BAB VII TINJAUAN KHUSUS

Extraordinaryspace SOHO Podomoro

BAB VII TINJAUAN KHUSUS


7.1. Uraian Umum S-Curve atau Kurva S adalah suatu grafik hubungan antara waktu pelaksanaan proyek dengan nilai akumulasi progres pelaksanaan proyek mulai dari awal hingga proyek selesai. Kurva-S sudah jamak bagi pelaku proyek. Umumnya proyek menggunakan S-Curve dalam perencanaan dan monitoring schedule pelaksanaan proyek, baik pemerintah maupun swasta. Dengan membandingkan

kurve

tersebut

dengan

kurve

yang

serupa

yang

disusun berdasarkan perencanaan, maka akan segera terlihat dengan jelas apabila terjadi penyimpangan. Oleh karena kemampuannya yang dapat diandalkan dalam melihat penyimpangan pengendalian proyek, Kurve–S sering kali digunakan dalam pengendalian suatu proyek. Pada Kurve–S, sumbu mendatar menunjukkan waktu kalender, dan sumbu vertikal menunjukkan nilai komulatif biaya atau jam-orang atau persentase penyelesaian pekerjaan. Kurve yang berbentuk huruf ”S” tersebut lebih banyak terbentuk karena kelaziman dalam pelaksanaan proyek yaitu: 

Kemajuan pada awal-awalnya bergerak lambat.



Kemudian diikuti oleh kegiatan yang bergerak cepat dalam kurun waktu yang lebih lama.



Pada akhirnya kegiatan menurun kembali dan berhenti pada suatu titik akhir.

Intan Ratri Agustin Denisa Septiani

41111010034 41111010045

VII-1



Kurva S mampu menunjukan kemampuan proyek berdasarkan kegiatan, waktu dan bobot pekerjaan yang dipresentasikan sebagai presentase kumulatif dari seluruh kegiatan proyek. Visualiasasi kurva S memberikan informasi mengenai kemajuan proyek dengan membandingkan terhadap jadwal rencana (Husen,2011). Maka kesimpulan tentang kegunaan kurva S adalah sebagai berikut: 

Untuk mengalanisis kemajuan/progress suatu proyek secara keseluruhan.



Untuk mengetahui pengeluaran dan kebutuhan biaya pelaksanaan proyek.



Untuk mengontrol penyimpangan yang terjadi pada proyek dengan membandingkan kurva S rencana dengan kurva S actual (Iman Soeharto, 1998). 7.1.1. Manfaat Kurva S Manfaat dari Kurva-S ini cukup banyak disamping sebagai alat indikator dan monitoring; schedule pelaksanaan proyek, juga bermanfaat dalam aplikasi proyek tersebut yang di jabarkan sebagai berikut : 

Sebagai alat yang diperlukan untuk membuat EVM (Earned Value Method).



Sebagai alat yang dapat membuat prediksi atau forecast penyelesaian proyek.



Sebagai alat untuk mereview dan membuat program kerja pelaksanaan proyek dalam satuan waktu mingguan atau bulanan. Biasanya untuk melakukan percepatan.



Sebagai dasar perhitungan eskalasi proyek.


41111010034 41111010045

VII-2





Sebagai alat bantu dalam menghitung cash flow.



Untuk mengetahui perkembangan program percepatan.



Untuk dasar evaluasi kebijakan manajerial secara makro.

7.1.2. Langkah-langkah Pembuatan Kurva S Menurut Bachtiar Ibrahim, 1993 adalah sebagai berikut : 1. Mencari % bobot biaya setiap pekerjaan Bobot pekerjaan didefinisikan sebagai besarnya pekerjaan siap, dibandingkan

dengan pekerjaan siap seluruhnya dan dinyatakan

dalam bentuk persen (Ibrahim,2008). Harga satuan pekerjaan adalah jumlah harga bahan dan upah tenaga kerja berdasarkan perhitungan analisis. Harga bangunan adalah jumlah dari masing-masing hasil perkalian volume dengan harga satuan satuan pekerjaan yang bersangkutan / Total jumlah volume dikalikan dengan harga satuan pekerjaan. Presentase bobot pekerjaan = 2. Membagi % bobot biaya pekerjaan pada durasi Bobot yang didapat dibagi dengan durasi pekerjaan/kegiatan sehingga didapat bobot biaya setiap periodenya. 3. Menunjukan % bobot baiaya pekerjaan pada setiap laur waktu Menumlahkan bobot biaya sesuai dengan kolom lajur waktu dan hasilnya pada bagian bobot biaya di bagian bawah barchart. 4. Membuat komulatif dari persen bobot biaya pekerjaan pada lajur % komulatif bobot biaya Intan Ratri Agustin Denisa Septiani

41111010034 41111010045

VII-3



Bobot biaya dikomulatifkan untuk setiap periode. Dalam hal ini dimaksudkan untuk mengetahui progress biaya proyek yang nantinya akan digunakan untuk membuat arus kas rencana proyek. 5. Membuat kurva S berdasarkan % komulatif bobot biaya Langkah terakhir adalah membuat kurva S dengan mengacu pada komulatif bobot sebagai absis dan periode sebagai ordinat. Dibagian paling kanan barchart dibuat skala 0-100 untuk komulatif bobot biaya sementara dibagian bawah barchart sebagai absis waktu. 7.1.3. Arus Kas / Cashflow Adalah salah satu produk perencanaan diantara produk perencanaan yang lain dalam perencanaan konstruksi, seperti penjadwalan, metode konstruksi dan anggaran biaya pelaksanaan (Asiyanto,2005). Peranan arus kas dalam proyek konstruksi menurut Serhat Melik. 1. Arus kas menggambarkan jumlah uang yang akan dibutuhkan selama pelaksanaan proyek sebagai fungsi dari waktu dan akan memberi peringatan sebelum terjadi masalah. Dengan kata lain arus kas menggambarkan resiko keuangan pada proyek. 2. Biaya dan waktu adalah dua item penting dalam kesuksesan suatu proyek konstruksi. Untuk itu, analisis Arus Kas sangat penting untuk mendapatkan gambaran integrasi biaya waktu dari suatu proyek. 3. Arus kas menyimpulkan dan memberikan gambaran singkat mengenai seluruh bentuk situasi keuangan proyek, yang akan dengan mudah


41111010034 41111010045

VII-4



dipahami oleh manajer proyek, kontraktor, pemilik atau penyedia jasa lainnya. Dalam membuat Arus Kas unsur utama terbagi menjadi 2 bagian : 1. Jadwal Penerimaan Pada proyek konstruksi, terealisasi penerimaan sangat ditentukan oleh cara pembayaran yang telah ditetapkan dalam surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Cara pembayaran kontrak konstruksi dilakukan sesuai kontrak yang disepakati, antara lain sebagai berikut : 

Pembayaran dengan uang muka dan tanpa uang muka



Pembayaran bulanan (Monthly Payment)



Pembayaran Termin (Progress Payment)



Pembayaran sekali diakhir (Tunkey Payment)

Rencana jumlah penerimaan berkaitan dengan besarnya presentasi pekerjaan (Progress Pekerjaan). Jadwal penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat karena rencana jumlah penerimaan umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan, yang harus dioperkirakan secara cermat. 2. Jadwal Pengeluaran Pedoman dasar dari jadwal pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja yang akan berpengaruh langsung, sesuai dengan sistem dalam akutansi, maka pengeluaran uang perusahaan dapat untuk menunjang berbagai tujuan berikut ini : a. Biaya Langsung. Intan Ratri Agustin Denisa Septiani

biaya upah 41111010034 41111010045

VII-5


-

biaya material

-

biaya alat

-

biaya-biaya langsung lainnya


b. Biaya tidak langsung -Biaya Overhead kantor -Biaya Overhead Kantor Pusat c. Pajak d. Infestasi dll Pengeluaran untuk pembiayaan proyek polanya atau sistemnya bergantung pada kebijakan operasional proyek yang ditetapkan yaitu ada 2 sistem pembayaran, pembayaran secara tunai dan pembayaran dengan jangka waktu tertentu. Adapun 2 masalah yang perlu dipertimbangkan dalam menetapkan kebijakan pembayaran yaitu harga barang/jasa akan lebih murah jika dibayar tunai dan akan lebih mahal jika dibawah berangsur. 3. Kas Awal Adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan proyek sebagai modal awal, yang nantinya harus dikembalikan dari penerimaan proyek diakhir pekerjaan (Asiyanto,2005). Besar kas awal bergantung pada kemampuan perusahaan dalam penyediannya walaupun proyek mendapatkan uang muka dari pemberi tugas kas awal tetap harus disediakan karena pencairan uang muka biasanya


41111010034 41111010045

VII-6



memakan waktu lama sehingga dapat membuat keterlambatan dalam pelaksanaan proyek. 4. Finansial Adalah keputusan keuangan untuk mengatasi dan

menyesuaikan

kondisi kas sesudah kas awal dengan melakukan peminjaman. Bila penerimaan

cukup

besar,

maka

dapat

digunakan

untuk

mengembalikan seluruh atau sebagian pinjaman tersebut untuk memperkecil bunga. Keputusan finansial yang baik tentu akan menghasilkan bunga pinjaman yang lebih kecil. Kebutuhan finansial dipengaruhi oleh kebijakan operasional dan kebijakan keuangan. 5. Kas Akhir Adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansialnya. Biasanya jumlah kas akhir ditetapkan nilai minimalnya untuk menghinadari kas akhir yang negatif. 6. Termin Adalah pembayaran kepada pemberi tugas berdasarkan progres pekerjaan, sesuai kesepakatan dalam kontrak. 7.2. Analisis Pengendalian dengan Kurva S Proyek Extraordinaryspace SOHO Podomoro Dalam pengendalian suatu proyek, dibutuhkan kurva S khususnya untuk mengendalikan waktu dan biaya proyek. Kurva S berpengaruh terhadap pekerjaan teknis dan non-teknis. Kurva S pada proyek Extraordinaryspace SOHO


41111010034 41111010045

VII-7



Podomoro dari awal pekerjaan hingga Desember 2014 dilakukan revisi sebanyak dua kali. Revisi ini terjadi karena adanya keterlambatan. Keterlambatan yang terjadi didalam proyek ini disebabkan oleh perubahan desain, masalah kondisi tanah pada bagunan office, keterlambatan kerja teknis terjadi karena kesalahan perhitungan tanah dan data teknis permukaan air. Dikarenakan terjadi banyak kesalahan yang berpengaruh terhadap keterlambatan dari segi waktu, maka main contractor mengajukan penambahan waktu, schedule ulang atau schedule revisi untuk mendapatkan perpanjangan waktu yang disetujui maupun tidak disetujui oleh pihak APL mengingat kondisi di lapangan sudah tidak dapat diperbaiki. Secara administrasi terjadi masalah tagihan dimana progress dari proyek ini mengalami keterlambatan selama dua bulan yang disebabkan oleh menjelang tutup akhir tahun APL mengeluarkan dana segar yang besar jelang tutup buku perusahaan yang mana sangat mempengaruhi progress dari proyek ini. Setiap masalah yang bersangkutan dengan Kurva S dipertanggungjawabkan oleh APL (Agung Podomoro Land) sebagai Pemilik Proyek, PT. TMI (Tiara Metropolitan Indah) sebagai owner, PT. NRC (Nusa Raya Cipta) sebagai kontraktor dan PT. JCM (Jaya CM) sebagai Konsultan MK akan membahas pembentukan kurva S revisi. Proyek Extraordinaryspace SOHO Podomoro terdiri dari tiga gedung mall, apartement dan office. Kurva S sangat berkaitan dengan kontrak yang dianut. Karena proyek ini menganut kontrak Lumpsum yang sifatnya menyeluruh maka proyek yang terdiri dari tiga gedung ini hanya mempunyai satu kurva S.


41111010034 41111010045

VII-8



Dari rencana kurva S yang ada, perbandingan antara kurva S rencana dan kurva S revisi terjadi perubahan pada bulan April 2014. Pada kurva S rencana, proyek selesai pada bulan Oktober 2015, hal ini menyebabkan keterlambatan selama 18 bulan dari bulan April 2014 sampai bulan Oktober 2015 pada bangunan office. Keterlambatan besar terjadi dari bulan Mei 2014 sampai Desember 2014 pada bangunan office dimana terjadi kesalahan perhitungan kondisi tanah, pertambahan tiang pancang dari 880 tiang menjadi 1920 tiang waktu penelitian ulang tiga bulan, pelaksanaan pancang tambahan delapan bulan, pengujian test material sekitar tiga bulan. Maka membuat progres tersendat dan mengakibatkan perpanjangan waktu. Waktu pelaksanaan proyek mengalami keterlambatan selama 18 bulan, yang menyebabkan biaya proyek terjadi penambahan harga dasar termasuk biaya rekapitulasi ulang, biaya eskalasi atau biaya penambahan bahan-bahan berdasarkan Surat Keputusan Presiden tentang kenaikan harga BBM (Bahan Bakar Minyak) maka timbul masalah kenaikan bahan dasar yang terdiri dari material, upah kerja, gaji karyawan, gaji pekerja, untuk itu diadakan harga eskalasi baru yang terhitung 18 November 2014. Dengan adanya kenaikan harga BBM dan keterlambatan pekerjaan maka nilai proyek terjadi peningkatan biaya eskalasi sebesar 60% yang terdiri dari 40% untuk kenaikan biaya pada bangunan office dan 20% untuk kenaikan biaya untuk bangunan mall dan apartemen SOHO maka nilai kontrak menjadi 1.3 Trilliun. Untuk mengantisipasi pembengkakan biaya maka harga penjualan dan penyewaan bangunan ditingkatkan oleh pihak APL.


41111010034 41111010045

VII-9



Keterlambatan bangunan mall dan apartemen tidak berpengaruh besar namun pengaruh keterlambatan terbesar terdapat pada bangunan office. Pada bangunan mall dan apartemen mengalami keterlambatan sekitar 4 – 5 bulan yang disebabkan oleh beberapa item-item pekerjaan pada mall dan apartemen yang harus didahului oleh bangunan office sehingga pekerjaan itu tidak dapat dilakukan 100% untuk memenuhi kurva S rencana.

Konsultan tanah, PT Geotech merekomendasikan kepada pihak APL pada proyek Extraordinaryspace SOHO Podomoro untuk menggunakan panjang pondasi 65 meter. PT. Indopora sebagai supplier tiang pancang bangunan office tidak mengikuti rekomendasi dari PT. Geotech karena pihak APL tidak menyetujui untuk dilakukan pemancangan dengan pancang 65 m, maka tiang pancang pun dipotong 20 m menjadi 45 m. Pada awalnya tidak terjadi penurunan karena belum ada tahapan pembebanan. Setelah semua tiang pancang selesai dipancang, dan pergerakan tanah sudah mati diadakan tes pembebanan. Seharusnya pada satu tiang kuat menahan beban 720 ton, namun pada 480 ton terjadi penurunan 16 cm, bahkan ditemukan penurunan 79,1 cm pada tiang yang lain dengan beban yang sama. Pada saat ditest dengan 720 ton maka terjadi penurunan 115 cm pada satu tiang. Jika dipaksakan bangunan office dalam 10 tahun akan mengalami penurunan sekitar 2 m. Apabila pada bangunan office terjadi penurunan maka berpengaruh pada bangunan lainnya.


41111010034 41111010045

V I I - 10

BAB VII TINJAUAN KHUSUS

Recommend Documents