Amsterdam, juni Pilot Verzakelijking: naar een Gebiedsfonds voor Bedrijfslokaties

Pilot Verzakelijking: naar een Gebiedsfonds voor Bedrijfslokaties

Nijmegen/Amsterdam, juni 2012

Inhoudsopgave Blz.

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 1.2 1.3

Aanleiding Organisatie en proces Opbouw van het rapport

Hoofdstuk 2 Contouren van een gebiedsfonds 2.1 2.2 2.3

Uitgangspunten Op weg naar een nieuw model Werking van een gebiedsfonds

Hoofdstuk 3 Voor- en nadelen van een gebiedsfonds 3.1 3.2 3.3 3.4

Eindgebruiker Ontwikkelaar Belegger Overheid

Hoofdstuk 4 Business Case A4 Zone West 4.1 4.2 4.3

Profiel van de locatie Uitwerking deelgebied Logistiek kerngebied met Trade Boulevard Business Case Logistiek kerngebied en Trade Boulevard

1 1 2 4

5 5 8 10

14 14 15 15 16

18 18 20 22

Hoofdstuk 5 Samenvatting en conclusies

28

Bijlage 1

32

Projectorganisatie

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt Op de huidige bedrijventerreinenmarkt wordt de grond over het algemeen kavel voor kavel uitgegeven. In veel gevallen is de gemeente de eigenaar van de gronden en dus de verkopende partij. Deze elementen leiden ertoe dat uiteindelijk de eigendomsstructuur versnipperd is én dat private partijen zich weinig betrokken voelen bij de ontwikkeling en exploitatie van de terreinen. Daardoor is de kwaliteit vaak matig en worden de terreinen niet gebiedsgericht ontwikkeld en beheerd. Deze versnippering van eigendom heeft er de afgelopen decennia toe geleid dat, bij veroudering van bedrijventerrein de noodzakelijke herontwikkeling slechts moeizaam van de grond komt. Medio 2008 heeft ook een groep van beleggers aandacht gevraagd voor een beter beleggingsklimaat voor bedrijventerreinen. De Taskforce Herontwikkeling Bedrijventerreinen (ook wel Commissie Noordanus genoemd) heeft in 2008 geadviseerd over de problematiek rond de herstructurering bedrijventerreinen. In het advies van Noordanus staan drie sporen centraal:   

economische stadsvernieuwing: massieve aanpak van herstructurering van verouderde terreinen via een inhaal-operatie; regionale samenwerking: afstemming van programmering en gezamenlijke (her)ontwikkeling) van bedrijventerreinen op regionaal niveau; de verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt: vergroting van de betrokkenheid van private partijen (ontwikkelaars, beleggers).

De zoektocht naar en ontwikkeling van dit laatste spoor is door het Rijk, IPO en VNG verder uitgewerkt in de Roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt. Hierin is niet alleen opgetekend op welke wijze de verzakelijking kansen biedt voor alle sleutelspelers (eindgebruikers, ontwikkelaars, beleggers en overheden), maar is ook een lange termijn-strategie uitgewerkt om daadwerkelijk de bedrijventerreinenmarkt te verzakelijken. Doel daarvan is behoud en groei van de waarde van bedrijventerreinen door een professionele en gebiedsgerichte aanpak. Daarbij gaat het niet meer alleen om grond en opstallen, maar ook het beheer en de exploitatie. De lifecycle cost benadering leidt tot een andere business case dan gebruikelijk. Daarvoor is wel een grotere (financiële) betrokkenheid nodig van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, regionale ontwikkelbedrijven) in samenspraak met overheden.

Buck Consultants International/SADC

1

Het streven is een structuurverandering van de bedrijventerreinenmarkt te realiseren, waarbij:    

ondernemers meer mogelijkheden krijgen om bedrijfsruimte te huren; ontwikkelaars en beleggers hun portefeuilles kunnen spreiden richting bedrijfsruimten; gemeenten en private partijen meer gaan werken met Publiek Private Samenwerkingsconstructies om zowel financieel als maatschappelijk rendement te kunnen realiseren; lifecycle costs een rol gaan spelen bij de start van projecten

Vanuit de gedachten van de Commissie Noordanus en de Roadmap naar Verzakelijking hebben Schiphol Area Development Company (SADC) en Buck Consultants International het initiatief genomen ontwikkelaars en beleggers te betrekken bij de ontwikkeling van een meer geïntegreerd ontwikkelingsmodel voor bedrijventerreinen. In het kader van de ‘Roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt’ heeft het Ministerie van Infrastructuur & Milieu SADC en BCI in de gelegenheid gesteld (samen met 5 andere ‘verzakelijkingspilots’) werk te maken van het zogenaamde gebiedsfonds. De betrokkenheid van beleggers en projectontwikkelaars is vooral gezocht om de juiste antwoorden te vinden op de veranderende marktvraag, de flexibiliteit die dit vraagt bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen en het continue oog houden voor het behoud van kwaliteit van de verschillende werklocaties. Aanvankelijk is gesproken over een open gebiedsfonds. Met ‘open’ werd bedoeld dat steeds meer beleggers zich kunnen aansluiten. Om verwarring te voorkomen met bijv. Duitse open fondsen (waarin in principe op kwartaalbasis in- en uitgestapt kan worden) is de toevoeging ‘open’ vervallen. In de voorliggende rapportage over deze pilot zijn de mogelijkheden verkend voor een dergelijk gebiedsfonds, waarin meerdere partijen (beleggers en/of overheden) investeren, en dat de integrale ontwikkeling, exploitatie(vastgoed) en beheer op zich neemt van een groter (aaneengesloten) gebied.

1.2

Organisatie en proces

Organisatie Deze pilot is in nauwe samenwerking met beleggers/ontwikkelaars, betrokken overheden en vooraanstaande vastgoedexperts en –specialisten uitgevoerd. Het doel was niet zo zeer om beleggers te verleiden om in het kader van dit project meteen te investeren in één of meerdere terreinen, maar wel om de kansen en condities voor gebiedsontwikkeling via een gebiedsfonds te verkennen. De pilot heeft als doel om een werkwijze uit te rollen die op


2

meerdere plaatsen in Nederland zou kunnen worden gebruikt voor de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. In bijlage 1 zijn alle geraadpleegde en bij workshops betrokken personen opgenomen.

Aanpak en proces De uitvoering van deze pilot heeft plaatsgevonden in drie ronden (werkpakketten). In de eerste ronde lag het accent op het verkennen van de kansen en meerwaarde van de gebiedsgerichte ontwikkeling van bedrijventerreinen via een gebiedsfonds, met de bijbehorende do’s and don’ts. In de tweede ronde is een verdiepingsslag gemaakt in de voorwaarden waaronder partijen zouden willen participeren (juridisch, financieel, organisatorisch). In een laatste ronde is het gebiedsfondsmodel verder uitgewerkt en toegepast op de A4 Zone West (interessante case omdat de regio Schiphol een grote huurdersmarkt is). 1 Modelmogelijkheden Gebiedsfonds: In maart 2011 is een klankbordgroep voor de eerste keer bijeengekomen. Tijdens deze bijeenkomst is het plan van aanpak gepresenteerd en zijn verschillende modelmogelijkheden verkend. Tijdens deze bijeenkomst is de richting bepaald voor de uitwerking van de diverse modelmogelijkheden. Een onderscheid is gemaakt tussen het traditionele model, het beheermodel en het gebiedsfonds. Op basis van inspiratie uit voorbeeldprojecten (locaties en fondsen) zijn de do’s en don’ts van de modelmogelijkheden voor een gebiedsfonds op een rij te gezet. Resultaat van dit werkpakket is een eerste uitwerking van de modellen op hoofdlijnen (zowel qua organisatie als financiering). Dit is diverse keren met experts (zie bijlage 1) besproken. 2 Modeluitwerking: juridisch, financieel, organisatorisch: In het tweede werkpakket zijn de verschillende modelmogelijkheden verder uitgediept en uitgewerkt. Dit betreft niet alleen de werking van de modellen zelf, maar ook de belangrijkste voor- en nadelen van de modellen. Tevens is nader gekeken naar A4 Zone West als casus en is specifiek gesproken over de belangrijkste eisen en randvoorwaarden die beleggers stellen ten aanzien van een gebiedsfonds. Het resultaat van dit werkpakket is een eerste uitwerking van het gewenste gebiedsfonds-model 3 Gebiedsfonds business case: In het derde werkpakket is een uitwerking gemaakt van het gebiedsfonds in de vorm van een businesscase. Deze rapportage bevat het resultaat van een intensief ontwikkeltraject, waarin met een vooraanstaande groep van beleggers/ontwikkelaars, vastgoedexperts en –specialisten en belangrijkste stakeholders in de regio Schiphol is gewerkt aan de ontwikkeling van een gebiedsfonds.


3

1.3

Opbouw van het rapport

In hoofdstuk 2 worden de contouren geschetst van een gebiedsfonds door allereerst de uitgangspunten te schetsen en vervolgens de mogelijke werking in de praktijk te laten zien. Hoofdstuk 3 is een gedetailleerde uitwerking van de voor- en nadelen van een gebiedsfonds. Achtereenvolgens wordt voor eindgebruikers, ontwikkelaars, beleggers en overheden bekeken wat een gebiedsfonds voor hen betekent. De principes van een gebiedsfonds zijn vervolgens in hoofdstuk 4 vertaald in een concrete businesscase. De A4 Zone-West is als voorbeeldlocatie gebruikt. Hoofdstuk 5 tenslotte bevat de belangrijkste conclusies.


4

Hoofdstuk 2

2.1

Contouren van een gebiedsfonds

Uitgangspunten

De basisgedachte van een gebiedsfonds is dat met een gebiedsgerichte benadering en met een verticaal geïntegreerde fondsmanager beleggers tot langjarige betrokkenheid kunnen worden gecommitteerd, hetgeen resulteert in een aanpak die beleggers, eindgebruikers, ontwikkelaars en overheden substantiële voordelen oplevert t.o.v. de huidige situatie doordat grondaankoop, vastgoedontwikkeling en beheer/ dienstverlening in één hand zijn. In deze omschrijving staan de 3 centrale uitgangspunten van een gebiedsfonds die we hier nader toelichten, namelijk gebiedsgerichte benadering, verticale integratie en langjarige betrokkenheid.. In de volgende paragrafen geven we aan hoe een gebiedsfonds in de praktijk kan fungeren. Het volgende hoofdstuk is vervolgens gewijd aan een gedetailleerde uitwerking van de voor- en nadelen van het gebiedsfonds voor alle betrokkenen.

Uitgangspunt 1: gebiedsgerichte benadering Het ontwikkelen van bedrijventerreinen bestaat – zoals in het inleidende hoofdstuk reeds opgemerkt - tot nu vooral uit een serie individuele gemeentelijke kavelverkopen. De bedrijfskolom bestaat in de meeste gevallen uit een aantal schakels, namelijk grondexploitant, projectontwikkelaar, belegger en eindgebruiker. De grondexploitant koopt ruwe bouwgrond en verkoopt bouwrijpe kavels aan projectontwikkelaars. Deze ontwikkelen een bedrijfsgebouw op een kavel en verkopen die aan een eindgebruiker of aan een belegger. In het laatste geval wordt het pand verhuurd aan een eindgebruiker. Momenteel is ongeveer 80% van de grondexploitanten een gemeente, die -na verkoop van een kavel- doorgaans weinig samenwerkt met projectontwikkelaars en beleggers. De huidige praktijk met veelal de gemeente in de ‘driver seat’ en een kavel-per-kavelaanpak zorgt ervoor dat beleggers zich nauwelijks met bedrijventerreinen bezig houden. Er is immers niet één partij die zich verantwoordelijk voelt voor de blijvende kwaliteit van het totale terrein inclusief gebouwen (zoals bij een winkelcentrum). Ook bij nieuwe terreinen is er onvoldoende grip om een gewenste marktpositie te realiseren om deze tendens te doorbreken. Dat betekent dan ook dat beleggers tot op heden nog maar in een beperkt aantal gevallen hebben geïnvesteerd in (grotere deelgebieden op) bedrijventerreinen. Alleen bij Buck Consultants International/SADC

5

grote logistieke projecten en (op kavelniveau) bij enkele hoogwaardige bedrijvenparken (campussen) is sprake van investeringen door beleggers. De investeringen zijn vooral gericht op kavelniveau. Indien er sprake is van fondsvorming, dan gaat het om meerdere objecten, verspreid over meerdere locaties (zie bijv. Prologis, AMB). Er is bijna nergens sprake van eigendom van een (groep van ) beleggers op een grotere locatie (meer dan 10 ha). In een daadwerkelijk gebiedsgerichte benadering wordt bij de realisatie van het vastgoed en de openbare ruimte ook een benadering gevoegd van beheer en onderhoud die blijvende kwaliteit garandeert. In een gebiedsgerichte benadering worden afwegingen gemaakt op basis van levensduur denken en toekomstwaarde. In de recente (april 2012) publicatie van het ministerie van Infrastructuur en Milieu met de titel “Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl” wordt deze manier van werken aangeduid als gebiedsontwikkeling 3.0.

Uitgangspunt 2: meer verticale integratie Bij de ontwikkeling van nieuwe terreinen kan door verticale integratie en samenwerking in de keten op meerdere vlakken winst behaald worden. Het in één hand ontwikkelen is in feite het vervangen van diverse markttransacties door één transactie. Dit wordt ook wel volledige integratie genoemd. Voordelen van dergelijke volledige integratie in het algemeen zijn: krachtenbundeling, kostenbesparing, vergroten investeringsvermogen, kwaliteitsimpuls en waardecreatie. Deze werkwijze sluit naadloos aan op alle nieuwe initiatieven op het terrein van gebiedsontwikkeling, die integratie van vastgoedrealisatie, beheer en exploitatie propageren. Dit zijn tevens de voordelen die beoogd worden met een gebiedsfonds. Dat betekent concreet in het geval van een gebiedsfonds dat er één partij is die zorgt voor de ontwikkeling van het vastgoed, vanuit de visie van de belegger. Onderhoud en beheer, asset management, parkeerexploitatie en onderhoud van openbare ruimte vallen daar ook onder. Alleen voor de grondexploitatie zal een aparte entiteit blijven bestaan, die echter wel zeer dicht op het gebiedsfonds zal moeten opereren. Voorbeelden van volledige integratie kennen we in Nederland bij bedrijventerreinen nog niet (figuur 2.1.). De opzet van een gebiedsfonds zal de verticale integratie in vergaande mate bevorderen. Slechts aan het begin van de keten zal nog sprake kunnen zijn van een separaat belang in de grondexploitatie. Daarover moeten echter heldere afspraken worden gemaakt bij de start van het gebiedsfonds.


6

Figuur 2.1 Voorbeelden van integratievarianten bij bedrijventerreinen

Bron: Fleurke, 2011

Uitgangspunt 3: verleiden tot langjarige betrokkenheid Naast een gebiedsgerichte aanpak en verticale integratie wordt naar een langjarige betrokkenheid van beleggers gestreefd. Uit diverse studies blijkt dat vanuit de zijde van beleggers wordt aangegeven dat hun betrokkenheid alleen dan tot stand kan komen als zij vanaf het begin (planvorming en positionering in regio en invloed op vraag en aanbod) bij projecten betrokken worden en kunnen meedelen in de waardecreatie van zowel grondexploitatie, vastgoedexploitatie als beheer en onderhoud. Daar dient overigens wel bij te worden opgemerkt dat de beleggers niet het volledige risico van de grondexploitatie over wensen te nemen, maar slechts overzichtelijke delen waar zicht op realisatie concreet is geworden. Er zal dus sprake moeten zijn van een (publiek-private) organisatie, die de waardeontwikkeling van het terrein stimuleert (en bijstuurt op basis van veranderde marktomstandigheden). Bovendien geven zij aan dat zij voor risicospreiding tegelijkertijd in meerdere aantrekkelijke projecten (met marktdruk) betrokken willen zijn en niet ‘alle eieren in één mandje’ willen stoppen. Tot nog toe is bij beleggers alleen een transactie gedreven werkwijze zichtbaar. Er wordt geïnvesteerd in een project en binnen pakweg 5 jaar weer doorverkocht. Deze korte termijnstrategie zorgt voor een discontinuïteit in de waardeontwikkeling. In het gebiedsfonds is langjarige betrokkenheid van beleggers het streven. Hierin groeit de gronden vastgoedwaarde gedurende een langere periode structureel, ook al door het wegvallen van transactiekosten bij ‘tussentijdse’ transacties. Daardoor blijft het voor beleggers ook interessant om betrokken te blijven in het gebiedsfonds, waarmee als het ware een self fulfilling prophecy ontstaat.


7

De werking van het gebiedsfonds en vooral de waardeontwikkeling die hier vanuit gaat maakt het dat beleggers langjarig betrokken willen blijven, met het oog op het rendement dat behaald kan worden. Als met behulp van de ontwikkelkracht van het gebiedsfonds (verticale integratie) een goed product kan worden vervaardigd, dan is langjarig betrokken blijven een automatische reflex. Het gebiedsfonds heeft dan ook duidelijk twee profielen:  een ontwikkelen realisatie- profiel  een asset managers profiel Uitdrukkelijk wordt vermeden om deze profielen als “fasen” te betitelen, omdat beide rollen gelijktijdig worden ingevuld. Het fonds “groeit” immers met de jaren.

2.2 A

Op weg naar een nieuw model Traditioneel model

In het traditionele model, vandaag nog op veel plaatsen in Nederland de praktijk, wordt een onderscheid gemaakt tussen de grondexploitatie (door de Gemeenschappelijk Exploitatie Maatschappij (GEM)), vastgoedontwikkeling en de belegging: grond wordt verkocht, vastgoed wordt ontwikkeld en gefinancierd om dit vervolgens te verhuren aan eindgebruikers. In dit model wordt gewerkt met individuele projectontwikkeling en is geen sprake van structurele en duurzame waardeontwikkeling van gebied en/of vastgoed.


8

Figuur 2.2 Traditioneel model

Grondexploitatie

Vastgoed ontwikkeling

Grondeigenaar

Projectontwikkelaar

Belegger

Belegging/ verhuur/beheer

B

Eindgebruiker =

Eindgebruiker =

Huurder

Koper/eigenaar

Beheermodel

Het beheermodel kent in vergelijking met het traditionele model een zwaardere invulling van het beheer, zowel van het totale gebied als van de individuele gebouwen, met ook aandacht voor gezamenlijk onderhoud en duurzaamheid (energie). Dit beheermodel zorgt ervoor dat de vastgoedwaarde na 10-20 jaren minder snel terug valt. In dit model is slechts in beperkte mate sprake van duurzame waardeontwikkeling van een gebied, omdat het hier in de basis nog steeds gaat om individuele projectontwikkeling. Wel zorgt de beheersmaatschappij voor een zeker kwaliteits- en waardebehoud. Figuur 2.3 Beheermodel

Grondexploitatie Vastgoedontwikkeling

Belegging

Beheer


9

C

Gebiedsfonds-model

In een gebiedsfondsmodel zijn én gebiedsontwikkeling én vastgoedontwikkeling én beheer in één hand. Daarmee worden kwaliteitshandhaving (effectiviteit) en kostenbewustzijn (efficiëntie) gecombineerd tot een waardevaste en goed renderende investering. Figuur 2.4 Gebiedsfondsmodel

Gebiedsfonds Grondeigenaar

Ontwikkeling in opdracht van belegger

Ontwikkeling in opdracht eindgebruiker

Eindgebruiker = Huurder

2.3

Werking van een gebiedsfonds

Vooraf De werking van een gebiedsfonds is samengevat in onderstaand figuur. Figuur 2.5 Werking van een gebiedsfonds

Belegger 1

Belegger 2

Belegger 3

Belegger 4

Belegger 5

Belegger 6

Gebiedsfonds Gebied + Gebouwen + Services

Locatie A


Andere locaties (optioneel) 10

Hoofdlijnen 1

Individuele institutionele of particuliere beleggers investeren (op afroep van de fondsmanager) geld in een fonds, dat zich toelegt op de ontwikkeling van hoogwaardige locaties. Zij verwerven dus aandelen in een fonds, dat in de kwaliteit van een gebied belegt. Meer in detail betekent dat beleggingen in grond en in vastgoed, dat door het fonds zelf ontwikkeld is (met een visie op beheer en exploitatie). Het fonds is niet bedoeld als financier van gronden die bestemd zijn voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen (grondexploitatie), maar neemt in voorkomende gevallen gronden over van Gemeenten/GEM zodra die rijp zijn voor realisatie/concrete ontwikkeling. In de praktijk betekent dit dat de gemeente en het Fonds samen optrekken als ontwikkelende partij, maar de gemeente het overall grondrisico draagt.

2

Het fonds ontwikkelt, bezit en beheert een gebied als één integraal geheel, is daarmee eigenaar van alle afzonderlijke panden en biedt een scala diensten aan (deels verplicht, deels facultatief).

3

Per locatie wordt een GEM opgezet. Daarin investeert niet alleen de fondsmanager, maar worden ook publieke (bijv. gemeenten) of private grondeigenaren medeparticipant. Deze publieke en private grondeigenaren moeten akkoord gaan met de uitgangspunten van de fondsmanager voor het betreffende gebied om zo kwaliteit te kunnen garanderen. Het wordt als noodzakelijk gezien dat de aandeelhouders van de grondexploitatiemaatschappij ook belangen houden/verkrijgen in het gebiedsfonds.

4

Gebiedsontwikkeling kost tijd. Aan de andere kant willen beleggers ook hun geld op korte termijn laten renderen. Er zijn twee gecombineerde manieren waarop dat kan worden geregeld:

Belegger

a

Gebiedsfonds a

Initiële grondeigenaar/ initiële GEM a

b c

b

kavel

Locatie GEM

Een individuele belegger zegt een investering toe in het fonds van bijvoorbeeld 50 miljoen euro, maar betaalt het merendeel pas als een GEM daadwerkelijk grondaankopen doet. De GEM koopt pas grond (kavel) van de huidige publieke en/of particuliere grondeigenaar als er een daadwerkelijke vastgoedontwikkeling gaat plaatsvinden. Beleggers kunnen bijstorten, naar gelang er meer gebieden worden ontwikkeld door het gebiedsfonds. Op deze wijze groeit het gebiedsfonds in omvang.


11

€

Gebiedsfonds

t

Grondeigenaar

GEM

Groeimoment: grondverkoop

Beleggers

Groeimoment: storten in het fonds

Beleggers

Groeimoment: bijstorten in het fonds

0

t

5

Beleggers hebben behoefte aan een helder kader, met overzichtelijke risico’s. Dat impliceert dat het fonds aandelen gaat uitgeven van vaste omvang (bijvoorbeeld 5 miljoen). De aandelen hoeven niet volgestort te worden voordat er concrete projecten ontstaan. Het commitment van een individuele belegger wordt aangegaan voor een periode van minimaal 5 jaar.

6

Het fonds ontwikkelt en belegt mogelijk op termijn op meerdere locaties met het oog op risicospreiding. Alle locaties voldoen aan van te voren vastgestelde omvangs- en kwaliteitseisen.

7

Het fondsmanagement heeft een aantal belangrijke taken:   

identificeren van kansrijke gebiedsontwikkelingsmogelijkheden; marketing en acquisitie t.b.v. die locaties waarin het fonds investeert(gezamenlijk met de gemeente/GEM); ontwikkelen en uitvoeren van parkmanagement en facility management.

Belangrijkste randvoorwaarden belegger  Solide rendementen tegen beheersbare en (relatief) lage beleggingsrisico’s  Inflatie hedge (afdekking inflatierisico’s)  Transparantie in beleggingsproces en monitoring  Controlebehoefte (mate van in controle zijn neemt toe)  Minimaal leverage (maximaal 25%)  Hoge mate van liquiditeit gewenst (beperken van exit risico’s)  Lage en bovenal eenduidige beheerskosten  Goede toegankelijkheid tot vastgoedmarkt  doorlopend aanbod nieuwe projecten (vervangingsvraag)  Volwassenheid van de markt (voldoende beleggingsobjecten, kopers en verkopers)  Overdraagbaarheid aandelen


12

8

De kracht van de integraliteit van het gebiedsfonds moet goed worden benut, maar de transparantie van de geldstromen is ook van groot belang. De twee lijnen waar langs het fonds werkt : ontwikkeling en assetmanagement hebben behoefte aan duidelijke scheidslijnen. Beleggers die deelnemen kunnen niet slechts in één van beide onderdelen opereren. Daarmee gaat de verticale integratie verloren.


13

Hoofdstuk 3

Voor- en nadelen van een gebiedsfonds

Het in het vorige hoofdstuk gepresenteerde gebiedsfonds heeft voor elk van de partijen voor- en nadelen. Achtereenvolgens komen aan de orde:    

Eindgebruiker (3.1) Ontwikkelaar (3.2) Belegger (3.3) Overheid (3.4)

3.1

Eindgebruiker

Voor de eindgebruiker leidt het gebiedsfonds enerzijds tot een beperking van de mogelijkheden (niet zelf bouwen en - in aantal gevallen - pensioen opbouwen), maar anderzijds is het een grote stap voorwaarts in het behoud van waarde en kwaliteit. De eindgebruiker wordt bij een gebiedsfonds geconfronteerd met een regime waarin hij zich zal moeten schikken. Datzelfde regime biedt de eindgebruiker echter ook zekerheden, imago en hoge kwaliteit van dienstverlening. De eindgebruiker huurt een gebouw van het gebiedsfonds dat hij wel in overleg met een ontwikkelaar of het fonds zelf mag vormgeven en indelen. De verwachte contractduur is 10 jaren. De huursom zal niet veel hoger liggen dan bij een vergelijkbaar gebouw, dat niet onder een gebiedsfonds valt. Er zal echter wel aanzienlijke meerwaarde zijn en een lage energierekening door de duurzaamheid van gebouw en beheer. De huurder ziet de meerwaarde van deze diensten en is derhalve bereid een iets hogere prijs te betalen. Voorwaarde voor succes is een onderscheidend en hoogkwalitatief terrein in een aantrekkelijk gebied. Er zullen beperkingen zijn aan de toevoeging van extra inbouwpakketten (tenzij de huurder zelf betaalt).


14

Voordelen en/of kansen    

Nadelen en/of risico’s

Gelijkblijvende rekening voor totaal van huur-  en energiekosten  Hoge kwaliteit dienstverlening Professioneel, gezamenlijk beheer (‘ontzor-  gen’) Hoog kwaliteitsniveau locatie (ook kavel van de buurman) en eigen gebouw

3.2

Alleen huren, geen koop Pand niet als pensioenvoorziening kunnen gebruiken Moeten schikken in framework gebiedsfonds en locatieplan (bijv. beeldkwaliteitsplan)

Ontwikkelaar

Eén van de kernelementen van het gebiedsfonds is dat door verticale ketenintegratie een beter product ontstaat. De rol van ontwikkelaar verandert daarmee in hoge mate. Wie ontwikkelt in een gebiedsfonds het vastgoed? Is dat per definitie altijd het fonds zelf of zijn er ook ontwikkelaars in beeld die klanten gaan helpen aan een passend gebouw? Beide vormen zijn mogelijk, maar het gebiedsfonds selecteert in het laatste geval een aantal partijen (ontwikkelaars) waarmee afspraken over werkwijze, marges, e.d. worden gemaakt. Deze ontwikkelaars conformeren zich aan de werkwijze van het gebiedsfonds en van te voren vastgelegde financiële parameters. Dit zijn uiteraard beperkingen van de vrijheid, maar het geeft (zeker in deze tijd) wel meer kansen op kandidaten, omdat er een aantrekkelijke propositie ligt en slechts een beperkt ontwikkelrisico. Als het fonds zelf ontwikkelt dan is de situatie anders, omdat het fonds dan zelf ontwikkelaars in dienst heeft. Voordelen en/of kansen   


Niet nodig om grond te verwerven om te kun-  nen ontwikkelen Hoeft geen bouwfinanciering te zoeken  Meer ontwikkelkansen door professionele gebiedsmarketing door fondsmanager 

3.3

Fonds gaat alles zelf ontwikkelen: nieuwe concurrent Strakker keurslijf door vooraf vastgestelde kwaliteitseisen voor gebouw en terrein Fee-afspraken op basis van open boeken

Belegger

Voor beleggers wordt het participeren in een gebiedsfonds een aantrekkelijke investering. Door langjarige huurcontracten, efficiënt uitgevoerde beheertaken, professioneel en marktgericht management kan een gunstig rendement worden verkregen. Bovendien is het lange termijn-waardebehoud beter verzekerd. Risicospreiding vindt plaats doordat het fonds op Buck Consultants International/SADC

15

meerdere locaties investeert (‘niet alle eieren in één mandje’) en samen met andere investeerders in het fonds zit. Nadeel voor beleggers betreft het risico van onvoldoende marktvraag en het uit handen geven van beheer/ dienstverlening (optimalisatie per individuele belegger niet mogelijk). Voordelen en/of kansen




 



   

Beter rendement door o minder transactiekosten o langjarige huurcontracten o efficiënte beheerkosten o professioneel, marktgericht fondsmanagement Risicospreiding door o fonds zit in meerdere locaties o samen met andere beleggers Kunnen creëren van grotere marktvraag, en dus snellere en continue bezetting vastgoed. Lange termijn waardebehoud en – ontwikkeling Hoeft pas geld in fonds te storten als daadwerkelijk realisatie plaats vindt Door afspraken met overheden geen/beperkte planologische risico’s

3.4

  

Onvoldoende garantie van marktdruk Geen directe betrokkenheid bij beheer/dienstverlening Aandeelhouder groter gebied, inclusief ‘slechte’ plekken Onduidelijkheid over ‘exit’- mogelijkheden beleggers Kosten fondsmanagement

Overheid

Vanuit de publieke kant is er noodzaak en behoefte om duurzamer te werken. Kwaliteit die langjarig meegaat is overal vertrekpunt geworden. Maar tegelijkertijd moeten ook gronden verkocht worden (én tegen een goede prijs). Het gebiedsfonds treedt op als enige klant, die gronden koopt en betaalt als er een eindgebruiker is en de bouw start van een nieuw gebouw. De gemeente raakt daarmee niet in één keer een fors deel van haar risico kwijt aan het gebiedsfonds. De gemeente/ partijen in de GEM moeten zich ook conformeren aan de uitgangspunten van het fonds om de continuïteit van de kwaliteit te garanderen. Deze werkwijze past overigens helemaal bij de huidige verhoudingen in de markt: de overheid moet een andere betrokkenheid tonen om zaken van de grond te krijgen.


16

Voordelen en/of kansen   


Hoogkwalitatieve, duurzame en vraagge stuurde ontwikkeling Professionele marketing en meer vat op de  markt leidt tot snellere gronduitgifte Kwaliteitshandhaving en parkmanagement  ‘uitbesteed’ aan professionele fondsmanager


Mede-participant in GEM, waarbij alleen bij grondverkoop inkomsten ontstaan Complexere besluitvorming (meerdere partijen) Noodzaak om fondsuitgangspunten t.a.v. doelgroepen en kwaliteit te volgen

17

Hoofdstuk 4

Business Case A4 Zone West

Dit hoofdstuk gaat dieper in op de casus A4 Zone West. Paragraaf 4.1 beschrijft deze locatie nader. In paragraaf 4.2 wordt het deelgebied Logistiek met de Trade Boulevard nader toegelicht. De uitgewerkte business case in paragraaf 4.3 is hier op van toepassing.

4.1

Profiel van de locatie

A4 Zone West, een hoogwaardig werklandschap tussen Hoofddorp en Schiphol van meer dan 300 hectare groot (waarvan 142 hectare uitgeefbaar), is als casus gebruikt om de werking van het gebiedsfonds te testen.

Amsterdam Connecting Trade (ACT) Het bedrijventerrein A4 Zone West (140 hectare netto) maakt deel uit van de ontwikkeling van Amsterdam Connecting Trade (ACT), een toekomstgericht, innovatief logistiek knooppunt ten zuiden van Schiphol. A4 Zone West is bedoeld voor zowel ‘traditionele’ logistiek, als voor bedrijven die waarde toevoegen aan de logistieke keten of die diensten aanbieden die aan de logistiek verwant zijn (‘beyond logistics’). Als onderdeel van ACT zet A4 Zone West actief in op duurzaamheid en multimodaliteit. Dankzij een geplande vrije vrachtbaan (Ongestoord Logistieke Verbinding) is de locatie straks direct en zeer efficiënt verbonden met het luchthavenplatform. Deze vrije vrachtbaan verbindt het luchthavenplatform met de geplande HST-Cargo terminal en de Truckterminal.

Grote diversiteit aan logistieke bedrijvigheid In de A4 Zone West is ruimte voor een grote diversiteit aan logistieke bedrijvigheid. Door de ligging, in de Metropoolregio Amsterdam, vlakbij Schiphol, Zuidas Amsterdam en de belangrijke snelwegen A4, A9, A10 en A5, is A4 Zone West een zeer geschikte vestigingslocatie voor bedrijven uit de sectoren logistiek, perishables, fashion, life sciences en ICT/high tech. Het gaat om topbedrijven in deze ketens in combinaties van de trade (handel) & logistics (logis-


18

tiek), maar ook aanverwante activiteiten op het gebied van (financiële) dienstverlening, Value Added Logistics/ Value Added Services (VAL/VAS), etc. De A4 Zone West wordt ontwikkeld met vier verschillende deelgebieden (zie figuur 4.1): 1

De Trade & Logistics Campus is bedoeld voor kleinschaligere bedrijven met een focus op logistiek, maar ook opleidingsinstituten, marketing- en salesactiviteiten en experience centers.

2

Grote transporteurs, open overslagbedrijven, ondernemingen die een omvangrijke voorraad (moeten) aanhouden, distributiecentra, assemblageloodsen - dergelijke grootschalige logistiek past bij uitstek in de Logistieke Kern. Op de grens tussen de Campus en de logistieke kern wordt een Trade Boulevard ontwikkeld. Aan de Trade Boulevard kunnen grootschalige logistieke bedrijven binnen de Logistieke Kern tonen wie ze zijn (showrooms, marketing & sales, e.d.). Aan de achterzijde is volop efficiënte ruimte voor de primaire logistieke bedrijvigheid die past bij de sector.

3

De Rijnlanderladder bestaat uit een vestigingsmilieu aan weerszijden van de bestaande Rijnlanderweg met haar karakteristieke bebouwing. Daarin is ruimte voor moderne, kleinschaligere bedrijvigheid in een aangename, groene, maar wel gegarandeerd bereikbare werkomgeving.

4

Het Icoon/Markeerpunt ligt direct onderaan de afslag van snelweg A4. Dit is de groene en ruim opgezette entree van A4 Zone West, die dient als visitekaartje van de gemeente Haarlemmermeer, Schiphol en de Metropoolregio Amsterdam.

Figuur 4.1 Overzicht ontwikkeling A4 Zone West (bron: IOP A4 Zone West, 2011)

Noord

Naast de vier bovenvermelde deelgebieden wordt er ook een park ontwikkeld aan de Noordzijde van het terrein: het Geniepark.


19

Unique selling points van de A4 Zone West Verschillende elementen maken A4 Zone West uitermate geschikt voor deze pilot:     

toplocatie met unieke ligging, nabij Schiphol; de omvangrijke verhuurmarkt (90% vs. 30% landelijk); gebied met marktdynamiek en –druk en lange termijn positie; A4 Zone West is een strategische toplocatie met ambitie; betrokkenheid van meerdere overheden en Schiphol.

Tabel 4.1

Kerngegevens gebied

Gebied

Oppervlakte

Omvang totaal

352 ha bruto

Netto uitgeefbaar, waarvan:

142 ha



Deelgebied 1. Campus

8,1 ha



Deelgebied 2. Logistiek kerngebied + Tradeboulevard 89 ha



Deelgebied 3. Rijnlanderladder



Deelgebied 4. Markeerpunt

Kantoor m

2

Logistiek m

170.000

-

-

600.000

39,1 ha

100.000

190.000

5,9 ha

-

-

2

De totale investeringen voor zowel de grondexploitatie als de vastgoedontwikkeling voor de A4Zone West worden geschat op ruim € 1 miljard euro in een ontwikkelperiode van ca. 30 40 jaar.

4.2

Uitwerking deelgebied Logistiek kerngebied met Trade Boulevard

De business case in de volgende paragraaf is gebaseerd op één van de deelgebieden van A4 Zone West, namelijk het deelgebied Logistiek kerngebied met Trade Boulevard. Alvorens verder te gaan met de business case worden dit deelgebied nader toegelicht.

Logistiek met Trade Boulevard Efficiënt, beveiligd logistiek gebied met multimodale voorzieningen met geïntegreerde handelsfuncties aan hoogwaardige Trade Boulevard.


20

Figuur 4.2 Logistiek met Trade Boulevard

USP’s  Integratie logistiek, productie en marketing en salesactiviteiten  Efficiënt, multimodaal logistiek terrein: HST Cargo, OLV  Schipholgebonden  Hoogwaardige boulevard voor B2B activiteiten  Goede OV-bereikbaarheid  Collectieve parkeervoorzieningen

Ruimtelijke opzet  Efficiënt opgezet logistiek terrein met directe, ongestoorde logistieke verbinding naar A4 en Luchthavenplatform en direct aan de HST Cargo terminal  Ruimte voor hoogwaardige logistieke en productiefaciliteiten in beveiligde omgeving  Aan de buitenkant een hoogwaardige Trade Boulevard waar functies met direct klantcontact gevestigd worden. De boulevard vormt de hoofdas van het gehele werkgebied, met ondermeer HOV

Programmatische opzet  Integratie van logistiek, productie en handelsactiviteiten, met een hoogwaardige uitstraling aan de Trade Boulevard en nadruk op efficiëntie, veiligheid en multimodaliteit aan de logistieke kant. Verwachte vraag komende 10 jaar m.n. in Perishables-, High Tech, Life Sciences en Fashion

Gezien de lange looptijd van de ontwikkeling is de ontwikkeling van een fonds in één keer niet mogelijk en is er een organische groei voorzien. Zowel van het fonds als het gebied. Met een “basisfonds” in bijvoorbeeld logistiek en trade dat een ontwikkelperiode heeft van 3 jaar, om aan te kunnen sluiten bij de wensen van beleggers. De belegger committeert zich daarbij voor een periode van 3 jaar, waarin het kapitaal opgenomen kan worden. De exit is alleen mogelijk door verkoop van het aandeel aan nieuwe investeerders. Na het vollopen van het fonds kan er voor gekozen worden om het fonds uit te breiden voor een volgende tranche van 3 jaar. De keuze is dan om dit te doen met dezelfde beleggers of uit te breiden met nieuwe beleggers. Het “basisfonds” Trade en Logistiek wordt in de business case verder uitgewerkt.


21

4.3

Business Case Logistiek kerngebied en Trade Boulevard

Vergelijking traditioneel model versus gebiedsfonds De resultaten van een gebiedsfonds worden hieronder in een businesscase vergeleken met de resultaten van een beleggingsportefeuille in zelfstandige gebouwen op vergelijkbare bedrijventerreinen. De verspreide portefeuille wordt aangeduid met Traditioneel model; het gebiedsgerichte model wordt aangeduid met Gebiedsfonds Beide modellen gaan uit van een ontwikkelperiode van 3 jaar, waarin 6 gebouwen worden ontwikkeld met een totaal volume van bijna 100.000 m2 bvo. De portefeuille heeft een omvang van bijna € 100 miljoen, waarvan ca. 40% extern wordt gefinancierd en 60% met eigen vermogen. In de modellen wordt de lening in 20 jaar volledig afbetaald. Na 20 jaar is het aandeel eigen vermogen 100%. Gekeken wordt naar de kosten en opbrengsten over de eerste 20 jaar aan de hand van een cash flow overzicht. Tevens wordt de eindwaarde in beeld gebracht. De business cases zijn opgebouwd op basis van een mix van Trade- en Logistieke gebouwen met een ontwikkelperiode van 3 jaar. Dit zijn de karakteristieken die horen bij een deel van het project A4 zone west. Om de vergelijkbaarheid tussen het traditionele model en het gebiedsfonds zo goed mogelijk vorm te kunnen geven worden slechts op een beperkt aantal aspecten verschillen gehanteerd. De verschillen zijn te vinden in 5 aspecten : de stichtingskosten, het huurniveau, de frictieleegstand, de kosten voor de fondsmanager en de eindwaarde. Voor alle andere factoren zijn gelijke vertrekpunten gehanteerd. Zo is de verwachte marktvraag in onze conservatieve benadering voor beide modellen op 5 ha per jaar geraamd. Dit correspondeert voor de eerste drie jaar met een omvang van bijna 100.000 m2 bvo, verdeeld over een 6-tal gebouwen.

Kerngegevens Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillen van een aantal financiële parameters. Op basis van de huuropbrengsten en de kosten wordt ook een eindwaardeberekening gemaakt na 20 jaar. Voor het traditionele model wordt daarbij een BAR van 11% gehanteerd, voor het gebiedsfonds 9%. Op die basis is ook het rendement (IRR) berekend. Hetzelfde is gedaan voor een periode van 10 jaar. Daarbij is een BAR van 8% gehanteerd voor het traditionele model en voor het gebiedsfonds een BAR van 7,75%.


22

2

Tabel 4.2

Vergelijking modellen (o.b.v. 96.000 m bvo)

Traditioneel model Logistiek € 925 (90%) Trade € 1.025 (10%) Aanvang hal € 85 en kantoor € 140 na 10 jaar daling van 5% Bij aanvang 7,25%,

Gebiedsfonds Logistiek € 880 (90%) Trade € 975 (10%) Hal € 85 en kantoor € 140

5% na 10 jaar 10% na 20 jaar

2% na 10 jaar 5% na 20 jaar

Kosten/m BVO/jaar

€ 4,5 (logistiek) en € 7 (trade)

Fondsmanager (% van investeringswaarde)

0,5%

€ 4,0 (logistiek) en € 6,5 (trade) € 0,5 voor additioneel beheer 0,75%

Groot onderhoud vanaf jaar 15 (% stichtingskosten) Eindwaarde na 20 jaar Eindwaarde na 10 jaar

20%

20%

Op basis van 11 % BAR Op basis van 8 % BAR

Op basis van 9% BAR Op basis van 7,75% BAR

Stichtingskosten/m

2

2

Huur/m VVO BAR Frictieleegstand

2

Bij aanvang 7,25%

Vergelijking van de business cases De financieel vertaalbare pluspunten van een gebiedsfonds in vergelijking met het traditioneel model zijn hieronder weergegeven: Berekenbare voordelen gebiedsfonds a

b

c

d

De investeringskosten (stichtingskosten) zijn lager, omdat de marges voor ontwikkelaars gedrukt kunnen worden en het fonds zelf ook ontwikkelt (ingeschat wordt dat dit 5% op de stichtingskosten kan besparen). Door het geconcentreerde bezit kan het onderhoud efficiënter. Dit voordeel kan enerzijds omgezet worden in extra onderhoud voor de directe omgeving en het gebouw. Dit levert uiteindelijk een meerwaarde op in de waardering van het bezit. Anderzijds is het een verlaging van de kosten. De huurprijzen kunnen hoog worden gehouden door de bewaakte kwaliteit, grip op de capaciteit en de dominantie in de markt. Door het kwaliteitsbehoud van het gebied en de gebouwen, en de capaciteitsbeperking zal ook de huurprijs na 10 jaar hoger uitvallen, en zal de frictieleegstand beperkter zijn. Het fonds bepaalt zijn eigen omgeving. Het gebruikelijke beeld van de buurman, die door het laten ‘verrommelen’ van zijn gebouw de hele omgeving negatief beïnvloedt qua (eind)waarde is niet aan de orde. Daardoor blijft de waarde van het gebouw/de locatie uiteindelijk meer in stand: de neerwaartse spiraal wordt daarmee tegengegaan. .


23

Hoe vertalen deze pluspunten zich nu in een waarde? a

b c

d

De stichtingskosten zijn per gebouw 5% lager ingezet, als gevolg van een vermindering van de ontwikkelfee en als gevolg van het gebruik van diverse faciliteiten voor meerdere gebouwen. De niet op de huurder te verhalen onderhouds- en acquisitiekosten zijn in het gebiedsfondsmodel minder dan in het traditionele model, nl. ca € 0,5 /m2/jaar. De verwachting is dat na 10 jaar de huurprijzen in het fonds minimaal vastgehouden kunnen worden en niet dalen. In het traditionele model zal de huur met 5% dalen. Ook de frictieleegstand zal aanzienlijk kleiner zijn, nl. 2% i.p.v. 5% na de eerste 10 jaar. De eindwaarde van de gebouwen na 20 jaar zal in het traditionele model beduidend lager zijn dan in het gebiedsfonds. In de gebiedsfondsen zal een actiever beleid op nieuwe mogelijkheden en beter onderhoud van gebouw en omgeving resulteren in een significant hogere eindwaarde. De totale uitstraling van het gebied bepaalt het profiel van de locatie en daarmee de (grond)waarde. Dit is geconcretiseerd in een exit-BAR van 9 versus 11 %. Voor een berekening van de rendementen na 10 jaar, zal het verschil in BAR nog niet zo pregnant zijn en gaan we uit van een exit-BAR van 7,75% versus 8%.

Hogere kosten fondsmanager Aan de andere kant is er sprake van een actiever op de omgeving gericht omgevingsbeheer binnen het gebiedsfonds. Ook zal de verslaglegging en rapportage aan de aandeelhouders meer tijd en aandacht vragen. Dit hebben we vertaald door de kosten van de fondsmanager 0,25% (over de investeringswaarde) hoger in te schatten bij het gebiedsfonds.

Resultaten De resultaten staan in tabel 4.3. Tabel 4.3

Vergelijking beide modellen

Traditioneel model Omvang fonds (door lagere stichtingskosten) € 96 mln Aandeel eigen vermogen € 59 mln Aandeel vreemd vermogen € 37 mln IRR na 20 jaar IRR (20 jaar) na aftrek fondsmanager IRR na 10 jaar IRR (10 jaar) na aftrek fondsmanager

7,8 % 6,9 % 10,3 % 9,6 %

Gebiedsfonds € 91 mln € 56 mln € 35 mln 9,8 8,5 11,8 10,7

% % % %

Het totaal effect van de bovenstaande factoren is significant te noemen. De investering is lager, het rendement is hoger en de eindwaarde is duidelijk hoger. Het verschil is in termen van IRR 2%, na 20 jaar. Buck Consultants International/SADC

24

Niet alleen is het beslag op het vermogen lager, ook wordt aflossing eerder gerealiseerd (zie figuur 4.3).

Mln €

Figuur 4.3 Cumulatieve cashflow 20 jaar exploitatie, exclusief restwaarde

Mln €

Figuur 4.4 Cumulatieve cashflow 20 jaar exploitatie, inclusief eindwaarde

Indien dividend wordt uitgekeerd op 50% van de winst na belastingen dan is de cashflow na 20 jaar weliswaar niet positief en schiet deze pas bij verkoop door de nul heen, maar in de tussentijd is er wel een substantieel bedrag aan dividend (± 30 mln euro) uitgekeerd.


25

Figuur 4.5 Cumulatieve cashflow 20 jaar exploitatie plus dividenduitkering, inclusief eindwaarde

Miljoenen

Cumulatieve Cashflow 20 jaar exploitatie (inclusief eindwaarde) 150

100

50

Dividend 2,20

2,28

2,36

2,45

2,53

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2,11

2027

2022

1,21

2021

2026

1,78

2020

0,96

1,70

2019

2025

1,62

2018

1,86

1,54

2017

0,92

1,46

2016

2024

0,59

2015

2023

0,05

1,39

-

-0

2014

Gebiedsgerichte aanpak

-50

-100

Moeilijk waardeerbare voordelen gebiedsfonds Naast de hierboven genoemde min of meer waardeerbare verschillen zijn er ook een aantal verschillen te benoemen die minder goed zijn te kwantificeren.   

 

Het fonds kan door zijn dominantie een speelveld creëren waarin overcapaciteit in de hand wordt gehouden. Het fonds kan zijn klanten groeiruimte bieden binnen eigen portefeuille en daarmee klanten beter binden. De terugval in kwaliteit van het bedrijfsterrein wordt door de werkwijze van het fonds tegengegaan, de gebruikelijke spiraal van continue waardevermindering kan doorbroken worden, ook bijvoorbeeld door herijking van functie (na een lange periode). Doordat het gebied in een hand is zijn daar ook mogelijkheden voor. Als individuele gebouweigenaar op een terrein kan dit niet. Door de kennis van de lokale markt kan er directer ingesprongen worden op kansen in de markt en zijn de jaarlijkse kosten voor de acquisitie uiteindelijk lager. Doordat er sprake is van een groep gebouwen bij elkaar kan er dubbel gebruik gemaakt worden van faciliteiten of is een inzet op alternatieve energiebronnen makkelijker te realiseren (voorbeeld een sprinklertank: wordt niet gebruikt voor 1 gebouw maar voor 3 gebouwen, dit beperkt de investeringskosten (stichtingskosten), maar ook de onderhoudskosten en de vervangingskosten. Ook ten aanzien van het parkeren kan er efficiënter met grond en aantal parkeerplaatsen worden omgesprongen. Gebruik of inzet van


26

duurzame energiebronnen is vaak voor een individueel gebouw in dit segment niet haalbaar, maar wel voor een groep gebouwen).

Nadelen gebiedsfonds   

 

Het verkopen van individuele gebouwen is niet mogelijk. Uitstappen van een beleggende partij kan alleen door het instappen van een nieuwe partij. Het is een nieuwe manier van beleggen in vastgoed, dit vergt tijd om geaccepteerd te worden als werkwijze (daarom zal de BAR in eerste instantie niet verschillen t.o.v. het traditionele model bij het vaststellen van de waarde van het bezit). Het vergt langere termijn commitment en samenwerking van partijen. Pas na een enige tijd zal de dominantie en de zichtbaarheid in de regio zodanig zijn dat er een sterke positie en bepalende factor ontstaat, maar ook dan pas zal het fonds groot genoeg zijn om een zelfstandig apparaat te kunnen vormen. Dit nadeel kan opgevangen worden door een alliantie aan te gaan met de partij die grond uitgeeft.

Succesfactoren Het gebiedsfonds is investeerder én asset manager. Het fondsmanagement ontvangt huur van huurders en betaalt de grondverkopende partij en de ontwikkelaar voor respectievelijk grond en gebouw. Het karakter van het fonds is daarmee dualistisch van aard: enerzijds waarborgt het fonds langjarige kwaliteit door de handhaving van een serie noodzakelijke uitgangspunten die aansluiten bij de publieke doelstellingen, anderzijds is het fonds een aantrekkelijk beleggingsinstrument.

Om dit gebiedsfonds te laten slagen zijn de volgende succesfactoren van belang: • • • • • • 

unieke en onderscheidende locatie met marktdynamiek en –druk; actieve betrokkenheid van overheidspartijen via de GEM; duidelijke stem van eindgebruikers bij de ontwikkeling van het gebied; ontwikkel het fonds in fasen en/of samen met andere regio’s en creëer schaarste; biedt zicht op aantrekkelijk rendement, ga uit van (deel)zones die binnen enkele jaren zijn uit te geven (2-3 jaar); zorg voor commitment van partijen (publiek en privaat) voor de middellange termijn; een actief, marktgericht en opdrachtnemend fondsmanagement dat ook risicodragend participeert in ontwikkeling.


27

Hoofdstuk 5

Samenvatting en conclusies

A Achtergrond 1

Door de Taskforce Herontwikkeling Bedrijventerreinen is in 2008 verzakelijking van de bedrijventerreinmarkt (d.w.z. vergroting van de betrokkenheid van private onroerend goed-partijen zoals ontwikkelaars en beleggers) als één van de 3 hoofdsporen benoemd. De ‘Roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinmarkt’ (2010) geeft aan dat een structuurverandering wordt beoogd, waarbij:   

2

ondernemers meer mogelijkheden krijgen om bedrijfsruimte te huren; ontwikkelaars en beleggers hun portefeuilles kunnen spreiden richting bedrijfsruimten; gemeenten en private partijen meer gaan werken met Publiek Private Samenwerkings-constructies.

In de zoektocht naar een meer geïntegreerd ontwikkelingsmodel voor bedrijventerreinen hebben SADC en Buck Consultants International op verzoek van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu een verkenning uitgevoerd naar een gebiedsfonds voor bedrijfslokaties.

B Concept in hoofdlijnen 3

De basisgedachte van een gebiedsfonds voor bedrijfslocaties is dat met een gebiedsgerichte benadering en met een verticaal geïntegreerde fondsmanager beleggers tot langjarige betrokkenheid kunnen worden gecommitteerd, hetgeen resulteert in een aanpak die beleggers, eindgebruikers, ontwikkelaars en overheden substantiële voordelen oplevert t.o.v. de huidige situatie doordat grondaankoop, vastgoedontwikkeling en beheer/ dienstverlening in één hand zijn. In deze omschrijving staan 3 uitgangspunten centraal:  

gebiedsgerichte benadering: integrale aanpak ter vervanging van serie individuele gemeentelijke kavelverkopen; meer verticale integratie: het in één hand houden van het bezitten, ontwikkelen, verhuren en beheren van een gebied plus vastgoed;


28



4

verleiden tot langjarige betrokkenheid: door gronden vastgoedwaarden wordt het interessant voor beleggers om langdurig bij een gebiedsfonds betrokken te blijven.

De belangrijkste hoofdlijnen van de werking van het fonds zijn als volgt samen te vatten: 







Individuele institutionele of particuliere beleggers investeren (op afroep van de fondsmanager) geld in een fonds, dat zich toelegt op de ontwikkeling van hoogwaardige locaties. Zij verwerven dus aandelen in een fonds, dat in de kwaliteit van een gebied belegt. Meer in detail betekent dat beleggingen in grond en in vastgoed, dat door het fonds zelf ontwikkeld is. Het fonds ontwikkelt, bezit en beheert een gebied als één integraal geheel, is daarmee eigenaar van alle afzonderlijke panden en biedt een scala diensten aan (deels verplicht, deels facultatief). Beleggers hebben behoefte aan een helder kader, met overzichtelijke risico’s. Dat impliceert dat het fonds aandelen gaat uitgeven van vaste omvang (bijvoorbeeld 5 miljoen). De aandelen hoeven niet volgestort te worden voordat er concrete projecten ontstaan. Het fondsmanagement heeft een aantal belangrijke taken: - identificeren van kansrijke gebiedsontwikkelingsmogelijkheden; - marketing en acquisitie t.b.v. die locaties waarin het fonds investeert (gezamenlijk met de gemeente/GEM).

C Voor- en nadelen voor stakeholders 5

Voor de eindgebruiker leidt het gebiedsfonds enerzijds tot een beperking van de mogelijkheden (niet zelf bouwen), maar anderzijds is het een grote stap voorwaarts in het behoud van waarde en kwaliteit. De eindgebruiker wordt bij een gebiedsfonds geconfronteerd met een regime waarin hij zich zal moeten schikken. Datzelfde regime biedt de eindgebruiker echter ook zekerheden, imago en hoge kwaliteit van dienstverlening.

6

De rol van ontwikkelaar verandert in hoge mate. De ontwikkelaars moeten zich conformeren aan de werkwijze van het gebiedsfonds en van te voren vastgelegde financiele parameters. Dit zijn uiteraard beperkingen van de vrijheid, maar het geeft (zeker in deze tijd) wel meer kansen op kandidaten, omdat er een aantrekkelijke propositie ligt en slechts een beperkt ontwikkelrisico. Als het fonds zelf ontwikkelt dan is de situatie anders, omdat het fonds dan zelf ontwikkelaars in dienst heeft.

7

Voor beleggers wordt het participeren in een gebiedsfonds een aantrekkelijke investering. Door langjarige huurcontracten, efficiënt uitgevoerde beheertaken, professioneel en marktgericht management kan een gunstig rendement worden verkregen. Bovendien is het lange termijn-waardebehoud beter verzekerd. Risicospreiding vindt plaats


29

doordat het fonds op meerdere locaties investeert (‘niet alle eieren in één mandje’) en samen met andere investeerders in het fonds zit. Nadeel voor beleggers betreffen het risico van onvoldoende marktvraag en het uit handen geven van beheer/ dienstverlening (optimalisatie per individuele belegger niet mogelijk).

8

Voor overheden is er noodzaak en behoefte om duurzamer te werken. Kwaliteit die langjarig meegaat is overal vertrekpunt geworden. Maar tegelijkertijd moeten ook gronden verkocht worden (én tegen een goede prijs). Het gebiedsfonds treedt op als enige klant, die gronden koopt en betaalt als er een eindgebruiker is en de bouw start van een nieuw gebouw. De gemeente raakt daarmee niet in één keer een fors deel van haar risico kwijt aan het gebiedsfonds. De gemeente/ partijen in de GEM moeten zich ook conformeren aan de uitgangspunten van het fonds om de continuïteit van de kwaliteit te garanderen.

D Business case A4 Zone West 9

Het hierboven uitgewerkte gedachtengoed is toegepast op de A4 Zone West, een hoogwaardig werklandschap tussen Hoofddorp en Schiphol van meer dan 300 ha groot. Onderdeel van de A4 Zone West is een deelgebied ‘logistiek kerngebied met Trade Boulevard’. Dit is een efficiënt opgezet logistiek terrein met directe, ongestoorde logistieke verbinding naar A4 en luchthavenplatform en direct gelegen aan de beoogde HST Cargo Terminal. Het terrein biedt volop ruimte voor hoogwaardige logistieke- en productieactiviteiten, met aan de buitenkant een hoogwaardige Trade Boulevard waar functies met direct klantcontact worden gevestigd.

10 Voor 6 gebouwen (4 logistieke hallen, 2 tradegebouwen) met een totaal van bijna 100.000 m2 bvo is een vergelijking gemaakt tussen 2 modellen:  

traditioneel model: beleggingsportefeuille met 6 zelfstandige gebouwen; gebiedsfonds: beleggingsportefeuille met 6 gebouwen, die als één integrale gebiedsontwikkeling zijn en worden ontwikkeld, in eigendom genomen, verhuurd en beheerd.


30

Tabel 5.1

2

Vergelijking modellen (o.b.v. 96.000 m bvo)

Stichtingskosten/m

2

2

Huur/m VVO BAR Frictieleegstand Servicekosten/m2 BVO 2 Kosten/m BVO/jaar Fondsmanager Groot onderhoud vanaf jaar 15 (% stichtingskosten) Eindwaarde

Traditioneel model Logistiek € 925 (90%) Trade € 1.025 (10%) Hal € 85 en kantoor € 140 Bij aanvang 7,25% 5% na 10 jaar, 10% na 20 jaar € 8,5 verhaalbaar € 4,5 (logistiek) en € 7 (trade) 0,5% 20%

Gebiedsfonds Logistiek € 880 (90%) Trade € 975 (10%) Hal € 85 en kantoor € 140 Bij aanvang 7,25% 2% na 10 jaar, 5% na 20 jaar € 8,0 verhaalbaar € 4,0 (logistiek) en € 6,5 (trade) € 0,5 voor additioneel beheer 0,75% 20%

Op basis BAR: Na 10 jaar 8% Na 20 jaar 11%

Op basis BAR: Na 10 jaar 7,75% Na 20 jaar 9%

11 De resultaten zijn veelbelovend. Niet alleen is het beslag op het vermogen lager, ook wordt de totale aflossing ruim 2 jaar eerder gerealiseerd. Na 20 jaar is het verschil in opbrengsten ca. € 11 mln. tussen beide modellen. Het totaal effect van de bovenstaande factoren is significant te noemen. De investering is lager, het rendement is hoger en de eindwaarde is duidelijk hoger. Het verschil is in termen van IRR bijna 2% (20 jaar). Tabel 5.2

Vergelijking beide modellen

Traditioneel model Omvang fonds (door lagere stichtingskosten) € 96 mln Aandeel eigen vermogen € 59 mln Aandeel vreemd vermogen € 37 mln

Gebiedsfonds € 91 mln € 56 mln € 35 mln

IRR na 20 jaar IRR (20 jaar) na aftrek fondsmanager IRR na 10 jaar IRR (10 jaar) na aftrek fondsmanager

9,8 % 8,5 % 11,8 % 10,7 %


7,8 % 6,9 % 10,3 % 9,6 %

31

Bijlage 1

Projectorganisatie

Tijdens het project heeft een groot aantal deskundigen meegedacht over het gebiedsfonds.                        

Heleen Aarts, Amvest André van den Berg, Schiphol Real Estate Wienke Bodewes, Amvest Cor Brandsema, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam Jan Doets, President-Commisaris, SADC Victor Eiff, Provincie Noord-Holland Peter de Haas, Cornerstone Thomas Heijdendaal, Finance for Ideas Henk Helming, Provincie Noord-Holland Annius Hoornstra, OGA George van Hooydonk, MN Dick Hulsebosch, Kamer van Koophandel Hans de Jonge, hoogleraar Corporate Real Estate, TU Delft Jan Krijnen, Schiphol Real Estate Nienke Middelbeek, Schiphol Real Estate Bernard Migchelbrink, NIBC Ralph Müller, Syntrus Achmea Henk Ovink, Ministerie Infrastructuur & Milieu Erik Röling, IPMMC Petra Tiel, VNO NCW Frank Vellinga, Syntrus Achmea Leo Weidenaar, ING REIM Friso de Zeeuw, hoogleraar TuDelft Hans Zuurbier, Gemeente Haarlemmermeer


32

Colofon Het voorliggende rapport is samengesteld door SADC en Buck Consultants International op verzoek van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Namens SADC werkten mee Ruud Bergh, Rini Schoutsen en Joep Schroeders, terwijl van Buck Consultants International René Buck, Paul Bleumink en Boudewijn Barth in de projectgroep participeerden. Ondersteuning werd geleverd door Frank Krabbe (Metrum) en Peter Oussoren (Tenman).

Nijmegen/Amsterdam, juni 2012


33

Amsterdam, juni Pilot Verzakelijking: naar een Gebiedsfonds voor Bedrijfslokaties

Recommend Documents