Jaarplan Agenda Bedrijfsbegroting Meerjarenramingen W O N E N W A T E R I N G E N J A A R P L A N

Jaarplan 2016 Agenda | Bedrijfsbegroting | Meerjarenramingen 2016-2020

WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2016

1

Jaarplan 2016


2

1

Een woord vooraf

Halverwege 2015 is het politieke debat over de toekomst van de corporatiesector afgerond met de vaststelling van de Herzieningswet (nieuwe Woningwet), die aansluitend per 1 juli 2015 van kracht is geworden. De Herzieningswet geeft ons inzichten over taakafbakening, toezicht, de relatie met de gemeente en financieringsmogelijkheden van de sector. Het is goed dat er een heldere opdracht ligt voor corporaties en dat huurders meer invloed en gemeente meer zeggenschap krijgen. De corporatiesector verandert fundamenteel. Wat niet verandert is onze te leveren maatschappelijke meerwaarde. De betaalbaarheid van het wonen en het zijn van een lokaal verankerde corporatie blijft de essentie van ons bestaansrecht. We vallen onze bewoners niet lastig met ingrijpende regelgeving en heffingen, maar richten ons op de vraag hoe we van betekenis kunnen zijn en dat ligt deze jaren op het terrein van betaalbaarheid en beschikbaarheid. Beschikbaarheid van voldoende betaalbare huurwoningen staat met stip op de eerste plaats. Voor onze bewoners is het geheel van achteruitgang in koopkracht, lastenverzwaringen en moeizame aanpassing van bestedingspatronen een groot vraagstuk. De effecten van de crisis, maar ook recente ontwikkelingen ten aanzien van de corporatiesector hebben een enorme impact op onze bedrijfsvoering. De combinatie van de vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing vanaf 2013, de Europese Beschikking, en andere voornemens van het Kabinet impliceren een veranderend (financieel) perspectief voor onze organisatie. Het is dan geboden in onze koers scherper aan de wind te varen. Wij kiezen er daarbij niet voor dat de rekening van het overheidsbeleid alleen bij de huurders terecht komt. Daarom zetten wij ook, en vooral, in op kostenbesparingen in de bedrijfsvoering door onze eigen processen te verbeteren. De eigen inzet richten we vooral op de basisactiviteiten, op andere facetten van de bedrijfsvoering zullen we onze inzet vooral op tactisch niveau concentreren en voor de uitvoering overeenkomsten aangaan met marktpartijen, bij voorkeur op basis van de filosofie van Resultaatgerichte Samenwerking (design, build en maintenance). Door een keuze te maken voor de betaalbaarheid van het wonen blijven onze investeringen vooralsnog op een lager niveau dan in de afgelopen jaren. De vernieuwing van Oranjewijk is inmiddels nagenoeg afgerond; onze nieuwbouwactiviteiten beperken zich momenteel tot 21 woningen in Kwintsheul. In de komende jaren staat onderhoud en renovatie aan het bestaande bezit centraal.


3

Onze financiële positie en het financieel perspectief is evenwel voldoende solide dat we verwachten in de nabije toekomst weer een hogere bijdrage te kunnen leveren aan de investeringen in de realisatie van nieuwbouw van huurwoningen in Westland. Wij zullen dat vooral blijven doen met het oog op het bewerkstelligen van doorstroming en in het betaalbare segment. Voor zover nodig èn marktpartijen geen activiteiten ondernemen, zullen wij ook in de middeldure huur activiteiten willen ontplooien. Aan ambities dus geen gebrek. In dit jaarplan voor 2016 geven wij u een overzicht van wat u van ons komend jaar mag verwachten. In onze operationele activiteiten èn in de wijze waarop wij in de nieuwe werkelijkheid koers zetten. De afgelopen twee jaren hebben nadrukkelijk in het teken gestaan van het herijken van de strategie en de structuur van de organisatie; de aankomende jaren zullen in het teken staan van het verwezenlijken ervan. We varen daarbij niet uitsluitend op eigen kompas. Bij de keuzes die we maken betrekken we onze stakeholders; in het bijzonder onze huurders en onze natuurlijke samenwerkingspartners (gemeente, zorgen welzijnsorganisaties en marktpartijen). In dit jaarplan geven wij u een overzicht van wat u van ons in 2016 mag verwachten. Voornemens zijn waardevol. Het zijn de resultaten die uiteindelijk tellen. Om waar te maken wat we beloven is de inzet van onze medewerkers bepalend voor het resultaat van onze inspanningen. Zij maken uiteindelijk het verschil. Daar hebben wij alle vertrouwen in. Daarom ook zien wij de uitdagingen van de toekomst optimistisch tegemoet. Vanzelfsprekend blijven wij u op de hoogte houden van onze activiteiten en onze resultaten. En uw belangstelling of suggesties zijn altijd welkom.

André van den Berg directeur-bestuurder december 2015


4

Doelen van Wonen Wateringen

2

Wonen Wateringen is een maatschappelijke onderneming die mensen goed wil laten wonen, met name degenen die door hun inkomen, gezondheid of maatschappelijke positie onvoldoende in staat zijn zichzelf te redden op de woningmarkt. Deze missie geeft uitdrukking aan de identiteit die Wonen Wateringen nastreeft. Een identiteit die wordt gedragen door drie kernwaarden: betrokken, betrouwbaar en vernieuwend. Deze waarden zijn bepalend voor het handelen van Wonen Wateringen. De missie en visie vormen voor Wonen Wateringen de uitdaging het strategisch beleid en de activiteiten te richten op een vijftal doelen. 1

een moderne en slagvaardige organisatie gestalte geven

2

stevig financieel fundament realiseren

3

de communicatie met huidige en toekomstige bewoners optimaliseren

4

strategisch voorraadbeleid (verder) ontwikkelen

5

samenwerking met andere partijen opzetten en intensiveren Een moderne e n slagvaardige organisatie gestalte ge ven

Vanuit de ondernemersgedachte geredeneerd is het nòg nadrukkelijker aandacht hebben voor een klantgerichte dienstverlening noodzakelijk. Gezien onze specifieke werksoort is de mens de belangrijkste factor in en bij onze ondernemingsactiviteiten. Klantgerichte aanpak en een service gerichte instelling vormen de actuele thema’s. Een goede naamsbekendheid en een dito imago zijn van groot belang en dienen waar mogelijk verder te worden uitgebouwd. Wonen Wateringen wil zich aan het publiek en andere belanghebbenden profileren en aangeven wat zij met de (regionale) volkshuisvesting voor heeft, hoe zij daar uitvoering aan geeft, voor wie en welke activiteiten ontplooid worden. Het tijdig onderkennen van maatschappelijke trends en het voortdurend stelselmatig attent zijn op signalen van onze relaties, vormen eveneens belangrijke pijlers van onze beleidsfilosofie. Stevig financieel fundament

Om de ambities en doelstellingen als een moderne, slagvaardige woningcorporatie te kunnen bereiken wil en durft Wonen Wateringen te investeren in de toekomst. Investeren in het bestaande bezit, in nieuwbouw voor specifieke doelgroepen maar ook in (aanvullende) producten en diensten. Een sterke financiële positie is daarom onontbeerlijk. Dit vereist het intensiveren van het zorgvuldig financieel beleid en van een kostenbewust handelen van de organisatie om het stevige, financiële fundament vast te houden.


5

In het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 (Portefeuilleplan) wordt een schets gegeven van de taken en inspanningen waar wij voor staan. Om deze waar te kunnen maken streven wij ook naar het behouden van een gezonde financiële positie. Hiervoor is in beginsel een minimaal overall kostendekkende exploitatie nodig. Voorts, dat voortdurend voldoende financieringsmiddelen voor de korte en langere termijn tot de beschikking staan en de bedrijfseconomische risico's aanvaardbaar zijn. Communicatie met huidige en toekomstige bewoners optimaliseren

De beheeractiviteiten en met name de intensievere aanpak die nodig is om hier en daar de verbeteren veranderopgave waar te kunnen maken, verlangt een open communicatiestructuur met de huidige en toekomstige huurders. Wonen Wateringen wenst hen dan ook actief de gelegenheid te bieden hun wensen aan te geven en hun mening te uiten over allerlei zaken die direct en indirect met het wonen verband houden. In dit streven past een voortdurende bezinning op de wijze waarop met huidige en toekomstige klanten wordt omgegaan. In het beleid van de corporatie wordt daarom in toenemende mate uitgegaan van: • het flexibel inspelen op de wensen van onze klanten • het benadrukken van de eigen verantwoordelijkheden van huurders ten aanzien van de woning, de woonomgeving en het wonen zelf • het betrekken van onze huurders bij beheerszaken en plannen op wijk en buurtniveau. Strategisch voorraadbe le id (verder) ontwikke le n

Wonen Wateringen wenst tijdig te investeren in de bestaande woningvoorraad en in het realiseren van (vervangende) nieuwbouwprojecten om de verscheidenheid aan woningen en woonvormen ook in de toekomst op een kwalitatief hoog peil te houden. Voor het op voldoende niveau kunnen houden van de woningvoorraad is het extra inzetten van financiële middelen vereist. Blijvend zal worden gewaarborgd dat een voor de traditionele doelgroep bestemde voorraad woningen, in stand wordt gehouden. Daarbij zal een zekere spreiding over de verschillende wijken worden aangehouden. De differentiatie mogelijkheden in de woningvoorraad, via sloop en vervangende nieuwbouw, zijn beperkt. Het toevoegen van (vervangende) nieuwbouwwoningen zal slechts op beperkte schaal mogelijk zijn. Het strategisch voorraadbeleid is hierdoor een dynamische, ontwikkelingsgerichte activiteit waarin met een mix van maatregelen, zoals gedifferentieerd huurbeleid, strategisch onderhoud en verkoop, wordt geïnvesteerd in de verhuurbaarheid van onze woningen en in de leefbaarheid van wijken.


6

Samenwerking met andere partije n

Om aan de volkshuisvestelijk en maatschappelijke verplichtingen te voldoen is het vereist dat de corporatie samenwerkt met partijen die complementair zijn aan de eigen organisatie. Samenwerking vindt plaats vanuit ieders specifieke positie en dito verantwoordelijkheid. De dialoog met samenwerkingspartners moet resulteren in wederzijdse (prestatie)afspraken waarin met name ook de inzet van middelen en instrumenten wordt vastgelegd. Het aangaan van samenwerkingsovereenkomsten met marktpartijen zal er toe bijdragen dat de corporatie haar eigen inzet en aandacht kan richten op de basisactiviteiten; het verhuren van woningen en de contacten met bewoners en woningzoekenden en de inzet op het terrein van onderhoud en beheer meer kan richten op tactisch niveau en minder op uitvoering. Het aangaan van samenwerkingsvormen met instanties, als zorgleveranciers, welzijns en maatschappelijke instellingen – die een relatie met de volkshuisvesting hebben – zal er toe bijdragen dat de corporatie haar doelstellingen (eerder) kan realiseren. Het biedt de kansen om het producten en dienstenaanbod verder uit te breiden.

Samengevat wil Wonen Wateringen als volgt presteren: • toekomstbestendigheid van de voorraad huurwoningen: Wonen Wateringen wil onverminderd blijven werken aan een kwaliteitsslag • vernieuwing van de vastgoedportefeuille • inspelen op behoeften van de gemiddeld ouder wordende klant van Wonen Wateringen, met name die groep ouderen die zijn aangewezen op bijzondere huisvesting en diensten • producten en diensten ontwikkelen en aanbieden die de slaagkans van starters en jonge huishoudens op de huur èn koopwoningmarkt verbetert • maatschappelijke prestaties meetbaar en zichtbaar maken voor stakeholders


7

3

Onze inzet voor 2016

Nu wet- en regelgeving is aangescherpt en de contouren van een vernieuwd corporatiestelsel zijn getrokken is duidelijkheid ontstaan over de taakafbakening. De wijzigingen in wet en regelgeving stellen kaders waarbinnen wij onze keuzes moeten maken en ze bepalen voor een belangrijk deel ons handelen. De afgelopen twee jaren hebben nadrukkelijk in het teken gestaan van het inspelen op de wijzigingen en het herijken van de strategie en de structuur van de organisatie; de aankomende jaren zullen in het teken staan van het verwezenlijken ervan. De terugkerende thema’s in onze inzet voor 2016 zijn de concretisering van de plannen en ideeën in het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 (Portefeuilleplan), het realiseren van de beoogde aanpassingen in structuur en organisatie en de implementatie van de Herzieningswet (de nieuwe Woningwet). Uit de maatregelen die we treffen om ons woningbezit te vernieuwen en onze organisatie en structuur aan te passen; te blijven sturen op kasstromen en de betaalbaarheid van wonen te borgen blijkt onze veerkracht. Dit alles met de ondernemerszin die zo bij Wonen Wateringen past, maakt dat we kunnen blijven doen waarvoor we in het leven zijn geroepen. En dat is goede huisvesting bieden aan mensen die daar moeilijk zelf in kunnen voorzien.

Concretiseren plannen en ideeën Strategisch Voorraadbeleid D e k o e r s v a n he t S t r a t e g i s c h V o o r r a a d b e l e i d 2 0 1 6 - 2 0 2 5 Het Strategisch VoorraadBeleid is geactualiseerd op basis van de koers en richting in ons visiedocument ‘Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend.’, de actuele ontwikkelingen in de sector en marktontwikkelingen, de woonvisie van de gemeente Westland, en de wensen en mogelijkheden van de organisatie. Met de actualisatie van het voorraadbeleid koerst Wonen Wateringen scherper aan de wind. Binnen de grenzen van betaalbaarheid en zonder concessies te doen aan kwaliteit en beheer, blijven we werken aan de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen op de lokale woningmarkt. Er zit een ‘natuurlijke’ spanning tussen de doelen t.a.v. beschikbaarheid en betaalbaarheid. Het verruimen van de beschikbaarheid vergt immers vaak investeringen (in verbetering en in nieuwbouw), terwijl bijdragen aan betaalbaarheid vaak juist betekent dat we afzien van potentiele inkomsten (en dus verenging van diezelfde investeringsruimte). Een hogere bijdrage aan betaalbaarheid heeft dus gevolgen voor de investeringscapaciteit voor beschikbaarheid en andersom.


8

Doelgroepen naar inkomen

 Wonen Wateringen is er in eerste instantie voor mensen met een inkomen tot ongeveer € 29.000, dit is de primaire doelgroep, de groep die gezien het inkomen aanspraak kan maken op huurtoeslag (BBSH-doelgroep)  Wonen Wateringen bedient daarnaast ook de secundaire doelgroep – de inkomensgroep tussen pakweg € 29.800 en € 34.911, de groep die volgens ‘Europa’ recht heeft op een sociale huurwoning  ook de tertiaire doelen klantgroep (€ 34.911-€ 45.000) wordt door Wonen Wateringen bediend, hetzij in de sociale huur (maximaal 10%+10%) hetzij in de vrije sector huur. De motivatie voor het bedienen van deze groep zit in het grote gebrek aan betaalbare alternatieven op de Westlandse woningmarkt (nagenoeg ontbreken middensegment).  Tenslotte bedient Wonen Wateringen ook nog de klantgroep, inkomens boven € 45.000. Wonen Wateringen bedient deze groep echter alleen in de vrije sector huur of koop en uitsluitend indien er een belang voor het functioneren van de sociale huurwoningmarkt mee is gediend (doorstroming) en dit marktsegment niet door commerciële partijen wordt aangeboden Doe lgroe pen naar be le id

 We zijn er voor de groep senioren. De sterke stijging van het aandeel 65-plus en met name 75plus, in combinatie met de ontwikkeling op het terrein van wonen en zorg, vraagt om een gerichte aandacht voor de doelgroep senioren. Het bieden van perspectief in zowel de huidige woningvoorraad, het toevoegen van 0-tredenwoningen (appartementen met lift, semibungalows) en de afstemming met zorgpartners is daarin leidend.  We zijn er voor de groep zorgbehoevenden; de mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking. In samenwerking met partners op het terrein van welzijn en zorg pakken we deze vraagstukken op.  We zijn er voor de groep jongeren en (jonge) gezinnen, die huisvesting zoeken in zowel het sociale als de duurdere huur of voor hen die een opstap willen maken naar een koopwoning. Met het handhaven van betaalbaarheidsklassen, de inzet op doorstroming (ook van senioren) en het labelen van een deel van ons aanbod als duurdere huur, proberen we deze groep te behouden. Bovendien bieden we met verkoop van bestaand bezit een passend alternatief, en bouwen we zo aan een gedifferentieerde samenstelling van koop en huur in de wijk. H e t h ui d i g e w o ni ng a a nb o d Wonen Wateringen bezit momenteel - dat wil zeggen: op 1 juli 2015 - 1.969 huurwoningen, verdeeld over de kernen Wateringen en Kwintsheul. Het woningbezit van de corporatie vormt circa 28% van het totaal aantal woningen in die kernen. Ruim 47% van het woningbezit bestaat uit eengezinswoningen; 30% uit appartementen, 15% van het woningbezit is ‘gelabeld’ als een seniorenwoning en 5% als starterswoning.


9

De gemiddelde netto huurprijs in het woningbezit bedraagt € 574; dit is 83% van de maximaal toegestane huurprijs berekend op basis van het woningwaarderingssysteem. De voorraad betaalbare sociale huurwoningen (huurprijs lager dan de aftoppingsgrens) bestaat uit ruim 1.343 woningen (68%). Bij vrijwel alle woningen (93%) is de in rekening gebrachte huurprijs lager dan de maximale huurprijsgrens voor huurtoeslag (lees: vrije sectorgrens). Woningbezit in huurprijsklassen [per 1.7.2015]

vrije sector [8%]

goedkoop [7%]

bereikbaar [24%] betaalbaar 1-2 prs huishoudens [42%]

betaalbaar >3 prs huishoudens [20%]

U i t w e r k i n g s t r a t e g i s c h v o o r r a a d b e he e r 2 0 1 6 - 2 0 2 5 Een afgestemde woningvoorraad die een passend antwoord geeft op de opgaven in Westland en de (ontwikkeling van) doelgroepen vraagt om een nadere uitwerking van ons strategisch voorraadbeleid 2016-2025. Vanuit onze opgave hebben wij eind 2015 de portefeuillestrategie afgestemd. Tevens is een inspectie uitgevoerd naar een groot gedeelte van ons bezit en is bepaald in hoeverre de woningen nog geschikt zijn om op langere termijn te voldoen aan de woonwensen die door onze huurders en woningzoekenden worden gesteld. In 2016 maken we de vertaalslag naar concrete maatregelen betreffende de omvang, samenstelling en kwaliteit van onze woningvoorraad op langere termijn. Divers aanbod

Onze eengezinswoningen zien we als een sterk product dat voor een brede doelgroep is in te zetten en waar nodig aan te passen, maar ook potentie biedt voor de koopmarkt. Met dit laatste brengen we de doorstroming op gang, bieden bewoners wooncarrière en vergroten zo de diversiteit in ons aanbod. Ons voornemen is om jaarlijks 12 woningen te verkopen. In het eerste kwartaal 2016 zal de verkoopvijver opnieuw worden samengesteld, waarbij ook een heroverweging van het beleid ten aanzien van het vaststellen van de vraag- en verkoopprijzen en de werkwijze zal plaatsvinden.


10

Met nieuwbouw kunnen we ons woningaanbod verbeteren en eventueel op bepaalde plekken uitbreiden. We blijven investeren in nieuwbouw, maar wel binnen de randvoorwaarden van financiële continuïteit van onze organisatie. Met de nieuwbouwprogramma’s in de afgelopen tien, vijftien jaar zijn royale woningen aan de bovenkant van het sociale huurprijssegment toegevoegd. In de komende jaren zullen de nieuwbouwprogramma’s verschuiven naar de realisatie van compacte huurwoningen in het prijssegment betaalbaar (< aftoppingsgrenzen). In Kwintsheul is de inzet gericht op de instroom van jonge huishoudens, in Wateringen zetten we in op het realiseren van doorstroming. Tegen het einde van 2016 zal naar verwachting de bouw starten van project ‘de Bieb’ (appartementengebouw met 21 woningen, Kwintsheul). In 2016 zal de planontwikkeling van een kleinschalig project (24 zelfstandige woningen) voor mensen met een verstandelijke beperking (project ‘de Zonnehof’) zijn beslag krijgen. Betaalbaar aanbod

De betaalbaarheid van huurwoningen komt in de knel. Het aantal woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen is de afgelopen jaren toegenomen, waarmee de slaagkansen voor de doelgroep afnemen. Huurprijsverhogingen overstijgen in 2015 voor het derde op rij het inflatiepercentage. De totale woonuitgaven in de huursector zijn sinds 2009 aanzienlijk gestegen, tegelijkertijd zijn inkomens gedaald. Betaalbaarheid van sociale huurwoningen is een gedeelde verantwoordelijkheid. Het rijk, gemeenten, woningcorporaties en bewoners zijn allen actoren in deze kwestie. Afgestemd op de lokale woningmarkt is ons uitgangspunt dat we 90% van ons woningbezit binnen de sociale huursector (huurprijs tot € 701,68) en circa 65% binnen de prijsklasse ‘betaalbaar’ houden. (huurprijs tot € 586,68 voor 1- en 2 persoonshuishoudens en € 628,76 voor 3- en meerpersoonshuishoudens) De ruimte die ontstaat gebruiken we voor de groep middeninkomens. Dit heeft ook als voordeel een gevarieerder aanbod en een meer diverse samenstelling in de wijk. Huursombenadering (Huurbel e idsplan 2016)

Minister Blok heeft een voorstel gepresenteerd voor een nieuw huurbeleid in 2016. De minister neemt daarbij de kern van het sociaal huurakkoord van Aedes en de Woonbond over: een beperking van de huurstijging met het oog op de betaalbaarheid en een sterkere koppeling van de huurprijs aan de kwaliteit van de woning. Het voorstel op hoofdlijnen is:  De maximale huursomstijging voor corporaties, inclusief harmonisatie bij nieuwe verhuringen, wordt vastgesteld op inflatie plus 1%.  Als de werkelijke huurprijs onder de 80% van de maximaal toegestane huur ligt, mag de huurverhoging maximaal inflatie plus 2,5% zijn. Op lokaal niveau kunnen corporaties met huurdersorganisaties en gemeenten afwijken van deze grens van 80%.  Als oplossing voor het scheefwonen en ter bevordering van de doorstroming wordt wellicht een vijfjaarlijkse inkomenstoets geïntroduceerd. Huishoudens met een inkomen boven € 38.950 krijgen dan een extra huurverhoging van 4%.


11

 Het is de bedoeling dat het wetsvoorstel uiterlijk op 1 februari 2016 in werking treedt. De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt dan per 1 juli 2016 vervangen door deze huursombenadering. Dit is een krappe termijn. Mocht dit niet haalbaar zijn, wordt verwacht dat de corporaties de huurontwikkeling zullen matigen in de lijn van het akkoord van Aedes en de Woonbond. Deze lijn zal ook Wonen Wateringen volgen. Huurprijs aanpassing per 1 juli 2016

Omwille van de betaalbaarheid van de jaarlijks toenemende verhuurderheffing, wordt corporaties de mogelijkheid geboden de huurprijzen te verhogen tot (afhankelijk van het inkomen van de bewoners) 6,5%. Evenals in voorgaande jaren staat Wonen Wateringen ook in 2016 voor een gematigd huurprijsbeleid te voeren. Wonen Wateringen zal geen inkomensafhankelijke huurverhogingen doorvoeren. Om de betaalbaarheid ook op langere termijn te garanderen, kiezen we in 2016 voor een huurverhoging van 1,9% voor in de regel al onze woningen. Huursombenadering

De huidige huurverhogingsmethodiek wordt in 2016 gewijzigd in de systematiek van huursombenadering waarbij de mogelijkheid wordt geboden de huursom méér te laten toenemen dan de inflatie. Wonen Wateringen zal de ruimte die wordt geboden inzetten om over het geheel woningbezit de werkelijk betaalde huurprijs in overeenstemming te brengen met de kwaliteit van de woningen. De mogelijkheden van de huursombenadering zullen worden benut bij zowel de reguliere huuraanpassing als bij de huurprijsvaststelling bij wisseling van de huurder. In het eerste kwartaal van 2016 zal daartoe een herijking plaatsvinden van het niveau van de streefhuurprijs voor het woningbezit in relatie met de streefomvang van de huurprijsklassen. Woonruimteverdelin g

We wijzen 80% van onze woningen conform (Europese) wet- en regelgeving toe aan de inkomensgroep tot € 34.911 (prijspeil 2015) en gebruiken de overige 20% voor maatwerk. Ook is er ruimte om aan de middeninkomens woningen te verhuren. In deze groep vallen met name gezinnen die weliswaar een hoger verzamelinkomen hebben, maar niet altijd in staat zijn om goed rond te komen. Voor de huurder betekent dit een gevarieerder aanbod, met als positief neveneffect gemêleerde wijken met een diverse samenstelling aan inkomensgroepen. Ook in 2016 zoekt Wonen Wateringen nadrukkelijk ook naar andere instrumenten om de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen te vergroten. Binnen het kader van de wettelijke woonruimteverdelingsregels en voorschriften proberen we de doorstroming te bevorderen. Méér doorstroming biedt immers méér mensen de kans om een passende woning te vinden. Daarnaast streven we ernaar dat inwoners van Wateringen en Kwintsheul voldoende mogelijkheden houden om in hun eigen omgeving wooncarrière te maken. Bijvoorbeeld door de inzet van een ‘seniorenmakelaar’ en door een maximale benutting van de ruimte voor lokaal beleid (‘Wateringers en Heulenaars hebben een streepje voor’).


12

P a s s e nd t o e w i j z e n Eén van de onderdelen van de nieuwe Woningwet is het passend toewijzen. Dit houdt in dat 95% van de nieuw gehuisveste huurders met een primair inkomen (met recht op huurtoeslag) passend moet worden toegewezen. Dit gaat in per 1 januari 2016. Door ‘passend toewijzen’ krijgen huurders een woning waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. Het voorkomt dat huurders snel in betalingsproblemen komen en dat het bedrag dat het Rijk moet uitgeven aan huurtoeslag te hoog oploopt. Op zich is dat een goed uitgangspunt; helaas heeft de maatregel ook grote nadelen. Een korte opsomming van de belangrijkste.  Afnemende slaagkansen (oplopende wachttijden) voor mensen met een lager inkomen, in bijzonder voor senioren). Omdat corporaties stringenter moeten toewijzen, kunnen ze straks minder mensen met een lager inkomen huisvesten. Immers, er komen niet ineens meer passende goedkopere huurwoningen vrij voor verhuur.  Hogere woonlasten voor inkomensgroepen net boven de

BBSH-doelgroep.

Omdat het

woningbezit met een huurprijs hoger dan de aftoppingsgrenzen minder bijdraagt aan het huisvesten van mensen met inkomen tot aan de huurtoeslaggrens, zal een deel van de corporaties deze woningen liberaliseren. Denk aan (schaarse) ruime eengezinswoningen en levensloopgeschikte appartementen. De omvang van de sociale woningvoorraad als geheel zal daarmee afnemen.  Omdat corporaties woningen met veel kwaliteit voor een lagere huurprijs moeten gaan aanbieden, trekt de prijs-kwaliteitverhouding scheef en neemt het aantal huishoudens dat in aanmerking wil en kan komen, toe. Dus zullen wachtlijsten langer worden.  Investeringsbeleid komt onder druk. Als corporaties de huren laag willen houden, is er minder geld beschikbaar om te investeren. Corporaties sturen zelf bij, maar ook toezichthouders stellen strengere eisen aan het investeringsbeleid.  Energieaanpak valt stil. Omdat niet de woonlasten centraal staan, maar de huurprijs, wordt het financieel heel nadelig om te investeren in energiebesparende maatregelen. Een energiezuinige woning heeft immers meer kwaliteitspunten, waardoor de huurprijs hoger uitvalt en niet meer ‘passend’ is voor de doelgroep.  Nieuwbouw voor de doelgroep is nauwelijks nog mogelijk. Althans niet zonder een groot offer te brengen in de sfeer van (oud denken) hoge onrendabele toppen, dan wel forse afslag op het te verwachten rendement op de investering.  Doorstroming stagneert. Het treintje starter woont in portiekflatje, stroomt door naar eengezinswoning, stroomt door naar levensloopgeschikt appartement wordt lastiger. Het zijn nu immers vaak senioren die doorstromen naar levensloopgeschikte appartementen. Als dat straks vanwege de ‘passende’ inkomensgrens niet meer kan, zullen meer huishoudens niet verhuizen. En dus stagneert doorstroming.  Betaalbaarheidsrisico niet-huurtoeslagontvangers groeit. Niet-huurtoeslagontvangers (inkomen grofweg hoger dan € 30.000) zijn straks noodgedwongen aangewezen op woningen met een huurprijs van minimaal € 618. Nibud rekent voor dat deze groep (nagenoeg) niet in staat is om zonder huurtoeslag die huurprijs te betalen. Deze categorie woningzoekenden komt daarmee zwaar in de verdrukking.


13

In het eerste kwartaal 2016 zal een heroverweging plaatsvinden van het huidige huurprijs- en harmonisatiebeleid. Wonen Wateringen voert geen excessief huurbeleid. We vragen gemiddeld 80% van wat de woning ‘waard’ is, we toppen steeds vaker een huurprijs af, en we zijn terughoudend zijn met de huurverhoging per 1 juli. En toch zullen we onze huurprijzen vergaand moeten verlagen, willen we volgens de nieuwe regels ‘passend’ kunnen toewijzen. Er komen immers onvoldoende goedkopere huurwoningen beschikbaar. De enige manier om dat aantal te vergroten, is om de huur bij leegkomst van de woning af te toppen of zelfs te verlagen. Als we woningen aftoppen op de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag, of mogelijk verlagen om de voorraad voor de primaire doelgroep te laten toenemen, heeft dat gevolgen voor de totale huuropbrengst. L a n g e r z e l f s t a nd i g w o ne n Het langer zelfstandig wonen van ouderen betekent dat er meer mensen met complexe problemen (lichamelijk, geestelijk en financieel) zelfstandig wonen. Het belang van tijdige probleemsignalering en doorverwijzing neemt toe. In 2016 besteden wij meer aandacht aan een adequate opvolging van signalen van vereenzaming, verwaarlozing en sociale problematiek en verkennen wij samen met onder andere gemeente en Vitis Welzijn onze rol in het sociaal domein. Met oog op de vergrijzing en de ontwikkelingen op het terrein van wonen en zorg, is het belangrijk dat onze woningvoorraad geschikt is voor zorgbehoevenden. Daarom onderzoeken wij hoe we ons aanbod zo goed mogelijk kunnen afstemmen op de behoefte van ouderen en zorgbehoevenden. In 2016 werken we samen met Careyn aan een transformatie- en (her)ontwikkelingsplan voor zowel het verzorgingshuis De Ark als de aanpalende aanleunwoningen in een aanbod (Campus de Ark) dat is afgestemd op de lokale vraag en behoeften van ouderen en zorgbehoevenden. W o ni n g e n v a n g o e d e k w a l i t e i t Onze inzet op kwaliteit laat zich vertalen in het bieden van kwalitatief goede en passende woningen en onze klantgerichte dienstverlening. Aangaande de kwaliteit van het vastgoed en onze dienstverlening ligt de focus op de volgende thema’s. Meerjarenonderhoudsplanning

MJOP

Onze woningen goed onderhouden, dat behoort tot onze kerntaken. Het op niveau houden van het bezit gebeurt door het uitvoeren van regulier onderhoud (contractonderhoud, planmatig en dagelijks onderhoud). Wonen Wateringen heeft haar

MJOP

de afgelopen jaren geactualiseerd.

Vanuit de discussie betaalbaarheid dient de kwaliteitsperceptie tegen het licht gehouden te worden door kritisch te kijken naar het kwaliteitsniveau, zowel energetisch als technisch. Om voorafgaand aan de vaststelling van de

MJOP

na te kunnen gaan of de mate van urgentie

voldoende is geborgd bij het bepalen van het moment van onderhoudsingreep, is in 2014


14

gestart met de implementatie van een methodiek waarmee objectieve kwaliteitsmetingen (NEN2767) worden uitgevoerd. In 2016 wordt dit traject afgerond. Voor het bewaken van het juiste kwaliteitsniveau hanteren we al enkele jaren het basiskwaliteitsbeleid. Nieuwbouwwoningen voldoen standaard aan deze eisen en de bestaande woningen worden op basiskwaliteitniveau gebracht voordat we de woning opnieuw verhuren. Asbest inventarise ren en verwijderen

Voor het overgrote deel van onze woningen hebben we in kaart of er asbest aanwezig is. In 2016 wordt de asbestinventarisatie van alle woningen afgerond. Aansluitend zal – voor zover niet-hechtgebonden asbest wordt aangetroffen – een saneringsplan worden opgemaakt en in uitvoering worden genomen. De regelgeving eist van ons dat deze zo spoedig mogelijk moet worden verwijderd. Bij grote onderhoudsprojecten worden de woningen zover mogelijk asbestvrij gemaakt. In de begroting 2016 zijn geen kosten geraamd voor deze eventueel extra werkzaamheden. Grootste inzet in verbeteren kwaliteit van de woningvoorraad

Binnen het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 ligt de grootste inzet in het verbeteren van onze woningvoorraad. Dit betekent concreet dat we investeren in de verlenging van de levensduur en toekomstbestendigheid van ons woningbezit. Het is onze ambitie om voor de daadwerkelijke realisatie van deze voornemens partnerships aan te gaan met (lokale) ketenpartners om het strategisch en planmatig onderhoud aan de woningvoorraad efficiënter en effectiever te organiseren. Hiermee willen we gaan voor een hoge klanttevredenheid ten aanzien van de onderhoudswerkzaamheden en het optimaal benutten van onze financiële middelen en uitgaven. Voor de uitvoering van het strategisch onderhoud is voor de periode 2016-2022 een budget gesteld van circa € 12,8 miljoen. In 2016 zullen, op basis van het concept design, build en maintenance, de eerste projecten strategisch onderhoud in uitvoering worden genomen. De selectie van de ketenpartners voor deze projecten zal in het eerste kwartaal 2016 worden afgerond.

Organisatieontwikkeling De organisatie is het belangrijkste middel om onze inzet waar te maken. De opgave die er ligt vraagt om een sterke corporatie die de investeringskracht, capaciteit, kennis en kunde heeft om de komende jaren haar rol als maatschappelijk partner waar te maken. Om onze maatschappelijke taken te kunnen blijven uitvoeren, nemen we maatregelen. We leggen de rekening natuurlijk niet alleen bij onze huurders neer. We kijken ook kritisch naar onze organisatie. Het efficiënter en effectiever inrichten van onze werkzaamheden, de processen en de organisatie, heeft als resultaat dat wij met een relatief beperkte formatie onze doelstellingen kunnen behalen.


15

In 2015 heeft een herbezinning plaatsgevonden over de structuur en het organisatiemodel van Wonen Wateringen. Aanleiding hiervoor is de ingrijpende nieuwe ordening in de huisvesting, waarbij tevens is geanticipeerd op het naderende vertrek van de huidige directeur-bestuurder (september 2016). Kerncompetentie s ge ve n richting aan de structuur

In zijn strategie zet Wonen Wateringen in op de kerncompetenties: dichtbij de klant zijn, vastgoedsturing en samenwerken met partners. Het zijn de kerncompetenties en kerntaken die stevig in de (vernieuwde) werkorganisatie verankerd zullen zijn. Daar tegenover helpt het ‘uitbesteden’ van niet-kern activiteiten om de focus op de kerncompetenties te versterken. Het nastreven van het handhaven van de zelfstandige positie, impliceert dat op een aantal deelterreinen partnershiprelaties met andere organisaties – marktpartijen en collegae corporaties - ontwikkeld moeten worden. Wonen Wateringen zet daarom in op een intensiever (keten)samenwerking als werkzame mogelijkheid, om met behoud van zelfstandigheid voordelen van schaalvergroting te kunnen realiseren. Bij het ontwerp van de organisatiestructuur is gekozen voor een ‘front office-backoffice’ opzet. De gekozen nieuwe organisatiestructuur ondersteunt de drie kerncompetenties (dichtbij de klant zijn, vastgoedsturing en samenwerken met partners). Bij de transitie van de structuur en de organisatie kiest Wonen Wateringen voor de filosofie en visie achter de ‘Regiecorporatie 2.0’. De verhuurfunctie (frontoffice) en administratie (bedrijfsvoering) worden als kerntaken gezien. Bij de aansturing van beide groepen zal de basis worden gelegd voor meer countervailing power in de organisatie en de bestaande managementlaag vervallen. De wijze van inpassen van de functie onderhoud en beheer in de organisatie en de uitvoering wordt vergaand gewijzigd. Hoofdpunt van de wijzigingen is dat de eigen inzet op dit terrein van onderhoud en beheer zich vooral richten op tactisch niveau en minder op uitvoerend niveau en dat (door toepassing van design, build en maintenance contracten) méér gebruik gemaakt wordt van de kennis, uitrusting en ervaring van derden. P e r s o ne l e o nt w i k k e l i n g e n In het eerste kwartaal wordt een wervingscampagne voor een nieuwe directeur-bestuurder opgestart; waarbij de verwachting is dat een benoeming per 1 juli 2016 kan plaatsvinden. In 2016 werken we verder aan de invoering en afstemming van processen, procedures en werkwijzen ten behoeve van de organisatie zoals deze er na de vernieuwing uitziet. Waar nodig volgen medewerkers trainingen om basiskennis, vaardigheden maar óók gedragscompetenties op het gewenste niveau te krijgen. Het accent bij gedrag ligt op verantwoordelijkheid en betrokkenheid. Van medewerkers wordt ook een grotere verantwoordelijkheid voor hun eigen loopbaan verwacht. Wonen Wateringen stimuleert en faciliteert.


16

O ut - s o r c i n g r e p a r a t i e o nd e r ho ud Om zo min mogelijk te hoeven tornen aan ambities stuurt Wonen Wateringen bij de transitie van de bedrijfsvoering en organisatiestructuur nadrukkelijk ook op kostenbesparing en efficiency. Zo brengt Wonen Wateringen de kosten in verband met onderhoud omlaag door vanaf 2016 de uitvoering van het reparatieonderhoud door een eigen technische dienst af te stoten. Al het dagelijks reparatieonderhoud wordt ondergebracht bij één aannemer die als verlengstuk van Wonen Wateringen zal gaan fungeren. Dit betekent dat vanaf 2016 de binnenkomende reparatieverzoeken direct bij de aannemer worden aangemeld en de aannemer rechtstreeks afspraken met huurders en ketenpartners maakt wordt voor herstel. Dit is slechts één aspect van de nieuwe samenwerkingsvorm. Er worden ook afspraken gemaakt over zaken als klantgerichtheid, doorlooptijden, urgentie, one-time-fixing, vaste prijs per woning, rapportages en kwaliteit. Door het afstoten van de eigen technische dienst kan in de begroting vanaf 2016 een besparing worden ingerekend van tenminste € 50.000 per jaar; de slimmere manier van werken betekent een forse daling van de administratieve werkzaamheden (èn last) van het reparatieonderhoud. F i n a n c i e e l b e he e r Uit de Woningwet 2015 komen een paar vraagstukken naar voren die direct of indirect betrekking hebben op het financieel beheer. Zo wordt de doorlooptijd voor het opleveren van prognose- en verantwoordingsstukken vervroegd, dient het vastgoed vanaf de jaarrekening 2016 gewaardeerd te worden tegen marktwaarde in verhuurde staat en wordt er verwacht, dat wij ‘risicomanagement’ en ‘control’ steviger borgen in onze organisatie. Voor ons brengt dit met zich mee dat er een verschuiving plaatsvindt van een veelal registrerende taak naar een meer controlerende taak. De werkzaamheden van de financiële afdeling wordt hier in 2016 op afgestemd, waarbij het plan is dat de waardering van de woningen in portefeuille op basis van het ‘Handboek’ door de afdeling worden uitgevoerd en de waardering van het overig onroerend goed door derden wordt uitgevoerd. In het eerste kwartaal zal hiertoe een waarderingsprotocol worden opgesteld en aansluitend een selectieprocedure worden gevoerd. Voor de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat is de kwaliteit en volledigheid van onze basisgegevens van het vastgoed essentieel. Daarnaast is kennis en ervaring over de beoordeling van vastgoed op basis van rendementen nodig om deze vertaalslag te maken. K w a l i t e i t i n d i e ns t v e r l e ni n g We worden gewaardeerd om onze pragmatische aanpak, en het snel kunnen schakelen. We zijn toegankelijk voor onze huurders en zorgen we ervoor dat (potentiële) huurders en woningzoekenden snel geholpen worden. Om dit niveau vast te houden, zetten we ook voor 2016 in op het behouden van ISO-certificering van onze dienstverlening. Op basis van de ISOsystematiek evalueren we regelmatig onze bedrijfsvoering en optimaliseren daar waar nodig onze klantprocessen.


17

Meten klanttevredenheid

In 2016 vinden er veranderingen plaats in zowel de uitvoering van het reparatieonderhoud als in de wijze waarop we de tevredenheid hierover meten. We gaan werken met één ketenpartner voor het onderhoud, en meten continue de klanttevredenheid. Met de normstelling bij een dergelijke werkwijze beginnen we daarom met een voorzichtige doelstelling van een zeven, waarbij het streven is om in de komende jaren een hogere norm te bereiken. Klachtenprocedure en geschille ncommissie

Klachten kunnen ons helpen onze dienstverlening te verbeteren. Wij bekijken de klacht en zoeken samen met de huurder naar een oplossing. In 2016 sluiten we ons aan bij de Regionale Geschillencommissie. Komen we er langs onze eigen klachtenregeling niet uit met een klant, dan kan hij een beroep doen op deze geschillencommissie. De onafhankelijke commissie beoordeelt de casus dan; ze bekijkt of Wonen Wateringen voldoende heeft gedaan om de klacht op te lossen.

Implementatie nieuwe Woningwet De implementatie van de nieuwe Woningwet is één van de andere centrale thema’s in 2016. Op basis van de strategische keuzes die we in het voorjaar 2016 maken en de financiële haalbaarheid van de voorgestelde splitsing van het vastgoed in sociaal (DAEB) en commercieel (niet-DAEB), stellen we in de loop van 2016 het scheidingsvoorstel op. De zienswijzen van de gemeente en de huurders zijn hierbij van groot belang. Wij betrekken deze belanghouders al in een vroeg stadium, zodat we hun input kunnen meenemen. In het najaar (uiterlijk 31 december 2016) wordt het scheidingsvoorstel ingediend bij de minister. De implementatie van de Woningwet met betrekking tot de organisatie en processen wordt uitgewerkt in 2017. Al met al zijn er op het eerste gezicht geen grote wijzigingen in ons werkpakket te verwachten. Wel is de nieuwe wetgeving aanleiding tot een heroverweging van het strategisch belang van het bezit en de exploitatie van het bedrijfsonroerend goed (eerste kwartaal 2016). Administratie ve of juridische sche i ding

DAEB-bezit

en niet -DAEB -be zit?

Grosso modo kan worden gesteld dat Wonen Wateringen zijn bestaand niet-DAEB bezit wil behouden, maar niet echt ontwikkelambities heeft voor het realiseren van nieuw niet-DAEBbezit. Een keuze voor een administratieve scheiding tussen

DAEB-bezit

en niet-DAEB-bezit is dan

wellicht een voor de hand liggende keuze. Het optuigen van een juridische scheiding zal immers gepaard gaan met de nodige opstartkosten (waaronder kosten van kadastrale splitsing). Het is dan maar zeer de vraag of de kosten opwegen tegen de voordelen. Een administratieve splitsing past ook in de nadrukkelijke wens de scheiding qua administratieve verwerking en beheer eenvoudig en verstandig te houden.


18

De uiteindelijke keuze heeft verstrekkende gevolgen voor de toekomstige bedrijfsvoering van de corporatie. Het ziet er namelijk naar uit dat er na de splitsing nauwelijks nog dynamiek bestaat tussen de

DAEB

en de niet-DAEB portefeuille, aangezien mutaties tussen beide

portefeuilles dan tegen marktwaarde dienen te worden afgerekend. Om een gedragen keuze te kunnen maken uit de verschillende mogelijkheden zal in het eerste kwartaal 2016 een speciale themaconferentie worden georganiseerd rond het thema van ‘de splitsing’, waarmee de Raad van Commissarissen in een vroeg stadium zijn zienswijze op een voorgenomen splitsingsplan kan geven. Herijken g overnancestructuur

Wonen Wateringen heeft zijn governance (ondernemingsbestuur) georganiseerd op een niveau dat in de sector gebruikelijk is. De governancestructuur van Wonen Wateringen is te vinden op de website. De governance is gericht om op een efficiënte en effectieve wijze de beleidsdoelstellingen te realiseren. De governance is uitgewerkt in de statuten, in het reglement Raad van Commissarissen, in het Directiereglement en in diverse beleidsdocumenten. In 2016 zullen we onze governance structuur en –documenten tegen het licht houden en waar nodig of gewenst aanpassen aan wet en regelgeving en actuele inzichten. Voor 2016 stellen we ons daarbij tevens tot doel de werking en invoering van risicomaatregelen te toetsen en het risicomanagement te verbeteren en een vaste plek te geven in de beleidscyclus. De bedoeling is om het risicomanagement op basis van de ‘three lines of defence’ goed te verankeren in de organisatie.

Optimaliseren financieel rendement

Financiee l be le id

Op bedrijfsniveau sturen wij op kasstromen en willen wij tenminste voldoen aan de normen van de Autoriteit Woningcorporaties, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en financiers. Investeringen beoordelen wij vanuit financieel perspectief op hun rendement. Het financiële kader van rendementseisen wordt in 2016 geïntroduceerd. De jaarlijkse uitgaven voor onderhoud, investeringen en personeel moeten binnen de daarvoor door ons gehanteerde budgetten en normen blijven. Zo houden wij de bedrijfslasten in de hand en zorgen wij voor een evenwichtige jaarlijkse kasstroom. Scenario’s

De begroting wordt opgesteld op basis van een aantal uitgangspunten, kaders en verwachtingen. Om de effecten van veranderde omstandigheden (zoals achterblijven van verkoopresultaten of aftopping van huurprijzen) op de uitkomsten van de begroting inzichtelijk te maken, zijn scenario’s opgesteld en doorgerekend naar de ratio’s voor de rentedekkingsgraad (ICR), solvabiliteit en loan tot value. Uit deze berekeningen komt naar voren dat Wonen Wateringen voor nagenoeg alle scenario’s binnen de normen blijft.


19

In onderstaande overzicht het verschil binnen de ontwikkeling van één van de belangrijkste financiële ratio’s (ICR) in het basisscenario en bij een scenario dat géén woningverkopen worden gerealiseerd en bij een scenario dat door aftopping van de huurprijzen circa 65% van ons woningbezit binnen de huurprijsklasse ‘betaalbaar’ blijft.

Ontwikkeling financiële ratio ICR bij verschillende scenario’s basisscenario scenario aftoppen huurprijzen scenario géén verkoopresultaten 2,0

norm (1,4) 1,0

0 2016

2017

2018

2019

2020

Financiee l ge zond

In ogenschouw nemende de uitkomsten van alle financiële ratio’s en scenario’s, is de conclusie gerechtvaardigd om te stellen dat Wonen Wateringen een gezonde bedrijfsvoering heeft bij een solide financiële positie en perspectief.


20

4

Bedrijfsbegroting 2016

(bedragen in € 1.000)

jaarrekening

begroting

prognose

begroting

index

2014

2015

uitkomst 2015

2016

uitkomst 2015=100

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

13.635

14.252

14.178

14.469

102

371

374

376

382

102

2.584

2.817

3.284

2.201

67

153

95

107

105

98

16.743

17.538

17.944

17.157

96

4.194

3.944

4.210

3.924

93

0

0

0

0

.

Lonen en salarissen

919

961

961

928

97

Sociale lasten

143

129

116

119

102

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijving op MVA/vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen MVA/vastgoedportefeuille

Pensioenlasten

174

192

143

146

102

1.277

2.435

1.751

2.052

117

Leefbaarheid

131

130

124

96

77

Lasten servicecontracten

245

265

218

268

123

Onderhoudslasten

Overige bedrijfslasten

3.582

2.981

2.994

2.990

100

10.666

11.037

10.518

10.521

100

6.078

6.502

7.427

6.636

89

Rentebaten

0

0

0

0

.

Rentelasten

4.095

3.792

3.790

3.604

95

Financiële baten en lasten

4.095

3.792

3.790

3.604

95

Jaarresultaat voor belastingen

1.983

2.709

3.636

3.032

83

Belastingen

-1.834

0

-101

1.070

.

Jaarresultaat na belastingen

3.817

2.709

3.737

1.962

53

Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten

W ONEN W ATER IN GE N | JAA RP LAN 2016

21

Toelichting op de bedrijfsbegroting voor 2016 De bedrijfsbegroting 2016 is gebaseerd op de voorlopige uitkomst 2015 en het ‘going concern’ principe. Dit betekent dat is uitgegaan van de huidige (lopende) activiteiten, de effecten van bestaand beleid en de al geplande activiteiten en investeringen (zoals nieuwbouwprojecten en renovatieprojecten) voor zover deze zijn te voorzien van een reële inschatting van de kosten en opbrengsten. Ontwikkeling woning bezit jaarrekening 2014 begroting 2015

zelfstandige woningen begin boekjaar onzelfstandige woningen begin boekjaar

prognose 2015

begroting 2016

2010

1979

1981

1970

24

24

24

24

- woningen opgeleverd

20

16

16

4

- woningen verkocht

-25

-28

-17

-12

- woningen gesloopt

-24

0

-10

0

2005

1991

1994

1986

totaal aantal woningen einde boekjaar totaal aantal niet woningen totaal aantal verhuureenheden VHE

142

141

139

141

2147

2132

2133

2127

B e d r i j f s o p b r e ng s t e n Huuropbrengsten

De netto huuropbrengsten over 2016 worden geraamd op € 14.469.000. Ten opzichte van de prognose 2015 betekent dit een stijging van € 291.000 (2%). De ontwikkeling in de huuropbrengsten over 2016 kan als volgt worden gespecificeerd: prognose begroting 2015

huuropbrengsten bestaand bezit woningen

uitkomst 2015

index begroting 2016

uitkomst 2015=100

13.554

13.583

13.850

102

huuropbrengsten bestaand bezit niet-woningen

722

684

738

108

huren nieuwbouwcomplexen

119

117

27

23

totaal bruto huuropbrengsten

14.395

14.384

14.615

102

143

206

146

71

14.252

14.178

14.469

102

parameter huurstijging woningen

2,5%

2,5%

1,9%

parameter huurstijging niet-woningen

1,0%

1,0%

0,9%

huurderving totaal netto huuropbrengsten


22

Huuraanpassing in 2016

In de bedrijfsbegroting 2016 is de huurstijging voor de woningen per 1 juli 2016 gelijk gesteld aan het in september 2015 verwachte inflatiepercentage van 0,9% verhoogd met een percentage van 1% dus in totaal 1,9% (inclusief huurharmonisatie). Jaarlijks stelt de Minister van Wonen het maximale huurverhogingspercentage vast. Dit maximale percentage gaat altijd in op 1 juli en geldt tot en met 30 juni van het daarop volgende jaar. De huurstijging voor de niet woningen is gelijk gesteld aan het in september verwachtte inflatiepercentage over 2016 van 0,9%. In e xploitatie ne men van woninge n

In 2016 worden 4 woningen plus een aanbouw Julianastraat in exploitatie genomen. De huuropbrengsten nemen in 2016 met € 27.000 toe. Ook wordt een parkeerterrein opgeleverd welk tussen de Julianastraat, Emmastraat en Wilhelminastraat ligt. Dit parkeerterrein genereert geen opbrengsten. Verkoop e n sloop woningen

In de komende jaren wordt per jaar een verkoop van 12 woningen geraamd, dit wordt beschouwd als reguliere verkoop uit bestaand bezit. Daarnaast zullen in 2016 kavels bouwgrond de Willem III straat verkocht worden, hier stonden 7 sociale huurwoningen welk in 2015 zijn gesloopt. Huurderving

In de netto huuropbrengsten is een bedrag verdisconteerd voor ‘huurderving wegens leegstand’. De huurderving voor 2015 bedraagt op 1,4 % van de totale huursom. Dit wordt veroorzaakt door leegstand bij wisseling van huurders of in afwachting van verkoop, leegstand bij einde exploitatie (sloopwoningen) alsmede structurele leegstand van een bedrijfspand. In de begroting 2016 is de huurderving gebaseerd op 1,0 % van de bruto huuropbrengsten en is daarmee geraamd op € 146.000. Opbrengsten servicecontracten en leefbaarheid

De opbrengsten uit servicecontracten - in de begroting 2016 geraamd op € 382.000 - betreffen onder ander serviceabonnementen € 106.000, glasverzekering € 52.000, schoonmaak portieken € 63.000 en licht portieken € 94.000. Tegenover de baten uit de servicekosten en glasfonds staan lasten die worden gemaakt vanuit onderhoud en worden geraamd op € 48.000. De lasten voor schoonmaak portieken en licht portiek worden geraamd op € 191.000, dekking van het negatief saldo van de baten en lasten met betrekking tot de portieken vindt plaats op de post ‘leefbaarheid’.


23

Opbrengst verkopen prognose begroting 2015

uitkomst 2015

begroting 2016

2.360

3.678

2.505

opbrengst verkopen bestaand bezit direct toerekenbare kosten boekwaarde netto verkoopresultaat bestaand bezit opbrengst verkopen bestaand bezit Oranjewijk fase 5

96

68

96

683

1.263

739

1.581

2.347

1.670

932

272

540

direct toerekenbare kosten boekwaarde

13 22

4

9

910

255

531

1.188

978

direct toerekenbare kosten

150

296

boekwaarde

712

netto verkoopresultaat bestaand bezit Heerlickheid

326

682

2.817

3.284

netto verkoopresultaat bestaand bezit Oranjewijk fase 5 opbrengst verkopen bestaand bezit Heerlickheid

totaal verkoop onroerende goederen

2.201

Het netto verkoopresultaat van bestaand bezit

Voor 2015 was verkoop van 12 woningen uit bestaand bezit geraamd, in totaal zijn 17 woningen verkocht. Ook zijn 3 erfpachten afgekocht door de bewoners en is een (gedeelte van de) bedrijfsruimte aan het Guldeland verkocht. Voor 2016 is de verkoop van 12 woningen uit het bestaand bezit geraamd. Het netto verkoopresultaat van bestaand bezit Oranjewijk fase 5

In de begroting 2015 is uitgegaan van de verkoop van 16 woningen. In 2015 zijn 10 woningen gesloopt, hiervan zijn 3 stuks grond verkocht in 2015. De verkoop van de resterende grond wordt voor 2016 geraamd. De resterende 6 woningen worden in exploitatie gehouden in afwachting van toestemming tot sloop in verband met de aanwezige vleermuizen. Overige bedrijfsopbrengsten

De overige bedrijfsopbrengsten, totaal € 105.000, betreffen erfpachtinkomsten van € 77.000 en huurovereenkomsten antennes van € 28.000. De erfpachtinkomsten nemen jaarlijks toe door een jaarlijks afnemende korting op de erfpachtcanon.


24

Bedrijfslasten Afschrijving op materië le vaste activa e n vastgoe dportefe uille

De totale boekwaarde van het bezit (vaste activa) bedraagt eind 2015 € 118.324.000 (eind 2014 was dit € 120.596.000). In 2016 zal in totaal € 3.924.000 (2015: € 4.210.000) aan waarde worden afgeschreven. De afname van afschrijvingen hangt samen met de verkoop van woningen. Formatie plaatsen en omvang personee lsbestand

De prognose voor 2015 is dat Wonen Wateringen 17,1 fte in dienst heeft; in de begroting 2016 is dit 17,5 fte. formatieplaatsen, gesplitst naar activiteiten

jaarrekening 2014 begroting 2015

prognose 2015

begroting 2016

directie

1,0

1,0

1,0

1,0

ondersteunende zaken

1,3

1,3

2,0

2,0

verhuur/bewonerszaken

4,4

5,3

4,7

5,7

technische dienst incl. adm/td

7,9

7,9

5,9

5,9

financieel economische zaken

2,9

2,9

3,5

2,9

17,5

18,4

17,1

17,5

totaal Lonen en salarissen

Het totaal van de lonen en salarissen (inclusief vacatiegeld RvC) voor 2016 is geraamd op € 928.000. De ingeschatte CAO aanpassing bedraagt 1,25 % van de salarisschalen. Voor de einduitkomst 2015 is de prognose dat een bedrag van € 17.700 wordt ontvangen als uitkering van ziekengelden, het overgrote deel zijn uitkeringen van het UWV in verband met zwangerschappen. In de begroting van 2016 is hiervoor € 2.500 opgenomen in verband met een zwangerschap. Voor 2016 is voor lonen en salarissen geprognotiseerd € 928.000, deze gaat uit van een toevoeging van een manager Wonen. In 2015 is de technische dienst afgenomen met 2 fte, deze zijn tot eind 2015 vervangen door 2 tijdelijk ingehuurde krachten. Deze komen niet tot uitdrukking in het fte overzicht. De afdeling financieel economische zaken is tijdelijke uitgebreid, vanaf 1 januari 2016 zal deze afdeling weer terug gaan naar de oorspronkelijke bezetting van 2,9 fte. Eind 2015 is een management assistente toegevoegd aan de afdeling ondersteunende zaken.


25

Sociale en pensioenlasten

De premiedruk van de sociale lasten van 14% is geraamd op de uitkomsten van de jaarrekening 2014. De premiedruk van de pensioenlasten is geraamd op 21% gebaseerd op het percentage van 2015 dat betaald wordt aan het pensioenfonds. De prognose 2015 van het totaal van sociale en pensioenlasten is ten opzichte van de begroting 2015 19 % gedaald door uitdiensttreding van 2 mensen bij afdeling technische dienst. In 2016 zal deze weer stijgen, afhankelijk van de invulling van de manager Wonen. Onderhoudslasten

Het totaal van de kosten voor het uitvoeren van onderhoud in 2016 wordt geraamd op € 2.052.000 (prognose eindtotaal 2015: € 1.751.000) en is als volgt te specificeren: jaarrekening

begroting

prognose

begroting

index

2014

2015

uitkomst 2015

2016

uitkomst 2015=100

planmatig onderhoud

859

1.556

1.248

1.577

126

mutatie-onderhoud

210

500

220

223

101

klachtenonderhoud

351

512

329

333

101

lasten overige exploitaties

57

61

52

53

101

verbruik klein materiaal

87

89

88

25

28

-229

-207

-222

-111

50

-58

-76

-47

-48

102

1.277

2.435

1.668

2.052

123

uitgevoerd door eigen technische dienst ten laste van servicecontracten totaal onderhoudslasten

Op basis van de geactualiseerde Meerjarenonderhoudsplanning is voor 2016 een werkprogramma planmatig onderhoud opgesteld. Het budget voor planmatig onderhoud in 2016 bedraagt € 1.577.000 (inclusief BTW). De uitnodigingen voor het doen van inschrijvingen op de uitvoering van de werkzaamheden zullen tijdig worden gedaan zodat aanbesteding in de eerste weken van 2016 kan plaatsvinden. Het mutatie- en klachten onderhoud is in totaal geraamd op € 556.000 waarbij uitgegaan is van de realisatie van 2015; verhoogd met inflatie. Voornemen bestaat per 1 januari 2016 de uitvoering van reparatieverzoeken door eigen mensen volledig te stoppen en voor de uitvoering een (keten)samenwerking aan te gaan met Vehoec Aannemers. Door het beëindigen van deze werkzaamheden in eigen beheer zal een directe besparing (huisvestingslasten, voorraad, autokosten) ontstaan in de orde van grootte van € 50.000 op jaarbasis; in de begroting voor 2016 is de besparing PM geraamd en nog niet ingerekend.


26

Leefbaarheid

De kosten voor leefbaarheid hebben betrekking op groenvoorzieningen, portiekverlichting en schoonmaken portieken. Er wordt gekeken om nieuwe contracten af te sluiten voor het groenonderhoud, door deze slimmer in te zetten gaan we uit van een besparing van €17.000 ten opzichte van 2015. In 2015 is een eenmalige uitgave geweest voor de inrichting van achterpadverlichting van € 8.000. De totale uitgave wordt voor 2016 op € 96.000 geraamd. Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden geraamd op € 2.989.631 en is als volgt te specificeren:

[in € 1.000]

jaarrekening

begroting

prognose

begroting

index

2014

2015

uitkomst 2015

2016

uitkomst 2015=100

Abonnementen en contributies

23.190

24.856

21.972

25.154

114

Advertenties

11.856

9.422

5.164

5.226

101

Advieskosten

3.901

8.000

2.016

8.000

397

14.273

17.750

15.361

6.245

41

707.787

712.425

726.224

708.498

98

Diverse

55.662

28.693

64.482

28.013

43

Drukwerk en kantoorbehoeften

24.531

20.250

21.249

21.504

101

199.188

200.140

195.470

182.745

93

17.299

6.500

1.000

11.000

1.100

Autokosten Belastingen en verzekeringen

Huisvestingskosten Huurdersoverleg Implementatie woningwet

13.930

12.500

5.633

25.000

444

Kosten automatisering

133.783

132.291

134.771

136.388

101

Kosten externe controle

107.714

64.000

84.098

40.535

48

Kosten Raad van Commissarissen

7.975

27.241

18.208

16.533

91

Kwartier

7.276

9.000

7.188

10.911

152

Onderhoud

1.665

2.074

9.463

2.500

26

Opleidingen

38.477

25.000

12.089

37.500

310

Overige directe exploitatielasten

89.566

88.967

89.525

100.600

112

Overige personeelskosten

57.780

45.373

67.361

60.049

89

Porto, bezorg en telefoonkosten

18.000

19.639

19.339

20.532

106

PR en communicatie

37.605

3.500

2.156

3.542

164

Pro rata BTW

-157.153

0

-11.877

-

-

Projectontwikkeling

405.102

10.000

19.015

-

-

521

0

0

-

-

408.444

0

6.809

14.939

219

Sociaal plan Oranjewijk

15.357

12.300

6.229

6.000

96

Sponsoring

20.680

15.000

8.222

5.000

61

Strategisch bedrijfsplan

45.431

5.000

9.050

5.000

55

Structuur en Organisatie

3.511

15.125

30.744

-

-

Samenwerking Saneringsheffing/ heffing AW


27

[vervolg]

jaarrekening

begroting

prognose

begroting

index

[in € 1.000]

2014

2015

uitkomst 2015

2016

uitkomst 2015=100

Treasury Verhuurderheffing Wijkontwikkelingsplannen Woonruimteverdeling Eindtotaal

16.622

18.000

17.966

18.216

101

1.248.271

1.400.000

1.384.011

1.475.000

107

0

47.500

20.754

15.000

72

2.937

0

0

-

-

3.581.179

2.980.544

2.993.693

2.989.631

100

Saneringshe ffing/heffing Autorite it woningcorporaties

Zowel in 2015 als in 2016 legt de Autoriteit woningcorporaties geen saneringsheffing op omdat zij over een toereikende buffer beschikt om eventuele saneringsaanvragen in 2016 te kunnen financieren. Met ingang van 2016 moet wel een bijdrage afgestaan worden aan de Autoriteit woningcorporaties, deze wordt vastgesteld aan de hand van de aantallen woningen en de WOZ waarde van deze woningen. De heffing wordt voor 2016 op € 14.939 geraamd. Verhuurde rhe ffing

Het tarief voor de verhuurderheffing is in de begroting 2016 € 4,91 per € 1.000 WOZ waarde, in de prognose 2015 is dit € 4,49. De basis van de heffing in 2015 was een WOZ waarde van € 308.243.000 voor 1.872 woningen met een huur onder de liberalisatiegrens waardoor het te betalen bedrag is uitgekomen op € 1.384.000. In de begroting 2016 is een WOZ waarde bepaald van € 300.425.000 voor 1843 woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 710,68). Het te betalen bedrag wordt geraamd op € 1.475.000. Rentebaten en -lasten

Het totaal aan langlopende leningen kredietinstellingen bedraagt per 1 januari 2016 € 97.283.000. De in 2016 verschuldigde rentelasten over de lening portefeuille bedraagt € 3.597.000. De overige lasten betreffen rente over kortlopende schulden kredietinstellingen en de borgstellingsvergoeding aan het WSW. Be lastingen

Fiscaal wordt voor 2015 een verlies geraamd van € 343.000 dit wordt met name veroorzaakt door de hoge balanswaarde voor het stuk grond aan de Julianastraat. In het verleden is hier bedrijfseconomisch op afgewaardeerd, echter was dit fiscaal niet gevolgd. Met de verkoop van de grond en aanvang bouw 4 huurwoningen kan de boekwaarde van deze grond ten laste van het fiscale resultaat worden gebracht. Samen met verliezen uit voorgaande jaren, staat ter verliesverrekening een bedrag van € 3.467.000 beschikbaar.


28

Voor 2016 is een fiscale winst geraamd van € 4.262.000, het verschil tussen de bedrijfseconomische winst en fiscale winst wordt met name veroorzaakt door de beperking om af te schrijven op het materieel vastgoed in exploitatie. De fiscale last voor 2016 is €1.070.000 echter door de nog beschikbare verliesverrekening zal de werkelijke kasstroom € 188.000 (te betalen in 2017) bedragen.

J a a r r e s ul t a a t Het jaarresultaat na belastingen is in de begroting 2016 geraamd op € 1.962.000 positief, de prognose einduitkomst 2015 is € 3.737.000 positief.


29

Jaarplan Agenda Bedrijfsbegroting Meerjarenramingen W O N E N W A T E R I N G E N J A A R P L A N

Recommend Documents