Bedrijfsbegroting

Bedrijfsbegroting 2014 – 2018 Waarin opgenomen 

Het activiteitenplan 2014.



De geprognosticeerde realisatie 2013.

Nieuwbouw 27 seniorenappartementen en 1 algemene ruimte aan de Oranjelaan 13 te Warnsveld

20-11-2013

Inhoudsopgave

Pagina

Voorwoord

2

I

Organisatie

4

II

Het activiteitenplan

5

III

Prognose realisatie 2013

17

IV

Begroting 2014

20

BIJLAGEN:

23

1. Meerjaren winst- en verliesrekening 2014 – 2018 (incl. begroot en prognose realisatie 2013)

24

2. Ontwikkeling van balansposten / financiële kengetallen 2012 – 2018

26

3. Liquiditeitsbegroting 2014

27

4. Overzicht prognose eigen (weerstands-) vermogen 2013 – 2018

28

Bedrijfsbegroting 2014 / definitief / 20 november 2013

1

Voorwoord De afspraken tussen Aedes en het Kabinet, waar een meerderheid van de Aedes-leden op 3 oktober 2013 tijdens een extra ledencongres vóór hebben gestemd, heeft verregaande gevolgen voor de financiële positie van de corporaties en voor de verhoudingen tussen de corporaties en hun huurders. Tijdens het congres, dat gekenmerkt werd door een bijzonder hoge opkomst, veel vragen en een stevige discussie, laaiden de gemoederen soms hoog op. De meeste aanwezigen waren kwaad over de 1,7 miljard heffing en over de mogelijke beschadiging van de relatie met onze huurders. Uiteindelijk heeft bij stemming een derde aangegeven zich niet te kunnen verenigen met de afspraken. Aedes heeft na contact met diverse Kamerleden geconcludeerd dat er vanwege het zogenaamde Woonakkoord een politieke meerderheid is voor de verhuurdersheffing en het beleid van minister Blok. Daardoor is er nu een nieuwe realiteit - als het kabinet tot 2017 regeert - waar we mee moeten omgaan. Dat wil overigens niet zeggen dat we akkoord zijn met de verhuurdersheffing, en daarvan afgeleide forse huurverhogingen, maar we hebben het alleen voor nu geaccepteerd als voldongen feit. Daardoor ontstond de mogelijkheid voor Aedes om te onderhandelen over andere, ook minder wenselijke, beleidsvoornemens van de minister. In het verenigingscongres is een motie aangenomen waarin onder meer het bestuur van Aedes wordt opgeroepen om met het Kabinet te concretiseren dat er duidelijke uitgangspunten voor corporaties worden geformuleerd waaruit blijkt dat betaalbaarheid en voldoende beschikbaarheid van goede woningen voor de doelgroep kerntaak is voor corporatie. Een gevolg van de verhuurdersheffing is dat noodzakelijkerwijs behoorlijke huurverhogingen doorgevoerd zullen worden. Daarmee komt het punt van betaalbaarheid nadrukkelijk op de agenda. De sector moet heel scherp krijgen wat precies onder betaalbaarheid wordt verstaan en wat haar rol daarin is. Het bestuur van Aedes heeft inmiddels een Bestuursadviescommissie Discussie Betaalbaarheid ingesteld om haar hierover een advies te geven. Ook zijn er gevolgen van verscherpt toezicht. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), de externe toezichthouder, heeft onze financiële positie als solide aangemerkt. De toetsing vindt plaats op basis van de bedrijfswaarde, d.w.z. onze toekomstige verdiencapaciteit over 25 jaar. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), die onze leningen moet borgen, stelt eisen aan de meerjarige (positieve) kasstroom. Afroming van onze inkomsten door de verhuurdersheffing betekent een slechtere kaspositie en minder ruimte voor (onrendabele) investeringen in nieuwbouw en groot onderhoud. Ook betalen wij via het CFV mee aan het Vestia-debacle en aan andere saneringen, zoals recent die van de corporatie WSG in Geertruidenberg. Ondanks alles ligt er toch een ambitieuze begroting, waarin we onze plannen sinds begin van het afgelopen jaar op de nieuwe werkelijkheid hebben bijgesteld. We zien kansen om de woonlasten voor onze huurders betaalbaar te houden. Wij willen onze huurders meer betrekken bij ons beheer en beleid en gezamenlijk de uitdaging aangaan voor het in stand houden van een goede woning en woonomgeving. Door de verhuurdersheffing en door aangescherpt toezicht worden de komende jaren steeds meer projecten gefaseerd uitgevoerd of uitgesteld. Ook onderhoud aan woningen zal noodgedwongen vaker worden uitgesteld in tijd en/of over meer jaren worden gespreid. In overleg met onze huurderorganisatie SHOW willen wij deze vaak moeilijke keuzes maken en vooral goed daarover communiceren. Een speerpunt van ons beleid is duurzaamheid. Dit komt tot uiting in het lopende nieuwbouwproject aan de Oranjelaan. Op het voorblad van deze begroting is een impressie van de nieuwbouw van ons in aanbouw zijnde project 27 seniorenwoningen en een algemene ruimte aan de Oranjelaan te zien. Een stap verder in de fysieke vormgeving van de Woonservicegebied Warnsveld. Als de resterende ambities van projecten waargemaakt kunnen worden zal per 2018 het gemiddelde energielabel van ons bezit drastisch zijn verbeterd. Dit is gunstig, gezien de stijgende energiekosten, voor de woonlasten van onze huurders. en wij voldoen voor ons bezit dan aan afspraken van de sector met de regering.


2

Op het voorblad van deze begroting is een impressie van de nieuwbouw van ons in aanbouw zijnde project 27 seniorenwoningen en een algemene ruimte aan de oranjelaan te zien. Het Woningbedrijf investeert niet alleen in duurzaamheid bij de aanpak van haar woningen, maar ook in sociale duurzaamheid. In 2014 zal het resultaat van enkele jaren werk aan het project ‘Vraaggestuurde Thuistechnologie in Warnsveld’, waarvan het Woningbedrijf de trekker is, worden gepresenteerd. Hierin werkt het Woningbedrijf samen met zorgen welzijnsorganisaties om mede middels de inzet van technologie er voor te zorgen dat mensen zolang als mogelijk de regie over hun eigen leven kunnen behouden en als afgeleide daarvan ook zolang als mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Ook het project Wonen met een plus, dat in 2013 is gestart, zal hier aan bijdragen. Tenslotte werken wij vanaf eind 2013 samen met de ‘Watercoalitie’ waarbij we zullen trachten bij het energetisch renoveren van woningen de watercomponent te betrekken. In het eerste hoofdstuk zijn de verwachtingen betreffende de ontwikkelingen in en van de organisatie in beeld gebracht. Hoofdstuk II is in overeenstemming met de voorschriften van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) ingedeeld. Warnsveld, 20 november 2013 Ing. R. Rademaker directeur-bestuurder


3

I.

ORGANISATIE

Het Woningbedrijf wil zich binnen de gemeente Zutphen profileren als een organisatie die zich, binnen de haar gegeven mogelijkheden, onderscheidt door kwaliteit. Deze kwaliteit moet tot uitdrukking komen in de woonomgeving, woningen en dienstverlening. In 2014 zullen wij gedurende het jaar met de meeste van onze stakeholders contacten onderhouden. Deze contacten zullen soms bilateraal zijn, maar ook in combinatie met andere stakeholders. De afgelopen jaren, en ook uit de beoordeling van onze stakeholders tijdens onze visitatie in 2010, is gebleken dat dit voor onze corporatie een goede formule is om met onze stakeholders van gedachten te wisselen over onze rol in de gemeente Zutphen en Warnsveld in het bijzonder. Wij staan open voor nieuwe initiatieven en zijn verheugd dat men ons daarbij in Zutphen/Warnsveld weet te vinden. De goede contacten met de collega-corporaties Woonbedrijf ieder1, Ons Huis en Mooiland willen wij continueren en intensiveren. Wij zullen, meer dan tot nu toe, naar buiten treden om te vertellen waar wij mee bezig zijn. Eind 2013 hebben wij een proces in gang gezet om onze representatieve huurdersvertegenwoordiging, Stichting Huurders Overleg Warnsveld (SHOW), meer te betrekken bij ons beleid en onze werkzaamheden. De SHOW zal een prominentere rol krijgen. Een werkgroep, bestaande uit vertegenwoordigers van de SHOW en het Woningbedrijf, werkt aan een plan van aanpak om dit vorm te geven. Dit plan moet begin 2014 gereed zijn. Zowel de SHOW, als het Woningbedrijf, willen middels een groeiproces trachten onze huurders een stem te geven binnen onze organisatie. Op onze website, www.woningbedrijfwarnsveld.nl, willen wij zo transparant en actueel mogelijk informatie verstrekken aan huurders, woningzoekenden en andere belanghebbenden. Het Woningbedrijf is lid van de brancheorganisatie voor corporaties Aedes en daarnaast van het “MKW platform voor woningcorporaties”, waarin corporaties tot 5.000 Vhe’s zijn georganiseerd. Onze raad van commissarissen is lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties. Sinds jaren werken wij samen met Woningstichting Brummen, Woningstichting IJsseldal Wonen, Sprengenland Wonen en Woonstichting De Marken. Stichting BOG uit Zutphen en Stichting Eigen Bouw (Deventer) zijn niet meer bij het samenwerkingsverband betrokken. Met deze organisaties hebben wij bilateraal contact. Door elkaar te ondersteunen kunnen we een deel van de kwetsbaarheid van een kleine organisatie als de onze oplossen. Daarnaast bieden wij elkaar een klankbord en kunnen samen zaken ontwikkeld worden waar we, ieder los van elkaar, niet aan toe zouden komen. De samenwerking zal de komende jaren verder worden gecontinueerd. Verder volgen de directeuren, veelal vergezeld door één of meerdere medewerkers, op gezette tijden cursussen en/of trainingen. De begroting 2014 is gebaseerd op zo reëel mogelijke inschattingen van ontwikkelingen, werkzaamheden en daarmee verbonden kosten en opbrengsten. De meerjarenonderhoudsbegroting voor de komende vijf jaren vormt vanzelfsprekend een belangrijke bouwsteen voor de voorliggende bedrijfsbegroting. De begroting 2014 is daarmee binnen de aangegeven onzekerheden taakstellend, de meerjarenprognose echter richtinggevend. Op basis van de onderhoudsbegroting 2013 zijn nacalculaties gemaakt die mede de basis vormen voor de onderhoudsbegroting 2014 en verder.


4

HET ACTIVITEITENPLAN Prestatieafspraken In 2013 is op basis van de Woonvisie 2013-2017 een begin gemaakt met het tot stand komen van nieuwe prestatieafspraken tussen de gemeente Zutphen en drie van de daar werkzame corporaties. Naar verwachting zijn de nieuwe prestatieafspraken nog voor de gemeenteraadsverkiezingen in 2014 gereed. In de vigerende prestatieafspraken zijn duidelijk haalbare afspraken gemaakt. Er is vastgelegd wat de gemeente van de corporaties verlangt, maar tevens wat de inspanning van de gemeente zal zijn als het erom gaat gezamenlijk benoemde doelen te behalen. In de nieuwe prestatieafspraken wordt dit format in grote lijnen gevolgd. De inhoudelijke prestatieafspraken zijn geclusterd weergegeven en gerubriceerd onder de volgende paragrafen: 

 



betaalbaarheid en keuzevrijheid  kernvoorraad en doorstroming  keuzevrijheid in financieringsvorm huur en koop  betaalbare woningen voor starters  woonruimteverdeling  tegengaan onrechtmatige bewoning wonen, zorg en welzijn  inspelen op de vergrijzing  huisvesting bijzondere doelgroepen woningbouwprogramma  nieuwbouw en herstructurering  particuliere woningverbetering  wonen boven winkels  kwaliteit en duurzaamheid  onderzoek en monitoring zeggenschap en sociale duurzaamheid

Aangegeven wordt welke prestatie van de gezamenlijke corporaties en/of gemeente wordt verwacht, hoe dit wordt gemeten en wie de regie voert of het initiatief neemt om een bepaald onderwerp te agenderen. Samenwerking met elkaar en andere partijen staat centraal in de te maken prestatieafspraken. In de gezamenlijk te realiseren prestaties staan een aantal specifiek voor het Woningbedrijf benoemd, te weten: het realiseren van een nieuwbouwproject voor ouderen, alsmede één renovatieproject en de ontwikkeling van het Woonservicegebied Warnsveld.


5

Activiteitenplan 2014 Het BBSH bepaalt dat woningcorporaties vóór 1 december van ieder jaar een activiteitenplan voor het volgende jaar indienen. Dit plan is hieronder opgenomen. Artikel 12 BBSH: de kwaliteit van woongelegenheden De provincie Gelderland heeft een toedeling gemaakt van aantallen toe te voegen woningen voor elke gemeente. De gemeente Zutphen heeft op haar planning lijst de projecten opgenomen die een grote mate van zekerheid in de uitvoering hebben. Elk nieuw plan dat een toevoeging van het aantal woningen met zich meebrengt zal worden afgewogen tegen reeds eerder ingediende plannen. Dit kan betekenen dat een plan niet door kan gaan of dat andere plannen in tijd gezien later kunnen worden uitgevoerd of in het geheel niet. De corporaties in de provincie hebben, middels 6 regionale verbanden, gezamenlijk subsidie aangevraagd bij de provincie Gelderland. Gedeputeerde Staten heeft recent besloten Provinciale Staten voor te stellen 70 miljoen euro uit te trekken voor ons corporatieplan (60 corporaties). Daarmee moeten we: • minimaal 10.000 woningen verduurzamen, • 600 fte werkgelegenheid extra creëren (als effect van de provinciale bijdrage), • minimaal 100 leerlingbouwplaatsen organiseren, • per woning extra verduurzaming in de vorm van een labelsprong of meerdere labelsprongen realiseren en • projecten realiseren in 2014 en 2015. Alle binnen Gelderland bestaande werkverbanden hebben hun plannen gecoördineerd ingediend en onlangs is een verdeling gemaakt van de beschikbare gelden. Het Woningbedrijf heeft voor 2014 en 2015 een bedrag van € 7.000 per woning voor 25 woningen in het project 63 woningen aan het Frederikseplein e.o. toegewezen gekregen. Strategisch voorraadbeheer De begroting 2014-2018 heeft onder andere het strategisch voorraadbeleid als onderlegger. Hierin zijn onder andere de volgende na te streven doelen benoemd, die nog steeds actueel zijn: 1. Woonruimteverdeling en huurwoningvoorraad aanpassen aan het vasthouden of zelfs aantrekken van jonge huishoudens. 2. Meer passende huurwoningen1 realiseren en aanbieden aan een bevolking die in de komende jaren sterk veroudert en een toenemende zorgbehoefte zal krijgen. 3. Verbeteren van de kwaliteit van bestaande huurwoningen door energetische maatregelen, grootonderhoud en/of herstructurering. 4. Bewaken van de totale huurwoningenvoorraad, in Warnsveld in het bijzonder. 5. Vergroten van de betrokkenheid voor bewoners bij maatregelen aan hun woning. 6. Behouden en zonodig vergroten van de betrokkenheid van bewoners bij hun buurt en leefomgeving. Nieuwbouw Binnen de begrotingstermijn hebben wij binnen Warnsveld één nieuwbouwplan in uitvoering, namelijk 27 seniorenwoningen en een algemene ruimte aan de Oranjelaan. In 2014 pakken wij de procedure voor het wijzigen van het huidige bestemmingsplan voor de toekomstige ontwikkeling van 7 appartementen aan de Breegraven en 15 patiowoningen aan de Bieshorstlaan weer op. Deze plannen zijn ten gevolge van de opgelegde verhuurdersheffing voorlopig noodgedwongen stopgezet. Ook de voorbereiding voor de vervangende nieuwbouw van seniorenappartementen aan de Scheurkamp, hebben wij om die reden voorlopig moeten stopzetten. Wij zoeken naar mogelijkheden deze plannen alsnog op termijn te realiseren. Op dit moment is geen concreet tijdpad te geven.

1

Het Woningbedrijf heeft alleen DAEB-vastgoed – huur tot € 681,02 (2013).


6

Voor het Woningbedrijf geldt overigens dat wij onze voorgenomen plannen (ook die op termijn) binnen het provinciale contingent voor Zutphen mogen realiseren. Elke nieuwe toevoeging zal echter moeilijk zijn. In Zutphen is, nadat projectontwikkelaar AM te kennen had gegeven met de plannen voor de inbreidingslocatie Basseroord en Overwelving te stoppen, een nieuw initiatief op gang gekomen van ondernemers en vastgoedbezitters rondom het Basseroord. Getracht wordt in 2014 een levensvatbaar plan te ontwikkelen om van het Basseroord een plein te maken. Wij hebben op dit moment 4 woningen in bezit in dit gebied en zijn voornemens die aan één van de toekomstige ontwikkelaars te verkopen. Nu de plannen voor dit gebied zodanig zijn gewijzigd, zien wij daar voor ons geen rol meer weggelegd. Naast het overleg dat wij met de gemeente betreffende projecten voeren, zoeken wij ook zelf actief naar mogelijkheden om, zoveel als mogelijk met andere partners, een bijdrage aan een duurzamer woon- en leefklimaat in Zutphen te realiseren. Bestaande voorraad In het strategisch voorraadbeleid zijn delen van het bezit benoemd waar ingrijpende maatregelen nodig zijn. In 2014 gaan wij, samen met een bewonersvertegenwoordiging, plannen uitwerken voor de wijk Frederikseplein, Visserlaan en ’t Spiker. Wij zullen in de jaren 2015 en 2016 in eerste instantie 63 eengezinswoningen in deze wijk renoveren en in 2018 nog 22 eengezinswoningen van een nader type. De woningen zullen een nieuwe, goed geïsoleerde, voor- en achtergevel krijgen en een nieuw geïsoleerd dak. Op dit moment hebben 15 woningen een D-label, 59 een E-label, 10 een F-label en 1 woning een G-label. Na de renovatie hebben ze allen een A-label. Bijzonder bij dit plan is dat wij daarbij ook de watercomponent willen betrekken. Wij hebben dit project aangemeld bij de watercoalitie als pilotproject en proeftuin op het gebied van waterbesparing en mogelijk innovatief gebruik van water in en om de woning. Onderhoud Het Woningbedrijf heeft een meerjarenonderhoudsbegroting waarin de geplande uitgaven per complex gebaseerd zijn op de te verwachten technische levensduur van de diverse onderdelen van de betreffende woningen. Op basis van nacalculatie en gegevens uit het W(oning)I(nformatie)S(ysteem) is begroot. Maatregelen op basis van het strategisch voorraadbeheerplan zijn in de meerjarenonderhoudsbegroting 2014-2023 verwerkt. De Stichting Huurders Overleg Warnsveld is in de gelegenheid gesteld te reageren op de concept meerjarenonderhoudsbegroting. Voor het jaar 2014 is qua omvang van onderhoudswerkzaamheden aan de woningen een totaal van ca. € 432.260 (volgens separate meerjarenonderhoudsbegroting 2014-2023) begroot. Doordat we bij meer projecten dan voorheen de onderhoudslasten activeren ligt het gemiddelde niveau aan onderhoudskosten de komende 10 jaar rond de € 400.000. De komende jaren zullen vooral grootonderhoud- en instandhoudingsbeurten aan woningen verricht dienen te worden. Hierbij speelt de Energie Prestatie Normering (EPN) natuurlijk ook een grote rol. Ons gehele bezit is in 2009 gelabeld, waarbij A de beste energetische kwaliteit betreft en G de slechtste. Bij de grotere planmatige onderhoudswerkzaamheden, die zijn afgestemd op de huidige labeling, gaan wij er vanuit dat het label tenminste twee stappen omhoog moet. Gemiddeld willen wij voor het bezit tenminste op niveau B uitkomen. De snelheid en geplande aanpak van deze werkzaamheden in de diverse complexen is zodanig gekozen dat het nu voorgestane beleid zo nodig kan worden bijgesteld op enerzijds veranderende marktomstandigheden en anderzijds financiële noodzaak. In 2013 zijn de 54 gerenoveerde woningen in de wijk Scheurkamp en Bieshorstlaan opnieuw gelabeld en hebben alle het A-label gekregen.


7

In onderstaande tabel is het percentage woningen in onderscheidende label klasse in 2013 weergegeven:

2013

A 8%

B 10%

C 7%

D 32%

E 31%

F 11%

G 1%

De door ons getroffen energetische maatregelen bij 12 woningen aan de Prunuslaan en Berkenlaan en het renovatieproject 54 eengezinswoningen aan de Scheurkamp en Bieshorstlaan hebben er toe bijgedragen dat wij nog slechts 33 woningen met label F en 5 woningen met label G hebben. Artikel 12a BBSH: leefbaarheid Voor wat betreft onze maatschappelijke opgave in het dorp Warnsveld hebben wij regelmatig overleg met de SHOW en de Dorpsraad. Met onze ketenpartners van welzijn, zorg, politie en jongerenwerk tot voor kort ook, op ambtelijk niveau, met de gemeente in het Beroeps Krachten Overleg (Wijkaanpak Zutphen. In dit overleg worden mogelijke problemen besproken en afspraken gemaakt om zaken op een adequate wijze op te lossen. Het Woningbedrijf ondersteunt evenementen die bijdragen aan het welzijn op lokaal niveau binnen de gemeente Zutphen en het dorp Warnsveld in het bijzonder. Met de Dorpsraad Warnsveld loopt de afspraak om gezamenlijk op te trekken in het kader van leefbaarheidsprojecten in Warnsveld. Afhankelijk van de kosten die met de uitvoering van dergelijke projecten samenhangen, wordt beoordeeld of één of meerdere projecten in het kader van leefbaarheid kunnen worden uitgevoerd. In 2010 heeft het Woningbedrijf het ‘convenant leefbaarheid wijk en dorp Gemeente Zutphen’ ondertekend. Doel is het versterken van de leefbaarheid van wijk en dorp (fysiek, sociaal, economisch en duurzaam). Het betrekken van bewoners bij leefbaarheid van straat, buurt en wijk/dorp en het gebruik van ieders inzet en invloed om tot maximaal resultaat te komen. Voor 2014 is in de begroting € 28.000 ten behoeve van leefbaarheid gereserveerd. Overigens doen wij veel meer aan leefbaarheid dan in eerste instantie uit dit cijfer blijkt. Onze medewerkers werken bijvoorbeeld in het kader van het beslechten van geschillen tussen huurders en het snel verhelpen van klachten aan een leefbare woning en woonomgeving. Artikel 12b BBSH: wonen en zorg Het Woningbedrijf neemt deel aan het Overleg Bijzondere Doelgroepen, een breed overleg tussen organisaties die actief zijn voor kwetsbare groepen burgers binnen de gemeente Zutphen, waar veel van onze stakeholders aan deelnemen. We houden elkaar op de hoogte van zaken die op het gebied van wonen, welzijn en zorg in de gemeente spelen. Het Overleg Bijzondere Doelgroepen is informerend en daarnaast worden er werkzame afspraken gemaakt. Op een laagdrempelige wijze kunnen contacten worden gelegd en kan inschakeling van expertise in voorkomende gevallen snel geregeld worden. Onze verhuurmedewerker heeft hierin een signaalfunctie. Door bij schuldproblematiek tevens alert te zijn op mogelijk achterliggende problematiek kan hij, in gevallen van bijvoorbeeld eenzaamheid, verslavingsproblematiek of beginnende dementie, contact opnemen met één van de deelnemers van het Overleg Huisvesting Bijzondere Doelgroepen om professionele hulp in te roepen. In 2013 zijn wij betrokken bij het project ‘Wonen met een plus’ dat bewoners van de gemeente Zutphen de mogelijkheid moet beiden zo lang mogelijk thuis te kunnen blijven wonen en de regie over hun eigen leven te behouden. Dit project sluit mooi aan bij ons initiatief ‘Vraaggestuurde Thuistechnologie in Warnsveld’ en kan inbedding krijgen in het Overleg Bijzondere Doelgroepen. Vanaf 2010 werken wij ook mee aan het ‘convenant toewijzing zorgwoningen’. Voor specifiek de Warnsveldse situatie neemt de directeur van het Woningbedrijf, als voorzitter, actief deel aan de bijeenkomsten van de Begeleidingscommissie Ouderenzorg Warnsveld om de bestaande goede relatie tussen de verschillende binnen Warnsveld opererende partijen op het gebied van wonen, welzijn en zorg te behouden en problemen snel te kunnen signaleren.


8

Ook in 2014 werken wij verder aan de doorontwikkeling van het Woonservicegebied Warnsveld. In een zone die vanaf Den Bouw tot aan het ‘t Warnshuus aan de Dreiumme loopt wil het Woningbedrijf door nieuwbouw aan de Oranjelaan 13, herstructurering (Scheurkamp/Bieshorstlaan) en opplussen van binnen dit gebied liggende huurwoningen ervoor zorgen dat de woningen geschikt zijn om direct of op termijn (intensieve) zorg te kunnen bieden aan (toekomstige) senioren en andere zorgbehoevenden. Binnen de nieuw te bouwen complexen zullen ook zorgsteunpunten worden gerealiseerd, alsmede algemene (groeps)ruimten die mede ten dienste moeten staan aan de wijk. Het Woningbedrijf wil dat zijn huurders zolang mogelijk prettig in hun woning kunnen blijven wonen. Via de WMO kunnen zij, als zij daarvoor in aanmerking komen, diensten en producten ontvangen, maar het aanbod is niet altijd toereikend. Zorg- en welzijngerelateerde domotica (thuistechnologie) kan een aanvullend onderdeel zijn van het aanbod. Met de gemeente Zutphen is afgesproken dat Warnsveld ‘pilot’ wordt voor een project Domotica ten behoeve van het langer zelfstandig functioneren van ouderen/zorgbehoevenden. Van de provincie Gelderland is voor het project ‘Vraaggestuurde thuistechnologie in Warnsveld’ een subsidie toegekend van maximaal € 80.000,-- op grond van de Subsidieregeling sociaal beleid Gelderland 2004. Het Woningbedrijf is de trekker van dit project en werkt daarbij nauw samen met onze partners van de zorgen welzijnsinstellingen en de gemeente Zutphen; Den Bouw, GGNet, Sensire, SutFene en Stichting Perspectief Zutphen. Het is de bedoeling gegevens van en over klanten tussen de diverse zorgen welzijnsleveranciers onderling uit te wisselen. Uiteraard zal de klant, vanuit privacy overwegingen, bepalen welke informatie door partijen beschikbaar mag worden gesteld en aan wie. De thuistechnologie moet aanvullend zijn op het zorgen welzijnsaanbod dat al geboden wordt en mogelijkheden moeten in een nieuwe eigentijds (open source-)vorm worden opgezet, opdat onafhankelijk van fabrikanten/leveranciers kan worden aangehaakt op het systeem. De technologie moet verder de leefbaarheid bevorderen door virtuele uitwisseling van vraag en aanbod tussen bewoners en leveranciers van voorzieningen en diensten op het terrein van wonen, welzijn en zorg en moet bewoners daarnaast de mogelijkheid bieden om onderling via het systeem contacten te leggen. Uiteindelijk is het streven er op gericht iemand zo lang mogelijk de regie over zijn/haar leven te laten behouden. In 2014 hopen wij, samen met onze partners, de resultaten van dit project te presenteren. Artikel 13 BBSH: het verhuren van woningen Vanaf 1 januari 2005 is er voor de vier netwerkgemeenten Apeldoorn, Deventer, Voorst en Zutphen een regionaal woonruimteverdelingssysteem in werking getreden. Besloten is geen verordening op te stellen, maar één en ander te regelen in een tussen partijen te sluiten convenant. Het Woningbedrijf ziet geen meerwaarde om aan de regionale woonruimteverdeling (aanbodmodel) deel te nemen. Middels matching kunnen wij in veel gevallen een verhuisbeweging op gang brengen waarbij wij niet één, maar meerdere woningzoekenden op de lijst gelukkig kunnen maken met een andere woning. Toewijzingsbeleid, woonruimteverdeling Woningbedrijf Warnsveld Het woningbezit van het Woningbedrijf is, op 34 appartementen in de wijk Leesten na, gelegen in het dorp Warnsveld. Naast de eigen huurwoningen wijst het Woningbedrijf binnen Warnsveld, op basis van voordracht, alle woningen van Actys en Mooiland toe. Woningzoekenden dienen zich te laten inschrijven bij het Woningbedrijf. Wij verwachten dat de meeste van de op dit moment bij ons ingeschreven woningzoekenden de inschrijving voor 2014 zal verlengen. Als gevolg van de beschikking van de Europese Commissie mogen wij nog maar 10 procent van onze woningen toewijzen aan mensen met een huishoudinkomen boven de € 34.2292. Wij toetsen het inkomen op basis van IB60-verklaring en/of een recente loonstrook van de huurder(s). Deze worden in het woningdossier opgenomen. De overige bedrijfslasten zijn ten gevolge van de invoering van de regeling gestegen aangezien controle van de vastlegging van gegevens met betrekking tot de inkomenstoetsing en toewijzing van de woning door een accountant gecontroleerd dient te worden. Redelijkerwijs mag, door de toenemende vergrijzing, de komende jaren een toename worden verwacht van het aantal woningmutaties. 2

Norm per 1 januari 2013; MG 2012-02 geldig tot 1 januari 2014


9

Het aantal woningzoekenden die bij ons staan ingeschreven voor een woning, ligt reeds enkele jaren stabiel rond de 750. Aangezien de afgelopen jaren gemiddeld ca. 30-35 woningen van onze huurwoningvoorraad (621) op jaarbasis beschikbaar komen voor verhuur, betekent dit dat de druk op de Warnsveldse huurwoningenmarkt onverminderd groot blijft. Van de bij ons ingeschreven woningzoekenden is ruim 50% boven de 55, 34% boven de 65 en 10% onder de 25. De vraag naar zowel starterswoningen, als naar seniorenwoningen zal de komende jaren blijven bestaan. Het vergroten en/of door sloop en vervangende nieuwbouw herstructureren van de bestaande voorraad huurwoningen in Warnsveld voor vooral deze doelgroepen blijft van belang. Kernvoorraad Een belangrijk deel van het woningbestand wordt gereserveerd voor het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep. De huurtoeslagparameters (waaronder de maximale huurgrens) worden elk jaar per 1 januari vastgesteld. Omdat de liberalisatiegrens naar deze huurgrens verwijst, wordt ook de liberalisatiegrens pas weer aangepast op 1 januari van enig jaar. De maximale huurgrens voor huurtoeslag is per 1 januari 2013 aangepast en bedraagt € 681,02. De omvang van de totale kernvoorraad (gevormd door de goedkope huur tot € 374,44 en de betaalbare huur vanaf € 374,44 tot € 574,35 - 2013) is ten opzichte van 2012 met 6% gedaald en bedraagt nog ruim 81%. Overigens vallen al onze woningen binnen de DAEB-grens en zijn bereikbaar voor de doelgroep van beleid (huur tot € 681,02). In het strategisch voorraadbeleid / huurbeleid is tot heden de keuze gemaakt om de kernvoorraad in Warnsveld, afhankelijk van monitoring van de markt, geleidelijk te laten afnemen tot uiteindelijk 75% van de totale huurwoningvoorraad. Het huurbeleid zal in maart 2014 zijn geactualiseerd en de eerdere keuze toe te werken naar 75% kernvoorraad zal tegen het licht van de Europese regelgeving gehouden worden. Woningen met een huur boven de maximale huurgrens vallen in de categorie niet-DAEB. Voor deze woningen kan geen borging meer bij het WSW verkregen worden en zij dienen gescheiden van de DAEB-woningen geadministreerd te worden. Wij kiezen er niet voor (een deel van) onze voorraad boven de maximale huurgrens te verhuren. De kernvoorraad kan evenwel dalen ten gevolge van verkoop. Binnen Warnsveld willen wij liever niet te veel woningen verkopen, maar dit zal gezien onze financiële positie, in verband met het aantrekken van leningen via het WSW, ten gevolge van het rijksbeleid en om nieuwbouw te kunnen realiseren, toch op termijn noodzakelijk worden. Bijzondere aandachtsgroepen Mindervaliden Met betrekking tot de uitvoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) in het kader van voorzieningen in en aan de woning blijven wij, samen met de gemeente Zutphen, streven naar een zo kort mogelijk traject tussen de aanvraag van een voorziening bij de gemeente en de uiteindelijke goedkeuring van de aanvraag en opdracht aan de corporatie. In de vigerende afspraken ligt de eindverantwoordelijkheid bij de gemeente. De gemeente geeft aan welke aanpassingen nodig zijn en de technische dienst van het Woningbedrijf bereidt de werkzaamheden voor en begeleidt de uitvoering. Bij de toewijzing van aangepaste woningen wordt zoveel mogelijk gezocht naar geschikte kandidaten om een zo gering mogelijk beroep op de regeling te doen. Bij nieuwbouwprojecten en vervangende nieuwbouw wordt gewerkt conform de regels uit de beleidsnotitie ‘Multifunctioneel bouwen gemeente Zutphen 2009’. Wij willen in Warnsveld, indien zich bij mutatie een geschikte woning aandient, nog twee woningen, door een nieuwbouwdeel op de begane grond, volledig aanpassen voor bewoning door een mindervalide. In totaal zullen dan 6 woningen binnen ons bestand in Warnsveld voor deze doelgroep beschikbaar zijn. De woningen dienen voor deze doelgroep beschikbaar te blijven. De huurder krijgt een aangepast huurcontract waarin een clausule is opgenomen dat de woning binnen een bepaalde termijn moet worden vrijgemaakt als het gehandicapte gezinslid niet meer in de woning woonachtig is. Uiteraard zorgt het Woningbedrijf voor passende vervangende woonruimte. Dit concept wordt nu ook opgepakt in het kader van ‘Wonen met een plus’.


10

Ouderen Het tekort aan huurwoningen neemt door de toenemende vergrijzing de komende jaren toe. Bij de invulling van inbreidingslocaties en sloop en vervangende nieuwbouwplannen in Warnsveld houdt het Woningbedrijf rekening met het tekort aan seniorenwoningen. In de toewijzing bestemt het Woningbedrijf geschikte woningen, zoals bijvoorbeeld de begane grond woningen van de Landweg en enkele woningen in Overkamp voor senioren. De locatie van de school aan de Oranjelaan 13 is van groot belang voor de huisvesting van de sterk groeiende groep 55-plussers die bij ons staan ingeschreven en behoefte heeft aan een gelijkvloerse woning. Deze locatie, die onderdeel uitmaakt van het woonservicegebied is ook van belang voor een groep senioren, die ten gevolge van de sloop van hun woningen in het wijkvernieuwingsplan Scheurkamp/Bieshorstlaan tijdelijke huisvesting behoeven. Door op termijn 26 grondgebonden seniorenwoningen te slopen en daar voor in de plaats 15 patiowoningen en ca. 36 appartementen nieuw te bouwen, zouden er voldoende woningen geschikt voor senioren, en het leveren van zorg, in het woningaanbod binnen Warnsveld bijkomen. Ten gevolge van de verhuurdersheffing zal dit op korte termijn niet lukken, maar het is voor ons een uitdaging om te trachten deze woningen toch binnen afzienbare tijd te realiseren. Jongeren Starters op de woningmarkt in de regio Stedendriehoek bevinden zich, vanwege het ontbreken van passende en/of betaalbare woningen, in een moeilijke positie. Bij nieuwbouw en herstructurering gaat, naast de categorie senioren, extra aandacht uit naar deze doelgroep. Helaas hebben wij het nieuwbouwplan Breegraven 101/103, voor zeven 3-kamerappartementen die onder andere voor deze doelgroep geschikt zijn, ten gevolge van de verhuurdersheffing, voorlopig stop moeten zetten. In totaal zijn in Warnsveld thans 42 woningen beschikbaar die aan de doelgroep jongeren/ kleine huishoudens kunnen worden toegewezen (18 van ons en 24 van Woonbedrijf ieder1). Door vanaf 2008 alle kleine eengezinswoningen (192) in de toewijzing bereikbaar te maken voor éénen tweepersoonshuishoudens hebben wij in Warnsveld voldoende woningen die voor starters bereikbaar zijn. Deze woningen kunnen echter pas bij mutatie worden toegewezen. De toewijzing van een kleine eengezinswoning aan startende (eenpersoons-) huishoudens heeft als bijkomend voordeel dat de noodzaak van verhuizen bij gezinsuitbreiding er niet meteen is. Minderheden, (toegelaten) vluchtelingen Het Woningbedrijf werkt, naar vermogen, mee aan de gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van verblijfsgerechtigden. Met de gemeente Zutphen zijn afspraken gemaakt over de taakstelling huisvesting verblijfsgerechtigden. Onze taakstelling voor 2013 hebben wij ruim op tijd gehaald en wij streven er naar dit ook in 2014 voor elkaar te krijgen. Vanaf 2012 krijgt de gemeente door het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) een aantal verblijfsgerechtigden toegewezen die de gemeente passend dient te huisvesten binnen een termijn van twaalf weken. Het Woningbedrijf heeft, zoals bij de gemeente, provincie Gelderland en het COA bekend, slechts woningen beschikbaar voor de plaatsing van een gezin. Verblijfsgerechtigden zijn veelal jonge alleenstaanden. Wij wijzen er op dat dit voor wat betreft het invullen van de taakstelling door het Woningbedrijf tot frictie kan leiden. Tot nu toe is het echter altijd gelukt om aan de taakstelling te voldoen. Dat dit binnen de termijn van twaalf weken kan is niet aannemelijk. Wij zullen hierover in overleg treden met de gemeente en het COA. Dak- en thuislozen Het Woningbedrijf is bereid, indien een verzoek voor huisvesting van een ex-gedetineerde of vanuit de vrouwenopvang zich voordoet, te bezien of het mogelijk is aan dit verzoek te voldoen. Uiteraard is hierbij het op dat moment beschikbaar zijn, of zicht hebben op het binnen een redelijke termijn vrijkomen van, een passende woning van belang. Het Woningbedrijf heeft in het Overleg Huisvesting Bijzondere Doelgroepen aangegeven bereid te zijn om voor maatschappelijke doelgroepen huisvesting te realiseren. Het Overleg biedt mogelijkheden problemen tijdig te onderkennen, waardoor de bij het Overleg betrokken partijen ook tijdig naar een oplossing kunnen zoeken. Overigens vindt de opvang van dak- en thuislozen niet in Zutphen plaats, maar wordt deze doelgroep via de vangnetregeling over de regio verdeeld.


11

Inkomensgroep € 34.229 tot € 43.000. Wij hebben in 2013 in het samenwerkingsverband met onze regiopartners afgesproken dat wij naar mogelijkheden gaan zoeken om iets voor deze groep woningzoekenden te betekenen. De 10%-regeling zal, evenals dit in 2013 het geval was, volledig worden gebruikt voor urgenten en mensen uit de herstructurering. De inkomensgroep tussen de €33.000 en € 43.000 zit geheel klem. Zij kunnen ‘kiezen’ voor een extra huurverhoging (oplopend tot 2,5% boven inflatie) of verhuizen naar een duurdere huurwoning (die er nauwelijks zijn of voor hen niet te betalen) of een koopwoning (waarvoor het niet of nauwelijks mogelijk is een hypotheek afgesloten te krijgen). Er wordt door beleggers ook niet voor deze groep gebouwd en zij kunnen dus geen kant op. Op 26 november jl. heeft een meerderheid van de partijen in de Tweede Kamer een motie aangenomen om de inkomensgrens voor sociale huurwoningen te verhogen naar € 38.000. In de motie vragen de partijen ook aan de minister om met de Europese Commissie ophoging van deze grens naar € 43.000 te bespreken. Minister Blok moet de Kamer uiterlijk bij de behandeling van de herziene Woningwet (begin 2014) informeren over de resultaten van deze gesprekken. Artikel 14 BBSH: zo gering mogelijke mate van gebruik huurtoeslag bij toewijzing De huurtoeslag wordt direct aan de huurders uitgekeerd door de Belastingdienst. Het Woningbedrijf streeft er bij het verhuren van haar woningen naar zoveel mogelijk passend toe te wijzen, opdat de huurders in een zo gering mogelijke mate een beroep hoeven te doen op bijdragen op voet van de Wet op de huurtoeslag. Artikel 15 BBSH: het vervreemden van woongelegenheden Gezien de verhouding koop/huur in Warnsveld (65/35%)3 heeft het Woningbedrijf als beleid dat het terughoudend is met het verkopen sociale huurwoningen. In het strategisch voorraadbeheerplan zijn enkele woningen aangemerkt om bij vertrek van de huidige huurder verkocht te worden. Uitgangspunt van beleid is altijd geweest dat sociale huurwoningen pas verkocht worden als dit vanuit financieel oogpunt of strategische overwegingen noodzakelijk is. De vraag naar huurwoningen in Warnsveld zal, naar onze verwachting de komende jaren eerder toe- dan afnemen. Om een evenredige opbouw binnen de kern Warnsveld te waarborgen zal het aantal huurwoningen niet mogen dalen, maar moeten stijgen. Hierbij dient te worden aangetekend dat vooral gefocust zal worden op de twee doelgroepen jongeren en senioren. Dit beleid staat op gespannen voet met de beleidsregels van het WSW betreffende het aantrekken van leningen. Om positieve kasstromen te kunnen genereren zijn wij, op termijn, ook genoodzaakt woningen te verkopen, om onze doelstelling(en) met betrekking tot (vervangende) nieuwbouw en investeringen in herstructurering te kunnen realiseren. In het strategisch voorraadbeleid dat in maart 2014 opnieuw wordt vastgesteld zal hier bijzondere aandacht naar uitgaan. Artikel 16 BBSH: de klachtencommissie Het Woningbedrijf heeft sinds 1996 een klachtencommissie. Wij overwegen ons in de nabije toekomst, mede vanuit doelmatigheidsoverwegingen, aan te sluiten bij de Regionale Geschillencommissie Oost-Gelderland. Artikel 17 t/m 20 BBSH: overleg met de huurders Onze representatieve huurdersvertegenwoordiging, Stichting Overleg Huurders Warnsveld (SHOW), voldoet aan de voorwaarden van de ‘Wet op het overleg huurders verhuurder’, kortweg de Overlegwet genoemd. Onderwerpen van gesprek zijn het huur-, verhuur- en onderhoudsbeleid en de woonomgeving. De SHOW publiceert de agenda van zijn vergaderingen in een huis-aan-huis blad om de huurders erop te attenderen wat er met het Woningbedrijf besproken wordt en zodoende de achterban bij hun werk te betrekken. Eind 2013 is een werkgroep opgericht met vertegenwoordigers van de SHOW en het Woningbedrijf om de bestaande constructieve samenwerking te intensiveren. De SHOW wil zich actiever profileren op de website van het Woningbedrijf en in het bewonersblad, en 3

Bron: kerncijfers gemeente Zutphen


12

aan alle huurders verslag doen uit van het overleg dat met het Woningbedrijf gevoerd is. Berichtgeving aan bewoners vindt verder plaats via onze website, het WBW-nieuws en ad hoc bewonerscirculaires. Daarnaast vindt tenminste één maal per jaar overleg plaats met de bewonerscommissie van het appartementencomplex De Looërhoek in Leesten. De Bewonersvereniging Scheurkamp Bieshorstlaan (BSB) blijft ook na de uitgevoerde renovatie in 2012/2013 actief. Op gezette tijden vindt er overleg plaats over het vervolg van de organische herstructurering van de wijk Scheurkamp Bieshorstlaan. Artikel 21 BBSH: veilig stellen financiële continuïteit Het Woningbedrijf heeft een financiële meerjarenbegroting opgesteld met een horizon tot en met het jaar 2018. De komende jaren geven wij extra uit aan grootonderhoud en woningverbetering in verouderd bezit. Wij hebben daarbij, ten gevolge van het effect die de verhuurdersheffing op onze kasstromen heeft, helaas moeten besluiten enkele voorgenomen projecten later dan gepland uit te voeren (zie ook pagina 6 Nieuwbouw). Uit onze prognose blijkt dat wij nog net de mogelijkheid hebben de gestelde opgaven te verwezenlijken. Weliswaar dient hierbij te worden aangetekend dat het voorgenomen programma slechts kan worden uitgevoerd door het aantrekken van een aantal leningen onder WSW-borging, waarbij wij in de begroting van de volgende aannames zijn uitgegaan:  2014 - een lening van € 3.500.000 tegen een rente van 4%,  2015 – een lening van € 1.000.000 tegen een rente van 5%, en  2016 – een lening van € 1.000.000 tegen een rente van 5%. Uiteraard zal per jaar bekeken moeten worden of de geprognosticeerde uitgangspunten nog reëel zijn. Een stijging van de rente heeft direct grote gevolgen voor de haalbaarheid van projecten, hetgeen zoals eerder al is opgemerkt kan leiden tot uitstel, of in het ergste geval, niet doorgaan van een project. In de prognose, die tenminste eenmaal per jaar wordt geactualiseerd, is rekening gehouden met alle nu bekende informatie. Uitkomsten van voortschrijdend inzicht met betrekking tot het strategisch voorraadbeheerplan worden direct in het licht van ons meerjarenperspectief beoordeeld. Het Woningbedrijf streeft ernaar zijn doelstellingen te verwezenlijken op een bedrijfseconomisch verantwoorde manier. Volgens de begroting bedragen de geprognosticeerde kengetallen, gebaseerd op historische kostprijs, financiële sterkte aan het einde van het jaar 2014:  solvabiliteit 20,2 %  rentabiliteit totaal vermogen 3,2 %  rentabiliteit eigen vermogen -0,6 % 

solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde

56,2%

In zijn ‘Toezichtbrief 2013’ heeft het CFV onze financiële continuïteit beoordeeld. Het onderzoek op zes toezichtterreinen heeft voor het CFV geen aanleiding gegeven tot het doen van interventies. Op basis van onze prognosegegevens 2013-2017 concludeert het Fonds dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van onze corporatie. Ook het WSW heeft op basis van onze prognosegegevens 2013 t/m 2015 geoordeeld dat het Woningbedrijf, conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het ‘Waarborgfonds’, voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. In de begroting is rekening gehouden met het aantrekken van een lening in 2014 van € 3.500.000 om de voortzetting van de nieuwbouw aan de Oranjelaan te kunnen bekostigen. Het aantrekken van deze lening zal plaatsvinden onder WSW-borging. Het WSW heeft ons faciliteringsvolume voor 2014 vastgesteld op ruim € 4,1 miljoen. De gemeente zal verzocht worden als achtervang op te treden. De gemiddelde rentevoet over al onze leningen tot op heden is 4,7%, hetgeen een gunstig effect heeft op de bedrijfslasten. Voor de aan te trekken lening in 2015 houden wij het verloop van de rentestanden nauwkeurig in de gaten om te trachten tegen een zo laag mogelijke rente een nieuwe lening aan te trekken.


13

Wij werken op basis van ons treasurystatuut met een lijst van geaccordeerde partijen. Voor wat betreft onze rekening courant maken wij gebruik van de BNG bank, die nog immer de AAA status heeft. Op twee na (1x ING bank en 1x NWB) zijn al onze leningen afkomstig van de BNG. Ook de NWB is een bank met AAA status. De rating voor de ING Bank is op dit moment A+/A++. De ratings voor de andere banken bevinden zich allen rondom het niveau van de ING Bank. Voor wat betreft het aantrekken van een nieuwe lening zullen wij in eerste instantie contact leggen met de BNG of NWB. Het WSW hanteert het uitgangspunt dat de kasstromen uit operationele activiteiten, na 2% aflossingsfictie, een positief saldo moet laten zien gedurende een periode van vijf jaar. Dit betekent dat de corporatie zonodig 2% van de uitstaande leningen zou moeten kunnen aflossen uit de woningexploitatie. Zoals in het schema hieronder te zien is voldoen wij aan deze eis.

Operationele kasstroom Af: genormeerde aflossing 2% Saldo operationele kasstroom

2014 643 -376 267

2015 843 -435 408

Prognosejaren 2016 864 -443 421

2017 1001 -451 550

2018 1102 -438 664

Onrendabele lasten van investeringen worden niet geborgd door het WSW. Wij zullen naarmate we verder in de tijd komen steeds kritischer moeten kijken of het saldo uit operationele kasstromen de voorgenomen investeringen toelaat. Zonder borging door het WSW kunnen wij projecten niet financieren. Artikel 22 BBSH: inzet van batige saldi voor de volkshuisvesting Het Woningbedrijf draagt bij aan de volkshuisvesting door bij nieuwbouw geen volledig kostendekkende huur door te voeren om zo (een deel van de) nieuwbouwwoningen voor de doelgroep van beleid bereikbaar te houden. Het onrendabele deel van de investering moeten wij dekken uit onze kasstroom en kunnen we niet lenen. Dit is maar beperkt mogelijk. Het negatieve verschil tussen de investering en het terug te verdienen gedeelte daarvan (de bedrijfswaarde) moet beperkt blijven. Bij renovatie is dit onrendabele deel ook aanzienlijk en niet borgbaar. Voor renovatie zonder huurstijging is geen beleidsruimte aanwezig en het is ook niet redelijk gezien de comfortverbetering. Het rendement van de bedrijfswaarde zit vooral in de levensduurverlenging en ligt daarmee voor een aanzienlijk gedeelte van de investering in de toekomst. Bij de waardering van het woningbezit gaat het Woningbedrijf uit van één product-marktcombinatie. Investeringsbeslissingen zijn gekoppeld aan de overwaarde van de totale bedrijfswaarde van het bezit ten opzichte van de boekwaarde op historische kostprijs (de aanschaffingskosten). De bedrijfswaarde is de toekomstige verdiencapaciteit, gebaseerd op aannames van toekomstige inkomsten en uitgaven rekening houdend met de rentevoet. Voor nieuwbouw berekenen we de bedrijfswaarde over een exploitatieperiode van 50 jaar. De bedrijfswaarde kan door de vele aannames in de tijd fluctueren doordat huurstijgingen, inflatie en lastenstijgingen vanwege onderhoud, lonen, etc. variëren. Elk verantwoordelijk opererend bedrijf dient een minimaal weerstandsvermogen te hebben om risico’s op te kunnen vangen Het Woningbedrijf hanteert als norm dat het saldo van de bedrijfswaarde minus de boekwaarde op historische kostprijs niet onder de 15% van het balanstotaal mag uitkomen. De waardering van het bezit tegen bedrijfswaarde is met name uitgangspunt voor de beoordeling van onze financiële positie door de externe toezichthouder, het CFV, en daarmee ook voor de minister voor Wonen en Rijksdienst van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het CFV heeft op 2 oktober 2013 gemeld dat voor de periode 2013 - 2017 onze vermogensaanwending (“behoud maatschappelijk gebonden vermogen”), het financieel risicobeheer, de liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen in orde zijn en geen aanleiding geven tot opmerkingen of nader onderzoek.


14

De bedrijfswaarde bedroeg eind 2012 ca. €36.6 miljoen. De bedrijfswaarde eind 2013 is ten opzichte van 2012 met ruim € 4 miljoen toegenomen en bedraagt ca. € 40,7 miljoen. De uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde zijn hieronder aangegeven: Bedrijfswaarde huurstijging 2013 - 2017 huurstijging vanaf 2017 huurderving lastenstijging na 2012 onderhoud vanaf 2013 disconteringsvoet

2012 4,00 % 2,00 % 0,50 % 3,00 % 3,00 % 5,25 %

Bedrijfswaarde

2013

huurstijging 2014 huurstijging 2015 - 2018 huurstijging vanaf 2018 huurderving lastenstijging na 2013 onderhoud vanaf 2014 disconteringsvoet

4,30 % 4,00 % 2,00 % 0,50 % 3,00 % 3,00 % 5,25 %

Wijzigingen in de bedrijfswaarde 2013 ten opzichte van 2012 betreffen: Effect t.o.v. bedrijfswaarde 2012

Bedrijfswaarde ultimo 2012 : € 36.645.305 1 jaar minder exploitatie wijzigingen meerjarenonderhoud tot einde exploitatie wijziging jaarhuur wijziging huurparameter jaar 1 wijziging administratie – en beheerkosten wijziging exploitatieduur 84 woningen met +13 jaar verhuurdersheffing 2014 t/m 2018

- € 2.448.776 + € 448.431 + € 2.424.515 + € 2.353.680 - € 544.769 + € 2.181.760 - € 391.361

Bedrijfswaarde ultimo 2013 : € 40.668.785 In bovenstaand overzicht lijkt het er op dat de verhuurdersheffing ruimschoots wordt gecompenseerd vanuit hogere huuropbrengsten. Dit komt doordat de verhuurdersheffing slechts tot en met 2018 is ingerekend en daarbij een huurstijging van 4% over deze jaren is ingerekend. De ruimte om huren te verhogen is echter niet eindig (o.a. daeb-grens). Zetten we de verhuurdersheffing ( met stijging 2% lange termijn inflatie) door tot einde exploitatie dan zien we dat vanaf 2017 de financiering van de verhuurdersheffing voor een steeds groter deel voor rekening van het Woningbedrijf zelf komt. Uiteindelijk zullen wij van elke huurwoning anderhalve maand huur inleveren aan de verhuurdersheffing. De ruimte om te investeren wordt daardoor ernstig beperkt. Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde 2013 EV + (bedrijfswaarde – sociaal vastgoed in exploitatie) . Balanstotaal + (bedrijfswaarde – sociaal vastgoed in exploitatie)

= 56,2%

Alle beleidsvoornemens, voor zover nu bekend, en daaruit voortvloeiende activiteiten zijn financieel doorgerekend. Uitgaande van een aantal beschreven parameters, veronderstellingen in tijd e.d. is de financiële vermogenspositie voor de komende vijf jaren in beeld gebracht (bijlage 2). Hierbij is rekening gehouden met de geraamde kosten voor de nieuwbouw aan de Oranjelaan 13, de renovatie van 85 woningen Frederikseplein e.o., alsmede groot onderhoud bij 12 woningen aan de Meidoornlaan, 36 woningen aan de Oranjelaan en Bieshorstlaan, en 16 woningen aan de Dorskamp. De werkwijze van het WSW wordt vernieuwd en daarbij zal meer nadruk gelegd worden op risicomanagement. Deze methodiek werkt, evenals voorheen, in de hand dat ingrepen in de bestaande voorraad moeilijker realiseerbaar worden, omdat onrendabele lasten uit de eigen middelen moeten worden gedekt (kasstroom of verkoopopbrengsten). In de onderhoudsbegroting hebben wij al projectmatig- en grootonderhoud moeten spreiden om te voorkomen dat wij qua kaspositie negatief uitkomen. Bedrijfsbegroting 2014 / definitief / 20 november 2013

15

De opgebouwde reserve biedt, op basis van de thans bekende feiten en omstandigheden, nog net de mogelijkheid , zij het in een langzamer tempo dan eerder geraamd. om alle plannen daadwerkelijk te kunnen verwezenlijken. De verhuurdersheffing van de minister van Financiën plus de saneringsheffing van het CFV (5% van de totale huursom van de corporaties) slaan echter een groot gat in onze investeringscapaciteit. Per 2017 zijn de verhuurdersheffing plus de saneringsheffing geraamd op 12,5% van de huursom, dus op 1,5 maandhuur. De gedachten van minister Blok dat wij de investeringscapaciteit op peil kunnen houden door bezit te verkopen, of te besparen op onze exploitatielasten, zijn weinig operationeel. Door het rijksbeleid is de koopsector moeilijker bereikbaar voor dat deel van onze huurders dat wel zou willen doorstromen en de druk op de huurwoningenvoorraad neemt daardoor toe. Verkoop van huurwoningen om nieuwe huurwoningen te kunnen bouwen mist dan enige logica. Verkoop van bezit om een ander deel van het bezit te kunnen renoveren leidt tot minder sociale huurwoningen. Verkoop van bestaand bezit in een markt met dalende prijzen is niet aantrekkelijk. Onze exploitatielasten voor onderhoud hangen nauw samen met de onrendabele delen van de genoemde renovatieprojecten. Zaken als belastingen en verzekeringen stijgen in prijs, niet in het minst door overheidsbeleid (milieuheffingen, assurantiebelastingen, BTW, verhuurdersheffing, etc.) en door cao-bepalingen. Anders dan veel andere corporaties hebben wij personeelslasten die verbonden zijn met projecten niet doorgerekend (ofwel geactiveerd) ten laste van die projecten. Ook vergt beleidsvernieuwing ten behoeve van een woonservicegebied, leefbaarheid en het langer in woningen laten wonen van ouderen en gehandicapten extra inspanningen. Tenslotte leiden de forse huurstijgingen tot extra inspanningen voor ons personeel (huurprijsbepaling naar inkomen, uitleg aan huurders, opvang probleemgevallen, intensivering overleg met de huurdersorganisatie SHOW. Deze meerjarige bedrijfsbegroting is vooral van betekenis voor het eerstkomende jaar, 2014. Begin 2014 zullen wij ons – mede in overleg met de huurdersorganisatie SHOW – beraden over het toekomstige strategische voorraadbeleid, de betaalbaarheid van ons bezit voor de doelgroep in samenhang met beide thema’s over de uitvoerbaarheid van het thans voor de periode tot en met 2018 gekozen investeringsambitie. Als bijvoorbeeld vanwege het streefhuurbeleid (= maximale huur per woning in relatie tot de kwaliteit) woningen minder in huur kunnen stijgen dan thans geraamd, is beleidsbijstelling nodig. Als de komende jaren de rente gaat stijgen en/of aanneemsommen van projecten gaan tegenvallen kan dat de investeringsvoornemens deels blokkeren. Artikel 23 BBSH: huurbeleid Het huurbeleid is ook in 2014 inkomensafhankelijk gemaakt en de verwachting is dat vanaf 2015 gewerkt wordt met een huursombenadering. De corporaties moeten noodgedwongen extra huurinkomsten genereren middels huurverhogingen die oplopen van 1,5% plus inflatie bij een inkomen tot € 33.000, 2,5% boven inflatie bij een inkomen tussen € 33.000 en € 43.000 en zelfs 6,5% boven inflatie voor een inkomen boven de € 43.000. Bij deze laatste categorie wordt zelfs het principe van maximale huur tijdelijk buiten werking gesteld. De corporaties zijn door bovengenoemd beleid een verlengstuk van de belastingdienst geworden en krijgen te maken met extra administratieve handelingen (en extra tijdsbeslag in verband met bezwaar makende huurders) waardoor de bedrijfslasten oplopen. De Europese regels voor de toewijzing van sociale huurwoningen, die per 1 januari 2011 zijn ingevoerd, hebben de woningmarkt nog verder op slot gedraaid en hebben tot gevolg dat huishoudens met een bescheiden middeninkomen (tot € 43.000) geen kansen meer hebben op de huurmarkt (op de koopmarkt hadden ze dat al niet). Deze categorie huurders is extra de dupe door de grote huurverhogingen die over zich heen krijgen. Dit zal leiden tot meer huurders met een huurachterstand en meer huurders in de schuldsanering. Het Woningbedrijf is in zijn begroting uitgegaan van een gemiddelde huurverhoging van 4,3% in 2014 en 4% voor de verdere jaren en een lastenstijging van 2,5% voor de eerste vijf jaren. De huurverhoging zal naar verwachting echter hoger uitvallen, als de weten regelgeving met betrekking tot het huurbeleid inkomens boven de DAEB-grens ongewijzigd blijft.


16

PROGNOSE REALISATIE MEERJAREN WINST_ EN VERLIESREKENING 2013 (alle bedragen in Euro)

2013

2013 prognose realisatie

begroot

Omschrijving

verschil progn./ real.

in %

Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten

€ 3.520.973 66.540 0 0 11.275

3.540.516 66.392 0 0 11.275

19.543 -148 0 0 11.275

Som bedrijfsopbrengsten

€ 3.598.788

3.618.183

19.395

Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen mat. vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

€ -

-767.826 0 -435.184 -55.647 -78.978 -990.520 25.000 -52.672 -420.447

-769.673 0 -417.236 -53.482 -77.972 -990.520 -28.000 -52.044 -444.540

-1.847 0 17.948 2.165 1.006 0 -3.000 628 -24.093

Som bedrijfslasten (exclusief heffingen)

€ -2.826.274

-2.833.467

7.193

-0,3

Saneringsheffing Verhuurdersheffing Totaal heffingen

€ €

-140.839 -12.870 -153.709

-139.724 -14.344 -154.068

1.115 -1.474 359

-0,2

Som bedrijfslasten (inclusief heffingen)

€

-2.979.983

-2.987.535

7.552

-0,3

Bedrijfsresultaat

€

-140.839

-139.724

11.843

Rentebaten Rentelasten

-

25.290 -923.387

19.970 -810.744

-5.320 112.643

€

-279.292

-160.126

119.166

-

-142.342

-213.331

-70.989

€

-421.634

-373.457

48.177

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsvoering na belastingen Buitengewone baten Buitengewone lasten JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN

€

0 0 -421.634

0 0 -373.457

1)

0,5

2) 2) 3)

4)

5) 6)

-43

-11

0 0 48.177

-11

1) Ten gevolge van inkomensafhankelijke trendmatige huurverhoging meer dan begroot. 2) Lager door ontvangen ziektegelden verzuimregeling in mindering op loonkosten. 3) Zie toelichting onderhoud pagina 16 en 17. 4) Hogere belastingen, hogere kosten automatisering (Sepa), vernieuwing telefooncentrale (onvoorzien). 5) Lager door extreem lage rentevergoeding op uitstaand geld en later aantrekken lening € 3,2 miljoen. 6) Lager ten gevolge van het later aantrekken van een lening van € 3,2 miljoen. 7) Raming te betalen vennootschapsbelasting door fiscalist Deloitte.


17

III

PROGNOSE REALISATIE 2013

Algemeen In deze begroting wordt de geprognosticeerde realisatie 2013 tevens afgezet tegen de begroting 2013. Verschillen zijn zoveel mogelijk op hoofdlijnen aangegeven en geanalyseerd. Het vermogen per 31 december 2013 wordt geraamd op bijna 5,8 miljoen euro. Dit komt overeen met een solvabiliteit van 22,6%. Op grond van de RJ645 dienen onder andere keuzes gemaakt te worden hoe het vastgoed wordt gewaardeerd. Het Woningbedrijf heeft, tot heden, alleen DAEB vastgoed, waardeert dit op historische kostprijs en kwalificeert dit als bedrijfsmiddel. Toelichting prognose realisatie 2013 Bedrijfsopbrengsten Huren De huuropbrengst in de prognose 2013 is hoger dan begroot. Dit komt in hoofdzaak doordat bij het opstellen van de begroting voor 2013 is uitgegaan van een gemiddelde huurstijging per 1 juli 2013 van 4,0%, terwijl de werkelijke huurstijging bijna 4,6% heeft bedragen. Vergoedingen De vergoedingen betreffen de ontvangsten voor glasverzekering, tuinonderhoud, zonwering Oranjestaete, De Timpe en Leesten, schoonmaakwerkzaamheden, elektra algemene ruimten, deelname aan het rioolfonds en keukenservice (ontvangsten SOM). Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten betreffen vergoedingen voor:  inschrijfgelden woningzoekenden  vergoeding werkzaamheden WMO Bedrijfslasten Afschrijvingen De afschrijvingen in de prognose 2013 liggen circa € 1.850 hoger dan begroot. Dit betreft geen noemenswaardige afwijking. Lonen en salarissen De prognose voor deze post wijkt af van de begroting doordat de van de verzuimregeling ontvangen ziektegelden in mindering zijn gebracht op de loonkosten. Sociale lasten en pensioenlasten Zie Lonen en salarissen. Lasten onderhoud De lasten onderhoud 2013 betreffen de geprognosticeerde kosten (op basis van de stand van zaken in oktober 2013) volgend uit de uitvoering op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting 2013-2022. Wij voeren in 2013 het volledige programma zoals in de begroting is opgenomen uit. Daarnaast voeren we voor twee complexen, 84 woningen De Gaikhorst en 43 woningen aan de Kremerskamp, reeds de voor 2014 geplande werkzaamheden uit. Dit kan doordat scherper is aanbesteed en we maximaal gebruik maken van de 6% btw op arbeid regeling. Wij gaan er in de prognose van uit binnen Bedrijfsbegroting 2014 / definitief / 20 november 2013

18

de begrootte onderhoudslasten te blijven. Er kunnen zich in de laatste twee maanden nog (mutatie)woningen met hoge kosten aandienen, waardoor een geringe overschrijding mogelijk is. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten in de prognose 2013 zijn hoger dan begroot, hoofdzakelijk ten gevolge van hoger dan geraamde aanschafkosten voor automatisering (Sepa), onvoorziene vervanging van de telefooncentrale en kosten nieuwe website. Rentebaten De rentebaten betreffen de verwachte rente-inkomsten op basis van weg te zetten tijdelijk overtollige liquide middelen. De geprognosticeerde rentebaten over 2013 wijken ten gevolge van de lage rentevergoeding, en het later dan gepland aantrekken van de nieuwe lening van € 3,2 miljoen, in negatieve zin af van de begroting. Rentelasten De rentelasten betreffen de in het boekjaar verschuldigde rentelasten volgend uit de leningenportefeuille. De rentelasten zijn lager dan begroot ten gevolge van het later dan gepland aantrekken van de nieuwe lening van € 3,2 miljoen. Belastingen Een raming op basis van de leningenportefeuille en investeringen in onderhoud te verwachten vennootschapsbelasting.. (zie ook pagina 12 - 14) Buitengewone baten Voor 2013 was hiervoor niets begroot. Buitengewone lasten Voor 2013 was hiervoor niets begroot. Jaarresultaat Indien we het jaarresultaat voor belastingen van de begroting 2013 afzetten tegen het geprognosticeerde resultaat 2013, zit het verschil hoofdzakelijk in de hogere huuropbrengsten, lagere personeelslasten, hogere kosten automatisering en met name lagere rentelasten.


19

IV.

BEGROTING 2014

Algemeen In tegenstelling tot de meerjarenonderhoudsbegroting, die een periode van 10 jaar beslaat, wordt de bedrijfsbegroting 5 jaar vooruit geprognosticeerd. De eerste vijf jaren van een begroting zijn redelijk te overzien en hebben een hoger realiteitsgehalte dan de jaren erna. In verantwoordingstukken naar het Centraal Fonds Volkshuisvesting en Ministerie van BZK worden ook slechts een prognose en verantwoording voor een periode van vijf jaren verlangd. Onze begroting sluit hierbij aan. De totale inkomsten over 2014 worden begroot op € 3.936.256, terwijl de uitgaven begroot zijn op € 3.969.711 (waarvan € 262.684 door de fiscalisten van Deloitte geraamde vennootschapsbelasting), waardoor naar verwachting het boekjaar 2014 afgesloten zal worden met een negatief resultaat van € 33.455. Voorwaarde hiervoor is dat de belastingdienst akkoord gaat met de fiscale W&V-rekening. De begroting voldoet aan de eis van het WSW dat de kasstromen (inclusief 2% aflossingsfictie) voor de eerste vijf jaren een positief saldo laten zien. In de liquiditeitsbegroting (bijlage 3) is de verwachte spreiding van inkomsten en uitgaven nader aangegeven. Het vermogen per 31 december 2014 wordt geraamd op ruim 5,8 miljoen euro. Dit komt overeen met een solvabiliteit van ca. 20,2% op basis van boekwaarde en een solvabiliteit van 56,2% op basis van bedrijfswaarde. De toekomstige resultaten ontwikkelen zich tot 2017 negatief ten gevolge van met name de heffingen. Zoals eerder opgemerkt zal bij elke (voorgenomen) investering moeten worden afgewogen of deze, met in acht name van de wetenschap van dat moment, nog verantwoord te nemen is. Indien het rentepercentage op leningen stijgt en/of de heffingen of Vpb-belasting hoger uitvallen zullen investeringsbeslissingen heroverwogen moeten worden. Toelichting meerjaren winst- en verliesrekening 2014 – 2018 (bijlage 1) Bedrijfsopbrengsten Huren Bij het berekenen van de huuropbrengst 2014 is uitgegaan van de zogenaamde prolongatiehuur oktober 2013. Er is rekening gehouden met een huurstijging van 4,3% voor 2014 en 4% voor de verdere jaren en met een huurderving van 0,3%. Vergoedingen De vergoedingen betreffen de ontvangsten voor glasverzekering, tuinonderhoud, zonwering Oranjestaete, De Timpe en Leesten, schoonmaakwerkzaamheden, elektra algemene ruimten en deelname aan het rioolfonds en keukenservice (ontvangsten SOM). Overheidsbijdragen Naar verwachting zullen de bijdragen, die betrekking hebben op, in het verleden, getroffen maatregelen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning, worden stopgezet. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten betreffen vergoedingen voor:  inschrijfgelden,  vergoeding werkzaamheden WMO. Vanaf 2014 is rekening gehouden met een inflatie van 2,5%.


20

Bedrijfslasten Afschrijvingen Bij de afschrijvingen is voor ieder complex rekening gehouden met een lineaire afschrijving op basis van historische kostprijs. Hierbij is rekening gehouden met de te verwachten investeringen. Lonen en salarissen Voor de begroting 2014 wordt rekening gehouden met een gemiddelde formatie van 6,2 fte en met de toekenning van periodieke verhogingen en een loonstijging van 2% in de nieuw vast te stellen CAO Woondiensten in 2014 en de dertiende maand voor het CAO-personeel. Na 2014 is rekening gehouden met een toename van de salariskosten met 2% en een formatie van gemiddeld 6,2 fte en een de raad van commissarissen bestaande uit 3 leden. Sociale lasten In de begroting 2014 is rekening gehouden met een bedrag van € 54.552 aan sociale lasten en € 79.531 aan pensioenlasten. Lasten onderhoud De lasten onderhoud voor het jaar 2014 betreffen alle geraamde onderhoudskosten voor dat jaar, volgend uit de meerjarenonderhoudsbegroting 2014-2023 Vergelijken we de cijfers uit de meerjarenonderhoudsbegroting 2013-2022 en 2014-2023 dan valt op dat voor 2014 € 420.040 minder geraamd is. Dit wordt in hoofdzaak veroorzaakt doordat in 2013 gebruik is gemaakt van de 6% btw regeling op arbeid en werken scherper konden worden aanbesteed. Zo zijn de werkzaamheden aan de 84 woningen van De Gaikhorst en de werkzaamheden aan 43 woningen van de Kremerskamp die voor 2013 en 2014 stonden gepland volledig in 2013 uitgevoerd, waardoor de geraamde kosten voor 2014 ad. € 466.250 zijn komen te vervallen. Gelukkig wordt de 6% btw regeling op arbeid voor onderhoudswerken ook in 2014 voortgezet. Na 2014 is met betrekking tot de onderhoudslasten rekening gehouden met een stijging van 3,5%. Overige bedrijfslasten Bij overige bedrijfslasten is ten behoeve van het BBSH verantwoordingsveld “leefbaarheid” en “wonen en zorg” rekening gehouden met een bedrag van € 28.000,-- in 2014 en de volgende jaren. Met de Dorpsraad Warnsveld is afgesproken mogelijke initiatieven vanuit de Warnsveldse bevolking te inventariseren, om daarna gezamenlijk tot een keuze van mogelijke projecten te komen die voor uitvoering en/of ondersteuning in aanmerking komen. Uitgangspunt is dat er een algemeen belang mee gediend is in het kader van leefbaarheid in het dorp. Daarnaast zal op beperkte schaal steun worden verleend aan een vereniging of instelling. Verder is voor 2014 een post van ca. € 30.500,-- aan overige personeelskosten (reiskosten, opleidingskosten, ziekteverzuimverzekering, etc.) opgenomen. Heffingen Er is aan heffingen een bedrag van bijna € 485.000 geraamd ( € 126.480 saneringsheffing en € 358.499 verhuurdersheffing). Deze post zal de komende jaren schrikbarend gaan oplopen tot bijna € 550.000 in 2017. Voor de jaren 2014 t/m 2018 hebben wij nu bijna € 2,6 mln. aan heffingen meegenomen. Rentebaten De rentebaten betreffen de verwachte rente-inkomsten op basis van weg te zetten tijdelijk overtollige liquide middelen. Rentelasten De rentelasten betreffen de in het boekjaar verschuldigde rentelasten volgend uit de leningenportefeuille.


21

Belastingen De op basis van de leningenportefeuille en investeringen in onderhoud te verwachten vennootschapsbelasting. (zie ook pagina 12 - 14) Buitengewone baten Voor 2014 en verdere jaren is hiervoor niets begroot. Buitengewone lasten Voor 2014 en verdere jaren is hiervoor niets begroot. Jaarresultaat Ten gevolge van de heffingen en de geprognosticeerde aanslag vennootschapsbelasting zal het geprognosticeerde jaarresultaat in 2014 negatief uitkomen. In de jaren daarna zal het geprognosticeerde jaarresultaat na belastingen, tot en met 2016, ook negatief uitkomen.


22

BIJLAGEN.


23

MEERJAREN WINST_ EN VERLIESREKENING (alle bedragen in Euro)

2012 realisatie

2013 begroot

2013 prognose realisatie.

2014


€ -

3.381.346 63.835 0 0 20.227

3.520.973 66.540 0 0 11.275

3.540.516 66.392 0 0 11.275

3.697.349 66.600 130.000 0 11.557


€

3.465.409

3.598.788

3.618.183

3.905.506


€ -

-669.169 0 -426.593 -55.076 -77.417 -682.754 -27.852 -50.200 -424.939

-767.826 0 -435.184 -55.647 -78.978 -990.520 -25.000 -52.672 -420.447

-769.673 0 -417.236 -53.482 -77.972 -990.520 -25.000 -52.044 -444.540

-753.627 0 -431.846 -54.552 -79.531 -432.260 -28.000 -49.845 -453.300


€ -2.414.000

-2.826.274

-2.833.467

-2.833.467

Vogelaarheffing Saneringsheffing Verhuurdersheffing Totaal heffingen

€ €

-12.124 0 0 -12.124

-140.839 -12.870 -153.709

-139.725 -14.344 -154.069

-126.480 -358.499 -.484.979


€ -2.426.124

-2.979.983

-2.987.536

-2.767.940

Bedrijfsresultaat

€

1.039.285

618.805

630.647

1.137.566


-

31.841 -810.810

25.290 -923.387

24.300 -895.584

30.750 -939.087

€

260.316

-279.292

-240.637

229.229

-

82.518

-142.342

-151.877

-262.684

€

342.834

-421.634

-392.514

-33.455

-

0 0

0 0

0 0

0 0

€

342.834

-421.634

-392.514

-33.455



24

MEERJAREN WINST_ EN VERLIESREKENING (alle bedragen in Euro)

2015

2016

2017

2018


€ -

4.056.602 76.320 0 0 11.846

4.218.866 76.320 0 0 12.142

4.387.621 76.320 12.445

4.436.212 75.540 0 0 12.757


€

4.144.768

4.307.328

4.476.386

4.524.509


€ -

-836.756 0 -440.482 -55.643 -81.122 -415.947 -28.000 -63.196 -464.022

-852.226 0 -449.292 -56.756 -82.745 -475.660 -28.000 -64.776 -475.623

-815.882 -458.278 -57.891 -84.400 -424.210 -28.000 -66.395 -487.513

-816.809 0 -467.444 -59.049 -86.088 -396.950 -28.000 -67.275 -499.701


€ -2.385.168

-2.485.078

-2.422.569

-2.421.316

Vogelaarheffing Saneringsheffing Verhuurdersheffing Totaal heffingen

€ €

-77.640 -426.749 -504.389

-77.640 -466.668 -544.308

-38.820 -509.437 -548.257

-37.260 -493.245 -530.505


€ -2.889.557

-3.029.386

-2.970.826

-2.951.821

Bedrijfsresultaat

€

1.255.211

1.277.942

1.505.560

1.572.688


-

17.900 -1.020.674

20.100 -1.030.200

22.700 -987.756

21.100 -1.018.908

€

252.437

267.842

540.504

574.880

-

-278.458

-286.189

-335.576

-344.025

€

-26.021

-18.347

204.928

230.855

-

0 0

0 0

0 0

0 0

€

-26.021

-18.347

204.928

230.855



25


26

6.155.292 58.596 22.731.093 0 28.904.004

5.924.437 70.537 21.896.090 0 27.570.813

5.719.509 82.478 22.534.738 0 28.136.695

5.737.856 94.419 22.148.766 0 27.688.921

5.763.877 106.360 21.739.785 0 26.945.676

5.797.332 118.301 18.809.296 0 23.599.304

6.189.846 130.242 16.158.700 0 21.372.767

Financiele vaste activa

Materiele vaste activa

20,52% -2,63% 3,75% 1,04%

20,51% -2,71% 3,46% 1,32%

19,50% -3,57% -0,32% 1,20%

19,83% -3,62% -0,45% 1,31%

20,18% -3,41% -0,58% 1,70%

22,62% -5,03% -6,77% 2,25%

25,82% -1,95% 5,54% 1,74%

Solvabiliteit

Rentabiliteit totaal vermogen

Rentabiliteit eigen vermogen

Current ratio (liquiditeit)

Financiële kengetallen

Schulden op lange termijn

Voorziening voor belastingen

Eigen vermogen

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

Ontwikkeling van balansposten


27

Eindstand liquide middelen

Totaal uitgaven

2.692 3.344 3.750 3.658 482 772 1.417 1.760

1.893

973 727 232 632 598 960 651

441

493

450

420

320

216 90 300 45 60 53 7 450 187 196 450

109

56 6 310

321 41 36 45 358 70 23 400

321 41 36 44

324 47 36 44

68 36 44

47 36 44

41 36 45

41 36 44

41 36 44

3.808 41 36 45

315

308

511 1.551

826 1.731

790 2.236

400 263

55 6 300

70 36 44

331 41 36 44 127 96 182 300 47 36 44

334

321

566 432 531 485 887 570 4.100 263

308

Uitgaven: Lonen en salarissen en soc.lasten Uitgaven onderhoud Overige bedrijfskosten Heffingen Uitgaven rente Aflossingen Investeringen Overige uitgaven (vpb)

308

438

7.437

8

Totaal ontvangsten

13

130

3

1 1 1 1 1

1

1 3.500

1

1

1

1

1

12 3.500 31 130 7

315 7

1.731 314 6

2.236 314 6

2.692

314 6

3.344

314 6

3.750

augustus september oktober november december

314 6

3.658

juli

302 5

482

juni

302 5

772

mei

302 5

1.417

april

302 5

1.760

maart

302 5

1.893

februari

302 5

1.948

januari

3.697 67

Jaarbedrag

Ontvangsten: Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Nieuwe leningen Rente ontvangsten Overige ontvangsten

Beginstand liquide middelen

( x € 1000 )

Liquiditeitsbegroting 2014

EIGEN VERMOGEN verwacht verloop periode 2012 t/m 2018

31-12- 2012

6.189.846

2013

-392.514

31-12- 2013

5.797.332

Begroot resultaat Saldo per

2014 31-12- 2014

-33.455 5.763.877


2015 31-12- 2015

-26.021 5.737.856


2016 31-12- 2016

-18.347 5.719.509


2017 31-12- 2017

204.928 5.924.437


2018 31-12- 2018

230.855 6.155.292

Saldo per Begroot resultaat Saldo per

6.000.000 5.950.000

5.900.000 5.850.000 5.800.000

5.750.000 5.700.000

5.650.000 5.600.000 5.550.000

2012

2013

2014


2015

2016

2017

2018

28

Bedrijfsbegroting

Recommend Documents