Bedrijventerrein Kerkelanden
aanzet tot visie en strategie uitwerking op de economische visie
Gemeente Hilversum juni 2011
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
2
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
Inhoudsopgave Voorwoord
5
1. Aanleiding
6
2. Aanpak
7
3. Positionering van Kerkelanden
8
4. Kerkelanden Principes
11
5. Aanzet tot visie
12
6. Strategie
14
3
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
4
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
Voorwoord Een bekende van me, en zelf goed bekend in Hilversum, moest onlangs iets afleveren bij een onderneming op het bedrijventerrein Kerkelanden. Dat bleek nog een hele klus. “Ik heb me rotgezocht. Wat zitten daar veel bedrijfjes!”, klonk het. Het was eerder een uiting van verbazing dan een klacht. Kennelijk werd zoveel bedrijvigheid daar niet vermoed. En inderdaad: wie door het relatief kleine gebied rijdt, waant zich niet in de meest dynamische plek van Hilversum. De omgeving oogt hier en daar flets, een aantal gebouwen staat leeg. Een enkele plek biedt een bijna troosteloze aanblik. Toch werken hier dagelijks zo´n 1800 mensen in 120 bedrijven. Het beeld klopt niet met de werkelijkheid. Er is volop activiteit, maar het terrein nodigt niet uit voor vestiging door nieuwe bedrijven. Als daar niets aan gedaan wordt dreigt de werkelijkheid zich aan te passen aan het beeld. Voorkomen moet worden dat de werkgelegenheid uit Kerkelanden, en daarmee uit Hilversum, verdwijnt. Dat kan alleen door een gezamenlijke inspanning van gemeente, ondernemers en eigenaren van vastgoed. Het terrein smeekt om een revitalisering, meer dan alleen een facelift. De samenwerking in het KVO (Keurmerk Veilig Ondernemen) is een waardevolle eerste stap. De leuze “schoon, heel en veilig” wordt gestand gedaan. Maar nu is het tijd voor een volgende stap. De dynamiek van bedrijvigheid moet meer uitstraling krijgen; het gebied moet een frisse aanblik gegund worden, ondernemers moeten fier zijn op hun omgeving en met trots klanten kunnen ontvangen. Het terrein zal een aantrekkelijke plek worden voor nieuwe bedrijven. Dit document biedt zicht op wat we willen en hoe we dat willen bereiken. En is nadrukkelijk een oproep aan alle betrokkenen de handen met ons ineen te slaan.
Jan Rensen Wethouder Economische Zaken en Media
5
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
1. Aanleiding Benutten van bestaande locaties belangrijk
35
1
t/m
76 2
74
70
t/m
14
9 34
12
2
11 4 tm
98
16
72
0
1
0
96
123
1
121
t/m
78
121a-b
80
90 92 94
11
68
10
52
54
66 64
8
39
50 48
t/m
37
33
2
35
laan
-b 1a 22
58 60 62
1 22
lweg pitte Ka
41
56
10 1
10
1a
82
88
Ma rterla an
35
84
86
Kap
ittel weg
Hilversum koestert het bedrijfsleven.1 Herstructurering van bedrijventerreinen staat daarbij sinds 2008 hoog op de economische agenda. De noodzaak om bestaande locaties goed te benutten is groot. De vraag naar ruimte voor vestiging van nieuwe bedrijven of uitbreiding van bestaande bedrijven is in Hilversum en omliggende regio fors. Bedrijven die willen uitbreiden doen dat bij voorkeur in de eigen gemeente of in de eigen regio.2 Door het nagenoeg ontbreken van uitbreidingslocaties dient deze ruimte op bestaande bedrijventerreinen gevonden te worden.
49
43 45
11 9 7 5 3
34
Ke
an rkel
de
1
23
1 34
eg sw
25
51 53
n nlaa
iscu
36
nc Fra
38 27
3 34
3 22
13
40
49
47
a
6
15
29
31
46
44 42
29
32
21
f
55 15
ho
28 t/m
13
3 27
5 17
17
5 22
30
Lu ther
19 57
11
24 9
nc Fra
22
1 25
3
9 22
4b
18
7 22
eg
4
20
7 5
sw iscu
t/m
9 21
26
24
9 33
16
9
14
1
6a
2 4
1 23
5 27
12
6
10 8
4c
4a
20 7 27 23
3
247
Lo
18
4d
os
htse drec
weg
eg sw iscu 45_1 t/m 49_3
usw
26
6
sc nci
nc Fra 1 28
4e
Fra
10 8-
11
9 27
16
22
eg 24
5
1
3
28
14
1 29
f)
7
t/m
9
(a
10_10
10_9
9
12 1
52
34
53
a
58
51
n n Sp eijkl aa Va
0
d
63 64
e 3
30
10_2
eg sw iscu
35
42_1-14
nc Fra
12
10_3
eg
65
f
41_1-12
34
34
12
10_1
5 35
71 3
72
36 35
31
1 29
7 35
16
62
20
a 28
12
12
10_4
n Fra
usw cisc
1a
44_1-14 43_1-14
c 12
10_5
61
34
5
73
3
t/m
39
5
40
74 75
38
34
37
76
1
n Va
2
35
n
4
41
n Sp
1
45 46
10
48 11
49 40
Va
1 37
9
47
7
10
39
50 38
11
n Sp eijkl aa
5 6
8
8 9 12
an la
7
6
4
ijk
3
4 5
20
e Sp
42
3
7
43
34
9a
44
34
34
Va
79
2
14
34
78
r Za en laan
33
77
Va n de 9
eijkl aa n
10_6
b 12
59 60
18
36
10_7
54
55
10_8
56
57
33
51
laan en r Za Va
17
13
16
14
rla
an
132a-b
elde
13 12
58 65
57
49
nG
47
25
15
Va
26 16
Va
59
43 44
27 18
nG elde
63 62 61 60
45
28
19
rla
64
31 30
29
n de
22 21
an
20
36
37 38 39 41
14
32
24
51
21
33
20 21 22
40
12
36
18
Va 23
15
23
42
21 20 19
34
16
24
31
33 34 35
2
22
52 53
17
29 28 27 26 25
30
Va n de r Za en laan
18 17
32
8
19
15
n de r Za
14
rolaa n
35
en laan
13
6
10
20
Os car Ro me
37
12
11
66
10
56 67 9
55
5
49
71
50 51
4
72
73
3
74
2
75
1
76 77 1
n
78 1
nG elde
93 92
Va
80
eg ew ts ch re osd Lo
31
24
rla
79
t/m
91
83 11
2 11
14 5
an ntla he
t/m
G
Zu 86
4
Sw ee
n Va 85
11
19 1
82
87
84
6
t/m
81
88
11
rsla an
19
3
90 89
23 9
weg
28 7
ngen
an
Sla
Ba nc ke rtlaa
289 t/m 335
52
130
46 47
7 6
70
48
t/m
8
69
53
19 3
68
54
ider he
idew eg
0 10
8
Tijd om Kerkelanden te revitaliseren Het gemengd bedrijventerrein Kerkelanden is één van de bedrijventerreinen die behouden en daar waar mogelijkverbeterd moet worden, hierna: revitalisering. Ook in regionaal verband is afgesproken de voorraad bestaande bedrijventerreinen te behouden en terreinen beter en slimmer in te delen om zodoende meer economische activiteit op dezelfde ruimte plaats te laten vinden. Kerkelanden is opgenomen in het Provinciaal Herstructureringsprogramma 2011 als één van de prioritaire bedrijventerreinen (prioriteit C).3
Economische waarde van Kerkelanden groot Bedrijventerrein Kerkelanden is in omvang (25 hectare) het tweede bedrijventerrein in Hilversum en vertegenwoordigt met circa 1.800 werkzame personen, verdeeld over 120 bedrijven, een belangrijke economische waarde. Het bedrijventerrein vertoont echter diverse kenmerken van veroudering; leegstand, terugloop in werkgelegenheid, een (deels) matige kwaliteit van de publieke en private ruimte, gekoppeld aan zaken als een hoge parkeerdruk en matige ontsluiting.
1 2 3
6
Zie Economische Visie 2007-2020. Zie Ruimtemonitor Hilversum 2008. Deze monitor wordt in 2011 herhaald en uitgebreid tot de hele regio. De provincie deelt projecten in vier categorieën in (A t/m D). In categorie C vallen herstructureringsprojecten die op dit moment door de provincie als uitvoerbaar binnen in de periode tot en met 2013. In een actualisering van het PHP zal Kerkelanden, na vaststelling van deze nota waarin de urgentie wordt aangetoond, naar verwachting nog hoger (categorie A of B) worden ingedeeld. Een hogere indeling betekent nog meer kans op subsidies.
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
Visie en strategie noodzakelijk De eerste stappen naar een betere toekomst voor Kerkelanden zijn reeds in gang gezet. Zo heeft de werkgroep Keurmerk Veilig Ondernemen, die snel resultaat kan boeken op het vlak van schoon, heel en veilig, in maart 2011 de eerste ster ontvangen en is in april 2011 Ondernemersvereniging Kerkelanden Collectief opgericht. Wat nog ontbreekt is een gedeelde visie op de toekomst en een strategie om deze ten uitvoer te brengen. Voorliggende nota voorziet hierin. De visie is daarbij direct ook de onderlegger voor het bestemmingsplan dat wordt geactualiseerd. Deze visie en strategie is opgesteld in opdracht van de gemeente door Ed Heijstee, tevens projectdirecteur iLocator, in samenwerking met ondernemers, Kamer van Koophandel, vastgoedeigenaren en gemeente. Daarbij is gebruik gemaakt van bronnen bij onder meer gemeente en Kamer van Koophandel, de enquête en schouw in het kader van Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO), Funda en Realnext en informatie uit gesprekken met de ondernemersvereniging, individuele ondernemers, Kamer van Koophandel, vastgoedeigenaren en makelaars. De contouren van de visie en strategie zijn op 14 maart 2011 besproken met een vertegenwoordiging van vastgoedeigenaren, ondernemers, Kamer van Koophandel en lokale makelaars en separaat met het bestuur van Ondernemersvereniging Kerkelanden Collectief. Het opstellen van de visie is mede mogelijk gemaakt door een provinciale HIRB-subsidie.
2. Aanpak Samenwerking is het vertrekpunt Samenwerking tussen ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente is het vertrekpunt en een voorwaarde om revitalisering van Kerkelanden te bewerkstelligen. Ieder vanuit zijn eigen rol en verantwoordelijkheden.
Op zoek naar vliegwiel Ervaring in Hilversum en elders leert dat het realiseren van een gezamenlijke visie met een uitvoeringsprogramma op een bestaand bedrijventerrein tijd kost. Zeker in een tijd waarin alle partijen investeringen zorgvuldig afwegen. Een bedrijventerrein wordt, zo is de huidige gedachtevorming, opgewaardeerd uitgaande van het bestaande gebruik en de sterke punten van het terrein.4 Een grootschalige planaanpak (blauwdruk) waarbij kavels worden opgekocht om vervolgens herontwikkeld te worden, is niet realistisch. Het is de kunst om gezamenlijk kansen te zien en projecten te definiëren en uit te voeren die weer andere investeringen en verbeteringen uitlokken; het zogenaamde vliegwieleffect.
Partijen hebben tijd nodig Op Kerkelanden hebben partijen de eerste stappen op weg naar samenwerking gezet; start Keurmerk Veilig Ondernemen, oprichten Ondernemersvereniging, regulier overleg ondernemers en gemeente, e.d. Bij de huidige organisatiegraad van de ondernemers, waarbij de organisatie van de vastgoedeigenaren nog niet is gerealiseerd, is het niet realistisch een tot uitgewerkte visie met uitvoeringsprogramma te verwachten.
Elkaar vinden op principes Om het revitaliseringsproces te kunnen starten proberen partijen elkaar te vinden op een visie op hoofdlijnen (principes) met bijpassend uitvoeringsprogramma. Dit biedt ruimte om aan draagvlak te bouwen bij de ondernemers en vastgoedeigenaren met de daarbij behorende invloed. Het is daarbij belangrijk te onderkennen dat de koers verwoord in de hoofdlijnenvisie en principes vaststaat, maar in de uitwerking en voor wat betreft het uitvoeringsprogramma dynamisch is en indien nodig aangepast wordt aan gewijzigde omstandigheden. Frequent monitoren van de uitvoering en tijdige evaluatie zijn gewenst (Zijn we nog wel op de goede weg? Doen we de juiste dingen? Doen we deze dingen goed?) om waar nodig te kunnen bijsturen.
4
Zie onder meer het rapport Bedrijventerrein naar Werkmilieu, Inbo en TU Delft, 2010.
7
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
3. Positionering van Kerkelanden Ontstaansgeschiedenis Bedrijventerrein Kerkelanden, omsloten door de Diependaalselaan, Kerkelandenlaan, Loosdrechtseweg, en Oscar Romerolaan is vanaf de jaren ’60 van de vorige eeuw tot ontwikkeling gebracht. Het laatste deel, gelegen aan de zuidzijde werd begin jaren negentig gerealiseerd, waarbij tevens een ontsluiting tussen de wijk Kerkelanden en de Loosdrechtseweg ontstond.
Bedrijvigheid Op bedrijventerrein Kerkelanden zijn op dit moment circa 120 bedrijven gevestigd met ongeveer 1.800 werknemers. Het terrein is te karakteriseren als een gemengd bedrijventerrein; dat wil zeggen een terrein met in hoofdzaak bedrijfsruimtegebruikers, aangevuld met andere functies. Sterk vertegenwoordigd zijn autobedrijven (showroom, schade), ICT en media. Het gebied fungeert als cluster voor autoshowrooms. Opvallend is de aanwezigheid van enkele relatief grote bedrijven, waaronder Tomingroep. Naast meer traditionele bedrijvigheid hebben zich ook andere functies gevestigd, zoals sportvoorzieningen en een zorginstelling. Conform het vigerend bestemmingsplan kunnen zich op Kerkelanden bedrijven tot en met milieucategorie 3, alsmede sportvoorzieningen vestigen.
Bereikbaarheid en parkeren Het bedrijventerrein is gelegen langs de buitenring, Diependaalselaan. Met de herinrichting van dit deel van de buitenring is de bereikbaarheid sterk verbeterd. De panden aan de Oscar Romerolaan zijn direct vanaf de weg ontsloten. De rest van het terrein wordt ontsloten vanaf de Kerkelandenlaan. Er is geen doorgaande autoroute op het terrein. Wel zijn er enkele fietsroutes. De wegen zijn relatief smal. In de schaarse openbare ruimte wordt veel geparkeerd. Dit leidt tot een rommelig beeld en laad- en losproblemen op diverse plekken. Het eerste kruispunt is qua geregistreerde ongevallen relatief verkeersveilig, maar beleving relatief verkeersonveilig. Uit waarneming (en snelheidsmeting) blijkt dat automobilisten te weinig rekening houden met voorrang van rechts. De toegestane maximale snelheid (50 km/uur).5
Ruimtegebruik en uitstraling Op het bedrijventerrein staan circa 80 panden met in totaal meer dan 40 vastgoedeigenaren. Kavels zijn bebouwd met grotere en kleinere panden, doorgaans tweelaags in verschillende stijlen en kwaliteiten. De uitstraling van de buitenrand van het terrein is redelijk tot goed. Aan de Loosdrechtseweg zijn het vooral grotere bedrijfsgebouwen met een moderne uitstraling die het beeld bepalen. Langs de Oscar Romerolaan staan kleinere bedrijfspanden met een meer kantoorachtige uitstraling. Het beeld vanaf de Kerkelandenlaan wordt vooral bepaald door het grote gebouw waarin op dit moment onder andere Cinevideo is gehuisvest en door de gemeentelijke sporthal. De binnenkant van het terrein geeft een divers beeld. Panden van verschillende grootte, zelden in één rooilijn gebouwd, op kavels waar veel geparkeerd wordt. De strook langs de Diependaalselaan is grotendeels onbebouwd met verspreid liggend enkele kleine gebouwen. De bebouwingsdichtheid is relatief beperkt, gemiddeld lager dan 50%, waar 70% of meer op bedrijventerrein normaal is. Dit betekent dat ruimtewinst hier mogelijk is. Een concreet voorbeeld is de herontwikkeling van de Citroën garage geweest, waarbij ruimte is gecreëerd voor vestiging van een nieuw autobedrijf. De ten opzichte van het Havenkwartier, ruimere opzet is met name zichtbaar in het deel ten oosten van de Franciscusweg en langs de Oscar Romerolaan en de Kerkelandenlaan. Het middendeel van het bedrijventerrein is dichter bebouwd. Ondanks dat het terrein niet intensief is bebouwd, wordt het wel intensief gebruikt. Veel van het terrein is uitgegeven aan particulieren, waardoor er weinig ruimte is in het openbare gebied. De kavels en openbare ruimte zijn vrijwel geheel verhard. Groen is behoudens de zone langs een deel van de Kerkelandenlaan, nauwelijks aanwezig. Voor een bedrijventerrein is het aantal kantoorachtige gebouwen opvallend. Deze zijn in het verleden gebouwd voor grote gebruikers als RTL (ook een studio), maar ook voor enkele bijvoorbeeld onderwijsinstellingen.
Leegstand De leegstand op het terrein is de laatste jaren toegenomen. Vooral het vertrek van RTL naar het Mediapark, al weer een aantal jaren terug, heeft zijn sporen nagelaten. Op 1 maart 2011 stonden 24 panden geheel of gedeeltelijk leeg. In totaal betreft het circa 28.500 m², waarvan 16.500 m² bedrijfsruimte en 12.000 kantoorachtige ruimte. Ten opzichte van 2008 is de leegstand met 8.500 m² toegenomen. De gemiddelde huurprijs voor bedrijfsruimte is € 96 per m² en voor kantoren € 123 per m². In vergelijking met bijvoorbeeld het naastgelegen Havenkwartier met huurniveaus van respectievelijk € 70 en € 90 per m², en terreinen elders in de regio is dit relatief hoog. De kantoorachtige ruimten staan al langere tijd leeg. Het zijn grotere en gedateerde panden. Voor bedrijfsruimte is het beeld divers. Er staat een groot specifiek pand langere tijd leeg. Daarnaast een aantal kleinere bedrijfspanden. 5
8
Gemeente Hilversum, maart 2011.
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
Leegstand
Openbaar gebied
9
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
Vraag Uit gesprekken met makelaars ontstaat een eensluidend beeld dat sprake is van een uitval van de vraag naar kantoren. Dit past binnen een landelijke trend. Met name kantoren op bedrijventerreinen, de minder aantrekkelijke kantoorgebieden, hebben hieronder te leiden. De verwachtingen voor de verhuurbaarheid of verkoopbaarheid deze gebouwen zijn dan ook niet positief. De makelaars constateren daarentegen wel een toenemende vraag naar kleinere bedrijfsruimten met een huurniveau tussen de € 80,- en € 100,- per m². De trend van een toenemende vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte is ook zichtbaar op andere bedrijventerreinen in de regio, waaronder het Havenkwartier. De verwachting is dat een belangrijk deel van de leegstaande bedrijfspanden verhuurbaar is, al dan niet na neerwaartse bijstelling van de gevraagde huur- of koopprijs. Een deel van de leegstand, met name die in de kantoorachtige panden (panden Franciscusweg 8-10 en 175-219) moet worden gekarakteriseerd als structureel.
Opgave Uit voorgaande constatering volgt het beeld van een verouderd bedrijventerrein. De positie van het bedrijventerrein staat onder druk. De toegenomen leegstand, afname van de werkgelegenheid en knelpunten in onder meer uitstraling en parkeren zijn heldere signalen die vragen om een aanpak. Zonder ingrijpen zullen de problemen verder toenemen. Er zijn kansen voor opwaardering van Kerkelanden, met name omdat er ruimtewinst te boeken is op de kavels en relaties kunnen worden gelegd met het gebied langs de Diependaalselaan. Vier vormen van herstructurering worden onderscheiden (Stec). Vier gradaties van herstructurering Facelift: doel van een facelift is de veroudering van de fysieke ruimte en opstallen, op het bedrijventerreinen tegen te gaan. Daarbij gaat het om ingrepen die de uitstraling van het terrein ten goede komen zoals het verbeteren van openbare ruimte, bewegwijzering, het openbaar groen, bedrijfsonroerend goed, beeldkwaliteit, et cetera. Revitalisering: bij een revitalisering horen naast alle ingrepen in het publieke domein zoals die ook bij een face lift voorkomen, vooral ingrepen in de interne en externe ontsluiting (voor zover deze toegerekend kan worden aan het bedrijventerrein). Herprofilering: bij herprofilering wordt het bedrijventerrein grondig aangepakt (met bijvoorbeeld bedrijfsverplaatsingen) waardoor het terrein in het zelfde of een ander (kwalitatief hoger) segment gesitueerd kan worden. Het terrein blijft echter wel de functie van bedrijventerrein behouden. Transformatie: bij transformatie vindt er verandering van de functie van het bedrijventerrein plaats naar bijvoorbeeld detailhandel en/ of wonen. Transformatie impliceert een zeer grondige herstructurering van het terrein, waarbij dus een deel van de voorraad wordt onttrokken.
De opgave voor bedrijventerrein Kerkelanden moet worden getypeerd als revitalisering. Hierbij blijft de bestaande economische functie (bedrijventerrein) gehandhaafd, maar is sprake van (dreigende) leegstand en achteruitgang van het terrein. Ingrepen zijn nodig om de kwaliteit van de locatie te verbeteren, zoals de aanpak van infrastructuur, openbare en private ruimte.
10
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
4. Kerkelanden Principes De principes vormen de basis van de visie die door de gemeente, ondernemers(vereniging) en vastgoedeigenaren gezamenlijk wordt uitgewerkt. De principes geven richting aan de gewenste revitalisering van Kerkelanden. 1. Partijen onderstrepen de noodzaak om te komen tot revitalisering van bedrijventerrein Kerkelanden. Dit kan alleen samen. 2. Kerkelanden is nu en in de toekomst een concurrerend gemengd bedrijventerrein met ruimte om te ondernemen. 3. Ondernemers en vastgoedeigenaren kunnen op hun kavel inspelen op wijzigingen in de bedrijfsvoering en de (veranderende) vraag naar bedrijfsruimte. Structurele leegstand is onwenselijk. 4. Ruimte wordt geboden aan ondersteunende functies op het bedrijventerrein die inspelen op de behoefte van de ondernemers. 5. De openbare ruimte is functioneel en overzichtelijk ingericht. 6. Het terrein is schoon, heel en veilig. Deze Kerkelanden Principes worden gedragen door ondernemers(vereniging), vastgoedeigenaren en gemeente. Partijen verbinden zich langjarig aan deze principes.
11
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
5. Aanzet tot visie De Kerkelanden Principes worden onderschreven en gedragen door de ondernemers(vereniging), vastgoedeigenaren, makelaars en gemeente. Dit hoofdstuk bevat een uitwerking naar de visie, bedoeld als aanzet vanuit de gemeente, die gezamenlijk verder zal worden uitgewerkt. Onderstaande uitgangspunten zullen ook worden verwerkt in het nieuwe bestemmingsplan Vreelandseweg en vormen de basis voor het benutten van (provinciale) subsidiemogelijkheden.
Functie • • •
•
•
•
•
Het profiel van Kerkelanden is en blijft dat van een modern, gemengd bedrijventerrein. De begripsbepaling van bedrijf wordt in het nieuwe bestemmingsplan in lijn gebracht met de huidige ontwikkelingen. De eindgebruiker (ondernemer) zal meer en meer centraal komen te staan en vormt daarmee (georganiseerd via de ondernemersvereniging) dan ook een belangrijke partner. Autoshowrooms en autogerelateerde bedrijven hebben van oudsher een plek op Kerkelanden. Het bedrijventerrein zal ook in de toekomst fungeren als locatie voor clustering van deze bedrijven. Gelet op de ontwikkelingen in deze sector is vooralsnog echter geen grote vraag te verwachten. Bedrijventerrein Kerkelanden huisvest diverse sportvoorzieningen, zoals een sporthal, fitnesscentrum, krachtsportaccommodatie en zwembus . Dergelijke voorzieningen verhouden zich doorgaans goed op het bedrijventerrein. Kerkelanden blijft ook in de toekomst een locatie voor vestiging van dergelijke functies. In deze sector wordt nog wel enige vraag verwacht. Uit een door adviesbureau Stec in het kader van Leegstand te Lijf opgestelde notitie over verwachte ontwikkelingen op de kantorenmarkt blijkt dat de vraag naar kantoren landelijk en ook in Hilversum komende jaren verder afneemt. Kansarme kantoorpanden zijn met name die gelegen op bedrijventerreinen, zoals Kerkelanden.6 Toevoeging van nieuwe zelfstandige kantoren op Kerkelanden is daarmee ongewenst. Daar waar het bestaande panden betreft die in gebruik zijn als kantoor, soms al jaren, wordt onderzocht hoe hier juridisch gezien mee kan/moet worden omgegaan. Bij het leeg komen van panden moet gezamenlijk worden gezocht naar maatwerkoplossingen. Bedrijventerrein kennen, meer dan in het verleden, aanvullende functies die bijdragen aan de concurrentiekracht van het vestigingsmilieu. Het kan gaan om zelfstandige functies, dan combinaties van functies. Te denken valt aan: • onderwijs, zoals praktijkopleidingen binnen de beroepsbegeleidende leerweg (BBL) met een (directe) relatie met het op Kerkelanden en omgeving gevestigd bedrijfsleven. Dit kan via uitwisseling van docenten, beschikbaar stellen van stageplaatsen, e.d. • personeel en arbeid, gericht op het matchen van vraag en aanbod van personeel, re-integratie, cursussen, e.d. • horeca, met het bedrijventerrein als marktgebied, om te vergaderen, lunchen, voor bedrijfspresentaties, bijeenkomsten van de ondernemersvereniging, e.d. • andere functies die ondersteunend kunnen zijn aan het bedrijventerrein, zijn flexibele bedrijfs- en kantoorruimte voor ZZP-ers uit de nabije omgeving, detailhandel (beperkt), kinderopvang, e.d. • Voor aanvullende functies, die passen bij het bedrijventerrein, bijdragen aan de concurrentiekracht van het bedrijventerrein worden mogelijkheden verruimd, door toevoeging van een vrijstellingsmogelijkheid. Daarbij wordt in eerste instantie gekeken naar structureel leegstaande panden. • Het bedrijventerrein heeft te maken met leegstand. Deels is dit conjunctureel bepaald. Deels gaat het om structurele leegstand. De gemeente voert regie op de aanpak van leegstand (Leegstand te Lijf). Met eigenaren van structureel leegstaande panden worden gesprekken gevoerd om te komen tot hergebruik, herbestemming en/of sloop/nieuwbouw. Mogelijke nieuwe functies dienen te passen bij het profiel van het bedrijventerrein.
Kavel en pand •
•
•
6 7
12
Er dient ruimte te zijn voor ondernemers uit Hilversum en omgeving om zich te vestigen, dan wel om uit te breiden. Deze ruimte dient, gelet op de beperkte fysieke mogelijkheden in Hilversum, gevonden te worden op bestaande bedrijventerreinen, zoals op Kerkelanden. Op het niveau van kavels en de panden wordt gepleit voor het realiseren van ruimtewinst daar waar mogelijk. Het benutten van de extra ruimte en het intensiever bebouwen van de kavel (verhogen fsi7) kan een kostendrager zijn voor de revitalisering van bestaande panden en voor sloop en nieuwbouwplannen. In het bestemmingsplan zal meer ruimte worden geboden voor eigenaren om kavels ruimer en intensiever te bebouwen. Concreet gaat het om het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid voor het bedrijventerrein naar een hoger bebouwingspercentage (naar 90%) en naar een hogere bebouwingshoogte voor panden anders dan Voor meer informatie, zie notitie Kiezen voor sterke kantoorlocaties, Stec, april 2011, opgesteld als onderdeel van het project Leegstand te Lijf. Floor Space Index is de verhouding tussen het vloeroppervlak van een gebouw en het oppervlak van de kavel waarop het gebouw staat.
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
•
•
•
die langs de Loosdrechtseweg (naar 16 meter). Eigenaren dienen zich in te spannen om de wenselijkheid en haalbaarheid van ruimere en intensievere bebouwing te onderzoeken en daar waar mogelijk te benutten. De huidige structureel leegstaande panden krijgen verder een wijzigingsbevoegdheid (qua functie, die moeten passen bij het profiel van het bedrijventerrein), op basis waarvan het makkelijker wordt gezamenlijk een maatwerkoplossing te vinden voor deze panden. Naast de eerder genoemde wijzigingsbevoegdheid voor bebouwingspercentage en bebouwingshoogte biedt dit kansen voor herinvulling. Als de huidige ontwikkeling zich doorzet zal de vraag naar bedrijfsruimte voor een (belangrijk) deel gericht zijn op kleinschalige bedrijfsruimte. Het is wenselijk hierop in te spelen, door het opnieuw indelen van bestaande panden, dan wel door sloop/nieuwbouw. Verduurzaming van panden draagt bij aan de toekomstwaarde van pand en bedrijventerrein en vormt daarmee ook een aandachtspunt.
Openbare ruimte • • •
•
•
• • •
Voor een modern, gemengd bedrijventerrein staat functionaliteit voorop. Partijen zoeken samen naar mogelijkheden om het openbaar gebied, binnen de beperkte fysieke mogelijkheden, voor wat betreft parkeren, laden en lossen, in- en externe ontsluiting, e.d. te optimaliseren. De externe ontsluiting vormt een knelpunt. Toevoeging van een algemene ontsluiting op de Loosdrechtseweg is verkeerskundig onhaalbaar. In zijn algemeenheid is een doorgaande route ongewenst vanwege het gevaar van sluipen. Onderzocht zou kunnen worden of een ontsluiting via het plangebied Diependaalselaan richting ventweg Diependaalselaan haalbaar is. De interne ontsluiting is een ander aandachtspunt en wordt mede veroorzaakt door parkeren, laden en lossen. In de praktijk blijkt dat ondernemers elkaar regelmatig onbedoeld hinderen in hun bedrijfsvoering, bijvoorbeeld door het laden en lossen op (soms noodgedwongen) onhandige plekken of door te parkeren op voor de buren ongewenste plekken, soms zelfs op de kavel van de buren. Ondernemers kunnen hier zelf wat aan doen, door onderlinge afspraken te maken. De ondernemersvereniging kan hiervoor het initiatief nemen. Onderzocht wordt welke andere mogelijkheden er zijn om knelpunten in de openbare ruimte structureel op te lossen. Zo liggen er kansen door het betrekken van het plangebied Diependaalselaan en is het benutten van een kavel/bestaand pand als (gebouwde) parkeervoorziening een interessante optie waarvoor ondernemersvereniging en gemeente zich sterk zullen maken, ook bij het zoeken naar de benodigde risicodragende partij. Een klein deel van de oplossing met betrekking tot parkeren kan worden gevonden in optimalisatie van bestaande parkeervoorzieningen in de openbare ruimte. Regulering kan, in combinatie met aanduiding van parkeervakken, bijdragen aan een oplossing. Een andere mogelijkheid om het autogebruik en daarmee ongewenste parkeeroverlast terug te dringen is vervoersmanagement. De behoefte, mogelijkheden en haalbaarheid hiervan kunnen door de ondernemersvereniging, daarbij geholpen door de gemeente, onderzocht worden.
Schoon, heel en veilig • •
• •
• •
•
8
Essentieel voor een goed vestigingsklimaat is de dagelijkse aandacht van de gemeente samen met de ondernemers, vastgoedeigenaren, politie en brandweer voor een schoon, heel en veilig bedrijventerrein. Met de recente oprichting van de werkgroep Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) is een belangrijke stap in goede richting gezet.8 Concrete resultaten zijn reparatie van verzakt wegdek, verwijderen van pallets, reparen van verlichting, uitvoeren van snoeiwerk, e.d. De meerwaarde van het KVO-traject, waarin per stap certificaten worden uitgereikt, heeft zijn toegevoegde waarde in Hilversum en elders bewezen. Het is daarbij van belang dat de inzet van ondernemers, via de ondernemersvereniging, wordt verankerd bij alle ondernemers en eigenaren. Op termijn kan de werkgroep KVO opgaan in een vorm van parkmanagement. Parkmanagement houdt zich bezig met de inrichting, het beheer van zowel het bebouwde en onbebouwde gebied en met de ontwikkeling en exploitatie van zowel collectieve als individuele voorzieningen en diensten. Parkmanagement bevordert de samenwerking tussen bedrijven. Dit alles met als doel het bereiken en behouden van een hoog kwaliteitsniveau van de publieke en private ruimte. Parkmanagement is een perspectief, waarover ondernemersvereniging en gemeente gezamenlijk beslissen. Parkmanagement is geen doel op zich! Het is belangrijk dat ondernemers zich verenigen en samen met de gemeente, politie en brandweer werken aan de kwaliteit van het bedrijventerrein. Het is aan de ondernemers(vereniging) om op termijn in overleg met de gemeente meer doelstellingen toe te voegen aan de samenwerking, zoals collectieve inkoop van energie, collectieve afvalinzameling of het zelf beheren van het openbare gebied.
Zie voor meer onderzoeksinformatie KVO-B Veiligheidsanalyse bedrijventerrein Kerkelanden te Hilversum. Deze analyse is gebaseerd op een enquête onder ondernemers en een schouw.
13
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
6. Strategie De strategie valt uiteen in een aantal stappen.
Convenant en Platform Bedrijventerrein Kerkelanden De Kerkelanden Principes worden verankerd in een convenant tussen de ondernemersvereniging, de gemeente en de Kamer van Koophandel en zijn leidraad voor de gezamenlijk uit te werken visie. In het convenant wordt afgesproken dat er een Platform Kerkelanden wordt opgericht, in eerste aanleg bestaande uit de convenantpartijen. Het is de bedoeling dat het platform aangevuld wordt met ondernemers en vastgoedeigenaren die bij willen dragen aan de revitalisering van Kerkelanden. Nieuwe leden en nieuwe vestigers op het terrein verbinden zich aan het convenant en de visie. Het voorzitterschap zal door de markt (ondernemer, eigenaar) vervuld moeten gaan worden. De gemeente ondersteunt.
Kernorganisatie werkt visie uit Afhankelijk van de grootte van het platform kan worden afgesproken dat er een organisatie wordt opgericht bestaande uit vertegenwoordigers van het platform (ondernemersvereniging, Kamer van Koophandel, vastgoedeigenaren en gemeente). De kernorganisatie werkt de principes uit, waarbij de gemeente reeds een aanzet voor de uitwerking van de visie heeft gegeven. De kernorganisatie zorgt voor breed draagvlak in het platform. Onderling worden afspraken gemaakt over de werkverdeling. Er wordt rekening gehouden met het feit dat betrokken ondernemers vooral moeten ondernemen en daardoor beperkt zijn in de tijdsbesteding. Binnen deze beperkte tijd wordt wel verwacht dat ondernemers gezamenlijk de schouders eronder zetten.
Opstellen programma De kernorganisatie stelt op basis van de visie een concreet en afgewogen programma van acties, maatregelen en projecten op, waarin de prioriteiten en actiehouders zijn benoemd. De gemeente geeft in deze nota reeds een doorkijk naar concrete acties, maatregelen en projecten. In het programma wordt gezocht naar een balans tussen korte en lange termijn effectiviteit en wordt nadrukkelijk gestreefd naar het ‘vliegwieleffect’. Het programma is geen blauwdruk en wordt tussentijds geëvalueerd en waar wenselijk bijgesteld. Voorwaarde is dat elke partij concreet bijdraagt aan de revitalisering van Kerkelanden. De kernorganisatie bewaakt de voortgang van de uitvoering van het programma. toetst de resultaten aan de visie, evalueert de visie en strategie jaarlijks en stelt deze eventueel bij. De kernorganisatie interesseert marktpartijen om te investeren in Kerkelanden. Marktpartijen die positie hebben kunnen lid worden van het platform. De betrokkenheid van vastgoedeigenaren is essentieel, bij voorkeur samen met professionele marktpartijen met of zonder positie op het terrein, die kansen zien. Op andere plekken in de regio wordt daar op dit moment ervaring mee opgedaan. Deze ervaringen kunnen via iLocator gedeeld en eventueel toegepast worden.
Planologische, financiële en organisatorische randvoorwaarden Daar waar mogelijk wordt nu al voorgesorteerd op de revitalisering van Kerkelanden. Zo wordt voorliggende nota in het te actualiseren bestemmingsplan verwerkt. Ook worden waar mogelijk subsidies benut. De gemeente stelt een procesmanager aan die een stuwende en verbindende rol speelt in de revitalisering van Kerkelanden. De procesmanager richt zich in eerste instantie op de totstandkoming van het convenant, de vorming van het platform, de uitwerking van de visie en het opstellen van het programma. In de daaropvolgende fase zal de markt; ondernemers(vereniging), eigenaren het trekkerschap moeten vervullen, waarbij de rol van de gemeente faciliterend is.
Uitvoering Een deel van het programma kan snel opgepakt worden of is al opgepakt, waaronder de werkzaamheden van de werkgroep KVO op het gebied van schoon, heel en veilig. Fysieke ingrepen in het openbare gebied vragen meer tijd in de voorbereiding en het vrijmaken van benodigde financiële middelen. Aanpassingen van gebouwen vergen om dezelfde redenen eveneens meer tijd.
14
BEDRIJVENTERREIN KERKELANDEN
Planning De beoogde planning ziet er na vaststelling van deze nota op hoofdlijnen als volgt uit. wat
wie
wanneer gereed
convenant
ondernemersvereniging, gemeente (trekker), Kamer van Koophandel
september 2011
oprichten platform
ondernemersvereniging, gemeente (trekker), Kamer van Koophandel
september 2011
opstellen visie en programma
platform (trekker)
oktober- december 2011
uitvoering programma
partijen platform (trekker)
vanaf januari 2012
15
Colofon: Uitgave: Gemeente Hilversum VKZ Ed Heijstee Fotografie: Gemeente Hilversum Hilversum, april 2011 Ontwerp en druk: Drukkerij de Toekomst Hilversum Hilversum, juni 2011
