7. FINANCIEEL-ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

7. FINANCIEEL-ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Voor het nieuw te ontwikkelen plandeel Suytkade, dat rechtstreeks middels dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, geldt de volgende grondexploitatie.

Grondexploitatie Suytkade (te ontwikkelen deel plangebied) Ruimtebalans Uitgeefbaar: leisure kantoren bedrijven wonen (1032 won.)

in

2

19.686 13.182 29.310 54.443

m2 BV0 33.910 41.823 23.875 123.915

116.621 groen water verharding

25.443 41.891 67.657 134.991

Totaal exploitatiegebied Kostenoverzicht 1 Verwerving en bodemsanering 2. Bouw-woonrijp maken incl. VUT 3. Totaal plankosten 4. Fondsstortingen 5. Bedrijfsvoering GEM 6. - Rente en inflatie over kosten - Rente opbrengsten Saldo rentekosten 7. - Algemene kosten projectontwikkeling 3% - Rentebestanddeel over algemene kosten Saldo algemene kosten 8. - Onvoorzien 5% - Rentebestanddeel over onvoorzien

251.612

21.595.000,00 17.638.000,00 1.321.000,00 2.045.000,00 1.135.000,00 29.322.000,00 19.821.000,00 9.501.000,00 1.597.000,00 731.000,00 2.328.000,00 2.778.000,00 1.438.000,00

Saldo onvoorzien

4.21-6.000,00 Totale kosten

Hoofdstuk 7

59.779.000,00

89 BIA 0

Opbrengstenoverzicht 1. 2. 3. 4.

Woningbouw Niet-woingbouw Subsidie sanering Opbrengstenstijging

E' 35.790.000,00 13.706.000,00 1.000.000,00 9.290.000,00 Totale opbrengsten 59.786.000,00

Saldo overzicht Op eindwaarde batig Op startwaarde batig

13[510 90

7.000,00 4.000,00

Deel 6 - Verantwoording

Bijlage 8: Suggestie aansluiting Kanaalbrug

I

‘

Suclgèstieschets /Brug Suytkade 11.5 meter lang en 15 mde' r breed in baksteen zoals ka,délnuren 20 juni 2003 „„/

‘, ` \-77

Bijlage 9: Op weg naar een leisurebeleid voor gemeente Helmond (2002), inclusief Witwerking op hoofdlijnen'(febr. 2003)

Rapport Op weg naar een leisure beleid voor de gemeente Helmond -

Gemeente Helmond

18juni

2002

1151 RP 02 - KOPIEER-gXEMPLAAR

Sarphatistraat 650 • io-18 AV Amsterdam T +31 (0)20 550 20 20 • F +31 (0)20 550 20 22

[email protected] • www.LAgroup.n1

Gemeente Helmond DIENST SAMENLEVING EN ECONOMIE

Besluit Burgemeester & Wethouders inzake leisure voor Hatéma en Berkendonk d.d. 9 juli 2002 •Het rapport 'Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond' is op 18 juni 2002 •gereedgekomen. Bestuurlijke behandeling van de nota was pas na de zomer mogelijk. Dit gaf voor twee ontwikkelingstrajecten planningsproblemen: het Hatématerrein en Berkendonk. Om die reden zijn, vooruitlopend op een integrale bestuurlijke behandeling van de adviesnota, de zogenoemde • locatieprofielen' voor Berkendonk en het Hatématerrein tijdens de vergadering van B&W van 9 juli 2002 besproken. .

Naar aanleiding daarvan heeft het College, onder voorbehoud door vaststelling door de Gemeenteraad, de vOlgende conclusies getrokken ten aanzien van de richting waarop leisure zich op beide locaties zál moeten ontwikkelen.

Berkendonk: Voor Berkendonk is het locatieprofiel zoals geschetst door Lagroup uitgangspunt, met als toevoeging dat er nadrukkelijk moet worden gekeken naar de mogelijkheden om verblijfsrecreatie te ontwikkelen. Van belang is bij de uitwerking een duidelijke relatie te leggen met de ontwikkelingen in de Groene Peelvallei. Voorts zal in de uitwerking voor afstemming met de op het Hatématerrein te realiseren sport & well-ness voorzieningen moeten worden gezorgd (uitgangpunt complementariteit, voorkom verdubbeling).

•HatéMa: Voor het Hatématerrein wordt gedeeltelijk afgeweken van het locatieprofiel zoals geschetst door Lagroup. Ten aanzien van entertainment en vermaak (door Lagroup genoemde voorbeelden casino, •snooker, lasergames) moet sterke terughoudendheid worden betracht. Enerzijds omdat dit niet lijkt te passen bij,de plannen voor Hatéma en anderzijds omdat deze functies concurrerend voor het centrum kunnen zijn. Voor Hatéma worden de volgende functies als richtsnoer aangeduid: - commerciële vormen van sport & wellness, met het accent op indoor-functies - beurzen & congressen (beurs/trade en business-centrum) In de uitwerking zal worden bekeken in hoeverre hier op het gebied van entertainment & vermaak andere ondersteunende leisurefuncties aan toe kunnen worden gevoegd. Als uitgangspunt hierbij geldt dat deze versterkend moeten zijn voor het concept en complementair moeten zijn aan die van het centrum. Overigens is complementariteit met het centrum een algemeen uitgangspunt voor de leisure-ontwikkeling op Hatéma. Verder zal bij de uitwerking worden bezien in hoeverre de sportfuncties zoals die thans zijn gehuisvest in de city-sporthal programmatisch en ruimtelijk kunnen worden gecombineerd met het commerciële leisure-concept voor Hatéma. Hiermee wordt geen uitspraak gedaan over de wenselijkheid van verplaatsing van deze functies naar Hatéma, maar wordt vanuit het leisure-concept voor Hatéma aangegeven in hoeverre de sportfuncties hiermee kunnen worden gecombineerd. Een en ander wordt tevens beïnvloed door de aanstaande beslissing van onderwijsinstituten over mogelijke vestiging op het Hatématerrein.

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP

02

d.d. 18 juni 2002)

3

Inhoud i

Inleiding

1.1

Waarom een leisure-beleid?

5

5

1.2

Een evenwichtig leisure-beleid

6

1.3

De vraag aan LAgroup Leisure kArts Consulting

6

1.4

Leeswijzer

7

2

Samenvatting

9

3

Status quo: leisure in Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio

13

3.1

Inleiding

13

3.2

De analyse

17

4

De Helmondse leisure - locaties

37

4. 1

Inleiding

37

4.2

De locaties in beeld gebracht

38

4-3

De locatiebeoordeling samengevat

48

5

De Helmondse visie op het gebied van leisure

51

5:1

De Helmondse leisure-visie

51

5. 2

Ambition statement als paraplu

52

5.3

Doelstellingen

53

5.4

Doelgroepen

55

5.5 5.6

Proflel of thema

56

De strategische beleidslijnen

59

6

De strategische beleidslijnen uitgewerkt naar de locaties

65

6.1

`JA-graag'-locaties

65

6.2

1A-mits'-locaties

70

6.3

'NEE-tenzij'-locaties

75

7

Proces

77

7. 1

Kritieke succes- en faalfactoren

77

7.2

Re-actief versus pro-actief

79

7.3

Beoordelingscriteria

82

7.4

Vervolgstappen

83

LAgroup

Leisure cArts Consulting -

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02 d.d. 18 juni 2002)

4

bi Betrokkenen bij het onderzoek

85

bi.i Opdrachtgever/deelnemers aan werksessie 1 maart 2002

85

bl.2 Geïnterviewde marktpartijen

85

bi.3 Adviseurs

85

bz Indeling van leisure b3 Interviews marktpartijen

93

b4 Een checklist voor het Hatématerrein: een voOrbeeld

97

Figuren Figuur i Kaart met de drie gebieden (i) gemeente Helmond, (2) het stedelijk gebied Eindhoven en (3) de Peelregio

15

Figuur 2 Dichtheid leisure-voorzieningen Helmond ten opzichte van referentlegebieden (index, dichtheid Helmond = loo) Figuur 3 Leisure-locaties in Helmond

37

Figuur 4 Aanbodspirarnide

59

Figuur 5 Voorbeelden Hatématerreln

67

Figuur 6 Voorbeelden Berkendonk

69

Figuur 7 Voorbeelden Obragas- en Konmarterrein

73

Figuur 8 Wijzen van indeling leisure-voorzieningen

87

Tabellen Tabel i Indeling leisure naar segment en type (inclusief Helmondse voorbeelden)

LAgroup Leisure Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE H E LM 0 N D

88


Inleiding `Leisure is the mother of philosophy' Thomas Hobbes (British political philosopher)

In het eerste hoofdstuk van òp weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond' wordt ingegaan op de aanleiding en de vraagstelling aan LAgroup Leisure gArts Consulting. Het hoofdstuk sluit af met een leeswijzer.

1.1 Waarom een leisure-beleid? De gemeente Helmond werkt, samen met Den Bosch, Eindhoven, Tilburg, Breda en de provincie Brabant, aan het stedelijk netwerk BrabantStad. Met ieder hun eigen profiel vormen de vijf Brabantse steden gezamenlijk de zogenaamde Bs. Recent onderzoek door TNO Inro naar onder meer het economisch profiel van Brabant en de Bs-steden heeft uitgewezen dat Helmond op het gebied van vrijetijdsbesteding ruim de helft lager scoort dan het Bs-gemiddelde. Helmond wil hierin graag een inhaalslag maken, niet in de laatste plaats omdat zij haar eigen inwoners in hun vrije tijd te vaak ziet vertrekken naar het nabijgelegen Eindhoven. Complementair aan Eindhoven wil Helmond daarom een krachtig centrum ontwikkelen, voor zowel haar eigen bevolking ('traditionele' Helmonders en nieuwkomers) als voor de bevolking van de omliggende regio, met name richting het oosten. Op die manier hoopt Helmond haar koopkracht én imago te verbeteren. Hiertoe zijn inmiddels belangrijke stappen gezet. Als eerste belangrijke stap kan de in 2000 vastgestelde Integrale Stadsvisie Helmond 2010 worden genoemd. In 2010 wil Helmond haar positie in Zuidoost-Brabant verstevigen en doorgroeien naar een volwaardige, complete centrumstad met name vanwege de toegenomen centrumfunctie voor het oostelijke deel van de regio. Helmond zal over een voorzieningenpakket beschikken, dat hoort bij een stad van -loo.000 tot 120.000 inwoners. Topvoorzieningen zijn op korte afstand in Eindhoven beschikbaar. Als tweede stap kan de in december 2001 door de gemeenteraad vastgestelde en door BVR opgestelde ontwikkelingsvisie voor het centrum van Helmond worden genoemd, waarin een cluster van winkels, horeca, woningen en kunsten cultuurvoorzieningen wordt voorgesteld. Het accent in deze visie ligt op relatief kleinschalige leisure-ontwikkelingen; grootschalige vormen van leisure passen niet in deze benadering. Daarnaast heeft het initiatiefvoor een 'Helmond (P)leisure Mall' op het Hatéma-terrein - een combinatie van een Family Entertainment Center, een hotel, detailhandel, kantoren en woningen - de discussie over de visie van Helmond op leisure aangewakkerd.

LAgroup Leisure cQArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

5

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport ilsi RP 02 d.d. 18 juni 2002)

De tijd lijkt rijp voor een integrale beleidsvisie, waarin antwoord wordt gegeven op de belangrijkste vragen van de gemeente Helmond: •

•

Wat wil en kan de gemeente Helmond zijn op het gebied van leisure?

Waar binnen de gemeente bevinden zich geschikte locaties voor (grootschalige) leisurevoorzieningen?

•

Hoe kan het leisure-beleid worden gerealiseerd?

De gemeente Helmond heeft LAgroup gevraagd een antwoord te formuleren op bovenstaande vragen,

1.2

Een evenwichtig leisure-beleid

Kernwoord in het leisure-beleid is 'evenwicht'. Evenwicht tussen vraag en aanbod, tussen stimulering en ontmoediging, tussen (binnen)stad en periferie en tussen markt en overheid. Dat laatste anders geformuleerd: de overheid moet de markt ruimte geven en stimuleren om met nieuwe initiatieven te komen, echter binnen kaders die door diezelfde markt als helder en rechtvaardig worden beschouwd. Onze ervaring is dat een gemeente met visie extra door de markt wordt gewaardeerd. Het aanbod van leisure-vèorzieningen in kaart brengen en beoordelingscriteria vaststellen op basis waarvan locaties voor nieuwe voorzieningen kunnen worden aangewezen en gerangschikt, zijn belangrijke stappen op weg naar een integraal leisure-visie voor de gemeente Helmond. Voeg daarbij de trends en ontwikkelingen aan de vraagkant van de leisure-markt en de wensen en ambities vanuit de gemeente Helmond zelf, en de voornaamste variabelen van het leisure-beleid zijn geformuleerd. Een integrale analyse van deze vier elementen - vraag, aanbod, ambities en locaties - vormt de basis voor een evenwichtig toetsingskader voor leisure-ontwikkelingen in de gemeente Helmond.

1.3 De vraag aan LAgroup Leisure kArts Consulting Op basis van een gesprek tussen Nicolaas Veltman (gemeente Helmond) en Karin Swart en Arma Kleinepier (LAgroup) op donderdag 29 november 2001 op het stadskantoor te Helmond is de vraagstelling als volgt verwoord:

Formuleer een integrale beleidsvisie leisure voor de gemeente Heknond. Besteed daarbij aandacht aan de ambitie van de gemeente Helmond ten aanzien van leisure, het huidige aanbod van leisure-voorzieningen in de gemeente en wat daarin ontbreekt, geschikte locaties voor leisure en de manier waarop de gemeente Helmond haar leisure-ambities kan en wil bereiken (inclusiefbeoordelingscriteria voor leisure-initiatieven). Het resultaat van dit onderzoek is een leisure-visie voor de gemeente Helmond dat richtinggevend en sturend is. Op deze manier wordt voorkomen dat elke keer opnieuw de discussie gevoerd moet worden over wat de gemeente Helmond met leisure wil en kan.

tAgroup Leisure e2Arts Consulting

-

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMON D

6

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente H elmond (Rapport 1151 RP 02 d.d. 18 juni 2002)

Bovendien dient de leisure-visie de gemeente Helmond een kader te bieden waarbinnen verschillende initiatieven en locaties tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. Het voorgaande - gecombineerd met het feit dat leisure een breed begrip is - impliceert dat in de leisure-visie op verschillende vraagstukken geen antwoord wordt gegeven. De belangrijkste hiervan zijn: •

LAgroup doet geen uitspraken over de marktruimte per leisure-type. Voor een dergelijk oordeel is een diepgaande en gedetailleerde studie per afzonderlijk leisure-vooniening nodig. Dit nog afgezien van het feit dat voor sommige bijzondere of nieuwe typen leisure (zoals de eerste skibaan van Nederland) het een kwestie is van aanbod creëert vraag.

•

De financiële of markttechnische haalbaarheid van de voorgestelde leisurevoorzieningen maakt geen onderdeel uit van deze studie.

•

Het plan is niet getoetst aan stedenbouwkundige, planologische, mobiliteits- of milieutechnische eisen.

•

De potentiële leisure-locaties zijn niet uitgebreid beoordeeld op ruimtelijke ordeningsaspecten, maar bevatten een eerste inschatting van geschiktheid voor leisureontwikkeling vanuit fysieke en marktaspecten.

•

De leisure-visie geeft geen `dichtgetimmerde' keuze welke leisure-voorzieningen, in welke omvang en kwaliteit op welke locaties moeten worden gerealiseerd, maar is wel richtinggevend en sturend.

Leeswijzer Wie weinig tijd heeft, kan volstaan met het lezen van de samenvatting in hoofdstuk 2. Het rapport zelf bestaat uit: •

de 'status quo' bestaande uit een afbakening en definiëring van het begrip leisure en een analyse van het huidige en geplande aanbod in Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio gevolgd door een aantal conclusies (hoofdstuk 3);

•

een beschrijving en beoordeling van de potentiële leisure-locaties (hoofdstuk 4);

•

de leisure-visie en -ambitie van de gemeente Helmond en een vertaling daarvan in strategische beleidslijnen (hoofdstuk 5);

•

de uitwerking van de strategische beleidslijnen naar de potentiële leisure-locaties

•

de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan leisure en de vervolgstappen die

(hoofdstuk 6); moeten worden genomen (hoofdstuk 7). De bijlagen omvatten: •

de betrokkenen bij het onderzoek (bijlage bi);

•

de indelingswijzen van leisure (bijlage bij;

•

de interviews met de marktpartijen (bijlage b3);

•

een voorbeeld van een checklist voor het Hatématerrein (bijlage b4).

tAgroup Leisure aZ• Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE H ELMON D

7

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151

RP 02

d.d. 18 juni 2002)

LAgroup Leisure Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

8

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport iisi RP 02 d.d. 18 juni 2002)

Samenvatting Helmond heeft de laatste jaren positieve ontwikkeling doorgemaakt onder andere op het gebied van wonen. Nieuwe wijken als Dierdonk en Brandevoort illustreren dit. Onderzoek van TNO onder Eindhoven, Tilburg, 's-Hertogenbosch, Breda en Helmond (B5-steden) geeft aan dat Helmond op het gebied van vrijetijdsbesteding beduidend lager scoort dan de andere B5-steden. Voor de gemeente Helmond vormt dit een belangrijke reden om een integrale beleidsvisie op het gebied van leisure te ontwikkelen.

Een eerste analyse van het totale leisure-aanbod bepaalt de speelruimte voor beleid Kansen voor Helmond op het gebied van leisure liggen er op het gebied van bovenlokale toeristisch-recreatieve (slecht-weer) voorzieningen, van geclusterde en innovatieve (gericht op beleving en interactiviteit) kunsten cultuurvoorzieningen, maar ook op het gebied van entertainment en vermaak, het leisure-segment bij uitstek waar vernieuwingen (spectacularisering en beleving) elkaar in een snel tempo opvolgen. Sport 84 wellness is goed vertegenwoordigd in Helmond als het gaat om het lokale (en dus veelal kleinschalige) en traditionele aanbod, zoals tennisbanen, squash- en fitnesscentra en sporthallen. De geclusterde sport & wellnessvoorzieningen met nieuwe elementen (denk bijvoorbeeld aan klimmuren) ontbreken evenals sport wellness-concepten op het gebied van sport, gezondheid en lifestyle. Helmond beschikt over een goed aanbod aan festivals evenementen, maar versterking in dit segment voor jongeren biedt kansen. Ook uitgaansgelegenheden met name voor jongeren kunnen de aantrekkelijkheid van Helmond verder versterken. Tot slot beschikt Helmond nauwelijks over voorzieningen voor het (semi-)zakelijk toerisme zowel in het vergadersegment als in het logiessegment. Wanneer het aanbod wordt beoordeeld in relatie tot de verschillende doelgroepen, dan blijken er relatiefweinig voorzieningen te zijn voor jongeren (denk aan kunst &cultuur, festivals evenementen, entertainment 84. vermaak, toerisme & recreatie). Door de nabijheid van 'grote stad' Eindhoven met een uitgebreider voorzieningenpakket is het belangrijk vernieuwend of complementair aanbod te zoeken. Juist bij vernieuwende leisurevoorzieningen bepaalt het aanbod de vraag en niet andersom.

De ambitie geeft kleur aan de beleidsvisie van Helmond Wat wil Helmond op het gebied van leisure bereiken? Uiteraard loopt dit parallel met de stadsvisie van Helmond: Helmond wil in 2010 een volwaardige, complete centrumstad zijn voor haar eigen inwoners en voor de inwoners van het oostelijk deel van de regio. Leisurevoorzieningen zijn hierbij een essentiële schakel en zijn qua omvang, kwaliteit en variëteit passend bij een stad van loo.000 tot

120.000

inwoners en een regio van meer dan

125.0001 inwoners. Leisure in Helmond onderscheidt zich door uit te gaan van de kernwaarden van de stad: Helmond is een stad met een industrieel-historisch hart, een groene omlijsting en een eigentijds karakter met een menselijke maat. Primair wil Helmond Inwonersaantal regio de Peel (exclusief Helmond) per oi-oi-z000.

LAgroup Leisure tgArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

9


RP 02

d.d. 18 juni 2002)

met leisure haar positie als centrumstad versterken, het economische profiel verbreden, de werkgelegenheid bevorderen en de leefbaarheid en de aantrekkelijkheid van de stad vergroten zowel voor eigen inwoners als voor inwoner van de Peel. Secundair wii Helmond met leisure (semi)zakelijk en toeristisch bezoek stimuleren.

Strategische beleidslijnen geven invulling aan de ambitie Hoe gaat Helmond invulling geven aan deze leisure-visie? Als eerste door de basisirtfrastructuur te diversificeren en kwalitatiefte versterken. Het gaat dan om het realiseren van een facniteit voor congres en vergaderingen in combinatie met een (zaken)hotel, om versterking van het horeca-aanbod en om funshopping. Als tweede door het leisure-aanbod te versterken dat voor bewoner of bezoeker een reden vormt om langer in Helmond te recreëren en te verblijven of om er vaker terug te komen. Dit kan worden gerealiseerd door voorzieningen te verwezenlijken op het gebied van entertainment vermaak en sport & wellness waarbij met name moet worden gezocht naar vernieuwende concepten die iets toevoegen aan het aanbod in de regio. Daarbij is het inspelen op de trend van spectacularisering en de beleving en,de aandacht voor gezondheid en lifestyle essentieel. Ook kunst & cultuur biedt kansen om deze tweede strategische lijn in te vullen en krijgen invulling met de voorgestelde geclusterde voorzieningen op het Speelhuisterrein. Door het realiseren van (slecht-weer) voorzieningen versterkt het toeristisch-recreatieve segment van Helmond maar ook van de gehele Peelregio.

Twee primaire leisure-locaties Er zijn twee locaties waar leisure in Helmond primaire invulling dienen te verkrijgen namelijk het Hatématerrein en recreatiegebeid Berkendonk. Voor het Hatématerrein wordt met name gedacht aan een profiel op het gebied van entertainment en sport in samenhang met wonen en werken. Recreatiegebied Berkendonk zou zich verder moeten ontwikkelen in de richting van actief en ontspannen met kwaliteit waarbij wordt gedacht aan combinaties van indoor en outdoor sport & wellnessvoorzieningen. Het huidige kernwinkelgebied, het Obragas- en Konmarterrein en Boscotondo en omgeving bieden eveneens kansen voor leisure, maar alleen binnen bepaalde randvoorwaarden (op het gebied van ruimtegebruik en aansluiting bij de bestaande leisure-structuur). Het kernwinkelgebied moet zich verder ontwikkelen als een aantrekkelijke binnenstad om te verblijven door detailhandel, horeca en kunst &. cultuur. Het Obragas- en Konmarterrein zouden zich moeten ontwikkelen tot een innovatiefwinkel- en ultgaansgebied in samenhang met wonen en werken. Boscotondo en omgeving moet zich profileren met festivals &evenementen (Boscotondo) en met detailhandel, horeca en een faciliteit voor de zakelijke markt (vergaderfaciliteiten in combinatie met een hotel). Uiteraard zijn er meer leisure-locaties mogelijk, maar deze bieden op dit moment beperkte kansen of zijn niet geïdentificeerd. Wanneer deze locaties naar voren komen zullen ze met deze beleidsvisie in gedachten op kansen moeten worden beoordeeld.

LAgroup

Leisure Arts Consulting

-

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE

HELMOND

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02

d.d. 18 juni 2002)

Afrankelijk van de situatie een re-actieve ofeen pro-actieve houding van de gemeente De voorgestelde leisure-visie is geen blauwdruk waarmee exact wordt bepaald welke voorzieningen in welke omvang op welke plek moeten komen, maar het geeft richting aan de ontwikkeling van leisure in Helmond. Het beleid is soms leidend, soms volgend. Voor `gemakkelijk' te ontwikkelen locaties zullen marktpartijen zich blijven melden. Hiervoor is een re-actieve rol van de gemeente voldoende. Soms zullen nadere afwegingen moeten worden gemaakt waarbij er voor een leisure-initiatief naar alternatieve locaties en programmatische concepten moet worden gezocht. De re-actieve benadering gaat hierbij over in een meer pro-actieve benadering. Het is echter ook mogelijk en wenselijk om leisure-ondernemingen aan te trekken, bijvoorbeeld als aanjager van leisure-ontwikkelingen op het Hatématerrein. Beoordelingscriteria voortkomend uit de locatieprofielen zijn hierbij behulpzáam. Op die manier kan de gemeente Helmond meteen aan de slag met concrete vervolgstappen voor dit leisure-beleid, te beginnen bij Recreatiegebied Berkendonk en het Hatématerrein.

tAgroup Leisure Arts Consulting - KOPIEER-EXEM PLAAR VOOR DE G EM EENTE HELMOND

11


tAgroup Leisure ik• Arts Consulting -

RP 02

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE

d.d. 18 juni 2002)

H ELM ON D

12


Status quo: leisure in Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio 'Increased means and increased leisure are the two civilizers of man' Benjamin Disraeli (former British Prime Minister)

In dit hoofdstuk wordt een definitie gegeven van het begrip leisure. Daarna wordt ingegaan op de specifieke aanbodsituatie in HeIniond en de omgeving (de Peelregio en het stedelijk gebied Eindhoven), zowel nu als in de toekomst. Relevantetrends en ontwikkelingen in de leisure-markt zijn zoveel mogelijk in dit geheel verweven. Dit rnondt uit in een aantal concffisies, die samen de speelruimte voor leisure in Helmond bepalen.

3.1 Inleiding 3.1.1 Afbakening van het begrip leisure Het begrip leisure is nog jong en volop in ontwikkeling. Er is geen (wetenschappelijke) definitie van en er is nauwelijks theorievorming over leisure voorhanden. Het begrip is op dit moment nog een containerbegrip, waar afhankelijk van de context meer of minder wordt inbegrepen. Bij het maken van een afbakening hebben wij daarom het doel van dit onderzoek in gedachten gehouden en is in overleg met de begeleidingsgroep het begrip afgebakend. Dit betekent dat deze afbakening uiteraard arbitrair is. De definitie van leisure in het kader van dit onderzoek is:

Leisure omvat de besteding van vrije tijd in voorzieningen ofgebieden buitenshuis. Het gaat bij leisure-beleid niet over hoe mensen hun vrije tijd doorbrengen, maar welke voorzieningen ofgebieden daarbij worden gebruikt. Een leisure-visie beoogt een evenwichtig aanbod aan leisure-voorzieningen te realiseren. Het onderzoek focust dan ook op leisure-voorzieningen en -gebieden. De voorzieningen buitenshuis (leisure-voorzieningen en -gebieden) moeten - binnen het kader van dit onderzoek - voldoen aan de volgende criteria: •

Het zijn voorzieningen en -gebieden, dus gebouwen en plekken (ten behoeve van openluchtrecreatie).

•

Het zijn openbare/publieksvoorzieningen, dat wil zeggen dat voorzieningen (voornamelijk) ten behoeve van verenigingen en dergelijke buiten de definitie vallen. Veel voorzieningen (bijvoorbeeld een sporthal) hebben echter een functie voor meerdere doelgroepen en worden in dat geval wel meegenomen in dit onderzoek.

tAgroup Leisure gArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

13

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport iisi

•

RP 02

d.d. 18 juni zooz)

Het zijn voorzieningen ten behoeve van besteding van vrije tijd; voorzieningen voor

(semi-)zakelijk gebruik (congresvoorzieningen) vallen ook binnen deze definitie. •

Het zijn voorzieningen die permanent aanwezig zijn, waarbij ook regelmatig terugkerende evenementen, beurzen of markten binnen het onderzoek vallen.

•

Het zijn voorzieningen met een bovenlokale (voor zowel eigen inwoners als bezoekers) en lokalefunctie (overwegend voor eigen inwoners).

•

Stand alone horeca en detailhandel (funshoppen) zijn op zich geen leisure-voorzieningen, maar zijn vaak wel (een belangrijk) onderdeel van leisure-voorzieningen 3 .

3.1.2 De wijze van analyseren Om enig `gevoel' te krijgen over de kwantiteit van het aanbod in relatie tot de vraagmarkt is het van belang het huidige voorzieningenniveau in de gemeente Helmond te inventariseren. Om dat nauwkeurig te kunnen beoordelen zou in feite per sector een gedetailleerde vraag/aanbod-analyse moeten plaatsvinden. Dit schiet echter het doel van dit onderzoek - de gemeente Helmond een 'kapstok' bieden voor toekomstige leisureontwikkelingen - voorbij. Bovendien heeft een dergelijke analyse voor een aantal typen voorzieningen geen zin. De Ltraditionele' Distributie Planologische Onderzoeken (DPO's), waarbij op basis van vooral kwantitatieve analyses nauwkeurig een branchepatroon voor een bepaald (winkel)gebied kon/kan worden vastgesteld en daarmee voorspellingen over (ruimte in) het toekomstige aanbod konden worden gedaan, zijn niet of nauwelijks bruikbaar voor leisure. De vaak (boven)regionale functie van leisure-voorzieningen, het soms innovatieve karakter van nieuwe leisure-ontwikkelingen - waarbij eerder het aanbod de vraag bepaalt dan andersom - maken een te kwantitatieve benadering riskant. Om de aanwezige leisure-voorzieningen in de gemeente Helmond in perspectiefte kunnen plaatsen, is gekozen voor een 'benchmark' benadering 4. Daartoe wordt het bovenlokale leisure-aanbod in de gemeente Helmond vergeleken met het bovenlokale aanbod in het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio en wordt de relatieve positie van Helmond in beeld gebracht. Belangrijk om te realiseren is dat de drie gebieden ten opzichte van elkaar meerdere functies hebben: enerzijds vormen de twee omliggende gebieden een potentieel voor Helmond waaruit bezoekers kunnen worden aangetrokken, anderzijds trekt het aanbod in deze twee gebieden ook bezoekers uit Helmond (het aanbod is concurrerend voor Helmond).

2

Bij de aanbodsanalyse zijn bovenlokale voorzieningen zowel voor de gemeente Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio geinventariseerd. Voor de gemeente Helmond zijn daarnaast ook de lokale voorzieningen in kaart gebracht.

3 In de aanbodsanalyse is het horeca-aanbod uitsluitend op lokaal niveau geanalyseerd met behulp van gegevens van het Bedrijfschap Horeca en Catering. Bij detailhandel is alleen gekeken naar funshoppen. 4 Een benchmark is een 'referentiepunt of-kader', ofivel een maatstafwaaraan je een bepaalde situatie kunt toetsen.

LAgroup Leisure eArts Consulting -


HELMOND


RP 02

d.d. 18 juni 2002)

De drie gebieden bevatten de volgende gemeenten (zie figuur 1): i.

Helmond: gemeente Helmond;

2.

het stedelijk gebied Eindhoven: gemeenten Eindhoven, Best, Geldrop, Nuenen, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre;

3.

de Peelregio: gemeenten Asten, Deurne, Gemert-Bakel, Laarbeek, Mierlo en Someren.

Figuur i Kaart met de drie gebieden (i) gemeente Helmond, (2) het stedelijk gebied Eindhoven en (3) de Peelregio

Er wordt een kwantitatief totaalbeeld voor de gehele regio gegeven. Daarbij wordt ook een onderscheid gemaakt in kleine, middelgrote en grote voorzieningen. Voor het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio wordt alleen het bovenlokale aanbod beschreven, terwijl in de gemeente Helmond ook is gekeken naar het lokale leisure-aanbod. Waar beschikbaar •wordt de omvang van het landelijke aanbod weergegeven. Of een voorziening èen (primair) lokale of bovenlokale aantrekkingskracht heeft, wordt in principe door het type voorziening bepaald. Deze principiële keuze is gebaseerd op de spreiding van het type. Fitnesscentra en recreatiegebieden hebben bijvoorbeeld overwegend een lokale functie: iedere gemeente heeft veelal meerdere van deze functies binnen haar grenzen. Een casino, skicentrum ofjachthaven hebben bijvoorbeeld een bovenlokaal karakter. Op basis van kennis en ervaring in de vrijetijdssector heeft LAgroup de leisurevoorzieningen ingedeeld naar lokaal en bovenlokaal. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de aard van het aanbod (de kwalitatieve analyse). Het is een kwalitatieve beoordeling op hoofdlijnen en geen diepgaande en gedetailleerde kwalitatieve studie naar de afzonderlijke segmenten en voorzieningen.

LAgroup Leisure eZ Arts Consulting -


HELMOND

15


RP 02

cl.d. 18 juni zooz)

Voor deze kwalitatieve analyse is gebruikgemaakt van de volgende indelingsmethoden (een uitgebreide beschrijving van deze indelingsmethoden is opgenomen in bijlage b2): •

Indeling naar segment ofbedriffstype: toerisme St. recreatie, kunst 84 cultuur, entertainment & vermaak, sport & wellness, festivals & evenementen, beurzen congressen, hotels & horeca, detailhandel (funshoppen) en campings bungalowparken.

•

Indeling naar keneratie': stand alone voorzieningen zonder wisselwerking met andere voorzieningen (eerste generatie), multi-leisure-centra of geclusterde voorzieningen met een op elkaar afgestemde publieksbenadering (tweede generatie) en geïntegreerde ontwikkeling van leisure, wonen, werken en winkels (derde generatie).

•

Indeling naar bezoekmotiefvan de afnemers: leisure-voorzieningen dichtbij de gebruiker waarbij gemak en snelheid een belangrijke rol spelen (convenience bezoek), leisurevoorzieningen in een attractieve omgeving (meerkeuze bezoek) en innovatieve of grootschalige leisure-voorzieningen (speciality bezoek).

Vervolgens wordt het geplande aanbod (voor zover bekend) in de regio belicht. In aparte tekstkaders wordt - voor de segmenten waarop dat van toepassing is - het relevante vigerende beleid van de gemeente Helmond bekeken 5 . Ten slotte worden per segment de belangrijkste trends benoemd, waarop de gemeente Helmond dient in te spelen en die als het ware de randvoorwaarden vormen waarbinnen de gemeente haar leisure-beleid kan vormgeven. De analyse is gebaseerd op diverse bronnen zoals gemeentegidsen, VVV-gidsen, de Gouden Gids en telefoonboeken, internet, mondelinge informatie van gemeenten en de leisure-voorzieningen zelf. Gestreefd is naar volledigheid, maar deze kan niet worden gegarandeerd. Op basis van de analyse van het aanbod worden voor Helmond de kansen op het gebied van de onderscheiden leisure-segmenten weergegeven. In de inleiding van dit rapport is reeds gezegd dat dit onderzoek geen uitspraken doet over de marktruimte en de financiële en maridtechnische haalbaarheid voor de afzonderlijke leisure-voorzieningen. Wanneer zich concrete initiatieven voordoen, zullen deze initiatieven afzonderlijk moeten worden beoordeeld op deze aspecten.

5 Beleid dat aan een specifieke locatie gekoppeld kan worden, zoals de Integrale Structuurvisie Centrumplan Helmond, de Groene Peelvallei of het stedenbouwkundig plan voor het Hatématerrein zullen in de locatiebeschrijvingen en -beoordeling aan de orde komen (zie hoordstuk 4).

tAgroup Leisure cArts Consulting -


H ELMOND

16

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02 d.d. 18 juni zooz)

3.2 De analyse 3.2.1 Totaalbeeld huidig bovenlokaal aanbod in Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio In totaal gaat het in de gemeente Helmond, hetstedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio om

140

leisure-voorzieningen met een overwegend bovenlokaal karakter. Het aandeel van

de gemeente Helmond in dit totaal bedraagt 15%

(21

voorzieningen). Daarnaast zijn er in

Helmond nog zo'n 55 leisure-voorzieningen met primair een lokaal karakter 6 . In onderstaande figuur is voor de leisure-segmenten met een bovenlokaal karakter de diChtheid van het aantal voorzieningen aangegeven. Onder dichtheid wordt verstaan het aantal voorzieningen per loo.000 inwoners. Vervolgens zijn de dichtheden uitgedrukt in een index, waarbij de dichtheid van de gemeente Helmond op loo is gesteld. Deze wordt in de figuur aangegeven middels de zwarte lijn. Zo is direct te zien of de dichtheld in de vergelijkingsgebieden boven ofonder die van Helmond ligt en de mate waarin die afwijkt van de dichtheid in Helmond.

Figuur 2 Dichtheid leisure-voorzieningen Helmond ten opzichte van referentiegebieden (index, dichtheid Helmond loo)

Bron: tAgroup Leisure g Arts Consulting • Sommige segmenten hebben een hogere index dan 3oo; omwille van de leesbaarheid is dit niet weergegeven. • Omdat de segmenten 'beurzen & congressen' en 'campings & bungalowparken' niet in Helmond zijn vertegenwoordigd, kon hiervoor geen index worden berekend.

6

Maaltijd-, spijs- en drankverstrekkende bedrijven en overige detailhandel (naast het kernwinkelgebied en de Elzas Passage) zijn hierbij buiten beschouwing gelaten.

ugroup Leisure &Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

17


Op basis van een kwantitatieve analyse van de dichtheid van leisure in de drie gebieden kunnen de volgende conclusies worden getrokken: •

Helmond heeft op het gebled van detailhandel (funshoppen), entertainment g vermaak, festivals c evenementen en toerisme ez• recreatie een hogere dichtheid dan de Peelregio;

•

Helmond scoort in detailhandel (funshoppen) en toerisme e recreatie dezelfde dichtheid als Eindhoven, maar lager in entertainment a vermaak, festivals a evenementen, sport wellness en kunst ez. cultuur;

•

Helmond heeft qua hotels a horeca, kunst gcultuur en sport e wellness een vergelijkbare dichtheid met de Peelregio;

•

Helrnond heeft geen voorzieningen in het beurzen g congressen- en campings bungalowparken-segment.

Aan dit kwantitatieve totaalbeeld wordt hieronder een (kwantitatieve en kwalitatieve) analyse van het leisure-aanbod per segment toegevoegd. Per leisure-segment wordt ingezoomd op het bovenlokale aanbod in Helmond, Eindhoven en de Peelregio en het lokale aanbod in Helmond. Op een gestructureerde wijze wordt per segment aandacht besteed aan: • •

het type bovenlokale en lokale voorzieningen die onder dit segment vallen; de omvang van het segment (waar mogelijk gerelateerd aan cijfers over het landelijke aanbod);

•

de kwaliteiten op basis van de genoemde indelingsmethoden;

•

de plannen voor de toekomst;

•

de belangrijkste trends (en de betekenis voor Helmond);

•

de conclusies.

3.2.2 Toerisme & Recreatie Wat wordt verstaan onder toerisme recreatie? Het segment toerisme & recreatie bestaat uit: •

bovenlokale voorzieningen: attractieparken zoals themaparken, pretparken, kinderattracties, dierentuinen en andere toeristische bezienswaardigheden zoals bezoekerscentra en bezienswaardigheden rondom industrieel toerisme;

•

lokale voorzieningen: natuuren recreatiegebieden, speeltuinen en kinderboerderijen.

Wat is de omvang van dit segment? Het bovenlokale aanbod toerisme & recreatie in de regio (Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio) bestaat uit slechts vijf voorzieningen waarvan twee in Helmond. Van deze vijfvoorzieningen zijn er drie attractieparken (waarvan één in Helmond) en twee overige toeristische bezienswaardigheden. Nederland telt in totaal circa 175 attractieparken (cijfers CBS en eigen tellingen). Het aantal overige toeristische bezienswaardigheden in Nederland is niet bekend.

Lagroup Leisure cJArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND


Het lokale aanbod toerisme & recreatie in Helmond bestaat uit 17 voorzieningen.

Wat zijn de kwaliteiten van de voorzieningen in dit segment? De bovenlokale voorzieningen in de regio betreffen alleen stand alone voorzieningen. De gemeente Helmond heeft wél een van de weinige specialty voorzieningen binnen haar grenzen, namelijk de Kids Indoor Playground in Sportpark De Braak die 175.000 bezoekers per jaar trekt. De grootste voorziening is het Bezoekerscentrum MijI op Zeven in Asten, dat jaarlijks circa

120.000

bezoekers trekt. De andere bovenlokale voorzieningen in dit segment

zijn relatief kleinschalig. Wat het lokale aanbod in de gemeente Helmond betreft is de stad aan de oostzijde omzoomd door natuuren recreatiegebieden, zoals Recreatieplas Berkendonk, de Brouwhuissche Heide, de Stiphoutse, de Bakelse en Coovelse Bossen. Daarnaast heeft Helmond, binnen het stedelijk gebied en geconcentreerd aan de westkant, enkele fraaie stadsparken zoals Stadspark de Warande en Natuurgebied de Bundertjes. In deze parken wordt openluchtrecreatie afen toe gecombineerd met kleinschalige ■ioorzieningen, zoals een dierenparkje of een kinderboerderij. Horecavoorzieningen ontbreken echter veelal in de bossen en stadsparken.

Wat zijn plannen voor de toekomst? In de gemeente Deurne (aan de westzijde) zijn plannen voor het realiseren van kinderattracties verrijkt met een educatieve kinderattractie. Daarnaast wordt momenteel een visie ontwikkeld voor het realiseren van een toeristisch-recreatief complex in het kader van de Groene Peelvallei in het tussengebied Helmond-Deurne (zie ook hoofdstuk 4). Recreatiegebied Berkendonk maakt onderdeel uit van deze plannen. Ook heeft de gemeente Helmond een visie ontwikkeld op het gebied van industrieel toerisme: 'Een kasteel tussen fabrieken. Ontdekkingsreis naar een toeristisch-recreatieve identiteit voor de stad'. Discussienota Industrieel Erfgoed Toerisme in een Stedelijk Ontwikkelingsperspectief

Medio

2001

heefi de gemeente Helmond een discussienota gepresenteerd waarin de vraag

centraal staat welke potenties er zijn om het in de stad aanwezige industriële etfgoed voor cultuurtoeristische doeleinden in te zetten. In deze nota wordt het industriële etfgoed gedefinieerd als alle overblijfselen (sinds 1850) die herinneren aan de industriële revolutie. Het gaat dan om het leggen van relaties tussen voorheen niet verbonden contexten op basis van het thema industrieel ettoed, zodat een cultuur-toeristisch en cultuur-recreatiefsamenhangend programma ontstaat. Verhalen, objecten en elementen uit Helmonds culturele en toeristisch-recreatieve verleden moeten worden gekoppeld via een integraal publiek-privaat samenwerkingsproject. De belangrijkste aandachtsgebieden daarin zijn productontwikkeling, conservering, presentatie, educatie, vermaak, promotie en jinanciën.

tAgroup Leisure Arts Consulting -

KOPIEER-EXEM PLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

19

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport iii

RP 02

d.d. 18 juni 2002)

Op die manier hoopt Helmond de aantrekkelijkheid van de (binnen)stad, zowel voor eigen inwoners als bezoekers, te vergroten. Inmiddels is de discussienota voorgelegd aan landelijke, provinciale, regionale en lokale (semi)overheden en belangenorganisaties. De reacties uit het veld zijn vastgelegd in een Aanvullende Reactienota (februari

2002).

Uitwerking van de nota moet

nog plaatsvinden in de vorm van een productontwikkelingsplan. Wat zijn de belangrijkste trends? Belangrijke trends bij het segment toerisme & recreatie zijn: •

Door de toenemende mobiliteit en reiservaringen van de Nederlandse consument stelt hij/zij steeds hogere eisen en wordt hij/zij steeds kritischer en mondiger.

•

De consument heeft minder tijd voor vrijetijdsactiviteiten en kan kiezen uit een vrijetijdsaanbod dat hand over hand toeneemt. Het resultaat is dat we onze vrije tijd vluchtiger beSteden, maar ook doelgerichter.

•

In 2000 hadden Nederlanders gemiddeld 2,5 uur minder vrije tijd dan in 1995. Die daling is vooral ten koste gegaan van de vrije tijd die Nederlanders buitenshuis doorbrengen.

•

Wij leven in een aandachtseconomie waarin tijd schaarser is dan geld. In de strild om de aandacht van de consument zoeken de producenten het in schaalvergroting en `spectacularisering'.

•

IDe concurrentie tussen toeristische regio's in Nederland, maar ook in Europa, neemt sterk toe.

•

Sluipenderwijs zullen de door stress gevelde toeristen in toenemende mate voor vakanties thuis of dichtbij huis kiezen waarin zij de `schatten' van hun eigen land en/of stad zullen ontdekken. Dit zijn zogenaamde `backyard tourists'.

•

De Nederlandse bevolking wordt steeds ouder. Na 2010 zal het aantal 65-plussers sterk toenemen. Deze groep gaat veelal in eigen land op vakantie.

Wat betekent dit voor Helmond? Het permanente keuzeprobleem binnen het vrijetijdsaanbod, de toenemende eisen die de consument stelt aan het gebodene en de toenemende concurrentie om de aandacht van de consument en tussen regio's betekent dat er hogere eisen worden gesteld aan de kwaliteit en onderscheidendheid van zowel het aanbod als van de marketing van het aanbod.

Helmond beschikt op dit rrwment over de enige toeristisch-recreatieve specialty voorziening in de regio, namelijk de kinderattractie Kids Indoor Playground. Het totale bovenlokale aanbod in het segment toerisme c1 recreatie in de regio is echter nog steeds beperkt. Dit geldt met name voor slecht-weer voorzieningen. Deze conclusie is reeds getrokken in het toeristisch-recreatief marktontwikkelingsplan Zuidoost-Brabant (1996, KPMG Management Consultants). Sinds die periode is geen wezenlijke verandering opgetreden in het aanbod. Helmond beschikt wel over voldoende lokale toeristisch-recreatieve voorzieningen waaronder aantrekkelijke natuur en recreatiegebled. Er zijn hier echter onvoldoende horecavoorzieningen aanwezig.

LAgroup Leisure alArts Consulting -


20


3.2.3 Kunst & cultuur Wat wordt verstaan onder kunst c cultuur? Het segment kunst & cultuur bestaat uit: •

bovenlokale voorzieningen: de grotere theaters, schouwburgen en concertgebouwen (> 1.000 stoelen), (pop)podia, musea en kunsthallen;

•

lokale voorzieningen: de overige theaters, schouwburgen en concertgebouwen (< L000 stoelen) en de galeries.

Wat is de omvang van dit segment? Het bovenlokale aanbod kunst & cultuur in de regio (Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio) bestaat uit 27 voorzieningen waarvan zeven in Helmond. In het Helmondse aanbod zijn onder andere drie musea, een poppodium en een kunsthal opgenomen. Het totale bovenlokale kunst & cultuur-aanbod is in aantallen redelijk verdeeld over de drie deelgebieden. In totaal telt Nederland circa 130 theaters, schouwburgen en concertgebouwen (CBS) en circa 950 (CBS) tot 1.150 (museumgids) musea in Nederland afhankelijk van de definitie. Het lokale aanbod kunst & cultuur in Helmond bestaat uit 14 voorzieningen.

Wat zijn de kwaliteiten van de voorzieningen in dit segment? Het bovenlokale kunsten cultuuraanbod in de regio is met name stand-alone. Met uitzondering van het aanbod in Eindhoven betreft het veelal voorzieningen met een convenience bezoèkmotief (gemak en snelheid zijn belangrijk en het is dichtbij huis). De grotere voorzieningen op het gebied van de podiumkunsten zijn in Eindhoven te vinden (de Stadsschouwburg en Muziekcentrum Frits Philips) en hebben een meerkeuze bezoekmotief door hun ligging in de stad. Zowel Helmond als Eindhoven beschikken over een middelgroot poppodium (respectievelijk Poppodium Plato en De Effenaar). De grootste groep bovenlokale voorzieningen wordt gevormd door kleine en middelgrote musea. Het betreft met name 'traditionele' musea (historische en streekmusea), zoals het jan • Vissermuseum in Helmond, het Boerenbondmuseum in Gemert en het Historisch Openluchtmuseum in Eindhoven. Er wordt, voor zover ons bekend, nog weinig gebruik gemaakt van interactieve tentoonstellingsconcepten. Helmond heeft met haar Boscotondohal een van de weinige 'kunsthallen' (voor semi-permanente tentoonstellingen). Helmond heeft een weliswaar klein maar zeer gevarieerd lokaal kunsten cultuuraanbod. De stad heeft enkele podia, waarvan 't Speelhuis (430 stoelen) de grootste is. Helmond beschikt over een behoorlijk aantal galerieën, van klein (Kunstatelier Sculpture) tot groot (Galerie Boogaart Art).

LAgroup Lelsure eArts Consulting - KOP1EER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

21


Wat zijn plannen voor de toekomst? BVR heeft in de Integrale Structuurvisie Helmond Centrum het plan neergelegd voor een Kunst- en Cultuurcluster rondom het Speelhuisplein, waarin de behoefte aan kunsten cultuurvoorzieningen onder één dak voor een belangrijk deel wordt opgepakt. Verder wordt in het Meerjaren Ontwikkelings Programma, dat de gemeente Helmond in 1999 in het kader van het Grote Stedenbeleid heeft opgesteld, het opwaarderen van de bibliotheek tot een multimediacentrum als een van de wenselijke of geplande ontwikkelingen tot zolo genoemd. In Eindhoven zijn er plannen voor de nieuwbouw van Plaza Futura met vier filmzalen, een theaterzaal en een multifunctionele zaal. Ook wordt de Stadsschouwburg uitgebreid (op de huidige locatie). Wat zijn de belangrijkste trends? Belangrijke trends bij het segment kunst & cultuur zijn: •

Commercie wordt steeds cultureler en cultuur wordt steeds commerciëler.

•

Van de drie soorten uitgaan (horeca, cultuur en overige) heeft het cultuurbezoek zich sinds het midden van de jaren negentig weten te handhaven in een tijdperk van krimpende vrije tijd.

•

Afgezien van de veranderingen tussen leeftijdsgroepen veranderd er weinig in de samenstelling van het cultuurpubliek. Nog steeds bezoeken hoger opgeleiden vaker culturele instellingen dan de lager opgeleiden. Dit geldt niet alleen voor de traditionele cultuur, maar in vrijwel gelijke mate voor de bioscoop en het populaire aanbod op de podia. Tegelijkertijd liep het publieksbereik van de traditionele kunsten in de jaren negentig terug. De toename van de culturele belangstelling in de jaren negentig kwam dus voor rekening van het populaire aanbod (bioscoop, filmhuis, cabaret, popmuziek, jazz en musical).

•

Technologische ontwikkelingen hebben geleid tot een consument met een bepaalde verwachting als het gaat om de mate van controle en interactiviteit. De belevingseconomie doet ook zijn intrede in de wereld van kunst en cultuur.

•

Met de toenemende individualisering van onze samenleving en de toename in het aantal eenpersoonshuishoudens in Nederland hebben culturele instellingen niet alleen een inhoudelijke functie, maar in toenemende mate een sociale functie.

Wat betekent dit voor Helmond? De groei in het aantal ouderen en de traditionele interesse van de ouderen in kunst en cultuur biedt voor de komende decennia interessante groeimogelijkheden. Ook zullen de culturele instellingen naast de inhoudelijke aspecten in toenemende mate moeten inspelen op beleving, interactiviteit en de sociale aspecten. Uit onderzoek is bovendien gebleken dat culturele instellingen en activiteiten een positieve bijdrage leveren aan de levendigheid in een stad en het gevoel van trots onder de bewoners.

LAgroup Leisure Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

22


RP 02

d.d. 18 juni 2002)

In Helmond lijkt nog enige ruimte te zijn voor voorzieningen op het gebied van kunst az - cultuur. Er zal met name naar vernieuwend aanbod moeten worden gezocht waarbij wordt ingespeeld op beleving, interactiviteit en sociale aspecten. Met de plannen voor het realiseren van een kunst g cultuurcluster rondom 't Speelhuis lijkt het aanbod kunst (xcultuur in Helmond ruim voldoende aanwezig.

3.2.4 Entertainment & vermaak Wat wordt verstaan onder entertainment g vermaak? Het segment entertainment & vermaak bestaat uit: •

bovenlokale voorzieningen: bioscopen, casino's, kartcentra, lasergames en subtropische zwembaden;

•

lokale voorzieningen: filmhuizen, bowling- en kegelbanen, snookercentra en midgetgolf.

Wat is de omvang van dit segment? Het bovenlokale aanbod entertainment & vermaak in de regio (Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio) bestaat uit ii voorzieningen waarvan drie in HeIrriond (multiplex, jeu de boules en golfslagbad) en acht in het stedelijk gebied Eindhoven. Voor Nederland in totaal zijn de volgende cijfers bekend: •

150 bioscopen met in totaal 505 doeken;

•

ii Holland Casino's;

•

5o indoor kartbanen;

•

25 tot 30 lasergames.

Het aantal subtropische zwembaden is niet bekend. Het lokale aanbod entertainment & vermaak in Helmond bestaat uit vijfvoorzieningen.

Wat zijn de kwaliteiten van de voorzieningen in dit segment? Het bovenlokale aanbod bestaat uit zowel stand alone als geclusterde (of multi-leisure) voorzieningen waarbij bioscoopcomplexen veelal de trekker zijn. In Helmond is enkele jaren geleden een middelgrote Pathé-bioscoop in Boscotondo gerealiseerd (bijna 1.000 stoelen) in combinatie met een filmhuis en een kunsthal. Met Boulodrome De Braak (jeu de boulescentrum met 16 binnen- en 22 buitenbanen) heeft Helmond een relatief grote voorziening in de stad. De derde voorziening in dit segment is Recreatie- en Golfslagbad De Wissen.

tAgroup Leisure eZ Arts Consulting -


H ELMOND

23


Hoewel het aanbod in Eindhoven groter in aantal en wellicht vernieuwender is dan in Helmond (met name door de aanwezigheid van twee kartcentra, een casino en lasergamefaciliteiten), valt op dat er nauwelijks voorzieningen te vinden zijn die inspelen op de trend van schaalvergroting en spectacularisering. Grootschalige Urban Entertainment Centra met de nadruk op 'plezier, genot en ervaring' - worden in de gehele regio (nog) niet aangetroffen. Het lokale aanbod op het gebied van entertainment & vermaak is relatief klein, traditioneel en eenzijdig te noemen. Het aanbod bestaat uit twee kegelbanen en een bowlingbaan. Wat zijn plannen voor de toekomst? Volgens informatie van de gemeente Helmond bestaan er in Helmond ideeën voor een casino. Voor het bovenlokale leisure-aanbod in het stedelijk gebied Eindhoven zijn plannen voor een meerkeuze- en een specialty-voorziening. Zo wordt in de Vinex-locatie Meerhoven het door TCN geïnitieerde Family Entertainment Center gerealiseerd. De ontwikkelingsovereenkomst tussen de gemeente Eindhoven, TCN en de Stichting Asklepion is medio maart

2002

getekend. Het Family Entertainment Center is gericht op het thema

beweging en bevat io.000 rn 2 retail, een megabioscoop, een beursgebouw (verplaatsing vanuit het stationsgebied), een hotel, een auto(motive)museum en horecavoorzieningen. Ook het Asklepion, een themapark over het menselijk lichaam, is onderdeel van deze plannen. Ook wordt in Eindhoven in de periode 2005-2015 Strijp S herontwikkeld. Het programma in het masterplan bevat een mix van woon-, werken vrijetijdsfuncties (29.000 m1). Het idee is de vrijetijdsfuncties te ontwikkelen binnen het thema lifestyle (onder andere food entertainment). Wat zijn de belangrijke trends? Belangrijkste trends bij het segment entertainment & vermaak zijn: •

In de strijd om de aandacht van de consument zoeken de producenten in de vrijetijdsindustrie het steeds meer in schaalvergroting en 'spectacularisering'. In entertainment en vermaak speelt dit nog sterker een rol dan in de andere segmenten. Zo hebben de multi- en megaplexen met hun toenemende aandacht voor beleving (geluid en comfort) en voor de sociale aspecten van het aanbod (horeca) een significante groei in het aantal bezoekers weten te realiseren.

•

De gemakkelijke beschikbaarheid van goederen en diensten betekent dat de behoefte van de consument naar een volgend niveau is gestegen. Het gaat niet langer om het 'hebben', om bezit, maar om het 'verzamelen van ervaringen'. Voorzieningen in het segment entertainment & vermaak moeten in toenemende mate inspelen op de ervaringseconomie. Ook hier speelt interactiviteit een belangrijke rol.

LAgroup Leisure Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE

H ELM 0 N D

24

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport nsi RP 02 d.d.18 juni 2002)

Wat betekent dit voor Helmond? I nitiatiefnemers in het segment entertainment & vermaak zullen moeten inspelen op spectacularisering, beleving en het verzamelen van ervaringen. juist met deze bezienswaardigheden kan Helmond zich profileren in de regio.

Voorzieningen in het segment entertainment a vermaak zijn er alleen in het stedelijk gebied Eindhoven en in HeIrnond. Het huidige aanbod is over het algemeen traditioneel met uitzondering van de bioscopen waar reeds een vernieuwingslag heeft plaatsgevonden. Er liggen vooral kansen in het vernieuwende aanbod dat nog ontbreekt in de regio, hoewel rekening moet worden gehouden met de plannen voor een Family Entertainment Center in Eindhoven. Vernieuwing moet worden gezocht in spectacularisering en beleving.

3.2.5 Sport & wellness Wat wordt verstaan onder sport tZ wellness? Het segment sport &wellness bestaat uit; •

bovenlokale voorzieningen: golfbanen, kunstijsbanen, klimhallen, skate- en skeelerbanen, skibanen, jachthavens, stadions, kuuroorden/bronnenbaden, grote sauna- en beautycentra en draf- en renbanen;

•

lokale voorzieningen: sporten fitnesscentra, tennis- en squashcentra, sauna- en beautycentra en zwembaden.

Wat is de omvang van dit segment? Het bovenlokale aanbod sport &wellness in de regio (Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio) bestaat uit

22

voorzieningen. Van deze

22

voorzieningen zijn er

zes golfbanen, drie skicentra, twee skatecentra, twee stadions, één klimhal, één ijsbaan en verschillende grote sporten saunacomplexen. Twee van de

22

voorzieningen zijn gelegen

in Helmond (een stadion en een golfbaan). Voor Nederland totaal zijn de volgende cijfers bekend: •

zoo golfbanen;

•

22

kunstijsbanen;

•

circa 50 indoorklimhallen;

•

75 skibanen (waarvan 50 indoor);

•

7 draf- en renbanen.

Het lokale aanbod sport & wellness bestaat uit io voorzieningen.

Wat zijn de kwaliteiten van de voorzleningen in dit segment? Helmond beschikt over twee bovenlokale voorzieningen namelijk het Helmond Sportstadion op de Braak en Golfclub Overbrug. Het stedelijk gebied Eindhoven beschikt over meer en grotere voorzieningen. Het betreft met name stand alone voorzieningen, maar ook meer aansprekende voorzieningen zoals skicentra, skatecentra, klimhallen en een ijsbaan.

LAgroup Leisure cArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

25

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport1151

RP 02

d.d. 18 juni zooz)

Deze voorzieningen beginnen langzamer tot het 'normale' aanbod te behoren (en gaan van voorzieningen met een specialty bezoekmotief naar voorzieningen met een convenience bezoekmotief). De meeste bovenlokale sport & wellnessvoorzieningen in het stedelijk gebied Eindhoven zijn geconcentreerd in de clusters De Karpen, De Genneper Parken en Eindhoven-Noord, die alledrie een zeer divers aanbod hebben. Het wellness-aanbod in de gehele regio beperkt zich voornamelijk tot het `traditionele' aanbod van sauna- en beautycentra. Meer vernieuwend aanbod is bijvoorbeeld Thermae Son, een health en wellnesscenter, dat een thermenlandschap combineert met fitnessmogelijkheden. Echt vernieuwende gezondheidsconcepten oflifestylecentra (met een combinatie van sport, wellness en entertainment) maken nog geen deel uit van het aanbod. Het lokale aanbod in het segment sport &wellness in Helmond is relatief kleinschalig, stand alone (met name squash en tennis) 7 en voornamelijk lokaal gericht. Wel kent Helmond enkele middelgrote sportaccommodaties, zoals het Veka Sportcentrum en de City Sporthal.

Wat zijn plannen voor de toekomst? In de Peelregio zijn er volgens informatie van de gemeente Helmond plannen voor het realiseren van golfbanen op drie verschillende locaties. In Deurne zijn er plannen voor het uitbouwen van het hippisch centrum. Ook wordt er in het Helmondse Meerjaren Ontwikkelings Programma gesproken over de mogelijkheid/wenselijkheid van de aanleg van een passantenhaven. Bij de gemeente Helmond bestaan er ideeën voor een ijsbaan.

7 Volgens informatie van de gemeente Helmond heeft Helmond een rijk verenigingsleven. Sporten in verenigingsverband valt echter buiten het kader van dit onderzoek (zie paragraaf 3.1).

pkgroup Leisure ezArts Consulting -


H ELMOND

26

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP oz d.d. 18 juni zooz)

Wat zijn de belangrijkste trends? Belangrijke trends bij het segment sport & wellness zijn: •

Als gevolg van de toenemende individualisering van onze maatschappij nemen sporten in team- en verenigingsverband af en nemen de individuele sporten toe 8 .

•

De negatieve aspecten van globalisering en de technologische ontwikkelingen hebben geleid tot een toenemende belangstelling voor gezondheid in termen van rust, sport, natuurproducten, enzovoort.

•

Het aantal multifunctionele sportcomplexen waarin sport, gezondheid en lifestyle worden gecombineerd, neemt toe.

Wat betekent dit voor Helmond? Concepten die meer gericht zijn op het individu en bovendien een combinatie bieden met wellness-aspecten (rust, ruimte) bieden voor Helmond perspectiefwaarbij het streven naar clustering van voorzieningen onder één dak aan te bevelen is.

Het sport wellness aanbod in Helmond is veelal kleinschalig, traditioneel en lokaal gericht. Het aanbod in het stedelijk gebied Eindhoven is gevarieerder, grootschaliger en aansprekender. Alhoewel het aanbod in aantallen voldoende is, liggen er kansen in sport ez• wellness concepten op het gebied van sport, gezondheid en lifestyle.

3.2.6 Festivals & evenementen Wat wordt verstaan onder festivals c evenementen? Bovenlokale festivals & evenementen hebben meer dan io.000 bezoekers. Lokale festivals St. evenementen hebben minder dan io.000 bezoekers. Evenementen zoals carnaval en de kermis zijn vanwege hun primaire lokale aantrekkingskracht tot het lokale aanbod gerekend.

8 Sport in verenigigingsverband: het onderzoek van het Sociaal Cultureel Planbureau 'Trends in de tijd' (oktober zool) verwijst naar gegevens uit het Aanvullend Voorzieningengebrulk Onderzoek (AVO), dat uitwijst dat sporters de laatste jaren wat meer sporten gaan beoefenen, maar daarbij minder vaak Ild zijn van sportverenigingen. Evenals in het AVO, wordt ook in het Tijdsbestedingsonderzoek (TBO) een daling geconstateerd in de jaren negentig in het aandeel sporters (dus niet het aandeel van de bevolkingl) dat (onder andere) in verenigingsverband sport. Die daling kwam echter vooral voor rekening van de periode 1990-1995 en minder voor de laatste vijfjaar (1995-2000). In 1990 was het percentage van de sporters dat ten minste één sport in verenigingsverband beoefende 63%, in 1995 was dit aandeel gedaald naar 58% en in 2000 naar 57%Teamsport/duo-sport/solo-sport: uit cijfers van het Sociaal Cultureel Planbureau op basis van het AVO 19791999 blIjkt het volgende. Het aandeel teamsporten (zoals handbal, basketbal, voetbal) is afgenomen van 19,2% (van de bevolking 6-79 jaar) in 1979 naar 17,4% in 1999; het aandeel duo-sporten (zoals squash en tennis) is afgenomen van 19,0 % in 1979 naar 18,3% in 1999; het aandeel solo-sporten (zoals golf, fitness) is toegenomen van 42,3% in 1979 naar 51,5% in 1999.

tAgroup Leisure eZ Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

27

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport

1151 RP 02

d.d. 18 juni 2002)

Wat is de omvang van dit segment? Het bovenlokale aanbod festivals &evenementen in de regio (Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio) bedraagt ii, waarvan drie in Helmond. In Nederland in totaal zijn circa soo festivals & evenementen met een culturele component. Het aantal overige festivals & evenementen is niet bekend. Daarnaast heeft Helmond nog zes lokale festivals & evenementen.

Wat zijn de kwaliteiten van de voorzieningen in dit segment? Wanneer het bovenlokale aanbod van (regelmatig terugkerende) festivals & evenementen wordt bekeken, valt op dat Helmond een belangrijke rol richting de Peelregio lijkt te vervullen met name op het terrein van muziek maar ook op het terrein van kunst en theater. De Peelregio kent geen bovenlokale evenementen en festivals. Met Artimond, Jazz in Catstown en de Kasteeltuinconcerten heeft Helmond enkele middelgrote kwalitatief hoogwaardige culturele publieksevenementen op het gebied van muziek in huis. Eindhoven beschikt over enkele grote andersoortige evenementen, zoals het Internationaal Concours Hippique, de Marathon van Eindhoven, Eindhoven Culinair en Dynamo Open Air 9 . Helmond kent op het gebied vanfestivals kevenementen een divers aanbod van lokale traditionele stedelijke publieksevenementen, zoals het straatfestival St. Genesius, de Helmondse kermissen, de carnavalsoptocht en dergelijke.

Wat zijn plannen voor de toekomst? Helmond heeft een notitie op het gebied van festivals & evenementen opgesteld. 'Alle maanden feest! `Twaalf Helmondse Heerlijckheden'. Notitie over een integraal Stedelijk Evenementenbeleid in Helmond 2003-2005

In december 2001 heeft de gemeente Helmond een beleidsvisie op het gebied van festivals evenementen opgesteld. In de notitie wordt geconstateerd dat Helmond een rijke traditie heeft op het gebied van stedelijke publieksevenementen (onder andere de Helmondse Kermissen, de Carnavalsoptocht, fazz in Catstown en Lentefestival Artimond). Het aantal evenementen neemt toe, waardoor het stellen van beleidsmatige en financiële kaders, afstemming en samenwerking in de evenementenorganisatie noodzakelijk is. Het is van belang om de evenementen - met name die met een bovenlokaal karakter - vanuit economisch-toeristische, sociaal-culturele en promotionele overwegingen te stimuleren. De belangrijkste voorstellen in de notitie zijn het verder uitbouwen en profileren van Jazz in Catstown en Lentefestival Artimond, het stimuleren en actiefondersteunen van andere speerpuntevenementen en het opstarten van een promotiecampagne Stedelijke Evenementen onder de noemer `De Helmondse Heerlijckheden'.

9 Dit festival heeft in 2001 en 2002 geen doorgang kunnen vinden vanwege respectievelijk de MKZ-crisis en gebrek aan een geschikte locatie.

LAgroup Leisure c

Arts consulting -

KOPIEER-EXEM PLAAR VOOR DE GEM EENTE

H ELMOND

28


Wat zijn de belangrijkste trends? Belangrijkste trends bij het segment festivals & evenementen zijn: •

Het aantal festivals en evenementen toont zowel mondiaal als in Nederland een sterk toename in de afgelopen twee decennia.

•

Met het wegvallen of de afname van de traditionele ontmoetingsplaatsen (verenigingen, kerken, enzovoort) hebben festivals en evenementen een belangrijke rol ingenomen als ontmoetingsplaatsen voor gelijkgezinden.

•

Festivals worden groter als gevolg van het toenemende professionalisering en concurrentie, en veelzijdiger als gevolg van een steeds groter wensenpakket van de moderne zappende consument.

•

De hedendaagse festivalconsument wil vooral sfeer proeven.

•

Er ontstaat in de zomermaanden met name in de Randstad een mate van festivalmoeheid onder de potentiële bezoekers.

•

Festivals en evenementen worden vaker ingezet als (city)marketinginstrumenten voor steden en regio's.

Wat betekent dit voor Helmond? Zoals het geval is in veel segmenten in de vrijetijdseconomie, groeit de sector in aantal en omvang en is er sprake van professionalisering en een toenemende concurrentie. Festivals en evenementen bieden echter voor een stad een interessant middel om haar imago en zichtbaarheid te versterken en kunnen van betekenis zijn voor zowel de bewoners van als de bezoekers aan de stad.

Op het gebied van festivals eJ evenementen heeft Helmond een aantrekkelijk aanbod in kleine en middelgrote festivals met name op het gebied van muziek. Het aanbod in het stedelijk gebied Eindhoven en Helmond vullen elkaar goed aan. Mogelijke kansen liggen er voor Helmond om zich op het gebied van festivals (xevenementen sterker te profileren voor specifieke doelgroepen (met namejongeren).

3.2.7 Beurzen & congressen Wat wordt verstaan onder beurzen c congressen? Het segment beurzen & congressen bestaat uit: •

bovenlokale voorzieningen: beurs- en evenementenhallen en congresaccommodaties;

•

lokale voorzieningen: zalen voor feesten en partijen.

Wat is de omvang van dit segment? Het bovenlokale aanbod beurzen & congressen in de regio (Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio) bedraagt ii, waarvan geen in Helmond. In Nederland zijn er in totaal 1.116 accommodaties actiefop de markt voor externe bijeenkomsten waarvan 315 een zaalcapaciteit hebben van minder dan 250 personen, 199 tussen de 250 en 500 personen en 602 meer dan 500.

lAgroup Leisure aArts Consulting - KONEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

29

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02 d.d. 18 juni zooz)

Het lokale aanbod beurzen en congressen betreft acht accommodaties. Wat zijn de kwaliteiten van de voorzieningen in dit segment? Solitaire beurs- & congresfacilteiten met een bovenlokaal karakter zijn noch in Helmond, noch in de Peelregio aanwezig. Dit aanbod is geconcentreerd in het stedelijk gebied Eindhoven met enkele grootschalige voorzieningen, zoals het Beursgebouw, het Evoluon en de Koningshof (Veldhoven). De `bijzondere' congres- en vergaderfaciliteiten'° - met uitzondering van Kasteel Geldrop en het zalencentrum in de Witte Dame in Eindhoven zijn echter schaars in het gebied. Helmond beschikt niet over faciliteiten voor het zakelijke toerisme waardoor er moet worden uitgeweken naar het stedelijk gebied Eindhoven. Het lokale beurzen &Congressen-segment in Helmond is grotendeels toegesneden op de markt voor feesten en partijen en daarmee nauwelijks bedoeld voor de zakelijke markt.

Wat zijn plannen voor de toekomst? Zowel in het centrumplan van BVR als in het Meerjaren Ontwikkelings Programma wordt gesproken over het realiseren van een multifunctioneel zalencentrum of beurs- en tradecentrum. Wat zijn de belangrijkste trends? Belangrijkste trends bij het segment beurzen &congressen zijn: •

Informatie- en communicatietechnologie is van bijzonder tot normaal geworden. Beamers en videoconferencing zijn vanzelfsprekend geworden alhoewel deze technieken het face-to-face contact niet kunnen vervangen.

•

Efficiency: de kost en de baat. Bedrijven letten weer meer op de kosten en werknemers hebben het drukker met als gevolg dat de franje bij externe bijeenkomsten verdwijnt, bijeenkomsten korter duren, deelname zorgvuldig wordt afgewogen en bijeenkomsten vaker intern worden gehouden.

•

Bereikbaarheid: van kilometers naar reistijd. De bereikbaarheid van accommodaties is een belangrijk selectiecriterium bij de keuze van accommodaties.

•

Ook de bijeenkomstenmarkt ondervindt al gerulme tijd invloed van de beleveniseconornie. Een toename in het bijzondere congres- en vergadersegment is hiervan een gevolg.

Wat betekent dit voor Helmond? Nieuwe congres- en vergaderfaciliteiten dienen voorzien te zijn van de nieuwste snufjes op het gebied van ICT. Ook lijken faciliteiten in bijzondere gebouwen (bijvoorbeeld in de industrieel-historische gebouwen van Helmond) kansen te bieden. Een locatie op een goed bereikbare plek heeft de voorkeur.

10

Accommodaties die niet zijn gebouwd voor congressen, vergaderingen en dergelijke, maar wel steeds vaker voor die functle worden gebruikt. Bijvoorbeeld schouwburgen en theaters, sportcomplexen, historische gebouwen, enzovoort.

tAgroup Leisure eArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

30

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP oz d.d. 18 juni 2002)

Beurs- en congresfaciliteiten zijn sterk geconcentreerd in het stedelijke gebied Eindhoven. HeIrnond beschikt nauwelijks over voorzieningen voor het zakelijke toerisme. Kansen in het uitbreiden van het Helmondse aanbod liggen in het realiseren van kleinschalige vergader- en congresaccommodaties voor de (serni-)zakelijke markt. Hierin kan HeIrnond een functie vervullen voor de regionale markt (richting de Peel). Het inspelen op trends is hierbij van belang.

3.2.8 Hotels & horeca Wat wordt verstaan onder hotels e horeca? Het segment hotels & horeca bestaat uit: •

bovenlokale voorzieningen: hotels en de grotere uitgaansgelegenheden (megadiscotheken);

•

lokale voorzieningen: maaltijden-, spijs- en drankverstrekkers.

Wat is de omvang van dit segment? Het bovenlokale aanbod hotels & horeca in de regio (Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio) bedraagt 31, waarvan twee in Helmond (beide hotels). Het betreft 29 hotels en twee discotheken. Het lokale aanbod bestaat uit 74 drankverstrekkers (cafés en bars), 62 spijsverstrekkers (cafetaria's, lunchrooms, snackbars) en

32

maaltijdverstrekkers (restaurants). Voor een

analyse van het lokale horeca-aanbod is gebruik gemaakt van cijfers van het Bedrichap Horeca & Catering Wanneer het relatieve aanbod (perio.000 inwoners) over de periode 1995-2001

wordt bekeken, dan valt op dat het aantal drank- en spijs- en maaltijdverstrekkers

licht is gedaald. ln vergelijking met Eindhoven is het aanbod per

10.000

inwoners in

Helmond in alle categorieën structureel lager.

Wat zijn de kwaliteiten van de voorzieningen in dit segment? Het gros van de hotels is in het stedelijk gebied Eindhoven geconcentreerd. Hier zijn bijna alle middelgrote en grote hotels te vinden. Helmond heeft twee (kleine) hotels, namelijk Hotel West-Ende en Hotel Sint Lambert. In de regio zijn geen designhotels ofandere vernieuwende hotelconcepten. Discotheken of (dance)club-formules zijn eveneens nauwelijks te vinden in de regio (met uitzondering van de Danssalon in Eindhoven en Time Out in Gemert). Een behoefte aan uitgaansgelegenheden voor jongeren wordt onderkend door de gemeente Helmond.

Wat zijn plannen voor de toekomst? In de Integrale Structuurvisie Helmond Centrum wordt gesproken over het toevoegen van een multifunctioneel zalencentrum in combinatie- met een hotel in het centrumgebied. Verder is de ontwikkeling van het Steenwegkwartier van belang, waar wordt gesproken over kleinschalige detailhandel- en horecavoorzieningen en een uitbreiding van Hotel WestEnde. Volgens informatie van de gemeente Helmond bestaan er ideeën voor een

tAgroup Leisure o Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

31


discotheek. In het stedelijk gebied Eindhoven zijn — voor zover ons bekend- twee nieuwe botels gepland: één als onderdeel van het Family Entertainment Center, één in het herontwikkelingsgebied Strijp S.

Wat zijn de belangrijkste trends? De belangrijkste trends en ontwikkelingen bij het segment hotels & horeca zijn: •

De opkomst van de 24-uurs economie, of in Nederland in ieder geval de 16-uurs economie, biedt kansen en stelt eisen aan horecavoorzieningen.

•

Ook in de horeca is een verschuiving van producten en diensten naar ervaringen waarneembaar. Er is een grote bereidheid onder de consument om voor (intensievere) ervaringen te betalen.

•

Er is een opkomst van gespecialiseerde concepten in de horeca, maar hun levenscyclus lijkt korter te zijn dan die van de traditionele horeca.

•

Horeca speelt in toenemende rol in andere sectoren in de vrijetijdssector, zoals in kunst & cultuur, sport &wellness en entertainment & vermaak.

•

In een maatschappij waarin de individualisering toeneemt, is de horeca een belangrijke ontmoetingsplaats.

Wat betekent dit voor Helmond? Kansen lijken te liggen speciale horecaconcepten, bijvoorbeeld een designhotel ofeen horecavoorziening in een bijzonder gebouw. Ook kan de gemeente Helmond inspelen op de trend van clubformules. Ten slotte kan horeca - meer dan vroeger - een rol spelen in een combinatie met andere vrijetijdsvoorzieningen.

Ten aanzien van hotels c horeca geldt dat nieuweformules zeer beperkt aanwezig zijn. Helmond kent een vrij traditioneel aanbod van hotels en horeca. Er lijken kansen te liggen voor een (design)hotel gericht op de zakelijke markt. Uitbreiding van maaltijden-, spijs- en drankenverstrekkers is mogelijk in Helmond. Er wordt met name gedacht aan uitgaansgelegenheden voorjongeren (discotheken en (dance)clubformules).

3.2.9 Detailhandel (funshoppen) Wat wordt verstaan onder detailhandel (funshoppen)? Het segment detailhandel bestaat uit: •

bovenlokaal aanbod: winkelcentra en megastores;

•

lokaal aanbod: geen onderdeel van dit onderzoek.

Wat is de omvang van dit segment? Het bovenlokale aanbod detailhandel in de regio (Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio) bedraagt vijf, waarvan twee in Helmond (binnenstad en Elzaspassage).

ugroup

Leisure aArts Consulting - KOPIEER-EXEM PLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

32

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02 d.d. i8 juni 2002)

Volgens onderzoek van BVR is het detailhandel-aanbod in omvang beperkt. Gemiddeld bevinden zich in steden van ongeveer 80.000 inwoners bijna 550 winkels met totaal circa 125.000 m 2 verkoopvloeroppervlak (vvo). In Helmond ligt dit aantal circa lager, namelijk 500 winkels en

112.500 M 2

vvo. De verdeling van het aanbod over de branches in

Helmond is vergelijkbaar met andere steden met ongeveer 80.000 inwoners. In het kader van dit onderzoek wordt ingezoomd op funshoppen% waardoor alleen de binnensteden van Helmond en Eindhoven en de Elzaspassage en de Heuvelgalerie binnen de definitie vallen.

Wat zijn de kwaliteiten van de voorzieningen in dit segment? In de gehele regio zijn nauwelijks thematische megastores (zoals Villa Arena in Amsterdam) of `discount' megastores te vinden. Uitzondering is het Designer Outlet Center in Roermond, genoemd vanwege de aantrekkingskraCht in de Peelregio en de gemeente Helmond. Wat zijn plannen voor de toekomst? Kern van de Integrale Structuurvisie Helmond Centrum is het upgraden van het winkelaanbod in de Helmondse binnenstad (zowel kwantitatief als kwalitatief). Daarnaast wordt ook gesproken over het toevoegen van een themacentrum 'food' op het huidige Obragas-/Konmarterrein. Verder is de ontwikkeling van het Steenwegkwartier van belang, waar kleinschalige detailhandel- en horecavoorzieningen moet worden gerealiseerd. Wanneer net over de grenzen van de Peel wordt gekeken, zien we dat de gemeente Venray zich in de toekomst wil profileren als stad van de Perifere en Grootschalige Detailhandels, Vestigingen (PDV/GDV). Zo wordt aan de rand van Venray 29.000 rn 2 perifere detailhandel ontwikkeld op de locatie Xenter. Het gaat om winkelformules in het living & leisure segment. Ook in Strijp S en het Family Entertainment Center (beide in het stedelijk gebied Eindhoven) maakt thematische detailhandel onderdeel uit van de plannen. Wat zijn de belangrijkste trends? Belangrijkste trends in het segment funshoppen zijn: •

Winkelen is een belangrijke vorm van vrijetijdsbesteding, hoewel winkelen 'sec' als bezoekmotief afneemt. Winkelcentra ontwikkelen zich in toenemende mate tot leisurecentra. Deze met name uit Engeland en Amerika overgewaaide trend omvat centra met detailhandel en horeca, maar ook met attracties, waarbij veel aandacht wordt besteed aan het verblijfsklimaat.

•

Naast winkelcentra spelen in toenemende mate gespecialiseerde en `discount' rnegastores een belangrijke rol in funshopping (denk aan Villa Arena in Amsterdam en Bataviastad in Lelystad of het DOC in Roermond).

Wat betekent dit voor Helmond? Bij het ontwikkelen van detailhandel, bijvoorbeeld in het kernwinkelgebied, dient de gemeente Helmond rekening te houden met het toenemende belang van leisure- en funelementen'.

tAgroup Leisure cJArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

33


Met de Integrale Structuurvisie Helmond Centrum wordt ingespeeld op het relatiefgeringe aantal vierkante meters verkoopvloeroppervlak in Helmond.

3.2.10 Campings & bungalowparken

Wat wordt verstaan onder campings a bungalowparken? Campings & bungalowparken behoren als verbligsaccommodaties per definitie tot het bovenlokale aanbod. Wat is de omvang van dit segment? Het bovenlokale aanbod campings & bungalowparken in de regio (Helmond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio) bedraagt 19, waarvan geen in Helmond. Het aantal bungalowparken in Nederland totaal bedraagt 729 (jaar 1999). Het aantal kampeerterreinen bedraagt 1.470 (jaar 2000). Wat zijn de kwaliteiten van de voorzieningen in dit segment? Helmond heeft - net als de stad Eindhoven - geen campings of bungalowparken, wat op zich logisch, is gezien het relatief grote ruimtebeslag van deze voorzieningen. Campings of bungalowparken komen nagenoeg alleen voor in het buitengebied. Met name in de Peelregio is deze categorie goed vertegenwoordigd met kleinere campings (waaronder een Eco Touristfarm en enkele mini- of boerderijcampings) en twee Euroase bungalowparken (Bospark 't Wolfsven en De Bikkels). Ook beschikt de regio over een zeer grote voorziening met Recreatiepark Oostappen, een camping met circa 1.600 plaatsen (vast en toeristisch) en een breed scala aanvullende recreatieve voorzieningen waaronder een zwembad en een midgetgolfbaan. In het stedelijk gebied Eindhoven liggen ook enkele campings (in Veldhoven en Son). Net buiten de Brabantse Peelregio liggen twee grote bungalowparken, Center Parcs Het Meerdal en Gran Dorado Loohorst, en ook in het stedelijk gebied Eindhoven is een Center Parcs bungalowpark (de Kempervennen) te vinden.

Wat zijn plannen voor de toekomst? In het kader van de visievorming rondom de Groene Peelvallei wordt verblijfsrecreatie als een optie voor Recreatiegebied Berkendonk genoemd.

Wat zijn de belangrijkste trends? De belangrijkste trends in het segment campings St bungalowparken zijn: •

Ook in de wereld van campings en bungalowparken heeft de (inter)nationale ontwikkeling naar schaalvergroting en concentratie toegeslagen.

•

Omdat het belang van de doelgroep 'gezinnen met kinderen' op de langere termijn afneemt, lijken er kansen te bestaan voor parken gericht op andere deelmarkten (65+ers, allochtonen, alleenstaanden, ecomarkt, bedrijvenmarkt).

•

Kamperen bij de boer wint nog steeds aan populariteit; een ontwikkeling die verder wordt gestimuleerd door maatregelen rondom de sanering van de agrarische sector.

LAgroup Leisure eZ Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

34

Op weg naar een leisure•beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02 d.d. 18 juni 2002)

Wat betekent dit voor Helmond? Wanneer de gemeente Helmond zich actiefwil inzetten op het gebied van campings & bungalowparken, impliceert dit automatisch een fors fuimtebeslag. Uitzondering hierop is het kamperen bij de boer, wat echter qua karakter onvoldoende past bij een stedelijk gebied zoals Helmond.

Ondanks dat Helmond niet beschikt over campings ofbungalowparken, is dit segment in de regio ruim aanwezig.

tAgroup

Leisure Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR

DE Ggm EENTE HELMOND

35


tAgroup Leisure e "Arts Consufting

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE H tuioND

36

Op weg naar een leisure-beleicl voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02 cl.d. 18 juni 2002)

De Helmondse leisure-locaties 'Ifl am doing nothing, I like to be doing nothing to some purpose. That Is what leisure means' George Bernard Shaw (Irish dramatist and critic)

In overleg met de opdrachtgever zijn de voor leisure-ontwikkeling relevante locaties geïnventariseerd (totaal zeven). Gezocht is naar die locaties die een clustering van leisurevoorzieningen mogelijk maken. Uiteraard zullen zich in de praktijk nog verschillende andere locaties aandienen (waar al dan niet clustering mogelijk is). De zeven locaties zijn beoordeeld op hun aantrekkelijkheid voor leisure.

4.1 inleding $.5• .ziin.zoven locaties weergegeven die relevant zijn voor .

•eisdre-ontwikkeRngin de.gOmeente -Heimond. Daarbij is ervoor gekozen de leisurevoorzieningen zoveel mogelijk te concentreren op een beperkt aantal locaties.

Figuur 3 Leisure-locaties in Helmond

1 = Centrum (inclusief Obragas- en Konmarterrein 5 = Stadspark de Warande/Golfclub Overbrug 6 = Sportpark de Braak 3 = Hatématerrein 7 = Recreatiegebied Berkendonk 4= Zwembad de Wissen/Recreatiegebied de Bundertjes 2 = Boscotondo en omgeving

De onderscheiden leisure-locaties in Helmond zijn gewaardeerd aan de hand van een aantal aspecten die bepalend zijn voor de geschiktheid voor leisure-voorzieningen. Het betreft een relatieve score (de locatietypes zijn ten opzichte van elkaar gewaardeerd).

LAgr011p

Leisure atArts Consulting -

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE H ELM 0 N D

37


RF'

oz. d.d. 18 juni 2002)

Deze aspecten zijn: •

fysieke aspecten: bereikbaarheidn (per auto, openbaar vervoer, flets en te voet) en parkeergelegenheid; beschikbaarheid van ruimte; verwervingsgemak en realisatietermijn; sociale veiligheid.

•

marktaspecten: •

nabijheid doelgroepen;

•

aantrekkelijkheid van de omgeving (uitstraling/zichtbaarheid);

•

mogelijkheden vanuit bestaande leisure-voorzieningen (ook in de directe nabijheid).

De beoordeelde locaties komen in de volgende paragrafen één voor één aan de orde. Alvorens tot de daadwerkelijke beoordeling over te gaan, wordt de locatie beschreven wat betreft de ligging binnen Helmond, de typering van de bestaande leisure-voorzieningen en de bestaande toekomstplannen.

4.2 De locaties in beeld gebracht 4.2.1 Locatie 1: Centrum (inclusief Obragas- en Konmarterrein)

Ligging Het centrumgebied van Helmond wordt begrensd door de Kasteeltraverse aan de zuidkant, het Noord- en Zuideinde aan de oostkant, het Oostende aan de noordkant en de Kanaaldijk Noordoost aan de westkant. Het gebied valt uiteen in een aantal deelgebieden: •

het kernwinkelgebied;

•

het Obragas- en Konmarterrein;

•

het kunsten cultuurcluster.

Typering bestaande leisure-vaorzieningen •

cluster van stand alone voorzieningen zonder onderlinge wisselwerking (eerste generatie);

•

gelegen in een attractieve omgeving waardoor sprake is van meerkeuze bezoek;

•

zowel met een bovenlokale als lokale aantrekkingskracht;

•

met name detailhandel (Elzas Passage en kernwinkelgebied), kunst 84 cultuur (rondom het Speelhuisplein) en horeca (met name op het Havenplein).

ii

Wat betreft bereikbaarheid zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd. Auto: op dit moment wordt er gestudeerd op een nieuwe hoofdwegenstructuur in Helmond. De verwachting is dat hierover pas op langere termijn besluitvorming plaatsvindt. Met toekomstige aanpassingen is in het kader van dit onderzoek dan ook geen rekening gehouden. Er is uftgegaan van de bestaande situatie. Trein: er wordt gesproken over een eventuele verplaatsing van het NS-station Helmond naar een locatie dichterbij het kanaal. Fiets: in het centrum is sprake van een fijnmazig fietsnetwerk, voor de overige locaties geldt dat zij per fiets ontsloten zijn via zogenaamde lange afstandsfietsroutes.

•Agroup Leisure gArts Consulting -


HELMOND

38

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport n51

RP 02

d.d. 18 juni 2oo2)

Bestaande toekomstplannen In de afgelopen twee jaar heeft stedenbouwkundig adviesbureau BVR gewerkt aan een Integrale Structuurvisie Centrumplan Helmond, die in december

2001

in de gemeenteraad

van Helmond is vastgesteld. Het plan bevat aanbevelingen op het gebied van wonen, winkelen, horeca, kunst & cultuur, sport & recreatie en parkeren in het Helmondse centrumgebied voor de komende twintig jaar. De inhoud van de structuurvisie - onder het motto 'Helmond DOEstad' - kan in twee woorden worden samengevat: meer en beter. Hiermee wordt het groter en gevarieerder worden van het aanbod van winkels, cafés, restaurants en andere uitgaansgelegenheden bedoeld. Om de structuur van het winkelgebied duidelijker en de routing logischer te maken, worden enkele infrastructurele maatregelen doorgevoerd, zodat een 'rondje winkelen' mogelijk wordt. Zo worden de Nieuwe Laan en de Nieuwe Aa aangelegd, de Markt heringericht en de noordkant van de Elzaspassage ingrijpend veranderd. Ook wordt het totale winkelaanbod uitgebreid met 20.000

rd, waarvan de helft grootschalige detailhandel betreft.

Het Obragasterrein kan, in aansluiting op het Havenplein, in de toekomst een belangrijke rol gaan vervullen als het gaat om de uitbreiding van hoogwaardige horeca- en winkelvoorzieningen. In noordelijke richting krijgt dit vorm door een nieuwe winkelstraat die aansluit op de Watermolenwal. In dit gebied is plaats voor grootschalige detailhandel (en dan met name richting Konmarterrein), bijvoorbeeld op het gebied van elektronica, sport en vrije tijd en huishoudelijke artikelen. Verder biedt dit gebied ruimte voor een cluster rondom het thema 'food'. De plannen van BVR bieden geen ruimte voor het handhaven van de City Sporthal aan de rand van het Obragasterrein. Echter, het verplaatsen van deze sporthal naar een andere locatie is vanwege uiteenlopende redenen geen gemakkelijke opgave. Wanneer toch voor uitplaatsing zou worden gekozen, is een gedegen afweging van alternatieve locaties noodzakelijk. Een andere optie is de City Sporthal op het Obragasterrein te handhaven en uit te breiden tot een leisure-concept dat aansluit op het voorgestelde locatieprofiel (zie hoofdstuk 6). Ook moeten er in het Helmondse centrum meer voorzieningen komen op het gebied van kunst & cultuur. Dit aanbod moet geconcentreerd worden in het hart van het centrum, rond het gerenoveerde Speelhuis, in een geïntegreerd complex. In dit gebied worden het Kunstencentrum, de openbare bibliotheek en het archiefgevestigd, evenals de kunstuitleen en het erfgoedhuis. Dit aanbod kan worden aangevuld met aanverwante, min of meer commerciële voorzieningen onder andere op het gebied van multimedia en ICT Het is de bedoeling dat uiteindelijk een kunst & cultuur route ontstaat die het vernieuwde Ameideplein (dat mogelijk plaats biedt aan een nieuw hotel), het Speelhuisplein, het Havenplein, Boscotondo en het Kasteel verbindt

LAgroup Leisure cArts Consulting -


HELMOND

39

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapportlisl

RP 02

d.d. 18 juni 2002)

De beoordeling Op dit moment is de auto-bereikbaarheid van het centrum nog niet optimaal. Knelpunten worden veroorzaakt door de dominantie van de Kasteeltraverse en de Kanaaldijk. De OVbereikbaarheid is goed: het centrum ligt op loopafstand van het NS-hoofdstation. Verder wordt het centrum ontsloten met een zevental busverbindingen. In de toekomst komt een extra bushalte ter hoogte van het Keyserinnedael. De parkeervoorzieningen zijn op dit moment beperkt, hoewel de situatie in de toekomst zal verbeteren. Ook is er sprake van een fijnmazig fietsnetwerk en is het centrum grotendeels voetgangersgebied. De beschikbare uitbreidingsruimte is voldoende, mede gezien de sloop van het Obragasgebouw. De ontwikkeling richting het Konmarterrein wordt enigszins onderbroken door het verzorgingstehuis Keyserinnedael dat op de huidige locatie gehandhaafd blijft. De sloop van het Obragasgebouw en de eventuele bodemsanering zouden voor complicaties kunnen zorgen. Echter, in het centrumplan is rekening gehouden met een realisatietermijn tot 2010 (middellange termijn). Vanwege de huidige functies van het centrum en de toekomstplannen is er in het Helmondse centrumgebied (zeker op langere termijn) sprake van een sociaal veilige omgeving en een aantrekkelijk verblijfsklimaat. Dit brengt wel met zich mee dat qua nieuwe toevoegingen van leisure-voorzieningen niet alles mogelijk is. Een en ander moet passen binnen de door BVR geformuleerde plannen. De centrale ligging binnen de gemeente Helmond zorgt ervoor dat de nabijheid voor eigen inwoners optimaal is, voor inwoners van de Peelregio en toeristische/zakelijke bezoekers suboptimaal.

Het totale oordeel over het Centrum (inclusief Obragas- en Konmarterrein) is redelijk tot goed. Met name de sociale veiligheid en de aantrekkelijkheid van de omgeving wordt positief beoordeeld.

4.2.2 Locatie 2: Boscotondo en omgeving Ligging • Het middelpunt van dit gebied wordt gevormd door Boscotondo. In het noordelijkste deel van het gebied ligt het Steenwegkwartier (tot de Beatrixlaan en de Prins Hendriklaan), in het zuidoostelijke deel ligt het kasteel en het Vliscoterrein. Het gebied wordt doorkruist door de Kasteeltraverse (west/oost) en het kanaal (noord/zuid).

Typering bestaande leisure-voorzieningen •

zowel meerdere voorzieningen in een complex (multi-leisure oftweede generatie) als stand alone voorzieningen;

•

gelegen in een attractieve omgeving waardoor sprake is van meerkeuze bezoek;

•

veelal met een bovenlokale uitstraling;

•

kleinschalig 'cluster' van kunst & cultuur (Boscotondohal, Gemeentemuseum) en entertainrnent & vermaak (filmhuis en Pathé-bioscoop), festivals & evenementen (Kasteeltuinen), horecaconcentratie en winkels (in het Steenwegkwartier).

LAgroup Leisure cArts Consulting -


HELMOND

40


Bestaande toekomstplannen De

ontwikkeling van Boscotondo is enkele jaren geleden voltooid. Voor het kasteel en de

kasteeltuinen bestaan op dit moment geen toekomstplannen. Op langere termijn zal de Vliscofabriek, waarvan een deel monumentale waarde heeft, wellicht verdwijnen. Concrete plannen zijn daarvoor echter nog niet aan de orde. Wel wordt de Kanaalzone aan de westzijde heringericht en voorzien van een vergelijkbaar straatprofiel als aan de oostzijde (start 2002). Ook bestaan er plannen voor het Steenwegkwartier. In de eerste plaats is er rulmte voor uitbouw in omvang en kwaliteit van Hotel West-Ende (kamers en congres- en zaalruimte). Daarnaast moet de specifieke sfeer van dit gebied - als aanlooproute naar het kernwinkelgebied met kleinschalige voorzieningen - gehandhaafd en versterkt worden, onder andere door een verscheidenheid aan kleinschalige functies op een binnenplein naast de Steenweg. Dit plein moet een pittoresk, kleinschalig en gezellig karakter krijgen, waar toevoegingen op het gebied van detailhandel en horeca slechts zeer beperkt en in bepaalde branches (niet-concurrerend met het centrum) mogelijk zijn. Het bestemmingplan is gereed en ligt klaar.

Beoordeling Op bereikbaarheidsaspecten scoort deze locatie zeer goed. De auto-bereikbaarheid scoort hoog door de ligging direct aan de Kasteeltraverse en de Kanaaldijk. Ook ligt de locatie op loopafstand van het huidige NS-station Helmond. Op de Kanaaltraverse stopt een zevental buslijnen. Net als in het centrum is sprake van een voldoende bereikbaarheid voor langzaam verkeer. Ook wat betreft parkeren is de locatie goed toegerust. Weliswaar is bij Hotel West-Ende alleen niet-openbaar toegankelijke parkeerruimte aanwezig en is de ruimte op het Kasteelplein beperkt, onder Boscotondo bevindt zich een ruime parkeergarage. De beschikbare ruimte voor nieuwe toevoegingen is zeer beperkt. Hoewel de locatie zeker de potentie heeft uit te groeien tot een aantrekkelijke omgeving - vanwege de prima zichtbaarheid vanaf de Kasteeltraverse en de herprofilering van de Kanaaldijk - is de situatie op dit moment nog niet optimaal. De sociale veiligheid laat door de 'achterkanten' van de Steenweg en het grotendeels ontbreken van bebouwing langs de Kasteeltraverse te wensen over. Vanwege de centrale ligging binnen Helmond en de ligging aan de twee belangrijkste ultvalswegen van de stad is de nabijheid voor alle doelgroepen voldoende. Net als op locatie i worden ook op deze locatie de mogelijkheden voor nieuwe functies enigszins beperkt door de aanwezigheid van de huidige leisure-voorzieningen.

De locatie Boscotondo en omgeving is redelijk tot goed geschikt voor leisure. Positieve punten zijn onder andere de bereikbaarheid en parkeergelegenheid, de nabijheid tot primaire doelgroepen en de aantrekkelijkheid van de omgeving.

tigroup Leisure aiArts Consulting -


Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP oz d.cl. 18 juni zooz)

4.2.3 Locatie 3: Hatém aterrei n Ligging Ingesloten door de spoorlijn aan de noordkant, de Zuid Willemsvaart aan de westkant, de Industriehaven aan de zuidkant, industrieterrein Hoogeind aan de zuidoostkant en de Annawijk aan noordoostkant ligt het Hatématerrein. Hoewel dit terrein dichtbij het stadscentrum is gelegen en grenst aan het Vliscoterrein, is er sprake van een eiland in de stad. Op dit moment zijn op het terrein nog diverse industrieën en voetbalvelden gevestigd die op termijn worden verplaatst, zodat het terrein beschikbaar komt voor herontwikkeling.

Typering bestaande leisure-voorzieningen Niet van toepassing.

Bestaande toekomstplannen In oktober

2001

is het programma voor herontwikkeling van het Hatématerrein vastgelegd

in de Nota van Randvoorwaarden en uitgangspunten Hatématerrein'. Inmiddels is deze nota in opdracht van de gemeente Helmond en projectontwikkelaar Van Wijnen Groep uitgewerkt door Soeters van Eldonk Ponec architecten in een stedenbouwkundig plan. Het plangebied is thematisch in drie delen opgesplitst, namelijk 'Water', `Stad' en 'Groen'. Het programma is zeer divers en bevat 137.000 m 2 woningen, 41.800 m2 kantoren, 23.900 m 2 bedrijven en 33.900 rn2 leisure. De mogelijke leisure-locaties binnen het Hatématerrein liggen (i) aan de zuiden zuidoostzijde op de kop bij de `kruising' van Zuid Willemsvaart en Industriehaven en (2) aan de noordwestzijde in de hoek van het Hatématerrein aan het spoor, grenzend aan het Vliscoterrein. Als input voor het stedenbouwkundig plan heeft de gemeente Helmond een indicatiefleisure-programma opgesteld. Op termijn zullen de gemeente en Van Wijnen een gemeentelijke exploitatiemaatschappij (GEM) oprichten voor de herontwikkeling van het Hatématerrein. De locatiegebonden uitwerking op het gebied van leisure moet uiteindelijk passen binnen het stedenbouwkundig plan. Op termijn is verplaatsing van het huidige NS-station in westelijke richting wellicht een optie, waardoor een nieuw knooppunt kan ontstaan tussen de kop van het Hatématerrein en het huidige Vliscoterrein.

Seoordeling" Om het terrein beter te ontsluiten voor het autoverkeer (onder andere richting de A67) zal in het zuidelijke deel van het plangebied een brug over het kanaal worden aangelegd. Hiermee is een goede auto-bereikbaarheid gewaarborgd. De OV-bereikbaarheid wordt minder goed beoordeeld, hoewel de ligging ten opzichte van het huidige NS-station Helmond goed is. Op dit moment rijdt slechts één buslijn langs het terrein en ligt de locatie te ver van de Kasteeltraverse waar meer bussen rijden. Dit is uiteraard een momentopname.

12

In dit geval wordt uitgegaan van de toekomstige situatie zoals verwoord in het stedenbouwkundig plan.

LAgroup Leisure gArts Consulting -

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP oz d.d. juni 2002)

Wanneer het gebied in de toekomst wordt ontwikkeld zal ook aandacht worden besteed aan de bereikbaarheid van het OV. Het parkeren zal in gebouwde voorzieningen worden opgelost, wat de gemeente als positief ervaart. De voor leisure beschikbare ruimte is voor een binnenstedelijke locatie ruim te noemen: in het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met 33.900 m 2 . De grondverwerving is op dit moment in volle gang. Het planconcept voorziet in het opheffen van het geïsoleerde karakter in fysieke en psychische zin. Alleen dan kan de locatie zich ontwikkelen tot een sociaal veilige omgeving. In het stedenbouwkundig plan wordt voldoende aanleiding gevonden voor een positieve beoordeling van de toekomstige aantrekkelijkheid van de locatie. Wanneer de waterwoningen aan de kanaalzijde daadwerkelijk worden gerealiseerd met een hoogwaardige architectuur, fungeert dit als een mooie entree voor Helmond. De decentralere ligging van de locatie binnen Helmond maakt dat de nabijheid van doelgroepen misschien niet goed, maar zeker voldoende te noemen is. Vanwege het ontbreken van huidige leisure-voorzieningen op deze locatie, zijn beperkingen op nieuwe toevoegingen nihil.

Het Hatématerrein ontvangt een goed totaaloordeel. Dit komt vanwege de goede score op bereikbaarheid en parkeergelegenheid, beschikbare ruimte, aantrekkelijkheid van de omgeving en mogelijkheden vanuit de bestaande leisure-voorzieningen.

4.2.4 Locatie 4: Zwembad de Wissen/de Bundertjes Ligging Ten noorden van het Oosteinde ligt Golfslagbad de Wissen en het Jan Visser Museum ('Werkend Verleden in landbouw - handel - industrie'). Ook bevindt zich op deze locatie het Ter Aa-college. Daarachter ligt het 90 hectare grote recreatiegebied de Bundertjes.

•Typering bestaande leisure-voorzieningen •

cluster van stand alone voorzieningen zonder onderlinge wisselwerking (eerste

•

voorzieningen waarbij gemak en snelheid een belangrijke rol spelen en dus dichtbij de

generatie); gebruiker zijn gelegen (convenience bezoek); •

met name een lokale aantrekkingskracht;

•

kleinschalig 'cluster' van entertainment & vermaak (Golfslagbad de Wissen), kunst & cultuur (Jan Visser Museum) en toerisme & recreatie (recreatiegebied de Bundertjes met enkele kleinschalige voorzieningen, zoals het Jan Visser Dierenpark en Kinderboerderij/Natuurtuin de Rippert).

tAgroup Leisure

gArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

43

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport iisi

RP 02

d.d. i8juni 2002)

Bestaande toekomstplannen in mei 1997 is de eindrapportage Zwemvoorziening Helmond tot stand gekomen, waarin een viertal opties voor Zwembad de Wissen zijn onderzocht (van renovatie tot nieuwbouw). De gemeente Helmond heeft besloten niet over te gaan tot nieuwbouw, maar alleen te renoveren. Verder heeft Laco International in oktober

2001

het verzoek ingediend tot

ultbreiding van de fitnessruimte met 700 m 1. De gemeente heeft hierop positief gereageerd.

Beoordeling De auto-bereikbaarheid van deze locatie is suboptimaal, omdat deze niet direct ontsloten is

via een van de uitvalswegen van Helmond. Op het Oostende stoppen drie buslijnen en de afstand tot het dichtstbijzijnde NS-station (Helmond) ligt niet op loopafstand. Er is een parkeerplaats tussen Zwembad de Wissen en het Jan Vissermuseum, maar deze heeft beperkte ruimte. In theorie is er voldoende ontwikkelingsruimte richting de Bundertjes, maar de vraag is of dit gezien de huidige functie als natuuren recreatiegebied wenselijk is. Omdat sprake is van gemeentelijk grondeigendom is verwervingsgemak of realisatietermijn niet de 'bottle neck'. Vanwege de ligging op enige afstand van de bebouwing van het stedelijke gebied is de sociale veiligheidsfactor een punt van zorg. De nabijheid van de doelgroepen is alleen voor de eigen inwoners goed te noemen. Vanuit uitstralings- en zichtbaarheidsaspecten voor leisure-ontwikkeling scoort de locatie onvoldoende, hoewel het een aantrekkelijke locatie vanuit andere overwegingen (het groene karakter) is.

De locatie Zwembad de Wissen/de Bundertjes scoort in totaal matig.

4. 2.5 Locatie 5: Stadspark de Warande Ligging Aan de westzijde van het kanaal, ten noorden van de Jan van Brabantlaan, ligt Stadspark de Warande (56 hectare).



•

voorzieningen waarbij gemak en snelheid een belangrijke rol spelen en dus dichtbij de gebruiker zijn gelegen (convenience bezoek);

•

uitsluitend met een lokale aantrekkingskracht;

•

beperkt kunst 8e. cultuur (in het Carat-paviljoen vindt in de zomermaanden iedere week een concert plaats), met name toerisme & recreatie (het stadspark zelf en Dierenparkje de Warande) en entertainment& vermaak (midgetgolf). Ook bevindt zich een exclusief restaurant in het stadspark (De Hoefslag).



H ELMOND

44


Bestaande toekomstplannen Geen.

Beoordeling Vanuit de noorden westzijde is stadspark de Warande redelijk te bereiken met de auto (via de Aarle-Rixtelseweg en de Gerwenseweg). Hoewel de (loop)afstand tot het NS-station te groot is, is de OV-bereikbaarheid per bus redelijk te noemen: onder andere op de Rooseveldtlaan stoppen vijf buslijnen. Naast een beperkt aantal parkeerplaatsen bij de ingang van het stadspark is er verder alleen parkeergelegenheid in de omliggende wijken. Wat betreft beschikbaarheid, verwervingsgemak en realisatietermijn geldt hetzelfde als bij de Buhdertjes: de fysieke ruimte is aanwezig, alleen is het de vraag of deze aangewend dient te worden voor leisure-ontwikkeling. Ook de nabijheld voor de meeste doelgroepen en aantrekkelijkheid (beoordeeld vanuit zichtbaarheid en uitstraling) wordt minder positief beoordeeld. Een aandachtspunt is de lage score voor sociale veiligheid, wat in principe voor de meeste (stads)parken geldt.

Stadspark de Warande wordt als een matige locatie voor leisure-ontwikkeling beoordeeld.

4.2.6 Locatie 6: Sportpark de Braak Ligging Ten noordoosten van het centrum ligt Sportpark de Braak. Het gebied wordt omgeven door de Rembrandtlaan, de Wethouder Ebbenlaan, de Bakelsedijk en de Rijpelbaan.



•

een bijzondere voorziening waarvoor de bezoeker bereid is een grotere afstand afte leggen (speciality bezoek), namelijk de kinderattractie Kids Indoor Playground;

•

gemengd, zowel met een bovenlokale als lokale aantrekkingskracht;

•

sportcluster (het stadion van eerste divisieclub Helmond Sport, een sporten tennishal, een Boulodrome).

Bestaande toekomstplannen Volgens informatie van de gemeente bestaan er plannen voor multifunctioneel gebruik van het Helmond Sport Stadion. Verder is in 1997 het Masterplan de Braak opgesteld. In dit plan werden knelpunten gesignaleerd ten aanzien van sport (ten behoeve van verenigingen en andere gebouwde voorzieningen), recreatie in het openbaar groen, verkeer en parkeren. Het plan streefde onder andere naar een flexibele indeling van het sportpark om op onvoorziene vragen en ontwikkelingen te kunnen inspelen. Bovendien werd een clustering van bebouwing nagestreefd om het nog te bebouwen oppervlakte voor de toekomst te beperken en aldus de openbare ruimte zoveel mogelijk te respecteren.

LAgroup Leisure c2Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

45


RP 02

d.d. 18 juni 2002)

Wel voorzag het plan in een uitbreiding voor het huidige Boulodrome en het Helmond Sport Stadion. Een verdere uitbreiding van bebouwing dan voorzien in het masterplan wordt onmogelijk gemaakt. Op basis van het masterplan is inmiddels een nieuw bestemmingsplan opgesteld dat medio

2002

de inspraakprocedure ingaat. Dit plan is zeer

gedetailleerd en legt onder andere restricties ten aanzien van horeca op.

Beoordeling Ervan uitgaande dat de maatregelen uit het masterplan inmiddels zijn uitgevoerd, zijn de parkeersituatie en ontsluitingsproblematiek aanzienlijk verbeterd. De ligging vanaf het NSstation Helmond is echter onvoldoende. Wel wordt de Braak van alle kanten ontsloten door drie buslijnen. Inmiddels lijkt ook een extra ontsluiting voor langzaam verkeer te zijn aangelegd. Daardoor en door aandacht voor het openbaar groen op het terrein is de sociale veiligheid verbeterd. Uit het masterplan blijkt dat de beschikbare uitbreidingsruimte nihil is. De helft van het terrein is eigendom van de gemeente, terwijl de andere helft eigendom van Helmond Sport is. Dit laatste beperkt de ontwikkelingsmogelijkheden vanuit verwervingsoptiek en heeft derhalve gevolgen voor de realisatietermijn. De locatie is vanaf verschillende richtingen goed zichtbaar (Rijpelsebaan en Bakelse Dijk) door de ligging aan de rand van Helmond. Toch scoort de locatie neutraal op aantrekkelijkheid, omdat de uitstraling van het gebied door het rommelige karakter te wensen overlaat.

Het totaaloordeel voor Sportpark de Braak is matig tot redelijk.

4.2.7 Locatie 7: Recreatiegebied Berkendonk Ligging Ten oosten van de westelijke randweg rondom Helmond (N279) en ten noorden van de provinciale weg richting Deurne (N27o) ligt recreatiegebied Berkendonk. Het zuidwestelijke deel is beperkt bebouwd, terwijl in het noordoostelijke deel de nadruk ligt op natuurontwikkeling. Sinds 1987 vinden er op Berkendonk gefaseerd zandafgravingen plaats. Rond 2005/2006 zal de laatste fase worden afgerond, waarna het gebied een oppervlakte heeft van 86 hectare.



•

voorzieningen waarbij gemak en snelheid een belangrijke rol spelen en dus dichtbij de gebruiker zijn gelegen (convenience bezoek);

•

met name met een lokale aantrekkingskracht;

•

natuuren recreatiegebied met ligweiden annex speelvelden, een recreatieplas en een kleine horecakiosk.

LAgroup Leisure eZ Arts Consulting -


HELMOND

46


Bestaande toekomstplannen Volgens het bestemmingsplan is op Berkendonk natuur en (dag)recreatie mogelijk. Met het oog op de stopzetting van de zandwinning is in 1998 een onderzoek uitgevoerd naar de ontwikkelingsmogelijkheden van Berkendonk. Uitbreiding oftoevoeging van functies zouden Berkendonk aantrekkelijker kunnen maken voor een groter publiek en daarmee de exploitatiemogelijkheden (nu een tekort van circa € 15o.000,- per jaar) kunnen verbeteren. Uit het onderzoek bleek dat Berkendonk geschikt is voor watergebonden recreatie, zoals kanosport, onderwatersport, surfsport, vissport en waterskisport (teleski) en nietwatergebonden recreatie, zoals skeeleren/wheeleren, sportklimmen en sporten spelvoorzieningen. Vastgesteld werd dat voor de toekomstige ontwikkelingsrichting van Berkendonk een politieke keuze noodzakelijk is. Kernpunt is de vraag of Berkendonk gratis voor publiek toegankelijk blijft of dat (voor sommige delen) entree moet worden geheven. Ook is Berkendonk - samen met de op het Helmondse grondgebied gelegen Scheepsstal en Bakelse Beemden, het Stadsdeelpark de Bakelse Bossen en de Geledingszone Brouwhuis onderdeel van het regionale zoekgebied de Groene Peelvallel. In dit gebied kunnen toeristisch-recreatieve functies in samenhang en harmonie met andere sociaaleconomische en natuur-landschappelijke dragers optimaal tot ontwikkeling worden gebracht. Het project is een gezamenlijk initiatiefvan Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) en de vijf Peelgemeenten Helmond, Laarbeek, Gemert-Bakel, Deurne en Asten. Mede in het kader van de reconstructie wordt over de uitwerking van dit project gesproken. Eind

2001

heeft de gemeente Helmond een startnotitie geformuleerd voor de

integrale gebiedsontwikkeling in de oostelijke stadsrandzone van Helmond. In maart

2002

is hieraan een aanzet tot visievorming voor een toeristisch-recreatiefcomplex in het tussengebied Helmond-Deurne toegevoegd. Hierin wordt het gebied (inclusief Berkendonk) geprofileerd als een potentieel regionaal landschapspark, waarin binnen het thema `paard en peel' een relatie wordt gelegd tussen het Nederlands Hippisch Centrum in Deurne en Berkendonk. Voor Berkendonk wordt concreet gedacht aan een vakantiepark, dat past binnen het thema en dagrecreatieve voorzieningen zoals een duikschool en een kano/zeilschool.

Beoordeling De locatie is prima bereikbaar met de auto, zowel vanuit het stadscentrum (via de Kasteeltraverse) als vanuit de richting Deurne (via de N27o) en de noordzijde van de stad (via de N279). De OV-bereikbaarheid is onvoldoende. Weliswaar ligt de locatie relatief dichtbij station Helmond Brouwhuis, langs de N7o stopt slechts één buslijn. Parkeervoorzieningen zijn aanwezig aan de zuidzijde van het gebied. De locatie ligt te ver van de meeste Helmondse wijken vandaan om te voet te bereiken, maar per fiets is de locatie goed bereikbaar. In het recreatiegebied is voldoende fysieke ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en ook de plannen in het kader van de Groene Peelvallei wijzen in de richting van het benutten van deze ruimte voor leisure-ontwikkeling. Gezien het stopzetten van de zandwinning op korte termijn is de realisatietermijn te overzien. Omdat de grond in eigendom is van de gemeente Helmond lijkt ook dit geen probleem te zijn.

tAgroup Leisure cArts Consuking -


HELMOND

47


De sociale veiligheid kan worden verbeterd, op dit moment is er bijvoorbeeld onvoldoende verlichting aanwezig. De locatie heeft zeker de potentie uit te groeien tot een aantrekkelijke plek, hoewel de bestaande leisure-voorzieningen en de huidige inrichting - een recreatieplas met nauwelijks aanvullende voorzieningen - nog aan de magere kant zijn. De ligging in de Groene Peelvallei en in de nabijheid van inwoners van de Peelregio en toeristische bezoekers is sterk pluspunt. Niet voor alle Helmonders ligt Berkendonk naast de deur.

Recreatiegebied Berkendonk is een goede locatie voor leisure-ontwikkeling. Dit positieve totaaloordeel zit met name in de bereikbaarheid en parkeergelegenheid, de beschikbaarheid van ruimte, het verwervingsgemak en de realisatietermijn, en de mogelijkheden vanuit bestaande leisure-voorzieningen.

4.3 De

locatiebeoordeling samengevat

Een samenvatting van de beoordelingen van de verschillende leisure-locaties is opgenomen in de tabel op de volgende pagina.

De zeven Helmondse leisure-locaties zijn op basis van de beoordeling grofweg in te delen in drie typen: •

De "JA-graag'-locaties: primaire leisure-locaties. Op deze locaties zijn de omstandigheden voor leisure-ontwikkeling (in potentie) het beste en gelden de minste beperkingen. Het gaat om het Hatématerrein en Recreatiegebied Berkendonk.

•

De JA-mits'-locaties: op de secundaire leisure-locaties kan weliswaar leisure-ontwikkeling plaatsvinden, maar alleen wanneer aan bepaalde randvoorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden worden 'opgelegd' doordat de beschikbare ruimte onvoldoende is of de reeds aanwezige leisure-structuur de mogelijkheden voor nieuwe toevoegingen beperkt. In deze categorie vallen de locaties Centrum (inclusief Obragas- en Konmarterrein) en Boscotondo en omgeving.

•

De WEE-tenzif-locaties: de locaties in deze categorie lenen zich in principe niet of nauwelijks voor leisure-ontwikkeling, tenzij daarvoor dwingende redenen bestaan. Locaties behoren tot deze categorie onder andere door het ontbreken van uitbreidingsruimte of door het bestaande, veelal groene karakter van de gebieden. NEE-tenzij-locaties zijn Sportpark de

Braak, Zwembad deWissen/Recreatiegebied de Bundertjes en Stadspark de Warande. Dit betekent dat primair op de 'JA-graag'-locaties en de 1A-mits'-locaties nieuwe leisuretoevoegingen mogelijk zijn. Wij zijn van mening dat moet worden gestreefd naar een clustering van voorzieningen. Wanneer zich nieuwe locaties voordoen, moeten deze op aantrekkelijkheid voor clustering van leisure-voorzieningen worden beoordeeld. Hierbij bieden de beoordelingscriteria van de locaties (fysieke en marktaspecten) concrete handvatten.

LAgroup

Leisure oZ Arts Consulting -


H ELMOND

48

ito,,ii

,r0T r- , a d. . ' '1,

'-';'•(.. ■ • ••• ,,.1

4'.,

4,

ta

I

,

fo

, j ,

•AVIp".

P, 0 0441/;02.

,

ll.

...'"

RfF

P. ,

P, ■

rj r ly

LAgro u pLeisurecArts Consulting-KO PI EER-EXE MPLAA R VOO R DE GEME EN TE H E LMON D

Centrum (inclusief Obragas/Konmarterrein)

meerkeuze, cluster van le generatie, (boven)lokaal, met name detallhandel (Elzas Passage, kernwlnkelgebied), kunst & cultuur (rondom Speelhuisplein) en horeca (met name op het Havenplein) 2e generatie, convenience, bovenlokaal, klelnschalig 'cluster kunst & cultuur (Boscotondohal, Gemeentemuseum) en entertalnment & vermaak (fIlmhuls en Pathébloscoop), festivals & evenementen (In Kasteeltulnen), horecaconcentratie en winkels (In het Steenwegkwartler)

. Boscotondo en omgeving (kanaalzone, kasteel, Vlisco, Steenwegkwartler)

Centrumplan BVR (oktober zool)

• Stedebouwkundige Randvoorwaarden Ontwikkeling Steenwegkwartier (november

0

0

+

-

0

+

0

0

o/+

-

+

o

o/+

0

o

2001

. Hatématerrein

-

Stedebouwkundig Plan (februari zooz)

+

+

. Zwembad de Wissen/de Bundertjes

ie generatje, convenience, met name lokaal, kleinschalig 'cluster' entertalnment & vermaak (Golfslagbad de Wissen), kunst & cultuur Oan Vlssermuseum) en toerlsme & recreatie (natuuren recreatiegebled, Jan VIsser Dlerenpark, KInderboerderly Natuurtuln de RIppert)

Beperkt

-

+

-

le generatie, convenlence, ultslultend lokaal, beperkt kunst & cultuur (Caratpaviljoen), met name toerisme & recreatle (stadpark, dleren- en vogelpark) en entertalnment &.vermaak (mIdgetgolf)

Geen

0

+

_

. Sportpark de Braak

ie generatie, speclalty (KIP), gemengd bovenlokaal/lokaal, sportcluster (Boulodrome, stadion, sporthal, Indoortennis)

Geen

o

-

. Recreatiegebled Berkendonk

le generatie (nauwelijks aanvullende voorzienIngen), convenlence, met name lokaal, toerlsme & recreatle (recreatleplas, Ilgweiden annex speelweiden)

De Groene Peelvallei (december zoot)/Aanzet tot visievorming (maart 2002)

+

•

5. Stadspark de Warande

(*) criteria beoordeeld op 3-puntsschaal: - matig; o - redelijk; +- goed (**) voor verklaring termen, zie paragraaf 2.1 - bereikbaarheld en parkeergelegenheid 2 beschlkbaarheld van ruirnte 3 - verwervInggemak en realisatietermljn 4- sociale veiligheld

5 - nabljheid doelgroepen 6 - aantrekkelijkheId omgevIng 7 - mogelljkheden vanult bestaande leisure-voorzleningen

0

0

0

o

-

o

+

o

0

o/-

+

O pwegnaaree n l ei su re-b el eid voord egemeenteH el mond (Ra pport1 151RP 02d.d .18ju ni2002)

e

. _- =

p

A, -k

, ,j.

LkiW-,51.-- -

es '

I

,

V g ..,

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02 d.d. i8 juni 2002)

LAgroup Leisure e( Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR bE GEMEENTE HELMOND

50


1151 RP 02

d.d. 18 juni 2002)

De Helmondse visie op het gebied van leisure 'To be able to fill leisure intelligently is the last product of civilization, and at present very few people have reached this level' Bertrand Russell (British philosopher)

Na de analyse van het aanbod in HeIrnond, het stedelijk gebied Eindhoven en de Peelregio wordt in dit hoofdstuk de Helmondse visie op het gebied van leisure uitgewerkt. Hierbij vormt de ambitie van de gemeente Helmond het vertrekpunt. Vervolgens worden doelstellingen, doelgroepen, profiel en een aantal strategische beleidslijnen uitgewerkt.

De Helmondse leisure-visie I n deze visie wordt de langere termijnontwikkeling op het gebied van leisure in de gemeente Helmond verwoord. Deze visie dient als creator van draagvlak, wat het versterken van het leisure-product van Helmond ten goede komt. Ook vormt de visie de basis voor het op te stellen leisure-beleid. Op die manier biedt de visie een kader om toekomstige leisure-initiatieven te toetsen (doen we het wel of niet?). Zodra alle betrokken partijen zich aan de visie hebben geconformeerd, staan de neuzen dezelfde kant op. De Helmondse leisure-visie moet idealiter aan de volgende eisen voldoen: •

Het formuleren van een visie impliceert dat er keuzes moeten worden gemaakt. Ofwel, `denken, kiezen, doen'. De visie moet focussen op een beperkt aantal onderscheidende

waarden in plaats van alles na te streven. •

Het is belangrijk dat de visie inhoudelijk concurrerend en onderscheidend is ten opzichte van die van andere (omliggende) gemeenten.

•

De visie moet een motiverend element bevatten. Op het moment dat de gemeente, het toeristische bedrijfsleven en de bewoners van de gemeente worden gestimuleerd door een visie waarmee zij zich kunnen identificeren ('couleur locale'), kunnen zij dit ultdragen naar de (potentiële) bezoeker.

•

Het is van belang dat de visie haalbaar is. Het mag dus geen 'mission impossible' zijn.

De Helmondse visie op het gebied van leisure wordt op de volgende onderdelen uitgewerkt:

Helmondse leisure visie -

. ambition statement . doelstellingen . doelgroepen . profiel strategische beleidslijnen

tAgroup Leisure cLArts Consulting -


H ELMON D

51


RP 02

d.d. 18 juni zooz)

De Helmondse visie is mede ontleend aan de resultaten van een werksessie, waarin ambtelijk en bestuurlijk Helmond was vertegenwoordigd. LAgroup heeft de visie nader uitgewerkt, heeft keuzes gemaakt en prioriteiten gesteld.

5.2 Ambition statement als paraplu Alvorens het ambition statement te formuleren, is het zinvol kort stil te staan bij de uitgangspositie van de gemeente Helmond. Bekeken door de ogen van een buitenstaander valt op dat Helmond 'achter' Eindhoven is gelegen. De bereikbaarheid is sub-optimaal, omdat de stad niet direct is aangesloten op de hoofd-structuur van rijkswegen. Hoewel een imago-onderzoek geen onderdeel uitmaakt van deze studie, blijkt uit onderzoek van NYFER (2001) dat het met de àantrekkelijkheidsindex' van Helmond matig is gesteld' 3 . Toch ontwikkelt Helmond zich de laatste jaren steeds meer tot een stad waar het ook voor de hogere inkomensgroepen goed wonen is. Zeker met de komst van de kwalitatief hoogwaardig vormgegeven wijken Dierdonk en Brandevoort is een positieve slag gemaakt. Ook op het gebied van werken is een dergelijke ontwikkelings-richting zichtbaar (van industrie naar kennis). Voor leisure ligt nog een opgave voor de toekomst 14. Met dit uitgangspunt in gedachten geeft het volgende ambition statement antwoord op de vraag wat Helmond wil bereiken met leisure. Dit statement fungeert als paraplu en is afgeleid van de integrale stadsvisie.

Helrnond wil in

2010

een volwaardige, complete centrumstad zijn voor haar eigen inwoners en

voor de inwoners van het oostelijk deel van de regio. Leisure-vootzieningen zijn hierbij een essentide schakel en zijn qua omvang, kwaliteit en varifteit passend bij een stad van 100.000 tot 120.000 inwoners en een regio van meer dan 125.000 inwoners 15. Leisure in Helmond onderscheidt zich door uit te gaan van de kernwaarden van de stad: Helmond is een stad met een industrieel-historisch hart, een groene omlijsting en een eigentijds karakter met een menselijke maat.

13 De 'aantrekkelijkheidsindex' combineert zes aspecten die mensen belangrijk vinden als zij kunnen kiezen waar zij willen wonen en werken (de bereikbaarheid, het aanbod van culturele en andere voorzieningen, het aantal rijksmonumenten, de groei van het aantal banen, het gemiddelde inkomen, het aantal geregistreerde geweldsmisdrijven per L000 inwoners). 14 Eerder in dit onderzoek werd aangegeven dat onderzoek van TNO lnro naar onder meer het economisch profiel van Brabant en de Bs-steden heeft uitgewezen dat Helmond op het gebied van vrijetijdsbesteding ruim de helft lager scoort dan het B5-gemiddelde. 15 Inwoneraantal regio de Peel (exclusief Helmond) per 01-01-2000.

LAgroup Leisure ciArts Consulting -


H ELMOND

52


5.3 Doelstellingen De gemeente Helmond heeft een aantal doelstellingen voor leisure geformuleerd, die zijn onderverdeeld naar primaire en secundaire doelstellingen:

primaire doelstellingen: - versterken positie Heirnond als centrumgemeente van de Peel; - verbreden economische profiel en verbeteren werkgelegenheid (met name voorjongeren); - creëren van meerwaarde - leejbaarheid en aantrekkelijkheid - voor bewoners en bezoekers.

secundaire doelstellingen: - creëren van samenhang en segmentering in het bestaande leisure-aanbod; - zorgen voor een juiste invulling van nieuwe en bestaande (leisure-)locaties.

5.2.1 Primaire doelstellingen Versterken positie Helmond als centrumgemeente van de Peel Deze doelstelling vormt in feite de kern van de beleidsvisie. Helmond wil een volwaardige en complete centrumstad worden voor de Peel. In het stadscentrum zullen zoveel mogelijk stedelijke en regionale belangrijke voorzieningen worden geconcentreerd. Een multifunctioneel opgebouwd en goed functionerend stadscentrum om te winkelen en te recreëren is van belang voor de eigen inwoners, maar zeker ook voor de inwoners van de andere Peelgemeenten. De culturele, toeristische en recreatieve functies van de stad moeten worden uitgebreid. Daartoe is een integrale beleidsvisie op het gebied van leisure noodzakelijk. Helmond streeft daarbij diet naar 'topvoorzieningen' omdat deze op korte afstand aanwezig zijn in Eindhoven. Overigens is het aangrenzende ommeland het Helmondse uitloopgebied voor recreatie. Op deze manier hebben Helmond en de (Peel)regio een complementaire functie.

Verbreden economisch profiel en verbeteren werkgelegenheid (met name voorjongeren) Van oudsher is Helmond een gemeente die - net als de andere vier Brabantse steden - een rijk industrieel verleden kent. In eerste instantie ontwikkelde vooral de textielindustrie zich in rap tempo. Later kwam ook de metaalindustrie tot bloei.

Nu

is Helmond een centrum

van de moderne maakindustrie. Uit de Integrale Stadsvisie Helmond zolo blijkt dat Helmond in

2010

graag 'een versterkte economische positie heeft als (kennis)centrum voor

moderne technologische fabricage en indistributie binnen het Modern Technologisch Complex van Zuid-Nederland'. Hoewel de werkgelegenheid de laatste jaren is gegroeid, blijkt het aantal arbeidsplaatsen in relatie tot het aantal inwoners al jaren aan de lage kant.

LAgroup Leisure &Arts Consulting - KOPIEER-EXEM PLAAR VOOR DE GEM EENTE H ELMOND

53


Dit

geldt met name in de zakelijke dienstverlening en op het gebied van informatie-

technologie. Vanuit de 'complete stad'-gedachte wil Helmond zijn economische profiel verder verbreden en de arbeidsmarktsituatie, met name voor jongeren, verbeteren. Leisure kan een nieuwe drager worden van de stedelijke economie.

Creéren van meerwaarde - leejbaarheid en aantrekkelijkheid - voor bewoners en bezoekers Bij een stad van ruim 80.000 inwoners (per 1 januari 2001) en een prognose van bijna loo.000 inwoners in 2015 hoort een navenant voorzieningenpakket. Een stad moet niet alleen aantrekkelijk zijn om in te wonen en te werken, maar ook om in te leven en te genieten. En bovendien de moeite waard zijn om te bezoeken. In de Stadsvisie wordt gesteld dat de toeristisch-recreatieve kwaliteiten van HeIrnond op dit moment nog onderbenut zijn. Door een verbeterde en uitgebreide toeristisch-recreatieve infrastructuur kan toerisme & recreatie in belangrijke mate bijdragen aan het versterken van de stedelijke identiteit, zodat bezoekers langer blijven en vaker komen. Toerisme & recreatie moet echter worden ingepast in een breder beleidsperspectief, juist om een evenwichtig aanbod van vrijetijdsvoorzieningen voor zowel inwoners als bezoekers te genereren.

5.2.2 Secundaire doelstellingen Creéren van samenhang en segmentering in het bestaande leisure-aanbod Uit een inwonersenquête in opdracht van de afdelingen Cultuur en Economische Zaken van de gemeente Helmond in

2001

blijkt dat de inwoners van Helmond het minst tevreden zijn

over de recreatieve en culturele voorzieningen in het stadscentrum. Het gaat dan met name om het aantal, de kwaliteit en de locatie van de voorzieningen. Reden voor de gemeente Helmond om het streven naar een diverser en kwalitatief hoogwaardiger aanbod van leisure-voorzieningen op de juiste locaties hoog op de agenda te zetten.

Zorgen voor een juiste invulling van nieuwe en bestaande (leisure-)locaties Vanwege herstructurering van bestaande bedrijventerreinen en het in onbruik raken van oude fabrieksgebouwen ontstaan in de komende jaren verschillende locaties waarvoor een nieuwe ontwikkelingsvisie moet worden ontwikkeld. Naast ruimte voor woon- en werkfuncties, ontstaan ook mogelijkheden voor nieuwe leisure-voorzieningen. Een integrale beleidsvisie is nodig om ervoor te zorgen dat de juiste voorzieningen op de juiste plek terechtkomen.

lagroup Leisure gArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE H ELM 0 ND

54


5.4 Doelgroepen De gemeente Helmond kiest ervoor om de volgende doelgroepen te definiëren:

primaire doelgroepen: - inwoners van de gemeente Helmond met het accent op (i) jongeren (12- tot zojarigen), (z) inwoners van het centrum

(20-

tot 40-jaren en senioren/55+-ers), (3) nieuwe inwoners (huidige

en potentiële bewoners van de nieuwe wijken, met name gezinnen met kinderen) - inwoners van de Peelregio.

secundaire doelgroepen: (semi)zakelijke bezoeker; - toeristische bezoeker. De keuze voor primaire en secundaire doelgroepen is gemaakt om een prioriteitsstelling aan te geven. De focus ligt bij de primaire doelgroepen (inwoners van Helmond en inwoners van de Peelgemeenten), maar dit betekent niet dat de secundaire.doelgroepen worden 'vergeten'. Leisure-voorzieningen zijn zelden uitsluitend voor één doelgroep geschikt. Zo kan een voorziening die primair is ontwikkeld voor jongeren, ook toeristische bezoekers aanspreken.

5.4.1 Primaire doelgroepen De eerste primaire doelgroep zijn de inwoners van Helmond. Hierbij wordt een accent gelegd op drie specifieke doelgroepen:

jongeren in Helmond De gemeente Helmond ervaart knelpunten in het binden van de jongere bevolkingsgroep aan de stad. Per 1 januari

2001

bestaat ii% van de Helmondse bevolking uit jongeren (io-

20-jarigen)' 6 . Volgens bevolkingsprognoses neemt dit aandeel tot 2015 licht toe tot 12% in 2015.

Helmondse centrumbewoners Ook ziet de gemeente Helmond kansen voor de centrumbewoners, met name de

20-

tot

40-jarigen en de 55+ers. Uit statistieken van de gemeente blijkt dat deze groepen oververtegenwoordigd zijn in dit stadsdeel. In de binnenstad is 34% van de inwoners tussen de

20

en 40 jaar oud, in Helmond in totaal ligt dit percentage op 32%. Voor 55+ers

geldt dat in de binnenstad 26% tot deze leeftijdscategorie behoort, terwijI in Helmond in totaal dit aandeel 22% is.

16 In het Statistische Jaarboek 2001 (gemeente H elmond) worden de leeftijden ingedeeld in 5-jarige leeftijdsgroepen. Dit is niet één op één vergelijkbaar met de door LAgroup gehanteerde definitie van jongeren (12- tot 20-jarigen).

LAgroup Leisure aArts Consulting

-

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE H EuvioND

55

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport1151 ÉP 02 d.d. 18 juni 2002)

Verder valt op dat er in de binnenstad sprake is van een groter aandeel alleenstaanden en samenwonenden dan in Helmond als geheel (36% versus 23%).

Wieuwe instroom' in nieuwe wijken ln de nieuwste uitbreidingswijken van Helmond, zoals Dierdonk en Brandevoort woont relatief veel 'nieuwe instroom'. De gemeente Helmond constateert dat deze bewoners weliswaar in Helmond wonen, maar niet altijd in Helmond werken of recreëren. Dat is jammer, omdat het gaat om een relatief koopkrachtig deel van de bevolking. Uit de statistieken van de gemeente blijkt dat het gaat om veel gezinnen met kinderen (5 -1% in de beide wijken ten opzichten van 40% in Helmond in totaal). De leeftijdsgroep tot 40 jaar is veruit in de meerderheid. Zo is 75% van de bewoners van Dierdonk in deze leeftijdscategorie te vinden, terwiji in Helmond in totaal dit aandeel op 57% ligt.

Inwoners van de Peelregio Vanuit de wens om als centrumgemeente een regiorol te vervullen, wil Helmond zich met haar leisure-beleid zeker op de inwoners van de Peelgemeenten richten. Deze bezoekers dienen Helmond te beschouwen als de belangrijkste uitvalsbasis voor een bezoek aan het centrum in al haar facetten (winkelen, kunst 84cultuur).

5.4.2 Secundaire doelgroepen (Semi)zakelijke bezoeker Uit de aanbodsanalyse is gebleken dat de (semi)zakelijke bezoeker, nog nauwelijks terecht kan in congres- ofvergaderfaciliteiten in Helmond. Ondanks deze ontbrekende schakel in de Helmondse basisinfrastructuur is dit bezoekersstype zeker de moeite waard, omdat de zakelijke bezoeker tijdens een bezoek relatief meer besteedt dan andere doelgroepen.

Toeristische bezoeker Eerder in dit hoofdstukis reeds aangegeven dat de toeristische potenties van Helmond onderbenut zijn. De gemeente Helmond wil de toerist die in de regio voor een vakantie verblijft en de stad voor een dagbezoek aandoet, een aantrekkelijke product bieden, bijvoorbeeld op het gebied van slecht-weer-voorzieningen.

5.5

Profiel ofthema

Denken vanuit kernwaarden Het leisure-beleid van de gemeente Helmond moet onderscheidend zijn ten opzichte van haar omgeving, met name Eindhoven. Daarom dient leisure te worden ontwikkeld vanuit de verschillende kernwaarden, de onderscheidende waarden, van de stad.

tAgroup Leisure aE Arts Consulting - KOPIEER-EXEM F'LAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

56


De belangrijkste kernwaarden van Helmond zijn (in ieder geval): •

eigentijds;

•

compact en kleinschalig;

•

industrieel verleden;

•

groen;

•

sterke onderlinge binding.

Voor Eindhoven gelden kernwaarden als kennis en innovatie, stedelijk, grootschalig en internationaal. De vraag is nu in hoeverre deze kernwaarden relevant zijn voor of een rol kunnen spelen in het Helmondse leisure-beleid.

Eigentijds Helmond profileert zich als modern en eigentijds maakcentrum. Dit aspect komt niet alleen terug in de economische identiteit van de stad, maar is ook zichtbaar in de architectuur van nieuwe woon-, werken vrijetijdsontwikkelingen in de stad. Gedacht kan worden aan de wijk Dierdonk met een typische jaren dertig-architectuur en de Vinex-locatie Brandevoort, die door de 'herenhuizen-nieuwe-stijl' landelijke bekendheid geniet. Ook Boscotondo kenmerkt zich door een opvallende architectonische uitstraling. Deze waarde is ook interessant voor de 'nieuwe instroom' naar Helmond en de zakelijke bezoekers die met name vanuit hun belangstelling voor woningbouwprojecten een bezoek aan de stad brengen.

Compact en kleinschalig Ondanks dat Helmond een stad is met 80.obo inwoners maakt de stad een compacte en kleinschalige indruk. juist deze menselijke maat maakt Helmond aantrekkelijk.

Industrieel verleden Helmond onderscheidt zich van andere Brabantse (voormalige) industriesteden door de focus op ambachtelijke industrie (textiel, voedsel, staal). Verschillende verhalen, objecten en elementen in het stedelijk landschap (zoals monumenten en historisch belangrijke gebouwen) van Helmond geven daaraan uitdrukking. Een voorbeeld hiervan is de textielfabriek Vlisco. Helmond heeft deze waarde reeds omgezet in concreet beleid, namelijk in 'Een kasteel tussen fabrieken', een discussienota Industrieel Erfgoed Toerisme (zie ook paragraaf3.2.2).

Groen Ook de ligging van Helmond in een groene omlijsting is een van de unieke elementen van de stad. Zoals bleek uit de SWOT-analyse in het vorige hoofdstuk is Helmond diverse natuuren recreatiegebieden rijk: Recreatieplas Berkendonk, de Brouwhuissche Heide, de Stiphoutse, de Bakelse en Coovelse Bossen, de Bakelse Beemd, het Groot Goor enzovoort. Maar ook in de stad zijn voldoende groene recreatiegebieden te vinden (Stadspark de

-

'Warande, natuurgebied de Bundertjes en de Kasteeltuinen).

tAgroup Leisure aArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE H ELMOND

57


Sterke onderlinge verbondenheid Helmonders zijn op verschillende vlakken actief met elkaar. Dit komt tot uitdrukking in het rijke en bloeiende verenigingsleven, en de populariteit van de Helmondse Kermissen. Verder staat de stad onder de eigen bewoners bekend als Kienstad 17. Deze sterke onderlinge verbondenheid is echter ook in andere steden terug te vinden en is dus niet onderscheidend voor Helmond. Bovendien is het een identiteit die vooral 'intern' (bij de eigen inwoners) wordt gevoeld. Daarmee leent deze kernwaarde zich minder voor deze beleidsvisie.

Bezien vanuit leisure-ontwikkeling zijn èigentijds', 'compact en kleinschalig', 'industrieel verleden' en kroen' de kernwaarden van Helmond. Deze kernwaarden dienen te worden vertaald naar de leisure-ontwikkelingen bijvoorbeeld naar de architectuur,. de keuze van de locatie, de keuze van het type leisure-voorzieningen ofde invulling van de gekozen leisure-voorziening.

Bestaande profielen ofthema's in Helmonds beleid In verschillende beleidsnota's is reeds een keuze gemaakt voor een bepaalde positionering. Zo heeft BVR het thema DOE-stad geïntroduceerd in de Integrale Structuurvisie Centrumplan Helmond (zie ook het volgende hoofdstuk): 'Helmond is een stad van doeners en in het opgewaardeerde nieuwe centrum van Helmond is altijd wat te doen'. In de Discussienota Industrieel Erfgoed Toerisme is het thema 'Een kasteel tussen fabrieken' gekozen. Ook de VVV/Stadspromotie Helmond hanteert een vergelijkbaar thema, 'Helmond: Stad van Stof en Staal', dat appelleert aan Helmonds identiteit als (voormalige) textiel- en staalstad.

Eén thema ofprofiel voor leisure in Helmond? Vanzelfsprekend zijn de gekozen positioneringen voor het centrum en het (industrieel) toeristisch-recreatieve beleid van Helmond prima. Er is sprake van een profiel dat past bij de specifieke doelgroepen van deze beleidsterreinen, namelijk de inwoners van Helmond én de Peelregio en toeristische bezoekers. LAgroup is van mening dat het niet verstandig is om voor het leisure-beleid een nieuw element of meerdere elementen aan deze profileringen toe te voegen. Teveel imagodragers zouden een verwarrende werking op de potentiële doelgroepen kunnen hebben. Het is nu de vraag of een integrale beleidsvisie op het gebied van leisure überhaupt vanuit één thema ontwikkeld zou moeten worden. LAgroup vindt dat een dergelijke keuze onvoldoende recht zou doen aan de variatie van waarden waaruit de identiteit van Helmond is opgebouwd. De keuze voor de één sluit automatisch de andere uit. Bovendien moet een thema niet gebruikt worden als een doel op zich, maar als een middel - 'op maat' per locatie, per leisure-segment of per doelgroep.

17 Het kienen is een lottospel, vergelijkbaar met bingo.

LAgroup Leisure

ozArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

58


RP

02 d.d. 18 juni 2002)

teisure-ontwikkeling zou dus moeten plaatsvinden met de Helmondse kernwaarden in gedachten, maar zonder deze expliciet naar buiten te communiceren. Overigens kan een locatie in de stad wel vanuit een bepaald profiel worden ontwikkeld (zie hoofdstuk 4).

5.6 De strategische beleidslijnen Als eerste worden vier strategische beleidslijnen gegeven die vervolgens naar de onderscheiden leisure-segmenten worden uitgewerkt.

5.6.1 Algemene beleidslijnen De algemene beleidslijnen zijn gebaseerd op de aanbodspiramide die een beeld van de aantrekkelijkheid van een stad weergeeft. Voorzieningen worden ingedeeld naar de mate waarin zij aantrekkingskracht hebben op de potentiële doelgroepen. De aanbodspiramide kent drie niveaus: Figitur

Aanbodspiramide

De top van de aanbodspiramide wordt vormt een reden om de eerste keer naar Helmond te komen

gevormd door het

beeldbepalende aanbod. vormt een reden langer in Helmond te blijven of terug te komen

geen reden om naar Helmond te komen, wél om weg te blijven

Dit

zijn voorzieningen die

voor een stad imagobepalend zijn en die veelal een reden vormen om voor de eerste keer naar de stad te komen.

Het middenniveau van de piramide wordt gevormd door het aantrekkelijke aanbod. Dit .aanbod vormt een reden om langer in de stad te verblijven of om er nog een keer terug te komen. Het Boscotondo-complex is een voorbeeld van een voorziening in deze categorie. De basisinfrastructuur van de piramide betreft alle voorzieningen die nodig zijn om aangenaam in de stad te kunnen verblijven, zoals verblijfsaccommodaties, horeca, openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, routes en dergelijke. Deze voorzieningen vormen in het algemeen geen reden om naar een stad te komen, maar indien ze niet in orde zijn, vormen ze wel een reden om weg te blijven. De vier strategische beleidslijnen zijn: 1. Versterk de basisinfrastructuur op het gebied van leisure in Helmond: zorg voor een diverser en kwalitatief hoogwaardiger aanbod van (lokale) convenience en stand alone of eerste generatie-leisure.

LAgroup Leisure Arts Consulting -

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE H ELMOND

59


2. Versterk het aantrekkelijke aanbod op het gebied van leisure in Helmond: focus op meerkeuze- en geclusterde of tweede generatie-leisure om dit aantrekkelijk aanbod te realiseren. Speel daarbij in op de belangrijkste trends in de onderscheiden segmenten. 3. Gebruik niet één onderscheidend leisure-thema of-profiel voor Helmond, maar bekijk het leisure-aanbod vanuit de Helmondse kernwaarden (eigentijds, compact en kleinschalig, industrieel verleden en groen). 4. Geef het leisure-aanbod voor jongeren prioriteit. Richt het leisure-beleid niet op het versterken van het 'beeldbepalende aanbod'. Vanuit de doelgroepen bezien heeft het ontwikkelen van een beeldbepalend leisure-aanbod geen prioriteit. De primaire doelgroepen zijn de eigen inwoners en de inwoners van de Peel die met name voor de basisinfrastructuur en het aantrekkelijke aanbod naar Helmond komen. Voor de secundaire doelgroepen geldt hetzelfde: de toeristen bevinden zich reeds in de (Peel)regio en de zakelijke bezoeker komt in de stad voor andere redenen dan het beeldbepalende aanbod.

5.6.2 Versterk de `basisinfrastructuur' op het gebied van leisure in Helmoncl De eerste strategische beleidslijn: het versterken van de basisinfrastructuur vindt plaats op

alle beschikbare leisure-locaties in de stad en moet zich primair richten op drie segmenten:

Vul de ontbrekende schakel in het segment beurzen en congressen aan in combinatie met een hotel gericht op de (semOzakelijke markt. In de analyse van het aanbod is geconcludeerd dat beurs- en congresfaciliteiten sterk zijn geconcentreerd in het stedelijk gebied Eindhoven en dat Helmond nauwelijks beschikt over voorzieningen voor het (semi-)zakelijke toerisme. Gezien de schaal van Helmond ('de menselijke maat') gaat het om congres- en vergaderfaciliteiten en niet om grootschalige beursfaciliteiten. Het gaat om zowel solitaire voorzieningen (bijvoorbeeld in bijzondere gebouwen) als om een combinatie met kamers (een hotel primair gericht op de zakelijke marktl 8). Een locatie in of in de nabijheid van het centrum heeft de voorkeur, gezien de daar aanwezige voorzieningen op het geb‘ied van horeca, detailhandel en kunst 81..cultuur. Deze functie kan derhalve worden gerealiseerd op de volgende locaties: •

het centrum van Helmond (locatie of

•

Boscotondo en omgeving (locatie 2) of

•

het Hatématerrein (locatie 3).

18 I n haar rol als centrumgemeente voor de (Peel)regio kan Helmond zich het beste richten op verblijfsaccommodaties met een stedelijk karakter. Dit betekent dat (zaken)hotels wel binnen deze lijn vallen, maar ruimte-extensieve functies, zoals campings en bungalowparken eerder in het buitengebied thuishoren.

tAgnjup Leisure c1Arts Consulting -

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMON D


RP 02

d.d. 18 juni 2002)

Breng het horeca-aanbod op peil (rnet name maaltijd-, spijs- en drankverstrekkers) zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. In de analyse is geconcludeerd dat in Helmond het aantal maaltijd-, spijs- en drankverstrekkers onder het Eindhovense en landelijke gemiddelde ligt. Bovendien is het aanbod in Helmond vrij traditioneel. Er moet worden voorkomen dat er meer van hetzelfde komt. Daarom wordt met name gedacht aan vernieuwende horeca-concepten, die passen bij de specifieke leisure-locaties en aansluiten bij de Helmondse kernwaarden 'groen', 'eigentijds', 'compact en kleinschalig' en 'industrieel verleden'. Deze horecafuncties zouden moeten liggen in: •

het centrum van Helmond (locatie en

•

Boscotondo en omgeving (locatie 2) en

•

in de Helmondse recreatie- en natuurgebieden en

•

op alle locaties als ondersteuning Voor andere leisure-functies (de 'JA-graag'- en 'JAmits'-locaties);

Ontwikkel detailhandel (funshoppen) primair als ondersteunende functie bij leisure-ontwikkeling en focus daarbij op het verder diversifiëren van het aanbod. Zowel in kwalitatieve als in kwantitatieve zin verdient het Helmondse aanbod van detailhandel (funshoppen) een upgrade. Het ontwikkelen van detailhandel kan op verschillende locaties worden gerealiseerd: •

het kernwinkelgebied van Helmond, waarin reeds voor een groot deel wordt voorzien door het Centrumplan van BVR;

•

het Obragas- en Konmarterrein waar gespecialiseerde toevoegingen een belangrijke rol kunnen vervullen in het creëren van een divers en samenhangend totaalpakket van funshop-elementen in het Helmondse centrum;

•

ook op andere (nieuwe) locaties kan kleinschalige detailhandel, niet-concurrerend met het centrum, een belangrijke ondersteunende functie vervullen.

5.6.3 Versterk het àantrekkelijke aanbod' op het gebied van leisure in Helmond Het versterken van 'het aantrekkelijke aanbod' moet worden geclusterd op specifieke locaties in Helmond en moet zich primair richten op de volgende punten:

Besteed aandacht aan het vergroten en diversiPren van het bovenlokale aanbod van entertainment c vermaak. Alhoewel Helmond (en het stedelijk gebied Eindhoven) beschikt over entertainment vermaakvoorzieningen is dit aanbod over het algemeen traditioneel. Uitzondering op deze regel is de combinatie van bioscoop en filmhuis in Boscotondo waar reeds een' vernieuwingslag heeft plaatsgevonden. Er liggen met name kansen in het vernieuwende

LAgroup Leisure e1Ars Consulting -


H E LM 0 N D

61


RP

02 d.d. 18 juni 2002)

aanbod dat nog ontbreekt in de regio. Daarbij denken wij aan aanbod dat inspeelt op de trend naar beleving, spectacularisering en het verzamelen van ervaringen. Met bovenlokale entertainment & vermaakvoorzieningen kan Helmond een belangrijke regiorol gaan vervullen en zich profileren, simpelweg omdat dit aanbod in de Peelregio ontbreekt. Overigens gaat het dan om een voorziening die qua schaalniveau en doelgroepen onderscheidend is ten opzichte van het nieuwe Family Entertainment Center (met name voor gezinnen met kinderen) in Eindhoven. Voorzieningen in het entertainment & vermaaksegment trekken zich in het algemeen weinig aan van de omliggende omgeving, omdat deze functies vaak naar binnen gericht zijn. Vanwege hun autonome aantrekkingskracht boeven zij ook niet in de nabijheid van bezoekersstromen gesitueerd te zijn. Wel lenen dit soort voorzieningen zich het beste voor een locatie in een stedelijke omgeving. Relatief grootschalig entertainment & vermaak past derhalve minder goed in het centrum en in Boscotondo, maar vanwege de nieuwe ontwikkeling op dit terrein, wel op het Hatématerrein.

Breng het aanbod van bovenlokale sport e wellnessvoorzieningen op peil, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Het sport & wellness aanbod in Helmond is veelal kleinschalig, traditioneel en lokaal gericht. Het aanbod in het stedelijk gebied Eindhoven is gevarieerder, grootschaliger en aansprekender. Alhoewel het aanbod wel voldoende is, liggen er kansen in vernieuwende concepten met een bovenlokale uitstraling, waarin sport, gezondheid en lifestyle worden gecombineerd. Hierbij wordt gedacht aan een clustering van voorzieningen in een gebouw/complex, zodat een aantrekkelijke voorziening met een gevarieerd aanbod ontstaat (meerkeuze). Daarmee kan het sport & wellness-aanbod uitgroeien tot aantrekkelijk aanbod met een bovenlokaal karakter. Overigens wordt met deze beleidslijn 'twee vliegen in één klap' geslagen: ook het lokale convenience-aanbod in dit segment wordt op deze manier gediversifleerd. Geschikte locaties voor deze functies zijn: •

het centrum van Helmond (locatie i) en

•

het Hatématerrein (locatie 3) en

•

Recreatiegebied Berkendonk (locatie 7).

Bestempel het centrum als dé locatie voor kunst g cultuur. Met de komst van het Kunst- en Cultuurcluster rondom het Speelhuisplein - neergelegd in de visie Kunst- en Cultuurplein Helmond - heeft Helrnond gekozen voor een concentratie van dit type voorzieningen in het centrum. Een verstandige keuze gezien het feit dat het gaat om stedelijke voorzieningen die voor iedereen makkelijk toegankelijk dienen te zijn, Verspreiding van het kunsten cultuuraanbod over andere locaties in de stad is derhalve niet aan te bevelen. LAgroup is van mening dat hierbij naar vernieuwend aanbod moet worden gezocht. Het gaat dan met name tweede generatievoorzieningen en meer innovatieve voorzieningen, die inspelen op beleving, interactiviteit en sociale aspecten.

ukgroup Leisure aArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE

H ELM 0 N D

62


Ook vernieuwing binnen bestaande voorzieningen (bijvoorbeeld de musea) kan een bijdrage leveren aan versterking van dit segment.

Bekijk de mogelijkheden voor het uitbouwen van het aanbod van festivals c evenementen, gericht op specifieke doelgroepen en met name in de natuuren recreatiegebieden (buitengebied). Op het gebied van festivals &.. evenementen heeft Helmond een aantrekkelijk aanbod in kleine en middelgrote festivals met name op het gebied van muziek. Het aanbod in het stedelijk gebied Eindhoven en Helmond vullen elkaar goed aan. Mogelijke kansen liggen er voor Helmond op het gebied van festivals & evenementen voor specifieke doelgroepen met een bovenlokale functie, met name voor jongeren. Er wordt gedacht aan festivals en evenementen die vanwege hun capaciteit en overlast uitermate geschikt zijn voor de stadranden. Gedacht wordt aan de locaties Boscotondo en omgeving (locatie

2)

en

Recreatiegebied Berkendonk (locatie 7).

Versterk het toeristisch-recreatieve aanbod impliciet door het versterken en ontwikkelen van het aanbod in de andere leisure-segmenten en expliciet door aandacht te besteden aan het industriële verleden. Laat de optie van een op zichzelfstaande ontwikkeling (attractiepark), passend binnen de kernwaarden kroen', `compact en kleinschalig'en/of èigentijds', tot de mogelijkheden behoren. Het totale bovenlokale aanbod in het segment toerisme & recreatie in de regio (waaronder slecht-weer-voorzieningen) is nog steeds beperkt. Helmond beschikt wel over voldoende lokale toeristisch-recreatieve voorzieningen waaronder aantrekkelijke natuuren recreatiegebieden maar nauwelijks over bovenlokale voorzieningen. Door de gemaakte keuzes ten aanzien van de andere leisure-segmenten, wordt ook voor toeristische bezoekers een aantrekkelijk en bovenlokaal aanbod in Helmond gecreëerd. Daarnaast wordt door de gekozen richting voor het toeristisch-recreatieve beleid reeds expliciet aandacht besteed aan een van de kernwaarden van Helmond, namelijk het industriële verleden. Nieuwe toeristisch-recreatieve functies op het terrein van industrieel erfgoed vallen echter buiten het leisure-beleid. Wel behoort een nieuwe attractie passend binnen de andere kernwaarden van Helmond, 'groen', 'compact en kleinschalig' en/of 'eigentijds' tot de mogelijkheden. Kwaliteit en onderscheidendheid zijn hierbij van groot belang. Een dergelijke toerisme & recreatievoorziening kan het beste worden gecombineerd met een van de bestaande clusters in dit segment, bijvoorbeeld op Recreatiegebied Berkendonk. Behalve aan fysieke productontwikkeling kan ook worden gedacht aan het ontwikkelen van routes en arrangementen (software).

tAgroup Leisure c1Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

63

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport iii RP 02 d.d. 18 juni 2002)

LAgroup Leisure cJArts Consulting - KOPIEER, EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

64

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapportibi

RP

os d.d. 18 juni 2002)

De strategische beleidslijnen uitgewerkt naar de locaties The secret of being miserable is to have leisure to bother about wether you are happy or not George Bernard Shaw (British dramatist)

In dit hoofdstuk worden de strategische beleidslijnen die in het vorige hoofdstuk zijn vastgesteld concreet uitgewerkt naar de onderscheiden locaties. De uitwerking is onder andere gebaseerd op de te verwachten uitstraling en wervingskracht. Vanwege het strategisch belang van de `JAgraag'-locaties worden deze meer 'en detail' uitgewerkt dan de JA-mits'-locaties. Voor iedere locatie wordt een herkenbaar projiel gegeven dat bestaat uit leisure-functies en -voorzieningen. In sommige gevallen komen deze functies en voorzieningen ook op andere leisure-locaties terug. Véelal moet dan een keuze worden gemaakt voor een van de locaties. Het is immers niet de bedoeling de leisure-ontwikkeling in de gemeente Helmond volledig dichtte timmeren. De locatieprofielen zijn uitsluitend richtinggevend. Zo blijft het beleidflexibel en kan er ingespeeld worden op veranderende marktomstandigheden en gemeentelijke prioriteitsstelling.

1A-graag'-locaties 63.1 Hatématerrein Karakteristieken en relevante kernwaarden Vanwege de ligging ten opzichte van het bestaande stadscentrum, kan het Hatématerrein worden gezien als (binnen)stedelijke locatie. Voor het Hatématerrein zijn 'industrieel verleden' (de oorspronkelijke functie van het terrein) en èigentijds' (de toekomst van het terrein) belangrijke kernwaarden.

Uitgangspunten Een stedelijk karakter betekent onder meer dat de leisure-functies op deze locatie bij voorkeur een ruimte-intensief karakter moeten hebben. Ook leent het gebied zich daardoor beter voor indoor- dan outdoor-functies, die over het algemeen een wat groter ruimtebeslag hebben. Het terrein biedt bij uitstek kansen voor geïntegreerde ontwikkeling van wonen, werken en recreëren (derde generatie) en meerkeuze leisure. Er kan daardoor worden gedacht aan een clustering van leisure-functies in een oftwee gebouwen. Omdat het Hatématerrein, samen met Recreatiegebied Berkendonk, een van Helmond's primaire leisure-locaties is, dient er sprake te zijn van een hoogwaardige uitstraling. Niet alleen functioneel, maar zeker ook qua architectuur van de gebouwen en de stedenbouwkundige omgeving. Er moet worden voorkomen dat leisure-ontwikkeling op dit terrein een concurrerende werking op het Centrumplan van Helmond heeft.

LAgroup Leisure clUIrts Consulting -


H ELMOND

65

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02 d.d. 18 juni zoos)

Leisure-functies en -voorzieningen Het Hatématerrein biedt kansen voor het realiseren van een aantrekkelijk aanbod dat een langer verblijf ofherhalingsbezoek stimuleert met een bovenlokale aantrekkingskracht en een hoog ambitieniveau. Gedacht wordt aan een profiel op het gebied van entertainment & vermaak en sport & wellness, ondersteund met horeca en detailhandel. Gezien de omvang van het terrein en de ligging nabij het centrum biedt het Hatématerrein ook kansen voor beurzen & congressen. Wat betreft entertainment & vermaak moet worden gezocht naar voorzieningen met een centrum-stedelijk karakter, die nog niet in het Helmondse stadscentrum te vinden zijn.Te denken valt aan een casino of een groot snookercentrum. Ook lasergames behoren tot de mogelijkheden, hoewel dit minder tot de verbeelding spreekt vanwege het doorgaans gesloten karakter en de daarmee gepaard gaande negatieve uitstralingseffecten op de omgeving. De gemeente Helmond dient in samenwerking met marktpartijen op zoek te gaan naar vernieuwende concepten. Omdat gesubsidieerde vormen van sport reeds op andere locaties in Helmond zijn geconcentreerd (bijvoorbeeld op Sportpark de Braak) en veelal ook een lokale aantrekkingskracht hebben, is het aan te bevelen op het Hatématerrein een onderscheidend ofinnovatief sportcluster te vestigen, meer in het commerciële segment. Wanneer wordt gedacht aan ruimte-intensieve, gebouwde sportvoorzieningen van dit type, dan ligt een klimhal of een sporten fitnesscentrum eventueel gecombineerd met sauna- en beautyfaciliteiten voor de hand. In een dergelijk cluster is het mogelijk om ook zorgen gezondheidselementen toe te voegen (fysiotherapie, cardiofitness, mensendieck, enzovoort). Daarnaast kan worden gedacht aan een stand alone congres- en vergaderaccommodatie. Vanwege de plannen voor woningbouw, kantoren en bedrijvigheid op het terrein, kan een dergelijke voorziening profiteren van een klantenkring in de directe omgeving. Natuurlijk mogen op deze locatie ondersteunende horeca- en detailhandel-faciliteiten niet ontbreken. Gezien de focus op entertainment & vermaak en sport & wellness, zijn een sportcafé of restaurants met bijvoorbeeld een Amerikaanse formule een logische keuze.

Voorbeelden voor (nieuwbouw) sport Z wellness op het Hatématerrein zijn (zie figuur 1. grote snookercentra zoals Cue Action in Arnhem (www.cueaction.n1) en Ozebi in Utrecht; 2. commerciële clubketens in de Nederlandse fitnessbranche zijn onder andere High Five (www.highfive.n1) en Fit Care (www.fit-care.n1); 3. REI Outlet Store in Seattle combineert een outdoor sportwinkel met een indoor klimhal

(www.rei.com ).

lagroup Leisure cZArts Consulting -

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

66


1151 RP 02

d.d.

18

juni

2002)

Figuur s Voorbeelden Hatématerrein

Doelgroepen De voorgestelde voorzieningen en functies zijn voor alle doelgroepen geschikt, maar gezien de ligging nabij het stadscentrum en het gekozen profiel, met name voor centrumbewoners, jongeren en zakelijke bezoekers. Voor gezinnen met kinderen is de locatie minder interessant. Locatieproliel Hatématerrein: hoogwaardige entertainment en sport

LAgroup Leisure

ez Arts Consulting -

KOPI EER-EXEM PLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

67

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02 d.d.18 juni 2002)

Recreatiegebied Berkendonk Karakteristieken en relevante kernwaarden Berkendonk is een groen en waterrijk buitengebied. Het groene karakter is de belangrijkste kernwaarde van dit gebied. Het gebied is gelegen op een unieke locatie binnen de gemeente Helmond, namelijk op de grens tussen het stedelijke gebied en het buitengebied.

Uitgangspunten Wanneer Berkendonk als primaire locatie voor leisure-ontwikkeling wordt bestempeld, is het belangrijk dat nieuwe toevoegingen de natuurlijke waarden van het gebied versterken. Hoewel de beschikbare ruimte op Berkendonk zich goed leent voor functies met een relatief groot rulmtebeslag, moeten deze passen binnen het groene karakter van het gebied. Er kan gedacht worden aan zowel indoor- als outdoorfuncties. Een geïntegreerde gebiedsontwikkeling (wonen, werken en recreëren) ligt op deze locatie minder voor de hand. Er zal met name sprake zijn van stand alone leisure-voorzieningen.

Leisurefuncties en -poorzieningen De locatie heeft kansen voor het realiseren van leisure-voorzieningen met zowel een lokale als een bovenlokale aantrekkingskracht (gencht op het versterken van de onderkant en het middenniveau van de piramide). Gezien het belang van deze locatie voor leisureontwikkeling moet een hoog ambitieniveau worden nagestreefd. Gedacht wordt aan een profiel primair in het sport wellness-segment en secundair in toerisme &, recreatie en festivals &evenementen. Volgens LAgroup kunnen allerlei ruimte-extensieve vormen van stand-alone (eerste generatie) sport & wellness op deze locatie een plek krijgen. Dit kunnen half indoor/half outdoor voorzieningen zijn, zoals een sporten fitnesscentrum met een trimbaan rondom de plas of een klimfaciliteit met binnen- en buitenmuren, Ook kan gedacht worden aan andere openluchtvoorzieningen zoals een aanlegsteiger of voorzieningen voor duiken en waterskiën. Een koppeling met de plannen voor het uitbouwen van het Hippisch Centrum in Deurne ligt voor de hand. Verder kunnen de plas en omgeving dienen als festivalterrein, specifiek voor jongeren. De huidige stedelijke publieksevenementen - met uitzondering van de Helmondse Kermissen - hebben veelal een cultureel karakter en zijn daarmee niet direct op deze doelgroep gericht. Berkendonk is geschikt voor dit type festiviteiten, omdat er relatief weinig overlast is (in verhouding tot andere locaties in Helmond), er sprake is van een goede (auto)bereikbaarheid en een grote bezoekerscapaciteit. Gezien het beperkt aantal toeristische attracties in Zuidoost-Brabant, is ook de komst van een kwalitatief hoogwaardig attractiepark (toerisme & recreatie) een optie.

LAgroup Leisure aArts Consulting -


H ELM 0 N D

68


Gedacht wordt aan een attractiepark rondom het thema water en natuur' 9 . Ondersteunende detailhandel ligt in dit geval niet voor de hand, uitbreiding van de horecavoorzieningen wel. Horeca op Berkendonk dient in ieder geval een duidelijke relatie met het water te hebben, bijvoorbeeld door terrassen aan of op de plas.

Voorbeelden voor leisure-functies bij Berkendonk (zie figuur 6): 1. outdoor en indoor klimhal Monte Cervino in Bergschenhoek (klimgids.climbing.n1 /rotterdam/cervino.html); 2. combinatie van outdoor en indoor sport &wellnessvoorziening op Chelsea Piers in New York (www.chelseapiers.com ); 3. festival Dance Valley, dat jaarlijks plaatsvindt in Recreatiegebied Spaarnwoude in Halfweg (www.dancevalley.n1). Figuur 6 Voorbeelden Berkendonk

Doelgroepen De locatie heeft van nature een gerichtheid op de inwoners van de gemeente zelfals op de inwoners van de omliggende Peelregio en de toeristische bezoekers die in de verblijfsaccommodaties in dit gebied verblijven. Gezien het karakter van de voorgestelde voorzieningen is de locatie niet of minder geschikt voor senioren en (semi)zakelijke bezoekers.

19 Ook in Deurne zijn plannen voor een attractie. Hoewel deze op kinderen is gericht en de in Berkendonk voorgestelde attractie voor jongeren is bedoeld, is afstemming tussen deze twee in een latere fase noodzakelijk (mede met het oog op onderscheidendheid ten opzichte van het bestaande nabijgelegen recreatiepark Oostappen).

ugroup Leisure eMrts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE H ELMOND

69

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02 d.d. 18 juni soos)

Locatieprofiel Berkendonk: actief en ontspanning met kwaliteit

6.2 1A-mits'-locaties Omdat het Obragas- en Konmarterrein meer ontwikkelingskansen biedt dan het kernwinkelgebied en Boscotondo en omgeving wordt de eerste locatie verder uitgewerkt dan het kernwinkelgebied en Boscotondo en omgeving.

6.2.1 Het huidige kernwinkelgebied Karakteristieken en relevante kernwaarden De extra leisure-toevoegingen in het kernwinkelcentrum zijn gezien de bestaande plannen in het kader van de Integrale Structuurvisie Centrumplan Helmond en de bestaande leisurestructuur relatief beperkt. Het kernwinkelgebied heeft een centrum-stedelijk karakter. Er kan worden ingespeeld op de kernwaarden èigentijds' (wanneer het gaat om nieuwbouw), 'industrieel verleden' (met name langs het kanaal) en compact en kleinschalig.

Uitgangspunten Vanwege de bestaande leisure-structuur (met name detailhandel en horeca) kan het in het kernwinkelgebied slechts gaan om relatief kleinschalige leisure-voorzieningen. Deze functies mogen niet strijdig zijn met de voorliggende centrumplannen, maar dienen hierop juist een versterkende werking te hebben. Het gaat dan om het toevoegen van eerste generatie aanbod (stand alone). Zo ontstaat een aantrekkelijk meerkeuze-aanbod.

LAgr011p

Leisure Arts Consulting -

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE H ELMON D

70


RP 02

d.d. 18 juni 2002)

Leisure-functies en -voorzieningen Naast het versterken van het kernwinkelgebied met detailhandel en horeca conform de plannen van BVR en het ontwikkelen van het kunsten cultuurcluster rondom 't Speelhuisplein, is er ruimte voor aanvullende functies, zoals een congres- en vergadercentrum (in combinatie met een zakenhotel).

Doelgroepen Het kernwinkelgebied spreekt alle doelgroepen aan.

Locatieprofiel kernwinkelgebied: aantrekkelijke binnenstad om te verblijven

6.2.2 Obragas- en Konmarterrein

Karakteristieken en relevante kernwaarden Dit terrein heeft, net als het aangrenzende kernwinkelgebied, een stedelijk karakter. Kernwaarden van het terrein zijn ìndustrieel verleden' (gezien de oorspronkelijke functie van het terrein en de ligging aan het kanaal) maar ook 'eigentijds' (kansen voor nieuwe ontwikkeling).

Uitgangspunten In aanvulling op het kernwinkelgebied is op deze locatie ruimte voor relatief grootschalige ontwikkelingen. Complementariteit kan alleen worden bereikt wanneer wordt gekozen voor een gespecialiseerde ontwikkeling van functies (specialty leisure) die niet in het kernwinkelgebied worden gerealiseerd. Clustering van leisure (eventueel in combinatie met specifieke woon- en werkmilieus) in een of meerdere gebouwen heeft de voorkeur (tweede en derde generatie). Op deze manier ontstaat een aantrekkelijk en gevarieerd aanbod (meerkeuze) in een ùithoek' van het centrum.

tAgroup Leisure a(Arts Consulting -


H ELMON D

71


1151 RP 02

d.d. 18 juni

2002)

Een dergelijk cluster van leisure-voorzieningen kan een belangrijke functie vervullen in het op gang brengen van bezoekersstromen naar dit deel van het centrum.

Leisure-functies en -voorzieningen Op dit terrein is ruimte voor nieuwe detailhandel (funshoppen) en horeca. Het in de centrumplannen van BVR bedachte thema 'food' kan een aantrekkelijke ontwikkeling vormen indien wordt gezocht naar een invulling die niet reeds in het centrum aanwezig is. Om afhankelijkheid van één thema te voorkomen en daarmee de mogelijkheid om in te spelen op veranderende marktomstandigheden open te houden, is een verbreding van het thema aan te bevelen.

LAgroup

denkt bijvoorbeeld aan het thema design in aanvulling op

'eten en drinken'. Hierbij moet niet worden gedacht aan een traditionele meubelboulevard, omdat een dergelijke functie te grootschalig is voor de maat van het Helmondse centrum. Een betere keuze is detailhandel in de sfeer van woninginrichting (stoffering, tafels en stoelen, potten en pannen).

In aansluiting op de huidige situatie is de horeca met name geconcentreerd aan de kant van het Havenplein, waar eventueel ook ruimte is voor een congres- en vergaderfaciliteit. Overigens betekent het toestaan van congresaccommodaties (in combinatie met een hotel) in het kernwinkelgebied dat er op het Obragas- en Konmarterrein weinig marktruimte zal zijn voor een dergelijke voorziening (en andersom). Met andere woorden, het is De horeca dient in het teken te staan van de detailhandel in het foodcluster. Verder zijn er uitstekende

—

kansen weggelegd voor een bijzonder horecaconcept in de Watertoren op het Konmarterrein. Hlermee kan Helmond daadwerkelijk een element van betekenis toevoegen aan het horecaaanbod in de stad en in kwalitatieve zin op peil brengen. Bovendien sluit dit naadloos aan bij de toenemende vraag naar unieke eet- en drinkgelegenheden in bestaande gebouwen. In de nabijheid van het Havenplein zou een discotheek kunnen worden gerealiseerd. Ook het Obragas- en Konmarterrein biedt hiervoor mogelijkheden. De ligging ten opzichte van het water aan de ene kant en het horecacluster aan de andere kant biedt daarnaast mogelijkheden voor het aanleggen van een klein haventje op deze locatie.

Voorbeelden voorfuncties op het Obragas- en Konrnarterrein (zie figuur 7): 1. cluster van foodconcepten: food market en horeca, zoals in het Bluebird Gastrodome in London (www.conranandpartners.com ), 'one stop shopping' concept voor de horeca, zoals het ISPG (www.ispc-int.com ); 2. moderne woninginrichtingwinkels, zoals Maupertuus in Groningen (www.maupertuus.nl ), Vitra Design (www.vitra.com ), Pol's Potten (www.polspotten.nl); 3. het `shopping-sleeping-business' concept 'cle Koperen Hoogte' in een voormalige watertoren langs de A28 in Zwolle (www.dekoperenhoogte.nl ).

Lagroup Leisure &Arts Consulting -


72


Figuur 7 Voorbeelden Obragas- en Konmarterrein

Doelgroepen Het food- en designduster op het Obragas- en Konmarterrein spreekt in principe alle doelgroepen aan, hoewel dit per element kan verschillen. De verwachting is dat de gespecialiseerde detailhandel met name interessant zal zijn voor de centrumbewoners, de nieuwe instroom en de inwoners van de Peelregio. Het horeca-aanbod dient een brede doelgroep aan te trekken (zowel jongeren als zakelijke bezoekers), wat kan worden gerealiseerd door een goede differentiatie.

Locatieprofiel Obragas- en Konniarterrein: innovatiefwinkel-en uitgaansgebied

LAgroup Leisure cZArts Consulting - KOMEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

73

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02 d.cl. 18 juni 2002)

6.2.3 Boscotondo en omgeving2° Karakteristieken en relevante kernwaarden Boscotondo en omgeving is een stedelijke locatie. Vanwege de oriëntatie op het kanaal en de bestaande historische en industriële elementen, zoals het Kasteel en de Vliscofabriek, is de belangrijkste kernwaarde van deze locatie 'industrieel verleden'.

Uitgangspunten Op korte termijn zijn op deze locatie slechts in zeer beperkte mate nieuwe toevoegingen mogelijk. Het gaat dan in eerste instantie om het Steenwegkwartier en in de tweede plaats om de Kasteeltuinen. In het Steenwegkwartier zijn functies in de basisinfrastructuur mogelijk, mede met het oog op de concurrentie met de binnenstad, terwijI in de Kasteeltuinen ook het creëren van een aantrekkelijk aanbod met een bovenlokaal karakter mogelijk is, mits het gaat om voorzieningen die niet in het centrum worden gerealiseerd. Op de langere termijn komt het Vliscoterrein wellicht ter beschikking, waar in theorie meer grootschalige ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Omdat er op dit moment nog niets bekend is over de te verwachten realisatietermijn, wordt ervan uitgegaan dat voor dit terrein vergelijkbare uitgangspunten gelden als voor het Hatématerrein.

Leisure-functies en -voorzieningen In het Steenwegkwartier wordt een uitbreiding van Hotel West-Ende voorzien, zowel met kamers als met zaalruimte. Ook wordt gesproken over het versterken van de bestaande, specifieke sfeer van het kwartier als het gaat om detailhandels- en horecavoorzieningen. Daarmee zou het Steenwegkwartier een prima locatie kunnen zijn voor op jongeren gerichte horecavoorzieningen, zoals een discotheek en clubformules. In de Kasteeltuinen kan het bestaande aanbod van festivals & evenementen worden uitgebouwd. In dit geval gaat het om de stedelijke, culturele publieksevenementen die met name voor centrumbewoners zijn bedoeld.

Doelgroepen De ontwikkelingen in het Steenwegkwartier zijn met name gericht op jongeren (horecavoorzieningen) en (semi-)zakelijke bezoekers (uitbreiding Hotel West-Ende). De festivals evenementen zijn vooral geschikt voor Helmondse centrumbewoners en inwoners van de Peelregio. Ook hebben deze voorzieningen (indirect) een functie voor toeristische bezoekers.

20

Bestaande uit Boscotondo, Kasteeltuinen en Steenbergkwartier.

tAgroup Leisure eZ• Arts consulting

-


74

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP o2 d.d. 18 juni 2002)

Locatieprofiel Boscotondo en omgeving: historisch uitgaans- en winkelgebied

6.3 LN EE-tenzir-l'ocaties De NEE-tenzij-locaties zijn nauwelijks uitgewerkt, omdat de ontwikkeling van nieuwe leisure-functies op deze locaties niet wordt nagestreefd en deze ad-hoc moet worden beoordeeld. Op de 'NEE-tenzij'-locaties zijn in principe geen toevoegingen van nieuwe leisure-functies of schaalvergroting van bestaande functies mogelijk (tenzij daarvoor dwingende redenen bestaan). Bij deze locaties ligt de focus op het - waar nodig - upgraden van de bestaande leisure-structuur. Ingrepen kunnen liggen in de infrastructurele sfeer (het aanbren .gen van informatiepanelen en bewegwijzering, het verbeteren van de straat- en padenprofielen, het installeren van verlichtingselementen). Op die manier kunnen knelpunten in de huldige situatie worden opgelost. Ook is het beperkt toevoegen van kleinschalige voorzieningen mogelijk, zoals horeca- ofsport- en spelvoorzieningen (speeltuin, kinderboerderij).

tAgroup Leisure gArts Consulting

-

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HamoND

75

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02 d.d. 18 juni soos)

tAgroup Leisure gArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

76

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 Ru. 02 d.d. 18 juni zoo2.)

Proces 'The basis on which good repute in any highly organized industrial community ultimately rests is pecuniary strength; and the means ofshowing pecuniary strength, and so ofgaining or retaining a good name, are leisure and a consplcuous consumption ofgoods Thorstein Veblen (US social scientist)

1n dit hoofdstuk komen de eerste stappen van de implernentatie van de leisure-visie aan de orde. Allereerst geven wij enkele kritieke succes- en faalfactoren aan voor het succesvol ontwikkelen van leisure-beleid. Daarna wordt ingegaan op de algemene wijze waarop de gemeente omgaat met leisure en leisure-initiatieven. Hoe kan de gemeente zelf het initiatiefnemen om de markt proactief te benaderen? Hoe kan de gerneente — re-actief- omgaan met initiatieven die vanuit de markt op haar ajkornen? Dit mondt uit in een checklist van criteria op basis waarvan men kan beoordelen ofde marktinitiatieven passen binnen de `paraplu' en zoja, op welke voorkeurslocatie. Het hoofdstuk sluit af met enkele vervolgstappen.

Kritieke succes- en faalfactoren Op basis van LAgro u p s ervaring met de rol van leisure binnen stedelijke locatie- of gebiedsontwikkelingen is er een aantal kritieke succes- en faalfactoren (KSF's) te benoemen die bepalend zijn voor een succesvolle ontwikkeling van leisure-voorzieningen. Bij de ontwikkeling van leisure-voorzieningen moet rekening worden gehouden met deze factoren. De KSF's worden onderverdeeld naar: ruimtelijke, inhoudelijke en financiële KSF's.

Ruimtelijke KSF's •

Bereikbaarheid en parkeergelegenheid als belangrijkste criterium voor de locatie Bereikbaarheid en parkeergelegenheid worden door marktpartijen gezien als twee van de belangrijkste criteria voor de beoordeling van een leisure-locatie en is een randvoorwaarde voor een succesvolle exploitatie. Vanuit de overheid bezien is de verkeers- en parkeerdruk een belangrijk criterium.

•

Een passende locatie Een aantrekkelijke locatie voor een leisure-voorziening is bepalend voor het succes ervan in de markt. Dit kan zitten in de ligging van leisure binnen een aantrekkelijk woon-, werken winkelmilieu, maar ook in 'zachtere' factoren zoals de inrichting van de openbare ruimte. Dit geldt overigens niet voor alle voorzieningen: specialty leisure zoals Kids Indoor Playground in Helmond trekt doelgericht bezoek dat alleen voor de voorziening komt (en geen eisen aan de omgeving stelt of gebruikmaakt van voorzieningen in de omgeving).

tAgroup Leisure aArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

77


1151 RP 02

d.d.

18

juni

2002)

1nhoudelijke KSF's •

Streefnaarfunetionele samenhang Bij concentratie van leisure-voorzieningen, zoals voorgesteld op bijvoorbeeld de graaggocaties (Hatématerrein en recreatiegebied Berkendonk), is functionele samenhang van de leisure-voorzieningen van essentieel belang. De functies moeten elkaar onderling versterken en een eenduidig en herkenbaar proflel in de markt hebben. Concentratie van leisure-voorzieningen zonder functionele samenhang heeft geen toegevoegde waarde.

•

Onderscheidingskracht van groot belang Voor bovenlokale voorzieningen is onderscheidingskracht een belangrijke kritische succesfactor. Onderscheidingskracht kan worden gecreëerd door de bijzonderheid van het concept (uniek, innovatief, enzovoort), de architectuur (bestaand of nieuw) of de bijzonderheid van de locatie (bijvoorbeeld aan het water).

•

De markt als uitgangspunt De ruimte in de markt voor een bepaalde leisure-voorziening dient altijd uitgangspunt te zijn. Uiteraard is het marktgebied per voorziening verschillend. Convenience leisure (bijvoorbeeld een sauna) heeft vooral lokale aantrekkingskracht, terwijl speciality leisure (bijvoorbeeld een family entertainment center) primair een regionale of zelfs landelijke aantrekkingskracht heeft. Voor echt grootschalige voorzieningen zoals we die kennen uit Engeland en Amerika is in Nederland slechts zeer beperkte ruimte gezien onze fijnmazige voorzieningenaanbod (big is niet altijd beautiful).

•

Ondernemersschap van groot belang Leisure-voorzieningen zijn zeer marktgevoelig en de levenscyclus is kort. Leisureconcepten moeten daarom een gevolg zijn van ondernemersschap. Door de lange ontwikkeltijd van locaties is het vastleggen van leisure-concepten in gemeentelijk beleid niet zinvol. Wel kunnen er randvoorwaarden in het ruimtelijk beleid worden geformuleerd.

•

Lering trekken uit mislukkingen elders Uit het mislukken van leisure-projecten kunnen de volgende leerpunten worden getrokken: Het belang van veiligheid: de voorziening moet voldoen aan de wettelijke veiligheidseisen, de verlichting op het terrein moet voldoende zijn om een veilig gevoel te creëren en er moet voldoende en gekwalificeerd personeel aanwezig zijn. Het moet de bezoeker gemakkelijk worden gemaakt: de bewegwijzering naar de voorziening en de routing naar en op het terrein moeten goed zijn, er moeten voldoende parkeermogelijkheden zijn en de bereikbaarheid (per trein, bus, flets ofte voet) moet in orde zijn. De continuïteit moet zijn gegarandeerd: er moeten voldoende financieel sterke partijen bij betrokken zijn, de aanwezige functies moeten elkaar voldoende versterken en het concept moet voldoende flexibel zijn om in te spelen op externe ontwikkelingen.

LAgroup Leisure aJArts Consulting -


78


RP 02

d.d. 18 juni 2002)

De samenwerking tussen de betrokken partijen moet goed zijn geregeld, zeker bij geclusterde voorzieningen: de verschillende exploitanten moeten doeltreffende werkafspraken hebben gemaakt, het overkoepelende management moet goed zijn georganiseerd, de collectieve marketing moet goed zijn opgezet en de samenwerking tussen overheid en markt moet helder en duidelijk zijn. De uitstraling van de voorziening moet goed zijn: de gebouwen moeten zowel van buiten als van binnen uitstraling hebben, en de zichtbaarheid moet goed zijn.

Financiële KSF's •

Een aangepaste grondprijs Uit ervaring bfijkt dat leisure-voorzieningen (met name de grotere) niet exploitabel zijn op relatief dure centrumlocaties. Kleinere leisure-voorzieningen, die passen bij de schaal van het centrum, liggen in het centrum meer voor de hand dan grotere voorzieningen. Bij de ontwikkeling van meer grootschalige leisure-voorzieningen op centrumlocaties, zoals het Hatématerrein, kan eventueel een aangepaste grondprijs (lager dan de grondprijs voor woningen en kantoren) worden overwogen voor een succesvolle ontwikkeling. Uiteraard zijn er verschillen tussen de typen leisure. Het vergroten van de aantrekkelijkheid van een gebied of het verlevendigen van het gebied door de aanwezigheid van leisure zijn argumenten om de grondprijs aan te passen.

•

Structurele overheidssteun vaak nodig Het ontwikkelen van leisure-projecten zijn veelal complexe projecten waarbij veel partijen zijn betrokken, zoals projectontwikkelaars, beleggers en exploitanten. Voor bepaalde typen leisure zoals zwembaden, musea en ijsbanen is exploitatie zonder overheidssteun onmogelijk.

7.2 Re-adief versus pro-actief Het leisure-beleid is gericht op de toekomst. Enerzijds zal het beleid moeten reageren op ontwikkelingen vanuit de markt: de veranderende consumentenvraag en het veranderende consumentengedrag, de manier waarop marktpartijen hiermee omgaan, het ontstaan van nieuwe markten en producten, actieve marktpartijen die leisure-initiatieven aanbieden aan de gemeente, enzovoort. Anderzijds kan het beleid (markt)ontwikkelingen stimuleren en initiëren. Een pro-actieve benadering is nodig om de leisure-sector als vitaal onderdeel van de Helmondse economie te bevorderen (verbreden van het economische profiel en verbeteren van de werkgelegenheid), de positie van Helmond als centrumgemeente van de Peel te versterken, en om de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Helmond te vergroten. De re-actieve en pro-actieve benadering sluiten elkaar niet uit. Het is echter wel van belang om te onderkennen dat leisure-beleid niet louter volgend hoeft te zijn. Er is ruimte voor ambitie zoals verwoord in dit plan.

tfigroup Leisure cArts Consulting -

KOPIEER-EXEM PLAAR VOOR DE GEMEENTE

H ELMOND

79


RP

02 d.d. 18 juni 2002)

De kern van het leisure-beleid in Helmond is het concentreren van leisure-voorzieningen op en aantal locaties. Primair zijn de 1A-graag' locaties (het Hatématerrein en het recreatiegebied Berkendonk). Secundair zijn de `JA-mits' locaties (het centrum van Helmond inclusief het Obragas- en Konmarterrein en het Boscotondogebied). Hiermee wordt aangesloten op ontwikkelingen binnen de sector en wordt ondersteuning gegeven aan het streven naar optimaal grondgebruik. De locaties hebben ieder hun eigen profiel gekregen op basis van een eerste indicatie van beschikbare ruimte, het programma, de bereikbaarheid en het ontwikkelingsperspectief. Uitgangspunt is dat binnen de locaties leisure-initiatieven zijn toegestaan die voldoen aan het profiel. Het aanwijzen, begrenzen en nader profileren van de locaties alsmede het toetsen van de initiatieven geschiedt door de gemeente. Uitzonderingen op het streven naar concentratie moeten worden beargumenteerd. Het voorgestelde leisure-beleid is geen blauwdruk waarmee exact wordt bepaald welke voorzieningen in welke omvang op welke plek moeten komen, maar geeft richting aan de öntwikkeling van leisure in Helmond. Het beleid is soms leidend soms volgend. Voor 'gemakkelijk' te ontwikkelen locaties zullen marktpartijen zich blijven melden. Hiervoor is een passieftoetsingskader nodig. Soms zullen nadere afwegingen moeten worden gemaakt waarbij er voor een leisure-initiatief naar alternatieve locaties en programmatische concepten moet worden gezocht. De re-actieve benadering gaat hierbij over in een meer pro-actieve benadering. Het is echter ook mogelijk en wenselijk om leisure-ondernemingen aan te trekken, bijvoorbeeld als aanjager van gebiedsontwikkeling. In dat laatste geval zal ook rekening moeten worden gehouden met omvang, tempo en samenwerkingsvorm waarin een dergelijke gebiedsontwikkeling kan plaatsvinden. Voor Helmond is ook een verschil in pro-actieve en re-actieve benadering te maken voor wat betreft de aantrekkingskracht van de voorzieningen. Zo moet slechts een re-actieve benadering worden nagestreefd voor het realiseren van beeldbepalend aanbod. Wel kan de gemeente Helmond een pro-actieve houding hebben voor het realiseren van aantrekkelijk aanbod, maar daarnaast ook initiatieven die zich aandienen op aantrekkelijkheid beoordelen (re-actief). Wat betreft de basisinfrastructuur is de benadering met name proactief. Bij JA-graag-locaties is een pro-actieve benadering zeer gewenst, maar kan ook op de JAmits-locaties worden toegepast.

7.2.1 Re-actief Veelal zal de initiatiefnemer zich melden bij de gemeente Helmond. Hierbij zal de nodige aandacht moeten worden besteed aan het stroomlijnen van de communicatie met de initiatiefnemer 21 . Het is raadzaam hiervoor een 'coeirdinatiepunt' in het leven te roepen. 2.1 Afhankelijk van het type leisure en de locatie kan de initiatiefnemer op verschillende plekken bij de gemeente binnenkomen.

LAgroup Leisure QArts Consulting -


8o


1151 RP

02 d.d. 18 juni 2002)

juist omdat leisure een breed begrip is, zijn verschillende afdelingen binnen de gemeente met dit onderwerp bezig. Intern is het wederzijds op de hoogte houden van ontwikkelingen op dit gebied cruciaal. Belangrijker nog is de externe communicatie. Zorgdragen voor zorgvuldige en gelijkluidende informatie over het gemeentelijke leisure-beleid en de beoordeling van initiatieven is essentieel. Voor dit punt dient expliciet te worden aángehaakt bij de bestaande overlegstructuren binnen de gemeente Helmond. Instrumenten die hierbij behulpzaam kunnen zijn: •

een informatiemap waarin de uitgangspunten van het leisure-beleid staan verwoord, evenals de rol van het coeirdinatiepunt, de wijze van beoordelen en toetsen van initiatieven enzovoort;

•

een intake-gesprek tussen coi5rdinatiepunt en initiatiefnemer waarin informatie wordt uitgewisseld;

•

registratie van het initiatief (formulier of checklist) ten aanzien van wie de initiatiefnemer is, welk type leisure het betreft, wat de omvang van het initiatief is, wat het stadium van ontwikkeling is (pril plan versus solide bedrijfsplan), wat de condities zijn (benodigd grondoppervlak, bereikbaarheid, parkeer- en andere faciliteiten, hinderaspecten, financiële aspecten zoals grondprijs en dergelijke), of men al een locatie op het oog heeft en zo ja, welke en waarom en de beoogde realisatietermijn.

Dit coeirdinatiepunt bepaalt eerst of de locatiekeuze al vaststaat of niet. Indien de locatie niet vaststaat, wordt het initiatief doorgespeeld aan de functionaris die verantwoordelijk is voor het betreffende segment (bijvoorbeeld afdeling economische zaken). Deze beoordeelt of het initiatief past binnen het gemeentelijke beleid. Indien het niet past binnen het gemeentelijke beleid volgt er een negatief advies. Indien het wel past binnen het gemeentelijke beleid gaat de functionaris na waar het initiatief kan worden ondergebracht en treedt hierover zonodig in overleg met het projectbureau (verantwoordelijke voor de locatie). Indien er geen locatie voorhanden is, volgt een negatief advies. Indien er wel een locatie voorhanden is, vindt een beoordeling plaats of het initiatief past binnen het gekozen profiel, de bereikbaarheid, de beschikbare ruimte en het ontwikkeltempo van de locatie. Indien de locatie wel bekend is (en op het eerste gezicht past binnen de uitgangspunten), speelt het coiirdinatiepunt het initiatief door naar de afdeling die verantwoordelijk is voor het segment (bijvoorbeeld de afdeling Economische Zaken of Kunst en cultuur) én naar het projectbureau als eerste verantwoordelijke voor een locatie. Deze twee bepalen of het initiatief past binnen het gekozen profiel, de bereikbaarheid, de beschikbare ruimte en het ohtwi kkeltempo van de locatie. Wanneer een initiatief daarbinnen past, wordt positief

geadviseerd. Daarbij kunnen aanbevelingen worden gedaan over ruimtelijke inpassing, programma, bereikbaarheid en dergelijke. Het is van belang de onderlinge profielen van de gebieden te behouden. Indien het initiatief niet past, volgt een negatief advies.

LAgroup Leisure

ar Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE

HELMOND

81

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport iii RP 02 d.d. 18 juni 2002)

7.2.2 Pro-actief De pro-actieve kant van het leisure-beleid is gericht op het stimuleren en aantrekken van leisure-voorzieningen. Helmond moet als leisure-gemeente in de etalage worden gezet. Met andere woorden, Helmond zal actief moeten zoeken naar leisure-ondernemers en -ontwikkelaars. De gemeente Helmond moet zich profileren als een deskundige en betrouwbare gesprekspartner. Aan potentiële geïnteresseerden zal kenbaar moeten worden gemaakt welke locaties Helmond voor leisure 'in de aanbieding' heeft en wat hierbij de voorwaarden zijn. Daarbij spelen de in de vorige paragraaf genoemde profielen een belangrijk rol. Alvorens de markt op te gaan moeten de profielen per locatie nader worden uitgewerkt (onder andere functionele, ruirntelijke, stedenbouwkundige, verkeerskundige voorwaarden). Uitgangspunt hierbij zou een communicatie- en marketingplan van Helmond moeten zijn waarin de gemeente op het gebied van leisure wordt geprofileerd. Afhankelijk van de locatie en het gewenste type leisure worden passende samenwerkingspartners gezocht. Dit zijn in principe projectontwikkelaars en/of exploitanten, maar kunnen ook andere gemeenten of5RE zijn. Belangrijk is dat deskundigheid op het gebied van leisure bij de betreffende functionaris aanwezig is om als een deskundige en betrouwbare partner te kunnen optreden.

7.3 Beoordelingscriteria De beoordelingscriteria voor toetsen van initiatieven komen enerzijds voort uit de geformuleerde ambitie en de locatieprofielen en anderzijds uit de hiervoor beschreven kritieke succesfactoren. De algemene criteria komen voort uit de ambitie van de gemeente Helmond: •

past het initiatief binnen de gekozen doelstellingen?

•

is het initiatief geschikt voor de primaire doelgroepen?

•

past het initiatief binnen de kernwaarden van de gemeente Helmond?

De locatieprofielen richten zich op de volgende criteria: •

de uitgangspunten (ruimte-intensiefof -extensief,, eerste, tweede of derde generatie, convenience, meerkeuze of specialty leisure, basisinfrastructuur of aantrekkelijk aanbod, bovenlokale of lokale aantrekkingskracht, belang van architectuur en uitstraling, enzovoort);

•

leisure-segmenten en -functies;

•

primaire doelgroepen.

In bijlage b4 hebben wij ter illustratie een voorbeeld van een checklist voor het Hatématerrein opgenomen.

tAgroup Leisure eZ Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

82


De kritieke succesfactoren richten zich op de volgende criteria: • •

ruimtelijk (bereikbaarheid, omvang, aantrekkelijkheid locatie, enzovoort); inhoudelijk (samenhang, onderscheidendheid, behoefte in de markt, ondernemersschap enzovoort);

•

7.4

financieel (grondprijs, bijdrage vanuit de overheid, enzovoort).

Vervolgstappen Vervolgstappen die moeten worden genomen, zijn: •

het verkrijgen van overeenstemming over het voorgestelde leisure-beleid (in de Stuurgroep Centrumontwikkeling, Economie en Arbeidsmarkt (CEA) en in college van B&W van Helmond);

•

het verder uitwerken van de locatieprofielen naar programmatische hoofdlijnen (ruimtelijk, stedenbouwkundig, verkeerstechnisch, enzovoort);

•

het ontwikkelen van een procedureel kader voor de behandeling van leisure-initiatieven

•

het opstellen van een communicatie- en marketingplan waarmee de markt wordt

(inclusief de evaluatie van het leisure-beleid); opgegaan (ter verkrijging van leisure-initiatieven bij ontwikkelaars en exploitanten); •

het opstellen van een communicatie- en marketingplan waarmee draagvlak onder betrokkenen wordt gecreëerd (inwoners van Helmond, relevant bedrijfsieven in Helmond);

• •

het benoemen van een coërdinatiepunt; het benoemen van verantwoordelijke functionarissen in de voor de segmenten relevante afdelingen en bij het projectbureau voor de locaties;

•

het maken van keuzes voor welke voorzieningen op welke locaties een pro-actieve benadering wordt gekozen (niet alles kan overal worden gerealiseerd).

De leisure-sector blijft volop in beweging. De ontwikkelingen op langere termijn zijn moeilijk te voorspellen, laat staan te plannen en te sturen. Dit betekent dat het leisurebeleid in Helmond nadrukkelijk open moet staan voor nieuwe trends en ontwikkelingen. Het is van belang om dit te zien als een kans en een uitdaging voor het sectorale beleid, maar ook voor de bestuurlijke en ambtelijke ontwikkeling van de gemeentelijke organisatie, omdat het zo veel verschillende beleidsterreinen raakt.

LAgroup Leisure Arts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

83

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151 RP 02 d.d. 18 juni 2oo2.)

LAgroup

Leisure e Arts Consulting -

KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE H ELMON D

84

Bijlagen

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapportrist RP oz d.d.18 juni 2002)

Betrokkenen bij het onderzoek

Opdrachtgever/deelnemers aan werksessie 1 maart

2002

•

de heer mr J.H.M. Bongaarts (hoofd afdeling Kunst en Cultuur)

•

mevrouw ing. J.I.H. van Dijk (afdeling Ruimtelijke Ordening en Stedebouw)

•

de heer J.G.H. de Greef (afdeling Beheer - Exploitaties)

•

de heer ir A.J.M. Gremmen (afdeling Ruimtelijke Ordening)

•

de heer E.J.M. Hagelaar (afdeling Beheer - Exploitaties)

•

de heer drs W.J.M. van Hal (Visie en Strategie)

•

mevrouw mr A.A.P. van Hout (projectbureau dienst Samenleving en Economie)

•

mevrouw B.M. Houthooft-Stoch (wethouder Economische Zaken)

•

de heer ir C.M.P. Steijn (projectbureau dienst Stadsontwikkeling)

•

de heer mr W.Th.M. Swinkels (hoofd afdeling Economische Zaken)

•

de heer P.G.M. Thielemans (wethouder Cultuur)

•

de heer drs F. Wittenberg (projectmanager afdeling Economische Zaken)

b1.2 Geïnterviewde marktpartijen •

de heer drs ing. A.G.N. Ruigrok, Multi Vastgoed bv

•

de heer H.M. van Stiphout MRE, Van Wijnen Groep

•

de heer drs T. Liebe, William Properties

•

mevrouw drs M. de Haan, ING Vastgoedontwikkeling bv

•

de heer drs R.A.J.H. van Kalmthout MRE, Heijmans IBC Vastgoedontwikkeling

b1.3 Adviseurs •

mevrouw drs K.S. Swart (LAgroup)

•

mevrouw drs A.M. Kleinepier (LAgroup)

LAgroup

Leisure eMrts Consulting -


85


LAgroup Leisure Arts Consulting

-

KOPIEER-EXEM PLAAR vOOR DE GEM EENTE

H ELMON D

86


Indeling van leisure Leisure kan op verschillende manieren worden ingedeeld: (A) naar segment en type, (B) in relatie tot elkaar en andere voorzieningen en (C) in relatie tot de gebruiker. Deze indelingen zijn relevant in verband rnet de kwalitatieve analyse van het aanbod.

Figuur 8 Wijzen van indeling leisure-voorzieningen

b2.1 A. Naar segment en type Binnen deze indeling kan leisure worden verdeeld over negen segmenten. leder segment bestaat weer uit verschillende typen voorzieningen. In de volgende tabel is een overzicht opgenomen van de typen voorzieningen die onder de genoemde segmenten vallen. Indien aanwezig is ter illustratie een Helmonds voorbeeld opgenomen.

Lagroup Leisure e.ArtsConsulting - KOPIEER-EXEMPLAAR vOOR DE GEM EENTE HELMOND

87

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente H elmond (Rapport 1151

RP

02 d.d. 18 juni 2002)

Tabel i indeling leisure naar segment en type (inclusief Helmondse voorbeelden)

-,-.7,

7:

,s T:itzw.- .:.~ _ r.....

-.~..,

Voor

„_.

, M-4, g:g. thefm ojd

Toerisme & recreatie themaparken, pretparken en dlerenattracties

Jan Visser Dierenpark

kinderattracties

Kids Indoor Playground

natuur-/recreatiegebied/park

Recreatiegebied de Berkendonk

Kunst & cultuur theaters, schouwburgen en concertgebouwen

't Speelhuis

musea

Gemeentemuseum

kunsthal

Boscotondohal

galerie

Boogaart Art

bioscopen

Pathé Cinema

bowling, kegelbanen, jeu de boules

Boulodrome de Braak

Entertainment & vermaak

casino kartcentra snookercentra

-

lasergames midgetgolfbanen

Midgetgolf Warande

subtropische zwembaden

Recreatie. en Golfslagbad de Wissen

golfbaan .

Golfclub Overbrug

Spori& welness

ilsbaan klimhal manege

Manege Dierdonk

skate- en skeelerbanen skibaan sport/fitnes scentru m

City Sporthal

tennis/squash

Citadel

jachthavens stadiorts

Helmond Sport

zwembad

De Wissen

suana & beauty

La Sarel Sauna Beaty Farm

kuuroorden, bronnenbaden draf- en renbanen

-

festivals & evenementen

Artimond

beurs- en evenementenhal len

-

congresaccommodaties

-

logiesverstrekkers

Hotel West-Ende

Festivals & evenementen

Beurzen & congressen

Hotels & horeca

discotheken Detailhandel (funshoppen) winkelcentra

Elzas Passage

, megastores Campings & bungalowparken campings bungalowparken


-


H ELMOND

88


b2.2 B.

Leisure-voorzieningen in relatie tot elkaar en tot andere voorzieningen: generatie

Deze indeling verdeelt leisure in drie generaties voorzieningen. Kenmerk van deze indeling is of de voorzieningen een autonome (stand alone) positie hebben of dat er een bewust ontwikkelde relatie of combinatie is met andere (leisure-)voorzieningen.

Eerste generatie leisure-voorzieningen

• Helmondse átrifclubs-,:4,

Orbriir

Dit zijn `stand alone' voorzieningen die in zowel stedelijke als landelijke omgeving voorkomen. De wisselwerking met elkaar en met andere voorzieningen is afwezig of beperkt en bezoekers worden veelal op eigen kracht gegenereerd. Nagenoeg alle voorzieningen in Helmond (circa 97%) zijn eerste generatie leisurevoorzieningen.

Tweede generatie leisure-voorzieningen Dit zijn zogeheten multi-leisure-centra waarbij een aantal voorzieningen in een complex is verenigd, bijvoorbeeld een clustering van bioscoopzalen, sportvoorzieningen, een theater, horeca, enzovoort. Er is sprake van een op elkaar afgestemde publieksbenadering die aansluit op het verlangen van consumenten om een grotere keuzemogelijkheid te hebben. Multiplexen zijn binnen deze centra vaak de trekker. Tweede generatie leisure-voorzieningen zijn veelal op perifere locaties gevestigd, hoewel stedelijke locaties ook voorkomen. Slechts een zeer klein deel van de Helmondse leisure-voorzieningen (circa 3%) kan worden gezien als tweede generatie (alleen Boscotondo).

Derde generatie leisure-voorzieningen -

Dit betreft een . relatief nieuwe ontwikkeling op veelal stedelijke locaties waarbij leisure gentegreerd wordt ontwikkeld tezamen met en in relatie tot wonen, werken en winkels. Daarmee groeien deze projecten uit tot (groot)stedelijke voorzieningen. Bij de derde generatie leisure-voorzieningen is een grote onderlinge afhankelijkheid aanwezig. De aantrekkingskracht wordt veelal

gevormd door de kwaliteit en variëteit van het gehele aanbod. Bovendien hebben dergelijke geïritegreerde projecten een economisch effect op de directe omgeving door het aantrekken van extra werkgelegenheid. Ook krijgt het gebied in zijn totaliteit hierdoor een ùpgrade'. Helmond heeft (nog) geen derde generatie leisure-voorzieningen.

tAgroup Leisure kArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE

G EM EENTE

H ELM N D

Op weg naar een leisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport rist RP 02 cl.d. 18 juni 2002)

bz.3 C. Leisure-voorzieningen in relatie tot de afnemers: bezoekmotief Ten slotte wordt leisure ingedeeld in relatie tot het bezoekmotiefvan de afnemer. Er is sprake van drie typen bezoekmotief: convenience bezoek, meerkeuze bezoek en specialty bezoek.

Leisure-voorzieningen voor convenience bezoek (convenience leisure) Dit zijn leisure-voorzieningen waarbij gemak en snelheid voor de gebruiker een belangrijke rol spelen. Het zijn voorzieningen die dichtbij de gebruiker gelegen zijn en die goed bereikbaar zijn. Deze voorzieningen zijn een vast element geworden in het levens- en recreatiepatroon van de gebruiker, kennen een relatief korte verblijfsduur, zijn veelal stand alone met een lokale •aantrekkingskracht in stedelijke en perifere centrum locaties. Het merendeel van de leisurevoorzieningen in Helmond valt onder convenience leisure (circa 97%).

Leisure-voorzieningen voor meerkeuze bezoek (meerkeuze leisure) Onder meerkeuze leisure vallen voorzieningen gelegen in een attractieve omgeving; een omgeving waar veel te beleven en te kiezen valt en waar de gebruiker kan flaneren. Meerkeuze leisure wordt voornamelijk gebruikt voor een dag of avond uit, kent een veel langere verblijfsduur dan 'convenience voorzieningen', heeft een bovenlokale aantrekkingskracht, is veelal gevestigd in de binnensteden omdat daar sprake is van een clustering van voorzieningen, maar komt ook voor op perifere locaties. Het geplande kunsten cultuurduster is een voorbeeld van meerkeuze leisure. Op dit moment is ongeveer 2% van het Helmondse leisure-aanbod te groeperen onder de noemer van meerkeuze leisure.

Leisure-voorzieningen voor specialty bezoek (specialty Ieisure) Specialty leisure zijn voorzieningen die innovatiefvan karakter zijn en zich aan het begin van de levenscydus bevinden. Het kunnen ook zeer grote voorzieningen of voorzieningen van een bijzondere kwaliteit zijn. De gebruiker is bereid een grote afstand te overbruggen om deze voorziening te bezoeken. Kenmerken van specialty leisure is dat de voorziening veelal geen relatie heeft met de omgeving en de locatie van ondergeschikt belang is. Het gaat bijna uitsluitend om voorzieningen met een bovenlokaal karakter. Specialty leisure kan uitgroeien tot convenience of meerkeuze leisure. Kids Indoor Playground in Helmond is een voorbeeld van specialty leisure.

tAgroup Leisure (gArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEM EENTE HELMOND

90


Bijna alle Helmondse leisure-vootzieningen behoren tot de categorie van eerste generatie ofstand alone-vootzieningen en hebben een convenience bezoekmotief met een primaire lokale aantrekkingskracht. Uitzonderingen op deze regel zijn Boscotondo (tweede generatie), het geplande kunst en cultuurcluster (meerkeuze) en de Kids Indoor Playground (specialty).

LAgroup Leisure oJArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

91

Op weg naar een kisure-beleid voor de gemeente Helmond (Rapport 1151

tAgroup.Leisure gArts Consulting -

RP 02

KOPIEER-EXEMPLAARNOOR DE GEMEENTE

d.d. 18 juni 2002)

H ELMOND

92


RP 02

d.d. 18 juni 2002)

Interviews marktpartijen Met een aantal marktpartijen die (onder andere) in de leisure-markt actief zijn, is gesproken over de leisure-potenties van Helmond. Daarbij zijn vragen gesteld over de aantrekkelijkheid van Helmond voor nieuwe leisure-ontwikkelingen, sterke en zwakke punten van de gemeente, belangrijke locatiefactoren en dergelijke. De marktpartijen die zijn geïnterviewd zijn: •

ING Vastgoedontwikkeling bv, als extern adviseur betrokken bij het centrumplan van BVR. ING heeft onder andere funshopcluster Villa Arena in Amsterdam Zuidoost en het Tvlariënburgproject in het centrum van Nijmegen ontwikkeld. Ook heeft ING de Citypassage in Veldhoven gerealiseerd.

•

Heijmans IBC Vastgoedontwikkeling participeert met name in grootschalige, binnenstedelijke, multifunCtionele ontwikkelingen, zoals Hart van Zuid in Hengelo. Ook ontwikkelt zij de Lichttoren in Eindhoven (onder andere een hotel). In Helmond heeft Heijmans IBC de Oude Aa ontwikkeld en heeft zij onlangs haar visie op de centrumplannen gepresenteerd aan de gemeente.

•

Multi Vastgoed bv houdt zich bezig met geïntegreerde ontwikkelingen, waarbij leisureelementen worden meegenomen in winkelcentra. In het buitenland zijn voorbeelden te vinden van realisatie van bioscopen, Family Entertainmentcentra, health fitnessvoorzieningen, foodcourts, enzovoort.

•

Van Wijnen Groep, als projectontwikkelaar betrokken bij het Hatématerrein in Helmond. Daarnaast heeft Van Wijnen geparticipeerd in de bouw van het entreegebouw van de Efteling in Kaatsheuvel en het RKC Stadion in Waalwijk.

•

William Properties, als extern adviseur betrokken bij het centrumplan van BVR, focust op binnenstedelijke multifunctionele herontwikkelingen. William is op ditrnoment bezig met de reconstructie van de binnenstad van Lelystad (met onder andere een bioscoop en een schouwburg) en de ontwikkeling van het Wester lj Dok in Amsterdam (onder meer een hotel én een jachthaven).

Over de vraag welke leisure-segmenten in de toekomst het meest kansrijk zijn, zijn de meningen verdeeld. Sommige respondenten zien met name kansen in het culturele segment, terwijI anderen hierbij juist vraagtekens zetten. Men realiseert zich dat het in dat geval vaak gaat om onrendabele investeringen. Het gevolg is dat dit type voorzieningen vanuit commerciële overwegingen meestal op bovenverdiepingen of in de kelder terechtkomt. Ook in spectaculaire of grootschalige leisure (hypes) bestaat minder geloof, met name vanwege het on-Nederlandse karakter. Er moet voor worden gewaakt buitenlandse voorbeelden klakkeloos te kopiëren naar de Helmondse situatie. Een ander risico is dat de levenscyclus van dergelijke voorzieningen kort is. Nu al treedt bijvoorbeeld in de markt van multiplexen verzadiging op. Dit heeft alles te maken met het grote verzorgingsgebied dat voor dergelijke bovenlokale ofzelfs bovenregionale voorzieningen nodig is.

LAgroup Leisure « Arts Consulting -

KOPIEER-EXEM PLAAR VOOR DE GEM EENTE

H ELM 0 N D

93


Kansen liggen veel meer in leisure die speciaal bedoeld is voor de Helmondse of Peelinwoners. Op die manier kan men de stad niet alleen naar buiten toe, maar ook naar binnen gericht positioneren. Zo is er bijvoorbeeld ruimte voor individuele sportvoorzieningen (nieuwe en luxe formules). De respondenten zijn het erover eens dat Helmond zijn imago van een stad met een laag opleidings- en inkomensniveau en hoog werkloosheidscijfer de afgelopen jaren in zeer positieve zin heeft omgebogen. Dit heeft Helmond met name te danken aan de kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van de woonwijken Dierdonk en Brandevoort. Daarmee is Helmond uitgegroeid tot een plezierige woonstad. Ook de aanwezigheid van het kanaal wordt als een sterk punt ervaren. Deze stedelijke kwaliteit kan als decor voor leisureontwikkeling worden ingezet (bijvoorbeeld hotel, horeca) en de huidige oriëntatie van Helmond 'met de kont naar het water' ombuigen. Ook wordt de strook Kasteel - Vlisco Hatématerrein als kansrijke ontwikkelingszone betiteld. Wanneer het station in de toekomst verplaatst zou worden, wordt daadwerkelijk de aansluiting met het bestaande stadscentrum gemaakt, waardoor de stationsomgeving een interessante ontwikkelingslocatie wordt. Ten slotte wordt het groene karakter van de stad als positief punt genoemd. Een potentiële bedreiging voor Helmond is het feit dat de stad onvoldoende draagvlak of verzorgingsgebied heeft voor grootschalige beeldbepalende leisure-ontwikkelingen. Daarbij speelt de ligging nabij Eindhoven een belangrijke rol. Wil Helmond toch dit type voorzieningen aan haar aanbod toevoegen, dan is daarvoor sterk ondernemerschap noodzakelijk. Een ander minder sterk punt is het verkeer op de Kasteeltraverse en langs het kanaal. Dit zorgt voor een fysieke barrière tussen de noorden zuidzijde van het Helmondse centrum. Geen van de respondenten heeft geloofin 'out oftown' ontwikkeling van (grootschalige) leisure. Het probleem zit daarbij in de duurzaamheid van de aantrekkingskracht. Bovendien valt aan dergelijke ontwikkelingen weinig eer te behalen, omdat het in de meeste gevallen gaat om `grote dozen' met `grote parkeervelden'. Van perifere leisure-ontwikkeling kan alleen sprake zijn als het gaat om een geïntegreerde ontwikkeling (tweede ofderde generatie), om ruimte-extensieve functies of om commerciële functies met een lage huurwaarde. Aan leisure-ontwikkeling in of nabij binnensteden worden door alle respondenten hogere kansen toegeschreven, omdat dan kan worden aangesloten bij bestaande (leisure-)structuren, wat beter past binnen de Nederlandse planningscontext. Bovendien kan men op die manier profiteren van bezoekersstromen die al aanwezig zijn. De meeste respondenten hechten veel waarde aan een goede (auto-)bereikbaarheid van een locatie (hoewel daaraan in de binnenstad nog wel concessies kunnen worden gedaan). Voldoende parkeergelegenheid is cruciaal. Verder is het al dan niet slagen van een leisureontwikkeling sterk afhankelijk van de specifieke plek. Neem bijvoorbeeld de rand van de binnenstad, waar men zich soms geconfronteerd ziet met langere aanlooptijden.

LAgroup Leisure &Arts Consulting -


94


1151 RP 02

d.d. 18 juni zooz)

Op dit soort locaties kan leisure een belangrijke trekfunctie vervullen voor de andere functies in het project. Ook zijn de synergie van de verschillende functies binnen een project en de integratie van dit project in een interessant woon-, werk- ofwinkelmilieu (setting/context) volgens de ondervraagden cruciale factoren voor het welslagen van een leisure-ontwikkeling. Het kwalitatief hoogwaardige en professionele ambtelijke apparaat van de gemeente Helmond wordt als zeer positief ervaren. Gesproken wordt over een gemeente met visie en een pro-actieve houding. Jammer vindt men dat er bij de selectie van marktpartijen niet altijd duidelijk wordt gecommuniceerd hoe de selectieprocedure er precies uitziet (wat moet worden geleverd, hoeveel andere partijen zijn gevraagd, is er sprake van een Europese aanbesteding). Ook dient te gemeente zich te realiseren dat er voor leisure een specifieke prijs - kwaliteitverhouding bestaat, waardoor het soms nodig is marktpartijen tegemoet te komen in de grondprijs om een kwalitatief hoogwaardige of grootschalige ontwikkeling mogefijk te maken. Wanneer wordt gekeken naar de andere spelers op de leisure-markt, valt op dat de markt wat betreft exploitanten dun is gezaaid. Er zijn uberhaupt weinig ondernemers die in staat zijn tot een succesvolle leisure-exploitatie buiten de binnenstad. Eén geïnterviewde geeft aan dat het belangrijk is de Helmondse leisure-ondernemers te koesteren (mede met het oog op uitbreiding of verplaatsing van activiteiten). Tevens is het van belang om exploitanten reeds in een vroeg stadium bij het ontwikkelingsproces te betrekken. Ook richting beleggers is sprake van een risicovolle markt. De alternatieve aanwendbaarheid van gebouwen oflocaties voor leisure is klein. Zo zijn de mogelijkheden tot hergebruik van bioscopen oftheaters beperkt.

tAgroup Leisure Arts Consulting -


HELMOND

95


tAgroup Leisure gArts Consulting - KOPIEER-EXEM PLAAR VOOR DE GEMEENTE H ELMONI:i

96


Een checklist voor het Hatématerrein: een voorbeeld Op basis van het in hoofdstuk 6 geformuleerde locatieprofiel kan voor het Hatématerrein de volgende checklist worden gehanteerd: •

gaat het om een ruimte-intensief initiatief?

•

kan het initiatief als onderdeel van geïntegreerde gebiedsontwikkeling, dus in combinatie met wonen, werken en andere leisure-functies - worden gerealiseerd?

•

is er sprake van een hoogwaardige uitstraling?

•

is er sprake van een indoor-voorziening?

•

is er sprake van een bovenlokale aantrekkingskracht?

•

heeft het initiatief een verblijfsverlengend karakter of is het gericht op herhaalbezoek?

•

is het initiatiefcomplementair aan het Helmondse centrum?

•

valt het initiatief binnen het primaire segment entertainment & vermaak (en zo ja, gaat het om de voorkeursfuncties casino, snooker of lase'rgames)?

•

valt het initiatief binnen het primaire segment sport & wellness met een commercieel en/of innovatief karakter?

•

valt het initiatief binnen het secundaire segment van congres- en vergaderfaciliteiten?

•

valt het initiatief binnen de ondersteunende functies, namelijk thematische horeca

•

is het initiatief gericht op centrumbewoners, jongeren ofzakelijke bezoekers?

(sport of Amerikaanse formules) of thematische detailhandel?

tAgroup Leisure &JArts Consulting - KOPIEER-EXEMPLAAR VOOR DE GEMEENTE HELMOND

97

)

Bijlage 10: Kantorenontwikkeling in Helmond (maart 2003)

Kant renontwikkeling in Het rOfld

Beleidsnotitie

Gemeente Helmond Afdeling Economische Zaken Maart 2003

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

2

1. Inleiding

3

1.1 Aanleiding 1.2 Doel 1.3 Aanpak 1.4 Leeswijzer

3 3 3 3

2. Landelijke ontwikkelingen

2.1 Algemene marktontwikkelingen 2.1.1 Voorraad 2.1.2 Vraag 2.1.3 Aanbod 2.2 Regionale accenten 2.2.1 Vooraad 2.2.2 Vraag 2.2.3 Aanbod 2,2.4 Opname 2.3 Trends en ontwikkelingen De Helmondse kantorenmarkt

3.1 Sterke en zwakke punten 3.2 Marktontwikkelingen 3.3 Toekomstplannen

5

5 5 5 6 7 7 7 7 7 8 9

9 9 10

Aanknopingspunten voor beleid 5 Beleidsvisie Helmondse kantorenmarkt

5.1 Inleiding 5.2 Uitgangspunten 5.3 Ambitie Vernieuwende kantoorconcepten 5.4 Ontwikkelingsmodellen 5.5 Afweging en voorkeursmodel 5.5.1 Afweging 5.5.2 Voorkeursmodel 5.6. Maatregelen

Bronnen

12 13

13 13 14 14 14 15 15 16 17 18

2

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Een belangrijke doelstelling van het economische beleid van de gemeente Helmond is het robuuster maken van de economische structuur. Momenteel is Helmond nog te afhankelijk van de industriële sector. De weerbaarheid van een economie is gebaat bij een zo breed mogelijke economische structuur. De zakelijke dienstverlening is nog ondervertegenwoordigd in de Helmondse economie. Voorliggende kantorennotitie is dan ook opgesteld naar aanleiding van de wens van de gemeente Helmond om de kantorensector verder te ontwikkelen. Hiervoor is inzicht nodig in de potenties van Helmond op de kantorenmarkt. Kantoren zijn voor Helmond van belang om een bijdrage te kunnen leveren aan de versterking van de economische structuur, het scheppen van arbeidsplaatsen, de versterking van de centrumpositie voor de Peel en de stedelijke uitstraling van de stad. Daarnaast kent deze notitie een meer specifieke aanleiding in het initiatief voor kantorenontwikkeling op Groot Schooten van Hurks Bouw en Vastgoed, het geplande kantorenvolume op Suytkade en kantoorontwikkeling als onderdeel van de centrumplannen. Door Hurks Bouw en Vastgoed is een initiatief ingediend voor de ontwikkeling van circa 20.000 rn 2 b.v.o. kantoren op Groot Schooten. Voor de beoordeling van dit initiatief is een toetsingskader vereist; Daarnaast vraagt de voorgenomen kantorenontwikkeling op Suytkade om een heldere onderbouwing. In het plan Suytkade is een kantorenvolume van tussen 15.000 en 40.000 m 2 b.v.o. opgenomen. In het kader van de bestemmingsplanprocedure heeft de provincie gevraagd om een nadere onderbouwing van dat volume.

1.2 Doel Het doel van deze notitie is het formuleren van een heldere visie op de kantoorontwikkeling in de gemeente Helmond waarbij duidelijke keuzes worden gemaakt ten aanzien van onze ambities, het aantal te ontwikkelen vierkante meters b.v.o., op welke locaties de gemeente dit gaat doen, voor wie en in welke tijdsvolgorde. Deze notitie dient als toetsingskader voor de kantorenontwikkeling in Helmond in het algemeen en van genoemde en nieuwe initiatieven van derden, en het sturen van deze ontwikkelingen. Daarnaast moet deze notitie dienen als input in ruimtelijke plannen en projecten: het Ruimtelijk Regionaal Plan voor het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE), de Streekplanuitwerking van de regio Eindhoven-Helmond en het Algemeen Structuurplan voor Helmond. Er is dan ook behoefte aan een eenduidige visie op de prioritering in de kantorenmarkt van de gemeente Helmond.

1.3 Aanpak Deze notitie is tot stand gekomen op basis van deskresearch, de analyse van statistisch materiaal en gegevens en gesprekken met marktbetrokkenen (regionale en lokale makelaars en kantorenbeleggers en NV Rede). In het onderstaande zal een beeld worden gegeven van de ontwikkelingen op de landelijke, regionale en lokale kantorenmarkt en de trends en verwachtingen op dit gebied, teneinde enkele beleidsaanbevelingen te doen ten aanzien van de gewenste kantorenontwikkeling in de gemeente Helmond. in deze notitie zal alleen worden ingegaan op bestaande kantorenontwikkelingen van enige omvang, te weten het initiatief van Hurks Bouw en Vastgoed, de voorgenomen kantorenontwikkeling op Suytkade en de kantoorontwikkeling in het centrum.

1.4 Leeswijzer Gezien het economische tij gaat deze notitie ook in oft_de algemene ontwikkelingen op de kantorenmarkt. In hoofdstuk 2 zal daarom allereerst worden stilgestaan bij de landelijke

3

ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de verwachtingen voor de toekomst. ln dit hoofdstuk zal tevens worden ingegaan op relevante regionale aspecten, Omdat Helmond zich voor een groot deel richt op overloop vanuit Eindhoven zal hier met name aandacht zijn voor de Eindhovense kantorenmarkt, die toonaangevend is voor de regio. Daarna-wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de Helmondse kantorenmarkt, waarbij genoemde toekomstplannen uitgebreid aan bod komen. Op basis hiervan worden in hoofdstuk 4 enkele beleidsaanbevelingen en ambities geformuleerd, hetgeen leidt tot de visie op de Helmondse kantorenmarkt in hoofdstuk 5.

4

2. Landelijke ontwikkelingen 2.1 Algemene marktontwikkelingen In deze paragraaf wordt een beeld geschetst van de landelijke kantorenmarkt: achtereenvolgens worden de ontwikkelingen in de voorraad, de vraag naar en het aanbod van kantoren in beeld gebracht. 2.1.1 Voorraad Sterke groei voorraad, met name op perifere locaties De kantorenvoorraad is sinds begin jaren negentig voortdurend gestegen; vooral de laatste jaren is het aanbod van kantoren relatief sterk gegroeid. De groei vindt met name plaats in zogenaamde kantorenwijken op perifere locaties. Het aandeel van centrumlocaties op de totale voorraad is verder teruggelopen. Dit wordt veroorzaakt door de afnemende autobereikbaarheid van veel centrumlocaties, het strenge parkeerbeleid en de beperkte mogelijkheden voor grootschalige nieuwbouw in veel stadscentra. Het aandeel van kantoren op bedrijventerreinen en in perifere kantorenwijken was eind 2001 gestegen tot 47%, tegenover 31% op centrumlocaties. Toename aandeel huursector De huursector heeft de afgelopen jaren verder aan belang gewonnen. Tussen 1990 en 2000 vond 70% van de nieuwbouw plaats in de huursector. Huurpanden staan vooral in de steeds populairder wordende kantoorwijken. Nieuwbouw met name grootschalig De nieuwbouw wordt vooral gerealiseerd in grootschalige gebouwen; het toch al geringe aandeel vierkante meters in kleinere kantoren (tot 2.500 m 2) is de afgelopen jaren verder gedaald. Hierdoor bedraagt het aandeel van vierkante meters in grotere kantoorpanden (vanaf 5.000 m 2) op het totaal inmiddels bijna 60%. Het aantal vierkante meters mag echter niet verward worden met het aantal panden; kleine(re) kantoren (500 tot 2.500 m 2 ) vormen het grootste deel van de gebouwenvoorraad. Het totale ruimtebeslag van deze kantoren is echter kleiner. Kleine kantoren zijn met name geconcentreerd in stadscentra en woonwijken; middelgrote en grote kantoren zijn het sterkst aanwezig in perifere kantorenwijken en eveneens in stadscentra. Kenmerkend voor de Nederlandse kantorenvoorraad is dus de toename van de voorraad op perifere locaties en het grote aandeel huurpanden. De meeste vierkante meters worden gerealiseerd in grootschalige gebouwen; kleine panden vormen echter in aantal het grootste deel van de voorraad. 2.1.2 Vraag Afname vraag in grote stedelijke regio's De vraag naar kantoorruimte in Nederland is in 2001 voor het eerst sinds 1995 weer gedaald. De vijf grootste stedelijke regio's kenden ook in 2002 een aanzienlijke daling van de vraag; in de overige regio's bleef de vraag redelijk op peil of is de vraag zelfs weer licht gestegen. Dit komt voor een belangrijk deel doordat de kleinere regio's minder afhankelijk zijn van grote concentraties conjunctuurgevoelige zakelijke dienstverlening. Kleinschalige panden in trek Ongeveer de helft van de vraag bestaat uit vraag naar kantoorruimte in kantorenwijken. In tegenstelling tot het landelijke aanbod is de vraag gelijkmatig verdeeld over de verschillende grootteklassen, hoewel de vraag naar vierkante meters in grote gebouwen (10.000 m 2 of meer) wat groter is dan de vraag naar vierkante meters in kleinere gebouwen. Vergeleken met begin jaren negentig is de vraag naar vierkante meters in grootschalige panden (10.000 m2 of meer) afgenomen ten gunste van kantoorruimte in kleine (500 tot 1.000 m 2) en grotere panden (5.000 tot 10.000 m 2) Toename vraag in huursector; afname vraag naar nieuwbouw De vraag naar kantoren in de huursector is onveranderd groot en was in 2001 verder gestegen ten opzichte van de vraag naar kantoren in de koopsector. Ondanks een stijging van de vraag naar

5

bestaande kantoorruimte in 2001 ten opzichte van de vraag naar nieuwbouw, is het aandeel van nieuwbouw nog altijd verreweg het grootst.

Toename vraag naar perifere locaties De vraag naar kantoren in kantorenwijken is in de jaren negentig aanzienlijk gestegen. Ook de vraag naar kantoren op bedrijventerreinen is in deze periode toegenomen. Een en ander is ten koste gegaan van de vraag naar kantoren op centrumlocaties. Kenmerkend voor de landelijke vraag is dus de toename van de vraag naar kantoren op perifere locaties, de verder gestegen vraag naar huurpanden en de verschuiving van het zwaartepunt naar het middensegment en kleine kantoren.

2.1.3 Aanbod Onder aanbod wordt hier het aantal te huur of te koop aangeboden vierkante meters verstaan. Dit is niet hetzelfde als leegstand; de aangeboden kantoorruimte staat niet per definitie leeg.

Forse stijging aanbod

Het aanbod is in 2002 fors gestegen, tot ruim 4.300.000 m 2, het hoogste aanbodniveau ooit geregistreerd. Hiervoor zijn drie hoofdredenen aan te wijzen: in 2002 kwam veel ruimte beschikbaar door (aanstaande) verhuizing naar nieuwbouw, zijn veel vierkante meters in onderhuur aangeboden en is kantoorruimte op risico aangeboden.

Groot aandeel nieuwbouw Waar het aanbod aanvankelijk hoofdzakelijk bestaande bouw betrof, is het aandeel van nieuwbouwpanden in het totale aanbod vanaf het einde van de jaren negentig steeds groter geworden waardoor beiden sinds 2000 ongeveer de helft van het aanbod uitmaken. Ongeveer een derde van het aanbod betreft in aanbouw zijnde nieuwbouw. Doordat de nieuwbouwproductie echter aanzienlijk lager ligt dan in voorgaande jaren, blijft het overaanbod beperkt. Ondanks de groei van het aantal alternatieve huisvestingsopties was daardoor in 2001 in grote delen van de Randstad en in Eindhoven nog steeds sprake van krapte op de kantorenmarkt. De positie van hoogwaardige kantoren is nog steeds sterk — aanbieders van bestaande kantoren op secundaire locaties komen daarentegen in een moeilijker positie.

Aanbod met name middelgrote kantoren

Kleinere kantoorruimten (tot 1.000 m 2) hadden in 2001 het kleinste aandeel in het totale aanbod vierkante meters (9%). Dit aandeel is de afgelopen tien jaar gedaald. Het aandeel van vierkante meters in middelgrote kantoren (oppervlakte tussen 1.000 en 2.500 m 2 en 2.500 en 5.000 m 2) in het totale aanbod is het grootst; ten opzichte van het begin van de jaren negentig is dit aandeel licht gestegen.

Sterke stijging aanbod op perifere locaties Het aanbod van kantoren in kantorenwijken is de afgelopen jaren sterk gestegen en bedraagt thans meer dan de helft van het totale aanbod. Dit is ten koste gegaan van het aanbod van kantoren op centrumlocaties.

Discrepantie tussen vraag en aanbod: aanbodoverschot Sinds 1998 hielden vraag en aanbod elkaar ongeveer in evenwicht. Sinds 2001 is er echter weer sprake van een duidelijk aanbodoverschot. De markt is hierdoor veranderd in een vragersmarkt: de aspirant-huurder of —koper heeft hierdoor een sterkere onderhandelingspositie gekregen.

Discrepantie tussen vraag en aanbod: perifere locaties Kenmerkend is het aanbodoverschot in het algemeen en de sterke stijging van het aanbod op perifere locaties.

Discrepantie tussen vraag en aanbod: overschot in middensegment Er is een opvallende discrepantie in de verhouding tussen vraag en aanbod zichtbaar: het aanbod van kleine (500 — 1.000 m 2 ) kantoren blijft duidelijk achter bij de vraag. Dit geldt eveneens voor het aanbod van grote kantoren (meer dan 10.000 m 2 ), ondanks de terugloop van de vraag in deze categorie. Daarentegen wordt de vraag naar middelgrote kantoren ruimschoots overtroffen door het aanbod.

6

2.2 Regionale accenten 2.2.1 Vooraad Stagnerende toename van de voorraad

Ook in Eindhoven steeg de voorraad, zij het minder fors dan in voorgaande laren. De komende jaren zal met name in Gestel en rond Eindhoven Airport nog ongeveer 150.000 rd b.v.o. worden opgeleverd. 2.2.2 Vraag Eindhoven: vraag naar grotere kantoren

In Eindhoven was in 2002 vooral vraag naar grote(re) kantoren (2.500 m 2 of meer; 59%); de vraag naar kleinere kantoorgebouwen (1.000 m 2 en minder) was beperkt (21%). De vraag komt vooral vanuit de (semi-)publieke sector en de zakelijke dienstveriening. 2.2.3 Aanbod Kantorenmarkt Zuid-Nederland minder gevoelig

De kantorenmarkt in Zuid-Nederland is in 2002 redelijk overeind gebleven. De opname lag ongeveer op het niveau van 2001. Doordat bedrijven echter in toenemende mate ruimte teruggaven aan de markt is het aanbod met ruim 50% gestegen. Aanbod Eindhoven vooral in noordwestelijke periferie

Het aanbod in Eindhoven bevond zich in 2002 met name in het noordwesten van de stad. In de overige stadsdelen, alsmede het centrum, was het aanbod naar verhouding beperkt. Aanbod bestaand en nieuwbouw in evenwicht

Het aanbod in Eindhoven bestaat hoofdzakelijk uit bestaande gebouwen (55%). De verhouding bestaand — nieuwbouw is dus ongeveer in evenwicht. Wel wordt er de komende jaren (tot en met 2005) ruim 225.000 m 2 aan nieuwbouw opgeleverd. Leegstand Eindhoven fors toegenomen

Tegelijk met de stijging van het aanbod is de laatste jaren de leegstand fors toegenomen. Het leegstandspercentage in Eindhoven ligt momenteel rond de 12%. 2.2.4 Opname Totale opname Eindhoven gedaald; opname nieuwbouw gestegen

De totale opname van kantoorruimte in Eindhoven is in 2002 gedaald van 100.000 m 2 naar ongeveer opname van berenoveerde kanforen liep in 2002 ériorm terug; de opname van bestaande kantoren daalde licht, de opname van nieuwe kantoren steeg daarentegen flink.

-64000 De

Opname middelgrote kantoren gestegen

De daling van de opname in Eindhoven deed zich voornamelijk voelen in de markt voor grotere kantoren (5.000 m en meer). Ook de opname van kleine(re) kantoren (500 m 2 — 2.500 m 2) daalde, maar minder spectaculair. Opvallend is dat de opname van middelgrote kantoren (2.500 m 2 — 5.000 m2) bijna verdubbelde ten opzichte van 2001. Kantoren met een omvang van 500 m 2 — 1.000 m 2 (26%) en 2.500 m 2- 5.000 m2 (36%) vormden daardoor het grootste deel van de opname in 2002. Opname centrum gestegen

In 2002 was een opvallende verschuiving te zien in de opname naar deellocatie. Maakte kantoorruimte op perifere locaties in Eindhoven de afgelopen jaren veruit het grootste deel uit van de opname, in 2002 zakte het aandeel van deze locaties volledig in en groeide de opname in het centrum aanzienlijk, van ongeveer 22.000 m2 naar bijna 40.000 m 2 b.v.o. Het aandeel van het centrum in de totale opname bedroeg daardoor in 2002 58%.

7

2.3 Trends en ontwikkelingen De economische teruggang heeft geleid tot uitstel van huisvestingsbeslissingen en conservatieve of goedkope scenario's met betrekking tot de vraag naar kantoren. De huidige situatie kenmerkt zich daardoor door een afname van de vraag en een toenemende leegstand. De vraag betreft momenteel met name de herhuisvesting van bedrijven, die zo de huisvestingslasten zoveel mogelijk willen drukken. Om de ruimteconsumptie terug te dringen en de lasten te verlagen is vooral veel vraag naar meer flexibele werkplekken met een geringere ruimtevraag per werknemer. Deze vraag naar kleinere kantoren, meer flexibiliteit en een multifunctionele omgeving zal alleen maar toenemen. Perifere locaties zijn doorgaans vrij monofunctioneel en profiteren niet van de nabijheid van centrale voorzieningen. Daarnaast zijn perifere locaties vaak slecht bereikbaar met het openbaar vervoer. Ligging aan de snelweg als enige kwaliteit voldoet niet meer, er is een groeiende behoefte aan een kantooromgeving met een multifunctioneel karakter in een levendig stadsdeel. Monofunctionele locaties zullen in de toekomst dan ook de hardste klappen vangen. Dit blijkt ook uit de recente ontwikkelingen op de landelijke en regionale kantorenmarkt. De afgelopen periode is veel ontwikkeld op perifere locaties. De opname op deze locaties was tot voor kort ook hoog. Nu het economisch minder gaat is de leegstand op deze locaties echter het sterkst toegenomen en kiest men steeds meer voor centraal gelegen locaties. Deze ontwikkeling heeft zich ook in Eindhoven sterk gemanifesteerd. Perifere locaties lijken dus minder toekomstvast en sterker afhankelijk van economische schommelingen dan binnenstedelijke milieus. De kans bestaat dat bij het aantrekken van de vraag eerst het bestaande overaanbod zal worden opgenomen alvorens men zich richt op nieuwere ontwikkelingen, mits dit aanbod voldoet aan de eisen van de vrager. Aangezien de vraag naar nieuwbouw de vraag naar bestaande kantoorruimte nog altijd overtreft is het waarschijnlijker dat de vrager vanwege het ruime aanbod kiest voor nieuwbouw op een meer geschikte locatie. De huidige economische teruggang, in combinatie met een grotere vraag naar flexibiliteit, biedt daarom kansen voor aanbieders van flexibele en multifunctionele kantoren. Grotere (inter)nationale bedrijven kiezen voor schaalvergroting en concentratie op een beperkt aantal vestigingplaatsen. Kleinere bedrijven met een lokale of regionale markt hechten daarentegen meer aan nabijheid tot de klant. Daarnaast is er een groot verschil tussen de locatie-eisen van front-office en back-office bedrijven. Eerstgenoemde bedrijven richten zich puur op aansprekende milieus in de grote kantorensteden; back-office bedrijven en bedrijven met een mindere baliefunctie zijn hiervan minder afhankelijk. De huidige economische neergang vraagt om een realistische houding ten opzichte van kantorenontwikkeling. Voorkomen moet echter worden dat korte termijnvisies de overhand krijgen en dat uit kostenoverwegingen een laagwaardiger product tegen lagere huurprijzen wordt aangeboden. De lange termijn moet het uitgangspunt blijven. Hoewel een stijging van de opname op korte termijn onwaarschijnlijk lijkt, neemt de kantorengebruiker slechts tijdelijk genoegen met suboptimale oplossingen. Voor de nabije toekomst wordt daarom weer een toename van de netto kantorenbehoefte verwacht.

8

3 De Helmondse kantorenmarkt Hieronder wordt achtereenvolgens een overzicht gegeven van de sterke en zwakke punten van Helmond als kantorenstad (3.1), marktontwikkelingen en kenmerken van de kantorenmarkt in Helmond (3.2) en de toekomstplannen die in voorbereiding zijn (3.3). Een en ander mondt uit in een overzicht van aanknopingspunten voor beleid voor de Helmondse kantorenmarkt, in hoofdstuk 4. 3.1 Sterke en zwakke punten Aan de hand van enkele belangrijke vestigingsplaatsfactoren kan een beeld worden geschetst van de sterke en zwakke punten van Helmond als kantorenstad. • Autobereikbaarheid: De autobereikbaarheid van Helmond is matig. Helmond ligt niet direct aan een snelweg en is daarom met de auto niet optimaal bereikbaar. De westzijde van Helmond vormt in dit opzicht een uitzondering vanwege de nabijheid tot Eindhoven en de ligging aan de A207 naar Eindhoven. • Uitstraling: Helmond heeft vanwege haar industriele verleden het imago van een industriestad; de nabijheid van kantorenstad Eindhoven versterkt de tegenstelling met deze stad en daardoor ook dit imago. • Voorzieningenniveau: Het voorzieningenniveau van Helmond is beneden de maat voor een stad van 84.000 inwoners. De ligging ten opzichte van Eindhoven veroorzaakt op alle fronten een sterke concurrentie van Eindhoven en omgeving, ook van de kleinere, rond Eindhoven gelegen kernen. Wel vervult Helmond een centrumpositie voor de dorpen ten oosten van de stad. • Concentratie: het kantorenaanbod in Helmond is versnipperd. Hierdoor ontbreekt het aan herkenbare kantorenmilieus, • Bereikbaarheid met het openbaar vervoer: De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is goed. Dankzij de ligging ten opzichte van Eindhoven en aan de openbaar vervoersassen van Eindhoven naar het Ruhrgebied en het zuiden kent Helmond met drie stations een goede ontsluiting per trein. 3.2 Marktontwikkelingen In deze paragraaf worden kort enkele kerngegevens van de Helmondse kantorenmarkt gepresenteerd. Deze gegevens zijn afkomstig uit rapporten van NV Rede en uit gesprekken met verschillende marktpartijen. Voorraad De Helmondse kantorenvoorraad bedroeg in 2002 ca. 250.000 m 2 b.v.o.

Vraag hoofdzakelijk vervanging De vraag is grotendeels (ongeveer 75%) te kenschetsen als uitbreidings/vervangingsvraag en komt vooral van dienstenaanbod in de non-profit sector en de zakelijke markt, opererend op lokaal en regionaal niveau. Nieuwvestiging van buiten Helmond is beperkt (ongeveer 25%). Nieuwe ontwikkelingen leiden hierdoor voornamelijk tot verplaatsing en nauwelijks tot aanvulling. Aanbod verdubbeld Het aanbod van vierkante meters is in 2002 meer dan verdubbeld ten opzichte van 2001. Deze stijging ligt met name in het gestegen aantal grotere panden dat op de markt kwam. Het aanbod van kleinere panden daalde ten opzichte van 2001, zowel wat betreft het aantal panden als het aantal vierkante meters. Er werden minder bestaande kleine kantoorpanden aangeboden; ook het aanbod van nieuw gebouwde kleine kantoorpanden en de planvoorraad waren geslonken.

." 0t9)14-20Viraata‘SOMOM.a:30fat W49,ae El„geWI

'

-WO '14

-k-41"1/242~ Tabel 1: Het aanbod van panden < 500 m 2 in Helmond in 2001 en 2002 (bron: NV Rede)

9

„

kag %>1.73,W,V Oa.74-

4:~Vitri

Tabel 2: Het aanbod van panden > 500 m` in Helmond in 2001 en 2002 (bron: NV Rede) Leegstand De leegstand (per november 2002) bedraagt ca. 22.000 m 2 b.v.o., zijnde 8%, dit is twee maal de frictieleegstand; het leegstandspercentage ligt echter beduidend lager dan in Eindhoven. Bovendien wordt door verschillende marktpartijen aangegeven dat Helmond weinig panden van enige omvang kent die als incourant kunnen worden aangemerkt. Opname beperkt De opname voor kantoren is momenteel beperkt en schommelt tussen de 2.000 en 4.000 rn 2 b.v.o. In een normale economie mag worden uitgegaan van een opname van maximaal 6.000 tot 8.000 m 2. 3.3 Toekomstplannen Binnen de gemeente Helmond is een drietal plannen met betrekking tot kantorenontwikkeling in voorbereiding. Suytkade In de plannen voor Suytkade is voorzien in kantoorontwikkeling en gezien de binnenstedelijke ligging alsmede in rnenging met bedrijvigheid, woningbouw en leisure. Hierbij ligt het voor de hand het accent te leggen op publieksgerichte kantoren en op kantoren waarvoor de nabijheid tot het NS-station van belang is. In het bestemmingsplan is flexibiliteit ingebouwd ten aanzien van de te realiseren volumes, waarbij wordt uitgegaan van minimaal 15.000 m 2 en maximaal 42.000 m 2 kantoren. In het plan Suytkade vervullen de kantoren ook een belangrijke afschermende werking tussen milieuhinderlijke bedrijvigheid ten zuiden van Suytkade en de geprojecteerde woningbouw in het plangebied. Initiatief Hurks Daarnaast heeft Hurks Bouw en Vastgoed een initiatief voor kantorenontwikkeling op Groot-Schooten gepresenteerd. Filosofie achter het initiatief is dat de stedelijke as Eindhoven-Helmond belangrijke ._economischamtvvikkelingspotenties-heeft.-Aan-de Helmendse -zijde-k-unnen -deze-potenties -o.a. worden ingevuld ddor kantoorontwikkeling op Groot-Schooten: Helmond krijgt hierdoor een stedelijk "smoel" aan een belangrijke invalsweg. Enkele jaren geleden dacht men aan louter bedrijfshallen; gegeven de potenties van Helmond wil Hurks de lat nu hoger leggen en ziet thans ook duidelijke kansen voor de ontwikkeling van kantoren c.q. kantoorachtigen in Helmond waardoor een duidelijke stedelijke entree tot de stad zou ontstaan. Het plan voorziet in ca. 20.000 rn 2 b.v.o. kantoorvloeroppervlak, te verdelen over verschillende gebouwen. Als referentie denkt Hurks o.a. aan Pettelaarpark te Den Bosch. Met het plan wordt nadrukkelijk gemikt op overflow vanuit Eindhoven. In de visie van Hurks wordt op deze wijze een door de markt sterk gewaardeerde kantorenlocatie aan Helmond toegevoegd. Als fasering denkt men globaal aan een periode van 10 jaar. Een en ander kan in de praktijk sneller gaan of wat langer duren, afhankelijk van de economische omstandigheden. Men wil nu graag de planontwikkeling ter hand nemen om gereed te zijn voor de verwachte economische opleving in 2004. Thans zijn er twee serieuze kandidaten: ABAB (circa 1.800 m 2 kantoor) en Savant (circa 2.300 m 2 kantoor en 1.000 m 2 keuken). Centrum In de Integrale Structuurvisie Centrum is in het globale programma 10.000 m 2 b.v.o. kantoren opgenomen ter hoogte van de Traverse (cq. Kegelbaan). ING-Vastgoed en AO worden in het kader van de te sluiten intentieovereenkomst gevraagd dit globale programma uit te werken - en van

10

marktonderzoek te voorzien - onder de paraplu van het op te stellen Masterplan Centrum. De uitkomst hiervan is nog niet te voorspellen. Overige plan nen

Naast genoemde drie plannen zal op Groot-Schooten (niet te verwarren met het initiatief van Hurks) circa 6.000 tot 8.000 m2 vermoedelijk worden ingevuld met Gamma Holding. Tevens bestaan voor de lange termijn plannen voor kantorenontwikkeling in de spoorzone. Deze plannen bevinden zich echter nog in een zeer pril stadium. De bestaande plannen voor Suytkade, het centrum en het initiatief van Hurks voorzien in totaal in een kantorenvolume van maximaal 72.000 rn 2 b.v.o., te realiseren over een periode van 10 jaar. Dit zou een verdubbeling betekenen van de uitgifte van de afgelopen jaren, een forse taakstelling derhalve. Indien voor Suytkade wordt uitgegaan van het in het bestemmingsplan aangegeven minimum van 15.000 m2 bedraagt het totale voorziene kantorenvolume ca. 45.000 m 2 b.v.o. In totaal wordt dus een capaciteit voorzien van ca. 25.000 m 2 - 52.000 m2 , eventueel aangevuld met de plannen van Hurks (20.000 m2). Dit maximale en minimale scenario vormen samen de bandbreedte voor de te realiseren oppervlakte kantoren in Helmond. In onderstaande tabel zijn beide scenario's alsmede een gemiddeld scenario opgenomen.

Me»"

Ogks-„Arát,

Tabel 3: scenario's kantorenontwikkeling Helmond

De locaties Suytkade en Hurks leggen de nadruk op verschillende segmenten van de kantorenmarkt: binnenstedelijk respectievelijk perifeer en zijn in die zin niet elkaars directe concurrent. De vraag of beide plannen passen in de verhoudingen op de Helmondse kantorenmarkt komt in hoofdstuk 5 aan bod.

11

4 Aanknopingspunten voor beleid Opvallend is dat de kantorenmarkt van Zuid-Nederland minder te lijden heeft onder de economische neergang dan de kantorenmarkt in met name de Randstad. Desondanks is duidelijk dat ook de kantorenmarkt in de regio Eindhoven te kampen heeft met een teruggang. De gegevens met betrekking tot de kantorenmarkt in Helmond geven, samen met die van de Eindhovense kantorenmarkt, een indicatie van de ontwikkelingen in de regio. Deze ontwikkelingen schetsen een beeld voor de nabije toekomst en bieden aanknopingspunten voor het te formuleren beleid voor de kantorenmarkt in Helmond. Met name de volgende zaken springen in het oog: • Het grootste deel van het aanbod in Eindhoven bevindt zich op perifere locaties. •

In Eindhoven is het centrum de enige deellocatie waar de opname van kantoren is gestegen. Bovendien was deze stijging aanzienlijk.

•

Opname van kantoorruimte vindt in Eindhoven voor het grootste deel plaats in kleine en middelgrote kantoorgebouwen (500 m 2 — 1.000 m 2 en 2.500 m 2 — 5.000 m2).

•

De cijfers met betrekking tot de opname wijzen erop dat de Helmondse kantorenmarkt vrij zwak is.

•

Het totale in Helmond geplande kantorenvolume is in dat licht nogal fors.

•

Het aanbod in Helmond wordt voor het overgrote deel bepaald door kantoren met een b.v.o. van meer dan 500 m2 ; terwijl het aanbod van panden met een b.v.o. van 500 m 2 of minder sterk is gedaald.

Dit laatste impliceert dat vierkante meters in kleine kantoren eenvoudiger te verhuren of verkopen zijn dan vierkante meters in grote(re) panden. Ondanks de neergang op de kantorenmarkt bestaat er blijkbaar toch een duidelijke behoefte aan kleinere kantoorpanden. Dit wordt onderschreven door verschillende marktpartijen. De grootste kansen liggen volgens hen dan ook bij: 1. kleinere kantooreenheden (250-500 m2 ) of kantoorvilla's. Nabijheid van ondersteunende functies en een goede autobereikbaarheid zijn daarbij erg belangrijk; 2. middelgrote kantoorpanden. De verwachting is dat het hier voornamelijk om vervangingsvraag zal gaan. Een korte lijn naar Eindhoven is gewenst. Ontwikkeling bij voorkeur aan de westzijde van de stad (o.m. Groot-Schooten) om overloop vanuit Eindhoven zo goed mogelijk op te kunnen vangen. Voor kantoren met een meer publieke functie zijn locaties nabij het station geschikt (Suytkade,

Centrum); kantoor-/bedrijfsverzamelgebouwen, kantoorachtige bedrijvigheid. Gezien het voornamelijk industriële karakter van de Helmondse economie worden combinaties van industriële processen met kantoorvoorzieningen de meeste kansen toegedicht. Daarnaast is gebleken dat het aanbod zich zowel landelijk, regionaal als lokaal concentreert op perifere locaties, maar dat de opname van kantoorruimte op centrumlocaties in de regio, ondanks de landelijke ontwikkelingen ten aanzien van kantorenwijken op perifere locaties, in het afgelopen jaar sterk is gestegen. Perifere locaties lijken minder toekomstvast en sterker afhankelijk van economische schommelingen dan binnenstedelijke milieus.

12

5 Beleidsvisie Helmondse kantorenmarkt 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de gemeentelijke beleidsvisie op de Helmondse kantorenmarkt. Aan deze beleidsvisie ligt een aantal uitgangspunten ten grondslag. In paragraaf 5.2 wordt hier nader op ingegaan. Eveneens belangrijk voor het gemeentelijk beleid is de ambitie van Helmond met betrekking tot de kantorenontwikkeling (paragraaf 5.3). Op basis hiervan wordt in paragraaf 5.4 een tweetal ontwikkelingsmodellen gepresenteerd. In paragraaf 5.5 wordt een afweging gemaakt en wordt een voorkeursmodel bepaald. Paragraaf 5.6 ten slotte gaat in op een aantal maatregelen dat zal moeten worden genomen om het kantorenbeleid succesvol tot uitvoering te kunnen brengen. 5.2 Ultgangspunten De volgende uitgangspunten worden gehanteerd bij de ontwikkeling van kantoren in Helmond: • Streven naar differentiatie in kantoorconcepten: de kantorenmarkt bestaat uit verschillende gebruikers met verschillende wensen. Het is van belang bij het ontwikkelen van concepten daar rekening mee te houden en verschillende soorten kantoorruimte aan te bieden: solitaire kantoorpanden, kantoorverzamelgebouwen en multifunctionele kantoorgebouwen (kantoren gemengd met andere functies); • Streven naar onderscheidende concepten: in de woningbouw is Helmond er goed in geslaagd om met gedurfde concepten zoals Dierdonk en Brandevoort zich nationaal op de kaart te plaatsen. In de economische sector (inclusief de kantorensector) is dit veel minder het geval. De gemeente kiest ervoor om, uiteraard samen met marktpartijen, innovatieve kantoormilieus te ontwikkelen, die juist door hun onderscheidendheid, ook marktmakend werken en een bepaalde vraag oproepen; • Geleidelijke ontwikkeling: zoals is aangegeven is de Helmondse kantorenmarkt relatief zwak. De gemeente kiest voor een geleidelijke ontwikkeling waarbij door gerichte inspanningen op een beperkt aantal locaties langzaam maar zeker aantoonbare successen ontstaan, die een katalyserend effect teweeg zullen brengen; faseren en prioriteren; De huidige economische situatie vraagt om fasering van de kantorenontwikkeling in Helmond. Gedacht kan tevens worden aan risicobeperking, bijvoorbeeld door niet te ontwikkelen voordat een bepaalde bezettingsgraad is gegarandeerd. Zo wordt onnodige leegstand voorkomen; • Complementair aan Eindhoven: het profiel dat Helmond wil opbouwen is duidelijk complementair aan dat van Eindhoven. Helmond wil daarbij inzetten op de back office activiteiten van grote bedrijven als banken, verzekeraars, beleggers. Gedacht kan dan worden aan gegevensverwerkende bedrijvigheid. Globaal kan dan worden gedacht aan administratieve werkzaamheden, callcentra etc. Daarnaast wordt zoals hiervoor_aangegevenduidelijk_gemiktop_ kleinere kantoren, waarbij het dan zowel om front-office als back-office gaat. Daarnaast kan de aandacht tevens gericht worden op kantoorachtige bedrijvigheid. Gezien het industriële karakter dat de werkgelegenheid en bedrijvigheid in Helmond altijd heeft gehad en nog steeds heeft, vormt dit een logische overgang van de secundaire naar de tertiaire sector. Onder kantoorachtige bedrijvigheid wordt hier verstaan: hoogwaardige industriële bedrijvigheid met relatief uitgebreide kantoorfaciliteiten. Verschillende marktpartijen zien duidelijke potenties voor Helmond in dit segment. Belangrijk hierbij is op te merken dat kantoorachtige bedrijvigheid niet moeten worden vermengd met reguliere kantoren teneinde te voorkomen dat een diffuus milieu ontstaat, met onvoldoende herkenbaarheid en uitstraling; • Ontwikkelen van kritische massa, identiteit en herkenbaarheid: van groot belang voor een succesvolle ontwikkeling van kantoren is het realiseren van voldoende kritische massa en het realiseren van kantoormilieus die herkenbaar zijn en een duidelijke identiteit hebben. Versnipperig wordt daarom tegengegaan; er wordt ingezet op een beperkt aantal kantoorlocaties. Het gelijktijdig ontwikkelen van meerdere locaties kan er onder de huidige economische omstandigheden toe leiden dat geen van deze locaties echt goed van de grond komt; • Marktmakend beleid: de gemeente kan met haar kantorenaanbod de markt volgen en puur ontwikkelen waar en wat de vrager wil. Uiteraard is het aansluiten bij de wensen van de markt zeer belangrijk. De gemeente wil zich hier echter niet geheel in verliezen. Door middel van onderscheidende concepten, maar ook door het bewust creëren van een zekere mate van schaarste, kan een bepaalde vraag ook worden opgeroepen. Het marktmakende beleid zal -

13

vergezeld moeten gaan van pro-actieve gemeentelijke strategie, waarbij actief wordt geacquireerd. 5.3 Ambitie Eigen identiteit en overloop vanuit Eindhoven

Helmond wil een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor kantoren en wil haar centrumfunctie voor de Peel verder versterken. Dit betekent dat de gemeente gaat voor het aantrekken van kantoren die bij deze positie horen en passen bij de omvang van onze stad. Gekozen wordt voor het opbouwen van een profiel (o.a. back-office zie hiervoor) complementair aan dat van Eindhoven. Daarnaast wordt ook ingespeeld op de overloopmogelijkheden vanuit Eindhoven. Marktbetrokkenen geven aan dat hiervoor goede kansen zijn, indien concurrerende kantoorrruimte wordt aangeboden. Opname: mikken op 7.000 m 2 per jaar

Belangrijk is een streven te formuleren ten aanzien van de afzet van het kantoorvolume per jaar. Het spreekt voor zich dat dit streven ambitieus mag zijn, maar tegelijkertijd moet het wel realistisch zijn. Indien dit niet gebeurt, zal de kantorenmarkt behoorlijk ontwricht raken en zal slechts worden gebouwd voor de leegstand. Door verschillende marktpartijen wordt een opname van ca. 6.000 m 2 â 8.000 rn2 b.v.o. per jaar voor Helmond onder normale marktomstandigheden haalbaar geacht. In een periode van 10 jaar betekent dit dat 60.000 tot 80.000 m2 bvo kan worden afgezet. Als richtsnoer wordt uitgegaan van een gemiddelde afzet van 7.000 m 2 b.v.o. per jaar. Kleine en middelgrote kantoren

Uit de gegevens in hoofdstuk 3 blijkt dat het aanbod van grotere kantoorpanden de vraag ruimschoots overtreft; nieuwe kantoorontwikkelingen zouden gezien de ontwikkelingen in het aanbod alsmede de vraag voornamelijk moeten voorzien in de realisatie van kleinere eenheden. Ook marktpartijen verwachten voor de nabije toekomst vooral kansen in de realisatie van kleine(re) en middelgrote kantoorpanden. Gezien de beperkte mogelijkheden in Eindhoven en omgeving in dit segment liggen hiervoor Helmond zeker kansen. Vernieuwende kantoorconcepten

Bij de ontwikkeling van Dierdonk en Brandevoort is de gemeente bijzonder succesvol geweest in het realiseren van aantrekkelijke en bijzondere woonmilieus. De gemeente heeft het voornemen ook voor kantoren in te zetten op de realisatie van aantrekkelijke en vernieuwende kantoormilieus. 5.4 Ontwikkelingsmodellen

_ Gegeven het af te zetten_kantoreavolumavan ca_11:10_0_m 2 biLo. perjaar ende in paragraaf 3,3 besproken gemeentelijke plannen zijn er twee ontwikkelingsmodellen denkbaar. 1. Gelijktijdig in ontwikkeling brengen van Suytkade, Groot-Schooten en centrum; 2. Faseren: Suytkade en centrum nu prioriteit; pas na vijf jaar starten ontwikkelen op GrootSchooten. 1. Gelijktijdige ontwikkeling

De locaties Suytkade en centrum enerzijds en Groot-Schooten anderzijds (de voorgestelde ontwikkeling van Hurks) spelen in op verschillende segmenten van de kantorenmarkt: Suytkade en centrum bedienen het binnenstedelijke segment; Groot-Schooten het perifere. Vanuit de gedachte een zo gedifferentieerd mogelijk aanbod te genereren om zo verschillende segmenten te kunnen bedienen ligt het voor de hand beide locaties tegelijk in ontwikkeling te nemen. Op deze manier kan optimaal aan de vraag naar perifere en centraal gelegen kantorenlocaties worden voldaan. In dit model wordt een totaal volume aan kantoren gerealiseerd van 45.000 m 2 â 72.000 m 2 bvo. Uitgaande van het gemiddelde afzetvolume van 7.000 m 2 bvo per jaar betekent dit een doorlooptijd van 6 tot 10 jaar.

14

2. Fasering: Suytkade en centrum prioriteit

In de Stadsvisie van de gemeente Helmond staat versterking van het stadscentrum en de binnenstad centraal. Aan de ontwikkeling van het centrum en de binnenstad wordt dus een hoge prioriteit toegekend. Door de eerste jaren alleen kantorenontwikkeling toe te staan op Suytkade en in het centrum wordt aangesloten bij de doeistellingen van gemeentelijk beleid. In dit model wordt de eerste vijf jaar gekozen voor kantorenontwikkeling op Suytkade en centrum, kantorenontwikkeling op Groot-Schooten en andere locaties is de eerstkomende vijf jaar niet toegestaan. Hierdoor krijgt Suytkade en het centrum de kans om zich op het gebied van kantoren te ontwikkelen. Nadat na een periode van vijf jaar op Suytkade een kantorenvolume is gerealiseerd, met een eigen herkenbaar gezicht, wordt Groot-Schooten in ontwikkeling genomen. Bij een opname van 7.000 m 2 bvo per jaar zou de ondergrens voor Suytkade al na 2 jaar zijn bereikt en moet het mogelijk zijn om binnen 6 jaar de maximale 42.000 m 2 b.v.o. uit te geven. 5.5 Afweging en voorkeursmodel 5.5.1 Afweging

De hierboven beschreven ontwikkelingsmodellen brengen zowel voor- als nadelen met zich mee. Deze worden in het onderstaande belicht, waarbij tevens een voorkeur wordt uitgesproken voor een van beide modellen. Voor elk wat wils versus kantoorlocaties komen onvoldoende van de grond

In het eerste model worden alle opties opengehouden door het tegelijkertijd aanbieden van kantorenlocaties aan de westkant van Helmond én op Suytkade en centrum. Hierdoor kunnen de verschillende kantoorsegmenten wel worden bediend. De doelstellingen van het economisch beleid en een snelle creatie van arbeidsplaatsen zouden dan eerder bereikt kunnen worden. Niet alleen onder de huidige marktomstandigheden maar ook onder normale omstandigheden is de opname in Helmond evenwel beperkt. Door het gelijktijdig ontwikkelen van alle locaties ontstaat daarom versnippering waardoor bij zeer gematigd uitgiftetempo slechts moeizaam kantorenlocaties met enige uitstraling kunnen ontstaan. Dit omdat het te lang duurt voordat er een zekere kritische massa op één locatie ontstaat. Potentiële gebruikers kunnen hierdoor een afwachtende houding aannemen. Bovendien bestaat er altijd een zekere overlap tussen kantorenmilieu in het centrum en in de periferie. Veel kandidaat-gebruikers zullen daardoor een keuze (kunnen) maken tussen Suytkade en Groot-Schooten. Door de langdurige ontwikkeling tot volwaardige kantorenlocatie en doordat de locaties door vragers op de markt tegen elkaar uitgespeeld kunnen worden, is de kans niet denkbeeldig dat uiteindelijk geen van de locaties echt goed van de grond komt. Zeker in de huidige marktsituatie is het tijdig realiseren van een bepaaide kritische massa en het overtulgemlneelzetten van een aantrekkelijk kantorenmilieu essentieel. Suytkade bewijst zich als kantoorlocatie versus niet kunnen bedienen van alle segmenten

in het tweede model wordt gekozen voor een binnenstedelijke ontwikkeling van kantoren op Suytkade en in het stadscentrum. Zoals gezegd sluit dit het meeste aan bij het gemeentelijke beleid inzake de versterking van het stadscentrum en de binnenstad. Ook wordt aangesloten bij het ontwikkelingstraject van Suytkade, dat al lang geleden in gang is gezet. Bovendien heeft de gemeente over de ontwikkeling en realisatie van Suytkade met Van Wijnen een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten. Door het kiezen voor concentratie wordt in zekere zin kunstmatig schaarste gecreëerd met als mogelijk gevolg een hogere grondprijs en het voorkomen van onnodige leegstand. Het te ver doorslaan van de markt naar de vraagzijde wordt zo voorkomen. Een ander argument voor de keuze voor Suytkade en het centrum kan ook worden gevonden in de huidige gang van zaken op de kantorenmarkt. Hieruit blijkt, zoals beschreven in hoofdstuk 2 en 3 dat binnenstedelijke locaties het in deze tijden van economische teruggang beter doen, dan de perifere locaties. Daar staat tegenover dat in dit model niet alle segmenten volledig kunnen worden bediend. Met name het kantorensegment dat geïriteresseerd is in binnenstedelijke locaties zal worden bediend, waardoor bepaalde kantoren worden gemist en het scheppen van arbeidsplaatsen wellicht minder snel gaat dan gewenst. Zoals gezegd is echter altijd sprake van een overlap tussen de verschillende

15

kantorenmilieus, zodat de nadelige effecten hiervan naar verwachting beperkt zullen zijn. Wel wordt bij een keuze voor dit model de kans om aan de westzijde van Helmond een zakelijk smoel te realiseren niet meteen gegrepen. Een derde mogetijkheid zou overigens nog kunnen zijn het geven van prioriteit aan de ontwikkeling van Groot-Schooten, om pas na enkele jaren met de ontwikkeling van kantoren op Suytkade te beginnen. Gezien de ingeslagen koers met betrekking tot versterking van het stadscentrum en dé afspraken inzake Suytkade, is dit echter puur een theoretische mogelijkheid en wordt deze optie als niet realistisch beschouwd. Bovendien is de vraag naar perifere locaties onder invioed van de economische neergang aanzienlijk gedaald. 5.5.2 Voorkeursmodel Alle locaties tegelijk is onverantwoord risico

Gegeven de huidige situatie op de vastgoedmarkt in het algemeen en de kantorenmarkt in het bijzonder betekent het gelijktijdig ontwikkelen van Suytkade, centrum en Groot-Schooten het nemen van een onverantwoord groot risico vanuit de gedachte zoveel mogelijk ijzers in het vuur te houden. Marktpartijen wijzen in dit verband ook op de noodzaak van clustering en het tegengaan van versnippering. Vanwege de beperkte omvang van de kantorenmarkt in Helmond, het grote belang van de versterking van de binnenstad en de rol van de ontwikkeling van Suytkade hierin kiest de gemeente ervoor de ontwikkeling van kantoren op Groot-Schooten niet eerder dan over vijf jaar ter hand te nemen en prioriteit te geven aan kantorenontwikkeling op Suytkade en centrum. Genoemde termijn van vijf jaar is gebaseerd op een opnamecapaciteit van 7.000 m 2 b.v.o. per jaar. Indien onverhoopt mocht blijken dat de afzet van kantoren op Suytkade in deze periode tegenvalt, zal de verhouding tussen Suytkade en Groot-Schooten opnieuw beoordeeld moet worden. Kiezen voor Suytkade en centrum is inspelen op tekorten in de regio

Een ander argument voor de ontwikkeling van kantoren op Suytkade en centrum ligt in het feit dat in de regio het aanbod vooral bestaat uit grootschalige kantoren op veelal perifere locaties. Er is weliswaar ook nog altijd een aanzienlijke vraag naar kantoorruimte op dergelijke locaties, maar ook veel leegstand. Illustratief in dat opzicht is het feit dat het centrum van Eindhoven de enige locatie is waar de opname ondanks de neergang op de kantorenmarkt in de lift zit. Er liggen dus duidelijk kansen voor kantoren op centrumlocaties. Ook de gesignaleerde landelijke opkomst van de vraag naar kleinschalige kantoren en de gestegen opname van middelgrote kantoren in Eindhoven bieden gunstige perspectieven voor de segmenten die voor Helmond kansrijk worden geacht. Eerste invulling Suytkade maatgevend

Suytkade zal zich moeten bewijzen en is daardoor moeilijker tot ontwikkeling te brengen dan GrootSchooten. De positie en status van Groot-Schooten zijn al bekend, terwijI Suytkade alleen nog op papier bestaat. Dit betekent dat extra energie nodig is om Suytkade tot een succes te kunnen maken op het terrein van kantoren. In onze visie is het van belang voor Suytkade een of enkele kantorengebruikers aan te trekken, die door naam en uitstraling een aanzuigende werking hebben op andere gebruikers. Er zal daarom goed moeten worden nagedacht over de eerste invulling van Suytkade (zowel qua gebruik als qua architectuur), deze is maatgevend voor de rest van de gebruikers. Ook vanwege de extra inspanning die dit vraagt zal in eerste instantie alle nadruk op de ontwikkeling van Suytkade liggen, en Groot-Schooten pas na een periode van vijf jaar tot ontwikkeling worden gebracht als Suytkade de kans heeft gehad zich te bewijzen. De gemeente speelt uiteraard een rol bij het acquisitiebeleid; de verantwoordelijkheden voor het acquisitiebeleid worden echter primair gelegd bij de marktpartijen. Eerst Suytkade en centrum, dan Groot-Schooten

Een belangrijke consequentie van de keuze voor kantorenontwikkeling op Suytkade is zoals gezegd dat het perifere segment niet of in ieder geval minder goed bediend kan worden. Uit het voorgaande blijkt dat voor het succesvol ontwikkelen van een kantorenlocatie in Helmond het maken van een keuze noodzakelijk is. De kwetsbaarheid van perifere locaties, het stadium van planontwikkeling van Suytkade en het beleid van de gemeente ten aanzien van de ontwikkeling van het centrum maken dat Suytkade de meest logische optie is voor kantorenontwikkeling in Helmond.

16

5.6, Maatregelen

Naast bovenstaande belangrijk keuze ten aanzien van locaties is nog een aantal andere maatregelen van belang voor een succesvolle kantoorontwikkeling in Helmond: > Bouwen op voorraad wordt niet toegestaan teneinde leegstand te voorkomen; > Hoewel het aantal incourante panden in Helmond beperkt is, heeft de geconstateerde leegstand deels wel te maken met incourantheid. Ten aanzien van de bestaande versnippering zal daarom gericht worden bezien in hoeverre leegstaande panden nog aansluiten bij de marktvraag en of er niet herontwikkeld moet worden. De rol van de gemeente zal daarbij faciliterend zijn; de gemeente zal zich niet mengen in private belangen; > Pro-actieve acquisitiestrategie. De gemeente zal het initiatief nemen voor het opstellen van een acquisitiestrategie. Dit zal gebeuren in overleg met marktpartijen als NV Rede, lokale makelaars e.d. Voor Suytkade geldt daarbij in het bijzonder dat van Wijnen een belangrijke taak heeft in de acquisitie; > Doorlichten bestemmingsplannen. Bezien zal worden in hoeverre op basis van vigerend planologisch beleid nog mogelijkheden bestaan voor de ontwikkeling van kantoren op niet gewenste locaties. Voorzover er mogelijkheden bestaan zullen deze ongedaan worden gemaakt; > Niet meewerken aan projectmatige kantoorontwikkeling op andere locaties dan centrum, Suytkade en. Groot-Schooten. In principe wordt niet meegewerkt aan projectmatige kantoorontwikkeling buiten genoemde kantoorlocaties.

17

Bronnen • • • • • • •

Bak, R.L., Kantoren in eijfers 2002 — stalistiek van de Nederlandse kantorenmarkt, 2002; Eggels, Y., Helmond: van industriestad naar kantorenstad? — kantorenmarktonderzoek gemeente Helmond, mei 1099 (afstudeerscriptie Fontys Hogeschool); Getneente Hehriond, Diseussienota "Kantoren in Helmond", 2001; Jones Lang LaSalle, Chy Reports 2001: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utreeht & Eindhoven, september 2001; NV Rede, Aanbod bedriffshuisvesting regio Eindhoven 2001, december 2001; NV Rede, Aaribod bedriffshuisvesting regio Eindhoven 2002, december 2002; Diverse artikelen en cijfermateriaal uit Vastgoedmarkt en Property.nl , 2002/2003

18

Bijlage 11: Quick-scan Natuurwaarden Suytkade, De Groene Ruimte (22 juli 2003) + rapportage vleermuisinventarisatie (juli 2003)

Rapportade Vleermuisinventarisatie Helmond juH 2003

Aanleiding Op het voormalig Hatéma fabrieksterrein wordt door de gemeente Helmond een nieuw stadsdeel ontwikkeld. Het terrein met een oppervlakte van ongeveer 25 ha ligt in de stad Helmond. De bestaande fabrieksgebouwen worden op dit moment gesloopt. Er is onderzocht of vleermuizen gebruikmaken van het terrein en of er verblijfplaatsén of mogelijke verblijfplaatsen van vleermuizen op het terrein aanwezig zijn. Methode Het veldwerk is op één avond (22 juli) en twee ochtenden ( 24 en 25 juli) uitgevoerd. Op de avond van 22 juli is eerst het terrein bekeken op mogelijke geschikte plekken voor vleermuizem Vervolgens is vanaf zonsondergang met de batdetector gezocht naar de aanwezigheid van vleermuizen. De inventarisaties in de ochtend zijn één uur vóór zonsopgang tot ongeveer één uur ná zonsopgang uitgevoerd. In de ochtend is vooral gezocht naar invliegende vleermuizen. De weersomstandigheden waren op alle dagen gunstig voor vleermuiswaarnemingen (vrijwel windstil, droog en een buitentemperatuur van ongeveer 14-15 graden), Resultaten Verspreid over het terrein zijn enkele jagende Dwergyleermuizen en Laatvliegers waargenomen. In de open loods zijn enkele jagende Dwergvleermuizen waargenomen. Boven de vijver zijn enkele jagende Wateryleermuizen en een Gewone dwergyleemuis waargenomen. De waarnemingen zijn ingetekend in kaart helmond.jpg Er zijn geen invliegende vleermuizen waargenomen in de open loods of in bomen. Langs het kanaal (buiten het onderzoeksgebied) zijn de Watervleermuis en de Laatvlieger passerend op vliegroute aangetroffen. De Watervleermuis is ook jagend waargenomen boven het kanaal. Discussie en analyse Om het belang van het terrein voor vleermuizen goed in kaart te brengen dient feitelijk over een langere periode (mei-september) een aantal veldbezoeken uitgevoerd te worden. Met de drie uitgevoerde veldbezoeken in één week wordt wel een redelijke goede momentopname _gemaakt en kan op basisliervan een inschatting gemaakt worden van het belang van het_terrein voor_ vleermuizen. Omdat vleermuizen regelmatig van verblijfplaats veranderen is het niet mogelijk met zekerheid te stellen dat een locatie niet als verblijfplaats gebruikt wordt

Het gebied wordt door genoemde.vleermuissoorten wel als jachtgebied en als vliegroute gebruikt. Het gaat echter om enkele individuen. De vijver en de bomenranden in het gebied zijn hiervoor vooral interessant. De aanwezigheid van het kanaal en de hoge populieren naast het terrein fungeren eveneens als jachtgebied en vliegroute.

Conclusie

Het terrein wordt door de Gewone Dwergyleermuis, Watervleermuis en de Laatvlieger als jachtgebied en als vliegroute gebruikt. Het ging steeds om enkele individuen (1tot 3), Er zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen. Het is niet onmogelijk dat de open loods incidenteel als verblijfplaats door vleermuizen wordt gebruikt.

De oude wilgen nabij de vijver hebben holtes waar vleermuizen in zouden kunnen verblijven, maar er zijn geen in- of uitvliegende vleermuizen waargenomen. Het kanaal en bomenrij langs het kanaal zijn waarschijnlijk belangrijker als vliegroute dan het onderzoeksterrein. Op basis van de waarnemingen, de ligging en kwaliteit van het terrein is het niet te verwachten dat het terrein een grote waarde heeft als biotoop voor vleermuizen. Aanbevelincen

Bij de inrichting van het terrein is het belangrijk dat het kanaal en de populierenrij buiten het terrein gehandhaafd blijven. Deze lijnvormige elementen zijn voor vleermuizen belangrijk bij de oriëntatie op hun vliegroute en als jachtgebied. Bij de inrichting van het terrein kan rekening gehouden worden met vleermuizen door de aanleg van vijvers en lijnvormige landschapselementen zoals lanen met bomen. Verstoring door licht kan worden voorkomen door lantarenpalen te gebruiken die niet naar boven uitstralen. Bijlage

Kaart waarnemingen: helmond.jpg

.11 •

, . • -• '

...-." -11. iii _-.,------ ;:-..010— • • • •

•

• . "111.101.1.111 - . 117 rf • :

• .

/. , ,t ,

. V...- 2:1,%g • -.1 rl

-4 ',. ..ii ..!

• 1.1 l' 4.? * e i I .è I I-LF 1 F i.. it"

i 113 '1,- • 4, .., 1 Ir i•i .1t:.:42

_. * ii rt -•"7..,r,.p-,-,.. -.:1-'1.1<25 mi:L.

. ,... .. .-...- ig ,

.10;, • ,

-

»I Vbr,

...?

10'4.'. ! 1 .,..,:-:-:,--,s.,NA7.5.,-4,5 ::-;:t.ji !

.4- '7 "-3-14-1 ' "__. : ". -~-::Zell tgigti'A'-f(:61.5:f51. *: i . I i ilig0.'" • ,,—k,t.,-.,.._ -44

.ewone dwergvleermuis • •

Watervleermuis

,Vv.-of • • r . . •

-‘" . i "...1 ......„-.5._---0 __.-- .

Laatvlieger •

••• .. '?

,

•-• . ,

-

'

•••

-i••••••, c,

77.7 " •••••,3

■.-

431

'• 4. •

.0. Gewarie dweigvIcerrnut

I

•

• •

W..ater4ee'rmuis •

—0". •

LaatvReger ••■•

gr•

•• ■

••••,,L,' •

7. FINANCIEEL-ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Recommend Documents