Beleidsnotitie Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Februari 2008.
Inhoudsopgave:
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Inleiding ………………………………………………………… Vertrekpunten …………………………………………………. De zittende huurder…………………………………………… De vertrekkende huurder ……………………………………. De nieuwe huurder ……………………………………………. Vergoedingsregeling …….…………………………………… Bijlage 1 Vergoedingstabel.…………….………………… Bijlage 2 Kruisjeslijst. …..…………………………………
Blz. 2 3 5 6 7 9 10 11
Inleiding Huurders vinden het net als eigenaar bewoners van belang de mogelijkheid te hebben om hun woning naar eigen inzicht en smaak in te richten en te veranderen. Hierbij worden zij vrijwel dagelijks geïnspireerd door diverse woonbladen en tv programma’s. Oosterpoort wil daar graag aan meewerken. Als huurders de woning als hun eigen woning beschouwen bevordert dat hun woongenot en het vergroot de aantrekkelijkheid van het huren. Daarom heeft Oosterpoort een keuzevrijheid- en een ZAV-beleid ontwikkeld. Bij keuzevrijheid kan de klant kiezen uit een assortiment standaard voorzieningen die Oosterpoort aanbiedt en waarvan Oosterpoort eigenaar blijft. Indien de klant deze keuze onvoldoende vindt kan deze alsnog een eigen voorziening/verandering aanbrengen. Een ZAV (Zelf Aangebrachte Voorzieningen). Hierbij dient de klant te handelen volgens dit ZAV beleid. Vanuit het model ZAV-beleid dat Aedes samen met de Woonbond heeft ontwikkeld is het eerste ZAV beleid in 2001 ontstaan, dat ook nu weer als model voor het nieuwe ZAV-beleid van Oosterpoort is gebruikt. Ook zijn de drie huurderbelangenverenigingen betrokken bij de ontwikkeling van het ZAV-beleid. In een overleg is aan de hand van een aantal stellingen hun visie op het ZAV-beleid geïnventariseerd.
1. Vertrekpunten Vertrekpunt voor deze regeling is dat huurder en Oosterpoort elkaars belang respecteren. Het belang van de huurder is dat hij gedurende de tijd dat hij de woning gebruikt deze naar eigen smaak en behoefte kan aanpassen. Het belang van Oosterpoort is dat de woning bij vertrek van de huurder opnieuw goed te verhuren of te verkopen is. Daarbij moet rekening gehouden worden met de volgende randvoorwaarden:
De veiligheid, bewoonbaarheid en privacy van het wonen wordt gewaarborgd. (Woning, bewoners en omwonenden). De verandering veroorzaakt geen schade aan de constructie van de woning. De verandering is niet in strijd met de wet en regelgeving. (huurrecht / bouwbesluit) De uitvoering van het onderhoud aan de woning wordt niet gehinderd. Aan het einde van de huurtijd mag de verhuurbaarheid van de woning niet zijn geschaad of de woning in waarde zijn gedaald.
Voor een huurder is niet altijd duidelijk hoe aan bovenstaande voorwaarden te voldoen. Tevens is voor de verhuurder (Oosterpoort) uit beheersoogpunt in bepaalde gevallen belangrijk te weten welke veranderingen worden aangebracht. Daarom is het voor de huurder en verhuurder van belang dat de huurder bepaalde veranderingen meldt bij Oosterpoort. Voor sommige veranderingen heeft men zelfs schriftelijke toestemming nodig. Hieronder volgt een indeling van ZAV. Allereerst kan men ZAV’s indelen in twee hoofdgroepen: A. Niet ingrijpende ZAV. (voorbeeld: tegelpad, behang, extra TV aansluiting.) B. Ingrijpende ZAV (voorbeeld: dakkapel, keuken, tegelwerk A. Niet ingrijpende ZAV Niet ingrijpende ZAV’s mogen zonder meer, zonder te melden en dus ook zonder toestemming worden aangebracht. Zij kunnen immers bij het beëindigen van het huurcontact zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en/of verwijderd worden. B. Ingrijpende ZAV’s Ingrijpende ZAV’s zijn: Verandering die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden · Bouwtechnische veranderingen · Constructieve veranderingen · Installatietechnische veranderingen · Veranderingen aan de buitenzijde van de woning · alle twijfelgevallen Oosterpoort heeft ingrijpende ZAV’s ingedeeld in drie groepen. Zie bijlage 2. 1. Ingrijpende ZAV’s die men niet hoeft te melden. 2. Ingrijpende ZAV’s die men vooraf moet melden, maar waarvoor men altijd toestemming krijgt. Het betreft hier ZAV’s waarvan Oosterpoort om beheertechnische reden wil weten of en hoe deze veranderingen zijn aangebracht. Een andere reden waarom de huurder deze ZAV’s moet melden is dat Oosterpoort de huurder wil informeren over veiligheid en manier van aanbrengen. Voorbeeld: Denk aan aarding bij vervangen van bad of douche. Bevestig zonwering niet op het kozijn maar op de muur anders kan Oosterpoort de kozijnen niet schilderen etc. 3. Ingrijpende ZAV’s waarvoor toestemming nodig is. Het betreft hier grote veranderingen waarvoor men eventueel een vergoeding krijgt. Het zijn veranderingen die grote gevolgen kunnen hebben voor de verhuurbaarheid en/of veiligheid. Met deze ZAV’s zijn meestal ook grotere investeringen gemoeid. De huurder krijgt schriftelijk toestemming, met daarin duidelijkheid over een eventuele vergoeding. Voorbeeld: Dakkapel, CV installatie, garage, Indeling woning. In bijlage 2 is tevens voor alle boven genoemde ingrijpende ZAV’s omschreven of zij bij vertrek mogen blijven zitten, overgenomen mogen worden door de nieuwe huurder, of zondermeer moeten worden verwijderd. Drie huurfasen m.b.t. ZAV-beleid
Tijdens de huurperiode van een woning zijn er voor de huurder 3 fases te onderscheiden, die betrekking hebben op het ZAV-beleid. De zittende huurder De vertrekkende huurder De nieuwe huurder
2. De zittende huurder 1. De zittende huurder is vrij in het aanbrengen van veranderingen in de woning. Zolang de verandering: Geen afbreuk doet aan de veiligheid en bewoonbaarheid van de woning, bewoners en omwonenden; geen schade aan de constructie van de woning veroorzaakt; niet in strijd is met de wet en regelgeving; de uitvoering van het onderhoud aan de woning niet hindert; aan het einde van de huurtijd de verhuurbaarheid van de woning niet schaadt, dan wel niet leidt tot een waardedaling van de woning Als de zittende huurder toch veranderingen aanbrengt in strijd met bovenstaande, neemt Oosterpoort geen enkele verantwoordelijkheid hiervoor. Bij constatering dient de verandering op kosten van de zittende huurder hersteld of verwijderd te worden. 2. Oosterpoort wil graag op de hoogte zijn van de zelfaangebrachte veranderingen in haar woningen. Daarom dient de huurder veel ingrijpende zelfaangebrachte veranderingen vooraf te melden. Voor Sommige veranderingen is zelfs schriftelijke toestemming nodig. Zie bijlage 2. 3. Oosterpoort adviseert de zittende huurder bij de voorgenomen aanpassingen door heldere en duidelijke informatie te verstrekken over de verschillende mogelijkheden. Eventuele aanwijzigen door Oosterpoort, betreffende veiligheid, voorkoming van hinder bij onderhoudswerkzaamheden of voorkomen van overlast bij omwonenden, dienen opgevolgd te worden. 4. De huurder komt alleen bij veranderingen waar schriftelijk goedkeuring voor verleend is, eventueel in aanmerking voor een financiële vergoeding. 5. Oosterpoort verstrekt alleen vergoedingen voor: zaken die tot een verhoging van de kwaliteitswaardering leiden en eventueel in de nieuwe huur kunnen worden doorberekend of in sommige gevallen, zaken die hebben geleid tot een investeringsbesparing voor Oosterpoort. 6. Op het moment dat een ZAV wordt aangebracht is Oosterpoort feitelijk eigenaar van die ZAV. Hoewel Oosterpoort juridisch eigenaar is behoord de ZAV niet tot het gehuurde en heeft Oosterpoort dus niet de plicht tot onderhoud van die ZAV. De zittende huurder heeft ten aanzien van de ZAV de onderhoudsplicht en de plicht tot het verzekeren. Ook is de huurder verantwoordelijk voor het zogenaamde “groot onderhoud” van de ZAV. Dit omvat het onderhoud dat normaliter voor rekening van Oosterpoort zou zijn.
3. De vertrekkende huurder
1. De vertrekkende huurder en Oosterpoort inspecteren de woning zo spoedig mogelijk na de huuropzegging. Bij die vooropname bekijken zij in ieder geval ook de zelfaangebrachte veranderingen. Van deze gezamenlijke opname wordt een rapport opgemaakt, waarin de vertrekkende huurder en Oosterpoort hun bevindingen en opmerkingen over de staat van de woning en de ZAV’s weergeven, inclusief de gebreken die door beiden zijn geconstateerd. Zowel huurder als Oosterpoort ondertekent dit rapport. 2. Tijdens de vooropname stelt Oosterpoort de vertrekkende huurder schriftelijk op de hoogte welke werkzaamheden Oosterpoort nog van de vertrekkende huurder verwacht en welke kosten daarmee eventueel samenhangen.
Op het opnameformulier dient te worden vermeld dat Oosterpoort de geconstateerde gebreken en/of schade, zonder nadere ingebrekestelling, op kosten van de huurder zal laten herstellen, wanneer de huurder deze niet zelf voor de gestelde datum herstelt. De vertrekkende huurder wordt in de gelegenheid gesteld de tekortkomingen binnen een redelijke termijn te verhelpen. 3. De volgende zelf aangebrachte veranderingen moeten op kosten van de huurder worden verwijderd. ZAV’s die: afbreuk doen aan de veiligheid en bewoonbaarheid van de woning, bewoners en omwonenden, de constructie van de woning hebben geschaad, in strijd zijn met de wet en regelgeving, de uitvoering van het onderhoud aan de woning hinderen, de verhuurbaarheid van de woning schaden, dan wel hebben geleid tot een waardedaling van de woning, niet goed onderhouden zijn, Volgens bijlage 2 moeten worden verwijderd, 4. Wanneer een verandering door Oosterpoort wordt overgenomen, deze valt binnen de vergoedingsregeling en deze destijds met schriftelijke goedkeuring is aangebracht, wordt na de vooropname op basis van deze regeling de vergoeding berekend. De vergoeding wordt uitgekeerd via de eindnota. 5. In bijlage 2 staan ZAV’s die niet door Oosterpoort overgenomen worden en, indien de nieuwe huurder deze niet wil overnemen, moeten worden verwijderd. 6. Overname van roerende zaken zoals gordijnen, losliggende vloerbedekking, dus niet aard- en nagelvaste zaken, is een zaak tussen vertrekkende huurder en nieuwe huurder. Oosterpoort gaat hier nooit tussen zitten. Wanneer roerende zaken door de nieuwe huurder worden overgenomen worden deze vermeld op het overnameformulier. Het overnameformulier wordt tijdig overlegd aan Oosterpoort, zodat Oosterpoort weet welke zaken bij oplevering achterblijven in de woning. 7. De vertrekkende huurder heeft gedurende het lopende huurcontract het wegbreekrecht van de door hem zelf aangebrachte veranderingen. Wel is dan uiteraard de vertrekkende huurder verplicht om de wijziging weer in goede staat terug te brengen. 8. Tenslotte beslist Oosterpoort of zij de woning met de aangebrachte verandering in die staat aanbiedt aan de nieuwe huurder of dat Oosterpoort de verandering aanpast of verwijdert alvorens de woning aan te bieden aan de nieuwe huurder. Oosterpoort neemt deze kosten voor haar rekening.
4. De nieuwe huurder 1. Aan het begin van de huurperiode moet duidelijkheid bestaan over de staat van (en veranderingen in) de woning. De nieuwe huurder en Oosterpoort inspecteren daarom samen de woning. Van de gezamenlijke opname wordt een rapport opgemaakt, waarin huurder en Oosterpoort hun bevindingen en opmerkingen over de staat van de woning weergeven, inclusief de gebreken die door beiden zijn geconstateerd. Dit rapport wordt door beide partijen ondertekend en de huurder ontvangt hiervan een exemplaar. Deze opnamestaat maakt deel uit van de huurovereenkomst. De gebreken zullen door de verhuurder worden verholpen. 2. De nieuwe huurder is nooit verplicht om ook maar iets van de vertrekkende huurder over te nemen. 3. Onderlinge overname (oude huurder/nieuwe huurder) van roerende zaken zoals gordijnen, losliggende vloerbedekking, dus niet aard- en nagelvaste zaken, is een zaak tussen vertrekkende huurder en nieuwe huurder. Oosterpoort gaat hier nooit tussen zitten. Wanneer roerende zaken door de nieuwe huurder worden overgenomen worden deze vermeld op het overnameformulier. Het overnameformulier wordt tijdig overlegd aan Oosterpoort, zodat Oosterpoort weet welke zaken bij oplevering achterblijven in de woning. Als de nieuwe huurder roerende zaken overneemt van de
vertrekkende huurder, valt dit buiten het gehuurde en is de nieuwe huurder verantwoordelijk voor het onderhoud en vervanging van deze roerende zaken. Het overnameformulier is een apart formulier dat alleen door de oude en nieuwe huurder worden ondertekend. 4. Indien onderlinge overname (oude huurder/nieuwe huurder) van onroerende zaken plaatsvindt wordt hiervan een overnameovereenkomst opgemaakt die getekend wordt door Oosterpoort, de vertrekkende huurder en de nieuwe huurder. In de overnameovereenkomst wordt geregeld: Dat de voorziening op uitdrukkelijk verzoek van de nieuwe huurder blijft zitten en wordt overgenomen door de nieuwe huurder. Dat het onderhoud van de overgenomen voorziening geheel voor rekening van de nieuwe huurder is. Dat Oosterpoort alleen als de oorspronkelijke voorziening volgens het onderhoudskader aan vervanging toe is, de overgenomen voorziening op verzoek van de huurder kan vervangen voor een standaard voorziening. Deze standaard voorziening zal Oosterpoort dan ook weer onderhouden. 5. Veranderingen waarvan Oosterpoort het (ter voorkoming van o.a. kapitaalvernietiging) reëel vindt dat de nieuwe huurder ervan profiteert, maar waarvoor Oosterpoort geen extra onderhoudsrisico wil lopen worden niet als standaardvoorziening aangeboden, niet in de huurprijs voor de nieuwe huurder opgenomen en als onderhoud niet meer mogelijk is, wordt vervanging uitsluitend op standaard niveau verricht. Wanneer vervanging noodzakelijk is wordt de aanpassing dus verwijderd, en de woning weer voorzien van de standaard uitrusting. In het huurcontract moet schriftelijk opgenomen worden waaruit deze veranderingen bestaan en wat Oosterpoort hieraan wel en niet zal onderhouden. 6. Oosterpoort onderhoudt en vervangt waar nodig de door de vertrekkende huurder aangebrachte veranderingen die niet onder punt 4 of 5 vallen. Oosterpoort kan deze verandering, wanneer de verandering gevolgen heeft voor de kwaliteitswaardering van de woning, doorberekenen in de huurprijs voor de nieuwe huurder. Bij normale slijtage zal de betreffende verandering door Oosterpoort op gelijkwaardig niveau/eendere kwaliteit worden vervangen. 7. Oosterpoort zorgt er voor dat de nieuwe huurder voor het tekenen van de huurovereenkomst de beschikking krijgt over alle relevante informatie over het door Oosterpoort gevoerde beleid ten aanzien van het zelf aanbrengen van veranderingen.
Schematisch weergave overname van roerende/onroerende zaken.
Onder voorwaarde dat betreffende ZAV voldoet aan de randvoorwaarden genoemd op blz.3 en volgens de lijst uit bijlage 2 mag blijven zitten of overgenomen word. 5. Vergoedingsregeling In dit hoofdstuk staat het kader beschreven dat de basis vormt voor de vergoedingsregeling. In bijlage 2 staat een overzicht welke veranderingen wel en niet zijn toegestaan, welke veranderingen wel en niet bij vertrek mogen blijven zitten, en voor welke veranderingen bij vertrek eventueel een vergoeding gegeven wordt.
Uitgangspunten en randvoorwaarden voor de vergoedingsregeling De huurder heeft in beginsel recht op een vergoeding voor zaken die tot een verhoging van de kwaliteitswaardering leiden en eventueel in de nieuwe huur (kunnen) worden doorberekend. Er volgt geen vergoeding bij verbetering op smaak of luxe afwerking. Huurder komt alleen in aanmerking voor een vergoeding van een aanpassing als deze hiervoor van Oosterpoort, na melding, schriftelijk toestemming heeft gekregen. In geval van een gemeentelijke toestemming moet uiterlijk bij de mutatie inspectie de gemeentelijke bouwvergunning/toestemming worden overlegd aan Oosterpoort. Een door de huurder aangebrachte verandering moet aan het
einde van de huurperiode in goede staat zijn. De woningbeheerder bepaald de staat van de verandering. De kosten voor noodzakelijke reparaties worden op de vergoeding gekort. Het uiteindelijke bedrag dat gemoeid is met de overname van de voorziening wordt verrekend op de eindnota. In geval van vernietiging van de ZAV ten gevolge van sloop door Oosterpoort kan er een andere regeling gelden. In geval van vernietiging van de ZAV ten gevolge van grootonderhoud met vrijwillige deelname van de huurder is geen andere regeling van toepassing. Een vergoeding wordt alleen verstrekt achteraf bij het beëindigen van de huurovereenkomst. Vergoedingen vooraf zijn niet mogelijk.
Grondslagen De vergoeding wordt mede berekend op basis van de puntenstijging volgens het woningwaarderingsstelsel en waarbij voorts rekening wordt gehouden met de onderhoudskosten die Oosterpoort moet maken voor de resterende levensduur. Ook worden vergoedingen vastgesteld uit eventuele investeringsbesparingen. In verband met de huurconsequentie is een maximum gesteld aan het aantal extra punten die na mutatie worden verwerkt in de woningwaardering van de woning. Dit maximum wordt ook gehanteerd bij de berekening van de vergoeding. Aan elke verandering (type/soort) die in aanmerking komt voor een vergoeding, is een afschrijvingstermijn/levensduur gekoppeld. De ZAV’s worden lineair afgeschreven. De vergoedingsbedragen worden jaarlijks geïndexeerd op basis van het inflatiepercentage. Een maal in de vijf jaar worden de bedragen opnieuw vastgesteld. Bijlage 1:
Vergoedingstabel
Omschrijving
Afschr. Termijn (jr)
Eenheid
Maximaal te vergoeden Eenheden
Maximale vergoeding / eenheid
Vergoedingstabel
Stenen berging/garage
25
m2
20
€ 198
Serre
25
m2
15
€ 262
Dakkapel
25
m2
5
€ 262
Keuken
20
stuk
1
€ 1.000
Ligbad
30
stuk
1
€ 500
Toilet
30
stuk
1
€ 250
Wandtegels keuken/toilet/badkamer
30
m2
20
€ 15
CV installatie
25
vertrek
1
€ 675
CV ketel
20
stuk
1
€ 1.840
Overig Vertrek --> Vertrek
25
m2
50
€ 27
Uitbouw
25
m2
15
€ 280
Vaste trap
25
stuk
1
€ 300
2e toilet
30
stuk
1
€ 1.058
Dubbel glas
15
m2
50
€ 107
Dakisolatie
20
woning
1
€ 613
Spouwisolatie
20
woning
1
€ 920
Vloerisolatie
20
woning
1
€ 613
Bijlage 2:
Kruisjeslijst
In bijlage 2 staat nader omschreven welke veranderingen mogen blijven zitten, mogen worden overgenomen of moeten worden verwijderd. Tevens is aangegeven of er al dan niet toestemming nodig is voor het aanbrengen van de verandering en of er eventueel een vergoeding achteraf (bij beëindiging van de huurovereenkomst) mogelijk is. Algemene opmerkingen over de kruisjeslijsten
Buitenschilderwerk is niet toegestaan. (M.u.v. een ZAV) Indien is aangekruist dat vergoeding mogelijk is, krijgt de huurder alleen vergoeding indien aan alle eerder genoemde voorwaarden is voldaan. (Goede staat, veiligheid, verhuurbaarheid, niet in strijd met de wet, onderhoud aan de woning niet hindert, schriftelijke toestemming.) Bij vertrek moeten alle verborgen materialen die zonder toestemming in de bodem zijn aangebracht worden verwijderd. (puin, buizen, kabels afval etc.) ZAV’s aan een gas of elektra installatie mag alleen door een erkende installateur uitgevoerd worden. Denk aan de veiligheid van u, uw huisgenoten en omwonenden. Bij het vervangen van sanitair of radiator op de badkamer, altijd de aardleiding goed bevestigen! Vraag het anders na bij Oosterpoort. Vijvers maximaal 6m2 groot en 1,2 meter diep. Houd bij het planten van bomen rekening met de afstand tot de erfgrens en de afstand tot de woning. Vraag dit na bij de gemeente voordat u de boom plant. Indien u onderburen heeft dient u bij het aanbrengen van harde vloerbedekking (tegels, parket, laminaat, hout) voldoende maatregelen te treffen tegen contactgeluid. Vraag het anders na bij Oosterpoort of de leverancier. Vergoeding extra kamer op zolder alleen van toepassing indien er een vaste trap aanwezig is. (1) Thermostaatkranen mogen blijven zitten als zij voldoen aan de door Oosterpoort gestelde eisen. Voldoen ze niet aan deze eisen, mogen ze overgenomen worden. (2) Voordeuren mogen blijven zitten als deze voor de schilder niet bewerkelijk zijn. Als deze wel bewerkelijk zijn, mogen ze overgenomen worden of moeten ze worden verwijderd. De huurder krijgt dit te horen als deze toestemming vraagt. Oosterpoort bepaalt of een deur al dan niet bewerkelijk is. Op de kruisjes lijst zijn de meest voorkomende ZAV’s vermeld. Indien men een ZAV wil aanbrengen die niet op de lijst staat, altijd eerst overleg plegen met Oosterpoort. ZAV’s die overgenomen mogen worden, maar niet overgenomen worden, moeten worden verwijderd.
