bladeren
Jaarverslag 2011 Seyster Veste onderneemt en verbindt
terug naar inhoud
Voorwoord Thuis in Zeist
Met dit jaarverslag richten wij ons in eerste instantie tot onze zakelijke belanghouders met wie wij samenwerken bij het
bladeren
We hebben een missie en een visie die samen onze organisatie-
realiseren van onze doelstellingen: lokale en regionale
filosofie vormen. En we hebben ambities die vertaald zijn in
organisaties en instellingen op het gebied van welzijn en
doelen. Met deze doelen geven we invulling aan onze missie
zorg, onze collega-corporaties in Zeist en in de regio, de
en visie. Deze elementen vormen het fundament voor ons
gemeente Zeist (wethouders, raadsleden en ambtenaren), de
Ondernemingsplan ‘Thuis in Zeist’.
provincie Utrecht. Andere geïnteresseerden lezen ons jaarverslag op de website www.seysterveste.nl. De website,
volgende hoofdstuk
Thuis in Zeist bevat onze speerpunten voor de periode 2011
ons bewonersmagazine InVeste, de speciale koopbijlage
tot en met 2015. Elk thema hebben we vertaald in doelstellin-
KoopVeste zijn andere media waarin we geregeld verslag
gen, ambities en maatregelen. En vervolgens gekoppeld aan
doen van onze activiteiten.
concrete prestaties en termijnen. Bert Roolvink, directeur 2011 Is het eerste jaar waarin we aan de slag gingen met het realiseren van onze voorgenomen plannen. In dit jaarverslag leggen we per speerpunt verantwoording af van onze activiteiten, behaalde resultaten en bestede middelen. Zo maken we transparant op welke manier we als maatschappelijke organisatie ons maatschappelijk vermogen inzetten voor de lokale samenleving. Het was geen makkelijk jaar. Ons werk zal de komende jaren nog ingewikkelder worden. De crisis in economie, op de woningmarkt en binnen het kabinet maakt het uitermate lastig om op langere termijn vooruit te kijken; om plannen, projecten en investeringen voor te bereiden. Onze ambities willen we overeind houden. Het verwerkelijken ervan zal echter veel creativiteit, geduld en doorzettingsvermogen vergen. 2
terug naar inhoud
Leeswijzer Het Bestuursverslag bevat een terugblik op het afgelopen jaar.
• toegang tot de woningmarkt
De beoordeling en evaluatie van onze voorgenomen projecten
• woonkwaliteit
onder invloed van de economische situatie was in 2011 de rode
• woonkansen voor bijzondere doelgroepen
bladeren
draad in ons dagelijks werk. (De voorbereidingen van alle
huurbeleid willen we dit speerpunt van ons beleid realiseren. Het bouwen, verhuren, beheren, vernieuwen en verkopen van woningen van goede kwaliteit die zoveel mogelijk tegemoet-
volgende hoofdstuk
projecten startten voor 2008, het jaar van de bankencrisis.)
Elk speerpunt werkten we uit in thema’s en elk thema
komen aan de persoonlijke behoeften van onze klanten.
Seyster Veste beschouwt haar vermogen als maatschappelijk
vertaalden we in doelstellingen. Voor elke doelstelling
Daar komt het op neer bij ons tweede beleidsspeerpunt: het
bestemd vermogen. Wij vinden het vanzelfsprekend dat we
formuleerden we ambities, oftewel prestatie-indicatoren.
bieden van woonkwaliteit. Bewoners hebben daarop invloed
transparant zijn over de wijze waarop we daarmee omgaan.
Daarmee kunnen wij nauwkeurig meten welke prestaties
via inspraak, keuzemogelijkheden in ons aanbod en ruimte
Een stevig Ondernemingsplan met heldere ambities, een
nodig zijn om gewenste doelen ook werkelijk te halen. Deze
voor eigen initiatief. Woonkwaliteit heeft alles te maken met
bijbehorend nieuw Strategisch Voorraadbeleid, belangrijke
speerpunten vormen de basis van ons Ondernemingsplan
goede dienstverlening én met een duurzame woning en
aanpassingen in onze Vastgoedportefeuille, een succesvol
‘Thuis in Zeist’ én van de volgende hoofdstukken. Daarom zijn
woonomgeving. In dit hoofdstuk brengen we verslag uit van
klantenpanel. Dat zijn onze belangrijkste ijkpunten van 2011.
aan het begin van de volgende hoofdstukken verwijzingen
de manier waarop we hiermee aan de slag gaan.
opgenomen naar de respectievelijke overzichten uit het Woningcorporaties en dus ook Seyster Veste zien zich
Ondernemingsplan met schema’s van de bijbehorende
Meer zorggeschikte woningen, meer zorgvoorzieningen in de
geconfronteerd met stevige dilemma’s, bijvoorbeeld over het
thema’s, doelstellingen, prestatie-indicatoren, maatregelen
buurt. Daarmee willen we bijzondere doelgroepen meer
wel of niet doorzetten van bouwplannen. En dat beïnvloedt in
en termijnen. Alle schema’s zijn in een bijlage achterin
woonkansen bieden: ons derde speerpunt van beleid.
sterke mate eveneens het werk van onze Raad van Commis-
verzameld.
Bijna 4000 Zeistenaren wonen in een instelling voor ouderen-
sarissen. Vaker dan gebruikelijk kwam de Raad bij elkaar, zoals
zorg of voor geestelijke gezondheidszorg. Een grote groep
in het Verslag van de Raad van Commissarissen staat te lezen.
Alleen wie minstens twee keer modaal verdient, kan op onze
bewoners heeft een zorgzwaartepakket 0 t/m 3. Steeds meer
Toezichthouders moeten aan hoge eisen en specifieke
dure woningmarkt een woning naar wens bemachtigen.
ouderen kunnen niet langer zonder hulp zelfstandig thuis
competenties voldoen. De Raad legt uit hoe hij werkt, op
Huishoudens met een middeninkomen die nu in een sociale
wonen. Daarom houden wij woningen voor bijzondere
welke manier hij informatie verzamelt. Zijn verslag bevat
huurwoning wonen, hebben te weinig kansen om een volgende
doelgroepen beschikbaar en treffen we waar mogelijk de
eveneens een overzicht met de besproken agendapunten en
stap in hun wooncarrière te maken. De doorstroming stagneert,
nodige voorzieningen.
genomen besluiten.
het aantal scheefwoners is groot. Starters hebben het nakijken. Daarom is dit ons eerste speerpunt: Toegang tot de woning-
Maatschappelijke inbedding, samenwerking en deelnemingen:
In hoofdstuk ‘Even kennismaken’ volgt informatie over het
markt voor inkomens tot € 33.614 en in de categorie van
In dit hoofdstuk aandacht voor de verankering van
werkgebied van Seyster Veste, onze missie en visie en
€ 33.614 tot € 60.000. Door het bouwen van (vrije sector) huur- en
Seyster Veste in de Zeister gemeenschap. Het bevat onder
toekomstige marktontwikkelingen. Op basis hiervan ontwik-
koopwoningen, door het ontwikkelen van voordelige
meer een lijst met onderwerpen die volgens de lokale
kelden we drie speerpunten van beleid:
koopvormen, door het uitwerken van een gedifferentieerd
samenleving onze agenda bepaalt. Verder zijn overzichten
3
opgenomen van onze belanghouders en de verschillende terug naar inhoud
vormen van bewonersoverleg. In ons Ondernemingsplan hebben we ook interne ambities geformuleerd. Onze organisatie is zo ingericht dat we onze rol in gebieden (samen met andere beleidsmakers), in wijken en buurten (samen met professionals en wijkbewoners) en in woningen (samen met onze klanten) kunnen waarmaken. In dit hoofdstuk informatie over onze toekomstige ambities en
bladeren
feiten en activiteiten over het afgelopen jaar. Daarna volgt een introductie op de jaarrekening die het tweede deel van dit jaarverslag vormt.
volgende hoofdstuk
4
Inhoudsopgave
Voorwoord
2
Leeswijzer
3
1 Bestuursverslag
6
2
Verslag van de Raad van Commissarissen
9
3 Even kennismaken: Seyster Veste
14
4
Toegang tot de woningmarkt
17
Doelstellingen, ambities en acties
5 Woonkwaliteit
bladeren
22
Doelstellingen, ambities en acties
6 Woonkansen voor bijzondere doelgroepen
Doelstellingen, ambities en acties
7
Maatschappelijke inbedding, samenwerking en deelnemingen
28
29
8 Organisatie
34
9
37
Financiële continuïteit, beleid en beheer
volgende hoofdstuk
10 Geconsolideerde jaarrekening 2011
44
Kengetallen
45
Geconsolideerde balans per 31 december 2011
46
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011
47
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
48
Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling bij de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening
49
Toelichting op de geconsolideerde balans
57
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
71
11 Enkelvoudige jaarrekening
77
Enkelvoudige balans per 31 december 2011
78
Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2011
79
Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening
5
79
Toelichting op de balans
80
12 Overige gegevens
84
84
Gebeurtenissen na balansdatum
Resultaatbestemming
84
13 Controleverklaring
85
14 Bijlage: schema’s uit ons ondernemingsplan
87
97
Colofon
terug naar inhoud
1. Bestuursverslag Maatschappelijke investeerder
bladeren
We onderhouden en verhuren goede en betaalbare woningen, ontwikkelen nieuwbouwprojecten, we investeren in de leefbaarheid van buurten en wijken, betrekken bewoners bij plannen voor hun woning en woonomgeving, werken samen met vele zorg- en welzijnsinstellingen, helpen huurders met financiële problemen, zetten alles op alles om huisuitzettingen te voorkomen, bemiddelen bij burenruzies. Dat is in het kort wat woningcorporaties doen. Ons takenpakket is in ruim 100 jaar tijd flink uitgebreid – op verzoek van de samenleving.
volgende hoofdstuk
Maar de balans slaat door. Overheid en politiek hebben ons
middeninkomens te ontfermen: overheden noch commerciële
opdracht gegeven om vennootschapsbelasting te betalen.
partijen zijn dat van plan. Diezelfde overheid laat de verant-
Wij worden vanaf 2014 geacht mee te betalen aan de huur
woordelijkheid liggen om de woningmarkt structureel te
toeslag. Een gemiddelde corporatie zal daarvoor miljoenen
hervormen terwijl bijna iedereen het eens is over de nood-
extra op tafel moeten leggen. Dat zal ten koste gaan van
zaak daarvan.
andere investeringen. Zo dreigen we van maatschappelijk investeerder te verworden tot melkkoe.
Helaas loopt onze sector gevoelige imagoschade op door schandalen rondom onverantwoord grote projecten, te hoge
Weerbarstige markt
salarissen en risicovolle financieringen. Terwijl het gros van de
Europese regelgeving stelde een inkomensgrens vast van
corporaties vele belangwekkende maatschappelijke taken
€ 33.614 als maximum voor het huren van een corporatie
uitvoert, zorgvuldig investeert en daarvan nauwkeurig
woning. Voor sommige regio’s levert die maatregel weinig
verantwoording aflegt.
marktproblemen op. In dure regio’s (als de Zeister) vallen door deze Europese maatregel echter vele huishoudens met
Het beheersen van risico’s
een middeninkomen tussen wal en schip. Ze melden zich niet
Seyster Veste beschouwt haar vermogen als maatschappelijk
eens meer als kandidaat-huurder, omdat ze weten dat ze toch
bestemd vermogen. Wij vinden het vanzelfsprekend dat we
geen kans maken. Zo dreigen we een hele groep woning
transparant zijn over de wijze waarop we daarmee omgaan.
zoekenden uit het oog te verliezen. En dat vertekent het zicht op de werkelijke woonbehoeften. Toch zullen woning
Een goed risicobeheersingssysteem is van levensbelang.
corporaties de aangewezen partij zijn om zich over deze
Een projectexploitatiemodel - dat Ernst & Young in 2010
6
terug naar inhoud
bladeren
valideerde – maakt het mogelijk om informatie op portefeuille-
werken we ook met een bestuurlijk vastgesteld aanbestedings-
Woningcorporaties Huursector), een onderzoek in opdracht
en projectniveau te genereren en sturen. Met behulp van
reglement bij nieuwbouw, bestaande bouw en bij grote
van de Bewonersvereniging Seyst onder onze huurders en een
WALS (het Woningcorporaties Assets & Liabilities Scenario-
onderhoudswerkzaamheden. In onze statuten zijn de algemene
Maatschappij Relatie Management (MRM) scan van onze positie
systeem) kunnen we het Strategisch Voorraadbeleid, het
regels vastgesteld omtrent investeringsbeslissingen en
in de lokale en regionale samenleving. Vele belanghouders
huurbeleid en treasurybeleid samenbrengen. Dat vereenvoudigt
vastgoedtransacties en de manier waarop de Raad van
werkten aan deze onderzoeken mee: huurders, bewoners-
het opstellen van meerjarenbegrotingen en het doorrekenen
Commissarissen daarbij wordt betrokken. Deze zijn
commissies, gemeente, collega-corporaties, onze partners in
van de gevolgen van verschillende beleidsalternatieven.
gespecificeerd in werkafspraken tussen RvC en bestuurder.
het Wijkgericht Werken, onze partners in projecten, enzovoort.
Met behulp van scenarioanalyses worden de financiële
We hebben beleid vastgesteld om ook een integere gang
gevolgen van risico’s inzichtelijk gemaakt en gerelateerd aan
van zaken te waarborgen bij woningtoewijzing, onrecht
De uitkomsten dienden als basis voor het ontwikkelen van een
verschillende manieren waarop bijvoorbeeld inflatie, rente en
matige bewoning, onderverhuur en gebruik van woningen.
Ontwikkelvisie, waarin we onze organisatiefilosofie formuleer-
marktprijzen van woningen zich zouden kunnen ontwikkelen.
Van ons mag immers verwacht worden dat we in alle facetten
den. Op basis daarvan stelden we het Ondernemingsplan op,
Zo heeft Seyster Veste deze risico’s en rendementen integraal
van ons werk integer optreden.
waarmee we tegemoet komen aan een belangrijke aanbeveling
in beeld. En kunnen we op basis van de zo verkregen informa-
van de visitatiecommissie: ‘’formuleer een nieuw, helder
tie gedegen beslissingen nemen over onder meer het
uitgewerkt Ondernemingsplan”. Met ‘Thuis in Zeist’ presenteert
volgende hoofdstuk
aanpassen en temporiseren van onze projectenportefeuille.
2011 In vogelvlucht
Seyster Veste drie speerpunten van beleid en een overzicht van doelstellingen, ambities en acties om die speerpunten te
(Zie ook ‘2011 In vogelvlucht’ elders in dit hoofdstuk.) Een stevig Ondernemingsplan met heldere ambities, een
realiseren. ‘Thuis in Zeist’ is ons visitekaartje aan de Zeister
Begroting, kwartaalrapportage, projectexploitatiemodel,
bijbehorend nieuw Strategisch Voorraadbeleid, belangrijke
samenleving. Al onze belanghouders vinden erin terug wat zij
projectrapportages en interne controle zijn belangrijke
aanpassingen in onze Vastgoedportefeuille, een succesvol
van ons mogen verwachten. (Lees verder in hoofdstuk 3 ‘Even
onderdelen van onze planning & control cyclus.
klantenpanel. Dat zijn onze belangrijkste ijkpunten van 2011.
kennismaken’.)
Thuis in Zeist
‘Thuis in Zeist’ is het fundament voor stevige jaarplannen
‘Thuis in Zeist’ luidt de eenvoudige maar veelzeggende titel
(eveneens een aanbeveling die wij nu in praktijk brengen), die
Governance
van ons nieuwe Ondernemingsplan. Thuis in Zeist willen we
wij vanaf 2012 zullen opstellen. In dit Jaarverslag 2011 leggen
We onderschrijven de Aedescode en de Governancecode
zijn. En zijn we ook: ‘Seyster Veste is een maatschappijgerichte
we verantwoording af over de manier waarop we meteen aan
Woningcorporaties, inclusief het bijbehorende integriteits
woningcorporatie die zich openstelt voor signalen en
de slag zijn gegaan met de ambities en plannen uit ons
beleid. Vanuit dit kader houden we toezicht op het naleven
verzoeken uit de samenleving, die gewaardeerde maatschap-
Ondernemingsplan.
van wet- en regelgeving. In 2011 is hierop één uitzondering
pelijke prestaties levert en belanghouders ziet als klanten en
gemaakt. (Zie voor een uitgebreidere toelichting het ‘Verslag
samenwerkingspartners.’ Zo luidde de uitkomst van verschil-
Strategisch Voorraadbeleid
van de Raad van Commissarissen’). In 2011 zijn geen integriteits-
lende onderzoeken naar ons functioneren die in 2010 zijn
Met ons Ondernemingsplan in de hand hebben we toekom-
schendingen geconstateerd, was geen sprake van tegen
uitgevoerd.
stige ontwikkelingen vertaald in een Meerjarenbegroting en
strijdige belangen, vonden geen transacties plaats waarin
een haalbaar Strategisch Voorraadbeleid 2011-2024. Hierin
sprake was van belangenverstrengeling en is geen beroep
Toen vonden achtereenvolgens plaats: de verplichte visitatie
komen aan de orde: de gewenste samenstelling van ons
gedaan op de vertrouwenspersoon. In het kader van integriteit
(uitgevoerd door het bureau van het Kwaliteitscentrum
toekomstig bezit, de transformatieopgave, de te hanteren
7
terug naar inhoud
randvoorwaarden en de strategie om onze toekomstige
huurders op om mee te doen aan ons nieuwe SeysterPanel.
2014 te hebben teruggebracht tot het landelijk gemiddelde.
portefeuille te realiseren. De komende 13 jaar willen wij
Het was een doorslaand succes: bijna 600 huurders reageer-
We willen waar mogelijk efficiënter gaan werken maar zullen
investeren in groot-onderhoudsprojecten, duurzaamheids-
den op onze oproep: ‘Vertel ons uw woonvragen en woon-
ook keuzes moeten maken in de activiteiten die we tot nu toe
maatregelen, in nieuwe woningen en maatschappelijk
wensen. Wij willen u graag leren kennen!’ Verreweg de
ondernemen. Seyster Veste realiseert zich terdege welke grote
vastgoed. De totale woningvoorraad neemt iets af, maar de
meeste deelnemers zijn tevreden over hun huis en de hoogte
verantwoordelijkheden de rol als werkgever tegenover de
kwaliteit is hoger en sluit beter aan bij de toekomstige vraag.
van de huur. En geven Seyster Veste een ruime voldoende.
eigen medewerkers met zich meebrengt.
Ook zijn er aanbevelingen: Ouderen die eigenlijk best willen bladeren
Projectenportefeuille
verhuizen zien daar tegen op. Een grote groep huurders wil
Een belangrijke aanbeveling van de visitatiecommissie was om
liever kopen. Deze uitkomsten geven belangrijke input voor
projecten realistischer te plannen, zowel in de nodige voor
ons beleid. (Zie verder hoofdstuk 4.)
Verklaring van de directie De directie van Seyster Veste is van oordeel dat in 2011 op
bereidingstijd als meer in verhouding tot onze financiële
volgende hoofdstuk
mogelijkheden. Dat hebben we gedaan. De beoordeling en
Woningverkoop
een juiste wijze inhoud is gegeven aan de verantwoordings-
evaluatie van onze voorgenomen projecten onder invloed van
Het aantal in 2011 verkochte woningen (uit de bestaande
velden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).
de economische situatie was in 2011 de rode draad in ons
voorraad) loopt ernstig achter bij onze ambities. De opbrengst
Hij verklaart dat hij in het verslagjaar uitsluitend werkzaam is
dagelijks werk. (De voorbereidingen van alle projecten startten
van woningverkopen hebben we dringend nodig voor het
geweest op het terrein van de volkshuisvesting, dat hij
voor 2008, het jaar van de bankencrisis!) Minimaal eens per
mede-financieren van al onze plannen. Met een aantal extra
voldoet aan de eisen vermeld in artikel 11 van het BBSH en
kwartaal komen alle projecten in MT en Raad van Commissaris-
maatregelen willen we de verkoop doen stijgen tot 20 á 30
dat de middelen conform artikel 22 van het BBSH uitsluitend
sen aan de orde op basis van de verschillende scenario’s.
woningen per jaar: met speciale kortingsregelingen, een
bestemd zijn voor de volkshuisvesting.
Omdat projecten belangrijke risico’s met zich meebrengen,
eigen verkooporganisatie, een marketingplan. Ook hebben
zijn intern en met de Raad van Commissarissen zogeheten
we de verkoopvijver aanzienlijk uitgebreid met appartemen-
Zeist, juni 2012
‘go en no-go-momenten’ afgesproken voor de fase waarin
ten. Tot nu toe mikten we vooral op eengezinswoningen.
Bert Roolvink – directeur
aparte besluitvorming nodig is. Seyster Veste neemt over elke fase een apart besluit. Steeds beoordelen wij kritisch of het
Het huidige kabinet wil corporaties dwingen om 75% van alle
project wel past bij de wensen van bewoners en van de markt
sociale huurwoningen te verkopen om zo de woningverkoop
én bij onze financiële mogelijkheden. Op basis van die over
te stimuleren. Wij vinden het veel verstandiger om in goed
wegingen is besloten om sommige projecten te temporiseren
overleg met de sector per regio het aantal en soort huur
en/of aan te passen. De oorspronkelijk bedoelde ‘remake’ van
woningen voor de verkoop te bepalen. Al naar gelang de
Flat 40 gaat niet door. In plaats daarvan zullen we plannen
regionale en lokale marktontwikkelingen en bijbehorende
ontwikkelen die meer aansluiten bij huidige marktwensen en
behoeften.
passen binnen onze financiële speerpunten.
Beheersen bedrijfskosten Klantenpanel
Net als andere woningcorporaties zijn ook wij gedwongen tot
Seyster Veste wil plannen en activiteiten afstemmen op
bezuinigen. Besloten is om de bedrijfskosten op onze werk
woonvragen en woonwensen van huurders. Daarom riepen we
organisatie beter te beheersen. We streven ernaar om deze in
8
terug naar inhoud
2. Verslag van de Raad van Commissarissen
bladeren
De economische crisis legt de woningmarkt nagenoeg plat: nieuwbouw stagneert, potentiële kopers aarzelen zich financieel te binden of krijgen de financiering niet rond. Europese regelgeving bepaalt dat corporaties 90% van hun woningen moeten verhuren aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614. Beide ontwikkelingen hebben de volkshuisvesting verder ingrijpend veranderd.
volgende hoofdstuk
We realiseren ons dat de situatie nooit meer zal worden zoals hij
Taken
was. Dat besef is in 2011 nog verder versterkt. Ondernemings-
De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het
plan, Strategisch Voorraadbeleid, Projectenportefeuille en de
bestuur, geeft gevraagd en ongevraagd advies en is de
begroting voor de komende 10 jaar bepaalden dit jaar de
werkgever van de directeur-bestuurder. Zo luidt – kort
vergaderagenda en de discussies. Vaker dan gebruikelijk
samengevat – de officiële omschrijving van rol en takenpak-
kwam de Raad van Commissarissen bij elkaar.
ket van de RvC. De RvC houdt onder meer toezicht op: • De manier waarop Seyster Veste doelstellingen realiseert,
Woningcorporaties en dus ook Seyster Veste zien zich geconfronteerd met stevige dilemma’s, bijvoorbeeld over het wel of niet doorzetten van bouwplannen. En dat beïnvloedt in sterke mate eveneens het werk van onze Raad van Commissarissen. Wij zijn immers de toezichthouders namens de belanghouders die aan diezelfde belanghouders verantwoording moeten afleggen. Het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet scherpt deze taken verder aan. Hierin (Artikel 31) staat beschreven dat commissarissen zich bij hun taakvervulling richten ‘naar het belang van de toegelaten instelling
waarbij de volkshuisvestelijke opgave en maatschappelijke doelstelling centraal staan. • Strategievorming: zijn de geformuleerde doelstellingen nog in overeenstemming met de huidige realiteit. • Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. • Kwaliteitsbeleid: levert Seyster Veste de kwaliteit die verwacht mag worden. • Financieel beleid: kan Seyster Veste ook op langere termijn haar taken blijven uitoefenen.
en de door haar in stand gehouden onderneming, naar het te
• Governance.
behartigen maatschappelijk belang en naar het belang van
• Naleving van wet- en regelgeving.
de betrokken belanghebbenden.’ Deze laatste toevoeging is nieuw. 9
In zijn rol als werkgever beoordeelt de Raad jaarlijks het
terug naar inhoud
functioneren van de bestuurder onder meer op het samen-
onafhankelijk, handelt in een sfeer van vertrouwen en gaat
Manier van werken
werken met de RvC, het functioneren van de organisatie en
discreet om met informatie.
Het toezichtkader wordt gevormd door: • Het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (de AmvB waarin
deskundigheid.
bladeren
Vervolgens gelden eisen voor de specifieke deskundigheid
de richtlijnen, taken, verantwoordelijkheden en bevoegd
Profielen en competenties
van één of meer leden op het gebied van volkshuisvesting,
heden zijn vermeld waaraan corporaties moeten voldoen).
Seyster Veste heeft één bestuurder en vijf commissarissen
projectontwikkeling in de bouw, het maatschappelijk midden-
(onder wie de voorzitter). Uitgebreide informatie over de
veld, financieringsvraagstukken en ICT en juridische zaken.
Raad van Commissarissen van Seyster Veste is te vinden op
Twee nieuwe leden gingen op 1 januari 2011 aan het werk:
• Benchmarkanalyses van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
de website. Commissarissen moeten voldoen aan een aantal
Carolien Schippers - vertegenwoordiger namens de Bewoners-
• De statuten van stichting De Seyster Veste.
algemene eisen. Vanzelfsprekend hebben ze affiniteit met de
vereniging Seyst - en Jolande Gravendeel. De RvC telt drie
• Het strategisch plan zoals laatstelijk geformuleerd in 2011.
sociale doelstelling van de corporatie en inzicht in een goed
vrouwen, twee mannen - allen met diverse achtergronden en
• Het jaarplan en de begroting.
evenwicht tussen die sociale doelstelling en de bedrijfsmatige
expertise.
• Het treasury statuut.
inzet van middelen. Ook vereist is brede maatschappelijke
• De Aedescode, inclusief de Governancecode Woning corporaties.
• Normen rond vermogenspositie: het gaat hier om financiële
volgende hoofdstuk
belangstelling, ervaring en inzicht in het politieke krachten-
De Raad heeft twee commissies. Jeroen Keus (voorzitter) en
randvoorwaarden van het Centraal Fonds Volkshuisvesting
veld waarin corporaties zich bevinden. Verder denken en
Helen van Duin vormen samen de auditcommissie. De Com-
en van het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw).
functioneren zij op HBO- of academisch niveau en kunnen zij
missie Projecten bestaat uit Jolande Gravendeel en Carolien
Zo hebben wij ook zelf geformuleerde randvoorwaarden
in teamverband werken. Iedere commissaris is integer en
Schippers.
zoals geen start van een project voordat 70% verkocht is. • Kwartaalrapportages – die in de loop der tijd zodanig zijn
RvC
verbeterd dat ze de nodige informatie goed inzichtelijk
Leden Branche
Helen van Duin
Woningcorporatie
Achtergrond
Specifieke competenties
Woningbouw en
• bedrijfsmatig functioneren
Projectontwikkeling • ondernemerschap Marius Frank
Advisering en
Internationale bedrijfsleven
coaching
maken. • De projectenportefeuille en de daarmee samenhangende 10-jaars begroting.
• managerial ervaring • strategieontwikkeling
Voor het uitoefenen van zijn werk moet de Raad over alle
• leiderschapsontwikkeling
nodige informatie beschikken. Tegelijkertijd kan een Raad als
Jolande Gravendeel
Hoofd juridische
Ruimtelijke projecten
• strategieontwikkeling
intern toezichthouder niet tot in detail van alle inhoudelijke
afdeling adviesbureau
m.n. gebiedsontwikkeling
• pps en bouwcontracten
ontwikkelingen op de hoogte zijn. Vertrouwen is daarom de
• juridische advisering
basis van het informatieproces tussen commissarissen en
Jeroen Keus
• risk management
bestuurder, die immers als eerste informatiebron fungeert.
• financieren & treasury
Contacten met verschillende groepen belanghouders zijn
Carolien Schippers
Ruimtelijke ordening
• politiek- bestuurlijke verhoudingen
eveneens een onmisbare bron van informatie. Twee keer per
m.n. gebiedsontwikkeling
• procesmanagement
jaar heeft de RvC contact met de Bewonersvereniging Seyst
• bouw en beheer
als vertegenwoordiging van de belangrijkste groep belang-
Bankier (Rijks)overheid
Bancaire sector
houders: tijdens een reguliere vergadering waarvoor beide 10
terug naar inhoud
Samenstelling van de RvC
vormden Ondernemingsplan, Strategisch Voorraadbeleid, de
benoeming Naam
Geboren portefeuille
Helen van Duin (v) 1958 Projectontwikkeling
1e
2005
Projectenportefeuille en de begroting voor de komende 10 jaar 2e (neven)functies
2009
de rode draad in alle discussies. Verder stonden onder meer op
• Directeur bij Woningcorporatie De Key te Amsterdam in de
de vergaderagenda: kwartaalrapportages, begrotingen, de
en ondernemerschap functie van directeur met de portefeuille projectontwikkeling
ICT-investeringen, het huurbeleid, het aanpassen van de
• Bestuurslid van het platform Openbare Ruimte
woningvoorraad en het besluit dat alle woningen in de loop der
• Commissaris van de conceptontwikkelaar Concire
tijd het energielabel B moeten dragen.
• Commissaris van Het Warmtebedrijf Rotterdam
bladeren
• Lid van het H-team, dat de vinger aan de pols houdt bij het
Zelfevaluatie
herbestemmingsvraagstuk in Nederland
De verplichte jaarlijkse zelfevaluatie vindt eens in de drie jaar
Marius Frank (m)
1947 Voorzitter
2009
2013
• Bestuursadviseur en leiderschapscoach
plaats met een extern deskundige; andere jaren evalueert de
• Lid RvC Triodos Bank te Zeist
Raad zichzelf. In 2011 hebben de commissarissen elkaar
• Lid Stak Hofpoort Holding (Van der Wal Transport) te Utrecht
geëvalueerd. Belangrijke punten waren het functioneren van de
Jeroen Keus (m)
1965 Financiën
2009
2013
• Werkzaam binnen het directoraat Special Asset Management
volgende hoofdstuk
commissarissen en in hoeverre de RvC behoefte heeft aan meer
van de Rabobank Groep Jolande
1959 Juridische zaken
2011
2015
Gravendeel (v)
• Afdelingshoofd DHV Juristen
of minder gedetailleerde informatie uit de organisatie. Uit de
• Lid Commissie bezwaren en beroep, Gemeente Utrechtse
zelfevaluatie is naar voren gekomen om – voorafgaand aan de reguliere vergaderingen – een kort vooroverleg te organiseren
Heuvelrug Carolien
1969 Bewoners zaken
2011
2015
Schippers (v)
• Waarnemend directeur Ontwikkeling RVOB
om de behandeling van de verschillende agendapunten beter
• Lid RvT Centrum Maliebaan
op en met elkaar af te stemmen. Deze aanpak werkt heel
• Lid RvT De Pels, school voor speciaal onderwijs in Utrecht
bevredigend voor alle partijen, de bestuurder incluis.
Data en besluitenlijsten
Vergoedingen (bedragen in €)
auditcommissie, de verdere vorming en scholing van de
• De RvC kwam in 2011 zeven keer bijeen; op 31 januari, 7 Frank
Van Duin
Keus Gravendeel Schippers
Totaal
Commissaris vergoeding 10.200 7.395 7.395 7.395 7.395 39.780
maart, 10 mei, 17 mei, 4 juli, 12 september en 29 november. • De zelfevaluatie vond plaats op 11 november. • De Auditcommissie is in 2011 twee keer bij elkaar geweest, namelijk op 10 mei en 29 november.
partijen agendapunten aandragen en tijdens een gezamen-
Vergaderingen
lijke excursie met een informeel samenzijn tot besluit. Eens
Bestuurder en voorzitter van de RvC hebben zeer geregeld
per jaar vergadert de RvC met de Ondernemingsraad van
overleg, onder andere over het voorbereiden van de reguliere
Seyster Veste.
vergaderingen die gemiddeld eens in de 6 tot 8 weken plaats-
afgelopen periode, waarbij met name de organisatorische
vinden. Dit jaar kwamen RvC en bestuurder vaker bij elkaar.
ontwikkelingen en de implementatie van het nieuwe primair
Zoals in de inleiding bij dit hoofdstuk al staat genoemd,
systeem aan de orde zijn geweest.
11
• Sinds 4 juli is ook een Commissie Projecten actief; deze kwam op 6 september bij elkaar. • Op 31 oktober blikte de RvC met de OR terug op de
terug naar inhoud
• Ontmoetingen met de BV Seyst vonden plaats op 18 februari en 19 september.
€ 654,679,- k.k. en met het voorliggend rooster van aftreden conform voorstel.
• Op 15 april en 11 november heeft de RvC strategiebijeenkomsten gehouden.
met de statuten van 3 mei 2011. D. Neemt kennis van het feit dat de ‘kruisjeslijst’ geen deel
uitmaakt van de statuten van de WOM, maar als bijlage bij Vergadering 4 juli 2011
het directiestatuut voor directeur van de WOM wordt
De Raad van Commissarissen gaat akkoord met de keuze
gevoegd.
bladeren
Vergadering 31 januari 2011
voor de nieuwe accountant BDO, geeft de directie ruimte
E. Neemt kennis van de aanvulling op de Realisatieovereen-
De Raad van Commissarissen keurt de aangepaste begroting
met BDO te onderhandelen en een overeenkomst aan te
komst (ROK) van 16 februari 2010 met het concept van
2011 goed, met de ter vergadering gemaakte kanttekeningen
gaan voor de termijn die in de Governancecode is opgenomen,
notaris Woortmann van 26 mei 2011.
en de zorgen over het naderen van de CFV-norm. Ook gaat de
met een evaluatiemoment na één jaar.
F. Stelt de herziene grex Kerckebosch van 31 maart 2011
vast. Het saldo van -/- € 1.4 mio is een verbetering ten
RvC akkoord met het nieuwe rooster van aftreden. Benoeming geldt voor vier jaar na aantreding (met mogelijkheid tot
Verder stemt de Raad vooralsnog in met het voorgenomen
opzichte van de grex van januari 2009 en past binnen het
herbenoeming). De RvC besluit de huidige vergoedingen voor
huurbeleid (met de opmerking te volgen, en bij te sturen waar
mandaat dat in eerdere besluitvorming is verkregen.
RvC-leden te handhaven (€ 7.250,- voor een lid en € 10.000,-
het gaat om de kernvoorraad en de kwetsbare groepen), met
De grex is uitvoerig doorgesproken in de besloten
voor de voorzitter) en een indexering van 2% toe te passen.
de voorstellen inzake het beleid energielabel met als gemid-
gemeenteraadsvergadering van 19 mei 2011 en is op 27
volgende hoofdstuk
deld label B voor het bestaande bezit, (maar wenst nog wel de
juni 2011 doorgesproken met de RvC-leden Van Duin,
Vergadering 17 mei 2011
financiële onderbouwing te zien). En stemt in met aanpassing
Gravendeel en Schippers. Na oprichting van de WOM
De Raad van Commissarissen besluit een actieve belasting
van de woningvoorraad (kernvoorraad, betaalbaar en vrije
latentie op te nemen op basis van een periode van vijf jaar en
sector). De Raad neemt kennis van de effecten van deze
de latente vennootschapsbelastingpositie niet op 0 vast te
maatregelen zoals beschreven in het ‘Rapport Portefeuillestra-
raad van 28 juni, in het kader van het streven dat alle
stellen. Deze latentie wordt tevens contant gemaakt.
tegie Seyster Veste’ versie 7.0, maar vindt het van belang om
partners in de WOM worden voorzien van dezelfde
Ook besluit de Raad de bestemmingsreserve Kerckebosch te
hierover op een duidelijke manier in- en extern te communice-
informatie waarop besluitvorming plaatsvindt.
laten vervallen. Dit heeft geen consequenties voor het
ren en om tweejaarlijks vraag en aanbod van de kernvoorraad
vermogen, omdat deze daarvan al onderdeel uitmaakt.
te monitoren en – zo nodig - het streven bij te stellen. De RvC
De RvC stelt vast dat bij alle transacties tussen Seyster Veste
De jaarrekening 2010 wordt goedgekeurd en de bestuurder
stelt vanuit zijn midden een Commissie Projecten samen,
en WOM B.V. vice versa geen sprake is van een tegenstrijdig
wordt decharge verleend.
bestaande uit de dames Schippers en Gravendeel, aangevuld
belang op voorwaarde dat het advies zoals op blad 6 van de
De RvC is op zich akkoord met oprichting van de WOM.
met de heren Van Hekken en Roolvink.
notitie gevolgd wordt. De RvC voegt daar nog aan toe dat de
vindt de aanpassing van de grex steeds in de AVA plaats. G. Neemt kennis van het vergaderstuk voor de gemeente-
directie in alle gevallen moet blijven binnen het door de RvC
Wel is nog een juridische externe toets nodig, met name over de relatie met de ROK en de positie van Seyster Veste hierin.
De Raad van Commissarissen:
verstrekte mandaat en de bevoegdheden. Aankoop en
De RvC keurt de concept-statuten van de WOM goed, onder
A. Neemt kennis van de toets van Digna de Bruin advocaten
verkoop van grond (in het project Kerckebosch) valt niet
voorwaarde dat een externe jurist de relatie met de ROK en de gemaakte afspraken met de RvC uit 2008 toetst. Verder gaat de Raad akkoord met de ICT-investering conform voorstel, met het voorgenomen besluit tot verkoop van het perceel Weideweg 44 te Austerlitz aan De Kombinatie voor 12
en Holland van Gijzen. B. Concludeert dat zorgvuldig en binnen het gegeven
binnen dit mandaat en wordt te allen tijde aan de RvC voorgelegd.
mandaat is gehandeld. C. Bekrachtigt het besluit uit de vergadering van 17 mei,
waarin de RvC akkoord is met de oprichting van de WOM
Vergadering 12 september 2011 De RvC keurt het Ondernemingsplan ‘Thuis in Zeist’ goed.
terug naar inhoud
Nieuwe accountant Periodiek veranderen van accountant is niet alleen een verplichting maar ook een gezonde must. Afgelopen jaren
honorering van de bestuurder bevroren (zie verder hoofdstuk 8). • Seyster Veste heeft geen beloningssysteem. Dat hangt
was Ernst & Young de gewaardeerde accountant. Bij de keuze
samen met de arbeidsovereenkomst van de directeur/
voor BDO gaf de breedte van de expertise de doorslag.
bestuurder voor onbepaalde tijd. • In 2011 trad commissaris Helen van Duin toe als aandeel-
bladeren
Onafhankelijkheid
houder tot de WOM (de Wijkontwikkelingsmaatschappij)
De RvC waakt over de onafhankelijkheid van zijn leden
Kerckebosch. Haar grote deskundigheid op dat terrein was
volgens de in de Governancecode Woningcorporaties
daarvoor de reden. Naar verwachting neemt een externe
opgenomen criteria. Alle leden van de Raad zijn onafhankelijk.
deskundige in 2012 haar plaats in de WOM in.
Er zijn geen overlappingen met andere functies. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van de
Integriteit
corporatie, en geen van de commissarissen onderhoudt een
Er is in het verslagjaar geen sprake geweest van tegenstrijdige
directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers.
belangen of transacties bij bestuurder en/of (leden van) de
volgende hoofdstuk
RvC. In het overleg met de accountant is de integriteit en het
Voldoen aan de Governancecode
integer handelen expliciet aan de orde geweest.
In de Aedescode, die Seyster Veste onderschrijft, is vast gelegd dat corporaties bij het inrichten van de bestuurlijke
Tot slot
organisatie de Governancecode Woningcorporaties hanteren.
De Raad spreekt zijn grote waardering uit voor alles wat
De Governancecode Woningcorporaties bevat een opsom-
directie en medewerkers - maar ook al die mensen en
ming van taken en verantwoordelijkheden van bestuurders en
instanties die met Seyster Veste samenwerken - in 2011
toezichthouders van corporaties. In vijf hoofdstukken komen
hebben gepresteerd.
de taken en werkwijze van bestuur en Raad van Commissarissen aan de orde. Een apart hoofdstuk gaat over de ‘Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door
Zeist, juni 2012
belanghouders’. Directie en Raad van Commissarissen van Seyster Veste passen de Governancecode Woningcorporaties
Marius Frank, (voorzitter)
toe met uitzondering van drie punten:
Helen van Duin
•D e huidige bestuurder is (in 1988) voor onbepaalde tijd
Jolande Gravendeel
benoemd en heeft een salaris dat niet in overeenstemming
Jeroen Keus
is met de Sectorbrede Beloningscode bestuurders woning-
Carolien Schippers
corporaties. Daarom wordt voor de duur van zijn arbeidsovereenkomst wat dit onderwerp betreft afgeweken van de Governancecode Woningcorporaties. Sinds 2006 is de 13
terug naar inhoud
3. Even kennismaken: Seyster Veste Ons werkgebied
bladeren
Utrecht is geen krimpregio. Integendeel. Het is een (zelfs nu nog) economisch sterke provincie. Daarbinnen is Zeist een aantrekkelijke regio om te werken: de werkloosheid is laag en het algemene kennisniveau hoog. Zeist is eveneens een bijzonder aantrekkelijk woongebied: centraal gelegen, middenin het groen - tussen Gooi en Utrechtse Heuvelrug – vlakbij de steden Utrecht en Amersfoort – met hun culturele en andere aantrekkelijke voorzieningen. Zeist is een ‘care-valley’. Bijna 4000 Zeistenaren wonen in de
woning te huren. Zij verdienen meer dan € 33.614 maar (veel)
Onze missie
vele instellingen voor ouderenzorg en geestelijke gezondheids-
te weinig om in deze dure regio een huis naar wens te vinden.
Het verbeteren van de woon- en leefomgeving van met name
volgende hoofdstuk
zorg. Een deel van hen zal de komende jaren buiten de instelling
kwetsbare groepen in de samenleving. Vanuit maatschappelijke
verhuizen en extramurale zorg behoeven. Instellingen zullen
Bouwen, bouwen, bouwen is altijd ons antwoord geweest op
betrokkenheid als drijfveer legt Seyster Veste verbanden en
zich vooral richten op het leveren van specifieke intramurale
de vraag hoe we de stagnerende woningmarkt vlot kunnen
brengt partijen bij elkaar. Onze kernwaarden zijn samenwer-
zorg. Zeist vergrijst omdat het ook voor zelfstandig wonende
trekken. Daarom heeft Seyster Veste veel energie gestoken in
ken, ondernemen en verbinden. Ook duidelijkheid, openheid
ouderen een aantrekkelijke woonplaats is. Beide trends zijn van
het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten. Maar de praktijk is
en integriteit spelen een belangrijke rol.
invloed op de ontwikkelingen in de woningmarkt.
weerbarstig: het bouwen in een groene omgeving wekt veel weerstand op bij omwonenden (zodat het voorbereiden van
Onze visie
Wonen in Zeist is duur. Er zijn meer koop- dan huurwoningen;
plannen veel vertraging oploopt) en het economisch tij is
Seyster Veste maakt zich sterk voor mensen die verbonden
gemiddelde koop- en huurprijzen zijn hoger dan in de rest
drastisch gekeerd. Om die reden zijn ook wij gedwongen om
zijn met de regio Zeist, maar die – zonder onze steun – te
van de provincie. Wie wil verhuizen naar een andere huur
onze projectplannen bij te stellen.
weinig kans maken op het vinden van een passende woning.
woning moet geduld hebben; vooral de wachttijden voor een
Voor deze mensen scheppen we mogelijkheden om hun
eengezinswoning zijn lang. Hoge prijzen en strenge hypotheek
Seyster Veste participeert actief in het Regioplatform Woning-
woonwensen als volwaardig lid van de Zeister gemeenschap
eisen belemmeren de overstap van huur naar koop. Voor veel
corporaties Utrecht (RWU). De daarin samenwerkende corpora-
waar te maken.
huishoudens is ook de overstap van een sociale huurwoning
ties zien de hele regio als één woningmarkt en ontwikkelen
naar een vrije sectorwoning (te) groot. Daardoor stagneert de
daarom gezamenlijke volkshuisvestingsdoelen en bijbehorend
Dat betekent dat er voldoende goede, duurzame en betaal-
woningmarkt en is het percentage scheefwoners hoog. Vooral
regionaal en lokaal volkshuisvestingsbeleid. Seyster Veste werkt
bare woningen beschikbaar moeten zijn. Dat is de eerste stap
starters zijn de dupe, zowel in de huur- als in de koopsector.
verder actief samen met de beide andere lokale corporaties
naar ‘prettig wonen’. Prettig wonen is ook persoonlijk wonen.
En de grote groep middeninkomens (verpleegkundigen,
(de Kombinatie en de R.K. Woningbouwvereniging).
Wij vinden het belangrijk dat mensen waar mogelijk de
politieagenten, leraren) heeft eveneens het nakijken:
vrijheid hebben om hun eigen woonsituatie in te richten en
Europese regelgeving verhindert hen een (andere) corporatie-
kunnen wonen alsof de woning van henzelf is. Prettig wonen
14
terug naar inhoud
is ook samenwonen in een omgeving waar mensen zich veilig
• toegang tot de woningmarkt
voelen en waarmee zij zich verbonden voelen. Wij rekenen
• woonkwaliteit
het tot onze verantwoordelijkheid om samen met bewoners
• woonkansen voor bijzondere doelgroepen
in netwerken en maken prestatieafspraken. Deze manier van werken vergt een flexibele organisatie, een gezonde financiële basis, en een bedrijfscultuur die gericht is
en andere betrokkenen de samenhang en fysieke kwaliteit van de woon- en leefomgeving te verbeteren, vooral daar
Elk speerpunt is uitgewerkt in thema’s en elk thema vertaald
op samenwerken, ondernemen en verbinden, openheid en
waar onze klanten wonen.
in doelstellingen. Voor elke doelstelling zijn ambities gefor-
integriteit. (Zie verder de hoofdstukken 7 en 8.)
muleerd, oftewel de prestatie-indicatoren. Zoals het woord al bladeren
Bewoners en andere betrokkenen geven we ruimte om te
zegt kunnen wij daarmee nauwkeurig meten welke prestaties
participeren in het maken van beleidskeuzes en de uitvoering
we moeten leveren om de gewenste doelen ook werkelijk
Verdeling woningbezit per wijk
daarvan. Wij willen een betrouwbare partner zijn die afspraken
halen. Deze speerpunten vormen de basis van ons Onderne-
Zeist-Noord 20%
nakomt. Door een gerichte inzet van middelen realiseren we
mingsplan ‘Thuis in Zeist’ (dat in zijn geheel op onze website
Zeist-West 44%
een maatschappelijk rendement op ons financiële vermogen.
is terug te vinden). In de volgende hoofdstukken (4, 5 en 6)
Zeist-Oost 19%
We beschouwen ons ondernemingsvermogen als maatschap-
leggen we uit met welke maatregelen – en op welke termijn
Zeist-Centrum 8%
pelijk bestemd vermogen. Vanzelfsprekend zijn we transparant
– we de respectievelijke speerpunten willen realiseren.
Huis ter Heide
volgende hoofdstuk
over hoe we daarmee omgaan.
1%
Austerlitz 2%
Onze organisatie
Den Dolder
Toekomstige woningmarktontwikkelingen
Het verwerkelijken van alle doelstellingen stelt ook eisen aan
Doorn 3%
Zeist blijft voor velen een aantrekkelijke werk- en woongemeente.
onze organisatie. Om goed woningen te beheren, verhuren
Meer dan de helft van alle woningzoekenden in Zeist komt uit
en bouwen, zijn wij een professional in vastgoed.
de regio. De druk op de (huur)woningmarkt blijft toenemen.
Woonkwaliteit heeft alles te maken met een goede woon
Er is meer vraag naar seniorenwoningen met zorgvoorzieningen
omgeving. In het verbeteren daarvan zoeken we de samen-
en een goede prijs-kwaliteitverhouding.
werking met andere partijen.
3%
Totaal 100%
Aantal woningen naar huurprijsklasse
2011 2010 2009 2008
Naar verwachting stijgt het inwonertal van Zeist tot 64.000.
Zoveel mogelijk zijn woonwensen van onze huidige en toe
Kernvoorraad
Het aantal huishoudens in de leeftijd van 34 tot 64 jaar -
komstige klanten uitgangspunt voor ons beleid. Om te weten
Duur (€ 554,76 – € 652,52)
682
689
656
656
vooral de meerpersoonshuishoudens/gezinnen - neemt af.
wat zij wensen, staan we dichtbij onze klanten en middenin de
Vrije sector (> € 652,52)
312
267
206
194
Na 2015 stijgt het aantal huishoudens in de leeftijd van 65 tot
wijk. Wij betrekken onze klanten in een vroeg stadium bij het
75 jaar. Met name het aantal 75-plussers neemt toe. Vooral
ontwikkelen van plannen. Vooral als dat hun woongenot direct
door de vergrijzing zijn er in 2020, 45% meer eenpersoons-
raakt, zoals bij herstructurering, renovatie, sloop, nieuwbouw
huishoudens dan nu.
en groot onderhoud. We hechten aan tevreden klanten, daarom houden we regelmatig klantonderzoeken.
Onze speerpunten
Seyster Veste is sterk verankerd in de Zeister samenleving.
Alle voorafgaande informatie is de basis voor het benoemen
Wij onderhouden een goede relatie met onze belanghouders:
van drie speerpunten.
We betrekken hen bij onze beleidsvoornemens, participeren
15
Totaal
3.143 3.177 3.216 3.216
4.137 4.133 4.078 4.066
terug naar inhoud
Spreiding woningbezit Zeist
Austerlitz
OU DE
PO
ST W EG
A28
DE
EEF
DR
OU
EG
W PAN
bladeren
WATE RLOO WEG
BOU
G WE ST PO
LEV ARD
DE
DALW
EG LI
N
N
AA
D
EN
LA
Den Dolder
AN
J
EI
A CH
RE
volgende hoofdstuk
UT
W ER
L DE
EG
EW
TS
CH
S
EK
LA
E NB
LA
EW
NI EU W E
G
LD
W AT E
RI
O D SE ER
RI
EG W
D
EB
ER
WE PALTZER
G
SE
G
W
EG
RIJKSWEG
Utrecht
O
FD
ST
RA
AT
AME RS
W I T T EVROUW
F OO
O
RTSE WEG
Driebergen Doorn H
EN
SI
DR I
NG EL
NACH TE GA A
MA L IE
SI
NG
EL
EB E
RG
SE
ST
RA
AT W
EG DOR PS
LS T
RA
16
D O
AT
STR AA
T
EG W SE ER LD
EW
EG
EG
N
YE
RO
VA
AN
G
EN
terug naar inhoud
4. Toegang tot de woningmarkt
bladeren
Doelstellingen, ambities en acties
volgende hoofdstuk
Alleen wie minstens twee keer modaal verdient, kan op onze dure woningmarkt een woning naar wens bemachtigen. Huishoudens met een middeninkomen die nu in een sociale huurwoning wonen, hebben te weinig kansen om een volgende stap in hun wooncarrière te maken. De doorstroming stagneert, het aantal scheefwoners is groot. Starters hebben het nakijken. Daarom is dit ons eerste speerpunt: toegang tot de woningmarkt voor inkomens tot € 33.614 en in de categorie van € 33.614 tot € 60.000. Door het bouwen van vrije sector huur- en koopwoningen, door het ontwikkelen van voordelige koopvormen, door het uitwerken van een gedifferentieerd huurbeleid willen we dit speerpunt van ons beleid realiseren. Zie schema uit ons Ondernemingsplan op pagina 88 en 89 in de bijlage.
Omvang en samenstelling woningbezit
kernvoorraad meer dan voldoende in relatie tot de omvang van de primaire doelgroep en de huishoudens met een
Monitoren
inkomen tot € 33.614. Probleem is echter dat ook mensen met
Onze doelstellingen zijn SMART geformuleerd. Monitoring is
een hoger inkomen een sociale huurwoning huren.
nodig om te kunnen meten of wij erin slagen om ze te
Daarom willen we meer differentiatie aanbrengen in ons
realiseren. In samenhang met ons Ondernemingsplan
woningaanbod, de doorstroming stimuleren vanuit de sociale
hebben we een Strategisch Voorraadbeleid opgezet. Daartoe
huursector naar de koopsector en vanuit de kernvoorraad
is een grote hoeveelheid informatiemateriaal verzameld,
naar de betaalbare en/of dure voorraad.
handvat voor de monitoring. Ook collega-corporaties zullen een monitor opzetten.
Woningaanbod Seyster Veste heeft 45% van alle sociale huurwoningen in Zeist in bezit en kiest er bewust voor dit marktaandeel niet te
In de gemeente Zeist hebben alle verhuurders tezamen in
vergroten. Op zich is het aantal sociale huurwoningen in de
2011 in totaal 539 woningen via WoningNet aangeboden.
17
terug naar inhoud
Advertenties voor eengezinswoningen krijgen ook dit jaar
verhuurd via WoningNet. Seyster Veste streeft er naar dat zo
Huurprijsgrenzen
weer de meeste reacties, terwijl het aanbod van zulke
min mogelijk huurders afhankelijk zijn van huurtoeslag.
Kwaliteitskortingsgrens € 361,67
woningen elk jaar afneemt (en in 2011, 7,6% bedroeg).
Laagste aftoppingsgrens € 517,64
In totaal heeft Seyster Veste in 2011, 17 eengezinswoningen
Hoogste aftoppingsgrens € 554,76 Vrije sectorgrens
€ 652,52
Toewijzingen 2011
huur
huur
1 persoon
<= € 361,66
€ 361,67 - € 517,64
bladeren
<65 >=65 jaar
huur > € 517,64 Totaal
< € 21.625 17 31 23 71
Inkomensgrenzen Eenpersoonshuishouden < 65 € 21.625
35
Meerpersoonshuishouden < 65 € 29.350
< € 20.325 0 1 0 1
Eenpersoonshuishouden > 65 € 20.325
>= € 21.625
2
18
15
>= € 20.325 0 3 1 4
Subtotaal
Meerpersoonshuishouden > 65
€ 27.750
19 53 39 111
volgende hoofdstuk
huur
2 personen
<65 >=65 jaar
< € 29.350
<= € 361,66
3
huur € 361,67 - € 517,64
9
Aanbiedingsresultaat
huur > € 517,64 Totaal
13
25
>= € 29.350 0 5 2 7
Het aanbiedingsresultaat geeft aan hoe vaak het nodig is om een woning aan te bieden voordat er een nieuwe huurder is.
< € 27.750 0 2 1 3
In 2011 weigerden woningzoekenden iets minder vaak een
>= € 27.750 0 1 0 1
woning dan vorig jaar. Woningen van Seyster Veste worden
Subtotaal
3 17 16 36
sneller geaccepteerd dan gemiddeld in Zeist.
huur
>= 3 personen
<65 >=65 jaar Subtotaal Totaal
18
< € 29.350
<= € 361,66
0
huur € 361,67 - € 554,76
28
Aanbiedingsresultaat
huur > € 554,76 Totaal
9
Zeist Seyster Veste
37
2007 3,22 3,19
>= € 29.350 0 3 0 3
2008 3,57 3,11
< € 27.750 0 0 0 0
2009 3,80 3,61
>= € 27.750 0 0 0 0
2010 3,57 3,47
0 31 9 40
2011 4,10 3,40
onbekend 0 0 1 1 22 101 65 188
terug naar inhoud
Gemiddelde wachttijd
Leegstand woningen
De gemiddelde wachttijd is voor de meeste woningtypen iets
aanmerking komen. De lokale markt is daarbij niet gebaat.) 55-Plussers krijgen in sommige gevallen voorrang als zij hun
Gemiddelde leegstand
eengezinswoning verruilen voor een appartement. Verder
afgenomen, en is voor een eengezinswoning nog altijd het
langst. Hieruit concluderen we dat de eengezinswoning nog
steeds het meest gewilde woningtype is.
dagen per woning soort vhe’s
kleinere woning in hetzelfde complex. Om de slaagkans voor
Frictie leegstand Gemiddelde wachttijd (in jaren)
aantal
Juridische problematiek
gemiddeld
aantal aantal dagen
werken wij tegenwoordig met een speciale doorschuifregeling voor huurders die willen doorstromen naar een grotere of
bladeren
184
7798
42
jonge starters op de huurwoningmarkt te vergroten willen we
13
471
36
in 2012 als experiment beginnen met een lotingssysteem.
0
0
0
woningtype 2008 2011 2009 2010
Miva woning
Bovenwoning
5,21 5,44 6,86 5,90
Overig
29 9813 338
Studentenwoningen
Eengezinswoning
8,92 9,99 10,01 10,00
Park Boswijk
95
Flat parterre + beneden
5,61
Project/renovatie
63 15922
Overig
4,73 4,83 5,12 6,50
Technische maatregel/onderhoud
62
Verkoop
36 7723 215
5,93
6,56
5,90
26045
274
Omdat Seyster Veste ook rekening wil houden met de woon-
253
wensen van jongeren, financierden wij mee aan de studenten-
37
flat Casa Confetti, in de Utrechtse universiteitswijk De Uithof.
2294
Als tegenprestatie mogen wij ieder jaar twee jongere
volgende hoofdstuk
woningzoekenden voordragen als kandidaat-huurder bij de
Actief woningzoekenden uit de gemeente Zeist
SSH Utrecht, de in studentenwoningen gespecialiseerde
Woonvisie en experimenten
corporatie. Deze kandidaten wonen in Zeist en zijn tussen 17 en
22 jaar of jonger
226
12%
De prestatieafspraken tussen corporaties en gemeente zijn
27 jaar oud. Om de doorstroming uit studentenhuizen te
23 tot 34 jaar
944
49%
verlengd tot en met 2012. Eerst gaan we aan de slag met het
bevorderen, werkten Seyster Veste en woningcorporatie
35 tot 54 jaar
542
28%
opstellen van een nieuwe woonvisie, die vervolgens als basis
Volksbelang Vianen samen aan de verbouwing van het Huis
55 tot 64 jaar
117
6%
voor de nieuwe afspraken dient. De economische en marktont-
Zoudenbalch in de historische binnenstad van Utrecht tot 24
87
5%
wikkelingen maken het erg moeilijk om lange termijnplannen
appartementen (de helft in de vrije sector) voor afgestudeerden.
leeftijdsklasse
> 65 jaar
aantal actief wz 2011
1.916 100%
op te stellen. De nieuwe woonvisie en bijbehorende prestatieafspraken zullen daarom een kortere termijn bestrijken.
Marktconform huurbeleid Huurverhoging, huurachterstanden
De opbouw van de actief woningzoekenden in de gemeente
Corporaties bepleiten bij de gemeente meer ruimte voor
De reguliere huurverhoging per 1 juli 2011 bedroeg 1,3%, net
Zeist is vergelijkbaar met 2010. Vooral eenpersoonshuishoudens
lokaal beleid. Bijvoorbeeld door middel van voorrangsrege-
zoveel als de inflatie over 2010.
in de leeftijd van 23 tot 35 jaar met een inkomen zijn actief op
lingen voor de eigen huurders als zij willen (door)verhuizen
We zetten alles op alles om goede betalingsafspraken te
zoek naar (andere) woonruimte.
naar een vrije sectorwoning of koopwoning. Seyster Veste wil
maken met huurders over het aanpakken van hun achterstands-
bijvoorbeeld eerst Zeistenaren ‘verleiden’ om te verhuizen
problemen. Zo nodig verwijzen we door naar hulpverlenende
naar het nieuwbouwproject ’t Hof. Mensen van buiten Zeist
instanties, waaronder het bureau Schuldhulpverlening.
zouden dan wel in aanmerking kunnen komen voor de
Met ons strenge huurincasso-beleid willen we voorkomen dat
woning die de Hofbewoner achterlaat. (Nu kunnen ook
te hoge schulden ontstaan. De huurachterstand was
andere Utrechtenaren voor een nieuwe Hofwoning in
gemiddeld 0,62% over het afgelopen jaar (0,66% in 2010).
19
terug naar inhoud
De deurwaarder nam in 2011, 107 incassozaken in behandeling.
15%, 20%, 25%) op de taxatiewaarde, Seyster Veste garan-
bijstellen), het groot onderhoud aan woningen in Brugakker
Van de 22 aangezegde ontruimingen vonden vier plaats: alle
deert de woning t.z.t. terug te kopen. Koper en Seyster
verliep uiterst voorspoedig en scoorde hoog in het tevreden-
op basis van huurschuld, niet naar aanleiding van hennepteelt.
Veste delen eventuele winst of verlies.
heidsonderzoek dat we na afloop onder huurders hielden.
Ter vergelijking: in 2010 vonden acht ontruimingen plaats, zes op basis van huurschuld, twee op basis van hennepteelt.
•S limmer Kopen is bedoeld voor de nieuwbouwwoningen ®
in ’t Hof van Zeist. Seyster Veste bepaalt de korting (maximaal 50%) en heeft later wel het recht maar niet de plicht de
Nieuw beleid In 2011 heeft Seyster Veste een marktconform huurbeleid
Een overzicht van de stand van zaken in verschillende projecten:
woning terug te kopen. • Kopen naar Wens is speciaal ingezet voor een blok woningen
Centrum
bladeren volgende hoofdstuk
voorbereid en op 1 juli ingevoerd. Op basis van het woning-
in Brugakker (Blok 18). De koper betaalt minimaal € 150.000
waarderingssysteem, de marktsituatie en de WOZ-waarde
voor opgeknapte carportwoningen die casco worden
• De drie Zeister corporaties herstructureren gezamenlijk een oude buurt in het centrum van Zeist. Seyster Veste heeft
zijn streefhuren bepaald. Een nieuwe huurprijs gaat in op het
opgeleverd. De rest van het bedrag (de waarde is tevoren
eerder een aantal monumentale woningen gerenoveerd.
moment dat de woning vrijkomt voor een volgende huurder.
door een onafhankelijk taxateur vastgesteld) betaalt hij later
Een rij andere woningen verkeerde in te slechte staat en
Mensen die meer kunnen betalen willen we verleiden om
– uiterlijk bij het wederom verkopen.
wordt gesloopt. In deze buurt ontwikkelen wij nu ’t Hof van
naar een duurdere woning te verhuizen. Uit onderzoek
De eerste ervaringen leren helaas dat banken deze con-
Zeist: 21 tuinwoningen, 26 koopappartementen en 26
(o.a. SeysterPanel) blijkt dat wie meer wil en kan betalen
structie niet kennen en er daardoor kritisch tegenover staan.
huurwoningen (13 eengezinswoningen, 13 appartementen).
daarvoor in ruil wel hogere eisen stelt aan de kwaliteit van de
Geïnteresseerde kopers hebben daarom grote moeite de
Deze laatste zijn vooral bedoeld voor de vroegere huurders
woning. Daarmee gaan we in 2012 aan de slag (zie het
hypotheek rond te krijgen.
van de straat en bouwen we het eerst. Zo temporiseren we de uitvoering van het project.
volgende hoofdstuk). De Gemeente Zeist biedt startersleningen aan voor wie wil
Doorstroming stimuleren
kopen maar er tegenaan loopt dat woonlasten gezien zijn
Verkoop bestaande woningen
inkomen te hoog uitkomen.
Omdat de verkoopresultaten van 2011 achterbleven bij de
• Oorspronkelijke plannen voor de herontwikkeling van het Eneco-terrein stuitten op veel verzet. In alle stilte hebben Seyster Veste, een ontwikkelaar en een aantal winkeliers,
ambities, zijn in de loop van het jaar meer maatregelen
Eind van het jaar is de verkoopvijver aanzienlijk uitgebreid met
waaronder een supermarkt (als potentiële gebruikers van de
genomen om de verkoop te bevorderen. Het kost meer tijd
een voorraad appartementen (waarnaar veel vraag is: het
commerciële ruimten) een nieuw plan ontwikkeld.
en moeite en er is meer werk voor nodig om een woning te
aantal verkochte woningen is in januari 2012 al meteen flink
Het betreft een gebouw met een rij winkels in de plint met
verkopen. Daarom heeft Seyster Veste een eigen verkoop
gestegen). Appartementen in de Montessoriflat hebben we
woningen op de verdiepingen. Naar verwachting reageert
organisatie (met een bezetting van 1,5 fte) en een marketing-
bestemd voor starters op de koopmarkt. De koopprijzen
het College van B&W voorjaar 2012 op deze herziene
plan opgezet. Ons bewonersblad InVeste verscheen met
liggen niet hoger dan € 120.000. Verkoopacties starten in 2012.
plannen.
twee speciale koopbijlagen, de ‘KoopVeste’. Verder zijn voor drie categorieën woningen drie verschillende kortings
Nieuwbouw en renovatie
Noord
regelingen ontwikkeld:
Ondanks het slechte economische tij hebben we toch een
• Het lag in de bedoeling om in 2011 te beginnen met het
• Koopgarant voor bestaande woningen. Een onafhankelijk
aantal successen geboekt: het bestemmingsplan Kerckebosch
groot onderhoud van de Geroflat. Het kost meer tijd om
taxateur stelt de waarde vast, de kandidaat-koper (in eerste
is definitief, de Schaerweijdelaan is financieel gunstig aan
bewonerswensen, werkzaamheden en het beschikbare
instantie de zittende huurder) bepaalt zelf zijn korting (10%,
besteed (zodat we de verkoopprijzen naar beneden konden
budget op elkaar af te stemmen. Uitvoering start nu in 2012.
20
terug naar inhoud
• Het vernieuwingsplan voor Gerodorp omvat zowel renovatie
werk aan de buitenkant en het afsluiten van trappenhuizen
als sloop en nieuwbouw. Een deel van de ongeveer 60
– zodat alleen bewoners er toegang hebben. Binnenshuis
gemeentelijke monumenten is van de monumentenlijst
zijn cv-ketel, keuken en sanitair vervangen. Elke woning
afgevoerd. Het is de bedoeling om meer woningen terug te
heeft nu minimaal een C-label voor het energieverbruik.
bouwen voor met name senioren en starters. Om een idee
Oorspronkelijk was het de bedoeling om deze woningen te
te krijgen van de mogelijkheden is op de Bergweg een
slopen en te vervangen door nieuwbouw. Het groot
proefwoning gerenoveerd, een initiatief dat veel waardering
onderhoud kwam in plaats van sloop-nieuwbouwplannen.
oogstte. Onder bewoners is een woonwensenonderzoek
Bewoners reageerden enthousiast, ook over de uitvoering.
bladeren
gehouden. Alle voorbereidingen voor de renovatie zijn voor de zomer van 2012 afgerond, zodat het werk voor het eind van het jaar kan starten.
• Een blok carportwoningen is opgeknapt en casco met een voordelige koopvorm te koop aangeboden (zie de paragraaf hierboven).
• Het ontwikkelen van bouwplannen voor het Sanatorium terrein loopt een jarenlange vertraging op, omdat bezwaarvolgende hoofdstuk
makers procederen bij de Raad van State.
• Wijkbewoners protesteren tegen de plannen voor de herstructurering van Flat 40 in Nijenheim. Daardoor lopen de plannen nu al 1,5 jaar vertraging op. Senioren uit de wijk
Oost
hebben zeker belangstelling om te verhuizen naar een
• De omvangrijke herstructurering van Kerckebosch bereikte
comfortabel appartement. We bekijken nu hoe we de
een belangrijke mijlpaal: het bestemmingsplan is definitief
plannen kunnen veranderen, zodat alle partijen tevreden
vastgesteld. In 2011 is de Wijkontwikkelingsmaatschappij
kunnen zijn – en die bovendien binnen ons budget en de
(WOM) officieel ingesteld. In totaal zijn 60 architecten
huidige markt passen.
bureaus uitgenodigd om mee te doen aan de selectie. Hieruit zijn vier bureaus gekozen om de eerste 280 woningen
Den Dolder
te ontwerpen. Elk bureau ontwerpt een apart deel van de
• Van het succesvolle project Dolderse Duinen zijn – op één
eerste fase. Bewoners kregen een oproep om zich aan te
patiowoning na – in 2011 ook de laatste woningen verkocht.
melden voor een klantenpanel en zo hun mening te geven over de nieuwe woningen, de privé-buitenruimten, de
• Het ontwikkelen van plannen voor Dolderse Hille loopt
openbare ruimte enzovoort. Alle denkbare informatie is te
traag. Het oorspronkelijke projectvoorstel bleek niet
vinden op www.kerckeboschzeist.nl.
haalbaar (vanwege de economische crisis). Een groep aspirant-kopers is wel enthousiast geraakt over de mogelijk-
West
heden die dit terrein biedt en praat met ons over ‘wonen op
•B ij 32 woningen in Brugakker vond groot onderhoud plaats.
maat’.
Het werk omvatte het vernieuwen van ramen en kozijnen, het saneren van asbest, het opknappen van gevels, schilder21
terug naar inhoud
5. Woonkwaliteit Doelstellingen, ambities en acties
bladeren
Het bouwen, verhuren, beheren, vernieuwen, en verkopen van woningen van goede kwaliteit die zoveel mogelijk tegemoetkomen aan de persoonlijke behoeften van onze klanten. Woonkwaliteit is ons tweede beleidsspeerpunt. Bewoners hebben daarop invloed via inspraak, keuzemogelijkheden in ons aanbod en ruimte voor eigen initiatief. Woonkwaliteit heeft alles te maken met goede dienstverlening
geheel vernieuwde Meerjarige Onderhoudsplanning op die
én met een duurzame woning en woonomgeving. Daarom
in voorjaar 2012 gereed is.
volgende hoofdstuk
investeren we in energiezuinige woningen en het gebruik van duurzame materialen – waardoor ook de energiekosten
Gemiddeld een energielabel B
dalen. Daarom investeren we in een schone, hele, veilige en
Een energiezuiniger huis staat hoog op de woonwensenlijst
sociale woonomgeving in prettig leefbare buurten en wijken
van huurders. Jaren geleden zijn we al begonnen met het
waarin voldoende voorzieningen aanwezig zijn zodat velen
labelen van onze woningen. Woningcorporaties hebben
zich er thuis voelen. Zie schema uit ons Ondernemingsplan
gezamenlijk afgesproken dat hun woningen minimaal een
op pagina 90, 91 en 92 in de bijlage.
C-label krijgen, Seyster Veste wil – waar mogelijk – woningen een B-label geven. De nodige werkzaamheden combineren we bij voorkeur met andere onderhoudswerkzaamheden.
Bewoners in de toekomst (betaalbare) woonkwaliteit bieden
Goed voorbeeld zijn de woningen in Brugakker (zie het vorige hoofdstuk). Ook het groot onderhoud aan de Geroflat zal bewoners veel energiebesparing opleveren. De meest
Voorraad voldoet aan basiskwaliteit
onzuinige woningen staan in Kerckebosch, maar omdat hier
We maken onderscheid tussen een basiskwaliteit voor onze
in de toekomst een heel nieuwe wijk ontstaat met de meest
sociale huurwoningen en een comfortkwaliteit voor de
energiezuinige woningen, nemen we hier nu geen
duurdere woningen. Bij het opstellen van verdere plannen is
maatregelen.
het Strategisch Voorraadbeleid de basis. We willen precies weten welke woningtypes het beste aansluiten bij onze woon-
Medewerkers hebben een speciale training gekregen zodat
klanten en welke werkzaamheden verder nodig zijn om aan
zij goed kunnen beoordelen welke maatregelen het meeste
hun woonbehoeften te voldoen. Daartoe stellen we een
rendement opleveren. Bewoners kunnen zelf veel doen om
22
terug naar inhoud
hun energiekosten te verlagen. We zinnen nog op plannen
Bijna 600 huurders reageerden op de oproep om mee te doen
we in 2011; in mei 2012 zal ons hele bezit zijn geïnspecteerd en
om hen daarvan meer bewust te maken.
aan ons SeysterPanel. In 2011 vond een eerste peiling plaats.
zijn de verschillende onderhoudsjaren ingepland op basis van de werkelijke conditie. De veranderde werkwijze heeft invloed
bladeren
Meer geschikte seniorenwoningen
Zijn huurders tevreden over hun woning? Daarbij letten zij het
op de gehele meerjaren prognose. In 2011 blijven de uitgaven
Zeister corporaties zijn bezig om een sterrensysteem te
meeste op huurprijs, woningtype en grootte van de woning.
voor de reguliere exploitatie onderhoud binnen de begroting
introduceren dat aangeeft in hoeverre woningen geschikt zijn
De waardering voor een woning scoort gemiddeld een 7,1.
(€ 1.953.000 versus € 1.809.000). De uitgaven voor planmatig
voor senioren. De grootste opgave zal liggen in het aanpassen
Echter, 86% van de ondervraagden geeft het cijfer 6 of hoger.
onderhoud zijn € 320.000 lager uitgevallen dan begroot.
van het bestaand bezit. 10% Van alle nieuw te bouwen
Seyster Veste streeft ernaar dat 90% dat doet. Men is in het
Deze afwijkingen worden mede veroorzaakt door doorgeschoven
woningen moet geschikt zijn voor senioren.
algemeen tevreden over de huurprijs maar ontevreden over
en vervallen posten en onder- en overschrijdingen.
het woningtype. Een eerste voorzichtige conclusie kan luiden Park Boswijk
dat ontevredenheid over de woning en woningtype samen-
Per woning zijn gemiddeld 1,2 reparatieverzoeken ingediend.
Park Boswijk ligt aan de rand van Doorn en telt 370 huur- en
hangt met verhuiswensen. Daarbij blijkt de huurprijs een
Het verhelpen ervan kostte € 181,- per stuk. Zowel het aantal
koopappartementen, waarvan Seyster Veste er 130 in bezit
belangrijke rol te spelen: bij voorkeur wil men niet meer
verzoeken als de herstelkosten liggen op een aanvaardbaar
heeft. De woningen hebben twee of drie kamers en zijn 55 tot
woonlasten betalen. Bewoners van Kerckebosch en Vollenhove
niveau. Extra werk was nodig om de wooncomplexen die op
volgende hoofdstuk
110 m groot, het gebouw dateert uit de jaren ’70. Omdat
zijn minder tevreden over hun woning; zoals bekend vindt in
de nominatie staan voor sloop (Kerkebosch) of groot onder-
senioren van straks andere eisen stellen dan de senioren van
Kerckebosch grootschalige herstructurering plaats.
houd (Gerodorp, Geroflat en Nijenheim flat 40) in stand te
nu is een commissie Toekomst in het leven geroepen, waarin
In Vollenhove is zowel voor de Geroflat als de Montessoriflat
houden. Zo veroorzaakten daklekkages in Kerckebosch
Park Boswijk, Seyster Veste en een groepje bewoners
groot onderhoud gepland. Huurders in Griffensteyn zijn
klachten en vereisten een constructieve oplossing. Extra
intensief nadenkt over de toekomst van Park Boswijk. Daarbij
evenmin tevreden over hun woning. Uitkomsten gaan wij
werkzaamheden waren nodig om kleine bouwfouten aan de
hoort ook uitbreiding van een pakket aan zorgvoorzieningen.
verwerken in een Plan van Aanpak.
nieuwbouwwoningen in Den Dolder te herstellen.
2
Wie overweegt om naar Park Boswijk te verhuizen, kan komen
De kosten voor mutatie onderhoud liggen per woning iets
proef-wonen in een logeerwoning.
hoger dan was voorzien en opgenomen in de jaarbegroting
Dagelijks-, mutatie- en planmatig onderhoud Bijzondere doelgroepen Zie het volgende hoofdstuk.
van 2011. Dat komt door het grote aantal mutaties in complexen waar een ingreep staat gepland. De mutatiegraad van het
Algemeen
afgelopen jaar is lager ten opzichte van het jaar daarvoor:
De meerjaren onderhoudsplanning is de basis voor het
8,6% tegen 9,5%. Het terugdringen van leegstand bij mutatie
opstellen van de jaarlijkse onderhoudsbegroting. Bijna alle
is belangrijk. Leegstand is verminderd dankzij een strakke
voorgenomen werkzaamheden zijn in 2011 uitgevoerd, een
verhuurplanning en het tijdig opdracht geven aan aannemers
beperkt aantal verviel. Voor het realiseren van een betere
voor het nodige mutatieonderhoudswerk. Aan sociaal
Huurders waarderen hun woning
kostenbeheersing hebben we financiële kengetallen vast
onderhoud gaven we beduidend minder uit.
Om onze plannen en activiteiten af te stemmen op de woon
gesteld. We sluiten aan bij de landelijke norm van € 1170 voor
vragen en woonwensen van onze klanten is eerst inzicht nodig
het totale onderhoud per woning per jaar. Dat vereist een
De afdeling Vastgoedbeheer
in wat zij willen. Voor een representatief onderzoek onder onze
goede planning over de verschillende onderhoudsjaren.
De afdeling Vastgoedbeheer is in 2011 anders ingericht:
4100 huurders is een minimale respons van 350 vereist.
Een conditiemeting is daarvoor de basis. Voorbereidingen troffen
opzichters zijn verplaatst naar de afdeling Wonen, de functie
Tevreden huurders
23
terug naar inhoud
kwaliteitsmedewerker Vastgoedbeheer is ingevuld, één van de
Het is niet alleen efficiënt maar scheelt ook veel geld om met
Voor buitenschilderwerk gelden cycli van zes en negen jaar.
twee administratief medewerksters Vastgoedbeheer is vertrok-
minder leveranciers te werken.
Elke vier jaar vinden inspecties plaats op basis waarvan we
ken en de functie technisch medewerker Vastgoedbeheer kreeg
besluiten welke schilderwerkzaamheden in de komende
bladeren
een enigszins andere inhoud. Taken die te maken hebben met
VGG Prijzenboek
het begroten en uitbesteden van planmatig onderhouds
Eveneens uit efficiencyoogpunt hebben we besloten om het
werkzaamheden zijn verdeeld over verschillende functies. Het
VGG Prijzenboek aan te schaffen en te implementeren.
Keukens en badkamers op maat
opzetten van kwaliteitscontroles, vooral structurele controle van
Volgens die aanpak maken we met twee aannemers/leveran-
Ruim tien jaar geleden zijn wij ons keuken-op-maatproject
het schoonmaakonderhoud volgens het VSR kwaliteitssysteem,
ciers afspraken over de afhandeling van reparatieverzoeken
begonnen waarbij huurders een grote mate van keuzevrijheid
is nieuw en vergt nog enige gewenning. Wel werpt die aanpak
en mutatie-onderhoud. Voor de werkzaamheden gelden
hebben als hun keuken aan vervanging toe is. Later zijn we
reeds zijn vruchten af, en is een aantal schoonmaakprogramma’s
vaste prijzen. Het doel is om het aantal ‘regie-opdrachten’
dezelfde procedure gaan hanteren bij het vervangen van bad-
al aangepast. Ook de controle op facturering is sterk toegeno-
terug te dringen tot minder dan 20%. Het verstrekken van
kamers. Veel werk is inmiddels uitgevoerd en de vervanging
men, met creditbedragen als succes.
opdrachten en afhandelen van facturen wordt eenvoudiger,
van keukens en badkamers vindt nu bij mutatie plaats in
waarmee we ook intern kosten besparen. Implementatie van
plaats van planmatig.
Wocas4All
onderhoudsbegroting een plaats moeten krijgen.
de hele werkwijze is per 1 april 2012 afgerond.
volgende hoofdstuk
In 2011 is eveneens het implementeren van het nieuwe
Onderhoudswerk in Kerckebosch
primaire informatiesysteem Wocas4All voorbereid. In overleg
In de wijk Kerckebosch vonden in 2011 geen planmatige
met afdeling Vastgoedbeheer worden enkele belangrijke
Planmatig onderhoud
‘modules’ voor Vastgoedbeheer ingericht, waaronder één
onderhoudswerkzaamheden plaats. In het wijkinformatiepunt Kerckebosch is de cv-ketel vervangen, hetgeen een forse
voor het registreren van planmatig onderhoud. Daarbij
Algemeen
streven we naar integratie van meerjaren onderhoudsplan-
Enkele activiteiten zijn doorgeschoven naar volgende jaren
ning, jaarbegroting, kwaliteit- en voortgangsbewaking, zowel
en een enkele activiteit is vervallen. Daarnaast is een aantal
Straatwerk in Nijenheim
financieel als administratief. De inhoud van de ‘stamtabellen’
reserveringen niet volledig benut, omdat we het werk tegen
Dit jaar is het straatwerk van de achterpaden in de wijk
wordt, vanwege de toekomstbestendigheid, zoveel mogelijk
lagere prijzen konden aanbesteden. Om deze redenen liggen
Nijenheim (de complexen 205-406) hersteld. Ook dit werk
gebaseerd op bestaande structuren, zoals NL-SfB-tabellen.
de totaaluitgaven lager dan de begrote kosten. De geleverde
konden we zeer voordelig aanbesteden.
besparing op stookkosten oplevert.
kwaliteit is conform de vraag en verwachting gebleven.
Contractonderhoud
Voegwerk Couwenhove
Uit oogpunt van efficiency is het aantal leveranciers met wie
CV-ketels
In complex 304 (Couwenhove) is het slechte voegwerk van de
we een onderhoudsovereenkomst hebben, aanzienlijk
In de nieuwe onderhoudsovereenkomst is de levensduur van
bergingen hersteld.
teruggebracht en de inhoud van de overeenkomsten herzien.
cv-ketels verlengd van 15 naar 18 jaar. Omdat het contract
Voor het onderhouden en vernieuwen van individuele
met GSU per 1 mei 2011 is ingegaan hebben we minder ketels
Dakbedekking Crosestein
cv-installaties is per 1 mei 2011 een contract gesloten met
vervangen dan begroot. Een en ander leverde besparingen op.
De dakbedekking van de HAT-eenheden Crosestein verkeer-
GSU uit Houten/Baarn. Op 1 januari 2012 gaat het contract
de in slechte staat waardoor veel lekkages ontstonden en is
voor de collectieve installaties in. Vanaf diezelfde datum voert
Schilderwerk
Skylift BV uit Barneveld alle werkzaamheden aan de liften uit.
In 2011 is aan 52 woningen schilderwerk uitgevoerd.
24
dus vervangen.
terug naar inhoud
Huurders waarderen hun woonomgeving
voldoende op het afhandelen van klachten, het onderhoud
Geen criminaliteit, geen burenoverlast, goede voorzieningen
aan woningen en het onderdeel woning verlaten.
Aantal casussen per woningbouwvereniging
in de buurt. Dat zijn de belangrijkste factoren voor een
2011
2010 2009
Seyster Veste 26 32 26
bladeren volgende hoofdstuk
prettige woonomgeving, zoals uit de reacties van het
Verhuisdozenactie
De Kombinatie 21 5 20
SeysterPanel blijkt. Gemiddeld waardeert men zijn woon
Seyster Veste stelt gratis verhuisdozen beschikbaar als huurders
R.K. Woningbouwvereniging Zeist 2 2 1
omgeving met een 6,9. Ongeveer 89% van de huurders is
met verhuisplannen tijdig hun huur opzeggen. Hoe langer zij
Onbekend 1 2 6
tevreden en geeft het cijfer 6 of hoger. Ons doel is dat 90%
dat tevoren doen, des te meer dozen zij krijgen. Zo hebben wij
dat doet. Opnieuw scoren Kerckebosch en Vollenhove het
meer tijd om de woning opnieuw te verhuren. Een volgende
laagst. Griffensteyn en Couwenhove doen het ook niet goed.
huurder wil wellicht ook spullen van de vorige huurder over
Uitkomsten gaan wij verwerken in een Plan van Aanpak.
nemen. Aan deze actie zijn dus meerdere voordelen verbonden.
Complexbeheerders spelen een belangrijke rol in het
Burenoverlast
Seyster Veste wil het nieuwe buren makkelijker maken om met
leefbaar houden van de woonomgeving. Lees meer over hun
Buurtbemiddeling
elkaar kennis te maken. Zij krijgen een bon voor een gratis
werk in de paragraaf over de wijkgerichte initiatieven,
Buurtbemiddeling is een initiatief van de gemeente Zeist, de
vlaai. Als zij een afspraak maken, vragen zij Multivlaai om op
verderop in dit hoofdstuk.
politie regio Utrecht, MeanderOmnium en de drie woning
de afgesproken dag een vlaai naar keuze thuis te brengen en
corporaties De Kombinatie, R.K. Woningbouwvereniging Zeist
betalen met de twee bonnen die zij van ons ontvingen.
Totaal 50 59 47
Taartenactie
en Seyster Veste. De vrijwilligers van Buurtbemiddeling helpen
Goede dienstverlening aan onze klanten
buren bij het oplossen van huis-, tuin- en keuken-ruzies.
Aanpak herstructurering en nieuwbouw
Buurtbemiddeling is vooral geschikt als buren elkaar overlast
Onderzocht is hoe huurders van Brugakker (zie eerdere
Geschillen
bezorgen vanwege lawaai, rommel of vuilnis in trappenhuis of
paragrafen) het groot onderhoud aan hun woningen hebben
Twee huurders stuurden een klacht naar de geschillenadvies-
tuin, vanwege schuttingen en hekken, overhangende struiken
ervaren. Zij gaven onder meer hun oordeel over de communi-
commissie. Beide klachten zijn ontvankelijk verklaard, waarna
en/of bomen en dergelijke. Steeds meer mensen weten de
catie, de algemene dienstverlening, aannemers en werklie-
hoorzittingen plaatsvonden. De commissie verklaarde één
weg naar Buurtbemiddeling te vinden.
den, de kwaliteit van het resultaat. Bewoners waren over het
klacht ongegrond en bracht over de andere klacht advies uit aan Seyster Veste die dit advies vervolgens overnam.
algemeen zeer tevreden: de gemiddelde score was 8,4!
Totaal aantal meldingen en verwijzers
(Wij streven ernaar gemiddeld minimaal een 7 te halen.) 2011
2010 2009
KWH
Woningcorporatie 35 41 21
Belangrijke graadmeter voor de kwaliteit voor onze dienst
Politie 21 11 34
verlening is al jarenlang het KWH-label. Uit de laatste meting
Gemeente - 4 3
blijkt dat onze telefonische bereikbaarheid verbetering
Op eigen initiatief 22 21 15
Meer keuzevrijheid
behoeft. Dat willen we doen door middel van een nieuw, strak
Overig 5 5 5
Seyster Veste wil huurders volop mogelijkheden bieden om hun woning naar eigen ideeën te veranderen. Uitgangspunt
protocol. Een goede, open relatie met onze omgeving begint immers met een goede bereikbaarheid: voor onze bewoners, relaties en alle andere collega’s. We scoren 25
Persoonlijk wonen
Totaal 83 82 78
voor ons - in 2011 vastgestelde - nieuwe Klusbeleid is dat wij verbouwingen in principe goedkeuren mits huurders tevoren
terug naar inhoud
hun plannen indienen, het werk technisch goed en deskundig
In 2011 sloten de Zeister corporaties een convenant met de
Dit bedrag is exclusief de actieve inzet van complexbeheer-
wordt uitgevoerd en de verhuurbaarheid niet wordt benadeeld.
Voorlichtings Advies Commissie Zeist. De VAC behartigt de
ders, die niet in geld is uit te drukken.
Nieuw is dat wij ook bereid zijn een vergoeding te betalen als
belangen van woonconsumenten en beoordeelt nieuwbouw-
huurders te zijner tijd weer verhuizen. We willen aan deze
plannen op de gebruikerskwaliteit van woning en woonom-
Zeist Noord
mogelijkheden meer bekendheid geven. Dat gebeurde in
geving. Meestal zijn toekomstige bewoners nog niet bekend.
• De Geroflat staat aan de vooravond van een grote opknap-
een artikel in ons huisblad InVeste (2011, nummer 1). Huur-
De VAC vult dat gat vakkundig op. De gemeente levert een
beurt (zie elders in dit hoofdstuk). Het gaat niet alleen om
ders met klusplannen vinden op de website een folder met
financiële bijdrage aan het VAC-werk.
het opknappen van de woningen, maar ook om het verbeteren van de uitstraling van het gebouw en de leefbaarheid.
de do’s & don’ts. bladeren
Vergroten inspraak
Wijkgerichte initiatieven
Schoon, heel, veilig, sociaal zijn de kernwoorden in rol en
De drie Zeister corporaties, gemeente, politie en welzijns
takenpakket van de complexbeheerders. Bijbehorende
volgende hoofdstuk
organisatie MeanderOmnium participeren in het Wijkgericht
werkzaamheden zijn velerlei. In de strijd tegen de anonimiteit
Werken dat al jarenlang vele leefbaarheidsprojecten initieert.
die het wonen in een hoogbouwcomplex nu eenmaal met
Participeren in bewonersoverleg
Deelnemers hebben hun taken en verantwoordelijkheden
zich meebrengt, organiseert de complexbeheerder van de
De respons op onze oproep mee te doen aan het SeysterPanel
vastgelegd in een convenant. Dat komt de organisatie van de
Geroflat al jarenlang het drukbezochte Winterontmoetings-
was groot, zoals aan het begin van dit hoofdstuk staat genoemd.
onderlinge samenwerking en het tot stand komen van
feest dat vele bezoekers trekt.
Aan het begin van de zomer vond een eerste themabijeen-
besluitvorming ten goede. De essentie van de aanpak is het
komst plaats voor bewonerscommissies. De opkomst was
gezamenlijk opstellen van een wijkplan en het op elkaar
goed, elke commissie was vertegenwoordigd. Aanleiding was
afstemmen van alle daarmee samenhangende acties.
maak. Bij het opstellen zijn alle complexbeheerders en alle
de nieuwe manier waarop Seyster Veste bewonersparticipatie
Wijkmanagers (in dienst van de gemeente) sturen de vijf
betreffende bewonerscommissies betrokken. Onderwerpen
organiseert. Dagelijkse contacten lopen nu via de gebieds-
wijkteams aan. Woonconsulenten van Seyster Veste doen
betreffen onder meer het plaatsen van schotelantennes, het
teams die immers ook de dagelijkse contacten met bewoners
actief mee aan de wijkteams. Wijkbewoners zijn betrokken bij
verwijderen van afval en grof vuil, het schoonhouden van
onderhouden. In 2012 bedenken de Bewonersvereniging
het opstellen van wijkanalyses die de basis vormen van
liften en galerijen. Natuurlijk vinden ook in de Montessoriflat
Seyst en bewonerscommissies het thema voor de volgende
nieuwe buurtplannen. De wijkteams van het Wijkgericht
sociale evenementen plaats waaronder een ‘snertfeest’ met
bijeenkomst. Los daarvan zal een aparte bijeenkomst
Werken honoreerden in 2011, 86 wijkinitiatieven. Financiering
– uiteraard – erwtensoep en warme chocolademelk, dat de
plaatsvinden over de uitkomsten van het SeysterPanel.
gebeurt grotendeels met het budget dat de gemeente
complexbeheerder afgelopen winter organiseerde.
• Voor alle hoogbouw zijn nieuwe woon- en leefregels in de
daarvoor beschikbaar stelt. Een greep uit de activiteiten: ‘Levensloopbestendig Zeist’ was het onderwerp van de
straat- en buurtfeesten, Koninginnedagfeesten, de herinrichting
gezamenlijke themabijeenkomst die de drie Zeister corporaties
van speelpleinen en voetbalveldjes, een Opruim-dag, een
belangrijke rol in het wijkleven van Vollenhove. Bezoeksters
in oktober voor hun belanghouders organiseerden. Zo’n 40
Kunstmarkt, Sinterklaasfeest, de opening van een school-
kunnen er terecht voor fietslessen, computercursussen, hulp
belangengroepen waren vertegenwoordigd. Een nuttige manier
plein, een bijdrage aan een fanfarekorps, materialen voor een
bij het invullen van formulieren enzovoort. Het Moeder
om meningen te peilen over de aanwezigheid van wijkvoorzie-
speelblik voor buurtkinderen.
centrum helpt mee bij het organiseren van het jaarlijkse
ningen en de rol van corporaties. Een overzicht van alle bewonerscommissies en al onze belanghouders staat in hoofdstuk 7.
26
• Het Moedercentrum Vollenhove vervult al sinds jaren een
Winterontmoetingsfeest in de Geroflat. Seyster Veste levert In 2011 heeft Seyster Veste € 245.000 uitgegeven aan leefbaar-
de huisvesting en welzijnsorganisatie MeanderOmnium
heid, wijkbeheer en maatschappelijke voorzieningen.
begeleidt de activiteiten.
terug naar inhoud
Zeist Oost • Seyster Veste en MeanderOmnium werken op dezelfde
• Ook in Nijenheim speelt de complexbeheerder een actieve
Plannen 2012
bladeren
rol in het verbeteren van de leefbaarheid. In 2010 nam zij –
Wijkgericht Werken gaat een andere kant op. Voortaan
manier samen aan het Wijkinloophuis Kerckebosch dat in
samen met een bewoonster – het initiatief om een jeugdbe-
investeren de corporaties niet meer in projecten in wijken
2011 zijn eerste lustrum vierde. Het Wijkinloophuis heeft
wonerscommissie op te richten. Ze nam het initiatief voor
waar geen corporatiewoningen staan. Om te weten wat er
een vaste kern bezoekers van de koffieochtenden en
het project ‘Beestenbende’ waarbij kinderen meehelpen bij
precies in die wijken speelt, lopen corporatiemedewerkers
gezamenlijke maaltijden. Vele wijkbewoners weten de weg
het schoonhouden van de omgeving rond de flats. In ruil
wel mee met de gebruikelijke wijkschouw. Soms zullen
ernaartoe ook te vinden als zij bijvoorbeeld hulp willen bij
daarvoor sparen ze punten voor leuke uitstapjes.
corporaties zelfs overwegen om bij te dragen aan voorzienin-
het aanvragen van thuiszorg, problemen bij de opvoeding
Het inrichten van een ruimte waar kinderen tot twaalf jaar
gen in wijken waar zij geen bezit hebben. Dat gebeurt alleen
van hun kinderen enzovoort. Nieuwe woon- en leefregels
onder begeleiding kunnen spelen is het volgende doel.
als huurders uit omliggende wijken daar voordeel bij hebben.
zijn opgesteld om de leefbaarheid in de herstructureringswijk Kerckebosch te verbeteren.
Financiering ligt in die gevallen in eerste instantie vooral bij • Al jarenlang is Seyster Veste één van de sponsors van het
andere partijen. De drie Zeister corporaties investeren
VoetbalPlaza in Zeist West dat een belangrijke buurtfunctie
gezamenlijk in wijken met sociale huurwoningen, ook als
vervult. Het is de bedoeling om hieraan een multifunctioneel
slechts één of twee van hen daar actief zijn. Uit solidariteit
velerlei activiteiten plaatsvinden, brachten buurtbewoners
sport- en leefbaarheidscentrum te koppelen waar buurt
met elkaar en elkaars huurders.
(onder leiding van kunstenaressen) op een aantal plaatsen
bewoners terecht kunnen voor sport en spel, buitenschool-
kleurrijke muurschilderingen aan.
se opvang en vele soorten welzijnsvoorzieningen.
• Tijdens het jaarlijkse wijkfestival ‘Toost op Oost’ waarbij volgende hoofdstuk
Voorbereidingen verlopen helaas traag.
Maatschappelijk vastgoed
Zeist West • Zeist ontving de afgelopen twee jaar extra middelen van het ministerie van Binnenlandse Zaken om de overlast van
Den Dolder
In het nieuwe Kerckebosch is een Multifunctionele Accommo-
• Het wijksteunpunt Pelita vervult voor vele bewoners uit
datie (MFA) gepland. Bij het overleg daarover zijn vele
hangjongeren aan te pakken. Seyster Veste participeerde
Den Dolder een belangrijke rol. Seyster Veste levert de
partijen betrokken; kartrekker is de Wijkontwikkelingsmaat-
via het Wijkgericht Werken in het project. Onder meer is
huisvesting, welzijnsorganisatie MeanderOmnium organi-
schappij (WOM).
geïnvesteerd in het aanstellen van straatcoaches. Voor 2012
seert de activiteiten.
is € 250.000 beschikbaar. Wijkservicepunten • In de laatste maanden van 2011 vonden in de Flats Nijen-
Het is de bedoeling dat gemeente, corporaties en organisa-
heim de eerste ‘Portiekcafés’ plaats. Het was een idee van
ties op het gebied van welzijn en zorg gezamenlijk hun
bewoners zelf, ontstaan tijdens bijeenkomsten over de
diensten aanbieden in toekomstige wijkservicepunten.
nieuwe buurtplannen. Zij wilden graag meer mogelijkheden
Buurtbewoners kunnen er ook zelf activiteiten organiseren.
creëren om elkaar te ontmoeten en te leren kennen.
In 2010 opende collega-corporatie De Kombinatie in Zeist
Portieken zijn daarvoor een logische plek. Het Wijkteam
Noord het eerste wijkservicepunt; de loop begint er in te
nam het initiatief om de eerste Portiekcafés te organiseren;
komen.
het is de bedoeling dat bewoners in de toekomst zelf als gastheer en gastvrouw optreden. 27
terug naar inhoud
6. Woonkansen voor bijzondere doelgroepen
bladeren
Doelstellingen, ambities en acties
volgende hoofdstuk
Meer zorggeschikte woningen, meer zorgvoorzieningen in de buurt. Daarmee willen we bijzondere doelgroepen meer woonkansen bieden: ons derde speerpunt van beleid. Bijna 4000 Zeistenaren wonen in een instelling voor ouderenzorg of voor geestelijke gezondheidszorg. Een grote groep bewoners heeft een zorgzwaartepakket 0 t/m 3. Steeds meer ouderen kunnen niet langer zonder hulp zelfstandig thuis wonen. Daarom houden wij woningen voor bijzondere doelgroepen beschikbaar en treffen we waar mogelijk de nodige voorzieningen. Zie overzicht Ondernemingsplan pagina 93.
Huurders met een indicatie
Alzheimer en GGZ-patiënten
corporaties, GGD, welzijns- en hulpinstellingen, het Centrum
Zeister woningcorporaties en gemeente willen het hele
Ook GGZ-patiënten krijgen in het nieuwe Kerckebosch een
voor Jeugd en Gezin.
urgentiesysteem beter stroomlijnen. Daarvoor is meer inzicht
plek. Het is nog onzeker of dat eveneens voor Alzheimer
nodig in het aantal woningzoekenden met een indicatie.
patiënten gebeurt.
Huisvesten uitstroom instellingen Eerst is nodig om vast te stellen om wie het precies gaat.
Er zijn regionale afspraken gemaakt in het kader van een
Voorzieningen ten behoeve van zorgverlening
Beter Wonen-project waarbij alle instellingen kandidaten
Ook daarover gaven deelnemers aan het SeysterPanel hun
aanmelden. Zeist biedt jaarlijks acht kandidaten woonruimte
mening. Ongeveer 33% - vooral gepensioneerden, maar ook
aan, Seyster Veste heeft er in 2011 vier gehuisvest.
jongere bewoners - heeft behoefte aan zorgvoorzieningen in de buurt. Men hecht veel waarde aan de aanwezigheid van
Aanbod vergroten
huisarts, apotheek, fysiotherapeut en thuiszorg.
Er komt een sterrensysteem voor het labelen van woningen die voor senioren geschikt zijn (zie ook hoofdstuk 4). In ’t Hof
Samenwerking met partners
van Zeist en het nieuwe Kerckebosch zijn ook levensloop
Begin 2012 vindt een bijeenkomst plaats met vele partijen om
bestendige woningen gepland.
afspraken te maken over een goede coördinatie van hulpverlening aan cliënten. Daarbij zijn aanwezig gemeente,
28
terug naar inhoud
7. Maatschappelijke inbedding, samenwerking en deelnemingen
bladeren
Professional in vastgoed, dichtbij onze klanten, middenin de wijk
volgende hoofdstuk
Seyster Veste is goed verankerd in de Zeister gemeenschap. We weten wat er op het terrein van de volkshuisvesting aan de hand is en hebben een goede relatie met onze verschillende type belanghouders (klanten, wijkbewoners, professionele partners, beleidsmakers). We participeren in formele netwerken en overleggen, maar onze voelhoorns vangen ook signalen op uit meer informele structuren en verbanden in de wijken. Onze beleidsvoornemens stemmen we af met anderen die zich hebben verbonden aan onze maatschappelijke thema’s. De behaalde resultaten evalueren we. Waar mogelijk zoeken we de samen werking. We maken prestatieafspraken waarover we ons publiekelijk verantwoorden (in het jaarverslag en via visitatie). Zo hebben wij onze ambities geformuleerd. Zie schema’s uit ons ondernemingsplan op pagina 94, 95 en 96
Solide lokale verankering De lokale samenleving vindt dat we ons met deze onderwer-
• faciliteren zelfstandigheid van ouderen en gehandicapten
• wijkontwikkelingsmaatschappij Kerckebosch
• combinaties van wonen, zorg en ontwikkeling
• politie en wijkagenten
• wonen voor de middeninkomens (€ 33.000 - € 45.000)
• welzijnsinstellingen (MeanderOmnium)
pen moeten bezighouden: • duurzaam bouwen en wonen
• z orginstellingen (waaronder Altrecht, Reinaerde, Abrona, Zoals blijkt uit ons Ondernemingsplan en dit Jaarverslag,
• kwaliteit van woningen
hebben we deze beleidswensen omgezet in beleidsspeer-
• toegankelijkheid van woningen en woongebouwen
punten.
• veiligheidsvoorzieningen aan en rondom woningen
Stichting Park Boswijk)
Vormen van bewonersoverleg Bewonersvereniging Seyst
• wonen voor lagere inkomensgroepen
Met en voor deze belanghouders zijn wij aan het werk:
De Bewonersvereniging Seyst (BV Seyst) is het overkoepe-
• zuinig energiegebruik
• bewoners (waaronder BV Seyst en bewonerscommissies)
lend orgaan van alle huurdersvertegenwoordigingen.
• stimuleren betrokkenheid en participatie van bewoners
• collega corporaties (waaronder de Kombinatie en R.K.
Samenstelling en werkwijze zijn in 2011 ingrijpend veranderd.
• stimuleren eigen verantwoordelijkheid • aanpak achterstanden op de woningmarkt van bijvoorbeeld starters 29
Woningbouwvereniging Zeist) • gemeente Zeist (waaronder wethouders, ambtenaren en raadsfracties)
Aanleiding was de uitkomst van een enquête onder huurders - uitgevoerd door de Woonbond in opdracht van de BV Seyst - naar hun wensen en ideeën over woning en woonomgeving.
terug naar inhoud
bladeren
Seyster Veste en BV Seyst werken nu samen in de projectcom-
In totaal zijn 2490 van onze huurders vertegenwoordigd in
Kerk en Samenleving ten behoeve van de inloophuizen van
missies rond de thema’s Leefbaarheid (inclusief veiligheid) en
deze bewonerscommissies:
kerken.
Duurzaamheid (inclusief energiebesparing) aan het voorbe-
• Bewonerscommissie Austerlitz
Aan projecten die de leefbaarheid in buurten of wijken
reiden van beleid over deze onderwerpen. Deze aanpak komt
• Bewonerscommissie Brugakker
bevorderen, besteedden we in totaal € 245.000 in 2011.
de onderlinge samenwerking ten goede én versterkt de
• Bewonerscommissie Crosestein
invloed van huurders op ons beleid.
• Bewonerscommissie Filips van Bourgondiëlaan
Samen voor Zeist
• Bewonerscommissie de Geroflat
Seyster Veste is medeoprichter van Samen voor Zeist dat
De begroting en de beleidsdoelstellingen, de jaarrekening, de
• Bewonerscommissie Kerckebosch I (Prinses Margrietlaan)
bedrijven en maatschappelijk ondernemingen in Zeist helpt
huurverhoging, sociaal statuut en de wederzijdse en onder-
• Bewonerscommissie Kerckebosch II (Prinses Irenelaan)
om met elkaar in contact te komen. In dat kader stond het
linge verhoudingen zijn vaste agendapunten van het reguliere
• Huurdersvereniging Flats Nijenheim
jaarlijkse Personeelsuitje van Seyster Veste geheel in het
overleg. In een bijlage bij de samenwerkingsovereenkomst
• Bewonerscommissie Montessoriflat Zeist (BMZ)
teken van Stichting Zonnehuizen Kind en Jeugd (een organi-
tussen Seyster Veste en BV Seyst is een participatieschema
• Bewonerscommissie Verzetswijk
satie die kinderen met een ontwikkelingsstoornis begeleidt).
opgenomen (beschikbaar op onze website). Dit schema legt
• Huurderscommissie Dolderse Duinen
Een groep medewerkers knapte de speelplaats op, een
uit hoe en waarover individuele bewoners, bewonerscommissies
• Contactpersonen Antonlaan
tweede groep ging met de kinderen koken, de derde groep
volgende hoofdstuk
en de BV Seyst kunnen meepraten. Voor sommige onderwerpen
ging met kinderen naar het Openluchtmuseum in Arnhem.
geldt informatierecht, voor andere een al dan niet gekwalificeerd
In 2011 waren vier Projectcommissies actief
Deze dag was een groot succes!
adviesrecht of instemmingsrecht.
• Projectcommissie Gerodorp
In 2011 besteedden we € 6.000 aan activiteiten die werden
• Projectcommissie Geroflat
georganiseerd met Samen voor Zeist.
Omdat het steeds moeilijker wordt om huurders te vinden die
• Projectcommissie Brugakker
willen meedraaien in bewonerscommissies, willen we
• Projectcommissie Schaerweijdelaan / Jacob van Lenneplaan
Deelnemingen
experimenteren met contactpersonen die fungeren als oren en ogen voor Seyster Veste in de wijk. Ideeën daarover zijn in
Maatschappelijk verantwoord ondernemen
2011 samen met de BV Seyst verder ontwikkeld. In 2011
Als maatschappelijk ondernemer zijn wij bij verschillende
In het belang van het bereiken van haar doelstellingen, neemt
besteedden we € 34.000 aan (activiteiten van) bewonersverte-
activiteiten en projecten betrokken. Wij bieden bijvoorbeeld
Stichting De Seyster Veste deel in een aantal rechtspersonen
genwoordigingen (in 2010 was dat € 53.000). Dit grote verschil
scholieren een stageplaats aan. Ook dit jaar liepen weer enkele
of samenwerkingsverbanden, die mede door Seyster Veste
is veroorzaakt door de kosten van het eerder genoemde
leerlingen van het Praktijkonderwijs Zeist – een school voor
zijn opgericht. Daarbij maken we onderscheid in:
onderzoek van de Woonbond. Meer informatie over de
speciaal onderwijs – mee met onze complexbeheerders. De
• dochtervennootschappen
succesvolle speciale themabijeenkomst staat in hoofdstuk 5.
Klussendienst is uitbesteed aan Werkartaal die daarmee mensen
• overige deelnemingen
met een grote afstand tot de arbeidsmarkt op weg helpt.
• samenwerkingsverbanden in het kader van projectontwikkeling • samenwerkingsverbanden in het kader van huisvesting van
Bewonerscommissies en projectcommissies Met bewonerscommissies en projectcommissies in de verschil-
Na een opknapbeurt door cliënten van Altrecht zijn onze oude
lende complexen vindt regelmatig overleg plaats over plannen
printers klaar voor een tweede leven bij maatschappelijke
• Verenigingen van Eigenaren
voor groot onderhoud, renovatie, sloop en nieuwbouw en het
organisaties. Wij financieren het Kerstdiner voor vrijwilligers
• stichtingen werkzaam op het gebied van welzijn, zorg en
vaststellen van sociale plannen en servicebijdragen.
van de Voedselbank. En leveren een bijdrage aan de stichting
30
bijzondere doelgroepen
leefbaarheid
terug naar inhoud
Dochtervennootschappen
Het belang in de vennootschap is gewaardeerd tegen de netto
Seyster Veste en de Gemeente Zeist hebben samen de WOM
In verband met de ontwikkeling van vastgoedprojecten houdt
vermogenswaarde. De vennootschap had in 2011 een omzet
B.V. opgericht. Het aandeel van Seyster Veste is 50%. De
Stichting De Seyster Veste 100% van de aandelen in haar
van € 98.000,- (2010 geen omzet). Het voordelig exploitatie
WOM B.V. bevordert de herstructurering en de uitvoering van
dochtervennootschap Seyster Veste Vastgoed BV. Binnen
resultaat van Machado BV was in 2011 € 62.337 (2010 € 17.819).
de vernieuwing van Kerckebosch. Het belang in de B.V. is
Seyster Veste Vastgoed BV hebben in 2011 geen bijzondere
De netto vermogenswaarde bedraagt per 31 december 2011
gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. De waarde
bedrijfsactiviteiten plaatsgevonden. Seyster Veste Vastgoed
€ 934.207 (2010 €600.620). De risicobeheersing binnen de BV is
op 31 december 2011 is € 9.000,- (2010 is € 0,-).
BV heeft tot ultimo 2011 een 50% belang in VOF Zinzendorf
een aangelegenheid van het bestuur van de BV. De directeur van
gehad. Binnen deze VOF vonden geen bedrijfsactiviteiten
Stichting De Seyster Veste is een van de bestuurders van de BV.
meer plaats. De VOF is in 2011 ontbonden, afwikkeling van
Seyster Veste is aandeelhouder van WoningNet NV. WoningNet NV verzorgt de inschrijving, administratie en
bladeren
resultaten heeft nog in 2011 plaatsgevonden (batig saldo
Overige deelnemingen
andere faciliteiten met betrekking tot de woonruimteverdeling.
€ 106.000,-). De jaarrekening van Seyster Veste Vastgoed BV is
Deze betreffen Stichting BSW, Stichting De Woonwinkel,
De aandelen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en zijn
geconsolideerd met die van Stichting De Seyster Veste. De
Triade, de WOM B.V. en WoningNet NV.
€ 36.000 (0,01% belang) waard.
2011 is batig € 124.000 (2010 batig € 13.000) en betreft
In de Stichting BSW wordt voor 100% deelgenomen. BSW
Buitenlandse instellingen
voornamelijk rentebaten en afrekening van het uiteindelijke
exploiteert het voormalige kantoorpand van de rechtsvoor-
Seyster Veste investeerde geen middelen in 2011 als financiële
resultaat van de VOF Zinzendorf. Het eigen vermogen per 31
ganger van Seyster Veste. Het belang in de Stichting is
ondersteuning in buitenlandse instellingen.
december 2011 is € 520.000 (per 31 december 2010 € 397.000).
gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. De waarde
omzet is nihil. Het resultaat van Seyster Veste Vastgoed BV in
volgende hoofdstuk
op 31 december 2011 is € 236.000 (2010 is € 203.000).
Samenwerkingsverbanden
Stichting De Seyster Veste heeft, samen met twee andere woningcorporaties, in het najaar van 2007 Machado BV
Stichting De Woonwinkel heeft haar activiteiten inmiddels
(gevestigd te Utrecht) opgericht. Seyster Veste heeft inmid-
beëindigd, eind 2011 zijn de voorbereidingen gestart om te
dels 50% van de aandelen (een van de deelnemers heeft de
komen tot liquidatie van de stichting, waarbij Seyster Veste
Samenwerkingsverbanden in het kader van projectontwikkeling
aandelen overgedragen) en heeft € 450.000 aandelenkapitaal
haar gestorte stichtingskapitaal terug ontvangt.
Mede met het oog op de beperking van risico’s zoekt Seyster Veste voor het ontwikkelen van projecten samenwerking met
gestort. De aandeelhouders verstrekken naast aandelen kapitaal ook leningen, waarmee de bedrijfsactiviteiten van
Stichting Triade is een samenwerkingsverband van de Zeister
andere woningcorporaties en marktpartijen. Voor de ontwik-
Machado worden gefinancierd. In 2011 is aanvullend
woningcorporaties, zorg- en welzijnsinstellingen, Woningnet
keling en de realisatie van het project Dolderse Duinen in
€ 155.000 aandelenkapitaal gestort. Naast aandelenkapitaal is
en Agis zorgverzekeringsmaatschappij. Doel was het creëren
Den Dolder hebben Seyster Veste, De Kombinatie en
een krediet van € 164.213 verstrekt. Doelstelling van Machado
van ‘één loket’ voor wonen, welzijns- en zorgdiensten in de
Era Contour de VOF Zeicon opgericht. In dit project realiseert
BV is het exploiteren en in stand houden van monumenten,
gemeente Zeist. In het kader van het WMO loket van de
het samenwerkingsverband 47 huurwoningen, die Seyster
waaronder het aankopen, verbouwen, verhuren en verkopen
gemeente Zeist, heeft de gemeente de activiteiten van
Veste in exploitatie neemt en 88 koopwoningen. Ultimo 2011
daarvan. Daartoe is in 2007 in de gemeente Utrecht een
Stichting Triade overgenomen. Eind 2011 zijn de voorberei-
was een woning nog niet verkocht. Het project is in november
monumentaal pand aangekocht. In 2009 en 2010 is het pand
dingen gestart om te komen tot liquidatie van de stichting,
2010 opgeleverd. Seyster Veste is, naast een preferent deel,
verbouwd. Het plan was om het in maart 2010 in exploitatie te
waarbij Seyster Veste haar gestorte stichtingskapitaal
voor 1/3 deel gerechtigd in het resultaat van het project. Met
nemen, maar dat is een jaar later geworden. Eind maart 2011
terugontvangt en tevens de vordering van Seyster Veste op
het verwachte batig resultaat is het onrendabele deel van de
zijn alle 24 woningen in Huis Zoudenbalch verhuurd.
de Stichting wordt betrokken.
investering in de huurwoningen teruggebracht.
31
terug naar inhoud
De VOF is in de jaarrekening van Seyster Veste gewaardeerd
€ 1.613.000. In 2011 waren er tussen de CV en Stichting
Verenigingen van Eigenaren
tegen de netto vermogenswaarde, te weten per 31 december
De Seyster Veste geen geldstromen. De risicobeheersing
Seyster Veste heeft per 31 december 2011 belangen in de
2011 € 157.000 (2010 € 821.000). Het resultaat in 2011 was
binnen de CV is een aangelegenheid van de beherend
hierna genoemde Verenigingen van Eigenaren:
batig € 411.000 (2010 batig € 2.783.000). De VOF had in 2011
vennoot van de CV.
• Vereniging van Eigenaren Park Boswijk in Doorn, totaal 500 appartementen, waarvan 167 appartementen
€ 2.224.000 omzet (2010: € 15.166.000). In 2011 heeft er een
van Seyster Veste
bladeren
winstuitkering plaatsgevonden voor de drie deelnemende
Voor de huisvesting van studenten hebben woningcorpora-
partijen (€ 2.400.000,-). In 2011 waren er tussen de VOF en
ties in de regio Utrecht, CV Uithof III, gevestigd te Utrecht,
Stichting De Seyster Veste, buiten de vermelde transacties
opgericht. Seyster Veste is één van de commanditaire
met betrekking tot de geldlening, geen geldstromen. De
vennoten en participeert met € 1 miljoen kapitaal (4% belang)
risicobeheersing binnen de VOF is een aangelegenheid van
in de CV. De CV realiseerde in De Uithof studentenflat “Casa
het bestuur van de VOF. De directeur van Stichting De Seyster
Confetti”, waarin bijna 400 studenten kunnen wonen in
totaal 92 appartementen, waarvan 79 appartementen van
Veste is een van de bestuurders van de VOF.
kamers of zelfstandige woningen. De studentenflat is eind
Seyster Veste
2008 opgeleverd, waarna de verhuur is begonnen.
• Vereniging van Eigenaren Montessoriflat te Zeist, totaal 287 appartementen, waarvan 225 appartementen van Seyster Veste • Vereniging van Eigenaren Antonlaan I,
• Vereniging van Eigenaren Antonlaan II,
volgende hoofdstuk
Naast deze formele samenwerkingsverbanden werkt Seyster
Het belang in de CV is in de jaarrekening van Seyster Veste
totaal 80 appartementen, waarvan 64 appartementen van
Veste in andere projecten nog samen met diverse andere
gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs. De omzet van de CV
Seyster Veste.
partijen, zoals met zorginstellingen Abrona, Kwintes, Reinaerde
was in 2011 € 1.774.000 (2010 € 1.753.000). Het jaarresultaat in
en Altrecht in het kader van de huisvesting van cliënten van
2011 is € 2.533.000 (2010 € 6.558.000 nadelig). De waarde van
deze instellingen.
de participatie van Seyster Veste is ultimo 2011 € 1.000.000
Stichtingen werkzaam op het gebied van welzijn, zorg en leefbaarheid
(2010 € 819.000). De boekwaarde (bedrijfswaarde) van de
Vanuit haar betrokkenheid bij welzijn, zorg en leefbaarheid is
Samenwerkingsverbanden in het kader van de huisvesting van bijzondere doelgroepen
onroerende zaak in exploitatie is € 22.119.000. In 2011 waren er
Seyster Veste bestuurlijk vertegenwoordigd in de besturen
tussen de CV en Stichting De Seyster Veste geen geldstromen.
van de Stichting Worden Wie We Zijn en de Stichting
Voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen hebben
De risicobeheersing binnen de CV is een aangelegenheid van
Accommodatie Saestum Zeist West.
woningcorporaties in de regio Utrecht, CV Witte Vrouwe,
de beherend vennoot van de CV. Ten tijde van het opmaken
gevestigd te Utrecht, opgericht. Seyster Veste is voor
van dit jaarverslag was het definitieve jaarverslag 2011 van de
Stichting Worden Wie We Zijn heeft als visie dat er een
€ 150.000 mede financier van de CV met een belang van
CV nog niet van de beherende vennoot ontvangen.
samenleving moet ontstaan, waarin mensen met functionele
7,14%. De CV heeft in Utrecht een pand aangekocht en
beperkingen in rust en vertrouwen kunnen leven, leren en
verbouwd, dat is verhuurd aan een instelling die onderdak
Naast de participaties in de hiervoor vermelde CV’s, heeft
werken met anderen. De stichting heeft kort gezegd tot doel
biedt aan dak- en thuisloze jongeren in Utrecht. Het belang in
Seyster Veste voor zorginstelling Altrecht aan de Keistraat in
het faciliteren van leertrajecten en het vinden van passend
de CV is in de jaarrekening van Seyster Veste gewaardeerd
Utrecht een aantal panden gekocht en verbouwd. Seyster
werk. Seyster Veste faciliteert de Stichting door het leveren
tegen de verkrijgingsprijs. De omzet van de CV was in 2011
Veste verhuurt deze panden aan Altrecht, die daarin onder-
van een bestuurder en door het verrichten van administra-
€ 77.000 (2010 € 76.000). Het jaarresultaat in 2011 is
dak biedt aan dak- en thuislozen. Op deze wijze levert Seyster
tieve werkzaamheden. In 2010 zijn de voorbereidingen
€ 16.000 (2010 € 27.000). De waarde van de participatie van
Veste een bijdrage aan het oplossen van de dak- en thuis
genomen om de stichting op te heffen, nadat de taken
Seyster Veste is ultimo 2011 € 150.000 (2010 € 148.000).
lozenproblematiek in de regio Utrecht.
overgenomen zijn door de stichting Parent. In 2011 wordt de
De boekwaarde van de onroerende zaak in exploitatie is 32
stichting geliquideerd.
terug naar inhoud
Stichting Accommodatie Zeist West heeft in Zeist sport vereniging Saestum gefaciliteerd bij de aanleg van de zogenaamde NOC-NSF proeftuin ‘nieuwe sportmogelijkheden’. Doel van Seyster Veste daarbij is om van ‘Saestum’ een leefbaarheidsvangnet voor de wijk Zeist West te maken met sport, spel, naschoolse opvang, kinderopvang en fitness.
bladeren volgende hoofdstuk
33
terug naar inhoud
8. Organisatie
bladeren
In ons Ondernemingsplan hebben we ook interne ambities geformuleerd. Onze organisatie wordt zo ingericht dat we onze rol in gebieden (samen met andere beleidsmakers), in wijken en buurten (samen met professionals en wijkbewoners) en in woningen (samen met onze klanten) kunnen waarmaken. Onze bedrijfsprocessen worden efficiënt ingericht en leiden tot kwalitatief hoogwaardige producten voor en dienstverlening aan onze klanten. Een flexibele organisatie en cultuur is gericht op samenwerken, ondernemen, verbinden, openheid, integriteit. Daarom gaan we komende jaren aan de slag met het invoeren van competentie management, met het opstellen van opleidingsplannen, het updaten van de beoordelingssystematiek, het aanpassen van het kantoorgebouw, en beginnen we met het instellen van een tweejaarlijks tevredenheidsonderzoek onder medewerkers.
volgende hoofdstuk
Efficiënte bedrijfsprocessen
De inrichting van onze organisatie
Seyster Veste heeft een afdeling Wonen, een afdeling Financiën en een afdeling Projectontwikkeling. In de staf zijn
Bestuur en directie
P&O, secretariaat en beleid & communicatie ondergebracht.
Directeur G.R. (Bert) Roolvink, man, geboren 7 oktober 1951, in
In 2011 is een deel van de organisatie opnieuw ingericht en
dienst sinds 1 april 1988, vormt sinds 15 juli 1994 het bestuur.
verdeeld in logische tranches. Werkprocessen zijn nu leidend:
Het intern toezicht ligt bij de Raad van Commissarissen.
nu zitten bijvoorbeeld alle medewerkers die met mutaties te maken hebben bij elkaar. Ook zijn gebiedsteams ingesteld;
De directie is belast met het besturen van Seyster Veste en is
zoals het woord al zegt, zijn taken en werkzaamheden per
dus onder meer verantwoordelijk voor de continuïteit, voor
gebied ingedeeld. Onze bedrijfsprocessen winnen aan
de strategie en voor de realisatie van de doelstellingen.
efficiency. Klanten profiteren daarvan.
Strategie en de doelstellingen zijn vastgelegd in het nieuwe Ondernemingsplan ‘Thuis in Zeist’ dat in 2011 in aansluiting
In combinatie met deze herinrichting van bedrijfsprocessen is
op de MRM-scans en de visitatie is uitgewerkt en de periode
een nieuw ICT-systeem aangeschaft; implementatie start eind
tot 2015 omvat. Bij de voorbereiding van het beleid en de
2011 en is in juni 2012 gereed.
uitvoering ervan weegt de directie de belangen van de belanghouders af. Ook de financiering van Seyster Veste, de correcte naleving van wet- en regelgeving en het beheersen van de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten horen tot de verantwoordelijkheden van de directie die hierover verantwoording aflegt aan de Raad van Commissarissen.
34
terug naar inhoud
De Raad van Commissarissen benoemt de leden van de
hoogte van het honorarium niet passend is bij de functiegroep
€ 94.000,- uitgegeven aan opleidingskosten. Wie wil krijgt
directie en stelt de honorering vast. Rechtspositie en bezoldi-
van de beloningscode (functiegroep E). De bestaande
een Persoonlijk Ontwikkelings Plan.
ging van de huidige directie zijn vastgelegd in de arbeids-
arbeidsovereenkomst wordt gerespecteerd, daarom wordt
overeenkomst die dateert uit 1994 en om die reden afwijkt
de WOPT-norm overschreden. Het honorarium is sinds 2006
Ondernemingsraad
van de regeling Izeboud, zoals uit de benoeming voor
niet meer verhoogd.
Uiteraard stond het Ondernemingsplan ‘Thuis in Zeist’ ook
onbepaalde tijd blijkt.
Onze medewerkers
bladeren
Nevenfuncties van de directeur
• voorzitter stichting RWU
Per afdeling tellen wij eind 2011 de volgende formatieplaatsen
• secretaris/penningmeester stichting Worden Wie We Zijn
Directie, beleid en facilitaire zaken
• waarnemend voorzitter stichting ASZW • voorzitter of lid van diverse lokale en regionale stuurgroepen
volgende hoofdstuk
Met deze nevenfuncties, maar ook door bijvoorbeeld deel te
aantal
2011
2010
vrouw vacature fte fte personen man
6
1
5
0
5,28
4,61
Wonen (incl. Vastgoedbeheer)
27
14
12
1
24,07
26,14
Financieel economische zaken, P&C en ICT
12
4
5
3
10,46
9,92
Projectontwikkeling (incl. verkoop)
14 5 9 0 12,24 10,96
Totaal
59
24
31
4 52,05 51,63
nemen aan conferenties van lokale politieke partijen over woonruimteverdeling en andere onderwerpen, en door deelname aan Aedes-bijeenkomsten, levert de directeur
In 2011 verwelkomden wij acht nieuwe medewerkers en
bovenaan op de vergaderagenda van de OR. Net als de
mede een bijdrage aan de ontwikkeling en beeldvorming van
namen we afscheid van vijf medewerkers. Vier mensen
noodzaak tot bezuinigen op de werkorganisatie.
de corporatiebranche.
leverden tijdelijke ondersteuning. We ontvingen in 2011 één
Aan het eind van het jaar bestaat de OR uit:
stagiair. Ook is er één jonge medewerker in dienst die via een
A.J. ter Haar
secretaris
specifiek leertraject wordt opgeleid als junior projectleider.
N.J. Hart
lid
Onze aandacht gaat niet alleen uit naar de opleiding van
F. Ilhan-Emik
lid
Vast inkomen (belastbaar loon) 163.663 163.662
jonge mensen, maar ook naar de opleiding en deskundig-
C. van Meerten voorzitter
Waardering auto van de zaak
15.427 15.427
heidsbevordering van onze eigen medewerkers. In 2011 is
Pensioenpremie
34.657 36.969
Honorarium algemeen directeur in €
2011 2010
Premie sociale verzekeringen 5.279 4.545 Totaal
219.026
220.604
Integriteit
Ziektegegevens
De nieuwe integriteitscode is in het personeelshandboek
2011 2010
opgenomen en op onze website terug te vinden. Dat geldt
Verzuimpercentage excl zwangerschap/vangnet
6,0%
4,3%
ook voor de klokkenluidersregeling. Seyster Veste heeft een
Verzuimpercentage incl. zwangerschap/vangnet
7,5%
5,8%
vertrouwenspersoon integriteit. Omdat we met privacyge-
Meldingfrequentie per werknemer
1,42
1,64
voelige informatie werken, is vereist dat we daarmee zorgvul-
Naar aanleiding van de invoering per 1 juli 2010 van de
Aantal ziektemeldingen 78 90
dig omgaan. In geen van beide gevallen zijn meldingen
Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties,
Aantal ziektedagen 859 635
ontvangen.
is vastgesteld (en getoetst door de accountant) dat de 35
terug naar inhoud
Personeelsvereniging Seyster Veste heeft een actieve personeelsvereniging die ook in 2011 diverse activiteiten organiseerde. Arbobeleid Het vernieuwde en geactualiseerde BHV-plan is in 2011 ingevoerd.
bladeren
Personeelsbeleid In het kader van een nieuw agressieprotocol hebben alle medewerkers die met agressie te maken kunnen krijgen, een cursus gevolgd. Medewerkers kunnen bij een externe vertrouwenspersoon melding maken van psychosociale arbeidsbelasting (agressie en geweld, pesten en/of discrimi-
volgende hoofdstuk
natie). In 2011 heeft niemand van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Het ziekteverzuim is zorgwekkend hoog. Daarom willen we de begeleiding van het kortdurende ziekteverzuim met ingang van 2012 anders organiseren.
Organogram organisatiestructuur
Directeur / Bestuurder
Personeel en Organisatie Officemanagement
Directiesecretariaat
Beleid Communicatie
Projectontwikkeling
36
Wonen Vastgoedbeheer
Financieel economische zaken
terug naar inhoud
9. Financiële continuïteit, beleid en beheer
bladeren
Algemeen Het financieel beleid en beheer van Stichting De Seyster
andere leveringen en diensten, verminderd met de direct
2011 is € 289.000 nadelig. Het verschil betreft voornamelijk:
toerekenbare lasten als afschrijving, onderhoud en overige
• meer huuropbrengsten, in totaal € 305.000 vanwege: - een hogere huurverhoging per 1 juli 2011 dan was
bedrijfslasten.
Veste is gericht op het waarborgen van het voortbestaan van
begroot
de Stichting. De tijdelijk overtollige middelen van de Stichting
Het verschil tussen het resultaat uit verhuur en dienstverlening
- minder verkopen dan begroot
worden gereserveerd voor de realisatie van vastgoedprojecten
2011 volgens de jaarrekening en het begrote resultaat voor
- latere start van (herstructurerings-)projecten
volgende hoofdstuk
in de sociale huursector. Belangrijke projecten van Stichting De Seyster Veste zijn de vernieuwing van de wijk Kerckebosch,
• meer huurderving dan begroot; € 96.000
Specificatie resultaat 2011 (x € 1.000,=) 2011
• hogere afschrijving dan begroot; € 1.392.000 vanwege het
de vernieuwing van een woongebouw in de wijk Nijenheim
2011
2010
en een project aan de Schaerweijdelaan en Jacob van
Lenneplaan. Daarnaast worden middelen beschikbaar
resultaat uit verhuur en
gesteld aan verbindingen die het huisvesten van specifieke
dienstverlening 13.684
13.973
13.513
en meer lasten dagelijks onderhoud, per saldo minder;
doelgroepen tot doel hebben. In dit verband heeft Seyster
lasten werkorganisatie - 4.833
- 6.071
- 4.338
€ 468.000
Veste middelen beschikbaar gesteld aan onder meer CV De
bijzondere waardemutaties
Witte Vrouwe (voor de huisvesting van daklozen) en CV Uithof
bestaand bezit -1.620
0
388
III en Machado BV (voor de huisvesting van studenten).
resultaat verkoop bestaand bezit
realisatie begroting realisatie
toepassen van lineaire afschrijvingsmethodiek met ingang van de jaarrekening 2011 • minder lasten planmatig onderhoud en mutatie onderhoud
• minder lasten exploitatie onroerende zaken; € 439.000 202
1.564
198
resultaat projectontwikkeling - 7.043
- 10.038
- 3.863
overige baten en lasten - 272
- 347
Resultaat over 2011
subtotaal 118
-919
Het resultaat na belastingen over 2011 is nadelig € 1.341.000
financiële baten en lasten - 3.823
(2010: batig € 1.884.000). In de oorspronkelijke begroting
resultaat deelnemingen
2011 was een resultaat voorzien van nadelig € 6.805.000.
De leegstand in 2011 is in totaal € 731.000 (2010 € 621.000) en betreft frictieleegstand, leegstand door noodzakelijke
- 254
onderhoudswerkzaamheden, leegstand moeilijk verhuurbare
5.644
woningen (Park Boswijk) en leegstand door overige oorzaken. In verband met leegstand van woningen in Park Boswijk is aan
- 3.936
- 3.879
- 834
0
1.208
vennootschapsbelasting 3.198
-1.950
- 1.089
de serviceorganisatie € 224.000 verschuldigd voor woon- en servicegebonden kosten (2010, € 219.000). Het verschil tussen het resultaat uit verhuur en dienstverlening
Resultaat uit verhuur en dienstverlening Dit resultaat betreft de opbrengsten uit verhuur, erfpacht en 37
totaal - 1.341
- 6.805
1.884
2011 en het resultaat 2010 is voordelig € 171.000.
terug naar inhoud
Het verschil betreft voornamelijk:
Bijzondere waardemutaties bestaand bezit
In de begroting werd op basis van de toenmalige planning
• per saldo € 405.000 meer huuropbrengst door (algemene)
Deze bijzondere waardemutaties betreffen de afwaardering op
nog rekening gehouden met het in uitvoering nemen van
de boekwaarde van het woningbezit, indien de actuele waarde
diverse projecten Nijenheim Flat 40, Gerodorp, Pelita en
(bedrijfswaarde) lager is dan de boekwaarde op basis van de
Schaerwijdelaan. De uitvoering is opgeschoven.
huurverhoging en huurharmonisatie bij mutatie • de huuropbrengst wordt nadelig beïnvloed door het uit exploitatie nemen van woningen
historische vervaardigingsprijs, verminderd met afschrijving, of
• meer huurderving en kosten van leegstand € 115.000
de terugname van eerder verantwoorde afwaarderingen. In
De voorziening grondexploitatie betreft Kerckebosch. Het
• minder opbrengst uit erfpacht € 30.000, door aankoop van
2011 is € 1.620.000 afgewaardeerd (2010 € 202.000), te weten de
uitgangspunt is dat de grondexploitatie voor Seyster Veste
afwaardering van de renovatie van complex Brugakker. In 2011
kostendekkend dient te zijn. Met de samenwerkingspartner is
zijn geen afwaarderingen teruggenomen (2010: € 590.000).
echter overeengekomen dat partijen in de voorbereidings-
onroerende zaken bladeren
• meer afschrijving € 950.000 door met name lineair afschrijven met ingang van 2011 • minder lasten planmatig onderhoud en mutatie onderhoud,
fase hun eigen kosten dragen en deze niet kunnen inbrengen Resultaat verkoop bestaand bezit
in de toekomstige grondexploitatie. Omdat niet zeker is dat
meer kosten voor dagelijks onderhoud en meer kosten
In 2011 zijn acht woningen uit bestaand bezit verkocht, tegen
de eigen kosten in de toekomst terugverdiend kunnen
onderhoudsbijdrage aan VvE’s, per saldo minder € 941.000
twee in 2010. In de begroting is rekening gehouden met de
worden door de verkoop van te ontwikkelen koopwoningen,
verkoop van eenentwintig woningen uit bestaand bezit, maar
is een voorziening gevormd voor de eigen kosten.
• minder overige bedrijfslasten € 111.000 volgende hoofdstuk
door de economische recessie worden minder woningen Lasten werkorganisatie Dit zijn personeels-, huisvestings-, en algemene kosten van de werkorganisatie, verminderd met de uitgaven die zijn
verkocht.
Overige baten en lasten De overige posten in 2011 betreffen met name de heffing
Resultaat projectontwikkeling
Centraal Fonds Volkshuisvesting.
geactiveerd in verband met de ontwikkeling van vastgoed-
2011
2011
2010
projecten, doorberekende kosten en ontvangen vergoedingen
begroting realisatie realisatie Financiële baten en lasten
voor technische en administratieve diensten.
onrendabele investeringen
De lasten zijn per saldo € 1.238.000 minder dan begroot.
huurwoningen 3.262 9.743 2.999
jaarrekening en het saldo volgens de begroting is voordelig
Het verschil betreft voornamelijk:
voorziening op grondexploitatie
461
0
896
€ 56.000. Het verschil tussen het saldo financiële baten en
• meer personeelskosten (salarissen, sociale lasten, pensioen-
beëindigde projecten 3.293
0
-32
lasten in 2011 is € 56.000 voordelig ten opzichte van 2010.
Het verschil tussen het saldo financiële baten en lasten in de
lasten, inhuurkrachten, overige personeelskosten), per saldo € 47.000
totaal 7.016 9.743 3.863
• hogere algemene kosten voor een bedrag van € 223.000
Resultaat deelnemingen Het nadelig verschil van € 834.000 met de begroting op het
• minder kosten implementatie nieuw primair systeem voor
resultaat van deelnemingen betreft voornamelijk de correctie
€ 1.460.000, onder meer door activering van kosten en nog
De onrendabele investeringen in huurwoningen in 2011
vanwege het niet meer opnemen van het aandeel van Seyster
te maken kosten in het jaar 2012
betreffen voorzieningen voor projecten met huurwoningen in
Veste in de bestemmingsreserves van de Verenigingen van
de fase van planontwikkeling. De beëindigde projecten zijn
Eigenaren. Daarnaast is het resultaat op de overige deel
projecten in ontwikkeling die Seyster Veste niet in uitvoering
nemingen hoger dan begroot.
• lagere doorberekende productie eigen bedrijf voor € 313.000
neemt. Daarvan is een voorziening getroffen voor de gemaakte kosten die naar verwachting niet meer worden terugverdiend. 38
terug naar inhoud
Vennootschapsbelasting
Weerstandsvermogen ultimo
Het verschil in de vennootschapsbelasting 2011 ten opzichte
2011 2010
van de begroting bedraagt € 433.000 voordelig. Dit verschil
Eigen vermogen volgens de jaarrekening 42.248 43.108
wordt voornamelijk verklaard door een positieve correctie op
Overwaarde 62.995 46.058
de vennootschapsbelasting over voorgaande jaren ten
Aangepast eigen vermogen /
gevolge van het toepassen van de ‘herbestedingsreserve’.
weerstandsvermogen 105.243 89.166
Daarnaast is de actieve belastinglatentie vrijgevallen ten laste van de post vennootschapsbelasting.
Balanstotaal volgens de jaarrekening 171.542 163.115
bladeren
Overwaarde 62.995
46.058
Financiële positie De financiële positie van Stichting De Seyster Veste kan
Aangepast balanstotaal 234.537 209.173
worden beoordeeld aan de hand van een aantal kengetallen:
Weerstandsvermogen in % van het aangepast balanstotaal
45%
43%
Weerstandsvermogen volgende hoofdstuk
Het weerstandsvermogen is het vermogen van Seyster Veste om ook in ongunstige tijden de activiteiten te kunnen
Daarnaast is de rentabiliteitswaardecorrectie niet meer
voortzetten. Het weerstandsvermogen wordt uitgedrukt in de
opgenomen. Deze worden toegelicht in de ‘toelichting op de
verhouding eigen vermogen : totaal vermogen. De keuze van
balans’. Seyster Veste zal een belangrijk deel van het eigen
de waarderingsgrondslag heeft invloed op de omvang van
vermogen inzetten voor het doen van (gedeeltelijk onrenda-
het weerstandsvermogen. De jaarrekening van Seyster Veste
bele) investeringen voor de huisvesting van de primaire
is opgesteld op basis van waardering tegen historische
doelgroep, en tevens voor uitgaven en investeringen in het
kostprijs. Daarbij zijn de onroerende zaken gewaardeerd op
kader van de leefbaarheid in de wijken en buurten waar
€ 121,1 miljoen (2010: € 124,6 miljoen). Bij waardering tegen
Seyster Veste woningen verhuurt. Seyster Veste heeft over
de actuele waarde (de bedrijfswaarde) is de overwaarde ten
2011 een bijdrage in de heffing voor de ‘Vogelaarwijken’ en
opzichte van de boekwaarde € 63,0 miljoen (2010: € 46,0
saneringssteun van in totaal € 259.000 (2010: € 249.000)
miljoen). Seyster Veste berekent het weerstandsvermogen op
afgedragen aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.
basis van de actuele waarde. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) berekent het De overwaarde van het woningbezit van Seyster Veste ultimo
weerstandsvermogen, door het CFV aangeduid als volkshuis-
2011 is ten opzichte van ultimo 2010 toegenomen met € 17
vestelijk vermogen, op basis van een nadere waardering van
miljoen. De toename van de overwaarde wordt met name
alle balansposten. Daarbij wordt de waardering voor alle
verklaard door positieve bijstellingen vanwege het opnemen
corporaties uniform gemaakt. Het CFV corrigeert de bedrijfs-
van verwachte huurharmonisatie in de komende vijf jaren en
waarde met onder meer de verkopen, stijgingsparameters en
een positieve bijstelling van de verwachte onderhoudslasten.
restwaarde. Op basis van de door het CFV aangepaste
39
terug naar inhoud
Loan to value
balansposten was het volkshuisvestelijk vermogen ultimo
Seyster Veste kan beschikken over een rekening courant
2010 € 59 miljoen, ofwel 34,6% van het balanstotaal. Op basis
krediet bij de huisbankier van € 4,5 miljoen. Daarnaast kan
van de prognoses is het CFV van oordeel dat het weerstands-
worden beschikt over drie leningen met een totale variabele
Boekwaarde onroerend goed portefeuille 121.105 124.642
vermogen van Seyster Veste in 2010 minimaal 13,1% moet
hoofdsom van € 15,5 miljoen, waarvan op balansdatum in
Overwaarde 62.995 46.058
zijn. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksre-
totaal € 10 miljoen was opgenomen. Seyster Veste heeft
laties heeft voor Seyster Veste op basis van de cijfers over
voldoende borgingsruimte bij het WSW, waardoor de
2010 een positief solvabiliteitsoordeel afgegeven.
toegang tot de kapitaalmarkt verzekerd is en (door het WSW
Actuele waarde portefeuille (value)
bladeren
geborgde) langlopende geldleningen kunnen worden
Schuldrestant leningportefeuille
Liquiditeitspositie
opgenomen. De liquiditeitsratio is een momentopname. Uit
(loan)
Seyster Veste beoordeelt de liquiditeit aan de hand van de
de analyse blijkt dat Seyster Veste goed in staat is om aan de
quick ratio, zijnde de verhouding tussen enerzijds het totaal
directe betalingsverplichtingen te voldoen.
2011 2010
184.100
170.700
117.411 108.401
Loan to value
64%
64%
van de vorderingen op korte termijn en de liquide middelen
volgende hoofdstuk
en anderzijds de kortlopende schulden. Een belangrijk deel
Loan to value
van de kortlopende schuld is niet direct opeisbaar. De binnen
Loan to value geeft weer de hoeveelheid vreemd vermogen
een jaar aflosbare termijnen van de langlopende schulden
ten opzichte van de waarde van de onroerend goed porte-
worden beschouwd als een kortlopende schuld. De aflossing
feuille. De onroerend goed portefeuille wordt hierbij gewaar-
Netto kasstroom uit bedrijfsoperaties 5.684 11.997
voor 2012 is circa € 7,5 miljoen. Hiervan is circa € 4,8 miljoen in
deerd tegen de actuele waarde (= bedrijfswaarde).
Verschuldigde rente 5.419 4.886
nog niet opeisbare renteverplichtingen per 31 december van
Interest dekkingsratio
Interest dekkingsratio 1,0 2,4
€ 2,3 miljoen staan verantwoord onder de kortlopende
De interest dekkingsratio geeft aan hoe vaak uit de operatio-
schulden.
nele kasstromen de verschuldigde rente betaald kan worden.
Interest dekkingsratio 2011 2010
het kader van eindaflossing van een tweetal leningen. Ook de
treasury jaarplan dat de treasurydoelstellingen voor de De lagere interest dekkingsratio wordt voornamelijk verklaard
tijdsduur van een begrotingsjaar beschrijft en elk jaar opnieuw
door de vordering op de belastingdienst per ultimo 2011,
wordt opgesteld. Seyster Veste heeft een treasurycommissie
voor verrekening van btw op projectuitgaven en teruggave
ingesteld, die adviseert over het te volgen treasurybeleid en
Totaal vorderingen 9.280 1.167
van vennootschapsbelasting. Deze vordering verlaagt de
marktomstandigheden volgt. Een alert financieringsbeleid dat
Liquide middelen 11.838
netto kasstroom uit bedrijfsoperaties.
bewust inspeelt op renteveranderingen en -verwachting kan
Ontwikkeling Liquiditeit (x € 1.000,=)
2011 2010
539
een goede bijdrage leveren aan het rendement. De treasury-
21.118 1.706 Kortlopende schulden 14.206 17.916 Saldo 6.912 - 16.210 Quick ratio 1,49 0,10
40
Treasury
commissie bestaat uit drie functionarissen van Seyster Veste
Het fundament van het treasurybouwwerk is het treasury
en een extern adviseur en komt minimaal driemaal per jaar
statuut dat plaats, inrichting, doelstellingen, taken en
bijeen. Het treasurybeleid van Seyster Veste is terughoudend
verantwoordelijkheden van de treasuryfunctie beschrijft.
in het inzetten van rente-instrumenten en sluit speculatie
Het treasury statuut is in 2008 herijkt en heeft een meerjarige
risico’s uit. Het beleid is met name gericht op het waarborgen
werking. Het tweede niveau van het treasurybouwwerk is het
van de financiële continuïteit.
terug naar inhoud
Ter afdekking van investerings- en herfinancieringsrisico’s en de
Investeringen
strategisch voorraadbeleid is in 2011 geactualiseerd en
daarmee verband houdende renterisico’s maakt Seyster Veste
Het totaal van de investeringen in onroerende en roerende
vastgesteld.
gebruik van financieringen met uitgestelde storting. In 2008
zaken in exploitatie in 2011 was € 2.924.000. De investeringen
heeft Seyster Veste twee leningen van € 5 miljoen aangetrokken
betreffen de activering van de projecten ‘renovatie Brugakker’
Politieke besluitvorming, veranderingen in wet- en regelgeving
met looptijden tot 2056 en 2061 en storting in 2011. De
€ 1.620.000, bouwunits Vondellaan € 479.000, aankopen van
en de ontwikkelingen van de economie beïnvloeden in hoge
rentepercentages voor deze leningen zijn 4,81% en 4,775%.
appartementen in Park Boswijk en Montessoriflat € 506.000,
mate het financiële meerjarenbeleid. In 2007 is de sector
€ 213.000 individuele woningverbetering. De investering in
geconfronteerd met ingrijpende wijzigingen in de fiscale
Brugakker is geheel voorzien in 2011.
wetgeving. In 2008 zijn de effecten van de kredietcrisis en de
Seyster Veste heeft in 2008 een drietal rentederivaten voor bladeren
een totaal bedrag van € 15.000.000 aangetrokken.
economische recessie merkbaar geworden. Seyster Veste
Eén derivaat is eind 2010 ingegaan, twee derivaten begin
De investeringen in activa ten dienste van de bedrijfsvoering
heeft de effecten hiervan inmiddels verwerkt in het meerjaren
2011. De vaste rente van de derivaten ligt tussen 4,950% en
zijn € 414.000 en betreffen investeringen in de verbouwing van
financieel beleid. Door te werken met meerdere scenario’s,
4,999%. De looptijden zijn tot 2019, 2022 en 2024. De
het kantoor aan de Zeisteroever (€ 6.000), kantoormeubilair
het adequaat volgen van de relevante ontwikkelingen en
derivaten zijn gedekt door roll-over leningen met dezelfde
(€ 3.000), vervoersmiddelen (€ 37.000) en ICT (€ 368.000).
deze tijdig door te vertalen in (aanvullende) beleidsmaatrege-
rentevast looptijden en conversiemomenten. Ultimo 2011
len, wil Seyster Veste deze strategische risico’s zoveel
volgende hoofdstuk
hebben de derivaten een marktwaarde van € 3.853 duizend negatief. Contractueel heeft Seyster Veste niet de verplichting
mogelijk beperken.
Risico’s en risicomanagement Operationele risico’s
gedurende de looptijd van de derivaten negatieve markt-
Strategische risico’s
Operationele risico’s betreffen risico’s uit de dagelijkse
Politieke besluitvorming, veranderingen in wet- en regelgeving,
transacties en gebeurtenissen. Te denken valt aan het
Seyster Veste heeft geen beleggingen in de vorm van
de ontwikkeling van de economie (inflatie en rente), demo-
verhuurrisico, debiteurenrisico, ongunstige ontwikkeling van
aandelen of obligaties. De liquiditeitspositie wordt actief
grafische ontwikkelingen en veranderende wensen van
kosten, juridische en fiscale risico’s, calamiteitenrisico’s, het
gemanaged. Met de huisbankier zijn afspraken gemaakt over
klanten zijn externe factoren die het werkgebied van corpora-
risico van storingen in de automatiseringsorganisatie en
de rentevergoeding van in de rekening-courant tijdelijk
ties beïnvloeden. Strategische keuzes om de effecten hiervan
risico’s bij investeringen.
overtollige liquide middelen en de renteniveaus op spaar
desgewenst te beperken, brengen de nodige risico’s met zich
rekeningen waarop tijdelijk overtollige middelen worden
mee. Dat geldt vooral voor keuzes in het voorraadbeleid en
Verhuurrisico
geparkeerd. In verband met de kredietcrisis is in het najaar
het financiële beleid. Het herijken van het voorraadbeleid
De vraag naar betaalbare huurwoningen is in dit werkgebied
van 2008 besloten dat Seyster Veste uitsluitend tegoeden
gebeurt periodiek met als doel dat de woningvoorraad blijft
zo groot dat op korte termijn nauwelijks verhuurrisico van
aanhoudt bij grote Nederlandse bankinstellingen die als
aansluiten bij de wensen van (potentiële) klanten. Aspecten
enige omvang bestaat. Omdat in één specifiek complex wel
‘veilig’ beschouwd mogen worden. Seyster Veste beschikt
van het voorraadbeleid zijn aankoop en nieuwbouw, kwaliteit
substantiële leegstand heerst, zoekt Seyster Veste samen met
zoals gemeld in de paragraaf ‘liquiditeitspositie’ over een
van het vastgoed, prijs-/huurbeleid en verkoopbeleid. Ook
de betreffende partner naar maatregelen om de verhuurbaar-
kredietfaciliteit bij de huisbankier van € 4,5 miljoen. Daarnaast
de demografische ontwikkelingen spelen een rol. In verband
heid op korte termijn te verbeteren en verkent zij de toe-
kan door leningen met variabele hoofdsom tot in totaal € 15,5
daarmee zijn alle sterke en zwakke aspecten van de bestaan-
komstmogelijkheden voor de lange termijn. Een adequaat
miljoen flexibel worden voorzien in een (tijdelijke) financie-
de woningvoorraad en alle kansen en bedreigingen in de
strategisch voorraadbeleid is voor alle andere complexen van
ringsbehoefte.
werkomgeving van Seyster Veste geïnventariseerd. Het
belang. Dit beleid is in 2011 vastgesteld en geïmplementeerd.
waarden met de bank te verrekenen.
41
terug naar inhoud
Debiteurenrisico
volledig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting
risico’s te delen, houdt het risico voor Seyster Veste eveneens
De beheersing van het debiteurenrisico past binnen de bredere
zijn geworden. Verder heeft Seyster Veste te maken met
beperkt. Het samen met de lokale overheid ontwikkelen van
doelstelling van Seyster Veste. Doel van het debiteuren-/
omzetbelasting, loonbelasting en overdrachtsbelasting.
projecten die van belang zijn voor de lokale gemeenschap,
invorderingsbeleid is om het ontstaan van huurachterstanden,
Beheersing van de risico’s is mogelijk door interne toetsing op
is daarvan een voorbeeld. Ook het adequaat monitoren van
mede in het belang van de huurders, zo veel mogelijk te
de naleving van wet- en regelgeving en door het inwinnen van
investeringsprojecten in uitvoering is van belang.
voorkomen. Duidelijke administratief organisatorische
extern advies bij complexe vraagstukken.
maatregelen signaleren tijdig wanneer huurachterstanden
Financiële risico’s
bladeren
ontstaan, waarna adequate invorderingsmaatregelen
Calamiteitenrisico’s
De financiële risico’s zijn te onderscheiden in het financierings-
plaatsvinden. Desondanks is niet uit te sluiten dat de corporatie
Seyster Veste heeft haar woningbezit verzekerd tegen herbouw-
risico, het renterisico en het liquiditeitsrisico.
enig verlies op de debiteurenvordering moet nemen.
waarde voor brand-, vliegtuig- en stormschade. De verzekeraars
Gezien haar maatschappelijke doelstelling acht Seyster Veste
hebben een garantie afgegeven tegen onderverzekering. Ook
Financieringsrisico
een beperkt verlies aanvaardbaar.
is een aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
Het woningbezit wordt in belangrijke mate gefinancierd met
Ongunstige ontwikkeling van kosten
Risico’s automatiseringsorganisatie
het van belang om voortdurend - tegen aanvaardbare
Seyster Veste hanteert diverse organisatorische maatregelen
Deze risico’s betreffen het waarborgen van de continue
condities - een beroep te kunnen doen op de kapitaalmarkt,
om de kosten te beheersen. Ieder jaar worden bij het
beschikbaarheid en de beveiliging van de informatiesystemen.
waarbij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de
vaststellen van de begroting investerings- en exploitatie
Continue beschikbaarheid is gewaarborgd omdat Seyster
op te nemen leningen waarborgt. Dit stelt eisen aan de
budgetten (in termen van te leveren prestaties en te besteden
Veste bij een calamiteit beschikt over een uitwijkfaciliteit.
(eigen) vermogenspositie en de vrije kasstromen van Seyster
middelen) vastgesteld, waarbinnen het management mag
Voorts maakt zij gebruik van adviezen en ondersteuning van
Veste. Beheersing van dit risico vindt plaats door minimaal
handelen. In aanvulling daarop bestaan nog afzonderlijke
externe deskundigen. Om de risico’s nog verder te beperken
twee keer per jaar te toetsen of de vermogenspositie en de
goedkeuringsprocedures voor bestedingen boven een
is het technisch beheer uitbesteed aan een gespecialiseerde
kasstromen voldoen aan de criteria die het WSW stelt.
bepaald bedrag. Minstens zo belangrijk is het bestaan van
dienstverlener.
vreemd vermogen. Voor de continuïteit van Seyster Veste is volgende hoofdstuk
een bedrijfscultuur die aandacht heeft voor efficiënt en effectief werken en kostenbeheersing.
Renterisico Investeringsrisico’s
Juist omdat het woningbezit in belangrijke mate is gefinancierd
Seyster Veste neemt verschillende risico-beperkende
met rentedragend vreemd vermogen, zijn de financiële
Juridische en fiscale risico’s
maatregelen om een zorgvuldige investeringsanalyse te
resultaten van Seyster Veste in belangrijke mate mede
Het beheersen van juridische risico’s is mogelijk door complexe
waarborgen. Onderdeel van deze maatregelen is een
afhankelijk van de ontwikkeling van de rente. Om dit risico te
(niet standaard) overeenkomsten te laten beoordelen door
gefaseerd besluitvormingsproces - op basis van goed
beheersen streeft Seyster Veste bij de samenstelling van de
externe (juridische) adviseurs. Seyster Veste is verzekerd tegen
onderbouwde investeringsvoorstellen per fase - en verster-
leningportefeuille naar een evenwichtige spreiding van
aansprakelijkheid die voortkomt uit de bedrijfsactiviteiten. Sinds
king van de financiële functie rondom projectontwikkeling -
renteherzieningsdata. Doelstellingen staan verwoord in het
1 januari 2006 zijn woningcorporaties voor de commerciële
zowel met betrekking tot planning (voorcalculatie), registratie
treasurystatuut en het jaarlijks op te stellen treasuryjaarplan.
activiteiten belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.
en controlling. In 2010 is geïnvesteerd in een nieuw pakket
Beheersing van de risico’s vindt ook plaats doordat Seyster
Vervolgens is in de loop van 2007 de fiscale wetgeving
ten behoeve van het opstellen en doorrekenen van financiële
Veste een treasurycommissie heeft ingesteld, waarin een
gewijzigd, waarbij woningcorporaties met ingang van 2008
meerjaren-prognoses. Samenwerking met partners om
externe deskundige participeert.
42
terug naar inhoud
Liquiditeitsrisico De Seyster Veste moet voldoende liquide zijn om aan de betalingsverplichtingen op korte termijn te kunnen voldoen. Gelijktijdig is er het streven om de rentelasten te beperken en in dat verband zo weinig mogelijk overtollige liquide middelen aan te houden. Goede aandacht voor het managen van de kasstromen beheerst de risico’s. Daarnaast is van belang dat Seyster Veste beschikt over een kredietfaciliteit.
bladeren
Compliancerisico’s Compliancerisico’s betreffen het niet of onvoldoende naleven van wet- en regelgeving en het feit dat medewerkers niet integer handelen. Seyster Veste probeert dit risico te beheersen door medewerkers voldoende bewust te maken van
volgende hoofdstuk
wijzigingen in wet- en regelgeving. Verder heeft Seyster Veste verschillende risicobeperkende maatregelen genomen (waaronder het vaststellen van aanbestedingsregels) en zijn een integriteitscode en klokkenluidersregeling vastgesteld. Financiële verslagleggingsrisico’s Het financiële verslagleggingsrisico heeft betrekking op het niet tijdig, niet juist of niet volledig rapporteren van informatie, waardoor het onmogelijk is om tijdig of juiste beslissingen te nemen of waardoor derden onjuist worden geïnformeerd. Seyster Veste heeft een afzonderlijke interne controlefunctionaris in dienst. In werkprocessen geïncorporeerde administratief organisatorische maatregelen, waaronder interne controlemaatregelen, beperken de risico’s. Deze maatregelen liggen schriftelijk vast.
43
terug naar inhoud
10. Geconsolideerde jaarrekening 2011 bladeren
volgende hoofdstuk
Kengetallen terug naar inhoud
x € 1.000
bladeren volgende hoofdstuk
Boekjaar 2011 2010
Boekjaar 2011 2010
Aantal verhuureenheden Woningen 4.137 4.133 Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd 0 47 Aantal aangekocht 11 10 Aantal verkocht -7 -2 Aantal gesloopt 0 0 Aantal samengevoegd 0 0 Totaal mutaties 4 55 Kwaliteit exclusief toezicht (per woning, x €1,=) Kosten klachtenonderhoud 221 213 Kosten mutatieonderhoud 73 98 Kosten contractonderhoud 126 122 Kosten vandalisme en sociaal onderhoud 6 10 Kosten planmatig onderhoud 193 448 Kosten overig onderhoud 135 94 Totaal kosten onderhoud 755 984 Gemiddelde netto huur per woning per maand Het verhuren van woningen Mutatiegraad in % 8,6 9,5 Huurachterstand in % (zittende huurders) 0,71 0,50 Financiële continuïteit Solvabiliteit 24,63 26,43 Liquiditeit 1,96 0,80 Rentabiliteit eigen vermogen -3,17 4,37 Rentabiliteit totaal vermogen 1,79 3,66 Interne financiering per woning 31.870 32.494
Balans en winst- en verliesrekening (per woning, x €1,=) Eigen vermogen Voorzieningen Totaal opbrengsten Rentelasten Bedrijfslasten Jaarresultaat Personeelsbezetting Formatieplaatsen ultimo boekjaar
45
10.217 15 6.792 1.068 6.763 -324
10.500 58 6.937 995 5.562 459
52,1
51,6
Geconsolideerde balans per 31 december terug naar inhoud
voor bestemming resultaat; x € 1.000 Activa
bladeren volgende hoofdstuk
Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken bestemd voor verkoop Onroerende zaken in ontwikkeling Erfpachtgronden Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op deelnemingen Te vorderen BWS-subsidies Borgstellingsvergoedingen Overige effecten Overige vorderingen Totaal Vlottende activa Voorraden Woningen bestemd voor verkoop Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling Voorraad in bewerking Totaal Vorderingen Huurdebiteuren Overige debiteuren Vorderingen op deelnemingen Belastingvorderingen Premie pensioen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal Liquide middelen Totaal
46
2011 2010
121.105 119.868 0 4.774 983 0 8.903 9.008 857 647 4.612 3.943 136.460 138.240
1.101 1.422 4.196 3.616 237 399 37 38 1.186 1.184 474 3.954 7.231 10.613
0 0 6.733 7.623 0 4.934 6.733 12.557
166 129 439 305 201 236 6.389 0 0 0 1.646 397 439 100 9.280 1.167 11.838
Passiva
2011 2010
Eigen vermogen Algemene reserve 43.589 41.224 Resultaat boekjaar -1.341 1.884 Totaal 42.248 43.108 Voorzieningen Voorziening voor verplichtingen inzake onrendabele investeringen 0 187 Voorziening voor jubilea uitkeringen 62 52 Totaal 62 239 Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal
109.945 97.411 469 498 4.612 3.943 115.026 101.852
Kortlopende schulden Gemeenten 9 196 Schulden aan kredietinstellingen 7.466 10.990 Belastingen 466 1.255 Premie pensioen 76 49 Schulden aan leveranciers 1.723 1.635 Schulden aan deelnemingen 36 117 Overige schulden 1.723 1.111 Overlopende passiva 2.707 2.563 Totaal 14.206 17.916
539
171.542 163.115
Totaal 171.542 163.115
terug naar inhoud
Geconsolideerde winst - en verliesrekening x € 1.000
bladeren volgende hoofdstuk
Bedrijfsopbrengsten Huren en erfpacht Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengst financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke lasten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
2011
2010
23.962 23.702 1.865 2.329 0 0 202 198 1.695 1.838 360 413 28.084 28.480
5.219 4.237 8.636 3.425 2.596 2.729 348 318 536 482 3.099 4.040 7.532 7.605 27.966 22.836 118 5.644
540 55 4.418 -3.823
122 82 4.083 -3.879
-3.705
1.765
Resultaat deelnemingen -834 1.208 Vennootschapsbelasting 3.198 -1.089 Resultaat na belastingen -1.341 1.884
47
terug naar inhoud
Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000; indirecte methode)
2011
2010
bladeren volgende hoofdstuk
Kasstroom uit operationele activiteiten Exploitatieresultaat voor toegerekende rente 118 5.644 Aanpassingen voor: Afschrijvingen 5.219 4.237 Vrijval voorziening 187 0 Mutatie voorzieningen -177 193 Waardeverminderingen 8.636 3.425 Verandering in werkkapitaal • Mutatie voorraden 0 169 • Mutatie egalisatierekening 0 0 • Mutatie vorderingen -8.113 -655 • Mutatie kortlopende schulden -186 -1.016 -8.299 -1.502 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 5.684 11.997 Mutatie financiële vaste activa 3.381 1.437 Ontvangen rente 578 148 Betaalde rente -5.419 -4.886 Ontvangen uitkeringen van deelnemingen 168 30 Betaalde winstbelasting -1.865 -2.696 -3.157 Totaal kasstroom uit operationele activiteiten 2.527
-5.967 6.030
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa -5.602 -2.158 Desinvesteringen materiële vaste activa -1.044 0 Investeringen in grondposities en planontwikkeling 1.300 276 Investeringen in koopwoningen 5.108 -2.536 Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten -238
-4.418
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden 25.500 5.000 Aflossingen langlopende schulden -16.490 -2.874 Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten 9.010
2.126
Toe-/afname geldmiddelen
3.738
48
11.299
terug naar inhoud
Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling bij de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening Algemeen
verslaggeving en presentatie van onroerende zaken verkocht
Verwerking verplichtingen
onder voorwaarden.
In de jaarrekening worden, naast juridisch afdwingbare
Regelgeving
verplichtingen, tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die
bladeren volgende hoofdstuk
De jaarrekening 2011 is gebaseerd op de geldende Richtlijn
Met ingang van boekjaar 2011 worden onroerende zaken, die
kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en
voor de Jaarverslaggeving 645 ‘Toegelaten Instellingen
in het kader van verkoop onder voorwaarden zijn verkocht en
extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen
volkshuisvesting’ (aangepast in 2005). Op 31 januari 2011
zijn gekwalificeerd als financieringstransactie, ‘on balance’
namens Stichting De Seyster Veste zijn gedaan richting
heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving in RJ-uiting 2011-2
verwerkt als ‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’
huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande
de herziene Richtlijn 645 gepubliceerd, die van kracht is voor
en gewaardeerd tegen taxatieprijs onder aftrek van verleende
verplichtingen betreffende toekomstige herstructurering- of
boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. Gelet op de
aankoopkorting. Voor de in de regeling opgenomen over-
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld
verschijningsdatum van de handreikingen inzake toepassing
drachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een
aan het besluitvormingsproces binnen de Stichting. Van een
van de herziene RJ 645 en gewenste aansluiting met de
terugkoopverplichting opgenomen. De terugkoopverplichting
feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de
VerantwoordingsInformatie (dVI) is deze herziene Richtlijn 645
wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht
definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van een
nog niet toegepast in de jaarrekening 2011.
ontstane verplichting. De vergelijkende cijfers over het
definitieve bouwvergunning heeft plaatsgehad.
boekjaar 2010 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsWel heeft Seyster Veste de sterke aanbeveling in de hand
grondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening.
Grondslagen voor consolidatie
reikingen opgevolgd om in boekjaar 2011 reeds de gewijzigde regelgeving omtrent afschrijvingsmethode, belastingen en
Het effect van de stelselwijziging op het eigen vermogen is
verkoop onder voorwaarden toe te passen. De afschrijvings-
nihil en het effect op het resultaat is nihil.
In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Stichting De Seyster Veste en haar groepsmaatschappijen.
methode is met ingang van boekjaar 2011 gewijzigd naar lineaire afschrijvingen. Bovendien zijn de belastingen, alsmede
Vergelijkende cijfers
Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatori-
belastinglatenties vanaf boekjaar 2011 bepaald conform RJ
De cijfers voor 2010 zijn, waar nodig, geherrubriceerd
sche- en economische eenheid vormt.
252 ‘belastingen naar de winst’. Dit is nader uiteengezet in de
teneinde vergelijkbaarheid met 2011 mogelijk te maken.
Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden
grondslagen inzake belastingen. Ten slotte is de gewijzigde regelgeving inzake verkoop onder voorwaarden toegepast met
Schattingen
uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen
ingang van boekjaar 2011, hetgeen heeft geleid tot een stelsel-
Bij het opstellen van de jaarrekening dient het bestuur,
waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van
wijziging. Dit is elders in de grondslagen nader uiteengezet.
overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde
derden in het vermogen en in het resultaat van de groep
schattingen en veronderstellingen te doen die medebepalend
wordt afzonderlijk vermeld.
Stelselwijziging
zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten
In het verslagjaar 2011 is een wijziging doorgevoerd in de
kunnen van deze schattingen afwijken.
49
terug naar inhoud
Deelnemingen die integraal worden geconsolideerd:
ledenvergadering van de Verenigingen van Eigenaars (VvE’s).
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeer-
• Seyster Veste Vastgoed B.V.
De vooruitbetaalde bijdragen worden vanaf 2011 ten laste
bare kosten door het feit dat er geen sprake is van een
van het resultaat verwerkt.
waardeverhoging van de onroerende of roerende zaken.
100%
• Stichting B.S.W. 100%
De uitgaven voor onderhoud worden direct als kosten ten laste van het resultaat verantwoord.
Overige deelnemingen, gewaardeerd op netto vermogenswaarde: • Machado B.V. 50,00%
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
• V.O.F. Zeicon 33,33% bladeren
Overige deelnemingen, gewaardeerd op kostprijs:
Afschrijvingen Op materiële vaste activa in exploitatie wordt met ingang van
Materiële vaste activa
boekjaar 2011 lineair afgeschreven, in lijn met de herziene
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
RJ 645, waarin de in voorgaande jaren gehanteerde annuïtaire afschrijvingen als ‘vrijwel nooit passend’ zijn omschreven.
• Stichting De Woonwinkel
volgende hoofdstuk
Algemeen
Als gevolg van deze schattingswijziging is de afschrijvingslast
Naast de hiervoor genoemde belangen heeft De Seyster
De oorspronkelijke investeringen in onroerende en roerende
in 2011 lineair berekend op basis van de boekwaarde per
Veste belangen in Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). Deze
zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings-
1 januari 2011 en de resterende levensduur. De vergelijkende
verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie
of vervaardigingsprijs, onder aftrek van cumulatieve afschrij-
cijfers over 2010 (op basis van de annuïtaire afschrijvings
omdat er geen sprake is van een economische eenheid, maar
vingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waarde-
methode) zijn niet aangepast in overeenstemming van de
slechts van een duurzame financiële band door middel van
verminderingen.
Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 145 ‘Schattingswijzigingen’.
De Seyster Veste in het vermogen van de desbetreffende
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de
Bijzondere waardeverminderingen
VvE’s wordt aangemerkt als vooruitbetaalde bijdragen in de
som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel
Jaarlijks wordt getoetst of de boekwaarde, als hiervoor
kosten van onderhoud en is in de balans opgenomen onder
vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de
beschreven, niet hoger is dan de reële waarde (bedrijfswaarde).
de post Financiële vaste activa, overige vorderingen. Het
rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en toerekenbare
De toetsing gebeurt op complexniveau (kasstroomgenererende
betreft de volgende VvE’s:
kosten van de werkorganisatie, alsmede transactiekosten
eenheid). Complexen worden gedefinieerd op basis van
• VvE Park Boswijk te Doorn
geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als
groepen van gelijksoortige onroerende zaken. Hierbij wordt
• VvE Montessoriflat te Zeist
investeringssubsidies, worden deze in mindering gebracht op
uitgegaan van:
• VVE Antonlaan I
de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente
• de ligging (in één gemeente, wijk binnen de gemeente)
• VVE Antonlaan II
wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het
• restant exploitatieduur
totaal vreemd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor
• grondgebonden, senioren en gestapelde woningen zijn in
verstrekte bijdragen voor onderhoud. Het aandeel van
Met ingang van boekjaar 2011 zijn als gevolg van voortschrijdend
specifieke financiering is aangetrokken, wordt de rentevoet
inzicht deze financiële belangen in Verenigingen van
van deze specifieke lening gehanteerd.
verschillende complexen ondergebracht Indien de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt,
Eigenaars (VvE’s) niet langer in de balans opgenomen, aangezien Seyster Veste geen rechten kan ontlenen aan de
Na-investeringen die leiden tot een waardeverhoging van de
is sprake van een bijzonder waardeverminderingsverlies.
verstrekte bijdragen voor onderhoud. Besluitvorming over de
onroerende of roerende zaken worden aangemerkt als
Van duurzaamheid is sprake bij een periode van tenminste vijf
aanwending van deze bijdragen vindt plaats door de
activeerbare uitgaven van vernieuwing.
jaar.
50
terug naar inhoud
Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden genomen
De verwachte opbrengstwaarde van woningen gelabeld voor
subsidies, worden deze in mindering gebracht op de
waardeverminderingsverlies duurzaam niet meer bestaat of is
verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het
vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend
afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de
bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop
tegen de gemiddelde rentevoet over het totaal vreemd
desbetreffende onroerende zaken niet hoger gesteld dan de
binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoop
vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke
boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzonder
kosten. Ter bepaling van dit bedrag worden vergelijkbare
financiering is aangetrokken, wordt de rentevoet van deze
waardeverminderingsverlies zou zijn verantwoord.
onroerende zaken als referentie gehanteerd of worden
specifieke lening gehanteerd.
taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen. bladeren
Bedrijfswaarde
Gegeven het feit dat deze verkopen hoofdzakelijk worden
Voor wat betreft het onrendabele deel van een gecombineerd
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde
verricht in het kader van de financiering van onrendabele
project, wordt bij het aangaan van de verplichting het
van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van
investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een
onrendabele deel van de investering in huurwoningen
toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige
periode van maximaal vijf jaar (de looptijd van de meerjaren
meteen verantwoord. Het verwachte verkoopresultaat van de
exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur
begroting) in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht
koopwoningen wordt verantwoord op het moment van
van de onroerende zaken in exploitatie. Daarbij wordt
gedaan aan het voorwaardelijk karakter van de gelabelde
realisatie en naar rato van voortgang van het project. Indien
rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en
verkopen.
de bijzondere waardevermindering hoger is dan de vervaar
volgende hoofdstuk
digingsprijs van de desbetreffende huurwoningen in ontwik-
aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de
De bepaling van de restwaarde van de grond, die in de
keling, dan worden de woningen op nihil gewaardeerd en
verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige
bedrijfswaarde is opgenomen, is voor zover nog geen
wordt een voorziening genomen.
onroerende zaken.
herbestemming heeft plaatsgehad, gebaseerd op de huidige kavelprijs voor een sociale huurwoning buiten de kernvoor-
Afschrijving vindt eerst plaats nadat de desbetreffende
De prognoses van de kasstromen zijn gebaseerd op redelijke
raad. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van
huurwoningen in exploitatie zijn genomen.
en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting
de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en
van de directie weergeven van de economische omstandig-
kosten van uitplaatsing.
Erfpachtgronden Dit betreft door Stichting De Seyster Veste tegen een jaarlijkse
heden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de onroerende zaken. De kasstromen
Onroerende zaken in ontwikkeling
canon in erfpacht uitgegeven gronden en de gronden waarvoor
zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting. De kosten van
Dit betreffen huurwoningen in ontwikkeling en/of aanbouw.
tegen opstalretributie een recht van opstal is uitgegeven.
planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de
Deze woningen worden gewaardeerd tegen de vervaardigings-
Deze gronden worden gewaardeerd tegen de verkrijgings-
meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per
prijs, onder aftrek van bijzondere waardevermindering indien
prijs. Op grond wordt niet afgeschreven.
component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de
de vervaardigingsprijs hoger is dan de reële waarde (bedrijfs-
gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente,
waarde) bij aanvang van de exploitatie (het onrendabele deel
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
alsmede genormeerde lastenniveau’s.
van de investering). De vervaardigingsprijs wordt bepaald als
bedrijfsvoering
de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, de rente
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt met ingang van
tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare
bedrijfsvoering worden gewaardeerd op basis van aanschaf-
het boekjaar 2011 geen rekening gehouden met de rentabili-
kosten van de werkorganisatie, alsmede transactiekosten.
waarde, onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.
teitswaardecorrectie van de bestaande leningportefeuille.
Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investerings-
51
terug naar inhoud
bladeren
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grond
betaalde borgstellingsvergoedingen ter zake van opgenomen
Onroerende zaken die onder voorwaarden aan een derde zijn
slagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van
geldleningen. De vergoedingen worden gedurende de
verkocht (VOV) onder de regeling Koopgarant of andere
de desbetreffende deelneming.
looptijd van de desbetreffende leningen ten laste van het
regelingen vanuit het verleden, waarvoor De Seyster Veste
Indien de waardering van de deelneming volgens de netto
resultaat gebracht.
een terugkoopplicht kent, zijn aangemerkt als financierings-
vermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaar-
transactie. De betreffende onroerende zaken worden
deerd. Indien en voor zover Stichting De Seyster Veste in
Overige effecten
gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper
deze situatie geheel of deels instaat voor de schulden van de
De overige effecten zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs
overeengekomen contractprijs bij eerste waardering en de
desbetreffende deelneming of het stellige voornemen heeft
of lagere marktwaarde.
marktwaarde bepaald conform de contractvoorwaarden bij
de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te
latere waardering. Bij eerste waardering is sprake van een
stellen, wordt indien nodig een voorziening getroffen.
herclassificatie van de onroerende zaken, zodat de herwaar-
Overige vorderingen Latente belastingvorderingen
volgende hoofdstuk
dering naar actuele waarde rechtstreeks in het eigen vermogen
Deelnemingen of verbindingen waarin Stichting De Seyster
Voor latente belastingen wordt een vordering/voorziening
worden verwerkt, tenzij sprake is van eerder genomen
een gering financieel belang heeft, worden gewaardeerd
opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde
waardeverminderingen.
tegen de verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding
van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële
bestaat, een lagere waarde.
verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoop
Vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen
voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare
verplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt
Vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen
winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het
jaarlijks gewaardeerd op de actuele waarde van de verplichting,
worden gewaardeerd tegen de nominale waarde, rekening
tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belasting-
rekening houdend met de contractvoorwaarden.
houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.
vorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het
Daarnaast is sprake van onroerende zaken die onder voor-
Te vorderen BWS – subsidies
daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden
waarden aan een derde zijn verkocht (VOV) onder regelingen
De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies
gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen
vanuit het verleden, die zijn aangemerkt als verkooptransactie.
toegezegde bedragen zijn gebaseerd op aannames van de
onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa
Deze verplichtingen zijn toegelicht onder de niet in de balans
huurontwikkeling en van de ontwikkeling van exploitatielasten.
indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. De latente
opgenomen rechten en verplichtingen.
De netto contante waarde van de negatieve exploitatieresul-
belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voor
taten is verantwoord als nog te ontvangen BWS subsidies.
zieningen.
Financiële vaste activa
De vordering wordt jaarlijks verminderd met de door de
Deelnemingen
budgethouder uitbetaalde bedragen en verhoogd met rente
De vordering voor latente belastingen omvat ultimo 2011 het
Deelnemingen waarin Seyster Veste invloed van betekenis
over het jaarlijks resterende saldo. De uitbetaling is afhankelijk
belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en
kan uitoefenen, worden gewaardeerd tegen de netto
gesteld van de disconteringsvoet en beloopt maximaal 30 jaar.
fiscale winstbepaling inzake leningen. Gelet op de beperkte
vermogenswaarde. De netto vermogenswaarde wordt
looptijd is de voorziening gewaardeerd tegen nominale
berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze
Borgstellingsvergoedingen
jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende
Dit betreft de aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
52
waarde met een tarief van 20%.
terug naar inhoud
Overige latente belastingvorderingen zijn ultimo 2011 niet tot
niet direct zijn toe te rekenen aan de opstalrealisatie van
voordelen plaatsvindt bij het ondertekenen van de koop-/
waardering gebracht, gelet op de onzekerheid omtrent in de
huur- of koopwoningen.
aannemingsovereenkomst en waarbij na dit moment nog
toekomst belastbare winsten die voor de realisatie van het
substantiële werkzaamheden plaatsvinden, worden verant-
bladeren
tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Er is ultimo
De activeerbare uitgaven worden bepaald als de som van alle
woord onder voorraad in bewerking. Dit deel van de voorraad
2011 geen sprake van beschikbare voorwaartse verliescom-
direct toe te rekenen uitgaven, de rente op vreemd vermogen
wordt gewaardeerd tegen kostprijs plus tot dan toe gereali-
pensatie. Overige verrekenbare tijdelijke verschillen betreffen
tijdens de ontwikkelfase en toerekenbare kosten van de
seerde winst naar rato van de voortgang van het project,
met name projecten in ontwikkeling (gewaardeerd op nihil),
werkorganisatie, alsmede transactiekosten. De geactiveerde
verminderd met verwachte verliezen en verminderd met
verkoopvijver in de komende 5 jaar (latentie circa € 4 miljoen
rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over
gefactureerde termijnen. De voortgang van het project wordt
gewaardeerd op nihil) en voorziening onrendabele investerin-
het totaal vreemd vermogen. Voor onroerende zaken
bepaald aan de hand van de verhouding geboekte kosten
gen (gewaardeerd op nihil).
waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de
ten opzichte van het totaal van de verwachte kosten. In geval
rentevoet van deze specifieke lening gehanteerd.
verliezen op projecten worden verwacht, wordt het totale
Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover
verwachte verlies op het project direct als last in de desbetref-
volgende hoofdstuk
voldaan wordt aan de wettelijke bepalingen hieromtrent art
De kavels voor koopwoningen worden verkocht aan eind
BW 2.363 en RJ 115.305 (corporatie is bevoegd tot salderen
gebruikers. Het resultaat op de grondposities wordt verwerkt
en heeft het stellige voornemen om te salderen en looptijd
bij de desbetreffende transacties.
van vordering en schulden is nagenoeg gelijk, simultane afwikkeling).
Voorraden
fende periode verantwoord.
Vorderingen Huurdebiteuren en overige vorderingen
Indien verliezen worden verwacht, dan wordt daarvoor een
De waardering van de vorderingen geschiedt tegen de
voorziening genomen in de periode dat voorzienbaar wordt
nominale waarde, rekening houdend met een voorziening
dat sprake is van een verliesgevend project.
voor mogelijke oninbaarheid. De voorziening wordt bepaald op basis van een individuele beoordeling van de vorderingen.
Woningen bestemd voor verkoop Dit betreft woningen die door De Seyster Veste zijn terug
Voorraad in bewerking
gekocht op grond van bij eerdere verkoop bedongen
Dit betreft koopwoningen in ontwikkeling. De voorraden
Liquide middelen
terugkooprecht of bestaande terugkoopplicht. De woningen
worden opgenomen tegen kostprijs of netto-opbrengstwaarde
Liquide middelen bestaan uit kas, tegoeden in rekening
zijn bestemd om opnieuw te worden verkocht. Deze woningen
indien deze lager is. De netto opbrengstwaarde is de
courant met banken en deposito’s of spaartegoeden bij
zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of lagere
geschatte verkoopprijs, verminderd met de geschatte kosten
banken met een looptijd korter dan één jaar en staan ter vrije
marktwaarde.
van voltooiing en de verkoopkosten.
beschikking van de stichting. Schulden in rekening courant met banken zijn opgenomen onder schulden aan krediet
Grondposities en geactiveerde uitgaven voor
De kostprijs van de voorraden omvat de uitgaven gedaan bij
planontwikkeling
verwerving van de voorraden en in de bestaande toestand
Dit betreft ingenomen grondposities voor toekomstige
brengen daarvan. De kostprijs van voorraden omvat mede de
Voorzieningen
vastgoedprojecten. De grondposities worden gewaardeerd
aan het project toerekenbare kosten van de werkorganisatie
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of
tegen de verkrijgingsprijs. Tevens worden onder deze post
alsmede de toerekenbare financieringskosten.
feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat.
opgenomen de uitgaven die betrekking hebben op plan ontwikkeling van vastgoedprojecten, voor zover deze kosten 53
instellingen onder kortlopende schulden.
Woningbouwprojecten waarbij de overdracht van risico’s en
Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.
terug naar inhoud
Voorziening onrendabele investeringen
Grondslagen van resultaatbepaling
Voor projecten in ontwikkeling waar het geraamde onren
De opbrengsten uit de verkoop van goederen worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijkste
dabele deel van de investering hoger is dan de uitgaven per
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de
risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn
balansdatum is ter hoogte van dit bedrag een voorziening
opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten
overgedragen. Voor woningbouwprojecten waarbij de
getroffen.
en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties
overdracht van risico’s en voordelen plaatsvindt bij het
worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd.
ondertekenen van koop-/aannemingsovereenkomsten en
Verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
waarbij naderhand nog substantiële werkzaamheden moeten
Voorziening voor jubilea uitkeringen Hieronder is begrepen de voorziening voor mogelijke
worden uitgevoerd, worden omzet en resultaat verantwoord
bladeren
uitkeringen aan medewerkers die in de periode 2012 tot en
Bedrijfsopbrengsten
wanneer deze prestaties zijn verricht. Het stadium van voltooiing
met 2017 op grond van de CAO een uitkering ontvangen
Huren en erfpacht
wordt daarbij bepaald aan de hand van de beoordeling van
voor een 12,5-, 25- of 40 jarig dienstverband.
Dit betreft de netto huren op grond van huur- en erfpacht
de verrichte werkzaamheden, aan de hand van de verhouding
contracten. De opbrengsten worden jaarlijks verhoogd in
van de geboekte kosten ten opzichte van de totale verwachte
volgende hoofdstuk
Langlopende schulden
overeenstemming met het intern geformaliseerde huurbe-
kosten. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk
De langlopende schulden worden gewaardeerd tegen
leid, rekening houdend met de wettelijke bepalingen en/of
in de winst en verliesrekening opgenomen.
nominale waarde. De aflossingsverplichting van de langlopende
contractuele afspraken. Voor leegstaande appartementen in
schulden in het eerstvolgende boekjaar is opgenomen onder
complex Park Boswijk zijn servicekosten verschuldigd, die bij
Geactiveerde productie eigen bedrijf
de kortlopende schulden.
leegstand niet kunnen worden doorberekend aan een
Dit betreft de aan vastgoedprojecten, waaronder grond
huurder. Deze kosten worden beschouwd als kosten van
exploitatie, toegerekende kosten van de werkorganisatie.
Terugkoopverplichtingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
leegstand en in mindering op de netto huur verantwoord.
De toegerekende kosten betreffen de door medewerkers van
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaar-
Vergoedingen
projectontwikkeling, tegen een per functie vastgesteld
den (VOV) heeft Seyster Veste een terugkoopverplichting die
Dit betreft de van huurders te ontvangen netto vergoedingen
uurtarief. Het uurtarief is gebaseerd op de kosten voortvloei-
mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de
voor leveringen van goederen en diensten.
ende uit de arbeidsovereenkomst, vermeerderd met een
de afdeling projectontwikkeling bestede directe uren aan
betreffende onroerende zaken in het economisch verkeer.
opslag voor overige personeelskosten, huisvestingskosten en
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.
Overheidsbijdragen
algemene kosten, alsmede vermeerderd met een opslag voor
Indien de verwachting is dat de terugkoop binnen één jaar zal
Dit betreft de vrijval van de egalisatierekening BWS subsidies.
het gebruik van facilitaire diensten (personeelszaken, ICT en
plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
administratie). Verkoop onroerende zaken De verkopen onroerende zaken bestaand bezit betreft het
Overige bedrijfsopbrengsten
Kortlopende schulden
saldo van de gerealiseerde verkoopopbrengst, verminderd
Dit betreft voornamelijk vergoedingen voor administratieve-
De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale
met de boekwaarde en de verkoopkosten. De resultaten
en technische dienstverlening aan huurders en Verenigingen
waarde.
worden verantwoord op het moment dat geen beroep meer
van Eigenaars.
kan worden gedaan op eventuele ontbindende voorwaarden in de verkoopovereenkomst. 54
terug naar inhoud
Bedrijfslasten
Pensioenlasten
hoofde van tegoeden in rekening-courant of tegoeden op
Afschrijving op materiële vaste activa
Stichting De Seyster Veste heeft een pensioenregeling bij het
spaarrekeningen.
De afschrijving op materiële vaste activa wordt gebaseerd op
bedrijfstakpensioenfonds SPW. De regeling betreft een
verkrijgings- of vervaardigingsprijzen. Afschrijvingen hebben
toegezegd pensioen op de pensioengerechtigde leeftijd,
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
plaats volgens de lineaire methode bij de woningen en
afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde
Dit betreft de aan deelnemingen in rekening gebrachte rente
woongebouwen in exploitatie en bij de activa ten dienste van
pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een
uit hoofde van aan deelnemingen verstrekte financierings-
de bedrijfsvoering.
toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling
middelen en de op de te vorderen BWS subsidies bijgeschreven
wordt op verplichte basis premie betaald aan het pensioen-
rente.
bladeren
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
fonds. Behalve betaling van deze premies, bestaat geen
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de
verdere verplichting uit hoofde van de pensioenregeling.
Rentelasten en soortgelijke lasten
waardering van de desbetreffende activa. De verantwoorde
In geval van een tekort bij het fonds, bestaat geen verplichting
Dit betreft de contractueel, uit hoofde van opgenomen
bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel
tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan
leningen verschuldigde rente, die tijdsevenredig wordt
terugneming van duurzame bijzondere waardevermindering.
toekomstige hogere premies. Deze premies worden verant-
verwerkt. Tevens worden als rentelasten verwerkt de aan het
Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door de
woord als deze verschuldigd zijn.
boekjaar toe te rekenen kosten van disagio, die is betaald aan
volgende hoofdstuk
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Aan vastgoed
jaarlijkse toets van de actuele waarde ten opzichte van de boekwaarde op basis van historische kostprijs. De overige
Lasten onderhoud
projecten in ontwikkeling (grondposities, koop- en huur
waardeveranderingen hebben ook betrekking op afboeking
Dit betreft alle direct aan het boekjaar toe te rekenen kosten
woningen) wordt rente toegerekend. De geactiveerde rente
dan wel terugneming van waardeverandering op huurwoningen
van onderhoud. Van toerekenbaarheid is sprake als de daad-
wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het
in ontwikkeling. Deze bijzondere waardeverandering ontstaat
werkelijke werkzaamheden in het boekjaar zijn uitgevoerd.
totaal vreemd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor
door de toets van de gecalculeerde bedrijfswaarde ten
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare
specifieke financiering is aangetrokken, wordt de rentevoet
opzichte van de gecalculeerde stichtingskosten (onrendabele
kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde
van deze specifieke lening gehanteerd.
investering), voordat de huurwoningen in exploitatie worden
verhoging van de onroerende zaak.
Resultaat deelnemingen
genomen. Overige bedrijfslasten
Dit betreft, voor zover van toepassing, van deelnemingen
Lonen en salarissen
De overige bedrijfslasten betreffen kosten van de bedrijfs-
ontvangen winstuitkeringen en / of dividenden, alsmede de
Dit betreft de periodiek verschuldigde beloningen aan
voering (werkorganisatie), directe exploitatiekosten van de
mutatie in de netto vermogenswaarde van deelnemingen.
medewerkers, gebaseerd op de individuele arbeidsvoor-
onroerende zaken, kosten van leefbaarheid, de directe kosten
waarden, de vigerende CAO Woondiensten en de bedrijfs-
van leveringen en diensten en overige aan derden betaalde
Vennootschapsbelasting
specifieke afspraken.
kosten. De lasten worden toegerekend aan het jaar waarop
Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslag-
deze betrekking hebben.
periode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en
Sociale lasten Dit betreft de wettelijk verschuldigde premies voor sociale
Financiële baten en lasten
verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze
verzekeringen.
Rentebaten en soortgelijke baten
betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen
Dit betreft hoofdzakelijk van banken ontvangen rente uit
vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in
55
het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar terug naar inhoud
verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. De belasting over het resultaat wordt
bladeren
berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen en schulden.
volgende hoofdstuk
Stichting De Seyster Veste vormt een fiscale eenheid voor de heffing van de vennootschapsbelasting met Seyster Veste Vastgoed B.V.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het netto resultaat aangepast voor posten in de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt in operationele -, investerings – en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom, die zijn opgenomen onder financieringsactiviteiten, en betaalde rente, die zijn opgenomen onder de operationele activiteiten.
56
terug naar inhoud
Toelichting op de geconsolideerde balans Verloopoverzicht materiële vaste activa (x € 1.000)
onroerende en roerende
erfpachtgronden
onroerende zaken in
onroerende zaken onroerende en roerende onroerende en roerende
zaken in exploitatie in ontwikkeling bestemd voor verkoop zaken ten dienste van huurwoningen de bedrijfsvoering
totaal
zaken VOV
bladeren volgende hoofdstuk
Oorspronkelijke uitgaven Saldo op 1 januari 2011 Verkrijgingsprijs 169.088 9.008 5.819 4.774 1.396 3.943 194.028 Af: Desinvesteringen 0 0 0 0 0 0 0 Af: Cumulatieve waardeveranderingen 0 0 -5.819 0 0 0 -5.819 Af: Cumulatieve Afschrijvingen -49.220 0 0 0 -749 0 -49.969 Boekwaarde per 1 januari 2011 119.868 9.008 0 4.774 647 3.943 138.240 Mutaties in 2011 Investeringen 2.542 0 2.825 0 414 669 6.450 Desinvesteringen -662 0 0 0 0 0 -662 Waardeveranderingen -2.121 0 42 0 0 0 -2.079 Afschrijvingen -5.015 0 0 0 -204 0 -5.219 Reclassificatie 0 0 -270 0 0 0 -270 Overboeking 6.493 -105 -1.614 -4.774 0 0 0 Saldo mutaties 1.237 -105 983 -4.774 210 669 -1.780 Boekwaarde Verkrijgingsprijzen 175.340 8.903 6.760 0 1.810 4.612 197.425 Cumulatieve waardeveranderingen 0 0 -5.777 0 0 0 -5.777 Cumulatieve afschrijving -54.235 0 0 0 -953 0 -55.188 Subsidies 0 0 0 0 0 0 0 Boekwaarde per 31 december
57
121.105
8.903
983
0
857
4.612
136.460
terug naar inhoud
Verloopoverzicht financiële vaste activa (x € 1.000) deelnemingen
te vorderen
BWS subsidies
vorderingen op
overige effecten
borgstellings-
deelnemingen
vergoedingen en
totaal
overige vergoedingen
Saldo op 1 januari 2011
bladeren
Mutaties 2011 Toevoegingen Rente Aflossingen Waardemutaties Saldo mutaties Saldo op 31 december 2011
volgende hoofdstuk
58
1.422
399
3.616
1.184
3.992
10.613
513 0 1.292 0 0 1.805 0 17 0 0 0 17 0 -179 -712 0 -3.482 -4.373 -834 0 0 3 0 -831 -321 -162 580 3 -3.482 -3.382 1.101
237
4.196
1.187
510
7.231
terug naar inhoud
Activa
Actuele waarde Het verloop van de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie en bestemd voor verkoop is als volgt:
Vaste activa materiële vaste activa
bladeren
x € 1.000
2011
2010
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
121.105
119.868
Onroerende zaken bestemd voor verkoop
0
4.774
x € 1.000
2011
2010
Bedrijfswaarde op 1 januari
165.400
155.800
Rentabiliteitswaardecorrectie op 1 januari
5.300
9.900
Totaal 170.700 165.700 Mutaties
121.105 124.642
Gevolgen a.g.v. aanpassing methodiek
0
4.100
Onroerende zaken in ontwikkeling
Autonoom effect door jaarverschuiving
-3.632
-5.600
983
0
volgende hoofdstuk
Erfpachtgronden 8.903 9.008
Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering
857
647
Gevolgen aanpassingen beleidsparameters en uitgangspunten
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
4.612
3.943
• in de disconteringvoet
0
11.600
• in de indexering
-14.004
-4.700
• in de algemene en onderhoudslasten
23.573
4.000
• in de restwaarde (grondwaarde)
1.937
0
• in de levensduur
67
-3.000
Het verloop van de boekwaarde is weergegeven in het verloopoverzicht materiële vaste activa,
• in de huurprijs
14.862
600
op de vorige pagina.
• in de parameters voor huurderving
-252
-200
• in de sloop
-3.880
-5.800
• in de verkopen
-1.345
1.500
Gevolgen van mutatie in het bezit
1.374
7.100
Totaal 136.460 138.240
De afschrijvingstermijnen zijn als volgt: Oorspronkelijke investeringen • opstallen inclusief installaties
50 jaar
Rentabiliteitswaardecorrectie
• huurappartementen Park Boswijk
30 jaar
Saldo 18.700 5.000
0 -4.600
Na-investeringen
• renovatie
20 - 35 jaar
Bedrijfswaarde op 31 december
184.100
165.400
• installaties
15 - 25 jaar
Rentabiliteitswaardecorrectie op 31 december
0
5.300
• isolatieglas
15 - 25 jaar
• woningverbetering
20 jaar
Totaal 184.100 170.700
Op grond wordt niet afgeschreven.
59
De overwaarde ten opzichte van de boekwaarde is
62.995
46.287
terug naar inhoud
De bedrijfswaarde is als volgt samengesteld:
De verwachte onderhoudskosten zijn gebaseerd op de vastgestelde meerjarenbegroting
x € 1.000
2011
2010
onderhoud 2012. Dit betreft normbedragen per VHE gebaseerd op jaarlijkse totale kosten van ca. € 4,5 miljoen met indexering. Dit heeft een positief effect van ca. € 25,6 miljoen op de
Normale exploitatie 150.600 137.400
bedrijfswaarde. De restwaarde van een complex is gebaseerd op een kavelprijs van € 15.129,
Verkopen 15.400 15.200
onder aftrek van sloopkosten en uitplaatsingskosten van € 7.575,-. Het effect van de restwaarde
Restwaarde 18.100 18.100
op de bedrijfswaarde is ca. € 1,9 miljoen.
Totaal 184.100 170.700
Toelichting op de mutaties
bladeren
De bedrijfswaarde is doorgerekend middels het medio jaar model. Dit model veronderstelt dat kasstromen niet aan het begin, maar halverwege het jaar vallen. Het autonoom effect door Bij de berekening van de actuele waarde zijn de hierna vermelde parameters en
jaarverschuiving betreft de vrijval van één jaar kasstromen en het opschuiven van de kasstromen
uitgangspunten gehanteerd:
met een jaar (effect is € 3,6 mln). De kasstromen worden met 5,25% rente verdisconteerd.
2011 2010
Gewijzigde verwachtingen over de inflatie en daarmee de stijging van de huurprijzen en bedrijfslasten leiden per saldo tot een postitief effect van € 4,7 mln.
volgende hoofdstuk
Huurstijging volgend jaar
2,30%
1,30%
Huurstijging 2e jaar
1,80%
1,60%
Verbeteringen worden niet in de bedrijfswaarde opgenomen. Op basis van bovenstaande
Huurstijging 3e jaar
2,00%
1,80%
uitgangspunten is de totale gemiddelde levensduur van het bezit afgenomen van 17,6 naar
Huurstijging volgende jaren
2,00%
2,00%
16,5 jaar. Dit resulteert in een negatief resultaat op de bedrijfswaarde van € 0,1 mln.
Stijging variabele lasten volgend jaar
2,80%
1,60%
Stijging variabele lasten 2e jaar
3,00%
1,80%
Huurharmonisaties worden voor 5 jaar ingerekend in de bedrijfswaarde, conform het vastgestelde
Stijging variabele lasten 3e jaar
3,00%
2,00%
SVB huurbeleid. De gerealiseerde huurharmonisaties in 2011 leiden tot een hogere aanvangs-
Stijging variabele lasten volgende jaren
3,00%
2,00%
huur in de bedrijfswaarde dan verwacht. Daarnaast gaat de jaarljkse huurverhoging in 2012
Stijging onderhoudskosten
3,00%
stijging variabele lasten + 1%
Disconteringsvoet
5,25% 6,00%
tegen een hoger percentage dan vorig jaar ingeschat. Het totale effect op de huurontvangsten bedraagt € 14,9 miljoen positief. In verband met de economische situatie is de ingerekende verkoopopbrengst bepaald op
De verwachte restant levensduur is gebaseerd op het Strategisch Voorraadbeleid. Levens-
70% van de WOZ-waarde. Ook worden woningen verkocht onder voorwaarden. Dit heeft een
duurverlenging wordt ingerekend nadat de desbetreffende investeringen zijn uitgevoerd.
negatief effect op de bedrijfswaarde van € 1,3 mln.
Indien bij complexen met een resterende levensduur van minder dan 10 jaar geen strategische maatregelen zijn voorzien, dan wordt de restant levensduur voor de berekening van de
Vanaf 2012 wordt de rentabiliteitswaardecorrectie niet meer toegerekend aan de bedrijfswaarde.
bedrijfswaarde op 10 jaar gesteld. De variabele lasten zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting, exclusief de daarin opgenomen incidentele lasten.
De gevolgen van mutaties in het bezit (aankoop, verkoop en nieuwbouw) bedraagt € 1,4 miljoen. Ook wordt vanaf 2011 voor 5 jaar sloop ingerekend. Het effect op de bedrijfswaarde is € 3,9 miljoen negatief.
60
terug naar inhoud
De taxatiewaarden per balansdatum is nog niet betrouwbaar in te schatten. Op basis van
Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering x € 1.000
2011
2010
inschatting van de mogelijke marktprijs (70% WOZ) is de waarde van de VOV-woningen voor 2011 bepaald op ca. € 4,5 miljoen.
De specificatie is als volgt:
• Bouwkundige aanpassingen huidig kantoor
60
80
Financiële vaste activa
bladeren
• Automatisering 436 165
• Inventaris 105 132
• Kantoren complexbeheerders 12 14
Deelnemingen 1.101 1.422
• Vervoermiddelen 136 135
Vorderingen op deelnemingen
4.196
3.616
• Nevenvestiging Kerckebosch 109 121
Te vorderen BWS-subsidies
237
399
x € 1.000
2011
2010
Borgstellingsvergoedingen 37 38 Totaal 857 647
Overige effecten 1.186 1.184 Overige vorderingen
volgende hoofdstuk
De afschrijvingstermijnen zijn als volgt:
• bouwkundige aanpassingen • kantoorinventaris en machines
7.231
3.954 10.613
5 jaar 5 - 7 jaar
• computerapparatuur en -programmatuur
5 jaar
• huismeesterloges
7 - 10 jaar
• vervoermiddelen
6 jaar
Deelnemingen x € 1.000 2011 2011 2010
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden x € 1.000
2011
2010
woningen
Betreft verstrekte terugkoopgaranties bij de volgende projecten:
belang
• Montessori-complex
21
3.607
3.607
• Park Boswijk
22
336
336
• Complex 305, Crosestein
2
347
0
• Complex 206, Brugakker
1
150
0
• Complex 412, Weideweg
1
172
0
Totaal
47
4.612
3.943
resultaat
netto vermogenswaarde
Machado B.V.
50,00%
31
934
601
V.O.F. Zeicon
33,33%
137
157
820
Stichting De Woonwinkel
33,33%
0
0
1
WOM KB B.V.
50,00%
0
9
0
0
0
Aandeel in VvE PB en M-flat
61
474
-1.001
Totaal -834 1.101 1.422
terug naar inhoud
Overige vorderingen
Vorderingen op deelnemingen x € 1.000
2011
2010
x € 1.000
2011
2010
Machado B.V. 164 876
Latente belastingvorderingen
451
2.911
V.O.F. Zeicon 8 0
WOM KB BV
Vorderingen (vooruitbetaalde kosten) op Verenigingen van Eigenaars: VvE Park Boswijk
0
314
VvE Montessoriflat
0
688
VvE Antonlaan II
0
22
4.024
2.740
Totaal 4.196 3.616
bladeren
Overige 23 0
Borgstellingsvergoedingen Totaal 474 3.935 x € 1.000
2011
2010
Betreft aan het WSW betaalde borgstellingsvergoedingen.
37
38
volgende hoofdstuk
Latente belastingvordering x € 1.000
Overige effecten
2011
2010
0
2.469
De latente belastingvorderingen zijn als volgt te specificeren: x € 1.000
2011
2010
belang
C.V. De Witte Vrouwe
7,14%
150
148
C.V. Uithof III / Casa Confetti
10,00%
1.000
1.000
Aandelen in Woningnet N.V.
0,01%
36
36
Totaal 1.186 1.184
Verrekenbare tijdelijke verschillen betreffende:
• woningen in exploitatie met verkoopplannen
• langlopende leningen 451 442
Totaal 451 2.911 Waarvan: Looptijd < 1 jaar
40
Looptijd > 1 jaar < 5 jaar
163
Looptijd > 5 jaar
248
Totaal 451
62
terug naar inhoud
Vlottende activa
Het verloop van de voorziening is als volgt:
x € 1.000
2011
2010
Voorraden
Saldo op 1 januari
36
30
Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling
Dotaties/vrijval in het boekjaar
0
7
bladeren
x € 1.000
2011
2010
Besteed op 31 december
13.213
13.595
Afgewaardeerd op 31 december
6.480
5.973
Saldo op 31 december
6.733
7.623
36 37 Af: aan de voorziening onttrokken
7
1
Saldo per 31 december
29
36
x € 1.000
2011
2010
Vertrokken huurders, huurvorderingen
306
239
Overige debiteuren
274
97
Overige debiteuren Voorraad in bewerking volgende hoofdstuk
x € 1.000
2011
2010
Besteed op 31 december
0
4.934
580 336 Af: voorziening wegens mogelijke oninbaarheid
176
125
404 211
Vorderingen
Gemeente 35 94
Huurdebiteuren Totaal 439 305 x € 1.000
2011
2010
Huidige huurders 195 165 Af: voorziening wegens mogelijke oninbaarheid
29
36
Saldo 166 129
63
terug naar inhoud
Overige debiteuren, verloop voorziening oninbaarheid
Overige vorderingen
Het verloop van de voorziening is als volgt:
x € 1.000
2011
2010
x € 1.000
2011
2010
Gedeclareerde schade bij verzekeringsmaatschappijen
39
5
Saldo op 1 januari
125
200
Te declareren voorgefinancierde uitgaven projecten
0
111
Dotaties in het boekjaar
51
-62
Subsidie projecten 250 250
bladeren
176 138
Omzetbelasting 1.037
0
Af: aan de voorziening onttrokken
0
13
Te vorderen rente
1
Saldo per 31 december
176
125
327
Diversen -7 30 Totaal 2.683 397
Vorderingen op deelnemingen en verbindingen volgende hoofdstuk
x € 1.000
2011
2010
Stichting De Woonwinkel
47
47
Stichting Triade 154 154 VOF Zeicon
0
15
VvE Park Boswijk
0
20
Overlopende activa x € 1.000
2011
2010
Vooruitbetaalde kosten 439 100
Liquide middelen Totaal 201 236 x € 1.000
2010
2010
Kas 5 4
Belastingvorderingen x € 1.000
2011
Vennootschapsbelasting 6.389
64
Rekening courant banken
833
533
Spaarrekening (dagelijks opvraagbaar)
11.000
2
2010 0
Totaal 11.838
539
terug naar inhoud
Passiva
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen
Eigen vermogen
x € 1.000
2011
2010
Overige reserves
Saldo 1 januari
187
0
Algemene reserve
Toegevoegd
bladeren
x € 1.000
2011
2010
Saldo 1 januari
41.224
37.722
Vermogenscorrectie als gevolg van stelselwijziging
0
0
Gecorrigeerd eigen vermogen als gevolg van stelselwijziging
41.224
37.722
Resultaatbestemming vorige boekjaar
1.884
3.502
0 187
Overgebracht naar activa
187
0
Saldo 31 december
0
187
x € 1.000
2011
2010
Saldo 1 januari
52
46
Voorziening voor jubilea uitkeringen
Herwaardering onroerende zaken VOV:
volgende hoofdstuk
Resultaat verkoop VOV woningen
481
0
Aanpassing actuele waarde in boekjaar
0
0
Saldo 31 december
43.589
41.224
Toegevoegd 18 13 Vrijval/ uitkering -8 -7 Saldo 31 december
In de overige reserves zijn cumulatieve herwaarderingen van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden opgenomen voor een bedrag van € 481.000,- (2010: € 0,- inzake woningen die zijn verkocht onder de koopgarantregeling) voor de woningen verkocht onder de regeling van onroerende goed verkocht onder voorwaarden in Park Boswijk en de Montessoriflat kunnen de cumulatieve herwaarderingen niet betrouwbaar worden bepaald, gelet op de ouderdom van de onderliggende contracten.
Resultaat boekjaar x € 1.000
2011
2010
Het resultaat van het verslagjaar is
-1.341
1.884
65
62
52
terug naar inhoud
Langlopende schulden
De marktwaarde is ruim € 11,3 miljoen hoger dan de nominale waarde van de leningen (voor overboeking van de kortlopende aflossingsverplichting). De marktwaarde van de leningportefeuille is bepaald door de kale swapcurve te nemen met een opslag van 0,9%.
Leningen kredietinstellingen x € 1.000
2011
2010
Saldo leningen op 1 januari
97.411
103.401
Kortlopende aflossingsverplichtingen
10.990
2.874
Deze opslag is de liquiditeitopslag die banken door de kredietcrisis in rekening brengen bij haar klanten. Feitelijk is de portefeuille afgezet tegen wat in de huidige markt de prijs zou zijn voor identieke leningen. De opslag is bepaald aan de hand van de duration van de lening portefeuille (inclusief de opslag), te weten 8,3 jaar. Voor deze looptijden was op 31 december
bladeren
108.401 106.275
2011 een opslag van 0,9% gangbaar. Dit is 0,4% hoger dan de opslag per ultimo 2010.
Mutaties:
Financiële instrumenten
Nieuwe leningen
25.500
5.000
Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke
Reguliere aflossingen -2.890 -2.793
postgewijze toelichting. Hieronder worden de financiële derivaten en de hiermee verbonden
Aflossingen bij einde contractuele looptijd
risico’s toegelicht.
-13.600
-81
117.411 108.401
volgende hoofdstuk
Kortlopende aflossingsverplichtingen einde boekjaar
-7.466
-10.990
Renterisico’s Renteinstrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en
Saldo leningen op 31 december
109.945
97.411
128.710
114.294
variabele renteposities.
De marktwaarde van de gestorte leningen bedraagt
Per 31 december 2011 bezit Seyster Veste de volgende renteswaps:
De specificatie van de leningenportefeuille naar restant looptijd en rentepercentages is als volgt: x € 1.000
< 4%
4% - < 6%
1 t/m 5 jaar
11.656
20.713
5 t/m 10 jaar
8.630
13.401
15.976
46.217
> 10 jaar
> 6%
Nominale hoofdsom waarde te betalen tijd in te ontvangen reële waarde onderliggende rente jaren rente swap lening Betreft hoofdsom
totaal
Renteswap 1
5.000.000
4,999
0
32.369
Renteswap 2
5.000.000
0
22.031
Renteswap 3
5.000.000
818
63.011
Totaal Totaal
36.262 80.331
818 117.411
De gemiddelde rente per 31 december 2011 bedraagt 4,52% (2010: 4,60%).
66
12
EUR 6M
1.237.200-
5.000.000
4,950
8
EUR 6M
1.138.530-
5.000.000
4,995
13
EUR 6M
1.477.654-
5.000.000
15.000.000
3.853.384-
15.000.000
terug naar inhoud
Kortlopende schulden
Waarborgsommen x € 1.000
2011
2010
Gemeenten
Waarborgsommen 469 498 x € 1.000
2011
2010
Gemeente Zeist
9
196
x € 1.000
2010
2010
Kortlopende aflossingsverplichtingen
7.466
10.990
De waarborgsommen worden op basis van de huurovereenkomsten ontvangen van de huurders van appartementen in complex Park Boswijk. De waarborgsommen dienen als bladeren
eerste zekerheid voor de voldoening van huur en eventuele mutatiekosten. Bij beëindiging van de huurovereenkomst wordt de waarborgsom verrekend. Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden
Schulden aan kredietinstellingen
Betreft verstrekte terugkoopgaranties bij de volgende projecten: volgende hoofdstuk
x € 1.000
2011
aantal woningen
Seyster Veste beschikt over een kredietfaciliteit van totaal € 4,5 miljoen, waarvan € 3,0 miljoen in de vorm van kasgeldlening en € 1,5 miljoen schuld in rekening-courant.
Montessori-complex
21
3.607
Park Boswijk
22
336
complex 305, Crosestein
2
347
Complex 206, Brugakker
1
150
Complex 412, Weideweg
1
172
Totaal
47
4.612
Belastingen x € 1.000
2011
Vennootschapsbelasting
2010
0 1.028
Loonheffing 124 117 Omzetbelasting 342 110 Totaal 466 1.255
Pensioenpremie x € 1.000
2011
2010
Pensioenpremie 76 49
67
terug naar inhoud
Overlopende passiva
Schulden aan leveranciers x € 1.000
2011
2010
x € 1.000
2011
2010
Handelscrediteuren 1.723 1.635
Niet vervallen rente
2.306
2.065
Vooruit ontvangen huur
295
341
Vooruit ontvangen huurtoeslag
103
103
Te verrekenen AK vergoedingen vastgoedprojecten
0
50
Diverse overlopende passiva
3
4
Schulden aan deelnemingen bladeren
x € 1.000
2011
2010
VOF Zinzendorf
0
73
Overig -7 1 Stichting Triade 43 43 Totaal 36 117
volgende hoofdstuk
Overige schulden x € 1.000
2011
2010
Te verrekenen voorschotten leveringen en diensten
733
284
Nog te ontvangen facturen inzake leveringen en diensten
162
186
Te betalen inzake afwikkelingen nieuwbouwprojecten
236
208
Te betalen aan personeel (verlofaanspraken e.d.)
133
204
Diverse schulden 459 229 Totaal 1.723 1.111
68
Totaal 2.707 2.563
terug naar inhoud
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Huurverplichtingen Herontwikkeling Kerckebosch
De jaarlijkse huurverplichtingen voor het kantoorpand van De Seyster Veste bedraagt in totaal
Seyster Veste en de gemeente Zeist zijn in 2010 met elkaar een realisatieovereenkomst
€ 160.000,- (exclusief service- en stookkosten). De huurverplichtingen lopen momenteel tot
aangegaan voor de herontwikkeling van de wijk Kerckebosch. Voor de grondexploitatie is een
1 april 2021.
Wijkontwikkelingsmaatschappij BV opgericht waarin Seyster Veste en de gemeente Zeist elk
bladeren
50% aandeel hebben. Seyster Veste neemt de opstalexploitatie voor haar rekening en risico
Leaseverplichtingen
op basis van de uitgangspunten in de realisatieovereenkomst. De periode van herontwikkeling
Voor een aantal printers/copiers is in 2010 een (operational-) lease-overeenkomst afgesloten
beslaat naar verwachting tien jaar. In deze periode zal Seyster Veste naar verwachting in totaal
voor een periode van 60 maanden. De verplichting hieruit bedraagt op jaarbasis € 150.000.-
circa 1.250 woningen (koop en huur), circa 1.700 parkeergelegenheden en een multifunctio-
volgende hoofdstuk
nele accomodatie ontwikkelen en bouwen en circa 700 woningen slopen. De totale investering
Opleidingsbudget
bedraagt naar huidig inzicht circa € 275 miljoen nominaal waarvan circa € 55 miljoen netto
Op grond van de CAO hebben medewerkers die 5 jaar of langer in dienst zijn, recht op een
onrendabel. De herontwikkeling wordt over de gehele periode van circa tien jaar uitgevoerd in
opleidingsbudget van € 4.500, te besteden in de periode 2012 t/m 2016. De verplichting
een vijftal fasen. Seyster Veste verantwoordt het verlieslatende gedeelte van de ontwikkeling
bedraagt per 31 december 2011 in totaal € 145.000. De verplichtingen worden door Seyster
en realisatie van de huurwoningen in de winst- en verliesrekening op het moment dat per fase
Veste betaald uit het reguliere opleidingsbudget van ruim € 100.000 per jaar. In 2011 is het
het definitief ontwerp van het bouwprogramma voldoende basis biedt voor een betrouwbare
budget toegenomen met ruim € 8.000 door mutatie in het personeelsbestand en mogelijke
inschatting van de kosten en opbrengsten en daarmee de hoogte van het onrendabele
groei van het budget, tot het vastgestelde maximale budget van circa € 4.500 (bij fulltime en
gedeelte van de investering. Seyster Veste schat het verwachte resultaat op de grondexploitatie
5 jaar dienstverband). Daarnaast is een bedrag van circa € 8.000 door medewerkers besteed
naar huidige inzichten op nihil. In het geval dat de verwachting is dat het resultaat negatief is,
aan vastgestelde doelen.
wordt in het betreffende jaar voor het aandeel van Seyster Veste in dit resultaat een voorziening gevormd ten laste van de winst- en verliesrekening.
Terugkoopgaranties Complex Park Boswijk
Obligo’s Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Bij de verwerving van het complex Park Boswijk zijn van de verkopende partij terugkoop
Vanwege de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor De Seyster Veste
garanties voor de koopappartementen in het complex overgenomen. Er lopen nu nog in
gewaarborgde leningen, bestaat tot het teniet gaan van de borgtocht een verplichting om
totaal 17 garanties, met een waarde van in totaal € 787.000. Deze terugkoopgaranties zijn niet
€ 4.463.000 obligo’s aan te houden. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risico
in de balans opgenomen, vanwege de geringe kans op terugkoop en beperkte resterende
vermogen van het WSW groter of gelijk is aan 0,25% van het door het WSW geborgde volume,
looptijd van de verplichting (circa 1 - 3 jaar).
wordt geen beroep gedaan op de obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldres-
Complex Montessoriflat
tant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en
Voor appartementen verkocht tot en met 1998 geldt een terugkoopgarantie, die vanwege
voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over
geringe kans op terugkoop niet in de balans is opgenomen. De verplichting bedraagt
75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financiering is bepaald
€ 1.849.000 en heeft betrekking op 21 appartementen. Na 2005 worden de appartementsrechten
dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd.
verkocht met een recht van terugkoop. De terugkoop hebben betrekking op 12 appartementen.
69
terug naar inhoud
Bankgaranties Vanwege het overnemen van terugkoopgaranties voor appartementen in het complex Park Boswijk te Doorn is aan de verkopende partij, een bankgarantie van € 300.000 verstrekt. Ten behoeve van de verhuurder van het kantoorpand zijn garanties afgegeven voor nakoming van de contractuele verplichtingen voor een totaalbedrag van € 59.000.
bladeren volgende hoofdstuk
70
terug naar inhoud
Toelichting op de geconsolideerde
Vergoedingen
winst- en verliesrekening
x € 1.000
2011
2010
Overige zaken 11 13
Bedrijfsopbrengsten
Leveringen en diensten krachtens huurovereenkomst
2.501
2.507
Af: derving wegens leegstand
14
43
2.498 2.477
Huren en erfpacht
Te verrekenen met huurders
bladeren
x € 1.000
2011
2010
Huren woningen en woongebouwen
23.722
23.295
Huren overige onroerende- en roerende zaken
371
393
Erfpacht en opstalretributies
824
854
24.917 24.542
volgende hoofdstuk
Af:
• huurderving wegens leegstand
731
621
• verschuldigde servicebijdragen bij leegstand
224
219
-633
-148
Totaal 1.865 2.329
Verkoop onroerende zaken bestaand bezit x € 1.000
2011
2010
Opbrengst verkopen
1.298
358
955 840
Af:
• boekwaarde 1.077 135
Totaal 23.962 23.702
• verkoopkosten / overige lasten
19
1.096
25 160
De stijging van de huuropbrengsten betreft voornamelijk:
Totaal 202 198
• algemene huurverhogingen per 1 juli 2011 met 1,3% (per 1 juli 2010 met 1,2%)
• huurharmonisatie bij nieuwe huurcontracten
Aantal verkopen 4 2
De stijging van de opbrengst wordt beperkt door de verkoop van woningen en door diverse herstructureringsprojecten.
71
Geactiveerde productie eigen bedrijf x € 1.000
2011
2010
Geactiveerd inzake projectontwikkeling
1.695
1.838
Overige bedrijfsopbrengsten terug naar inhoud
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
x € 1.000
2011
2010
Vergoeding administratiekosten huurcontracten
47
66
Activa in exploitatie
Vergoeding administratiekosten leveringen en diensten
75
71
Waardeverminderingen 1.620 202
Dienstverlening aan VvE’s
98
77
Terugname waardeverminderingen
Vergoeding voor zendmasten
8
19
Saldo 1.620 -388
Overige (administratieve) vergoedingen/dienstverlening
19
25
Diverse opbrengsten 113 155
x € 1.000
2011
0
2010
590
Activa in ontwikkeling
bladeren
Waardeverminderingen 7.016 3.897 Totaal 360 413
Terugname waardeverminderingen
0
-84
Saldo 7.016 3.813 Totaal 8.636 3.425
Bedrijfslasten volgende hoofdstuk
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Lonen en salarissen, sociale- en pensioenlasten
x € 1.000
2011
2010
x € 1.000
2011
2010
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
4.993
4.024
Lonen en salarissen
2.596
2.729
Overige onroerende - en roerende zaken
22
41
Sociale lasten 348 318
5.015 4.065
Pensioenlasten 536 482
Activa ten dienste van de bedrijfsvoering
204
172 Totaal 3.480 3.529
Totaal 5.219 4.237 x € 1.000
2011
2010
219
221
Bezoldiging directeur bestuurder, inclusief pensioenlasten en bijtelling privé gebruik bedrijfsauto
72
terug naar inhoud
Lasten onderhoud
Lasten werkorganisatie
x € 1.000
2011
2010
x € 1.000
2011
Planmatig onderhoud
794
1.841
Overige personeelskosten 383 375 1.389
2010
Reparatieverzoeken 909 873
Gedetacheerd personeel / uitzendkrachten
1.306
Contractonderhoud 519 500
Huisvestingskosten 295 339
Onderhoud bij mutatie
298
401
Algemene kosten
1.200
904
Kosten verbeteren van de verhuurbaarheid
58
78
Raad van Commissarissen
45
56
bladeren
Sociaal onderhoud 25 41 Onderhoudsbijdragen VvE’s 496 306
Totaal 3.312 2.980
Totaal 3.099 4.040
volgende hoofdstuk
Overige bedrijfslasten x € 1.000
Bezoldiging 5 leden van de Raad van Commissarissen
40
39
Onder de algemene kosten zijn onder meer de honoraria van de externe accountant en 2011
2010
accountantsorganisatie verantwoord, te weten: x € 1.000
2011
2010
1.935
Controle van de jaarrekening en andere verantwoordingen
70
43
Leefbaarheid 245 260
Fiscale dienstverlening
43
8
Werkorganisatie 3.312 2.980 Exploitatie onroerende zaken
1.839
Leveringen en diensten
1.768
2.102
Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting
259
245
Overige lasten
109
83
Totaal 7.532 7.605
73
Totaal 112 51
terug naar inhoud
Lasten exploitatie onroerende zaken
Lasten ter bevordering leefbaarheid
x € 1.000
2011
2010
x € 1.000
2011
2010
Locale belastingen onroerende zaken
1.094
1.059
Kosten O - team
42
46
bladeren
Heffingen waterschappen 178 183
Wijkgericht werken 93 94
Erfpacht 10 10
Verlichting achterpaden 8 7
Assurantiepremie 104 104
Overige kosten 27 18
Bijdrage VvE’s 60 11
Leerwerkvoorziening 0 21
Woonruimteverdeling 45 96
Maatregelen Nijenheim
10
0
Contributie landelijke federatie
52
58
Samen voor Zeist
6
0
Dotatie voorziening oninbare debiteuren
-7
-12
Bijdrage schoonmaakkosten 14 19
Invorderingskosten 5 11
Bijdrage inloophuis Kerckebosch
40
40
Bijdrage bewonersvereniging 34 53
Sponsoring maatschappelijke doelen
5
15
Publiciteit en bewonersblad
79
62
volgende hoofdstuk
Verhuurkosten 3 3
Totaal 245 260
Advieskosten 44 33 Visitatie 0 44 Ondernemingsplan 0 48 Strategisch vooraad-/milieu-/energiebeleid
0
10
Diverse lasten 105 131 Juridische ondersteuning verhuur
33
Lasten leveringen en diensten
31
x € 1.000
2011
2010
Gasverbruik c.v.- en warmwaterinstallaties
536
887
Elektriciteitsverbruik 259 328 Totaal 1.839 1.935
Waterverbruik 327 317 Groenvoorziening 20 20 Glasverzekeringen 63 63 Kosten schoonmaken 331 320 Schoorsteenvegen 3 3 Kosten huismeester extern
8
9
Kosten warmtemeters 36 34 Servicekosten Eneco gebouw
33
32
Overige 152 89 Totaal 1.768 2.102
74
terug naar inhoud
Rentelasten en soortgelijke lasten
Overige lasten x € 1.000
2011
2010
x € 1.000
Milieu & Energie
4
2011
2010
bladeren
5
Rente leningen o/g
5.356
4.820
Acquisitiekosten vastgoedprojecten 4 0
Geactiveerde rente
-1.001
-803
Afwikkelverschillen 65 19
Kosten borging geldleningen
7
0
Website Seyster Veste
9
Rente waarborgsommen 28 30
Verkoopkosten projectontwikkeling 23 50
Overige rentelasten 28 36
Totaal 109 83
Totaal 4.418 4.083
13
Resultaat deelnemingen
Financiële baten en lasten volgende hoofdstuk
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten x € 1.000
2011
2010
Rente banktegoeden
269
18
Gefactureerd aan debiteuren
271
104
x € 1.000
2011
2010
Correctie aandeel voorgaande jaren in VvE PB en M-flat
-1.001
0
Machado BV
31
8
VOF ZEICON
137
1.200
Totaal -834 1.208
Totaal 540 122
Vennootschapsbelasting x € 1.000
Opbrengst financiële vaste activa en effecten
2011
2010
Jaar 2008/2009 -4.000 -1.182 x € 1.000
2011
2010
Rente BWS subsidies
17
24
Rente leningen deelnemingen / effecten
38
58
Jaar 2010
917
2.271
Jaar 2011
-115
0
Totaal -3.198 1.089 Totaal 55 82
75
terug naar inhoud
De belastinglast over het resultaat in de winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: x € 1.000
2011
2010
Belasting resultaat huidig boekjaar
-106
2.696
Mutatie latente belastingvordering
-9
-425
Vorming latente belastingvordering
0
0
bladeren
Totaal -115 2.271
volgende hoofdstuk
76
terug naar inhoud
11. Enkelvoudige jaarrekening 2011 bladeren
volgende hoofdstuk
77
Enkelvoudige balans per 31 december terug naar inhoud
voor bestemming resultaat; x € 1.000 Activa
2011 2010
Passiva
bladeren volgende hoofdstuk
Vaste activa Eigen vermogen Materiële vaste activa Algemene reserve Onroerende en roerende zaken in exploitatie 120.886 119.639 Resultaat boekjaar Onroerende zaken bestemd voor verkoop 0 4.774 Totaal 120.886 124.413 Onroerende zaken in ontwikkeling 983 0 Erfpachtgronden 8.903 9.008 Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering 857 647 Voorzieningen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.612 3.943 Voorziening voor verplichtingen inzake onrendabele investeringen Totaal 136.241 138.011 Voorziening voor jubilea uitkeringen Totaal Financiële vaste activa Deelnemingen 1.857 2.022 Vorderingen op deelnemingen 4.269 3.707 Te vorderen BWS-subsidies 237 399 Borgstellingsvergoedingen 37 38 Langlopende schulden Overige effecten 1.186 1.184 Leningen kredietinstellingen Overige vorderingen 474 3.954 Waarborgsommen Totaal 8.060 11.304 Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal Vlottende activa Voorraden Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling 6.733 7.623 Voorraad in bewerking 0 4.934 Kortlopende schulden Totaal 6.733 12.557 Gemeenten Schulden aan kredietinstellingen vorderingen Belastingen Huurdebiteuren 166 129 Premie pensioen Overige debiteuren 439 305 Schulden aan leveranciers Vorderingen op deelnemingen 201 236 Schulden aan deelnemingen Belastingvorderingen 6.389 0 Overige schulden Overige vorderingen 1.646 397 Overlopende passiva Overlopende activa 439 100 Totaal Totaal 9.280 1.167 Liquide middelen 11.706 408 totaal 172.020 163.446 Totaal
78
2011 2010 43.589 41.224 -1.341 1.884 42.248 43.108
0 187 62 52 62 239
109.945 97.411 469 498 4.612 3.943 115.026 101.852
9 196 7.466 10.990 466 1.246 76 49 1.723 1.635 514 457 1.723 1.111 2.707 2.563 14.684 18.247
172.020 163.446
terug naar inhoud
Enkelvoudige winst- en verliesrekening
Toelichting op de enkelvoudige balans en
2011 2010
bladeren volgende hoofdstuk
Bedrijfsopbrengsten Huren en erfpacht Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som bedrijfslasten bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengst financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke lasten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Resultaat deelnemingen Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen
79
23.908 23.639 1.865 2.329 202 198 1.695 1.838 360 413 28.030 28.417
5.209 4.228 8.636 3.425 2.596 2.729 348 318 536 482 3.098 4.039 7.527 7.601 27.950 22.822 80 5.595
522 55 4.412 -3.835
106 82 4.076 -3.888
-3.755
1.707
-678 1.263 3.092 -1.086 -1.341
1.884
winst- en verliesrekening Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling bij de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening De grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn aan elkaar gelijk. Voor de desbetreffende grondslagen wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening.
terug naar inhoud
Toelichting op de balans x € 1.000 Verloopoverzicht materiële vaste activa (x € 1.000)
onroerende en roerende
erfpachtgronden
onroerende zaken in
onroerende zaken onroerende en roerende onroerende en roerende
zaken in exploitatie in ontwikkeling bestemd voor verkoop zaken ten dienste van huurwoningen de bedrijfsvoering
totaal
zaken VOV
bladeren volgende hoofdstuk
Oorspronkelijke uitgaven Saldo op 1 januari 2011 Verkrijgingsprijs 165.260 9.008 5.819 4.774 1.396 3.943 190.200 Af: Desinvesteringen 0 0 0 0 0 0 0 Af: Cumulatieve waardeveranderingen 0 0 -5.819 0 0 0 -5.819 Af: Cumulatieve Afschrijvingen -45.621 0 0 0 -749 0 -46.370 Boekwaarde per 1 januari 2011 119.639 9.008 0 4.774 647 3.943 138.011 Mutaties in 2011 Investeringen 2.543 0 2.825 0 414 669 6.451 Desinvesteringen -662 0 0 0 0 0 -662 Waardeveranderingen -2.121 0 42 0 0 0 -2.079 Afschrijvingen -5.005 0 0 0 -204 0 -5.209 Reclassificatie 0 0 -270 0 0 0 -270 Overboeking 6.493 -105 -1.614 -4.774 0 0 0 Saldo mutaties 1.248 -105 983 -4.774 210 669 -1.770 Boekwaarde Verkrijgingsprijzen 171.513 8.903 6.760 0 1.810 4.612 193.598 Cumulatieve waardeveranderingen 0 0 -5.777 0 0 0 -5.777 Cumulatieve afschrijving -50.626 0 0 0 -953 0 -51.579 Subsidies 0 0 0 0 0 0 0 Boekwaarde per 31 december
80
120.887
8.903
983
0
857
4.612
136.241
terug naar inhoud
x € 1.000 Verloopoverzicht financiële vaste activa deelnemingen
te vorderen
BWS subsidies
vorderingen op
overige effecten
borgstellings-
totaal
deelnemingen vergoedingen en overige
vorderingen
Saldo op 1 januari 2011
2.022
399
3.707
1.184
3.992
11.304
bladeren volgende hoofdstuk
Mutaties 2011 Toevoegingen 513 0 1.274 0 0 1.787 Rente 0 17 0 0 0 17 Aflossingen 0 -179 -712 0 -3.481 -4.372 Waardemutaties -678 0 0 2 0 -676 Saldo mutaties -165 -162 562 2 -3.481 -3.244 Saldo op 31 december 2011 1.857 237 4.269 1.186 511 8.060
81
terug naar inhoud
Activa
Financiële vaste activa x € 1.000
Vaste activa
2011
2010
Deelnemingen 1.857 2.022
Materiële vaste activa
Vorderingen op deelnemingen
4.269
3.707
Te vorderen BWS-subsidies
237
399
Borgstellingsvergoedingen 37 38
bladeren
x € 1.000
2011
2010
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
120.886
119.639
Onroerende zaken bestemd voor verkoop
0
4.774
120.886 124.413 Onroerende zaken in ontwikkeling
983
Overige effecten 1.186 1.184 Overige vorderingen
474
3.954
Totaal 8.060 11.304
0
Erfpachtgronden 8.903 9.008
volgende hoofdstuk
Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering
857
647
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
4.612
3.943
Totaal 136.241 138.011
Deelnemingen x € 1.000
2011
netto vermogenswaarde
Seyster Vastgoed BV Machado B.V. V.O.F. Zeicon
belang
resultaat
2010
100,00%
124
520
397
50,00%
31
934
600
33,33%
137
157
820
100,00%
33
236
204
Het verloop van de boekwaarde is weergegeven in het verloopoverzicht materiële vaste activa,
Stichting B.S.W.
op de vorige pagina’s. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de
Stichting De Woonwinkel
33,33%
0
0
1
geconsolideerde balans.
WOM KB B.V.
50,00%
0
9
0
0
0
Aandeel in VvE PB en M-flat
-1.001
Totaal -678 1.857 2.022
82
terug naar inhoud
Passiva
Vorderingen op deelnemingen x € 1.000
2011
2010
Stichting B.S.W. 73 91
Eigen vermogen
Machado B.V. 164 876 V.O.F. Zeicon
8
0
WOM KB BV
4.024
2.740
bladeren
Totaal 4.269 3.707
Overige reserves Algemene reserve x € 1.000
2011
2010
Saldo 1 januari
41.224
37.722
Vermogenscorrectie als gevolg van stelselwijziging
0
0
Gecorrigeerd eigen vermogen als gevolg van stelselwijziging
41.224
37.722
Resultaatbestemming vorige boekjaar
1.884
3.502
Herwaardering onroerende zaken VOV:
volgende hoofdstuk
Resultaat verkoop VOV woningen
481
0
Aanpassing actuele waarde in boekjaar
0
0
Saldo 31 december
43.589
41.224
-1.341
1.884
Het resultaat van het verslagjaar is
In de overige reserves zijn cumulatieve herwaarderingen van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden opgenomen voor een bedrag van € 481.000,- (2010: € 0,- inzake woningen die zijn verkocht onder de koopgarantregeling) voor de woningen verkocht onder de regeling van onroerende goed verkocht onder voorwaarden in Park Boswijk en de Montessoriflat kunnen de cumulatieve herwaarderingen niet betrouwbaar worden bepaald, gelet op de ouderdom van de onderliggende contracten.
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Er bestaan geen niet uit de balans blijkende verplichtingen anders dan vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans.
83
terug naar inhoud
12. Overige gegevens Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum met belangrijke gevolgen voor de
bladeren
balans per 31 december 2011.
Resultaatbestemming In de statuten van Stichting De Seyster Veste zijn geen bepalingen opgenomen over de
volgende hoofdstuk
resultaatbestemming. In overeenstemming met het Besluit beheer sociale huursector worden alle middelen ingezet voor de volkshuisvestelijke doelstelling van Stichting De Seyster Veste. In afwachting van een besluit van het bestuur is het resultaat over 2011 afzonderlijk op de balans opgenomen. Het bestuursbesluit behoeft de goedkeuring van de raad van commissarissen.
Controleverklaring De controleverklaring is op de volgende bladzijde opgenomen.
84
terug naar inhoud
13. Controleverklaring
bladeren
Aan: de Raad van Commissarissen en het bestuur van
Verantwoordelijkheid van de accountant
grondslagen voor financiële verslaggeving en van de
Stichting De Seyster Veste te Zeist
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over
redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten
de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze
instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van
controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht,
het algehele beeld van de jaarrekening.
Verklaring betreffende de jaarrekening
waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het
volgende hoofdstuk
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011
controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-infor-
van Stichting De Seyster Veste te Zeist gecontroleerd. Deze
beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de
matie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor
jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige
voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze
ons oordeel te bieden.
balans per 31 december 2011 en de geconsolideerde en
controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate
enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2011 met de
van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen
Oordeel
toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de
afwijkingen van materieel belang bevat.
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van
gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter
Stichting De Seyster Veste per 31 december 2011 en van het
verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de
resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste
Verantwoordelijkheid van het bestuur
toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werk-
lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van
Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk
zaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant
de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarma-
voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en
toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschat-
king uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.
het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het
ten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van
opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met
materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
andere toelichtingen.
de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de
sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarver-
accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant
slaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke midde-
is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrou-
Ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale-
len gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegela-
we beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerk-
huursector, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn
ten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige
zaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze
gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarver-
interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken
risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel
slag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig
van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen
tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne
de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is
van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat
opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g bedoelde
tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte
gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaar-
85
verslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is terug naar inhoud
met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2011-03 en MG 2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding
bladeren
in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Hengelo, juni 2012 BDO Audit & Assurance B.V.
volgende hoofdstuk
namens deze,
R.W. van Hecke RA w.g.
86
terug naar inhoud
14. Bijlage: Schema’s uit ons ondernemingsplan
bladeren
terug naar inhoud
Doelstellingen, ambities en acties Speerpunt 1: Toegang tot de woningmarkt Het gaat om: beschikbaarheid van betaalbare woningen voor huishoudens met lagere inkomens (< € 33.614) en kansen op de woningmarkt bieden voor huishoudens met een middeninkomen (€ 33.614 tot circa € 60.000). Het vergroten van de toegang tot de woningmarkt hebben we als volgt geconcretiseerd:
bladeren 1) 2) 3) 4)
88
Thema
Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Wonen
FEZ
Omvang woningbezit
Omvang moet gelijk blijven of toenemen
> 4.127 vhe 3)
Verwerken in SVB 4). Monitoren. Indien nodig bijsturen.
2011 (SVB)
2011-2015 (monitoren)
Samenstelling woningbezit/ mogelijkheid om te huren
Aantal egw 1) blijft gelijk of neemt toe (=opgave uit prestatieafspraken)
> 1.265 vhe
Verwerken in SVB en bouw programma. Monitoren. Indien nodig bijsturen. (Koopgarant blijft in ons bezit)
2011 (SVB)
2011-2015 (monitoren)
2011-2015 (bouw programma)
2011-2015 (bijsturen)
Aantal mgw 2) blijft gelijk of neemt toe
> 2.862 vhe
Verwerken in SVB en bouw programma. Monitoren. Indien nodig bijsturen. (Koopgarant blijft in ons bezit)
2011 (SVB)
2011-2015 (monitoren)
2011-2015 (bouw programma)
2011-2015 (bijsturen)
Slaagkans verhogen (=wachttijd verkorten) voor alle doelgroepen
verbetering in 2015 van +2%
Opzetten monitor per Zeister corporatie.
2011-2012
egw = eengezinswoning mgw = meergezinswoning vhe = verhuureenheid svb = strategisch voorraadbeleid
Projecten
Allen 2011-2015 (bijsturen)
Experimenten opzetten.
2011-2015
Regelgeving bijsturen tijdens formuleren woonvisie.
2011-2015
terug naar inhoud
Thema
Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Wonen
Samenstelling woningbezit/ mogelijkheid om te huren (vervolg)
Ontwikkeling huursegmenten
Aantal sociale huurwoningen >2.627 in 2024
Verwerken in SVB. Verwerken in bouwprogramma. Monitoren.
2011 (SVB)
Aantal woningen in kernvoorraad >1.773 in 2024
FEZ
Projecten
2011-2015 2011-2015 (monitoren)
Indien nodig bijsturen. Koopgarant blijft in ons bezit.
2011-2015
Aantal woningen in betaalbare voorraad (SVB): 345 - 765 in 2024
bladeren
Aantal woningen in vrije sector (SVB): 325 - 1.215 in 2024 Marktconform huurprijsbeleid
Het huurniveau is marktgericht en sluit aan bij de kwaliteit van de woning
Nieuw huurbeleid in 2011 en actueel houden Streven naar 25%-75% (vrije sector - sociale huur)
2011-2015 (monitoren)
Nieuw huurbeleid opstellen en uitvoeren, monitoren en jaarlijks bijstellen. Nieuwbouw huurbeleid opstellen.
2011-2015 (SVB)
Nieuwe experimenten inventariseren.
2011
2011
Shortlist van kansrijke experimenten opstellen.
2012
2012
2011
Streefhuur is 92% van maximaal redelijk in 2024 Doorstroming stimuleren (=scheefwonen bestrijden)
Verkoop van bestaande woningen
Verkoop goedkope woningen tot € 130.000 (voorrang voor starters): 10 per jaar Verkoop middeldure woningen tot € 250.000 met MGE (voorrang voor huurders): 30 per jaar
Monitoren.
2011-2015
Verkoopbevorderende maatregelen. Nieuwbouw in goedkope huursegment is tbv vernieuwing kernvoorraad
Bouwen.
2012-2015 (monitoren)
2012-2015
10% van de nieuwbouw is tbv verkoop goedkope woningen tot € 130.000 (voorrang starters)
Bouwen.
2012-2015 (monitoren)
2012-2015 2011-2015
Verkoopbevorderende maatregelen bedenken en uitvoeren. Uitvoering in jaarplannen.
2012-2015 (monitoren)
2012-2015 2011
Aantallen vaststellen.
89
2011-2015
10% van de nieuwbouw is tbv vernieuwing kernvoorraad
10% van de nieuwbouw is tbv verkoop middeldure woningen tot € 250.000 (voorrang voor huurders)
Allen
Speerpunt 2: Woonkwaliteit terug naar inhoud
Het gaat om: duurzame woningen, duurzaam wonen, persoonlijk wonen en de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in wijken en kernen. Het verbeteren van de woonkwaliteit hebben we als volgt geconcretiseerd:
Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Wonen
Bewoners in de toekomst (betaalbare) woonkwaliteit bieden (basiskwaliteit)
Voorraad voldoet aan de basiskwaliteit
In 2024 voldoet 90% aan de basiskwaliteit
Opstellen PvE 1) per woningtype en klant/prijssegment. Inventariseren hoeveel woningen verbeterd moeten worden. Woningen aanpakken (planning afhankelijk van opgave).
2012
bladeren
Thema
Alle nieuwbouw voldoet aan PvE (bevat deels, circa 80% van het Woonkeur)
Nieuwbouw en bestaand bezit voldoen aan GPR normen
De woningvoorraad heeft gemiddeld een energielabel B
Bij groot onderhoud wordt daar waar technisch en financieel mogelijk gekozen voor energielabel B, behalve in complexen waar de investering niet in verhouding staat tot de opbrengst
pstellen (technisch) PvE voor O nieuwbouw. Opstellen (functioneel PvE voor nieuwbouw. Bouwen.
90
Projecten
2012 2012-2024
2012 2012 2012-2015
GPR normen vaststellen voor nieuwbouw en bestaand bezit.
2012
Bouwen.
2012-2015
Medewerkers scholen betreffende energielabel (inhoud en systeem bijhouden).
2011
Energiemaatregel pakketten maken die combineerbaar zijn met gepland onderhoud. Energetische verbeteringen aanbrengen.
2012
Monitoren.
1) PvE = programma van eisen
FEZ
2011-2015
Allen
Thema
Doelstelling
terug naar inhoud
Bewoners in de toekomst (betaalbare) woonkwaliteit bieden (basiskwaliteit) (vervolg)
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Wonen
80% van de bewoners is bewust inzake energieverbruik
PvA 1) maken hoe bewoners bewuster te maken inzake energieverbruik.
2012-2013
PvA uitvoeren en resultaat meten.
2013-2015
bladeren
Vergroten aanbod geschikte seniorenwoningen
SVB: 315 - 695 in 2024
In elk bouwprogramma zit 10% aanbod dat geschikt is voor senioren.
Behouden en indien mogelijk vergroten woonmogelijkheden bijzondere doelgroepen
SVB: > 109 in 2024
Behoefte inventariseren bij partners.
FEZ
Projecten
2011-2015 (monitoren)
2011-2015
2012-2013
Bouwen/aanpassen.
2012-2015
Monitoren. Vergroten tevredenheid huurders over de woning en leefomgeving
Huurders waarderen de woning
Huurders waarderen de leefomgeving
Goede dienstverlening blijven bieden aan alle klanten van Seyster Veste
1) PvA = plan van aanpak
91
Klanten zijn tevreden over dienstverlening (KWH)
90% van de respondenten oordeelt niet lager dan een 6 in de aftersales enquête
90% van de respondenten oordeelt niet lager dan een 6.
KWH huurlabel behouden, dus op alle labelonderdelen score > 7
Allen
2011-2015
Aftersales klantonderzoek opnieuw inrichten met het online klantenpanel. Maandelijks meten, per kwartaal rapporteren.
2011-2012
Online klantonderzoek.
2011-2015
Maandelijks meten, per kwartaal rapporteren.
2011-2015
In wijken met lage scores onderzoek / PvA samen met andere partijen.
2012-2015
Samen met partners aan de wijkvisie werken.
2012-2015
Inzicht krijgen in de aard van de geschillen. Procedure geschillenafhandeling verbeteren.
2011-2012
Telefonische bereikbaarheid & klantbehandeling verbeteren.
2011
2012-2015
2011-2015
terug naar inhoud
Thema
Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Wonen
Goede dienstverlening blijven bieden aan alle klanten van Seyster Veste (vervolg)
Optreden tegen burenoverlast
80% van de overlastmeldingen wordt afgewikkeld
Monitormethodiek opzetten. Aanpak afspreken.
2011-2012
Klanten zijn tevreden bij herstructurering en nieuwbouw
>7
Online klantonderzoek. Per project meten en rapporteren.
Keuzevrijheid / ruimte voor eigen initiatief
95% van de bewoners weet welke keuzevrijheid hij heeft in het aanpassen van de woning.
ZAV 1) / Wonen op Maat beleid actualiseren. ZAV / Wonen op Maat beleid communiceren.
2011-2012
Wonen op Maat beleid toepassen. Monitoren met online klantenpanel.
2011-2015
Persoonlijk wonen
bladeren Vergroten inspraak van bewoners
Onze klanten participeren in bewonersoverleg
Ondersteunen en participeren in wijkgerichte initiatieven
Maatschappelijk vastgoed
1) ZAV = zelfaangebrachte voorziening
92
Initiëren, faciliteren en soms financieren van maatschappelijk vastgoed
2012-2015
Tenminste 300 klanten nemen deel aan een vorm van bewonersparticipatie (nu circa 50 klanten in bewoners- en projectcommissies)
Online klantenonderzoek.
2011-2015
Jaarlijks één themabijeenkomst waarbij bewoners worden uitgenodigd om op het betreffende thema ons beleid te beïnvloeden. Jaarlijks één themabijeenkomst voor belanghouders.
2011-2015
Wijkinitiatieven nemen.
2011-2015
Tevredenheid meten.
2011-2015
Actief participeren in Wijkgericht Werken.
2011-2015
Initiëren, faciliteren en soms financieren van maatschappelijk vastgoed
Onderzoek naar aanwezigheid en kwaliteit voorzieningen en maatschappelijk vastgoed. Nadere maatregelen vaststellen.
Allen
2012
Opstarten 2 CPO projecten in de ondernemingsplanperiode.
75% van de huurders is tevreden met onze reactie op wijk initiatieven
Projecten
2011-2015 2011-2015
Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).
5 wijkinitiatieven per jaar nemen/ ondersteunen
FEZ
2011-2015
2011-2015
2011-2015
2011-2015
2012
2013
Speerpunt 3: Woonkansen voor bijzondere doelgroepen terug naar inhoud
Het gaat om: Lichamelijk en psychiatrisch beperkten, uitstromers uit instellingen en andere zorgbehoevenden. Concreet:
bladeren 93
Hierop zijn wij aanspreekbaar
Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Wonen
Kansen vergroten op een zorggeschikte woning met een goede zorginfrastructuur voor huurders met een indicatie
Huurders met een indicatie krijgen een woning toegewezen
100% van de medisch urgenten zijn binnen de norm van de huisvestingsverordening gehuisvest.
Woningen toewijzen aan woningzoekenden met urgentie.
2011-2015
Aanbod zorggeschikte woningen vergroten
Toename met 10%
Introductie sterrensysteem. Inventariseren huidige stand van zaken. Labelen voorraad volgens sterrensysteem. Voorraad afstemmen op woonwensen (ivm zorggeschiktheid).
2011
Woonvoorziening voor Alzheimer patiënten en GGZ patiënten
Realisatie woonvoorziening voor Alzheimer patiënten en/of GGZ patiënten
Opstarten woonvoorziening Alzheimer patiënten.
Voorzieningen ten behoeve van zorgverlening verbeteren
Zorgdienstverlening is verbeterd, < 10% oordeelt lager dan een 6 in klantonderzoek
lantonderzoek naar tevredenK heid met zorgdienstverlening. Plan maken voor de aanpak buurten met lage scores.
Goede samenwerking met partners realiseren en inzetten om te zorgen dat woonbegeleiding er komt
Er is woonbegeleiding waar nodig
Opzetten netwerk samenwerkingspartners. Vaststellen van behoefte. Vaststellen onze inzet.
Huisvesten uitstroom uit instellingen
Alle uitstromers met een urgentieverklaring zijn gehuisvest
Huisvesten urgenten. We doen onderzoek naar de behoefte aan huisvesting voor uitstroom uit instellingen.
FEZ
Projecten
Allen
2012 2012 2012-2015
2012-2015
2011-2015 2013
2012 2012 2013 2011-2015 2012-2015
Interne ambities terug naar inhoud
Om ons sterk te kunnen maken voor de mensen die ons nodig hebben, moeten we zelf ook sterk zijn. We hebben dit als volgt geconcretiseerd: Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Professional in vastgoed
Op verschillende abstractie niveaus doen we onderzoek en werken we aan visieontwikkeling. We hebben hedendaagse kennis en toegang tot netwerken van specialistische kennis
Per niveau weten we wat de opgave is en wie de spelers zijn.
Vraag ophalen en beleid afstemmen. Marktonderzoek. Afstemmen met belanghouders. Lidmaatschap van netwerken waaronder MOVe.
2011-2015
We werken samen waar nodig om de kwaliteit van wonen te waarborgen
Waardering door samenwerkingspartners over de samenwerking
Deelname in Wijkgericht Werken, WOM Kerckebosch, Zeister corporatie overleg, RWU-overleg. Ontwikkelen tweejaarlijkse imago-monitor. Visitatie.
2011-2015
bladeren
Thema
Dichtbij onze klanten/Midden in de wijk
94
We zijn verbonden met onze klanten en hebben kennis, respect en geven invloed. We voelen ons verbonden met onze klanten, we kennen ze en zij kennen ons
Klanten hebben invloed op ons beleid, we werken vraag gestuurd
We respecteren onze klanten en hechten aan tevreden klanten Een goed imago houden
Structurele meting van klantmeningen invoeren.
Wonen
FEZ
Projecten
Allen
2012-2015 2014 2011
Visitatie.
2014
KWH meting > 7
KWH label behouden.
2011-2015
We worden gezien als een organisatie met lef en daadkracht
Imago-onderzoek online klantenpanel. Nadere maatregelen formuleren.
2011-2012 2012
terug naar inhoud
Thema
Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Solide lokale verankering
We zijn sterk verankerd in de Zeister gemeenschap
Goede relatie met belanghouders
Participeren in netwerken. Ondernemingsplan bespreken met partners. Beleidsvoornemens afstemmen met partners. Jaarlijks contact met belanghouders vormgeven. Resultaten samen evalueren.
2011-2015
Competentiemanagement ingevoerd. Strategisch personeelsbeleid op orde. Opleidingsplannen zijn gemaakt. Opleidingsbudget is besteed.
2012
Prestatieafspraken zijn gemaakt
Flexibele organisatie
bladeren Gezonde financiële basis
95
Wij zijn flexibel in onze klantbenadering: ja, tenzij…
Medewerkers hebben een klantgestuurde houding
Wonen
FEZ
Projecten
Allen
2012 2013 2011-2015
Efficiënt en effectief ingerichte bedrijfsprocessen
Pi’s per proces zijn benoemd We werken vraaggestuurd
Project stroomlijnen processen. Wocas4all implementeren. DMS implementeren.
2011 2012 2012
Volkshuisvestelijk vermogen en kredietwaardigheid voldoet aan minimumeisen CFV/WSW
Behoud A status
Financieel sturings- en toetsingskader opstellen. Risicomonitoring invoeren. Jaarlijks Treasury jaarplan. Treasury statuut update.
2011-2015
2013
Voldoende kasstroom om toegang tot de kapitaalmarkt te houden
Kasstromen zijn positief
inancieel sturings- en toetsingF skader opstellen. Risicomonitoring invoeren. Scenario analyses gebruiken bij vaststelling kasstromen.
2011-2015
Afname bedrijfslasten
Voldoen aan de normen van het CFV
PvA maken.
2012
Bedrijfslasten dalen naar onder het gemiddelde van onze referentiegroep (€ 1.286 per vhe, zonder aftrek leefbaarheidsuitgaven, prijspeil CFV CiP 2010)
Afwijkingen verklaren.
2012-2015
terug naar inhoud
Thema
Doelstelling
Gezonde financiële basis (vervolg)
We hebben een financieel sturingskader waardoor we verdienen waar we kunnen en maatschappelijk uitgeven waar nodig Good governance
bladeren
Cultuur
Gebaseerd op samenwerken, ondernemen, verbinden, openheid, integriteit
Prestatie indicator (=ambitie)
Financieel sturings- en toetsingskader opstellen. Risicomonitoring invoeren. Prestatie-indicatoren vaststellen.
Wonen
FEZ
Projecten
Allen
2012 2012 2012
We leven de Governancecode na of leggen uit waarom wij denken dat het beter is dat op toegestane aspecten niet te doen
Inventarisatie governance.
2012
Indien nodig afwijkingen uitleggen.
2012
We zijn netwerkers en bruggenbouwers We leggen verbanden en houden partijen bij elkaar We praten met elkaar en niet over elkaar We ontwikkelen ons naar een extern gerichte organisatie
Competentiemanagement invoeren.
2012
Opleidingsplannen maken.
2013
Beoordelingssystematiek update.
2013
Aanpassen kantoorgebouw.
2013
Tweejaarlijks medewerkerstevredenheidsonderzoek.
2012 en 2014
Aanpassen kantoorgebouw. We verminderen ons energieverbruik (gas, water, licht, papier enz.) Nadere maatregelen uitwerken. Prestatie-indicatoren vaststellen.
2012-2013
We worden bewuster van duurzaamheid en onze bijdrage daaraan
96
Maatregel
terug naar inhoud
Colofon Uitgave Seyster Veste Postbus 1000, 3700 BA Zeist
bladeren
Zeisteroever 1, 3704 GB Zeist Telefoon 030 69 40 200
[email protected] www.seysterveste.nl Seyster Veste is de handelsnaam van Stichting De Seyster Veste. Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Utrecht in het Handelsregister onder nummer 30041034
Redactie Seyster Veste, Zeist
Teksten Barbara Schilperoort Teksten, Rijswijk
Beeld Corné Bastiaansen en Driejuni, Doorn
Concept & Design Cascade, Amsterdam
Vormgeving About Design (Bas Masbeck), Amsterdam
97
