BESLUIT. Besluit van de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet

Openbare versie

Nederlandse Mededingingsautoriteit

BESLUIT Besluit van de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Nummer

4173 / 99

Betreft zaak:

I.

4173 / HHvL - SWS

MELDING

1. Op 22 november 2005 heeft de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (hierna: de Raad) een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen, onderdeel van de HHvL-groep en Woningstichting SWS, onderdeel van de SWS-groep, voornemens zijn te fuseren, in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet (hierna ook: Mw). Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 231 van 28 november 2005. Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. Ambtshalve zijn vragen gesteld aan verschillende marktpartijen. 2. Op 5 oktober 2004 had de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit reeds een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie tussen bovengenoemde partijen. Van deze melding is destijds mededeling gedaan in Staatscourant nummer 195 van 11 oktober 2004. Deze melding is door de meldende partijen ingetrokken op 11 mei 2005. Van de intrekking van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant nummer 91 van 13 mei 2005. II.

PARTIJEN

3. Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen (hierna: HHvL) is een stichting naar Nederlands recht. HHvL is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet. HHvL is actief op het gebied van het aanbieden van huurwoningen en verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen in de volgende gemeenten: Eindhoven, Best, Cranendonck, Geldrop-Mierlo, Nuenen, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven en Waalre. Zij is tevens actief op het gebied van projectontwikkeling. 4. Woningstichting SWS (hierna: SWS) is een stichting naar Nederlands recht. SWS is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet. SWS is actief op het gebied van het aanbieden van huurwoningen en verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen

1

Openbare versie

Openbare versie

in de gemeenten Eindhoven en Geldrop-Mierlo. Zij is tevens actief op het gebied van projectontwikkeling. III.

DE GEMELDE OPERATIE

5. HHvL en SWS zijn voornemens te fuseren in de zin van titel 7 boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. De voorgenomen fusie is vastgelegd in een door partijen bij de melding overgelegd ondertekend “Fusievoorstel” d.d. 3 november 2005. Partijen geven aan dat zij de samenwerking in eerste instantie hebben opgezet in de vorm van een joint venture.1 Hiertoe is per 1 april 2005 de Stichting Woonbedrijf SWS – HHvL (hierna: Woonbedrijf) opgericht. Woonbedrijf zal tot aan het moment van de juridische fusie bestaan. Partijen beogen om per 1 juli 2006 HHvL, SWS en Woonbedrijf juridisch in elkaar op te laten gaan. IV.

TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT

6. Hoewel partijen in hun melding van 22 november 2005 niet beargumenteren dat woningcorporaties geen ondernemingen zijn, geven partijen in hun melding wèl aan dat, indien de NMa van mening mocht zijn dat de taken van woningcorporaties economische activiteiten zijn, voor zover er ten gevolge van deze concentratie een machtspositie zou ontstaan, deze niet tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de relevante markt op significante wijze wordt belemmerd. Bij punten 15 tot en met 53 zal ingegaan worden op de vraag of er sprake is van noemenswaardige ruimte voor concurrentie dan wel of als gevolg van de concentratie een daadwerkelijke mededinging op de relevante markt op significante wijze kan worden belemmerd. Voor het geval partijen van mening mochten zijn dat woningcorporaties geen ondernemingen zijn in de zin van de Mw, zal hierna volledigheidshalve kort worden ingegaan op het ondernemingsbegrip. 7. In de Mw is aangesloten bij het ondernemingsbegrip in het Europese mededingingsrecht. Artikel 1, aanhef en onder f, van de Mw bepaalt dat voor de toepassing van de wet onder een onderneming moet worden verstaan een onderneming in de zin van artikel 81, eerste lid van het EG-Verdrag. 8. Het Hof van Justitie van de Europese Gemeenschappen (hierna: Hof van Justitie) heeft geoordeeld dat “het begrip onderneming elke eenheid omvat die een economische activiteit

1

In dit besluit zal niet worden ingegaan op de vraag of deze joint venture een coöperatieve aard heeft dan wel of sprake is

van een concentratie, waarbij in het laatste geval mogelijk reeds een concentratie tot stand is gebracht voorafgaand aan de melding. Partijen beargumenteren dat het hier gaat om een coöperatieve joint venture.

2

Openbare versie

Openbare versie

uitoefent, ongeacht haar rechtsvorm of de wijze waarop zij wordt gefinancierd.”2 De NMa heeft in een eerder besluit3 geoordeeld dat woningcorporaties in dit licht zijn aan te merken als ondernemingen in de zin van de Mw. Woningcorporaties zijn immers actief op het gebied van (onder meer) het bouwen en verbouwen van woningen, het beheren en verhuren van woningen en het kopen en verkopen van woningen. 9. Hierbij is opgemerkt dat woningcorporaties weliswaar verschillende wettelijke taken moeten uitvoeren, maar dat deze taken dermate algemeen zijn geformuleerd dat woningcorporaties bij de uitvoering van die taken een grote mate van vrijheid hebben op welke wijze aan die taken invulling wordt gegeven. Zo beslissen woningcorporaties in belangrijke mate welke projecten zij entameren, welke woningen aangekocht dan wel verkocht worden, welke woningen opgeknapt worden en op welke wijze. Daarnaast stellen woningcorporaties zelf de hoogte van de huren vast en bepalen zij zelf aan wie woningen worden verhuurd etc.4 10. In het kader van de beoordeling van eerdere concentratiemeldingen tussen woningcorporaties is de vraag of zij zijn aan te merken als onderneming in de zin van de Mededingingswet door concentrerende partijen niet eerder aan de orde gesteld. In het licht van de hiervoor genoemde overwegingen was er ook geen reden om hierop ambtshalve in te gaan. Concentraties tussen woningcorporaties zijn steeds op de reguliere wijze getoetst onder de werkingssfeer van het in de Mw geregelde concentratietoezicht. 11. Gezien het voorgaande wordt geconcludeerd dat woningcorporaties zijn aan te merken als ondernemingen in de zin van de Mw. 12. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, onder a, van de Mw. De hierboven, onder punt 5, omschreven transactie leidt er toe dat HHvL en SWS fuseren. 13.

Betrokken ondernemingen zijn HHvL en SWS.

14. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt.

2

Zie onder meer de arresten van het Hof van Justitie van 23 april 1991, zaak C-41/90, Höfner, Jurispr. 1991, blz. I-1979,

rechtsoverweging 21; 17 februari 1993, gevoegde zaken C-1569/91 en C-160/91, Poucet en Pistre, Jurispr.1993, blz. Irechtsoverweging 17; 16 november 1995, zaak C-244/ 94, Fédération française des sociétés d’assurances, Jurispr. 1995, blz. I-4013, r.o. 14; 19 januari 1994, Eurocontrol, zaak C-364/92, Jurispr., 1994, I-43, r.o. 28. 3 4

Zie het besluit van 4 maart 1999 in zaak 553/Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Zie het besluit in zaak 553/Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, reeds aangehaald.

3

Openbare versie

Openbare versie

V.

BEOORDELING

A.

RUIMTE VOOR CONCURRENTIE

15. In het kader van de beoordeling van eerdere concentratiemeldingen tussen woningcorporaties is de kwestie of er ruimte is voor concurrentie door concentrerende partijen niet expliciet aan de orde gesteld. 16. In de onderhavige zaak stellen partijen zich op het standpunt dat gezien het strikte kader van wet- en regelgeving en de toepassing daarvan van overheidswege (i) de daadwerkelijke mededinging in de sociale huursector5 is uitgesloten dan wel (ii) dat woningcorporaties van overheidswege de mogelijkheid is ontnomen elkaar noemenswaardig te beconcurreren (hierna gezamenlijk: ruimte voor concurrentie). Voorts merken partijen op dat, voor zover er al ten gevolge van deze concentratie een economische machtspositie zou ontstaan, deze niet tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de relevante markt op significante wijze wordt belemmerd. 17. Het standpunt van partijen aangaande ruimte voor concurrentie en/of beperking van de daadwerkelijke mededinging is van toepassing op de volgende activiteiten van woningcorporaties binnen de sociale huursector: (i) woningbeheer en -verhuur en (ii) herstructurering. Bij projectontwikkeling is volgens partijen wel sprake van noemenswaardige ruimte voor concurrentie. Aangezien ook gemeenten en andere woningcorporaties van mening zijn dat er op het gebied van projectontwikkeling daadwerkelijke concurrentie plaatsvindt, kan met partijen worden aangenomen dat op het gebied van projectontwikkeling sprake is van ruimte voor concurrentie. 18. Ten aanzien van woningbeheer en –verhuur en herstructurering van sociale huurwoningen zullen hieronder allereerst de argumenten van partijen samengevat worden weergegeven. Hierna volgt een beoordeling van deze argumenten, waaruit de Raad vooralsnog de conclusie trekt dat er voldoende sterke indicaties zijn om uit te gaan van in ieder geval noemenswaardige ruimte voor concurrentie in de sociale huursector. Tevens is de Raad vooralsnog van mening dat, indien als gevolg van onderhavige concentratie een economische machtspositie ontstaat of wordt versterkt, deze tot gevolg kan hebben dat een daadwerkelijke mededinging op de relevante markt op significante wijze wordt belemmerd.

5

De “sociale huursector” heeft in de definitie van partijen betrekking op huurwoningen met een huurprijs beneden de

huurliberalisatiegrens van EUR 604,72 (peildatum 1 juli 2005) dan wel woningen met een WOZ-waarde van minder dan EUR 115.000,- (zie punt 62 hierna). De huurliberalisatiegrens wordt jaarlijks aangepast en lag per 1 juli 2003 op EUR 585,24 en per 1 juli 2004 op EUR 597,54 per maand. Aangezien de beoordeling van deze zaak geschiedt op basis van de marktpositie van partijen in 2003 wordt in het vervolg van dit besluit de grenswaarde van EUR 585,24 aangehouden.

4

Openbare versie

Openbare versie

Argumenten partijen 19. Partijen stellen dat sociale verhuuractiviteiten neerkomen op het uitoefenen van een overheidsdoelstelling, namelijk de verzorging van huisvesting voor de sociaal-economisch zwakkeren in de samenleving. Deze activiteit is krachtens de Woningwet opgedragen aan de woningcorporaties (de zogenaamde toegelaten instellingen) en wordt volgens partijen beheerst door uitgebreide en gedetailleerde overheidsregulering, waarvan het wettelijk kader, naast de Woningwet, onder meer bestaat uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (hierna: BBSH), de Huurprijzenwet Woonruimte, en de prestatiecontracten met gemeenten. 20. De maatschappelijke aard van de activiteiten van woningcorporaties brengt volgens partijen met zich mee dat woningcorporaties niet vrijelijk kunnen beschikken over hun eigen vermogen, en dat zij hun vermogen niet naar eigen inzicht op de commercieel meest optimale wijze kunnen aanwenden. Woningcorporaties zijn krachtens het BBSH verplicht hun vermogen te investeren in de aan hen wettelijk opgedragen taken. Daarbij komt volgens partijen dat de woningcorporaties gezamenlijk moeten presteren om hun doelstelling uit te oefenen. Dit houdt onder meer in dat van woningcorporaties wordt verwacht dat zij vanuit hun maatschappelijke verantwoordelijkheid tot matching overgaan, aldus partijen. Dit wil zeggen dat meer vermogende woningcorporaties indien nodig reserves moeten aanwenden ten behoeve van minder vermogende woningcorporaties.6 21. De beperking ten aanzien van het aanwenden van vermogen komt volgens partijen ook tot uitdrukking in de regels met betrekking tot de verkoop van woningen. Partijen beargumenteren dat zij ingevolge art. 11 BBSH alleen met toestemming van de Minister van VROM en onder voorgeschreven financiële voorwaarden woningen mogen verkopen waarbij deze in de eerste plaats aan de zittende huurders en in de tweede plaats aan andere woningcorporaties moet worden aangeboden. 22. Aanhakend bij noodzakelijke voorwaarden voor wezenlijke mededinging die zijn af te leiden uit het Suiker Unie-arrest7, betogen partijen voorts dat in de sociale huursector aanbodregulering, prijsregulering, afnameregulering en territoriumregulering een dusdanig beperkende werking hebben dat van daadwerkelijke of althans noemenswaardige mededinging geen sprake is.

6

Partijen verwijzen hierbij naar art. 21 BBSH en de brief van de Minister van VROM van 19 november 2004, par. 3.4.

7

Hof van Justitie, Suiker Unie e.a. / Commissie, gevoegde zaken 40-48, 54-56, 111, 113 en 114/73, ro. 67-72. Het Hof van

Justitie komt hierin tot de conclusie dat het gedrag van de betrokken ondernemingen niet merkbaar afbreuk heeft kunnen doen aan de mededinging aangezien er sprake was van aanbodregulering, prijsregulering, afnameregulering en territoriumregulering.

5

Openbare versie

Openbare versie

23. Aanbod wordt volgens partijen gereguleerd door de plannen van VROM met betrekking tot de jaarlijkse woningproductie, die uiteindelijk worden uitgewerkt in convenanten tussen gemeenten en woningcorporaties. Voorts wordt de bewegingsvrijheid van woningcorporaties volgens partijen geografisch verder beperkt door territoriale regulering in de vorm van de regionale toelatingen en lokale binding van woningcorporaties via onder andere prestatiecontracten. Afnameregulering bestaat in de bevoegdheden van diverse overheden om woningen toe te wijzen aan specifieke categorieën woningzoekenden, aldus partijen. Bovendien stellen partijen dat woningcorporaties bij het formuleren van toewijzingsbeleid overwegingen van sociale aard en niet van commerciële aard hanteren. 24. Ten aanzien van de vaststelling van de huurprijzen heeft de NMa in een eerder besluit8 geoordeeld dat woningcorporaties commerciële vrijheid genieten. Partijen brengen hier tegenin dat de vrijheid van woningcorporaties onder andere wordt beperkt door het feit dat er maximaal redelijke huurprijsgrenzen en maximale huurverhogingspercentages gelden. 25. Voorts stellen partijen dat zij in het licht van hun maatschappelijke taak niet in staat lijken te zijn op basis van (overwegend) commerciële gronden tot verkoop/herstructurering/nieuwbouw over te gaan, dan wel hun huurprijs op overwegend commerciële gronden vast te stellen. Dit blijkt volgens partijen uit het feit dat woningcorporaties afwegingen maken die verschillen van de afwegingen van commerciële marktpartijen: waar voor commerciële partijen het rendement een dominante factor is in de besluitvorming, daar hanteren woningcorporaties uitgangspunten als de noodzakelijke sociaal maatschappelijke samenstelling van het woningbezit. Verder merken partijen op dat woningcorporaties huurprijzen berekenen die onder het kostenniveau van de betreffende woning liggen. Woningcorporaties lijden gemiddeld verlies op de gewone bedrijfsvoering bij sociale huurwoningen. Commerciële partijen hebben dan ook geen interesse in dit segment, aldus partijen. 26. Het feit dat woningcorporaties zich laten leiden door overwegingen van sociale aard, in combinatie met het ontbreken van een zuiver economisch belang bij winstmaximalisatie (onder andere als gevolg van het gebonden vermogen, matching, en de beperkingen op het gebied van woningverkoop) maakt volgens partijen dat het de woningcorporaties aan prikkels ontbreekt die bij een normaal functionerende mededinging behoren om de speelruimte die woningcorporaties binnen het wettelijke kader hebben maximaal uit te buiten. 27. Ten slotte wijzen partijen erop dat er, als gevolg van het feit dat zij woningen onder de marktprijs aanbieden, wachtlijsten ontstaan. Hierdoor ondervinden zij geen concurrentiedruk van andere partijen, noch van woningcorporaties, noch van particuliere verhuurders. Van een fusie gaat dan ook geen effect uit op de mededinging, aldus partijen.

8

Zie besluit van 16 oktober 2001 in zaak 1654/Far West, punt 48.

6

Openbare versie

Openbare versie

Beoordeling ruimte voor concurrentie 28. Hieronder zal allereerst het huidige kader van wet- en regelgeving worden beoordeeld op de ruimte die het biedt voor concurrentie. Daarna zal kort worden ingegaan op de implicaties die de recente plannen van de Minister van VROM hebben voor de ruimte voor concurrentie. Vervolgens zullen de argumenten van partijen ten aanzien van de winstgevendheid, de overwegingen die ten grondslag liggen aan hun beslissingen ten aanzien van investeringen en bedrijfsvoering, en prikkels voor concurrentie worden besproken. Ten slotte wordt ingegaan op de krapte op de woningmarkt. a.

Ruimte voor concurrentie binnen het huidige kader van wet- en regelgeving

29. In het besluit 3524/Juliana Kinderziekenhuis/Rode Kruis Ziekenhuis – Leyenburg Ziekenhuis heeft de NMa aangegeven dat het voor het bestaan van concurrentie noodzakelijk is dat aanbieders van ziekenhuiszorg zich van elkaar kunnen onderscheiden.9 Hiertoe dienen zij een zekere mate van vrijheid te hebben in het bepalen van de hoeveelheid, samenstelling, vorm en/of kwaliteit van hun product, waardoor zij invloed kunnen uitoefenen op de vraag naar hun product en daarmee op hun inkomsten. Hetzelfde kan worden gesteld ten aanzien van de voorwaarden voor concurrentie tussen woningcorporaties. In het besluit 1654/Far West is aangegeven dat, hoewel kan worden aangenomen dat de concurrentieparameters op de betrokken markt van sociale huisvesting door overheidsregulering sterk zijn beïnvloed, niet kan worden gesteld dat binnen de wettelijke kaders elke mogelijkheid tot concurrentie is uitgeschakeld.10 30. Partijen hebben aangegeven dat het wettelijk kader, en met name de Woningwet en het BBSH, de taken van woningcorporaties en de inzet van hun vermogen begrenst, en verplichtingen oplegt ten aanzien van de te leveren prestaties. Wanneer echter het BBSH in beschouwing wordt genomen dan moet de conclusie worden getrokken dat dit voornamelijk een kaderstellend karakter heeft. Het BBSH bevat weliswaar een afbakening van toegestane werkzaamheden waarvoor het maatschappelijk gebonden vermogen wordt ingezet.11 Deze afbakening van taken bergt echter op zichzelf geen beperkingen ten aanzien van de ruimte voor concurrentie in zich. 31. Zoals door partijen aangegeven biedt de in de Woningwet en het BBSH geformuleerde verplichting om het vermogen in te zetten ten behoeve van de volkshuisvesting aangrijpingspunten voor matching. In een onderzoek uitgevoerd in opdracht van de Tweede

9

Zie het besluit van 28 januari 2004 in zaak 3524/Juliana Kinderziekenhuis/Rode Kruis Ziekenhuis – Leyenburg Ziekenhuis,

punt 12. 10

Zie besluit in zaak 1654/Far West, reeds aangehaald, punt 48.

11

Art. 11 en art. 12 sub a BBSH.

7

Openbare versie

Openbare versie

Kamer12 is geconcludeerd dat de woningcorporaties in de afgelopen jaren het beschikbare budget maar zeer ten dele hebben aangewend voor het leveren van maatschappelijke prestaties waaronder matching.13 Om die reden wordt vooralsnog geconcludeerd dat niet aannemelijk is dat het matching-principe zodanig functioneert dat het sterk genoeg is om de bedrijfseconomische prikkel bij woningcorporaties weg te nemen om hun inkomsten en vermogen positief te beïnvloeden. 32. De door partijen genoemde beperkingen bij verkoop van woningen op grond van het BBSH omvatten het volgende: zij zijn gebonden aan een minimale vraagprijs van, afhankelijk van de omstandigheden, 70% tot 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, maar zij mogen ook een hogere prijs vragen.14 De Raad kan dan ook niet meegaan met de opvatting van partijen dat het kader omtrent de verkoop van woningen door woningcorporaties een beperking zou inhouden van de ruimte voor concurrentie (zie punt 21). Bovendien kunnen woningcorporaties prikkels ondervinden om tot verkoop over te gaan, aangezien deze activiteiten veelal winstgevend zijn (zie punt 45). 33. Naast de limitatieve omschrijving van het terrein van de volkshuisvesting bevat het BBSH ook een omschrijving van de te leveren prestaties op het gebied van de volkshuisvesting. Deze omschrijving stelt echter geen verplichtingen ten aanzien van het resultaat. Het kader biedt ruime mogelijkheden ten aanzien van de uitwerking van de prestaties. 34. De nadere uitwerking van de maatschappelijke taken wordt gezien als een zaak tussen woningcorporatie en de lokale overheid. Deze vindt met name plaats in de zogenaamde prestatiecontracten met gemeenten. Ook in deze prestatiecontracten is echter geen sprake van een eenzijdige oplegging door de lokale overheid van te leveren prestaties. Woningcorporaties hebben inbreng in de inhoud van de prestatiecontracten. Marktpartijen die in het kader van de onderhavige zaak zijn bevraagd hebben aangegeven dat woningcorporaties en gemeenten, zowel met betrekking tot herstructurering als met betrekking tot nieuwbouw afspraken maken op basis van gelijkwaardigheid. 35. Het bestaan van regelgeving van nationale, regionale en lokale overheden op het gebied van ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen, kan tot gevolg hebben dat woningcorporaties binnen bepaalde randvoorwaarden moeten opereren, bijvoorbeeld bij het herstructureren en 12

Zie rapport “Woningcorporaties: naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing”, reeds aangehaald, pp. 43-55.

13

Dit blijkt bijvoorbeeld uit de toespraak van Minister Dekker van VROM tijdens een Aedes congres op 3 november 2005,

waarin zij opmerkt “…al sinds mijn aantreden als minister roep ik de sector op tot matching, als de opgaven blijven steken op gebrek aan geld. Op kleine schaal wordt hier inmiddels handen en voeten aan gegeven, waarbij ik trouwens wel moet zeggen dat dit soms alleen dankzij mijn directe interventie is gelukt”. 14

Zie toelichting bij art. 11c van het BBSH.

8

Openbare versie

Openbare versie

ontwikkelen van huurwoningen. Echter, deze randvoorwaarden ten aanzien van ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen gelden eveneens voor commerciële partijen en zijn daarmee geen reden om uit te gaan van gebrek aan ruimte voor concurrentie. 36. Ten aanzien van de afnameregulering en de mogelijkheden voor overheden om te interveniëren in woningtoewijzing is gebleken dat deze mogelijkheden worden gebruikt ten aanzien van bepaalde groepen woningzoekenden met een bijzondere urgentie. Deze groepen vormt echter een klein deel van de vragers naar sociale huurwoningen. 37. De regulering van huurprijzen is voornamelijk geregeld in de Huurprijzenwet Woonruimte. In deze wet wordt voor woningen met huurprijzen beneden de huurliberalisatiegrens met het woningwaarderingsstelsel de kwaliteit van een huurwoning in punten uitgedrukt.15 Aan de hand van dit puntenstelsel kan de maximum huurprijs worden afgeleid, die voor een dergelijke woning gevraagd mag worden. De maximale huurprijsverhoging die een verhuurder jaarlijks mag vragen is afhankelijk van de verhouding tussen de huidige huur en de maximale huur, en wordt door de overheid vastgesteld. Woningcorporaties kunnen echter binnen de gestelde wettelijke maximum-kaders zelfstandig huurprijzen en huurprijsverhogingen vaststellen. Ook de afspraken met de gemeenten waarin partijen actief zijn, binden hen niet voor wat betreft het huurprijsbeleid. Bovendien hebben partijen zelf invloed op de inhoud van die afspraken met gemeenten. Partijen geven in hun Jaarverslag aan de huren op te trekken naar het niveau van “streefhuren” als nieuwe huurders een woning betrekken,16 waarbij elk van de partijen een ander beleid voert. HHvL hanteert een streefhuur van tussen de 60% en 90% van de wettelijk maximaal redelijke huurprijs, afhankelijk van het type woning, de leefbaarheid en de ligging van de woning. SWS kiest bij het bepalen van de streefhuur voor de handhaving van een bepaalde prijs-kwaliteitverhouding. 38. Uit gesprekken met woningcorporaties in Eindhoven en omgeving komt het beeld naar voren dat zij de wet- en regelgeving niet als beperking van hun concurrentieruimte ervaren. Samenvattend kan worden gesteld dat er zowel onder bestaande regelgeving als onder mogelijke toekomstige regelgeving vooralsnog sterke aanwijzingen zijn dat er op zijn minst noemenswaardige ruimte voor concurrentie is. b.

De plannen Dekker

39. Sinds november 2004 heeft de Minister van VROM in meerdere brieven aan de Tweede Kamer haar beleidsvisie uiteengezet ten aanzien van de toekomst van woningcorporaties en de

15

Het woningwaarderingsstelsel behoort bij het Besluit Huurprijzen woonruimte, krachtens de Huurprijzenwet.

16

Jaarverslag HHvL 2004, p. 41 en Jaarverslag SWS 2004, p. 27.

9

Openbare versie

Openbare versie

modernisering van het huurbeleid.17 De brieven betreffen in hoofdlijnen de volgende onderwerpen (i) modernisering van het huurbeleid, (ii) de prestaties van woningcorporaties en (iii) de activiteiten van woningcorporaties. De Tweede Kamer zal nog nader debatteren over de inhoud van deze brieven. Dit zal naar verwachting komend voorjaar gebeuren. 40. Desgevraagd geven partijen aan dat zij de brief van de Minister van VROM van 12 december 2005 nog bestuderen op mogelijke implicaties voor hun standpunt dat er geen sprake is van noemenswaardige ruimte voor concurrentie in de sociale huursector. De eerste indruk van partijen is dat het onderscheid tussen gereguleerde markt en vrije markt groter wordt. De ruimte voor (noemenswaardige) concurrentie zal verder worden beperkt met betrekking tot de gereguleerde markt, terwijl de ruimte op de vrije markt groter wordt, aldus partijen. 41. De beleidsvoornemens ten aanzien van het huurprijsbeleid hebben ten doel het huurprijsbeleid meer marktconform te maken. De Minister van VROM heeft hiertoe de volgende voorstellen gedaan. De huurprijzen zouden niet meer via het woningwaarderingsstelsel vastgesteld worden, maar een meer directe relatie hebben met de marktwaarde van de woning. Hoewel door bovengenoemde plannen het huurstelsel anders wordt ingericht, verandert in de plannen de mate van regulering van het gereguleerde segment van de sociale huurwoningen niet wezenlijk ten opzichte van de bestaande regelgeving voor dit gereguleerde segment. 42. De Minister van VROM is van mening dat de vrijblijvendheid van de prestaties van woningcorporaties moet verdwijnen door lokale woningcorporaties te verplichten een investeringsbod uit te brengen op de woonvisie en het investeringsplan van de gemeente, mits dit redelijk is en de vermogenspositie van de corporatie het toelaat. Op basis hiervan kunnen afspraken gemaakt worden tussen woningcorporaties en gemeenten. Om concurrentie tussen woningcorporaties te bevorderen wil de minister de woningcorporaties de mogelijkheid geven om landelijk actief te worden, door middel van een landelijke toelating. Wel moet de corporatie zich eerst op haar eigen gemeente richten. 43. Uit de plannen van de Minister blijkt niet dat zij van plan is de regulering van de woningcorporatiesector te versterken. Zij bevatten elementen die tot doel hebben de concurrentie te vergroten.

17

Beleidsvisie toekomst van woningcorporaties, brief Minister van VROM, 12 december 2005; Visie op hoofdlijnen inzake

toekomst van woningcorporaties, brief van Minister van VROM, 29 april 2005 en 9 juni 2005; Modernisering Huurbeleid, brief van Minister van VROM, 26 april 2005; Tweede Kamer, vergaderjaar 2004-2005, 27 926, nr. 39, 19 november 2004.

10

Openbare versie

Openbare versie

c.

Winstgevendheid en prikkels om te concurreren

44. De stelling van partijen dat woningcorporaties zich, anders dan commerciële partijen, bij hun bedrijfsvoering primair laten leiden door hun maatschappelijke taken, lijkt onderschreven te kunnen worden. Hiermee is echter niet gezegd dat woningcorporaties geen prikkels en mogelijkheden hebben om zich van elkaar en mogelijk van commerciële partijen te onderscheiden om hiermee hun inkomsten en vermogen te beïnvloeden. De doelstelling van woningcorporaties om hun maatschappelijke taken zo goed mogelijk uit te voeren, kan zeer wel parallel lopen met de economische prikkel om hun inkomsten en vermogen positief te beïnvloeden. Een vergroting van inkomsten en vermogen biedt immers de woningcorporaties de mogelijkheid om de invulling en uitvoering van hun maatschappelijke taken uit te breiden en te verbeteren. 45. Uit door partijen verstrekte informatie is af te leiden dat na 1997 een deel van de door partijen gerealiseerde nieuwbouw en renovatie rendabel is geweest. Tevens zijn er positieve exploitatieresultaten behaald uit het bestaande woningbestand voor 1997. Onrendabele woningen worden gecompenseerd met (i) winsten op rendabele woningen, (ii) winsten op nieuwbouw koopwoningen, (iii) opbrengsten van verkoop van bestaande woningen en (iv) positieve exploitatieresultaten op bestaande woningen.18 Ten slotte worden verliezen ten laste van het vermogen gebracht. 46. Uit onderzoek uitgevoerd in opdracht van de Tweede Kamer19, blijkt dat de vermogenspositie van woningcorporaties sinds 1995 sterk is verbeterd. Nederlandse woningcorporaties hadden volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting in 2003 een vermogensovermaat20 van ruim 16% van het balanstotaal, ter waarde van EUR 4,6 miljard. Ter vergelijking: de omvang van het onrendabele deel van investeringen is door woningcorporaties in 2004 geraamd op circa EUR 1,7 miljard. 47. Uit onderzoek is af te leiden dat woningcorporaties prikkels hebben om zich markt- en klantgericht te gedragen.21 Zo kan men, door zich te onderscheiden op klanttevredenheid, indirect zijn inkomsten vergroten, bijvoorbeeld (i) doordat huurders trouwer zijn, wat leidt tot minder groot verloop en minder inkomstenderving door overgangsleegstand tussen twee huurders; (ii) doordat men mogelijk betere huurders aantrekt of beter gedrag van huurders bewerkstelligt voor wat betreft betalingstrouw en omgang met de woning.

18

Vanaf de invoering van een andere waarderingsmethode bestaan deze niet meer vanaf 2004, aldus partijen.

19

Zie rapport “Woningcorporaties: naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing”, reeds aangehaald, pp. 43-55.

20

Dit is het vermogen dat het noodzakelijke vermogen voor financiële en bedrijfsmatige continuïteit te boven gaat.

21

“Van woningverhuurder naar aanbieder van woongenot”, proefschrift P.J.C. Dogge, 24 maart 2003.

11

Openbare versie

Openbare versie

48. Uit gesprekken met woningcorporaties en gemeenten komen ook aanwijzingen naar voren dat woningcorporaties een prikkel hebben om zich als goed beheerder te gedragen. Zo gaven enkele gemeenten aan dat een goed beherende woningcorporatie daar voordeel heeft wanneer de gemeente opdracht geeft tot projectontwikkeling c.q. grond uitgeeft. Op het gebied van herstructurering kunnen partijen een prikkel hebben om hiertoe over te gaan, omdat hiermee op termijn hun woningbezit in waarde kan vermeerderen. d.

Krapte

49. Ten aanzien van het argument van partijen dat zij als gevolg van krapte geen concurrentie ondervinden van anderen, en dat daarom geen effect op de mededinging uitgaat van de fusie, is het van belang te beschouwen of deze krapte tijdelijk dan wel structureel is. Op dit moment is de markt voor sociale huurwoningen in Eindhoven en randgemeenten gespannen. Navraag bij de desbetreffende corporaties leert dat de inschrijfduur voor woningen aanzienlijk is en varieert van 1,5 tot 10 jaar, afhankelijk van het type woning, woonomgeving, en gemeente. Partijen zien geen reden dat de krapte op termijn zou gaan verdwijnen. 50. Een aantal woningcorporaties en gemeenten merkt echter op dat er vóór circa 1999 geen sprake was van een gespannen markt voor sociale huurwoningen in Eindhoven en omgeving. Marktpartijen geven aan dat er concrete plannen zijn om sociale woningbouw te realiseren in de randgemeenten van Eindhoven, waardoor zij op termijn een ontspanning van de woningmarkt verwachten. Deze woningen zouden eveneens gebouwd worden ten behoeve van inwoners uit Eindhoven. In een vrij recent SRE-onderzoek22 uit 2003 wordt opgemerkt dat er overaanbod dreigt in het “groen-stedelijke woonmilieu” in zowel Eindhoven, Helmond als kleinstedelijke gemeenten, evenals een toenemend restaanbod in het “naoorlogse milieu” in Eindhoven.23 In bovengenoemd onderzoek wordt geconcludeerd dat krapte op de woningmarkt niet structureel is, maar afhankelijk is van demografische ontwikkelingen, bouwprogramma’s en prijsontwikkelingen. Er is dus sprake van concrete aanwijzingen dat de bestaande krapte in Eindhoven en omgeving op het gebied van sociale huurwoningen niet van structurele aard is. 51. Echter, zelfs indien er sprake zou zijn van een structurele krapte op het gebied van het verhuren van sociale huurwoningen, dan zijn er aanwijzingen dat partijen ongeacht de krapte reeds met elkaar concurreren. Uit onderzoek blijkt dat woningzoekenden gebruik maken van toegenomen keuzemogelijkheden. Consumenten schrijven zich in bij verschillende

22

“Weten over wonen: woningmarktonderzoek SRE 2003-2004”, juni 2004. SRE staat voor Samenwerkingsverband Regio

Eindhoven. 23

Overigens treedt in andere woonmilieus restvraag op.

12

Openbare versie

Openbare versie

woningcorporaties met verschillende systemen en er zou sprake zijn van shopgedrag hetgeen blijkt uit het toegenomen aantal weigeringen.24 e.

Conclusie ruimte voor concurrentie

52. Samenvattend kan worden gesteld dat er zowel onder bestaande regelgeving als onder mogelijke toekomstige regelgeving vooralsnog sterke aanwijzingen zijn dat er op zijn minst noemenswaardige ruimte voor concurrentie is. Ook binnen het kader van de uitvoering van de maatschappelijke taken van woningcorporaties, kunnen woningcorporaties prikkels hebben om hun inkomsten en vermogen positief te beïnvloeden, om zo een betere invulling aan hun maatschappelijke taken te geven. Bovendien lijkt er, gelet op de overwegingen in punt 50, geen sprake te zijn van structurele krapte op het gebied van sociale huurwoningen, in ieder geval in Eindhoven en omgeving. Zelfs indien sprake zou blijven van krapte, lijkt het op grond van de overwegingen in punt 51 niet onaannemelijk dat partijen met elkaar concurreren en hiermee prikkels hebben om zich van elkaar te onderscheiden. Derhalve kan, indien als gevolg van onderhavige concentratie een economische machtspositie ontstaat of wordt versterkt, deze tot gevolg hebben dat een daadwerkelijke mededinging op de relevante markt op significante wijze wordt belemmerd. 53. De Raad is vooralsnog van mening dat, op grond van de overwegingen in punten 28 tot en met 52, er voldoende sterke indicaties zijn om uit te gaan van in ieder geval noemenswaardige ruimte voor concurrentie in de sociale huursector en dat, indien als gevolg van onderhavige concentratie een economische machtspositie ontstaat of wordt versterkt, deze tot gevolg zou kunnen hebben dat een daadwerkelijke mededinging op de relevante markt op significante wijze wordt belemmerd. In een mogelijke vergunningsfase zal nader onderzoek worden verricht naar de mogelijkheden en prikkels ten aanzien van concurrentie in de woningcorporatiesector. B.

RELEVANTE MARKTEN

RELEVANTE PRODUCTMARKTEN 54. De activiteiten van partijen overlappen op het gebied van het aanbieden van huurwoningen, evenals op het gebied van het aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen. HHvL en SWS zijn beide tevens actief op het gebied van projectontwikkeling. 55. Hierna zal allereerst ingegaan worden op het aanbieden van huurwoningen, waarna achtereenvolgens het aanbieden van verzorgingshuiscapaciteit, het aanbieden van overig 24

Evaluatie woonruimteverhuursysteem “Kiezen voor de klant”, juli 2004, uitgevoerd in opdracht van woningcorporaties in

Eindhoven en gemeente Eindhoven.

13

Openbare versie

Openbare versie

woningbezit, het aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen en ten slotte projectontwikkeling, worden behandeld. (i)

Aanbieden van huurwoningen

56. Op grond van de Woningwet en het BBSH zijn woningcorporaties primair actief als verhuurder aan woningzoekenden met een laag inkomen of verkerend in een kwetsbare sociale positie. Tot aan de grens van de zogenoemde huurliberalisatie worden woningen verhuurd en bestemd voor de primaire doelgroepen van het volkshuisvestingsbeleid. Boven de huurliberalisatiegrens heeft de verhuurder meer vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. Voor woningen onder deze grens gelden regels ten aanzien van vaststelling van huurprijzen en huurverhogingen, huurovereenkomsten en bescherming van de huurder. Gelet op het bovenstaande wordt, op basis van een eerder besluit25, in onderhavige zaak uitgegaan van een onderscheid in (a) woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens en (b) woningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens, waarbij de laatste categorie mogelijkerwijs nader onderverdeeld kan worden in huurprijsklassen. Huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens 57. In het besluit 4062/De Woonplaats – Volion26 is aangegeven dat de gebruikelijk gehanteerde indeling voor marktsegmenten die is van de markthuurprijs. Hierbij wordt binnen de sector een onderscheid gemaakt tussen goedkope huurwoningen (huurprijs < EUR 317,03), betaalbare huurwoningen (huurprijs tussen EUR 317,03 en EUR 486,30) en dure huurwoningen (huurprijs tussen EUR 486,30 en EUR 585,24), alle peildatum 1 juli 2003. Met deze indeling wordt aangegeven voor welke huishoudens woningen met name vanuit financieel oogpunt passend zijn. De huurprijs van een woning is een weerspiegeling van de kwaliteit ervan (onder meer de onderhoudtoestand, de grootte en de indeling). 58. Marktpartijen die in het kader van onderhavige zaak zijn ondervraagd, onderschrijven in het algemeen het onderscheid tussen goedkope en betaalbare woningen enerzijds en dure huurwoningen anderzijds. Voor mensen die een woning zoeken in het goedkope of betaalbare segment vormt een woning in het dure segment in het algemeen geen reëel alternatief, temeer daar men voor dure woningen niet in aanmerking komt voor huursubsidie27. Voor mensen met een laag inkomen werpt dit een extra drempel op om een dure woning te huren. Met betrekking tot het onderscheid tussen goedkoop en betaalbaar geven enkele van de ondervraagde marktpartijen aan dat dit onderscheid voor een bepaalde groep huurders niet heel scherp kan 25

Zie het besluit van 6 oktober 2004 in zaak 4062/De Woonplaats – Volion, punt 10.

26

Zie het besluit in zaak 4062/De Woonplaats – Volion, reeds aangehaald, punt 12.

27

Inmiddels is de huursubsidieregeling vervangen door een zogenaamde “huurtoeslag”, waarbij de criteria wanneer men

voor huursubsidie in aanmerking komt, niet wezenlijk zijn veranderd.

14

Openbare versie

Openbare versie

worden getrokken. Onder andere door de mogelijkheid huursubsidie voor deze woningen te ontvangen, wordt het effect van een hogere huurprijs gemitigeerd. Dat neemt niet weg dat er een aanzienlijke groep mensen is die wel is aangewezen op het goedkope segment. 59. Met betrekking tot het mogelijke onderscheid naar huurprijsklassen zijn derhalve de volgende mogelijke productmarkten denkbaar: (a) de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur behoren alle drie tot de ruimere markt voor huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens. (b) deze categorieën vormen twee afzonderlijke markten zijnde (i) goedkoop en betaalbaar en (ii) duur; of (c) de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur vormen drie afzonderlijke markten. 60. De exacte afbakening van de productmarkt kan, evenals in bovengenoemd eerder 28 besluit in het onderhavige geval echter in het midden worden gelaten, aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 101 tot en met 116). Mogelijk onderscheid naar WOZ-waarde 61. Partijen zijn van mening dat het mogelijke onderscheid naar de huurprijsklassen goedkope, betaalbare en dure huurwoningen niet meer actueel is vanwege gewijzigd beleid van het ministerie van VROM. Partijen verwijzen hierbij naar de brieven van de Minister van VROM van 19 november 200429 en 4 februari 200530 waarin beleidswijzigingen o.a. ten aanzien van huurbeleid zijn gepresenteerd. De ministerraad is akkoord, aldus partijen. 62. In bovengenoemde brieven van de Minister van VROM is aangegeven dat er een modernisering van het woningwaarderingsstelsel zal plaatsvinden. Volgens de plannen zal de markt voor verhuur van woningen worden ingedeeld in de volgende drie sectoren, (i) gereguleerd (75% van de landelijke huurwoningvoorraad), (ii) op termijn geliberaliseerd (20% van de landelijke huurwoningvoorraad) en (iii) geliberaliseerd (5% van de landelijke huurwoningvoorraad). Het gereguleerde segment betreft huurwoningen met een WOZ-waarde van lager dan EUR 115.000. Het op termijn geliberaliseerde segment heeft betrekking op

28

het besluit in zaak 4062/De Woonplaats – Volion, reeds aangehaald, punt 18.

29

Tweede Kamer, vergaderjaar 2004-2005, 17 926 (Huurbeleid), no. 39.

30

Tweede Kamer, vergaderjaar 2004-2005, 17 926 (Huurbeleid), no. 43.

15

Openbare versie

Openbare versie

woningen met een WOZ-waarde van EUR 115.000 tot EUR 150.000. Het geliberaliseerde segment heeft betrekking op huurwoningen met een WOZ-waarde van hoger dan EUR 150.000.31 63. Bovengenoemde beleidsvoornemens van het Ministerie van VROM moeten nog in het Parlement worden behandeld. Naar verwachting worden de plannen in het voorjaar van 2006 in de Tweede Kamer besproken. Hoewel door de beleidsvoornemens van het Ministerie van VROM een productmarktindeling op basis van WOZ-waarde in de (nabije) toekomst mogelijk relevant kan worden, is deze ontwikkeling op dit moment nog onvoldoende concreet om hiervan uit te gaan. Bij de beoordeling (zie punten 101 tot en met 116) zal derhalve primair worden aangegrepen bij het op dit moment geldende mogelijke onderscheid naar huurprijsklasse zoals beschreven in punt 57. Volledigheidshalve zal in punt 105 eveneens een indicatie van de marktaandelen worden gegeven op basis van de WOZ-waarde indeling zoals beschreven in punt 62. Huuraanbod van zowel woningcorporaties als particulieren 64. In navolging van een eerder besluit32 zal in onderhavige zaak worden uitgegaan van één markt voor het aanbod door zowel woningcorporaties als particulieren voor wat betreft de markt voor het aanbieden van woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens, alsmede voor wat betreft de mogelijk te onderscheiden markt voor dure huurwoningen (beneden de huurliberalisatiegrens). 65. Tevens kan in navolging van een eerder besluit33 in het midden worden gelaten of particulier aanbod van huurwoningen tot de mogelijke markten voor goedkope en betaalbare huurwoningen moeten worden gerekend, aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 101 tot en met 116). (ii)

Verzorgingstehuiscapaciteit

66. In onderhavige zaak kan, in navolging van eerdere besluiten34, in het midden worden gelaten of er mogelijk een aparte relevante productmarkt bestaat voor het aanbieden van verzorgingstehuiscapaciteit. Op dit gebied overlappen de activiteiten van partijen niet, aangezien

31

Hierbij is uitgegaan van de WOZ-waarde per 1 januari 1999. Indien van de meest recente WOZ-waarden wordt uitgegaan

(zijnde per 1 januari 2003) dan zou de indeling als volgt zijn: (i) < EUR 180.000,- (ii) EUR 180.000 – 235.000,- en (iii) > EUR 235.000,-. 32

Zie het besluit in zaak 4062/De Woonplaats – Volion, reeds aangehaald, punt 22.

33

Zie het besluit in zaak 4062/De Woonplaats – Volion, reeds aangehaald, punt 23.

34

Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 4062/De Woonplaats – Volion, reeds aangehaald, punt 13 en het besluit van 8

augustus 2003 in zaak 3549/WVA Almere – Woningbedrijf Amsterdam, punt 10.

16

Openbare versie

Openbare versie

alleen SWS verzorgingstehuiscapaciteit exploiteert. Om die reden zal in het navolgende niet afzonderlijk op deze mogelijke markt worden ingegaan. (iii)

Overig woningbezit

67. Voor wat betreft de categorie ‘overig woningbezit’ kan worden gesteld dat deze categorie geen afzonderlijke productmarkt vormt, aangezien deze categorie een diversiteit aan woningtypen omvat die niet logischerwijs kan worden geclusterd tot één mogelijke relevante productmarkt.35 Binnen deze categorie is er sprake van meerdere subcategorieën voor de diverse typen wooneenheden. In het onderhavige geval is binnen elk van deze afzonderlijke subcategorieën hetzij geen sprake van overlap, hetzij sprake van een zeer beperkt aanbod in het totale bezit van HHvL en SWS. Om die reden wordt in het navolgende niet afzonderlijk ingegaan op de activiteiten van partijen op het gebied van ‘overig woningbezit’. (iv)

Aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen

68. Naast wooneenheden verhuren HHvL en SWS ook andere verhuureenheden. In eerdere besluiten36 zijn de volgende typen verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen onderscheiden: a) bedrijfspanden/winkels; b) garages; en c) overige. Bedrijfspanden/winkels en garages 69. In het onderhavige geval kan, evenals in een eerder besluit37, in het midden worden gelaten of er mogelijk sprake is van afzonderlijke productmarkten voor het aanbieden van (i) bedrijfspanden/winkels en (ii) garages. Op basis van een eerder besluit38 wordt ook in het kader van onderhavige zaak uitgegaan van het aanbod door zowel woningcorporaties als door particuliere verhuurders, aangezien niet de aanbieder, maar andere aspecten zoals prijsstelling, vloeroppervlakte en ligging de bepalende factoren zijn voor een (potentiële) huurder van deze gebouwen. Overige

35

Zie het besluit in zaak 4062/De Woonplaats – Volion, reeds aangehaald, punt 14.

36

Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 4062/De Woonplaats – Volion, reeds aangehaald, punt 25.

37

Zie het besluit in zaak 4062/De Woonplaats – Volion, reeds aangehaald, punt 26.

38

Zie het besluit in zaak 4062/De Woonplaats – Volion, reeds aangehaald, punt 26.

17

Openbare versie

Openbare versie

70. Voor wat betreft de categorie ‘overige’ kan worden gesteld dat hiervoor geen afzonderlijke productmarkt bestaat, gelet op het feit dat de genoemde categorie een grote diversiteit aan onroerend goed omvat die niet logischerwijs geclusterd kan worden tot één relevante productmarkt.39 Aangezien HHvL niet actief is op het gebied van de verhuur van deze objecten is er geen sprake van overlap. Om die reden zullen in het navolgende de activiteiten van partijen op dit gebied buiten beschouwing worden gelaten. (v)

Projectontwikkeling

71. In eerdere besluiten40 is uitgegaan van een markt voor projectontwikkeling voor het renoveren van bestaande woningen en wijken (herstructurering) en het ontwikkelen van nieuwe locaties. Hierbij is een onderscheid gemaakt naar projectontwikkeling voor eigen beheer en verhuur (captive) en voor derden. 72. In het kader van het onderzoek in onderhavige zaak zijn aanwijzingen naar voren gekomen dat de relevante gebieden waarop geconcurreerd wordt door woningcorporaties, (i) het ontwikkelen van locaties voor (overwegend) sociale woningbouw en (ii) het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten zijn. 73. Bij projectontwikkeling spelen gemeenten veelal een belangrijke rol, omdat gemeenten de bestemmingsplannen en bouwprogramma’s vaststellen en/of omdat zij grond in eigendom (kunnen) hebben. Gemeenten ontwikkelen veelal per locatie een visie op welk type woningen er gerealiseerd gaat worden. Afhankelijk van de vraag of op een locatie overwegend sociale huur of dure huur/koop wordt ontwikkeld, nodigt de gemeente hetzij corporaties, hetzij particuliere ontwikkelaars uit om projecten te ontwikkelen. Indien het (overwegend) om sociale woningbouw gaat, nodigen gemeenten vrijwel uitsluitend woningcorporaties uit.41 74. In de andere gevallen wordt grond uitgegeven aan een particuliere ontwikkelaar. Ook komt het voor dat locaties voor woningbouw reeds in het bezit is van een particuliere ontwikkelaar. Indien de gemeente op deze locaties eveneens een (beperkt) deel sociale woningbouw gerealiseerd wil zien, dan treedt zij in onderhandeling met deze particuliere ontwikkelaar waarna deze hetzij samenwerking zoekt met woningcorporaties, hetzij de sociale huurwoningen bouwt en ze vervolgens verkoopt aan corporaties, die ze gaan beheren en verhuren. 39

40

Zie het besluit in zaak 4062/ De Woonplaats – Volion, reeds aangehaald, punt 27. Zie onder meer het besluit in zaak 4062/De Woonplaats-Volion, reeds aangehaald, punt 28, het besluit van 24 oktober

2002 in zaak 3074/BAM – HBG, punt 14 en het besluit van 22 augustus 2002 in zaak 3085/Dura Vermeer Groep – Dubbers Malden, punt 17. 41

Woningcorporaties wordt veelal toegestaan naast sociale huurwoningen ook koopwoningen te ontwikkelen met het oog

op de rentabiliteit van het project.

18

Openbare versie

Openbare versie

75. Nader onderzoek in een mogelijke vergunningsfase moet uitwijzen of (i) het ontwikkelen van locaties voor (overwegend) sociale woningbouw en/of (ii) het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten, afzonderlijke relevante productmarkten vormen. 76. Het ontwikkelen van locaties voor (overwegend) sociale woningbouw en het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten heeft directe gevolgen voor de positie van partijen op het gebied van het aanbieden van sociale huurwoningen, aangezien zij door nieuwbouw hun woningbezit vergroten en/of verbeteren. Om die reden zal dit aspect van projectontwikkeling eveneens worden betrokken in de beoordeling van de positie van partijen op het gebied van het aanbieden van huurwoningen (zie punt 115). Samenvatting relevante productmarkten 77. In het vervolg van dit besluit zal bij de gevolgen van de onderhavige concentratie ingegaan worden op: a. het aanbieden van huurwoningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens, waarbij de volgende varianten denkbaar zijn: (i) de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur behoren alle drie tot de ruimere markt van huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens. (ii) deze categorieën vormen twee afzonderlijke markten zijnde (i) goedkoop en betaalbaar en (ii) duur; of (iii) de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur vormen drie afzonderlijke markten. Bij deze markt zullen eveneens de activiteiten van partijen op het gebied van projectontwikkeling voor eigen beheer en verhuur worden betrokken. b. het aanbieden van huurwoningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens; c. het aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen; d. projectontwikkeling. RELEVANTE GEOGRAFISCHE MARKTEN (i)

Aanbieden van huurwoningen

(a)

Aanbieden van huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens

78. Met de analyse van de relevante geografische markt wordt het gebied vastgesteld waarbinnen de concurrentievoorwaarden voldoende homogeen zijn. Voor activiteiten op het gebied van het aanbieden van huurwoningen komt een analyse van de geografische markt neer op het vaststellen welke locaties van huurwoningen alternatieven zijn in de ogen van (potentiële) huurders en of er reële toetredingsmogelijkheden zijn voor andere verhuurders om in het desbetreffende gebied actief te worden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt voor woningen

19

Openbare versie

Openbare versie

met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens en woningen met een huurprijs beneden deze grens en de mogelijke nadere onderverdeling binnen deze mogelijke markt. 79. In het navolgende wordt eerst ingegaan op de opvattingen van partijen over de omvang van de geografische markt en vervolgens op het onderzoek in onderhavige zaak naar de geografische markt. Opvatting partijen 80. Partijen zijn van mening dat de relevante geografische markt voor huurwoningen tenminste het SRE-gebied omvat en dat er aanwijzingen zijn dat de geografische markt nationaal is. Het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (hierna: SRE) is een regionaal bestuursorgaan in Zuidoost Brabant, waarin wordt samengewerkt op onder meer het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en maatschappelijke zorg en welzijn. Het SRE-gebied bestaat uit 21 gemeenten42 en is opgedeeld in drie regio’s, te weten (i) de stedelijke regio Eindhoven, (ii) Groot Kempen en Heeze-Leende Cranendonck en (iii) De Peel. 81. Partijen betogen dat sprake is van tenminste een SRE-wijde markt op basis van drie argumenten. Ten eerste zijn er volgens partijen binnen het SRE-gebied veel onderlinge verhuisbewegingen. Ten tweede profileert het SRE-gebied zich als één regio met één woningmarktgebied, wat onder meer tot uitdrukking komt in de door partijen overlegde Regionale Woonvisie SRE. Ten derde bestaan binnen Noord-Brabant geen bindingsvereisten.43 Het niet hanteren van een bindingsvereiste leidt ertoe dat potentiële huurders zich in het hele SRE-gebied kunnen vestigen en mogelijk ook daarbuiten. 82. Partijen geven ten slotte aan dat de beleidsvoornemens van de Minister van VROM duiden op een landelijke markt, aangezien de Minister beoogt om alle woningcorporaties een landelijke toelating te geven.

42

Het SRE-gebied bestaat uit de gemeenten Asten, Bergeyk, Best, Bladel, Cranendonck, Deurne, Eersel, Eindhoven,

Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Heeze-Leende, Helmond, Laarbeek, Nuenen c.a., Oirschot, Reusel – De Mierden, Someren, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven en Waalre. 43

De huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om sociale of economische bindingseisen te stellen.

20

Openbare versie

Openbare versie

Onderzoek 83. Zoals blijkt uit de punten 3 en 4 overlappen de activiteiten van partijen op het gebied van het aanbieden van huurwoningen in de gemeente Eindhoven.44 Onderzocht is in onderhavige zaak of de relevante geografische markt Eindhoven omvat dan wel een ruimer geografisch gebied. 84. De analyse richt zich op het vaststellen van zowel de gemeenten die in verhouding45 het meest voor verhuisde personen uit Eindhoven in aanmerking komen, als op de gemeenten waarin relatief de meeste personen woonachtig zijn die een huurwoning in Eindhoven overwegen. De afbakening van de geografische markt is in onderhavige zaak enerzijds gebaseerd op CBSgegevens over verhuisbewegingen en anderzijds op onderzoek onder woningcorporaties en betrokken gemeenten. a.

Verhuisbewegingen46

85. Verhuisbewegingen geven indicaties voor de omvang van de relevante geografische markt. Uit deze gegevens kan worden afgeleid welke gemeenten voor een huishouden met een verhuisbehoefte kennelijk het meest in aanmerking komen. Anderzijds kleven er beperkingen aan verhuisbewegingen als indicator voor de omvang van de geografische markt. Ten eerste blijkt uit het feitelijk vastgestelde verhuisgedrag slechts de uiteindelijke keuze van de verhuisde, en niet de mogelijke alternatieven die voorafgaand aan de verhuizing zijn overwogen. Ten tweede hebben de CBS-gegevens over verhuisbewegingen betrekking op alle bewegingen, inclusief verhuisbewegingen van personen die niet tot de primaire doelgroepen voor de verhuur van woningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens behoren. Zoals in punt 90 is aangegeven zijn marktpartijen van mening dat huurders van woningen met een huurprijs onder de huurliberalisatiegrens slechts een geringe mate van verhuisgeneigdheid tentoonspreiden. 86. Vanwege de hierboven aangegeven beperkingen zijn de gegevens omtrent de verhuisbewegingen met de nodige omzichtigheid geïnterpreteerd en zijn deze in samenhang bezien met de gegevens afkomstig uit het marktonderzoek.

44

Daarnaast is er sprake van beperkte overlap in de gemeente Geldrop-Mierlo, meer in het bijzonder in de kern Geldrop.

Aangezien het bezit van HHvL in deze gemeente zeer beperkt is en uit analyse van de verhuisbewegingen van en naar Geldrop blijkt dat personen die zich vestigen in of vertrekken uit Geldrop in meerderheid uit of naar Eindhoven verhuizen, zal de overlap in Geldrop in onderhavige zaak beoordeeld worden in het kader van een mogelijke geografische markt die de gemeente Eindhoven en randgemeenten, waaronder Geldrop, omvat (zie de punten 101 tot en met 118). 45

46

Gerelateerd aan inwonertal. Een dergelijke analyse is ook gemaakt in het besluit in zaak 4062/De Woonplaats – Volion, reeds aangehaald, punten 30

tot en met 36.

21

Openbare versie

Openbare versie

87. Eindhoven kent in totaal 55.950 huurwoningen die worden aangeboden door zowel particuliere verhuurders als woningcorporaties. Uitgaande van een gemiddelde huishoudgrootte in Eindhoven van 2 personen47 zouden in deze woningen circa 112.000 personen wonen. Uit gegevens van het CBS blijkt dat in 2003 17.447 personen binnen de gemeentegrenzen van Eindhoven verhuisden. Voorts vestigden zich 9.580 personen in Eindhoven en vertrokken 8.158 personen uit Eindhoven. Na de migratie binnen de gemeente Eindhoven vindt de uit- en instroom van en naar Eindhoven voornamelijk plaats vanuit de randgemeenten48 van Eindhoven49. Daarna volgen Helmond50 en de regio’s de Kempen51 en de Peel52 53. Hoewel de verhuisbewegingen van en naar de rest van Nederland niet onaanzienlijk zijn54, moet hierbij opgemerkt worden dat de cijfers overtekend worden door het feit dat Eindhoven meerdere instellingen voor Hoger Onderwijs kent en hierdoor met een aanzienlijke migratie onder studenten te maken heeft. Daarnaast is het aannemelijk dat het hier voornamelijk verhuisbewegingen betreft van personen die niet tot de primaire doelgroep van de sociale huurwoningen behoren. 88. De verhuisbewegingen vormen een eerste indicatie dat de eerste kandidaten voor een relevante geografische markt (i) Eindhoven, dan wel (ii) Eindhoven en randgemeenten zijn. Vervolgens zouden Helmond, de Kempen en de Peel tot de geografische markt kunnen behoren en het minst aannemelijk is dat de rest van Nederland tot de relevante markt behoort. Nader onderzoek onder woningcorporaties en gemeenten is gedaan naar de waarschijnlijkheid van bovengenoemde mogelijkheden. b.

Onderzoek onder woningcorporaties en gemeenten

89. Desgevraagd geven woningcorporaties die actief zijn in Eindhoven en omgeving aan, dat zij waarnemen dat woningzoekenden in het algemeen bewust kiezen voor een bepaalde gemeente. Dit is meestal de gemeente waarmee de woningzoekende een sociaal-economische binding heeft. Woningzoekenden die afkomstig zijn van buiten de regio oriënteren zich volgens marktpartijen vaker op meerdere gemeenten. Wanneer zij een woning zoeken in Eindhoven of omgeving zullen zij zich naast Eindhoven primair op de direct aangrenzende gemeenten richten.

47

Bron: CBS, 1 januari 2004. Het betreft de gemiddelde huishoudgrootte van Eindhoven.

48

Dit betreft de gemeenten Best, Geldrop-Mierlo, Nuenen c.a., Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven, alsmede

Waalre. 49

De in- en uitstroom van en naar Eindhoven in 2003 was respectievelijk 2.711 personen en 2.313 personen.

50

De in- en uitstroom van en naar Eindhoven in 2003 was respectievelijk 417 personen en 590 personen.

51 52

De Kempen wordt gevormd door de gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel, Oirschot alsmede Reusel-De Mierden. De Peel wordt gevormd door de gemeenten Asten, Deurne, Gemert-Bakel, Laarbeek alsmede Someren.

53

De in- en uitstroom van en naar Eindhoven in 2003 was respectievelijk 657 personen en 434 personen.

54

De in- en uitstroom van en naar Eindhoven in 2003 was respectievelijk 6.452 personen en 5.255 personen.

22

Openbare versie

Openbare versie

90. Deze marktpartijen signaleren tevens dat Eindhovense huurders van woningen met een huurprijs onder de huurliberalisatiegrens slechts een geringe mate van verhuisgeneigdheid buiten de eigen gemeente tentoonspreiden. Zij baseren dat onder andere op de herkomst van cliënten aan wie zij huurwoningen hebben toegewezen, en op het inschrijfgedrag van woningzoekenden. Mensen die reeds in Eindhoven wonen, schrijven zich overwegend in bij woningcorporaties met woningbezit in Eindhoven, wanneer zij een nieuwe huurwoning zoeken, aldus enkele marktpartijen. 91. Marktpartijen geven aan dat Helmond, eventueel inclusief de direct omliggende gemeenten, moet worden gezien als een afzonderlijke woningmarkt. Op basis van hun ervaringen met inschrijfgedrag van woningzoekenden en woningtoewijzing geven marktpartijen aan dat woningzoekenden met een sociaal-economische binding met Eindhoven nauwelijks belangstelling hebben voor een woning in Helmond. Enkele marktpartijen hebben aangegeven dat de laatste tijd in de koopsector wel een toenemende belangstelling wordt gesignaleerd voor Helmond bij mensen uit Eindhoven. Zij bevestigen echter dat deze mobiliteit niet wordt gesignaleerd bij woningzoekenden in de sociale huursector, maar dat het hier gaat om koopwoningen in een nieuwbouwproject. c.

Beoordeling

92. Samenvattend kan worden gesteld dat onderzoek onder woningcorporaties en gemeenten in Eindhoven en omgeving duidt op een relatief nauw afgebakende geografische markt die mogelijk slechts Eindhoven omvat en mogelijk Eindhoven en een aantal randgemeenten. Onder marktpartijen wordt de opvatting breed gedeeld dat Helmond en Eindhoven vanuit het perspectief van de woningzoekende niet tot dezelfde geografische markt behoren. Hoewel er verhuisbewegingen zichtbaar zijn tussen Eindhoven en Helmond, komen uit het marktonderzoek aanwijzingen naar voren dat deze vooral betrekking hebben op verhuisbewegingen van personen die niet tot de primaire doelgroepen voor de verhuur van woningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens behoren. Gezien het voorgaande is het derhalve vooralsnog onvoldoende aannemelijk dat Helmond en Eindhoven onderdeel uitmaken van eenzelfde geografische markt. 93. Ook zijn, naast de randgemeenten van Eindhoven en Helmond, verhuisbewegingen zichtbaar met de rest van Nederland. Het is niet aannemelijk dat deze voor het merendeel betrekking hebben op verhuisbewegingen van personen die tot de primaire doelgroepen voor de verhuur van woningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens behoren. Zoals uit het marktonderzoek naar voren komt, zijn personen die tot deze doelgroepen behoren in het algemeen minder mobiel. Daarnaast kent Eindhoven een aantal hoger onderwijsinstellingen, waardoor het aantal verhuisbewegingen van en naar Eindhoven een hoger niveau zal hebben dan steden waar geen of beperkt hoger onderwijs wordt geboden vanwege de migratie van studenten.

23

Openbare versie

Openbare versie

94. Zoals in de voorgaande analyse door de NMa (zie de punten 85 tot en met 88) is aangegeven, vinden de geconstateerde verhuisbewegingen hoofdzakelijk plaats binnen de gemeentegrenzen van Eindhoven, alsmede tussen Eindhoven en een aantal randgemeenten. In het licht van de feitelijke verhuisbewegingen en de uitkomsten van het marktonderzoek is er daarom geen reden om mee te gaan in het in punt 81 aangegeven eerste argument van partijen over de verhuisbewegingen in het SRE-gebied. De in hetzelfde punt weergegeven argumenten van partijen over samenwerking in SRE-verband, alsmede het ontbreken van bindingsvereisten geven geen inzicht in alternatieven zoals die door woningzoekenden worden beschouwd en voldoen om die reden niet als argumenten voor een ruimere marktafbakening. 95. Het standpunt van partijen dat de beleidsvoornemens van de Minister van VROM duiden op een landelijke markt, is op dit moment niet aannemelijk. Allereerst is op dit moment nog geen sprake van een uniforme landelijke toelating voor woningcorporaties en is het nog onvoldoende zeker of deze landelijke toelating doorgaat, aangezien bovengenoemde voornemens nog in het Parlement moeten worden behandeld. Daarnaast is het zo dat volgens bovengenoemde beleidsvoornemens, bij de landelijke toelating, woningcorporaties zich eerst op hun eigen gemeente moeten richten. Ten slotte betekent een landelijke toelating op zichzelf niet betekent dat er sprake is van een landelijk werkende markt, omdat het niet eenvoudig is een betekenisvolle portefeuille van huurwoningen op te bouwen. Conclusie 96. Gegeven de overlap van partijen binnen de gemeenten Eindhoven zijn op grond van bovenstaande analyse de volgende geografische marktafbakeningen aannemelijk voor huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens. (a)

Een geografische markt die bestaat uit de gemeente Eindhoven (uitgaande van de overlap tussen partijen in Eindhoven); of (b) Een geografische markt die de gemeente Eindhoven omvat en de randgemeenten van Eindhoven bestaande uit Best, Geldrop-Mierlo, Nuenen c.a., Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven, alsmede Waalre. De afbakening van de geografische markt leent zich voor nader onderzoek in een mogelijke vergunningsfase. (b)

Aanbieden van huurwoningen boven de huurliberalisatiegrens

97. Gelet op de waarschijnlijk hogere verhuisbereidheid van de huurders van huurwoningen boven de huurliberalisatiegrens kan de relevante geografische markt voor deze markt mogelijk

24

Openbare versie

Openbare versie

ruimer zijn. Evenals in eerdere besluiten van de NMa55 kan de exacte omvang van de denkbare relevante geografische markt(en) voor het aanbieden van huurwoningen boven de huurliberalisatiegrens, in het midden worden gelaten aangezien de uiteindelijke materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 117 en 118). (ii)

Aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen

98. Evenals in eerdere besluiten van de NMa56 kan de exacte omvang van de relevante geografische markt(en) voor het aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen in het midden worden gelaten, aangezien de uiteindelijke materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 119 tot en met 121). (iii)

Projectontwikkeling

99. In eerdere besluiten57 werd de markt voor projectontwikkeling, al dan niet nader onderverdeeld, ten minste nationaal afgebakend. Voor de mogelijk relevante markten van het ontwikkelen van locaties voor (overwegend) sociale woningbouw en het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten (zie punten 71 tot en met 76), zijn er aanwijzingen dat deze mogelijke markten geografisch beperkter van omvang zijn. Het zijn immers woningcorporaties die voor het merendeel hierin geïnteresseerd zullen zijn. Deze woningcorporaties mogen slechts actief zijn in het gebied waartoe zij door het Ministerie van VROM zijn toegelaten. Deze gebieden zijn in de meeste gevallen regionaal bepaald, waardoor het aannemelijk is dat de mogelijke markten voor het ontwikkelen van locaties voor (overwegend) sociale woningbouw en het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten geografisch beperkter dan nationaal zijn. In theorie kan een aantal woningcorporaties met een landelijke toelating actief worden in een bepaalde regio waar zij niet hun hoofdactiviteiten ontplooien. Uit onderzoek onder corporaties en gemeenten blijkt echter dat dit in de praktijk niet of nauwelijks gebeurt. In een mogelijke vergunningsfase zal nader onderzoek gedaan worden naar de geografische omvang van deze mogelijke markten.

55

Zie onder meer het besluit in zaak 4062/De Woonplaats-Volion, reeds aangehaald, punt 37, het besluit van 11 november

2003 in zaak 3683/Com-wonen – Woningpartners – De Combinatie, punt 13, en het besluit in zaak 3549/WVA Almere – Woningbouwbedrijf Amsterdam, reeds aangehaald, punt 13. 56

Zie onder meer het besluit in zaak 4062/De Woonplaats - Volion, reeds aangehaald, punt 38, het besluit in zaak

3683/Com-wonen – Woningpartners – De Combinatie, reeds aangehaald, punt 13, en het besluit in zaak 3549/WVA Almere – Woningbouwbedrijf Amsterdam, reeds aangehaald, punt 13. 57

Zie bijvoorbeeld besluit van 15 mei 2001 in zaak 2460/BAM NBM – Van den Bruele & Kaufman, punt 18 en besluit van

17 februari 2003 in zaak 3249/WonenBreda – Wonen Midden-Brabant, punt 14.

25

Openbare versie

Openbare versie

C.

GEVOLGEN VAN DE CONCENTRATIE

100. In het hiernavolgende zal worden ingegaan op de gevolgen van de voorgenomen concentratie op het gebied van het aanbieden van huurwoningen, het aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen en projectontwikkeling. Ten slotte wordt ingegaan op het efficiëntieverweer waarop partijen zich beroepen in hun melding. (i)

Aanbieden van huurwoningen

(a)

Huurwoningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens

101. Zoals uit punt 57 tot en met 59 blijkt, zijn er binnen de categorie woningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens mogelijk afzonderlijke markten voor de segmenten goedkoop, betaalbaar en duur. Zoals zal blijken uit de hieronder volgende beoordeling is er reden om aan te nemen dat er op de gehele mogelijke markt voor huurwoningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens dan wel op afzonderlijke segmenten, als gevolg van de concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 102. Tabel 1 en tabel 2 bieden een overzicht van de marktaandelen van partijen in 200358 op de mogelijke markten beneden de huurliberalisatiegrens voor (i) goedkope huurwoningen, (ii) betaalbare huurwoningen, (iii) dure huurwoningen, (iv) goedkope en betaalbare huurwoningen tezamen en (v) alle woningen beneden de huurliberalisatiegrens in Eindhoven dan wel Eindhoven en randgemeenten. In tabel 1 zijn de marktaandelen weergegeven indien het aanbod van particuliere verhuurders niet tot de relevante markt wordt gerekend, in tabel 2 indien deze wel tot de relevante markt worden gerekend. Opgemerkt dient te worden dat voor de dure woningen het particuliere aanbod tot de markt behoort (zie punt 64), terwijl voor de goedkope en betaalbare woningen de relevantie van het particuliere aanbod veel minder is (zie punt 111).

58

Omdat er onvoldoende cijfers beschikbaar zijn na 2003, is bij de berekening uitgegaan van de marktomvang in 2003.

Niet aannemelijk is dat het beeld op basis van meer recente gegevens zal wijzigen.

26

Openbare versie

Openbare versie

Goedkoop (<317)

34%

30%

64%

40%

35%

75%

Betaalbaar (317-486)

24%

32%

56%

21%

26%

47%

Duur (486-585)

15%

13%

29%*

16%

10%

26%

Goedkoop + betaalbaar

27%

31%

58%

26%

28%

54%

Totaal < huurliberalisatiegrens

26%

29%

55%

25%

26%

51%

*telt niet op door afrondingsverschil. Bron: “Weten over wonen”, SRE (2003), opgave partijen, opgave gemeente Helmond. Verhuurde kamers zijn hierbij als verhuureenheid meegeteld.

Goedkoop (<317)

32%

28%

60%

37%

32%

69%

Betaalbaar (317-486)

21%

27%

48%

18%

22%

41%*

Duur (486-585)

11%

10%

21%

10%

6%

16%

Goedkoop + betaalbaar

24%

28%

52%

22%

25%

47%

Totaal < huurlib. grens

23%

25%

48%

20%

22%

42%

*telt niet op door afrondingsverschil. Bron: “Weten over wonen”, SRE (2003), opgave partijen, opgave gemeente Helmond. Verhuurde kamers zijn hierbij als verhuureenheid meegeteld.

103. Uit deze tabellen blijkt dat de marktaandelen van partijen in zowel Eindhoven afzonderlijk als in Eindhoven en randgemeenten hoog zijn ongeacht of naar de gezamenlijke markt voor huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens wordt gekeken of naar de mogelijke markt die zowel het goedkope als betaalbare segment omvat, of indien gekeken wordt naar de mogelijke afzonderlijke markten voor goedkope en betaalbare huurwoningen. 104. Voor het relatief kleine segment van dure huurwoningen59 liggen de marktaandelen beduidend lager (minder dan 30%) zeker wanneer het particuliere aanbod tot de relevante markt gerekend wordt (minder dan 21%).60 Er is om dan ook geen reden om aan te nemen dat op een

59 60

Dit segment beslaat niet meer dan 15% van het totaal aantal woningen onder de huurliberalisatiegrens. Naast woningcorporaties zijn de particuliere verhuurders, waaronder de in punt 111 genoemde, in ruime mate actief op

het gebied van verhuur van dure huurwoningen. In Eindhoven bijvoorbeeld bezitten de particuliere verhuurders circa 28% van de dure huurwoningen, terwijl zij minder dan 12% van de goedkope en betaalbare huurwoningen bezitten.

27

Openbare versie

Openbare versie

mogelijk te onderscheiden markt voor dure huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens als gevolg van de voorgenomen concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 105. Indien er binnen het segment huurwoningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens een onderscheid wordt gemaakt naar WOZ-waarde wijzigt het beeld weliswaar,61 maar niet significant ten opzichte van het beeld dat naar voren komt op basis van de mogelijke indeling naar huurprijsklassen. Met name in de categorieën met een WOZ-waarde lager dan EUR 115.000 en EUR 115.000 – EUR 150.000 behalen partijen marktaandelen in Eindhoven van om en nabij de 50% of hoger ongeacht of er rekening wordt gehouden met het aanbod van particuliere aanbieders van huurwoningen. Er zijn vooralsnog onvoldoende gegevens voorhanden om de marktaandelen te presenteren voor Eindhoven plus randgemeenten. Evenals voor Eindhoven als mogelijke relevante markt, is het onwaarschijnlijk dat het beeld voor de ruimere markt van Eindhoven plus randgemeenten significant verandert ten opzichte van de tabellen 1 en 2.62 Tabel 3: marktaandelen partijen in Eindhoven o.b.v. WOZ-waarde-indeling

Peiljaar 1999 <115.000

26%

29%

55%

24%

25%

49%

115-150.000

25%

38%

63%

18%

28%

47%

>150.000

78%

10%

88%

19%

2%

21%

<180.000

24%

27%

51%

22%

24%

46%

180-235.000

25%

38%

63%

18%

28%

46%

>235.000

77%

7%

84%

24%

2%

26%

Peiljaar 2003

Bron: gegevens partijen, gemeente Eindhoven. Voor zowel peiljaar 1999 als 2003 is het aantal huurwoningen per 31 december 2003 genomen.

61

De indeling naar WOZ-waarde is op een geheel andere basis dan de indeling via huurcategorieën. Zo is bij de WOZ-

waarde de ligging van de woning erg belangrijk terwijl dit nauwelijks een rol speelt bij het woningwaarderingsysteem op basis waarvan maximale huurprijzen worden vastgesteld. 62

Overigens moeten onderstaande gegevens met enige voorzichtigheid worden geïnterpreteerd, aangezien de indeling in

WOZ-waarde categorieën in de beleidsvoornemens van de Minister van VROM, gecorrigeerd kunnen worden met een bijtelling dan wel aftrek van EUR 15.000,- afhankelijk van de woningmarkt in de desbetreffende regio. Onduidelijk is of en welke correctie voor de gemeente Eindhoven zou plaatsvinden en welk effect dit op de marktaandelen zou hebben.

28

Openbare versie

Openbare versie

Mogelijk relativerende factoren 106. De hoge gezamenlijke marktaandelen van HHvL en SWS op de markt(en) voor huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens, zouden gerelativeerd kunnen worden door het bestaan van voldoende actuele en potentiële concurrentie van overige woningcorporaties, lage toetredingsdrempels, voldoende concurrentiedruk van het aanbod van particuliere verhuurders en van het aanbod van koopwoningen. 107. Naast partijen is in Eindhoven nog een drietal woningcorporaties actief63: Trudo, Wooninc en Domein. Op de Eindhovense markt voor huurwoningen, exclusief het aanbod van particulieren hebben deze marktpartijen marktaandelen van respectievelijk 19%, 12% en 9%.64 Ook in een mogelijke geografische markt die Eindhoven en randgemeenten omvat zijn de drie bovengenoemde woningcorporaties Trudo, Wooninc en Domein de grootste concurrenten met marktaandelen van respectievelijk 14%, 10% en 9%. Hierna volgen Aert Swaens (actief in Veldhoven) en Woningbelang (actief in Valkenswaard) met marktaandelen van beide 6%.65 Het overige aanbod is verspreid over meerdere kleine woningcorporaties. Particuliere verhuurders spelen nauwelijks een rol bij het aanbieden van met name goedkope en betaalbare huurwoningen. 108. Uit het voorgaande blijkt dat partijen in Eindhoven inclusief randgemeenten, de grootste woningcorporaties zijn en elkaars meest nabije concurrenten zijn. Partijen zijn gezamenlijk bijna drie keer zo groot als de op één na grootste woningcorporatie. Het overige aanbod is verspreid over vele woningcorporaties. 109. Op basis van de antwoorden van marktpartijen op vragen aangaande de geografische marktafbakening en op basis van gegevens over verhuisbewegingen kan worden aangenomen dat er minder concurrentiedruk uitgaat van marktpartijen naarmate zij zich geografisch gezien op grotere afstand van de gemeente Eindhoven bevinden. 110. Potentiële concurrentiedruk zou worden uitgeoefend indien andere marktpartijen in staat zouden zijn om sterk in omvang te groeien en/of succesvol toe te treden tot de Eindhovense markt voor huurwoningen beneden de liberalisatiegrens. De mogelijkheden voor autonome groei en toetreding tot andere segmenten van de woningmarkt zijn beperkt, aangezien dit slechts kan 63

Daarnaast zijn er in Eindhoven drie toegelaten instellingen die zich (vrijwel) geheel richten op

verzorgingstehuiscapaciteit. 64 65

Bron, SRE op basis van opgave van partijen, eigen berekening. Overigens zijn Woningbelang en Domein, samen met een corporatie die actief is in de Peel, een samenwerkingsverband

met de naam Cobra aangegaan. Dit samenwerkingsverband richt zich onder meer op administratie, automatisering en productontwikkeling vanuit een gezamenlijke backoffice. Daarnaast is het samenwerkingsverband gericht op de ontwikkeling van vastgoedactiviteiten in de regio zuidoost Brabant.

29

Openbare versie

Openbare versie

geschieden door nieuwbouw van woningen. Door middel van nieuwbouw is het niet mogelijk binnen afzienbare tijd een betekenisvolle portefeuille op te bouwen. 111. Naast de woningcorporaties zijn er enkele particuliere aanbieders actief in de regio Eindhoven. Het betreft met name VB&T, Meeus regio Eindhoven, Directwonen en Rotsvast.66 De grote marktpartijen richten zich echter voornamelijk op huurwoningen boven de huurliberalisatiegrens en de dure huurwoningen onder de huurliberalisatiegrens. De marktpartijen en instanties die in het kader van onderhavige zaak zijn ondervraagd, hebben alle aangegeven dat institutionele beleggers niet of nauwelijks geïnteresseerd zijn in goedkope en betaalbare huurwoningen. Bij nieuwbouw richten institutionele beleggers zich vrijwel uitsluitend op huurwoningen boven de huurliberalisatiegrens, aldus een marktpartij. Ook wanneer portefeuilles huurwoningen gekocht worden, bijvoorbeeld van woningcorporaties, betreft het volgens marktpartijen in meerderheid duurdere huurwoningen of woningen boven de huurliberalisatiegrens. Bovendien is het overnemen van een portefeuille huurwoningen van een corporatie vaak gericht op uitponding, 67 aldus één van de marktpartijen. Particuliere verhuurders oefenen derhalve geen sterke concurrentiedruk uit op de markt voor huurwoningen beneden de liberalisatiegrens, terwijl er ook geen aanwijzingen zijn voor concurrentiedruk door potentiële toetreding. 112. Gezien de versnippering van het overige aanbod aan huurwoningen en gezien de minder directe concurrentiekracht die uitgaat van woningcorporaties die niet in Eindhoven actief zijn en van particuliere aanbieders, kan worden aangenomen dat de concentratie leidt tot de samenvoeging van nabije concurrenten op het gebied van verhuur van huurwoningen met een huurprijs onder de huurliberalisatiegrens. 113. Partijen wijzen er tevens op dat aanbieders van huurwoningen ook concurrentie van aanbieders van koopwoningen ondervinden. Partijen geven aan dat het kopen van een huis in toenemende mate als ‘norm’ wordt beschouwd en dat de wetgever het eigen woningbezit wil bevorderen, als gevolg waarvan de woonconsument een reële keuze krijgt aangeboden tussen een huurwoning en een koopwoning. Partijen merken overigens op dat de concurrentiedruk vanuit de koopmarkt voor met name goedkope en betaalbare huurwoningen in de praktijk minder is.68

66

Deze partijen zijn actief op het gebied van beheer en/of (bemiddeling bij) verhuur van woningen die in het bezit zijn van

institutionele beleggers of andere particuliere partijen. 67

Dit is het verkopen van een huurwoning, ofwel aan de zittende huurder, ofwel aan andere geïnteresseerden op het

moment dat een huurder vertrekt. 68

Partijen baseren zich hierbij door het in opdracht van hen uitgevoerde onderzoek van Langman Economen, De relevante

markt voor woningcorporaties, november 2005, waaruit zou blijken dat de maandlasten van huurders voor deze woningen substantieel lager liggen dan die voor een koper van een woning met een vergelijkbare kwaliteit.

30

Openbare versie

Openbare versie

114. De Raad is van mening dat er met name in de categorie goedkope huurwoningen, waar het gezamenlijke marktaandeel van partijen het hoogste is, niet of nauwelijks sprake is van reële concurrentiedruk van koopwoningen. Uit onderzoek door het Ministerie van VROM69 blijkt dat ruim tweederde van de huurders een inkomen heeft dat op modaal of lager niveau ligt, terwijl circa éénderde van de huurders een inkomen heeft op het niveau van het minimumloon of lager.70 Wanneer uitsluitend gekeken wordt naar leencapaciteit op basis van inkomen71 blijkt uit dit onderzoek dat voor mensen met een modaal inkomen slechts een zeer beperkt deel van het koopwoningenaanbod binnen het bereik ligt. Het aanbod dat binnen het bereik ligt van de groep met een inkomen beneden modaal is miniem. Daar komt bij dat een groot deel van de mensen met een inkomen lager dan of gelijk aan modaal niet of moeilijk in aanmerking komt voor verkrijging van een hypotheek, bijvoorbeeld vanwege leeftijd72 en/of vanwege het niet hebben van een (vaste) baan. Ook uit gesprekken met gemeenten en woningcorporaties komt naar voren dat zij koopwoningen niet of nauwelijks als alternatief zien voor met name de sociale huurwoningen in het goedkope en betaalbare segment. Woningcorporaties ontwikkelen weliswaar woonconcepten als “sociale koop”, waarbij sociale huurwoningen onder zachtere voorwaarden en/of garantieregelingen aan bestaande huurders worden verkocht. Echter, hieruit kan niet afgeleid worden dat voor de categorie goedkope huurwoningen een door derden aangeboden koopwoning een reëel alternatief is. Mogelijk versterkende factor: projectontwikkeling 115. In punt 76 is ingegaan op projectontwikkelingsactiviteiten van corporaties ten behoeve van hun eigen woningvoorraad. Een marktpartij heeft aangegeven dat haar kansen op het gebied van locatieverwerving voor de ontwikkeling van huurwoningen negatief zullen worden beïnvloed als gevolg van de voorgenomen fusie tussen HHvL en SWS. Indien partijen als gevolg van de fusie eveneens een relatief sterke positie verwerven op het gebied van locatieverwerving, dan zouden zij, door middel van het ontwikkelen van nieuwe huurwoningen, hun positie op het gebied van het aanbieden van huurwoningen verder kunnen bestendigen dan wel versterken. Uit diepgaander onderzoek in een mogelijke vergunningsfase zal moeten blijken of andere marktpartijen na de voorgenomen fusie, alleen of binnen samenwerkingsverbanden, al dan niet

69

Ministerie van VROM: Notitie Woningmarktontwikkelingen en huurbeleid, mei 2004.

70

Uit cijfers van partijen blijkt dat de groep bij hen ingeschreven woningzoekenden voor 77% bestaat uit mensen met een

inkomen op modaal of lager niveau. 71

Dus zonder andere factoren die leencapaciteit beïnvloeden, zoals leeftijd en de vraag of iemand al dan niet een (vast)

inkomen uit werk heeft. 72

Circa de helft van de huurders met een inkomen lager of gelijk aan modaal, evenals circa éénderde van de huurders met

een inkomen hoger of gelijk aan modaal, is ouder dan 55 jaar. Ouderen ontmoeten hogere financiële eisen bij aanvraag van een hypotheek dan jongeren.

31

Openbare versie

Openbare versie

voldoende concurrentiedruk kunnen uitoefenen op het gebied van locatieverwerving voor projectontwikkeling. Tussenconclusie aanbieden van huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens 116. Gelet op (i) de gezamenlijke marktaandelen van partijen op het gebied van het aanbieden van huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens, alsmede op de mogelijke markten voor het aanbieden van goedkope en betaalbare huurwoningen gezamenlijk dan wel afzonderlijk in Eindhoven en in de randgemeenten, (ii) de omvang van de overige woningcorporaties in Eindhoven en in de randgemeenten, die minimaal drie keer kleiner is dan de omvang van partijen, (iii) de beperkte omvang van het particuliere aanbod, met name op het gebied van goedkope en betaalbare huurwoningen, (iv) het feit dat het een fusie betreft tussen twee nabije concurrenten en (v) de afwezigheid van reële concurrentiedruk van potentiële concurrenten, komt de Raad tot de conclusie dat hij reden heeft om aan te nemen dat als gevolg van de voorgenomen concentratie op het gebied van het aanbieden van huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens alsmede op het gebied van het aanbieden van goedkope en betaalbare huurwoningen een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. (b)

Huurwoningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens

117. Het gezamenlijke marktaandeel van HHvL en SWS op het gebied van het aanbieden van huurwoningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens in Eindhoven en in Eindhoven en randgemeenten bedraagt minder dan 5%.73 118. Gelet op de gezamenlijke marktaandelen van partijen is er geen reden om aan te nemen dat als gevolg van de onderhavige concentratie op het gebied van het aanbieden van huurwoningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. (ii)

Aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen

119. Op het gebied van bedrijfsruimtes en winkels bezitten partijen gezamenlijk 110 objecten in Eindhoven. De activiteiten van partijen op het gebied van bedrijfsruimtes en winkels overlappen niet buiten Eindhoven. Op basis van vloeroppervlakte is volgens opgave van partijen,

73

Bron: “Weten over wonen”, SRE (2003), eigen berekening.

32

Openbare versie

Openbare versie

het gezamenlijke marktaandeel in Eindhoven minder dan 6%. Er is geen reden om aan de opgave van partijen te twijfelen. 120. Op basis van door partijen verstrekte informatie hebben partijen op het gebied van garageboxen een gezamenlijk marktaandeel van circa 26% in Eindhoven. Buiten Eindhoven is er slechts een minieme overlap in de gemeente Geldrop. Er is geen reden om aan de opgave van partijen te twijfelen. 121. Gelet op het voorgaande is er geen reden om aan te nemen dat als gevolg van de onderhavige concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt op het gebied van enerzijds het aanbieden van bedrijfspanden/winkels en anderzijds het aanbieden van garages die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. (iii)

Projectontwikkeling

122. Aangezien de afbakening van de mogelijke markten voor het ontwikkelen van locaties voor (overwegend) sociale woningbouw en het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten, nog een nader onderzoekspunt is, zullen ook de gevolgen van deze activiteiten in een mogelijke vergunningsfase nader onderzocht worden (zie ook punt 115). (iv)

Efficiëntieverweer

123. Partijen geven in de melding aan dat de voorgenomen fusie naar hun mening zal leiden tot positieve effecten zoals in de vorm van vergrote service voor huurders en (positieve) mogelijkheden voor realisatie van beleidsdoelen inzake buurtbeheer. De NMa heeft in eerdere besluiten, met betrekking tot mogelijk door de fusie te behalen efficiëntievoordelen, aan de Richtsnoeren voor de beoordeling van horizontale concentraties van de Europese Commissie gerefereerd.74 In navolging van de Europese Commissie zal voor honorering van het efficiëntieverweer moeten worden aangetoond dat de efficiëntieverbeteringen ten voordele komen van de verbruikers (en daarmee de negatieve effecten op de mededinging tegengaan), specifiek uit de concentratie voortvloeien (en niet in dezelfde mate kunnen worden bereikt met minder concurrentiebeperkende middelen) en verifieerbaar zijn. Het is aan partijen om de Raad hiervan te overtuigen. Efficiëntievoordelen moeten verifieerbaar zijn

74

Zie het besluit van 18 augustus 2005 in zaak 4988/Thuiszorg Groningen – Sensire, punten 86 en 87 en het besluit van 18

november 2005 in zaak 5196/Ziekenhuis Walcheren – Stichting Oosterscheldeziekenhuizen, punt 72.

33

Openbare versie

Openbare versie

124. Partijen geven aan dat de fusie zal leiden tot efficiëntievoordelen in de vorm van (i) vergrote service voor huurders, (ii) (positieve) mogelijkheden voor realisatie van beleidsdoelen inzake buurtbeheer en (iii) meer financieel draagvlak voor het ontwikkelen van nieuwe producten/verbeteringen. 125. De vergrote service voor huurders zou bestaan uit een grotere keuze in bereikbaarheid via drie kanalen – internet, telefoon en bezoek en door een vergroting (bijna verdubbeling) van personele inzet per m2 gebiedsoppervlakte. De door (financiële) bundeling ontstane mogelijkheden voor realisatie van beleidsdoelen zou leiden tot effectievere en efficiëntere omzetting van negatieve externe effecten in positieve externe effecten, aangezien door de bundeling de mogelijkheid bestaat om gebieden “integraal aan te pakken” en om te zetten in “goede” buurten. Het duurzaam samenvoegen van de woningvoorraad van HHvL en SWS leidt eveneens tot een blijvend grotere keuze in het aanbod voor (potentiële) huurders en maakt toegang voor klanten met specifieke wensen eenvoudiger, aldus partijen. 126. Partijen hebben ter onderbouwing van het efficiëntieverweer de volgende documenten overgelegd aan de NMa: (i) zienswijzen van betrokken gemeenten en betrokken huurderorganisaties (ii) beleidsplannen75 van HHvL en SWS ten aanzien van de fusie, (iii) prestatiecontracten met betrokken gemeenten en (iv) de beslissing van het Ministerie van VROM om goedkeuring te geven aan de voorgenomen fusie tussen HHvL, SWS en het Woonbedrijf. De documenten genoemd onder (i) tot en met (iii) spitsen zich echter niet toe op de mogelijke noodzaak van een fusie tussen partijen met het oog op de te behalen voordelen die zouden voortvloeien uit deze fusie. De zienswijzen van betrokken gemeenten en huurdersorganisaties zijn opgesteld als stap in het proces om goedkeuring te krijgen van VROM voor deze fusie en zijn dermate algemeen van aard dat hieruit niet de noodzaak van de fusie, dan wel concrete voordelen die hieruit zouden voortvloeien, kan worden afgeleid. De prestatiecontracten met betrokken gemeenten zijn uitvloeisel van de wet- en regelgeving (zie punt 33) en bespreken niet specifiek de noodzaak van fusie tussen partijen met het oog op de te behalen voordelen die zouden voortvloeien uit deze fusie. 127. Uit de beslissing van het Ministerie van VROM om goedkeuring te geven aan de voorgenomen fusie tussen HHvL, SWS en het Woonbedrijf, is op te maken dat door deze fusie matching van middelen wordt bereikt. Na de fusie zou het Woonbedrijf worden gekwalificeerd als zogenaamde A-corporatie, wat betekent dat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (hierna: CFV) de kans minimaal acht dat de corporatie beroep doet op steun van het CFV. Afzonderlijk heeft SWS reeds een status als A-corporatie, terwijl HHvL een kwalificatie heeft als B2-corporatie, wat inhoudt dat de corporatie inmiddels heeft besloten tot het nemen van additionele

75

“Samen kiezen voor de toekomst”, Woningstichting SWS en Woningstichting Hertog Hendrik van Lotharingen en “SWS

en HHvL als motor voor de lokale en regionale woningmarkt”, SWS en HHvL, april 2004.

34

Openbare versie

Openbare versie

maatregelen in de komende tijd ter verbetering van de vermogenspositie. Partijen hebben onvoldoende onderbouwd welke concrete voordelen uit de A-status van het Woonbedrijf voortvloeien. 128. Partijen hebben eveneens de adressen van de locaties van (potentiële) huurders overgelegd, evenals een overzicht van te ontwikkelen woningbezit alsmede informatie over ontwikkeling en realisatie van nieuwe vooruitstrevende producten. Deze informatie ziet echter niet op de mogelijke noodzaak van een fusie tussen partijen, noch op de concreet te behalen voordelen die zouden voortvloeien uit deze fusie. 129. Uit de bovengenoemde door partijen overgelegde informatie valt niet op een voor de NMa verifieerbare wijze op te maken welke concrete (kwantitatieve) efficiëntievoordelen zich ten gevolge van de voorgenomen concentratie zullen voordoen. Verder kan ook niet uit de rapporten worden opgemaakt in welke mate en binnen welk tijdsbestek de mogelijke efficiëntievoordelen zich zullen voordoen, noch de mate van waarschijnlijkheid van de daadwerkelijke realisatie van de efficiëntievoordelen. Efficiëntievoordelen moeten specifiek uit de concentratie voortvloeien 130. Uit de aan de NMa overgelegde informatie blijkt niet afdoende in hoeverre de mogelijk te behalen efficiëntievoordelen specifiek voortvloeien uit déze voorgenomen concentratie. Zo is bijvoorbeeld onvoldoende onderbouwd waarom deze fusie noodzakelijk is om hogere service te leveren, aangezien beide organisaties ook afzonderlijk toegang via internet, telefoon en bezoek kunnen bieden. Ook is onvoldoende onderbouwd waarom door deze voorgenomen fusie (potentiële) huurders een blijvend grotere keuze in het aanbod zullen hebben, aangezien (potentiële) huurders zich nu reeds eenvoudig en tegen geringe kosten bij verscheidene woningcorporaties kunnen inschrijven. Ten slotte is onvoldoende onderbouwd waarom deze fusie noodzakelijk is om tot effectieve herstructurering van buurten over te gaan, aangezien dit mogelijkerwijs door samenwerking eveneens bereikt kan worden. Efficiëntievoordelen moeten aan de verbruiker ten goede komen 131. De aan de NMa overgelegde informatie maakt onvoldoende feitelijk aannemelijk hoe en in welke mate de mogelijke efficiëntievoordelen ten goede komen aan de verbruiker, i.c. de huurders. Zo is bij bijvoorbeeld de bijna verdubbeling van de personele inzet per m2 gebiedsoppervlakte onduidelijk hoe dit voordeel ten goede komt aan de huurders, aangezien de personele inzet per huurder waarschijnlijk niet noemenswaardig zal veranderen. Ook is feitelijk niet onderbouwd in welke mate de als gevolg van de fusie te bereiken A-status van het Woonbedrijf ten goede komt aan de huurder.

35

Openbare versie

Openbare versie

132. Partijen hebben, na in de gelegenheid te zijn gesteld om de onderbouwing van hun efficiëntieverweer aan te vullen, aangegeven dat zij in een eventuele vergunningsfase het efficiëntieverweer verder willen toelichten.

Conclusie efficiëntieverweer 133. Partijen hebben naar het oordeel van de Raad onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de voorgenomen concentratie efficiëntievoordelen met zich meebrengt. De door partijen geclaimde efficiëntievoordelen zijn naar de mening van de Raad onvoldoende verifieerbaar. Voorts is niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de eventuele efficiëntievoordelen specifiek uit de voorgenomen concentratie voortvloeien. Ten slotte is niet aangetoond dat de gestelde voordelen ten goede zullen komen aan de verbruiker. De Raad verwerpt daarom het efficiëntieverweer. Eindconclusie 134. Gelet op het bovenstaande komt de Raad tot de conclusie dat hij reden heeft om aan te nemen dat als gevolg van de voorgenomen concentratie op het gebied van het aanbieden van huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens alsmede op de mogelijk te onderscheiden markten voor het aanbieden van goedkope en betaalbare huurwoningen afzonderlijk dan wel goedkope en betaalbare huurwoningen gezamenlijk, een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 135. Gelet op het gestelde in punt 122 kan niet worden uitgesloten dat als gevolg van de voorgenomen concentratie op het gebied van het ontwikkelen van locaties voor sociale woningbouw en het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 136. De Raad heeft geen reden om aan te nemen dat als gevolg van de onderhavige concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt op het gebied van het aanbieden van huurwoningen boven de huurliberalisatiegrens, de mogelijk te onderscheiden markt voor dure huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens, alsmede op het gebied van het aanbieden van bedrijfspanden/winkels en het aanbieden van garages, die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. VII.

CONCLUSIE

36

Openbare versie

Openbare versie

137. Na onderzoek van deze melding is de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft reden om aan te nemen dat als gevolg van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 138. Gelet op het bovenstaande deelt de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft een vergunning is vereist. 139. Voor zover dit besluit meebrengt dat een oordeel wordt gegeven over feiten of omstandigheden die van belang zijn voor de beslissing op een aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 41 van de Mededingingswet, heeft dit oordeel naar zijn aard een voorlopig karakter en bindt dit de Raad van Bestuur niet bij zijn beslissing op die aanvraag.

De Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, namens deze, overeenkomstig het door de Raad op 24 januari 2006 genomen besluit, datum: 27 januari 2006 w.g. R.J.P. Jansen Lid van de Raad van Bestuur

Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na de dag van bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd beroepschrift indienen bij de arrondissementsrechtbank te Rotterdam, sector bestuursrecht, Postbus 50951, 3007 BM Rotterdam

37

Openbare versie