Beeldkwaliteitplan Middenwaard

Beeldkwaliteitplan Middenwaard t.b.v. bestemmingsplan Middenwaard - augustus 2015

1

2

2

3

1

2

BKP Middenwaard - augustus 2015

Inhoud Aanleiding 1. Stedenbouwkundig concept 2. Beeldkwaliteit stedenbouw & architectuur 3. Beeldkwaliteitseisen inrichting openbare ruimte 4. Aanvullende beeldkwaliteitseisen voor ontwikkelgebied 3

3

De grondlichaam gezien vanaf het Turfschip

4


Aanleiding Aanleiding De ontstaansgeschiedenis en ligging in Amstelveen maakt van Middenwaard een bijzondere ontwikkellocatie. Middenwaard is een open vlakte met een grondlichaam gelegen tussen de wijken Groenelaan en Waardhuizen. De wijk Groenelaan is aangelegd vanaf halverwege de jaren zestig tot halverwege de jaren 70. Deze wijk bestaat overwegend uit hoogbouw (67%). De wijk Waardhuizen in de jaren zeventig en tachtig neergezet volgens de nieuwste inzichten: woonerven in het groen. In deze wijk zijn voornamelijk eengezinswoningen (69%) gebouwd. Het grondlichaam is destijds aangelegd ten behoeve van een afrit van de rijksweg A3. Deze rijksweg is nooit aangelegd. De grond is tijdens de bouw van deze wijken gebruikt als vuilstort en opslag- en doorvoerdepot tijdens het bouwrijp maken. Het grondlichaam is verontreinigd en moet worden opgeruimd om het gebied om te vormen naar een woonbuurt. Ontwikkelmethode In tegenstelling tot traditionele gebiedsontwikkeling, waarbij stedenbouwkundige randvoorwaarden, beeld, uitstraling van architectuur, materialisatie en kleur van te voren worden vastgelegd, wordt Middenwaard anders aangevlogen. Bouwers in Middenwaard krijgen keuzevrijheid op het gebied van woonmilieus/woonprogramma, ontsluiting, parkeren, duurzaamheid, inrichting buitenruimte, groen, architectuur, materialisatie en kleur. Naast projectmatige ontwikkeling wil de gemeente Amstelveen particuliere ontwikkeling (PO) en collectief particuliere ontwikkeling (CPO) stimuleren. Ontwikkelstrategie Middenwaard is een langwerpig gebied opgedeeld in drie ontwikkelgebieden. Het bestaande ruimtelijk raamwerk met groen, water en infrastructuur structureert het gebied. Daarbinnen bevinden zich de drie ontwikkelgebieden. De drie ontwikkelgebieden hebben ieder een eigen ruimtelijke kwaliteit die wordt ontleend aan de ligging. Daaraan ontlenen de ontwikkelgebieden logischerwijs hun eigen identeit.

Luchtfoto van de huidige situatie

De drie ontwikkelgebieden Ontwikkelgebied 1 ligt in het westen en vormt de markante kop van Middenwaard, met een oriëntatie op de stedelijke infrastructuur van Amstelveen. Ontwikkelgebied 2 is het centrale deel van Middenwaard. Het ligt langs Turfschip en wordt door de Groenelaan opgedeeld in twee kleinere delen. Ontwikkelgebied 3 ligt in het oosten tegen de polder aan. Dit deel kenmerkt zich door de luwte, de kleinschaligheid en het landschappelijke karakter. Beeldkwaliteit: eisen en wensen Om het ontwikkelproces in goede banen te leiden is een aantal spelregels opgesteld die betrekking hebben op de ruimtelijke kwaliteit en samenhang (van met name de openbare ruimte) in het gebied. Het doel van dit document is enerzijds het waarborgen van de minimale ruimtelijke kwaliteitseisen en anderzijds zodanig veel vrijheid te geven aan ontwikkelaars en ontwerpers dat zij geprikkeld worden om tot creatieve oplossingen te komen. Door middel van enkele diagrammen en referentiebeelden worden de minimale eisen en wensen (voorkeuren) geïllustreerd. Dit beeldkwaliteitsplan is vastgesteld door de gemeenteraad. De eisen zijn hard. Het ontwerp/de ontwerpen moeten hier aan voldoen. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit toetst de ontwerpen aan deze eisen. Daarmee zijn de eisen een voorwaarde voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Voor de ontwikkeling van de gebieden 1 en 2 wordt separaat een ontwikkelcompetitie uitgeschreven. Hierin worden de wensen voor de ontwikkeling van de gebieden 1 en 2 beschreven. Het meenemen of op enige wijze invulling geven aan de wensen wordt meegewogen in de beoordeling bij de gunning van een opdracht aan een ontwikkelaar. Voor de invulling van de kavels in ontwikkelgebied 3, de (collectief) particuliere ontwikkelingen, worden de eisen behandeld in hoofdstuk 4 'aanvullende beeldkwaliteitseisen' en verwerkt in kavelpaspoorten, cq. de verkoopbrochures.

5

6

1. STEDENBOUWKUNDIG CONCEPT

7

Samenhang in de openbare ruimte


Diversiteit in de architectuur

Ontwikkelscenario’s: Twee denkbare eindbeelden


Wat wordt er in scenario A gerealiseerd? Het huidige netwerk voor langzaam verkeer is onduidelijk. De fietsverbinding vanaf het westen wordt ter hoogte van Marne onderbroken. Deze route wordt doorgetrokken naar het oosten. Op deze wijze wordt een recreatieve fietsverbinding naar de Bovenkerkerpolder gerealiseerd. Voor de ontsluiting van de ontwikkelgebieden 1 en 3 wordt een minimale infrastructuur aangelegd voor auto’s, fietsers en voetgangers.

De fietsroute langs de singel achter de Gondel wordt doorgetrokken

12


Wat wordt er in scenario B gerealiseerd? De fietsontsluiting is al in scenario A gerealiseerd. In scenario B wordt de ontsluiting voor ontwikkelgebied 2 aangelegd. De ontwikkelaar is vrij om te bepalen waar de buurtontsluiting voor ontwikkelgebied 2 komt, maar de gemeente heeft een voorkeur. Het voorkeursmodel heeft een integrale ontsluiting voor langzaamverkeer en auto’s aan de noordzijde van het onwikkelgebied. Aan de zuidwestzijde van ontwikkelgebied 2 wordt ontsluiting voor langzaam verkeer verbeterd d.m.v. een extra stuk

fiets- en voetpad. Het infrastructurele knooppunt tussen ontwikkelgebied 1 en 2 is door het hoogteverschil complex. Hier bevindt zich een fietstunnel en fietspad. Tevens is naast het fietspad een ontsluitingsweg naar het gezondheidscentrum Marne. Dit is destijds voor bestemmingsverkeer aangelegd. De gemeente Amtelveen biedt de ontwikkelaar(s) van ontwikkelgebied 1 en/of 2 de ruimte om met een alternatief te komen voor dit verkeersknooppunt, onder voorwaarde dat deze voldoet aan de verkeersveiligheidseisen.

De fietsroute wordt doorgetrokken langs de singel

14


16

2. BEELDKWALITEIT STEDENBOUW & ARCHITECTUUR

17


Straatwanden


De erfafscheiding als onderdeel van de architectuur (kopse kanten)


De erfafscheiding als onderdeel van de architectuur (achterkanten)


Bezoekersparkeren

Het bezoekersparkeren dient te worden opgelost in de openbare ruimte. Voor ontwikkelgebied 1 geldt dat het bezoekersparkeren opgelost moet worden binnen het bestemmingsvlak Woongebied 1. De aanvullende eis voor ontwikkelgebied 1 is: - bezoekersparkeren uit het zicht van de doorgaande weg Turfschip en Gondel.

25

Maximale en minimale bouwhoogtes

28

3. BEELDKWALITEITSEISEN INRICHTING OPENBARE RUIMTE

29


Inrichting openbare ruimte

Water

BKP Middenwaard - juni 2015

Groenstructuur

Spelen


Afval

Afvalvoorzieningen worden ondergronds gerealiseerd. In het ontwerp voor de drie ontwikkelgebieden moet rekening worden gehouden met de inpassing van ondergrondse afvalvoorzieningen in de openbare ruimte. Ten behoeve van de grondgebonden woningen dient er 1 ondergrondse verzamelcontainer voor restafval met een inhoud van 5000 ltr. gerealiseerd te worden. Daarnaast krijgt ieder huishouden een rolcontainer voor oud papier en een rolcontainer voor GFT afval. De locatie van de ondergrondse verzamelcontainer dient te voldoen aan de volgende eisen: - Op een afstand van maximaal 75 meter van de woning - De locatie moet bereikbaar zijn voor de autolaadkraan - De locatie moet vrij zijn van kabels en leidingen

4. AANVULLENDE BEELDKWALITEITSEISEN VOOR ONTWIKKELGEBIED 3

35


Kleinschalig woonmilieu aan de Bovenkerkerpolder

In otwikkelgebied 3 worden kavels uitgegeven voor particuliere ontwikkelaars (PO) of collectief particulier opdrachtgeversschap (CPO).

Sfeerimpressie kapwoningen in een kleinschalig woonmilieu

37

Materialisatie bestrating


Straatprofiel A


A


Parkeren bezoekers

Almelo Rumerslanden Stedenbouwkundig Plan 14.09.2009

1. straat zonder parkeren

2. straat met langsparkeren

Er worden twee kleinschalige parkeerkoffers gerealiseerd t.b.v. bezoekersparkereren.

3. straat met haaksparkere

Kleinschalige parkeerkoffers voor bezoekersparkeren

44


Parkeren op eigen erf

Erfafscheiding

Materialisatie gevels en daken De gevels bestaan uit natuurlijke materialen, b.v. gebakken materialen, hout, beton, zink, stucwerk. De gevels zijn qua materiaalopbouw en kleursamenstelling eenduidig. Geen contrasterend kleurgebruik.

wordt in samenwerking met architect en supervisor een reeks van stenen gekozen, die als een “gradiënt” over de hele buurt worden toegepast. Uiteindelijk wordt per gebouw maar één steen toegepast waarbij de “gradiënt” aan de verkavelingsrichting wordt gekoppeld. De bestaande bebouwing buiten en de 45 te handhaven woningen binnen het projectgebied worden zo goed als mogelijk opgenomen in de de gradiënt van Rumerslanden. De gevels bestaan uit metselwerk van handvormsteen in genuanceerde rood-, bruin- en geeltinten. De voegen zijn ingetogen in kleurstelling. Dit betekent bij een donkere steen een donkere voeg en bij lichtere steenkleuren lichtere voegen. Het is de bedoeling verschillende metselwerkverbanden en metselwerkdetails toe te passen. Hierdoor wordt de individuele uitstraling van de gebouwen ondersteund.

BASISVOL

Subtiele kleurnuances binnen stijlfamilies hebben de voorkeur boven contrasterende kleuren

BASISDAK

BASISVOLUMES

BASISVOLUMES

geen contrasterende kleuren binnen één woning

subtiele kleurenmix

BASISDAKVORMEN boven subtiele nuance gradiëntkaart BASISDAKVORMEN

Almelo Rummerslanden Stedenbouwkundig Plan 14.09.2009

De daken zijn antraciet van kleur om contrast tussen zonnenpanelen en dakmateriaal te voorkomen. Materiaalgebruik is in principe vrij. Een uitzondering zijn glimmende dakpannen, deze zijn niet toegestaan.

Almelo Rummerslanden Stedenbouwkundig Plan 14.09.2009

daken Voor de daken wordt één donkere dakpan gekozen. Deze is strak en ondersteund de werking van de grote dakvlakken. Het grote dakvlak toegepast in de kleur antraciet. De donkere daken vormen zo een contrastrijke achtergrond voor de bomen in de straten en in het park. De daken van de patiowonigen en de daken van de carports moeten als groene daken worden uitgevoerd. Voor de daken carports is ook een transparant dak mogelijk. Voor de daken wordt één donkere dakpan gekozen. Deze

strak en ondersteund de werking van de grote dakvlakke Het grote dakvlak toegepast in de kleur antraciet. De don daken vormen zo een contrastrijke achtergrond voor de bomen in de straten en in het park. De daken van de patiowonigen en de daken van de carpo moeten als groene daken worden uitgevoerd. Voor de carports is ook een transparant dak mogelijk.

47

Beeldkwaliteitplan Middenwaard

Recommend Documents