ROADMAP NAAR VERZAKELIJKING VAN DE BEDRIJVENTERREINENMARKT

ROADMAP NAAR VERZAKELIJKING VAN DE BEDRIJVENTERREINENMARKT

1. Introductie 1.1 Breder perspectief Als onderdeel van het programma ‘Mooi Nederland’ is in de afgelopen paar jaar aan de beleidszijde van bedrijventerreinen veel veranderd1. Dit is gedaan om invulling te geven aan twee belangrijke publieke taken: het realiseren van ruimtelijke kwaliteit en het aanbieden van voldoende goede vestigingslocaties. Het nieuwe beleid stuurt vooral op het stimuleren van de regionale samenwerking, de aanpak van de herstructurering en het verbeteren van de kwaliteit van bedrijventerreinen. Waardebehoud van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen vormt een essentieel onderdeel van de levenscyclus van bedrijventerreinen. Eén van de wijzen om waardebehoud te realiseren is verzakelijking. 1.2 Wat is verzakelijking? Verzakelijking van de markt voor bedrijventerreinen is door de Taskforce Herontwikkeling Bedrijventerreinen (THB) al hoog op de agenda gezet als één van de manieren om een beter functionerende bedrijventerreinenmarkt te maken. Verzakelijking is geen doel op zich! Maar wat wordt nu eigenlijk verstaan onder verzakelijking? Omdat dit begrip veel dimensies heeft en omdat het beleidsmatig nog in de kinderschoenen staat, wordt voor deze roadmap een werkdefinitie van verzakelijking gebruikt. Deze werkdefinitie luidt als volgt: Verzakelijking is een langetermijnstrategie, gericht op waardebehoud en waardegroei van bedrijventerreinen, door een professionele, gebiedsgerichte aanpak, waarin een grotere (financiële) betrokkenheid van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, beheerders) in samenspraak met de overheden gewenst is. De kernelementen van verzakelijking zijn samengevat in figuur 1. Centraal staat een (meer) gebiedsgerichte, integrale benadering van bedrijventerreinen, waarbij zowel private partijen als overheden betrokken zijn. Tussen deze partijen vindt interactie plaats, die gericht is op waardebehoud en waardegroei van bedrijventerreinen. Dit alles wordt ondersteund door een krachtig hoofdbeleid, waar in voorgaande paragraaf naar is verwezen.

1

Verzakelijking is een onderdeel binnen het gehele bedrijventerreinenbeleid. Op het gebied van bedrijventerreinen is de afgelopen drie jaar al veel in beweging gekomen. Zo zijn in het kader van het programma Mooi Nederland bedrijventerreinen onder de aandacht gebracht. Op verzoek van de ministers Cramer (VROM) en Van der Hoeven (EZ) heeft een Taskforce onder leiding van de heer Noordanus een advies (Kansen voor Kwaliteit, 2008) uitgebracht. Mede op basis van dit advies heeft het kabinet haar beleid nader geconcretiseerd in verschillende kamerbrieven. Najaar 2009 hebben Rijk, IPO en VNG een akkoord bereikt over de nieuwe aanpak en dit in het "Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020" vastgelegd. Belangrijke afspraken in het convenant zijn: • implementatie van de SER-ladder; • doorvoeren van een strakkere raming van bedrijventerreinen; • concrete doelstelling in de aanpak van verouderde bedrijventerreinen. Vervolgens heeft de bestuurlijke werkgroep uitvoeringsstrategie (BWU) een handreiking geschreven voor de uitvoeringspraktijk, heeft het Ministerie van BZK onderzoek laten doen naar bestuurlijke succesfactoren voor regionale samenwerking en wordt er een team van ambassadeurs ingesteld. Inmiddels zijn alle provincies met gemeenten herstructureringsprogramma's aan het opstellen. Binnenkort wordt onder andere ook gekeken naar de wijze waarop parkmanagement vormgegeven kan/moet worden.

2

Figuur 1: verzakelijking, interactie tussen spelers, gericht op waardebehoud en waardegroei van bedrijventerreinen

Bron: Stec Groep (2010).

1.3 Waarom is verzakelijking belangrijk? De standaard werkwijze is nu dat gemeenten en in mindere mate ontwikkelaars, die nieuwe terreinen aanleggen, deze kavel-voor-kavel uitgeven aan eindgebruikers, waardoor de eigendomstructuur versnipperd raakt. Private partijen zoals gebiedsontwikkelaars en (institutionele) beleggers, die terreinen als geheel in de markt zetten en exploiteren, komen er relatief weinig aan te pas. Mede hierdoor wordt er nu niet optimaal gebruik gemaakt van de kennis, competenties en drives in de vastgoedmarkt, met als gevolg een gebrek aan innovatie op het niveau van de opstal- en gebiedsontwikkeling, vastgoedexploitatie en beheer. In de praktijk leidt dit regelmatig tot een matige kwaliteit van bedrijfsbebouwing, een gebrek aan gebiedsgerichte bedrijventerreinontwikkeling, een sterk versnipperd grondeigendom op bedrijventerreinen zonder georganiseerd parkmanagement en uiteindelijk tot relatief snelle veroudering van bedrijventerreinen. Kortom, er is bijna niemand die stuurt op waardebehoud en waardegroei van bedrijventerreinen als geheel. Verzakelijking moet hier verandering in brengen. Het doel is om de situatie de komende jaren om te buigen naar het streefbeeld voor 2030, dat uiteenvalt in zes dimensies (‘resultantes’). Figuur 2 vat dit streefbeeld samen (zie ook verderop paragraaf 3.2 voor een uitwerking en kwantificering van dit streefbeeld).

3

Figuur 2: verzakelijking, van de situatie nu naar het streefbeeld voor 2030

Situatie nu

Streefbeeld

1.

Focus op gebouwen

1.

Verbreding naar gebieden

2.

Vooral eigenaargebruikersmarkt

2.

Meer mogelijkheden voor huur

3.

Wel parkmanagement, weinig gericht op langetermijnwaardebehoud

3.

Bedrijfsleven dat realisatie, beheer en onderhoud van bedrijventerreinen doet

4.

Gronduitgifte: gemeenten

4.

PPS-constructies van overheden en vastgoedpartijen

5.

Grote opgave: 6.500 hectare op korte termijn te herstructureren

5.

Meer particuliere investeringen in oude bedrijventerreinen

6.

Sporadisch investeringen van professionele beleggers

6.

Structureel ontwikkelaars- en beleggersdeel

Bron: Stec Groep (2010).

1.4 Voor wie is verzakelijking relevant? Verzakelijking in algemene zin biedt een aantal voordelen, zoals de inbreng van middelen, expertise, competenties en ‘sturende drives’ door ondernemers en vastgoedmarktpartijen. Ook kunnen de keuzemogelijkheden van ruimtezoekende ondernemers worden vergroot. Maar wat zijn nu precies de belangrijkste voordelen voor de cruciale spelers in het veld: gemeenten, ontwikkelaars, beleggers en eindgebruikers (ondernemers)? En welke rol hebben ze nu op de bedrijventerreinenmarkt? Wat zou hun rol in 2030 moeten zijn?

4

Tabel 1: huidige en gewenste rol in 2030 en voordelen bij verzakelijking van de belangrijkste spelers in het veld Partij

Huidige rol

Gemeente

• •

• Ontwikkelaar

• •

• • • Belegger

• • •

• Ondernemer

•

•

Geeft grond uit, denkt vooral vanuit opbrengsten. Wil voldoende bedrijventerrein hebben; is essentieel voor economie. Werkt nog weinig samen met marktpartijen. Is sterk gericht op de gebruiker; kent de lokale markt. Denkt in winstoptimalisatie en korte termijn: wil snel afzetten gronden. Is vooralsnog gewoon locatieontwikkelaar. Werkt nog weinig samen met gemeenten. Heeft niet of nauwelijks contact met beleggers. Krijgt weinig goede aanbiedingen van ontwikkelaars. Denkt in contracten en huurtermijnen. Heeft voorkeur voor hoger marktsegment en regio’s met goede vraag-aanbodsituatie. Investeert voornamelijk in logistiek en verzamelgebouwen. Denkt weinig na over huur. Alleen grote ondernemingen doen dit, vaak internationaal, zij huren graag. Koopt zelf. Investeert vermogen in stenen in plaats van bedrijfsvoering.

Gewenste rol 2030 •

•

• •

Heeft meer aandacht voor kwaliteit, voldoende ruimte voor ieder segment en goede ruimtelijke inpassing. Stuurt op kansen en op verlenging van de levensduur van bedrijventerreinen. Denkt in gebieden en niet in een of enkele kavels. Werkt vanuit strategische overall marktvisie.

Voordelen • • •

• • •

•

• •

• •

Is meer betrokken bij de bedrijfsruimtemarkt. Investeert in bedrijventerreinen als geheel (gebiedsgericht).

•

Investeert langdurig in eigen pand en locatie. Investeert in goed en langdurig parkmanagement.

•

•

• • •

Bron: Stec Groep (2010).

5

Krijgt locaties met toekomstwaarde. Lokt investeringen uit op oude bedrijventerreinen. Verankert en trekt bedrijvigheid en investeerders aan.

Kan waardesprong op oude bedrijventerreinen realiseren. Kan winst optimaliseren in bedrijvenparken. Heeft meer afzetmogelijkheden onder beleggers, door trend naar meer huren. Kampt met minder beperkingen en regeldruk om te investeren in (oude) bedrijventerreinen. Profiteert van rendement; direct en indirect. Heeft een beleggingscategorie erbij voor omvangrijke kapitaalstromen: risicospreiding.

Investeert vermogen niet in stenen, die bovendien later vaak minder waard blijken dan verwacht. Krijgt meer flexibiliteit, legt focus op ondernemen. Krijgt betere locaties, met betere voorzieningen. Heeft meer keuze, markt wordt transparanter.

Hoofdstuk 2. Analyse 2.1 Marktfeiten Nederland telt 3.707 bedrijventerreinen – goed voor circa 105.000 hectare bruto. Het gros daarvan bestaat uit moderne, gemengde terreinen met (lichte) productieactiviteiten, (groot) handel en logistiek. Er is nog circa 13.790 hectare netto uitgeefbaar. Tabel 2 vat de, vanuit verzakelijking bezien, relevante kenmerken van de markt samen. De drie opvallendste kenmerken vanuit deze optiek zijn: • Uitgifte van grond gebeurt vooral door gemeenten; in circa 80% van de gevallen. • Er zijn veel verschillende typen gebruikers en daarmee verschillende typen bedrijfspanden. • Slechts een klein aandeel van de bedrijfsruimtemarkt is in handen van (institutionele) beleggers2. Tabel 2: feiten bedrijventerreinen- en bedrijfsruimtemarkt in Nederland Kenmerk

Situatie

Aantal bedrijventerreinen

Circa 3.700

Nog uitgeefbaar aanbod

Circa 13.790 hectare netto

Uitgifte van grond

Voor circa 80% door gemeenten

Gebruikers van bedrijfsruimten

In aandelen van de gebruikersmarkt: productie (31%), groothandel (19%), logistiek (14%), reparatie/onderhoud (16%) en overig (20%)

Volume bedrijfsruimtemarkt

Circa 250-350 mln. m² bedrijfsruimte

Herstructureringsopgave

Circa 15.800 hectare in de periode 2009-2020

Bron: rij 1, 2 en 3 IBIS (2009), rij 4 Stec Groep (2005), rij 5 expertmatige inschatting Stec Groep op basis van Van Gool e.a. (2001), rij 6 Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020.

Figuur 3 op de volgende pagina geeft de uitgifte van bedrijventerreinen weer, over de afgelopen jaren.

2 Precieze cijfers hierover zijn niet bekend. Van Gool, Jager en Weisz (2001) schatten het aandeel bedrijfsruimten voor eigen gebruik in op 85 tot 90%. Zij baseren zich op onderzoek van Kohnstamm en Van Wetten uit 1997.

6

Figuur 3: uitgifte van bedrijventerreinen naar regio over de periode 2003-2008

2.2 Bedrijfsruimtemarkt versus de kantorenmarkt De bedrijfsruimtemarkt is de kleinste investeringsmarkt van private investeerders en beleggers. Dit is opvallend, zeker gezien de relatief sterke dominantie van marktpartijen op de kantorenmarkt. Hier is grosso modo de helft van de kantoorpanden huur. De dynamiek en werking van de bedrijfsruimtemarkt verschilt bovendien wezenlijk van die van de kantorenmarkt. Twee processen spelen hierin een belangrijke rol. Ten eerste verschilt de manier waarop in Nederland bedrijventerreinen worden gepland en ontwikkeld van die van kantorenlocaties. Kenmerkend voor bedrijventerreinen is de grote betrokkenheid van gemeenten bij planning, uitgifte en beheer; het zwaartepunt van zowel beleid als uitvoering ligt bij gemeenten. Op voorraad ontwikkelen gebeurt al decennialang vanuit het streven de lokale en regionale economie te stimuleren. Het gevolg is evenwel een snelle veroudering en (te) ruim aanbod van bedrijventerreinen, een onvoldoende vraaggestuurde markt en vaak matige kwaliteit van bedrijventerreinen. Ten tweede deden Britse ontwikkelaars en beleggers in de jaren ’70 van de vorige eeuw hun intrede op de kantorenmarkt en gaven die daarmee een ‘boost’; zij brachten kantoorruimten en -locaties van hoge kwaliteit op de markt. Met de opleving van de collectieve pensioenverrekeningen in de jaren ’50/’60 van de vorige eeuw kreeg deze kantoorruimte gretig aftrek bij institutionele beleggers. Midden jaren 2000 wint beleggen in kantoren bovendien aan populariteit door onzekerheid over aandelenkoersen, daling van rente en relatief hoge dividendrendementen van vastgoed. Bedrijfsruimte daarentegen brengt door het specifieke karakter, vaak laagwaardige kwaliteit en door waardevermindering als gevolg van onder andere een relatief snelle veroudering van bedrijventerreinen juist hoge risico’s met zich mee voor beleggers.

7

Overigens zijn beleggers al wel actief, maar op beperkte schaal: hier en daar een gebouw, vooral niet te veel in é é n regio of in é é n vastgoedtype (logistiek bijvoorbeeld). Dat gebeurt om voldoende diversificatie aan te brengen. Wel oriënteren beleggers zich op de bedrijfsruimte- en bedrijventerreinenmarkt (zoals ook het statement van beleggers over bedrijventerreinen onder leiding van Peter de Haas illustreert3). Ook Britse partijen als de SEGRO (Slough Estates Group) doen hun intrede op de Nederlandse bedrijfsruimte- en bedrijventerreinenmarkt4. 2.3 Bedrijfsruimtemarkt Nederland versus Verenigd Koninkrijk Als referentie en inspiratie wordt een vergelijking gemaakt met de situatie in het Verenigd Koninkrijk. In de ROZ/IPD-index, waarin prestaties van vastgoedfondsen worden gebenchmarkt, maakt de bedrijfsruimtemarkt slechts 2 tot 3% uit van het totaal. Het gaat om een kapitaalswaarde van ruim € 1.000 miljoen (bijna 130 objecten) verspreid over 17 fondsen. Ter vergelijking: in het Verenigd Koninkrijk is dit £ 18.000 miljoen (bijna 3.000 objecten, op een totaal van bijna 11.000). Als we de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt benchmarken met die in het Verenigd Koninkrijk valt het volgende op: • In Nederland bieden overwegend gemeenten bouwrijpe grond aan. Ondernemers kopen vervolgens een kavel om er hun eigen bedrijfspand op te laten bouwen. Deze wijze van ontwikkelen komt in het Verenigd Koninkrijk veel minder voor, alleen in economisch minder welvarende gebieden. • In het Verenigd Koninkrijk zien we dat op de bedrijventerreinenmarkt veel vaker een zekere marktdruk is – zoals in de omgeving van Londen – met goed afgestemd vraag en aanbod en een ‘normale’ prijsvorming. • Ondernemers zijn gewend aan het huren van bedrijfspanden, terwijl in Nederland koop nog dominant is. We zien in het Verenigd Koninkrijk bovendien langlopende huurcontracten, die flexibel zijn (verhandelbaar5). Dit betekent meer zekerheid voor private partijen over het rendement van hun investering op lange termijn. • Marktpartijen spelen in het Verenigd Koninkrijk een dominante rol in de ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen. Er wordt ook meer belegd in bedrijfsruimten (zie boven). Op de ‘businessparks’ is ontwikkeling van kantoren, winkels en andere functies bovendien toegestaan (op de ‘industrial sites’ komen deze functies overigens ook weinig voor; vergelijkbaar met de Nederlandse situatie).

3

“Beleggers en bedrijventerreinen. Statement van beleggers bijeenkomst Van Nelle Fabriek 1 juli 2008”, Den Haag, 3 maart 2009. 4 SEGRO (Slough Estates Group) met bedrijventerrein De Hoek in de Haarlemmermeer (Undercover Park). 5 Ofwel: het huurrecht is overdraagbaar. Op deze manier heeft de verhuurder zekerheid en de huurder flexibiliteit.

8

Tabel 3: benchmark bedrijventerreinen- en bedrijfsruimtemarkt in Nederland en het Verenigd Koninkrijk Nederland

Verenigd Koninkrijk

Dominantie gemeenten in planning, programmering en uitgifte van bedrijventerreinen.

Counties en districts hebben dominante sturing in planning en programmering, (her) ontwikkeling en uitgifte ligt meer bij marktpartijen.

Overaanbod in bepaalde regio’s, ook lage grondprijzen.

Veel gebieden met gezonde druk op de bedrijventerreinenmarkt.

Vooral kavelsgewijze uitgifte, overall beheer beperkt maar wel in opkomst.

Meer totale gebiedsontwikkelingen6, inclusief beheer.

Beleggers nauwelijks betrokken bij de markt.

Grote delen van markt zijn in handen van marktpartijen.

Kortlopende huurcontracten gebruikelijk.

Ook langlopende contracten, bovendien verhandelbaar en langere traditie in appartementsrecht.

Huur onbekend en onbemind, koop dominant.

Ondernemers hebben belangstelling voor huur.

Korte traditie private investeringen.

Langere traditie marktpartijen met bedrijfsruimte.

Bron: Stec Groep (2010).

6

Exacte cijfers over het aantal zijn niet bekend.

9

2.4 Verzakelijking vindt al plaats; we beginnen niet op het nulpunt Het is belangrijk om op te merken dat verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt niet op een nulpunt begint. Er zijn in Nederland al ontwikkelingen gaande die goed passen binnen verzakelijking. Het gaat hierbij enerzijds om ontwikkelingen op het niveau van locaties en gebieden en anderzijds om ontwikkelingen in vastgoedsegmenten. Goede voorbeelden van verzakelijking op het niveau van locaties en gebieden zijn onder andere de ontwikkeling van (hoogwaardige) bedrijvenparken door vastgoedpartijen, al dan niet in samenwerking met gemeenten (PPS). Bijvoorbeeld Campus (Hengelo), Flight Forum (Eindhoven), Fokker Business Park (Schiphol) en Park15 (Overbetuwe). Ook de bestaande industriële locaties met éé n eigenaar (en beheerder) gelden als voorbeeld. Denk aan Chemelot (Sittard), Moerdijk en Emmtec (Emmen).

Park27 Blaricum

Chemelot

Anthony Fokker Business Park

Flight Forum

Park15

Vastgoedsegmenten die al in redelijke mate verzakelijkt zijn, zijn vooral de logistieke bedrijfshallen (distributiecentra) en de bedrijfsverzamelgebouwen7. In deze markten opereren marktpartijen die op meerdere bedrijventerreinen in het land (courante) vastgoedproducten aanbieden aan huurders.

7

Exacte cijfers hierover zijn niet bekend. Wel zijn deze typen vastgoed al in verschillende beleggingsfondsen opgenomen.

10

Tabel 4: praktijkvoorbeeld verzakelijking locatie/gebied Praktijkvoorbeeld: Park15 - landlordprincipe leidt tot waardecreatie Type verzakelijking: • private partij geeft grond uit; • gebiedsmarketing en –profilering; • geheel private gebiedsontwikkeling; • borging beheer en kwaliteit middels landlordprincipe8. Betrokken partijen: • Giesbers Gebiedsontwikkeling; • gemeente Overbetuwe. Succesfactoren: • sterke samenwerking overheid – marktpartij, met heldere afbakening taken; • duidelijke kaders, zonder dat alles dichtgetimmerd is, dus met ruimte voor creativiteit en flexibiliteit; • betrokkenheid van een vastgoedpartij met een heldere, sterke visie op vastgoed, gebieden en kwaliteit; • gebiedsgerichte aanpak, vanuit langetermijneindbeeld, inclusief goede landschappelijke inpassing; • sterke regie op het vastgoed: daarmee zorg voor kwaliteit van architectuur gebouwen, kwaliteit inrichting, beheer en onderhoud; • gekozen voor aantrekkelijke locatie in een dynamische regio met een relatief sterke sturing op vraag en aanbod van bedrijventerreinen. Bron: Stec Groep (2010).

8

Gebiedsontwikkelaar Giesbers Groep heeft de regie tot de laatste vierkante meter vastgoed is gerealiseerd. Vanuit deze regierol dragen zij zorg voor de kwaliteit van de architectuur van de gebouwen, de kwaliteit van de inrichting, het beheer en onderhoud van het openbare gebied en het parkmanagement. Dat leidt tot maximale waardecreatie voor gebruikers, vastgoedeigenaren, omwonenden en overige belanghebbenden. Een centrale managementorganisatie biedt niet alleen een aantal concrete diensten aan, maar zal als ‘een huisbaas’ (landlord) langdurig toezicht houden.

11

Tabel 5: praktijkvoorbeeld verzakelijking segmenten Praktijkvoorbeeld: Eurindustrial – belegger investeert op bedrijventerreinen Type verzakelijking: • belegger investeert in vastgoed op bedrijventerreinen; • specifiek fonds gericht op het segment logistiek vastgoed. Betrokken partijen: • Eurindustrial als eigenaar van het vastgoed; • diverse eindgebruikers in de logistiek en transport; • gemeenten waar betreffende bedrijventerreinen zich bevinden. Succesfactoren: • een zekere schaarste aan grotere logistieke locaties; • de sterke ontwikkeling van Nederland als locatie voor distributie en logistiek; • logistiek vastgoed is een courant product dat goed afzetbaar is; • de tendens om logistiek en logistiek vastgoed uit te besteden. Bron: Stec Groep (2010).

2.5 Trends die helpen Er zijn trends die verzakelijking stimuleren. Zo is het beschikbaar krijgen van geïnvesteerd vermogen een belangrijke reden voor het afstoten van bedrijfsvastgoed en keuze voor sale-and-lease-back. Aan de aanbodzijde is te zien dat beleggers zich op de bedrijfsruimte- en bedrijventerreinenmarkt oriënteren. Bovendien doen - naast Nederlandse - ook Britse partijen hun intrede op deze markt. Hier volgt een korte omschrijving van algemene markttrends die verzakelijking stimuleren. Tabel 6: trends onder gebruikers van bedrijfsruimte Trends onder gebruikers van bedrijfsruimte Grote(re) vraag naar moderne gebouwen op goede plekken: Gebruikers op de bedrijfsruimtemarkt stellen langzaam maar zeker steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed. Achterliggende trends zijn de groeiende behoefte aan imago en uitstraling en de verdienstelijking die doorzet. Andere redenen van upgrading van locaties zijn: de toenemende schaarste en de komst van nieuwe activiteiten op sommige bedrijfslocaties (winkelen, wonen, kantoren). Standaardisatie productieprocessen en gebouwen: Voor ondernemingen worden aspecten als schaalvergroting en de focus op kernactiviteiten belangrijker. Nieuwe gespecialiseerde activiteiten en faciliteiten – differentiatie in de vraag door groei, samenvoeging en afsplitsen van activiteiten – ontstaan en zoeken nog nadrukkelijker de meest aantrekkelijke vestigingsplaatsen op. Productieprocessen worden verder gestandaardiseerd en daarmee ook bedrijfspanden. Druk op marges en financiering ondernemingen: Ondernemers streven voortdurend naar efficiency en kostenvoordelen in het functioneren (ook ingegeven door de economie). Zo zetten ze grootschalige units op om deze daarna weer op te splitsen in verschillende organisaties en nieuwe entiteiten zoals back offices, competence- en fulfillment centers. Dit alles wordt mede mogelijk gemaakt door de vooruitgang in ICT-faciliteiten. Bovendien besteden steeds meer bedrijven hun vastgoed uit. Geld dat zij in hun vastgoed hebben geïnvesteerd wordt efficiënter aangewend voor de core-business. Juist binnen de logistieke dienstverlening is deze trend duidelijk te zien. De afgelopen jaren hebben logistieke dienstverleners, om de kwaliteit van hun dienstverlening te kunnen verbeteren, bijvoorbeeld fors moeten investeren in automatiseringssystemen. Verkopen van vastgoed en het vervolgens weer terughuren (of leasen) was hierbij een belangrijke financieringsbron. Bron: Stec Groep (2010).

12

Tegelijkertijd is het evident dat verzakelijking niet vanzelf zal gaan. Naast de goede voorbeelden uit de praktijk en de achterliggende trends is er sprake van stereotypen en vooroordelen (‘beren op de weg’). Beren op de weg zijn bijvoorbeeld: • Gemeenten die grip willen houden op de uitgifte van gronden. • Een gebrek aan vertrouwen tussen gemeenten en vastgoedmarktpartijen. • Een negatief beeld over de markt voor bedrijventerreinen bij ontwikkelaars en beleggers. • Een gebrek aan kennis over de markt voor bedrijventerreinen en goede voorbeelden van verzakelijking. • Een gebrek aan vakontwikkeling op het gebied van de bedrijfsruimtemarkt. • Het feit dat het bezit van een pand voor veel gebruikers de norm is. • De angst dat verzakelijking leidt tot een vorm van (kunstmatige) schaarste. • De angst dat er juist een overaanbod aan bedrijventerreinen ontstaat. Kortom, er is zeer zeker nog een cultuuromslag nodig in het denken en doen van de sleutelspelers rondom verzakelijking. Er moet meer wederzijds begrip ontstaan, maar ook meer kennis(uitwisseling). Binnen deze context is een strategie ontwikkeld om te komen tot het streefbeeld van verzakelijking: de roadmap.

13

3. Roadmap naar verzakelijking 3.1 Te bereiken doelen en resultaten Zoals in hoofdstuk 1 al als werkdefinitie is aangegeven is verzakelijking een langetermijnstrategie, gericht op waardebehoud en waardegroei van bedrijventerreinen, door een professionele, gebiedsgerichte aanpak, waarin een grotere (financiële) betrokkenheid van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, beheerders) in samenspraak met de overheden gewenst is. Binnen deze context is een strategie ontwikkeld om te komen tot het streefbeeld verzakelijking voor de langere termijn: de roadmap. Deze roadmap: • is een langetermijnstreefbeeld voor de Nederlandse bedrijventerreinenmarkt; • is geen blauwdruk maar een ontwikkelingsrichting; • is een langetermijnstrategie, die voor de korte termijn verder is uitgewerkt; • is marktgericht en moet partijen in het veld nu aanzetten tot reële actie. 3.2 Richtinggevende doelen De streefbeelden van verzakelijking (zie figuur 2, op blz. 4) zijn hieronder nader uitgewerkt naar richtinggevende doelen. Let wel, het gaat hier om eerste richtinggevende doelen. De monitor (zie de eerste fase en paragraaf 3.3) kan verder uitsluitsel geven over de ijkbasis (huidige situatie) en de omschrijving van te formuleren doelen. 1. Van focus op gebouwen naar verbreding naar gebieden: Nu: de meeste bedrijventerreinen worden kavelgewijs ontwikkeld. Doel 2030: vrijwel alle bedrijventerreinen worden als gebied (her)ontwikkeld. 2. Van eigenaargebruikersmarkt naar meer mogelijkheden voor huur: Nu: de meeste bedrijfsruimte is koop, een klein deel (maximaal 30%) is huur. Doel 2030: de helft van de bedrijfsruimte is huur, zeker op nieuwbouwlocaties. 3. Van parkmanagement – dat weinig gericht is op langetermijnwaardebehoud – naar bedrijfsleven dat investeert in realisatie, beheer en onderhoud van bedrijventerreinen: Nu: er is steeds meer sprake van parkmanagement. Doel 2030: op de meeste bedrijventerreinen (nieuw, maar ook oud) wordt gestuurd op parkmanagement in brede zin en toekomstwaarde van de locatie. 4. Van gronduitgifte door gemeenten naar PPS-constructies van overheden en vastgoedpartijen: Nu: gemeenten doen meestal alleen de gronduitgifte. Doel 2030: gemeenten werken intensief samen met marktpartijen in diverse PPS-constructies, zowel op oude als op nieuwe bedrijventerreinen. 5. Van een grote herstructureringsopgave – 6.500 hectare op korte termijn – naar meer particuliere investeringen in oude bedrijventerreinen: Nu: weinig ontwikkelaars en beleggers stappen in oude bedrijventerreinen. En dan vooral de lokale marktpartijen. Doel 2030: op de helft van de verouderde bedrijventerreinen zijn beleggers en ontwikkelaars actief op gebiedsniveau.

14

6. Van sporadisch investeringen van professionele beleggers naar een structureel ontwikkelaars- en beleggersdeel: Nu: circa 80% van de uitgeefbare grond op bedrijventerreinen is in handen van gemeenten. Een klein deel9 van de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt zijn in handen van professionele beleggers. Doel 2030: de helft van de nieuwe Nederlandse bedrijventerreinen wordt uitgegeven door ontwikkelaars, 30% van de Nederlandse bedrijfsruimte is handen van professionele beleggers (voornamelijk logistiek, kleinschalig en light industrial). 3.3 De roadmap naar verzakelijking in drie fasen De weg naar verzakelijking kan in drie fasen worden onderscheiden. U ziet ze terug in figuur 4. Figuur 4: verzakelijking; ontwikkelingsrichting in drie fasen

Ieder van de drie fasen wordt kort uitgewerkt. De korte termijn (fase 1) het meest concreet. Fase 1: 2010-2015 prachtige pilots als begin. In deze eerste fase staan de volgende tien acties centraal: 1. Roadshow; Rijk/IPO/VNG hebben de lead. Doelgroepen: marktpartijen, bestuurders en ambtenaren. 2. 5 tot 10 pilots worden gestart. Het Rijk heeft de lead, samen met IPO en VNG. Zie ook 3.4. Pilots worden geëvalueerd, kennis wordt verspreid en eventueel worden enkele nieuwe uitgevoerd. 3. Een kopgroep van ontwikkelaars en van gemeenten worden aangemoedigd om (nieuwe) kennis en praktijkervaringen verder te verspreiden; een aanjager hiervoor moet worden benoemd. 4. Rijk/IPO/VNG zetten zich in voor een positief basisgevoel bij gebruikers, hun vertegenwoordigers en beleggers. De actie is gericht op NEPROM, IVBN, VNO NCW, MKB, Kamers van Koophandel et al. Ook vanuit de roadshow. 5. Gemeenten krijgen ondersteuning bij het zaken doen met ontwikkelaars en beleggers. 6. Consequente uitvoering van afgesproken beleid (‘van woorden naar daden’). 7. IVBN/NEPROM starten samen met Rijk/IPO/VNG een monitor, die (twee)jaarlijks uitkomt. Op basis hiervan worden richtinggevende doelen voor 2030 nader ingevuld. De monitor bevordert tevens markttransparantie. Zie paragraaf 3.4. 8. Meerdere onderzoeken worden gestart om witte vlekken in kennis en praktijkbeelden op te heffen (zie paragraaf 3.4). Hieraan wordt een website gekoppeld waar alle kennis over verzakelijking wordt gestructureerd en toegankelijk gemaakt.

9

Precieze cijfers over het aandeel van de bedrijfsruimtemarkt in handen van beleggers zijn niet bekend. Een expertmatige schatting van de Stec Groep is dat het gaat om enkele procenten.

15

9. Rijk/IPO/VNG stellen op het eind van de eerste vijfjaarsperiode vast welke instrumenten (fiscaal, juridisch, publiek en/of privaatrechtelijk) worden gemist/een stimulans (kunnen) zijn. 10. Nader bezien welke rol het nog op te richten kenniscentrum/netwerk kan vervullen.

In 2015 zijn de innovators en early adopters allemaal aan de slag met verzakelijking. Dan kan het gaan om zowel vooroplopende provincies, gemeenten, ontwikkelaars, beleggers als ondernemingen/gebruikers. Anderen beginnen zich bewust te worden van verzakelijking. Kennis over verzakelijking sijpelt goed door. Doel 2015 • Positieve grondhouding over verzakelijking. • Partijen volgen de ontwikkelingen op de voet. • Koplopers zijn ermee aan de slag. • Koudwatervrees neemt af. Succesvoorwaarden • Ontwikkelaars en gemeenten zijn als eerste aan zet en moeten eager worden. • Beleggers en gebruikers moeten positief worden. • Het ‘hoe’ moet tussen de oren. Typen bedrijventerreinen en/of niches in de bedrijfsruimtemarkt Bestaande niches uitbouwen plus enkele nieuwe: • Oude terreinen; binnenstedelijk > economische zones. • Oude terreinen; enkele deellocaties > revitalisering / herontwikkeling. • Koppelingen tussen (oude) terreinen: pilots Noordanus. • 5 tot 10 proeven met light industrial. • Uitbouw kleinschalig en logistiek segment. • Enkele hoogwaardige terreinen in één hand ontwikkelen. Welke regio’s eerst? • In de Randstad, Noord-Brabant en Gelderland kennen veel regio’s een krappe vraagaanbodverhouding. Hier is relatief weinig grond direct uitgeefbaar (op het totale areaal), daardoor zijn deze regio’s relatief aantrekkelijk voor beleggers bijvoorbeeld. • Gemeenten in een regio die goed samenwerken zijn voor verzakelijking extra aantrekkelijk. • Regio’s met marktpartijen en/of gemeenten die veel interesse hebben in verzakelijking. • Pilotregio’s Noordanus: Land van Heusden en Altena, Noord-Brabant; Plaspoelpolder, Zuid-Holland; RBT Achterhoek, Gelderland; Parkstad Limburg; Plabeka, Noord-Holland.

Hierna worden voor fase 2 en fase 3 de doelen en succesvoorwaarden omschreven en de belangrijkste acties: wat kan wel, wat kan niet? Wat moet en kan er dan gebeuren? En wie moet wat doen? Gevolgd door de kansen voor verzakelijking in typen bedrijventerreinen en niches en die regio’s waar verzakelijk vermoedelijk het eerst zal landen.

16

Fase 2: 2015-2020 Nederland breed aan de slag met verzakelijking. In 2020 is verzakelijking al logisch of een mogelijke optie geworden voor een minderheid van de locaties. Veel ontwikkelaars zijn al meer ervaren met bedrijventerreinen. Gemeenten staan open om samen te werken met vastgoedmarktpartijen om een bedrijvenpark te ontwikkelen. Beleggers kopen al meer producten van ontwikkelaars. Gebruikers hebben inmiddels meer keuze uit huur of koop. In deze tweede fase staan de volgende vier acties centraal: 1. Campagne onder eindgebruikers en hun influentials (accountants, makelaars) wordt gestart, evenals onder beleggers. De markt voor beleggers wordt beter georganiseerd. Nieuwe producten worden ingezet om dit te stimuleren. 2. Onderzoek (monitor): deze moet aantonen dat verzakelijking werkt en marktbelemmeringen afnemen. Hier kan jaarlijks een congres over worden gehouden. 3. Weer 5 tot 10 nieuwe pilots worden gestimuleerd; nu gericht op doorbraak van light industrial en bedrijvenparken. 4. Enkele nieuwe instrumenten worden ontwikkeld en geïntroduceerd, zowel door de vastgoedwereld zelf als door publieke partijen. Zie hieronder. Doel 2020 Acties van enkele early adopters naar early majority. Succesvoorwaarden • Eerste succesverhalen van beleggers en ontwikkelaars. Daarnaast ook: waar ging het mis, maar dan wel erbij: hoe dan verder? Of: hoe opgelost? • Geen teleurstellingen bij gemeenten en andere partijen. • Eerste positieve verhalen van eindgebruikers. Typen bedrijventerreinen en/of niches in de bedrijfsruimtemarkt • Oude bedrijventerreinen: veel verschillende soorten herontwikkeling door vastgoedmarktpartij. • Enkele tientallen nieuwe bedrijvenparken extra, door een marktpartij in é én hand ontwikkeld. • Light industrial; doorbraak op enkele tientallen plekken. Nieuwe instrumenten De mogelijkheden van nieuwe financiële en juridische instrumenten verkennen, denk aan: • cashflow swapping en exitstrategieen voor beleggers; • varianten van ‘totaalontwikkeling’, naast DBFO en DBFM (bijvoorbeeld Build, Operate, Transfer (BOT), Build, Own, Operatie (BOO), Design, Build, Own, Maintain (DBOM), Build, Transfer, Maintain (BTM); • andere huisvestingsstrategieën dan koop en huur: lease, sale-and-lease-back, longlease; • bepalen of, waar en hoe het landlordprincipe toegepast kan worden en juridisch verankerd; • initi ëren en uitwerken van beleggertools: nieuwe, landelijke bedrijfsruimtefondsen, multi-buy bedrijventerreinen; • modules verkennen waarin huurdergebruikers meer belang hebben in langdurig waardebehoud (door mee te profiteren/-delen). Zoals participatie in gezamenlijk eigendom via een vereniging of stichting; • aanvullende fiscale instrumenten overwegen om ontwikkelaars en beleggers meer te laten investeren in oude en nieuwe bedrijventerreinen; • aanvullende juridische instrumenten overwegen om stedelijke ruilverkaveling op verouderde bedrijventerreinen mogelijk te maken. Welke regio’s eerst? • Veel regio’s zijn geschikt, omdat verwacht mag worden dat de SER-ladder en het Convenant inmiddels overal systematisch worden toegepast. • Regio’s met locaties die zich lenen voor verzakelijking (goed gelegen, in é én hand te ontwikkelen, goede vraagaanbodverhouding).

17

Fase 3: 2020-2030 richting een volwassen markt. In brede zin wordt de bedrijventerreinenmarkt een professionele vastgoedmarkt. Nieuwe bedrijvenparken worden meestal – geheel of in PPS-verband – door een ontwikkelaar uitgevoerd. Een substantieel deel van de markt – enkele tientallen procenten – is huur en in handen van een professionele belegger. Structurele investeringen in bedrijfsruimte nemen toe. Veroudering van bedrijventerreinen neemt systematisch af. In deze derde fase staan de volgende vier acties centraal: 1. 2. 3. 4.

Inzetten van mond-tot-mondreclame. Volgens het principe ‘een goed product verkoopt zichzelf’. Professionele actie van ontwikkelaars, die een sterk voorbeeld laat zien. Sterke gemeenten die veel ervaring hebben met ontwikkelaars assisteren andere gemeenten. Er ontstaan professionele marktwerking en contacten tussen ontwikkelaars en beleggers, inclusief de ontwikkeling van nieuwe producten.

Doel 2030 Late majority er ook bij betrekken. Uitrollen en doorontwikkeling van de markt. Succesvoorwaarden • Doorsijpelen naar grote groep. • Successen tot nu toe, vertrouwen. Typen bedrijventerreinen en/of niches in de bedrijfsruimtemarkt • Veel hoogwaardige en reguliere bedrijvenparken. • Groot deel light industrial. • Veel oude terreinen; revitalisering is steeds meer rendabel. • Ook in deze fase zal verzakelijking veel minder (of in aangepaste vorm) van toepassing zijn op segmenten als zware industrie en NIMBY-bedrijvigheid. Nieuwe instrumenten Verfijning van bestaande instrumenten. Welke regio’s eerst? • Alle regio’s.

3.4 Monitor en witte vlekken Zoals genoemd is het belangrijk om een monitor verzakelijking te ontwikkelen. Hiermee kan de huidige stand van zaken (ijkbasis) en toekomstige ontwikkeling richting de doelen voor 2030 worden gemonitord. Maar zeker zo belangrijk: met de monitor kan de markt transparanter worden gemaakt voor vastgoedmarktpartijen. Een transparantere markt – waarbij wordt aangegeven welke onderdelen aantrekkelijk(er) worden en welke niet – is essentieel. Over de bedrijfsruimtemarkt is nu veel minder bekend dan over de kantorenmarkt, woningmarkt of winkelmarkt. Alleen dat al weerhoudt partijen om te investeren.

18

De • • • • • • • •

monitor verzakelijking bedrijventerreinen (bedrijfsruimtemarkt) kan ingaan op onder andere: de ijkbasis en ontwikkeling op de richtinggevende doelen die zijn gesteld. de omvang van markten en segmenten. de prijsvorming in de huur- en koopsector bedrijfsruimte. de vraagaanbodverhouding (mate van schaarste). de regionale verschillen hierin en de verschillen hierin naar bedrijfsruimtesegment; het marktperspectief voor de korte- en middellangetermijnverwachtingen (eerste vijf jaar); de beoordeling van gemeenten en marktpartijen van de ontwikkeling; de relatie met de macro-economische ontwikkeling.

3.5 Pilots verzakelijking in 2010 De Tweede Kamer verzocht de regering om in Nederland tot pilots te komen rond verzakelijking. Later in 2010 moeten deze pilots opgestart worden10. Deze pilots moeten vooral aansluiten op de kern van de verzakelijking zoals weergegeven in figuur 1 en 2. Oftewel, de uit te voeren pilots verzakelijking moeten bijdragen aan het doel van de roadmap en (zoveel mogelijk van) de zes dimensies van het streefbeeld. Pilots verzakelijking kunnen bestaande projecten zijn die nu al interessant en opvallend zijn, maar brede bekendheid verdienen. Het kunnen echter ook pilots zijn die echt iets nieuws proberen en die dus innovatief zijn. Daarnaast wordt gedacht aan de volgende randvoorwaarden voor de pilots: • Pilots moeten passen in dat wat de eerste vijf jaar van belang is (zie: periode 2010-2015) voor verzakelijking. • Het zoeken naar pilots moet reuring opleveren, het is onderdeel van het uitdragen van de roadmap en het succesvol invullen van de eerste fase. • Het aantal pilots is vooralsnog niet aan beperkingen onderhevig, de pilots moeten immers een breed en actief spectrum van verzakelijking tonen en flink bijdragen aan de verkenning. • Het verspreiden van de pilotaanvragen en -ideeën heeft ook veel waarde. Daarom wordt gestreefd om hier veel aandacht aan gegeven. • De pilots moeten aanzetten tot actie en investeringen (denk aan een vorm zoals een business cases). • Bij voorkeur zijn (vastgoed)marktpartijen, zoals een ontwikkelaar, en gemeenten nauw betrokken bij de pilot(s), dit zijn immers cruciale spelers in het proces. • Bij de pilots kan het om é é n specifieke locatie gaan, maar ook om gebieden, specifieke bedrijfsruimtesegmenten, regionale of landelijke samenwerkingsverbanden, nieuwe instrumenten en/of financieringsvormen.

10

De Tweede Kamerleden Pieper en Linhard dienden 10 december 2009 een motie in onder nr. 32 (32123-XI).

19