Begroting november 2014

Begroting 2015 o

27 november 2014

Nijestee . Begroting 2015

Inhoudsopgave Voorwoord

2

1.

4

Lokale opgave 1.1 Nieuwe set afspraken met gemeente en collega-corporaties 1.2 Portfoliobeleid 1.3 Nieuwbouw in 2015-2017 1.4 Betaalbaar huren 1.5 Onderdak voor buitenlandse studenten 1.6 Verkoop bestaande huurwoningen 1.7 Verkoop bouwlocaties 2. Wonen in een prettige buurt 2.1 Vooral aandacht voor huurders met weinig geld 2.2 Toewijzen naar inkomen 2.3 Meepraten 2.4 Meedoen 2.5 Veilig wonen 3. Wonen en zorg 3.1 Projecten in ontwikkeling 3.2 Gemeenten verantwoordelijk voor zorg 3.3 Hulp en begeleiding bij het wonen 4. Organisatie en personeel 4.1 Organisatie 4.2 Ondernemingsraad 4.3 Personeelscapaciteit 4.4 Van werk naar werk 4.5 Gezond blijven 4.6 Arbeidsvoorwaarden 5. Financiën 5.1 Langetermijn beleid 5.2 Activiteitenplan 2015 – 2019 5.3 Meerjarenprognose en solvabiliteit 5.4 Kasstromen en liquiditeitsprognose 5.5 Financieren en beleggen 6. Begroting 2015 6.1 Uitwerking 6.2 Toelichting 7. Compliance en risico’s 7.1 Compliance 7.2 Risico’s Bijlage 1 - Parameters meerjarenprognose Bijlage 2 - Overzicht Meepraten en meedoen Bijlage 3 - (Des)investeringen / kosten wijkvernieuwing

1

11

14

16

19

34

38

40 41 42


Voorwoord Dit is de begroting van Nijestee voor 2015. Hierin vertellen we wat we het komend jaar gaan doen en geven we een doorkijk op onze plannen voor de periode 2015-2019. Nijestee verhuurt ruim 13.500 woningen, vrijwel allemaal in de stad Groningen. Onze missie is om voldoende, goede en betaalbare huisvesting te bieden aan inwoners van de stad Groningen met een lager inkomen. Het dak boven het hoofd is geen doel op zich. We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan: als voorwaarde voor werk, opleiding, opvoeding van kinderen en vrije tijd. We besteden extra aandacht aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben. We dragen merkbaar bij aan de leefbaarheid van onze buurten. Een betrokken club Wij voelen ons sterk betrokken bij onze bewoners en de stad. Beperking van onze activiteiten tot de stad Groningen is een bewuste keuze: hier kennen we de mensen, de behoeftes en de buurten. Onze omgangsvormen zijn typisch Stadgronings: eerlijk en direct, zelfbewust, informeel, laagdrempelig. Zo zijn onze manieren. Een gewilde stad Groningen is een gewilde stad om te wonen. De verwachting is dat het inwoneraantal binnenkort de 200.000 passeert, Groningen is daarmee veruit de grootste stad in het Noorden. Als corporatie zorgen wij samen met gemeente en de andere corporaties voor voldoende goede en betaalbare huurwoningen. Daarvoor maken we iedere vier jaar in goed overleg nieuwe afspraken over de bouw en verbetering van woningen, hoe we omgaan met huurwoningen die vrij komen, op welke manier we met bewoners samenwerken in de buurt en ervoor zorgen dat ook kwetsbare personen een goed onderdak kunnen vinden. De stedelijke samenwerking is innig en we zijn trots op de resultaten die we boeken voor de stad. Een turbulente omgeving Onze wereld verandert snel. Er is een economische crisis die onze doelgroep doet groeien en financieel verder in het nauw brengt. Onze financiële armslag is kleiner geworden door de betaling van saneringsheffingen en het inrekenen van de verhuurdersheffing. Ook bereidde minister Blok in 2014 een nieuwe Woningwet voor. Het wetsvoorstel beperkt het speelveld van corporaties en geeft gemeenten meer bevoegdheden als het gaat om volkshuisvesting, omdat lang niet overal in het land dergelijke goede samenwerkingsafspraken zijn. In Groningen zal er in de praktijk qua rolverdeling weinig op dit vlak veranderen, maar inhoudelijk zullen we deels tot andere afspraken komen. Ruimte voor bewoners We kennen een traditie om veel ruimte aan onze bewoners te geven. We vragen ze om op allerlei manieren met ons mee te denken of om zelf activiteiten in hun buurt te ondernemen. Als het gaat om leefbaarheid willen we met minder middelen meer bereiken. Dat doen we door meer ruimte te bieden aan bewoners, ze uit te nodigen, en te helpen waar nodig. De aanpak in de wijk verandert, onze filosofie niet. Met onze tijd meegaan We blijven nieuwe woningen ontwikkelen, maar dat gaat vrijwel alleen maar om sociale huurwoningen. Daar is ruime behoefte aan, want de inkomens liggen in de stad onder het landelijk gemiddelde. In

2


2015 leveren we circa 100 nieuwe sociale huurwoningen op, daarnaast starten we met de bouw van een kleine 600 woningen. Ook bieden we mensen meer keuze als ze een woning van ons gaan huren. Niet onze onderhoudseisen staan centraal, maar de wens van een nieuwe bewoner. Samen bespreken we wat er in de vrijgekomen woning moet gebeuren. Hierdoor kunnen mensen sneller in de nieuwe woning terecht, tegelijkertijd besparen we kosten in de eigen organisatie. Solide en onafhankelijk We halen de broekriem aan: we verlagen onze kosten en richten ons strakker op onze kernactiviteiten. We bouwen financiële marges in om risico’s te verkleinen: we willen bij de rand weg. De rente is een van onze grootste kostenposten. Om die terug te dringen bouwen we onze reserves op, zodat we minder leningen hoeven af te sluiten. Ook lossen we leningen versneld af. Op die manier zijn we minder afhankelijk van financiers, kunnen we plannen waar maken. Ondernemend Wij wachten niet met een extra jas aan totdat de winter voorbij is. We zijn ondernemend en zoeken nieuwe wegen om de stad en onze bewoners van dienst te zijn. We verkopen locaties om andere te kunnen ontwikkelen. We beheren woningen voor anderen. We betrekken beleggers en andere nieuwe partijen om aan onze doelstelling van voldoende, goede en betaalbare woningen voor de stad te kunnen blijven voldoen. Met elkaar We zoeken naar manieren om zo optimaal mogelijk de gewenste woningen en diensten te leveren tegen betaalbare prijzen en tegelijk te blijven investeren in verduurzaming en vernieuwing daarvan. Wij beslissen met bewoners, gemeente en andere belanghouders hoe we onze missie het best gestalte kunnen geven. In 2015 moeten we een belangrijke stap zetten in het splitsen van ons totale bezit in sociale huurwoningen en maatschappelijke gebouwen enerzijds (DAEB) en vrije sectorhuurwoningen en bedrijfsmatig onroerend goed anderzijds (niet-DAEB), zoals dat in het Woningwetvoorstel wordt voorgeschreven. Naast dat dit een administratief een hele klus wordt, stelt het ons ook voor enkele belangrijke keuzes. Zoals wat gaan we doen met onze vrije sectorhuurwoningen die we hebben en onze sociale huurwoningen die in potentie nog naar de vrije sector mogen doorschuiven. De grote lijnen hebben we wel duidelijk: we blijven bijdragen aan voldoende, beschikbare en betaalbare woningen in prettige buurten. De uitwerking doen we met elkaar.

Pieter Bregman Algemeen directeur / bestuurder

3


1. Lokale opgave We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woningen. We bieden bovenal voldoende en betaalbare woningen. Wij zijn er in de eerste plaats voor mensen met lagere inkomens (tot € 34.000 / 38.000) en kwetsbare mensen die van ons afhankelijk zijn. Deze groep bedienen we met bestaande sociale huurwoningen, waar mogelijk bouwen we nieuwe betaalbare huurwoningen voor deze groepen bij. Huishoudens met een midden inkomen willen we graag in ‘onze’ wijken houden. Voor die groep bieden we ieder jaar een beperkt aantal bestaande huurwoningen te koop aan.

1.1 Nieuwe set afspraken met gemeente en collega-corporaties De stad Groningen kent een jarenlange traditie van intensieve samenwerking tussen de gemeente en de corporaties die in de stad actief zijn. Sinds 1998 sluiten we iedere vier jaar een prestatieovereenkomst. Eind 2014 loopt de huidige set afspraken – onder de noemer van Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 – af. In april 2014 trad een nieuw college van burgemeesters en wethouders aan. De corporaties zetten in maart ter inspiratie voor het nieuwe gemeentebestuur hun gezamenlijke intenties op papier. Daarnaast vroegen we als Nijestee expliciet aandacht voor de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen. Het aantal Stadjers dat is aangewezen op een goedkope huurwoning neemt toe en daarbinnen zien we een groeiende groep die in armoede leeft. Tegelijkertijd stijgen de huren en zijn de wachttijden voor een sociale huurwoning lang. Zonder urgentieverklaring moet je als woningzoekende die nog niet bij een corporatie huurt, enkele jaren ingeschreven staan voordat je voldoende punten hebt opgebouwd om een sociale huurwoning te bemachtigen. Voor een jongerenwoning is dit ongeveer 2 jaar, voor een seniorenwoning bijna 4 jaar en voor een eengezinswoning loopt dit op naar 10 jaar. Samen met de gemeente en de andere corporaties maakten we in 2014 een inventarisatie van de toekomstige situatie op de sociale huurmarkt. Om het wonen ook in de komende jaren betaalbaar te houden en tegelijkertijd te zorgen dat er voldoende woningen voor woningzoekenden beschikbaar komen, doen zich drie dilemma’s voor: · Moeten we de huren gewoon zo laag mogelijk houden? Of moeten we ze misschien juist wel extra verhogen waardoor we geld hebben om te investeren in nieuwbouw en verbetering, zodat de energielasten flink dalen? · Moeten we een ruim aanbod voor een brede doelgroep in stand houden? Of moeten we juist veel woningen gaan verkopen? We houden dan veel minder woningen over, kunnen nog maar een beperkte groep huisvesten, maar dat kan dan wel met lage huren en -energielasten. · Moeten we keuze blijven bieden? Wij hebben het altijd belangrijk gevonden om ook onze doelgroep keuze te bieden uit verschillende soorten woningen: koop of huur, hoge of lage huur, eengezinswoning of appartement, Oosterpark of Vinkhuizen. Maar dat heeft zijn prijs. Deze keuzemogelijkheden zijn de afgelopen jaren al fors beperkt door een aantal regeringsmaatregelen. Moeten we verder op die weg en bijvoorbeeld de goedkopere huurwoningen alleen nog verhuren aan huishoudens met een minimum inkomen? Eengezinswoningen alleen aan gezinnen met kinderen? Wij weten wat we willen: lage huren, én investeren, én een ruime doelgroep bedienen, én keuze bieden. Maar dat kan niet meer allemaal tegelijk. Over de wenselijke koers gaan we de komende periode in gesprek met onze bewoners, het stadsbestuur en andere samenwerkingspartners.

4


1.2 Portfoliobeleid We beheren en verhuren circa 13.500 woningen in diverse prijsklassen in bijna alle wijken van de stad. Eens in de twee jaar bekijken we hoe ons bezit ervoor staat en of dat aansluit op de vraag. Op basis van onderzoek bepalen we hoe onze totale woningvoorraad er over vijf à tien jaar uit zou moeten zien. We kijken hoe de woonbehoefte in de stad zich ontwikkelt en welke middelen we hebben om ons bezit daarop aan te passen. Dat kunnen we doen door woningen te verbeteren, te slopen, te bouwen of te verkopen. Deze keuzes leggen we vast in het portfoliobeleid. Het rijksbeleid heeft grote invloed op onze mogelijkheden. Sociale verhuurders moeten vanaf 2013 via een heffing rechtstreeks bijdragen aan de tekorten in de staatskas, deze verhuurderheffing loopt op tot € 1,7 miljard voor de hele sector in 2017. Dit betekent dat we dan grofweg twee maandhuren per woning aan Den Haag afdragen. De kosten kunnen volgens de minister door de sector opgebracht worden door huurwoningen te verkopen, huren te verhogen en bedrijfskosten te verlagen. Al deze drie aspecten komen ook bij onze bedrijfsvoering aan de orde: we verkopen bestaande huurwoningen, verhogen de huren boven inflatie en vooral in 2012 en 2013 bezuinigden we op personeel en organisatiekosten. Door deze maatregelen voldoen we weer aan de normen van toezichthouders en financiers. Eind 2012 pasten we ons meerjarenprogramma aan. We kunnen minder geld besteden aan verbetering en vernieuwing van onze woningvoorraad, terwijl de huurprijs sneller zal stijgen. We voerden de volgende maatregelen tot en met 2017 in: · De onderhoudsuitgaven verlagen we met 10%; · We zetten het sloopprogramma voorlopig stop; · We beperken het nieuwbouwprogramma; · We verlagen het aantal projectmatige woningverbeteringen. Ondanks dat we snijden in onze onderhoudsuitgaven loopt de kwaliteit en verhuurbaarheid van ons bezit op termijn geen gevaar. Via de conditiemeting gaf RIGO aan dat we een reële meerjaren onderhoudsplanning hebben die niet tot achterstallig onderhoud leidt. De score loopt van 1 (zeer goed) tot 6 (slecht). Een conditiescore van 3 is naar de maatstaf van de meeste deskundigen voldoende.

1.3 Nieuwbouw in 2015-2017 We blijven investeren in de stad, maar zoals hierboven al aangegeven beperken we het nieuwbouwprogramma. We ontwikkelen nagenoeg geen koopwoningen of vrije sector huurwoningen meer. Dit vanwege de voorstellen zoals minister Blok deze heeft gepubliceerd in zijn Novelle op de Herzieningswet. We ontwikkelen nog wel sociale huurwoningen. We hebben nog enkele bouwlocaties

5


die we graag hiervoor willen benutten. Ook maakten we afspraken met bewoners om woningen te vernieuwen, bijvoorbeeld in de Grunobuurt en Corpus den Hoorn. Die afspraken komen we zoveel mogelijk na. Project Grunobuurt – Typhoon (77 sociale huur- en 32 koopwoningen) Semmelweisstraat fase 2 (24 sociale huurwoningen) Trefkoel (467 sociale huurwoningen) Het Kopland (wonen en zorg, 20 sociale huurwoningen) Semmelweisstraat fase 3 (24 sociale huurwoningen) De Velden fase 2 (60 sociale huurwoningen)

Start 2013 2014 2014/15 2015 2016 2016

Oplevering 2015 2015 2016/17 2016 2017 2017

Grunobuurt - Typhoon De woningen in de Grunobuurt bleken in 2004 te slecht om te kunnen renoveren. In goed overleg met bewoners maakten we daarom plannen voor sloop en bouw van circa 550 woningen. De eerste twee bouwblokken zijn klaar, daar wonen mensen met veel plezier op loopafstand van het stadspark en de binnenstad. De woningen worden verwarmd met aardwarmte. Typhoon is het derde nieuwe blok dat we in de Grunobuurt bouwen. Daarin is ruimte voor 109 woningen. Onder het gebouw komt een parkeergarage met bergingen en 157 parkeerplaatsen. Hiervan zijn er 48 plaatsen bestemd voor de bewoners van een eerder bouwblok. In 2015 leveren we dit gebouw op. Semmelweisstraat fases 2 en 3 Samen met de gemeente en collega-corporaties werkten we jaren aan de wijkvernieuwing in Corpus den Hoorn. Ondertussen is de aanpak nagenoeg afgerond en ziet de buurt er een stuk frisser uit. De ontwikkeling van woningen en voorzieningen aan de Semmelweisstraat is het sluitstuk van de wijkvernieuwing. De eerste fase leverden we in 2013 op, in 2014 startten we met de tweede fase (24 huurwoningen). Op verzoek van de gemeente is daarin ook ruimte voor een multifunctioneel centrum voor de buurt. Voor 2017 staat oplevering van de laatste fase met 24 sociale huurwoningen op de rol. Trefkoel In het hart van Paddepoel ontwikkelen we circa 450 wooneenheden voor jongeren: 300 onzelfstandige eenheden en 150 zelfstandige woonruimten. Daarnaast is er ruimte voor circa 45 parkeerplaatsen op maaiveld en 600 m² commerciële ruimte aan de Zonnelaan. De entree van de toren wordt omgeven door gemeenschappelijke ruimte voor de bewoners van het complex, met name van de onzelfstandige/shortstay woonruimte. Nieuw onderkomen voor opvang We bieden graag ruimte aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben. Daar zijn we voor. Het Kopland is onder andere gespecialiseerd in de opvang van vrouwen en kinderen die vanwege huiselijk geweld tijdelijk opvang nodig hebben. De instelling was tot voor kort gehuisvest in hartje binnenstad, maar vanwege de komst van het Groninger Forum is de directie op zoek naar een nieuw onderkomen. Samen ontwikkelen we een veilige plek voor deze groep op De Velden in de Oosterparkwijk. In de toekomst kunnen hier circa 40 vrouwen met hun kinderen terecht.

6


1.4 Betaalbaar huren De kosten van het wonen worden grotendeels bepaald door de huurprijs en de energielasten. Ieder jaar mogen verhuurders de prijs per 1 juli aanpassen. De gemiddelde jaarlijkse huurstijging voor 2015 stellen we vast op 2,5%: 1,0% volgens inflatie en 1,5% extra. Bij nieuwe verhuur trekken we de huur op naar ‘streefhuurniveau’. Deze prijs is direct afgeleid van de kwaliteit volgens het puntenstelsel, op basis waarvan ook de wettelijke maximale huur wordt bepaald. Voor sociale huurwoningen is de streefhuur 90% van de maximale huur. Daarbinnen zijn er ongeveer 2.500 huurwoningen die we op basis van de punten als vrije sectorhuurwoning zouden mogen verhuren. Dat doen we maar beperkt: zo’n 90% daarvan blijven we na leegkomst verhuren als sociale huurwoning. Voor onze vrije sector woningen ligt de streefhuur op 95% van de maximale huur. Soms kunnen mensen de huur niet betalen. Bij betalingsproblemen is tijdige, goede begeleiding en maatwerk nodig. We kennen een actief beleid om huurschulden te voorkomen en intensieve begeleiding als er problemen ontstaan. Elk jaar zijn er gemiddeld zo’n 300 huishoudens met huurschulden die wij begeleiden met een persoonlijke benadering. Wij zien de huurschuldproblemen niet zo zeer in aantal toenemen, maar wel in complexiteit. Zo’n 15% verwijzen we uiteindelijk door naar de Groningse Krediet Bank. In het woonakkoord van februari 2013 zegde de regering toe dat zij eind 2014 met een wetsvoorstel voor de huursombenadering komt. Met deze benadering kunnen corporaties afhankelijk van de kwaliteit van de woning onderscheid maken in de huuraanpassing per woning. Op het moment van schrijven is daar nog geen duidelijkheid over. Al onze woningen hebben een energielabel, daarmee wordt aangegeven in hoeverre een woning energiezuinig is. Een woning met een A-label is het meest zuinig, met een G-label het minst. De laatste jaren verbeterden we ieder jaar een serie woningen per straat of complex. Daarnaast investeerden we in woningen als die leeg kwamen na een verhuizing of op verzoek van zittende bewoners. In de onderstaande tabel is te zien dat ons bezit als totaal steeds energiezuiniger wordt. Dat is goed nieuws voor de portemonnee van onze huurders, want op die manier helpen we hun om te besparen op stookkosten.

7


Labels woningbezit 2010-2014 sep-13 apr-12 dec-10 jul-09

mrt-10 mrt-11

mrt-08

feb-12

nov-06

feb-13

jun-05

jan-14 jul-14

feb-04 sep-02 mei-01 jan-00 A+

A

B

C

D

E

F

G

Een aantal corporaties in de stad, waaronder Nijestee, neemt deel aan het project ‘Hoogspringers’, net als woningcorporaties uit Utrecht, Amersfoort, Tilburg en Amsterdam. Dit initiatief volgt de ontwikkeling van super-energieneutrale woningen. De bewoners van deze woningen betalen geen kosten meer voor verwarming of elektriciteit, ze wonen in een 'nul-op-de-meter-woning'. De eerste 'nul-op-meter-woningen' zijn in 2014 opgeleverd: de bewoners betalen niets meer aan het energiebedrijf. Ze betalen de 'oude' energierekening aan hun woningcorporatie, zodat deze de investering kan terugverdienen. Zo’n ingrijpende renovatie is erg duur, uiteindelijk zo’n € 60.000 per woning. Die investering wordt in 30 jaar terugverdiend. Wij zien zeker het belang van super-energieneutrale woningen, maar zijn ons ook bewust van de enorme investeringen. Daarnaast is het goedkoper om een oudere woning met simpele maatregelen als wand- en dakisolatie van label E naar B te brengen. Tegen één superenergieneutrale woning kunnen we acht woningen van label E naar B brengen, de woning verbruikt dan gemiddeld de helft minder energie. In 2015 maken we een keuze in onze aanpak op dit thema. Los hiervan verspijkeren we jaarlijks miljoenen om de kwaliteit van ons bezit op peil te houden. Overzicht uitgaven onderhoud Omschrijving * Dagelijks onderhoud Verhuis onderhoud Periodiek & contractonderhoud Bijkomende kosten Planmatig onderhoud VvE bijdrage Asbestsanering (en inventarisatie) Wetgeving/beleid/overig Totale uitgaven

Begroting 2013 4.575 4.250 2.328

Begroting 2014 4.140 3.900 2.495

Begroting 2015 3.900 3.150 2.605

860 9.400 1.450 1.150

868 8.223 1.930 924

852 9.192 1.969 1.057

1.152 25.165

1.129 23.609

825 23.550

8


* (bedragen x € 1.000)

In het verhuisonderhoud is € 700.000 opgenomen voor individuele kwaliteitsverbetering om onze woningen qua prijs/kwaliteit in balans te houden. In 2014 was dit € 900.000.

1.5 Onderdak voor buitenlandse studenten Groningen is bij uitstek een studentenstad. Niet alleen komen hier ieder jaar jonge mensen uit heel Nederland studeren, ook trekken de onderwijsinstellingen veel studenten uit het buitenland. Housing Office bemiddelt in de tijdelijke verhuur van woonruimte aan buitenlandse studenten van de Rijksuniversiteit en de Hanze Hogeschool. Naast particuliere woonruimte, betreft dit veelal jongereneenheden die in eigendom zijn van de Groninger corporaties. Ook wij bieden via Housing Office ruimte aan buitenlandse studenten. In 2014 betrof dit circa 225 jongerenwoningen in de Van Houtenlaan, de Stadswerf en de Hofstede de Grootkade. Samen met De Huismeesters, Lefier stad Groningen en de onderwijsinstellingen spraken we af dat SSH Utrecht per 1 januari 2015 de dienstverlening van Housing Office overneemt. Het ligt ook in de bedoeling om de Trefkoel met 450 eenheden na oplevering in 2016/2017 via SSH Utrecht te verhuren aan deze groep.

1.6 Verkoop bestaande huurwoningen Sinds het begin van de jaren negentig verkochten we ruim 3.000 bestaande woningen, waarvan 2.300 aan individuele kopers. Als we besluiten om een huurwoning te verkopen, dan bieden we die als eerste aan de zittende huurder aan. De ervaring leert dat de meeste huurders geen gebruik van dit aanbod maken: 95% verkochten we pas na vertrek van een huurder. Ook verkochten we bijna 700 woningen complexmatig aan collega-corporaties, zoals het Wif (Wooninvesteringsfonds). In eerste instantie verkochten we woningen omdat er vraag was naar betaalbare koopwoningen. Tegelijkertijd nam de groep met lagere inkomens af en was er een aantal wijken met relatief veel sociale huurwoningen en weinig koopwoningen. Op deze manier boden we mensen meer keus tussen huren en kopen in een buurt waarin ze graag wonen. Rond de eeuwwisseling benutten we de inkomsten vooral om de vernieuwing van woningen en wijken te kunnen betalen. In 2015 verwachten we 140 bestaande huurwoningen te verkopen met een geraamde opbrengst van € 11,2 miljoen. Tot nu toe lukt het goed om onze woningen in het prijssegment van € 90.000 à € 140.000 te verkopen. De inkomsten gebruiken we om enkele nieuwe projecten mee te financieren en om de verhuurderheffing aan het rijk te kunnen betalen. Van de in totaal 13.500 woningen zijn 2.200 woningen (16%) gelabeld voor verkoop.

1.7 Verkoop bouwlocaties In het verleden kochten we bouwlocaties aan om in de toekomst nieuwe woningen te ontwikkelen. Omdat we minder kunnen investeren, stoten we een aantal locaties af. We verwachten in 2015 de volgende locaties te kunnen verkopen: · Oosterhamriktracé: locatie Taxicentrale: Een ontwikkelende aannemer wil voor eigen rekening en risico het opgestelde plan doorontwikkelen en realiseren. Daartoe heeft het bedrijf in 2014 al de helft van de locatie gekocht. De andere helft volgt wanneer de gemeente meewerkt aan de

9


·

·

·

·

·

financiering en de benodigde (omgevings)vergunning. We zijn ook in gesprek om als verhuurder van de (geplande) jongerenhuisvesting te opereren. Oosterhamriktracé, locatie Biemans: We zijn met een ontwikkelaar en de gemeente in gesprek voor de realisatie van nog een complex voor jongeren. Wanneer de gemeente meewerkt aan het bouwplan, is de ontwikkelaar bereid om de woningen voor eigen rekening en risico te realiseren en kunnen wij de grond verkopen. Ook hier zijn we in gesprek om als verhuurder van de (geplande) jongerenhuisvesting te opereren. Noorderkerk: Wij stelden in 2014 een Biedboek op om een aantal geïnteresseerde partijen in de gelegenheid te stellen een bod uit te brengen. Dit leverde geen acceptabele bieding op. We geven nu een partij de tijd om een eigen plan te maken. Op basis van dat plan gaan we opnieuw met elkaar in gesprek om tot een passend bod te komen. Hora Siccamasingel: Ook voor de locatie Hora Siccamasingel stelden we een Biedboek op. Ook hier bleek dat geïnteresseerden er weinig voor voelen om in concurrentie met anderen een bod te doen. We hanteren hier dezelfde werkwijze als voor de Noorderkerk. Paddepoel Zuidoost, Zon tweede stempel: De verkoop van de laatste fase in het eerste stempel loopt. Vervolgens gingen we in gesprek over de verkoop van de grond in het tweede stempel. Wij leveren alleen de grond en nemen niet deel in de ontwikkeling en de bijbehorende risico’s. Dierenriemstraat, voormalig UWV-gebouw: We maakten een basisplan voor jongerenhuisvesting en zijn op het moment van schrijven in gesprek met beleggers over de overname. Mochten de onderhandelingen afketsen, dan bieden wij het complex in bestaande toestand aan Groningse partijen aan.

10


2. Wonen in een prettige buurt Goed en plezierig wonen begint met het huis, maar daar houdt het niet mee op. Het gaat ook om de straat en de buurt. Samen met de gemeente en bewoners zorgen we ervoor dat de buurt op orde is, dat het prettig wonen is. Dat doen we in de eerste plaats door te zorgen voor kwaliteit en variatie in woningen. Samen met andere aanbieders zorgen we voor wijken waar iedereen zich thuis voelt. Ook investeren we in buurtpanden en stimuleren we activiteiten in de buurt. Op die manier kunnen mensen elkaar ontmoeten.

2.1 Vooral aandacht voor huurders met weinig geld Minister Blok publiceerde in 2014 een novelle op de herziene Woningwet die al door de Tweede Kamer was aangenomen. Daarin staan striktere regels over de taken van corporaties. Die moeten zich vooral concentreren op de verhuur en het beheer van sociale huurwoningen. Maar daarnaast blijft er ruimte om aandacht te besteden aan de sfeer op straat of de manier waarop mensen samen in hun buurtje wonen. Ook blijft het mogelijk om buurtpanden in te richten waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Alleen moet de inzet vooral gericht zijn op de belangen van huurders met weinig geld in buurten waar we zelf woningen verhuren. Tegen dit licht gaan we in de jaren 2015 en daarna wat scherper naar onze activiteiten in buurten kijken. Voordien maakten we weinig onderscheid of mensen nu kopers waren of van ons huurden of van een andere corporatie: alle ontmoetingen tussen buurtbewoners juichten we toe.

2.2 Toewijzen naar inkomen Tot 2011 hanteerden de woningcorporaties in Groningen een woonruimteverdeelsysteem zonder een toets op inkomen. Vanaf 2011 stelde de minister een inkomenstoets verplicht met de voorwaarde dat minimaal 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen worden toegewezen aan de huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal € 34.229. In de praktijk voldoen we ruim aan die eis, het kost ons alleen wel moeite om alle gegevens op een rij te krijgen. De minister stelt – op aandringen van de Tweede Kamer - voor dat met ingang van 2015 de komende vijf jaar ook huishoudens met een inkomen van € 38.000 in een sociale huurwoning terecht kunnen.

2.3 Meepraten Alles wat we doen is bedoeld om mensen prettig in hun huis en buurt te laten wonen. Daarom zoeken we actief contact met bewoners. In een aantal gevallen moeten we volgens de Overlegwet met bewoners overleggen voordat we beleid veranderen, ook de benoeming van nieuwe leden van de Raad van Commissarissen moet van een advies van huurders worden voorzien. Tot en met mei 2013 voerden we minimaal vijf keer per jaar overleg met de huurderverenigingen. Halverwege 2013 hieven de verenigingen zich op een na op vanwege gebrek aan nieuwe bestuursleden. Vooruitlopend op hun afscheid stelden de besturen voor om als pilot een Participatieraad op te richten, deels om de rol van formele overlegpartner over te nemen. De PRaad is in december 2013 geïnstalleerd en telt 11 personen. We zijn blij dat mensen zich hiervoor in willen zetten, eind 2015 evalueren we deze werkwijze. Daarnaast overleggen we veel en vaak met bewonerscommissies: groepen mensen die in een complex, straat of buurt activiteiten organiseren of mee willen praten over beheer en beleid voor hun

11


buurtje. Een commissie hoeft niet per se een rechtspersoon te zijn, met iedere groep mensen die iets voor hun buurt wil doen, gaan we in gesprek. Niet iedereen wil in een vast verband overleggen. Daarom werken we veel met Bewonersadviesgroepen: we nodigen bewoners en/of andere relaties van ons uit om advies te geven over een bepaald onderwerp of thema dat met wonen of onze dienstverlening te maken heeft. Als de opdracht is afgerond, heffen we de groep na ongeveer vier bijeenkomsten weer op. De uitgebrachte adviezen staan op onze website.

2.4 Meedoen We zien steeds vaker dat mensen zelf ideeën hebben over de aanpak van hun wijk, buurt of woning. Als maatschappelijke organisatie bieden we graag meer ruimte aan deze initiatieven. Daarnaast nodigen we bewoners, organisaties of ondernemers uit om samen met ons te werken aan fijne buurten. Opvallend is bijvoorbeeld de trend van buurtmoestuinen, vooral de laatste twee jaar schieten die als paddenstoelen de grond uit. Op verzoek van bewoners stelden we al grond en/of tuingereedschap ter beschikking in onder andere de Grunobuurt, De Velden en De Stadswerf in de Oosterparkwijk en de Grote Beerstraat in Paddepoel. Honderden buurgenoten zijn daar nu dagelijks aan de slag. Het resultaat: gezonde, goedkope groente en gezellige onderlinge ontmoetingen. Voor dat soort initiatieven blijven we in 2015 open staan. Bewoners weten het best wat hun buurt nodig heeft om het er prettig te hebben. Daarom richtten we in een aantal wijken leefbaarheidsfondsen op, soms samen met de gemeente of collega-corporaties. Met deze fondsen kunnen buurtbewoners hun eigen ideeën uitvoeren om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren. Deze fondsen zijn er voor de Oosterparkwijk, Kostverloren, De Wijert, De Oosterpoort en Corpus den Hoorn. In 2015 gaan we kijken of we de fondsen op een andere leest kunnen schoeien, zodat andere partijen daar ook met geld of menskracht aan bij kunnen dragen. We stellen niet alleen geld beschikbaar voor activiteiten, we beheren ook buurtpanden zodat bewoners elkaar kunnen ontmoeten. We hebben relatief weinig maatschappelijk vastgoed. Het betreft een aantal panden met buurtvoorzieningen, met ondersteuningsruimten voor bijvoorbeeld oudere alcoholverslaafden, Antilliaanse ouderen, maar ook ateliers en een theaterruimte voor mensen met verstandelijke beperking. In totaal omvatten deze panden 2% van onze totale bedrijfswaarde.

2.5 Veilig wonen In de afgelopen jaren zijn er steeds meer aardbevingen op het platteland als gevolg van de gaswinning ten Noordoosten van de stad, waar het episch centrum ligt. De bevingen zijn ondertussen ook gevoeld in de stad, sinds 2014 is aardbevingsschade daarom ook voor ons een thema. De gemeente Groningen haalde de corporaties uit de stad bij elkaar om ons te informeren over de risico’s en de mogelijke gevolgen van aardbevingen voor onze bewoners en ons bezit. We bereiden ons op verschillende manieren voor op de gevolgen van een eventuele aardbeving. In geval van schade staat de veiligheid en het herstel van het woongenot van de bewoner voorop. De Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) is verantwoordelijk voor de gasboringen. Door de onrust die de aardbevingen veroorzaken, haalt zij minder gas uit het hart van het Groningse gasveld. De kans op bevingen dichter bij de stad neemt daardoor toe, daarnaast bestaat het risico dat ook de

12


kracht van de aardschokken toeneemt. Op 30 september 2014 was de eerste aardbeving in de stad al voelbaar. We houden rekening met eventuele volgende en nemen maatregelen als we bijvoorbeeld planmatig onderhoud uitvoeren, ook letten we op de fundering en constructie bij nieuwbouw. Met een tiental corporaties uit Stad en Ommeland volgen we de ontwikkelingen nauwgezet. Waardedaling van vastgoed is in een aantal dorpen ten Noordoosten van de stad zeker een issue, maar dit is voorlopig voor onze woningen nog niet aan de orde. In het najaar van 2014 startten we met een inspectie van alle woningen in Beijum en Lewenborg. Afhankelijk van de resultaten ondernemen we in 2015 acties om de veiligheid van bewoners in dit deel van de stad te kunnen garanderen.

13


3. Wonen en zorg We besteden extra aandacht aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben. Soms kan het (tijdelijk) wat minder met iemand gaan. Samen met hulpverlening, gemeente, scholen of politie bekijken we dan hoe iemand weer zoveel mogelijk zelfstandig kan wonen. Ook vragen instellingen of bewonersgroepen ons met regelmaat om woningen met ‘zorg aan huis’. We gaan graag met die vragen aan de slag en vinden het leuk ook nieuwe - of minder gebruikelijke - woonvormen te onderzoeken.

3.1 Projecten in ontwikkeling De meeste woningen verhuren we individueel, maar binnen een aantal complexen geven we op verzoek van bewoners ruimte voor meer invloed op de manier waarop ze wonen, meer ‘zelfregie’. Daar geven we graag gehoor aan, want we juichen betrokkenheid en eigen initiatief van bewoners toe. In een aantal gevallen zijn dit (familieleden van) bewoners die een beperking hebben en samen de zorg willen regelen. Zo onderzochten we eerder op verzoek van een groep ouders de mogelijkheid voor woonruimte op de Trefkoellocatie voor 17 jongeren met een beperking in het autistisch spectrum. In de loop van 2014 lieten zij weten dat ze deze plek toch niet geschikt vonden voor hun kinderen. De initiatiefnemers zetten hun zoektocht met een andere partner voort. Al meer dan 160 jaar vangt Het Kopland vrouwen en kinderen op die tijdelijk geen veilig thuis hebben vanwege huiselijk geweld. Tegenwoordig is de hulpverlening gericht op het zelfstandig (blijven) runnen van het eigen leven, gezin en huishouding. Dan is het belangrijk om zelf te kunnen koken en met de kinderen een gezin te vormen. Dat is op de huidige locatie, waar de vrouwen en kinderen in groepsvorm opgevangen worden, niet mogelijk. Op De Velden, midden in de Oosterparkwijk, straks wel. In het nieuwe pand ontwikkelen we studio’s voor crisisopvang en kort verblijf en daarnaast 20 sociale huurwoningen. Er is straks voor gemiddeld 40 vrouwen en hun kinderen ruimte in de nieuwe woonvoorziening. De bouw start in 2015.

3.2 Gemeenten verantwoordelijk voor zorg Met ingang van 1 januari 2015 is niet langer het rijk verantwoordelijk voor het regelen van zorg voor mensen met een beperking, deze taak gaat naar de gemeenten. Het doel van vernieuwde WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) is dat mensen die zorg of begeleiding nodig hebben langer thuis kunnen blijven wonen. Het idee is dat gemeenten dit goedkoper kunnen doen, omdat ze dichter bij de mensen staan en de situatie kennen. De totale korting op de WMO bedraagt € 0,7 miljard. Gemeente en bewoners gaan gezamenlijk de ondersteuningsbehoefte en oplossingen bespreken. De eigen mogelijkheden en behoeftes van mensen is het uitgangspunt. Indien mensen hulp of begeleiding niet zelf of niet binnen de vertrouwde omgeving kunnen oplossen, biedt de gemeente passende ondersteuning. In 2013 is de gemeente begonnen met de inrichting van sociale teams die in de wijken het eerste aanspreekpunt worden om in aanmerking te komen voor zorg of begeleiding. De corporaties zitten niet in het dagelijks overleg van de sociale teams, maar zijn op afroep beschikbaar als er zaken spelen rond wonen.

14


De corporaties werken onder de vlag van Zorgen voor Morgen samen met de gemeente en tal van zorginstellingen. Dit platform gebruiken we om ons te laten informeren over de gang van zaken rond zorg en welzijn. Nijestee is namens de gezamenlijke corporaties vertegenwoordigd in de stuurgroep Zorgen voor Morgen. We zullen in 2015 de overgang van taken nauwgezet volgen. We zien geen rol voor onszelf in de directe organisatie van zorg. Wel kunnen we mensen in de buurt met elkaar in contact brengen, bijvoorbeeld door ontmoetingen te organiseren. Daarom werden we in 2014 bijvoorbeeld lid van We Helpen, een sympathieke manier om uitwisseling van diensten of kennis van bewoners onderling mogelijk te maken.

3.3 Hulp en begeleiding bij het wonen Proefwonen helpt inwoners van Groningen die (tijdelijk) zelf niet zonder begeleiding kunnen wonen. Een zorginstelling bepaalt of iemand toe is aan zelfstandig wonen en maakt afspraken met de bewoner over verplichte woonbegeleiding en andere noodzakelijke zorg. De instelling huurt vervolgens een jaar een woning van één van de corporaties. Als de bewoner de afspraken nakomt, krijgt deze het huurcontract na een jaar op eigen naam. In de periode 2010-2013 boden we 174 bewoners ruimte via dit concept. De succeskans ligt gemiddeld op 95%. Bureau Woonkans helpt mensen die vanwege overlast, schulden of andere problemen uit hun huis gezet zijn of de kans lopen te worden ontruimd. De Groninger corporaties zetten alles op alles om samen met een trits aan hulpverleningsinstellingen deze groep toch een dak boven hun hoofd te bieden. Wij huisvestten de afgelopen vier jaar 102 personen. Met beide samenwerkingsvormen gaan we in 2015 door.

15


4. Organisatie en personeel Onze bewoners vinden het belangrijk dat we bereikbaar zijn en snel reageren. Dit maken we waar met betrokken medewerkers en door korte lijnen. We zijn te vinden via diverse sociale media, dat kost niets en levert veel contacten en informatie op. De basis op orde, tegen lage kosten en duidelijke afspraken.

4.1 Organisatie In ons Strategisch kader blijven we ons richten op onze kerntaak: betaalbare woonruimte bieden aan groepen die dat nodig hebben. En we willen daarbij vooruit naar de oorsprong, zodat bewoners het weer meer voor het zeggen krijgen op een manier die past in deze tijd. We werken daarbij sober en doelmatig en dat doen we met een beduidend kleinere organisatie dan in de jaren daarvoor. In de periode 2012-2014 hebben we een aanmerkelijke krimp doorgevoerd die werd ingegeven door de stagnerende economie, het financiële beleid van de overheid en de strengere eisen van toezichthouders. Eerst via natuurlijk verloop en daarna via helaas onontkoombare gedwongen ontslagen hebben we in een paar jaar tijd de formatie teruggebracht met 44 fte. Vooral de gedwongen ontslagen hebben veel impact gehad op de organisatie, maar uiteindelijk geven medewerkers nog steeds een hoog cijfer aan het werken bij Nijestee. Ieder jaar onderzoeken we de tevredenheid van de medewerkers. In 2012 gaven de medewerkers nog ruim een 8, eind 2013 kwam het gemiddelde cijfer uit op een 8,1. In het najaar van 2014 staat een volgend onderzoek op de planning, de uitkomsten zijn begin 2015 beschikbaar. In 2015 zitten we al weer voor het tweede jaar in het pand aan het Damsterplein. Het pand bestaat uit acht bouwlagen, waarvan de eerste vijf door Nijestee bezet worden. De bovenste verdiepingen verhuren we aan andere organisaties. Door de afname van het personeel hebben we nu ook de ruimte om aan ons gelieerde partijen een plek te geven binnen onze poorten. Zo houden organisaties als Roeg & Roem, We Helpen, The Social Innovation Foundation en Housing XL al kantoor aan het Damsterplein. In 2015 zetten we dit beleid van ‘voordeurdelers’ voort. Hiermee versterken we de onderlinge uitwisseling en samenwerking.

4.2 Ondernemingsraad De Ondernemingsraad (OR) is een belangrijk orgaan binnen Nijestee en heeft een tweeledige taak. Enerzijds is de OR overlegpartner die met de directie meedenkt en als sparringpartner fungeert bij besluitvorming. Anderzijds is de OR vertegenwoordiger van de werknemers en brengen de OR-leden wensen en meningen van het personeel naar voren over verschillende onderdelen van het beleid. In 2014 bespraken we de gevolgen van de bezuiniging op de formatie en overige organisatiekosten. Ook volgde de OR de ontwikkelingen in de corporatiesector nauwlettend. Dit blijft een aandachtspunt van de OR in 2015.

4.3 Personeelscapaciteit In de begroting 2015 houden we rekening met een formatie van 157,5 fte's. Dat is min of meer gelijk aan de formatie eind 2014. Een groot deel van de medewerkers heeft een contract voor onbepaalde tijd. Door de krimp zijn de afgelopen jaren veel tijdelijke contracten niet verlengd. Daarmee is de

16


flexibele schil van onze organisatie grotendeels ontmanteld. De komende jaren gaan we deze weer opbouwen. Hierdoor ontstaat dan ook weer een grotere speelruimte bij eventuele toekomstige krimp. Medio 2014 bestond ons personeelsbestand voor 59% uit mannen en voor 41% uit vrouwen. We kennen relatief lange dienstverbanden. In 2015 zijn 4 medewerkers 12,5 jaar in dienst, 1 medewerker viert een 40-jarig jubileum. Formatie Nijestee in 2015

Directie Woondiensten Vastgoed Onderhoud Financiën Totaal Totaal FTE

Ultimo 2015 354 1.659 512 2.483 662 5.670 157,5

Ultimo 2014 356 1.667 529 2.500 634 5.686 157,9

Verschil

FTE -2 -8 - 17 - 17 28 - 16 - 0,4

- 0,06 - 0,22 - 0,47 - 0,47 0,78 - 0,4

4.4 Van werk naar werk Ontwikkeling van medewerkers staat bij ons hoog in het vaandel en vanuit ons personeelsbeleid hebben we een scala aan instrumenten. We bieden medewerkers de mogelijkheid om opleidingen te volgen voor hun eigen functie, maar ook voor verdere loopbaanontwikkeling. Medewerkers krijgen de mogelijkheid om een traject voor persoonlijke ontwikkeling te doorlopen en dit om de paar jaar te actualiseren. Het individueel loopbaanontwikkelingsbudget biedt medewerkers de mogelijkheid om actief hun duurzame inzetbaarheid te vergroten. We stimuleren het gebruik hiervan, zodat medewerkers zich er bewust van worden dat het belangrijk is om blijvend inzetbaar te zijn en een leven lang te leren. Want de pensioenleeftijd is opgeschoven, medewerkers moeten hoe dan ook langer door werken. Ook lieten de afgelopen jaren zien dat de werkgelegenheid in de corporatiesector onder druk staat. Medewerkers zijn zelf verantwoordelijk voor hun eigen leven en ontwikkeling, maar we proberen hierbij zoveel mogelijk te ondersteunen. We bieden medewerkers de mogelijkheid te reageren op interne vacatures. Juist in een situatie van krimp komt het er op aan optimaal gebruik te maken van de capaciteiten van zittende medewerkers. De afgelopen jaren zijn bestaande vacatures voor een groot deel intern opgevuld, dat geeft medewerkers perspectief. Om medewerkers hierbij nog meer kansen te bieden werken negentien woningcorporaties in Noord-Nederland samen op het gebied van duurzame inzetbaarheid en ontwikkeling: Loopbaaninitiatief. Met behulp van subsidie van het Fonds Leren en Ontwikkeling Woningcorporaties stelden we voor dit platform een loopbaanadviseur aan die de match tussen vacatures en medewerkers binnen Loopbaaninitiatief verder vorm geeft. Door het schaalvoordeel van Loopbaaninitiatief konden we als collectief lid worden van Noorderlink, een samenwerkingsverband van ruim 30 grote organisaties in Noord-Nederland. Ook dit biedt medewerkers nieuwe perspectieven. De afgelopen jaren werden veel woningcorporaties geconfronteerd met krimp en gedwongen ontslagen, hierdoor moesten medewerkers via outplacement worden begeleid naar ander werk. Ook hierbij sloegen de corporaties van Loopbaaninitiatief de handen in elkaar door samen afspraken te maken met outplacementbureaus tegen een gunstige prijs. In 2015 breiden we de activiteiten van Loopbaaninitiatief verder uit.

17


4.5 Gezond blijven De vaklieden vormen vanwege hun fysieke arbeid een kwetsbare groep. Daarom organiseren we al vanaf 2012 speciale trajecten voor deze onderhoudsmedewerkers. Zo boden we in 2013 de vaklieden een Preventief Medisch Onderzoek aan, dat daarna ook voor de overige medewerkers is georganiseerd. In het begrotingsjaar geven we een vervolg aan gezondheidsmanagement, vooral gericht op preventie: voorkomen is beter dan genezen. Daarnaast is blijvende aandacht nodig voor ziekteverzuimbeleid. In de afgelopen jaren daalde het verzuim van 5,8% naar 3,5%. Door veel langdurige niet werkgebonden ziekte steeg het percentage in medio 2014 weer tot 4,9%.

4.6 Arbeidsvoorwaarden Als gevolg van de economische crisis versoberden we de arbeidsvoorwaarden de afgelopen jaren in goed overleg met de OR. Bepaalde voorzieningen schaften we af en de salarisschalen in de CAO zijn al een paar jaar bevroren. Werkgevers- en werknemerspartijen zijn momenteel nog bezig met de onderhandelingen over de CAO 2014. Een belangrijk onderdeel is de beoogde aanpassing van de pensioenregeling per 1 januari 2015. Vanwege de grote verschillen in standpunten lasten partijen de zomer van 2014 in als bezinningsperiode. Door deze vertraging is het de vraag of de versobering van de pensioenregeling vanaf 2015 gehaald wordt. Per 1 januari 2015 zijn organisaties verplicht om over te stappen op de Werkkostenregeling. In dit nieuwe stelsel kunnen vergoedingen tot een bepaald percentage van de loonsom belastingvrij worden verstrekt. Voor de invoering van de regeling gold een overgangsperiode en de einddatum daarvan is al een paar keer opgeschoven. Wij voerden de Werkkostenregeling al per 1 januari 2013 in, dit leidde tot een aanzienlijke kostenbesparing.

18


5. Financiën Onze inkomsten bestaan voor het grootste deel uit de huren die we iedere maand binnen krijgen. Met dat geld gaan we zorgvuldig en degelijk om, en maken dat inzichtelijk voor iedereen. Bovendien willen we dat ons financieel én maatschappelijk rendement optimaal is, zodat ook toekomstige generaties betaalbaar in Groningen kunnen wonen. Herzieningswet/Novelle Eén van de taken van minister Blok (Wonen en Rijksdienst) is om de Woningwet te herzien. In 2014 stuurde hij een voorstel naar de Tweede Kamer samen met een concept AMvB waarin de details zijn vastgelegd. Ingangsdatum is vooralsnog 1 januari 2015. Omdat behandeling van de Herzieningswet wordt gekoppeld aan de uitkomsten van de parlementaire enquête (publicatie 30 oktober 2014), kan de planning nog worden verschoven. De belangrijkste onderdelen van de Herzieningswet zijn: · Administratieve of juridische scheiding van Daeb (sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed) en niet-Daeb-bezit (vrije sector huurwoningen en bedrijfsmatig vastgoed) · Markttoets bij investeringen in niet-Daeb (gemeente en minister moeten goedkeuring verlenen) · Rendementstoets bij investeringen in niet-Daeb · Waardering marktwaarde verhuurde staat (Daeb en niet-Daeb) · Verstrekken interne lening van Daeb aan niet-Daeb-tak · Beperking op terrein van leefbaarheid In dit hoofdstuk wordt waar mogelijk al een doorkijk gegeven van de consequenties van de Herzieningswet voor de Balans, de Winst- en Verliesrekening en kasstromen.

19


5.1 Langetermijn beleid Het uitgangspunt is om onze financiële situatie stabiel te houden. Dit is een lastige opgave omdat we hierbij afhankelijk zijn van zowel de overheid als van de markt. We zien ons geconfronteerd met fors stijgende rijksheffingen en ook de economie trekt nog niet echt aan. Door die omstandigheden zijn we genoodzaakt om onze financiële positie te versterken. We stelden daarom ons Financieel Beleid in 2013 bij. Het Financieel Beleid baseren we op een viertal pijlers, te weten Continuïteit, Liquiditeit, Solvabiliteit en Rentabiliteit. De financiële sturing vertalen we naar de volgende vragen: - wat wil ik? -> continuïteit - wat heb ik qua geld? -> liquiditeit - wat heb ik qua vermogen? -> solvabiliteit - wat verdien ik? -> rentabiliteit In schemavorm ziet de opbouw van ons financieel beleid er als volgt uit:

Wat wil ik? - continuïteit - stabiele financiële situatie

Portefeuilleniveau Projectniveau

Wat heb ik (qua geld)? Liquiditeit Criteria Waarborgfonds Rentedekkingsgraad Loan to Value Investeringsniveau Kasstroom

Wat heb ik (qua vermogen)? Solvabiliteit Oordeel CFV Eigen Vermogen Solvabiliteitsgraad Onrendabele top

Wat verdien ik? Rentabiliteit Direct rendement Indirect rendement Internal rate of Return Direct rendement

Ratio Kengetallen

Kengetallen

De titel van ons Financieel Beleid is “Bij de rand weg”. Dit is misschien een vreemde titel, maar het geeft precies aan waar we staan en waar we naar toe willen. Door alle ontwikkelingen van de afgelopen periode is onze financiële positie onder druk komen te staan. Dat was voor ons reden om ons Financieel Beleid tegen het licht te houden. We zeilden altijd scherp aan de wind en hielden geen hoog vermogen of onnodige reserves aan. Maar een dergelijke filosofie maakt ook kwetsbaar. Daarom vinden we dat we financieel onafhankelijker moeten zijn. In het Financieel Beleid zijn doelstellingen en ambities verwoord. Ultimo 2013 zagen we de eerste signalen van herstel van onze financiële situatie, in 2014 zette die tendens zich door. Solvabiliteit, Loan to Value en Rentedekkingsgraad voldoen inmiddels aan onze minimale eisen. We blijven aan de slag met leefbaarheid, nieuwbouw en verbetering. In het Financieel Beleid lichtten we toe welke financiële doelstellingen we nastreven, wat onze ambitie is en welke kengetallen leidend zijn om investeringsbeslissingen te nemen.

20


Onderstaande tabel is een samenvatting van deze doelstellingen: Omschrijving

Minimale Doelstelling

Ambitie

> 1,4

> 1,5

Begroting 2015

Wat heb ik qua geld? - Liquiditeit Rentedekkingsgraad Borgbaarheidsverklaring (WSW) Borgingsplafond (WSW)

Volgt in 4 kwartaal

Beschikbaarheid

Volgt in 4 kwartaal

Loan to value Kasstroom (portefeuille)

Investeringsniveau (gemidd. per won) Kasstroom (project)

1,7 e

Ja

< 75%

e

< 70%

Circa 73,8%

Positief, totaal over

Ieder jaar positief

Positief, totaal over

5 jaar

Per jaar > € 1 mln.

5 jaar

< € 200.000

Wordt aan voldaan

Jaar 1-5: Max -/- € 5.000 per won. Jaar 6-10 : totaal positief

Wat heb ik qua vermogen? - Solvabiliteit Oordeel CFV Solvabiliteit (CFV-methodiek) Eigen Vermogen

e

Positief oordeel

Volgt in 4 kwartaal

> 15% (€ 75 miljoen)

> 20% (€ 100 miljoen)

Circa 15-20%

> € 170 mln.

> € 200 mln.

€ 188,5 mln.

> 25%

> 30%

Circa 27%

Solvabiliteit Onrendabele top daeb

< € 50.000

Wordt aan voldaan

Onrendabele top niet-daeb

< € 10.000

Wordt aan voldaan

Wat verdien ik? - Rentabiliteit Direct rendement portefeuille Indirect rendement (portefeuille-niveau)

> 4,0%

> 4,5%

Wordt aan voldaan

> - 2,0%

Wordt aan voldaan

Internal Rate of Return (IRR) daeb

> 4,0%

Beoordeling per project

Internal Rate of Return niet-daeb

> 5,0%


Direct rendement bij nieuwbouw daeb

> 4,0%


Direct rendement bij nieuwbouw niet-daeb

> 4,5%


> 50%


Dekking kwaliteitsverbeteringen

21


5.2 Activiteitenplan 2015-2019 Om grip te houden op onze lange termijn activiteiten hebben we onze plannen voor een reeks van jaren uitgezet. De activiteiten in 2015-2019 in aantallen opgeleverde woningen: Totaal

Prognose 2014

Begroting 2015

Prognose 2016

Prognose 2017

Prognose 2018

Prognose 2019

Sloop

-/- 225

0

0

-/- 78

-/- 147

0

0

Verkoop huurwoningen

-/- 840

-/- 140

-/- 140

-/- 140

-/- 140

-/- 140

-/- 140

826 0

14 0

101 0

487 0

84 0

90 0

50 0

-/- 239

-/- 126

-/- 39

269

-/- 203

-/- 50

-/- 90

13.350

13.311

13.580

13.377

13.327

13.237

600

100

100

100

100

100

100

32

0

32

0

0

0

0

Daeb woongelegenheden Niet daeb woongelegenheden Mutatie aantal woningen in eigendom

Aantal woningen in eigendom

Start = 13.476 (1)

Kwaliteitsverbeteringen Koopwoningen nieuwbouw

1) Op 31 december 2013 hadden we 13.476 woningen in eigendom. Naast deze woningen beheren we bedrijfsruimten, garages en overige eenheden.

Toelichting activiteitenplan In de komende vijf jaar (2015-2019) willen we 700 woningen verkopen. De opbrengst hiervan zetten we in om de diverse heffingen te kunnen voldoen. Daarnaast gebruiken we de inkomsten voor nieuwbouwprojecten, met name voor jongeren of in wijkvernieuwingsgebieden waar we afspraken hebben gemaakt met bewoners. Tot en met 2019 houden we rekening met de oplevering van 826 huurwoningen, allemaal in de sociale huursector (DAEB). Dit zijn enerzijds projecten die ultimo 2014 in uitvoering waren, zoals Grunobuurt Typhoon en Semmelweisstraat 2e fase. Nieuwe projecten zijn Trefkoel blok B/C (467 woningen), Kopland De Velden (20 woningen), Semmelweisstraat 3e fase (24 woningen), De Velden fase 2 (60 woningen), Grunobuurt blok 5 (90 woningen) en vervanging Treslinghuis (50 woningen). Onze ambitie om jaarlijks 200 woningen projectmatig te verbeteren kunnen we niet meer waarmaken. Dergelijke verbeteringen zijn zeer onrendabel. Desondanks doen we pogingen om jaarlijks minimaal 100 woningen te verbeteren. Waar mogelijk koppelen we dit aan het initiatief ‘Hoogspringers’ van Energiesprong. Binnen dit initiatief worden woningen energieneutraal gemaakt door ze ingrijpend te verbeteren. Hiermee dragen we bij aan de gemeentelijke wens om de komende vijf jaar in de stad Groningen 1000+ woningen energieneutraal te maken (zie ook paragraaf 1.4). In totaal leiden onze voorgenomen activiteiten tot een toename van ongeveer 630 woningen in de stad Groningen in de komende vijf jaar.

Onttrekking door sloop Sociale huurwoningen Vrije sector huurwoningen Koopwoningen nieuwbouw Toename aantal woningen in de stad door Nijestee

Totaal

2014

2015

2016

2017

2018

2019

-/- 225 826 0 32 633

0 14 0 0 14

0 101 0 32 133

-/- 78 487 0 0 409

-/- 147 84 0 0 -/- 63

0 90 0 0 90

0 50 0 0 50

22


5.3 Meerjarenprognose en solvabiliteit 5.3.1 Meerjarenprognose en solvabiliteit Daeb / niet-Daeb Het activiteitenplan 2015-2019 is in een scenario uitgewerkt. Dit scenario voldoet aan alle harde vereisten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw: · Behalen positieve operationele kasstroom inclusief 2% aflossingsfictie komende 5 jaar; · Rentedekkingsgraad (ICR) > 1,4; · Debt Service Coverage Ratio (DSCR) > 1; · Loan to Value < 75%; · Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde is duurzaam hoger dan 20%; · Dekkingsratio: saldo leningen mag maximaal 50% zijn van onderliggende WOZ-waarde. Op basis van het activiteitenplan is de ontwikkeling van de Winst- en Verliesrekening (1) als volgt: Bedragen x € 1.000 Netto-huren Vergoedingen Netto resultaat verkoop woningen

Jaarrekening 2013

Begroting 2014

Begroting 2015

Prognose 2016

Prognose 2017

Prognose 2018

Prognose 2019

70.900

75.800

77.800

80.800

84.000

86.700

3.900

3.600

3.800

4.000

4.100

4.200

4.300

11.500

12.000

11.700

11.100

11.300

11.700

11.700

Overheidsbijdragen

-

-

-

-

-

2.500

600

1.300

1.400

1.400

1.400

1.500

Totaal opbrengsten

88.800

92.000

94.600

97.300

100.800

104.000

106.300

Afschrijvingen

18.700

17.900

17.500

18.000

17.800

17.600

17.500

Overige Waardeveranderingen

(1.800)

(7.000)

(4.800)

(5.000)

-

-

3.600

1.200

1.600

3.300

4.200

2.600

600

Lonen en sociale lasten

11.600

10.600

10.800

11.100

11.400

11.800

12.100

Onderhoud

15.400

16.500

17.100

17.400

17.900

18.500

19.000

Lasten servicecontracten

4.500

4.600

4.800

4.900

5.100

5.200

5.400

Leefbaarheid

1.200

800

900

900

1.000

1.000

1.000

Kwaliteitsverbeteringen

2.900

1.200

700

700

700

800

800

Belastingen en verzekeringen

5.400

5.600

5.700

5.900

6.100

6.200

6.400

Overige bedrijfslasten

6.900

6.200

5.100

5.300

5.400

5.600

5.800

Heffingen

3.200

8.000

8.700

9.000

9.300

9.300

9.300

Rente

17.100

18.500

17.000

16.400

15.800

14.700

13.900

Totaal lasten

88.700

84.100

85.100

87.900

94.700

93.300

91.800

Overige Bedrijfsopbrengsten

Onrendabele top

-

Bedrijfsresultaat Vennootschapsbelasting

-

88.800

-

100

7.900

9.500

9.400

6.100

10.700

(300)

(300)

(300)

(300)

(300)

(300)

(300)

-200

7.600

9.200

9.100

5.800

10.400

14.200

Resultaat boekjaar na belastingen

De gehanteerde parameters staan in Bijlage 1.

23

14.500


De ontwikkeling van de Balans verwachten we als volgt: Bedragen x € 1.000

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Sociaal vastgoed in exploitatie

521.600

498.300

497.400

513.900

504.900

498.200

485.200

21.400

20.900

20.300

19.800

19.300

18.800

18.300

118.600

128.600

127.500

125.900

124.400

121.500

118.600

Vastgoed in ontwikkeling

3.200

15.300

25.600

12.200

12.500

5.200

2.200

Onroerende zaken VoV

13.700

13.700

13.700

13.700

13.700

13.700

13.700

(On)roerende zaken tdd exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie

Financiële vaste activa

2.700

2.700

2.700

2.700

2.700

2.700

2.700

Overige vlottende activa

17.100

17.100

16.200

13.300

13.300

13.400

13.400

Liquide middelen

3.900

1.900

1.000

4.500

6.600

1.700

24.400

Balanstotaal debet

702.200

698.500

704.400

706.000

697.400

675.200

678.500

Eigen vermogen

171.700

179.300

188.500

197.600

203.400

213.800

228.000

5.000

5.900

1.100

2.700

3.700

2.000

466.500

437.400

454.700

431.900

409.700

401.700

Egalisatierekening/Voorz. Langlopende schulden kredietinstellingen Overige langlopende schulden

393.700

6.300

6.300

6.300

6.300

6.300

6.300

6.300

Terugkoopverplichting zaken VoV

13.700

13.700

13.700

13.700

13.700

13.700

13.700

Schulden aan kredietinstellingen

15.300

29.100

10.300

22.900

32.200

8.000

7.900

Vlottende passiva

23.700

26.800

29.800

30.900

28.400

29.700

28.900

702.200

698.500

704.400

706.000

697.400

675.200

678.500

Balanstotaal credit Solvabiliteitspercentage

24,45%

25,67%

26,76%

27,99%

29,17%

31,66%

33,60%

Het eigen vermogen stijgt ultimo 2015 naar circa € 188,5 miljoen. Daarnaast laat de solvabiliteit de komende jaren een stijgende lijn zien en zal met de huidige inzichten onze ambitie van 30% omstreeks 2018 worden gerealiseerd.

5.3.2 Meerjarenprognose en solvabiliteit gesplitst naar Daeb / niet-Daeb Conform de concept Herzieningswet/novelle zal met ingang van 1 januari 2016 het bezit van corporaties gesplitst moeten zijn in een Daeb-deel en niet-Daeb-deel. Een corporatie mag zelf bepalen of zij kiest voor een administratieve dan wel juridische scheiding. Vooralsnog kiezen wij voor de route van een administratieve scheiding. Na vaststelling van de Herzieningswet nemen bestuur en RvC daar een definitief besluit over. Vooruitlopend op definitieve keuzes brachten we de consequenties van de (administratieve) scheiding in beeld. Hierna presenteren we globaal de winst- en verliesrekening en balans van het Daeb-deel en daaronder het niet-Daeb-deel.

24


Winst- en verliesrekening op Daeb (waarderingsgrondslag bedrijfswaarde) Bedragen x € 1.000

Begroting 2014

Netto-huren

Begroting 2015

Prognose 2016

Prognose 2017

Prognose 2018

Prognose 2019

66.500

68.000

71.000

73.900

76.200

3.300

3.500

3.700

3.700

3.900

3.900

12.000

11.700

11.100

11.300

11.700

11.700

600

1.300

1.400

1.400

1.400

1.500

Totaal opbrengsten

82.400

84.500

87.200

90.300

93.200

95.100

Afschrijvingen

17.900

17.500

18.000

17.800

17.600

17.500


(9.000)

(7.400)

(7.600)

(2.500)

(2.500)

(2.400)

Onrendabele top

1.200

1.600

3.100

4.100

2.600

600


9.800

10.000

10.400

10.700

11.000

11.300

15.500

16.000

16.400

16.800

17.400

17.900

4.300

4.500

4.600

4.700

4.900

5.000

800

900

900

900

900

1.000


1.200

700

700

700

800

800


5.200

5.300

5.500

5.700

5.800

5.900


5.800

4.700

4.900

5.000

5.200

5.300

Heffingen

8.000

8.700

9.000

9.300

9.300

9.300

Rente

15.600

14.400

13.900

13.300

12.200

11.500

Totaal lasten

76.300

76.900

79.800

86.500

85.200

83.700

Vergoedingen Netto resultaat verkoop woningen Overheidsbijdragen Overige Bedrijfsopbrengsten

Onderhoud Lasten servicecontracten Leefbaarheid

78.000

Bedrijfsresultaat

6.100

7.600

7.400

3.800

8.000

Vennootschapsbelasting

(300)

(300)

(300)

(300)

(300)

11.400 (300)


5.800

7.300

7.100

3.500

7.700

11.100

Balans Daeb Bedragen x € 1.000 Sociaal vastgoed in exploitatie (On)roerende zaken tdd exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

521.600

498.300

497.400

513.900

504.900

498.200

485.200

21.400

20.900

20.300

19.800

19.300

18.800

18.300

-

-

-

-

-

-

-

2.400

12.600

23.600

10.900

12.000

5.200

2.200

Onroerende zaken VoV

-

-

-

-

-

-

-

Financiële vaste activa

72.700

72.700

72.700

72.700

72.700

72.700

72.700

Overige vlottende activa

8.300

10.700

9.800

6.900

6.900

7.000

7.000

Liquide middelen

2.900

900

-

3.500

5.600

700

18.400

Balanstotaal debet

629.300

616.100

623.800

627.700

621.400

602.600

603.800

Eigen vermogen

141.000

146.800

154.100

161.200

164.700

172.400

183.500

3.400

5.900

600

2.500

3.600

2.000

446.800

418.700

437.000

415.200

394.000

387.000

380.100 6.300

Egalisatierekening/Voorz. Langlopende schulden kredietinstellingen Overige langlopende schulden

-

6.300

6.300

6.300

6.300

6.300

6.300


-

-

-

-

-

-

-


9.200

28.200

9.300

21.900

31.200

7.000

6.800

Vlottende passiva Balanstotaal credit Solvabiliteitspercentage

22.600

10.200

16.500

20.600

21.600

27.900

27.100

629.300

616.100

623.800

627.700

621.400

602.600

603.800

22,41%

23,83%

25

24,70%

25,68%

26,50%

28,61%

30,39%


Winst- en verliesrekening op niet-Daeb (waarderingsgrondslag marktwaarde) Bedragen x € 1.000

Begroting 2014

Netto-huren

Begroting 2015

Prognose 2016

Prognose 2017

Prognose 2018

Prognose 2019

9.300

9.800

9.800

10.100

10.500

10.800

Vergoedingen

300

300

300

400

300

400

Netto resultaat verkoop woningen

-

-

-

-

-

-

Overheidsbijdragen

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

9.600

10.100

10.100

10.500

10.800

11.200

Totaal opbrengsten Afschrijvingen Overige Waardeveranderingen

-

-

-

-

-

-

2.000

2.600

2.600

2.600

2.500

2.400

Onrendabele top

-

-

200

100

-

-


800

800

700

700

800

800

Onderhoud

1.000

1.100

1.000

1.100

1.100

1.100

Lasten servicecontracten

300

300

300

400

400

400

Leefbaarheid

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-


400

400

400

400

400

500


400

400

400

400

400

500

Heffingen

-

-

-

-

-

-

Rente

2.900

2.600

2.500

2.500

2.500

2.400

Totaal lasten

7.800

8.200

8.100

8.200

8.100

8.100

Bedrijfsresultaat

1.800


1.900

-


2.000

-

1.800

2.300

-

1.900

2.700

-

2.000

3.100

-

2.300

-

2.700

3.100

Balans niet-Daeb Bedragen x € 1.000 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Sociaal vastgoed in exploitatie

-

-

-

-

-

-

(On)roerende zaken tdd exploitatie

-

-

-

-

-

-

Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling Onroerende zaken VoV Financiële vaste activa

118.600

128.600

127.500

125.900

124.400

800

2.700

2.000

1.300

500

13.700

13.700

13.700

13.700

13.700

121.500

118.600

-

-

13.700

13.700

-

-

-

-

-

-

-

8.800 1.000

6.400 1.000

6.400 1.000

6.400 1.000

6.400 1.000

6.400 1.000

7.300 3.300

142.900

152.400

150.600

148.300

146.000

142.600

142.900

30.700

32.500

34.400

36.400

38.700

41.400

44.500

1.600

-

500

200

100

Langlopende schulden kredietinstellingen

19.600

18.700

17.700

16.700

Overige langlopende schulden

70.000

70.000

70.000


13.700

13.700

13.700


6.100

900

Vlottende passiva

1.200 142.900

Overige vlottende activa Liquide middelen Balanstotaal debet Eigen vermogen Egalisatierekening/Voorz.

Balanstotaal credit Solvabiliteitspercentage

21,48%

-

-

15.700

14.700

13.600

70.000

70.000

70.000

70.000

13.700

13.700

13.700

13.700

1.000

1.000

1.000

1.000

1.100

16.600

13.300

10.300

6.800

1.800

152.400

150.600

148.300

146.000

142.600

21,33%

26

22,84%

24,54%

26,51%

29,03%

142.900 31,14%


Toelichting: · Zowel het Daeb-deel als het niet-Daeb-deel dienen zelfstandig financieel levensvatbaar te zijn; · In de bovenstaande Balans en Winst- en Verliesrekening is er voor gekozen om beide delen (qua solvabiliteit) nagenoeg een zelfde startpositie te geven (primo 2014). Om dat te kunnen realiseren verstrekt het Daeb-deel een interne lening aan het niet-Daeb-deel van € 70 miljoen. Het betreft enkel een boekhoudkundige c.q. administratieve lening. Er wordt dus niet daadwerkelijk een bedrag overgemaakt; · Met deze interne administratieve lening is de startpositie van de solvabiliteit circa 23%; · Bovenstaande splitsing qua Balans is een vereenvoudigde versie van de werkelijkheid. Hierbij is bewust de stand liquide middelen in de niet-Daeb-deel constant op € 1 miljoen gehouden en is er voor gekozen om niet af te lossen op de lening die verstrekt is vanuit het Daeb-deel.

27


5.3.3 Slecht weer scenario De omstandigheden waaronder corporaties momenteel werken zijn ongewis. Herzieningswet/novelle, saneringsheffingen om andere corporaties te steunen, verhuurdersheffing, betaalbaarheid versus beschikbaarheid, de huurverhoging die gekoppeld is aan de ontwikkeling van de inflatie, wisselende prijzen op de koopmarkt……. Het zijn allemaal factoren die van invloed zijn op de financiële huishouding van corporaties. In deze Begroting hielden we rekening met de meest redelijke en realistische inschatting van deze factoren. Maar het risico bestaat altijd dat de ingeschatte parameters en uitgangspunten nadeliger uitpakken dan verondersteld. In deze paragraaf presenteren we een “slecht weer scenario” om mogelijke consequenties voor resultaat/vermogen en kasstromen te duiden. Het “slecht weer scenario” hebben we als volgt geformuleerd: · Lagere huurverhoging voor 2016 en verder -> was 3,5% wordt 3%; · Lagere verkoopaantallen -> was 140 per jaar; wordt 105 per jaar (minus 25%); · Hogere saneringsheffing van € 1 miljoen per jaar. Effect over 5 jaar is € 5 miljoen; · Lagere marktwaarde van de niet-Daeb woningen in 2015 en 2016 -> minus 5%. Het effect van dit “slecht weer scenario” op resultaat / vermogen en kasstromen is als volgt: Begroting 2015 Lagere huurverhoging: 3% ipv 3,5% vanaf 2016: Lagere verkoopopbrengsten: 105 ipv 140 per jaar: Hogere huuropbrengsten door lagere verkopen: Meer onderhoud door lagere verkopen: Meer belastingen door lagere verkopen:

(2.600)

Prognose 2016

Prognose 2017

Prognose 2018

Prognose 2019

(600)

(1.000)

(1.400)

(3.100)

(2.900)

(2.400)

(3.100)

(2.500)

(13.500)

1.100

3.300

300

400

600

900

(100)

(100)

(200)

(100)

-

Totaal

(100)

(100)

-

-

(200)

(700)

(100)

(200)

(100)

(200)

(200)

(400)

(600)

(1.500)

Hogere lasten saneringssteun van € 1 miljoen per jaar:

(1.000)

(1.000)

(1.000)

(1.000)

(1.000)

(5.000)

Lagere marktwaarde niet-DAEB:

(2.000)

(2.000)

0

0

0

(4.000)

Totaal effect resultaat slecht weer scenario's:

(5.500)

(6.000)

(3.800)

(4.700)

(4.700)

(24.700)

Resultaat MJB 2015 - 2019

8.700

11.100

6.300

11.200

15.100

Resultaat incl. slecht weer scenario:

3.200

5.100

2.500

6.500

10.400

(3.500)

(4.000)

(3.800)

(4.700)

(4.700)

Hogere renteuitgaven door minder verkoopopbrengsten:

Totaal effect kasstroom slecht weer scenario's:

(20.700)

Indien dergelijke scenario’s zich voordoen kunnen we relatief eenvoudig ingrijpen en tijdig bijsturen door het wel/niet starten van diverse projecten (onderhoudsprojecten, kwaliteitsverbeteringprojecten of nieuwbouwprojecten). Wanneer bepaalde elementen uit het “slecht weer scenario” zich voordoen, brengen we direct de consequenties in beeld en stellen we plannen eventueel bij.

5.3.4 Goed weer scenario Er zijn omstandigheden denkbaar dat het financieel meezit. Wanneer deze situatie zich voordoet, is ons voornemen om een extra project uit te voeren. Dit kan een nieuwbouwproject zijn, maar ook een kwaliteitsverbeteringproject behoort tot de mogelijkheden. In het eerste kwartaal van 2015 bepalen we welk project geschikt is om eventueel aanvullend te realiseren.

28


5.4 Kasstromen en liquiditeitsprognose 5.4.1 Borgbaarheid en Borgingsplafond In 2013 stelde het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vragen over onze financiële positie, omdat we onvoldoende voldeden aan hun financiële criteria. De afspraken in het Woonakkoord van februari 2013 waren dusdanig dat we wezenlijke aanpassingen in onze bedrijfsvoering moesten doorvoeren om aan de in de sector gebruikelijke kengetallen te kunnen voldoen. In 2013 en 2014 voerden we diverse maatregelen door om onze financiële positie te versterken: krimp organisatie, stopzetten projecten, beperking beheerlasten en onderhoudslasten. In de in januari 2014 aangeleverde Prospectieve Informatie (DPI) is dit voornemen zichtbaar gemaakt via bijvoorbeeld de operationele kasstroom. Deze kasstroom verbetert de komende jaren verder naar het gewenste niveau. Operationele kasstroom DAEB

2014 (885)

2015 807

2016 2.192

2017 3.585

2018 2.349

Totaal 8.048

Momenteel voldoen we weer aan de criteria van het WSW en ontvingen we in 2014 een positieve borgbaarheidsverklaring, waardoor we goedkoper leningen kunnen afsluiten. In 2015 werken we verder aan onze financiële onafhankelijkheid. In onderstaande tabel staat het verwachte verloop van de DAEB operationele kasstroom zoals deze in de meerjarenbegroting 2015 is opgenomen.

Operationele kasstroom DAEB

2014 (885)

2015 2.800

2016 4.400

2017 6.700

2018 9.600

2019 Totaal 11.000 33.615

5.4.2 Netto kasstromen en rentedekkingsgraad Onze netto kasstroom en rentedekkingsgraad (ICR) staan onder druk. De verhuurders- en saneringsheffing van in totaal € 8 miljoen resulteren in een last per verhuureenheid van ruim € 500 in 2014 en € 540 in 2015. Deze extra last is opgevangen door de extra huurverhoging en door de ingezette bezuinigingsmaatregelen. In onderstaande tabel is een specificatie van de kasstromen opgenomen, conform methodiek Centraal Fonds Volkshuisvesting. Omschrijving

Jaarrekening 2012

Jaarrekening 2013 2013

Prognose 2014

Begroting

2014

2015

Netto bedrijfslasten (* € 1 mln.)

18.171

18.354

18.182

18.036

Aantal verhuureenheden

14.317

14.393

14.185

14.196

Netto bedrijfslasten per verhuureenheid

1.269

1.275

1.282

1.271

Huur per verhuureenheid

4.697

4.928

5.312

5.480

Onderhoudslasten per verhuureenheid

1.422

1.346

1.426

1.491

Netto kasstroom per verhuureenheid

2.006

2.307

2.605

2.719

-1.100

-1.199

-1.286

-1.268

Heffingen

-16

-224

-492

-542

Netto kasstroom na rente

890

884

826

908

Rentedekkingsgraad

1,8

1,7

1,6

1,7

Rentelasten, rentebaten

29


Opmerkingen: · de cijfers over 2012 zijn ontleend aan de uitgave ‘Corporatie in Perspectief’ van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De jaren 2013 en 2014 zijn op basis van eigen berekeningen. · De minimale norm van het WSW voor de rentedekkingsgraad is 1,4. Onze ambitie ligt hoger, namelijk op 1,5. De rentedekkingsgraad van 1,6 ultimo 2014 ligt daarmee boven onze ambitie. Op zich is dit een prima uitgangspositie, maar gezien de stijgende verhuurdersheffing de komende jaren, is het noodzakelijk om kritisch het verloop van de ICR te blijven volgen. Aanvullende bezuinigingsmaatregelen zijn niet uitgesloten.

5.4.3 Liquiditeitsprognose In onderstaande tabel geven we een prognose over de verwachte liquiditeitsontwikkeling 2015 t/m 2019. De stand op 1 januari 2015 bedraagt volgens prognose circa € 3,8 miljoen positief. Ultimo 2015 is de stand circa € 1,2 miljoen positief. Het saldo liquide middelen voor het jaar 2018 is echter negatief. Dat komt met name door de relatief hoge aflossingen in het desbetreffende jaar. Daarentegen laat het jaar 2019 een positief eindsaldo zien van circa € 16 miljoen. Vanwege deze ontwikkeling bekijken we bij toekomstige begrotingen of het te verwachte tekort in 2018 zonder herfinanciering kan worden opgelost.

Kosten (* € 1.000) Beginsaldo

Prognose 2014 3.946

Totaal 2015 3.765

Totaal 2016 1.214

Totaal 2017 2.189

Totaal 2018 3.215

Totaal 2019 (4.049)

Operationele activiteiten Huren en vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Salariskosten Onderhoudskosten Overige bedrijfslasten Totaal operationele activiteiten

78.150 650 (11.700) (19.000) (21.800) 26.300

81.700 800 (11.400) (19.500) (23.400) 28.200

84.700 800 (11.700) (19.900) (24.200) 29.700

88.100 900 (12.000) (20.450) (24.950) 31.600

90.900 900 (12.400) (21.150) (25.450) 32.800

93.200 900 (12.700) (21.750) (25.850) 33.800

Bedrijfsactiviteiten Rentelasten Verkoop bestaande woningen Verkoop nieuwbouw Buitengewone verkopen/aankopen Afdracht BTW projecten Totaal bedrijfsactiviteiten

(18.450) 17.850 3.500 400 (1.200) 2.100

(18.200) 15.100 3.000 (5.900) (6.000)

(17.500) 14.800 600 (3.300) (5.400)

(17.000) 15.200 (200) (3.200) (5.200)

(16.500) 15.700 (1.400) (2.200)

(14.800) 15.800 (1.300) (300)

Investeringsactiviteiten Nieuwbouw Kwaliteitsverbetering Totaal investeringsactiviteiten

(11.900) (1.400) (13.300)

(18.600) (4.700) (23.300)

(10.700) (2.300) (13.000)

(10.200) (2.300) (12.500)

(3.400) (2.300) (5.700)

(2.900) (2.300) (5.200)

Financieringsactiviteiten Opgenomen leningen Aflossing leningen Extra aflossing of opname gelden Totaal financieringsactiviteiten

(14.445) (836) (15.281)

27.670 (29.121) (1.451)

(10.325)

10.000 (22.874)

(32.164)

(8.011)

(10.325)

(12.874)

(32.164)

(8.011)

3.765

1.214

2.189

3.215

(4.049)

16.240

Eindsaldo

Verloop liquiditeit 2015 t/m 2019

30


31


5.5 Financieren en beleggen Al onze activiteiten staan al bijna een eeuw in het belang van de volkshuisvesting. Ons financieringsen beleggingsbeleid is erop gericht de continuïteit van onze maatschappelijke onderneming te garanderen. We streven naar een optimale mix waarbij zowel de rentekosten als het renterisico minimaal zijn. Financierings- en beleggingsbeslissingen nemen we binnen de bepalingen van ons Treasurystatuut. Dit statuut is eind 2013 geactualiseerd. De treasuryactiviteiten voor 2015 zijn uitgewerkt in een Treasury Jaarplan. Het Treasurystatuut vormt samen met het Treasury Jaarplan het kader om besluiten te nemen over leningen, beleggingen en kasgelden. In onderstaande paragrafen lichten we de belangrijkste aspecten uit het Treasury Jaarplan 2015 kort toe.

5.5.1 Financiering lang vermogen In 2015 wijzigen de financiële voorwaarden van een aantal leningen. Het schuldrestant waarover we renterisico lopen bedraagt in totaal ruim € 41 miljoen (€ 26 miljoen + € 15 miljoen). In 2015 lossen we ruim € 29 miljoen af. Hiervan wordt € 17,7 miljoen geherfinancierd. Renteherziening Geldgever BNG (*) Gemeente Groningen Gemeente Groningen Gemeente Groningen Gemeente Groningen Gemeente Groningen Gemeente Groningen Gemeente Groningen Totaal

Leningnr.

Datum

% Oud

Schuldrestant

Begroot %

182 74 95 102 116 117 118 126

2-mrt-15 1-mei-15 1-jul-15 3-jul-15 1-sep-15 1-sep-15 1-sep-15 2-okt-15

3,51 + 0,30% 3,67% 3,26% 3,27% 3,30% 3,30% 3,26% 3,28%

20.000.000 1.162.584 1.855.221 592.225 1.307.837 78.550 159.088 1.274.544 26.430.049

3,51 + 0,30% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

(*) betreft een basisrentelening. De basisrente staat voor 50 jaar vast. Alleen de opslag wordt herzien.

Rollovers (*) Geldgever BNG BNG Totaal

Leningnr.

Datum

% Oud

Schuldrestant

Begroot %

192 193

Maandelijks de 10e 14 juni/14 dec.

0,77% 0,55%

8.000.000 7.000.000 15.000.000

1,17% 1,18%

(*) de rente van de rollovers bestaat uit Euribor + opslag. De opslag staat 3 tot 5 jaar vast. De Euribor wijzigt maandelijks (lening 192) of ieder half jaar (lening 193).

Eindaflossingen Geldgever BNG BNG BNG BNG BNG Totaal

Leningnr.

Datum

% Oud

Schuldrestant

Begroot %

17 168 169 160 167

10-feb-15 30-mrt-15 31-jul-15 15-aug-15 1-sep-15

4,54% 3,97% 3,28% 3,47% 4,10%

217.301 9.900.000 7.770.000 230.447 1.800.000 19.917.748

Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt

Naast de eindaflossingen, ad € 19.917.748 wordt er in 2015 ook regulier op de leningportefeuille afgelost, ad € 9.221.175. In totaal lossen we in 2015 voor ruim € 29 miljoen af. Gezien de investeringsactiviteiten voor 2015 kiezen we er voor om de BNG-leningen 168 en 169, ad. € 17.670.000 te herfinancieren (zie de tabel op de volgende bladzijde).

32


Nieuwe leningen Voor nieuwe Daeb-huurprojecten kan in principe tegen bedrijfswaarde een geborgde lening worden aangetrokken. Eén en ander is wel afhankelijk van het borgingsplafond en van de “eigen middelen” van een corporatie. In 2015 starten we met één nieuw project: Het Kopland (inclusief woonzorgcentrum). Daarnaast zijn de projecten Grunobuurt Blok 6, Semmelweis fase 2 en Trefkoel Blok B&C in uitvoering. De bruto financieringsbehoefte van deze projecten is circa € 27 miljoen. Omdat we een positieve operationele kasstroom hebben en omdat we middelen binnen krijgen vanuit verkoop van woningen, passen we een correctie toe op de bruto financieringsbehoefte van circa € 15 miljoen. Per saldo kan er financiering worden aangetrokken van ongeveer € 10 miljoen. In de onderstaande tabel laten we zien hoe het herfinancieren van de leningen 168 & 169 en het aantrekken van de overige € 10 miljoen in de begroting van 2015 is verwerkt. Lening

Soort

Looptijd

Herfinanciering lng 168

Fix

20

30-mrt-15

9.900.000

3,0%

Herfinanciering lng 169

Fix

20

31-jul-15

7.770.000

3,0%

Flex lening 192 (opname Euribor lng)

Flex

8

1-jul-15

10.000.000

1,17%

Totaal:

Datum

Bedrag

Rente %

27.670.000

Volgens het meerjarenperspectief daalt de huidige leningportefeuille van € 466,5 miljoen ultimo 2014 naar € 401,6 miljoen eind 2019. Deze daling komt doordat we diverse projecten met nieuwbouw huurwoningen hebben uitgesteld of geschrapt in verband met de plannen van het kabinet. In 2015 en in 2017 trekken we nog leningen aan c.q. nemen we op uit de Euribor lening voor de financiering van de geplande projecten (zie hierboven en liquiditeitsprognose). Na 2017 trekken we, volgens de meerjarenbegroting, geen nieuwe leningen meer aan omdat de projecten gefinancierd kunnen worden uit de operationele kasstroom en uit verkoop van bestaande huurwoningen.

5.5.2 Renterisico’s Het renterisico is de som van de aflossingen, renteconversies en de benodigde (her)financiering uitgedrukt in een percentage van de som van de opgenomen kapitaalmarktleningen. Intern is de limiet voor renterisico’s vastgesteld op maximaal 15% per jaar. Dit sluit ook aan bij criteria van het WSW. In 2015 is het renterisico 8,9%, inclusief de renteherziening van de opslag op de basisrentelening. Indien we de renteherziening van de opslag buiten beschouwing laten, is het renterisico slechts 4,6%. Het renterisico valt daarmee ruimschoots binnen onze eigen norm van 15%.

5.5.3 Loan to Value Het aantrekken van in totaal € 27,7 miljoen valt binnen het borgingsplafond dat we medio juni 2014 van het WSW ontvingen. Wel blijft het beoordelingcriterium “Loan to Value” (LtV) in 2015 onder druk staan. Dit percentage schommelt rond 73,8%. Het geprognosticeerde percentage ligt net onder het maximale toegestane percentage van 75%, terwijl onze ambitie is om onder de 70% te komen. Op de volgende bladzijde geven we het verloop van de LtV schematisch weer.

33


Loan to Value 75,00%

70,00%

65,00% Loan to Value

2014

2015

2016

2017

2018

2019

73,80%

73,83%

70,45%

69,43%

65,94%

66,33%

Jaren

Bij het huidige investeringsprogramma daalt het LtV percentage na 2015 gestaag.

5.5.4 Beleggingen We zullen naar verwachting in 2015 geen beleggingen aanhouden. Wanneer de hoeveelheid liquide middelen te positief wordt, lossen we een deel van een roll-over lening af.

5.5.5 Financiering kort De activa in ontwikkeling en het onderhanden werk financieren we voor met kort geld. Bij start bouw van huurwoningen trekken we voor de bedrijfswaarde financiering met een lange looptijd aan. Eén en ander is wel afhankelijk van de eigen middelenpositie. Zie ook hierboven.

34


6. Begroting 2015 6.1 Uitwerking Begroting 2015 In dit hoofdstuk werken we de begroting 2015 cijfermatig verder uit. Het resultaat bedraagt in totaal € 9,2 miljoen positief (bedrijfswaarde). Bedragen x € 1.000 Netto-huren Vergoedingen Netto resultaat verkoop woningen

Begroting 2014

Begroting 2015

75.800

77.800

3.600

3.800

12.000

11.700

Overheidsbijdragen

-


600

1.300

Totaal opbrengsten

92.000

94.600

Afschrijvingen

17.900

17.500


(7.000)

(4.800)

Onrendabele top

-

1.200

1.600


10.600

10.800

Onderhoud

16.500

17.100

4.600

4.800

800

900

Lasten servicecontracten Leefbaarheid Kwaliteitsverbeteringen

1.200

700


5.600

5.700


6.200

5.100

Heffingen Rente

8.000 18.500

8.700 17.000

Totaal lasten

84.100

85.100

Bedrijfsresultaat

7.900

9.500


(300)

(300)


7.600

9.200

6.2 Toelichting Begroting 2015 Bedrijfsopbrengsten: Huren De gemiddelde huurstijging bedraagt 2,5% en is gebaseerd op de verwachte inflatie van 1% plus 1,5% extra verhoging per 1 juli 2015 conform het Woonakkoord. Daarnaast is er rekening gehouden met het aanpassen van de huur naar streefhuur na verhuizing. Bij de berekening van de huursom hielden we rekening met de voorgenomen verkoop c.q. sloop en oplevering van nieuwbouw van huurwoningen en bedrijfsonroerend goed. Vergoedingen Naast de netto huur brengen we aan bewoners een vergoeding in rekening voor bijkomende kosten, zoals gas, onderhoudsservice en schoonmaak. Deze lasten zijn terug te vinden in de onderhoudskosten en de post overige bedrijfslasten.

35


Verkoop onroerende zaken In de begroting 2015 houden we rekening met de verkoop van 140 woningen met de gemiddelde verkoopwinst van € 80.000. Daarnaast wordt er rekening gehouden met een resultaat van € 200.000 op de verkoop van de Taxicentrale en met het verkoopresultaat van € 300.000 op 32 nieuwbouwwoningen in de Grunobuurt. In de begroting 2015 is voorzichtigheidshalve geen rekening gehouden met eventuele verkoopopbrengsten van bedrijfsmatig vastgoed. Overige opbrengsten Onder dit kopje presenteren we de dekking uren voor projecten bij Vastgoed, verkoop bestaande bouw en leefbaarheid. Vanwege het toerekenen van een dekking aan leefbaarheid en betere bezetting van de projecten zijn de overige bedrijfsopbrengsten € 700.000 gestegen ten opzichte van 2014. Bedrijfslasten: Een aantal posten van de bedrijfslasten is jaarlijks maar beperkt beïnvloedbaar, zoals bijvoorbeeld afschrijvingen, verzekeringen en belastingen. De toe- of afname van deze lasten wordt voornamelijk veroorzaakt door nieuwbouw, verkoop en sloop en wijzigingen in de hoogte van het belastingtarief. Afschrijvingen De afschrijvingen bestaan uit de reguliere waardevermindering van onze vaste activa. De afschrijving is berekend op basis van de restant levensduur en de boekwaarde per 1 januari 2015, oftewel historische kostprijs. Overige waardeverandering vaste activa De totale waardeverandering bedraagt € 4,8 miljoen positief en is als volgt opgebouwd: Daeb : - verloop tijd - lagere boekwaarde door afschrijvingen - minder verkopen ingerekend Totaal Daeb

-/- € 7,0 miljoen +/+ € 17,0 miljoen -/- € 2,6 miljoen +/+ € 7,4 miljoen

Niet-Daeb: - daling marktwaarde

-/- € 2,6 miljoen

Totaal Daeb + niet-Daeb

+/+ 4,8 miljoen

Onrendabele top

Project Kopland sociale huur: Kopland woonzorgcentrum: Overige kosten wijkvernieuwing Totaal

Aantal 20 1

36

Onrendabel 907.000 149.000 510.000 1.566.000


Salarissen en sociale lasten Dit betreft alle kosten die met het personeel te maken hebben, zoals salarissen, kosten voor uitzendkrachten, de sociale lasten en pensioenlasten. Bij de berekening van de salariskosten is rekening gehouden met een periodieke verhoging (indien van toepassing) plus een verwachte CAO verhoging van 2% per 1 januari 2015. De formatie voor 2015 ziet er per bedrijfsonderdeel als volgt uit:

Afdeling

Begroting 2014

Begroting 2015

Directie Woondiensten

356

354

1.667

1.659

Vastgoed

529

512

FC&I Onderhoud

634 2.500

662 2.483

Totaal Nijestee:

5.686

5.670

Aantal fte's:

157,9

157,5

Onderhoudslasten De onderhoudslasten behelzen de kosten van materiaal, de inhuur van derden en kosten eigen dienst. De uitgaven omvatten zowel dagelijks onderhoud als planmatig onderhoud. De stijging van de onderhoudslasten met € 500.000 betreft een indexatie van 3% ten opzichte van de begroting 2014. De bijbehorende salarissen en sociale lasten van de onderhoudsdienst staan vermeld onder “Salarissen en sociale lasten.” In de onderstaande tabel werken we de onderhoudskosten nader uit. Bedragen x € 1.000

Begroting 2014

Begroting 2015

In de norm Niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Woonomgeving

6.815

5.902

11.551 450

12.633 456

18.816

18.991

1.150

1.050

Buiten de norm Niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud

124

257

1.568

1.552

2.842

2.859

21.658

21.850

-2.750 -348

-2.600 -175

-3.098

-2.775

Correctie bijkomende kosten:

-2.008

-2.018

Totaal onderhoudslasten:

16.552

17.057

Bijkomende kosten

Subtotaal onderhoudslasten: Dekkingen Dekking interne uren Overige vergoedingen

Lasten servicecontracten Dit betreft de uitgaven voor de bijkomende kosten. Het gaat hier met name om kosten voor energie, schoonmaak en het glasfonds.

37


Kwaliteitsverbeteringen De post kwaliteitsverbeteringen betreft kosten om de woningen op het niveau van basiskwaliteit te brengen. Deze post is gedaald ten opzichte van 2014 doordat de projectmatige kwaliteitsverbetering kostenneutraal moet zijn. Voor projectmatige kwaliteitsverbetering is in de begroting een investering van € 4,5 miljoen opgenomen (100 woningen). Overige bedrijfslasten Ten opzichte van de begroting 2014 nemen de overige bedrijfslasten met € 1,1 miljoen af. Voor een groot deel komt deze besparing tot stand doordat er in de begroting van 2014 een eenmalige kostenpost van € 750.000 voor het Sociaal Plan was opgenomen in verband met de gedwongen ontslagen. Rente De rentelasten zijn maar beperkt beïnvloedbaar. Als we nieuwe leningen aantrekken, kijken we scherp naar het rentepercentage, de looptijd en het renterisico. Naast de verschuldigde rente voor geldleningen bestaat deze post ook uit rentelasten van kasgeldleningen en rente erfpacht. Een deel van de rentelasten berekenen we door aan projecten in voorbereiding of in uitvoering. Vennootschapsbelasting De Vennootschapsbelasting bedraagt circa € 0,25 miljoen. Dit betreft belasting over het verschil tussen de fiscale en werkelijke waarde van onze leningportefeuille. Beheernorm, Onderhoudsnorm en Belastingen Voor het bepalen van de bedrijfswaarde vertalen we de structurele opbrengsten en kosten uit de Winst- en Verliesrekening naar een drietal normen. Onderstaande tabel geeft aan wat de nieuwe kosten per verhuurbare eenheid (VGE’s) zijn geworden op basis van de begroting van 2015.

Belasting:

Normering 2014 423

Begroting 2014 5.600.000

Begroting 2015 5.725.000

Normering 2015 436

1.203

16.188.730 -269.000 15.919.730

16.080.550 -242.000 15.838.550

1.205

16.078.223

16.645.000

Organisatiekosten: Correctie organisatiekosten:

Onderhoud: Correctie achterstalling Onderhoud:

1.215 245 970

Totaal:

2.596

Aantal vge's:

2.663 13.236

13.139

De organisatiekosten zijn nagenoeg gelijk gebleven. Ten opzichte van 2014 zijn met name onderhoudskosten per eenheid toegenomen. Dit komt enerzijds doordat de uitgaven met 3% gestegen zijn ten opzichte van 2014. Anderzijds doordat een deel van de lagere uitgaven voor kwaliteitsverbetering (zit niet in de norm) gecompenseerd is door hogere uitgaven voor regulier onderhoud (wel in de norm).

38

1.267 245 1.022


7. Compliance en risico’s 7.1 Compliance Politieke en maatschappelijke partijen hechten groot belang aan een gestructureerde inbedding van compliance in de corporatiesector. Ook wij hebben de bevordering van een goede reputatie hoog in het vaandel staan om uitvoering te kunnen geven aan de missie om samen aan buurten te werken waar je je thuis voelt. Dit brengt specifieke compliance doelstellingen met zich mee voor het bestuur, de directeuren, het management en de medewerkers. We hanteren de volgende definitie voor compliance: “Compliance is het geheel van maatregelen dat zich richt op de implementatie, handhaving en naleving van externe weten regelgeving, alsmede op interne procedures en gedragsregels om te voorkomen dat de reputatie en integriteit van Nijestee wordt aangetast.” In 2014 zetten we een gestructureerde vorm van compliance op. De eerste verantwoordelijkheid voor compliance ligt bij het DirectieOverleg / Management. Dit betekent dat compliance ingebed moet zijn in de dagelijkse (primaire) processen. Ter ondersteuning van het DO en voor coördinatie op organisatieniveau heeft de Controller de rol van compliance officer. Binnen de bedrijfsonderdelen is de verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke realisatie van compliance in de praktijk belegd bij de managers van de verschillende teams. Compliance kan in de operatie als belemmerend worden ervaren, omdat het naleven van regels nu eenmaal de nodige investering in tijd en geld met zich meebrengt. Dit kan op gespannen voet staan met het voornemen tot bijvoorbeeld het reduceren van kosten. Beide zijn de verantwoordelijkheid van de directeur en zijn management. Het is daarom van belang dat de directeuren en het management met ondersteuning van de Controller en het compliance team hierin een werkbare lijn ontwikkelt. In het compliance team zijn medewerkers van alle bedrijfsonderdelen vertegenwoordigd. In 2015 evalueren we de werking van het compliance team.

39


7.2 Risico’s In 2014 benoemden we een nieuwe accountant, namelijk PWC. Ter kennismaking en introductie heeft PWC samen met Nijestee een risicoscan gemaakt. Deze scan (ontwikkeld door PWC) bestaat uit 8 onderdelen, te weten: 1. Interne organisatie, Strategie en doelen 2. Projectontwikkeling, Risico Identificatie & Analyse 3. Projectontwikkeling, Risico Response en Beheersing 4. Vastgoedbeheer, Risico Identificatie & Analyse 5. Vastgoedbeheer, Risico Response en Beheersing 6. Financieel Beheer & Treasury, Risico Identificatie en Analyse 7. Financieel Beheer & Treasury, Risico Response en Beheersing 8. Generiek: Informatievoorziening & Monitoring Uit de scan blijkt dat wij op alle onderdelen ruim voldoende scoren (> 7). Op enkele onderdelen is nog verbetering mogelijk, die pakken we in 2015 op. Enkele voorbeelden: · 2. Projectontwikkeling, Risico Identificatie & Analyse – kwantificeren van risico’s; · 3. Projectontwikkeling, Risico Response en Beheersing – beheersmaatregelen beoordelen op effectiviteit; · 5. Vastgoedbeheer, Risico Response en Beheersing – onderhoudshistorie te raadplegen door individuele huurder; · 8. Generiek: Informatievoorziening & Monitoring – strategisch IT-plan baseren op overall strategie. Los van bovenstaande risicoscan beoordeelt Nijestee maandelijks de meest relevante risico’s. Dit gebeurt integraal via de maandrapportages. Aan alle items van de Balanced ScoreCard is een risicoscore gekoppeld. Deze score wordt berekend aan de hand van een inschatting van de kans dat een risico zich daadwerkelijk zal voordoen en de verwachte impact daarvan. De maximale risicoscore bedraagt 25 (5*5). Risico’s met een score hoger dan 10 bespreken we maandelijks in het DirectieOverleg.

40


Bijlage 1 - Parameters begroting 2015 & Meerjarenbegroting Sector parameters

Startbedragen Gemiddelde huurstijging

2015

2,5%

2016 en verder

3,5%

Gemiddelde inflatiestijging (beheer- en overige kosten) en

3,00%

gemiddelde stijging bouwkosten-/onderhoudskosten Huurderving

2015 en verder

1,3% € 2.660

Variabele lasten per woning nieuwbouw. Rentepercentage bij (her)financiering en renteaanpassing op

2015

3,00%

geborgde leningen.

2016

3,50%

2017

4,00%

2018 en verder

4,50%

Rollover leningen (1 & 6 maands EURIBOR + opslag), stand EURIBOR:

2016 en verder

+ 0,50%

Basisrenteleningen bij herziening opslag

Alle jaren

+ 0,30%

Rente voor contante waarde berekening woningen

5,25%

Rente voor contante waarde berekening commerciële ruimten

5,25%

Investering kwaliteitsverbeteringen regulier

15.000

Investering kwaliteitsverbeteringen Energiesprong

45.000 € 150.000

Nieuwbouw huur sociaal: gem. investering per woning per 1/1

€ 30.000

Onrendabele top per woning (indicatief incl. heffing)

€ 699

Gemiddelde aanvangshuur per woning Levensduur

50 jaar € 60.000

Nieuwbouw jongereneenheid zelfstandig: gem. investering per woning

€0

Onrendabele top per woning (indicatief incl. heffing)

€ 380


50

Nieuwbouw jongereneenheid onzelfstandig: gem. investering per woning

€ 50.000 € 8.000

Onrendabele top per woning (indicatief excl. heffing)

€ 270


50 € 180.000

Nieuwbouw huur vrije sector: investering per woning per 1/1

€0

Onrendabele top per woning (indicatief)

€ 900


50 jaar

Nieuwbouw parkeerplaats: gem. investering per plek per 1/1

€ 22.500

Onrendabele top per parkeerplek (indicatief)

€ 15.000 € 50

Gemiddelde aanvangshuur per parkeerplek Levensduur

50 jaar

Verkoop regulier: gemiddelde winst per woning

2015 en verder

41

€ 80.000

Nijestee . Begroting 2015 Bijlage 2 – Overzicht Meepraten en meedoen Activiteiten Nijestee Wijkinformatie avonden, inloopspreekuren Nijestee Nieuws en Nije Mail (maandelijkse uitgaven), Jaarbericht (eens per jaar) Social media (Hyves / Facebook / Twitter / Youtube) NijesTeeVee Vuurkorfgesprekken in de buurt BinnensteBuitendag Enquêtes voor activiteiten BAG (op thema) i-BAG (op thema) Participatieraad (beleid, verantwoording) Bewonerscommissies (straat, buurt of complex) Ik ken mijn buren wel / niet Andere KOEK (digitale) Leefbaarheidsfondsen Inrichten binnenterrein, tuintjes, plein, kleurkeuze schilderproject, buurtmoestuinen, etc. Pimp je portiek Buurt in Bloei Gemengd stemrecht VvE Collectieve woonvormen

Waarvoor Informatie delen Informatie delen Informatie delen / uitwisseling ideeën Informatie delen / uitwisseling ideeën Uitwisseling ideeën Uitwisseling ideeën / advies Uitwisseling ideeën Advies Advies Advies Advies / samen doen Samen doen Samen doen Samen doen / meebeslissen Samen doen / meebeslissen Samen doen / meebeslissen Samen doen / zelf doen Samen doen / meebeslissen / zelf doen Zelf doen

42


Bijlage 3 - (Des)investeringen / kosten wijkvernieuwing

Investeringsbegroting wijkvernieuwing 2015 (Des)Investeringen 2015

Investering gehele project

Omzet gehele project

Verkoop-

5.800.000 5.500.000

17.000.000 5.800.000

11.200.000 300.000

275.000 11.575.000

475.000 23.275.000

200.000 11.700.000

Nieuwbouw alleen huur Het Kopland Het Kopland Totaal

Investering 2.940.000 4.570.000 7.510.000

Onrendabel 907.000 149.000 1.056.000

0

Kwaliteitsverbetering 2015 Kwaliteitsverbetering 2015 onbenoemd Totaal

Investering 4.500.000 4.500.000

Onrendabel 0 0

0

Verkopen bestaand programma Verkopen 140 bestaande woningen Verkoop 32 nieuwbouwwoningen Grunobuurt Blok 6 Taxicentrale Subtotaal

Overige kosten wijkvernieuwing Vastgoed 2015 Woonomgeving budget 2015 300.000 Klachten en garanties nieuwbouw projecten Totaal

300.000

100.000

100.000

400.000

400.000

Kosten wijkvernieuwing Woondiensten 2015 Sociaal statuut Kwaliteitsverbetering 75.000 Overige kosten wijkvernieuwing 35.000 Woondiensten (herhuisvesting Grunobuurt) Totaal 110.000

Totaal resultaat wijkvernieuwing

0

75.000 35.000

110.000

1.566.000

43

winst

11.700.000

Het Kopland

Start in 2015 0970

Totaal 2015

Projectnaam/ omschrijving

Projectnr. vastgoed

Aankoop 2007

Complex nummer

638.000

638.000

Totale sloopkosten (boekwaarde + sloopkosten)

0

0

Te verwachten kosten B&W maken

638.000

638.000

Activeren activa in ontwikkeling

0

0

Resultaat grondexploitatie in 2015

Totale Grondexploitatie De Velden budgettair neutraal.

Opmerkingen


Grondexploitatie Projecten 2015

44


Overige kosten wijkvernieuwing Vastgoed Overige kosten wijkvernieuwing Vastgoed Woonomgeving budget 2015 Klachten en garanties nieuwbouw projecten Totaal

Niet activeren 300.000 100.000 400.000

Kosten wijkvernieuwing Woondiensten Sociaal statuut kwaliteitsverbetering Juridische kosten wijkvernieuwing Overige kosten wijkvernieuwing Woondiensten (herhuisvesting PPZO & Gruno)

Niet activeren 75.000 35.000 35.000

Totaal

145.000

45

Incl. btw Incl. btw

Incl. btw Incl. btw Incl. btw

Kopland Kopland

0970 0970

Totaal in 2015

Projectnaam

Projectnr Vastgoed

2016 2016

Jaar van oplevering

20

20

Aantal woninge n

1

1

Aantal overige vastgoed

650 19.170

Huur per maand (prijspeil 2016) 16.150 315.000

Inbreng grond per eenheid incl. BTW 147.000 4.570.000

Investerin g per VGE incl. grond en BTW

7.510.000

2.940.000 4.570.000

Investerin g totaal incl. BTW

45.350 140.950

ORT per woning/ VGE

1.056.000

907.000 149.000

ORT totaal project

2,9% 4,0%

Direct rendem ent

3,2% 4,9%

IRR


Nieuwbouwprojecten alleen huur (start bouw 2015)

46

Begroting november 2014

Recommend Documents