AlleeWonen Bedrijfsbegroting 2016

AlleeWonen Bedrijfsbegroting 2016

Samen werken aan wonen en wijken

Inhoud Voorwoord Jaarplan 2016 1. Jaarplan AlleeWonen 2016 1.1 Ondernemend in wonen en leven 1.2 Governance en stakeholders 2. Wonen 2.1 Accenten wonen in 2016 2.2 Doelstellingen wonen in 2016 3. Leven 3.1 Accenten leven in 2016 3.2 Doelstellingen leven in 2016 4. Ondernemen 4.1 Accenten ondernemen in 2016 4.2 Doelstellingen ondernemen in 2016 4.3 Organisatieontwikkeling 4.4 Corporate doelstellingen en kaders 4.5 Risicoparagraaf 5. Financiële doelen en resultaten 2016 Begroting 2016 6. Begroting 2016 6.1 Winst- en verliesrekening 2016 6.2 Nadere toelichting winst- en verliesrekening 2016 6.3 Uitgangspunten jaarbegroting 2016 6.4 Investeringskasstroom 6.5 Onderhoudsbegroting 2016 7. Meerjarenbegroting 2016 – 2020 7.1 Huren 7.2 Nieuwbouw 7.3 Vennootschapsbelasting 7.4 Onderhoud 7.5 Forfaitair nieuwbouwscenario 7.6 Balans 2016-2020 7.7 Winst en verliesrekening 2016-2012(*€ 1.000) 7.8 Kasstroom 2016-2020

5 6 7 7 7 9 9 10 13 13 13 18 18 19 19 20 21 23 24 25 25 27 31 32 33 34 34 34 34 34 34 35 36 37

Bedrijfsbegroting AlleeWonen 2016

4

Voorwoord Het is altijd onze prioriteit om onze doelgroep goed te blijven bedienen en de betaalbaarheid van het wonen te borgen. Dit, en het feit dat AlleeWonen een buurtcorporatie is en blijft, is de essentie van het bestaansrecht van AlleeWonen. Samenwerking met onze stakeholders beschouwen we daarbij als rode draad. Bundeling van professionaliteit en financiële middelen zorgt ervoor dat we meer bereiken. Hiervoor is het nodig dat wij en onze partners nadrukkelijker over de eigen organisatiegrenzen heen kijken. Sinds juli 2015 hebben we te maken met de nieuwe (of herziene) woningwet. Deze herziening houdt andere regels en aangescherpte procedures voor corporaties in. We moeten woningzoekenden passend gaan huisvesten, wat minder keuze voor woningzoekenden en meer administratieve last betekent. Op het gebied van leefbaarheid beperkt de wet ons enigszins. Ondanks deze beperkingen geeft dit ons geen aanleiding om onze visie op volkshuisvesting, in de wijken waar we actief zijn, aan te passen. Op het gebied van Wonen voorzien we regionaal in een behoefte aan goedkope en betaalbare huurwoningen voor mensen met een lager inkomen. Specifiek kiezen we voor huisvesting van doelgroepen die kwetsbaarder zijn op de woningmarkt, zoals statushouders en huishoudens in de schuldhulpverlening. Samen met huurderorganisaties passen we ons huurprijsbeleid aan: een meer gematigde huurverhoging en voldoende beschikbaarheid in de onderste huurcategorieën door aftopping van de huurprijzen heeft een positief effect op de betaalbaarheid van het wonen. De jaarlijkse huurverhoging zal voor huurders met een laag inkomen beperkt worden tot de lage inflatie van circa 0,7%. Om de woonlasten te verlagen zetten we ons in voor verminderd energieverbruik. In 2016 geven we € 35,3 miljoen uit aan onderhoud en verbetering van ons huidige bezit. Daarvan is € 2,2 miljoen gericht op energetische aanpassingen die bijdragen aan beheersing van de woonlasten. Qua nieuwbouw hebben we in 2016 100 woningen in ontwikkeling met een totale investering van € 26,5 miljoen: 25 woningen in Geeren-Zuid en 75 in het centrum (OV terminal), in Breda. Voor ons speerpunt Leven vertalen we ons model van de buurtcorporatie samen met bewoners door in onze wijken. We laten ons hierbij leiden door wat we aantreffen in de wijken en wat onze belanghouders hierbij relevant vinden. Uitgangspunt is dat we zichtbaar willen blijven. Ook al zijn onze processen in toenemende mate gedigitaliseerd, we zullen aanwezig blijven in de wijk en achter de voordeur. Op deze manier kunnen we bij niet-routinematige vragen en vragen van kwetsbare huurders maatwerk leveren. Onze activiteiten op het gebied van Ondernemen hebben vooral betrekking op het verbeteren van onze financiële positie. Al onze doelstellingen op dit terrein worden in 2016 bereikt, behalve de gemiddelde schuldpositie per woning. Die daalt weliswaar stevig, maar is nog niet op doelstelling. De passendheidstoets en het splitsen van vastgoed in DAEB en niet-DAEB (vanuit de nieuwe of herziene woningwet) vergt in 2016 veel van onze aandacht. Ook brengen we de reeds gestarte samenwerking met Woonstichting Etten-Leur (WEL) verder en oogsten de eerste resultaten. Op het gebied van participatie laten we huurders aan onze digitale klantenpanels deelnemen om zo hun opinie te peilen en onze plannen te toetsen. Voor een precieze beschrijving van onze accenten en doelstellingen per speerpunt nodigen we u uit ons jaarplan 2016 te lezen. Tonny van de Ven Bestuur


5

Jaarplan 2016


6

1.

Jaarplan AlleeWonen 2016

1.1

Ondernemend in wonen en leven

In ons strategisch kader 2012 - 2016 geven we de kaders weer van onze aandachtsgebieden wonen, leven en ondernemen. Als gevolg van de vele en vergaande ontwikkelingen herijkten we twee jaar geleden ons strategisch kader. Afgelopen jaren investeerden we flink in de verbetering van de betaalbaarheid van het wonen en in processen om de organisatie verder te stroomlijnen. In 2016 vervolmaken we dit en ronden we de doelstellingen uit ons strategisch kader af. De betaalbaarheid van het wonen en het zijn van een buurtcorporatie is en blijft de essentie van ons bestaansrecht. Daar zit onze meerwaarde. De échte prioriteit is onze doelgroep goed te blijven bedienen, de betaalbaarheid van het wonen te borgen en de voorraad op lange termijn te kunnen garanderen. Om dat te realiseren moeten we slim organiseren, slim inkopen. Niet alleen, maar samen met onze partners. Sinds juli 2015 hebben we te maken met de nieuwe woningwet. De nieuwe wet betekent andere regels en aangescherpte procedures. In 2016 gaat veel van onze aandacht naar de nieuwe regels. Het passend huisvesten betekent veel voor woningzoekenden en de corporatie. Minder keuze voor woningzoekenden, meer administratieve last en druk op toekomstige inkomsten. Tel daarbij de aanmoediging van de regering om woningen af te stoten aan beleggers en dat leidt tot onze verwachting dat de sector onder druk blijft staan. Aan de andere kant zien we een maatschappelijke roep dat corporaties juist aan de onderkant van de markt moeten bijbouwen. Het was en is een goede gewoonte van AlleeWonen om regelmatig te kijken of de eerder gemaakte strategische keuzes robuust en toekomstbestendig zijn. Dit maakt dat we met onze strategische koers aansluiting houden op de externe omgeving en ons gelegitimeerd mogen weten in wat we dagelijks voor de steden Breda en Roosendaal betekenen. Ná de invoering van de nieuwe woningwet verandert onze koers niet wezenlijk. In 2016 vernieuwen we ons strategisch kader, waarbij de uitgevoerde visitatie in 2015 als input dient. Onze kasstromen zijn in 2016 e.v. robuust, onze financiële positie verbetert. Per thema lichten we in dit jaarplan toe waarop we ons richten, welke accenten we leggen en wat per vestiging voor dit thema op de agenda staat.

1.2

Governance en stakeholders

Samenwerking met stakeholders, waarbij ieder zich maximaal naar vermogen inzet is weerbarstig, maar voor ons van groot belang. Bundeling van professionaliteit en financiële middelen zorgt ervoor dat we meer bereiken. In onze samenwerking is het nodig dat:  we meer aansluiting vinden bij onze bewoners, zodat zij meer regie nemen als het gaat om de eigen woning en woonomgeving.  gemeenten de regie- en coördinatierol op zich nemen op het terrein van sociaal, economisch en ruimtelijk beleid, uitgaande van gemaakte wijkperspectieven en gemeentelijke toekomstvisies.  onze overige partners zich, net als wij, binnen hun mogelijkheden maximaal inzetten op de primaire taak en zich richten op integrale samenwerking, waarbij domeinoverstijgend denken steeds meer nodig is.  wij en onze partners nadrukkelijker over de eigen organisatiegrenzen heen kijken. We zien onszelf vooral als investeerder in de kwaliteit van (betaalbare) woningen en de woonomgeving. In de aandachtsbuurten stimuleren en faciliteren we de sociale cohesie tussen bewoners en sociale stijging van bewoners. We zijn verantwoordelijk voor de woning en een deel van de directe leefomgeving. Waar nodig vervullen we een coördinerende en/of aanjagende rol. Per wijk stellen we deze vast en handelen we daar naar.


7

We zien dat ketenintegratie, buurtondernemingen, gezamenlijk inkopen en professionaliseren de kernwoorden zijn die bij samenwerking horen. Bij deze (nieuwe) coalities kijken we niet alleen naar stedelijke partners, maar ook nadrukkelijk naar regionale partners. Om onze samenwerking met stakeholders te intensiveren richten we ons in 2016 op:  Concretisering en uitvoering van de prestatieafspraken met de gemeente Breda en de gemeente Roosendaal. Met het aangaan van nieuwe prestatieafspraken in 2015 (Alliantie in Breda en Woonconvenant in Roosendaal) is een intensievere samenwerking tot stand gekomen. Huurders zijn betrokken geweest bij de totstandkoming van de prestatieafspraken.  Toetsing of we ons in onze beleidscyclus ‘gelegitimeerd’ mogen voelen. In 2015 is AlleeWonen gevisiteerd. Ook stakeholders zijn bevraagd over ons maatschappelijk presteren. Zo verantwoorden wij ons lokaal over onze prestaties. De visitatie-uitkomsten koppelen we terug aan onze belanghouders en met hen maken we keuzes om te komen tot ons vernieuwd meerjarenperspectief.  Structureel contact met belanghouders, waarbij we vraagstukken rondom betaalbaarheid, participatie en bijvoorbeeld huisvesting van statushouders bespreken.  In 2015 is de gemeente Roosendaal begonnen met HetPunt, het team Wmo en het CJG samen te brengen tot de gemeentelijke Toegang tot het sociaal domein. Ieder nog vanuit zijn eigen identiteit maar met de intentie om als één Toegang te opereren. In 2016 wordt het eindbeeld bereikt dat het college van B&W in juli 2014 heeft vastgesteld: één lokale, integrale en onafhankelijke Toegang voor het sociale domein in Roosendaal. HetPunt, waar AlleeWonen deel van uitmaakt, wordt geïntegreerd in deze nieuwe Toegang.  Het sluiten en voortzetten van coalities op verschillende schaalniveaus: o lokale samenwerkingen op het niveau van straat/plein/buurt/wijk met partners in de wijk (buurtteams en buurtonderneming) om sociale stijging van kwetsbare burgers te stimuleren. o regionale samenwerking met Woonstichting Etten-Leur (WEL). Onze focus ligt op het samen optrekken op de thema’s klant en dienstverlening, assetmanagement en vastgoedsturing en implementatie van de nieuwe woningwet en een verkenning van verdergaande samenwerking. o regionale verbanden voor samenwerking (ICT, servicekosten, inkoop en Corporatie Energiebeheer) o op Brabantse schaal werken we met ongeveer 10 corporaties verder aan de thema’s legitimatie, participatie, betaalbaarheid en slimmer organiseren (Lente).  Het verder uitwerken van wederkerigheid en zeggenschap om bewoners (weer) te laten ervaren dat de buurt van hen is.  Vernieuwende samenwerkingsvormen met de gemeenten en wijkpartners, onder meer in buurtondernemingen en wijkgericht werken.

1.2.1

Governance

AlleeWonen vindt goed toezicht belangrijk. Goed, onafhankelijk ingericht, in- en extern toezicht levert een bijdrage aan de sector. In de nieuwe woningwet is het in- en extern toezicht verder aangescherpt. In 2016 richten we ons verder op de naleving hiervan. Dat betekent bijvoorbeeld aanpassing van onze statuten en reglementen. Tevens is een intensief traject te doorlopen op het splitsen van ons vastgoed. In DAEB ( < € 710,68) en niet-DAEB. Naast goedkeuring van de RvC zijn zienswijzen van bewoners en gemeentes van groot belang. In 2016 zetten we de samenwerking, die we eerder met WEL startten, door. We laten een meerwaardeonderzoek uitvoeren of er, behalve op de samenwerkingsonderdelen, meer te halen is uit de verdere samenwerking. We verwachten in de zomer van 2016 hierover keuzes te maken.


8

2.

Wonen

We voorzien regionaal in een behoefte aan goedkope en betaalbare huurwoningen voor mensen met een lager inkomen. Specifiek kiezen we voor de huisvesting van doelgroepen die meer kwetsbaar zijn op de woningmarkt, zoals statushouders en huishoudens in de schuldhulpverlening. Belangrijke thema’s hierbij zijn woonlastenbeheersing, woonomgeving en woonruimteverdeling.

2.1

Accenten wonen in 2016

In 2016 verandert een aantal spelregels op het gebied van woonruimteverdeling. Met ingang van 2016 is er naast een inkomenstoets ook een passendheidstoets. De inkomenstoets regelt dat mensen met een laag inkomen in een sociale huurwoning terecht komen. De passendheidstoets zorgt ervoor dat mensen in een sociale huurwoning met een passende huurprijs terecht komen. De nieuwe woningwet stelt als eis dat 95% van de huishoudens uit de primaire doelgroep (degenen die recht hebben op huurtoeslag) gehuisvest moeten worden in woningen onder de aftoppingsgrens (€ 576,87 bij 1 of 2 persoonshuishoudens en € 618,24 bij 3 of meer persoonshuishoudens). Hierdoor verwachten we een vraagdruk op de betaalbare woningen. De inkomensgroepen met de laagste inkomens kunnen immers niet meer terecht in een woning boven de aftoppingsgrens en onder de huurtoeslaggrens. De precieze effecten laten zich moeilijk voorspellen. We monitoren dit nauwlettend. De goedkope en betaalbare voorraad blijft dus hard nodig. Zowel in Roosendaal als Breda hebben we hier afspraken over gemaakt met gemeenten en bewonersorganisaties. We zorgen ervoor dat we de voorraad van de goedkoopste woningen zo goed mogelijk in stand houden. Dat betekent geen sloop of verkoop van deze woningen en aftoppen van de huurprijs bij nieuwe verhuringen. Het beperken van de woonlasten blijft onverminderd onze hoogste prioriteit. Wij geven hier invulling aan door o.a. te investeren in energiemaatregelen of door gematigde huurverhoging te berekenen. Vanaf 2016 introduceren we ons nieuwe huurprijsbeleid. De herijking van het huurbeleid is in goed overleg met onze bewonersorganisaties tot stand gekomen. In dit nieuwe huurbeleid hebben we extra aandacht voor de betaalbaarheid van het wonen. Ook als dat ten koste gaat van minder investeringscapaciteit voor renovatie en/of nieuwbouw en investeren in energie. We sturen hierop actief door:  geen verkopen en/of slopen van woningen in onze goedkoopste voorraad  met voorrang toewijzen van woningen met een huurprijs < €403,- aan de allerlaagste inkomens  deels aftoppen van huurprijzen van woningen die uit de onderste prijsklassen verdwijnen  deels aftoppen van huurprijzen die tot de betaalbare voorraad blijven behoren, zodat deze woningen niet naar het geliberaliseerde segment doorschuiven  slimme keuzes maken welke woningen DAEB en niet-DAEB zijn en blijven

Voorraad betaalbare woningen 2016 Aantal woningen Breda Roosendaal

8368 8484

Gemiddelde huurprijs € 490,67 € 518,24

Toevoeging aan voorraad betaalbare woningen 2016 Aantal woningen Gemiddelde huurprijs 4 € 650,0 n.v.t.

Tabel 1: Voorraad betaalbare woningen per vestiging

De bezuinigingen in de zorg die vanaf 2015 zijn ingezet, deden ons verwachten dat de groep kwetsbaren een groter beroep zou doen op onze woningen. We zien nog geen opvallende groei in het aantal aanvragen voor huisvesting van deze groep. De afspraken met maatschappelijke organisaties houden we wel in stand. Wel zien we een concreet vraagstuk in de huisvesting van vergunninghouders. We merken een sterk gestegen vraag op naar huisvesting voor mensen met een verblijfsvergunning. De taakstelling van de gemeenten is meer dan verdubbeld in de afgelopen jaren en de verwachting voor 2016 is weer een stijging van bijna 50% voor beide steden. Deze vraag van gemeenten kunnen corporaties niet alleen bedienen. Samen met gemeenten en andere partijen moeten we op zoek naar alterBedrijfsbegroting AlleeWonen 2016

9

natieve mogelijkheden. In Roosendaal moeten minimaal 195 statushouders worden gehuisvest en in Breda 460 statushouders (verdeeld over de drie corporaties). We bedienen de middeninkomens (inkomen tussen de € 38.000 en € 43.000) beperkt met onze duurdere huurwoningen en onze reguliere koopvoorraad. Ook continueren we de inzet van Koopstart dat in 2015 is geïntroduceerd. Via Koopstart krijgt de koper een korting van maximaal 15% op de getaxeerde marktwaarde van de woning. Hierbij wordt een erfpachtrecht gevestigd zonder dat wij een terugkoopverplichting hebben. Na jaren van veel nieuwbouw, daalt het aantal opleveringen sinds 2015 rigoureus. Sturen op financieel herstel heeft ertoe geleid dat we nauwelijks nog investeren in nieuwbouw. In 2016 leveren we 4 seniorenwoningen in de bereikbare huur en 21 koopwoningen op in de wijk Geeren-Zuid in Breda. Op de zuid-locatie van het nieuwe station in Breda leveren we ook 75 woningen op. Echter, deze hebben we doorverkocht aan een derde partij. We realiseren ons dat dit geen lange termijn keuze is. We kunnen ons maar een beperkte periode permitteren om niet te investeren. Onze voorraad in beide steden vraagt naar de toekomst een hoger investeringsniveau. De komende jaren houden we rekening met nieuwbouw van 75 woningen per jaar, waarvan we weten dat het te weinig is om de voorraad op peil te houden. De uitdaging voor de langere termijn is om jaarlijks ongeveer 200 tot 250 woningen te vervangen, zodat omvang en kwaliteit gewaarborgd kunnen blijven. Daarbij is verkoop van vastgoed voor ons een middel om onze investeringscapaciteit te vergroten en woningen, die niet meer passen in onze portefeuillestrategie, af te stoten. Het budget voor onderhoud blijft in 2016 op peil. Onderhoudsuitgaven en investeringen moeten passen in het rendementsbeeld van een complex. We vinden dat een duurdere woning zich in de toekomst meer moet onderscheiden van de goedkopere in het geleverde kwaliteitsniveau. De vrijgespeelde middelen kunnen we zo inzetten in de daadwerkelijke onderhouds- en investeringsbehoefte in onze woningvoorraad. Bij onze keuzes in energetisch investeren staan niet de labels centraal, maar het effect op de woonlasten voor onze bewoners. Onze manier van dienstverlening hebben we in 2015 flink aangepast. Bewoners kunnen 24 uur per dag, 7 dagen per week hun zaken zelf digitaal regelen via ‘Mijn AlleeWonen’. Zo handelen we het grote deel van de enkelvoudige klantvragen digitaal of telefonisch af en stimuleren we de zelfredzaamheid van onze huurders. Het geeft ons ook de ruimte om de ingewikkelde, meervoudige vragen en de vragen van kwetsbare bewoners persoonlijk te behandelen in een face-to-face gesprek. In 2016 pakken we hierop door en blijven we alert op hoe onze bewoners die veranderde manier van klantbenadering ervaren en bewaken we dat benodigd maatwerk ook echt tot stand komt. Uiteraard blijven we onverminderd actief met betrekking tot schoon, heel en veilig voor onze woningen en wooncomplexen, maar ook voor de directe omgeving daarvan. We vinden het belangrijk dat dit op orde is.

2.2

Doelstellingen wonen in 2016

We maken een onderverdeling in woonlasten en energiebesparing, renovatie in bestaande bouw en nieuwbouw.

2.2.1

Woonlasten en energiebesparing

In onze keuze voor betaalbaarheid van het wonen, introduceren we niet alleen ons nieuwe huurbeleid, we zetten ook in op vermindering van energieverbruik en energielasten door energetisch te investeren en bewoners te stimuleren tot energiezuinig woongedrag. Betaalbaarheid van het huren In overleg met de huurdersorganisaties hebben we ons huurprijsbeleid aangepast. Een gematigde huurverhoging en voldoende beschikbaarheid in de onderste huurcategorieën door aftoppen van huurprijzen hebben een positief effect op de betaalbaarheid van het wonen.


10

Eens in de twee jaar voeren de gemeente en corporaties in beide steden een doelgroepen- en woonlastenonderzoek uit. Ook in 2016 staat dit onderzoek op de agenda. We toetsen ons vernieuwde streefhuurbeleid aan de inzichten die dit onderzoek oplevert. Verder werken we met diverse pilots waarin huurders beheertaken overnemen. Hierdoor kunnen we de servicekosten en daarmee ook de woonlasten voor huurders verlagen. Energieverbruik verminderen Het verminderen van energieverbruik van de woningen en het stimuleren van energiezuinig woongedrag zijn belangrijke doelen in de energieambitie van AlleeWonen. Dit realiseren we vooral door reguliere onderhoudsingrepen. In 2016 geven we in totaal € 35,3 miljoen uit aan onderhoud en verbetering van ons huidige bezit. Daarvan is € 2,2 miljoen gericht op energetische aanpassingen die bijdragen aan beheersing van de woonlasten. De energetische verbeteringen zijn in de bijlage verder gespecificeerd. Warmtewet en collectieve warmte-installaties Sinds 2014 is de Warmtewet van kracht. In de loop van 2015 hebben we in dat kader alle technische aanpassingen aan collectieve warmte-installaties uitgevoerd. In 2016 krijgen we inzicht in de rendementen van de warmte-installaties en kunnen we, daar waar nodig, bijsturen. We werken in 2016 met energietarieven, waarmee we de jaarlijkse eindafrekening zullen verrekenen. Alle warmte-installaties die Warmtewetplichtig zijn, melden we bij de ACM. In de wooncomplexen met gemengd bezit (VVEcomplexen) hebben we nog niet alles doorgevoerd. De verwachting is namelijk dat er een aanpassing komt op de warmtewet voor de kleine VVE’s per 1 januari 2017. In 2016 bepaalt AlleeWonen hoe we alle collectieve warmte-installaties gaan beheren. Nu ligt het beheer van de duurzame warmte-installaties bij Corporatie Energie Beheer en de gasgestookte warmteinstallaties en die op stadsverwarming zijn aangesloten bij de afdeling Vastgoed. De ambitie is om het beheer bij één partij onder te brengen (intern of extern). Energielastenverlaging We plegen in een aantal complexen groot onderhoud of een renovatie in 2016, waarbij een energiebesparend pakket wordt aangebracht. Verlagen of beperken van de woonlasten staan hierbij centraal. In 2016 kunnen we voor de eerste keer de werkelijke energieverbruiken monitoren in Breda. Dit doen we in samenwerking met de gemeente, de andere twee corporaties, Enexis en Ennatuurlijk. Op deze manier zien we de effecten van alle inspanningen in de stad om het energieverbruik en daarmee de energiekosten te reduceren. Door de complexen onderling te vergelijken zien we waar de energielasten relatief hoog zijn. Zo kunnen we analyseren wat de oorzaak is van het relatief hoge verbruik en besluiten prioriteit te geven aan deze complexen om de energielasten mogelijk te verlagen.

2.2.2

Renovatie in bestaande bouw

De grote projecten zijn: Project

Wijk

Omschrijving

Vestiging

Linie, stempel 3 en 4

Linie

Breda

Moerwijkzicht

Geeren-Zuid

Geeren-Zuid, deelplan 5

Geeren-Zuid

Renovatie van 18 + 14 woningen tot label B 242 appartementen Jan Darkenisstraat met energetisch bouwkundige maatregelen Renovatie met energetisch bouwkundige maatregelen van 76 woningen Hendrik Berlagestraat, Leeghwaterstraat, Melchior van Herbachstraat, Philips Vingboonststraat, Rombout Kelder-


Breda

11

Project

Wijk

Omschrijving

Vestiging

Parrotia

Centrum

mansstraat, onderdeel van het IWOP Herinrichting Parrotia

Roosendaal

Covellijndijk

Dijken

Totaal aantal woningen

Instandhoudingsbeurt 60 seniorenwoningen 410 woningen en de bibliotheek Roosendaal

Roosendaal

€ 18.604.000

Totale investering Tabel 4: Overzicht renovatieprojecten

2.2.3

Nieuwbouw

Project

Wijk

Omschrijving

Vestiging

Geeren-Zuid

Geeren-Zuid

Breda

Geeren-Zuid

Geeren-Zuid

4 seniorenwoningen bereikbare huur 21 koopwoningen

Sein, OV terminal

Centrum

Breda

Totaal aantal woningen

75 woningen OV terminal, station, verkocht aan een derde partij 100

Totale investering

€ 26.575.945

Nieuwbouw

Breda

Tabel 5: Overzicht nieuwbouwprojecten


12

3.

Leven

Onze ambitie voor 2016 is om ons model van de buurtcorporatie samen met bewoners verder door te vertalen in onze wijken. Hoewel de nieuwe woningwet corporaties beperkingen oplegt voor activiteiten op het gebied van leefbaarheid, heeft de nieuwe wet ons geen aanleiding gegeven om onze visie op volkshuisvesting, in de wijken waar we actief zijn, aan te passen. AlleeWonen blijft een corporatie die zich richt op goede wijken en buurten. We continueren onze extra aandacht op het terrein van leefbaarheid in de wijken en buurten die dat nodig hebben. We zetten in op het structureel verbeteren van de leefomgeving en de sociaal-maatschappelijke situatie van de mensen die er wonen. We vinden het belangrijk dat mensen zich op hun gemak voelen in de buurt waar zij wonen, dat ze daar plezierig wonen, zich er veilig en geborgen voelen. Onze gedachte daarbij is dat de wijk pas echt vooruit kan gaan als ook de bewoners vooruit kunnen gaan. We acteren daarbij uiteraard binnen de grenzen van de woningwet. Mensen hebben minder middelen, krijgen meer lasten en zijn gedwongen om steeds meer zelf te doen. Zij hebben ons, gemeenten, andere maatschappelijke partijen én elkaar hard nodig. De noodzaak om slimmer samen te werken en meer te verbinden is groter dan ooit. Met de komst van nieuwe wetgeving op het gebied van arbeid en inkomen, jeugdzorg en wmo zijn er meer professionals in de wijk komen werken (sociale teams, CJG, etc.). Dat biedt kansen op versterking van het netwerk van kwetsbare mensen en van onze wijkprofessionals.

3.1

Accenten leven in 2016

We zetten in op ontwikkeling van bewoners en hun omgeving. We laten ons hierbij leiden door wat we aantreffen in onze wijken en wat onze belanghouders hierbij relevant vinden. Als dit aandachtspunten oplevert (bijvoorbeeld uit de visitatie die begint 2016 wordt afgerond) kijken we hoe wij onze doelstellingen in de wijk kunnen realiseren. We spreken hierbij ook de gemeenten en maatschappelijke partijen aan. Uitgangspunt is dat we zichtbaar in de wijk aanwezig zijn en blijven. En dat er middelen zijn die we voor wijkontwikkeling blijvend kunnen inzetten. We willen op basis van een wijkperspectief met bewoners en stakeholders werken in de gewenste richting. We houden het leefbaarheidsbudget zoveel mogelijk (geïndexeerd) in stand. In de dienstverleningsprocessen maken we onderscheid tussen routinematige zaken en nietroutinematige zaken. In 2015 hebben we de routinematige processen vergaand gedigitaliseerd. Doordat we eenvoudige, enkelvoudige vragen zoveel mogelijk digitaal of telefonisch afhandelen hebben we ruimte om bij de niet-routinematige vragen en vragen van kwetsbare huurders juist maatwerk te kunnen leveren. Die vragen beantwoorden we persoonlijk bij de huurder thuis, in de wijk of op ons kantoor. We blijven aanwezig in de wijk en achter de voordeur.

3.2

Doelstellingen leven in 2016

De vooruitgang van wijken is een kwestie van lange adem hebben. Die hebben we! We blijven extra aandacht geven aan wijken die dat nodig hebben. Dat doen we zoveel mogelijk samen met bewoners en samen met de wijkprofessionals. We stimuleren en initiëren meer (wijk)zeggenschap in met name de aandachtswijken. Het blijft belangrijk om in netwerken te investeren. Vanuit die verbinding ontstaat vertrouwen en gezamenlijk eigenaarschap. We richten ons op informele en formele netwerken. Alleen in de aandachtswijken hebben we hiervoor extra aandacht door het stimuleren of creëren van dat netwerk. Met onze netwerken werken we in 2016 voor deze wijken aan gemeenschappelijke uitgangspunten en doelen zoals vastgelegd in wijkperspectieven of wijkplannen. We blijven investeren in de zelfredzaamheid van bewoners. We hanteren hierbij de principes van burgerkracht en hebben een faciliterende rol. In 2015 startten we verschillende pilots:


13







3.2.1

Pilot Woonlastenverlaging (Breda) In twee complexen nemen huurders op eigen initiatief beheertaken over, zoals schoonmaak van de algemene ruimte, waardoor we de servicekosten van de betreffende complexen laag kunnen houden. Deze pilot breiden we in 2016 uit met andere onderdelen die invloed hebben op de servicekosten, bijvoorbeeld tuinonderhoud. Pilot Wooncoöperatie (Breda) We onderzoeken de mogelijkheden van een wooncoöperatie. Binnen de varianten kiezen wij voor een beheercoöperatie waarbij bewoners zelf besluiten over hun wooncomplex wat betreft onderhoud en bewoning en waarbij AlleeWonen eigenaar blijft van het complex. Pilot Covellijndijk We bevorderen zeggenschap door zelfbeheer bij bewoners op de Covellijndijk. De voorkeur gaat uit naar de beheercoöperatie-vorm waarbij bewoners zelf over hun wooncomplex besluiten wat betreft onderhoud en bewoning en AlleeWonen eigenaar blijft van het complex. We gaan uit van een periode van 10 tot 15 jaar. Deze pilot combineren we met de ontwikkelingen in de zorg, met name het stimuleren van langer zelfstandig en prettig thuis wonen van senioren en mensen met een beperking.

Breda

In Breda zijn door de gemeente, bewoners en woningcorporaties afspraken gemaakt over het extra investeren in aandachtswijken. Deze regeling heet ‘Wijkimpuls’ en is vastgelegd in de alliantieafspraken. Op basis van een aantal indicatoren is een top 6 rangschikking gemaakt van aandachtswijken: Geeren-Noord, Geeren-Zuid, Biesdonk, Wisselaar, Heuvel en Muizenberg/Kesteren. Met de gemeente en de andere twee Bredase corporaties hebben we afgesproken om in deze ‘impulswijken’ gezamenlijk extra inzet te leveren op drie onderwerpen: Werkgelegenheid, Jeugd en Leefbaarheid. De corporaties plegen met name inzet op leefbaarheid. De afspraak in Wijkimpuls is dat we hiernaast alleen extra investeren in Linie. Vanuit onze buurtcorporatiegedachte zetten we, als vervolg op de succesvolle aanpak in Haagse Beemden-Zuid, in op een buurtbeheerdersrol in de aandachtswijken. Om dit goed weg te zetten vragen we buurtbewoners waar de nieuwe buurtbeheerder prioriteit aan moet geven. Ook gaan we in de meeste aandachtswijken aan de slag met het bevorderen van wijkzeggenschap en participatie. We investeren bijvoorbeeld met buurtbudgetten. Zo leggen we verbinding met huurders die een actieve rol in de wijk willen spelen. Hoge Vucht In alle vier de buurten van Hoge Vucht wordt in 2016 op initiatief van de gemeente een wijkplan opgesteld. Vooral in de buurten Geeren-Zuid en Biesdonk heeft AlleeWonen veel bezit. In dit gebied vervult Buurthuis ONS een belangrijke rol van verbinding en ontmoeting. Hoewel ONS in Geeren-Zuid ligt, is er ook een impact op de overige buurten van Hoge Vucht. In Hoge Vucht is buurtonderneming Wijkavontuur actief. Hierin bepalen wijkbewoners en professionals gezamenlijk welke onderwerpen belangrijk zijn in de wijk en waar de professionals aandacht aan moeten geven. Het Wijkavontuur heeft een eigen budget om wijkactiviteiten te ondersteunen en faciliteren. We zien Wijkavontuur langzaam maar gestaag groeien. Partners zijn onder andere Werk aan de wijk, WonenBreburg, Laurentius, Stichting Kick, Wonen+ Surplus Welzijn en de gemeente Breda. Samen met vrijwilligers vormen zij het team dat Wijkavontuur vormgeeft. 

Geeren-Zuid Er is al veel veranderd in Geeren-Zuid. De integrale aanpak vanuit het Integraal WijkontwikkelingPlan (IWOP) heeft daartoe geleid. De afgelopen twee jaar is er fysiek veel gebeurd. Nieuwe woningen zijn gebouwd en het buurthuis is verbouwd tot ONS. De doelstellingen van het IWOP zijn nog steeds actueel: Het creëren van diversiteit (doorbreken van de eentonigheid) en het stimuleren van sociale stijging. Dit vanuit de gedachte dat de wijk pas vooruit gaat als de bewoners van die wijk ook vooruit kunnen gaan.

In 2016  starten we de renovatie van de 76 woningen van ‘Deelplan 5’. Een voormalig wooncomplex dat op de nominatie voor sloop stond, renoveren we op advies van bewoners zodanig dat de Bedrijfsbegroting AlleeWonen 2016

14

 



 

woningen weer 40 jaar meekunnen, de energieprestatie verbetert én het aangezicht wordt aangepakt. starten we met groot onderhoud aan 242 appartementen van Moerwijkzicht. Bewoners participeren in de verbetering van de drie algemene entreeruimtes. naderen we aan het einde van het jaar de driejaarstermijn van Buurthuis ONS. Voorafgaand aan de start van het concept hebben we benoemd dat we na drie jaar bepalen of het project succesvol is en of en hoe we er mee doorgaan. We blijven actief in het programmamanagement en conceptbewaking. blijven we voorlopig doorgaan met het project Wonen+ in 2016. Hoe we verder gaan, bepalen we aan de hand van een evaluatie die eind 2016 gereed zal zijn. Wonen+ houdt in dat voor een deel van de beschikbare woningen voorrang wordt gegeven aan bewoners die vrijwilligerswerk verrichten in de wijk. De eerste resultaten uit de tussenevaluatie zijn positief. bouwen we 25 nieuwbouwwoningen in de laatste fase van Deelplan 2b: 21 koopwoningen en 4 huurwoningen in de sociale huur. zetten we verder in op doorontwikkeling van maatschappelijke projecten, zoals Vrouwenstudio Amalia (Wijkatelier), Get Started en Grote Broer en Grote Zus. We maken hierover afspraken met de gemeente en andere partners in het kader van wijkimpuls.

Linie Ook in Linie hebben we een lange termijn investeringsaanpak. Het gedeelte Liniekwartier-Noord ronden we zelfs al eerder af op onderdelen. Zo zijn de ‘klus-portiek’ woningen in stempel 2 bijna allemaal verkocht en hebben we de renovatie van 18 woningen in stempel 2 afgerond. Onze inzet op leefbaarheid blijven we continueren. We lopen voor op de originele planning van de vastgoedplanning in Liniekwartier-Noord. We zien een lichte verbetering van Linie in de lijstjes van de wijkmonitor. In 2016  starten we de renovatie van 32 woningen (stempel 3 en 4) tot label B.  continueren we de verkoop van de laatste 2 module kluswoningen (stempel 2) en starten we binnenkort de verkoop van 27 appartementen (stempel 3).  continueren we de verkoop van de laatste 9 eengezinskluswoningen (stempel 1 en 2).  vervult de Buurtsalon inmiddels een belangrijke rol in de buurt. We continueren onze ondersteuning, maar onze inzet hierbij brengen we terug. Bewoners nemen zelf de organisatie op zich.  zetten we succesvolle leefbaarheidsactiviteiten door, bijvoorbeeld pleintjesadoptie door de vrije school, Pukplein, Allee-idee (buurtbudget) en voortuinenwedstrijd.  op het terrein van de Archimedesstraat staat nog een gebouw leeg. We kijken met bewoners van Linie naar een tijdelijke maatschappelijke invulling van dat gebouw. Haagse Beemden Samen met de gemeente en de wijkraad (BEKOM) continueren we de uitvoering van het wijkplan Haagse Beemden 2014. Dit doen we door middel van een themagerichte overlegstructuur met professionals en vrijwilligers uit de wijk. In 2016  streven we naar een verdere uitbreiding van samenwerking met wijkpartners. De uitvoering van het wijkplan vraag veel inzet van alle wijkpartners.  zoeken we naar nieuwe methodes om bewoners in de wijk te betrekken in het meepraten en denken, meedoen en meebeslissen. Een voorbeeld hiervan is de start van het ‘Buurtinitiatief Gageldonk’, een bewonerscollectief uit de wijk Gageldonk dat zich inzet voor het opzetten van activiteiten op het gebied van leefbaarheid sociaal en fysiek. Ook ondersteunen we de ontwikkeling van een buurtambassadeursproject.  starten we met het onderhoud aan 93 appartementen Gageldonk. Tuinzigt / Haagpoort In Tuinzigt hebben we samen met WonenBreburg en de gemeente 4 aandachtsgebieden (basis op orde – leefomgeving, zorg en welzijn, veiligheid en initiatieven en activiteiten) benoemd. Deze aandachtsgebieden sluiten aan op wat bewoners in de wijk belangrijk vinden. In 2015 startten we samen


15

met WonenBreburg met het werken vanuit Buurthuis de Nieuwe Meidoorn. Bewoners beginnen ons langzaamaan te vinden en er ontstaan al waardevolle ideeën en ontmoetingen. In 2016  starten we met de gemeente en WonenBreburg een pilot die gericht is op meer maatwerk en minder bureaucratie, zodat bewoners laagdrempeliger meldingen kunnen doen en meldingen sneller opgepakt en afgewerkt worden.  zoeken we naar een nieuwe vorm van buurtambassadeurs. In het najaar van 2015 zijn de buurtambassadeurs helaas gestopt. Om toch signalen van bewoners te krijgen en op te pakken, streven we nu naar een samenwerking met twee huurders in ieder complex.  ondersteunen en faciliteren we bij bewonersinitiatieven met als uitgangspunt burgerkracht en participatie. Schorsmolen / Fellenoord Ook voor Schorsmolen / Fellenoord (De Haagdijken) is een gemeentelijk wijkplan opgesteld. De grootste aandacht gaat uit naar het opbouwen en verbreden van een sterk netwerk. Belangrijke thema’s in Schorsmolen zijn veiligheid en het stimuleren van participatie. We starten met Flatalert. Fellenoord kenmerkt zich door veel bewoners met sociale (financiële) problematiek en gevoel van onveiligheid. Er is geen vertrouwen in instanties en problemen worden niet of onderling opgelost. Ons belangrijkste aandachtspunt is vertrouwen winnen onder de bewoners, zodat zaken gemeld worden en gezamenlijk kunnen worden opgepakt.

3.2.2

Roosendaal

De meerjarenperspectieven, opgesteld door de gemeente, bewoners en AlleeWonen, vormen het uitgangspunt voor de integrale benadering van wijken buurt. We zoeken in de aandachtswijken samenwerking met bewoners en maatschappelijke partners (gemeente, welzijns- en maatschappelijk werk) in de vorm van integrale wijkteams. Zeggenschap en wederkerigheid staan centraal. In 2016 vernieuwen we het convenant met de gemeente en Traverse. We zullen in samenwerking met gemeente, bewoners en maatschappelijke partners kiezen voor een fijnmaziger aanpak dan focus op de vier aandachtswijken (Kalsdonk, Westrand, Kroeven en Langdonk). De wijk als schaal is groot, in sommige gevallen te groot. De buurt is een betere schaal. In de loop van 2016 krijgt dit zijn uitwerking in een gezamenlijke aanpak van mensen en middelen in die buurten die dat nodig hebben. Voor de aandachtswijken in Roosendaal geldt dat we de projecten Buurtbemiddeling en Buurtpreventie elkaar nog verder willen laten versterken. Buurtpreventieteams gaan zelf het initiatief nemen om leefbaarheidsactiviteiten op te zetten in de wijk, zoals opruimacties, Burendag en verkeersveiligheid. Wij faciliteren en stimuleren eventueel. Kalsdonk In Kalsdonk continueren we de eerder ingezette wijkteamaanpak. Na de herstructurering van een aantal jaar terug richten we ons met het integrale wijkteam nu voornamelijk op de sociaalmaatschappelijke aspecten in de wijk. In 2016 Met het integrale wijkteam  werken we aan de ontwikkeling van bewoners. o samen met wijkpartners en bewoners bieden we huishoudens die in armoede leven kansen om aan het sociaal verkeer deel te nemen. Dit doen we met projecten voor jonge gezinnen en ouderen die zich richten op een gezonde leefstijl, beweging (Wijksportvereniging) en tegengaan van isolement. o Samen met het Taalhuis en Stichting Anna stimuleren en faciliteren we de vele nieuwkomers (arbeidsmigranten en vluchtelingen) en degenen die de Nederlandse taal (nog) niet voldoende machtig zijn.  begeleiden we jeugd en jongeren door de inzet van een jongerencoach en mentorschap in de wijk.  continueren we de inzet op schoon-heel-veilig. We betrekken bewoners bij opschoonacties, wijktafel en bijvoorbeeld buurtpreventie. Bedrijfsbegroting AlleeWonen 2016

16



ondersteunen en faciliteren we bij bewonersinitiatieven met als uitgangspunt burgerkracht en wederkerigheid. We willen hier o.a. het braakliggend terrein in de Marconistraat voor benutten.

Westrand Westrand telt veel portieketagewoningen waaraan we de komende jaren veel onderhoud uitvoeren. Die doen we volgens een vastgestelde volgordeplanning. We continueren de eerder ingezette wijkteamaanpak met het integrale wijkteam ViceVersa. In 2016 Met het integrale wijkteam:  continueren we de inzet van wijkzorgteam met één aanspreekpunt per gezin bij multiproblematiek.  werken we aan de ontwikkeling van bewoners. o samen met wijkpartners en bewoners bieden we huishoudens die in armoede leven kansen om aan het sociaal verkeer deel te nemen. o we continueren het wijkzorgteam en de inloopspreekuren.  zetten we in op schoon-heel-veilig door Buurtpreventie en buurtcoaches succesvol in te zetten. We breiden de Buurtpreventie uit met twee teams en stimuleren bewoners een actieve rol te nemen.  ondersteunen en faciliteren we bij bewonersinitiatieven met als uitgangspunt burgerkracht en wederkerigheid. Verder  treffen we voorbereidingen voor groot onderhoud (energetische bouwkundige maatregelen) bij 48 woningen aan de Anthonie van Dijckstraat en Memlincstraat. Bewoners hebben zeggenschap gehad in het programma. Kroeven en Langdonk De afgelopen jaren hebben we veel geïnvesteerd in Kroeven. We pleegden nieuwbouw, groot onderhoud en renovatie op hoogwaardig energetisch niveau. Kroeven is het ‘etiket’ van aandachtswijk ontgroeid. Hoewel de wijk als geheel vanaf 2016 niet langer de bijzondere aandacht nodig heeft, behouden we wel aandachtspunten in de wijk. In 2016 Met de integrale wijkteams Kroeven en Langdonk:  profileren we de wijk en het wijkteam via de eigen social media en de Kroevenkrant.  stimuleren we bewonersinitiatieven op het gebied van wederkerigheid en burgerkracht.  continueren we de ‘pleintjesaanpak’ om zicht te krijgen op problematiek. Met ‘achter de voordeur’ projecten signaleren we problemen bij bewoners en ondersteunen we hen. Met deze aanpak willen we bewoners ook stimuleren een actieve rol in de wijk te pakken.  blijven we de inzet en samenwerking met buurtpreventie stimuleren.


17

4.

Ondernemen

We sturen op verdere verbetering van onze financiële positie. Al onze doelstellingen op dit terrein (solvabiliteit, ICR, LTV, e.d.) worden in 2016 bereikt, behalve de gemiddelde schuldpositie per woning. Die daalt stevig, maar is nog niet op de doelstelling. Omschrijving Solvabiliteit DSCR ICR Loan to Value (bedrijfswaarde) Rendement op nieuwbouw  DAEB  Niet-DAEB Vreemd vermogen per gewogen vhe

Uiteindelijke doelstelling 30,0% 1,00 1,80 60,0% 3,24% 4,70% € 33.500

Taakstelling 2016

Uitkomst

29,9% 1,01 1,85 68,8% (Betreft: randvoorwaarden om een project te starten) € 38.900

31,9% 1,36 2,20 66%

€ 38.300

Tabel 6: financiële kaders

We geven prioriteit aan het goed bedienen van onze doelgroep. Betaalbaarheid van het wonen op lange termijn heeft onze grootste aandacht. Afgelopen jaren investeerden we flink in de verbetering van de betaalbaarheid van het wonen en in processen om de organisatie verder te stroomlijnen. In 2016 zetten we die verbetering nog verder door.

4.1

Accenten ondernemen in 2016

In 2016 geven we uitvoering aan ons nieuwe streefhuurbeleid. De doelgroepen woonlastenonderzoeken (2013 en 2014) bevestigden onze eigen constatering dat voor steeds meer huishoudens de betaalbaarheid van het wonen onder druk staat. We maken een duidelijke keuze voor betaalbaarheid van het wonen en we hebben, in goed overleg met onze bewonersorganisaties, ons huurprijsbeleid aangepast. Nieuw in het streefhuurbeleid is dat we sturen op de aantallen woningen in de diverse huursegmenten. Zo kunnen we invloed uitoefenen op de betaalbaarheid van het wonen en de beschikbaarheid van woningen voor onze primaire doelgroep. Het nieuwe streefhuurbeleid is gebaseerd op het nieuwe WWS dat per 1 oktober is ingegaan en voldoet vanzelfsprekend aan de (nieuwe) regels van het passend toewijzen (nieuwe woningwet). De implementatie van de nieuwe woningwet, waaronder de passendheidstoets en het splitsen van vastgoed in DAEB en niet-DAEB woningen, vergt in 2016 veel van onze aandacht en energie. Ook moeten we rekening houden met de aangescherpte toezichtkaders en financiële en governance eisen voortkomend uit de nieuwe woningwet. De bedrijfsvoering van AlleeWonen passen we continu aan op de wijzigende omstandigheden. Eerder zetten we het traject in voor een meer efficiënte en effectieve bedrijfsvoering. Dit doen we door werkprocessen te herontwerpen, te uniformeren en waar mogelijk te digitaliseren. Met deze maatregelen past de organisatie zich steeds aan. Helaas betekende dat ook inkrimping van het personeelsbestand. Het afgesloten sociaal plan is hiervoor het kader. Eind 2016 heeft AlleeWonen 185,8 fte. We hebben flinke stappen gemaakt bij de uniformering van werkprocessen. Werkprocessen die van grote invloed zijn op onze prestaties als corporaties en waar veel middelen voor worden ingezet hebben we opnieuw ontworpen, zoals het huurincassoproces, verhuurproces en servicekostenproces. In 2016 ronden we het herontwerp en implementatie van deze processen af. Samenwerkingen die we eerder al gestart zijn, geven we in 2016 verder vorm. In 2016 plukken we de vruchten van deze intensieve samenwerkingen. Deze ontwikkelingen zijn van groot belang en dragen bij aan onze bedrijfsdoelstelling:  WEL: We brengen de gestarte samenwerking met Woonstichting Etten-Leur (WEL) verder, oogsten de resultaten. Met name op de vijf samenwerkingsvelden (KCC, ICT, assetmanagement, nieuwe woningwet en projectontwikkeling) willen we onderzoeken waar nog meer moBedrijfsbegroting AlleeWonen 2016

18



4.1.1

gelijkheden liggen. Ook laten we een meerwaardeonderzoek uitvoeren of er, behalve op de genoemde samenwerkingsonderdelen, meer te halen is uit de verdere samenwerking. Lente: op Brabantse schaal werken we met een tiental corporaties verder aan de thema’s legitimatie, participatie, betaalbaarheid en slimmer organiseren.

Digitalisering

We kiezen, daar waar mogelijk, maximaal voor digitalisering van onze bedrijfsprocessen. Enerzijds doen we dit om onze dienstverlening en bereikbaarheid naar onze huurders verder te verbeteren, anderzijds om efficiënter en effectiever te kunnen werken. Sinds 2015 hanteren we het ‘click-call-face’ principe voor onze dienstverlening naar klanten toe. Huurders kunnen 24 uur per dagen, 7 dagen per week hun persoonlijke huurderzaken zelf regelen via ‘Mijn AlleeWonen’. Op werkdagen kan dit ook telefonisch tijdens kantooruren. Het overgrote deel van de vragen, de eenvoudige, enkelvoudige vragen handelen we dus digitaal of telefonisch af. Zo stimuleren we niet alleen de zelfredzaamheid van onze bewoners en realiseren we een structurele vermindering van de bedrijfslasten, maar zo hebben we juist de ruimte om extra aandacht te besteden aan huurders met ingewikkelde, meervoudige vragen en de vragen van kwetsbare huurders. Deze vragen behandelen we in een ‘face-to-face’ gesprek bij bewoners thuis of in de wijk. In 2016 pakken we door op deze manier van dienstverlening en digitaliseren we onze processen waar mogelijk nog verder. We blijven alert op hoe onze bewoners die veranderde manier van klantbenadering ervaren. Het behoud van het KWH-label blijft daarmee belangrijk voor AlleeWonen. In 2015 zijn we gestart met de voorbereidingen van een digitaal klantenpanel. Vanaf 2016 zetten we dit klantenpanel in op complex-, wijk-, stad- en AlleeWonen niveau om zo onze huurder actief te betrekken bij waar we mee bezig zijn (participatie).

4.2

Doelstellingen ondernemen in 2016    



4.3

We implementeren de nieuwe woningwet, waaronder de passendheidstoets, we splitsen ons vastgoed en handelen volgens de nieuwe toezichtkaders en financiële en governance eisen. Binnen het inkoopprogramma zetten we in op inkoopvoordeel. De projecten in het inkoopprogramma 2016 zijn inkoop van schilderwerk, automatische deuren, brandmeldinstallaties en taxaties. In 2016 laten we huurders participeren door ons digitaal klantenpanel minimaal drie keer in te zetten. We peilen zo de opinie van bewoners en toetsen onze plannen. Sinds 2014 maken we gebruik van een huurderportaal (‘mijn omgeving’ voor huurders), sinds 2015 kunnen huurders reparatieverzoeken digitaal inplannen via ’Mijn AlleeWonen’. In 2016 bereiden we onze portalen uit met een aannemerportaal en gaan we aan de slag met digitale woningopname. Zo maken we een directe koppeling met ons primaire bedrijfsinformatiesysteem. Zo maken we het proces efficiënter. We gaan verder met assetmanagement. Afgeleid van de herziene portefeuillestrategie maken we het splitsingsvoorstel waarin wij aangeven welke deel van ons niet-DAEB bezit we alsnog naar het DAEB deel overbrengen en/of welk deel we wellicht afstoten.

Organisatieontwikkeling

De organisatie zal zich continu moeten aanpassen aan wijzigende omstandigheden. We blijven medewerkers meenemen en opleiden voor nieuwe en aangepaste uitdagingen. De formatiedoelstelling (verspreid over drie jaar) uit 2013 bereiken we in 2016 op een niveau tussen 180-185 fte. In 2016 verwachten we organisatieontwikkelingen op verschillende onderdelen:  Professionalisering vastgoedsturing c.q assetmanagement en daarbij behorende herinrichting van alle vastgoedteams in één afdeling (in samenwerking met WEL).  Verder implementeren van de nieuwe woningwet.


19

4.4

Corporate doelstellingen en kaders

4.4.1

Financiën en bedrijfscontinuïteit

Om toekomstige investeringen mogelijk te maken hebben we ons een strak financieel kader opgelegd. Dat is nodig om de financiële continuïteit steeds te waarborgen en de toegang tot de kapitaalmarkt tegen redelijke voorwaarden continu te waarborgen en daarmee ook de toekomstige investeringen mogelijk te maken. Om dat te bereiken is het volgende financieel kader vastgelegd:  Een gerealiseerd eigen vermogen van minimaal 30% van het balanstotaal.  Loan to Value (op basis van bedrijfswaarde) maximaal 60%.  Vreemd vermogen bedraagt maximaal € 33.500,- per gewogen vhe.  Het direct rendement vanuit de Aedex dient in 2015 minimaal gelijk te zijn aan het direct rendement van de benchmark Nederland. Het indirect rendement dient in 2015 gelijk te zijn aan het indirect rendement van de benchmark Zuid-Nederland.  De interestdekkingsratio moet minimaal 1,8 zijn; dit houdt in dat de operationele kasstroom meer dan voldoende is om de rentelasten te dragen.  Aan de eisen tot borgstelling door het WSW moet worden voldaan. Voor het begrotingsjaar 2016 en verder wordt aan die eisen voldaan.

4.4.2

Niet-DAEB bezit

Mede door Europese wetgeving wordt ons woningbezit en het overig onroerend goed gesplitst in DAEB-activiteiten (met staatssteun) en activiteiten die daar niet onder gerangschikt mogen worden (niet-DAEB). AlleeWonen heeft in 2016 598 woningen die buiten het staatssteungedeelte vallen. Voor deze woningen bepalen wij in 2016 een verdere strategie ten aanzien van houden en/of gedeeltelijk afstoten.

4.4.3

Fiscaliteiten

Er ligt een vastgesteld fiscaal statuut en een meerjarig fiscaal actieplan met een aantal resultaten te behalen voor 2016, zoals bijvoorbeeld het verder versnellen van aangiftes. In 2016 geven we met name aandacht aan de te volgen fiscale strategie. Deze zal geformuleerd zijn vóór de aangifte Vpb van 2015, zodat wij onze fiscale positie verder kunnen optimaliseren.

4.4.4

Treasury

Voldoende liquiditeit en solvabiliteit voor AlleeWonen, minimaliseren van de renterisico’s en optimaliseren van de renteresultaten zijn de doelstellingen van het treasurybeleid. De uitwerking hiervan nemen we op in het Treasuryjaarplan 2016. De belangrijkste doelstelling is gelegen in het verkrijgen van voldoende borgingsruimte voor het aantrekken van financiering voor de investeringen in 2016 tot en met 2018. Voorwaarde is dat AlleeWonen voldoet aan de gestelde normen van het WSW, te weten:  ICR 1,4  DSCR 1,0  Loan to Value 75% (basis bedrijfswaarde)  Solvabiliteit 20% (basis bedrijfswaarde)  Dekkingsratio 50% (basis WOZ waarde) Alleewonen voldoet aan al deze eisen, waarbij de LTV nog dicht bij de grenswaarde ligt. Daarnaast willen wij op middellange termijn ons gemiddeld vreemd vermogen per gewogen vhe terugbrengen tot € 33.500,-. We verwachten deze norm te halen rond 2024. Onze gemiddelde vermogenskostenvoet zal per 31 december 2016 maximaal 4,41% bedragen.


20

4.5

Risicoparagraaf

Als maatschappelijk ondernemer hebben wij nadrukkelijk te maken met een veranderende omgeving en zullen daar waar nodig en mogelijk inspelen op die veranderende omstandigheden. Veranderingen brengen risico’s met zich mee. Risico’s die te maken hebben met onzekere voorvallen in de toekomst die kunnen leiden tot directe operationele schade en ook kunnen leiden tot waardevermindering. Risicomanagement maakt dan ook onderdeel uit van het beoordelen van diverse voorstellen betreffende organisatie en investeringen. In deze begroting hebben wij enkele veranderende omstandigheden, zoals economische ontwikkelingen, maatschappelijke ontwikkelingen, het te verwachten regeringsbeleid en eventuele ondersteunende maatregelen ten behoeve van noodlijdende collega(‘s) verwerkt in een aantal scenario’s. In de meerjarenbegroting leest u daar meer over. In 2016 werken wij verder aan het internaliseren van ons proces om risicomanagement op een hoger niveau te tillen. Dit proces, dat we in 2014 startten, werken we verder uit en wij rapporteren daar actief over. De belangrijkste risico’s voor AlleeWonen zijn:  Financiering  Deelnemingen  Verkooprisico’s  Garantstelling

4.5.1

Financiering

De totale schuldpositie van AlleeWonen komt ultimo 2016 uit op € 687,8 miljoen, hetgeen per gewogen vhe € 38.300,- is. De schuldpositie per vhe daalt en bereikt naar verwachting in 2024 het doel van € 33.500,-. De rentelast is de laatste jaren, door toenemende investering, opgelopen tot € 1.801,- per woning in 2014, en is dalende. In totaal bedraagt de rentelast voor AlleeWonen in 2016 € 28,4 miljoen. In 2016 is er geen financieringsbehoefte.

4.5.2

Deelnemingen

AlleeWonen neemt deel in een aantal ondernemingen. Het risico dat we hierbij lopen, strekt zich uit tot het bedrag van onze deelname in het aandelenkapitaal van € 144.302,-. De holdingstructuur ziet er ultimo 2016 als volgt uit: AlleeWonen toegelaten instelling

Deelnemingen N.V. Stadsherstel 26,27%

AlleeWonen Holding BV 100% dochter

AlleeWonen Vastgoed B.V.

AlleeWonen Duurzame Energie Exploitatie B.V.

AlleeWonen Projectontwikkeling B.V.

Futuramakelaardij Roosendaal B.V.

De Fundatie B.V.

100% dochter

100% dochter

100% dochter

100% dochter

100% dochter

Stadssingel BV 50% dochter

aandeelhouder samen met N.V.Stadsherstel 25% Consortium Spoorzone Breda V.o.f.

Figuur 1: Holdingstructuur AlleeWonen


21

4.5.3

Verkooprisico’s

AlleeWonen heeft nog de volgende verkoopopgave uit bestaande bouw, als onderstaand: Jaartal Regulier 2016 2017 2018 2019 2020

Aantal Koopgarant

86 45 35 35 35

Totaal

Regulier

86 45 35 35 35

11.237 9.460 8.667 7.192 7.424

Verkoopprijs (x 1.000) Koopgarant Koopgarant terugkoop opbrengst

-5.860 -5.860 -5.860 -5.860 -5.860

Netto opbrengst

5.377 3.566 2.807 1.332 1.564

Tabel 8: Overzicht verkooprisico bestaande bouw

4.5.4

Garantstelling

AlleeWonen staat sinds lange tijd garant voor een aantal leningen die via Digh zijn verstrekt in het kader van (volkshuisvestelijke) ontwikkelingshulp aan Zuid-Afrika en landen uit het voormalig Oostblok. Deze constructie blijkt (gezien wettelijke bepaling) niet toekomstproof en de garanties worden waar mogelijk afgebouwd. Wij verwachten in 2015 of 2016 hier te moeten afboeken.


22

5.

Financiële doelen en resultaten 2016

Hieronder volgen doelstellingen vanuit het strategisch kader en ook specifiek voor het jaar 2016 de doelstellingen vanuit het Bestuur. Verder wordt nog kort aangegeven wat de voorstelbare ontwikkelingen zijn. Stand in 2016

Omschrijving

Meerjarendoel

Balans: Solvabiliteit minimaal

30,0%

31,9% De solvabiliteitsdoelstelling wordt gehaald (vorig jaar werd dit voorzien in 2017)

33.500

38.300 Schuld per woning blijft dalen en zal rond 2024 uitkomen op onze doelstelling

Schuld per woning maximaal

Loan to value maximaal

60%

Resultatenrekening: Aantal woningen per Fte

91

Aantal fte’s ultimo 2016

185

Niveau netto bedrijfslasten per woning (excl. Heffingen) Kasstromen: Operationele kasstroom 2015 na aflossingsfictie WSW - 2018 ICR

66% Doelstelling wordt gehaald in 2018 (vorig jaar werd dit voorzien voor 2021)

91 Doelstelling gehaald 185,8 Doelstelling (bewust) niet gehaald. Het borgen van de diverse verbeteringen in onze processen vraagt aandacht.

1350

1310 Doelstelling gehaald

positief

Positief Doelstelling gehaald

1,8

2,2 Doelstelling gehaald

1

1,36 Doelstelling gehaald

DSCR

WSW kaders: ICR minimaal DSCR minimaal Loan to Value maximaal Solvabiliteit minimaal

1,40 1,00 75% 20%

Dekkingsratio maximaal

50%

Overig: WSW Centraal Fonds

Opmerkingen

Borgbaar A-status

Doelstellingen zijn gehaald met de opmerking dat het WSW de realisatie bepaalt aan de hand van de laatste uitkomst van de diverse kengetallen vanuit ener28% zijds historie en anderzijds prognose

2,20 1,36 66% 31,90

Borgbaar A-status

Tabel 9: Financiële doelstellingen en resultaten


23

Begroting 2016


24

6.

Begroting 2016

6.1

Winst- en verliesrekening 2016

X 1.000 Omschrijving

AlleeWonen AlleeWonen Begroting Begroting 2015 2016

TI

Makelaardij BV

DEE BV

Vastgoed Projecten BV BV

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf Verkoop onroerende zaken Verkoopresultaat nieuwbouw koop

113.012

114.634

113.818

0

0

581

235

8.916

8.799

8.799

0

0

0

0

342

337

337

0

0

0

0

4.219

2.846

2.846

0

0

0

0

402

0

0

0

0

0

0

2.917

2.681

1.493

662

526

0

0

129.808

129.297

127.293

662

526

581

235

Lonen en salarissen

9.739

9.557

9.164

393

0

0

0

Sociale lasten

1.587

1.487

1.421

66

0

0

0

Pensioenlasten

1.780

1.684

1.613

71

0

0

0

21.009

21.212

21.117

0

95

0

0

9.363

9.160

9.038

0

122

0

0

Overige bedrijfslasten

23.935

24.483

24.209

143

131

0

0

Totaal bedrijfslasten

67.413

67.583

66.507

673

348

0

0

Bedrijfsresultaat

62.395

61.714

60.786

-11

178

581

235

339 28.494

339 28.394

-

-

-

-

Rentelasten

426 29.971

100

-

-

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering

32.850

33.559

32.731

-11

78

581

235

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

31.893

33.559

32.731

-11

78

581

235

-11

78

581

235

Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten

Lasten onderhoud Leveringen en diensten

Financiële baten en lasten Rentebaten

-

Resultaat deelnemingen Deelnemingen Belastingen (VpB)

Jaarresultaat voor waardeveranderingen Afschrijving op materiële vaste activa

957

-40.188

-34.978

-34.978

Overige waardeveranderingen

39.602

29.267

29.267

Jaarresultaat

31.307

27.848

27.020


-

25


26

6.2

Nadere toelichting winst- en verliesrekening 2016

Toelichting Bedrijfsopbrengsten X 1.000 AlleeWonen Begroting 2015

AlleeWonen Begroting 2016

114.904

116.495

115.670

0

0

587

238

1.892

1.861

1.852

0

0

6

3

113.012

114.634

113.818

0

0

581

235

8.916

8.799

8.799

0

0

0

0

342

337

337

0

0

0

0

Verkoopopbrengst reguliere verkoop

13.569

11.237

11.237

0

0

0

0

Verkoopopbrengst VOV - aankoop VOV

-3.875

-5.860

-5.860

0

0

0

0

663

602

602

0

0

0

0

Omschrijving

Makelaardij BV

TI

DEE BV


Huren Te ontvangen huur Af: huurderving Totaal huren Vergoedingen Overige goederen, leveringen en diensten Geactiveerde productie Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Verkoop onroerende zaken

Af: verkoopkosten Af: derving wegens leegstand

624

487

487

0

0

0

0

Mutatie MVA a.g.v. verkoop

4.188

1.442

1.442

0

0

0

0

Totaal verkoopopbrengsten

4.219

2.846

2.846

0

0

0

0

402

0

0

0

0

0

0

45

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Overige kostenvergoedingen

194

227

227

0

0

0

0

Doorberekende kosten

998

800

800

0

0

0

0

Dienstverlening huurders

330

410

410

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Overig

1.350

1.244

56

662

526

0

0

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2.917

2.681

1.493

662

526

0

0

Resultaat nieuwbouw koopwoningen Verkoop resultaat Overige bedrijfsopbrengsten Toewijzingsgelden Inschrijfgelden

Vergoeding Commercieel Vastgoed


27

Toelichting Bedrijfslasten X 1.000 Omschrijving

AlleeWonen AlleeWonen Begroting Begroting 2015 2016

Makelaardij DEE BV BV

TI


Afschrijving vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Afschrijving vaste activa bedrijfswaarde

1.776

1.776

1.776

0

0

0

0

38.412

33.202

33.202

0

0

0

0

Totaal afschrijvingen

40.188

34.978

34.978

0

0

0

0

9.798

9.571

9.178

393

0

0

0

Personeelslasten Lonen en salarissen Ziekengelden

59

14

14

0

0

0

0

Sociale lasten

1.587

1.487

1.421

66

0

0

0

1.780

1.684

1.613

71

0

0

0

13.106

12.728

12.198

530

0

0

0

Reparatieonderhoud

3.252

3.552

3.552

0

0

0

0

Mutatieonderhoud

3.878

3.195

3.195

0

0

0

0

Pensioenlasten Totaal personeelskosten Onderhoudslasten

Overig dagelijks onderhoud

81

62

62

0

0

0

0

7.211

6.809

6.809

0

0

0

0

10.245

10.577

10.482

0

95

0

0

3.953

3.826

3.826

0

0

0

0

Totaal planmatig en groot onderhoud

14.198

14.403

14.308

0

95

0

0

Totaal lasten onderhoud

21.409

21.212

21.117

0

95

0

0

9.363

9.160

9.038

0

122

0

0

125

160

160

0

0

0

0

Totaal dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Groot onderhoud

Leveringen en diensten Overige goederen, leveringen en diensten Overige bedrijfslasten Bestuurskosten Overige personeelskosten

727

653

644

9

0

0

0

Huisvestingskosten

1.263

1.264

1.212

52

0

0

0

Kosten automatisering

1.291

1.325

1.290

35

0

0

0

Algemene kosten

3.249

2.634

2.496

22

116

0

0

6.655

6.036

5.802

118

116

0

0

3.625

3.618

3.616

0

2

0

0

369

361

348

0

13

0

0

94

203

203

0

0

0

0

4.088

4.182

4.167

0

15

0

0

Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Subtotaal

X 1.000


28

Omschrijving



658

797

797

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

500

600

600

0

0

0

0

385

388

388

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Uitzendkrachten, externe ondersteuning Outsoursing automatisering Dotatie dubieuze vorderingen huurdebiteuren Kosten vereninging van eigenaren Saneringsheffing Verhuurdersheffing

Makelaardij BV

TI

DEE BV


9.713

10.815

10.815

0

0

0

0

Afboeking servicekosten

0

0

0

0

0

0

0

Kosten projectontwikkeling Kosten sociale en economische leefbaarheid Beheerkosten St. Woonwagenbeheer Kosten beheer winkels, hotelwoningen en kantoren Projectgerelateerde kosten

0

0

0

0

0

0

0

1.357

1.131

1.131

0

0

0

0

31

31

31

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

103

134

134

0

0

0

0

445

369

344

25

0

0

0

13.192

14.265

14.240

25

0

0

0

23.935

24.483

24.209

143

131

0

0

Diversen

Totaal overige bedrijfslasten


29

Financieel resultaat 2016 X 1.000 Omschrijving



Makelaardij BV

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

100

189

189

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

TI

DEE BV


Rente baten Rente financiële vaste activa Rente op te vorderen subsidies BWS Rente leningen u/g Rente op vorderingen Rente op liquide middelen Rente toegerekend aan dochtermaatschappijen Rente overig

0 Rente toegerekend aan activa in ontwikkeling Rente tijdens bouw

326

150

150

0

0

0

0

Totaal rentebaten

426

339

339

0

0

0

0

Rente langlopende leningen Betaalde rente op liquide middelen/kasgelden Disagio leningen

29.841

28.364

28.264

0

100

0

0

0

0

0

0

0

0

0

130

130

130

0

0

0

0

Totaal rentelasten

29.971

28.494

28.394

0

100

0

0

0

0

0

0

0

0

0

957

0

0

0

0

0

0

957

0

0

0

0

0

0

0

Rentelasten

Belastingen Latente belastingverplichting, Vennootschapsbelasting Acute belastingverplichting, Vennootschapsbelasting Totaal belastingen


30

6.3

Uitgangspunten jaarbegroting 2016

Huren    

Verkoop 86 woningen uit de bestaande voorraad. Huurverhogingen per 1 juli 0,7% (prijsinflatie). Huurderving vanwege leegstand 1,4%. Huurharmonisatie toepassen bij mutatie (met gemiddelde mutatiegraad van 10,5%).

Personeelskosten Bij de berekening van de lonen en salarissen is uitgegaan van de volgende uitgangspunten:  Per ultimo december 2015 is de verwachting dat de bezetting uiteindelijk zal uitkomen op 185,8 fte. De gemiddelde bezetting over 2016 wordt begroot op 188,2 fte.  Periodieke en incidentele verhogingen 0,75% en een cao verhoging van 2,25%.  De sociale lasten en pensioenpremies zijn berekend op de laatst bekende gegevens. In het bijlagenboek is een overzicht van de formatie opgenomen.

Onderhoudskosten (geen investeringen, zie 1.5) 

 

Voor mutatieonderhoud wordt een budget beschikbaar gesteld van € 3,2 miljoen en voor reparatieonderhoud is een budget beschikbaar gesteld van € 3,6 miljoen. Deze cijfers zijn gebaseerd op de ontwikkelingen zoals die in 2015 werden waargenomen en de verwachtingen van het aantal mutaties. Planmatig onderhoud voor 2015 is gebaseerd op technische opnames, budget € 10,5 miljoen. Groot onderhoud (kosten) bedraagt € 3,8 miljoen.

Overige bedrijfslasten Onder deze post zijn onder andere de volgende zaken verantwoord:  Belastingen en verzekeringen: € 4,2 miljoen (2015: € 4,1 miljoen ).  Leefbaarheid € 1,1 miljoen (2015: € 1,3 miljoen ).  Verhuurdersheffing € 10,8 miljoen (2015: € 9,7 miljoen).  Saneringsheffing nihil (2015 tevens nihil).  Uitzendkrachten en externe ondersteuning € 0,8 miljoen (2015 € 0,7 miljoen). Deze post is gebaseerd op een inventarisatie naar behoefte per afdeling, waarbij ook ondersteunende activiteiten op het gebied van leefbaarheidsprojecten zijn opgenomen.

Financiering Op basis van de kasstroomprognose 2016 verwachten wij geen financiering nodig te hebben. In geval van additionele investering zal hiervoor een apart voorstel worden gemaakt.


31

6.4

Investeringskasstroom

X 1.000 Investeringskasstroom Huurwoningen Koopwoningen Te ontvangen uit verkoopwoningen Grondposities Verkoop voorraad Nieuwbouw + verloop bezit

Totaal 749 9.387 -20.205 -974 -3.679 -14.722

Totaal Investeringen uit beheerplannen Vervanging cv ketels Investering SVB Investeringen reparatieonderhoud Investering bij mutatieonderhoud Kleine investeringen bestaande compl. Investering tbv warmtewet

Investeringen in Energie Investeringen in Geriefsverbeteringen Investeringen leefbaarheid Investeringen groot onderhoud project gelabeld

Investeringen in bedrijf Automatisering Huisvesting Inventaris Vervoermiddelen

749

749

9.387 -20.205 -974 -3.679 -15.471

2016 Breda Roosendaal 739 120 600 550 534 1.296

420 1.345

6.400

3.839

2.561

2.206 250 170 5.025

1.870 100 60 3.212

336 150 110 1.813

7.651

5.242

2.409

517

2.550

1.738

279

1.691 198 53 83 2.025 1.354

Desinvesteringen Verkoop regulier

4.288


Niet DAEB

1.256 120 1.020 1.895 534 1.575

Totaal investeringen

Totaal investeringskasstroom

2016 DAEB

-2.934

32

6.5

Onderhoudsbegroting 2016

X 1.000

Planmatig onderhoud Bouwkundig Schilderwerk Installaties Contract onderhoud VVE onderhoud DEE BOG Overig Totaal planmatig onderhoud

2015

2016

2.950 2.202 1.642 2.370 758 136 137 353

2.232 3.049 1.495 2.367 809 137 168 406

10.548

10.663

Groot onderhoud President Kennedylaan Covelijndijk Jan vermeerlaan Linie stempel 3 en 4 Gageldonk Kloosterlaan Havemansstraat Geeren zuid Deelplan 5 Moerwijkzicht Totaal Grootonderhoud

293 575 168 407 200 1.270 270 399 243 3.953

3.825

Dagelijks beheer Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Eigen risico schade/ overig onderhoud

3.352 3.979 81

3.514 3.195 15

Totaal dagelijks beheer

7.412

6.724

Totaal planmatig en groot onderhoud

Correctie BTW 6% Totaal onderhoudskosten


-400 21.513

21.212

33

7.

Meerjarenbegroting 2016 – 2020

7.1

Huren

De reguliere huurstijging is in 2016 begroot op het veronderstelde inflatieniveau van 0,7%. In 2017 en verder is tevens rekening gehouden met een inflatievolgende huurverhoging. De huurderving bedraagt in 2016 1,40%, met een jaarlijkse afbouw van 0,1% naar 1,1% .

7.2

Nieuwbouw

De oplevering van nieuwbouw wordt verwacht in

huur DAEB Terminal IWOP 2B3

7.3

2016 huur niet DAEB

koop niet DAEB 75 21 96

4 4

Vennootschapsbelasting

Op basis van de operationele kasstromen en de omvang van de desinvesteringen verwachten wij in 2016 geen afdracht te hoeven doen uit hoofde van vennootschapsbelasting.

7.4

Onderhoud

Het groot-onderhoud en de renovaties komen voort uit de uitgevoerde conditiemeting van ons vastgoed. De resultaten zijn verwerkt in het softwaresysteem Vastware, waarbij de uitkomsten op complexniveau zijn geanalyseerd. De analyse heeft ertoe geleid dat er voor de jaren 2016 tot en met 2025 planmatig-onderhoudswerkzaamheden zijn geclusterd tot een groot-onderhoudsproject. Deze zijn allen opgenomen in de meerjarencijfers.

7.5

Forfaitair nieuwbouwscenario

In bijlageboek is een overzicht opgenomen van de nieuwbouw en renovatieprojecten na 2016. Huur beide vestigingen DAEB/ Niet DAEB Jaar Vestiging

Project

Deelproject

DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB DAEB

IWOP Linie IWOP Dlpn 5 Lunet Bouverijen Euretco St Jospehwijk Permekeplein

30173IWOP 2b 8 senioren huurwoningen 30180-30182Linie Plankosten Parkwoningen Aankoop Aankoop Aankoop Herstructurering Nieuwbouw

2016 2017 2019 2019 2020 2023 2023 2019

Breda Breda Breda Breda Breda Breda Roosendaal Roosendaal

Totaal

Aantal

Stiko Totaal 8 1 14 40 59 40 227 66

€ € € € € € € €

1.664.952 1.668.538 2.450.000 7.000.000 10.325.000 7.000.000 39.725.000 9.900.000

455

€

79.733.490

Vanaf 2021 wordt er met forfaitair 75 nieuwbouwwoningen per jaar gerekend in de begroting.


34

7.6

Balans 2016-2020

X 1.000 2016

2017

2018

2019

2020

952.862 12 14.096 98.237 72.610 7.414 3.221

975.313 435 13.022 96.268 69.906 7.414 3.166

984.869 2.039 12.004 95.001 67.128 7.414 3.111

1.006.710 2.128 10.824 94.431 64.922 7.414 3.056

1.017.813 9.653 9.916 93.066 62.615 7.414 3.001

1.148.452

1.165.524

1.171.565

1.189.484

1.203.478

0 2.521 4.688 829 2.565

0 2.550 4.688 829 0

0 2.591 4.688 829 0

0 2.645 4.688 829 0

0 2.690 4.688 829 490

10.603

8.067

8.108

8.162

8.697

1.159.055

1.173.592

1.179.673

1.197.646

1.212.175

369.574

399.032

429.592

449.502

480.266

50

0

0

0

0

Leningen o/g nominaal Verplichting Koopgarant

687.807 72.465

675.761 69.640

654.161 66.760

654.519 64.466

640.658 62.092

Langlopende schulden

760.272

745.401

720.922

718.985

702.750

Kortlopende schulden

29.159

29.159

29.159

29.159

29.159

1.159.055

1.173.592

1.179.673

1.197.646

1.212.175

31,9%

34,0%

36,4%

37,5%

39,6%

Sociaal vastgoed in exploitatie Mva in ontwikkeling Mva ten dienste van de exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Waarde woningen verkocht in Koopgarant Overige MVA Overige FVA Vaste activa Onderhanden projecten Huurdebiteuren Voorraden Overige vorderingen Liquide middelen Vlottende activa Totaal activa

Eigen vermogen Voorzieningen

Totaal passiva Solvabiliteit eigen vermogen


35

7.7

Winst en verliesrekening 2016-2012(*€ 1.000)

X 1.000 2016

2017

2018

2019

2020

114.634 8.799 337 2.846 -

116.056 9.183 11 3.878 -

118.021 9.340 40 3.626 -

120.609 9.508 337 3.019 -

122.650 9.698 188 2.923 -

2.681

3.013

3.063

2.861

2.908

129.297

132.141

134.090

136.334

138.367

34.978 9.557 1.487 1.684 21.212 9.160 24.483

37.761 9.405 1.566 1.763 25.555 9.309 26.955

41.263 9.610 1.599 1.801 24.427 9.469 27.389

44.759 9.880 1.645 1.850 30.415 9.638 27.945

49.072 10.088 1.680 1.889 27.751 9.831 28.396

102.561

112.314

115.558

126.132

128.707

339 28.494

117 26.740

106 26.634

340 26.631

237 27.172

28.155

26.623

26.528

26.291

26.935

0

0

0

652

1769

Resultaat excl. waardeveranderingen

-1.419

-6.796

-7.996

-16.741

-19.044

Overige waardeveranderingen*

29.267

36.256

38.557

36.652

49.805

Jaarresultaat na waardeveranderingen

27.848

29.460

30.561

19.911

30.761

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Vergoedingen Geactiveerde productie Netto verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopresultaat nieuwbouw koop Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen bedrijfswaarde Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leveringen en diensten Overige bedrijfslasten

Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten

Vennootschapsbelasting

*De overige waardeveranderingen zullen in de Jaarrekening 2015 deels direct in het vermogen worden verwerkt, waardoor het resultaat na waardeveranderingen kan afwijken.


36

7.8

Kasstroom 2016-2020

X 1.000 Kasstroom

2016

2017

2018

2019

2020

114.634 337 -361 2.681 -21.212 -9.557 -1.487 -1.684 -5.766 -1.131 -1.264 -1.325 -4.182 -28.494 -10.815 -

116.027 11 -126 3.013 -25.555 -9.405 -1.566 -1.763 -6.335 -994 -1.243 -1.306 -4.041 -26.623 -1.085 -11.950 -

117.981 40 -129 3.063 -24.427 -9.610 -1.599 -1.801 -6.435 -1.011 -1.265 -1.326 -4.129 -26.528 -1.085 -12.137 -

120.555 337 -130 2.861 -30.415 -9.880 -1.645 -1.850 -6.546 -1.029 -1.287 -1.354 -4.244 -26.291 -1.085 -12.399 -652

122.605 188 -133 2.908 -27.751 -10.088 -1.680 -1.889 -6.650 -1.050 -1.313 -1.375 -4.332 -26.935 -1.085 -12.589 -1.769

Kasstroom operationele activiteiten

30.374

27.059

29.602

24.946

27.062

Verkoop regulier Verbetering bestaand bezit Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Verkoop voorraad (woningen/posities) Investeringen tdv de exploitatie

4.288 -14.051 -749 10.793 4.653 -2.025

3.566 -19.651 -485 0 0 -1.059

2.807 -8.199 -1.604 0 0 -1.059

1.332 -4.533 -21.096 0 0 -1.059

1.564 -5.493 -7.779 0 0 -1.059

2.909

-17.629

-8.055

-25.356

-12.767

Storting leningen O/G Aflossing leningen O/G Kasstroom financieringsactiviteiten

-43.648 -43.648

2.025 -14.016 -11.991

7.668 -29.213 -21.545

18.170 -17.757 413

-13.805 -13.805

Toename geldmiddelen

-10.365

-2.561

2

3

490

Huurinkomsten Geactiveerde productie Servicekosten Overige bedrijfsopbrengsten Lasten onderhoud Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Bedrijfslasten / Overige lasten Leefbaarheid Huisvestingskosten Automatisering Belastingen / verzekeringen Rente CFV saneringsheffing Verhuurderheffing Vpb

Kasstroom (des)investeringen

Toets WSW: Tot en met 2020 heeft AlleeWonen (rekening houdend met alle heffingen) een positieve operationele kasstroom. De afname van geldmiddelen is getoetst aan het borgingsvolume zoals is toegekend door het WSW en blijft onder het borgingsplafond.


37

AlleeWonen Bedrijfsbegroting 2016

Recommend Documents