Begroting Nijestee. Begroting 2014 november 2013

Nijestee . Begroting 2014

Begroting 2014

1

november 2013


november 2013

Inhoudsopgave Voorwoord

2

1.

4

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Voldoende, goede en betaalbare woningen 1.1 Ruimte voor iedereen 1.2 Woningverbetering in stroomversnelling 1.3 Betaalbaar wonen Lokale opgave 2.1 Afspraken met gemeente en collega-corporaties 2.2 Portfoliobeleid 2.3 Overzicht nieuwbouw en verbetering 2014-2015 2.4 Verkoop bestaande huurwoningen In gesprek met bewoners voor prettige buurten 3.1 Doen, verbinden en wegwijs maken 3.2 Overleg en advies 3.3 Sponsorbeleid Wonen en zorg 4.1 Projecten in onderzoek 4.2 Groei kwetsbare personen in de buurt Organisatie en personeel 5.1 Organisatie 5.2 Ondernemingsraad 5.3 Inkrimping personeel 5.4 Juiste medewerker op juiste plek 5.5 Arbeidsvoorwaarden Financiën 6.1 Lange termijn beleid 6.2 Activiteitenplan 2014 – 2018 6.3 Meerjarenprognose en solvabiliteit 6.4 Kasstromen en liquiditeitsprognose 6.5 Financieren en beleggen Begroting 2014 7.1 Uitwerking 7.2 Toelichting 7.3 Jaarresultaat

Bijlage 1 - Parameters meerjarenprognose Bijlage 2 - Overzicht uitnodigingen aan bewoners Bijlage 3 - Overzicht kwaliteitsverbetering Bijlage 4 - (Des)investeringen / kosten wijkvernieuwing

2

8

12

15

17

20

28

34 35 36 37


november 2013

Voorwoord Vroeger Vanaf eind jaren ’90 tot 2009 hebben we in nauwe samenwerking met de gemeente en de andere corporaties in de stad duizenden woningen aangepakt: verbeterd, verkocht, gesloopt en nieuw gebouwd. Met een gelijktijdige aanpak van de sociale kant van de wijkvernieuwing zijn spectaculaire resultaten bereikt: de situatie van onze wijken in de stad is getuige statistieken enorm verbeterd. In de landelijke Leefbaarometer doet Groningen het uitzonderlijk goed. Daarin blijkt dat in de stad het aantal bewoners in een buurt met een matige of slechte leefbaarheid is afgenomen van 34% in 1998 tot maar liefst 2,8% procent in 2012. De stad staat er goed voor. We zijn trots op de bijdrage die we daaraan hebben mogen leveren. De klad In de grootschalige vernieuwing en verbetering is vanaf 2009 de klad gekomen. Door de kredietcrisis kwam verkoop van woningen onder druk te staan, daardoor moesten we onze ambities naar beneden bijstellen. De waardestijging van onze woningen, onze motor, kwam tot stilstand. Vervolgens moesten wij via de onderlinge garantstelling meebetalen aan sanering van corporaties die in financiële problemen geraakt waren. Dat zorgde er vervolgens voor dat toezichthouders hun eisen aan ons aanscherpten. In de herziene woningwet definieert het rijk het taakveld van corporaties opnieuw en smaller: men ziet bijvoorbeeld leefbaarheid meer als een taak van de gemeente, en nieuwbouw van vrije sectorhuurwoningen en koopwoningen als domein van commerciële bedrijven. Als klap op de vuurpeil is in het regeerakkoord van het kabinet een verhuurdersheffing opgenomen, waaraan wij fors gaan meebetalen. Om deze heffingen te kunnen voldoen, moeten wij de huren verhogen. Hogere inkomens zouden zelfs een extra huurverhoging tegemoet kunnen zien. Fit and proper Duidelijk is dat we onze koers drastisch bij moesten stellen. Dat is dan ook gebeurd. Wij hebben onze strategische koers geherdefinieerd. We bouwen veel minder woningen, en wat we bouwen is voornamelijk sobere sociale huur. Kwaliteitsverbetering staat noodgedwongen voorlopig op een laag pitje. Wij zijn meer beheerder en minder ontwikkelaar. Om de heffingen te kunnen betalen, verlagen we onze bedrijfslasten. We zijn soberder, slanker, leaner and meaner, fit and proper. Hiermee hopen we de huurverhogingen te kunnen beperken. Cijfers We hebben een hele slag gemaakt. Dat blijkt uit deze begroting: we voldoen aan de eisen die toezichthouders én wijzelf stellen aan onze financiële positie, vermogen en kasstromen. Voor de periode 2013-2017 hanteren we de volgende uitgangspunten:  Verhuurdersheffing en saneringsheffing zijn ingerekend.  De jaarlijkse huurverhoging is bepaald op inflatieniveau plus 1,5%.  De formatie krimpt met 20%, dit is al grotendeels gerealiseerd.  De beheerkosten gaan verder omlaag.  We verlagen de onderhoudsuitgaven van € 20 naar € 18 miljoen. We hebben laten onderzoeken of deze tijdelijke verlaging van de onderhoudskosten verantwoord is. Deskundigen van RIGO en Vabi/TNO kwamen tot de conclusie dat de kwaliteit en de verhuurbaarheid van onze woningen op langere termijn gegarandeerd is.  Grootschalige sloopplannen zijn geschrapt.  Nieuwbouw beperkt zich de komende jaren tot de Trefkoellocatie, Grunobuurt blok 6, Semmelweisstraat en nieuwbouw voor Huis en Toevluchtsoord.

3


november 2013

Ambitie Met deze maatregelen kunnen wij ook onze buffers verhogen en hebben we meer speelruimte. Wij gaan daarom met ambitie en frisse moed aan de slag. Dat is ook hard nodig. Wij zien de betaalbare woningvoorraad afnemen. De woonlasten stijgen, terwijl de omvang van de doelgroep toeneemt en de koopkracht daarvan afneemt. De stad heeft dringend behoefte aan meer jongerenhuisvesting. De komende periode zijn excellent beheer, samenwerking, werken op uitnodiging, bijzondere doelgroepen en verduurzaming speerpunt. Als het gaat om excellent beheer zien wij mogelijkheden om de tevredenheid van onze huurders en kopers verder te verbeteren. Dat kan door betere informatie en communicatie, keuze te bieden, te bemiddelen in aanvullende diensten en dergelijke. Vaak kan dat tegelijkertijd goedkoper. Dat is een uitdaging. Wij denken ook in samenwerking met derden resultaten te kunnen bereiken. De samenwerking met gemeente en andere corporaties is uitstekend, dus dat biedt kansen. We willen zien of we commerciële bedrijven, beleggers, ontwikkelaars en/of beheerders, kunnen betrekken voor de volkshuisvesting is de stad en de broodnodige nieuwbouw en verbeteringen. Maar bovenal bouwen we onze samenwerking met bewoners uit. In de stad bruist het van initiatieven die mensen zelf beginnen: de ene buurtmoestuin na de andere wordt uit de grond gestampt, bewoners openen hun eigen huiskamer- of afhaalrestaurant, richten hun energiecoöperatie of kleine verzekeringsmaatschappij op. De beweging is weg van de grote, logge concerns naar kleinschalige organisaties, waarbij mensen het zelf voor het zeggen hebben. Het speelveld verandert, dat vinden wij inspirerend. In de komende jaren zoeken we een manier waarbij er nog meer ruimte komt voor initiatieven van bewoners, we nodigen ze hiervoor actief uit. We huisvesten vanouds veel bijzondere groepen die zorg of begeleiding in het wonen nodig hebben. Groepen bewoners en instellingen komen vaak met een vraag naar ons toe. Onze ervaringen hebben we gebundeld in een boek, bedoeld om mensen te inspireren om met soortgenoten of gelijkgestemden samen te wonen. Op dit moment ontwikkelen we huisvesting voor ouders, zodat hun kinderen met een beperking gezamenlijk zorg kunnen organiseren. Ook zijn we in gesprek over nieuwbouw voor een instelling die gespecialiseerd is in de opvang van vrouwen en kinderen die tijdelijk onderdak nodig hebben vanwege huiselijk geweld. We blijven zoeken naar nieuwe kansen om onze voorraad te verduurzamen die voor bewoners aantrekkelijk is. Minister Blok gaf in de zomer van 2013 groen licht voor de “Stroomversnelling” in kader van de Green Deal. Hiermee wordt de energierekening van de huurder op nul gezet terwijl de woonkwaliteit verbetert. We zien dit als een kans en willen een project van 100 woningen in 2015 voorbereiden. We doen dat zoals wij gewend zijn, namelijk in nauwe samenwerking met bewoners. We blijven onszelf Ondanks alle veranderingen om ons heen én binnen Nijestee blijven we onszelf. We zijn verbonden met de stad Groningen, sterk maatschappelijk betrokken, gericht op onze kernactiviteiten. We doen gewoon en zijn aanspreekbaar. We blinken uit in participatie, communicatie en duurzaamheid, maar vooral: we bieden gewoon véél goede woningen voor huishoudens met lage inkomens, tegen een betaalbare prijs.

Pieter Bregman Algemeen directeur / bestuurder 4


november 2013

1. Voldoende, goede en betaalbare woningen Bijna een eeuw geleden zijn we opgericht om mensen met een laag inkomen goed te huisvesten. Passende huisvesting voor mensen die niet zelf een woning op de vrije markt kunnen huren is nog steeds onze hoofddoelstelling. Sober en doelmatig sociaal woningbeheer is onze basistaak. Daarin willen we nog veel beter worden. Onze ontwikkelactiviteiten nemen af en beperken zich vooral tot nieuwe huisvesting voor jongeren en kwetsbare groepen in de sociale huur in de wijken waar we al bezit hebben. Toekomstige nieuwbouwactiviteiten zijn ook gericht op deze gebieden. Posities daarbuiten bouwen we af.

1.1 Ruimte voor iedereen We verhuren circa 13.500 woningen. Daarmee zijn we de corporatie die het meeste aantal woningen beheert en verhuurt in Groningen. Het voornemen is dat het aantal huurwoningen ongeveer gelijk blijft. Ons beleid is om minimaal 90% van de woningen bereikbaar te houden voor mensen die zijn aangewezen op huurtoeslag. We bieden daarmee keuze in prijs en kwaliteit in bijna alle buurten van de stad, juist voor mensen met lagere inkomens. Regelgeving vanuit de overheid beperkt de keuze voor mensen met een middeninkomen: we mogen slechts 10% van alle vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens die meer dan € 34.000 verdienen. Deze groep is aangewezen op een vrije sector huurwoning of een koopwoning. Ook voor die huishoudens blijven we ons inspannen, voor zover de markt dat toelaat. We verkopen bestaande huurwoningen tegen een betaalbare prijs. Nieuwe koopwoningen ontwikkelen we in kleine aantallen en we starten pas met de bouw als 70% van een project verkocht is. Als we naar de behoefte in de stad kijken, is er met name vraag naar woonruimte voor jongeren, kwetsbare groepen en eenoudergezinnen. Een studentenstad als Groningen floreert met de komst van nieuwe jonge mensen, daar bieden we graag ruimte aan. Met de gemeente hebben we ook afspraken om voor deze groep te (ver)bouwen. De laatste jaren realiseerden we vooral veel tijdelijke ruimte in studio’s, voor 2015 staat de ontwikkeling van een groot aantal eenheden op de Trefkoellocatie in Paddepoel op het programma. Ook vinden we het belangrijk dat iets te kiezen valt voor mensen die (tijdelijk) zorg nodig hebben. Voor die groepen ontwikkelen we woningen, met instellingen maken we afspraken over meerjarige huurcontracten. Daarnaast komen mensen zelf naar ons toe met een bijzondere vraag. Dan bespreken we samen de mogelijkheden. Op deze manier helpen we bijvoorbeeld een groep ouders, zodat hun kinderen met een beperking gezamenlijk op een locatie kunnen wonen.

1.2 Woningverbetering in stroomversnelling Sinds 2009 weten we exact hoe onze woningen ervoor staan. Zo heeft iedere woning een energielabel, waaraan valt af te lezen hoe goed de woning is geïsoleerd en wat de staat van de technische installaties is. Dit bepaalt voor een groot deel de stookkosten en daarmee de kosten om ergens te wonen. De laatste jaren verbeterden we honderden woningen per jaar. Onze strategie was om met deze aanpak veel woningen tegelijk een paar labels te verbeteren. Dat is ook goed gelukt.

5


november 2013

Labels woningbezit 2009-2013 6000

5000

4000 jan-09 mrt-11

3000

feb-12 aug-13

2000

1000

0 A+

A

B

C

D

E

F

G

Deze werkwijze kunnen we niet meer volhouden. Vanwege het kabinetsbeleid zien we ons genoodzaakt om de aanpak van hele complexen en straten voorlopig te staken. Wel reserveren we budget om een woning na vertrek van een huurder aan te passen aan de wensen van een volgende. En uiteraard reserveren we geld voor reparaties en blijven we komen als er iets stuk is. We hebben door deskundigen laten doorrekenen of deze keuze verantwoord is: blijven onze woningen op peil? En kunnen we ze blijven verhuren? De conclusie was dat dit het geval is. Gelukkig heeft het kabinet ook positief nieuws voor huurders en corporaties. In de zomer van 2013 werd met hulp van Energiesprong een ‘Grean Deal Stroomversnelling’ gesloten. Dit initiatief van vier corporaties en drie bouwbedrijven moet uiteindelijk uitmonden in een duurzame renovatie van 111.000 woningen, waarbij de energierekening nul is. De initiatiefnemers nemen samen de eerste 11.000 woningen voor hun rekening. Door andere partijen bij het initiatief te betrekken is het de bedoeling nog eens 100.000 woningen extra aan te pakken. Het vliegwiel draait op prototypes van woningen die in een bepaalde periode door heel Nederland zijn gebouwd op een slimme manier te verbeteren. Met massa en nieuwe bouwtechnieken kunnen grote stappen worden gezet op energiebesparing. De woonkosten zullen in de meeste gevallen gelijk blijven. Doel is dat de energiekosten naar nul gaan door duurzame renovatie van woningen. Dit kan door een combinatie van drie nieuwe ideeën: 1. huurders betalen hun energiekosten aan hun corporatie, 2. corporaties investeren dat geld in renovatie, 3. bouwers leveren duurzaam gerenoveerde woningen zonder energiekosten. Huurders van relatief slechte woningen met hoge energierekeningen krijgen op deze manier een comfortabelere en duurzame woning zonder dat de totale woonkosten oplopen. Minister Blok benadrukte dat zijn ambtenaren de Stroomversnelling ten volle zullen ondersteunen, dat is nodig want de landelijke regelgeving moet hiervoor worden aangepast. Het plan is dat de eerste woningcomplexen in 2014 volgens dit concept worden aangepakt.

6


november 2013

De gemeente en de Groninger corporaties tekenden in juni 2013 een convenant om deze Stroomversnelling te ondersteunen. We haken in de toekomst graag bij dit vernieuwende initiatief aan. De bedoeling is dat in de stad 1.000 woningen aangepakt worden. Overzicht uitgaven onderhoud 2014 Omschrijving * Dagelijks onderhoud Verhuis onderhoud Periodiek & contractonderhoud Bijkomende kosten Planmatig onderhoud VvE bijdrage Asbestsanering (en inventarisatie) Wetgeving/beleid/overig Totale uitgaven

Begroting 2011 3.950 3.350 2.269 766 8.872 988

Begroting 2012 4.540 4160 2.383 836 9.097 1231

1.030 21.225

1.135 23.382

Begroting 2013 4.575 4.250 2.328 860 9.400 1.450 1.150 1.152 25.165

Begroting 2014 4.140 3.900 2.495 868 8.223 1.930 924 1.129 23.609

* (bedragen x € 1.000)

In het verhuisonderhoud is € 900.000 opgenomen voor individuele kwaliteitsverbetering om onze woningen qua prijs/kwaliteit in balans te houden. In 2013 was dit € 1.200.000.

1.3 Betaalbaar wonen Voor onze bewoners is betaalbaar wonen van groot belang. De inkomens in het noorden liggen lager dan het landelijk gemiddelde. Betaalbare huren komen in Nederland steeds meer onder druk. Het CBS berekende dat de inflatie in juli 2013 steeg naar 3,1%, het hoogste niveau sinds september 2008. De inflatie nam vooral toe door een forse huurstijging. Landelijk was de gemiddelde huurstijging 4,5 % in juli 2013, de grootste stijging sinds juli 1995. De laatste jaren was de maximaal toegestane huurverhoging voor sociale huurwoningen gelijk aan de inflatie van het voorafgaande jaar. Vanaf 1 juli 2013 gold voor deze woningen het nieuwe huurbeleid, een verhoging gelijk aan de inflatie van het voorafgaande jaar, verhoogd met een inkomensafhankelijk percentage. Voor 2014 hanteren we een huurverhoging van 1,5% boven het inflatieniveau voor alle bewoners, los van wat ze verdienen. We zagen in 2013 af van de inkomensafhankelijke huurverhoging, ook in 2014 hanteren we die waarschijnlijk niet. Het rijk wil met de inkomensafhankelijke huurverhoging scheefwonen tegen, tegelijkertijd zijn de extra inkomsten bedoeld om de verhuurdersheffing te betalen. Er zijn in Groningen relatief weinig scheefwoners, waardoor de inkomensafhankelijke huurverhoging niet veel oplevert. De verhuurdersheffing van € 5,8 miljoen in 2014 kunnen we hiermee niet betalen. Voor die geringe opbrengst moet wel een heel administratief traject opgetuigd worden. Zo moet de Belastingdienst de inkomensgegevens van alle huurders sturen. Dit is een forse aanslag op de privacy van de huurder en een bron van fouten, bezwaren en kosten voor ons. Daarnaast geldt de mogelijkheid van deze inkomensafhankelijke huurverhoging slechts voor twee jaar. In het Woonakkoord is afgesproken om met ingang van 2015 volgens de huursombenadering te werken. Dan krijgt niet iedere woning dezelfde huurverhoging. Woningen die relatief goedkoop zijn krijgen meer huurverhoging dan woningen die al een bij de woning passende huur hebben. Zo krijgen langzaam maar zeker alle woningen een huur die goed aansluit bij de kwaliteit en de waarde van het huis. Via de huurtoeslag komt financiële steun precies terecht bij de mensen die het nodig hebben. Als de kaders in 2014 duidelijk zijn, gaan we met de huursombenadering aan de slag. 7


november 2013

2. Lokale opgave Van het rijk hebben we toestemming om in de hele regio Groningen-Assen actief te zijn. We kiezen ervoor om alleen de stad als werkgebied te zien, want daar kennen we de mensen, de buurten, de vraag en de manier van samenwerken.

2.1 Afspraken met gemeente en collega-corporaties Groningen kent een traditie van goede samenwerking tussen partijen in de stad. In 1998 zochten de gemeente en corporaties elkaar op om afspraken te maken over het wonen in de stad. Dit resulteerde in een gezamenlijke opgave om de fysieke wijkvernieuwing in buurten met grotendeels corporatief bezit op te pakken. Iedere vier jaar daarna hernieuwden we de afspraken. Sinds 2006 is ook het sociale domein nadrukkelijk onderdeel van de afspraken. In 2011 gaven gemeente en de vijf corporaties die in de stad actief zijn een vervolg aan de onderlinge samenwerkingsafspraken onder de vlag van ‘Mensen maken stad’ in het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0. Het doel van de afspraken is om fijn te wonen in de stad. Of dat ook zo is, bepalen bewoners. Sinds 1996 weten we vrij precies wat zij vinden van hun eigen buurt, de sfeer en het beeld op straat. Iedere twee jaar bevragen we bewoners naar hun bevindingen. De resultaten uit de Monitor Leefbaarheid en Veiligheid 2012 mogen er zijn: - Meestal vinden bewoners van wijken waar het voorspoedig gaat dat hun wijk hetzelfde is gebleven. Zij verwachten dat dit ook in de komende jaren zo zal blijven. Waar het niet zo goed gaat, lijken beleidsmatige aandacht en vooral fysieke wijkvernieuwing bewoners positief te stemmen over de (toekomstige) ontwikkeling van hun wijk. Goede voorbeelden hiervan zijn de Bloemenbuurt en de krachtwijken Indische buurt en De Hoogte; - Een toenemende tevredenheid over ‘schoon en heel’. Er is vooral minder verloedering in de vorm van graffiti, hondenpoep op stoep en straat, en vernielingen. Deze laatste twee zijn sinds 2010 opnieuw flink verbeterd; - Opnieuw is de sociale leefomgeving in de stad vrijwel onveranderd gebleven ten opzichte van de vorige metingen. De scores voor sociale samenhang, buurtcontacten en het percentage bewoners dat zich medeverantwoordelijk voelt voor de buurt, zijn door de jaren heen ongeveer hetzelfde. Het percentage inwoners dat actief is geweest voor de buurt, groeit de laatste jaren voorzichtig en ligt nu op 23%. In de landelijke Leefbaarometer doet Groningen het in vergelijking met andere gemeenten uitzonderlijk goed. Hieruit blijkt dat in de stad het deel van de bevolking dat in een buurt woont met een matige of slechte leefbaarheid is afgenomen van 34% in 1998 tot maar liefst 2,8% procent in 2012. Dat is iets om trots op te zijn. We maken niet alleen op stedelijk niveau afspraken, ook in wijken en buurten trekken we samen op. In 15 wijken is een wijkteam aan het werk, de teams werken op een bijzondere manier. Ze hebben een eigen budget, dat budget moet besteed worden aan ideeën waar bewoners zelf mee komen. In alle wijkteams zitten ook bewoners die mee beslissen over de aanvragen die binnen komen. Onderhand heeft dit een waslijst van grotere of kleinere projecten opgeleverd. De gezamenlijke afspraken lopen eind 2014 af. Iedereen is het erover eens dat verdere samenwerking op zich zinvol en gewenst is. De vraag is alleen op welke manier we de samenwerking voortzetten, zodat die nog meer bewoners en ook andere partijen inspireert om mee te doen. In 2014 onderzoeken we met elkaar hoe we dit vorm geven.

8


november 2013

2.2 Portfoliobeleid We beheren en verhuren circa 13.500 woningen in diverse prijsklassen in bijna alle wijken van de stad. Eens in de twee jaar bekijken we hoe ons bezit ervoor staat en of dat aansluit op de vraag. Op basis van onderzoek bepalen we hoe onze totale woningvoorraad er over vijf à tien jaar uit zou moeten zien. We kijken hoe de woonbehoefte in de stad zich ontwikkelt en welke middelen we hebben om ons bezit daarop aan te passen. Dat kunnen we doen door woningen te verbeteren, te slopen, te bouwen of te verkopen. Deze keuzes leggen we vast in het portfoliobeleid. Dit rijksbeleid heeft grote invloed op ons portfoliobeleid. In de loop van 2012 werd steeds duidelijker dat het kabinet Rutte II vindt dat corporaties zich eigenlijk nog alleen op mensen met een inkomen onder € 34.000 moet richten. Daarnaast moeten verhuurders vanaf 2013 via een heffing rechtstreeks bijdragen aan de tekorten in de staatskas, de heffing loopt op tot € 1,7 miljard in 2017. De kosten kunnen volgens de minister door de sector opgebracht worden door huurwoningen te verkopen, huren te verhogen en bedrijfskosten te verlagen. Eind 2012 pasten we ons meerjarenprogramma aan. We kunnen minder geld besteden aan verbetering en vernieuwing van onze woningvoorraad, terwijl de huurprijs sneller zal stijgen. We voerden de volgende maatregelen tot en met 2017 in:  De onderhoudsuitgaven verlagen we met 10%. Na 2017 brengen we die weer op oude niveau;  We zetten het sloopprogramma na 2013 voorlopig stop;  We beperken het nieuwbouwprogramma na 2013 tot drie projecten: Semmelweislocatie fase 2 (24 woningen) en fase 3 (16 woningen), Grunobuurt blok 6 (109) en Trefkoel (467);  We zetten de projectmatige woningverbetering na 2013 voorlopig stop. Ondanks dat we snijden in onze onderhoudsuitgaven loopt de kwaliteit en verhuurbaarheid van ons bezit op termijn geen gevaar. Dit hebben deskundigen van RIGO en Vabi/TNO na onderzoek geconcludeerd. De aanpassing van onze plannen voor de periode 2014-2017 heeft ook effect op het woningprogramma van het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 dat we met de gemeente en andere corporaties in de stad hebben afgesloten over de periode 2011-2014. Het totale jaarprogramma in relatie tot het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0. is als volgt: Gemiddeld per jaar Sloop huur Verkoop huur Sociale huur nieuw Vrije sector huur + koop nieuw Woningverbetering Saldo huurwoningen Saldo totale voorraad

Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 alle corporaties 2011-2014 150-250 150-250 150-250 325-650 800-1.000 + 325-650

Meerjarenbegroting Nijestee 2014-2017 0 155 150 10 0 +5 + 160

Net als Nijestee hebben ook de meeste andere corporaties hun woningplannen moeten aanpassen. Daarmee staat de ambitie van het Lokaal Akkoord sterk onder druk en dat vinden alle betrokkenen niet goed voor de stad. Daarom legden de partners in maart 2013 een Gronings Bod bij minister Blok neer, want door zijn verhuurdersheffing staan de komende vijf jaar voor € 200 miljoen aan woningplannen in de stad op losse schroeven. De essentie van het bod is dat voor elke miljoen 9


november 2013

minder heffing, wij voor vier miljoen kunnen investeren. Dat levert de staatskas uiteindelijk weer twee miljoen op aan belasting, aan minder uitkeringen e.d. De minister had waardering voor ons voorstel, maar is hier niet op ingegaan. Blok stelde dat het niet bewijsbaar is dat deze plannen pas tot uitvoer komen als de heffing van tafel is.

2.3 Overzicht nieuwbouw en verbetering 2014-2015 We blijven investeren in de stad. Voor de komende jaren staat een aantal nieuwbouwprojecten op het programma: Project Grunobuurt Blok 6 – Typhoon Semmelweisstraat fase 2 Trefkoel (inclusief wonen en zorg) Huis en Toevluchtsoord (wonen en zorg) Semmelweisstraat fase 3

Start 2013 2014 2015 2015

Oplevering 2015 2015 2016 2016

2015

2017

Grunobuurt blok 6 - Typhoon De woningen in de Grunobuurt bleken in 2004 te slecht om te kunnen renoveren. In goed overleg met bewoners maakten we daarom plannen voor sloop en bouw van circa 550 woningen. De eerste twee bouwblokken zijn klaar, daar wonen mensen met veel plezier op loopafstand van het stadspark en de binnenstad. De woningen worden verwarmd met aardwarmte. Typhoon is het derde nieuwe blok dat we in de Grunobuurt bouwen. Daarin is ruimte voor 109 woningen. Onder het gebouw komt een parkeergarage met bergingen en 157 parkeerplaatsen. Hiervan zijn er 48 plaatsen bestemd voor de bewoners van een eerder bouwblok. We startten in najaar 2013 met inrichting van het bouwterrein en het graven van de parkeerkelder. De totale bouw duurt ongeveer 2 jaar. Het gebouw is een ontwerp van De Zwarte Hond uit Groningen. Semmelweisstraat fase 2 en 3 Samen met de gemeente en collega-corporaties werkten we jaren aan de wijkvernieuwing in Corpus den Hoorn. Ondertussen is dit nagenoeg afgerond en ziet de buurt er een stuk frisser uit. De ontwikkeling van woningen en voorzieningen aan de Semmelweisstraat is het sluitstuk van de wijkvernieuwing. De eerste fase leverden we in 2013 op, in 2014 starten we met de tweede fase (24 huurwoningen). Op verzoek van de gemeente is daarin ook ruimte voor een multifunctioneel centrum voor de buurt. Voor 2015 staat de laatste fase met 16 woningen op de rol. Trefkoel In het hart van Paddepoel ontwikkelen we circa 450 wooneenheden voor jongeren: 300 onzelfstandige eenheden en 150 zelfstandige woonruimten. Daarnaast is er aan de Antaresstraat zelfstandige woonruimte opgenomen voor 17 jongeren met een beperking in het autistisch spectrum, circa 45 parkeerplaatsen op maaiveld en 600 m² commerciële ruimte aan de Zonnelaan. De entree van de toren wordt omgeven door gemeenschappelijke ruimte voor de bewoners van het complex, met name van de onzelfstandige/shortstay woonruimte. De kale huur van de onzelfstandige eenheid bedraagt € 270 per maand, van de zelfstandige eenheid € 370. Nieuw onderkomen voor opvang We bieden graag ruimte aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben, dat hoort bij onze kerntaak. Daar zijn we voor. Huis en Toevluchtsoord is onder andere gespecialiseerd in de opvang van vrouwen en kinderen die vanwege huiselijk geweld tijdelijk opvang nodig hebben. De instelling 10


november 2013

was tot voor kort gehuisvest in hartje binnenstad, maar vanwege de komst van het Groninger Forum is de directie op zoek naar een nieuw onderkomen. Samen onderzoeken we de mogelijkheden voor een veilige plek voor deze groep. Het gaat om circa 50 eenheden. Ontwikkelen met inzet van derden We hebben nog een aantal ontwikkellocaties in bezit. Zodra de markt dit toelaat maken we daarvoor plannen om ons bezit te vernieuwen of om (betaalbare) koopwoningen te realiseren. Soms kopen we ook locaties op verzoek van derden aan, bijvoorbeeld om wonen met zorg voor bijzondere groepen mogelijk te maken. De laatste jaren reserveerden we een budget voor aankopen. Voor 2014 doen we dat niet: we zijn geen verplichtingen aangegaan en hebben geen nieuwe locaties op het oog. In de huidige omstandigheden zouden we liever enkele posities (kostendekkend) afstoten aan partijen die hier kansen zien, bijvoorbeeld de Noorderkerk in de binnenstad of de terreinen langs het Oosterhamriktracé. Ook zijn we eigenaar van het voormalig GAK-kantoor in Paddepoel, dit is voorlopig nog verhuurd totdat nieuwbouw mogelijk is. We bespreken of we samen met de gemeente, een belegger en een andere corporatie de financiering rond kunnen krijgen. Samen groener, beter en voordeliger We willen vanaf 2015 meedoen aan het experiment Stroomversnelling (zie ook paragraaf 1.2). In de meerjarenbegroting houden we hier rekening mee door 100 woningen via deze weg te verbeteren in 2015. Daarnaast kijken we serieus naar verzoeken van groepen bewoners als zij zonnepanelen op hun woningen willen aanbrengen. Ook onderzoeken we of ESCO-achtige constructies met derden voordelig kunnen uitpakken voor de energiekosten van bewoners.

2.4 Verkoop bestaande huurwoningen Sinds het begin van de jaren negentig verkochten we ongeveer 3.000 woningen, waarvan 2.300 aan individuele kopers. Van de zittende huurders kocht 5% de woning zelf, 95% verkochten we pas na vertrek van een huurder. Ook verkochten we bijna 700 woningen complexmatig aan collegacorporaties, zoals het Wif (Wooninvesteringsfonds). We verkochten in eerste instantie omdat er vraag was naar betaalbare koopwoningen. Tegelijkertijd nam de groep met lagere inkomens af en was er een aantal wijken met relatief veel sociale huurwoningen en weinig koopwoningen. Op deze manier boden we mensen meer keus tussen huren en kopen in een buurt waarin ze graag wonen. Aan het einde van de vorige eeuw werd de noodzaak om te verkopen groter om vernieuwing van onze woningen en wijken te kunnen betalen. Deze financiële noodzaak om nu te verkopen neemt door het kabinetsbeleid sterk toe. In 2011 formuleerden we de ambitie om 25% van onze huurwoningen op termijn te verkopen. Met deze inkomsten konden we onze investeringsruimte voor bouw en verbeteringen van huurwoningen op peil te houden. Inmiddels hebben we deze opbrengsten vooral nodig om de verhuurdersheffing te betalen. De afgelopen jaren hebben we ons verkoopprogramma uitgebouwd volgens onderstaand schema. Begin 2014 hebben we 2.400 woningen beschikbaar voor verkoop. Dat is ongeveer 19% van onze zelfstandige woningen. In de praktijk verkopen we pas een woning als een huurder vertrekt. Verkoopprogramma Programma t/m 2010 Uitbreiding 2011 Uitbreiding 2011 + renovatie Uitbreiding 2012 Uitbreiding 2013 Tijdelijke huur nieuwbouw Totaalprogramma 2013 Verkocht 2010-2013 Beschikbaar voor verkoop in 2014

Gestapeld Laagbouw Eindtotaal 480 621 1.101 321 50 371 14 119 133 383 117 500 485 62 547 208 20 228 1.891 989 2.880 480 2.400 11


november 2013

In 2014 willen we 140 huurwoningen verkopen met een geraamde netto opbrengst van € 12 miljoen. Tot nu toe zijn onze woningen in het prijssegment van € 90.000 à € 140.0000 goed afzetbaar in de markt. Zoals eerder aangehaald vindt het kabinet dat corporaties zich meer op de kerntaak moeten richten en meer woningen kunnen verkopen. De minister kondigde aan dat eind 2013 regels volgen die verkoop vergemakkelijken van vrije sectorhuurwoningen en sociale huurwoningen met meer dan 142 punten.

12


november 2013

3. In gesprek met bewoners voor prettige buurten Wij pionieren al jaren met nieuwe participatievormen, communicatiemiddelen en leefbaarheidsprojecten en zitten binnen de sector in de voorhoede op deze terreinen. We zetten dit gewoon voort. De toon van “gewoon” past bij Groningen en bij ons. Klein en meeslepend hoort daar ook in thuis. Op dit punt hoeven wij geen cultuuromslag te maken en gaan we gewoon verder. Wij spannen ons in voor leefbare buurten in wijken waar wij woningen hebben. Goed en plezierig wonen begint met het huis, maar houdt daarmee niet op. Het gaat ook om de straat en de buurt.

3.1 Doen, verbinden en wegwijs maken Mensen zijn niet gelijk, maar wel gelijkwaardig voor ons. Niet iedereen heeft evenveel aandacht nodig, de meeste mensen redden zich prima zelf. Met al onze bewoners willen we een goede relatie onderhouden. Daarom kiezen we voor verschillende rollen:  de expert, de doener: voor mensen die zonder hulp en begeleiding verder in de problemen komen;  de verbinder: we nodigen mensen die wat willen en kunnen uit om samen aan de slag te gaan;  de wegwijzer: we lopen mensen met ideeën en initiatieven niet voor de voeten, maar wijzen ze de weg. Voordat mensen zelf in hun buurt actief worden, is veiligheid een basisvoorwaarde. Een huis moet een thuis zijn, de straat veilig. Op dit terrein zijn we vooral de doener: grijpen we in bij drugsoverlast of wietplantages. Daarnaast zijn we verbinder: we bemiddelen bij burenruzies en organiseren ontmoetingen in de buurt, zodat mensen elkaar leren kennen. Onze vakmannen komen dagelijks bij bewoners over de vloer, ze zijn de ogen en oren in de buurten. We stimuleren hen om signalen van bewoners intern door te geven of te melden bij het Meldpunt Overlast en Zorg van de gemeente. Gelukkig is veiligheid in de meeste buurten goed geregeld (zie ook paragraaf 2.1). Daarom richten we ons met name op dingen waar mensen zelf belang bij hebben. We houden het klein en dichtbij huis. Op een viertal terreinen nodigen we bewoners uit om samen in beweging te komen: 1) Beheer woonomgeving/ecologie: we zorgen ervoor dat de buurt schoon wordt gehouden, daarvoor werken we onder andere met buurtconciërges of complexbeheerders. Als zij misstanden zien, krijgt de bewoner een seintje van ons. Maar het kan ook wat minder streng. Portieken kunnen verworden tot anonieme ruimtes, gemeeschappelijk groen biedt kansen om het gezelliger te maken in een buurtje. Onder de noemer van ‘Pimp je portiek’ en ‘Buurt in Bloei’ nodigen we bewoners uit om samen actie te ondernemen om hun woonomgeving op te fleuren. En zelf je groente verbouwen is hip. We spelen in op de trend van gemeenschappelijke moestuinen. Ook brengen we op verzoek van bewoners egelhuisjes of nestkasten aan. We zijn – naast uitvoerder van regulier onderhoud - vooral verbinder en wegwijzer. 2) Cultuur en vrije tijd: iedereen is wel ergens goed in. Door mensen aan te spreken op talenten organiseer je positieve energie. Sport is bijvoorbeeld hét middel om andere buurtbewoners te ontmoeten, volgens bewoners van de wijken Selwerd (73,7%) en Paddepoel (81,5%). Dit blijkt uit een onderzoek dat het Hanze Instituut voor Sportstudies (HIS) voor ons uitvoerde. Via de wijkteams van het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 kunnen bewoners uit 15 wijken ideeën indienen om samen activiteiten te ondernemen. De afspraken worden herzien in 2014. We onderzoeken ook of onze eigen leefbaarheidsfondsen optimaler kunnen worden ingezet: we willen meer aanvragen en meer partijen betrekken bij de financiering van leuke dingen in en voor de buurt. Op dit terrein zijn we alleen verbinder en wegwijzer. 13


november 2013

3) Zorg/burennetwerken: als mensen elkaar kennen, durven ze onderling om hulp te vragen. Daarom zorgen we voor ontmoetingsruimtes, activiteiten en gemeenschappelijke belevingen in de buurt. Op die manier maken we burencontacten mogelijk. In 2013 publiceerden we een inspiratieboek over bijzondere woonvormen, waaronder wonen en zorg voor ouderen of mensen met een handicap in het autistisch spectrum. De bewoners namen zelf het initiatief. Voor dit thema laten we het niveau van de wijk los: we richten ons op complexen en buurten. Voor individuele gevallen die vastlopen in het woud van regels, hebben we experts in dienst. Zij hebben op hun beurt een uitgebreid netwerk om mensen door te verwijzen. 4) Onderhoud en verbetering van de woning: als bewoners verbeteringen aan hun woning willen laten aanbrengen, kan dat tegen een huurverhoging. We letten er alleen op dat de nieuwe voorzieningen aan de veiligheidseisen voldoen, we lopen verder niet in de weg. Huurders in Vereniging van Eigenaren (VvE) hebben een bijzondere positie in een complex. Juridisch hebben ze niets te zeggen, de eigenaren maken de dienst uit. Hier ligt een rol voor ons om mensen met elkaar te verbinden. Met de besturen van VvE’s die daar belangstelling voor hebben, nodigen we huurders uit om een stem te geven bij beslissingen. Dat begint allemaal met een goede informatievoorziening. We lanceerden een website waar huurders en kopers alle vergaderstukken kunnen vinden. Ook kunnen ze onderling per complex ideeën of nieuwtjes uitwisselen. In 2014 bekijken we in hoeverre de competenties van onze medewerkers moeten worden aangepast aan de drie rollen.

3.2 Overleg en advies We overleggen graag en veel met bewoners. In de Overlegwet is vastgelegd dat huurderverenigingen zich moeten uitspreken over bepaalde onderdelen van ons beleid. Dat vinden wij vanzelfsprekend, we doen het voor bewoners. Maar wat te doen als bewoners niet meer actief willen worden in een vereniging? We zagen dat deze trend zich de laatste jaren voordeed: de besturen van de huurderverenigingen werden steeds kleiner en steeds ouder. Pogingen om nieuwe leden te werven liepen op niets uit. In 2013 gaf het gros van de verenigingen aan zich zelf op te heffen. Het formele overleg met bewoners zou ten einde komen als we daar niet iets op zouden verzinnen. Op moment van schrijven is er welgeteld nog één huurdervereniging over. We willen graag ons algemeen beleid breder met bewoners bespreken, ook zijn we benieuwd wat ze van onze begroting of het jaarverslag vinden. De verenigingen adviseerden ons om een Participatieraad op te richten. Eerder deden we al goede ervaring op met gevraagd advies van bewoners: via een BewonersAdviesGroep (BAG) vroegen we mensen om zich uit te spreken over zaken waar zijzelf geïnteresseerd in zijn of belang bij hebben. In 2013 besloten we om deze werkwijze ook toe te passen op het formele overleg met bewoners, maar dan binnen een Participatieraad. De Participatieraad heeft als doel om in de geest van de Overlegwet vanuit de bewoners het overleg op algemeen beleidsniveau te regelen. Daarnaast adviseert de Participatieraad over de verdere ontwikkeling en uitvoering van ons participatiebeleid, waaronder de BAG’s. De begeleiding van de BAG’s werd eerder door het Kennis- en Adviescentrum van de Woonbond verzorgd. Vanuit kostenoverwegingen stelden we in 2013 een eigen Coördinator Participatie aan. Die verzorgt in het vervolg de ondersteuning van bestaande en nieuwe vormen van bewonerparticipatie, waarbij het specifiek gaat over de rol van bewoners als formele overlegpartner in de zin van de Overlegwet.

14


november 2013

3.3 Sponsorbeleid Wij omarmen initiatieven van andere organisaties of instellingen om levendigheid in de buurt te vergroten. Sponsoring is een manier om anderen de ruimte te geven hun plannen uit te voeren. We sponsoren activiteiten die zichtbaar zijn op straat en ontmoetingen tussen bewoners mogelijk maken. Nu we bezuinigen op onze eigen organisatie, ligt het voor de hand om ook uitgaven die voor sponsoring beschikbaar zijn tegen het licht te houden. Voor de begroting van 2014 schrappen we een deel van het budget dat hier voor beschikbaar is. We beoordelen sponsorverzoeken op de volgende criteria:  er is een directe relatie met wonen;  er is een directe relatie met ons werkgebied;  er is een directe relatie met onze bewoners;  er is een directe relatie met leefbaarheid of met een van onze andere activiteiten. Daarnaast honoreren we vooral verzoeken van bewoners of amateurverenigingen en moeten aanvragen een relatie hebben met de vier terreinen waarop we mensen uitnodigen om samen in de buurt in beweging te komen (zie 3.2). Sponsoring van topsport bouwen we af, wel huisvesten we met voorrang jongeren die hun studie willen combineren met een carrière in de sport. Op die manier dragen we ook bij aan 'City of Talent' waar de gemeente Groningen zich mee profileert.

15


november 2013

4. Wonen en zorg In Groningen werken gemeente en corporaties al heel lang goed samen. We hebben al veel lokale akkoorden gesloten en willen deze traditie voortzetten, omdat het bijdraagt aan leefbare wijken en gewaardeerd wordt door onze bewoners. Ook in de samenwerking met welzijns-, hulpverlenings- en zorgorganisaties zien we perspectief omdat het heel direct tot resultaat leidt voor mensen die zorg of begeleiding nodig hebben.

4.1 Projecten in onderzoek De meeste woningen verhuren we individueel, maar binnen een aantal complexen geven we op verzoek van bewoners ruimte voor meer invloed op de manier waarop ze wonen, meer ‘zelfregie’. Daar geven we graag gehoor aan, want we juichen betrokkenheid en eigen initiatief van bewoners toe. In een aantal gevallen zijn dit (familieleden van) bewoners die een beperking hebben en samen de zorg willen regelen. Op dit moment hebben we de volgende projecten in onderzoek (zie ook paragraaf 2.3): - op de Trefkoellocatie starten we na 2014 met de bouw van zelfstandige woonruimte voor 17 jongeren met een beperking in het autistisch spectrum; - voor de langere termijn onderzoeken we op verzoek van Huis en Toevluchtsoord of we een nieuwe plek voor deze instelling kunnen ontwikkelen. We verwachten dat we pas in of na 2015 kunnen starten met de daadwerkelijke bouw.

4.2 Groei kwetsbare personen in de buurt Het rijk bereidt een aantal ingrijpende bezuinigingen voor in de zorgsector en hevelt taken over naar gemeenten. Uitgangspunt is dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig wonen, ook ziet de overheid een grotere rol voor familie of buren weggelegd om kwetsbare mensen in hun nabijheid op te vangen. We voorzien de komende jaren een groei in het aantal kwetsbare personen dat met minder zorg of begeleiding in onze woningen woont. Het kan hierbij gaan om: - Financieel: huurachterstand / huisuitzetting; - Zorg: psychische of lichamelijke beperkingen; - Sociaal maatschappelijk: overlast, criminaliteit. Al jaren hanteren we een persoonlijke benadering bij huurachterstand, zodra we merken dat iemand moeite heeft om de huur te betalen, nemen we contact op om erger te voorkomen. Want niemand is gebaat bij huisuitzetting: de huurder komt op straat en de deurwaarderskosten zijn voor onze rekening. We maken ons zorgen over mensen met een psychische beperking die steeds minder begeleiding krijgen. Het risico bestaat dat zij minder aandacht besteden aan het tijdig betalen van rekeningen. We zullen in 2014 moeten ondervinden of dit inderdaad het geval zal zijn. In ieder geval zijn we daar alert op. De corporaties werken onder de vlag van Zorgen voor Morgen samen met de gemeente en tal van zorginstellingen. Dit platform gebruiken we om ons te laten informeren over de gang van zaken over de decentralisaties, Nijestee is namens de gezamenlijke corporaties vertegenwoordigd in de stuurgroep Zorgen voor Morgen. Groningen is een relatief jonge stad, ouderen met een lichte beperking kunnen snel een geschikte woning vinden. We verwachten dat met de invoering van de beleidswijzingen niet zozeer extra woonaanpassingen noodzakelijk zijn, de succesfactor ligt in hulp en begeleiding in het wonen. 16


november 2013

5. Organisatie en Personeel Wij zullen onze uitgaven voortdurend kritisch tegen het licht houden en investeringen wegen op het rendement dat we willen halen. We stemmen de kosten en omvang van de organisatie af op de verminderde activiteiten.

5.1 Organisatie In de begroting 2014 kijken we scherp naar de beheerkosten, die spelen een cruciale factor in onze financiële huishouding. Uit verschillende benchmarks kwam naar voren dat onze beheerkosten al tamelijk laag waren. Maar vanwege de opgelegde verhuurdersheffing, het debacle rond Vestia en strengere eisen van WSW zagen we ons genoodzaakt om de begroting al voor 2013 aan te passen. Jaarlijks vragen we aan onze medewerkers wat ze vinden van het werken bij Nijestee en bieden we de mogelijkheid om hierbij een cijfer te geven. In 2012 kwam het gemiddelde rapportcijfer uit op een 8,1. In 2014 meten we de medewerkerstevredenheid weer. Op basis daarvan kunnen we bepalen in hoeverre de economische crisis en de krimp van de organisatie effect op de werksfeer en werkdruk heeft gehad. Het afgelopen jaar verhuisden we naar het Damsterplein. Sinds de fusie van de twee Groninger corporaties Gruno en Groningen eind 1998 waren we gehuisvest op twee locaties. Het nieuwe kantoor is van binnen kleurrijk, maar ook sober en duurzaam. Dat laatste zit vooral in de isolatie, het gebruik van aardwarmte en zonnepanelen. Een deel van het gebouw verhuren we aan externe partijen. Het auditorium in ons nieuwe kantoor is bij uitstek een faciliteit die we ook kunnen verhuren aan externen, hiervoor is veel belangstelling. Onze vaklieden en uitvoerders blijven in het oude pand aan de Antillenstraat. Omdat het hierbij gaat om een kleinere bezetting, is het pand verbouwd en is een deel beschikbaar voor de vakgroep. De rest verhuren we aan externen. In 2013 startten we met de ontwikkeling van een nieuw Strategisch Kader. De veranderde externe omstandigheden maken het noodzakelijk dat we onze koers op onderdelen aanpassen. In de kern blijven we wat we altijd zijn geweest; een sociaal huisvester met hart voor onze bewoners. In het vernieuwde Strategisch kader zetten we de koers vanaf 2014 uit.

5.2 Ondernemingsraad De Ondernemingsraad (OR) is een belangrijk orgaan binnen Nijestee en heeft een tweeledige taak. Enerzijds is de OR overlegpartner die met de directie meedenkt en als sparringpartner fungeert bij besluitvorming. Anderzijds is de OR vertegenwoordiger van de werknemers en brengen de OR-leden wensen en meningen van het personeel naar voren over verschillende onderdelen van het beleid. In 2013 bespraken we de bezuiniging op de formatie en overige organisatiekosten, we waarderen de kritische en constructieve manier waarop de gesprekken verliepen. In 2014 bespreken we de verdere bezuiniging op de organisatie met de OR.

5.3 Inkrimping personeel Als gevolg van veel externe omstandigheden staan corporaties onder druk. Het gaat hierbij om de stagnerende woningmarkt, de verplichte verhuurdersheffing en de financiële gevolgen van het Vestia debacle. Het gevolg hiervan is dat de investeringsruimte van corporaties fors minder is en we minder 17


november 2013

kunnen ontwikkelen. Hierdoor ontkomen ook wij niet aan maatregelen in de personele sfeer. In 2012 / 2013 verlengden we geen tijdelijke contracten, met name bij de ondersteunende diensten. Hierdoor is de formatie bij afdelingen als Personeelszaken, Communicatie, IT, Financiële zaken en Servicedesk teruggebracht. Door de afname van de vastgoedprojecten valt echter ook niet langer te ontkomen aan krimp bij de afdeling Vastgoed. In 2013 moesten we 12 fte bezuinigen. Deze krimp heeft ook zijn gevolgen voor de overige bedrijfsonderdelen, waar in de loop van 2014 nog 6 fte bezuinigd moet worden. Een klein deel van de medewerkers hebben we kunnen herplaatsen, maar gedwongen ontslagen zijn hierbij niet te voorkomen. De formatie voor 2014 is begroot op 157.9 fte op 31 december 2014. Dan is de organisatie 43.8 fte gekrompen ten opzichte van 1 januari 2012.

Directie Woondiensten Vastgoed Onderhoud Financiën Totaal Totaal FTE

Ultimo 2014 356 1.667 529 2.500 634 5.686 157,9

Primo 2012 444 2.012 1.226 2.830 752 7.264 201,8

Verschil 88 345 697 330 118 1.578 43.8

FTE 2.4 9.6 19.4 9.2 3.3 43.8

5.4 Juiste medewerker op de juiste plek Ontwikkeling van medewerkers is altijd al een belangrijk thema geweest bij ons en vanuit ons personeelsbeleid ondersteunen we onze medewerkers hierbij uitgebreid. Het is vanzelfsprekend belangrijk dat medewerkers hun functie goed kunnen vervullen, we bieden daarom de mogelijkheid van functiegebonden scholing. Daarnaast bieden we ook mogelijkheden voor verdere loopbaanontwikkeling. We nodigen medewerkers uit om een Persoonlijk Ontwikkelingsplan (POP) te maken of een POP-vervolgtraject te starten. Belangrijk aanvullend instrument is het Individueel Loopbaanontwikkelingsbudget. Dit is bedoeld voor verder loopbaanonderzoek of een beroepsopleiding voor een functie binnen of buiten de sector. Om medewerkers kans te bieden op ander werk melden we alle interne en externe vacatures. We zoeken ook de samenwerking en uitwisseling met andere corporaties op. Zo stonden we in 2007 samen met vier andere corporaties aan de wieg van Loopbaaninitiatief. Een platform dat in de sector inmiddels een voorbeeld is geworden voor samenwerking op het gebied van duurzame inzetbaarheid. Door het schaalvoordeel kunnen we veel opleidingen met lagere kosten in het noorden organiseren. Ook als gevolg van de omvang kon het collectief zich met ruim 2300 medewerkers aansluiten bij Noorderlink, het samenwerkingsverband van ruim 30 grote organisaties in Noord Nederland. In 2014 bouwen we de samenwerking op het gebied van duurzame inzetbaarheid verder uit. Inzetbaarheid betreft niet alleen kennis en vaardigheden, maar heeft ook een fysieke kant. Daarom boden we in 2013 medewerkers de mogelijkheid om mee te doen aan Preventief Medisch Onderzoek (PMO). Omdat de vaklieden vanwege hun vooral fysieke werk hierbij een risicogroep vormt, is met hen gestart en vervolgens is dat aan de rest van de medewerkers aangeboden. Een groot deel deed mee en deze actie heeft letterlijk levens gered. In 2014 geven we aan het PMO een vervolg met verdere voorlichting op het gebied van gezond leven. In 2012 en 2013 besteedden we veel aandacht aan het ziekteverzuim dat vooral werd beïnvloed door langdurig en frequent verzuim. Lag het verzuim eerst rond 5,8%, medio 2013 is het verzuim 18


november 2013

teruggebracht tot 3,5%. Ook in 2014 blijven we een actief ziekteverzuimbeleid voeren, waarbij door acties als PMO en voorlichting het accent meer op preventie komt te liggen.

5.5 Arbeidsvoorwaarden Om aan de eisen van het WSW te voldoen, hebben we afgesproken om – los van de bezuiniging op formatie - 10% te besparen op overige personeelskosten en algemene organisatiekosten vanaf 2014. Met ingang van 1 januari 2013 stapten we al over op de zogenaamde Werkkostenregeling, een nieuw stelsel waarbij vergoedingen belastingvrij kunnen worden verstrekt tot een bepaald percentage van de loonsom. Er gold voor de Werkkostenregeling een overgangsperiode tot 1 januari 2014, maar deze is ondertussen door het Rijk opgerekt tot 1 januari 2015. We startten al in 2012 met de voorbereidingen, omdat uit onderzoek was gebleken dat overstap tot een besparing zou leiden. Met de invoering versoberden we in 2013 al een aantal voorzieningen. In 2014 evalueren we samen met de OR de effecten. Ook op het gebied van de CAO is er het afgelopen jaar sprake geweest van een versobering. Er is geen sprake geweest van een salarisverhoging. Mogelijk zet deze trend zich door in 2014. Zeker is in ieder geval dat er een herijking volgt van de pensioenregeling voor de sector. Die leidt ongetwijfeld tot een versobering en gaat per 1 januari 2014 in.

19


november 2013

6. Financiën Het geld dat dagelijks in en uit onze portemonnee stroomt, is bepalend geworden voor de mate waarin wij geld kunnen aantrekken voor investeringen in woningen en buurten. De tijd dat wij konden “bouwen” op de waarde van ons bezit is voorbij in de corporatiesector en dus ook voor ons. We zoeken naar manieren om de inkomsten te verhogen. De betaalbaarheid van onze woningen voor de primaire doelgroep blijft een belangrijke pijler van ons bestaansrecht.

6.1 Lange termijnbeleid Het uitgangspunt is om onze financiële situatie stabiel te houden. Door diverse (vooral) externe factoren is dit uitgangspunt in 2012/2013 onder druk komen te staan. Door de omstandigheden zijn we genoodzaakt om onze financiële positie te versterken. We stelden ons Financieel Beleid bij, de RvC stemde hier in november 2013 mee in. Ons Financieel Beleid (met de titel “Bij de rand weg”) baseren we op een viertal pijlers, te weten Continuïteit, Solvabiliteit, Liquiditeit en Rentabiliteit. De financiële sturing abstraheren we naar de volgende vragen: - wat wil ik? -> continuïteit - wat heb ik qua geld? -> liquiditeit - wat heb ik qua vermogen? -> solvabiliteit - wat verdien ik? -> rentabiliteit In schemavorm ziet de opbouw van dit beleidsstuk er als volgt uit:

Wat wil ik? - continuïteit - stabiele financiële situatie

Portefeuilleniveau Projectniveau

Wat heb ik (qua geld)? Liquiditeit Criteria Waarborgfonds Rentedekkingsgraad Loan to Value Investeringsniveau Kasstroom

Wat heb ik (qua vermogen)? Solvabiliteit A1-oordeel Eigen Vermogen Solvabiliteitsgraad Onrendabele top

20

Wat verdien ik? Rentabiliteit Direct rendement Indirect rendement Internal rate of Return Direct rendement

Ratio Kengetallen

Kengetallen


november 2013

Binnen het Financieel Beleid vertalen we de vragen naar kengetallen met meetbare doelstellingen, onderverdeeld naar liquiditeit, solvabiliteit en rentabiliteit. De genoemde doelstellingen zijn onder andere: Omschrijving

Minimale Doelstelling

Ambitie

> 1,3

> 1,5

Begroting 2014

Wat heb ik qua geld? - Liquiditeit Rentedekkingsgraad

1,4 e

Kredietwaardigheid (WSW)

Ja

Volgt in 4 kwartaal

Faciliteringsvolume (WSW)

Beschikbaarheid

Volgt in 4 kwartaal

Loan to value Kasstroom (portefeuille)

Investeringsniveau (gemidd. per won) Kasstroom (project)

< 75%

e

< 70%

Circa 70%

Positief, totaal over

Ieder jaar positief

Positief, totaal over

5 jaar

Per jaar > € 1 mln.

5 jaar

< € 200.000

Wordt aan voldaan

Jaar 1-5: Max -/- € 5.000 per won. Jaar 6-10 : totaal positief

Wat heb ik qua vermogen? - Solvabiliteit Oordeel CFV Solvabiliteit (CFV-methodiek) Eigen Vermogen

e

A1-oordeel

Volgt in 4 kwartaal

> 15% (€ 75 miljoen)

> 20% (€ 100 miljoen)

Circa 15-20%

> € 170 mln.

> € 200 mln.

€ 200 mln.

> 25%

> 30%

Solvabiliteit

27%

Onrendabele top daeb

< € 50.000

Wordt aan voldaan

Onrendabele top niet-daeb

< € 10.000

Wordt aan voldaan

Wat verdien ik? - Rentabiliteit Direct rendement portefeuille Indirect rendement (portefeuille-niveau)

> 4,0%

> 4,5%

Wordt aan voldaan

> - 2,0%

Wordt aan voldaan

Internal Rate of Return (IRR) daeb

> 4,0%

Beoordeling per project

Internal Rate of Return niet-daeb

> 5,0%


Direct rendement bij nieuwbouw daeb

> 4,0%


Direct rendement bij nieuwbouw niet-daeb

> 4,5%


Dekking kwaliteitsverbeteringen

> 50%


21


november 2013

6.2 Activiteitenplan 2014-2018 Om grip te houden op onze lange termijn activiteiten hebben we onze plannen voor een reeks van jaren uitgezet op basis van het portfoliobeleid. In de volgende tabel geven we inzicht in onze activiteiten voor de komende jaren. De activiteiten in 2014-2018 in aantallen opgeleverde woningen: Totaal Prognose Begroting Prognose Prognose Prognose Prognose 2013 Sloop Verkoop huurwoningen Daeb woongelegenheden 1) Niet daeb woongelegenheden Mutatie aantal woningen in eigendom Aantal verkochte huurwoningen in beheer

Koopwoningen nieuwbouw

2015

2016

2017

2018

-/- 30

-/- 30

0

0

0

0

0

-/- 875

-/- 130

-/- 140

-/- 150

-/- 160

-/- 165

-/- 130

1.037

412

0

120

497

8

0

79

58

0

13

0

8

0

211

310

-/- 140

-/- 17

337

-/- 149

-/- 130

-/- 60

-/- 10

-/- 10

-/- 10

-/- 10

-/- 10

-/- 10

13.530

13.390

13.373

13.710

13.561

13.431

208

108

0

100

0

0

0

32

32

0

0

0

0

0

Aantal woningen in eigendom en beheer. Start = 13.220 2) Kwaliteitsverbeteringen

2014

1) Dit betreft zowel sociale huurwoningen (226) als jongereneenheden (811) 2) Op 31 december 2012 hebben we 13.220 woningen in eigendom en 241 woningen in beheer, totaal 13.461. Naast deze woningen beheren we bedrijfsruimten, garages en overige eenheden.

Toelichting activiteitenplan In de komende vijf jaar (2014-2018) willen we 745 woningen verkopen. De opbrengst hiervan zetten we in om de diverse heffingen te kunnen voldoen. Daarnaast zijn deze middelen nodig omdat we nog een aantal nieuwbouwprojecten willen uitvoeren, met name voor jongeren of in wijkvernieuwingsgebieden waar we afspraken hebben gemaakt met bewoners. Tot en met 2018 houden we rekening met de oplevering van 1.116 huurwoningen, vooral in de sociale huur. Dit zijn enerzijds projecten die ultimo 2012 in uitvoering waren. Nieuwe projecten zijn Trefkoel blok B/C (467 woningen), Grunobuurt blok 6 (109 woningen) en Semmelweisstraat 2e en 3e fase (40 woningen). Onze ambitie om jaarlijks 200 woningen projectmatig te verbeteren kunnen we niet meer waarmaken. Dergelijke verbeteringen zijn zeer onrendabel. Wel willen we in 2015 binnen het initiatief ‘Energiesprong’ in 2015 100 woningen energieneutraal maken door ze ingrijpend te verbeteren. Hiermee dragen we bij aan de gemeentelijke wens om de komende vijf jaar in de stad Groningen 1000+ woningen energieneutraal te maken.

22


november 2013

In totaal leiden onze voorgenomen activiteiten tot een toename van ongeveer 1.100 woningen in de stad Groningen in de komende vijf jaar.

Onttrekking door sloop Sociale huurwoningen Vrije sector huurwoningen Koopwoningen nieuwbouw Toename aantal woningen in de stad door Nijestee

Totaal

2013

2014

2015

2016

2017

2018

-/- 30 1.037 79 32

-/- 30 412 58 32

0 0 0 0

0 120 13 0

0 497 0 0

0 8 8 0

0 0 0 0

1.118

459

0

133

497

16

0

6.3 Meerjarenprognose en solvabiliteit Het activiteitenplan 2014-2018 is in een scenario uitgewerkt. Dit scenario voldoet aan alle vijf harde procesvereisten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Deze vereisten zijn:  Behalen positieve operationele kasstroom inclusief 2% aflossingsfictie komende 5 jaar;  Tendens: positieve cash flow;  Saldo geborgde (nieuwe) lening is maximaal 100% van ingezette onderpandwaarde (WOZ);  Saldo leningen mag maximaal 50% zijn van onderliggende WOZ-waarde;  Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde is duurzaam hoger dan 15%. Op basis van het activiteitenplan is de ontwikkeling van de Winst- en Verliesrekening (1) als volgt: Bedragen x € 1.000 Netto-huren Vergoedingen Netto resultaat verkoop woningen Overheidsbijdragen Overige Bedrijfsopbrengsten

Jaarrekening Prognose Begroting Prognose Prognose 2012 2013 2014 2015 2016

Prognose 2017

Prognose 2018

67.300

71.800

75.800

78.100

82.200

84.900

3.700

3.600

3.600

3.700

3.700

3.800

3.900

11.000

11.100

12.000

12.500

13.300

13.900

11.300

-

-

-

-

-

-

300

85.900

3.900

2.300

2.000

600

600

600

600

Totaal opbrengsten

86.200

88.800

93.400

94.900

99.800

103.200

101.700

Afschrijvingen

17.400

15.600

17.900

15.500

16.200

16.300

15.900

9.900

8.100

1.500

700

500

Lonen en sociale lasten

12.500

12.100

10.600

10.800

Onderhoud

16.300

17.700

16.900

4.200

4.400

4.600

Overige Waardeveranderingen

Lasten servicecontracten

-

-

11.000

11.300

11.700

16.800

17.600

18.300

21.300

4.700

4.800

4.900

5.000

Leefbaarheid

1.300

800

800

600

600

600

600

Kwaliteitsverbeteringen

2.400

1.400

900

2.900

1.300

1.300

4.500

Belastingen en verzekeringen

5.300

5.700

5.700

5.700

5.900

6.100

6.200

Overige bedrijfslasten

6.100

6.000

6.700

5.400

5.500

5.700

5.900

200

3.000

8.000

9.200

9.500

9.800

9.800

Rente

Heffingen

18.000

17.300

18.900

19.300

18.700

17.800

16.700

Totaal lasten

93.600

92.100

92.500

91.600

91.600

92.100

97.600

Bedrijfsresultaat Vennootschapsbelasting Resultaat boekjaar na belastingen Resultaat marktwaarde vs bedrijfswaarde Mutatie actuele waarde (2) Totaal resultaat bedrijfswaarde

-7.400

-3.300

900

3.300

8.200

11.100

-300

-300

-300

-300

-300

-300

-300

-7.700

-3.600

600

3.000

7.900

10.800

3.800

0

1.800

0

0

0

0

0

0

31.500

7.000

7.800

8.600

10.800

9.800

-7.700

29.700

7.600

10.800

16.500

21.600

13.600

(1) De gehanteerde parameters staan in Bijlage 1. Met ingang van 2012 is het model van de Winst- en verliesrekening gewijzigd. De hier gepresenteerde Winst- en Verliesrekening volgt 23

4.100


november 2013

het nieuwe model, dat is gebaseerd op bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) dan wel marktwaarde (commercieel vastgoed). (2) De mutatie actuele waarde is ingeschat exclusief de effecten van de verhuurdersheffing. Het parlement heeft zich wel uitgesproken over de verhuurdersheffing in 2013, maar heeft nog geen besluit genomen over de hoogte van de heffing in de jaren erna. In de loop van 2013/2014 verwachten we meer duidelijkheid hieromtrent. Wanneer de heffing ingerekend moet worden conform het voorliggende voorstel van minister Blok, is het effect op de bedrijfswaarde circa € 110 miljoen negatief (gebaseerd op een gemiddelde restant levensduur van 22 jaar). De heffing wordt via een extra huurverhoging deels gecompenseerd. Globale berekeningen tonen een effect van positief € 60 miljoen, gebaseerd op een verhoging van 1,5% boven de inflatie over de periode 2014 – 2017. Per saldo een negatief effect van € 50 miljoen. De ontwikkeling van de Balans op bedrijfswaarde verwachten we als volgt: Bedragen x € 1.000 Sociaal vastgoed in exploitatie (On)roerende zaken tdd exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

492.700

560.500

542.300

559.000

586.000

578.400

570.800

22.000

22.000

21.500

21.000

20.500

20.000

19.500

110.200

110.300

110.300

110.300

110.300

110.300

110.300

Vastgoed in ontwikkeling

29.300

8.600

28.100

28.400

2.400

2.000

2.000

Onroerende zaken VoV

14.700

14.700

14.700

14.700

14.700

14.700

14.700

Financiële vaste activa

3.400

3.400

3.400

3.400

3.400

3.400

3.400

Overige vlottende activa

15.700

13.600

14.500

12.100

12.100

12.100

12.100

100

10.000

5.300

12.100

17.500

22.400

10.100

Balanstotaal debet

688.100

743.100

740.100

761.000

766.900

763.300

742.900

Eigen vermogen

163.400

193.000

200.500

211.200

227.800

249.400

263.200

Liquide middelen

Egalisatierekening/Voorz. Langlopende schulden kredietinstellingen Overige langlopende schulden Terugkoopverplichting zaken VoV Rekening courant kredietinstellingen Vlottende passiva Balanstotaal credit Solvabiliteitspercentage

700

3.700

4.900

2.000

500

464.200

491.800

480.100

492.300

483.200

459.200

426.000

6.300

6.300

6.300

6.300

6.300

6.300

6.300

14.700

14.700

14.700

14.700

14.700

14.700

14.700

4.900

-

-

-

-

-

-

33.900

33.600

33.600

34.500

34.400

33.700

32.700

688.100

743.100

740.100

761.000

766.900

763.300

742.900

23,75%

25,97%

27,09%

27,75%

29,70%

32,67%

35,43%

Het eigen vermogen stijgt ultimo 2014 naar circa € 200 miljoen. De ontwikkeling van het eigen vermogen is exclusief de effecten van de verhuurdersheffing en extra huurverhoging. Zie ook de toelichting hierboven. Wanneer de daar genoemde € 50 miljoen verwerkt wordt in bovenstaande balans, dan is de ontwikkeling als volgt: Jaar Eigen vermogen (* € 1.000) Solvabiliteitspercentage

2013

2014

2015

2016

2017

2018

143.000

150.000

161.000

177.000

199.000

213.000

20,6%

21,7%

22,6%

24,7%

27,9%

30,8%

24


november 2013

6.4 Kasstromen en liquiditeitsprognose 6.4.1 Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume In 2012/2013 stelde het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vragen over onze financiële positie, omdat we onvoldoende voldeden aan hun financiële criteria. De afspraken in het Woonakkoord van februari 2013 waren dusdanig dat we wezenlijke aanpassingen in onze bedrijfsvoering moest doorvoeren om aan de in de sector gebruikelijke kengetallen te blijven voldoen. Door de afspraken in het Woonakkoord moeten we in de periode 2013-2017 naar verwachting als gevolg van de verhuurdersheffing afdragen:

* € 1 miljoen Verhuurdersheffing

2013 € 0,2

2014 € 5,8

2015 € 6,9

2016 € 7,9

2017 € 9,0

Totaal € 29,8

Naast de verhuurdersheffing moeten we ook een saneringsheffing te betalen. De saneringsheffing wordt opgelegd door het Centraal Fonds Volkshuisvesting en wordt berekend op basis van een percentage van de huursom. De te verwachten saneringsheffing bedraagt:

* € 1 miljoen % huursom Saneringsheffing

2013 4% € 2,8

2014 3% € 2,2

2015 3% € 2,3

2016 2% € 1,6

2017 1% € 0,8

Totaal € 9,7

Om deze heffingen te kunnen betalen, stelden we in de loop van 2013 ons beleid ingrijpend bij en pasten we de meerjarenbegroting aan. De implementatie van deze maatregelen loopt door in de begroting 2014. Het belangrijkste criterium om te voldoen aan eisen van kredietwaardigheid van het WSW betreft de ontwikkeling van de operationele kasstroom, inclusief 2% aflossingsfictie. Met het gewijzigde beleid is deze kasstroom (over 5 jaar berekend) positief.

Operationele kasstroom

2014 -636

2015 1.197

2016 2.797

2017 2018 4.427 2.958 Waarvan daeb Waarvan niet-daeb

Bovenstaande gegevens zijn de basis voor de aan te leveren De Prospectieve Informatie (DPI) van januari 2014. Deze gegevens zijn consistent ten opzichte van vorig jaar.

25

Totaal 10.743 8.557 2.186


november 2013

6.4.2 Netto kasstromen en rentedekkingsgraad De netto kasstroom en rentedekkingsgraad van Nijestee staan onder druk. De verhuurders- en saneringsheffing van in totaal € 8 miljoen resulteren in een last per verhuureenheid van ruim € 500. Deze extra last is opgevangen door de extra huurverhoging en door de ingezette bezuinigingsmaatregelen. In onderstaande tabel is een specificatie van de kasstromen opgenomen, conform methodiek Centraal Fonds Volkshuisvesting. Omschrijving

Jaarrekening

Jaarrekening

Prognose

Begroting

2011

2012

2013

2014

Netto bedrijfslasten (* € 1 mln.)

14.920

16.644

17.339

17.622

Aantal verhuureenheden

14.180

14.497

14.798

14.798

Netto bedrijfslasten per

1.052

1.146

1.172

1.191

Huur per verhuureenheid

4.591

4.629

4.752

5.120

Onderhoudslasten per verhuureenheid

1.740

1.718

1.780

1.577

Netto kasstroom per verhuureenheid

1.799

1.766

1.800

2.351

-24

199

-64

-520

1.775

1.965

1.736

1.831

1.094

1.281

1.301

1.300

Netto kasstroom na rente

681

684

435

531

Rentedekkingsgraad

1,6

1,5

1,3

1,4

verhuureenheid

Overige baten/lasten incl. heffingen Netto kasstroom per verhuureenheid inclusief overige baten Rentelasten per verhuureenheid

Opmerkingen:  de cijfers over 2011 en 2012 zijn ontleend aan de uitgave ‘Corporatie in Perspectief’ van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De jaren 2013 en 2014 zijn op basis van eigen berekeningen.  De minimale norm van het WSW voor de rentedekkingsgraad is 1,3. Onze ambitie ligt hoger, namelijk op 1,5. De rentedekkingsgraad van 1,4 ligt beneden onze doelstelling van 1,5. Voor het begrotingsjaar 2014 hebben we eenmalige kosten opgenomen om de bezuinigingsmaatregelen uit te voeren, zoals kosten van het Sociaal Plan ad € 750.000. Zonder deze kosten stijgt de ‘netto kasstroom na rente’ met ruim € 50 en stijgt de rentedekkingsgraad naar circa 1,5.

26


november 2013

6.4.3 Liquiditeitsprognose In onderstaande tabel geven we een prognose over de verwachte liquiditeitsontwikkeling in 2014. De stand op 1 januari 2014 bedraagt volgens prognose circa € 13 miljoen En loopt op naar € 14 miljoen ultimo 2014. Verloop liquiditeit 2014

Kosten (* € 1.000) Beginsaldo

Totaal 2014

Jan'14 13.526

Feb'14 12.731

Mrt'14 10.295

Apr'14 16.260

Mei'14 15.920

Jun'14 11.686

Jul'14 13.434

Aug'14 14.752

Sep'14 13.449

Okt'14 17.217

Nov'14 12.397

Dec'14 12.193

Operationele activiteiten Huren en vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Salariskosten Onderhoudskosten Overige bedrijfslasten Totaal operationele activiteiten

6.849 100 -1.167 -1.822 -1.339 2.621

6.280 80 -883 -852 -5.207 -583

6.280 80 -612 -1.150 -697 3.900

6.280 80 -860 -1.320 -697 3.483

6.849 100 -1.634 -1.087 -1.014 3.214

6.280 80 -596 -1.508 -1.547 2.709

6.556 80 -837 -1.915 -840 3.044

7.148 100 -1.069 -1.014 -872 4.294

6.556 80 -583 -811 -697 4.545

7.148 100 -1.068 -2.068 -6.814 -2.702

6.556 80 -825 -1.941 -2.897 972

6.556 80 -940 -1.820 -697 3.179

79.335 1.040 -11.073 -17.308 -23.320 28.675

Bedrijfsactiviteiten Rentelasten Verkoop bestaande woningen Verkoop nieuwbouw Buitengewone verkopen/aankopen Afdracht BTW onderhoud en projecten Totaal bedrijfsactiviteiten

-1.597 1.150 0 0 -1.994 -2.441

-1.477 1.150 0 0 0 -327

-1.581 1.150 1.195 0 0 765

-3.696 1.150 0 0 0 -2.546

-1.055 1.534 0 0 -1.373 -894

-1.162 1.534 0 0 0 372

-1.824 1.534 0 0 0 -290

-1.686 1.150 0 0 -1.392 -1.927

-1.022 1.150 0 0 0 129

-1.073 1.534 0 0 -1.356 -894

-999 1.150 0 0 0 152

-1.673 1.150 0 0 0 -522

-18.844 15.339 1.195 0 -6.116 -8.426

Investeringsactiviteiten Nieuwbouw Kwaliteitsverbetering Totaal investeringsactiviteiten

-825 0 -825

-660 0 -660

-660 0 -660

-660 0 -660

-825 0 -825

-660 0 -660

-660 0 -660

-825 0 -825

-660 0 -660

-825 0 -825

-660 0 -660

-660 0 -660

-8.581 0 -8.581

Financieringsactiviteiten Opgenomen leningen Aflossing leningen Totaal financieringsactiviteiten

0 -149 -149

0 -866 -866

3.000 -1.040 1.960

0 -617 -617

0 -5.729 -5.729

0 -672 -672

0 -776 -776

0 -2.843 -2.843

0 -246 -246

0 -399 -399

0 -667 -667

0 -420 -420

3.000 -14.424 -11.424

12.731

10.295

16.260

15.920

11.686

13.434

14.752

13.449

17.217

12.397

12.193

13.770

244

Eindsaldo

27


november 2013

6.5 Financieren en beleggen Al onze activiteiten staan al bijna een eeuw in het belang van de volkshuisvesting. Ons financieringsen beleggingsbeleid is erop gericht de continuïteit van onze maatschappelijke onderneming te garanderen. We streven naar een optimale mix waarbij zowel de rentekosten als het renterisico minimaal zijn. Financierings- en beleggingsbeslissingen nemen we binnen de bepalingen van ons Treasurystatuut. Dit statuut is eind 2013 geactualiseerd en goedgekeurd door de RvC in november 2013. De treasuryactiviteiten voor 2014 zijn uitgewerkt in een Treasury Jaarplan. Het Treasurystatuut vormt (samen met het Treasury Jaarplan) het kader om besluiten te nemen over leningen, beleggingen en kasgelden. In onderstaande paragrafen lichten we de belangrijkste aspecten uit het Treasury Jaarplan kort toe.

6.5.1 Financiering lang vermogen In 2014 wijzigen de financiële voorwaarden van een aantal leningen. Het schuldrestant waarover renterisico wordt gelopen bedraagt in totaal ruim € 86 miljoen. Ten opzichte van de totale leningportefeuille ultimo 2014 is dat een totaal risico van circa 17%. Dit is hoger dan de norm van 15%. Dit wordt verklaard doordat bij 1 lening slechts de opslag wordt gewijzigd en niet de basisrente. Renteherziening Geldgever BNG BNG NWB Totaal

Leningnr. 165 179 183

Datum 1 juni 1 februari 1 juli

% Oud 4,445% 2,400% 3,100%

Schuldrestant 17.282.069 23.000.000 20.000.000 60.282.069

Begroot % 3,50% 3,50% (*) 3,1 + 0,3%

(*) betreft een basisrentelening. De basisrente staat voor 50 jaar vast. Alleen de opslag wordt herzien.

Rollovers (*) Geldgever BNG BNG Totaal

Leningnr. 192 193

Datum 10 juni/10 dec. 14 juni/14 dec.

% Oud 0,670% 0,499%

Schuldrestant 18.000.000 7.000.000 25.000.000

Begroot % 0,93% 0,93%

(*) de rente van de rollovers bestaat uit 6 maands Euribor + opslag. De opslag staat 3 tot 5 jaar vast. De Euribor wijzigt ieder half jaar.

Opvolgende Geldlening Geldgever Gemeente Groningen Totaal

Leningnr. 163

Datum 1 februari

28

% Oud 4,210%

Schuldrestant 690.240 690.240

Begroot % 3,50%


november 2013

Nieuwe leningen Voor nieuwe DAEB-huurprojecten kan tegen bedrijfswaarde een geborgde lening worden aangetrokken. In 2014 starten we met het project Semmelweisstraat fase 2, de benodigde financieringsbehoefte bedraagt € 3 miljoen. Projectnaam Start in 2014 Semmelweisstraat fase 2 Totale financieringsbehoefte

Startdatum

Activiteit

Nieuwe lening tgv project

Rente%

1 februari

DAEB

3.000.000 3.000.000

3,5%

Volgens het meerjarenperspectief daalt de huidige leningportefeuille van € 491,8 miljoen ultimo 2013 naar € 426 miljoen eind 2018. Deze daling komt doordat we diverse projecten met nieuwbouw huurwoningen hebben uitgesteld of geschrapt in verband met de plannen van het kabinet. In de jaren 2014 tot en met 2016 trekken we nog leningen aan voor de financiering van de geplande projecten. Na 2016 trekken we, volgens de meerjarenbegroting, geen nieuwe leningen meer aan omdat er geen nieuwbouw projecten opgenomen zijn in de meerjarenbegroting.

6.5.2 Renterisico’s Het renterisico is de som van de aflossingen, renteconversies en de benodigde (her)financiering uitgedrukt in een percentage van de som van de opgenomen kapitaalmarktleningen. Intern is de limiet voor renterisico’s vastgesteld op maximaal 15% per jaar. Dit sluit ook aan bij criteria van het WSW. In 2014 is het renterisico circa 17% (zie ook paragraaf 6.5.1).

6.5.3 Beleggingen We zullen naar verwachting in 2014 geen beleggingen aanhouden. Wanneer de hoeveelheid liquide middelen te positief wordt, lossen we een deel van een roll-over lening af.

6.5.4 Financiering kort De activa in ontwikkeling en het onderhanden werk financieren we voor met kort geld. Bij de bouw van huurwoningen trekken we bij oplevering voor de bedrijfswaarde financiering met een lange looptijd aan. Bij de bouw van koopwoningen vindt voorfinanciering alleen plaats bij ‘nog niet verkochte woningen’.

29


november 2013

7. Begroting 2014 7.1 Uitwerking In dit hoofdstuk werken we de begroting 2014 cijfermatig verder uit. Het resultaat bedraagt in totaal € 0,6 miljoen positief (historische kosten) en positief € 7,6 miljoen op bedrijfswaarde. Winst- en verliesrekening x € 1.000,-

Begroting 2013

Begroting 2014

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Overige opbrengsten

70.200 3.600 0 20.100 4.300

75.800 3.600 0 17.300 2.000

Totale opbrengsten

98.200

98.700

Bedrijfslasten Erfpacht Afschrijvingen Overige waarde verandering vaste activa Salarissen en sociale lasten Onderhoudslasten Lasten servicecontracten Leefbaarheid Kwaliteitsverbetering Verkoopkosten onroerende zaken Belastingen en verzekeringen Overige bedrijfslasten Heffingen

100 19.200 7.200 12.100 17.600 4.400 800 4.100 9.200 5.700 7.000 800

0 17.900 1.500 10.600 16.900 4.600 800 900 5.300 5.700 6.700 8.000

Totale lasten

88.200

78.900

Exploitatieresultaat

10.000

19.800

-/- 18.100

-/- 18.900

-/- 8.100

900

-/- 300

-/- 300

-/- 8.400

600

13.000

7.000

4.600

7.600

Rente Jaarresultaat (voor belasting) Vennootschapsbelasting Jaarresultaat (historisch kostprijs) Mutatie bedrijfswaarde Jaarresultaat (bedrijfswaarde) 30


november 2013

7.1 Toelichting Bedrijfsopbrengsten: Huren De gemiddelde huurstijging bedraagt 3,8% en is gebaseerd op de verwachte inflatie van 2,3% plus 1,5% extra verhoging per 1 juli 2014 conform het Woonakkoord. Daarnaast is er rekening gehouden met het aanpassen van de huur naar streefhuur na verhuizing. Bij de berekening van de huursom is rekening gehouden met de voorgenomen verkoop c.q. sloop en oplevering van nieuwbouw van huurwoningen en bedrijfsonroerend goed. Vergoedingen Naast de netto huur brengen we aan bewoners een vergoeding in rekening voor bijkomende kosten, zoals gas, onderhoudsservice en schoonmaak. Deze lasten zijn terug te vinden in de onderhoudskosten en de post overige bedrijfslasten. Verkoop onroerende zaken Hierin geven we de opbrengst van de nieuwbouw koopwoningen en de verkoop van bestaand bezit weer. In 2014 leveren we geen nieuwe koopwoningen op, de opbrengst komt volledig uit verkoop van bestaande huurwoningen. Er is begroot om 140 woningen uit de bestaande voorraad te verkopen. Overige opbrengsten Overige opbrengsten zijn onder andere vrijval van de egalisatievoorziening erfpacht, vergoedingen in verband met woningaanpassingen en doorberekende kosten aan derden. De posten ‘dekking vaste activa’ en ‘dekking verkoop’ zijn hier ook opgenomen. Dit betreffen de uren die gemaakt worden door de medewerkers op de afdeling Vastgoed.

31


november 2013

Bedrijfslasten: Een aantal posten van de bedrijfslasten is jaarlijks maar beperkt beïnvloedbaar, zoals bijvoorbeeld afschrijvingen, verzekeringen en belastingen. De toe- of afname van deze lasten wordt voornamelijk veroorzaakt door nieuwbouw, verkoop en sloop en wijzigingen in de hoogte van het belastingtarief. Afschrijvingen De afschrijvingen bestaan uit de reguliere waardevermindering van onze vaste activa. De afschrijving is berekend op basis van de restant levensduur en de boekwaarde per 1 januari 2014, oftewel historische kostprijs. Overige waardeverandering vaste activa De totale waardeverandering bedraagt € 1,5 miljoen en is als volgt opgebouwd: Project Trefkoel blok B & C woningen Trefkoel blok B & C short stay Trefkoel blok B & C parkeren

Aantal 467 1 44

Overige kosten wijkvernieuwing Totaal

Onrendabel 669.078 165.440 402.873 300.000 1.537.390

Salarissen en sociale lasten Dit betreft alle kosten die met het personeel te maken hebben, zoals salarissen, kosten voor uitzendkrachten, de sociale lasten en pensioenlasten. Bij de berekening van de salariskosten is rekening gehouden met een periodieke verhoging (indien van toepassing) plus een verwachte CAO verhoging van 2% per 1 januari 2014. De salariskosten dalen ten opzichte van de begroting 2013. Dit wordt veroorzaakt door een verlaging van de totale formatie met 29,2 FTE, deze verlaging wordt grotendeels gerealiseerd via het Sociaal Plan. De formatie voor 2014 ziet er per bedrijfsonderdeel als volgt uit: Formatie per bedrijfsonderdeel

Directie Woondiensten Vastgoed Financiën Control & Informatie Onderhoud Totaal

begroting 2013

Begroting 2014

verschil

9,9 53,9 28,1 18,9 76,3

9,9 46,3 14,7 17,6 69,4

0 -/- 7,6 -/- 13,4 -/- 1,3 -/- 6,9

187,1

157,9

-/- 29,2

Kwaliteitsverbeteringen De post kwaliteitsverbeteringen betreft kosten om de woningen op het niveau van basiskwaliteit te brengen. Deze post is gedaald ten opzichte van 2013 doordat de projectmatige kwaliteitsverbetering vanaf 2013 vrijwel volledig is stilgelegd, als gevolg van de bezuinigingen.

32


november 2013

Onderhoudslasten De onderhoudslasten behelzen de kosten van materiaal, de inhuur van derden en kosten eigen dienst. De uitgaven omvatten zowel dagelijks onderhoud als planmatig onderhoud. De daling komt door de bezuinigingen. De bijbehorende salarissen en sociale lasten van de onderhoudsdienst staan vermeld onder “Salarissen en sociale lasten.” Lasten servicecontracten Dit betreft de uitgaven voor de bijkomende kosten. Het gaat hier met name om kosten voor energie, schoonmaak en het glasfonds. Verkoopkosten onroerende zaken Deze post bestaat onder meer uit:  de boekwaarde van de verkochte woningen;  de stichtingskosten van de nieuwbouw koopwoningen;  overige verkoopkosten. Overige bedrijfslasten Deze post bestaat onder meer uit:  overige personeelskosten;  huisvestingskosten;  diverse overige organisatiekosten. Rente De rentelasten zijn maar beperkt beïnvloedbaar. Als we nieuwe leningen aantrekken, kijken we scherp naar het rentepercentage, de looptijd en het renterisico. Naar verwachting daalt het gemiddelde rentepercentage over de leningportefeuille ultimo 2014 naar 3,74% (3,87% volgens Begroting 2013). Naast de verschuldigde rente voor geldleningen bestaat deze post uit rentelasten van kasgeldleningen en rente erfpacht. Een deel van de rentelasten berekenen we door aan projecten in voorbereiding of in uitvoering. Het rentepercentage is 4,75% voor alle projecten. Vennootschapsbelasting De Vennootschapsbelasting bedraagt circa € 0,25 miljoen. Dit betreft belasting over het verschil tussen de fiscale en werkelijke waarde van onze leningportefeuille.

33


november 2013

7.3 Jaarresultaat Het resultaat op bedrijfswaarde is € 2,9 miljoen hoger ten opzichte van de begroting van vorig jaar. De verschillen staan in het onderstaand overzicht. Verschil begroting 2014 t.o.v. begroting 2013 (bedragen x € 1 miljoen)

Positief

Huren Netto verkoopresultaat woningen Afschrijvingen Overige waarde verandering vaste activa Salarissen en sociale lasten Onderhoudslasten Kwaliteitsverbetering Leefbaarheid Belastingen en verzekeringen Overige bedrijfslasten

5,5 1,1 1,3 5,7 1,6 0,7 3,2 0,1 0,1 0,3

Negatief Overige opbrengsten Lasten servicecontracten Heffingen Rente

2,3 0,2 7,3 0,8

Totaal historische kosten

8,9

Mutatie Bedrijfswaarde

-6,0

Totaal bedrijfswaarde

2,9

34


november 2013

Beheerkosten De Beheerkosten betreffen onderhoud, salarissen, belastingen en verzekeringen en overige bedrijfslasten na aftrek van daaraan gerelateerde opbrengsten. In onderstaande tabel zijn de beheerkosten van 2014 naast 2013 gezet: x € 1.000,Salarissen en sociale lasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Heffingen Overige opbrengsten Totaal netto beheerslasten

Begroting Begroting 2013 2014 12.123 10.564 17.564 16.889 835 785 4.376 4.617 12.735 12.350 750 8.000 -/- 4.341 -/- 1.998 44.042 51.207

Verschil -/- 1.559 -/- 675 -/- 50 241 -/- 385 7.250 2.343 7.165

De beheerkosten stijgen ruim 16% ten opzichte van 2013 met € 7,1 miljoen. De stijging wordt vrijwel geheel veroorzaakt door de verwachte € 7,3 miljoen stijging van de heffingen. Daarnaast zien we een lichte daling van de overige bedrijfslasten van circa € 0,4 miljoen, ondanks dat er in 2014 € 750.000 is opgenomen voor uitvoering van het Sociaal Plan. De salarissen en sociale lasten dalen met € 1,5 miljoen vanwege de krimp van de formatie. De norm beheerkosten per woning bedraagt € 1.203, dit is een daling ten opzichte van 2013 (norm € 1.212). De heffingen en kosten voor de uitvoering van het Sociaal Plan vallen niet onder deze norm.

35


november 2013

Bijlage 1 – Parameters meerjarenprognose Voor de berekening van het meerjarenperspectief hanteren we de volgende uitgangspunten: Sector parameters

Startbedragen Gemiddelde huurstijging

2014

2,30%

2015 en verder

2,00%

extra 2014 2018

1,50%

Gemiddelde inflatiestijging (beheer- en overige kosten) en

2014 – 2016

2,00%

gemiddelde stijging bouwkosten-/onderhoudskosten

2017 en verder

3,00%

Huurderving

2014 en verder

1,50%

Variabele lasten per woning nieuwbouw.

€ 2.596

Rentepercentage bij (her)financiering en renteaanpassing op

2014

3,50%

geborgde leningen. Op niet geborgde leningen geldt een opslag

2015

3,75%

van circa 1,0%

2016 - 2017

4,00%

2018 en verder

4,50%

2014

0,75%

2015

1,0%

Rollover leningen (6 maands EURIBOR + opslag), stand EURIBOR:

Basisrenteleningen bij herziening opslag

Alle jaren

+ 0,3%

Rente voor contante waarde berekening woningen

5,25%

Rente voor contante waarde berekening commerciële ruimten

5,25%

Investering kwaliteitsverbeteringen regulier

28.500

Investering kwaliteitsverbeteringen Energiesprong

82.500

Nieuwbouw huur sociaal: gem. investering per woning per 1/1

€ 148.700

Onrendabele top per woning (indicatief)

€ 22.000

Gemiddelde aanvangshuur per woning

€ 664

Levensduur

50 jaar

Nieuwbouw jongereneenheid zelfstandig: gem. investering per woning

€ 61.000


€0


€ 370

Levensduur

50

Nieuwbouw jongereneenheid onzelfstandig: gem. investering per woning

€ 53.000


€ 2.100


€ 270

Levensduur

50

Nieuwbouw huur jongereneenheid: gem. investering per woning per 1/1

€ 45.000


€0


€ 365

Levensduur

Tijdelijk

Nieuwbouw huur vrije sector: investering per woning per 1/1

20 jaar € 166.000


€0


€ 827

Levensduur

50 jaar

Nieuwbouw parkeerplaats: gem. investering per plek per 1/1

€ 22.500

Onrendabele top per parkeerplek (indicatief)

€ 15.000

Gemiddelde aanvangshuur per parkeerplek

€ 50

Levensduur

50 jaar

Verkoop regulier: gemiddelde winst per woning

2014 en verder

36

€ 86.000


november 2013

Bijlage 2 - Overzicht uitnodigingen aan bewoners Waarmee Wijkinformatie avonden, inloopspreekuren Nijestee Nieuws en Nije Mail (maandelijkse uitgaven) Social media (Hyves / Facebook / Twitter / Youtube) NijesTeeVee Vuurkorfgesprekken in de buurt BinnensteBuitendag Enquetes voor activiteiten BAG (op thema) i-BAG (op thema) Participatieraad (beleid, verantwoording) Bewonerscommissies (complexniveau) Ik ken mijn buren wel / niet Andere KOEK Sport in de buurt (digitale) Leefbaarheidsfondsen Inrichten binnenterrein, tuintjes, plein, kleurkeuze schilderproject, etc. Pimp je portiek Buurt in Bloei Gemengd stemrecht VvE Nieuw Lokaal Akkoord (budget en wijkteams) Collectieve woonvormen

Waarvoor Informatie delen Informatie delen Informatie delen / uitwisseling ideeën Informatie delen / uitwisseling ideeën Uitwisseling ideeën Uitwisseling ideeën / advies Uitwisseling ideeën Advies Advies Advies Advies / samen doen Samen doen Samen doen Samen doen Samen doen / meebeslissen Samen doen / meebeslissen Samen doen / meebeslissen Samen doen / zelf doen Samen doen / meebeslissen / zelf doen Samen doen / meebeslissen / zelf doen Zelf doen

37

Nijestee . Concept Begroting 2014

Versie 29 augustus 2013

Bijlage 3 – Overzicht kwaliteitsverbetering Zoals beschreven investeren we in 2014 vooral in verbetering van woningen na vertrek van een huurder. In de begroting voor 2013 bereidden we voor een aantal complexen nog een projectmatige aanpak voor, waarbij we het hele blok in een keer verbeteren. De verbetering van de Planetenlaan in Paddepoel start in het najaar van 2013 en loopt door in 2014. Omschrijving Planetenlaan 2 t/m 216

Aantal woningen 108

Levensduur verlening 25

Huur verhoging 15

38

Investering per woning 15.680

Totale investering 1.693.440

Nijestee . Concept Begroting 2014

Versie 29 augustus 2013

Bijlage 4 – Desinvesteringen/kosten wijkvernieuwing 2014

39

Begroting Nijestee. Begroting 2014 november 2013

Recommend Documents