Bankovní institut vysoká škola Praha Způsoby financování bydlení

Bankovní institut vysoká škola Praha

Způsoby financování bydlení Diplomová práce

Bc. Renáta Zapletalová

duben, 2013

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín

Způsoby financování bydlení

Diplomová práce

Autor:

Bc. Renáta Zapletalová Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Ivana Moltašová

Duben 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu jsem uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

……………………………… V Třebívlicích, 20. 4. 2013

Bc. Renáta Zapletalová

Poděkování Ráda bych tímto poděkovala paní Ing. Ivaně Moltašové za veškerou pomoc, informace a cenné rady, které mi poskytla v průběhu psaní diplomové práce. Dále děkuji všem, kteří mě v průběhu mého studia a psaní této práce podporovali.

Anotace Diplomová práce „Způsoby financování bydlení“ se věnuje moţnostem a způsobům financování bydlení. Cílem práce je zmapovat a popsat informace o hypotečním úvěru, stavebním spoření, včetně úvěrů ze stavebního spoření a ostatní moţnosti financování. Na následné analýze nabídek hypotečních úvěrů a úvěru ze stavebního spoření, pak poukázat na jisté rozdílnosti, výhody a nevýhody, včetně faktorů ovlivňující klienta při výběru financování a návrh financování bytových potřeb pro fiktivní klienty. Klíčová slova: Bydlení, hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření, úroková sazba, bonita

Annotation The diploma thesis „Home Financing Options“ is devoted to the possibilities and methods that are available to buy home. The aim of this thesis is to map and describe information about mortgage loans, building savings, including building loans and other financing options. The analysis of a variety offers of mortgage loan and loan from building savings demonstrates on certain differences, advantages or disadvantages including factors affecting the client in selecting a financing option where needs for living of a fictive client are reflected. Keywords: Living, mortgage loan, loan from building saving, interest rate, credit score

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 9 1

Bydlení ............................................................................................................................. 11 1.1

Vývoj bydlení v České republice........................................................................... 12

1.2

Formy bydlení........................................................................................................ 13

1.2.1 Vlastní bydlení ....................................................................................................... 13 1.2.2 Druţstevní bydlení ................................................................................................. 14 1.2.3 Nájemní bydlení .................................................................................................... 15 1.3

Aktuální situace na realitním trhu ......................................................................... 16

1.3.1 Nabídka a poptávka na realitním trhu .................................................................... 16 1.3.2 Průměrné ceny ....................................................................................................... 18 1.4 2

Zdroje financování ................................................................................................. 19

Hypoteční úvěry .............................................................................................................. 21 2.1

Historie hypotečních úvěrů .................................................................................... 21

2.2

Typy hypotečních úvěrů ........................................................................................ 24

2.2.1 Účelové hypotéky .................................................................................................. 24 2.2.2 Neúčelové hypotéky .............................................................................................. 25 2.3

Výše hypotečních úvěrů ........................................................................................ 26

2.4

Úroková sazba hypotečního úvěrů ........................................................................ 27

2.5

Účel úvěru.............................................................................................................. 28

2.6

Zajištění úvěru ....................................................................................................... 28

2.6.1 Odhad hodnoty nemovitosti................................................................................... 29 2.7

Bonita klienta ......................................................................................................... 30

2.7.1 Bankovní a nebankovní registry dluţníků ............................................................. 31

3

2.8

Doba fixace ............................................................................................................ 35

2.9

Splácení hypotečních úvěrů ................................................................................... 36

2.10

Státní podpora ........................................................................................................ 37

2.11

Postup při získání hypotečního úvěru .................................................................... 37

2.12

Výhody a nevýhody hypotečního úvěru ................................................................ 38

Stavební spoření a úvěr ze stavebního spoření ............................................................ 40 3.1

Stavební spoření .................................................................................................... 40

3.1.1 Historie stavebního spoření ................................................................................... 41 3.1.2 Poskytovatelé stavebního spoření .......................................................................... 42 3.1.3 Státní podpora ........................................................................................................ 43 3.2

Řádný úvěr ze stavebního spoření ......................................................................... 45 6

3.2.1 Výše úvěru ............................................................................................................. 46 3.2.2 Splátka úvěru ......................................................................................................... 47 3.2.3 Úroková sazba ....................................................................................................... 48 3.2.4 Poskytnutí úvěru ze stavebního spoření ................................................................ 48 3.3

Překlenovací úvěr ze stavebního spoření............................................................... 49

3.3.1 Výše překlenovacího úvěru ................................................................................... 51 3.3.2 Splátka úvěru ......................................................................................................... 51 3.3.3 Úroková sazba ....................................................................................................... 51 3.3.4 Podmínky pro získání překlenovacího úvěru ........................................................ 52 3.4 4

5

Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření ................................................. 52

Další možnosti financování bydlení .............................................................................. 53 4.1

Vlastní zdroje ......................................................................................................... 53

4.2

Kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření ............................. 55

4.3

Spotřebitelský úvěr ................................................................................................ 56

4.4

Úvěry poskytované státem – Podpora mladých „Úvěr 300“ ................................. 58

Analýza hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření........................................ 60 5.1

Komparace nabídek hypotečních úvěrů ................................................................ 60

5.1.1 Česká spořitelna, a.s. ............................................................................................. 60 5.1.2 Raiffeisenbank a.s. ................................................................................................. 62 5.1.3 mBank .................................................................................................................... 64 5.1.2 Výsledek komparace hypotečních úvěrů ............................................................... 65 5.2

Komparace stavebního spoření a úvěrů ze stavebního spoření ............................. 67

5.2.1 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. ............................................................... 68 5.2.2 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. .............................................................. 70 5.2.3 Wüstenrot - stavební spořitelna, a.s. ...................................................................... 71 5.3

Výsledek komparace stavebního spoření a úvěrů ze stavebního spoření .............. 72

5.4

Analýza rozhodujících faktorů ovlivňující klienta ................................................ 74

5.4.1 Úroková sazba a fixace .......................................................................................... 75 5.4.2 RPSN a poplatky ................................................................................................... 77 5.4.3 Moţnost předčasného splacení a mimořádných splátek ........................................ 78 5.4.4 Rychlost získání úvěru........................................................................................... 78 6

Návrh financování bytových potřeb ............................................................................. 79 6.1

Fiktivní klienti ....................................................................................................... 79

6.1.1 Návrh financování prostřednictvím hypotečního úvěru ........................................ 80 6.1.2 Návrh financování prostřednictvím překlenovacího úvěru ................................... 81 6.1.3 Zhodnocení návrhů ................................................................................................ 81 Závěr ........................................................................................................................................ 83 7

Seznam použité literatury a dalších pramenů ..................................................................... 85 Literatura .............................................................................................................................. 85 Zákony……………… .......................................................................................................... 86 Internetové zdroje ................................................................................................................. 86 Seznam pouţitých tabulek .................................................................................................... 87 Seznam příloh ....................................................................................................................... 87

8

Úvod Jednou ze základních lidských potřeb je potřeba bydlení. Ta vznikla jiţ před mnoha lety. Vzpomeneme-li si aţ na člověka neandertálského, který ţil v jeskyni. Do nynější podoby se bydlení ještě hodně formulovalo přes různé úkryty či příbytky ze všech moţných materiálů. Dnešní forma je uţ přece jenom vypracovanější a nabízí velkou škálu moţností. Rodinné zázemí ovlivňuje celý náš ţivot, jak osobní, tak profesní. Díky nutnosti zajištění jakéhokoliv bydlení je toto téma stále aktuální a velmi často diskutované. Kaţdý z nás se ve svém ţivotě potýká s řešením otázky bydlení. Někdo dříve, někdo později. Zajistit si bydlení můţeme několika různými způsoby, například pořízením vlastního nebo nájemního bydlení. Vlastí bydlení, ať uţ v bytě nebo rodinném domku, je velmi pěkná představa a kaţdý z nás si po vlastním domku někdy zatouţil. Myslím, ţe postupem času a věku se touha po samostatném bydlení ve vlastním domku zvětšuje. Jedním ze základních problémů či překáţek je ve většině případů nedostatek finančních prostředků. Je velmi málo šťastných jedinců, kterým „spadne bydlení do klína“, ať uţ díky bohatým a zajištěným rodičům, či dědictví po prarodičích. Velká většina obyvatel si musí bydlení zajistit sama, ze svých nebo cizích zdrojů. Ve většině případů, a to i u velmi spořivých lidí, není moţné v dnešní době na vlastní bydlení ušetřit. Jen moţná v případě nájemního bydlení. Kdy při nájmu není pořízení tak drahé. Při pořízení vlastního bydlení uţ musí člověk přemýšlet nad tím, jak bude koupi či stavbu financovat. Dnešní nabídka na finančním trhu je velmi bohatá aţ přesycená, ne však vţdy výhodná, a proto se musí takové investice pečlivě vybírat a promýšlet. Vybrat nejlepší způsob jak financovat, je velmi sloţité a časové náročné. Nejmodernějším a nejčastějším způsobem financování je v dnešní době hypoteční úvěr, který díky svým výhodným parametrům nabízí klientům nejlepší moţnost financování. Další velmi oblíbenou formou je zajištění úvěrem ze stavebního spoření, který je vhodnější například k rekonstrukci díky niţším cílovým částkám. Cílem mé diplomové práce je provedení analýzy a následné komparace produktů určených k financování bydlení. Stručně objasnit otázku bydlení a jeho moţností. Podrobně popsat a analyzovat hypoteční úvěry, stavební spoření a úvěr ze stavebního spoření na českém trhu. A následně uvést praktický případ fiktivního klienta. Na něm pak poukázat na rozhodující faktory, díky kterým se klient rozhoduje pro nejvhodnější variantu. Analýza byla provedena dle návštěv a poskytnutých informací pracovníků bank a spořitelen. 9

První kapitola se zabývá otázkou bydlení. V úvodu je objasněno bydlení jako takové a následně je uveden jeho vývoj v České republice a formy bydlení, které jsou detailněji popsány. Poslední fáze této kapitoly je věnována aktuální situaci na realitním trhu. Popisem nabídky a poptávky, zmapování cen na trhu s bydlením a moţnosti zdrojů financování. V druhé kapitole je podrobně popsán hypoteční úvěr, jeho druhy, podmínky při poskytování a moţnosti při čerpání a splácení úvěru. Teoreticky zhodnocena všechna kritéria při výběru vhodného úvěru a banky. Jsou zde popsány podmínky, které musí klient splnit na to, aby mohl hypoteční úvěr získat. Kromě podmínek je v této kapitole popsána i státní podpora a moţnosti jejího čerpání prostřednictvím hypotečního úvěru. Třetí kapitola je věnována stavebnímu spoření a úvěru ze stavebního spoření. Úvodem této kapitoly je uvedení základních principů pro fungování stavebního spoření, jeho historii a státní podporu. Dále jsem stavební spoření rozdělila do dvou kategorií, dle moţností úvěru ze stavebního spoření, a to na řádný a překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Tyto úvěry jsem podrobně popsala a rozebrala. A na konci kapitoly jsem zhodnotila výhody a nevýhody této moţnosti financování bytových potřeb. Čtvrtá kapitola obsahuje další moţnosti financování bydlení. Do těchto moţností jsem zahrnula vlastní zdroje financování s příkladem, jak je obtíţné v dnešní době naspořit vlastní finanční prostředky na pořízení bydlení v hodnotě 1 mil. Kč. Další moţnost je kombinace hypotečního úvěru a stavebního spoření. Jako další moţnost financování bytových potřeb jsem uvedla spotřebitelské úvěry, které jsou jednou z moţností financování, ale nejsou zrovna úplně výhodné. Na konci této kapitoly jsem zmínila úvěr poskytovaný státem, který byl výhodný, ale bohuţel díky nutnosti nezatěţovat státní rozpočet nebyl na rok 2012 a 2013 prodlouţen. Předposlední kapitolu jsem věnovala analýze hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření a rozhodující faktory ovlivňující klienta. Poslední kapitola se věnuje návrhu financování bytových potřeb pro fiktivní klienty pomocí hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s. a překlenovacího úvěru od Českomoravské stavební spořitelny, a.s., které by měly být nejlepšími variantami financování.

10

1 Bydlení Jak jiţ bylo uvedeno, bydlení patří mezi základní potřebu lidského ţivota, která má své zvláštní postavení a nemůţe být jen tak nahrazena. Bydlení pro většinu obyvatel znamená domov, coţ je místo, kde je člověk vychováván a proţívá tam většinu svého ţivota. Obydlí je pro většinu lidí útočištěm, pocitem bezpečí a jistoty. Můţeme ho také spojit s osobním rozvojem a seberealizací. Většina z nás má domov, ať uţ je to domov, do kterého se narodíme a vyrůstáme v něm, nebo domov, který si budujeme v dospělosti s partnery. Velký význam bydlení vyplývá především z jeho vlivu na ţivot člověka, na jeho ţivotní úroveň, ţivotní styl a podobně. Znamená to, ţe stejně tak jako je důleţité samo bydlení, resp. obydlí, tedy prostor, kde člověk tráví mnoho času zajišťováním výţivy, hygienou, odpočinkem a rodinným ţivotem, je významný i jeho vliv na činnosti, které člověk realizuje mimo obydlí. Obydlí je pro něj jistotou a útočištěm, o kterou se lze opřít. Jeho ztráta pak pro něj můţe znamenat zánik „ všeho“ co dosud vlastnil a znal. Bydlení je v současné době důleţité i pro sociální, ekonomický a kulturní vývoj společnosti. S ohledem na tuto skutečnost vyplývají pro stát v oblasti bydlení určité závazky. Zkušenosti mnoha zemí ukázaly, ţe bytová politika spolu s intervencemi státu do trhu bydlení je nepostradatelná k dosaţení uspokojivé úrovně bydlení, má kladné sociální důsledky a přispívá k celkové spokojenosti obyvatel. Naopak nedostatečné a nepřiměřené bydlení můţe vyústit i v sociální vyloučení a další závaţné negativní společenské jevy, jakými jsou například bezdomovectví, kriminalita, nepřizpůsobivost a neschopnost uplatnit se na trhu práce, jeţ mohou mít daleký význam pro celou společnost.1 Státní zásahy v oblasti bydlení můţeme zaznamenat i v České republice, kde během posledních pětadvaceti let došlo k významným krokům v oblasti bytové politiky, které jsou zaznamenány v další podkapitole.

1

POLÁKOVÁ, Olga. a kol. Bydlení a bytová politika. Vyd. 1. Praha Ekopress, 2006. s. 294. ISBN 80-86929-03-

5

11

1.1 Vývoj bydlení v České republice Největší změna a vývoj bydlení v České republice proběhl po listopadu 1989, kdy proběhla Sametová revoluce, a padl komunistický reţim. První reakcí na změny byl pokles výstavby nových bytů a domů, tím poklesly i investice do bydlení. Důleţitým krokem tohoto období byla cenová deregulace a privatizace. K bytové privatizaci došlo v roce 1991, jednalo se o převod bytového fondu ze státu na obce a města. Jelikoţ obce a města nebyla připravena, hlavně tedy finančně na řádnou péči o nemovitosti, tak to nebyl dopad privatizace zrovna pozitivní. Přesto však privatizace v České republice probíhala celkem v rozumné míře, jelikoţ nedocházelo k likvidaci nájemního sektoru. Díky privatizaci a cenové deregulaci došlo k výraznému nárůstu cen bydlení. V průběhu 90. let se uspokojivě modelovala, jak technická, tak plošná vybavenost. Došlo zde ke zvětšení plošného standardu bytového fondu, a to ze 45,9 m2 na 68,2 m2 průměrné obytné plochy trvale obydleného bytu. Jelikoţ se bavíme o 90. letech, tak můţeme říci, ţe dnes se jedná jiţ o relativně vysoké stáří bytového fondu, které se postupem času a díky nové výstavbě, modernizaci a rekonstrukci zlepšuje. Jako negativní stránku, zde můţeme označit vysokou energetickou náročnost, a to údrţbou a nevhodnými projekty například u panelových domů. S tím souvisí problém s nedostatkem zdrojů na řádnou péči o bytový fond, na údrţbu a na modernizace a rekonstrukci. Pro dnešní dobu co se týče bydlení, je typická výstavba tzv. „ satelitních“ měst a městeček v blízkosti metropolitních center. Nejvíce těchto měst se buduje například na okraji Prahy, Brna a Českých Budějovic. Jelikoţ právě v krajských městech, kde je největší nabídka práce, jsou také ceny větší. To způsobuje, ţe většina rodin a mladých párů si raději pořídí rodinný dům na okraji nebo poblíţ města a bude raději do práce kousek dojíţdět, neţ si pořídit byt v bytovém domě ve městě za skoro totoţnou cenu. Ceny pozemků a rodinných domů v příměstských částech, se cenově liší hlavně díky tomu, kde se nacházejí. Nejdraţší ceny jsou v okolí Prahy a Brna, dvou největších měst v České republice. Kromě nové výstavby také dochází k rekonstrukcím jiţ stávajících domů či bytů. Masivnější rekonstrukce můţeme zaznamenat na městských sídlištích. Kde dochází hlavně k výměně dřevěných oken za novější plastová, která jsou hlavně energeticky úspornější a méně hlučná. Kromě oken také dochází k zateplování fasád panelových domů, díky kterým obyvatelé mohou více ušetřit za vytápění svých bytů.

12

Do budoucna, bude-li takovýto vývoj bydlení, bude vznikat velké mnoţství příměstských částí u větších měst a lidé budou raději investovat do rodinného domku, neţ do bytu v centru města či panelovém sídlišti ve městech. Hodně zde záleţí na potřebách, tuţbách a moţnostech kaţdého z potencionálních majitelů a na tom, kterou formu bydlení si zvolí.

1.2 Formy bydlení Bydlení jako takové můţeme rozdělit nejčastěji na tři druhy. První z těchto forem můţe být vlastní bydlení, druhou formou je nájemní a druţstevní bydlení. Kaţdá tato forma je něčím zajímavá a odlišná od té další, ale pořád je to jeden ze způsobů jak si zajistit domov a takzvané „teplo domova“. Pro kaţdého z nás je to velmi důleţitá součást. Od narození nám budují a utvářejí domov rodiče, nebo alespoň jeden z nich, ale kdyţ dospějeme a chceme se postavit na vlastní nohy, musí kaţdý z nás přemýšlet a vybrat jednu z následujících variant, tedy pokud nechce zůstat bydlet navěky u rodičů. Kaţdý z nás si jednou stejně bude muset poloţit otázku „Jak vlastně chci bydlet?“ Pro někoho je lepší vlastní, pro někoho druţstevní nebo nájemní bydlení. Při uvaţováním o vlastním bydlení převládá pocit, ţe budeme dávat peníze do svého. Budeme platit za něco, co bude jednou naše. V případě nájmu máme pocit, ţe „vyhazujeme peníze z okna“. Z ekonomického pohledu si v kaţdém případě něco půjčujeme a za vypůjčení platíme peníze. V jednom případě si půjčujeme byt a platíme za to nájem. Ve druhém případě si půjčujeme peníze a platíme za ně úroky. Pro vlastní bydlení u mnoha lidí hovoří pocit větší jistoty. Při koupi vlastního bydlení máme problém vyřešen a bydlíme ve svém. V případě nájmu máme pocit nejistoty, jak to bude vypadat za rok, dva, pět nebo deset.2

1.2.1 Vlastní bydlení Nejčastějším způsobem, nejvíce preferovaným a rozvíjejícím je vlastnické bydlení. Zahrnuje nejen rodinné domy na venkově i ve městech, ale také jednotlivé byty ve vlastnictví fyzických osob. Jeho růst je podporován státem a jeho zdrojem je nejen nová výstavba, ale i převádění druţstevních bytů do vlastnictví a privatizace obecního bytového fondu do vlastnictví nájemců bytů. Pořízení vlastnického bydlení, zejména nově postaveného, je 2

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Vyd. 5. Praha GRADA Publishing. 2009. s. 143. ISBN 978-

80-247-2388-4

13

vzhledem k příjmu většiny domácností velmi nákladné, a proto se na něj orientují především domácnosti se středními a vyššími příjmy, které k jeho pořízení mohou vyuţít hypoteční úvěr, nebo úvěry ze stavebného spoření.3 Vlastnické bydlení můţeme rozdělit podle typu bydlení, a to bydlení v rodinném domě nebo bytu. Rodinný dům je krásná představa asi kaţdého z nás, ale jen někdo z nás můţe tuto představu realizovat. Pořizovací náklady jsou nejvyšší ze všech forem bydlení. Pořizovací cena se odvíjí hlavně od místa pořízení a také velikosti, přece jenom plocha rodinného domu a bytu je poměrně rozdílná. Rodinné domy se od bytů dále liší i náklady na stavbu, provoz a údrţbu. Takovými náklady jsou například náklady na kanalizační a vodovodní přípojky, dalšími náklady mohou být náklady na vytápění. Druhým typem je bydlení ve vlastních bytech, u kterých je pořizovací cena také vysoká, jelikoţ se jedná o byt v osobním vlastnictví, ale opět se ceny liší dle místa pořízení. Jiná cena bude u bytů pořizovaných v Praze a jiná u bytů například v Ústeckém kraji, kde je nejvyšší nezaměstnanost v České republice. Pozitivní stránkou vlastního bydlení je například svobodné nakládání s domem či bytem, rozhodne-li se majitel domu, ţe přestaví dispozice domu, nepotřebuje k tomu souhlas druţstva, tak jak to je uvedeno v další kapitole o druţstevním bydlení.

1.2.2 Družstevní bydlení Druţstevní bydlení bývá rozděleno do dvou moţností. První moţností jsou tzv. společenství vlastníků bytů, jsou to majitelé jednotlivých bytů v bytovém domě, kteří z důvodu správy domu zaloţili tzv. bytové druţstvo, nebo vstoupili do jiţ fungujícího druţstva. Důvodem zaloţení nebo vstupu je tzv. fond oprav, kde za společné opravy domu zodpovídá společenství. Druhou moţností je druţstevní bydlení a vyznačuje se tím, ţe vlastníkem bytu či celého domu je bytové druţstvo a člověk, který si daný byt „koupí“ není majitelem. I po koupi zůstává vlastníkem bytu bytové druţstvo, kupec získá pouze členský podíl v druţstvu. V katastru nemovitostí je zapsáno pouze druţstvo jako celek, nikoliv

3

POLÁKOVÁ, Olga. a kol. Bydlení a bytová politika. Vyd. 1. Praha Ekopress, 2006. s. 294. ISBN 80-86929-

03-5

14

nájemce. Nejedná se o prodej, ale pouze převod práv. Nemůţe tedy s bytem svévolně nakládat a potřebuje například k přestavbě, rekonstrukci nebo k dalšímu pronájmu souhlas druţstva. Druţstevní bydlení můţeme označit, jako „zlatou střední cestu“ mezi bydlením vlastním a nájemním. Výhodou tohoto bydlení je niţší pořizovací cena neţ u bydlení vlastního. Důleţitým krokem před „koupí“ je prověření hospodaření samotného druţstva, které by mohlo mít jednou neblahé dopady i na budoucí členy druţstva. Poslední formou bydlení je nájemní bydlení, které můţeme označit, jako úplný opak bydlení vlastního. Nájemní bydlení, zmiňované ve vlastní kapitole, má ale i své výhody.

1.2.3 Nájemní bydlení Nájemní bydlení také můţeme rozdělit do dvou sekcí. První sekcí je soukromý nájemní sektor a ten se vyznačuje tím, ţe je vlastněn a provozován soukromými fyzickými nebo právnickými osobami. Výhodou soukromého nájemného sektoru je moţnost dočasného řešení bydlení hlavně pro mladé lidi, kteří se chystají na pořízení vlastního bydlení, nebo pro studenty bydlící během studia v pronájmu. Další výhodou jsou minimální starosti s opravami, vybavením a rekonstrukcí, jelikoţ to vše zajišťuje pronajímatel bytu. Dají se však pronajmout i byty bez vybavení. Druhou sekcí je tzv. neziskový neboli sociální nájemní sektor. Jedná se o poskytování nájemního bydlení státem nebo jeho správními a samosprávními celky na základě sociálních potřeb. Tyto byty bývají poskytovány pouze lidem sociálně slabším a v nouzi. Jedním z takových případů jsou matky samoţivitelky. Neziskový nájemní sektor je podporován a regulován státem, díky tomu bývá nájemné niţší, neţ je trţní hodnota. Všechny formy bydlení mají své výhody a nevýhody, mezi ně můţeme zařadit i ceny těchto zmiňovaných forem bydlení. Ty jsou ale také závislé na momentální situaci na realitním trhu, která velmi ovlivňuje, jak ceny, tak i výběr a rozhodnutí potencionálního zájemce o kteroukoliv formu bydlení. Aktuální situaci na realitním trhu je věnována další kapitola.

15

1.3 Aktuální situace na realitním trhu Velmi medializovaná realitní krize, která se k nám dostala z USA na přelomu roku 2008/2009 by dle medií měla ustupovat. V posledních letech realitní kanceláře a jejich makléři proţívali nemilé chvilky, jelikoţ realitní trh stagnoval a proţíval krizi. Lidé, kteří uvaţovali o prodeji či koupi nemovitosti, si vše hodně rychle rozmysleli, i díky situaci na realitním trhu. Pokud však nemovitost potřebovali z jakéhokoliv důvodu i přes aktuální situaci prodat, tak nemovitost prodávali pod cenou. Proto lidé, kteří nutně nepotřebovali prodat některou z nemovitostí, si prodej rozmysleli a čekají, aţ se realitní trh opět vzchopí a bude výhodné prodat či koupit nemovitosti. Realitní krize končí. Vyplývá to z dat prodejů nových bytů i výsledků realitních kanceláří. Lidé začali opět prodávat a kupovat byty. Kupující poznali, ţe období nejistoty spojené s hospodářskou recesí a hrozbou nezaměstnanosti je za námi, a ţe větší poklesy cen jiţ čekat zřejmě nemohou. Prodávající si tak oddechli, a byť se slevou začali prodávat. Mazivem pro skřípající kola realitního trhu jsou nejlevnější hypotéky v historii České republiky. A tak se realitní trh začal konečně hýbat.4 K ústupu realitní krize přispěl i vývoj úrokových sazeb. Před začátkem krize dosahovaly úrokové míry značného maxima kolem cca 5-6% p. a., ale díky této krizi docházelo k neustálému sniţování úrokových sazeb. V roce 2011 se pohybovaly kolem cca 4%. Momentálně je z médií a reklamních kampaní známo, ţe jsou úrokové sazby hypoték na historických minimech, které se pohybují cca kolem 3%. Některé nabídky jsou schopny se dostat i pod 3%, takto by se dle odhadů odborníků měly drţet cca půl roku aţ rok. Proto lidé, kteří uvaţovali a pořízení bydlení, této moţnosti vyuţili, dokud je to moţné. Podíváme-li se do budoucna, tak s odhadem si můţeme dovolit říci, ţe takto nízké úrokové sazby nebudou neustále, ale po nastartování realitního trhu půjdou opět nahoru. Výše úrokové sazby, ale není jediným faktorem, který má vliv na realitní trh.

1.3.1 Nabídka a poptávka na realitním trhu Dalším faktorem ovlivňující trh jsou ceny nemovitostí, které jsou závislé na nabídce a poptávce na realitním trhu. Ceny realit během posledních let klesly, díky velmi medializované 4

Realitní trh, [cit.2.2.2013], Dostupné z WWW:

16

„krizi“. Krátce po začátku krize se ceny bytů příliš nepohnuly. Při pohledu do nabídky developerů i na realitní inzerci lze usuzovat, ţe v uplynulých letech ceny dále padaly. Kupující v dnešní době si jsou vědomi vzrůstající konkurence. Dříve by stačilo počkat a prodávající sám oslovil potenciální zájemce s nabídkou slevy, dnes zejména v lukrativních lokalitách přibývá zájemců, kteří chtějí danou nemovitost koupit. Vývoj cen nemovitostí na realitním trhu závisí nejen na nabídce a poptávce, ale jsou ovlivněny demografickými faktory i makroekonomickou situací, například vezme-li v potaz nezaměstnanost, která pokud bude vysoká, tak lidé nebudou chtít kupovat ani investovat do bydlení. Druhým příkladem makroekonomického ovlivnění můţeme uvést hrubý domácí produkt, který neustále klesá a během prvního čtvrtletí tohoto roku také poklesl. Tento pokles způsobuje hlavně nízká poptávka. Lidé jsou obezřetní a málo nakupují. Dovolím si poznamenat, ţe vývoj realitního trhu bude velmi podobný vývoji HDP do budoucna. V poslední době můţeme zaznamenat zlepšení hlavně v oblasti nabídky. Zlepšení nabídky na realitním trhu způsobuje také dostavba developerských projektů, které bylo nutné díky krizi dočasně pozastavit. Nejednalo se však často o pozastavení výstavby developerského projektu, nýbrţ prodeje dostavěného projektu. Kdy developeři věděli, ţe je pro ně mnohem výhodnější vyčkat a byty prodat o něco později. Nabídka na realitním trhu po ústupu krize místo toho, aby klesala, tak stále rostla. Zatímco nabídka na trhu bytů je dána výstavbou a situací developerů, poptávka je dána makroekonomickými a demografickými faktory, neboli hlavně příjmy domácností. Čím jsou domácnosti bohatší a čím snadněji se mohou zadluţit, tím lepší bydlení si mohou dovolit. A pak záleţí na počtu domácností – to vlastně znamená počtu rozvodů, na porodnosti a spoustě dalších věcí, které souvisí s bydlením rodin.5 Dalším faktorem ovlivňující trh jako takový, ale i ten s realitami, je uvolněnost měnové politiky České národní banky, které ovlivňuje mnoţství peněz v oběhu. Zvýšení mnoţství peněz v oběhu by u nemovitostí, jakoţto reálného aktiva odolného vůči inflaci, mohlo způsobit růst cenové hladiny, coţ by se projevilo zvýšením cen i v oblasti realit. Průměrné

5

PIKORA, Vladimír a ŠICHTAŘOVÁ Markéta. Všechno je jinak aneb Co nám neřekli o důchodech euru a

budoucnosti. Vyd. 4. Praha GRADA Publishing. 2011. s. 224. ISBN 978-80-247-4207-6

17

ceny nemovitostí jsou také důleţitým faktorem a ukazatelem moţností na trhu realit, jelikoţ se průměrné ceny nemovitosti dle krajů a obcí velmi liší.

1.3.2 Průměrné ceny Vývoj cen ovlivňuje mnoho faktorů, jedním z nich je umístění a demografické faktory. Záleţí například na tom, zda budeme hovořit o bytu či pozemku v Praze, jakoţto hlavním městě s krásným výhledem, nebo o bytě v Mostě v severních Čechách, kde je největší nezaměstnanost v ČR a malá nabídka i poptávka na trhu práce. To, kde se pozemek či byt ke koupi nachází, je nejdůleţitějším faktorem ovlivňujícím cenu. Podíváme-li se na studenty vysokých škol, kteří pocházejí z menších měst, můţeme zaznamenat přestěhování do větších měst, uţ díky moţnosti studovat vysokou školu či moţnost získat stejně náročnou práci za vyšší plat. Jako další faktory můţeme uvést občanskou vybavenost, která je dnes důleţitá hlavně pro mladší generace, které se neobejdou bez velmi dostupné občanské vybavenosti bez dlouhého cestování jakýmkoliv dopravním prostředkem. Tab. č. 1 Průměrná cena bytu o rozloze 60 m² Průměrná cena bytu 60 m² Praha České Budějovice Brno-město Karlovy Vary Hradec Králové Liberec Ostrava-město Olomouc Pardubice Plzeň-město Ústí nad Labem Jihlava Zlín

Březen 2012

Leden 2013

Únor 2013

Březen 2013

3 170 630 1 442 267 2 146 928 1 269 682 1 702 718 1 233 025 974 053 1 438 941 1 475 663 1 484 333 769 418 1 183 412 1 318 978

3 063 398 1 472 063 2 229 093 1 269 667 1 636 574 1 258 570 920 558 1 498 943 1 371 457 1 549 108 741 890 1 139 534 1 274 337

3 065 100 1 494 815 2 249 618 1 269 317 1 650 011 1 272 941 918 015 1 508 764 1 384 188 1 535 182 744 919 1 115 642 1 295 879

3 089 959 1 500 346 2 294 357 1 272 833 1 669 711 1 303 714 924 455 1 531 385 1 399 925 1 542 563 741 265 1 109 891 1 318 316

Zdroj: Realitymix.cz, vlastní zpracování6

6

Měsíční změna Roční změna březen 2013/ březen 2012/ únor 2013 březen 2013 0,80% 0,40% 2% 0,30% 1,20% 2,40% 0,70% 1,50% 1,10% 0,50% -0,50% -0,50% 1,70%

Průměrná cena bytů, [cit. 2.2.2013], Dostupné z WWW:

18

-2,50% 4% 6,90% 0,20% -1,90% 5,70% -5,10% 6,40% -5,10% 3,90% -3,70% -6,20% -0,10%

Ve výše uvedené tabulce jsou zřetelně zaznamenány rozdíly a vývoje průměrných cen bytu o rozloze 60 m². Podíváme-li se na hlavní město České republiky, Prahu, tak můţeme pozorovat rozdíl neboli pokles ceny v březnu 2013 oproti březnu 2012 cca o 80 tis. Kč. Zatímco druhé největší město, Brno, zaznamenává meziroční nárůst aţ o cca necelých 150 tis. Kč. Porovnáme-li ceny nejniţší a nejvyšší, zjistíme, ţe je rozdíl aţ 2 mil. Kč. Tak jako je tomu u Ústí nad Labem a Ostravy, pokud je porovnáme např. s Prahou. Je pravda, ţe v těchto městech to můţe být také způsobeno těţbou uhlí, které se těţí, jak na Ostravsku, tak Mostecku, které je součástí Ústeckého kraje. Na rozhodnutí, kde si danou nemovitost pořídit, záleţí také finanční moţnosti klienta, jelikoţ na základě těchto moţností se bude klient rozhodovat a vybírat zdroje financování.

1.4 Zdroje financování Začneme-li řešit otázku bydlení, tak musíme řešit i otázku financí, jelikoţ se jedná o nákladnou záleţitost. Dnes skoro nikdo není schopen pořídit si bydlení za jiţ naspořené vlastní peníze. Někteří z nás mohou přistoupit k částečnému řešení, kdy mají část naspořenou a druhou část si půjčují od banky, ale většina z nás musí přistoupit k financování bankou. Před rozhodnutím půjčit si peníze, je potřebné zjistit si, který bankovní produkt je pro mě nejvhodnější. V případě, ţe jiţ máme vybrané bydlení, do kterého chceme investovat, tak můţeme začít hledat nejvhodnější bankovní produkt. Zpravidla nejméně výhodné pro financování bydlení jsou neúčelové půjčky. Ty jsou zpravidla nevýhodné díky vysokým úrokovým sazbám. Nejvýhodnější jsou účelové půjčky přímo na bydlení, jako jsou hypoteční úvěry, stavební spoření a úvěry ze stavebního spoření. Je-li potřeba vyšší částky, je vhodný hypoteční úvěr, který je v současné době, také nejpopulárnější a nejvyuţívanější. Ostatní úvěrové produkty většinou nenabízejí, tak výhodné podmínky, jako právě hypoteční úvěr. Atraktivní podmínkou je úroková sazba, která se v současné době pohybuje na historickém minimu. Kromě úrokové sazby je nutné, aby klient byl informován i o ostatních poplatcích a nákladech spojených s hypotékou. 19

Pokud klient nemá dočasně moţnost zastavit ţádnou nemovitost, jako tomu je například u druţstevních bytů, tak je moţné vyuţití tzv. předhypotečního úvěru. Jedná se o speciální typ úvěru, který je poskytován současně s následným hypotečním úvěrem. Tato varianta se pouţívá nejen u druţstevních bytů, ale i výstavby nové nemovitosti. Předhypoteční úvěr je poskytnut bez zástavy nemovitosti, ale v okamţiku, kdy se klient stane vlastníkem nemovitosti, je povinen zastavit nemovitost ve prospěch banky. V této fázi dochází ke splacení předhypotečního úvěru a současně k poskytnutí hypotečního úvěru. Potřebujeme-li na bydlení jen malou částku a nechceme ručit nemovitostí, je vhodnou variantou řešení půjčka na bydlení. Tato půjčka se hodí hlavně na rekonstrukci nebo vybavení. Jelikoţ se jedná o účelovou půjčku, musí klient na rozdíl od běţné neúčelové půjčky doloţit, kam a jak byly peníze proinvestovány. Kladnou stránkou je získání výhodnější úrokové sazby, neţ mají běţné spotřebitelské půjčky bez určení účelu. Druhou nejvyuţívanější formou zajištění finančních prostředků na bydlení je úvěr ze stavebního spoření. Ten existuje ve dvou variantách, a to jako řádný nebo překlenovací. Rozdíl mezi řádným a překlenovacím je hlavně v zaplacených úrocích, kde u překlenovacího úvěru zaplatí klient mnohem více neţ u řádného úvěru.

20

2 Hypoteční úvěry Hypoteční úvěr neboli „Hypotéku“ můţeme popsat, jako dlouhodobý úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti s dobou splatnosti od 5 do 40 let. Díky relativně malé rizikovosti, způsobené zástavním právem k nemovitosti na území České republiky je v současné době nejmodernějším produktem k zajištění finančních prostředků na bydlení. Úroková sazba můţe být stanovena pevně po celou dobu splatnosti nebo pohyblivě v závislosti na vývoji trţních úrokových sazeb. Ve většině případů se v dnešní době pouţívá kombinace obou způsobů. Hypoteční úvěr je určen fyzickým i právnickým osobám. Obvykle se jako zástava vyuţívá financovaná nemovitost, ale není to podmínkou, ručit lze i objektem jiným. Hypotéční úvěr je jedním z nejčastěji pouţívaného způsobu financování bydlení, proto mu byla věnována celá kapitola, která objasní jeho historii, typy, účelovost a vše důleţité a podstatné k hypotéčnímu úvěru, jako způsobu financování bytových potřeb. Sám o sobě by se hypotéční úvěr mohl zdát, jako celkem mladý produkt, ale jeho počátek spadá do historie víc neţ bychom čekali, proto je jeho historii věnovaná celá podkapitola.

2.1 Historie hypotečních úvěrů Historie „hypotéky“ spadá aţ do období starověkého Řecka, ze kterého přešlo do práva římského a později aţ do současné podoby hypotečního úvěru. Vznik a rozvoj úvěrů a půjček můţeme zaznamenat se vznikem pozemkových knih a zástavních listů. Prvním vydavatelem zástavních listů bylo Slezské rytířské úvěrní druţstvo, které vzniklo jiţ v roce 1769 a to z důvodu, aby pomohlo zachránit šlechtu před úpadkem, do které se dostala díky zadluţenosti. Zajištění v zástavních listech byli různé statky a panská stavení členů druţstva, kteří si takto zajišťovali finance. V této době, se zástavní listy vztahovaly na konkrétní statek. Díky úspěchu Slezského rytířského druţstva se tento princip aplikoval i v jiných zemích, kde se jednalo o zemské úvěrní pokladny, a kde později nahradilo ručení solidární ručením státem. Postupem času se tato oblast dále vyvíjela a docházelo k určitým změnám. Jednou ze zásadních změn byla odstranění přímé vazby mezi zástavním listem a zástavním právem k určité nemovitosti. To znamená, ţe se začalo ručit souborem všech hypotečních pohledávek a ne konkrétní nemovitostí.

21

Další vývoj můţeme zaznamenat v roce 1877 ve Franci, kdy tehdejší největší banka CreditFoncier de France přišla s nápadem neposkytovat vypůjčovatelům zástavní listy, ale rovnou s nimi sama začala obchodovat na finančním trhu. Vypůjčovatelům pak hradila rovnou hotové peníze. Tento způsob obchodování se zástavními listy se postupně přenesl i do dalších zemí jako například Německo.7 Historický vývoj hypotečních úvěrů v České republice můţeme zaznamenat od roku 1841, kde se na území tehdejšího Rakouska- Uherska začaly vydávat zástavní listy. Na území současné České republiky aţ od roku 1864, kdy byla zaloţena první česká Hypoteční banka království Českého. Hlavní činností této banky bylo poskytování levných úvěrů, které byly zajištěny nemovitostí a zástavním právem k ní. Bohuţel tato forma získávání finančních prostředků byla zpočátku hlavně pro velkostatkáře a obyčejní lidé se museli obracet na lichváře, později byla tato moţnost dostupná i pro ostatní obyvatele. Díky tomu, ţe se tato forma osvědčila, začaly vznikat i další hypoteční banky. Velký zvrat přišel v roce 1873, kdy došlo k velkému krachu, a proto také skončila řada bank. Díky tomu, ţe byly zástavní listy odděleny od zástavního práva k určité nemovitosti, majitelé těchto listů se dostali do pozice věřitelů, a tím neměli nárok na přednostní uspokojení své pohledávky. Toto právo bylo následně v roce 1874 uzákoněno - byla zřízena kauce, ze které se pohledávky majitelů zástavních listů uspokojovaly přednostně. Po vzniku Československé republiky byla nejvýznamnější bankou poskytující hypoteční úvěry Hypoteční banka království Českého. Banka emitovala zástavní listy, které byly zabezpečeny zápisem do pozemkových knih, zanesením do občanského zákoníku a přísnými postupy při povolování emise. Ke krytí zástavních listů bylo povoleno pouţít pouze plodnou půdu a činţovní domy. Dalšími bankami na území tehdejší Československé republiky byly: Hypoteční banka česká, Hypoteční a zemědělská banka Moravská a Slezský pozemkový a komunální úvěrový ústav. Tyto banky poskytovaly kromě hypotečních úvěrů také půjčky komunální, meliorační, ţelezniční a elektrizační, které byly refinancovány příslušnými dluhopisy. Kromě poskytování úvěrů banky přijímaly vklady, které dále pouţívaly na financování stavebních úvěrů, úvěrů na průmyslové podniky a jejich vybavení. Ty ale nesměly být kryty zástavními listy, ale pouze hypotečními půjčkami či náhradním krytím.

7

LIŠKA, Václav. Finanční teorie. 14. Bankovnictví: úvěry a vklady. Vyd. 1. ČVUT, 1999. s. 247. ISBN 80-01-

02048-7

22

Ve 30. letech 20. stol. se počet hypotečních úvěrů zvyšoval a hypoteční banky působily jako stabilizační prvek ekonomiky. Hypoteční úvěry byly snadno dostupné obyvatelstvu a také poskytovaly půjčky státu k překonání následků hospodářské krize.8 Hypoteční ústavy měly veřejnoprávní charakter, coţ je ochránilo před germanizací a likvidací v době okupace. Jejich činnost nebyla přerušena ani prezidentskými dekrety. V roce 1948 došlo k převodu aktiv a závazků na nově zaloţenou Investiční banku, n.p.. Ta se zabývala poskytováním dlouhodobých úvěrů na investiční výstavbu do doby, neţ tuto činnost převzala v roce 1958 Státní banka československá.9 K úpadku hypotečního financování došlo v době trvání komunistického reţimu do roku 1990. Bankovnictví všeobecně plnilo úplně jinou úlohu neţ v trţní ekonomice. V oblasti bydlení převaţovala masová výstavba panelových domů. Zvrat nastal po revoluci v roce 1989 a návratu české ekonomiky k trţnímu systému, kdy vyvstala potřeba obnovit hypoteční úvěry jako základ rozvoje trhu s bydlením. V té době neexistovala právní norma, která by upravovala vztahy související s problematikou financování bydlení. Vytvoření a přijetí takového zákona se stalo primárním úkolem. Následný vývoj ukázal, ţe daná problematika je natolik spletitá a obtíţná, ţe nelze vytvořit jediný zákon, který by ji upravoval. Proto dnes tuto oblast upravuje několik právních norem. Základem hypotečního úvěrování je zajištění nemovitostí v osobním vlastnictví. A jelikoţ v období socialismu došlo k likvidaci soukromého vlastnictví, bylo třeba jej opět vybudovat. K tomu došlo prostřednictvím novely Občanského zákoníku, která nahradila právo osobního uţívání právem vlastnickým. Masové rozšíření hypoték nebylo podobné rozšíření antikoncepční pilulky. Obojí znamenalo konec zdrţenlivosti a začátek nevázané zábavy. A obojí si rychle získalo ohromnou oblibu. A změnilo ţivotní styl generace.10

8

Zdroj: Aplikované právo, Hypotéční bankovnictví v podmínkách české ekonomiky, [cit. 2013-02-23], Dostupné z: http://www.aplikovanepravo.cz/clanky-pdf/30.pdf 9 LIŠKA, Václav. Finanční teorie 14. Bankovnictví. Vyd. 1. ČVUT, 1999. s. 247. ISBN 80-01-02048-7 10

PIKORA, Vladimír a ŠICHTAŘOVÁ Markéta. Všechno je jinak aneb Co nám neřekli o důchodech euru a

budoucnosti. Vyd. 4. Praha GRADA Publishing. 2011. s. 224. ISBN 978-80-247-4207-6

23

2.2 Typy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry můţeme nejčastěji rozdělit dle účelovosti. Rozlišujeme je na účelové a neúčelové. Účelové hypoteční úvěry slouţí k získání financí na daný účel. Příkladem je hypoteční úvěr na pořízení bydlení. Při pořizování tohoto úvěru je nutné na počátku uvést tzv. „účel“, kvůli kterému si chceme úvěr pořídit. Tento „účel“ musí projít schválením banky a je závazný. Neúčelový hypoteční úvěr neboli „americká hypotéka“ se u nás rozšiřuje aţ v posledních letech. Jedná se o to, ţe je moţné za tento poskytnutý úvěr pořídit takzvaně cokoliv. Můţeme ho pouţít na zařízení bydlení, auta, platbu školného, nebo třeba na cestu kolem světa, ale je zde podmínkou zaručení se nemovitostí. Podrobnější rozdělení účelové a neúčelové hypotéky je popsáno v dalších dvou podkapitolách.

2.2.1 Účelové hypotéky Účelové hypotéční úvěry jsou specifické svým prokazatelným účelem. Tento účel musí být bankovnímu poskytovateli prokázán například smlouvou o výstavbě rodinného domu či kupní smlouvou na nemovitost. Tento účel musí být prokázán jiţ při ţádosti o úvěr, jelikoţ i účel má vliv na budoucí podmínky, jaké banka klientovi poskytne. Tak jako můţeme rozdělit hypotéky dle účelu, tak i účelové hypotéční úvěry můţeme rozdělit do několika typů hypotéčních úvěrů: Standardní hypoteční úvěr – klasický hypoteční úvěr, který lze sjednat dnes uţ v kterékoliv obchodní bance, většinou se jedná o anuitní formu splácení; Předhypoteční úvěr – umoţňuje klientům, kteří nemají k dispozici „zatím“ nemovitost, kterou by bylo moţné zastavit ve prospěch banky. Nejčastěji je pouţíván k financování stavby nového domu nebo druţstevních bytů; Hypoteční úvěr na obrat – úvěr, který je určen jen pro osoby samostatně výdělečně činné a je odvozen na základě obratu z jejich podnikatelské činnosti. Vhodný je hlavně pro podnikatele, kteří uplatňují paušál na sníţení základu daně;

24

Hypotéka bez doložení příjmů – je specifickým druhem hypotéky, u které není nutné dokládání příjmu, ale jsou draţší neţ standardní hypoteční úvěr a banky jsou většinou ochotny půjčit částku pouze do 50% aţ 60% z celkové ceny nemovitosti; Kombinované hypotéky – jsou velmi speciální hypotéky, které jsou kombinované s dalším finančním produktem, tím můţe být například ţivotné pojištění nebo cenné papíry; „Offset hypotéka – v dnešní době se na českém trhu objevila v nabídce Raiffeisenbank a. s. a je určena pro lidi, kteří potřebují hypoteční úvěr, ale současně chtějí mít uloţenou hotovost pro případ nepředvídaných výdajů. Pomocí zápočtu úspor pomáhá sníţit úrokové náklady hypotéky a výši měsíční splátky11 Hypotéka na pronájem – slouţí klientům, kteří si chtějí pořídit nemovitost za účelem dalšího pronájmu, a umoţňuje započítání příjmu z budoucích nájmů k jeho příjmům.

2.2.2 Neúčelové hypotéky Neúčelové hypoteční úvěry jsou hypotéky zastavené nemovitostní bez nutnosti doloţení či prokázaní účelovosti pořizované věci či nemovitosti. Tento druh či forma hypotéčního úvěru je rozdílná oproti hypotéčním úvěrům hlavně podmínkami, kdy např. úroková sazba je vyšší. Mezi neúčelové hypotéky řadíme: Americká hypotéka – jedná se o hypotéku, u které není uveden účel, je tzv. neúčelová a klient jí můţe pouţít na cokoliv, ale splácení zaručuje zástavou nemovitosti. Nevýhodou oproti standardní hypotéce je vyšší úroková sazba, která se v mnoha případech liší aţ o 2-3%. Tento typ hypotéky, dle svého názvu je velmi často pouţívám v Americe, kde slouţí nejčastěji k financování studia děti např. na univerzitách. U všech typů hypotéčních úvěrů je důleţitá pro banku, jako poskytovatele i výše úvěru, o kterou má klient zájem. Kaţdý poskytovatel hypotéčního úvěrů má stanovenou minimální a maximální hranici poskytovaného hypotéčního úvěru, viz další kapitola. 11

Raiffeisenbank a.s., Offset hypotéky, [cit. 8.2.2013], Dostupnost z WWW:

25

2.3 Výše hypotečních úvěrů Maximální výše hypotečních úvěrů je odvozena od hodnoty pořizované nemovitosti, která slouţí bance jako zástava. Pokud by banka poskytla větší výši hypotečního úvěru, bylo by to pro banku velké riziko a finanční prostředky, které půjčila klientovi, by se jí uţ nemusely vrátit. Z tohoto důvodu banky neposkytují hypoteční úvěry nad cenu zastavené nemovitosti. Cenu zastavené nemovitosti můţeme označit jako „zadrţitelnou“ hodnotu nemovitosti, takto označíme část ceny nemovitosti, na kterou banka poskytne hypoteční úvěr. Trţní ceny nemovitosti doporučují odborní znalci a banky na základě jejich doporučení si upravují výši úvěru, kterou jsou ochotny klientovi půjčit. Představuje tak pravděpodobný výnos z prodeje zastavené nemovitosti, pokud by banka musela přistoupit k prodeji nemovitosti z důvodu neplnění závazků ze strany dluţníka. Nejčastější a asi i nejbezpečnější výše hypotečního úvěru se pohybuje mezi 60-80% z trţní ceny zastavené nemovitosti. Je to pro banku jistota, ţe pokud by muselo dojít k prodeji nemovitosti, z důvodu nemoţnosti splácet, tak banka získá vše, co klientovi půjčila. Dle zkušeností bank, je pro ně velmi rizikové poskytnutí úvěru do sta procent ceny nemovitosti. Proto zde můţeme uvést základní pravidlo: Výše poskytovaného úvěru musí být menší, neţ cena zastavené nemovitosti. HU
Banky jsou však také schopny poskytnout hypotéční úvěr ve výši 100% ze zastavené nemovitosti. Výše úvěru, o který však bude potencionální klient ţádat, ovlivňuje další důleţité prvky hypotéčního úvěru, jako je úroková sazba. V závislosti na výši úvěru se úroková sazba zvyšuje či sniţuje.

12

SŮVOVA, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut, 1997. s. 398. ISBN 80-902243-2-6.

26

2.4 Úroková sazba hypotečního úvěrů Úroková sazba a její výše je nejdůleţitějším z rozhodovacích faktorů klientů při výběru poskytovatele hypotečního úvěru. Jelikoţ právě na ní velmi záleţí, kolik klient za úvěr opravdu zaplatí. Úroková sazba je ale závislá na několika dalších faktorech.

Výše úrokové sazby závisí na několika faktorech: Účel úvěru Zajištění úvěru Bonita klienta Doba fixace

Tyto faktory ovlivňují úrokovou sazbu, jak pozitivně, tak i negativně. Tak jako účel, úvěr, jeho zajištění, bonita klienta a doba fixace ovlivňují úrokovou sazbu, tak i úroková sazba ovlivňuje například počty uzavřených hypotečních úvěrů a jejich objem, viz tabulka č. 2 Vývoj hypoték r. 2009-2012.

Tab. č. 2 Vývoj hypoték r. 2009-2012 Rok

Průměrná úroková sazba

Počet uzavřených hypoték

Objem hypoték (v mld. Kč)

12/2012

3,17%

7 637

13,079

12/2011

3,56%

7 293

12,847

12/2010

4,23%

6 106

10,289

12/2009

5,61%

3 575

5,953

Zdroj: www.hypoindex.cz, vlastní zpracování

Ve výše uvedené tabulce je znázorněna průměrná úroková sazba od konce roku 2009, kdy se úrokové sazby pohybovaly kolem 5,61% a odrazilo se to také na počtu a objemu poskytnutých hypoték. S niţší úrokovou sazbou, stoupá zájem o tuto formu financování. Z tabulky je tedy zřejmé, ţe za poslední čtyři roky rapidně stoupl zájem o financování pomocí hypotečního úvěru a úroková sazba je na minimu. V další kapitole můţeme zjistit, jak účel úvěru ovlivňuje úrokovou sazbu. 27

2.5 Účel úvěru Účel je pro banku velmi důleţitý i přesto, ţe veškeré hypotéční úvěry jsou zajištěny stejně, a to vţdy nemovitostí. A to, ať uţ se jedná o účelový, či neúčelový hypotéční úvěr. Účel však přímo ovlivňuje výši úrokové sazby, kdy v případě účelového hypotéčního úvěru je úroková sazba niţší, neţ je tomu u neúčelových, jako jsou Americké hypotéky. Nejniţší úrokové sazby jsou pro úvěry, které jsou na vlastní bydlení. Tyto úvěry jsou pro banky nejméně rizikové, proto je mohou poskytovat levněji. Draţší jsou úvěry, které se poskytují na pronájem nemovitosti. Zde je pro banku vyšší riziko. Záleţí totiţ na tom, jak se bude dařit tyto nemovitosti pronajímat a jaký z nich bude mít majitel zisk. Navíc majitel neručí „střechou nad hlavou“. Kdyby se náhodou dostal do potíţí, bude jeho motivace splácet úvěr niţší. Stejně tak jsou ohodnoceny draţší úvěry poskytované jako americké hypotéky, např. na vybavení nemovitosti.13 Kromě účelu hypotéční úvěrů je také důleţité pro stanovení úrokové sazby i zajištění úvěru, které je v tomto případě definováno přímo zákonem, tak jak je popsáno v následující kapitole.

2.6 Zajištění úvěru Hypoteční úvěr musí být vţdy zajištěn zástavním právem k nemovitosti dle zákona o dluhopisech č. 190/2004. Sb. Zajištění probíhá formou zástavního práva ve prospěch banky, kterým vznikne právo prodat danou nemovitost při neschopnosti či nesplácení úvěru. Účelem zástavy je zajištění věřitele, tak aby získal svou pohledávku zpět, jelikoţ poskytnutím „pohledávky“, kterou je v tomto případě hypoteční úvěr, se banka vystavuje riziku, ţe jí uţ pohledávka nebude vrácena. Zástavní právo tak zajišťuje bance vrácení její pohledávky v případě, ţe klient nedodrţí veškeré povinnosti plynoucí z hypoteční smlouvy. Důleţitou informací je, ţe v případě dodrţování podmínek banka nijak neomezuje vlastnická práva, takţe s nemovitostí nijak nedisponuje a ani jí nevyuţívá. Zástavní právo je uvedeno v katastru nemovitostí. V případě splacení úvěru a zániku pohledávky vůči bance, vystaví banka

13

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Vyd. 5. Praha GRADA Publishing. 2009. s. 143. ISBN 978-

80-247-2388-4

28

písemné potvrzení o zániku zástavního práva, v tuto chvíli je katastrální úřad povinen provést výmaz zástavy vůči bance z listu vlastnictví. Dalším nástrojem zajištění, které banka vyţaduje je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. V případě poškození nemovitosti poţárem, povodní či jiným ţivlem je plnění pojistné události vypláceno přímo poskytovateli hypotečního úvěru, tedy bance. Banka někdy také můţe poţadovat uzavření ţivotního nebo úvěrového pojištění ţadatele a vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka můţe téţ vyţadovat další spoludluţníky či ručitele pro případ, ţe by klient nebyl schopen úvěr splácet z důvodu nízké bonity nebo vyššího věku klienta. K tomu aby banka, která hypotéční úvěr poskytuje, věděla a mohla správně určit veškeré další okolnosti týkající se hypotéčního úvěru, je nutný odhad budoucí nemovitosti.

2.6.1 Odhad hodnoty nemovitosti Při vyřizování zástavního práva je nutné nemovitost ocenit. Pravidla pro oceňování se přitom u jednotlivých bank liší. Občas musí náklady nést v plné výši klient, jindy je za něj uhradí banka. Znalec, který provádí odhad, musí být bankou uznaný, nezřídka má instituce seznam odhadců, u kterých lze nemovitost nechat ocenit. Na tomto místě bych zmínila, ţe odhadní hodnota nemovitosti a pořizovací hodnota se nerovnají. Často se v praxi vyskytuje případ, kdy odhadní cena nemovitosti je niţší neţ cena pořizovací. To nastává zejména při výstavbě bytů nebo rodinných domů. Největší rozdíl vzniká, kdyţ klient postaví nový dům na místě, které je špatně dopravně dostupné, kde je velká nezaměstnanost, malá poptávka, případně na místě ekologicky závadném. Předpokládá se, ţe takový dům bude těţko prodejný, proto je odhadní cena nízká.14 Odhadní hodnota nemovitosti se určuje jako obvyklá trţní cena a určuje ji k tomu oprávněný znalec. Odhadní cena zastavené nemovitosti musí být vţdy vyšší neţ poţadovaná výše úvěru. Při plánování výše hypotečního úvěru si klient musí nechat rezervu finančních prostředků pro případ, ţe by výše odhadu nebyla taková, jakou potřebuje. 14

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Vyd. 5. Praha GRADA Publishing. 2009. s. 143. ISBN 978-

80-247-2388-4

29

2.7 Bonita klienta Bonita klienta je ohodnocení, zda a jak dobře bude klient schopen splácet budoucí dluh bance. Bonita velmi ovlivňuje podmínky, za kterých banka poskytuje úvěr. Platí, ţe čím lepší bonita klienta, tím výhodnější podmínky. Podmínkami je zde myšlena například niţší úroková sazba a výše zajištění. Banku při zkoumání bonity zajímají příjmy, výdaje či nefinanční údaje o klientovi. K doloţení příjmu pouţije klient formulář dané banky, který potvrzuje zaměstnavatel klienta. Pro banku je důleţitý průměrný příjem klienta za poslední tři měsíce, a zda je klient zaměstnán na dobu určitou či neurčitou. V podstatě můţeme uvést, ţe klient, který je zaměstnán na dobu určitou a je ve zkušební lhůtě, nemá moţnost získat hypoteční úvěr, z důvodu velké rizikovosti a moţnosti, ţe o práci ještě můţe přijít. V případě, ţe jde o klienta, který má pracovní smlouvu na dobu určitou, která jiţ byla jednou prodlouţena, staví se k tomu kaţdá banka individuálně, ale je moţné hypoteční úvěr získat. Nejlepší případ je, pokud má potencionální klient pracovní smlouvu na dobu neurčitou a dostatečný příjem. Samozřejmě platí, ţe čím vyšší příjmy klient má, tím lepší má bonitu. Výdaje v tomto případě nejsou tak podrobně zkoumány jako příjmy. Klient je pouze uvede při vyplňování ţádosti o hypoteční úvěr s bankovním poradcem. Banku zajímají výdaje, mezi které patří například pravidelné výdaje domácnosti, počet vyţivovaných či studujících dětí, dále pak, zda má klient některý z pojistných produktů, spoření či jiných poplatků, které platí pravidelně a v jaké výši. Do výdajů jsou také započítány výdaje na ostatní půjčky. Přehled půjček či dluhů si kaţdá banka prověřuje v bankovním registru dluţníků a v nebankovním registru SOLUS. Není zde důleţité, kolik daný klient měsíčně utratí za jídlo či ošacení. Tyto poloţky jsou započítány automaticky průměrnou sazbou na osobu. U výdajů se jedná o přesný opak, platí zde, ţe čím jsou výdaje niţší, tím je lepší bonita klienta. Dalším faktorem ovlivňujícím bonitu klienta je jeho vstupní věk pří poskytování úvěru. Jedná se o to, ţe pro banku v případě úvěru klientovi, který je v pokročilém věku vzniká velké riziko nemoci či úmrtí, dříve neţ stihne své závazky zaplatit. Kromě věku posuzuje banka i pohlaví, kde je větší tendence nesplácet u muţů ve srovnání s ţenami. Bonitu můţe však ovlivnit i úroveň dosaţeného vzdělání. Člověk, který má vystudovanou vysokou školu je více věrohodný, neţ člověk se základní školou a hlavně je tu větší pravděpodobnost zaměstnanosti. 30

Zvýšit nebo ovlivnit bonitu můţeme několika způsoby. První z nich můţe být přizvání dalšího spoluţadatele, tím můţe být například manţel nebo manţelka. Obecně kromě spoluţadatele můţeme přizvat i ručitele. Bonitu klienta můţeme označit, jako nejdůleţitější faktor ovlivňující rozhodnutí banky, zda klientovi hypoteční úvěr poskytne. Ke zjištění bonity klienta, pouţívají banky vlastní formuláře, ale také různé registry. Jsou jimi bankovní a nebankovní registry dluţníků.

2.7.1 Bankovní a nebankovní registry dlužníků Registr dluţníků můţeme definovat jako evidenční databázi dluhů či informační systém, jak právnických osob, tak fyzických osob. Evidovány jsou veškeré závazky a jejich splácení či pravidelné placení. Registr, tak pomáhá bankám zjistit, do jaké výše je jiţ potencionální klient zadluţen a zda splácí v čas a řádně. Samozřejmě pokud má klient vše v pořádku, můţe i to pozitivně ovlivnit podmínky získání úvěru. Avšak pokud klient jiţ nesplácí či neplatí své závazky včas a řádně, můţe to i negativně ovlivnit to, zda vůbec hypotéční úvěr získá a za jakých podmínek. Registr dluţníků můţeme nazvat, jako „významného pomocníka“ při posuzování bonity a důvěryhodnosti klienta. Registr dluţníků můţeme rozdělit na dvě varianty a to bankovní a nebankovní. Můţeme o nich říci, ţe se jedná o dvě samostatně existující registry, a to díky odlišnost provozovatelů těchto registrů. Podstata obou je ale stejná. Oba tyto registry slouţí k informování o záleţitostech vypovídajících a bonitě, důvěryhodnosti a platební morálce potencionálních klientů. Bankovní registr klientských informací Bankovní registr klientských informací je společná databáze údajů vytvořená na základě informací, které si vzájemně poskytují banky o smluvních vztazích mezi bankami a jejich klienty. Základním účelem bankovního registru klientských informací je v souladu se zákonem o bankách, konkrétně se jedná o ustanovení § 38a odst. 1 zákona č. 21/1992 S., o bankách ve znění pozdějších předpisů, podle kterého mohou banky a pobočky zahraničních bank působících v České republice vzájemně informovat o záleţitostech vypovídajících o bonitě a důvěryhodnosti jejich klientů, a to i prostřednictvím třetí osoby, na níţ mají

31

majetkový podíl pouze banky. Provozovatelem tohoto registru je CBCB – Czech Banking Credit Bureau, a.s. V rámci BRKI jsou zpracovány níţe uvedené osobní údaje klientů: identifikační osobní údaje klienta (tj. jméno, příjmení, rodné příjmení, datum narození, místo a země narození a adresa bydliště klienta); rodné číslo klienta; osobní údaje vypovídající o tom, zda mezi klientem (nebo ţadatelem, pokud jde o ručitele) a bankou došlo k uzavření, případně neuzavření smluvního vztahu; osobní údaje vypovídající o finančních závazcích klientů, které vznikly, vzniknou nebo mohou vzniknout vůči bance v souvislosti se smluvním vztahem a o plnění těchto závazků ze strany klienta; osobní údaje vypovídající o zajištění závazků klienta souvisejících se smluvním vztahem s bankou; osobní údaje vypovídající o tom, zda ohledně klienta došlo k postoupení pohledávky ze smluvního vztahu s bankou a o dalším plnění závazků ze strany klienta ve vztahu k takto postoupené pohledávce, to vše pouze za předpokladu, ţe banka nadále vykonává správu příslušné postoupené pohledávky a při splnění dalších smluvně stanovených podmínek; případné další osobní údaje, které vypovídají o bonitě, důvěryhodnosti (či platební morálce) klienta, a které získá v souvislosti s plněním, případně neplněním příslušného smluvního vztahu.15

Uţivateli bankovního registru klientských informací jsou jednotlivé banky, které mají uzavřenou smlouvu o zpracování údajů. Aktuální uţivatelé Bankovního registru klientských informací: Air Bank a.s.; AXA Bank Europe, organizační sloţka; BRE Banka S. A; Citibank Europe plc, organizační sloţka; Česká spořitelna, a.s.; 15

Czech Banking Credit Bureau, a.s., Informační memorandum bankovního registru klientských informací a nebankovního registru klientských informací, [cit. 10.4.2013], Dostupnost z WWW: < http://www.cbcb.cz/cz/ke-stazeni-1404041405.html >

32

Českomoravská stavební spořitelna, a.s.; Československá obchodní banka, a.s.; Equa bank, a.s.; Evropsko-ruská banka, a.s.; Fio banka, a.s.; GE Money Bank, a.s.; Hypotéční banka, a.s.; Komerční banka, a.s.; LBBW Bank CZ a.s.; Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.; Oberbank AG - pobočka Česká republika; Raiffeisen stavební spořitelna a.s.; Raiffeisenbank a.s.; Raiffeisen bank im Stiftland eG pobočka Cheb, odštěpný závod; Sberbank CZ, a.s.; Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.; UniCredit Bank Czech Republic, a.s.; Waldviertler Sparkasse Bank AG; Wüstenrot hypoteční banka a.s; Wüstenrot-stavební spořitelna a.s.; ZUNO BANK AG, organizační sloţka.16

Nebankovní registr klientských informací Nebankovní registr klientských informací představuje databázi údajů o smluvních vztazích mezi věřitelskými subjekty a jejich klienty. Registr je vytvořen na základě informací, které věřitelské subjekty poskytují společnosti CNCB – Czech Non-Banking Credit Bureau, z.s.p.o. Aktuálními uţivateli Nebankovního registru klientských informací jsou jednotlivé veřejné subjekty, které mají opět uzavřenou smlouvu o zpracování údajů:

16

Czech Banking Credit Bureau, a.s., Informační memorandum bankovního registru klientských informací a nebankovního registru klientských informací, [cit. 10.4.2013], Dostupnost z WWW: < http://www.cbcb.cz/cz/ke-stazeni-1404041405.html >

33

AGRO LEASING J. Hradec s.r.o.; CETELEM ČR, a.s.; COFIDIS s.r.o.; Credium, a.s. ČSOB Leasing, a.s.; D. S. Leasing, a.s.; ESSOX s.r.o.; Factoring České spořitelny, a.s. FlexiLease, s.r.o.; GE Money Auto, a.s.; GE Money Bank, a.s.; Home Credit a.s.; IMPULS-Leasing-AUSTRIA s.r.o.; PROFI CREDIT a.s.; PSA FINANCE ČESKÁ REPUBLIKA, s.r.o.; Raiffeisen – Leasing s.r.o.; RCI Financial Services, s.r.o. ; s Autoleasing, a.s.; S MORAVA Leasing, a.s.; Santander Consumer Finance a.s.; SG Equipment Finance Czech Republic s.r.o.; ŠkoFIN s.r.o; Toyota Financial Services Czech s.r.o.; UniCredit Fleet Management, s.r.o.; UniCredit Leasing CZ, a.s.; UNILEASING a.s. VB Leasing CZ, spol. s.r.o.; VFS Financial Services Czech Republik s.r.o.17

17

Czech Banking Credit Bureau, a.s., Informační memorandum bankovního registru klientských informací a nebankovního registru klientských informací, [cit. 10.4.2013], Dostupnost z WWW: < http://www.cbcb.cz/cz/ke-stazeni-1404041405.html>

34

Mezi další nebankovní registry klientských informací můţeme zařadit i registr SOLUS, který je níţe definován. Registr SOLUS – zájmové sdružení právnických osob Zájmové sdruţení právnických osob SOLUS, jehoţ cílem je v rámci tzv. odpovědného úvěrování přispívat k prevenci předluţování klientů, k prevenci růstu počtu dluţníků v prodlení, ke zvyšování vymahatelnosti stávajících dluhů po splatnosti a rovněţ ke sniţování potenciální finanční ztráty věřitelů. Sdruţení SOLUS sdruţuje řadu společností z různých ekonomických

sektorů.

Jsou

mezi

nimi

nebankovní

finanční

instituce,

banky,

telekomunikační operátoři, distributoři energií a další společnosti. Všechny tyto společnosti mohou díky členství ve Sdruţení SOLUS a prostřednictvím registrů SOLUS efektivněji řídit riziko u sluţeb, které poskytují.18 Kromě účelu, zajištění a bonity klienta, je doba fixace, která také ovlivňuje budoucí podmínky hypotéčního úvěru, hlavně pak i úrokovou sazbu. Podrobněji je fixace popsány v samostatné kapitole 2.8.

2.8 Doba fixace Doba fixace je časové období, ve kterém se nebude měnit úroková sazba. Fixaci si klient volí sám jiţ při sepisování ţádosti o úvěr. Doba fixace se po celou dobu smlouvy nemění. Při zvaţování, jak dlouhou fixaci si zvolíme, je nutné zohlednit i vývoj úrokových sazeb, neboť to je při určování fixace důleţité. Můţeme mít fixaci na 1 rok, 3, 5, 10 nebo 15 let. Čím delší dobu fixace si klient zvolí, tím draţší bude úvěr a tím bude i vyšší úroková sazba. Tab. č. 3 Porovnání fixace a úrokové sazby u úvěru v hodnotě 2 000 000 Kč na dobu 20let Fixace 1 rok 3 roky 5 let 10 let 15let

Úroková sazba 5,19% 4,39% 4,49 % 5,19% 5,29%

Měsíční splátka 13 410 Kč 12 535 Kč 12 642 Kč 13 410 Kč 13 522 Kč

Zdroj: www.hypotecnikalkulacka.cz, vlastní zpracování

18

SOLUS, [cit. 10.4.2013], Dostupnost z WWW: < https://www.solus.cz/cs/hlavni-strana/historie-sdruzeni> 35

V tabulce názorně vidíme, jak se liší doba fixace a úrokové sazby. V případě úrokové sazby na tři roky je sice úroková sazba momentálně nejniţší, ale za tři roky můţe být úroková sazba například o 2% aţ 3% vyšší. Nejčastější a nejvíce oblíbená je fixace na dobu 5 let. Zvolením fixace se neomezuje jen banka vůči klientovi v nastavení pevné úrokové sazby, ale plyne z toho i podmínka pro klienta, který po dobu zvolené fixace nesplácí mimořádné splátky a ani nemá moţnost část dluhu umořit. Další podstatnou informací k hypotéčnímu úvěru jsou moţnosti splácení, které jsou v tomto případě v několika variantách, viz další kapitola.

2.9 Splácení hypotečních úvěrů Splácet hypoteční úvěr můţe klient, buď jednorázově, nebo postupně. Jednorázová splácení se u hypotečních úvěrů pouţívají méně neţ postupná splácení, ale existuje i tato moţnost splácení. Rozšířenější forma splácení je postupné splácení. Ta probíhá v pravidelných splátkách. Splátku můţeme označit, jako součet úmoru a úroku, kde úmor je ta část doposud nesplaceného dluhu. Úmor je známější pod názvem jistina. Druhou součástí splátky je úrok. Postupné splácení můţeme splácet v níţe uvedených variantách: Degresivní splácení splátka

Při degresivním splácení splácí dluţník pravidelně konstantní, neměnnou částku úmoru a úměrně poklesu nesplacené jistiny sniţující se částku

úrok

úrok

úrok

úrok

úrok

úroku. Splátky mají degresivní charakter. Tento typ splácení se objevuje u úvěrů podnikatelského

úmor úmor úmor úmor úmor čas

charakteru. Konstantní splácení (anuitní forma splácení) splátka úrok

Při konstantním splácení platí dluţník vţdy

úrok

stejnou, neměnnou částku zvanou anuita. Anuita v sobě obsahuje jak splátku dluhu, tak i úrok.

úrok úrok úrok

Anuita se v průběhu splácení nemění, ale mění se v ní podíl úmoru a úroku. V počátcích převaţuje

36

úmor úmor úmor úmor úmor čas

podíl úroků, ke konci splácení pak podíl úmoru. Konstantní splácení je výhodné pro ty dluţníky, kteří si úroky nemohou zahrnovat do nákladů a zdrojem jejich splácení jsou pravidelné příjmy dluţníka. Progresivní splácení

úrok

Zde dluţník splácí v pravidelných intervalech

úrok

rostoucí úmor a částky úroku klesající úměrně ke splátka

úrok

klesající jistině. Splátky tak získávají rostoucí charakter.

Progresivní

formy

splácení

se

prakticky nepouţívají.

úrok úrok úmor úmor úmor úmor úmor čas

Nejčastější formou splácení hypotéčního úvěru je konstantní splácení neboli anuitní forma splácení. Nejméně pouţívané a také nejméně oblíbené je progresivní splácení, hlavně díky rostoucím splátkám. Další důleţitou věcí, kterou je nutné zmínit u hypotéčního úvěru je státní podpora.

2.10 Státní podpora Státní podpora jako taková, není u hypotečního úvěru poskytována, klient má pouze moţnost vyuţít odpočtu zaplacených úroků v rámci ročního zúčtování daní. Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru sníţenou o státní podporu lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to aktuálně aţ do výše 300 000 Kč na jednu domácnost. Podmínkou je, aby ten, kdo si úroky odečítá, měl trvalé bydliště v úvěrované nemovitosti. Odečet úroků se provádí pomocí daňového přiznání (v ročním zúčtování). Potvrzení o výši úroků vystaví na poţádání banka (za mírný poplatek 75 aţ 150 Kč).19

2.11 Postup při získání hypotečního úvěru Jakmile si klient vybere bankovní ústav, u kterého chce čerpat úvěr, dohodne si schůzku s bankéřem a ten mu nabídne různé moţnosti financování a podle spočítané bonity mu sdělí

19

Měšec.cz, Průvodce státní podpory hypotéčního úvěru, [cit. 12.3.2013], Dostupnost z WWW: < http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/vyse-statni-podpory-hypotecniho-uveru >

37

maximální výši poskytnutého úvěru. Informuje ho o všech dokladech nutných k doloţení, a jakmile klient tyto písemnosti doručí, sepíše se ţádost o poskytnutí úvěru. Banka ve schvalovacím řízení prověří pravost a správnost doloţených dokladů a během pár dnů (v KB do 4 dnů) schválí poskytnutí úvěru. Následně se podepíše zástavní smlouva a kupující se tak stává majitelem nemovitosti zatíţené zástavním právem. Poté smluvní strany podepíší návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, přičemţ k návrhu je třeba přiloţit příslušný počet zástavních smluv (ten odpovídá počtu účastníků plus dvěma vyhotovením navíc). Návrh na vklad zástavní smlouvy musí být ovšem na katastr doručen vţdy před návrhem na vklad kupní smlouvy, protoţe zástavcem je původní vlastník nemovitosti, tj. prodávající. Veškeré tyto informace poskytla přepáţková pracovnice Komerční banky, a.s. Poplatky Dnešní doba je plná různých poplatků, jako jsou např.: poplatek za zpracování úvěru, za čerpání úvěru, za mimořádné splátky a předčasné splacení, za vedení úvěrového účtu a další poplatky. Nabídky bank se ale v ceně různých poplatků velmi liší. Některé banky si poplatky neúčtují, nebo nabízejí klientů moţné varianty, jak je tomu například u mimořádné splátky v době fixace, kdy je mimořádná splátka zdarma, ale jen do určité výše. Klient má dnes i moţnost se proti bankovním poplatkům bránit, a to díky společnostem podnikajícím na základě plných mocí od klientů. Pokud klient tuto firmu zplnomocní, má moţnost získat jiţ zaplacené poplatky z úvěru zpět, avšak ani tato sluţba není zadarmo, je zpoplatněna v průměru kolem 400-800 Kč za klienta. Klient má moţnost získat jiţ zaplacené poplatky zpět, ale také toho nemusí dosáhnout. Bankovní poplatky také mají své TOP poplatky, mezi prvními třemi se také umístil poplatek za vedení hypotečního či jiného úvěrového účtu. Důleţité informace k hypotéčnímu úvěru jiţ byly uvedeny, proto je důleţité a hlavně zajímavé shrnutí kladů a záporů hypotéčního úvěru s poukázání na výhody a nevýhody.

2.12 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Největší výhodou hypotečního úvěru je nízká úroková sazba, za kterou můţeme finanční prostředky ke koupi či rekonstrukci nemovitosti získat. Ţádné jiné půjčky či úvěry nenabídnou svým klientům tak nízkou úrokovou sazbu. Pro někoho můţe být výhodou 38

variabilita úrokových sazeb – kdyţ skončí fixace, klient můţe mít štěstí a trţní úroková sazba můţe být niţší neţ původní zafixovaná, tak jak je tomu zrovna v této době, kdy lidé, kterým právě skončila, nebo v blízké době bude končit fixace u hypoték, refinancují své závazky za mnohem lepší a v některých případech i poloviční úrokové sazby neţ tomu bylo před pěti lety. Jako další výhodu hypotéčního úvěru můţeme označit jeho pouţití či účel. Většina hypotečních úvěrů je přímo na koupi či rekonstrukci nemovitosti, ale je moţné získat hypoteční úvěr i na jiné neţ bytové účely. Tzv. americká hypotéka je neúčelový úvěr na cokoliv, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Další výhodou hypotečního úvěru vidím v maximální době splácení, která můţe být aţ 40 let, dle vstupního věku potencionálního klienta. Porovnáme-li hypotéční úvěr s jinými úvěry, má zde hypotéční úvěr výhodu i v maximální výši, kterou můţe klient získat, to ovšem vše záleţí na jeho bonitě, zajištění a hodnotě zástavního práva. Důleţitou a podstatnou nevýhodu hypotečního úvěru vidím v nutnosti zajištění úvěru zástavním právem. Je pravda, ţe pokud člověk splácí své závazky v čas a řádně, nemá se čeho bát. Ale můţeme dnes vědět nebo říct co bude za dvacet let? Stejně, tak je tomu u fixace úrokové sazby, která je pevně stanovena pouze po dobu, která je stanovena u podpisu smlouvy o hypotéčním úvěru. Ale nikdo z nás neví, jaké budou sazby za 5, 10 nebo 15 let. Další nevýhodou je maximální částka, která je omezena hodnotou zastavené nemovitosti. Je tedy dáno, ţe pokud nemá klient naspořené vlastní úspory a koupí si byt či rodinný dům, a chce ho rekonstruovat či vybavit, tak je nucen sáhnout po dalším úvěru, např. spotřebitelském. Jednou z dalších nevýhod jsou velmi často medializované poplatky spojené s hypotéčním úvěrem, jako jsou např. za zpracování hypotéčního úvěru, za vedení úvěrového účtu atd. Další zajímavou moţností získání finančních prostředků na financování bydlení a bytových potřeb je stavební spoření a úvěry z něj, proto je věnována tomuto tématu celá kapitola č. 3 Stavební spoření a úvěry ze stavebního spoření.

39

3 Stavební spoření a úvěr ze stavebního spoření Jako hlavního konkurenta hypotečního úvěru můţeme označit úvěr ze stavebního spoření. Stavební spoření je v poslední době jedním z nejoblíbenějších spořících produktů. Díky stavebnímu spoření nebo úvěru z něj, je moţné získání finančních prostředků na financování bydlení či rekonstrukci.

3.1 Stavební spoření Stavební spoření můţeme označit jako výhodný spořící produkt k získání financí na pořízení bydlení či jeho rekonstrukci. Jedná se o druh spoření, do kterého vkladatel dlouhodobě vkládá své finanční prostředky, a tím si spoří. Stavební spoření si můţe sjednat, jak právnická, tak fyzická osoba starší 18 let. Velmi často se stavební spoření sjednává i pro nezletilé děti, kdy za dítě uzavírá smlouvu zákonný zástupce. V tomto případě má dítě v dospělosti velkou výhodu, jelikoţ má moţnost financovat bydlení s určitým vlastním kapitálem. Velkou výhodou je moţnost získání státního příspěvku v rámci stavebního spoření, na ten má klient nárok v závislosti na ročním vkladu. Klient si můţe zvolit, zda poukáţe platby pravidelně měsíčně nebo nepravidelně, například jednou za rok. Státní příspěvek je ve výši 15% z ročně uspořené částky, maximálně tak můţe klient získat 3 000 Kč za rok. Nejvýnosnější pro klienta je za rok vloţit do stavebního spoření 20 000 Kč. Státní příspěvek je však také podmíněn 6 lety, kdy klient vloţené finanční prostředky nevybere. Dalším bonusem stavebního spoření je úročení vkladů, které se pohybuje kolem 1 – 2 % p. a., dle podmínek smlouvy o stavebním spoření. To vše platí pro smlouvy o stavebním spoření uzavřených po roce 2004, kdy došlo k velkým změnám. Smlouvy o stavebním spoření uzavřené před tímto datem měli státní příspěvek vyšší, a to o 10%. Klient tedy mohl získat státní příspěvek aţ 25%, maximálně však 4 500 Kč při ročním vkladu 18 000 Kč a s podmínkou 5 let. Od státního příspěvku jsou však zproštěny právnické osoby, jelikoţ je příspěvek vázán k rodnému číslu a je tak podchycena evidence státního příspěvku. Stavebních spoření, můţe mít jeden klient neomezený počet, ale pouze na jednom má nárok na státní příspěvek. Po vypršení vázací doby, má klient moţnost si peníze buď vybrat, nebo můţe spořit dál, aţ do cílové částky. Cílová částka je stanovena jiţ u podpisu smlouvy o stavebním spoření, ale klient má i moţnost jí během trvání zvýšit, a tím

40

můţe spořit déle se státním příspěvkem. Bohuţel je tato změna zpoplatněna většinou 1% z rozdílu staré a nové cílové částky. Stavební spoření se u nás začalo uzavírat v roce 1993, kdy v České republice začaly působit první stavební spořitelny. V dobách nedávno minulých stále rostla jeho obliba, ale díky vstupu platnosti nové novely zákona upravující poskytování stavebního spoření v roce 2004, došlo zde k poklesu. Tato novela změnila jiţ zmiňované podmínky, a tím stavební spoření značně znevýhodnila. Ale i přesto zůstává stavební spoření moţnou formou k zajištění finančních prostředků na financování bydlení. Takţe stavební spoření umoţňuje svým klientům spořit, získat státní podporu a i v případě potřeby vyuţít úvěr ze stavebního spoření na financování bydlení. Úvěr ze stavebního spoření je moţné získat ve dvou variantách: řádný úvěr ze stavebního spoření; překlenovací úvěr, někdy nazýván jako meziúvěr. Řádný a překlenovací úvěr spolu velmi souvisejí. Překlenovací úvěr nahrazuje v případě nesplnění podmínek úvěr řádný. Neţ se podíváme na varianty úvěrů, je nutné poznamenat také něco o historii stavebního spoření, kterou najdeme v další kapitole.

3.1.1 Historie stavebního spoření Stavební spoření má mnohaletou historii zejména v Německu a Rakousku, avšak základní myšlenka stavebního spoření, i jeho rámcová pravidla, pocházejí z Anglie. Historicky první stavební spořitelna nesla název Building Society a byla zaloţena v Birminghamu uţ roku 1775. Členové tohoto spolku poskytovali vklady do fondu. Z něj byly následně financovány úvěry na jejich bytové účely. V Německu zaloţil první stavební spořitelnu pastor von Bondeschwingh roku 1885 v Bielefeldu. Ta byla známá jako Stavební spořitelna pro kaţdého. Opravdový rozkvět však stavební spoření v Německu zaţilo aţ během poválečné rekonstrukce, v letech 1924 aţ 1929. O rozvoj tohoto produktu se tehdy zasadil především Georg Kropp, zakladatel tzv. Společenství přátel. Jiţ tři roky po jeho zaloţení z něj byly přiděleny první peníze na bytovou výstavbu. Koncem třicátých let došlo v systému k první zásadní změně. Bylo zavedeno kritérium pro získání úvěru, tzv. hodnotící číslo. Do té doby byl systém zaloţen na losování.

41

Měnová reforma z roku 1948 odstartovala období „hospodářského zázraku“, které mělo významný vliv na další intenzivní rozvoj stavebního spoření. V té době Německu chybělo asi 5–6 milionů bytů, a tak byla po stavebním spoření obrovská poptávka. Mezi lety 1948 a 1971 došlo k enormnímu nárůstu počtu uzavřených smluv. Zatímco na počátku zmíněného období jich bylo jen lehce přes 300 tisíc, o 23 let později jejich počet převyšoval 12 milionů. Přijetím zákona o stavebním spoření, který vstoupil v platnost v roce 1973, byl vytvořen jednotný rámec pro podnikání v této oblasti. Začátek osmdesátých let tak byl pro stavební spoření slabým obdobím. Díky všeobecně dobré hospodářské situaci a růstu příjmů obyvatelstva se totiţ uklidnila také situace na trhu s byty. S velkými změnami na přelomu devadesátých let se však situace výrazně zlepšila. V první polovině devadesátých let se stavební spoření začalo rozvíjet i ve Východní Evropě, zejména v České republice, na Slovensku a v Maďarsku. Pozitivní zkušenosti s fungováním systému v těchto zemích vedly k zájmu dalších států o jeho zavedení. Na český trh bylo stavební spoření zavedeno schválením Zákona číslo 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Ačkoli je stavební spoření v České republice jedním z nejmladších bankovních produktů, vydobylo si na trhu finančních instrumentů jiţ od počátku své existence nezastupitelné místo.20 Avšak ne kaţdý se můţe stát poskytovatelem stavebního spoření, proto je důleţitá podkapitola určující podmínky pro budoucí poskytovatele stavebního spoření.

3.1.2 Poskytovatelé stavebního spoření Stavební spořitelnu můţeme nazvat, jako banku s udělenou bankovní licencí dle zákona č. 21/1992 Sb., o bankách. Ţádost o přidělení licence se podává na České národní bance, jakoţ to i kontrolnímu orgánu a udělení licence není samozřejmostí. Díky udělení licenci, u které je provozována podrobnější kontrola a více poţadavků na udělení, neţ je tomu u klasických bank, můţeme říci o tomto produktu, ţe se jedná o vcelku bezpečný produkt. Spořitelny poskytující stavební spoření mají dané povinné pojištění vkladů a zákonem vymezené obchodní aktivity. V dnešní době má licenci na poskytování stavebního spoření pět subjektů:

20

Asociace českých stavebních spořitelen, Historie stavebního spoření, [cit. 29.3.2013], Dostupnost z WWW:

42

Stavební spořitelna České spořitelny Českomoravská stavební spořitelna Modrá pyramida stavební spořitelna Raiffeisen stavební spořitelna Wüstenrot stavební spořitelna V důsledku působení pěti stavebních spořitelen na českém trhu, má klient moţnost si svého poskytovatele vybrat. V tomto případě konkurence způsobila dobrou úroveň kvality poskytovaných sluţeb a servisu. Největší výhodou a lákadlem pro klienty stavebního spoření je státní podpora, kterou díky stavebnímu spoření mohou získat.

3.1.3 Státní podpora Hlavním úkolem státní podpory systému stavebního spoření je posílení motivace spořit. Pro spořícího klienta je odměnou za to, ţe své úspory poskytuje prostřednictvím systému stavebního spoření formou úvěrů klientům, kteří je potřebují.21 Podporu vyplácí ministerstvo financí stavebním spořitelnám formou ročních záloh při splnění těchto podmínek – účastníkem spoření je fyzická osoba, která ve smlouvě poţádala o přiznání státních podpor a klient s uloţenými vklady nijak nenakládal (vyjma ţádosti o úvěr, viz dále). Stavební spořitelna nám následně při ročním vyúčtování připíše státní podporu na účet, ale pouze evidenčně, a vyplatí ji fyzicky aţ při skončení tzv. vázací doby (tj. 6 let spoření). Po této době můţeme naspořenou částku společně se státní podporou a úroky vybrat a pouţít ji na jakékoliv účely, tím smlouva o stavebním spoření můţe skončit, nebo můţe klient nechat dále peníze u spořitelny úročit a přidávat další úloţky, nebo poţádat o řádný úvěr ze stavebního spoření. Pokud ovšem nebyla splněna podmínka spoření 6 let, nebo klient v průběhu této doby část vkladů vybral, zaniká mu tímto nárok na státní podporu v celé výši. Spořitelna ji tedy 21

Asociace českých stavebních spořitelen, Jak funguje stavební spoření, [cit. 29.3.2013], Dostupnost z WWW:

43

evidenčně odepíše z našeho účtu a má povinnost ji vrátit zpět ministerstvu financí. Státní podpora je ale určena jen pro spořící fázi, takţe pokud chceme řádný úvěr ze stavebního spoření, který můţeme získat nejdříve za 2 roky od podpisu smlouvy a splnění většinou 40% naspořených prostředků z cílové částky, podpora nám bude přiznána jen za dobu před úvěrem. Také není moţné čerpat státní podporu déle neţ 6 zmíněných let. V roce 2012 činí státní podpora celkově 10% p. a. z uspořené částky klienta v příslušném roce, maximálně však 2000 Kč. Dá se tedy říct, ţe vklad 20 tisíc za rok je nejefektivnější z pohledu získání maximální státní podpory. Samozřejmě, ţe čím více chceme mít svépomocí našetřeno, tím vyšší částku musíme uloţit. Naše vklady i s podporou jsou navíc ještě úročeny sazbou kolem 1 – 2%, dle rozhodnutí kaţdé spořitelny. Historicky se výše státní podpory mění, bohuţel pro občany směrem dolů. U smluv uzavřených do roku 2004 činila státní podpora 20% z vkladů, max. však 4500 Kč, pro nové smlouvy od tohoto roku pak 15%, max. však 3000. S novelou zákona o stavebním spoření ze dne 12. listopadu 2010 však parlament ČR výrazně omezil výhodnost produktu k 1. 1. 2011 takto: státní podpora za rok 2010 byla jednorázově zdaněna 50 procenty u všech smluv, zavedla se 15% sráţková daň z úroků z vkladů, které byly do té doby osvobozeny od daně z příjmů a od roku 2011 se sníţila max. výše státní podpory na 2000 Kč, tj. nejvýše 10% z ročního úhrnu vkladů.22 Podle mého názoru, i přes všechna tato opatření, je pro občana v tzv. střední třídě stavební spoření stále nejvýhodnějším druhem spoření u nás, protoţe můţe dosáhnout aţ 11% ročního zhodnocení při nejefektivnějším vkladu 20 tisíc ročně, kdeţto spořící účty či termínované vklady jsou u komerčních bank a spořitelen úročeny v současné době max. okolo 2,5% p. a. Na druhou stranu, pokud chce někdo spořit výrazně více, vypočtené roční zhodnocení se sniţuje, protoţe max. výše státní podpory je 2000 Kč – tedy při ročním vkladu např. 60 tisíc by bylo zhodnocení pouze 3,33% plus úrok od stavební spořitelny.

22

Ministerstvo financí České republiky, Stavební spoření, [cit. 29.3.2013], Dostupnost z WWW:

44

3.2 Řádný úvěr ze stavebního spoření Moţnost získání finančních prostředků nabízí stavební spoření poskytnutím řádného úvěru ze stavebního spoření. Některé spořitelny po určité době vedení stavebního spoření oslovují aktivně své klienty s nabídkou čerpání úvěru ze stavebního spoření. Stavební spořitelny nabízejí „úvěry na počkání“ a „s nulovou akontací“ - podobně jako hypoteční banky. Má to ale háček. V takových případech se jedná o překlenovací úvěry, které zdaleka nejsou tak výhodné, jako řádné úvěry ze stavebního spoření. U překlenovacích úvěrů platíte pouze úroky (nesplácíte jistinu) a zároveň spoříte. Důsledkem překlenovacího úvěru (zjednodušeně) je, ţe si sami půjčujete peníze a stavební spořitelna vydělává na rozdílu úroků z úvěru a ze spoření.23 Oproti překlenovacímu úvěru ze stavebního spoření je výhodnější řádný úvěr ze stavebního spoření. Ten je výhodnější především úrokovou sazbou, která je pevně vepsána přímo ve smlouvě a pohybuje se kolem 3 – 6 %, avšak získání tohoto úvěru není úplnou samozřejmostí. Klient musí splnit určité podmínky a prokázat řádné placení stavebního spoření. Řádný úvěr ze stavebního spoření lze čerpat aţ po dvou letech trvání stavebního spoření. V prvních dvou letech je potřeba naspořit minimálně 40% cílové částky. V případě, ţe nebude splněna hranice 40%, musí klient spořit delší dobu, aby mohl tento úvěr získat. Z tohoto důvodu by si měl zvolit dostatečnou cílovou částku, dle jeho moţností, tak aby z toho mohl financovat své bytové potřeby. Po splnění výše uvedených podmínek klient nezíská úvěr samozřejmě. Další podmínkou pro získání úvěru ze stavebního spoření je dosaţení dobrého „hodnotícího čísla“. Hodnoticí číslo je ukazatelem takzvané „kvality“ spořícího klienta. Toto číslo se roste na základě času, s výší vkladu a s včasností vkladu. Dle získaných materiálů, lze říci, ţe kaţdá spořitelna má jiný nebo odlišný vzorec pro výpočet hodnotícího čísla nebo parametrem hodnocení. Např. u Stavební spořitelny České spořitelny je hodnotící číslo nazýváno, jako bodové hodnocení a pro výpočet pouţívají tento vzorec:

23

Hypoindex.cz, Úvěr ze stavebního spoření, [cit. 29.3.2013], Dostupnost z WWW: < http://www.hypoindex.cz/uver-ze-stavebniho-sporeni-planujte-hodne-dopredu >

45

BH - bodové hodnocení UČ - uspořená částka SP - zálohy státní podpory evidované na účtu účastníka ÚF - úrokový faktor CČ – cílová částka24 Splněním výše uvedených podmínek však není stále vyhráno a jasno, ţe klient poţadovaný úvěr ze stavebního spoření získá, jelikoţ dalším faktorem pro získání je schopnost poţadovaný úvěr splácet. Tudíţ musí, tak jako je tomu u hypotečních úvěrů, splňovat dostatečnou bonitu klienta. Bonita klienta, jak uţ jiţ bylo zmíněno, je schopnost klienta dostát svým závazkům. Také u úvěru ze stavebního spoření spořitelny prověřují bonitu klienta. Opět, zde bude chtít spořitelna doloţit příjmy a výdaje, tak aby měla jistotu, ţe je klient schopen pravidelně splácet a ţít. Pro poskytovatele úvěru je důleţitý věk klienta a poţaduje splacení nejlépe v produktivním věku. Dále pak zaleţí také na výši úvěru, kterou klient poţaduje.

3.2.1 Výše úvěru Výše poskytovaného úvěru ze stavebního spoření závisí na nabídce stavební spořitelny a přísnosti jejích tarifních variant. Obecně nejčastěji se můţe klient setkat s nabídkou úvěru ve výši 60% z cílové částky. Např. pro smlouvu s cílovou částkou ve výši 500 000 Kč je potřeba naspořit 200 000 Kč a 300 000 Kč můţe čerpat formou řádné úvěru ze stavebního spoření. Stavební spoření se uzavírá na tzv. cílovou částku. 24

Hypoindex.cz, Hodnotící číslo, magie stavebních spořitelen, [cit. 29.3.2013], Dostupnost z WWW: < http://www.hypoindex.cz/hodnotici-cislo-magie-stavebnich-sporitelen/ >

46

VÝŠE ÚVĚRU = CÍLOVÁ ČÁSTKA - USPOŘENÁ ČÁSTKA

Cílová částka = vklady účastníka, státní podpora, úroky od stavební spořitelny a případný úvěr. Uspořená částka = vklady, státní podpora, získané úroky.

3.2.2 Splátka úvěru Splátka úvěru ze stavebního spoření je, tak jak je tomu u většiny splátek, měsíční. Výše splátky je určena poskytovanou stavební spořitelnou a jejími všeobecnými obchodními podmínkami Můţeme se setkat např. s nabídkou stavební spořitelny: rychlá varianta – splátka úvěru 0,65 % z cílové částky; standardní varianta – splátka úvěru 0,55 % z cílové částky. Např. pro smlouvu s cílovou částkou ve výši 500 000 Kč bude splátka v rychlé variantě 3250 Kč měsíčně, zatímco ve standardní variantě bude měsíční splátka 2750,- Kč. Výše splátky je jiţ určena při podpisu smlouvy o stavebním spoření a můţeme jí označit, jako určité procento z cílové částky, dle zvolené varianty. Rychlá a standardní varianta se liší dobou splácení. Výhodnější standardní varianta splácení, při které je doba splácení kratší a klient méně přeplatí, neţ je tomu při standardní variantě. Volba varianty se opět odráţí na bonitě klienta. Zatímco ve standardní variantě bude mít klient moţnost splácet měsíčně niţší částku, ale delší dobu, a také více přeplatí. Porovnáme-li výše splátky u stavebního spoření a u hypotéčního úvěru, tak v případě splátky úvěru ze stavebního spoření se její výše nedá nijak ovlivnit. Naopak u hypotečního úvěru můţeme výši měsíční splátky ovlivnit například dobou splatnosti. Čím delší doba splatnosti, tím niţší měsíční splátka. Další moţnost splátky řádného úvěru ze stavebního spoření je moţnost mimořádné splátky nebo předčasného splacení, a to i bez jakýchkoliv poplatků a sankcí. Klienti nejčastěji této moţnosti vyuţívají hlavně z důvodu zrušení zástavního práva k nemovitosti, kdy je nutné dům či byt prodat, coţ v případě zástavy není moţné. 47

3.2.3 Úroková sazba Úroková sazba úvěru ze stavebního spoření je uvedena ve smlouvě o stavebním spoření a během trvání této smlouvy se její výše nijak nemění a je pevně stanovena. Výše úrokové sazby je dána všeobecnými obchodními podmínkami, momentálně se pohybuje mezi 3% aţ 5%. Ze zákona o stavebním spoření vyplývá, ţe rozdíl mezi úrokovou sazbou z úvěrů a úrokovou sazbou z vkladů musí být maximálně 3%. Dále dle zákona si klient můţe vybrat i variantu. Vyšší sazby z vkladů znamenají také vyšší sazby z úvěrů. Výhodou je to, ţe se klient nemusí obávat zvýšení úrokových sazeb dle vývoje trhu, ale také je zde nevýhoda, ţe klient automaticky přichází o moţnost sníţení sazby.

3.2.4 Poskytnutí úvěru ze stavebního spoření Poskytnutí úvěru ze stavebního spoření je podmíněno jiţ zněměnými podmínkami, (spořit minimálně dva roky, splatit minimálně 40% z cílové částky, získat dobré hodnotící číslo a být dostatečně bonitní). Další podmínka čerpání je účelové poskytnutí finančních prostředků. Účelovost pouţití úvěrů ze stavebního spoření je pevně stanovena v zákoně o stavebním spoření. Stát, jakoţto poskytovatel státní podpory, určuje moţnosti vyuţití úvěru ze stavebního spoření. Z toho plyne, ţe finanční prostředky získané z úvěru ze stavebního spoření je moţné vyuţít na bytové potřeby, do kterých spadá: získání bytu; získání stavebního pozemku za účelem výstavby stavby pro bydlení nebo stavebního pozemku, na kterém se nachází stavba pro bydlení; změna, modernizace a údrţba bytu; stavební úprava nebytového prostoru na byt; úhrada závazků souvisejících s výše uvedenými účely.

Při poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření je pro poskytovatele důleţité i zajištění z důvodu moţnosti naskytnutí se jakékoliv nahodilé skutečnosti či události např.

48

úmrtí klienta nebo ztráta zaměstnání atd. Zajištění je nutné, ale není striktně dané, jako tomu bylo u hypotečního úvěru. Úvěr ze stavebního spoření můţe být zajištěn několika způsoby: zástavní právo k nemovitosti; zajištění ručitelem, který by začal splácet, kdyby dluţník sám nesplácel.

Některá rizika, jako úmrtí nebo trvalá invalidita, se dají řešit pojištěním. Zástava nemovitosti je povaţována za jedno z nejjistějších zajištění. Stavební spořitelny ho pouţívají u vyšších úvěrů, zpravidla nad 300 000 Kč. Zajištění pomocí ručitelů je pro stavební spořitelny typické a pouţívá se u niţších úvěrů přibliţně do 300 000 Kč. U malých úvěrů 50 000-100 000 Kč stavební spořitelny nevyţadují ani ručitele, postačuje, pokud u ní nějakou dobu klient spořil.25 Pokud však klient nesplňuje podmínky pro získání řádné úvěru ze stavebního spoření, můţe tak získat překlenovací úvěr ze stavebního spoření, blíţe je tento úvěr popsán v další kapitole.

3.3 Překlenovací úvěr ze stavebního spoření Druhým typem úvěru ze stavebního spoření je tzv. překlenovací úvěr. Stejně, jako řádný úvěr ze stavebního spoření, je poskytován spořitelnou ke stavebnímu spoření. Jak jiţ bylo uvedeno pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření je nutné splnění určitých podmínek (např. spoří méně neţ dva roky, nevloţil na účet dostatečný procentní podíl cílové částky nebo nedosáhl potřebné výše hodnotícího čísla). Pokud klient některou z těch podmínek nesplní, má moţnost získat překlenovací úvěr. Tato situace můţe nastat v těchto případech: Trvání smlouvy o stavebním spoření menší neţ 24 kalendářních měsíců; nedostatečná výše hodnotícího čísla nezbytná pro získání cílové částky; klient nevloţil poţadované vklady pro získání úvěru, přičemţ mu nemůţe být přidělena cílová částka; 25

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Vyd. 5. Praha GRADA Publishing. 2009. s. 143. ISBN 978-

80-247-2388-4

49

klient provedl změnu parametrů smlouvy a potřebuje získat úvěr ještě před uplynutím poţadované doby stavební spořitelnou; klient nevyuţil přidělení cílové částky, znovu poţádal o přidělení, ale úvěr potřebuje získat ihned. O překlenovacím úvěru můţeme říci, ţe slouţí k rychlému získání finančních prostředků k přečkání doby od uzavření smlouvy aţ do doby nároku a splnění podmínek pro poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření. Nemůţeme, ale říci, ţe je vhodný pro kaţdého klienta, a ne kaţdý ho získá. Získání překlenovacího úvěru je jednoduší, ale není úplně bez podmínek. Nicméně, na poskytnutí překlenovacího úvěru neexistuje ţádný právní nárok a klient musí pro jeho získání splnit podmínky stanovené spořitelnou. Mimo jiné je (aţ na výjimky) třeba vloţit na účet stavebního spoření poţadované procento cílové částky (většinou niţší neţ v případě úvěru ze stavebního spoření), prokázat dostatečné příjmy a obstarat poţadované zajištění úvěru. Podle toho je potom klient zařazen do některé z rizikových skupin, a v závislosti na ní, je mu přidělen úvěr s příslušnou úrokovou sazbou. Překlenovací úvěry však nebývají nejlevnější. Pokud vám totiţ spořitelna poskytne překlenovací úvěr (tímto způsobem lze získat i celou cílovou částku), rozdělí se vaše stavební spoření vlastně na dvě paralelně probíhající části jedné „části spoření“ musíte i nadále spořit – vkládat smluvené částky na váš spořicí účet a postupně tak zvyšovat svoje hodnotící číslo, abyste měli časem nárok na poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření. Celý účet spoření musí být vinkulován ve prospěch spořitelny, a to aţ do doby přidělení řádného úvěru.26 V případě, ţe klient v době poskytnutí překlenovacího úvěru nedisponuje na svém spořicím účtu úspory nutné k získání úvěru ze stavebního spoření, má povinnost dále spořit. To pro klienta znamená, ţe v průběhu překlenovacího úvěru bude ještě ke splácení muset i nadále spořit a to do té doby, neţ dosáhne úrovně pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření, to se také promítá do výše překlenovacího úvěru.

26

Měšec.cz, Průvodce překlenovacím úvěrem, [cit. 30.3.2013], Dostupnost z WWW: < http://www.mesec.cz/bydleni/stavebni-sporeni/pruvodce/preklenovaci-uvery/ >

50

3.3.1 Výše překlenovacího úvěru Výše překlenovací úvěr je rovna cílové částce. Na rozdíl od řádného úvěru se nejedná o výši rozdílu cílové částky a naspořenými úspory. Důvodem je, ţe stavební spořitelna nemůţe, klientovi poskytnou, naspořené finance do doby přidělení cílové částky, jelikoţ finance musí být evidovány na spořicím účtu klienta. Kvůli tomu vede spořitelna po poskytnutí překlenovacího úvěru dva účty: spořicí účet; úvěrový účet. Spořicí účet je veden výhradně na spoření a připisování státního příspěvku a úvěrový účet ke hrazení úroků z úvěru. Díky tomu jak, klient, tak spořitelna mají lepší přehled o spoření a o tom, jak probíhají splátky úvěru.

3.3.2 Splátka úvěru Úhrada splátek probíhá pravidelným měsíčním splácením, rozdíl je však v tom, ţe u překlenovacího úvěru ze stavebního spoření klient platí pouze úroky. Klient tak místo splácení jistiny spoří na spořicím účtu ke smlouvě o stavebním spoření, a aţ kdyţ klient splní podmínky pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření, je pak překlenovací úvěr částečně splacen z prostředků, které klient naspořil. Zbývající část úvěru je překlopena do řádného úvěru, a tak i splácena. Překlenovací úvěr nezaniká splacením měsíčních splátek, ale je jednorázově splacen z naspořených prostředků. U hypotéčního úvěru důleţitým ukazatelem byla úroková sazba, tak je v případě překlenovacího úvěru za stavebního spoření také velmi důleţitá, proto je jí věnována další podkapitola.

3.3.3 Úroková sazba Úroková sazba je taktéţ pevně stanovena v úvěrové smlouvě, tak jako je tomu u řádného úvěru. Výše úrokové sazby u překlenovacího úvěru se v dnešní době pohybuje mezi 3,8% aţ 7%. Pokud jí porovnáme s úrokovou sazbou řádného úvěru je o něco vyšší.

51

3.3.4 Podmínky pro získání překlenovacího úvěru Pro získání překlenovacího úvěru je zapotřebí také splňování určitých podmínek. V první řadě musí mít klient na spořicím účtu naspořenou částku ve výši 20% z cílové částky a dále pak musí, tak jak je tomu v dnešní době skoro u všech úvěrů nebo alespoň u většiny, prokázat příjmy a schopnost splácení. Kromě prokázání bonity, je důleţité také zajištění, které nemusí, ale můţe být opět formou zástavy k nemovitosti nebo ručením další osoby. Po splnění těchto podmínek je ještě důleţité prokázání vyuţití všech finančních prostředků získaných z překlenovacího úvěru na financování bytových potřeb.

3.4 Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření U úvěrů ze stavebního spoření můţeme říci, ţe mají více výhod neţ nevýhod. Největší výhodou je státní podpora, kterou klient můţe získat aţ do výše 2 000 Kč. U ţádného jiného produktu k financování bytových potřeb klientům stát nedá finanční příspěvek „zadarmo“. Kromě toho je moţná odpočítatelnost zaplacených úroků od základu daně z příjmů, při splnění zákonných podmínek. Mezi výhody můţeme zařadit i stejnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení úvěru. Nevím, zda by se pevná úroková sazba v dnešní době a podmínkách úrokových sazeb u hypotečních úvěrů neměla dát spíše do nevýhod, ale nikdo z nás neví, jak se úrokové sazby budou vyvíjet během tří, pěti či deseti let. Další výhodou je moţnost předčasného splacení úvěru kdykoliv a bez dalších sankcí. Výhodou úvěrů ze stavebního spoření je i moţnost výběru zajištění a není nutná zástava nemovitosti. Pokud se jedná o úvěr cca do 500 000,-Kč, nemusejí být zastaveny nemovitostí a postačí pouze ručitel. Mezi nevýhody můţeme zařadit dokládání účelovosti úvěrů ze stavebního spoření a moţnost získání pouze omezené finanční částky, která mnohdy nepostačí na potřebnou částku. Další velmi podstatnou nevýhodou je zavázání se na dobu šesti let pro získání státní podpory. V poslední řadě je také do nevýhod nutné zařadit poplatky, které jsou také spojeny s úvěrem ze stavebního spoření, jako je např. poplatek za sjednání smlouvy či vedení spořicího účtu. Sice jsou tyto poplatky obecně niţší, neţ je tomu u bank, ale pořád tady jsou. Díky výhodám a vlastnostem, které stavební spoření a úvěry z něj mají, je tento produkt zajímavý a vhodný pro klienty, kteří chtějí zhodnotit své prostředky či vyřešit bytovou situaci. Potencionální klienti si však mohou zvolit i jednu z dalších moţností financování bydlení. 52

4 Další možnosti financování bydlení Kromě jiţ představeného hypotečního úvěru a úvěrů ze stavebního spoření má klient i jiné moţnosti financování bydlení, mezi které můţeme zařadit, jak vlastní zdroje, tak i spotřebitelské úvěry a úvěry poskytované státem. Kaţdá moţnost je specifická a má své klady a zápory. Nejvýhodnější a také nejméně pouţívaná forma pořízení bydlení jsou vlastní zdroje. Více pouţívaná, ale finančně náročná je forma spotřebitelského úvěru. Poslední popisovanou formou financování je pomocí úvěru poskytovaným státem.

4.1 Vlastní zdroje Vlastní zdroje jsou důleţité, ale v dnešní době je velmi obtíţné pořídit si bydlení plně jen z vlastních zdrojů. Toto forma je nejjednodušší a nejvýhodnější pro klienta, ale většina klientů si ho nemůţe dovolit. Jelikoţ ceny nemovitostí jsou příliš vysoké a průměrný pracující člověk na byt či dům v hodnotě 1 – 2 mil. Kč není schopen sám našetřit. K názorné ukázce pouţijeme níţe uvedený příklad.: Pokud vezmeme průměrnou hrubou měsíční mzdu v roce 2012, která byla ve výši 25 101 Kč, coţ je měsíčně 19 354 Kč čistého a ročně to činí 232 248Kč. Kdyţ od příjmu odečteme průměrné zákonně stanovené minimální náklady na domácnost, do kterých patří: Provozní náklady:

1 230 Kč

Topení:

1 200 Kč

Elektřina:

670 Kč

Radio/ TV:

180 Kč

Telefon/ Internet:

780 Kč

Pojištění vozidla:

560 Kč

Doprava (pohonné hmoty):

900 Kč

Náklady na obţivu (na osobu):

5 050 Kč

Celkem tedy měsíční náklady na jednu osobu činní 10 570 Kč ročně je to tedy 126 840 Kč. Budeme-li počítat, ţe člověk s průměrnou mzdou bude schopen ušetřit 5 000 Kč měsíčně a budeme počítat, ţe se jedná o mladého člověka, který dostudoval vysokou školu. Je mu tedy 25 let. 53

Roční čistá průměrná mzda:

232 248 Kč

Roční průměrné náklady na osobu:

-126 840 Kč

Celkem:

105 408 Kč (měsíčně 8 784 Kč)

Z tohoto výpočtu nám vychází, ţe průměrnému člověku by mělo zbýt 8 784 Kč měsíčně, pokud nemá další jiné závazky a měsíční náklady. Budeme-li počítat, ţe člověk není schopen veškeré zbylé finance ušetřit a budeme počítat, ţe je z 8 784 Kč kaţdý měsíc schopen ušetři 5 000 Kč, ročně 60 000 Kč. Předpokládaná cena nemovitosti: Roční úspora:

1 000 000 Kč 60 000 Kč

1 000 000/ 60 000 = 16,7 let Mladý člověk ve věku 25 let by tedy musel necelých 17 let pravidelně šetřit 5 000 Kč měsíčně, tak aby byl schopen si pořídit vlastní bydlení v hodnotě 1 000 000Kč. Nesměl by přijít o práci, zaloţit rodinu a ani koupit nový vůz a bydlení by si tedy pořídil v 41 letech a 7 měsících, pokud by vývoj průměrné mzdy byl konstantní. Další moţností získání vlastních prostředků je dědictví nebo pomoc rodičů. V dnešní době je velice populární zakládání ať uţ stavebního spoření či různých spořících investičních produktů pro novorozeňata. Ty v případě dospělosti mají naspořené vlastní finanční prostředky, ale ne kaţdý rodič si v dnešní době můţe dovolit pro své děti kaţdý měsíc ještě spořit. Vloţením vlastních finančních prostředků do nemovitosti je dobrá investice, která v čase neustále roste a neztrácí hodnotě. Investici do nemovitosti můţeme označit jako dlouhodobě výnosnou, ale nejedná se o převratný výnos, jelikoţ k růstu hodnoty je potřeba hlavně čas. Financování z vlastních zdrojů je výhodné, klientovy odpadají náklady spojené s úvěrem. Mezi tyto náklady můţeme zařadit úroky, poplatky a také čas strávený vyřizováním všech potřebných náleţitostí.

54

Pokud však musí klient sáhnout po cizích zdrojích financí, je tu výhodná moţnost kombinace hypotéčního úvěru a úvěru ze stavebního spoření.

4.2 Kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření Jedním dalších moţných řešení je kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Většina lidí, kteří si chtějí pořídit bydlení, má malý či mizivý vlastní kapitál, to se můţe, při ţádosti o hypoteční úvěr promítnou i do bonity klienta, pokud tedy klient ţádá 100% z ceny nemovitosti, je to jakýsi signál pro banku, ţe nemá ţádný vlastní kapitál, nebo není schopen ho nijak ušetřit. Díky dalším vlivů na bonitu klient nemusí na poţadovaný úvěr ani dosáhnout. Nedostatek vlastních financí, řeší někteří klienti úvěrem ze stavebního spoření. V tomto případě, pokud klient získá úvěr ze stavebního spoření bez zástavy nemovitosti, mohou být finanční prostředky povaţovány „ za jeho“. Tím můţe klient sníţit podíl hypotečního úvěru k zástavě nemovitosti. Mezi podíl hypotečního úvěru k zástavě se započítávají veškeré úvěry, v nichţ je zástavní právo k nemovitosti. Je tedy dobré získat úvěr ze stavebního spoření ve výši, k níţ nebude nutná zástava nemovitosti. Dle získaných informací z navštívených bank, banky nejčastěji poskytují hypoteční úvěry do 70 – 80% nemovitosti. Málokterá banka poskytuje za výhodných podmínek hypoteční úvěry na 100% nemovitosti. V tomto případě, tak klient získá mnohem horší podmínky, jelikoţ banka tím podstupuje vyšší riziko. V níţe uvedené tabulce si znázorníme rozdíl mezi hypotečním úvěrem na 95% a 83% z ceny nemovitosti, pokud počítáme s dobou splatnosti 30 let a fixací na dobu 5 let. Tab.č. 4 Znázornění rozdílu hypotečního úvěru dle poskytované výše Cena nemovitosti

2 000 000,-

2 300 000,-

Výše úvěru %

95%

83%

Výše úvěru Kč

1 900 000,-

1 900 000,-

Vlastní kapitál

100 000,-

400 000,-

Úroková sazba

4.19%

2,99%

Splátka

9 280,-

8 000,-

55

3 340 800,-

Celkem zaplaceno

2 880 000,-

Zdroj: Česká spořitelna, vlastní zpracování V uvedené tabulce je znázorněn rozdíl úrokových sazeb, na který klient „slyší“ a je způsoben odlišnou variantou výše úvěru z ceny nemovitosti. Pokud by tedy klient měl vlastní kapitál v hodnotě 400 000Kč, ušetřil by 460 800 Kč. V případě, ţe by kombinoval takto hypoteční úvěr a místo vlastního kapitálu v hodnotě 400 000 Kč, by sáhl po řádném úvěru ze stavebního spoření, tak by na tom byl velmi podobně. Pokud by však klient nesplňoval podmínky pro poskytnutí řádného úvěru a sáhl by po překlenovacím úvěru, tak je to dle mého názoru nevývodné. Protoţe, v tom případě můţe klient vyuţít 95% nebo 100% hypotéky, tedy pokud splňuje veškeré podmínky. A pokud by klient vyuţil kombinaci stavebního spoření a hypotečního úvěru, tak by si sice sníţil úrokovou sazbu o cca 1% a nezastavil by celou nemovitost, ale měsíčně by na splátce zaplatil více. A pokud dnes uţ jsou banky, které dávají moţnost klientovi vloţit mimořádný vklad i ve fixovaném období, tak proč nevyuţít raději je? Pokud by klient přece jenom nechtěl vyuţít ţádnou z výše uvedených variant financování, tak má moţnost přistoupit například ke spotřebitelskému úvěru.

4.3 Spotřebitelský úvěr V poslední době často diskutovanou moţností získání peněţních prostředků jsou spotřebitelské

úvěry,

jakoţto

nejjednodušší

forma

získání

peněţních

prostředků.

Spotřebitelské úvěry poskytují banky a nebankovní společnosti v různých podobách klientům na řešení jejich nenadálé finanční potřeby. Spotřebitelské úvěry jsou půjčky fyzickým osobám na financování jejich nepodnikatelských potřeb. Slouţí především k nákupu spotřebního zboţí, k financování různých sluţeb (školné, dovolená) a mohou také slouţit k financování nákupu či rekonstrukci nemovitostí. 27 Poskytovatelem spotřebitelských úvěrů jsou komerční banky. O spotřebitelský úvěr je tedy moţné poţádat v kterékoliv bance. Většinou se jedná o úvěry do 1 mil Kč a od výše úvěru se odvíjí i ostatní parametry úvěru, jako doba splatnosti, výše splátky a úroková sazba. Doba splatnosti se u spotřebitelského úvěru pohybuje od 12 do 72 měsíců. Splácení probíhá 27

ZAPLETALOVÁ, Renáta. Spotřebitelské úvěry (Bakalářská práce). Brno 2011. s.53

56

formou měsíčních splátek. Úroková sazba je dle úvěrové smlouvy stejná po celou dobu splácení úvěru a pohybuje se od 8% do 16%. Bohuţel u nebankovních subjektů mohou být úroky ještě vyšší. Pro získání spotřebitelského úvěru musí ţadatel také projít tzv. „prověrkou“, kdy musí doloţit příjmy a musí dokázat dostatečnou bonitu. U spotřebitelských úvěrů je moţnost zajištění několika způsoby. Pokud se bude jednat o niţší částku, jako je např. 200 000 Kč, stačí v některých případech jen doloţení příjmu, většinou u klientů s vyššími příjmy. Jinak zajištění probíhá formou ručitele a u vyšších částek můţe banka poţadovat i zástavu nemovitosti. Spotřebitelský úvěr sám o sobě, díky vysoké úrokové sazbě není úplně nejlepší formou pořízení bydlení, tedy pokud si klient nechce pořídit např. byt někde na vesnici, kde jsou ceny bytů niţší a stačí mu si pořídit úvěr v hodnotě 500 000 Kč. Vyuţití spotřebitelského úvěru můţe být variantou spíše pro rekonstrukci nebo modernizaci bytu či rodinného domu, na zařízení a vybavení domácnosti, na koupi spotřební elektroniky. Zaleţí na formě spotřebitelského úvěru, zda se jedná o úvěr účelový nebo neúčelový. U účelového je nutné dokládání účelu pořízení spotřebitelského úvěru, v případě neúčelového úvěru nemusí klient nic dokládat a můţe finance libovolně pouţít, ovšem úroková sazba je výrazně vyšší. Jednoznačnou a největší výhodou spotřebitelského úvěru je okamţité uspokojení klientových potřeb. V rámci spotřebitelského úvěru lze vkládat mimořádné splátky nebo úvěr předčasně splatit. Výhodou u bezúčelového spotřebitelského úvěru je například nedokládání dokladů, na co klient půjčené peníze pouţil. Za největší výhodu při diskusi na téma spotřebitelské úvěry byla uvedena snadná dostupnost těchto úvěrů a rychlost jejich vyřízení. Tak jak byla zmíněna mezi výhodami snadná dostupnost, tak také můţe být nevýhodou. Důvodem zařazení mezi nevýhody je zneuţívání dostupnosti. Další a nejpodstatnější nevýhodou oproti hypotečnímu úvěru a úvěru ze stavebného spoření je vysoká úroková sazba, která je jedním z nejdůleţitějších rozhodovacích ukazatelů pro klienta. Tudíţ pokud má klient i jinou moţnost, jako je hypoteční úvěr nebo jeden z úvěrů ze stavebního spoření, tak raději vyuţije ten. Na názorném příkladu je uveden rozdíl mezi neúčelovým spotřebitelským úvěrem a hypotečním úvěrem ve výši 1 000 000 Kč se splatností 8 let.

57

Tab. č.5 Porovnání spotřebitelského a hypotečního úvěru Druh úvěru

Spotřebitelský úvěr

Hypoteční úvěr

Výše úvěru

1 000 000 Kč

1 000 000 Kč

Měsíční splátka

16 353 Kč

12 419 Kč

Úroková sazba

12,01 % p. a.

4,49%p. a.

Doba splatnosti

8 let

8 let

1 589 083 Kč

1 201 322 Kč

Celkem zaplaceno

Zdroj: Česká spořitelna, zpracování vlastní *ve výpočtu jsou již zaznamenány ceny včetně poplatků Ve výše uvedené tabulce je zřetelně zaznamenán finanční rozdíl mezi spotřebitelským a hypotečním úvěrem, který činní 378 761 Kč. Vyuţití spotřebitelské úvěru by se dle příkladu klientovi prodraţilo skoro o 400 000 Kč. Z tohoto důvodu doporučuji vyuţití spíše hypotečního úvěru. Spotřebitelský úvěr můţe být variantou, pokud klient potřebuje menší obnos rychle, například na rekonstrukci. Další moţností, která ovšem stojí za zmínění je Podpora mladých „Úvěr 300“, který byl poskytován státem, ale bohuţel není aktuálně nabízen a vyuţíván.

4.4 Úvěry poskytované státem – Podpora mladých „Úvěr 300“ Úvěry poskytované státem neboli tzv. Podpora mladých „Úvěr 300“, jak se tento program nazýval a byl poskytován Státním fondem rozvoje bydlení. V dnešní době, není moţné tento program vyţívat, jelikoţ bylo jeho poskytování zastaveno, ale jelikoţ to byla jedna z moţných variant financování, tak jsem se rozhodla, ţe jí ve zkratce zmíním. Z programu této podpory mladým byly poskytovány úvěry v letech 2004 aţ 2011. Za tuto dobu bylo přijato 35 490 ţádostí, z toho uzavřených, platných smluv k 31.12.20011 je 24 256. Celková částka čerpaných úvěrů představuje objem 7 109 206 354 korun českých. Úvěry příjemci vyuţili nejčastěji pro pořízení bydlení formou výstavby nebo zakoupením bytu: 15 744 příjemců úvěr vyuţilo na výstavbu, 6 712 na koupi nemovitosti a 1 800 příjemců pouţilo prostředky z úvěru na převod členských práv nebo vklad do druţstva. 58

Úvěr byl úročen 2% roční úrokovou sazbou, se splatností nejdéle 20 let ode dne zahájení čerpání. Jeho splácení můţe být odloţeno na základě ţádosti příjemce úvěru aţ na dobu 10 let. Podle Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., §6, bodu 4, Fond na ţádost příjemce sníţí výši jistiny o částku 30.000 Kč za kaţdé dítě, které se příjemci narodí v průběhu trvání smlouvy, případně, které si osvojí. Toto ustanovení představuje cca 100 milionů korun ročně, které Fond musí mít připraveno, a se kterými počítá ve svém rozpočtu. Pro tento program nejsou v roce 2012 vyčleněny v rozpočtu Fondu prostředky, proto ţádosti do programu nemohou být přijímány. Vzhledem k celkové ekonomické situaci a nutnosti nezatěţovat státní rozpočet, je potřeba hledat jiné formy podpory. Moţnosti alternativních nástrojů jsou aktuálně vyhledávány společně s Ministerstvem pro místní rozvoj v prostředí evropských fondů.28 Pokud by však chtěl potencionální klient přistoupit k moţnosti vyuţití hypotéčního úvěru či některého z úvěru ze stavebního spoření, je dobré porovnat si některé produkty na trhu a vyhodnotit si své moţnosti, tak jak je to uvedeno v další kapitole.

28

Státní fond pro rozvoj bydlení, Podpora mladých, [cit. 4.4.2013], Dostupnost z WWW: < http://www.sfrb.cz/programy/archiv-programu/podpora-mladych/ >

59

5 Analýza hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření Analýzou hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření můţeme poukázat na rozdílnost produktů a rozhodující kritéria pro klienta při výběru financování. Nelze však jednoznačně určit, který u úvěrů je výhodnější, jelikoţ, kaţdý z nich je svým způsobem výhodný, ale záleţí jen na poţadavcích klienta. Na jedné straně jsou klienti upřednostňující úvěry ze stavebního spoření a na druhé straně klienti upřednostňující hypoteční úvěry. Je tedy velmi důleţité, aby bankovní či finanční poradce byl schopen dobře klientovu situaci zmapovat a nabídnout mu „správnou“ variantu řešení. Je tu však otázka „ Jak poznat správnou variantu pro klienta?“ Podíváme-li se na to z pohledu banky či spořitelny, tak kaţdá z nich má svou strategii a také kaţdá z nich bude říkat, ţe financování od nich je pro klienta nejlepší. Pokud se na to podíváme ze strany klienta, je dobré, aby si klient zjistil, alespoň základní údaje o moţnostech a hlavně výhodách a nevýhodách pro něj plynoucích.

5.1 Komparace nabídek hypotečních úvěrů Na českém trhu působí oproti stavebním spořitelnám mnohem více bank nabízejících hypoteční úvěry. Pro komparaci nabídek hypotečních úvěrů byly náhodně vybrány tři banky. Kaţdá z nich byla představena, jelikoţ i to je důleţité při výběru. Zda se jedná o banku působící na trhu dva roky či třicet nebo čtyřicet let. Díky tomu se také pro klienty stává důvěryhodnější a spolehlivější. Kromě představení tří vybraných bank budou v této kapitole popsány a představeny i jejich hypoteční úvěry. Souhrnná komparace nabídek všech analyzovaných úvěrů je obsaţena v poslední podkapitole.

5.1.1 Česká spořitelna, a.s. Kořeny České spořitelny sahají aţ do roku 1825, kdy zahájila činnost Spořitelna česká, nejstarší právní předchůdce České spořitelny. Na tradici českého a později československého spořitelnictví navázala v roce 1992 Česká spořitelna jako akciová společnost. 5,2 milionu klientů, které dnes Česká spořitelna má, hovoří zcela jasně o jejím pevném postavení na 60

českém trhu. Od roku 2000 je Česká spořitelna členem Erste Group, jednoho z předních poskytovatelů finančních sluţeb ve střední a východní Evropě se 17 miliony klientů v osmi zemích, z nichţ většina je členy Evropské unie. V červenci roku 2001 Česká spořitelna úspěšně dokončila svou transformaci, která se zaměřila na zlepšení všech klíčových součásti banky. Česká spořitelna kontinuálně pokračuje ve zkvalitňování svých produktů a sluţeb a zefektivňování pracovních procesů. Česká spořitelna je moderní banka orientovaná na drobné klienty, malé a střední firmy a na města a obce. Nezastupitelnou roli hraje také ve financování velkých korporací a v poskytování sluţeb v oblasti finančních trhů. Finanční skupina České spořitelny je počtem 5,2 milionu klientů největší bankou na trhu. Česká spořitelna jiţ vydala více neţ 3,2 mil. platebních karet, disponuje sítí 652 poboček a provozuje více neţ 1466 bankomatů a platbomatů. Na českém kapitálovém trhu patří Česká spořitelna mezi významné obchodníky s cennými papíry.29 (http://www.csas.cz/banka/nav/o-nas/profil-ceske-sporitelnyd00014413)

5.1.1.1 Hypotéka České spořitelny Hypotéka České spořitelny nabízí svým klientům moţnost financování koupě, výstavby či rekonstrukci nemovitosti, a to k trvalému bydlení, ale i k pronájmu. Dále je moţnost financování rekreačních objektů, vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků. Hypoteční úvěr, také slouţí ke splacení starších úvěrů na nemovitosti. Minimální cena nemovitosti můţe být v hodnotě 500 tis. Kč a maximální cena nemovitosti standardního úvěru do 7 mil. Kč. Avšak dle sdělení přepáţkové pracovnice České spořitelny, je moţné získání i vyššího hypotečního úvěru, dle ceny nemovitosti, ale pouze individuálně s prokazatelnou bonitou klienta. Coţ ovšem není, tak časté. Hypoteční úvěr je nabízen aţ do 100% hodnoty zastavené nemovitosti, ale odráţí se to na úrokové sazbě, většinou je o 1% vyšší neţ u úvěru 70-80% hodnoty zastavené nemovitosti. U hypotečních úvěrů České spořitelny momentálně probíhá akce s moţností získání výhodné úrokové sazby od 3,09% , kterou získává klient, pokud je dostatečně bonitní.

29

Česká spořitelna, a.s., Profil, [cit. 5.4.2013], Dostupnost z WWW: < http://www.csas.cz/banka/nav/onas/profil-ceske-sporitelny-d00014413 >

61

Samozřejmě se tato úroková sazba nevztahuje na financování 100% hodnoty zastavené nemovitosti. Modelace hypotéčního úvěru na koupi bytu v hodnotě 1,5 mil. Kč s výší úvěru 80% z hodnoty zastavené nemovitosti, coţ je 1,2 mil. Kč se splatností 30 let vycházela úroková sazba, jak jiţ bylo uvedeno 3,09 % a měsíční splátkou 5 118 Kč. Coţ je za třicet let 1 955 335 Kč. Při modelaci s výší úvěru 100 %, by se, jak uţ bylo uvedeno, úroková sazba by se zvedla o 1%. A klient by muset prokázat vyšší bonitu, neţ je tomu u 80% z hodnoty zastavené nemovitosti. Výhodou, kterou uváděla poradkyně, je, ţe si Česká spořitelna neúčtuje poplatky za vyřízení úvěru a vedení osobního účtu k hypotečnímu úvěru je zdarma. Další výhodou je u bytů ocenění zdarma. Neopomenula zmínit i výhodné úrokové sazby a při sjednání hypotéky na déle neţ dvacet let s pětiletou fixací úrokové sazby moţnost zvýhodnění 0,3 %. Moţností, která mne zaujala, byla moţnost vkládání mimořádných splátek bez poplatku i v průběhu platnosti fixované úrokové sazby. Nedalo mi to a tuto informaci jsem ještě prověřovala na webových stránkách české spořitelny, kde jsem si tuto informaci ověřila. Jako další produkt k hypotečnímu úvěru současně banka nabízí moţnost pojištění a to např. pro případ úmrtí, invalidity, pracovní neschopnosti či ztráty zaměstnání. Uzavření některého z pojištění je prý pro klienta výhodnější neţ samostatné pojištění a je součástí úvěrové smlouvy.

5.1.2 Raiffeisenbank a.s. Raiffeisenbank a.s. (RBCZ) poskytuje od roku 1993 v České republice široké spektrum bankovních sluţeb soukromé i podnikové klientele. V roce 2006 zahájila spojování s eBankou, integrační proces obě banky dokončily v létě roku 2008. Raiffeisenbank obsluhuje klienty v síti více neţ 120 poboček a klientských center, poskytuje rovněţ sluţby specializovaných hypotečních center, osobních a firemních poradců. Banka v roce 2011 vytvořila zisk ve výši 2,22 miliardy korun, coţ představovalo nárůst o 22 procent, zároveň došlo k výraznému posílení kapitálu banky. Celková aktiva přesahují

62

200 miliardy korun, Raiffeisenbank je tak pátou největší bankou v ČR. Banka zaměstnává 3000 lidí. Raiffeisenbank a.s. od samého počátku aktivně nabízí sluţby s důrazem na zohlednění specifických potřeb klientů v různých regionech. Vedle svých ryze obchodních aktivit se banka angaţuje v souladu se 140letou tradicí jména Raiffeisen, rovněţ v řadě veřejně prospěšných aktivit, zahrnujících např. oblast kultury, vzdělávání či charitativní projekty.30

5.1.2.1 Hypotéka Klasik Vyuţití hypotéky Klasik je také bohaté, můţeme ji vyuţít na pořízení nemovitosti k bydlení i jako investici do nemovitosti určené k pronájmu. Je pouţitelná také k financování druţstevního bytu či k pořízení nemovitosti k rekreaci. Hypotéku Klasik můţe klient vyuţít od 300tis Kč aţ do maximální hranice 20 mil. Kč, ale opět je limitován bonitou, kde se maximální hranice hypotečního úvěru sniţuje, dle moţnosti klienta. Tato hypotéka také nabízí klientům moţnost 100% z hodnoty zastavené nemovitosti. Stejně jako tomu bylo u hypotéky od České spořitelny, je rozdíl v úrokové sazbě dle hodnoty zastavené nemovitosti. U hypotéky Klasik si můţe klient zvolit fixaci od 1 do 10 let, nebo aţ 15 let. Další moţností je sjednání sazby plovoucí, která je odvozená od jednoměsíční sazby PROBOR. PRIBOR ( Prague InterBankOfferedRate ) je praţská mezibankovní nabídková sazba. Jedná se o úrokovou sazbu, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Je tedy třeba klíčová pro výši úroků u hypotečních úvěrů. Pouţívá se často jako referenční, např. „ve výši 3 % nad sazbou PRIBOR“.31 Výhodou, která byla bankovním poradcem zmíněna, je moţnost vyuţití aţ 20 % z výše úvěru na cokoli. V tomto případě bance neprokazujete účelové vynaloţení finančních prostředků, ale opět je zde podmínka, musí je jednat o úvěr nad 1 880 000 Kč.

30

Raiffeisenbank a.s., [cit. 5.4.2013], Dostupnost z WWW: Finance.cz, Sazby ČNB - PRIBOR, [cit. 5.4.2013], Dostupnost z WWW: 31

63

Raiffeisenbank nabízí splatnost stejně, jako většina bank od 5 aţ do 30 let. Ale opět výhodou jsou mimořádné splátky zdarma, a to kaţdý rok. A odhad nemovitosti zpracovává banka. Pokud jde o koupi, nemovitosti zprostředkované pomocí realitní kanceláře, tak je moţné z hypotečního úvěru Klasik hradit i provizi realitní kanceláři. Nabídka hypotéky Klasik opět na koupi bytu v hodnotě 1,5 mil. Kč, hodnota zastavené nemovitosti 80% coţ je 1,2 mil. Kč na dobu 30 let. V tomto případě je úroková sazba 3,19% a měsíční splátka vychází 5 183Kč. Co je za 30 let 1 991 890Kč. A opět platí, ţe při výpočtu 100% z hodnoty zastavené nemovitosti se úroková sazba zvýší o 1%.

5.1.3 mBank mBank vznikla v listopadu 2000 jako retailová divize BRE Bank SA. Prvotní obchodní model mBank předpokládal, ţe cílovými uţivateli budou zejména lidé, kteří povaţují nová technologická řešení (především internet) za efektivní a pohodlný způsob komunikace s bankou. mBank byla první virtuální bankou v Polsku a jednou z prvních tohoto druhu ve střední Evropě. Na český trh vstoupila mBank v listopadu 2007. mBank je průkopníkem inovací a internetového bankovnictví a nabízí klientům, kteří mají zájem racionálně spravovat své osobní finance, nejdůleţitější produkty a sluţby za nejvýhodnější ceny. Nabídka produktů v současné době zahrnuje osobní, podnikatelské a spořicí účty, platební karty, hypotéční úvěry, spotřebitelské půjčky a kreditní karty. V dnešní době mBank zaujímá významnou pozici v českém bankovním sektoru, a i přes rostoucí konkurenci nadále zůstává leaderem v retailovém a internetovém bankovnictví. Obchodní síť mBank v ČR tvoří finanční centra a mKIOSKY. Finanční centra se nacházejí ve větších městech, mKIOSKY jsou situovány do velkých obchodních center. Návštěvník v nich najde terminály se stálým přístupem na internet k obsluze svých účtů, telefony s přímým spojením na call centrum banky (mLINKA) a v neposlední řadě také finanční poradce.32

32

mBank, [cit. 5.4.2013], Dostupnost z WWW:

64

5.1.3.1 mHypotéka Kromě bank jsem také navštívila „kiosek“ mBank, abych se seznámila s jejich hypotékou a podmínkami, za které je moţné jí sjednat. Slovo zdarma jsem tu slyšela skoro za kaţdou mou otázkou. Vyřízení a sjednání hypotéky je zcela zdarma, klient má moţnost vkladu mimořádných splátek do výše 20% z výše roční jistiny také zdarma. Aby nebylo vše jen zdarma, je také nutné zmínit mimořádný vklad nad 20%, který je zpoplatněn 3% z částky nad 20%. Úroková sazba se pohybuje v mezích stanovených nabídkou na hypotečním trhu. Navíc mBank nabízí svým klientům k hypotéce ještě slevu 0,25% p. a. z platné úrokové sazby pokud se sjednají i ţivotní pojištění. Doba splatnosti je tu o něco vyšší, a to na dobu aţ 40let, avšak jen do věku 70 let. Pokud si tedy bude chtít vzít klient hypoteční úvěr ve třiceti letech s dobou splatnosti 40 let, tak to není moţné. Také minimální hranice hypotečního úvěru je 200 tis. Kč, ale maximální výše hypotečního úvěru je 80% z hodnoty zastavované nemovitosti coţ můţe být maximálně 15 mil. Kč, mBank neposkytuje hypoteční úvěr ve výši 100% z hodnoty zastavované nemovitosti. Modelový příklad ze stejných podmínek, jako tomu bylo u České spořitelna, a.s. a Raiffeisenbank, a.s. coţ je koupě bytu v hodnotě 1,5 mil. Kč, hodnota zastavené nemovitosti 80% coţ je 1,2 mil. Kč na dobu 30 let. V tomto případě je úroková sazba 3,24% a měsíční splátka vychází 5 216Kč. Klient by za dobu splatnosti uhradil 1 963 080Kč. Ovšem, pokud by si klient k hypotéce sjednal i pojištění, tak se mu úroková sazba poníţí aţ na 2,99% a měsíční splátka bude 5 053Kč. A klient by za dobu splatnosti ušetřil 58 680Kč. Nevýhodou však je špatná potupnost poboček, většina věcí u mBank funguje online a obchodních míst, neboli „kiosků“, je v celé České republice pouze 26 a všechny jsou jen ve velkých městech. Coţ je pro některé klienty překáţka.

5.1.2 Výsledek komparace hypotečních úvěrů Po analýze hypotečních úvěru je nezbytné také vyhodnocení. V první řadě zváţím-li přístup a ochotu musím říci, ţe jsem byla u všech mile překvapena. Jak bankovní poradkyně v České spořitelně a v mBank, tak i bankovní poradce v Raiffeisenbank byl velmi milý a vstřícný.

65

Zaměřím-li se na parametry nabízených produktů, tak dle níţe uvedené tabulky zjistím, ţe kaţdý z nich je svým způsobem dobrý, a ţe díky formulaci a konkurenci na hypotečním trhu v poslední době, jsou si nabídky velmi podobné. Tab. č. 6 Komparace hypotéčních úvěrů Název banky

Minimální výše úvěru

Česká spořitelna Hypotéka České spořitelny 500 000

Maximální výše úvěru

7 000 000

Minimální doba splácení Doba vyřízení úvěru Úroková sazba s fixací 5 let Poplatek za správu a vedení úvěru (měsíčně)

5 let týden od 3,09 %

200 000 do 80 % hodnoty zastavované nemovitosti, max. 15 000 000 1 rok do 14 dnů od 3,24 %

zdarma

zdarma

zdarma

Poplatek za předčasné splacení

v době fixace zdarma, jinak 10 % z výše splátky

do výše 20% z výše roční jistiny také zdarma, jinak 3% z částky nad 20%

v době fixace zdarma, jinak 10 % z výše splátky

5 118 Kč

5 216 Kč

5 183 Kč

1 955 335 Kč

1 963 080 Kč

1 991 890 Kč

Název úvěru

Měsíční splátka při výši úvěru 80% z celkové částky 1,5 mil. Kč, což je 1,2 mil. Kč se splatností 30 let a fixací 5 let, úrokové sazby dle tabulky Celkem zaplaceno za úvěr

mBank

Raiffeisenbank

mHypotéka

Hypotéka Klasik 300 000 20 000 000 5 let 3 dny od 3,19 %

Zdroj: informace z uvedených bank, zpracování vlastní Ve výše uvedené tabulce můţeme zaznamenat rozdílné výše minimálních a maximálních částek hypotéčního úvěru. Ovšem minimální hranice u všech analyzovaných hypotéčních úvěrů je dostačující s ohledem na ceny nemovitostí. Maximální hranice, je opět závislá hlavně na bonitě klienta, v tomto případě, jen málokterý klient dosáhne díky bonitě maximální výše hypotéčního úvěru. Nevýhodu, zde má mHypotéka od mBank, která poskytuje hypotéční úvěry pouze do 80 % hodnoty zastavované nemovitosti. Zajímavostí, je také doba vyřízení úvěru, která je aţ neuvěřitelná u Raiffeisenbank. V tomto případě můţeme říci, ţe standardem je týden. Úrokové sazby se liší jen v desetinách, takţe rozdíl takto moc nezaznamenáme, lépe viditelný je například u celkové ceny hypotéčního úvěru. Dalším důleţitým parametrem či poplatkem je poplatek za předčasné splacení. Dále kladně hodnotím u České spořitelny a Raiffeisenbank moţnosti mimořádných splátek během fixačního období. Coţ je u mBank také, ale je to limitováno, jak jiţ bylo uvedeno v popisu. U mBank mne překvapila moţnost sníţení úrokové sazby, díky sjednání pojištěné ke smlouvě, ale přece 66

jenom je to jedna z nejmladších bank na českém trhu, a tím trochu ztrácí na důvěře. Další věcí, která mi úplně nevyhovovala, byla konzultace tzv. „kiosku“. Ten lze popsat jen, jako promo stánek v obchodním centru, kde vlastně klient nemá úplné soukromí a pocit jistoty, kdyţ kolem něj neustále procházejí nakupující lidi, v některých případech i s nákupními košíky. V tomto případě si myslím, ţe mají banky s klasickými pobočkami výhodu. Zhodnotím-li všechny tři náhodně vybrané banky, tak z pohledu klienta bych si vybrala nabídku České spořitelny. Působí, na trhu velmi dlouho, a je pro mě, co se týká parametrů hypotečního úvěru, „zlatou střední cestou“. Není sice nejlevnější, ale to mi bylo vysvětleno tím, ţe nechtějí být nejlevnější, protoţe si zakládají na kvalitě. A ještě k tomu nabízejí moţnost bezplatného vkladu mimořádných splátek i během fixačního období, coţ mě velmi potěšilo. V druhém případě byla zajímavá i Raiffeisenbank, která se od České spořitelny velmi nelišila. Banku, kterou bych si, jako klient nevybrala, i kdyţ s pojištěním nabízí nejniţší úrokovou sazbu je mBank, a to z důvodu nediskrétnosti, jak jsem jiţ popsala výše. Je krátkou dobu na trhu a dostupnost poboček je velmi sloţitá a není úplně příjemná, i kdyţ je obsazena příjemným personálem.

5.2 Komparace stavebního spoření a úvěrů ze stavebního spoření Kromě komparace nabídky hypotečních úvěrů, jsem provedla i komparaci nabídek úvěrů ze stavebního spoření. Pro komparaci jsem opět vybrala pouze tři stavební spořitelny a jejich řádný úvěr ze stavebního spoření. Rozdílnost na trhu hypotečních úvěrů a stavebních spořitelen je právě v konkurenci. Jak jiţ bylo zmíněno, na českém trhu působí pouze pět stavebních spořitelen. Zájem o stavební spoření začíná klesat, díky legislativním změnám, kterými si stavební spoření prošlo, jako bylo sníţení státní podpory v roce 2004, a další změny se připravují začátkem roku 2014. Pokud zhodnotíme první čtvrtletí tohoto roku, tak co se týká úvěrů, nebyl aţ tak špatným. Stavební spořitelny poskytly během prvního čtvrtletí úvěry za 9,8 miliardy korun, coţ je meziroční nárůst o sedm procent. Naopak niţší zájem

67

spořitelny zaznamenaly o uzavírání nových smluv včetně navýšení cílových částek.33 Největším favoritem, co se týče objemu úvěrů za první čtvrtletí, byla Českomoravská stavební spořitelna, a.s., která v objemu poskytla úvěry v hodnotě 5898 mil Kč., v počtech kusů to bylo 1800 tis. Nejhůře si vedla stavební spořitelna Wüstenrot, a.s., která poskytla úvěry v objemu 223 mil. Kč. Zlatý střed ze všech pěti stavebních spořitelen obsadila o objemu1536 mil. Kč poskytnutých úvěrů Modrá pyramida. Z důvodu značných rozdílů jsem si ke komparaci vybrala právě tyto tři stavební spořitelny. Jelikoţ je velmi sloţité, skoro aţ nemoţné, získat nabídku úvěru ze stavebního spoření, aniţ by člověk neměl stavební spoření od téhoţ poskytovatele, také proto se v této kapitole věnuji komparaci parametrů úvěrů za stavebního spoření.

5.2.1 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Českomoravská stavební spořitelna, a.s. (ČMSS) byla zaloţena roku 1993. Zpočátku se specializovala pouze na stavební spoření a s ním související úvěry na bydlení. Postupně své produktové portfolio rozšířila o produkty, které pokrývají široké spektrum finančních sluţeb. Její obchodní model je postaven na osobním poradenství široké sítě externích spolupracovníků. Centrála sídlí v Praze. Aţ do roku 2002 ČMSS nabízela pouze stavební spoření a úvěry na bydlení. V roce 2002 změna legislativy umoţnila rozšířit nabídku o penzijní připojištění a podílové fondy. Produktová nabídka se stále rozrůstá a v současné době ČMSS kromě stavebního spoření, překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření nabízí následující produkty: rizikové ţivotní pojištění, pojištění majetku a odpovědnosti, hypotéku, spotřebitelský úvěr, penzijní připojištění, ţivotní pojištění, podílové fondy, běţný a spořicí účet.34

33

Finanční noviny, Zájem o úvěry stavebních spořitelen stoupl, [cit. 13.4.2013], Dostupnost z WWW: 34 Českomoravská stavební spořitelna, [cit. 13.4.2013], Dostupnost z WWW:

68

5.2.1.1 Tarif Variant Stavební spoření v tarifu Variant můţe vyuţít klient v kaţdém věku s moţností spoření nebo získání finanční prostředků na bydlení pomocí úvěru ze stavebního spoření. Pro získání úvěru ze stavebního spoření je nutné mít stavební spoření dle podmínek v kapitole 3. Stavební spoření. Tento produkt na mě působil zajímavě, díky nabízejícím programům ke stavebnímu spoření, ale zároveň velmi sloţitě pro klienta. Zhodnocení úspor je aţ cca 3,15%, pokud jsou splněny podmínky programu Pravidelné spoření po dobu 9 let. Klient je tu trochu omezen dobou 9 let, pokud by potřeboval finance vybrat dříve, nezíská zhodnocení cca 3,15%, ale splněním doby 4 let získá cca 2% a při splnění 6 let se roční výnos zvedne o cca 0,5% a aţ v případě, ţe klient splní podmínku 9 let a bude součástí programu Pravidelné spoření, získá roční výnos aţ cca 3,15%. Tato doba začíná běţet datem uzavření smlouvy o stavebním spoření. Délka spoření je v tomto případě volitelná, avšak omezena, minimální doba spoření je 6 let a maximální 12 let. Pravidelné měsíční vklady ve sjednané výši minimálně 0,5 % z cílové částky. Tuto podmínku vţdy splní i klient, který pravidelně měsíčně uloţí minimálně 2000 Kč, a to bez ohledu na výši sjednané cílové částky. Poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření je zpoplatněn 1% ze sjednané cílové částky. Pokud klient splní veškeré podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření, má moţnost získat velmi výhodnou úrokovou sazbu, která se pohybuje kolem 3%, nesplní-li klient podmínky pro řádný úvěr, můţe zde velmi výhodně oproti konkurenci získat překlenovací úvěr od 3,8%. Pokud by klient chtěl získat úvěr bez zajištění, tak je to moţné maximálně do 500 tis. Kč a musí mít naspořeno minimálně 40% z cílové částky. U tohoto produktu vidím velkou nevýhodu v bodě spoření, která je omezena na 12 let, coţ klienta limituje v cílové částce. Pokud by klient měsíčně platil 1 700Kč, tak aby získal státní podporu 3 tis. Kč, je schopen si za 12 let naspořit něco kolem 325 tis. Kč. A z toho není moţné v dnešní době financovat bytové potřeby, ale mohl by to klient klidně vyuţít k rekonstrukci či dodělání poţadovaných stavebních úprav.

69

5.2.2 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Modré pyramidě byla udělena licence 1. prosince v roce 1993. Činnost byla zahájena 16. prosince 1993. Stavební spořitelna Modrá pyramida patří Komerční bance - KB. Do 1. 1. 2005 vystupovala pod názvem Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky, a.s. „Modrá pyramida je moderní dynamická společnost zaměřující se na poskytování finančního poradenství, které staví na dlouhodobém vztahu mezi klientem a finančním poradcem. Vedle tradičního stavebního spoření a úvěrů na bydlení nabízí v současné době i řadu pojišťovacích produktů a přináší výhodné řešení pro klienty v podobě nových konceptů - Moudrého spoření a Prodlouţení PLUS.35

5.2.2.1 Moudré stavební spoření Moudré stavební spoření nabízí svým klientům opět moţnost spoření, ale i moţnost získání úvěru ze stavebního spoření. Minimální cílová částka u stavebního spoření je 50 tis. Kč s minimální dobou spoření 6 let a maximálně po dobu 40 let. Poplatkům se klient nevyhne jiţ od počátku smlouvy, kde po uzavření smlouvy mu bude odečten poplatek za uzavření smlouvy, a to 1% z cílové částky, avšak maximálně 10 tis. Kč. Roční poplatek na správu stavebního spoření v tomto případ činní 300 Kč. Pokud by chtěl klient během spoření měnit cílovou částku, tak pouze sníţení je moţné zdarma, navýšení je opět zpoplatněno. Úroková sazba stavebního spoření je 2%, avšak Modrá pyramida nabízí svým klientům navíc získání 1%, celkem tedy klient můţe získat v prvním roce aţ 3%. Tato akce se vztahuje na vklad, který klient vloţí v prvních 4 měsících od uzavření smlouvy o stavebním spoření a tento vklad mu bude úročen po dobu 1 roku 3%, avšak minimální vklad musí být 10 tis. Kč. Moudré spoření od Modré pyramidy dává moţnost svým klientům získat, jak řádný, tak překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Poplatky za poskytnutí se liší, tím, zda se jedná o řádný či překlenovací úvěr. U řádného úvěru je tento poplatek ve výši 0,5% z cílové částky, maximálně však 2 500 Kč. U překlenovacího úvěru je tento poplatek vyšší a to 1% z cílové částky, maximálně 10 tis. Kč. Avšak u řádného úvěru musí mít klient naspořeno 40% z cílové částky, aby mohl získat řádný úvěr, zatím co u překlenovacího úvěru nemusí mít naspořeno.

35

Modrá pyramida, O modré pyramidě, [cit. 13.4.2013], Dostupnost z WWW:

70

Tak, jako se řádný a překlenovací úvěr liší v poplatcích, liší se i v úrokových sazbách, kde u řádného úvěru se pohybují kole 5% a u překlenovacího kolem 6-6,5%.

5.2.3 Wüstenrot - stavební spořitelna, a.s. V naší zemi je jméno Wüstenrot úzce spojeno s počátky stavebního spoření. Wüstenrot - stavební spořitelna, a.s. zahájila svou činnost na podzim roku 1993, v roce, kdy byl přijat zákon o stavebním spoření. Od té doby si získala důvěru statisíců klientů, kterým stavební spoření umoţnilo financovat bydlení, vytvořit finanční rezervy na stáří i ušetřit si peníze na jiné potřeby. Stejně, jako v mateřských zemích, i v České republice bylo záměrem Wüstenrotu poskytnout klientům ucelený soubor finančních sluţeb z oblasti rodinných financí. Po stavebním spoření přišlo v roce 1999 ţivotní pojištění, začátkem roku 2003 nabídl Wüstenrot hypotéky jako další formu financování bydlení. V roce 2006 bylo portfolio Wüstenrotem poskytovaných sluţeb rozšířeno o neţivotní pojištění, zaměřené především na pojistnou ochranu rodiny a bydlení a pojištění motorových vozidel. Další významný mezník v rozvoji sluţeb Wüstenrotu představovalo zavedení depozitních produktů a internetového bankovnictví na přelomu let 2010 a 2011. Dnes je Wüstenrot finanční skupinou, kterou tvoří čtyři společnosti. Díky jejich úzké spolupráci a společné obchodní síti finančních poradců má klient Wüstenrotu svého osobního finančního poradce, a tím všechny potřebné sluţby snadno dostupné pod jednou střechou.36

5.2.3.1 Stavební spoření Wüstenrot Stavební spoření Wüstenrot nabízí svým klientům stavební spoření s úrokovou sazbou 2% z úspor. Tato úroková sazba je garantovány po celou dobu spoření. Minimální cílová částka, kterou stavební spoření nabízí je 20 tis. Kč a horní hranice není limitována, tedy pokud si jí klient můţe z bonitního hlediska dovolit. Z cílové částky je vypočítán i minimální měsíční vklad, který musí činit 0,25% z cílové částky. Uzavření smlouvy je zpoplatněno 1% z cílové částky, maximálně však 30 tis. Kč. Pokud by chtěl klient v průběhu smlouvy o stavebním spoření zvýšit cílovou částku, musí zaplatit 1% z rozdílu navýšení částky. Zpoplatněno je i sníţení cílové částky a to 0,9% z rozdílu cílové částky, avšak minimálně 36

Wustenrot, Profil společnosti, [cit. 13.4.2013], Dostupnost z WWW:

71

100Kč. Výhodou tohoto stavebního spoření je po spoření 6 let vyuţití finančních prostředků na cokoliv, není to tedy omezenou pouze bytovými potřebami. U tohoto produktu je také moţné čerpání úvěrů ze stavebního spoření. Úrokové sazby se opět liší a to rozdílem 3,1%, kdy u řádného úvěru je úroková sazba 3,7% a u překlenovacího 6,8%. Tento rozdíl je značný a je lepší, pokud tedy klient vyloţeně nespěchá počkat, aţ splní podmínky pro získání řádného úvěru.

5.3 Výsledek komparace stavebního spoření a úvěrů ze stavebního spoření Díky komparaci stavebního spoření a úvěrů se stavebního spoření byla popsána situace na trhu stavebního spoření a tří nabídek. Zhodnotím-li opět nejdříve dostupnost informací, bylo získání sloţitější, neţ je tomu u hypotečních úvěrů. Získání propočtu řádného a překlenovacího úvěru bez zaloţeného stavebního spoření je nemoţné. Dle sdělení poradkyně z Modré pyramidy, je k orientačnímu propočtu moţné vyuţití webových kalkulaček, které ale nejsou přesné a jsou pouze orientační. Co se týká samotných produktů, tak je kaţdý z nich zajímavý a hodně jsou si podobné. Podobnost je hlavně ve změnách cílových částek, ať uţ sníţení či zvýšení. Dále i měsíční poplatky jsou si velmi podobné. Pro přehlednost jsem zpracovala níţe uvedenou tabulku.

72

Tab. č.7 Komparace úvěrů ze stavebního spoření

Řádný úvěr

Stavební spořitelna

Produkt

Tarif Variant

základní úroková sazba

3,05%

poplatek za poskytnutí

Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Moudré stavební spoření 5,00%

Wüstenrot stavební spořitelna a.s. Stavební spoření 3,70%

0,5% 0%

0% (max. 2 500Kč)

poplatek za vedení

27,50 Kč

25,00 Kč

25,00 Kč

minimální naspořená částka

40,00%

40,00%

30,00%

výše úvěru bez zajištění

500 000,00 Kč

bez omezení

bez omezení

hodnotící číslo

33

neznámý údaj

600

3,80%

6,34%

6,80%

základní úroková sazba Překlenovací úvěr

Českomoravsk á stavební spořitelna, a.s.

poplatek za poskytnutí poplatek za vedení minimální naspořená částka výše úvěru bez zajištění maximální výše - % cílové částky

0,50%

27,50 Kč 0 % (min. akontace 1 tis. Kč)

1,00 % (max. 10 tis. Kč)

1,00 %(min 900 Kč, max. 15 tis. Kč)

25,00 Kč

25,00 Kč

0%

0%

100%

100%

500 000 Kč

100%

Zdroj: Stavební spořitelny a jejich webové stránky, vlastní zpracování 73

Ve výše uvedené tabulce jsou pěkně znázorněny rozdíly, ty můţeme zaznamenat např. u úrokových sazeb. Rozdíl mezi úrokovou sazbou řádného úvěru od Modré pyramidy je skoro 2% oproti úvěru od Českomoravské stavební spořitelny. Některý produkt je sloţitější, některý jednodušší. Jako sloţitější produkt bych označila stavební spoření od Českomoravské stavební spořitelny, a.s., Tarif Variant, který je v tomto případu nejvýhodnější, ale opět za určitých podmínek, díky nabízenému programu. Co se týká rozdílu mezí řádným a překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření, je to opět individuální věc, a záleţí na samotném produktu, protoţe např. úroková sazba překlenovacího úvěru od Českomoravské stavební spořitelny je pouze o 0,1% vyšší neţ řádný úvěr od Wüstenrot - stavební spořitelny. Stavební spoření hodnotím velmi pozitivně a jako spořící produkt se mi velmi líbí. Umím si ho představit k financování rekonstrukce či stavebních úprav, ale k financování bytových potřeb mě úplně nezaujal ve srovnání s hypotečním úvěrem. Hypoteční úvěr v tomto případě nabízí klientovi větší moţnosti. Pokud by si klient chtěl pořídit byt v hodnotě 1,5 mil. Kč a pro získání řádného úvěru by musel splnit podmínku 40% úspor, coţ by musel naspořit 600 tis. Kč. Tato varianta mi přijde příliš dlouhá.

5.4 Analýza rozhodujících faktorů ovlivňující klienta Faktory ovlivňující klienta jsou velmi důleţité hlavně i pro banku, jako poskytovatele finančních prostředků. Avšak i pro klienta jsou tyto faktory důleţité, jelikoţ je dobré, aby sám klient si uměl tyto údaje správně vyhodnotit. Dle informací z navštívených bank a poskytovatelů stavebního spoření a úvěrů z nich je nejdůleţitějším rozhodovacím faktorem úroková sazba. Po této informaci se většina klientů ptá jako první. Dalším faktorem jsou náklady a poplatky s úvěrem spojené.

74

5.4.1 Úroková sazba a fixace Nejdůleţitějším faktorem při rozhodování klienta je jiţ zmiňovaná úroková sazba, která je vţdy uváděna v procentech a díky marketingovému zpracování známe minimální úrokové sazby jiţ „od“. To však neznamená, ţe uvedenou či publikovanou úrokovou sazbu klient získá, jelikoţ se dále zohledňují ostatní kritéria, která s úrokovou sazbou hýbou nahoru. Mezi tato kritéria patří bonita klienta, délka splatnosti a také hodnota zastavené nemovitosti nebo také úvěrová minulost klienta. V níţe uvedené tabulce poukáţeme na rozdíly v úrokové míře a fixaci u hypotečního úvěru, řádného úvěru ze stavebního spoření a překlenovacího úvěru. Musíme si však uvědomit, ţe úrokové sazby se neustále vyvíjejí. Například u hypotečních úvěrů je úroková sazba na svém minimu, tudíţ se v této době vyplatí pořízení nemovitosti či investice do ní prostřednictvím hypotečního úvěru. Tab. č. 8 Úroková sazba a fixace Úroková sazba

Hypoteční úvěr

Řádný úvěr ze stavebního spoření

Aktuální výše úrokové sazby

od 2,8% - 5,5 %

od 3,5% - 6%

od 3,8% - 7%

Dle požadavku klienta, nejčastěji 5 let

Po celou dobu splácení

Po celou dobu splácení

Fixace

Překlenovací úvěr ze stavebního spoření

Zdroj:www.finance.cz , vlastní zpracování Porovnáme-li úrokové sazby v tabulce, vidíme, ţe je si hypoteční úvěr velmi podobný s řádným úvěrem ze stavebního spoření. Je důleţité nekoukat jen na výší úrokové sazby, ale zahrnout do analýzy i fixaci. Pokud se bude jednat o úvěr na 10 let a hypoteční úvěr nabídne klientovi úrokovou sazbu 2,8 % jen na pět let, coţ vlastně znamená, ţe za pět let klient nemůţe tušit výši úrokové sazby a můţe se mu zvednout třeba na dvojnásobek, pokud tedy nebude hypoteční úvěr refinancovat. Zatím co u řádného úvěru ze stavebního spoření dostane klient o 0,7% vyšší úrokovou sazbu, ale má ji na celých 10 let. Coţ znamená, ţe pokud by se vyvíjely úrokové sazby směrem nahoru, coţ je nejpravděpodobnější, můţe být úvěr ze stavebního spoření, i kdyţ nabízí vyšší úrokovou sazbu, výhodnější. 75

Tab. č. 9 Aktuální úrokové sazby hypotečních úvěrů k 12/2012 Aktuální úrokové sazby hypotečních úvěrů k 12/2012 Banka

1 fixace

3 fixace

5 fixace

Česká spořitelna

3,94

3,24

3,04

ČSOB

4,19

3,49

3,09

Equa Bank

4,39

2,99

2,99

Fio banka

3,19

2,93

2,81

GE Money Bank

3,89

3,39

3,59

Hypoteční banka

4,19

3,49

3,09

Komerční banka

4,09

2,99

3,09

LBBW

3,59

2,79

2,73

mBank

2,86

2,74

2,82

Raiffeisenbank

4,09

2,99

2,99

UniCredit Bank

2,99

2,89

2,99

Volksbank

4,99

3,79

3,79

Wüstenrot

3,79

3,19

3,29

Zdroj: www.hypoindex.cz, zpracování vlastní Závislost úrokové míry na fixaci je zřejmá z výše uvedené tabulky. Zde jsou zaznamenány úrokové sazby různých bank dle zvolené fixace. Jak jiţ bylo zmíněno, nejčastější doba fixace je 5 let a dle sloupce s touto fixací jsou také nejčastěji uvedeny niţší úrokové sazby, to však nemusí platit u všech bank.

76

5.4.2 RPSN a poplatky „Roční procentní sazba nákladů neboli (RPSN) je jeden z ukazatelů, který určitým způsobem vypovídá o úrovni platebních podmínek úvěru. Prostřednictvím RPSN lze posoudit výhodnost spotřebitelského úvěru ve srovnání s úvěrovými produkty konkurenčních finančních institucí. Uvedený ukazatel slouţí hlavně k porovnání jednotlivých úvěrů, které jsou spotřebitelům nabízeny. Kromě RPSN existují i další ekonomické ukazatele, které odráţejí úroveň platebních podmínek spotřebitelského úvěru. Jedná se například o ukazatel koeficientu navýšení nebo ukazatel úrokové sazby, ať jiţ je stanovena na roční (p. a.), čtvrtletní (p. q.), měsíční (p. m.), případně jiné bázi. Kaţdý z uvedených ekonomických ukazatelů se liší způsobem výpočtu a kaţdý má tedy jinou vypovídací hodnotu. Ukazatel RPSN má však oproti ukazateli úroková míra dvě hlavní výhody. Při výpočtu RPSN je zohledněna nejen platba jistiny a úroků, ale také platby některých dalších nákladů, které jsou stanoveny zákonem o spotřebitelském úvěru. Další výhoda spočívá v tom, ţe RPSN jsou všichni věřitelé povinni uvádět na roční bázi. To usnadňuje spotřebitelům orientaci, protoţe u jiných ukazatelů se setkáváme např. také s měsíční či týdenní bází.37 RPNS se u řádného úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru pohybuje kolem 3% aţ 5%. Překlenovacího úvěru má tuto sazbu o něco vyšší a to kolem 8% aţ 9%. Je tedy nutné nezohledňovat pouze úrokovou sazbu, ale také poplatky. Pokud bude úroková sazba nízká a RPNS vysoké, tak opět to co ušetří klient na úrokové sazbě, se tak můţe promítnout do RPNS, proto je důleţité zohlednění i tohoto faktoru. S úvěry jako takovými jsou spojeny i další poplatky. Jedním z prvních poplatků je poplatek za sjednání či poskytnutí úvěru. Ten se liší dle úvěru, např. u překlenovacího úvěru tento poplatek činní 1% ze sjednané výše úvěru. U řádného úvěru ze stavebního spoření se jedná o cca 0,5% aţ 1% taktéţ ze sjednané cílové částky. U hypotečního úvěru se tento poplatek celkem liší. Některé banky poskytují hypoteční úvěry zcela zdarma, jako např. mBank. Tyto úvěry dále také zdarma poskytuje Česká spořitelna, Raiffeisenbank a ve variantě

37

Finance.cz, RPSN jako hlavní ukazatel úvěru, [cit. 18.4.2013], Dostupnost z WWW:



77

Plus také UniCredit Bank. U dalších bank se můţe tento poplatek lišit, dle aktuálních podmínek jednotlivých bank. Dalším z poplatků je poplatek za vedení úvěrového účtu, který se pohybuje cca od 20Kč do 100Kč, v některých ojedinělých případech i 150Kč nebo 200Kč měsíčně, tak jako je tomu např. UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Dalším podstatným, i kdyţ jednorázovým poplatkem je poplatek za odhad ceny nemovitosti. V tomto případě výběr banky nemá moc velký vliv na tento poplatek, jelikoţ se tyto poplatky pohybují podobně. Odhad bez poplatků a bez dotace odhadce nabízí svým klientům mBank. Dalšími bankami jsou Česká spořitelna a ČSOB, kde je odhad ceny nemovitosti zdarma, ale je to podmíněno tím, ţe se musí jednat o byt ve městě nad 10 000 obyvatel. U ostatních poskytovatelů se odhady cen nemovitostí pohybují od 2 000Kč do 5 000 Kč, záleţí také na konkrétním odhadci.

5.4.3 Možnost předčasného splacení a mimořádných splátek Úvěr ze stavebního spoření má zde velkou výhodu, jelikoţ je zde moţné předčasné splacení bez jakýchkoliv poplatků. Zatímco u hypotečního úvěru je moţné splacení či mimořádná splátka v době ukončení fixace nastavené v úvěrové smlouvě. Mimo toto období si většina bank účtuje celkem vysoké sankční poplatky a splacení se u některých bank prodraţí více neţ zaplacené úroky do konce fixačního období.

5.4.4 Rychlost získání úvěru Důleţitým rozdílem, který můţe klienta ovlivnit, je doba nebo rychlost získání potřebných financí, které se u hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření liší. Výhodu, zde má hypoteční úvěr, který lze sjednat během několika dní. Bankovní poradkyně, které jsem s tímto dotazem oslovila, většinou uváděly průměrně max. 10 pracovních dní. Samozřejmě v některých jednoduchých případech můţe klient získat hypoteční úvěr do týdne. Pokud však klient sáhne po úvěru ze stavebního spoření, musí splnit dvouletou spořicí fázi. Pokud jí však nesplňuje, můţe poţádat pouze o překlenovací úvěr. V případě splnění podmínek je moţné získání úvěru do 14 dnů. 78

6 Návrh financování bytových potřeb Navrhnout správnou variantu financování bytových potřeb, je sloţitá a velice individuální věc, avšak pokud klient navštíví některý z bankovních institutů či stavebních spořitelen, jsou jim jejich pracovníci plně připraveni s návrhy či poţadavky pomoci. Jen je důleţité, aby klient uţ věděl, jakou nemovitost si chce pořídit. Pro návrh srovnání dvou modelových příkladů pro fiktivní klienty byl zvolen hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření, který jiţ byl popsán v předchozích kapitolách.

6.1 Fiktivní klienti Kaţdý klient má jiné priority a poţadavky, ale nejčastější variantou pro toto financování bytových potřeb je koupě bytu či rodinného domu. Jelikoţ se pořizování vlastního bydlení týká nejčastěji mladých lidí, zvolila jsem si pro návrh financování bytových potřeb mladý pár a navrhla jsem pro ně řešení pro pořízení bytu v hodnotě 1 500 000,- Kč. Ţena, věk 25 let

Muţ, věk 27 let

Zaměstnanec

Zaměstnanec

Hrubý měsíční příjem:25 000Kč

Hrubý měsíční příjem: 32 000Kč

Čistý měsíční příjem: 19 295Kč

Čistý měsíční příjem: 24 115Kč

Pracovní smlouva na dobu určitou

Pracovní smlouva na dobu neurčitou

Měsíční výdaje: Ţivotní pojištění: 500Kč

Ţivotní pojištění: 1 000Kč Leasing: 4 233Kč

Celkem měsíční výdaje: 5 733Kč (bez provozních nákladů, ty banka počítá průměrně) Čistý příjem: 43 410 Kč Celkem: 37 677 Kč 79

Klienti mají z úspor, které uspořili či získali od rodičů 300 tis. Kč, část z nich by chtěli pouţít na vybavení a část si ponechat jako rezervu. Záleţí na individuální posouzení kaţdého klienta, zda preferuje hypoteční úvěr či úvěr ze stavebního spoření. Kaţdý z těchto produktů má své výhody a nevýhody.

6.1.1 Návrh financování prostřednictvím hypotečního úvěru Pro návrh financování prostřednictvím hypotečního úvěru jsem vybrala hypoteční úvěr od České spořitelny, a.s., který mne zaujal jiţ při komparaci. Při návrhu hypotečního úvěru pro fiktivního klienta jsem navrhla financování 100% ze zastavené hodnoty nemovitosti, je pravda, ţe pokud fiktivní klienti mají úspory v hodnotě 300 tis. Kč, byla by moţná varianta hypotečního úvěru v hodnotě 80% ze zastavené nemovitosti, ale tím by klienti přišli o veškeré vlastní finance, které takto mohou vyuţít např. na vybavení. Jelikoţ klienti splňují dostatečnou bonitu, je moţné získání 100% hypotečního úvěru. Dle přílohy č. 1 Nabídky Hypotéky České spořitelny jsem zpracovala přehlednou tabulku. Tab. č. 10 Návrh financování prostřednictvím hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s. Hodnota nemovitosti

1 500 000 Kč

Výše úvěru v Kč

1 500 000 Kč

Výše úvěru v %

100%

Doba splatnosti

30 let

Úroková sazba

4,19%

Doba fixace

5let

Měsíční splátka

7 327 Kč

Zdroj: Česká spořitelna, a.s., vlastní zpracování Dle návrhu financování, se v nabídce mírně zvedla úroková sazba, která je zapříčiněná hlavně výší úvěru. Díky tomu je i měsíční splátka 7 327 Kč. Pokud mají klienti čistý příjem 37 677Kč, tak splátka v takové výši nezasáhne drasticky do jejich rozpočtu. Klient, ale nesmí zapomínat na to, ţe je tato úroková sazba pouze na 5 let, a ţe se mu tedy mohou, jak úroková sazba, tak i měsíční splátky po pěti letech zvednout. 80

6.1.2 Návrh financování prostřednictvím překlenovacího úvěru Financování prostřednictvím překlenovacího úvěru jsem vybrala z důvodu, ţe není na podmínky tak náročný, jako řádný úvěr, a k tomu se překlenovací úvěr od Českomoravské stavební spořitelny, a.s. podmínkami velmi neliší od některých řádných úvěrů. Opět vidím výhodu v poţadování 100% z hodnoty zastavené nemovitosti. Jelikoţ jde o úvěr vyšší neţ je 500 tis. Kč, tak je nutná zástava. V tomto případě je překlenovací úvěr velmi podobný hypotečnímu úvěru. Detailně je návrh zobrazen v níţe uvedené tabulce. Tab. č. 11 Návrh financování prostřednictvím hypotečního úvěru od Českomoravské stavební spořitelny, a.s. Hodnota nemovitosti

1 500 000 Kč

Výše úvěru v Kč

1 500 000 Kč

Výše úvěru v %

100%

Doba splatnosti

30 let

Úroková sazba

3,50%

Doba fixace

Po celou dobu trvání smlouvy (30let)

Měsíční splátka

6 625 Kč

Zdroj: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., vlastní zpracování Dle přiloţeného návrhu překlenovacího úvěru od Českomoravské stavební spořitelny, a.s., je patrná niţší úroková sazba, a tím i niţší měsíční splátka. Velkou výhodou tohoto překlenovacího úvěru je stejná úroková sazba po celou dobu splácení úvěru. A myslím, ţe v budoucnu bude těţké získat takto nízkou úrokovou sazbu.

6.1.3 Zhodnocení návrhů Zhodnotím-li oba výše uvedené návrhy, jsem mile překvapena z návrhu financování prostřednictvím překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, který musím shledat, jako výhodnější variantu k financování koupě bytu v hodnotě 1,5 mil. Kč a to hlavně z důvodu 81

nízké úrokové sazby, kterou klient získá na celou dobu trvání smlouvy o stavebním spoření. Rozdíl v měsíčních splátkách byl pouze cca 700 Kč, ale nikdo z nás neví, jak se budou pohybovat úrokové sazby u hypotečních úvěrů za 5 či 10 let. V tomto případě bych klientům doporučila překlenovací úvěr ze stavebního spoření.

82

Závěr Cílem diplomové práce bylo popsat, analyzovat a porovnat moţnosti financování bydlení. Bydlení je velmi důleţitou součástí ţivota, kaţdého z nás, je pro nás domovem a trávíme v něm spousty času. Existují tři varianty forem bytových moţností, nejčastější a nejvíce oblíbenou formou je vlastní bydlení, které je výhodné, ale také nejdraţší. Méně oblíbená forma, ale velmi častá je druţstevní bydlení, které není, tak drahé jako vlastní, ale pořád je klient pouze společníkem v bytovém druţstvu, nikoliv majitelem druţstevního bytu. Poslední forma bydlení je pomocí nájmu, to je varianta pro klienty, kteří si nemohou dovolit vlastní či druţstevní bydlení, nebo se nechtějí zadluţovat či řeší bydlení pouze na přechodnou dobu. Jelikoţ je financování bytových potřeb finančně náročné, prostudovala jsem detailně tyto moţnosti. Nejčastější formou financování bydlení jsou v dnešní době hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. V druhé kapitole jsem se věnovala hypotečnímu úvěru, jeho historii, popisu, analyzování a zjištění veškerých nutných informací k získání úvěru. Momentálně hypoteční úvěry díky nízké úrokové sazbě, za kterou jsou nabízeny, proţívají boom. Díky tomu většina způsobů financování bydlení je na hypoteční úvěr. Druhou variantou, které jsem se věnovala ve třetí kapitole, je financování bydlení pomocí stavebního spoření a úvěrů z něj. Popsala jsem důleţité informace ke stavebnímu spoření, jeho historii a moţnosti. Poptávka po stavebním spoření mírně klesla, a to hlavně v roce 2004, kdy došlo ke sníţení státní podpory stavebního spoření. Dále jsem se zaměřila na úvěry ze stavebního spoření, které jsem rozdělila na úvěr řádný a překlenovací, poukázala jsem na rozdílnost těchto úvěrů a jejich výhodnost a nevýhodnost. Pokud bych porovnala výhodnosti jednotlivých produktů, tak jednoznačně dávám přednost hypotečnímu úvěru díky rychlosti, délce doby splatnosti, výší úvěru a i úrokové sazbě. Nevýhodou je fixace, kterou si klient musí ve smlouvě zvolit. V tomto případě má úvěr ze stavebního spoření výhodu i nevýhodu. Výhoda je v tom, ţe úroková sazba zůstává po celou dobu trvání smlouvy stejná, ale většinou je vyšší neţ u hypotečního úvěru. Kromě hypotečního úvěru a úvěrů ze stavebního spoření existují i další moţnosti financování bydlení, ty jsem zmínila ve čtvrté kapitole. Vlastní zdroj financí je v dnešní době 83

velmi ojedinělý, ale je také moţný. Financování bydlení pomocí vlastních zdrojů je výhodná varianta, ale nejméně pouţívaná. Další moţností jsou spotřebitelské úvěry, které jsou vhodné u niţších částek, ale jsou nevýhodné díky vysokým úrokových sazbám. Poslední moţností, kterou jsem v této kapitole zmínila, byl úvěr poskytovaný státem, ten jiţ sice momentálně neexistuje, ale chtěla jsem poukázat, ţe ještě před dvěma lety takováto forma existovala a byla pro klienty výhodná. Kapitola pátá se věnuje analýze hypotečního úvěru, stavebního spoření a úvěrů z něj. Nejprve jsem vytvořila komparaci nabídky hypotečních úvěrů, kterou jsem provedla na třech náhodně vybraných bankách poskytující hypoteční úvěr. Vţdy jsem popsala banku a její hypoteční produkt. Nejvhodnější pro klienta ze tří vybraných hodnotí Českou spořitelnu, která je „zlatou střední cestou“ a velkou výhodu, kterou má, je moţnost mimořádných splátek i během fixačního období. Po komparaci hypotečních úvěru jsem to samé provedla i u stavebního spoření a jeho úvěrů. Kde jsem opět popsala spořitelnu a nabízené stavební spoření. V tomto případě velmi dobře hodnotím překlenovací úvěr od Českomoravské stavební spořitelny, a.s.. Po komparaci hypotečních úvěrů, stavebního spoření a úvěrů jsem zanalyzovala i faktory ovlivňující klienta. Mezi ty jsem, dle doporučení bankovních poradců, které jsem navštívila, zařadila úrokovou sazbu, RPSN a poplatky, mimořádné splátky a rychlost získání úvěru. V poslední kapitole navrhuji dle provedené komparace návrh řešení bytových potřeb pro fiktivní klienty, jimiţ jsou mladí lidé a chtějí si pořídit byt v hodnotě 1,5 mil. Kč. Navrhla jsem financování, jak hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s., tak překlenovacího úvěrů od Českomoravské tavební spořitelny, a.s. Překlenovací úvěr jsem vybrala z důvodu jednodušších podmínek pro získání, neţ je tomu u řádného úvěru. Výsledek mne mile překvapil tím, ţe lepší variantou pro fiktivní klienty, by byl překlenovací úvěr díky nízkým měsíčním splátkám a úrokové sazbě, která je ještě ke všemu fixní po celou dobu trvání smlouvy. Pro vypracování této diplomové práce jsem provedla srovnání nejpouţívanějších produktů na financování bydlení, ale preference kaţdého člověka je rozdílná a kaţdý člověk upřednostňuje způsob financování podle svých kritérií. Pro někoho to můţe být cena, pro druhého rychlost získání úvěru a pro dalšího způsob jednání bankovního poradce a důvěra v něj. Tudíţ si dovolím tvrdit, ţe má práce můţe poslouţit jako návod, jak se orientovat v analyzované problematice financování bydlení, ale rozhodnutí o pouţití produktu uţ je 84

závislé na preferenci konkrétní osoby. Kaţdopádně vypracováním této práce jsem si velmi obohatila rozhled, co se týká moţných forem bydlení, ale hlavně moţnosti financování bydlení. A aţ přijde doba, kdy budu řešit sama financování bytových potřeb, určitě vyuţiji vědomosti získané díky vypracování této diplomové práce.

Seznam použité literatury a dalších pramenů Literatura 1. POLÁKOVÁ, Olga. a kol. Bydlení a bytová politika. Vyd. 1. Praha Ekopress, 2006. s. 294. ISBN 80-86929-03-5 2. SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Vyd. 5. Praha GRADA Publishing. 2009. s. 143. ISBN 978-80-247-2388-4 3. PIKORA, Vladimír a ŠICHTAŘOVÁ Markéta. Všechno je jinak aneb Co nám neřekli o důchodech euru a budoucnosti. Vyd. 4. Praha GRADA Publishing. 2011. s. 224. ISBN 978-80-247-4207-6 4. LIŠKA, Václav. Finanční teorie. 14. Bankovnictví: úvěry a vklady. Vyd. 1. ČVUT, 1999. s. 247. ISBN 80-01-02048-7 5. SŮVOVA, Helena a kol. Specializované bankovnictví. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut, 1997. s. 398. ISBN 80-902243-2-6. 6. ZAPLETALOVÁ, Renáta. Spotřebitelské úvěry (Bakalářská práce). Brno 2011. s. 53. 7. REVENDA, Zbyněk. a kol. Peněžní ekonomie a bankovnictví, Vyd. 3 Praha Management press 2000, s. 634. ISBN 80-7261-031-7 8. SEKERKA, Bohuslav. Banky a bankovní produkty, Vyd. 1. Praha PROFESS CONSULTING s.r.o. 1997, s. 532. ISBN 80-85235-51-X 9. VENCOVSKÝ,

František.

Dějiny

bankovnictví

v českých

Praha Bankovní institut 1999, s. 549. ISBN 80-7265-030-0

85

zemích.

Vyd.

1.

Zákony 1. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 2. Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách 3. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavební spoření a státní podpoře ze stavebního spoření 4. Zákon č. 292/2005 Sb., změna zákona o stavebním spoření 5. Zákon č. 348/2010 Sb., změna zákona o stavebním spoření a změna zákona o daních z příjmu 6. Zákon č. 423/2003 Sb., kterým se mění zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění zákona č. 83/1995 Sb.

Internetové zdroje www.hypoindex.cz www.realitymix.centrum.cz www.aplikovanepravo.cz www.rb.cz www.hypoindex.cz www.hypotecnikalkulacka.cz www.mesec.cz www.acss.cz www.mfcr.cz www.hypoindex.cz www.sfrb.cz www.csas.cz www.finance.cz www.financninoviny.cz www.cmss.cz www.modrapyramida.cz www.wuestenrot.cz 86

Seznam použitých tabulek Tab. č. 1 Průměrná cena bytu o rozloze 60 m² Tab. č. 2 Vývoj hypoték r. 2009-2012 Tab. č. 3 Porovnání fixace a úrokové sazby u úvěru v hodnotě 2 000 000 Kč na dobu 20let Tab. č. 4 Znázornění rozdílu hypotečního úvěru dle poskytované výše Tab. č. 5 Porovnání spotřebitelského a hypotečního úvěru Tab. č. 6 Komparace hypotéčních úvěrů Tab. č. 7 Komparace úvěrů ze stavebního spoření Tab. č. 8 Úroková sazba a fixace Tab. č. 9 Aktuální úrokové sazby hypotečních úvěrů k 12/2012 Tab. č. 10 Návrh financování prostřednictvím hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s. Tab. č. 11 Návrh financování prostřednictvím hypotečního úvěru od Českomoravské stavební spořitelny, a.s.

Seznam příloh Příloha č. 1 Ţádost o úvěr České spořitelny Příloha č. 2 Nabídky Hypotéky České spořitelny jsem zpracovala přehlednou tabulku

87

Příloha č. 1 Ţádost o úvěr České spořitelny

88

89

90

91

92

93

94

Příloha č. 2 Nabídky Hypotéky České spořitelny jsem zpracovala přehlednou tabulku

95

96

97