Factsheet
Dobbewijk Inleiding
Dobbewijk in beeld
Dobbewijk (gemeente Voorschoten) is een van de terreinen die in kader van de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland op de rol staan voor een pilot herstructurering. In deze sheet treft u een overzicht aan van de belangrijkste feiten en cijfers van Dobbewijk. De sheet vormt basis voor uw herstructureringsstrategie en input voor uw op te stellen database bedrijventerreinen Holland-Rijnland. De factsheet bestaat uit drie onderdelen: • functionele indicatoren: dit onderdeel zoomt in op aspecten als omvang, milieucategorie en leeftijd van Dobbewijk. • economische indicatoren: dit onderdeel besteedt aandacht aan aspecten als aantal (en aard van) vestigingen en banen op Dobbewijk, WOZwaarde, ruimteproductiviteit en leegstand. • Dobbewijk in perspectief: in dit laatste onderdeel plaatsen we de functionele en economische prestaties van Dobbewijk in het perspectief van vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland met onze Economische Effect Rapportage (EER) Bedrijventerreinen. Daarnaast treft u als bijlage een lijst met definities en toelichting op afkortingen aan. Figuur 1: ligging Dobbewijk
1
Factsheet
Dobbewijk Functionele indicatoren
Niet bekend (Industrieweg 19) Niet bekend (Industrieweg 8) NUON OfficePro Parfum- Shoponline Plenty pet Printhouse b.v. PURE Development B.V. Royal Print Schildersbedrijf Van der Weide B.V Schildersbedrijf J.J. Pijl Steijn sport b.v. Stomerij Nico Pols Thuiszorgextra B.V. i.o Tipker Worldwide Movers B.V. Top Form Frame Holland b.v. Toppoint b.v. Uitgeverij Lekturama Van Elewout Kompressoren Van Raalte Displays B.V. Vennev VOF. R. Roessingh van Iterson Wagenborg Nedlift Wartna Lettering B.V. Werkcenter Voorschoten Your Life sportsclub Zorg Gemak B.V.
Bruto en netto oppervlakte (in ha) Dobbewijk heeft een oppervlakte van 17 hectare bruto en 14,1 hectare netto (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 2011).
Aantal m² bvo per terrein en kavel Bedrijventerrein Dobbewijk telt 14,1 hectare netto. De voorraad bedrijfsruimte is niet bekend. Een theoretische som laat zien dat de voorraad circa 97.000 m² bvo is. We zijn uitgegaan van een bebouwingspercentage van circa 55% en dat circa tweederde van de bedrijven één bouwlaag heeft en een derde van de bebouwing twee bouwlagen heeft (inschatting op basis van googlemaps). Hieronder vindt u alle bedrijfsruimtegebruikers. We maken onderscheid in bedrijfsruimte en kantoor (in bedrijfsverzamelgebouw). Tabel 1: Gebruikers bedrijfsruimte en kaveloppervlak Bedrijven Amro Trading ANWB Voertuig & Uitrusting Auto Fred Schilthuizen Auto Hamers b.v. Bellecour B.V. Bergbezinkbassing Bogimedi B.V. Bruno Cosmetics C-Enter B.V. De Jongs Wandbekleding B.V. e-AccountOpus Garagebedrijf Rob Kuiper HaDiJo Royale Het Bouwatelier Hof Catering Holding Outhuis-Kemperman BV IJssalon Eigeman J.W.J. Belt Javaanse proeverij Kantoorgebouw Hoogvest Beheer Kedtrade B.V. Klapwijkse per B.V. KPO Houtvormingstechniek b.v. Luba Uitzendbureau Metaalbewerkingsbedrijf Pretec B.V. Mexx Europe Mulder interieurbouw Niet bekend Niet bekend Niet bekend (Dobbewijk 5) Niet bekend (Industrieweg 22) Niet bekend (Industrieweg 12)
Kaveloppervlak (m²) 4.800 10.030 Niet bekend 9.485 Niet bekend 1.050 Niet bekend 4.800 Niet bekend 100.250 Niet bekend 9.485 Niet bekend 5.705 4.800 2.271 366 632 324 3.068 Niet bekend Niet bekend 5.705 75.230 5.705 65.230 1.625 1.625 1.275 137 5.705 5.705
65.230 5.705 1.050 Niet bekend 48 48 1.711 Niet bekend 4.800 nvt Niet bekend 5.705 4.800 Niet bekend 2.610 Niet bekend Niet bekend 65.230 Niet bekend 1.205 3.068 Niet bekend 2.271 48 nvt 5.705 Niet bekend
Bron: gemeente Voorschoten en Kadaster (2011)
Tabel 2: Gebruikers kantoorruimte (inclusief bedrijfsverzamelgebouw) en kaveloppervlak Bedrijven Amenev Management Holding B.V. Automotive driver service Bluefish Pharmaceuticals B.V. Cascadens Cent. voor Seksuele en Relat. Gezon. Dietistenpraktijk De Voorsprong Duin Architekten Finalyses Frin Beheer B.V. Hansje Kalff Meubelagenturen B.V. KDC Voorschoten Labordus Agenturen B.V. LaumenConsultancy B.V. Loyalty management international BV Paik Kwang Industrial Co., Ltd. ProReha Voorschoten B.V. R.J.M. verlinden Beheer B.V. Schutten IT B.V. Stichting Respect en Samenleving Studiozo Thuiszorgextra Dienstcentrum B.V i.o Van de kamp Bouwbenodigheden b.v. Werkcenter Voorschoten Westerparc- Lahade Bron: gemeente Voorschoten en Kadaster (2011)
2
Kaveloppervlak (m²) Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend 632 Niet bekend 632 Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend 632 Niet bekend 1.255/905 4.800 Niet bekend
Factsheet
Dobbewijk In de voorgaande tabellen staan minder bedrijven dan in het bestand van de Kamer van koophandel. Dit komt doordat de Kamer van koophandel ook alle verschillende BV’s registreert en WOZ bestand en kadaster houdt dit niet bij. Voor het aantal banen en het aantal vestigingen houden we het werkgelegenheidregister van de Kamer van Koophandel aan.
Figuur 3: maximaal toegestane milieucategorie (in %) 3%
maximaal milieucategorie 3
33% 38%
FSI per terrein en per kavel
maximaal milieucategorie 2 maximaal milieucategorie 1
De Floor Space Index (FSI) is de verhouding tussen het aantal m² vloeroppervlak en het oppervlak van de kavel. Voor bedrijvengebied Dobbewijk komt de FSI op circa 0,7. Deze FSI is indicatief, omdat we het daadwerkelijke aantal vierkante meters bvo niet weten.
Bron: gemeente Voorschoten en Kadaster (2011)
Maximale toegestane milieucategorie
Leeftijd van het terrein
Op Dobbewijk kunnen zich bedrijven vestigen tot en met milieucategorie 3.2 (bron: Ontwerp Bestemmingsplan Dobbewijk, 2008).
De eerste uitgifte voor bedrijven vond plaats in 1965 (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 2011).
geen 26%
Aantal openbare parkeerplekken
Aantal hectares en m² bvo per milieucategorie
Er zijn 303 parkeerplaatsen (bron: Actualisatie Verkeerskundig onderzoek Dobbewijk). Ongeveer een zelfde aantal is het gewenste aantal parkeerplaatsen (bron: Kenmerk: VST015/Mdm/0159)
In figuur 2 staat hoeveel hectare er per milieucategorie in het bestemmingsplan beschikbaar is op Dobbewijk. Er valt af te lezen dat ruim de helft van het terrein plaats biedt aan bedrijven in milieucategorie 3.
Organisatiegraad
Figuur 2: maximaal toegestane milieucategorie (in %)
Ondernemersvereniging Voorschoten.
Wel/ niet parkmanagement aanwezig
20%
Geen parkmanagement.
maximaal milieucategorie 3 maximaal milieucategorie 2
8%
Lijst met vestigingen en vastgoedposities
maximaal milieucategorie 1 6%
66%
De lijst met vestigingen vindt u in tabel 1 en 2 onder de paragraaf “Aantal m² bvo per terrein en kavel”. In tabel 3 treft u een overzicht aan van de vastgoedposities op Dobbewijk.
geen
Bron: Inschatting Stec Groep op basis van Ontwerp Bestemmingsplan Dobbewijk (2008)
Eigenaren met veel bezit zijn Stichting Bewaarder Distrifonds (circa 6,5 hectare) en R.J. Steijn beheer B.V. (14 adressen van circa 5,5 hectare).
Het daadwerkelijk ruimtegebruik (in m² bvo) per milieucategorie is niet bekend. Wel is bekend hoeveel bedrijven er per milieucategorie zijn. De meeste bedrijven vallen in milieucategorie 2 (38%). Zie ook figuur 3.
3
Factsheet
Dobbewijk Economische indicatoren
Tabel 3: eigenaren panden Eigenaren Batelaan Vastgoed B.V. Dhr Petrus Johannes van der Geest Dhr Waldo Walter Kloppers Dhr. Adrianus Franciscus Hamers Dhr. Hein Tipker Dhr. Petrus Johannes van der Geest Dhr. Teunis Cornelia van Tol Drukkerij Voorschoten B.V. Hoogvliet beheer B.V. MTL beheer B.V. Mw. Cornelia Maria de Groot Mw.Ingrind d' Arnaud Van Boeckholtz Mw.S. de Neree Tot Babberich R.J. Steijn beheer B.V. Stichting Bewaarder Distrifonds W.P.J. Van De kamp Beheer B.V. Bron: gemeente Voorschoten en Kadaster (2011)
Direct beschikbare ruimte in hectare en aantal m² bvo Er is 1 hectare terstond uitgeefbaar (Infodesk Bedrijventerreinen, 2011). Er worden op dit moment geen panden aangeboden op Propertynl (Propertynl, november 2011)
Leegstand Er staan twee panden leeg van totaal ruim 2.400 m². Dit is 2,5% van het totaal aantal vierkante meters op Dobbewijk. Tabel 4: Leegstand november 2011 Adres Oppervlakte (m²) Dobbeweg 5 137 Dobbeweg 7 2.271 Totaal 2.408 Bron: Gemeente Voorschoten (2011)
Prijzen per m² grond De grondprijs in 2011 is € 300 per m² (Infodesk bedrijventerreinen, 2011).
Lijst van bedrijven/vestigingen per bedrijfstak In totaal zijn er 70 bedrijven gevestigd op bedrijventerrein Dobbewijk. De meeste bedrijven op Dobbewijk vallen in de categorie handel en reparatie en zakelijke en overige dienstverlening. Figuur 4: bedrijven Dobbewijk naar segment Industrie 7% 7%
24%
Bouw (Groot- en detail)handel en reparatie Horeca
31% 26%
Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening
2%
3%
Overige dienstverlening
Bron: Kamer van koophandel (augustus, 2011)
4
Factsheet
Dobbewijk Aantal werkzame personen per bedrijfstak en type werkgelegenheid
Figuur 6: starters naar segment 2006-2010 (in aantallen)
De bedrijven op bedrijventerrein Dobbewijk zijn in totaal goed voor circa 268 fulltimebanen. De meerderheid van de fulltimebanen vallen in de categorie handel en reparatie. In figuur 4 vindt u de verdeling naar de segmenten.
1
2
Bouw (Groot- en detail)handel en reparatie
Figuur 5: werkgelegenheid Dobbewijk naar segment
Overige dienstverlening
6 Industrie 12%
18% 7%
Bron: Kamer van Koophandel (2011)
Bouw 20%
4%
Opheffingen In de periode 2006-2010 zijn er in totaal 31 bedrijven opgeheven. De meeste opheffingen vielen in de sector handel en reparatie (zie figuur 7).
(Groot- en detail)handel en reparatie Horeca Zakelijke dienstverlening
39%
Figuur 7: opheffingen naar segment 2006-2010 (in aantallen)
Overige dienstverlening
Bron: Kamer van koophandel (augustus, 2011) 1
Werkgelegenheid per hectare
(Groot- en detail)handel en reparatie
1
Dobbewijk telt in totaal 268 banen op 14,1 hectare netto. Het terreinquotiënt voor Dobbewijk bedraagt dus 19 banen per hectare.
Overige dienstverlening
5
Jaarlijkse dynamiek
Bron: Kamer van Koophandel (2011)
In totaal hebben zich in de periode 2006 tot en met 2010 18 starters gevestigd, zijn er 19 bedrijven gestart en 31 bedrijven opgeheven op Dobbewijk. In 2009 en 2010 vond 3% van alle opheffingen en 3% van alle oprichtingen en 2% van alle starters van de gemeente Voorschoten plaats op Dobbewijk.
Oprichtingen In de periode 2006-2010 werden 19 bedrijven opgericht. De meeste bedrijven op Dobbewijk die opgericht werden vielen onder de sector zakelijke dienstverlening en handel en reparatie (zie figuur 8).
opheffingen
8
7
1
1
1
18
3,6
12
5
5
6
3
31
6,2
0
1
19
3,8
oprichtingen 9 5 4 Bron: Kamer van Koophandel (2011)
Figuur 8: oprichtingen naar segment 2006-2010 (in aantallen)
Gemiddeld per jaar
totaal
2010
2009
2008
2007
2006
Tabel 5: jaarlijkse dynamiek (2006-2010)
starters
Industrie
1 Industrie
6
4
(Groot- en detail)handel en reparatie Overige dienstverlening
1
Starters In totaal zijn er in de periode 2006-2010 18 bedrijven gestart. De meeste starters vielen in de sector handel en reparatie en overige dienstverlening (zie figuur 6).
Zakelijke dienstverlening
Bron: Kamer van Koophandel (2011)
5
Factsheet
Dobbewijk Score Dobbewijk in perspectief
Toegevoegde waarde per terrein De ruimteproductiviteit van Dobbewijk bedraagt bij benadering circa € 2,6 miljoen per hectare per jaar. Dit ligt boven het gemiddelde van Zuid-Hollandse van circa € 2 miljoen per hectare per jaar. Een van de oorzaken van de hoge ruimteproductiviteit op Dobbewijk is de sterke aanwezigheid van bedrijven in de zakelijke dienstverlening. Deze sector heeft een bovengemiddelde toegevoegde waarde en arbeidsproductiviteit.
Inleiding In dit onderdeel plaatsen we de functionele en economische scores van Dobbewijk in perspectief. We gebruiken hiervoor onze EER Bedrijventerreinen. Dit model meet de waarde en prestaties van Dobbewijk en benchmarkt deze met vergelijkbare terreinen. De score wordt uitgedrukt in een getal tussen -1 en +1 (zie tabel). Door de EER doorrekening zorgen we voor duiding van de resultaten van Dobbewijk.
WOZ-waarde per terrein De taxatiewaarde van alle bedrijven op bedrijventerrein Dobbewijk is totaal € 48.229.000 (bron: Gemeente Voorschoten, WOZ gegevens, 2011).
Benchmark-score (tussen) -1 en -0,5 -0,5 en -0,25 -0,25 en 0,25 0,25 en 0,5 0, 5 en 1
Uitgave voor onderhoud openbare buitenruimte Onbekend
Toelichting Laag Benedengemiddeld Gemiddeld Bovengemiddeld Hoog
We presenteren hieronder eerst de totaalscore voor Dobbewijk. Vervolgens gaan we in op de afzonderlijke scores op de functionele en economische indicatoren.
Mate van duurzaamheid In nationaal en regionaal verband heeft de gemeente Voorschoten afspraken gemaakt voor duurzaam bouwen. Dit beleid heeft drie hoofddoelstellingen: voorkomen van onnodig gebruik van energie, water, materialen en het produceren van afval; gebruik duurzame/hernieuwbare bronnen zoals zon, wind, regen en hergebruik afval; gebruik de niet duurzame bronnen verstandig en verwerk. Nieuwe (woon)bebouwing moet voldoen aan de eisen die worden gesteld aan bebouwing overeenkomstig het Nationaal pakket Duurzaam Bouwen. Bij ieder bouwaanvraag zal, mits de aanvraag voldoet aan het bestemmingsplan, worden getoetst aan dit pakket en zal ook worden getoetst aan de criteria die zijn vastgelegd in het Regionaal Duurzaam Bouwen ‘plus’ pakket, van de Leidse regio. Het bestemmingsplan bevat geen aanvullende bepalingen ten aanzien van de duurzaamheid van de bebouwing (bron: gemeente Voorschoten, Ontwerp bestemmingsplan Dobbewijk, 2008).
Conclusie: Dobbewijk heeft bovengemiddelde economische waarde Dobbewijk heeft in vergelijking met vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland en Nederland een bovengemiddelde score. Met andere woorden: het economisch belang van Dobbewijk voor de economie van Voorschoten en Holland-Rijnland is bovengemiddeld. Figuur 9: EER-score Dobbewijk
1
Functionele indicator
Dobbewijk
• 0
-1
0 Economische indicator
Bron: Stec Groep (2011)
6
1
Factsheet
Dobbewijk Figuur 10: levenscyclus voor bedrijventerreinen
Toelichting score functionele indicator Op de indicator functioneel heeft Dobbewijk een bovengemiddelde score van 0,5. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van): 1. een gemiddelde score ruimtegebruik; 2. een bovengemiddelde score op levensfase bedrijventerrein; 3. een bovengemiddelde score op bereikbaarheid; 4. een gemiddelde score op voorzieningen.
-1
-0,5
0
0,5
1
Bron: Stec Groep (2011)
0,5 Normaal gesproken nemen we de milieuruimte indicator. Het aantal vierkantenmeters bvo per milieucategorie is echter onbekend.
3. Indicator bereikbaarheid Dobbewijk scoort bovengemiddeld op bereikbaarheid. We kijken voor de indicator bereikbaarheid naar bereikbaarheid OV, congestie, parkeergelegenheid, goederenspoor en op- en overslagfaciliteiten water. Het terrein komt voldoende tegemoet aan de basis eisen voor een gemengd terrein: Het terrein is goed bereikbaar met de auto (circa 5 minuten van de A4); Het terrein is bereikbaar per openbaarvervoer (treinstation Voorschoten); Er zijn 303 parkeerplaatsen (bron: Actualisatie Verkeerskundig onderzoek Dobbewijk). Ongeveer een zelfde aantal is het gewenste aantal parkeerplaatsen (bron: Kenmerk: VST015/Mdm/0159)
Hieronder lichten we de scores toe.
1. Indicator ruimtegebruik (FSI) Hoe hoger de FSI, hoe intensiever de ruimte wordt gebruikt. Dobbewijk scoort gemiddeld op de indicator FSI. De FSI van Dobebwijk is circa 0,7. Dit is iets lager dan gemiddeld voor gemengde bedrijventerreinen (0,8). Deze FSI is indicatief, omdat we het daadwerkelijke aantal vierkante meters bvo niet weten. 2. Indicator levensfase bedrijventerrein Bedrijventerreinen kennen een levenscyclus, waardoor het, net als bij producten, nodig is soms de zaak op te knappen en nieuw leven in te blazen. Dobbewijk bevindt zich op dit moment op het kruispunt van fase 1 en 2. Dit is hét moment om door relatief kleine ingrepen, zoals upgrading van infrastructuur en parkeren, verzorgd groen en een actueel bestemmingsplan, economische ontwikkelingsruimte voor Dobbewijk te boeken en de levensduur van het terrein te verlengen.
4. Indicator aanwezigheid voorzieningen Bedrijventerrein Dobbewijk scoort gemiddeld op de indicator voorzieningen. Een bedrijventerrein scoort gemiddeld als het minimaal twee voorzieningen heeft (waaronder een ondernemersvereniging). Dobbewijk heeft een ondernemersvereniging en op Dobbewijk is het voor bedrijven mogelijk om aangesloten te worden op het glasvezel netwerk van KPN. Dobbewijk heeft geen, parkmanagement, BIZ, fietsenstalling en horeca.
7
Factsheet
Dobbewijk 2. Indicator leegstand In totaal staat 2,5% van de totaal aantal vierkantenmeters (bvo) leeg. Dit is lager dan de frictieleegstand van 5% en de gemiddelde leegstand op dit type terreinen in Zuid-Holland. Bedrijventerrein Dobbewijk scoort dan ook bovengemiddeld op de indicator leegstand.
Toelichting score economische indicator Op de indicator economie heeft Dobbewijk een bovengemiddelde van 0,5. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van): 1. een bovengemiddelde score op ontwikkelpotentie; 2. een bovengemiddelde score op leegstand; 3. een bovengemiddelde score op werkgelegenheid; 4. een gemiddelde score op indirecte werkgelegenheid; 5. een bovengemiddelde score op ruimteproductiviteit. 6. een benedengemiddelde score op ontwikkeling grondprijzen
-1
-0,5
0
0,5
3. Indicator werkgelegenheid Met een werkgelegenheid van 268 is Dobbewijk goed voor bijna 7,9% van de totale werkgelegenheid in de gemeente Voorschoten. Vergeleken met dit type terreinen in andere gemeenten, heeft Dobbewijk een bovengemiddelde werkgelegenheidsfunctie.
1
0,5
4. Indicator indirecte werkwerkgelegenheid De 268 banen bij bedrijven op Dobbewijk zorgen ook voor afgeleide werkgelegenheid bij andere bedrijven (denk aan onderhoud- en reparatiebedrijven, catering, schoonmaak, etc.). De multiplier van Dobbewijk bedraagt volgens onze EER 1,55; ofwel 0,55 afgeleide banen per 1 directe baan. Hiermee scoort Dobbewijk gemiddeld.
Hieronder lichten we de scores toe. 1. Indicator ontwikkelpotentie Dobbewijk scoort bovengemiddeld op ontwikkelpotentie. Er is nog 1 hectare uitgeefbaar (Infodesk Bedrijventerreinen, 2011). Bovendien komt er door herontwikkeling ruimte vrij. Het revitaliseringsplan omvat op hoofdlijnen de volgende maatregelen: • Herinrichting van de Donklaan (incl. geluidwerende voorzieningen bij Dobbeweg) • Herinrichting van de groenstrook langs de PapelaanWest • Asfaltering kruispunt Dobbeweg – Papelaan-West • Landschappelijke inpassing van nieuwe bedrijfsbebouwing op het perceel Dobbeweg 5-9. • Marktconforme herverkaveling van het voormalig Defensieterrein • Herinrichting van de Industrieweg en de Dobbeweg • Aanleg verbindingsweg tussen de Industrieweg en het verlengde van de Donklaan en de herinrichting van de weg in het verlengde van de Donklaan • Herontwikkeling van deelgebied 6 (gebied tussen Donklaan en het spoor).
5. Indicator toegevoegde waarde De ruimteproductiviteit van het bedrijventerrein ligt met circa 2,6 miljoen boven het gemiddelde van circa 2 miljoen in Zuid-Holland. Dobbewijk scoort op dit aspect dus bovengemiddeld ten opzichte van vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland. 6. Indicator grondprijzen De grondprijs voor Dobbewijk steeg in de periode 2008 tot 2011 met 0% (IBIS, 2011). De grondprijzen in de regio Rijnland steeg met 21%. Dobbewijk scoort op dit aspect benedengemiddeld.
8
