BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA. Pengertian Kantor Sewa Kualanamu

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA 2.1

TERMINOLOGI JUDUL Pengertian Kantor Sewa Kualanamu Dalam mengartikan Kantor Sewa Pariwisata Kualanamu, digunakan pendekatan terhadap definisi secara terminologi, yaitu: -

Kantor Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah balai (gedung, rumah, ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan (perusahaan dsb); tempat bekerja. Menurut Moekijat (1997:3) adalah setiap tempat yang biasanya dipergunakan untuk melaksanakan pekerjaan tata usaha, dengan nama apapun juga tempat tersebut mungkin diberikan. Menurut Prajudi Atmosudirdjo (1982:25) adalah unit organisasi terdiri atas tempat, staf personel dan operasi ketatausahaan guna membantu pimpinan.

-

Sewa Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah pemakaian sesuatu dengan membayar uang; uang yang dibayarkan karena memakai atau meminjam sesuatu; ongkos; biaya pengangkutan (transpor); yang boleh dipakai setelah dibayar dengan uang. Menurut

Aliminsyah

(2002:283)

adalah

sejumlah

uang/barang yang dibayarkan kepada pemilik tanah oleh pihak yang menggunakan tanah sebagai balas jasa untuk penggunaan tanah tersebut. 7 Universitas Sumatera Utara

Dari pengertian kantor dan sewa di atas dapat diambil kesimpulan bahwa kantor sewa adalah tempat melaksanakan pekerjaan tata usaha yang dipakai dengan membayar sejumlah uang. Kualanamu adalah nama bandara yang terletak di Kabupaten Deli Serdang Sumatera Utara. Dalam proyek ini site terletak di kawasan Bandara Kualanamu dan kelak pebisnis yang datang menjadi target pengunjung proyek perancangan. Jadi dapat diartikan Kantor Sewa Kualanamu adalah tempat melaksanakan pekerjaan tata usaha di sekitar Bandara Kualanamu bagi instansi/perusahaan yang dipakai dengan membayar sejumlah uang. 2.2

LOKASI

2.2.1

Kriteria Pemilihan Lokasi Gedung kantor sewa

yang akan direncanakan tentu bersifat

komersil dan diharapkan menghasilkan keuntungan yang besar. Hal ini mengakibatkan diperlukan kriteria lokasi, diantaranya: 1. Terletak pada salah satu akses utama dari Bandara Kualanamu agar bangunan mudah terlihat oleh wisatawan. 2. Memiliki sirkulasi pencapaian yang mudah agar menarik pengunjung untuk datang. Beberapa kriteria dalam pemilihan site: Lingkungan Lingkungan yang diharapkan dalam mendukung proyek ini adalah lokasi yang strategis, terutama dalam dunia bisnis. Selain untuk mencari keuntungan, hal ini juga dibutuhkan untuk memperkuat identitas dari bangunan tersebut.

8 Universitas Sumatera Utara

Fungsi Lahan Fungsi lahan eksisting akan mempengaruhi kemudahan dalam pembangunan proyek ini. Apabila lahan eksisting kosong, tidak diperlukan proses pembebasan lahan, ganti rugi ataupun penghancuran bangunan. Pencapaian Sebagai salah satu pengguna gedung kantor yang paling aktif, karyawan memerlukan pencapaian yang relatif singkat ke lokasi. Sirkulasi jalan raya juga memengaruhi watu pencapaian menuju lokasi. Ukuran Lahan Lahan yang akan menjadi tempat pembangunan proyek diharapkan dapat menampung semua kapasitas program fungsional, bahkan jika ada pengembangan di kemudian hari. Oleh karena itu, lahan yang dibutuhkan dalam pembangunan proyek ini antara 1 -1,5 Ha. Potensi Fasilitas Lingkungan Fasilitas umum yang terdapat di sekitar lokasi perancangan juga memiliki pengaruh dalam perancangan. Hal ini dapat membantu pemanfaatan fasilitas menjadi lebih maksimal. View View merupakan salah satu hal yang mendapat perhatian cukup penting dalam proyek ini. View diharapkan dapat mendukung fungsi gedung sebagai kantor. Pelayanan dan Servis Pada perancangan ini pelayanan dan servis diharapkan memiliki sirkulasi yang mudah untuk masuk dan keluar site serta tidak mengganggu sirkulasi utama.


Entrance Aktivitas kantor dengan lingkungan yang cukup sibuk membuat sebaiknya entrance memiliki alternatif. 2.2.2

Deskripsi Kondisi Eksisting Lokasi lahan terletak di Jalan Bandara Kualanamu, Kecamatan Batang Kuis, Kabupaten Deli Serdang. Luas

: 1,5 Ha (15.000 m2)

KDB

: 60% (9.000 m2)

KLB

: 9 ( 81.000 m2) Keterangan : Pada TOR luas total bangunan telah ditentukan yaitu 10.000 m2 untuk bangunan tunggal dan 15.000 m2 untuk bangunan multi-massa

Batas-batas site

:

Sebelah Timur

: Lahan kosong

Sebelah Selatan

: Lahan kosong

Sebelah Barat

: Lahan kosong

Sebelah Utara

: Jalan Bandara Kualanamu

2.3

TINJAUAN FUNGSI

2.3.1

Tinjauan Kantor Berdasarkan KADIN (Kamar Dagang dan Industri), terdapat beberapa pembagian kategori gedung perkantoan, antara lain: -

Tujuan usaha dan lingkungan bersama 

Kantor administrasi pemerintah



Kantor administrasi perusahaan 10 Universitas Sumatera Utara

 -

-

Kantor administrasi sosial

Kepemilikan 

Milik pemerintah



Milik swasta

Sifat dari bangunan kantor 

Kantor bersifat komersil Merupakan

gedung

kantor

yang

disewakan

untuk

memperoleh keuntungan materi. Klasifikasi kantor sewa dibedakan atas:  Faktor jumlah lantai  Faktor fasilitas perkantoran Sistem pemanfaatan kantor sewa dilakukan antara lain dengan:  Strata title (sistem hak milik untuk tiap lantai bangunan)  Leasing (sistem sewa) 

Kantor bersifat non komersil  Sistem dan tujuan administrasi  Kantor profit  Kantor non profit  Pemakaian bangunan kantor  Kantor untuk badan usaha sejenis  Kantor untuk berbagai bidang usaha  Hirarki  Kantor induk / pusat  Kantor cabang  Kantor perwakilan

Sedangkan menurut L Manaseh dan R Cunliffe, kantor dapat dibagi menjadi 4 jenis, diantaranya: 

Commercial Office


Jenis perkantoran yang termasuk dalam golongan ini adalah perkantoran untuk umum (yang disewakan), perusahaan dagang (trading company), asuransi dan transportasi. 

Industrial Office Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya



Professional Office Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan merupakan perkantoran dengan jumlah modal yang digunakan relatif kecil.



Institutional / Government Office Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh. Biasanya digunakan dalam waktu yang lama / panjang.

Dari jenis-jenis kantor di atas, jenis yang dipilih sebagai fungsi utama dari preoyek ini adalah Commercial Office. Klasifikasi Kantor Menurut Peruntukkannya 1.

Tenant Owned Office Building Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh pemilik yang biasanya tergabung dalam yayasan atau institusi untuk digunakan oleh perusahaan yang dibawahi, dilindungi, atau yang memiliki hubungan

erat

dan

disewakan

kepada

siapa

saja

yang

membutuhkan. 2.

Bangunan Investasi Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh suatu perusahaan berupa pengembang untuk disewakan kepada beberapa penyewa (Multy Tenancy Building).

3.

Bangunan Kantor Spekulatif


Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh perusahaan untuk disewakan secara spekulatif (dengan perencanaan jangka panjang) kepada penyewa yang berminat.

Menurut Sistem Sewa Sistem sewa perkantoran pada umumnya terbagi menjadi 2 jenis berdasar perhitungan luasan yang disewa, yaitu: o

Net System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luasan lantai bersih (tidak termasuk koridor ataupun common space dan biasanya harga sewa per meter persegi lebih tinggi.

o

Gross System artinya sewa per meter persegi dihitungkan atas dasar luas lantai kotor sehingga luasan lantai yang digunakan untuk kantor lebih kecil dari jumlah luasan yang disewa pada awalnya karena penyewa dikenakan beban biaya untuk koridor ataupun common space. Hal ini menyebabkan penyewa lebih baik menyewa per lantai supaya tidak rugi. Harga sewa per meter persegi lebih rendah.

Berdasarkan pemaparan kedua sistem sewa tersebut, maka pada proyek ini sistem sewa yang digunakan merupakan gabungan dari keduanya, yaitu semi-gross system. Semi-gross system merupakan sistem sewa dimana penyewa akan dikenakan biaya sewa sesuai dengan akumulasi luasan lantai yang digunakan serta ditambahkan dengan luasa common space seperti lobby, area parkir, dan sebagainya yang telah dibagi rata dengan penyewa lainnya. Dalam hal ini fleksibilitas dapat dicapai melalui negosisasi antar pengelola gedung dengan penyewa dengan pertimbangan varietas usaha, varietas penyewa serta varietas luasan yang digunakan. Menurut Jumlah Penyewa 1.

Single Tenancy Building Bangunan kantor yang disewakan kepada satu penyewa atau perusahaan dengan jangka waktu tertentu.


2.

Single Tenancy Floor Luas kotor ruang satu lantai bangunan dikurangi ruang-ruang fasilitas seperti elevator umum, ruang mesin, dan tangga umum yang disewakan kepada penyewa atau perusahaan.

3.

Multy Tenancy Floor Satu lantai bangunan kantor yang disewakan kepada beberapa penyewa atau perusahaan. Luas ruang yang disewakan tidak termasuk fasilitas umum seperti lift, elevator, ruang mesin, dsb.

Berdasarkan pemaparan jumlah penyewa tersebut, maka pada proyek ini kantor sewa termasuk dalam kategori multy tenancy floor karena setiap satu lantai kantor dapat disewa lebih dari satu instantsi/perusahaan. Menurut Bentuk Denah a.

Cellular System Bangunan berbentuk memanjang dengan koridor sepanjang bangunan. Sistem ini memiliki privasi yang tinggi pada ruang-ruangnya.

b.

Group Space System Bangunan terdiri dari ruang-ruang yang berukuran sedang yang mampu menampung 5 – 15 orang pegawai yang saling berkerja sama. Pembagian ruang-ruang umumnya diterapkan pada bangunan yang memiliki jarak koridor dengan dinding terluar kantor 15 – 20 m

c.

Open Plan Office System Bangunan dengan susunan ruang-ruang yang fleksibel menurut kebutuhan pemakainya sehingga menggunakan sekat partisi, furniture, dan vegetasi yang dapat menjadi pembatas atau penanda rute sirkulasi.

Berdasarkan pemaparan tersebut, maka pada proyek ini kantor sewa termasuk dalam kategori open plan office system agar ruang dapat dimanfaatkan sefleksibel mungkin sesuai kebutuhan oleh pihak penyewa. Menurut Kedalamannya a.

Shallow Space Bangunan kantor dengan jarak koridor hingga dinding terluar <8m.

b.

Medium Depth Space


Bangunan kantor dengan jarak koridor hingga dinding terluar 8 – 10 m. c.

Deep Space Bangunan kantor dengan jarak koridor hingga dinding terluar 11 – 19 m.

d.

Very Deep Space Bangunan kantor dengna jarak koridor hingga dinding terluar ≥ 20m.

Berdasarkan pemaparan tersebut, maka pada proyek ini kantor sewa termasuk dalam kategori medium depth space. Tipe – tipe besaran Standar luasan kantor ditentukan berdasarkan jenis kantor yang disewa perusahaan, antara lain:  Kantor perwakilan dengan luasan standar 72 m2  Kantor cabang dengan luasan standar 146 m2  Kantor pusat dengan luas standar 189 m2 Wadah Perkantoran 

Kompleks perkantoran Kompleks perkantoran merupakan bangunan perkantoran yang terpadu; contohnya kantor pemerintah, perkantoran umum, pusat perbelanjaan, klub eksekutif, hotel, hunian, pusat rekreasi, dll. Wadah ini terbentuk

seiring

dengan

perkembangan

kota

yang

mencakup

perkembangan manusia yang terus bertumbuh. Hal ini dinilai dari perkembangan ekonomi dan lahan yang semakin sempit. Pertimbangan akan lahan yang semakin sempit dipengaruhi oleh pertumbuhan penduduk, aktivitas (bekerja), tempat tinggal dan berkreasi/bermain. 

Gedung Perkantoran Gedung perkantoran merupakan bangunan perkantoran tunggal yang direncanakan dan dirancang sesuai dengan fungsi serta dilengkapi fasilitas pendukung. Bangunan tersebut dibedakan berdasarkan jumlah lantai, yang dapat dibagi menjadi tiga, yaitu; bangunan tingkat rendah (1-5 lantai), bangunan tingkat menengah (6-19 lantai), bangunan tingkat tinggi (lebih dari 20 lantai) 15 Universitas Sumatera Utara

Kantor pemerintah pusat/daerah

Gedung milik sendiri

Gedung Kantor

Bangunan milik pribadi

Bangunan sebagian milik pribadi

Gedung sewa

Sebagian besar gedung disewakan

Sebagian kecil gedung disewakan

Diagram 2.1 Klasifikasi Gedung Perkantoran

2.3.2

Deskripsi pengguna dan kegiatan Pengguna dari Kantor Sewa Kualanamu dibagi menjadi beberapa kelompok, diantaranya : a.

Kelompok Kegiatan Utama ( penyewa kantor)  Pelaku kegiatan merupakan bagian struktur organisasi dari peusahaan/instansi.  Kegiatan yang dilakukan :

b.

-

Bekerja

-

Menjual produk/jasa

-

Mengadakan rapat dengan klien/ rekan kerja

Kelompok Pengelola  Kegiatan yang dilakukan :

c.

-

Bekerja

-

Mengadakan rapat dengan klien

-

Mengawasi kelangsungan kantor

Kelompok Servis  Pelaku kegiatan adalah karyawan yang melakukan kegiatan servis seperti karyawan kebersihan, keamanan dan lain lain.


d.

Kelompok Kegiatan Pelengkap (pengunjung)  Kegiatan yang dilakukan : -

Mencari

kebutuhan

(produk/jasa)

dari

perusahaan/instansi penyewa -

Kegiatan penunjang lain seperti kegiatan di restoran / mini market

Masing masing kelompok tentunya memiliki kebutuhan ruang yang berbeda sesuai dengan fungsinya. Hubungan antar kelompok kegiatan digambarkan pada bagan berikut ini:

Kelompok Pengelola

Kelompok Servis

Kelompok Kegiatan

Kelompok Kegiatan Utama

Diagram 2.2 Hubungan Antar Kelompok Aktivitas di Dalam Gedung

Melalui bagan di atas dapat disimpulkan beberapa ruang yang umum terdapat pada perkantoran. Kelompok kegiatan utama merupakan kelompok yang paling dominan melakukan aktivitas pada ruang-ruang perkantoran yang disewa.


2.3.3

Deskripsi Perilaku Tabel 2.1 Deskripsi Perilaku Berdasarkan Aktivitas Umum

Aktivitas No.

Sifat

Aktivitas Khusus

Umum

1.

Kegiatan Utama

Kegiatan

utama

pada

site

perancangan adalah kegiatan jual

 Penyewaan kantor

beli produk pariwisata (jasa)

 Mengadakan rapat

Kegiatan penunjang pada site

 Kegiatan di bank

perancangan

 Kegiatan

adalah

kegiatan

perbankan, makan dan minum, 2.

 Pengelolaan kantor

Kegiatan

berbelanja

Penunjang

trasnportasi

kebutuhan

serta

di

restoran  Kegiatan di mini market  Pengoperasian shuttle bus dari dan menuju bandara

Kegiatan pelayan adalah bentuk

3.

 Pelayanan fasilitas

pelayanan bagi para pengguna

toilet

bangunan

kebersihan

dan

 Pelayanan fasilitas

Kegiatan

ibadah

Pelayanan

 Pelayanan fasilitas kesehatan  Pelayanan fasilitas keamanan Sumber: Olah Data Primer


Uraian kegiatan berdasarkan tingkat keutamaannya antara lain: 1.

Kegiatan Utama Kantor Sewa Kualanamu merupakan perkantoran yang terletak di kawasan

Bandara

Kualanamu

yang

disediakan

untuk

instansi/perusahaan dalam menjalankan kegiatan dari organisasi perusahaan

tersebut.

Fungsi

utama

bangunan

ini

adalah

menyediakan fasilitas utama dan penunjang bagi para penyewa. Sasaran kegiatan ini ditujukan kepada seluruh perusahaan/instansi serta kliennya. 2.

Kegiatan Penunjang Kantor Sewa Kualanamu memfasilitasi pengguna kantor dengan beberapa fasilitas seperti pusat ATM, restoran, kafe, retail (toko), mini market, dan lain-lain.

3.

Kegiatan Pelayanan Kegiatan pelayanan bertujuan memberikan pelayanan serta membantu pengguna dalam menggunakan bangunan ini. Fasilitas yang disediakan dalam menunjang kegiatan pelayanan antara lain, toilet, tempat ibadah, pusat informasi, sistem keamanan, dan lain lain.

A.

Alur Kegiatan Pengguna Berikut ini merupakan diagram alur kegiatan pengguna pada Kantor Sewa Pariwisata Kualanamu 1.

Kelompok Pengelola Kantor Kegiatan lain

Parkir

Datang

Ruangan

Bekerja dana tau rapat

Parkir

Istirahat (makan, sholat, dll)

Pulang

Mengawasi/ mengontrol

Diagram 2.2 Alur Kegiatan Kelompok Pengelola Kantor


2. Kelompok Kegiatan Utama (Penyewa Kantor) Bekerja dan atau rapat (kantor)

Parkir

Parkir

Datang Istirahat Berjualan (retail)

Pulang

(makan, sholat, dll)

Kegiatan lain

Diagram 2.3 Alur Kegiatan Kelompok Penyewa Kantor

Kelompok Kegiatan Pelengkap (Pengunjung)

3.

Mencari produk (jasa)

Parkir

Rapat dengan pebisnis

Datang

Pulang

Parkir

Kegiatan lain

Diagram 2.4 Alur Kegiatan Kelompok Pelengkap (Pengunjung) Kantor

Kelompok Kegiatan Servis (OB, Security,Teknisi,dll)

4.

Istirahat

Parki r

(makan, sholat, dll)

Datan g

Park

Bekerja

Pulan

Kegiatan

Diagram 2.5 Alur Kegiatan Kelompok Servis Kantor

2.3.4

Deskripsi Kebutuhan Ruang Dari kelompok kegiatan dan pengguna diperoleh acuan kebutuhan ruang untuk menjadi dasar perancangan.


Kelompok Pengelola Tabel 2.2 Kebutuhan Ruang Kelompok Pengelola Kantor

No. Aktivitas 1.

Pelaku

Mengelola

-

kelangsungan

Manager

kantor sewa

(GM) -

2.

General

Mengelola

Privasi

 

sekretaris Ruang tamu

-

Staff GM



Ruang rapat

-

Kepala



Ruang

pemasaran -

Privasi

-



Staff bagian

bagian teknik -

Ruang

kerja

staff

Privasi



Ruang rapat



Ruang tamu



Ruang

bagian teknik

kerja

kepala bagian 

Staff bagian teknik

mekanikal, elektrikal

Kepala

kerja

kepala bagian

pemasaran

dan

(Ahli

Ruang



pemasaran

Mengelola

kerja

GM

iklan) 3.

Ruang

GM

bagian

promosi,

Ruang

Sekretaris

bagian

(Pemasaran,

Sifat

Ruang

kerja

staff

dan

bangunan) 4.

Mengelola

-

bagian umum (Administrasi dan statistik)

Kepala

Privasi



bagian umum -

Sekretaris

-

Staff bagian

Ruang

kerja

kepala bagian 

Ruang

kerja

staff 

Ruang sekretaris


umum

5.

Mengelola

-

bagian keuangan

Privasi

dan

Ruang rapat



Ruang tamu



Ruang arsip



Ruang

bagian

-



Staff bagian

Ruang

kerja

staff 

keuangan

anggaran,

kerja

kepala bagian

keuangan

(Perencana keuangan

Kepala



Ruang tamu

akuntansi)

Kelompok Kegiatan Utama Tabel 2.3 Kebutuhan Ruang Kelompok Kegiatan Utama

No. Aktivitas 1.

Menyewa kantor

Pelaku

Sifat

Ruang

-

Penyewa

Semi-



kantor

privasi

Ruang

kerja

(direktur, manager, supervisor) 

Area pelayanan



Ruang rapat



Ruang pertemuan (dengan tamu)



Ruang


sekretaris 

Pantry

Kelompok Kegiatan Pelengkap Tabel 2.4 Kebutuhan Ruang Kelompok Kegiatan Pelengkap

No. Aktivitas

Pelaku

Sifat

Ruang

1.



Publik



Mengunjugi

Pengunjung

pameran produk

2.

Transaksi jual beli

Ruang

serba

guna



Pengunjung

Semi-



Retail sewa



Ruang

publik

pertemuan (dengan tamu)

3.

Pertemuan dengan 

Pengunjung

pengelola/penyewa

Semi-



Retail sewa



Ruang

publik

pertemuan

kantor

4.

Makan-minum,

(dengan tamu)



Pengunjung

Publik

menggunakan



Retail sewa



Restoran/cafe



Mini market



Bank

fasilitas penunjang 5.

Melakukan



kegiatan perbankan 

Seluruh

Semi-

pengguna

publik

&

ATM

Center

Masyarakat sekitar


Kelompok Pelayanan/Servis Tabel 2.5 Kebutuhan Ruang Kelompok Kegiatan Servis

No. Aktivitas

Pelaku

Sifat

Ruang

1.



Pengunjung

Publik





Penyewa

Mencari informasi

Resepsionis/pusa t informasi



kantor

Kantor pengelola/kantor sewa

2.

Beribadah

 



Mushollah

kantor



Ruang wudhu

Penyewa



Tempat penitipan

Pengelola

Servis

kantor 

alas kaki/barang

Penyewa retail sewa

3.

Buang air



Pengunjung



Pengelola



Servis

kantor  

Ruang

kerja

kepala bagian

Penyewa



Ruang sekretaris

kantor



Ruang kerja staff



Ruang

Penyewa retail sewa

4.

Maintenance



Pengunjung



Kepala

Privasi

bagian teknisi 

dan trafo 

Staff bagian teknisi

genset

Ruang

tanki

BBM 

Ruang panel



Ruang

telepon


dan tata suara 

Ruang

kontrol

dan CCTV 

Ruang pompa



Ruang septictank



Ruang water tank



Ruang AHU



Ruang chiller



Ruang pengendali kebakaran

5.

Keamanan



Security

Servis



Ruang keamanan (gardu jaga)

6.

Menjaga



kebersihan bangunan

dan 

lingkungan,



Loker

service



Toilet

Office



Ruang peralatan

Cleaning

Servis

Boy/Girl

dan gudang 

membersihkan fasilitas servis,

Ruang

istirahat

pekerja

Membantu



Pantry



Loading dock



Area

keperluan pengguna bangunan 7.

Mengangkut mengantar barang/individu

dan  

Supir Staff bagian penyewa

Servis

parkir

khusus pekerja

kantor (distributor)


Mengacu pada tabel kebutuhan ruang berdasarkan pengguna bangunan, berikut merupakan kebutuhan yang terdapat di bangunan serta fasilitas pendukung berdasarkan jumlah pengguna gedung kantor. Luas bruto gedung kantor yang direncanakan seluas 10.000 m2 (mengacu pada Term Of Referebce Perancangan Arsitektur VI, bangunan massa tunggal), maka jumlah penghuni berdasarkan perhitungan penentuan kebutuhan ruang di dalamnya adalah 10.000 m2`/10 = 1000 orang (jumlah penghuni gedung kantor ada 1 setiap 10 m2 luas bruto lahan). 1.

Kebutuhan Kantor Pengelola Diasumsikan 1% dari luas bruto kantor 1% x 10.000 m2 = 100 m2

2.

Kebutuhan Kantor Sewa Terbagi menjadi beberapa kategori yaitu small office, medium office, large office dilengkapi small meeting room, medium meeting room, dan large meeting room.

3.

Kebutuhan Ruang Restoran/Kantin Keberadaan restoran/kantin dapat membantu karyawan dalam efisiensi waktu untuk beristirahat (makan)

4.

Kebutuhan Mini Market Keberadaan mini market dapat membantu karyawan dalam membeli keperluan-keperluan kecil saat bekerja

5.

Kebutuhan Ruang Serba Guna Ruang serba guna disediakan untuk menunjang kegiatan kantor yang membutuhkan ruangan besar seperti presentasi, seminar, dan lain lain. Namun tidak menutup kemungkinan masyarakat sekitar untuk menyewa ruang serba guna. Pemakain ruang ini dapat bersifat sewaktu-waktu. Kapasitas ruang serban guna diasumsikan 250 orang. Berdasarkan buku Panduan Sistem Bangunan Tinggi,


besar bruto sebesar 2,5 m2/orang, maka luas bruto ruang serba guna sebesar 250 orang x 2,5 m2/orang = 625 m2 6.

Kebutuhan Mushollah Keberadaan mushollah sebagai tempat untuk melakukan ibadah sholat

7.

Kebutuhan Ruang Servis Keberadaan ruang servis sebagai kebutuhan bagi para karyawan kegiatan servis

8.

Kebutuhan Ruang Teknisi dan M/E Keberadaan ruang ini bertujuan meneyediakan ruangan tempat alat/mesin yang bersifat teknis dalam kelangsungan bangunan contohnya ruang panel,pompa,dan lain lain.

9.

Kebutuhan Gudang dan Loading Dock Keberadaan gudang sebagai tempat menyimpan semua barang keperluan kantor dan loading dock sebgai area dalam melakukan transfer barang.

10.

Kebutuhan Ruang Aksesibel Kantor dengan fungsi usaha harus memperhatikan fasilitas dan aksesibilitas

dengan

ketentuan

minimum

paling

sedikit

menyediakan satu buah meja atau kantor pelayanan yang aksesibel serta menyediakan aksesibel secara menyeluruh pada bagian area perdagangan (dalam hal ini kantor yang berperan sebagai distributor dan memiliki retail sewa). 11.

Kebutuhan Parkir Berdasarkan standar parker oleh Naasra (1988), maka didapat perhitungan kebutuhan parkir sebagai berikut Tabel 2.6 Penentuan Satuan Ruang Parkir

No.

Jenis Kendaraan

SRP dalam m2

1

a. Mobil Penumpang Gol.I

2,30 x 5,00


b. Mobil Penumpang Gol.II

2,50 x 5,00

c. Mobil Penumpang Gol.III

3,00 x 5,00

2

Bus/Truk

3,40 x 12,50

3

Sepeda Motor

0,75 x 2,00

Tabel 2.7 Penentuan Satuan Ruang Parkir

Peruntukan Pusat Perdagangan - Pertokoan - Pasar Swalayan - Pasar Pusat Perkantoran - Pelayanan bukan umum - Pelayanan umum Sekolah

Satuan (SRP penumpang)

untuk

mobil Kebutuhan Parkir

SRP / 100 m2 luas lantai efektif SRP / 100 m2 luas lantai efektif SRP / 100 m2 luas lantai efektif

3,5 – 7,5 3,5 – 7,5

SRP / 100 m2 luas lantai SRP / 100 m2 luas lantai

1,5 – 3,5

SRP / mahasiwa

0,7 – 1,0

Hotel/Tempat Penginapan Rumah Sakit

SRP / kamar

0,2 – 1,0

SRP / tempat tidur

0,2 – 1,3

Bioskop

SRP / tempat duduk

0,1 – 0,4

Koefisien kebutuhan parkir per luas bangunan berdasarkan fungsinya (belum termasuk sirkulasi 30%) Sumber: Naasra (1988)


Berdasarkan buku Panduan Sistem Bangunan Tinggi, standar jumlah parkir ditentukan berdasarkan luas bruto kantor, yaitu 1 mobil setiap 100 m2 luas bruto. Standar luas parkir mobil per unit berdasarkan buku Data Arsitek adalah 2,5 m x 5 m = 12,5 m2. Perhitungan untuk parkir sepeda motor adalah 1 unit per 40 m2 luas bruto kantor. Standar parkir sepeda motor adalah 1 m x 2 m = 2 m2. Dan total keseluruhan ditambah dengan sirkulasi sebesar 70%. Fasilitas parkir dirancang di sekitar bangunan berdasarkan kebutuhan. Total luas lahan adalah 15.000 m2 dengan bangunan dengan total luas diperkirakan mencapai 10.000 m2 menyisakan 5000 m2 untuk Ruang Terbuka Hijau (RTH), Landscape, Hardscape, serta sirkulasi bangunan dan kawasan. Perhitungan untuk kebutuhan parkir adalah sebagai berikut, Berdasarkan buku Data Arsitek, standar luas parkir mobil per unit adalah 2,5 m x 5 m = 12,5 m2/unit mobil -

Kebutuhan parkir gedung kantor berdasarkan ketetntuan buku Panduan Sistem Bangunan Tinggi adalah 15.000 m2 : 100 = 150 unit dengan luas lahan 150 x 12,5 m2 = 1.875 m2

-

Kebutuhan ruang parkir untuk fasilitas gedung serba guna yang disewakan untuk umum juga dihitung. Kebutuhannya adalah 480 : 10 = 48 unit. Dengan luas lahan 48 x 12,5 m2 = 600 m2

-

Perhitungan untuk parkir sepeda motor adalah 1 unit per 40 m2 luas bruto kantor. Jadi, 15.000 m2 : 40 = 375 unit parkir untuk mobil dengan luas lahan yang diperlukan adalah 375 x 2 m2 = 750 m2

Total dari kebutuhan lahan parkir adalah 3.225 m2 dengan jumlah 198 unit mobil penumpang dan 375 unit parkir motor.


2.3.5

Deskripsi Persyaratan dan Kriteria Ruang A.

Fleksibilitas Dinding penyekat fleksibel dan dapat memenuhi adanya perubahan fungsi ruang. Dalam perancangan kantor sewa, pemilihan layout tata ruang bergantung pada instansi yang menyewa karena kebutuhan privasi dan luasan lantai (modul)

yang

disewa

berbeda-beda

sesuai

dengan

kebutuhan jenis kegiatannya. Dalam perancangan kantor sewa, biasanya hanya ditawarkan modul-modul ruang sehingga konsumen dapat memilih sesuai kebutuhan kantornya. B.

Akustika dan Kebisingan Pengendalian kebisingan dalam kantor mencakup: 

Perlindungan terhadap sumber kebisingan eksternal (lalu lintas dan kegiatan di sekitar kantor)



Insulasi horisontal dan vertikal antar masing-masing ruang

untuk

menjamin

kerahasiaan

pembicaraan

(speech privacy). 

Reduksi kebisingan internal pada ruang kantor (alat mekanik seperti sistem pemanas, ventilasi, pengkondisi udara, pipa air ledeng, elevator, eskalator, komputer, tabung angin, dan alat-alat lainnya; kegiatan di dalam kantor seperti pembicaraan, sirkulasi, serta membuka dan menutup pintu). Berikut persyaratan penting dalam perancangan akustika kantor:



Daerah lantai harus diberi karpet untuk menyerap bunyi dan menghindari bising langkah kaki. Karpet harus tebal dan dipasang di lapisan bawah (underlay) yang elastis.



Langit-langit harus dilapisis dengan bahan penyerap bunyi dengan koefisien serap yang baik. 30 Universitas Sumatera Utara



Luas total dari kaca jendela tidak boleh melebihi 40% luas tembok luar, dipandang dari ruang kantor bagian dalam. Tirai penyerap bunyi harus digunakan di sepanjang bukaan dinding.  Seluruh permukaan dinding yang mengelilingi ruang kantor harus dilapisi karpet dengan daya serap bunyi yang tinggi.



Pembagian ruang atau peletakan partisi sebagai pemisah visual harus dilapisi dengan bahan penyerap bunyi untuk menghindari penyebaran gelombang bunyi berfrekuensi rendah.



Distribusi

peralatan

kantor

yang

menimbulkan

kebisingan (mesik tik, telepon, printer, dll) harus serata mungkin di semua ruang kantor. 

Perlengkapan kantor yang tidak berhubungan secara langsung dengan pekerjaan kantor (genset, mesin photocopy, dll) yang menimbulkan kebisingan harus diletakan dalam ruang tertentu serta terpisah secara visual pada bagian yang tersisa dari kantor.



Tanaman dan bunga di dalam ruang kantor dapat memberikan pengaruh menenangkan secara psikoakustik.

C.

Pencahayaan Permasalahan pencahayaan yang dapat muncul pada perancangan kantor adalah glare atau silau, pembayangan, maupun pemantulan cahaya yang terlalu terang


Tabel 2.8 Rekomendasi Nilai Maksimum Indeks Silau

Kegiatan pada kantor adalah kegiatan rutin sehingga maksimum indeks silau pada kantor adalah 19. Berikut pencahayaan yang dibutuhkan ruang menurut kegiatan: Tabel 2.9 Perhitungan Cahaya Rata-Rata

D.

Penghawaan Penghawaan

di

perkantoran

pada

umumnya

menggunakan sistem penghawaan buatan yaitu AC (Air Conditioner), karena dalam pengaturan suhu dapat diatur sesuai kebutuhan dan tidak dipengaruhi faktor eksternal seperti iklim dan cuaca. Namun untuk faktor kesehatan pekerja kantor, maka ruang kantor memiliki bukaan yang memungkinkan terjadinya pertukaran udara secara berkala.


Pertimbangan dan Peraturan dalam Perencanaan Kantor Setiap orang akan bekerja lebih baik apabila didukung oleh lingkungan dan peralatan yang sesuai dengan pekerjaan mereka. Tabel ini menawarkan beberapa tipe gedung kantor beserta kriteria umumnya (mulai dari jumlah lantai sampai jenis sistem HVAC yang digunakan). Tabel 2.10 Kriteria Perencanaan dan Desain bagi Beberapa Jenis Gedung Kantor

Gambar 2.1Perbandingan Jenis Layout Kantor. Layout Bervariasi Tergantung pada: Derajat Kedekatan, Kepadatan Pengguna, dan Distribusi Ruang.


Gambar 2.2 Tipikal Layout Structured Open Plan Office

Gambar 2.3 Tipikal Layout Group Space


Gambar 2.4 Tipikal Layout Self-Regulatory Office

Gambar 2.5 Tipikal Layout Combi Office

Gambar 2.6 Tipikal Layout Cellular Office


Gambar 2.7 Kebutuhan Ruang dan Sirkulasi Berbagai Peralatan Kantor

Gambar 2.8 Kebutuhan Ruang untuk Pertemuan Informal


Gambar 2.9 Kebutuhan ruang untuk pertemuan formal

Gambar 2.10 Tipologi Kantor


Tabel 2.11 Kriteria Ruang

No.

Nama Ruang

1.

No.

2.

Kriteria Ruang Perlengkapan

Thermal

Akustik

Keber-

Tambahan

Ruang

Ruangan

sihan

Area Resepsio nis

Meja dan Sejuk fasilitas untuk Nyaman aksesibilitas. Partisi untuk pembatas dalam dengan luar.

Tenang

√

Lobby dan Ruang Tunggu

Meja bangku

Tenang

√

Nama Ruang

Kriteria Ruang Akustik Ruangan

Keber-

Tenang

√

dan Sejuk Nyaman

Perlengkapan Tambahan

Thermal Ruang

Area Ruang tunggu Sejuk Pengelola untuk Nyaman Gedung aksesbilitas Kantor

Cahaya

View

Terang, mendap at cahaya. Kualitas ruang berseni. Terang, mendap at cahaya alami dan view yang baik. Cahaya terintegr asi.

-

Cahaya

View

Terang, pencaha yaan khusus di lobby area pengelol a

√

√

sihan


3.

Ruang Pimpinan

-

Sejuk Nyaman

Tenang

√

Bagian Umum

-

Sejuk Nyaman

Tenang

√

Bagian Pemasara n Bagian Keuanga n

-

Sejuk Nyaman

Tenang

√

-

Sejuk Nyaman

Tenang

√

Bagian Teknisi

-

Sejuk Nyaman

Tenang

√

Bagian Arsip

-

Sejuk Nyaman

Tenang

√

Bagian Rapat

Terdapat satu meja dan beberapa kursi untuk aksesbilitas. Ada fasilitas yang mendukung aksesbilitas

Sejuk Nyaman

Tenang

√

Sejuk Nyaman

Tenang

√

Rent Space

gedung. Terang, mendap atkan cahaya alami dan view keluar pada setiap kantor kepala bagian. Untuk kantor staff mendap atkan lampu kerja pada setiap mejanya . Pencaha yaan lampu buatan. Terang, dengan peneran gan buatan. Terang, mendap atkan cahaya

√ √ √ √

√ -

-

√


alami dan buatan 4.

Utilitas dan Servis Ruang Istirahat

Terdapat pantry

Sejuk Nyaman

Tenang

√

Musholla

Ada tempat Sejuk penyimpanan Nyaman alas kaki

Tenang

√

Lavatory

Ada toilet Sejuk aksesbilitas Nyaman untuk lantai yang memiliki kepentingan utama. -

Sedikit berisik

√

-

-

Akses untuk Nyaman kabel-kabel dan peralatan kabel Nyaman

Tenang

√ √

Tenang

√

-

Penyaring/pered Nyaman am kebisingan (suara mesin)

Berisik

-

Akses pipa-pia Nyaman air bersih

Sedikit berisik

√

Janitor Ruang Panel Ruang Telepon Ruang Trafo, Genset, dan Tangki BBM Ruang Tangki Air

Terang, mendap atkan cahaya alami dan buatan. Terang, mendap atkan cahaya alami dan buatan. Terang, dengan peneran gan buatan.

√

√

-

-

Secukup nya, dengan peneran gan buatan.

-

-


Bersih Ruang Sewage Treatmen t Plant Bak Sampah

Akses pipa-pipa Nyaman air kotor

Tenang

-

-

Bak sampah Nyaman utam dan area pengambilan untuk mobil pengangkut sampah Akses untuk Nyaman kabel-kabel dan peralatan kabel

Tenang

-

-

Tenang

√

Nyaman

Tenang

-

-

-

Nyaman

-

Sejuk Nyaman

Ruang Proteksi Kebakara n Ruang Panel Transport asi Gudang -

5.

Terang, dengan peneran gan buatan.

-

-

Secukup nya, dengan peneran gan buatan.

-

Ramai

√

-

Ramai

√

Terang, dengan peneran gan buatan. Terang, mendap atkan

-

Fasilitas Pendukung Food Court/Ka ntin, Coffee Shop Kasir

Area duduk dan

√


makan Dapur

-

Nyaman

Ramai

√

Gudang penyimpa nan makanan

Nyaman

Tenang

√

Gudang barang

-

Sejuk Nyaman

Tenang

√

Ruang Serba Guna

-

Sejuk Nyaman

Ramai

√

2.3.6

cahaya alami dan buatan. Secukup nya, dengan peneran gan buatan. Secukup nya, dengan peneran gan buatan. Secukup nya, dengan peneran gan buatan.

-

-

-

√

STUDI BANDING DENGAN FUNGSI SEJENIS ENERGEX HEADQUARTERS Energex Headquarters yang terletak di Newstead, Victoria, Australia merupakan bangunan komersial pertama di Newstead Riverpark, berada dari pusat Newstead-Teneriffe, yang merupakan proyek pembaruan kota terbesar di Queensland. Riverpark awalnya dirancang oleh Cox Rayner untuk Brisbane City Council yang direncanakan, termasuk untuk membangun Energex Headquarters. Bangunan ini terdiri dari 7 lantai, yang masing-masing memiliki luas sebesar 4.180 meter persegi, terbagi oleh atrium dengan jembatan yang menghubungkan interior ke ruang publik di luar. Bentuknya membungkus di sekitar sudut utara Riverpark seperti 42 Universitas Sumatera Utara

gesper, ditekankan oleh "engsel" memproyeksikan bahwa terdiri dari ruang sosial dengan jalan besar pada depan bangunan.Desain bangunan ini menggunakan beberapa orientasi berkembang dari ekspresi arsitektur yang beraneka ragam yang difokuskan pada tenunan khas dan berlapis jala yang membuat fasad menghidupkan jalan utama di depan bangunan. Energex Headqurters menyandang predikat sebagai gedung kantor pertama di Queensland yang memiliki 6 bintang-Green Star (Desain).

Gambar 2.11 Tampak Bangunan

Gambar 2.12 Siteplan


Gambar 2.13 Denah Bangunan

Gambar 2.14 Potongan Bangunan


Gambar 2.15 Potongan Bangunan

2.4

ELABORASI TEMA

2.4.1

PENGERTIAN Arsitektur adalah seni dan ilmu dalam merancang bangunan . Dalam artian yang lebih luas, arsitektur mencakup merancang dan membangun keseluruhan lingkungan binaan, mulai dari level makro yaitu perencanaan kota, perancangan perkotaan, arsitektur lanskap, hingga ke level mikro yaitu desain bangunan, desain perabot dan desain produk. Arsitektur juga merujuk kepada hasilhasil proses perancangan tersebut. Berikut pengertian arsitektur menurut beberapa ahli: Marcus Pollio Vitruvius Arsitektur adalah kesatuan dari kekuatan/kekokohan (firmitas), keindahan (venustas), dan kegunaan/fungsi (utilitas) Banhart CL. Dan Jess Stein Arsitektur adalah seni dalam mendirikan bangunan termasuk didalamnya segi perencanaan, konstruksi, dan penyelesaian


dekorasinya; sifat atau bentuk bangunan; proses membangun; bangunan dan kumpulan bangunan Van Romondt Arsitektur adalah ruang tempat hidup manusia dengan bahagia. Ruang berarti menunjuk pada semua ruang yang terjadi karena dibuat oleh manusia atau juga ruang yang terjadi karena proses alam seperti gua, naungan pohon dan lain-lain Robert Gutman Arsitektur

sesungguhnya

merupakan

kulit

ketiga

manusia.

Arsitektur merupakan lingkungan buatan yang bukan saja menjembatani antara manusia dengan lingkungan melainkan sekaligus merupakan wahana ekspresi kultural untuk menata kehidupan jasmaniah,psikologis dan sosial manusia. Claudil Arsitektur adalah sesuatu yang bersifat personal, menyenangkan dan memerlukan pengalaman. Arsitektur adalah hasil persepsi dan penghargaan manusia terhadap ruang dan bentuk. Ada tiga pengalaman arsitektur: aspek fisikal, emosional dan kebutuhan intelektual Francis DK Ching Arsitektur membentuk suatu tautan yang mempersatukan ruang, bentuk, teknik dan fungsi. Amos Rappoport Arsitektur adalah ruang tempat hidup manusia, yang lebih dari sekedar fisik, tapi juga menyangkut pranata-pranata budaya dasar. Pranata ini meliputi: tata atur kehidupan sosial dan budaya masyarkat, yang diwadahi dan sekaligus memperngaruhi arsitektur JB. Mangunwijaya Arsitektur sebagai vastuvidya (wastuwidya) yang berarti ilmu bangunan. Dalam pengertian wastu terhitung pula tata bumi, tata gedung, tata lalu lintas (dhara, harsya, yana)


Arsitektur Tropis Arsitektur tropis merupakan arsitektur yang berada di daerah tropis dan telah beradaptasi dengan iklim tropis. Indonesia sebagai daerah beriklim tropis memberikan pengaruh yang cukup signifikan terhadap bentuk bangunan rumah tinggal, dalam hal ini khususnya rumah tradisional. Kondisi iklim seperti temperatur udara, radiasi matahari, angin, kelembaban, serta curah hujan, mempengaruhi desain dari rumahrumah tradisional. Masyarakat pada zaman dahulu dalam membangun rumahnya berusaha untuk menyesuaikan kondisi iklim yang ada guna mendapatkan desain rumah yang nyaman dan aman. Kriteria Perencanaan pada Iklim Tropis Lembab Kondisi iklim tropis lembab memerlukan syarat-syarat khusus dalam perancangan bangunan dan lingkungan binaan, mengingat ada beberapa faktor- faktor spesifik yang hanya dijumpai secara khusus pada iklim tersebut, sehingga teori-teori arsitektur, komposisi, bentuk, fungsi bangunan, citra bangunan dan nilai-nilai estetika bangunan yang terbentuk akan sangat berbeda dengan kondisi yang ada di wilayah lain yang berbeda kondisi iklimnya. Menurut DR. Ir. RM. Sugiyatmo, kondisi yang berpengaruh dalam perancangan bangunan pada iklim tropis lembab adalah, yaitu : 

Kenyamanan Thermal Usaha untuk mendapatkan kenyamanan thermal terutama adalah mengurangi perolehan panas, memberikan aliran udara yang cukup dan membawa panas keluar bangunan serta mencegah radiasi panas, baik radiasi langsung matahari maupun dari permukaan dalam yang panas. Perolehan panas dapat dikurangi dengan menggunakan bahan atau material yang mempunyai tahan panas yang besar, sehingga laju aliran

panas

yang

menembus

bahan

tersebut

akan

terhambat.Permukaan yang paling besar menerima panas adalah atap. Sedangkan bahan atap umumnya mempunyai tahanan panas


dan kapasitas panas yang lebih kecil dari dinding. Untuk mempercepat kapasitas panas dari bagian atas agak sulit karena akan memperberat atap. Tahan panas dari bagian atas bangunan dapat diperbesar dengan beberapa cara, misalnya rongga langitlangit,

penggunaan

pemantul

panas

reflektif

juga

akan

memperbesar tahan panas. Cara lain untuk memperkecil panas yang masuk antara lain yaitu : 1. Memperkecil luas permukaan yang menghadap ke timur dan barat. 2.

Melindungi dinding dengan alat peneduh. Perolehan panas dapat juga dikurangi dengan memperkecil penyerapan panas dari permukaan, terutama untuk permukaan atap.

Warna terang mempunyai penyerapan radiasi matahari yang kecil sedang warna gelap adalah sebaliknya. Penyerapan panas yang besar akan menyebabkan temperatur permukaan naik. Sehingga akan jauh lebih besar dari temperatur udara luar. Hal ini menyebabkan perbedaan temperatur yang besar antara kedua permukaan bahan, yang akan menyebabkan aliran panas yang besar. 

Aliran Udara Melalui Bangunan Kegunaan dari aliran udara atau ventilasi adalah : 1.

Untuk memenuhi kebutuhan kesehatan yaitu penyediaan oksigen untuk pernafasan, membawa asap dan uap air keluar ruangan, mengurangi konsentrasi gas-gas dan bakteri serta menghilangkan bau.

2.

Untuk

memenuhi

kebutuhan

kenyamanan

thermal,

mengeluarkan panas, membantu mendinginkan bagian dalam bangunan. Aliran udara terjadi karena adanya gaya thermal yaitu terdapat perbedaan temperature antara udara di dalam dan diluar ruangan dan perbedaan tinggi antara lubang ventilasi. Kedua gaya ini dapat


dimanfaatkan sebaik-baiknya untuk mendapatkan jumlah aliran udara yang dikehendaki. Jumlah aliran udara dapat memenuhi kebutuhan kesehatan pada umumnya lebih kecil daripada yang diperlukan untuk memenuhi kenyamanan thermal. Untuk yang pertama sebaiknya digunakan lubang ventilasi tetap yang selalu terbuka. Untuk memenuhi yang kedua, sebaiknya digunakan lubang ventilasi yang bukaannya dapat diatur. 

Radiasi Panas Radiasi panas dapat terjadi oleh sinar matahari yang langsung masuk ke dalam bangunan dan dari permukaan yang lebih panas dari sekitarnya, untuk mencegah hal itu dapat digunakan alat-alat peneduh (Sun Shading Device). Pancaran panas dari suatu permukaan akan memberikan ketidaknyamanan thermal bagi penghuni, jika beda temperatur udara melebihi 40C. hal ini sering kali terjadi pada permukaan bawah dari langit-langit atau permukaan bawah dari atap.

Gambar 2.16 Beberapa Jenis Shading Device


Penerangan Alami pada Siang Hari Cahaya alam siang hari yang terdiri dari : 1. Cahaya matahari langsung. 2. Cahaya matahari difus Di Indonesia seharusnya dapat dimanfaatkan sebaik-baiknya cahaya ini untuk penerangan siang hari di dalam bangunan. Tetapi untuk maksud ini, cahaya matahari langsung tidak dikehendaki masuk ke dalam bangunan karena akan menimbulkan pemanasan dan penyilauan, kecuali sinar matahari pada pagi hari. Sehingga yang perlu dimanfaatkan untuk penerangan adalah cahaya langit. Untuk bangunan berlantai banyak, makin tinggi lantai bangunan makin kuat potensi cahaya langit yang bisa dimanfaatkan. Cahaya langit yang sampai pada bidang kerja dapat dibagi dalam 3 (tiga) komponen : 1. Komponen langit. 2. Komponen refleksi luar 3. Komponen refleksi dalam Dari ketiga komponen tersebut komponen langit memberikan bagian terbesar pada tingkat penerangan yang dihasilkan oleh suatu lubang cahaya. Faktor-faktor yang mempengaruhi besarnya tingkat penerangan pada bidang kerja tersebut adalah : 1. Luas dan posisi lubang cahaya. 2. Lebar teritis 3. Penghalang yang ada dimuka lubang cahaya 4. Faktor refleksi cahaya dari permukaan dalam dari ruangan. 5. Permukaan di luar bangunan di sekitar lubang cahaya. Untuk bangunan berlantai banyak makin tinggi makin berkurang pula kemungkinan adanya penghalang di muka lubang cahaya. Dari penelitain yang dilakukan, baik pada model bangunan dalam langit buatan, maupun pada rumah sederhana, faktor penerangan siang hari rata-rata 20% dapat diperoleh dengan lubang cahaya 15% dari luas lantai, dengan catatan posisi lubang cahaya di dinding, pada ketinggian normal pada langit, lebar


sekitar 1 meter, faktor refleksi cahaya rata-rata dari permukaan dalam ruang sekitar 50% – 60% tidak ada penghalang dimuka lubang dan kaca penutup adalah kaca bening 2.4.2

INTERPRETASI TEMA Kantor Sewa Kualanamu sebagai wadah bisnis dikawasan pengembangan aerotropolis merupakan suatu bangunan yang dirancang untuk dapat menjawab kebutuhan para penghuni dan pengunjung. Oleh karena itu, aspek kenyamanan merupakan salah satu aspek yang memegang peranan terpenting dalam aktivitas di bangunan ini. Salah satu aspek kenyamanan yang perlu diperhatikan adalah kenyamanan thermal. Suhu dalam suatu ruangan sedikit banyak menjadi penentu ataupun tolak ukur kadar kenyamanan manusia. Terutama dalam sebuah kantor, ketika karyawan menghabiskan lebih dari setengah hari bekerja di dalam kantor, kondisi suhu yang tidak nyaman tentu dapat berpengaruh pada kualitas kinerja pekerjaan. Walaupun pada umumnya setiap kantor didominasi oleh sistem penghawaan udara buatan (AC), namun prinsip kenyamanan thermal masih tetap dapat diwujudkan pada bagian pendukung seperti restoran, kafe, area penerima, bahkan dalam bagian paling penting sekalipun, yaitu sirkulasi. Arsitektur tropis dianggap cukup menarik untuk diangkat menjadi tema pada proyek perancangan ini. Di tengah banyaknya kantor yang mengusung tema yang relatif sama, aristektur tropis diharapkan mampu memberikan kesan yang baru dan tidak kaku pada bangunan fungsi kantor


2.4.3

KETERKAITAN TEMA DENGAN JUDUL Dalam perancangan dengan fungsi kantor yang terletak pada kawasan beriklim tropis seperti Indonesia khususnya di Kualanamu, kawasan tropis yang sesungguhnya tidak berjarak jauh dari laut, arsitektur tropis merupakan hal yang sesuai untuk dikaitkan sebagai tema dalam perancangan ini. Kantor yang salah satu kebutuhan utamanya adalah cahaya dinilai cukup baik apabila menerapkan aristektur tropis yang memiliki konsep utama dalam hal pencahayaan alami dan sirkulasi udara.Selanjutnya

konsep

arsitektur

tropis

tersebut

dapat

membantu kantor untuk dapat meminimalisir penggunaan energi. 2.4.4

STUDI BANDING TEMA SEJENIS BSD Green Office Park

Gambar 2.17 Perspektif Bangunan BSD Green Office Park

Nama Proyek : BSD Office Park Pengembang : PT. Bumi Serpong Damai (BSD) Lokasi : BSD City, Tangerang Konsultan Arsitektur : PT. Airmas Asri Luas Tapak : 8.245 m2


Luas Lantai Dasar : 3.144 m2 Luas Bangunan Total : 13.329 m2 Jumlah Lantai : 5 lantai dan 1 semi basement

Gambar 2.18 Eksterior Bangunan BSD Green Office Park

Sebagai pengembang BSD City, PT Bumi Serpong Damai (BSD) akan membangun kompleks perkantoran hijau (green office) di kawasan Central Business District (CBD) BSD City. Kompleks perkantoran tersebut menggabungkan konsep high-tech office dengan lingkungan hijau.

BSD City – Business Park memiliki

konsep untuk menciptakan kawasan bisnis representatif yang tidak hanya menyediakan kawasan ramah lingkungan, tetapi mengarah untuk menciptakan bangunan kantor yang berkualitas. Hal ini dibuktikan

dengan disediakannya area publik dengan ruang

terbuka hijau serta plaza yang cukup luas di antara bangunanbangunan kantor tersebut. Bangunan yang memiliki luas sekitar 13.000 m2 dengan fungsi kantor sewa ini terdiri dari empat lantai tipikal dan satu lantai penthouse. Area pendukung berupa parkir kendaraan dengan kapasitas 170 mobil dan ruang-ruang mekanikal elektrikal yang


terdapat di lantai semi basement sehingga sirkulasi udara pasif dapat tercapai dengan maksimal. Sebagai diferensiasi dari market rental office, bangunan ini dihadirkan dengan konsep green architecture. Keberanian dari pihak pengembang (developer) untuk memasarkan sesuatu yang lain ini merupakan hal yang menarik sehingga terbentuk pasar tersendiri.

Gambar 2.19 Interior Bangunan BSD Green Office Park

Penerapan konsep green architecture di Indonesia terutama dengan fungsi rental office tentu akan berpengaruh dalam perhitungan nilai konstruksi yang lebih mahal dengan konsekuensi pada nilai jual bangunan. Bangunan ini mungkin dapat diambil sebagai referensi dalam kasus penerapan bagaimana sebuah konsep green atau lebih tepatnya konsep hemat energi yang dapat diterapkan pada sebuah rental office.

Massa bangunan terdiri dari dua buah gedung/wing yang dihubungkan dengan sebuah innercourt sebagai void yang berfungsi sebagai sumber pencahayaan alami dan penghawaan juga membawa suasana taman di area kerja. Atap yang merupakan roof


garden mampu meredam panas dan dimanfaatkan sebagai taman untuk unit penthouse, selain itu roof garden juga konversi lahan hijau yang digunakan sebagai areal office meskipun tidak seluruhnya.

Gambar 2.20 Pencahayaan Alami Bangunan

Gambar 2.21 Roof Garden


Orientasi bangunan berdasarkan jalur matahari harian dan analisis angin untuk mendapatkan pencahyaan maksimal dan kenyamanan termal.

Gambar 2.22 Pasif Desain

Gambar 2.23 Gambar Denah, Tampak, Potongan BSD Green Office Park


Gambar 2.24 Sun Shading Pada Bangunan

Jenis shading-nya menggunakan louvre alumunium tube, vegetasi, dan kaca low E. Pada bagian sisi timur dan barat bangunan digunakan double shading berupa louvre dan kaca yang mampu menahan panas sehingga beban pengkondisian udara tidak terlalu berat.

Gambar 2.25 Penghawaan Udara Pada Bangunan


Gambar 2.26 Lighting Pada Bangunan

Gambar 2.27 Natural Ventilation Pada Bangunan


Pengolahan air dengan sistem recycle diharapkan mampu meningkatkan nilai guna air yang biasanya terbuang percuma setelah sekali pakai. Adanya kolam air menjadi salah satu potensi bahwa aliran udara di luar gedung untuk mendinginkan ruang dalam, yang pada akhirnya akan menurunkan suhu di dalam gedung, karena aliran udara dari luar masuk ke dalam bangunan melalui sistem ventilasi alami. Kawasan BSD Office Park BSD City didesain menyerupai perkantoran di kawasan Orchard Road Singapura yang terkenal nyaman, dengan gedung tigngi tanpa pagar dan pedestrian yang lebar. Semua lantai dasar di gedung-gedung yang akan dibangun di BSD Office Park BSD City dijadikan area ritel. Di sana akan dibangun kafe, restoran, toko, dan bank, bahkan show room mobil.


BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA. Pengertian Kantor Sewa Kualanamu

Recommend Documents