AlleeWonen Jaarrapport 2014

AlleeWonen Jaarrapport 2014

Roosendaal Breda

AlleeWonen Samen werken aan wonen en wijken

22 mei 2015

Jaarrapport AlleeWonen 2012

1

Stichting Allee Wonen Vestigingsadres Postadres Telefoon Fax Internet E-mail algemeen

Laan van Brabant 50 Postbus 231, 4700 AE Roosendaal (0165) 55 88 88 (0165) 58 03 70 www.alleewonen.nl [email protected]

Managementteam Voorzitter Raad van Bestuur Manager Wonen Roosendaal Manager Wonen Breda Manager Strategie en Innovatie Manager Bedrijfsvoering Manager Vastgoed

mevrouw A.J. van de Ven – de Jong de heer drs. M.W.J.F. van der Steen de heer mr. J.F.M. Hendrickx de heer A. van der Vaart MOC de heer drs. T.C. van Hees RC / de heer drs. H. Jensma RA (a.i.) de heer ing. O. de Jong MRE (a.i.)

Raad van Commissarissen Voorzitter Vicevoorzitter Lid Lid Lid Lid

mevrouw P.J. Bouvy-Koene de heer ir. P.W. Lahaye de heer drs. S. Walsma de heer ir. G.S. Breuer mevrouw mr. M.C.J.J. Dragstra de heer E. de Bruijn

Overige gegevens Akte van oprichting: 11 december 1916. Datum en inschrijving in het openbaar register van de Kamer van Koophandel (laatste statutenwijziging): 30 juni 2008, KvK-nummer 20024511. De stichting heeft als werkgebied de gemeenten Aalburg, Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Bergen op Zoom, Breda, Dongen, Drimmelen, Etten-Leur, Geertruidenberg, Gilze en Rijen, Goirle, Halderberge, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Moerdijk, Oisterwijk, Oosterhout, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen, Tilburg, Waalwijk, Werkendam, Woensdrecht, Woudrichem en Zundert.

Inhoudsopgave

Voorwoord

1

Verklaring Bestuur

3

Bericht van de Raad van Commissarissen

10

1.

Algemeen 1.1 Profiel AlleeWonen 1.2 Veranderende omgeving 1.3 Wonen, leven en ondernemen 1.4 Belangrijkste resultaten 1.5 Toekomst

17 17 17 18 20 20

2.

Wonen 2.1 Onze opgave 2.2 Roosendaal 2.3 Breda

23 23 23 29

3.

Leven 3.1 Onze opgave 3.2 Roosendaal 3.3 Breda

35 35 39

4.

Ondernemen 4.1 Onze opgave 4.2 Energieprestatie en duurzaamheid 4.3 Prijs-kwaliteitsverhouding 4.4 Maatschappelijk vastgoed 4.5 Doelmatige bedrijfsvoering 4.6 Plannen voor 2015

45 45 45 45 46 46 47

5.

Samenwerking en legitimering 5.1 Algemeen 5.2 Samenwerkingen 5.3 Belanghouders 5.4 Deelnemingen 5.5 Lidmaatschappen en deelnames

49 49 49 50 52 52

6.

Bedrijfsvoering 6.1 Inleiding 6.2 Jaarcijfers 6.3 Ontwikkeling activa 6.4 Ontwikkeling passiva 6.5 aeDex 6.6 Risico’s 6.7 Fiscale paragaaf 6.8 Organisatie 6.9 Kengetallen 6.10 Financieel meerjarenperspectief

55 55 57 61 61 62 62 65 66 69 70

Geconsolideerde balans per 31 december 2014 Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2014 Kasstroomoverzicht geconsolideerd 2014

73 75 77

7.

Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde. jaarrekening 78

8.

Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening

80

9.

Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening

91

10.

Grondslagen bij opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht

95

11.

Toelichting op de geconsolideerde balans

96

12.

Niet in de balans opgenomen regelingen

117

13.

Financiële instrumenten

121

14.

Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening

124

15.

Enkelvoudige balans per 31 december 2014

135

16.

Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2014

137

17.

Toelichting op de enkelvoudige balans

139

18.

Toelichting op de enkelvoudige winsten verliesrekening

153

Ondertekening van de jaarrekening Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

164 166 168

Voorwoord Oplopende huurachterstanden, een te hoge woonquote voor onze huurders en het beperkt beschikbaar komen van goedkope woningen zijn kwesties die wij in onze dagelijkse praktijk ervaren. We zien het in de wijk en horen het terug in gesprekken met onze bewoners. Het is inmiddels ook zichtbaar in onze jaarrekening. De stijgende achterstandscijfers zien we terug in de kengetallen en hogere voorziening voor debiteuren. Bijsturing op het huurbeleid is zichtbaar in ons volkshuisvestelijk verslag en in de waarde van ons vastgoed. En de cijfers tonen het beperkt aantal vrijkomende, goedkope woningen. Betaalbaarheid van wonen en leven is niet alleen de verantwoordelijkheid van de corporatie. Vaak spelen factoren een rol waar corporatie en gemeente geen invloed op hebben, zoals terugval in inkomen door bijvoorbeeld werkloosheid of wijziging van huishoudsamenstelling door scheiding. Niettemin doen we wat binnen onze mogelijkheden en verantwoordelijkheden ligt en dat is zorgen dat we voldoende, goedkope en betaalbare woningen hebben én houden. Deze woningen leiden wij toe naar de woningzoekenden met een bescheiden inkomen. We wijzen onze huurders en woningzoekenden ook op hun eigen verantwoordelijkheid. Natuurlijk helpen wij hen daarbij wanneer dat nodig is. In dit samenspel van verantwoordelijkheidsverdeling zijn we met bewoners en gemeenten, in zowel Breda als Roosendaal, tot afspraken gekomen waarin betaalbaarheid centraal staat. Vanzelfsprekend heeft de inmiddels aangenomen Herzieningswet en de hierin begrepen wetgeving vanuit de parlementaire enquête, grote impact op AlleeWonen. Wij bereiden ons hier zorgvuldig op voor, maar hebben geen aanleiding gezien om onze visie op volkshuisvesting in het gebied waar wij actief zijn, aan te passen. AlleeWonen blijft een corporatie die zich richt op goede wijken en buurten. We continueren de extra aandacht op het terrein van leefbaarheid voor wijken die dat nodig hebben en we richten ons op de betaalbaarheid van het wonen. De verhuurdersheffing betalen we uit de daling van het investeringsniveau, uit de daling van onze bedrijfslasten en uit de stijging van de huren. Zonder nieuwe (overheids) ingrepen zijn we de komende jaren in staat om onze schuldpositie te verlichten en naar verwachting weer ruimte te krijgen voor nieuwe investeringen. Na ruim 10 jaar van hoge investeringsniveaus in nieuwbouw en herstructurering, is het niveau van investeringen flink teruggezakt. Onze pijplijn is nagenoeg leeg. We reserveren momenteel onze investeringscapaciteit voor voortzetting van herstructurering in Linie en Geeren-Zuid en voor renovatie van ons bestaande bezit. Het verbeteren van de energieprestatie blijft hierbij van groot belang, zolang dat ook de betaalbaarheid voor bewoners dient. Al enige jaren stuurt AlleeWonen op de beperking van haar bedrijfslasten en organisatiekosten. Dat heeft grote impact op de organisatie en een aantal medewerkers heeft inmiddels AlleeWonen op basis van boventalligheid en sociaal plan moeten verlaten. Met minder medewerkers zetten we de schouders onder een stevige taak voor de organisatie, die tegelijkertijd in transitie is. Processen worden gestroomlijnd, dienstverlening gedigitaliseerd en de administratieve last stijgt boven proportioneel. De medewerkers van AlleeWonen verdienen een compliment voor hun aanpassingsvermogen en het begrip dat we deze transitie inzetten in het belang van onze bewoners. AlleeWonen stuurt sterk op de in- en uitgaande kasstromen. Die ontwikkelen zich positief en worden aangewend voor vermindering van de schuldpositie. Tevens is een flinke waardemutatie zichtbaar van het sociale vastgoed. Dit is het gevolg van het zwaarder inrekenen van toekomstige onderhoudsactiviteiten en behoeft nog nadere uitwerking, die naar verwachting weer wat positiever uitvalt. Daarmee is een stevigere basis gelegd voor het toekomstige kwaliteitsniveau van onze woningen. De samenleving verwacht veel van onze bewoners, in de transitie van WMO en de zorg en op het terrein van welzijn. Ook in de participatie bij en zeggenschap over het werk van corporaties wordt naar de toekomst meer van bewoners verwacht. Wij ondersteunen dit gedachtengoed en


1

hebben de opvatting dat wij, met meer betrokkenheid en zeggenschap van bewoners, ons werk ook beter kunnen doen en bewoners over betere woningen en wijken kunnen beschikken. Dat is niet altijd even gemakkelijk en er blijven kwetsbare bewoners die niet zo goed mee kunnen in deze gewenste participatieve samenleving. AlleeWonen is en blijft aanspreekbaar voor juist deze kwetsbare bewoners. Voor deze bewoners blijft maatwerk beschikbaar.

Roosendaal, 22 mei 2015 Tonny van de Ven Bestuur


2

Verklaring Bestuur Inleiding Als bestuurder van AlleeWonen verklaar ik dat alle middelen in het verslagjaar 2014 zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. We willen het belang van bovenstaande verklaring extra benadrukken door meer inzicht te geven in hoe we onze middelen maatschappelijk besteden, temeer daar we de Aedescode onderschrijven en volledige transparantie nastreven. Deze transparantie bieden we door onder andere inzage te geven in de bezoldiging van bestuurders en Raad van Commissarissen en door aan te geven hoe we ons als maatschappelijk ondernemer financieel gedragen. Tenslotte geven we als bestuur ook een verklaring over de mate waarin we in control zijn.

Aftreden lid Raad van Bestuur De heer H.H. Reininga en mevrouw A.J. van de Ven – de Jong vormden in 2014 samen de Raad van Bestuur. Per 1 januari 2015 trad de heer Reininga, vanwege vroegpensionering, uit dienst van AlleeWonen. Vanaf deze datum vormt mevrouw Van de Ven het bestuur van AlleeWonen.

Transparantie over de besteding van middelen/vermogen AlleeWonen dient het publiekelijk belang. Dat wil zeggen dat we inzetten op maatschappelijke doeleinden, zoals het betaalbaar houden van huurwoningen en het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten. Dat betekent iets voor ons eigen vermogen en op welke manier dat besteed wordt. Om de sociale huurwoningen betaalbaar te houden, houdt AlleeWonen de huren lager dan zij op basis van de kwaliteit van de woningen zou kunnen vragen. Dit wordt het maatschappelijk rendement genoemd en bedraagt bij AlleeWonen over het jaar 2014 1,21 % van de commerciële waarde van onze woningen. De huuromzet die hierdoor niet wordt gerealiseerd, bedraagt jaarlijks € 19,9 miljoen. Daarnaast verdienen we een deel van onze investeringen niet terug en geven we financiële middelen uit aan leefbaarheid (€ 703.000,- aan specifieke uitgaven in 2014). Verder zet een belangrijk deel van onze organisatie zich dagelijks in, om samen met partners, de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren.

Nieuwbouw en renovatie sociale huurwoningen In 2014 hebben we 78 nieuwbouwwoningen opgeleverd, 42 in Roosendaal (42 koopappartementen Waterland) en 36 in Breda (Geeren-Zuid, fase 2 (14 koop + 4 huur = 18) en #SeinBreda (Noordzijde OV terminal, 18 koopwoningen). In Roosendaal zijn 93 woningen en 2 winkels opgeleverd waaraan groot onderhoud is uitgevoerd, te weten Kroeven-Zuid (84 woningen) en de Credopanden Molenstraat (9 appartementen en 2 winkels). In Breda leverden we 75 woningen groot onderhoud op in Linie. AlleeWonen heeft 21 nieuwbouw koopwoningen in de planning voor de komende 3 jaar en 54 modulewoningen Linie in de bestaande bouw. Verder staat voor de jaren 2015 tot en met 2018 de oplevering van 10 nieuwe sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 710,68 per maand gepland. Daar bovenop staan nog 75 huurwoningen gepland met een huur boven € 710,68 per maand.


3

Omdat we voorzien dat nieuwbouw in de toekomst moeilijker te realiseren is, zetten we in op groot onderhoud van bestaand bezit. In de periode 2015 tot en met 2018 voeren we aan 974 woningen groot onderhoud uit.

Investeringen in maatschappelijk vastgoed We hebben in 2014 nog een beperkt, resterend investeringsvolume in maatschappelijk vastgoed opgeleverd, zoals 1.000m² dienstencentrum in Bloemschevaert. Gemeente Roosendaal en AlleeWonen hebben gezamenlijk besloten de realisatie van het JZOC in Roosendaal geen doorgang te laten vinden. Eind 2013 leverden we buurthuis ONS op in Geeren-Zuid. In 2014 hielden we ons bezig met de beheerfase van ONS en dat zetten we in 2015 verder door. Verder hebben we nauwelijks nog maatschappelijk vastgoed voor de komende jaren in de planning. Wel behoudt maatschappelijk vastgoed in zijn algemeenheid, en Parrotia (Roosendaal) in het bijzonder, onze bijzondere aandacht. Wanneer er sprake is van potentiële leegstand overwegen we eventuele investeringen in de toekomst.

Financiële omvang investeringsprogramma Het totale investeringsprogramma van AlleeWonen tot en met 2018 bedraagt € 63 miljoen. Dit is nog maar de helft van de investeringscapaciteit ten opzichte van het bedrag dat we in het jaarrapport van 2013 meldden. De heffingen uit het woonakkoord noodzaaken het aanpassen van het investeringsprogramma tot dit lagere niveau. In ieder geval hebben we met het hoge investeringsprogramma van de afgelopen 10 jaar een stevige bijdrage kunnen leveren aan een gewenste verbetering in wijken van Roosendaal en Breda. Dit programma is nu nagenoeg afgerond.

Verkopen en Koopgarant In onderstaande tabel zijn de verkopen van AlleeWonen in 2014 samengevat weergegeven. begroot aantal

begroot Bedrag

gerealiseerde aantallen

gerealiseerd bedrag

Reguliere verkoop Roosendaal bestaand Roosendaal nieuwbouw Breda bestaand Breda nieuwbouw Subtotaal

15 9 52 32 108

2.747.295 1.800.000 6.866.705 5.061.000 16.475.000

37 10 45 11 103

4.531.000 3.249.043* 5.014.000 830.349** 13.624.392

Koopgarant Roosendaal bestaand Roosendaal nieuwbouw Breda bestaand Breda nieuwbouw Subtotaal

10 10

1.600.000 1.600.000

9 2 14 25

1.368.450 297.960 1.463.600 3.130.010

118

18.075.000

128

16.754.402

Totaal * **

In de begroting zijn louter de kasstromen van nieuwe verkopen opgenomen. De realisatie omvat ook de ontvangst van termijnen van eerder gerealiseerde koopovereenkomsten in 2012 en 2013. Dit omvat de ontvangst van kasgeld voor de grond behorend bij de verkochte woningen in Geeren-Zuid, bouwtermijnen zijn direct door de aannemer ontvangen.


4

Toelichting: Regulier bestaand Roosendaal = 36 wooneenheden en 1 winkel Regulier bestaand Breda = 42 wooneenheden en 3 parkeerplaatsen Koopgarant bestaand Roosendaal = 9 wooneenheden Koopgarant bestaand Breda = 9 wooneenheden en 5 parkeerplaatsen Als eerste valt op dat het geplande aantal verkopen is overschreden, maar de kasstroom niet is gerealiseerd. De oorzaak is met name de lagere kasstroom dan begroot voor de nieuwbouwwoningen in Breda. Dat komt door directe splitsing van de kasstroom bij de verkoop van Geeren-Zuid woningen naar enerzijds de aannemer en anderzijds AlleeWonen en de latere start met verkopen van de #SeinBreda woningen. De verkoopomzet in 2014 is wel aanmerkelijk toegenomen ten opzichte van die in 2013 (toen zijn er in totaal 59 verkopen gerealiseerd met een waarde van € 8 miljoen). In Breda heeft dit te maken met de verkopen van de kluswoningen in de wijk Linie. In Roosendaal is het aantal verkopen in de bestaande bouw flink toegenomen, het betreft hier met name de verkopen van eengezinswoningen. Toegenomen verkopen bemerken we aan onze eigen verkoopcijfers en het aantal transacties. De meeste verkopen werden gerealiseerd in het tweede half jaar. Waar de koopsommen bij de appartementen nog iets daalden, bemerkten we bij de eengezinswoningen een stijging. In 2014 zijn er gezamenlijk in beide steden 23 nieuwbouwwoningen verkocht en overgedragen. We constateren dat de nieuwbouwverkopen, net als de bestaande bouw, in het 2e halfjaar flink aantrokken.

Terug aankopen Koopgarant In onderstaande tabel zijn de terug aankopen van AlleeWonen samengevat weergegeven. begroot aantal

begroot Bedrag

Terug aankopen Roosendaal Breda

9 29

1.228.684 4.146.315

Totaal

38

5.375.000

gerealiseerde aantallen

gerealiseerd bedrag 8 ∗

1.227.825 3.921.272

49

5.149.097

41

* 32 wooneenheden en 9 parkeerplaatsen

We zien voor beide vestigingen een stabilisatie in de Koopgarant terug aankopen. Het blijkt dat met name appartementen worden terug verkocht en dat de verkopers van een Koopgarantwoning vervolgens een stap in hun wooncarrière zetten. In 2014 was de starterslening in beide steden van kracht. Een aantal kopers maakte hier gebruik van. In Breda met name bij het nieuwbouw project Plan Aa, In Roosendaal is er geen specifiek project te benoemen. Inmiddels is het totale volume te verkopen woningen bewust teruggebracht om niet verder in te leveren op het aantal betaalbare woningen.


5

Leefbaarheid We hebben de keuze gemaakt ons te richten op de aandachtswijken in beide steden. Zeggenschap en wederkerigheid zijn belangrijke uitgangspunten. We zetten in op de zelfredzaamheid van de bewoners die dat kunnen en geven meer aandacht aan de minder zelfredzame bewoners en buurten die dat nodig hebben. Samenwerking, zeggenschap en wederkerigheid met bewoners en maatschappelijke partners staat centraal. In Breda pakken we dit projectmatig aan met een diversiteit aan projecten in de aandachtswijken. In Roosendaal werken we met wijkteams om projecten in de aandachtswijken te coördineren. In 2014 heeft AlleeWonen diverse sociaal-maatschappelijke activiteiten en projecten uitgevoerd om de leefbaarheid in wijken waar AlleeWonen veel bezit heeft te bevorderen. De totale kosten op het gebied van leefbaarheid bedragen € 703.000,-. In het hoofdstuk Leven gaan we specifiek in op het onderwerp leefbaarheid en de wijze waarop we daar invulling aan geven. AlleeWonen zal haar leefbaarheidsprogramma de komende jaren verder voortzetten. Naast deze leefbaarheidsactiviteiten heeft AlleeWonen een beperkt sponsorbudget. Dit wordt besteed aan activiteiten die passen bij ons profiel, veelal maatschappelijke activiteiten voor een brede doelgroep.

Grondposities Onze portefeuille met ontwikkellocaties bestaat uit 14 posities. De status van alle posities is op dit moment ‘on hold’. Dat wil zeggen dat de verdere ontwikkeling wordt aangehouden, totdat er meer marktpotentie en financieringsruimte is. De actuele boekwaarde ultimo 2014 is ruim € 9 miljoen.

Grondposities Roosendaal (o.a.): • • • • • •

Fatimakerk Pastorie en tuin in Kalsdonk Locatie hoek Boulevard – Van Beethovenlaan (oude Saab-garage) Permekeplein Titus Brandsmastraat Jac Vosstraat

Grondposities Breda (o.a.): • • •

Lunet Haeghstraete Archimedesstraat

Herijking strategisch kader In 2013 herijkten we ons strategisch kader 2012 – 2016, dat we in 2012 vaststelden, vanwege een sterk veranderde context. Er verscheen een regeerakkoord dat onze sector stevig raakt, er werd een woonakkoord met de oppositie gesloten en de economische ontwikkeling verbeterde niet. In 2014 verschenen de resultaten van de parlementaire enquête. In 2015 wordt de nieuwe Woningwet van kracht. Onze koers is niet wezenlijk veranderd, al hebben we wel een aantal keuzes bijgesteld. Ook hebben we bij bepaalde keuzes vastgesteld dat deze een hoge prioriteit blijven behouden, dan wel dat het belang ervan in zeer korte tijd zelfs nog is toegenomen. Deze keuzes staan nog steeds. Het met alertheid, scherpte en zakelijkheid (bij)sturen van onze bedrijfsvoering en ons investeringsprogramma is belangrijker dan ooit. Overigens zijn we nog steeds een grote investeerder in de regio met een investeringsportefeuille van € 63 miljoen tot en met 2018.


6

Onze focus ligt op de betaalbaarheid van het wonen. De verhuurdersheffing noodzaakte ons in 2014 helaas om de huren hoger dan inflatie te verhogen. Tegelijkertijd hebben we zodanig bijgestuurd in onze organisatiekosten en investeringen dat we in 2015 geen extra huurverhoging hoeven te vragen aan onze zittende huurders met de laagste inkomens, enkel de inflatie. Onze focus ligt ook op het verbeteren van de bestaande voorraad, wonen met een betere energieprestatie, participatie en zeggenschap, leefbaarheid in onze aandachtswijken en verdere aanscherping van onze bedrijfsvoering. Het traject van meer zeggenschap is inspirerend en moeizaam tegelijk. Er zijn mooie initiatieven ontstaan, maar er zijn ook projecten die niet van de grond komen. Daarbij merken we dat bewoners, partners en wij zelf moeten wennen aan de nieuwe rol van bewoners (o.a. door de transities in de zorg) en de verkregen zeggenschap van bewoners. Activiteiten die niet meer mogelijk zijn ten opzichte van de vorige beleidsperiode zijn herstructurering met sloop en vervangende nieuwbouw en nieuwe initiatieven op het terrein van maatschappelijk vastgoed. Het herziene strategisch kader (2013) vormt de basis voor de jaarplannen waarin we de concrete maatregelen en verwachte realisaties jaarlijks specificeren.

Financiële sturing Net als in voorgaande jaren is in 2014 weer veel aandacht uitgegaan naar de financiële sturing. Wij stuurden en sturen nog steeds actief op ons investeringsprogramma en bedrijfslasten. Die sturing organiseren wij vanuit een scherpe beheersing, continue verbeteren van onze professionaliteit, het digitaliseren en herontwerpen van processen en adequaat risicomanagement. Financierbaarheid naar de toekomst toe vraagt alle aandacht door kasstromen duurzaam op een goed niveau te krijgen en te houden. De aandacht hiervoor in 2014 (en de jaren daarvoor) maken dat AlleeWonen zowel qua financierbaarheid als vermogen aan alle minimale eisen voldoet. Strakke sturing op de financiële positie blijft de komende jaren belangrijk, gezien de omvang van de heffingen, maar ook de te verwachten zwaardere eisen die financiers stellen. AlleeWonen voldoet in 2014 aan de normen die door de toezichthouder worden opgelegd. We voldoen echter (nog) niet aan onze eigen (meerjaren)normering. Ons meerjarenbeleid en begroting zijn erop gericht om zo spoedig mogelijk te voldoen aan onze eigen normen. Zo zal onze solvabiliteitsnorm van 30% naar verwachting in 2017 worden behaald, terwijl de ICR-norm van 1,8 in 2018 zal worden behaald.

Bezoldiging en nevenfuncties Samenstelling bestuur en bezoldiging Het bestuur van de Stichting AlleeWonen werd in 2014 gevormd door mevrouw A.J. van de Ven-de Jong (voorzitter) en de heer H.H. Reininga. Per 1 januari 2015 trad de heer Reininga, vanwege vroegpensionering, uit dienst van AlleeWonen. Vanaf deze datum vormt mevrouw Van de Ven het bestuur van AlleeWonen. Gegevens van de bestuurders:

Geboortedatum

Mevrouw A.J. van de Vende Jong 5 september 1964

De heer H.H. Reininga

26 juli 1953

Datum werkzaam in huidige functie

1998

1997

Datum werkzaam in organisatie

1989

1988


7

De bezoldiging ziet er als volgt uit:

2014 Mevrouw A.J. van de Ven - de Jong De heer H.H. Reininga

Functie

Beloning

Bestuurder

€ 168.549

Bestuurder

∗∗

Totaal * **

Belastbare onkostenvergoeding ∗

Voorzieningen betaalbaar op termijn

Totaal

€ 1.800

€ 49.122

€ 219.471

€ 164.776

€ 1.800

€ 35.406

€ 201.982

€ 333.325

€ 3.600

€ 84.528

€ 421.453

In 2014 was mevrouw A.J. van de Ven-de Jong 25 jaar in dienst en aan haar is een jubileumuitkering uitbetaald. Per 4 september 2014 is de heer Reininga als bestuurder gedefungeerd. Van 4 september tot en met 31 december 2014 heeft de heer Reininga de functie van bestuursadviseur vervuld.

De honorering is gebaseerd op basis van een jaarlijks vast salaris. In paragraaf 18.26 van de jaarrekening wordt nader op onder andere de bezoldiging ingegaan.

De nevenfuncties van de bestuurders Mevrouw A. van de Ven-de Jong Eerste onderhandelaar werkgeversdelegatie CAO Woondiensten, lid van de Raad van Advies van de Stichting Maatschappelijk Betrokken Ondernemers Breda, lid Raad van Advies Da Vinci College (VMBO), lid College van Advies OMO Scholengroep Tongerlo, Voorzitter RvC BPA en GEM Aviolanda Woensdrecht Beheer BV en lid Raad van Toezicht van GGZ Oost-Brabant. De heer H.H. Reininga Bestuurslid Stichting HetPunt, lid van de Raad van Commissarissen Cofier B.V., lid van de Raad van Toezicht gebouw F, voorzitter Stichting Futura en bestuurslid teamplay@NAC. In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeuren/ bestuurders, zoals bedoeld in principe II.3 van de governance code. Diversiteit AlleeWonen streeft naar een evenwichtige diversiteitsverdeling, zowel binnen Bestuur, Raad van Commissarissen en werkorganisatie. De man/vrouwverdeling over Bestuur, Raad van Commissarissen en werkorganisatie is in 2014 als volgt:

2014 Bestuur Raad van Commissarissen Werkorganisatie

Man*

Vrouw* 50

50

66

33

45

55

* in percentages


8

In control-verklaring Als bestuur van AlleeWonen verklaar ik de verantwoordelijkheid te aanvaarden voor de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze systemen hebben tot doel de risico’s van het niet realiseren van de bedrijfsdoelstellingen optimaal te beheersen. Zij kunnen echter nooit absolute zekerheid bieden dat zich geen onjuistheden van materieel belang zullen voordoen. Om onze verantwoordelijkheden te kunnen dragen hebben we gedurende het verslagjaar op systematische wijze de beheersingsomgeving, de strategische risico’s en de projectrisico’s van onze organisatie geanalyseerd en beoordeeld. De rapportages worden door ons geëvalueerd, samen met de uitkomsten van in- en externe audits. Het geheel van onze werkzaamheden inzake de risicobeheersing wordt door ons regelmatig besproken met de Raad van Commissarissen. Onze totale onderhoudsbegroting heeft een stevigere, actuele basis gekregen door gedegen, technische opnames. Het complete bezit is op dezelfde systematiek geïnventariseerd. Voor de jaren 2018 en verder moet nog een optimalisatieslag gemaakt worden. De actualisatie moet vertaald en gecombineerd worden met markten verhuurinformatie. Deze optimalisatieslag wordt in 2015 uitgevoerd. In 2014 is aandacht uitgegaan naar projectsturing en -beheersing, alsmede naar de werking van onze AO/IC processen en de datakwaliteit van de invoer. Daarnaast hebben we een externe audit laten uitvoeren op inhoud en de procesgang van het begrotingsproces. Deze extra aandacht leidt tot een hoger niveau van beheersing van onze bedrijfsprocessen. In 2014 is de inrichting en werking van onze risicomanagementsystemen verder verbeterd, zijn we gestart met het verder professionaliseren van onze assetmanagementfunctie en concentreerden we ons op de verdere inrichting, standaardisatie en digitalisering van onze primaire processen. Deze trajecten zetten zich in 2015 voort. Op grond van de boven beschreven werkzaamheden zijn wij van mening dat wij in alle redelijkheid kunnen verklaren dat de systemen van interne risicobeheersing en controle van AlleeWonen adequaat zijn en in het verslagjaar 2014 effectief hebben gewerkt. Het geheel van de hierboven bedoelde werkzaamheden heeft geen indicaties opgeleverd die afbreuk doen of zouden moeten doen aan onze conclusies. Roosendaal, 12 mei 2015, getekend conform origineel,

Mevrouw A.J. van de Ven – de Jong Bestuur


9

Bericht van de Raad van Commissarissen Inleiding Het bestuur maakt keuzes binnen de omstandigheden van een wat aantrekkende woningmarkt, overheidsmaatregelen, verminderde investeringsruimte en nog steeds beperkt economisch perspectief. Uiteraard spelen wetgeving, bezuinigingen (ook bij samenwerkingspartners) en de eigen ambities hierbij ook een belangrijke rol. De Raad van Commissarissen (RvC) volgt dit proces nadrukkelijk en toetst de keuzes van het bestuur. Dat geldt eveneens voor de mogelijkheden om tot meer efficiency in de bedrijfsvoering te komen. Het is hierbij de uitdaging om binnen een verantwoord financieel kader blijvend maatschappelijke meerwaarde te behouden. In 2014 heeft de RvC aandacht besteed aan governance, mede vanwege de vroegpensionering van één van de bestuurders, de heer H.H. Reininga. De heer Reininga trad per 1 januari 2015 uit dienst van AlleeWonen. De RvC is een zorgvuldig proces gestart van oriëntatie op de toekomstige, zwaardere eisen van governance in zijn algemeenheid en voor AlleeWonen in het bijzonder. Op basis hiervan maakt de RvC medio 2015 een keuze voor de toekomstige bestuursstructuur van AlleeWonen. De Raad laat zich hierbij ondersteunen door een externe adviseur en de bestuurder. Verder besteedde de RvC vooral aandacht aan risicoprofielen, projectsturing en risicobeheersing. De parlementaire enquête, de inmiddels nieuwe Woningwet, de effecten hiervan op het strategisch kader en de financiële consequenties voor AlleeWonen hadden de bijzondere belangstelling van de RvC. De RvC van AlleeWonen bestaat uit 6 personen. Hierna zijn de taak en werkwijze van de RvC nader beschreven, evenals de wijze waarop zij hieraan in 2014 invulling heeft gegeven.

Inrichting governance AlleeWonen hecht belang aan een deugdelijk bestuur, waaronder wordt verstaan het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het bestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht. AlleeWonen onderschrijft de principes van de Governancecode Woningcorporaties, waarbij op onderstaande onderdelen gemotiveerd wordt afgeweken: Artikel 2.2 Rechtspositie en bezoldiging bestuur De code schrijft onverlet de arbeidsrechtelijke positie van een lid van het bestuur een benoemingsperiode voor van maximaal vier jaar, waarbij herbenoeming telkens voor een periode van vier jaar kan plaatsvinden. De Raad van Bestuur van AlleeWonen is arbeidsrechtelijk benoemd voor onbepaalde tijd. Dit was en blijft in afwijking van de governance code, mede omdat deze benoeming al vóór inwerkingtreding van de code aan de orde was. Artikel 5.2 Overleg met belanghouders en verantwoording over het gevoerde beleid Belanghouders worden periodiek in staat gesteld het beleid en ondernemingsplan te beïnvloeden. Zij worden bijvoorbeeld gevraagd deel te nemen aan de visitatie en zij hebben een bijdrage geleverd aan het tot stand komen van onze strategische koers 2012 – 2016 en de herijking hiervan in 2013. Ook de RvC-leden zijn bij deze trajecten betrokken. Verder bestaan er met afzonderlijke partners contracten, afspraken, convenanten of overlegvormen die meer maatwerk bieden. Dit varieert van meerjarige strategische allianties tot samenwerkingsverbanden en klant-/leveranciersrelatie op projectniveau. De wijze waarop AlleeWonen met haar belanghouders samenwerkt wordt in het jaarverslag in het hoofdstuk Samenwerking beschreven. Een uitgebreide beschrijving van de governancestructuur en de hieraan ten grondslag liggende documenten zijn terug te vinden op de website www.alleewonen.nl. De taakverdeling van de


10

RvC en haar werkwijze zijn bepaald in het door de Raad vastgestelde Reglement Raad van Commissarissen Stichting AlleeWonen, eveneens te vinden op de website. De statuten vormen, samen met het reglement van de RvC, het bestuursreglement en het verbindingenstatuut, de basis voor de organisatie en het toezicht. De governancestructuur van AlleeWonen is in lijn met de governancecode en komt nadrukkelijk terug in de besturings- en inrichtingsprincipes en het toezicht. Bij de besturingskeuze staat het lokale ondernemerschap van de vestigingen centraal. De Raad van Bestuur reikt hierbij de kaders aan. Zij stuurt op het bereiken van de doelen van de organisatie als geheel. Dit gebeurt op hoofdlijnen en door formulering van de randvoorwaarden die te maken hebben met de continuïteit van de onderneming. De besturingsprincipes komen terug in de planning- en controlcylcus, waaraan instrumenten als ondernemingsplan, zomerbrief, jaarplannen en bijbehorende rapportagestructuur ten grondslag liggen. De betrokkenheid van de RvC komt hierbij vooral tot uitdrukking in haar adviesrol bij de totstandkoming van de visie en de strategische keuzes die vervolgens gemaakt worden. De RvC kent in het kader van de uitoefening van haar advies- en toezichtrol een tweemaandelijkse vergadercyclus. Daarnaast neemt zij ook kennis van de verdere bedrijfsvoering via de eerdergenoemde themabesprekingen met de MT-leden en haar jaarlijkse contactmomenten met de Ondernemingsraad. Een auditcommissie behandelt thema’s op het gebied van de financiële positie en vraagstukken over risicobeheersing, ter ondersteuning van het goed kunnen invullen van de rol van opdrachtgever voor de accountant. De auditcommissie is een voorbereidingscommissie, adviserend en ondersteunend aan de RvC, en neemt geen besluiten. In 2015 wordt, naar aanleiding van de nieuwe Woningwet, een nieuwe Governancecode van kracht. Bij die gelegenheid brengen we onze statuten en reglementen in overeenstemming met de nieuwe wet.

Jaarlijkse evaluatie De Raad van Commissarissen heeft begin 2015 de zelfevaluatie over de jaren 2013 en 2014 uitgevoerd onder begeleiding van een externe adviseur. Er is teruggekeken op een periode waarin risicobeheersing van grondposities en projectontwikkeling belangrijke onderwerpen van onderzoek en toezicht zijn geweest. In haar evaluatie heeft de Raad stilgestaan bij de invulling van de totale governance en tegelijkertijd vooruitgeblikt naar de wijze waarop governance in de toekomst invulling gaat krijgen tegen de achtergrond van de eisen die daar in het kader van de nieuwe Woningwet aan gesteld worden. Ook het vertrek van een bestuurder uit de Raad van Bestuur is een belangrijke reden om opnieuw tegen het licht te houden hoe governance bij AlleeWonen invulling moet krijgen. De RvC komt daarbij tot een aantal aandachtspunten voor zijn functioneren. De Raad vindt het belangrijk om zelf meer agenda zettend te zijn en heeft een governance agenda voor 2015 en verder vastgesteld in de overtuiging dat een eigen governance agenda een nog betere invulling van de toezichthoudende verantwoordelijkheid oplevert, tot meer diepgang en tot meer eigen regie van de RvC op de informatievoorziening leidt. Tevens heeft de RvC in deze evaluatie vastgesteld, dat meer gevraagd wordt van de RvC op de wijze waarop gemeentes en huurders invloed kunnen uitoefenen op de taakinvulling van AlleeWonen. De RvC heeft in haar toezichtagenda opgenomen hoe, samen met de bestuurder, een goede wijze kan worden gevonden om betrokken te zijn bij de dialoog met huurders en gemeentes. Verder zijn in de evaluatie meer formele aspecten aan de orde geweest, zoals de noodzakelijke aanpassing van statuten en reglementen n.a.v. de vernieuwde Woningwet en de omvang en samenstelling van de Raad. De Raad heeft daarom besloten nog even een pas op de plaats te maken voor de invulling van de vacature totdat helder is welke eisen de nieuwe wet hieraan stelt.


11

Jaarlijkse strategiesessie De RvC is zich goed bewust van de verschillende rollen die zij vervult. In haar adviesrol delen commissarissen en bestuur de opvatting dat strategische verkenningen in een vroeg stadium bijdragen tot het ontstaan van een gedeelde visie op de lange termijn en dat dit de basis vormt voor een goed en effectief toezicht later. De werkwijze is erop gericht om periodiek strategische themabesprekingen te organiseren in aanwezigheid van de MT-leden. Het is de verantwoordelijkheid van de bestuurders om ambities en doelen te formuleren en na vaststelling daarvan de implementatie te verzorgen. De RvC neemt gaandeweg dit proces meer afstand en concentreert zich op de rol van toezichthouder. De strategiesessie van 2014 is gewijd aan de parlementaire enquête en de te verwachten stelselwijzigingen die effect kunnen hebben op het strategisch kader van AlleeWonen.

Toezichtskader en besluitvorming Het strategisch kader van AlleeWonen vertaalt de meerwaarde van de organisatie in concreet te bereiken effecten en prestaties op bedrijfsniveau en op vestigingsniveau. Daarnaast is voorzien in een planning- en controlcyclus, die gebaseerd is op de uitgewerkte sturingsprincipes. Deze sturingsprincipes doen recht aan de opzet van de organisatie: vestigingen die lokaal zelfstandig zijn en die ondersteund worden door enkele centrale afdelingen/adviesteams. Het schema van informatievoorziening en de wijze waarop het bestuur (en anderen, zoals OR en huurders) de RvC van informatie voorziet is helemaal op orde. De RvC van AlleeWonen heeft zes keer vergaderd en de volgende besluiten genomen: • er is goedkeuring verleend aan: o het treasury jaarplan 2014 en de hierin benoemde acties o het jaarrapport 2013 o de garantstelling Stichting Geeren Vooruit o de OV Terminal Breda – strategiewijziging o de bedrijfsbegroting 2015, bestaande uit jaarplan, begroting en meerjarenprognose • huishoudelijke zaken: o vergaderrooster RvC • de herbenoeming van commissarissen de heer ir. G.S. Breuer en mevrouw mr. M.C.J.J. Dragstra • de benoeming van commissaris de heer E. de Bruijn, op voordracht van de Huurderadviesraad Roosendaal • de verlening van decharge aan de heer H.H. Reininga als lid van de Raad van Bestuur voor het gevoerde beleid over boekjaar 2014 tot en met 4 september 2014 • inzet van externe ondersteuning ter evaluatie van de RvC en het proces dat is doorlopen met betrekking tot governance en toezichthouden, evenals externe ondersteuning bij besluitvorming over de toekomstige bestuurlijke inrichting na decharge aan de heer H.H. Reininga als lid van de Raad van Bestuur De auditcommissie is vijf keer bijeen gekomen en heeft de volgende onderwerpen besproken: • • • • • • • • •

het treasury jaarplan de nieuwe werkwijze WSW het jaarrapport 2013 en de jaarrapporten 2013 van deelnemingen het sectorbeeld 2013 CFV- Corporatie in Perspectief de aanpak risicomanagement 2014 de voortgang fiscaal jaarplan 2014 de rapportage Grondbank 2014 de IPD Vastgoedindex 2013 de managementletter 2014


12

• • • •

het auditproces en consistentie begroting AlleeWonen 2015 de bedrijfsbegroting 2015 het intern controleplan het functioneren van de accountant inclusief kostenoverzicht

Verder heeft de RvC kennisgemaakt met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en zo inzicht gekregen in het risicobeoordelingsmodel van WSW. In het kader van haar ondersteunende en adviserende rol naar de RvC heeft de auditcommissie eveneens een gesprek met de bedrijfscontroller gevoerd zonder aanwezigheid van de Raad van Bestuur.

Onderwerpen van bespreking en kennisontwikkeling Naast de reguliere voortgangsinformatie en de trimesterinformatie hadden de volgende onderwerpen de bijzondere belangstelling van de RvC: • • • •

• • • • • • • •

de ontwikkelingen van AlleeWonen in relatie tot het strategisch kader en het woonakkoord. de parlementaire enquête en de te verwachten stelselwijzigingen. de ontwikkelingen rondom de herziening van de Woningwet en de reactie van Aedes en andere belanghebbenden hierop zijn gevolgd en besproken. de effecten van de herziene Woningwet op het ondernemingsplan van AlleeWonen en de financiële consequenties van AlleeWonen waren onderwerp van gesprek. Deze effecten vertalen zich in bijsturing op financieringsvolumes en investeringsprogramma’s. Besproken is op welke wijze doelstellingen op het terrein van betaalbaar wonen en leefbaarheid toch optimaal geëffectueerd kunnen worden. De conclusies van deze beraadslaging zijn door vertaald in het jaarplan 2015 en meerjarenprognoses tot en met 2022. de samenwerking tussen Zayaz en AlleeWonen op het gebied van Automatisering en Informatisering. de samenwerking met WEL (Woningstichting Etten-Leur). de beëindiging van Futura en verkenning van de nieuwe samenwerkingsvorm van verschillende corporaties ( Lente). de vernieuwde GovernanceCode Woningcorporaties. de corporatie benchmark. de modernisering van de klanten dienstverleningsprocessen van AlleeWonen en de toekomstvisie op een KlantContactCentrum. de huurverhoging van 2013, de hierin door AlleeWonen gemaakte keuzes en het dilemma betaalbaarheid van het wonen versus continuïteit van AlleeWonen. de geactualiseerde ’Agenda van het Wonen’ als informatiebron bij de coalitievorming in beide gemeenten.

De leden van de RvC hebben op individuele basis hun kennis ontwikkeld. Zo hebben zij o.a. deelgenomen aan workshops met als thema’s legitimatie van beleid en de invloed van betrokken belanghebbenden, hoe het interne toezicht en het externe (financiële) elkaar kunnen versterken en de rol van commissaris in samenwerkingstrajecten. De commissaris voorgedragen door de bewonersorganisaties heeft een uitgebreid inwerkprogramma binnen de organisatie genoten.

Accountant, Huurdersorganisaties en Ondernemingsraad Accountant In 2014 heeft de accountant, te weten EY, de vergadering bijgewoond waarin de managementletter is behandeld. Ze waren eveneens bij de auditcommissie aanwezig, waarin de managementletter en het jaarrapport zijn besproken.


13

Huurdersorganisaties en Ondernemingsraad De commissarissen op voordracht van de huurders zijn op de hoogte gebleven van de onderwerpen van de huurdersorganisaties door het bijwonen van de vergaderingen dan wel door middel van vergaderverslagen. Op deze wijze hebben zij met name het overleg kunnen volgen over energiebeleid, de ontwikkelingen in de woningmarkt, woonruimtebemiddeling, Klik voor Wonen, de huurverhoging, het jaarplan, actuele ontwikkelingen woonakkoord, mutatiebeleid, algemene huurvoorwaarden, huurprijzen, toelichtingen op investeringen in nieuwbouw en groot onderhoud en de adviesaanvraag portefeuillestrategie. Op 10 juli 2014 is de heer E. de Bruijn benoemd als commissaris op voordracht van de HAR. Het bestuur heeft de RvC steeds op de hoogte gehouden van de overleggen die zij met de OR in 2014 heeft gevoerd. Hierbij kwamen onder meer aan de orde: ziekteverzuim, organisatieontwikkeling, jaarplan en begroting 2014, financiële positie, formatiereductie AlleeWonen, cao onderhandelingen, assetmangement, ontwikkeling naar een KlantContactCentrum en de samenwerking met WEL. Een delegatie van de RvC heeft in 2014 een vergadering van de OR bijgewoond, in het kader van het jaarlijks contactmoment tussen RvC en OR.

Samenstelling De samenstelling van de RvC per 31 december 2014 is als volgt: Naam

Functie

Achtergrond

Eerste benoe-

Aftredend

Hoofdfunctie

01-07-2017

Burgemeester

(2e termijn)

gemeente

mingsdatum Mevrouw

Voorzitter

Zorg / Bestuur en overheid

01-12-2008

Nevenfuncties

P.J. Bouvy- Koene

06-04-1959

Voorzitter Raad van Toezicht Stichting

Bernisse tot

UN1EK

01-01-2015

Lid Raad van Toezicht stichting Halt NL (miv 01-01-2013) De heer

Vice-

Investeringsprojecten / gebiedsontwik-

ir. P.W. Lahaye

Voorzitter

keling

Lid

Generalistisch / Zorg

01-09-2009

01-07-2017

Zelfstandig

(2e termijn)

adviseur

01-07-2018

Ondernemer

13-02-1948 De heer

21-05-2010

(2e termijn)

Nevenfuncties:

ir. G.S. Breuer

Vicevoorzitter Raad van Toezicht Stichting Eykenburg te Den Haag

02-06-1962

Lid Gemeenschappelijke Medezeggenschapsraad Stichting RK Onderwijs Bommelerwaard Lid Raad van Commissarissen Woningbouwvereniging Vallei Wonen Mevrouw

Lid

Financieel-economisch

Mr. M.C.J.J.

Nevenfuncties:

Dragstra

Lid Raad van Advies TNO Dutch Centre

21-05-2010

01-07-2018

Directeur BOM

(2e termijn)

Capital

for Health Assets 10-03-1961

Lid Raad van Commissarissen en Auditcommissie VisitBrabant Lid Raad van Commissarissen Brabant Life Sciences Seed Fonds B.V.


14

De heer

Lid

Financieel-economisch

01-03-2012

Nevenfuncties:

drs. S. Walsma

01-07-2016

Interim-

(1e termijn)

Manager

01-07-2018

Strategisch

(1e termijn)

adviseur

Lid Raad van Toezicht Mgr. Frencken College

11-11-1956

Bestuurslid ATV Scorpio De heer E. de

Lid

Volkshuisvestelijk

Bruijn Vacature

10-07-2014

Volkshuisvestelijk

Profielschets, beloning en vacatures Uitgangspunt voor de bezetting van de RvC is dat de RvC uit generalisten bestaat die gezamenlijk een multidisciplinair team vormen. Voor een integrale besluitvorming moet een bepaald aantal deskundigheden aanwezig zijn, te weten deskundigheid op volkshuisvestelijk gebied, financieel-economisch gebied, deskundigheid op het gebied van investeringsprojecten en gebiedsontwikkeling en actuele kennis en ervaring op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De commissarissen functioneren als klankbord voor de directie op diverse (deel)terreinen van beleid. De RvC functioneert onafhankelijk en laat zich leiden door het belang van de organisatie. De commissarissen die op voordracht van de bewonersorganisatie zijn benoemd, vervullen hun taak zonder mandaat van degenen door wie zij zijn voorgedragen en onafhankelijk van de bij de organisatie betrokken deelbelangen. De commissarissen ontvangen voor hun functioneren een vergoeding die in overeenstemming is met de zwaarte van de taak en de gewenste professionaliteit van de toezichtfunctie. De totale beloning in 2014 bedroeg € 61.441. Vergoeding voor de voorzitter voor het hele jaar bedroeg € 13.085,- en voor de leden bedroeg de vergoeding € 8.792,- per jaar. Over deze vergoeding zijn de commissarissen omzetbelasting verschuldigd. Dit bedrag, in totaal € 12.903,- wordt volledig gecompenseerd door AlleeWonen. De vaststelling van de beloning van de individuele bestuurders is een verantwoordelijkheid van de RvC. De RvC heeft deze verantwoordelijkheid gedelegeerd aan de remuneratiecommissie bestaande uit de voorzitter en vicevoorzitter. Het jaarlijkse beoordelingsgesprek van de Raad van Bestuur met de remuneratiecommissie heeft plaatsgevonden. De beloning is sinds 2012 ongewijzigd. De bestuurder was op 1 januari 2014 25 jaar in dienst en heeft hiervoor een jubileum uitkering ontvangen, zoals die ook aan andere medewerkers wordt toegekend. De informatie over de hoogte en samenstelling van de beloning van het bestuur is opgenomen in de Verklaring Raad van Bestuur, dat als apart onderdeel is opgenomen in het jaarverslag. De RvC is op de hoogte van de nieuwe wet normering topinkomens. De RvC-leden en leden van de RvB vallen onder het overgangsregime. De RvC en het Bestuur werken, ieder vanuit hun eigen verantwoordelijkheid, samen op basis van een professionele houding, wederzijds respect, goede informatievoorziening en openheid. Vanuit deze uitgangspunten geven we aan goed bestuur en governance naar beste vermogen invulling. Roosendaal, 26 mei 2015, getekend conform origineel,

Mevrouw P.J. Bouvy - Koene voorzitter Raad van Commissarissen


15

Algemeen


16

1.

Algemeen

1.1

Profiel AlleeWonen

AlleeWonen is actief in het werkgebied West-Brabant met een concentratie binnen het stedelijk gebied van Breda en Roosendaal. We huisvesten 17.796 huishoudens en bezitten 19.885 verhuureenheden. Hierbij geven we extra aandacht aan wijken die dat nodig hebben en aan meer kwetsbare doelgroepen. We zorgen, met onze partners, medewerkers en bewoners, voor een schone, hele en veilige woning en woonomgeving waar ruimte is voor ontmoeting en ontwikkeling. Als buurtcorporatie zijn we er voor bewoners en buurten. We bieden kwalitatief goede en betaalbare woningen, en verbinden ons met onze bewoners, hun buurt, hun leven en de stad. Samen met bewoners en samenwerkingspartners werken we aan een integrale benadering van een wijk, waarbij we kiezen voor buurten waar we aanzienlijk bezit hebben en die dat nodig hebben. Onze aandachtswijken in Roosendaal zijn Kalsdonk, Westrand, Kroeven, Langdonk en Centrum. In Breda zijn dat vooral de wijken Geeren-Zuid, Linie en in wat mindere mate Haagse Beemden Zuid en Haagpoort/Tuinzigt. Om het woon- en leefklimaat te verbeteren, is de inbreng van bewoners en samenwerkingspartners belangrijk. We streven naar sluitende netwerken op buurten wijkniveau door samenwerking met onze partners. Dit zijn organisaties die hun inzet bundelen op het gebied van wonen, zorg, gezondheid, inkomen en welzijn. We vinden het belangrijk dat bewoners het gevoel hebben dat de buurt van hen is en dat ze daar ook echt wat te zeggen hebben. In de vorm van zelfbeheer, buurtambassadeurs en wijkteams geven we inhoud aan allerlei vormen van participatie en zeggenschap.

1.2

Veranderende omgeving

In 2014 kende de omgeving van de corporatie veel dynamiek door de parlementaire enquête en de herziene Woningwet. De parlementaire enquête bracht inzichten in de opzet en het functioneren van het stelsel van woningcorporaties. De herziene Woningwet, van kracht gegaan in 2015, geeft kaders voor taakafbakening, toezicht, de relatie met de gemeente en financieringsmogelijkheden van de sector. Verder was er in 2014 sprake van een lichte opleving van de woningmarkt en kunnen we spreken van een stabiliserende economie. Onze koers is niet wezenlijk veranderd, al hebben we wel een aantal keuzes bijgesteld. Ook hebben we bij bepaalde keuzes vastgesteld dat deze een hoge prioriteit blijven behouden, dan wel dat het belang ervan in zeer korte tijd zelfs nog is toegenomen. Het met alertheid, scherpte en zakelijkheid (bij)sturen van onze bedrijfsvoering en ons investeringsprogramma is belangrijker dan ooit. Deze keuzes werkten vanzelfsprekend door in 2014. Onze focus ligt bij betaalbaarheid van het wonen, het afronden van het huidige investeringsprogramma, wonen met een betere energieprestatie, participatie en zeggenschap, leefbaarheid in onze aandachtswijken en verdere aanscherping van onze bedrijfsvoering. Overigens zijn we nog steeds een grote investeerder in de regio met een investeringsportefeuille van € 63 miljoen tot en met 2018. In de komende jaren zal blijken hoe AlleeWonen zich financieel herstelt van de opgelegde heffingen en weer middelen gaat genereren voor toekomstige investeringen.


17

1.3

Wonen, leven en ondernemen

Op basis van signalen uit onze werkgebieden en datgene wat we willen bereiken, hebben we onze prestaties naar de volgende aandachtsgebieden verdeeld: wonen, leven en ondernemen. Deze aandachtsgebieden worden hierna beschreven in aparte hoofdstukken en onderverdeeld in concrete opgaven, highlights van doelen en realisatie voor het jaar 2014. Dit doen we per vestiging. Ook de plannen voor 2015 zijn in deze hoofdstukken compact opgenomen. 1.3.1

Wonen

We huisvesten in principe een brede doelgroep, maar kiezen ervoor, door de oplopende woonlasten en woonquotes, de lagere inkomens voor te laten gaan op het bedienen van de middeninkomens. Een doelstelling richting of boven de 95% is gewenst. Een woning wordt geacht bereikbaar te zijn als de subsidiabele huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst lager is dan de liberalisatiegrens in 2014 ad € 699,48 (96% van onze woningen heeft een huurprijs die lager is dan de liberalisatiegrens). Van onze voorraad zijn eind 2014 15.806 woningen betaalbaar met een gemiddelde huurprijs van € 505,14. In 2014 werden in totaal 78 nieuwbouwwoningen opgeleverd, waarvan er 4 tot de betaalbare voorraad behoorden en 74 tot de verkoopvoorraad. Helaas was ook AlleeWonen genoodzaakt de huren in 2014 hoger dan inflatie te verhogen om de verhuurdersheffing op te brengen. Tegelijkertijd hebben we flink bijgestuurd in onze organisatiekosten en investeringen om in 2015 de zittende bewoner met een laag inkomen geen extra huurverhoging te hoeven vragen, enkel de inflatie (1%). In 2014 is de huurverhoging als volgt opgebouwd: Huishoudinkomen Huishoudinkomen tot € 34.911,-

Huurverhoging 4%

Huishoudinkomen tussen € 34.911,- en € 44.658,Huishoudinkomen boven € 44.658,-

4,5% 6,5%

Opbouw huurverhoging 2,5% inflatie + 1,5% vanwege verhuurdersheffing 2,5% inflatie en 2% vanwege verhuurdersheffing 2,5% inflatie en 4% vanwege verhuurdersheffing

We hebben extra aandacht voor bijzondere doelgroepen die afhankelijk zijn van de sociale huursector. Over de huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals mensen met een lichamelijke, psychische en/of verstandelijke beperking, zijn ook in 2014 op stedelijk niveau afspraken gemaakt met de gemeentes Breda en Roosendaal. Ook ouderen hebben onze aandacht, meer dan een derde van ons woningbezit is geschikt voor bewoning door senioren. Daarnaast staat de doelgroep huurders met een inkomen tot € 34.000,- voorop, 92% van de DAEB-woningen wordt bemiddeld aan huishoudens met een laag inkomen. Verder voorzien we in de huisvesting voor groepen die bewust kiezen voor huur. Belangrijke thema’s hierbij zijn woonlastenbeheersing, woonomgeving (schoon, heel en veilig) en woonruimteverdeling. Het beperken van woonlasten door bijvoorbeeld te investeren in energiemaatregelen, behoudt onze aandacht. We verbeteren onze woningen door energetisch te investeren. We passen onze voorraad aan op een betere energieprestatie door onderhoudsingrepen te doen die we toch al zouden doen.


18

Het handhaven van het dienstverleningsniveau op een goed KWH-niveau heeft altijd onze aandacht. Sinds 2012 zijn we overgegaan op KWH 2.0, waarbij continu gemeten wordt in plaats van periodiek. Ook hanteren we één meting voor beide vestigingen. Onze KWH-score is 7,5 (landelijk gemiddelde: 7,7).

Contact Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen Reparaties Onderhoud Ontevredenheid Totaalscore 1.3.2

AlleeWonen 2014 7,3 7,5 7,4 8,0 8,2 8,0 6,2 7,5

Landelijk gemiddel7,3 7,9 7,8 8,1 8,2 8,3 6,5 7,7

Leven

De omgeving, de voorzieningen en mogelijkheden voor ontwikkeling van bewoners zijn óók onderdelen van goed wonen. We dragen daarom bij aan vitale wijken, een prettige leefomgeving en het perspectief van mensen. Er is aandacht voor leefbaarheid, participatie en sociale stijging. Armoedebestrijding, zorg en schuldhulpverlening zijn van groot belang voor bewoners. Als buurtcorporatie met grote concentraties woningen in aandachtswijken weten we hoe belangrijk het is voor (kwetsbare) bewoners en (kwetsbare) wijken om blijvende en langjarige programma’s te hebben, die een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid. Naast het verbeteren van de leefbaarheid in onze aandachtswijken, zetten we ons ook breder in voor zeggenschap en participatie van bewoners. Het gaat erom dat bewoners zelf verantwoordelijkheid nemen en weer gaan ervaren dat de buurt van hen is en dat ze ook daadwerkelijk wat te zeggen hebben. We richten ons op het continueren van samenwerkingen, dan wel het starten van nieuwe samenwerkingsvormen, gericht op de ontwikkeling van bewoners en wijken. Hierbij stellen we het aanspreken van burgerkracht, het principe van wederkerigheid als uitgangspunt en het beroep doen op vrijwilligers centraal. Concrete invulling hiervan varieert per aandachtswijk. 1.3.3

Ondernemen

De exploitatie van betaalbare woningen staat al jaren onder druk. Voor ons is het belangrijk om tot kostendekkende exploitaties van woningen te komen. Rendement op de woningexploitatie betekent meer opbrengst en minder kosten genereren, oftewel de huurprijs meer in overeenstemming brengen met de kwaliteit van de woning, de exploitatiekosten verbeteren en een effectievere en efficiëntere bedrijfsvoering voeren. In 2014 is er nog investeringscapaciteit naar ons lopende nieuwbouwprogramma gegaan. Voor de komende jaren is deze ruimte verder verminderd. Onze focus ligt daardoor meer op het in de bestaande bouw inzetten op het verduurzamen en energiezuiniger maken van woningen. Waar we toch nog in nieuwbouw investeren, zal dat zijn met minder m2, zeer energiezuinig en duurzaam. Door onze inzet op de energieprestatie hebben we woonlasten voor bewoners verminderd. Naast het realiseren van duurzame woningen met betaalbare woonlasten, hebben we aandacht voor een comfortabel en gezond binnenklimaat en passen we duurzame energie-installaties toe. Op het gebied van bedrijfsvoering hebben we de nadruk gelegd op het digitaliseren van onze klantprocessen, het realiseren van een scherper inkoopbeleid, het verbeteren van bedrijfsprocessen en standaardisering daarvan en hebben we onverminderde aandacht voor projectcontrol en –beheersing.


19

Het beheer van maatschappelijk vastgoed is geprofessionaliseerd naar een hoger niveau, dat past bij de maatwerkbenadering van de huurders. Onze focus lag in 2014 op de beheerfase van buurtcentrum ONS in Geeren-Zuid en Bloemschevaert.

1.4 • • •

•

•

• • •

• •

Belangrijkste resultaten

In Roosendaal hebben we 42 nieuwbouwwoningen opgeleverd en 93 renovatiewoningen in de bestaande bouw. In Breda hebben we 36 nieuwbouwwoningen opgeleverd. We bieden ons woningaanbod in Roosendaal sinds 2014 aan via Klik voor Wonen (www.klikvoorwonen.nl). Het woningaanbod in Breda was al eerder aangesloten bij Klik voor Wonen. Klik voor Wonen is een regionaal samenwerkingsverband van verschillende corporaties, waaronder AlleeWonen, WonenBreburg, Laurentius, Bernardus Wonen, Woningstichting Etten-Leur, Brabantse Waard en WSG en bemiddelt in het verhuren en verkopen van woonruimten, parkeerruimten en bedrijfsruimten. Met één inschrijving kunnen woningzoekenden reageren op het woningaanbod in de gemeenten van alle aangesloten corporaties. We continueerden in onze aandachtswijken in Roosendaal de wijkaanpak met wijkteams. In de wijkteams werken we met bewoners, gemeente Roosendaal en Traverse samen aan de leefbaarheid in de wijk. We zijn zichtbaar in de wijk en zijn samen met bewoners op zoek naar nieuwe vormen van participatie en samenwerking. In Breda hebben we vooral in Geeren-Zuid grote stappen gemaakt in zowel de fysieke ontwikkeling als leefbaarheid. Het bewonersbedrijf ONS Coöperatief in Buurtcentrum ONS draait goed en steeds beter. Verschillende bedrijfjes ontpoppen zich en er ontstaat een doorstroming naar de arbeidsmarkt. De pilot Wonen+ die we samen met WonenBreburg en de gemeente Breda startten is succesvol. Bewoners die zich willen inzetten voor de buurt krijgen voorrang op een woning. De Buurtsalon in Linie Breda heeft een belangrijke functie in de wijk. We dragen het beheer over aan vrijwilligers in de wijk, op verzoek van henzelf. In 2014 heeft AlleeWonen Energiebedrijf zo’n 900 woningen die zijn aangesloten op een duurzaam energiesysteem. In 2014 zijn de duurzame energie-installaties in beheer gegeven aan Corporatie Energie Beheer. Dit is een vereniging die het beheer van energie installaties overneemt van woningcorporaties. In 2014 hebben we een aantal klantprocessen gesynchroniseerd en verder gedigitaliseerd. Bijvoorbeeld het incassoproces (ontwerp en implementatie) en het verhuurproces (ontwerp, implementatie in 2015). We hebben ons huurderportaal uitgebreid met een reparatieverzoekenportaal. Huurders kunnen zelf aanvragen voor reparaties inplannen.

1.5

Toekomst

Door onze aanwezigheid in stad en wijk, onze aansluiting bij maatschappelijke partners en essentiële netwerken, voorzien we een aantal ontwikkelingen naar de toekomst. Enkele ontwikkelingen benoemen we hierna, waarbij we ook aangeven hoe we ermee omgaan. 1.5.1

Lasten voor onze huurders

In het Woonakkoord is bepaald dat corporaties gezamenlijk een verhuurdersheffing moeten betalen van € 1,7 miljard per jaar. In 2014 bedroeg deze heffing voor AlleeWonen € 8,2 miljoen. Om zijn deel van de heffing op te brengen, heeft AlleeWonen, net als andere corporaties, de huurverhoging extra moeten verhogen. Tegelijkertijd hebben we flink bijgestuurd in onze organisatiekosten en investeringen. Zodanig dat we in 2015 in staat zijn de zittende bewoners met een laag inkomen geen extra huurverhoging te vragen. We berekenen enkel de inflatie (1%) door. Ook zullen we het aantal allergoedkoopste woningen (< 400 euro) niet verder verminderen. Dit is wat onze georganiseerde bewoners ook van ons vragen. Voor de bewoners met een hoger inkomen zijn we helaas nog steeds genoodzaakt een opslag boven inflatie aan te houden.


20

We blijven middelen toe leiden naar verbetering van de energieprestatie van onze woningen. Dit doen we door energetisch te investeren, waarbij het ons vooral gaat om verlaging van de woonlasten. We passen onze voorraad aan op een betere energieprestatie door onderhoudsingrepen te doen die we toch al zouden doen. We passen minder aan op kwaliteit en comfort en maken pas op de plaats met de verbetering van energielabels. Op dit terrein zijn we van inzicht gewijzigd ten opzichte van voorgaande jaren. We stellen vast dat investering in betere energielabels nauwelijks bijdraagt aan de betaalbaarheid van het wonen. Hoewel de eerste bewoner aanvankelijk een beperkt voordeel kent, passen we bij mutatie noodgedwongen de huurprijs aan door de hogere kwaliteit, met als gevolg opwaartse druk op prijs en kwaliteit. In 2014 hebben we in totaal € 25,4 miljoen uitgegeven om de kwaliteit van de bestaande voorraad in stand te houden en te verbeteren. In 2015 leveren we met € 34,4 miljoen een flinke inspanning aan onderhoud en verbetering aan ons huidige bezit. Daarvan is € 2 miljoen gericht op energetische aanpassingen die bijdragen aan de beheersing van de woonlasten. 1.5.2

Investeringsmogelijkheden

Onze bijsturingsmaatregelen van de afgelopen jaren hebben ons op een niveau gebracht dat we ingrepen van buitenaf steeds net kunnen opvangen. We hebben ons investeringsprogramma drastisch naar beneden bijgesteld. Ons investeringsprogramma 2015-2019 in onze wijken heeft een omvang van € 75,3 miljoen. Hiervan heeft € 32,4 miljoen betrekking op investeringen in nieuwbouw (met ingang van 2018 houden we rekening met een jaarlijkse investering van circa € 14,0 miljoen) en heeft € 42,9 miljoen betrekking op investeringen in bestaand bezit. We hebben voldoende borgingsruimte verkregen voor het aantrekken van financiering voor investeringen in 2014 en 2015. We voldeden aan de gestelde normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In de afgelopen jaren hebben we door temporisering van onze investeringen en door bezuinigingen bijgestuurd op onze financiële positie, die door aangepast huur- en onderhoudsbeleid wel blijvend aandacht vraagt. 1.5.3

Buurtcorporatie

We blijven bijdragen aan vitale wijken, een prettige leefomgeving en het perspectief van bewoners en zullen naar verwachting mogelijkheden hebben om budgetten voor leefbaarheid deels overeind te houden. Als buurtcorporatie vragen we ook wat van bewoners en partners. Participatie, zeggenschap en wederkerigheid, niet vanuit ‘bezuinigingsdenken’, wel vanuit ‘samen denken’. We continueren onze samenwerkingen en starten nieuwe samenwerkingsvormen op die gericht zijn op de ontwikkeling van bewoners en wijken. 1.5.4

Efficiency

In 2014 hebben we hard gewerkt aan het op elkaar afstemmen van onze processen. In 2015 implementeren we het vernieuwde verhuurproces en incassoproces. We implementeren meer digitale klantbediening en gaan uit van het click-call-face principe. Het grote merendeel van onze klantvragen, de enkelvoudige klantvragen, handelen we digitaal of telefonisch af. We sluiten dan ook onze woonwinkels voor open inloop klantcontacten, maar blijven op afspraak goed toegankelijk. Ingewikkelde, meervoudige vragen van bewoners en vragen van kwetsbare bewoners behandelen we in een face-to-face gesprek bij de bewoner thuis, in de wijk of op kantoor. Al deze ontwikkelingen leiden tot lagere bedrijfslasten en daardoor ruimte voor investeren in betaalbaar wonen. Het effect is een forse daling van personeelslasten. Eind 2012 kende AlleeWonen nog 223 fte en eind 2014 is dat aantal gedaald naar 193 fte en dat aantal is nog steeds (licht) dalend.


21

Wonen


22

2.

Wonen

2.1

Onze opgave

Onze betaalbare voorraad is hard nodig. De betaalbare woningen gaan naar de lagere inkomens. Een doelstelling richting of boven de 95% is gewenst. We zien een groeiende behoefte aan woningaanbod aan de ‘echte’ onderkant van de woningmarkt: kleine, basic woonruimte voor kleine huishoudens (tijdelijk en permanent) met een laag inkomen. Ook zijn we op zoek naar mogelijkheden om de bijkomende servicekosten te verlagen, door middel van investeringen in energiemaatregelen. Voorgaande jaren hebben we tot 20% lagere collectieve energiekosten kunnen inkopen. De woonlasten van onze bewoners op het gebied van lagere energiekosten hebben onverminderd onze aandacht.

2.2

Roosendaal

2.2.1

Highlights doelen en realisatie

Doelgroepen en woningvoorraad Renovatie en nieuwbouw Doel: Woningvoorraad vergroten en verbeteren door de oplevering en het in beheer nemen van 51 woningen (42 nieuwbouw en 9 renovatie). De 9 renovatiewoningen zijn gericht op jongere huishoudens en 42 woningen voor 1/2 persoonshuishoudens.

Locatie en project

Type woning/doelgroep/categorie

Aantal opgeleverd 2014

Renovatie 3 Credopanden (9 renovatiewoningen)

9 appartementen betaalbaar Molenstraat 53, 43, 57 Eén- en tweepersoonshuishoudens alle leeftijden

9 huur

Waterland fase 2 (Tolberg): Waterlelie en Waterhoen

42 appartementen (koop), vanaf € 221.600,-

42 koop

Totaal


51

23

Doel: 2 eenheden opleveren met een combinatie wonen en werken (winkelruimten). Locatie en project Credo-panden, combinaties wonen en werken

Stand van zaken


De panden Molenstraat 43 en 57 hebben we gerenoveerd. Op de begane grond van Molenstraat 43 en 57 zijn winkel- en bedrijfsruimte gerealiseerd. We leverden 1 eenheid voor wonen en werken op en 1 voor winkelruimte.

2

Totaal

2

Doel: Woningvoorraad verbeteren door de oplevering van 84 renovatiewoningen. Locatie en project

Werkzaamheden


Renovatie 84 eengezinswoningen in Kroeven-Zuid

Het project is bouwkundig opgeleverd. 76 woningen hebben we gerenoveerd op label A niveau en 8 op label B.

84

Totaal

84

Maatschappelijk Vastgoed Doel: Opleveren 3.335m2 maatschappelijk vastgoed in Kortendijk. Gemeente Roosendaal en AlleeWonen hebben gezamenlijk besloten de realisatie van het JZOC in Roosendaal geen doorgang te laten. De gemeente houdt vast aan het concept van het JZOC, maar zal gebruik maken van bestaande gebouwen. Dienstencentrum Bloemschevaert In 2013 leverden we Bloemschevaert op. Een verschil van inzicht met huurder Groenhuysen zorgde voor vertraging in oplevering. In 2014 hebben we het woongebouw en het dienstencentrum opgeleverd en hebben bewoners hun intrek genomen. Doel: We stimuleren de realisatie van een woonvorm voor chronisch drugsverslaafden. Het initiatief voor een woonvorm voor chronisch drugsverslaafden staat on hold, omdat de zorgfinanciering nog niet rond is. Verkoop Doel: Verkoop van 25 woningen uit de bestaande voorraad en 9 woningen Waterland (Waterlelie en Waterhoen en Waterjuffer). We hebben 36 woningen en één commercieel pand uit de bestaande voorraad (mutatie van de woningen op de verkooplijst) verkocht en overgedragen. De Waterlandcomplexen Waterhoen en Waterjuffer leverden we op in 2014, Waterjuffer in 2013. Eind 2014 waren 43 van de 57 appartementen verkocht.


24

Verhuureenheden per 31 december 2014 (exclusief garages, winkels en kantoren) Woningen

In exploitatie In eigendom

8.820 8.820 Woningen

Nieuwbouw Aankoop Sloop Verkoop Overig

Kamers Overige (inclusief Onzelfstandige woningen in vereenheden zorgingshuizen) 15 214 15 214

Totaal

Kamers Onzelfstandige eenheden

Totaal

4 0 0 -37 0

0 0 0 0 0

Overige (inclusief woningen in verzorgingshuizen) 0 0 -118 0 0

9.049 9.049

4 0 -118 -37 0

De gemiddelde huurprijs van de woningen lag in 2014 op € 521,26. Het percentage gemiddelde huur van de maximale huur is 74,7%. De aftoppingsgrens voor de huursubsidie bedroeg € 596,75. Van alle woningen had 73,2% een huurprijs die lager ligt dan deze aftoppingsgrens en dit percentage behoort daarmee tot de betaalbare voorraad. Woonruimteverdeling Doel: We coördineren het experiment met de voorrangsregeling en willen deze regeling regionaal maken. We coördineren de pilot om mensen die uit een intramurale instelling komen, zoals een zorg- of maatschappelijke instelling, met voorrang extramuraal (zelfstandig wonen met begeleiding of zorg) te huisvesten. Alle West-Brabantse corporaties zijn bij deze pilot aangesloten. De pilot is zowel door zorginstellingen als corporaties als positief gewaardeerd en zetten we nu structureel in. Doel: Via de voorrangsregeling werken we onverkort mee aan de uitstroom en extramuralisatie van cliënten van zorgen maatschappelijke instellingen. Naar verwachting betreft dit 20 cliënten. In totaal hebben we 44 aanvragen ontvangen, 34 personen zijn gehonoreerd in Roosendaal. Twee aanvragen zijn om redenen uitgesteld en acht aanvragen zijn doorgestuurd naar andere corporaties conform de regionale voorrangsregeling. Doel: We bouwen onze dienstverlening in Wonen+ af en werken toe naar een overdracht naar Traverse. De overdracht heeft per 1 januari 2015 plaatsgevonden. Analyse gegevens woningzoekenden en woningaanbod De woonruimteverdeling is per 1 april 2014 overgegaan naar het systeem van Klik voor Wonen. De inschrijving van woningzoekenden van AlleeWonen Roosendaal is overgezet naar Klik voor Wonen. Het totaal aantal actief woningzoekenden dat deelneemt aan het woonruimtesysteem Klik voor Wonen is eind 2014 17.865.

Actief woningzoekenden


2014 17.865

2013 15.845

2012 13.234

2011 11.430

25

Gemiddelde inschrijfduur in jaren (inclusief nieuwbouw): 2014: 2013: 2012: 2011:

4,5 jaar 4,7 jaar 4,8 jaar 4,7 jaar

Dit is de inschrijfduur vanaf het moment van inschrijving. Vanaf het moment van inschrijving zijn woningzoekenden nog niet actief woningzoekend. De daadwerkelijke wachttijd voor een woning, vanaf het moment dat een woningzoekende actief gaat zoeken, is korter. In 2014 werden 730 woningen van AlleeWonen Roosendaal verhuurd via een woonruimteverdeelsysteem. Dit aantal is vrijwel gelijk aan het totaal aantal verhuringen in 2013 (729). Tabel: Geadverteerde woningen in gemeente Roosendaal over de jaren 2011 tot en met 2014

Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar Vrije sector Totaal

2014 153 276 294 144 867

% 22 28 32 18 100

2013 122 320

% 12,6 33,1

2012 135 309

% 16,2 37,2

2011 126 423

% 15,5 51,8

525 967

54,3 100

387 831

46,6 100

267 816

32,7 100

Er zijn in 2014 middels Klik voor Wonen 867 woningen geadverteerd. In 2014 is 82% van de geadverteerde woningen bereikbaar met huurtoeslag en daardoor bereikbaar voor de doelgroep. Dit bedrag was in 2014 € 699,48. De verhuurde woningen zijn in 2014 als volgt aangeboden*: Model Aanbodmodel Aanleunmodel Bemiddelingsmodel Direct te huur Lotingmodel Nieuwbouwmodel Optiemodel

2014 tot 1-4-2014 217 0 0 0 0 0 0

2014 vanaf 1-4-2014 313 0 81 44 28 0 0

Woningzoekenden van 65 jaar en ouder schrijven zich vaak, uit voorzorg, al veel eerder in. Op het moment dat zij actief woningzoekend worden, staan zij al lang ingeschreven. Dit verklaart de hogere inschrijfduur bij woningzoekenden vanaf 65 jaar. Gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie Tot 23 jaar Vanaf 23 tot 65 jaar Vanaf 65 jaar en ouder

2014 4,4 4,4 8,1

* De woonruimteverdeling Roosendaal is per 1 april 2014 overgegaan naar het systeem van Klik voor Wonen. Hierdoor zijn gegevens van eerdere jaren niet voor handen.

Woonlasten en betaalbaarheid Doel: We renoveren 84 woningen in Kroeven-Zuid naar een door bewoners gewenst label, verbeteren de energetische kwaliteit van 56 woningen in Westrand en we vervangen de collectieve CV-ketel in 1 complex.


26

Locatie en project

Werkzaamheden


Verbeteren van de energetische kwaliteit van 56 woningen in Westrand, Gerard ter Borchstraat (complex20310).

Het investeringsvoorstel is in 2014 goedgekeurd. Uitvoering vindt plaats in 2015.

0

Renovatie 84 eengezinswoningen in Kroeven.

Het project is bouwkundig opgeleverd. Een blok is gerenoveerd op label B niveau, de andere woningen op label A.

84

Vervanging collectieve CVketels Akeleiflat en Anemoonflat (complex 20111).

We hebben collectieve CV-ketels vervangen voor individuele CV-ketels.

72

Totaal

156

Doel: We voeren een woonlasten- en doelgroepenonderzoek uit. Het woonlasten- en doelgroepenonderzoek is afgerond. We zien dat de woonquote voor huurders is gestegen van 31% in 2011 tot 34% in 2014. Het aantal en aandeel huishoudens met een te hoge woonquote toonde in dezelfde periode een stijging, van 26% naar 30%. Veel huurders hebben te maken met een woonquote die tot 5% te hoog is, sommigen zelfs met een quote die hoger is dan 40%. De woonquotestijging treft vooral eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar en eenoudergezinnen. De meeste huishoudens van 65 jaar of ouder kunnen hun woonlasten over het algemeen goed betalen. We concluderen verder dat als alle huren per direct zouden worden opgetrokken tot de streefhuur, het aanbod in het segment tot € 374,- afneemt en er, bekeken vanuit het perspectief van de bestedingsruimte van huurders, tekorten kunnen ontstaan. Daarbij neemt de doelgroep van beleid toe met circa 2.450 huishoudens in de periode 2013 tot 2025. Op de korte termijn lijkt het verstandig om de huidige omvang van de betaalbare huurvoorraad in stand te houden en eventueel beperkt te laten groeien. Op termijn ontstaat er mogelijk meer schuifruimte, als de goedkope scheefheid in de betaalbare huurvoorraad afneemt. Het onderzoek krijgt in 2015 verder uitwerking in het Woonconvenant, waarbij de focus ligt op het behouden van voldoende betaalbare woningvoorraad, een gerichter toewijzingsbeleid, bedienen van de doelgroep ouderen, beperken van woonlasten en preventief schuldhulpverleningsbeleid. De resultaten van het onderzoek hebben er tevens toe geleid dat we ons huurprijsbeleid in 2015 aanpassen. We berekenen in 2015 geen extra huurverhoging aan zittende bewoners met een laag inkomen. We berekenen enkel de inflatie (1%) door. Dienstverlening Doel: Migratie woonruimtebemiddeling naar Klik voor Wonen. Klik voor Wonen is een regionaal samenwerkingsverband van verschillende corporaties, waaronder AlleeWonen, WonenBreburg, Laurentius, Bernardus Wonen, Woningstichting Etten-Leur en Brabantse Waard. AlleeWonen Breda is al bij Klik voor Wonen aangesloten. AlleeWonen Roosendaal is per 1 april 2014 aangesloten, evenals WSG. Met één inschrijving kunnen woningzoekenden reageren op het woningaanbod in de gemeenten van alle aangesloten corporaties.


27

Geschillen AlleeWonen Roosendaal hanteert een klachtenprocedure, waarbij de klacht eerst intern wordt behandeld. Uiteindelijk volgt er een directiebesluit. Als een huurder het hiermee niet eens is, dan staat de weg open naar de Regionale Geschillencommissie. De klacht wordt dan een geschil. De commissie werkt volgens een reglement en hun advies is bindend voor AlleeWonen. We attenderen huurders actief op het feit dat klachten over de dienstverlening gemeld kunnen worden bij de Regionale Geschillencommissie. Het is in het belang van de huurders dat zij zich realiseren dat de commissie als onafhankelijke derde fungeert. De Regionale Geschillencommissie profileert zich via haar website, www.regionalegeschillencommissie.nl. De website geeft snel toegang tot relevante informatie over het werk van de commissie, de reglementen en de jaarverslagen. In 2014 heeft de commissie 5 klachten uit de regio behandeld. Twee klachten waren afkomstig van onze huurders. Eén ervan is ongegrond verklaard, één gegrond verklaard. In 2013 behandelde de commissie zes klachten van onze huurders, waarvan er twee ongegrond werden verklaard. Bewonersparticipatie De bewonersparticipatiestructuur is belangrijk om de mening van bewoners te laten doorklinken in de ontwikkeling van ons beleid, de uitvoering van projecten en het dagelijks beheer van onze woningen. Er zijn bewonerscommissies die op complexniveau werken, drie huurderverenigingen die op wijken buurtniveau werken en er is één overkoepelend orgaan, de Huurderadviesraad (HAR). In 2014 is 3 keer met de HAR vergaderd en zijn twee extra bijeenkomsten geweest met als thema verkenning huurbeleid en verandering in dienstverlening. Er zijn veel inhoudelijke onderwerpen aan bod gekomen zoals het energiebeleid, de ontwikkelingen in de woningmarkt, woonruimtebemiddeling, Klik voor Wonen, de huurverhoging, het jaarplan en toelichtingen op investeringen groot onderhoud. We werken met twee huurderorganisaties. De HAR is actief in Roosendaal en de CHS in Breda. Zij worden gezamenlijk betrokken bij informatiebijeenkomsten. Zo zijn de CHS en de HAR in 2014 twee keer uitgenodigd voor een gezamenlijke thematische bijeenkomst, met als onderwerpen energie en adviesaanvraag huurverhoging. 2.2.2 • • • •

Plannen voor 2015

Verbeteren van de energetische kwaliteit van twee keer 56 appartementen in Westrand (Gerard ter Borchstraat en Jan Vermeerlaan). Vervanging van 397 individuele ketels door energiezuinige HR ketels in diverse wijken. Vervanging van 35 open verbrandingstoestellen (moederhaarden of gashaarden) in diverse wijken. Afsluiten van een nieuw woonconvenant (prestatieafspraken) met de gemeente Roosendaal. Het convenant bevat prestatieafspraken voor zowel gemeente Roosendaal als AlleeWonen.


28

2.3

Breda

2.3.1


Doelgroepen en woningvoorraad Renovatie en nieuwbouw Doel: Uitwerken van een renovatiescenario voor deelplan 5 in Geeren-Zuid in samenwerking met bewoners. De ontwikkelstrategie en het participatieplan zijn vastgesteld. We doen onderzoek naar twee varianten, te weten renovatie tot label B woning en renovatie tot ‘nul-op-de-meter’ woning, waarbij we bewoners nadrukkelijk betrekken. In 2015 starten we met de uitvoering. Doel: We continueren de verkoop van de 14 nieuwbouw eengezinswoningen (vanaf € 198.000) in Geeren-Zuid, fase 2.

Locatie en project Geeren-Zuid,fase 2



14 nieuwbouw eengezinswoningen (koop, vanaf € 198.000,-). 4 eengezinswoningen (huur), gaan begin 2015 in de verhuur

14 4

Totaal

18

Doel: We starten met de renovatie van 18 woningen in Liniekwartier-Noord (Stempel 2) Locatie en project



Liniekwartier-Noord, Stempel 2

De renovatie van de 18 woningen (Stempel 2) is eind 2014 gestart. Begin 2015 leveren we de laatste woningen op.

0

Doel: Start vermarkten en verkoop 18 appartenettes OV Terminal. Locatie en project OV Terminal, nieuwbouw appartenettes


Type woning/doelgroep/categorie 18 appartenettes #SeinBreda, vanaf € 128.000,-.

Aantal opgeleverd 2014 18

29

Verkoop Doel: Verkoop van 14 nieuwbouwwoningen in project Geeren-Zuid, fase 2 en 18 appartenettes #SeinBreda Locatie en project


Aantal verkocht 2014

Geeren-Zuid,fase 2

14 nieuwbouw eengezinswoningen (koop, vanaf € 198.000,-).

11

#SeinBreda (nieuw NS station)

18 appartenettes #SeinBreda, vanaf € 128.000,-.

0

Totaal

11

Door een latere oplevering is de verkoop voor #SeinBreda wel in 2014 gestart, maar is er nog geen appartement notarieel overgedragen. De eerste overdrachten vinden begin 2015 plaats. Verhuureenheden per 31 december 2014 (exclusief garages, winkels en kantoren) Woningen

In exploitatie

8.023

In eigendom

7.866

Woningen

Nieuwbouw Aankoop Sloop Verkoop uit reguliere exploitatie* Overig

Kamers Overige (inclusief Onzelfstandige woningen verzoreenheden gingshuizen) 576 305 576

Kamers Onzelfstandige eenheden

Totaal

8.904

305

4 0 0 -24

0 0 0 0

Overige (inclusief woningen verzorgingshuizen) 0 0 0 0

1

0

0

8.747

Totaal

4 0 0 -24 1

* De voorraad aan reguliere te verkopen woningen op 1 januari 2014 bedroeg 21. Deze voorraad is verkocht.

De gemiddelde huurprijs van de woningen lag in 2014 op € 509,47. Het percentage gemiddelde huur van de maximale huur is 76,4%. De aftoppingsgrens voor de huursubsidie bedroeg € 596,75. Van alle woningen had 80,4% een huurprijs die lager ligt dan deze aftoppingsgrens en dit percentage behoort daarmee tot de betaalbare voorraad. Woonruimteverdeling Analyse gegevens woningzoekenden en woningaanbod Het aantal actief woningzoekenden bedroeg in 2014 17.865. Dit is een stijging van 13% ten opzichte van 2013.

Actief woningzoekenden


2014 17.865

2013 15.845

2012 13.234

2011 11.430

30

Gemiddelde inschrijfduur in jaren: 2014: 2013: 2012: 2011:

3,5 jaar 3,9 jaar 3,9 jaar 4,1 jaar

Dit is de inschrijfduur vanaf het moment van inschrijving. Vanaf het moment van inschrijving zijn woningzoekenden nog niet actief woningzoekend. De daadwerkelijke wachttijd voor een woning, vanaf het moment dat een woningzoekende actief gaat zoeken, is korter. Tabel: Geadverteerde woningen (exclusief kamers) in gemeente Breda (van AlleeWonen) over de jaren 2011 tot en met 2014

Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar Vrije sector Totaal

2014 296 304 142 120 862

% 34 35 17 14 100

2013 342 319 250 156 1.067

% 32 30 23 15 100

2012 431 208 186 95 920

% 47 23 20 10 100

2011 310 203 144 42 699

% 44 29 21 6 100

Er zijn in 2014 862 woningen door AlleeWonen in Breda geadverteerd. In 2014 is 86% van de geadverteerde woningen bereikbaar met huurtoeslag en daardoor bereikbaar voor de doelgroep. Dit bedrag was in 2014 € 699,48. De verhuurde woningen zijn in 2014 als volgt aangeboden: Model Aanbodmodel Aanleunmodel Bemiddelingsmodel Direct te huur Koopmodel Lotingmodel Nieuwbouwmodel Optiemodel

2014 294 0 125 66 0 103 0 54

2013 381 2 168 181 14 218 40 59

2012 409 7 97 129 23 248 0 72

De gemiddelde inschrijfduur voor een woning (exclusief kamers) in 2014 voor jongeren tot en met 22 jaar is 3,5 jaar. De wachttijd voor jongeren is gedaald ten opzichte van 2013. Woningzoekenden van 65 jaar en ouder schrijven zich vaak, uit voorzorg, al veel eerder in. Op het moment dat zij actief woningzoekend worden, staan zij al lang ingeschreven. Dit verklaart de hogere inschrijfduur bij woningzoekenden vanaf 65 jaar. Gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie Tot 23 jaar Vanaf 23 tot 65 jaar Vanaf 65 jaar en ouder

2014 3,5 3,3 4,9

2013 3,8 4,0 5,4

2012 3,7 4,2 6,3

2011 4,1 5,0 7,3

Woonlasten en betaalbaarheid Doel: We verbeteren de energetische kwaliteit van 93 appartementen in Gageldonk. We hebben onderzoek uitgevoerd om de ingrepen van de installaties in Gageldonk (complex 10170) inzichtelijk te maken. Dit loopt parallel met beleidsvorming omtrent de Warmtewet. Hierdoor is vertraging ontstaan. We continueren de verbetering in 2015.


31

Doel: We vervangen de collectieve installaties van 6 complexen IJpelaar (complex 10130 en 10132), Flierstraat en Argusvlinder (complex 10148 en complex 10760) en Heksenwiel (complex 10582 en complex 10583). De collectieve CV-ketels in IJpelaar, Flierstraat en Argusvlinder hebben we vervangen. Heksenwiel vergde meer onderzoek. We bouwen de installatie daar om van collectieve CV-ketel naar individuele CV-ketels. De uitvoering vindt plaats in 2015. Doel: We renoveren 18 eengezinswoningen in Linie (stempel 2) naar energielabel B woningen. De renovatie is eind 2014 gestart. We verwachten in februari 2015 op te kunnen leveren. De initiële huurverhoging voor zittende huurders hebben we beperkt tot 75% van de energetische besparing. Na mutatie wordt de huurprijs verhoogd tot streefhuur. Doel: Samen met de Bredase corporaties WonenBreburg en Laurentius onderzoeken of we de kosten van de levering (aan 1100 huishoudens) voor warmte omlaag kunnen. De intentieovereenkomst is vastgesteld. We zijn in gesprek met Ennatuurlijk, de stadsverwarmingsleverancier en verwachten in het eerste kwartaal 2015 concrete resultaten. Doel: We stellen samen met de gemeente Breda een nieuw Woonconvenant op. De totstandkoming van nieuwe prestatieafspraken in Breda loopt tot in het tweede kwartaal van 2015. De ondertekening is in het tweede kwartaal van 2015. Belangrijke gesprekspunten waren de bijdragen van de corporatie en gemeenten aan de wijkimpuls, het betaalbaar houden van de voorraad, de inzet op woonlasten en de stedelijke programmering. Dienstverlening Geschillen AlleeWonen Breda hanteert een klachtenprocedure, waarbij een klacht eerst intern wordt behandeld. Als de klant het hiermee niet eens is, dan staat de weg open naar het schriftelijk voorleggen van de klacht aan de Stedelijke Geschillencommissie van de drie Bredase woningcorporaties. Indien de geschillencommissie een zaak ontvankelijk verklaart, volgt meestal een hoorzitting. Naar aanleiding hiervan brengt de geschillencommissie een zwaarwegend advies uit. Op basis van het advies neemt het bestuur een besluit. Afwijkingen behoeven een uitgebreide motivatie. De Geschillencommissie is bevoegd geschillen te behandelen van één van de drie Bredase woningcorporaties, te weten Laurentius, WonenBreburg en AlleeWonen en Klik voor Wonen. Eén huurder van AlleeWonen heeft een schriftelijke klacht ingediend bij de Stedelijke Geschillencommissie. De Geschillencommissie heeft de klacht in behandeling genomen, maar de huurder geadviseerd de klacht voor te leggen aan de Huurcommissie, omdat de klacht daar op de juiste plaats is. De klacht is tot op heden nog niet ingediend bij de Huurcommissie. In 2013 werden er 14 schriftelijk klachten ingediend bij de Geschillencommissie, waarvan er zes ongegrond werden verklaard. Bewonersparticipatie De bewonersparticipatiestructuur is van groot belang om de mening van bewoners door te laten klinken in de ontwikkeling van ons beleid, de uitvoering van projecten en het dagelijks beheer van de woningen. Er zijn ongeveer 35 huurdersbelangencommissies in onze wijken actief. De Centrale Huurdersorganisatie Singelveste (CHS) is het overkoepelend huurdersorgaan in Breda. In 2014 heeft er slechts één regulier overleg met de CHS plaatsgevonden, vanwege disharmonie binnen de gelederen van de CHS met als gevolg diverse wisselingen in de samenstelling van de CHS. Tijdens de reguliere bijeenkomst zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken: nieuwe vormen van bewonersparticipatie, veranderingen in het verhuurproces,


32

aanpassing label seniorenwoningen, rapport RIGO-onderzoek woonlasten Breda én onderhoudskosten. Daarnaast is met de CHS een aantal periodiek terugkerende onderwerpen besproken zoals het jaarrapport, de begroting en de onderlinge afstemming en communicatie. We werken met twee huurderorganisaties. De HAR is actief in Roosendaal en de CHS in Breda. Zij worden gezamenlijk betrokken bij informatiebijeenkomsten. Zo zijn de CHS en de HAR in 2014 twee keer uitgenodigd voor een gezamenlijke themabijeenkomst, met als onderwerpen energie én adviesaanvraag huurverhoging. 2.3.2 • • • • • • • • •

Plannen voor 2015

Oplevering van vier nieuwbouwhuurwoningen in Geeren-Zuid Continuering van de verkoop van 21 eengezinswoningen Plan Aa, Geeren-Zuid. Continuering van de verkoop van 18 koopwoningen #SeinBreda. Continuering van de Vastgoedaanpak in Linie met verkoop van 27 modulekluswoningen en kluseengezinswoningen. Start ontwerpfase renovatie 76 huurwoningen in intensieve samenwerking met huurders. Verbeteren van de energetische kwaliteit van 296 appartementen in Centrum (Valkenberg) en Tuinzigt. Vervanging van 90 collectieve CV-ketels in Tuinzigt. Energetisch verbeteren van de bestaande installatie van 301 woningen in Centrum (Station en Fellenoord) en Haagse Beemden. Vervanging van 397 individuele ketels door energiezuinige HR ketels in diverse wijken.


33

Leven


34

3.

Leven

3.1

Onze opgave

Net als eerdere jaren richten we ons op het continueren van samenwerkingen dan wel het starten van nieuwe samenwerkingsvormen gericht op de ontwikkeling van bewoners en wijken. We geven daarbij extra aandacht aan de wijken en buurten die dat nodig hebben. Hierbij stellen we het aanspreken van burgerkracht, het principe van wederkerigheid als uitgangspunt en het beroep doen op vrijwilligers centraal. We willen bewoners opnieuw laten ervaren dat de buurt van hen is en dat ze daar ook echt wat te zeggen hebben. Het begrip zeggenschap wordt hiermee verder uitgewerkt. Personele inzet en (zichtbare) aanwezigheid in wijk en buurt vinden we belangrijk, zowel op het gebied van schoon, heel en veilig in alle wijken waar we woningbezit hebben als op het gebied van sociale en economische ontwikkeling in de aandachtwijken.

3.2

Roosendaal

3.2.1


Woonomgeving en leefbaarheid Hieronder volgt per aandachtswijk een uitleg van onze kernopgave en wat we daarvoor in 2014 hebben gerealiseerd. In 2014 lag de focus vooral op het continueren van en aanstellen van de wijkteams Westrand, Kalsdonk, Kroeven en Langdonk. In deze wijkteams nemen de gemeente, Traverse en AlleeWonen deel. We hebben mooie resultaten geboekt, maar er zijn ook projecten die niet van de grond komen, bijvoorbeeld doordat onze partners geen continuïteit in bezetting in de wijken kunnen leveren. Kalsdonk De ziel van Kalsdonk is ‘trots; saamhorig; gemêleerd en veelkleurig, maar één; historisch veranderd’. In 10 jaar tijd (1998-2008) heeft een deel van de wijk een metamorfose ondergaan: uitplaatsing van het RBC stadion, grootschalige sloop van kleine, versleten woningen, nieuwbouw van koop- en huurwoningen in diverse woningtypologieën en de herbestemming van de Heilig Hartkerk tot Gezondheidscentrum Kalsdonk. Het centrum van Kalsdonk wacht nog op een fysieke aanpak. De afgelopen jaren is er aandacht geweest voor de sociaal-economische ontwikkeling van de wijk. Doel: We continueren de wijkaanpak met wijkteam Kalsdonk. Met dit team geven we leiding aan de projecten in de wijk. Het wijkteam, bestaande uit professionals van de gemeente Roosendaal, Traverse en AlleeWonen, is operationeel vanuit het buurthuis. Kansen voor Kalsdonk geldt als basis voor het wijkactieplan en de activiteiten vanuit het wijkteam. Met het wijkteam geven we gezamenlijk invulling aan projecten in de wijk. Onderstaand de resultaten van het totale wijkteam, waarbij de rol van AlleeWonen vooral die van aanjager en ondersteuner is: • • •

Het project Taalmaatjes is succesvol afgerond. Het KOR project (fonds microkredieten) begeleidt tien startende ondernemers bij de start van hun onderneming. Het ondernemingscentrum PiusX ontwikkelt zich steeds meer als werkbedrijf. Drie startende ondernemers van het KOR project, waaronder de ruilwinkel, huisvesten in het pand van PiusX.


35

• • •

De Wijksportvereniging wordt als een belangrijke voorziening in de wijk ervaren. De vereniging functioneert zelfstandig, heeft 270 deelnemers en biedt een divers aanbod voor verschillende doelgroepen. Het project Buurtcoaches is gestopt. We focussen op buurtpreventie dat een zelfde soort rol in de wijk vervult. Het project Vrouwenstudio is, in deze hoedanigheid, gestopt. De activiteiten zijn herbelegd binnen andere activiteiten in de wijk.

Doel: Opstellen van een plan van aanpak voor schoon, heel en veilig, zodat bewoners minder overlast ervaren. Het plan van aanpak heeft geleid tot verschillende acties van bewoners, verenigd in het team ‘Supporters van Schoon’. Het team heeft schoonmaakmaterialen van de gemeente gekregen. De straten zijn aantoonbaar schoner, maar waakzaamheid is geboden. Westrand Westrand is een wijk vanuit de wederopbouwperiode waar in een korte tijd veel woningen zijn gebouwd om arbeiders voor de opkomende industrie te huisvesten. Een duidelijk hart van de wijk ontbreekt. In Westrand vindt geen grootschalige herstructurering plaats, maar is er veel meer een kleinschalige aanpak aan de orde. Onderhoud en renovatie van de bestaande woningvoorraad (huur) is de strategie voor de komende jaren. De betrokkenheid van veel bewoners bij de wijk en de directe woonomgeving is laag. Er zijn relatief veel eenpersoonshuishoudens met een kwetsbare inkomenspositie, weinig tot geen sociale structuur en matige gezondheid. De wijk kent een mix van culturen. Er is sprake van jongerenoverlast en gevoel van onveiligheid. Alles wat we de komende jaren in Westrand doen, moet bijdragen aan het versterken van het thuisgevoel, meedoen en schoon, heel en veilig (de buurt op orde). Doel: Continuering wijkteam ViceVersa met als aandachtspunten fungeren als aanspreekpunt voor gezinnen met multi-problematiek en het vergroten van zeggenschap van bewoners. Op geregelde tijden is het wijkteam operationeel vanuit het buurthuis. Met het wijkteam geven we invulling aan projecten in de wijk. • •

Het project Buurtcoaches loopt goed. De buurtcoaches zijn voornamelijk actief in de delen van de wijk waar geen buurtpreventie is en werken samen met Toezicht en Handhaving. Binnen het project Buurtpreventie zijn twee buurtpreventieteams gestart. Huurders van AlleeWonen zijn in beide teams vertegenwoordigd. De buurtpreventieteams en buurtcoaches werken samen.

Doel: Stimuleren schoon, heel en veilig. De aanpak van illegale stort is een belangrijk aandachtspunt in Westrand. De samenwerking met de schooncoach (bewoner uit Westrand) loopt goed en heeft een positieve uitwerking. Met bewoners hebben we een opruimdag georganiseerd in het Westrandpark. Doel: Inzet van een wijk-/complexbeheerder In Westrand is een wijk-/complexbeheerder van AlleeWonen actief. Deze beheerder is betrokken bij activiteiten omtrent schoon, heel en veilig en werkt samen met de afvalcontroleur van Toezicht en Handhaving van de gemeente Roosendaal. Zij zijn alert op zwerfafval en leggen gezamenlijk huisbezoeken af.


36

Kroeven Kroeven is een gemengde en diverse wijk die zich kenmerkt door een grote hoeveelheid eengezinswoningen (doorzonwoningen) die in een eentonig stedenbouwkundig beeld zijn weggezet. We hebben de afgelopen 15 jaar fors geïnvesteerd in de kwaliteit van wonen: sloop van verouderde woningen, nieuwbouw van diverse woningtypologieën, huisvesting geschikt maken voor senioren, groot onderhoud en renovatie tot aan hoogwaardig energetisch niveau (passiefhuis) toe. Kroeven bevindt zich in de afrondende fase van de vastgoedaanpak. Het is een wijk met geïndividualiseerde, betrokken inwoners, met goede winkels en voorzieningen voor jong en oud. Maar er zijn ook problemen: sociale problematiek, vereenzaming en verkeersoverlast. Alles wat we de komende jaren in Kroeven doen, moet bijdragen aan de balans in het woningaanbod, het versterken van het veiligheidsgevoel en het blijvend investeren in mensen. Doel: We continueren de wijkaanpak. De wijkteamleden komen regelmatig in de wijk op locaties bij elkaar waar veel bewoners komen, om met elkaar te werken. Met het wijkteam geven we invulling aan projecten in de wijk. • • • • •

•

De wijktafel Kroeven, georganiseerd door het wijkteam, wordt iedere maand goed bezocht en voorziet in de behoefte tot laagdrempelig contact met en tussen bewoners. Vanuit het wijkteam wordt actief social media ingezet. Er is volop interactie. Het project buurtpreventie in Kroeven kent veel betrokken vrijwilligers. Deze vrijwilligers pakken in toenemende mate ook andere projecten op die de leefbaarheid bevorderen. Het Ketelhuis heeft een herbestemming gekregen. Bewoners zijn betrokken bij de herbestemming. De Noodbank is in oktober gestart. De Noodbank verzamelt overbodige spullen van mensen in en geeft deze door aan minder bedeelden. In Kroeven is een wijk-/complexbeheerder van AlleeWonen actief. Deze beheerder is betrokken bij activiteiten omtrent schoon, heel en veilig. De beheerder had bij complex 504 een belangrijke rol in een project waarbij overlast gevende bomen plaats maakten voor herinrichting van voortuinen. Aanpak van chronisch overlast gevende bewoners behoorde tot onze doelen voor 2014. Uit gesprekken met wijkpartners en het wijkteam en nieuwe cijfers uit de wijkatlas constateerde het wijkteam dat de situatie in Kroeven goed beheersbaar is.

Langdonk Langdonk is een groene wijk: overdag rustig en ’s avonds vol leven. Een wijk waar bewoners willen en moeten groeien tot een hechte eenheid. De structuur met woonerven die naar binnen zijn gericht, die goed kan zijn voor de sociale cohesie, maar in een aantal gevallen problemen oplevert in de buurt. Langdonk is een kindvriendelijke buurt. De wijk is vooral in de huursector een mix van veel culturen. Alles wat we de komende jaren in Langdonk doen, moet bijdragen aan ontmoeten (elkaar kennen en respecteren), weer trots worden op de wijk door te werken aan (sociale) veiligheid, verantwoordelijkheid door samenwerken en het maken van wooncarrière in de eigen wijk. Doel: We continueren de wijkteamaanpak. De wijkteamleden, waaronder onze woonconsulent en wijkbeheerder, werken regelmatig vanuit basisschool 'Het Talent’. Samen met bewoners en wijkpartners werken we aan het versterken van de leefbaarheid in Langdonk. Het wijkteam helpt waar nodig om ideeën van bewoners te realiseren. Bijvoorbeeld door mensen met elkaar in contact te brengen of door ondersteuning te bieden bij het opzetten van een vrijwilligersorganisatie of buurtactiviteit. Het wijkteam zorgt er ook voor dat de mensen die hulp nodig hebben, ook hulp krijgen. Met het wijkteam geven we invulling aan projecten in de wijk. Daarnaast werken we aan pleinenaanpak, buurtpreventie en aanpak chronisch overlast gevende huishoudens. We werken samen met de aanwezige scholen in de wijk, bijvoorbeeld basisschool Het Talent en het Da Vinci College. Verder vergroten we de betrokkenheid door de inzet van social media.


37

Centrum ‘t Oude Centrum (voorheen Credo gebied), bestaat uit Molenstraat, Brugstraat en Hoogstraat en is één van de aanloopgebieden naar het centrum. Het Credo programma had als doel het wonen en werken in dit gebied te veraangenamen en verbeteren. Gemeente, bewoners, ondernemers, politie en AlleeWonen werkten samen aan de leefbaarheid in het gebied. De verpaupering, criminaliteit, drugsoverlast en verloedering van het gebied is door middel van investeren, handhaven en beheersen tegengegaan. De karakteristieke uitstraling en onderscheidende sfeer die het gebied ooit bezat, is met het project teruggegeven. Met provinciale middelen pakten we straten en huizen aan. Om ondernemerschap te stimuleren zijn twee bedrijvencentra voor startende ondernemers in het gebied gevestigd. AlleeWonen nam zeven panden van de gemeente over en knapte ze op om te wonen en te werken. Daarnaast realiseerde AlleeWonen nieuwbouwcomplexen in het gebied. Doel: Het uitrollen van de ‘brand’ ’t Oude Centrum en verbinding zoeken met de plannen voor het centrum en vorm geven aan de overgang naar een reguliere beheersituatie In 2014 is samen met bewoners en ondernemers gewerkt aan een brandingstraject. Credo heeft vanaf nu een merk dat iedere bewoner, ondernemer en organisatie die werkzaam is in het gebied uitdraagt. Het merk ’t Oude Centrum dient als kompas voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Het nieuwe merk moet de waarde van het gebied vergroten. Bewoners en ondernemers gaan door op de ingeslagen weg en handelen in de geest van het merk. Op 12 maart 2015 vindt de officiële afsluiting plaats. Onze intensieve inzet en betrokkenheid is geëindigd en maakt plaats voor reguliere beheeractiviteiten. De overgang hiernaar verloopt positief. Armoedebestrijding en schuldhulpverlening Doel: We houden het aantal huisuitzettingen zo minimaal mogelijk. In samenwerking met de partners in het Convenant Meldpunt Schuldhulpverlening Roosendaal beperken we het aantal huisuitzettingen op basis van huurschuld. We willen voorkomen dat mensen op straat komen te staan. We zien een huisuitzetting vanwege huurschuld (en dus al niet om andere reden) als ultieme maatregel. Er zijn 271 aanzeggingen tot huisuitzetting gedaan in 2014. Dit heeft geleid tot 64 huisuitzettingen. Veelal is bij een huisuitzetting de woning al leeg; bewoners hebben dan zelf een oplossing voor woonruimte gevonden. Huisuitzettingen O.b.v. huurachterstand Hennep Onderhuur Overlast Garage Totaal

2014

2013

2012

2011

38 5 8

19 1 1

16 2 3

32 7 10

13

1

5

3

1 65

0 22

0 26

0 52

Er is een flinke stijging in het aantal huisuitzettingen. Kwesties die in 2013 al liepen, zijn in 2014, ondanks hulpverlening, alsnog uitgelopen op uitzetting. We hebben ons huurincassotraject aangescherpt, zodat langslepende kwesties vermeden worden. We streven naar een helder en eerlijk traject. We zetten in op de eigen verantwoordelijkheid van de huurder. En iedere bewoner krijgt uiteraard een tweede kans. Zo beschermen we onze huurders tegen een oplopende huurachterstand en houden we de betalingsachterstand binnen de perken. 3.2.2

Plannen voor 2015

In 2015 continueren we de wijkteamaanpak in Kalsdonk, Westrand, Kroeven en Langdonk en bouwen we deze verder uit. Zeggenschap en wederkerigheid staan centraal.


38

3.3

Breda

3.3.1


Woonomgeving en leefbaarheid Hieronder volgt per aandachtswijk een uitleg van onze kernopgave in die wijk en wat we daarvoor in 2014 hebben gerealiseerd. Geeren-Zuid De wijk Geeren-Zuid gaat meetbaar vooruit. Na een aanvankelijke start met sociaalmaatschappelijke maatregelen die gericht waren op vooruitgang, leefbaarheid en veiligheid (die we samen met bewoners, gemeente en andere partners opgepakt hebben), zijn nu ook de grote fysieke plannen in een afrondende fase. Er wordt veel verbouwd en gebouwd en er komen nieuwe doelgroepen van buiten de wijk en buiten de stad naar Geeren-Zuid. De fysieke maatregelen van het integraal wijkontwikkelplan zullen nog een aantal jaren doorlopen, waarbij de investerings- en afzetmogelijkheden sterk van invloed zijn op het tempo. Doel: We ondersteunen de samenwerking tussen de diverse partijen in buurthuis ONS (7 huurders), de samenwerking met andere partijen in de wijk met programmamanagement en we knappen de omgeving van buurthuis ONS op. De samenwerking tussen partijen is in 2014 goed gestart en ONS bruist van de activiteiten. Er worden veel activiteiten voor de buurt georganiseerd en ook bovenwijkse of stedelijke activiteiten vinden plaats. Bewonerscoöperatief ONS voert het beheer van het restaurant, voert de schoonmaak uit en organiseert de zalenverhuur. Buurthuis ONS is door gemeente Breda ook aangewezen als zogenoemde ‘aanlandplek’ voor de wijkwerkers die in het kader van de drie centralisaties nu in de wijk gestart zijn. In januari 2015 wordt de laatste hand gelegd aan de tuin. ROC Prinsentuin en ONS Land (cooperatief van de stadslandbouw) hebben flinke arbeidsinzet geleverd. Het onderhoud van de tuin is in handen van ONS Land, met inzet van activeringskandidaten. Doel: We ondersteunen bewonerscoöperaties bij het mogelijk maken van meerdere bedrijfjes. ONS Coöperatief bevindt zich in de opstartfase en draait steeds beter. Het jaarresultaat is positief. • LSA biedt begeleiding voor de bestuursleden. De begeleiding richt zich op het aanbrengen van structuur, teambuilding en coaching van de bestuursleden en ondernemers. • Voorbeelden van bedrijfjes zijn Ons Land en het kleding- en naaiatelier. In 2015 komt meer zicht op de financiële resultaten. Nieuwe potentiële leden zijn gestart. • Een groep van 12 potentiële leden is gestart met de opleiding voor woonzorgserviceverlener en rondt deze in juni 2015 af. Een deel van de leden wil graag participeren in de coöperatie De Witte Werkster, die in 2015 wordt opgericht. Doel: We starten in samenwerking met WonenBreburg de pilot Wonen+, waarin woningzoekenden die zich willen inzetten voor de buurt voorrang, krijgen op een woning. We hebben 20 overeenkomsten met huurders getekend. 75% is actief als vrijwilliger. Zo geven zij extra ondersteuning in groep 3 van de basisschool, zijn maatje van een oudere bewoner of houden de brandgangen schoon. Er staan nog verschillende belangstellenden op de wachtlijst. Doel: We continueren onze ondersteuning, subsidiering en/of inzet op de maatschappelijke trajecten die al jaren lopen in Geeren-Zuid.


39

• • • •

•

Thuis Op Straat: TOS is in 2014 actief in de wijken Hoge Vught, Doornbos en Tuinzigt. In de afgelopen negen maanden heeft TOS 432 activiteiten uitgevoerd op acht verschillende pleinen. Vrouwenstudio Amalia: de vrouwenstudio is erin geslaagd te integreren in buurtcentrum ONS. Hier komen mooie samenwerkingen uit voort, zoals het naaiatelier. Buurtvaderproject: Buurtvaders spelen een belangrijke rol bij de veiligheid in de wijk. Zij doen wijkrondes in de avond en signaleren onveilige situaties. Get Started: In dit project worden jongeren gestimuleerd die momenteel niet op school zitten en ook geen (bij)baan hebben. Het doel is deze jongeren te motiveren weer naar school te gaan en, als dat niet lukt, hen aan een baan te helpen. De gemeente Breda en de drie Bredase corporaties financieren dit gezamenlijk. Grote Broer / Grote Zus: het project richt zich op jongeren in de leeftijd tussen de 17 en 23 jaar die een positieve bijdrage willen leveren aan de leefbaarheid binnen de wijk. In het project is het mogelijk om stage te lopen voor MBO sociaal-cultureel werk op niveau 4.

Hoge Vucht Doel: we geven buurtonderneming ‘Wijkavontuur’ verder vorm. Bewoners binnen Wijkavontuur hebben in 2014 een eigen stichting opgericht. De gemeente neemt de subsidieaanvraag mee in de aanvragen voor de wijkimpuls 2015. De inzet van Wijkavontuur moet zich in 2015 vooral richten op het vergroten van de achterban van bewoners. Een mooi resultaat van gezamenlijke inspanning van professionals en bewoners is het ontwerp voor het buurtpark Geeren-Zuid. Linie In Liniekwartier-Noord is de uitvoeringsfase van de wijkaanpak gestart. We zijn in 2013 met de verkoop van kluswoningen gestart, de renovatie in het noordelijk deel van Liniekwartier is gestart en de eerste portiekflat heeft een nieuwe toekomst gekregen. Doel: Het Edisonplein behoudt onze aandacht met branchering. De nieuwe ondernemersvereniging is opgestart. Er zijn verschillende succesvolle evenementen en activiteiten georganiseerd. Bijvoorbeeld de Hip & Handigmarkt, Wereldrestaurantdag en workshop. Begin januari 2015 starten de ondernemersvereniging, gemeente, politie en brandweer met afspraken om overlast, criminaliteit en onderhoud aan te pakken. Doel: We continueren onze ondersteuning, subsidiëring en/of inzet op de maatschappelijke trajecten die al jaren lopen in Linie. •

•

De Buurtsalon: Het verzoek van vrijwilligers om de Buurtsalon zelf te beheren (financiën en organisatie) is gehonoreerd. De Buurtsalon kent drie functies onder leiding van de vrijwilligers, te weten laagdrempelige ontmoetingsplek, informatiepunt en plek waar je om hulp mag vragen. Vrouwenstudio Maxima: de studio ontvangt geen gemeentelijke subsidie meer. Om continuïteit te waarborgen heeft de studio samenwerking gezocht met de Buurtsalon. Activiteiten vinden plaats in de Buurtsalon.

Haagse Beemden-Zuid De buurten in Haagse Beemden-Zuid vragen om intensief beheer. Doel: We continueren extra inzet van buurtbeheerders in het zuidelijk deel van Haagse Beemden. Onze activiteiten in Haagse Beemden-Zuid richten zich vooral op schoon, heel en veilig. Het wijkkantoor, van waaruit onze buurtbeheerder dagelijks werkzaam is, vormt al vijf jaar een cen-


40

trale plek in de buurt. Ook Werk aan de wijk is hierbij aangesloten. De buurtbeheerder heeft een signaleerfunctie en werkt samen met onder andere de Grote Broers. Doel: We introduceren het concept buurtambassadeurs in de Haagse Beemden. We zijn de voorbereidingen hiervoor gestart. De werving van buurtambassadeurs start in het voorjaar van 2015. Het project krijgt dan ook verdere uitvoering. Doel: We stemmen onze activiteiten af op het wijkplan dat bewoners eind 2013 hebben opgesteld. In 2013 startten we met de gemeente met het opstellen van het wijkplan. Het wijkplan is afgrond en in 2014 ingezet. De eerste themagroepen zijn gestart. AlleeWonen neemt deel aan drie themagroepen, te weten Leefbaarheid buitenruimte, Wijkontwikkeling en Sociale leefbaarheid. Haagpoort/ Tuinzigt Doel: We continueren de inzet van buurtambassadeurs. We geven bewoners meer bevoegdheden en mandaat. We continueren het reeds ingezette traject van vrijwilligers als buurtambassadeurs. Dit project is succesvol. Bewoners pakken veel zelf op en organiseren allerlei activiteiten voor de wijk. Ze zijn ook goed zichtbaar. Doel: We continueren onze ondersteuning, subsidiëring en/of inzet op de maatschappelijke trajecten die al jaren lopen in Haagpoort/Tuinzigt. De projecten Thuis Op Straat (TOS), Opruimtroepers en Get Started lopen goed. Studenten Doel: We breiden het student-caretakerproject (voortkomend uit Easystreet) uit op andere locaties. Niet de wijkconsulent, maar studenten spreken elkaar aan en zijn zelf actief in het organiseren en bepalen wat er in een complex gebeurt. We merken dat steeds meer studenten geïnteresseerd zijn in het nemen van een verantwoordelijkheid in het beheer van hun woongebouw. Studenten nemen daarom een aantal beheertaken over. Het student-caretakerproject draait nu in de complexen Benedictinessenhof, Boeimeersingel en Easystreet. De ervaringen zijn positief. Armoedebestrijding en schuldhulpverlening Doel: we houden het aantal huisuitzettingen zo minimaal mogelijk. Er zijn in 2014 122 aanzeggingen tot huisuitzetting gedaan, waarvan er 28 keer daadwerkelijk tot uitzetting is overgegaan. Huisuitzettingen Wanbetaling Overlast Hennep Onderhuur Parkeerplaats/garage Totaal


2014

2013 24 0 0 0 4 28

2012 11 2 1 0 1 15

2011 23 2 0 0 1 26

14 0 2 0 1 17

41

Er hebben meer huisuitzettingen plaatsgevonden in 2014 dan in 2013. Kwesties die in 2013 al liepen, zijn in 2014, ondanks hulpverlening, alsnog uitgelopen op uitzetting. Om langlopende kwesties te voorkomen, hebben we ons huurincassoproces aangescherpt. We streven naar een helder en eerlijk traject, waarbij we inzetten op de eigen verantwoordelijkheid van onze huurder. Uiteraard krijgt iedere bewoner een tweede kans. Zo beschermen we onze huurders tegen een oplopende huurachterstand en houden we de betalingsachterstand binnen de perken. Voor hulpverlening op maat in bijzondere situaties huren we IMW en SMO in. 3.3.2 • •

Plannen voor 2015 In 2015 continueren we onze inzet in Geeren-Zuid, Linie, Haagse Beemden Zuid en Haagpoort/Tuinzigt en bouwen we deze verder uit. We experimenteren met zeggenschapsprojecten en projecten op het gebied van woonlasten, servicekosten en schoonmaakkosten. Bewoners verzorgen zelf bijvoorbeeld de schoonmaak van de algemene ruimten, waardoor schoonmaakkosten vervallen.


42


43

Ondernemen


44

4.

Ondernemen

4.1

Onze opgave

Duurzaam financieel herstel blijft belangrijk om zo de continuïteit te kunnen garanderen voor onze huurders. De exploitatie van betaalbare woningen staat al jaren onder druk. Betaalbare woningen vragen nog veel eigen vermogen. Het is belangrijk om tot kostendekkende exploitaties van woningen te komen. Rendement op de woningexploitatie betekent meer opbrengst en minder kosten generen, oftewel de huurprijs meer in overeenstemming brengen met de kwaliteit van de woning, de exploitatiekosten verbeteren en een meer effectieve en efficiënte bedrijfsvoering voeren. Ook hebben we veel aandacht voor duurzaamheid en energieprestatie. We geven prioriteit aan het goed bedienen van onze doelgroep en geven aandacht aan de betaalbaarheid van het wonen op lange termijn.

4.2

Energieprestatie en duurzaamheid

In 2014 merken we de verminderde investeringscapaciteit naar ons lopende nieuwbouwprogramma al goed. Voor de komende jaren vermindert deze ruimte nog verder. Onze focus ligt daardoor meer op het in de bestaande bouw inzetten op het verduurzamen en energiezuiniger maken van woningen. Waar we toch nog in nieuwbouw investeren, zal dat zijn met minder m², zeer energiezuinig en duurzaam. Dit heeft een gunstig effect op de woonlasten van bewoners. Op basis van de in 2014 geüpdate groot onderhoud- en renovatieplanning hebben we de gewenste energiepakketten voor de woningen die op deze planning staan, inclusief de benodigde investeringen, bepaald. Voor de te vervangen collectieve cv-ketels in onze appartementencomplexen hebben we de gewenste nieuwe energiezuinige energie-installaties, inclusief de investeringen vastgesteld. In 2014 zijn we tevens doorgegaan met het planmatig vervangen van individuele cv-ketels door energiezuinige HR ketels. De verantwoording hierover is opgenomen in hoofdstuk 2 Wonen. 4.2.1

AlleeWonen Energiebedrijf

In 2014 heeft AlleeWonen Energiebedrijf zo’n 900 woningen die zijn aangesloten op een duurzaam energiesysteem. In de projecten Kwatrijn en De Limerick nemen huurders en kopers warmte af die wordt opgewekt door zonnecollectoren in combinatie met een zonneboiler. In de projecten Waterland en Bloemschevaert zijn woningen aangesloten op een WKO-installatie. In 2014 zijn deze duurzame energie-installaties in beheer gegeven aan Corporatie Energie Beheer. Dit is een vereniging die het beheer van energie-installaties overneemt van woningcorporaties. Door deze samenwerking is een specialistische organisatie ontstaan die alle aspecten van energie beheer als dienstverlening aanbiedt. AlleeWonen is samen met Vestia, HW Wonen en Staedion betrokken geweest bij het tot stand komen van Corporatie Energie Beheer.

4.3

Prijs-kwaliteitsverhouding

We hechten belang aan een goede prijs-kwaliteitsverhouding van onze woningen. Uitgangspunt hierbij is dat de streefhuren gebaseerd zijn op 75% van maximaal redelijk in Roosendaal en 85% van maximaal redelijk in Breda. Dat verhoudt zich niet altijd met de doelstelling voor voldoende betaalbare woningen en woonlasten. Uit de onderzoeken naar woonlasten blijken ook woonlastenstijgingen die voor sommige huishoudens onaanvaardbaar zijn. Om die reden sturen we bij door eerder de huur “af te toppen”, toeleiding voor bijvoorbeeld starters positief te beïnvloeden en woningcomplexen bewust onder de liberalisatiegrens te houden. Bij onze nieuwe investeringen wordt meer nadruk gelegd op de huurprijs en de kwaliteit die we daar voor kunnen leveren.


45

4.4

Maatschappelijk vastgoed

Maatschappelijke voorzieningen hebben een zeer belangrijke functie in wijken en buurten. Deze bevorderen een goed leefklimaat. Denk bijvoorbeeld aan huisartsenpraktijken, kinderdagverblijven, kleinere buurtsupers enzovoorts. AlleeWonen heeft een beperkt programma en daarmee een beperkte investering op dit type voorzieningen. In 2014 lag de focus op het gebied van maatschappelijk vastgoed op buurtcentrum ONS en Bloemschevaert. Het ging voornamelijk om afrondende werkzaamheden. In Breda had de beheerfase van ONS onze aandacht, in Roosendaal hebben we de laatste punten rondom het dienstencentrum Bloemschevaert kunnen opleveren. Samen met de gemeente Roosendaal hebben we besloten de realisatie van het JZOC in Roosendaal geen doorgang te laten vinden. De gemeente houdt vast aan het concept van het JZOC, maar zal gebruik maken van bestaande gebouwen. Hoewel we nauwelijks nog maatschappelijk vastgoed voor de komende jaren in de planning hebben, behoudt maatschappelijk vastgoed in zijn algemeenheid, en Parrotia in het bijzonder, onze bijzondere aandacht. Wanneer er sprake is van potentiële leegstand overwegen we eventuele investeringen in de toekomst. Naar de toekomst kan AlleeWonen niet of nauwelijks investeringsruimte toe leiden naar maatschappelijk vastgoed.

4.5

Doelmatige bedrijfsvoering

Op het gebied van bedrijfsvoering hebben we de nadruk gelegd op het verder digitaliseren van onze klantprocessen, het verscherpen van ons inkoopbeleid, het verbeteren van bedrijfsprocessen en standaardisering daarvan en hebben we onverminderde aandacht voor projectcontrol en -beheersing. 4.5.1

Digitalisering, verbetering bedrijfsprocessen en automatisering

We zetten in op een betere aansluiting tussen werkprocessen en geautomatiseerde systemen. We willen dat onze klanten en leveranciers ons via internet en social media continu kunnen bereiken. Doel: We realiseren een reparatieportaal en beogen dat 10% van de reparatieverzoeken door bewoners digitaal wordt ingediend. Daarbij bereiden we een aannemersportaal voor. Het reparatieportaal is in oktober live gegaan. Huurders kunnen 24 uur per dag, 7 dagen per week hun reparatieverzoek indienen en inplannen. Gemiddeld dienen huurders ongeveer 9% van de reparatieverzoeken digitaal in. Het gebruik van het portaal willen we in 2015 verder uitbreiden. We willen direct en digitaal goed kunnen communiceren met aannemers, reparaties en onderhoudsactiviteiten online gereed kunnen melden en factuurstromen digitaal laten verlopen. In dit project hebben we vertraging opgelopen. We hebben het doorgeschoven naar 2015. Doel: We synchroniseren het verhuur- en incassoproces tussen beide vestigingen en digitaliseren dit proces waar mogelijk. Daarbij streven we naar maximaal 1% huurachterstand. De wijzigingen in deze processen hebben een grote impact op onze medewerkers van de betreffende afdelingen. Zij hebben actief meegedacht bij de concretisering van de processen. Het ontwerp van het nieuwe verhuurproces hebben we in 2014 afgerond. In 2015 implementeren we dit proces. Vanaf dan zullen onze huurders de effecten ervaren. Zowel het ontwerp als de implementatie van het incassoproces hebben we in 2014 afgerond.


46

4.5.2

Inkoopbeleid

Doel: We professionaliseren onze inkooporganisatie, zodanig dat we via het inkoopprogramma van Futura een inkoopvoordeel van € 900.000,- op jaarbasis realiseren. Het gerealiseerd inkoopvoordeel is eind 2014 € 529.000,-. Dit is aanzienlijk lager dan we hebben beoogd. Oorzaak hiervan ligt o.a. in de besparing op liftonderhoud die lager uitvalt dan bedacht en het doorschuiven van het inkooptraject van mutatieonderhoud tot in 2015. Niettemin is het besparingsresultaat door gezamenlijke inkoop aanzienlijk. 4.5.3

Organisatieontwikkeling

Doel: We realiseren een reductie van formatie van 212,7 fte eind 2013 tot 200,5 fte eind 2014. Eind 2014 hadden we 193,4 fte in dienst (219 werknemers). De doelstelling van hierboven is ruim behaald. We hebben diverse collega’s die boventallig werden verklaard, kunnen herplaatsen in andere functies in de organisatie. Deze functies kwamen vrij doordat collega’s de organisatie vrijwillig hebben verlaten of doordat collega’s met vroegpensioen gingen. Doel: In 2014 besparen we 5% op beheerkosten. In totaal is een bezuiniging van 5,8% gerealiseerd en daarmee is de doelstelling behaald.

4.6 •

• • • •

Plannen voor 2015 We gaan uit van het click-call-face principe en sluiten onze woonwinkels voor open inloop en stimuleren de zelfredzaamheid van onze bewoners. Het merendeel van onze klantvragen, de enkelvoudige klantvragen handelen we digitaal via onze website of het huurderportaal Mijn AlleeWonen af. Of telefonisch. Ingewikkelde, meervoudige vragen van bewoners en vragen van kwetsbare bewoners behandelen we in een face-to-face gesprek bij de bewoner thuis, in de wijk of op kantoor. We implementeren het aangepaste verhuurproces. We hebben het proces efficiënter ingericht, waarbij we maximaal inzetten op digitaliseringsmogelijkheden. We ronden de synchronisatie van het incassoproces van beide vestigingen af. Ons doel is om structureel naar maximaal 1% huurachterstand te gaan. In 2015 willen we dat 30% van de reparatieverzoeken door onze huurders zelf wordt ingepland via het huurderportaal Mijn AlleeWonen. Binnen het inkoopprogramma van Futura willen we in 2015 een inkoopvoordeel behalen van in totaal € 900.000,- op de inkoopprogramma’s schoonmaak, mutatieonderhoud, ICT en groenvoorziening.


47

Samenwerking en Legitimering


48

5.

Samenwerking en legitimering

5.1

Algemeen

Samenwerking met onze stakeholders, waarbij ieder zich maximaal naar vermogen inzet, is weerbarstig, maar voor ons van groot belang. In deze samenwerking is het volgens ons nodig dat: • • • •

we meer aansluiting vinden bij onze bewoners, zodat zij meer regie nemen als het gaat om de eigen woning en woonomgeving; gemeenten de regie- en coördinatierol op zich nemen op het terrein van sociaal, economisch en ruimtelijk beleid, uitgaande van de wijkperspectieven en gemeentelijke woonvisies; onze overige partners zich, net als wij, maximaal naar vermogen inzetten op de primaire taak en zich richten op integrale samenwerking waarbij domeinoverstijgend denken steeds meer nodig is; wij en onze partners nadrukkelijker over de eigen organisatiegrenzen heen kijken.

We zien dat ketenintegratie, buurtondernemingen, gezamenlijk inkopen en professionaliseren de kernwoorden zijn die bij samenwerking horen. Bij deze (nieuwe) coalities kijken we niet alleen naar stedelijke partners, maar ook nadrukkelijk naar regionale partners. Om onze samenwerking met stakeholders verder te intensiveren, hebben we ons in 2014 gericht op: •

•

•

5.2

het sluiten van (nieuwe) coalities, zowel stedelijk als regionaal: o lokale samenwerking op het niveau van straat/plein/buurt/wijk voor de kwetsbare bewoners (buurtteams, buurtonderneming) om de sociale stijging van kwetsbare burgers te stimuleren. o regionale samenwerking met bijvoorbeeld samenwerking op het gebied van extramuralisering. Maar ook samenwerking met Woningstichting Etten-Leur (WEL). Onze focus in de samenwerking met WEL ligt op het samen optrekken op de thema’s klant en dienstverlening, assetmanagement en vastgoedsturing en de nieuwe Woningwet. o regionale verbanden en andere verbanden voor back-end samenwerking (ICT, servicekosten, inkoop, Corporatie Energiebeheer). het verder uitwerken van zeggenschap om bewoners (weer) te laten ervaren dat ‘de buurt’ van hen is en dat ook bewoners daar ook echt wat te zeggen hebben. Onder meer door experimenten die betrekking hebben op budgettaire zeggenschapsvraagstukken in wijken en buurten. Vernieuwende samenwerkingsvormen met de gemeenten en wijkpartners, onder meer in buurtondernemingen en wijkteams en wijkgericht werken.

Samenwerkingen

Onze rol zien we vooral als investeerder in de kwaliteit van (betaalbare) woningen en woonomgeving. In de aandachtswijken stimuleren en faciliteren we sociale cohesie en sociale stijging van bewoners. We hebben verantwoordelijkheid voor de woning, voor een deel voor de directe leefomgeving en een coördinerende en aanjagende rol in de wijk, zonder hier absolute eindverantwoordelijkheid te hebben. Samenwerking met onze stakeholders is van groot belang, waarbij ieder zich maximaal naar vermogen inzet. In de afgelopen jaren hebben we gezien dat de samenwerking met zorgpartijen, mede door de transities in zorg en welzijn, een ander karakter kreeg. Daarbij leverde AlleeWonen veel productie voor zorgpartijen. Samenwerking richt zich nu meer op operationele samenwerking in de wijk. De relatie zorgaanbieder – corporatie is er nu meer één van die van klant – leverancier.


49

Het belang van zeggenschap van bewoners en betrokkenheid van gemeentes is toegenomen, zoals vastgelegd in de nieuwe Woningwet. Daarmee zien we dat op strategisch niveau huurders en gemeentes betrokken zijn bij de strategie van AlleeWonen en partijen als zorg, onderwijs en welzijn vooral betrokken zijn bij de vertaling van de strategie op buurten wijkniveau. De samenwerkingen zijn ingedeeld naar: Belanghouders: Deelnemingen: Lidmaatschappen:

personen en organisaties die het beleid van AlleeWonen kunnen beïnvloeden samenwerking met directe zeggenschap leveren van actieve participatie met als doel kennisdeling en intensivering samenwerking en resultaat

De belanghouders van AlleeWonen worden hierna benoemd met een weergave van het gezamenlijke doel en de afspraken die hieraan ten grondslag liggen. Vervolgens zijn onze deelnemingen en lidmaatschappen weergegeven.

5.3

Belanghouders

5.3.1

Algemeen

Overkoepelende huurdersorganisaties: HAR en CHS Om onze samenwerking met stakeholders verder te intensiveren, hebben we ons in 2014 gericht op versterking van de positie van de huurdersorganisaties HAR (Roosendaal) en CHS (Breda). Versterking van de HAR is een belangrijke opdracht tot circa 9 leden. In het derde trimester zijn diverse mensen benaderd. Een afvaardiging van de CHS is bestuurlijk in gesprek over prestatieafspraken met de gemeente en andere partijen in de stad. Er was sprake van discontinuïteit bij het bestuur van de huurdersvereniging in Breda. Inmiddels zijn nieuwe bestuursleden opgestaan die hun schouders willen zetten onder de formele bewonersparticipatie in Breda. Gemeente Roosendaal We werken intensief samen met de gemeente Roosendaal, voornamelijk op het gebied van de wijkteams Kalsdonk, Kroeven en Langdonk, die in 2013 zijn opgericht. In het wijkteam ViceVersa is al langere tijd samenwerking met de gemeente. In de wijkteams zijn de gemeente, Traverse en AlleeWonen een driejarig commitment aangegaan. AlleeWonen en de gemeente leveren ieder een coördinator voor twee wijkteams. De managementsturing van het uitvoeringsprogramma gebeurt maandelijks door leidinggevenden van de drie deelnemende organisaties. Continuïteit van bemensing behoeft aandacht. Gemeente Breda Het jaar 2013 heeft in het teken gestaan van het tot stand brengen van een nieuwe woonvisie. We hebben gezien dat de betaalbaarheid van het wonen meer centraal is komen te staan en in 2014 leidt dat tot een gezamenlijke aanpak van huurdersorganisaties, gemeente en corporaties op het terrein van woonlasten. De totstandkoming van nieuwe prestatieafspraken in Breda heeft enige vertraging opgelopen. We verwachten een ondertekening in het tweede kwartaal van 2015. Belangrijke gesprekspunten waren de bijdragen van de corporatie en gemeenten aan de wijkimpuls, het betaalbaar houden van de voorraad, de inzet op woonlasten en de stedelijke programmering.


50

5.3.2

Roosendaal

HetPunt HetPunt heeft in 2014 met al zijn partners hard toegewerkt naar 1 januari 2015. De datum waarop de gemeenten verantwoordelijk worden voor het zorg bieden aan langdurig zieken of ouderen (Wmo), en de Jeugdzorg. Hiervoor is in RTA verband (Roosendaalse Transitie Agenda) met alle partners de noodzakelijke voorbereidingen getroffen om de overgang zo goed mogelijk voor alle cliënten te laten verlopen. In juli 2014 heeft het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Roosendaal besloten om één lokale, integrale en onafhankelijke toegang voor het sociale domein te organiseren. HetPunt wordt hierin geïntegreerd en krijgt er een formele rol in. In 2015 wordt de nieuwe toegang verder ontwikkeld. HetPunt blijft aantrekkelijk voor partijen om in deel te nemen. Steeds meer speelt HetPunt, als brede frontoffice-organisatie, een rol in het verbeteren en verstevigen van de samenwerking tussen de verschillende deelnemende organisaties. Dit is zeer in het belang van de inwoners van Roosendaal. Bij de 20 deelnemende organisaties hebben zich in 2014 nog vier deelnemers gevoegd: Axxicom, GGD West-Brabant met het Meldpunt Zorg en Overlast, dementie consulenten. Ook het project Vroeg Signalering Kwetsbare Ouderen (VKO) heeft aansluiting bij HetPunt gezocht. De dienstverlening voor woningzoekenden is verder gedigitaliseerd. Traverse Met Traverse is intensieve samenwerking voor wat betreft de wijkteams (samen met de gemeente en AlleeWonen). Dit is een outreachende aanpak, het proactief benaderen van huishoudens met meervoudig sociaal-maatschappelijke vraagstukken, welzijnswerk, aanpak en preventie van schuldenproblematiek en het faciliteren van urgentieaanvragen. We doen dit op basis van een convenant en projectovereenkomsten. Zorg- en welzijnspartijen Stichting Groenhuysen (bijvoorbeeld woonzorgprojecten Waterland, Bloemschevaert en Abbeyfield), Thuiszorg West-Brabant (TWB), GGZ WNB, S&L Zorg, SDW, NSWAC en Jeugdzorg. Met deze organisaties hebben we naast diverse huurovereenkomsten, ook samenwerking op wijken buurtniveau en afstemming op stedelijk niveau. Organisaties in de wijk zoals politie, buurthuizen, scholen, GGD, enzovoorts Met deze organisaties vergroten we de leefbaarheid in wijken en buurten. Dit maakt deel uit van onze dagelijkse werkzaamheden. 5.3.3

Breda

WonenBreburg en Laurentius Samen met deze twee corporaties verbeteren we de kwaliteit van het wonen en de leefbaarheid, op basis van afspraken en structureel overleg. Hieronder valt ook de Alliantie met de gemeente Breda, maar ook Klik voor Wonen en afstemming over hoe we betaalbaarheid vormgeven en bijzondere doelgroepen bedienen. Zorg- en welzijnspartijen Samenwerking concentreert zich vooral op ambulantisering en bediening van bijzondere doelgroepen op stedelijk niveau. We inventariseren hoe de wet langdurige zorg uitwerkt in het vastgoedaanbod van zorgaanbieders in de verschillende wijken. Met SMO is intensief overleg over de uitwerking van het stedelijk kompas (daklozen-, verslaafden- en maatschappelijke opvang).


51

Avans en NHTV We ontwikkelen studentenhuisvesting door in kwantitatieve en kwalitatieve zin en werken samen bij het aanstellen van stagiairs, op basis van het platform Studentenhuisvesting en afspraken over studentenhuisvesting. ROC, Vmbo en basisscholen Doel: het vergroten van het perspectief van leerlingen. Voor het buurthuis Geeren-Zuid hebben we met het ROC samengewerkt. Ook oprichting startcollege: jongeren (tot 27 jaar) die nergens anders terecht kunnen bieden we scholing op diverse gebieden. Met het Vmbo regelen we Vmbo-on-Stage: dit zijn snuffelstages. Organisaties in de wijk zoals stadsmariniers, politie, buurthuizen, scholen, enzovoorts Met deze organisaties beogen we de leefbaarheid in wijk en buurt te vergroten. Dit behoort tot onze dagelijkse werkzaamheden.

5.4

Deelnemingen

AlleeWonen heeft naast een aantal ontwikkelen vastgoed B.V. ’s de volgende deelnemingen: NV Stadsherstel AlleeWonen (Breda) is aandeelhouder van NV Stadsherstel (voor 26,7%), dat zich inzet voor behoud en beheer van monumentale panden in Breda. Ook de gemeente Breda, Vesteda, Rabobank, ABN AMRO, Ballast Nedam en BVR Groep zijn aandeelhouder. HetPunt Hier kunnen alle inwoners van de gemeente Roosendaal terecht voor informatie en advies over wonen, welzijn en zorg. Het bestuur van stichting HetPunt wordt gevormd door de directeuren/bestuurders van Stichting Groenhuysen, Geestelijke Gezondheidszorg Westelijk NoordBrabant (GGZ WNB), Thuiszorg West-Brabant (TWB), gemeente Roosendaal en AlleeWonen. Daarnaast werken nagenoeg alle andere partijen op dit gebied samen binnen HetPunt. De gemeente besloot het WMO-loket tot en met 2014 onder te brengen bij HetPunt en verder uit te breiden.

5.5

Lidmaatschappen en deelnames

5.5.1

Algemeen

Futura Futura is het samenwerkingsverband van Brabantse woningcorporaties, bestaande uit AlleeWonen (Roosendaal en Breda), Casade (Waalwijk en Loon op Zand), WonenBreburg (Breda en Tilburg) en Zayaz (Den Bosch). Futura richt zich op kennisbundeling, expertise en het opbouwen van een gezamenlijk profiel van betrokken maatschappelijk ondernemers in met name het stedelijk en landelijk gebied van Brabant. Drie jaar geleden hebben we de koers ingezet om het aantal deelnemers van Futura te verbreden. Het aantal deelnemers is niet gegroeid. Daarmee is het draagvlak van Futura te beperkt om onze ambities in de Brabantse huisvestiging te realiseren. Futura houdt in de loop van 2015 op te bestaan. Inmiddels zijn voorbereidingen voor een nieuw samenwerkingsverband met corporaties, Lente, gestart.


52

Aedes AlleeWonen is lid van Aedes, de brancheorganisatie voor woningcorporaties. Corporatie Energiebeheer In 2014 heeft AlleeWonen Energiebedrijf zo’n 900 woningen die zijn aangesloten op een duurzaam energiesysteem. In 2014 zijn de duurzame energie-installaties in beheer gegeven aan Corporatie Energie Beheer. Dit is een vereniging die het beheer van energie installaties overneemt van woningcorporaties. AlleeWonen is een van de initiatiefnemers. 5.5.2

Roosendaal

Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland onderhoudt en beheert standplaatsen en huurwoonwagens in West-Brabant en Midden- en Noord-Zeeland. De 200 standplaatsen en 35 huurwoonwagens zijn te vinden in Roosendaal, Halderberge, Moerdijk, Vlissingen, Middelburg, Goes, Schouwen-Duivenland, Tholen en Reimerswaal. De activiteiten concentreren zich op het beheer en onderhoud van woonwagenlocaties en het woon- en leefklimaat op de locaties. Regionale geschillencommissie De regionale Geschillencommissie behandelt klachten over Klik voor Wonen, Brabantse Waard, Stadlander, WSG, Woningstichting Dinteloord, Bernardus Wonen, Woningstichting Woensdrecht en AlleeWonen. Huurders kunnen een klacht indienen als er sprake is van een conflict met een van deze organisaties. De geschillencommissie is een onafhankelijke commissie, hun uitspraken zijn bindend. 5.5.3

Breda

Consortium Spoorzone AlleeWonen was voornemens om gebiedsdelen rondom het nieuwe station in Breda te verwerven en te herontwikkelen in samenwerking met lokale projectontwikkelaars en bouwbedrijven. We bouwen deze samenwerking af en heroverwegen onze deelname hieraan. Kences Kences is het kenniscentrum studentenhuisvesting en samenwerkingsverband van studentenhuisvesters in Nederland. De Kences-deelnemers huisvesten samen ruim 76.000 studenten. De Kences-deelnemers werken samen op de volgende gebieden: belangenbehartiging, kennisontwikkeling, kennisdeling en inkoop. Stedelijke geschillencommissie Breda De Stedelijke Geschillencommissie Breda behandelt klachten over Klik voor Wonen, Laurentius, WonenBreburg en AlleeWonen. Huurders kunnen een klacht indienen als er sprake is van een conflict met een van deze organisaties. De geschillencommissie is een onafhankelijke commissie.


53

Bedrijfsvoering


54

6.

Bedrijfsvoering

6.1

Inleiding

6.1.1

Samenvatting

Bedrijfseconomisch gezien was 2014 voor AlleeWonen een bijzonder jaar. De operationele kasstroom bedraagt € 20,8 miljoen en was € 6 miljoen hoger dan in 2013. Ook het bedrijfsresultaat is met € 12 miljoen verbeterd. Toch daalde de solvabiliteit met 4% naar 24%. De oorzaak van dat laatste is een forse daling van de bedrijfswaarde, waarvan het grootste deel niet via het resultaat loopt, maar direct via het vermogen. De kasstroomverbetering zit met name in een veel lagere kasstroom uit investeringsactiviteiten, van € 49,5 miljoen negatief in 2013 naar € 3,3 miljoen negatief in 2014 en is volgens prognose. In voorgaande hoofdstukken is ook al aangegeven dat het terugbrengen van de investeringen conform onze doelstellingen is. Er vond wel een hogere aflossing van schulden plaats dan in 2013 en ook het bedrag aan aangetrokken leningen is lager. Deze hogere uitgaande kasstroom op financieringsgebied weegt echter niet op tegen de lagere uitgaande investeringskasstroom. Per saldo zijn de leningen afgelost en daalt de schuldpositie. De oorzaak van de resultaatverbetering ten opzichte van 2013 wordt zowel gevormd door hogere ontvangsten als lagere kosten. De hogere ontvangsten worden met name gevormd door de huurverhoging. De kostenverlaging vindt haar oorzaak in lagere afschrijvingen, lagere onderhoudslasten en lagere overige waardeveranderingen. Deze resultaatverbetering absorbeert de negatieve gevolgen van de verhuurdersheffing. In totaal heeft AlleeWonen in 2014 € 25,4 miljoen uitgegeven om de kwaliteit van de bestaande voorraad in stand te houden en te verbeteren1. De prioriteit ligt op het in stand houden van de voorraad die we hebben en niet op nieuwbouw. In de voorgaande hoofdstukken is hier uitgebreid aandacht aan besteed. AlleeWonen verwacht door de prioriteitsstelling in de toekomst hogere onderhoudslasten. Dat heeft geleid tot het aanpassen van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie met - € 111 miljoen in totaal. Dat vindt boekhoudkundig grotendeels plaats direct in de balans en niet via de resultatenrekening, hetgeen wel de daling van de solvabiliteit, maar niet van het resultaat tot gevolg heeft.

1 Een korte specifieke toelichting. De uitgaven om de voorraad in stand te houden zijn de onderhoudskosten die in de resultatenrekening zijn vermeld. De uitgaven om de bestaande voorraad te verbeteren zijn investeringen en deze worden geactiveerd op de balans.


55

6.1.2

AlleeWonen in kengetallen

Hieronder een kort overzicht van belangrijke financiële kengetallen. In paragraaf 6.9 wordt een uitgebreider overzicht gepresenteerd. 2014 Solvabiliteit (eigen vermogen t.o.v. balanstotaal) ICR Loan to value Investerings-/financieringsratio Totaal aantal VHE in exploitatie Personeelslasten per vhe Schuldrest per vhe

24% 1,65 73% 0% 19.885 € 655 € 36.962

2013 28% 1,56 69% 69,9% 20.087 € 703 € 38.028

Een korte toelichting volgt hieronder, veel kengetallen komen ook later in dit hoofdstuk aan de orde. • De solvabiliteit is gedaald door een afname van de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie, met als oorzaak met name de hogere verwachte onderhoudslasten dan in het verleden. • ICR is gestegen door verbetering van de operationele kasstroom en nagenoeg dezelfde rente-uitgaven. • Loan to value is gedaald door het lagere eigen vermogen als gevolg van bovengenoemde daling van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. • Investerings-/financieringsratio is gelijk aan 0, omdat onze investeringen volledig zijn gefinancierd uit verkopen en de kasstroom uit exploitatie. • De personeelslasten zijn gedaald met 7,8% in 2014. • De schuldrest per vhe is gedaald, waar AlleeWonen bewust op stuurt (€ 36.962 in 2014, € 38.028 in 2013, € 38.805 in 2012). 6.1.3

Doelstellingen

In de begroting hebben we de volgende (lange termijn) financiële doelstellingen opgenomen: •

• • •

•

•

Een solvabiliteit van minimaal 30% eind 2017 op basis van bedrijfswaarde. Deze bedraagt eind 2014 24% en is ten opzichte van 2013 (28%) met 4% gedaald door een lager eigen vermogen met name als gevolg van de fors lagere waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie. Loan to value (op basis van bedrijfswaarde) van maximaal 60% in 2021. Eind 2014 bedraagt de loan to value 73%. Vreemd vermogen per woning van maximaal € 33.500 in 2024. Eind 2014 bedraagt deze € 36.962. Het direct rendement vanuit de Aedex dient in 2014 minimaal gelijk te zijn aan het direct rendement van de benchmark Nederland. Het indirect rendement dient in 2014 gelijk te zijn aan het indirect rendement van de benchmark Zuid-Nederland. Helaas zijn de benchmarks nog niet bekend bij het opstellen van dit Jaarrapport. Wel zijn de eigen cijfers bekend. Het direct rendement van AlleeWonen in 2014 bedraagt 4%, 0,1% hoger dan in 2013. Het indirect rendement van Zuid-Nederland bedraagt -0,2% en is 1,9% hoger dan het indirect rendement in 2013. De operationele kasstroom wordt verder geoptimaliseerd door in 2014 5% op beheerkosten exclusief verhuurdersheffing en saneringssteun te bezuinigen ten opzichte van 2013. In 2014 is in totaal een bezuiniging van 5,8% gerealiseerd en daarmee is de doelstelling behaald. AlleeWonen heeft voor zichzelf de meerjarendoelstelling gesteld dat de interestdekkingsratio (ICR) minimaal 1,8 moet zijn. De minimale eis van het WSW is 1,4. Dit houdt in dat de operationele kasstroom meer dan voldoende is om de rentelasten te dragen. De interestdekkingsratio bedraagt 1,65 eind 2014. Dit is een verbetering ten opzichte van 2013 (toen


56

•

was de ICR 1,56) en de verdere daling van de rentelasten in de toekomst zal de ICR naar verwachting doen stijgen. Aan de eisen tot borgstelling door het WSW moet worden voldaan. Jaarlijks wordt dit bij het opstellen van de meerjarenprognose vastgesteld en wij voldoen daaraan.

6.2

Jaarcijfers

Hierna komen achtereenvolgens het kasstroomoverzicht, de resultatenrekening en de balans aan de orde. Daarbij is gekozen voor een geabstraheerde weergave met toelichting. In de jaarrekening is een verdieping van de cijfers opgenomen. 6.2.1

Kasstroomoverzicht 2014 (x € 1.000)

2013 (x € 1.000)

-4.498

-16.105

39.589

43.798

763

705

Veranderingen in werkkapitaal

19.007 -817 54.044 -4.195

27.559 -2.494 53.463 -7.866

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

49.849

45.596

-29.050

-30.715

20.799

14.747

-13.829 -6.392 16.754 145 -3.322

-56.159 -6.663 13.018 145 -49.526

Aangetrokken leningen Aflossing schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

23.000 -51.869 -28.869

39.000 -41.189 -2.189

Mutatie geldmiddelen

-11.392

-36.968

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

Ontvangen/betaalde interest Belastingontvangsten Kasstroom uit operationele activiteiten KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN Investeringen voor: investeringen in materiële vaste activa Investeringen in koopwoningen Ontvangsten uit verkopen (des)investeringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN

In 2014 bedroeg de totale kasstroom € 11,4 miljoen negatief (de uitgaven waren hoger dan de inkomsten). In 2013 was de totale kasstroom € 37 miljoen negatief. 2014 kende daarmee een kasstroom die € 25,6 miljoen hoger was dan in 2013. Oorzaken zijn de hogere operationele kasstroom (€ 6 miljoen dan 2013) en de veel lagere negatieve kasstroom uit investeringsactiviteiten (in 2013 is € 49,5 miljoen uitgegeven en in 2014 € 3,3 miljoen).


57

De hogere aflossing van leningen en een geringere toename daarvan in 2014 leiden wel tot een fors hogere negatieve kasstroom uit financieringsactiviteiten dan in 2013, te weten € 26,7 miljoen. Dat is een bewuste keuze. De aflossing van leningen is noodzakelijk om de gewenste hoeveelheid vreemd vermogen per woning (€ 33.500) te bereiken. Voor de komende jaren is de aflossing van schulden ook elk jaar hoger dan het aantrekken van nieuwe leningen. Hieronder het overzicht van de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Kasstroom uit financieringsactiviteiten 2015 - 2019 2015 - € 19.557

2016 - € 39.220

2017 - € 14.294

2018 - € 12.089

2019 - € 11.229

Bovenstaande hogere uitgave voor (aflossing van) financiering is lager dan de afname van onze investeringsactiviteiten. Per saldo (inclusief de hogere operationele kasstroom door onder andere hogere huurontvangsten en mutaties in werkkapitaal) een behoorlijk stijging van de totale mutatie geldmiddelen met € 25,6 miljoen. In paragraaf 6.1.3 is een investerings- financieringsratio opgenomen van 0%. Dat komt omdat de investeringen volledig zijn gefinancierd uit eigen middelen. In onderstaande tabel is de kasstroomrealisatie 2014 vergeleken met de in de begroting 2014 geprognosticeerde kasstroom. De operationele kasstroom zou € 18,7 miljoen moeten bedragen volgens de begroting en is € 20,8 miljoen geworden. Daaruit blijkt dat de begrotingscijfers voor 2014 zijn gerealiseerd. Naast deze vergelijking is het verwachte meerjarig kasstroomoverzicht vanuit de begroting 2015 gepresenteerd. Kasstroomoverzicht begroting 2014 en meerjarige prognose

Cashflow operationele activiteiten Aflossingsfictie 2% DAEB en aflossing werkelijk niet DAEB Operationele kasstroom na aflossingsfictie

begroting 2014

realisatie 2014

2015

begroting 2016 2017

18.659

20.800

26.384

25.725

19.077

15.277

15.277

14.709

13.924

13.638

3.382

5.523

11.675

11.801

5.439

2018 24.750 13.397

11.353

De ICR is in 2014 hoger dan de norm 1,4 (2014: 1,76) en de DSCR (2014: 1,04) is hoger dan de norm 1,0. Daarmee voldoen we aan de WSW normen.


58

6.2.2

Geconsolideerde resultatenrekening 2014 (x € 1.000)

2013 (x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Verkoop nieuwbouw en bestaand Overige Totaal bedrijfsopbrengsten

109.657 7.368 817 3.994 121.836

102.866 7.423 2.494 4.239 117.022

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële activa Overige waardeveranderingen Bijzondere waardevermindering vlottende activa Personeelskosten Lasten onderhoud2 Leefbaarheid Leveringen en diensten Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

39.589 19.007 750 13.031 18.025 703 7.449 27.017 125.571

43.798 27.559 216 14.115 22.001 953 7.710 16.069 132.422

-763 -4.498

-705 -16.105

Rentebaten Rentelasten

262 -30.907 -30.645

2.141 -32.990 -30.849

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering Belastingen Deelnemingen Jaarresultaat

-35.143 3.783 39 -31.321

-46.954 1.018 -279 -46.215

Niet gerealiseerde waardeveranderingen Bedrijfsresultaat FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

Het bedrijfsresultaat is in 2014 € 4,5 miljoen negatief, € 11,6 miljoen hoger dan in 2013. Toen kende AlleeWonen een bedrijfsresultaat van € 16,1 miljoen negatief. De oorzaken zitten met name in: • € 6,6 miljoen aan hogere huurontvangsten door onder andere de huurverhogingen gekoppeld aan het inkomen van de huurder. • afname van de afschrijvingen met € 4,2 miljoen door een lagere waarde van de activa waarop in 2014 is afgeschreven. • lagere overige waardeveranderingen van € 8,6 miljoen, doordat een groot deel van de negatieve waardemutatie van de bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie (- € 57,5 miljoen van in totaal - € 111 miljoen) rechtstreeks via het vermogen loopt. De oorzaak van de mutatie ligt met name in de wijziging van parameters en beleid (met name de stijging van het onderhoud en minder huurverhoging in de komende jaren), waarmee we de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie waarderen. 2 zoals reeds eerder gesteld zijn dit de uitgaven voor de instandhouding van de vhe. Uitgaven ter verbetering zijn geactiveerd.


59

AlleeWonen heeft in de afgelopen jaren ook bijzondere aandacht besteed aan het terugbrengen van de personeelskosten. Van € 14,6 miljoen in 2012 zijn ze teruggebracht naar € 14,1 miljoen in 2013 en in dit verslagjaar bedraagt het bedrag € 13 miljoen, een daling van 7,8%. Tegenover deze lastendaling zit ook een opvallende lastenstijging van € 10 miljoen bij de overige bedrijfslasten. De belangrijkste oorzaak is de verhuurderheffing (€ 8 miljoen). 6.2.3

Geconsolideerde balans 2014 (x € 1.000)

2013 (x € 1.000)

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Totaal vaste activa

841.111

951.622

11.465

15.090

14.308 866.884

15.778 982.490

142.132 2.490

128.052

83.043

2.392 83.766

227.665

214.210

7.172

8.515

1.101.721

1.205.215

30.434

42.939

1.132.155

1.248.153

VLOTTENDE ACTIVA Vlottende activa Totaal activa

2014 (x € 1.000)

2013 (x € 1.000)

EIGEN VERMOGEN Totaal eigen vermogen

269.391

349.319

13.681

14.486

LANGLOPENDE SCHULDEN

800.367

828.396

KORTLOPENDE SCHULDEN

48.716

55.953

1.132.155

1.248.153

VOORZIENINGEN

Totaal passiva


60

De solvabiliteit is, als gevolg van de afname van het eigen vermogen, gedaald van 28% naar 24%. De belangrijkste oorzaak daarvan zit in de daling van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie met € 110,5 miljoen. Die afname van waarde is ontstaan door de geprognosticeerde hogere onderhoudsuitgaven gedurende de levensduur van onze complexen. In hoofdstuk 1 is de afname van ons investeringsprogramma en de focus op onderhoud van de bestaande voorraad aan de orde geweest en dat heeft gevolgen voor de bedrijfswaarde.

6.3

Ontwikkeling activa

6.3.1

Mutatie vastgoed in exploitatie

Sociaal vastgoed Waarde 1-1-2014 Autonome ontwikkeling door kasstroomeffect (schuift één jaar op naar het heden) Voorraadmutaties Beleidswijzigingen Per saldo mutatie Waarde 31-12-2014

951.622 21.160 -13.536 -118.135 -110.511 841.111

De beleidswijzigingen hebben grotendeels (€ 99 miljoen) betrekking op de eerder beschreven hogere onderhoudslasten gedurende de levensduur van de woningen. Commercieel vastgoed Waarde 1-1-2014 Voorraadmutaties Marktwaardeontwikkeling Per saldo mutatie Waarde 31-12-2014 6.3.2

128.052 15.676 -1.596 14.080 142.132

Overige waardeveranderingen

Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed i.o. Mutatie waardering sociaal vastgoed i.e. Resultaat verkoop VOV-vastgoed Waarde 31-12-2014

6.4

Ontwikkeling passiva

6.4.1

Eigen vermogenspositie

355 18.622 30 19.007

Het eigen vermogen per 31 december 2014 bedraagt € 269,4 miljoen (€ 349,3 miljoen in 2013, de waardedaling is bij de balans toegelicht). De omvang van het eigen vermogen op korte en middellange termijn is voldoende om financiële risico’s te kunnen opvangen. We voldoen nog niet aan onze eigen solvabiliteitseis van 30%, maar wel aan de eisen van het CFV. We verwachten eind 2018 weer te voldoen aan onze eigen solvabiliteitseis van 30%. 6.4.2

Vreemd vermogenspositie

AlleeWonen streeft naar een zo hoog mogelijke interne financiering van haar investeringsprojecten. Per 31 december 2014 is 24% van de bezittingen van AlleeWonen met eigen middelen gefinancierd. In 2014 is voor € 23,0 miljoen externe financiering aangetrokken en € 51,9 miljoen afgelost. De totale leningenportefeuille per 31 december 2014 bedraagt € 735 miljoen (2013: € 764 miljoen) nominaal (inclusief kortlopend), het gemiddelde rentepercentage hierover bedraagt 3,93% (2013: 4,14%).


61

AlleeWonen kent borging van al haar leningen. Ook voor de komende jaren streeft AlleeWonen voor haar DAEB activiteiten naar volledige borging van haar leningen door het WSW. Voor de niet-DAEB projecten wordt, indien noodzakelijk, financiering zonder WSW borging gezocht.

6.5

aeDex

AlleeWonen neemt deel in de aeDex/IPD index. Dit om het rendementsdenken in de organisatie te versterken en om te kunnen benchmarken met andere vastgoedorganisaties. aeDex is bovendien een hulpmiddel bij het maken van keuzes, zoals portefeuillestrategie en (des)investeringsbeleid en bij het sturen op grootheden als vermogen, waarde, risico en rendement. De resultaten in 2014 afgezet tegen 2013 zijn als volgt: Omschrijving Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement

AlleeWonen 2014 4,0% -0,2% 3,8%

AlleeWonen 2013 3,9% -1,3% 2,5%

Het rendement wordt uitgedrukt als een percentage van de marktwaarde, ofwel waarde in verhuurde staat, en kan opgesplitst worden in het direct en het indirect rendement. Het direct rendement geeft aan welk rendement er daadwerkelijk gehaald is op het exploiteren van onze vastgoedportefeuille (4%) en het indirect rendement geeft aan welke waardeontwikkeling er heeft plaatsgevonden (-0,2%). Naast het direct en indirect rendement kennen we ook het maatschappelijk rendement. Dat geeft aan welk deel AlleeWonen onbenut laat, doordat wij geen (hogere) markthuur vragen maar een huur die gebaseerd is op ons huurprijsbeleid. Het maatschappelijk rendement in 2014 bedroeg 1,2% (2013: 1,2%). Het totale rendement van 2014 (3,8%) stijgt met 1,3% ten opzichte van 2013. Dit komt met name door de lagere waardevermindering van ons bezit (indirect rendement) en het hogere rendement uit kasstromen (direct rendement). Het direct rendement is o.a. hoger doordat bij de vaststelling van het direct rendement de kasstroom gedeeld wordt door de lagere waarde van het bezit.

6.6

Risico’s

6.6.1

Algemeen

Bij risico’s heeft AlleeWonen te maken met onzekere voorvallen in de toekomst die waardevermindering tot gevolg kunnen hebben. Er is dan ook sprake van onzekerheid, waarbij het van belang is dat deze vertaald wordt in mogelijke financiële effecten en uiteindelijk beheerst kan worden. We hechten veel waarde aan een goed functionerend risicomanagementsysteem en besteden daar dan ook veel aandacht aan. Wij volgen ons risicoprofiel nauwgezet, omdat dit bepalend kan zijn voor onze prioriteitstelling bij bijvoorbeeld investeringsinitiatieven, maar ook voor onze financieringspositie. In 2014 heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting ons positief beoordeeld op de solvabiliteit en continuïteit en wij beschouwen onze solvabiliteit op eigen parameters voor de langere termijn als voldoende. 6.6.2

Risicoprofiel

Financiële meerjarenscenario’s Vanuit de financiële meerjarenprognoses, recentelijk nog opgesteld bij de begroting 2015, blijkt dat we naar alle waarschijnlijkheid voor 2014 gaan voldoen aan de (verwachte) eisen van het WSW en het CFV ten aanzien van liquiditeit en solvabiliteit. In paragraaf 6.2.1 is al aangegeven dat dit ook is gerealiseerd. Ten aanzien van de liquiditeiten kan geconcludeerd worden dat we


62

een positieve operationele kasstroom hebben en ook de DSCR en ICR komen uit boven de normen. Voor 2015 en verder worden positieve operationele kasstromen geprognotiseerd. Ons beleid om stringenter te sturen op kasstromen werpt zijn vruchten af en stelt ons in staat om de saneringsheffingen en verhuurderheffingen, die met ingang van 2013 ingevoerd zijn, te absorberen in onze kasstromen. In alle berekende scenario’s is verder te zien dat AlleeWonen een positief eigen vermogen blijft houden. Deze bijsturing gaat wel ten koste van ons investeringsprogramma. Door te sturen op huuropbrengsten en organisatiekosten proberen we dat negatieve effect weer deels te compenseren. Deelnemingen AlleeWonen neemt deel in een aantal (niet-geconsolideerde) ondernemingen, totale waarde bedraagt € 593.953. Daarnaast staat er nog voor € 861.530 open aan vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen. Projecten In 2014 zijn rapportages samengesteld op basis van de ontwikkelingsportefeuille. Hierbij wordt periodiek gerapporteerd hoe de risico’s vanuit projectontwikkeling door de tijd gaan verschuiven en wordt beoogd in beeld te brengen wat het effect is van risicomaatregelen. Uit de risicoanalyses die ultimo 2014 zijn uitgevoerd kan het volgende beeld gegeven worden:

Totaal investeringsvolume Value at Risk Percentage investeringsvolume Gemiddeld investeringsvolume per project

2014 € 177,3 miljoen € 24,8 miljoen 14% € 12,7 miljoen

2013 € 168,7 miljoen € 17,3 miljoen 10,3% € 15,3 miljoen

2012 € 277,4 miljoen € 20,6 miljoen 7,44% 12,1 miljoen

Onze focus is steeds meer op de bestaande voorraad komen te liggen, waardoor het aantal nieuwbouwprojecten afneemt en het risico dat daaruit voortvloeit naar verwachting sterk zal gaan dalen. Projectsturing en –beheersing In 2012 hebben wij een instrumentarium ontwikkeld en ingevoerd dat tot verbeterde projectsturing en -beheersing heeft geleid. Projectstructuren en verantwoordelijkheden zijn ten aanzien van de vastgoedprojecten duidelijk. Deze gelden niet alleen voor nieuwbouwinitiatieven, maar ook initiatieven in de bestaande bouw worden getoetst aan de kaders van onze projectcontrol. In 2014 is hier elk trimester over gerapporteerd aan het Bestuur en de Raad van Commissarissen. Verder zijn de grondposities ondergebracht in de grondbank, waarover per trimester gerapporteerd wordt. Om de posities qua ontwikkeling te activeren en tot verkoop, bestemmingswijziging, danwel tot ontwikkeling te brengen, is een tijdelijke kracht aangenomen. Garantstelling De stichting DIGH maakt betaalbare woningbouw mogelijk voor mensen met een laag inkomen in ontwikkelingslanden en landen in een economische overgangsfase. Stichting AlleeWonen ondersteunt dit initiatief door borg te staan voor de rente en aflossingsverplichtingen van onderstaande leningen: Instelling

Zuid Afrika CTCHC Westgate Mall Zuid Afrika SOHCO Letland Renesco Zuid Afrika Yeast Slowakije Matra Totaal


Borgstelling Leningen

Start borgstelling

Einde borgstelling

€ 254.711

Borgstelling jaarlijkse verplichtingen € 49.112

2006

2018

€ 1.400.418 € 1.090.035 € 345.969 € 454.024 € 3.545.157

€ 142.500 € 85.960 € 27.472 € 29.322 € 334.366

2007 2011 2011 2011

2027 2031 2031 2041

63

Bij het project Renesco in Letland zijn betalingsproblemen ontstaan. In augustus 2014 is de helft van de jaarlijkse annuïteit ad € 85.960 niet betaald. DIGH heeft naar aanleiding hiervan bij AlleeWonen de garantstelling ingeroepen voor de helft van de jaarlijkse annuïteit. Uit voorzichtigheid heeft AlleeWonen een voorziening gevormd voor 50% van de totale borgstelling ad € 1,1 miljoen op het project Renesco. Naar aanleiding hiervan heeft een onafhankelijk onderzoek plaatsgevonden naar de (financiële) situatie bij Renesco. Hieruit blijkt dat risico’s bestaan over (financiële) toekomst van Renesco. DIGH en Renesco hebben inmiddels een korte termijn overeenkomst opgesteld en getekend waarin concrete acties en toezeggingen van Renesco zijn opgenomen. Het nakomen van deze acties en toezeggingen zal moeten leiden tot een toekomstbestendig business model voor Renesco. 6.6.3

Verkooprisico’s

AlleeWonen heeft een totale verkoopopgave (bestaand bezit en nieuwbouw) van € 16,7 miljoen in 2014 gekend. Dat is lager dan begroot (€ 18 miljoen) als gevolg van de directe splitsing van kasstromen bij verkopen en het later starten van verkoop. Wij verwachten voor 2015 nog een lagere prijsontwikkeling dan inflatie en met ingang van 2016 verwachten wij dat de prijsontwikkeling gelijke tred zal gaan houden met de inflatie. Hoewel een zekere mate van verkoop belangrijk is voor de kasstroom en de investeringsambitie, is er geen sprake van een afhankelijkheid van verkopen. We beperken de verkoop van betaalbare koopwoningen. Eind 2013 zagen wij al de eerste tekenen van herstel op de koopmarkt en een hogere realisatie van de verkoopopgave dan begroot, maar in de verkoopopgave blijft een risico aanwezig. De risico’s manifesteren zich met name in de kasstromen en financieringsmogelijkheden. Op deze risico’s anticiperen we door het treffen van beheersmaatregelen, zoals verkoopprogramma's in de nieuwbouw pas te starten als meer dan 80% verkocht is (voorheen was dit 70%) en door het prioriteren van en bijsturen op het investeringsprogramma. Speciale vermelding verdienen de Koopgarant woningen in de voorraad. Op 31 december 2014 waren dat er 634 met een waarde van € 83,0 miljoen. Op 31 december 2013 waren dat er 654 met een waarde van € 83,8 miljoen. Bij een daling van de waarde bij terugkoop onder de waarde van verkoop moet AlleeWonen een deel van het verlies nemen (in 2014 € 30.000, de jaren daarvoor waren significant hoger). De hoogte van dit risico is voor AlleeWonen aanleiding geweest om in 2011 te stoppen met de inzet van het product Koopgarant. Daarna zijn geen nieuwe projecten gestart met Koopgarant. Wel kennen lopende projecten met dit label hun afronding in 2014. Het risico van de terugkoopplicht zal naar verwachting verder dalen. 6.6.4

Risicomanagementsysteem

Risicomanagement maakt integraal onderdeel uit van het besluitvormingssysteem van AlleeWonen. Bij investeringsvoorstellen boven € 2 miljoen moet verplicht een toetsingskader overlegd worden. In dit toetsingskader doorlopen we volgens een bepaald stramien de volgende items: •

•

toetsen op wenselijkheid, door: o in te spelen op maatschappelijke en politieke ontwikkelingen o relatie naar het jaarplan te leggen o meerwaarden te beschouwen op de velden, klanten, maatschappij, medewerkers en organisatie toetsen op haalbaarheid, door: o relatie naar budgetten in de begroting te leggen o risico’s te beschouwen op de velden, klanten, maatschappij, medewerkers en organisatie o beoordeling van de IRR


64

Dit toetsingskader geeft enerzijds basis voor zorgvuldige besluitvorming aan de voorkant, en anderzijds een instrument om achteraf goed verantwoording te kunnen afleggen aan interne toezichthouders en stakeholders van AlleeWonen. Daarnaast hanteren we voor investeringsprojecten een specifiek risicosysteem. Dit systeem stelt ons in staat om de risico’s in projecten in de tijd te volgen en daarbij ook de onderlinge risicoverhouding te constateren. Dit inzicht geeft focus en helpt bij het concreet bijsturen op projecten. Het risicoprofiel van de totale investeringsportefeuille, inclusief de financieringsrisico’s, monitoren we continu en rapporteren we aan de Raad van Commissarissen. In 2014 is een proces gestart om naast specifieke projectrisico’s ook de meer strategische risico’s in beeld te brengen. Hiervoor zijn diverse stakeholders bevraagd en intern verbinden we de gedetecteerde risico’s met risico-eigenaren. In 2015 wordt dit integraal benaderen van risico’s opgenomen in ons rapportagesysteem.

6.7

Fiscale paragaaf

6.7.1

Vennootschapsbelasting

AlleeWonen kent een positief fiscaal resultaat van (vooralsnog) € 3,1 miljoen. Bij de aangifte wordt deze uiteraard definitief bepaald. Deze fiscale winst leidt nog niet tot een fiscaal belastbaar bedrag als gevolg van compensabele verliezen uit het verleden. AlleeWonen is met de Belastingdienst in overleg omtrent de fiscale winstbepaling in een aantal voor AlleeWonen specifieke gevallen. 6.7.2

Latenties

De totale latentie voor AlleeWonen bedraagt € 5.676.000 en is opgenomen onder de financiële vaste activa. Vergeleken met vorig jaar is deze gestegen met € 3.783.000 en dat is opgenomen onder de Vpb-bate in de resultatenrekening. AlleeWonen kent drie latenties. Eén latentie wordt gevormd door het waarderingsverschil van te verkopen woningen in de commerciële balans tegen te verkrijgen marktwaarde in de fiscale balans tegen 70% van de WOZ-waarde. De vermogenstoename wordt dan commercieel al gerealiseerd bij herwaardering, terwijl deze fiscaal pas wordt gerealiseerd bij verkoop. Dat levert een passieve latentie op van € 0,3 miljoen. De tweede latentie wordt gevormd door de fiscale waardering van de leningen o/g tegen de marktwaarde. Commercieel worden deze tegen de nominale waarde gewaardeerd en daardoor ontstaat een actieve latentie van bijna € 2,0 miljoen. De derde latentie wordt, met ingang van de jaarrekening 2014, gevormd door de restant beschikbare verliescompensatie. De beschikbare verliescompensatie bedraag over het jaar 2014 € 4.027.000. Wanneer deze in de jaarrekening 2013 was opgenomen zou deze € 4.820.000 zijn geweest. Totaal gesaldeerd met de passieve latentie ontstaat zo de actieve latentie van € 5.676.000.


65

6.8

Organisatie

6.8.1

Organogram

AlleeWonen stelt haar bewoners centraal. Het daarbij behorende organisatiemodel wordt gekenmerkt door lokaal verankerde vestigingen voor alle bewonerszaken en bovenlokaal opererende ondersteunende teams op de gebieden Strategie en Innovatie, Vastgoed en Bedrijfsvoering. De Raad van Bestuur is kaderstellend.

Klanten - Bewoners

Vestiging Breda Afdeling Wonen

Vestiging Roosendaal Afdeling Wonen

Vastgoed

Strategie & Innovatie en Financiën & Control

Bedrijfsvoering

Raad van Bestuur

6.8.2

Nevenstructuur AlleeWonen

Deelnemingen

toegelaten instelling

N.V. Stadsherstel 26,27%

AlleeWonen Holding B.V. 100% dochter

AlleeWonen Vastgoed B.V.

AlleeWonen DEE B.V.

100% dochter

100% dochter

Stadssingel B.V 50% dochter

AlleeWonen Projectontwikkeling B.V. 100% dochter

Futuramakelaardij Roosendaal B.V.

De Fundatie B.V. 100% dochter

100% dochter 50% V.o.f Zwanehof

25% Consortium Spoorzone Breda V.o.f.


66

6.8.3

Organisatieontwikkeling

Organisatieontwikkeling is voor AlleeWonen een continue proces om antwoord te geven op (nieuwe) maatschappelijke vraagstukken, om het wijkgericht werken vorm te geven, om flexibel in te spelen op veranderingen in de markt, weten regelgeving en de rol in het ontwikkelen en beheren van maatschappelijk vastgoed in te vullen. Waar nodig leiden we medewerkers verder op en begeleiden we hen. In het verslagjaar is hieraan invulling gegeven door: Voortzetten van de AlleeAcademie, waarin zijn opgenomen: • • • •

het informatiecentrum, met als doel informatieoverdracht en waarborgen betrokkenheid. het leercentrum, met als doel het werken aan vaardigheden, het verdiepen van kennis en betrokkenheid creëren. het competentiecentrum, met als doel inzicht krijgen in capaciteiten, talenten en innerlijke drijfveren van medewerkers en managers gerelateerd aan de organisatieontwikkelingen. Maandelijkse bedrijfslunches (Alleelunches) waarin nieuwe (organisatie)ontwikkelingen en projecten werden gepresenteerd aan alle medewerkers. Ook zijn over uiteenlopende onderwerpen AlleeColleges georganiseerd.

De komende jaren zal goed opdrachtgever- en opdrachtnemerschap een belangrijke competentie blijven, met als doel beheersing en control van projecten door goede projectsturing. Niet alleen intern pakken we de opdrachtgevers- en opdrachtnemersrol op, maar ook de opdrachtgeversrol in relatie tot onze ketenpartners pakken we op. Verbindingen van aannemers en leveranciers leveren geld op. Samen met partners onderzoeken wij waar verbeteringen in processen gemaakt kunnen worden en waar bezuinigingen mogelijk zijn. Een goede projectsturing en –beheersing vraagt alertheid van iedere medewerker. Kijkend naar onze strategische keuzes is het van belang dat, als we de ambities willen waarmaken, we in ons doen en laten de kernwaarden (betrokken, open, ondernemend en gericht op vooruitgang), zowel intern als extern, uitdragen. Het investeringsvermogen van AlleeWonen is direct afhankelijk van het optimaliseren van de huuropbrengsten én de mogelijkheid om de opbrengsten uit woningverkopen terug te investeren in de samenleving. Naast het optimaliseren van de opbrengsten kunnen we de komende jaren ook de totale bedrijfslasten verlagen. AlleeWonen zal qua organisatie verder afslanken. Vanuit het verbeteren van efficiency, meer samenwerken met ketenpartners, verbeteren van processen zullen voordelen behaald worden, die ook hard nodig zijn om financieel weerbaar te blijven. Om goed afgewogen beslissingen te kunnen nemen is goed assetmanagement onontbeerlijk. Daartoe is een traject gestart om de assetmanagementfunctie binnen AlleeWonen verder te professionaliseren. Dit loopt door tot in 2015, waarbij wij zogenoemde hold-sell analyses uitvoeren, formats voor besluitvorming introduceren en kijken of onze sturing en/of structuur aanpassing behoeven. 6.8.4

Sturing en control

Uitgangspunt van AlleeWonen is het willen sturen op verbinding van bewoners en maatschappelijke partners, versterken van de positie van wijken en buurten en versnellen van maatschappelijke prestaties. Hiertoe zijn concrete doelstellingen en indicatoren benoemd. Realisatie van geleverde prestaties volgen we in ons managementrapportagesysteem (rapportages betreffen de bedrijfsvoering – projecten – grondposities). In 2014 is door ons auditteam onderzoek gedaan naar de opvolging van de opdrachtverstrekking binnen de projecten Easystreet, het WMO-proces en de procesgang rondom het vaststellen van de huurprijzen bij mutaties. Aan de hand van deze audits zijn verbeteracties uitgezet. Verder heeft de controle van de inkomensregistratie bij woningtoewijzingen, volgens de EU-richtlijn, extra aandacht gekregen.


67

6.8.5

Werkgeverschap

Het ontwikkelen en inrichten van de interne organisatie spelen de kernwaarden, betrokken, open, ondernemend, gericht op vooruitgang, een grote rol. Voor de medewerkers is volop ruimte voor eigen initiatief en ontplooiing. Verantwoordelijkheden liggen laag in de organisatie. We investeren in ontwikkelingsmogelijkheden. We willen onze medewerkers het vertrouwen, de verantwoordelijkheid en de vrijheid geven het werk zo in te richten dat het aansluit bij hun competenties. Daarbij hoort een werkomgeving die stimulerend en inspirerend is. En de vrijheid om steeds die werkplek te kiezen die het best past bij de taak van dat moment. Dat is dus niet per definitie op kantoor. Werken kan ook thuis. Of in de wijk, bij huurders binnen en onderweg. Deze manier van werken vereist faciliteiten die daarbij passen. Daarom kenmerken beide kantoren van AlleeWonen zich door licht, openheid en veel mogelijkheden om collega’s te ontmoeten. Deze huisvesting èn het concept van flexibele werkplekken dragen bij aan een doelmatiger bedrijfsvoering (uitwisseling van informatie tussen medewerkers wordt eenvoudiger). 6.8.6

Kengetallen personeel 2014

Management Wonen en vastgoedbeheer Projectontwikkeling Bedrijfsvoering Strategie & Innovatie Organisatie & Communicatie* Gemiddeld

2013 7,0 132,3 4,2 39,0 10,6 8,0 201,1

8,0 141,0 8,6 44,6 13,6 215,8

* De afdeling Organisatie & Communicatie bestaat sinds 1 maart 2014. Medewerkers van deze afdeling behoorden tot 1 maart 2014 toe aan andere afdelingen binnen de organisatie.

AlleeWonen telde over 2014 gemiddeld 201,1 fte (215,8 fte in 2013). Ongeveer de helft van het personeelsbestand werkt op parttime basis. Ultimo 2014 had AlleeWonen 219 werknemers in dienst, 193,4 fte (ultimo 2013 waren dat 237 werknemers, 205,6 fte). Een sterk veranderde omgeving gaf aanleiding om in 2013 ons strategisch kader te herzien. Door o.a. verder te digitaliseren en bedrijfsprocessen efficiënter in te richten en te standaardiseren kunnen we bezuinigen op formatie. We doen dit met een driejarenplan, wat in 2013 is gestart. In 3 jaar tijd gaan we van 213 fte in 2013 naar 183 fte eind 2016. Hiervoor is samen met de vakbonden een sociaal plan opgesteld. In 2014 hebben we medewerkers, die boventallig werden verklaard, kunnen herplaatsen in vrijgevallen functies. In 2015 hebben we opnieuw boventallige medewerkers.


68

6.9

Kengetallen

Aantal verhuureenheden in exploitatie 1 Woningen/woongebouwen 2 Intramuraal 3 Kamers 4 Garages 5 Parkeerplaatsen 6 Bergingen 7 Maatschappelijk vastgoed 8 Bedrijfsruimte 9 Overig

2014 16.686 532 591 930 896 40 72 138 0

2013 16.741 650 591 930 897 37 72 152 17

Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie

19.885

20.087

Bedrijfsvoering 1 Beheerkosten per vhe 2 Rente per vhe 3 Huuropbrengsten per vhe 4 Aantal vhe's per medewerk(st)er 5 Personeelskosten per vhe 6 Rendement vreemd vermogen 7 Huurachterstand in % ultimo jaar 8 Huurderving in % jaarhuur

2014 € 884 € 1.541 € 5.515 99 € 655 4,2% 3,1% 2,1%

2013 € 929 € 1.536 € 5.121 93 € 703 4,3% 2,7% 1,8%

Kenmerken woningbezit in eigen beheer 1 Goedkope woningen (< € 374,44) 2 Betaalbare woningen(> € 374,44, < € 596,75) 3 Bereikbare woningen (> € 596,75 < € 699,48) 4 Vrije sector woningen (> € 699,48) 5 Huur per woningwaarderingspunt 6 Huur in % maximaal 7 Woningwaarderingspunten per woning

2014 2.249 10.605 2.952 880 € 3,79 75,5% 137

2013 2.364 10.875 2.673 829 € 3,56 72,8% 137

Continuïteit en liquiditeit 1 Current ratio (vlottende activa t.o.v. schulden kort) 2 Solvabiliteit I (eigen vermogen t.o.v. balanstotaal) Solvabiliteit II (eigen vermogen en voorziening t.o.v. balanstotaal) 4 Rentabiliteit totaal vermogen 5 Rentabiliteit eigen vermogen 6 Rentabiliteit vreemd vermogen 7 ICR 8 Loan to value 9 Investerings-/financieringsratio

2014 0,62 24% 25,0%

2013 0,77 28%


-0,04% -11,63% 4,18% 1,65 73% 0,0%

29,1% -1,1% -13,2% 4,30% 1,57 69% 70.2%

69

Balans en resultatenrekening per verhuureenheid (in euro’s) 1 Eigen vermogen 2 Voorziening 3 Onderhoud 4 Leefbaarheid 5 Jaarresultaat 6 Huuropbrengst per maand 7 Schuldrest 8 Waarde per vhe

6.10

2014

2013

13.547 688 906 35 -1.575 460 36.962 49.446

17.390 721 1.095 47 -2.301 427 38.028 53.750

Financieel meerjarenperspectief

De basis voor onze meerjarenbegroting is het verstevigen van onze financiële positie, waarbij we voldoende investeren in de kwaliteit én betaalbaarheid van onze huurwoningen. De komende jaren lopen onze investeringen in nieuwbouw van huur- en koopwoningen terug, maar tegelijkertijd hebben we de inzet in renovatie en onderhoud van onze woningen verhoogd. Dit resulteert voor de jaren 2018 en verder in een gemiddeld onderhoudsniveau van € 27,5 miljoen per jaar (in plaats van € 25 miljoen per jaar). We gaan uit van een inflatievolgend huurbeleid en hebben voor 2015 afgezien van de inkomensafhankelijke huurverhoging voor onze primaire doelgroep. Door deze inzet zien wij een evenwichtig beeld in onze meerjarenbegroting, waarbij onze operationele kasstroom relatief stabiel is op een niveau van € 25 miljoen positief. Tegelijkertijd zetten wij onverminderd in op de verlaging van onze schuldenpositie (zie ook paragraaf 6.2.1), waarmee onze langlopende leningen afnemen van € 735 miljoen ultimo 2015 naar € 658 miljoen ultimo 2019. Hieronder geven we kort aan welke doelstellingen er gesteld zijn en wanneer wij die doelstellingen halen.

Omschrijving

Balans: Solvabiliteit minimaal

Schuld per woning maximaal Loan to value maximaal Kasstromen: Operationele kasstroom 2015 – 2018 na 2%-fictie

Meerjarendoelstelling

Opmerkingen

30% De solvabiliteitsdoelstelling wordt in 2017 gehaald (32,4%). € 33.500,- De schuld per woning daalt vanaf 2014 en komt in 2024 uit op € 33.200,-. 60% Doelstelling wordt gehaald in 2021.

Positief Kasstromen zijn positief en robuust.

ICR

1,8 In 2015 komt de ICR naar verwachting uit op 1,85 en wordt de doelstelling gehaald.

DSCR

1,0 De DSCR is 1,04 en blijft >1


70


71

Jaarrekening


72

Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming)

A c t i v a (in duizenden euro’s) 2014

2013

Vaste activa

11.1 11.2 11.3

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

841.111

951.622

11.465

15.090

14.308

15.778 866.884

11.4 11.5 11.6

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Comm. vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden

982.490

142.132

128.052

2.490

2.392

83.043

83.766 227.665

11.8 11.9 11.10 11.11 11.12 11.13

Financiële vaste activa Andere deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Latente belastingvordering(en) Cashpoolleningen Te vorderen BWS subsidies Overige vorderingen

214.210

592

553

404

424

5.676 0 0 500

1.893 5.000 145 500

Som der vaste activa

7.172

8.515

1.101.721

1.205.215

Vlottende activa

11.14 11.15 11.16

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

12.522

7.273

822

4.608

125

125 13.469

11.17 11.18 11.19 11.20

Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

12.006

2.477

2.370

128

133

650 51

2.678 700

Liquide middelen

3.306 13.659

5.881 25.051

Som der vlottende activa

30.434

42.938

1.132.155

1.248.153

Totaal activa


73

P a s s i v a (in duizenden euro’s) 2014

2013

Eigen vermogen 269.391

Groepsvermogen

11.21 11.22

Voorzieningen Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen

13.367 314

Totaal voorzieningen

11.23 11.24

Langlopende schulden Schulden/leningen Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV

11.26

11.27

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Waarborgsommen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal passiva


14.144 342 13.681

14.486

715.434

742.374

84.933

86.022

Totaal langlopende schulden

11.25

349.319

800.367

828.396

19.557 5.102 184

21.486 7.005 181

794 3.821 19.258

2.480 5.819 18.981 48.716

55.952

1.132.155

1.248.153

74

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2014 (in duizenden euro’s) 2014

2013

Bedrijfsopbrengsten 14.1 14.2 14.3

14.5

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Opbrengst projecten in opdracht van derden Wijziging in onderhanden werk

14.6 14.7

Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

14.4

109.657 7.368

102.866 7.423

1.268

2.705

3.601 -4.052

Som der bedrijfsopbrengsten

4.978 -5.189 -451 667 3.327

-211 850 3.389

121.836

117.022

Bedrijfslasten 14.8 14.9 14.10 14.11 14.12 14.13 14.14 14.15 14.16 14.17

Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiele vaste activa Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

14.18

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat (transporteren)


39.589

43.798

19.007

27.559

750 9.554 1.624 1.853 18.025 703 7.449 27.017

217 10.570 1.556 1.989 22.001 953 7.710 16.069 125.571

132.422

-3.735

-15.400

-763

-705

-4.498

-16.105

75

(in duizenden euro’s) 2014 -4.498

Bedrijfsresultaat (transport) 14.19

14.20 14.21

14.22

Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

-16.105

47

337

215 -30.907

1.804 -32.990

Saldo financiële baten en lasten

-30.645

-30.849

Resultaat voor belastingen

-35.143

-46.954

3.783

1.018

-31.360

-45.936

39

-279

-31.321

-46.215

Belastingen Resultaat na belastingen

14.23

2013

Aandeel in resultaat van deelnemingen Groepsresultaat na belastingen


76

Kasstroomoverzicht geconsolideerd 2014 (in duizenden euro’s) 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

-

-

Aanpassingen voor: Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Niet gerealiseerde waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Overige waardeveranderingen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

2013

-4.498

-16.105

39.589

43.797

763 19.007 -817

705 27.559 -2.494 54.044

-

Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden

-1.463 2.575 -5.307

Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen/betaalde intrest Ontvangen vennootschapsbelasting

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Investeringen koopwoningen Ontvangsten uit verkopen Desinvesteringen in financiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa

-7.868

49.849

45.594 -30.715 0

-29.050

-30.715

20.799

14.879

-56.159 -6.663 13.018 145 0

-3.322

39.000

-51.869

-41.188

-28.869

-2.188

-11.392 13.659 25.051

-36.968 25.051 62.019

-11.392


-49.659

23.000

Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie geldmiddelen Saldo liquide middelen ultimo Saldo liquide middelen primo

-4.195

-13.829 -6.392 16.754 145 0

Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet

-5.373 -694 -1.801

-29.050 0

Per saldo kasstroom uit operationele activiteiten

53.462

-36.968

77

7.

Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening

7.1

Regelgeving

AlleeWonen heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 12 mei 2015.

7.2

Oordelen en schattingen

Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

7.3

Consolidatiegrondslagen

In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van AlleeWonen en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissend zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissend zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Joint ventures worden proportioneel geconsolideerd. Dit houdt in dat de activa en passiva en de baten en lasten naar evenredigheid van het kapitaalbelang respectievelijk aandeel in het resultaat in de geconsolideerde jaarrekening worden opgenomen.

7.4

Lijst van kapitaalbelangen

7.4.1

Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen

AlleeWonen Holding B.V. te Roosendaal:100%-deelneming (2013: 100%) AlleeWonen Vastgoed B.V. te Roosendaal:100%-deelneming (2013: 100%) AlleeWonen DEE B.V. te Roosendaal:100%-deelneming (2013: 100%) AlleeWonen Projectontwikkeling B.V. te Roosendaal:100%-deelneming (2013: 100%) Futura Makelaardij B.V. te Roosendaal:100%-deelneming (2013: 100%) De Fundatie B.V. te Roosendaal:100%-deelneming (2013: 100%)


78

7.4.2

Proportioneel geconsolideerde rechtspersonen en vennootschappen

De proportioneel geconsolideerde maatschappijen betreffen: Stadssingel B.V. te Breda (50%) Vof Zwanehof te Roosendaal (100%) VOF Consortium Spoorzone te Breda (25%) 7.4.3

Overige deelnemingen

Gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde: N.V. Stadsherstel te Breda (26,27%)

7.5

Overige verbindingen

Verder heeft AlleeWonen de volgende verbindingen met duurzame financiële en/of bestuurlijke banden door middel van respectievelijk het verstrekken van leningen en/of het hebben van zeggenschap op grond van contractuele bepalingen: • • • •

Stichting Woonzorgprojecten Breda e.o. in Breda; Stichting Futura in Tilburg; Vereniging Wonen Plus in Breda; HetPunt in Roosendaal.

7.6

Salderen

Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.


79

8.

Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening

8.1

Materiële vaste activa

8.1.1

Sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel)

Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. AlleeWonen heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Complexindeling Het sociaal vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenererende eenheden (complexen) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Waardering bij eerste verwerking Onder ‘eerste verwerking’ wordt verstaan het verwerven van sociaal vastgoed dat gereed is voor onmiddellijke eigen exploitatie, ongeacht of dit sociaal vastgoed in een aan/verkooptransactie van derden is verworven dan wel of het sociaal vastgoed in eigen beheer is ontwikkeld. Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De afschrijving vangt aan vanaf het begin van het eerstvolgende volledige jaar nadat het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord.


80

Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid, zijnde complexniveau. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex), die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindering van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winsten verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winsten verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winsten verliesrekening verwerkt. Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van de historische kosten overgeboekt binnen het eigen vermogen. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Kosten van herstel In een aantal erfpachtovereenkomsten met een bepaalde looptijd is bepaald dat aan het einde van de overeenkomst de grond schoon en zonder opstallen aan de eigenaar dient te worden terug geleverd. De daarvoor in de toekomst te maken kosten worden verwerkt via de opbouw van een voorziening voor herstelkosten. Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van door-


81

exploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is.

8.1.2

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenererende eenheid, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenererende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. De realiseerbare waarde is bepaald op basis van de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord. 8.1.3

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, ver-


82

minderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winsten verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

8.2

Vastgoedbeleggingen

8.2.1

Commercieel vastgoed in exploitatie

Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.


83

Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenererende eenheden (complexen) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winsten verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. 8.2.2

Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreft onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de ontwikkelingsperiode rente op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald door taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. 8.2.3

Vastgoed verkocht onder voorwaarden

Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het


84

geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Ultimo boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld. Onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die aangemerkt zijn om in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) binnen vijf jaar te worden overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, worden geherclassificeerd als onroerende zaken bestemd voor verkoop onder voorwaarden, indien is voldaan aan het principe “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. De onroerende zaak wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de te verwachten contractprijs (i.c. de te verwachten reële waarde onder aftrek van de te verwachten toe te passen korting). Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de te verwachten contractprijs, wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde na aftrek van de naar verwachting toe te passen korting. 8.2.4

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden

Dit betreft onder Koopgarant-bepalingen aan derden verkochte, per balansdatum in ontwikkeling zijnde woningen waarbij de grond in eeuwigdurende erfpacht tegen betaling van een afkoopsom door de corporatie wordt uitgegeven. De onder de Koopgarant overeengekomen afgifteprijs van de opstal en de grond is gelijk aan respectievelijk de aanneemsom vermeerderd met de afkoopsom van de erfpachtcanon. Tussen de koper en de aannemer is een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van de woningen. Aangezien de corporatie in belangrijke mate de economische voor- en nadelen ter zake van de waardeontwikkeling van de woningen behoudt, worden de woningen en de daarmee verband houdende terugkoopverplichting in de balans opgenomen. In de terugkoopverplichting is tevens de afkoopsom van de erfpachtcanon begrepen. De waardering van het VOV-vastgoed in ontwikkeling bij eerste verwerking is op basis van de kosten van de verrichte prestaties (grondkosten en gefactureerde bouwtermijnen) inclusief transactiekosten. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde bij oplevering onder aftrek van de contractuele korting en de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Hierbij is een afwaardering op de grond toegepast op basis van de lagere afkoopsom van de erfpachtcanon dan de verwervingskosten van de grond. De terugkoopverplichting wordt in de ontwikkelfase van het vastgoed in de balans opgenomen voor de ontvangen afkoopsom van de erfpachtcanon, verhoogd met de VOV-uitgifteprijs van de opstal naar rato van de verrichte bouwprestaties per balansdatum.


85

8.3

Financiële activa

8.3.1

Deelnemingen: Deelnemingen in groepsmaatschappijen, andere deelnemingen

De deelnemingen van AlleeWonen in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (nietgroepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van AlleeWonen in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winsten verliesrekening wordt het aandeel van AlleeWonen in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover AlleeWonen niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de nettoinvestering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. De andere deelnemingen waarop AlleeWonen geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winsten verliesrekening. 8.3.2

Overige financiële activa

Bij de eerste verwerking van financiële activa worden deze opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met - behalve de tegen reële waarde met waardeveranderingen in de W&Vrekening verwerkte financiële activa - de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per de transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. De reële waarde is normaliter gelijk aan de kostprijs. De waardering na eerste verwerking is hierna toegelicht onder de afzonderlijke posten van de overige financiële activa. Er zijn geen financiële vaste activa gewaardeerd tegen een hoger bedrag dan de actuele waarde en waarbij geen afwaardering is toegepast (in het geval financiele vaste activa niet tegen actuele waarde wordt gewaardeerd cf art. 2:381b sub b BW). Bijzondere waardeverminderingen van financiële activa Op elke balansdatum wordt beoordeeld of een financieel actief of een groep van financiële activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winsten verliesrekening verwerkt. De omvang van dit verlies wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief, en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de af-


86

name van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winsten verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid. 8.3.3

Vorderingen: vorderingen op groepsmaatschappijen, vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, leningen u/g en overige vorderingen

Bij eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten. Na eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. In de berekening worden (dis)agio op het moment van verkrijging en transactiekosten en honoraria over de looptijd van de vorderingen ten gunste respectievelijk ten laste van de winsten verliesrekening gebracht als onderdeel van de effectieve rente. De effectieve rente wordt in het resultaat verantwoord onder de post ”Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten”. Verliezen wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid worden in het resultaat verantwoord onder de post “Waardeveranderingen van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten”. 8.3.4

Te vorderen BWS-subsidies

Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor de in exploitatie zijnde materiële vaste activa welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies. De vordering is opgenomen tegen de contante waarde van de uit hoofde van de BWS toegezegde bedragen (subsidiebeschikkingen inzake de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten) en wordt jaarlijks verminderd met de door de budgetbeherende instanties beschikbaar gestelde bijdragen. De uitbetalingsperiode is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het volledige bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo tegen het subsidierendement. 8.3.5

Latente belastingvorderingen en –verplichtingen

Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert.


87

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Fiscale eenheid Tussen AlleeWonen en haar Nederlandse groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is.

8.4

Voorraden

8.4.1

Vastgoed bestemd voor verkoop

Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. 8.4.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. 8.4.3

Overige voorraden

De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. 8.4.4

Onderhanden projecten

Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winsten verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode).


88

Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winsten verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winsten verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winsten verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winsten verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.

8.5

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid.

8.6

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banken girotegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

8.7

Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen

Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

8.8

Voorzieningen

Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is.


89

8.8.1

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen inzake de materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering, rekening houdend met het complex in het geval de investeringen en herstructurering hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde (betreffende de materiële vaste activa) respectievelijk marktwaarde (betreffende vastgoedbeleggingen). 8.8.2

Overige voorzieningen

De overige voorzieningen zijn gevormd voor jubileumuitkeringen aan personeel. Deze voorziening is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van CAO-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. Bij de bepaling van de omvang van de voorziening is rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen, een geschatte blijfkans en leeftijd. De voorziening is tegen de nominale waarde opgenomen.

8.9

Financiële passiva

Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winsten verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Onder de overige schulden zijn van huurders ontvangen waarborgsommen opgenomen, welke bij mutatie van de woning worden terugbetaald verhoogd met rente. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” van dit hoofdstuk.


90

9.

Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening

9.1

Algemeen

Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

9.2

Bedrijfsopbrengsten

Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. 9.2.1

Huuropbrengsten

Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. 9.2.2

Opbrengsten servicecontracten

De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 9.2.3

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winsten verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de actuele waarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” in de grondslagen van balanswaardering.


91

9.2.4

Opbrengst projecten in opdracht van derden, wijziging in onderhanden werk en kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winsten verliesrekening verantwoord op de post “Wijzigingen in onderhanden werk”. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. De kosten van de verrichte prestaties in het boekjaar worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post “Wijzigingen in onderhanden werk” van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaarde laat zien van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, vindt opbrengstverantwoording in de winsten verliesrekening plaats tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. 9.2.5

Geactiveerde productie eigen bedrijf

Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). 9.2.6

Overige bedrijfsopbrengsten

Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d.

9.3

Bedrijfslasten

9.3.1

Afschrijvingen op materiële vaste activa

De afschrijvingen op materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de


92

woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. 9.3.2

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. 9.3.3

Bijzondere waardevermindering van vlottende activa

Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (koopwoningen gereed en in ontwikkeling, teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop, onderhoudsmaterialen) en huurderving debiteuren opgenomen. 9.3.4

Pensioenlasten

De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winsten verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Onder de pensioenlasten is tevens een dotatie aan de pensioenvoorziening voor additionele verplichtingen jegens werknemers begrepen. 9.3.5

Onderhoudslasten

Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. 9.3.6

Leefbaarheid

Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. 9.3.7

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde (marktwaarde) gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht.


93

9.3.8

Uitkeringen aan deelnemingen

Betreffen baten (i.c. dividenden) uit deelnemingen die niet volgens de vermogensmutatiemethode worden gewaardeerd. 9.3.9

Rentebaten en rentelasten

Rentebaten worden tijdsevenredig in de winsten verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winsten verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

9.4

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winsten verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

9.5

Aandeel in resultaat van deelnemingen

Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van AlleeWonen. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.


94

10.

Grondslagen bij opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht

10.1

Toepassing indirecte methode

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: Mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; Resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; Resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten.

10.2

Begrip geldmiddelen

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen.

10.3

Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

10.4

Financieringstransacties

De ontvangst uit hoofde van een financieringstransactie (woningen verkocht onder voorwaarden) wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringsactiviteiten.


95

11.

Toelichting op de geconsolideerde balans

Materiële vaste activa (in duizenden euro’s) 2014 11.1 11.2 11.3

Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2013

841.111

951.622

11.465

15.090

14.308

15.778

866.884

982.490

Het verloop van deze posten is als volgt: (in duizenden euro’s)

Sociaal vastgoed in exploitatie

2014 Stand 1 januari: Bedrijfs-/boekwaarde voor stelselwijziging Stelselwijziging Bedrijfs-/boekwaarde na stelselwijziging

2013

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2014

2013

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 2014

2013

951.622 0

1.019.790 0

15.090 0

28.554 0

15.778 0

16.949 0

951.622

1.019.790

15.090

28.554

15.778

16.949

Mutaties: Opleveringen Aankopen Investeringen/verbeteringen Desinvesteringen Herclassificatie Overige mutaties Mutatie onrendabele top Overige waardeveranderingen Afschrijvingen Totaal van de mutaties

10.223 0 5.124 -4.536 -7.149 0 -500

75.005 0 6.732 -1.970 -20.245 504 -25.738

-10.223 0 9.600 0 0 -3.372 500

-75.005 0 45.647 0 -2.476 -1.147 0

0 0 546 0 0 0 0

0 0 754 0 0 0 0

-18.622 -37.567 -53.027

-26.488 -41.823 -34.023

0 0 -3.495

0 0 -32.981

0 -2.016 -1.470

0 -1.925 -1.171

Bedrijfs-/boekwaarde na de mutaties Directe vermogensmutatie Mutatie onrendabele top

898.595 -57.484 0

985.767 -34.145 0

11.595 0 -130

-4.427 0 19.517

14.308 0 0

15.778 0 0

Bedrijfs-/boekwaarde per 31 december

841.111

951.622

11.465

15.090

14.308

15.778


96

Hieronder als toelichting het verloopschema van de materiële activa op basis van historische kostprijs. Het verloop van deze posten is als volgt: (in duizenden euro’s)


2014

2013

Stand 1 januari: Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari

976.755 -236.173 740.582

Mutaties: Opleveringen Aankopen Investeringen/verbeteringen Desinvesteringen Herclassificatie Overige mutaties Afschrijvingen Totaal van de mutaties


Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

2014

2013

2014

2013

915.121 -210.885 704.236

15.250 0 15.250

48.231 0 48.231

32.600 -16.822 15.778

31.846 -14.897 16.949

10.223 0 5.155 -2.354 -6.704 0 -26.904 -20.584

75.005 0 6.732 -1.645 -18.458 0 -25.288 36.346

-10.223 0 9.600 0 0 -2.874 0 -3.497

-75.005 0 45.647 0 -2.476 -1.147 0 -32.981

0 0 546 0 0 0 -2.016 -1.470

0 0 754 0 0 0 -1.925 -1.171

Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen

983.075 -263.077

976.755 -236.173

11.753 0

15.250 0

33.146 -18.838

32.600 -16.822

Boekwaarde per 31 december

719.998

740.582

11.753

15.250

14.308

15.778

11.1


11.1.1

Afschrijvingen

In het kader van RJ 645 is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed gewijzigd van annuïtair naar lineair en tevens gebaseerd op de componentenbenadering, indien dit de toets van de materialiteit doorstaat. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering, indien van toepassing (bovenbedoeld 10% criterium niet van toepassing), bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: • • • • • 11.1.2

Grond: geen afschrijving; Casco: 50 jaar; Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.): 10 tot 15 jaar; Installaties (lift, cv, elektra e.d.): 20 tot 25 jaar; Woningverbetering: 30 jaar.

Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop

De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 2.279 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 60 woningen in het ko-


97

mend boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 6,2 mln en de boekwaarde € 0,96 mln. 11.1.3

Uitgangspunten bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur (exploitatieperiode) van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: • In 2015 inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor huurders met een inkomen lager dan € 34.229 geldt een inflatievolgende huurverhoging (2013: inkomensafhankelijke huurverhoging voor de jaren 2015 en 2016 ook voor huurders met een inkomen lager dan € 34.229); • inflatie in huurverhoging o 2015: 1,25% o 2016: 1,50% o Vanaf 2017: 2,00%; • aftopping huurverhoging op streefhuur (2013 op liberalisatiegrens). Huurharmonisatie: • jaarlijkse huurharmonisatie gebaseerd op streefhuren (2013: idem). Huurderving: • jaarlijkse huurderving van 1,65% in 2015 en afbouwend naar 1,4% in 2020 (2013: 1,4% en afbouwend naar 1%). Overige exploitatie uitgaven: • jaarlijkse stijging van 1,5% (2013: 2%) en vanaf 2016 2%. Personeelskosten hebben een jaarlijkse stijging van 1,75% opbouwend naar 3% in 2019. t/m 2017 (2013: Tot 2018 1%, daarna 3%). Belastingen en verzekeringen 1,75% in 2015 opbouwend naar 3% in 2019 (2013: vanaf 2015 2%). Onderhoudsuitgaven: • jaarlijkse stijging conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 1,75% opbouwend naar 3% in 2019 (2013: 1,95% in 2015 en daarna opbouwend naar 3%). Volumeparameters: • klachten- en mutatieonderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 388 per verhuureenheid (2013: € 390); • planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting; • directe overige exploitatie-uitgaven (belastingen, verzekeringen): € 212 per verhuureenheid (2013: € 189); • overige indirecte exploitatie-uitgaven voor zover vastgoedgerelateerd (algemeen beheer): € 1.107 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.062);


98

•

verhuurderheffing voor sociaal bezit: ingerekend over volledige levensduur van een complex.

Discontering: • disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (2013: 5,25%); disconteringsmoment: medionummerando; • contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn. Overige aspecten: • inrekenen restwaarde grond: • grondprijs naar einde levensduur: • kosten inplaatsing: • kosten sloop:


€ 9.561 per verhuureenheid (2013: € 9.410) € 21.776 per verhuureenheid (2013: € 21.433) € 5.842 per verhuureenheid (2013: € 5.750) € 6.373 per verhuureenheid (2013: € 6.273)

99

11.1.4

Analyse stijging/daling bedrijfswaarde

De stijging/daling van de bedrijfswaarde inzake het sociaal vastgoed in exploitatie in 2014 is als volgt te analyseren: (in duizenden euro’s)

Bedrijfswaarde ultimo 2013 Bedrijfswaarde ultimo 2014 Mutatie Autonome ontwikkeling Effect een jaar opschuiven Voorraadmutaties Oplevering nieuwbouw Minder verkoop in prognose jaren Herclassificatie Overig Totaal voorraadmutaties Beleidswijzigingen Huurbeleid

Stijging/daling bedrijfswaarde via eigen vermogen en resultaat 951.622 841.111 -110.511

21.160

542 -4.462 -8.480 -1.136 -13.536

578

Huurderving Verkoopbeleid Verhuurderheffing Belasting en verzekeringen Overige exploitatielasten en beheerkosten Renovatie en energieambitie

-7.169 7.464 7.826 -12.868 -10.393

Onderhoudsbeleid Mutatie restwaarde Levensduur verlenging ihkv strategisch voorraad beleid Overig Totaal beleidswijzingen

-99.989 -14.376 17.807 249 -118.135

Per saldo mutatie

-110.511

11.1.5

-7.264

Toelichting (oorzaak)

Kasstromen komen één jaar dichterbij Oplevering nieuwbouwcomplexen Door crisis minder verkoopvolume Naar vastgoedbelegging Diverse oorzaken

Aanpassing streefhuren en realisatie in 2014 Hogere inschatting huurderving Bijstelling verkoopbeleid Verhuurderheffing Stijging zakelijke lasten

Meer investeringen voor renovatie en energieambitie Mutatie in onderhprognose Bij 41 complexen is de levensduur verlengd Diverse oorzaken

Gevoeligheidsanalyse bedrijfswaarde

De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaar-


100

de, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen. Hieronder de 3 belangrijkste parameters qua impact door mutatie. Parameters

Gehanteerd in bedrijfswaarde

Stel mogelijke afwijking

Effect op bedrijfswaarde 1) x € 1.000.000

Huurverhoging Disconteringsvoet Dagelijks onderhoud

2%* 5,25% € 388 per vhe

+ 1% + 1% + € 100

148 94 31

In % van de bedrijfswaarde 18,0% -11,2% -3,7%

1)

het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk)

“*

Zie stijgingspercentages in paragraaf 5.1.4

11.1.6

Verstrekte zekerheden

Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.

11.2


11.2.1

Grondposities

In deze post zijn alle grondposities ad € 430.000 (2013: € 430.000) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten.

11.3


De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Bedrijfsterreinen: Automatisering: Bedrijfsauto’s: Inventaris kantoor: Kantoorgebouw (excl. grond):

geen afschrijving 3 jaar 3 jaar 5 of 10 jaar 50 jaar

Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.


101

Vastgoedbeleggingen (in duizenden euro’s) 2014 11.4 11.5 11.6 11.7

Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden

2013 142.132

128.052

2.490 83.043

2.392 83.766

0

0

227.665

214.210


2014

Stand 1 januari: Marktwaarde voor stelselwijziging Stelselwijziging Marktwaarde na stelselwijziging Mutaties: Opleveringen Aankopen Investeringen/verbeteringen Desinvesteringen Verkopen Herclassificatie Niet gerealiseerde waardeveranderingen Overige mutaties Totaal van de mutaties Marktwaarde na de mutaties Mutatie onrendabele top Directe vermogensmutatie Marktwaarde per 31 december



Commercieel vastgoed in ontwikkeling

Onroerende zaken VOV

128.052 0 128.052

2.392 0 2.392

83.766 0 83.766

0 153 807 0 -1.303 7.149

0 0 132 0 0 0

0 -4.759 0 0 3.159 0

-1.596 -6 5.204

0 0 132

365 512 -723

133.256

2.524

83.043

0 8.876

-34 0

0 0

142.132

2.490

83.043

102

(in duizenden euro’s)

2013

Stand 1 januari: Marktwaarde Mutaties: Opleveringen Aankopen Investeringen/verbeteringen Desinvesteringen Verkopen Herclassificatie Niet gerealiseerde waardeveranderingen Mutatie onrendabele top Overige waardeveranderingen Afschrijvingen Overige mutaties Totaal van de mutaties Marktwaarde na de mutaties Mutatie onrendabele top Directe vermogensmutatie Marktwaarde per 31 december





92.741

5.992

80.291

13.204 156 264 -350 0 20.245

-13.204 0 3.543 0 0 2.475

0 -3.519 0 0 8.452 0

270 -3.714 -666 0 -80 29.329

0 0 0 0 0 -7.186

-279 0 0 0 -1.179 3.475

122.070

-1.194

83.766

0 5.982

3.586 0

0 0

128.052

2.392

83.766

103

Hieronder als toelichting het verloopschema van de materiële activa op basis van historische kostprijs. Het verloop van deze posten is als volgt: (in duizenden euro’s)

2014





134.313 -27.336 106.977

2.456 0 2.456

86.022 0 86.022

Mutaties: Opleveringen Aankopen Investeringen/verbeteringen Desinvesteringen Verkopen Herclassificatie Afschrijvingen Overige mutaties Totaal van de mutaties

0 153 758 0 -1.107 6.704 -.4.848 0 1.660

0 0 132 0 0 0 0 0 132

0 -4.759 0 0 3.159 0 0 512 -1.088


140.821 -32.184

2.588 0

84.934 0

-108.637

2.588

84.934



2013





102.387 -22.679 79.708

11.590 0 11.590

82.268 0 82.268


13.204 143 262 -141 0 18.458 -4.657 0 27.269

-13.204 0 3.543 0 0 2.476 0 -1949 -9.134

0 -3.519 0 0 8.452 0 0 -1.179 3.754


134.313 -27.336

2.456 0

86.022 0


106.977

2.456

86.022


104

11.4


11.4.1

Uitgangspunten reële waarde

Jaarlijks wordt 1/3 deel van het commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, hetgeen betekent dat elk derde deel van het commercieel vastgoed in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw getaxeerd wordt. Aangezien de waardering van het commercieel vastgoed niet kan worden afgeleid van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, is de reële waarde benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario’s. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet (zie onderstaande tabel). Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo 15e jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De door de groep gehanteerde exit yields ligt voor de woningen gemiddeld op 8% (2013: 7,56%) en voor het bedrijfsonroerend goed op gemiddeld 10,6% (2013: 9,15%). Dit is afhankelijk van het type vastgoed, van de veroudering van het actief uit hoofde van locatie, economisch/markttechnisch en bouwtechnisch oogpunt. De overige gehanteerde uitgangspunten zijn: 2014 Prijsinflatie Bouwkostenstijging Looninflatie Disconteringsvoet: Mutatiegraad Onderhoudsnorm per vhe Onderhoudsnorm per m2 BOG Beheernorm per vhe Belasting en verzekering

20-jaars gemiddelde CBS (2,10%) 20-jaars gemiddelde BDBbouwkostenstijging (2,89%) 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS (2,01%) 8,2 (minimaal) 5-jaars gemiddelde € 923 € 7,00 € 380 € 182

2013 20-jaars gemiddelde CBS (2,16%) 20-jaars gemiddelde BDBbouwkostenstijging (2,97%) 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS (2,03%) 8,2 (minimaal) 5-jaars gemiddelde € 924 € 7,00 € 370 € 175

Bedrijfswaarde commercieel vastgoed De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 126.402.568 (2013: € 129.795.031). De gebruikte parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed zijn gelijk aan de parameters welke zijn genoemd voor de bepaling van de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed.


105

11.5

Commercieel vastgoed in ontwikkeling eigen exploitatie

11.5.1

Waardering bij eerste verwerking

In de kostprijs is tevens rente op schulden tijdens de bouw opgenomen.

11.6


De post herclassificatie uit het verloopoverzicht inzake onroerende zaken VOV betreft: •

•

de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in het boekjaar de bestemming hebben gekregen te worden doorverkocht zonder voorwaarden en ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht; herclassificatie naar “Voorraden” vindt plaats tegen verkrijgingsprijs, zijnde de marktwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de woningen zijn onder de “Voorraden” opgenomen als vastgoed bestemd voor verkoop en worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde; de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in hetzelfde boekjaar zijn doorverkocht zonder voorwaarden; herclassificatie vindt plaats tegen de kostprijs van de verkoop, zijnde de marktwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de opbrengstwaarde minus de kostprijs van deze woningen is in het resultaat verantwoord onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille”.

In 2014 is 1 woningen in Koopgarant aangekocht, die weer regulier is verkocht. Vervolgens zijn er ultimo 2014 33 woningen aangekocht die nog in voorraad zijn. Tevens is er in 2013 1 woning aangekocht, die in verhuur is genomen. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2014 634 (2013: 654).

11.7


Ultimo 2014 is er geen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden.


106

Financiële vaste activa 11.8

Andere deelnemingen

Het verloop van deze post is als volgt: (in duizenden euro’s) Boekwaarde 1-1-2014

Aan/verkopen

Stadsherstel

553

0

Resultaat/ dividend deelneming 39

Totaal

553

0

39

Waardewijzigingen

Boekwaarde 31-12-2014

0

592

0

592

(in duizenden euro’s) Boekwaarde 1-1-2013 Stadsherstel Cofier BV

537 295

0 0

Resultaat/ dividend deelneming 0 0

Totaal

832

0

0

11.9

Aan/verkopen

Waardewijzigingen


16 -295

553 0

-279

553

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Lening Stadssingel

Lening Stadssingel

Boek waarde 1-1-2014 424

Nieuwe leningen

Boek waarde 1-1-2013 449

Nieuwe leningen

Aflossingen 0

Amortisatie 20

Aflossingen 0

Waardewijzigingen 0

Amortisatie 25

0

Waardewijzigingen 0

0

Boek waarde 31-12-2014 404

Boek waarde 31-12-2013 424

Onder de “Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen” is een u.g. lening opgenomen aan Stadssingel B.V. inzake het pand de Olyton aan de Boschstraat in Breda. Op deze lening rust een hypotheek.


107

11.10

Latente belastingvorderingen

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering. Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil. b Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop/verkoop binnen vijf jaar. • Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop. • Bij verkoop van woningen binnen vijf jaar wordt voor het waarderingsverschil een latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen. c Leningen o/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen het verschil van de nominale waarde van lening en de contante waarde inclusief de transitorische rente per 1-1-2008. De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. d Fiscaal verrekenbare verliezen. Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering in de jaarrekening. Hiervoor is een latente belastingvordering tegen nominale waarde verantwoord. De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt: (in duizenden euro’s) 2014

2013

Latentie leningen o/g Latentie vaste activa Beschikbare verliescompensatie

1.955 -306 4.027

2.154 -261 0

Boekwaarde 31 december

5.676

1.893

Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt: (in duizenden euro’s) 2014

2013

Boekwaarde 1 januari Dotaties ten gunste van het resultaat Onttrekkingen ten laste van het resultaat

1.893 3.783 0

876 1.017 0


5.676

1.893


108

11.11

Cashpoolleningen

(in duizenden euro’s) 2014 Stand 31 december

11.12

2013 0

5.000


(in duizenden euro’s) 2014 Stand 1 januari Correctie voorgaande jaren Ontvangen BWS subsidies Stand 31 december

11.13

2013 145 -145 0

290 0 -145

0

145

Overige vorderingen

(in duizenden euro’s) 2014

2013

Startersleningen Stand 1 januari Toevoegingen/verminderingen

500 0

425 75

Stand 31 december

500

500


109

Voorraden (in duizenden euro’s) 2014 11.14 11.15 11.16

11.14

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

2013

12.522 822 125

7.273 4.608 125

13.469

12.006

Vastgoed bestemd voor verkoop

De post “Vastgoed bestemd voor verkoop” bestaat uit opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. Hierna wordt een specificatie gegeven van de boekwaarde en de verwachte opbrengstwaarde van het vastgoed bestemd voor verkoop. Daarbij is voor het sociaal vastgoed uitgegaan van de in de bedrijfswaarde ingerekende woningverkopen voor de komende vijf jaar, gesplitst naar het komend jaar en de daaropvolgende vier jaar. (in duizenden euro’s) 2014 Vastgoed bestemd voor verkoop

11.15

2013

12.522

7.273

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

(in duizenden euro’s) 2014 Onderhanden werk

2013 822

4.608

In totaal is een bedrag van € 3.601 (2013: € 4.978) aan opbrengsten uit hoofde van onderhanden projecten over het boekjaar verantwoord in de winsten verliesrekening. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op de post onderhanden project. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. Er zijn geen bedragen door de opdrachtgevers ingehouden op de termijnfacturen. Er zijn geen geactiveerde uitgaven voor nog niet verrichte prestaties gepresenteerd onder de “Onderhanden projecten”.

11.16

Overige voorraden

Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen Technische Dienst van Roosendaal in de magazijnen en servicewagens. (in duizenden euro’s) 2014 Voorraden


2013 125

125

110

Vorderingen (in duizenden euro’s) 2014 11.17 11.18 11.19 11.20

Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen en pensioenpremie Overige debiteuren Overige overlopende activa

2013 2.477

2.370

128 650 51

133 2.678 700

3.306

5.881

Alle posten begrepen in vorderingen hebben een looptijd korter dan een jaar.

11.17

Huurdebiteuren

De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. De vordering op huurdebiteuren is als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s) 2014 Huurdebiteuren, zittende en vertrokken huurders Af: voorziening dubieuze debiteuren

2013 3.434 -957

2.809 -439

2.477

2.370

Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt: (in duizenden euro’s) 2014 Stand 1 januari Onttrekking Dotatie Stand 31 december


2013 439 -232 750

596 -374 217

957

439

111

11.18

Belastingen en premies sociale verzekeringen en pensioenpremie

De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s) 2014

2013

Pensioenpremie

128

133

Totaal

128

133

De post Belastingen en premies wordt gesaldeerd weergegeven. Er is voor gekozen om de pensioenpremie apart weer te geven.

11.19

Overige debiteuren

(in duizenden euro’s) 2014 Totaal overige debiteuren

11.20

2013 650

2.678

Overlopende activa

(in duizenden euro’s) 2014 Totaal overlopende activa

2013 51

700

Liquide middelen (in duizenden euro’s) 2014

2013

Kas Bank

2 13.657

2 25.049

Totaal

13.659

25.051

Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep.


112

Groepsvermogen Het aansprakelijk vermogen (groepsvermogen en achtergestelde schulden) bedraagt per balansdatum € 269.391.000 (2013: € 349.319.000). Voor een toelichting op het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans.

Voorzieningen (in duizenden euro’s) 2014 11.21 11.22

11.21

Voorziening onrendabele investeringen sociaal vastgoed Overige voorzieningen

2013

13.367 314

14.144 342

13.681

14.486

Voorziening onrendabele investeringen

Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt: (in duizenden euro’s) Sociaal vastgoed in ontwikkeling


Totaal

Stand 1 januari Dotatie Aanwending Vrijval

9.634 363 -527 -111

4.510 0 -31 -471

14.144 363 -558 -582

Stand 31 december

9.359

4.008

13.367

11.22


De overige voorzieningen betreft de voorziening voor jubilea. Het verloop ervan in het boekjaar is als volgt: (in duizenden euro’s) 2014

2013

Stand 1 januari Onttrekking Dotatie

342 -86 58

367 -55 30

Stand 31 december

314

342


113

Langlopende schulden 11.23

Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen

(in duizenden euro’s) 2014 Schulden/leningen Aflossingsverplichting komend jaar

Rente % 4,14

>5 jaar 652.146

>1 jaar 82.845

Totaal 734.991 -19.557 715.434

Verplichtingen inzake onroerende goederen VOV

84.933

Totaal

800.367

(in duizenden euro’s) 2013 Schulden/leningen Aflossingsverplichting komend jaar

Rente % 4,27

>5 jaar 667.142

>1 jaar 96.718

Totaal 763.860 -21.486 742.374

Verplichtingen inzake onroerende goederen VOV

86.022

Totaal

828.396

Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden. (in duizenden euro’s) Overheid

Stand 1 januari Nieuwe leningen Aflossingen (*) Stand 31 december

Kredietinstellingen

Totaal

72.682 0 -11.996

691.178 23.000 -39.873

763.860 23.000 -51.869

60.686

674.305

734.991

(*) inclusief de in het komende jaar af te lossen bedragen. Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 735 miljoen (2013 € 764 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft AlleeWonen zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.


114

Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem.

11.24

Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling heeft betrekking op 634 woningen (2013: 654). (in duizenden euro’s) 2014


2013

84.933

86.022

Kortlopende schulden (in duizenden euro’s) 2014 11.25 11.26

11.27

11.25

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Waarborgsommen Aangegane verplichtingen Overlopende passiva

2013

19.557 5.102 794 184 3.821 19.258

21.486 7.005 2.480 181 5.819 18.981

48.716

55.952

Schulden aan kredietinstellingen


Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen

11.26

2013

19.557

21.486

Belastingen en premies sociale verzekeringen

(in duizenden euro’s) 2014 Verschuldigde vennootschapsbelasting Loonbelasting en premies bedrijfsvereniging Omzetbelasting Crisisheffing


2013 0 313 481 0

0 354 2.125 1

794

2.480

115

De post Belastingen en premies wordt gesaldeerd weergegeven. Op grond van de “Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013” d.d. 18 juli 2012 dient de werkgever in 2013 een eenmalige ‘crisisheffing’ te betalen van 16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat zij in 2013 aan een medewerker heeft betaald, voor zover dat loon hoger was dan € 150.000. Volgens RJ-bepalingen dient deze heffing ultimo 2013 als verplichting te worden opgenomen, rekening houdend met een inschatting omtrent indienst- en uitdiensttredingen tussen 18 juli en 31 december 2013. De heffing moet tijdsevenredig worden verwerkt naar rato van het genoten loon.

11.27

Overlopende passiva

(in duizenden euro’s) 2014 Nog te betalen rente leningen o/g Nog te betalen kosten Huur voorstanden


2013

13.527 4.156 1.575

15.121 2.623 1.237

19.258

18.981

116

12.

Niet in de balans opgenomen regelingen

12.1

Voorwaardelijke verplichtingen

12.1.1

WSW obligoverplichting

Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2014 heeft AlleeWonen een aangegane obligoverplichting van € 28,8 miljoen (2012: € 29,9 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

12.2

Niet-verwerkte activa en verplichtingen

12.2.1

Juridische trajecten

Inzake het faillissement van het onderhoudsbedrijf Ambacht in 2004 loopt een rechtszaak over de door AlleeWonen verschuldigde bedragen. In de rechtszaak is een eerste uitspraak gedaan in het voordeel van AlleeWonen. De curator is in hoger beroep gegaan. Er is in april 2014 een uitspraak geweest in het hoger beroep. Deze is wederom in het voordeel van AlleeWonen. AlleeWonen heeft naar aanleiding hiervan geen verdere voorzieningen getroffen. 12.2.2

Bankgaranties

Per 31 december 2014 zijn ten behoeve van AlleeWonen bankgaranties afgegeven ten bedrage van € 1,5 miljoen (2013: € 1,5 miljoen). 12.2.3

Verkoop woningen

Op balansdatum zijn voor 11 verkochte woningen met een opbrengstwaarde van € 1,4 miljoen de overeenkomsten nog niet notarieel verleden. 12.2.4

Aansprakelijkheid VOF-belangen

De Fundatie (100% dochter van AlleeWonen) is in 2013 met een derde beherend vennoot eigenaar van VOF Zwanehof geweest. Inmiddels is deze vennoot failliet verklaard en is De Fundatie de enige eigenaar van VOF Zwanehof. Verder is De Fundatie samen met één andere vennoot beherend vennoot van Consortium Spoorzone Breda V.O.F. Als beherend vennoot is De Fundatie B.V. (mede) aansprakelijk voor alle schulden van deze vennootschap. In de geconsolideerde jaarrekening is als eigen aandeel 25% van deze schulden opgenomen. Het niet in de consolidatie betrokken deel van de schulden bedraagt € 1.032.316 (€ 997.205 ultimo 2013). 12.2.5

Kredietfaciliteit

AlleeWonen beschikt per 31 december 2014 over een maximale kredietfaciliteit van € 10.000.000, waarvoor geen zekerheden zijn gesteld. Daarnaast beschikt AlleeWonen over een lening met een variabele hoofdsom van € 25.000.000 met een verplichte minimale opname van € 5.000.000. 12.2.6

Energiegarantie

Er is een energiegarantie afgegeven voor gemaximeerd energieverbruik voor het renovatie project Kroeven (complex 505 en 506) met ingang van 2010/2011.


117

In 2014 hebben 34 huurders een beroep gedaan op de garantieregeling. De totale kosten van de garantieregeling bedroegen in 2014 € 11.009,73. In 2013 bedroegen de kosten van de garantieregeling € 9.997,54 en deden 35 huurders een beroep op de regeling. De extra huurverhoging bedroeg in 2014 gemiddeld € 66,85 per maand. Hier tegenover staat dat AlleeWonen garandeert dat de energielasten met eenzelfde bedrag afnemen. De garantieregeling is van toepassing voor een periode van vijf jaar. In 2015 loopt de regeling af. 12.2.7

Stichting Dutch International Guarantees for Housing (DIGH)

De stichting DIGH maakt betaalbare woningbouw mogelijk voor mensen met een laag inkomen in ontwikkelingslanden en landen in een economische overgangsfase. Stichting AlleeWonen ondersteunt dit initiatief door borg te staan voor de rente en aflossingsverplichtingen van onderstaande leningen: (in euro’s) Instelling

Zuid Afrika CTCHC Westgate Mall Zuid Afrika SOHCO Letland Renesco Zuid Afrika Yeast Slowakije Matra Totaal

Borgstelling Leningen € 254.711

Borgstelling jaarlijkse verplichtingen € 49.112

€ 1.400.418 € 1.090.035 € 345.969 € 454.024 € 3.545.157

€ 142.500 € 85.960 € 27.472 € 29.322 € 334.366

Start borgstelling

Einde borgstelling

2006

2018

2007 2011 2011 2011

2027 2031 2031 2041

Bij het project Renesco in Letland zijn betalingsproblemen ontstaan. In augustus 2014 is de helft van de jaarlijkse annuïteit ad € 85.960 niet betaald. DIGH heeft naar aanleiding hiervan bij AlleeWonen de garantstelling ingeroepen voor de helft van de jaarlijkse annuïteit. Uit voorzichtigheid heeft AlleeWonen een voorziening gevormd voor 50% van de totale borgstelling ad € 1,1 miljoen op het project Renesco. Naar aanleiding hiervan heeft een onafhankelijk onderzoek plaatsgevonden naar de (financiële) situatie bij Renesco. Hieruit blijkt dat risico’s bestaan over (financiële) toekomst van Renesco. DIGH en Renesco hebben inmiddels een korte termijn overeenkomst opgesteld en getekend waarin concrete acties en toezeggingen van Renesco zijn opgenomen. Het nakomen van deze acties en toezeggingen zal moeten leiden tot toekomst bestendig business model voor Renesco. Naast de genoemde problemen bij het project Renesco is er nog een ontwikkeling gaande bij DIGH. De leden (garantiegevers) van DIGH zijn tot de conclusie gekomen dat het model van borgstellingen geen toekomstbestendig model meer lijkt. De redenen hiervoor zijn dat er meer problemen en oplopende risico’s in de gehele leningenportefeuille zijn en dat nieuwe garanties niet meer tot de mogelijkheden behoren. Momenteel vinden gesprekken en onderzoeken plaats naar de toekomst van DIGH en is nog niet bekend wat de gevolgen zijn voor de waardering van totale borgstelling van AlleeWonen ad € 3,5 miljoen. 12.2.8

Vereniging van eigenaren

AlleeWonen is lid van verschillende verenigingen van eigenaren (VVE’s) zij betaalt bijdrages aan deze VVE’s op grond waarvan later uitgaven door de VVE ten behoeve van bijvoorbeeld (planmatig) onderhoud kunnen worden gedaan. De totale waarde van de reserves bedraagt € 3,43 miljoen. 12.2.9

Terugkooprechten

In het verleden zijn 28 woningen verkocht met een beperkte korting (tussen de 0% en de 10%) waarbij AlleeWonen het recht heeft de woningen terug te kopen. De koper van toen is verplicht


118

de woningen aan AlleeWonen te koop aan te bieden. Er is geen verplichting de woningen terug te kopen. 12.2.10 Terminal Met NS Poort is een overeenkomst getekend waarin AlleeWonen zich heeft verplicht om 93 appartementen en 93 parkeerplaatsen af te nemen voor € 24,2 miljoen in het project OV Terminal in Breda. 18 woningen zijn in 2014 overgedragen aan AlleeWonen voor € 2,4 miljoen. 12.2.11 Euretco Inzake de exploitatie van dit pand loopt een vordering van € 262.500. Wij verwachten dat deze vordering in 2015 afgewikkeld wordt.

12.3

Meerjarige financiële verplichtingen

12.3.1

Operationele lease en huur

AlleeWonen heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto’s afgesloten, het aantal lease auto’s is met 15 bedrijfsauto’s (Citroën C1) uitgebreid tot 20. Hiervoor waren deze bedrijfsauto’s in eigendom. De leaseovereenkomsten hebben een gemiddelde looptijd van 3 jaar waarbij de leasebetaling een vast bedrag per jaar is over de gehele leaseperiode van € 92.498. Verder worden multifunctionals geleased voor een jaarbedrag van € 159.904. De contracten hebben een looptijd van 5 jaar. Het kantoorpand aan de Spoorstraat 200 is gehuurd voor een periode van 10 jaar, en eindigt op 30 november 2019. De jaarhuur bedraagt € 456.066 en wordt jaarlijks verhoogd met de consumentenprijsindex van het CBS. 12.3.2

Aangetrokken, nog niet opgenomen leningen

De groep heeft ultimo 2014 geen leningen aangetrokken met een stortingsdatum na balansdatum voor investeringen en herfinancieringen. 12.3.3

Investeringsverplichtingen

Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van € 23,5 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voortvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening. 12.3.4

Herzieningswet toegelaten instellingen Volkshuisvesting

De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet-DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporaties van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.


119

12.3.5

Heffing voor saneringssteun

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2015 - 2019 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2016 tot en met 2019 van € 60,- per zelfstandige woning en € 30,- per onzelfstandige woning. Voor 2015 wordt geen heffing opgelegd. Op basis van deze bedragen per woning verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

2015: € 0 2016: € 1.038.000 2017: € 1.037.000 2018: € 1.035.000 2019: € 1.034.000

Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen.


120

13.

Financiële instrumenten

13.1

Algemeen

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

13.2

Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s

13.2.1

Financiële instrumenten (derivaten)

De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt de groep tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met de verlangde positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico (tegenpartijrisico’s), liquiditeitsrisico en valutarisico. Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt: 13.2.2

Kredietrisico

Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. De groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt de corporatie enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. 13.2.3

Liquiditeitsrisico

Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als met een bank periodieke marktwaardeverrekening is afgesproken. 13.2.4

Valutarisico

De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Alle leningen in euro’s. 13.2.5

Renterisico (& kasstroomrisico’s)

De groep loopt rente- en kasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken wordt het kasstroomrisico afgedekt door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de marktrente, renteswapcontracten af te sluiten waarbij de variabele rente wordt geruild voor een vaste rente.


121

Rentevoet leningen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden (in duizenden euro’s): Renteklasse Restantlooptijd 1 – 5 jaar 6 – 10 jaar 11 – 15 jaar 16 – 20 jaar > 20 jaar

Tot 3%

3% - 4%

4% - 5%

5% - 6%

6% - 7%

> 7%

Totaal

5.098 0 0

24.001 10.416 20.000

53.651 39.588 57.027

0 0 0

0 0 0

95 5.580 0

82.845 55.584 77.027

22.269

0

91.005

38.960

1.877

0

154.111

47.000

137.744

154.120

26.561

0

0

365.425

74.367

192.161

395.391

65.520

1.877

5.675

734.991

De effectieve rentevoet van de leningen bedraagt gemiddeld 4,00 % (2013: 4,28%). De reële waarde van de leningen bedraagt € 1.127 miljoen. De koers van alle leningen bedraagt gemiddeld 147,5%. Kasstroomrisico’s leningen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies (in duizenden euro’s): Jaaraflossingen 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

3.357 4.462 4.195 4.399 3.975 4.000 2.871 2.989

Eindaflossingen 15.200 39.360 10.000 25.000 13.974 13.269 10.000 0

Renteconversies 46.124 25.000 13.000 34.000 21.499 2.913 54.779 96.579

De duration van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 15,8 jaar (2013:14 jaar).


122

Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht: De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherziening moment. Het risico van deze leningen betreft: • op het moment van renteherziening indien de rente hoger is dan de oude contractrente; • de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere rente. -

De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op driemaands Euribor. De rente van de roll-over lening NWB 3 mnds. Euribor en een opslag van 0,40%. De opslagen kunnen periodiek worden herzien.

-

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen de 0,26% en de 0,59%.


123

14.

Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening

Bedrijfsopbrengsten 14.1

Huuropbrengsten

(in duizenden euro’s) 2014 Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB Huurderving wegens leegstand

2013

98.777 7.221 3.348 2.612 111.958 -2.301

93.370 5.830 3.322 2.223 104.745 -1.879

109.657

102.866

De “te ontvangen netto maandhuur” is gewijzigd als gevolg van: - De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2014 van 3,93% (1 juli 2013: 4,06%) - Woningverbeteringen - Verkoop - Aankoop - In exploitatie nemen

14.2



Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten

14.3

2013

7.368

7.423


(in duizenden euro’s) 2014 Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed) Totaal resultaat

2013

711 557

2.750 -45

1.268

2.705

Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde is. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte marktwaarde. Voor het


124

teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt: (in duizenden euro’s) 2014

Af:

Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed) Verkoopopbrengst Verkoopkosten Boekwaarde (bedrijfswaarde) Resultaat in winsten verliesrekening

2013

7.559 -2.312 -4.536

6.269 -1.474 -2.044

711

2.751

De verkoopopbrengst betreft 67 verkochte woningen (2013: 48 woningen). (in duizenden euro’s) 2014

Af:

Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed) Verkoopopbrengst Verkoopkosten Boekwaarde (marktwaarde) Resultaat in winsten verliesrekening

2013

1.986 -28 -1.401

305 0 -350

557

-45

De verkoopopbrengst betreft 11 verkochte woningen (2013: 2 woningen) en 1 winkel.

14.4

Opbrengst projecten in opdracht van derden


Projectomzet in winsten verliesrekening

14.5

2013

3.601

4.978

Wijzigingen in onderhanden werk


Mutatie onderhanden werk


2013

-4.052

-5.189

125

14.6

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf


Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

14.7

2013

667

850


(in duizenden euro’s) 2014 Doorberekend onderhoud Dienstverlening huurders Makelaardij Overige bedrijfsopbrengsten

2013 798 696 807 1.026

857 732 713 1.087

3.327

3.389

Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winsten verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winsten verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaal- en manuren) wordt in de winsten verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”.


126

Bedrijfslasten 14.8

Afschrijvingen materiële vaste activa

(in duizenden euro’s) 2014 Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

14.9

2013

37.573 2.016

41.824 1.974

39.589

43.798


(in duizenden euro’s) 2014 Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Afwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Resultaat verkoop VOV-vastgoed

14.10

2013

355 18.622 30

1.166 26.487 -94

19.007

27.559



Dotatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid

14.11

2013

750

217

Lonen en salarissen


Af:

Lonen en salarissen Ontvangen ziekengeld/WAO Crisisheffing

2013 9.625 -71 0

10.666 -97 1

9.554

10.570

In de lonen en salarissen is een bedrag van € 798.000 (2013: € 857.000) begrepen inzake werkzaamheden ten dienste van bedrijfsopbrengsten. De opbrengst hiervan is in de winsten verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”. Voor een toelichting op de post “Crisisheffing” wordt verwezen naar de post “Belastingen en premies sociale verzekeringen” in de toelichting op de geconsolideerde balans. Bij de groep waren in 2014 gemiddeld 219 werknemers


127

in dienst (2013: 237). Het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2014 gemiddeld 201 (2013: 216). De uitsplitsing naar organisatieonderdeel is als volgt: Management Exploitatie Projectontwikkeling Bedrijfsvoering Strategie en innovatie Organisatie & Communicatie

7,0 132,3 4,2 39 10,6 8,0

Totaal FTE

201,1

14.12

Sociale lasten


Sociale lasten

2013

1.624

1.556

Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.

14.13

Pensioenlasten

(in duizenden euro’s) 2014 CAO-pensioenpremie SPW Kostenindexatie boven CAO Bijdrage aanvullende opbouw (vroeg)pensioen

2013 1.458 2 393

1.571 2 416

1.853

1.989

14.13.1 Pensioenregeling bij AlleeWonen De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. De uitvoeringsovereenkomst met het pensioenfonds is voor onbepaalde tijd. (Overeenkomst voor bepaalde tijd bestaat niet tussen AlleeWonen en SPW, aangezien conform de Wet Bpf 2000 er sprake is van een verplichte deelname aan de pensioenregeling binnen de CAO, welke in de vorm van een bedrijfstakpensioenfonds is vormgegeven). De belangrijkste afspraken die zijn opgenomen in deze uitvoeringsovereenkomst zijn de volgende: • Indexatie geeft geen aanleiding tot premieaanpassingen; • De maximale premie bedraagt 31% over de pensioengrondslag.


128

De dekkingsgraad (marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB) van het fonds per balansdatum was 114%. (31 december 2013: 114%) Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 117%. Het pensioenfonds heeft d.d. 2 juli 2009 bij DNB een zogenaamd “15/3-herstelplan” ingediend om binnen 3 jaar het eigen vermogen te herstellen tot het vereiste minimum en binnen 15 jaar tot het vereiste eigen vermogen. Het herstelplan is opgesteld met inachtneming van de door DNB voorgeschreven uitgangspunten en is in juli 2009 door DNB goedgekeurd. Het herstelplan is afgestemd met AlleeWonen voor wat betreft haar additionele bijdrage. De belangrijkste elementen van het herstelplan d.d. 2 juli 2009 betreffen de volgende: Premiebeleid Het huidige premiebeleid wordt over de herstelperiode gehandhaafd. Afwijking van het reguliere premiebeleid is (nog) niet nodig gezien de verwachte herstelkracht van het fonds. In het thans voorliggende herstelplan wordt verwacht dat de premie gedurende de komende 15 jaar op het maximale niveau van 31% van de pensioengrondslagsom (voor de regeling 55-; deelnemers geboren na 1949) blijft. De kracht van het premiebeleid is daarmee uiterst beperkt (geen verhoging mogelijk). Het premiebeleid stoelt daarmee nadrukkelijk op het vertrouwen dat het fonds op termijn herstelt (en zal moeten herstellen) van de huidige crisis zonder ingrijpende wijziging van het premiebeleid. Evenzeer als de bron van de daling van de dekkingsgraad de verstoring van de financiële markten is, zal substantieel herstel vanuit diezelfde markten tot stand moeten komen. Indien dit herstel niet optreedt, kunnen aanvullende maatregelen genomen worden. Dit zal aandacht krijgen bij de jaarlijkse evaluatie van het herstelplan. Uit het herstelplan blijkt, dat bij het genoemde premiebeleid, in combinatie met het toeslagenbeleid en het beleggingsbeleid, te verwachten is dat het fonds ruim binnen de gestelde termijnen van 5 en 15 jaar uit het dekkingen reservetekort geraakt. Indexatiebeleid De toeslagverlening van SPW is voorwaardelijk; de hoogte van de toeslag wordt jaarlijks vastgesteld door het bestuur. Voor actieve deelnemers wordt de toeslagverlening gebaseerd op de stijging van de loonindex binnen de bedrijfstak. Voor niet-actieve deelnemers wordt de toeslagverlening gebaseerd op de ontwikkeling van de consumentenprijsindex. De mate van toeslagverlening hangt af van de financiële positie van het fonds (voor actieve en niet actieve deelnemers) en het verschil tussen de doorsneepremie en de kostendekkende premie (voor actieve deelnemers). Door middel van een inhaaltoeslag kan een in het verleden ontstane toeslagachterstand worden ingehaald. Het huidige (algemene) toeslagbeleid van SPW bepaalt dat de toeslagverlening per begin van een jaar afhankelijk is van de gemiddelde dekkingsgraad (financiële positie) van de vier voorgaande kwartalen. De hoogte van de toeslag voor actieve deelnemers voor de daaropvolgende jaren is afhankelijk van de ontwikkeling van de financiële positie van het fonds enerzijds. Anderzijds is deze afhankelijk van de ontwikkeling van het verschil tussen de doorsnee premie en de kostendekkende premie. De hoogte van de toeslag voor niet-actieve deelnemers voor de daaropvolgende jaren zal afhankelijk zijn van de ontwikkeling van de financiële positie van het fonds. Jaarlijks zal door het bestuur van SPW een besluit worden genomen ten aanzien van de te verlenen toeslag. Afhankelijk van de financiële positie kan worden besloten de toeslagverlening volledig of gedeeltelijk te beperken. De hoogte van de toeslag voor de jaren na 2009 zal afhankelijk zijn van de ontwikkeling van de financiële positie van het fonds. Jaarlijks zal door het bestuur een besluit worden genomen ten aanzien van de te verlenen toeslag. Afhankelijk van de financiële positie kan worden besloten de toeslagverlening volledig of gedeeltelijk te beperken. Het bestuur hanteert hierbij het huidige


129

toeslagenbeleid als leidraad (geen toeslagen voor niet-actieve deelnemers bij een dekkingsgraad onder de 105%). Beleggingsbeleid SPW Het normbeleggingsbeleid voor 2009 is vastgesteld op de feitelijke beleggingsmix eind 2008. Het langetermijnbeleid (en de lange termijnvisie), welke is gebaseerd op een zorgvuldige afweging van (lange termijn) rendement en risico, is dan ook niet gewijzigd door de crisis. De norm van 2009 heeft overigens ten opzichte van de strategische beleggingsmix een hoger percentage vastrentende waarden. In het herstelplan wordt voor het jaar 2009 uitgegaan van de norm 2009 beleggingsmix en na 2009 van de strategische beleggingsmix. Het valutarisico ten aanzien van de Britse pond, de Amerikaanse dollar en de Japanse yen wordt door het fonds afgedekt. Strategisch is het renterisico voor 80% tot 100% afgedekt; gemiddeld zou dus circa 90% van het renterisico zijn afgedekt. Derhalve is de renteafdekking meegenomen op basis van 90% van de verplichtingen. Daarnaast is 75% van het aandelenrisico strategisch afgedekt door middel van putopties.

14.14

Onderhoudslasten

(in duizenden euro’s) 2014 Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Renovatiekosten Bijdrage aan onderhoud voor VVE’s Overig onderhoud

14.15

2013 3.766 4.170 2.027 6.607 556 796 103

4.126 5.542 1.947 8.176 1.378 736 96

18.025

22.001

Leefbaarheid

(in duizenden euro’s) 2014 Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten

14.16

2013 554 149

785 168

703

953

Lasten servicecontracten


Totaal lasten servicecontracten


2013

7.449

7.710

130

14.17

Overige bedrijfslasten

(in duizenden euro’s) 2014 Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten

2.767 1.182 124 4.073

2.804 943 91 3.838

3.546 341 3.887

3.301 309 3.610

749 1.053

920 1.002

3.538 8.242 5.475 19.057

3.846 322 2.532 8.622

27.017

16.069

Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen

Andere bedrijfslasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Heffing bijzondere projectsteun en saneringssteun CFV Verhuurderheffing Diverse overige bedrijfslasten

Totaal generaal

2013

Specificatie diverse overige bedrijfslasten (in duizenden euro’s) 2014 Kosten projectontwikkeling Contributie landelijke federatie Kosten VVE Afboeking servicekosten Afboeking garantie verplichtingen Afboeking vordering Beheer bedrijfsonroerend goed Beheer woonwagens Overige algemene lasten Inhuur personeel

14.18

2013 1.410 104 392 66 588 560 7 28 1.492 828

600 120 326 72 0 0 43 29 490 852

5.475

2.532


(in duizenden euro’s) 2014 Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen terugkoopverplichting woningen VOV


2013

-1.127

-427

365

-278

-762

-705

131

14.19

Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa

(in duizenden euro’s) 2014 Rente leningen u/g Rente te vorderen BWS subsidies (*)

14.20

2013 47 0

337 0

47

337

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

(in duizenden euro’s) 2014 Rente liquide middelen Geactiveerde bouwrente Overige

14.21

2013 -2 59 158

88 1.644 72

215

1.804

Rentelasten en soortgelijke kosten

(in duizenden euro’s) 2014 Rente langlopende leningen Betaalde rente op liquide middelen/kasgeld Disagio leningen Overige rentelasten

14.22

2013

30.729 29 137 12

32.820 29 130 11

30.907

32.990

Belastingen

14.22.1 Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.


132

14.22.2 Belastingdruk winsten verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winsten verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: (in duizenden euro’s) 2014

2013

Acute belastingen boekjaar Aanpassingen acute belastingen vorige boekjaren Latente belastingverplichting vennootschapsbelasting

0 0 3.783

0 0 1.018

Totaal belastinglast/-bate

3.783

1.018

14.22.3 Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum. De post “acute belastingen boekjaar” is als volgt bepaald: (in duizenden euro’s)

Commercieel resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening

-31.321

Fiscaal resultaat Fiscaal niet-aftrekbare bedragen: Gemengde kosten Saneringssteun CFV

-404

37 3.538 3.575

Af:

Fiscaal resultaat Verliesverrekening

3.171 -3.171

Belastbaar bedrag

0

Acute belastingen boekjaar (20% over € 0/ 25% over het meerdere)

0

Na het fiscale resultaat van 2014 resteert nog een compensabel verlies van € 16,1 miljoen.


133

14.22.4 Mutatie latente belastingen De mutatie latente belastingen in de geconsolideerde winsten verliesrekening is als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s) 2014

14.23

2013

Stand van voorziening latente belastingverplichtingen: Leningen o/g en u/g Vastgoed in exploitatie (blijvend verhuren) Fiscaal verrekenbare verliezen

1.955 -306 4.027

2.154 -261 0

Totaal

5.676

1.893

Mutaties in latente belastingvorderingen: Vastgoed in exploitatie (blijvend verhuren) Leningen o/g en u/g Beschikbare verliescompensatie

-46 -198 4.027

1.245 -227 0

Totaal mutatie latente belastingen

3.783

1.018

Aandeel in resultaat van deelnemingen

(in duizenden euro’s) 2014 Resultaat deelneming Cofier Bouwontwikkeling BV Resultaat deelneming NV Stadsherstel


2013 0 39

-295 16

39

-279

134

15.

Enkelvoudige balans per 31 december 2014

(na resultaatbestemming)

A c t i v a (in duizenden euro’s) 2014

17.1 17.2 17.3

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

2013

841.111

951.622

7.413

10.849

14.308

15.778 862.832

17.4 17.5 17.6

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Comm. vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden

978.249

135.925

120.785

2.490

2.392

83.043

83.766 221.458

17.8 17.9 17.10 17.11 17.12 17.13 17.14

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Vorderingen op deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Te vorderen BWS subsidies Overige vorderingen

32.070

33.186

592 862 5.676 0 0 500

553 902 1.893 5.000 145 500

Som der vaste activa Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

206.943

39.700

42.179

1.123.990

1.227.371

12.522

7.273

822

4.608

125

125 13.469

12.006

17.17 17.18

Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

17.19

Effecten Liquide middelen

3.867 0 12.649

5.776 0 24.198

Som der vlottende activa

29.985

41.980

1.153.975

1.269.351

17.15 17.16

Totaal activa


2.477

2.370

127

133

410 853

1.778 1.495

135

P a s s i v a (in duizenden euro’s) 2014

17.20 17.20

17.21 17.22

Eigen vermogen Wettelijke reserves Statutaire reserves Overige reserves Resultaat boekjaar Groepsvermogen Voorzieningen Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen

300.712 -31.321

Langlopende schulden Schulden/leningen Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV

13.367 306

17.27 17.27 17.28 17.29

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Waarborgsommen Niet-gerealiseerde intercompanywinsten Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal passiva


349.319

14.144 335 13.673

14.479

715.434

742.374

84.933

86.022

Totaal langlopende schulden

17.25 17.25 17.26 17.27

395.534 -46.215 269.391

Totaal voorzieningen

17.23 17.24

2013

800.367

828.396

4.971 19.557 18.012

6.893 21.486 17.179

1.269 184

3.108 181

3.619 3.821 19.111

3.619 5.819 18.872 70.544

77.157

1.153.975

1.269.351

136

16.

Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2014


18.5

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Opbrengst projecten in opdracht van derden Wijziging in onderhanden werk

18.6 18.7

Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

18.1 18.2 18.3 18.4

18.9

18.10 18.11 18.12 18.13 18.14 18.15 18.16 18.17

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

18.18

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat (transporteren)


108.797 7.368 0

102.334 7.423 0

1.289

2.726

3.601 -4.052

Som der bedrijfsopbrengsten

18.8

2013

4.978 -5.189 -451 667 1.862

-211 850 2.269

119.532

115.391

39.583

43.797

19.007

27.559

750 9.184 1.557 1.791 18.012 701 7.449 26.206

216 10.119 1.480 1.915 21.968 953 7.710 15.733 124.240

131.450

-4.708

-16.059

291

-56

-4.417

-16.115

137

(in duizenden euro’s) 2014 -4.417

Bedrijfsresultaat (transport) 18.19

18.20 18.21

Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat voor belastingen

2013 -16.115

47

337

1.239 -30.896

2.760 -32.977 -29.610 -34.027

-29.880 -45.995

3.783

1.018

18.22

Belastingen Resultaat na belastingen Aandeel in resultaat van deelnemingen

-30.244

-44.977

18.23

-1.077

-1.238

Groepsresultaat na belastingen

-31.321

-46.215


138

17.

Toelichting op de enkelvoudige balans

De toelichting op de enkelvoudige balans is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde balans.

Materiële vaste activa (in duizenden euro’s) 2014 17.1 17.2 17.3

Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2013

841.111

951.622

7.413

10.849

14.308

15.778

862.832

978.249



2014 Stand 1 januari: Bedrijfs-/boekwaarde

2013

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2014

2013

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 2014

2013

952.622

1.019.790

10.849

23.165

15.778

16.949

Mutaties: Opleveringen Aankopen Investeringen/verbeteringen Desinvesteringen Herclassificatie Overige mutaties Mutatie onrendabele top Overige waardeveranderingen Afschrijvingen Totaal van de mutaties

10.223 0 5.124 -4.536 -7.149 0 -500

75.005 0 6.732 -1.970 -20.245 504 -25.738

-10.223 0 9.411 0 0 -2.994 500

-75.005 0 45.646 0 -2.475 0 0

0 0 546 0 0 0 0

0 0 754 0 0 0 0

-18.622 -37.567 -53.027

-26.488 -41.823 -34.023

0 0 -3.306

0 0 -31.834

0 -2016 -1.470

0 -1.925 -1.171

Bedrijfs-/boekwaarde na de mutaties Directe vermogensmutatie Mutatie onrendabele top

898.595 -57.484 0

985.767 -34.145 0

7.543 0 -130

-8.669 0 19.518

14.308 0 0

15.778 0 0

Bedrijfs-/boekwaarde per 31 december

841.111

951.622

7.413

10.849

14.308

15.778

Hieronder als toelichting het verloopschema van de materiële activa op basis van historische kostprijs.


139

Het verloop van deze posten is als volgt:


2014

2013


976.756 -236.173 740.582

Mutaties: Opleveringen Aankopen Investeringen/verbeteringen Desinvesteringen Herclassificatie Overige mutaties Afschrijvingen Totaal van de mutaties Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

17.1


Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

2014

2013

2014

2013

915.121 -210.885 704.236

11.008 0 11.008

42.843 0 42.843

32.600 -16.822 15.778

31.846 -14.897 16.949

10.223 0 5.155 -2.354 -6.704 0 -26.904 -20.584

75.005 0 6.732 -1.645 -18.458 0 -25.288 36.346

-10.223 0 9.411 0 0 -2.494 0 -3.306

-75.005 0 45.646 0 -2.476 0 0 -31.835

0 0 546 0 0 0 -2.016 -1.470

0 0 754 0 0 0 -1.925 -1.171

983.075 -263.077

976.755 -236.173

7.702 0

11.008 0

33.146 -18.838

32.600 -16.822

719.998

740.582

7.702

11.008

14.308

15.778


Voor de verdere onderbouwing van deze post verwijzen we naar de toelichting op de geconsolideerde balans.

17.2


Afwijking opnemen ten opzichte van de geconsolideerde balans.

17.3




140

Vastgoedbeleggingen (in duizenden euro’s) 2014 17.4 17.5 17.6

Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2013

135.925

120.785

2.490 83.043

2.392 83.766

221.458

206.943


2014

Stand 1 januari: Marktwaarde Mutaties: Opleveringen Aankopen Investeringen/verbeteringen Desinvesteringen Verkopen Herclassificatie Niet gerealiseerde waardeveranderingen Overige mutaties Totaal van de mutaties Marktwaarde na de mutaties Mutatie onrendabele top Directe vermogensmutatie Marktwaarde per 31 december





120.785

2.393

83.766

0 153 807 0 -1.303 7.149

0 0 132 0 0 0

0 -4.759 0 0 0 3.159

-542 0 6.264

0 0 132

365 512 -723

127.049

2.524

83.043

0 8.876

-34 0

0 0

135.925

2.490

83.043

141


2013

Stand 1 januari: Marktwaarde Mutaties: Opleveringen Aankopen Investeringen/verbeteringen Desinvesteringen Verkopen Herclassificatie Mutatie onrendabele top Overige waardeveranderingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen Afschrijvingen Overige mutaties Totaal van de mutaties Marktwaarde na de mutaties Directe vermogensmutatie Mutaties onrendabele top Marktwaarde per 31 december




85.994

5.992

80.291

11.956 156 264 -350 0 20.245 -3.714 29

-11.956 0 2.295 0 0 2.475 0 0

0 -3.519 0 0 8.452 0 0 0

223 0 0 28.809

0 0 0 -7.186

-279 0 -1.179 3.475

114.803

-1.194

83.766

5.982 0

0 3.586

0 0

120.785

2.392

83.766

Hieronder als toelichting het verloopschema van de materiële activa op basis van historische kostprijs.


142


2014





111.802 -12.517 99.285

2.456 0 2.456

86.022 0 86.022

0 153 807 0 -1.107 6.704 -4.890 0 1.667

0 0 132 0 0 0 0 0 132

0 -4.759 0 0 3.159 0 0 512 -1.088


118.359 -17.407

2.588 0

84.934 0


100.952

2.588

84.934



2013





81.122 -7.860 73.262

11.590 0 11.590

82.268 0 82.268


11.956 143 264 -141 0 18.458 -4.657 0 26.023

-11.956 0 2.294 0 0 2.476 0 -1.948 -9.134

0 -3.519 0 0 8.452 0 0 -1.179 3.754


111.802 -12.517

2.456 0

86.022 0

99.285

2.456

86.022



143

17.4


Bedrijfswaarde commercieel vastgoed De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 115.378.340 (2013: € 110.956.703). De gebruikte parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed zijn gelijk aan de parameters welke zijn genoemd voor de bepaling van de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed. Voor de verdere onderbouwing van deze post verwijzen we naar de toelichting op de geconsolideerde balans.

17.5

Commercieel vastgoed in ontwikkeling eigen exploitatie


17.6



17.7



17.8

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Het verloop van deze post is als volgt : (in duizenden euro’s) Boekwaarde 1-1-2014

Aan/verkopen

Waardewijzigingen


0

Resultaat/ dividend deelneming -1.116

AlleeWonen Holding BV

33.186

0

32.070

Totaal

33.186

0

-1.116

0

32.070

Boekwaarde 1-1-2013

Aan/verkopen

Waardewijzigingen


AlleeWonen Holding BV

34.588

0

Resultaat/ dividend deelneming -1.402

0

33.186

Totaal

34.588

0

-1.402

0

33.186



144

17.9

Andere deelnemingen

Het verloop van deze post is als volgt: (in duizenden euro’s) Boekwaarde 1-1-2014

Aan/verkopen

Waardewijzigingen


0 0


Stadsherstel Cofier BV

553 0

0 0

592 0

Totaal

553

0

39

0

592

Boekwaarde 1-1-2013

Aan/verkopen

Waardewijzigingen


Stadsherstel Cofier BV

537 295

0 0


16 -295

553 0

Totaal

832

0

0

-279

553


17.10

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Lening Stadssingel Lening u/g dochters Totaal

Lening Stadssingel Lening u/g dochters Totaal

Boekwaarde 1-1-2014 848

0

40

0

0


54

0

0

0

0

54

902

0

40

0

0

862



Nieuwe leningen

Nieuwe leningen

Aflossingen

Amortisatie

Aflossingen

Waardewijzigingen

Amortisatie

Waardewijzigingen

0

50

0

0


54

0

0

0

0

54

952

0

50

0

0

902

145

17.11

Latente belastingvordering(en)


17.12

Leningen u/g

De post leningen u/g bestaat uit: (in duizenden euro’s) 2014

Leningen aan derden

17.13

2013

0

5.000


(in duizenden euro’s) 2014 Stand 1 januari Correctie voorgaande jaren Ontvangen BWS subsidies Stand 31 december

17.14

2013 145 -145 0

290 0 -145

0

145

Overige vorderingen


Voorraden Voor de verdere onderbouwing van deze post verwijzen we naar de toelichting op de geconsolideerde balans.

Vorderingen (in duizenden euro’s) 2014 17.15 17.16 17.17 17.18

Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa


2013 2.477 127 410 853

2.370 133 1.778 1.495

3.867

5.776

146

17.15

Huurdebiteuren


17.16


De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s) 2014 Pensioenpremies

17.17

2013 127

133

127

133

Overige vorderingen


Overige vorderingen

17.18

2013

410

1.778

Overlopende activa


17.19

Liquide middelen

(in duizenden euro’s) 2014 Kas Bank

2013

2 12.647

2 24.196

12.649

24.198

Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de woningcorporatie.


147

Eigen vermogen Het eigen vermogen en resultaat volgens de enkelvoudige jaarrekening zijn gelijk aan het eigen vermogen en resultaat volgens de geconsolideerde jaarrekening. Het eigen vermogen is als volgt samengesteld: (in duizenden euro’s) 2014 17.20

17.20

Overige reserves Resultaat boekjaar

2013

300.712 -31.321

395.534 -46.215

269.391

349.319

Overige reserves

Het verloop van de overige reserves is als volgt: (in duizenden euro’s) 2014

2013

Stand 1 januari Resultaat van het jaar

349.319 -31.321

423.699 -46.215

Stand 31 december

317.998

377.484

In de overige reserves is ultimo 2014 een bedrag ad € 49 miljoen (2013: € 28 miljoen) aan ongerealiseerde waardestijging begrepen, bestaande uit: (in duizenden euro’s) 2014 Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging wegens herclassificatie

Stand 31 december


2013

-57.484

-33.838

8.877

5.673

-48.607 269.391

-28.165 349.319

148

In de overige reserves zit de volgende herwaardering opgenomen: (in duizenden euro’s) 2014

2013

Sociaal vastgoed Herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Af: complexen met een bedrijfswaarde lager dan de historische kostprijs Totaal ongerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed Commercieel vastgoed in exploitatie

260.861

332.160

139.748

121.132

121.113 34.973

211.028 21.076

Totaal herwaardering 31 december

156.086

232.104

De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering, zijnde de – per 1 januari 2013 gefixeerde - boekwaarde op basis van de historische kosten en de reële waarde ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden betreft de positieve waardeverandering ultimo boekjaar ten opzichte van begin boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging wegens herclassificatie betreft de waardestijging als gevolg van herclassificatie van sociaal vastgoed in exploitatie (waardering op bedrijfswaarde) dat bestemd is om binnen vijf jaar te worden verkocht onder voorwaarden (waardering op hogere verwachte marktwaarde minus korting). Deze waardestijging wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Daarnaast valt hieronder de waardestijging van sociaal vastgoed in exploitatie (waardering op bedrijfswaarde) dat onder voorwaarden wordt verkocht (waardering op contractprijs: marktwaarde minus korting). Hierbij wordt het verschil tussen de hogere contractprijs en de bedrijfswaarde rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Bij vorenvermelde herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat door een voorziening belastinglatentie ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen te vormen. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op de belastingen.


149

Voorzieningen (in duizenden euro’s) 2014 17.21 17.22

17.21

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen

2013

13.367 306

14.144 335

13.673

14.479

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen


17.22


De overige voorzieningen betreft de voorziening voor jubilea. Het verloop ervan in het boekjaar is als volgt: (in duizenden euro’s) 2014

2013

Stand 1 januari Onttrekking Dotatie

335 -85 56

360 -53 28

Stand 31 december

306

335

Langlopende schulden 17.23

Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen


17.24

Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden



150

Kortlopende schulden (in duizenden euro’s) 2014 17.25 17.26 17.27

17.28 17.29

17.25

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Waarborgsommen Niet-gerealiseerde intercompanywinsten Overige schulden Overlopende passiva

2013

19.557 4.971 18.012 1.269 184 3.619 3.821 19.111

21.486 6.893 17.179 3.108 181 3.619 5.819 18.872

70.544

77.157

Schulden aan kredietinstellingen


Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen

2013

19.557

21.486

Zekerheden Door de huisbankier zijn aan de groep kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 10 miljoen. Per balansdatum is er uit de rekeningcourantfaciliteit geen geld opgenomen. De verschuldigde rente van deze faciliteiten bedraagt 1 mnd. Euribor + 1,50%.

17.26

Schulden aan groepsmaatschappijen

(in duizenden euro’s) 2014 Niet-gerealiseerde intercompanywinsten Schulden aan groepsmaatschappijen

2013

3.619 18.012

3.619 17.179

21.631

20.798

Het kortlopende deel van de schulden aan groepsmaatschappijen is als kortlopende schuld verantwoord. Alle schulden aan groepsmaatschappijen zijn tegen normale marktvoorwaarden aangegaan.


151

17.27


(in duizenden euro’s) 2014 Verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar Loonbelasting en premies bedrijfsvereniging Omzetbelasting Crisisheffing

2013

0 301 968 0

0 340 2.767 1

1.269

3.108

Op grond van de “Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013” d.d. 18 juli 2012 dient de werkgever in 2013 een eenmalige ‘crisisheffing’ te betalen van 16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat zij in 2013 aan een medewerker heeft betaald, voor zover dat loon hoger was dan € 150.000.

17.28

Overige schulden


Overige schulden

17.29

2013

3.821

5.819

Overlopende passiva

(in duizenden euro’s) 2014 Nog te betalen rente leningen o/g Nog te betalen kosten Huur voorstanden


2013

13.527 4.009 1.575

15.122 2.513 1.237

19.111

18.872

152

18.

Toelichting op de enkelvoudige winsten verliesrekening

De toelichting op de enkelvoudige winsten verliesrekening is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde winsten verliesrekening.

Bedrijfsopbrengsten 18.1

Huuropbrengsten

(in duizenden euro’s) 2014 Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB Huurderving wegens leegstand

2013

98.777 7.222 3.348 1.716 111.063 -2.266

93.370 5.829 3.322 1.626 104.147 -1.813

108.797

102.334

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2014 bedroeg 3,93% (1 juli 2013: 4,06%).

18.2



Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten

18.3

2013

7.368

7.423


(in duizenden euro’s) 2014 Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed) Verkoop teruggekochte woningen VOV (voorraden) Totaal resultaat

2013

732 557 0

2.771 -45 0

1.289

2.726

Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde is. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte marktwaarde.


153

De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt: (in duizenden euro’s) 2014 Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed) Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Boekwaarde (bedrijfswaarde)

2013 7.559 -2.291 -4.536

6.269 -1.454 -2.044

732

2.771

Resultaat in winsten verliesrekening

De verkoopopbrengst inzake huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) betreft 67 verkochte woningen (2013: 48 woningen).

(in duizenden euro’s) 2014 Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed) Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Boekwaarde (bedrijfswaarde)

2013 1.986 -28 -1.401

305 0 -350

557

-45

Resultaat in winsten verliesrekening

De verkoopopbrengst inzake huurwoningen (commercieel vastgoed) betreft 11 verkochte woningen (2013: 2 woningen) en 1 winkel.

18.4

Opbrengst projecten in opdracht van derden

Voor de verdere onderbouwing van deze post verwijzen we naar de toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening.

18.5

Wijzigingen in onderhanden werk


18.6

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf


Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf


2013

667

850

154

18.7


(in duizenden euro’s) 2014 Doorberekend onderhoud Dienstverlening huurders Overige bedrijfsopbrengsten

18.8

2013 798 696 368

857 733 679

1.862

2.269

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa

(in duizenden euro’s) 2014 Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

18.9

2013

37.567 2.016

41.823 1.974

39.583

43.797


(in duizenden euro’s) 2014 Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Afwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Resultaat verkoop VOV vastgoed

18.10

2013

355 18.622 30

1.166 26.487 -94

19.007

27.559




155

18.11

Lonen en salarissen


Af:

Lonen en salarissen Ontvangen ziekengeld/WAO Crisisheffing

2013 9.255 -71 0

10.202 -84 1

9.184

10.119

In de lonen en salarissen is een bedrag van € 798.000 (2013: € 857.000) begrepen inzake werkzaamheden ten dienste van bedrijfsopbrengsten. De opbrengst hiervan is in de winsten verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”. Voor een toelichting op de post “Crisisheffing” wordt verwezen naar de post “Belastingen en premies sociale verzekeringen” in de toelichting op de geconsolideerde balans. Bij AlleeWonen waren in 2014 gemiddeld 209 werknemers in dienst (2013: 226). Het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2014 gemiddeld 192 (2013: 206). De uitsplitsing naar organisatieonderdeel is als volgt (in fte’s): Management Exploitatie Projectontwikkeling Bedrijfsvoering Strategie en innovatie Organisatie & Communicatie

7 124,3 4,2 39,0 9,6 8,0

Totaal FTE

192,1

18.12

Sociale lasten


Sociale lasten

18.13

2013

1.557

1.480

Pensioenlasten

(in duizenden euro’s) 2014 CAO pensioenpremie SPW Kostenindexatie boven CAO Bijdrage aanvullende opbouw (vroeg)pensioen


2013 1.410 2 379

1.510 2 403

1.791

1.915

156

18.14

Onderhoudslasten

(in duizenden euro’s) 2014 Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Renovatiekosten Bijdrage aan onderhoud voor VVE’s Overig onderhoud

18.15

2013 3.762 4.170 2.028 6.604 556 796 96

4.108 5.542 1.947 8.166 1.377 736 92

18.012

21.968

Leefbaarheid

(in duizenden euro’s) 2014 Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten

18.16

2013 553 148

785 168

701

953

Lasten servicecontracten



157

18.17

Overige bedrijfslasten

(in duizenden euro’s) 2014 Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten

2.743 1.148 124 4.015

2.698 910 91 3.699

3.540 335 3.875

3.296 302 3.598

736 1.053

904 1.002

3.538 8.242 4.748 18.317

3.846 322 2.361 8.435

26.206

15.733

Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen

Andere bedrijfslasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Heffing bijzondere projectsteun en saneringssteun CFV Verhuurderheffing Diverse overige bedrijfslasten

Totaal generaal

2013

Specificatie diverse overige bedrijfslasten (in duizenden euro’s) 2014 Kosten projectontwikkeling Contributie landelijke federatie Kosten VVE Afboeking servicekosten Afboeking garantie verplichtingen Afboeking vordering Beheer bedrijfsonroerendgoed Beheer woonwagens Overige algemene lasten Inhuur personeel


2013 1.215 104 392 66 588 560 7 28 966 822

581 119 326 72 0 0 43 29 339 852

4.748

2.361

158

18.18


(in duizenden euro’s) 2014 Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen woningen VOV

18.19

2013

-74

222

365

-278

291

-56

Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa

(in duizenden euro’s) 2014 Rente leningen u/g Rente te vorderen BWS subsidies (*)

2013 47 0

337 0

47

337

*) De te vorderen BWS subsidies zijn in 2014 definitief afgewikkeld.

18.20

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

(in duizenden euro’s) 2014 Rente vlottende vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Rente liquide middelen Geactiveerde bouwrente Overige

18.21

2013

1.024 -2 59 158

956 88 1.644 72

1.239

2.760

Rentelasten en soortgelijke kosten

(in duizenden euro’s) 2014 Rente langlopende leningen Betaalde rente op liquide middelen/kasgeld Disagio leningen


2013

30.729 29 138

32.820 27 130

30.896

32.977

159

18.22

Belastingen


Totaal belastinglast/-bate

18.23

2013

3.783

1.018

Aandeel in resultaat deelnemingen

(in duizenden euro’s) 2014 Resultaat AlleeWonen Holding Resultaat Cofier Bouwontwikkeling B.V. NV Stadsherstel Breda

18.24

2013 -1.116 0 39

-959 -295 16

-1.077

-1.238

Verbonden partijen

Er zijn geen leningen verstrekt aan verbonden partijen.

18.25

Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)commissarissen

De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, presentiegelden, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave, jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders en commissarissen die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen zijn naar individuele bestuurder/commissaris hierna gespecificeerd. Tevens is in paragraaf 18.26 in het kader van de WNT een overzicht van de bezoldiging van bestuurders vermeld. De commissarissen ontvangen voor hun functioneren een vergoeding die in overeenstemming is met de zwaarte van de taak en de gewenste professionaliteit van de toezichtsfunctie. De totale beloning in 2014 bedroeg € 61.441. Vergoeding voor de voorzitter voor het hele jaar bedroeg € 13.085 en voor de leden bedroeg de vergoeding € 8.792 voor een heel jaar. Over deze vergoeding is de commissaris omzetbelasting verschuldigd, welk bedrag volledig wordt gecompenseerd door AlleeWonen. Deze compensatie in 2014 bedraagt totaal € 12.903.


160

2014

Functie

Mevrouw Pauline Bouvy - Koene

Voorzitter

De heer Peter Lahaye

Vicevoorziiter

De heer Gustav Breuer

Lid

Mevrouw Miriam Dragstra

Lid

De heer Eric de Bruijn

Lid, vanaf 10 juli 2014

De heer Sybrant Walsma

Lid

Mevrouw Sabine Verburg - Scholz

Lid, tot 1 juli 2014

De heer Ad Simons

Lid, tot 1 juli 2014

Vergoeding in euro

13.085 8.792 8.792 8.792 4.396 8.792 4.396 4.396

Totaal

18.26

61.441

Wet normering topinkomens

Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht (Besluit van 15 november 2012). Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. Voor 2014 bedraagt de maximale bezoldiging ingevolge de WNT € 185.200. De opgave is als volgt (in euro’s):

2014 Mevrouw A.J. van de Ven - de Jong De heer H.H. Reininga

Functie

Lengte dienstverband

Beloning

Belastbare onkostenvergoeding

Voorzieningen betaalbaar op termijn

Totaal

Bestuurder

1989 - heden

168.549*

1.800

49.122

219.471

Bestuurder**

1988-2014***

164.776

1.800

35.406

201.982

333.325

3.600

84.528

421.453

Totaal * **

In 2014 was mevrouw A.J. van de Ven-de Jong 25 jaar in dienst en aan haar is een jubileumuitkering uitbetaald. Per 4 september 2014 is de heer Reininga als bestuurder gedefungeerd. Van 4 september tot en met 31 december 2014 heeft de heer Reininga de functie van bestuursadviseur vervuld. *** De heer Reininga is per 31 december 2014 uit dienst getreden.


161

Beide functionarissen zijn over het verslagjaar 2014 fulltime in dienst geweest. De Raad van Commissarissen is met de heer Reininga een beëindigingsuitkering overeengekomen passend binnen de kaders van de WNT. De uitkering is betaald in 2015 en zal worden verantwoord in verslagjaar 2015. Er is in 2014 een overschrijding van het normenkader van de WNT. Voor de bovenstaande geïdentificeerde bestuurders is het overgangsrecht volledig van toepassing. Dit omdat er geen nieuwe bezoldigingsafspraken zijn gemaakt na 6 december 2011. Hierdoor zijn er geen onverschuldigde betalingen ingevolge de WNT gedaan en is er geen vordering uit dien hoofde opgenomen in de jaarrekening.

18.27

Accountantskosten

De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor de groep: (in duizenden euro’s) 2014 Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal 2013 Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal


EY Accountants LLP 121 0 0 0 121

Overige EY

EY Accountants LLP 73 0 0 0 73

Overige EY

Totaal 0 37 0 0 37

121 37 0 0 158 Totaal

0 15 0 0 15

73 15 0 0 88

162


163

Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van AlleeWonen is vastgesteld door het Bestuur op 12 mei 2015.

Mevrouw A.J. van de Ven - de Jong Bestuur

Raad van commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26 mei 2015.

Mevrouw P.J. Bouvy - Koene Voorzitter

De heer ir. P.W. Lahaye Vicevoorzitter

De heer drs. S. Walsma Lid

De heer ir. G.S. Breuer Lid

Mevrouw mr. M.C.J.J. Dragstra Lid

De heer E. de Bruijn Lid


164


165

Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat Conform het gestelde in het BBSH om alle middelen in te zetten ten behoeve van de volkshuisvesting, worden alle resultaten aan het eigen vermogen toegevoegd.

Bestemming van het resultaat 2014 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen in mindering gebracht op de overige reserves. De resultaatbestemming is in de jaarrekening verwerkt.

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Er zijn geen fusies en overnames gerealiseerd na balansdatum. Verder hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum en die geen nadere informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan.


166


167

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De onafhankelijke accountant is voornemens om in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 26 mei 2015 een goedkeurende verklaring bij de jaarrekening af te geven.


168


169


170

AlleeWonen Laan van Brabant 50 4701 BL Roosendaal (0165) 55 88 88 www.alleewonen.nl [email protected]


171

AlleeWonen Jaarrapport 2014

Recommend Documents