Bestemmingsplan Kantoorpand Schippers. Gemeente Bladel

Bestemmingsplan Kantoorpand Schippers Gemeente Bladel

Bestemmingsplan Kantoorpand Schippers Gemeente Bladel

Toelichting Bijlagen Regels Bijlagen Verbeelding Schaal 1:1.000 Datum: maart 2012 Projectgegevens: TOE03-SNL00009-02A REG03-SNL00009-02A TEK03-SNL00009-02A SVB03-SNL00009-01A Identificatienummer: NL.IMRO.1728.BPB1010Schippers-VAST Vastgesteld: 22 maart 2012

Postbus 435 – 5240 AK Rosmalen T (073) 523 39 00 – F (073) 523 39 99 E [email protected] – I www.croonenadviseurs.nl

Bestemmingsplan Kantoorpand Schippers

Gemeente Bladel

Inhoud 1

Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

1 1 1 1 2 2

2

Bestaande situatie

3

3

Planbeschrijving 3.1 Ruimtelijk 3.2 Ontsluiting en parkeren

5 5 5

4

Beleidskader

7

5

Milieuhygiënische en planologische verantwoording 5.1 Water 5.2 Bodem 5.3 Geluid 5.4 Verkeer en parkeren 5.5 Luchtkwaliteit 5.6 Hinderlijke bedrijvigheid 5.7 Externe veiligheid 5.8 Kabels en leidingen 5.9 Flora en fauna 5.10 Archeologie en cultuurhistorie 5.11 Duurzaam bouwen

9 9 9 9 10 11 12 12 14 14 16 17

6

De bestemmingen 6.1 Het juridische plan 6.2 Beschrijving van de bestemmingen

19 19 19

7

Haalbaarheid 7.1 Financieel 7.2 Maatschappelijk

21 21 21

8

Bronnen 8.1 Boeken en rapporten 8.2 Websites

23 23 23

Croonen Adviseurs


Bijlagen: Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4:

Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9:

Gemeente Bladel

IDDS bv, Rapport betreffende een waterhuishoudkundig plan: Bleijenhoek 50 te Bladel, 2 februari 2011 IDDS bv, Verkennend bodemonderzoek Bleijenhoek 50, 26 februari 2010 SAVE, Toetsing nieuwbouw Schippers Europe B.V. aan Besluit externe veiligheid inrichtingen, 27 mei 2010 Gemeente Bladel/Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost, Externe veiligheid bestemmingsplan kantoorpand Schippers (inclusief verantwoording groepsrisico), 21 april 2011 Croonen Adviseurs b.v., Quickscan flora en fauna Bleijenhoek/Rondweg, februari 2010 (NAT02-SNL00009-01A) Becker & Van de Graaf bv, Archeologisch bureauonderzoek & Inventariserend veldonderzoek, 26 februari 2010 Vooroverlegreacties Nota van zienswijzen Vaststellingsbesluit

Croonen Adviseurs


Gemeente Bladel

Bladel

Ligging en begrenzing plangebied (bron: Bing Maps, 2010)

Croonen Adviseurs


Gemeente Bladel

1 Inleiding 1.1

Algemeen Op de locatie Bleijenhoek/Rondweg wil het bedrijf Schippers Europe bv graag haar nieuwe hoofdkantoor realiseren. Haar huidige vestiging op bedrijventerrein Mastbos past niet langer binnen het nieuwe bestemmingsplan voor dat terrein. Gezien de associatie met Bladel wil het bedrijf echter graag met de kern verbonden blijven. Een locatieonderzoek heeft uiteindelijk tot de beeldbepalende locatie op de hoek Bleijenhoek/Rondweg geleid. Het kantoorgebouw wordt deels gerealiseerd op het aangrenzende perceel van de woning aan de Bleijenhoek 50. De achtertuin van deze woning wordt hiermee verkleind. De realisatie van het nieuwe hoofdkantoor past niet binnen het huidig vigerend bestemmingsplan voor de locatie. Voorliggend bestemmingsplan voorziet daarom in een passende juridische en planologische regeling om de realisatie van het kantoor mogelijk te maken.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied De locatie aan de Bleijenhoek/Rondweg ligt langs de westelijke entree van de kern Bladel, aan de zuidwestkant van de kern. Het plangebied van voorliggend projectbesluit betreft de percelen zoals kadastraal bekend als ‘gemeente Bladel, sectie G, nummers 560, 2321, 3273, 3823 en 5206’. Aan de westen noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Bleijenhoek, aan de oostzijde door de perceelsgrens van Bleijenhoek 48 en aan de zuidzijde door de Rondweg. Op nevenstaande afbeeldingen is de ligging en begrenzing van het plangebied aangegeven.

1.3

Vigerend bestemmingsplan Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan ‘Kom Bladel 2010’. Voor het plangebied gelden de bestemmingen ‘Gemengde doeleinden 1’, ‘Groendoeleinden’ en ‘Nutsdoeleinden’.

Croonen Adviseurs

1


Gemeente Bladel

Uitsnede bestemmingsplan ‘Kom Bladel 2010’ met begrenzing plangebied (Bron: gemeente Bladel, 2010)

1.4

Bij het plan behorende stukken Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: — een verbeelding, waarop onder meer de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven; — regels, waarin de bouwen gebruiksmogelijkheden van de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen; — en voorliggende toelichting, waarin de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord worden. Hierin staat ook beschreven wat het vigerend beleid inhoudt en hoe bij de ontwikkeling met (milieu)planologische aspecten rekening is gehouden. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.5

Leeswijzer Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving wordt gegeven van de huidige situatie, gevolgd door hoofdstuk 3 met een beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling. In hoofdstuk 4 is het vigerende beleid voor het plangebied opgenomen. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de milieuhygiënische en planologische aspecten met betrekking tot de ontwikkeling. De financiële haalbaarheid staat beschreven in hoofdstuk 6. Tot slot bevat hoofdstuk 7 een toelichting op de gevolgde procedures. In het tweede deel staan de regels behorende bij het projectbesluit. De regels bestaan uit vier hoofdstukken, waarin de inleidende regels in hoofdstuk 1 zijn opgenomen, de bestemmingsregels in hoofdstuk 2, de algemene regels in hoofdstuk 3 en de slotregels in hoofdstuk 4.

Croonen Adviseurs

2


Gemeente Bladel

2 Bestaande situatie Het plangebied ligt langs de westelijke entree van de kern Bladel, aan de kruising van twee belangrijke ontsluitingswegen: de Bleijenhoek en de Rondweg. In oostwestrichting ligt het plangebied precies op de overgang van bebouwing van de kern Bladel naar het landelijk gebied. In noord-zuidrichting ligt het gebied ingeklemd tussen twee bedrijventerreinen: Mastbos in het noorden en De Sleutel in het zuiden. De Bleijenhoek vormt één van de oudere toegangswegen van Bladel waar in de loop van de tijd bebouwing langs is gerealiseerd. De bebouwing langs deze straat betreft voornamelijk vrijstaande panden, in gebruik als woning of bedrijfsruimte. De straat leidt direct richting het ten noordoosten gelegen centrum van het dorp. De bedrijventerreinen Mastbos en De Sleutel worden gekenmerkt door grote bedrijfsgebouwen. De Rondweg (N284) vormt de hoofdontsluitingsweg van Bladel. De weg verbindt de kern tevens met de naastgelegen kernen Reusel (in westelijke richting) en Hapert (oostelijke richting). Verder in oostelijke richting sluit de weg ter hoogte van Eersel aan op de A67 (Eindhoven-Antwerpen).

Aanzicht plangebied vanaf kruising Bleijenhoek/Rondweg (Bron: Google Maps, 2010)

In de huidige situatie is het plangebied aan de zijde van de Rondweg/Bleijenhoek grotendeels ingericht als plantsoen met gras, struiken, bomen en een kleine vijver. De oostzijde van het plangebied behoort tot het perceel van Bleijenhoek 50, waarop momenteel een woning staat. Het achterterrein, aan de zijde van de Rondweg, is in gebruik als tuin. Langs de Rondweg vormt een muur een visuele afscheiding.

Croonen Adviseurs

3


Gemeente Bladel

Situatietekening (Bron: Lanfermeijer Seelen Weijer Architecten, 2010)

Vogelvluchtperspectief (Bron: Lanfermeijer Seelen Weijer Architecten, 2010)

Croonen Adviseurs

4


Gemeente Bladel

3 Planbeschrijving 3.1

Ruimtelijk In het plangebied wordt een kantoorgebouw met verschillende kantoor- en vergaderruimtes gerealiseerd. De locatie op de hoek Bleijenhoek/Rondweg vormt een zichtlocatie langs de westelijke entree van de kern Bladel. De ligging van deze beeldbepalende locatie heeft daarom geleid tot een zorgvuldige uitwerking van het bouwplan. Het nieuwe gebouw wordt gesitueerd aan de zuidzijde van het plangebied. Hier kent de locatie de meeste ruimte, gezien de naastgelegen woning aan de Bleijenhoek 50. Aan de zijde van de Bleijenhoek is de entree gesitueerd. Het gebouw is ruimtelijk opgebouwd uit drie bouwvolumes met plat dak: een langere vleugel evenwijdig aan de Rondweg, een kleinere vleugel aan de zijde van de Bleijenhoek en een verbinding ertussen. De beide vleugels hebben een hoogte van twee bouwlagen en hebben een zelfde verticale gevelgeleding met hoge ramen. De vleugel aan de zijde van de Bleijenhoek heeft een beperkt oppervlak, hierin zijn namelijk alleen een presentatie- en vergaderruimte gepland. De vleugel langs de Rondweg wordt in twee fases gerealiseerd. Het middelste volume vormt een verbinding tussen de beide vleugels én betreft het hoekpunt van het gebouw ter hoogte van de kruising Bleijenhoek/Rondweg. Dit deel van het gebouw vormt een ruimtelijk accent doordat het deel visueel als een apart blok in het gebouw is geplaatst en een hoekverdraaiing heeft. Tevens is voor dit deel van het gebouw sprake van een hoogte van drie bouwlagen. Verder wijkt het gevelbeeld af van de overige gevels. De kleinere vleugel richting de Bleijenhoek kent dezelfde hoekverdraaiing als het middelste verbindende volume. Hoewel er dus sprake is van één gebouw, wordt het gebouw door de toepassing van drie visueel geschakelde volumes niet ervaren als één grote bouwmassa. Daarbij maakt het gebouw gezicht naar alle drie de zijdes waar het plangebied aan de openbare weg grenst. De hoogte van het gebouw sluit aan bij de omliggende bebouwing. Verder is om het volledige gebouw een groene invulling met bomen voorzien, wat resulteert in een ‘groene omlijsting’. Dit zorgt tevens voor een passende overgang tussen het ten westen gelegen landelijke gebied en de bebouwing van de kern Bladel.

3.2

Ontsluiting en parkeren Het plangebied wordt ontsloten aan de Bleijenhoek. Aan deze zijde van het plangebied zijn op het maaiveld 12 parkeerplaatsen gesitueerd. Ook bevindt zich hier de toegang naar de parkeergarage onder het gebouw. Hierin zijn 49 parkeerplaatsen voorzien, na realisatie van beide fases van het gebouw. In fase 1, waarbij de vleugel van het gebouw langs de Rondweg kleiner is, telt de parkeergarage 37 plaatsen. In paragraaf 5.4 van deze toelichting wordt nader ingegaan op verkeer en parkeren.

Croonen Adviseurs

5


3.2.1

Gemeente Bladel

Beeldkwaliteit Deze beeldkwaliteitparagraaf geeft in woord en beeld de uitgangspunten aan voor het te ontwikkelen stedenbouwkundige en architectonische ontwerp. Veel ruimtelijke aspecten, zoals hoogte en situering van de bebouwing en situering van de ontsluiting en het groen zijn geregeld middels regels en verbeelding. Deze beeldkwaliteitparagraaf richt zich op aspecten, die niet in een bestemmingsplan te regelen zijn, zoals verschijningsvorm, detaillering en kleur van het ontwerp. Zoals reeds aangegeven, ligt het gebouw op een zichtlocatie bij een dorpsentree. Van belang is in ieder geval dat het gebouw zich op deze entree oriënteert. Ook ligt hier een duidelijke aanleiding voor een architectonische verbijzondering van het gebouw. Dit kan door het hoogste bebouwingsdeel op de hoek van de Bleijenhoek en de Rondweg te situeren, maar ook door het bebouwingsdeel op de hoek met architectonische middelen te onderscheiden. Het betreft een gebouw dat in de nabijheid van relatief kleinschalige dorpsbebouwing is gesitueerd. Opdeling van het gebouw in volumes, die de maat van de bebouwing aan de Bleijenhoek benaderen, is derhalve wenselijk. Deze volumes moeten zich duidelijk van elkaar onderscheiden. In zijn algemeenheid wordt een horizontale massaopbouw en een verticale gevelopbouw voorgestaand, zoals dat met de meeste bebouwing in Bladel het geval is. De verticale gevelopbouw komt tot uitdrukking door gevelopeningen en andere elementen in de gevel, die verticaal gericht zijn. Het gebouw kan een eigentijdse uitstraling krijgen, wat tot uitdrukking kan komen door een strakke vormgeving met een afwisseling van transparante en gesloten gevelvlakken. Het betreft bebouwing, waarvan de volumes afgedekt worden met een plat dak. Eigentijdsheid van de gebouwen dient ook in de materialisering doorgevoerd te worden: — Voor het extra representatieve bebouwingsdeel op de hoek van de Rondweg en de Bleijenhoek zijn de basismaterialen helder glas (niet spiegelend) en baksteen in mangaan-, donkerbruin- of roodtinten of wit gekeimde steen. Er worden geen felle kleuren toegepast. Het bebouwingsdeel moet zich ook in materialisatie en kleur onderscheiden van de overige bebouwingsdelen. — Voor de overige bebouwingsdelen valt te denken aan baksteen (mangaan-, donkerbruin- of roodtinten) en andere materialen met een hoogwaardige uitstraling, zoals hout met een transparante afwerking en naturel beton of verzinkt staal. — Het accent ligt op een duurzame bouwwijze en het gebruik van duurzame materialen.

Croonen Adviseurs

6


Gemeente Bladel

4 Beleidskader Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van een kantoorgebouw mogelijk. De ontwikkeling moet echter wel passen binnen het vigerende beleid op zowel rijksniveau als provinciaal en gemeentelijk niveau. Hierna volgt een analyse en conclusie van de verschillende beleidsstukken die voor het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling relevant zijn. De ontwikkeling moet ten eerste passen binnen het nationaal en provinciaal beleid. In de Nota Ruimte (2006) wordt aangegeven dat inbreiden de voorkeur heeft boven uitbreiden. Het provinciaal beleid borduurt hierop voort. In de Structuurvisie (2010) ligt het plangebied in ‘overig stedelijk gebied’. In de Verordening Ruimte van de provincie (2011) is het plangebied eveneens tot bestaand stedelijk gebied gerekend. De provincie streeft in haar ruimtelijk beleid naar verdere intensivering van bestaand stedelijk gebied. Verder is het plangebied niet voor specifieke provinciale ontwikkelingen aangeduid. In de gemeentelijke StructuurvisiePlus (2008) is voor de kern Bladel onder andere benoemd dat er aan de rand van het dorp een opgave ligt om de entree van het dorp vanaf de Rondweg te versterken. Om het dorp meer manifest te maken aan deze doorgaande route is het gewenst om op een betekenisvolle plaats meer gezicht te maken naar de Rondweg. De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied betreft een verdichting van het gebied, in het provinciaal ruimtelijk beleid aangemerkt als bestaand stedelijk gebied. Dit past binnen de beleidsuitgangspunten voor dit gebied: beheer en intensivering. Tevens past de ontwikkeling binnen de gemeentelijke StructuurvisiePlus en komt het tegemoet aan de wens meer beeldbepalende entrees aan de Rondweg te realiseren. Er kan daarom worden geconcludeerd dat de ontwikkeling past binnen het beleidskader.

Croonen Adviseurs

7


Gemeente Bladel

Uitsnede StructuurvisiePlus, Ruimtelijk Casco, met aanduiding plangebied (blauwe cirkel) (Bron: gemeente Bladel, 2008)

Croonen Adviseurs

8


Gemeente Bladel

5 Milieuhygiënische en planologische verantwoording 5.1

Water Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling dient te worden verwoord hoe er in het plan met de aspecten water en ruimte rekening wordt gehouden in relatie tot enerzijds het waterbeleid en anderzijds de waterhuishouding. Door IDDS bv is hiertoe een waterhuishoudkundig plan opgesteld, d.d. 2 februari 2011. Door de ontwikkeling van het plangebied bedraagt de toename van de verharding van het plangebied circa 1.350 m². Hiervoor zal extra waterberging worden gerealiseerd, minimaal 54 m³ boven grondwaterniveau. Het schone hemelwater wordt via een bergings-/infiltratievoorziening in de bodem gebracht. De voorziening dient een overloop te hebben op de naastgelegen watergang. Het huishoudelijk afvalwater wordt afgevoerd naar de RWZI middels riolering. Verder zorgt de ontwikkeling van het plangebied niet voor nadelige effecten op de waterhuishouding. Het volledige waterhuishoudkundig plan is als bijlage opgenomen.

5.2

Bodem Voor elke functiewijziging, al dan niet naar een gevoelige functie, dient een onderzoek te worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. De bodem moet geschikt zijn voor het voorgenomen gebruik. Door IDDS bv is een verkennend bodemonderzoek in het plangebied verricht. De rapportage, d.d. 26 februari 2010, is als bijlage opgenomen. Hierna zijn de conclusies vermeld. Uit het onderzoek komt naar voren dat er geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Wel is er sprake van een verontreiniging met cadmium en zink in het grondwater. Volgens de gemeentelijke bodemkwaliteitskaart kunnen deze verhoogde concentraties op deze locatie echter al in een standaard bodem voorkomen en kan dus worden aangenomen dat deze van nature aanwezig zijn. Er bestaan zodoende vanuit het oogpunt van bodem- en grondwaterkwaliteit geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied.

5.3

Geluid Conform de Wet geluidhinder heeft iedere weg een onderzoekszone waarbinnen een akoestisch onderzoek dient te worden verricht indien de bouw van geluidsgevoelige bebouwing mogelijk wordt gemaakt. Uitzonderingen hierop zijn wegen waarvoor een 30 km-zone geldt en wegen die als woonerf zijn aangeduid.

Croonen Adviseurs

9


Gemeente Bladel

Een kantoorgebouw is geen geluidsgevoelige functie. Er is daarom in het kader van de Wet geluidhinder geen akoestisch onderzoek vereist.

5.4

Verkeer en parkeren Het plangebied wordt ontsloten via de Bleijenhoek. Om een veilige verkeerskundige situatie te creëren op deze hoofdontsluitingsweg van Bladel is de inrit van het plangebied nader uitgewerkt, zie hiervoor onderstaande afbeelding. De toegang van de inrit is gelegen achter de verkeersdruppel met verdrijvingsvlak op de Bleijenhoek, zodat de inrit vanuit de twee rijrichtingen vanaf de Bleijenhoek bereikbaar is. De inrit valt gedeeltelijk samen met het fietspad langs de Bleijenhoek. Door dit dubbelgebruik kan de hoeveelheid verharding in de groene berm van de Bleijenhoek zo beperkt mogelijk blijven. Vanwege de situering van de inrit is het noodzakelijk twee bestaande bomen te kappen.

Inrichtingstekening inrit plangebied (Bron: Croonen Adviseurs, 2011)

Het parkeren wordt grotendeels opgevangen in de parkeergarage onder het kantoorgebouw. Het kantoorgebouw telt na realisatie van de 1e fase circa 1.750 m² bruto vloeroppervlak (exclusief parkeergarage). Tabel: CROW-parkeernormen (Bron: ASVV 2004)

Categorie kantoorgebouwen (weinig stedelijk, rest bebouwde kom)

Minimaal 1,7 pp / 100 m2 bvo

Croonen Adviseurs

10

Maximaal 2,5 pp / 100 m2 bvo

Gemiddeld 2,1 pp / 100 m2 bvo


Gemeente Bladel

Uitgaande van de gemiddelde CROW-parkeernorm voor kantoorgebouwen (weinig stedelijk, rest bebouwde kom) van 2,1 parkeerplaats per 100 m² bruto vloeroppervlak zijn 36,8 parkeerplaatsen benodigd. In de parkeergarage zijn 37 parkeerplaatsen voorzien, zodat dit aantal voldoet aan de parkeerbehoefte. De 2e fase van het kantoorgebouw bevat een uitbreiding met circa 700 m² bruto vloeroppervlak waarin ook een uitbreiding van de parkeergarage met 12 plaatsen is opgenomen. Conform de CROW-normen zouden hiervoor 14,7 parkeerplaatsen nodig zijn. Aangezien er op het maaiveld nog eens 12 parkeerplaatsen zijn gesitueerd (deels bedoeld voor bezoekers) is er ook voor de 2e fase een sluitende parkeerbalans gecreëerd. Het aandeel benodigde bezoekersparkeerplaatsen is al verwerkt in bovengenoemde CROW-parkeernormen, zodat over het algeheel ruim voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. In totaal (fase 1 en fase 2) wordt 2.450 m2 bruto vloeroppervlak gerealiseerd. Dit staat gelijk aan 82 arbeidsplaatsen (één arbeidsplaats is circa 30 m2 bvo). De voorgestane parkeervoorziening is toereikend voor dit aantal arbeidsplaatsen. Mocht het aantal arbeidsplaatsen veranderen, is een nieuwe berekening van de parkeerbehoefte noodzakelijk. Er kan worden geconcludeerd dat de ontsluiting van het plangebied zorgvuldig is uitgewerkt en in de nieuwe situatie niet tot problemen leidt. Om de voorgestelde aanleg van de inrit te waarborgen is in dit bestemmingsplan de situatie specifiek aangeduid op de verbeelding. Het parkeren wordt volledig binnen het plangebied opgevangen.

5.5

Luchtkwaliteit In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer is de regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteit vastgelegd. In artikel 5.16 is vastgelegd dat bestuursorganen bevoegdheden, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan of het nemen van een projectbesluit, mogen uitoefenen wanneer sprake is van één van de volgende gevallen: a er is geen sprake van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden; b de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht verbetert of blijft ten minste gelijk; c het plan draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht; d de ontwikkeling is opgenomen in een vastgesteld programma, zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip ‘niet in betekende mate’ is vastgelegd in het ‘Besluit niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ en de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’. Voor ontwikkelingen die ‘niet in betekenende mate’ bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden.

Croonen Adviseurs

11


Gemeente Bladel

In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als ‘niet in betekenende mate’ worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor ‘kantorenlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 100.000 m² bvo omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 200.000 m² bvo omvat’. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van minder dan 100.000 m² bvo. Een specifiek luchtkwaliteitonderzoek hoeft derhalve niet te worden uitgevoerd. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit worden geen belemmeringen ondervonden.

5.6

Hinderlijke bedrijvigheid Er dient een noodzakelijke ruimtelijke scheiding te worden aangebracht tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming en/of vergroting van de leefkwaliteit. De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd op hun invloed op mogelijke ontwikkelingen. Indien milieubelastende functies in het plangebied mogelijk worden gemaakt, dient de invloed op de omgeving inzichtelijk te worden gemaakt. Een kantoorgebouw is geen milieugevoelige functie. Er wordt daarom geen hinder ondervonden van omliggende bedrijvigheid. Het tankstation aan de Bleijenhoek vormt hierop een uitzondering, maar aan dit bedrijf wordt nader aandacht besteed bij het aspect externe veiligheid (paragraaf 4.6). Omgekeerd zorgt de realisatie van het kantoorgebouw niet voor hinder richting de omgeving. Conform de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) geldt wat betreft de milieubelastende functie van een kantoorgebouw een richtafstand van 10 m ten opzichte van omliggende woonbebouwing. De afstand tussen het perceel van het kantoorgebouw en de dichtstbijzijnde woning aan de Bleijenhoek 50 is circa 14 m, dus er wordt voldaan aan de richtafstand. De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied ondervindt zodoende geen belemmeringen met betrekking tot het aspect hinderlijke bedrijvigheid.

5.7

Externe veiligheid Het externe veiligheidsbeleid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s en effecten van calamiteiten alsmede het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, de zelfredzaamheid te bevorderen en de calamiteitenbestrijding te optimaliseren.

Croonen Adviseurs

12


5.7.1

Gemeente Bladel

Wettelijk kader Ten aanzien van bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi; oktober 2004) van toepassing. Ten aanzien van transport is de Circulaire Vervoer Gevaarlijke stoffen van toepassing (augustus 2004; gewijzigd en verlengd augustus 2008). Er wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Plaatsgebonden Risico (PR) Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk wordt getroffen door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6/jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten'. Groepsrisico (GR) Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

5.7.2

Beleidsvisie externe veiligheid De raad van de Gemeente Bladel heeft op 3 juni 2009 de Beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld. Het doel van de beleidsvisie is om de risico’s waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen, tot een aanvaardbaar minimum te beperken. In de beleidsvisie gaat men uit van een gebiedsgerichte aanpak. Het in ontwikkeling zijnde kantoorpand Schippers op de kop van de Bleijenhoek/Rondweg valt onder gebiedstype risicoluw: intensief wonen/werken. Een risicoluw gebied kenmerkt zich door een hoge bevolkingsdichtheid. Nieuwe risicovolle activiteiten zijn hier niet gewenst, tenzij dit van belang is voor het functioneren van het risicoluwe gebied. In het invloedsgebied van risicovolle infrastructuur is ruimtelijke ontwikkeling toegestaan, mits het planontwerp wordt geoptimaliseerd en wordt voldaan aan de omgang met de risicomaten zoals beschreven in hoofdstuk 4 van de beleidsvisie.

Het plan voldoet aan de uitgangspunten van de beleidsvisie.

Croonen Adviseurs

13


5.7.3

Gemeente Bladel

Onderzoek Ter bescherming van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (tot de in de wetgeving aangegeven risiconiveaus) moet er een bepaalde afstand aanwezig zijn ten opzichte van risicobronnen. In dit kader heeft SAVE een onderzoek externe veiligheid uitgevoerd ter plaatse van het plangebied (rapportage d.d. 27 mei 2010). Het volledige rapport is als bijlage opgenomen, hierna zijn de conclusies weergegeven. Aan de noordkant van het plangebied (Bleijenhoek 79) is een risicovolle inrichting gevestigd in de vorm van een tankstation met LPG-verkoop. De nieuwbouwplannen in het plangebied voldoen aan de toetsingsafstand voor nieuwe situaties. Dientengevolge zijn er vanuit de normen voor het plaatsgebonden risico geen belemmeringen voor het realiseren van het plan. Het groepsrisico voor de nieuwbouw ligt onder de oriëntatiewaarde. Wel neemt het groepsrisico door realisatie van het bouwplan toe. De gemeente dient deze toename van het groepsrisico te verantwoorden.

5.7.4

Verantwoording toename groepsrisico De Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost heeft in verband met het groepsrisico advies uitgebracht over de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval en over de zelfredzaamheid van personen in het invloedsgebied van de inrichting. Aan de hand van het advies is door de gemeente een verantwoording van de toename van het groepsrisico opgesteld als gevolg van de realisatie van het kantoorpand. De verantwoording (d.d. 21 april 2011) is als bijlage opgenomen. De conclusie is dat het groepsrisico acceptabel kan worden geacht.

5.7.5

Conclusie Er bestaan vanuit het aspect externe veiligheid geen belemmeringen voor de ontwikkeling van het plangebied. De (beperkte) toename van het groepsrisico wordt acceptabel geacht.

5.8

Kabels en leidingen In en in de directe omgeving van het plangebied zijn volgens de provinciale risicokaart (2010) geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig die een belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling. Voor verlening van de omgevingsvergunning wordt de exacte ligging van kabels en leidingen door middel van een KLIC-melding opgevraagd bij de betrokken leidingbeheerders.

5.9

Flora en fauna In verband met de uitvoerbaarheid dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met de actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet en Flora- en faunawet. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna.

Croonen Adviseurs

14


Gemeente Bladel

Door Croonen Adviseurs bv is een quickscan flora en fauna in het plangebied verricht (rapportage: d.d. 17 februari 2010). Beschermde natuurgebieden In de nabijheid (700 m) van het plangebied ligt een houtwal/groenstrook die deel uitmaakt van de EHS. Er is mede vanwege de afstand tot het plangebied en de aard van de ruimtelijke ingreep geen sprake van directe aantasting van de EHS. Op ongeveer 3 km ten oosten van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied Kempenland-west. Aangezien de ruimtelijke ingreep op kleine schaal plaatsvindt en vanwege de afstand tot het Natura 2000-gebied, zal er van enige negatieve externe werking op het Natura 2000-gebied geen sprake zijn, want de instandhoudingsdoelen komen door de ruimtelijke ingreep niet in gevaar. Er is daarom geen noodzaak voor een compensatieplan of een voortoets. Beschermde soorten Op basis van de beschikbare literatuurgegevens en het veldbezoek kan worden vastgesteld dat het terrein een potentiële habitat biedt voor enkele licht beschermde soorten (tabel 1-soorten) en voor strikter beschermde broedvogels, vleermuizen en de Euraziatische rode eekhoorn. De ingreep zal naar verwachting leiden tot een beperkt verlies van leefgebied van enkele soorten van tabel 1 van de Flora- en faunawet. Dit heeft geen invloed op de gunstige staat van instandhouding van deze soorten, omdat er voldoende leefgebied aanwezig blijft en het relatief algemene soorten betreft. Voor deze soorten geldt dan ook een vrijstelling. Een ontheffing Flora- en faunawet is derhalve niet noodzakelijk. In onderstaande tabel zijn de strikter beschermde soorten en/of soortgroepen opgenomen die mogelijkerwijs in het plangebied voorkomen. Daarbij zijn tevens de mogelijke effecten van de voorgenomen ingreep aangegeven en de eventuele noodzaak voor een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet. Tabel: Voorkomen van en effecten op beschermde soorten in het plangebied en de noodzaak voor ontheffing.

Soortgroep/soort

Ingreep

Nader onderzoek

verstorend Vleermuizen

Mogelijk

Een check op aanwe-

Ontheffing

Bijzonderhe-

noodzake-

den/opmerkin-

lijk?

gen

Mogelijk

Alleen noodzake-

zigheid vleermuizen

lijk bij kap van

indien boom wordt ge-

de boom.

kapt.

Een controle op de aanwezigheid van vleermuizen in de boom in het noorden van het plantsoen wordt alleen noodzakelijk geacht indien deze wordt gekapt.

Croonen Adviseurs

15


Gemeente Bladel

Voor meer informatie wordt verwezen naar de rapportage van de quickscan flora en fauna die als bijlage bij deze toelichting is gevoegd.

5.10

Archeologie en cultuurhistorie

5.10.1 Veldonderzoek Door Becker & Van de Graaf bv is een inventariserend archeologisch veldonderzoek verricht. De rapportage, d.d. 26 februari 2010, is als bijlage opgenomen. Uit het onderzoek blijkt dat in een groot deel van het plangebied de bodem verstoord is, waardoor de archeologische verwachting klein is. In het oostelijk deel van het plangebied geldt echter wel een mogelijke aanwezigheid van begraven sporen, zo wijzen resultaten van het booronderzoek uit. De kans dat in dit deel van het plangebied meer begraven sporen te verwachten zijn is zeker aanwezig, gezien het feit dat dit deel van het plangebied deel uit maakt van de historische kern van Bladel en er in de directe omgeving van het plangebied bij archeologische graafwerkzaamheden reeds sporen uit deze periode waargenomen zijn. Er wordt daarom aanbevolen om het gedeelte van het plangebied dat binnen de historische kern van Bladel valt en het onverstoorde oostelijk deel van het plangebied aanvullend te onderzoeken door middel van proefsleuven. In het rapport is dit nader toegelicht en is tevens op een kaart duidelijk worden gemaakt om welke delen van het plangebied het precies gaat. 5.10.2 Beoordeling Het rapport van Becker & Van de Graaf is in opdracht van de gemeente Bladel beoordeeld door de Milieudienst SRE. De beoordeling, d.d. 6 mei 2010, is als bijlage opgenomen. Los van enkele tekstuele opmerkingen stemt de Milieudienst in met het rapport. In de aanbeveling om in het plangebied archeologisch vervolgonderzoek te verrichten in de vorm van een proefsleuvenonderzoek, indien de bodem bij de voorgenomen ingrepen dieper dan 80 cm wordt verstoord, kan de Milieudienst zich echter niet vinden. Gezien de beperkte oppervlakte van de voorgenomen nieuwbouw adviseren zij vervolgonderzoek door middel van een archeologische begeleiding van de grondwerkzaamheden ten behoeve van de bouw. 5.10.3 Selectiebesluit Op basis van de beoordeling van de Milieudienst neemt de gemeente Bladel een selectiebesluit. In dit besluit wordt de aanbeveling van de Milieudienst voor een archeologische begeleiding van de grondwerkzaamheden overgenomen. Er is hiermee gewaarborgd dat bij de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied geen archeologische waarden verloren gaan.

Croonen Adviseurs

16


5.11

Gemeente Bladel

Duurzaam bouwen Duurzaam Bouwen (DuBo) staat voor bouwen met zorg voor het milieu en de gezondheid. Om het duurzaam bouwen in Zuidoost-Brabant te bevorderen hebben het SRE, gemeenten, het NVOB en de BNA in 1996 het ‘Convenant Duurzaam Bouwen Regio Eindhoven’ ondertekend. Door het Convenant te ondertekenen hebben de deelnemers verklaard dat zij zoveel mogelijk de maatregelen uit het zogenaamde Basispakket Duurzaam Bouwen zullen toepassen. Dit pakket bestaat uit 26 verplichte maatregelen en 46 maatregelen die worden aanbevolen voor elk nieuw te bouwen of te verbouwen woning. Ook de gemeente Bladel heeft het Convenant ondertekend. Wanneer een bouwaanvraag wordt ingediend ontvangt de aanvrager een checklist Duurzaam Bouwen en worden met hem de DuBo-maatregelen besproken.

Croonen Adviseurs

17


Gemeente Bladel

Croonen Adviseurs

18


Gemeente Bladel

6 De bestemmingen 6.1

Het juridische plan Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen op een nieuwbouwlocatie op de hoek Bleijenhoek en Rondweg. Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Gestreefd is hierbij naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels, waarbij voor alle komplannen van de gemeente Bladel de regels voor wat betreft systematiek en inhoud zoveel mogelijk identiek zijn. Voor de planregels zijn het beleid van de gemeente Bladel en de daarop gebaseerde voorstellen voor de regels uitgangspunt geweest. Verder is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijk standaard voor bestemmingsplan: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2008.

6.2

Beschrijving van de bestemmingen In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor: Bedrijf – Nutsvoorziening Deze gronden zijn bestemd voor voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut waaronder energie- en warmtevoorzieningen en naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen, terreinen, ontsluitingswegen en verhardingen, groenvoorzieningen, en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Gebouwen mogen alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Voor deze gebouwen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn bouwregels opgenomen. Gemengd – 1 Deze gronden zijn bestemd voor wonen, maatschappelijke en culturele voorzieningen, dienstverlenende bedrijvigheid, tuinen, erven en verhardingen, voorzieningen voor verkeer en verblijf, en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Er is een bouwvlak opgenomen waarbinnen het hoofdgebouw moet worden gebouwd. Op de verbeelding zijn de maximale goot- en bouwhoogte aangeduid. Het hoofdgebouw moet vrijstaand worden gebouwd. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn ook buiten het bouwvlak toegestaan, op een afstand van ten minste 3 meter achter de voorgevellijn. Ook voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn regels opgenomen.

Croonen Adviseurs

19


Gemeente Bladel

Maatschappelijke en culturele voorzieningen en dienstverlenende bedrijvigheid zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor bedrijfs-/beroepsmatige activiteiten aan huis, categorie A, B en/of C. Groen Binnen deze bestemming is ruimte voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, speelvoorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer, inritten, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen deze bestemming mogen alleen gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd. Verder is een regeling op genomen voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Kantoor Deze gronden zijn bestemd voor kantoren, tuinen, erven en verhardingen, voorzieningen voor verkeer en verblijf, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, inritten ten behoeve van ondergrondse parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Er is een bouwvlak opgenomen waarbinnen gebouwen moeten worden gebouwd. Op de verbeelding zijn de maximale goot- en bouwhoogte, en het maximum bebouwingspercentage aangeduid. Verder is een regeling op genomen voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Verkeer Binnen deze bestemming is ruimte voor voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, en nutsvoorzieningen. Een inrit is mogelijk ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - inrit'. Binnen deze bestemming mogen alleen gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen worden gebouwd. Verder is een regeling op genomen voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Croonen Adviseurs

20


Gemeente Bladel

7 Haalbaarheid 7.1

Financieel

7.1.1

Uitvoerbaarheid De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Het bestemmingsplan is hiermee financieel uitvoerbaar.

7.1.2

Kostenverhaal Wanneer met een bestemmingsplan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Aangezien in voorliggend geval het kostenverhaal is vastgelegd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, kan het opstellen van een exploitatieplan achterwege blijven.

7.2

Maatschappelijk

7.2.1

Buurtoverleg Op 21 januari 2011 heeft een informatiebijeenkomst voor de omwonenden plaatsgevonden, waarin het bouwplan en de betekenis van het bestemmingsplan zijn toegelicht.

7.2.2

Vooroverleg In het kader van vooroverleg (artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening) is de waterparagraaf en bijbehorend onderzoek ter beoordeling verstuurd naar Waterschap De Dommel. Op basis van de door hen ingediende opmerkingen is het onderzoek aangepast en verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Tevens is het concept-ontwerpbestemmingsplan naar de provincie Noord-Brabant verstuurd. In een reactie geeft de provincie aan geen aanleiding tot het maken van opmerkingen te hebben.

7.2.3

Tervisielegging en vaststelling Het ontwerpbestemmingsplan ‘Kantoorpand Schippers’ heeft van 2 augustus 2011 tot en met 12 september 2011 ter inzage gelegen conform de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (uov) uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Gedurende de termijn van terinzagelegging is 1 zienswijze ingediend. De zienswijze is tijdig binnengekomen. Er is dus sprake van een ontvankelijke zienswijze. De zienswijze heeft niet tot een aanpassing van het plan geleid. De zienswijzennota is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Het bestemmingsplan is op 22 maart 2012 vastgesteld door de raad van de gemeente Bladel conform het bijgevoegde raadsbesluit.

Croonen Adviseurs

21


Gemeente Bladel

Croonen Adviseurs

22


Gemeente Bladel

8 Bronnen 8.1

Boeken en rapporten — Gemeente Bladel (2008). StructuurvisiePlus,Ruimtelijk Casco. — Lanfermeijer Seelen Weijer Architecten (2010). Kantoorgebouw Schippers te Bladel. — Ministerie van VROM (2006). Nota Ruimte. — Provincie Noord-Brabant (2010). Verordening Ruimte 1e fase. — Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (2009). Bedrijven en milieuzonering.

8.2

Websites — Bing Maps (2010), www.bing.com/maps. — Google Maps (2010), maps.google.com. — Risicokaart Noord-Brabant (2010), http://nederland.risicokaart.nl/risicokaart.html?prv=noord-brabant.

Croonen Adviseurs

23

Bestemmingsplan Kantoorpand Schippers. Gemeente Bladel

Recommend Documents