Bijlage II Notitie Economische uitvoerbaarheid en haalbaarheid E.A Wiersma 28 mei 2014
Economische uitvoerbaarheid en haalbaarheid 28 mei 2014 Ontwikkeling aantal huishoudens In de periode 1-1-2000 tot 1-1-2012 is het aantal huishoudens in Drenthe gestaag toegenomen van 191.301 naar 211.236, dat is een toename van 19.929 huishoudens in 12 jaar. Dat is in die periode een toename van 10,4%. Gemiddeld is de toename 1.661 huishoudens per jaar. In 2009 steeg het aantal nog met 1.729. In 2010 steeg het aantal met 1.112. In 2011 steeg het aantal huishoudens met 370. In 2010 en zeker in 2011 is de stijging opvallend aan het afvlakken. Indien we de inwonersaantallen en de huishoudenaantallen van 1-1-2012 indexeren ten opzichte van de situatie per 1-1-2000 dan valt duidelijk op dat het aantal huishoudens in die 12 jarige periode met 10,4% is toegenomen. Het inwonersaantal is echter met 4,4% toegenomen in diezelfde periode. De vraag naar woningen is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van het aantal huishoudens.
Prognoses In de periode 2003-2013 is het aantal huishoudens met ~14.000 toegenomen. Tussen 2013 en 2023 wordt een groei van bijna 10.000 huishoudens verwacht (+4,6% t.o.v. 2013). De Drentse bevolking stijgt in dezelfde periode naar verwachting met ongeveer 2.453 personen (+ 0,5% t.o.v. 2013). Vanaf ongeveer 2011 zal de bevolking in omvang dalen. De veel sterkere toename van het aantal huishoudens hangt samen met de vergrijzing en de steeds verdergaande individualisering. De groei van het aantal huishoudens doet zich vooral voor bij de een- en tweepersoonshuishoudens.
Woningmarktinformatie gemeente Coevorden Algemene situatie De gemeente Coevorden behoort qua oppervlakte tot de grootste gemeenten in de provincie Drenthe. De oppervlakte beslaat zo’n 300 vierkante kilometer. Naast de bijzondere historische stad Coevorden, bestaat deze gemeente uit de vijf hoofdkernen Dalen, Sleen, Oosterhesselen, Zweeloo/Aalden en Schoonoord, 17 kleine dorpen en enkele gehuchten in het buitengebied. Stad en platteland zijn prima in evenwicht en vormen samen een uniek geheel, waarin het aantrekkelijk wonen is. Het aantal inwoners per 1 januari 2013 was 35.760 inwoners. Dat is een daling met ongeveer 95 inwoners ten opzichte van vorig jaar.
Marktpositie De gemeente Coevorden ligt in Zuidoost Drenthe en is veelzijdig, met de stad Coevorden als industriële kern en veel recreatieve voorzieningen in de overige dorpen. Naar aanleiding van veranderingen in de demografische bevolkingsontwikkeling is er gemeentebreed een onderzoek naar de beleving van wonen, leefbaarheid en voorzieningen uitgevoerd. Het onderzoek spitste zich toe op de vraag of de woonbehoefte nog aansluit bij het aanbod en omgekeerd. Ook zijn in het onderzoek relaties gelegd met nieuwe marktontwikkelingen in zuidoost Drenthe, zoals mogelijke krimp en de afnemende vraag naar huurwoningen en appartementen. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat ook de gemeente Coevorden de komende jaren te kampen krijgt met een ‘krimpende’ bevolking, er zal een einde komen aan de groei van het aantal inwoners - en ook de groei van het aantal huishoudens zwakt af.
De verandering van de demografische bevolkingsontwikkeling brengt met zich mee dat het denken in groei omgebogen moet worden. Er moet veel meer op passende kwaliteit voor de doelgroep gestuurd worden. Als gevolg hiervan heeft de gemeente besloten het huidige woningbouwprogramma aan te passen. Voor zowel de stad Coevorden als voor het overige deel van Coevorden is een strategie voor de woningbouwprogrammering uitgewerkt om er voor te zorgen dat het programma beter correspondeert met de vraagontwikkeling in de markt. Voor de stad Coevorden is geconcludeerd dat er een overcapaciteit aan ‘harde’ plannen is ontstaan en dat hier keuzes in gemaakt moeten worden. Omdat vooral in de stad de grootste woningbouwprojecten gepland staan, zal de impact hier het grootste zijn. De gevolgen voor de kleine en grote kernen in de gemeente zijn minder ingrijpend. Hier gaat het niet direct om het schrappen van 'harde' plannen (zoals wel het geval in de stad is) maar om een herverdeling van de geplande ‘zachte’ woningbouwcapaciteit. Maar ook hier geldt dat de keuze voor nieuwbouw bewust moet worden gemaakt en direct in verbinding zal staan met ingrepen in de bestaande voorraad. Bij de herverdeling van het programma is vooral gekeken naar de kansen van de kernen qua afzet van de nieuwbouw, de cultuurhistorie (geen uitbreiding in kwetsbaar gebied), de grondpositie (geen uitbreiding mogelijk als gemeente geen grond heeft), voorzieningen (aanwezigheid van bijvoorbeeld scholen) en zorgvoorzieningen. De meest kansrijke dorpen krijgen de meeste uitbreidingsmogelijkheden. Nu de kwantitatieve keuzes grotendeels gemaakt zijn zal de kwaliteit in de nog uit te voeren plannen de boventoon voeren. Niet alleen in het woningbouwprogramma zijn veranderingen doorgevoerd. Vanwege terughoudende en blijvend stagnerende markt is besloten geen structurele grondprijsverhoging voor woningbouwlocaties door te voeren, voor sommige plannen is de grondprijs zelfs verlaagd. Om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen heeft de gemeente de voorwaarden voor kavelverkoop versoepeld door het anti-speculatiebeding af te schaffen. Informatie nieuwbouw per locatie In april 2012 heeft de provincie Drenthe nieuwe prognoses bekend gemaakt. Zoals verwacht zijn deze prognoses lager uitgevallen voor de gemeente Coevorden, omdat het migratiesaldo van 0 niet meer reëel is en is bijgesteld naar beneden. De provincie gaat uit van een beperkte groei van ongeveer 175 huishoudens tot 2020 in de gemeente Coevorden en vervolgens zal dit naar verwachting na 2020 omslaan in een negatieve huishoudengroei, waardoor de woonbehoefte ook zal afnemen. De vraag die hierbij van belang is, is in hoeverre de economische recessie een rol speelt in de migratiecijfers van de afgelopen jaren. Feit is in ieder geval dat we minder hard groeien dan verwacht en dat de komende jaren de woningmarkt zich niet snel zal herstellen. In januari 2013 heeft de gemeente het woningbouwprogramma opnieuw naar beneden bijgesteld en wordt voor de periode tot 2020 uitgegaan van een woningbouwprogramma met een bandbreedte van 175 tot ongeveer 500 woningen. Hierbij gaan we ervan uit dat de trend van de economische crisis wordt doorgezet en het groeitempo vanuit het verleden niet wordt hersteld tussen nu en 2030. Zoals reeds opgemerkt wordt er nog een beperkte huishoudens groei verwacht, welke zal resulteren in een lichte stijging van de totale woningvoorraad. Deze nieuwbouwopgave zal zich grotendeels voor doen in de stad Coevorden en de prioritaire gebieden Sleen en Dalen. Omdat de markt echter onvoorspelbaar is, zetten we hier in op een flexibel programma, zowel in aantallen als typen woningen. Voor het vingerende woningbouwprogramma van de gemeente betekent dit dat het verder naar beneden zal worden bijgesteld. Gemiddeld zijn de kavels die de gemeente uitgeeft in de kernen voor vrijstaand 500 tot 600 m² en voor twee onder een kap 300 m². In het grote uitbreidingsplan van Coevorden, Ossehaar zullen uiteindelijk kavels tussen de 300 – 1.500 m² worden aangeboden. De gemiddelde grondprijs in de grote en de kleine kernen van de gemeente is op dit moment tussen circa € 88,- en € 150,- per m² excl. BTW. Voor de stad Coevorden zijn de bedragen in 2011 verlaagd. De kavels in Ossehaar werden aangeboden tussen de € 160,- en € 180,- excl. BTW. Nu worden de kavels aangeboden tussen de € 130,- en € 165,excl. BTW Economische uitvoerbaarheid en haalbaarheid 28 mei 2014
pagina 2 van 4
Ten behoeve van dit bestemmingsplan is het van belang na te gaan of het economisch uitvoerbaar en haalbaar is. Het plan ‘Seubers’, voorziet in een toevoeging van maximaal 12 wooneenheden. In de voormalige gemeente Zweeloo, bestaande uit de dorpen Wezuperbrug, Wezup Zweeloo Aalden, Meppen en Benneveld (c.a. 3000 inwoners) is er behoefte tot (ouderen) huisvesting op basis van levensloopbestendig en er is behoefte aan starterswoningen.(lokaal marktonderzoek en praktijk) De laatste 5 jaar is in de groep eengezinswoningen grondgebonden een kleine toevoeging geweest van het aantal eenheden. Naast Wezuperbrug waar een tweetal eenheden zijn toegevoegd zijn er ca 10 eenheden toegevoegd in het gebied ‘Paardenlandsdrift te Aalden. In Meppen is een klein nieuwbouw plan van 4 eenheden ( tweekapper en 2 vrijstaande toegevoegd) Aan de Aelderstraat te Aalden vindt een inbreiding plaats op diverse locaties. Ook daar is soms bedrijfsruimte geamoveerd om woningbouw de ruimte te geven. Daarnaast heeft de gemeente de mogelijkheid om het gebied ‘Aalder Hooghe’ de komende periode een 9 tal vrijstaande woningen te laten bouwen op basis van verkoop kavel(s) aan particulieren. Op dit moment vindt er geen voortgang plaats vanwege de geluidsoverlast welke door de supermarkt ter plaatse wordt veroorzaakt en welke de bestemming tot wonen op dit moment tegenhoudt. Als de opname in de bestaande markt wordt beschouwd is er m.n. een matige roulatie geweest van lokaal gebonden verkopers en kopers welke hun wooncarrière voortgang wilden doen hebben in een voor hun beter geschikte woning. Ook was er behoefte tot het beter kunnen uitnutten van de/een hobby zoals paard/pony sport, waardoor er een kleine verschuiving van gezinswoning naar ‘woonboerderij’ met ‘wat meer grond’ heeft plaatsgevonden. Lokaal zal belangstelling zijn voor de te bouwen appartementen. Deze zullen benut worden door senioren welke behoefte hebben aan levensloopbestendigheid en wonend binnen een woon-zorg zone welke voldoende zekerheid biedt voor de noodzakelijke zorg. Dit laatste vooral gezien het feit dat extramurale zorg de voorkeur krijgt. Het scheiden van de (kosten) van wonen en zorg geeft een positieve impuls aan de particuliere verkoop De geschatte verkoop zal ca 3 eenheden per jaar zijn. Naast de eigen populatie zal er belangstelling zijn voor ‘terugkomers en mensen van overver’. Lokaal en regionaal is zichtbaar dat de vergroting van de landbouwbedrijven en het daardoor gesaneerd raken van (kleinere) landbouwbedrijven een potentieel (oudere) koper oplevert. Min of meer vergelijkbare projecten zijn appartementen in een boerderij in Oosterhesselen aan de Burgemeester de Kockstraat en het project in Gees op de locatie van de vroegere melkfabriek . Resumé locatie Seubers Per saldo zal er een toevoeging zijn van: In bedrijfsgebouw Food Basics en 2 appartementen In blokje B : of 6 appartementen of ca. 300m2 centrumfuncties + max 4 appartementen In blokje C : 4 tot 6 woningen afhankelijk van invulling blok B Bedrijfsgebouw Bedrijfsgebouw voorziet in de behoefte van de (zakelijke) relaties van initiatief nemer, deze ruimten zijn verdeeld over de begane grond en de eerste verdieping. Er is hierbij sprake van een gedeeltelijke verplaatsing van activiteiten en het toevoegen van nieuwe ontwikkeling activiteiten op het gebied van food. Dit alles sluit perfect aan op het lokale beeld van ‘natuur, duurzaam en gezond’. Om deze uitgangspunten op deze mooie locatie te onderstrepen is er op de tweede verdieping ruimte voor een tweetal appartementen. Deze zullen in de hogere prijsklasse aangeboden worden. Deze appartementen worden in 2014 te koop aangeboden en waarschijnlijk ook verkocht. Economische uitvoerbaarheid en haalbaarheid 28 mei 2014
pagina 3 van 4
Blokje B: Door het amoveren van een groot aantal m² bedrijfsruimte, is er eveneens een locale vraag ontstaan voor m² bedrijfsruimte/dienstverlening. Op dit punt valt er aanwijsbaar te refereren aan de invulling van Aelderstraat 46 te Aalden door een wielerzaak, en aan de Hoofdstraat te Zweeloo (voormalige TIP gebouw) door kinderopvang en dienstverlening (weg en waterbouw). De propositie om op de begane grond ‘plan Seubers’ eveneens de mogelijkheid te houden voor bedrijfsruimte is daarom in dit verband denkbaar. Sectoren welke toegevoegd kunnen worden zijn; zakelijke dienstverlening en detailhandel. Ook food is denkbaar. Deze flexibiliteit zorgt voor een betere positie voor de ontwikkelaar/bouwer, ook kan dan, aan het soms gehoorde bezwaar, van appartementen op maaiveldhoogte tegemoet gekomen worden. Wanneer de ontwikkelingen dusdanig zijn dat er een behoefte is aan zakelijke m² dan voegt plandeel B 4 appartementen toe zo niet dan is er sprake van 6 appartementen. Zoals hierboven aangehaald uniek in de ‘voormalige gemeente Zweeloo, immers er zal dan voor het eerst sprake zijn van gestapelde bouw. De prijsstelling van de appartementen zullen zich bewegen rond de 250.000,= euro. Prospects met een inkomen boven de 43.000,= kunnen bij de reguliere woningcorporaties niet (meer) huren beneden de € 699,= maandhuur. Kopen is dus een voor de hand liggende keuze in een dergelijke situatie. Blokje C: Voor de toevoeging van 4 of 6 grondgebonden (rij)woonhuizen (afhankelijk van de realisatie van het aantal appartementen in blokje B), kunnen dezelfde uitgangspunten gelden als hierboven genoemd, te weten levensloopbestendig en liggend in een woon-zorg zone. Ook hier zien we (actieve) senioren als kopers. Daarnaast is hier ook een groep alleengaanden/alleenstaanden welke binnen de doelgroep vallen. De gebruiksruimte van de woningen is grotendeels beperkt tot één woonlaag, waarin opgenomen de garage en berging alsook de buitenruimte. De kapverdieping zal extra overige ruimte bieden. Deze woningen vallen op door hun unieke ligging, de levensloop bestendigheid, maar bovenal de duurzaamheid. Gestreefd wordt wonen zonder gebruik te maken van fossiele brandstoffen. Dit versterkt nadrukkelijk de relatie met de omgeving. De prijzen zullen zich tot ca 200.000,= beperken. Waarbij de hoekwoningen duurder zullen zijn. Ook hier is de inkomensgroep 43.000,= plus, aangewezen op dergelijke koopwoningen. De kopers/bewoners zullen ook van buiten de dorpen komen, niet alleen vanwege de locatie en natuurschoon, maar ook omdat er een duidelijke relatie met de omgeving wordt geboden en er een hoge mate van duurzaam bouwen zal worden gerealiseerd. Het tempo van opname zal zich, kijkend naar het huidige economisch klimaat, bewegen tussen 2 en 3 woningen per kalender jaar.
E.A Wiersma 28 mei 2014
Economische uitvoerbaarheid en haalbaarheid 28 mei 2014
pagina 4 van 4
