Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad. Collegevoorstel Openbaar. Onderwerp Voortzetting Huurteams 2011

Collegevoorstel

Openbaar

Onderwerp

Voortzetting Huurteams 2011

Programma / Programmanummer

BW-nummer

Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Wonen / 9620 Collegevergadering no 47 Portefeuillehouder

J. van der Meer Samenvatting Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. Aanwezig: Voor het oprichten van de Huurteams is in de begroting voor 2009, G340, Bas Böhm, 3436 Th. de Graaf Voorzitter 2010 en 2011 een bedrag van € 25.000 opgenomen. Nu beslissen we, P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H.Datum Kunst, Wethouders ambtelijk voorstel zoals vastgesteld in 2009, P. op Lucassen, basis van deJ.tussenrapportage van der Meer over 2010 15 oktober 2010 over de voortzetting van de Huurteams in 2011. P. Eringa Gemeentesecretaris Registratienummer 10.0027216 A. Kuil Communicatie M. Sofovic Verslag

Ter besluitvorming door het college Aldus

vastgesteld in de vergadering van:

1. Op basis van de tussenrapportage over 2010 de Huurteams positief te beoordelen. 2. Op basis van punt 1 een bijdrage van € 25.000 aan de Stichting Huurteams Nijmegen vast te stellen voor de voortzetting van de Huurteams in 2011 door ondertekening van bijgevoegde subsidiebeschikking.

De voorzitter,

Paraaf

Datum

akkoord

Leidinggevende

De secretaris, K. Donné, G340 Programmamanager A. Hamming

Programmadirecteur B. Drummen

 Alleen ter besluitvorming door het College  Actief informeren van de Raad Paraaf

Besluit B&W d.d. 16 november 2010 nummer: 1.2  Conform advies

 Aanhouden  Anders, nl.

Datum

akkoord

1

Bestuursagenda

Gemeentesecretaris

Portefeuillehouder

CV Voortzetting Huurteams 2011

Collegevoorstel

1

Probleemstelling

In 2008 heeft de raad bij de vaststelling van de begroting de wens om het oprichten van Huurteams te faciliteren gehonoreerd. Voor 2009, 2010 en 2011 is jaarlijks een bedrag van € 25.000 in de begroting opgenomen. Als uitwerking hiervan hebben we op basis van het projectplan van de AKKU de Huurteams ondersteund met een bijdrage van € 25.000 in 2009 en 2010. Zoals vorig jaar besloten, besluiten we nu op basis van de tussenrapportage over 2010 over voorzetting in 2011. 2

Juridische aspecten

De AKKU heeft de Stichting Huurteams Nijmegen opgericht die de werkzaamheden coördineert en uitvoert. Wij ondersteunen dit met een financiële bijdrage, eigen expertise en informatie. De financiële bijdrage wordt verstrekt conform de regels van de Nijmeegse Kaderverordening Subsidieverstrekking. De Huurteams kondigen zich schriftelijk aan bij kamerverhuurpanden en treden alleen binnen na toestemming van de huurder(s). Mocht er sprake zijn van een te hoge huur, dan kan de huurder de stichting machtigen om een procedure bij de Huurcommissie te voeren. Als gemeente spelen wij hierin geen rol. Dit is een juridisch zuivere vorm. De gemeente heeft wettelijk toezicht op bouwkundige kwaliteit van panden maar niet op de huurstelling. Voor geschillen over de hoogte van de huur is de Huurcommissie de aangewezen instelling. Dit is een onafhankelijke commissie. Het secretariaat is onderdeel van het ministerie van VROM. 3

Doelstelling

Door het faciliteren van de Stichting Huurteams Nijmegen: het realiseren van huurverlaging voor huurders die op dit moment teveel betalen en een beeld verkrijgen van de huursituatie op de Nijmeegse kamermarkt. 4

Argumenten

1. Uit tussenrapportage blijkt wederom meerwaarde Net als in 2009 blijken de Huurteams in 2010 meerwaarde te hebben gehad. In 2010 zijn tot 31 juni 119 zaken afgerond en er lopen nog 67 zaken. Het totaalbedrag aan maandelijkse bespaarde kale huur ligt al bijna 3 keer zo hoog als in 2009 (2009: € 2.021, 2010: € 5.667). Uit de in 2010 afgeronde zaken blijkt: - In 60 gevallen is de maximale huurprijs overschreden. In 37 zaken is de huur met gemiddeld zo’n € 120 per maand verlaagd. In de overige zaken is er meestal geen actie ondernomen vanwege een geringe overschrijding, verhuizing of onverschilligheid. In 7 gevallen is er geen actie ondernomen door intimidatie van de huurder door de verhuurder. - Alle all-inprijszaken zijn via de Huurcommissie beslecht. Van de 6 zaken zijn er 5 gewonnen, met een gemiddelde maandelijks besparing van € 246,21. - Er zijn 21 servicekostenzaken afgerond, waarvan 16 succesvol. - Er zijn 12 onderhoudszaken afgerond, allen succesvol. Het verwachte aantal nieuwe zaken in 2010 is wat naar beneden bijgesteld door een dip van aanmeldingen in februari, maar sindsdien zit er weer een stijgende lijn in het aantal aanmeldingen. 2.1 Zaken lopen door in 2010 en 2011

Collegevoorstel

Vervolgvel

2

De Huurteams hadden in juli 2010 67 lopende zaken en het aantal maandelijkse aanmeldingen loopt sinds februari op. Voortzetting van de Huurteams in 2011 is voor afronding van deze zaken noodzakelijk. 2.2 Ondersteuning door gemeente noodzakelijk voor voortgang Net als in 2009 blijkt dat de Huurteams uitermate efficiënt en effectief te werk zijn gegaan. De € 25.000 was in 2009 al aan de erg krappe kant, 2010 is financieel een nog moeilijker jaar. Door een fout in de administratie van de Huurteams en door een onaangekondige verhoging van de legekosten voor het starten van een procedure bij de Huurcommissie is er dit jaar een tekort van € 1.000. In hun tussenrapportage geven de Huurteams aan dat met een subsidie van € 25.000 (scenario 1) de kwaliteit en kwantiteit in 2011 vermindert, en het risico bestaat dat er geen goede coördinator gevonden kan worden. Dit zou volgens hen mogelijk het einde van de Huurteams betekenen. Voor het goed functioneren van de Huurteams is scenario 2 (een subsidie van € 30.000), volgens de Huurteams noodzakelijk. Scenario 3 (een budget van € 50.000 per jaar) is gericht op meer professionalisering en uitbreiding van taken. Ons college is van mening dat verhoging van het budget niet past in een tijd van bezuinigingen, bovendien is ons college van mening dat de Huurteams op alternatieve wijzen meer financiële middelen kunnen genereren. Hierbij valt met name te denken aan het laten betalen van cliënten indien huurverlaging gerealiseerd wordt (no cure no pay). 5

Klimaat

Dit voorstel heeft geen relatie met het klimaat- en energievraagstuk en onze doelstellingen op dat terrein. 6

Financiën

In de Stadsbegroting is in 2009, 2010 en 2011 € 25.000 per jaar opgenomen ter ondersteuning van Huurteams. De dekking is opgenomen onder deelproduct 60233 "voorlichting en onderzoek". We hebben ervoor gekozen om, op basis de tussenrapportage over 2010 te besluiten over voortzetting in 2011. 7

Communicatie

Toelichting in persgesprek. 8

Uitvoering en evaluatie

De Stichting Huurteams Nijmegen zal vóór 1 april 2012 rapporteren over 2011, waarna besloten wordt over definitieve vaststelling van de subsidie over 2011. Bij definitieve vaststelling van de subsidie informeert ons college de raad over de activiteiten van de Huurteams in het voorafgaande jaar. 9

Risico

De Huurteams geven in hun rapportage aan dat met een subsidie van € 25.000 de kwaliteit en kwantiteit in 2011 vermindert en het risico bestaat dat er geen goede coördinator gevonden kan worden. Dit zou volgens hen mogelijk het einde van de Huurteams betekenen.

Bijlage(n):

2

Een gezonde groei Stichting Huurteams Nijmegen

Tussenrapportage 2010

N.H. Oost – Coördinator Huurteams L. Groenewegen – Voorzitter Stichting C.B. Jansen – Penningmeester Stichting H. van den Bosch – Secretaris Stichting

Samenvatting van de kerncijfers Stand van zaken 31 juni 2010 186 huurders geholpen, waarvan 96 in 2009 gestart en 90 in 2010 119 zaken afgerond sinds 1 januari 2010 Waarvan voor 41 huurder 46 procedures bij de Huurcommissie afgerond: 42 procedures gewonnen, 1 procedure verloren en 3 procedures afgebroken Waarvan 34 zaken onderling met verhuurder opgelost Waarvan 15 zaken met advies afgerond Waarvan 6 zaken afgebroken wegens intimidatie door de verhuurder Waarvan 23 zaken om andere reden afgebroken 67 lopende zaken Waarvan 24 procedures bij de Huurcommissie voor 15 huurders Besparing huurders sinds 1 januari 2010 € 5 137, 01 Geconstateerde huur per maand boven wettelijk maximum € 61 644, 12 Op jaarbasis1 € 5 666, 69 Bespaarde huur per maand van afgeronde zaken € 68 000, 28 Op jaarbasis1 € 3 109, 35 Te besparen huur per maand van lopende zaken € 37 312, 20 Op jaarbasis1 Stand van zaken doelen 2010 Sinds 1 april 2010 nieuw kantoor. Verwacht aantal nieuwe zaken omlaag bijgesteld van 250 naar 180. Overige kerninformatie Financieel tekort van minimaal € 1 000 verwacht. Interessante alternatieve inkomstenbronnen zijn in 2010 niet aan te boren. Een voortzetting van het project in 2011 is slechts beperkt haalbaar met € 25 000. Een subsidie van € 30 000 is kostenefficiënter. Een subsidie tot € 50 000 maakt verdere professionalisering mogelijk.

Uit cijfers van andere steden waar huurteams actief zijn, weten we dat na controle studenten gemiddeld nog twee tot drie jaar in hun woning blijven en andere huurders zeven tot acht jaar. De daadwerkelijke besparing bij huurverlaging is dus een veelvoud van het bovenstaande bedrag, omdat huurders jarenlang van de verlaging profiteren. Voor een indicatie van de totale besparing kan het bedrag op jaarbasis verdrievoudigd worden. 1

W: www.huurteamsnijmegen.nl E: [email protected] T: 06 2424 7473 A: Tweede Oude Heselaan 386, 6542 VJ, Nijmegen

2

Inhoud Samenvatting van de kerncijfers

2

Stand van zaken 31 juni 2010 Besparing huurders sinds 1 januari 2010 Stand van zaken doelen 2010 Overige kerninformatie Inhoud

2 2 2 2 3

Voorwoord

4

In deze rapportage

4

Huurteams in het kort

5

Begrippenlijst

5

Gegevens van huurders

6

Student of niet Verspreiding huurders over Nijmegen Huurprijzen Andere zaken Zaken

6 6 7 7 8

Aanmeldingen Zaken volledig afgerond in 2010 Huurprijzen All-inprijs Servicekosten Onderhoud

Procedures gestart in 2010 Lopende zaken Intimidatie door verhuurder

8 9

9 10 10 10

11 11 12

Publiciteit en promotie

13

Stand van zaken doelen 2010

14

Financieel

15

Halfjaarrekening 2010

15

Alternatieve inkomstenbronnen

16

Subsidie 2011

18

Toelichting opvallende posten Algemene toelichting Inkomsten uit sponsoring Cliënten laten betalen Samenwerking met andere organisaties Scenario 1: subsidie € 25 000 Scenario 2: subsidie € 30 000 Scenario 3: subsidie € 50 000 Verdere overwegingen

Case study: zaak en procedure toetsing huurprijs


15 16 16 17 18 18 20 21 23

24

3

Voorwoord In deze tussentijdse rapportage van Stichting Huurteams Nijmegen presenteren wij de halfjaarcijfers van 2010. Hieruit blijkt dat de stichting nog steeds een waardevolle maatschappelijke rol vervult. Wederom zijn huurders geholpen met huurverlagingen, problemen met de servicekosten, onderhoudsklachten en andere huurgerelateerde vragen. In de afgelopen zes maanden zijn 90 nieuwe zaken in behandeling genomen en 96 zaken uit 2009 voortgezet. Hiervan zijn reeds 119 zaken afgerond. Op jaarbasis is al € 68 000 huur bespaard. Naar verwachting zal deze besparing in december zeker € 100 000 bedragen; ruim vier maal zo veel als in 2009. Naast het verlagen van huren, heeft de stichting ook meer aandacht kunnen vestigen op servicekosten en onderhoud. Daarnaast heeft zij huurders beter kunnen adviseren. De totale jaarlijkse besparing voor de huurders ligt daarmee aanzienlijk hoger dan bovenstaand bedrag. Deze resultaten zijn met name te danken aan de vijf vrijwilligers die zich het afgelopen half jaar hebben ingezet om huurders te helpen. Zij hebben hun ervaring vergroot en met groot enthousiasme de zaken op zich genomen. De huurteams groeien hierdoor in kennis en daadkracht. Het nieuwe kantoor, dat we sinds 1 april gebruiken, is ook een belangrijke stap vooruit geweest. We kunnen huurders en verhuurders nu privacy garanderen en hebben een meer rustige en professionele werkomgeving. Echter lopen we op al deze punten ook tegen onze beperkingen aan. Zowel voor voorzieningen als voor medewerkers hebben wij niet de middelen om onze huidige groei en professionalisering verder door te zetten. Zelfs zonder verdere groei blijken de financiële middelen een aandachtspunt. Al met al geeft deze tussenrapportage een positief beeld van de afgelopen maanden, maar schets zij ook de beperkingen voor het bereiken van een even zo positieve toekomst.

In deze rapportage Allereerst wordt kort besproken wat de huurteams zijn en welke begrippen om uitleg vragen. Daarna wordt een beeld gegeven van de huursituatie in Nijmegen zoals deze door de huurteams geconstateerd is. Daarbij wordt ingegaan op de hoeveelheid en soort zaken, de postcodegebieden en het soort huurder dat aanspraak maakt op onze hulp. Vervolgens worden de resultaten van de afgelopen zes maanden en de lopende zaken voor de rest van 2010 besproken. In het hierop volgende hoofdstuk wordt besproken via welke kanalen de huurteams aandacht hebben gevraagd voor de stichting en welke strategie gebruikt is. In het financiële overzicht wordt de financiële stand van zaken en de prognose voor de tweede helft van 2010 besproken. Er worden daarnaast opties voor alternatieve inkomsten besproken en een aantal mogelijke scenario’s geschetst voor de subsidie van 2011. Als laatste wordt ter verduidelijking van de gangbare werkwijze inzicht geboden in het verloop van één procedure van begin tot eind.


4

Huurteams in het kort Op 28 januari 2009 is Stichting Huurteams Nijmegen opgericht om huurders te helpen bij een te hoge huur, hoge servicekosten, onderhoudsproblemen en all-in prijzen. Daartoe meten de huurteams huurwoningen, om aan de hand van het puntensysteem de maximale wettelijk toegestane huurprijs te bepalen. Wanneer men teveel betaalt, helpt de stichting bij de procedure die leidt tot een verlaging van de huurprijs. Zo worden ook de andere problemen bekeken, waarna juridisch advies volgt en eventueel namens de huurder een procedure gestart wordt bij de Huurcommissie. Veel huurders blijken zelf hun huurprijs en andere zaken niet aan te vechten. Ze zijn onbekend met het huurrecht en zien op tegen een confrontatie met de verhuurder. Stichting Huurteams fungeert daarom ook als een buffer tussen huurder en verhuurder om zo de afhandeling van huurproblemen soepel te laten verlopen. Een voorbeeld hiervan is de case study in de bijlage.

Begrippenlijst Algemene begrippen – zoals all-inprijs en Huurcommissie – worden als bekend verondersteld. In enkele gevallen is een begrip echter afhankelijk van de context. Daarvoor dit overzicht. Corporatie – woningbouwcorporatie zonder winstoogmerk zoals SSHN, Portaal en Talis. Particuliere verhuurder – overige verhuurders van woningen. Van bewoners die hun zolder verhuren, tot commerciële verhuurders zoals de Rots-Vast groep. Geholpen huurder – een persoon die bij de huurteams aanklopt en substantieel advies of ondersteuning krijgt bij het verbeteren van zijn woonsituatie. Zaak – een verzameling problemen in de woonsituatie waarmee een huurder geholpen wordt. Eén zaak kan meerdere procedures bevatten. Procedure – voor zaken die niet in overleg opgelost kunnen worden, wordt een procedure gestart bij de Huurcommissie. Dit omvat zowel huurverlaging als bijvoorbeeld onderhoud.


5

Gegevens van huurders Het afgelopen half jaar is een verder beeld ontstaan van de samenstelling en verspreiding van huurders die de huurteams om hulp hebben gevraagd. Daarnaast wordt onderstaand bekeken hoe groot de geconstateerde overschrijdingen in huurprijs zijn. Merk op dat in verband met onze reactieve werkwijze het beeld van de Nijmeegse huursituatie enigszins vertekend is. Immers zijn alleen mensen die ervoor kiezen naar ons toe te komen in de gegevens opgenomen. Student of niet 84% van de huurders die in 2010 bij ons hebben aangeklopt zijn studenten, vergelijkbaar met de 79% van 2009. Al deze studenten wonen onzelfstandig. De overige huurders wonen vrijwel allemaal zelfstandig. Verspreiding huurders over Nijmegen Afbeelding 1: aantal huurders dat in 2009 en 2010 aanklopte bij huurteams per postcode

Bovenstaand overzicht laat zien dat de zaken geconcentreerd zijn in de verwachte gebieden in het centrum en zuiden van Nijmegen. Vier zaken buiten Nijmegen en acht zaken waarvan de postcode niet bekend is, zijn niet in het overzicht opgenomen.


6

Huurprijzen In Tabel 1 staat kort beschreven wat de huurteams hebben geconstateerd bij het meten van 49 woningen gedurende het eerste halfjaar van 2010. Tabel 1: overschrijding maximale huurprijs per maand bij controles huurteams in 2010 Aantal overschrijdingen 36 Gemiddelde overschrijding € 80, 39 Totale overschrijding Totale overschrijding op jaarbasis

€ €

2 894, 06 34 728, 72

Daarnaast zijn de Huurteams in 13 woningen geweest waar de maximale huurprijs niet overschreden werd.2 Voor een all-inprijs gaan wij uit van de verwachte huurverlaging door de Huurcommissie. Het nieuwe bedrag wordt dan de wettelijk bepaalde 55% van de maximale kale huur plus 25% servicekosten. Merk op dat dit nieuwe bedrag zo laag is, omdat de Huurcommissie het rekenen van een all-inprijs doelbewust bestraft. Hierdoor is de verwachte besparing voor de huurders erg hoog. Tabel 2: verwachte huurverlaging door all-inprijs bij controles huurteams in 2010 Aantal constateringen all-inprijs 10 Gemiddelde verwachte huurverlaging € 224, 30 Totale verwachte huurverlaging € 2 242, 95 Verwachte huurverlaging op jaarbasis € 26 915, 40 Andere zaken Daarnaast zijn er huurders die niet teveel kale huur betalen, maar die problemen hebben met hun servicekosten. Ook komen huurders naar ons toe om via de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging te krijgen indien er sprake is van ernstige gebreken aan de woning. Ten slotte zijn er huurders die wel een probleem hebben, maar die ervoor kiezen na advies of een bezoek van de huurteams hun zaak zelf op te lossen. De totale problemen bij huurders die sinds 1 januari 2010 bij ons kwamen, zijn dus groter dan bovenstaande geconstateerde bedragen.

Dit lijkt hoog vergeleken met de 14 huizen zonder overschrijding bij 115 controles in 2009. Daar werden echter alleen controles meegeteld waar een exacte huur bepaald is. Dit jaar zijn ook controles meegeteld waarbij geen exact bedrag bekend is, omdat al eerder duidelijk was dat de huur niet overschreden werd. 2


7

Zaken De zaken waar de huurteams van 1 januari tot 1 juli 2010 aan gewerkt hebben, zijn opgesplitst in zaken die volledig zijn afgrond en zaken die doorlopen in de tweede helft van 2010. Er zijn 186 huurders geholpen, waarvan 96 uit 2009 en 90 die ons in 2010 benaderden. 119 zaken hebben we voor 1 juli kunnen afronden, 67 zaken lopen nog door. Hieronder wordt ingegaan op het verloop van de aanmeldingen, gevolgd door de uitkomsten van afgeronde en nog lopende zaken. Hierbij wordt ook een onderscheid gemaakt in de manier waarop resultaten zijn bereikt en in de verschillende procedures. Aanmeldingen Tabel 3: Aanmeldingen nieuwe zaken eerste helft 2010

In februari is een dip waarneembaar in het aantal nieuwe zaken, gevolgd door een stijgende lijn in de daarop volgende maanden. We hopen volgend jaar meer duidelijkheid te krijgen of dit een patroon is dat samenhangt met de periode van het jaar. Het totale aantal nieuwe zaken is met 90 aanzienlijk lager dan de geplande 125 en het einddoel van 250 zaken lijkt dan ook erg optimistisch. Zie ook ‘Stand van zaken doelen 2010’.


8

Zaken volledig afgerond in 2010 Onderstaand worden alle 119 zaken besproken die tussen 1 januari 2010 en 1 juli 2010 zijn afgerond. Achtereenvolgens wordt gekeken naar huurprijzen, all-inprijzen, servicekosten en onderhoud. De zaken waarbij geholpen huurders slechts met advies zijn ondersteund, worden niet los besproken.

Huurprijzen Tabel 4: overschrijdingen maximale huurprijs bij zaken afgerond in 2010 Maandelijks Totaal geconstateerd door huurteams Gemiddeld € 101, 08 2009 € 80, 88 Aantal zaken: 60 (58 in 2009) Totaal € 6 064, 82

€ 72 777, 84

2009

€

Gemiddeld

€ 120, 22

Totaal

€ 3 606, 64

Gemiddeld

€ 118, 42

Totaal

€ 828, 99

Gemiddeld

€ 104, 64

Totaal

€ 732, 51

Geen actie om andere redenen (gering bedrag, verhuizing, onverschilligheid) Aantal zaken: 14 (7 in 2009)

Gemiddeld

€

Totaal

€ 786, 55

€ 9 438, 60

Resultaat onbekend Aantal zaken: 2 (geen in 2009)

Gemiddeld Totaal

€ 85, 76 € 171, 52

€ 2 058, 24

Verlaagd via Huurcommissie Aantal zaken: 30 (3 in 2009)

2009 2009

Verlaagd via compromis huurbaas Aantal zaken: 7 (35 in 2009)

2009 2009

Geen actie door intimidatie huurder Aantal zaken: 7 (13 in 2009)

2009 2009 2009 2009

€ € € € € € € €

4 690, 88

op jaarbasis

€

56 290, 56

62, 43

187, 30

€ 43 279, 68 €

2 247, 60

50, 10

1 753, 47

€ 9 947, 88 €

22 002, 12

153, 28

1 992, 59

€ 8 790, 12 €

23 911, 08

56, 18 56, 68

396, 74

€

4 760, 88

Er zijn 4 zaken niet opgenomen in bovenstaand schema omdat de huurders al voor de meting een compromis met hun huisbaas hadden gesloten (4 x €30 huurverlaging). Er zijn 2 andere zaken weggelaten omdat de huurder aangaf zelf de meting te willen uitvoeren. Via compromissen en de huurcommissie is door de huurteams zo’n driekwart van het totaal geconstateerde bedrag aan kale huur verlaagd. Dit komt overeen met de inschatting uit 2009 dat de lage effectiviteit toen vooral te wijten was aan de opstartfase waarin veel zaken zich bevonden. Met name de goede resultaten bij de huurcommissie leiden ertoe dat de besparing van dit half jaar al bijna drie keer zo hoog is als de totale besparing over 2009. Zoals verwacht zijn de huurders er door compromissen doorgaans minder op vooruit gegaan dan de geconstateerde overschrijding; in totaal scheelt dit € 130 per maand. Zij nemen dus genoegen met iets minder geld om de relatie met de huurbaas optimaal te houden. De Huurcommissie besloot echter vaak overtuigend in het voordeel van huurders. Zij kende daarmee zelfs een totale huurverlaging toe van bijna € 200 per maand méér dan wij hadden geconstateerd. Een tegenvaller is wel dat het aantal mensen dat het erbij laat zitten na een controle gegroeid is. Er zijn met name meer huurders die verhuizen net na de controle. Of dit een trend is of een uitschieter zullen wij tijdens de rest van het jaar extra in de gaten houden. W: www.huurteamsnijmegen.nl E: [email protected] T: 06 2424 7473 A: Tweede Oude Heselaan 386, 6542 VJ, Nijmegen

9

All-inprijs

Alle all-inprijszaken zijn via de Huurcommissie beslecht. Van de 6 zaken zijn er 5 gewonnen. In één geval is de all-inprocedure afgewezen, maar is via een andere procedure die gelijktijdig liep de normale huur alsnog fors verlaagd. Tabel 5: All-inzaken afgerond in 2010 All-inzaken Totaal Gewonnen Gemiddeld bespaard per maand Totaal bespaard per maand Totaal bespaard op jaarbasis Verloren

Aantal en bedrag 6 5 (allen via Huurcommissie) € 246, 21 € 1 231, 06 € 14 772, 72 1 (via Huurcommissie)

Servicekosten Veel verhuurders zijn niet op de hoogte van de kosten die zij al dan niet mogen doorberekenen of schroeven deze kunstmatig op. Hierdoor wordt er regelmatig winst gemaakt op de servicekosten. Dit is bij wet verboden. Er zijn geen exacte cijfers bekend over de besparing op servicekosten. Ruwweg gaat het doorgaans echter over zo’n honderd euro per jaar, tot enkele honderden euro’s per jaar in extreme gevallen. Tabel 6: servicekostenzaken afgerond in 2010 Servicekostenzaken Aantal Totaal 21 Gewonnen 16 (4 via Huurcommissie) Verloren/vastgelopen 5 (1 via Huurcommissie)

Onderhoud Het is de taak van verhuurders om groot onderhoud aan hun panden te doen. Gebeurt dit niet, dan kan de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging toekennen totdat de problemen zijn verholpen. Vaak is een officiële brief van de huurteams echter al voldoende. Tabel 7: Onderhoudzaken afgerond in 2010 Onderhoudzaken Aantal Totaal 12 Gewonnen 12 (1 via Huurcommissie) Verloren/vastgelopen 0 In 10 gevallen is de onderhoudsklacht na een officiële gebrekenbrief opgelost. In 1 geval is het gebrek zelfs zonder brief opgelost en in 1 geval heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan.


10

Procedures gestart in 2010 Wanneer het niet mogelijk is een compromis met de verhuurder te bereiken, wordt een procedure bij de Huurcommissie gestart, die doorgaans zes tot negen maanden in beslag neemt. In tabel 8 staat het aantal in 2010 gestarte procedures per soort. Tabel 8: aantal gestarte procedures Soort procedure Totaal Toetsing aanvangshuurprijs Huurverlaging Servicekosten Onderhoud Uitsplitsen all-in huur

Aantal 38

15 3 10 3 7

Het aantal procedures dat in 2010 gestart is, valt laag uit. Eén van de oorzaken hiervan is de vernieuwing van formulieren en procedures bij de Huurcommissie. De formulieren die tot 31 maart werden verstrekt, werden vanaf 1 april niet langer geaccepteerd, waardoor veel huurders opnieuw moesten tekenen voor hun procedure. Zelfs bij expliciete navraag bij de Huurcommissie zijn wij hierover niet geïnformeerd tot op de dag zelf. Hierdoor konden we hier niet op anticiperen en heeft het opstarten van procedures flinke vertraging opgeleverd. Er waren in 2009 ongeveer evenveel toetsingsprocedures (huurverlaging tijdens de eerste zes maanden bewoning) als huurverlagingsprocedures (huurverlaging na meer dan zes maanden bewoning). Het aantal mensen dat al langer ergens huurt en nu pas naar de huurteams komt is flink afgenomen. Lopende zaken De onderstaande zaken zijn de 67 gevallen die doorlopen in de rest van 2010. Achtereenvolgens behandelen we de huurprijszaken, de all-inzaken en het totale aantal lopende procedures, inclusief huurprijs- en all-inprocedures. Ongeveer 20 van de 67 zaken bevinden zich is een dusdanig vroeg stadium dat nog niet duidelijk is of de klachten gegrond zijn, daarom zijn deze niet opgenomen. Tabel 9: overschrijding maximale huurprijs bij zaken doorlopend in juli 2010 Maandelijks Totaal geconstateerd door huurteams Gemiddeld € 72, 03 Aantal zaken: 34 Totaal € 2 448, 90 In voortraject of overleg huurbaas Gemiddeld € 62, 22 Aantal zaken: 28 Totaal € 1 742, 09 Lopende huurprocedure Gemiddeld € 117, 80 Aantal zaken: 6 (+ 2 onbekend bedrag) Totaal € 706, 81

op jaarbasis € 29 386, 80 € 20 905, 08 € 8 481, 72

Met huurprocedures wordt gedoeld op toetsing huurprijs in de eerste zes maanden en huurprijsverlaging bij bewoning van meer dan zes maanden. De onbekende bedragen betreffen één huurder die zelf de controle uitgevoerd heeft en één huurder wiens huidige kale huur onbekend is.


11

Tabel 10: All-inzaken doorlopend in 2010 All-inzaken Totaal Gemiddeld te besparen per maand Totaal te besparen per maand Totaal te besparen op jaarbasis

Aantal en bedrag 4 (+1 onbekend bedrag) € 165, 11 € 660, 45 € 7 925, 40

Alle vijf de lopende all-inzaken worden momenteel behandeld in een procedure bij de huurcommissie en hebben een goede kans van slagen. Tabel 11: lopende procedures Huurcommissie Type procedure Aantal Totaal 24 Toetsing huurprijs 3 Huurprijsverlaging 5 All-inprijs 5 Onderhoud 2 Servicekosten 9 Voor 7 huurders voeren wij twee procedures tegelijk en voor 1 huurder voeren wij 3 procedures tegelijk. Bovenstaande procedures zijn dus verdeeld over 15 huurders. Het aantal lopende servicekostenprocedures is uitzonderlijk hoog. Niet omdat dit het grootste probleem is, maar omdat de Huurcommissie, om voor ons onbekende reden, langer over deze procedures doet. Vaak laat de Huurcommissie dus weten dat de behandeling van de zaken uitgesteld wordt, waardoor ze maanden langer lopen dan andere zaken.

Intimidatie door verhuurder In de afgelopen zes maanden gaven 24 huurders aan geïntimideerd te zijn door hun verhuurder. Meestal bestond de intimidatie uit dreigementen en in enkele gevallen nadrukkelijke fysieke aanwezigheid van verhuurder, soms vergezeld door andere mensen. Wij hebben er bij deze huurders op aangedrongen aangifte te doen van huisvredebreuk en/of bedreiging. Tabel 12: intimidatie door verhuurder Intimidatie Totaal Zaak door intimidatie afgebroken Zaak vervolgd ondanks intimidatie

Aantal 24

7 17

In de 7 door intimidatie afgebroken zaken, lag de door huurteams gemeten overschrijding van de maximale huur gemiddeld op €104,64. Anders dan vorig jaar is dit bedrag niet bovengemiddeld hoog. Van de huurders die na intimidatie door zijn gegaan met hun zaak, hebben er al 22 de zaak afgerond in 2010. Daarvan waren er 7 begonnen in 2009 en 15 in 2010. De totale besparing voor deze huurders is € 2 580,24 per maand ofwel € 30 962,88 op jaarbasis. De huurders hebben gemiddeld € 122,87 per maand bespaard. Deze resultaten zijn onderdeel van Tabel 4. Er lopen nog 2 zaken door na juli 2010. W: www.huurteamsnijmegen.nl E: [email protected] T: 06 2424 7473 A: Tweede Oude Heselaan 386, 6542 VJ, Nijmegen

12

Ten slotte valt het op dat het deel van de huurders dat hun zaak vervolgt ondanks intimidatie aanzienlijk hoger is dan vorig jaar. Voor een deel zal dit eraan te danken zijn dat wij meer ervaring hebben met intimidatiezaken en de beste manier om huurders daarin te begeleiden. Er speelt echter ook mee dat wij meer alert zijn op intimidatie en er vaker expliciet navraag naar doen. Waarschijnlijk hebben dus in 2009 meer huurders na intimidatie hun zaak doorgezet, die nooit gemeld hebben dat zij geïntimideerd waren.

Publiciteit en promotie Door de oprichting van Huurteam Utrecht is er dit jaar weer veel belangstelling geweest voor huurdersbelangen vanuit de pers. Hierin werd ook regelmatig Nijmegen aangehaald. Het belang van huurteams is het afgelopen halfjaar dus goed aan bod gekomen. Voor lokale promotie is een nieuwe flyer uitgebracht, gericht op studenten. Deze is zo ontworpen dat huurders zich direct kunnen aanmelden. Ook is in april een melding naar alle universitaire studenten uitgegaan via de digitale nieuwsbrief van de Radboud Universiteit. Daarnaast hebben de huurteams een advertentie geplaatst in de ANS (Algemeen Nijmeegs Studentenblad). Op moment van schrijven zijn de huurteams aanwezig bij de introductie van de universiteit en later ook van de hogeschool. Omdat de huurteams alle huurders van dienst willen zijn, zijn ook algemene folders buiten de studentenwereld verspreid, waaronder in de stadswinkel. Door het ingeperkte promotiebudget gaat dit helaas wel om oude folders die nog ons oude adres vermelden, zie ook de algemene toelichting bij ‘halfjaarrekening 2010’. Ook is een nieuwsbericht gepubliceerd in het wijkblad van Oud-West op het moment dat de huurteams naar Wijkcentrum Titus Brandsma verhuisden. Het komende halfjaar zullen de huurteams nog vaker flyeren en aandacht vragen voor de stichting middels berichten in wijkkranten, studentenbladen en -nieuwsbrieven.


13

Stand van zaken doelen 2010 Aan het begin van het jaar hebben wij een aantal doelen gesteld voor zowel onze resultaten als onze interne organisatie. Na zes maanden hebben wij een voldoende beeld om een tussenbalans op te maken en een aantal doelen bij te stellen. Het doel om alle lopende zaken uit 2009 af te ronden is grotendeels bereikt. Een aantal procedures neemt helaas meer tijd in beslag door vertraging bij de Huurcommissie. Naar verwachting zullen ook deze zaken voor 2011 afgerond zijn. Zoals te zien in Tabel 3 viel het aantal nieuwe zaken in de eerste helft van het jaar tegen met slechts 90. Zeker omdat ons promotiebudget flink ingeperkt is, is er geen reden om aan te nemen dat dit aantal in de tweede helft van het jaar hoger zal liggen. Het doel om in 2010 250 nieuwe zaken te starten moet dan ook bijgesteld worden naar 180. Oorzaak is dat wij oorspronkelijk niet wisten hoeveel huurders al in 2009 van de huurteams hebben gehoord. Oftewel: bijna iedereen die problemen had en assertief genoeg was om naar de huurteams toe te stappen, heeft dat in 2009 al gedaan. In het bijzonder valt op dat een groter deel van de zaken uit 2010 nieuwe huurders betreft, die ook pas in 2010 in hun woning zijn gekomen. Het doel om de administratie te stroomlijnen is nog niet bereikt. Er is onderzocht of goedkoop een administratiesysteem gemaakt kan worden. Door de complexiteit van het soort systeem lijkt dit echter onhaalbaar. Hoewel er nog enkele mogelijkheden onderzocht worden om dit in te richten als een studieproject, hebben wij hier weinig hoop op. Waarschijnlijk zullen we als alternatief in 2011 een administratief medewerker willen zoeken. Op het moment van schrijven hebben de huurteams beschikking over vier vrijwilligers, één van hen heeft aangegeven binnenkort te stoppen. Om ons doel te bereiken nooit langer dan één maand minder dan vier vrijwilligers te hebben, zijn wij op zoek naar een vervanger. Wel hebben we tot nu toe de gehoopte twee vrijwilligers behouden die in 2009 opgeleid zijn. Op deze manier houden we ervaring vast en waarborgen we continuïteit. Er is gewerkt aan contacten met wijkcentra en instellingen. Ook het contact met het Huurdershuis in Arnhem lijkt erg waardevol voor het delen van kennis en bediscussiëren van de aanpak van huurproblematiek. In de tweede helft van 2010 hopen wij via deze contacten te kunnen adverteren in diverse nieuwsbrieven. Het vinden van eigen kantoorruimte is in april bereikt. Mede dankzij ondersteuning vanuit de gemeente, kunnen de huurteams kosteloos gebruikmaken van een kantoorruimte in het Titus Brandsma Wijkcentrum. Hierdoor is het mogelijk om huurders en verhuurders privacy te bieden en kunnen de coördinator en vrijwilligers ongestoord werken. Van de aandachtspunten die meegenomen zijn uit 2009 is intimidatie een belangrijk onderwerp. De huurteams hopen dat intimidatie door verhuurders harder zal worden aangepakt. De huurteams adviseren huurders om altijd aangifte te doen, maar verder is het niet mogelijk om de getroffen huurders ondersteuning te bieden. In juni is hierover gesproken met wethouder Van der Meer. Hij heeft aangegeven dat de gemeente naar andere mogelijkheden zal kijken om het probleem aan te pakken.


14

Financieel In onderstaande wordt een overzicht gegeven van de huidige financiële stand van zaken, met een prognose voor de rest van 2010. Hieruit blijkt een verwacht tekort. Vervolgens wordt een aantal alternatieve inkomstenbronnen bekeken. Ten slotte wordt een aantal scenario’s voor 2011 geschetst waarin een oplossing voor dit tekort besloten zit. Halfjaarrekening 2010 Omschrijving

Uitgaven Uitgegeven 1 juli

Begroot

Verwacht na 1 juli Prognose

Salaris coördinator Medewerkersbeleid Kantoorkosten Website Promotiemateriaal Reiskosten Saldo legekosten Onvoorzien

21 465 365 1 500 300 1 400 50 220 0

12 322 63 1 180 203 255 0 1 069 0

10 473 100 469 70 0 50 508 240

22 794 163 1 648 273 255 50 1 577 240

Totaal

25 300

15 091

11 910

27 001

Omschrijving

Inkomsten Begroot

Subsidie gemeente Rente Giften Totaal

25 000 200 100 25 300

Prognose 25 801 200 0 26 001

Toelichting opvallende posten Salaris coördinator: hoger uitgevallen door administratieve fout, zie ‘Algemene toelichting’. Medewerkersbeleid: enkel geld ingeruimd voor versoberde eindactiviteit. Kantoorkosten: verwachtte uitgaven slechts printkosten en aansluiting internet en telefoon. Hoger uitgevallen omdat er geen gratis internet beschikbaar was in het nieuwe kantoor en omdat ervoor is gekozen briefpapier zelf te printen. Promotiemateriaal: verlaagd door flinke beperking promotie en door briefpapier zelf te printen. Saldo legekosten: hoger uitgevallen door verhoging legekosten, zie ‘Algemene toelichting’. Onvoorzien: Vangt op dat bijvoorbeeld medewerkersbeleid en kantoorkosten alleen minimale vaste kosten bevatten. Zo zijn sinds 1 juli een kleine postweegschaal en een bedankje voor een vertrekkende vrijwilliger gekocht die onder deze post vallen. Subsidie gemeente: Banksaldo van € 801 wordt dit jaar uitgegeven, zie ‘Algemene toelichting’. Giften: tot nu toe hebben wij geen giften ontvangen en geen reden om die nog te verwachten. W: www.huurteamsnijmegen.nl E: [email protected] T: 06 2424 7473 A: Tweede Oude Heselaan 386, 6542 VJ, Nijmegen

15

Algemene toelichting Afgelopen half jaar heeft twee financiële tegenvallers gekend, die zelfs na versobering een tekort van € 1 000 opleveren. De uitgaven verwacht na 1 juli en de bijbehorende prognose zijn dan ook gebaseerd op de minimale uitgaven die nodig zijn om het functioneren van de huurteams te garanderen. De eerste tegenvaller betreft het salaris van de coördinator. Vorig jaar is namelijk vergeten vakantiegeld te reserveren na de zomer. Als we deze reservering vorig jaar hadden ingeboekt, was ons resultaat toen lager geweest. Dit is dus om een administratieve fout van onze kant. Deze fout hebben we opgevangen door het budget voor promotiemateriaal te verlagen. De tweede tegenvaller was dat de Huurcommissie vanaf april 2010 zonder aankondiging de legekosten voor het starten van een procedure verhoogde van € 11 naar € 25. In de oorspronkelijke begroting zouden de legekosten van lopende zaken grotendeels wegvallen tegen de legekosten voor nieuwe zaken. Nu gaat dat niet meer op en valt deze post dus veel hoger uit. Er was helaas weinig ruimte voor verdere besparingen. Met een versobering van de eindactiviteit voor medewerkers en het verder beperken van promotie is geprobeerd het gat te dichten. Er blijft niettemin een tekort over van minimaal € 1 000, zelfs als er geen promotiekosten meer worden gemaakt en geen nieuwe initiatieven meer worden ontplooid in 2010. Alternatieve inkomstenbronnen Onze eerste poging om het tekort te dichten was het kijken naar alternatieve inkomstenbronnen. Daarbij is steeds gekeken naar de haalbaarheid, de tijdsinvestering en de gevolgen voor het aantal zaken.

Inkomsten uit sponsoring Er is nagedacht over de mogelijkheid om op briefpapier, folders of de website commerciële sponsoren toe te laten. Hiertoe is niet besloten. Ten eerste omdat het in de onafhankelijke en niet-commerciële aard van de stichting in gevaar brengt. Immers zijn partijen binnen de woningmarkt de meest interessante sponsoren. Daarbij is het verwerven van sponsoren een tijdsintensieve aangelegenheid en die tijd gaat af van het werk dat we voor de Nijmeegse huurders kunnen doen. Uiteraard met een direct gevolg voor het aantal mensen dat geholpen kan worden en de kwaliteit van dienstverlening. Ten slotte is de vraag hoeveel inkomsten sponsoring daadwerkelijk kan opleveren. Immers zijn de resultaten van de huurteams niet in de eerste plaats te danken aan het grote aantal mensen dat bij ons aanklopt, maar vooral aan de grote effectiviteit per huurder, die gemiddeld vele honderden euro’s bespaart. Het aantal mensen dat via de huurteams bereikt kan worden is voor sponsoren dus beperkt. Het is hiermee riskant, tijdrovend en weinig effectief om sponsoren te werven.


16

Cliënten laten betalen Een idee, dat ook in overleg met de gemeente al eens ter sprake is gekomen, is cliënten te laten betalen voor onze diensten. De cliënt zou dan een bijdrage betalen voor onze diensten in geval van een positief resultaat. Stel dat we de besparing van één maand vragen voor het afronden van een huurprijs- of allinzaak. Dan zouden we vorig jaar bij een gelijk aantal zaken € 2 020 en dit jaar zelfs € 5 667 binnengehaald hebben, ruim voldoende om ons begrotingsgat te dichten. Bijkomend voordeel is de extra motivatie om goede resultaten te bereiken: hoe meer zaken er worden gewonnen, hoe meer geld er binnenkomt. Deze hogere inkomsten zouden ook goed aansluiten bij de toenemende werklast wanneer er veel nieuwe zaken worden gestart. Daarnaast kan dit de cliënt bewuster de keus laten maken om al dan niet ons in de arm te nemen, wat garandeert dat alle cliënten hun zaak serieus nemen. Er kleven echter ook nadelen aan het invoeren van een verplichte bijdrage. Ten eerste dat het huurders kan afschrikken. Dat wij als non-profit stichting werken en onze cliënten gratis van onze dienst gebruik kunnen maken, maakt dat de huurteams zo laagdrempelig te benaderen zijn. Als huurders horen dat ze alles zelf zouden kunnen doen, maar ons moeten betalen om het voor hen te doen, werkt dat twijfel in de hand. Vaak wordt pas tijdens het traject voor de huurder duidelijk hoe complex en tijdrovend een zaak is en hoe waardevol onze hulp dus kan zijn. In het bijzonder zijn veel van onze cliënten ‘meelifters’. Zij sluiten zich aan bij een zaak wanneer een huisgenoot deze start. Zo kunnen in plaats van één persoon al snel vijf of meer huurders geholpen worden. Het is de vraag of dit zo blijft als er een prijskaartje aan hangt. In Amsterdam is ermee geëxperimenteerd om huurders zelf de legekosten van € 11 te laten betalen. Hierbij bleek ruim 1 op de 6 huurders op dat moment van de procedure af te zien. Onze bijdrage zou grofweg een tienvoud van dit bedrag zijn, dus we zouden nog meer afhakers verwachten. Voor onze nieuwe zaken dit jaar zou 1 op de 6 huurders – de ondergrens voor het aantal afhakers – 30 zaken minder betekenen. Daarnaast verandert het imago van de stichting van gratis naar een betaalde organisatie voor huurproblemen. Dit kan op langere termijn negatieve gevolgen hebben voor het aantal cliënten, maar ook voor het ontvangen van ondersteuning van derden. Ons imago als gratis non-profit organisatie kweekt bovendien goodwill en sympathie bij de cliënten die we al hebben. Wij merken bijvoorbeeld dat zij bereid zijn taken van ons over te nemen; op werktijden op kantoor langs te komen om formulieren in te vullen en zelfstandig onderhandelingen met hun huisbaas te voeren. Ook incidentele vertragingen of fouten van onze kant worden doorgaans door de vingers gezien. Dit alles bespaart ons tijd en zorgt voor een prettige samenwerking met onze cliënten. Het is de vraag in hoeverre dit bewaard blijft als wij een betaalde dienst worden. Daar komt bij dat het vragen van een betaling een extra administratieve belasting met zich meebrengt en de duur van een zaak nog verder kan verlengen. Het lijkt ons dan ook geen goed idee om een bijdrage te vragen aan onze cliënten.


17

Samenwerking met andere organisaties Door samen te werken met andere organisaties kunnen wellicht kosten worden bespaard of kan er extra subsidie verworven worden. Er zijn in het verleden contacten geweest tussen de huurteams en Stichting Tandem, NIM maatschappelijk werk, Stichting Het Inter-lokaal, de HAN en de RU. In die gesprekken is niet tot een samenwerking gekomen en de situatie lijkt onvoldoende veranderd om daar nu wel uit te komen. Ook in overleg met de gemeente is er niet tot inzichten gekomen over verdere externe subsidies voor de stichting. Op het moment zijn er dus geen interessante partners voor de stichting voorhanden. Dit kan in de toekomst veranderen afhankelijk van hoe de stichting zich ontwikkelt, maar biedt momenteel geen mogelijkheden. Subsidie 2011 Omdat zowel besparing als extra inkomsten in 2010 niet op een gezonde manier mogelijk zijn, is er een alternatief nodig. Uiteindelijk hebben wij dit gevonden in de mogelijkheid een deel van de gemeentelijke subsidie voor 2011 in te zetten om het gat uit 2010 te dichten. Indien deze subsidie ruim voor 1 januari 2011 kan worden overgemaakt, zouden de laatste kosten van 2010 hiermee gedekt kunnen worden. Dit leidt tot een drietal mogelijkheden. Ten eerst de extra kosten dekken door zware bezuinigingen in 2011, met grote risico’s en dramatische gevolgen voor onze effectiviteit. Ten tweede de subsidie opschroeven tot € 30 000, zodat het gat van 2010 gedicht wordt en er ruimte is om in 2011 op dezelfde voet door te gaan. Ten derde om € 50 000 in te ruimen zodat verdere groei en professionalisering van de huurteams mogelijk is. Daarnaast is het mogelijk om een tussenvorm van de laatste twee scenario’s te realiseren, met beperkte maar reële mogelijkheden tot groei en professionalisering.

Scenario 1: subsidie € 25 000 Uitgaven 2011 Omschrijving Salaris coördinator Medewerkersbeleid Kantoorkosten Website Promotiemateriaal Reiskosten Saldo legekosten Dichten gat 2010 Onvoorzien Totaal

Inkomsten 2011 Bedrag Omschrijving Bedrag 21 200 Subsidie gemeente 25 000 200 Rente 200 1 200 300 500 50 750 1 000 0 25 200 25 200

Als de subsidie in 2011 niet verhoogd wordt, betekent dit een bezuiniging van € 2 800 op de begroting ten opzichte van 2010. Immers wordt € 1 000 overgeheveld naar 2010 en kan in 2011 niet opnieuw ingeteerd worden op de € 801 banksaldo. Het medewerkersbeleid zal sober zijn, de kantoorkosten zijn laag door geen enkele nieuwe aanschaf te doen en promotie blijft opnieuw beperkt. Omdat we voor de procedures die na 1 april 2010 gestart zijn € 25 legekosten terugkrijgen, blijft het Saldo legekosten beperkt. W: www.huurteamsnijmegen.nl E: [email protected] T: 06 2424 7473 A: Tweede Oude Heselaan 386, 6542 VJ, Nijmegen

18

Niettemin zal 7% gekort moeten worden op de enige overgebleven grote post: het salaris van onze coördinator. Onze huidige coördinator heeft vorig jaar geen salarisverhoging ontvangen, hoewel zij structureel enkele uren per week onbetaald overwerkte. Omdat zij al heeft aangegeven een goede motivatie nodig te hebben om langer door te gaan, betekent dat vrijwel zeker dat we een nieuwe coördinator zullen moeten vinden die voor een lager salaris wil werken. Daarbij verwachten wij dat er een inwerkperiode van zo’n 10 werkdagen nodig zal zijn waarin de oude coördinator aanblijft. Om een dubbel salaris tijdens deze periode te bekostigen, zou het salaris in totaal zelfs met 15% verlaagd moeten worden. Dit betekent een coördinator die met een aanzienlijk lager salaris genoegen moet nemen, wat zich waarschijnlijk vertaalt in minder competenties bij de sollicitanten. Bovendien gaat hiermee veel kennis en ervaring verloren. De ervaring van onze huidige coördinator met het opstarttraject van de huurteams is op vele punten van onschatbare waarde. Ook is haar uitgebreide ervaring met alle details van onze werkwijze, haar parate kennis over vrijwel alle lopende zaken en haar opgebouwde band met vrijwilligers, huurders en derden zeer belangrijk. Concreet zien wij een risico wij voor dit lagere salaris niemand kunnen vinden die wij geschikt genoeg achten om de verantwoordelijkheid over de huurteams te dragen. Let wel, het gaat om een baan waar je verantwoordelijk bent voor de zaken van honderden huurders, waar je met enige regelmaat onbetaald zult moeten overwerken, waar je geen pensioen opbouwt en vrijwel geen vakantie hebt. Dit risico is dus zeker reëel. Dit zou betekenen dat iemand van binnen de organisatie de afronding van lopende zaken moet waarnemen en dat de huurteams zonder het aannemen van nieuwe zaken medio 2011 zullen stoppen. In dat geval kan wel een aanzienlijk deel van de subsidie teruggestort worden. Mocht het wel lukken een nieuwe coördinator te vinden, dan zal deze zeker in eerste instantie minder effectief zijn en gezien het lagere salaris waarschijnlijk algeheel minder gekwalificeerd. Dit zal zich vertalen in een hoger aantal fouten en vertragingen, mogelijk met financiële gevolgen en een lager aantal zaken. Onze huidige coördinator heeft in haar eerste jaar al lerende een aantal fouten gemaakt. Zo zijn een tiental huurders door vertragingen een maand huurverlaging misgelopen. Daarnaast zorgde onvolledige administratie onder andere dat we pas laat intimidatieproblemen herkenden en minder volledige gegevens hadden. In één geval zijn de legekosten niet betaald, wat een huurder € 800 kostte. Dergelijke zaken zijn slechts beperkt over te dragen, zeker omdat de huidige administratie en documentatie hier niet op is ingericht. Wij verwachten dus dat een nieuwe coördinator opnieuw dergelijke fouten zal maken. Voornaamste is echter dat onze coördinator aanzienlijk efficiënter werkt dan toen zij begon. In 2009 heeft zij in negen maanden 209 zaken kunnen behandelen – zo’n 70 per kwartaal. Daarbij ontstond met enige regelmaat een korte wachtlijst en werd een meer summiere administratie bijgehouden. Afgelopen halfjaar heeft zij 186 nieuwe en lopende zaken behandeld – ruim 90 per kwartaal – met een meer volledige administratie en zonder wachtlijsten. Zelfs als wij de extra tijd voor administratie niet meerekenen, verwachten wij dat de nieuwe coördinator niet meer dan 70 zaken voor elke 90 van de huidige coördinator kan behandelen. Voor 2011 zou dit naast behandeling van doorlopende zaken, ruimte laten voor maximaal 140 nieuwe zaken, mogelijk met een wachtlijst. Het risico op het einde van de huurteams, gecombineerd met de vermindering in kwaliteit en kwantiteit van zaken, maakt dat wij dit scenario als zeer onwenselijk beschouwen. W: www.huurteamsnijmegen.nl E: [email protected] T: 06 2424 7473 A: Tweede Oude Heselaan 386, 6542 VJ, Nijmegen

19

Scenario 2: subsidie € 30 000 Uitgaven 2011 Omschrijving Salaris coördinator Medewerkersbeleid Kantoorkosten Website Promotiemateriaal Reiskosten Saldo legekosten Dichten gat 2010 Onvoorzien Totaal

Inkomsten 2011 Bedrag Omschrijving Bedrag 24 250 Subsidie gemeente 30 000 400 Rente 250 1 500 300 1 500 50 750 1 500 0 30 250 30 250

Als de subsidie in 2011 verhoogd wordt naar € 30 000, geeft dat ons de ruimte om zowel 2010 als 2011 gezond financieel rond te krijgen. Er kan € 1 500 ingeruimd worden om het gat van 2010 te dichten. Dit maakt het mogelijk voor het einde van 2010 promotiemateriaal met ons nieuwe adres te laten drukken, een volwaardige eindactiviteit voor onze medewerkers te organiseren en ademruimte te houden op andere posten. Daarnaast zal er ook in 2011 voldoende budget zijn voor volwaardige promotie en medewerkersbeleid. Het voornaamste is echter de mogelijkheid om onze coördinator 6% salarisverhoging aan te bieden en haar op deze manier voor de organisatie te behouden. Vooral deze investering zal voor de huurteams een grote meerwaarde hebben in 2011. Concreet denken wij met de extra financiële ruimte voor promotie in 2010 al direct tien extra zaken te krijgen in de tweede helft van het jaar, om van 180 naar 190 zaken te stijgen. Merk op dat deze subsidieverhoging ons geen € 5000 extra bestedingsruimte zou geven ten opzichte van 2010, maar door het terugschuiven van geld om het gat in 2010 te dichten en de hogere inkomsten uit 2010 slechts € 1000 extra. Niettemin lijkt het ons haalbaar door de combinatie van een groter promotiebudget en de extra ervaring die onze coördinator en vrijwilligers het afgelopen jaar hebben opgedaan, het aantal zaken in 2011 met deze subsidie verder te laten stijgen tot 220. Daarnaast zal de coördinator de mogelijkheid hebben om onze administratie en documentatie zo bij te werken dat deze inzichtelijker en toegankelijker wordt. Dit zal de effectiviteit van een eventuele vervanger na 2011 vergroten en de overdracht vergemakkelijken.


20

Scenario 3: subsidie € 50 000 Huurteams zijn een idee van een studentenorganisatie bestaande uit vrijwilligers. Het projectplan en de begroting voor ons pilotjaar zijn ook vanuit dat oogpunt geschreven. Over zaken als arbowetgeving, verzekeringen en commerciële promotie is vanuit die optiek dan ook niet nagedacht. Sindsdien hebben de huurteams zich echter ontwikkeld tot een stichting waarvan de medewerkers voor het merendeel geen student meer zijn en waar de jaarlasten van geholpen huurders in 2010 met een ton verlaagd worden. Bij die ontwikkeling hoort ook een heroverweging van de zaken die in eerste instantie te groot geacht werden. Daarnaast is vanuit de gemeente de vraag gekomen of wij mogelijkheden zien tot uitbreiding, in het bijzonder door ook aandacht te besteden aan energiebesparing bij huurders. Hierbij zouden wij mogelijk ondersteuning vanuit werkcorporaties krijgen. Hiervoor zou alleen in dit scenario voldoende fysieke en financiële ruimte zijn. Ziektekosten: momenteel zijn de huurteams niet verzekerd voor ziekte van de coördinator tot twee jaar. Zeker bij langdurige ziekte betekent dit dat de huurteams effectief stil zullen komen te liggen omdat er geen vervanger aangesteld kan worden. Dit is voor een kleine 3% van het jaarloon te verzekeren. Kosten: € 700. Effect: voorkomen van een risico dat de huurteams volledig stil komen te liggen. Kantoorruimte: wij zijn zeer dankbaar dat wij gratis een kantoorruimte kunnen gebruiken in Wijkcentrum Titus Brandsma. Echter heeft de ruimte ook zijn beperkingen. Met een oppervlakte van 9 m2 is het wat krap voor de soms drie mensen die er werken. Ook bij besprekingen met meerdere cliënten is er weinig ruimte. Daarnaast is de ruimte slechts tweeënhalve dag per week tijdens werktijd beschikbaar. Dit betekent dat werkmaterialen, inclusief laptop en printer, dagelijks in de gangkast opgeslagen moeten worden. Ook mogen er geen eigen meubels in de ruimte geplaatst worden, zodat gewerkt wordt op goedkope stoeltjes achter een tafel die niet verstelbaar is. Het is voor ons als non-profit organisatie mogelijk een kantoorruimte tot 25 m2 in een wijkcentrum fulltime te huren voor € 3 750 per jaar. Voor € 750 kan daarbij een tweede laptop met internet worden aangeschaft. Ten slotte is een degelijk verstelbaar bureau beschikbaar voor € 500 en een drietal goede bureaustoelen voor € 300 elk. Kosten: € 5 900. Effect: voldoen aan de arbowetgeving (in het bijzonder artikel 3.1c aangaande de inrichting van de arbeidsplaatsen); hogere aanwezigheid en binding van vrijwilligers; op termijn stijging aantal zaken door meer professionele uitstraling; ruimte voor groei, in het bijzonder werkplekken voor extra krachten werkcorporaties. Vrijwilligersvergoeding: zoals aangegeven in het jaarverslag 2009 is de hoge doorstroom van vrijwilligers een constant aandachtspunt. Deels is dit te ondervangen door meer waardering voor hun werk te tonen en sommige vrijwilligers zullen niet meer nodig hebben. Zeker voor studenten kan een financiële motivatie echter ook helpen voor de binding. Een bedrag van bijvoorbeeld € 100 per maand kan het voor hen aanzienlijk aantrekkelijker maken om langer actief te blijven bij de huurteams. Gemiddeld zouden zo’n 4 vrijwilligers tegelijk een dergelijke vergoeding kunnen ontvangen. W: www.huurteamsnijmegen.nl E: [email protected] T: 06 2424 7473 A: Tweede Oude Heselaan 386, 6542 VJ, Nijmegen

21

Kosten: € 4 800 Effect: hogere binding vrijwilligers. Doel voor 2011 kan bijgesteld worden van 4 vrijwilligers waarvan er 2 meer dan één jaar blijven, naar 5 waarvan er 3 meer dan één jaar blijven. Promotiecampagne bushokjes: vanuit de huurteams hebben wij de afgelopen 18 maanden een goed overzicht gekregen van de plaatsen waar veel huurders onze hulp nodig hebben (zie ook het postcodeoverzicht van Afbeelding 1). Dit maakt het mogelijk gericht op die plekken grootschalig te adverteren. Zo wordt de bekendheid van de huurteams vergroot, wordt het eerste contact laagdrempeliger gemaakt en wordt ons imago professioneler. Het zou bijvoorbeeld kunnen gaan om 25 bushokjes waar één week een poster hangt. Kosten: €3 000 Effect: zeker 30 extra zaken verwacht kort na campagne; door grotere bekendheid nog een lichte stijging op langere termijn. Administratief medewerker: zoals aangegeven in de ‘Stand van zaken doelen 2010’ blijft de administratieve werklast van de coördinator een punt van zorg. Deze is structureel veel tijd kwijt met relatief eenvoudig administratief werk. Daarbij blijkt het goedkoop maken of aanschaffen van een professioneel administratiesysteem niet haalbaar. Een alternatief dat de administratieve last sterk vermindert, is het aannemen van een administratief medewerker. Het zou gaan om een aanstelling van één dag per week op MBO niveau. Bijkomend voordeel is dat de coördinator minder vaak alleen op kantoor zal zijn, wat ook een positieve invloed heeft op de werksfeer. Kosten: €5 400 Effect: meer secure en volledige administratie; tijd coördinator voor extra training en ondersteuning vrijwilligers, onderzoeken aanvullende subsidiemogelijkheden, betere overdrachtsdocumenten, overige projecten. Het doorvoeren van deze ontwikkelingen geeft het onderstaande financiële totaalbeeld Uitgaven 2011 Omschrijving Salaris medewerkers Stagevergoeding vrijwilligers Medewerkersbeleid Kantoorkosten Website Promotiemateriaal Reiskosten Saldo legekosten Dichten gat 2010 Onvoorzien Totaal

Inkomsten 2011 Bedrag Omschrijving Bedrag 30 350 Subsidie gemeente 50 000 4 800 Rente 400 500 7 500 300 4 500 50 1 000 1 500 0 50 400 50 400


22

Verdere overwegingen Van de bovenstaande opties zien wij de investering van € 30 000 uit scenario 2 als noodzakelijk voor het goed functioneren van de huurteams. De 20% extra investering ten opzichte van scenario 1, staat voor een verschil in zowel kwaliteit als kwantiteit van ons werk dat aanzienlijk hoger ligt dan 20%. Daarnaast voorkomen wij het risico dat we helemaal zonder geschikte coördinator komen te zitten. Scenario 3 is meer een beleidskeuze voor de gemeente waarbij de vraag is: zijn de huurteams een voldoende groot succes om er meer in te investeren? Uiteraard zijn wij van mening dat € 50 000 een waardevolle investering is. Deze is echter niet noodzakelijk om volwaardig op het huidige niveau te blijven functioneren. Afhankelijk van de financiële middelen binnen de gemeente, is het mogelijk een tussenvorm tussen de laatste twee scenario’s te kiezen. Een subsidie van bijvoorbeeld € 40 000 zou ons de mogelijkheid geven om – aan de hand van de ontwikkelingen in de rest van 2010 – een keuze te maken tussen de meest noodzakelijke professionaliseringsstappen. Hoewel hiermee niet onze totale ‘wensenlijst’ gerealiseerd kan worden, zou het niettemin van erg grote meerwaarde zijn.


23

Case study: zaak en procedure toetsing huurprijs Hieronder volgt een beschrijving van één afgeronde zaak uit 2009, waarbij de huurteams namens de huurder een Toetsingsprocedure hebben gestart bij de Huurcommissie. Wij hopen dat u aan de hand van dit concrete voorbeeld een beter beeld krijgt van wat er bij het behandelen van een zaak komt kijken. Uiteraard zijn de gegevens geanonimiseerd. Eind april heeft mevrouw Jans contact opgenomen met de huurteams. Begin mei kwamen twee vrijwilligers bij de huurder thuis om de woonruimte op te meten. De vrijwilligers constateerden dat de kale huurprijs van deze zelfstandige woning te hoog was. Mevrouw Jans woonde er korter dan zes maanden. Daarom was het mogelijk om de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Dit betekent dat de huurder, als zij haar gelijk krijgt, de teveel betaalde huur terug krijgt vanaf de startdatum van haar contract. Wettelijk is mevrouw Jans niet verplicht om de verhuurder van te voren op de hoogte te brengen van de gang naar de Huurcommissie. Om de relatie tussen huurder en verhuurder optimaal te houden is echter wel een brief naar de verhuurder gestuurd met een voorstel tot overleg. De brief stelde een reactietermijn van twee weken. De verhuurder van mevrouw Jans reageerde binnen deze termijn en ging in juni een gesprek aan met zijn huurder. Helaas lukte het niet om overeenstemming te bereiken. Mevrouw Jans gaf daarom de huurteams toestemming om de Huurcommissie om uitspraak te verzoeken. Ondertussen had de verhuurder contact gezocht met de huurteams om aan te geven dat de puntentelling onjuist was en een procedure daarom geen zin zou hebben. De huurteams hebben telefonisch de zaak uitgelegd. De verhuurder kon zich hier echter niet mee verenigen en zou het rapport van de Huurcommissie afwachten. Begin juli is het verzoek bij de Huurcommissie ingediend. Eind juli kregen de huurteams een ontvangstbevestiging met het verzoek de legekosten á € 11,00 te betalen. In september volgde het onderzoek van de Huurcommissie. Opnieuw werd alles opgemeten en een puntentelling met bijbehorende huurprijs berekend. Medio oktober hebben de huurteams het onderzoeksrapport van de Huurcommissie ontvangen met een uitnodiging voor de zitting eind oktober. Voor de zitting is een afspraak met mevrouw Jans gemaakt om het rapport door te spreken en eventuele verschillen van opvatting te formuleren. Tijdens de zitting hebben huurder, met hulp van de huurteams, en verhuurder hun zaak kunnen bepleitten. De verhuurder heeft toegezegd een ernstig gebrek, wat de onderzoeker had geconstateerd, per direct te verhelpen. Medio november heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan en naar de huurteams verzonden. Hierop is mevrouw Jans uitgenodigd bij de huurteams om de uitspraak te bespreken. Daarna heeft mevrouw Jans zelfstandig een schikking getroffen om in meerdere maanden het teveel betaalde geld terug te vorderen. Het gebrek was inderdaad per direct verholpen.


24

Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad. Collegevoorstel Openbaar. Onderwerp Voortzetting Huurteams 2011

Recommend Documents