Algemene identificatiegegevens Domesta Stichting Domesta Adres: Westeind 50

jaarverslag 2013

Algemene identificatiegegevens Domesta Naam:

Stichting Domesta

Adres:

Westeind 50

Postcode en plaats:

7811 ME Emmen

Telefoon:

(0591) 57 01 00

Identificatienummer Kamer van Koophandel:

04017296

Internetpagina:

www.domesta.nl

E-mailadres:

[email protected]

Gebruikte afkortingen in dit jaarverslag BBSH Besluit Beheer Sociale Huursector BWS Besluit woninggebonden subsidies CFV Centraal Fonds Volkshuisvesting DAEB Diensten van algemeen economisch belang dPi de Prospectieve informatie DSGR Debt Service Coverage Ratio EMVI Economisch Meest Voordelige Inschrijving GREX Grondexploitatie ICR Interest Coverage Ratio MFA Multifunctionele accommodatie RGC Regionale Geschillencommissie

RJ RvC RGVO VEX vhe VOV VSO VTW WOZ WSNP WSW

Raad voor de Jaarverslaggeving Raad van commissarissen Resultaatgericht vastgoedonderhoud Vastgoedexploitatie verhuureenheid Verkopen onder voorwaarden vaststellingsovereenkomst Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties Wet waardering onroerende zaken Wet schuldsanering natuurlijke personen Waarborgfonds Sociale Woonsector

Jaarverslag 2013 | 2

Inhoudsopgave 1

Inleiding

pag. 5

2 2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3

Ontwikkelingen en opgaven 2013 Ontwikkelingen mondiaal, Europa en Nederland Regionale (demografische) ontwikkelingen Van ondernemingsplan naar prestatieveld Leefbaarheid in geselecteerde gebieden Nieuwe vormen van bewonersparticipatie Organisatie

pag. 6 pag. 6 pag. 8 pag. 12 pag. 12 pag. 12 pag. 13

3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.3.7 3.4 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4

Resultaten gegroepeerd naar prestatievelden Het betrekken van huurders bij beleid en beheer Huurdersparticipatie Regionale Geschillencommissie Huurcommissie Keuzevrijheid voor huurders Leefbaarheid Werkgebieden 2013 Lokale afspraken met gemeenten Sponsoring Het verhuren van woningen Aantal woningen Huurprijsbeleid Woonlasten Huurachterstanden en ontruimingen Verhuur Bijzondere doelgroepen Leegstand Wonen en zorg Kwaliteit van de woningen Investeringen in de bestaande voorraad Investeringen in herstructurering en nieuwbouw Aankoop, verkoop en sloop Duurzaamheid en MVO

pag. 14 pag. 14 pag. 14 pag. 15 pag. 15 pag. 15 pag. 15 pag. 15 pag. 20 pag. 21 pag. 22 pag. 22 pag. 23 pag. 23 pag. 24 pag. 24 pag. 26 pag. 26 pag. 26 pag. 27 pag. 27 pag. 30 pag. 31 pag. 31

4 4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 4.4

Financiële continuïteit Waarborgen van de financiële continuïteit Financiële positie Fondsen, liquiditeit en leningen Waarborgfonds Sociale Woningbouw Overzicht faciliteringsvolume Centraal Fonds Volkshuisvesting Verplichtingen Financieringen Leningen- en derivatenportefeuille Jaarresultaat 2013

pag. 34 pag. 34 pag. 37 pag. 39 pag. 39 pag. 40 pag. 40 pag. 40 pag. 40 pag. 41 pag. 42

5 5.1 5.1.1 5.1.2

De organisatie van Domesta Personeel In-, door- en uitstroom Personeelsbestand

pag. 43 pag. 43 pag. 43 pag. 43


5.1.3 5.1.4 5.1.5 5.1.6 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.3 5.3.1 5.3.2 5.4

Ziekteverzuim en arbeidsomstandigheden Opleidingen Stagiairs Werkervaringsplaatsen Projecten/activiteiten gericht op de bedrijfsvoering Domesta Slim Vitaal Professionaliseren project-en contractmanagement Primair systeem Control Audits Risicomanagement Ondernemingsraad

pag. 44 pag. 44 pag. 44 pag. 44 pag. 45 pag. 45 pag. 46 pag. 46 pag. 47 pag. 47 pag. 47 pag. 48

6 6.1 6.2 6.3 6.4

Governance Visitatie Accountant Integriteit Benchmark

pag. 48 pag. 49 pag. 49 pag. 49 pag. 50

7 7.1 7.2

Bestuurlijke verklaringen Verklaring van het bestuur Verslag van de raad van commissarissen

pag. 51 pag. 51 pag. 52

8

Jaarrekening Balans per 31 december 2013 Winst- & verliesrekening 2013 Kasstroomoverzicht

pag. 57 pag. 58 pag. 60 pag. 61


1 Inleiding 2013 is voor het kabinet-Rutte II het jaar van de akkoorden geworden. Zo is onder meer het woonakkoord gesloten, het begrotingsakkoord en een akkoord tussen minister Blok en Aedes. Over het akkoord tussen Aedes en Blok zijn veel vragen gesteld. Waarom accepteren corporaties deze verhuurdersheffing? En worden de huren fors verhoogd? Komt betaalbaarheid niet in gevaar? Het sluiten van het akkoord met Blok was het kiezen uit kwaden; maar het níét sluiten van een akkoord zou uiteindelijk erger zijn geweest. Blok was immers van plan om een splitsing tussen sociaal en commercieel onroerend goed aan te brengen op basis van de puntengrens. Dit zou ertoe hebben geleid dat ongeveer 40% van de woningen van Domesta commercieel zou zijn geworden. En dat terwijl in die woningen voor een groot deel mensen wonen met een inkomen onder de vierendertig duizend euro. Grote zorg bestaat desondanks over de betaalbaarheid van huurwoningen door dit akkoord. Het langjarig fors verhogen van de huren – noodzakelijk door de verhuurdersheffing – gaat op termijn problemen opleveren, zeker in zwakkere regio’s zoals Drenthe. De heffing raakt ook het investeringsvermogen van corporaties hard. Alle corporaties zijn bezig om de tering naar de nering te zetten en te snijden in de bedrijfslasten. Domesta is het traject Slim Vitaal gestart om kosten te verlagen, opbrengsten te optimaliseren en door samenwerking meer mogelijk te maken. Op deze manier zorgen we ervoor dat we zo veel mogelijk van onze ambities uit ons ondernemingsplan 2012-2016 kunnen waarmaken. Onnodig lang hebben wij moeten wachten op het weer vrijgeven van borgingsruimte bij het WSW om financiering van onze plannen in de komende jaren mogelijk te maken. Door deze onduidelijkheid over toekomstige leningen is de uitvoering van onze plannen helaas vertraagd. Zeer tegen onze zin hielden we hierdoor aan het eind van het jaar geld over. Uiteraard is financiële gezondheid belangrijk, maar liever hadden we gezien dat we al onze plannen gewoon hadden kunnen uitvoeren. Gelukkig kon een aantal plannen toch in 2013 in uitvoering worden genomen, zoals de bouw van zorgcomplex Bilderdijk in Hoogeveen en de bouw van een multifunctionele accommodatie in onze belangrijkste prioriteitswijk Poppenhare in Coevorden. Ook startten wij de bouw van twee zorgcomplexen in Emmen. Zo bouwen wij een Herbergier in de oude Dennenschool, en zijn wij trots dat kinderen van de Baalderborg straks begeleid zelfstandig kunnen wonen in Emmerhout. Eind 2013 heeft de toenmalige bestuurder Dick Mol aangegeven Domesta te willen verlaten voor een nieuwe uitdaging als bestuurder van een woningcorporatie in het westen van het land. Wij wensen Dick Mol veel succes toe bij deze nieuwe uitdaging. Graag leggen we met dit verslag verantwoording af over al onze prestaties en het gevoerde beleid in 2013. Dankzij de inzet van alle medewerkers en onze samenwerkingspartners hebben we laten zien dat u ook in onzekere en roerige tijden op ons kunt rekenen. Wij wensen u veel plezier bij het lezen van dit jaarverslag.

Emmen, mei 2014 Carl Weelink directeur-bestuurder


2 Ontwikkelingen en opgaven 2013 In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen beschreven waarmee Domesta in 2013 te maken had. Ook gaan we in op de opgaven voor 2013 die daaruit voortvloeiden.

2.1

Ontwikkelingen om ons heen

Schuldencrisis Kredietcrisis, schuldencrisis, eurocrisis… we zitten nog steeds in een lastig economisch tij. Het vertrouwen in de economie is laag en Nederland lijkt zich in peilingen af te keren van dit kabinetsbeleid. Doordat het kabinet-Rutte II geen meerderheid in de Eerste Kamer heeft, is het ook moeilijk om hervormingen en bezuinigingen door beide Kamers te krijgen. De plannen van het kabinet hebben voor ons marktgebied wel negatieve effecten. Onze huurders en potentiële huurders hebben het moeilijk. Corporatiecrisis Mede door de Vestia-crisis (begin 2012) is de corporatiesector in zwaar weer terechtgekomen. Tot ultimo 2014 loopt een parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties. In 2014 moet de enquêtecommissie haar bevindingen rapporteren aan de Tweede Kamer. Ongetwijfeld zal dit gaan leiden tot (nog) strengere regelgeving. Dit terwijl het volgens Domesta niet zozeer gaat om regelgeving, maar meer over handhaving en daarmee goed intern en extern toezicht. Kabinet-Rutte II Het beleid uit Den Haag – woonakkoord (februari 2013), sociaal akkoord (oktober 2013) en het akkoord tussen Aedes en minister Blok (augustus 2013) – heeft direct zijn weerslag op de (financiële) speelruimte van corporaties. Door de verplichte verhuurdersheffing voor corporaties die in 2013 is ingegaan, wordt ons investeringsvermogen aangetast. Hoewel Domesta een sterke financiële uitgangspositie heeft met een aanzienlijke positieve kasstroom, noodzaakt dit ons om onze ambities, organisatie en investeringen kritisch tegen het licht te houden. Om de verhuurdersheffing te kunnen betalen, voelden wij ons genoodzaakt om in 2013, maar ook in 2014, huishoudens met een inkomen boven de 33.600 euro meer huurverhoging te vragen. Na 2014 komt er een systeem waarin de corporaties door een huursombenadering zelf kunnen bepalen welke huren met welk bedrag kunnen stijgen. Op zich een beter systeem, omdat kwaliteit en marktfactoren beter worden meegenomen in de huurprijsbepaling. Wel zullen we er als Domesta nadrukkelijk voor waken dat woningen ook op de langere termijn betaalbaar blijven voor mensen die afhankelijk zijn van onze woningen. Daarom brengen we samen met de andere corporaties van Het Vitale Noorden de gevolgen van nieuw huurbeleid in kaart.


Door de grote onzekerheden van het regeerakkoord-Rutte II voor de corporatiesector was het WSW genoodzaakt een streep te zetten door het faciliteringsvolume van de hele sector voor 2014. Het WSW heeft uiteindelijk alleen het volume voor 2013 vrijgegeven. Zo konden wij eind 2012 nog maar een kleine 43 miljoen euro lenen. Pas in september 2013 hebben we helderheid gekregen van het WSW over onze toekomstige borgingsruimte. Die bedraagt ongeveer 93 miljoen euro, en zorgt dat we in staat zijn om in belangrijke mate onze ambities uit ons ondernemingsplan waar te maken. Woonakkoord Het woonakkoord geeft duidelijkheid over inkomensafhankelijke huren voor 2013 en 2014. In 2015 moet een nieuw huursysteem, gebaseerd op de huursombenadering, zijn beslag gaan krijgen. Dit systeem biedt de mogelijkheid om de huren van woningen van gelijkwaardige kwaliteit naar een zelfde prijsniveau te trekken. De verhuurdersheffing is in dit woonakkoord weliswaar iets minder hoog geworden, maar loopt toch op tot 1,7 miljard euro. Zolang de nieuwe huursombenadering nog niet is uitgewerkt, weten we niet wat de precieze financiële gevolgen voor Domesta zijn. Dit komt mede doordat een deel van het puntensysteem gebaseerd wordt op de WOZ-waarde. Omdat die waarde in ons werkgebied laag is, betekent dat voor Domesta een verlaging van de huren en dus minder huurinkomsten. Akkoord Aedes en minister Blok Alle corporaties zullen volgens het regeerakkoord moeten bijdragen in de huurtoeslag. De verhuurdersheffing is daarvan een uitvloeisel. Door het akkoord van Aedes en minister Blok legt de sector zich gedurende deze kabinetsperiode neer bij de heffing. Wel is het bewaken van de betaalbaarheid hier een belangrijke randvoorwaarde bij. Onze huurders moeten immers in onze woningen kunnen blijven wonen. Een positief punt van het akkoord met minister Blok is dat de juridische afsplitsing van ‘commerciëler’ vastgoed niet doorgaat, zoals de minister dat eerst van plan was. De minister wilde oorspronkelijk dat woningen boven een puntengrens van 143 naar de markt gebracht zouden worden. Het zou dan gaan om zo’n 40% van de woningen van Domesta. De grens komt nu echter te liggen bij een huur van € 681 (voor Domesta een relatief klein percentage) en een administratieve splitsing is daarbij voldoende. Woningwet en novelle Minister Blok heeft op 11 februari 2014 een wijziging (novelle) op het wetsvoorstel Herziening Woningwet gepubliceerd. We hopen dat daardoor, en door het woonakkoord en het akkoord van Aedes en minister Blok, de herziene woningwet in 2014 eindelijk definitief wordt. De definitieve spelregels als het gaat om de scheiding van DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB, het toegestane werkdomein en de invloed van gemeenten op het corporatiebeleid zijn echter op dit moment nog niet bekend. Saneringsheffing Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft de corporatiesector per brief op de hoogte gesteld van de gang van zaken rond de sanering van Vestia. In de brief werd aangekondigd dat de sanering van Vestia een meerjarige heffing voor de sector tot gevolg heeft. De saneringsheffing zal jaarlijks 1% tot maximaal 5% van de jaarhuur bedragen. Voor 2013 is de heffing definitief vastgesteld op 4% van de jaarlijkse huurinkomsten van de woongelegenheden (zelfstandige en onzelfstandige). Als andere corporaties in problemen komen, zou de saneringsheffing nog hoger kunnen uitvallen. Voor 2014 houdt Domesta dan ook rekening met een heffing van 5% van de jaarhuur.


Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Als gevolg van het door Aedes in gang gezette ‘Toezicht met een Bite’ en het akkoord tussen Aedes en minister Blok, neemt de rol van het WSW fors toe om de financiële posities van woningcorporaties te bewaken. Als Domesta juichen wij dit van harte toe. Te vaak hebben andere corporaties, en daarmee ook huurders, moeten opdraaien voor wanbeleid bij een kleine groep corporaties.

2.2

Regionale (demografische) ontwikkelingen

Portefeuilleplan In 2013 hebben we het portefeuilleplan van Domesta herijkt. In dit plan kijken we twintig jaar vooruit, waarbij we voor de eerstkomende tien jaar meer in detail plannen maken. Doel van het portefeuilleplan is voortdurend te streven naar een optimale hoeveelheid en samenstelling van het bezit in relatie tot de veranderende bevolking en huishoudenssamenstelling in ons werkgebied. In verslagjaar hebben we nog meer op hoofdlijnen de richting van onze ambitites aangegeven, en een duidelijke koppeling gemaakt met het ondernemingsplan en de prestatievelden van het BBSH. Daarnaast hebben we ook duidelijk kunnen maken welke financiële gevolgen de uitvoering van onze ambities hebben. Portefeuille Het verzorgingshuis in z’n huidige vorm verdwijnt en krijgt steeds meer een functie voor beperkte/zwaardere ouderenzorg in combinatie met de huisvesting van andere zorgvragers die behoefte hebben aan een beschutte woonvorm. Het verzorgingshuis wordt nadrukkelijk een broedplaats van buurtactiviteiten voor mensen uit de wijk die elkaar opzoeken om samen activiteiten te ontplooien. De conclusie is dat in de toekomst de zorg in een reguliere – geschikte – woning wordt geleverd, met uitzondering van de huisvesting van verpleegzorg voor dementerenden. De verpleging van deze doelgroep vraagt om specifieke voorzieningen en functies die niet in een reguliere woning zijn te realiseren. Domesta spant zich in om voldoende geschikte woningen voor de verschillende doelgroepen beschikbaar te hebben. Vanwege toenemende onzekerheden over zorgfinanciering en demografische krimp stellen we ons terughoudend op bij de ontwikkeling van nieuwe initiatieven. Nieuwe projecten moeten passen binnen het vraag- en aanbodmodel van woningen zoals we dat in beeld hebben. Specifiek vastgoed, voor bijvoorbeeld verpleeghuiszorg, zal zodanig ontworpen moeten worden dat het in een tweede leven is te herbestemmen als reguliere woning. Nederland verandert Het wordt steeds duidelijker dat Nederland de komende twintig jaar behoorlijke veranderingen ondergaat in aantallen inwoners en samenstelling van de bevolking. Dit geldt ook voor de provincie Drenthe. Domesta gebruikt demografische prognoses om uitspraken over te kunnen doen voor de gemeenten waar wij werkzaam zijn. Ook gebruiken we woningmarktmodellen om te voorspellen in welke mate de bevolking in een huurwoning of koopwoning wil wonen. Duidelijk is in elk geval dat de bevolking in Drenthe rond 2025 haar piek van circa 500.000 personen gaat bereiken, en dat de bevolking daarna in aantal zal teruglopen. Het aantal huishoudens blijft tot 2040 wél stijgen, tot circa 236.000 in 2040.


De zorg verandert Naast alle demografische veranderingen, zijn er ook allerlei veranderingen in de financiering van de zorg die hun weerslag hebben op het woningbezit van Domesta. Mensen moeten steeds langer thuiswonen, doordat mensen met lichte zorgzwaartes (ZZP 1 t/m 3) niet meer in aanmerking komen voor een plaats in een verzorgingshuis. In het licht van deze ontwikkelingen heeft Domesta een visie opgesteld over de toekomst van de huidige verzorgingstehuizen. Dit moeten woon-zorgcentra worden, waar naast zorgbehoevenden ook reguliere huurders kunnen wonen. De belangrijkste voorwaarde voor deze visie is kwaliteit. Gelukkig heeft Domesta altijd ruime appartementen gebouwd waardoor deze, in combinatie met de ontmoetingsruimtes, aantrekkelijk zijn om in te wonen. De visie op zorg en de kwantitatieve effecten op ons bezit zijn in 2013 ook in het portefeuilleplan verwerkt. Ons werkgebied verandert Coevorden

De bevolking in Coevorden is al vanaf 2010 langzaam aan het teruglopen. Uit verschillende prognoses lijkt duidelijk dat er een afname zal zijn van de huidige 36.000 inwoners naar circa 32.000 in 2040. Over het verloop van de huishoudens bestaat meer twijfel. De positiefste prognoses voorspellen nog een groei van circa 500 huishoudens, de negatiefste scenario’s een afname van rond de 1000 huishoudens.

Ontwikkeling 2010 t/m 2013 Als we kijken of de daadwerkelijke ontwikkelingen de prognoses ondersteunen, dan valt op dat de daling van inwoners inderdaad consequent is. Echter ook het aantal huishoudens is al aan het dalen. Gelet op de stijging die in 2013 weer te zien is, moeten we ons afvragen of de afname structureel is, of een incident? Als we kijken naar enkele deelstatistieken, dan wordt in één oogopslag duidelijk dat het immigratieoverschot de krimp nog flink dempt. Helaas zijn er voor 2013 nog geen cijfers beschikbaar.


Emmen In Emmen lopen de prognoses uiteen van een bevolkingsafname van circa 1000 tot 9000 mensen tussen nu en 2040. Ook in de huishoudensontwikkeling is een grote spreiding te zien. Van een groei van circa 3000 huishoudens tot een afname met dezelfde aantallen. Domesta acht het scenario van de provincie hier waarschijnlijker dan dat van ABF/Primos.

Ontwikkeling 2010 t/m 2013 Gelet op de afgelopen drie jaren, zou de conclusie getrokken kunnen worden dat de bevolkingsprognose van de provincie het dichtst bij de waarheid komt. Echter ook hier zien we vanaf 2012 al een daling in het aantal huishoudens, terwijl er in alle prognoses nog van een stijging is uitgegaan. Ook hier is de vraag actueel of dit al een structurele daling is. Als we kijken naar de onderliggende ontwikkelingen, dan zien we dat de sterfte de afgelopen jaren hoger ligt dan de geboortes én aan het stijgen is. Ook vertrekken meer mensen uit de gemeente dan dat ze zich vestigen én het immigratieoverschot is omgeslagen naar een emigratieoverschot. Al deze factoren versterken elkaar.


Hoogeveen Voor Hoogeveen liggen de prognoses wat dichter bij elkaar. Hier lopen de prognoses uiteen van een groei van circa 1000 tot circa 4000 inwoners. Ook de prognoses van de huishoudens komen meer overeen. Tot 2040 wordt hier een groei van 1500 tot circa 2500 huishoudens verwacht. Voor Domesta is dit dus de enige gemeente waar nog groei is te verwachten, zowel in inwoners als in huishoudens.

Ontwikkeling 2010 -2013 In grote lijnen lijken de prognoses voor Hoogeveen te kloppen wat betreft de groei van zowel bevolking als huishoudens. Echter ook hier zien we een relatief kleine daling in het aantal inwoners in 2013. De onderliggende statistieken laten zien dat Hoogeveen, als enige gemeente waarin Domesta werkzaam is, nog steeds een geboorteoverschot heeft. Dit verklaart de bevolkingsgroei. Ook het immigratieoverschot draagt hieraan bij. Of veranderingen in deze elementen hebben gezorgd voor de ‘knik’ in de bevolkingsontwikkeling moet in de loop van het jaar duidelijk worden.

Vergrijzing en verdunning Niet alleen de omvang van de bevolking en de huishoudens, ook de samenstelling van de bevolking verandert. In het onderstaande plaatje is te zien dat de bevolking in Zuidoost-Drenthe in de leeftijden tot en met 65 jaar daalt, terwijl de 65-plussers met grote aantallen toenemen.


In 2030 zijn er 75 procent meer 75-plussers dan er in 2011 waren; in 2040 is deze groep zelfs in aantal verdubbeld (van circa 13.500 naar circa 28.500). Mensen uit deze leeftijdscategorie hebben veelal hulp nodig. Doordat de groep groeit, neemt de zorgvraag naar verwachting ook toe.

2.3

Van ondernemingsplan naar prestatieveld

Naast onze reguliere werkzaamheden, zoals de verhuur van woningen aan de doelgroep, het ontwikkelen van nieuwbouw en het onderhouden van onze woningen, zijn in 2013 ook nadrukkelijk de ambities uit het ondernemingsplan 2012-2016 nagestreefd en is ingezet op een viertal thema’s: leefbaarheid, zorg, betaalbaarheid en samenwerking. Leefbaarheid richt zich op het samen realiseren van vitale wijken en dorpen. Ook wanneer de bevolking krimpt en de overheden zich terugtrekken. Wederkerigheid is hier een belangrijk uitgangspunt. Binnen het thema zorg willen we in samenwerking met zorginstellingen bevorderen dat mensen langer thuis kunnen blijven wonen. Dit doen we door het bieden van de juiste voorzieningen, passende huisvesting en door het stimuleren van ‘naoberschap’. Bij het werken aan het betaalbaar houden van wonen voor iedereen, kijken wij nadrukkelijk niet alleen naar de huur maar naar de totale woonlasten. Energiebesparing is hier dan ook een belangrijk instrument. Samenwerking komt bij alle thema’s terug. Domesta wil bestaande, losse initiatieven op een slimme manier met elkaar verbinden. We zoeken naar combinaties waar iedereen beter van wordt. Het resultaat moet meer zijn dan de som der delen. 2. 3. 1 Le ef b aa rh ei d in ge s e le ct ee rd e ge bi ed en Naast de vier speerpunten is in het ondernemingsplan gekozen om met bewoners en partners de leefbaarheid te verbeteren in een geselecteerd aantal wijken en dorpen. In totaal hebben we daarvoor negen wijken en dorpen aangewezen. Op dit moment richten we ons voornamelijk op vier van de negen wijken. Het gaat hierbij om de Lootuinen (Coevorden), Nieuw-Schoonebeek en Schoonebeek (Emmen) en Wolfsbos (Hoogeveen). Ook hebben we in 2013 gewerkt aan gebiedsvisies voor onder andere Poppenhare in Coevorden, Dalerpeel en Nieuw-Schoonebeek. Dit deden we vanuit de ambitie in ons ondernemingsplan om met een heldere visie op de wijken te kunnen werken aan leefbaarheid en zelfredzaamheid. 2. 3. 2 Ni euw e v o rm en v an b ew one rs pa rt ic ip ati e In samenwerking met onze huurdervertegenwoordiging zijn we in 2013 tot een nieuwe participatiestructuur gekomen. Concreet betekent dit dat we vanaf 2014 onze huurders flexibeler gaan betrekken bij de ontwikkeling van nieuw beleid. Vanuit een participatieraad, die fungeert als aanspreekpunt voor de corporatie, willen we meer huurders betrekken bij onze ideeën en daarbij aansluiten bij hun interesses. Dit betekent dat we niet meer standaard aan één orgaan advies vragen, maar gebruikmaken van bijvoorbeeld bewonersadviesgroepen, internetpanels en enquêtes.


2. 3. 3 O rg an is at ie Om ‘buiten naar binnen te halen’ voerden we in 2013 onder meer regulier overleg met belangrijke partners als gemeenten, welzijnsinstellingen en zorgpartijen. Met deze stakeholders is gebrainstormd over het samen optrekken bij het bereiken van onze doelen. In wijken, buurten en complexen hebben we bewoners gevraagd naar hun wensen. Intern is gewerkt aan het participatiebeleid, dat ons stimuleert om bewoners meer te betrekken bij beleidsvorming en uitvoering. Na de reorganisatie van de afdeling Wonen in 2012, heeft in 2013 een eindevaluatie van dit project plaatsgevonden. Een aantal verbeteracties is in 2013 uitgewerkt, zoals onze visie op kanaalsturing. In samenspraak met de huurdervertegenwoordiging hebben we daarmee bepaald hoe we de komende jaren onze dienstverlening kunnen optimaliseren voor de huurders en woningzoekenden. Efficiënter en dus kostenbesparend werken was daarbij een nadrukkelijke wens.


3 Resultaten gegroepeerd naar prestatievelden Dit hoofdstuk en het volgende gaat nader in op de resultaten van 2013. Dit gebeurt aan de hand van de zes prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De prestatievelden zijn:  betrekken van bewoners bij beleid en beheer;  leefbaarheid;  verhuur van de woningen;  wonen en zorg;  kwaliteit van de woningen;  financiële continuïteit. In hoofdstuk 4 bespreken we de financiële continuïteit.

3.1

Het betrekken van huurders bij beleid en beheer

Wij hechten aan intensieve contacten en samenwerking met belanghebbende partijen en huurders, zodat we ons handelen kunnen laten aansluiten bij de vraag van de omgeving. 3. 1. 1 Huu rd er sp a rt i c ip at i e In de loop van 2012 zijn we gestart met het project huurdersparticipatie. Doel van dit project was om samen met onze gesprekspartners te komen tot meerdere vormen van duurzame participatie. In 2013 heeft dit project geleid tot een erg mooi resultaat: de participatieraad van Domesta en flexibele vormen van participatie. Concreet betekent het dat we vanaf 2014 gaan werken met een structuur waarin de lokale bewonerscommissies en bijvoorbeeld de huurderverenigingen kunnen blijven bestaan. Zij vertegenwoordigen de belangen van een wijk of regio. De participatieraad richt zich daarnaast op overkoepelende onderwerpen. Wezenlijk verschil met het ‘oude’ Huurdersplatform is dat dit gezelschap niet is bedoeld om zelf alle adviesaanvragen van Domesta te behandelen over nieuw te vormen beleid. De participatieraad vormt veel meer een coördinerend orgaan dat ervoor zorgt dat huurders via allerlei nieuwe manieren van participatie meedenken met Domesta op thema’s die hen ook daadwerkelijk aanspreken of raken. Dit doen ze door bijvoorbeeld bewonersadviesgroepen te organiseren, internetpanels te fomeren of bijvoorbeeld een kennismeeting te organiseren. Op deze manier hopen we meer aansluiting te vinden bij onze huurders en daarmee zicht te krijgen op wat zij belangrijk vinden en waarderen. Naast het traject dat zojuist is beschreven, heeft in 2013 zesmaal constructief overleg plaatsgevonden tussen het Huurdersplatform en de directie van Domesta over verschillende onderwerpen zoals huurbeleid, sociaal statuut, projecten, lopende zaken en rijksbeleid. Over diverse beleidsnotities heeft het Huurdersplatform een advies uitgebracht. Ook heeft het Huurdersplatform gedurende het jaar een aantal malen overleg gevoerd met een delegatie van de raad van commissarissen.


3. 1. 2 Reg ion a le G es ch il le n com mi s si e De Regionale Geschillencommissie (RGC) behandelt bezwaren van huurders die van mening zijn dat de wooncorporatie hun klacht onvoldoende heeft afgewikkeld. De RGC heeft in 2013 in totaal drie klachten met Domesta ontvangen. Hiervan heeft één klacht geleid tot een zitting. Deze klacht betrof de afhandeling van de overlastmeldingen en het verstoorde woongenot. De klager werd tijdens de zitting het aanbod gedaan om gezamenlijk de mogelijkheden te onderzoeken voor het vinden van een andere woning. Klager heeft dit aanbod geaccepteerd. 3. 1. 3 Huu rc om mi ss i e De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwoningen. In 2013 hebben wij door de inkomensafhankelijke huurverhoging 172 bezwaarschriften ontvangen, waarvan uiteindelijk zestien bezwaarschriften zijn doorgezet naar de Huurcommissie. Alle zestien bezwaarschriften zijn door de Huurcommissie ongegrond verklaard. Daarnaast werden nog twee bezwaarschriften ingediend over afrekening servicekosten. Daarvan is één verzoek ongegrond en de andere niet-ontvankelijk verklaard omdat het voorschot leges niet betaald was. 3. 1. 4 Keuz ev ri jhe id v oo r h uurd e r s Domesta bevorderde in 2013 op twee manieren de keuzevrijheid van onze huurders. Ten eerste door meer woningen te labelen voor verkoop. Het uitgangspunt is dat in principe alle woningen te koop zijn, mits… Een mits kan bijvoorbeeld zijn dat in een bepaalde wijk een herstructurering gepland staat. Door de verkoop op deze manier te benaderen krijgen steeds meer klanten van Domesta de keuze om hun woningen te kopen of uiteraard gewoon te blijven huren.

3.2

Leefbaarheid

3. 2. 1 W er kg eb ie de n 20 1 3 Samen met al dan niet georganiseerde bewoners en met onze partners in wijken en dorpen hebben we ingezet op belangrijke leefbaarheidsissues. In 2013 hebben de thema’s zelfredzaamheid en wederkerigheid meer aandacht gekregen. Niet alles ligt meer vanzelfsprekend op het bordje van Domesta en steeds vaker klonk daarom de vraag: wat mogen wij van u/jou verwachten? Op zes leefbaarheidsthema’s heeft Domesta in 2013 projecten uitgevoerd: - opstellen wijken dorpsprogramma’s; - zeggenschap en betrokkenheid bewoners bevorderen; - schoon, heel en veilig; - overlast en het voorkómen ervan; - incassobeleid; - samenwerking bindNU. Opstellen wijken dorpsprogramma’s In verslagjaar is een nieuwe afdeling gestart die zich bezighoudt met het uitvoeren van de zorgstrategie en het ontwikkelen van wijkontwikkelingsplannen. Samen met gemeentes en maatschappelijke partijen faciliteren we ontwikkelingen in de wijk als ‘langer zelfstandig thuis wonen’.


Er is een start gemaakt met het project Vitale Wijken en Dorpen. Hierin geven Domesta en onze stakeholders (waaronder natuurlijk ook huurders) samen aan wat wij verstaan onder een vitale wijk of een vitaal dorp. Vitaliteit wordt inzichtelijk en meetbaar door concrete factoren te bepalen. Aan de hand daarvan wordt zichtbaar welke dorpen en wijken in de toekomst aandacht nodig hebben. Emmen Het samenwerkingsverband Emmen Revisited wordt afgeschaald en het centraal programmabureau wordt opgeheven. Wel blijven de dorpscoördinatoren actief; zij krijgen een bredere rol om dorps- en wijkteams te faciliteren bij hun plannen. In 2014 wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een bovenlokaal kennisinstituut waarin informatie wordt vergaard over toekomstige ontwikkelingen in de dorpen en wijken van de gemeente Emmen. In 2013 heeft Domesta deelgenomen aan de volgende dorps-, en wijkteams in Emmen: Rietlanden In de wijk Rietlanden is een nieuw wijkteam opgericht. Het opstellen van een programma gebeurt aan de hand van informatie van gemeente en corporatie, professionals in de wijk, en wijkbewoners. Na het vergaren van informatie (waar we tot eind 2013 mee bezig waren), volgt de analysefase en het opstellen van het programma. Weiteveen Het dorpsteam in Weiteveen is geïnstalleerd. Mede door de ontwikkelingen bij Emmen Revisited ligt de werkwijze hier niet vast en wordt maatwerk geleverd. De eerste indruk is dat Weiteveen een vitaal dorp is met een aantal aandachtspunten. Nieuw-Schoonebeek Er is een nieuw programma voor Nieuw-Schoonebeek geschreven. Het dorpsteam is tevreden over het behaalde resultaat in de afgelopen periode. Ze zijn blij met de bouw van de appartementen en de ontwikkeling in de Huurdemanlaan/Van Eklaan. Een verdere opgave voor Domesta wordt niet voorzien. Bargeres In Bargeres wordt op dit moment gewerkt aan de afronding van het bestaande programma en wordt nagedacht over het vervolg. Coevorden Poppenhare Domesta voelt zich nadrukkelijk verantwoordelijk voor de wijk Poppenhare in het algemeen en de Brede school in het bijzonder. Domesta is in Poppenhare betrokken bij het wijkteam, de wijkschouw, de wijktuin, de wijkopruimdag en de pilot van een Sociaal Team Domesta en diverse partners zijn in het verslagjaar begonnen om een wijkvisie en een wijkontwikkelingsplan op te stellen. De concept-wijkvisie bevat een beschrijving van de belangrijkste gezamenlijke aandachtspunten in de wijk. De wijkvisie geeft randvoorwaarden voor de uitwerking van het stedelijk beleid en is richtinggevend voor activiteiten van de verschillende partijen actief in de wijk.


Het concept-wijkontwikkelingsplan bestaat uit twee delen: 1. Sociaal-economische analyse met aanpak De sociaal-economische analyse (sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen) is samengesteld met een werkgroep van professionals die actief zijn in Poppenhare. Dit gebeurde op basis van de knelpunten die in een paar sessies zijn geïnventariseerd, informatie van het CBS en input uit het bewonersonderzoek van STAMM. 2. Fysieke analyse van Domesta-woningbezit In de fysieke analyse worden voorstellen gedaan, gericht op het verbeteren van de woningen en de woonomgeving. Het gaat hierbij niet alleen om kwalitatieve verbeteringen maar ook om kwantitatieve verbeteringen. De aantallen woningen in de wijk moeten namelijk aansluiten bij de vraag. De gemeente heeft aangegeven de zaken uit het wijkontwikkelingsplan en de wijkvisie te herkennen en te omarmen. Een aantal punten pakt zij met een regisserende rol op. Bij andere punten heeft ze aangegeven deze in de rol van opdrachtgever van welzijns- en maatschappelijk werk te omarmen. Ook neemt ze voor een aantal zaken een meer ondersteunende of afstemmende rol aan. Vóór de zomer zijn we met de bewoners van Poppenhare in gesprek gegaan aan de hand van een aantal schetsplannen. Alle reacties zijn verwerkt in een voorstel, waarmee we in oktober 2013 opnieuw de wijk in zijn gegaan. Besluitvormingen concrete uitwerking van plattegronden pakken we samen met de bewoners in 2014 op. Wijktuin In Poppenhare is gestart met de ontwikkeling van een wijktuin, ‘De Haretuin’. De Haretuin is ontstaan doordat Maatschappelijk werk en de Voedselbank zich zorgen maakten over het ontbreken van verse groenten in de voedselpakketten. Daarnaast zocht woonzorgcentrum De Schutse naar verbinding met de wijk, en werken leercentra De Bentheimer en Promens Care naar mogelijke dagbesteding in de wijk. Welzijn 2000 bracht alle partijen en een aantal geïnteresseerde wijkbewoners bij elkaar, waarna het idee ontstond voor een wijktuin. In juni was er een leuke startbijeenkomst waarbij kinderen hun zelf opgekweekte gewas mochten planten. Ze werden onder begeleiding van de drumband uit de wijk opgehaald bij buurtgebouw de Poppe en kwamen in optocht naar de wijktuin. Inmiddels zijn er stukjes grond uitgegeven waar wijkbewoners eigen groenten kunnen verbouwen, en komt er een theehuis en beweegtoestellen voor ouderen. Dalerpeel Dalerpeel is gestart met een dorpsontwikkelingsprogramma. Dit is een positieve ontwikkeling. Na een korte inventarisatie bleek dat de sociale problematiek vooral speelt in onze eigen woningen en met name betrekking heeft op tuinen en woonomgeving. Hierop gaan wij extra inzetten. De verenigingen in het dorp denken na over een samenwerking met de MFA in het dorp zodat deze voorzieningen elkaar kunnen versterken en beschikbaar blijven. Domesta heeft Maatschappelijk Werk Coevorden gevraagd de verenigingen hierbij te ondersteunen. Hoogeveen In Hoogeveen werken we samen in het samenwerkingsverband de Smederijen. In 2013 waren we actief in Elim en in Wolfsbos. Elim Voor de Smederijen levert Domesta in Elim een projectleider aan het dorpsteam. Naar aanleiding van een dorpsonderzoek is in Elim een basisdocument opgesteld waarin vijf speerpunten zijn benoemd. Deze speerpunten worden nu een voor een uitgewerkt. Dit houdt in dat we per speerpunt met een themagroep bekijken welke projecten uitgevoerd kunnen en


moeten worden. Op dit moment wordt gewerkt aan een project dat zich richt op talentontwikkeling en drank- en middelengebruik onder jongeren. Wolfsbos In Wolfsbos neemt Domesta deel aan de projectgroep Wolfsbos Multifunctioneel. Deze groep werkt aan de ontwikkeling van een multifunctionele accommodatie met daarin het regulier en bijzonder basisonderwijs en activiteitenruimtes voor de wijk. Er wordt gewerkt aan een haalbaarheidsonderzoek. Bevorderen zeggenschap en betrokkenheid bewoners Er is beleid in werking getreden voor het toepassen van tijdelijke vormen van participatie. Bij twee beleidswijzigingen heeft Domesta advies gevraagd aan een bewonersadviesgroep. De eerste betrof het invoeren van het nieuwe participatiebeleid. De tweede bewonersadviesgroep heeft ingestemd met het nieuwe huismeesterbeleid. Bewoners die Domesta normaal gesproken niet spreekt hebben hiermee de kans gekregen mee te praten en mee te denken over zaken die hun interesse hebben. Het is geweldig om te ervaren hoe een groep bewoners, die elkaar nog eerder nog niet kende, vier avonden enthousiast en constructief samenwerkt. Schoon, heel en veilig Voor het speerpunt ‘Schoon, heel en veilig’ zijn in 2013 verschillende projecten uitgevoerd. In Coevorden is een bijeenkomst met statushouders (ook wel verblijfsgerechtigden genoemd) georganiseerd in samenwerking met de gemeente en Vluchtelingenwerk. Het onderwerp was tuinonderhoud en aanzicht van de woning. Voor deze middag is een brede groep uitgenodigd waarbij bewoners die al langer in Nederland verblijven als tolk fungeerden. Het was een positieve middag waarbij over en weer hulp werd aangeboden. In de Coevorder wijk Lootuinen hebben bewoners, medewerkers van Domesta en de gemeente de achterpaden opgeruimd. De buurten speeltuinvereniging heeft veel mensen uit de wijk opgetrommeld om te komen helpen. Buren hebben buren geholpen die het zelf niet goed (meer) kunnen. Om het netjes te houden zijn afspraken over handhaving gemaakt met de gemeente en de wijkagent. In Emmen is het pleintje bij de Torenvalk in de Rietlanden en een deel van de achtertuinen samen met bewoners opgeruimd. Na afloop is een volle container afgevoerd. De koffie en thee werd verzorgd door een bewoonster. De opruimactie is mede gefinancierd door het buurtfonds van Emmen Rivisited. De afrondende werkzaamheden zijn uitgevoerd door Buurtsupport. Ook in Hoogeveen is opgeruimd. In de Grasmus en omgeving konden de bewoners al hun verzamelde spullen uit tuin en berging in een container deponeren. Aan het eind van de ochtend zijn drie volle containers afgevoerd. De sfeer onder de bewoners was heel goed. Mensen hielpen elkaar en konden onder het genot van een kopje koffie met elkaar bijpraten.


Overlast en het voorkómen ervan Om woonoverlast te verminderen is een overlastconvenant opgezet in Emmen. Wegens de landelijke reorganisatie van de politie wordt dit convenant vertraagd tot 2014. Woonkansbeleid Domesta streeft er in wijken naar om mensen vooruit te helpen op zo’n manier dat de leefbaarheid toeneemt en overlast wordt voorkomen. Binnen het thema woonoverlast leggen we de nadruk steeds meer op preventie. Een voorbeeld is het zogenaamde Woonkansbeleid. In het Woonkansbeleid zijn alle bestaande afspraken om problematisch woongedrag te voorkomen gebundeld, van preventieve ingrepen tot aan het huisvesten van mensen met zeer zware woonproblematiek. Zodoende is een integrale aanpak ontstaan voor Emmen, Coevorden en Borger-Odoorn. Het gaat om afspraken tussen de woningcorporaties, welzijnsorganisaties, gemeenten en maatschappelijke opvang. Begin 2013 is het document ondertekend door de deelnemende partijen. Paradijsvogels In Hoogeveen werken Woonconcept, het Leger des Heils, de gemeente Hoogeveen en Domesta samen aan het project Paradijsvogels. Dit is een project waarbij een woonoplossing wordt gezocht voor mensen (alleenstaanden) die het moeilijk vinden om samen met anderen in een wijk te wonen. Deze mensen veroorzaken veel overlast en hebben zelf ook veel last van hun buren. In het project wordt op een rustige (wat geïsoleerde) plek een woning (wooncontainer/woonwagen) aangeboden. Hulpverlening is hierbij verplicht. Er komt regelmatig een ‘beheerder’ langs om de situatie in de gaten te houden. De pilot zou plaatsvinden op een locatie van Actium maar in verslagjaar is Actium afgehaakt bij het project. Er wordt nu opnieuw naar een goede locatie gezocht voor een pilot, zodat deze in 2014 van start kan gaan. Huisvesting jongeren met lichte begeleiding Eveneens in Hoogeveen is een project van start gegaan voor huisvesting van jongeren met lichte begeleiding. De gemeente Hoogeveen heeft hierin de samenwerking gezocht met Domesta en Woonconcept. De bedoeling van dit project is om te komen tot een huisvesting voor jongeren die geen indicatie hebben, maar wel behoefte hebben aan enige begeleiding bij het zelfstandig wonen. Incassobeleid Ook bij het incassobeleid streeft Domesta naar het voorkómen van problemen. De afdeling leefbaarheid van Domesta legt huisbezoeken af en houdt actief contact met huurders die achterstanden hebben. Hierdoor ontstaan minder uitzettingen, ondanks een toename van de schuldenproblematiek. In 2013 heeft Domesta het incassobeleid verder verbeterd door een incassomedewerker aan te stellen. Hierdoor hoeft een incasso niet meer over verschillende afdelingen te lopen, en ontstaat minder tijdverlies. Na voorbereidingen in 2013 met de gemeente Emmen en andere instellingen heeft Domesta in juni 2013 het convenant schulddienstverlening getekent. In dezelfde gemeente Emmen heeft Domesta een zeer goede ketensamenwerking met het Schuldhulpmaatjesproject van het Leger des Heils. Deze goed opgeleide vrijwilligers (kwalitatief eigenlijk professionals) voorkomen veel onnodige uitval. In Coevorden pakt Humanitas deze rol. Ook hier is sprake van een goede samenwerking met uitstekend opgeleide vrijwilligers.


Samenwerking bindNU In de gemeenten Emmen en Coevorden is samen met de Rabobank, Zorggroep Tangenborgh, de Kamer van Koophandel en de Stenden Hogeschool het platform bindNU opgericht. bindNU ontwikkelt projecten om de leefbaarheid in Zuid-Oost Drenthe te versterken. De projecten richten zich op vier thema’s: - werken en leren; - zorg en welzijn; - wonen en voorzieningen; - duurzaamheid. Concrete projecten gaan over het terugdringen van leegstand in de binnenstad van Coevorden; het verbinden van de formele en informele zorg in Schoonebeek, het oprichten van een werkcoöperatie en het ontwikkelen van een door de bevolking gedragen duurzame bestemming van het voormalige gemeentehuis in Schoonebeek. 3. 2. 2 Lok al e af sp r ak en m et ge m een ten Met de gemeente Emmen is er een lokaal akkoord en hebben we dus prestatieafspraken gemaakt. In 2013 is themagericht gewerkt aan de uitvoering van de diverse afspraken en thema’s die zijn benoemd. Om de laatste twee jaar van het akkoord voldoende focus te houden, is halverwege 2013 een traject gestart om de afspraken te herijken en samen te bepalen waar voor de laatste termijn van ons akkoord onze focus moet komen te liggen. Dit heeft geresulteerd in vier thema’s, te weten: huisvesting van de doelgroep, woningvoorraad en monitoring, energie en duurzaamheid, en de particuliere woningvoorraad. Verder is in overleg met de corporaties het project ’Aanvalsplan Wonen, jeugdwerkeloosheid en duurzaamheid’ gestart, waarmee door samenvoeging van budgetten en regelingen getracht wordt om de lokale woningmarkt vlot te trekken. Doelstelling in Hoogeveen blijft om zo spoedig mogelijk te komen tot nieuwe prestatieafspraken met de gemeente. Hiervoor moet eerst duidelijkheid komen over het nieuwe regeerakkoord. Wel zijn er in 2013 overleggen geweest over specifieke onderwerpen om tot praktische afspraken te komen in afwachting van een lokaal akkoord. Dit betrof de onderwerpen urgentie en de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Eind 2013 hebben de gemeente Coevorden en de corporaties in goed overleg besloten om de visie en de uitvoeringsagenda van de prestatieafspraken (die in concept al in 2012 gereed waren), te herijken met als doel ondertekening in de eerste helft van 2014. Zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau voeren we met de gemeenten Emmen, Coevorden en Hoogeveen structureel overleg. Met de gemeente Borger-Odoorn gebeurt dit niet, omdat we hier nog slechts een tiental woningen verhuren.


3.2.3 Sponsoring Door sponsoring wil Domesta bijdragen aan onze doelstellingen op het gebied van wonen, leefbaarheid en zorg. We sponsoren steeds in dorpen en wijken waar wij een aanzienlijk bezit hebben en geven hiermee uiting aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. We sponsoren alleen activiteiten en evenementen die gratis en voor iedereen toegankelijk zijn. In 2013 heeft Domesta zo’n € 16.000 uitgegeven aan de sponsoring van activiteiten en evenementen die de leefbaarheid bevorderen. We hebben – net als vorig jaar – in Emmen, Hoogeveen en Coevorden zowel een festival als een hardloopevenement gesponsord. Verder hebben we kleinschaligere initiatieven ondersteund die een bijdrage leveren aan de saamhorigheid in dorpen en wijken. Denk aan het sponsoren van de bewoners van Schoonvelde-Oost bij het bouwen van een wagen voor de Noorderlichtjesparade. Maar ook aan het sponsoren van het samen bouwen van bogen in de buurten van Coevorden, bedoeld als straatversiering tijdens het Zuidenveldfestival.


3.3

Het verhuren van woningen

3. 3. 1 Aa n t a l w oni nge n Op 31 december 2013 had Domesta 10.750 percelen in bezit, waaronder twintig woningen bestemd voor strategische verkoop. De woningen zijn als volgt over de gemeenten verdeeld, waarbij Borger-Odoorn onderdeel is van de cijfers van Emmen. Rayon

Woningen

Bezit

Rayon

Overige Perc.typen

Bezit

Emmen

Eengezinswoning

1119

Emmen

36

Emmen

Eengezinswoning levensloopbestendig Appartement

327

Emmen

Bedrijfsonroerend goed Parkeergelegenheid

367

511

Emmen

Zorgcentrum

433

Appartement levensloopbestendig Zorgwoning

1259

Emmen

Overig

Emmen Emmen Emmen

61 Som:

Rayon

2

Woningen

3277

Som: 837

Bezit

Rayon

Overige Perc.typen

Bezit

Hoogeveen Eengezinswoning

1580

Hoogeveen Eengezinswoning levensloopbestendig Hoogeveen Appartement Hoogeveen Appartement begane grond Hoogeveen Appartement levensloopbestendig Hoogeveen Zorgwoning

236

Hoogeveen Bedrijfsonroerend goed Hoogeveen Parkeergelegenheid

263

501 4

Hoogeveen Woonwagen Hoogeveen Overig

52 2

16

707

Som: Rayon Woningen Coevorden Eengezinswoning

26 3054 Bezit 1635

Coevorden Eengezinswoning levensloopbestendig Coevorden Appartement Coevorden Appartement levensloopbestendig Coevorden Appartement begane grond Coevorden Zorgwoning

Som: 333

193

Rayon Overige Perc.typen Coevorden Bedrijfsonroerend goed Coevorden Parkeergelegenheid

288 588

Coevorden Zorgcentrum Coevorden Overig

Bezit 30 176 266 3

7

Som: Domesta Woningen Emmen Hoogeveen Coevorden

63 2774 Bezit 3277 3054 2774

Totaal

9105 TOTAAL

Som: 475 Domesta Overige Perc.typen Emmen Hoogeveen Coevorden

Bezit 837 333 475

Totaal 1645 10750


3. 3. 2 Huu rp ri js be l eid In het kader van het landelijke huurbeleid is per 1 juli 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Afhankelijk van het gezamenlijk huishoudinkomen van de huurder bedroeg de huurverhoging 4%, 4,5% of 6,5%. Woningen die binnen een jaar worden gesloopt kregen geen verhoging doorgevoerd. Wanneer een woning vrijkomt, passen we de huur aan conform het streefhuurpercentage dat per cluster van woningen is vastgesteld. De gemiddelde huurprijs van onze woningen was ultimo 2013 € 467,-. In 2012 was dit € 445,-. In 2011 was dit nog € 428,- De stijging komt vooral door toevoegen van nieuwbouw met een hogere huurprijs dan van de woningen die gesloopt worden. In onderstaande tabel staat de verdeling van de huurwoningen naar huurprijscategorieën:

boven huurtoeslaggrens tot huurtoeslaggrens tot aftoppingsgrens 1&2 pph tot kwaliteitskortinggrens Totaal

Coevorden % Emmen % Hoogeveen % Borg./Od. % 49 1,85% 28 0,94% 14 0,46% 0 0,00% 403 15,20% 441 14,88% 517 17,13% 9 64,29% 1813 386 2651

68,39% 14,56%

2081 414 2964

70,21% 13,97%

2055 432 3018

68,09% 14,31%

Uit dit overzicht valt op te maken dat 89,3% van de woningen van Domesta een huurprijs heeft beneden de aftoppingsgrens voor huurtoeslag (de hoogte van dit aftoppingsbedrag verschilt per doelgroep). Het percentage van het bezit van Domesta boven de maximale huurgrens (€ 681,02) is 0,57%. In 2011 is een nieuw streefhuurbeleid geïntroduceerd. Dit is uiteraard afgestemd met onze huurdervertegenwoordiging. Kern van het nieuwe beleid is dat in de streefhuur meer aansluiting wordt gezocht bij populariteit en marktwaarde van de woningen, waardoor een realistischer beeld ontstaat in de differentiatie in huurprijzen. Voor het jaar 2014 is nog sprake van een inkomensafhankelijke huurverhoging om zo de betaling van de verhuurdersheffing mede mogelijk te maken. De jaarlijkse huurverhoging was in de jaren 2007-2012 gelijk aan de inflatie. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan de inflatie. Dit betekent een huurverhoging voor 2014 van:   

inflatie + 1,5% voor huishoudinkomens tot € 33.614; inflatie + 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000; inflatie + 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven € 43.000.

3. 3. 3 W oonl a st e n In ons ondernemingsplan zijn ‘de kosten van het wonen’ een speerpunt. Wij streven ernaar deze kosten zo laag mogelijk te houden. Woonlasten van huurders bestaan niet alleen uit de huurbedragen maar ook uit energielasten en diverse (gemeentelijke) heffingen. De totale woonlasten stijgen jaar in jaar uit. Ook in 2013 was dit het geval. Gemeentelijke lasten stijgen zelfs boven de inflatie uit. Daar waar Domesta de woonlasten kan beïnvloeden, doen we dat. We kennen een gematigd huurverhogingsbeleid en hebben daarnaast een programma met energiebesparende maatregelen.


5 0 14

35,71% 0,00%

3. 3. 4 Huu ra cht e r st a nd en e n ont ru im ing en Ten opzichte van de jaarhuur bedraagt de totale huurachterstand van onze woninghuurders op 31 december 2013 0,79%. In vergelijking met 31 december 2012 (0,72%) betekent dit een lichte stijging. In 2013 zijn dertien woningen ontruimd waarvan één wegens overlast. Acht huurders hebben zelf de sleutel ingeleverd naar aanleiding van de aangekondigde ontruiming. Drie ontruimingen hadden betrekking op ontruimingen van garages. Eén garage is daadwerkelijk ontruimd. In tegenstelling tot 2012 is het aantal ontruimingen licht gestegen (negen woningen en een garage). In 2013 schakelde Domesta 289 keer een deurwaarder in om achterstallige huur te innen. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van 2012 (152). De stijging houdt mede verband met de gewijzigde werkwijze: een huurachterstand wordt sneller overgedragen aan de deurwaarder. Het totaalbedrag afgeboekte vorderingen is in 2013 13% lager dan in 2012. Daarentegen is het aantal huurders dat is toegelaten tot de WSNP aanzienlijk gestegen, waardoor in de toekomst het aantal afboekingen zal toenemen. 3. 3. 5 V er huu r Optiemodel We bieden onze woningen aan via het optiemodel. In Zuidoost-Drenthe hanteren ook al onze collega-corporaties het optiemodel. We merken dat de markt aan het veranderen is, ook voor de verhuur. In 2014 nemen we daarom ons optiemodel onder de loep. Woningzoekenden In 2013 is het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden bij Domesta ten opzichte van 2012 met 685 gedaald. Het aantal passief woningzoekenden is met 177 toegenomen. Het aantal actief woningzoekenden is gedaald met 862. Opties Actief Passief Totaal Hoogeveen

835

2008

2843

1619

1067

2686

Coevorden

415

451

866

Geen opties

280

102

382

Emmen & Coevorden

136

96

232

Hoogeveen & Coevorden

62

57

119

Emmen & Hoogeveen & Coevorden

46

48

94

Emmen & Hoogeveen

41

48

89

3434

3877

7311

Emmen

Totaal

Na een stijging van het aantal woningzoekenden over de afgelopen jaren is nu twee jaren een daling waarneembaar: 1/1/ 1/1 1/1/ 1/1/ 1/1/ 1/1/ 1/1 Opties in: 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Hoogeveen 2.433 2.419 2.495 2.974 3.113 3003 2843 Emmen 4.174 4.066 2.773 2.981 3.056 2988 2686 Coevorden 1.055 986 899 1.018 995 966 866 Geen opties 690 747 554 416 382 Emmen & Coevorden 117 239 280 262 232 Hoogeveen & Coevorden 72 107 131 143 119 Emmen & Hoogeveen 64 96 116 113 89 Emmen & Hoogeveen & Coevorden 53 86 109 105 94 Totaal

7.662

7.471 7.163 8.248 8.354 7996 7311


Verhuizingen Het aantal verhuizingen/mutaties is hoger dan in 2012. In totaal zijn er in 2013 912 huuropzeggingen geweest, wat neerkomt op 10% voor ons hele werkgebied. De voorgaande jaren lag het aantal verhuizingen op bijna 9%. Per rayon is de verdeling van de mutaties als volgt: Jaar 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Coevorden Emmen 245 8,60% 311 293 10,30% 358 283 9,20% 300 306 9,40% 413 251 9,10% 326 252 9,17% 273 272 9.91% 340

9,60% 11,10% 8,80% 13,50% 9,70% 8,17% 10.31%

Hoogeveen Domesta totaal 237 8,20% 793 8,80% 240 8,30% 891 9,90% 264 8,30% 847 8,80% 291 11,60% 1010 11,50% 240 7,70% 817 8,87% 289 9,33% 814 8,86% 300 9.77% 912 10.01%

Gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden Onderstaande tabel maakt duidelijk wat in 2013 de gemiddelde inschrijfduur was van een woningzoekende op het moment dat hij een woning kreeg aangeboden. Gemiddelde van inschrijfduur in maanden

Gemeente Coevorden

Totaal Coevorden Emmen

Totaal Emmen Hoogeveen

Totaal Hoogeveen Eindtotaal

Plaatsnaam Coevorden Dalen Dalerpeel Gees Geesbrug Oosterhesselen Emmen Erica Klazienaveen Nieuw-Schoonebeek Schoonebeek Weiteveen Zandpol Elim Hollandscheveld Hoogeveen Nieuwlande Noordscheschut

Totaal mnd 2013 15,89 32,69 5,92 15,78 3,12 13,64 16,50 19,79 14,70 39,90 12,50 28,13 8,34 15,31 21,98 15,83 4,34 30,03 50,03 36,43 29,42 21,79

totaal in mnd 2012

18.6

21.9

33.5 24,7

Uiteraard is er verschil in wachttijd tussen de straten, wijken en dorpen waar wij woningen verhuren. Er zijn diverse kernen en complexen waar de wachttijd (soms aanzienlijk) korter is dan de gemiddelde wachttijd van twee jaar. Klanten die snel andere woonruimte zoeken, adviseren wij om in overleg met onze klantadviseurs te kijken naar geschikte locaties met een kortere wachttijd. Staatsteun en onze woningtoewijzing Het is zeer aannemelijk dat wij meer dan 90% van onze vrijkomende woningen toewijzen aan


huishoudens tot een inkomensgrens van € 33.600. De regels zoals gesteld door het ministerie geven hiervoor echter onvoldoende houvast. Om deze reden hebben wij eind 2012 besloten om toch een inkomensgrens te gaan hanteren. Hierdoor weten we zeker dat wij de 90%-grens halen. 3. 3. 6 Bij z ond e re do e lg roe p en In 2013 heeft Domesta geen specifiek complex opgeleverd voor bijzondere doelgroepen. Wel is te merken dat door de veranderingen in de zorg, wij steeds vaker het verzoek krijgen van bijvoorbeeld GGZ, reclassering, Promens Care om mensen met een bijzondere zorgbegeleiding te huisvesten in reguliere woningen.We zien deze ontwikkeling met name op het gebied van de geestelijke gezondheidzorg. Deze ontwikkeling vraagt om aandacht van Domesta op het gebied van toewijzing, leefbaarheid en samenwerking met de zorgaanbieders. 3. 3. 7 Le eg st a nd Op 31 december 2013 stonden in totaal 196 woningen leeg. Hierbij dient opgemerkt te worden dat leegstand een dynamisch gegeven is en dat deze weergave dus een momentopname is. Reden leegstand Mutatie Organisatie Verhuurproblemen Renovatie Sloop Verkoop Niet actief Zorg Eindtotaal 31/12/13 woningen

Coevorden Emmen Hoogeveen Eindtotaal 11 8 10 0 1 16 5 0

3 8 0 4 41 26 0 9

9 1 13 3 12 16 0 0

23 17 23 7 54 58 5 9

51

82

54

196

Eind 2013 staan dertien zakelijke panden leeg. Drie in Emmen, vier in Coevorden en zes in Hoogeveen.

3.4

Wonen en zorg

Scheiden van wonen en zorg In 2013 is Domesta in gesprek gegaan met de zorgaanbieders die zorgvastgoed van Domesta huren. Er zijn stappen gezet om gezamenlijk oplossingen te zoeken voor de vele veranderingen die als gevolg van de stelselwijzigingen op ons af komen. Door de hervomingen in de langdurige zorg komen steeds minder ouderen in aanmerking voor een plaats in een verzorgingshuis. Ook blijven ouderen steeds langer thuis wonen vanwege veranderende voorkeuren of kunnen ze niet verhuizen omdat de woning waarin ze nu wonen niet wordt verkocht. Daarnaast schrikt de eigen bijdrage, die mensen moeten betalen als ze naar een verzorgingshuis verhuizen, af waardoor ervoor wordt gekozen in de huidige woning te blijven wonen. Ook merken we dat het zorgkantoor het regeringsbeleid versneld doorvoert waardoor de budgetten van de zorgaanbieders forser krimpen dan werd aangenomen. Deze stapeling van effecten zorgt ervoor dat er snel leegstand aan het ontstaan is in de verzorgingshuizen die Domesta verhuurt. Deze leegstand raakt de zorgaanbieder omdat deze het leegstandsrisico draagt.


Intramurale zorgplaatsen Domesta heeft met zowel Zorggroep Leveste Middenveld als met Zorggroep Tangenborgh gesprekken gevoerd om intramurale zorgplaatsen te verhuren aan ouderen zonder zware zorgvraag. Aangenomen wordt dat deze ouderen met een ontwikkelende zorgvraag behoefte hebben aan een vorm van beschut wonen waarbij veiligheid en comfort op een betaalbare wijze wordt geboden. Diensten als alarmering, sociale activiteiten en een veilige woonomgeving ontzorgen ouderen en hun kinderen zodra de vitaliteit afneemt. Een experiment om deze behoefte te toetsen op één locatie kon rekenen op de interesse van enkele tientallen ouderen. In 2014 gaan we dit samen met de zorgpartners verder uitwerken. Extramurale zorgplaatsen In toenemende mate merken we de effecten van de extramuralisering van, met name, clienten van zorgorganisaties op het gebied van de geestelijke gezondheidzorg. De ingezette extramuralisering is hier al merkbaar doordat organisaties en begeleiders Domesta in toenemende mate vragen naar reguliere woningen. In het toewijzingsbeleid zullen we hier op moeten anticiperen, vooral ook omdat gemeentes vanaf 2015 verantwoordelijk worden voor de huisvesting van deze groep mensen. Er zal adequate begeleiding beschikbaar moeten zijn zodat deze mensen een prettige wooncarrière kunnen opbouwen in een reguliere woning.

3.5

Kwaliteit van de woningen

3. 5. 1 Inv e st er ing en in d e b est a and e v o or r a ad Domesta verhuurt alleen woningen die in goede staat zijn. Een woning moet veilig en prettig zijn en een gezond binnenklimaat hebben. Onze huurders mogen verwachten dat wij het onderhoud regelmatig laten uitvoeren. De investeringen in de bestaande voorraad kunnen we onderverdelen in:  planmatig onderhoud, contractonderhoud en groot onderhoud;  klachten- en mutatieonderhoud;  kwaliteitsverbetering vanuit strategisch voorraadbeleid;  overige onderhoudsuitgaven. De onderhoudsuitgaven zijn in 2013 gedaald ten opzichte van 2012. Dit heeft onder meer te maken met aanbestedingsvoordelen die Domesta tijdens het uitvoeringsjaar behaalt. Ook wordt het onderhoud om technische en/of klantgerelateerde redenen wel eens uitgesteld. Tevens zijn de prijzen het afgelopen jaar weer gedaald door de marktomstandigheden en door de gunstige 6% btw-regeling op loonkosten. Domesta kan hierdoor met minder geld meer realiseren. Hierbij houden we oog voor de kwaliteit van het werk. Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud verstaan we het complexgewijs uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden die met enige regelmaat terugkeren. Het gaat hier onder meer om schilderwerk,onderhoud aan daken, herstel metselwerk. Ook vallen de diverse onderhoudscontracten eronder, zoals onderhoud aan cv, mechanische ventilatie, warmteterugwininstallatie (wtw) en liften. Dit geplande onderhoud is, naast mutatieonderhoud, een uitgelezen kans om woningen op een hoger kwaliteitspeil te brengen. Dit geldt ook voor het afwerkingsniveau, de inrichting, de installaties en het energieverbruik. Zo brengen we bijvoorbeeld, waar mogelijk en waar nodig, tijdens schilderwerk meteen dubbel glas aan. De totale uitgaven aan planmatig onderhoud bedroegen in 2013 € 5,5 miljoen (2012: € 8,1 miljoen). Per verhuureenheid komt het bedrag neer op € 604,- in 2013 (in 2012 was dat € 748,-). lag 20 11 | 18


Groot onderhoud De totale uitgaven voor groot onderhoud in 2013 bedroegen ruim € 3,7 miljoen. Door de onduidelijkheden rond toekomstige leningen zijn diverse projecten uitgesteld of stopgezet. Dit heeft geresulteerd in minder investeringen in groot onderhoud dan in voorgaande jaren en dan begroot. De lagere uitgaven aan renovaties en groot onderhoud worden ook veroorzaakt doordat het aantal huurders dat daadwerkelijk deelneemt aan deze renovaties lager is dan begroot. Met name de binnenrenovaties hebben een grote impact op de huurders. Om verschillende persoonlijke redenen kiezen huurders ervoor om niet mee te doen aan de renovatie. Zodra deze huurders verhuizen, renoveert Domesta alsnog de woning in de periode dat deze leeg staat. Daarnaast is het zo dat enkele renovaties wel zijn begroot, maar al waren uitgevoerd bij mutatie (vooruitlopend op de planmatige renovatie). Als een woning leeg komt te staan en de keuken, douche of toilet zijn dringend aan vernieuwing toe, wachten we namelijk niet op het planmatige uitvoeringsjaar. In de onderstaande tabel staan enkele bijzondere projecten waar aanpassingen zijn gedaan aan de buitenschil en algemene ruimtes, waardoor de uitstraling, veiligheid en kwaliteit van de complexen is vergroot. Ook zijn er projecten te zien waar keuken-, douche- en toiletrenovaties zijn uitgevoerd. Een aantal ervan wordt in 2014 opgeleverd. Bijzondere projecten Complex Evert ten Napelflat te Klazienaveen

Omschrijving Vervangen hemelwaterafvoer, schilderwerk, controle kunststofkozijnen en aanbrengen Politiekeurmerk Veilig Wonen, herstraten klinker- en tegelbestrating.

Clematisstraat te Coevorden.

Proef van vier woningen. Dakrenovatie en vervangen dakpannen.

Lootuinen te Coevorden

Renovatie buitenschil en opwaardering van label F naar label B, uitvoering in 2014.

Wendakkers en Pr. Hendrikstraat te Dalen en Dalerpeel

Renovatie daken bergingen, vervangen goten, reinigen en coaten dakpannen.


Penningkruid te Weiteveen

Acht woningen, douche- en toiletrenovatie.

Hunenbaan te Emmen

Renoveren douche- en toilet en dakrenovatie.

De Brinkies te Gees

Renovatie douche en toilet, en reinigen en coaten dakpannen.

Seniorenwoningen de Bentepol in Schoonebeek

Douche- en toiletrenovatie, collectieve ventilatie en inbraakwering aangebracht.

Diverse zorgcomplexen

Brandmeldinstallaties vervangen.

DIverse zorgcomplexen

Bouwkundige aanpassingen in kader van brandveiligheid.

Aanbesteding Domesta kiest veelal voor een aanbestedingsstrategie op basis van Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI). In 2013 heeft Domesta daar een nieuwe aanbestedingsvorm aan toegevoegd, de soft selection-methode. Deze aanpak is uniek voor het Noorden. Domesta heeft besloten om niet meer alleen aan te besteden op basis van prijs of EMVI, maar ook op kwaliteit (technisch, functioneel en esthetisch) en het plan van aanpak van de renovatie. Deze aanbestedingsvorm passen we toe als de woningen zowel een esthetische als een energetische upgrade nodig hebben. Bijzonder is ook dat de bewoners deel uitmaken van de jury, waardoor de aanpak minstens zo belangrijk is als het resultaat.


Klachten- en mutatieonderhoud (dagelijks onderhoud) In tegenstelling tot het planmatige onderhoud is het dagelijkse onderhoud niet te plannen. Op basis van ervaringscijfers en verwachtingen worden jaarlijks de budgetten begroot. Het dagelijks onderhoud bestaat uit klachtenonderhoud (reparatieverzoeken) en mutatieonderhoud (onderhoud dat plaatsvindt na vertrek van de huurder). Het dagelijkse onderhoud is in zijn totaliteit binnen de budgetgrenzen gebleven. Opvallend in 2013 is een forse vermindering van het aantal geregistreerde werkopdrachten met kosten ten opzichte van 2012. In 2013 werden slechts 9400 werkopdrachten aangemaakt tegen 12.500 in 2012. Een gedeeltelijke verklaring hiervoor is dat er meer werkzaamheden contractueel zijn afgekocht (RGVO en Kozijnbeheer), waardoor ze niet ten laste komen van het dagelijks onderhoud. De gemiddelde kostprijs van een werkopdracht is ten opzichte van 2012 gestegen van € 218,00 per melding naar € 286,00 per melding. In 2013 waren er 912 mutaties (814 mutaties in 2012). In 2013 kostte een mutatie gemiddeld € 1452,- tegen € 1674,- in 2012. 3. 5. 2 Inv e st er ing en in h e rs t ru ctu r er ing e n n i eu w bouw De aanvankelijk stilgezette projecten konden in 2013 voor een belangrijk deel weer herstart worden. Voor de nieuwbouwplannen heeft dit wel geleid tot enige vertraging in de voorbereiding. Onderstaand de projecten die zijn gerealiseerd, in uitvoering en in voorbereiding zijn. Gerealiseerde projecten In 2013 heeft Domesta in totaal 88 huurwoningen/bedrijfsruimtes en vijf koopwoningen opgeleverd.  In de wijk Binnenvree in Coevorden zijn circa tweehonderd woningen betrokken bij een grootschalige herstructurering. In 2013 is de laatste fase gerealiseerd van negen huur- en vijf koopwoningen. Het project is daarmee fysiek afgerond.  In het centrum van Coevorden zijn 27 woningen op de locatie van de voormalige Brandweerkazerne gerealiseerd, op een mooie locatie direct aan de gracht.  Eveneneens in het centrum van Coevorden zijn 37 woningen op het voormalig Bogas-terrein gerealiseerd. Een zeer gevarieerde woningtypologie aan een binnenhaven.  Aan de Vos van Steenwijklaan in Hoogeveen zijn vier eengezinswoningen gerealiseerd, ter vervanging van de bestaande woonwagens. Het project is in nauwe samenspraak met de bewoners tot stand gekomen.  In Nieuw-Schoonebeek (Emmen) zijn elf appartementen gerealiseerd. Projecten in uitvoering Eind 2013 zijn de hieronder vermelde projecten in uitvoering:  de bouw van een brede school en multifunctionele accommodatie in de wijk Poppenhare te Coevorden;   

de bouw van 117 zorgwoningen aan de Bilderdijklaan in samenwerking met Zorggroep Leveste-Middenveld; de vervangende nieuwbouw van 44 en 12 woningen in respectievelijk Schoonebeek en Nieuw-Schoonebeek; de bouw van 24 woningen voor cliënten van zorggroep Baalderborgh in Emmen.

Projecten in voorbereiding Domesta heeft een aantal projecten in de planning. Deze verkeren in diverse stadia van voorbereiding. Naar verwachting komen de volgende projecten in 2014 in uitvoering:  de bouw van 39 woningen aan de Schutlandenweg;


  

de vervangende nieuwbouw van circa 36 seniorenappartementen Holdert; de bouw van een ‘Herbergier’ (16 verpleegplaatsen) in samenwerking met de Drie Notenboomen in een voormalig schoolgebouw; de vervangende nieuwbouw in fases van 32 woningen in Weiteveen en Zandpol.

3. 5. 3 Aa n ko op, v e r koop en s loop De verkoopdoelstelling voor 2013 bedroeg 75 objecten. In verslagjaar hebben we in totaal 83 objecten verkocht en geleverd. Hiervan hebben we 30 objecten verkocht aan onze huurders en 53 objecten op de vrije markt. Van deze 83 objecten zijn er in Hoogeveen 34 objecten geleverd, Emmen 26, Coevorden 19 en in Borger-Odoorn 4 objecten. De verkoopopbrengst bedraagt in 2013 in totaal € 10.088.750, zijnde gemiddeld € 121.551 per object. De verkoopkosten bedragen € 470.217. De boekwaarde bedraagt totaal € 3.252.164 wat leidt tot een verkoopresultaat van € 6.366.369. In de begroting van 2013 was de verkoopopbrengst vastgesteld op € 8.433.590 en de verkoopkosten € 606.745. De begrote boekwaarde is € 4.011.000. Het hierbij behorende resultaat was begroot op € 3.815.845. Met een hogere opbrengst, lagere kosten en hogere boekwaarde is een extra resultaat geboekt van € 2.550.524 ten opzichte van de begroting. In 2013 heeft Domesta de starterslening geïntroduceerd. We hebben in 2013 in totaal negen startersleningen verstrekt met een totaalbedrag van € 177.045. Dit is een gemiddeld bedrag per starter van € 19.672. Aankoop Op basis van de terugkoopverplichting van Koopgarant is één woning in 2013 weer in bezit gekomen van Domesta. Op dit moment wordt deze woning te koop aangeboden. Tevens is het Bentheimerblokje, de drie woningen op de hoek Bentheimerstraat/Spoorhavenstraat in Coevorden, aangekocht. Deze worden gerestaureerd en vervolgens weer verhuurd. Sloop In 2013 werden 43 woningen gesloopt:  26 woningen aan het Spanjaardspad in Schoonebeek;  9 woningen aan de Schutselaan in Coevorden;  6 woningen aan de Huurdeman, van Eklaan in Nieuw-Schoonebeek;  woningen aan de Emmalaan in Nieuwlande. 3. 5. 4 Duurzaamheid en MVO In 2013 heeft Domesta vijf principes van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) omarmt:  wij verbeteren de kwalitiet van onze samenleving;  wij werken duurzaam en verantwoord;  wij gebruiken schone en veilige materialen;  wij willen de kringlopen sluiten;  wij leveren een positieve bijdrage aan het milieu. Wegens het belang voor een gezonde leefomgeving willen we in onze projecten biodiversiteit bevorderen. We leveren we hieraan een bijdrage door in Poppenhare op de locatie van gesloopte woningen een groenten- en bloementuin, fruitbomen, bessenstruiken en een insectenhotel te realiseren. En e rgi e lab e ls De verwachting is dat de energiekosten de komende jaren verder gaan stijgen. Domesta werkt daarom hard aan haar doelstelling om het gemiddelde energieverbruik van een bestaande woning te laten dalen. Een lagere energierekening betekent voor onze huurders lagere


woonlasten, ook op langere termijn. Daarom zijn we enkele jaren geleden een energiebesparingsprogramma begonnen. Die energiemaatregelen bieden we de huurder steeds kosteloos aan; we berekenen ze pas bij mutatie door in de huur. We combineren de uitvoering ervan zo veel mogelijk met planmatig onderhoud, zodat de huurder de minste overlast ondervindt. Er zijn per saldo 102 mutaties in de energielabels geweest in 2013 ten opzichte van 2012. Dit wordt voor een deel veroorzaakt doordat woningen zijn gesloopt of verkocht: het totaal aantal gelabelde woningen is daardoor in 2013 met 60 stuks gedaald. Ten opzichte van januari 2013 zijn alle labels tot en met C afgenomen en de labels A en B zijn toegenomen, voornamelijk door nieuwbouwwoningen te bouwen. De gemiddelde energie-index is gedaald van 1,58 naar 1,57. Ter vergelijking: een label C-woning heeft een energie-index tussen de 1,31 en 1,60. 20 10 0 A

B

C

D

E

F

G

-10 -20 -30 -40 Toename / daling aantal labels 2013

Verdeling totale voorraad Peildatum:

2 januari 2014 aantal woningen absoluut

EI gem

procentueel

A+

0

0,0%

0,00

A

300

3,4%

0,94

B

1.467

16,6%

1,22

C

3.978

45,0%

1,44

D

1.981

22,4%

1,78

E

800

9,0%

2,17

F

280

3,2%

2,59

G

39

0,4%

3,14

8.845

100,0%

1,57

Totaal

65%

87%

31% 4%

13%

Aantal woningen zijn excl. garages, BOG en intramurale zorg Totale CO2-emissie in kg CO2/jaar: CO2-emissie in kg CO2/jaar/woning:

23.543.267 2.662


Alternatieve energiebronnen In 2013 heeft Domesta aandacht besteedt aan alternatieve energieopwekking, passend bij de vijf principes. 

In 2013 heeft Domesta samen met de gemeente en woningcorporatie Lefier een zonneboileractie gehouden in de wijk Bargeres in Emmen. Tegen een geringe huurverhoging hebben 23 huurders van Domesta een zonneboiler laten installeren.



Op de brede school in Coevorden wordt een groen dak gerealiseerd op de hellende dakvloer. Het groene dak zorgt voor een prettig leefklimaat in de school. Een duurzaam klimaatsysteem zorgt daarnaast voor een aangename binnentemperatuur. De energie om het gebouw te verwarmen wordt met een warmtepomp uit de grond gehaald waardoor de CO2-uitstoot beperkt blijft en er minder gas nodig is. In de zomer zorgt dezelfde techniek voor de koeling van het gebouw.



Voor twaalf appartementencomplexen is in 2013 een onderzoek gedaan naar de financiële en technische haalbaarheid van zonnepanelen. Er is uitgezocht in hoeverre de panelen de stroom kunnen opwekken voor de algemene verlichting en de lift.



Op ons eigen kantoorgebouw in Emmen zijn in 2013 op het gehele dak 180 zonnepanelen geplaats. Hiermee dragen we bij aan de verminderering van CO2-uitstoot en besparen we tevens op de energiekosten.



Pilotproject zonnepanelen in Oosterhesselen.


4 Financiële continuïteit 4.1

Waarborgen van financiële continuïteit

Domesta stuurt op de volgende vier aandachtsgebieden: 1. winstgevendheid van de exploitatie; 2. rendement realiseren bij investeringen; 3. waardeontwikkeling van het bezit; 4. vermogensontwikkeling. Hier wordt invulling aan gegeven door onder meer ons calculatiestatuut, de jaarbegroting, de financiële meerjarenprognose en ons vastgoedsturingsproces. De normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw blijven belangrijke randvoorwaarden. De afgelopen periode zijn we geconfronteerd met nieuwe regelgeving (o.a. verhuurdersheffing) die een stevige impact zullen hebben op de toekomstige financiële positie. Het uitgangspunt van het financiële beleid is de financiële continuïteit. Hiervoor worden jaarlijks het balansresultaat, de kasstromen en het rendement op de exploitatie gewaardeerd. De kengetallen worden uitgedrukt in percentages. Tevens worden de resultaten van de bedrijfsvoering gewaardeerd. Deze worden gepresenteerd in te onderscheiden activiteiten. Balansresultaten Het balansresultaat wordt jaarlijks beoordeeld. Daarbij wordt gekeken naar solvabiliteit en rentabiliteit op het eigen vermogen en op het totaal vermogen. Onderstaand de financiële positie van 31 december 2013 in vergelijking met de situatie op dezelfde datum in 2012 t/m 2010.


bedragen in € * 1.000 Vaste activa Schulden op lange termijn Financiering met eigen middelen Schulden lange termijn t.b.v. % financiering eigen vermogen Saldo vlottende activa minus kortlopende schulden Eigen vermogen en voorzieningen Schulden lt. minus vaste activa % EV van de vaste activa % financiering met eigen vermogen jaarrekening. current ratio Solvabiliteit Balanstotaal Eigen vermogen solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Vermogen 1/1 Resultaat rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Balanstotaal Resultaat Rente lasten VPB Totaal rentabiliteit totaal vermogen

31-12-2013

31-12-2012

31-12-2011

31-12-2010

376.862 286.325 90.537

383.710 268.624 115.086

387.356 258.983 128.373

377.392 251.777 125.615

301.935 -5.174 95.703 74.927 24,0% 19,9% 119,9%

290.665 -33.230 93.686 93.045 30,0% 24,2% 28,1%

282.874 -32.913 103.068 104.482 33,1% 27,0% 41,5%

268.227 -23.713 109.351 109.165 33,3% 28,9% 30,2%

408.981 89.032 21,77%

396.947 81.987 20,65%

397.242 97.322 24,50%

388.927 102.003 26,23%

81.957 7.130 8.70%

97.320 -15.357 -15,78%

102.003 -4.681 -4,59%

91.080 10.923 11,99%

408.981 7.130 13.453 -

396.947 -15.357 12.840 0

397.242 -4.681 9.740 1.443

388.927 10.923 11.531

20.584

-2.518

6.502

22.454

5,03%

-0,63%

1,64%

5,77%

Current ratio: het kengetal dat gehanteerd wordt om aan te geven in hoeverre de verschaffers van het kort vreemd vermogen uit de vlottende activa kunnen worden betaald. Deze is gestegen in 2013 ten opzichte van 2012. Dat houdt in dat de liquiditeit van Domesta verbeterd is. Solvabiliteit: het kengetal dat de verhouding tussen het vreemd vermogen en het eigen vermogen weergeeft. Ook de solvabiliteit is in 2013 verbeterd ten opzichte van 2012. Ontwikkeling van de solvabiliteit (eigen vermogen in % van het balanstotaal):


Rentabiliteit: rentabiliteit eigen vermogen (REV) en rentabiliteit totaal vermogen (RTV) geeft de verhouding weer tussen het resultaat en het vermogen dat gebruikt is om het resultaat te realiseren. Zowel REV als RTV zijn fors verbeterd in 2013 ten opzichte van 2012. Waardering kasstromen Het financieel sturingsmodel geeft normen weer waaraan de financiële prestaties worden gemeten. Hierin zijn drie parameters van belang. 1. De Interest Coverage Ratio (ICR): rentedekkingsgraad. Deze wordt berekend door de winsten verliesrekening te schonen met waarderingen en niet-exploitatiegerichte items. De totale rentelast wordt uitgedrukt in de verhouding tot het geschoonde exploitatiesaldo. Als de ICR kleiner dan 1,0 is genereren we te weinig kasstroom om de rentelast te kunnen betalen. De norm die Domesta heeft gesteld is dat de ICR > 2 moet zijn. 2. De Debt Service Coverage Ratio (DSCR): deze parameter laat de mate zien waarin we kunnen voldoen aan de aflossingsfictie van het WSW. De norm is 2,0%. 3. Loan to Value: deze parameter laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, ofwel, de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Vermogensontwikkeling is wel een belangrijke indicator voor de omvang van de te betalen vermogenskosten. Daarmee is sprake van een directe relatie met het directe rendement en de Interest Coverage Ratio.

Financiële kengetallen Norm ICR >2,0 DSCR 2,0 Loan to Value < 50%

2010

2011

2012

2013

2013

2014

Realisatie Realisatie Realisatie Begroting Realisatie Begroting 2,72 3,08 2,79 2,82 3,26 3,67 1,96 1,89 1,87 2,10 2,29 22% 23% 24% 26%

In de onderstaande tabel staat een aantal parameters die de winstgevendheid van de exploitatie en het gerealiseerde rendement zichtbaar maken. Het direct rendement is de belangrijkste. Het geeft de exploitatiekasstroom aan uitgedrukt in een percentage van de waarde van het onderliggende bezit. Oftewel; het geeft inzicht in de winstgevendheid van de huuractiviteiten. Omschrijving Objectbeheer resultaat Direct rendement uit verhuur Indirect gerealiseerd rendement Gerealiseerd rendement

Norm 50%

Begroting 2013 53,6%

Realisatie 2013 57,8%

Realisatie 2012 54,8%

Mutatie 2013 vs. 2012 + 3,0%

6,5%

7,06%

7,0%

6,3%

+ 0,7%

1,5%

1,70%

2,0%

1,5%

+ 0,5%

8,0%

8,76%

9,0%

7,8%

+ 1,2%


Grafiek 1: ontwikkeling van de ICR (rentedekkingsgraad)

Grafiek 2: ontwikkeling van het directe rendement uit verhuur

4.2

Financiële positie

Volgens de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving vindt waardering van de activa en passiva plaats tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder toepassing van de minimumwaarderingsregel. Het uitgangspunt van het financiële beleid is financiële continuïteit. Op de lange termijn moet sprake zijn van evenwichtige kasstromen. Deze zijn primair van belang om ook in de toekomst financieel gezond en financierbaar te blijven. Voor het verkrijgen van een juist inzicht is waardering op basis van actuele waarde zeer gewenst. Onze meerjarenprognose is daarom ook opgesteld op basis van waardering tegen beleidswaarde. Doelstelling van deze financiële meerjarenprognose is het toetsen van de financiële haalbaarheid van de plannen van Domesta op bedrijfsniveau. Door een scenarioanalyse wordt onderzocht in hoeverre de financiële positie van Domesta in gevaar komt bij het niet-realiseren van het voorgenomen beleid. Tevens wordt inzichtelijk gemaakt hoe gevoelig de financiële uitkomsten van de beleidsvoornemens zijn bij wijzigingen in externe parameters. De doorrekeningen van het regeerakkoord laten een forse aanslag op onze vermogenspositie zien. Als reactie hierop heeft Domesta een project opgestart om de bedrijfslasten te verlagen en


zal een gedeelte van de oorspronkelijke geplande investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit voorlopig niet doorgaan. Op basis van de uitgangspunten van het woonakkoord zijn vijf scenario’s doorgerekend waaruit geconcludeerd kan worden dat de financiële continuïteit door het woonakkoord niet in gevaar hoeft te komen. Het basisscenario op basis van beleidswaarde laat een positieve ontwikkeling van onze cijfers zien. Het alternatieve scenario Basis 2 (waarin de streefhuur naar beneden is bijgesteld van 85% naar 75% van maximaal redelijk, en extra ingrepen voor asbestsanering en duurzaamheid worden uitgevoerd) is financieel haalbaar. Het beleid in scenario Basis 2 vormt de grondslag voor de kasstromen in de dPi. Deze kasstromen zijn tevens de basis voor de gepresenteerde ratio’s van het WSW. Hieronder staan grafisch weergegeven de ontwikkeling van jaarresultaat, solvabiliteit, de financiële ruimte en de ICR van de verschillende scenario’s

jaarresultaat in € *1000

30.000

Basis

20.000

Basis 2 Doem 1

10.000

Doem 2 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Pos 1


Uit de grafische presentaties kan opgemaakt worden dat in elk scenario de solvabiliteit en de ICR boven de vastgestelde minimumwaardes blijven. Ook is in elke scenario nog sprake van financiële ruimte, ruimte die aangewend kan worden voor financieel minder rendabele investeringen. Op basis van de huidige financiële positie en de vermogensontwikkeling in de meerjarenprognose zijn wij van mening dat onze continuïteit gewaarborgd is. Naast ons eigen oordeel is de jaarlijkse beoordeling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een belangrijke indicator van onze financiële continuïteit. Op grond van hun oordeel over ons vermogen en toekomstig beleid mag worden geconcludeerd dat deze continuïteit gewaarborgd is.

4.3

Fondsen, liquiditeit en leningen

4. 3. 1 W aa rb or gf ond s Soc i a le W on ingb ouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is hét onafhankelijke instituut dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor aangesloten instellingen. De corporaties die deelnemen aan het WSW staan voor elkaar in via de obligoverplichting. Een obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bepaald bedrag over te maken. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen. Door de obligoverplichting staan deelnemers onderling garant voor elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zolang de borgstellingsreserve van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Sinds 2008 beoordeelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn deelnemers volgens ‘het nieuwe faciliteren’. Hiermee wordt bedoeld of de organisatie vanuit de exploitatiestroom in staat is de rente te voldoen, vermeerderd met een normale aflossing van 2% van haar langlopende schulden. Voor de totale financieringscapaciteit (te borgen door WSW) geldt een maximum van 50% van de WOZ-waarde van het bezit. Op dit moment ligt de WOZ-waarde van ons bezit op € 1,12 miljard (peildatum 1-1-2012; bezit in exploitatie per 1-12013). Domesta rapporteert per kwartaal aan het WSW over onze derivatenpositie. Hieruit zijn geen bijzonderheden gebleken. Het verscherpte eigenmiddelenbeleid van het WSW levert voor Domesta voldoende ruimte op om haar niet-DAEB activiteiten te kunnen financieren uit de vrije kasstroom en de opbrengst van verkoop van woningen uit bestaand bezit.


4. 3. 2 O v erz ic ht f a ci lit e rin g sv olu me Domesta heeft in een brief van het WSW van 12 september 2013 een bevestiging ontvangen van het vrijgegeven faciliteringsvolume. Dit faciliteringsvolume is gebaseerd op de investeringsen herfinancieringsprognose voor de jaren 2013 tot en met 2015. Overzicht faciliteringsvolume (in € * 1.000): Faciliteringsvolume volgens prognose 2013 t/m 2015 Claim (faciliteringsvolume 2014) Vooruit ontvangen leningen Uitgegeven leningen sinds 1 januari 2013 Vrijgegeven faciliteringsvolume en stand per 12 september 2013

€ 93.955 € 5.519 - € 5.722 - € 20.000 € 73.752

Het WSW heeft in deze brief verklaard dat Domesta voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond hiervan kunnen we, als we aan de voorwaarden van borging voldoen, gebruikmaken van de faciliteiten van het fonds. 4. 3. 3 Cen t r a al Fon ds Vol k s hui sv e sti ng Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële continuiteit van de corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van de ingediende prognosegegevens 2013-2017, de dVi 2012 en andere informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan op zes toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het onderzoek leidt tot een beoordeling op alle zes toezichtterreinen. Het bij Domesta uitgevoerde onderzoek geeft CFV op dit moment geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek. In de beoordelingsmethodiek neemt het begrip volkshuisvestelijk vermogen een belangrijke plaats in. Volkshuisvestelijk vermogen is het eigen vermogen op basis van een (nadere) waardering van alle balansposten, plus de overige voorzieningen, de voorziening onderhoud en de egalisatierekening minus de immateriële vaste activa. Het CFV heeft het feitelijk volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2017 op € 170.196.000 bepaald met een bijbehorende ondergrens van € 107.213.000 In 2013 heeft Domesta de gevraagde stresstest van het Centraal Fonds Volkshuisvesting per 31 december 2012 uitgevoerd op haar derivatenportefeuille. Hieruit zijn geen bijzonderheden gebleken. 4. 3. 4 V er pl ic ht in gen De aflossingsverplichtingen en aangegane verplichtingen kunnen we vooralsnog zonder problemen financieren met een lening onder borgstelling van het WSW. Daarnaast beschikt Domesta voor korte of onvoorziene omstandigheden over een kredietfaciliteit van € 10 miljoen. De novelle van Blok kan tot vertraging in het (her)financieringsproces leiden, wanneer een verplichting tot (deels) commerciële externe herfinanciering gaat gelden. 4. 3. 5 Fin an ci e ring en Het financieringsbeleid van Domesta is erop gericht de renterisico’s en de rentelasten te beheersen door ze evenwichtig over de jaren te spreiden. De bandbreedten voor de risico's geven we aan in het treasury-jaarplan. Daarin bepalen we ook jaarlijks het gedeelte dat maximaal variabel rentend gefinancierd mag worden. Overfinanciering vermijden we door louter financiering aan te trekken op grond van de opgestelde kasstroom- en liquiditeitsprognoses. In 2013 is voor € 37 mln aan nieuwe financiering gestort. Voor 2013 was al voor


€ 20 miljoen aan afspraken over te storten vastrentende financiering gemaakt. Hiervan was ultimo 2012 reeds voor € 3 mln variabel rentend opgenomen. In 2013 is voor € 20 miljoen aan nieuwe financiering afgesloten en gestort. Het betreft hier twee leningen bij de BNG Bank van ieder € 10 mln. Beide leningen kennen bij aanvang een variabele rente voor een looptijd van respectievelijk 16 en 19 maanden tegen maands-Euribor plus een opslag. Vanaf 1 oktober 2014 kent de eerste lening een rentevaste periode van negen jaar tegen 2,79%. De einddatum is overeengekomen per 1 oktober 2035. Van 15 december 2015 kent de tweede lening een rentevaste periode van tien jaar tegen 3,04%. De einddatum is overeengekomen per 16 december 2045. Per ultimo 2012 hebben we een bedrag van in totaal € 16 mln aan nog op te nemen financiering met een variabele rente en hoofdsom. Op bestaande leningen is € 25,2 miljoen afgelost, waarin begrepen eindaflossingen ter waarde van € 18,9 miljoen. De reguliere jaarlijkse aflossing bedroeg € 2,3 miljoen. Daarnaast is per saldo € 4 miljoen teruggeplaatst op een variabele roll-overlening met een variabele hoofdsom. 4. 3. 6 Len ing en - e n d e riv at enpo rt ef eui ll e Per 31 december 2013 heeft Domesta een leningenportefeuille met een schuldrestant van € 294,9 miljoen (2011: € 283,1 miljoen). De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 369,0 mln. Ultimo 2013 bedraagt het gemiddelde rentepercentage op de rentetypische lange leningen in de portefeuille, rekening houdend met derivaten uitgekomen op 4,31% (2012: 4,26%). Wanneer we alleen naar de leningenportefeuille kijken (inclusief de rentetypische korte leningen) dan bedraagt de gemiddelde rentevoet ultimo 2013 uit langlopende financiering 3,63% (2012: 3,70%). De gemiddeld gewogen rentelast over de gehele portefeuille bedroeg in 2013 4,03% (2012: 4,15%). Wij hebben het renterisico op een deel van onze leningenportefeuille met een rentetypische korte looptijd (op basis van driemaands Euribor) door middel van swaps met een cap en een collar en een cap afgedekt. Het totaalvolume aan swaps bedroeg ultimo 2013 € 21 miljoen. Hiervan is voor € 4,5 miljoen sprake van swaps met marktwaardeverrekening. De marktwaarde van deze swap bedroeg ultimo 2013 € 0,220 mln negatief. Voor deze swap hebben we een allowance-faciliteit bij de tegenpartij in de swap van € 1 mln. Dit houdt in dat we tot een marktwaarde van € 1 mln geen bijstortingsverplichting hoeven te voldoen. Gezien de beperkte looptijd van deze swap (einddatum maart 2015) is de kans dat we tot bijstorting moeten overgaan vrijwel nihil. De overige € 16,5 miljoen aan afgesloten swaps kennen geen marktwaardeverrekening. Vanuit de huidige swapportefeuille ultimo 2013 bestaat daarom nauwelijks een liquiditeitsrisico. Naast swaps heeft Domesta ook een cap voor € 10 miljoen en voor € 5 miljoen een collar in haar portefeuille ter afdekking van het renterisico op rentetypische kortlopende financiering. Bij de cap wordt een plafond gelegd in het te betalen rentetarief, in de collar is naast een plafond ook een minimum te betalen rente afgesproken. In september 2012 heeft het ministerie beleidsregels gepubliceerd over het gebruik van derivaten bij toegelaten instellingen. De portefeuille van Domesta voldoet niet aan de gestelde eisen aan de toezichtsbelemmerende bepalingen. Hiervan is een inventarisatie gemaakt die aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting is gemeld. Begin 2014 hebben we een plan van aanpak opgesteld waarin de acties worden beschreven welke we zullen ondernemen om de toezichtsbelemmerende bepalingen uit de contracten te halen. In het vierde kwartaal van 2013 is ons treasury statuut aangepast aan de nieuwe regelgeving.


Het aangaan van derivatencontructies wordt door het Treasury Comité voorgesteld en ter goedkeuring aan de directeur-bestuurder van Domesta voorgelegd. Derivaten worden niet zonder goedkeuring van de RvC aangetrokken. De accountant beoordeelt achteraf of we ons aan de geldende externe wetgeving en interne procedures hebben gehouden.

4.4

Jaarresultaat 2013

Onderstaand vergelijken we op hoofdlijnen het exploitatieresultaat en de realisatie van 2013 met de begroting en de realisatie van 2012. 2013

2013

2012

Realisatie

Begroting

Realisatie

Bedrijfsopbrengsten

62.449

60.785

59.541

Bedrijfslasten

45.520

46.626

45.177

Exploitatieresultaat

16.929

14.159

14.364

-/- 10.459

-/- 10.947

-/- 11.196

Verhuurresultaat

6.470

3.212

3.168

Verkoopresultaat

6.232

3.816

4.663

-/- 5.572

-/- 10.631

-/- 23.188

7.130

-/- 3.603

-/- 15.357

0

0

0

7.130

-/- 3.603

-/- 15.357

Bedragen in € * 1000

Financiële baten en lasten

Ontwikkelresultaat Bedrijfsresultaat Vennootschapsbelasting Resultaat

Resultaat 2013 ten opzichte van de begroting Het bedrijfsresultaat vóór vennootschapsbelasting over 2013 bedraagt € 7,1 miljoen positief. Begroot was een negatief bedrijfsresultaat van € 3,6 miljoen. Ten opzichte van de begroting is het resultaat dus € 10,7 miljoen gunstiger. De totale bedrijfsopbrengsten vallen € 1.7 miljoen hoger uit dan begroot – gecorrigeerd voor resultaat bestaand bezit. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere opbrengsten door de extra huurverhoging per 1 juli. De totale bedrijfslasten vallen € 1,1 miljoen lager uit dan was begroot. Dit komt voornamelijk door:  € 1.7 miljoen meer uitgaven algemene kosten in verband met hogere bijdrage saneringsfonds;  € 2.6 miljoen minder uitgaven aan onderhoudskosten. Resultaat 2013 ten opzichte van de realisatie in 2012 In 2013 was het bedrijfsresultaat € 7,1 miljoen positief. Ten opzichte van 2012 (-/- € 15,3) is het resultaat over het jaar 2013 € 22,4 miljoen gunstiger. Het verschil zit vooral in het ontwikkelresultaat, dit is € 17,6 miljoen gunstiger. Dit wordt veroorzaakt door de herwaardering van het vastgoed (bestaand bezit en nieuwbouw). Tevens is een hogere huuropbrengst (€ 2,3 miljoen) en hogere verkoopopbrengsten (€ 1,6 miljoen) gerealiseerd.


5 De organisatie van Domesta In onderstaand organigram is de structuur van de organisatie in 2013 weergegeven.

Raad van Commissarissen

Directie

Control

Directie- & management secretariaat

Vastgoedsturing

Wonen

Bedrijfsvoering

Vastgoed

Zorg & Wijkontwikkeling

Vastgoedontwikkeling

Financiën

Klant Klantadviescentrum adviescentrum

Vastgoedbeheer

Facilitaire zaken en ICT

Leefbaarheid en Beleid

Communicatie

Onderhoud

Inkoop

Personeel & Organisatie

5.1

Personeel

Op 31 december 2013 is de formatie 100 fte met 116 medewerkers in dienst van Domesta. Dit is exclusief tijdelijke inhuur voor vervanging wegens ziekte en projecten. Eind 2012 was het aantal fte’s met medewerkers in dienst bij Domesta 101,3 fte. Op de vermindering van fte’s van medewerkers in dienst bij Domesta wordt gestuurd door tijdelijke (inhuur)contracten af te sluiten. De flexibele arbeidsschil wordt daarmee groter. 5. 1. 1 In- , do or- en uit st roo m In 2013 zijn tien medewerkers in dienst getreden, zijn tien medewerkers uit dienst getreden, waarvan één medewerker gebruikmaakte van de mogelijkheid van vervroegde uitdiensttreding. In 2013 heeft één Wajongere een tijdelijk dienstverband gehad. Ook heeft een recentelijk afgestudeerde hbo-er een traineeship vervuld. In het kader van een kleine reorganisatie waarmee de afdeling Zorg- en Wijkontwikkeling vorm heeft gekregen, zijn drie medewerkers intern doorgestroomd naar een andere functie. 5. 1. 2 P er so ne el sb e st a nd Bij Domesta werken 53 vrouwen (46%) en 63 mannen (54%). Kijkend naar het aantal dienstjaren werkt 56% van de medewerkers tien of meer jarren bij Domesta. Ingedeeld naar de leeftijdscategorieën – zie hieronder – zijn de meeste medewerkers (40%) tussen de 45 en 54 jaar oud. 24% is ouder dan 55 jaar. Dit betekent dat 64% van de medewerkers van Domesta 45 jaar en ouder is.


De leeftijdsverdeling van de Domesta-medewerkers is op 31 december 2013 als volgt: Leeftijdscategorie

Aantal

15 t/m 24 jaar

0

25 t/m 34 jaar

15

35 t/m 44 jaar

26

45 t/m 54 jaar

47

55 t/m 64 jaar

28

5. 1. 3 Zie kt ev e rz u im e n a rb eid so ms tan dig he de n Het gemiddelde ziekteverzuim was in 2013 4%. Het verzuim in 2013 was daarmee weer lager dan in 2012 (5,4%). Het gemiddelde verliep als volgt: 2013 e 1 kwartaal 2013 e 2 kwartaal 2013 e 3 kwartaal 2013 e 4 kwartaal 2013 Gemiddeld heel 2013

% 5,45 % 3,09 % 4,31 % 3,46 % 4,07 %

Het gemiddelde ziekteverzuim onder de beroepsbevolking in heel Nederland bedroeg in 2013 3,8 procent. Dit was lager dan in 2012. Ook bij Domesta zien we een daling, al kunnen we van een trend nog niet spreken. Wel is het aantal langdurig verzuimgevallen lager dan in 2012. De verwachting is dat 2014 gemiddeld op 4% zal uitkomen. 5. 1. 4 O pl eid ing en Domesta hecht grote waarde aan het ontwikkelen van haar medewerkers. Met alle medewerkers wordt in het kader van de beoordelingscyclus gesproken over zijn/haar inzetbaarheid. In 2013 zijn intern verschillende groepstrajecten gevolgd zoals voor een derde groep de training Prince2 Foundation, een tweede groep voor adviesvaardigheden en in 2013 is verder een vervolg aan het management development traject gegeven. De totale opleidingskosten in 2013 bedroegen € 124.000,-5. 1. 5 St agi a ir s In 2013 liepen er het hele jaar door studenten stage bij Domesta. Gemiddeld zijn dat er tien. Studenten hebben in toenemende mate moeite een geschikte stageplaats te vinden. Domesta neemt hierin ook haar verantwoordelijkheid als maatschappelijk onderneming. Daarnaast worden er voor bepaalde (nieuw)bouwprojecten afspraken gemaakt met (onder)aannemers over het inzetten van leerlingenbouwplaatsen. Een mooi voorbeeld hiervan zien de projecten Bentheimerblokje in Coevorden en De Herbergier in Emmen die voor een groot deel met leerlingenbouwplaatsen worden gebouwd. 5. 1. 6 W e r ke rv a r ing sp la at se n In 2013 heeft de pilot met de gemeente Hoogeveen om werkervaringsplaatsen bij Domesta te creëren een vervolg gekregen. Van de zes kandidaten die in 2012/2013 een werkervaringsplaats bij Domesta hebben vervuld, zijn vijf uitgestroomd naar betaald werk. Met de gemeenten Coevorden en Emmen zijn inmiddels ook afspraken over het aanbieden van kandidaten voor een werkervaringplaats bij Domesta.


5.2

Projecten/activiteiten gericht op de bedrijfsvoering

5. 2. 1 Dom e st a Sl im Vit a al Aanleiding, uitgangspunten en doelen In 2013 zijn enkele voorlopige financiële scenario’s opgesteld waarin de mogelijke gevolgen van het woonakkoord zijn doorgerekend. Op basis hiervan zijn voor Domesta in 2017 de volgende uitgangspunten, doelen en randvoorwaarden benoemd, te bereiken dus in de komende vier jaren:  minimale solvabiliteit op basis van beleidswaarde 20%; de eventuele financiële ruimte daarboven wordt aangemerkt als ‘kansenkas’, bedoeld om te kunnen inspelen op actuele vragen of kansen vanuit de volkshuisvesting.  huidige netto kasstroom van € 2000 per verhuureenheid overeind houden, ondanks extra heffingen, door onder andere:  lagere bedrijfslasten (inclusief personeel): richtlijn minus 5 à 10% in 2017;  lagere onderhoudslasten: richtlijn naar € 900 per verhuureenheid in 2017;  hogere (huur)omzet.  verlagen nieuwbouwinvesteringen met 20% vanaf 2013, met zo veel mogelijk behoud van de projecten;  verlagen investeringen in bestaande voorraad: maximaal € 1.000 per verhuureenheid per jaar direct vanaf 2013. Exclusief investeringen in brandveiligheid. Aanpak Om bovenstaande doelstellingen te realiseren is het project Domesta Slim Vitaal opgestart. Het project Slim Vitaal is breed in de organisatie uitgezet en opgepakt, met als insteek:  maximaal benutten van denkkracht in de organisatie;  verkrijgen van zo groot mogelijk draagvlak voor veranderingen;  bewustwording bij medewerkers van noodzaak tot kostenreductie;  verkrijgen van zo veel en zo concreet mogelijke ideeën en voorstellen. Hiertoe is een projectgroep ingesteld, is een denktank van sleutelfiguren uit de organisatie geformeerd en zijn alle afdelingen en teams uitgedaagd om met ideeën en voorstellen te komen. Deelprojecten Uiteindelijk zijn alle ideeën en suggesties gefilterd en gebundeld tot twaalf deelprojecten. Deze richten zich enerzijds op het slimmer, sneller en uiteindelijk met minder mensen uitvoeren van standaardprocessen, en anderzijds op minder dubbelingen, snellere doorlooptijden en verlaging van de faalkosten. 1. Optimaliseren huurbeleid: de betaalbaarheid vanuit de woonlastenbenadering en het optimaliseren van huren in relatie tot marktmogelijkheden. 2. Heroverwegen van het optiemodel: in de huidige markt is het een tijdrovend aanbiedproces en leidt tot langere doorlooptijden en meer frictieleegstand. 3. Herijken dienstverleningsconcept en kanaalsturing: onder andere meer inzetten van een efficiënt en klantvriendelijk kanaal als de website. 4. Heroverwegen Emmen Revisited en de Smederijen: in hoeverre is de investering (financieel en in formatie) in verhouding met de opbrengsten en resultaten. 5. Samenwerking met andere corporaties: hier kunnen schaalvoordelen gerealiseerd worden en daarmee lagere lasten op de verschillende onderdelen. 6. Efficiëntere processen: een bredere aandacht in de organisatie voor processen, procedures en informatiestromen kan leiden tot een beter resultaat met minder kosten/formatie. 2 7. Nieuwe werken: met meer flexwerken kan het aantal m bedrijfsruimte beperkt worden. 8. Verminderen van de onderhoudslasten: onder andere door planmatig, mutatie- en klachtenonderhoud meer te integreren worden faalkosten gereduceerd. Daarnaast is er door inkoopbundeling voordeel te behalen.


9. Quick Wins: a. een verzameling besparingen die op relatief korte termijn en eenvoudig zijn te verwezenlijken, b. Doorbelasting: heroverwegen van doorbelasting van specifieke kosten in de organisatie. Alle directe personeelskosten (inclusief bijkomende kosten) gemoeid met projectontwikkeling worden toegerekend aan de ontwikkelactiviteit, en alle kosten gemoeid met verkopen worden toegerekend aan de verkoopactiviteit. Tot op heden werd slechts een deel van de projectontwikkelkosten toegerekend en niets van de verkoopkosten. Daarnaast zullen ook de directe personeelskosten gemoeid met onderhoud en leefbaarheid verantwoord worden onder onderhoud resp. leefbaarheid. Dit heeft geen invloed op de netto kasstroom uit verhuur, maar de netto bedrijfslasten zullen hierdoor wel lager uitvallen. 10. Huurderspaarsysteem: het stimuleren van wederkerigheid, huurders-Doe Het Zelf (zelfredzaamheid) en de wijkeconomie door de invoering van een puntenspaarsysteem (Noabies) voor bewoners. 11. Verlagen van de investeringskosten voor nieuwbouw: onder andere innovatieve nieuwbouwconcepten tegen lagere bouwkosten. 12. Zonnecollectoren versus servicekosten. Door de lift en de algemene verlichting in de hoogbouw te laten draaien op zonne-energie kunnen de energielasten in de toekomst gelijk blijven. De concrete invulling van de deelprojecten zal vanaf 2014 plaatsvinden. 5. 2. 2 P rof es s ion al is e r en p roj e ct - en cont r act m a nag em ent In 2013 heeft Strukton worksphere in alle negen zorgcomplexen een conditiemeting uitgevoerd conform NEN 2767. Op basis hiervan is de meerjarenonderhoudsbegroting geoptimaliseerd. Het RGVO-schildercontract heeft in zich 2013 met name doorontwikkeld op het gebied van onderlinge kennisuitwisseling. In 2014 ligt de focus op monitoring en participatie. In 2013 is het liftonderhoudscontract opnieuw aanbesteed. Per 1 januari 2014 heeft Domesta nog twee servicebedrijven voor het liftonderhoud over, te weten Mohringer en Otis. In dit contract is nog meer aandacht voor snelle reactietijden en de beschikbaarheid van de liften. Inkoopmanagement In 2013 is de gebundelde aanbesteding van het dagelijks, mutatie- en planmatig onderhoudscontract voorbereid en zijn er acht partijen aangeschreven. De bundeling van dit onderhoud leidt tot een vereenvoudiging van de diverse onderhoudsstromen binnen Domesta. Dat betekent na implementatie een efficiëntieslag voor Domesta. In 2013 is ook afgesproken met een vijf Drentse corporaties een pilot op te zetten om het gezamenlijk inkopen van technische dienstverlening te gaan onderzoeken. 5. 2. 3 P ri ma i r s yst e em In 2012 is gestart met de migratie van het huidige primaire systeem SG Tobias naar SG Tobias/ AX van SG Automatisering BV. Het gehele project kent een doorlooptijd van 2,5 jaar waarbij de implementatie in twee delen is gesplitst. In 2012 zijn de financiële- en projectadministratie gemigreerd. In 2013 zou gestart worden met overgang van de andere administraties. Echter op basis van signalen uit de markt en op basis van een eigen klanttevredenheidsonderzoek hebben we geconcludeerd dat zowel het primaire systeem AX als de organisaties SG Automatisering BV en Domesta nog niet klaar waren voor een volledige overgang. De invoering van AX tweede fase hebben we dan ook uitgesteld tot na 2014.


5.3

Control

De focus vanuit control ligt op de aandachtsgebieden planning en control, projectcontrol, vastgoedsturing, risicomanagement, governance en treasury. 5. 3. 1 Au di t s In 2013 is de woningtoewijzing weer het onderwerp voor een audit geweest. Daarnaast is veel aandacht besteed aan het inrichten van de procedure rondom (nieuwbouw) projectontwikkeling. Van de audit is een rapport opgesteld, die is besproken en vastgesteld in het MT. 5. 3. 2 Ri si co man ag e men t In 2013 was risicomanagement prominent onderwerp van gesprek, vanuit verschillende invalshoeken. De belangrijkste aanleiding was het regeerakkoord. Domesta heeft de risico’s daarvan onderkend door het berekenen van diverse scenario’s (zie hoofdstuk 4). De uitkomsten hebben geleid tot het ‘in de wacht’ zetten van diverse ontwikkelprojecten. Tevens waren ze reden om de trom te roeren richting politiek en stakeholders. Het risicomanagement maakt onderdeel uit van de planning- en controlcyclus. De risicoeigenaren rapporteren periodiek over de voortgang van hun acties om mogelijke risico’s en de gevolgen daarvan te beheersen. Dit is onderdeel van het focusmodel.

5.4

Ondernemingsraad

2013 was voor de OR een roerige periode: wennen aan een nieuwe werkwijze, een nieuwe ORvicevoorzitter die vrij snel daarna werd ontslagen, weer een nieuwe vice-voorzitter zoeken en het langere tijd uitvallen van een ervaren lid van de OR wegens ziekte. In verband met het onverwachte ontslag van de vicevoorzitter, hebben we verkiezingen gehouden. Hiermee hebben we een nieuw en tevens ervaren OR-lid teruggekregen. Specifieke onderwerpen die in 2012 aan de orde zijn geweest:  begroting  ICT-plan  organisatiewijziging (controller en adviseur vastgoedsturing)  streefhuurbeleid  incassoproces  integriteitsbeleid  BHV-plan Ook zijn we betrokken bij twaalf projecten vanuit Slim Vitaal. De OR probeert het contact met de achterban goed te houden door aan te schuiven bij afdelingsoverleggen en met verschillende individuele werknemers te spreken. De OR heeft laten zien dat de nieuwe werkwijze en de opstelling van de OR-leden vruchten begint af te werpen. De samenwerking met onze directeur Dick Mol was in 2013 uitstekend te noemen. Eind 2013 heeft de OR gesproken met de RvC over de rol en verantwoordelijkheden.


6 Governance De raad van commissarissen en het bestuur vinden goed ondernemingsbestuur (corporate governance) van groot belang. Het helpt Domesta om slagvaardig, beheerst en transparant te handelen. Om beter aansluiting te krijgen met de governancecode zijn de statuten aangepast en is aanvullend hierop een reglement raad van commissarissen en een reglement bestuur vastgesteld. Onze internetsite www.domesta.nl is governanceproof. Dat wil zeggen dat invulling is gegeven aan bepaalde eisen zoals genoemd in de Governancecode. Zo hebben wij onder andere het Reglement RvC, onze integriteitscode en het visitatierapport op de website geplaatst. Wie kijkt op de site onder ‘Dit zijn wij’ en vervolgens klikt op ‘Over ons’ ziet een keuzemenu verschijnen bestaande uit:  Governance;  Onze doelen;  Resultaten;  Onze werkwijze. Onder ‘Onze doelen’ staan het ondernemingsplan en de begroting. Onder ‘Resultaten’ zijn opgenomen het jaarverslag, het visitatierapport, de CFV-publicatie Corporatie in Perspectief en de oordeelsbrieven van het ministerie. Een populaire versie van de procuratieregeling, de algemene inkoopvoorwaarden en het treasury-statuut zijn terug te vinden onder ‘onze werkwijze’. De hoofdlijnen van de governancestructuur bij Domesta zijn:  Domesta heeft als rechtsvorm de stichting;  het bestuur bestuurt de onderneming Domesta;  de raad van commissarissen ziet toe op het bestuur en op de algemene gang van zaken van de stichting en geeft het bestuur gevraagd en ongevraagd advies;  Domesta streeft naar een organisatie en processen die gebaseerd zijn op principes als betrouwbaarheid, controleerbaarheid, checks and balances en integriteit;  voor Domesta zijn de Governancecode Woningcorporaties en de Aedes-code leidend;  de corporate governanceprincipes komen tot uitdrukking in documenten als: - de statuten van Domesta; - het reglement raad van commissarissen; - het reglement bestuur; - de profielschets raad van commissarissen Domesta; - het treasurystatuut Domesta; - het calculatiestatuut Domesta; - de integriteitscode Domesta; - de klokkenluidersbepaling Domesta; - het onafhankelijkheidsprotocol van de externe accountant; - het bestuursverslag over werkzaamheden van de klachtencommissie.


6.1

Visitatie

Alle woningcorporaties hebben in de Aedes-code de afspraak gemaakt om zich eens per vier jaar te laten visiteren. Ook Domesta heeft zich hieraan geconformeerd. Onze laatste visitatie vond plaats in 2010, door een onafhankelijke visitatiecommissie. Met deze visitaties legt Domesta verantwoording af over haar maatschappelijke prestaties Daarnaast geeft de beoordeling handvatten om Domesta verder te verbeteren. De visitatiecommissie heeft in 2010 vastgesteld dat Domesta een evenwichtig beeld te zien geeft, met vanuit alle invalshoeken een ruime voldoende. Verbetering van prestaties zijn te vinden in het verder optimaliseren van de beleidscyclus en het beter inzichtelijk maken van resultaten voor de omgeving. Het visitatierapport is te vinden op de website van Domesta.

6.2

Accountant

Met ingang van het boekjaar 2010 heeft de raad van commissarissen BDO Audit & Assurance B.V. benoemd als accountant.

6.3

Integriteit

Domesta beschikt over een integriteitscode. In 2013 is deze geëvalueerd en op enkele onderdelen aangescherpt. De code geeft aan wat integriteit voor ons betekent en hoe we met elkaar, met onze relaties, met onze bedrijfsmiddelen en met onze belangen willen omgaan. Domesta heeft haar beleid op het gebied van integriteit als volgt vormgegeven:  er is een integriteitscode, met als onderdeel een klokkenluidersregeling en een geschenkenrichtlijn;  binnen Domesta is een vertrouwenspersoon aangesteld voor melding van zaken die verband houden met de integriteit van de organisatie;  Domesta kent een gedragsrichtlijn voor e-mail en internet. De bestuurder geeft aan dat hij zijn functie in 2013 onafhankelijk en integer heeft uitgeoefend. Dit komt onder meer tot uitdrukking in het feit dat voldaan wordt aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode Woningcorporaties. Het reglement bestuur geeft aan hoe de bestuurder dient te handelen bij mogelijke onverenigbaarheden. Kern daarvan is dat de bestuurder een mogelijke onverenigbaarheid direct meldt aan de voorzitter van de RvC. De bestuurder neemt niet deel aan de bespreking van en besluitvorming over dergelijke onderwerpen. In 2013 deden zich bij de besluitvorming door de bestuurder geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake is van tegenstrijdig belang.


6.4

Benchmark

Het CFV publiceert elk jaar een bedrijfsvergelijking van alle vierhonderd corporaties onder de titel ‘Corporatie in Perspectief’. Hierin worden de belangrijkste financiële en volkshuisvestelijke gegevens in beeld gebracht (basis boekjaar 2012). Ook over Domesta is weer een rapportage gemaakt met daarin de vergelijking met de landelijke cijfers, cijfers van de referentiegroep en waar mogelijk met de regio. Hieronder een summiere analyse. 







 





De netto kasstroom van Domesta is ten opzichte van het jaar daarvoor stabiel gebleven en komt in 2012 uit op € 1.990,- per verhuureenheid (vhe). Dit is een relatief hoog niveau in vergelijking met de referentiegroep en het landelijke gemiddelde die niveaus kennen van respectievelijk € 1.399 en € 1.207 per verhuureenheid. De hoge netto kasstroom is met name te verklaren doordat Domesta lage variabele lasten (€ 2.795,-/vhe) heeft in vergelijking met de referentiegroep en het landelijk gemiddelde van respectievelijk € 3.027 en € 3.200 per verhuureenheid. De vierjaars toename van omzet (7,5%) en netto bedrijfslasten (6,2%) geeft bevestiging van onze interne begrotingsregel dat de lasten procentueel niet harder mogen stijgen dan de omzet. Het volkshuisvestelijke vermogen van Domesta bedraagt 33,5% en is daarmee wat hoger in vergelijking met de referentiegroep (31,9%) en het landelijke gemiddelde (25,0%). Onze prijs-kwaliteitverhouding ligt enigszins gunstiger dan het landelijk gemiddelde; € 2,98 per punt ten opzichte van € 3,12 per punt. Domesta heeft een grondpositie met een gemiddelde waarde van € 578,- per 2 vhe (landelijk gemiddelde € 744,- per vhe) waarvan 22.648 m met bouwbestemming en 2 12.597 m zonder bouwbestemming. Domesta heeft een loan to value ratio van 0,7. Dit geeft aan welk deel van het vastgoed is gefinancierd met vreemd vermogen. Voor de waarde van het vastgoed wordt uitgegaan van de volkshuisvestelijk exploitatiewaarde. De loan to value bedraagt 0,2, Daarbij wordt voor de waarde van het vastgoed uitgegaan van de WOZ-waarde.


7 Bestuurlijke verklaringen 7.1

Verklaring van het bestuur

Het bestuur van Stichting Domesta is van mening dat in 2013 op een juiste wijze inhoud is gegeven aan de verantwoordingsvelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het bestuur verklaart in het verslagjaar uitsluitend werkzaam te zijn geweest op het terrein van de volkshuisvesting en voldoet conform de vereisten aan artikel 11 van het BBSH en verklaart dat de middelen conform artikel 22 van het BBSH bestemd zijn voor de volkshuisvesting. Emmen, mei 2014

……………………………………… C.Weelink directeur-bestuurder


7.2

Verslag van de raad van commissarissen

De Raad van Commissarissen (Raad) houdt intern toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken in de onderneming. Toezichtkader Er zijn externe en interne richtlijnen voor het toezicht, die gelden voor bestuurder en raad van commissarissen. Dit is het zogenaamde toezichtskader. Het Burgerlijk Wetboek, de Woningwet, Het Besluit Beheer sociale huursector (Bbsh) en de Governancecode Woningcorporaties zijn belangrijke externe kaders. Intern worden de richtlijnen in algemene zin gevormd door de statuten van de stichting en de reglementen voor het bestuur en de raad van commissarissen. Relevante onderdelen van het interne toezichtkader zijn verder:  de begroting en meerjarenbegroting  het ondernemingsplan  het treasurystatuut en het treasury jaarplan  de uitgevoerde risicoanalyse De Raad zoekt in het toezicht de balans tussen de volkshuisvestelijke doelen en de financiële kaders. Meer in het bijzonder heeft Domesta een relatief grote portefeuille in de zorg en staat leefbaarheid in de wijken waar Domesta veel bezit heeft hoog in het vaandel. Ondernemingsplan 2012-2016 In 2012 is een nieuw ondernemingsplan vastgesteld waarin Domesta haar positie heeft bepaald en de gewenste ontwikkelingsrichting heeft aangegeven. De Raad heeft inhoudelijk een bijdrage geleverd aan het ondernemingsplan (adviesfunctie), het plan vastgesteld en toetst de jaarplannen op de meer algemeen geformuleerde onderdelen van het ondernemingsplan. In het verslagjaar heeft de Raad geconstateerd dat het Rijksbeleid tot noodzakelijke bijstelling van de voorgenomen plannen moest leiden.Verschillende scenario’s zijn uitgewerkt en bediscussieerd. Sommige investeringsvoornemens zijn tijdelijk in de wachtkamer gezet, en worden in de meerjarenplannen opnieuw beoordeeld. Periodieke 3-maandsrapportages geven inzicht in voortgang en risico’s. Onderwerpen RvC-vergaderingen in 2013: De Raad heeft in 2013 zeven keer vergaderd en daarnaast vier werkbezoeken gebracht. Onderwerpen die besproken zijn: o Treasuryjaarplan 2013, treasurystatuut en accountant vanaf 2014 o financiele meerjarenbegroting tbv de dPi-opgaaf o Regeerakkoord en vervolg en de gevolgen voor Domesta, stoplichtlijst vastgoedprojecten, rapportage audit inkomenstoets woningtoewijzingen o DAEB 2012 en audit woningverkopen bestaande voorraad o Proces besluitvorming projecten, project 24 zorgwoningen Baarlderborgh en 14 eengezinswoningen aan Het Waal Emmen, Project Herbergier Denneschool Emmen, project herstructureing Schoonebeek/NWSbeek, projectbesluit woningbouw Holdert Emmen, projectbesluit 47 woningen Buizerdlaan, projectbesluit betonwoningen Weiteveen, project Schutlanden, project Poppenhare o project Springplank Emmen o juridische zaken o huurverhoging 2013 en streefhuurbeleid o Wet Normering Bezoldiging topfunctionarissen


o

o o o o o

presentatie aanscherping herijking en operationalisering ondernemingsplan in turbulente tijden, jaarrekening/jaarverslag 2012 + accountantsverslag en managementletter portefeuilleplan 2013-2030 starterslening uitgangspunten jaarplan 2014, begroting 2014 en meerjarenbegroting 2014-2023 asbest managementplan voorbereiding visitatie

o

huurdersparticipatie

De Raad kent 2 commissies Auditcommissie De Auditcommissie bestond in het verslagjaar uit de heer J. Kiers (voorzitter) en mevrouw M.C. Meindertsma. Omdat mevrouw Meindertsma benoemd is tot voorzitter per 1-1-2014 gaat de heer G. Evenhuis zitting nemen in de Auditcommissie. Tevens zijn de bestuurder, de manager bedrijfsvoering en de concerncontroller aanwezig geweest bij elke vergadering. De Auditcommissie heeft vier keer vergaderd in 2013. Onderwerpen die zijn besproken: Treasuryjaarplan 2013, financiele meerjarenbegroting, rapportage audit inkomenstoets woningtoewijzingen DAEB 2012, bevindingen controle/ao/ic aankoop grond Schutlanden, inzicht besluitvorming Bilderdijk, diverse scenario’s project Springplank, uitleg over strategie meerjarenbegroting, behandeling jaarrekening 2012 en de accountantsrapportages, de managementletter 2012, verloop bedrijfswaarde jaarrekening en aanpassing ort’s onderhanden werk ivm jaarrekening 2012, begroting 2014, vastgoedprojectenoverzicht, financiele meerjarenprognose 2014-2023, rapportage Q3, Treasurystatuut, opdracht accountant vanaf 2014, overeenkomst tot lastgeving met privatieve werking/onherroepelijke volmacht voor het WSW, functieprofiel controller. Renumeratiecommissie De remuneratiecommissie bestond in het verslagjaar uit de heer J.M. Bal (voorzitter) en mevrouw M.C. Meindertsma, vice-voorzitter. Evaluatie Medio 2013 heeft de Raad twee dagdelen uitgetrokken om onder leiding van een extern deskundige eerst afzonderlijk en daarna met de bestuurder van gedachten te wisselen over de relatie bestuur-toezicht. Dit leverde waardevolle inzichten op over wederzijdse rolopvattingen en verantwoordelijkheden en de fricties daartussen, resulterend in een aantal concrete afspraken. Contacten De Raad vindt het belangrijk om - waar gewenst en mogelijk - rechtstreeks met belanghebbenden in gesprek te gaan. In 2013 zijn met alle gemeenteraden in het werkgebied bijeenkomsten gehouden in aanwezigheid van de Raad. Gesproken is over het ondernemingsplan, de gevolgen van het regeerakkoord/woonakkoord, de gevolgen voor wonen en zorg en de gevolgen voor nieuwbouw en bestaand bezit. In september heeft een gesprek met het College van Burgemeester en Wethouders Coevorden plaatsgevonden over onder andere de aanpak van de wijk Poppenhaere en de samenwerking tussen Domesta en de gemeente. Ook is de financiële afwikkeling van de wijk Binnenvree onderwerp van gesprek geweest.


De Raad heeft in het verslagjaar drie maal met het Huurdersplatform gesproken. In de bijeenkomst in december is onder andere gesproken over de betaalbaarheid van (nieuwbouw) huurwoningen en over participatie van de huurders. In een bijeenkomst tussen Raad en de Ondernemingsraad is gesproken over de gevolgen van het Rijksbeleid voor de toekomst van Domesta, over de noodzaak van innovatie en de rol van de OR daarbij. Beloning bestuurder De directeur-bestuurder D. Mol is ingeschaald in functiegroep E conform de salaristabellen van de beloningscode voor corporatiebestuurders die op 3 juni 2010 is vastgesteld. De overgangsregeling van de WNT is van toepassing op zijn benoeming die afloopt in maart 2015. Dhr Mol heeft in december ontslag gevraagd en gekregen wegens benoeming in een vergelijkbare functie in een ander deel van het land. Omschrijving

Honorering 2013

Beloning bestuurder over 2013 Pensioenlasten werkgever Aanschafwaarde leaseauto (incl. BTW) Eigen bijdrage auto

€ 131.471 € 30.328 € 48.985 € 2.400 p/jr

Nevenfuncties bestuurder De heer D. Mol bekleedde de volgende -onbezoldigde- nevenfuncties:  Bestuurslid Stichting Mondiale Woonhulp  Bestuurslid Kennisnetwerk Drenthe-Groningen m.i.v. november 2011  Eigenaar van Dick Mol interim en advies BV. Vanaf 1 maart 2011 (datum indiensttreding) worden vanuit deze BV geen activiteiten verricht. Integriteit De organisatie beschikt over een integriteitcode en een breed pakket aan procedures voor de administratieve organisatie en interne controle die onderdeel zijn van de accountantscontrole. Profielen en rooster van aftreden Voor de leden van de Raad is een profielschets opgesteld. Onderkende aandachtsgebieden -naast algemene kennis en vaardigheden als toezichthouderzijn:  volkshuisvesting/ruimtelijke ordening  financieel-economisch  juridisch  communicatie  zorg en welzijn  bewonersparticipatie  innovatie. Per 31 december 2013 waren de heer J.M. Bal en mevrouw M.C. Meindertsma aftredend en herkiesbaar. De heer Bal is herbenoemd maar heeft besloten de voorzittershamer over te dragen.Mevrouw Meindertsma is op advies van het Huurdersplatform herbenoemd en vervolgens tot voorzitter benoemd door de Raad van Commissarissen. De heer Bal is tot vicevoorzitter benoemd. De leden van de Raad hebben geen arbeidsovereenkomst met Domesta, maken geen deel uit van een College van Burgemeester en Wethouders van een gemeente waarin Domesta werkzaam is en hebben geen zitting in het College van Gedeputeerde Staten van de provincie Drenthe.


Samenstelling en honorering Raad van Commissarissen De Raad was per 31-12-2013 als volgt samengesteld: Naam

Functie

J.M. Bal

Voorzitter en lid remuneratieCommissie

M.C. Lid op Meindertsma voordracht van de huurders en lid Auditcommissie J. Kiers

Lid en voorzitter Auditcommissie

Geboortedatum

Honorarium 2013 (excl. BTW)

Toeslag BTW (excl. BTW)

Onkosten Benoemd Rooster 2013 per van aftreden

13-7-1945

€ 12.525

€ 4.175 € 2.630,25 € 2.392,52 28-9-2009

21-1-1943

€ 8.350

€ 1.753,50

€ 441,57 14-1-2010

31-12-2013

30-1-1948

€ 9.000

€ 2.250 € 2.362,50

€ 787,69 1-12-2011

31-12-2015

19-11-1947

€ 9.000

€ 1.890,--

€ 50,-- 1-12-2011

31-12-2014

12-5-1966

€ 8.350

€ 1.753,50

31-12-2013

G. Evenhuis Lid

R. van Oirschot

Lid op voordracht van de huurders

€ 680,15

1-1-2013 31-12-2016

Totaal

De honorering van de leden in 2013 was conform aan de honoreringscode van de VTW (schaal E).

Nevenfuncties De leden vervulden in 2013 de volgende functies en nevenfuncties Naam Functie en nevenfuncties Gepensioneerd J.M. Bal RIBW Kennemerland/Amstelland, lid Raad van Toezicht Bureau Jeugdzorg Overijssel, voorzitter Raad van Toezicht Fokus (org. woonbegel. lich. gehandic.), voorzitter Raad van Toezicht Kenniscentrum Bipolaire Stoornissen, voorzitter Raad van Toezicht (tot 1-72013) Nationale Reisopera, bestuurslid (tot 01-09-2013) Stichting KOPP, voorzitter Bestuur M.C. Meindertsma

J. Kiers

Adviseur stedelijke ontwikkeling Voorheen lid van de Eerste Kamer en Wethouder van Zwolle Lid Raad van Toezicht Gelre ziekenhuizen (Apeldoorn/Zutphen) Vicevoorzitter Raad van commissarissen Havensteder Rotterdam Voorzitter Raad van Toezicht Gnaffel (jeugdtheater) Zwolle Financieel Adviseur- Management, voorheen Registeraccount Deloitte Directeur Westmaden Holding BV en haar dochters Cerise Financieel Management en Cerise Investments Lid Raad van Commissarissen Woningcorporatie Mitros in Utrecht Bestuurslid van de Stichtingen Princehof Vastgoedfondsen I/II en III



8 Jaarrekening


Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000) Ref.

31 december 2013

31 december 2012

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Bouwclaims Goodwill

0 0

0 0 0

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2

Financiële vaste activa Andere deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Latente belastingvordering(en) Overige effecten Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen

3

337.124 2.064 7.211

0 345.877 3.732 7.217

346.399

356.826

23.488 0

19.612 0

6.200 18

6.248 439 29.706

26.299

0 0 0 0 0 757

0 0 0 0 0 585 757 376.862

Som der vaste activa

585 383.710

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden

4

Onderhanden projecten

5

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Latente belastingvordering(en) Belastingen en premies sociale verzekeringen Leningen u/g Overige vorderingen Overlopende activa

6

2.944 131

3.704 134 3.075

3.838

0

0

397 561 0 0 0 0 413 409

317 259 0 0 0 0 541 290 1.780

Effecten Liquide middelen Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA

7

1.407

0

0

27.264

7.992 32.119

13.237

408.981

396.947


Ref.

EIGEN VERMOGEN Algemeen bedrijfsreserve Resultaat boekjaar Waardeveranderingen VOV

31 december 2013

31 december 2012

8 81.987 7.130 -85

97.322 -15.357 22 89.032

EGALISATIEREKENING VOORZIENINGEN Onrendabele investeringen en herstructureringen Latente belastingverplichting Voorziening pensioenen Voorziening garantieverplichtingen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening deelnemingen Voorzieningen VOV Overige voorzieningen

81.987

0

0

6.339 0 0 0 0 0 0 331

10.870 0 0 0 0 0 502 327

9

6.670 LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Verplichtingen wegens onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden (waarborgsommen)

11.699

10 0 279.580 0 6.334

0 261.914 0 6.278

411

431 286.325

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden aangaande pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

268.623

11 15.334 1.344 0 1.309 0 0 8.967

21.188 3.195 0 1.287 0 0 8.968 26.954

TOTAAL PASSIVA

408.981


34.638

396.947

Winst- en verliesrekening 2013 (x € 1.000)

Ref.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop bestaand bezit Verkoop nieuwbouw Geactiveerde kosten Overige bedrijfsopbrengsten

12 13 14 15 16 17 18

58.706 2.536 0 6.365 -133 720 487 68.681

56.432 2.377 0 4.974 -311 452 280 64.204

19 20 21

17.125 5.572 5.948 773 986 9.077 11.611 51.092

16.870 23.188 6.168 832 1.017 10.832 9.458 68.365

17.589

-4.161

1.497 11.956 -10.459

822 12.018 -11.196

7.130

-15.357

0

0

7.130

-15.357

Bedrijfslasten Afschrijvingen Waardeveranderingen mva Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten

22 23

Bedrijfsresultaat

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

24 25

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen

26

2013

2012


Kasstroomoverzicht (indirecte methode) (x € 1.000) 2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor:  afschrijvingen  boekresultaat verkoop materiële vaste activa  geactiveerde productie eigen bedrijf vaste activa  overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille  vrijval/dotatie egalisatierekeningen  vrijval/dotatie voorzieningen  overige Veranderingen in werkkapitaal:  voorraden  onderhanden projecten  vorderingen  effecten  kortlopende schulden (excl. bankkrediet)

17.589 16.870 -5.386

0

0

5.438

23.056

0 -5.029 0

0 5.953 0

763 0 -373 0 -1.830

1.308 1.497 871 0 1.244 9.804 27.393

1.497 0 0 -11.956 0

822 0 0 -12.018 0 -11.196 30.056

-23.099

-28.874

13.817

2.263

0 -172 0 0

0 91 0 0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

45.413 41.252

-10.459 16.934

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa Investeringen in immateriële vaste activa Desinvesteringen immateriële vaste activa

-4.161

17.125 -6.290

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Ontvangen dividend Ontvangen belasting naar de winst Betaalde interest Betaalde belasting naar de winst

2012

-9.454

-26.520

36.980

31.476

-25.188

-27.985

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

11.792

3.491

Toename/(afname) geldmiddelen

19.272

7.027


De toename (afname) van de geldmiddelen in boekjaar is als volgt te specificeren: 2013 € x 1.000

2012 € x 1.000

Stand per 1 januari Mutaties boekjaar

7.992 19.272

965 7.027

Stand per 31 december

27.264

7.992


Algemene identificatiegegevens Domesta Stichting Domesta Adres: Westeind 50

Recommend Documents