Inleiding. Factsheet De Lasso Noord. De Lasso Noord in beeld

Factsheet De Lasso Noord De Lasso Noord in beeld

Inleiding De Lasso Noord (gemeente De Kaag en Braassem) is een van de terreinen die in kader van de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland op de rol staan voor een pilot herstructurering. In deze sheet treft u een overzicht aan van de belangrijkste feiten en cijfers van De Lasso Noord (waar uitsplitsing van gegevens niet mogelijk was, zijn de . De sheet vormt basis voor uw herstructureringsstrategie en input voor uw op te stellen database bedrijventerreinen Holland-Rijnland. De factsheet bestaat uit drie onderdelen: • functionele indicatoren: dit onderdeel zoomt in op aspecten als omvang, milieucategorie en leeftijd van De Lasso Noord. • economische indicatoren: dit onderdeel besteedt aandacht aan aspecten als aantal (en aard van) vestigingen en banen op De Lasso Noord, WOZwaarde, ruimteproductiviteit en leegstand. • De Lasso Noord in perspectief: in dit laatste onderdeel plaatsen we de functionele en economische prestaties van De Lasso Noord in het perspectief van vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland met onze Economische Effect Rapportage (EER) Bedrijventerreinen. Daarnaast treft u als bijlage een lijst met definities en toelichting op afkortingen aan. Figuur 1: ligging De Lasso Noord

1

Factsheet De Lasso Noord

Functionele indicatoren

J.C.M. van Ruiten Lease Express B.V. Leewis Montfleury Sélection B.V. N.V. Nuon Infra West N.W. van Ruiten & Zn B.V. N.W. van Ruiten B.V. N.W. van Ruiten Holding B.V. (opslag) Nadrecon Naval Architects B.V. PF Concept International B.V. R.M. Kokosa Robotag Sales B.V. i.o. Ruigrok en van Egmond Elektrotechniek Sani-dump B.V. Sevior Solid Rental Speciaalbouw Zierikzee B.V. Ster Kranen De Bruin B.V. Strongman studios TCN Reclame TCN TV Krant te huur (vd Ploeg) Twood Unisol Paneel B.V. V & S Nederland B.V. Van den Berg van Klink Verhuur/Opslag Van Marwijk weiland, braakliggend Woningbouwvereniging Alkemade Yongo Europe B.V. Hooymans Products B.V. Isoveen B.V. J.C.M. van Ruiten Lease Express B.V. Leewis Montfleury Sélection B.V. N.V. Nuon Infra West N.W. van Ruiten & Zn B.V. N.W. van Ruiten B.V. N.W. van Ruiten Holding B.V. (opslag) Nadrecon Naval Architects B.V. PF Concept International B.V. R.M. Kokosa Robotag Sales B.V. i.o. Ruigrok en van Egmond Elektrotechniek Sani-dump B.V. Sevior Solid Rental

Bruto en netto oppervlakte (in ha) De Lasso Noord heeft een oppervlakte van 23,7 hectare bruto en 20,8 hectare netto (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 2011). In deze factsheet behandelen we alleen De Lasso Noord. De Lasso Noord is 21,7 hectare bruto en 19 ha netto.

Aantal m² bvo per terrein en kavel De Lasso Noord telt circa 19 hectare netto. De voorraad bedrijfsruimte is niet bekend. Een theoretische som laat zien dat de voorraad circa 152.000 m² bvo is. We zijn uitgegaan van het bebouwingspercentage van het bestemmingsplan De Lasso Noord van 2004. Het maximale bebouwingspercentage is 80%. Daarnaast zijn we uitgegaan van gemiddeld één bouwlaag. Tabel 1: gebruikers (2006) Gebruikers A. v.d. Ven A.J. van der Voet Holding B.V. Aata International B.V. Accountantskantoor van Oeffel Anthony BV Appartement Asian Gear B.V. Autobedrijf van der Wereld B.J.K. Dakkapellen Baby Dump Badkamer Compleet B.V. BCB Ben Witgoed Service Bouw '80 B.V. Bovo Tours Crastinus B.V. Didjital B.V. Do Buy Egberts Food Machinery B.V. F.H.J. Schouten Service B.V. Greenex grond, braakliggend H.C.M. de Vreede Beheer B.V. H.O. Rob Hogeboom B.V. Handelsonderneming L'Ami Hogenboom Transport B.V. Hooymans Products B.V. Isoveen B.V.

2


Speciaalbouw Zierikzee B.V. Ster Kranen De Bruin B.V. Strongman studios TCN Reclame TCN TV Krant te huur (vd Ploeg) Twood Unisol Paneel B.V. V & S Nederland B.V. Van den Berg van Klink Verhuur/Opslag Van Marwijk Woningbouwvereniging Alkemade Yongo Europe B.V. Bron: Gemeente Kaag en Braasem, WOZ gegevens (2006) * exclusief woningen,parkeerplaatsen en trafo

Figuur 2: maximale toegestane milieucategorie (in %) 6% maximaal milieucategorie 2

21%

37%

maximaal milieucategorie 3.1 maximaal milieucategorie 3.2 maximaal milieucategorie 4.1

36%

Bron: Bestemmingsplan De Lasso Noord, 2004

Het daadwerkelijke ruimtegebruik (in m² bvo) per milieucategorie is niet bekend.

In bovenstaande tabel staan minder bedrijven dan in het bestand van de Kamer van koophandel. Dit komt doordat de Kamer van koophandel ook alle verschillende BV’s registreert en het WOZ bestand houdt dit niet bij. Voor het aantal banen en het aantal vestigingen houden we het werkgelegenheidregister van de Kamer van Koophandel aan.

Leeftijd van het terrein De eerste uitgifte vond plaats in 1965 (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 2011).

FSI per terrein en per kavel

Aantal openbare parkeerplekken

De Floor Space Index (FSI) is de verhouding tussen het aantal m² vloeroppervlak en het oppervlak van de kavel. Voor bedrijvengebied De Lasso Noord komt de FSI op circa 0,8. Deze FSI is indicatief, omdat we het daadwerkelijke aantal vierkante meters bvo niet weten.

Formeel zijn er geen openbare parkeerplaatsen. Er zijn wel stelconplaten. In het kader van de revitalisering komen er tientallen bij. Ook komen er vrachtwagenparkeerplaatsen (5 op 2 locaties)

Organisatiegraad Maximale toegestane milieucategorie

OVA Ondernemersvereniging Kaag en Braassem.

Op bedrijventerrein De Lasso Noord kunnen zich bedrijven vestigen tot en met milieucategorie 4.1 (bron: bestemmingsplan De Lasso Noord, 2004).

Wel/ niet parkmanagement aanwezig

Aantal hectares en m² bvo per milieucategorie

Lijst met vestigingen en vastgoedposities

In figuur 2 staat hoeveel hectare er per milieucategorie in het bestemmingsplan beschikbaar is op De Lasso Noord. Er valt af te lezen dat ruim een derde van het terrein plaats biedt aan bedrijven in categorie 4.1 en ruim een derde in categorie 3.2.

De lijst met vestigingen vindt u in tabel 1 onder de paragraaf “Aantal m² bvo per terrein en kavel”. In tabel 3 treft u een overzicht aan van de vastgoedposities op De Lasso Noord. We concluderen dat er sprake is van een veelheid aan eigenaren op het terrein.

Parkmanagement in overleg vanuit de projectgroep.

Grote eigenaren qua oppervlakte (kavels) zijn J.C.M. van Ruiten, Eurotrade Properties Europe I b.v., Staat der Nederlanden, S. van der Meer Holding B.V. en J. W. van Klink (zie ook onderstaande tabel)

3


Distrimail B.V. Worldwide Mail Distribution J.A.M. Belt Leo Jansen Holding B.V. M.W. Heemskerk Ploeg Beheer B.V. Stichting het eeuwige leven II Vm Opportunities B.V. Bron: Gemeente Kaag en Braasem, WOZ gegevens (2006)

Tabel 2: eigenaren panden

Eigenaar J.C.M. van Ruiten Eurotrade Properties Europe I b.v. Staat der Nederlanden S. van der Meer Holding B.V. J. W. van Klink Stichting Beheer De Lasso Noord Jelenco B.V. M. van der Voet Gemeente Kaag en Braassem WBA holding B.V. Yongo Europe B.V. J.N.M. van der Sprong Beheer B.V. Visser Beheer B.V. J. van de Weteringh M.W.C. van Marwijk J.N.J. van Ruiten (woonhuis) Bomvol B.V. B.J.T. van der Wereld H. de Bruin (woonhuis) te huur (vd Ploeg) S.M.M. van Ruiten Hogeboom Transport B.V. Anthony BV Sterkranen De Bruin B.V. H.T.A. l'Ami Bedrijvencentrum Globy J.A.M. Belt (woonhuis) Tom Bavelaar R.A. Ramsaran Egberts Food Machinery Import/Export BV J.N.J. van Ruiten Bavelaar Vastgoed B.V. F.H.J. Schouten J.C.A. Clemens B.J.T. van der Wereld (bovenwoning) Egberts Food Machinery Import/Export J.W. van Klink H. W. Fennes N.W. van Ruiten Holding B.V. N.V. Nuon Infra West Liam B.V. Meer B.V. Handels- en Transportb.

Oppervlakte 21.273 19.655 18.048 15.057 11.653 8.668 6.879 6.200 5.963 4.360 3.857 3.185 2.358 2.075 1.925 1.920 1.671 1.630 1.625 1.418 1.310 1.260 1.205 1.125 1.108 875 745 744 720

Aantal WOZobjecte n 4 4 8 6 2 6 3 2 3 1 3 1 2 2 1 1 1 2 1 2 1 1 1 1 2 1 1 1 1

670 505 480 440 392 340 335 290 211 140 8 -

1 2 1 1 2 1 1 1 1 1 3 1 2

4

2 1 1 1 1 1 3


Economische indicatoren

Deze prijzen zijn in lijn met de grondprijzen op bedrijventerreinen in de omgeving (tabel 6). Al met al concluderen we dat een grondprijs van € 250 à € 300 realistisch is voor een regulier bedrijfskavel op de Lasso Noord. De exacte prijzen, zijn afhankelijk van de invulling/ontwikkelingsrichting van het terrein en zullen residueel moeten worden bepaald op basis van de kenmerken van de kavel (ligging, omvang, zichtbaarheid) en het vastgoed dat erop gerealiseerd zal worden.

Direct beschikbare ruimte in hectare en aantal m² bvo Er is geen uitgeefbaar terrein in handen van de gemeente. Wel heeft Visser beheer grond in eigendom op De Lasso Noord. Er worden enkele panden te huur en te koop aangeboden:

Tabel 6: Overzicht grondprijzen

Tabel 3: Beschikbare bedrijfsruimte per augustus 2011

Bedrijventerrein/gemeente Verkoopprijs per m² excl. BTW

Adres Oppervlakte (m²) De Lasso Noord 18 4.071 De Lasso Noord 12 3.140 Totaal 7.211 Bron: Stec Groep op basis van Propertynl (2011)

Alphen aan den Rijn De Schans I en II Hoorn West Molenwetering Leiden Bio Sciencepark Noordwijk Space Businesspark Klei-Oost Teylingen Sassenheim Zuid

Tabel 4: Beschikbare kantoorruimte per augustus 2011 Adres Oppervlakte (m²) De Lasso Noord 16 1.410 Bron: Stec Groep op basis van Propertynl (2011)

Tabel 5: Beschikbare winkelruimte per augustus 2011

€270 – €325 €300 – €325 €300 – €325 €250 – €565 €250 €240 – €290 €400

Voorhout

Adres Oppervlakte (m²) De Lasso Noord 70 (Baby Dump) 3.921 Bron: Stec Groep op basis van Propertynl (2011)

€200 – €275

Hillegom Hillegom-Zuid

€250 - €275

Bron: Ibis werklocaties, Stec Groep en Arcadis (2011) en diverse gemeentesites.

De gemeente is van plan om De Lasso Noord te herstructureren. Door de herstructurering kan er in de toekomst ruimte vrij komen (zie ook Ruimtelijkeconomische visie, BRO in opdracht Gemeente Alkemade (2005)).

Lijst van bedrijven/vestigingen per bedrijfstak Er zijn bijna 140 bedrijven gevestigd op De Lasso Noord en Zuid. De meeste bedrijven op De Lasso Noord en Zuid vallen in de zakelijke dienstverlening en handel en reparatie.

Leegstand Ruim 12.500 m² bvo bedrijfsruimte, kantoorruimte en winkelruimte wordt aangeboden. Dit is 8% van het totaal aantal vierkante meters op bedrijventerrein De Lasso Noord.

Figuur 3: bedrijven De Lasso Noord en Zuid naar segment Industrie 7% 20%

Prijzen per m² grond

Bouw 8% (Groot- en detail)handel en reparatie

De laatste uitgifte was in 1989. Een vierkante meter koste toen tussen de € 22,69 en € 68,07. Het afgelopen jaar zijn er wel transacties geweest in de nabijheid, die een indicatie geven van realistische prijsniveaus voor De Lasso Noord: • Veenderveld: € 300 per m² en € 390 per m² voor een zichtlocatie. • Het Oog: € 280 per m²

Vervoer 26% Financiële instellingen 36% Zakelijke dienstverlening 1% 2%

Overige dienstverlening

Bron: Kamer van koophandel (augustus, 2011)

5


Starters In totaal waren er 5 startende ondernemingen op De Lasso Noord en Zuid. De startende ondernemingen vielen onder de categorie handel en reparatie, industrie en overige dienstverlening.

Aantal werkzame personen per bedrijfstak en type werkgelegenheid De bedrijven op De Lasso Noord en Zuid zijn in totaal goed voor bijna 840 fulltimebanen. De meeste banen vallen in de sector handel en reparatie en de bouw. In figuur 4 vindt u de verdeling naar de segmenten.

Figuur 5: starters Lasso Noord en Zuid naar segment 2006-2010 (in aantallen)

Figuur 4: werkgelegenheid De Lasso Noord en Zuid naar segment

1 Industrie

(Groot- en detail)handel en reparatie

2 13%

17%

Industrie

Bouw

4%



5%

2

24% Vervoer

Bron: Kamer van Koophandel (2011)

Zakelijke dienstverlening

37%

Opheffingen In totaal werden er 12 bedrijven opgeheven op De Lasso Noord en Zuid. De meeste opheffingen (6) vonden plaats in de sector handel en reparatie.


Bron: Kamer van koophandel (augustus, 2011)

Werkgelegenheid per hectare

Figuur 6: opheffingen Lasso Noord en Zuid naar segment 2006-2010 (in aantallen)

De Lasso Noord en Zuid tellen in totaal bijna 840 banen op 20,8 hectare netto. Het terreinquotiënt voor De Lasso Noord en Zuid bedraagt dus 40 banen per hectare.

1

Jaarlijkse dynamiek

6 1

3

1

0

0

1

opheffingen

5

2

1

2

2

12

2,4

6

1

20

4

oprichtingen 2 7 4 Bron: Kamer van Koophandel (2011)

1

Bouw

Financiële instellingen


Oprichtingen Er werden 20 bedrijven opgericht op De Lasso Noord en Zuid. De meeste bedrijven vielen onder de sector zakelijke dienstverlening. Figuur 7: oprichtingen Lasso Noord en Zuid naar segment 2006-2010 (in aantallen)

Gemiddeld per jaar

totaal

2010

2009

2008

2007

starters

Overige dienstverlening Horeca

2

Tabel 7: jaarlijkse dynamiek Lasso Noord en Zuid (20062010)

5

Industrie

1

In totaal hebben zich in de periode 2006 tot en met 2010 vijf starters gevestigd, zijn er 12 bedrijven opgeheven en 20 bedrijven opgericht op De Lasso Noord en Zuid. In verhouding met de gemeente Kaag en Braassem waren er weinig startende bedrijven op De Lasso Noord en Zuid. 2009 en 2010 vond 3% van alle opheffingen en 4% van alle oprichtingen van de gemeente Kaag en Braassem plaats op De Lasso Noord en Zuid.

2006


1

1


2 1

Industrie

4 12

Overige dienstverlening Zakelijke dienstverlening Bouw


6

Factsheet De Lasso Noord s

Toegevoegde waarde per terrein

Score De Lasso Noord in perspectief

De ruimteproductiviteit van De Lasso Noord bedraagt bij benadering circa € 3,8 miljoen per hectare per jaar. Dit ligt boven het gemiddelde van Zuid-Hollandse van circa € 2 miljoen per hectare per jaar. Een van de oorzaken van de hoge ruimteproductiviteit op De Lasso Noord is de sterke aanwezigheid van bedrijven in de sector industrie en de zakelijke dienstverlening. Beide sectoren met een bovengemiddelde toegevoegde waarde en arbeidsproductiviteit.

Inleiding In dit onderdeel plaatsen we de functionele en economische scores van De Lasso Noord in perspectief. De scores zijn ongewogen. We gebruiken hiervoor onze EER Bedrijventerreinen. Dit model meet de waarde en prestaties van De Lasso Noord en benchmarkt deze met vergelijkbare terreinen. De score wordt uitgedrukt in een getal tussen -1 en +1 (zie tabel). Door de EER doorrekening zorgen we voor duiding van de resultaten van De Lasso Noord.

WOZ-waarde per terrein De taxatiewaarde van alle bedrijven op bedrijventerrein De Lasso Noord is totaal € 45.850.000 (bron: Gemeente Kaag en Braassem, WOZ gegevens, 2010).

Benchmark-score (tussen) -1 en -0,5 -0,5 en -0,25 -0,25 en 0,25 0,25 en 0,5 0,5 en 1

Uitgave voor onderhoud openbare buitenruimte De concrete aanleiding voor de revitalisering van bedrijventerrein De Lasso Noord is de onderhoudsachterstand in de openbare ruimte. Er zijn de afgelopen jaren nauwelijks uitgaven gedaan.

Toelichting Laag Benedengemiddeld Gemiddeld Bovengemiddeld Hoog

We presenteren hieronder eerst de totaalscore voor De Lasso Noord. Vervolgens gaan we in op de afzonderlijke scores op de functionele en economische indicatoren.

Mate van duurzaamheid In contacten tussen gemeente en ondernemers blijkt dat de ondernemers pas bereid zijn na te denken over duurzaam in stand houden als vooraf het gewenste kwaliteitsniveau is bereikt. Vandaar dat de fysieke maatregelen van de revitalisering vooral de multifunctionele stroken (en de overige openbare ruimte) betreffen. Er wordt gestreefd naar samenwerking met eigenaren en gebruikers om tot een optimaal resultaat te komen.

Conclusie: De Lasso Noord heeft bovengemiddelde economische waarde Bedrijventerrein De Lasso Noord heeft in vergelijking met vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland en Nederland een bovengemiddelde score. Met andere woorden: het economisch belang van De Lasso Noord voor de economie van Kaag en Braassem en Holland-Rijnland is bovengemiddeld. Figuur 8: EER-score De Lasso Noord

Functionele indicator

1

De Lasso Noord 0

-1

0 Economische indicator Bron: Stec Groep (2011)

7

1


Figuur 9: levenscyclus voor bedrijventerreinen

Toelichting score functionele indicator Op de indicator functioneel heeft De Lasso Noord een gemiddelde score van 0. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van): 1. een gemiddelde score ruimtegebruik; 2. een bovengemiddelde score op levensfase bedrijventerrein; 3. een gemiddelde score op bereikbaarheid; 4. een benedengemiddelde score op voorzieningen.

-1

-0,5

0

0

0,5

Bron: Stec Groep (2011)

1

Normaal gesproken nemen we de milieuruimte mee in deze indicator. Het aantal vierkantenmeters bvo per milieucategorie is echter onbekend.

3. Indicator bereikbaarheid De Lasso Noord scoort gemiddeld op bereikbaarheid. We kijken voor de indicator bereikbaarheid naar auto bereikbaarheid, bereikbaarheid OV, congestie, parkeergelegenheid, goederenspoor en op- en overslagfaciliteiten water. Het terrein komt voldoende tegemoet aan de basis eisen voor een gemengd terrein: • De Lasso Noord is goed bereikbaar met de auto (direct aan de A4). • Het terrein bereikbaar per bus: halte Westeinde (lijn 56, 256) en met de interliner Alphen aan de RijnAmsterdam.

Hieronder lichten we de scores toe. 1. Indicator ruimtegebruik (FSI) Hoe hoger de FSI, hoe intensiever de ruimte wordt gebruikt. De Lasso Noord scoort gemiddeld op de indicator FSI. De FSI van De Lasso Noord is circa 0,8. Dit is gemiddeld voor gemengde bedrijventerreinen. Deze FSI is indicatief, omdat we het daadwerkelijke aantal vierkante meters bvo niet weten.

4. Indicator aanwezigheid voorzieningen Bedrijventerrein De Lasso Noord scoort benedengemiddeld op de indicator voorzieningen. Een bedrijventerrein scoort gemiddeld als het minimaal twee voorzieningen heeft (waaronder een ondernemersvereniging). De Lasso Noord heeft geen, parkmanagement, BIZ, glasvezel, fietsenstalling en horeca. De Lasso Noord heeft wel een ondernemersvereniging.

2. Indicator levensfase bedrijventerrein Bedrijventerreinen kennen een levenscyclus, waardoor het, net als bij producten, nodig is soms de zaak op te knappen en nieuw leven in te blazen. De Lasso Noord bevindt zich op dit moment op het kruispunt van fase 1 en 2. Dit is hét moment om door relatief kleine ingrepen, zoals upgrading van infrastructuur en parkeren, verzorgd groen en een actueel bestemmingsplan, economische ontwikkelingsruimte voor De Lasso Noord te boeken en de levensduur van het terrein te verlengen.

Toelichting score economische indicator Op de indicator economie heeft De Lasso Noord een bovengemiddelde score van 0,4. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van): 1. een gemiddelde score op ontwikkelpotentie; 2. een gemiddelde score op leegstand; 3. een bovengemiddelde score op werkgelegenheid; 4. een gemiddelde score op indirecte werkgelegenheid; 5. een bovengemiddelde score op ruimteproductiviteit.

8


5. Indicator toegevoegde waarde De ruimteproductiviteit van De Lasso Noord bedraagt circa € 3,8 miljoen per hectare per jaar. Dit ligt boven het gemiddelde van Zuid-Hollandse bedrijventerreinen (circa € 2 miljoen per hectare per jaar). -1

-0,5

0

0,4

0,5

1

Normaal gesproken nemen we de grondprijsontwikkeling mee in deze indicator. Er zijn echter geen recente grondprijzen bekend. De laatste uitgifte was in 1989. Ook zijn er geen grote transacties geweest in de periode 2008 tot en met 2011 (bron: Propertynl, 2011)

Hieronder lichten we de scores toe. 1. Indicator ontwikkelpotentie Bedrijventerrein De Lasso Noord scoort gemiddeld op ontwikkelpotentie. De gemeente heeft geen direct uitgeefbare grond beschikbaar. Wel heeft Visser beheer grond in eigendom op De Lasso Noord en is er ruimtewinst te halen door herstructurering. 2. Indicator leegstand In totaal staat 8% van de totaal aantal vierkantenmeters (bvo) leeg. Dit is iets hoger dan de frictieleegstand van 5%, maar komt overeen met de gemiddelde leegstand op dit type terreinen in Zuid-Holland. Bedrijventerrein De Lasso Noord scoort dan ook gemiddeld op de indicator leegstand. 3. Indicator werkgelegenheid Met een werkgelegenheid van 838 is De Lasso Noord goed voor ruim 13% van de totale werkgelegenheid in de gemeente Kaag en Braassem. Vergeleken met dit type terreinen in andere gemeenten, heeft De Lasso Noord een bovengemiddelde werkgelegenheidsfunctie. 4. Indicator indirecte werkwerkgelegenheid De 838 banen bij bedrijven op De Lasso Noord zorgen ook voor afgeleide werkgelegenheid bij andere bedrijven (denk aan onderhoud- en reparatiebedrijven, catering, schoonmaak, etc.). De multiplier van De Lasso Noord bedraagt volgens onze EER 1,58; ofwel 0,58 afgeleide banen per 1 directe baan. Hiermee scoort De Lasso Noord gemiddeld.

9

Inleiding. Factsheet De Lasso Noord. De Lasso Noord in beeld

Recommend Documents