Bijlage nr.
:
84 - 2007
Onderwerp
:
Voorkeursrecht gebied ten oosten van visplas Ekkersweijer
AAN de gemeenteraad;
Inleiding: Enige jaren geleden is de A2 zone aangewezen als een van de drie zogenaamde “strategische ontwikkelingsgebieden” binnen Nederland. Voor de regio Eindhoven betekent dit een unieke kans om zich te presenteren als toptechnologische regio en op deze manier invulling te geven aan de Brainport positie. Vijf gemeenten zijn binnen de SRE een samenwerking aangegaan om gezamenlijk een ontwikkelingsvisie op te stellen voor het gehele A2 traject rond Eindhoven. Naast Eindhoven, Veldhoven, Best en Waalre maakt ook Son en Breugel deel uit van deze samenwerking. Eind 2006 is het eerste ontwerp ontwikkelingsplan Masterplan A2 zone verschenen. Inmiddels is in juli de definitieve versie hiervan gereed gekomen, inclusief globaal uitvoeringsprogramma. De besluitvorming hierover binnen de SRE en de vijf deelnemende gemeenten staat voor eind dit jaar en het eerste half jaar van 2008 gepland. Het Masterplan A2 zone voorziet op Sons grondgebied in versterking van de positie van Ekkersrijt. Het gaat dan niet alleen om het meubelplein, maar ook om uitbreiding van het Science park met 5 hectare én de aansluiting van Ekkersrijt op het Hoogwaardig openbaar vervoer (HOV-lijn). Uitbreiding van het Science Park met hoogwaardige bedrijven is ruimtelijk alleen mogelijk door de sprong te wagen over de Huizingalaan in de vorm van losse hoogwaardige bedrijven aan de rand van de visplas. SRE: Het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) is eigenaar en verhuurder van de visplas en de grond gelegen ten oosten van de visplas (perceel B 2330). Het SRE is voornemens de visplas en het perceel B 2330 te verkopen omdat dit bezit en de verhuuractiviteiten niet passen binnen het taakveld van het SRE. Naar aanleiding van deze visie heeft het SRE eerder het E3 strand verkocht. Verkoop/Wvg: In het huurcontract van de visplas en omgeving is een eerste kooprecht voor de huurder vastgelegd. Eventuele koopinteresse van de huurder van de plas, de heer van Pelt, moet dan ook eerst onderzocht worden. Door een vertegenwoordiger van het SRE is de heer van Pelt benaderd en zijn de koopvoorwaarden besproken; in principe lijkt men het eens te (kunnen) worden. Gezien de activiteiten van de heer van Pelt op het naast de visplas gelegen Aquabest, lijkt de verwachting reëel dat de gronden gelegen ten oosten van de visplas bij verwerving door de heer van Pelt op een wijze gebruikt zullen gaan worden die niet strookt met de door de gemeente in de toekomst gewenste bestemming. Daarom heeft, vóórdat het bestuur van het SRE deze transactie en de voorwaarden kon bespreken en er haar goedkeuring aan kon geven (agendapunt voor november 2007), ons college op 11 september 2007 het perceel kadastraal bekend als Gemeente Son en Breugel, Sectie B, nummer 2330, aangewezen als gronden waarop art 10-24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn, zie bijgevoegde tekening. Regeren is vooruitzien en het college wil met behulp van het instrument voorkeursrecht de uitwerking van regionale plannen waarbij ook dit perceel is
C:\DOCUME~1\MAMEI\LOCALS~1\Temp\XPgrpwise\07-0014778_RVMS raadsvoorstel visplas.doc
betrokken zeker stellen en daarover de maximale regie kunnen voeren. Aangezien de visplas zelf geen gewijzigde bestemming krijgt, is het niet mogelijk op de visplas zelf het voorkeursrecht te vestigen. De visplas is ook niet betrokken bij het ontwikkelingsgebied van de A2 zone. Procedure en tijdsperspectief: Het door het college gevestigde voorkeursrecht betreft de voorbescherming zoals deze is geregeld in art 8a van deze wet. Deze voorbescherming heeft een beperkte rechtsgeldigheid van slechts 8 weken rekenend vanaf de dag ná publicatie in de Staatscourant. Publicatie heeft plaatsgevonden op 18 september 2007 waardoor de voorbescherming rechtskracht heeft tot en met 13 november 2007. Binnen deze 8 weken dient het raadsbesluit waarin op grond van art 8 Wvg besloten wordt tot vervroegde vestiging van het voorkeursrecht op deze gronden, te worden gepubliceerd in de Staatscourant. Deze vervroegde vestiging op grond van art 8 Wvg heeft een rechtsgeldigheid van 2 jaar. Bij deze stellen wij uw raad voor het perceel Sectie B nummer 2330 aan te wijzen als gronden waarop art 10-24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. Om oneigenlijk gebruik van de Wvg tegen te gaan stellen wij voor vestiging uitsluitend toe te passen op het oostelijk gebied en niet op de visplas zelf. Het SRE is hierdoor vrij tegemoet te komen aan de interesse van Van Pelt en de eigendom van de visplas aan hem over te dragen. Belanghebbenden zijn over het concept raadsvoorstel geïnformeerd en ingevolge art 4.9 Awb bij brief van 4 oktober 2007 in de gelegenheid gesteld om vanaf 4 tot en met 21 oktober 2007 schriftelijk dan wel mondeling zienswijzen naar voren te brengen. Binnen de gestelde termijn zijn zienswijzen ingediend door WDAdvising B.V. namens Ekkersweijer Recreatie B.V. (brief 19 oktober jl.) en het Dagelijks Bestuur van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE). Planologische onderbouwing: Het perceel, kadastraal bekend gemeente Son en Breugel, Sectie B, nummer 2330, ten oosten van de visplas, is gelegen in het bestemmingsplan “Ekkersweijer” waarin het bestemd is tot “Visvijver en oeverrecreatie”. Voor het gebied waarin het bovengenoemde perceel is gelegen wordt een bestemmingsplanherziening voorbereid. In het concept voorontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Ekkersrijt” was het perceel tot nu toe bestemd tot “Recreatie”. Het concept voorontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Ekkersrijt” is inmiddels “achterhaald” voor wat betreft de toegedachte recreatieve functie voor de gronden ten oosten en ten noorden van de huidige visplas. Aan de gronden gelegen ten oosten van de visplas wordt nu de bestemming “bedrijven in het bos” toegedacht. Deze gewijzigde planologische visie is gebaseerd op het Masterplan A2-zone, dat het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven heeft ontwikkeld en dat voor het gebied waarin het perceel is gelegen voorziet in een gelijksoortige ontwikkeling als het in de nabije ontwikkeling gelegen science park. Het college ondersteunt deze visie in het Masterplan A2-zone en zal de bewuste bedrijvenbestemming alsnog opnemen in het concept voorontwerp bestemmingsplan, dat zij op dit moment in voorbereiding heeft. De voorgenomen ontwikkeling in het gebied ten oosten van de visplas sluit qua doelgroep en qua planologie op natuurlijke wijze aan op het westelijke deelgebied van het industrieterrein dat in bovengenoemde plan “Bedrijventerrein Ekkersrijt” wordt aangeduid als “Sciencepark”. Uiteraard zal bij de concrete planologische uitwerking rekening (moeten) worden gehouden met het feit dat een deel van dit perceel in het Streekplan wordt aangeduid als Groene Hoofdstructuur (GHS). Voor de geldigheid van de voorbescherming en de vervroegde vestiging stelt de wet bescheiden eisen op planologisch gebied. Er is nog géén (ontwerp) structuurplan en nog géén (ontwerp) bestemmingsplan vereist. Wél echter dient te worden aangegeven dat de beoogde bestemming niet
2
agrarisch is en afwijkt van de huidige bestemming. Aangezien in het vigerende bestemmingsplan dit gebied wordt omschreven als “Visvijver en oeverrecreatie” en “Natuurgebied” en de toegedachte bestemming “bedrijven in het bos” is, wordt hieraan voldaan. Binnen twee jaar nà de vervroegde vestiging van het Wvg, dient de toegedachte bestemming verwerkt te zijn in een planologische visie. Aangezien het concept voorontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Ekkersrijt” reeds in voorbereiding is, achten wij dit scenario reëel. GHS: Het noordelijk deel van het perceel ( ca 1/3 gedeelte) wordt op de provinciale kaart met betrekking tot Groene Hoofdstructuur aangeduid als “Groene Hoofdstructuur” met de aanduiding “Leefgebied Kwetsbare Soorten” en er loopt eveneens een ecologische verbindingszone door dit noordelijke deel van het gebied. Op bijgaande kaart van de GHS staat aangegeven welk deel van perceel sectie B nummer 2330, in de GHS ligt. Echter de GHS heeft in dit gebied op dit moment nog nauwelijks natuurwaarde. Het gebied wordt nu grotendeels gebruikt voor verkeersdoeleinden en direct aansluitend zijn de recyclingbedrijven ROB, Baetsen en Jansen gevestigd. In het kader van de herziening van het bestemmingsplan zullen de ter plaatse aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. In eerste instantie door een quickscan en indien noodzakelijk door een nader onderzoek. De onderzoeken en de resultaten hiervan zullen worden besproken met de provincie. Indien uit onderzoeken blijkt dat de aanwezige natuurwaarden van het gebied te verwaarlozen zijn, zal er bij de provincie een verzoek worden ingediend om de van het streekplan onderdeel uitmakende waardenkaarten hierop aan te passen. Indien uit onderzoek blijkt dat het noordelijk gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Son en Breugel, sectie B nr 2330 grote natuurwaarden heeft, zal hiermee bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan rekening worden gehouden in de zin dat er in dat geval - afhankelijk van de aanwezige waarden - compenserende maatregelen zullen worden genomen. Deze compenserende maatregelen kunnen binnen of buiten het plangebied van het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Ekkersrijt" worden gerealiseerd. Zienswijzen en beoordeling: zienswijze De zienswijze van Ekkersweijer Recreatie B.V. behelst het volgende. Ekkersweijer heeft overeenstemming bereikt met het bestuur van SRE over de verwerving van het gebied van visvijver Ekkersweijer. Door de vestiging van het voorkeursrecht wordt deze transactie op onevenredige wijze doorkruist. De zienswijze wordt gebaseerd op het feit dat de vestiging van het voorkeursrecht veel te prematuur is, omdat planologisch noch in een gemeentelijk structuurplan noch in een voorontwerpbestemmingsplan de toekomstige bestemming is aangegeven en omdat het nog maar de vraag is of het toekomstig gebruik van de gronden in voldoende mate zou afwijken van het huidige gebruik. Ook in de gemeentelijke toelichting planologische onderbouwing aanwijzing Wvg wordt ernstig aan de haalbaarheid van de vestiging van het voorkeursrecht getwijfeld. De huidige bestemming en het huidige gebruik sluiten goed aan bij de aanduidingen uit het provinciaal uitwerkingsplan van het streekplan, waarin de omgeving van de visvijver is aangeduid als landschapsbeheer en bos en heide. Daarnaast is sprake van een “Groene Hoofdstructuur” met de nadere aanduiding “Leefgebied kwetsbare soorten”. Voor het naastliggende gebied is de aanduiding intensieve regionale recreatie opgenomen, hetgeen ook goed aansluit bij het huidige gebruik. Het regionaal Masterplan, waarop de aanwijzing van de gronden is gebaseerd, is niet meer dan een visie en is niet door de raad vastgesteld. De visie heeft als zodanig dus geen status. Dit masterplan is in strijd met de provinciale uitwerking van het streekplan en alleen al op die grond is realisering van bedrijfsbebouwing ten oosten van de visvijver illusoir. Gezien het feit dat sprake is van een natuur- en wandelgebied is de gedachte van bebouwing op die locatie niet realistisch. Ekkersweijer verbaast zich bovendien over de plannen aangezien zij zelf nooit gehoor of medewerking heeft ondervonden van de gemeente voor een horecapunt in dit gebied. Het SRE heeft een pro forma bezwaarschrift ingediend en wil later in de gelegenheid worden gesteld deze te onderbouwen.
3
Beoordeling Van een premature vestiging van een voorkeursrecht is geen sprake. Weliswaar is het regionaal Masterplan A2-zone nog in voorbereiding en in de conceptfase, maar dat neemt niet weg dat door het gemeentebestuur aan de bewuste gronden ten oosten van de visplas een gewijzigde bestemming wordt toegedacht. Het is inherent aan de toepassing van artikel 8 (a) Wvg dat nog geen sprake is van uitgewerkte plannen. De toegedachte bestemming “bedrijven in het bos” voor de gronden ten oosten van de visplas wijkt evident en wezenlijk af van de huidige recreatieve bestemming, waarmee het afwijkende gebruik op perceelsniveau geen verdere motivering behoeft. Voor de gronden gelegen ten westen van de visplas is de toegedachte bestemming “groene uitloopzone”. Omdat deze toekomstige bestemming niet wezenlijk afwijkt van het huidige gebruik zullen deze gronden niet in de aanwijzing op grond van art. 8 Wvg worden betrokken. Ekkersweijer signaleert terecht dat de toegedachte bestemming niet past in het huidige provinciale beleid. In het kader van de ontwikkeling van het (ontwerp)bestemmingsplan zal de gemeente uiteraard met de provincie overleg plegen over een aanpassing van het streekplan en/of het RSP. Gezien de positieve ontwikkeling die met het Masterplan A2-zone voor het gebied en voor de provincie wordt ingeluid, gaat de gemeente uit van een positieve opstelling van de provincie. De gemeente deelt dus niet de stelling van Ekkersweijer B.V. dat bebouwing ten oosten van de visplas niet realistisch zou zijn. Gelet op het bovenstaande is de zienswijze van Ekkersweijer gegrond voor wat betreft de gronden ten westen van de visplas en zullen die gronden niet worden opgenomen in de aanwijzing op grond van art. 8 Wvg. De zienswijze is ongegrond. Aangezien het bezwaarschrift van het SRE geen argumenten bevat, kan hiervan geen beoordeling plaatsvinden. Commissie grondgebiedzaken: Tijdens bespreking in de commissie grondgebiedzaken werden enkele vragen gesteld welke, samen met de ingebrachte zienswijzen, hebben geleid tot aanpassing van en verduidelijking in dit voorstel. Voorstel: Uw raad wordt voorgesteld om het volgende te besluiten: 1. Ingevolge art 8 Wvg te besluiten om het gehele perceel kadastraal bekend gemeente Son en Breugel, Sectie B, nummer 2330, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uitmakende tekening waarop betreffende perceel genoegzaam is aangegeven met vermelding van kadastraal nummer en grootte, alsmede de bij deze tekening behorende perceelslijst waarop aangegeven de eigenaar en de rechthebbende van de op dit perceel rustende beperkte rechten, allen met naam en woonplaats, een en ander volgens het kadaster te Eindhoven op 19 september 2007, aan te wijzen als gronden waarop art 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn, waardoor het voorkeursrecht ex artikel 8 Wet voorkeursrecht gemeenten wordt gevestigd; 2. Dit besluit, alsmede de bij dit besluit behorende kadastrale tekening en perceellijst met opgave van eigenaren en rechthebbenden van beperkte rechten, een en ander volgens de openbare registers van het kadaster te Eindhoven op 19 september 2007, ter inzage te leggen in het gemeentehuis tijdens openingstijden gedurende de periode 7 november 2007 tot en met 18 december 2007. 3. dit besluit te publiceren in de Staatscourant van 6 november 2007, in het Eindhovens Dagblad van 7 november 2007 en het huis aan huis blad Ons Dorp van week 46 van 2007; 4. Dit besluit conform de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen te registreren en/of voor kadastrale registratie zorg te dragen;
4
5. De eigenaren en rechthebbenden als genoemd op de bij dit besluit behorende lijst door middel van een aangetekende brief op de hoogte te brengen van dit besluit. Son, 23 oktober 2007 Burgemeester en wethouders van Son en Breugel, De secretaris, De burgemeester, drs. A.J.M. van Etten
drs. J.F.M. Gaillard
5
