BUDAPEST F Ő V Á R O S XVI. K E R Ü L E T I Ö N K O R M Á N Y Z A T POLGÁRMESTERE Készült a 2013. június 19. napján tartandó Kt. ülésre Készítette: Handelné Kiscelli Ágnes vagyonhasznosítási referens Tárgy;
Javaslat az 55/2011. (II. 9.) Kt. határozat visszavonására
Tisztelt Képviselő-testület! Budapest Főváros XVI. kerületi Önkormányzat Képviselő-testülete 55/2011. (II. 9.) határozatában a Budapest Főváros XVI. kerületi Önkormányzat tulajdonát képező Budapest XVI. kerület, Vágás utca 52. szám alatti, 115601/90 hrsz-ú, 9211 m kivett beépítetlen terület megnevezésű ingatlant nyilvános egyfordulós pályázat útján értékesíti. Az ingatlan forgalmi értékét, mely egyben az ingatlan kikiáltási ára, 156.587.000,- Ft + áfában, azaz bruttó 195.733.750,-Ft-ban határozta meg. Felkérte a polgármestert a pályázati felhívás kiírására. Eredményes pályázat esetén felkérte a polgármestert a 49/2009. (II. 11.) Kt. határozattal megvásárolt ingatlan áfájának visszaigénylésére. ( 1 . számú melléklet) 2
Az ingatlant az Önkormányzat folyamatosan hirdette, eddig eredménytelenül. A Képviselő-testület a Budapest XVI. kerület, Felsőmalom utca - Vágás utca - Alsómalom utca - Ostoros út által határolt területre vonatkozó szabályozási tervét 17/2013. (IV. 2.) önkormányzati rendelettel módosította. A megváltozott szabályozási terv alapján a 115601/90 hrsz-ú ingatlan megosztására lehetőség nyílik. A szabályozási terv alapján elkészült a T- 82409 számú változási vázrajz tervezet. A tervezet a 9211 m területből 10 db 920-923 m nagyságú építési telket alakít ki. (2. számú melléklet) 2
2
2
Az ingatlanforgalmi szakértő szerint a kialakuló ingatlanok értéke: 18.000,-Ft/m + Áfa, azaz bruttó 22.860,- Ft, a telkekre vonatkozó adatokat az alábbi táblázatban mutatjuk be. (3. számú melléklet) Cím:
Vágás utca 115601/92 hrsz Olló utca 115601/93 hrsz Olló utca 115601/94 hrsz Vágás utca 115601/95 hrsz Vágás utca 115601/96 hrsz Olló utca 115601/97 hrsz Olló utca 115601/98 Vágás utca 115601/99 Vágás utca 115601/100 hrsz Olló utca 115601/101 hrsz
Terület nagysága m 921 921 921 921 922 920 920 922 923 920
2
Ingatlan értéke: Ft (nettó) 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16
578 578 578 578 596 560 560 596 614 560
000 000 000 000 000 000 000 000 000 000
Ingatlan áfával növelt értéke: (bruttó) 21 054 060 21 054 060 21 054 060 21 054 060 21 076 920 21 031 200 21 031 200 21 076 920 21 099 780 21 031 200
Ft
2
2
Tájékoztatásul közöljük, hogy a 115601/56 hrsz-ú, 14211 m területű ingatlant az Önkormányzat 2009. évben vásárolta m e g a Fővárosi Önkormányzattól 180.500.000,- Ft + 36.100.000,- Ft értéken. A z követően az ingatlan megosztásra került, kialakult a 115601/90 A 115601/56 hrsz-ú ingatlan megosztását követően kialakult 115601/91 hrsz-ú, 5000 m területű ingatlant az Önkormányzat 2010. évben 79.000.000,- Ft+19.750.000,- Ft áfa értéken értékesítette.
2
Ha a Gazdasági és Pénzügyi Bizottság úgy dönt, hogy a 115601/90 hrsz-ú ingatlanból kialakuló 10 db ingatlant a forgalmi értéken értékesíti, akkor a korábban értékesített 115601/91 hrsz-ú és a 115601/92-115601/101 hrsz-ú ingatlanok összbevétele 244.798.000,- Ft lehetne, tehát a 2009. évben történt vétel és a 2010. és 2013. évi eladás közötti különbség, a hozam 64.289.000,- Ft lehetne. A Vízművek tájékoztatása szerint a kialakuló ingatlanok az Olló utca és a Vágás utcai Vízvezetékre rácsatlakoztatható. A kialakuló ingatlanok előtt kisnyomású gázvezeték húzódik, a hálózati csatlakozás megoldható. A Fővárosi Csatornázási M ű v e k Zrt. tájékoztatása szerint a kialakuló ingatlanok előtt a közcsatorna hálózat kiépült, telekhatárig kiépített bekötővezetékkel csak a 105601/93 hrsz-ú ingatlan rendelkezik Az előterjesztés készítésnek időpontjáig az E L M Ű tájékoztatója n e m érkezett meg. Az ingatlan előtt, a Vágás utca szilárd burkolatú. A z útburkolatra, 2 0 1 3 . december 31-ig burkolatbontási tilalom van. A z Olló utcában burkolatbontási tilalom nincs. Ahhoz, hogy a megosztás után kialakuló ingatlanokat külön-külön eljárásban lehessen értékesíteni, szükséges, hogy a Képviselő-testület 55/2011. (II. 9.) Kt határozatát visszavonja. Az újonnan kialakuló 115601/92, 115601/93, 115601/94, 115601/95, 115601/96, 115601/97, 115601/98, 115601/99, 115601/100, 115601/101 hrsz-ú ingatlanok esetében a Gazdasági és Pénzügyi Bizottság hatásköre a vételár megállapítása. Az előterjesztő javasolja a Képviselő-testületnek, hogy az 55/2011. (II. 9.) határozatát vonja vissza. Az előterjesztő a 2. számú melléklet szerinti telekalakítással egyetért. Javasolja, hogy az ingatlanok értékét a Gazdasági és Pénzügyi Bizottság az értékbecslés alapján állapítsa meg. Az Önkormányzat vagyonáról és a vagyontárgyak feletti tulajdonosi j o g o k szóló 24/2009. (VI. 25.) rendelet 18. § szerint: (1) Az Önkormányzat üzleti vagyonának hasznosítása: a) a Képviselő-testület hatáskörébe tartozik: aa) önkormányzati tulajdonú ingatlanok hasznosítása (különösen használatba adás, bérbeadás) 20 millió Ft értékhatár, vagy 2 millió Ft/év bérleti ab) ingatlanokhoz kapcsolódó az önkormányzat tulajdonában álló vagyoni feletti rendelkezés - a c) pontban foglalt kivétellel - 5 millió Ft értékhatár fölött, ac) 3 millió forint feletti egyedi értékű ingó vagyon értékesítése; b) a Gazdasági és Pénzügyi Bizottság hatáskörébe tartozik a egyetértésével: ba) önkormányzati tulajdonú ingatlanok hasznosítása (különösen használatba adás, bérbeadás) 20 millió Ft értékhatár, vagy 2 millió Ft/év bérleti bb) ingatlanokhoz kapcsolódó az önkormányzat tulajdonában álló vagyoni feletti rendelkezés - a c) pontban foglalt kivétellel - 5 millió Ft értékhatár fölött, bc) a 3 millió forint értékhatár alatti egyedi értékű ingó vagyon értékesítése;
gyakorlásáról
elidegenítés, díj felett, értékű jogok
polgármester elidegenítés, díj alatt, értékű jogok
3
Kérem a Tisztelt Képviselő-testületet, hogy az előterjesztés tárgyában dönteni szíveskedjen!
Határozati javaslat:
Budapest Főváros XVI. kerületi Önkormányzat Képviselő-testülete az 55/2011. (II. 9.) határozatát visszavonja. Határidő: 2013. június 19. Felelős: Kovács Péter polgármester (elfogadása egyszerű szótöbbséget igényel)
Budapest, 2013. június 5.
Kovács Péter polgármester
Láttam:
Ancsin László jegyző
Az előterjesztés mellékletét képezi: 1. 55/2011. (II. 9.) Kt. határozat 2. Telekalakítási tervezet 3. Értékbecslés
Tárgyalja:
G a z d a s á g i és P é n z ü g y i Bizottság
NAPIREND:
8.
Javaslat
a Budapest
XVI.
kerület
Vágás
utca
52.
s z á m alatti, 1 1 5 6 0 1 / 9 0 h r s z - ú ingatlan értékesítésére Előterjesztő:
Kovács Péter polgármester
II A T Á R Q Z A T : 5 5 / 2 0 1 1. ( I I . 9.) K t .
Budapest
Főváros
XVI.
kerületi
Önkormányzat
K é p v i s e l ő - t e s t ü l e t e a B u d a p e s t F ő v á r o s X V I . kerületi Önkormányzat
tulajdonát
képező
Budapest
XVI.
k e r ü l e t , V á g á s u t c a 5 2 . s z á m alatti, 1 1 5 6 0 1 / 9 0 h r s z - ú , 9211
m
ingatlant
2
kivett
beépítetlen
nyilvános
terület
egyfordulós
megnevezésű
pályázat
útján
értékesíti. A z ingatlan forgalmi értékét, m e l y egyben a z i n g a t l a n k i k i á l t á s i á r a , 1 5 6 . 5 8 7 . 0 0 0 , - Ft + á f á b a n , azaz bruttó 195.733.750,-Ft-ban határozza m e g . Felkéri a polgármestert a pályázati felhívás kiírására. E r e d m é n y e s p á l y á z a t e s e t é n felkéri a p o l g á r m e s t e r t a 4 9 / 2 0 0 9 . (II. 11.) K t h a t á r o z a t t a l m e g v á s á r o l t i n g a t l a n áfájának visszaigénylésére.
Határidő: 2011. december 31.
1
2-04-2-r-december-3&'
2013. december 31. Felelős:
Kovács Péter polgármester
' Végrehajtási határidejét 2012. december 30-ra módosította: 9/2012. (I. 25.) Kt. hat. Végrehajtási határidejét 2013. december 3l-re módosította: 25/2013. (II. 13.) Kt. hat.
:
VÁLTOZÁSI
VÁZRAJZ
a 115601/90 helyrajzi számú földrészlet
T-
82409
megosztásáról
Budapest XVI. kerület
EOV
Szelvényszám: 2G.49 Tömbszám: XVI/1104 Méretarány: 1:1000 A változás akaratunknak megfelelően történt: (tulajdonosok aláírása)
I. Változás előtt Hrsz. Terület ha 115601/90
Összesen:
II. Változás El- hozzáeső terület elesik hozzájön I. + //. száma és jele ha megosztva 115601/92- 115601/101 hrsz-okra
9211
FELJEGYZÉSEK: E vázrajz ingatlan-nyilvántartási elvezetésétEsorrendben vázrajz hatályon kívül helyezi megelőzi 3
számú vázrajz(ok) átvezetése. alatt záradékolt vázrajzo(ka)t. FÖLDHIVATALI ZÁRADÉK A helyrajzi számozás és a területszimités helyes. Ez a záradék ; keltezéstől számított egy év,g hatályos, későbbi leihasználás előtt i vázrajzot újra záradékoltatni kell. Budapest, 2013 hó nap
IV. Változás után Alrészlel Terület Hrsz. jel művelési ág kivett, 115601/92 beépítetlen terület 921 kiveti, 115601/93 beépítetlen terület kivett, 115601/94 beépítetlen terület kivett, 115601/95 beépítetlen terület kivett, 115601/96 beépítetlen terület kivett, 115601/97 beépítetlen terület kiveti, 115601/98 beépítetlen terület kivett, 115601/99 beépítetlen terület 922 kivett, 115601/100 beépítetlen terűlet 923 kivett, 115601/101 beépítetlen terület Összesen: 9211
Jegyzet
Munkaszám: M-57 / 2013 Dátum: 2013. április 21. Ez a változási vázrajz megfelel a 46/2010 (IV. 27.) FVIvt foglalt tartalmi és oontossági előírásoknak.
Molnár Péter lőtdmórö I minőségtanúsító Ing.rend.min.sz.: 1827/2003 GD-T 13-11205 A készítő (cég) neve: MOLNÁR ÉS TÓTH KFT. Címe: 2100 Gödöllő, Kikerics utca 1 Telefonszáma: 30/971 • 3988 Lapok száma összesen: Lapszám:
IngatktUipzvetítés
- vagyonértékelés-fiMmérés-fttOzés
I N G A T L A N P I A C I
1 1 6 4 B u d a p e s t V á g á s u. 52.
adószám -.22681089-2-13 e-mai£: fjusfjata@jreema
É R T É K B E C S L É S
hrsz.: (régi
115601/90)
változás u t á n i 115601/92 - t ő i 11560l^íg kitűzött tíz d b . telekről
Megbízás: Budapest
X V I . kei*. Ö n k o r m á n y z a t
1163 Bp. Havashalom u. 43.
%VS
(
%ft.
Ingatlanközvetítés
2144 7VE%!£ P£S Tölgyfa u
- vagyonértékelés-JvüCmérés-^tűzés
adószám:22681089-2-13 e-mail: hiskata@faema
Ingatlanpiaci érték megállapítása
Megbízás :
A z 1164 B u d a p e s t , X V I . ker. V á g á s u. 52.szám alatti i n g a t l a n o k r a , a m e l y a
T u l a j d o n i L a p o n a hrsz.: 115601/90-en szerepel, a m e l y 10 d b t e l e k r e
lett osztva a hrsz.: 115601/92 - 115601/101 bejegyzéssel. A megbízás az ingatlanpiaci érték megállapítását kéri, Á F A - v a l növelt á r o n Megbízás időpontja:
2013. május 23.
M e g b í z ó : B p . X V I . k e r . Ö n k o r m á n y z a t ( 1 1 6 5 . B p . X V I . H a v a s h a l o m u . 43.) M e g b í z o t t : K V S G o l d Kft. 2144. K e r e p e s Tölgyfa u. 4. A z i n g a t l a n o k j o g á l l á s a : A z i n g a t l a n 1/1 t u l a j d o n o s a a B p . X V I . k e r . Ö n k o r m á n y z a t Az ingatlan megnevezése : - kivett beépítetlen terület Megbízással együtt k a p o t t szóbeli információk: Az ingatlan értékének megállapítása, a k ö r n y e z e t , a z építési l e h e t ő s é g e k és a piaci j e l l e m z ő k f i g y e l e m b e vételével. Megbízással együtt kapott írásos d o k u m e n t u m o k : Tulajdoni L a p , Térképmásolat változási vázrajz,
kerületi építési övezeti besorolás
K ü l s ő i n f o r m á c i ó : n e m állt r e n d e l k e z é s r e A l t a l á n o s r e n d e l k e z é s e k : A z i n g a t l a n r a v o n a t k o z ó közvetlen j o g o k és k ö t e l e z e t t s é g e k a z 1/1 t u l a j d o n o s t , a B p . X V I . k e r . Ö n k o r m á n y z a t o t
illeti
Helyszíni szemle : környezet bejárása, tájékozódás , fotók készítése május 24-én Az értékbecslés aktuális módszertana: hasonlító
A z á l t a l á n o s a n és elsődlegesen
használható
m e g h a t á r o z á s jelen esetben csak korrekciókkal volt lehetséges,
mivel egy n a g y o b b telekhői lettek kialakítva az é r t é k e l e n d ő telkek, m e l y e k s e m k ö z m ű v e k k e l , sem kerítéssel n e m r e n d e l k e z n e k és a d o m b o r z a t i viszonyai sem szokványosak.
így csak ezekre való figyelemmel lehetett az
ingatlanpiaci árat meghatározni. Egyéb, figyelembe vett körülmény: A vizsgált ingatlanok kisebb lakóközösséget alkotó jellege, az e g y m á s r a utaltságra Az ingatlanérték számszerűsítése : bruttó
ármeghatározással
Az értékelés időbeni érvényessége : 2013. n o v e m b e r 28.. Értékelés elkészítése: 2013. május 28.
való kényszer
2144 %$M$mS IngatCanbpzvetítés - vagyonérté^eíes
-föfámérés-fatűzés
É R T É K B E C S L É S I
adószám :22681089-2-13 e-maii: ljttsí?ata@freema
T A N Ú S Í T V Á N Y
A z l l 6 4 . B p X V I . ker. V á g á s utca 52. szám 1/1 t u l a j d o n ú
Tölgyfa u
alatti
önkormányzati
telkek, amelyek a Tulajdoni L a p o n hrsz: 115601/92 -tői
a hrsz.: 115601/101 lettek bejegyezve - kivett beépítetlen terület -
néven.
Ezen 10 d b telek ingatlanpiaci értékbecslése, az a l á b b i a k szerint alakult.
/ Megjegyzés : Az érték megállapításánál általánosan alkalmazott hasonlító megközelítés az összes telekre lett m e g á l l a p í t v a , a felkérés szerint. Az értékelésnél a korrekciós tényezők között m a r k á n s a n
figyelembe
lett véve, h o g y a t e l k e k r e a k ö z m ű v e k e t b e kell vezetni. r í g y e n n e k k o r r e k c i ó s é r t é k e a d t a ki a valós piaci á r a t / A jelen megbízás a telkek d o m b o r z a t i helyzetét fokozottan vette figyelembe. Az értékelés tekintettel volt a nehéz ingatlanpiaci helyzetre. így ennek alapján állapítottam meg a
10 d b . telek i n g a t l a n p i a c i értéket:
H r s z . : 115601/92 építési telek, Áfá-val növelt á r a : 921 m 2 x 22,860 F t = 21,054.060 F t Hrsz.: 115601/93
ií
>,i 11
11
11
M
M
11
Hrsz.: 115601/94
»
ií
„
:921
w x 2 2 , 8 6 0 ií = 2 1 , 0 5 4 . 0 6 0 ií 55 : 9 2 1 M x 2 2 , 8 6 0 ií = 2 1 , 0 5 4 . 0 6 0 ií M : 9 2 1 55 x 2 2 , 8 6 0 ií = 2 1 , 0 5 4 . 0 6 0 ií 11 : 9 2 2 Il x 2 2 , 8 6 0 ií = 2 1 , 0 7 6 . 9 2 0 ií
115601/95
ií
ií
ií .;,
Hrsz.: 115601/96
ií
ií
11
11
11 "
Hrsz.: 115601/97
ií
ii-
11
11
11
Hrsz.: 115601/98
ií
ii
M
11
11
11 : 9 2 0 „ :920
Hrsz.: 115601/99
ií
ií
11
11
M
:922
Hrsz.: 115601/100
ií
->i
»
11
11
Hrsz.: 115601/101
ií
ií
11
11
11
» :923 11 : 9 2 0
ii x 2 2 , 8 6 0 ií = 2 1 , 0 3 1 . 2 0 0 ií 11 x 2 2 , 8 6 0 ií = 2 1 , 0 3 1 . 2 0 0 ií 11 x 2 2 , 8 6 0 ií = 2 1 , 0 7 6 . 9 2 0 ií 11 x 2 2 , 8 6 0 ií = 2 1 , 0 9 9 . 7 8 0 ií 11 x 2 2 , 8 6 0 ií = 2 1 , 0 3 1 . 2 0 0 ií
A telkek m 2 á r a : 18.000 Ft + Á F A = 22,860 Ft/m2 (azaz Huszonkétezer-nyolcszázhatvan Forint)
Budapest, 2013. május 29.
Bene K á l m á n Bertalan ingatlanszakértő
<
^
d
k ^ ** *
c m
Meni h i t e l e s Inlnjdoni lap
N e m h i t e l e s tulajdoni lap
— •1
w 13.
1,qJ N\ti C > H n'n f-i in *i &7 • I-r. l
i
:
't:-
rt' III h• <•:'• !
'1 l'l fii [... l m !c.< < :1 '.••'! 0 '{}.hí p= i-l P; (.7. m :-;! 0 IM P- !•,-í*;•- - L i:'f' , , in' -l'l 1-' rt (Ti tn ryi 0U (tl- íT' ÍI1 lli — ^ *! l'l' c'íl ;> W l'l íü M o; Pl !.i f l[II l H 1 •* í C M
N e m lüteles tulajdoni lap l-h l 3 ip a hö tó o (•• ' m ,• II! i?í 1- -ti IfP f \fl í-l t1i4- ii> t>i h« -ív !.í. w ÍI-l 1I1 H • M . | Q r n Ili Írt! T 1 1•< - •M ( 6 M f/| fl* Il !»-• T M l-l Pj In Uí ni nrt*i 1 ÍJ, 'ii i1+ | ;trt I" rí n o V I:J I!| IT 0 fpiV «i-l-•' iti- iji ii I-' T * j V! ÍiV .-]1' i* i tift i l-l t«' i fIí-lP i t'll j i fi i 0 j i
'..I ÍJ rr n 0 0 * |_. (!'•• II >~l-'•H h)l Ül — rfll' -f iVf•'I.' ti H In 0- Ö npl> 3" l i ;r" f] n- (0 rr P 'f.t n f!l -.: !'!.• SÍI- i."p ni " ti. rt0 [»' nt'i üi irtIn-i [í. 0f.l ilrr ,t.J I-' O tin- °o ií'hí. s: = Fl -l. oeI-rJ l(-. íí ei 0 ' -.1 1
r
1
:
1
8
8
i—iT ') Vl
J K o_ :a a. : rr.
f s. 1— .2:
r
:
H rí
1H6
év 1tr B. M N
M > rr rt rí M
ív Vi P Ű
!l< (.:• l'iil rr t't'll [II
P
ö
r/i
O
'éa",
A felosztás előtti telek
térképmásolata
Budapesti 2.számú Körzeti Földhivatal Budapest,XiV. Bosnyák tér 5.1590 Pf.:101 >
Térképmásolat Helyrajzi szára BUDAPEST XVLKER. belterület 115601/90 Méretarány: 1: 1000
2011.01.2611:03:05
Megrendelés szám 9000/170/2011
1 V Á L T O Z Á S I a 115601/90
helyrajzi
számú Budapest
Szelvényszám:
( z . ' A S ' G ^ - e ^ T
V Á Z R A J Z földrészlet XVI.
-
8 2 4 0 9
megosztásáról EOV
kerület
26.49
Tömbszám:
XVI/1104
Méretarány:
1:1000
ÍÍ560Í/57
A változás akaratunknak megfelelően történt: (tulajdonosok aláírása)
115601/91
/. Változás előtt Hrsz.
II. Változás El- hozzáeső
Terület ha m
115601/90
elesik
száma és jele
9211
III.
terület ha
m
hozzájön ha m
I. + //. ha
IV. Változás után Hrsz.
m 115601/92
megosztva 115601/92- 115601/101
115601/93
hrsz-okra
115601/94 115601/95 115601/96 115601/97 115601/98 115601/99 115601/100 115601/101
Összesen:
9211
Alrészlet Terület művelési ág ha m kivett, 921 beépítetlen terület kivett, 921 beépítetlen terület kivett, 921 beépítetlen terület kivett, 921 beépítetlen terület kivett, 922 beépítetlen terület kivett, 920 beépítetlen terület kivett, 920 beépítetlen terület kivett, 922 beépítetlen terület kivett, 923 beépítetlen terület kivett, 920 beépítetlen terület
Összesen:
ELJEGYZÉSEK:
számú vázrajz(ok)
sorrendben
sz. alatt záradékolt
LDHIVATAU ZÁRADÉK a lerületszámllás helyes. Ez a záradék a egy^évig hatályos, későbbi lethasználás előtt a iltatnkkell. ?0JÍf>1Áj..O. nap
vázrajzo(ka)t.
\ . P.H.
^/ lng.rend.min.sz.:
záradékoló
7 m' ElMÍi vezetékjog
24 m' EIMU vezetékjog
Dátum: 2013. április 24.
M O L N Á R ÉS TÓT1I HÖLDMÉRÉSI ÉS S/XHJGAUATÓ Kft 2100 Gödöllő. Kikerics u. 10. Adószám: 13127992-2-13
Molnár Péter földmérő / minőségtanúsító mg.rend.min.sz.: 1827 / 2003 GD-T13-11205
A készítő (cég) neve: ENTEK Épitöipan ós Szolgáltató Kft MOLNÁR ÉS TÓTH KFT. 1CK.6 Budapest. Dunakeszi u. 11 Cime: 2100 Gödöllő. Kikerics utca 10. Cégjegyzék: 01-09-715019 Adószám: 13022392-2-41 Telefonszáma: 30/971 - 3988 Lapok száma összesen:
V x
Jegyzet
Ez a változási vázrajz megfelel a 46/2010 (IV. 27.) FVM rendeletben foglalt tartalmi és pontossági előírásoknak.
E vázrajz hatályon kívül helyezi
átvezetése.
AK
9211
Munkaszám: M-57 / 2013
vázrajz ingatlan-nyilvántartási átvezetését egelőzi
zrajzo\ r-'H/ies',... mn^y.
jel
Lapszám:
54 50 x
1 !
r
ff e Z-_
T" 45 10,5^ .1000
3,5
1.3 35
j
7,5
"T"
800 ' 50 -i
^in3,75 J
i
25
I
I
6,0
28
(115601/59)
24
2fi
/u-xviÁ o —> r23 O
10.5 ">0QQ^
I
S».
0//ó trfca
í—1 w 'Sí-
45
3,75
nin3,75 I
_sz
z 7,5
22
30
20
,.r"rlh. 18
16
0,7_ ^ — 50
CV3 í O 1 r iá——' 1 18 L4-XVI/KK
1,2 35
Ingatfantipzvetítés
AZ
- vagycmértéfe&s -jvíákérés-^tűzés
aéSszám :22S81089~2-13 e-tnaiC: ' -•\ia@freem
INGATLANPIACI ÉRTÉK MEGHATÁROZÁS ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZERÉNEK ISMERTETÉSE
A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a m á r megtörtént, konkrét é s ismert adásvételi ügyletek é s a z ingatlanpiacon újonnan megjelent kínálati áraknak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, valamint a z előző időszakokban becsült ingatlanok összehasonlításával v é g e z t e m .
A z ingatlanpiacon található, összehasonlító adatokon alapuló m ó d s z e r Í5 lépései: 1. A z összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban végeztem e a m e l y területi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló é s a z a b b a n szereplő ingatlanok típusa a z o n o s a vizsgált ingatlannal. A z alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket a z elemzés során n e m vettem figyelembe.
2.
Az elemzés során a z összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan megismertem é s ezeket egyenként a vizsgált ingatlanhoz hozzámértem. Csak a z o n o s értékformákat és c s a k a z o n o s - a Tulajdoni Lapokon szereplő - j o g o k a t ( p i tehermentes tulajdonjog, bérleti j o g , szol gaírM j o g , stb.) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák é s j o g o k között körre! ciós tényezőket alkalmaztam.
3 . A z elemzett összehasonlító adatokból határoztam m e g a z alapértéket E z t a z alapértéket, fajlag. értéket, négyzetméterre vetítve alkalmaztam.
4 . A vizsgált ingatlan értékének p o n t o s a b b meghatározása értékmódosító tényezők, korrekciók fig l e m b e vételével történt, különös tekintettel a m ű s z a k i állapotra.
5. A z ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékrnódosítása után kialakuló fajlagos érték í a z ingatlan mérete szorzataként, (kerekítve) állapítottam m e g .
% V S Ingatlanközvetítés
'Kft. - vagyonértékelés
AZ
2144 %£%£
INGATLANOK
A piaci értékbecslésre felkért
ÁLTALÁNOS
adószám:22681089-2-13 e-mail:
[email protected]
LEÍRÁSA
1 1 6 4 B p . V á g á s u t c a 5 2 sz. alatti tíz d b telek
ingatlan eredetileg e g y telekként, a hrsz.: 115601/91 alatt szerepelt a telekkönyv Tulajdoni Lapján, de a hivatalos változtatásokkal kimért tíz önálló telekrész m á r a 115601/92-től terjedően a 115601/101-ig szerepel a módosított nyilvántartásban. A terület az érvényes építési övezeti besorolás szerint az I-XVI/L4 lehetőségeit bírja, a m e l y e k k e d v e z ő e k a v e g y e s építkezésekre. A szolgáltató, kereskedelmi t e v é k e n y s é g e k r e 150 m 2 - e s a l a p t e r ü l e t ű e g y s é g e k e t , a m í g l a k á s o k b ó l kettőt is e n g e d é l y e z t e l k e n k é n t . í g y i k e r h á z a k é p í t é s é r e is m ó d n y í l i k , a m e l y e k é p í t é s i m a g a s s á g a 7,5 m - b e n , a z a z k é t s z i n t e n lett e n g e d é l y e z v e , 3 5 % - o s t e r e p s z í n t alatti beépíthetőséggel. K e d v e z ő , h o g y az épületek mögött - akár gk. féltetőként -
12m2
l á b a k o n álló é p í t m é n y is helyet kaphat. Zöldfelületre a m i n i m á l i s elvárás 5 0 % . K e d v e z ő az építési lehetőségekre a rendeletben engedélyezett 0.7 szintterületi m u t a t ó is, a m e l y a 2 5 % - o s m a x i m á l i s beépíthetőséggel t á g teret biztosít. A vizsgált telkek jelenleg k ö z m ű v e k k e l nincsenek ellátva, d e m i n d k é t utcáról, é s z a k o n a V á g á s utcáról, délről az Olló utcáról m i n d e z e k b e k ö t é s e biztosított. A telkek jelenleg kerítetlenek, kivétel a két nyugati telek oldala, ahol dróthálós k e r í t é s v á l a s z t j a el a s z o m s z é d o s területtől, a h o l a k é s ő b b i e k b e n u t c a é p ü l h e t . A terület m a g a e g y h o m o k o s d o m b h á t északról dél felé h a l a d v a e g y r e lejtősebb. A telkeket g y é r aljnövényzet borítja, helyenként fákkal, b o k r o k k a l . A terület tiszta. Környezetében sorházi családi házak, társasházak és egy n e m r é g épült bölcsőde v a n M i v e l lakókörnvezet kiemelkedően ió. íev ingatlanpiaci helvzete kedvező.
u
%*VS Ingatlanközvetítés
'Kft,
2144 %£<8£
- vagyonértékjeles-fbüfmérés-kitüzés
u
adószám:22681089-2-13 e-mail: kuska ta @freema
_ _
A TELEK NGATLANPIACI
ÉRTÉKÉNEK
HASONLÍTÓ
2144
MEGÁLLAPÍTÁSA
Értékelő neve:
KVS GOLD Kft.
Kerepes
—r Értékelés forduló napja:
2 0 1 3 . november 29.
A vizsgálat célja:
Piaci érték meghatározása
Tölgyfa u. 4.
2 0 1 3 . május 29.
Értékelés napja:
115601/92, 115601/93, 115601/94, 115601/95, 115601/96, 115601/97, 115601/98, 115601/99, 1 1 5 6 0 1 / 1 0 0 , 1 1 5 6 0 1 / 1 0 1
Az ingatlanok helyrajzi számai:
A z ingatlan címe: A z ingatlan megnevezése: A z ingatlan hasznosítási formája: Értékelt vagyonértékű j o g megnevezése: Telkek területe: r Építési övezeti besorolása: Felépítmények: A telek kerítettsége: Közművek: Területi elhelyezkedése:
1164 B p . XVI. ker. Vágás utca 52. - kivett beépítetlen terület jelenleg üres terület 1/1 tulajdonos a Bp. XVI. ker. Önkormányzat 9211 m 2 (a telek kitűzések utáni összes terület) I-XVI/L4 építési övezet jelenleg nincs felépítmény a telkeken nyugati irányban, oldalt kerített, utcafrontokon kerítetlen teljes közműhálózat kiépítve a Vágás és Olló utcában Árpádföld lakókörzetének közepén
Az ingatlan előtörténete: A z eredetileg intézményi építési övezeti besorolású, nagyobb méretű beépítetlen telek a változtatásokkal tíz db átlagos méretű telekké lett felosztva, ezzel növelve piaci lehetőségeit.
Az i n g a t l a n r ö v i d t á v ú é r t é k e s í t h e t ő s é g e : Könnyen
Átlagos
Problematikus Mellékletek: 1. Tulajdoni lap 2. Térképvázlat 3. Változtatási vázrajz 4. Építési övezeti rajz 5. Fotók
N e m lehetséges
%%^S
%ft.
Ingatlanközvetítés
2144 %3E®£mS
- vagyonértékelés -földmérés-kitűzés
~7~
Tölgyfa
u
adószám 122681089-2-13 e-mail: kuskata@frecma
- 2 - '
AZ INGATLAN ÁLTALÁNOS BEMUTATÁSA
A z ingatlan címe:
1164 Budapest, XVI. ker. Vágás utca 52.
Helyrajzi szám: a 115601/90 telek felosztásából létrejött 10 db telek a 115601/92-től a 115601/101-ig Bejegyzett tulajdonos : Bp. XVI. ker. Önkormányzat 1/1 tulajdonjoggal Esetleges széljegyzetek tartalma: nincs bejegyzés Haszonélvezet, ill. egyéb terhek: III/2 bejegyző határozat 31 m 2 területre vezetékjog az E L M Ű Kft, részér Telek területe: eredeti 901 lm2 . amely felosztva 4 db. 921m2-es. 3 db 920 m2-es. 2 db 922 m2-es, ldb 923 m2 telekre osztott Tulajdonos: Bp. XVI ker. Önkormányzat 1/1 tulajdonnal Az ingatlan megnevezése: Tulajdoni Lap szerint - kivett beépítetlen terület Telek alakja, formája: a felosztott ingatlanok területei szabályos téglalap alakúak A telek határai, kerítettsége: két oldalról utca által határolt de csak nyugat felé kerített Elhelyezkedése, fekvése, tájolása: déli tájolású a telek Domborzati és lejtési viszonyok: észak felöl kezdetben sík, maid egyre leitősebb. domboldali jellegű A terület beépítettsége, nyitottsága: szabadon álló terület, körben nyitott Beépítettség mértéke: beépítetlen terület Az ingatlanon jelenleg található: a vizsgált területen gyep és néhány fa és bokor található A környező ingatlanok jellemző hasznosítási formája: társasházi lakóházakkal beépített, valamint nyugat felé egy bölcsőde Településen belüli elhelyezkedése: a településrész belső területén elhelyezkedő ingatlan Megközelíthetősége: aszfalt úton Közlekedési eszközök: BKV autóbuszjárattal Közművekkel való ellátottság az utcákban teljes körű . közüzemi ( víz, villany, csatorna. gázvezeték) A hasznosítás jelenlegi formája a Tul.Lap szerint: - beépítetlen terület Legcélszerűbb hasznosítás a szakértő szerint: értékesítés. telkenként az átlagos piaci lehetőségek szerint Egyéb, az ingatlan értékét jelentősen befolyásoló körülmény: Az ingatlan közvetlenül, jól megközelíthető A telkek területe rendezett A telkek teljes közműhálózattal ellátottsága megvalósítható Az ingatlan a településrész belső, előnyös helyen található A telkek felső sora értékelhető panorámával rendelkezik A közvetlen lakókörnyezete rendezett, igen előnyös R ö v i d szöveges i s m e r t e t ő : Ji vizsgált JLz értékglt
ingatlan Árpádföld ingatlanokat
településrész
Szomszédos
mindkét
társasházak*
létesítményekjviszonylag
A tel^k\Jközműhálózatai A telk]ekjelen(egi A tömegközlekedés Összességében
sorakozik*
megkpzelíthetőek*
ingatlanokjkörben
A kommunális
állapota
részben Beépített
eredetileg egy telekből' osztottákjíz,
az északi oldalon, a Vágás utcánál A te(%ek\,könnyen
belsőrészén,
az utcafrontról a tulajdonos
lehetőségét
átlagos adottságú
környezetben
közel egyenlő részre, amelyekből
öt dB pedig a déli Oltó utcánál utcában sorházak*
található.
a keskenyebb nyugati
sorjázik^
oldalukkal
irányban
távol vannak* de busszal
könnyen
őt db.
vannakjutcafronton
egy újonnan
épült
bölcsőde
elérhetőek*
beköthetőek* által kaszáltatott
a k]özeR autóbuszjárat telkek, de értékcsökkentő
gyepterület,
kevés fával
és
bokrokkal
biztosítja, a közművek
hiánya és a domborzati
viszonyok
7 0 O Ingatlanközvetítés
%ft.
2144 ÍCE3ÖE(P£S Tölgyfa u
- vagyonértékelés -földmérés-kitűzés
adószám:22681089-2-13 e-mail: kuskata@frcemú
-3AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉSE:
A h r s z , : 115601/92 - t ő i a 115601/101-ig t e r j e d ő t e l k e k értékelése
Értékelés :
P i a c i összehasonlító megközelítéssel
A telek érték meghatározása: méret 629 m 2
ingatlanniaci á r
fajlagos p i a c i á r
építési telek
idő 2013
14,500.000
kb. 23,000 F t / m 2
2, Petőfi kert
építési telek
2013
580 m 2
14,500.000
kb. 25,000 F t / m 2
3, Akácfa u.
építési telek
2012
688 m 2
17,800.000
kb. 25,800 F t / m 2
4 . J ö v e n d ő u.
építési telek
2013
800 m 2
19,800.000
kb. 24,500 F t / m 2
5. Hunyadi u.
építési telek
2012
717m2
18,200.000
kb. 25,300 F t / m 2
6. Kőszál u.
építési telek
2013
558 m 2
14,000.000
k b . 25.000 F t / m 2
7. Tatjána u.
építési telek
2013
602 m 2
15,400.000
kb. 25.600 Ft/m2
8, H u n y a d v á r u .
építési telek
2013
1800m2
60,000.000
kb. 33.300 F t / m 2
Átlagos telekár :
kb. 23.000 Ft/m2
Heh/szín 1, Sashalom
típus
Az i n g a t l a n é r t é k k o r r e k c i ó j a : A fenti h a s o n l ó k e r ü l e t i t e l e k á r a k a k á r 1 0 % - o s eltérést is m u t a t h a t n a k a jellemzőik m i a t t ! Korrekciós tényezők: Az i n g a t l a n I - X V I / L 4 vegyes övezeti b e s o r o l á s a m i a t t
+30%
Az ingatlanpiacon található túlkínálat miatt
- 20%
A telek területének d o m b o r z a t i viszonyai miatt
- 20%
A t e r ü l e t teljes k ö z m ű e l l á t a t l a n s á g a m i a t t
-20%
Az i n g a t l a n t e l e p ü l é s e n belüli j ó elhelyezkedése m i a t t
+ 10%
Korrekció mértéke :
- 20%
A t e l k e k k o r r e k c i ó k k a l m e g á l l a p í t o t t m 2 á r a : 18.000 F t / m 2 A fenti s z á m í t á s a l a p j á n a vizsgált i n g a t l a n t e l k e k Á F A - v a l növelt m 2 á r a : = 2 2 . 8 6 0 F t / m 2
Az I - X V I / L 4 építési övezeti b e s o r o l á s k e d v e z ő építési feltételeket, így j ó p i a c i lehetőségeket j e l e n t
21441QE^E
- vagyonértékelés
—földmérés-kitűzés
adószám :22681089-2-13 e-maiC: k uska ia@freema
A telek e m e l k e d ő területe E K felé, az Olló utcáról és E N Y i r á n y á b a n , a V á g á s utcáról
*J.„ 2
A t e l k e k n y u g a t i i r á n y b a n a b ö l c s ő d e felé és a d é l n y u g a t i s a r k á r ó l s z e m l é l v e
A t e l k e k dél felé, a z O l l ó u t c a felé lejtő l á t v á n y a és a z O l l ó u t c a i o l d a l v o n a l a .
A t e l e k s o r t ó l d é l r e f e k v ő O l l ó u t c a é s a z e r ő s e n lejtő t e l k e k , é s z a k i i r á n y b ó l .
