Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Jaarboek 2009

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties – Jaarboek 2009

Inzetten op duurzaamheid biedt veel kansen. Voor het milieu, maar ook voor de betaalbaarheid van het wonen. De energielasten, die de laatste jaren veel sneller stegen dan de huren, kunnen door deze maatregelen aanzienlijk worden teruggebracht.

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties – Jaarboek 2009 Groen: Duurzame en energiebesparende projecten van corporaties 1 De Amsterdamse woningmarkt 2 Investeren in de stad 3 Leefbaarheid, bijzondere doelgroepen en sociaal beheer 4 Het bureau van de Federatie, leden, activiteiten 5 Woningmarkt in cijfers

‘Groen dak’ Moderne energiebesparende technieken maken van het hoofdkantoor van Eigen Haard een duurzame gebouw. Het groene dak is er één van.






Jaarboek 2009 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 2

inhoud

Voorwoord pagina 5 Groen: Duurzame en energiebesparende projecten van corporaties Pagina 8 t/m 25 Hoofdstuk 1: De Amsterdamse woningmarkt Pagina 26 t/m 35 Hoofdstuk 2: Investeren in de stad Pagina 36 t/m 45 Hoofdstuk 3: Leefbaarheid, bijzondere doelgroepen en sociaal beheer Pagina 46 t/m 51 Hoofdstuk 4: Het bureau van de Federatie, leden, activiteiten Pagina 52 t/m 55 Hoofdstuk 5: Woningmarkt in cijfers Pagina 56 t/m 79

Inhoud

3


voorwoord

Voorwoord

Voor u ligt het Jaarboek 2009 van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Momenteel is sprake van een turbulente tijd, hetgeen ook merkbaar is op de woningmarkt. Na een paar jaar van hoogconjuctuur is de economie omgeslagen in een recessie. De nieuwbouwproductie was de laatste jaren tot grote hoogte gestegen maar stagneert door de crisis aanzienlijk. Het is afwachten hoe diep en hoe lang de crisis aanhoudt, ook op de woningmarkt.

De woningcorporaties zelf maken ook turbulente tijden door. Weliswaar heeft de verzelfstandiging van de corporaties een belangrijke impuls gegeven aan de professionalisering en slagvaardigheid van de corporaties. Maar tegelijkertijd staat het werkgebied van corporaties steeds weer ter discussie. Een aantal incidenten bij corporaties, overigens zeer verschillend van aard, heeft de roep om beter toezicht en good governance bij corporaties versterkt. Dat is op zichzelf natuurlijk terecht, maar door de incidenten is wel de indruk gewekt dat bij het merendeel van de corporaties dergelijke problemen spelen. We moeten constateren dat zonder afbreuk te doen aan de ernst van de incidenten, bij het overgrote deel van de corporaties goed gewerkt wordt aan de zaken die er voor de bewoners en de stad toe doen. Waarschijnlijk

zullen in de loop van 2009 nadere besluiten worden genomen over het werkgebied van corporaties en de verhouding van de corporaties tot Rijk en gemeente. In dit jaarboek gaan wij met name in op ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt, maar besteden wij in het bijzonder aandacht aan het thema energiebesparing en duurzaamheid. Dat het terugdringen van het energieverbruik van woningen ten goede komt aan het milieu, behoeft geen betoog. Dat dit stevige investeringen vraagt evenmin. Corporaties willen zich daar de komende jaren nadrukkelijk voor inzetten. In Amsterdam wordt een derde van de totale uitstoot van CO2 veroorzaakt door huishoudelijk gebruik van

5


elektriciteit, gas en warmte: daar is dus nog een wereld te winnen. Wij steunen dan ook de ambitie van het gemeentebestuur om in 2025 de CO2-uitstoot ten opzichte van 1990 met veertig procent te hebben gereduceerd. Door extra investeringen in energiebesparing willen ook wij eraan bijdragen dat deze doelstelling wordt gehaald.

Nieuwbouw In de nieuwbouw zijn de eisen de laatste jaren al stevig opgeschroefd. De gemeente heeft de ambitie uitgesproken om vanaf 2010 de helft van de nieuwbouw klimaatneutraal te bouwen en vanaf 2014 alle nieuwbouw. Wij zijn voorstander van stevige ambitie, maar in de praktijk lopen we aan tegen bouwplannen die voor die periode al op de tekentafel liggen. Dit neemt niet weg dat corporaties waar mogelijk nieuwe innovaties in de nieuwbouw toepassen en experimenteren met de bouw van klimaatneutrale of half-klimaatneutrale woningen. Wel moeten we ervoor zorgen dat dit niet ten koste gaat van de kwaliteit van het binnenmilieu. Een mooi voorbeeld is de nieuwbouw in Buiksloterham in Amsterdam-Noord. Daar worden tot 2015 ruim tweeduizend woningen gebouwd, waarvan zevenhonderd in de sociale sector. Hier komen ook 54 zogeheten passiefhuisappartementen, waarbij een hoogwaardig en aangenaam binnenklimaat wordt gecombineerd met een zeer laag energieverbruik

Bestaande bouw De grootste winst valt natuurlijk te behalen in de bestaande woningvoorraad. Bijna de helft van de 389.000 Amsterdamse woningen is vóór de Tweede Wereldoorlog gebouwd, maar ook de woningen van direct na de oorlog laten te

wensen over als het om duurzaamheid en isolatie gaat. Veel van die woningen zijn eigendom van de corporaties. Hoewel ongeveer twee derde van alle sociale huurwoningen inmiddels dubbelglas heeft, ligt hier nog een grote opgave voor de corporaties. Daarom geven wij de komende jaren voorrang aan extra isolatiemaatregelen in bestaande woningen. Ons streven is om alle woningen in ieder geval te voorzien van dubbelglas en waar nodig de eerste generatie dubbelglas te vervangen door een meer geavanceerde glassoort. Daarnaast worden open verbrandingstoestellen zoals geisers en gashaarden vervangen, hetgeen energie bespaart en het risico op koolmonoxidevergiftiging vermindert. Verder worden HR-ketels geplaatst en, indien mogelijk, vormen van zonne-energie toegepast. Voor de corporaties is het wel van belang dat zij de extra investeringen in duurzaamheid kunnen terugverdienen. Dat is nog onvoldoende geregeld. Wij zijn er dan ook voorstander van dat het huidige woningwaarderingsstelsel zodanig wordt herzien dat investeringen in duurzaamheid kunnen worden terugverdiend in de huur. Op deze manier kunnen we echt snelheid maken met de duurzaamheidsprogramma’s. Bij duurzame renovatie zou het voor de corporaties bovendien veel schelen wanneer bestuurlijke drempels voor investeringen worden weggenomen. Te denken valt aan de welstandseisen die soms haaks staan op een duurzaam renovatieprogramma. In hoeverre is financiering door externe partijen mogelijk? Installaties in de nieuwbouw,

Voorwoord

zonne-energie en windenergie kunnen ook door energiebedrijven worden bekostigd en direct aan huurder of koper worden doorberekend in de maandelijkse energierekening. En dan is er nog de mogelijkheid dat corporaties eigen energiebedrijfjes oprichten of als tussenpersoon optreden tussen het energiebedrijf en de eindgebruiker. Er zijn diverse mogelijkheden, die uiteraard moeten passen binnen het wettelijk vastgestelde werkgebied van corporaties.

Bewoners Inzetten op duurzaamheid en woningisolatie biedt veel kansen. Voor het milieu, maar ook voor de betaalbaarheid van het wonen. Immers, de energielasten – die de laatste jaren veel sneller stegen dan de huren – kunnen door duurzaamheidsmaatregelen aanzienlijk worden teruggebracht. Uiteindelijk heeft de bewoner profijt van deze maatregelen. Volgens sommige schattingen is een bewoner in 2015 meer aan energielasten kwijt dan aan huur of hypotheek. Althans, als er niet wordt ingegrepen. Alleen daarom zijn onze investeringen al nodig. Maar het vergt ook het nodige van de bewoners zelf. Corporaties en hun partners kunnen wel investeren in allerlei energiebesparende maatregelen, maar als bewoners niet bewust met energie omgaan, zal de winst beperkt blijven. Wij vinden dan ook dat voorlichting over energiebesparing aan bewoners zeer belangrijk is. Corporaties participeren reeds in projecten die bewoners bewust maken van hun eigen mogelijkheden tot energiebesparing. Corporaties berekenen in sommige gevallen de investeringen door aan de huurders, maar per

saldo is de huurder goedkoper uit na de duurzame renovatie. Juist deze tijd van economische crisis moet naar onze mening worden benut om investeringen in duurzaamheid te intensiveren. In dit jaarboek brengen wij een aantal duurzaamheidsprojecten van corporaties in beeld. Het gaat dan om projecten in de nieuwbouw, in bestaande bouw en projecten die met name het gedrag van bewoners moeten beïnvloeden. Ook hebben wij een aantal partijen om ons heen gevraagd hoe zij tegen deze thema’s aankijken en welke rol zij voor de corporaties zien weggelegd. Daarnaast biedt dit jaarboek uiteraard een overzicht van de actuele ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt. Hans van Harten directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Juni 2009

7


Groen

Introductie In dit overzichtshoofdstuk brengen wij verschillende

GROEN

duurzaamheidsprojecten van corporaties in beeld. Het gaat dan om projecten in de nieuwbouw, bestaande bouw en voorlichtingsprojecten gericht op bewoners. Ook hebben wij een aantal partijen om ons heen gevraagd welke rol zij voor de corporaties op deze terreinen zien weggelegd. Via een infographic laten we zien welke duurzame technieken er zoal worden toegepast door de corporaties.

10 Een

overzicht van gebruikte duurzame voorzieningen

18

Energieverlies via daken

> De thermografische scan

12

De Alliantie Amsterdam

19 AEDES

> Meer dak onder de zon > Saenredamstraat

Aedes vereniging van woningcorporaties

20 Far 13 stadsdelen

Stadsdeel Slotervaart,

Ineke Ketelaar

14

de Key > Op zoek naar de duurzame huurder, Nova Zemblastraat in Westerpark > Lamellenwoningen in Zeeburg

20 GEMEENTE

15

Stadgenoot

> Duurzame daken in Westerpark

16

Eigen Haard > Renovatie Koningsvrouwen van Landlust in Bos en lommer > Duurzaam kantoor

West en Ymere

> Step2save

21

Wethouders Gerson (Volkshuisvesting) en Vos (Milieu)

Far West > Renovatie complex 40 – Overtoomse Veld in Slotervaart > Renovatie complex 41 in Geuzenveld

22 HUURDERS

Huurdersverening

Amsterdam

23 Ymere

> Batikblokken in Zeeburg > Buiksloterham in Amsterdam Noord

9


Spaarlampen

Standbykiller

Hardhout kozijnen (FSC-keurmerk ) en HR++ glas

Led-verlichting

Duurzaam en besparend Zonnepanelen

GROEN

Windmolen

Zonneboiler 11

Intelligente, energiezuinige ventilatie

Domotica

Kunstof kozijnen met hr++ glas Hr-ketel Spouwmuurisolatie

Radiatorfolie Energiezuinige apparatuur

Koudebrug isolatie

Warmtepomp

Pelletcentrale Vloerverwarming

de Alliantie Amsterdam galerijverlichting en het licht in bergingen en portieken van de diverse woongebouwen. De ‘te veel’ geproduceerde stroom wordt verkocht aan het energiebedrijf Greenchoice. De panelen leveren verder de elektriciteit voor het jaarlijkse stroomgebruik van 260 gezinnen.

Jaarboek 2009 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

12

De corporatie als energieleverancier

10.000m2

De totale investering bedroeg zo’n 5,5 miljoen euro, waarvan circa 70 procent werd gedekt uit subsidies. Jaarlijks wordt door de zonnepanelen ongeveer 910.000 kWh opgewekt en wordt een besparing van de CO2uitstoot bereikt van zo’n 572 ton.

Renovatie Saenredamstraat

zonnepanelen

Bij ingrijpende renovaties brengt de Alliantie standaard HR++-isolatieglas aan, worden er voorzetwanden tegen de voorgevel geplaatst, worden achtergevels vernieuwd en voorzien van spouw met isolatie, wordt er daken vloerisolatie aangebracht en wordt een HR-combiketel geplaatst.

Meer dak onder de zon Eind 2003, begin 2004 heeft de Alliantie Amsterdam 10.000 vierkante meter zonnepanelen, die zonlicht omzetten in elektriciteit, geplaatst op de daken van 34 woongebouwen. Naast het verhuren van woningen produceert de Alliantie Amsterdam nu dus ook zonnestroom. Deze zogeheten groene stroom wordt gebruikt voor de liften, de

In de Saenredamstraat worden extra maatregelen genomen. Er wordt vloerverwarming en energiezuinige ventilatie aangebracht en er worden zonneboilers, zonnepanelen en LED-verlichting geplaatst. Met al deze ingrepen zullen de woningen van energielabel E naar A++ gaan. Voor het geheel vernieuwen van de woningen bedraagt de huurverhoging gemiddeld ongeveer 150 euro per maand. Dat is inclusief het vergroten van de woningen (van 40 naar gemiddeld 58 vierkante meter) en het aanbrengen van balkons. Verwacht wordt dat de kosten voor het gas en electra zullen dalen van 100 euro per maand naar 21 euro per maand.

Spouwmuurisolatie Door het aanbrengen van spouwmuurisolatie wordt het energieverlies door de muur al direct tot minder dan de helft gereduceerd

Het energieverbruik per woning per jaar na de renovatie zal naar verwachting dan ook flink dalen naar 448 kWh per jaar aan electriciteit en 234 kubieke meter aan gas. Vóór de ingreep was dit resp. 358 kWh en 1662 kubieke meter. De CO2-reductie bedraagt 78 procent.

Ontwikkeling energieprijzen en huren

GROEN

300 250

13

200 150 100 50 0

1996 electriciteit

1997 1998 1999 gas

2000

2001

2002 2003 2004 2005 2006 2007

2008

huur, 1996 = 100

Bron Energieprijzen en berekening: Klimaatbureau Amsterdam, Bron Huur: Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Stadsdeel Slotervaart – Ineke Ketelaar, Portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening

energiekosten niet meer kunnen betalen. Daarbij kan Nederland het zich financieel niet permitteren om de woontoeslag uit te breiden tot de stookkosten.

> De energieprijzen

zijn tussen 2000 en 2008 verdubbeld. En mondiaal stuwen de toenemende vraag vanuit China en India de prijs van gas en olie verder op. Het ziet er dan ook naar uit dat in de nabije toekomst mensen met de laagste inkomens de verwarming moeten uitzetten omdat ze de

Energie besparen, veel meer isoleren en gebruikmaken van duurzame energie zijn geen luxe meer om de verandering van het klimaat tegen te gaan, maar zijn noodzaak geworden om mensen in de toekomst normaal te laten wonen.

Gebouweigenaren zoals corporaties, maar ook particuliere eigenaren, kunnen hun gebouwoppervlak, zowel de daken als gevels, inzetten om daarmee energie op te wekken en zo de traditionele energiekosten terug te dringen, en zelfs winst maken. In 2025 zouden alle woningen in Amsterdam niet meer dan 15 kWh/ m2 per jaar mogen verbruiken. De benodigde energie zou volledig duurzaam kunnen worden

opgewekt door gebouweigenaren als corporaties. Zo kunnen zij een stuk van de onrendabele top van sociale huurwoningen dekken, maar er ook geld aan verdienen. Stadsdelen kunnen en moeten niet alleen duurzaamheid en energiebesparing hoog op de politieke agenda zetten, maar ook daadwerkelijk afspraken maken met projectontwikkelaars. Daar waar mogelijk kunnen de stadsdelen ondersteuning bieden. <

stadsdelen

de Key Jaarboek 2009 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 14

Op zoek naar een duurzame huurder voor de Nova Zemblastraat In een woning aan de Nova Zemblastraat onderzoekt Woonstichting De Key hoe zij oude woningen zo kan renoveren, dat deze binnen hun bouwtechnische mogelijkheden tot het hoogst haalbare energielabel gaan behoren. Begin 2009 startte De Key met de renovatie van de modelwoning en met de zoektocht naar een duurzame huurder voor deze woning. En dat gebeurt op een bijzondere manier.

Amsterdam gedurende vijf jaar het energieverbruik mogen meten. Uiteindelijk streden zes huishoudens om de woning. Wethouder Marijke Vos maakte begin mei 2009 bekend welke huurders de woning gaan betrekken. De ruime driekamerwoning uit de jaren twintig, die op de eerste verdieping ligt, is geheel gerenoveerd. Na de renovatie heeft de woning het energielabel A, terwijl dat daarvoor nog D was. Bij de renovatie gebruikte De Key alleen duurzame materialen. De woning is voorzien van energiezuinige apparatuur en voorzieningen zoals een zuinige douche, een energiezuinige was/ droogcombinatie en een warmtevoorziening met een energiebesparend en comfortverhogend ventilatiesysteem. Ook past De Key zogeheten domotica toe in de woning: elektronische toepassingen waarmee de bewoner zijn huis kan verwarmen, ventileren en verlichten. En waarmee de bewoner bewust wordt van zijn energieverbruik.

Op zoek naar een duurzame huurder De Key heeft circa 10.000 van haar huurders aangeschreven. Dit zijn de huurders die op dit moment in een huurwoning van De Key wonen, die vergelijkbaar is met de modelwoning. De Key is op zoek gegaan naar huurders die actief een steentje willen bijdragen aan een gezondere leefomgeving en van wie De Key en de gemeente

De maatregelen moeten ervoor zorgen dat de uitstoot van CO2 met minstens 40 procent afneemt ten opzichte van de huidige uitstoot. De Key streeft ernaar om samen met de bewoners van deze woning zelfs 80 procent vermindering te realiseren. Domotica De term is een samentrekking van Domus (huis) en telematica (telecommunicatie en informatica). Het omvat alle elektronische toepassingen in de woning om functies te besturen (verwarmen, ventileren, verlichten, etc.) en diensten uit de woonomgeving te gebruiken (alarmeren, telefoneren, televisie kijken, etc.).

Renovatie Lamellenwoningen in Zeeburg In dit nieuwbouwcomplex uit 2000 zijn de kozijnen, ramen en deuren vervangen, inclusief de lamellen en dakopbouwen. Het gaat in totaal om vijftien woningen. Bij de renovatie wordt HR++-beglazing aangebracht. Verder gebruikt de Key duurzame materialen gebruikt, zoals tropisch hardhout (Sapuria) met het FSC-keurmerk.

Stadgenoot Stadsdeel Westerpark en Stadgenoot constateerden dat er in Westerpark een aanzienlijk aantal platte daken geschikt is voor het opwekken van duurzame energie (door middel van bijvoorbeeld zonnepanelen, zonneboilers en windmolentjes). Tot nu toe zijn deze mogelijkheden onbenut gebleven. Vanuit die gedachte hebben het stadsdeel en de corporatie de handen ineen geslagen.

GROEN Zonneboiler Een zonneboiler draagt de warmte van de zon direct over op water dat in huis gebruikt kan worden

Zon van de Bazel, Van Hallstraat in Westerpark Er wordt gestart met de realisatie van het voorbeeldproject ‘Zon van de Bazel’ aan de Van Hallstraat, waar 500 vierkante meter zonnepanelen wordt aangelegd. Daarnaast wordt de BV Duurzame Daken opgericht, met als doel zoveel mogelijk duurzame energieprojecten op (platte) daken in Westerpark te realiseren. Investeringen en opbrengsten worden ondergebracht in één rechtsvorm, waarin zowel het stadsdeel en de corporatie, als de inwoners van Westerpark en huurders van Stadgenoot kunnen investeren. Hierdoor krijgt iedereen de mogelijkheid om een steentje bij te dragen aan duurzame energieopwekking en kan dit extra investeringsruimte opleveren waarmee nieuwe Duurzame Daken Projecten kunnen worden gefinancierd.

Duurzame daken in Westerpark

Het voorbeeldproject ‘Zon van de Bazel’ dient als aanjager en is slechts het eerste dak dat ondergebracht wordt in de Duurzame Daken BV. Stadgenoot en het stadsdeel hebben gebruik gemaakt van de subsidieregeling Stimulering Duurzame Energieproductie van het Ministerie van Economische Zaken waardoor de terugverdientijd korter wordt.

Stad van Bazel (foto: Peter Elenbaas)

15

Eigen Haard Jaarboek 2009 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 16

Renovatie Koningsvrouwen van Landlust in Bos en Lommer In het project ‘de Koningsvrouwen van Landlust’ neemt Eigen Haard ruim 240 woningen onder handen. Dat is broodnodig want de woningen uit de jaren dertig voldoen niet meer. Bij de bouw waren ze echter revolutionair en daarom is het complex een gemeentelijk monument geworden. Het gaat om woningen aan de Bestevaerstraat, de Charlotte de Bourbonstraat, de Louise de Colignystraat en de Willem de Zwijgerlaan.

Elders in het complex wordt gedacht aan gezamenlijke voorzieningen voor elektra en warmte op portiekniveau, dus collectief maar op een veel kleinere schaal. Ook het gebruik van aardwarmte en zonnecollectoren worden onderzocht. Uniek is dat Eigen Haard de bewoners van de wijk betrekt bij alle keuzes die gemaakt moeten worden. Zij bepalen samen met Eigen Haard hoe de renovatie eruit gaat zien. Via de speciaal opgezette Renovatieraad (zie foto), maar ook via de bewonerscommissie en zelfs via de leerlingen van scholen in de wijk. Dé manier, volgens Eigen Haard, om dit soort grote projecten sneller te laten verlopen en om mensen uit de wijk zich thuis te laten blijven voelen in de wijk.

Koningsvrouwen van Landlust Bij de renovatie is het energieverbruik en CO2-reductie heel belangrijk. Beter geïsoleerde huizen betekent immers een veel lagere energierekening voor de bewoners. Vanwege de monumentale status is isolatie aan de buitengevel niet mogelijk, dus moet naar andere oplossingen worden gezocht. De Koningsvrouwen is ondertussen een project waarin veel geïnnoveerd en geëxperimenteerd kan en mag worden. Het Klimaatbureau van de gemeente Amsterdam, Senter Novem en Europese organisaties zijn betrokken bij het project. Op het gebied van verwarming en energievoorziening komen er innovatieve oplossingen. In een deel van de voormalige ketelruimtes, waar ooit de kolengestookte ketels voor de collectieve cv, stonden, komt bijvoorbeeld een houtpelletcentrale. Pellets zijn kleine korrels van gedroogd resthout, die door snelle en complete vergassing wel warmte maar geen vervuiling opleveren.

Landlust energie-excursie

Duurzaam kantoorgebouw Het kantoor van Eigen Haard is in 2008 genomineerd voor het meest duurzame, en publiek toegankelijke, gebouw van Amsterdam. Kinderen van Nu, bestaande uit 14-jarige scholieren van het Amsterdamse Ignatius gymnasium, hebben gebouwen onderzocht met een duurzaamheidsmethodiek van de Dutch Green Building Council. Daaronder ook het kantoor van Eigen Haard.

17

De jongeren hebben in overleg met het Klimaatbureau van de gemeente Amsterdam tien openbare gebouwen geslecteerd, bezocht en beoordeeld. Naast het kantoorgebouw van Eigen Haard waren dat het stadsdeelkantoor Westerpark, het Conservatorium Amsterdam, het gebouw aan het Timorplein, de stadswerf Oost/Watergraafsmeer, het stadsarchief De Bazel, de Openbare Bibliotheek Amsterdam, Sportplaza, Vliegbasis de Huijgens en Uitvaartmuseum Nieuwe Oosterbegraafplaats genomineerd voor de prijs. De jongeren maakten hun besluit bekend op het negende Nationale Sustainability Congres in de RAI. De Openbare Bibliotheek won de prijs vanwege een zeer hoge score op verschillende onderdelen, zoals de milieumaatregelen en de bereikbaarheid met fiets en openbaar vervoer. Hoewel het natuurlijk jammer is dat het kantoorpand niet won, was Eigen Haard vereerd met de nominatie. De nominatie is een extra motivatie om het thema duurzaamheid blijvend hoog op de agenda te houden.

Warmtepomp Het grondwater of de buitenlucht worden door een warmtepomp gebruikt voor het verwarmen of koelen van een woning op een duurzame manier

Energieverlies via daken > Met de resultaten van de Thermografische Dakscan brengen de Amsterdamse corporaties en de gemeente Amsterdam gezamenlijk het energieverlies via daken in kaart. De gemeente Amsterdam werkt samen met haar maatschappelijke partners aan de doelstelling om in 2025 40 procent CO2-reductie op Amsterdams grondgebied te behalen.

Voorlopige stand verdeling energielabels

GROEN

corporaties*

19 koop**

totaal Amsterdam** G

F

E

D

0% C

B

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

A

* Voorlopige inventarisatie op basis van 103.000 woningen ** Op basis van uitgereikte energielabels, Bron: Klimaatbureau Amsterdam, SenterNovem

Aedes vereniging van woningcorporaties Samen energie besparen > Om de woonlasten van

huurders te beheersen is energiebesparing onvermijdelijk. Dit vraagt ook het nodige van corporaties die de handschoen inmiddels dan ook hebben opgepakt. Ze onderkennen het belang van hun huurders en dragen daarnaast graag bij aan het realiseren van een beter milieu. Aedes vereniging van woningcorporaties ervaart dat corporaties lokaal druk bezig zijn de gezamenlijke ambities op het gebied van energie-

besparing te vertalen naar hun eigen woningbezit. Om de grote ambities van Europa, het Rijk en vanuit de sector zelf op te pakken, is veel geld nodig. Alle middelen moeten uit de kast. Corporaties investeren al uit eigen middelen, maar er is meer nodig dan corporaties in huis hebben. Want ook vanuit andere hoeken wordt een beroep op corporaties gedaan. Denk maar aan het investeren in leefbaarheid, de wijkaanpak en maatschappelijk vastgoed. Daarnaast beïnvloedt de economische crisis ook de financiële ruimte die corporaties hebben.

Om toch resultaat te boeken, kunnen de corporaties het niet alleen. Van de huurder wordt verwacht dat hij meebetaalt aan de kwaliteitsverbetering van de woning door een huurverhoging te accepteren. Met de Woonbond zijn hier afspraken over gemaakt waarbij de huurder er per saldo in de totale woonlasten op vooruit gaat. Daarnaast wordt energiezuinigheid in het woningwaarderingsstelsel beloond door extra punten toe te kennen aan energiezuinige woningen. Van gemeenten wordt verwacht dat afspraken over huurniveaus aangepast kunnen worden en dat de focus

verschuift van huur- naar woonlasten. Corporaties moeten met ingang van 2009 vennootschapsbelasting betalen. Van het Rijk wordt verwacht dat de onrendabele top van investeringen in energiebesparing, die corporaties voor hun rekening nemen, afgeschreven kan worden. En dat waar mogelijk financiële en fiscale instrumenten, zoals de Energieinvesteringsaftrek en Groen financieren ook voor corporaties open staan. Want juist zo, besparen we sámen energie. <

aedes

Far West en Ymere Jaarboek 2009 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 20

In november 2007 startte het pilotproject Step2Save als samenwerkingsverband tussen energiebedrijf Nuon, de gemeente Amsterdam en woningcorporaties Ymere en Far West, met Philips als sponsor. In dit project krijgen bewoners van huurwoningen gratis advies over energiebesparing.

10.000 x bespaaradvies

giebesparende materialen, zoals een standbykiller, spaarlampen en radiatorfolie. Eind oktober 2008 werd de doelstelling al ruimschoots gehaald met ruim 10.000 adviezen. Bovendien werden de adviezen gegeven door een groep vroegtijdig schoolverlaters die door de Dienst Werk en Inkomen zijn geselecteerd. Zij zijn door Nuon speciaal opgeleid tot energieadviseur voor dit project en zetten zo een stap naar een nieuwe loopbaan. Daarom heeft het project de toepasselijke naam Step2Save gekregen.

Dat bespaart hen geld én levert winst op voor het milieu. Het project had de ambitieuze doelstelling om binnen één jaar tijd 10.000 huurders een energieadvies te geven en een bespaarbox uit te reiken met ener-

Wethouders Gerson (Volkshuisvesting) en Vos (Milieu) > We moeten toe naar

een duurzame samenleving. Dat betekent zuinig zijn met energie. Want: op = op en dat moment komt steeds dichterbij. Amsterdam doet zijn uiterste best. Veertig procent minder CO2-uitstoot in 2025 is de doelstelling die we met elkaar hebben geformuleerd. Om dat te bereiken, hebben

we de inzet nodig van alle Amsterdammers. Daarnaast is commitment van maatschappelijke organisaties en instellingen onmisbaar. Als het gaat om energiebesparing, spelen de Amsterdamse woningcorporaties een sleutelrol. Zij zijn nu eenmaal eigenaar van de helft van alle woningen in deze stad. In de Beleidsovereenkomst Wonen die we met de corporaties hebben gesloten, heeft de sector zich al vastgelegd om

in een periode van tien jaar het gasgebruik met twintig procent terug te dringen. Dat is een goed begin, maar het is niet genoeg. We moeten het snel eens zien te worden over nog ambitieuzere doelstellingen. Een groot deel van de energiebesparing kan gerealiseerd worden in de reguliere onderhoudscyclus. Door robuuste isolatiemaatregelen te treffen en hoogrendementsketels neer te

zetten kan er al een flinke stap gezet worden. Wij zullen ons inzetten om de huurders daarin mee te krijgen: als de woningen zuiniger worden, betekent dat een lagere energierekening. Dat betekent dat de huurprijzen misschien wat omhoog kunnen zonder dat de totale woonlasten stijgen. Amsterdam als Groene Metropool. Dat is ons gezamenlijke perspectief. <

gemeente

Far West Renovatie complex 40 in Overtoomse Veld in Slotervaart In bewoonde staat worden de 328 woningen en trappenhuizen in dit complex (uit 1959) gerenoveerd. Behalve het doel van de stedelijke vernieuwing heeft het project als doelstelling het energieverbruik van de woningen te reduceren. Er worden daarom zonnepanelen aangebracht, HR-ketels geplaatst en er komen nieuwe kunststof kozijnen met HR++-glas. Verder wordt gebruik gemaakt van FSC-hout. In de gerenoveerde woningen wordt warmte teruggewonen uit het douchewater, wordt in het trappenhuis en de bergingen zuinige LEDverlichting geplaatst en krijgen de bewoners een besparingsadvies.

GROEN

Na de renovatie moet het energielabel van E/F naar B/C gaan en is er naar verwachting zo’n 40 procent reductie van de CO2-uitstoot van het complex. De geschatte daling van de energiekosten voor de bewoners op maandbasis is 25 procent. Far West berekent geen huurstijging als gevolg van de maatregelen. Het project wordt afgerond in 2010.

Minder energiekosten Renovatie complex 41 in Geuzenveld-Slotermeer Far West brengt zonnepanelen aan op meerdere portiek-etagewoningen in complex 41 in stadsdeel GeuzenveldSlotermeer. Dit complex bestaat uit 104 woningen. De geschatte daling van de energiekosten voor de bewoners is op maandbasis 4 tot 6 procent. Er wordt geen huurverhoging doorberekend aan de huurders voor het aanbrengen van de zonnepanelen.

Kunstof kozijn en HR++glas Een zeer effectief dun metalen laagje maakt van dubbel glas HR++ glas en zorgt voor extra isolatie. Complex 40: oude en geplande nieuwe situatie

21

Ymere Jaarboek 2009 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 22

Renovatie Batikblokken in Zeeburg In de Batikblokken worden 50 woningen en 2 bedrijfsruimten gerenoveerd tot 52 woningen. In dit project is met name aandacht voor isolerende maatregelen en het creëren van een gezond binnenklimaat. De isolatiegraad van de woningen is op een hoog peil gebracht: zowel vloeren, gevels als daken (incl. kapellen) zijn goed geïsoleerd. Ook zijn risicovolle koudebruggen en tussenmuren na-geïsoleerd. Naast de toepassing van de meest gangbare duurzame materialen, zijn HR-ketels geplaatst en is extra aandacht gegeven

Huurdersverening Amsterdam Samenwerken aan energiebesparing > De Huurdersvereniging

Amsterdam is een warm voorstander van energiebesparing voor bestaande huurwoningen. Klimaatverandering is een duidelijke noodzaak om veel minder CO2 uit te stoten. Gelukkig zijn er ook minder altruïstische motieven, namelijk de besparing op de woonlasten. De HA wil daarom graag samenwerken met verhuurders om ook werkelijk tot verbetering van energieprestaties van woningen te komen.

Om dit doel te bereiken dienen twee sporen gelijktijdig begaan te worden. Ten eerste moeten huurderskoepels en verhuurders samen komen tot concrete afspraken, die helder weergeven welke doelen, middelen en gevolgen een ingreep zullen hebben. Ten tweede, is het wezenlijk dat bewoners de mogelijkheid krijgen om zelf het initiatief te nemen voor de aanpak van hun woning voor energiebesparing. Deze route van onderaf is wezenlijk, omdat daarbij de noodzaak voor draagvlak bij bewoners het startpunt is en niet een schakel halverwege het proces.

aan de ventilatie. Ymere verwacht een vermindering van de CO2-uitstoot met circa 35 procent. Verder wordt verwacht dat de woningen van energielabel E naar C of B zullen gaan. Voor de bewoners wordt gerekend op een daling van de energiekosten met 28 euro per maand. De gemiddelde huurstijging is ongeveer 18 euro.

Nieuwbouw in Buiksloterham Het gebied Buiksloterham in Amsterdam, gelegen langs de Noordoever van het IJ, is nu nog een traditioneel bedrijventerrein dat de komende jaren geleidelijk getransformeerd zal worden naar een gemengd stedelijk gebied voor wonen en werken.

De HA pleit ervoor dat bewoners toegang krijgen tot gedegen ondersteuning in de vorm van onafhankelijk advisering, zodat zij die eerste stap kunnen zetten. Zeker daar waar bewonerscommissies de initiatiefnemers worden, zal blijken dat het eenvoudiger wordt om de noodzakelijke 70 procent draagvlak te halen. De kwaliteit van het plan zal dan bepalend zijn voor het draagvlak, dat daarmee gelijk de ideale graadmeter is voor die kwaliteit. De HA ziet de norm van minimaal 70 procent dan ook niet als een obstakel maar als een doel.

Het gaat niet alleen om de kwaliteit van de woning, maar ook om de bewoner zelf, die in zijn gedrag medebepalend is voor het realiseren van energiebesparing. Als bewoners door afspraken de garantie krijgen dat zij er niet op achteruit zullen gaan en het liefst op vooruit, zal dit een belangrijke bijdrage vormen om draagvlak voor ingreep te realiseren. Een openstaande vraag daarbij is hoe om te gaan met het risico van de ontwikkeling van de gasprijzen en mogelijk kunnen die gedeeld worden. <

Huurders

GROEN

23

Batikblokken

Er worden tot 2015 ruim 2.000 woningen gebouwd, waarvan 700 in de sociale sector. Het wonen zal voor ongeveer 80 procent in appartementen gebeuren en voor 20 procent in stadshuizen. In Buiksloterham worden 54 zogeheten passiefhuisappartementen gebouwd. Een passiefhuis onderscheidt zich door de bijzondere combinatie van een zeer hoogwaardig en aangenaam binnenklimaat en een zeer laag energieverbruik. Door een goed uitgekiend compact ontwerp, georiënteerd op de zon, uitgevoerd met zeer goede isolatie en een effectieve kierdichting, kan warmte nauwelijks weg uit het passiefhuis. Hierdoor is er nog maar heel weinig energie nodig om de woning in de winter op temperatuur te houden. Door de kleine hoeveelheid verwarming die dan nog nodig is op een slimme manier over de lucht van het gebalanceerde ventilatiesysteem aan te voeren, is een conventioneel verwarmingssysteem overbodig. Er worden collectoren voor warm water en zonnepanelen om elektriciteit op te wekken aangebracht en er wordt gestreefd naar geavanceerde warmteopslag. Om de passiefhuisappartementen te bouwen wordt de Toolkit Duurzame Woningbouw

Gezond binnenklimaat toegepast. Uiteindelijk is het streven 45 tot 60 procent CO2 -reductie te bereiken. De eerste opleveringen worden in 2010 verwacht.

Koudebrug- en spouwmuurisolatie Warmteverlies en een vochtig, ongezond binnenklimaat worden hiermee voorkomen


Ontwikkeling woonlasten in een label B en een Label F woning 3.000 2.750 2.500 2.250 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250 0

2008

‘10

‘12

‘14

Woning met F-label

energie

huur

Woning met B-label

energie

huur

‘16

‘18

‘20

‘22

‘24

‘26

‘28

‘30

‘32

‘34

‘36

‘38

Aanname 2,5% inflatie, inflatievolgend huurbeleid en 6% stijging energieprijzen bovenop inflatie (Bron: De Alliantie)

B

F

Duurzame en energiebesparende projecten van corporaties

Hoofdstuk 7 De Amsterdamse woningmarkt

25


1

26

De Amsterdamse woningmarkt In Amsterdam zijn, na de fusie tussen de Algemene Woningbouw Vereniging en Het Oosten tot de nieuwe corporatie Stadgenoot per 1 juli 2008, nog negen corporaties werkzaam. In totaal hebben deze corporaties 197.033 woningen in bezit, 49 procent van alle woningen in Amsterdam. In 2008 werden 5.652 woningen opgeleverd. Deze piek in de nieuwbouw zorgde voor een sterke bevolkingsgroei in de stad. Ondanks de nieuwbouw blijft de Amsterdamse huurwoningmarkt gespannen: mede door de kredietcrisis wordt de stap naar een koopwoning minder makkelijk gemaakt. In het nieuwe Regionale Convenant Woonruimtebemiddeling zijn afspraken gemaakt die de doorstroming op de woningmarkt moeten bevorderen.

Samenstelling woningvoorraad Zowel door nieuwbouw als door verkoop van bestaande huurwoningen neemt het aandeel koopwoningen in de stad toe. Zo is het aandeel koopwoningen toegenomen van 11 procent in 1995 naar 27 procent in 2007, terwijl de particuliere huursector is afgenomen van 30 tot 22 procent. Het aandeel corporatiewoningen nam af van 58 procent in 1995 naar 50 procent in 2007 en 49 procent per 1 januari 2009. Hiermee is er meer ruimte ontstaan voor de groeiende groep mensen met midden- en hoge inkomens. Woningcorporaties leveren een belangrijke bijdrage aan de verruiming van dit middensegment door de verkoop van sociale huurwoningen, die met name voor middengroepen interessant blijken te zijn. Sterke bevolkingsgroei door nieuwbouw In 2008 werden in totaal 5.652 woningen opgeleverd. Mede door deze grote nieuwbouwproductie is het aantal inwoners van Amsterdam in 2008 sterk toegenomen. Volgens

voorlopige cijfers van de Dienst Onderzoek en Statistiek had Amsterdam op 1 januari 2009 758.198 inwoners. Wel zal er nog een correctie plaatsvinden voor personen die de stad hebben verlaten (meestal om in het buitenland te gaan wonen), maar zich niet hebben uitgeschreven. Naar verwachting zal het definitieve cijfer uitkomen op ruim 756.500. De Amsterdamse bevolking is dan in een jaar met meer dan 9.000 inwoners toegenomen. Zeeburg groeide het sterkst met 4.100 inwoners, vooral als gevolg van de toename op IJburg. Door de nieuwbouw van eengezinswoningen vertrokken er minder gezinnen met kinderen uit de stad. Volgens de Dienst Onderzoek en Statistiek zet de toenemende suburbanisatie van niet-westerse allochtonen die in de jaren negentig van vorige eeuw tot begin van deze eeuw plaatsvond, niet door. Mogelijk geeft de stedelijke vernieuwing in Amsterdam gezinnen van niet-westerse afkomst een alternatief voor een wooncarrière buiten Amsterdam. Tegelijkertijd zien we in de stad een toename

FIGUUR 1.1 Ontwikkeling eigendomssituatie voorraad in procenten sinds 1995 70 60 50 40 30 20 10 0

1995 corporatiehuur

1997

1999

particuliere huur

Bron: Wonen in Amsterdam, 2007

2001

2003

koopwoningen

2005

2007


27


van mensen uit andere westerse landen zoals Duitsland, Frankrijk, Groot-Brittannië en Oost-Europa. De bij de Federatie aangesloten woningcorporaties hebben per 1 januari 2009 197.033 woningen en onzelfstandige eenheden in hun bezit, 433 minder dan op 1 januari 2008. De afname van het corporatiebezit was in 2008 veel geringer dan in 2007. Daling van het aantal corporatiewoningen wordt onder meer veroorzaakt door de sloop van 1.846 woningen en de verkoop van 1.704 woningen aan particulieren. Het corporatiebezit daalt het sterkst in de stedelijke vernieuwingsgebieden, met de stadsdelen Geuzenveld-Slotermeer en Noord als koploper. Aan de andere kant groeit het corporatiebezit door nieuwbouw: in 2008 zijn in Amsterdam 1.886 sociale huurwoningen opgeleverd. Daarnaast werden in de stad 731 middeldure en vrije sectorhuurwoningen en 3.035 koopwoningen gebouwd.

28

FIGUUR 1.2 Starters als percentage van nieuwe huurders in 2008 61,8 tot 69,5% 53,9 tot 61,8% 46 tot 53,9% 38,1 tot 46% Bron: WoningNet

Figuur 1.2 Starters als percentage van nieuwe huurders in 2008 61,8 tot 69,5% 53,9 tot 61,8% 46 tot 53,9% 38,1 tot 46%

Woningcorporaties en huurbeleid Het kabinet heeft vastgesteld dat de huren in 2009 met maximaal 2,5 procent mogen stijgen. Dit maximumpercentage geldt voor alle woningen; er is dus geen ruimte voor huurdifferentiatie boven inflatie. Evenmin is er ruimte om woningen met een zeer lage huur in verhouding tot het aantal WWS-punten in huur te verhogen. In tabel 5 in hoofdstuk 5 is te zien dat 75 procent van het corporatiebezit binnen de marge van 60 tot 90 procent van ‘maximaal redelijk’ valt. Met ‘maximaal redelijk’ wordt de maximale huur bedoeld die – op basis van het huidige woningwaarderingsstelsel – aan een woning kan worden toegekend. Van de woningen heeft 6 procent een huur die lager is dan 60 procent van maximaal redelijk en 19 procent zit boven de 90 procent, maar gemiddeld hebben de Amsterdamse corporatiewoningen een huur van 78 procent van maximaal

redelijk. De gemiddelde kale huurprijs van een Amsterdamse sociale huurwoning is 377 euro. Door de relatief lage huurprijzen is de sprong naar een koopwoning voor huurders niet aantrekkelijk. Gezien de grote kloof tussen de lage huur die zij betalen en de hypotheeklasten die zij bij koop moeten opbrengen, hebben zittende huurders maar beperkt belangstelling om hun woning te kopen, zelfs als zij korting krijgen op de marktprijs. Ook huurders met inmiddels hogere inkomens blijven daardoor wonen in goedkope sociale huurwoningen.

Daling van het aantal vrijgekomen corporatiewoningen In 2008 zijn er via WoningNet 9.276 corporatiewoningen verhuurd, terwijl dat er in 2007 nog 9.657 waren. De sociale huursector als geheel krimpt en dat heeft uiteraard gevolgen voor het aantal vrijkomende woningen. De afname wordt veroorzaakt door stedelijke vernieuwing en verkoop. Door sloop neemt het aanbod van corporatiewoningen af en woningen die worden gerenoveerd zijn tijdelijk niet beschikbaar voor nieuwe verhuur. Overigens worden de te renoveren of te slopen woningen meestal wel tijdelijk verhuurd, in 2008 gebeurde dat nog bij 1.818 woningen. Ten slotte zijn er in 2008 1.704 corporatiewoningen verkocht tegen 2.171 in 2007. Als woningen bij mutatie worden verkocht, komt geen sociale huurwoning vrij, maar wordt wel een woningzoekende aan een woning geholpen. Het grootste deel van de verkochte corporatiewoningen ligt qua prijsklasse in het middensegment. Sinds 2007 worden gegevens bijgehouden over corporatiewoningen die in het geliberaliseerde segment (boven de 631,73 euro) rechtstreeks door de corporaties worden

verhuurd. Dat zijn er 983 – bovenop de verhuringen via WoningNet. In totaal zijn er in 2008 dus 10.259 corporatiewoningen verhuurd 1. In hoofdstuk 2 wordt dieper ingegaan op sloop, nieuwbouw, renovatie en verkoop door woningcorporaties.

Aandeel starters toegenomen Het aandeel starters onder de nieuwe huurders in de Amsterdamse sociale huursector is toegenomen van 48 procent in 2007 naar 49 procent in 2008. In De Baarsjes ligt dit aandeel met 69 procent het hoogst en in Zeeburg met 38 procent het laagst. Gemiddeld aantal reacties toegenomen De daling van het aantal vrijkomende woningen in Amsterdam is gepaard gegaan met een forse toename van het gemiddeld aantal reacties. In 2006 waren dat er nog 110 per vrijkomende woning, in 2007 al 139 en in 2008 liefst 163. Net als in 2007 wordt het meest gereageerd op woningen in stadsdeel Centrum (gemiddeld 256 reacties per woning in 2008), terwijl op woningen in Zuidoost het minst wordt gereageerd – maar ook hier zijn het nog altijd 116 reacties. Stadsdeel Zeeburg staat – voor het eerst sinds de start van het aanbodmodel – op de tweede plaats met gemiddeld 219 reacties. Slotervaart en Zuideramstel zijn de enige stadsdelen waar het gemiddeld aantal reacties in 2008 is afgenomen. De verschillen tussen de stadsdelen lijken wat af te nemen. Ook in stadsdelen als Bos en Lommer (gemiddeld 178 reacties) en Geuzenveld-Slotermeer (gemiddeld 173) wordt veel gereageerd op vrijkomende woningen. De reactiegraad hangt af van het woningtype en de locatie.

1 Hierbij zijn niet inbegrepen de woningen die permanent in verhuur zijn bij instellingen, zoals HVO Querido. Verder komen nog niet alle directe bemiddelingen goed in de WoningNet-bestanden terecht. De Federatie heeft acties uitstaan om deze verhuringen ten behoeve van de aanbiedingsafspraken goed in beeld te krijgen. Het werkelijke aantal verhuringen ligt dus wat hoger dan hier aangegeven.


29


FIGUUR 1.3 Gemiddeld aantal reacties per stadsdeel in 2008 222 tot 256 186 tot 222 150 tot 186 114 tot 150

Figuur 1.3 Gemiddeld aantal reacties per stadsdeel in 2008 Bron: WoningNet Bron: WoningNet 222 tot 256 186 tot 222 150 tot 186 114 tot 150

De doelgroep van woningcorporaties maakt in ruime mate gebruik van internet. Bij de start van WoningNet in 2001 kwam 47 procent van de reacties binnen via internet, inmiddels is dat verdubbeld tot 95 procent in 2008. Naast internet wordt twee procent van de reacties telefonisch uitgebracht en drie procent via de woonbon uit het WoningNet Magazine.

Minder weigeringen Het gemiddeld aantal reacties zegt niet alles; woningen in Amsterdam worden veel geweigerd. Als de druk op de woningmarkt groot is en de wachttijden lang, worden woningzoekenden terughoudend om hun woonduur op te geven. Het zogeheten aanbiedingsresultaat ligt in Amsterdam in 2008 op 6,9. Dat betekent dat een woning gemiddeld 6,9 maal moet worden aangeboden voordat hij wordt geaccepteerd. In Oud-West wordt het meest geweigerd en ligt dat cijfer het hoogst: 8,7. Wel is er voor het eerst sinds jaren een einde gekomen aan de stijging van het aantal weigeringen. In 2007 lag het aanbiedingsresultaat namelijk nog op 7,3.

Stijging gemiddelde woonduur doorstromers en inschrijfduur starters Woningzoekenden in de regio Amsterdam komen voor een sociale huurwoning in aanmerking op basis van de opgebouwde woonduur (doorstromers) of inschrijfduur (starters). De woonduur van een doorstromer is het aantal jaren dat een woningzoekende in zijn woning heeft gewoond op het moment dat hij een nieuwe woning accepteert. De gemiddelde woonduur die doorstromers inleveren is in Amsterdam toegenomen van 13,3 jaar in 2006 via 14 jaar in 2007 naar 15,4 jaar in 2008. Ook de gemiddelde inschrijfduur van starters is toegenomen van 6,1 jaar in 2006 en 2007 naar 6,7 jaar in 2008. De gemiddelde woonen inschrijfduur van starters en doorstromers samen is toegenomen van 9 jaar in 2006 via 9,3 jaar in 2007 naar 10,7 jaar in 2008. Overigens reageren doorstromers sinds september 2008 op basis van hun inschrijfduur bij WoningNet, tenzij hun woonduur langer is. Deze beleidswijziging zal naar verwachting pas zichtbaar worden in de cijfers over 2009. In de paragraaf

Figuur 1.4 Aanbiedingsafspraken (toewijzing) Amsterdam 2007–2011 Totaal verhuringen 2007 tot 2011

Aan primaire doelgroep

Aan huishoudens met een inkomen tot € 37.020

40.000 of minder Minstens 26.000 Minstens 34.000 40.000 – 48.000 Minstens 65% Minstens 85% 48.000 of meer Minstens 31.200 Minstens 40.800


31

over woonruimteverdeling wordt uitgebreider ingegaan op de nieuwe spelregels voor woningzoekenden. Meer gegevens over de regionale sociale woningmarkt in 2008 zijn te vinden in de factsheets Woonruimtebemiddeling 2008, die de Federatie maakt in opdracht van de Stadsregio Amsterdam en het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR). Deze factsheets zijn te vinden op

www.afwc.nl Van kernvoorraad- naar aanbiedingsafspraken In het akkoord Bouwen aan de Stad is afgesproken dat per 1 januari 2007 de kernvoorraadafspraken zijn vervallen. In plaats daarvan zijn gemeente en corporaties overgestapt op aanbiedingsafspraken. De betrokken partijen zijn het er namelijk over eens dat de beschikbaarheid van te verhuren woningen van meer belang is voor woningzoekenden dan afspraken over de betaalbaarheid van de bestaande voorraad voor zittende huurders. De aanbiedingsafspraak houdt in dat corporaties garanderen dat ten minste een vastgelegd percentage vrijkomende zelfstandige woningen wordt verhuurd aan bepaalde inkomensgroepen. Daarnaast wordt in absolute zin een minimumaantal woningen per inkomensgroep voor vier jaar vastgelegd, waarmee zekerheid wordt geboden dat ook mensen met lagere inkomens voldoende aan bod komen op de woningmarkt. De aanbiedingsafspraken, met een looptijd van vier jaar, zijn in de loop van 2007 in WoningNet geprogrammeerd en uitgevoerd door de corporaties.

Bovenstaande stedelijke aanbiedingsafspraak geldt met dezelfde percentages voor drie onderscheiden gebieden in Amsterdam: – Gebied 1: Centrum, Oud-Zuid, Zuideramstel, Oud-West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks – Gebied 2: Westerpark, Baarsjes, Oost/ Watergraafsmeer, IJburg, Zeeburgereiland – Gebied 3: Zuidoost, GeuzenveldSlotermeer, Slotervaart, Osdorp, Noord, Bos en Lommer en de Indische Buurt.

Resultaten aanbiedingsafspraken per woningmarktgebied De tabellen 31 tot en met 34 in hoofdstuk 5 laten de voorlopige resultaten zien van de aanbiedingsafspraken per gebied. De resultaten zijn voorlopig, omdat nog niet alle verhuringen zijn meegenomen. De cijfers zijn bijvoorbeeld exclusief de woningen die permanent in verhuur zijn bij instellingen, zoals HVO Querido. Verder komen nog niet alle directe bemiddelingen goed in de WoningNetbestanden terecht. Van 737 verhuringen in 2007 en 2008 is het inkomen van de huurder niet ingevuld in het bestand. De Federatie heeft acties uitstaan om deze verhuringen goed in beeld te krijgen, maar het werkelijke aantal verhuringen ligt dus wat hoger dan hier aangegeven, evenals het percentage verhuringen aan de primaire doelgroep. De aanbiedingsgegevens hebben betrekking op de verhuringen geregistreerd bij WoningNet (inclusief directe bemiddeling) en alle vrije sectorverhuringen. Van deze verhuringen is in 2008 63 procent toegewezen aan de primaire doelgroep en 84 procent aan de groep tot de voormalige ziekenfondsgrens. In 2007 lagen


FIGUUR 1.5 Woningmarktgebieden in Amsterdam Gebied 1 Gebied 2 Gebied 3

deze cijfers nog op 66 en 86 procent; het percentage verhuringen aan de lage inkomensgroepen is dus iets gedaald. Tegelijkertijd zien we dat ook bij de actief woningzoekenden bij WoningNet het aandeel primaire doelgroep gedaald is van 67 procent in 2007 naar 64 3 woningmarktgebieden in Amsterdam procent in 2008. In die zin is de daling aan de aanbodkant ook een gevolg van de veranderingen in de vraag. Het staat te bezien welke gevolgen de economische crisis heeft voor de inkomensontwikkeling, maar het is niet onwaarschijnlijk dat het aantal huishoudens in de primaire doelgroep bij de actief woningzoekenden bij WoningNet zal toenemen. Als we de jaren 2007 en 2008 bij elkaar optellen, dan is 64 procent toegewezen aan de primaire doelgroep en 85 procent aan de groep

met een inkomen tot 37.020 euro (inclusief primaire doelgroep). In woningmarktgebied 1 wordt over een periode van twee jaar 61 procent verhuurd aan de primaire doelgroep, in woningmarktgebied 2 65 procent en in gebied 3 66 procent. Aan de groep mensen met een jaarinkomen van 37.020 euro is in de gebieden 1 en 3 84 procent verhuurd en in gebied 2 86 procent. Belangrijk is dat de aanbiedingsafspraken zijn gemaakt voor een periode van vier jaar. Pas na afloop van die periode kan worden beoordeeld of de afspraken zijn gehaald. Verder bestaat binnen WoningNet pas sinds eind 2007 de mogelijkheid tot labeling voor de lagere inkomens en de groep met een jaarinkomen tot 37.020 euro. Inmiddels is in WoningNet

Figuur 1.6 Aanbiedingsafspraken per woningmarktgebied 2007–2011 2007 – 2011

Primaire doelgroep

Aan huishoudens Totaal met een inkomen tot € 37.020

Gebied 1 Min. 5.892 Min. 7.704 Min. 9.064 Gebied 2 Min. 5.388 Min. 7.048 Min. 8.292 Gebied 3 Min. 14.720 Min. 19.248 Min. 22.644 Totaal Amsterdam

Min. 26.000

Min. 34.000

Min. 40.000

Figuur 1.7 Aantal verhuringen* naar inkomensgroep** per woningmarktgebied in 2007 en 2008

primaire doelgroep

tot € 37.020***

vanaf € 37.020***

inkomen onbekend**** Totaal

Gebied 1

2.918

61%

4.052

84%

753

16%

164

Gebied 2

2.755

65%

3.679

86%

585

14%

161

4.425

Gebied 3

7.119

66%

9.114

84%

1.674

16%

412

11.200

3

100%

3

100%

0

0%

0

3

12.795

64%

16.848

85%

3.012

15%

737

20.597

Gebied onbekend Totaal

4.969

*

Alle bij WoningNet geregistreerde verhuringen in 2007 en 2008, inclusief directe bemiddeling en de verhuringen van middeldure verhuur buiten WoningNet om.

Hierbij zijn niet inbegrepen de woningen die permanent in verhuur zijn bij instellingen, zoals HVO. Verder komen nog niet alle directe bemiddelingen goed in de

WoningNet-bestanden terecht. Het werkelijke aantal verhuringen ligt dus nog wat hoger dan hier aangegeven.

**

bij de middeldure verhuur boven € 631,73 is het inkomen onbekend.

Er is vanuitgegaan dat deze woningen altijd worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen > € 37.020 *** belastbaar jaarinkomen per huishouden (prijspeil 1-1-2009) **** Bij de percentages zijn de onbekende inkomens niet meegenomen Bron: WoningNet en eigen opgave corporaties middeldure verhuur

geprogrammeerd dat het ‘vinkje’ bij de labeling voor de primaire doelgroep standaard aanstaat. We verwachten daarom dat het aantal verhuringen aan huishoudens in de primaire doelgroep zal toenemen.

Verhuringen per stadsdeel De aanbiedingsafspraken gelden per gebied, maar in het akkoord Bouwen aan de Stad is afgesproken dat we ook per stadsdeel rapporteren over de aanbiedingsafspraken. Het aandeel verhuringen aan de primaire doelgroep ligt niet het laagst in stadsdeel Centrum, maar in Osdorp, waar in 2008 49 procent van de nieuwe huurders tot de primaire doelgroep behoort. Dat komt omdat in Osdorp nieuwbouwwoningen zijn verhuurd in het middeldure segment. Het aandeel verhuringen aan de primaire doelgroep ligt met 75 procent het hoogst in stadsdeel Bos en Lommer. Dat was ook in 2007 het geval. Verhuringen grote woningen Over de toewijzing van grote woningen is een aparte aanbiedingsafspraak gemaakt. Corporaties zullen in de periode 2007 tot 2011

in totaal ten minste 2.500 grote woningen (met een oppervlakte van tenminste tachtig vierkante meter volgens het WWS) aanbieden met een huurprijs onder de maximale huurtoeslaggrens, door nieuwbouw, samenvoegingen of vrijkomende woningen in de voorraad. Over 2008 zijn volgens deze definitie 440 grote woningen verhuurd, waarvan 238 met een huur onder 535,33 euro per maand (de aftoppingsgrens). In 2007 waren deze cijfers respectievelijk 506 en 351. In de jaren 2007 en 2008 zijn dus 946 grote sociale huurwoningen verhuurd, waarvan 62 procent onder de aftoppingsgrens. Dat is aanzienlijk meer dan de afgesproken 50 procent, dus aan die eis wordt voldaan. Rekenen we de cijfers door over vier jaar, dan komen we op 1.892 verhuringen van grote sociale huurwoningen – en dat is minder dan de 2.500 die is afgesproken. De stadsdelen Zeeburg (162 woningen in 2008) en Zuidoost (94 woningen) zijn hierbij koplopers en samen goed voor bijna 60 procent van de verhuringen van grote sociale huurwoningen in de stad. In Zeeburg is dat vooral te danken aan de oplevering van grote sociale huurwoningen op IJburg.


Verhuringen goedkope huurwoningen In Bouwen aan de Stad zijn alleen aanbiedingsafspraken gemaakt over de verhuringen naar inkomensgroep. Men kijkt dus naar de kenmerken van de huurders en niet naar die van de woning. Over de verhuring van de woningen naar huurklasse is verder dan ook geen afspraak gemaakt. Wel is in de Beleidsovereenkomst Wonen de verwachting uitgesproken dat over een periode van vier jaar 10.000 woningen worden verhuurd met een rekenhuur onder 404 euro (prijspeil 1 juli 2008). In 2007 waren dat 3.116 woningen en in 2008 3.656. Naar alle waarschijnlijkheid wordt het verwachte aantal van 10.000 over vier jaar dus ruim gehaald. Woonruimteverdeling Regionaal Convenant Woonruimtebemiddeling De Stadsregio Amsterdam en het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad hebben in 2008 een nieuw Regionaal Convenant Woonruimtebemiddeling afgesloten. In het convenant zijn onder meer afspraken opgenomen over de toewijzing van sociale huurwoningen, de lokale beleidsruimte en de labeling van woningen voor specifieke doelgroepen. Met het nieuwe convenant zijn alle bestaande afspraken geactualiseerd en aangepast aan nieuwe beleidsmatige inzichten, waarbij de bevordering van de doorstroming voorop staat. Nieuwe spelregels voor woningzoekenden De nieuwe regelingen voor woningzoekenden vormen een belangrijk onderdeel van het nieuwe convenant. Deze regelingen moeten de doorstroming op de woningmarkt bevorderen, spaargedrag (met woon- of inschrijfduur) tegengaan en het aantal weigeringen terugdringen. De regeling Persoonsgebonden Inschrijving moet een einde maken aan de verschillende werkwijzen en interpretaties rond inschrijving,

inschrijfduur en woonduur in de regio. De inschrijving vervalt pas wanneer een corporatiehuurwoning in de regio is verkregen. Daarbij geldt dat de inschrijfduur telt, tenzij de woonduur langer is. De regeling Samenvoegen Woonduur moet de doorstroming bevorderen. Twee doorstromers die samen één woning willen huren, kunnen om hun kansen te vergroten hun woonduur bij elkaar optellen. Na toewijzing komen dus twee woningen vrij. Met de regeling Tijdelijk Behoud Woonduur is het mogelijk om tot vijf jaar na verhuizing van de ene corporatiehuurwoning naar een andere, de opgebouwde woonduur te behouden. Dit neemt, als het goed is, de drempel weg om een lange woonduur in te leveren. Als de nieuwe woning onverhoopt niet bevalt, kan immers altijd een nieuwe stap worden gezet. Ook deze regeling heeft als doel de doorstroming te bevorderen en het aantal weigeringen terug te dringen. De regelingen zijn in september 2008 in gebruik genomen. Begin 2009 is een laatste regeling ingevoerd, namelijk Tijdelijk Behoud Inschrijfduur. De regeling is bestemd voor voormalige starters die binnen twee jaar na hun verhuizing opnieuw willen verhuizen. In bepaalde gevallen kunnen zij de inschrijfduur die zij voor hun huidige woning moesten inleveren, opnieuw gebruiken. Zo kunnen zij binnen een korte periode een volgende stap in hun wooncarrière zetten. Met deze nieuwe spelregels is een breed pakket aan instrumenten beschikbaar gekomen om de doorstroming op de woningmarkt in de Stadsregio Amsterdam te stimuleren.

Experiment De Woonversnelling Van begin 2007 tot medio 2008 hielden Woongroep Holland en Ymere een experiment binnen het woonruimteverdelingssysteem van de regio Amsterdam. In de gemeenten Amstelveen, Amsterdam, Haarlemmermeer en Uithoorn hebben zij een deel van hun bezit verhuurd via een aparte module: De

Woonversnelling. Het experiment bevatte twee nieuwe elementen ten opzichte van het reguliere systeem. In de eerste plaats konden alleen doorstromers in aanmerking komen voor een woning via De Woonversnelling, hetgeen de doorstroming moest bevorderen. In de tweede plaats werden woningen verloot en niet toegewezen op volgorde van woon- of inschrijfduur, zodat ook doorstromers met een korte woonduur kans maakten op een woning.

Om sneller woonruimte te kunnen aanbieden, gerichter zoekgedrag te stimuleren en het gebruik van internet makkelijker te maken zijn innovaties nodig van de huidige website van WoningNet. Deze verbeteringen moeten bijdragen aan de snelheid van de site, het gemak ervan en aan een kwalitatief betere match tussen vraag en aanbod. Hierdoor zal naar verwachting zowel de non-respons als het aantal weigeringen afnemen.

In totaal hebben 16.130 woningzoekenden gereageerd op de 671 experimentwoningen die via De Woonversnelling werden aangeboden. Hoewel De Woonversnelling vooral aantrekkelijk was voor doorstromers met een korte woonduur, hebben ook doorstromers met een lange woonduur ervan gebruik gemaakt. Eind 2008 is het experiment beëindigd en begin 2009 zullen de uitkomsten worden besproken.

De corporaties hebben ervoor gekozen als eerste het digizine aan te gaan bieden, begeleid door een publiciteitscampagne, en de website te innoveren. Vervolgens wordt ‘WoningNet. nl in de buurt’ geïntroduceerd, waarna in de eerste helft van 2010 het papieren WoningNet Magazine kan worden afgeschaft. Vanaf dat moment kan ook worden overgestapt naar wekelijks aanbieden. Het onderzoek naar een latere overstap van wekelijks naar dagelijks aanbieden wordt begin 2009 gestart.

Versneld aanbieden woningen Het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad heeft eind 2008 ingestemd met het overstappen van tweewekelijks naar wekelijks aanbieden van vrijkomende corporatiewoningen. Daarnaast zal het papieren WoningNet Magazine worden afgeschaft en worden vervangen door twee digitale media: een digizine en ‘WoningNet.nl in de buurt’. Het digizine verschijnt als e-mail voor internetgebruikers, met daarin het woningaanbod afgestemd op de persoonlijke zoekopdracht. Daarnaast is het mogelijk een print te maken met het hele aanbod of een deel daarvan. Deze printversie is vooral bedoeld voor medewerkers en begeleiders van bijvoorbeeld stadsvernieuwingskandidaten, ter ondersteuning van de voorlichting en bemiddeling. Via een computer of printzuil bij corporaties, gemeenten of andere instellingen wordt met ‘WoningNet.nl in de buurt’ een sterk vereenvoudigde website aangeboden, speciaal voor mensen die geen toegang hebben tot internet.


35


2

Investeren in de stad Omdat alle afspraken tussen gemeente en corporaties in 2007 zijn vernieuwd of verlengd, kon vanaf 2008 met het volledige pakket aan nieuwe spelregels worden gewerkt. In Bouwen aan de Stad zijn de afspraken vastgelegd over grondprijzen, verkoop en de betaalbaarheid van woningen voor de periode 2007-2011, in de Beleidsovereenkomst Wonen 2007–2011 staan afspraken over leefbaarheid, energiebesparing en participatie van bewoners. Het Derde Convenant Verkoop en de vernieuwde Kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en verbetering completeren het pakket, dat het voor corporaties mogelijk moet maken optimaal te investeren in de stad.

Nieuwbouwproductie Sinds 2006 ligt het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen op het ongekend hoge niveau van ruim 5.000 woningen. Uiteindelijk was 2008 zelfs nog een beter jaar dan 2007 met de oplevering van 5.652 woningen. In de laatste drie jaar zijn er in de stad dus meer dan 16.000 nieuwbouwwoningen bijgekomen. In totaal waren de Amsterdamse corporaties, inclusief hun samenwerkingsverbanden met ontwikkelaars, verantwoordelijk voor de oplevering van 81 procent van alle nieuwe woningen in 2008. Een derde van de nieuwbouwopleveringen in 2008 bestaat uit sociale huurwoningen. De corporaties blijven hiermee de grote motor achter de uitbreiding én vernieuwing van de voorraad. Ymere kreeg dit jaar van het tijdschrift NUL20 de ‘Gouden Bouwsteen’ uitgereikt

voor de grootste bouwer in 2008 (zelfstandig en in samenwerkingsverbanden werden 770 woningen opgeleverd). Op eigen kracht nam Ymere in 2008 ook de meeste woningen in aanbouw (493), gevolgd door Far West (463) en de Alliantie Amsterdam (402).

Hoofdstuk 2 Investeren in de stad

37

Sinds begin 2009 worden de gevolgen van de kredietcrisis op de woningmarkt merkbaar. Zo worden sommige nieuwbouwprojecten uitgesteld omdat nog niet zeventig procent van de woningen is verkocht. Maar er worden, vooral in de herstructureringsgebieden, ook plannen gestart zonder dat die op voorhand zijn verkocht. Mogelijk worden niet verkochte koopwoningen alsnog omgezet naar huur. De totale nieuwbouwproductie zal – indien er geen stimuleringsmaatregelen vanuit het Rijk en de lokale overheid komen – mogelijk fors lager uitvallen.

FIGUUR 2.1 Ontwikkeling nieuwbouw (1980 t/m 2008) 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

0 ‘80

‘82

Nieuwbouw opleveringen Bron: OGA

‘84

‘86 Start bouw

‘88

‘90

‘92

‘94

‘96

‘98

2000

2002

2004

2006

2008


Binnen de nieuwbouwopgave hebben de corporaties een specifieke verantwoordelijkheid voor het realiseren van voldoende betaalbare woningen. In 2008 realiseerden de corporaties 1.886 sociale huurwoningen, 33 procent van het totaal aantal opleveringen. Dit is boven het stedelijk uitgangspunt van 30 procent. Met de afspraken in Bouwen aan de Stad lag ook in 2008 de bouwdoelstelling (start bouw) op 5.000 woningen, 20 procent hoger dan de voorgaande jaren. Hoewel in de periode 20072011 in totaal 20.000 woningen in aanbouw moeten worden genomen, begon het jaar 2008 moeizaam. Veel nieuwe bouwprojecten liepen vertraging op door problemen met de aanbesteding; vaak was er geen aannemer te vinden of werden veel te hoge prijzen geoffreerd. Ook zorgden vertraging in de herhuisvesting of problemen met de luchtkwaliteit voor een tegenvallende productie in de eerste helft van 2008. Toen de gemeenteraad een stelsel van financiële prikkels wilde instellen, hebben de corporaties zich daar tegen verzet, omdat dergelijke maatregelen geen versnelling van de bouwproductie teweeg zouden brengen. Zo’n stelsel gaat immers uit van de veronderstelling dat ontwikkelaars bewust dralen met het in aanbouw nemen van projecten, maar dit doet geen recht aan de werkelijkheid. De afgelopen jaren is de woningbouwproductie immers stevig opgevoerd. De voorstellen van de gemeenteraad gingen bovendien voorbij aan het feit dat de bouwproductie een gezamenlijke verantwoordelijkheid is van gemeente, corporaties en andere marktpartijen. Ten slotte geeft het een verkeerd signaal in het licht van de huidige recessie: gemeente en ontwikkelaars moeten elkaar juist steunen. Begin 2009 heeft de gemeenteraad besloten de systematiek van financiële prikkels voorlopig te parkeren. Uiteindelijk is in 2008 de bouwdoelstelling nog bijna gehaald, met 4.400 in aanbouw genomen

woningen. Door de lagere totale productie wordt de absolute doelstelling uit Bouwen aan de stad om jaarlijks 1.500 sociale huurwoningen te bouwen net niet gehaald: in 2008 werd gestart met de bouw van 1.384 sociale huurwoningen. In totaal waren de Amsterdamse corporaties, inclusief hun samenwerkingsverbanden, verantwoordelijk voor de start van ruim 86 procent van alle nieuwe projecten. Stadsdeel Zeeburg is dankzij de nieuwbouw op IJburg koploper met 2.203 nieuwbouwwoningen. De doelstelling om jaarlijks ongeveer 400 woningen via nieuwbouw aan het middensegment toe te voegen werd in 2008 – met de start bouw van 1.614 middeldure huur- en koopwoningen en de oplevering van 1.449 middeldure huur- en koopwoningen – ruimschoots gehaald. Corporaties leveren daarmee een grote bijdrage aan de groei van het Amsterdamse middensegment, waarbinnen de huur loopt tot 950 euro per maand en koopprijzen tot 250.000 euro. Deze woningen zullen de komende tijd vooral worden opgeleverd in stadsdelen Zeeburg en Zuidoost. In Bouwen aan de stad is ook afgesproken dat alle partijen zich inspannen om jongeren en studenten meer kansen te bieden. Corporaties zijn ervan overtuigd dat deze groepen vooral zullen profiteren als de doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd en er meer ruimte komt op de woningmarkt. Toch is afgesproken dat in vier jaar tijd 1.000 zelfstandige studenteneenheden worden gerealiseerd in de nieuwbouw. Vooralsnog verloopt de bouw van studenteneenheden nog niet helemaal gesmeerd. Vaak heeft dit te maken met een gebrek aan locaties om de woningen te bouwen. De corporaties zetten zich in om in 2011 de aantallen toch gerealiseerd te hebben, zonodig in de bestaande bouw. Het omzetten van kantoorgebouwen naar studentenwoningen behoort daarbij tot de mogelijkheden. Over de afspraken uit Bouwen aan de Stad verschijnt een aparte rapportage.

Kwaliteit in brede zin Energiebesparing en duurzaamheid nemen een steeds nadrukkelijker plaats in bij de investeringsplannen van de corporaties (zie ook het overzicht voorin het jaarboek met corporatie-initiatieven op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing). Enerzijds vanwege de sterk gestegen energielasten in verhouding tot de hoogte van de huur, anderzijds vanwege de afspraak in de Beleidsovereenkomst Wonen om in tien jaar tijd te zorgen voor 20 procent besparing op het gasverbruik. De gemeente dringt aan op klimaatneutraal bouwen, maar de corporaties zijn van mening dat de grootste winst te behalen valt in de bestaande voorraad. Om te verkennen op welke manieren die besparing te realiseren valt, is begin 2008 het federatieve Netwerk Energiebesparing opgericht, waaraan alle Amsterdamse corporaties deelnemen. In de nieuwbouw is de aandacht voor duurzaam bouwen al een aantal jaren vastgelegd in de Amsterdamse Basiskwaliteit, waarmee de corporaties een hogere kwaliteit leveren dan het Bouwbesluit wettelijk verplicht. In 2008 hebben de gemeente en de corporaties met elkaar gesproken over het actualiseren van de eisen ten aanzien van duurzaamheid en aanpasbaarheid in de Basiskwaliteit. Begin 2009 zijn deze vernieuwde eisen vastgesteld door de gemeenteraad. Stedelijke vernieuwing en wijkaanpak in Amsterdam In Amsterdam pakken corporaties al jaren samen met de gemeente, stadsdelen en bewoners de wijken en buurten in Amsterdam aan. Richtte de stadsvernieuwing zich in de jaren zeventig en tachtig vooral op de wijken binnen de ring A10, vanaf begin jaren negentig verschoof de focus naar de gebieden buiten de ring. Dat begon met de vernieuwing van de Bijlmermeer vanaf 1992, maar inmiddels zijn ook Nieuw West en Amsterdam-Noord volop ‘under construction’.

Dat vernieuwing meer is dan stenen stapelen, is met de ondertekening van de Raamovereenkomst Integrale Gebiedsontwikkeling Nieuw West (ook wel de Raamovereenkomst Parkstad of de Parkstaddeal genoemd) definitief vastgelegd. In deze Parkstaddeal komt dit bijvoorbeeld tot uiting in het maatschappelijk vastgoed dat de corporaties bouwen en tegen gereduceerde tarieven verhuren. Op deze manier komt bij de gemeente geld vrij voor investeringen in het sociale programma. Verder nemen de corporaties de resterende financiële risico’s van de herinrichting van de openbare ruimte over – circa 100 miljoen euro tot 2015 – en in ruil daarvoor krijgen zij meer vrijheid in de ontwikkeling van het vernieuwingsprogramma. Daarnaast investeren de corporaties in Nieuw West steeds meer in leefbaarheid, participatie van bewoners en sociale projecten. In de Indische Buurt sloten de corporaties en het stadsdeel in de zomer van 2007 een convenant met een soortgelijke taakverdeling.

Stedelijke vernieuwing in volle gang De afgelopen jaren is de stedelijke vernieuwing in de naoorlogse wijken in Amsterdam, vooral in de vier stadsdelen in Nieuw West (stadsdelen Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp, Slotervaart en Bos en Lommer), Noord en Zuidoost, op volle toeren gaan draaien. In 2008 werden door de corporaties in Amsterdam in totaal 1.846 woningen gesloopt, tegenover 1.814 woningen in 2007. Van deze woningen stonden er 1.534 in de bovengenoemde stadsdelen, maar daar staat in diezelfde wijken de oplevering van ruim 1.850 nieuwe woningen tegenover. In deze wijken zijn in 2008 ook nog eens 2.809 woningen in aanbouw genomen. De fysieke vernieuwing van de Bijlmermeer is over de helft, zoals ook blijkt uit de cijfers. In 2008 werden 423 woningen gesloopt, 973 woningen gerenoveerd, 567 nieuwe woningen opgeleverd en 646 woningen in aanbouw genomen. Van de in 2008 nieuw opgeleverde


39


1.000

Opleveringen

FIGUUR 2.2 Totale nieuwbouw per stadsdeel in 2008

Start bouw

Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam

Totale nieuwbouw per stadsdeel in 2008

gsbedrijf Gemeente Amsterdan

000

ngen uw

woningen in Zuidoost was de helft sociale huurwoning. De focus van de vernieuwing in Zuidoost zal de komende jaren nog verder verschuiven naar investeringen in sociaal beheer, in de economische pijler en in de (fysieke) aanpak van de H-buurt, de Venserpolder en, op termijn, Holendrecht. Na een lange voorbereidingsperiode is ook in Noord de vernieuwing op gang gekomen. In 2008 werden de eerste woningen in het CANgebied (Centrum Amsterdam Noord) opgeleverd. In totaal werden in Noord 247 woningen gesloopt, 202 nieuwe woningen opgeleverd en 323 woningen gerenoveerd. Daarnaast werden er in 2008 nog eens 285 woningen in aanbouw genomen. In Nieuw West (inclusief Bos en Lommer) was de vernieuwing ook zonder de onderteke-

ning van de Parkstaddeal al behoorlijk op stoom gekomen. Er kwamen 1.285 nieuwe woningen bij, tegenover 845 woningen die werden gesloopt en 272 woningen die werden gerenoveerd. Ook is in 2008 in dit gebied gestart met de bouw van ruim 2.163 woningen. Ook binnen de ring is in 2008 hard gewerkt aan de verbetering van de woningvoorraad. Het samenvoegen van woningen gebeurde in 2008 vooral in de negentiende-eeuwse gordel, in Zeeburg (Indische Buurt), Oost/ Watergraafsmeer en Oud-West. De afgelopen jaren werden gemiddeld bijna 100 grote woningen per jaar door samenvoeging toegevoegd aan de voorraad. In 2008 kwamen door samenvoeging 213 vernieuwde, grote woningen beschikbaar op de markt. Ruim 70 procent van de samengevoegde woningen werd als sociale huurwoning verhuurd. De Alliantie

Amsterdam was in 2008 verantwoordelijk voor bijna 60 procent van deze samenvoegingen. Naast het samenvoegen werden 2.306 woningen op hoog niveau gerenoveerd. Het grootste aantal gerenoveerde woningen (973 stuks) werd in stadsdeel Zuidoost opgeleverd. In de stadsdelen Noord en Oud-Zuid waren dat er respectievelijk 323 en 318. Ten opzichte van voorgaande jaren zijn er in 2008 ruim drie keer zoveel woningen gerenoveerd. De renovatieactiviteiten van woningcorporaties richten zich echter al lang niet meer alleen op woningen. Steeds vaker zijn corporaties betrokken bij de herontwikkeling van scholen of maatschappelijk vastgoed. Een mooi voorbeeld hiervan is het initiatief Startgoed Amsterdam, een samenwerking van woningstichting Eigen Haard en de dienst Economische Zaken van de gemeente Amsterdam. Startgoed zorgt ervoor dat leegstaande gebouwen beschikbaar komen voor ondernemende mensen en helpt zo mee om kleinschalige bedrijvigheid voor de stad te behouden. De vermenging van wonen en werken geeft deze buurten tevens een nieuwe impuls.

Wijkaanpak in Amsterdam De landelijke wijkaanpak, geïnitieerd door minister Winsemius en in 2007 bekrachtigd door minister Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie, is voor de Amsterdamse corporaties uitdrukkelijk geen nieuwe activiteit. Van de veertig Vogelaarwijken liggen er vijf in Amsterdam: Nieuw West, Oost, Zuidoost, Noord en West binnen de Ring. In deze wijken zijn de corporaties al jaren bezig met vernieuwing; hun voornemens zijn opgenomen in de Buurtuitvoeringsplannen 2008-2009. Daarnaast moest door de landelijke discussie worden gezocht naar zogenaamde ‘additionele’ investeringen: nieuwe plannen van corporaties die na 16 juli 2007 tot stand zijn gekomen. Op 20 juni 2008, de Amsterdamse Dag van de Wijkaanpak, tekende de gemeente Amsterdam

in het Cultureel Educatief Centrum in Zuidoost het charter met het Rijk voor de wijkaanpak in de periode 2008-2018. In het charter spreken het Rijk en de gemeente met elkaar af om de komende tien jaar fors te investeren in de vijf Amsterdamse krachtwijken. Minister Vogelaar had berekend dat in het kader van de wijkaanpak in Amsterdam 65 miljoen euro extra per jaar geïnvesteerd zou moeten worden, voor een periode van tien jaar. Voor de additionele investeringen was in 2008 voor de Amsterdamse corporaties 19,5 miljoen aan zogeheten bijzondere projectsteun beschikbaar via het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De Federatie heeft alle projecten voor de vijf Vogelaarwijken in 2008 geïnventariseerd. In de betrokken wijken werden maar liefst 399 projecten gestart om de woningen en de leefomgeving te verbeteren. Het totale investeringsbedrag bedroeg bijna 300 miljoen euro. Amsterdam was daarmee de eerste grote stad die een beroep deed op het geld dat beschikbaar is voor de uitvoering van de wijkaanpak. Voor de Amsterdamse corporaties is de wijkaanpak niet nieuw. Zij investeren al jaren in wijken en buurten waar de leefbaarheid onder druk staat of die dreigen af te glijden. Met de projectsteun kunnen corporaties een deel van de noodzakelijke investeringen doen om de betreffende wijken en buurten leefbaarder te maken. Het gaat hier dan bijvoorbeeld om ingrijpende renovatie en herstel van funderingen van woongebouwen, het aanstellen van sociale wijkbeheerders, het tijdelijk huisvesten van studenten, het realiseren van ontmoetingsruimtes in de buurt, het creëren van leerwerkplekken voor jongeren en het bouwen van scholen en gebouwen voor welzijnsfuncties. Voor de corporaties bleef de door minister Vogelaar opgelegde gebiedsindeling in 2008 knellen. De grenzen van de postcodegebie-


41

den komen in sommige wijken namelijk niet overeen met de buurten waar de vernieuwing plaatsvindt en waarover afspraken zijn gemaakt met de stadsdelen. Hoewel minister Vogelaar keer op keer in het openbaar aangaf dat uitbreiding van de gekozen wijken op basis van goede argumenten mogelijk was, heeft zij eind 2008 het verzoek van de Amsterdamse corporaties om de Indische Buurt Oost (stadsdeel Zeeburg), een deel van De Banne (stadsdeel Noord), een deel van de Transvaalbuurt (stadsdeel Oost/Watergraafsmeer) en de Staalmanpleinbuurt (stadsdeel Slotervaart) in de wijkaanpak op te nemen, niet gehonoreerd. Voor de Amsterdamse corporaties is het overigens van groot belang dat de focus niet alleen op de veertig Vogelaarwijken is gericht – de


pas aangetreden minister Van der Laan onderschrijft deze lijn gelukkig ook.

Verkoop blijft kritische factor Bij de herijking van de investeringscondities was het voor de corporaties cruciaal dat het stedelijke verkoopconvenant zou worden verlengd. Met de verkoop van sociale huurwoningen krijgen corporaties immers extra financiële ruimte voor de benodigde investeringen in nieuwbouw en stedelijke vernieuwing in Amsterdam. Dit extra geld komt goed van pas in een periode dat corporaties door de landelijke politiek met extra heffingen en beperkingen worden geconfronteerd. Dat begon met het inflatievolgende huurbeleid dat het vierde kabinet-Balkenende in 2007 vaststelde, maar sinds

Figuur 2.3 Investeringen corporaties in 2008 in het kader van de wijkaanpak

Aantal projecten Totale investering

waarvan

waarvan

waarvan

Benodigde jaarlijkse

onrendabel (1)

out-of-pocket

subsidiabele

extra inzet

bijzondere

kosten (2)

additionele

volgens het Rijk

projectsteun

Beschikbare

inzet (1+2)

Nieuw-West

138

€ 98.549.908

€ 39.545.199

€ 6.263.550

€ 45.808.749

€ 29.300.000

€ 8.790.000

Noord

115

€ 72.979.553

€ 22.345.691

€ 4.257.070

€ 26.602.761

€ 6.600.000

€ 1.980.000

Oost

53

€ 41.860.451

€ 10.879.596

€ 1.264.268

€ 12.143.864

€ 6.700.000

€ 2.010.000

West binnen de Ring

62

€ 72.344.238

€ 32.288.821

€ 1.783.550

€ 34.082.371

€ 15.300.000

€ 4.590.000

Zuidoost

31

€ 11.261.200

€ 8.445.000

€ 1.231.200

€ 9.676.200

€ 6.600.000

€ 1.980.000

Totaal

399

€ 296.995.350 € 113.504.307

€ 14.799.638 € 128.313.945

€ 64.500.000 € 19.350.000

1 - Onrendabel dat deel van de investering dat niet gedekt wordt door (exploitatie)inkomsten 2 - Out-of-pocket kosten overige kosten die een corporatie maakt in het kader van de wijkaanpak waar geen rendement tegenover staat

(bv. bewonersparticipatie of leefbaarheidsactiviteiten)

3 - Subsidiabele additionele inzet dat deel van de kosten en de onrendabele investering van een project waarvoor bijzondere projectsteun aangevraagd kan worden

1 januari 2008 zijn corporaties ook verplicht om over al hun activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. In het kader van de wijkaanpak wordt van de corporaties in Amsterdam zoals gezegd jaarlijks bijna 65 miljoen euro aan additionele investeringen verwacht. Voor de Amsterdamse corporaties – die reeds voor grote financiële opgaven stonden door de noodzakelijke stedelijke vernieuwing en de uitbreiding van de woningvoorraad – is de verkoop van sociale huurwoningen noodzakelijk om het ‘huishoudboekje’ op orde te houden. In Bouwen aan de Stad was afgesproken dat in de periode tot en met 2016 12.000 woningen extra verkocht mogen worden, naast het restant van 19.000 woningen uit voorgaande afspraken. Dit betekent dat er jaarlijks gemiddeld 3.000 woningen kunnen worden verkocht. Door de kredietcrisis wordt deze bron van inkomsten echter bedreigd. Het komende jaar zal moeten blijken wat dit betekent voor het investeringsniveau van corporaties in de stad. De corporaties hebben bijvoorbeeld in toenemende mate problemen met het verkrijgen van leningen en zullen bij hun investeringsafwegingen prioriteit geven aan de herstructurering.

Verkoop sociale huurwoningen In 2008 verkochten de corporaties in Amsterdam 1.704 sociale huurwoningen, ruim 400 minder dan in 2007. Deze verkoop bleef ver achter bij de 3.000 woningen die volgens Bouwen aan de Stad verkocht mogen worden. Opvallend genoeg zijn er in de tweede helft van het jaar (dus na het uitbreken van de economische crisis), ruwweg evenveel woningen verkocht als de eerste helft. De decembermaand was zelfs een relatieve topmaand, na een kleine terugval van de verkoop in oktober en november. De daling van het aantal verkopen komt vooral doordat in Amsterdam minder mensen zijn verhuisd en dus minder woningen zijn vrijgekomen voor de verkoop. Ook zijn er in 2008

problemen geweest met het verlenen van vergunningen door stadsdelen, zoals voor het verwijderen van asbest bij het verkoopgereed maken van de woning. Er worden relatief weinig woningen aan zittende huurders verkocht. In 2008 werden 198 woningen aan zittende huurders verkocht en nog eens 290 woningen aan andere huurders van de corporatie. In totaal verkochten corporaties dus een kwart van de woningen aan eigen klanten. De afnemende belangstelling van potentiële kopers werd eind 2008 merkbaar voor de corporaties. Woningen stonden langer te koop en de prijzen vlakten in de tweede helft van het jaar enigszins af, maar van prijsdalingen is slechts beperkt sprake geweest. Corporaties kregen ook te maken met ontbindingen van voorlopige koopcontracten omdat mensen geen hypotheek konden krijgen. Zo gaan corporaties nu ook minder snel over tot verkopen via inschrijving, omdat er minder geïnteresseerden zijn. Specifieke acties, zoals korting op de overdrachtsbelasting, het verstrekken van keukencheques of het gratis aanbieden van een nieuwe computer, hebben echter zeker bijgedragen aan de behoorlijk goede verkoop. In het goedkopere prijssegment (tot 200.000 euro) was in 2008 in Amsterdam geen sprake van een ‘kopersstaking’. Deze woningen worden tot op heden goed verkocht, mede doordat de kopers vaak (startende) huishoudens zijn. Aangezien zij niet eerst een vorige koopwoning hoeven te verkopen, kunnen zij makkelijker ‘instappen’. Dit is een groot verschil met het duurdere segment van de koopmarkt in Amsterdam: daar waren vanaf eind 2008 de gevolgen van de kredietcrisis duidelijk merkbaar in de verkoopprijzen. In stadsdeel Noord zijn in 2008 de meeste corporatiewoningen verkocht (428), gevolgd


43


door Zuidoost (306). Ymere verkocht in 2008 de meeste woningen (380), de andere grote corporaties verkochten gemiddeld tussen de 250 en 300 van hun huurwoningen. In Nieuw West gaan de corporaties voorzichtiger om met verkoop gezien de grote herhuisvestingsopgave. Daar werden in de vier stadsdelen van Nieuw West samen 261 woningen verkocht.

Verkoopprijzen Verkoop van huurwoningen levert een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de mensen met een middeninkomen. Gemeente en corporaties gaan ervan uit dat hoge middeninkomens – met een inkomen tot twee keer modaal – een woning tot 244.000 euro kunnen kopen. Voor lage middeninkomens – tot anderhalf keer modaal – wordt een maximumprijs van 183.000 euro gehanteerd (prijspeil 2006). In 2008 was 91 procent van alle door corporaties verkochte

Figuur 2.2 Verkoopprijzen corporatiewoningen per stadsdeel in 2008 Omvang cirkel weer Omcang cirkel geeft geeftaantal aantalverkopen verkopen weer

300

300

150

150

30

30

< Ä 122.000 Ä 122.000- Ä 159.000 FIGUUR 2.4 Ä 159.000 - Ä 183.000 Verkoopprijzen Ä 183.000 - Ä 244.000 corporatiewoningen per stadsdeel in 2008 > Ä 244.000 < e 122.000

e 122.000 – estadsdeel 159.000 in 2008 erkoopprijzen corporatiewoningen per geeft aantal verkopen weer

300

e 159.000 – e 183.000

e 183.000 – e 244.000 > e 244.000

150

30

woningen bereikbaar voor de (hoge en lage) middeninkomens en 65 procent voor de lage middeninkomens. Door verkoop werden 1.550 woningen toegevoegd aan het middensegment. Het aantal splitsingen is in 2008 verder teruggelopen tot 2.801. Toch wordt de verkoopvijver in de stad nog ieder jaar groter: in Zuidoost werden in 2008 741 woningen gesplitst en in Oost/Watergraafsmeer 365. Ymere en de Alliantie Amsterdam splitsten relatief veel woningen, beide een kleine duizend. Ymere deed dit voornamelijk in Zeeburg, Bos en Lommer en Zuidoost, de Alliantie Amsterdam splitste vooral woningen in Zuidoost. In de periode 2002-2008 zijn in totaal 42.169 woningen gesplitst. Met 1.704 verkopen in 2008 zijn in totaal 13.457 woningen verkocht door corporaties.

Dit betekent dat van het totale verkoopquotum van 28.575 woningen eind 2008 nog niet de helft is verkocht. Vanuit het Tweede Convenant Verkoop resteren op stedelijk niveau op 1 januari 2008 nog iets meer dan 15.000 woningen. In Oud-West, De Baarsjes en Zuideramstel is echter het merendeel al verkocht, in Geuzenveld-Slotermeer en Oost/Watergraafsmeer resteert nog bijna driekwart van het verkoopquotum. In 2010 worden afspraken gemaakt over hoe de toedeling van de extra te verkopen woningen uit het Derde Convenant Verkoop naar de drie gedefinieerde woningmarktgebieden zal plaatsvinden. Vanaf 2011 zal hierdoor op bepaalde plekken in de stad weer extra ruimte komen voor verkoop. Tot slot is in Bouwen aan de Stad afgesproken dat corporaties via nieuwbouw en de bestaande voorraad zullen inzetten op

verkoopconstructies als ‘Verkoop onder voorwaarden’, bijvoorbeeld via Koopgarant. De kern van deze constructie is dat een toekomstige eigenaar/bewoner korting krijgt bij het kopen van een woning en, als tegenprestatie, bij verkoop de korting én een deel van de waardestijging terugbetaalt (dan wel de waardedaling deelt met de corporatie). Hiermee worden koopwoningen bereikbaar voor lage- en middeninkomensgroepen. Het doel is in de periode 2007-2011 in totaal 500 woningen via deze constructie te verkopen. In 2007 zijn de eerste corporaties gestart met de voorbereidingen voor het aanbieden van woningen via Koopgarant, maar tot op heden houdt de Belastingdienst toepassing van Koopgarant in Amsterdam tegen. Dat is spijtig, omdat juist in tijden van economische tegenspoed dit een goed instrument is om de verkoop op peil te houden en aspirant-kopers te kunnen blijven bedienen.

FIGUUR 2.5 Aantal verkochte woningen van 1998 t/m 2008 en resterende ruimte per stadsdeel Zuideramstel Oud-West De Baarsjes Slotervaart Oud-Zuid Centrum Bos en lommer Zeeburg Westerpark Osdorp Geuzenveld-Slotermeer Oost/Watergraafsmeer Zuidoost Noord

0 Verkoop 1998 t/m 2008

Bron: OGA

1.000

2.000

Resterende ruimte Convenant Verkoop

3.000

4.000

5.000


45


3

Leefbaarheid, bijzondere doelgroepen en sociaal beheer Wonen is meer dan een dak boven je hoofd. De inrichting van de woonomgeving, de veiligheid op straat, de aanwezigheid van voorzieningen en de manier waarop verschillende groepen mensen met elkaar omgaan, spelen een belangrijke rol in het oordeel van bewoners over hun woonplezier. Corporaties besteden daarom veel tijd, menskracht en geld aan het leefbaar maken en houden van buurten. Gezamenlijk hebben de Amsterdamse corporaties in 2008 ruim 40 miljoen euro geïnvesteerd in leefbaarheid.

LEEFBAARHEID Leefbaarheidsinvesteringen van Amsterdamse corporaties De Amsterdamse corporaties doen veel om de wijken en buurten in Amsterdam leefbaar te maken en te houden. Het vergroten van de leefbaarheid geschiedt met activiteiten die buurten schoon, heel en veilig maken en die het prettig samenleven van mensen bevorderen. Daar ligt een belangrijke verantwoordelijkheid voor de stadsdelen, maar ook de corporaties hebben belang bij leefbare wijken. Gezamenlijk hebben de Amsterdamse corporaties in 2008 ruim 40 miljoen euro geïnvesteerd in leefbaarheid. Een belangrijke uitgavenpost van de corporaties is het sociaal beheer (11,5 miljoen euro in 2008). Hieronder vallen bijvoorbeeld de inzet van huismeesters en complexbeheerders, de bestrijding van overlast en onrechtmatige bewoning en kennismakingsgesprekken met nieuwe bewoners. Daarnaast wordt veel geïnvesteerd in sociale en culturele voorzieningen, waaronder ook buurten welzijnsvoorzieningen. Die variëren van onrendabele investeringen in de bouw of aankoop van buurthuizen tot voorzieningen voor bijzondere doelgroepen als jongeren, ouderen en daklozen. Aan het schoonmaken van woningen en complexen hebben de corporaties bijna 7 miljoen euro besteed. Ook wordt er door corporaties geïnvesteerd in de (semi-)openbare ruimte, waaronder de inrichting en het beheer van gemeenschappelijke tuinen en binnenterreinen. Van de totale investeringen van 40 miljoen euro is ongeveer 6 miljoen euro doorberekend aan huurders of derden. Het gaat hier vooral om het schoonmaken van trappenhuizen en gemeenschappelijke ruimten en de kosten van huismeesters. Het onderzoek Wonen in Amsterdam laat zien dat deze inspanningen vruchten afwerpen. Uit het onderzoek bleek dat geen enkel stadsdeel meer een onvoldoende

scoort en dat het aantal buurten waar de bewoners de leefbaarheid onvoldoende beoordelen is gedaald van elf in 2003 naar zes in 2005 en twee in 2007.

Hoofdstuk 3 Leefbaarheid, bijzondere doelgroepen en sociaal beheer

Bijzondere doelgroepen en sociaal beheer Van Groot naar Beter Grote gezinnen, dat zijn huishoudens met minimaal vijf personen, vormen één van de aandachtsgroepen in het Amsterdamse woonbeleid. De Amsterdamse woningvoorraad bestaat echter met name uit kleine woningen. Mede hierdoor wonen naar schatting 5.300 huishoudens met drie of meer kinderen in een woning kleiner dan 60 vierkante meter; het kost grote huishoudens met een laag inkomen grote moeite om een grote en betaalbare woning te vinden.

47

De regeling Van Groot naar Beter is bedoeld om voor deze doelgroep meer grote woningen vrij te maken door kleine huishoudens te verleiden om van een woning met meer dan 80 vierkante meter naar een woning kleiner dan 60 vierkante meter te verhuizen. De kleine huishoudens die deelnemen, krijgen een verhuiskostenvergoeding van 4.500 euro en een voorrangsverklaring voor één jaar. In 2008 evalueerden de corporaties en de Dienst Wonen de regeling Van Groot naar Beter. Hoewel de regeling belangrijk is voor Amsterdam, wordt er slechts beperkt gebruik van gemaakt. Tussen september 2003 en december 2007 hebben namelijk 1.050 mensen een aanvraag gedaan, maar slechts 212 mensen hebben daadwerkelijk gebruik gemaakt van de regeling. De corporaties verkennen nu samen met de Dienst Wonen hoe de regeling een groter bereik kan krijgen en effectiever kan worden ingezet.

Jongeren en studenten Eind 2006 sloten de Amsterdamse corporaties met de gemeente het akkoord Bouwen aan de


Stad, met daarin afspraken over de huisvesting van verschillende groepen in de stad. Voor zowel jongeren als studenten is afgesproken dat de corporaties tot 2011 800 woningen zullen labelen, waardoor gerichter woningen voor jongeren kunnen worden gereserveerd. Bij studenten hanteren de corporaties campuscontracten, die de looptijd van het huurcontract verbinden aan de duur van de studie. Voor jongeren bestaat een dergelijk contract niet. In 2008 is een contractvorm voor jongeren uitgewerkt en in 2009 zal die in gebruik worden genomen.

Multiprobleemgezinnen De overlast van zogenoemde multiprobleemgezinnen en de situatie waarin zij verkeren stond in 2008, net als in 2007, prominent op de maatschappelijke en politieke agenda. Vaak zijn veel hulpverlenende partijen betrokken bij deze gezinnen, maar het blijft onduidelijk wie de inzet van de hulpverleners coördineert. Corporaties beschikken door hun positie in de buurt echter vaak over veel informatie en hebben daarmee vroegtijdig redelijk overzicht over de problematiek. Het Algemeen Bestuur van de Federatie meldde in 2007 bij de gemeente dat de corporaties elkaar helpen om woningen te vinden voor multiprobleemgezinnen in problematische woonsituaties. In 2008 kreeg dit concreet vorm toen woningcorporaties Far West, Eigen Haard, de Alliantie Amsterdam en het stadsdeelbestuur van Slotervaart bekend maakten overlastgevende probleemgezinnen te gaan weren in de vernieuwde wijk Overtoomse Veld. Deze wijk ondergaat een grondige metamorfose waarbij oude panden worden gesloopt en nieuwe woningen worden gebouwd. Huurders die aantoonbaar langdurig overlast veroorzaken, krijgen in hun oude buurt geen nieuw huurcontract meer aangeboden. Met deze maatregel willen de corporaties en

het stadsdeelbestuur de leefbaarheid in de wijk blijvend verbeteren. De maatregel heeft betrekking op een kleine 200 probleemgezinnen. Als zij hun gedrag niet aanpassen, bekijken de corporaties of zij deze gezinnen elders kunnen huisvesten.

Generaal pardon asielzoekers Op 25 mei 2007 stemde de Tweede Kamer in met een generaal pardon voor asielzoekers die vóór april 2001 Nederland binnenkwamen. Amsterdam kreeg de taakstelling om 1.222 zogeheten ‘pardonners’ op te vangen en te huisvesten vóór de gestelde einddatum van 31 december 2009. De Federatie en de Dienst Wonen hebben besloten om deze pardonners een uitgangspositie te geven die overeenkomt met een starter op de woningmarkt. Alle mensen die onder de pardonregeling vallen kregen een inschrijfduur in WoningNet mee, gedateerd op 1 april 2001. Deze inschrijfdatum zou moeten volstaan om zelfstandig een woning te kunnen vinden. Voordeel van deze aanpak is dat de pardonners zelf een woning kunnen zoeken en niet, zoals in veel andere gemeenten, gebonden waren aan een eenmalige aanbieding van de corporatie. Bovendien maakt deze werkwijze het mogelijk om niet alleen in Amsterdam, maar in de gehele Stadsregio Amsterdam een woning te zoeken. Bij het zoekwerk werden de pardonners ondersteund door de Dienst Wonen en door Vluchtelingenwerk. Hoewel het uitgangspunt was dat elke pardonner zelf een woning moest kunnen vinden, bleek dit in de praktijk voor een groot aantal kandidaten niet haalbaar. De mensen die niet zelfstandig een woning konden vinden werden geholpen via directe bemiddeling, waarbij de corporaties op voorspraak van de Dienst Wonen en Vluchtelingenwerk direct een woning hebben aangeboden. Eind 2008 waren vrijwel alle 1.222 mensen in Amsterdam in behandeling genomen en de verwachting is dan

ook dat ruim voor 31 december 2009 alle pardonners zijn gehuisvest.

Wonen met zorg Met het tekenen van het Woonservicepact hebben de partijen op het terrein van wonen, zorg en dienstverlening, waaronder de corporaties, in Amsterdam afgesproken om gedifferentieerde en kleinschalige vormen van zelfstandig wonen en woonservicewijken te realiseren. Als mensen door beperkingen, een handicap of ouderdom dienstverlening en zorg nodig hebben, is het belangrijk dat zij zoveel mogelijk zelfstandigheid behouden, ook in de vorm van eigen woonruimte. De Amsterdamse corporaties willen samenwerken om dergelijke veranderende wensen van burgers te faciliteren. Voor 2008 is de woonserviceagenda opgesteld. Hierin zijn doelen benoemd, zoals het realiseren van een woonservicewijk in elk stadsdeel, en is vastgelegd wat nodig is om deze wijken te realiseren. Zo is in 2008 het onderzoek naar de behoefte aan wonen en zorg geactualiseerd en heeft men een verkenning naar zorgwoningen in het duurdere segment gemaakt. Daarnaast heeft de Federatie samen met de Dienst Wonen een eenduidige definitie voor zorgwoningen uitgewerkt. Om het bewoners mogelijk te maken ook bij verminderde mobiliteit in de eigen woning te blijven wonen, vergoeden de corporaties al jaren kleine woningaanpassingen, zoals het installeren van een verhoogde toiletpot, het monteren van beugels, het verwijderen van drempels in de woning en het aanbrengen van een douchezitje. Deze werkwijze voorziet in een grote behoefte, maar de oorspronkelijke overeenkomst uit 1994 was door de invoering van de euro en het opgaan van de Wet Voorzieningen Gehandicapten in de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)

gedateerd geraakt. Daarom is de werkwijze hernieuwd vastgesteld, zodat Amsterdammers ook de komende jaren een beroep kunnen blijven doen op deze regeling.

Beroepsgroepenregeling Sinds 2001 zijn er afspraken tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse corporaties over de toewijzing van sociale huurwoningen aan personeel bij de politie, in het onderwijs en in de zorg. Jaarlijks worden 250 woningen met voorrang toegewezen: 75 voor onderwijzend personeel, 75 voor de politie en 100 voor werknemers in de zorgsector. De woningen worden rechtstreeks toegewezen aan de woningzoekenden, hetgeen betekent dat kandidaten slechts eenmaal een woning krijgen aangeboden. Omdat het huren van een woning een grote stap is, is in 2008 het experiment van start gegaan om deze kandidaten zelf via WoningNet een woning te laten zoeken. Dit vergroot niet alleen de keuzevrijheid, het zorgt er ook voor dat er minder woningen buiten WoningNet worden toegewezen. Binnen het experiment konden vijftig kandidaten zelf een woning zoeken; gedurende een half jaar mochten zij reageren op maximaal dertig woningen naar keuze. Zou het ze inderdaad lukken naar tevredenheid een passende woning te vinden? Met dit experiment zouden bovendien de bemiddelaars binnen de beroepsgroepen ervaring kunnen opdoen met de werking van WoningNet en een andere manier van begeleiden van de kandidaten. Het experiment is succesvol verlopen, zowel voor de kandidaten als de beroepsgroeporganisaties. De gemeente is blij met de grotere transparantie in de manier van toewijzen en de corporaties zijn af van de vrij arbeidsintensieve directe bemiddeling. Alle reden dus om in het vervolg alle 250 beroepsgroepkandidaten via WoningNet te bemiddelen. Dit wordt naar verwachting in 2009 gerealiseerd.

Hoofdstuk 3 Leefbaarheid, bijzondere doelgroepen en sociaal beheer 49


Ontruimingen Gedurende het jaar 2008 hebben de corporaties in Amsterdam in totaal 842 huurders uit hun huis moeten zetten. In de meerderheid van die gevallen (701) was de grond voor ontruiming een huurschuld, soms gecombineerd met onrechtmatige bewoning of overlast. Ten opzichte van de voorafgaande jaren daalde het aantal uitzettingen bij corporaties van 1.026 in 2006 naar 835 in 2007 en steeg het vervolgens weer licht naar 842 in 2008. Hoewel dat aantal hoog is, streven de corporaties er actief naar om te voorkomen dat huurders op straat komen te staan. Het aantal vonnissen tot uithuiszetting is nog steeds vele malen hoger dan het aantal zaken waarin daadwerkelijk wordt overgegaan tot uitzetting. In toenemende mate wordt gebruik gemaakt van de Vroeg EropAf!-methodiek om te voorkomen dat huurschuld leidt tot uithuiszetting.

Vroeg EropAf! Het welzijn van bewoners bestaat niet alleen uit een goede en betaalbare woning, maar hangt ook samen met een prettige leefsituatie. Mede daarom is er in Amsterdam groeiende aandacht voor zogenaamde ‘achter-de-voordeurprojecten’. Eén van deze projecten is de aanpak van Vroeg EropAf! Als een huurder twee maanden huurachterstand heeft en de corporatie de bewoner niet kan bereiken, dan gaat de maatschappelijke dienstverlening op pad. Zij proberen in contact te komen met de huurder en te achterhalen welke problemen er naast de huurachterstand nog meer spelen. Positieve ervaringen met Vroeg EropAf!projecten in de stadsdelen Amsterdam-Noord en Zuidoost vormden in 2008 aanleiding voor de stedelijke invoering van deze aanpak. De Vroeg EropAf!-aanpak is nu vastgelegd in een convenant en bekrachtigd door corporaties, organisaties voor maatschappelijke dienstverle-

ning, de Dienst Werk en Inkomen, de stadsdelen en wethouder Ossel. Per 1 januari 2009 melden de corporaties alle huurders met huurachterstand van meer dan twee maanden via een centraal digitaal meldpunt. Vanuit dit meldpunt komen de meldingen terecht bij de betrokken maatschappelijk dienstverlener, die vervolgens de klant zal benaderen. Ook zal in 2009 worden bekeken of er meer partijen, zoals zorgverzekeraars en energiemaatschappijen, aan het project kunnen deelnemen. In het eerste kwartaal van 2009 werden al 1.022 huishoudens met een huurdschuld aangemeld bij de maatschappelijke dienstverlening.

Aanpak woonfraude en crimineel gebruik woningen De bestrijding van woonfraude staat onverminderd hoog op de agenda van zowel de corporaties als de gemeente. In het samenwerkingsverband Zoeklicht dragen de Federatie en de corporaties bij aan buurtonderzoeken, aan themagerichte projecten en aan bestandsvergelijkingen. In 2008 trad de politie Amsterdam-Amstelland toe tot het samenwerkingsverband. Door een intensieve aanpak van onrechtmatige bewoning hebben de Amsterdamse woningcorporaties in 2008 1.371 sociale huurwoningen opnieuw beschikbaar gekregen voor de normale verhuur. Dat is ruim 13 procent van alle woningen die de corporaties in 2008 hebben verhuurd. Het behoeft geen betoog dat dit op de krappe Aamsterdamse woningmarkt een substantieel aantal is. Van de leeggekomen woningen zijn 512 zaken voortgekomen uit een melding vanuit bureau Zoeklicht aan de corporatie. De overige zaken worden door eigen onderzoek van de corporatie gegenereerd. De uitwisseling van gegevens tussen corporaties, de Dienst Wonen en de Dienst Persoonsen Geo-informatie blijft eveneens hoog op de agenda staan. In de loop van 2009 zullen alle

corporaties hun nieuwe verhuringen elektronisch doorgeven aan deze diensten, zodat de administraties beter kloppen. Het voordeel voor de woningzoekende is dat hij niet meer naar de gemeente of het stadsdeel hoeft om zijn verhuizing door te geven of een uittreksel uit de Gemeentelijke Basisadministratie op te vragen. Ook kan woonfraude hiermee effectiever worden bestreden. In het najaar van 2008 ondertekenden de Amsterdamse corporaties, de politie en de gemeente Amsterdam het convenant Doorzon, dat het voor de politie mogelijk maakt tijdens een onderzoek geconstateerde onrechtmatige bewoning of crimineel gebruik van een woning via het proces-verbaal te melden bij de Dienst Wonen en de corporaties. Op basis van dit proces-verbaal kan de corporatie juridische stappen ondernemen tegen de hoofdhuurder van de betreffende woning. Voorheen was de politie niet bevoegd om deze informatie te delen met de corporaties. Dit leidde er toe dat een huurder bijvoorbeeld kon worden veroordeeld voor het hebben van een hennepplantage in de woning zonder dat dit consequenties had voor het huurcontract. Het convenant Doorzon biedt de mogelijkheid om op basis van het proces-verbaal van de politie een procedure te starten en zo het huurcontract te beëindigen. Overigens pleiten de corporaties al jaren voor een apart hennepconvenant, waarbij ook samengewerkt kan worden met energiebedrijven.

KennisNetwerk Amsterdam Het bureau van de Federatie leverde in 2008, net als in voorgaande jaren, de secretaris voor het KennisNetwerk Amsterdam (www.kennisnetwerk-amsterdam.nl). Dit stedelijk netwerk heeft tot doel informatie, kennis en kunde bijeen te brengen van de verschillende partijen en personen die zich inzetten voor de wijkontwikkeling in Amsterdam. Het kennisnetwerk telt

vijftig leden, waaronder gemeentelijke diensten, stadsdelen, corporaties, bewonersorganisaties en welzijnsinstellingen. Jaarlijks organiseert het netwerk bijeenkomsten en kenniscirkels, daarnaast publiceert het cahiers en nieuwsbrieven over actuele thema’s die raken aan leefbaarheid. Zo organiseerde het KennisNetwerk Amsterdam in 2008 een lezing over de dynamiek van bewonersparticipatie in stadswijken, een bijeenkomst in het bedrijfsverzamelgebouw Vliegbasis de Huygens en een bijeenkomst over de sociale kracht van ICT.

Samenwerking met Stichting Bemiddeling De Stichting Bemiddeling, sinds 2004 actief in Amsterdam, wil mensen in staat stellen om conflicten in de eigen woonomgeving zelf op te lossen. De stichting biedt burgers instrumenten om conflicten op te lossen door middel van buurtbemiddeling en door de inzet van buurtbemiddelaars. Zo dragen de werkzaamheden van de stichting bij aan het rustig en aangenaam wonen van huurders. Daarom hebben de Amsterdamse corporaties in 2006 een convenant ondertekend met de Stichting Bemiddeling Amsterdam, de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse politie. Stichting Bemiddeling Amsterdam besloot eind 2008 haar naam te wijzigen en heet vanaf voorjaar 2009 BeterBuren (www.beterburen.nl). De vraag naar burenbemiddeling is in 2008 verder toegenomen: BeterBuren kreeg 573 verzoeken voor burenbemiddeling of advies. De meeste klachten gaan over geluidsoverlast: lopen met schoenen op een harde vloer, rennende kinderen, het smijten met deuren, luide muziek en draaiende wasmachines. Op basis van de positieve ervaringen met de bemiddeling en de groei die Stichting BeterBuren doormaakt, hebben de corporaties in 2008 besloten om ook voor de komende twee jaar de BeterBuren financieel te ondersteunen.

Hoofdstuk 3 Leefbaarheid, bijzondere doelgroepen en sociaal beheer 51


4

Het bureau van de Federatie, leden en activiteiten Het bureau van de Federatie werkt als facilitair bureau voor de aangesloten leden. Het bureau richt zich met name op beleidsontwikkeling, onderzoek en communicatie. Voor actuele en gedetailleerde informatie over activiteiten van de Federatie, de samenstelling van federatieve commissies, onderzoeksrapporten of teksten van convenanten verwijzen wij u naar onze website: www.afwc.nl

De Federatie is een samenwerkingsverband van woningcorporaties in Amsterdam dat in 1917 is opgericht. Het samenwerkingsverband is diep geworteld in de Amsterdamse traditie van de woningcorporaties. De missie van de Federatie is geregeld in de statuten en volgens deze stelt de Federatie zich ten doel: Het behartigen van de belangen van de volkshuisvesting in het algemeen en die van haar leden in het bijzonder. De Federatie treedt tegenwoordig vooral op als een brancheorganisatie, waarbij de nadruk ligt op belangenbehartiging ten dienste van de aangesloten corporaties. De agenda van de leden is daarbij leidend; de Federatie heeft geen zelfstandige volkshuisvestingsagenda. De Amsterdamse Federatie is een typisch lokale federatie, maar er staan ook regionale onderwerpen op de agenda. Ook neemt de Amsterdamse Federatie, als één van de drie federaties (naast de Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek Waterland en de Corporaties in Amstel-Meerlanden) in de Stadsregio Amsterdam, deel aan het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad. Het bureau van de Amsterdamse Federatie ondersteunt ook de Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek Waterland (SWZW) en het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR).

Federatietaken De Federatie vervult verschillende taken en functies, zoals het bieden van een platform, belangenbehartiging, afstemming en afspraken maken, onderzoek en informatie, communicatie en services en inkoop. Vanwege het aflopen van veel afspraken en convenanten, was het bureau van de Federatie in 2006 en 2007 met name druk met belangenbehartiging, het zoeken van afstemming tussen de leden en het maken van nieuwe afspraken met de gemeente. Onderzoek, informatie en communicatie ondersteunden deze activiteiten in belangrijke mate.

Sinds 2008 verzorgt de Federatie ook de monitoring van de voortgang van de vernieuwing in Nieuw West. In 2008 werd dan ook voor de eerste maal een Jaarboek Nieuw West gemaakt door het Federatiebureau. De Federatie maakt al jaren afspraken namens de corporaties, zoals de Beleidsovereenkomst Wonen, het Verkoopconvenant, maar ook over erfpacht, woonruimteverdeling en dergelijke. Het is de taak van de Federatie om – voor zover afspraken niet individueel uit te onderhandelen zijn – effectieve belangenbehartiging te voeren. De meeste convenanten zijn eind 2006 afgesloten dan wel vernieuwd en zijn inmiddels in werking getreden. In 2010 zullen de voorbereidingen worden getroffen voor de vernieuwing van de meeste convenanten. Onderzoek en informatie zijn belangrijke aspecten bij het nemen van bijvoorbeeld investeringsbeslissingen op de woningmarkt. Maar ook kennis van verhuisbewegingen, trends in de huurontwikkeling en -harmonisatie, ontwikkeling van de nieuwbouwproductie en woonruimteverdeling zijn van grote betekenis. Het Federatiebureau vervult in toenemende mate een functie als informatieverzamelaar en onderzoeker. In 2008 participeerde de Federatie voor het eerst in het onderzoek Woon Amsterdam 2008, van de Makelaarsvereniging Amsterdam en de Dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam. Dit rapport geeft inzicht in de ontwikkelingen op de Amsterdamse koopwoningmarkt. Met de bijdrage van de Federatie wordt ook de verkoop van sociale huurwoningen belicht.

Hoofdstuk 4 Het bureau van de Federatie, leden en activiteiten 53


Leden Op 1 januari 2009 waren de onderstaande woningcorporaties lid van de Amsterdamse Federatie. Achter de naam van iedere corporatie is het aantal contributie-eenheden vermeld. Dit is het aantal verhuureenheden min garages. Studentenkamers, duplexetages en bedden in bejaardenhuizen tellen daarbij voor de helft. Het gaat hier alleen om het bezit in Amsterdam.

54 Leden Federatie

Aantal contributie-eenheden per 01/01/2009

1. de Alliantie Amsterdam

James Wattstraat 100, 1097 DM Amsterdam

21.639

2. DUWO Kanaalweg 4, 2628 EB Delft

712

3. Woningstichting Eigen Haard

Arlandaweg 88, 1043 EX Amsterdam

36.628

4. Far West Koningin Wilhelminaplein 30, 1062 KR Amsterdam

9.255

5. Woonstichting De Key

Hoogte Kadijk 179, 1018 BK Amsterdam

26.540

6. Woningstichting Rochdale

Bos en Lommerplein 303, 1055 RW Amsterdam

27.721

7. Stadgenoot Sarphatistraat 410, 1018 GW Amsterdam

30.442

8. Woonzorg Nederland*

Prof. E.M. Meijerslaan 3, 1183 AV, Amstelveen

1.593

9. Ymere

De Ruyterkade 7, 1013 AA Amsterdam

47.494

Totaal

202.024

* Geen actuele gegevens beschikbaar, gegevens zijn per 1-1-2007

Buitengewone leden Onderstaande instellingen waren op 1 januari 2009 buitengewoon lid van de Federatie. Buitengewone leden betalen een beperkte contributie. Zij nemen een beperkt pakket aan dienstverlening van de Federatie af en nemen niet deel aan de bestuurlijke besluitvorming. Buitengewone leden Federatie

Aantal contributie-eenheden per 01/01/2009

1. Stichting Cordaan*

Panamalaan 190, 1019 AZ Amsterdam

2.

Woningbouwvereniging De Goede Woning

Burgermeester Bletzstraat 76, 1109 AM Amsterdam Zuidoost

3.

Amsterdamsche Coöperatieve Woningvereeniging

“Samenwerking” B.A.*

469 110

Roelof Hartstraat 42, 1071 VK Amsterdam

976

4. Stadsherstel

Amstelveld 10, 1017 JD Amsterdam

685

Totaal

2.240

*) Geen actuele gegevens beschikbaar, gegevens zijn per 1-1-2007

Algemeen Bestuur en Presidium De samenstelling van het Algemeen Bestuur was per 1 mei 2009 als volgt: Lid

Plv.lid

de Alliantie Amsterdam G.H. Weenink

Woningcorporatie

L. Bath

DUWO

J.J. Benschop

–

Eigen Haard N. Nieman

J. Bolhoeve

Far West De Key Rochdale

J.J.M. Thielen

–

J. van Gelder

F. Claessens

J.H.J. van Nimwegen M. Beerman

Stadgenoot G.P. Anderiesen Woonzorg Nederland

F.Ph. Bijdendijk

A.A. Verduijn G. Beerda

Ymere

P.D. de Jong R. Steenbeek

Onafhankelijk voorzitter: mevrouw J.W.A. Verlaan Mevrouw H. Witte dan wel G. van den Berg (beiden Aedes) nemen deel aan de vergaderingen van het Algemeen Bestuur.

Het Presidium heeft tot taak het vervullen van de rol van werkgever namens de vereniging voor het personeel. De leden van het Presidium worden benoemd voor een periode van vier jaar. Het Presidium kende per 1 mei 2009 de volgende samenstelling: J.W.A.Verlaan

voorzitter

N. Nieman vice-voorzitter G.H. Weenink

lid

Bureau van de Federatie De personeelsbezetting is per 1 mei 2009 als volgt: Cindy Aafjes Jolanda Bleeker Patricia Bouza Carrodeguas

secretaresse coördinator woonruimtebemiddeling (voor de SWZW) secretaresse

Daniëlle Breure

stagiaire

Josée Driessen

beleidsadviseur (voor de SWZW)

Hans van Harten Minke Kolstein Jeroen Rous Sandra Schuurman Joke Sietses Jozet van Sloten Maarten Stuurman Manon Tjoa Jeroen van der Veer Marianne Vermeer-Huisman Janita Zandijk

directeur beleidsadviseur beleidsadviseur beleidsadviseur (voor de SWZW) administrateur (gedetacheerd vanuit Stadgenoot) beleidsadviseur systeembeheer en faciliteiten adviseur communicatie beleidsadviseur secretaresse WoningNet-coördinator

Hoofdstuk 4 Het bureau van de Federatie, leden en activiteiten 55


5

Woningmarkt in cijfers De tabellen in dit jaarboek zijn gedeeltelijk gebaseerd op de databank van de Federatie. Hierbij worden uitsluitend woningen meegeteld binnen de gemeente Amsterdam. Tenzij anders vermeld, zijn de cijfers over de woningvoorraad van corporaties inclusief onzelfstandige eenheden. Gegevens over verkoop en nieuwbouw zijn afkomstig van het ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam (OGA). Het OGA baseert zich bij verkoop op de leveringsdatum bij de notaris. Gegevens over de woonruimteverdeling zijn deels afkomstig van WoningNet. De overige gegevens zijn gebaseerd op een eigen opgave van de corporaties. Vanwege verschillen in peildata (bijvoorbeeld bij verkoop) en gegevensbronnen kunnen kleine verschillen ontstaan met de cijfers in de jaarverslagen van de corporaties. Bij de tabellen moet rekening worden gehouden met de fusie tussen Algemene Woningbouw Verenging en Het Oosten per 1 juli 2008. De gegevens van beide organisaties zijn in dit hoofdstuk bij elkaar gevoegd.

Hoofdstuk 5 Woningmarkt in cijfers

57

Noord Westerpark Geuzenveld-Slotermeer Bos en Lommer Centrum De Baarsjes Oud-West

Osdorp

Oud-Zuid

Oost/Watergraafsmeer

Slotervaart ZuiderAmstel

Zuidoost

Woningmarktgebieden in Amsterdam Gebied 1: Centrum, Oud-Zuid, Zuideramstel, Oud-West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks Gebied 2: Westerpark, De Baarsjes, Oost/Watergraafsmeer, IJburg, Zeeburgereiland Gebied 3: Zuidoost, Geuzenveld-Slotermeer, Slotervaart, Osdorp, Noord, Bos en Lommer en de Indische Buurt

Amsterdam

Zeeburg

Nieuwbouw, renovatie, samenvoegen en sloop


index

Tabel 9 Ontwikkeling nieuwbouw Amsterdam 1980 t/m 2008 Tabel 10 Nieuwbouw opleveringen per stadsdeel in 2008 Tabel 11 Nieuwbouw start bouw per stadsdeel in 2008 Tabel 12 Hoog niveau renovatie per corporatie in 2008

Woningmarkt algemeen Tabel 1 Samenstelling woningvoorraad naar koop, particuliere huur en sociale huur in procenten Tabel 2 Aantal woningen per corporatie in Amsterdam per 1 januari 2009 Tabel 3 Huurverhoging vanaf 1994 in procenten Tabel 4 Totaal aantal woningen per corporatie per stadsdeel per 1 januari 2009

Tabel 13 Hoog niveau renovatie per stadsdeel in 2008 Tabel 14 Totaal Samenvoegingen per stadsdeel 2005-2008 Tabel 15 Samenvoegingen sociale huur per stadsdeel 2005 – 2008 Tabel 16 Aantal gesloopte corporatiewoningen per stadsdeel in 2008

Verkoop en splitsing Tabel 5 Gemiddeld huurniveau naar percentage van maximaal redelijk per 1 januari 2009 Tabel 6 Corporatiebezit t.o.v. totale woningvoorraad per stadsdeel op 1 januari 2009 Tabel 7 Onderverdeling in huurklassen per stadsdeel per 1 januari 2009 Tabel 8 Grotere woningen onderverdeeld in huurklassen per stadsdeel per 1 januari 2009

Tabel 17 Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren tijdens Eerste en Tweede Convenant Verkoop per stadsdeel (1998-2008) Tabel 18 Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren per corporatie per stadsdeel in 2008 Tabel 19 Verkoop van corporatiewoningen aan zittende huurders in 2008

Tabel 20 Gemiddelde verkoopprijzen van corporatiewoningen per stadsdeel in 2008

Tabel 31 Verhuringen in 2008 per woningmarktgebied naar inkomensgroep


Tabel 21 Verkochte corporatiewoningen in 2008 naar verkoopprijs en vierkante meters

Tabel 32 Verhuringen in 2008 per woningmarktgebeid naar inkomensgroep in procenten

59

Tabel 22 Aantal verkochte corporatiewoningen naar prijsklasse per stadsdeel in 2008

Tabel 33 Verhuringen in 2008 naar inkomensgroep per stadsdeel

Tabel 23 Verkochte corporatiewoningen naar prijsklasse per stadsdeel in procenten in 2008

Tabel 34 Verhuringen in 2008 naar inkomensgroep per stadsdeel in procenten

Tabel 24 Verkochte corporatiewoningen naar huuropbouw en grootte per stadsdeel in 2008

Tabel 35 Tijdelijke verhuur van corporatiewoningen per stadsdeel in 2008

Tabel 25 Aantal verkochte corporatiewoningen naar woningtype in 2008

Leefbaarheid en sociaal beheer Tabel 36 Investeringen van woningcorporaties in leefbaarheid in 2008

Tabel 26 Gesplitste corporatiewoningen per stadsdeel (2002 t/m 2008)

Tabel 37 Aantal ontruimingen in 2008

Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken

Tabel 38 Aantal ontruimingen in 2008 per stadsdeel

Tabel 27 Verhuringen corporatiewoningen per stadsdeel in 2007 en 2008

Tabel 39 Onrechtmatige bewoning

Tabel 28 Nieuwe huurders verdeeld in starters en doorstromers in procenten (2005 t/m 2008) Tabel 29 Aantal reacties bij WoningNet en aanbiedingsresultaat per stadsdeel (2005 t/m 2008) Tabel 30 Gemiddelde woonen inschrijfduur in jaren van doorstromers en starters bij WoningNet


Tabel 1 Samenstelling woningvoorraad naar koop, particuliere huur en sociale huur in procenten per 1-1-2007 koop

particuliere huur

sociale huur

Amsterdam

27

22

50*

Overig Stadsregio Amsterdam en Almere

60

8

32

Nederland

57

11

33

*Dit is het cijfer over 2007, per 1-1-2009 is het percentage corporatiebezit 49% (zie tabel 6)

Bron: ABF Research - SysWov, Amsterdam: WIA, 2007 / Databank Corporaties

Tabel 3 Huurverhoging* vanaf 1994 in procenten

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

de Alliantie

de Dageraad

4,9

4,6

3,9

3,6

3,3

2,6

2,7

PWV Wonen

4,6

4,9

4,4

4,1

3,5

3,0

2,9

DUWO Eigen Haard

Eigen Haard

5,1

4,6

3,9

3,9

3,8

3,5

3,1

Olympus

4,8

4,5

3,8

3,7

3,3

3,1

3,0

Far West De Key

5,0

4,3

3,7

3,5

3,3

2,7

2,5

Rochdale

Nieuw Amsterdam

5,5

4,5

3,8

3,8

3,9

3,5

3,0

Patrimonium

4,4

4,7

4,0

3,7

3,5

3,1

2,4

Rochdale

5,0

4,8

4,1

3,8

3,4

3,0

2,7

Stadgenoot

AWV

4,8

4,8

3,8

3,5

3,5

3,5

3,0

Het Oosten

4,1

4,5

4,5

3,9

3,5

2,5

2,1

Woonzorg

2,9

1,9

Ymere

3,7

3,1

Ymere

5,2

5,0

4,7

4,3

4,0

Woonmaatschappij

4,7

4,4

3,8

3,5

3,2

3,1

2,7

totaal

4,9

4,6

4,1

3,8

3,5

3,2

2,8

* In 2008 inclusief harmonisatie, overige jaren exclusief harmonisatie

Tabel 2 Aantal woningen per corporatie in Amsterdam per 1 januari 2009 (incl. onzelfstandige eenheden) Ymere

46.038

Eigen Haard

36.378

Rochdale*

27.767

Stadgenoot

27.633

De Key

25.627

De Alliantie Amsterdam

21.156

Far West

8.706

DUWO**

2.135

Woonzorg

61

1.593

totaal

197.033

* Rochdale heeft in 2008 een toevoeging van 1.175 ouderenwoningen, die voorheen niet als woningen werden geteld

** 1.850 woningen die hier bij DUWO zijn geteld, zitten nog in Pro Student, een samenwerkingsverband van DUWO en Rochdale,

waarvan de verdeling 50-50% zal zijn

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

voorgenomen

harm.

totaal

per 1-7-2009

1,6 2,4 3,4 1,6 2,5 4,0 1,6

2,5

3,0

3,0

3,3

3,3

2,9

2,8

3,2

3,2

O 3,2 3,1

2,8

2,6

2,5

2,3

1,4

1,3

1,3

3,4 3,2 1,6 2,4 1,3 1,6 0,3 1,8 3,1

2,5

3,1

3,4

3,0

3,2


1,6

2,5

1,1

1,3

0,7

2,0

2,1

2,4

1,6

1,5

3,1

2,5 2,5

2,9

2,9

3,3

2,1

1,7

2,4

2,9

2,5

3,0

2,8

1,3

2,1

2,8

2,9

2,9

1,5 1,6 0,2 1,8 3,2 2,8 1,6 2,5 2,9

3,0

3,1

3,4

3,4

1,6

2,5

2,7

2,9

3,3

3,4

1,6

2,5

1,7

1,5 0,5 2,0 1,9

2,5

1,4

2,5 2,5

2,5

2,3

3,1

1,7

2,0

1,4

3,2

3,1

3,3

3,4

1,6

2,5

1,8

3,0

2,8

3,0

3,0

1,6

2,5

1,6 0,9 2,5 1,5

3,0

3,0

3,3

3,1

1,6

2,5

1,9

1,54

0,86

2,41

2,48


Tabel 4 Totaal aantal woningen per corporatie per stadsdeel per 1 januari 2009

totaal

de Alliantie Amsterdam

Centrum

18.461

1.614

Westpoort

DUWO* Eigen Haard 69

2.664

62

Westerpark

12.735

193

190

954

Oud-West

6.755

1.265

73

734

Zeeburg

13.702

3.443

235

4.255

Bos en Lommer

7.915

De Baarsjes

7.054

178

1.272

1.353

Noord

28.987

1.977

Geuzenveld-Slotermeer

12.711

1.050

380

2.480

5.744

Osdorp

12.044

1.263

2.419

20

Slotervaart

8.979

2.525

Zuidoost

24.311

999

5.232


19.140

493

1.094

2.464

4.178

74

3.040

1.978

1.495

Oud-Zuid

15.211

Zuideramstel

8.966

totaal

197.033

21.156

2.272

2.135

36.378

* 1.850 woningen die hier bij DUWO zijn geteld, zitten nog in Pro Student, een samenwerkingsverband van DUWO en Rochdale, waarvan de verdeling 50-50% zal zijn

Tabel 5 Gemiddeld huurniveau naar percentage van maximaal redelijk per 1 januari 2009

gemiddelde

kale huur*

percentage van maximale huur** gemiddeld

verdeling in % van het bezit < 60%

60% – 90%

> 90%


400

80

7

67

27

DUWO

266

93

0

11

89

Eigen Haard

376

77

5

85

10

Far West

357

74

5

90

5

De Key

358

80

6

70

24 12

Rochdale

379

75

8

80

Stadgenoot

389

78

5

74

21

Woonzorg

393

90

0

41

59

Ymere

376

79

8

70

22

totaal

377

78

6

75

19

* Inclusief onzelfstandige eenheden ** Exclusief onzelfstandige eenheden

Far West

de Key Rochdale* Stadgenoot

6.415

395

1.261

Woonzorg

Ymere

254

5.789

61

1

3.607

2.933

694

4.164

142

1.007

3.121

413

2.300

39

582

2.848

863

644

1.072

1.786

2.100

1.303

1.524

1.189

1.685

2.322

4.371

4.148

10.045

4.174

78

1.228

2.661

39

1.001

808

574

683

2.945

129

3.203

2.861

115

389

290

205

322

2.060

9.540

2.483

351

3.646

3.849

1.488

3.163

36

6.553

1.332

1.725

1.931

22

2.909

825

1.373

1.379

557

1.359

8.706

25.627

27.767

27.633

1.593

46.038

Tabel 6 Corporatiebezit ten opzichte van de totale woningvoorraad per stadsdeel op 1 januari 2009

onzelfstandige

zelfstandige

eenheden

woningen*

2.658

15.803

32

48.724

Westpoort

62

67

92

Centrum

% zelfstandige corporatiewoningen

totale voorraad***

ten opzichte van de totale voorraad**

Westerpark

588

12.147

62

19.650

Oud-West

454

6.301

33

19.045

Zeeburg

686

13.016

53

24.597

Bos en Lommer

20

7.895

51

15.358

De Baarsjes

99

6.955

37

18.695

465

28.522

73

39.192

28

12.683

70

18.093

318

11.726

55

21.309

Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart

1

8.978

46

19.453

Zuidoost

209

24.102

65

36.941


437

18.703

58

32.106

Oud-Zuid

407

14.804

31

48.497

Zuideramstel

114

8.852

32

27.478

6.484

190.549

49

389.230

totaal *

Groepswoningen en eenheden waarvan onbekend is of ze zelfstandig of onzelfstandig zijn (Woonzorg, Rochdale) zijn als

zelfstandige woningen geteld

**

Exclusief onzelfstandige woningen

*** Onzelfstandige eenheden zijn in de cijfers van O+S niet meegenomen. De cijfers van O+S zijn hier nog niet definitief. Bron: O+S, Amsterdam


63


Tabel 7 Onderverdeling van het corporatiebezit in vier huurklassen (rekenhuur) per stadsdeel per 1 januari 2009

< 404

> – 404 en < 535,33

64

Centrum

11.319

5.500

> > – 535,33 – 631,73 en < 631,73 680

of < 20

440

Westpoort

522

2

60

204

527

142

98

263

1.003

598

326

109

197

Westerpark

8.588

2.897

Oud-West

4.356

1.896

Zeeburg

6.252

5.523

Bos en Lommer

5.992

1.480

137

De Baarsjes

onbekend

519

5.484

1.336

76

78

80

13.997

11.594

2.076

678

642


8.541

3.032

703

276

159 281

Noord Osdorp

5.666

4.570

840

687

Slotervaart

3.965

3.998

726

119

171

Zuidoost

7.708

12.717

2.234

747

905


12.611

5.203

594

336

396

Oud-Zuid

10.376

3.993

456

206

180

Zuideramstel totaal*

4.864

3.191

565

178

168

109.719

66.930

10.751

4.756

4.877

57%

35%

6%

in procenten (exclusief onbekend)

2%

* Inclusief onzelfstandige eenheden

Tabel 8 Grotere woningen* onderverdeeld in huurklassen per stadsdeel op 1 januari 2009 Centrum Westpoort

< 535,33 2 2 > – 60m > – 80m 2 en < 80m

2.904 0

610

> – 535,33 en > 631,73 2 2 > – 60m > – 80m en <

80m2 434

81

> – 631,73 2 > 80m2 > 60m – – en < 80m2 132

onbekend of < 20 2 2 > – 60m > – 80m 2 en < 80m

155

57

0

1

13

Westerpark

2.033

297

406

53

64

68

27

2

Oud-West

1.401

110

97

28

41

39

18

6

Zeeburg

4.254

816

703

245

95

256

14

6

Bos en Lommer

1.084

72

84

48

19

84

5

933

64

42

21

14

53

3

9.332

1.097

1.313

464

407

240

103

20

Geuzenveld-Slotermeer 1.945

96

403

127

181

93

24

2

264

477

199

383

263

2

3

De Baarsjes Noord Osdorp

2.862

Slotervaart

3.116

369

299

269

54

64

43

7

Zuidoost

8.188

1.620

1.469

561

250

389

23

29


3.660

540

335

116

128

161

19

6

Oud-Zuid

2.534

237

250

76

77

99

8

2

Zuideramstel

1.748

193

332

81

99

70

10

3

45.994

6.385

6.644

2.369

1.944

2.034

357

99

totaal

* Oppervlakte in m2 volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS)

Tabel 9 Ontwikkeling nieuwbouw Amsterdam (1980 t/m 2008)


nieuwbouw opleveringen

start bouw

nieuwbouw opleveringen

start bouw

1980

1.853

–

1995

3.924

–

1981

2.983

–

1996

2.172

–

1982

4.261

–

1997

4.367

–

1983

6.375

–

1998

5.292

–

1984

8.843

–

1999

3.452

–

1985

4.519

–

2000

1.895

–

1986

4.004

–

2001

1.881

–

1987

4.417

–

2002

2.393

2.721

1988

4.426

–

2003

2.409

3.103

1989

4.783

–

2004

2.233

4.940

1990

4.799

–

2005

2.897

5.585

1991

4.797

–

2006

5.110

6.494

1992

4.942

–

2007

5.644

4.386

1993

4.565

–

2008

5.652

4.400

1994

3.463

–

65

Bron: O+S Amsterdam, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam

Tabel 10 Totaal nieuwbouwopleveringen in Amsterdam per stadsdeel in 2008

totaal

sociale huur*

middeldure huur

middeldure koop

vrije sector huur

vrije sector koop

107

0

99

49

213

468

Westpoort

0

0

0

0

2

2

Westerpark

0

0

0

0

1

1

Oud-West

8

17

0

0

5

30

Zeeburg

909

26

662

15

591

2.203

Bos en Lommer

219

0

347

16

63

645

0

0

20

0

15

35

38

0

7

0

157

202

Centrum

De Baarsjes Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Oud-Zuid Zuideramstel totaal

0

0

0

0

1

1

98

10

69

241

107

525

0

0

0

114

0

114

293

0

192

0

82

567

0

0

0

69

137

206

214

0

0

0

209

423

0

0

0

174

56

230

1.886

53

1.396

678

1.639

5.652

* Inclusief tijdelijke studentenwoningen Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam


Tabel 11 Totaal nieuwbouw start bouw in Amsterdam per stadsdeel 2008

66

sociale huur

middeldure huur

middeldure koop

vrije sector huur

vrije sector koop

totaal

0

0

0

7

71

78

Centrum Westerpark

0

0

16

0

51

67

Oud-West

0

0

2

0

1

3

323

236

174

66

249

1.048

70

12

0

12

62

156

0

0

0

0

0

0

Noord

121

48

30

0

86

285


296

0

153

0

53

502

Osdorp

169

0

174

0

275

618

Slotervaart

304

19

182

234

148

887

Zuidoost

101

0

509

0

36

646

0

0

59

0

8

Zeeburg Bos en Lommer De Baarsjes


67

Oud-Zuid

0

0

0

0

1

1

Zuideramstel

0

0

0

0

42

42

1.384

315

1.299

319

1.083

4.400

totaal

Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam

Tabel 12 Hoog niveau renovatie* (exclusief samenvoegen) per corporatie in 2008

Tabel 13 Hoog niveau renovatie* (exclusief samenvoegen) per stadsdeel in 2008

aantal gerenoveerde woningen

de Alliantie Amsterdam De Key

113 26

aantal gerenoveerde woningen

Centrum Westerpark

33 194

Eigen Haard

389

Oud-West

Far West

110

Zeeburg

134

Rochdale

1.120

Bos en Lommer

156

Stadgenoot

130

De Baarsjes

Ymere

418

Noord

totaal

2.306

37

0 323

Geuzenveld-Slotermeer Osdorp

6 10

* Minimale investering van € 45.000 (uitsluitend

Slotervaart

110

investeringen in de verbetering van de woning, dus geen

Zuidoost

973

verhuiskostenvergoeding, communicatie en proceskosten etc)


Oud-Zuid

7 318

Zuideramstel totaal

5 2.306

* Minimale investering van € 45.000 (uitsluitend investeringen in de verbetering van de woning, dus geen verhuiskostenvergoeding, communicatie en proceskosten etc)

Tabel 14 Totaal aantal samenvoegingen* per stadsdeel, sociaal en vrije sector huur en koop (2005 - 2008) Centrum Westerpark Oud-West

2005

2006

2007

2008

Totaal

7

4

6

14

31

1

21

15

12

49

12

9

22

75

118

Zeeburg

12

5

42

37

96

Bos en Lommer

26

2

6

0

34

de Baarsjes

1

0

0

0

1

Noord

0

24

7

26

57


0

0

0

0

0

Osdorp

1

0

0

0

1

Slotervaart

0

0

0

0

0

Zuidoost

0

2

10

4

16

Oost / Watergraafsmeer

1

5

16

45

67

Oud Zuid

0

13

7

0

20

Zuideramstel

0

0

0

0

0

61

85

131

213

490

totaal

* Het betreft het aantal grote woningen toegevoegd door samenvoeging

Tabel 15 Samenvoegingen per stadsdeel in de sociale huursector (2005 - 2008)

2005

2006

2007

2008

Centrum

1

1

waarvan tenminste 80

Totaal

vierkante meter WWS in 2008** 0

8

3

3

Westerpark

1

21

10

1

1

33

Oud-West

4

2

21

58

6

85

Zeeburg

8

0

10

31

0

49

Bos en Lommer

0

2

6

0

0

8

de Baarsjes

1

0

0

0

0

1

Noord

0

0

1

25

26

26


0

0

0

0

0

0

Osdorp

1

0

0

0

0

1

Slotervaart

0

0

0

0

0

0

Zuidoost

0

2

10

4

4

16

Oost / Watergraafsmeer

1

5

10

31

24

47

Oud Zuid

0

3

3

0

0

6

Zuideramstel

0

0

0

0

0

0

19

38

72

151

61

280

totaal

* Het betreft het aantal grote woningen toegevoegd door samenvoeging ** Dit is in 2008 voor het eerst gevraagd


67


Tabel 16 Aantal gesloopte corporatiewoningen per stadsdeel in 2008

woningen

Centrum

0

Westerpark

0

Oud-West

11

Zeeburg

125

Bos en Lommer

206

De Baarsjes

151

Noord

247


317

Osdorp

341

Slotervaart

0

Zuidoost

423


0

Oud-Zuid

25

Zuideramstel

0

totaal

1.846

Tabel 17 Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren tijdens Eerste en Tweede Convenant Verkoop per stadsdeel totaal

ruimte

rest.

Conv.

ruimte

I & II*

‘98 ‘99 ‘00

Centrum Westerpark

32 4

‘01

‘02

‘06

‘07

‘08

2

6

47

114

119

68

94

55

602

1.493

891

36

3

39

118

139

272

180

113

906

2.084

1.178

40

59

83

92

83

48

434

608

174

9

15

Zeeburg

Noord

‘05

14 5

De Baarsjes

‘04

2

51

Oud-West Bos en Lommer

‘03

14

43

39

74

80

202

190

171

124

937

1.915

978

8

2

2

21

6

28

49

81

164

185

120

666

1.438

772

17

2

11

33

94

102

68

83

81

491

637

146

15 102 164

428 3.106

5.399

2.293

48

613

2.362

1.749 1.548

4

Geuzenveld-Slotermeer 1

105

322

448

558

490

470

8

5

6

17

168

193

77

90

7

95

25

40

20

23

41

147

131

61

31

621

2.169

Slotervaart

1

34

33

18

25

22

77

49

54

62

375

844

469

206 188

85

88

137

283

398

357

302

326

306 2.676

5.020

2.344

Osdorp Zuidoost**

22

24

9

13

67

131

173

247

171

140

997

3.037

2.040

Oud-Zuid

2

28

25

20

123

109

97

126

102

632

1.094

462

Zuideramstel

6

24

30

50

57

62

49

77

46

401

475

74


totaal

279 376 323 502 434 1.068 1.902 2.402 2.296 2.171 1.704 13.457 28.575 15.118

* De verkoopquota van het Eerste en het Tweede Convenant zijn hier bij elkaar opgeteld. ** De verkoop van woningen in de Bijlmermeer valt vanwege de herstructurering buiten de afspraken van het Eerste Convenant.

Het gaat om 188 woningen. Feitelijk bedraagt de resterende ruimte in Zuidoost dus 2.532 en niet 2.344

Tabel 18 Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren per corporatie per stadsdeel in 2008 (datum levering)


Centrum

14

DUWO De Key Eigen Haard

Far West Rochdale Stadgenoot

2

17

7

Westerpark

21

13

Ymere

15

totaal 55 113

23

27

Oud-West

20

19

9

48

Zeeburg

86

7

18

124 120

4

9

29


Bos en Lommer

5

39

22

23

31

De Baarsjes

8

39

23

11

81

50

81

137

428 48

Noord

27

27

106


5

12

14

8

9

Osdorp

4

15

3

2

5

2

31

Slotervaart

33

18

1

10

62

Zuidoost

51

42

55

67

33

58

306


28

4

11

24

73

140

67

6

12

17

102

Oud-Zuid Zuideramstel totaal

3 277

2

7 159

299

35

18

16

2

46

267

285

380

1.704

Bron: Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam

Tabel 19 Verkoop aan zittende huurders per corporatie

aan zittende huurders

totaal verkocht

procentueel aan zittende huurders


41

277

15

Eigen Haard

46

299

15 9

Far West

3

35

De Key

8

159

5

41

267

15

Rochdale Stadgenoot

21

285

7

Ymere

38

380

10

totaal

198

1.702

12

69


Tabel 20 Gemiddelde verkoopprijzen van corporatiewoningen per stadsdeel

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Centrum

174.082

205.959

173.576

190.637

216.901

236.701

Westerpark

151.282

160.168

162.619

175.240

183.379

213.420

Oud-West

180.235

155.920

177.332

182.468

205.878

230.291

Zeeburg

154.744

150.543

141.164

141.338

169.517

185.981 168.881

Bos en Lommer

127.474

144.529

159.741

147.168

153.386

De Baarsjes

152.470

148.664

146.568

142.040

171.251

187.801

Noord

133.893

136.556

137.391

147.736

150.166

158.089


134.647

137.066

143.305

168.807

157.711

173.233

Osdorp

142.109

147.552

143.844

154.770

150.411

158.542

Slotervaart

162.950

136.436

124.776

134.629

139.672

147.707

Zuidoost

142.853

128.671

128.453

127.313

132.498

134.940


175.467

168.653

173.865

178.359

196.886

199.603

Oud-Zuid

180.101

192.657

191.305

211.898

225.068

244.519

Zuideramstel

157.903

160.293

167.185

179.044

193.721

199.429

totaal

147.723

149.354

148.464

157.733

167.875

176.132

Bron: Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam

Tabel 21 Aantal verkochte corporatiewoningen in 2008 naar verkoopprijs en vierkante meters WWS*

< 60 m2

60 - 80 m2

2 > – 80 m 1

oppervlakte onbekend

totaal

in %

< 122.000

122

1

124

7%

122.000 - 159.000

384

159

33

11

587

34%

159.000 - 183.000

288

83

8

9

388

23%

183.000 - 244.000

315

99

15

22

451

62

62

15

15

154

9%

1.171

404

71

58

1.704

100%

69%

24%

4%

3%

100%

> 244.000 totaal in %

* Alleen kamers, keuken en badkamer worden meegeteld Bron: Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, Databank AFWC

Tabel 22 Aantal verkochte corporatiewoningen naar prijsklasse per stadsdeel in 2008


> 244.000 totaal

< 122.000

122.000 - 159.000

159.000 - 183.000

183.000 - 244.000

Centrum

3

7

19

26

55

Westerpark

9

31

46

26

113

1

Oud-West

3

4

25

16

48

Zeeburg

16

47

55

6

124

Bos en Lommer

13

15

55

36

1

120

De Baarsjes

9

33

33

6

81

20

237

117

48

6

428 48

Noord Geuzenveld-Slotermeer

2

17

6

23

Osdorp

1

17

6

7

31

Slotervaart

4

40

10

8

62

82

180

21

23

306

1

31

34

50

24

140

Oud-Zuid

4

14

45

39

102

4

46

Zuidoost Oost/Watergraafsmeer

Zuideramstel totaal

124

6

3

33

587

388

451

154 1.704

Bron: Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, Databank AFWC

Tabel 23 Verkochte corporatiewoningen naar prijsklasse per stadsdeel in procenten in 2008

< 122.000

122.000 - 159.000

Centrum

0

Westerpark

1

Oud-West Zeeburg

159.000 - 183.000

183.000 - 244.000

> 244.000

totaal

5

13

35

47

8

27

41

23

100

0

6

8

52

33

100

100

0

13

38

44

5

100

11

13

46

30

1

100

0

11

41

41

7

100

Noord

5

55

27

11

1

100


4

35

13

48

0

100

Osdorp

3

55

19

23

0

100

Bos en Lommer De Baarsjes

Slotervaart

6

65

16

13

0

100

27

59

7

8

0

100


1

22

24

36

17

100

Oud-Zuid

0

4

14

44

38

100

Zuideramstel

0

13

7

72

9

100

totaal

7

34

23

26

9

100

Zuidoost


71


Tabel 24 Aantal aan particulieren verkochte woningen naar huuropbouw en grootte per stadsdeel in 2008 Centrum

18

2 < € 535,33 > – 60m 16

72

Westerpark

85

15

< € 404 < 60m2

€ 404 – € 535,33 < 60m2 > – € 535,33 onbekend totaal 7 14 55 2

11

113

Oud-West

27

8

9

3

1

48

Zeeburg

86

14

17

4

3

124

Bos en Lommer

85

11

5

3

16

120

De Baarsjes

47

3

5

1

25

81

146

139

63

53

27

428 48

Noord Geuzenveld-Slotermeer

26

7

5

5

5

Osdorp

17

7

2

4

1

31

Slotervaart

36

10

16

0

62

134

70

44

32

26

306


75

26

15

2

22

140

Oud-Zuid

50

6

17

10

19

102

12

46

Zuidoost

Zuideramstel totaal in %

11

4

10

9

843

336

217

126

49

20

13

7

182 1.704 11

100

onbekend

totaal


Tabel 25 Aantal verkochte corporatiewoningen naar woningtype in 2008

eengezins

Centrum Westerpark

gestapeld zonder lift gestapeld met lift atelierwoning winkelwoning 18

5

55

110

3

113

32

1

1

6

48

Zeeburg

118

2

4

124

Bos en Lommer

116

4

120

80

Oud-West

De Baarsjes Noord

84


26

Osdorp

4

Slotervaart

10

Zuidoost

20


1


40

1

81

2

1

428

20

2

48

25

1

31

52

62

289

52

1 1

17

306

129

10

140

7

102

225

43

93

1

35

9

146

1.364

124


2

1 1

8

61

46 1.704

Tabel 26 Gesplitste corporatiewoningen per stadsdeel per jaar (2002 t/m 2008)


totaal

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Centrum

1.758

6

1.068

307

46

43

241

47

Westerpark*

2.496

659

204

766

498

288

81

73

Oud-West

1.601

283

336

369

211

300

102

Zeeburg

2.365

535

469

616

188

268

249

Bos en Lommer

3.003

153

549

795

1.030

234

242

De Baarsjes

1.576

14

219

394

244

162

343

200

Noord

9.174

782

2.692

1.659

2.004

1.505

276

256

91

223

40


2.112

674

953

171

Osdorp

1.063

303

509

167

Slotervaart

1.221

196

405

72

84

300

248

Zuidoost

8.220

1.170

1.698

1.836

945

715

1.115

741


3.632

695

862

713

401

92

504

365

Oud-Zuid

3.077

1

957

138

300

683

946

52

Zuideramstel totaal

1.321

66

452

110

59

161

258

215

42.619

4.407

10.087

9.324

6.101

5.638

4.261

2.801

* Voor stadsdeel Westerpark is het aantal splitsingen in 2008 onbekend. Bron: Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam

Tabel 27 Verhuringen corporatiewoningen per stadsdeel

Alle verhuringen corporatiewoningen

in 2008*

in 2007

Verhuringen via WoningNet in 2008**

in 2007

Centrum

809 718

672

760

Westerpark

615 622

551

587

Oud-West Zeeburg Bos en Lommer

303 317

296

263

782 1.110

968

699

326 556

551

320

417 420

409

393

1.375 1.217

1.119

1.355

662 591

541

614

Osdorp

819 676

477

656

Slotervaart

430 388

376

406 1.744

De Baarsjes Noord Geuzenveld-Slotermeer

1.837 1.545

1.358


786 720

648

751

Oud-Zuid

710 910

864

687

Zuideramstel

456 466

443

411

11 3

3

11

10.338 10.259

9.276

9.657

Zuidoost

Stadsdeel onbekend totaal

* Verhuringen via WoningNet + directe verhuringen middeldure huur ** Alle bij WoningNet geregistreerde verhuringen, inclusief directe bemiddeling. Hierbij zijn niet inbegrepen de woningen die

permanent in verhuur zijn bij instellingen, zoals HVO Querido . Verder komen nog niet alle directe bemiddelingen goed in de

WoningNet-bestanden terecht. Het werkelijke aantal verhuringen ligt dus wat hoger dan hier aangegeven.

Bron: WoningNet


Tabel 28 Nieuwe huurders verdeeld in starters en doorstromers in procenten (2006 t/m 2008) doorstromers 2007 starters 2007

doorstromers 2006 starters 2006

Centrum

doorstromers 2008 starters 2008 60%

40%

58%

42%

48%

52%

Westerpark

42%

58%

39%

61%

46%

54%

Oud-West

60%

40%

62%

38%

62%

38%

Zeeburg

62%

38%

57%

43%

60%

40% 58%

Bos en Lommer

47%

53%

33%

67%

42%

De Baarsjes

31%

69%

34%

66%

35%

65%

Noord

58%

42%

59%

41%

54%

46% 59%


39%

61%

39%

61%

41%

Osdorp

60%

40%

70%

30%

73%

27%

Slotervaart

48%

52%

59%

41%

51%

49%

Zuidoost

42%

58%

48%

52%

42%

58%


47%

53%

45%

55%

45%

55%

Oud-Zuid

58%

42%

51%

49%

49%

51%

Zuideramstel

50%

50%

49%

51%

54%

46%

totaal

51%

49%

52%

48%

50%

50%

Bron: WoningNet

Tabel 29 Aantal reacties bij WoningNet en aanbiedingsresultaat stadsdeel (2005 t/m 2008)

aantal reacties

aantal reacties

aantal reacties

aantal reacties

aanbiedingsresultaat

WoningNet 2008

WoningNet 2007

WoningNet 2006

WoningNet 2005

2008

Centrum

256

233

183

187

7,0

Westerpark

164

153

119

118

6,0

Oud-West

212

179

139

165

8,7

Zeeburg

219

155

134

124

8,0

Bos en Lommer

178

166

130

124

6,5

De Baarsjes

158

139

112

102

6,2

Noord

134

104

96

88

7,4


173

143

118

109

8,2

Osdorp

136

127

104

115

6,3

Slotervaart

121

133

94

82

7,8

Zuidoost

116

89

65

77

5,7


184

163

121

134

7,6

Oud-Zuid

186

180

139

157

7,0

Zuideramstel

114

122

90

105

6,7

totaal

163

139

110

114

6,9

Bron: WoningNet

Tabel 30 Gemiddelde woonen inschrijfduur* in jaren van doorstromers en starters** bij WoningNet


woond.

inschrijfd.

gem. woon-

woond.

inschrijfd.

gem. woon-

doorstromers

starters

inschrijfd.

doorstromers

starters

inschrijfd.

2008

2008

2008

2007

2007

2007

Centrum

15,0

7,7

11,6

15,3

6,5

10,3

Westerpark

15,2

7,4

10,0

14,3

7,5

9,7

Oud-West

18,2

8,0

14,6

17,4

6,6

12,2

Zeeburg

13,0

7,0

10,4

12,3

6,6

8,9

Bos en Lommer

14,6

7,5

9,8

16,5

6,8

9,6

De Baarsjes

14,3

7,2

9,7

13,3

6,9

9,1

Noord

15,0

6,0

10,2

11,9

5,3

8,5


17,5

6,5

9,7

16,6

5,8

8,5

Osdorp

20,9

5,8

14,8

18,4

6,0

13,8

Slotervaart

16,0

7,5

10,9

14,9

6,2

10,5

Zuidoost

11,6

5,5

7,6

9,9

5,0

6,4


15,7

7,7

11,0

13,7

6,8

9,3

Oud-Zuid

18,1

7,1

13,7

16,0

7,1

11,7

Zuideramstel

17,2

6,2

12,5

15,9

6,3

11,2

totaal

15,4

6,7

10,7

14,0

6,1

9,3

*

Woon- en inschrijfduur worden uitsluitend berekend op basis van verhuringen via het WoningNet Magazine en internet

** Voorrangskandidaten, stadsvernieuwingskandidaten en nieuwbouw worden in de berekening niet meegenomen. Bron: WoningNet

Tabel 31 Aantal verhuringen* naar inkomensgroep** per woningmarktgebied in 2008 primaire doelgroep

tot € 37.020***

vanaf € 37.020***

Gebied 1

1.495

2.089

375

61

2.525

Gebied 2

1.433

1.930

378

85

2.393

Gebied 3

3.294

4.262

871

205

5.338

3

3

0

0

3

6.225

8.284

1.624

351

10.259

Gebied onbekend Totaal *

inkomen onbekend Totaal

Alle bij WoningNet geregistreerde verhuringen in 2008, inclusief directe bemiddeling en de verhuringen van middeldure huur

buiten WoningNet om.

Hierbij zijn niet inbegrepen de woningen die permanent in verhuur zijn bij instellingen, zoals HVO Querido. Verder komen nog niet

alle directe bemiddelingen goed in de WoningNet-bestanden terecht. Het werkelijke aantal verhuringen ligt dus wat hoger

dan hier aangegeven.

** Bij de middeldure verhuur boven € 631,73 is het inkomen onbekend. Er is vanuitgegaan dat deze woningen altijd worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven € 37.020 *** Belastbaar jaarinkomen per huishouden (prijspeil 1-7-2008) Bron: WoningNet en eigen opgave corporaties middeldure verhuur

75


Tabel 32 Aantal verhuringen* naar inkomensgroep** per woningmarktgebied in 2008 in procenten (exclusief inkomen onbekend) primaire doelgroep

tot € 37.020***

76

Gebied 1

61%

85%

vanaf € 37.020*** Totaal 15%

100%

Gebied 2

62%

84%

16%

100%

Gebied 3

64%

83%

17%

100%

Totaal

63%

84%

16%

100%

*

Alle bij WoningNet geregistreerde verhuringen in 2008, inclusief directe bemiddeling en de verhuringen van middeldure huur

buiten WoningNet om.

Hierbij zijn niet inbegrepen de woningen die permanent in verhuur zijn bij instellingen, zoals HVO Querido. Verder komen nog niet

alle directe bemiddelingen goed in de WoningNet-bestanden terecht. Het werkelijke aantal verhuringen ligt dus wat hoger

dan hier aangegeven.

** Bij de middeldure verhuur boven € 631,73 is het inkomen onbekend. Er is vanuitgegaan dat deze woningen altijd worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven € 37.020 *** Belastbaar jaarinkomen per huishouden (prijspeil 1-7-2008) Bron: WoningNet en eigen opgave corporaties middeldure verhuur

Woningmarktgebieden in Amsterdam Gebied 1: Centrum, Oud-Zuid, Zuideramstel, Oud-West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks Gebied 2: Westerpark, De Baarsjes, Oost/Watergraafsmeer, IJburg, Zeeburgereiland Gebied 3: Zuidoost, Geuzenveld-Slotermeer, Slotervaart, Osdorp, Noord, Bos en Lommer en de Indische Buurt

oningmarktgebieden in Amsterdam

Tabel 33 Verhuringen* corporatiewoningen per stadsdeel naar inkomensgroep** in 2008


primaire doelgroep

tot € 37.020***

vanaf € 37.020***

Centrum

439

157

102

inkomen onbekend Totaal 20

718

Westerpark

365

126

94

37

622

Oud-West

205

66

42

4

317

Zeeburg

590

246

248

26

1.110

Bos en Lommer

404

118

20

14

556

De Baarsjes

297

79

27

17

420

Noord

751

245

180

41

1.217


391

100

74

26

591

Osdorp

328

98

238

12

676

Slotervaart

243

101

36

8

388

Zuidoost

958

222

281

84

1.545


439

158

98

25

720

Oud-Zuid

537

224

127

22

910

Zuideramstel

275

119

57

15

466

3

0

0

0

3

6.225

2.059

1.624

351

10.259

Onbekend totaal Noten: zie tabel 32

Tabel 34 Verhuringen* corporatiewoningen per stadsdeel naar inkomensgroep** in procenten in 2008 (exclusief inkomen onbekend) primaire doelgroep

tot € 37.020***

Centrum

63%

85%

vanaf € 37.020*** Totaal 15%

100%

Westerpark

62%

84%

16%

100%

Oud-West

65%

87%

13%

100%

Zeeburg

54%

77%

23%

100%

Bos en Lommer

75%

96%

4%

100%

De Baarsjes

74%

93%

7%

100%

Noord

64%

85%

15%

100%


69%

87%

13%

100%

Osdorp

49%

64%

36%

100%

Slotervaart

64%

91%

9%

100%

Zuidoost

66%

81%

19%

100%


63%

86%

14%

100%

Oud-Zuid

60%

86%

14%

100%

Zuideramstel

61%

87%

13%

100%

totaal

63%

84%

16%

100%

Noten: zie tabel 32

77


Tabel 35 Tijdelijke verhuur van corporatiewoningen per stadsdeel in 2005-2008 2005

2006

2007

Centrum

109

31

81

123

Westerpark

201

272

144

264

Oud-West Zeeburg

2008

57

68

94

51

194

481

251

402 38

Bos en Lommer

80

231

59

De Baarsjes

16

91

24

0

Noord

69

455

370

446 102

Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart

12

163

269

369

447

188

12

68

57

92

97

Zuidoost

630

52

9

43


153

225

126

70

40

55

66

31


73

74

38

139

2.071

2.702

1.811

1.818

Tabel 36 Investeringen van woningcorporaties* in leefbaarheid in 2008

totaal investeringen

waarvan doorberekend aan huurders / derden

veiligheid

1.061.604

68.959

(semi-)openbare ruimte

4.445.482

831.747

schoonmaken woning/complex

6.838.234

3.865.852

sociale, culturele, buurten welzijnsvoorzieningen

1.189.430

sociaal beheer investeringen in werkervaring, scholing en werkgelegenheid

11.430.973

1.402.736

1.180.848

overige leefbaarheidsactiviteiten**

14.532.101

130.000

totaal

40.678.672

6.299.294

* Exclusief Far West en Woonzorg ** De Alliantie Amsterdam, DUWO en Ymere hebben alleen een niet-gespecificeerd totaalbedrag geleverd

Tabel 37 Aantal ontruimingen in 2008

Tabel 38 Aantal ontruimingen per stadsdeel in 2008

aantal feitelijke ontruimingen

842


aantal ontruimingen

door deurwaarder/politie

Centrum

32

Westerpark

24

Naar reden van ontruiming

Oud-West

12

alleen overlast

Zeeburg

32 24

19

alleen huurschuld

582

Bos en Lommer

alleen onrechtmatige bewoning

122

De Baarsjes

16

gecombineerde problematiek of anders*

119

Noord

84


48

39

Osdorp

25

Slotervaart

30

* Bijvoorbeeld combinatie van overlast en huurschuld,

Zuidoost

55


45

** Huurders die op tijdstip van geplande ontruiming met

Oud-Zuid

29

Zuideramstel

aantal ‘noorderzonnen’**

alsmede overige redenen onbekende bestemming vertrokken zijn

17

onbekend*

369

totaal

842

* Niet alle ontruimingen konden door de corporaties per stadsdeel teruggevoerd worden

Tabel 39 Aantal afgeronde zaken onrechtmatige bewoning in 2008 de Alliantie Amsterdam

aantal leeggekomen woningen

waarvan met juridische procedure

aantal ontruimde wietplantages

6

4

door aanpak woonfraude 142

Eigen Haard

149

36

5

De Key

305

109

11

Rochdale*

212

39

Stadgenoot

150

26

7

Ymere

413

50

25

1.371

266

52

totaal** * Voorlopige cijfers

** Exclusief Far West (gaat via leden) en Woonzorg

79


Uitgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4 Postbus 9959 1006 AR Amsterdam 020 – 346 03 60 [email protected] www.afwc.nl Auteurs Hans van Harten Minke Kolstein Jeroen Rous Manon Tjoa Jeroen van der Veer Tekstredactie Bureau1 (Vincent Weggemans) Eindredactie Manon Tjoa Tabellen, grafieken en kaarten Maarten Stuurman Jeroen van der Veer Concept, ontwerp en productie LandofPlenty (Antoin Buissink) Beeld Omslagfoto: Chris van Tongeren Infographics groenkatern: Roland Blokhuizen Drukwerk Dékavé Oplage 650 Juni 2009 Alle uitingen van de Amsterdamse Federatie voor Woningcorporaties worden gedrukt op FSC gecertificeerd papier.









Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Jaarboek 2009

Recommend Documents