Factsheet
MEOB MEOB in beeld
Inleiding MEOB (gemeente Oegstgeest) is een van de terreinen die in kader van de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland op de rol staan voor een pilot herstructurering. In deze sheet treft u een overzicht aan van de belangrijkste feiten en cijfers van MEOB. De sheet vormt basis voor uw herstructureringsstrategie en input voor uw op te stellen database bedrijventerreinen HollandRijnland. De factsheet bestaat uit drie onderdelen: • functionele indicatoren: dit onderdeel zoomt in op aspecten als omvang, milieucategorie en leeftijd van MEOB. • economische indicatoren: dit onderdeel besteedt aandacht aan aspecten als aantal (en aard van) vestigingen en banen op MEOB, WOZ-waarde, ruimteproductiviteit en leegstand. • MEOB in perspectief: in dit laatste onderdeel plaatsen we de functionele en economische prestaties van MEOB in het perspectief van vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland met onze Economische Effect Rapportage (EER) Bedrijventerreinen. Daarnaast treft u als bijlage een lijst met definities en toelichting op afkortingen aan. Figuur 1: ligging MEOB
1
Factsheet
MEOB Maximale toegestane milieucategorie
Functionele indicatoren
Op MEOB kunnen zich bedrijven vestigen tot en met milieucategorie 3 (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 2011).
Bruto en netto oppervlakte (in ha) MEOB heeft een oppervlakte van 15,6 hectare bruto en 12,6 hectare netto (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 2011). Bedrijvigheid Oude Vaartweg ontbreekt: • Oude Vaartweg 1 (4.160 m²): IBB Kondor bv • Oude Vaartweg 1A (4.110 m²): Van der Haar & Partners BV • Oude Vaartweg 2: Verenigde Bedrijven Korswagen B.V.
Aantal hectares en m² bvo per milieucategorie In figuur 2 staat hoeveel hectare er per milieucategorie in het bestemmingsplan beschikbaar is op MEOB. Er valt af te lezen dat bijna drie kwart van het terrein plaats biedt aan bedrijven in categorie 3.1. Figuur 2: maximaal toegestane milieucategorie (in %)
Aantal m² bvo per terrein en kavel 1,1 ha
Het totale bruto vloeroppervlak aan bedrijfspanden op MEOB bedraagt bijna 14.000 m².
2,3 ha maximaal milieucategorie 2
Tabel 1: gebruikers, oppervlakte en FSI (indien bekend)
maximaal milieucategorie 3.1
Naam gebruikers v.d.Luyt Beheermij BV RVOB
Oppervlakte FSI 9.750 0,24 nvt nvt Stichting Kinderopvang Oegstgeest 1.000 0,43 Gemeente Oegstgeest 1.900 0,09 LW van Delft 105 Kliniek voor Gezelschapsdieren 1.060 0,50 13.815 Bron: Oppervlakte is een inschatting op basis van google maps, kaveloppervlakte is op basis van Gemeente Oegstgeest, WOZ gegevens (2011)
maximaal milieucategorie 3.2 9,6 ha
Bron: Stec Groep op basis van bestemmingsplan bedrijvengebied MEOB (2006)
Het daadwerkelijke ruimtegebruik (in m² bvo) per milieucategorie vindt u in onderstaande tabel. In totaal is er 11.650 m² bedrijfsruimte met een milieuvergunning.
Op een deel van het terrein van v.d. Luyt Beheermij BV ligt in een hoogspanningszone. Hier mag niet gebouwd worden. De FSI ligt hierdoor laag.
Tabel 2: milieucategorie MEOB (in m² bvo) Bedrijf v.d.Luyt Beheermij BV Gemeente Oegstgeest
Oppervlakte 9.750 1.900 TOTAAL 11.650 Bron: Stec Groep op basis van bestemmingsplan bedrijvengebied MEOB (2006)
In bovenstaande tabel staan minder bedrijven dan in het bestand van de Kamer van koophandel. Dit komt doordat de Kamer van koophandel ook alle verschillende BV’s registreert en het WOZ bestand houdt dit niet bij. Voor het aantal banen en het aantal vestigingen houden we het werkgelegenheidregister van de Kamer van Koophandel aan.
3.1 en 3.2 3.1
In tabel 3 maken we een inschatting van het potentiële aantal m² bvo dat maximaal per categorie op MEOB kan worden gerealiseerd. Dit doen we op basis van het aantal m² per milieucategorie uit het bestemmingsplan en een maximale bouwhoogte van 60% en maximaal 2 bouwlagen. Hieruit kunnen we concluderen dat het bestemmingsplan meer ruimte biedt aan zwaardere milieucategorieën dan werkelijk in gebruik is op MEOB. Deze ruimte is deels te verklaren doordat het defensie terrein ruimte biedt aan categorie 3.1 en er geen bedrijf op dit terrein is gevestigd.
FSI per terrein en per kavel De Floor Space Index (FSI) is de verhouding tussen het aantal m² vloeroppervlak en het oppervlak van de kavel. Voor bedrijvengebied MEOB komt de FSI op circa 0,11. De FSI van de verschillende terreinen varieert van 0,09 tot en met 0,5. Als we het terrein van RVOB defensie niet meenemen is de FSI 0,25 (zie ook tabel 1).
2
Factsheet
MEOB Economische indicatoren
Tabel 3: Maximale toegestane milieucategorie MEOB (in m² bvo) Milieucategorie
milieucategorie 2 milieucategorie 3.1
Direct beschikbare ruimte in hectare en aantal m² bvo
Bebouwingsoppervlakte (m² bvo)
15.200
Er is 8,4 hectare terstond uitgeefbaar. Het betreft (grotendeels) het voormalige complex van het Marine Electronisch Optisch Bedrijf (MEOB), dat niet meer in gebruik is en is afgebroken. De gemeente Oegstgeest, regio Holland-Rijnland en provincie willen het terrein behouden en herontwikkelen naar een modern hoogwaardig regionaal bedrijventerrein. De gemeente is met het Rijksvastgoed en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) in gesprek over verwerving van 2/3 deel van het terrein. Het resterende deel houdt de rijksoverheid in portefeuille. Er wordt op MEOB verder geen bedrijfsruimte en kantoorruimte aangeboden (bron: propertyNL augustus 2011).
134.200
milieucategorie 3.2 32.700 Bron: Stec Groep op basis van bestemmingsplan bedrijvengebied MEOB (2006)
Leeftijd van het terrein De eerste uitgifte voor bedrijven vond plaats in 1989. (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 2011). Het voormalige complex van het Marine Electronisch Optisch Bedrijf (MEOB) is sinds eind jaren negentig van de vorige eeuw niet meer in gebruik.
Aantal openbare parkeerplekken
Leegstand
Er zijn geen openbare parkeerplekken.
Geen leegstand.
Organisatiegraad
Prijzen per m² grond
Geen.
Er zijn geen recente grondprijzen bekend voor MEOB. Op basis van een comparatieve analyse van grondprijzen op vergelijkbare terreinen in de omgeving (tabel 5) concluderen we dat voor een reguliere kavel op MEOB een grondprijs tussen ongeveer € 250 en € 300 realistisch is. De exacte prijzen die voor grond op MEOB gevraagd kunnen worden, zijn echter afhankelijk van de invulling/ontwikkelingsrichting van het terrein. De uitgifteprijs zal in een later stadium – residueel – bepaald moeten worden op basis kenmerken van de kavel (ligging, omvang, zichtbaarheid) en het vastgoed dat erop gerealiseerd zal worden.
Wel/ niet parkmanagement aanwezig Geen parkmanagement. Voor het MEOB-terrein zal na de herontwikkeling parkmanagement worden opgericht.
Lijst met vestigingen en vastgoedposities De lijst met vestigingen vindt u in tabel 1 onder de paragraaf “Aantal m² bvo per terrein en kavel”. In tabel 4 treft u een overzicht aan van de vastgoedposities op MEOB. Tabel 4: eigenaren panden Naam Eigenaar v.d.Luyt Beheermij BV De Staat Infrastructuur en milieu Kasteel Holding BV BW Gemeente Oegstgeest CH Zuiderduin Bron: Gemeente Oegstgeest, WOZ gegevens (2011)
Het Rijk is verreweg de grootste eigenaar in het gebied. Ruim 100.000 m² is in hun bezit (MEOB complex). Stichting Kinderopvang is binnen het Rijk in eigendom en beheer van Rijksgebouwendienst.
3
Factsheet
MEOB Figuur 4: werkgelegenheid MEOB naar segment
Tabel 5: Comparatieve analyse grondprijzen Bedrijventerrein/gemeente Verkoopprijs per m² excl. BTW
Landbouw
Alphen aan den Rijn De Schans I en II Hoorn West Molenwetering Leiden Bio Sciencepark Noordwijk Space Businesspark Klei-Oost Teylingen Sassenheim Zuid
4%
€270 – €325 €300 – €325 €300 – €325
(Groot- en detail)handel en reparatie
23%
Vervoer 4%
€250 – €565
Zakelijke dienstverlening
69%
€250 €240 – €290
Overige dienstverlening
Bron: Kamer van koophandel (augustus, 2011)
€400
Voorhout
€200 – €275
Hillegom Hillegom-Zuid
Werkgelegenheid per hectare
€250 - €275
MEOB telt in totaal 243 banen op 12,6 hectare netto. Het terreinquotiënt voor MEOB bedraagt dus 19 banen per hectare.
Bron: Ibis werklocaties, Stec Groep en Arcadis (2011) en diverse gemeentesites.
Lijst van bedrijven/vestigingen per bedrijfstak Jaarlijkse dynamiek
De meeste bedrijven op MEOB vallen in de categorie zakelijke en overige dienstverlening.
In totaal hebben zich in de periode 2006 tot en met 2010 drie starters gevestigd, zijn er 3 bedrijven opgeheven en 10 bedrijven opgericht op MEOB. In 2009 en 2010 vond 3% van alle opheffingen en 1% van alle oprichtingen van de gemeente Oegstgeest plaats op MEOB.
Figuur 3: bedrijven MEOB naar segment Landbouw
2% 3%
Industrie
13% (Groot- en detail)handel en reparatie
Tabel 6: jaarlijkse dynamiek (2006-2010)
41% 10%
Vervoer Financiële instellingen
28%
Starters opheffingen
Zakelijke dienstverlening 3%
Gemiddeld 2006 2007 2008 2009 2010 per jaar 1 0 2 0 0 0,6
0
0
0
oprichtingen 3 2 3 Bron: Kamer van Koophandel (2011)
Overige dienstverlening
3
0
0,6
1
1
2
Bron: Kamer van koophandel (augustus, 2011)
Starters Twee startende ondernemingen vielen onder de sector adviesdiensten en één startende onderneming viel onder de sector facilitair diensten.
Aantal werkzame personen per bedrijfstak en type werkgelegenheid De bedrijven op MEOB zijn in totaal goed voor circa 243 fulltimebanen. Bijna tweederde valt in de sector overige dienstverlening. Ruim de helft van de banen vallen in de categorie handel en reparatie. In figuur 4 vindt u de verdeling naar de segmenten.
Opheffingen Twee van de drie opgeheven ondernemingen vielen onder de sector adviesdiensten en één onderneming viel onder de sector financiën.
4
Factsheet
MEOB Oprichtingen De meeste bedrijven op MEOB die opgericht werden vielen onder de sector facilitaire diensten. Zie figuur 5.
Score MEOB in perspectief Inleiding
Figuur 5: oprichtingen naar segment 2006-2010 (in aantallen)
2
In dit onderdeel plaatsen we de functionele en economische scores van MEOB in perspectief. We gebruiken hiervoor onze EER Bedrijventerreinen. Dit model meet de waarde en prestaties van MEOB en benchmarkt deze met vergelijkbare terreinen. De score wordt uitgedrukt in een getal tussen -1 en +1 (zie tabel). Door de EER doorrekening zorgen we voor duiding van de resultaten van MEOB.
Adviesdiensten
1
Facilitaire diensten
1
3
Financiën Groothandel
2
1
Industrie
Benchmark-score (tussen) -1 en -0,75 -0,5 en -0,25 -0,25 en 0,25 0,25 en 0,5 0,75 en 1
Zakelijk beheer
Bron: Kamer van Koophandel (2011)
Toegevoegde waarde per terrein De ruimteproductiviteit van MEOB bedraagt circa 1,8 miljoen per hectare. Dit ligt rond het gemiddelde van Zuid-Hollandse van circa 2 miljoen. Bedrijven in de sector industrie en vervoer zijn sectoren met een bovengemiddelde toegevoegde waarde en arbeidsproductiviteit.
Toelichting Laag Benedengemiddeld Gemiddeld Bovengemiddeld Hoog
We presenteren hieronder eerst de totaalscore voor MEOB. Vervolgens gaan we in op de afzonderlijke scores op de functionele en economische indicatoren.
Conclusie: MEOB heeft gemiddelde economische waarde
De taxatiewaarde van alle bedrijven op bedrijventerrein MEOB is totaal € 30.727.100 (bron: Gemeente Oegstgeest, WOZ gegevens, 2011).
MEOB heeft in vergelijking met vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland en Nederland een gemiddelde score. Met andere woorden: het economisch belang van MEOB voor de economie van Oegstgeest en Holland-Rijnland is gemiddeld.
Uitgave voor onderhoud openbare buitenruimte
Figuur 6: EER-score MEOB
WOZ-waarde per terrein
Uitgaven onderhoud openbare gebied betreft alleen de Haarlemmerstraatweg die langs het gebied loopt. Hier is geen specifiek bedrag voor bekend. Voor het overige, behalve de gemeentewerf, is het privéterrein. Functionele indicator
1
Mate van duurzaamheid Het beleid van de gemeente Oegstgeest is gericht te bouwen volgens het DuBo Pluspakket. Bij exploitatie en/ of uitgifte van het terrein maakt de gemeente hierover verdere afspraken.
0
• MEOB -1
0 Economische indicator
Bron: Stec Groep (2011)
5
1
Factsheet
MEOB Toelichting score functionele indicator
Figuur 7: levenscyclus voor bedrijventerreinen
Op de indicator functioneel heeft MEOB een gemiddelde score van -0,2. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van): 1. een benedengemiddelde score ruimtegebruik; 2. een bovengemiddelde score op milieuruimte; 3. een gemiddelde score op levensfase bedrijventerrein; 4. een gemiddelde score op bereikbaarheid; 5. een benedengemiddelde score op voorzieningen.
-1
-0,5
0
0,5
1
-0,2 Bron: Stec Groep (2011)
Hieronder lichten we de scores toe.
4. Indicator bereikbaarheid MEOB scoort gemiddeld op bereikbaarheid. We kijken voor de indicator bereikbaarheid naar bereikbaarheid OV, congestie, parkeergelegenheid, goederenspoor en op- en overslagfaciliteiten water. Het terrein komt voldoende tegemoet aan de basis eisen voor een gemengd terrein: • MEOB is goed bereikbaar met de auto (direct aan de A44). • Het terrein bereikbaar per bus: een halte aan de Haarlemmerstraatweg (buslijnen 57).
1. Indicator ruimtegebruik (FSI) MEOB scoort benedengemiddeld op de indicator FSI. De FSI van MEOB is circa 0,11. Dit is laag voor gemengde bedrijventerreinen. 2. Indicator milieuruimte op het bedrijventerrein MEOB scoort bovengemiddeld op de indicator milieuruimte. De samenstelling van de bedrijvigheid verhoudt zich tot de milieucategorieën die mogelijk zijn op het terrein. Het bestemmingsplan biedt zelfs ruimte aan hogere milieucategorieën.
5. Indicator aanwezigheid voorzieningen MEOB scoort benedengemiddeld op de indicator voorzieningen. MEOB heeft geen ondernemersverenging, parkmanagement, BIZ, horeca, fietsenstalling en glasvezel. Voor het MEOB-terrein wordt na herstructurering parkmanagement opgericht. Horeca en glasvezel worden betrokken bij het opstellen van het ontwikkelingsplan voor het terrein.
3. Indicator levensfase bedrijventerrein Bedrijventerreinen kennen een levenscyclus, waardoor het, net als bij producten, nodig is soms de zaak op te knappen en nieuw leven in te blazen. MEOB bevindt zich op dit moment in fase 3. Het is de bedoeling het MEOB terrein te herstructureren/ profileren als bedrijventerrein. Economisch gezien is dit het meest gunstige moment om in te grijpen en zwaardere herstructureringsoperaties uit te voeren.
Toelichting score economische indicator Op de indicator economie heeft MEOB een gemiddelde score van 0,2. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van): 1. een gemiddelde score op ontwikkelpotentie; 2. een bovengemiddelde score op leegstand; 3. een bovengemiddelde score op werkgelegenheid; 4. een benedengemiddelde score op indirecte werkgelegenheid; 5. een gemiddelde score op ruimteproductiviteit;
6
Factsheet
MEOB
-1
-0,5
0
0,2
0,5
5. Indicator toegevoegde waarde De ruimteproductiviteit van MEOB bedraagt circa 1,8 miljoen per hectare. Dit ligt rond het gemiddelde van Zuid-Hollandse van circa 2 miljoen.
1
Normaal gesproken nemen we de grondprijsontwikkeling mee in deze indicator. Er zijn echter geen recente grondprijzen bekend. Ook zijn er geen grote transacties geweest in de periode 2008 tot en met 2011 (bron: PropertyNL, 2011).
Hieronder lichten we de scores toe. 1. Indicator ontwikkelpotentie MEOB scoort gemiddeld op ontwikkelpotentie. De gemeente heeft geen uitgeefbare grond, maar er is nog 8,4 hectare terstond particulier uitgeefbaar (Infodesk Bedrijventerreinen, 2011). Het voormalige complex van het MEOB is niet meer in gebruik. De gemeente Oegstgeest, regio Holland-Rijnland en provincie willen het terrein behouden en herontwikkelen naar een modern hoogwaardig regionaal bedrijventerrein. De gemeente is met het Rijksvastgoed en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) in gesprek over verwerving van 2/3 deel van het terrein. Het resterende deel houdt de rijksoverheid in portefeuille. 2. Indicator leegstand Er is geen leegstand. De gemiddelde frictie leegstand op dit type terreinen in Zuid-Holland is 5%. MEOB scoort dan ook bovengemiddeld op de indicator leegstand. 3. Indicator werkgelegenheid Met een werkgelegenheid van 243 is MEOB goed voor bijna 7,4% van de totale werkgelegenheid in de gemeente Oegstgeest. Vergeleken met dit type terreinen in andere gemeenten, heeft MEOB een bovengemiddelde werkgelegenheidsfunctie. 4. Indicator indirecte werkwerkgelegenheid De 243 banen bij bedrijven op MEOB zorgen ook voor afgeleide werkgelegenheid bij andere bedrijven (denk aan onderhoud- en reparatiebedrijven, catering, schoonmaak, etc.). De multiplier van MEOB bedraagt volgens onze EER 1,34; ofwel 0,34 afgeleide banen per 1 directe baan. Hiermee scoort MEOB benedengemiddeld.
7
