Bestuursrapportage Bedrijventerrein De Lasso mei 2008 Inleiding Tijdens de interne voorbereidingen en vooroverleg betreffende de bestemmingsplanherziening van bedrijventerrein De Lasso heeft uw raad besloten om bij aanvang van de bestemmingsplanprocedure tevens een revitaliseringstraject te starten. Immers, in de Structuurvisie ‘Alkemade Ruim gezien 2020’ is door uw raad aangegeven dat moet worden ingezet op een betere benutting van de bestaande bedrijventerreinen. Voor wat betreft het bestemmingsplantraject en het revitaliseringstraject zijn daaropvolgend in de achterliggende periode verscheidene beleidsstukken opgesteld en aan het college en uw raad voorgelegd: Bestemmingsplantraject De Lasso Het door uw raad op 9 oktober 2007 vastgestelde bestemmingsplan “Bedrijventerrein De Lasso” (één bestemmingsplan voor zowel de Lasso Noord als de Lasso Zuid) is op 29 mei 2007 door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland gedeeltelijk goedgekeurd, waarna het rechtskracht heeft verkregen. Het door Gedeputeerde Staten van ZuidHolland gedeeltelijk goedgekeurde bestemmingsplan heeft in functioneel-ruimtelijk opzicht een globaal karakter met als doel om enerzijds de bestaande situatie te beheren en anderzijds ontwikkelingsmogelijkheden te bieden. Voor dit gebied wordt dus een bepaalde ontwikkelingsplanologie voorgestaan in plaats van een beperkende toelatingsplanologie; er wordt ruimte geboden voor een bepaalde invulling en feitelijke toepasbaarheid waarbij de doelstellingen verankerd zijn in de voorschriften van het bestemmingsplan. In het nieuwe bestemmingsplan is zodoende een evenwicht gelegd in toelatingsplanologie en ontwikkelingsplanologie; dat wil zeggen heldere uitgangspunten voor de (on)mogelijkheden ten aanzien van bedrijvigheid, detailhandel, openbare ruimte, parkeren, bouwhoogte, beeldkwaliteit etc. Tevens voorziet het plan in de planologische ruimte om ontwikkelingen en kansen inzake revitalisering. Hierbij moet gedacht worden aan o.a. intensief ruimtegebruik en herinrichting van openbaar/privaat gebied (waarover later meer in deze voorliggende bestuursrapportage). Relatie bestemmingsplan en revitaliseringsplan Tussen het bestemmingsplan –en revitaliseringstraject bestaat een bepaalde samenhang; het bestemmingsplan is in dit gericht op een bepaalde ontwikkeling, stelt grenzen en geeft ruimte voor een nadere invulling van bepaalde doelstellingen die de gemeente voor het plangebied heeft; zo geeft het bestemmingsplan de ruimte en de kaders om middels een revitaliseringstraject (met bijbehorende planexploitatie, visie, projectstructuur en uitvoering in samenwerking met de lokale ondernemers) vorm te geven aan de herinrichting van de openbare ruimte, parkeergelegenheden en openbaar groen. De verwachte maatschappelijke effecten van de koppeling van het revitaliseringstraject en het bestemmingsplantraject zijn gelegen in het feit dat er sprake zal zijn van efficiënter ruimtegebruik op het bedrijventerrein en optimalisering van de bedrijfsvoering, verbetering van het vestigingsimago van de gemeente, verbetering van de presentatie en de ruimtelijke kwaliteit van het bedrijventerrein en een toename van de waarde van het onroerend goed, waardoor voor de individuele bedrijven aanvullende investeringskansen ontstaan. De in het kader van de revitalisering gesignaleerde kwaliteiten, knelpunten en kansen zijn tevens benoemd in het bestemmingsplan
Revitaliseringstraject; planvorming voor de uitvoering. Het revitaliseringtraject bevindt zich momenteel in de uitvoeringsfase/realisatiefase. In 2003 is de gemeente gestart met de planvorming en voorbereiding voor de revitalisering van het bedrijventerrein De Lasso (Noord en Zuid), waarbij het accent ligt op De Lasso Noord, aangezien daar – zo is gebleken uit een gebiedsinventarisatie en overleg met ondernemers in de vorm van Werkgroep De Lasso – de meeste resultaten geboekt kunnen worden, enerzijds gericht op de verbetering van de openbare ruimte en de beeldkwaliteit van de bebouwing en anderzijds vanuit het doel van het bereiken van betere benutting van de beschikbare ruimte (= intensief ruimtegebruik) en alternatieve oplossingen voor parkeerproblematiek en de wijze waarop groenvoorzieningen zijn aangelegd. Deze thema´s zijn toegesneden op aanpak en uitvoering op de korte termijn waarbij het initiatief bij de gemeente ligt. Welnu, in eerste instantie zijn de uitgangspunten, kaders, kansen en knelpunten voor revitalisering van De Lasso benoemd en geformuleerd door de vastgestelde projectgroep, mede aan de hand van de Ruimtelijke Economische Visie, een revitaliseringsplan op hoofdlijnen. De projectgroep bestaat uit afgevaardigden van de gemeente, kamer van koophandel, de provincie Zuid-Holland, afvaardiging van locale ondernemers (‘werkgroep industrieterrein De Lasso’), een locale hovenier en een externe adviseur die gespecialiseerd is in uitvoerings –en civieltechnische processen wat revitalisering van bedrijventerreinen aangaat. Vanuit de vastgestelde hoofdlijnen is in de achterliggende periode gewerkt aan een maatregelenplan, d.w.z. een concreet uitvoeringsplan in hoofdlijnen. De schetsen daartoe zijn door de projectgroep in samenwerking met de hovenier ontwikkeld en zijn – alvorens met dit uitvoeringsplan daadwerkelijk het gebied ingegaan kan worden – voor subsidie naar de provincie Zuid-Holland verzonden in het kader van de Uitvoeringssubsidie Herstructurering Bedrijventerreinen. Op 21 december 2007 heeft dit geleid tot een toekenning van subsidie voor de uitvoering van revitalisering op de Lasso voor een bedrag van € 982.275,-. Subsidietraject en speerpunten Op 24 februari 2005 heeft het college van burgemeester en wethouders een subsidieaanvraag ingediend bij de provincie Zuid-Holland ten behoeve van planvorming van bedrijventerreinen. Deze subsidie is mogelijk op grond van de Algemene Subsidieverordening van de provincie. De toetsing van deze aanvraag heeft geleid tot een positieve beschikking van de provincie tot 50% van de plankosten exclusief BTW, zijnde een bedrag van € 42.017,-. E.e.a. aan de hand van een totaal aan geraamde plankosten á € 100.000,-. In navolging van deze toegekende subsidie voor de planvorming is de projectgroep begonnen met het in elkaar zetten van de subsidieaanvraag voor de uitvoering van revitalisering, e.e.a. op basis van het maatregelenplan. E.e.a. heeft uiteindelijk geleid tot een subsidieaanvraag voor de provinciale tender van de Uitvoeringssubsidie Herstructurering Bedrijventerreinen. Op 21 december 2007 heeft Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland de beschikbare middelen verdeeld en dit heeft zogezegd geleid tot een subsidietoekenning voor de revitalisering van De Lasso tot een bedrag van € 982.275,op basis van een totale investering van € 3.526.301,-. In deze aanvraag hebben wij met succes getracht zichtbaar te mnaken dat het uitvoeringstraject voor revitalisering van de Lasso beantwoordt aan een aantal uitgesproken provinciale speerpunten zoals de mogelijkheden voor ruimtewinst en het opnemen van concrete (meetbare) doelstellingen. Daarnaast kan op basis van de regionale prioriteit ook de specifieke kansen van de ligging van het bedrijventerrein in combinatie met de in het
bestemmingsplan opgenomen representatieve zone worden versterkt en wordt door herstructurering van dit bestaande bedrijventerrein tegemoet gekomen aan de beleidslijn van de provincie, die een toename van nieuwe bedrijfsruimte als een ongewenste ontwikkeling ziet. Nadat deze subsidie-impuls is toegekend aan het proces is de projectgroep binnen binnen de randvoorwaarden van de subsidie aan de slag gegaan om bepaalde revitaliseringsspeerpunten nader vorm te gaan geven. Zo zijn er een aantal zaken in de uitvoeringsfase die – gelet op het tijdspad van de subsidie – moeten worden opgepakt dan wel voortgezet. Te denken valt aan bewegwijzering, herinrichting openbaar groen en multifunctionele (parkeer)stroken, afkoppeling hemelwater, het project beveiling ‘Veenderveld & Lasso’, alsmede de uitvoering van de werkzaamheden van realisatie van de rotonde op de kruising Alkemadelaan/Lasso, waaraan een zeer intensief traject van grondverwerving aan vooraf is gegaan. Multifunctionele (parkeer)stroken Een opknapbeurt van de parkeerstroken op De Lasso vormt zogezegd een van de speerpunten van de revitalisering. Vanuit de planvorming en gemaakte schetsen voor de inrichting wordt gestreeft naar uniforme, strakke en zakelijke parkeerstroken, met inbegrip van onderhoudsvriendelijk groen en een efficiente indeling van de aanwezige parkeervlakken. Doordat de pakeerstroken gedeeltelijk eigendom van de gemeente zijn en deels ook van particuliere eigenaren, is bij de gemeente een overeenkomst in voorbereiding (zie paragraaf ‘revitalisering en parkmanagement’), waarin wederzijdse afspraken worden vastgelegd. Voor de herinrichting worden de eigenaren afzonderlijk door de gemeente benaderd de komende periode, met dien verstande dat er ook inmiddels bepaalde eigenaren de gemeente op eigen initiatief hebben benaderd om vanuit de revitaliseringsgedachte de aanwezige multifuncionele parkeerstroken te herinrichten in samenspraak met de gemeente. Bewegwijzering Één van de uit te werken thema´s vanuit de subsidietoekenning is de bewegwijzering en pandnummering op De Lasso; de inrichting van de openbare ruimte moet gelegenheid bieden voor een heldere bewegwijzering en pandnummering. De bewegwijzing in combinatie met de wiijze van pandbenummering resulteert in een onduidelijke situatie ter plaatse; in de praktijk blijkt dat chauffeurs op het terrein veelal verkeerd rijden, moeten stoppen, moeten rondrijden of moeten keren vanwege onduidelijke bewegwijzeringen stratenbenaming/nummering. Dit is praktisch gezien niet enkel lastig, het levert tevens (verkeers)gevaarlijke situaties op. Teneinde te streven naar situatie ter plaatse, waarbij de doelmatigheid (positionering en leesbaarheid van borden) de verkeersveiligheid én de uitstraling van het terrein een impuls krijgt, heeft de projectgroep in de achterliggende periode bepaalde voorstellen gedaan aan het college; binnenkort zullen deze door het college vastgestelde voorstellen daadwerkelijk uitgevoerd worden middels de daarvoor aangewezen procedure. Project beveiliging ‘Veenderveld & Lasso’ Naast de revitalisering van De Lasso loopt er al enige tijd een beveiligingstraject voor De Lasso en het Veenderveld. Voor dit beveiligingstraject is enige tijd terug door de provincie Zuid-Holland subsidie verstrekt; in de toegekende subsidie voor het beveiligingstraject is zogezegd ook de Lasso betrokken als deelproject. Na overleg en voorbereiding door de projectgroep wordt er momenteel door ATN gewerkt aan een conreet voorstel aan bedrijven op De Lasso, waarin zij aangeven hoe tot een
voordeligere en betere collectieve beveidliging kan worden gekomen. Insteek van de aanbieding van ATN zal niet zijn de traditionele surveillance (dit ter voorkoming van freeriders, d.w.z. eigenaren die niet meebetalen maar wel meeprofiteren van de geleverde diensten), maar voor een systematiek die uitgaat van een collectieve aanspraak/aansluiting op een particuliere alarmcentrale; voor iedereen dezelfde, waardoor een financieel maar bovendien ook een inhoudelijk voordeel ontstaat. Daarnaast is er het aanbod (ook tegen een collectief bedongen scherp tarief) een abonnement te nemen op alarmopvolging. Beveilingsmaatregelen als deze zullen ook bijdragen tot het stimuleren van de verbeterde gebruiksmogelijkheden en investeringsklimaat. Rotonde Reeds enige tijd terug is ervoor gekozen om het kruispunt op de Alkemadelaan ten hoogte van bedrijventerrein De Lasso te vervangen door een rotonde. De keuze voor een rotonde is onder andere gelegen in veiligheidsmotieven voor fietsers, voetgangers en verkeer, alsmede vanuit het oogpunt van een optimale doorgang van en naar de Alkemadelaan. In de achterliggende periode is de daadwerkelijke realisering van de rotonde opgehouden door impasses in de onderhandelingen ten aanzien van grondverwerving ter plaatse. Onderhandelingen met betrokken eigenaren hieromtrent zijn inmiddels afgerond, zodat de geplande werkzaamheden in gang zijn gezet in tijd bezien. Hemelwaterafvoer Momenteel wordt er gewerkt aan een afkoppeling van alle hemelwaterafvoeren, die nu op de riolering uitkomen, e.e.a. teneinde wateroverlast na hevige regenval te voorkomen, alsmede overbelasting van de vuilwaterriolering. Voor dit project is toestemming van de eigenaren nodig om hun hemelwaterafvoeren van de vuilwaterriool af te koppelen en aan te sluiten op een nieuw aan te leggen hemelwaterriool. Niet alleen moet hiervoor een keurvergunning worden aangevraagd bij het Hoogheemraadschap van Rijnland, tevens zal de nieuw aan te leggen hemelwaterriool qua uitvoering afgestemd moeten worden met de herinrichting van de multifunctionele parkeerstroken. Exploitatie bedrijventerrein De Lasso De kansen van realisatie van ruimtelijke plannen is in hoge mate afhankelijk van de effectiviteit van het grondbeleid. Tussen ruimtelijk- en grondbeleid bestaan belangrijke raakvlakken, waarbij sprake is van een wisselwerking; de uitvoeringskansen van de voorgestane ruimtelijke doelstellingen worden voor een groot deel bepaald door de effectiviteit van het grondbeleid. De vaststelling van een bestemmingsplan biedt namelijk nog niet de garantie, dat dit plan ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Grondbeleid in de vorm van een grondexploitatie is dan ook veelal een onmisbare schakel in een bepaald traject. Let wel, grondbeleid in de vorm van een grondexploitatie is geen einddoel van beleid, maar kan beschouwd worden als een instrument ten behoeve van andere gemeentelijke beleidsvelden zoals in dit geval ruimtelijke ordening, economische ontwikkeling en werkgelegenheid. In de regel wordt een financiële planexploitatie opgesteld om zodoende de financiële consequenties van de ruimtelijke economische visie inzichtelijk te maken, waarbij de besluitvorming over de ruimtelijke planning in direct verband staat met de grondexploitatie; een grondexploitatie is een vertaling van de uitvoering van de ruimtelijke doelstellingen, uitgangspunten en de uitvoering daarvan in kosten en opbrengsten.
Aangezien het revitaliseringtraject vanuit het formuleren van kaders en visie het omslagpunt naar daadwerkelijke uitvoering en realisatie (met bijbehorend maatregelenplan) heeft gemaakt is het mogelijk om aan de hand van een exploitatieberekening over te gaan tot de noodzakelijke financiële specificatie. Het openen van een exploitatiegebied geeft mogelijkheden om de kosten en baten aan het plangebied toe te rekenen. Op 9 oktober 2006 heeft uw raad het bedrijventerrein De Lasso aangewezen als exploitatiegebied, heeft uw raad kennis genomen van een eerste verkennende opzet van een planexploitatie met als doel inzicht te geven in de te maken kosten in het openbaar gebied. Tevens heeft uw raad de opdracht gegeven de planexploitatie verder uit te werken met inbegrip van inkomstenbronnen voor revitalisering, waarna een definitief voorstel voor de planexploitatie opgesteld en vastgesteld kan worden. Op basis van de eerste verkennende opzet van een planexploitatie en de door de raad op 9 oktober 2006 meegeven kaders is de afdeling momenteel bezig de planexploitatie nader vorm te geven, uit te werken en te verfijnen met inbegrip van de relevante inkomstenbronnen. Één van de hoofdmoten voor wat betreft inkomstenbronnen is de provinciale subsidie zoals voorgenoemd, te weten de subsidie voor de uitvoering van de revitalisering. Aangezien de recentelijke provinciale subsidietoekenning voor uitvoering cruciaal is in de verdere uitwerking van de planexploitatie geniet het volledigheidshalve de voorkeur om een planexploitatie aan uw raad voor te leggen. Vanuit de afdeling wordt daar momenteel in samenwerking met de externe aanjager van het revitaliseringstraject, de heer Marnix Zwart, vorm aan gegeven. In één van de komende raadsvergaderingen zullen wij middels een separaat voorstel hier nader op terugkomen. Revitalisering en parkmanagement Vanuit de geconstateerde kansen en knelpunten die zich op bedrijventerrein bevinden kan geconstateerd worden dat het ontbreken van een duidelijke beheersstructuur tot op heden mede de oorzaak is van de huidige situatie. Er is daardoor een te geringe betrokkenheid bij de openbare ruimte en het belang voor een goede uitstraling voor de ondernemers zelf. Een onderdeel van de planvorming in het kader van de revitalisering is het opzetten van een parkmanagementconstructie. Het is echter niet wenselijk om dit pas te doen na de grootschalige opknapbeurt / uitvoering revitalisering. Om verbetering te brengen in de huidige situatie zal de eigen verantwoordelijkheid van ondernemers en gemeente al in een eerder stadium tot uitdrukking moeten komen. Vandaar dat de projectgroep momenteel voorbereidende werkzaamheden verricht voor het opzetten van een parkmanagementconstructie. Waar moet dan aan gedacht worden? Welnu, bij parkmanagement moet gedacht worden aan het gezamenlijk managen van de totale inrichting, inclusief voorzieningen en onderhoud van het terrein op commerciële basis, met als doel behoud van de kwaliteit en verlenging van de levenduur van het bedrijventerrein. De (on)mogelijkheden voor de vorm, inhoud en breedte hiervan wordt zogezegd door de projectgroep onderzocht. Van belang is dat een vorm en constructie wordt gevonden die past bij dit bedrijventerrein. Niet alleen voor de praktische uitvoering, maar ook vanwege het feit dat deelname aan een parkmanagementstructuur niet juridisch afdwingbaar is; het gieten van parkmanagement in de juiste vorm is van belang, mede vanuit het oogpunt van draagvlak. Gedacht kan worden aan de keuze voor een ‘PPS’ model en een ‘contractmodel’. Ingeval van het contractmodel worden met individuele ondernemers afspraken m.b.t. een bijdrage naar rato contractueel vastgelegd, d.w.z. individuele afspraken worden gekoppeld door middel van kettingbedingen aan gronden (niet aan de onderneming, dit met het oog op de
duurzaamheid van de afspraken). Voordelen van een contractmodel zijn het ontlasten van taken en werkzaamheden voor ondernemers en gemeente, schaalvoordeel op maat en het kunnen omzeilen van freeriders, omdat middels deze constructie met de individuele ondernemer afspraken worden gemaakt. Een PPS constructie is een zwaarder middel aangezien hiervoor een specifieke onderneming opgericht moet worden met bijbehorende contracten, controlemechanismen en vertegenwoordigingscontructies. Insteek van een PPS constructie is veelal ‘ondernemen’, terwijl het op bedrijventerrein De Lasso voornamelijk gaat over een aantal multifunctionele stroken en het beheer van onderhoud daarvan. Voor nu lijkt het contractmodel de meest passende vorm te zijn. In het kader van de uitvoering van revitalisering zal het college aan de hand van een opgesteld standaard contractsmodel individuele eigenaren op De Lasso benaderen; het contractsmodel kan de te maken afspraken omtrent o.a. herinrichting multifunctionele (parkeer)stroken zodoende juridisch vormgeven en verankeren. Samenvatting en adviezen 1. Kennis te nemen van de voorliggende bestuursrapportage 2. In de stemmen met het laten voorleggen van een planexploitatie in een navolgende vergadering van uw raad; 3. Zodoende de revitaliseringsthema´s zoals beschreven in voorliggende bestuursrapportage een financiële verankering laten verkrijgen in de door uw raad vast te stellen planexploitatie, e.e.a. mede op basis van de toegekende subsidie door de provincie Zuid-Holland; 4. Individuele kansrijke onderdelen zoals parkmanagement waar mogelijk doorgang te laten vinden. ---------------------------
Dhr. M. van der Weide Seniorbeleidsmedewerker RO Afdeling Wonen en Milieu
