BUPATI BADUNG PERATURAN BUPATI BADUNG NOMOR 1 TAHUN 2008 TENTANG KONDOMINIUM HOTEL ( KONDOTEL) DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA BUPATI BADUNG, Menimbang
Mengingat
: a.
bahwa seiring dengan pesatnya perkembangan Kabupaten Badung sebagai daerah pariwisata, mengakibatkan tumbuh dan berkembangnya bangunanbangunan sebagai sarana penunjang pariwisata;
b.
bahwa perkembangan pembangunan sebagaimana dimaksud dalam huruf a tidak didukung oleh sumber daya lahan yang tersedia, sehingga harus ada solusi dalam pemenuhan kebutuhan sarana penunjang pariwisata yang sesuai dengan perencanaan pengendalian pembangunan, lingkungan hidup, serta tata ruang, maka dipandang perlu adanya kebijakan pembangunan sarana akomodasi pariwisata yang diarahkan pada bangunan bertingkat yang difungsikan sebagai kondominium hotel;
c.
bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan huruf b, maka perlu menetapkan Peraturan Bupati tentang Kondominium Hotel ( Kondotel );
: 1.
Undang-Undang Nomor 69 Tahun 1958 tentang Pembentukan Daerahdaerah Tingkat II dalam Wilayah Daerah-daerah Tingkat I Bali, Nusa Tenggara Barat dan Nusa Tenggara Timur (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1958 Nomor 122, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 1655);
2.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria ( Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043);
3.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1970 tentang Keselamatan Kerja ( Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1970 Nomor 1, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2918);
4.
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang tentang Rumah Susun ( Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1985 Nomor 75, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3317 ) ;
5.
Undang-Undang Nomor 9 Tahun 1990 tentang Kepariwisataan ( Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1990 Nomor 78, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3421);
2 6.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman ( Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1992 Nomor 23, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3469 );
7.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan yang Berkaitan Dengan Tanah ( Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3632);
8.
Undang-Undang Nomor 23 Tahun 1997 tentang tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup ( Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3699);
9.
Undang-Undang Nomor 13 Tahun 2003 tentang Ketenagakerjaan ( Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2003 Nomor 39, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4279 );
10. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2004 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan ( Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 53, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4389); 11. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004, Nomor 125, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia, Nomor 4437 ) sebagaimana telah diubah dengan Undang – Undang Nomor 8 Tahun 2005 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang – Undang Nomor 3 Tahun 2005 Tentang Perubahan Atas Undang - Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah menjadi Undang – Undang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2005 Nomor 108, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4548); 12. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang ( Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4725); 13. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1999 tentang Analisa mengenai Dampak Lingkungan Hidup ( Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3838 ); 14. Peraturan Menteri Tenaga Kerja Nomor PER.05/MEN/1996 tentang Sistem Manajemen Keselamatan dan Kesehatan Kerja ( S M K 3 ) 15. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 15 Tahun 2006 tentang Jenis dan Bentuk Produk Hukum Daerah; 16. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2006 tentang Lembaran Daerah dan Berita Daerah; 17. Peraturan Daerah Provinsi Daerah Tingkat I Bali Nomor 3 Tahun 1991 tentang Pariwisata Budaya; 18. Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 3 Tahun 2005 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Bali;
3 19. Peraturan Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Badung Nomor 29 Tahun 1995 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah ( RTRW ) Kabupaten Daerah Tingkat II Badung; 20. Keputusan Bupati Badung Nomor 74 Tahun 2000 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Kecamatan Petang; 21. Keputusan Bupati Badung Nomor 1045 Tahun 2002 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Abiansemal; 22. Keputusan Bupati Badung Nomor 637 Tahun 2003 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Kuta Utara; 23. Keputusan Bupati Badung Nomor 638 Tahun 2003 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Kuta; 24. Keputusan Bupati Badung Nomor 639 Tahun 2003 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Kuta Selatan; 25. Keputusan Bupati Badung Nomor 533 Tahun 2004 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Mengwi; MEMUTUSKAN : Menetapkan : PERATURAN ( KONDOTEL )
BUPATI
TENTANG
KONDOMINIUM
HOTEL
BAB I KETENTUAN UMUM Pasal 1 Dalam Peraturan ini yang dimaksud dengan : 1. Daerah adalah Kabupaten Badung. 2. Pemerintah Daerah adalah Bupati dan Perangkat Daerah sebagai unsur Penyelenggara Pemerintahan Daerah. 3. Bupati adalah Bupati Badung. 4. Dinas Pariwisata / Instansi adalah Dinas Pariwisata Kabupaten Badung atau instansi yang menangani bidang kepariwisataan. 5. Kondominium Hotel selanjutnya disebut Kondotel adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal yang merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, dan difungsikan sebagai hotel. 6. Hotel adalah jenis akomodasi yang mempergunakan sebagaian atau seluruh bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan, makan dan minum serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola bagi umum, yang dikelola secara komersial serta memenuhi ketentuan persyaratan yang ditetapkan. 7. Penyelenggara pembangunan adalah pemerintah, pemerintah daerah, badan usaha milik negara atau daerah, koperasi dan badan usaha milik swasta atau perorangan yang bergerak dalam bidang pembangunan kondotel. 8. Persyaratan teknis adalah persyaratan mengenai struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan kelengkapan lingkungan, yang diatur dengan peraturan perundangundangan serta disesuaikan dengan kebutuhan dan perkembangan. 9. Persyaratan administrasi adalah persyaratan mengenai perizinan usaha dari perusahaan pembangunan kondotel, berupa persetujuan prinsip / izin
4 pemanfaatan ruang, perizinan mendirikan bangunan (IMB), izin layak huni serta izin usaha yang diatur sesuai dengan peraturan perundang-uindangan yang berlaku. 10. Nilai perbandingan proporsional adalah angka yang menunjukkan perbandingan antara satu kondotel terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, dihitung berdasarkan luas atau nilai satuan kondotel yang bersangkutan terhadap jumlah luas bangunan atau nilai kondotel secara keseluruhan pada waktu penyelenggaraan pembangunan untuk pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya. 11. Badan pengelola adalah badan yang bertugas untuk mengelola satuan kondotel sebagai operator hotel. 12. Tata ruang adalah wujud struktural dan pola pemanfaatan ruang baik yang direncanakan maupun yang tidak direncanakan. 13. Utilitas Umum adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan kondotel yang meliputi sarana air minum, listrik, telepon, dan gas.
BAB II PENGATURAN DAN PEMBINAAN KONDOTEL Bagian Kesatu Arah Kebijakan Pasal 2 (1) Pengaturan dan pembinaan pembangunan kondotel diarahkan untuk dapat meningkatkan daya guna dan hasil guna lahan atau tanah, meningkatkan kwalitas lingkungan hidup serta menunjang kebutuhan sarana akomodasi hotel. (2) Pengaturan dan pembinaan kondotel dimaksudkan untuk : a. mendukung konsepsi tata ruang yang dikaitkan dengan pengembangan pembangunan daerah perkotaan kearah bangunan vertikal; b. meningkatkan penggunaan sumber daya tanah perkotaan secara berdaya guna dan berhasil guna; c. memenuhi kebutuhan yang dapat menunjang sarana akomodasi pariwisata.
Pasal 3 Pengaturan dan pembinaan kondotel meliputi ketentuan-ketentuan mengenai persyaratan teknis dan administrasi pembangunan kondotel, kelayakan fungsi, pemilikan satuan kondotel, pengelolaan, penyewaan dan tata cara pengawasannya. Bagian Kedua Bentuk dan Ketinggian Kondotel Pasal 4 Bentuk kondotel didasarkan pada bentuk bangunan serta sarana dan prasarana yang ada pada bangunan tersebut yang mencerminkan arsitektur Bali.
5 Pasal 5 (1) Pembangunan kondotel ditetapkan dengan ketinggian maksimal sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. (2) Tata cara penghitungan ketinggian bangunan kondotel sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan dengan ketentuan peraturanperundangan yang berlaku.
BAB III PERSYARATAN ADMINISTRASI DAN TEKNIS PEMBANGUNAN KONDOTEL Bagian Kesatu Umum Pasal 6 Di dalam perencanaan pembangunan kondotel harus dapat dengan jelas ditentukan dan dipisahkan masing-masing satuan kondotel serta nilai perbandingan proporsionalnya. Pasal 7 Rencana yang menunjukkan satuan kondotel , harus berisi rencana tapak beserta denah dan potongan yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari satuan kondotel dimaksud. Pasal 8 Batas pemilikan bersama harus digambarkan secara jelas dan mudah dimengerti oleh semua pihak dan ditunjukkan dengan gambar dan uraian tertulis yang terperinci.
Bagian Kedua Persyaratan Administrasi Pasal 9 (1) Pembangunan kondotel harus memenuhi persyaratan administrasi berupa perizinan yang dikeluarkan oleh Bupati yang meliputi : a. persetujuan prinsip membangun / izin pemanfaatan ruang; b. izin mendirikan bangunan ( IMB ); c. izin usaha. (2) Perizinan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a dan huruf b diajukan oleh penyelenggara pembangunan dengan melampirkan persyaratan-persyaratan sebagai berikut : a. identitas pemohon; b. gambar rencana arsitektur yang memuat gambar situasi, denah, tampak, potongan dan gambar pembesian; c. gambar rencana jaringan dan instalasi beserta kelengkapannya; d. dokumen kajian lingkungan; e. persyaratan lain sesuai peraturan perundang-undangan.
6 (3) Perizinan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c diajukan oleh Badan Pengelola dengan melampirkan persyaratan-persyaratan sebagai berikut : a. identitas pemohon; b. copy persetujuan prinsip; c. copy IMB; d. copy dokumen kajian lingkungan yang sudah direkomendasi; e. situ / HO; f. izin kelayakan sarana kondotel; g. data utilitas dan fasilitas umum serta data karyawan; h. memenuhi syarat-syarat K3 ( keselamatan dan kesehatan kerja ).
Bagian Ketiga Persyaratan Teknis Paragraf 1 Kelengkapan Kondotel Pasal 10 Kondotel harus dilengkapi dengan : a. Jaringan air bersih yang memenuhi persyaratan mengenai persiapan dan perlengkapan termasuk meter air, pengatur tekanan air, dan tangki air dalam bangunan; b. Jaringan listrik yang memenuhi persyaratan mengenai kabel dan perlengkapannya, termasuk meter listrik dan pembatas arus, serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan; c. jaringan gas yang memenuhi persyaratan beserta perlengkapannya termasuk meter gas, pengatur arus, serta pengamanan terhadap kemungkinan timbulnya hal-hal yang membahayakan; d. saluran pembuangan air hujan yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas, dan pemasangan; e. saluran pembuangan air limbah dan instalasi pembuangan air limbah yang memenuhi persyaratan kualitas, kuantitas, dan pemasangan; f. tempat pembuangan sampah yang memenuhi persyaratan terhadap kebersihan dan kesehatan; g. tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya; h. alat transportasi yang berupa tangga, lift atau eskalator sesuai dengan tingkat keperluan dan persyaratan yang berlaku; i. pintu dan tangga darurat kebakaran; j. laundry; k. sarana penanggulangan kebakaran; l. penangkal petir; m. alat / sistem alarm; n. cadangan generator listrik untuk mengganti apabila listrik dari PLN padam / mati; o. pos petugas pengamanan dan ketertiban; dan p. kantor pengelola.
7 Paragraf 2 Lokasi Kondotel Pasal 11 Lokasi pembangunan kondotel harus memenuhi persyaratan sebagai berikut : a. peruntukan sesuai dengan rencana tata ruang dan tata guna tanah yang ada ; b. berfungsinya dengan baik saluran-saluran pembuangan dalam lingkungan ke sistem jaringan pembuangan air hujan dan jaringan air limbah; c. mudah dicapai sarana transportasi / angkutan yang diperlukan baik langsung maupun tidak langsung pada waktu pembangunan maupun operasional serta perkembangan dimasa mendatang, dengan memperhatikan keamanan, ketertiban, dan gangguan pada lokasi sekitarnya; d. dapat dijangkau oleh pelayanan jaringan utilitas umum; dan e. dalam hal lokasi kondotel belum dapat dijangkau oleh layanan jaringan utilitas umum, penyelenggara pembangunan agar menyediakan sarana tersendiri sarana utilitas umum sesuai dengan tingkat keperluannya, dan dikelola berdasarkan peraturan perundang-undangan.
BAB IV PENGGUNAUSAHAAN DAN PENGELOLAAN KONDOTEL Bagian Kesatu Penggunausahaan Pasal 12 (1) Seluruh bangunan kondotel digunausahakan sebagai sarana akomodasi hotel. (2) Kegiatan operasional kondotel harus dilengkapi izin usaha yang dikeluarkan oleh Bupati.
Bagian Kedua Pengelolaan Kondotel Pasal 13 (1) Pengelolaan kondotel dilakukan oleh Badan Pengelola. (2) Badan Pengelola sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus mempunyai status badan hukum dan profesional. Pasal 14 Badan Pengelola sebagaimana dimaksud dalam pasal 13 mempunyai tugas a. b. c.
melaksanakan kegiatan administrasi rutin pengelolaan kondotel; melaksanakan pemeriksaan, pemeliharaan, kebersihan, dan perbaikan kondotel dan lingkungannya; menjaga dan mengawasi ketertiban dan keamanan kondotel.
Pasal 15 Pengelola wajib mengasuransikan kondotel sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
8
BAB V PEMBINAAN, PENGENDALIAN, DAN PENGAWASAN Pasal 16 (1) Pembinaan, pengendalian, dan pengawasan terhadap Peraturan Bupati ini dilakukan oleh instansi yang menangani bidang kepariwisataan. (2) Dalam melaksanakan pembinaan, pengendalian, dan pengawasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dibentuk Tim yang pembentukannya ditetapkan dengan Keputusan Bupati.
BAB VI SANKSI ADMINISTRASI Pasal 17 (1) Setiap orang dan / atau badan hukum yang melanggar ketentuan dalam Peraturan Bupati ini dikenakan sanksi administrasi berupa penutupan dan / atau pencabutan izin. (2) Pelaksanaan pengenaan sanksi administrasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan dengan tahapan sebagai berikut : a. pemanggilan; b. pemberian peringatan tertulis pertama; c. pemberian peringatan tertulis kedua; d. pemberian peringatan tertulis ketiga; e. penindakan dengan pelaksanaan sanksi penutupan dan / atau pencabutan izin.
Pasal 18 (1) Sanksi penutupan dilaksanakan atas pelanggaran ketentuan Pasal 9 ayat (1) Peraturan Bupati ini (2) Sanksi pencabutan izin dilaksanakan atas pelanggaran ketentuan Pasal 10 dan Pasal 11 Peraturan Bupati ini. (3) Sanksi penutupan dan / atau pencabutan izin dilaksanakan atas pelanggaran ketentuan Pasal 12 Peraturan Bupati ini.
BAB VII KETENTUAN LAIN-LAIN Pasal 19 Pengaturan kondotel tentang kepemilikan dan hal-hal teknis lainnnya diatur sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
9 BAB VIII KETENTUAN PERALIHAN Pasal 20 Apartemen yang sudah ada pada saat Peraturan Bupati ini mulai berlaku, tetap diakui keberadaannya sesuai dengan penggunaan dan perizinan yang dimiliki. Pasal 21 Terhadap apartemen yang dioperasionalkan sebagai hotel, paling lama 3 (tiga) bulan mulai berlakunya Peraturan Bupati ini agar menyesuaikan dengan Peraturan Bupati ini. BAB IX KETENTUAN PENUTUP Pasal 22 Pada saat Peraturan Bupati ini mulai berlaku maka Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Badung Nomor 183 Tahun 1997 tentang Bangunan Apartemen di Kabupaten Daerah Tingkat II Badung dicabut dan dinyatakan tidak berlaku. Pasal 23 Peraturan Bupati ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan. Agar setiap orang dapat mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan Bupati ini dengan penempatannya dalam Berita Daerah Kabupaten Badung.
Ditetapkan di Badung pada tanggal 17 Januari 2008 BUPATI BADUNG ttd. ANAK AGUNG GDE AGUNG
Pada tan Diundangkan di Badung Pada tanggal 17 Januari 2008 SEKRETARIS DAERAH KABUPATEN BADUNG, ttd.
I WAYAN SUBAWA BERITA DAERAH KABUPATEN BADUNG TAHUN 2008 NOMOR 1
