AlleeWonen Bedrijfsbegroting 2015

AlleeWonen Bedrijfsbegroting 2015

December 2014

Samen werken aan wonen en wijken

Inhoud Voorwoord

5

Jaarplan 2015 1. Jaarplan AlleeWonen 2015 1.1 Ondernemend in wonen en leven 1.2 Stakeholders 1.3 Governance 2. Wonen 2.1 Accenten wonen in 2015 2.2 Doelstellingen wonen in 2015 3. Leven 3.1 Accenten leven in 2015 3.2 Doelstellingen leven in 2015 4. Ondernemen 4.1 Accenten ondernemen in 2015 4.2 Doelstellingen ondernemen in 2015 4.3 Organisatieontwikkeling 4.4 Corporate doelstellingen en kaders 4.5 Risicoparagraaf 4.6 Assetmanagement 5. Financiële doelen en resultaten 2015

7 8 8 8 9 10 10 11 15 15 15 20 20 21 22 22 24 27 28

Begroting 2015 6. Begroting 2015 6.1 Winst- en verliesrekening 2015 6.2 Nadere toelichting winst- en verliesrekening 2015 6.3 Financieel resultaat 2015 6.4 Uitgangspunten jaarbegroting 2015 6.5 Investeringskasstroom 6.6 Onderhoudsbegroting 2015 7. Meerjarenbegroting 2015 – 2019 7.1 Huren 7.2 Nieuwbouw 7.3 Vennootschapsbelasting 7.4 Onderhoud 7.5 Forfaitair nieuwbouwscenario 7.6 Balans 2015-2019 7.7 Winst en verliesrekening 2015-2019 (*€ 1.000) 7.8 Kasstroom 2015-2019

29 30 30 31 34 35 36 37 38 38 38 38 38 38 39 40 41

Bedrijfsbegroting AlleeWonen 2015

4

Voorwoord Onze wereld verandert fundamenteel. De parlementaire enquête is gereed en in 2015 verwachten we nieuwe wetgeving, de Herzieningswet. De Herzieningswet geeft ons inzichten over taakafbakening, toezicht, de relatie met de gemeente en financieringsmogelijkheden van de sector. We vinden het prima dat er een heldere opdracht ligt voor corporaties en dat het toezicht niet méér, maar beter wordt. Wat niet verandert is onze te leveren maatschappelijke meerwaarde. De betaalbaarheid van het wonen en het zijn van een buurtcorporatie blijft de essentie van ons bestaansrecht. We vallen onze bewoner niet lastig met ingrijpende regelgeving en heffingen, maar richten ons op de vraag hoe we van betekenis kunnen zijn en dat ligt deze jaren op het terrein van betaalbaarheid. Betaalbaarheid staat met stip op de eerste plaats. We constateren oplopende huurachterstanden, meer bewoners met problematische schulden en tellen meer ontruimingen. Voor onze bewoners is het geheel van inkomensachteruitgang, lastenverzwaringen en moeizame aanpassing van bestedingspatronen een groot vraagstuk. Er zijn teveel bewoners die worstelen met een hoge woonquote. De huur en de huurverhoging zijn onderdeel van de betaalbaarheidsvraagstukken. De afgelopen jaren heeft AlleeWonen de huurverhoging extra moeten verhogen om de verhuurdersheffing op te brengen. Tegelijkertijd hebben we flink bijgestuurd in onze organisatiekosten en investeringen. Zodanig dat we in 2015 in staat zijn de zittende bewoner met een laag inkomen geen extra huurverhoging te vragen. We berekenen enkel de inflatie (1,5 %) door. Ook zullen we het aantal allergoedkoopste woningen (< 400 euro) niet verder verminderen. Dit is wat onze georganiseerde bewoners ook van ons vragen. Voor de bewoners met een hoger inkomen zijn we helaas nog steeds genoodzaakt een opslag boven inflatie aan te houden. Door een keuze te maken voor de betaalbaarheid van het wonen blijven onze investeringen vooralsnog op een lager niveau. De bruto-investeringen (in nieuwbouw en renovatie) zijn bijna de helft van de afgelopen jaren. Nieuwbouw beperkt zicht momenteel tot 25 woningen in de herstructurering van Breda-Noord. In 2015 staat onderhoud en renovatie aan het bestaande bezit centraal. Niettemin is onze financiële positie voldoende solide en verwachten we naar de toekomst weer een hogere bijdrage te kunnen leveren aan de investeringen in het wonen in onze steden. Wij zullen dat vooral blijven doen in het betaalbare segment en voor zover nodig, en andere partijen geen bijdrage leveren, ook in de goedkope koop en middeldure huur. Bewoners gaan ook merken dat AlleeWonen steeds verder digitaliseert en dat onze dienstverlening thuis op ieder moment toegankelijk is. In 2015 zetten we hierin stappen. Daarmee organiseren we onze bedrijfsprocessen tevens efficiënter en ontstaan op deze wijze de middelen om de meest kwetsbare klanten in de wijk, op maat, van een goede huisvesting te voorzien. Als buurtcorporatie vragen we ook wat van bewoners en partners. Participatie, niet vanuit ‘bezuinigingsdenken’, wel vanuit ‘samen denken’. Samenwerking met andere partijen is hierin belangrijk. We zoeken samenwerking op ieder schaalniveau. De samenwerking in de wijk is met de transities van de gemeente extra spannend. We zijn in Roosendaal en Breda ook een belangrijke schakel op wijkniveau en zoeken de verbinding met de partijen die in die transitie een rol hebben. Op lokaal niveau sluiten we met bewoners en gemeente nieuwe prestatie-afspraken en op regionaal niveau werken we met collega’s samen om de uitdagingen op terrein van bijvoorbeeld digitalisering en professionalisering goed op te pakken. Onze veranderende wereld inspireert ons. Wij nodigen onze partners uit om de uitdaging met ons en onze collega’s aan te gaan. Tonny van de Ven Bestuur


5


6

Jaarplan 2015


7

1.

Jaarplan AlleeWonen 2015

1.1

Ondernemend in wonen en leven

In ons strategisch kader hebben we de thema’s waarop we ons richten, de keuzes die we hierin hebben gemaakt en de resultaten die we willen bereiken vastgelegd voor de periode van 2013 tot 2016. Daarmee geeft dit meerjarenperspectief nauwgezet de kaders weer van onze aandachtsgebieden wonen, leven en ondernemen. In 2015 is nieuwe wetgeving op komst (Herzieningswet). Ook is de rapportage van de parlementaire enquête gereed. We krijgen hiermee inzichten over taakafbakening, toezicht en de (on)mogelijkheden van de financiering van de sector. Dergelijke wetgeving betekent zonder meer een scheidslijn voor welke activiteiten we nog wel en niet kunnen doen. Daarbij moeten we keuzes maken hoe we de middelen, die we daadwerkelijk veel beperkter tot onze beschikking hebben, zo goed mogelijk laten renderen. Een van die keuzes die we maken, is die van betaalbaarheid. Het verzoek van onze georganiseerde bewoners is om de extra huurverhoging, nodig om de verhuurdersheffing te betalen, niet langer te vragen van onze bewoners met de laagste inkomen. Hen willen we ontzien door de huur slechts met de inflatie (1,3%) te verhogen. Wat ook niet verandert is onze te leveren maatschappelijke meerwaarde in de wijk. Deze ligt goed vast in ons strategisch kader en is nog zeer actueel. De burger, en dus onze bewoner, is steeds meer aangewezen op zichzelf en zijn directe omgeving. We zien onze meerwaarde dan ook in de blijvende aanwezigheid in de wijk, om samen met onze partners te voorzien in een goed netwerk en goede dienstverlening, waar bewoners die minder zelfredzaam zijn op terug kunnen vallen. Onze focus blijven we leggen bij betaalbaarheid, participatie, wonen met een betere energieprestatie, leefbaarheid in aandachtswijken, verdere aanscherping van onze bedrijfsvoering en onze zakelijkheid. We zien dat de woonquote de laatste jaren toeneemt. Er dreigt een tekort aan huurwoningen met een huurprijs beneden de kwaliteitskortingsgrens (< € 389,-). Hierdoor komt de betaalbaarheid van het wonen in het gedrang. Dit en landelijke ontwikkelingen die van invloed zijn op het huurbeleid, zoals veranderingen in het woningwaarderingsstelsel, mogelijkheid tot tijdelijke verhuurovereenkomsten, een tijdelijke verhoging van de inkomensgrens, bevriezing van de liberalisatiegrens, de voorbereiding van de huursombenadering, de scheiding/splitsing DAEB en niet-DAEB en de nieuwe huisvestingswet maken dat wij ons huurbeleid aanpassen. Dit doen we in overleg met onze bewonersorganisaties. We hebben geconcludeerd dat het inzetten op ‘echte’ zeggenschap en het sluiten van nieuwe coalities, met stedelijke partners en regionale partners, hierbij in belang is toegenomen. Echter, zeggenschap gaat niet vanzelf. We zien dat wijzelf en onze partners hieraan moeten wennen. Per thema lichten we in dit jaarplan toe waarop we ons richten, welke accenten we leggen en wat per vestiging voor dit thema op de agenda staat.

1.2

Stakeholders

Samenwerking met onze stakeholders, waarbij ieder zich maximaal naar vermogen inzet, is weerbarstig, maar voor ons van groot belang. In deze samenwerking is het ons inziens nodig dat: • we meer aansluiting vinden bij onze bewoners, zodat zij meer regie nemen als het gaat om de eigen woning en woonomgeving. • gemeenten de regie- en coördinatierol op zich nemen op het terrein van sociaal, economisch en ruimtelijk beleid, uitgaande van gemaakte wijkperspectieven en gemeentelijke toekomstvisies. • onze overige partners zich, net als wij, binnen hun mogelijkheden maximaal inzetten op de primaire taak en zich richten op integrale samenwerking, waarbij domein overstijgend denken steeds meer nodig is. • wij en onze partners nadrukkelijker over de eigen organisatiegrenzen heen kijken. We zien onszelf vooral als investeerder in de kwaliteit van (betaalbare) woningen en de woonomgeving. In de aandachtswijken stimuleren en faciliteren we de sociale cohesie tussen en sociale stijging Bedrijfsbegroting AlleeWonen 2015

8

van bewoners. We zijn verantwoordelijk voor de woning en een deel van de directe leefomgeving. Waar nodig vervullen we een coördinerende en/of aanjagende rol. Per wijk stellen we deze vast en handelen daarnaar. Om onze samenwerking met stakeholders verder te intensiveren richten we ons in 2015 op: • nieuwe prestatieafspraken met de gemeenten Breda en Roosendaal voor de nieuwe collegeperiode in beide steden. Recent onderzoek naar woonlasten en huishoudontwikkeling zijn hiervoor de basis. Bewoners zijn betrokken bij de totstandkoming van de prestatieafspraken. • het sluiten en voortzetten van coalities op verschillende schaalniveaus: o lokale samenwerking op het niveau van straat/plein/buurt/wijk met partners in de wijk (buurtteams, buurtonderneming) om sociale stijging van kwetsbare burgers te stimuleren. o regionale samenwerking met Woningstichting Etten-Leur (WEL). Onze focus ligt op het samen optrekken op de thema’s klant en dienstverlening en assetmanagement/vastgoedsturing. o regionale verbanden voor samenwerking (ICT en inkoop). o op Brabantse schaal werken we met een tiental corporaties verder aan de thema’s legitimatie, participatie, betaalbaarheid en slimmer organiseren. • het verder uitwerken van wederkerigheid en zeggenschap om bewoners (weer) te laten ervaren dat ‘de buurt’ van hen is. • vernieuwde samenwerkingsvormen met de gemeenten en wijkpartners, onder meer in buurtondernemingen en wijkgericht werken.

1.3

Governance

De parlementaire enquête en de herzieningswet maken het toezicht op corporaties anders. AlleeWonen vindt goed toezicht belangrijk. Wij willen niet langer betalen voor corporaties die te veel of onverantwoorde risico’s nemen. Goed, onafhankelijk ingericht, extern toezicht levert een bijdrage aan de sector. Ook het interne toezicht is aan zet. Enerzijds vragen wijzigende kaders en marktomstandigheden om alertheid en anderzijds is er door het vertrek van één bestuurder bij AlleeWonen de vraag hoe de bestuurlijke inrichting de komende jaren vorm te geven. De Raad van Commissarissen kiest hier in 2015 een richting in.


9

2.

Wonen

We voorzien regionaal in een behoefte aan goedkope en betaalbare huurwoningen voor mensen met een lager inkomen. Specifiek kiezen we voor de huisvesting van doelgroepen die meer kwetsbaar zijn op de woningmarkt. Belangrijke thema’s hierbij zijn woonlastenbeheersing, woonomgeving en woonruimteverdeling.

2.1

Accenten wonen in 2015

We zien dat onze betaalbare voorraad hard nodig is in beide steden. We blijven vaststellen dat er een groeiende behoefte aan woningaanbod aan de ‘echte’ onderkant van de woningmarkt bestaat: kleine basic woonruimte voor kleine huishoudens met een laag inkomen. Onze betaalbare woningen gaan daarom naar de laagste inkomensklassen. We streven ernaar meer dan 95% van onze betaalbare woningen te leiden naar de inkomens onder de € 34.000,-. We scherpen de inkomsensgrens voor de woningen met de laagste prijzen aan (woonnorm < € 389,- voor inkomens lager dan € 14.000,-). We zorgen ervoor dat we de voorraad van deze goedkoopste woningen zo goed mogelijk in stand houden. Dat betekent geen sloop of verkoop van deze woningen en aftoppen van de huurprijs bij nieuwe verhuringen. Voorraad betaalbare woningen 2015 Aantal woningen Breda Roosendaal

8.435 8.447

Gemiddelde huurprijs € 481,€ 505,-

Toevoeging aan voorraad betaalbare woningen 2015 Aantal woningen Gemiddelde huurprijs 4 € 647,0 € 0,-

Tabel 1: Voorraad betaalbare woningen per vestiging

We verwachten dat de groep die vanuit tal van maatschappelijke organisaties een beroep doet op onze woningen (mensen met een beperkring, psycho-sociale problematiek, maatschappelijke opvang, Safegroep, taakstelling, statushouders, e.d.) groter wordt. We beschouwen deze groep als extra kwetsbaar en zullen deze vragen met voorrang faciliteren. Ook als dat tot verminderde beschikbaarheid voor anderen leidt. Door de verdubbeling van de taakstelling van de huisvesting van vergunninghouders en statushouders verwachten we een concreet verdringingsvraagstuk in 2015. Met gemeentes en collega-corporaties monitoren we dit scherp en zullen zo nodig op zoek gaan naar alternatieve mogelijkheden. De afgelopen jaren hebben we veel nieuwbouw gepleegd. Zo hebben we honderden nieuwbouwwoningen kunnen toevoegen aan onze voorraad. Bijvoorbeeld de projecten Plan Aa, Easystreet, Waterland en Linde. Na jaren van toevoegingen aan onze voorraad wordt 2015 een jaar van beperkte groei. We ronden onze laatste nieuwbouwprojecten, Geeren-Zuid en OV Terminal, af en richten ons vooral op onze bestaande voorraad. We kiezen ervoor kwaliteit te blijven bieden die past bij de prijsstelling. We bemerken dat woningen in toenemende mate boven de huurtoeslaggrens komen. De oorzaak hiervan ligt in boven inflatoire stijgingen en huurharmonisaties. We zien dat woonquotes doorstijgen, en dat meer huishoudens onacceptabel hoge woonlasten dragen en hierdoor huurachterstand hebben. In 2014 zijn we gestart met de herijking van ons huurprijsbeleid. Dat doen we in goed overleg met onze bewonersorganisaties. We maken een keuze voor de betaalbaarheid van het wonen, ook als dat ten koste gaat van minder investeringscapaciteit voor renovatie en/of nieuwbouw en investeren in energie. We ronden de herijking af in het voorjaar van 2015, waardoor we nieuwe kaders kunnen inzetten bij de huurverhogingsronde van juli 2015. Het woonlastenonderzoek van 2014 in beide gemeenten en de afspraken over betaalbaarheid in de geactualiseerde prestatieafspraken met de gemeenten zijn belangrijke uitgangspunten bij de herijking van dit beleid. De ingrediënten van het nieuwe huurbeleid zijn in ieder geval: • geen verkopen en / of slopen van woningen in onze goedkoopste voorraad. • met voorrang toewijzen van woningen met een huurprijs < € 389,- aan de allerlaagste inkomens. • het beperken van de huurverhoging tot inflatie voor de laagste inkomens (< € 33.000,-). Bedrijfsbegroting AlleeWonen 2015

10

• deels aftoppen van huurprijzen van woningen die uit de onderste prijsklassen verdwijnen. • deels aftoppen van huurprijzen van woningen die tot de betaalbare voorraad blijven behoren, zodat deze woningen niet naar het geliberaliseerde segment doorschuiven. In 2015 bedienen we de middeninkomens (€ 34.000,- tot € 43.000,-) beperkt. Dat doen we met ons verkoopprogramma (nieuw en bestaand) en met huurwoningen boven de € 700,-. Ook voorzien we met de voorraad terug ingekochte woningen de doelgroep die aan de onderkant van de koopmarkt een koopwoning zoekt. We continueren hierbij de inzet van Koopstart. Via Koopstart krijgt de koper een korting van maximaal 15% op de getaxeerde marktwaarde van de woning. Hierbij wordt een erfpachtrecht gevestigd. We denken niet alleen onze doelgroepen optimaal te kunnen bedienen met dit product, maar ook onze verkoop hiermee te stimuleren. Het budget voor onderhoud blijft in 2015 op peil. We leveren qua budget niet in op het dagelijks onderhoud (reparaties en mutaties) en planmatig onderhoud. Met betrekking tot dagelijks onderhoud kijken we wel meer kritisch naar wat echt noodzakelijk is. Woningonderhoud doen huurders zoveel mogelijk weer zelf. De vrijgespeelde middelen kunnen we inzetten in de daadwerkelijke onderhoudsen investeringsbehoefte. We verbeteren onze woningen door energetisch te investeren. We passen onze voorraad aan op een betere energieprestatie door onderhoudsingrepen te doen die we toch al zouden doen. We passen minder aan op kwaliteit en comfort en maken pas op de plaats met de verbetering van energielabels. Op dit terrein zijn we van inzicht gewijzigd ten opzichte van voorgaande jaren. We stellen vast dat investering in betere energielabels nauwelijks bijdraagt aan de betaalbaarheid van het wonen. Hoewel de eerste bewoner aanvankelijk een beperkt voordeel kent, passen we bij mutatie noodgedwongen de huurprijs aan door de hogere kwaliteit, met als gevolg opwaartse druk op prijs en kwaliteit. Bij onze keuzes in energetisch investeren staan niet de labels centraal, maar het effect op woonlasten. Uiteraard blijven we onverminderd actief met betrekking tot schoon, heel en veilig voor onze woningen en wooncomplexen, maar ook voor de directe omgeving daarvan. We vinden het belangrijk dat dit op orde is.

2.2

Doelstellingen wonen in 2015

We maken een onderverdeling in woonlasten en energiebesparing, renovatie in bestaande bouw en nieuwbouw.

2.2.1

Woonlasten en energiebesparing

We maken een duidelijke keuze voor de betaalbaarheid van het wonen. Zo passen we ons huurprijsbeleid aan en zetten we in op vermindering van energiegebruik en energielasten door energetisch te investeren en bewoners te stimuleren tot energiezuinig woongedrag. Betaalbaarheid van het huren De betaalbaarheid van de huurprijzen staat onder druk. In beide steden is afgelopen jaar een doelgroepen- en woonlastenonderzoek uitgevoerd. Een confrontatie van deze uitkomsten met ons streefhuurbeleid maakt duidelijk dat een aanpassing van het streefhuurbeleid gewenst is om de betaalbaarheid overeind te houden. We passen daarom, in overleg met onze bewonersorganisaties, het streefhuurbeleid aan. We houden hierbij rekening met de komende wettelijke verandering van het woningwaarderingstelsel. Energieverbruik verminderen Onze grootste prioriteit ligt bij het betaalbaar houden van het wonen. Desalniettemin blijven het verminderen van het energieverbruik van de woningen en het stimuleren van energiezuinig woongedrag belangrijke doelen in de energieambitie van AlleeWonen. Dit realiseren we vooral door reguliere onderhoudsingrepen. In 2015 geven we in totaal € 34,4 miljoen uit aan onderhoud en verbetering van ons huidige bezit. Daarvan is € 2 miljoen euro gericht op energetische aanpassingen die bijdragen aan beheersing van de woonlasten. Bedrijfsbegroting AlleeWonen 2015

11

De grote projecten betreffen: Energetische bouwkundige maatregelen Project Wijk C10796 Centrum (Valkenberg)

Omschrijving 75 appartementen Kloosterlaan, Pasbaan, Nieuwe Pasbaan C10797 Centrum 81 appartementen (Valkenberg) Kloosterlaan C10100 Vijverzigt Tuinzigt 8 appartementen Tuinzigtlaan T10102 Parkzigt Tuinzigt 42 appartementen Tuinzigtlaan C10121 Klaproos Tuinzigt 48 appartementen Clematisstraat C10124 Doornpage Tuinzigt 42 appartementen Duindoornstraat C20310 Westrand 56 appartementen Gerard ter Borchstraat C20311 Westrand 56 appartementen Jan Vermeerlaan Energetische maatregelen bij vervanging collectieve CV-ketels Project Wijk Omschrijving C10121 Klaproos Tuinzigt 48 appartementen Clematisstraat C10124 Doornpage Tuinzigt 42 appartementen Duindoornstraat Energetische verbetering bestaande installatie Project Wijk Omschrijving C10785 Centrum 24 appartementen (Station) Meerten Verhoffstraat C10787 Centrum BOG (Station) Meerten Verhoffstraat C10230 Gerardus Centrum 87 eengezinswoningen Majella (Fellenoord) Achterom, Ernst Casimirstraat, Odilia van Salmstraat, Oede van Hoornstraat, Oranje Nassauplein, Pelmolenstraat, Reinierstraat, Ruwaardstraat, Stadhouderstraat, Wassenaarstraat C10231 Gerardus Centrum 80 appartementen Majella (Fellenoord) Achterom, Ernst Casimirstraat, Odilia van Salmstraat, Oede van Hoornstraat, Oranje Nassauplein, Pelmolenstraat, Reinierstraat, Ruwaardstraat, Wassenaarstraat C10581 Heksenwiel Haagse Beemden 46 steunpuntwoningen Heksenakker C10582 Heksenwiel Haagse Beemden 64 steunpuntwoningen Heksenwiellaan


Vestiging Breda

Breda Breda Breda Breda Breda Roosendaal Roosendaal

Vestiging Breda Breda

Vestiging Breda Breda Breda

Breda

Breda Breda

12

Vervanging bestaande installaties Diverse complexen Diverse wijken Diverse complexen

Diverse wijken

Diverse complexen

Diverse wijken

Vervanging van 397 individuele ketels voor energiezuinige cHR-ketels Vervanging 35 open verbrandingstoestellen (moederhaarden of gashaarden). De komende jaren vervangen we nog eens 199 open verbrandingstoestellen. In 2020 ronden we dit project af. Verwarming stadsverwarming- units voor individuele ketels

Breda en Roosendaal Roosendaal

Breda

Tabel 2: Overzicht projecten energetische aanpassingen

Warmtewet en collectieve warmte-installaties Sinds 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht. In 2015 brengen we de technische aanpassingen aan collectieve warmte-installaties ten uitvoer die nodig zijn om aan de Warmtewet te voldoen. We starten met het monitoren van de warmte-exploitaties op rendement. Waar mogelijk passen we deze aan en verbeteren we zo de prestatie. Dit is een meerjarenaanpak. Op basis van inzicht in de rendementen en de verbetermogelijkheden van de collectieve warmte-installaties besluiten we of we de verbetermogelijkheden komende jaren uitvoeren of dat een andere manier van warmte-opwekken een betere keuze is. Dit geldt ook voor de stadsverwarmingscomplexen. Dit is mede afhankelijk van de nieuwe afspraken hierover met En natuurlijk, de stadsverwarmingsleverancier. Energielastenverlaging AlleeWonen vindt het belangrijk bewoners bewust te maken van hun energieverbruik. Sinds 2014 bieden we bewoners de mogelijkheid gebruik te maken van collectieve inkoop van gas en/of (groene) elektriciteit via WoonEnergie. Met WoonEnergie hebben bewoners ook de mogelijkheid om hun energieverbruik te monitoren en tips te krijgen om energiezuiniger te wonen. In 2015 onderzoeken we samen met andere corporaties, WoonEnergie en Enexis de mogelijkheden van de slimme meters in relatie tot het monitoren en adviseren over het energieverbruik. In Geeren-Zuid starten we de ontwerpfase van de renovatie van Deelplan 5. We doen momenteel onderzoek naar de haalbaarheid om deze woningen te renoveren tot ‘nul-op-de-meter-woning’. Dat houdt in dat de energetische maatregelen zo omvangrijk zijn, dat bij gemiddeld gebruik de opwekking van energie het verbruik van de energiebehoefte per jaar dekt. Woningzoekenden krijgen via Klik voor Wonen informatie over de te verwachte woonlasten (huur, servicekosten en energiekosten). We voegen hier de huurtoeslag aan toe zodat woningzoekenden goed inzicht krijgen op de te verwachtte totale woonlasten.

2.2.2

Renovatie in bestaande bouw

Project

Wijk

Omschrijving

Vestiging

Liniekwartier, klushuizen, stempel 1 en 2

Liniekwartier

Breda

Geeren-Zuid, deelplan 5

Geeren-Zuid

Liniekwartier, stempel 2

Liniekwartier

Continuering van de Vastgoedaanpak in Linie met verkoop van 27 modulekluswoningen en kluseengezinswoningen. Start ontwerpfase renovatie 76 huurwoningen in intensieve samenwerking met bewoners 18 huurwoningen

Breda

Gerard ter Borchstraat

Westrand

56 appartementen

Roosendaal

Jan Vermeerlaan

Westrand

56 appartementen

Roosendaal

Totaal aantal woningen

233

Totale investering

€ 10 miljoen

Breda

Tabel 3: Overzicht renovatieprojecten Bedrijfsbegroting AlleeWonen 2015

13

2.2.3

Nieuwbouw

Project

Wijk

Omschrijving

Vestiging

Geeren-Zuid

Geeren-Zuid

4 huurwoningen

Breda

Geeren-Zuid, Plan Aa

Geeren-Zuid

Breda

SEIN, OV-terminal

Centrum (Station)

Continuering van de verkoop van 21 eengezinswoningen 18 koopwoningen

Nieuwbouw

Totaal aantal woningen

43

Totale investering

€ 10,9 miljoen

Breda

Tabel 4: Overzicht nieuwbouwprojecten


14

3.

Leven

Ons strategisch kader uit 2012 is duidelijk over waar we voor zijn: Wijken die aandacht nodig hebben en mensen die kwetsbaar zijn krijgen onze bijzondere aandacht. Dat geldt nog steeds. Daar is geen verandering in gekomen. Onze gedachte daarbij is dat de wijk pas echt vooruit kan gaan als ook de bewoners vooruit kunnen gaan. We vragen daarbij juist ook wat de bewoner zelf kan. Niet vanuit ‘bezuinigingsdenken’, wel vanuit ‘samen denken’. Daar hoort ook bij dat participatie pas echt betrokkenheid geeft, als de bewoner ook echt iets te zeggen heeft. De nieuwe Woningwet en de bijbehorende uitvoeringsregeling brengt ons niet op een andere gedachte. Integendeel; de transities op het terrein van zorg en arbeid sterken ons in de gedachte dat de infrastructuur op niveau van wijk en stad op orde moet zijn, zodat de beoogde zelfredzaamheid ook tot stand komt.

3.1

Accenten leven in 2015

Door de decentralisatie in de zorg en hulpverlening gaat er iets veranderen in wijken en buurten. Gemeenten hanteren ‘de wijk’ als toegang tot het sociale domein. De samenwerking tussen professionals en vrijwilligers moet opleveren dat zij gezamenlijk de (hulp)vragen beantwoorden of bemiddelen om zodoende de ‘samenredzaamheid’ te bevorderen. Gemeenten nemen initiatief en voeren de regie over de hele dienstverlening in het sociale domein. Zij kiezen daarbij om de vooruitgeschoven professional te laten werken vanuit de vindplaatsen in de wijk zelf. Voor 2015 is onze opdracht om goed in beeld te krijgen hoe al deze wijzingen uitpakken voor onze bewoners en interveniëren daar waar er onwenselijke situaties ontstaan, die meer dan tijdelijk van aard zijn. Wij zelf kiezen er voor om onze dienstverlening anders te organiseren. We hanteren het principe van ‘click-call-face’, verkorten onze procesgang en maximaliseren de digitale dienstverlening. Eenvoudige, enkelvoudige vragen handelen we digitaal of telefonisch af. We sluiten daarom ook de voordeur voor open inloop klantcontacten. De ingewikkelde, meervoudige vraag en de vraag van een kwetsbare bewoner behandelen we in een ‘face to face’ gesprek. Dat doen we bij voorkeur in de wijk, bij de betrokkenen thuis of eventueel op afspraak op kantoor. We zoeken daarbij de samenwerking met de wijkpartners die ook de plekken opzoeken in de wijk waar de ‘loop er in zit’ (de ‘vindplaats’ in de wijk, de ‘aanloopplekken’). Dat kunnen onze gebouwen zijn of die van anderen. Zo kunnen de ontwikkelingen in de zorg en de hulpverlening én onze eigen veranderingen in dienstverlening elkaar versterken en tot meerwaarde leiden voor de kwetsbare of niet-zelfredzame bewoner. Ook in 2015 continueren we onze inspanningen die gerelateerd zijn aan zelfbeheer en zeggenschap. De goede ervaringen die we hebben met buurtondernemingen, buurtambassadeurs, vrouwenstudio’s en andere vormen van zelfsturing dragen daar aan bij. We realiseren ons dat veranderen niet altijd vanzelf gaat. Dat er geen blauwdruk is voor zelfbeheer en dat opstaan alleen maar gaat lukken, doordat je af en toe gevallen bent. Omdat financierings- en subsidiestromen verder verminderen is het de opgave voor 2015 welke initiatieven met minder middelen of op andere wijze toch voortgezet kunnen worden. Onze rol is die van aanjager, ondersteuner en facilitator. Uitgangspunt is dat we zichtbaar in de wijk aanwezig zijn en blijven en dat er middelen zijn die we voor wijkontwikkeling blijvend kunnen inzetten. We zien een ontwikkeling waarin die middelen steeds meer worden ingezet op ‘menskracht’ en minder op eenmalige ‘happenings’. Die lijn zetten we voort. We willen op basis van een wijkperspectief met bewoners werken in de gewenste richting. In Breda is nog niet voor alle wijken het gezamenlijk perspectief aanwezig en ontbreekt nog een vorm van gezamenlijke sturing. Met de ‘wijkimpuls’ in Breda kan de wijkontwikkeling verder gebracht worden met meer aandacht voor zelfsturing in plaats van een aanbodgerichte aanpak. In Roosendaal is verder door ontwikkelen aan de orde. We houden daarbij het leefbaarheidsbudget in stand.

3.2

Doelstellingen leven in 2015

Het wordt steeds belangrijker om netwerken in de wijk te ontdekken of te ontginnen. We richten ons op informele en formele netwerken. Alleen in aandachtswijken hebben we hiervoor extra aandacht door het stimuleren of creëren van dat netwerk. We hanteren hierbij de principes van burgerkracht en Bedrijfsbegroting AlleeWonen 2015

15

hebben een faciliterende rol. Zo worden beheertaken in toegenomen mate door vrijwilligers overgenomen. Hierdoor kunnen we de servicekosten van de betreffende complexen verlagen.

3.2.1

Breda

Een aantal wijken heeft meer aandacht nodig. Daar investeren we dus meer in. Dat zijn Hoge Vucht (met name Geeren-Zuid), Linie, Haagse Beemden-Zuid, Tuinzigt/Haagpoort en Schorsmolen/Fellenoord. Als we binnen aandachtswijken moeten kiezen om middelen te verdelen is de voorgaande opsomming ook gelijk de volgorde van inzet. Eind 2014 maakten Gemeente Breda en de drie corporaties afspraken over de inzet van wijkimpulsgelden in een aantal aandachtswijken. De gemeente investeert jaarlijks 1 miljoen extra middelen in een aantal aandachtswijken. De beleidsvelden participatie, werkgelegenheid en leefbaarheid krijgen hierdoor extra aandacht. De corporaties handhaven hun inzet in die betreffende wijken voor een soortgelijk bedrag. Hoe precies dat bedrag wordt ingezet, bepalen we nog nader. Hoge Vucht In het ‘stadsdeel’ Hoge Vucht richten we ons met name op de wijk Geeren-Zuid. We hebben naast deze wijk ook veel bezit in Biesdonk en wat minder bezit in Wisselaar. In Hoge Vucht is de buurtonderneming ‘Wijkavontuur’ actief. Hierin bepalen de wijkbewoners én de wijkprofessinals gezamenlijk welke onderwerpen belangrijk zijn in de wijk en waar de professionals aandacht aan moeten geven. Een vervolgstap is dat ‘Wijkavontuur’ ook een eigen budget krijgt, waarmee zij wijkactiviteiten kan ondersteunen en bewoners kan faciliteren. We zien ’Wijkavontuur’ langzaam maar gestaag groeien. Er is inmiddels een stevig netwerk ontstaan, Partners zijn onder andere Werk aan de wijk, CJG, Stichting Kick, het sociaal wijkteam en Surplus Welzijn. We vinden dat een goede ontwikkeling die past in onze visie uit het strategisch kader. •

Geeren-zuid Er is al veel veranderd in Geeren-Zuid. De integrale aanpak vanuit het Integraal WijkOntwikkelPlan) IWOP plan heeft daar toe geleid. De afgelopen twee jaar is er veel fysiek veranderd met de bouw van de nieuwe woningen en de verbouwing van het buurthuis. In 2015 zijn twee belangrijke projecten gestart die de maatschappelijke betrokkenheid en participatie van de wijkbewoners sterk vergroten. Buurthuis Ons is het hart van de wijk en biedt maatschappelijke en sociaal-economische activiteiten om zo bewoners de kans te geven om hun sociale netwerk te vergroten, zich te ontwikkelen, een opleiding te volgen en werkervaring op te doen. Het buurthuis wordt gerund door ONS Coöperatief. Een andere ontwikkeling is het Wonen+ project. Hierbij krijgen woningzoekenden, die bereid zijn om vrijwilligerswerk te doen in hun vrije tijd, voorrang op een woning in Geeren-Zuid. De doelstellingen van het IWOP zijn nog steeds actueel: Het creëren van diversiteit (doorbreken van de eentonigheid) en het stimuleren van sociale stijging. Dit vanuit de gedachte dat de wijk pas vooruit gaat als de bewoners van die wijk ook vooruit kunnen gaan.

In 2015 • ondersteunen we de ontwikkeling in Buurthuis ONS van ONS Coöperatief naar meer professionaliteit, maar bouwen we deze ondersteuning wel af. LSA zal een rol nemen in de begeleiding van de bewonerscoöperatieven in en rondom het buurthuis. Programmamanagement en conceptbewaking blijven wel onze verantwoordelijkheid. • starten we met de planvoorbereiding van 76 woningen van project ‘Deelplan 5’ (Rombout Keldermanstraat e.o.). Hierbij hanteren we een interactief proces met bewoners, waarbij we hen betrekken in het maken van keuzes over de aanpak. • continueren we Wonen+. Eind 2015 draait Wonen+ één jaar en evalueren we het project. • vervolgen we de verkoop van de nieuwbouwwoningen met nog 21 woningen te gaan voor start bouw van fase 3. We leveren ook 4 huur nieuwbouwwoningen op. • zetten we in op doorontwikkeling van maatschappelijke projecten, zoals Vrouwenstudio Amalia (Wijkatelier), Buurtvaderproject, Opruimtroepers, Get Started en Grote Broer en Grote Zus. Afhankelijk of de Gemeente financieel ondersteunt leveren wij bij de projecten ondersteuning. Linie Ook in Linie continueren we onze eerder ingezette aanpak. In Linie is de verandering goed zichtbaar. De kluswoningen in stempel 1 zijn goed verkocht en we hebben een start gemaakt met stempel 2. We Bedrijfsbegroting AlleeWonen 2015

16

lopen voor op de originele planning van de vastgoedaanpak in Liniekwartier-Noord. We zien een lichte verbetering van Linie in de ‘negatieve’ lijstjes van de wijkmonitor. Zo steeg de positie van jongeren bijvoorbeeld licht. Daar staat tegenover dat ook het aantal gezinnen dat rond de armoedegrens leeft ook licht steeg. In 2015 • ronden we de renovatie af van de 18 woningen in stempel 2. • continueren we de verkoop van de 27 module kluswoningen en de verkoop van de eengezinskluswoningen. • vervult de Buurtsalon inmiddels een belangrijke rol in de buurt. We continueren onze ondersteuning, maar onze inzet hierbij brengen we terug. Bewoners nemen zelf de organisatie op zich. • zetten we succesvolle leefbaarheidsactiviteiten door, bijvoorbeeld de Buurtsalon, pleintjesadoptie, moestuintjes en voortuinenwedstrijd. • continueren we de ondersteuning van de creatieve wijkaanpak Linie. We merken dat de creatieve evenementen van met name Electron bijdragen aan de naamsbekendheid van de wijk. Haags Beemden In 2014 is voor de Haagse Beemden een wijkplan opgesteld op initiatief van de gemeente. Belangrijk thema’s zijn jeugd, armoede, leefbaarheid, ontmoeting en veiligheid. Wij zetten in op schoon en heel van de (semi) buitenruimte en hebben extra aandacht voor (preventieve) schuldhulpverlening bij huurachterstanden. We continueren onze inzet met de buurtbeheerder. Speciale aandacht geven we aan de samenwerking in het wijknetwerk en het samenwerken op een aantal locaties. Ook ondersteunen we de start van een buurtambassadeursproject. Haagpoort / Tuinzigt In de wijken Haagpoort en Tuinzigt continueren we onze inzet en aandacht voor het buurtambassadeurstraject. We ervaren de goede werking ervan en proberen tot uitbreiding te komen. Beide buurten scoren slecht op leefomgeving en sociale veiligheid. Met name Tuinzigt scoort erg hoog met betrekking tot jongerenwerkloosheid. Schorsmolen / Fellenoord

Ook voor Schorsmolen / Fellenoord (De Haagdijken) is een gemeentelijk wijkplan opgesteld. Belangrijke thema’s zijn zorg en leefbaarheid, economie, fysieke aanpak en branding. Concreet ondersteunen we hier ook de start van een buurtambassadeursproject. Overig

Samen met de gemeente en de andere twee corporaties in Breda zetten we ons in voor een ‘Skaeve Huse’ voorziening. We leveren 6 woningen op waar mensen met afwijkend woon- en leefgedrag kunnen wonen.

3.2.2

Roosendaal

We focussen op de wijken die meer aandacht nodig hebben. Dat zijn Kalsdonk, Westrand, Kroeven en Langdonk. Dat betekent dat we onze capaciteit en middelen met voorrang in deze wijken inzetten. Meerjarenperspectieven vormen het uitgangspunt voor de integrale benadering van wijk en buurt. We zoeken in de aandachtswijken de samenwerking met bewoners en maatschappelijke partners (gemeente, welzijns- en maatschappelijk werk) in de vorm van integrale wijkteams. Zeggenschap en wederkerigheid staan centraal. In 2015 kiezen we in de samenwerking met bewoners en maatschappelijke partners voor een fijnmaziger aanpak. De wijk als schaal is groot, in sommige gevallen te groot. De buurt is een betere schaal. We willen na 2015 een gezamenlijke inzet van mensen en middelen op die buurten die het nodig hebben. Kalsdonk Een deel van de wijk heeft een metamorfose ondergaan door sloop van verouderde woningen en nieuwbouw van koop- en huurwoningen in diverse woningtypen. De voormalige Heilig Hartkerk heeft een nieuwe bestemming gekregen als gezondheidscentrum. Het centrum van Kalsdonk wacht nog op Bedrijfsbegroting AlleeWonen 2015

17

een fysieke aanpak. Het voorzieningenniveau in de wijk is goed, er is een actieve bewonersgroep en goede samenwerking met partners in de wijk. Wel ervaren bewoners overlast, onveiligheid en verloedering. In 2015: • continueren we de wijkteamaanpak (voorheen buurtonderneming). Met dit team geven we verder invulling aan o.a.: o wijkcommunicatie (Kalsdonk Wereldwijk) om de diversiteit in de wijk positief te benadrukken. We verzelfstandigen de buurtredactie. o schoon-heel-veilig. We betrekken bewoners bij opschoonacties, wijktafel en bijvoorbeeld buurtpreventie. o Kleinschalig Ondernemerschap Roosendaal (KOR, voorheen microkredieten). In samenwerking met Starterscentrum Roosendaal stimuleert en ondersteunt KOR ondernemerschap in Kalsdonk. Met KOR heeft PiusX een waardevolle tijdelijke bestemming gekregen. o het STA-Team (Samen Tegen Armoede) waarin vrijwilligers bewoners uit hun wijk in kwetsbare, moeilijke situaties helpen. o de doorontwikkeling van Wijksportvereniging. o begeleiding van jeugd en jongeren door de inzet van een jongerencoach uit de wijk. o de pilot stadslandbouw bewoners om de sociale cohesie te versterken en bewustwording van voeding te vergroten. Westrand Het grootste deel van Westrand dateert uit de wederopbouwperiode. Het woningaanbod is eenzijdig en bestaat uit veelal goedkope woningen. Er zijn veel portieketagewoningen, waarvan het grootse gedeelte nog groot onderhoud behoeft. De komende jaren geven we hieraan uitvoering aan de hand van een vastgestelde volgordebepaling. De bewonersbetrokkenheid in Westrand is laag. Westrand bestaat uit relatief veel eenpersoonshuishoudens met een laag inkomen. De wijk kent een mix van culturen en bewoners ervaren onveiligheid, criminaliteit en overlast. In 2015 • zetten we Wijkteam ViceVersa voort. Met dit team geven we verder aanvulling aan: o het wijkzorgteam met één aanspreekpunt per gezin bij multi-problematiek. o stadstuinieren, buurttuinen en ontmoetingsplekken in de openbare ruimte. We stimuleren en enthousiasmeren bewoners om stukjes openbaar gebied te gebruiken en te onderhouden. o schoon-heel-veilig door buurtpreventie en buurtcoaches succesvol in te zetten en uit te breiden. o het op peil brengen van het voorzieningenniveau in Westrand. Wijkbedrijf West maakt hier onderdeel van uit. o het maatschappelijk aanbesteden van het schoonmaakwerk van de portieketagewoningen. Dit betekent dat bewoners schoonmaakwerk verrichten in de portieketagewoningen. o het tot uitvoering brengen van bewonersinitiatieven bij groot onderhoud van 56 appartementen in de Gerard ter Borchstraat. o verbeteren we de isolatie van ‘de schil’ van 56 appartementen in de Jan Vermeerlaan. Kroeven Kroeven is ontstaan in de jaren zestig. De wijk kent veel eengezinswoningen en seniorenwoningen die in stempelbouw zijn weggezet. Eind 2014 rondden we onze fysieke activiteiten in Kroeven af: De afgelopen jaren hebben we veel geïnvesteerd in ons bezit in Kroeven en daarmee in de wijk. Dat deden we door sloop van verouderde woningen, nieuwbouw in verschillende typen, groot onderhoud en renovatie met aandacht voor hoogwaardig energetisch niveau (passief huis). Kroeven heeft veel goede winkels en voorzieningen voor jong en oud. Het is een wijk met individueel ingestelde, maar betrokken bewoners. Gevoel van onveiligheid en eenzaamheid zijn aandachtspunten in de wijk. We verwachten dat Kroeven in 2015 het ‘etiket’ van aandachtswijk zal ontgroeien en vanaf 2016 niet langer de bijzonder aandacht nodig heeft. Daarover voeren we het gesprek met bewoners en gemeente.


18

In 2015 • continueren we de wijkteam aanpak (voorheen buurtonderneming Kroeven). Met dit team o geven we verdere invulling aan de buurtpreventie. We faciliteren de vijf buurtpreventieteams en stimuleren uitbreiding. Met de komst van de buurtpreventieteams zien we een daling in het aantal inbraken in wijk. Ook zien we dat buurtpreventieteams spontaan initiatief nemen tot andere leefbaarheidsactiviteiten in de wijk, zoals op opruimacties en verkeersveiligheidsacties. We bieden hierbij ondersteuning. o pakken we chronisch overlast gevende huishoudens aan. We zoeken nadrukkelijke samenwerking met de wijkpartners, bijvoorbeeld Buurtbemiddeling. o breiden we het sociaal netwerk uit. Door o.a. het gebruik van social media (Twitter en Facebook) bouwen we sinds 2013 en 2014 aan bereik en betrokkenheid van bewoners. Bewoners en partners dragen hier actief aan bij. • we stimuleren en ondersteunen bewonersinitiatieven die uitgaan van zeggenschap en wederkerigheid. Een voorbeeld hiervan is de herbestemming van het Ketelhuis. Het Ketelhuis huisvest sinds eind 2014 de Noodbank, een initiatief van een wijkbewoonster uit Langdonk. We continueren de ingezette herbestemming. Langdonk Langdonk is een groene wijk met veel eengezinswoningen. Het is een wijk met veel levendigheid door, vooral in de huursector, een mix van culturen. De woonerven in Langdonk zijn naar binnen gericht. Deze structuur is in een aantal gevallen goed voor de sociale cohesie. In andere gevallen levert het problemen op. Het zorgt voor tweedeling in de wijk waarbij het ene deel van de bewoners maar weinig betrokken is bij het andere deel. De achterzijden van de woningen liggen tegen de openbare ruimte aan. Hierdoor hebben bewoners over het algemeen weinig aandacht voor de openbare ruimte. In 2015 • zetten we de wijkteamaanpak (voorheen buurtonderneming) voort. Met dit team o werken we verder aan de pleinenaanpak. Met ‘achter de voordeur’ projecten signaleren we problemen bij bewoners en ondersteunen we hen. Dit doen we in samenwerking met wijkpartners. o blijven we de inzet en samenwerking met buurtpreventie stimuleren en streven we naar uitbreiding van het buurtpreventieteam. o pakken we samen met wijkpartners chronisch overlast gevende gezinnen aan. o zoeken we de samenwerking met scholen om hen te betrekken bij het vergroten van de leefbaarheid in de wijk. Zo proberen we activiteiten van de grond te krijgen die hen in contact brengt met de wijk en bewoners onderling. o gaan we verder met de inzet van social media om betrokkenheid te vergroten. We geven bewoners hierin een rol.


19

4.

Ondernemen

Zoals in ons strategisch kader verwoord, blijven we inzetten op financieel herstel, om zo continuïteit te kunnen garanderen voor huurders. Op dit moment voldoen we nog niet aan de door onszelf opgelegde kaders. Pas op het moment dat wij voldoen aan deze kaders zullen we nieuwe, grotere investeringen doen, zoals grootschalige nieuwbouw. We geven prioriteit aan het goed bedienen van onze doelgroep en geven aandacht aan de betaalbaarheid van het wonen op lange termijn. We moeten hierbij rekening houden met de eisen die worden gesteld vanuit weten regelgeving, toezicht kaders en financiële en governance eisen. De nieuwe wetgeving (Herzieningswet) en uitkomsten van de parlementaire enquête woningcorporaties kunnen uiteraard tot gevolg hebben dat we als woningcorporatie te maken krijgen met nieuwe of zwaardere eisen. Op het niveau van toezicht en governance, maar ook kunnen aanvullende financiële eisen worden gesteld.

4.1

Accenten ondernemen in 2015

De bedrijfsvoering van AlleeWonen passen we de komende jaren continue aan op de wijzigende omstandigheden. Al eerder zetten we het traject in voor een meer efficiënte en effectieve bedrijfsvoering. Dit doen we door werkprocessen te herontwerpen, te uniformeren en waar mogelijk te digitaliseren. Door deze maatregelen kunnen wij de organisatie aanpassen. Helaas betekent dat ook een inkrimping van het personeelsbestand. Het vorig jaar afgesloten sociaal plan is hiervoor het kader. In 2015 blijven wij betrokken bij het gezamenlijk inkoopprogramma van Futura. Dit moet leiden tot zowel kwantitatieve als kwalitatieve inkoopvoordelen voor de organisatie. Een ander accent dat een bijdrage levert aan een meer efficiënte en effectieve bedrijfsvoering betreft de verdere professionalisering van de organisatie. We werken verder aan de uniformering van werkprocessen die van grote invloed zijn op onze prestaties als corporatie en/of waarvoor veel middelen worden ingezet. In 2014 hebben we twee grote processen opnieuw ontworpen: het huurincassoproces en het verhuurproces. Tevens implementeerden we grotendeels het nieuwe huurincassoproces. In 2015 ronden we het herontwerp van het verhuurproces af en implementeren we dit proces. Het proces servicekosten herontwerpen en implementeren we in 2015. Samenwerking blijft één van de speerpunten van AlleeWonen. In 2015 willen we de in 2014 gestarte samenwerking met WEL verder doorzetten. De professionalisering van vastgoedsturing en de ontwikkeling van een KCC zijn gebieden waarop we de samenwerking vormgegeven. Ook bereiden we samen de implementatie van de Herzieningswet voor. AlleeWonen gaat in 2015 het derde jaar in van het inkoopprogramma van Futura. Samen met de andere corporaties zetten we in 2015, naast de besparingen (kwantitatieve doelstellingen), met name in op de kwalitatieve ontwikkeling en verdere professionalisering van de inkoopfunctie en opdrachtgeversrol van AlleeWonen (kwalitatieve doelstellingen). Trevian zal in de loop van 2015 uitfaseren en dat betekent dat wij de inkoopfunctie in de organisatie geborgd moeten hebben. Zaken als de positionering van inkoop en de inkooporganisatie en contract- en leveranciersmanagement zijn speerpunten voor de organisatie. De inkoopspecialist speelt een centrale bij de implementatie hiervan en advisering over inkoop. Verder krijgt assetmanagement in 2015 verder vorm. Het doel hierbij is om de belangrijkste keuzes ten aanzien van vastgoedexploitaties, de financiële continuïteit en maatschappelijke activiteiten duidelijk zichtbaar te maken. Heel praktisch ingestoken kijken we in onze portefeuille nadrukkelijker naar ‘onderpresterende complexen’. In hoofdstuk 5 hebben we de eisen ten aanzien van rendement opgenomen.


20

4.1.1

Digitalisering

We kiezen, daar waar mogelijk, maximaal voor digitalisering van onze bedrijfsprocessen. Enerzijds doen we dit om onze dienstverlening en bereikbaarheid naar onze bewoners verder te verbeteren, anderzijds om efficiënter en effectiever te kunnen werken. In onze dienstverlening naar klanten hanteren we het ‘click-call-face’ principe. Het grote merendeel van onze klantvragen, de eenvoudige, enkelvoudige klantvragen, handelen we digitaal of telefonisch af. Via ons portaal Mijn AlleeWonen kunnen bewoners 24 uur per dag, 7 dagen per week hun persoonlijke huurderzaken regelen. Op werkdagen kan dit ook telefonisch. We sluiten dan ook onze woonwinkels voor open inloop klantcontacten en stimuleren de zelfredzaamheid van onze bewoners. We houden zeker aandacht voor bewoners met ingewikkelde, meervoudige vragen en de vragen van kwetsbare bewoners. Deze vragen behandelen we in een ‘face-to-face’ gesprek bij de bewoner thuis, in de wijk of bij ons op kantoor. Met de digitalisering van bedrijfsprocessen realiseren we een structurele vermindering van de bedrijfslasten. We optimaliseren het al geïmplementeerde huurderportaal en reparatieverzoekenportaal naar de klant en naar de leverancier. In 2015 ontwerpen en ontwikkelen we een Klant Contact Centrum (KCC). We geven dit vorm volgens het click-call-face’’ principe en vragen hiermee veel van de medewerkers in het betreffende proces. De technische randvoorwaarden levert de afdeling I&A. De implementatie van een nieuw DMS en een nieuwe versie van ons primair systeem in 2015 maakt dat we efficiënter en effectiever kunnen werken. De afhankelijkheid van de I&A-afdeling is groot. Een tijdige realisatie van de I&A-projecten is randvoorwaardelijk voor het behalen van de structurele bezuinigingsdoelstellingen van AlleeWonen. Daarom investeren we in 2015 fors in onze I&A-projecten, onder andere voor begeleiding en ondersteuning in die projecten. Als gegevens digitaal worden geraadpleegd en verwerkt, betekent dit dat eisen worden gesteld aan de tijdigheid, juistheid en volledigheid van de gegevens. In 2015 heeft het verbeteren van datakwaliteit nog steeds een hoge prioriteit. We zien vooral verbeteringsmogelijkheden op correcties van data en op het borgen van de datakwaliteit in de processen.

4.2

Doelstellingen ondernemen in 2015 •

•

•

•

•

•

Een forse verandering is de sluiting van de woonwinkel voor vrije inloop. Vanaf 1 juli 2015 zijn we alleen geopend op afspraak. Zo geven we invulling aan de toekomstvisie uit het strategisch kader van AlleeWonen, waar we maximale digitalisering van dienstverlening nastreven. We rollen de beweging naar click-call-face verder uit en gaan uit van de zelfredzaamheid van de bewoner, zonder de niet-zelfredzame, kwetsbare bewoner uit het oog te verliezen. De vragen van de niet-zelfredzame bewoner behandelen we in een ‘face-to-face’ contact. We implementeren het aangepaste verhuurproces. We richten het proces efficiënter en flexibeler in, waarbij we onnodige processtappen afschaffen en maximaal willen inzetten op digitaliseringsmogelijkheden. Naar de klant toe zijn we flexibeler en sneller, de leegstand zal afnemen en we kunnen met minder inzet het verhuurproces uitvoeren. In 2014 startten we met de digitale verwerking en planning van reparaties via het huurderportaal. We streven ernaar dat in 2015 30% van de reparatieverzoeken door huurders zelf wordt ingepland. We ontwikkelen het reparatieportaal verder door, zodat huurders ook direct bij externe aannemers afspraken kunnen inplannen. In 2014 zijn we begonnen met de synchronisatie van het incassoproces tussen de vestigingen. Binnen dit proces richten we ons op eenduidige afstemming tussen de afdelingen Wonen en Bedrijfsvoering, waar delen van dit proces uitvoering vinden. Ons doel is om structureel naar maximaal 1% huurachterstand te gaan. In 2015 ronden we deze synchronisatie af. Het proces afrekening servicekosten herontwikkelen en implementeren we in 2015 met als doel het proces efficiënter te maken. Vanaf 2016 kunnen we de servicekosten over 2015 volgens de nieuwe werkwijze afrekenen. Belangrijk aandachtspunt bij het herontwerp en de implementatie is de uniformering van werkwijzen van beide vestigingen. Binnen het inkoopprogramma van Futura willen we in 2015 een inkoopvoordeel behalen van € 900.000,-. De projecten in het Futura-inkoopprogramma 2015 zijn: schoonmaak, mutatieonderhoud, ICT en groenvoorziening.


21

4.3

Organisatieontwikkeling

Voor een aantal teams binnen de afdeling Wonen verandert er veel in 2015. Procesaanpassingen komen tot uitvoer, het geautomatiseerde systeem verandert mee én de functies binnen de afdeling veranderen. Dat betreft met name de afdelingen Verhuur (Breda en Roosendaal) en de Klantenservice. Efficiency blijft belangrijk. We realiseren een reductie van de formatie tot 189,4 fte gemiddeld over 2015. Eind 2014 hadden we 200,5 fte’s voorzien. We hebben dan in 2015 een reductie van 5,5% gerealiseerd. Het doel is om eind 2016 uit te komen op een bezetting van 183 fte (reductie van uiteindelijk 23,1%). Realisatie van deze doelstelling wordt gehaald met behulp van onze in 2013 geformuleerde strategische personeelsplanning. Uiteraard vraagt een veranderende organisatie en veranderende omgeving om aandacht voor de interne organisatie. Welke invloed hebben de bedrijfscultuur en –structuur op de bedrijfsdoelstellingen? En zijn er aanpassingen nodig, ook in gedrag van medewerkers, om beter in staat te zijn doelstellingen te realiseren? Deze vraagstukken komen aan de orde in een traject voor ontwikkeling van de organisatie. Met het management en het leidinggevend kader startten we hiermee in 2013. In 2014 zijn ook onze medewerkers in dit traject gestapt. In 2015 continueren we deze aanpak, temeer omdat wij het belangrijk vinden dat onze medewerkers in tijden van processtroomlijning, digitalisering en de invloed die dat heeft op formatie, goed op de hoogte blijven en hun inzichten kwijt kunnen bij het verantwoordelijk management.

4.4

Corporate doelstellingen en kaders

4.4.1

Financiën en bedrijfscontinuïteit

Sinds 2010 sturen we stevig bij op onze operationele kasstroom. Wij letten op de ontwikkeling van onze personeelsformatie, inhuur van externen, overige bedrijfslasten en onze onderhoudsuitgaven. Hierdoor verbeteren onze financiële ratio’s. Toch blijft alertheid, door de aanhoudende recessie en het in recordtempo doorvoeren van allerlei overheidsmaatregelen zoals: scheiding tussen DAEB en nietDAEB activiteiten, bijzondere heffing van het Centraal Fonds en de invoering van de verhuurdersheffing, geboden. Wij zien een voorzichtig en broos herstel en constateren dat onze bijsturingsmaatregelen ons op een niveau brengen dat wij al de eerder genoemde ingrepen van buitenaf steeds net kunnen opvangen. Wij hebben ons investeringsprogramma drastisch naar beneden moeten bijstellen. Veel projecten zijn afgerond en ons investeringsprogramma heeft slechts een omvang van € 14,8 miljoen. In 2015 loopt ons investeringsprogramma in de nieuwbouw af en leiden we meer gelden toe naar woonlastenreductie van onze bestaande voorraad. Om toekomstige investeringen mogelijk te maken hebben wij ons een strak financieel kader opgelegd. Dat is nodig om de financiële continuïteit steeds te waarborgen en de toegang tot de kapitaalmarkt tegen redelijke voorwaarden continu te waarborgen en daarmee ook de toekomstige investeringen mogelijk te maken. Om dat te bereiken is het volgende financieel kader vastgelegd: • een gerealiseerd eigen vermogen van minimaal 30% van het balanstotaal. • loan to value (op basis van bedrijfswaarde) maximaal 60%. • vreemd vermogen bedraagt maximaal € 33.500,- per vhe. • het direct rendement vanuit de Aedex dient in 2015 minimaal gelijk te zijn aan het direct rendement van de benchmark Nederland. Het indirect rendement dient in 2015 gelijk te zijn aan het indirect rendement van de benchmark Zuid-Nederland. • operationele kasstroom wordt verder geoptimaliseerd door in 2015 3% op beheerkosten te bezuinigen ten opzichte van 2014. • de interestdekkingsratio moet minimaal 1,8 zijn; dit houdt in dat de operationele kasstroom meer dan voldoende is om de rentelasten te dragen. • aan de eisen tot borgstelling door het WSW moet worden voldaan. Voor het begrotingsjaar jaar 2015 en verder wordt aan die eisen voldaan.


22

In de afgelopen jaren hebben we door temporisering van onze investeringen en door bezuinigingen bijgestuurd op onze financiële positie, die nu zodanig is dat onze kwetsbaarheid is verminderd en de financiële continuïteit goed op orde is.

4.4.2

Niet-DAEB bezit

Mede door Europese wetgeving wordt ons woningbezit en het overig onroerend goed gesplitst in DAEB-activiteiten (met staatssteun) en activiteiten die daar niet onder gerangschikt mogen worden (niet-DAEB). AlleeWonen heeft in 2015 657 woningen die buiten het staatssteungedeelte vallen.

4.4.3

Fiscaliteiten

Er ligt een vastgesteld fiscaal statuut en een meerjarig fiscaal actieplan met een aantal resultaten te behalen voor 2015. Het accent voor 2015 ligt met name op: •

Proces AO/IC o het intern controleplan aansluiten op de kaders uit het fiscaal statuut. o het integreren van fiscale aspecten in onze planning en controlcyclus. o standaardiseren van onze archivering per belastingtype. o aangiftes versnellen. o procesbeschrijvingen aanvullen en vervolmaken.

•

Fiscale strategie ten aanzien van vpb optimaliseren door: o in beeld brengen van de aspecten van een voorziening groot onderhoud. o fiscale aspecten in beeld brengen van het volgen van de fiscale waardering van grondposities (in navolging van de bedrijfseconomische waardering). o gevolgen in beeld brengen van de fluctuaties van de WOZ-waardering.

4.4.4

Treasury

Voldoende liquiditeit en solvabiliteit voor AlleeWonen, minimaliseren van de renterisico’s en optimaliseren van de renteresultaten zijn de doelstellingen van het treasurybeleid. De uitwerking hiervan nemen we op in het Treasuryjaarplan 2015. De belangrijkste doelstelling is gelegen in verkrijging van voldoende borgingsruimte voor het aantrekken van financiering voor de investeringen in 2014 tot en met 2015. Voorwaarde is dat AlleeWonen voldoet aan de gestelde normen van het WSW, te weten: • ICR 1,4 • DSCR 1,0 • Loan to Value 75% (basis bedrijfswaarde) • Solvabiliteit 20% (basis bedrijfswaarde) • Dekkingsratio 50% (basis WOZ waarde) Daarnaast willen wij op middellange termijn ons gemiddeld vreemd vermogen per woning terugbrengen tot € 33.500,-. We verwachten deze norm te halen rond 2024. Bovendien optimaliseren we de financieringsstructuur zoveel mogelijk en zetten we in samenwerking met onze Futuracollega’s stappen om verder te professionaliseren. Uitgangspunt is dat de gemiddelde vermogenskostenvoet per 31 december 2015 maximaal 3,83% bedraagt. De kasstromen voor de jaren 2015 tot en met 2018 zien er als volgt uit (bedragen * € 1.000):


23

Omschrijving Operationele kasstroom (MJB 2015) 2% aflossingsfictie Saldo Operationele kasstroom (MJB 2014) 2% aflossingsfictie Saldo Tabel 5: Overzicht kasstromen 2015 - 2018

2015

2016

2017

2018

Totaal

26.384 -14.709 11.675

25.725 -13.924 11.801

19.077 -13.638 5.439

24.750 -13.397 11.353

95.936 -55.668 40.268

20.281 -14.870 5.411

25.789 -14.563 11.226

27.147 -14.534 12.613

28.969 -14.227 14.742

102.186 58.194 43.992

AlleeWonen blijft daarmee borgbaar door het WSW en financierbaar.

4.5

Risicoparagraaf

Recessie, nieuw politiek beleid, beeldvorming van de branche, huishoudens die het steeds moeilijker krijgen, teruglopende verkopen, zomaar enkele begrippen die het opereren van AlleeWonen in buurten wijken sterk beïnvloeden. Wij hebben als maatschappelijk ondernemer nadrukkelijk te maken met een veranderende omgeving en zullen, daar waar nodig en mogelijk, inspelen op die veranderende omstandigheden. Veranderingen brengen risico’s met zich mee. Risico’s die te maken hebben met onzekere voorvallen in de toekomst die kunnen leiden tot directe operationele schade en ook kunnen leiden tot waardevermindering. Risicomanagement maakt daarom onderdeel uit van het beoordelen van diverse voorstellen betreffende organisatie en investeringen. In deze begroting hebben wij enkele veranderende omstandigheden, zoals economische ontwikkelingen, maatschappelijke ontwikkelingen, het te verwachten regeringsbeleid en eventuele ondersteunende maatregelen ten behoeve van noodlijdende collega(‘s) verwerkt in een aantal scenario’s in onze meerjarenbegroting. In 2015 werken wij verder aan ons proces om risicomanagement op een hoger niveau te tillen. Dit proces, dat we in 2014 startten, werken we verder uit door meer verbinding te maken tussen de strategie en de daarmee samenhangende risico’s. in 2015 rapporteren wij daar actief over en sturen wij daar ook op. Daarnaast zijn de belangrijkste risico’s voor AlleeWonen: • heffingen • financiering • fondsenwerving • deelnemingen • projecten • verkooprisico’s • garantstelling

4.5.1

Heffingen

Voor 2015 nemen we voor de verhuurdersheffing € 9,6 miljoen op. Deze heffing loopt op tot een niveau van € 11,5 miljoen in 2017. Voor 2015 wordt geen saneringsheffing opgelegd. Over de jaren 2016-2019 houden we jaarlijks rekening met een heffing van € 1.084.620,- (totaal over die periode ca. € 4,3 miljoen).

4.5.2

Financiering

De eerste financieringsbehoefte doet zich voor medio 2016. In dat jaar zal er een sterke vraag zijn naar financiering voor met name niet-DAEB (project Terminal in Breda). Wij zijn in gesprek met belegger(s) om dit object af te stoten.


24

AlleeWonen heeft in 2015 657 woningen die buiten het staatssteungedeelte vallen. Deze woningen hebben een marktwaarde van circa € 98,3 miljoen, geld dat in de toekomst vanuit het DAEB-bedrijf (mogelijk) verstrekt wordt tegen een commercieel tarief. De totale schuldpositie van AlleeWonen komt ultimo 2015 uit op € 735,4 miljoen, hetgeen per woning € 41.273,- is. De schuldpositie per vhe daalt en bereikt naar verwachting in 2023 het doel van € 33.500,-. De rentelast is de laatste jaren, door toenemende investering, opgelopen tot € 1.801,- per woning in 2014, en is dalende. Eind 2015 is de verwachting dat dit € 1.674,- zal bedragen. In totaal bedraagt de rentelast voor AlleeWonen in 2015 € 29,9 miljoen.

4.5.3

Fondsenwerving

Tot 2014 zijn we er vaak in geslaagd subsidies naar onze steden te leiden. Wij koersen blijvend aan op co-financiering, met name op het gebied van leefbaarheid. Op dit terrein investeren we in 2015 € 1,3 miljoen. We hopen dat die investering onze partners aanzet tot co-financiering. Daarnaast zien we zeker mogelijkheden voor fondsenwerving, met name bij particuliere fondsen. Onder meer bij de buurtvoorziening in Geeren-Zuid.

4.5.4

Deelnemingen

AlleeWonen neemt deel in een aantal ondernemingen. Het risico dat we hierbij lopen, strekt zich uit tot het bedrag van onze deelname in het aandelenkapitaal, circa € 144.302,-. De holdingstructuur ziet er ultimo 2015 als volgt uit: AlleeWonen toegelaten instelling

Deelnemingen N.V. Stadsherstel 26,27%

AlleeWonen Holding BV 100% dochter

AlleeWonen Vastgoed B.V.

AlleeWonen Duurzame Energie Exploitatie B.V.

AlleeWonen Projectontwikkeling B.V.

Futuramakelaardij Roosendaal B.V.

100% dochter

100% dochter

100% dochter

100% dochter

Stadssingel BV 50% dochter

aandeelhouder samen met N.V.Stadsherstel

Figuur 1: Holdingstructuur AlleeWonen

De activiteiten van AlleeWonen Holding BV en de direct daaronder vallende dochterondernemingen zijn gericht op projectontwikkeling, herstructurering en dienstverlening. De benaming van de dochterondernemingen geeft de hoofdactiviteiten weer. • in AlleeWonen Vastgoed BV zit het bedrijfsonroerend goed. • in DEE BV wordt de energie-exploitatie van onder andere Waterland, Bloemsche Vaert en Kroeven gevoerd. • in AlleeWonen Projectontwikkeling BV ontwikkelen we vooral zogenaamde gemengde projecten, dat wil zeggen combinaties van sociale en commerciële ontwikkeling. • Futura Makelaardij BV (handelend onder de naam AlleeWonen Makelaardij) vervult de makelaardijfunctie voor de vestigingen Roosendaal en Breda. Eind 2015 zijn de deelnemingen in vof Zwanehof en de Fundatie BV afgebouwd. In totaal zit circa € 14,5 miljoen aan activa in deze deelnemingen.

4.5.5

Projecten

Projecten zijn financieel vertaald voor zover er een feitelijke verplichting rust op de uitvoering. Projecten waar geen feitelijke verplichting uit voortvloeit zijn niet ingerekend in het basisscenario. Ook in 2015 rapporteren we periodiek over de projectrisico’s. In het bijlagenboek is een overzicht opgenomen van de diverse projecten waaruit een risicobeeld ontstaat. De 14 projecten die meegenomen zijn in de risicoanalyse leverden het volgende beeld op: Bedrijfsbegroting AlleeWonen 2015

25

Totaal investeringsvolume Value at Risk

€ 177,3 miljoen € 24,8 miljoen (14% v.h. investeringsvolume)

Mocht het gehele bedrag aan Value at Risk ad € 24,8 miljoen zich gaan manifesteren dan is de conclusie dat AlleeWonen dit vanuit haar vermogen kan dragen. Echter vanuit ‘kasstroomdenken’ houdt een dergelijk risico wel in dat we keuzes moeten maken om een dergelijke last te kunnen dragen. Keuzes in de zin van: verder temporiseren van nieuwbouw, alternatieve financiering aantrekken, meer woningen verkopen etc. Ten opzichte van vorige risicoanalyses stellen wij vast dat het risicoprofiel van AlleeWonen daalt doordat projecten aflopen, in hun laatste fase verkeren en risico’s aflopen.

4.5.6

Verkooprisico’s

AlleeWonen heeft nog de volgende verkoopopgave uit bestaande bouw, als onderstaand: Jaartal Regulier

Aantal Koopgarant

Totaal

Regulier

77 72 41 25 25

35 42 33 31 23

112 114 74 56 48

8.894 5.798 5.368 3.750 3.654

2015 2016 2017 2018 2019

Verkoopprijs (x 1.000) Koopgarant Koopgarant terugkoop opbrengst -4.675 4.600 -6.798 7.042 -5.300 5.445 -5.039 5.199 -3.665 3.785

Netto opbrengst 8.819 6.042 5.513 3.910 3.774

Tabel 6: Overzicht verkooprisico bestaande bouw

Naast de verkooprisico’s vanuit de bestaande bouw, is er ook nog een risico ten aanzien van de nieuwbouw. Dit ziet er als volgt uit:

Project Kroeven Waterland OV Terminal Blok A OV Terminal Blok B OV Terminal Blok D

Verkooprisico Nieuwbouw Type Aantal Verkoop opbrengst Appartement 7 800.000 Appartement 14 3.600.000 Appartement 27 4.824.000 Appartement 48 8.576.000 Appartement 18 2.608.000

Totaal

114

20.408.000

2015

2016

800.000 1.700.000 2.412.000 4.288.000 2.608.000

1.900.000 2.412.000 4.288.000

11.808.000

8.600.000

Tabel 7: Overzicht verkooprisico nieuwbouw

Gezien het broze herstel van de markt zit in deze opgave nog een behoorlijk risico. De woningen in Kroeven en Waterland (7+14) zijn reeds opgeleverd en zijn nieuwbouwwoningen in voorraad. Overigens kunnen (verkoop)projecten ook getemporiseerd of eventueel gestopt worden. Ons beleid is dat er 80% in de voorverkoop gerealiseerd moet zijn alvorens we opdracht verstrekken.

4.5.8

Garantstelling

AlleeWonen staat in 2015 e.v. garant voor de rente- en aflossingsverplichting van een aantal projecten in Zuid-Afrika, Letland en Slowakije voor een totaalbedrag van € 334.366,-. Deze projecten worden gesteund door de Dutch International Guarantees for Housing (DIGH). De garantstelling is per ultimo 2015 niet materieel (< € 2,0 miljoen). Omdat de groei van deze portefeuille bij DIGH niet meer plaatsvindt is er een vraagstuk bij het toekomstig beheer van deze portefeuille. De kosten van het beheer als mede de valuta risico’s zijn daarmee een risico voor AlleeWonen (10 tot 20% van het garantiebedrag).


26

4.6

Assetmanagement

In 2014 zijn wij bottom up gestart met assetmanagement. In 2015 krijgt dit verder gestalte met als doel verder te professionaliseren op het gebied van besluitvorming aangaande keuzes over vastgoedexploitaties, de financiële continuïteit en de maatschappelijke activiteiten. We starten met hold/sell analyses en nemen medewerkers verder mee in professionalisering van besluitvorming en rendementssturing. De hold/sell analyses geven ons een inzichtelijke assetmanagement database; voor elk complex wordt duidelijk welk rendement we de komende 15 jaar gaan boeken (direct rendement en IRR), gerelateerd aan complex-specifieke risico’s. Zo kunnen we beter sturen op de prestatie van onze vastgoedportefeuille, zowel financieel als maatschappelijk. Ook medewerkers betrekken we bij assetmanagement door hen een leerprogramma aan te bieden vanuit onze AlleeAcademie.


27

5.

Financiële doelen en resultaten 2015

Hieronder volgen doelstellingen vanuit het strategisch kader en ook specifiek voor het jaar 2015 de doelstellingen vanuit de Raad van Bestuur. Verder wordt nog kort aangegeven wat de voorstelbare ontwikkelingen zijn. In het bijlagenboek is een tabel opgenomen met daarin ook vergelijkende cijfers van onze branche. Omschrijving

Meerjarendoel eind 2016

Balans: Solvabiliteit minimaal

Stand in 2015

Opmerkingen

30%

27,3%

€ 33.500,-

€ 41.237,-

60%

73,2%

91 183 € 1.350

96,0 185,6 € 1.310

Doelstelling gehaald. Doelstelling gehaald. Doelstelling gehaald

Positief

Positief

Kasstromen zijn positief en robuust.

ICR

1,8

1,85

Doelstelling gehaald.

DSCR

1,0

1,03

Doelstelling gehaald.

1,40 1,00 75% 20% 50%

1,85 1,03 73% 27,3% 30,6%

Borgbaar A-status

Borgbaar A-status

Schuld per woning maximaal

Loan to value maximaal

Resultatenrekening: Aantal woningen per Fte Aantal fte’s ultimo 2015 Niveau netto bedrijfslasten per woning (excl. Heffingen)

Kasstromen: Operationele kasstroom 2015 na aflossingsfictie WSW 2018

WSW kaders: ICR minimaal DSCR minimaal Loan to Value maximaal Solvabiliteit minimaal Dekkingsratio maximaal

Overig: WSW Centraal Fonds

De Solvabiliteitsdoelstelling wordt in 2017 gehaald. De schuld per woning daalt vanaf 2014 en komt in 2024 uit op € 33.200,-. Doelstelling wordt nog niet gehaald (met ingang van 2021 wel).

Opm. Het WSW bepaalt de realisatie aan de hand van de laagste uitkomst van de diverse kengetallen vanuit enerzijds historie en anderzijds prognose.

Tabel 8: Financiële doelstellingen en resultaten


28

Begroting 2015


29

6.

Begroting 2015

6.1

Winst- en verliesrekening 2015

X 1.000 AlleeWonen Begroting 2014

AlleeWonen Begroting 2015

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Geactiveerde productie Verkoop onroerende zaken Verkoop nieuwbouw Overige bedrijfsopbrengsten

109.106 7.828 496 4.759 -1.700 2.819

113.012 8.916 342 4.219 402 2.917

112.197 8.916 342 4.219 402 1.640

751

526

Totaal bedrijfsopbrengsten

123.308

129.808

127.716

751

526

Bedrijfslasten Afschrijving op MVA Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leveringen en diensten Overige bedrijfslasten

31.133 10.262 1.556 1.916 20.517 8.189 25.695

40.188 9.169 1.585 1.778 21.513 9.363 24.015

40.188 8.837 1.520 1.716 21.418 9.241 23.713

150

95 122 152

Totaal bedrijfslasten

99.268

107.611

106.633

646

Bedrijfsresultaat

24.040

22.198

21.083

105

39.602

39.602

Omschrijving

*Niet-gerealiseerde waardeverandering MVA

TI

Makelaardij

Financiële baten en lasten Rente baten Rente lasten

884 32.807

426 29.971

426 29.871

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering

-7.883

32.255

31.240

1.221

957

957

-9.104

31.298

30.283

Resultaat deelnemingen Deelnemingen Belastingen (Vpb)

Jaarresultaat

Dee

Vastgoed Projecten BV

581

235

581

235

369

0

0

157

581

235

369 65 62

100

105

57

581

235

105

57

581

235

* De mutatie niet gerealiseerde waardeverandering MVA ad € 39,6 miljoen is verwerkt via de Winst- en verliesrekening. In het jaarverslag zal feitelijk een deel via de winst- en verliesrekening lopen én een deel direct via het vermogen.


30

6.2

Nadere toelichting winst- en verliesrekening 2015

Toelichting Bedrijfsopbrengsten X 1.000 AlleeWonen Begroting 2014


Huren Te ontvangen huur Af: huurderving

110.647 1.541

114.904 1.892

114.079 1.882

587 6

238 3

Totaal huren

109.106

113.012

112.197

581

235

7.828

8.916

8.916

496

342

342

Verkoop onroerende zaken Verkoopopbrengst regulier Aan- en verkoop koopgarant af: verkoopkosten af: derving wegens leegstand Mutatie MVA agv verkoop

3.182 2.657 675 405

13.569 -3.875 663 624 -4.188

13.569 -3.875 663 624 -4.188

Totaal verkoopopbrengsten

4.759

4.219

4.219

Verkoop nieuwbouw koopwoningen Verkoopopbrengst

6.862

15.205

15.205

54 145 950 410 -

45 194 998 330 -

45 194 998 330 -

1.260

1.350

73

751

526

2.819

2.917

1.640

751

526

0

0

Vergoedingen Overige goederen, leveringen en diensten (netto) Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf

Overige bedrijfsopbrengsten Toewijzingsgelden Inschrijfgelden Overige kostenvergoedingen Doorberekende kosten Dienstverlening huurders Vergoeding commercieel vastgoed Overig Totaal overige bedrijfsopbrengsten


TI

Makelaardij

DEE

Vastgoed

Projecten BV

31

Toelichting Bedrijfslasten X 1.000 AlleeWonen Begroting 2014 Werk derden Stichtingskosten


TI

Makelaardij

DEE


8.562

14.803

14.803

1.825

1.776

1.776

29.308

38.412

38.412

Totaal afschrijvingen

31.133

40.188

40.188

Personeelskosten Lonen en salarissen ziekengelden Sociale lasten Pensioenlasten

10.302 -40 1.556 1.916

9.206 -37 1.585 1.778

8.837 -37 1.520 1.716

369 65 62

Totaal personeelskosten

13.734

12.532

12.036

496

Onderhoudslasten Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Overig dagelijks onderhoud

3.609 3.395 78

3.352 3.979 81

3.352 3.979 81

Totaal dagelijks onderhoud

7.082

7.412

7.412

10.689 2.746

10.548 3.953

10.453 3.953

13.435

14.501

14.406

20.517

-400 21.513

-400 21.418

95

8.189

9.363

9.241

122

Overige bedrijfslasten Apparaatskosten Bestuurskosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Automatisering Algemene kosten

109 797 1.314 1.296 2.738

119 813 1.263 1.291 3.249

119 797 1.190 1.256 3.111

16 52 35 22

21 116

Subtotaal

6.254

6.735

6.473

125

137

Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen Contributie federatie

3.264 321 114

3.625 369 94

3.623 336 94

Subtotaal

3.699

4.088

4.073

Afschrijvingen vaste activa Onroerende en roerende zaken t.d.v.exploitatie Afschrijving vaste activa bedrijfswaarde

Planmatig onderhoud Groot onderhoud

Correctie BTW 6% tot 1-juli Totaal onderhoudslasten Levering en Diensten Overige goederen, leveringen en diensten


0

0

0

0

0

0

0

0

0

0 95

0

95

2 13 0

15

32



773

658

658

550

500

500

335

385

385

3.583 8.770 25 928

9.713 1.357

9.713 1.357

30

31

31

-

-

-

237 511

103 445

103 420

25

Subtotaal

15.742

13.192

13.167

25

Totaal overige bedrijfslasten

25.695

24.015

23.713

150

Overig Uitzendkrachten/ Externe ondersteuning Outsoursing automatisering Dotatie dubieuze vorderingen huurdebiteuren Kosten Vereniging van Eigenaren Saneringsheffing Verhuurdersheffing Afboeking servicekosten Kosten projectontwikkeling *Kosten sociale en economische leefbaarheid Beheerkosten St. Woonwagenbeheer Kosten beheer winkels, hotelwoningen en kantoren Projectgerelateerde kosten Diverse

TI

Makelaardij

DEE


152

*Met ingang van 2015 wordt hier tevens de bijdrage in de huren van diverse panden vanwege leefbaarheid inzichtelijk gemaakt, vandaar dat er circa € 430.000,- meer verantwoord is.


33

6.3

Financieel resultaat 2015



TI

Makelaardij

182 120

0 100

0 100

582

326

326

884

426

426

32.603 70

29.841 -

29.741 -

134

130

130

32.807

29.971

29.871

1.221

957

957

1.221

957

957

DEE

Vastgoed

Projecten BV

Rente baten Rente financiële vaste activa Rente op te vorderen subsidies BWS Rente leningen u/g Rente op vorderingen Rente op liquide middelen Rente toegerekend aan dochtermaatschappijen Rente overig Rente toegerekend aan activa in ontwikeling Rente tijdens de bouw

Totaal rente baten Rente lasten Rente langlopende leningen Betaalde rente op liquide middelen / kasgelden Disagio leningen Totaal rente lasten Belastingen Latente belastingverplichting, Vennootschapsbelasting Acute belastingverplichting, Vennootschapsbelasting Totaal belastingen


100

100

0

0

0

0

34

6.4

Uitgangspunten jaarbegroting 2015

Huren • • • •

Verkoop 112 woningen uit de bestaande voorraad. Huurverhogingen per 1 juli 1,5% prijsinflatie én een inkomensafhankelijke huurverhoging voor huishoudens met midden- en hoge inkomens; Huurderving vanwege leegstand 1,65%; Huurharmonisatie toepassen bij mutatie (met gemiddelde mutatiegraad van 10,5%)

Personeelskosten Bij de berekening van de lonen en salarissen is uitgegaan van de volgende uitgangspunten: • Per ultimo december 2015 is de verwachting dat de bezetting uiteindelijk zal uitkomen op 185,6 fte. De gemiddelde bezetting over 2014 wordt begroot op 189,4 fte • Periodieke en incidentele verhogingen 1 %; • De sociale lasten en pensioenpremies zijn berekend op de laatst bekende gegevens. In het bijlagenboek is een overzicht van de formatie opgenomen.

Onderhoudskosten (geen investeringen, zie 1.5) •

• •

Voor mutatieonderhoud wordt een budget beschikbaar gesteld van € 4,0 miljoen en voor reparatieonderhoud is een budget beschikbaar gesteld van € 3,4 miljoen. Deze cijfers zijn gebaseerd op de ontwikkelingen zoals die in 2014 werden waargenomen en de verwachtingen van het aantal mutaties. Planmatig onderhoud voor 2015 is gebaseerd op technische opnames, budget € 10,5 miljoen. Groot onderhoud (kosten) bedraagt € 3.9 miljoen

Overige bedrijfslasten Onder deze post zijn onder andere de volgende zaken verantwoord: • Belastingen en verzekeringen: € 4,1 miljoen (2014: € 3,7 miljoen ); • Leefbaarheid € 1,4 miljoen (2014: € 0,9 miljoen ) • Verhuurdersheffing € 9,7 miljoen (2014: € 8,8 miljoen) • Heffing Centraal Fonds nihil (2014 € 3,6 miljoen ) • Uitzendkrachten en externe ondersteuning € 0,7 miljoen (2014 € 0,8 miljoen). Deze post is gebaseerd op een inventarisatie naar behoefte per afdeling, waarbij ook ondersteunende activiteiten op het gebied van leefbaarheidsprojecten zijn opgenomen.

Financiering Op basis van de kasstroomprognose 2015 verwachten wij geen financiering nodig te hebben. Ingeval van additionele investering zal hiervoor een apart voorstel worden gemaakt.


35

6.5

Investeringskasstroom

X 1.000 Investeringskasstroom Huurwoningen Koopwoningen Te ontvangen uit verkoopwoningen Verwervingen/voorbereidingen Nieuwbouw + verloop bezit

Totaal 1.071 14.803 -15.205

1.071

668

1.071

Totaal Investeringen uit beheerplannen Vervanging cv ketels Investering SVB Investeringen reparatieonderhoud Investering bij mutatieonderhoud Kleine investeringen bestaande projecten Investering tbv warmtewet

Investeringen in Energie Investeringen in Geriefsverbeteringen Investeringen leefbaarheid Investeringen groot onderhoud project gelabeld

Investeringen in bedrijf Automatisering Huisvesting Inventaris Vervoermiddelen

Totaal investeringen

Niet DAEB

14.803 -15.205 -403

2015 Breda Roosendaal

1.268 120 866 1.876 180 1.354

849 120 493 432 155 932

373 1.444 25 422

5.664

2.981

2.683

1.951 455 224

892 155 60

1.059 300 164

5.428

3.715

1.713

8.058

4.822

3.236

419

4.071

4.336

2.401 163 82 2.646 17.036

Desinvesteringen Verkoop regulier

8.407

Totaal investeringskasstroom

8.629


2015 DAEB

36

6.6

Onderhoudsbegroting 2015

X 1.000

Planmatig onderhoud Bouwkundig Schilderwerk Installaties Contract onderhoud VVE onderhoud DEE BOG Overig Totaal planmatig onderhoud

2014

2015

3.081 2.601 1.296 2.450 720 132 35 281

2.950 2.202 1.642 2.370 758 136 137 353

10.596

10.548

223 95

568

Groot onderhoud GOH Roosendaal • Kroeven • G. ter Borchstraat GOH Breda • Linie • Gageldonk Kloosterlaan Havemansstraat Pres Kennedylaan Jan Vermeer Overig

868 1.563

220 300 1.198 440 657 56 514

Totaal Grootonderhoud

2.749

3.953

13.342

14.501

Dagelijks beheer Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Eigen risico schade/ overig onderhoud

3.609 3.395 78

3.352 3.979 81

Totaal dagelijks beheer

7.082

7.412

Totaal planmatig en groot onderhoud

Correctie BTW 6% tot 1 juli Totaal onderhoudskosten


-400 20.424

21.513

37

7.

Meerjarenbegroting 2015 – 2019

7.1

Huren

De reguliere huurstijging is voor 2015 begroot op het veronderstelde inflatieniveau van 1,5% én een inkomensafhankelijke huurverhoging voor huishoudens met midden- en hoge inkomens. Vanaf 2016 en verder is rekening gehouden met een inflatievolgende huurverhoging. De huurderving bedraagt in 2014 1,65%, met een jaarlijkse afbouw van 0,05% tot 1,4% .

7.2

Nieuwbouw

De oplevering van nieuwbouw wordt verwacht in 2015 huur niet DAEB

huur DAEB IWOP eengezinswoningen IWOP seniorenwoningen

koop niet DAEB 21

4 4

0 2016 huur niet DAEB

huur DAEB

koop niet DAEB

Terminal 0

7.3

21

0

75 75

Vennootschapsbelasting

Door de verbetering van de operationele kasstromen is er vanaf 2015 rekening gehouden met een belasting van € 957 duizend. Voor de komende jaren zal dit verder gaan oplopen.

7.4

Onderhoud

Het groot-onderhoud en de renovaties komen voort uit de uitgevoerde conditiemeting van ons vastgoed. De resultaten zijn verwerkt in het softwaresysteem Vastware, waarbij de uitkomsten op complexniveau zijn geanalyseerd. De analyse heeft ertoe geleid dat er voor de jaren 2015, 2016 en 2017 bepaalde groot-onderhoudswerkzaamheden zijn geclusterd tot een project. Deze zijn allen opgenomen in de meerjarencijfers. Voor de jaren 2018 en verder moet nog een optimalisatieslag gemaakt worden, inhoudende dat activiteiten nog geclusterd dan wel meer gespreid moeten worden én vanuit de Raad van Bestuur is een nader kader meegegeven dat er voor minimaal 10% geoptimaliseerd moet worden. Dit resulteerde voor de jaren 2018 en verder tot een gemiddelde jaarlast van € 27,5 miljoen op het onderhoud.

7.5

Forfaitair nieuwbouwscenario

In de eerste drie jaren is de meerjarenbegroting gevuld met de actuele harde investerings- projecten van AlleeWonen. Omwille van een realistische vermogenspresentatie is vanaf 2018 (4e prognosejaar en verder) rekening gehouden met een jaarlijks forfaitair nieuwbouwprogramma van 75 huurwoningen. Ook in de toekomst zal AlleeWonen een financieel passende volkshuisvestelijke prestatie willen leveren.


38

7.6

Balans 2015-2019

X 1.000

Sociaal vastgoed in exploitatie Mva in ontwikkeling Mva ten dienste van de exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Waarde woningen verkocht in Koopgarant Overige MVA Overige FVA Vaste activa

2015

2016

2017

2018

2019

871.553 137 16.649 143.781 89.530 10.366 3.495

881.101 0 15.420 146.462 84.376 10.366 3.495

897.804 0 14.327 148.668 80.641 10.366 3.495

909.185 0 13.033 150.850 77.092 10.366 3.495

918.001 0 11.794 153.333 74.883 10.366 3.495

1.135.511 1.141.219 1.155.301 1.164.022 1.171.873

Onderhanden projecten Huurdebiteuren Voorraden Overige vorderingen Liquide middelen

-2.961 3.057 4.688 3.729 28.281

265 3.122 4.688 3.729 0

0 3.190 4.688 3.729 1.350

0 3.275 4.688 3.729 0

0 3.368 4.688 3.729 0

Vlottende activa

36.795

11.804

12.958

11.692

11.785

Totaal activa

Eigen vermogen

1.172.306 1.153.023 1.168.258 1.175.714 1.183.658

319.988

345.179

378.507

401.609

423.029

150

50

0

0

0

Leningen o/g nominaal Verplichting Koopgarant

735.434 87.869

696.214 82.716

681.920 78.967

669.830 75.410

658.601 73.162

Langlopende schulden

823.303

778.930

760.886

745.240

731.764

Kortlopende schulden

28.865

28.865

28.865

28.865

28.865

Voorzieningen

Totaal passiva Solvabiliteit eigen vermogen


1.172.306 1.153.023 1.168.258 1.175.714 1.183.658 27,3%

29,9%

32,4%

34,2%

35,7%

39

7.7

Winst en verliesrekening 2015-2019 (*€ 1.000)

X 1.000 2015

2016

2017

2018

2019

113.012 8.916 342 4.219 402 2.917

115.235 9.094 236 5.236 3.246

117.797 9.276 4.096 3.286

120.990 9.461 278 3.522 3.349

124.475 9.651 287 2.825 3.413

129.808

133.047

134.455

137.600

140.651

40.188 9.169 1.585 1.778 21.513 9.363 24.015

43.653 301 8.985 1.553 1.742 21.476 9.579 26.056

48.121 9.173 1.586 1.778 30.698 9.770 27.512

53.607 6.663 9.415 1.628 1.825 25.959 9.966 28.081

58.825 6.986 9.723 1.681 1.885 26.812 10.165 28.744

107.611

113.345

128.638

137.144

144.821

Bedrijfsresultaat

22.198

19.702

5.817

456

-4.170

Niet-gerealiseerde waardeverandering

39.602

39.919

58.742

54.840

57.552

Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten Toegerekende rente

426 29.971 -

745 29.071

105 27.425

501 27.276

501 27.689

29.545

28.326

27.320

26.775

27.188

957

4.302

3.380

5.593

5.907

31.298

26.993

33.859

22.928

20.287

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Vergoedingen Geactiveerde productie Netto verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopresultaat nieuwbouw koop Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen bedrijfswaarde Overige waardeveranderingen MVA Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leveringen en diensten Overige bedrijfslasten

Vennootschapsbelasting Jaarresultaat


40

7.8

Kasstroom 2015-2019

X 1.000 Kasstroom

2015

2016

2017

2018

2019

114.904 -1.892 -33 342 11.833 -21.513 -9.719 -1.585 -1.778 -16.000 -1.357 -1.263 -1.253 -4.088 -29.545 -9.713 -957

117.104 -1.870 -65 236 12.340 -21.476 -8.985 -1.553 -1.742 -15.912 -1.285 -1.214 -1.274 -4.051 -28.326 -1.085 -10.815 -4.302

119.648 -1.851 -68 12.562 -30.698 -9.173 -1.586 -1.778 -16.212 -1.309 -1.238 -1.295 -4.136 -27.320 -1.085 -12.004 -3.380

122.827 -1.837 -85 278 12.810 -25.959 -9.415 -1.628 -1.825 -16.541 -1.335 -1.263 -1.322 -4.244 -26.775 -1.085 -12.258 -5.593

126.299 -1.824 -93 287 13.064 -26.812 -9.723 -1.681 -1.885 -16.888 -1.362 -1.288 -1.352 -4.381 -27.188 -1.085 -12.551 -5.907

26.384

25.725

19.077

24.750

25.630

8.407 -13.723 -669 -2.646

5.718 -15.732 -3.716 -1.059

5.325 -7.912 215 -1.059

3.793 -2.830 -13.915 -1.059

3.656 -2.664 -14.332 -1.059

-8.631

-14.789

-3.431

-14.011

-14.399

Storting leningen O/G Aflossing leningen O/G

-19.557

4.700 -43.920

-14.294

17.407 -29.496

6.817 -18.046

Kasstroom financieringsactiviteiten

-19.557

-39.220

-14.294

-12.089

-11.229

-1.804

-28.284

1.352

-1.350

2

Huurinkomsten Huurderving Mutatie Huurdebiteuren Geactiveerde productie Overige bedrijfsopbrengsten Lasten onderhoud Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Bedrijfslasten / Overige lasten Leefbaarheid Huisvestingskosten Automatisering Belastingen / verzekeringen Rente CFV saneringsheffing Verhuurderheffing Vpb Kasstroom operationele activiteiten

Verkoop regulier Verbetering bestaand bezit Nieuwbouw huur en koop Investeringen tdv de exploitatie Kasstroom (des)investeringen

Toename geldmiddelen

Toets WSW: Tot en met 2019 heeft AlleeWonen (rekening houdend met alle heffingen) een positieve operationele kasstroom.


41

AlleeWonen Bedrijfsbegroting 2015

Recommend Documents