Jaarboek Nieuw West 2008 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

g in niet eke gen, d en oed. rom nen, tere ven.

Jaarboek Nieuw West 2008 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

1 Essay: Naar ‘prachtwijken’ in Nieuw West 1 Terugblik op 2007 2 Ontwikkelingen in woningvoorraad en vastgoed 3 Vraag en aanbod 4 Bewoners 5 De vernieuwingsgebieden

Hartenlust, AWV Vernieuwingsgebied Zuidwest Kwadrant, Osdorp

2 Jaarboek Nieuw West 2008 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

inhoud

Voorwoord – pagina 5 Fotoserie – pagina 6 t/m 15 Bijzondere projecten van de corporaties Essay – pagina 16 t/m 21 Naar ‘prachtwijken’ in Nieuw West Hoofdstuk 1 – pagina 22 t/m 27 Het jaar 2007 in vogelvlucht Hoofdstuk 2 – pagina 28 t/m 35 Ontwikkelingen in woningvoorraad en vastgoed 2.1 Bouwen, slopen en renoveren van woningen 2.2 Woningvoorraad 2.3 Maatschappelijk vastgoed 2.4 Kleinschalig bedrijfsonroerend goed Hoofdstuk 3 – pagina 36 t/m 41 Vraag en aanbod 3.1 Nieuwbouwwoningen 3.2 Verkoop sociale huurwoningen 3.3 Verhuur van sociale huurwoningen Hoofdstuk 4 – pagina 42 t/m 49 Bewoners 4.1 Herhuisvesting van bewoners 4.2 Inkomensontwikkeling 4.3 Leefbaarheid Hoofdstuk 5 – pagina 50 t/m 93 De vernieuwingsgebieden Bijlagen – pagina 94 t/m 98 Tabellen per corporatie en per stadsdeel

3 Inhoudsopgave


voorwoord

5 Voorwoord

Met genoegen presenteren wij het eerste Jaarboek Nieuw West 2008. Dit Jaarboek is er niet zomaar. Het komt voort uit de Parkstaddeal die de corporaties met de gemeente en de stadsdelen hebben gesloten. Een deal die het mogelijk maakt om tempo te houden bij de vernieuwing van Nieuw West. Een deal ook waarbij de corporaties hun nek hebben uitgestoken. Ze nemen het risico van de gemeente over als het gaat om de herinrichting van het openbaar gebied. Bovendien gaan zij veel maatschappelijk vastgoed realiseren en tegen gereduceerde prijzen verhuren. Daardoor kan de gemeente extra investeren in sociale en economische activiteiten. Met het ondertekenen van de Parkstaddeal verschoof niet alleen een deel van de financiële verantwoordelijkheid. De monitoring van de voortgang van de fysieke vernieuwing is van de gemeente naar de corporaties gegaan. Namens de Alliantie Amsterdam, Eigen Haard, Far West, Stadgenoot*, en Ymere coördineert de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties deze activiteiten. En dit Jaarboek is daar het eerste product van. In Nieuw West zijn in de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw zo’n 45.000 woningen gebouwd, waarvan driekwart door woningcorporaties. Ruim één op de drie sociale huurwoningen zal gesloopt worden en er zullen ruim 24.000 woningen gebouwd worden. Zowel koop als huur en zowel sociale huur als vrije sectorhuur. Al met al zullen er in 2015 zo’n 11.000 woningen méér in Nieuw West staan. De

woningvoorraad moet dan bovendien kwalitatief beter en gedifferentieerder zijn dan nu het geval is. De vernieuwing in Nieuw West gaat niet alleen om fysieke vernieuwing van woningen, bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk vastgoed. Uiteindelijk gaat het erom de mensen die er wonen, leren en werken betere kansen te geven. Daarom is ook voorzien in programma’s voor sociale vernieuwing, economische vernieuwing, versterking van winkelcentra, herinrichting van openbare ruimte en verbetering van het milieu. In de fotoreportage laten we dan ook zien welke bijzondere nieuwbouwprojecten er al zijn gerealiseerd en welke mensen er gebruik van gaan maken. Om een nog betere indruk te krijgen van wat er allemaal gebeurt in Nieuw West, bieden wij u een dvd aan van het AT5-programma Aanbouw. De Amsterdamse woningcorporaties leveren samen met de gemeente een bijdrage aan de totstandkoming van dit programma. Op de dvd staan vijf afleveringen die verschillende projecten en ontwikkelingen in het gebied laten zien. Wij wensen u veel leesplezier toe!

Hans van Harten directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Augustus 2008

* Stadgenoot is een fusie van de AWV en Het Oosten. In dit jaarboek worden nog de oorspronkelijke namen van de corporaties gebruikt.

6

155 x Thuis, de Alliantie Amsterdam Vernieuwingsgebied Overtoomse Veld, Slotervaart

7

‘ t Kwadrant, Far West Vernieuwingsgebied Geuzenveld Zuid, Geuzenveld-Slotermeer

8

Stadstuinen, Ymere Vernieuwingsgebied Osdorp Midden Noord, Osdorp

9

Het Bastion, AWV Vernieuwingsgebied Meer en Oever, Osdorp

10

Hof van Osdorp, Het Oosten Vernieuwingsgebied Zuidwest Kwadrant, Osdorp

11

De Drie Bouwmeesters, de Alliantie Amsterdam Vernieuwingsgebied Buurt Ne9en, Geuzenveld-Slotermeer

12

Renovatie Vliegbasis Huygens, Far West Vernieuwingsgebied Overtoomse Veld, Slotervaart

13

Ripperdahof, Het Oosten Vernieuwingsgebied Buurt Ne9en, Geuzenveld-Slotermeer

14

Vrankendijke, Ymere Vernieuwingsgebied Osdorp Midden Noord, Osdorp

15

Renovatie Derkinderenstraat, de Alliantie Amsterdam Vernieuwingsgebied Overtoomse Veld, Slotervaart


Naar ‘prachtwijken’ in Nieuw West Op 11 januari 2008 ondertekenden de gemeente Amsterdam, de vier westelijke stadsdelen en vijf woningcorporaties de Raamovereenkomst Integrale Gebiedsontwikkeling Nieuw West (ook wel de Raamovereenkomst Parkstad of de Parkstaddeal genoemd). In deze overeenkomsten zijn nieuwe afspraken vastgelegd voor de stedelijke vernieuwing in Amsterdam Nieuw West. Amsterdam Nieuw West is het grootste stedelijke vernieuwingsgebied in Nederland. Dit artikel is een bewerking van een eerder verschenen artikel in het tijdschrift Rooilijn (nr.3, 2007)

17 Essay Naar ‘prachtwijken’ in Nieuw West

Met de ondertekening werd een onderhandelingsproces afgesloten dat in 2005 was begonnen. De richting van de onderhandelingen was snel bepaald. De corporaties zouden de volledige kosten gaan dragen van de ruimtelijke vernieuwing. Daardoor kon het tempo van de vernieuwing worden vastgehouden. Bovendien kon de gemeente daardoor geld vrijspelen voor extra investeringen in de sociale vernieuwing. Vooral door het lange traject van bestuurlijke goedkeuring duurde het tot begin 2008 voordat de handtekeningen konden worden gezet. Maar er wordt al vanaf begin 2007 gewerkt conform de afspraken in de Raamovereenkomst. Na de start van de onderhandelingen trad in maart 2007 een nieuw kabinet aan dat van de aanpak van veertig probleemwijken een speerpunt van beleid heeft gemaakt. Er zijn accentverschillen in de aanpak: het kabinet zet vooral in op een zwaardere rol van corporaties in het sociale domein, terwijl er in Nieuw West voor is gekozen dat de corporaties de gemeente ‘vrijspelen’ om extra te investeren in de sociale vernieuwing. Maar kabinet, gemeente en corporaties hebben zich hetzelfde doel gesteld: door extra te investeren in ruimtelijke, sociale en economische vernieuwing moeten de veertig aangewezen wijken prachtwijken worden. Wijken waar mensen graag willen wonen; wijken die een springplank zijn voor de bewoners om ook maatschappelijk vooruit te komen. De vernieuwing van Nieuw West mag dan ook met recht ‘wijkaanpak-avant-la-lettre’ worden genoemd.

Parkstad De naam ‘Parkstad’ is verbonden aan de vernieuwingsoperatie van de vroegnaoorlogse wijken aan de westkant van Amsterdam. In de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw zijn daar 45.000 woningen gebouwd, waarvan driekwart door woningcorporaties. Van de 35.000 sociale huurwoningen was negentig procent meergezinswoningen, overwegend portieketageflats. Het vernieuwingsprogramma Richting Parkstad 2015 (Bureau Parkstad, 2001) is gericht op het doorbreken van die eenzijdigheid, door meer kwaliteit en differentiatie in de woningvoorraad tot stand te brengen. Er is voorzien in de sloop van 13.300 woningen – ruim 1 op de 3 sociale huurwoningen – en de bouw van ruim 24.000 nieuwe woningen, zowel in de huur- als de koopsector. Netto resteert een toevoeging van 11.000 woningen. De nieuwe woningen zijn bovendien veel ruimer dan de oude, zodat er een forse verdichting plaats vindt binnen de bestaande woongebieden. Naast de vernieuwing van de woningvoorraad is in Richting Parkstad 2015 voorzien in programma’s voor sociale vernieuwing, economische vernieuwing, versterking van winkelcentra, herinrichting van openbare ruimte en verbetering van het milieu. De eerste fase van de vernieuwing in Nieuw West zijn de voorbeeldprojecten die in 1993 zijn aangewezen (Zuidwest Kwadrant in Osdorp; Buurt 5 in Geuzenveld-Slotermeer en Overtoomse Veld Noord in Slotervaart). De tweede fase zijn de plannen die na het vaststellen van Richting Parkstad 2015 zijn


vastgesteld in de periode tot en met 2006. De derde fase omvat de plannen die nu worden opgesteld en waarvoor de nieuwe afspraken gelden op basis van de Raamovereenkomst Parkstad. Het is niet zo dat de wijkaanpak pas is gestart sinds minister Vogelaar met plannen kwam; in Nieuw West zijn we al vijftien jaar bezig met het werken aan de vernieuwing.

Evaluatie Bij het vaststellen van het vernieuwingsprogramma Richting Parkstad 2015 is men overeengekomen dat na vier jaar een evaluatie zou plaatsvinden, mede met het oog op het aantreden van nieuwe bestuurders in 2006. Zij zouden als het ware van hun voorgangers een memorandum over de stedelijke vernieuwing mee krijgen. De evaluatie (door Bureau Parkstad in 2005) is overwegend positief: er is in de periode 2001-2005 door de stadsdelen en de corporaties een groot aantal vernieuwings- en uitwerkingsplannen opgesteld en de uitvoering van de sloop en nieuwbouw is op gang gekomen. Parkstad is ondertussen een van de belangrijkste bouwlocaties van Amsterdam. Op het terrein van de sociale vernieuwing is een aantal kansrijke projecten opgezet, die het verdienen om in geheel Nieuw West te worden uitgevoerd (Duyvendak, 2005). Een positieve evaluatie, maar met een belangrijke kanttekening. De gemeente kon de kosten van een ongewijzigde voortzetting van het beleid niet langer dragen. Voor de eerste serie plannen is er een dusdanig groot beroep gedaan op het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, dat de resterende middelen onvoldoende zijn om de tekorten te dekken. De financiële

doorlichting heeft laten zien dat, in vergelijking met de prognoses in 2001, de vernieuwingsoperatie bijna 250 miljoen euro extra (onrendabele top) gaat kosten: 100 miljoen euro voor de vastgoedexploitatie (ten laste van de corporaties), 100 miljoen euro voor de openbare ruimte en 48 miljoen euro voor de realisatie van maatschappelijke vastgoed. De laatste twee posten zouden ten laste van de gemeente komen. De gemeente gaf aan die kosten niet langer voor haar rekening te kunnen nemen. Er waren twee alternatieven: temporisering van het vernieuwingsproces dan wel verschuiving van de financiële lasten naar de corporaties. De corporaties voelden niets voor temporisering. Dat zou tot gevolg hebben dat de start van de planvorming in de volgende vernieuwingsgebieden werd uitgesteld. Over vijf jaar zijn die plannen voor de continuïteit van het vernieuwingsproces van groot belang. De doelstelling is immers de transformatie van een stedelijk milieu en dat kan niet halverwege stoppen. De alternatieve strategie is verschuiving in de (financiële) verantwoordelijkheden. De corporaties zijn bereid de volledige (financiële) verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke vernieuwing voor hun rekening te nemen. Dit betekent dat corporaties, naast de kosten van het slopen en nieuw bouwen van woningen, ook de financiële risico’s dragen van de herinrichting van de openbare ruimte en de realisatie van het programma maatschappelijk vastgoed (bijna 100.000 vierkante meter). Onder maatschappelijk vastgoed wordt hier verstaan de gebouwde voorzieningen voor welzijns-, onderwijsen zorgactiviteiten.


Slimmere plannen De corporaties nemen niet alleen een rekening over. Daarvoor in de plaats krijgen ze de regie voor het opstellen van de stedenbouwkundige plannen en daarmee de ruimte om ‘slimmere plannen’ te maken. Dat betekent dat scherpere afwegingen kunnen worden gemaakt tussen de kosten van het wijzigen van de stedenbouwkundige opzet en de opbrengsten in de ontwikkeling van nieuw vastgoed. In de eerste twee fases van de vernieuwing van Nieuw West zijn de tekorten op de grondexploitatie gedekt door bijdragen uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. In de nieuwe werkwijze moet daarentegen binnen de vernieuwingsgebieden de afweging worden gemaakt tussen kosten en opbrengsten. De gemeente levert ook een tegenprestatie. Zij gaat in een periode van vier jaar 40 miljoen euro extra in zetten voor sociale vernieuwing. Op dit moment wordt een sociaal ‘kopprogramma’ opgesteld bovenop de reeds bestaande programma’s. Op een actieve en resultaatgerichte manier moet worden gewerkt aan het verbeteren van de kansen in het onderwijs en op de arbeidsmarkt voor de bewoners van Nieuw West. De corporaties leveren dus de ‘stenen voor sociaal’. De gemeente investeert extra in de sociale programma’s. Veelzeggend is dat na de gemeenteraadsverkiezingen in 2006 het voorzitterschap van het Bestuurlijk Overleg Parkstad aanvankelijk is overgegaan van de wethouder Stedelijke Ontwikkeling (destijds Duco Stadig) naar de wethouder Sociale Zaken (destijds Ahmed Aboutaleb).

Deze verandering betekende niet dat de aanpak in Nieuw West verschuift van ruimtelijk naar sociaal, zoals door politici is gesuggereerd. De inzet van de gemeentelijke overheid verschuift van ruimtelijk naar sociaal, maar met de Parkstaddeal wordt veilig gesteld dat de ruimtelijke vernieuwing door kan gaan.

Grenzen aan de verdichting De koers van de ruimtelijke vernieuwing wordt wel bijgesteld. Uit de evaluatie van Richting Parkstad 2015 komt naar voren dat er in de vastgestelde vernieuwingsplannen voldoende verdichting wordt gerealiseerd. De nadruk op verdichting en verstedelijking wordt afgezwakt. Er kan een verschuiving plaatsvinden van de bouw van appartementen naar de bouw van eengezinswoningen. Die aanpassing is ook vanuit marktoverwegingen gewenst. In de afgelopen jaren is er gedurende een aantal jaren sprake geweest van een moeizame afzet van appartementen. Weliswaar is de koopmarkt aangetrokken, maar er blijft sprake van een zeer grote vraag naar eengezinswoningen. Het gaat hierbij niet in de laatste plaats om het bieden van perspectief aan de huidige bewoners. In de afgelopen jaren is de veelgehoorde kritiek dat door de stedelijke vernieuwing arme bewoners plaats moeten maken voor rijke nieuwkomers. De werkelijkheid is echter dat de grootste vraag – ook voor koopwoningen – uit de wijken zelf komt. Bouwen voor de markt is bouwen voor de buurt. En andersom, als je wilt bouwen voor de buurt moet je bouwen wat de mensen willen. In Nieuw West ontwikkelt zich een allochtone middenklasse. Deze groep wil


de portieketageflats achter zich laten. Vooruitkomen betekent voor hen verhuizen naar de nieuwbouw (Uyterlinde e.a., 2007). Het ideaal van de compacte stad, van een zich tot de gemeentegrenzen verstedelijkend en verdichtend Amsterdam, is een politiek en stedenbouwkundig ideaal, maar niet het ideaal van de bewoners aan de stadsrand.

Marktrisico’s De kwaliteit van het wonen wordt bepaald door de kwaliteit van de woningen én de woonomgeving. De waardeontwikkeling van het vastgoed is afhankelijk van de aantrekkelijkheid van buurten, wijken en stadsdelen. Dat vraagt om een integrale gebiedsontwikkeling.

is het financiële resultaat verzekerd. De corporatie heeft een ander belang, namelijk een optimaal resultaat van de vastgoedontwikkeling en beheersing van de risico’s. Verdichting is voor de corporatie een risico als dat er toe leidt dat er woningen worden gebouwd waar onvoldoende vraag naar is. Dat gevaar bleek niet denkbeeldig te zijn toen bij een groot aantal projecten in de periode 2001-2004 zich ernstige afzetproblemen voordeden. Eind jaren negentig was er een gevoel ontstaan dat “alles overal kon in Amsterdam”. Maar alles kan niet overal, zelfs niet in Amsterdam. In Nieuw West moet worden gebouwd voor een middenklasse die net haar eerste schreden zet op de koopwoningmarkt. Adequaat reageren op veranderende marktomstandigheden is lastig als er twee kapiteins op één schip zijn, met deels strijdige belangen. De Parkstaddeal betekent dat de corporaties de volledige financiële verantwoordelijkheid krijgen voor de gebiedsontwikkeling. De gemeente is geen partij meer. De corporaties wilden daarvoor wel meer handelingsvrijheid om beter in te kunnen spelen op veranderingen in de vraag en om scherpere afwegingen te kunnen maken tussen het maken van kosten voor herinrichting van de openbare ruimte tegenover de meeropbrengsten in de ontwikkeling van vastgoed.

De scheiding in de verantwoordelijkheden tussen grond- en vastgoedexploitatie, zoals die in de jaren negentig is ontstaan, heeft een aantal nadelen. Om te beginnen zijn er twee partijen die een deels tegenstrijdig belang hebben bij de projectontwikkeling. De gemeente zoekt naar optimalisatie van grondopbrengsten. Op alle locaties is daarom gestreefd naar verdichting. Niet voor niets wordt in de evaluatie van Parkstad geconcludeerd dat – ondanks het streven naar zeven verschillende woonmilieus – er in de praktijk overal hetzelfde is gebouwd. Dat is niet alleen het gevolg van de modegevoeligheid van de architectuur en stedenbouw, maar ook en vooral van het feit dat de condities overal dezelfde zijn.

Bouwen met toekomstwaarde

De gemeente kan relatief ongehinderd naar verdichting streven, omdat ze niet het ontwikkelrisico van het vastgoed draagt. Zolang de grond wordt uitgegeven,

Wordt de stedelijke vernieuwing ondergeschikt aan de tucht van de markt? Die angst bestaat bij velen. We moeten ons de vraag stellen in hoeverre dat het geval is en hoe erg dat is.


Om met het laatste te beginnen. De tucht van de markt betekent in een gebied als Nieuw West dat woningen moeten worden gerealiseerd met een optimale prijs-kwaliteitverhouding. Door risicomijdend gedrag zou de productie eenzijdig kunnen worden. In Richting Parkstad 2015 zijn echter voldoende programmatische uitgangspunten vastgelegd om dat te voorkomen.

maatschappelijk ondernemer. Corporaties moeten integrale afwegingen maken tussen het realiseren van maatschappelijke doelstellingen en financiële resultaten. Die belangenafweging wordt ingegeven door hun maatschappelijke taak en doordat corporaties als eigenaar van een (belangrijk) deel van het vastgoed op lange termijn een belang blijven houden bij de waardeontwikkeling in deze gebieden.

De tucht van de markt is ook een kans. In de klassieke stadsvernieuwing zijn tienduizenden portieketagewoningen zonder lift gebouwd. Er kon een suboptimale kwaliteit worden gerealiseerd, omdat de prijs door omvangrijke subsidies kunstmatig laag werd gehouden. Er is toen een enorme kans gemist om meer gedifferentieerd en levensloopbestendig te bouwen.

Een beetje tucht van de markt kan de stedelijke vernieuwing bovendien goed doen. Corporaties moeten vanuit hun nieuwe rol ‘prachtwijken’ realiseren, zoals de regering dat graag wil. Dat betekent dat buurten worden gerealiseerd waar de huidige bewoners graag willen wonen, maar ook buurten die aantrekkelijk zullen zijn en blijven voor vele nieuwe generaties stadsbewoners

Bovendien zijn corporaties geen gewone marktpartijen, maar maatschappelijke ondernemers met een lange termijn betrokkenheid bij de ontwikkeling van deze gebieden. De tucht van de markt werkt anders uit op een projectontwikkelaar dan op een

Gerard Anderiesen, bestuursvoorzitter Stadgenoot (voorheen AWV) Jacques Thielen, algemeen directeur Far West

Bronnen: Bureau Parkstad (2001), Richting Parkstad 2015 – ontwikkelingsplan voor de vernieuwing, Amsterdam Bureau Parkstad (2005), Een blik vooruit – discussiedocument, Amsterdam Duyvendak, J.W., M. Delnoij en S. Metaal (2005), Samen vooruitkomen: sociaal investeren in de Westelijke Tuinsteden, Amsterdam: Bureau Parkstad Uyterlinde, M., S. van Arum, R. Engbersen, V. Lub en K. Schaake (2007), Kiezen voor de stad – kwalitatief onderzoek naar de vestigingsmotieven van de allochtone middenklasse, Den Haag: Ministerie van VROM / Wonen, wijken en integratie


1

Het jaar 2007 in vogelvlucht In Amsterdam Nieuw West (bestaande uit de stadsdelen Osdorp, Slotervaart, GeuzenveldSlotermeer en het naoorlogse deel van Bos en Lommer) vindt één van de grootste stedelijke vernieuwingsoperaties van Europa plaats. De vernieuwing kent drie aspecten, namelijk fysiek, economisch en sociaal. Voor Nieuw West was 2007 een bijzonder jaar. De vernieuwing van het grootste herstructureringsgebied van Nederland is goed op stoom gekomen. In dit jaar werden maar liefst 1.691 woningen in aanbouw genomen, en 980 woningen opgeleverd. De vernieuwing is inmiddels duidelijk zichtbaar. De einddoelen van de operatie zijn vastgelegd in het document Richting Parkstad 2015.

23

Hoofdstuk 1 Het jaar 2007 in vogelvlucht

Het jaar 2007 was een jaar waarin belangrijke besluiten werden genomen voor de toekomst van Nieuw West. Na de evaluatie van de vernieuwing in Nieuw West in 2005 is de ontwikkelingsvisie Richting Parkstad 2015 op een aantal punten herzien. In 2007 is de Herziening Richting Parkstad 2015 door de betrokken partijen vastgesteld. De bedoeling is dat de vernieuwingsoperatie nog meer ten goede komt aan de huidige bewoners van Nieuw West. Dat wil zeggen: het bieden van meer alternatieven aan bewoners met middeninkomens (sociale stijgers) door de bouw van aantrekkelijke woningen en een modern en aantrekkelijk voorzieningenniveau. Belangrijke wijzigingen en aanvullingen waren dat de omvang van de woningvoorraad in Nieuw West mocht groeien naar 67.600 à 73.600 woningen (dit was 65.000 woningen) en dat de netto toevoeging binnen de vernieuwingsgebieden zich kon ontwikkelen in een bandbreedte van 9.000 à 15.000 woningen. Eerder was afgesproken dat de omvang 11.000 woningen zou zijn. Er werd dus meer verdichting mogelijk. Het eindbeeld van de woningvoorraad Nieuw West is gehandhaafd op 45 procent sociale huurwoningen, maar de corporaties hebben meer ruimte gekregen in de wijze waarop dit einddoel wordt bereikt. Het aantal te verkopen huurwoningen werd ook verhoogd van 3.500 naar maximaal 5.400 woningen. Tot slot is een scherper onderscheid tussen de leefmilieus in de vernieuwingsgebieden aangebracht. Hiermee is de trend van gelijksoortige appartementenmilieus overal in Nieuw West doorbroken

en komt er meer aanbod van eengezinswoningen voor gezinnen die tot nu toe de stad verlaten. Het aantal leefmilieus is teruggebracht van elf naar drie: stedelijk gemengd, groenstedelijk en stedelijk grondgebonden. De Herziening Richting Parkstad 2015 heeft een uitvoerig inspraaktraject doorlopen.

Naar nieuwe verhoudingen in Nieuw West Parallel aan de Herziening Parkstad vonden er gesprekken plaats tussen Bureau Parkstad, de stadsdelen en de woningcorporaties over het tempo van de vernieuwing. De gemeente gaf aan de negatieve saldi op de grondexploitatie niet langer te kunnen dragen en dat temporisering nodig zou zijn. De corporaties toonden zich bereid om ter wille van het tempo, te komen tot een herschikking van de financiële verantwoordelijkheden en een aantal financiële risico’s van de gemeente over te nemen. Eind 2005 sloten de gemeente, stadsdelen en corporaties een voorlopig akkoord onder de noemer Integrale gebiedsontwikkeling Parkstad. De verkiezingen van 2006 leidden er echter toe dat even een pas op de plaats gemaakt moest worden. Het nieuwe college van B&W ging stedelijk met de corporaties in onderhandeling over nieuwe meerjarenafspraken over sociale woningbouw, grondprijzen, aanbiedingsafspraken en verkoop van sociale huurwoningen. De corporaties in Nieuw West wilden zekerheid dat zij woningen zouden kunnen verkopen. Zonder dat zouden onrendabele investeringen nauwelijks mogelijk zijn. Het voorstel van de gemeente om tenminste de verkoop van


sociale huurwoningen binnen Nieuw West veilig te stellen, vonden de corporaties onvoldoende. Ook de opbrengsten van de verkoop in andere stadsdelen waren nodig om de vernieuwingsoperatie te kunnen betalen. Ondertussen werd achter de schermen wel verder gewerkt aan een definitieve overeenkomst. Toen de corporaties en de centrale stad in november 2006 een stedelijk akkoord over de genoemde onderwerpen bereikten, lag de weg open om de nieuwe werkwijze in Nieuw West definitief te regelen. Er waren stedelijk voldoende garanties dat woningen verkocht zouden kunnen worden en de opbrengsten ingezet konden worden in Nieuw West. In het bestuurlijk overleg tussen de centrale stad, stadsdelen en corporaties werd begin 2007 overeenstemming bereikt tussen de gemeente Amsterdam, de vier stadsdelen en vijf woningcorporaties (de Alliantie Amsterdam, Algemene Woningbouw Vereniging, Eigen Haard, Far West en Ymere) over de Raamovereenkomst Integrale Gebiedsontwikkeling Parkstad, ook wel de Parkstaddeal genoemd. Na de stadsdelen ging eind 2007 ook het college akkoord met de Raamovereenkomst. In de gemeenteraad werd wel een aantal moties aangenomen, onder meer over de bevordering van particulier opdrachtgeverschap en de opstelling van een ‘waardenkaart’ die een beeld moet geven van de cultuurhistorische waardering en de ruimtelijke kwaliteit van de Westelijke Tuinsteden. Ook wil de gemeenteraad een periodieke onafhankelijke financiële barometer voor het gebied. In januari 2008 werd de Raamovereenkomst tijdens een feestelijke bijeenkomst in Vliegbasis de Huygens getekend.

Raamovereenkomst Integrale Gebiedsontwikkeling Parkstad Met deze overeenkomst is een nieuwe verhouding tot stand gekomen tussen gemeente en corporaties. Corporaties nemen de volledige verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke vernieuwing. Dat betekent dat de corporaties niet alleen de kosten dragen van

het slopen en nieuw bouwen van woningen, maar ook voor de openbare ruimte en het maatschappelijk vastgoed (de gebouwen voor welzijns-, onderwijsen zorgactiviteiten). In ruil daarvoor krijgen de corporaties meer de regie over het opstellen van stedenbouwkundige plannen, natuurlijk met behoud van publieke bevoegdheden en verantwoordelijkheden van gemeente en stadsdelen. De deal moet vooral waarborgen dat het tempo in de stedelijke vernieuwing erin blijft. De grondexploitaties van veel locaties blijken voor de gemeente of stadsdelen negatiever uit te vallen dan geraamd. Ook na verrekening met subsidies uit het Amsterdamse Stimuleringsfonds dat door corporaties wordt gevoed uit de extra erfpachtopbrengsten voor de gemeente bij conversie van de erfpachtrechten. Door de tegenvallende exploitaties dreigden veel projecten te stagneren of te verzanden in lange onderhandelingen. De corporaties nemen in de Parkstaddeal de grondexploitatierisico’s van de gemeente helemaal over voor alle nieuwe plannen: de hele derde fase en de uitvoeringsplannen van de tweede fase die nog niet zijn opgesteld. Het risico is geraamd op circa 100 miljoen euro. De middelen uit het gronddeel van het Stimuleringsfonds zijn, met het risico, naar de corporaties overgegaan. Door het overnemen van de risico’s vallen middelen vrij bij de gemeente en de stadsdelen. Dat tekort voor de corporaties komt bovenop de circa 100 miljoen euro tekort die corporaties naar schatting nemen op het vastgoed (woningbouw). De regierol die corporaties krijgen, is er mede op gericht om de risico’s zoveel mogelijk te beperken. Daarnaast hebben corporaties toegezegd al het maatschappelijk vastgoed voor eigen rekening en risico te ontwikkelen, en vervolgens aan te bieden tegen verlaagde huurprijzen. Deze huurprijzen zijn gebaseerd op de normbedragen die voor de verschillende functies gelden (onderwijs, kinderopvang, welzijn, medische voorzieningen et cetera). In totaal gaat het om 92.000 vierkante meter aan

25

maatschappelijk vastgoed. Berekend is dat de corporaties daarmee een tekort van 48 miljoen euro op dat vastgoed van de stadsdelen overnemen. Uit ervaringsgegevens blijkt namelijk dat deze voorzieningen vrijwel nooit voor de normbedragen kunnen worden neergezet, maar er meer geld nodig is. Dat geld komt nu niet meer van de stadsdelen, maar van de corporaties. Overigens heeft een nieuwe berekening van de Federatie uitgewezen dat het tekort op het maatschappelijk vastgoed waarschijnlijk het dubbele zal zijn. Al met al nemen de corporaties de komende acht jaar 100 miljoen euro aan grondrisico en circa 100 miljoen euro aan maatschappelijk vastgoed over van de gemeente en de stadsdelen. De partijen zijn in 2007 al zoveel mogelijk in de geest van de Parkstaddeal gaan werken. De stadsdelen in Nieuw West werden ondersteund door Bureau Parkstad. Dit bureau is in 1999 opgericht met als doel het ontwikkelen van een kader voor de vernieuwing van Parkstad op de drie onderscheiden werkvelden: de stedelijke vernieuwing, de sociale vernieuwing en de economische vernieuwing. Zij moest bovendien zorgen voor het stroomlijnen van de behandelingsprocedures van de plannen en de projecten. In de periode 1999 tot en met medio 2007 heeft Bureau Parkstad deze taken uitgevoerd. Door de nieuwe rolverdeling was sprake van taakoverdracht aan de corporaties. De corporaties zijn immers verantwoordelijk geworden voor het maken van uitwerkingsplannen en de participatie daarover. Omdat de hoofdopdrachten zijn voltooid besloot het college begin 2007 om Bureau Parkstad op te heffen.

Koers Nieuw West De corporaties wilden zekerheid dat de stadsdelen daadwerkelijk gaan investeren in de sociale pijler. Dat is vastgelegd in de Parkstaddeal. De gemeente heeft toegezegd vier maal 10 miljoen euro extra beschikbaar te stellen bovenop de reguliere uitgaven voor de sociale pijler. Tachtig procent van deze 40 miljoen euro wordt betaald door de

centrale stad, 20 procent door de stadsdelen. Het gaat om een sociaal ‘kopprogramma’, bovenop de al lopende programma’s in de economische en sociale pijler. Door te investeren in het maatschappelijk vastgoed dragen de corporaties in feite indirect bij aan extra investeringsruimte voor de gemeente om in de sociale pijler te kunnen investeren. Het programma hiervoor heet ‘Koers Nieuw West’. Corporaties investeren ook extra in kleinschalige buurteconomie. De gemeente gaf aan stevig in te willen zetten op realisatie van een extra sociaal programma. Het Bestuurlijk Overleg Parkstad koerste aan op de opbouw van een klein regiebureau Koers Nieuw West onder de bestuurlijke aansturing van de sociale portefeuillehouders van de stadsdelen en het college. Dit heeft in de loop van 2007 zijn beslag gekregen. De corporaties willen graag meepraten over de invulling van Koers Nieuw West, zodat de sociale activiteiten zoveel mogelijk aansluiten bij de fysieke vernieuwing en er dus sprake is van toegevoegde waarde. Voorkomen moet worden dat slechts een projectencarrousel op gang wordt gebracht van tijdelijke projecten. Ook is aansluiting op de sociale activiteiten van de corporaties noodzakelijk. In de loop van 2008 moet duidelijk worden welke vorm en inhoud Koers Nieuw West precies krijgt. De veranderende aanpak in Nieuw West is geen verschuiving van fysieke maatregelen naar sociale maatregelen, zoals soms wordt gesuggereerd. Het tegendeel is waar. De Parkstaddeal heeft het mogelijk gemaakt dat de ruimtelijke vernieuwing door kan gaan. Daarbij zij aangetekend dat ook de fysieke vernieuwing een bijdrage is aan de sociale vernieuwing. Het is immers in het belang van bewoners dat zij in leefbare en prettige wijken en buurten kunnen wonen.

Wijkaanpak In 2007 trad in Den Haag een nieuw kabinet aan, met onder andere een nieuwe minister van Wonen, Wijken en Integratie, Ella Vogelaar (PvdA). De



minister benoemde begin 2007 veertig aandachtswijken, waaronder (delen van) Nieuw West. Na lang touwtrekken kwam zij met landelijke branchevereniging van woningcorporaties Aedes tot een onderhandelaarsakkoord, waarin werd afgesproken dat de corporaties tien jaar lang 250 miljoen euro per jaar extra zouden investeren in deze wijken. Voor Amsterdam werd dat bedrag op 64,5 miljoen euro gesteld en voor Nieuw West op 29,3 miljoen extra per jaar. Het accent zou vooral moeten liggen op sociale en economische activiteiten (werkgeleiding, onderwijs, veiligheid, inburgering). De plannen van de minister wekten de suggestie dat nog helemaal geen sprake was van een wijkaanpak in Amsterdam. Niets is natuurlijk minder waar. De Parkstaddeal is gesloten op een moment dat de vernieuwing al een aantal jaren loopt, en met de deal wordt voor de toekomst een nieuwe weg ingeslagen in lijn met de wensen van de minister. De aanpak creëerde ook verwarring. Landelijk, maar ook in Amsterdam. Zo dachten de stadsdelen dat de corporaties alle nieuwe activiteiten zouden gaan betalen. De minister maakte echter duidelijk dat de corporaties gebonden blijven aan het werkgebied zoals dat in de Woningwet en aanpalende regelgeving is vastgelegd. De Federatie bereikte in december 2007 een akkoord met de gemeente Amsterdam over de spelregels en de financiële randvoorwaarden van de wijkaanpak. Het is de ‘kop’ bovenop bestaande programma’s. De gemeente bracht een uitvoerige nota uit over de wijkaanpak, onder het motto ‘Krachtige mensen, krachtige wijken’. In de stedelijke handleiding wijkaanpak werd vastgelegd wanneer sprake is van ‘extra geld’: alle projecten die nog niet in vastgestelde stedelijke vernieuwingsprogramma’s zijn opgenomen. Op basis daarvan heeft de Federatie een inventarisatie gemaakt van de plannen voor de komende jaren. Voor Nieuw West was sprake van een investeringen en uitgaven ter hoogte van gemiddeld 67,6 miljoen euro per jaar. Veel meer dan het ‘additio-

neel’ dat de minister had aangegeven. De stadsdelen gaven aanvankelijk aan dat de Parkstaddeal niet mee moest tellen in het additioneel. In de stedelijke handleiding werd echter overeengekomen dat een belangrijk deel van de Parkstaddeal wel degelijk meetelt in het ‘additioneel’. In het voorjaar van 2008 worden voor de verschillende gebieden in Nieuw West Buurtuitvoeringsplannen opgesteld voor 2008 en 2009, met concrete projecten en de financiering daarvan.

Aandacht voor milieu Naast verbetering van de woningvoorraad en de sociale en economische vernieuwing vormt de verbetering van het milieu een belangrijk aandachtspunt. In Nieuw West wordt een belangrijk project gerealiseerd op het gebied van energiebesparing: stadsverwarming met de restwarmte van de afvalverbrandingsinstallatie in Westpoort. In 2005 tekenden de gemeente Amsterdam, de vier stadsdelen van Nieuw West, samen met de woningcorporaties AWV, Eigen Haard, Far West, Ymere en Woonzorg Nederland contracten voor de aanleg van een warmtenet in Nieuw West. De samenwerkende partijen benutten hiermee de mogelijkheden die de stedelijke vernieuwing biedt. Met de aanleg van een stadsverwarmingnet in Nieuw West worden de voorwaarden gecreëerd voor een drastische vermindering van de kooldioxide-uitstoot in Amsterdam. De jaarlijkse CO2-uitstoot van de wijk neemt hierdoor af met 142.000 ton, wat vergelijkbaar is met de milieuprestaties van 800.000 zonnepanelen of 1,7 miljoen bomen. Bewoners van 15.000 nieuwbouwwoningen en van 9.000 renovatiewoningen zullen de duurzame restwarmte ontvangen die afkomstig is van het Afval Energie Bedrijf.

Informatiecentrum Parkstad In 2003 werd tijdens de eerste fase van de stedelijke vernieuwing in Nieuw West het Informatiecentrum Parkstad opgericht. Het had met name als doel om bewoners en andere belanghebbenden te informeren over alle lopende projecten. Het accent lag in die periode vooral op alle

27

fysieke vernieuwingsplannen. De overheid (Bureau Parkstad, stadsdelen) en de corporaties trokken hierin gezamenlijk op. Het samenwerkingsverband van overheid en corporaties heeft in 2007 besloten om het informatiecentrum per 1 januari 2008 op te heffen. De informatiebalie werd per 1 juli 2007 gesloten. Het Informatiecentrum bleek namelijk onvoldoende effectief te zijn om de bewoners te betrekken, ook in relatie tot de kosten. Gaandeweg bleek dat de meeste bewoners voor hun informatie toch eerder naar hun eigen stadsdeel of corporatie gingen dan naar het informatiecentrum. Partijen hebben toen kritisch gekeken naar de toegevoegde waarde van het informatiecentrum. Hieruit kwam naar voren dat het centrum in verhouding tot de resultaten te kostbaar was en dat veel van het werk tegen lagere kosten door corporaties en stadsdelen zelf kon worden gedaan. Ook heeft de stedelijke vernieuwing met Koers Nieuw West een andere inhoud en informatiebehoefte gekregen, waarin het informatiecentrum niet langer paste. Sinds die tijd kunnen bewoners terecht bij de stadsdelen en de corporaties die ook verschillende kleinschalige informatiebalies hebben geopend in de buurten en de wijken.



2

Ontwikkelingen in woningvoorraad en vastgoed Er wordt in Nieuw West stevig gebouwd. Sinds de start van de vernieuwing zijn zo’n 6.000 nieuwe woningen opgeleverd, die allemaal bewoond zijn. Ook zijn er nog zo’n 3.000 woningen in aanbouw, die naar verwachting in 2008 of 2009 worden opgeleverd. De vernieuwingsoperatie is in 2008 halverwege en er ontstaat een bijzondere mix van bestaande woningen, gerenoveerde complexen en nieuwbouw. Er moet nog veel gebeuren, maar Nieuw West ziet er beslist anders uit dan acht jaar geleden. En beter!

Fases van de stedelijke vernieuwing

Eerste fase

De vernieuwing in Nieuw West kent verschillende fases. Al in de jaren negentig is gestart met de voorbeeldprojecten, ook wel eerstefasegebieden genoemd. Het Zuidwest Kwadrant is het verst: daar is al veel nieuwbouw te zien en de laatste woningen zullen omstreeks 2010 klaar zijn. In het voorbeeldproject Buurt Ne9en is een aantal projecten naar voren gehaald en inmiddels uitgevoerd; daarna volgt de ontwikkeling van het laatste gedeelte, de Eendrachtsparkbuurt. In Overtoomse Veld Noord en Zuid – inmiddels samengevoegd tot één gebied – komt de vernieuwing, na een moeizame start met enkele projecten, nu goed op gang. Er ligt in Overtoomse Veld een grote herhuisvestingsopgave voor de huidige bewoners, de planning van de nieuwbouw is (mede) gebaseerd op de beste mogelijkheden daarvoor. De grenzen van de vernieuwingsgebieden van de tweede en de derde fase zijn vastgelegd in het Ontwikkelingsplan Richting Parkstad 2015 uit 2001. Voor de gebieden van de tweede fase zijn inmiddels alle vernieuwingsplannen vastgesteld, hetgeen ook geldt voor de uitwerkingsplannen in een groot aantal deelgebieden daarbinnen. De vernieuwing is daar op straat al zichtbaar in de vorm van bouwactiviteiten. Het maken van de uitwerkingsplannen in de tweedefasegebieden valt, na de vaststelling van de Raamovereenkomst, onder de verantwoordelijkheid van de corporaties. Voor de gebieden van de derde fase zijn de vernieuwingsplannen nu in voorbereiding. De in dat gebied werkzame corporaties maken gezamenlijk met het stadsdeel het vernieuwingsplan.

Zuidwest Kwadrant (Osdorp), Buurt Ne9en (Geuzenveld-Slotermeer) en Overtoomse Veld (Slotervaart).

Tweede fase Osdorp Midden Noord (Osdorp), Meer en Oever (Osdorp), de Punt (Osdorp), Centrum Amsterdam Nieuw West (Osdorp), Delflandplein/ Staalmanpleinbuurt (Slotervaart), Lelylaan (Slotervaart), Geuzenveld Zuid (GeuzenveldSlotermeer), Buurt 5 (Geuzenveld-Slotermeer), Kolenkitbuurt (Bos en Lommer) en Laan van Spartaan (Bos en Lommer).

Derde fase Wildemanbuurt (Osdorp), Slotermeer Noord (Geuzenveld-Slotermeer), Slotermeer Zuid (Geuzenveld-Slotermeer), Noordoever (GeuzenveldSlotermeer) en Slotervaart Noord (Slotervaart).

29 Hoofdstuk 2 Ontwikkelingen in woningvoorraad en vastgoed


2.1 Bouwen, slopen en renoveren van woningen

Ondanks deze problemen zijn in 2007 toch nog 1.691 woningen in aanbouw genomen; Voor 2008 is de prognose 2.612 woningen, waarvan 918 sociale huur. De ervaring leert dat een aantal van deze geplande woningen waarschijnlijk doorschuift naar een volgend jaar. Het is reëel te verwachten dat in 2008 van 1.500 tot 2.000 woningen de bouw in elk geval wordt gestart. Het tempo blijft er met dit aantal behoorlijk in.

Start bouw 2007 In 2007 zijn de corporaties gestart met de bouw van 1.691 woningen, waarvan 567 in de sociale huur. De bouwproductie in Nieuw West, die de afgelopen jaren redelijk constant was met gemiddeld zo’n 1.500 woningen, besloeg in 2007 ruim een derde van de bouwproductie in heel Amsterdam (tabel 2.1).

Opleveringen 2007

Eind 2006 werd voor het jaar 2007 oorspronkelijk een ambitieus bouwprogramma voorzien van zo’n 3.400 woningen. Ongeveer de helft van deze geplande woningen kon niet in 2007 in aanbouw worden genomen, maar schoof door naar 2008 of daarna. Hiervoor zijn twee belangrijke oorzaken te noemen: 1. Aanbestedingsperikelen. In 2007 zijn de prijzen van aannemers tamelijk onverwacht behoorlijk gestegen (8 tot 10 procent) en dat maakte de aanbesteding van projecten lastiger. Dit heeft bijvoorbeeld gespeeld in de Staalmanpleinbuurt in Slotervaart, bij de nieuwbouw van de Alliantie. 2. Herhuisvesting. Sommige locaties bleken nog niet beschikbaar in verband met herhuisvesting van bewoners. Dit leidde in een aantal gebieden, met name in Geuzenveld en Osdorp (Reimerswaalbuurt, Ymere en SuHabuurt, Far West) tot enige vertraging. Inmiddels is de planning van de herhuisvesting verruimd en een nieuwe planning opgenomen.

In 2007 werden 980 woningen opgeleverd, waarvan 111 in de sociale huur en 869 in de marktsector. Het zijn over het algemeen projecten waarvan de bouw begon in 2005. Toen telden ze al mee voor de woningproductie; nu ze daadwerkelijk opgeleverd en bewoonbaar zijn, maken ze deel uit van de woningvoorraad. Deze nieuwbouwwoningen zijn voor het grootste deel gelegen in Osdorp (onder andere de projecten Vrankendijke en Stadstuinen van Ymere), maar ook Parkrand (Het Oosten) en Geuzenbaan (onder andere Ymere) in GeuzenveldSlotermeer leveren een aanzienlijke bijdrage. De opgeleverde complexen liggen voornamelijk in de eerstefasegebieden Zuidwest Kwadrant en Buurt Ne9en en op enkele locaties in de gebieden van de tweede fase, zoals Vrankendijke en Stadstuinen in Osdorp Midden Noord (tabel 2.2).

Tabel 2.1 Start bouw per jaar

2000 t/m 2004

2005

2006

2007

Prognose 2008

Sociale huur

1.329

235

395

567

918

Marktsegment

2.987

1.388

919

1.124

1.694

Totaal

4.316

1.623

1.314

1.691

2.612

Bron: OGA

Tabel 2.2 Opgeleverd 2007 per stadsdeel

Sociale

Middeldure

Middeldure

Vrije sector

huur

huur

koop

huur

Vrije sector koop

totaal

Osdorp

74

0

217

0

293

584

Geuzenveld-Slotermeer

37

0

159

194

6

396

Slotervaart

0

0

0

0

0

0

Bos en Lommer

0

0

0

0

0

0

111

0

376

194

299

980

totaal

Sloop

Renovatie

Woningen van slechte of matige kwaliteit maken plaats voor kwalitatief betere woningen, als renovatie althans geen serieuze optie is. De woningen die worden gesloopt zijn over het algemeen klein, de woningen die ervoor in de plaats komen hebben gemiddeld een oppervlakte van negentig vierkante meter. Omdat Nieuw West nauwelijks nog beschikbare locaties heeft waar gebouwd kan worden, is het in de meeste gevallen nodig om eerst woningen te slopen. In 2007 zijn 963 woningen gesloopt, waarvan de meeste in Osdorp. Voor een deel is op deze locaties direct gestart met de bouw. Het slopen en bouwrijp maken kost al snel een half jaar, waardoor op de overige locaties waar sprake is van sloop, pas in 2008 gebouwd zal kunnen worden.

In 2007 zijn drie woningen gereedgekomen na een renovatie met een investeringsniveau boven de 45.000 euro. Er zijn geen woningen samengevoegd. Het renoveren komt wel steeds meer op gang. Zo is in Osdorp, Geuzenveld en Overtoomse Veld in 2007 gestart met renovatie. Daarbij gaat het om ongeveer 400 woningen. In 2008 start de AWV met de renovatie in de Dudokbuurt, met in totaal ruim 300 woningen, verdeeld over verschillende fases. Voor de periode 2008 tot en met 2015 staan nog bijna 2.000 woningen in de vernieuwingsgebieden van de tweede fase gepland voor renovatie. Voor de derdefasegebieden, waarvoor nu een vernieuwingsplan wordt ontwikkeld, zet men sterk in op renovatie. De corporaties

Tabel 2.3 Prognose start bouw 2008 t/m 2015 Sociale huur


Osdorp

1.200

800

Slotervaart Bos en Lommer 1.400

600

totaal 4.000

Marktsegment

2.200

1.600

4.500

2.700

11.000

totaal

3.400

2.400

5.900

3.300

15.000

Bron: opgave van corporaties aan OGA, afgeronde getallen



renovatie. De corporaties hebben de intentie om in de derde fase 2.500 woningen te renoveren, voornamelijk gelegen in Slotermeer en Slotervaart.

Prognose Er zijn veel plannen voor woningbouw. De vernieuwingsplannen van de eerste en tweede fase bevatten samen nog bijna 15.000 woningen, waarvan 4.000 sociale huurwoningen, die in de periode tussen 2008 en 2015 zullen worden gebouwd. Verdeeld over de stadsdelen geeft dit het volgende beeld (tabel 2.3). De hierboven genoemde woningen maken allemaal deel uit van een vastgesteld vernieuwingsplan. In dit vernieuwingsplan is een aantal uitwerkingsgebieden benoemd en tevens de volgorde van aanpak. Vervolgens wordt een uitwerkingsplan gemaakt, waarvan de vaststelling geldt als start van de uitvoering. Het grootse deel van de hierboven genoemde woningen maakt deel uit van zo’n vastgesteld uitwerkingsplan. Dat betekent dat we daarbij kunnen spreken van een hard planaanbod. Nog niet opgenomen in deze cijfers zijn de vernieuwingsgebieden van de derde fase. Dit zijn de Wildemanbuurt in stadsdeel Osdorp, Slotermeer Noord, Slotermeer Zuid en Noordoever in stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer en Slotervaart Noord in stadsdeel Slotervaart. Voor deze gebieden zijn in 2007 de voorbereidingen gestart voor het maken van een vernieuwingsplan. Er is een intensief traject met bewonersparticipatie gepland of reeds gestart. Het stadsdeel en de werkzame corporaties in het gebied trekken hierbij samen op; het vernieuwingsplan is een gezamenlijke productie. In dit plan worden onder meer afspraken gemaakt over wat waar gebouwd gaat worden en wat de volgorde van aanpak is. Het is aan de individuele corporaties om vervolgens een uitwerkingsplan te maken.

Derde fase Voor de derde fase bestaat het voornemen tot het bouwen van ruim 3.600 woningen, waarvan zo’n 1.200 sociale huurwoningen. Ook is er het voornemen om in de vernieuwingsplannen van de derde fase

3.300 woningen te slopen. Volgens deze voornemens zal de netto toevoeging aan de woningvoorraad in de derde fase ongeveer 300 woningen bedragen. Dat lijkt gering, maar daarmee wordt wel een grote kwaliteitsslag gemaakt. Waar woningen van 50 tot 60 vierkante meter worden gesloopt, komen nieuwe woningen terug van circa 90 vierkante meter. Zoals gezegd moet de planvorming in de derde fase gebieden nog starten. In Slotermeer speelt daarbij het voornemen tot de instelling van het Van Eesterenmuseum. Zomer 2008 zal het nieuwe bestemmingsplan voor Slotermeer aan de stadsdeelraad worden voorgelegd, waarin wordt voorgesteld om grote delen van het gebied te benoemen tot beschermd stadsgezicht. De corporaties vinden dit een beperking voor de vernieuwing en herstructurering van dit gebied en hebben hier bezwaar tegen aangetekend. Daarnaast speelt ook nog het opstellen van de waardekaarten van Nieuw West in opdracht van het college van B&W. Hoewel het op zich een goede zaak is om na te denken over de bescherming van het cultuur-historisch erfgoed moet ervoor gewaakt worden dat deze ontwikkelingen niet louter gericht zijn op conserveren en behoud en te weinig in het perspectief van vernieuwing. Het risico bestaat dat het dan de uitvoering van afspraken Richting Parkstad 2015 doorkruist. In Richting Parkstad 2015 zijn ambitieuze doelstellingen genoemd voor het verbeteren van de woningvoorraad zowel in omvang als kwaliteit, maar dat kan niet zonder voldoende fysieke ruimte.

2.2 Woningvoorraad De woningvoorraad moet groeien om te voldoen aan de toenemende vraag naar woningen. De corporaties leveren daar in Nieuw West de belangrijkste bijdrage aan. In de herziening van het Ontwikkelingsplan Richting Parkstad 2015, waaraan de corporaties in Nieuw West zich hebben verbonden, staan de bandbreedte van de woningvoorraad en de differentiatie genoemd. De omvang van de woningvoorraad kan groeien van 67.600 tot

Tabel 2.4 Omvang van de woningvoorraad* Op 1-1-2007

Geuzenveld-Slotermeer Osdorp 17.288

15.334

Slotervaart

Bos en Lommer

totaal

13.815

2.132

48.569

Op 1-1-2008

17.459

15.269

13.725

2.132

48.585

Op 1-1-2016

19.063

16.839

18.365

3.652

57.919

* Zonder de uitbreidingsgebieden de Eendracht, de Aker en Nieuw Sloten Bron: Cijfers op 1-1-2007: O +S. Overige cijfers: berekeningen op basis van sloop/nieuwbouwopgaves van de corporaties

73.600 woningen. Dat is inclusief de uitbreidingsgebieden De Aker, Nieuw Sloten en de Eendracht, met bij elkaar bijna 12.000 woningen. Zonder deze uitbreidingsgebieden gaat het dus om een omvang van de woningvoorraad van 55.700 tot 61.700 woningen. Nu de plannen voor woningbouw in de periode tot 2015 bekend zijn, kunnen we berekenen hoe de woningvoorraad zich zal ontwikkelen als alle plannen zijn uitgevoerd. Tot en met 2015 staan ruim 14.000 nieuwbouwwoningen op de planning; vrijwel de gehele eerste en tweede fase van de vernieuwing zal dan uitgevoerd zijn. Het aandeel sociale huur in de nieuwbouw is ongeveer 4.000. Ruim 6.000 woningen zullen in deze periode worden gesloopt (tabel 2.4). Hierbij is de woningbouw in de derdefasegebieden nog niet opgenomen. De intenties voor de derde fase staan eerder in dit hoofdstuk beschreven. Deze plannen zijn nog in ontwikkeling, maar zij zullen, zoals het er nu naar uitziet, een beperkt effect hebben op de omvang van de woningvoorraad. Er wordt immers zowel gesloopt als nieuw gebouwd en gerenoveerd. De uitvoering van de derde fase zal overigens voor een deel na 2015 plaatsvinden.

Differentiatie woningvoorraad Aan het eind van de vernieuwing moet een substantieel deel (45 procent) van de woningvoorraad

bereikbaar zijn voor mensen met lagere inkomens. De meeste bestaande woningen van corporaties hebben een maandhuur onder 621 euro en vallen daarmee onder de grens van de huurtoeslag. Begin 2007 had 68 procent van de woningvoorraad in Nieuw West, zonder De Aker, Nieuw Sloten en de Eendracht, een huurprijs onder 621 euro. In 2007 is door sloop, nieuwbouw en verkoop de woningvoorraad met 2 procent gedaald. Door de wijzigingen in de woningvoorraad in 2007 heeft 66 procent van de woningen op 1 januari 2008 een huurprijs onder 621 euro. Niet alleen slopen en bouwen zijn van invloed op de differentiatie van de woningvoorraad, ook de verkoop van sociale huurwoningen heeft effect. We weten nu nog niet hoe dit zich de komende jaren zal ontwikkelen. De meeste woningen worden verkocht bij leegkomst en die is niet geheel te voorspellen. Ook wordt niet iedere leegkomende woning verkocht, zelfs al is dit wel de doelstelling in een bepaald complex. De toekomstige verkoopcijfers zijn dan ook een schatting: gemiddeld 200 woningen per jaar. Deze wijzigingen in de woningvoorraad geven het volgende beeld van de ontwikkeling van de huurwoningen met een huurprijs onder 621 euro (tabel 2.5).



Tabel 2.5 Percentage van de woningvoorraad met een huur onder 621 euro* Op 1-1-2007

Geuzenveld Osdorp 75

66

Slotervaart

Bos en Lommer

totaal

58

88

68

Op 1-1-2008

73

62

57

88

66

Op 1-1-2016

60

49

39

48

49

na uitvoering 3e fase

51

47

38

47

45

* Zonder de uitbreidingsgebieden de Eendracht, De Aker en Nieuw Sloten Bron: 1-1-2007: Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Overige cijfers zijn berekeningen op basis van sloop- en nieuwbouwopgaves van de corporaties

Uitvoering van de derde fase plannen volgens de voornemens van de corporaties zal leiden tot een woningvoorraad waarvan 45 procent een huurprijs onder 621 euro heeft.

2.3 Maatschappelijk vastgoed Onder maatschappelijk vastgoed verstaan we gebouwen waar maatschappelijke instellingen zijn gehuisvest, zoals kinderopvang, basisscholen, medische voorzieningen en instellingen voor zorg, welzijn en sport. Meestal gaat het om het gebouwen waarin meerdere maatschappelijke organisaties bij elkaar zitten, zoals een school met een welzijnsinstelling en kinderopvang. Hiervoor wordt, voor zover het geen commerciële instellingen zijn, een niet-commerciële huurprijs gevraagd. Het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed is een belangrijke en relatief nieuwe taak die de corporaties op zich hebben genomen. Het nieuw bouwen van scholen en voorzieningen door de corporaties is één van de pijlers van de Raamovereenkomst Parkstad. Door zelf de financiële risico’s te dragen, komt aan de kant van de overheid geld beschikbaar voor de sociale en economische programma’s in die gebouwen.

In 2007 is in Laan van Spartaan (Ymere), Meer en Oever (AWV) en Osdorp Midden Noord (Ymere) met de bouw gestart van ongeveer 4.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak (bvo) maatschappelijk vastgoed met een vaste lage huurprijs. Voor 2008 is 17.000 vierkante meter bvo maatschappelijk vastgoed gepland, waarvan 11.000 vierkante meter in de Delflandpleinbuurt bij de herontwikkeling van het oude kantoor van de AWV te behoeve van opvang voor dak- en thuislozen. Het overige maatschappelijk vastgoed dat voor 2008 gepland staat, zal worden ontwikkeld in Buurt 5 (GeuzenveldSlotermeer) en Laan van Spartaan (Bos en Lommer) door Ymere en in de SuHabuurt (Osdorp) door Far West. In 2007 is geen leegstand van maatschappelijk vastgoed gemeld. In de Raamovereenkomst is afgesproken dat de corporaties zo’n 92.000 vierkante meter maatschappelijk vastgoed gaan ontwikkelen. Dit aantal vierkante meters is gebaseerd op een inventarisatie in 2005 van de locaties die herontwikkeld moeten worden. Zo’n 32.000 vierkante meter is daarvan gerealiseerd of in aanbouw, soms door corporaties, soms door stadsdelen of andere partijen. In de uitwerkingsplannen is door de corporaties het ontwikkelen van nog eens 64.000 vierkante meter maatschappelijk

vastgoed opgenomen. Het totaal komt dus ruim op 96.000 vierkante meter. De lijst van maatschappelijk vastgoed in de raamovereenkomst was indicatief en wat opvalt is dat er nu ook nieuwe locaties bijgekomen zijn zoals in de Punt Noord (zorg) en de Delflandpleinbuurt (HVO Querido). Ook blijkt dat nog niet alle locaties die in 2005 genoemd zijn door de corporaties concreet opgenomen zijn in de plannen. Het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed blijft een lastige klus. Er zijn bij het proces van voorbereiding vaak meerdere partijen betrokken en ook is op verschillende plaatsen besloten om scholen niet door de corporaties, maar door het stadsdeel of schoolbestuur zelf te laten ontwikkelen. Bij de totstandkoming van de Raamovereenkomst is berekend dat de corporaties een totaal tekort van 48 miljoen euro voor hun rekening nemen voor het ontwikkelen van het maatschappelijk vastgoed. Uit berekeningen blijkt dat dit bedrag te laag is ingeschat. Er is gerekend met een te laag en niet reëel rentepercentage. Nieuwe berekeningen komen uit op ongeveer een verdubbeling van het eerder geraamde onrendabel. Dit leidt niet tot heroverweging van het programma, maar betekent wel dat de corporaties voor zwaardere lasten staan dan oorspronkelijk was aangenomen (tabel 2.6).

Tabel 2.6 Aantal vierkante meter maatschappelijk vastgoed (bvo), gerealiseerd, in aanbouw en gepland

Gerealiseerd

of in aanbouw

Buurt 9 Buurt 5

Gepland te bouwen

totaal

door corporaties

500

0

500

0

12.236

12.236

5.440

0

5.440

Noordoever

0

0

0

Geuzenveld Zuid

0

150

150

Slotermeer Noord

0

232

232

Slotermeer Zuid

0

0

0 10.047

Geuzenbaan

De Punt

4.547

5.500

Osdorp Midden Noord

4.750

980

5.730

Meer en Oever

2.000

0

2.000

Zuidwest Kwadrant

7.840

0

7.840

Osdorp Centrum

0

290

290

Wildemanbuurt

0

0

0

Delflandplein/Staalmanplein

0

15.800

15.800

885

0

885 22.495

Lelylaan Overtoomse Veld

5.640

16.855

Slotervaart Noord

0

0

0

Laan van Spartaan

0

5.367

5.367

Kolenkitbuurt totaal Nieuw West

310

6.930

7.240

31.912

64.340

96.252

Bron: Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, opgave van corporaties en stadsdelen

2.4 Kleinschalig bedrijfsonroerend goed Naast het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed bouwen corporaties ook kleinschalig bedrijfsonroerend goed. In de Raamovereenkomst is afgesproken dat als er in vernieuwingsplannen kleinschalig bedrijfsonroerend goed is opgenomen de corporaties dit zullen realiseren. Vaak gaat het om winkelplinten of kleinschalige bedrijfsruimten in woongebouwen. In 2007 is 500 vierkante meter daarvan opgeleverd in de nieuwbouw in buurt Ne9en van Het Oosten. Opgenomen in de uitwerkingsplannen is nu bijna 10.000 vierkante meter kleinschalig bedrijfsonroerend goed waarvan de realisatie tussen 2008 en 2015 plaats zal vinden.

Far West opende in 2007 Vliegbasis de Huygens, een bedrijfsverzamelgebouw in een gerenoveerd schoolgebouw in Overtoomse Veld. Ruim 5.000 vierkante meter biedt huisvesting aan bedrijven met een vernieuwende bedrijven met een creatieve inslag. De Huijgens heeft ook een sociale doelstelling voor de buurt en voorziet onder meer in stageplaatsen en leerwerktrajecten. Een beschrijving van Vliegbasis de Huygens staat in hoofdstuk 5.


3

Vraag en aanbod De woningmarkt in Nieuw West staat niet op zichzelf. Landelijke en stedelijke tendensen, zoals de stijging van huizenprijzen, zijn ook hier terug te vinden. Maar de vernieuwing in Nieuw West geeft door de toevoeging van nieuwbouw en de verkoop van sociale huurwoningen een belangrijke impuls aan de bewegingen op de woningmarkt. Waar in 2000 nog gedacht werd in termen als afzetbaarheidsrisico’s vanwege het imago van het gebied, kunnen we nu spreken van een groeiende belangstelling. Kopers, ook van buiten het gebied, ontdekken Nieuw West.

Verkoop van sociale huurwoningen, een onmisbare bron van inkomsten voor de corporaties om onrendabele investeringen in de herstructurering te kunnen financieren, is goed op gang gekomen maar kent zijn grenzen omdat in deze fase van de vernieuwing veel sociale huurwoningen nodig zijn voor de herhuisvesting. Een korte analyse van het aanbod aan sociale huurwoningen en de verhuringen vormen het laatste deel van dit hoofdstuk.

3.1 Nieuwbouw In 2007 zijn vijftien nieuwbouwprojecten met in totaal ruim 1.100 woningen te koop aangeboden. Het grootste deel daarvan (795 woningen) was

nieuw aanbod. De meeste te koop aangeboden woningen liggen in Osdorp, met onder meer de grote projecten Hof van Osdorp (Eigen Haard en Woonmaatschappij) en de Nieuwe Wereld (Proper Stok). Ook in Slotervaart komt het aanbod aan koopwoningen nu goed op gang. In 2006 was al de verkoop van het grote project Andreas Ensemble (Proper Stok) gestart, in 2007 zijn daar de projecten van Far West in de Delflandpleinbuurt (Masira) en Overtoomse Veld (Het Atelier) bijgevoegd. In Geuzenveld-Slotermeer komen nu de eerste koopwoningen op de markt in de Confuciusbuurt (Hof van Socrates van Ymere) en in Slotermeerhof (de Bomentuin van Ymere). Er is daarmee een goed gemengd aanbod van appartementen en

37 Hoofdstuk 3 Vraag en aanbod

grondgebonden woningen in de nieuwbouw. Eengezinswoningen doen het in Amsterdam eigenlijk altijd goed, maar ook de nieuwe vormen van grondgebonden woningen in appartementencomplexen zoals in de Hof van Osdorp en de Nieuwe Wereld hebben veel belangstelling. Rond de start van de bouw worden de nieuwbouwwoningen door een makelaar in de verkoop gebracht

en op tekening verkocht. We kunnen in algemene zin zeggen dat de verkoop zeer goed gaat. In gebieden waar de vernieuwing al langer aan de gang is, zoals het Zuidwest Kwadrant stijgt de belangstelling voor de koopwoningen: de geheel vernieuwde Pieter Calandlaan heeft een grote aantrekkingskracht op kopers. We zien overigens wel dat projecten die daar gelijktijdig aangeboden worden elkaar soms tijdelijk beconcurreren (tabel 3.1).

Tabel 3.1 Nieuwe projecten in de verkoop in 2007, percentage verkocht op 1-1-2008 project

vernieuwingsgebied

ontwikkelaar

aantal woningen

Overtoomse Veld

Far West

54

50%

Delflandplein/Staalmanplein

Far West

95

100%

Het Atelier Masira

verkocht

Hof van Socrates

Buurt 5

Ymere

28

75%

Bomentuin

Buurt 5

Ymere

9

90%

Meer en Oever

Proper Stok/AWV

162

95%

De Nieuwe Wereld Marco Polo

Osdorp Midden Noord

AWV

54

100%

Hof van Osdorp (eengezinswoningen)

Cadiz

Zuidwest Kwadrant

Eigen Haard/ Woonmaatschappij

88

90%

Hof van Osdorp (appartementen)

Zuidwest Kwadrant

Eigen Haard/ Woonmaatschappij

144

55%

Aquamarijn

Zuidwest Kwadrant

Eigen Haard

88

100%

De Opgang

Tussenmeer

NL Development

81

50%

totaal

803

Bron: AFWC, opgave van corporaties en makelaars


Tabel 3.2 Projecten in de verkoop in 2006, percentage verkocht op 1-1-2008 project

vernieuwingsgebied

ontwikkelaar

aantal woningen

verkocht

De Meester

Overtoomse Veld

Far West

49

100%

Jatopa

Overtoomse Veld

Far West

176

100%

Uit de Kunst

Overtoomse Veld

HBB

46

75%

Andreas Ensemble

Lelylaan

Proper Stok/de Alliantie

156

100%

Baden Powell

Zuidwest Kwadrant

Rochdale

23

100%

Hartenlust app

Zuidwest Kwadrant

AWV

71

100%

Hartenlust egw

Zuidwest Kwadrant

AWV

23

100%

Kolenkitbuurt

Far West

115

100%

Meer en Oever

Proper Stok

145

100%

Zuidwest Kwadrant Eigen Haard / Woonmaatschappij

Scala Nwe Wereld Abel Tasman Korreander/Saffraanhof

118

100%

Ymere

24

100%

totaal

946

Parkblok/Punthoven

De Punt

Bron: AFWC na opgave van corporaties en makelaars

In tabel 3.2 zijn projecten opgenomen waarvan in 2006 de verkoop startte, maar waarvan een deel van de woningen in 2007 nog op de markt was. Deze projecten zijn in de loop van 2007 geheel verkocht. Een belangrijke vraag is: “Wie zijn de kopers nu eigenlijk, waar komen ze vandaan?” In 2005 is daar voor Nieuw West als geheel in het kader van de evaluatie Parkstad voor het laatst onderzoek naar gedaan. Hieruit bleek dat ongeveer 70 procent van de kopers van nieuwbouwwoningen uit Nieuw West kwam. De overige kopers kwamen uit de andere stadsdelen in Amsterdam en een enkeling uit de regio. Betrokken partijen beschouwden dat toen als een goed signaal: kapitaalkrachtige mensen uit Nieuw West geloofden in het gebied en trokken niet meer weg zoals dat in de periode vóór de vernieuwing gebeurde. Een aantal corporaties hebben dit voor hun eigen nieuwbouwprojecten onderzocht. Opvallend is dat er per project significante verschillen zijn. In

Jatopa, een project met een stedelijke uitstraling in Overtoomse Veld komt 70 procent van de kopers uit Amsterdam en de helft daarvan uit Nieuw West. Vlak daarbij aan de Ringweg A10 ligt het project De Meester dat veel meer kopers van buiten Amsterdam heeft getrokken. Masira, ook in Slotervaart heeft weer meer kopers uit de buurt en de naastliggende buurt De Baarsjes. Makelaars bevestigen dat kopers nu ook meer van buiten Nieuw West komen dan voorheen. Door de forse prijsontwikkeling binnen de ring zien veel aspirantkopers Nieuw West nu als mogelijkheid. Voor appartementen geldt dat projecten dicht bij de oude stad het populairst zijn (zoals Andreas Ensemble en Masira). Naast nieuwe koopwoningen zijn er ook vrije sector huurwoningen op de markt gekomen. Vooral in Geuzenveld in buurt Ne9en was er aanbod in de projecten Parkrand (Het Oosten) en De Drie Bouwmeesters (door de Alliantie Amsterdam), maar ook in Green en Blue in de Stadstuinen in Osdorp (door Ymere in een samenwerkingsverband) en Gemini (Zuidwest Kwadrant in Osdorp van Eigen

te bouwen of bestaande te renoveren. Anderzijds geeft het bewoners de gelegenheid om een ‘sprong voorwaarts’ te maken en over te stappen van een huur- naar een koopwoning in dezelfde buurt of wijk. Een deel van de ‘sociale stijgers’ blijft daarmee voor het gebied behouden. De aangeboden woningen zijn over het algemeen aantrekkelijk geprijsd in vergelijking tot woningen in de particuliere sector. Kopers van sociale huurwoningen zijn over het algemeen starters op de koopwoningmarkt: zij maken op de particuliere markt vrijwel geen kans. Verkochte corporatiewoningen zijn relatief goedkoop en blijken naast jonge starters (jonger dan 25) vooral gezinnen uit lagere inkomensgroepen en van allochtone afkomst toegang tot de koopmarkt te bieden.

Haard). De woningtypes met een huurprijs onder de 900 euro worden redelijk snel verhuurd, daarboven duurt het soms wat langer. De nieuwe huurders komen voornamelijk van buiten Nieuw West. Over de belangstelling voor nieuwbouw in de sociale huur kunnen we kort zijn. Deze woningen zijn bijzonder gewild en worden vrijwel allemaal verhuurd aan mensen die hun huis uit moeten vanwege sloop. Al voor de start van de bouw wordt afgesproken welke groep stadsvernieuwingskandidaten voorrang heeft bij het nieuw te bouwen complex. Tijdens de bouw worden de woningen aan deze bewoners toegewezen op basis van woonduur. Corporaties werken daarbij samen, de stadsvernieuwingskandidaten van de ene corporatie kunnen als dat nodig is naar nieuwbouw in de buurt van een andere corporatie, ook als de huur kunstmatig naar beneden moet worden bijgesteld (aftoppen) om de kandidaat een plaats te geven.

Meestal worden de woningen vóór verkoop gerenoveerd. In de appartementencomplexen die voor verkoop zijn aangemeld, behoudt de corporatie meestal ten minste de helft van de woningen zelf, om een meerderheidsbelang in de vereniging van eigenaren te houden. Het onderhoud van de gemeenschappelijke delen loopt dan geen gevaar.

3.2 Verkoop sociale huurwoningen Verkoop van sociale huurwoningen is een belangrijk middel in de herstructurering. Het heeft effect op verschillende terreinen. Enerzijds verwerft de corporatie er inkomsten mee voor onrendabele investeringen, die bijvoorbeeld de kwaliteit van de woningvoorraad ten goede komen. Verkoop van bestaande sociale huurwoningen geeft zo de mogelijkheid om nieuwe sociale huurwoningen

Er wordt momenteel gekeken naar nieuwe vormen van maatschappelijk gebonden eigendom, met bijvoorbeeld een terugkoopgarantie door de corporatie met winstdeling, in combinatie met een korting op de aankoopsom. Deze vorm van verkoop wordt overigens niet meegenomen bij de telling van verkochte sociale huurwoningen (tabel 3.3).

Tabel 3.3 Verkochte sociale huurwoningen per stadsdeel

1998 t/m 2001

2002

2003

167

20

23

14

6

17

Osdorp Geuzenveld-Slotermeer Slotervaart Nieuw West totaal Amsterdam totaal

2004

2005

2006

2007

totaal

41

147

131

61

590

168

193

77

90

565

68

18

25

22

77

49

54

313

249

44

65

231

417

257

205

1.468

1.480

434

1.068

1.902

2.402

2.296

2.171

11.753

Bron: OGA NB Bos en Lommer is buiten dit overzicht gehouden. De Kolenkitbuurt is een vernieuwingsgebied en corporaties hebben afgesproken daar vooralsnog niet te verkopen, behalve in de Nieuwe Akbar (maximaal 36 woningen bij leegkomst).



In 2007 zijn in Nieuw West 205 sociale huurwoningen verkocht. Sinds 2004 is de verkoop goed op gang gekomen. Toch wordt in Nieuw West voorzichtig omgegaan met verkoop. De corporaties verkopen hier relatief minder dan in andere stadsdelen. Nog geen 10 procent van de in Amsterdam verkochte sociale huurwoningen staat in Nieuw West, terwijl zich daar bijna 20 procent van het Amsterdamse corporatiebezit bevindt. De verkochte woningen liggen meestal net buiten de vernieuwingsgebieden, want in die vernieuwingsgebieden wordt meestal terughoudend omgegaan met verkoop. Er zijn immers veel woningen nodig voor de herhuisvesting van mensen wier huizen worden gesloopt. In Nieuw West worden voornamelijk kleinere woningen verkocht. Zeventig procent van de verkochte woningen is kleiner dan 60 vierkante meter. Dit patroon is te zien bij alle drie de stadsdelen. Bijna de helft van de verkochte sociale huurwoningen behoort tot het kleine en goedkope segment. Concreet betekent dit dat er voornamelijk woningen worden verkocht van een woningtype waarvan er veel staat in Nieuw West (zie ook de tabellen achterin dit jaarboek).

Gemiddelde verkoopprijs van sociale huurwoningen Op stedelijk niveau zijn de prijzen van door corporaties verkochte woningen ten opzichte van vorige jaren gestegen met 6 procent. Opvallend is de prijsdaling in Geuzenveld-Slotermeer en de prijsstijging

in Slotervaart. Een mogelijke verklaring is dat in Geuzenveld-Slotermeer de meest verkochte woningen in Slotermeer liggen, een buurt waar de vernieuwing nog moet starten. In stadsdeel Slotervaart waren de verkochte woningen relatief nieuw in vergelijking met voorgaande jaren (tabel 3.4).

WOZ-waarde Niet alleen de waarde van de verkochte sociale huurwoningen is het vermelden waard, ook de ontwikkeling van de waarde van alle woningen in Nieuw West geeft een beeld van de positie van Nieuw West op de woningmarkt. De gemiddelde WOZ-waarde in Nieuw West, zonder de uitbreidingsgebieden De Aker, Nieuw Sloten en de Eendracht, ligt onder 180.000 euro. In uitbreidingsgebieden lag de gemiddelde WOZ-waarde tussen 230.000 en 280.000 euro. Dit komt doordat de woningen in deze buurten nieuwer en ruimer zijn gebouwd, en die zijn zeer gewild. In 2007 is de WOZ-waarde in heel Amsterdam behoorlijk gestegen, gemiddeld met 14,5 procent. In Nieuw West was die stijging ongeveer 9 procent, ruim onder het stedelijk gemiddelde. In de vernieuwingsgebieden in Noord was de stijging in dezelfde periode overigens ook ongeveer 9 procent.

3.3 Verhuur van sociale huurwoningen Woningzoekenden in de regio Amsterdam komen voor een sociale huurwoning in aanmerking op basis van de opgebouwde woonduur (doorstro-

Tabel 3.4 Gemiddelde verkoopprijs van sociale huurwoningen in Nieuw West Stadsdeel

Gemiddelde verkoopprijs in 2007

Gemiddelde prijsstijging t.o.v. 2006


157.711

Osdorp

150.411

- 3%

Slotervaart

139.672

+ 4%

Amsterdam

167.875

+ 6%

Bron: OGA

- 7%


Tabel 3.5 Gemiddelde woon-/inschrijfduur in jaren in 2007

doorstromers

starters


16,6

5,8

8,5

Osdorp

18,4

6,0

13,8

Slotervaart

14,0

6,2

10,5

14

6,1

10,5

Amsterdam totaal

gemiddeld

Bron: WoningNet

mers, die een zelfstandige huur- of koopwoning achterlaten) of inschrijfduur (starters, die geen zelfstandige woning achterlaten). De woonduur van een doorstromer is het aantal jaren dat hij in zijn vorige woning heeft gewoond op het moment dat hij een woning betrekt. Met name doorstromers in Osdorp en Geuzenveld-Slotermeer hebben een langere woonduur dan het Amsterdamse gemiddelde. Een mogelijke verklaring is dat doorstromers pas verhuizen als ze die aantrekkelijke woning ook daadwerkelijk kunnen krijgen – daar is veel woonduur voor nodig (tabel 3.5). De jaarcijfers van Woningnet laten zien welke woningen het populairst waren onder de woningzoekenden en hoeveel woon- of inschrijfduur men gemiddeld moest hebben om deze woning te bemachtigen.

Aanbod en reacties huurwoningen In 2007 zijn via WoningNet in Nieuw West 1.650 woningen verhuurd. Ongeveer eenderde van deze verhuringen is door directe bemiddeling van stadsvernieuwingskandidaten tot stand gekomen. Op deze intensieve begeleiding van mensen die uit hun huis moeten omdat het gesloopt wordt, wordt in hoofdstuk 4 uitgebreider ingegaan. Van de verhuurde woningen heeft bijna de helft een huurprijs tussen 398 euro en 526 euro. Ongeveer eenderde heeft een huurprijs onder 398 euro, zo’n 20 procent boven 526 euro. Nog niet 1 procent van de via WoningNet aangeboden woningen heeft een huur boven 621 euro.

Minder dan 100 van de verhuurde woningen hebben een oppervlakte van meer dan 80 vierkante meter gebruiksoppervlak. Er zijn 390 woningen tussen de 60 en 80 vierkante meter verhuurd. Ongeveer de helft van de verhuurde woningen heeft een oppervlak van 40 tot 60 vierkante meter. Er zijn ruim 100 eengezinswoningen verhuurd, waaronder dus ook kleine eengezinswoningen met een oppervlakte onder de 80 vierkante meter. De eengezinswoningen waren, zoals altijd, bijzonder gewild. Het gemiddeld aantal reacties liep hierbij tegen de 300. In GeuzenveldSlotermeer reageerden in 2007 op iedere aangeboden woning gemiddeld 143 belangstellenden, in Osdorp 127 en in Slotervaart 133. Stedelijk lag het aantal reacties per aangeboden woning op 139. Ter vergelijking: in Noord kwamen gemiddeld 104 reacties per woning, in Zuidoost 89. Op de duurdere woningen in Nieuw West werd overigens veel vaker dan gemiddeld gereageerd, op de goedkopere woningen juist minder. In Nieuw West is het aantal actief woningzoekenden met een middeninkomen ongeveer een kwart van het totale aantal.


4

Bewoners Bij ingrepen in de woningvoorraad zijn bewoners vanzelfsprekend betrokken. Als het gaat om slopen of hoog niveau renovatie betekent dit tijdelijke of definitieve herhuisvesting van bewoners. Dit hoofdstuk laat zien hoe de grote herhuisvestingsopgave in Nieuw West in 2007 verliep en hoe bewoners denken over de buurt. Dat doen we aan de hand van het stedelijke onderzoek Wonen in Amsterdam met gegevens over leefbaarheid en hoe bewoners denken over de ontwikkeling van de buurt. Wonen in Amsterdam geeft ook een beeld van de inkomensontwikkeling in Nieuw West.

43 Hoofdstuk 4 Bewoners

4.1 Herhuisvesting van bewoners Herhuisvesting van bewoners is nodig bij sloop en ingrijpende renovatie. Zodra het Uitwerkingsplan is vastgesteld kan de herhuisvesting starten, waar één tot anderhalf jaar voor wordt uitgetrokken. Bewoners van sloopwoningen krijgen de stadsvernieuwingsstatus en daarmee voorrang bij het zoeken naar woonruimte. Omdat de vernieuwingsoperatie in Nieuw West een grote omvang heeft, is ook het proces van herhuisvesting een intensieve klus die onder verantwoordelijkheid van de corporaties gedaan wordt. De corporaties startten het jaar 2007 met een recordaantal woningzoekende stadsvernieuwingskandidaten in portefeuille: ruim 1.700 huishoudens, uit alle vernieuwingsgebieden. Dit aantal was nog niet eerder zo hoog geweest. In totaal vonden in 2007 1.200 stadsvernieuwingskandidaten een andere woning. In 2006 waren dit er ruim 1.100.

Het aantal van 1.200 stadsvernieuwingskandidaten bleek in 2007 ongeveer het maximum dat de markt aankan, met name als het gaat om herhuisvesting van gezinnen. Corporaties steken veel tijd en energie in de persoonlijke begeleiding van mensen die voor sloop of renovatie hun huis uit moeten. Er zijn informatiebijeenkomsten, huisbezoeken, nieuwskranten en spreekuren in de buurt. Gedurende het hele proces krijgt een bewoner één vaste begeleider van de corporatie die, als het nodig is, de bewoner begeleidt van huuropzegging tot nieuw contract. In 2007 is alleen in Geuzenveld-Slotermeer een aantal nieuwe projecten gestart met de herhuisvesting van bewoners. Het gaat daarbij in alle gevallen om een tweede of latere fase van al eerder gestarte projecten, zoals in de Dudokbuurt en de Bakemabuurt. In totaal gaat het om een kleine 500 nieuwe huishoudens met de stadsvernieuwingsstatus. Dat betekent dat we in 2008 starten met zo’n 1.000 mensen die vanwege de stedelijke vernieuwing op zoek zijn naar een andere woning (tabel 4.1).

Tabel 4.1 Aantal stadsvernieuwingskandidaten naar herkomst stadsdeel (afgeronde getallen)

Slotervaart

Bos en Lommer

totaal

Aantal sv-kandidaten op 1-1-07

Geuzenveld-Slotermeer Osdorp 800

400

350

150

1.700

Verhuisd in 2007

600

300

200

100

1.200

Aantal nieuwe sv-ers in 2007

500

0

0

0

500

Aantal sv-kandidaten op 1-1-08

700

100

150

50

1.000

Bron: Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, opgave van corporaties


Waar kwamen de stadsvernieuwingskandidaten terecht? Het type woning en de locatie zijn in grote mate afhankelijk van het aanbod op dat moment. Direct verhuizen naar een nieuwbouwwoning in de buurt blijft voor veel mensen de eerste keus. De intentie van de corporatie is om de woonsituatie van bewoners te verbeteren. In de meeste gevallen probeert de corporatie een doorschuifrelatie te creëren tussen te slopen woningen en de nieuwbouw, zodat in ieder geval een deel van de bewoners daar heen kan verhuizen. Het lukt echter niet altijd om zo’n directe koppeling te maken tussen sloop en nieuwbouw. De corporaties proberen hiervoor met bewoners creatieve oplossingen te bedenken. Als er geen nieuwbouw beschikbaar is, is het soms mogelijk om met een terugkeergarantie tijdelijk naar een wisselwoning te verhuizen. Dit heeft voor beide partijen voordelen. De bewoner kan uiteindelijk naar de door hem gewenste woning verhuizen en de corporatie kan op tijd beginnen met de sloop, zodat het proces van nieuwbouw niet wordt vertraagd. In alle stadsdelen in Nieuw West wordt deze constructie toegepast. De wisselwoningen staan vrijwel altijd in de buurt en zijn vaak spontaan leeggekomen woningen in complexen die in de toekomst worden aangepakt. Bewoners die niet naar een nieuwbouwwoning willen of kunnen, vinden meestal een woning via WoningNet. Als stadsvernieuwingskandidaat hebben zij een voorrangspositie. Omdat veel stadsvernieuwingskandidaten tegelijk zoeken naar een woning, is afgesproken dat hun onderlinge volgorde wordt bepaald door de datum waarop hun complex leeg moet zijn. Mensen van wie het huis het eerst wordt gesloopt, hebben voorrang op mensen van wie de woning later wordt aangepakt. Toch is het vaak nodig om door middel van bijzondere begeleiding en directe bemiddeling de laatste bewoners uit een complex goed onderdak te brengen. Dit heeft vooral te maken met het aanbod en slechts zelden met onwil van de bewoners.

De helft van het aantal huishoudens dat moet verhuizen wegens sloop zijn huishoudens met kinderen. Hierbij zijn overigens sterke verschillen per project. Met name voor gezinnen is het aanbod aan passende woningen beperkt, zowel in Nieuw West als daarbuiten. Daar komt bij dat gezinnen het meest zijn gebonden aan de buurt, bijvoorbeeld door de school van de kinderen. In hoofdstuk 3 zagen we al dat in 2007 zo’n 1.650 woningen in Nieuw West werden verhuurd via WoningNet, waarvan slechts 100 grote woningen (groter dan 80 vierkante meter). Ook het aantal woningen met een oppervlakte van 60 tot 80 vierkante meter was met 390 te beperkt voor de vraag. Huishoudens zonder kinderen vinden over het algemeen vrij makkelijk hun weg bij het zoeken naar andere woonruimte. Onder de bewoners die de buurt verlaten, zijn huishoudens zonder kinderen de grootste groep. Uit onderstaande jaarcijfers van WoningNet blijkt naar welke stadsdelen stadsvernieuwingskandidaten verhuisden (tabel 4.2). Gemiddeld blijft 71 procent van de stadsvernieuwingskandidaten in Nieuw West. Dit percentage komt overeen met de vorige jaren. De overige huishoudens gebruiken de stadsvernieuwingsstatus om naar elders te verhuizen, vooral naar de andere stadsdelen in Amsterdam (26 procent). Zij verhuisden veelal naar aangrenzende stadsdelen als OudZuid en De Baarsjes maar ook, zij het in mindere mate, naar het Centrum en Noord. De stadsdelen Zeeburg, Zuidoost en Oost/Watergraafsmeer zijn minder in trek bij de bewoners van Nieuw West; daarheen verhuisden slechts enkelen. Daarnaast vonden in het totaal 10 stadsvernieuwingskandidaten via bemiddeling van WoningNet een woning in de regio Amsterdam. De helft van de bewoners die in Nieuw West blijft, verhuist naar een nieuwe of gerenoveerde woning. In de meeste gevallen is dat een sociale huurwoning, maar ook zijn er enkelen die kopen. De overige bewoners vinden een woning in de bestaande voorraad in Nieuw West. Dit percentage verschilt

Tabel 4.2 Stadsvernieuwingskandidaten verhuisd naar een sociale huurwoning in procenten

s ige er Ov nd ke be On

am rd ste Am

es W

A gio Re

in len de ds ta

2

3

100

13

1

0

100

Slotervaart

5

14

38

3

61

36

2

1

100

al ta To

26

86

rs de /el

70

1

am rd ste m

3

6

l aa ot tt

11

75

er m om

t ar va er ot Sl

15

4


Os

40

Osdorp

van:

r ee m er ot Sl

rp do

nL se

w eu Ni

Bo

ld ve en uz Ge

naar:

Bos en Lommer

13

8

8

24

52

44

1

3

100

Nieuw West totaal

20

32

12

6

71

26

1

2

100

Bron: WoningNet, 2007

niet veel van de voorgaande jaren, toen verhuisde gemiddeld 54 procent naar de nieuwbouw.

Huurgewenning Huurgewenning is een tijdelijke tegemoetkoming voor stadsvernieuwingskandidaten die vanwege de hoogte van het inkomen niet (meer) in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het gaat om de groep mensen met een jaarinkomen tot aan de voormalige ziekenfondsgrens die een huursprong maakt van meer dan 50 euro. Het principe is gebaseerd op een bijdrage die in drie jaar afgebouwd wordt. In totaal is in 2007 aan zeven personen huurgewenning uitbetaald. In het totaal gaat het om een bedrag van 15.897 euro, gemiddeld 2.271 euro per huishouden. Om langlopende administratieve procedures te voorkomen is in alle gevallen de huurgewenning in één keer uitbetaald. Opvallend is dat alleen de AWV huurgewenning als heeft toegekend.

Tevredenheidsmetingen Als de herhuisvesting in een complex is voltooid, wordt aan de bewoners gevraagd hoe zij het proces

hebben ervaren en wat zij vinden van hun nieuwe woning. In het Sociaal Plan Parkstad – een overeenkomst uit 2002 tussen de gemeente Amsterdam, de stadsdelen in Nieuw West, de corporaties en bewonersorganisaties – is afgesproken dat in ieder complex na afloop van de herhuisvesting zo’n tevredenheidsmeting wordt gedaan. In 2007 is dat drie keer gebeurd: bij de Nieuwe Akbar door Far West, bij Overtoomse Veld door de Alliantie Amsterdam en bij De Leeuw van Vlaanderen door Far West. In totaal werden bijna honderd bewoners ondervraagd, ongeveer 10 procent van aantal mensen dat wegens sloop of renovatie verhuisd is. Dat betekent dat er geen algemene conclusies kunnen worden getrokken, wel geeft het een indicatie (tabel 4.3). De meeste mensen zien na een aanvankelijke aarzeling of weerstand de stedelijke vernieuwing als een kans om hun woonsituatie te verbeteren. Bovendien is men over het algemeen tevreden over de nieuwe woning. Wel betaalt men meer huur, maar daar staat een kwaliteitssprong tegenover. Meer dan de helft van de respondenten vindt de kwaliteit van


Tabel 4.3 Respons en aantal ondervraagden per project

Aantal ondervraagden Respons in project in %

Nieuwe Akbar

53

39

Overtoomse Veld

22

52

Leeuw van Vlaanderen

24

33

totaal

99

-

Bron: Tevredenheidsmetingen Far West en de Alliantie Amsterdam, 2007

de nieuwe woning (grootte, technische kwaliteit, ligging) die hogere huur ook waard (tabel 4.4). Van de mensen die naar een andere buurt zijn verhuisd, is ruim driekwart tevreden over de nieuwe buurt. Meer dan de helft van de respondenten vindt de nieuwe buurt zelfs beter dan de buurt waar men vandaan kwam. Over het proces en de begeleiding door de corporatie is men over het algemeen tevreden. Op onderdelen noemen bewoners verbetersuggesties, zoals meer duidelijkheid aan het begin van het proces of meer persoonlijke begeleiding en op de persoon toegesneden informatie. De persoonlijke begeleiding door een medewerker van de corporatie wordt als zeer belangrijk ervaren.

In 2008 worden de resultaten van tevredenheidsmetingen verwacht van zes projecten, waar in de afgelopen jaren de herhuisvesting voltooid is. Het gaat om de projecten Meer en Oever (AWV), Confuciusbuurt (Ymere/Far West), SuHabuurt (Far West), Vrankendijke/Stadstuinen (Ymere), Zuidwest Kwadrant (Eigen Haard) en Nierkerke/ Bart Poesiat Zuidwest Kwadrant (Rochdale). Omdat het aantal ondervraagden in 2007 erg laag was, is afgesproken om het voortaan anders aan te pakken: direct bij de huuropzegging wordt gevraagd hoe men het proces heeft ervaren en na een jaar wordt bij een representatieve steekproef van alle stadsvernieuwingskandidaten een interview gedaan over hoe men de nieuwe woning

Tabel 4.4 Tevredenheid over nieuwe woonsituatie in procenten

Tevreden over nieuwe woning Huursprong gemaakt

Kwaliteitssprong gemaakt Tevreden over relatie

Nieuwe Akbar

75

huur/kwaliteit

72

77

60

Overtoomse Veld

66

50

66

*

Leeuw van Vlaanderen

58

71

50**

42

* Te weinig gegevens om een percentage te noemen. Bijna alle bewoners die geen huursprong hebben gemaakt, vinden dat ze wel een kwaliteitssprong hebben gemaakt. Een groot deel van de bewoners die meer huur zijn gaan betalen vinden dat ze er een vergelijkbare of mindere kwaliteit voor hebben teruggekregen. * * In totaal worden meer positieve dan negatieve reacties gegeven. De negatieve reacties worden echter vaker gespecificeerd en zijn dan misschien wel van grotere invloed dan algemeen gestelde positieve reacties. Bron: Tevredenheidsmetingen Far West en de Alliantie Amsterdam, 2007


Tabel 4.5 Ontwikkeling van het percentage huishoudens met een laag inkomen

2005

2007

Verschil

47,1

47,1

0

Osdorp

31,9

30,6

-1,3

Slotervaart

28,7

33,7

+5

Amsterdam

35,2

33,2

-2


Bron: Wonen in Amsterdam, 2007

en woonomgeving ervaart en wat men vindt van de kwaliteit in relatie tot de prijs.

Vooruitblik herhuisvesting In 2008 wordt in een aantal nieuwe projecten de herhuisvesting gestart. Het betreft in alle gevallen een tweede of derde fase van een al eerder begonnen project: de SuHabuurt, Van Tijenbuurt, Bakemabuurt, Zuidelijk Veld in de Kolenkitbuurt en Overtoomse Veld. Om te vermijden dat complexen langere tijd gedeeltelijk leeg staan, wordt de herhuisvesting van grotere complexen opgedeeld in een aantal fases. De bewoners van de eerste fase krijgen voorrang ten opzichte van de tweede fase, zodat de eerste fase ook daadwerkelijk eerder kan worden gesloopt en bebouwd. In totaal verwachten we dat er ongeveer 1.100 nieuwe stadsvernieuwingskandidaten bijkomen in 2008. Voor de complexen waarvan in 2008 de herhuisvesting start, zijn afspraken gemaakt om bewoners door te schuiven naar nieuwbouwwoningen die de komende jaren worden opgeleverd. Voor de jaren 2009 t/m 2015 staan nog ongeveer 6.500 woningen op de planning om gesloopt te worden. Dat betekent dat ook in die jaren de herhuisvestingsopgave fors zal zijn: gemiddeld 1.000 stadsvernieuwingskandidaten per jaar.

4.2 Inkomensontwikkeling Het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (in opdracht van de Dienst Wonen, de stadsdelen en

de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties) geeft onder meer een beeld van de inkomensontwikkeling van Amsterdammers. De cijfers laten zien dat het aantal mensen met een laag inkomen tussen 2005 en 2007 is gedaald met 2 procent. Tot die groep behoren alleenstaanden met een netto maandinkomen tot 1.154 euro en meerpersoonshuishoudens met een maandinkomen tot 1.633 euro. In Osdorp ligt de daling van het aantal mensen met lage inkomens iets onder het Amsterdams gemiddelde. Een verklaring hiervoor is dat het vernieuwingsproces nog gaande is in een aantal buurten met vooral mensen met lage inkomens. In Geuzenveld-Slotermeer is nauwelijks sprake van een wijziging ten opzichte van 2005, maar dat betekent niet dat het niet meegaat met de stedelijke daling. Slotervaart neemt een bijzondere plaats in: daar is het aantal mensen met een laag inkomen met 5 procent gestegen. Dit betekent dat in bepaalde delen van Slotervaart een concentratie van mensen met lage inkomens ontstaat (tabel 4.5).

4.3 Leefbaarheid Het onderzoek Wonen in Amsterdam geeft ook inzicht in de mening van bewoners over hun buurt. Het uiteindelijke rapportcijfer over de buurten is stedelijk gestegen met 0,1 procent. In Nieuw West is dit ook het geval. Wel wordt de leefbaarheid in Nieuw West minder goed gewaardeerd dan gemiddeld in Amsterdam (tabel 4.6).


Tabel 4.6 Totaaloordeel over de buurt (rapportcijfer)

2005

2007

Verschil

6,3

6,4

0,1

Osdorp

6,7

6,8

0,1

Slotervaart

6,4

6,6

0,2

Amsterdam

7,1

7,2

0,1


Bron: Wonen in Amsterdam, 2007

Als we inzoomen op de buurten, dan blijkt dat in Overtoomse Veld, Kolenkit, delen van GeuzenveldSlotermeer en de Reimerswaalbuurt een onvoldoende wordt gegeven voor de woonomgeving (zie kaart 4.8). Dit zijn buurten waar nu hard wordt gewerkt aan vernieuwing. Bewoners worden geherhuisvest, er zijn veel tijdelijke bewoners en er is bouwactiviteit alom: allemaal ingrediënten van stedelijke vernieuwing die niet prettig zijn voor een buurt. De ontwikkeling van de buurt wordt steeds meer gezien en gewaardeerd. Met name in GeuzenveldSlotermeer en Slotervaart is men positiever geworden over de toekomst van de buurt. De rapportcijfers hierover stegen in Geuzenveld-Slotermeer van 5,6 naar 6,0 en in Slotervaart van 5,7 naar 6,2. In Osdorp waardeerde men de ontwikkeling in 2005 al met 6,1; dit rapportcijfer is nu gestegen naar een 6,3. Anders dan in buurten binnen de ring moet de impuls in Nieuw West groter zijn om de waardering voor de buurt te verhogen. Waar in andere delen van de stad de waardering al hoog is, moet Nieuw West van ver komen. De ingrijpende vernieuwingsactiviteiten en het steeds meer zichtbaar worden daarvan doorbreken die negatieve tendens. In het onderzoek is ook gekeken naar de tevredenheid over de menging van bevolkingsgroepen in de wijken van de wijkaanpak zoals die door het

Rijk geformuleerd zijn. In heel Nieuw West is de tevredenheid over de menging van verschillende bevolkingsgroepen lager dan het stedelijk gemiddelde. Dit geldt voor alle aspecten van menging die gemeten zijn: menging naar inkomen, etniciteit, leeftijd en leefstijl. Deze begrippen zijn niet nader gedefinieerd, het gaat om een rapportcijfer voor het gevoel over de menging. Met name de Kolenkitbuurt scoort op alle onderdelen ruim lager dan het stedelijk gemiddelde. De bewoners geven daar op alle onderdelen van menging een onvoldoende. Maar ook in Slotermeer Noordoost en Overtoomse Veld is men ontevreden over de mate van menging. Over de verschillen in leefstijl op de voet gevolgd door de menging van verschillende inkomensgroepen is men het minst tevreden. Als we de verschillende aspecten van de menging bekijken zien we dat men het meest tevreden is over de menging van de verschillende leeftijdsgroepen.


KAART 4.7 Ontwikkeling van totaaloordeel over de buurt Stijgende buurtwaardering Dalende buurtwaardering

6, 9

totaaloordeel over de buurt (2001 - 2007)

rtwaardering twaardering

7

7, 1

5, 8

6, 5

6, 4

6, 2

6, 3

6, 1

6, 3

5, 6

6, 5

5, 5

0 5, 4

6, 3 5, 8

6, 9

6, 8

5, 4

5, 2

7

7, 6

6, 6

7

6, 4

7, 6

7, 2

6

7, 2 7, 2

6, 3 6, 2

7, 4 7, 7 7, 7

6

6, 7

7, 7

7, 8 7, 6

7, 9

7

7, 3

0 8, 3

8, 2

7, 9 8

8, 6

8, 6 8, 4

7, 8 8

6,5 - 7 6 - 6,5 5-6 onvoldoende gegevens Bron: ‘Ruimte voor Amsterdamse kwaliteit’, Dienst Wonen, 2008

To

taaloordeel over de buurt (gemiddelde van 2005 en 2007)

ens

0

8, 2

8, 6 7, 6

08

7, 6

8, 3 7, 7

8

0

7, 6

6, 2

7, 9

7, 5

7, 5 7, 3

6, 9 7, 3

7, 9 7, 3

7 - 8,9

6, 2

6, 8

8

8

7, 4 6, 6

6, 5

Kaart 4.8 Oordeel over de buurt (gemiddelde van 2005 en 2007)

6, 3

6, 6

5, 9

7

6, 2

6, 8

7, 8 7, 7, 4 7, 6 7, 4

6, 2

6, 6

6, 96, 4 5, 5

7, 3

6, 8

6, 4

5, 7

6, 1

6, 3

7 ,6 6, 7

7, 8

8, 6 8


5

de vernieuwingsgebieden De tabellen in dit jaarboek zijn gebaseerd op verschillende bronnen. De nieuwbouwcijfers komen uit het Basisbestand van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam (OGA). Ook de gegevens over verkoop komen van het OGA. De inventarisatie van het maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte is van de Federatie. Ook de gegevens over sloop zijn afkomstig uit deze inventarisatie. Vanwege verschillen in peildata en gegevensbronnen is het mogelijk dat er kleine verschillen ontstaan met de cijfers in de jaarverslagen van de corporaties. Bij de vernieuwingsgebieden staan enkele sociale projecten die de corporaties in 2007 hebben opgezet. Deze projecten zijn meestal niet aan een vernieuwingsgebied gekoppeld, maar worden bij meerdere projecten uitgevoerd. Enerzijds gaat het om participatieprojecten (betrokkenheid van bewoners bij de planvorming voor stedelijke vernieuwing) en leefbaarheidsprojecten. Anderzijds gaat het om het investeren in vooruit komen van bewoners uit het gebied. Deze laatste activiteiten worden vaak in een coalitie tot stand gebracht, waarbij de corporatie voorziet in ruimte tegen een lage huurprijs, menskracht ter ondersteuning van het project en een substantiële financiële bijdrage.

51 Hoofdstuk 5 Vernieuwingsgebieden

Geuzen

52 52 Jaarboek Jaarboek Nieuw NieuwWest West2008 2008 Amsterdamse Amsterdamse Federatie Federatievan van Woningcorporaties Woningcorporaties

GEUZENVELD-SLOTERMEER

5

Buurt ne9en

Geuzenveld Zuid

Nieuw West Wildemanbuurt Osdorp Midden Noord (incl. Stadstuinen)

OSDORP

de Punt

Eigendom Woningcorporaties Bron: Atlas Sociale Woningbouw 2007 Stand per 1-1-2007 Topografische ondergrond gemeente Amsterdam, Geo en Vastgoedinformatie

de Alliantie Amsterdam Algemene Woningbouw Vereniging Cordaan Eigen Haard Far West Woonstichting De Key Het Oosten Rochdale Woonzorg Nederland Ymere Deze legenda hoort bij de kaarten per vernieuwingsgebied op pagina’s 55 t/m 93

Zuidw

BOS EN LOMMER Slotermeer Noord

nbaan

Kolenkitbuurt

Slotermeer Zuid

Bos en Lommerplein

Laan van Spartaan Noordoever Buurt 5

Meer en Oever Slotervaart Noord Overtoomse veld

Osdorp Centrum

Lelylaan

Delflandplein-/Staalmanpleinbuurt

west Kwadrant

SLOTERVAART

53 Hoofdstuk 7 Het bureau van de Federatie, leden, activiteiten


overtoomse veld stadsdeel: Slotervaart betrokken corporaties: De Alliantie, Eigen Haard, Far West (Allebéplein i.s.m. met Bouwfonds MAB en Ahold) Aantal woningen start bouw

start 2000 t/m 2006

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal

nieuwbouw sociale huur

249

Atelier 96

495

840

nieuwbouw markt

393 Atelier+u.d. Kunst 100

1.329

1.822

totaal nieuwbouw

642

196

1.824

2.662

sloop

194

0

687

881

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC, opgave corporaties (sloop) Maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte in vierkante meters

gereed in 2007

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal

maatschappelijk vastgoed

0

0

16.955

16.855

kleinschalige bedrijfsruimte

0

0

3.250

3.250

bron: opgave van corporaties Nieuwbouw basisbestand 2008 t/m 2015

jaar

ontwikkelaar

sociale huur

markt

totaal 256

Nrd Middengeb.

2009

Far West

16

240

A10 2e fase

2009

Alliantie

47

109

156

Allebé Oost

2010

Far West

31

73

104

Allebé Centrum Zuid

2010

Bouwfonds

36

66

102

Allebé West

2010

nnb

35

82

117 379

OVN Noord

2010

nnb

114

265

OVN Spoor Noord

2010

nnb

27

63

90

OVZ Spoor Zuid

2010

nnb

48

112

160

OVZ Midden Zuid 1

2010

Eigen Haard

67

145

212

OVZ Midden Zuid 2

2015

Eigen Haard

52

124

176

OVZ Midden Zuid 3

2015

Eigen Haard

22

50

72

totaal

495

1.329

1.824

overtoomse veld de Alliantie Amsterdam Eigen Haard Far West Woonstichting De Key Rochdale

Vliegbasis De Huygens – Far West Vliegbasis De Huygens is een uniek project in Slotervaart: een oude school voor technisch beroepsonderwijs, is door Far West hoogwaardig gerenoveerd en biedt huisvesting aan bedrijven met een creatieve inslag. Ongeveer 4000 vierkante meter is verhuurd als kantoorruimte voor circa 20 ondernemers, daarnaast zijn twee broedplaatsen gerealiseerd van ieder 500 vierkante meter. De Vliegbasis is niet zomaar een bedrijfsverzamelgebouw. Het is een creatieve locatie met ook een sociale functie. Eén van de doelstellingen is om leerwerktrajecten, stageplekken en onderwijsactiviteiten in het gebouw te ontplooien. Een mooi voorbeeld hiervan is restaurant The Colour Kitchen, dat in december 2007 haar deuren heeft geopend. Dit restaurant biedt jongeren een opleidingstraject in het horecavak. Daarnaast wil The Colour Kitchen een relatie aangaan met de buurt en haar bewoners, onder meer door het organiseren van workshops. Bij Bee Hive kunnen startende ondernemers een werkplek huren, in combinatie met een pakket aan ondersteunende dienstverlening bij het starten van een onderneming. Onderdeel van het concept is dat de huurders zich minimaal twee uur per week vrij maken om initiatieven uit de buurt verder te ondersteunen. Tussen Campus Nieuw West, de Weekendacademie en de huurders van Vliegbasis De Huygens is een samenwerking tot stand gebracht. Huurders gaan stages of colleges verzorgen voor jongeren in het basisonderwijs en het voortgezet onderwijs.

Woongroep Marokkaanse ouderen – Far West Overtoomse Veld is straks de eerste wijk in Amsterdam en de tweede in Nederland, met een woongroep voor Marokkaanse ouderen. De woongroep zal bestaan uit 19 zelfstandige woningen voor alleenstaanden en echtparen met een gemeenschappelijke ruimte op de begane grond. Dit betekent dat de ruimte vanuit de buurt toegankelijk is en er een algemene functie in het ontmoeten van bewoners ontstaat. Doel van de woongroep is om als goede buren samen te wonen, dezelfde cultuur te delen, elkaar te helpen waar nodig en eigen activiteiten te organiseren. De woongroep is in het voortraject begeleid door het Amsterdams Steunpunt Wonen. Zij hebben daar onder leiding van een Marokkaanse medewerkster gepraat over hoe ze samen willen leven, welke privacy ze wensen en wat voor gezamenlijke activiteiten ze willen doen.



Zuidwest Kwadrant stadsdeel: Osdorp betrokken corporaties: AWV, Eigen Haard, Het Oosten, de Alliantie, Rochdale, Woonmaatschappij (nu Ymere) Aantal woningen start bouw

start 2000 t/m 2006


540

nieuwbouw markt

853

totaal

1.393

sloop

1.041

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal

0

147

687

*

531

327

1.711

531

474

2.398

**

354

72

1.467

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC, opgave corporaties (sloop) * Hof van Osdorp 4,5,6, (350) Aquamarijn (88), Hartenlust egw (23)+ Baden Powell (70) ** Sloop in Deelgebied D: 211+ deelgebied A: 143 Opgeleverd in 2007 nieuwbouw sociale huur

0

nieuwbouw markt

269 Toren A en C Jan van Zutphen (198) + Hartenlust app (71)

totaal

269

bron: OGA Maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte in vierkante meters gereed in 2007

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


0

0

0

0


95

0

0

95

bron: AFWC, opgave van corporaties Nieuwbouw basisbestand 2008 t/m 2015

jaar

corporatie

sociale huur

markt

A Nierkerke 1

2008

Rochdale

63

111

totaal 174

D1 EH

2008

Eigen haard

64

156

220 49

D1 3e f W

2008

Rochdale

20

29

A Nierkerke 2

2009

Rochdale

0

31

31

totaal

147

327

474

Zuidwest Kwadrant de Alliantie Amsterdam Algemene Woningbouw Vereniging Eigen Haard Het Oosten Rochdale Ymere

JongerenPlatform Osdorp ZuidWestKwadrant – Het Oosten en AWV “U gaat over ons schrijven? Noem ons dan alsjeblieft geen hangjongeren. In een ander blad stond dat met een vetgedrukte kop. Wij zijn geen hangjongeren”. De boodschap van één van de leden van het platform is duidelijk. Hangjongeren worden geassocieerd met overlast en vandalisme. Terwijl deze groep jongeren tussen 16 en 19 jaar zich juist actief inzet voor een betere buurt. Het jongerenplatform is in 2006 opgericht door Het Oosten en in de loop van het jaar is de AWV aangeschoven. De corporaties ervaren het als positief om mét jongeren te praten in plaat van óver jongeren. Het platform bestaat uit jongeren die het beste voor hun buurt willen. Deze groep heeft in 2006/2007 gewerkt aan meer gezelligheid en veiligheid in de buurt. In december 2007 is het eenjarig bestaan gevierd en een nieuw contract afgesloten voor het komende jaar. Het convenant is ondertekend namens de Jongeren, Jongerenwerk Kansweb, Osiragroep, Bewonerscommissies, VvE’s, Het Oosten en de AWV. Doelstellingen voor 2007-2008 zijn onder andere meer samenwerking met bestaande bewonersgroepen en vormgeven van de positieve inzet van de jongeren voor de leefbaarheid van de buurt.

Wijkactiedag Zuidwest Kwadrant – Het Oosten, Eigen Haard, AWV, de Alliantie Amsterdam, Woonmaatschappij en Rochdale In april 2007 organiseerden deze corporaties een wijkactiedag in het Zuidwest Kwadrant. Medewerkers van de corporaties benaderden alle bewoners persoonlijk met een bloemetje en kwamen zo in gesprek over de tevredenheid over woning en woonomgeving. Kleine mankementen in de woningen werden meteen verholpen, collectieve ruimtes en de openbare ruimte werden schoongemaakt. Op het plein voor de brede school waren informatiekramen, muziek en kinderactiviteiten. In de school vonden sollicitatieworkshops plaats voor jongeren uit de buurt en waren vele potentiële werkgevers aanwezig.

57 Hoofdstuk 5 7 VernieuwingsHet bureau van de Federatie, gebieden leden, activiteiten


buurt ne9en stadsdeel: Geuzenveld-Slotermeer betrokken corporaties: de Alliantie, Het Oosten Aantal woningen start bouw nieuwbouw sociale huur

start 2000 t/m 2006

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal

30

0

260 *

290

nieuwbouw markt

410

0

110

520

totaal nieuwbouw

440

0

370

810

sloop

336

0

288

624

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC, opgave corporaties (sloop) * incl 85 woningen van SGBB Opgeleverd in 2007 nieuwbouw sociale huur

30 Parkrand

nieuwbouw markt

281 Parkrand (193), Ripperdahof (88)

totaal

311

bron: OGA Maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte in vierkante meters gereed in 2007

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


500

0

0

500


500

0

0

500


ontwikkelaar

sociale huur

markt

totaal

CBR Colijn

SGBB

85

0

85

1e fase Eendrachtsparkbuurt

Het Oosten

88

55

143

2e fase Eendrachtsparkbuurt

Het Oosten

87

55

142

totaal

260

110

370

buurt ne9en de Alliantie Amsterdam Far West Het Oosten Rochdale

Bewoners aan het Stuur - Het Oosten In januari 2007 is Het Oosten gestart met het project Bewoners aan het Stuur (BAS). BAS is gericht op het realiseren van initiatieven van bewoners en andere spelers in een buurt die bijdragen aan een betere buurt. De initiatiefnemers zijn zelf (zoveel mogelijk) verantwoordelijk voor de uitvoering. Het Oosten stimuleert mensen om met ideeën te komen en ondersteunt de realisatie ervan met een financiële bijdrage of hulp door een medewerker. In november 2007 startte BAS in de Eendrachtsparkbuurt door de huismeester die de meest ‘talentvolle’ BAS bewoners benaderde. Dat wil zeggen een bewoner die zin heeft om iets voor de buurt te doen (of anderen daartoe aan te zetten) en die in staat is om zelf de uitvoering ter hand te nemen. De huismeester vormde een club van vier actieve bewoners met veel potentie voor de wijk. Dit bleek een succesvolle formule. De bewoners zijn de ‘ambassadrices’ van BAS geworden (het zijn allemaal vrouwen) maar daarnaast bleken ze zelf ook bereid te zijn tot actie. In 2007 zijn drie ideeën uitgevoerd met financiële ondersteuning en wat hulp van Het Oosten. Eén van de ambassadrices heeft een kerstborrel georganiseerd voor complex De Ripperdahof. Een andere ambassadrice wilde haar portiek opgefleurd zien en hier samen met haar buren mee aan de slag gaan. Daarom organiseerde de huismeester een ‘portiekcafé’ om de wensen van de andere bewoners te verzamelen. Er kwamen heel veel mensen op af en er leefden veel ideeën bij de bewoners, zoals bijvoorbeeld een kerstborrel, een gezamenlijke kerstboom, het opknappen van de portieken en een uitstapje voor de kinderen uit de buurt.



Delflandplein-/Staalmanpleinbuurt stadsdeel: Slotervaart betrokken corporaties: de Alliantie, AWV, Far West Aantal woningen start bouw

start 2000 t/m 2006


start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal

171

Masira 11

554

736

0

Masira+Losina 203

1.477

1.680

nieuwbouw totaal

171

214

2.031

2.416

sloop

180 3e fase Noordstrook 90

1.589

1.859

nieuwbouw markt

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC opgave corporaties (sloop) Maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte in vierkante meters gereed in 2007

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


0

0

15.800

15.800


0

0

365

365

bron: AFWC, opgave van corporaties Nieuwbouw basisbestand 2008 t/m 2015 Hart Staal Westland Hart Delfland

jaar

corporatie

sociale huur

huur/koop markt

totaal

Jamboni Hart

2008

de Alliantie

96

41

137

Parade

2008

de Alliantie

35

183

218

Poeldijk

2008

AWV

16

0

16

oostHVOA10

2009

Far West

44

0

44

oost Brandweer

2009

nnb

0

120

120

WestJdD

2009

Far West

57

0

57

West Noll

2011

Far West

49

152

201

Oost Doper

2011

nnb

0

95

95

West Einstein

2015

Far West

0

118

118

Delf Zuid

Zuid 1

2009

Far West

52

123

175

Zuid 2

2009

Far West

53

122

175

Maassluis

Spoorzone

2010

nnb

84

196

280

Staal Hoefijzer

Hoefijzer 1

2011

de Alliantie

34

77

111

Hoefijzer 2

2012

de Alliantie

34

77

111

Noordstrook

Heemstede

2013

Far West

0

173

173

totaal

554

1.477

2.031

Delflandplein-/Staalmanpleinbuurt de Alliantie Amsterdam Algemene Woningbouw Vereniging Far West Het Oosten

Droomgroep en kopgroep – de Alliantie Amsterdam Bij het maken van het stedenbouwkundig plan voor het Hoefijzer in de Staalmanpleinbuurt wordt gewerkt met een droomgroep en een kopgroep. Bewoners kunnen meedenken in verschillende overlegvormen over verschillende onderwerpen. In een droomgroep praten bewoners over één onderwerp, zoals ‘veilig buiten spelen’, ‘een schone buurt’ en ‘ouder worden’. Bewoners willen bijvoorbeeld woningen met een lift en zonder drempels en veel bankjes op straat. In de kopgroep volgen bewoners de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan en geven zij commentaar op de voorstellen. De kopgroep komt eenmaal per maand bijeen, daarnaast zijn er eenmaal per kwartaal informatiebijeenkomsten.

Buurtvoorlichters – de Alliantie Amsterdam De Alliantie Amsterdam werkt in een aantal vernieuwingsprojecten met bewoners die opgeleid worden tot buurtvoorlichter; in eerste instantie met de voorlichters in opleiding van de Branding. Onder hen zijn enkele bewoners van het Staalmanplein. Buurtvoorlichters fungeren als vertrouwenspersoon en intermediair voor buurtgenoten, die via andere communicatiemiddelen onvoldoende worden bereikt. Buurtvoorlichters zoeken contact met deze bewoners, informeren hen over de stand van zaken en signaleren hun wensen en behoeften. Ook stimuleren ze hen om deel te nemen aan raadplegende activiteiten.

Jongeren als stedenbouwkundige ontwerpers – de Alliantie Amsterdam Leerlingen van het Comeniuslyceum werken mee aan het stedenbouwkundig plan voor de Staalmanpleinbuurt. Dit gebeurt in samenwerking met de Stichting Cure (Creative Urban Regeneration). De jongeren maken kennis met architectuur, stedenbouw en beeldende vormgeving en krijgen de kans hun talenten te ontplooien. Zij maken een analyse van de buurt, inventariseren wensen en maken vervolgens een stedenbouwkundig plan. In het ontwerp van de scholieren staan ecologie en duurzaamheid centraal, krijgen gezinsflats een plaats in het park en is er veel groen en ruimte om te spelen. De ideeën van de jongeren worden gebruikt bij het echte stedenbouwkundig plan dat de Alliantie samen met deskundigen en bewoners maakt. Het project is mede mogelijk gemaakt door Koers Nieuw West.



lelylaan stadsdeel: Slotervaart betrokken corporaties: de Alliantie, Far West, Ymere, Andreas Ensemble in samenwerking met Proper Stok Aantal woningen start bouw

start 2000 t/m 2006

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


0

Andreas 120

352

472

nieuwbouw markt

0

Andreas 157

917

1.074

totaal

0

277

1.269

1.546

sloop

0

0

225

225

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC opgave corporaties (sloop) Nieuwbouw 2008 t/m 2015 jaar

ontwikkelaar

sociale huur

markt

totaal

Andreas Ensemble

B

2008

de Alliantie + Proper Stok

36

100

136

C

2008

Proper Stok

0

109

109

Sationslocatie

2009

Ymere

76

206

282

Podium

2010

nnb

89

207

296

Jan Toorop

Oost

2011

Far West

90

183

West

2012

Far West

61

112

173

totaal

352

917

1.269

lelylaan tweede fase De Lelylaan tweede fase is een vernieuwingsgebied waarvan de planvoorbereiding nog moet starten. Er wordt voornamelijk ingezet op renovatie van de woningvoorraad.

273

lelylaan Far West

Iftarmaaltijd – Far West Far West wil graag bewoners uit de verschillende buurten samen brengen. Door samen na te denken over de invulling van projecten, over de openbare ruimte, over woningen en voorzieningen. Door samen te spelen, te werken en te wonen. En ook door elkaars gebruiken te leren kennen en waarderen. Far West nodigde belangstellenden uit om op 26 september 2007 met elkaar de Iftarmaaltijd te gebruiken. Tijdens de Ramadan eten en drinken moslims niets tussen zonsopgang en zonsondergang. Als de zon onder is, nuttigen zij de Iftarmaaltijd. Voor hen een normaal onderdeel van hun kalender, voor anderen een onbekend gebruik. De Iftarmaaltijd van Far West was een groot succes. In het nieuwe Libanese restaurant Cedars kwamen ongeveer 120 mensen samen. Bewoners, professionals en bestuurders genoten van de maaltijd. Het was een goede gelegenheid om mensen in een ander ‘daglicht’ mee te maken en om nieuwe mensen te ontmoeten. De jonge theatermakers van ISH zorgden voor vertier. En aan het einde van de avond werden spontaan Marokkaanse liedjes gezongen.



Osdorp Midden Noord (incl. Stadstuinen) stadsdeel: Osdorp betrokken corporaties: AWV, Ymere, Stadstuinen in samenwerkingsverband VOF de Stadstuinen Aantal woningen start bouw

start 2000 t/m 2006

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


156

Cadiz 15

285

456

nieuwbouw markt

358

Cadiz 54

448

860

totaal nieuwbouw

514

69

733

1.316

90

Reim 1 54

1.053

1.197

sloop

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC, opgave corporaties (sloop) Opgeleverd in 2007 nieuwbouw sociale huur

56 Vrankendijke

nieuwbouw markt

186 Vrankendijke (44), Stadstuinen (142)

totaal

242

bron: nieuwbouw: OGA Maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte in vierkante meters

gereed in 2007

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


0

580

400

980


0

0

0

0


jaar

corporatie

sociale huur

markt

totaal

Reimerswaal 1

2008

Ymere

72

0

72

Reimerswaal 2

2009

Ymere

0

42

42

Reimerswaal 3

2010

Ymere

93

30

123

Reimerswaal 4

2012

Ymere

68

38

106

Reimerswaal 6

2012

Ymere

52

81

133

Reimerswaal 7

2012

Ymere

0

98

98

Reimerswaal 5

2013

Ymere

0

42

42

Reimerswaal 8

2013

Ymere

0

42

42

Reimerswaal 9

2014

Ymere

0

75

75

Totaal

285

448

733

Osdorp Midden Noord Algemene Woningbouw Vereniging Het Oosten Woonzorg Nederland Ymere

PortiekPortiers – Ymere en AWV Ongeveer dertig portiekportiers van zeven tot twaalf jaar helpen de complexbeheerder in Vrankendijke, een nieuw flatgebouw in Osdorp. De minitoezichthouders gaan eens in de twee weken op pad. Ze inspecteren de galerijen, het trappenhuis en de omgeving van hun flat. Als ze zien dat een bewoner troep maakt of andere leefregels overtreedt, dan spreken ze die bewoner daar op aan. Ook geven ze onregelmatigheden door aan de complexbeheerder. Een PortiekPortier word je niet zomaar. De kinderen volgen een opleiding tot PortiekPortier. Gedurende twee dagdelen leerden ze hoe ze mensen moeten aanspreken en hoe ze de formulieren invullen voor de complexbeheerder. Daarna hebben ze drie woensdagmiddagen geoefend. De opleiding werd afgesloten met een feestelijke diploma-uitreiking waarbij alle bewoners van Vrankendijke waren uitgenodigd. De PortiekPortiers ontvingen niet alleen een diploma, maar ook een mooie pet en een badge. Daaraan kunnen de andere flatbewoners ze voortaan goed herkennen. De kinderen zijn allemaal rond dezelfde tijd in de nieuwe flat komen wonen. Ze komen uit grote gezinnen die eerst in kleine woningen woonden. In Vrankendijke hebben ze de ruimte: de gezinnen verhuisden naar grote maisonnettes met vijf kamers. Samen bewonen ze 56 sociale huurwoningen, verdeeld over zes woonlagen. De ervaring leert dat een nieuw flatgebouw al snel rommelig wordt. Daarom heeft Ymere voor Vrankendijke een complexbeheerder aangesteld. Ook zijn er met de bewoners leefregels afgesproken. Die hangen duidelijk zichtbaar op een bord in de gang. Zo is er afgesproken dat de brandtrap alleen in noodgevallen mag worden gebruikt en dat fietsen op de galerij verboden is. Het opleiden van kinderen tot PortiekPortiers helpt de kinderen en andere bewoners bewuster te maken van hun woonomgeving. Tegelijk kunnen de kinderen zich als PortiekPortier van hun positieve kant laten zien. Want in de ogen van veel volwassenen zijn zij het die de meeste overlast veroorzaken en troep maken. Het project PortiekPortiers van Ymere kan zeer geslaagd genoemd worden. Inmiddels is in het nieuwbouwproject het Bastion (AWV) ook een groep PortiekPortiers opgericht.



de punt stadsdeel: Osdorp betrokken corporatie: Ymere Aantal woningen start bouw nieuwbouw sociale huur nieuwbouw markt

start 2000 t/m 2006

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal

18

Punthoven 7

164

189

0 Parkblok+Punthoven 17

343

360

nieuwbouw totaal

18

24

507

549

sloop

12

0

360

372

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC opgave corporaties (sloop) Opgeleverd in 2007 nieuwbouw sociale huur

18

nieuwbouw markt

De Punt basisschool

0

totaal

18

bron: nieuwbouw: OGA Maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte in vierkante meters

gereed in 2007

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


0

0

5.500

5.500


0

0

0

0

bron: AFWC, opgave van corporaties Nieuwbouw basisbestand 2008 t/m 2015 Punt Noord 14-19

jaar

corporatie

sociale huur

markt

totaal

2008

Ymere

0

46

46 96

Grando

2009

Ymere

34

62

Noord 2-3

2009

Ymere

64

17

81

Noord 4-5

2009

Ymere

0

39

39

Schuit 22

2009

nnb

0

30

30

Noord 10-13

2010

Ymere

66

48

114

Noord 6-9

2013

Ymere

0

101

101

Totaal

164

343

507

de punt Cordaan Ymere

Wonen en Werken in de Wijk – Ymere In 2007 is volop gewerkt aan de voorbereidingen van het leerwerkbedrijf Wonen en Werken in de Wijk zodat een start op 1 januari 2008 mogelijk was. Bij het leerwerkbedrijf gaat het om jongeren die een afstand hebben tot de arbeidsmarkt te helpen praktijkervaring op te doen en te gelijkertijd de gelegenheid te bieden een opleiding te volgen. Het leerwerkbedrijf spreekt af met de corporatie dat zij aannemers inhuren die bereid zijn om de jongeren in dienst te nemen. Bij de aanbesteding stelt de corporatie dit als eis. Daarnaast heeft Ymere toegezegd vaste banen voor deze jongens te creëren op het gebied van buurtbeheer. Het is de bedoeling dat op deze manier 350 jongeren aan een baan geholpen worden in hun eigen buurt. De begeleiding van de jongeren ligt bij het leerwerkbedrijf die nauwe contacten onderhoudt met de school (ROC) waar de leerlingen één dag per week naar toe gaan. Concreet worden de jongeren worden nu al ingezet bij de sloop in de Reimerswaalbuurt en bij tuinonderhoud in Nieuw West.



Osdorp Centrum stadsdeel: Osdorp betrokken corporaties: Eigen Haard, Far West Aantal woningen start bouw

start 2000 t/m 2006

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


0

0

434

434

nieuwbouw markt

0

0

1.164

1.164

totaal

0

0

1.598

1.598

sloop

0

SUHA 1 240

512

752

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC opgave corporaties (sloop) NB. Opgenomen zijn ook ca 1.000 woningen waarvan 250 sociale huur in nog te maken uitwerkingsplannen Maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte in vierkante meters gereed in 2007

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


0

0

290

290


0

0

0

0

bron: opgave van corporaties Nieuwbouw basisbestand 2008 t/m 2015 jaar

ontwikkelaar

sociale huur

markt

totaal

SUHA 1ABC

2008

Far West

89

183

272

SUHA 2AB

2011

Eigen Haard

95

80

175

SUHA 3ABC

2014

Eigen Haard

0

151

151

subtotaal

184

414

598

overig

diverse marktpartijen

250

750

1.000

totaal

2016

434

1.164

1.598

Osdorp centrum Algemene Woningbouw Vereniging Eigen Haard Far West Woonzorg Nederland

VoorUit – Far West en Ymere Het project VoorUit draait sinds het voorjaar van 2007 met succes in Slotervaart en Osdorp. Daarom is door de samenwerkende partijen (Ymere, Far West, W&S Transition, Interim Management en de Vrije Universiteit) besloten om het project uit te breiden naar de overige stadsdelen in Nieuw West. Deelnemers zijn studenten van de faculteit Sociale Wetenschappen van de Vrije Universiteit. Zij krijgen huisvesting in Nieuw West in ruil voor 10 uur per week maatschappelijke werkzaamheden voor buurtbewoners, zoals computerles, voorlezen en huiswerkbegeleiding. Voor Ymere zijn de studenten bijvoorbeeld ook ingezet voor een bollenpootactie van de PortiekPortiers in de binnentuin van complex Vrankendijke en in enkele openbare plantsoenen in de Reimerswaalbuurt. De studenten worden in hun werkzaamheden begeleid door een ervaren projectleider en hoogleraren van de VU. De woningen waarin de studenten tijdelijk verblijven zijn van Ymere en Far West. Het zijn woningen die op termijn gesloopt worden. De initiatiefnemers van VoorUit hopen zo bij te dragen aan de integratie van nieuwe Nederlanders in achterstandsposities.



Meer en Oever stadsdeel: Osdorp betrokken corporaties: AWV i.s.m. Proper Stok Aantal woningen start bouw

start 2000 t/m 2006

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


211

0

0

211

nieuwbouw markt

511

0

0

511

totaal nieuwbouw

722

0

0

722

sloop

272

0

0

272

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC, opgave corporaties (sloop) Maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte in vierkante meters gereed in 2007

start in 2007

start 2008 t/m 2015


0

0

0

0


0

1.214

0

1.214

bron: AFWC, opgave van corporaties

totaal

meer en oever Algemene Woningbouw Vereniging

Fame-ISH - Ymere In de voormalige Academie voor Lichamelijke Opvoeding in Osdorp is de Fame-ISH gevestigd. Fame-ISH is de opleidingstak van de Stichting ISH en draait sinds najaar 2007 in samenwerking met het ROC van Amsterdam en de Montessori Scholengemeenschap Amsterdam. Het opleidingsinstituut richt zich op naschoolse opvang en vroegtijdige schoolverlaters. Jongeren oefenen er breakdance, hiphop, rap, beatbox en andere vormen van muziek en dans, en ook toneel, skaten en voetbal. Er kunnen 380 jongeren terecht. Ymere heeft het complex van de voormalige ALO voor ISH gekocht en opgeknapt. Daarnaast geeft Ymere ISH de komende vier jaar een huurkorting van een miljoen euro. De negatieve spiraal waarin veel kwetsbare jongeren in Amsterdam-West zich bevinden, is om te buigen naar kansen via talentontwikkeling en goede scholing.

Pal West Mode Atelier - Ymere Achtendertig modebewuste scholieren van veertien tot zeventien jaar zijn in een schoolgebouw in Osdorp begonnen aan het ontwerpen van een eigen modecollectie. Tien ontwerpers helpen de jongeren met het ontwerpen en maken van kleding en accessoires. Ook zorgen ze samen voor de styling, de website en de reclamecampagne. In Het Pal West Mode atelier werken verschillende partijen samen, zoals Young Designers & Industry, ROC Amsterdam, Ymere en de Stichting Doen om jongeren een kans te geven zich te ontwikkelen. Het Pal West Modeatelier wordt nu uitgebouwd tot een onderneming waar vrouwen uit Nieuw West kleinschalig gaan produceren voor de mode-industrie. Ook wordt in samenwerking met het ROC Amsterdam de modeacademie Pal West ontwikkeld: een opleiding die studenten een nieuwe leeromgeving biedt waarin creativiteit en ondernemen centraal staan.



buurt 5 stadsdeel: Geuzenveld-Slotermeer betrokken corporaties: Far West, Ymere, o.a. samenwerkingsverband in VOF de Stadstuinen Aantal woningen start bouw

start 2000 t/m 2006

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


0

Bomentuin 30

430

460

nieuwbouw markt

0

Bomentuin 58

966

1.024

0

88

1.396

1.484

10

* 225

992

1.227

Totaal nieuwbouw sloop

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC opgave corporaties (sloop) * Slotermeerhof (90) + Confucius (135) Maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte in vierkante meters gereed in 2007

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


0

0

12.336

12.336


0

0

1.434

1.434

bron: AFWC, opgave van corporaties Nieuwbouw basisbestand 2008 t/m 2015 jaar

ontwikkelaar

sociale huur

markt

Socrates

2008

Stadstuinen

9

28

totaal 37

Confucius Liddl

2008

FW/Ymere

54

0

54

Averroes

2008

Far West

0

47

47

Conf 2 Descartes

2008

Ymere

18

56

74

Conf 2 Nw Seneca

2009

Far West

0

36

36

Jan de Louter brths

2009

FW/Ymere

30

0

30

Confucius 3

2010

Ymere

27

0

27

Slotermeerhof 2e fase

2011

Ymere

0

12

12

Lod v Deijssel

2012

Far West

155

361

516

Rousseau/de Kade

2012

36

84

120

Jan de Louter overig

2013

FW/Ymere

19

150

169

Roellstr Nord

2016

Far West

82

192

274

totaal

430

966

1.396

buurt 5 Far West Woonzorg Nederland Ymere

OnsPand – Ymere Terwijl hun buurt op de schop gaat, kunnen bewoners van Buurt 5 terecht in OnsPand: een buurthuiskamer waar ze kunnen vergaderen of deelnemen aan clubs en andere activiteiten. Moslimjongeren Amsterdam (MJA) heeft er samen met Ymere een studieruimte ingericht voor jongeren uit de buurt. In Nieuw West zijn veel draagkrachtige bewoners weggetrokken. Kansarme gezinnen en ouderen bleven over. OnsPand bevindt zich in één van de flats die gesloopt gaan worden. Tot het zover is, heeft Ymere de twee verdiepingen van een voormalige huisartsenpraktijk ingericht als buurthuiskamer. Twee avonden per week kun je hier een speld horen vallen. Dan komen jongeren uit de buurt er studeren. Veel allochtone jongeren in Nieuw West behoefte aan een rustige studieplek, de huizen in de buurt zijn klein en de gezinnen hebben veel kinderen. Het is daardoor te druk in huis om goed te kunnen studeren. De MJA en Ymere besloten daarom dat er een studieruimte in de buurt zou komen. Ymere heeft OnsPand beschikbaar gesteld en gezorgd voor vijf laptops met internetverbinding. De MJA houdt toezicht tijdens de studieavonden en let erop dat de ruimte netjes blijft. Het is de bedoeling dat de studenten de ruimte straks zelf beheren. De MJA denkt ondertussen na over een manier waarop we iets terug kunnen doen voor de buurt. De studenten zouden bijvoorbeeld huiswerkbegeleiding kunnen geven aan kinderen in de buurt. Ons Pand is niet alleen het domein van studenten. Ook andere bewoners weten de weg naar de buurthuiskamer te vinden. Op woensdagmiddag komen moeders met hun kinderen knutselen, een groep buurtbewoners vergadert er over activiteiten in de wijk en er is sinds kort een handwerkclub. Vanwege de sloop moeten veel mensen uit de buurt uitwijken naar een nieuwe woning. Andere bewoners kunnen daarbij helpen door ze in OnsPand wegwijs te maken op internet.



geuzenveld zuid stadsdeel: Geuzenveld-Slotermeer betrokken corporaties: AWV, Eigen Haard, Far West Aantal woningen start bouw

start 2000 t/m 2006

nieuwbouw sociale huur nieuwbouw markt

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal

7

0

387

394

17

0

885

902

totaal nieuwbouw

24

0

1.272

1.296

sloop

39

0

1.231

1.270

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC, opgave corporaties (sloop) Opgeleverd in 2007 nieuwbouw sociale huur

7

nieuwbouw markt

17

totaal

24

bron: OGA Maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte in vierkante meters

gereed in 2007

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


0

0

150

150


0

0

1.000

1.000


jaar

corporatie

sociale huur

markt

totaal

Van Tijen NO

2008

Far West

57

31

88

Dudok Cuijpershof

2008

AWV

5

11

16

V Tijen Midden

2009

Far West

23

49

72

Bakema Noord

2009

Far West

46

25

71

Bakema Park Noord

2009

Far West

67

0

67

V Tijen West

2009

Far West

43

57

100

Bakema Zuid Midden

2009

Far West

0

82

82

Bakema Zuidwest

2010

Far West

5

24

29

Bakema Park Zuid

2010

Far West

0

60

60

V Tijen Zuidoost

2011

Far West

0

129

129

Bakema Zuidoost

2011

Far West

0

89

89

Dudok Zuid

2011

AWV

64

148

212

Wegener Sleeswijk

2014

Eigen Haard

77

180

257

totaal

387

885

1.272

geuzenveld zuid Algemene Woningbouw Vereniging Eigen Haard Far West Rochdale

Project Cuypershof – Algemene Woningbouw Vereniging In het renovatieproject Dudokhaken (waarbij bewoners hun woning moeten verlaten) zijn na selectie elf huishoudens over die willen participeren in het nieuwbouwproject Cuypershof. Dit project bestaat uit 16 eengezinswoningen waarvan 11 sociale huur en 5 koop. De deelnemers zijn allemaal toekomstige huurders. Samen met de architect is een traject afgelegd waarbij eerst werd bekeken welke zaken de bewoners belangrijk vinden en vervolgens per onderdeel de woning is ingevuld en aangepast (zo veel als mogelijk) aan de wensen van de bewoners. Individuele wensen komen later nog aan bod. De bewoners zijn enthousiast en raken steeds meer vertrouwd met het proces van een woning bouwen.



geuzenbaan stadsdeel: Geuzenveld-Slotermeer betrokken corporaties: Het Oosten, De Key, Ymere, samenwerkingsverband in VOF de Geuzenbaan Aantal woningen start bouw nieuwbouw sociale huur

start 2000 t/m 2006

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal

83

0

63

146

nieuwbouw markt

561

0

152

713

Totaal nieuwbouw

644

0

215

859

0

0

0

0

sloop

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC opgave corporaties (sloop) Opgeleverd in 2007 nieuwbouw sociale huur

0

nieuwbouw markt

60

totaal

60

bron: nieuwbouw: OGA

geuzenbaan Algemene Woningbouw Vereniging Woonstichting De Key Het Oosten Ymere

Kunst in Geuzenveld – Eigen Haard In een enthousiaste samenwerking tussen kinderen en overige buurtbewoners, winkeliers in de straat, Eigen Haard en het stadsdeel is in Geuzenveld-Slotermeer een prachtig kunstwerk tot stand gekomen. Aan de Nicolaas Ruychaverstraat staat het kunstwerk bestaande uit een serie portretten van kinderen en volwassenen die in de Ruychaverstraat of directe omgeving wonen. Het kunstwerk is van kunstenaar en portrettekenaar Johan van der Woel. Hij tekende de portretten op basis van foto’s die door ongeveer veertig kinderen uit de buurt zijn gemaakt. De portretten zijn digitaal vergroot en overgezet op platen, die vervolgens boven de begane grond van het gebouw zijn gemonteerd. Op deze manier is een afwisselend en prikkelend tableau ontstaan, een weergave van gezichten van vele buurtbewoners.



kolenkitbuurt stadsdeel: Bos en Lommer betrokken corporaties: AWV, Eigen Haard, Far West Aantal woningen start bouw

start 2000 t/m 2006

start in 2007


start 2008 t/m 2015

totaal

76

0

334

410

nieuwbouw markt

131

0

884

1.015

Totaal nieuwbouw

207

0

1.218

1.425

0

0

1.331

1.331

sloop


start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


0

310

6.620

6.930


0

0

0

0


jaar

corporatie

sociale huur

markt

totaal

New Kit

2008

Eigen Haard

Ringsp N

2009

Far West

58

74

132

0

74

Ringspoor Midden 5

2009

74

Eigen Haard

0

99

99

Staes/Gasendonck/v Arteveld Kolenkit/ Cordaan

2009

AWV

32

88

120

2009

AWV

24

0

24

Blauwvoet/Staes

2010

AWV/FarWest

32

87

119

v Arteveld/L v Vlaanderen

2010

AWV

24

60

84

Borstblokken

2011

AWV/FarWest

41

109

150

Midden B&Lweg N

2011

nnb

63

153

216

Midden Scholeneiland

2011

nnb

60

140

200

Totaal

334

884

1.218

kolenkit Algemene Woningbouw Vereniging Eigen Haard Far West Rochdale

Zomertuin Kolenkitbuurt – Eigen Haard Op de plek waar de nieuwbouw van de New Kit komt richtte Eigen Haard in de zomer van 2007 een Zomertuin in. De Zomertuin was een tijdelijke tuin Kolenkitbuurtbewoners, compleet met speeltoestellen, bankjes en afvalbakken, om de hele zomer te spelen, te picknicken en te genieten. Er stonden veel leuke activiteiten op het programma, zoals een openluchtbioscoop en de openluchtkeuken. Er werd er gezellig gekookt en gegeten en natuurlijk speelden er veel kinderen in de Zomertuin zodra het weer het toeliet.

Kolenkitbuurt ruimt op – Eigen Haard In een wijk waar de stedelijke vernieuwing in volle gang is ligt verslonzing op de loer. Bewoners en corporaties moeten er flink aan trekken om tijdens de vernieuwing de leefbaarheid op een goed niveau te houden. Samen met bewoners heeft Eigen Haard vorig jaar een paar keer de portieken schoon gemaakt. Telkens is met de tien vuilste portieken begonnen die vervolgens grondig zijn opgeknapt. De andere portieken volgden daarna. Tegelijk ook wordt samen met andere organisaties is in Bos en Lommer het buurtgericht werken in de steigers gezet. Sinds oktober is een buurtbeheerder van Eigen Haard actief om bewoners te informeren en te ondersteunen.

Samenleven in de nieuwbouw – Far West Wanneer nieuwe woningen worden opgeleverd begint een belangrijke taak van de corporatie: samen met bewoners zorgen voor een veilige, leefbare buurt waar het prettig wonen is. Daarom gaat Far West het gesprek aan met de toekomstige huurders en kopers. Doel is dat bewoners elkaar ontmoeten, weten wie hun nieuwe buurman of buurvrouw is. Zo zijn de toekomstige bewoners van het nieuwbouwcomplex Masira samengekomen in een aantal groepsgesprekken en op een manifestatie in april 2007. Far West is met dit initiatief voor de nieuwbouw in Scala genomineerd voor de Vitale Verbindingenprijs 2007. Far West voert het project weer uit in 2008.



laan van spartaan stadsdeel: Bos en Lommer betrokken corporaties: Ymere, samenwerkingsverband met Bouwfonds MAB Ontwikkeling Aantal woningen start bouw

start 2000 t/m 2006

start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


0

288

117

405

nieuwbouw markt

0

0

566

566

totaal nieuwbouw

0

288

683

971

sloop

0

0

0

0


start in 2007

start 2008 t/m 2015

totaal


0

2.431

2.936

5.367


0

0

0

0

bron: opgave van corporaties Nieuwbouw basisbestand 2008 t/m 2015

jaar

ontwikkelaar

sociale huur

markt

totaal

Noordstrook 1

2008

Ymere/Bf

58

187

245

Noordstrook 2

2008

Ymere/Bf

59

186

245

ZW Middenkavels

2010

Ymere/Bf

0

193

193

totaal

117

566

683

laan van spartaan



bos en lommerplein stadsdeel: Bos en Lommer betrokken corporaties: AWV, Far West (De Key) Aantal woningen start bouw

start 2000 t/m 2006

start in 2007


157

nieuwbouw markt

218

totaal nieuwbouw sloop

start 2008 t/m 2015

totaal

0

82

239

0

106

324

375

0

188

563

0

0

0

0

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC, opgave corporaties (sloop)

bos en lommerplein Algemene Woningbouw Vereniging



slotervaart noord (derde fase gebied) stadsdeel: Slotervaart betrokken corporaties: de Alliantie, Eigen Haard Aantal woningen start bouw

derde fase


155

nieuwbouw markt

309

totaal nieuwbouw

464

sloop

318


slotervaart noord de Alliantie Amsterdam Eigen Haard



wildemanbuurt (derde fase gebied) stadsdeel: Osdorp betrokken corporaties: AWV, Eigen Haard,Far West Aantal woningen start bouw

derde fase


225

nieuwbouw markt

525

nieuwbouw totaal

750

sloop

548

bron: AFWC, opgave corporaties

wildemanbuurt Algemene Woningbouw Vereniging Eigen Haard Far West Ymere

Bliksemstage – Far West Dit schooljaar gaan zo’n vijfduizend leerlingen in Amsterdam op bliksemstage in meer dan 250 verschillende bedrijven. Ook Far West doet hieraan mee. De stage heeft als doel om een vonk te laten overspringen naar (jonge) kinderen. Om hen te laten kennismaken met verschillende soorten werkplekken en hen zo te helpen de juiste keuze te maken voor de toekomst.

87 Hoofdstuk 5 7 VernieuwingsHet bureau van de Federatie, gebieden leden, activiteiten


slotermeer zuid (derde fase gebied) stadsdeel: Geuzenveld-Slotermeer betrokken corporaties: AWV, Eigen Haard, Far West, Ymere Aantal woningen start bouw

derde fase


225

nieuwbouw markt

561

nieuwbouw totaal sloop

786 1.086

bron: AFWC, opgave corporaties Maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte in vierkante meters gereed in 2007

start in 2007

start 2008 t/m 2015


0

0

0

0


0

0

1.500

1.500


totaal

slotermeer zuid Algemene Woningbouw Vereniging Eigen Haard Far West Rochdale Ymere



slotermeer noord (derde fase gebied) stadsdeel: Geuzenveld-Slotermeer betrokken corporaties: de Alliantie, Eigen Haard, Far West Aantal woningen start bouw

derde fase


349

nieuwbouw markt

691

nieuwbouw totaal

1.040

sloop

1.147

bron: AFWC, opgave corporaties Maatschappelijk vastgoed en kleinschalige bedrijfsruimte in vierkante meters gereed in 2007

start in 2007

start 2008 t/m 2015


0

0

232

232


0

0

2.325

2.325


totaal

slotermeer noord de Alliantie Amsterdam Eigen Haard Far West Rochdale



noordoever (derde fase gebied) stadsdeel: Geuzenveld-Slotermeer betrokken corporaties: AWV, Far West Aantal woningen start bouw start 2008 t/m 2015

totaal

derde fase


45

45

200

nieuwbouw markt

105

105

400

nieuwbouw totaal

150

150

600

sloop

258

bron: OGA (nieuwbouw), AFWC, opgave corporaties (derde fase).

noordoever

de Alliantie Amsterdam Algemene Woningbouw Vereniging Far West Het Oosten Ymere



Tabel 1 Opgeleverde nieuwbouwwoningen per prijssegment en corporatie/ontwikkelaar in 2007 Sociale huur Far West Ymere AWV de Alliantie Amsterdam Het Oosten Rochdale

Middeldure huur

7

Vrije sector huur

Vrije sector koop

totaal

17

24

45

1

120

0

71

71

0

98

98

194**

312

74

30

36

52

0

VOF de Geuzenbaan VOF Stadstuinen* Particulier Totaal Nieuw West

Middeldure koop

111

36

98

98

6

60

120

120

54

24

77

298

980

Vrije sector huur

Vrije sector koop

totaal

53 341

194

*De woningen zijn verkocht aan een belegger en zijn als huurwoningen op de markt gebracht ** Van deze 194 is er 1 opgeofferd aan een toegang. Het totaal aantal woningen is dus 193 Bron: OGA

Tabel 2 opgeleverde nieuwbouwwoningen per prijssegment en stadsdeel Sociale huur

Middeldure huur

Middeldure koop

Osdorp

74

0

218

0

292

584


37

36

123

194

6

396

Slotervaart

0

0

0

0

0

0

Bos en Lommer

0

0

0

0

0

0

111

36

341

194

298

980

Totaal Nieuw West

Bron: OGA

95 Bijlage Tabellen per corporatie en per stadsdeel

Tabel 3 Aantal woningen start bouw 2007 per corporatie

sociale huur

marktsegment

totaal

259

366

Far West

107

Ymere

325

189

514

Eigen Haard

0

232

232

AWV

15

158

173

de Alliantie Amsterdam

120

0

120

particuliere ontwikkelaars

0

286

286

Totaal Nieuw West

567

1.124

1.691

Bron: OGA

Tabel 4 Aantal woningen start bouw 2007 per stadsdeel

sociale huur

middeldure huur

middeldure koop

vrije sector huur

vrije sector koop

totaal 628

Osdorp

22

0

176

47

383


30

49

9

0

0

88

227

0

105

101

254

687

Slotervaart Bos en Lommer

288

0

0

0

0

288

Totaal Nieuw West

567

49

290

148

637

1.691

Bron: OGA


Tabel 5 Aantal gesloopte woningen per corporatie in 2007 Far West

330

Ymere

279

Eigen Haard

211

AWV

0


0

Rochdale

143

Totaal Nieuw West

963

Bron: AFWC, opgave van corporaties

Tabel 6 Aantal gesloopte woningen per stadsdeel in 2007 Osdorp

648


225

Slotervaart Bos en Lommer Totaal Nieuw West

90 0 963


Bij de tabellen 7 t/m 9 over verkoop van sociale huurwoningen is stadsdeel Bos en Lommer buiten beschouwing gelaten. Het bestaande deel van Bos en Lommer dat bij Nieuw West hoort is zijn geheel het vernieuwingsgebied Kolenkitbuurt. Hier zijn in 2007 geen woningen verkocht. Tabel 7 Aantal verkochte sociale huurwoningen per corporatie in 2007 Far West

55

Ymere

21

De Key

6

Eigen Haard

45


10

AWV

19

Het Oosten

27

Rochdale

22

Nieuw West Totaal

205

Bron: OGA, Databank Federatie


Tabel 8 Aantal verkochte sociale huurwoningen per stadsdeel in 2007 Osdorp

61


90

Slotervaart

54

Nieuw West Totaal

205

Bron: OGA

Tabel 9 Aantal aan particulieren verkochte woningen naar huuropbouw en grootte per stadsdeel in 2007

< e 398,00 /

< e 526,89 /

2 > – 60m

< 60m2

< 60m2 / e 398,00 –

> – e 526,89

onbekend

totaal

e 526,89

Osdorp

20

12

22

7

0

61


39

19

21

6

5

90

Slotervaart

30

5

13

6

0

54

totaal in %

89

36

56

19

5

205

43%

18%

27%

9%

2%

100%

Bron: Ontwikkelingsbedrijf / Databank Federatie


Tabel 10 Maatschappelijk vastgoed per corporatie in m2 bruto vloeroppervlak*)

Opgeleverd in 2007

Gestart in 2007

Prognose start bouw 2008-2015

Far West

0

310

23.000

Ymere

0

3.011

13.000

Eigen Haard

0

0

12.000

AWV

0

0

11.500


0

0

5.000

Het Oosten

500

0

0

Totaal Nieuw West

500

3.321

64.500

* prognose 2008-2015 (afgeronde getallen) Bron: AFWC, opgave van corporaties

Tabel 11 Kleinschalige bedrijfsruimte per corporatie in m2 bruto vloeroppervlak

Opgeleverd in 2007

Gestart in 2007


totaal 6.684

5.000

0

1.684

Ymere

Far West

0

0

0

0

Eigen Haard

0

0

7.825

7.825

95

1.214

365

1.674

0

0

0

0

AWV de Alliantie Amsterdam Het Oosten Totaal Nieuw West

500

0

0

500

5.595

1.214

9.874

16.683


Tabel 12 Kleinschalige bedrijfsruimte per stadsdeel in m2 bruto vloeroppervlak

Opgeleverd in 2007

Gestart in 2007

Osdorp Geuzenveld-Slotermeer Slotervaart Bos en Lommer Totaal Nieuw West Bron: AFWC, opgave van corporaties


totaal 1.309

95

1.214

0

500

0

6.259

6.759

5.000

0

3.615

8.615

0

0

0

0

5.595

1.214

9.874

16.683



Uitgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4 Postbus 9959 1006 AR Amsterdam 020 346 03 60 [email protected] www.afwc.nl Auteurs Gerard Anderiesen Hans van Harten Jozet van Sloten Jacques Thielen

Eindredactie Manon Tjoa Tabellen en kaarten Jozet van Sloten Jeroen van der Veer DVD Nieuw West in AANBOUW AT5 producties Ontwerp en productie LandofPlenty (Antoin Buissink) Fotografie Chris van Tongeren Drukwerk Dékavé Oplage 400 Augustus 2008

Nieuw West in AANBOUW

Tekstredactie Bureau1 (Vincent Weggemans)

>

Geuzenbaan

BOS EN LOMMER

Slotermeer noord

Buurt ne9en Kolenkitbuurt

GEUZENVELD-SLOTERMEER

Buurt 5 Bos en lommerplein

Geuzenveld zuid

Slotermeer zuid Laan van spartaan

Meer en Oever

Noordoever

Wildemanbuurt Osdorp Midden Noord (incl. Stadstuinen) Slotervaart Noord OSDORP

de Punt

Osdorp Centrum Zuidwest Kwadrant

Lelylaan

Delflandplein/Staalmanpleinbuurt

SLOTERVAART

Overtoomse veld

De vernieuwin Nieuw West gaat alleen om fysi aanpak van wonin bedrijfsonroerend goe maatschappelijk vastg Uiteindelijk gaat het e de mensen die er won leren en werken be kansen te gev

Jaarboek Nieuw West 2008 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Recommend Documents