AlleeWonen Jaarrapport 2009

AlleeWonen Jaarrapport 2009 Aramis AlleeWonen Singelveste AlleeWonen

20 mei 2010

AlleeWonen Samen werken aan wonen en wijken

AlleeWonen Jaarverslag 2009

1

Stichting Allee Wonen Vestigingsadres Postadres Telefoon Fax Internet E-mail algemeen

Laan van Brabant 50 Postbus 231, 4700 AE Roosendaal (0165) 55 88 88 (0165) 58 03 70 www.alleewonen.nl [email protected] en [email protected]

Managementteam Voorzitter Raad van Bestuur Lid Raad van Bestuur Manager Wonen Roosendaal Manager Wonen Breda Manager Financieel Beleid & Control Manager Bedrijfsvoering Manager Vastgoedontwikkeling Manager Strategie & Innovatie

mevrouw A.J. van de Ven – de Jong de heer H.H. Reininga de heer drs. M.W.J.F. van der Steen de heer mr. J.F.M. Hendrickx de heer A. van der Vaart mevrouw J.G.M. Derks de heer ing. A.B.M. Cornel de heer drs. M.H.W. Clerx

Raad van Commissarissen Voorzitter Vicevoorzitter Lid Lid Lid Lid Lid

de heer drs. P.A.J. Hopstaken RA mevrouw P.J. Bouvy-Koene de heer A.C.M. Simons mevrouw S.B. Verburg Msc de heer drs. A.J. Douwes de heer ir. drs. A.J.J. Meuleman de heer ir. P.W. Lahaye

Overige gegevens Akte van oprichting: 11 december 1916. Datum en inschrijving in het openbaar register van de Kamer van Koophandel (laatste statutenwijziging): 30 juni 2008, KvK-nummer 20024511. De stichting heeft als werkgebied de gemeenten Aalburg, Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Bergen op Zoom, Breda, Dongen, Drimmelen, Etten-Leur, Geertruidenberg, Gilze en Rijen, Goirle, Halderberge, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Moerdijk, Oisterwijk, Oosterhout, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen, Tilburg, Waalwijk, Werkendam, Woensdrecht, Woudrichem en Zundert.

2


Inhoud Voorwoord

5

Verklaring Raad van Bestuur

8

Bericht van Raad van Commissarissen

13

1

AlleeWonen 1.1 Algemeen 1.2 Speerpunten 1.3 Maatschappelijk ondernemen

23 24 24 26

2 Aramis AlleeWonen 2.1 Woonlasten en armoede 2.1.1 Opgave 2.1.2 Highlights doelen en realisatie 2.1.3 Plannen 2010

31 32 32 32 34

2.2 Leefbaarheid in wijk en buurt 2.2.1 Opgave 2.2.2 Highlights doelen en realisatie 2.2.3 Plannen 2010

35 35 35 39

2.3 Dienstverlening 2.3.1 Opgave 2.3.2 Highlights doelen en realisatie 2.3.3 Plannen 2010

40 40 40 42

2.4 Woonkwaliteit en gebiedsontwikkeling 2.4.1 Opgave 2.4.2 Highlights doelen en realisatie 2.4.3 Plannen 2010

43 43 43 48

3 Singelveste AlleeWonen 3.1 Woonlasten en armoede 3.1.1 Opgave 3.1.2 Highlights doelen en realisatie 3.1.3 Plannen 2010

49 50 50 50 52

3.2 Leefbaarheid in wijk en buurt 3.2.1 Opgave 3.2.2 Highlights doelen en realisatie 3.2.3 Plannen 2010

53 53 53 56


3

3.3 Dienstverlening 3.3.1 Opgave 3.3.2 Highlights doelen en realisatie 3.3.3 Plannen 2010

57 57 57 59

3.4 Woonkwaliteit en gebiedsontwikkeling 3.4.1 Opgave 3.4.2 Highlights doelen en realisatie 3.4.3 Plannen 2010

60 60 60 63

4

Bedrijfsvoering 4.1 Opgave 4.2 Financiële resultaten 4.3 Toelichting op de financiële resultaten 4.4 Vermogenspositie 4.5 Financieren en beleggen 4.6 aeDex 4.7 Risico’s 4.8 Nevenstructuur AlleeWonen 4.9 Sturing en control 4.10 Organogram 4.11 Organisatieontwikkeling 4.12 Werkgeverschap 4.13 Plannen 2010

65 66 66 67 70 71 72 73 75 76 76 77 78 79

Kengetallen

81

Jaarrekening 2009 83 1 Geconsolideerde balans per 31 december 2009 2 Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2009 3 Geconsolideerde kasstroomoverzicht 2009 (indirecte methode) 4 Algemene toelichting 5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 7 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2009 8 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening over 2009 9 Overige toelichtingen 10 Enkelvoudige balans per 31 december 2009 11 Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2009 12 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2009 13 Toelichting op de enkelvoudige winsten verliesrekening over 2009 14 Overige gegevens 14.1 Statutaire (groeps)resultaatbestemming 14.2 Accountantsverklaring

Bijlagen Verbindingen

4


Voorwoord Voor nu en naar de toekomst is het belangrijk te bepalen hoe we de prestaties in ons werkgebied - de gemeentes Breda en Roosendaal - zo goed mogelijk overeind houden. Door de beperkingen die financiële en economische omstandigheden en de dreiging van krimp in deze regio ons opleggen, willen we ons niet van onze koers laten brengen. Integendeel: we hebben besloten te blijven kiezen voor een brede taakopvatting, gebaseerd op wat we aantreffen in onze wijken. Ondanks de beperkende omstandigheden, zoals een vastzittende woningmarkt, lastenverzwaring voor corporaties, vermindering van verkoopinkomsten en beperking van de verdiencapaciteit, blijven we dus inzetten op de aanpak van buurten en leefbaarheid. Het is onze overtuiging dat een woning een middel is en dat het ons doel is om mensen goed te laten wonen en leven en perspectief te bieden. Zeker in de wijken en buurten die meer kwetsbaar zijn. Omdat onze financieringsmogelijkheden beperkter zijn dan onze ambitie, zullen we in volgorde moeten prioriteren. We hebben hiervoor een afwegingskader vastgesteld en hebben dat gedeeld met onze belangrijkste partners in de stad. We leiden onze investeringscapaciteit in eerst instantie naar bestaande woningen in bestaande wijken, vervolgens naar nieuwe woningen in bestaande wijken. De resterende ruimte is voor nieuwe woningen in nieuwe wijken en voor maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed, zoals zorgcentra in onze aandachtswijken (m.n. bij herstructuring), beschouwen we overigens weer wel als een belangrijke prioriteit. In ons investeringsprogramma en onze onderhoudsbegrotingen hebben we moeten bijsturen. We hebben meer jaren nodig om dit te realiseren. Vooralsnog temporiseren we: uitstel, geen afstel. We beïnvloeden onze kasstromen zodanig dat er maximale ruimte ontstaat om te investeren in leefbaarheid, in woningen en wijkvoorzieningen. Op basis hiervan zijn we er in 2009 toch in geslaagd een flinke productie neer te zetten. Onze ingrepen in de bestaande voorraad waren fors. Er liepen renovaties van 700 woningen in Biesdonk, Westrand, Fatima en grootschalig onderhoud in Kroeven en centrum in Breda was in voorbereiding. Eind 2009 waren 250 woningen in aanbouw of opgeleverd. Hierbij hebben we geconstateerd dat we in beide steden nagenoeg de enige in woningen investerende partij zijn. Naast onze investeringen in vastgoed, hebben we ons op alle terrein van leefbaarheid (fysiek, sociaal en economisch) fors ingespannen en aansprekende resultaten geboekt. Resultaten die alleen tot stand kunnen komen in samenwerking met andere partners die we veelvuldig in onze aandachtswijken tegenkomen. Te denken valt aan gemeente, onderwijs, thuiszorg, ouderenzorg, welzijns- en maatschappelijk werk. We spreken onze waardering uit voor de constructieve opstelling die we bij deze partijen ervaren. In tijden van economische neergang is het hebben en houden van voldoende betaalbare woningen voor ons een belangrijke doelstelling. We slagen er nog steeds in voldoende betaalbare woningen beschikbaar te houden, maar dat wordt een steeds lastigere opgave. Nieuwbouwwoningen, vaak senioren woningen, verhuren we inmiddels tegen de bovenste huursubsidie grens of in het middeldure segment om nog enigszins uitdrukking te geven aan de prijs-kwaliteitsverhouding en om de onrendabele toppen te beperken. Bij zittende huurders is de huurverhoging zeer beperkt. Bij nieuwe verhuringen daarentegen zijn we gedwongen onze streefhuren de komende jaren te verhogen richting 75 % van maximaal redelijke huur.


5

De energieprestatie van de woning zal in toenemende mate een afweging zijn om een woning wel of niet te huren. We hebben in 2009 voorbereidingen getroffen om vanaf 2010 met forse energiebesparende programma’s te kunnen starten (passiefwoning in bestaande bouw en in nieuwbouw). Hiermee zijn we toonaangevend op terrein van woningbouw. Net als eerdere jaren zetten we onze middelen en medewerkers maximaal in. Ons vermogen is maximaal benut en dat maakt dat onze financiële positie continu aandacht behoeft. Onze solvabiliteit is voldoende, maar biedt weinig extra ruimte. Onze kasstromen zijn positief en naar de toekomst stijgend en dat is een voorwaarde voor het zeker stellen van toekomstige financiering. Toch is ons jaarresultaat dit jaar 13 miljoen euro negatief. Dit resultaat is een samenspel van waarde-ontwikkeling, lagere verkoopopbrengsten, afboeking van onrendabele investeringen, vennootschapsbelasting en de zgn. 'Vogelaarheffing'. Het effect van economische omstandigheden en nadelige politieke besluitvorming is voor AlleeWonen erg voelbaar. Nieuwe ontwikkelingen, zoals die te verwachten zijn vanuit de bezuinigingsdoelstellingen van het kabinet en hogere financieringslasten als gevolg van Europese Beschikking, zal voor AlleeWonen zeker leiden tot een strategische heroriëntatie. Naar verwachting zijn deze ingrepen dan niet enkel op te vangen door temporisering van investeringen. In een dergelijke situatie zullen we ons vooral laten leiden door hetgeen in lokale samenwerking nog wel mogelijk is. We hebben het vertrouwen dat juist AlleeWonen en haar partners nog steeds het verschil kunnen maken in (kwetsbare) wijken en buurten. Raad van Bestuur, 20 mei 2010

Tonny van de Ven Harry Reininga

6



7

Verklaring Raad van Bestuur Inleiding Als bestuurders van AlleeWonen verklaren we dat alle middelen in het verslagjaar 2009 zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. We willen het belang van bovenstaande verklaring extra benadrukken door meer inzicht te geven in hoe we onze middelen maatschappelijk besteden, te meer daar wij de Aedescode onderschrijven en volledige transparantie nastreven. Deze transparantie bieden we door onder andere inzage te geven in de bezoldiging van het bestuur en Raad van Commissarissen en door aan te geven hoe we ons als maatschappelijk ondernemer ‘financieel gedragen’. Tenslotte geven we als bestuurders ook een verklaring over de mate waarin we in control zijn.

Transparantie over de besteding van middelen/vermogen AlleeWonen is maatschappelijk ondernemer. Dat wil zeggen dat we inzetten op maatschappelijke doeleinden, zoals het betaalbaar houden van huurwoningen en het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten. We laten hierbij bewust rendement liggen. We lichten hieronder toe wat dat betekent voor ons eigen vermogen en op welke manier dat maatschappelijk besteed wordt.

aeDex Het realiseren van maatschappelijke doelstellingen wordt uiteraard voortgezet en dat heeft financiële consequenties. Want: als we ons als commercieel ondernemer zouden gedragen, dan zou de marktwaarde van AlleeWonen veel hoger liggen dan nu het geval is. Om dat enigszins in beeld te brengen hebben we aansluiting gezocht bij de marktwaardebenadering vanuit de aeDexmethodiek. Deze benadering gaat uit van doorexploiteren van vastgoed gedurende 15 jaar en vervolgens verkopen. Als we die (commerciële) marktwaardebenadering afzetten tegen onze (maatschappelijke) beleidswaarde, dan leidt dit tot het volgende financiële inzicht. (bedragen in miljoenen euro’s) Potentiële marktwaarde (aeDexmethodiek) per 31-12-2009 Beleidswaarde per 31-12-2009 Inzet als maatschappelijk ondernemer Hierna lichten we onze inzet als maatschappelijk ondernemer op hoofdlijnen nader toe.

8


1.827 - 976 851

Maatschappelijke investeringen Betaalbare huurwoningen Om de sociale huurwoningen betaalbaar te houden, houdt AlleeWonen de huren lager dan zij op basis van de kwaliteit van de woningen zou kunnen. De huuromzet die hierdoor niet wordt gerealiseerd, bedraagt jaarlijks ruim € 36 miljoen. Dat is 29% van de totaal mogelijke huuromzet.

Nieuwbouw/renovatie sociale huurwoningen Voor de jaren 2010 tot en met 2014 staat de oplevering van 819 nieuwe sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 648 per maand gepland. Om deze huurwoningen voor het grootste deel betaalbaar te houden, wordt van de totaalinvestering in de nieuwbouw ruim € 50 miljoen niet terugverdiend (de zogenaamde onrendabele toppen).

Investeringen in maatschappelijk vastgoed Ook de investeringen in maatschappelijk vastgoed laten zich lang niet altijd terugverdienen. Tot 2013 staan diverse investeringen in maatschappelijk vastgoed gepland (zoals brede scholen, en zorgcentra) met in totaal € 18,5 miljoen aan onrendabele toppen.

Te Woon/Koopgarant AlleeWonen heeft als doel jaarlijks circa 50 woningen te verkopen onder de voorwaarden van Koopgarant. Dat wil zeggen dat de woningen met 25% korting worden verkocht, waarbij de koper wél verplicht is de woning bij wederverkoop aan AlleeWonen aan te bieden en de winst te delen. In 2009 zijn 45 Koopgarantwoningen verkocht. De totale korting bedraagt ongeveer € 1.980.470. In totaal willen we van 2010 tot 2014 ongeveer 325 woningen onder de voorwaarden van Koopgarant verkopen: ongeveer 215 woningen uit bestaand bezit en ongeveer 110 nieuwbouw koopwoningen. Overigens zal het beleid met betrekking tot verkoop van nieuwbouwwoningen onder de voorwaarden van Koopgarant nog herijkt worden. We moeten dat doen vanwege de hoge kosten van voorfinanciering bij deze vorm van verkopen.

Leefbaarheid In 2009 heeft AlleeWonen diverse sociaal maatschappelijke activiteiten en projecten uitgevoerd om de leefbaarheid in wijken waar AlleeWonen veel bezit heeft, te bevorderen. In totaal heeft AlleeWonen in 2009 € 1.475.000 aan leefbaarheidsimpulsen uitgegeven. Het gaat hierbij om investeringen in fysieke veiligheid (zoals anti-inbraakpakketten), beheer en toezicht door buurtmeesters (zoals bemiddeling bij burenoverlast), wijkactiviteiten om de sociale samenhang te versterken en algemeen fysiek onderhoud (zoals groenonderhoud en onderhoud van brandgangen en erfafscheidingen). AlleeWonen zal haar leefbaarheidsprogramma de komende jaren nog intensiveren.


9

Visitatie en evaluatie van de fusie Zowel Aramis AlleeWonen als Singelveste AlleeWonen zijn in de afgelopen jaren gevisiteerd. De visitatierapporten zijn toegankelijk via www.alleewonen.nl. De aspecten ter verbetering die op basis hiervan zijn vastgesteld, zijn onderdeel gemaakt van het ondernemingsplan. Voor Singelveste AlleeWonen betreft dat met name het aanbrengen van scherpte in de formulering en implementatie van beleid (daadkracht). Singelveste AlleeWonen heeft dit in samenspraak met haar stakeholders concreet opgepakt in de ontwikkeling en realisatie van een zorgsatelliet aan het Gerrit Rietveldplein, de jeugd- en jongerenaanpak in Haagse Beemden en de aanpak van de startersproblematiek. Deze drie projecten zijn succesvol. Aramis AlleeWonen heeft als verbeterpunten in haar aanpak opgenomen: het concretiseren van prestatieafspraken met samenwerkingspartners, het onderbouwen van het maatschappelijk en financieel rendement van de investeringsprogramma’s en de verbinding leggen in jaarverslaglegging tussen prestaties en voorgenomen prestaties. Ook aan deze zaken is invulling gegeven. De visitaties dateren van januari 2006 (Aramis AlleeWonen) en augustus 2007 (Singelveste AlleeWonen). Tussen eind 2010 en medio 2011 vindt een nieuwe visitatie plaats. Om de bevindingen van de prestaties tussentijds te toetsen, is een evaluatie doorgevoerd op doelstellingen van de fusie. De meerwaarde van de fusie voorzagen wij op een aantal terreinen. De belangrijkste zijn: meer werk maken van buurten wijkgerichte aanpak, productie van nieuwbouwwoningen vergroten, meer deskundigheid en realisatie van maatschappelijk vastgoed en betere spreidingsrisico’s en efficiënte inzet van middelen. Natuurlijk is het zo dat na amper anderhalf jaar al deze beoogde meerwaarde nog niet is omgezet in concrete resultaten. Wel is te constateren op welke onderdelen we wel of niet op de goede weg zijn c.q. waar al zichtbare resultaten zijn geboekt. Onze evaluatie toont aan dat we met onze wijken buurtgerichte aanpak op de goede weg zijn. We zijn meer en beter aanwezig, onze aanpak met partners maakt vaak het verschil. Aan effectiviteit valt zeker nog te winnen. Op terrein van woningbouwproductie hebben we gezien de marktomstandigheden en kredietcrisis willens en wetens getemporiseerd. De realisatie van de voorgenomen productie zou zelfs zeer onverstandig zijn geweest. Op terrein van maatschappelijk vastgoed realiseren we daadwerkelijk een aantal MFA’s met overigens bijbehorende vraagstukken van deskundigheid, beheer en financiële haalbaarheid. Ons risicoprofiel is door spreiding van werkgebied en samenvoeging van woningen leningsportefeuilles daadwerkelijk verbeterd. Tot slot moet de fusie ook efficiency winst opleveren door samenvoeging van systemen en middelen. Inmiddels zijn systemen geïntegreerd en zijn de eerste bezuinigingen op overhead doorgevoerd. Niettemin is op dit terrein (bijvoorbeeld formatie en wederzijdse kennisoverdracht) het begin pas gemaakt.

10


Bezoldiging en nevenfuncties Samenstelling bestuur en bezoldiging Het bestuur van de Stichting AlleeWonen wordt gevormd door mevrouw A.J. van de Ven – de Jong (voorzitter) en de heer H.H. Reininga. Gegevens van de bestuurders: mevrouw A.J. van de Ven-de Jong Geboortedatum 5 september 1964 (45 jaar) Datum werkzaam in huidige functie 1998 Datum werkzaam in organisatie 1990

de heer H.H. Reininga 26 juli 1953 (56 jaar) 1997 1988

Aan de bestuurders werd ten laste van het resultaat van 2009 aan beloningen een totaalbedrag toegekend van: Bezoldiging per bestuurder Salaris Bonus Lease auto Pensioenpremie

mevrouw A.J. van de Ven-de Jong 139.968 10.800 17.112 46.776

de heer H.H. Reininga 139.968 10.417 11.015 34.804

De honorering is gebaseerd op basis van een jaarlijks vast salaris. De ontwikkeling daarvan is gerelateerd aan competentieontwikkeling. Daarnaast is er sprake van een bonus van maximaal een maandsalaris op basis van een jaarlijkse set aan prestatieafspraken. De wet WOPT is van toepassing. In het kader van deze wet zal een eventuele overschrijding van de zogenaamde Balkenende-norm altijd gemeld worden.

Nevenfuncties van de bestuurders Mevrouw A.J. van de Ven-de Jong: Bestuurslid Stichting HetPunt, lid van de ledenraad Aedes, bestuurslid Fonds Werken aan Wonen, deelname aan het Woonnetwerk, deelname BNG adviesorgaan Raad van Bestuur, aandeelhouder Woonquest, aandeelhouder Cofier en aandeelhouder van alle 100% BV’s van AlleeWonen. Overige nevenactiviteiten zijn commissaris bij Cubiss, een provinciale steunorganisatie op het gebied van cultuur, lid Raad van Advies Da Vinci College (VMBO) en lid Raad van Toezicht van GGZ Oost Brabant (vanaf 2010). De heer H.H. Reininga: Lid van de raad van Commissarissen Cofier B.V., lid van de Raad van Toezicht gebouw F, bestuurslid Stichting Maatschappelijke Lokatieontwikkeling, bestuurslid Stichting Futura en lid van de raad van advies van de Stichting Maatschappelijk Betrokken Ondernemen. In 2009 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur/ bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de governance code.


11

In control-verklaring Als bestuur van AlleeWonen verklaren we de verantwoordelijkheid te aanvaarden voor de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze systemen hebben tot doel de risico’s van het niet realiseren van de bedrijfsdoelstellingen optimaal te beheersen. Zij kunnen echter nooit absolute zekerheid bieden dat zich geen onjuistheden van materieel belang zullen voordoen. Om onze verantwoordelijkheden te kunnen dragen hebben we gedurende het verslagjaar op systematische wijze de beheersingsomgeving, de strategische risico’s en de projectrisico’s van onze organisatie geanalyseerd en beoordeeld. Deze risico’s hadden extra aandacht omdat nog niet alle systemen en rapportages zijn gesynchroniseerd. Inmiddels zijn nagenoeg alle systemen en rapportages gebaseerd op één bedrijfsinformatiesysteem. Eind 2009 heeft de implementatie plaats gevonden. We hebben geconstateerd dat het werken met meerdere bedrijfsinformatiesystemen de foutgevoeligheid nadelig beïnvloed. De rapportages worden door ons geëvalueerd, samen met de uitkomsten van externe audits. Het geheel van onze werkzaamheden inzake de risicobeheersing wordt door ons regelmatig besproken met de Raad van Commissarissen. Op grond van de boven beschreven werkzaamheden zijn wij van mening dat wij in alle redelijkheid kunnen verklaren dat de systemen van interne risicobeheersing en controle van AlleeWonen adequaat zijn en in het verslagjaar 2009 effectief hebben gewerkt. Het geheel van de hierboven bedoelde werkzaamheden heeft geen indicaties opgeleverd die afbreuk doen of zouden moeten doen aan onze conclusies. Roosendaal, 20 mei 2010

Mevrouw A.J. van de Ven – de Jong Voorzitter Raad van Bestuur

12


De heer H.H. Reininga Lid Raad van Bestuur

Bericht van de Raad van Commissarissen Inleiding 2009 was een jaar waarin het bestuur bewust heeft moeten sturen en bijsturen. Een vastgelopen woningmarkt, onduidelijk economisch perspectief en minder financiële ruimte om te investeren maken de financiële positie van AlleeWonen kwetsbaar. Het bestuur maakt in deze omstandigheden keuzes. De Raad van Commissarissen (RvC) volgt dit proces nadrukkelijk en toetst de keuzes van het bestuur. Dat geldt eveneens voor de mogelijkheden om tot meer efficiency in de bedrijfsvoering te komen. Hierbij is de RvC zich zeer bewust van de maatschappelijke betekenis van de woningcorporaties voor de samenleving, de (politieke) belangstelling voor de resultaten van de branche, het imago en het belang van transparantie. Tegen die achtergrond beoordeelt de RvC de keuzes van het bestuur, met in acht neming van de principes van de governance code. Aan de invulling van de governance code heeft de RvC in 2009 extra aandacht besteed. Toch wil de RvC hier aantekenen dat codes, systemen en toezichtsverslagen natuurlijk van grote waarde zijn, maar op zichzelf geen goede governance garanderen. Daarvoor zijn andere aspecten van tenminste even groot belang, zoals de kwaliteit van het team van de RvC, een gezonde relatie met de bestuurders en de organisatie, zicht op maatschappelijke vraagstukken enzovoorts. Het zijn zeker ook deze terreinen waarin de RvC tijd investeert. Het eerste fusiejaar van AlleeWonen is afgesloten; een jaar waarin de organisatie naar opvatting van de RvC met energie en enthousiasme heeft gewerkt aan de te realiseren meerwaarde voor de bewoners van de wijken in Roosendaal en Breda. Om deze opvatting te toetsen, om handvatten te bieden bij onze rol, om voeling te houden met de concrete voordelen voor bewoners, wijken, medewerkers en organisatie, wordt in 2011 door onafhankelijke visitatie de voortgang van AlleeWonen getoetst. Overigens is een eerste interne evaluatie op de voortgang van meerwaarde reeds door het bestuur aan ons voorgelegd. De RvC van AlleeWonen bestaat uit 7 personen. Hierna zijn de taak en werkwijze van de RvC nader beschreven, evenals de wijze waarop ze hieraan in 2009 invulling heeft gegeven.

Inrichting governance AlleeWonen hecht belang aan een deugdelijk ondernemingsbestuur, waaronder wordt verstaan het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het bestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht. AlleeWonen onderschrijft de principes van de governance code, waarbij op onderstaande onderdelen gemotiveerd wordt afgeweken: Artikel 2.2 Rechtspositie en bezoldiging bestuur De code schrijft onverlet de arbeidsrechtelijke positie van een lid van het bestuur een benoemingsperiode voor van maximaal vier jaar, waarbij herbenoeming telkens voor een periode van vier jaar kan plaatsvinden. De Raad van Bestuur van AlleeWonen is arbeidsrechtelijk benoemd voor onbepaalde tijd. Dit was en blijft in afwijking van de governance code, mede omdat deze benoeming al vóór inwerkingtreding van de code aan de orde was.


13

Artikel 3.1 Taak en werkwijze RvC De code schrijft voor dat de RvC tenminste eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur zowel haar eigen functioneren als dat van de individuele leden van de RvC bespreekt. Bij AlleeWonen vindt de jaarlijkse evaluatie plaats in aanwezigheid van het bestuur, omdat het wel of niet functioneren van de RvC ook staat en valt met de relatie met het bestuur en het gezamenlijk invullen van de checks en balances. Artikel 3.5 Samenstelling en rol kerncommissies De governance code geeft de mogelijkheid om, indien de RvC meer dan vijf leden omvat, uit haar midden een auditcommissie in te stellen. AlleeWonen wijkt op dit onderdeel van de code af, omdat de RvC er van overtuigd is, dat het in de vergadering gezamenlijk verantwoordelijkheid nemen voor onderwerpen die normaliter onder een auditcommissie vallen voor AlleeWonen in de huidige fase van ontwikkeling een betere invulling is van het financiële toezicht. Daarom is deskundigheidsbevordering op dit terrein van de totale RvC ook een regelmatig terugkerende activiteit. Artikel 5.2 Overleg met belanghouders en verantwoording over het gevoerde beleid In de uitwerking van dit artikel heeft AlleeWonen voor een andere benadering gekozen. AlleeWonen is van mening dat het continu oproepen van stakeholders leidt tot stakeholdermoeheid. Om de relatie te versterken en meer inhoud te geven kiest AlleeWonen in de uitwerking voor een andere benadering. Overleg met de onderscheiden belanghouders vindt door diverse vertegenwoordigers van AlleeWonen regelmatig plaats. Belanghouders worden periodiek in staat gesteld het beleid en ondernemingsplan te beïnvloeden. Zij worden gevraagd deel te nemen aan de visitatie. Verder bestaan er met afzonderlijke partners contracten, afspraken, convenanten of overlegvormen die meer maatwerk bieden. Dit varieert van meerjarige strategische allianties tot samenwerkingsverbanden en klant-/leveranciersrelatie op projectniveau. Vooralsnog vindt hiervan verslaglegging aan de RvC plaats middels voortgangsverslagen van het bestuur. Over de wijze waarop AlleeWonen met haar belanghouders samenwerkt wordt in het jaarverslag in het eerste hoofdstuk inzicht gegeven. Een uitgebreide beschrijving van de governancestructuur en de hieraan ten grondslag liggende documenten zijn terug te vinden op de website www.alleewonen.nl. De taakverdeling van de RvC en haar werkwijze zijn bepaald in het door de Raad vastgestelde Reglement Raad van Commissarissen Stichting AlleeWonen, eveneens te vinden op de website. De statuten vormen, samen met het reglement van de RvC en het bestuursreglement, de basis voor de organisatie en het toezicht. De governancestructuur van AlleeWonen is in lijn met de governancecode en komt nadrukkelijk terug in de besturings- en inrichtingsprincipes en het toezicht. Bij de besturingskeuze staat het lokale ondernemerschap van de vestigingen centraal. AlleeWonen hanteert vier besturings- en inrichtingsprincipes: 1. Richting (geven) 2. Ruimte (laten) 3. Resultaten (boeken) 4. Rekenschap (afleggen)

14


De Raad van Bestuur reikt hierbij de kaders aan. Zij stuurt op het bereiken van de doelen van de organisatie als geheel. Dit gebeurt op hoofdlijnen en door formulering van de randvoorwaarden die te maken hebben met de continuïteit van de onderneming. De besturingsprincipes komen terug in de Planning & Control cylcus, waaraan instrumenten als ondernemingsplan, kaderbrief, jaarplannen en bijbehorende rapportagestructuur ten grondslag liggen. De betrokkenheid van de RvC komt hierbij vooral tot uitdrukking in haar adviesrol bij de totstandkoming van de visie en de keuzes die gemaakt worden. Commissarissen en bestuurders delen de opvatting dat strategische verkenningen in een vroeg stadium bijdragen tot het ontstaan van een gedeelde visie op de lange termijn en dat dit de basis vormt voor een goed en effectief toezicht later. In aanwezigheid van MT-leden worden daarom periodiek strategische themabesprekingen georganiseerd. De bestuurders formuleren de ambities en doelen en verzorgen na vaststelling implementatie hiervan. De RvC kent in het kader van de uitoefening van haar advies- en toezichtrol een tweemaandelijkse vergadercyclus in aanwezigheid van de Raad van Bestuur. Daarnaast neemt zij ook kennis van de verdere bedrijfsvoering via de eerdergenoemde themabesprekingen met de MT-leden en haar jaarlijkse contactmomenten met de Ondernemingsraad.

Jaarlijkse evaluatie De jaarlijkse evaluatie van de - nog jonge – RvC heeft in het teken gestaan van ‘lessons to be learned’. Gezien de grootte van AlleeWonen, de breedte van de rolopvatting en de omvang van de ontwikkelingsportefeuille is het voor de RvC belangrijk om de casussen waarin corporaties ‘uit de bocht zijn gevlogen’ te bestuderen op relevantie voor AlleeWonen. In deze evaluatie is van gedachten gewisseld over hoe in de voorbereiding van besluitvorming de informatieverstrekking en discussie over risico’s en rolopvatting plaatsvinden. Deze evaluatie van de RvC en het bestuur heeft beiden nog alerter gemaakt van de kwetsbaarheid en risico’s van het functioneren van AlleeWonen. Behalve goede checks en risicobeheersing mag niet uit het oog worden verloren dat ondernemerschap ruimte nodig heeft en dat het lerend vermogen van een organisatie er baat bij heeft als het maken van acceptabele fouten (dan wel foute inschattingen) tot normale bedrijfsuitoefening behoren. Daarnaast zijn op terrein van governance, vergaderingen, profielen en dergelijke de puntjes op de ’i’ gezet. Als gevolg van de recente fusie is de RvC ervan overtuigd dat op het terrein van governance aan alle daarvoor gestelde eisen ruimschoots wordt voldaan. De RvC houdt de discussie hierover levend.

Jaarlijkse strategiesessie De RvC is zich goed bewust van de verschillende rollen die zij vervult. In haar adviesrol delen commissarissen en bestuur de opvatting dat strategische verkenningen in een vroeg stadium bijdragen tot het ontstaan van een gedeelde visie op de lange termijn en dat dit de basis vormt voor een goed en effectief toezicht later. De werkwijze is er op gericht om periodiek strategische themabesprekingen te organiseren, in aanwezigheid van de MT-leden. Het is de verantwoordelijkheid


15

van de bestuurders om ambities en doelen te formuleren en na vaststelling daarvan de implementatie te verzorgen. De RvC neemt gaandeweg dit proces meer afstand en concentreert zich op de rol van toezichthouder. In 2009 is een strategiesessie in het teken van ontwikkelingen en vraagstukken op de beleidsvelden uitgevoerd. Thema’s hierbij: wijkontwikkeling/maatschappelijk vastgoed, nieuwe vormen van participatie/zeggenschap, duurzaamheid/energiebesparing en het traject wonen, leren, werken. Een belangrijk onderdeel van deze strategiesessie was het gezamenlijk bespreken van een door Atrivé ontwikkelde scenario-analyse voor de toekomst van de woningcorporatie.

Toezichtskader en besluitvorming Het ondernemingsplan van AlleeWonen vertaalt de meerwaarde van de organisatie in concreet te bereiken effecten en prestaties op bedrijfsniveau en op vestigingsniveau. Daarnaast is voorzien in een planning en control-cyclus, die gebaseerd is op de uitgewerkte sturingsprincipes. Deze sturingsprincipes doen recht aan de opzet van de organisatie: vestigingen die lokaal zelfstandig zijn en die ondersteund worden door enkele centrale afdelingen/adviesteams. In 2009 is voor de afdeling Middelen het passend inrichten van verantwoordelijkheden en bevoegdheden op vestigings- en centraal niveau onderwerp van bespreking geweest in de RvC. Het schema van informatievoorziening en de wijze waarop het bestuur (en anderen zoals OR en huurders) de RvC van haar informatie voorziet is, na herziening, weer helemaal op orde. De RvC van AlleeWonen heeft vijf keer vergaderd en de volgende besluiten genomen: • Goedkeuring aan het bestuursbesluit tot vaststelling van het Treasurystatuut Stichting AlleeWonen en het Treasuryjaarplan 2009 (als onderdeel van de begroting); • Goedkeuring aan het jaarrapport 2008, bestaande uit jaarverslag en jaarrekening en verlenen van decharge aan de Raad van Bestuur; • Besluit tot benoeming per 1 juni 2009 van de heer Hopstaken tot voorzitter (na vertrek van de heer Olsthoorn) van de RvC en mevrouw Bouvy-Koene tot vicevoorzitter van de RvC; • Besluit tot benoeming per 1 september 2009 van de heer ir. P.W. Lahaye tot lid van de RvC; • Goedkeuring aan het bestuursbesluit tot het economisch terugleveren van woningen en garages aan de Stichting AlleeWonen. Het gaat om: 161 sociale huurwoningen en 104 dure huurwoningen bestemd voor verkoop in AlleeWonen Vastgoed B.V.; 771 woningen bestemd voor herstructurering/ grootschalige renovatie in AlleeWonen Herontwikkeling B.V.; 750 garages in AlleeWonen Vastgoed B.V. en AlleeWonen Herontwikkeling B.V.; • Goedkeuring aan het bestuursbesluit tot het economisch dan wel juridisch terugleveren van na 31 december 2007 in kader van de herstructurering aangekochte woningen en garages in AlleeWonen Herontwikkeling B.V. en AlleeWonen Vastgoed B.V. aan de Stichting AlleeWonen; • Goedkeuring aan de bedrijfsbegroting 2010.

Onderwerpen van bespreking en kennisontwikkeling Naast de reguliere voortgangsinformatie en de kwartaalinformatie waren er ook onderwerpen die de bijzondere belangstelling van de RvC hadden: • Integriteit: de RvC en het bestuur zijn overtuigd van het belang van integriteit. Integriteit is binnen AlleeWonen geen apart beleidsveld; integriteit is een houding die onderdeel is van

16


regelmatige toetsing en die via andere beleidsvelden tot uitdrukking komt. Integriteit is een belangrijk uitgangspunt. Niet alleen bij besturen en toezicht houden, maar ook in de dagelijkse bedrijfsprocessen. In 2009 hebben alle medewerkers dilemmatrainingen doorlopen. Op basis hiervan wordt in 2010 een integriteitcode op hoofdlijnen vastgesteld, die wordt uitgewerkt in een aantal detailregelingen, waaronder een klokkenluidersregeling. • In 2009 is opnieuw aandacht besteed aan de gewijzigde economische omstandigheden en de effecten die dit heeft op de financiële positie van AlleeWonen. Deze effecten vertalen zich in bijsturing op financieringsvolumes en investeringsprogramma’s. Besproken is op welke wijze doelstellingen op het terrein van betaalbaar wonen en leefbaarheid toch optimaal geëffectueerd kunnen worden. • De snelle ontwikkeling op de woningmarkt en de effecten op de bestaande verkoopportefeuille, ontwikkelingsportefeuille en risicopositie hadden ook de bijzondere belangstelling van de RvC. Het feit dat AlleeWonen gedeeltelijk afhankelijk is van het tempo en volume van de verkopen is een belangrijk punt van aandacht. • In het kader van de actuele discussie over governance en de bijbehorende imagoschade heeft de RvC in 2009 een tweetal collega-corporaties aangesproken op enkele governance-aspecten en de wijze waarop de governance code hierbij wordt gehanteerd. De RvC heeft op diverse manieren gewerkt aan kennisontwikkeling, zowel gezamenlijk als op individuele basis. Gezamenlijk heeft zij onder begeleiding van KPMG een dagdeel besteed aan de onderwerpen actuele waardering en risicoanalyse. Verder heeft een studiereis plaatsgevonden naar Groningen, waar de RvC te gast was bij collega-corporatie Lefier. Hier is kennis genomen van de wijze waarop maatschappelijk ondernemerschap is vormgegeven door Lefier. Nieuwe commissarissen hebben een introductieprogramma gevolgd, waarbij onder andere kennismaking, relevante informatie betreffende de organisatie en alle specifieke volkshuisvestelijke aspecten die eigen zijn aan de corporatie en haar activiteiten, centraal stonden. Verder is op individuele basis deelgenomen aan bijeenkomsten en workshops op het gebied van corporate governance, financiën, volkshuisvestelijke doelen en intern toezicht. Ook zijn binnen Futura bijeenkomsten bijgewoond.

Accountant, Huurdersorganisaties en Ondernemingsraad Accountant Het accountantskantoor KPMG heeft de audit van 2009 uitgevoerd en ondersteunt en adviseert de RvC hierbij in haar klankbordrol. Daartoe heeft de accountant de vergadering bijgewoond waarin het jaarrapport is behandeld. De fiscale begeleiding heeft plaatsgevonden door PriceWaterhouseCoopers. Zij heeft projectmatig advies verleend op het gebied van omzetbelasting bij bouwprojecten en ondersteuning verleend bij de aangifte van de VPB.


17

Huurdersorganisaties en Ondernemingsraad De commissarissen op voordracht van de huurders zijn op de hoogte gebleven van de onderwerpen van de huurdersorganisaties door het bijwonen van de vergaderingen dan wel door middel van vergaderverslagen. Op deze wijze hebben zij met name het proces kunnen volgen die de huurdersorganisaties hebben doorlopen om te komen tot een concept samenwerkingsovereenkomst tussen de huurdersorganisaties in Breda en Roosendaal. Begin 2009 vonden verkiezingen plaats voor een nieuwe OR. Daarop is een kennismaking tussen RvC en OR georganiseerd. Belangrijkste gespreksonderwerpen waren de gevolgen van de economische crisis voor de woningcorporatie, de implementatie van de fusie, Empire (bedrijfsinformatiesysteem) en de verhouding en verschillen tussen beide vestigingen. Het bestuur heeft de RvC steeds op de hoogte gehouden van de overleggen die zij met de OR in 2009 heeft gevoerd. Hierbij kwamen onder meer aan de orde: harmonisatie van de arbeidsvoorwaarden, voortgang van de CAO-onderhandelingen, plan van aanpak en eindrapportage integriteit, Medewerkers Motivatie Meting, uniformering van personele regelingen en de organisatieaanpassing van middelen en financieel beleid.

18


Samenstelling De samenstelling van de RvC per 31 december 2009 is als volgt: Naam

Functie

Achtergrond

Eerste

Aftredend

benoemings

datum

De heer drs. P.A.J.

11-03-1998

01-07-2010

01-12-2008

01-07-2012

Voorzitter

Financieel-economisch

Hopstaken RA

Nevenfuncties

02-08-1962

• Voorzitter RvC Kober Groep

Mevrouw P.J. Bouvy-

Vice-

Zorg

Koene

Voorzitter

Nevenfuncties

06-04-1959

• Voorzitter Wonen Midden-Delfland

• Voorzitter Hendrik Marius Preuijt J.D. Zoonstichting

• Voorzitter Stichting Meervoud

De heer A.C.M.

Welzijn / zorg

Lid

07-12-2005

Simons

(voordracht

Nevenfuncties:

15-09-1954

huurders)

• Lid RvT van Stichting Divers Den Bosch

• Voorzitter Stichting Dynamisch Den Bosch

• Penningmeester Stichting Mnemoniek Arnhem

Mevrouw S.B.

Lid

Consultancy / bestuurlijk

Verburg Msc

(voordracht

Nevenfuncties:

28-08-1956

huurders)

• Commissaris AT Osborne, Clavis Woningcorporatie

06-07-2006

(1e termijn)

01-07-2011 (1e termijn)

01-07-2011 (1e termijn)

Terneuzen en Rabobank Terneuzen-Sas van Gent

• Lid kringbestuur Rabobanken Zuidwest Nederland

• Lid bestuur Stichting Op Goede Gronden Trekpaard

• Lid bestuur De Grijze Massa

De heer drs.

Financieel-economisch

Lid

A.J. Douwes

16-07-1999

01-07-2011

• Voorzitter RvC VDB Holding te Emmen

• Voorzitter Vereniging Vrienden van het Chassé Theater te Breda

• Penningmeester van Stichting MTO te Breda

De heer ir. drs. A.J.J.

Consultancy / overheid

04-10-2001

01-07-2010

Investeringsprojecten /

01-09-2009

01-07-2012

Lid

Meuleman 19-03-1961 De heer ir. P.W.

Lid

Lahaye

gebiedsontwikkeling

(1e termijn)

13-02-1948

Nevenfuncties:

• Lid Raad van Toezicht woningcorporatie Far West Amsterdam


19

Commissarissen verklaren hun functie onafhankelijk van andere belangen te hebben ingevuld. In 2009 is de zittingstermijn van de heer ir. A.G.M. Olsthoorn, met het profiel investerings projecten/gebiedsontwikkeling, conform het rooster van aftreden geëindigd. De voorzittersrol moest daarom opnieuw ingevuld worden. In de functie van voorzitter is benoemd de heer Hopstaken en mevrouw Bouvy-Koene is benoemd tot vicevoorzitter. Voor het vacante profiel investeringsprojecten / gebiedsontwikkeling is een wervingsprocedure gevolgd. Op voordracht van de wervingscommissie is in deze discipline benoemd de heer ir. P.W. Lahaye. In 2009 zijn wervingsprocedures opgestart voor de in 2010 vacant komende functies van de heer drs. P.A.J. Hopstaken RA en de heer ir. drs. A.J.J. Meuleman. In 2010 zijn de wervingsprocedures afgerond met benoeming van: de heer ir. G.S. Breuer en mevrouw M.C.J.J. Dragstra.

20


Profielschets, beloning en vacatures Uitgangspunt voor de bezetting van de RvC is dat de RvC uit generalisten bestaat die gezamenlijk een multidisciplinair team vormen. Voor een integrale besluitvorming moet een bepaald aantal deskundigheden aanwezig zijn, te weten deskundigheid op financieel-economisch gebied, deskundigheid op het gebied van investeringsprojecten en gebiedsontwikkeling en actuele kennis en ervaring op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De commissarissen functioneren als klankbord voor de directie op diverse (deel)terreinen van beleid. De RvC functioneert onafhankelijk en laat zich leiden door het belang van de organisatie. De commissarissen die op voordracht van de bewonersorganisatie zijn benoemd, vervullen hun taak zonder mandaat van degenen door wie zij zijn voorgedragen en onafhankelijk van de bij de organisatie betrokken deelbelangen. De commissarissen ontvangen voor hun functioneren een vergoeding die in overeenstemming is met de zwaarte van de taak en de gewenste professionaliteit van de toezichtsfunctie. De totale beloning in 2009 bedroeg € 64.282. Vergoeding voor de voorzitter voor het hele jaar bedroeg € 14.273, voor de leden bedroeg de vergoeding € 8.400 per jaar. De vaststelling van de beloning van de individuele bestuurders is een verantwoordelijkheid van de RvC. De RvC heeft deze verantwoordelijkheid gedelegeerd aan de remuneratiecommissie bestaande uit voorzitter en vicevoorzitter. Het jaarlijkse beoordelingsgesprek van de Raad van Bestuur heeft met de remuneratiecommissie plaatsgevonden. Een verslag op hoofdlijnen is terug te vinden op de website. Het honoreringsbeleid is gebaseerd op de adviesregeling Izeboud waarbij de functie is ingeschaald binnen de maximale bandbreedte van deze adviesregeling. De informatie over de hoogte en samenstelling van de beloning van het bestuur is opgenomen in de Verklaring Raad van Bestuur, dat als apart onderdeel is opgenomen in het jaarverslag. De relatie tussen de Raad van Bestuur en RvC kenmerkt zich door openheid en wederzijdse betrokkenheid. De RvC spreekt haar dank uit aan het bestuur en de medewerkers voor hun inzet en bijdrage aan de behaalde resultaten. Roosendaal, 20 mei 2010

De heer drs. P.A.J. Hopstaken RA voorzitter Raad van Commissarissen


21

22


1. AlleeWonen


23

1.1

Algemeen

AlleeWonen is een woningcorporatie met z’n 19.000 verhuureenheden, waarvan ruim 17.000 woningen en 1.600 andere objecten (als zorgcentra, bedrijfsruimtes, parkeerplaatsen e.d.) in Breda en Roosendaal. Vanuit de overtuiging dat goed wonen meer omvat dan een fijn huis om in te leven, staat AlleeWonen midden in de samenleving. Met een brede aanpak van buurten en wijken willen we perspectief bieden aan bewoners. We zien woningen en ander maatschappelijk vastgoed vooral als middel om mensen perspectief te bieden. Dit leidt ertoe dat we niet alleen investeren in kwaliteit van woningen en vervangende nieuwbouw. Maar ook in sociale, economische en andere fysieke aspecten die belangrijk zijn voor een buurt en haar bewoners. Een bewuste keuze, omdat een groot deel van het bezit van AlleeWonen zich bevindt in de meer kwetsbare wijken. Om het woon- en leefklimaat te verbeteren, is de inbreng van bewoners en samenwerkingspartners van belang. AlleeWonen zet zich daarom in om bewoners te laten meedoen en meedenken en treedt waar nodig op als initiator om dit te realiseren. Daarnaast willen we komen tot sluitende netwerken op buurten wijkniveau door participatie van samenwerkingspartners. Onze partners zijn organisaties die hun inzet bundelen op het gebied van wonen, zorg, gezondheid, inkomen en welzijn. In 2008 is AlleeWonen ontstaan na een fusie van Singelveste in Breda en Aramis in Roosendaal. Twee gevestigde en lokaal ingebedde corporaties die ervoor kozen om de krachten te bundelen. Wegens lokale herkenbaarheid werkt de vestiging Breda onder de naam Singelveste AlleeWonen; de vestiging Roosendaal onder de naam Aramis AlleeWonen. Genoemd onderscheid is ook in dit jaarverslag gemaakt waar het om de prestaties per vestigingsgebied gaat.

1.2 Speerpunten Op basis van signalen uit onze werkgebieden hebben we onze prioriteiten als volgt bepaald: woonlasten en armoede, leefbaarheid in wijk en buurt, dienstverlening en woonkwaliteit en gebiedsontwikkeling. Deze speerpunten zijn hierna verder beschreven. In hoofdstuk twee en drie zijn deze per vestigingsgebied vertaald naar concrete opgaven, highlights van doelen en realisatie voor het jaar 2009. Ook de plannen voor 2010 zijn in deze hoofdstukken opgenomen.

Woonlasten en armoede AlleeWonen vindt het belangrijk genoeg betaalbare huur- en koopwoningen beschikbaar te hebben en te houden. Dat is geen makkelijke opgave. De jaarlijkse huurstijging is zeer gematigd; amper inflatieniveau. Voor zittende huurders blijven woningen daarmee goed betaalbaar. Echter bij mutatie worden ook wij gedwongen stijgende prijzen door te rekenen aan nieuwe bewoners. We trekken onze huurprijzen dan ook op tot gemiddeld 70% van maximaal redelijke huur en in de toekomst gemiddeld 75% van maximaal redelijke huur. Onze bewonersorganisaties hebben op dit besluit negatief geadviseerd. Dit advies hebben we gezien de financiële lasten voor corporaties naast ons neergelegd. Voor onze bewoners is het naar de toekomst belangrijk om energielasten te beheersen. Het energieprestatieniveau van onze woningen moet daarom beter. AlleeWonen investeert dan

24


ook in een goede analyse en aanpak voor duurzaamheidsprogramma’s èn investeert volop in de woningen om tot lagere energielasten te komen. Hierbij passen we innovatieve technieken toe, zoals bijvoorbeeld passiefwoningen en warmte-koude opslag. Ook biedt AlleeWonen perspectief bij armoede door preventie, schuldhulpverlening en een ‘achter de voordeur’ aanpak. Zo worden door de inzet van Er-op-af-teams in Roosendaal en preventieve huisbezoeken in Breda bewoners geholpen bij het oplossen en voorkomen van (verdere) schulden. We vinden het belangrijk dat mensen een ruime keuze hebben contractvormen voor huur, koop of een tussenvorm zoals bijvoorbeeld Koopgarant woningen, waarbij tot 25% korting op de koopprijs van een woning wordt geboden. Desondanks zullen we Koopgarant in de nieuwbouw niet door kunnen zetten. De geboden korting moet langdurig voorgefinancierd worden en dat beperkt, door de opgelopen aantallen, teveel van onze financieringscapaciteit.

Leefbaarheid in wijk en buurt AlleeWonen kiest voor vitale wijken en buurten. De inzet van intensief buurtbeheer draagt bij aan een goede leefbaarheid. Wijken moeten schoon, heel en veilig zijn. Ook het mogelijk maken van wooncarrières, het samenwerken met onderwijs, het bieden van faciliteiten voor ontmoeting en het stimuleren van initiatieven in wijkeconomie zijn aandachtsgebieden van AlleeWonen. De ontwikkeling van leefbaarheid wordt door AlleeWonen langs drie lijnen, de zgn. stijgingsroutes, bevordert (in overeenstemming met een rapport van Wetenschappelijk Raad voor het Regeringsbeleid): • wonen, leren, werken • wonen, zorg, welzijn • wonen, sport, recreatie, cultuur Vanuit de kenmerken van de wijk en de vraagstukken van de bewoners zetten we, vaak in overleg met partners, in op één van de drie stijgingsroutes. Daarbij is de stijgingsroute van wonen, leren, werken vaak individueel georiënteerd en bieden bijvoorbeeld activiteiten als sport en cultuur een goed aanknopingspunt voor ontmoeting in de wijk. Daarmee bevorderen we het ‘zich thuis voelen’ en de veiligheidsbeleving. In de aandachtswijken kiezen we bewust voor de inzet hiervan. In Breda zijn dit de wijken Hoge Vucht-Doornbos Linie en Haagse Beemden. In Roosendaal gaat het om Kalsdonk, Kroeven, Westrand en Centrum. Vanuit bovenstaande principes nemen we verantwoordelijkheid voor het benodigde vastgoed voor voorzieningen als brede scholen, zorgcentra en buurthuizen. Dit type faciliteiten in de wijk zijn nodig om wijken vitaal te krijgen en te houden.

Dienstverlening Het bieden van een goede dienstverlening is een voorwaarde voor het functioneren van AlleeWonen. Deze moet steeds van een goed niveau zijn. De KWH-metingen zijn al jaren van goed (en bovengemiddeld) niveau. Beide vestigingen zijn in 2009 op uiteenlopende onderdelen getoetst en het KWH-label wordt met goede cijfers behouden.


25

In de uitbreiding van dienstverlening ontwikkelen we beperkt door. We doen dat op terrein van woonruimtebemiddeling en het gaat ons om de goede toegankelijkheid van onze bewoners tot diensten op het gebied van wonen, zorg en welzijn. De modernisering van woonruimtebemiddeling en startersleningen vormen onderdeel van de vernieuwing van onze dienstverlening.

Woonkwaliteit en gebiedsontwikkeling In wijken waar AlleeWonen veel bezit heeft, wordt een totaalaanpak ingezet: werken aan de fysieke ontwikkeling van de wijk (woningverbetering, nieuwbouw, ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed, ruimtelijke kwaliteit), de sociale ontwikkeling (individuele stijging, welzijn, ontmoeting en participatie) en de economische ontwikkeling (voorzieningen voor de wijkeconomie). Daarnaast is het ontwikkelen, bouwen en exploiteren van woningen met een keuzevariëteit in woonvormen belangrijk. Woningen moeten duurzaam geschikt zijn voor mensen met verschillende leefstijlen en leeftijden. Gebiedsontwikkeling zal de komende jaren een moeilijke opgave zijn. De financiële haalbaarheid zal vaak aanleiding blijken om te temporiseren of eisen bij te stellen. De uitdaging daarbij is om toch voldoende betaalbare woningen in nieuwe gebieden te realiseren. Er zal een druk van ontwikkelaars en gemeenten uitgaan om het percentage betaalbare woningen in nieuwe gebieden te beperken ten gunste van ‘betere’ exploitaties.

1.3 Maatschappelijk ondernemen AlleeWonen werkt vanuit de overtuiging om daar waar nodig wijken en omstandigheden van bewoners te verbeteren en meerwaarde te creëren door te investeren in de wijken, in bewoners en in maatschappelijk vastgoed. In de langetermijnstrategie, maar zeker ook in de dagelijkse praktijk, worden belangen van bewoners, gemeenten en maatschappelijke partners dan ook steeds afgewogen. En is AlleeWonen open in haar afwegingen en resultaten. Afspraken worden herkenbaar geformuleerd. Het komen tot afspraken zal de komende jaren meer creativiteit vragen. Onze partners, zowel gemeente als zorgen welzijnsaanbieders, worden de komende jaren geconfronteerd met bezuinigingen. Het is te verwachten dat die bezuinigingen op terrein van wonen, welzijn en zorg gaan neerslaan. Onze partners zullen in toenemende mate een beroep op ons doen, terwijl ook wij met beperkingen worden geconfronteerd. Dat vraagt om scherpe kennis en heldere afwegingen. Vanuit ons maatschappelijk ondernemerschap streven we ernaar de positie van buurten en wijken alsmede het perspectief van bewoners te versterken. We willen bewoners en maatschappelijke partners verbinden om tot resultaatgericht aanpakken te komen waardoor de ontwikkeling van wijken, diensten en andere maatschappelijke prestaties worden versneld. Bijvoorbeeld door te bewerkstelligen dat er in één wijk, met één programma, onder één coördinator wordt gewerkt in plaats van dat iedere organisatie haar eigen doelstellingen najaagt. Te denken valt hierbij aan: buurtonderneming Westrand in Roosendaal en IWOP in Geeren Zuid, Breda. Om dit te bereiken speelt verbinding met de (lokale) gemeenschap een wezenlijke rol. In ons netwerk, werken we op niet-vrijblijvende manier samen met onze partners aan de aanpak van specifieke vraagstukken. De samenwerkingsverbanden zijn ingedeeld naar:

26


• Belanghouders: personen en organisaties die het beleid van AlleeWonen beïnvloeden • Deelnemingen: samenwerking met directe zeggenschap • Lidmaatschappen: leveren van actieve participatie met als doel kennisdeling en intensiveren samenwerking en resultaat De belanghouders van AlleeWonen worden hierna benoemd met een weergave van het gezamenlijke doel en de afspraken die hieraan ten grondslag liggen. Vervolgens zijn de deelnemingen en lidmaatschappen van AlleeWonen weergegeven.

1.3.1 Belanghouders Breda en Roosendaal Huurdersverenigingen Doel: bewoners zeggenschap en participatie in de wijken bieden en hen invloed geven op beleid van AlleeWonen Op basis van: samenwerkingsovereenkomst waarin rechten van advies, informatie en zeggenschap worden georganiseerd en door structureel overleg Gemeente Doel: kwaliteit van wonen en leefbaarheid verbeteren, huisvesten van bijzondere doelgroepen, garanderen van voldoende betaalbare woningen Op basis van: prestatieafspraken, structureel overleg, diverse convenanten en realisatieovereenkomsten op projectniveau. De gemeenten Breda en Roosendaal kiezen ervoor AlleeWonen als partner in de stad te positioneren en op basis van gelijkwaardigheid te werken aan de kwaliteit van steden en dorpen.

Roosendaal SIW Doel: werken aan verbetering van leefbaarheid en sociale samenhang Op basis van: samenwerkingsafspraken en afzonderlijke projectovereenkomsten. Het dagelijks samenwerken van medewerkers in wijken en buurten leidt ertoe dat er intensieve afstemming is in alle lagen van beide organisaties. Stichting Groenhuysen (intramurale zorg) Doel: komen tot een deconcentratie van voorzieningen voor zorgbehoevende ouderen door een evenwichtige spreiding Op basis van: strategische samenwerking over alle wijken via langjarige huurovereenkomsten Thuiszorg West-Brabant Doel: bewoners in staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te blijven wonen Op basis van: samenwerking met Thuiszorg West-Brabant in (stichtingsbestuur van) HetPunt GGZ WNB, S&L Zorg, SDW, NSWAC en jeugdzorg Doel: tot stand brengen van woonvormen voor de geestelijke gezondheidszorg en gehandicapten Op basis van: projectovereenkomsten


27

Traverse Doel: Outreachende aanpak, het proactief benaderen van huishoudens met meervoudige sociaalmaatschappelijke vraagstukken, aanpak en preventie van schuldenproblematiek en het faciliteren van urgentieaanvragen Op basis van: convenant en projectovereenkomsten Vmbo en ROC Doel: stageplaatsen en leer/werk-omgevingen creëren binnen AlleeWonen en in de wijken en organiseren van een goede startsituatie voor beginnend ondernemerschap Op basis van: educational Partnership, vastgelegd in een overeenkomst Organisaties in de wijk zoals politie, buurthuizen, scholen, GGD, enzovoorts Doel: vergroten van de leefbaarheid in wijken en buurten Op basis van: overleg in diverse vorm en frequentie

Breda Wonen Breburg en Laurentius Doel: kwaliteit van wonen en leefbaarheid verbeteren Op basis van: afspraken en structureel overleg; hieronder valt ook de Alliantie met gemeente Breda Stichting Elisabeth en Raffy Doel: ontwikkelen van zorggeschikte woningen, herontwikkelen van de verzorgings- en verpleeghuizen, doorontwikkelen van zorgkruispunten en ander aanbod wonen, welzijn en zorg in het kader van Geschikt Wonen voor Iedereen (GWI) Op basis van: samenwerkingsafspraken Careyn Thuiszorg Doel: huurders in staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te wonen Op basis van: diverse samenwerkingsovereenkomsten (GWI, domotica, Goed Geregeld) Stichting Ouderenwerk Breda Doel: creëren aanbod van wonen en welzijn op maat in wijken en buurten voor 55+ers Op basis van: samenwerkings-afspraken en regelmatig overleg Amarant, Tender, SMO, GGZ, IMW, Novadic-Kentron Zuidwester Jeugdzorg, Valkenhorst, NSWAC, ouderinitiatieven Doel: woonvormen tot stand brengen voor mensen met een beperking. Preventieve en curatieve aanpak van huishoudens met meervoudige sociaal-maatschappelijke vraagstukken Op basis van: projectovereenkomsten, afspraken en MASS-overleg bijzondere doelgroepen Avans en NHTV Doel: doorontwikkelen van studentenhuisvesting in kwantitatieve en kwalitatieve zin Op basis van: platform Studentenhuisvesting en afspraken over studentenhuisvesting ROC, Vmbo en basisscholen Doel: vergroten perspectief van leerlingen Op basis van: projectafspraken

28


Organisaties in de wijk zoals politie, buurthuizen, scholen, GGD, enzovoorts Doel: vergroten van de leefbaarheid Op basis van: frequent overleg en korte lijnen Surplus Welzijn Doel: werken aan verbetering van leefbaarheid en sociale samenhang Op basis van: projectafspraken

1.3.2 Deelnemingen AlleeWonen heeft – naast een aantal ontwikkelen vastgoed B.V’s de volgende deelnemingen: Cofier Vastgoed dienstverlener in Brabant, opgericht om kennis en kunde te bundelen én om deze in te zetten voor complexe (maatschappelijke) vastgoedopgaven van opdrachtgevers. De aandelen van Cofier zijn in handen van drie Brabantse corporaties. AlleeWonen bezit 33,34% van de aandelen. NV Stadsherstel Singelveste AlleeWonen is aandeelhouder van NV Stadsherstel (voor 26,27%), welke zich inzet voor behoud van monumentale panden in Breda. Ook de gemeente Breda, Vesteda, Rabobank, ABN AMRO, Ballast Nedam en BVR Groep zijn aandeelhouder. Woonquest BV Deze organisatie faciliteert woningcorporaties bij het versterken van hun markt- en klantoriëntatie. WoonQuest is ontwikkeld door Aedes in co-makership met diverse andere corporaties. Het aandeel AlleeWonen is 6%. Het Punt Hier kunnen alle inwoners van de gemeente Roosendaal terecht voor informatie en advies over wonen, welzijn en zorg in de gemeente Roosendaal. Het bestuur van Stichting HetPunt wordt gevormd door de directeuren/bestuurders van Stichting Groenhuysen, Geestelijke Gezondheidszorg Westelijk Noord-Brabant (GGZ WNB), Thuiszorg West-Brabant (TWB), Gemeente Roosendaal en Aramis AlleeWonen. Daarnaast werken de volgende organisaties samen binnen HetPunt: De Markenlanden, MEE West-Brabant, DAT, De Zuidwester, Huispitaal, HOOM, Traverse, Zorgburo Stip, Novadic-Kentron en St. Elisabeth. De gemeente Roosendaal heeft tot en met 2014 besloten het WMO loket onder te brengen bij Het Punt. Het Punt zal daarom een organisatorische en bestuurlijk transformatie ondergaan. Futura Makelaardij Aramis AlleeWonen biedt koophuizen in nieuwbouw en bestaande bouw. Deze dienstverlening is ondergebracht bij Futura Makelaardij en is 100% eigendom.


29

1.3.3 Lidmaatschappen AlleeWonen Futura Futura is het samenwerkingsverband van Brabantse corporaties, bestaande uit: AlleeWonen (Breda en Roosendaal), Casade (Waalwijk en Loon op Zand), Thuisvester (Oosterhout en Sprundel), WonenBreburg (Breda en Tilburg) en Zayaz (‘s Hertogenbosch). Futura richt zich op kennisbundeling, expertise en het opbouwen van een gezamenlijk profiel van betrokken maatschappelijk ondernemers in met name stedelijk en landelijk gebied van Brabant. Het Woonnetwerk Zestien maatschappelijk geëngageerde woningcorporaties werken hierin samen aan een betere volkshuisvesting. Hoofddoel: de maatschappelijke prestaties van organisaties verbeteren. Dit netwerk dient als inspiratiebron en uitwisselingsplatform voor bestuurders. Aedes AlleeWonen is lid van Aedes, de brancheorganisatie voor woningcorporaties.

Breda Woonloket Breda De woonruimteverdeling van alle corporaties in Breda vindt plaats via het Woonloket Breda. Consortium Spoorzone AlleeWonen verwerft en hertontwikkeld gebiedsdelen rondom het nieuwe station in Breda in samenwerking met lokale projectontwikkelaars, bouwbedrijven en een andere corporatie.

Roosendaal Gemeente en BVR-Groep Via een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente en ontwikkelaar BVR-Groep werkt AlleeWonen al een aantal jaar aan de herstructurering van Kalsdonk, zoals vastgelegd in de Beheer- en Ontwikkelingsvisie uit 1998. Doel van deze visie is de kwaliteit van de leefbaarheid te vergroten en hierdoor het imago van de wijk te verbeteren. Het accent voor het komende jaar ligt op het afronden van de herstructurering. Credo Met de gemeente Roosendaal, bewoners, ondernemers, politie en WSG werkt AlleeWonen onder de naam Credo samen. Met als doel revitalisering van het gebied Brugstraat, Molenstraat, Hoogstraat en het westelijk deel van de Kalsdonksestraat. Dit o.a. door nieuwbouw, renovatie, aanpak van openbare ruimte en imagoverbetering.

30


2. Aramis AlleeWonen


31

2.1 Woonlasten en armoede 2.1.1 Opgave Aramis AlleeWonen zet gericht in op beheersing van de woonlasten. Dat betekent een verantwoorde huurprijsstijging van betaalbare woningen door het beheersen van energielasten en het bieden van perspectief bij armoede door preventie, schuldhulpverlening en een ‘achter de voordeur’-aanpak. Er moeten voldoende betaalbare woningen zijn en blijven in de gemeente Roosendaal.

2.1.2 Highlights doelen en realisatie Om de betaalbaarheid van woonlasten te waarborgen, zijn in 2009 de volgende doelen opgesteld:

Omvang aantal betaalbare woningen Doel: het aantal betaalbare woningen bedraagt eind 2009 meer dan 6.250 woningen, de minimum vereiste omvang van de kernvoorraad. In 2009 wordt de omvang van de kernvoorraad in nieuwe prestatieafspraken met de gemeente opnieuw vastgesteld Eind 2009 behoorden 6.315 woningen tot de kernvoorraad (woningen gelabeld als kernvoorraad en waarvan de huur lager is dan € 548,18 per 31 december 2009). In 2009 heeft de gemeente een nieuwe Woonvisie voorbereid die in de eerste helft van 2010 wordt vastgesteld. Eind 2009 is het traject opgestart tussen gemeente en corporaties in Roosendaal om te komen tot nieuwe prestatieafspraken. Ten aanzien van de omvang van de kernvoorraad wordt vooral ingezet op slaagkansen van de doelgroepen starters en jonge gezinnen. De huurprijs voor zittende huurders is per 1 juli 2009 gestegen met 2,50%; dat is inflatievolgend. Bij nieuwe verhuur brengen we de prijs in overeenstemming met kwaliteit tot een gemiddeld niveau van 69% van de maximale huur. Dit is overigens nog onder het landelijke gemiddelde van 72%. Eind 2009 is een nieuw streefhuurprijsbeleid ingevoerd waarbij bij nieuwe verhuringen in de kernvoorraad de huur op gemiddeld 75% wordt vastgesteld en in de verdienvoorraad de huur op gemiddeld 85% wordt vastgesteld. Dit wordt naar verwachting in 2017 gehaald. Op deze wijze ontlasten we zittende huurders, maar voeren we wel verhogingen door bij nieuwe verhuringen. Overigens laat de nieuwe wetgeving ons geen andere keuze. Onze huurderscommissie heeft negatief geadviseerd op deze beslissing.

Energieprestatie Doel: 90% van de woningen beschikt op 31 december 2015 over een HR-ketel Met het oog op betaalbaarheid van woonlasten en duurzaamheid vinden we het belangrijk dat de woningen beschikken over een HR-ketel en isolerende beglazing. Eind 2009 beschikte 61% van de woningen over een HR-ketel. Doel: investeren in energiebesparende maatregelen In Kroeven-Zuid zijn zgn. ‘passiefwoningen’ ontwikkeld. Passief bouwen is een manier van bouwen

32


waarbij zogenoemde passieve maatregelen zorgen voor een zeer laag energiegebruik en hoog comfort in zomer en winter. Het passiefhuis biedt antwoord op de stijgende energieprijzen. De renovatie betreft 246 woningen, de gefaseerde sloop betreft 90 woningen, de gefaseerde nieuwbouw betreft 124 wooneenheden. De voorbereiding heeft in 2009 plaatsgevonden. Start realisatie is in 2010. In Waterland (Kroeven Noord) worden gefaseerd 193 woningen ontwikkeld waar een collectieve duurzame warmtevoorziening wordt geëxploiteerd. Start realisatie is in 2010. Er is gestart met onderzoek naar een nieuwe collectieve duurzame warmtevoorziening bij de vier Kroevenflats (396 woningen). In 2011 wordt de voorziening gerealiseerd.

Armoede en preventie Doel: terugbrengen van het aantal huisuitzettingen tot 75% van het aantal huisuitzettingen in 2008 Het aantal deurwaarderszaken bij zittende huurders is met 25% afgenomen. Het aantal aanzeggingen ontruimingen is met 10% afgenomen. Hoewel het aantal ontruimingen op basis van huurachterstand niet zover is gedaald dan waarop is ingezet, laat het totaal aantal ontruimingen een daling van 32% zien. Bovenstaande is het resultaat van intensievere inzet op preventieve schuldhulpverlening in samenwerking met het Meldpunt Schuldhulpverlening Roosendaal (Traverse, Sociale Zaken van de gemeente en de Gemeentelijke Krediet Bank). Een ander effect is wel de toegenomen huurachterstand bij zittende huurders met 20%. We hebben ook de inzet op woonfraude geïntensiveerd. Oneigenlijk gebruik van de schaarse woonruimte wordt opgespoord en tegengegaan. Uitgangspunt is een tweede kansbeleid, waarbij mensen eerst in staat worden gesteld een situatie te herstellen. Uitzondering hierop is hennepteelt, waar ‘zero tolerance’ geldt. De inzet van Er-op-af-teams in samenwerking met Traverse is gecontinueerd. Het team richt zich vooral op mensen die hulpverlening nodig hebben maar die nog niet open staan om deze hulpverlening te accepteren. De werkwijze is laagdrempelig. Ontruimingen Wanbetaling Overlast Hennep Onderhuur Garages Totaal

2007 24 5 2 2 0 33

2008 26 9 8 10 3 56

2009 20 2 9 7 0 38

Te Woon, verkoop, Huur op Maat Doel: ook binnen de kernvoorraad aanbieden van woningen Te Woon. In totaal 420 woningen Te Woon aanbieden. Afzet van 10% in Koopgarant


33

In 2009 zijn 613 woningen Te Woon aangeboden aan zittende huurders. Dit heeft geleid tot 80 gesprekken en uiteindelijk tot 10 verkopen onder Koopgarant. De onzekerheid op de woningmarkt en bij de mensen zelf over hun toekomstige situatie heeft dit beperkte resultaat van 1,6% afzet geleid. Doel: intensiveren van het verkoopprogramma en uitbreiden van het arsenaal woningen waaruit verkocht kan worden naar circa 800 woningen (van 280 woningen) Het besluit van eind 2008 over het uitbreiden van het verkoopprogramma is in 2009 doorgevoerd door zowel aan de zittende huurders hun woning aan te bieden, als de woningen die bij mutatie vrijkomen op de verkoopmarkt te brengen. Ook hier beperken onzekerheid op de woningmarkt en bij de mensen zelf - over hun toekomstige situatie - de verkoopresultaten. Het aantal getransporteerde verkopen bedraagt 26 woningen. De totale verkoopopbrengst voor Roosendaal is dankzij de verkoop van een kantoorpand op niveau. Doel: inzet van Huur op Maat Bij Huur op Maat wordt de huurprijs bepaald op de markthuur van de woning en wordt vervolgens via een korting, gebaseerd op het inkomen, de uiteindelijke huurprijs bepaald. Het uitgangspunt hierbij is dat mensen die afhankelijk zijn van huurtoeslag deze ook via Huur op Maat blijven ontvangen. Huur op Maat is in het eerste kwartaal gestart en kende een goede introductie onder de actief woningzoekenden. In 2009 zijn 68 Huur op Maat contracten afgesloten. Het experiment verloopt kostenneutraal wat betekent dat de huurders die vanwege hun inkomen meer huur betalen dan in het reguliere huurprijsbeleid de korting opvangen van de huurders die vanwege hun inkomen minder huur betalen dan in het reguliere huurprijsbeleid. De verhouding in aantal tussen deze groepen huurders bedraagt 1/3 respectievelijk 2/3. Wij hadden verwacht dat huurders die geen korting ontvangen zouden uitwijken naar andere wijken (zonder experiment). Dat blijkt geenszins het geval.

2.1.3 Plannen 2010 • Beperkte huurstijging per 1 juli 2010: 1,2% voor woningen binnen de bereikbare voorraad. • Het aantal woningen binnen de bereikbare voorraad blijft boven de 6.250 waarbij we steeds meer gaan denken in termen van slaagkansen van verschillende doelgroepen. De focus ligt op starters en jonge gezinnen. • Introductie van energiebesparende concepten om verbetering van de energieprestatie van woningen te realiseren. Alle nieuwbouwwoningen worden gebouwd met tenminste het energielabel A. Bij renovatie en groot-onderhoud brengt Aramis AlleeWonen de woningen tenminste naar het energielabel B. • De verkoopinspanningen moeten 50 woningverkopen opleveren. Dit blijft overigens een ambitieuze doelstelling.

34


2.2 Leefbaarheid in wijk en buurt 2.2.1 Opgave Het is steeds belangrijker om elkaar op buurtniveau te kennen en dat er een netwerk ontstaat. Dat geldt zowel voor de professionals als voor de bewoners zelf. We zoeken daarom samenwerking met partners om op uitvoerend niveau afspraken te maken over wat een wijk, buurt en straat nodig heeft. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar fysieke, sociale en economische leefbaarheid.

2.2.2 Highlights doelen en realisatie Doel: wijkontwikkelingsplannen - samenhangende programma’s op fysieke, sociale en economische leefbaarheid – ontwikkelen en doorvoeren voor de wijken Kalsdonk, Westrand en Kroeven Begin 2009 is besloten aan te sluiten bij het gemeentelijke traject om te komen tot Wijkontwikkelingsplannen (WOP’s) waarin bewoners aangeven hoe de wijk zich in hun ogen zou moeten ontwikkelen. De WOP’s zijn in samenwerking met bewoners en de wijkprofessionals vertaald in Wijkactieplannen (WAP’s). De gemeente heeft na consultatie van alle 13 bewonersplatforms gekozen voor Westrand, Langdonk en Wouwse Plantage. Dit traject is eind 2009 afgerond waarbij we een actieve rol hebben gespeeld. In 2010 wordt aangevangen met de uitvoering van de WAP’s. Voor Kalsdonk is een samenhangend programma voor sociale en economische leefbaarheid opgesteld na uitgebreide consultatie van bewonersvertegenwoordigingen en vele wijkprofessionals: ‘Kansen voor Kalsdonk’. De uitgangspunten zijn bestuurlijk omarmd en krijgen uitwerking in 2010 in combinatie met ‘branding’ van de wijkidentiteit: ‘Kalsdonk Wereldwijk’. Voor Kroeven is de inspanning met name gericht op de integrale aanpak van de leefbaarheid in het herstructureringsgebied ’505/506’. Er is nadrukkelijk gekeken naar de rol en positie van het winkelcentrum aan de President Kennedylaan. Vanwege andere prioriteitstelling in 2009 zijn we er niet in geslaagd een antwoord te vinden op huisvesting en begeleiding van Midden- en Oost-Europese werknemers en allochtone ouderen. Het realiseren van een tijdelijke woonvoorziening voor drugsverslaafden blijkt een taai proces van voorbereiding en besluitvorming te zijn. Eind 2009 is een shortlist van locaties tot stand gekomen, waaruit in 2010 een definitieve keuze wordt gemaakt.

Fysieke leefbaarheid Bij fysieke leefbaarheid gaat het om schoon, heel en veilig. Bewoners hechten aan een verzorgd uiterlijk van de omgeving. Doel: investeren in fysieke leefbaarheid. Vooral achterpaden, voortuinen en speelplaatsen worden opgeknapt of aangebracht.


35

Een aantal activiteiten wordt door Aramis AlleeWonen uitgevoerd, vanuit de overtuiging dat we hier een verantwoordelijkheid in hebben. Het meest in het oog springen: • Het schoonhouden van de achterpaden en brandgangen die in eigendom zijn van Aramis AlleeWonen. Hiervoor worden medewerkers van het Werkvoorzieningsschap (WVS) ingeschakeld. • Het aanbrengen van verlichting in achterpaden in Westrand en Kalsdonk. • Het aanbieden van schuttingen als geriefverbetering aan huurders in Westrand (complex 304) en Kalsdonk (Groene Hagen). • Het aanbrengen van nieuwe tuinbakken in het openbaar plantsoen in de Marconistraat in samenwerking met de gemeente. Bij een toenemend aantal activiteiten worden de bewoners gevraagd te participeren omdat aandacht voor en beheer van de fysieke leefomgeving ook de verantwoordelijkheid van de bewoners is. • Opruimacties en tuindagen in Kroeven (505/506), Kalsdonk (Marconistraat) en Langdonk (Elisadonk). • Project Samen Doen in de portiekflats in Westrand. • Wijkschouw met bewoners en wijkprofessionals in Kalsdonk waarmee met elkaar met een andere blik naar de delen van de wijk wordt gekeken. • Wijkdag Langdonk Leeft. Doel: alle woningen te voorzien van het politiekeurmerk. In 2009 worden 588 woningen van dit keurmerk voorzien, zodat eind 2009 6.795 woningen (79%) dit label hebben. Alleen woningen in de verkoop of toekomstige sloop worden niet voorzien van dit keurmerk. In 2009 zijn 531 woningen voorzien van het politiekeurmerk. Dit is bij 206 woningen uit de bestaande voorraad via planmatig onderhoud gebeurd, bij 263 woningen uit de bestaande voorraad via groot onderhoud. Daarnaast zijn 62 nieuwbouwwoningen voorzien van het keurmerk. Het verschil met de oorspronkelijke opgave wordt in de komende jaren ingelopen.

Sociale leefbaarheid Aramis AlleeWonen heeft in 2009 met name ingezet op ontmoeting tussen bewoners in de wijk. Doel: bieden en/of faciliteren van voorzieningen tot ontmoeting die passen bij de wijk Onze activiteiten die ontmoeting faciliteiten en stimuleren worden breed gewaardeerd. Het aantal activiteiten waarbij bewoners elkaar ontmoeten stijgt. Een aantal succesvolle wijkoverstijgende activiteiten heeft plaatsgevonden in 2009, te weten: • Buurtbemiddeling voor bewoners door bewoners heeft een grote vlucht genomen. In 2008 werden 58 zaken in behandeling genomen, in 2009 zijn dat 144 zaken geworden waarbij we 54 zaken hebben aangemeld. Het succespercentage ligt rond de 70%. • De Er-op-af-teams (outreachende woonbemoeisignalering/-zorg) zien in 2009 hun activiteiten ook groeien. In een jaar tijd is met zo’n 100 klanten trajecten gestart waarbij in 80% van de gevallen een positieve verandering in de situatie van de betreffende mensen is bewerkstelligd. • Buurtcoaches, een doorlopend project van welzijnsorganisatie SIW in opdracht van de gemeente. We financieren de extra inzet in de Fatimawijk en Kortendijk. • Straatvoetbaltoernooi voor alle wijken op 5 mei in samenwerking met sportvereniging MMS United.

36


• Poppodium (Onstage Organization Roosendaal) voor de organisatie en ondersteuning van evenementen door jongeren op het terrein van muziek, is met onze participatie opgericht. • Vrijwilligersdag (bezoek voorstelling in De Kring). In 2009 zijn de activiteiten en wijze van beheer van de zeven multifunctionele accommodaties van Aramis AlleeWonen diepgaand geïnventariseerd teneinde openstelling naar de wijk te realiseren. In 2010 moet dit verder gestalte krijgen. Wijkgerichte activiteiten hebben plaatsgevonden die door ons zijn georganiseerd of waar wij in hebben geparticipeerd: • Wijkfeesten: Kalsdonk, Westrand, Muziek voor Jongeren in Kortendijk. • Wijkdag Langdonk, Kroeventerras, Wijkterras Fatima. • Straatspelmiddag Kortendijk. • Wijkcafé Kalsdonk, CREDO Café (Centrum). • Vrouwen in Beweging Kalsdonk (voorloper Vrouwenstudio). • Energiemarkt Kalsdonk. • Project Samen Doen (portiekflats Westrand). • 50 jaar Philipslaan. • Ondersteuning buurbarbecues en kleinschalige ontmoetingsactiviteiten.

Economische leefbaarheid Doel: intensiveren van de relatie met het onderwijs in de gemeente Roosendaal en verder ontwikkelen van Het Leerbedrijf West-Brabant is een gebied met vooral veel MBO werkgelegenheid en onderwijs. Deze inwoners hebben vooral een lokale en regionale oriëntatie en zullen zich in de toekomst in deze regio vestigen. Een deel van deze groep is op onze huisvesting aangewezen. Daarom zet Aramis AlleeWonen in op de toekomst van deze jongeren. We willen jongeren een contextrijke leeromgeving (bij voorkeur in de eigen wijk) bieden, waarin zij zich verder kunnen ontplooien. In dit kader hebben we geïnvesteerd in de Klusbus van Stichting De Helpende Hand. Deze stichting voert met leerlingen uit het Praktijkonderwijs klussen uit in de wijk. Ook is in de Valkenburgstraat een leerlingbouwplaats gerealiseerd: een vervallen pand is opgeknapt door leerlingen van het Markiezaat College, onder leiding van een WAJONG reïntegrant. Dit pand wordt verder ontwikkeld tot ‘Praktijkbedrijf’ en een ontmoetingspunt in de wijk. Verder is een woonhuis in Kroeven (Het Leerhuis) ook in 2009 door het Praktijkonderwijs gebruikt om alle aspecten van het wonen in een lesprogramma onder te brengen. Ruim 40 leerlingen/studenten hebben bij ons stage gelopen. Drie stagiaires zijn na de stage in dienst getreden. Om stagiaires optimaal te kunnen begeleiden, hebben in 2009 22 medewerkers een cursus tot Praktijkbegeleider gevolgd. Met een hoge waardering van de stagiaires en de medewerkers van Aramis AlleeWonen. In navolging van onze vestiging in Breda willen we ook bijdragen aan het project ‘De Uitdaging’. Dit is een landelijk initiatief waarbij kinderen zelf een project bedenken en uitvoeren om hun sociale droom te realiseren. Daarom zijn in 2009 12 coaches opgeleid voor het realiseren van ‘De Uitdaging’ in 2010. Tenslotte heeft de samenwerking met Zinc., het leerbedrijf van het Zoomvliet College, regelmatig tot opdrachten voor de studenten van Zinc. geleid. AlleeWonen Jaarverslag 2009

37

In 2009 hebben gemeente, Aramis AlleeWonen en Zinc. het Starters Centrum Roosendaal (SCR) voorbereid, dat op 1 januari 2010 van start is gegaan. De frontoffice van het SCR is ondergebracht bij Zinc. Via fondsenwerving is onze netto bijdrage zo klein mogelijk. Een afgeleid concept van SCR is de ‘Creatieve Wijk’. In 2009 heeft de doorontwikkeling verder plaatsgevonden. Met name om haalbaarheid in de markt (vraagzijde) na te gaan en normen voor de vastgoedontwikkeling vast te stellen. Concreet wordt in 2010 getracht het een plaats te geven in het CREDO-gebied (Centrum). Doel: aangesloten blijven bij de initiatieven op het gebied van woonservice-dienstverlening en bij ontwikkeling van woonservicezones in Kalsdonk, Kroeven, Tolberg en Langdonk Aramis AlleeWonen is in 2009 aangesloten gebleven bij bovenstaande initiatieven en ontwikkelingen. Daarnaast zijn we alert gebleven op nieuwe initiatieven vanuit de gemeente en de maatschappelijke organisaties in Roosendaal. Helaas zijn er te weinig impulsen waarop we kunnen aansluiten. In 2010 heroverweegt de gemeente haar aanpak, omdat ook de gemeente meer aansprekende resultaten wenst. Bij economische leefbaarheid is inzet op maatschappelijk en commercieel vastgoed onontbeerlijk. De opgave hiervoor was: Doel: volume van maatschappelijk en commercieel vastgoed in de aandachtswijken is gestegen Aramis AlleeWonen wil, waar dat tot haar mogelijkheden behoort, een natuurlijke partner zijn voor ontwikkeling en exploitatie van maatschappelijk vastgoed zodat het voorzieningenniveau van een wijk op peil is. Het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed met vaak een grote diversiteit aan toekomstige gebruikers is maatwerk en bepaald geen eenvoudige opgave. Planvorming en realisatie lopen daardoor regelmatig vertraging op. In 2009 zijn de volgende projecten opgeleverd: • Molenstraat 4-6 ten behoeve van Zinc. (1.000 m2) • Kantoor in Brogade, Brugstraat (200 m2) In ontwikkeling zijn genomen (oplevering 2010): • Heilig Hart Gezondheidscentrum (1.800 m2) • HOED Kroeven (inclusief ontmoetingsruimte) (1.550 m2) Doorgeschoven naar 2010: • Restaurant Waterland (300 m2) • Overname buurthuizen (die eigendom van de gemeente zijn) In de bestaande voorraad is in 2009 onderzoek verricht naar: • Het geven van een impuls aan het winkelcentrum aan de President Kennedylaan. Besluitvorming vindt in tegenstelling tot verwachting begin 2010 plaats. • Het creëren van een horecafunctie in Parrotia zodat het totale concept wordt versterkt. Besluitvorming vindt in tegenstelling tot de verwachting plaats begin 2010.

38


2.2.3 Plannen 2010 • Doorontwikkeling van Wijkontwikkelingsplannen (WOP’s) naar Wijkactieplannen (WAP’s) in de wijken Westrand, Langdonk en Wouwse Plantage. • Start van buurtonderneming Westrand: een innovatieve samenwerking met bewoners en partners (maatschappelijk werk en welzijnswerk). • Opstellen van een plan Schuttingen, Achterpadverlichting en Verkeersremmende maatregelen 2010-2014 en start van de uitvoering hiervan. • Continuering van buurtbemiddeling en buurtcoaches in samenwerking met de gemeente en SIW.


39

2.3 Dienstverlening 2.3.1 Opgave Goede dienstverlening is voor ons een basis van handelen. Het behouden van het KWH-label is belangrijk. Onze aandacht gaat uit naar het ondersteunen van klanten bij het vinden van een woning die past bij hun woonwensen. Voor het ontwikkelen van producten en diensten en het realiseren van woningen is marktinformatie van belang. De verdere ontwikkeling van HetPunt tot een laagdrempelig en breed informatie- en dienstverleningsloket heeft daarom steeds de aandacht.

2.3.2 Highlights doelen en realisatie Doel: tenminste een 7,0 scoren bij KWH-meting In 2009 hebben we het KWH-label behouden. Gemiddeld is op de 10 labelonderdelen een 7,73 gescoord wat ruim boven de norm is. In 2008 was de score een 7,89. Doel: omslag doormaken naar woonmarketing dat voor 100% via een virtueel loket verloopt In de loop van 2009 is wegens een wijzigende prioriteitstelling ervoor gekozen dit project met een jaar uit te stellen. Doel: realiseren van een sluitende keten van woonruimte met samenwerkingspartners Vanuit het ‘Regionaal Kompas’ voeren de gemeenten in de regio de regie naar corporaties en zorginstellingen. In 2009 heeft het ontbroken aan trekkracht vanuit de gemeenten waardoor er weinig voortgang is geboekt. In 2010 wordt een andere aanpak gekozen door met partijen een haalbaar plan te ontwikkelen. Doel: realiseren van tenminste één tijdelijke woonvoorziening voor drugsverslaafden in samenwerking met GGZ WNB, Novadic-Kentron, De Zuidwester en de gemeente naar aanleiding van de intentie overeenkomst uit het Regionaal Kompas Graag hadden we aan de onderkant van de woningmarkt verder willen zijn met een zorgvoorziening voor drugsverslaafden. De besluitvorming en haalbaarheid vragen extra tijd. We verwachten in 2010 besluitvorming af te ronden en daarna planvorming en realisatie te starten. Dit blijken taaie processen.

Analyse gegevens woningzoekenden en woningaanbod Evenals in de vorige jaren is in 2009 het aantal woningzoekenden weer toegenomen ten opzichte van 2008. Hierbij moet worden vermeld dat vanaf halverwege 2005 geen herinschrijving meer heeft plaatsgevonden, waardoor er enige ‘vervuiling’ in het bestand zit. In 2010 wordt de herinschrijving weer opgepakt. Het aantal actief woningzoekenden (minimaal één reactie in het kalenderjaar 2009) bedroeg in 2009 3.708, dit is een stijging van 1,7% ten opzichte van 2008.

40


Woningzoekenden Actief woningzoekenden %

2009 23.831 3.708 15,6%

2008 21.162 3.645 17,22%

2007 18.048 3.230 17,0%

2006 15.112 2.878 19,0%

Gemiddelde wachttijd in jaren (inclusief nieuwbouw): 2009 2008 2007 2006

4 jaar en 8 maanden 4 jaar en 8 maanden 4 jaar en 1 maand 4 jaar en 3 maanden

De wachttijd in 2009 is gelijk gebleven ten opzichte van 2008. Dit geldt ook voor het aantal verhuringen (inclusief nieuwbouw): 788 in 2009 ten opzichte van 787 in 2008. Verder blijken ingeschreven woningzoekenden uitermate selectief voordat ze hun opgespaarde wachtpunten daadwerkelijk inzetten. Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal

2009 187 514 108 809

% 23,2 63,5 13,3 100

2008 170 527 125 822

% 20,7 64,1 15,2 100

2007 % 192 22 539 62 140 16 871 100

2006 184 629 113 926

% 19,9 67,9 12,2 100

2005 % 187 22 590 69,4 73 8,6 850 100

Er zijn in 2009 809 woningen geadverteerd. In 2009 is 86,7% van de geadverteerde woningen bereikbaar met huurtoeslag en daardoor bereikbaar voor de doelgroep. Van de geadverteerde woningen is in 2009 23,2% bereikbaar voor jongeren onder de 23 jaar die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Van de verhuurde woningen zijn er 61 verdeeld via loting. Dit is 7,7% van het totaal aantal verhuringen (2008: 8,3%). De wachttijd voor een te verloten woning was gemiddeld één jaar en vijf maanden (2008: één jaar en drie maanden), terwijl de gemiddelde wachttijd voor woningen die via de wachtpunten zijn verdeeld vier jaar en acht maanden was. Loting is populair. Met name voor jongeren willen we loting uitbreiden. De gemiddelde wachttijd voor jongeren is met drie jaar en zeven maanden lager dan voor andere leeftijdsgroepen. De wachttijd voor jongeren is in 2009 gelijk gebleven.


41

Bewonersparticipatie De bewonersparticipatiestructuur is van groot belang om de mening van de bewoners te laten doorklinken in de ontwikkeling van beleid, de uitvoering van projecten en het dagelijks beheer van de woningen. Er zijn bewonerscommissies die op complexniveau werken, vier huurderverenigingen die op wijken buurtniveau werken en er is één overkoepelend orgaan: de Huurderadviesraad (HAR). In 2009 is vijf keer met de HAR vergaderd. Er zijn veel inhoudelijke onderwerpen aan bod gekomen: woonruimtebemiddeling, buurtbemiddeling, algemene huurvoorwaarden, taakverdeling platforms – huurderverenigingen, procedure servicekosten, woonfraude en Huur op Maat. Daarnaast is met de HAR een aantal periodiek terugkerende onderwerpen besproken zoals het jaarrapport, de begroting, de communicatie en de huurverhoging. Verder is een aanvang gemaakt voor een nieuwe samenwerkingovereenkomst tussen AlleeWonen en de twee huurderadviesraden in Breda en Roosendaal. Dit traject zal medio 2010 worden afgerond. Naast een HAR en vier huurderverenigingen bestaat nauw contact met bewonerscommissies die veel meer complexgebonden zijn. Ook in 2009 zijn weer kleinschalige activiteiten gesponsord die de leefbaarheid en de cohesie in een wooncomplex bevorderen. Commissies die zijn ingericht in het kader van herstructurering of renovatie worden in sommige situaties ook met externe ondersteuning gefaciliteerd door Aramis AlleeWonen. Verder bestaat veel contact met de bewonersplatforms die door de gemeente zijn opgericht. In een aantal wijken onderhouden de huurdervereniging en het bewonersplatform zeer nauwe contacten.

Geschillen Aramis AlleeWonen hanteert een klachtenprocedure, waarbij de klacht eerst intern wordt behandeld. Uiteindelijk volgt er een directiebesluit. Als een huurder het hiermee niet eens is, dan staat de weg open naar de Regionale Geschillencommissie. De klacht wordt dan een geschil. De commissie werkt volgens een reglement en hun advies is bindend. In 2009 zijn er 21 klachten binnengekomen. Deze klachten gingen voornamelijk over woongenot, overlast en technische zaken. Er zijn 17 klachten afgehandeld, 4 klachten zijn nog in behandeling en er zijn 4 klachten doorgestuurd naar de Regionale Geschillencommissie. Vanuit Kroeven zijn de meeste klachten binnengekomen. We attenderen onze huurders actief op het feit dat klachten over de dienstverlening gemeld kunnen worden bij de Regionale Geschillencommissie. Het is in het belang van de huurders dat zij zich realiseren dat de commissie als onafhankelijke derde fungeert. De Regionale Geschillencommissie profileert zichzelf via haar website. De website geeft snel toegang tot relevante informatie over het werk van de commissie, de reglementen en de jaarverslagen. In 2009 heeft de commissie 14 klachten uit de regio behandeld: 5 klachten waren afkomstig van onze huurders, 5 klachten van huurders van Bernardus Wonen, 2 klachten van huurders van Wonen West Brabant en 2 klachten van huurders van Castria Wonen. Uiteindelijk zijn 2 klachten inhoudelijk ter zitting behandeld. 6 Klachten konden administratief worden afgehandeld. Van de overige klachten is de interne klachtenprocedure bij de betreffende corporatie nog niet volledig doorlopen.

2.3.3 Plannen 2010 • Uitbreiden van aantal KWH-labelonderdelen naar 12: ‘Woning kopen’ en ‘Woonomgeving’ toevoegen. • Woning zoeken volledig via internet laten verlopen.

42


2.4 Woonkwaliteit en gebiedsontwikkeling 2.4.1 Opgave In de komende jaren zorgt Aramis AlleeWonen voor continuïteit in de bouwproductie om de tekorten die op de woningmarkt voor specifieke doelgroepen bestaan verder terug te dringen. Dit gebeurt gedeeltelijk in herstructureringswijken waar vooral sprake is van vervanging van een deel van het bezit. Verder zal ook sprake zijn van toevoeging van woningen op nieuwe locaties, voornamelijk geschikt voor ouderen. Aan de kwaliteit van de bestaande portefeuille wordt aandacht gegeven door de uitvoering van planmatig onderhoud en groot-onderhoud. Met het oog op betaalbaarheid van woonlasten wordt bij onderhoud uitgegaan van energiebesparende maatregelen.

2.4.2 Highlights doelen en realisatie Nieuwbouwwoningen We blijven voorlopig nog woningen bijbouwen. In een aantal wijken en voor starters is het nog steeds moeilijk om aan een goede, betaalbare woning te komen. Doel: bouwen en/of opleveren van 102 nieuwbouwwoningen In 2009 zijn 50 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Locatie Type woning/doelgroep/categorie Groene Hagen Eengezinswoningen / divers / bereikbare huur (Kalsdonk) Groene Hagen Eengezinswoningen / divers / (Kalsdonk) middeldure en dure koop Brugstraat 31-33 Appartementen / vrije sector huur (Centrum) Starterswoningen Eengezinswoningen / koop Nispen Prinsenhof Appartementen / huur en koop Totaal

Aantal oplevering 40

Jaar 2009

10

2009

12

2008

6

2010

34 102

2010

Groot-onderhoud Kwaliteitsverbetering van de woningen is voor Aramis AlleeWonen een constante opgave. Doel: het uitvoeren van groot-onderhoud. Oplevering van totaal 283 woningen. Project Aantal Fatima (complex 107, 109) 127 woningen Westrand (complex 304) 223 woningen

Opgeleverd 127 woningen 146 woningen (77 woningen in 2008)

Er zijn in 2009 273 woningen opgeleverd. Het project van 10 woningen aan de Galvanistraat is verschoven naar begin 2010. AlleeWonen Jaarverslag 2009

43

Woningvoorraad Woningvoorraad per 31 december 2009 In exploitatie Waarvan in eigendom

Woningen 8.613 8.549

Overige 901 885

Totaal 9.514 9.434

Mutaties in 2009 Nieuwbouw Aankoop Sloop Verkoop

Woningen 62 4 72 42

Overige 1 20 90 1

Totaal 63 24 162 43

De gemiddelde huurprijs van de woningen lag in 2009 op € 431,90. Het percentage gemiddelde huur van de maximale huur (gemiddelde maximale huur € 638,14) is 67,7%. De hoogste aftoppingsgrens voor de huursubsidie bedroeg € 548,18. Van alle woningen had 93,5% een huurprijs die lager ligt dan deze aftoppingsgrens en behoort daarmee tot de betaalbare voorraad.

De wijken De grootste aandacht is in 2009 uitgegaan naar Kalsdonk, Kroeven, Westrand en Centrum (CREDO-gebied). Hierna volgt een overzicht van al onze activiteiten in de aandachtsgebieden.

Kalsdonk Kalsdonk bevindt zich ruim over de helft van een omvangrijk herstructureringsprogramma van circa 15 jaar wat in 2009 als vanzelfsprekend is gecontinueerd. In de fysieke opgave hebben zich in 2009 de volgende ontwikkelingen voorgedaan: Project Nieuwbouw Renovatie Sloop Groene Hagen X Heilig Hartkerk X Het Spectrum X

Resultaat 40 eengezinswoningen (huur) 10 eengezinswoningen (koop) Radarstraat/Televisiestraat Oplevering: mei 2009 Medisch cluster (huur) Gastelseweg Oplevering: april 2010 46 appartementen (huur) Hoek Philipslaan/Bredaseweg Oplevering: medio 2010

De langjarige fysieke aanpak van de wijk brengt nu al een substantieel andere bevolkingssamenstelling met zich mee. Ook de uitstraling van de wijk verbetert zich in snel tempo. Het oude imago van de vroegere wijk blijft echter nog hangen elders in Roosendaal. Dat behoeft de komende jaren nog aandacht. Ook het sociaal en economisch programma moet gestart worden.

44


In 2009 is door alle partijen in Kalsdonk ingezet op het opstellen van een sociaal en economisch actieprogramma. Intensieve consultatie van bewonersvertegenwoordiging en (wijk)professionals heeft het programma ‘Kansen voor Kalsdonk’ opgeleverd, dat in 2010 en daarna invulling moet krijgen. Tegelijkertijd is gewerkt aan het inventariseren van de identiteitsdragers van de wijk bij bewoners waarmee op een juiste wijze aan imagoverbetering kan worden gewerkt. Bewoners kozen voor ‘Kalsdonk Wereldwijk’. Door het regelmatig organiseren van het ‘Wijkcafé Kalsdonk’ is een platform van bewonersvertegenwoordigers en (wijk)professionals ontstaan waar onderling beelden worden uitgewisseld over actuele thema’s die de wijk vooruit kunnen brengen. De Wijkatlas 2009 laat een stijgende lijn zien van het aantal bewoners dat van mening is dat de wijk zich de komende jaren positief ontwikkelt: ruim 50%. Het wijkrestaurant in buurthuis Kalsdonk als ontmoetingsplaats voor bewoners van de wijk is opgeheven wegens gebrek aan belangstelling. Voor allochtone vrouwen is echter een bewegingsactiviteit met het SIW opgezet wat leidt tot nieuwe ontmoeting en verbinding. Het Wijkfeest in september 2009 is een grote stimulans geweest voor de wijktrots.

Kroeven Kroeven bevindt zich over de helft van een omvangrijk opwaarderings- en herstructurerings programma van circa 15 jaar wat in 2009 is gecontinueerd. Wegens hernieuwde financiële inzichten en prioriteitsstelling is het renovatie- en nieuwbouwprogramma in complex 505/506 vertraagd. Beperking van borgingsvolume (en dus financieringscapaciteit) noodzaakte ons tot deze beslissing. Dit heeft veel turbulentie met bewonerscommissie en in wat mindere mate met de gemeente opgeleverd. De renovatie start in april 2010 en de eerste fase van de nieuwbouw start na een vertraging van één jaar in september. Voor de 84 woningen in complex 504 waar in 2000/2001 een laag niveau renovatie is uitgevoerd, is een besluit over de toekomst genomen. We kiezen voor een renovatieprogramma in 2013 waarmee de woningen weer voor 25 jaar perspectief krijgen. Er is uitgebreid onderzoek gedaan naar het geven van een impuls aan het winkelcentrum aan de President Kennedylaan, vanuit de strategie dat het winkelcentrum ook voor de komende 25 jaar een belangrijke voorziening is in de wijk Kroeven. In april 2010 vindt met de andere eigenaar besluitvorming over de toekomst plaats. Opwaardering door middel van onderhoud is in ieder geval noodzakelijk. In de fysieke opgave hebben zich in 2009 de volgende ontwikkelingen voorgedaan: Project Nieuwbouw Renovatie Sloop Complex 505/506 X De Riete X

Resultaat 30 woningen 90 garages Sloop: mei 2009 Gezondheidscentrum Gezellelaan Oplevering: maart 2010


45

De leefbaarheid in het herstructureringsgebied 505/506 is onderhouden door diverse activiteiten te organiseren gericht op ontmoeting en onderling begrip tussen de verschillende bevolkingsgroepen. Het SIW en de basisschool hebben hierbij een belangrijke rol gespeeld. Ook Kroeven breed hebben zich positieve ontwikkelingen voorgedaan op het gebied van leefbaarheid. In samenwerking met de gemeente en SIW is bij buurthuis De Wieken een speelcourt gerealiseerd. Het ‘Kroeven Terras’ (september 2009), waarbij tal van bewoners over de gehele wijk zijn gesproken, gaf veel positiviteit en vertrouwen over de wijk aan. De resultaten van de bewonersenquête in de Wijkatlas 2009 ondersteunen dit beeld. De verhouding tussen autochtone en allochtone bewoners blijft een belangrijk punt van aandacht en inzet in 2010.

Westrand In Westrand ontbreekt een integrale gebiedsvisie. Wel zijn er visies van deelgebieden die aanknopingspunt bieden, zoals ‘de Poort van West’ en Stadsoevers. Wij bepleiten voor Westrand een aanpak op alle aspecten van leefbaarheid met daarnaast een beperkt aantal impulsen op nieuwbouwlocaties (bijvoorbeeld Permekeplein en Titus Brandsmastraat). Voor Westrand en Stadsoevers is het van belang dat er een goede wederzijdse aansluiting van oud en nieuw ontstaat. We onderhandelen nog steeds over deelname aan planinvulling voor Stadsoevers. Naast een goede aansluiting op Westrand willen we bewaken dat betaalbare woningen ook echt betaalbaar voor bewoners en haalbaar voor Aramis AlleeWonen blijven. Aramis AlleeWonen heeft de op één na laatste woning in de voormalig winkelstrip Permekeplein verworven, waarmee planontwikkeling weer een stapje dichterbij is gekomen. De geplande uitvoering van de business case die met het Kellebeek College is ontwikkeld - voor een vernieuwend onderwijs- en dienstenconcept voor de nieuwbouw in Stadsoevers - heeft vertraging opgelopen vanwege een financiële discussie over parkeernormen en realisatievormen daarvan. Inmiddels zijn de belangrijkste beslispunten genomen en zetten we de contractering van diverse marktpartijen (zoals kinderopvang en dagbesteding bijzondere doelgroepen) voor het concept door. Gezien de financiële beperking voor dit type huurders is dit nog een lastig proces. In de fysieke opgave hebben zich in 2009 de volgende ontwikkelingen voorgedaan: Project Nieuwbouw Renovatie Sloop Titus Brandsmastraat X Complex 304 X

Resultaat 42 eengezinswoningen (huur) Sloop: augustus 2009 146 eengezinswoningen (huur) Diverse straten Oplevering: september 2009

In Westrand staat de leefbaarheid onder druk. De leefbaarheidsbeleving van bewoners zit in de lift, maar blijft met een 5,9 onder het Roosendaals gemiddelde (6,2) scoren. Het tij van negativisme over de ontwikkelrichting van de wijk lijkt gekeerd, maar blijft fragiel: van 41% in 2005 naar 18% in 2009. Het geslaagde wijkfeest in september en diverse activiteiten voor jongeren in het wijkhuis onderstreepten dit. Het is druk in Westrand: vele maatschappelijke organisaties zijn met eigen programma’s aan de

46


slag, gericht op het verbeteren van de sociale cohesie en achter de voordeur komen. In 2009 is een innovatieve, niet-institutionele vorm van samenwerking tussen SIW, Traverse, gemeente en Aramis AlleeWonen voorbereid: de ‘Buurtonderneming Westrand’ gaat in 2010 van start. Alle aanwezige partijen maken zich ondergeschikt aan één programma met één coördinator. De basis van het werkplan bestaat uit het ‘Wijkontwikkelingsplan Westrand, West Best’ en het daaraan ontleende Wijkactieplan die beide in 2009 onder aanvoering van de gemeente door bewoners en (wijk)professionals tot stand zijn gekomen.

Centrum In het centrum ligt de focus vooral op ontwikkeling van leefbaarheid, dat zich toespitst op het CREDO-gebied (Molenstraat, Brugstraat, Hoogstraat). In de fysieke opgave hebben zich in 2009 de volgende ontwikkelingen voorgedaan: Project Nieuwbouw Renovatie Sloop Molenstraat 4-6 X Prinsenhof X

Resultaat Kantoorpand t.b.v. Zinc. Oplevering: januari 2009 34 appartementen Burgemeester Prinsensingel Oplevering: januari 2010

Het einde van het gedoogbeleid op 16 september 2009 heeft de vier koffieshops de deuren doen sluiten. Dit leverde de zo door bewoners en ondernemers gewenste rust op in het gebied. De gerealiseerde herstraatimpuls in Molenstraat Oost is een mooie opsteker voor de uitstraling van het gebied. Maar de problemen zitten dieper: leegstand, veel woningen in de verkoop, kamerverhuur en, ook in 2009, meer ondernemers die vertrekken dan zich vestigen. Aan een aantal voorgestelde maatregelen van het Burgerinitiatief Molenstraat is door de gemeente invulling gegeven: aanstellen van winkelstraatmanagement (2009) en het instellen van een gevelsubsidie voor pandeigenaren die de fysieke uitstraling van hun pand willen verbeteren (2010). We hebben in 2009 een actieve ontwikkelende rol in het CREDO-gebied gespeeld. Op vier locaties in de Molenstraat heeft planvoorbereiding plaatsgevonden die in 2010 wordt uitgevoerd. We participeren in de supermarkt XL (her)ontwikkeling op het plandeel woningen en commerciële plint. Samen met collega WSG hebben we een aanbod gedaan aan de gemeente voor overname van zeven panden zodat met de eigen ontwikkelactiviteiten van beide corporaties een krachtige impuls aan het gebied gegeven kan worden waarmee het vertrouwen van bewoners en ondernemers de noodzakelijke stimulans krijgt. Helaas is de gemeente, wegens financiële redenen, niet ingegaan op het aanbod. In het dagelijks vastgoedbeheer is samen met gemeente en Woningstichting Geertruidenberg een vastgoedmanager ingesteld voor (tijdelijke) invulling van vastgoed van deze drie partijen in het CREDO-gebied.


47

2.4.3 Plannen 2010 • • • • • •

48

Afronden nieuwe prestatieafspraken met de gemeente en start implementatie. Focus op herstructurering in Kalsdonk, Kroeven, en Centrum (CREDO). Realisatie buurtonderneming Westrand. Opleveringen 59 nieuwbouwwoningen. Opdrachtverstrekking voor 139 nieuwbouwwoningen. Renovatie / groot-onderhoud van 277 woningen.


3. Singelveste AlleeWonen


49

3.1 Woonlasten en armoede 3.1.1 Opgave Singelveste AlleeWonen zet gericht in op beheersing van de woonlasten. Dit door een verantwoorde huurprijsstijging van betaalbare woningen, maar vooral ook door het beheersen van energielasten en het bieden van perspectief bij armoede door preventie, schuldhulpverlening en een ‘achter de voordeur’-aanpak.

3.1.2 Highlights doelen en realisatie Omvang aantal betaalbare woningen Doel: het aantal betaalbare woningen is eind 2009 geconsolideerd op 7.000 woningen. Eind 2009 behoorden 7.914 woningen tot de kernvoorraad (woningen gelabeld als kernvoorraad en waarvan de huur lager is dan € 548,18 per 31 december 2009). Over de kernvoorraad, voor wat betreft aantallen, zijn geen specifieke afspraken gemaakt met de gemeente. Singelveste AlleeWonen is met de gemeente Breda in gesprek over het optimaliseren van slaagkansen voor huishoudens met lage inkomens. Hierbij wordt de € 33.000 grens gehanteerd. In 2009 zijn voorbereidingen getroffen om in 2010 een nieuw systeem voor woonruimtebemiddeling te introduceren dat de slaagkansen van diverse doelgroepen verder vergroot. De huurprijs voor zittende huurders is per 1 juli 2009, inflatievolgend, gestegen met 2,50%. Een klein aantal van 100 geliberaliseerde woningen kreeg een huurverhoging van 3,5%.

Energieprestatie Doel: opstellen meerjaren-energiebesparingsplan voor de bestaande woningvoorraad en start van voorlichtingscampagne over energiebesparing in woningen. In 2009 is de energieprestatie van alle woningen van Singelveste AlleeWonen vastgesteld: gemiddeld een label D. Dit is boven het landelijk gemiddelde. Landelijk en in de Alliantie afspraken met de gemeente Breda is vastgesteld om in tien jaar tijd het energiegebruik met 20% te verminderen. Met bestaand beleid gaan we gemiddeld 10% besparing bereiken. Per onderhoudsproject (renovatie, groot onderhoud, etc.) wordt nu onderzocht wat de mogelijke energetische verbetering van de woning is. Daar waar haalbaar, wordt dit ook doorgevoerd. In 2010 wordt een integraal plan van aanpak gemaakt om de ambities te realiseren en aandacht te besteden aan voorlichting en het beïnvloeden van bewonersgedrag. Belangrijkste doelstelling hierbij voor AlleeWonen is het beheersen van de woonlasten voor de bewoners en het zorg dragen voor een comfortabel en gezond binnenmilieu in de woning.

50


Armoede en preventie Doel: start pilot preventieve huisbezoeken (40) In het kader van het project preventieve huisbezoeken werken de drie Bredase woningcorporaties samen met IMW (Instituut voor Maatschappelijk Welzijn). IMW verzorgt de gesprekken over huurschuld met door de woningcorporaties gemelde klanten. De eerste resultaten zijn zeer bemoedigend. Er zijn 10 klantgesprekken gevoerd. Door een latere start dan voorzien is dit veel minder dan verwacht. Doel: het verder terugdringen van ontruimingen met 25% ten opzichte van 2008 Ontruimingen Wanbetaling Overlast Hennep Onderhuur Garages Totaal

2007 19 0 1 0 1 21

2008 23 0 1 0 1 25

2009 17 0 0 0 0 17

De ontruimingen zijn met 32% teruggebracht.

Verkoop, Te Woon, Koopgarant Doel: verkoop van bestaande en nieuwbouw woningen Het begrote aantal woningen is helaas niet verkocht. Dit heeft te maken met de algehele economische recessie en de hierdoor ontstane onzekerheid op de kopersmarkt. Daarnaast zijn minder woningen leeg gekomen voor verkoop vanwege een dalende mutatiegraad binnen de verkoopcomplexen. Tenslotte is er minder bereidheid geconstateerd bij zittende huurders om de woning te kopen. Beoogd was 87 bestaande woningen te verkopen. In totaal heeft Singelveste AlleeWonen 59 woningen verkocht in Breda, waarvan 43 woningen daadwerkelijk in 2009 in eigendom zijn overgedragen. Dit betreft € 6.337.625 in omzet. In 2009 is gestart met de verkoop van bestaande appartementen. Hiertoe zijn 16 splitsings vergunningen aangevraagd bij de gemeente, waarna in het najaar met de daadwerkelijke verkoop is gestart. De verkoop van nieuwbouwwoningen is in 2009 succesvol geweest. In totaal zijn in dit jaar 78 nieuwbouwwoningen verkocht in de projecten Oranjekwartier, Waterdonken en Om de Haenen. De prijs varieerde van € 120.500 tot 205.000. Bij deze projecten is Koopgarant succesvol gebleken en waren woningen boven € 200.000 moeilijk verkoopbaar. Het project Haegstraete, met prijzen vanaf ca. € 230.000 is om reden van beperkte belangstelling uit de verkoop gehaald. Toch zullen we Koopgarant in de nieuwbouw niet door kunnen zetten. De geboden korting moet langdurig voorgefinancierd worden en dat beperkt door de opgelopen aantallen veel van onze financieringscapaciteit.


51

Algemeen kan voor Singelveste AlleeWonen gesteld worden dat de verkoop van woningen onder de € 200.000 goed verloopt en daarboven juist erg moeizaam. Koopgarant blijkt zeer goed ‘crisis- bestendig’ te zijn. Van de verkochte woningen is 67% een Koopgarant woning. Te Woon Halverwege 2009 is besloten om het Te Woon concept niet in Breda in te voeren. Dit concept geeft bewoners de mogelijkheid stappen te zetten in hun wooncarrière: men kan kiezen tussen huren of kopen van een woning op basis van diverse contractvormen. Vanwege de lagere verkoopomzet is besloten om vrijkomende woningen in ‘koop-gelabelde’ woningen niet in huur als keuze aan te bieden.

3.1.3 Plannen 2010 • Er zullen 120 klantgesprekken worden gevoerd in het kader van preventie. • Zorg op Maat zal in twee wijken worden uitgevoerd. • Actuele onderhoudsplannen en de uitvoering daarvan worden aangepast op energetische maatregelen.

52


3.2 Leefbaarheid in wijk en buurt 3.2.1 Opgave Het leveren van een wezenlijke bijdrage aan leefbaarheid in wijken en buurten is belangrijk voor Singelveste AlleeWonen. Hierbij gaat de aandacht met name uit naar een aantal specifieke wijken, te weten: Biesdonk, Geeren Zuid, Linie en de buurten Kesteren/Muizenberg uit de wijk Haagse Beemden. Initiatieven die worden ontwikkeld, worden, waar relevant, ook in andere buurten of wijken ingezet.

3.2.2 Highlights doelen en realisatie Fysieke leefbaarheid Bij fysieke leefbaarheid gaat het om schoon, heel en veilig. Bewoners hechten aan een verzorgd uiterlijk van de omgeving. Doel: door middel van ‘Wijkopruimdagen’ bewoners aanzetten de eigen leefomgeving schoon en leefbaar te maken en houden In diverse wijken zijn activiteiten georganiseerd met het oog op opruimen en mooier maken. Dit varieert van het aanbrengen van bloembakken tot het extra ophalen van grofvuil. Zeer succesvol was de samenwerking in Geeren Zuid met de dienst afvalstoffen van de Gemeente Breda. Tijdens de renovatieperiode van complex 50/70 zijn de vuilniswagens van de gemeente diverse malen extra ingezet. Met een aantal partijen wordt afspraken gemaakt over de periode van intensief beheer tijdens de jaren van herstructurering in de wijken Geeren Zuid en Linie. Deze partijen zijn vooralsnog gemeentereiniging, gemeentewerken en politie. Vooruitlopend op die afspraken zijn in 2009 succesvol extra afvalophaal rondes uitgevoerd. Doel: in samenwerking met de twee andere Bredase woningcorporaties onderzoek doen naar het invoeren van ‘Thuis op Straat’ (TOS) TOS is een beproefd concept voor de combinatie jongeren en buitenruimte met een concrete en actieve aanpak. Bijzonder aan TOS is dat er een wetenschappelijk onderbouwde effectmeting aan verbonden is. Medio 2009 heeft onderzoek in Hoge Vucht plaatsgevonden naar het invoeren van TOS. Met als resultaat dat Singelveste AlleeWonen en Wonen Breburg vanaf juni 2009 gezamenlijk TOS opgestart hebben. In het najaar van 2009 heeft de gemeente Breda een forse subsidie voor TOS toegekend, waarmee de continuïteit voor de komende jaren geborgd is. Doel: investeren in fysieke leefbaarheid. Vooral achterpaden, verlichting en schuttingen worden opgeknapt of aangebracht Met name in de wijken Biesdonk en Geeren Zuid zijn achterpaden afgesloten om zodoende meer veiligheid te creëren. In een aantal achterpaden is verlichting aangebracht. Op diverse plaatsen zijn schuttingen aangebracht tegen een eenmalige huurverhoging.


53

Sociale leefbaarheid Op het gebied van sociale leefbaarheid wil Singelveste AlleeWonen aanwezig zijn in de wijk, bewonersparticipatie stimuleren en verder gaan met ‘signaleren achter de voordeur’.

Middellaan Het intensieve beheer (o.a. door wachtrondes van een beveiligingsbedrijf) van de locatie Middellaan heeft zijn vruchten afgeworpen. Het wooncomplex werd geteisterd door passerende en rondhangende daklozen. De situatie is verbeterd en de wijkvereniging Schorsmolen heeft zich positief uitgesproken over de ontwikkelingen. De verbeterde situatie is overigens niet alleen onze verdienste. Zo heeft nachtopvang ‘t Ij de openingstijden verruimd en is laagdrempeliger geworden. Ook de inzet van de politie is een belangrijke bijdrage geweest. In 2010 worden alle portieken grondig opgeknapt en wordt camarabewaking geplaatst.

Haagse Beemden In 2009 heeft het Ministerie van WWI € 2 miljoen subsidie beschikbaar gesteld voor de uitwerking van het wijkimpulsplan Haagse Beemden. Bij de opstelling van dit plan zijn we nauw betrokken geweest. De subsidie geeft met name aan de te realiseren jongerenvoorziening – waarvan we initiator waren - een belangrijke impuls. Verder is de huisvesting van de buurtbeheerders Haagse Beemden veranderd in een breed wijkpunt. Bij de buurtbeheerders zijn nu de sociaal makelaars van Surplus Welzijn en de ondernemerscoach van de gemeente gevestigd. Politie en de wijkraad Bekom houden spreekuur in het pand van de buurtbeheerders. Doel: effectmeting Buurtbeheerders In 2008 is gestart met een experiment om voor de periode van één jaar buurtmeesters te stationeren in de buurten Kesteren en Muizenberg. Doel: door permanente aanwezigheid van twee buurtmeesters in staat zijn snel te reageren op misstanden, zichtbaar en aanspreekbaar zijn. In 2009 is het experiment geëvalueerd door marktonderzoekbureau USP. Hieruit blijkt dat 40% van de huurders positief is over de komst van de buurtbeheerders. Tegelijkertijd is vastgesteld dat de verwachtingen van huurders hooggespannen zijn. Op advies van USP zullen we daarom de zichtbaarheid van de buurtbeheerders vergroten en het aantal contactmomenten met buurtbewoners verhogen. Doel: opstellen plan ‘Achter de voordeur’ en in uitvoer nemen van dit plan In 2008 is in Geeren Zuid gestart met ‘achter de voordeur’ gesprekken. Naast deze gesprekken is ‘Zorg op Maat’ (ZOM) geïntroduceerd. Bewoners die vanuit de gesprekken aangeven een (complexe) hulpvraag te hebben, worden doorverwezen naar ZOM.

54


ZOM is in 2009 uitgebreid naar de wijken Biesdonk en Liniekwartier Noord. Redenen van deze uitbreiding zijn de grootonderhoudswerkzaamheden (Biesdonk) en de huisbezoeken in Liniekwartier Noord in het kader van de woonwensinventarisatie herstructurering geweest. Een overzicht van de aanmeldingen en daadwerkelijke begeleiding in 2009 voor ZOM: Wijk Geeren Zuid Biesdonk Liniekwartier Noord

Aanmelding 20 huishoudens 11 huishoudens 10 huishoudens

Begeleid 15 huishoudens 8 huishoudens 5 huishoudens

Het bijzondere aan ZOM is dat de samenwerking met maatschappelijke partners zoals de gemeente en SOB vooral gebaseerd is op operationele afspraken en niet op convenanten. Vastgesteld kan worden dat de meeste huishoudens hulp behoeven bij administratieve en financiële zaken. Een beperkter aandeel heeft psycho sociale hulp nodig. Doel: kansen bieden aan nieuwe vormen van bewonersparticipatie

Jongeren & Ouderen De burgemeester van Breda heeft onder onze begeleiding en een ambtenaar van de gemeente gesproken met jongeren uit Geeren Zuid. De jongeren hebben aangegeven zich in te willen inzetten voor het verbeteren van de relatie met de ouderen in de wijk. Dit resulteerde onder andere in deelname van ouderen in een rolstoel aan de avondvierdaagse en de deelname van jongeren aan een koersbalavond. Zeer bijzonder is dat een aantal jongeren uit Geeren Zuid samen met senioren van het Raffyhuis en Gerrit rietveldhuis een rapCD opgenomen hebben.

Vrouwenstudio De formule van Vrouwenstudio, een buurtvoorziening alleen voor vrouwen van verschillende nationaliteiten en culturen, blijkt zeer goed te werken in Geeren Zuid. Daarom is in 2009 in Doornbos/Linie ook een vrouwenstudio geopend.

Economische leefbaarheid In het kader van economische leefbaarheid is de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed van belang, zoals eerste lijns zorgcentra, kinderdagverblijven en brede scholen.

Marshé Breda Marshé Breda heeft een pand van Singelveste AlleeWonen op het Edisonplein betrokken. Dit is vooralsnog een klein opgezet leer-werkbedrijf dat gerechten uit verschillende culturen aanbiedt en tegelijkertijd vrouwen kansen biedt, ondersteunt en coacht. Marshé biedt (laagopgeleide) vrouwen de kans op zelfstandig ondernemerschap, waarbij zij ondersteunen en coachen. Marshé wordt financieel ondersteund door onder meer de gemeente Breda, Wonen Brebrug en andere fondsen (zoals FMO en Startfoundation).

Samen voor Breda ‘Samen voor Breda’ is in 2009 door gemeente Breda, Rabobank, NAC en de BZW opgericht. Doel is om maatschappelijke betrokkenheid bij ondernemers/MKB verder onder de aandacht te


55

brengen en concreet projecten hierin te organiseren. Singelveste AlleeWonen is bij ideevorming en start van ‘Samen voor Breda’ betrokken. Een van de resultaten in 2009 is dat het Oranjefonds een workshop heeft georganiseerd over de wijze van subsidieaanvraag bij dat fonds.

Project Halen en Brengen Met onderwijsinstellingen (zowel HBO, MBO als VMBO) is een project voorbereid om meer plaatsen voor (maatschappelijke)stage te realiseren. Uitgangspunt is dat de HBO studenten de organisatie en begeleiding op zich nemen voor de MBO en VMBO studenten. De kansen op korte termijn en structurele inbedding op lange termijn worden verder bekeken. De rol van Singelveste AlleeWonen in dit project is met name het verbinden. In de stageplaatsvoorziening wil Singelveste AlleeWonen voorzien.

Edisonplein Voor het Edisonplein is een eigenarenplatform opgericht tijdens de Dag van de Linie. Dit om de zeer diverse eigenaren te betrekken bij de verbeterplannen voor het plein. Wij nemen deel in deze stichting. Er is gestart met een onderzoek naar mogelijkheden om diverse kunstenaars te huisvesten op en rondom het plein in samenwerking met de Vereniging Atelier Kunstenaars Breda. Doel: uitvoeren van haalbaarheidsstudies naar de realisatie van maatschappelijk vastgoed Er zijn twee haalbaarheidsstudies verricht naar multifunctionele accommodaties in Geeren Zuid en Zandberg. Daarnaast heeft conceptontwikkeling plaatsgevonden voor een sociaal pension voor dak- en thuislozen (in het kader van Stedelijk Kompas), een jongerenfoyer genaamd ‘Kamers met Kansen’ en de zorgsatellieten Balieweide en Rondeel.

3.2.3 Plannen 2010 • Woonvoorziening voor jongeren (kamers met kansen) starten. • In samenwerking met onder andere Stichting Ouderenwerk Breda worden twee nieuwe zorgsatellieten gerealiseerd. • De planvoorbereiding van twee multifunctionele accommodaties wordt gestart.

56


3.3 Dienstverlening 3.3.1 Opgave Een goede dienstverlening is voor Singelveste AlleeWonen voorwaarde om met klanten en bewoners in contact te komen. Een KWH-score van minimaal 7,0 is hierbij onze doelstelling. We kiezen ervoor de dienstverlening in buurten en wijken te intensiveren. Daarnaast wordt dienstverlening verbeterd door middelen effectiever en efficiënter in te zetten.

3.3.2 Highlights doelen en realisatie Doel: tenminste een 7,0 scoren bij KWH-meting We hebben het KWH-label behouden bij de laatste meting (2009). De scores zijn over het algemeen hoger dan landelijk gemiddeld, maar binnen de organisatie is wel een dalende trend waarneembaar. In 2009 is veel aandacht besteed aan de vastgestelde verbeterpunten, zoals de snelheid in telefoon beantwoording en de behandeling van klachten. Ook is naar aanleiding van de resultaten van de KWH-meting een voortuinenproject geïntroduceerd binnen twee wijken (Biesdonk en Geeren Zuid) om de dienstverlening te intensiveren. Tenslotte wordt in de opzet en inhoud van de nieuwe website extra en geclusterde informatie opgenomen die bleek te ontbreken. Doel: implementeren van nieuwe regels voor woonruimtebemiddeling De drie Bredase corporaties hebben aangegeven het huidige systeem voor woonruimtebemiddeling te willen vernieuwen. Een projectgroep heeft hiervoor een zogenaamde ‘woonmarketing Spelregel notitie’ opgesteld. In mei 2009 is deze spelregelnotitie door het directeurenoverleg van de drie corporaties goedgekeurd. Inmiddels is besloten om onder de naam ‘Klik voor Wonen’ het nieuwe systeem in Breda in te voeren. Het nieuwe systeem voor woonruimtebemiddeling gaat uit van een combinatiemodel, waarbij woningen worden aangeboden via een aanbod-, optie-, loting- en direct te huurmodule. Er komen twee websites: een reguliere website en een studentenwebsite. De introductie van ‘Klik voor Wonen’ is gepland in 2010. Voor wat betreft de woonruimteverdeling is in 2009 de gemiddelde wachttijd om in aanmerking te komen voor een woning in Breda met twee maanden opgelopen – naar vier jaar en vier maanden. De effecten van de financiële crisis zijn merkbaar: het aantal actief woningzoekenden is toegenomen; de verhuisgeneigdheid is gedaald. Opvallend is dat vooral voor mensen in de leeftijd van 23 tot 55 jaar de wachttijd is toegenomen (gezinnen en 1- en 2-persoonshuishoudens). Dit is eveneens de groep mensen waar de stijging van actief woningzoekenden zich vooral heeft voorgedaan. Doel: introductie van nieuwe diensten en producten Singelveste AlleeWonen heeft in Breda de starterslening geïntroduceerd. Deze starterslening geeft kopers tot 35 jaar de mogelijkheid om een deel van hun financiering tegen gunstige voorwaarden af te sluiten. Naast het leeftijdscriterium geldt nog een bedrag van € 50.000 als maximum te lenen en een minimale aankoopprijs van € 164.000 (onder dat bedrag is namelijk koopsubsidie mogelijk). Verder is NHG verplicht.


57

Het product voor de Bredase markt is door ons ontwikkeld. In goede samenwerking met Laurentius, Wonen Breburg en gemeente Breda is het product breed geïntroduceerd in de gehele gemeente voor zowel de corporatiewoningen als de particuliere koopmarkt. Na de introductie van de starterslening (per 1 oktober 2009) zijn 25 woningen op de particuliere markt met een starterslening verkocht; bij de verkoop van corporatiewoningen zijn 3 startersleningen verstrekt.

Bewonersparticipatie De bewonersparticipatiestructuur is van groot belang om de mening van de bewoners te laten doorklinken in de ontwikkeling van beleid, de uitvoering van projecten en het dagelijks beheer van de woningen. Er zijn ca. 40 bewonerscomités en huurdersbelangencommissies in onze complexen actief. Hiermee zijn intensieve contacten geweest in het kader van de voorbereiding van de onderhoudsplanning, intensief beheer en diverse leefbaarheidsinitiatieven. De Centrale Huurdersorganisatie Singelveste (CHS) is het overkoepelend huurdersorgaan, waarmee in 2009 vier keer is vergaderd. Er zijn diverse onderwerpen aan bod gekomen: prestatieafspraken met de gemeente Breda, verkoopprogramma 2009, plan van aanpak naar aanleiding van het EPA (Energie Prestatie Advies)-rapport, verandering wetgeving WOHV, onderzoek SOAB betreffende seniorenhuisvesting en de stand van zaken van projecten. Daarnaast is met de CHS een aantal periodiek terugkerende onderwerpen besproken zoals het jaarrapport, de begroting, de communicatie en de huurverhoging. Verder is een aanvang gemaakt voor een nieuwe samenwerkingovereenkomst tussen AlleeWonen en de twee huurderadviesraden in Breda en Roosendaal. Dit traject zal medio 2010 worden afgerond. Naast deze vormen van participatie zijn bewoners op tal van manieren actief betrokken bij allerlei activiteiten.

Geschillen Singelveste AlleeWonen hanteert een klachtenprocedure, waarbij een klacht eerst intern wordt behandeld. Als de klant het hiermee niet eens is, dan staat de weg open naar het schriftelijk voorleggen van de klacht aan de Stedelijke Geschillencommissie van de drie Bredase woningcorporaties. Indien de geschillencommissie een zaak ontvankelijk verklaard volgt meestal een hoorzitting. Naar aanleiding hiervan brengt de geschillencommissie een zwaarwegend advies uit. Op basis van het advies neemt het bestuur een besluit. Afwijkingen behoeven een uitgebreide motivatie. In 2009 hebben zeven huurders een schriftelijke klacht ingediend bij de Stedelijke Geschillen commissie. Drie van deze klachten zijn in een hoorzitting behandeld en allen ongegrond verklaard. Twee klachten zijn na ontvangst door de Stedelijke Geschillencommissie alsnog geschikt tussen partijen. Een uitspraak was niet meer nodig. Twee klachten zijn door de Geschillencommissie niet in behandeling genomen. Eén klacht had de interne klachtenprocedure namelijk nog niet doorlopen omdat de klacht niet bij ons was ingediend. De andere klacht was dermate onduidelijk omschreven dat de Geschillencommissie een toelichting op de klacht wenste. Degene die de klacht had ingediend heeft niet gereageerd op het verzoek om toelichting. Daarop is de klacht buiten behandeling gesteld.

58


3.3.3 Plannen 2010 • Implementatie van nieuwe spelregels op het gebied van Woonmarketing. • In beheer nemen van extra gemengd beheer complexen (vanuit eigenaarsrol, beheerrol VVE en vastgoedadviesrol). • Pilot after sales traject (bij reparatie en onderhoud en het ver- en betrekken van een woning).


59

3.4 Woonkwaliteit en gebiedsontwikkeling 3.4.1 Opgave De gemeente Breda had de ambitie te groeien met 15.000 woningen in 2020 ten opzichte van 2008, waarvan circa 30% in het betaalbare segment. In 2009 is door actualisatie van demografische gegevens deze ambitie getemporiseerd. Niet eerder dan in 2030 zal deze groei bereikt zijn. Voor de gemeente Breda heeft dat geleid tot herziening van de woningbouwprogrammering. Er was te veel programma op te veel locaties. Prioriteit ligt nu bij de invulling van Teteringen, Spoorzone (Via Breda) en de wijkontwikkeling. Voor AlleeWonen is dat nog steeds een forse opgave in nieuwbouw en sloop en vervangende nieuwbouw. In deze opgave zal een aanzienlijk deel grondgebonden woningen worden ontwikkeld, omdat de markt daar vooral behoefte aan heeft. In de aandachtswijken (HogeVugt, Doornbos-Linie, Tuinzigt/Westerpark, Haagse Beemden) wordt de opgave gecombineerd met wijkontwikkeling en stedelijke vernieuwing.

3.4.2 Highlights doelen en realisatie Nieuwbouwwoningen Singelveste AlleeWonen investeert in nieuwbouw en sloop met vervangende nieuwbouw om voldoende betaalbare woningen van geschikte kwaliteit in Breda beschikbaar te hebben. In 2009 zijn 21 nieuwbouwwoningen (Waterdonken ABB; gezinswoningen) opgeleverd. In aanbouw zijn 174 nieuwbouwwoningen, volgens onderstaand overzicht. Locatie Type woning/doelgroep/categorie Waterdonken 93 huurappartementen, 22 koopappartementen en 23 gezinswoningen voor koop Om de Haenen 17 gezinswoningen koopgarant en 19 gezinswoningen voor huur Totaal

Aantal 138

Oplevering 2011

36

Mei 2010

174

Aan de bouw van 133 appartementen in het Oranjekwartier is in 2009 gewerkt. Oplevering hiervan zal medio 2010 plaatsvinden.

Groot-onderhoud Kwaliteitsverbetering van de woningen is voor Singelveste AlleeWonen een constante opgave. Er is in 2009 aan 300 woningen groot-onderhoud uitgevoerd, als volgt: Project Geeren Zuid complex 50/70 Biesdonk Van Coothplein / Markendaalseweg Totaal

60


Aantal 196 494 184 874

Opgeleverd 2009 50 250 0 300

Woningvoorraad Woningvoorraad per 31 december 2009 Woningen In exploitatie 8.729 Waarvan in eigendom 8.556

Overige 809 807

Totaal 9.538 9.363

Mutaties in 2009 Woningen Nieuwbouw/aankoop 8 Sloop 114 Verkoop 43

Overige 2 8 -

Totaal 10 122 43

De gemiddelde huurprijs van de woningen lag in 2009 op € 417 Het percentage gemiddelde huur van de maximale huur (€ 568) is 73,4%. De aftoppingsgrens voor de huursubsidie bedroeg € 548. Van alle woningen had 93,2% een huurprijs die lager ligt dan deze aftoppingsgrens en behoort daarmee tot de betaalbare voorraad.

Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling Hoge Vucht – Doornbos Linie (HV-DL) Hierbij concentreren we ons op de aandachtswijken, namelijk: Geeren Zuid, Biesdonk en Linie.

Geeren Zuid Met Wonen Breburg is een Integraal Wijkontwikkelplan (IWOP) Geeren Zuid opgesteld. Hierin zijn de ruimtelijke en maatschappelijke plannen voor de komende 10 jaar geformuleerd. De financiële afspraken moeten in overleg met de gemeente Breda nog definitief vastgesteld worden. Ruimtelijk valt IWOP Geeren Zuid uiteen in 10 deelplannen. Eén deelplan, namelijk de renovatie van complexen 50-70 (192 woningen), is afgerond. Voor twee andere deelplannen is de planontwikkeling gestart. De woningen aan de Hendrik Berlagestraat waren al gesloopt. In 2009 zijn 106 woningen gesloopt voor de bouw van een deelplan.Tussen partijen is ook overeenstemming over een beeldregieplan voor de wijk, dat als kader dient voor de toekomstige bouwplannen. Verder is er een haalbaarheidsonderzoek gestart naar de realisatie van de brede school in het hart van de buurt. De maatschappelijke inzet van IWOP Geeren Zuid heeft geleid tot een groot aantal sociaaleconomische en leefbaarheidsprojecten, gericht op vier kernthema’s: sociale stijging van bewoners, verbeteren van leefklimaat, positief imago, werken aan positief perspectief voor de herstructurering voor zittende bewoners. Veel nieuwe projecten op sociaal-maatschappelijk gebied zijn gestart in Geeren Zuid (onder meer: Get started, Grote Broer, Buurtvaders, Thuis op Straat) hetgeen Geeren Zuid maakt tot een voor Breda maatschappelijke innovatiewijk. We constateren ook een daadwerkelijke verbetering in de ‘leefbaarheidscijfers’.


61

Biesdonk In 2009 is grootonderhoud uitgevoerd aan 490 eengezinswoningen. Daarnaast is veel aandacht besteed aan de verbetering van het leefklimaat en veiligheid, in samenwerking met bewoners en maatschappelijke partners. Er zijn diverse projecten opgestart en uitgebouwd: buurtpreventie, afsluiten brandgangen, voorbereidingen voor voortuinen- en schuttingenactie.

Linie In het voorjaar zijn zgn. (woon)blokbijeenkomsten gehouden om met bewoners over de toekomst van Liniekwartier Noord van gedachten te wisselen. Aansluitend zijn huisbezoeken gehouden. In het najaar is een besluit genomen over verhuiskosten vooruitlopend op de herstructurering en renovatie van de wijk. Bewoners kunnen hun woning verlaten met een verhuiskostenvergoeding zonder dat ze andere rechten krijgen die horen bij een sloopbesluit. Voor Liniekwartier Noord is in 2009 een onderzoek afgerond naar de bouwkundige staat van de woningen en de cultuurhistorische waarde van de bouwblokken. Op maatschappelijk gebied zijn een aantal initiatieven opgestart en ondersteund: Marshé Breda heeft haar onderneming verder ontwikkeld. Dit initiatief biedt kansarme, maar talentvolle vrouwen een economisch perspectief. We hebben dit initiatief ondersteund met kennis (advisering businessplan) en middelen. In november 2009 heeft Vrouwenstudio Maxima haar deuren geopend. Deze tweede studio in Breda is gevestigd in één van onze panden en wordt medegefinancierd door Wonen Breburg en de gemeente Breda. Doelstelling van dit initiatief is het creëren van een veilige, multiculturele ontmoetingsplek in zelfbeheer voor vrouwen uit de buurt en het bevorderen van emancipatie, participatie en integratie (Vooruit komen). Ook is een eerste aanzet is gemaakt met het brengen van meer ‘creativiteit’ naar de wijk. Op het Edisonplein wordt met ondersteuning van IPSV subsidie pleinmanagement gevoerd. De eerste tekenen van een nieuw ondernemerschap zijn zichtbaar geworden. We hebben panden waarin overlastgevende activiteiten plaatsvonden aangekocht. Deze panden worden herbestemd.

Wijkontwikkeling Haagse Beemden De Minister van WWI heeft € 2 miljoen euro aan subsidie beschikbaar gesteld voor de uitwerking van het wijkimpulsplan Haagse Beemden. Het wijkimpulsplan is opgesteld door de Bredase corporaties en de gemeente Breda. De ontvangen gelden zullen vooral een belangrijke impuls geven aan de te realiseren jongerenvoorziening. Verder worden vooral in het zuidelijk deel van de Haagse Beemden een aantal intensieve leefbaarheidacties uitgevoerd. Belangrijke inzet in Haagse Beemden is het houden van dagelijks toezicht op de woningen in Kesteren, Muizenberg en Gageldonk. Onze buurtbeheerders zijn dagelijks betrokken in het openbaar en semi openbaar gebied en zijn zodoende in staat snel op wantoestanden te reageren.

62


3.4.3 Plannen 2010 • Oplevering 105 huurwoningen (Oranjekwartier: 86 appartementen en Teteringen: 19 Eengezinswoningen) en oplevering 65 koopwoningen (Oranjekwartier: 46 appartementen en 2 stadswoningen. Teteringen: 17 koopwoningen). • Start bouw van 116 appartementen en 22 woningen in Teteringen (project Waterdrieblad). • Start bouw van Easy Street (246 koopappartementen en 200 studenteneenheden). • Groot onderhoud: Biesdonk (495 woningen), Van Coothplein (186 woningen), Middellaan (215 woningen) en Schippersdonk/Venneweide (108 appartementen).

Geeren Zuid • Voorbereiden van de nieuwbouw van appartementen en eengezinswoningen in Geeren Zuid (deelplannen 1 en 2b van het Integraal WijkOntwikkelPlan). • Start voorbereiding van de planontwikkeling van deelplan 3 van IWOP. • Continuering van betrokkenheid bij maatschappelijke projecten zoals: Get started, Studio amalia, Grote Broer, etc. • Start van project met maatschappelijke stages i.s.m. SOB en diverse scholen in de seniorenvoorziening Gerrit Rietveld.

Linie • Continueren van aandacht voor het Edisonplein als hart van de wijk. • Start planontwikkeling van het Euretco terrein i.s.m. Heja en Laurentius.

Haagse Beemden • Voortzetten van intensief beheer. • Start planontwikkeling van een jongerenvoorziening.


63

64


4. Bedrijfsvoering


65

4.1 Opgave De financiële uitgangspositie van AlleeWonen is goed, maar kwetsbaar. Het investeringsprogramma in de wijken is omvangrijk en de beperkte mogelijkheden voor huurverhoging, hoge gronden bouwkosten, belastingplicht en de Vogelaarheffing beïnvloeden de financiële basis en verplichten tot het zoeken naar manieren om geld te verdienen en tegelijkertijd een strak financieel kader op te leggen. Dat is nodig om de financiële continuïteit te waarborgen en de toegang tot de kapitaalmarkt tegen redelijke voorwaarden veilig te stellen. Een nieuw kabinet zal naar verwachting onze lasten nog verder verzwaren en wellicht ook ruimte bieden in het huurbeleid (om de lasten te kunnen verzwaren). Tevens legt Europese wetgeving aanvullende eisen voor de administratieve organisatie en financiering. Dat betekent dat er (helaas) steeds meer aandacht nodig is voor financiële sturing en control. Om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen en de toegang tot de geldmarkt te kunnen veiligstellen zijn concreet de volgende doelstellingen geformuleerd: • Een gerealiseerd eigen vermogen per 31 december 2009 van minimaal 30% (obv bedrijfswaarde in jaarrekening); • De totale waarde van het vastgoed (i.c. de bedrijfswaarde) is hoger dan de leningen die zijn aangetrokken; • Het direct rendement van verhuuractiviteiten vanuit aeDex is minimaal gelijk aan dat van de benchmark Zuid Nederland; • De interestdekkingsratio is minimaal 1,0. Dat wil zeggen dat AlleeWonen steeds aan haar renteverplichtingen kan voldoen; • Leningen voor de investeringen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

4.2 Financiële resultaten Het jaarresultaat 2009 bedraagt € 13 miljoen negatief en bestaat uit de volgende componenten. Realisatie 2009 (x € 1.000)

Realisatie 2008 (x € 1.000)

Opbrengsten Opbrengsten uit verhuur Opbrengsten uit verkopen Overige opbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

90.168 7.695 10.449 108.312

88.086 6.927 11.077 106.090

Lasten Onderhoud Overige lasten Totaal bedrijfslasten

26.069 39.521 -65.590

24.591 40.638 -65.229

Onrendabele toppen Renteresultaat

-25.776 -26.578

42.086 -25.001

Resultaat bedrijfsvoering

-9.632

57.946

Resultaat deelnemingen Belastingen Mutaties actuele waarde

-6 -6.725 3.348 _______ -13.015

37 2.609 -49.890 _______ 10.702

Omschrijving

Jaarresultaat

66


4.3 Toelichting op de financiële resultaten 4.3.1 Besteding huuropbrengsten per euro Het ‘huishoudboekje’ van AlleeWonen (onze bestedingen van de huuropbrengsten), ziet er als volgt uit. 120

Huuropbrengsten

1

Onrendabele invest.

2

Beheerskosten

3

Personeelskosten

4

Belastingen en verz.

5

Onderhoud

6

Rentelasten/baten

7

100

2

80

3

60

4

40

1

5 6

20

7

0

Huur

Lasten

4.3.2 Resultaat bedrijfsvoering: analyse van de verschillen ten opzichte van 2008 Aan de opbrengstenkant zien we dat de opbrengsten uit verhuur zijn gestegen met € 2,2 miljoen. Deze stijging is het gevolg van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli van 2,5% (inflatievolgend) en toevoeging van nieuwe exploitaties. De opbrengsten uit verkoop van bestaand bezit zijn toegenomen met € 1,3 miljoen mede door uitbreiding van de verkoopportefeuille en extra uitgevoerde verkoopacties. De onderhoudskosten zijn in 2009 in totaal € 1,5 miljoen hoger dan in 2008. De uitgaven voor planmatig onderhoud/groot onderhoud zijn gestegen met € 3,1 miljoen doordat er in 2009 enkele grote projecten in 2009 zijn uitgevoerd, onder andere Biesdonk in Breda. Daar staat tegenover dat de uitgaven voor dagelijks onderhoud zijn gedaald met € 1,5 miljoen. Door de nieuwbouwproductie is het volume aan leningen toegenomen: in totaal is het schuldrestant langlopende leningen met € 55 miljoen toegenomen. De gemiddelde kostenvoet van de leningen is gedaald van 4,97% naar 4,68%. Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties vennootschapbelastingplichting. Het fiscale resultaat 2009 bedraagt € 6,7 miljoen. Hierover betaalt AlleeWonen € 1,7 miljoen belasting.


67

Hier komt nog een verplichting uit 2008 bij van € 475.000. De acute belastingverplichting 2009 komt hiermee op € 2,2 miljoen. Door verschillen in de waardering volgens de bedrijfswaarde in de jaarrekening en de fiscale waardering ontstaan ook belastinglatenties (m.n. waardering verkoopwoningen en leningen). Voor AlleeWonen gaat het om een latente belastingverplichting van € 4,5 miljoen in 2009. Dit is een herstelpost uit 2008, toen op basis van een te hoge fiscale waardering van de verkoop portefeuille een belastingvordering is opgenomen op de balans. Per saldo wordt het resultaat van 2009 met € 6,7 miljoen negatief beïnvloed. Voor de toelichting op de Mutatie actuele waarde en de Overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3.3 en 4.3.4.

4.3.3 Mutatie actuele waarde AlleeWonen hanteert de actuele bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag voor haar bezit. Hiermee worden beleidswijzigingen of veranderingen in economisch klimaat direct vertaald in een hogere of lagere waarde. Het is dan ook niet verwonderlijk dat deze post sterk fluctueert, elke wijziging in de kasstromen leidt immers tot een mutatie. Hieronder volgen de uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening en de uitkomsten voor 2009.

Uitgangspunten bedrijfswaarde Bij het berekenen van de bedrijfswaarde hanteren we de volgende uitgangspunten: Huurverhoging 2010 2011 Vanaf 2014 Inflatie 2010 Vanaf 2014 Disconteringsvoet Steeds

68


1,2% 2% 2,23% 2% 2,23% 5,1%

Uitkomsten van de bedrijfswaardeberekening 2009 De bedrijfswaarde is in totaal met € 39,6 miljoen gestegen. Dit bedrag is als volgt gespecificeerd:

Waardevermeerdering (x € 1.000) Hogere aanvangshuur per 1-1-10 door huurharmonisaties 2009 Voorraad mutaties

967 36.245

Onderhoudslasten doorrekenen op basis van nieuwe meerjaren onderhoudsbegroting

4.569

Bezuiniging beheerskosten

5.577 971

Inschatting restwaarde

31.889

Autonome mutatie Harmonisatie rekenregels.parameters Rentabiliteitswaardecorrectie

Waardevermindering (x € 1.000)

22.612 2.483

72.453

-32.860

Mutatie actuele waarde De totale mutatie actuele waarde bedraagt € 3,3 miljoen, dat is 0,3% van de totale bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie. De belangrijkste component van de totale mutatie actuele waarde is de mutatie in de bedrijfswaarde (€ 3,3 miljoen hierboven geanalyseerd). Hier komen bij de mutatie in de historische kostprijs, de herwaardering van MGE-woningen (Koopgarantwoningen) en de afschrijvingen en verkopen. Hieronder volgt een overzichtje. • • • •

Mutatie herwaardering Herwaardering MGE nieuwbouw Herwaardering MGE bestaand bezit Afschrijvingen en verkopen

€ 21,9 miljoen - € 3,1 miljoen + € 4,5 miljoen - € 20,0 miljoen


69

4.3.4 Onrendabele investeringen Onder ‘overige waardeveranderingen’ in de winsten verliesrekening zijn de onrendabele toppen van onze investeringen opgenomen. De post ‘overige waardeveranderingen’ van € 25,8 miljoen. is als volgt opgebouwd (in miljoenen): • Dotatie aan de voorziening nieuwbouw • Ten laste van winsten verliesrekening onrendabele toppen - Oranjekwartier - Kroeven - Waterdrieblad - Philipslaan/Bredaseweg - Waterland - Prinsensingel - Diversen

€ 1,9 € 5,9 € 1,3 € 4,8 € 4,9 € 2,3 € 2,5 € 2,2

€ 25,8

De onrendabele toppen van € 25,8 miljoen zijn voor € 1,9 miljoen naar de voorziening geboekt en voor € 23,8 miljoen afgeboekt op reeds geactiveerde kosten van genoemde projecten.

4.4 Vermogenspositie Het eigen vermogen per 31 december 2009 bedraagt € 400,3 miljoen. De omvang van het eigen vermogen op korte en middellange termijn moet voldoende zijn om financiële risico’s te kunnen opvangen, we hebben dan voldoende solvabiliteit. De solvabiliteitspositie is het eigen vermogen als percentage van het totale vermogen. In het meerjarenperspectief ziet de solvabiliteit er als volgt uit: Geconsolideerde meerjarenbegroting in euro’s (x € 1.000) Solvabiliteit 2009 2010 2011 Jaarresultaat -13.015 -1.805 9.704 Materiële vaste activa 969.099 1.033.574 1.102.972 In exploitatie Eigen vermogen 400.337 398.537 408.236 Langlopende schuld 612.871 697.671 776.973 Solvabiliteit 36% 33% 31% (eigen parameters)

70


2012 2013 2014 47.523 28.251 29.863 1.166.416 1.200.019 1.214.148 455.759 794.122 34%

484.010 510.873 767.220 731.704 36% 38%

Hiermee voldoen we aan de door ons zelf gestelde eis van solvabiliteit: de solvabiliteit volgens de eigen parameters bedraagt ten minste 30%. We voldoen ook aan de eis dat de waarde van ons bezit hoger is dan de langlopende leningen. Het definitieve oordeel van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting over onze solvabiliteit is nog niet bekend. In 2008 voldeed AlleeWonen net aan de minimale eisen, met name door de uitwerking van het huidige economische klimaat op onze cijfers zouden we die status kunnen verliezen.

4.5 Financieren en beleggen Per 31 december 2009 is 35% van de bezittingen van AlleeWonen met eigen middelen gefinancierd. In 2009 is voor € 120 mln. externe financiering, waarvan een deel herfinanciering aangetrokken. De totale leningenportefeuille per 31 december 2009 bedraagt € 659 mln. nominaal, het gemiddelde rentepercentage hierover bedraagt 4,68%. In 2010 wordt hiervan € 46 mln. afgelost, dit bedrag is opgenomen onder de kortlopende schulden. De leningenportefeuille is geheel door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgd. Ook voor de komende jaren streeft AlleeWonen naar volledige borging van haar leningen door het WSW. De borging van het merendeel van de investeringen in 2010 is door het waarborgfonds toegezegd. Naast de traditionele financieringsmogelijkheden maken we (beperkt) gebruik van derivaten ter afdekking van renterisico’s. Er loopt een renteswap/lening ter waarde van € 6,9 mln. opgenomen onder de financiële vaste activa en de langlopende schulden. Het gaat om twee tegengestelde transacties: langlopende schulden en vorderingen met lang lopende rentes. Het hierover te ontvangen rentepercentage bedraagt 4,19% en het te betalen rentepercentage 5,46%. Onder de financiële vaste activa en de langlopende schulden is een cash pool opgenomen ter waarde van € 15 mln. De cashpool betreft een samenwerking met de andere Futura corporaties en geeft flexibiliteit voor het aantrekken dan wel uitzetten van kort geld tegen aantrekkelijke voorwaarden.

Macro ontwikkelingen Door de plannen van het schatkistbankieren is de positie van BNG en Waterschapsbank mogelijk in gevaar. Schatkistbankieren houdt in dat de lagere overheden ‘vrijwillig’ bankieren via de schatkist, dus buiten BNG en NWB om die daardoor geen funding meer hebben voor leningen aan o.a. corporaties. Momenteel loopt een onderzoek naar de neveneffecten hiervan. Voor de corporaties zou dit betekenen dat de financieringsmogelijkheden afnemen. Financieren bij grootbanken zoals de ABN AMRO betekent naar verwachting 1% extra rentekosten, bovenop de liquiditeitsopslag die momenteel al in rekening wordt gebracht. In het Europadossier zijn uitspraken gedaan over de mogelijkheden voor corporaties om leningen af te sluiten met borging van het WSW. In de toekomst zal het WSW alleen faciliteringsruimte kunnen afgeven voor woningen met een huurprijs beneden de hoogste huurtoeslaggrens. Dit beperkt de mogelijkheden voor corporaties om goedkoop te lenen voor de ontwikkeling van duurdere huurwoningen en vormen van maatschappelijk vastgoed.


71

4.6 aeDex AlleeWonen neemt deel in de aeDex/IPD index. Dit om het rendementsdenken in de organisatie te versterken en om te kunnen benchmarken met andere vastgoed-organisaties. aeDex is bovendien een hulpmiddel bij het maken van beleid, zoals portefeuillestrategie en (des)investeringsbeleid en bij het sturen op grootheden als vermogen, waarde, risico en rendement. De resultaten in 2009 ten opzichte van de benchmark Zuid-Nederland zijn als volgt: Rendementen 2009 (3-jaars gemiddelde) AlleeWonen ten op zichte van benchmark Omschrijving AlleeWonen AlleeWonen Benchmark Benchmark 3-jrs. Zuid Z.N. 3-jrs. gemiddelde -Nederland gemiddelde Direct rendement 2,9 2,8 2,5 2,6 (% marktwaarde) Maatsch. dividend 1,4 2,0 primaire portefeuille Waardegroei -2,4 1,7 -3,6 1,1 (% markwaarde) Totaal rendement 0,5 4,5 -1,1 3,7 Het direct rendement van zowel Aramis AlleeWonen als Singelveste AlleeWonen ligt hoger dan dat van de benchmark. De oorzaken liggen zowel in lagere exploitatiekosten ten opzichte van de benchmark, als in hogere huuropbrengsten. Het direct rendement is onderverdeeld in marktrendement (het rendement dat de corporatie in de markt maximaal kan halen) en werkelijk (gerealiseerd) rendement. Het verschil daartussen is het rendement dat onbenut blijft dit is het maatschappelijk rendement bij primair maatschappelijk bezit. Er wordt dus pas van maatschappelijk rendement gesproken als één van de doelgroepen van beleid een positief maatschappelijke effect ondervindt van het gederfde rendement. AlleeWonen doet het wat betreft het maatschappelijk dividend minder dan de benchmark. Dit is een bewuste keuze: om de maatschappelijke opgave te kunnen vervullen laat AlleeWonen (zo veel mogelijk) alleen rendement liggen voor de doelgroepen van beleid. De verklaring voor de (verdere) daling van de waardegroei ligt vooral in de ontwikkeling van de leegwaarde van de woningen; die waarde staat voor onze totale portefeuille onder druk.

72


4.7 Risico’s 4.7.1 Algemeen Bij risico’s heeft AlleeWonen te maken met onzekere voorvallen in de toekomst die waarde vermindering tot gevolg kunnen hebben. Er is dan ook sprake van onzekerheid waarbij het van belang is dat deze vertaald wordt in mogelijke financiële effecten en uiteindelijk beheerst kan worden. We hechten veel waarde aan een goed functionerend risicomanagementsysteem en besteedt daar dan ook veel aandacht aan. In het verslagjaar 2009 heeft verdere integratie plaatsgevonden van onder andere AO/IC beheersystemen en mandateringsregelingen. Hiermee voldoen we aan de door ons zelf gestelde eis van solvabiliteit: de solvabiliteit volgens de eigen parameters bedraagt ten minste 30%. We voldoen ook aan de eis dat de waarde van ons bezit hoger is dan de langlopende leningen. Het definitieve oordeel van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting over onze solvabiliteit is nog niet bekend. In 2008 voldeed AlleeWonen net aan de minimale eisen, met name door de uitwerking van het huidige economische klimaat op onze cijfers zouden we die status kunnen verliezen.


73

4.7.2 Risicoprofiel Financiële meerjarenscenario’s Vanuit de financiële meerjarenprognoses, recentelijk nog opgesteld bij de begroting 2010, blijkt dat we voldoen aan de gestelde normen van solvabiliteit. Ten aanzien van de liquiditeiten kan geconcludeerd worden dat we een positieve operationele kasstroom hebben, maar na het inrekenen van een genormeerde aflossingsnorm van 2% voor de korte termijn nog een tekort heeft. Naar verwachting zal deze kasstroom in 2015 verder een positief beeld laten zien. In alle berekende scenario’s is te zien dat AlleeWonen een positief eigen vermogen blijft houden. Verkoopopbrengsten zullen echter teruglopen. In de meerjarenscenario’s is met deze lagere opbrengst rekening gehouden. Het tempo van het verkoopprogramma bepaalt het tempo van ons investeringsprogramma. Deelnemingen AlleeWonen neemt deel in een aantal ondernemingen. Het risico hierbij strekt zich uit tot het bedrag van de deelname van AlleeWonen in het aandelenkapitaal, circa € 200.000. Projecten In 2009 zijn rapportages samengesteld op basis van de twee ontwikkelingsportefeuilles. Hierbij wordt periodiek gerapporteerd hoe de risico’s vanuit projectontwikkeling door de tijd gaan verschuiven en wordt beoogd in beeld te brengen wat het effect is van risicomaatregelen. Enkele getallen vanuit die risico-inventarisatie: Omschrijving Aantal projecten Investeringsbedrag (miljoen) Gemiddelde investering (miljoen) Risicogetal Value at Risk (miljoen) Value at Risk in % Risico valt gemiddeld

Breda Roosendaal Totaal 13 25 38 € 242,5 € 331,1 € 573,6 € 18,7 € 13,2 € 15,1 5,3 6,2 5,9 € 20,7 € 40,5 € 61,2 8,55% 12,23% 10,67% Juli 2010 Mei 2011 Augustus 2010

Garantstelling AlleeWonen stond in 2008 e.v. garant voor de renteen aflossingsverplichting van een project in Zuid-Afrika. Dit project wordt gesteund door de Dutch International Guarantees for Housing (DIGH). De garantstelling is per ultimo 2008 niet materieel (< € 0,5 miljoen). Verkooprisico’s AlleeWonen heeft een aanzienlijke verkoopopgave. De komende 3 jaar zijn gemiddeld 120 verkopen uit bestaand bezit begroot, met een verkoopomzet van ongeveer € 16 miljoen per jaar. De verkoopopgave uit nieuwbouw betreft ruim 750 woningen met een totaal verwachte omzet van € 169 miljoen. Deze woningen worden in diverse projecten ontwikkeld; we noemen met name Waterdrieblad, Terminal en Easy Straat in Breda en Kalsdonk centrum, Waterland en Bloemschevaert in Roosendaal. Gezien de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt, zit in deze opgave een (beperkt) risico, met name voor de 93 woningen in het project Terminal Breda waarvoor een realisatieverplichting geldt. De risico’s manifesteren zich met name in de kasstromen en financieringsmogelijkheden. Op deze risico's wordt geanticipeerd door het treffen van beheers maatregelen zoals: verkoop programma's in de nieuwbouw pas starten als meer dan 70% verkocht is en door het prioriteren van en bijsturen op het investeringsprogramma

74


4.7.3 Risicomanagementsysteem Risicomanagement maakt integraal onderdeel uit van het besluitvormingssysteem van AlleeWonen. Bij investeringsvoorstellen boven € 2 miljoen, moet verplicht een toetsingskader overlegd worden. In dit toetsingskader worden volgens een bepaald stramien de volgende items doorlopen: • - - - • - -

toetsen op wenselijkheid, door: in te spelen op maatschappelijke en politieke ontwikkelingen relatie naar het jaarplan te leggen meerwaarden te beschouwen op de velden, klanten, maatschappij, medewerkers en organisatie toetsen op haalbaarheid, door: relatie naar budgetten in de begroting te leggen risico’s te beschouwen op de velden, klanten, maatschappij, medewerkers en organisatie

Dit toetsingskader geeft enerzijds basis voor zorgvuldige besluitvorming aan de voorkant, en anderzijds een instrument om achteraf goed verantwoording te kunnen afleggen aan interne toezichthouders en stakeholders van AlleeWonen. Daarnaast wordt voor investeringsprojecten een specifiek risicosysteem gehanteerd. Dit systeem stelt ons in staat om de risico’s in projecten in de tijd te volgen, en daarbij ook de onderlinge risicoverhouding te constateren. Dit inzicht geeft focus en helpt bij het concreet bijsturen op projecten. Het risicoprofiel van de totale investeringsportefeuille inclusief de financieringsrisico’s wordt continue gemonitord en gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. In de toekomst wordt het risicomanagement verder geprofessionaliseerd door met name te kijken naar het gewenste risicoprofiel van Alleewonen.

4.8 Nevenstructuur AlleeWonen AlleeWonen

Deelnemingen

toegelaten instelling AlleeWonen Holding B.V.

N.V. Stadsherstel 26,27% Cofier bouwontwikkeling B.V. 34%

100% dochter

Woonquest B.V. (6%)

AlleeWonen Vastgoed B.V.

AlleeWonen Dienstverlening B.V.

AlleeWonen Projectontwikkeling B.V.

AlleeWonen Herontwikkeling B.V.

Futuramakelaardij Roosendaal B.V.

De Fundatie B.V.

100% dochter

100% dochter

100% dochter

100% dochter

100% dochter

100% dochter

Stadssingel B.V.

Consortium Spoorzone Breda B.V.

50% dochter

16,6% dochter

Aandeelhouder samen met N.V. Stadsherstel

50% V.o.f. Zwanehof

Aandeelhouder samen met

16,6% Consortium

Laurentius Project II B.V., Sprangers Spoorzone

Spoorzone Breda V.o.f.

Breda B.V., Heja Spoorzone B.V., Winters Spoorzone Breda B.V., Moonen Spoorzone BV


75

4.9 Sturing en control Destijds is in het kader van de fusie tussen Aramis en Singelveste is een nieuwe besturingsfilosofie ontwikkeld voor de fusieorganisatie AlleeWonen. Uitgangspunt van deze filosofie is het willen sturen op verbinden van bewoners en maatschappelijke partners, versterken van de positie van wijken en buurten en versnellen van maatschappelijke prestaties. Hiertoe zijn concrete doelstellingen en indicatoren benoemd. Om deze besturingsfilosofie handen en voeten te geven is instrumentarium nodig. Zo is de P&C-cyclus opnieuw ingericht en is een zgn. dashboard ontwikkeld. Het dashboard is een visuele vormgeving van de samenhang tussen de strategische doelstellingen en de prestaties die daadwerkelijk geleverd worden. Het geeft op strategisch niveau direct inzicht in die onderwerpen die nader aandacht behoeven of bijgestuurd moeten worden. Zowel de P&C-cyclus als het dashboard zijn in 2009 verder uitgewerkt en geïmplementeerd. Ter verbetering van de bedrijfsvoering is in 2009 overgegaan op één bedrijfsinformatiesysteem, namelijk Empire (DSA Vision). Aramis AlleeWonen had Empire al in 2007 geïmplementeerd, Singelveste AlleeWonen heeft dit in het najaar van 2009 gedaan. Empire biedt betere ondersteuning aan de nieuwe producten en diensten van AlleeWonen. Dit komt de primaire en informatieve processen ten goede. Bovenal kan met één bedrijfsinformatiesysteem ook doelmatiger gewerkt worden.

4.10 Organogram AlleeWonen stelt haar bewoners centraal. Het daarbij behorende organisatiemodel wordt gekenmerkt door lokaal verankerde vestigingen voor alle bewonerszaken en bovenlokaal opererende adviesteams op de gebieden Strategie & Innovatie, Financieel Beleid & Control en Vastgoedontwikkeling. Deze adviesteams zijn dienstbaar aan de vestigingen. De Raad van Bestuur is kaderstellend.

Klanten - Bewoners Vestiging Breda

Vestiging Roosendaal

- Afdeling Wonen - Afdeling Bedrijfsvoering

- Afdeling Wonen - Afdeling Bedrijfsvoering

Strategie & Innovatie

Financieel Beleid & Control

Raad van Bestuur

76


Vastgoedontwikkeling

4.11 Organisatieontwikkeling Organisatieontwikkeling is voor AlleeWonen een continue proces: om antwoord te geven op (nieuwe) maatschappelijke vraagstukken, om het wijkgericht werken vorm te geven, om flexibel in te spelen op veranderingen in de markt, weten regelgeving en de rol in het ontwikkelen en beheren van maat schappelijk vastgoed in te vullen. Medewerkers worden daarom waar nodig verder opgeleid en begeleid. In het verslagjaar is hieraan invulling gegeven door: • voortzetten van de Allee Academie. In de AlleeAcademie zijn opgenomen: - het informatiecentrum, met als doel informatieoverdracht en waarborgen betrokkenheid; - het leercentrum, met als doel het werken aan vaardigheden, het verdiepen van kennis en betrokkenheid creëren - het competentiecentrum, met als doel inzicht krijgen in capaciteiten, talenten en innerlijke drijfveren van medewerkers en managers gerelateerd aan de organisatie ontwikkelingen In 2009 zijn maandelijks lunches georganiseerd waarin nieuwe (organisatie)ontwikkelingen en projecten werden gepresenteerd aan alle medewerkers. Ook zijn over uiteenlopende onderwerpen AlleeColleges georganiseerd. • de start van een meerjarig Management Development Traject voor leidinggevenden. Dit traject ondersteunt het waarmaken van de ambities van AlleeWonen, waarbij leiderschap, ondernemerschap en coachingsvaardigheden onderdeel zijn. • verder inzetten van het Talentontwikkelingsprogramma. In dit programma staat persoonlijke ontwikkeling van medewerkers centraal, gekoppeld aan (maatschappelijk) ondernemerschap. Het programma is geënt op het ontdekken, onderstrepen en het verder ontwikken van de eigen talenten. In 2009 hebben 10 medewerkers deelgenomen aan het talentontwikkelingsprogramma. • het inrichten van Het Leerbedrijf waarin AlleeWonen zich door het vormen van samenwerkingsverbanden met onderwijsinstellingen inzet voor de toekomstkansen van kinderen en jongeren. Dit proces moet leiden tot maatschappelijk rendement, uit te drukken in afname van overlast door jongeren, vermindering van werkloosheid en het voorkomen van verpaupering in buurten en wijken. In 2009 is: - Het Leerbedrijf binnen AlleeWonen ingericht - zijn stagemogelijkheden en stagevormen binnen AlleeWonen verbreed - zijn contextrijke leeromgevingen ontwikkeld en gefaciliteerd - is medewerking gegeven aan dan wel een aanzet gemaakt voor de volgende projecten: De Uitdaging, Valkenburgstraat – Het Praktijkbedrijf, VMBO Breda on Stage,Talent in de wijk en Jong Ondernemen. • de herinrichting van de afdeling bedrijfsvoering, met als resultaat een efficiëntere en effectievere inrichting van de ICT-organisatie en financiële administraties. Tevens is het systeem Empire bedrijfsbreed in gebruik genomen. • het doorlopen van een integriteitstraject. Alle medewerkers van AlleeWonen zijn in dit traject betrokken. Aan de hand van dilemma’s tegen het licht van de kernwaarden is dit onderwerp besproken. In 2010 zullen de resultaten van het integriteitstraject worden ingebed in de organisatie. Ook het opstellen van een integriteitcode zal in 2010 gebeuren.


77

4.12 Werkgeverschap Bij het ontwikkelen en inrichten van de interne organisatie spelen de kernwaarden – betrokken, open, ondernemend, gericht op vooruitgang – een grote rol. Voor de medewerkers is volop ruimte voor eigen initiatief en ontplooiing. Verantwoordelijkheden liggen laag in de organisatie. Er wordt geïnvesteerd in ontwikkelingsmogelijkheden. We willen onze medewerkers het vertrouwen, de verantwoordelijkheid en de vrijheid geven het werk zo in te richten dat het past bij persoonlijke wensen. Daarbij hoort een werkomgeving die stimulerend en inspirerend is. En de vrijheid om steeds die werkplek te kiezen die het best past bij de taak van dat moment. Dat is dus niet per definitie op kantoor. Werken kan ook thuis. Of in de wijk, bij huurders binnen en onderweg. Deze manier van werken vereist faciliteiten die daarbij passen. Daarom kenmerken de kantoren van AlleeWonen zich door licht, openheid en veel mogelijkheden om collega’s te ontmoeten. Er zijn grote, open verdiepingen. Het kantoor in Roosendaal is begin 2008 in gebruik genomen; het kantoor in Breda is in maart 2010 in gebruik genomen. Deze huisvesting èn het concept van flexibele werkplekken dragen naar verwachting bij aan een doelmatiger bedrijfsvoering (uitwisseling van informatie tussen medewerkers wordt eenvoudiger). Het huisvestingsconcept is gebaseerd op het faciliteren van ontmoeting en samenwerking, op maximale digitalisering en op het nemen van verantwoordelijkheid voor eigen prestaties en die van het team. Verder zijn naar aanleiding van de fusie zijn in 2009 geharmoniseerde arbeidsvoorwaarden tot stand gebracht. De specifieke regelingen die het betrof waren: de tele-thuiswerkregeling, de regeling gebruik ICT-middelen, de rol van vertrouwenspersoon en de uitgangspunten bij flexibel werken.

Kengetallen 2009 Aantal FTE Aantal medewerkers Gemiddelde leeftijd

01-01-2009 218,5 255 44,5

31-12-2009 234,3 269 43

Ongeveer de helft van het personeelsbestand werkt op parttime basis. Het aantal FTE’s is toegenomen gedurende 2009. Vanwege een toename van de ambities van AlleeWonen is in het verslagjaar gekozen voor het uitbreiden van het personeelsbestand met tijdelijke krachten. Deze zijn eveneens als FTE opgenomen in bovenstaand overzicht. Naar de toekomst is het de doelstelling de vaste formatie te krimpen tot 220 FTE in 2014. Momenteel ontwikkelt AlleeWonen een doorstromingsbeleid om medewerkers de mogelijkheid te bieden om ook andere functies te vervullen en hun ontwikkeling te stimuleren. Verder richt AlleeWonen haar instroombeleid actief op jong afgestudeerden.

Ondernemingsraad De ondernemingsraad (OR) is voor de Raad van Bestuur een belangrijke gesprekspartner. De OR levert een wezenlijke bijdrage aan de implementatie van de fusie en vervult een belangrijke signaalfunctie. De Raad van Bestuur is zich terdege bewust van de rol van de OR bij het goed functioneren van de organisatie. In 2009 zijn de belangrijkste gespreksonderwerpen met de OR

78


geweest: harmonisatie van de arbeidsvoorwaarden als gevolg van de fusie, Medewerkers Motivatie Meting, nieuw kantoor te Breda en herinrichting van de bedrijfsvoering. Bij dit laatste is gebruik gemaakt van het adviesrecht. Voor het beoordelen en belonen van medewerkers, evenals voor de verdere implementatie en communicatie hiervan, is gebruik gemaakt van instemmingsrecht.

4.13 Plannen 2010 • Verbetering van de financiële positie door verhoging van rendementen, strakke financiële sturing en € 500.000 te bezuinigen op overhead. • Verder professionaliseren van de treasury door strakker te sturen op kasstromen en optimaliseren van financieringsmogelijkheden. • Verder professionaliseren van het risicomanagement door het gewenste risicoprofiel van AlleeWonen in beeld te brengen. • Werken aan identiteit: het verder inbedden in de organisatie van de kernwaarden: betrokken, open, ondernemend, gericht op vooruitgang. • Opstellen integriteitscode. • In gebruik nemen kantoor Breda en uitrollen nieuwe manier van werken (flexibel werkconcept) voor vestiging Breda.


79

80


Kengetallen


81

Kengetallen Boekjaar van 1 januari tot en met 31 december 2009 Aantal verhuureenheden in exploitatie - woningen - garages - parkeerplaatsen - bedrijfspanden - woonwagens, standplaatsen en stalling Totaal aantal verhuureenheden Algemeen Achterstand uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen Huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen Eigen vermogen einde boekjaar per woning Personeelsbezetting einde boekjaar (formatieplaatsen) Solvabiliteit eigen vermogen/totaal vermogen Current ratio, voorraden/vorderingen liquide middelen vlottende activa/totaal vermogen Rentabiliteit eigen vermogen (jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening/eigen vermogen) Rentabiliteit vreemd vermogen (verschuldigde rente/vreemd vermogen) Rentabiliteit totaal vermogen (jaarresultaat + verschuldigde rente/totaal vermogen) Achterstand uitgedrukt in een percentage van de huren

82


Kengetllen 2009 17.075 996 426 147 11 18.655 2009 2,1% 1,1% 23.446 240 36,0% 2,5% -2,4% 4,5% 1,6% 2,2%

2008 17.293 1.093 422 130 61 18.999

2008 1,7% 1,4% 23.903 218 38,5% 2,2% 14,2% 4,6% 3,7% 1,8%

Jaarrekening AlleeWonen


83

84


Inhoud 1

Geconsolideerde balans per 31 december 2009

86

2

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2009

88

3

Geconsolideerde kasstroomoverzicht 2009

89

4

Algemene toelichting

91

5

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

95

6

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

105

7

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2009

112

8

Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening over 2009 126

9

Overige toelichtingen

131

10 Enkelvoudige balans per 31 december 2009 (en 2008)

132

11

Enkelvoudige winsten verliesrekening over het boekjaar 2009

134

12 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2009

135

13 Toelichting op de enkelvoudige winsten verliesrekening over 2009

146

14

Overige gegevens 14.1 Statutaire (groeps)resultaatbestemming 14.2 Accountantsverklaring

152 152 152

Bijlagen: verbindingen


85

1 Geconsolideerde balans per 31 december 2009 (en 2008)

1 Geconsolideerde balans per 31 december 2009 (en 2008) nummeraanduiding voor de posten verwijst naar de toelichting Activa 7.1

AlleeWonen 31-12-2008 (x € 1.000)

Vaste activa Materiële vaste activa Materiële vaste activa in exploitatie 969.099 929.506 Onroerende en roerende zaken in Maatschappelijk Gebonden - - Eigendom (Koopgarant) Materiële vaste activa in ontwikkeling 71.619 77.963 Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie 18.254 15.421

86

AlleeWonen 31-12-2009 (x € 1.000)

_______ 1.058.972

_______ 1.022.890

7.2 Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies 1.958 2.671 Deelnemingen 840 846 Overige financiële vaste activa 23.240 23.145 _______ 26.038 _______ Totaal vaste activa 1.085.010

_______ 26.662 _______ 1.049.552

Vlottende activa 7.3 Verkoopprojecten Voorraad te verkopen nieuwbouwwoningen 1.809 907 Onderhanden werk 4.683 1.365 Voorraden Onderhoudsmaterialen 125 125 _______ 6.617

_______ 2.397

7.4 Vorderingen Overige vorderingen 2.745 2.662 Latente belastingvorderingen 500 4.700 Overlopende activa 1.259 1.458 _______ 4.504 _______ 11.121

______ 8.820 _______ 11.217

7.5 Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa

12.774 ______ 23.991 ______ 1.073.543


16.286 _______ 27.407 _______ 1.112.417

1 Geconsolideerde balans per 31 december 2009 (en 2008)

passiva

AlleeWonen 31-12-2009 (x € 1.000)

AlleeWonen 31-12-2008 (x € 1.000)

7.6 Eigen vermogen Overige reserves 400.337 413.352 _______ Totaal eigen vermogen 400.337 7.7 Voorzieningen Voorziening nieuwbouw 23.383 21.444 Voorziening latente belastingverplichting 350 _______ 23.733 7.8 Langlopende schulden Langlopende schulden 612.871 557.706 _______ Totaal langlopende schulden 612.871

______ 557.706

7.9 Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers 11.653 11.806 Schulden aan rijksoverheid - - Aflossingsverplichting 44.603 47.033 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.007 4.807 Waarborgsommen 46 38 Aangegane verplichtingen - 40 Overlopende passiva 17.167 17.317 _______ Totaal kortlopende schulden 75.476

______ 81.041

Totaal passiva

_______ 1.112.417

______ 413.352

______ 21.444

______ 1.073.543


87

2 Geconsolideerde winsten verliesrekening over het boekjaar 2009

2 Geconsolideerde winsten verliesrekening over het boekjaar 2009 nummeraanduiding voor de posten verwijst naar de toelichting Omschrijving AlleeWonen 2009 AlleeWonen 2008 (x € 1.000) (x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten 8.1 Huren 90.168 88.086 8.2 Vergoedingen 6.122 5.994 8.3 Overheidsbijdragen 13 20 8.4 Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf 1.592 741 8.5 Verkoop onroerende zaken 7.380 6.031 8.6 Verkoop nieuwbouw koopwoningen 315 896 8.7 Overige bedrijfsopbrengsten 2.722 4.322 _______ ______ Totaal bedrijfsopbrengsten 108.312 106.090 8.8 8.9 8.10 8.11 8.12 8.12 8.12 8.13 8.14

Bedrijfslasten Werk derden Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

564

1.087

1.203 25.776 1 10.538 1.404 2.010 26.069 23.801

1.550 -42.086 1 9.827 1.290 1.760 24.591 25.123

Totaal bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

_______ 91.366 _______ 16.946

______ 23.143 ______ 82.947

Financiële baten en lasten 8.15 Rentebaten 8.16 Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering

3.441 -30.019 _______ -9.632

3.019 -28.020 ______ 57.946

-6 -6.725 _______

37 2.609 ______

-16.363

60.592

3.348 _______ -13.015

-49.890 ______ 10.702

Resultaat deelnemingen 8.17 Resultaat deelnemeningen 8.18 Belastingen Resultaat voor mutatie reële waarde materiële vaste activa Mutatie act. waarde materiële vaste activa 8.19 Mutatie act. waarde materiële vaste activa Jaarresultaat

88


3 Geconsolideerde kasstroomoverzicht 2009

3 Geconsolideerde kasstroomoverzicht 2009 nummeraanduiding voor de posten verwijst naar de toelichting Omschrijving AlleeWonen 2009 AlleeWonen 2008 (x € 1.000) (x € 1.000) kasstroom uit operationele activiteiten 13.1 Bedrijfsresultaten 16.946 82.947 Aanpassingen voor: 8.7 Afschrijvingen 1.203 1.550 7.6 Vrijval/dotatie egalisatierekeningen 8.20 Ontvangsten uit verkoop woningen Koopgarant 2.509 1.549 8.8 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 25.776 -42.086 _______ ______ 46.434 43.960 Veranderingen in werkkapitaal 7.3 Voorraden -4.220 -1.399 7.4 Vorderingen 116 -4.937 7.8 Kortlopende schulden (excl. bankkrediet) -3.135 2.669 _______ -7.239 _______ Kasstroom uit bedrijfsoperaties 39.195 8.15 Ontvangen/betaalde interest -26.578 -25.001 8.16 -26.578 _______ Kasstroom uit operationele activiteiten _______ 12.617 kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen voor: 7.1 (Des)investeringen in materiële vaste activa -62.428 -57.953 7.2 (Des)investeringen in financiële vaste activa 624 502 _______ -61.804

______ -3.667 ______ 40.293

-25.001 ______ ______ 15.295

______ -57.451


89

Omschrijving AlleeWonen 2009 AlleeWonen 2008 (x € 1.000) (x € 1.000) kasstroom uit financieringsactiviteiten 7.7 Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuw leningen) 119.940 97.000 7.8 Aflossing langlopende schulden -67.241 -36.880 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 52.699 60.120 _______ ______ Mutatie geldmiddelen in 2009 3.512 17.961 7.4.6 Saldo liquide middelen ultimo boekjaar 16.286 12.774 7.9 Saldo schulden aan kredietinstellingen ultimo boekjaar - 7.4.6 Saldo liquide middelen primo boekjaar 12.774 393 7.9 Saldo schulden aan kredietinstellingen primo boekjaar - -5.580 _______ 3.512

90


______ 17.961

4 Algemene toelichting 4.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

4.2 Grondslagen voor Consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van AlleeWonen en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn, waar nodig, gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winsten verliesrekening, is van correctie van de grondslagen afgezien.


91

Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. Ter verduidelijking van de juridische structuur en consolidatiekring is het volgende schema opgenomen. AlleeWonen

Deelnemingen

toegelaten instelling AlleeWonen Holding B.V.

N.V. Stadsherstel 26,27% Cofier bouwontwikkeling B.V. 34%

100% dochter

Woonquest B.V. (6%)

AlleeWonen Vastgoed B.V.

AlleeWonen Dienstverlening B.V.

AlleeWonen Projectontwikkeling B.V.

AlleeWonen Herontwikkeling B.V.

Futuramakelaardij Roosendaal B.V.

De Fundatie B.V.

100% dochter

100% dochter

100% dochter

100% dochter

100% dochter

100% dochter

Stadssingel B.V.

Consortium Spoorzone Breda B.V.

50% dochter

16,6% dochter

Aandeelhouder samen met N.V. Stadsherstel

92


50% V.o.f. Zwanehof

Aandeelhouder samen met

16,6% Consortium

Laurentius Project II B.V., Sprangers Spoorzone

Spoorzone Breda V.o.f.

Breda B.V., Heja Spoorzone B.V., Winters Spoorzone Breda B.V., Moonen Spoorzone BV

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Proportioneel geconsolideerd Stadssingel BV, Breda (50%) V.o.f. Zwanehof (50%) Consortium Spoorzone Breda V.o.F. (16,67%) Volledig geconsolideerd AlleeWonen Holding B.V. (100%) AlleeWonen Vastgoed B.V. (100%) AlleeWonen Dienstverlening B.V. (100%) AlleeWonen Projectontwikkeling B.V.(100%) AlleeWonen Herontwikkeling B.V. (100%) Futura Makelaardij Roosendaal B.V. (100%) De Fundatie B.V. (100%) Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde NV Stadsherstel, Breda (26,27%) Cofier Bouwontwikkeling BV, Tilburg (34%) Consortium Spoorzone Breda BV, Breda (16,67%) Woonquest B.V. te Hilversum (6%) De activiteiten van AlleeWonen Holding B.V., AlleeWonen Vastgoed B.V., AlleeWonen Dienstverlening B.V., AlleeWonen Projectontwikkeling B.V. en AlleeWonen Herontwikkeling B.V. bestaan uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied. Bij Futuramakelaardij B.V. bestaan de activiteiten uit het uitoefenen van makelaarsfuncties met betrekking tot onroerend goed en bij Fundatie B.V. is dit het deelnemen in gemeenschappelijke projectontwikkeling met derden. AlleeWonen Dienstverlening B.V. is voor 50% aandeelhouder in Stadssingel B.V. en AlleeWonen Herontwikkeling B.V. is voor 16,67% aandeelhouder in Consortium Spoorzone B.V. Het consortium heeft als doel de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten binnen de spoorzone te Breda. De Stadssingel B.V. te Breda is aangemerkt als een joint venture. Met de andere vennoot, te weten N.V. Stadsherstel, wordt de zeggenschap in de B.V. gezamenlijk uitgeoefend. V.o.f. Zwanehof te Roosendaal is aangemerkt als een joint venture. Met de andere vennoot, te weten B.V.R. Project 3 B.V. te Roosendaal. De activiteiten van Cofier Bouwontwikkeling B.V. betreffen begeleiding, coördineren en uitvoeren van nieuwbouw-, en renovatie- en onderhoudsprojecten. De overige aandeelhouders van Cofier in 2010 zijn de woningcorporaties Stichting WonenBreburg, Casade Woondiensten, DWV Woningcorporatie en Thuisvester. Verder heeft AlleeWonen naast bovengenoemde belangen de volgende verbindingen: - Stichting Woonzorgprojecten Breda e.o. in Breda - Stichting Futura in Tilburg - Vereniging Wonen Plus in Breda - Het Punt Roosendaal - Woonquest B.V.


93

Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie omdat er geen sprake is van een economische eenheid. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

4.4 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van AlleeWonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijhorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekening-posten.

94


5

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

5.1 Algemeen 5.1.1 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar met uitzondering van de hierna beschreven stelselwijziging. Stelselwijziging

Pensioenen In 2009 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving een nieuwe Richtlijn 271.3 over pensioenen gepubliceerd. Uitgangspunt van de nieuwe Richtlijn is dat voor alle pensioenregelingen de te verwerken pensioenlast in principe gelijk is aan de verschuldigde pensioenpremie, tenzij sprake is van additionele verplichtingen op balansdatum. Besloten is deze Richtlijn met ingang van 1 januari 2009 toe te passen, wat heeft geleid tot een wijziging in de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. De wijziging in waarderingsgrondslagen heeft het vermogen per 1 januari 2009 en het resultaat over 2008 niet beïnvloed aangezien AlleeWonen haar pensioenregeling heeft ondergebracht bij bedrijfstakpensioenfonds SPW en AlleeWonen geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Om deze reden is de pensioenregeling in het verleden verwerkt als een toegezegde pensioenregeling waarbij de pensioenlast in de winsten verliesrekening bestond uit de verschillende premies over het lopende jaar.

Onderhanden projecten In 2008 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving Richtlijn 221 Onderhanden projecten gepubliceerd. Volgens deze richtlijn dienen onderhanden projecten in opdracht van derden te worden gewaardeerd volgens de “percentage of completion methode”. Het effect van deze stelselwijziging op het vermogen en resultaat van AlleeWonen wordt als niet-materieel beschouwd voor het te geven inzicht.

5.1.2 Verwerking Verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens AlleeWonen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van AlleeWonen rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het definitief ontwerp geformaliseerd is.


95

5.2 Materiële Vaste Activa 5.2.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2009 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten - aangezegde huurverhoging per 1 juli 2010 van 1,2% 1 juli 2011 2% en daarna 2,23%; - jaarlijkse huurderving van 1%; - jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 2 % in 2010, en daarna 2,23%; - onderhoudskosten geïndexeerd met 2% in 2010 en daarna 2,23%; - onderhoudskosten zijn volgens meerjarenonderhoudsplanning opgenomen; - genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.251 per verhuureenheid; - investeringen inzake nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen beleid en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid; - een restwaarde in Breda op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop verminderd met sloopkosten en verhuiskosten € 14.798 en restwaarde in Roosendaal € 150 per m2 kavel incl. sloopkosten en verhuiskosten; - verkoopprijzen zijn in 2010 verlaagd met 8%. Vanaf 2011 indexstijging van 2%; - een rekenrente van 5,1%; - de periode, waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de investering variërend van 0 tot 50 jaar. De discontovoet aanpassing (rekenrente of vermogenskostenvoet) wordt bij AlleeWonen gekoppeld aan de gemiddelde kostenvoet van de leningportefeuille en is bij AlleeWonen 4,68%. Om het risico te kunnen dekken dat de komende vijf jaar de rente stijgt naar 6% is een opslag van 0,4% ingerekend . Dus de discontovoet is 5,1%. In 2008 was deze 5,2%. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie

96


van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zo nodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Voor het verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs minus afschrijvingen wordt een herwaarderingsreserve gevormd, voor zover de actuele waarde de waardering op basis van historische kostprijs overschrijdt. Ter bepaling van de historische kostprijs in verband met de bepaling van de herwaarderingsreserve geldt: - Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. - Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Renovatie betreft het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. - De lasten van onderhoud, waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties die zich als volgt laten omschrijven: 1 Wijk of het stadsdeel 2 Woningtype 3 Doelgroep


97

In totaal onderscheidt AlleeWonen 25 product-marktcombinaties. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhouds-beleid en levensduurschattingen.

5.2.2 Onroerende zaken in Maatschappelijk Gebonden Eigendom Onroerende zaken die in het kader van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen reële waarde tot het moment van overdracht. Na overdracht vindt waardering tegen de terugkoopverplichting plaats totdat de woning weer wordt teruggekocht. Er wordt van de veronderstelling uitgegaan dat na terugkoop aansluitende verkoop in MGE zal plaatsvinden. Na terugkoop volgt de waardering de mogelijke nieuwe bestemming. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt jaarlijks de terugkoopverplichting bepaald en wordt tevens beoordeeld in hoeverre de terugkoopverplichting en waarde bij doorverkoop van elkaar afwijken. De terugkoopverplichting wordt op de balans gesaldeerd met de verwachte waarde bij doorverkoop.

5.2.3 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Verder wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt pas plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. De kapitaalslasten van investeringen worden samen met de complementaire kosten gedekt door de jaarlijkse nettoinkomsten uit huren en overheidsbijdragen. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen (voor zover nog niet verkocht: bij verkoop presentatie in rubriek onderhanden projecten) verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder na de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winsten verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt.

98


In het kader van de bepaling van de vergelijkbare historische kostprijs vindt afschrijving pas plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

5.2.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire/annuïtaire afschrijvingen.Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.

5.3 Financiële Vaste Activa 5.3.1 Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financierings-verplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de in paragraaf 5.3.4 beschreven manier gewaardeerd.

5.3.2 Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 20 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.

5.3.3 Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.


99

Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover AlleeWonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

5.3.4 Overige financiële vaste activa en effecten De overige financiële vaste activa, die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde danwel, ingeval van leningen of overige vorderingen, tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, vermindert met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

100


5.4 Voorraden 5.4.1 Voorraden De voorraden zijn gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijzen.

5.4.2 Onderhanden projecten Het onderhanden werk in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Rentekosten maken eveneens onderdeel uit van de vervaardigingsprijs. Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstname geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen.

5.5 Vorderingen 5.5.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen geamortiseerde kostprijs, hier ingevuld als zijnde de nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering.

5.5.2 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.


101

5.6 Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties.

5.7 Voorzieningen 5.7.1 Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op de balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van contante waarde volgens actuariële grondslagen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft.

5.7.2 Voorziening pensioenen AlleeWonen heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegdpensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegd-bijdrageregeling.

5.7.3 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Als regel geldt wanneer de verwachten verliezen bij een projecten hoger zijn dan bedrijfswaarde dan moet de onrendabele investering ten laste van een voorziening gebracht worden. De gebruikte uitgangspunten voor de berekening van het onrendabele deel komen overeen met die voor het bestaande bezit. De verwachte winsten op koopwoningen in combinatieprojecten zijn hiermee verrekend. Het moment van nemen van het onrendabele deel van investering nieuwbouw wordt ontleend aan het besluitvormingsproces van AlleeWonen rondom projectontwikkeling en herstructurering. Er wordt een voorziening gevormd op het moment dat het definitief ontwerp is geformaliseerd.

5.7.4 Latente belastingvorderingen -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld.

102


Latente belastingvorderingen en -verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien AlleeWonen daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.


103

5.8 Langlopende Schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de gearmortiseerde kostprijs, op basis van het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening wordt verwerkt. Leningen die zijn aangetrokken binnen het Dynamische Kostprijshuursysteem (klimleningen) worden niet afgelost zolang de bijbehorende exploitaties van de activa voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende deze periode worden de leningen jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Overige Activa en Passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

104


6

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De positieve resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen op het moment dat zij worden voorzien. In de winsten verliesrekening worden diverse resultaten genoemd. Ter verduidelijking wordt enkele resultaten toegelicht. 1. 2. 3.

Bedrijfsresultaat Dit is het resultaat uit operationele activiteiten exclusief financierings-lasten. Resultaat uit gewone bedrijfsvoering Dit is het resultaat uit operationele activiteiten inclusief financierings-lasten. Resultaat na belasting voor mutatie reële waarde materiële vaste activa Dit is het resultaat uit gewone bedrijfsvoering met resultaat uit deelnemingen en eventuele belastingen. 4. Resultaat na belasting na mutatie reële waarde materiële vaste activa Dit is het vorige resultaat inclusief mutatie reële waarde van de materiële vaste activa in exploitatie.

6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: a) Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; b) De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; c) Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; d) Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; e) De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: a) Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; b) Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; c) De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare wijze kan worden bepaald; d) De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.


105

Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

106


6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2009 bedroeg dit maximumpercentage 2,5 %.

6.2.2 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: - vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; - overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.

6.2.3 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder de MGE regeling worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting MGE woningen en wordt jaarlijks met inachtneming van de contractvoorwaarden gewaardeerd.

6.2.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

6.3 Bedrijfslasten 6.3.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden.

6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Tevens worden hieronder de leefbaarheidsinvesteringen opgenomen.


107

6.3.3 Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

6.3.4 Pensioen AlleeWonen heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegdpensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegd-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt AlleeWonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft AlleeWonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. AlleeWonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

6.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en van eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

6.3.6 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

6.3.7 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is AlleeWonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). In deze VSO II zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande

108


boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

6.3.8 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

6.3.9 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van het actief. De te activeren rente wordt berekend op basis van de gewogen rentevoet in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

6.3.10 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van AlleeWonen dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. AlleeWonen maakt met name gebruik van interest(rate)swaps om het renterisico af te dekken dat voortvloeit uit de financiering tegen een variabele rentevoet. De organisatie past kostprijshedge accounting toe teneinde het verschil tussen de variabele rente en de vaste rente gelijktijdig in de winsten verliesrekening te verwerken. De toepassing van kostprijshedge accounting leidt tot de volgende uitzondering op de eerder vermelde waarderingsgrondslagen voor financiële instrumenten. Valutarisico AlleeWonen is uitsluitend werkzaam in Nederland. Er worden geen transacties gedaan in vreemde valuta. AlleeWonen loopt derhalve geen valutarisico. Renterisico AlleeWonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt AlleeWonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt AlleeWonen risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Kredietrisico AlleeWonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico.


109

6.4 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

6.5 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: • Materiële vaste activa. • Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering. Materiële vaste activa Onroerend en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de actuele waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van AlleeWonen. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert AlleeWonen binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting de huurders, gemeenten en overige stakeholders, aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

110


De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Vennootschapsbelasting Stichting AlleeWonen is vanaf 1 januari 2006 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting geworden. Voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2007 geldt een vaststellings overeenkomst met de belastingdienst, vanaf 1 januari 2008 is sprake van integrale belastingheffing. Rondom de definitieve uitwerking van bovenstaande bestaan nog een aantal onzekerheden, mogelijke interpretatieverschillen en is continu sprake van voortschrijdend inzicht met mogelijk materiële consequenties. Woonstichting AlleeWonen volgt de ontwikkelingen op de voet en betrekt deze bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en resultatenrekening.


111

7 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2009

7 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2009 nummeraanduiding voor de posten verwijst naar de toelichting

(x € 1.000)

activa 7.1

vaste activa Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat

Omschrijving

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Onroerende Onroerende en en roerende roerende zaken ten zaken in dienste van ontwikkeling de exploitatie

Totaal

31 december 2008 Verkrijgingsprijzen (a)

806.610

83.131

24.252

913.993

-159.152 -1.730 645.728

-5.168 77.963

-8.831 15.421

-167.963 -6.898 739.112

283.778

-

-

283.778

_______

_______

_______

_______

929.506

77.963

15.421

1.022.890

34.748 2.116 3.524 -

-34.748 50.738 -

4.035 -

2.116 58.297 -

Overboeking naar ontwikkeling Mutatie verkrijgingsprijs corr. afschrijvingen

-3.538 2.035

3.538 -2.035

-

-

Reguliere verkopen Woningverkopen mut verkrijgingsprijs (a) Woningverkopen corr. afschrijvingen (b)

-3.195 999

-

-

-3.195 999

Verkopen MGE (koopgarant) Woningverkopen mut verkrijgingsprijs (a) Woningverkopen corr. afschrijvingen (b)

-1.572 492

-

-

-1.572 492

Cumulatieve afschrijvingen (b) Cumulatieve waardeveranderingen ( c) Boekwaarden per 31 december 2008 (historische kostprijs) Herwaardering op basis van actuele waarde (d)

Waarde per 31 december 2008 (beginbalans)

112

Mutaties 2009 (op basis van historische kostprijs) In exploitatie genomen (a) Aangekocht bezit (a) Afschrijvingen Investeringen (a) Desinvesteringen Desinvesteringen corr. afschrijvingen Grondpositie (a)



Omschrijving



Totaal

1.730 -19.645 _______

-23.837 _______

-1.202 _______

-22.107 -20.847 _______

17.694

-6.344

2.833

14.183

Verkrijgingsprijzen (totaal (a))

838.694

100.624

28.287

967.605

Cumulatieve afschrijvingen (totaal (b)) Cumulatieve waardeveranderingen (totaal (c))

-175.271

-

-10.033

-185.304

_______ 663.423

-29.005 _______ 71.619

_______ 18.254

-29.005 _______ 753.296

21.898 _______ 305.676

_______ -

_______ -

21.898 _______ 305.676

663.423

71.619

18.254

753.296

305.676 _______ 969.099

_______ 71.619

_______ 18.254

305.676 _______ 1.058.972

Terugname onrendabele in exploitatie Waardeverminderingen (c) Afschrijvingen (b) Totaal mutaties 31 DECEMBER 2009

Boekwaarden op basis van historische kostprijs (I)

Mutatie 2009 (herwaardering (d)) Totaal herwaarderingen (II) Boekwaarden op basis van historische kostprijs Herwaarderingen (totaal (d)) Totaal boekwaarden actuele waarde (I + II)


113


Toelichting op de gebruikte grondslagen De afschrijvingstermijnen en gevolgde afschrijvingssystematiek luiden als volgt: - grond geen afschrijvingen - stichtingskosten annuïtair 30/40/50 jaar/lineair 50 jaar - c.v.-installaties annuïtair 25/30/40/50 jaar - liften annuïtair 15/25/40/50 jaar - isolatie annuïtair 10/25 jaar - garages annuïtair 25/40/50 jaar - inventaris 3 tot en met 10 jaar annuïtair/lineair In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in aanbouw bouwrente geactiveerd ten bedrag van € 2.103.000. Bij niet specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten wordt een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 5%. De onroerende goederen in exploitatie zijn per 31 december 2009 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Deze verzekering geschiedt op basis van het aantal verhuureenheden. In geval van schade zal de assuradeur geen beroep op onderverzekering doen. Financiering Het onroerend goed is grotendeels gefinancierd met leningen van de gemeente of met kapitaal marktleningen onder garantie van het W.S.W. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

114



MGE Woningen (Koopgarant) In het verslagjaar 2009 zijn 41 additioneel MGE woningen overgedragen aan een derde De terugkoopverplichting is eind 2009 gelijk aan de verwachte waarde bij doorverkoop in MGE. Daarom is de post MGE woningen op nihil gewaardeerd.

Toelichting omtrent onroerende zaken in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (Koopgarant) 2009: 31 december 2008 Aantal woningen Boekwaarden per 31 december 2008 (historische kostprijs) Herwaardering op basis van actuele waarde Actuele waarde per 31 december 2008 Terugkoopverplichting Saldo per 31 december 2008 Mutaties 2009: Aantal verkochte woningen Woningverkopen mutatie boekwaarde(a) Mutatie herwaardering(b) Totaal mutaties 31 DECEMBER 2009 Aantal woningen Boekwaarde op basis historische kostprijs(a) Totaal herwaarderingen (b)

Totaal

329 33.594

10.783 _______ 44.377 44.377 _______ 0

41 1.080 4.480 ______ 5.560

370 34.674 15.263 49.937

Actuele waarde per 31 december 2009 (c)=(a+b) Totaal terugkoopverplichting (d) Saldo per 31 december 2009 (c-d)

49.937 _______ 0


115


Specificatie opbouw bedrijfswaarde (x € 1.000)

Omschrijving Huren Huurderving Overige bedrijfsopbrengsten Investeringen/desinvesteringen Rijksbijdrage Onderhoudsuitgaven Overige lasten Restwaarde Bedrijfswaarde Rentabiliteitswaardecorrectie leningen Gecorrigeerde bedrijfswaarde

Huurverhoging Lastenstijging Lastenstijging onderhoud Discontovoet Genormeerde variabele lasten

116


AlleeWonen 2009

AlleeWonen 2008

1.564.640 -16.108 71.979 24.725 -377.502 -445.220 128.813

1.542.902 -15.423 69.219 38.654 692 -396.429 -450.773 126.152

951.327 17.772

914.994 14.512

969.099

929.506

2009

2008

1,20% 2,23% 2,23% 5,10% € 1.251

2,50% 2,75% 2,75% 5,20% € 1.435


B: Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa De bedrijfswaarde per 1 januari 2009 bedraagt € 929.506.000. Per 31 december 2009 is dit € 969.099.000 De bedrijfswaarde is daarom in het verslagjaar toegenomen met € 39.593.000 (zie toelichting paragraaf 7.1). AlleeWonen 31-12-2009 Autonome ontwikkeling • Vrijval kastromen • Effect één jaar opschuiven

-76.610 44.721 _______ -31.889

Voorraadmutaties • Aankoop/nieuwbouw • Verbetering/renovaties • Verkoop • Sloop

40 32.197 6.957 -2.949 _______ 36.245

Parameterwijzigingen • Indexaties • Discontovoet • Levensduur • Mutatiegraad

1.836 12.470 0 17.071 ________ 31.377

Beleidswijzigingen • Onderhoud • Beheerkosten • Overig

4.569 5.577 -2.394 ________ 7.752

Rentabiliteitswaardecorrectie • Autonome ontwikkeling • Wijzigingen in lopende leningen • Nieuwe leningen • Discontovoet

-380 -2.365 10.688 -5.460 ________ 2.483

Mutatie bedrijfswaarde als gevolg van harmonisatie rekenregels 31-12-2008 naar 1-1-2009 • Contant maken van de restwaarde ultimo boekjaar in plaats van halverwege het jaar • Overige verschillen

Totaal stijging van de bedrijfswaarde

-4.946 -1.429 ________ -6.375 ________ 39.593


117


7.2 FINANCIËLE VASTE ACTIVA Omschrijving

Deelneming Cofier BV

Deelneming Woonquest BV

Lening u.g. Stadssingel

523

322

1

509

99 -812 ____ -713

-15 ______ -15

9 ______ 9

______ -

-5 ______ -5

1.958

508

331

1

504

Swapleningen

Cashpoolleningen

Vorderingen Archimedesterrein

Startersleningen

36

6.850

15.000

750

-

_____ -

_____ -

_____ -

_____ -

100 _____ 100

36

6.850

15.000

750

100

Te vorderen BWS subsidies

Deelneming Stadsherstel

2.671

1 JANUARI 2009 Boekwaarde

Mutaties 2009 Rente Aflossing Verstrekte leningen Resultaat deelneming Ontvangen bijdragen

Totaal mutaties Boekwaarden 31 december 2009


Lening u.g. Woonquest BV




118




Totaal




26.662

99 -5 100 -6 -812 _____ -624 26.038

Totaal deelnemingen N.V. Stadsherstel, Woonquest en Cofier B.V. bedraagt € 840.000. Cofier Vanaf 2004 is AlleeWonen aandeelhouder in Cofier Bouwontwikkeling B.V. AlleeWonen heeft deze samen werking ezocht om verdere professionalisering te bereiken in het begeleiden, coördineren en uitvoeren van nieuwbouw- en renovatie- en onderhoudsprojecten. De overige aandeelhouders van Cofier zijn de woningcorporaties Stichting Wonen Breburg, Casade Woondiensten, DWV Woningcorporatie, Thuisvester. Lening u.g. Stadssingel B.V. Voor de ontwikkeling van het pand de “Olyton” aan de Boschstraat te Breda heeft AlleeWonen aan de Stadssingel B.V. een lening u.g. verstrekt. Die lening heeft een looptijd van 20 jaar. Op deze lening rust een hypotheek. AlleeWonen Dienstverlening B.V. participeert voor 50% in Stadssingel B.V. De overige 50% van de aandelen zijn in handen van N.V. Stadsherstel Breda. Swaplening Er loopt een renteswap/lening ter waarde van € 6,9 mln. opgenomen onder de financiële vaste activa en de langlopende schulden. Het gaat om twee tegengestelde transacties: langlopende schulden en vorderingen met lang lopende rentes. Het hierover te ontvangen rentepercentage bedraagt 4,19% en het te betalen rentepercentage 5,46%. Cashpoolleningen Onder de financiële vaste activa en de langlopende schulden is een cash pool opgenomen ter waarde van € 15 mln. De cashpool betreft een samenwerking met de andere Futura corporaties en geeft flexibiliteit voor het aantrekken dan wel uitzetten van kort geld tegen aantrekkelijke voorwaarden. Vordering Archimedesterrein Vordering Heja Projectontwikkeling B.V. Deze vordering wordt afgewikkeld bij ontwikkeling van het Archimedesterrein. Naar verwachting zal dit langer dan een jaar duren. AlleeWonen Jaarverslag 2009

119


vlottende activa

7.3 voorraden Voorraad onderhoudsmaterialen

Onderhanden werk koopprojecten Bestede kosten Reeds gedeclareerde termijnen Totaal Voorraad te verkopen woningen

Totaal voorraden

7.4

vorderingen Huurdebiteuren, vorderingen (vertrokken) huurders Voorziening wegens incourantheid iz vertrokken huurders

Overige debiteuren

Totaal overige vorderingen

Latente belastingvorderingen Waarde verschil vastgoed, voor 2009 zie voorziening latente belastingvorderingen Waarde verschil leningen o.g.

Overlopende activa Nog te ontvangen inkomsten Overige

7.5 liquide middelen Direct opvraagbaar: bank/giro

120


31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

125 _________ 125

125 _________ 125

4.683 _________ 4.683

1.365 _________ 1.365

1.809 _________

907 _________

6.617

2.397

2.006

1.609

-501 _________ 1.505

-469 _________ 1.140

1.240 _________

1.522 _________

2.745

2.662

500 _________

4.100 600 _________

500

4.700

209 1.050 _________

226 1.232 _________

1.259

1.458

16.286

12.774


passiva groepsvermogen 7.6 eigen vermogen Stand per 1 januari Resultaat bestemming

31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

413.352

402.650

-13.015 _________ 400.337

10.702 _________ 413.352

Toelichting: De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. Het verschil tussen de oorspronkelijke verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs (onder aftrek van afschrijvingen) wordt als herwaardering in het Eigen Vermogen verwerkt. De bedrijfswaarde is gebaseerd op de contante waarde van de toekomstige nog te realiseren kasstromen. Of de kasstromen daadwerkelijk gerealiseerd worden, is onzeker.

Het eigen vermogen is als volgt opgebouwd Herwaardering

31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

305.676

283.778

Overig Eigen Vermogen

94.661 _________ 400.337

129.574 _________ 413.352

Totaal Eigen Vermogen


121


31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

21.444 10.693 -8.754 _________

47.470 13.544 -39.570 _________

23.383

21.444

31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

1.136 658 929 12.689 809 7.161 _________ 23.383

4.990 16.454 _________ 21.444

31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

7.7 Voorzieningen

Voorziening nieuwbouw Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking

Saldo per 31 december De samenstelling van de voorziening nieuwbouw is als volgt te specificeren: Project

Waterdrieblad Kleine Hoeve Oranje Kwartier Om de Haenen Noord II Kroeven Molenstraat Waterland

VOORZIENING LATENTE BELASTINGVERPLICHTINGEN Saldo per 1 januari Dotatie, waardeverschil vastgoed 1,37 miljoen euro tegen 25,5% VpB Onttrekking

Saldo per 31 december

122


0 350 0 ________ 350

_________ 0


7.8 langlopende schulden Leningen kredietinstellingen

2009 looptijd 2009 looptijd korter dan langer dan vijf jaar vijf jaar 133.377

479.494

2009 totaal (x € 1.000)

2008 totaal (x € 1.000)

612.871

557.706

31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

Schuldrest per 1 januari 2009 Nieuwe leningen Contractuele aflossingen

604.775 119.940 -67.241 _________ 657.474

544.655 97.000 -36.880 _________ 604.775

-5.590 -39.013 _________ -44.603 _________ 612.871

-7.544 -39.525 _________ -47.069 _________ 557.706

Schuldrest per 31 december 2009

Kortlopende verplichtingen Aflossing komende jaren Contractuele algehele aflossingen komend boekjaar

Saldo eind boekjaar

Het gemiddelde rentepercentage over de leningen kredietinstellingen per 31 december 2009 is 4,68%. Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden. De aflossingsverplichtingen zijn opgenomen onder kortlopende schulden. De aflossingsverplichting over 2009 bedraagt € 44.603.000. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten renteen aflossingsverplichtingen bedraagt) € 675.246.000. De rentabiliteitswaarde wordt positief beïnvloed doordat er negen leningen van in totaal 80 miljoen met stortingsdatum na 2009 zijn afgesloten.


123


7.9 kortlopende schulden

Schulden leveranciers Aflossingsverplichting Schulden aan rijksoverheid Belastingen en premies sociale verzekeringen Waarborgsommen Aangegane verplichtingen Overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

124


31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

11.653 44.603 2.007

11.806 47.033 4.807

46 17.167 _________ 75.476

38 40 17.317 _________ 81.041


Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Obligo W.S.W. Per 31 december 2009 heeft de stichting een obligo uitstaan ten bedrage van € 28.393.359 uit hoofde van door het W.S.W. verstrekte geldleningen. Bankgaranties Per 31 december 2009 zijn ten behoeve van de AlleeWonen bankgaranties afgegeven ten bedrage van € 441.158. Kredietfaciliteit Woonstichting AlleeWonen beschikt per 31 december 2009 over een maximale kredietfaciliteit € 31.600.000. Daarnaast beschikt AlleeWonen over een roll over krediet met een variabele rente. Dit krediet bedraagt € 5.314.000 met een verplichte minimale opname van € 1.063.000 Verplichting De Fundatie B.V. De Fundatie (100% dochter van AlleeWonen) is samen met een derde beherend vennoot van de Vennootschap onder Firma (VOF) Zwanehof. Als beherend vennoot is De Fundatie B.V. (mede) aansprakelijk voor alle schulden van de VOF. In de geconsolideerde jaarrekening is als eigen aandeel (50%) van deze schulden opgenomen. Het niet in de consolidatie betrokken deel van de schulden van de Vennootschap onder bedraagt ultimo 2009 € 712.470 ( ultimo 2008 € 634.365) De Fundatie is samen met 5 andere vennoten beherend vennoot van Consortium Spoorzone Breda V.O.F.. Als beherend vennoot is De Fundatie B.V. (mede) aansprakelijk voor alle schulden van de VOF. In de geconsolideerde jaarrekening is als eigen aandeel (16,66%) van deze schulden opgenomen. Het niet in de consolidatie betrokken deel van de schulden (83,34%) van de Vennootschap bedraagt ultimo 2009 € 1.202.963. Consortium Spoorzone Breda V.O.F. is per 1 juli 2009 opgericht. Eerste recht van koop complexen in beheer. Na een termijn van 10 jaar na oplevering van de complexen heeft AlleeWonen het eerste recht van koop van complexen die zij beheert voor Bernardus Wonen te Oudenbosch en Thuisvester te Sprundel. De prijs wordt gebaseerd op het bedrag van de stichtingskosten/koopovereenkomst, vermeerderd met de werkelijke, jaarlijkse waardestijging van een half procent minder dan het inflatiepercentage op basis van de samengestelde berekening van dit percentage en verminderd met de objectsubsidie van overheidswege versterkt. Een nadere specificatie is hieronder opgenomen: Eigendom Complex Opleverdatum Thuisvester 20095 1 november 1999 Stichting Woningbouw Bernardus 20096 1 juli 2000 NB: Het complex van Thuisvester is in 2010 voor € 3.460.398 verworven.

Waardebepaling ultimo 2009 3.460.398 2.218.069

Aangegane verplichtingen Voor nieuwbouw en grootonderhoud staat per 31december 2009 nog een verplichting van € 53.139.700 open. In de balans zijn de werkzaamheden naar rato van gereedkomen opgenomen.


125

8 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening over 2009

8 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening over 2009 nummeraanduiding voor de posten verwijst naar de toelichting

Bedrijfsopbrengsten

8.1 huren Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

Huurderving

2008 (x € 1.000)

86.218 4.966 _______ 91.184 -1.016 _______ 90.168

84.322 5.057 _______ 89.379 -1.293 _______ 88.086

6.122

5.994

13

20

1.592

741

7.380

6.031

315

896

888 734 476 624 _______ 2.722

1.039 437 485 2.361 _______ 4.322

De “te ontvangen netto maandhuur” is gewijzigd als gevolg van: - Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging, in 2009 met 2,5% - Woningverbeteringen - Verkoop - Aankoop - In exploitatie nemen

8.2 VERGOEDINGEN Overige goederen, leveringen en diensten (netto) 8.3 OVERHEIDSBIJDRAGEN Jaarlijkse bijdragen woningaanpassingen 8.4 GEACTIVEERDE PRODUCTIE T.B.V. EIGEN BEDRIJF Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf 8.5

VERKOOPRESULTAAT ontroerende zaken Het betreft hier reguliere verkoop van 37 woningen en 1 garage. De verkopen onder condities koopgarant en te woon worden verantwoord onder de post Mutatie Actuele waarde materiële vaste activa

8.6

VERKOOP NIEUWBOUW KOOPWONINGEN Dit betreft de verkoopopbrengst van woningen verkopen van nieuw bouw onder de condities Koopgarant en Te Woon worden verantwoord onder de post Mutatie Actuele waarde materiële vaste activa

8.7 OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN Doorberekende kosten: - onderhoud - dienstverlening huurders - makelaardij - overig

126

2009 (x € 1.000)



2009 (x € 1.000)

2008 (x € 1.000)

564

1.087

1.203

1.550

10.693 -8.754

13.544 -39.570

23.837 _______ 25.776

-15.690 _______ -42.086

1

1

10.674 -136 _______ 10.538

9.913 -86 _______ 9.827

Sociale lasten

1.404

1.290

Pensioenlasten

2.010

1.760

5.363 6.706 31 _______ 12.100

5.250 7.354 1.103 _______ 13.707

6.558 7.411 _______ 13.969 _______ 26.069

9.348 1.536 _______ 10.884 _______ 24.591

Bedrijfslasten

8.8 KOSTEN WERK DERDEN Dit betreft de bouwkosten van de woningen 8.9 AFSCHRIJVINGEN VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 8.10

WAARDEVERANDERINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA Dotatie voorziening nieuwbouw Onttrekking voorziening nieuwbouw Overige waardeveranderingen materiële vast activa (onrendabele gedeelte investeringen)

8.11 ERFPACHT Erfpacht 8.12 PERSONEELSKOSTEN Lonen en salarissen Ziekengelden

8.13

Lasten onderhoud Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Overig dagelijks onderhoud

Planmatig onderhoud Groot onderhoud

Totaal lasten onderhoud


127


8.14

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Apparaatkosten Bestuurskosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten automatisering Algemene kosten

Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie

Servicekosten Servicekosten

Overig Uitzendkrachten, externe ondersteuning Dotatie dubieuze vorderingen huurdebiteuren Kosten vereniging van eigenaren Heffing projectsteun Afboeking servicekosten Kosten projectontwikkeling Kosten sociale en economische leefbaarheid Beheerskosten St. Woonwagenbeheer Kosten beheer winkels, hotelwoningen en kantoren Diversen

Totaal overige bedrijfslasten

2009 (x € 1.000)

2008 (x € 1.000)

119 1.435 867 1.045 3.890 _______ 7.356

77 1.211 789 1.399 3.058 _______ 6.534

2.800 283 114 _______ 3.197

2.582 318 136 ______ 3.036

6.168 _______ 6.168

5.927 _______ 5.927

2.688 248 398 848 80 72 1.703 29 93 921 _______ 7.080 _______ 23.801

2.712 337 447 856 53 668 728 33 112 3.680 _______ 9.626 _______ 25.123

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2009 2008 - Accountantskosten € 80.000 € 80.861 - Kosten controle van de jaarrekening € 0 € 0 - Andere (niet controle-) opdrachten € 80.000 € 80.861 Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). De accountskosten conform overeenkomst met KPMG Accountants N.V. bedragen voor 2009 € 80.861 (2008: € 80.000) 128



2009 (x € 1.000)

2008 (x € 1.000)

RENTEBATEN Rente financiële vaste activa Te vorderen subsidie BWS Rente leningen u.g.

99 1.065

176 1.041

Rente op vorderingen Rente op liquide middelen Overig

54 120

4 31

2.103 _______ 3.441

1.767 _______ 3.019

-29.803 -142 -74 _______ -30.019

-27.737 -242 -41 _______ -28.020

9 -15 _______ -6

-1 38 _______ 37

-4.550 -2.175 ______ -6.725

4.700 -2.091 ______ 2.609

financiËle baten en lasten

8.15

Rente toegerekend aan activa in ontwikkeling Rente tijdens bouw Totaal rentebaten 8.16

RENTELASTEN Rente langlopende leningen Betaalde rente op liquide middelen/kasgelden Disagio leningen

Totaal rentelasten 8.17 RESULTAAT DEELNEMINGEN Resultaat deelneming Cofier Bouwontwikkeling BV Resultaat deelneming NV Stadsherstel Resultaat deelnemingen 8.18 BELASTINGEN Latente belasting verplichting, Vennootschapsbelasting Acute belasting verplichting, Vennootschapsbelasting Totaal belastingen


129

8.19 MUTATIE ACTUELE WAARDE MATERIËLE VASTE ACTIVA Mutatie herwaarderingen Vaste activa in exploitatie MGE Woningen (koopgarant en wooncomfort) - Directe opbrengstwaarde (verkoopprijs) 41 woningen - Boekwaarde MGE Nieuwbouw - Verkoopopbrengst - Kostprijs Overige mutaties - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Waardeveranderingen, in verband met afboeking minimumwaardering - Overig Boekwaarde verkopen - Verkrijgingsprijs verkoopwoningen - Afschrijving verkoopwoningen

2009 (x € 1.000)

2008 (x € 1.000)

21.898

-39.920

5.560 -1.080

1.549 -408

7.946 -10.997

0 0

-19.645 1.730

-17.503 8.431

132

0

-3.195 999

-2.222 183

Totaal overige mutaties

-18.550

-9.970

Totaal mutatie actuele waarde materiële vaste activa

______ 3.348

______ -49.890

130


9

Overige toelichtingen

9.1 Werknemers Ultimo 2009 had de stichting 269 werknemers in dienst. Waarvan 1 werknemer elders gedetacheerd. In totaal zijn 268 medewerkers bij AlleeWonen werkzaam. Op basis van fulltime equivalenten waren dit 234 vaste formatieplaatsen.

9.2 Bezoldiging bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen voor: Raad van Commissarissen Totaal vergoeding Raad van Commissarissen bedraagt in 2009 € 64.281. Bestuurders Onderstaand overzicht n het kader van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) het belastbaar loon (inclusief fiscale bijtelling auto) en de totale pensioenafdracht. Volgens onderstaande specificatie: Bezoldiging per bestuurder Salaris Bonus Lease auto Pensioenpremie Totaal belastbaar loon

mevrouw A.J. van de Ven-de Jong 139.968 10.800 17.112 46.776 214.656

de heer H.H. Reininga 139.968 10.417 11.015 34.804 196.204

In het kader van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) bedraagt het belastbaar loon van één bestuurder € 211.341 en van één bestuurder € 194.644 en beloopt de totale pensioenafdracht resp. € 46.776 en € 46.706. Er zijn geen overige voorzieningen betaalbaar op termijn. In 2008 was eveneens sprake van een overschrijding van de zogenaamde “Balkenende-norm” die voor 2009 op € 188.000 is vastgesteld.

9.3 Verbonden partijen AlleeWonen is aandeelhouder van NV Stadsherstel (26,27%), Woonquest (6%) en van Cofier B.V. (34%). NV Stadsherstel stelt zich ten doel om momenteel panden in Breda in stand te houden of te restaureren. De activiteiten van Cofier zijn beschreven in bijlage verbindingen. Stichting Woonzorgprojecten Breda is een samenwerkingsverband van AlleeWonen en de Stichting Thuiszorg Breda. Vooralsnog heeft deze joint venture een woonzorgproject gerealiseerd: De Prins. Het project is in 2003 opgeleverd. Het Consortium Spoorzone BV heeft als doel de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten binnen de Spoorzone in Breda. AlleeWonen bezit 16,6% van de aandelen van het consortium.


131


10

Enkelvoudige balans per 31 december 2009 (en 2008)

nummeraanduiding voor de posten verwijst naar de toelichting Activa

AlleeWonen 31-12-2009 (x € 1.000)

Vaste activa 12.1 Materiële vaste activa Materiële vaste activa in exploitatie 962.438 869.867 Onroerende en roerende zaken in Maatschappelijk Gebonden - - Eigendom (Koopgarant) Materiële vaste activa in ontwikkeling 67.005 38.204 Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie 18.133 15.279 _______ _______ 1.047.576 12.2 Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies 1.957 2.670 Deelnemingen 41.537 63.667 Overige financiële vaste activa 23.049 22.959 _______ _______ 66.543 _______ Totaal vaste activa 1.114.119

132

AlleeWonen 31-12-2008 (x € 1.000)

923.350

89.296 _______ 1.012.646

Vlottende activa 12.3 Verkoopprojecten Voorraad te verkopen nieuwbouwwoningen 1.809 907 Onderhanden werk 1.594 1.365 Voorraden Onderhoudsmaterialen 125 125 _______ _______ 3.528 12.4 Vorderingen Vorderingen Groepsmaatschappij - 138.492 Overige vorderingen 2.640 2.409 Latente belastingvorderingen 500 4.700 Overlopende activa 1.422 894 _______ _______ 4.562 _______ 8.090

146.495 _______ 148.892

12.5 Liquide middelen 15.702 12.374 _______ _______ 15.702 _______ Totaal vlottende activa 23.792 _______ Totaal activa 1.137.911

12.374 _______ 161.266 _______ 1.173.912


2.397


passiva

AlleeWonen 31-12-2009 (x € 1.000)

12.6 eigen vermogen Overige reserves 400.337 413.352 _______ Totaal eigen vermogen 400.337 12.7 voorzieningen Voorziening nieuwbouw 23.383 21.444 Voorziening latente belastingverplichting 350 _______ 23.733 12.8 langlopende schulden Langlopende schulden 612.515 557.742 _______ Totaal langlopende schulden 612.515

AlleeWonen 31-12-2008 (x € 1.000)

_______ 413.352

_______ 21.444

_______ 557.742

12.9 kortlopende schulden Schulden aan leveranciers 9.625 9.587 Aflossingsverplichting 44.603 46.399 Belastingen en premies sociale verzekeringen 673 4.772 Waarborgsommen 46 38 Niet gerealiseerde intercompany winsten 3.619 103.475 Schulden Groepsmaatschappij 24.904 Overlopende passiva 17.856 17.103 _______ Totaal kortlopende schulden 101.326

_______ 181.374

Totaal passiva

1.173.912

1.137.911


133

11 Enkelvoudige winsten verliesrekening over het boekjaar 2009

11 Enkelvoudige winsten verliesrekening over het boekjaar 2009 nummeraanduiding voor de posten verwijst naar de toelichting

Omschrijving

13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Verkoop onroerende zaken Verkoop nieuwbouw koopwoningen Overige bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN Werk derden Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

Totaal bedrijfslasten Bedrijfsresultaat FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 13.15 Rentebaten 13.15 Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering Resultaat deelnemingen 13.16 Resultaat deelnemingen Belastingen Resultaat voor mutatie reële waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa 13.17 Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Jaarresultaat

134

AlleeWonen 2008 (x € 1.000)

89.551 6.122 13 1.592 7.244 315 2.200 _________ 107.037

81.835 5.994 20 875 5.496 836 5.187 _________ 100.243

447 1.180 25.776 1 10.228 1.355 1.967 26.036 23.441 _________ 90.431 _________ 16.606

1.047 1.531 -42.086 1 9.551 1.251 1.717 23.680 25.289 _________ 21.981 _________ 78.262

4.347 -29.997 _________ -9.044

7.678 -27.998 _________ 57.942

-22.129 -6.725 _________ -37.898

-8.947 2.609 _________ 51.604

24.883 _________ -13.015

-40.902 _________ 10.702

Bedrijfsopbrengsten

Totaal bedrijfsopbrengsten 13.8 13.9 13.10 13.11 13.12 13.12 13.12 13.13 13.14



12

Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2009 en de winsten verliesrekening over 2009

12.1 Algemeen 12.1.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde in overstemming met paragraaf (5.3.3) in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de bij hoofdstuk 8 opgenomen toelichting op de consolideerde balans en winsten verliesrekening.


135


12 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2009 nummeraanduiding voor de posten verwijst naar de toelichting

(x € 1.000)

activa 12.1

vaste activa Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat

Omschrijving



Totaal

31 december 2008 Verkrijgingsprijzen (a)

760.549

43.372

24.027

827.948

-148.223 -1.730

-5.168

-8.748 -

-156.971 -6.898

610.596

38.204

15.279

664.079

259.271 _______

_______

_______

259.271 _______

869.867

38.204

15.279

923.350

34.748 32.743 3.502 -

-34.748 86.000 -

4.034 -

32.743 93.536 -

Overboeking naar ontwikkeling Mutatie verkrijgingsprijs corr. afschrijvingen

-3.421 2.035

3.421 -2.035

-

-

Reguliere verkopen Woningverkopen mut verkrijgingsprijs (a) Woningverkopen corr. afschrijvingen (b)

-3.195 999

-

-

-3.195 999

Verkopen MGE (koopgarant) Woningverkopen mut verkrijgingsprijs (a) Woningverkopen corr. afschrijvingen (b)

-1.572 492

-

-

-1.572 492

Cumulatieve afschrijvingen (b) Cumulatieve waardeveranderingen (c) Boekwaarden per 31 december 2009 (historische kostprijs) Herwaardering op basis van actuele waarde (d)

Waarde per 31 december 2008 (beginbalans)

136

Mutaties 2009 (op basis van historische kostprijs) In exploitatie genomen (a) Aangekocht bezit (a) Afschrijvingen Investeringen (a) Desinvesteringen Desinvesteringen corr. afschrijvingen Grondpositie (a)



Omschrijving

Verkopen aan dochtermaatschappijen Woningverkopen mut. verkrijgingsprijs (a) Woningverkopen corr. afschrijvingen (b)



Totaal

-

-

-

-

-

-

-

-

1.730 -19.668 _______ 48.393

-23.837 _______ 28.801

-1.180 _______ 2.854

-22.107 -20.848 _______ 80.048

823.354

96.010

28.061

947.425

-164.365

-

-9.928

-174.293

_______ 658.989

-29.005 _______ 67.005

_______ 18.133

-29.005 _______ 744.127

Totaal herwaarderingen (II)

44.178 _______ 303.449

_______ -

_______ -

44.178 _______ 303.449

Boekwaarden op basis van historische kostprijs

658.989

67.005

18.133

744.127

303.499 _______ 962.438

_______ 67.005

_______ 18.133

303.449 _______ 1.047.576

Terugname onrendabele in exploitatie Waardeverminderingen (c) Afschrijvingen (b) Totaal mutaties 31 DECEMBER 2009 Verkrijgingsprijzen (totaal (a)) Cumulatieve afschrijvingen (totaal (b)) Cumulatieve waardeveranderingen (totaal (c)) Boekwaarden op basis van historische kostprijs (I)

Mutatie 2009 (herwaardering (d))

Herwaarderingen (totaal (d)) Totaal boekwaarden actuele waarde (I + II)


137


AlleeWonen 2009

AlleeWonen 2008

1.558.831 -16.046 71.979 69.990 -

1.465.336 -14.653 69.219 31.774 692

Onderhoudsuitgaven Overige lasten Restwaarde

-422.573 -445.221 128.813

-383.776 -434.421 122.107

Totaal bedrijfswaarde Rentabiliteitswaardecorrectie leningen

944.773 17.666

856.278 13.589

Gecorrigeerde bedrijfswaarde

962.438

869.867

2009

2008

1,20% 2,23% 2,23% 5,10% € 1.251

2,50% 2,75% 2,75% 5,20% € 1.435

Specificatie opbouw bedrijfswaarde

Huren Huurderving Overige bedrijfsopbrengsten Investeringen/desinvesteringen Rijksbijdrage

Parameters

138

Huurverhoging Lastenstijging Lastenstijging onderhoud Discontovoet Genormeerde variabele lasten




Deelneming Cofier BV

Deelneming Woonquest BV

AlleeWonen Holding

523

322

1

62.819

99 -812 _____ -713

-15 ______ -15

9 ______ 9

______ -

138 -22.260 ______ -22.122

1.957

508

331

1

40.697

Lening u.g. Stadssingel

Lening u.g. Woonquest B.V.

Lening u.g. dochters

Swap leningen

Cashpool leningen

1.019

36

54

6.850

15.000

-10 _____

_____

100 _____

_____

_____

-10

-

100

-

-

1.009

36

154

6.850

15.000

Te vorderen BWS subsidies

Deelneming Stadsherstel

2.670


Mutaties 2009 Rente Aflossing Kapitaalstorting Toevoegingen Resultaat deelneming Ontvangen bijdragen







139



Totaal




Zie geconsolideerde balans voor nadere toelichting op de deelnemingen.

140


89.296

99 -10 0 100 -22.129 -813 _____ -22.753 66.543


vlottende activa

12.3 voorraden Voorraad onderhoudsmaterialen

Onderhanden werk koopprojecten Bestede kosten Reeds gedeclareerde termijnen Totaal Voorraad te verkopen woningen

Totaal voorraden 12.4

vorderingen Huurdebiteuren, vorderingen (vertrokken) huurders Voorziening wegens incourantheid iz vertrokken huurders

Overige debiteuren

Totaal overige vorderingen Latente belastingvorderingen Waarde verschil vastgoed, voor 2009 zie voorziening latente belastingvorderingen Waarde verschil leningen o.g.

Vorderingen Groepsmaatschappijen Vorderingen Groepsmaatschappijen Overlopende activa Nog te ontvangen inkomsten Overige 12.5 liquide middelen Direct opvraagbaar: bank/giro

31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

125 _________ 125

125 _________ 125

1.594 _________ 1.594

1365 _________ 1.365

1.809 _________ 1.809 __________

907 _________ 907 __________

3.528

2.397

2.006

1.609

-501 _________ 1.505 1.135 _________ 1.135 __________ 2.640

-469 _________ 1.140 1.269 _________ 1.269 __________ 2.409

500 _________ 500

4.100 600 _________ 4.700

_________ -

138.492 _________ 138.492

183 1.239 _________ 1.422

226 668 _________ 894

15.702 _________ 15.702

12.374 _________ 12.374 AlleeWonen Jaarverslag 2009

141


passiva eigenvermogen 12.6 eigen vermogen Stand per 1 januari Resultaat bestemming

31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

413.352

402.650

-13.015 _________ 400.337

10.702 _________ 413.352

Toelichting: De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. Het verschil tussen de oorspronkelijke verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs (onder aftrek van afschrijvingen) wordt als herwaardering in het Eigen Vermogen verwerkt. De bedrijfswaarde is gebaseerd op de contante waarde van de toekomstige nog te realiseren kasstromen. Of de kasstromen daadwerkelijk gerealiseerd worden, is onzeker.

het eigen vermogen is als volgt opgebouwd Herwaarderingen

31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

303.449

259.271

Overig Eigen Vermogen

96.888 _________ 400.337

154.081 _________ 413.352

Totaal Eigen Vermogen

142



31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

21.444 10.693 -8.754 _________

47.470 13.544 -39.570 _________

23.383

21.444

31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

1.136 658 929 12.669 809 7.161 _________ 23.382

4.990 16.454 _________ 21.444

31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

0 350 0 _________

_________

350

-

voorzieningen 12.7

voorziening nieuwbouw Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking


De samenstelling van de voorziening nieuwbouw is als volgt te specificeren: Project

Waterdrieblad Kleine Hoeve Oranje Kwartier Om de Haenen Noord II Kroeven Molenstraat Waterland

VOORZIENING LATENTE BELASTINGVERPLICHTINGEN Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking



143


12.8 langlopende schulden Leningen kredietinstellingen

2009 looptijd 2009 looptijd korter dan langer dan vijf jaar vijf jaar 133.021

479.494

2009 totaal (x € 1.000)

2008 totaal (x € 1.000)

612.515

557.742

31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

Schuldrest per 1 januari 2009 Nieuwe leningen Contractuele aflossingen

604.141 119.940 -66.963 _________ 657.118

543.880 97.000 -36.739 _________ 604.141

-5.590 -39.013 _________ -44.603 _________ 612.515

-6.873 -39.526 _________ -46.399 _________ 557.742

Schuldrest per 31 december 2009

Kortlopende verplichtingen Aflossing komende jaren Contractuele algehele aflossingen komend boekjaar

Saldo eind boekjaar

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden. De aflossingsverplichtingen zijn opgenomen onder kortlopende schulden. De aflossingsverplichting over 2009 bedraagt € 44.603.000. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten renteen aflossingsverplichtingen bedraagt)€ 674.890.000.

144



12.9 kortlopende schulden

Schulden leveranciers Aflossingsverplichting Schulden aan rijksoverheid Schulden aan kredietinstellingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Waarborgsommen Aangegane verplichtingen Niet gerealisserde intercompany winsten* Overlopende passiva Schulden aan groepsmaatschappijen

Totaal kortlopende schulden

*Niet gerealiseerde intercompany winsten Saldo per 1 januari

Mutaties in het boekjaar Aankopen van dochtermaatschappen (aankoopprijs) Boekwaarde, oorspronkelijk historische kostprijs

Verkopen aan dochtermaatschappijen (verkoopprijs) Boekwaarde, oorspronkelijk historische kostprijs

Totaal mutatie Saldo per 31 december

31-12-2009 (x € 1.000)

31-12-2008 (x € 1.000)

9.625 44.603 673

9.587 46.399 4.772

46 -

38 -

3.619 17.856 24.904 _________ 101.326

103.475 17.103 _________ 181.374

AlleeWonen 2009

AlleeWonen 2008

103.475

102.077

-131.207

-

31.351

-

-

4.265

-

-2.866

_______ -99.856 _______ 3.619

_______ 1.398 _______ 103.475


145

13 Toelichtingen op de enkelvoudige winsten verliesrekening over het boekjaar 2009

13

Toelichtingen op de enkelvoudige winsten verliesrekening over het boekjaar 2009

nummeraanduiding voor de posten verwijst naar de toelichting

Bedrijfsopbrengsten

13.1 Huren Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

Huurderving



86.218 4.314 _______ 90.532 -981 _______ 89.551

79.484 3.609 _______ 83.093 -1.258 _______ 81.835

6.122

5.994

13

20

1.592

875

7.244

5.496

315

836

888 734 578 _______ 2.200

1.039 437 3.711 _______ 5.187

De “te ontvangen netto maandhuur” is gewijzigd als gevolg van: - Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging, in 2009 met 2,5%

- Woningverbeteringen - Verkoop - Aankoop - In exploitatie nemen

13.2 13.3

Vergoedingen Overige goederen, leveringen en diensten (netto) Overheidsbijdragen Jaarlijkse bijdragen woningaanpassingen

13.4 Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf 13.5

Verkoopresultaat onroerende zaken Het betreft hier reguliere verkoop van 35 woningen. De verkopen onder condities koopgarant en te woon worden verantwoord onder de post Mutatie Actuele waarde materiële vaste activa

13.6 Verkoop nieuwbouw koopwoningen Dit betreft de verkoopopbrengst van woningen in de wijken Kalsdonk en Kroeven te Roosendaal 13.7

146

Overige bedrijfsopbrengsten Doorberekende kosten: - onderhoud - dienstverlening huurders - overig



2009 (x € 1.000)

2008 (x € 1.000)

447

1.047

1.180

1.531

10.693 -8.754 23.837 _______ 25.776

13.544 -39.570 -15.690 _______ -42.086

1

1

10.364 -136 _______ 10.228

9.637 -86 _______ 9.551

Sociale lasten

1.355

1.251

Pensioenlasten

1.967

1.717

5.345 6.706 16 _______ 12.067

4.972 7.098 1.103 _______ 13.173

6.558 7.411 _______ 13.969 _______ 26.036

8.970 1.537 _______ 10.507 _______ 23.680

Bedrijfslasten

13.8 WERK DERDEN Dit betreft de bouwkosten van de woningen in de wijken Kalsdonk en Kroeven te Roosendaal 13.9 AFSCHRIJVINGEN VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 13.10

WAARDEVERANDERINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA Dotatie voorziening nieuwbouw Onttrekking voorziening nieuwbouw Overige waardeveranderingen materiële vast activa (onrendabele gedeelte investeringen)

13.11 ERFPACHT Erfpacht 13.12 PERSONEELSKOSTEN Lonen en salarissen Ziekengelden

13.13

Lasten onderhoud Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Overig dagelijks onderhoud

Planmatig onderhoud Groot onderhoud

Totaal lasten onderhoud


147


13.14

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Apparaatkosten Bestuurskosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten automatisering Algemene kosten

Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie

Servicekosten Servicekosten

Overig Uitzendkrachten, externe ondersteuning Dotatie dubieuze vorderingen huurdebiteuren Kosten vereniging van eigenaren Heffing projectsteun Afboeking servicekosten Kosten projectontwikkeling Kosten sociale en economische leefbaarheid Beheerskosten St. Woonwagenbeheer Kosten beheer winkels, hotelwoningen en kantoren Exploitatieresultaat verkocht aan dochtermaatschappijen Diversen

Totaal overige bedrijfslasten

148


2009 (x € 1.000)

2008 (x € 1.000)

119 1.370 854 1.045 3.802 _______ 7.190

77 1.211 786 1.399 3.025 _______ 6.498

2.835 278 114 _______ 3.227

2.577 314 136 ______ 3.027

6.168 _______ 6.168

5.927 _______ 5.927

2.657 248 398 848 80 72 1.703 29 93 728 _______ 6.856 _______ 23.441

2.712 337 447 856 53 642 664 33 112 838 3.143 _______ 9.837 _______ 25.289


financiËle baten en lasten

2009 (x € 1.000)

2008 (x € 1.000)

13.15

RENTEBATEN Rente financiële vaste activa Te vorderen subsidie BWS Rente leningen u.g.

99 1.065

176 1.053

Rente op vorderingen Rente op liquide middelen Rente toegerekend aan dochtermaatschappijen Overig

53 1.642 91

4 5.119 40

1.397 _______ 4.347

1.286 _______ 7.678

-29.784 -139 -74 _______ -29.997

-27.737 -220 -41 _______ -27.998

-22.123 9 -15 _______ -22.129

-8.984 -1 38 _______ -8.947

-4.550 -2.175 _______ -6.725

4.700 -2.091 _______ 2.609

Rente toegerekend aan activa in ontwikkeling Rente tijdens bouw Totaal rentebaten 13.16

RENTELASTEN Rente langlopende leningen Betaalde rente op liquide middelen/kasgelden Disagio leningen

Totaal rentelasten 13.17

RESULTAAT DEELNEMINGEN Resultaat deelneming AlleeWonen Holding BV Resultaat deelneming Cofier Bouwontwikkeling BV Resultaat deelneming NV Stadsherstel Breda

Resultaat deelnemingen 13.18 BELASTINGEN Latente belasting verplichting, Vennootschapsbelasting Acute belasting verplichting, Vennootschapsbelasting Totaal belastingen


149

13.19

2008 (x € 1.000)

44.178

-33.213

Mutatie actuele waarde MATERIËLE vaste activa Mutatie herwaarderingen Vaste activa in exploitatie MGE woningen (koopgarant en wooncomfort) - Directe opbrengstwaarde (verkoopprijs) 8 woningen - Boekwaarde

MGE nieuwbouw - Verkoopopbrengst - Kostprijs Overige mutaties - Afschrijvingen op materiele vaste activa - Waardeverminderingen, in verband afboeking minimumwaarde Boekwaarde verkopen - Verkrijgingsprijs verkoopwoningen - Afschrijvingen verkoopwoningen Overige Totaal overige mutaties Totaal mutatie actuele waarde materiële vaste activa

150

2009 (x € 1.000)


5.560 -1.080

1.057 -276

7.946 -10.997

-

-19.668

-16.001

1.730

8.431

-3.195 999

-923 23

-590

-19.295 _______ 24.883

-7.689 _______ -40.902


151

14

Overige gegevens

14.1 Statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat zijnde negatief € 13.015.000 is in mindering gebracht op het Eigen Vermogen.

14.2 Accountantsverklaring Aan: Stichting AlleeWonen

Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2009 van Stichting AlleeWonen te Roosendaal bestaande uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2009 en de geconsolideerde en enkelvoudige resultatenrekening over 2009 met de bijbehorende toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

152


In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de stichting. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die de directie van de stichting heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting AlleeWonen per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag.

Rotterdam, 20 mei 2010 KPMG ACCOUNTANTS N.V.

M.A. Noorlander RA


153

Aramis AlleeWonen Laan van Brabant 50 4701 BL Roosendaal (0165) 55 88 88 [email protected] www.alleewonen.nl

Singelveste AlleeWonen Spoorstraat 200 4811 BH Breda (076) 523 26 00 [email protected] www.alleewonen.nl

AlleeWonen Jaarrapport 2009

Recommend Documents