Domesta Postbus BC EMMEN Begroting

Begroting 2014

Domesta Postbus 1120 7801 BC EMMEN 0591 570100 [email protected]

Begroting 2013 | 2

Inhoudsopgave Voorwoord en leeswijzer

pag. 3

1 1.1 1.2 1.3

Ontwikkelingen Ontwikkelingen om ons heen Regionale (demografische) ontwikkelingen Ontwikkelingen in de zorg

pag. 5 pag. 5 pag. 7 pag. 9

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Plannen gegroepeerd naar prestatievelden Van ondernemingsplan naar prestatievelden Leefbaarheid van buurten en wijken Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer Verhuur van woningen Zorg en wijkontwikkeling Kwaliteit van de woningen Financiële continuïteit

pag. 10 pag. 10 pag. 11 pag. 12 pag. 12 pag. 14 pag. 16 pag. 20

3

Organisatie

pag. 21

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Financiële begroting 2014 Begrote winst- en verliesrekening 2014 Toelichting algemeen Vastgoed in exploitatie Verkoop sociaal vastgoed Vastgoed in ontwikkeling Overige organisatiekosten Leefbaarheid Rente Vennootschapsbelasting

pag. 25 pag. 25 pag. 28 pag. 32 pag. 44 pag. 45 pag. 47 pag. 47 pag. 49 pag. 50

Bijlagen: 1 Investeringsbegroting

pag. 51

2 Liquiditeitsbegroting

pag. 52

3 Categoriaal model winst- en verliesrekening

pag. 53

Begroting 2013 | 3

Voorwoord en leeswijzer Uitdagingen in moeilijke omstandigheden De economisch moeilijke tijden zijn nog niet voorbij. Ook al lijkt Nederland eind 2013 uit de recessie te zijn gekomen, de groei die het IMF voor 2014 heeft voorspeld, komt maar nauwelijks boven de nullijn uit. Onder meer door de forse bezuinigingen van het kabinet hebben consumenten weinig vertrouwen in de toekomst. De werkloosheid stijgt nog steeds flink. Zeker ook in Drenthe waar door het vertrek van rijksdiensten en de situatie in de bouw, de situatie net een tandje erger is. De corporatiesector is ook in 2013 vaak negatief in het nieuws geweest. Deels door de steeds weer oplaaiende discussie over salarissen van bestuurders, maar ook door fraude en wanbeleid. Daarnaast is er de parlementaire enquêtecommissie die onderzoek doet naar de opzet en het functioneren van het stelsel van woningcorporaties. De openbare verhoren die bij dit onderzoek horen, zullen in 2014 ongetwijfeld weer tot negatieve publiciteit leiden. Daarom is het goed dat Aedes en het kabinet in 2013 een akkoord met elkaar hebben gesloten over enkele belangrijke onderwerpen. Hierdoor zijn ze weer met elkaar in gesprek. Jammer is wel dat de verhuurderheffing blijft bestaan, waardoor onze inkomsten afnemen en de betaalbaarheid van onze woningen de komende jaren verder onder druk komt te staan. Met het programma Slim Vitaal, waarmee we in 2013 zijn gestart, willen we onze bedrijfslasten beperken, onderhoud goedkoper uitvoeren, bij nieuwbouw soberder bouwen en inkomsten optimaliseren. In 2014 bepalen we of we daarnaast deelnemen aan het renovatie-initiatief de Stroomversnelling, om duurzaamheid en betaalbaarheid een extra impuls te geven. Gelukkig hebben we in september 2013 voldoende borgingsruimte gekregen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, zodat we – ook in economisch moeilijke tijden – in voldoende mate leningen kunnen aantrekken om onze ambities waar te maken.

Samenwerken Al met al liggen er voor Domesta de komende jaren veel uitdagingen. Samen met onze huurders, stakeholders en partners willen we daar door goede samenwerking invulling aan geven. Niet voor niets is het centrale thema in ons ondernemingsplan (uitgebracht in de zomer van 2012) samenwerking. Dit naast de thema’s leefbaarheid, zorg en betaalbaarheid. Zo werken we in negen geselecteerde wijken en dorpen in Coevorden, Emmen en Hoogeveen samen met bewoners en partners aan het verbeteren van de leefbaarheid.

Begroting 2013 | 4

Focus voor 2014 Het eerste focuspunt in 2014 is het realiseren van doelen van ons ondernemingsplan zoals de implementatie van ons nieuwe participatiemodel, onze inzet in de belangrijkste prioriteitswijk Poppenhare in Coevorden, en de inzet op duurzaamheid en daarmee ook betaalbaarheid. Om dit zo veel als mogelijk waar te maken, is ons tweede speerpunt de uitwerking van plannen vanuit Domesta Slim Vitaal.

Leeswijzer Deze begroting start in hoofdstuk 1 met een beschrijving van de externe ontwikkelingen. Daarna volgen in hoofdstuk 2 onze plannen, gegroepeerd naar de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Hoofdstuk 3 gaat in op ontwikkelingen bij Domesta, waarna in het laatste hoofdstuk ingezoomd wordt op de financiën van onze organisatie. Ik wens u veel plezier toe bij het lezen van de plannen van Domesta voor 2014.

Emmen, 12 december 2013

Dick Mol directeur

Begroting 2014 | 5

1 Ontwikkelingen 1.1 Ontwikkelingen om ons heen Kabinet-Rutte II In het najaar van 2012 is het kabinet Rutte II van start gegaan. Het kabinet moet fors bezuinigen om aan de Europese norm te voldoen dat het begrotingstekort niet boven de 3 procent van het bruto binnenlands product mag komen. De eerste plannen van het kabinet leken een enorme impact te hebben op de corporaties, met name in gebieden als de onze, met lage WOZ-waardes. Inmiddels zijn de plannen enigszins bijgesteld. Er ligt er een woonakkoord (februari 2013), een sociaal akkoord (oktober 2013) en een akkoord tussen Aedes en minister Blok (augustus 2013).

Woonakkoord Het woonakkoord geeft duidelijkheid over inkomensafhankelijke huren voor 2013 en 2014. In 2015 moet een nieuw huursysteem, gebaseerd op de huursombenadering, zijn beslag gaan krijgen. Dit systeem biedt de mogelijkheid om de huren van woningen van gelijkwaardige kwaliteit naar een zelfde prijsniveau te trekken. De verhuurderheffing is in dit woonakkoord weliswaar iets minder hoog geworden, maar loopt toch op tot 1,7 miljard euro. Zolang de nieuwe huursombenadering nog niet is uitgewerkt weten we nog niet wat de precieze financiële gevolgen voor Domesta zijn. Dit komt mede omdat een deel van het puntensysteem gebaseerd wordt op de WOZ-waarde. Omdat die waarde in ons werkgebied laag is, betekent dat voor Domesta een verlaging van de huren en dus minder huurinkomsten. Voor het jaar 2014 is nog sprake van een inkomensafhankelijke huurverhoging om zo de betaling van de verhuurderheffing mede mogelijk te maken. De jaarlijkse huurverhoging was in de jaren 2007-2012 gelijk aan de inflatie. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan de inflatie. Dit betekent een huurverhoging voor 2014 van: • • •

inflatie + 1,5% voor huishoudinkomens tot € 33.614; inflatie + 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000; inflatie + 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven € 43.000.

Akkoord Aedes en minister Blok Alle corporaties zullen volgens het regeerakkoord moeten bijdragen in de huurtoeslag. De verhuurderheffing is een uitvloeisel daarvan. Door het akkoord van Aedes en minister Blok legt de sector zich gedurende deze kabinetsperiode neer bij de heffing. Wel is het bewaken van de betaalbaarheid hier een belangrijke randvoorwaarde bij. Onze huurders moeten immers in onze woningen kunnen blijven wonen.

Begroting 2014 | 6

Een positief punt van het akkoord met minister Blok is dat de juridische afsplitsing van ‘commerciëler’ vastgoed niet doorgaat zoals de minister dat eerst van plan was. De minister wilde oorspronkelijk dat woningen boven een puntengrens van 143 naar de markt gebracht zouden worden. Het zou dan gaan om zo’n 40 % van de woningen van Domesta. De grens komt nu echter te liggen bij een huur van € 681 (voor Domesta een relatief klein percentage) en een administratieve splitsing is daarbij voldoende.

Woningwet We hopen dat door het woonakkoord en het akkoord van Aedes en minister Blok, de herziene woningwet in 2014 eindelijk definitief wordt.

Schuldencrisis Kredietcrisis, schuldencrisis, eurocrisis… we zitten nog steeds in een lastig economisch tij. Het vertrouwen in de economie is laag en Nederland lijkt zich in peilingen af te keren van dit kabinetsbeleid. Doordat het kabinet-Rutte II geen meerderheid in de Eerste Kamer heeft, is het ook moeilijk om hervormingen en bezuinigingen door beide Kamers te krijgen. Het met de oppositie gesloten begrotingsakkoord helpt daarbij wel.De plannen van het kabinet hebben voor ons marktgebied wel negatieve effecten. Onze huurders en potentiële huurders hebben het moeilijk.

Corporatiecrisis Mede door de Vestia-crisis (begin 2012) is de corporatiesector in zwaar weer terechtgekomen. Tot medio 2014 loopt een parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties. In 2014 moet de enquêtecommissie haar bevindingen rapporteren aan de Tweede Kamer. Ongetwijfeld zal dit gaan leiden tot (nog) strengere regelgeving. Dit terwijl het volgens Domesta niet zozeer gaat om regelgeving, maar meer over handhaving en daarmee goed intern en extern toezicht.

Saneringsheffing Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft de corporatiesector per brief op de hoogte gesteld van de gang van zaken rond de sanering van Vestia. In de brief werd aangekondigd dat de sanering van Vestia een meerjarige heffing voor de sector tot gevolg heeft. De saneringsheffing zal jaarlijks 1% tot maximaal 5% bedragen. Voor 2013 is de heffing definitief vastgesteld op 4% van de jaarlijkse huurinkomsten van de woongelegenheden (zelfstandige en onzelfstandige). Als andere corporaties in problemen komen, zou de saneringsheffing nog hoger kunnen uitvallen. Een voorbeeld hiervan is Woningstichting Geertruidenberg die € 118 miljoen ontvangt van het CFV, zo is in juli 2013 bekend geworden. Voor 2014 houdt Domesta dan ook rekening met een heffing van 5% van de jaarhuur.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Als gevolg van het door Aedes in gang gezette ’Toezicht met een Bite’ en het akkoord tussen Aedes en minister Blok, neemt de rol van het WSW om de financiële posities van woningcorporaties te bewaken fors toe. Als Domesta juichen wij dit van harte toe. Te vaak hebben andere corporaties, en daarmee ook huurders, moeten opdraaien voor wanbeleid bij een kleine groep corporaties.

Begroting 2014 | 7

1.2 Regionale demografische ontwikkelingen Domesta gebruikt demografische prognoses om uitspraken te kunnen doen over de veranderingen in bevolking en huishoudens in de regio. Hierbij zijn krimp en vergrijzing de komende jaren belangrijke thema’s. De regio waarin Domesta werkzaam is, zal de komende twintig jaar behoorlijke veranderingen ondergaan in omvang en samenstelling van de bevolking. Het is de uitdaging voor Domesta om in te schatten hoe groot deze veranderingen zijn én wat de impact ervan is voor Domesta. De diverse prognoses zijn namelijk eenduidig in hun richting, maar lopen uiteen qua aantallen. De verschillen in de prognoses ontstaan vooral doordat instanties andere aannames doen over de migratieaantallen uit en naar Drenthe. Door de verschillende prognoses naast elkaar te leggen ontstaat echter wel een bandbreedte waarbinnen we een richting kunnen kiezen. Duidelijk is in elk geval dat de bevolking in Drenthe haar piek van circa 500.000 gaat bereiken zo rond 2025, en dat de bevolking daarna in aantal zal teruglopen. Het aantal huishoudens blijft tot 2040 wél stijgen, tot circa 236.000 in 2040. Als we inzoomen op de voornaamste gemeenten waarin Domesta werkzaam is, ontstaat het volgende beeld.

Hoogeveen In Hoogeveen liggen de prognoses dichtbij elkaar. Hier lopen de schattingen uiteen van een groei van circa 1000 tot circa 4000 inwoners. Voor Domesta is dit de enige gemeente waar nog groei is te verwachten in zowel inwoners als huishoudens. Ook de prognoses over de huishoudens komen redelijk overeen. Tot 2040 wordt hier een groei van 1500 tot circa 2500 huishoudens verwacht.

Emmen Voor Emmen lopen de prognoses van een bevolkingsafname uiteen van circa 1000 tot 9000 personen tussen nu en 2040. Ook in de voorspelling over de huishoudsontwikkeling is een grote spreiding te zien, dit varieert van een groei van circa 3000 huishoudens tot een afname van 900. Domesta acht het scenario van de provincie hier waarschijnlijker dan dat van Primos en kijkt dus kritisch naar de hoeveelheid woningbezit die wij in deze gemeente hebben.

Begroting 2014 | 8

Coevorden Welke prognose we ook als uitgangspunt nemen, het is duidelijk dat de bevolkingsaantallen in Coevorden al vanaf 2010 langzaam aan het teruglopen zijn. Gegeven de verschillende prognoses lijkt duidelijk dat er een afname zal zijn van de huidige 36.000 inwoners naar circa 32.000 in 2040. Over het verloop van de huishoudens bestaat meer twijfel. De meest positieve prognoses voorspellen nog een groei van circa 500 huishoudens, de meest negatieve scenario’s een afname rond de 1100 huishoudens.

Vergrijzing en verdunning Naast het feit dat er veranderingen optreden in de omvang van de bevolking en het aantal huishoudens, verandert ook de samenstelling van de bevolking. In de onderstaande tabel is te lezen dat in Zuidoost-Drenthe de bevolking in de leeftijd tot 65 jaar krimpt, terwijl de 65+’ers met grote aantallen toenemen.

0 Perc bevolking leeftijd 75+ jaar [%] Perc bevolking leeftijd 65-74 jaar [%] Perc bevolking leeftijd 45-64 jaar [%] Perc bevolking leeftijd 30-44 jaar [%] Perc bevolking leeftijd 15-29 jaar [%] Perc bevolking leeftijd -14 jaar [%]

5

10

15

20

25

30

35 2040 2030 2020 2010

In 2030 zijn er 75 procent meer 75-plussers dan in 2011 het geval was. In 2040 is deze groep zelfs in aantal verdubbeld (van circa 13.500 naar circa 28.500 personen). Mensen uit deze leeftijdscategorie hebben veelal hulp nodig om zelfredzaam te zijn. Doordat de groep groeit, neemt de zorgvraag naar verwachting ook toe. Dit is een generiek verschijnsel dat eigenlijk in meer of mindere mate voor elke gemeente geldt. Specifiek voor Hoogeveen is de constatering dat vergrijzing niet gepaard gaat met ontgroening: het aantal jongeren blijft de komende dertig jaar op peil. In Emmen zien we ook een sterke vergrijzing in huishoudensopbouw, maar hier gaat deze vergrijzing hier wél gepaard met ontgroening van de populatie. Dit heeft dus een dubbel effect. De effecten op de bevolkingsopbouw die we in Emmen zien, treden nog heviger in Coevorden op. Hier gaat vergrijzing gepaard met een stevige ontgroening.

Begroting 2014 | 9

Wat betekent dit voor de woningen? De toenemende vergrijzing zorgt voor een flinke stijging van het aantal kleine huishoudens. Vooral het aantal eenpersoonshuishoudens zal toenemen. Gezinnen, met en zonder kinderen, zullen in aantal afnemen. Prognoses laten zien dat er een overschot ontstaat in de (goedkope) eengezinswoningen. Domesta houdt rekening met deze verschuiving door in haar beleid en in haar portefeuilleplan een aanzienlijke transformatieopgave op te nemen, om zo het aanbod aan woningen te laten aansluiten op de marktvraag.

1.3 Ontwikkelingen in de zorg Het jaar 2013 is het eerste jaar waarin het Scheiden van Wonen en Zorg (SWZ) een feit is. Ouderen met een zorgvraag in de categorieën ZZP1 en ZZP2 (zorgzwaartepakket) komen niet meer in aanmerking voor een plaats in een woonzorgcentrum. Met ingang van 1 januari 2014 zijn ook mensen met zorgzwaartepakket 3 gedwongen om met hulp van thuiszorg en mantelzorg thuis te blijven wonen. In 2016 volgt dan nog een deel van ZZP4. Door deze extramuralisering blijven mensen met een zorgvraag langer in hun vertrouwde omgeving wonen. Dit is een prima ontwikkeling, maar alleen als er sociale steun in de omgeving van de oudere is, zoals familie, buren en passende voorzieningen. Tegelijkertijd zien we dat er een steeds zwaarder beroep op de mantelzorger wordt gedaan omdat ook de budgetten voor begeleiding en persoonlijke verzorging met 25% respectievelijk 40% worden gekort. Dit alles vraagt om een sterke sociale cohesie in wijken en dorpen, met voldoende aanwezigheid van sociale voorzieningen zodat mensen met een zorgvraag elkaar kunnen ontmoeten om bijvoorbeeld samen te eten of een kaartje te leggen – voorzieningen die van oudsher in een woonzorgcentrum aanwezig waren maar waarvoor nu een grotere taak voor de corporatie is weggelegd. Voor de corporatie wordt het steeds belangrijker om voor zorg geschikte woningen te hebben en met bewoners en maatschappelijke partijen samen te werken om dorpen en wijken vitaal te houden. Immers in een vitale wijk helpen mensen elkaar en zorgen ze samen met professionals dat er geen buurtbewoners tussen wal en schip raken. Domesta heeft er veel belang bij dat professionals en huurders goed samenwerken om de leefbaarheid te borgen. Een belangrijk deel van onze inspanningen is dan ook gericht op het versterken van samenwerkingsverbanden tussen alle partijen in de wijk met daarin een uitdrukkelijke rol voor de bewoners.

Begroting 2014 | 10

2 Plannen gegroepeerd naar prestatievelden 2.1 Van ondernemingsplan naar prestatieveld Ook in 2014 zal Domesta haar ambities uit het ondernemingsplan 2012-2016 blijven nastreven en zullen we op de vier thema’s blijven inzetten: leefbaarheid, zorg, betaalbaarheid en samenwerking. Leefbaarheid richt zich op het samen realiseren van vitale wijken en dorpen. Ook wanneer de bevolking krimpt en de overheden zich terugtrekken. Wederkerigheid is hier een belangrijk uitgangspunt. Binnen het thema zorg willen we in samenwerking met zorginstellingen bevorderen dat mensen langer thuis kunnen blijven wonen. Dit doen we door het bieden van de juiste voorzieningen, passende huisvesting en door het stimuleren van ‘naoberschap’. Bij het werken aan het betaalbaar houden van wonen voor iedereen, kijken wij nadrukkelijk niet alleen naar de huur maar naar de totale woonlasten. Energiebesparing is hier dan ook een belangrijk instrument. Samenwerking komt bij alle thema’s terug. Domesta wil bestaande, losse initiatieven op een slimme manier met elkaar verbinden. We zoeken naar combinaties waar iedereen beter van wordt. Het resultaat moet meer zijn dan de som der delen.

Lokale afspraken met gemeenten Een van onze belangrijkste samenwerkingspartners in de wijken en het werkgebied zijn de gemeenten. Zij hebben een belangrijk aandeel in de verwezenlijking van de ambities die Domesta heeft in wijken en dorpen. Per gemeente streven we daarom naar actuele prestatieafspraken. Met de gemeente Emmen zijn prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken zijn verwoord in een lokaal akkoord. Door ambtelijke en bestuurlijke rapportages wordt de voortgang van het lokaal akkoord gevolgd. In 2013 is het akkoord herijkt voor de laatste anderhalf jaar door de overgebleven ambities en afspraken te filteren en te prioriteren. Deze herijkte versie van het lokaal akkoord Emmen vormen de basis voor de samenwerking in 2014. Met de gemeente Hoogeveen was het de bedoeling om eind 2012, begin 2013 een nieuw traject te starten om te komen tot prestatieafspraken. In verband met de onzekerheden rond de financiële positie en het precieze werkterrein van corporaties is besloten om dit traject tot nader order uit te stellen. Ditzelfde geldt voor de prestatieafspraken in Coevorden. De afspraken zijn in concept gereed maar tot op heden niet ondertekend in afwachting van duidelijkheid. Per kwartaal wordt ambtelijk en bestuurlijk afgestemd met Domesta om te bepalen of er inmiddels voldoende zekerheid is om het traject af te sluiten en de afspraken te ondertekenen. Tot op heden is dit niet het geval.

Begroting 2014 | 11

In de drie gemeenten zijn grote overeenkomsten te zien in de thema’s waarover afspraken worden of zijn gemaakt. Centrale thema’s in alle drie de gemeenten zijn demografische ontwikkelingen, leefbaarheid en de inzet in wijken en dorpen, huisvesting van diverse doelgroepen en duurzaamheid in zowel nieuwe als bestaande bouw.

Leefbaarheid in geselecteerde gebieden Naast de vier speerpunten is er in het ondernemingsplan voor gekozen om met bewoners en partners de leefbaarheid te verbeteren in een geselecteerd aantal wijken en dorpen. In totaal hebben we daarvoor negen wijken en dorpen aangewezen. In het tweede jaar van het ondernemingsplan, 2014, richten we ons voornamelijk op vier van de negen wijken. Het gaat hierbij om de wijken Lootuinen (Coevorden), Nieuw-Schoonebeek en Schoonebeek (Emmen) en Wolfsbos (Hoogeveen). In de hierna volgende paragrafen staat onze uitwerking van de vier speerpunten, ingedeeld volgens de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).

2.2 Leefbaarheid van buurten en wijken De activiteiten van Domesta op het gebied van leefbaarheid staan onder (politieke) druk. Nog steeds is onduidelijk in hoeverre corporaties hierin hun eigen verantwoordelijkheid mogen blijven nemen. Domesta stáát voor haar dorpen en wijken en wil blijvend verantwoordelijkheid nemen op het gebied van de leefbaarheid. Maar wel in gezamenlijkheid! Doelstellingen ondernemingsplan 2012-2016 Het stimuleren van onze bewoners en partners om te komen tot vitale wijken heeft in 2016 in de negen genoemde wijken/ dorpen geleid tot meetbare verbetering van de leefbaarheid. De meest kwetsbaren krijgen de aandacht die ze nodig hebben om deel te kunnen blijven nemen aan de samenleving. In 2016 is het gewenste voorzieningenniveau in wijken/dorpen in kaart gebracht en in Poppenhare, Wolfsbos, Schoonebeek en Nieuw-Schoonebeek grotendeels verwezenlijkt. Elk jaar, vanaf 2013, nemen we deel aan, of ontwikkelen we, een nieuw concept op het gebied van leefbaarheid. In 2016 is de leefbaarheid in 50% van onze wijken gemeten. In 2016 bestaan in de negen aangewezen wijken/ dorpen succesvolle brede samenwerkingsverbanden (zorg-welzijn-wonen-werkgelegenheid-onderwijs).

Leefbaarheid is een zaak van bewoners en organisaties in de wijk. Zonder elkaar kunnen we weinig betekenen en zijn initiatieven kansloos om duurzaam een succes te zijn. Domesta zal ook in 2014 de samenwerking met bewoners, gemeenten en andere partijen zoeken om leefbaarheidsprojecten te starten in de eerdergenoemde vier focusdorpen en -wijken en om de resultaten te borgen. Binnen deze projecten hoeft Domesta niet per se het wiel uit te vinden. In onze regio of wellicht erbuiten gaan we op zoek naar leefbaarheidsconcepten en experimenten die ook bij ons succesvol kunnen worden ingezet. Het stimuleren van de zelfredzaamheid van de bewoners is hierbij een centraal thema. Initiatieven van bewoners die aansluiten bij dit thema zullen wij stimuleren hetzij door middel van geld en/of middelen.

Begroting 2014 | 12

2.3 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer In 2014 wordt bewonersparticipatie meer en meer geïntegreerd in de diverse bedrijfsonderdelen. Onze nieuwe participatiestructuur, die vanaf het begin van 2014 van kracht moet zijn, maakt dat de activiteiten die gedurende het nieuwe jaar plaatsvinden gekoppeld worden aan een (tijdelijke) participatievorm. De grootste verandering ten opzichte van de huidige manier van werken is enerzijds het werven van leden aan de hand van competentieprofielen en anderzijds de inzet van kortdurende participatievormen zoals bewonersadviesgroepen en internetpanels.

Doelstellingen ondernemersplan 2012-2016 In 2014 wordt de tevredenheid onder huurders over participatie beoordeeld met tenminste een 7,5 en worden huurders meer dan nu betrokken bij hun (woon)omgeving. Bewoners participeren meer en rechtstreeks bij het maken en uitvoeren van beleid gericht op een vitale wijk.

De bestaande bewonerscommissies zijn vaak gerelateerd aan complexen. Naast de huidige contacten met deze bewonerscommissies willen we meer aandacht besteden aan bewoners die niet door een groep worden vertegenwoordigd: Domesta wil juist ook in contact komen en blijven met onze andere doelgroepen zoals jongeren en werkenden. We willen de kwaliteiten en talenten van onze bewoners ontdekken zodat we gericht mensen kunnen benaderen om deze in te zetten in hun directe woon- en leefomgeving. Zo willen we ons minder bezig zullen houden met het “blussen van brandjes” en juist meer met preventieve zaken die gericht zijn op het voorkomen van genoemde brandjes zoals het samen met de bewoners opruimen van achterpaden en bijvoorbeeld het schoonmaken van portieken, Het doel hiervan is dat bewoners met elkaar in contact komen, meer naar elkaar omzien en daardoor ook meer begrip zullen hebben voor elkaars (on)hebbelijkheden. We gaan activiteiten samen met de bewoners doen. Dit zal de betrokkenheid vergroten, en ervoor zorgen dat onze projecten effectiever en efficiënter gerealiseerd worden. De mate van tevredenheid meten we in 2014.

2.4 Verhuur van woningen Betaalbaarheid Domesta vindt het belangrijk om het wonen betaalbaar te houden. Ons bezit bestaat voor het grootste deel (96%) uit betaalbare woningen. De kosten van het wonen worden echter ook bepaald door de kosten van energie en allerlei heffingen. In 2014 willen we onze toekomstige huurders zo veel mogelijk inzicht geven in het totaal aan woonlasten. Aan de hand van het energielabel van de woning en de gezinssamenstelling kan een reële inschatting gemaakt worden van de te betalen energiekosten. Doelstelling ondernemersplan 2012-2016 In 2016 hebben al onze (potentiële) huurders inzicht in de opbouw van de kosten van het wonen (woonlasten).

Begroting 2014 | 13

Toewijzing aan de doelgroep Om minimaal 90% van de woningen die vrijkomen in een jaar te kunnen blijven toewijzen aan de doelgroep en daarmee ook te voldoen aan de huidige regelgeving heeft Domesta eind 2012 de keuze gemaakt om in principe geen woningen (sociale verhuur) meer toe te wijzen aan woningzoekenden met een inkomen van meer dan € 34.229. Dit heeft ervoor gezorgd dat we in het eerste halfjaar van 2013 het overgrote van de vrijgekomen woningen hebben toegewezen aan de doelgroep met een inkomen lager dan € 34.229. Wij constateren dat door deze maatregel en de gewijzigde regelgeving een groep zou kunnen ontstaan die buiten de boot dreigt te vallen; dit is de groep die te veel verdient om een sociale huurwoning te huren, maar financieel gezien of door persoonlijke omstandigheden toch niet in staat is om een woning te kopen. Ook deze groep willen wij, op beperkte schaal, met een aanbod bedienen.

Kanaalsturing Het klantbedieningsconcept van Domesta staat. In 2013 waren we door de inzet van flexkrachten nog beter in staat om alle binnenkomende klantvragen te beantwoorden, af te handelen en daar waar nodig door te verwijzen. We hebben nu een goed beeld van de soort vragen waarmee de huurders en woningzoekenden bij ons komen. In 2013 hebben we actief ingezet op alle mogelijke kanalen waarmee de klant contact met ons kon leggen (balie, telefoon, mail, internet). In 2014 willen we meer gaan sturen op het gebruik van de kanalen. Vooral ons huurdersportaal willen we effectiever gaan inzetten. We zijn ervan overtuigd dat dit het kanaal van de toekomst is. Met het project kanaalsturing denken we na op welke manier we onze klant gaan verleiden om gebruik te maken van de kanalen die voor de klant goed zijn en tegelijkertijd voor Domesta het meeste efficiënt zijn.

Huurbeleid In 2013 hebben we de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. In 2014 gaan we hier op dezelfde manier mee om. Vanaf 2015 is de bedoeling om uit te gaan van een huursombenadering. Hoe dit er precies uit zal gaan zien is op dit moment (eind 2013) nog niet bekend. Eind 2014 willen we aan de slag met een herziening van ons huurbeleid. We gaan ervan uit dat in de loop van 2014 meer duidelijkheid komt over de kaders en spelregels van de huursombenadering.

Koop In 2014 hebben we, net als in 2013, de ambitie om 75 woningen te verkopen. We verkopen zowel bij mutatie als onder onze zittende huurders. De woningvoorraad die voor verkoop bestemd is, is uitgebreid. Bij iedere mutatie van een woning met het label ‘verkoop’ kijken we naar de situatie van dat moment in de straat of wijk. Als we geen verkoopkansen zien nemen we de woning weer terug in de verhuur. In de tweede helft van 2013 zijn we gestart met het verkopen in eigen beheer. In 2014 wordt deze pilot geëvalueerd. Doelstelling ondernemersplan 2012-2016 De komende vier jaar willen we 300 woningen verkopen.

Begroting 2014 | 14

Incasso Om het incassotraject – in het belang van onze huurders en van Domesta – zo efficiënt mogelijk te laten verlopen is in de tweede helft van 2013 de keuze gemaakt om het gehele incassotraject onder de verantwoordelijkheid te brengen van onze afdeling Financiën (was verspreid over het Klantadviescentrum en Financiën). Onze klant heeft voortaan in het gehele traject één aanspreekpunt met wie hij afspraken kan maken. Natuurlijk zoeken we ook hierbij de samenwerking met andere professionele partijen. Ons doel blijft om het aantal huisuitzettingen zo laag mogelijk te houden. Doelstelling ondernemersplan 2012-2016 De komende vier jaar willen we het aantal huurders met betalingsproblemen beperken en het aantal huisuitzettingen verminderen.

2.5 Zorg en Wijkontwikkeling Inleiding Zorg en Wijkontwikkeling is een afdeling van Domesta die in 2013 is gestart. Deze afdeling houdt dorpen en wijken vitaal door samen met bewoners en partners wijk- of dorpsprogramma’s op te stellen waarin maatregelen worden benoemd voor de thema’s wonen, woonomgeving, sociaal klimaat en voorzieningen. Dit conform het ondernemingsplan, waarin de focus is gelegd op negen wijken waar wij de komende jaren met bewoners en partners aan de slag gaan. Doelstellingen ondernemersplan 2012-2016 In de samenwerking ligt de nadruk op de keten zorg-welzijn-wonen. In 2016 heeft Domesta woningen aangewezen waar ouderen die dit willen, met kleine aanpassingen in hun woning kunnen blijven wonen. De maatwerkaanpassingen zijn doorgevoerd. In 2016 zijn alle intramurale zorgcentra in bezit van Domesta geschikt voor het bieden van zwaardere zorg. Daarvoor moeten we nog een aantal centra aanpassen. In 2016 heeft Domesta voor haar gehele werkgebied afspraken gemaakt met partners over te leveren zorgdiensten. In de helft van het werkgebied nemen bewoners al zorgpakketten af.

In 2014 ronden we trajecten in Dalerpeel af en volgt de uitwerking van de plannen in Poppenhare, Schoonebeek en Nieuw-Schoonebeek. Ook gaan we aan de slag in Lootuinen (Coevorden) en maken we een begin in de wijk Wolfsbos in Hoogeveen.

Samenwerkingsverbanden De Smederijen en Emmen Revisited Als gevolg van de bezuinigingen en stelselwijzigingen (waarbij de gemeente verantwoordelijk wordt voor meer taken op het gebied van zorg, jeugdzorg en werkgelegenheid) komen bestaande samenwerkingsverbanden in de toekomst in een ander daglicht te staan. Naast het feit dat er minder geld is, verandert de samenstelling van deelnemende partijen en worden andere accenten gelegd. Vandaar dat we projectmatig willen onderzoeken op welke wijze Domesta invulling gaat geven aan onze rol in deze samenwerkingsverbanden.

Begroting 2014 | 15

Doel van dit project is een kritische evaluatie van de huidige samenwerkingsverbanden, om op basis daarvan onze deelname en inzet voor de komende jaren te bepalen. Het team Zorg en Wijkontwikkeling bekijkt de resultaten die tot op heden behaald zijn, haakt waar mogelijk aan bij lopende evaluaties of doorontwikkelingen, en legt een verband met de in 2013 ontwikkelde visie op vitale wijken. De eerste vraag die beantwoord moet worden is of we blijven participeren. Zo ja, dan onderzoekt het team hoe dit met minder middelen en mensen kan.

In kaart brengen voorzieningen en geschikt te maken woningen Vanuit het thema Zorg leggen we in 2014 de nadruk op het in kaart brengen van voorzieningenniveaus en het ontwikkelen van dienstenpakketten die het mogelijk maken om langer in de eigen woning te blijven wonen. Hierbij werken we nauw samen met zorgaanbieders en maatschappelijke partijen. Het is een gegeven dat juist in onze regio de komende jaren de voorzieningen in de kernen zullen teruglopen. Wij willen in samenwerking met onze (zorg)partners deze veranderingen vóór zijn en zijn daarom nu al op zoek naar nieuwe mogelijkheden. Het langer zelfstandig thuis blijven wonen, vraagt om nabije voorzieningen. De aanwezigheid van voorzieningen gaan we in kaart brengen. Vervolgens wijzen we woningen aan die geschikt zijn of geschikt gemaakt kunnen worden voor ouderen met een toenemende zorgvraag. Naast het wonen en de zorg ontstaat in toenemende mate behoefte aan diensten zoals tuinonderhoud, boodschappenservice en een formulierenbrigade. Vanuit een bemiddelende rol ontwikkelt Domesta samen met andere partijen hiervoor dienstenpakketten.

Toewijzing zorgwoningen Door extramuralisering dreigt leegstand in verzorgingshuizen. Zorgaanbieders zullen op zoek moeten naar reguliere woningzoekenden voor de zorgappartementen om leegstand te voorkomen. Deze klanten staan echter niet ingeschreven bij de zorgaanbieder, maar bij de corporaties en commerciële verhuurders. Appartementen in eigendom van of in gebruik door zorgaanbieders komen daardoor vaak niet in beeld bij de reguliere woningzoekenden. Tegelijkertijd hebben zorgaanbieders er wel belang bij om een rol te spelen in de toewijzing van in/aanleunwoningen en geschikte woningen in de nabijheid van een zorgcentrum. Een spanningsveld! Vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) zullen in de toekomst geen woningen meer worden aangepast en zal de gemeente de eis stellen dat reeds aangepaste (geschikte) woningen worden toegewezen aan mensen met een zorgvraag. Dit vraagt om een systeem waar vraag en aanbod bij elkaar worden gebracht voor de oudere doelgroep. Kijkend naar onze kernactiviteiten ligt het voor de hand dat Domesta hier een rol gaat spelen. Een spanningsveld! Het Scheiden van Wonen en Zorg zal grote gevolgen hebben voor het ‘business-model’ van zorgaanbieders. Nieuwe risico’s worden herkend en onderkend, de verdiencapaciteit staat onder druk en de toekomst van zorgaanbieders is omgeven met meer onzekerheid en meer complexiteit. Voor Domesta zijn zorgaanbieders belangrijke afnemers van onroerend goed met vaak nog langjarige huurcontracten. In 2012 en 2013 hebben we al geanticipeerd op de komende veranderingen door een risicoanalyse te laten maken voor onze zorgportefeuille. Daaruit bleek dat ons risico vooralsnog beheersbaar is, maar zeker doorlopend aandacht vraagt. Daarom zullen wij deze inventarisatie ook in 2014 weer herijken en vinden er met alle zorgaanbieders gesprekken plaats over visie, koers, verdienmodellen en toekomstverwachtingen van deze zorgaanbieders, waarbij risicobeelden en scenario’s uitgewisseld worden.

Begroting 2014 | 16

2.6 Kwaliteit van de woningen Algemeen Het Woonakkoord en vooral de verhuurderheffing dwingen Domesta om nog efficiënter om te gaan met de middelen voor onderhoud en nieuwbouw. Het is de doelstelling om het kostenniveau voor onderhoud in 2017 substantieel terug te hebben gebracht. Ook het investeringsniveau voor nieuwbouwwoningen willen we drastisch naar beneden bijstellen. We willen dit bereiken door vooral efficiënter en goedkoper in te kopen, door bundeling van werkzaamheden, ketensamenwerking, conceptbouw en door de gewenste kwaliteit kritischer te beoordelen. Domesta wil alleen woningen verhuren die in een goede staat verkeren. Om de kwaliteit af te stemmen op de wensen van de huurders gaat Domesta de huurders nog meer en eerder betrekken bij het onderhoud aan woningen en bij de nieuwbouwplannen. We controleren regelmatig de kwaliteit van onze woningen. Daarbij letten we onder andere op de (brand)veiligheid van de woningen en op de aanpasbaarheid van de woning voor zorgbehoevende ouderen. Ook de energiezuinigheid van de woningen is een speerpunt tijdens dergelijke controles. In 2013 heeft Domesta eveneens het beleid rond asbestsanering herijkt. Dit beleid wordt de komende jaren geïmplementeerd. Domesta bundelt de uitvoering van onderhoud zo veel mogelijk in één jaar zodat de overlast voor de huurder tot een minimum beperkt wordt. In de paragrafen hieronder staat in meer detail aangegeven hoe Domesta daar ook het komende jaar invulling aan gaat geven.

Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud zorgt ervoor dat de staat van de woningen op niveau blijft. Domesta laat jaarlijks herstel- en vervangingswerkzaamheden uitvoeren aan de buitenzijde van de woningen zoals gevel, metsel- en voegwerken, schilderwerk, galerijen en balkons, bergingen, dakbedekkingen, goten en hemelwaterafvoeren en installaties. Voor het komende jaar wordt hiervoor een uitgave verwacht van circa € 7,1 miljoen. Een deel van het onderhoud is ondergebracht in onderhoudscontracten bij vaste (bouw)partners van Domesta. Deze partijen kennen Domesta en haar huurders en staan voor een goede service. Het gaat om contractonderhoud aan cv-installaties, mechanische ventilatiesystemen, kozijnen en gevelelementen inclusief hang- en sluitwerk, brandmeld- en noodverlichtingsinstallaties (onder andere wettelijke eisen), liften en automatische deuren. Doelstellingen ondernemersplan 2012-2016 In 2016 weet 50% van onze klanten (huur en koop) wat ‘omgaan met energie’ voor hen betekent en hoe ze hun energiekosten kunnen verlagen. In 2016 heeft 20% van ons bezit zonne-energie of een andere vorm van alternatieve energieopwekking. Voor al onze nieuwbouw is dit 100%. Het kantoorpand van Domesta is dan verduurzaamd. Elk jaar, vanaf 2013, nemen we deel aan, of implementeren we, één nieuw concept op het gebied van duurzaamheid. Domesta investeert in duurzaam en efficiënt (ver)bouwen door milieuvriendelijke bouwmethodes en bouwmaterialen in haar programma van eisen op te nemen.

Begroting 2014 | 17

Al in 2016 hebben we onze energielabel-ambitie waar-gemaakt. We streven naar minimaal energielabel C. In 2013 stellen we een beleidsplan Duurzaamheid op, waarna we dit plan gaan uitvoeren.

Energie-investeringen Energiemaatregelen zijn vooral gericht op duurzaamheid in combinatie met veiligheid en gezondheid. Zo vervangt Domesta geisers door hoogrendementsketels met warmwatervoorziening en nemen we extra brandwerende maatregelen. De mechanische ventilatie waarborgt een gezond binnenklimaat; gelijktijdig worden alle woningen voorzien van isolerende beglazing en spouwmuurisolatie. Domesta streeft ernaar eind 2014 circa 73 procent van haar woningen op minimaal energielabel C te hebben gebracht. Om dit streven te halen gaat Domesta in 2014 in veel complexen naisolatiewerkzaamheden uitvoeren. Naast het na-isoleren van woningen zet Domesta in op duurzame energieopwekking, zoals zonne-energie, warmte-/koudeopslag en restwarmte. Domesta heeft als doel in 2016 twintig procent van haar bezit via alternatieve energieopwekking te voorzien van elektriciteit en/of warmte. Hiermee wil Domesta een duurzame corporatie zijn, met oog voor het milieu en de portemonnee van de huurder. Het betaalbaar houden van de totale woonlasten is ons devies. Om ervoor te zorgen dat Domesta tegen acceptabele streefhuren haar primaire doelgroep kan huisvesten, zullen we in 2014 meer innovatieve oplossingen onderzoeken. Het landelijk experiment “de Stroomversnelling” lijkt een aansprekend concept van hoog-nivorenovatie, waarbij een grote energiesprong gemaakt wordt en de totale woonlasten voor de huurder gelijk blijven. Indien het principe van dit concept ook wettelijk wordt mogelijk gemaakt door de overheid, wil Domesta dit voor delen van haar te renoveren bezit op toepasbaarheid onderzoeken. In 2014 is voor € 500.000 begroot voor het aanbrengen van zonne-energie (of een alternatieve energieopwekking) op flatgebouwen. Met deze eigen energieopwekking zal de algemene verlichting en de lift worden voorzien van elektriciteit. De totale begroting voor energiemaatregelen bedraagt in 2014 € 3,8 miljoen.

Planmatig investeren Een tweede grote post in de onderhoudsbegroting van Domesta is het planmatig investeren. Planmatig investeren is met name gericht op het verhogen van het comfort van de huurder door het aanbrengen van vervangende bouwdelen die voldoen aan de eisen van de huidige tijd. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld keukenblokken, doucherenovaties en toiletrenovaties. Het totale bedrag voor planmatig investeren in 2014 bedraagt circa € 9,7 miljoen. In dit bedrag is circa € 4,7 miljoen opgenomen voor renovatie van douche- en/of toiletruimten en keukenrenovaties van 25 complexen voor ruim vierhonderd woningen. In dit bedrag is ruim 2 miljoen euro gereserveerd voor 127 woningen in Wolfsbos Hoogeveen. Bij de voorbereiding bleek dat hier een aanvullende asbestsanering nodig is, waardoor bewoners tijdelijk uitgeplaatst moeten worden. Het gehele project is om deze reden doorgeschoven naar 2014. In nauwe samenspraak met de bewoners zal naar een oplossing worden gezocht die voor hen de overlast zo veel mogelijk beperkt. Ook is de binnenrenovatie van 82 woningen in Schoonebeek, Zandpol en Weiteveen opgenomen in de begroting van 2014.

Begroting 2014 | 18

Domesta voert tijdens deze renovaties ook aanpassingen uit aan de elektrische installaties (meterkast, wasmachineaansluiting, buitenverlichting). Het aanbrengen van mechanische ventilatie, duurzaamheidsmaatregelen (zoals zonneboilers of WTW-units) en het verwijderen van asbesthoudende materialen maken eveneens onderdeel uit van planmatig investeren. Hier is € 120.000 als onvoorziene post voor opgenomen in de begroting. De huurders van de woningen die een douche-, toilet-, of keukenrenovatie krijgen, kunnen tegels kiezen die bij hun smaak past. Hiervoor komt het keuzeteam van Domesta bij de huurders thuis om de mogelijkheden toe te lichten. Ook kan een huurder tegen betaling extra luxe in de keuken aangebracht krijgen zoals meer kastruimte of een langer aanrechtblad. Het beleid van Domesta gaat uit van de vervanging van keukens en keukentegels na twintig jaar, en een douche- en toiletrenovatie na een periode van ongeveer dertig jaar. Uiteraard kan een huurder er ook voor kiezen de keuken langer te gebruiken. Naast de grote ingrepen aan de binnenzijde van de woning krijgen veertig woningen in Schoonebeek een nieuwe uitstraling. Verschillende consortia zullen gevraagd worden om de woningen te isoleren en een nieuwe uitstraling te geven. De huurders worden tijdens de aanbesteding nauw betrokken bij de keuze voor het ontwerp.

Nieuwbouw en herstructurering In de begroting voor de komende jaren (2014-2018) zijn de herstructurerings- en nieuwbouwprojecten opgenomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in A-, B- en C-projecten: • A-projecten: die definitief in uitvoering zijn of worden genomen; • B-projecten: die in voorbereiding zijn; • C-projecten: die nog in de onderzoeksfase verkeren. De projecten die in 2014 in uitvoering zijn of worden genomen zijn: NB: EG= eengezinswoning, LLB is levensloopbestendig

Plaats

Wijk

Aantal

Doelgroep

Verwachte oplevering

Coevorden

Poppenhare

1

Brede School MFA

2014

Coevorden Hoogeveen Hoogeveen Hoogeveen Emmen Emmen Emmen Emmen Nieuw-Schoonebeek Schoonebeek

Centrum Bentheimer Wolfsbos Buizerdlaan Schutlanden Centrum-west Bilderdijk Emmerhout Emmerhout Centrum Holdert Emmermeer Dennenschool

3 45 39 118 24 14 34 17 12 44

EG-huur EG en LLB EG en LLB Zorg Zorg EG-huur Wonen met zorg Zorg Huur Huur

2014 2015 2014/15 2015 2014 2014 2015 2014 2014/15 2013/16

32

Huur

2014/16

Weiteveen Zandpol

Bovengenoemde projecten passen in het in 2013 opgestelde portefeuilleplan 2013-2030.

Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud bestaat uit het klachtenonderhoud en het mutatieonderhoud. Om de kosten beheersbaar te houden willen we in 2014 gaan aanbesteden op basis van eenheidsprijzen. Dit traject is in 2013 al opgestart in nauwe samenwerking met de afdeling

Begroting 2014 | 19

Vastgoedbeheer. Deze werkwijze moet minder werkdruk opleveren bij de planning en werkvoorbereiding, evenals een aanbestedingsvoordeel. Verder wordt in 2014 de basiskwaliteit van ons woningbezit onder de loep genomen. De vraag daarbij is of de geleverde kwaliteit nog passend is bij deze tijd. In 2014 willen we het te voeren mutatieonderhoud nog beter afstemmen op de wensen van de nieuwe bewoner. Hiermee voorkomen we dat Domesta op voorhand mutatiewerkzaamheden uitvoert die later door de nieuwe bewoner teniet worden gedaan. Afspraken over uit te voeren mutatiewerkzaamheden worden bij sleutelafgifte met de nieuwe huurder gemaakt. Bijkomend voordeel hierbij is dat mutatiewoningen in veel gevallen aansluitend verhuurd kunnen worden. Hierdoor wordt de huurderving beperkt. Uitzondering hierop vormen woningen waar een douche-, toilet- of keukenrenovatie of asbestsanering moet plaatsvinden. In 2014 bestaat de onderhoudsdienst van Domesta uit tien vaklieden. Zij verhelpen voornamelijk de kleinere onderhoudsklachten en worden ingezet voor het mutatieonderhoud dat niet meer dan één werkdag in beslag neemt. De overige werkzaamheden worden extern uitgezet

.

Begroting 2014 | 20

2.7 Financiële continuïteit Het (financiële) speelveld voor woningcorporaties is de afgelopen jaren uitdagender en complexer geworden. Deze trend zal de komende jaren naar verwachting alleen maar intenser worden. De eerder beschreven ontwikkelingen rond de verhuurderheffing, de discussie over de omvang van het werkveld, de splitsing DAEB en niet-DAEB, de saneringsheffing, het scheiden van wonen en zorg, hebben grote invloed op de financiële positie van Domesta. Het financieel kader voor de begroting 2014 en de meerjarenplanning 2015-2024 moet zodanig worden vormgegeven dat de financiële doelstelling uit het ondernemingsplan gerealiseerd kan worden. Doelstelling ondernemersplan 2012-2016 Domesta blijft een financieel gezonde organisatie.

Deze doelstelling is vertaald naar financiële kaders voor de bedrijfsvoering. Voor de begroting 2014 gelden de volgende financiële kaders: Omschrijving Object beheerresultaat Gerealiseerd rendement Rentedekkingsgraad (ICR)

Norm 50% 8% >2

Begroting 2014 49,3% 7,9% 3,66

Het gerealiseerde totaalrendement is uitgedrukt in een percentage van het totaalvermogen op basis van de huidige bedrijfswaarde. De onderschrijding van de norm wordt veroorzaakt door een relatieve sterke stijging van de bedrijfswaarde. De rentedekkingsgraad (ICR) geeft de mate aan waarin we in staat zijn om de renteverplichtingen vanuit de exploitatiekasstromen te voldoen. Daarnaast beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting jaarlijks de financiële positie van corporaties. Op basis van de ingediende prognosegegevens over de jaren 2014-2018 beoordeelt het fonds of de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Domesta. Domesta streeft als doelstelling bij deze beoordeling een A1oordeel na; een goede, passende financiële positie. Dit oordeel heeft Domesta ook in de voorgaande jaren ontvangen. Toegang tot de kapitaalmarkt door middel van WSW-borging (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) is een vereiste dat in de begroting 2014 en het meerjarenperspectief tot 2023 tot uiting moet komen. Domesta moet blijven voldoen aan de huidige eisen die het WSW stelt aan kasstromen en vermogen van de woningcorporatie voor de komende jaren. Het waarborgfonds hanteert voor zijn beoordeling van de corporaties de methode waarbij de ontwikkeling van de cashflow centraal staat. Een vereiste is dat de cashflow uit normale bedrijfsuitoefening positief moet zijn om voor nieuwe borgstellingen in aanmerking te komen. In de begroting 2014 wordt aan deze eis voldaan. In de begroting 2014 en het bijbehorende meerjarenperspectief zal nog geen rekening worden gehouden met een juridische scheiding tussen DAEB- en niet-DAEB-activiteiten en de gevolgen die dit zal hebben voor vermogen, kasstromen en funding. De voorliggende begroting is opgesteld volgens drie lijnen: indexeringen, (autonome) ontwikkelingen (zoals politieke ontwikkelingen, economische ontwikkelingen, regionale/demografische ontwikkelingen, overige marktontwikkelingen) en nieuwe (beleids) voornemens. Op basis van de cijfers van het CPB bedraagt de verwachte inflatie over 2013 2,5% en 1,75% over 2014.

Begroting 2014 | 21

3 Organisatie Kernwaarden Domesta is een ondernemende, maatschappelijk gedreven organisatie, die zorgt voor een betaalbare en vitale woon- en leefomgeving voor onze klanten. Wij dragen deze missie uit en vertalen dit naar de klantgerichtheid die onze klanten van ons verwachten. Onze gedrevenheid laten wij zien in ons handelen. Dit doen wij vanuit de gezamenlijke kernwaarden: mensgedreven, verbinden, maatschappijgedreven, initiatief nemen en duidelijk zijn. In het ondernemingsplan hebben we als doelstelling omschreven dat de kernwaarden ‘in de genen’ van de medewerkers van Domesta zitten. In 2012 zijn de kernwaarden concreter uitgewerkt, in 2013 zijn de kernwaarden in het HR(human resources) beleidsplan verwerkt. Hierin is de vertaalslag gemaakt ‘van buiten naar binnen redeneren’. In 2014 zullen de kernwaarden integraal onderdeel uitmaken van de jaarplannen van de afdelingen. Doelstellingen ondernemersplan 2012-2016 De kernwaarden zitten ‘in de genen’ van de medewerkers van Domesta. Op gebied van Governance voorbeeld zijn voor de sector.

Visitatie Op het gebied van Governance wil Domesta haar verantwoordelijkheid nemen. In 2014 zal opnieuw een visitatie worden uitgevoerd. Dit past binnen de normale cyclus om eenmaal per vier jaar een visitatie uit te voeren.

Klantgerichte organisatie De vragen vanuit de maatschappij, de vragen van onze klanten en onze antwoorden daarop bepalen hoe wij handelen. Wij nemen initiatief, wij zijn verbindend en wij zijn duidelijk tegenover onze klanten. Op basis van onderzoek en aanbevelingen hebben wij in 2012 een actieplan ontwikkeld om ons handelen nog klantgerichter te maken. In 2013 is een eerste stap gemaakt om het dienstverleningsconcept te herijken door onze visie op kanaalsturing anno 2013 te bediscussiëren en vast te stellen. Voor 2014 is in het organisatieproject Domesta Slim Vitaal een deelproject over kanaalsturing opgenomen.

Domesta Slim Vitaal Uitgangspunten en doelen Slim Vitaal In enkele voorlopige financiële scenario’s (onder andere gepresenteerd in de RvC-vergadering van 14 maart 2013) zijn de mogelijke gevolgen van het Woonakkoord doorgerekend. Op basis hiervan zijn de volgende doelen en randvoorwaarden benoemd, te bereiken in de komende vier jaren: • minimale solvabiliteit op basis van beleidswaarde 20%; de eventuele financiële ruimte daarboven wordt aangemerkt als ‘kansenkas’, bedoeld om in te kunnen spelen op actuele vragen of kansen vanuit de volkshuisvesting. • huidige netto kasstroom van € 2000 per verhuureenheid overeind houden, ondanks extra heffingen, door onder andere: − lagere bedrijfslasten (inclusief personeel): richtlijn minus 5 à 10% in 2017; − lagere onderhoudslasten: richtlijn naar € 900 per verhuureenheid in 2017; − hogere (huur)omzet.

Begroting 2014 | 22

• •

verlagen nieuwbouwinvesteringen met 20% vanaf 2013, met zo veel mogelijk behoud van de projecten; Verlagen investeringen in bestaande voorraad: maximaal € 1.000 per verhuureenheid per jaar direct vanaf 2013. Exclusief investeringen in brandveiligheid.

Aanpak Het project Slim Vitaal is breed in de organisatie uitgezet en opgepakt, met als insteek: • maximaal benutten van denkkracht in de organisatie; • verkrijgen van zo groot mogelijk draagvlak voor door te voeren veranderingen; • bewustwording bij medewerkers van noodzaak tot kostenreductie; • verkrijgen van zo veel en concreet mogelijke ideeën en voorstellen. Hiertoe is een projectgroep ingesteld, is een denktank van sleutelfiguren uit de organisatie geformeerd en zijn alle afdelingen en teams uitgedaagd om met ideeën en voorstellen te komen. Deelprojecten Uiteindelijk zijn alle ideeën en suggesties gefilterd en gebundeld tot twaalf deelprojecten. Deze richten zich enerzijds op het slimmer, sneller en uiteindelijk met minder mensen uitvoeren van standaardprocessen, en anderzijds op minder dubbelingen, snellere doorlooptijden en verlaging van de faalkosten. 1. Optimaliseren huurbeleid: de betaalbaarheid vanuit de woonlastenbenadering en het optimaliseren van huren in relatie tot marktmogelijkheden. 2. Heroverwegen van het optiemodel: in de huidige markt is het een tijdrovend aanbiedproces en leidt tot langere doorlooptijden en meer frictieleegstand. 3. Herijken dienstverleningsconcept en kanaalsturing: onder andere meer inzetten van een efficiënt én klantvriendelijk kanaal als de website. 4. Heroverwegen Emmen Revisited en De Smederijen: in hoeverre is de investering (financieel en in formatie) in verhouding met de opbrengsten en resultaten. 5. Samenwerking met andere corporaties: hier kunnen schaalvoordelen gerealiseerd worden en daarmee lagere lasten op de verschillende onderdelen. 6. Efficiëntere processen: een bredere aandacht in de organisatie voor processen, procedures en informatiestromen kan leiden tot een beter resultaat met minder kosten/formatie. 2 7. Nieuwe werken: met meer flexwerken kan het aantal m bedrijfsruimte beperkt worden. 8. Verminderen van de onderhoudslasten: onder andere door planmatig, mutatie- en klachtenonderhoud meer te integreren worden faalkosten gereduceerd. Daarnaast is er door inkoopbundeling voordeel te behalen. 9. Quick Wins: a. een verzameling besparingen die op relatief korte termijn en eenvoudig zijn te verwezenlijken, b. Doorbelasting: heroverwegen van doorbelasting van specifieke kosten in de organisatie. Alle directe personeelskosten (inclusief bijkomende kosten) gemoeid met projectontwikkeling worden toegerekend aan de ontwikkelactiviteit, en alle kosten gemoeid met verkopen worden toegerekend aan de verkoopactiviteit. Tot op heden werd slechts een deel van de projectontwikkelkosten toegerekend en niets van de verkoopkosten. Daarnaast zullen ook de directe personeelskosten gemoeid met onderhoud en leefbaarheid verantwoord worden onder onderhoud resp. leefbaarheid. Dit heeft geen invloed op de netto kasstroom uit verhuur, maar de netto bedrijfslasten zullen hierdoor wel lager uitvallen. 10. Huurderspaarsysteem: het stimuleren van wederkerigheid, huurders-Doe Het Zelf (zelfredzaamheid) en de wijkeconomie door de invoering van een puntenspaarsysteem (Noabies) voor bewoners. 11. Verlagen van de investeringskosten voor nieuwbouw: onder andere innovatieve nieuwbouwconcepten tegen lagere bouwkosten.

Begroting 2014 | 23

12. Zonnecollectoren versus servicekosten. Door de lift en de algemene verlichting in de hoogbouw te laten draaien op zonne-energie kunnen de energielasten in de toekomst gelijk blijven.

Innovatie Om vitaal te kunnen blijven zal Domesta moeten investeren in innovatie. Activiteiten moeten beter, sneller, slimmer uitgevoerd worden; ontwikkelingen om ons heen moeten gesignaleerd, geanalyseerd en waar nuttig geïmplementeerd worden. Dit vraagt om een nuchtere, flexibele, naar buiten gerichte blik om te leren hoe dingen slimmer kunnen. Domesta heeft in eerste instantie vanuit de innovatiegedachte een focus op samenwerking en samenwerkingsvormen. Gedacht kan worden aan andere vormen van samenwerking met zorgpartijen, aan het verlengen van de keten in het vastgoedontwikkelproces (andere bouwconcepten, andere vormen van aanbesteden en onderhoudsafspraken), en andere vormen van samenwerking op het vlak van welzijn en wijkaanpak. In het jaar 2014 zullen de eerste innovatieve pilotprojecten starten.

Maatschappelijk verantwoord ondernemen Bij de invulling van de principes op het vlak van maatschappelijk verantwoord ondernemen denken wij vooral aan de zelfredzaamheid van onze klanten, sociale initiatieven, duurzame inzetbaarheid van medewerkers, structurele samenwerking met ketenpartners, gebruik van goede en gezonde materialen, het hergebruik van producten en materialen, en energieneutraal werken en bouwen. Concreet betekent dit dat wij onze inspanning steken in energiebewustwording bij huurders, cradle-to-cradle-concepten en het uitbreiden van het aantal leerlingbouwplaatsen.

Integrale veiligheid Klanten van Domesta moeten veilig kunnen wonen. Van oudsher besteden wij hier veel aandacht aan, dat is bijvoorbeeld te zien aan de leefbaarheidsprojecten, brandmelderacties en het hang- en sluitwerk op onze woningen, dat aan de SKG-veiligheidsklasse voldoet. Domesta wil de komende jaren wederom fors investeren in maatregelen rondom integrale veiligheid. Enerzijds zullen wij hierover beleid vaststellen, anderzijds voeren we concrete maatregelen in voor het verbeteren van de brandveiligheid en het leefklimaat van woningen (toepassing PURschuim, ventilatie), het tegengaan van legionellabesmetting, en de inventarisatie en eventuele sanering van asbest. Veel van deze investeringen vinden hun grondslag in de wet- en regelgeving, die steeds stringenter wordt.

Afdelingsplannen De jaarplannen van de verschillende afdelingen, die hun grondslag vinden in het ondernemingsplan, worden vertaald naar de begroting 2014. Hierin zijn onder andere opgenomen de activiteiten die de verschillende teams in 2014 willen uitvoeren met de bijbehorende bezetting en kosten. Naast de reguliere afdelingsactiviteiten zijn er afdeling overschrijdende projecten bijvoorbeeld voor het verlagen van onderhoudslasten, het verlagen van energielasten van huurders, andere nieuwbouwconcepten, en de visie op vitale wijken. Deze worden opgenomen in een prioriteitenmatrix en ingevuld met een zogenaamde projectbezetting. De totale projectbezetting ten laste van het resultaat op basis van deze prioriteitenmatrix zal niet meer dan 2,5 fte bedragen. Dit past binnen de uitgangspunten zoals binnen Domesta Slim Vitaal zijn vastgesteld.

Begroting 2014 | 24

Model winst- en verliesrekening Domesta wil haar financiële verantwoording beter laten aansluiten bij de wensen van onze stakeholders. Een van de stappen om dit te bewerkstelligen is het toepassen van een ander model voor de winst- en verliesrekening. Dit gebeurt vanaf het boekjaar 2014. In plaats van het categoriaal model zal het functioneel model worden toegepast. Om ons hierop voor te bereiden zullen in deze begroting 2014 beide modellen gepresenteerd worden.

Begroting 2014 | 25

4 Financiële begroting 2014 4.1 Begrote winst- en verliesrekening 2014 Van categoraal naar functioneel model Vanaf het boekjaar 2014 zal in plaats van het categoriaal model het functioneel model voor de winst- en verliesrekening worden toegepast. Beide modellen worden in deze begroting gepresenteerd. Eerst het (nieuwe) functioneel model en een toelichting hierop en daarna in bijlage 3 het (oude) bekende categoriaal model inclusief de aansluitingen naar begroting 2013 en prognose 2013. Tevens zal met ingang van verslagjaar 2013 het CFV/BZK gegevens opvragen op basis van de functionele indeling van de winst- en verliesrekening. De functionele indeling van de winst- en verliesrekening geeft voor de werkzaamheden van CFV/BZK meer en betere informatie over de samenstelling van het resultaat. Aan dit besluit hebben de volgende overwegingen ten grondslag gelegen: - De functionele indeling geeft een beter inzicht in de samenstelling van het resultaat en de toerekening van kosten aan de verschillende bedrijfsactiviteiten; - De functionele indeling sluit beter aan bij de scheiding van activiteiten in Daeb en niet-Daeb en de kostentoerekening die in dat kader gemaakt moet worden. Het WSW blijft voorlopig uitgaan van een uitvraag op basis van de categoriale indeling. De categoriale indeling sluit voor de werkzaamheden van WSW beter aan op de uitvoering van haar taken.

Gehanteerde uitgangspunten Bij het opstellen van de begroting 2014 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd. • • • • • • • • •

• •

Peildatum is 1 juli 2013; Bijdrage saneringssteun CFV (5%) en verhuurderheffing (€ 3,81 per € 1.000 WOZ); Huurverhoging per 1 juli 2014 van gemiddeld 3,5%; Huurderving op woongelegenheden van 1,07% en voor bedrijfsgebouwen en garages 5%; De jaarschijf 2014 uit de meerjaren onderhoudsbegroting zoals vastgesteld op 1 juli 2013; Investeringen in bestaand bezit conform de meerjaren onderhoudsbegroting van 1 juli 2013; Afschrijving op basis van lineaire afschrijving Onrendabele toppen (ORT’s) op opstal verwerkt op basis van de VGO-begroting van 1 juli 2013; Grondresultaten op projecten met ORT-opstalbesluit in 2014. Naast de ORT’s op de opstal (conform overzicht VGO 1 juli) zijn ook de grondresultaten op DAEB-projecten als waardeverandering opgenomen; Rente bij (her) financiering bedraagt 3,4%; Complex de Springplank (Emmen) wordt verkocht in 2016.

Begroting 2014 | 26

Slim Vitaal De basis gedachte achter Slim Vitaal is om de lasten toe te delen aan de juiste activiteit om zo een zuiverder kasstroom uit verhuur te krijgen. De lasten worden toegedeeld naar: 1. Projectontwikkeling 2. Verkoopactiviteiten 3. Leefbaarheid 4. Onderhoud Achterliggende doel is om effectiever en efficiënter met de beschikbare middelen om te gaan. Ten aanzien van het toerekenen van specifieke kosten aan de juiste activiteit is besloten de kosten van mutatieopzichters, werkvoorbereiders en administratief medewerkers voor 50% toe te rekenen aan onderhoud. Ook zijn voorstellen neergelegd voor de toerekening aan projectontwikkeling en verkoopactiviteiten.

Begroting 2014 | 27

WINST- EN VERLIESREKENING DOMESTA Geconsolideerd Bedragen in € 1.000 Huren soc. Vastgoed

Begroting

Realisatie

Begroting

2013

2013

2014

55.922

56.835

59.618

2.225

2.443

2.315

Lasten verhuur/beheeractiviteiten

-14.650

-16.030

-18.882

Lasten onderhoud

-11.297

-8.773

-10.403

364

626

220

-15.586

-15.311

-16.794

16.978

19.790

16.074

1.890

1.921

2.487

75

83

59

Lasten verhuur/beheeractiviteiten

-455

-459

-312

Lasten onderhoud

-382

-297

-248

12

21

5

-312

-700

-605

Vergoedingen

Overige directe opbrengsten Afschrijvingen soc. Vastgoed in expl. Netto resultaat Sociaal Vastgoed in expl. Huren commercieel vastgoed Vergoedingen

Overige directe opbrengsten Afschrijvingen com. Vastgoed in expl. Netto resultaat Commercieel Vastgoed in expl.

828

569

1.386

8.434

9.077

8.274

-754

-962

-786

-4.011

-3.206

-3.424

3.669

4.909

4.064

Kosten vastgoed in ontwikkeling

-14.634

-12.851

-6.027

toegerekende organisatiekosten

-1.088

-1.133

-1.320

Verkoop opbrengst Soc. Vastgoed toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkocht soc. Vastgoed Netto resultaat verkoop Sociaal Vastgoed. Omzet vastgoed in ontwikkeling

toegerekende financieringskosten

0

0

0

-15.722

-13.984

-7.347

4.022

0

0

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedport. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen VOV

-19

-19

-27

Waardeveranderingen Vastgoedportefeuille

4.003

-19

-27

-10

-6

0

-2.403

-2.369

-2.551

-2.413

-2.375

-2.551

1.332

1.061

2.243

Rentelasten en soortgelijke kosten

-12.279

-11.820

-12.399

Saldo financiele baten en lasten

-10.947

-10.759

-10.156

-3.604

-1.869

1.443

0

0

0

-3.604

-1.869

1.443

Netto resultaat Vastgoed in ontwik. Overige waardeveranderingen vastgoedport.

Overige organisatiekosten Leefbaarheid Waardeveranderingen fin. Vaste activa en effecten Opbrengsten vorderingen vaste activa en effecten Andere Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Bedrijfsresultaat voorbelastingen Belastingen Jaarresultaat na belasting

Begroting 2014 | 28

4.2 Toelichting algemeen Aantallen verhuureenheden Soort verhuureenheid

Woningen en bedden Woonwagens / standplaatsen Garages Bedrijfsruimtes Totaal

Aantallen 2013 peildatum 31-122013 9.821 52 814 68 10.755

Aantallen 2014 peildatum 31-12-2014

Mutatie 2014 vs. 2013

9.771 52 814 69 10.706

-50 0 0 1 -49

Uitgangspunten en verloopoverzicht De woningaantallen voor 2013 zijn berekend aan de hand van de volgende uitgangspunten: • startpunt waren de werkelijke aantallen verhuureenheden (vhe’s) in bezit per 1-6-2012; • vervolgens werd een schatting gemaakt van het verloop in aantallen vhe’s tot en met 31-12-2013. Om te komen tot het aantal mutaties in 2014 is een inschatting gemaakt van het verloop in aantallen verhuureenheden op basis van: • verkopen: 75 woningen • opleveringen nieuwbouw in 2014, totaal 118 eenheden: − 39 woningen Schutlanden − 24 zorgwoningen Baalderborgh − 16 zorgwoningen Dennenschool (Herbergier) − 1 appartement Dennenschool (Herbergier) − 34 woningen Spanjaardspad, Huurdemanlaan en Zonnedauw − 3 woningen Bentheimerblokje − 1 Brede School Coevorden • •

aankopen: geen aankopen begroot sloop in 2014, totaal 92 eenheden: − 10 woningen Emmalaan Nieuwlande − 22 woningen Spanjaardspad Schoonebeek − 12 woningen Nieuw-Schoonebeek − 16 woningen Holdert − 16 woningen Dalerpeel − 6 woningen Krijtlaan Zandpol − 10 woningen Zonnedauw Weiteveen

Begroting 2014 | 29

Bedragen per verhuureenheid In onderstaande model zijn de normen per verhuureenheid volgens het functionele model weergegeven. In dit functionele model, waarin een opdeling wordt gemaakt naar activiteiten binnen het bedrijf, gaat een deel van de kosten uit de normen. Het betreft de kosten die te maken hebben met de activiteiten ontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. Het uitsluiten van deze kosten heeft effect op de posten: • Personeelskosten; • Overige apparaatskosten; • Overige. Normen per verhuureenheid

Domesta Kader intern (bedragen in €) 2014

Personeelskosten Directe exploitatiekosten Zakelijke lasten Huisvestingskosten Bestuurskosten Automatiseringskosten Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Algemene kosten Totaal Totaal excl pl.oh. als onderdeel van directe kosten; Verhuurderheffing Saneringssteun Totaal incl. CFV en verhuurderhef

Domesta Begroting 2014

Mutatie absoluut

in %

703 137 316 66 8 127 381 665 132

409 69 317 46 5 83 393 732 74

-294 -68 1 -20 -3 -44 12 67 -58

-42% -50% 0% -30% -38% -35% 3% 10% -44%

2.535 1.870

2.128 1.396

-407 -474

-16% -25%

250 100

362 295

112 195

45% 195%

2.885

2.785

-100

-3%

Begroting 2014 | 30

Netto kasstroom per verhuureenheid Om te komen tot een verdere beheersing van de totale bedrijfskosten is met ingang van de begroting 2010 een nieuw uitgangspunt geïntroduceerd, namelijk de netto kasstroom per verhuureenheid uit verhuur (conform Centraal Fonds Volkshuisvesting). In vorige jaren is de norm voor de kasstroom gesteld op 50% van de begrote huur. Het verloop van deze norm over de afgelopen jaren is in onderstaande tabel weergegeven. Uit het overzicht blijkt dat de kasstroomnorm in de begroting 2014, inclusief saneringssteun en verhuurderheffing, uitkomt op 49,3%.

Omschrijving (bedragen in €) huurinkomsten

2011

2012

Realisatie 5.345

2013

Realisatie 5.589

Begroting 5.746

2013 Prognose d.d. 1-10 5.840

2014 Begroting 6.203

ov.bedr.opbr

39

28

21

47

23

geact.prod

27

45

46

46

43

vergoedingen

219

235

229

252

237

ov.ontvangsten totaal omzet

285 5.630

308 5.897

296 6.042

345 6.185

396 6.599

lonen en salarissen

573

611

561

538

542

premies

76

82

80

79

88

pensioenl

98

101

108

99

106

oh.lstn

958

1.073

1.161

905

1.064

ov.bedr.l

929

937

1.054

1.106

1.087

2.634

2.804

2.964

2.727

2.887

2.996

3.093

3.078

3.458

3.712

56%

55,4%

53,6% 101

59,2% 226

59,3% 655

2.977

3.232

3.057

51,7%

55,3%

49,3%

netto var.lstn Operationele kasstroom CFV kas in % huur (=object beheerresultaat) Heffingen Operationele kasstroom incl. heffingen kas in % huur (=object resultaat)

Begroting 2014 | 31

Normen financieel sturingsmodel Het financieel sturingsmodel is begin 2010 door het Bestuur en de Raad van Commissarissen vastgesteld. Hierin zijn de geldende normen bij Domesta bepaald. Deze gelden ook voor de begroting 2014 en zijn als volgt: Omschrijving

Norm

Begroting 2014

Object beheersresultaat*

50%

49,3%

Direct rendement uit verhuur

6,5%

6,52%

Indirect gerealiseerd rendement

1,5%

1,38%

Gerealiseerd rendement

8%

7,90%

Rentedekkingsgraad

>2

3,66

*) inclusief de kosten saneringssteun en inrekenen verhuurderheffing over de kabinetsperiode De norm voor direct rendement voldoet aan de gestelde eis, de norm voor indirect rendement voldoet niet aan de gestelde rendementseis. Dat komt doordat de bedrijfswaarde sterk is toegenomen als gevolg van het streefhuurbeleid en de lagere lasten voor onderhoud. De verhuurderheffing en huurverhogingsruimte boven inflatie zijn voor 4 jaar ingerekend in de bedrijfswaarde. De verhuurderheffing wordt vanaf ultimo 2013 in de bedrijfswaarde gewaardeerd. Deze onderschrijding wordt als toelaatbaar gezien. Het objectbeheerresultaat voldoet niet aan de gestelde eis. Achterliggende reden is de inrekening van de saneringsteun voor 5% van de huur van de woongelegenheden. Bij een inrekening van 3% van de saneringsteun bedraagt het objectbeheerresultaat 50%. De ICR (rentedekkingsgraad), de mate waarin we in staat zijn om de renteverplichtingen vanuit de exploitatiekasstromen te voldoen, voldoet ruimschoots aan de norm.

Begroting 2014 | 32

4.3 Vastgoed in exploitatie Huren Soort vhe (bedragen *€ 1.000) Woningen en bedden Woonwagens / standplaatsen Garages Bedrijfsruimtes Totaal

Huuropbrengst 2014

Huurderving %

Absoluut

Totaalopbrengst

59.731

1,07%

899

58.832

99

1,07%

1

98

361

5%

18

343

3.069

minimaal 5%

237

2.832

63.260

1,66%

1.156

62.105

De huuropbrengsten uit de exploitatie van het vastgoed worden verdeeld naar Sociaal vastgoed in exploitatie (Daeb) en naar Commercieel vastgoed in exploitatie (Niet-Daeb) Toerekening aan; (Bedragen * € 1.000)

Begroting 2013

Prognose 2013 d.d.1/10

Begroting 2014

56.861

57.799

60.635

- 939

- 964

- 1.017

55.922

56.835

59.618

1.922

1.954

2.626

- 32

- 33

- 139

1.890 57.812

1.921 58.756

2.487 62.105

Sociaal Vastgoed Huuropbrengsten Dervingen Totaal Commercieel Vastgoed Huuropbrengsten Dervingen Totaal Totaal opbrengst

In de begroting is rekening gehouden met een te realiseren huurverhoging per 1 juli 2014 van gemiddeld 3,5%. Voor de woningen baseert het ministerie van Binnenlandse Zaken het maximale huurverhogingspercentage op het inflatiepercentage van het voorgaande kalenderjaar. Voor 2014 is dit geschat op 2,5%. Voor 2014 houden we rekening met voortzetting van het inkomensafhankelijke huurbeleid. Op grond hiervan wordt 1,7% extra huur in de begroting ingerekend voor de zelfstandige woongelegenheden. De huur wordt wel begrensd door de streefhuur en de huurgrens van € 681 waardoor de werkelijk ingerekende huurverhoging per 1 juli 2014 voor zelfstandige woongelegenheden op 3,8% uitkomt. Voor de onzelfstandige woongelegenheden is de contractuele huurstijging ingerekend. De huurverhoging van deze eenheden komt uit op gemiddeld 1,9%. De huurstijging van garages en bedrijfsruimten is ingerekend op het niveau van de inflatie van het voorgaand jaar, zijnde 2,5%. Voor 2014 is rekening gehouden met geen nieuw streefhuurbeleid .De maximaal redelijke huur is gebaseerd op het huidige puntenwaarderingsstelsel. Als gevolg van de aanpassing van huren bij mutatie naar de streefhuur (harmonisatie) wordt een huurstijging op de zelfstandige woongelegenheden van 0.74% ingerekend. Energiemaatregelen waarvan de kosten deels in de huurprijs van de woningen worden verrekend leveren een huurstijging van de zelfstandige eenheden met 0,54% op.

Begroting 2014 | 33

Huurderving Bij de begroting 2013 is een structurele taakstelling opgenomen om de huurderving (het huurverlies) met € 100.000 op jaarbasis terug te brengen. Het huurdervingspercentage op zelfstandige woongelegenheden is daarom teruggebracht van de voorheen gehanteerde 1,25% naar 1,07%. Voor onzelfstandige eenheden welke complexgewijs verhuurd worden is de huurderving voor 2014 op 0% gesteld. In meerjarenperspectief wordt de huurderving op deze complexen vanaf 2015 wel ingerekend. Voor garages en bedrijfsonroerend goed is gerekend met 5% derving. Voor de Springplank is voor de verhuurde ruimtes een derving van 8,5% ingerekend. Voor de nog niet verhuurde ruimtes is 16% derving voor 2014 ingerekend. Overig gehanteerde uitgangspunten: • nieuwbouweenheden in exploitatie genomen per voorgenomen opleverdatum; • verkopen en sloop per 1 juli 2014 verwerkt en gecalculeerd per complex naar rato doorberekend in huur van het complex; • Springplank wordt verkocht (geen effect op huur 2014); • Huurderving in jaar voor sloop bedraagt 50%. •

Huurstijging vanaf 2015 op basis van nieuw streefhuurbeleid (geen effect op huur 2014)

Vergoedingen Dit betreft de vergoedingen voor de kosten die Domesta aan huurders in rekening brengt voor leveringen en diensten. Hieronder valt ook de bijdrage in het Reparatiefonds. Uit dit fonds worden onder andere bekostigd het vervangen van kapot glas, het ontstoppen van de riolering en reparaties aan hang- en sluitwerk. De meest recente voorschotten zijn als uitgangspunt genomen en vervolgens vermenigvuldigd met twaalf maanden. In de vergoedingen voor 2014 blijft een extra opbrengst ingerekend als doorbelasting van de huismeesters, die vanuit het nieuwe ondernemingsplan zijn aangesteld. De vergoedingen worden verdeeld naar Sociaal vastgoed in exploitatie (Daeb) en naar Commercieel vastgoed in exploitatie (Niet-Daeb)

Toerekening aan;

Begroting 2013

Prognose 2013 d.d.1/10

Begroting 2014

2.265

2.516

2.344

- 40

- 73

- 29

2.225

2.443

2.315

Vergoedingen

76

85

60

Dervingen

-1

-2

-1

75 2.300

83 2.526

59 2.374

(Bedragen * € 1.000) Sociaal Vastgoed Vergoedingen Dervingen Totaal Commercieel Vastgoed

Totaal Totaal Vergoedingen

Begroting 2014 | 34

Lasten verhuur/beheeractiviteiten AEDES heeft een definitielijst voor de bedrijfslasten (lasten verhuur/beheeractiviteiten) opgesteld. De structuur hiervan sluit aan bij de op te leveren gegevens voor de dVi en dPi. Tevens is de structuur zodanig gemaakt dat bij het toepassen van het functionele model de te onderscheiden baten en lasten eenvoudiger aan de verschillende te onderscheiden activiteiten kan worden toegerekend. Doordat meerdere corporaties deze indeling hanteren zijn de onderlinge cijfers te vergelijken. Voor de begroting 2014 hebben we deze opzet toegepast. Hierdoor heeft ook een her rubricering van de vergelijkbare cijfers uit de begroting 2013 en de prognose 2013 plaatsgevonden. De volgende verschuivingen ten opzichte van de indeling in de begroting 2013 hebben plaatsgevonden.

1. Afschrijvingen. De afschrijving ten dienste van de exploitatie, zijnde afschrijving kantoor, auto’s en computers etc. wordt in de nieuwe opzet toegerekend aan het betreffende onderwerp. Het valt dus niet meer onder de post “Afschrijvingen”. 2. Personeelskosten. Salarissen en premies zijn samengevoegd tot personeelskosten. Aan de bruto salarissen zijn toegevoegd de reiskostenvergoedingen & kerstpakketten vanuit de overige personeelskosten. Uitzendkrachten zijn verplaatst naar overige personeelskosten. 3. Zakelijke lasten. Dit is de post belastingen. Hier zijn de verzekeringen van het vastgoed in exploitatie aan toegevoegd vanuit de overige bedrijfslasten. 4. Directe exploitatielasten Bestaat uit de overige bedrijfslasten minus de verzekeringen. Toegevoegd zijn leefbaarheid, kosten beheer derden en klein materiaal huismeesters vanuit de algemene kosten. 5. Overige personeelskosten Toegevoegd zijn de uitzendkrachten vanuit de salarissen. De Reiskosten & kerstpakketten zijn verplaatst naar salarissen. 6. Huisvestingskosten. Hier zijn catering en huishoudelijke artikelen aan toegevoegd vanuit de algemene kosten. En de afschrijvingen gebouwen voor eigen gebruik zijn toegevoegd. 7. Bestuurskosten = gelijk 8. Automatiseringskosten. Deze worden apart zichtbaar gemaakt vanuit de algemene kosten. Tevens vallen hier de afschrijvingen computers etc. onder. 9. Algemene kosten. Eruit gehaald zijn catering, huishoudelijke artikelen, leefbaarheid, kosten beheer derden, klein materiaal huismeesters en automatiseringskosten. Toegevoegd zijn de afschrijving op de auto’s. In verband met de wijzigingen van de RJ645 dienen deze kosten te worden toegerekend aan de diverse resultaatgebieden zoals deze in het functionele model van de winst en verliesrekening zijn uitgezet. In het onderstaande overzicht zijn de totale kosten gespecificeerd per soort. Daarna is de toerekening aan de diverse resultaatgebieden uiteengezet.

Begroting 2014 | 35

Overzicht

(bedragen * €1.000) Personeelskosten Zakelijke lasten Directe exploitatie kosten Overige personeelslasten Huisvestingskosten Bestuurskosten Automatiseringskosten Algemene kosten

Begroting

Prognose

2013

2013

Begroting

2013 vs. 2014 in %

2014

7.586 3.236 4.365 498 683 91 1.244 1.345

7.211 3.236 5.565 1.250 684 91 1.243 1.364

7.372 3.174 9.858 1.053 621 83 1.404 1.253

-3% -2% 126% 104% -9% -9% 13% -7%

19.048

20.644

24.818

30%

Resultaat expl. Soc. Vastgoed Personeelskosten Zakelijke lasten Directe exploitatie kosten Overige personeelslasten Huisvestingskosten Bestuurskosten Automatiseringskosten Algemene kosten

5.054 3.130 3.622 365 661 88 829 901

4.695 3.130 4.916 842 662 88 809 888

3.986 3.095 9.168 597 454 45 811 726

Totaal lasten Soc. Vastgoed

14.650

16.030

18.882

Resultaat expl. Com. Vastgoed Personeelskosten Zakelijke lasten Directe exploitatie kosten Overige personeelslasten Huisvestingskosten Bestuurskosten Automatiseringskosten Algemene kosten

171 106 83 12 22 3 28 30

159 106 84 28 22 3 27 30

102 79 63 15 12 1 21 19

Totaal lasten Com. Vastgoed

455

459

312

147 1.383 0 2.403 10 19.048

352 1.428 0 2.369 6 20.644

383 1.585 1.105 2.551 0 24.818

Totaal Toerekening aan;

Resultaat verkoop Resultaat ontwikkeling Resultaat activering onderhoud Resultaat leefbaarheid Overige activiteiten Totaal incl. CFV en verhuurderhef.

Begroting 2014 | 36

In de volgende paragrafen wordt en verdere toelichting gegeven op de bedrijfslasten. De specificatie van de toegerekende lasten aan Verkoop, Ontwikkeling, Leefbaarheid en Overige activiteiten wordt bij die activiteiten toegelicht. Personeelskosten Omschrijving (bedragen in €) Bruto loonsom Ontvangen ziekengelden Uitzendkrachten* Totaal salarissen Aantal fte’s Gemiddelde Brutoloonsom Pensioenpremie Sociale lasten Totaal premies

Begroting 2013 5.718.010 -21.750

Prognose 2013 d.d. 1/10 5.444.720 -28.000

111.717 5.807.977

700.000 6.116.720

108,33 52.793

1.083.700 806.000 1.889.700

996.000 798.000 1.794.000

Begroting 2014 5.452.200 -30.300

Verschil Begr. ’13-‘14 Absoluut % -265.810 -4,6% - 8.550 39,3%

559.475 5.981.375

447.758 173.398

400,8% 3,0%

107,43 50.751

-0,90 - 2.032

-0,8% -3,8%

1.065.200 885.200 1.950.400

-18.500 79.200 60.700

-1.7% 9,8% 3,2%

*In bovenstaand overzicht zijn ter vergelijking de uitzendkrachten opgenomen. In de winst- en verliesrekening zijn deze verantwoord onder de post overige personeelskosten

Het aantal fte’s daalt in 2014 met 0,90 ten opzichte van 2013. In de begroting van 2013 is uitgegaan van een cao-stijging van 1,5%. De werkelijke stijging in 2013 bedroeg 0%. In november 2013 wordt een eenmalig bedrag van € 250,00 bruto uitgekeerd volgens caobepalingen. In de begroting 2014 is uitgegaan van een cao-aanpassing van 2,0%. De premies sociale lasten zullen verder toenemen door een verwachte verdere verhoging van de zorgverzekeringspremie, en doordat de werkgever premiebetaler wordt voor de ZW-flex en WGA-flex.

Zakelijke lasten Belastingen De belastingen zijn gedaald met € 75.000. In 2014 is € 3.041.000 begroot, in 2013 € 3.116.000. OZB en Rioolheffing - € 104.000 De lagere gemeentelijke heffingen voor OZB en rioolheffing is vooral het gevolg van het bezwaartraject in de gemeente Emmen. Waterschapslasten + € 29.000 De tarieven voor de waterschapslasten worden jaarlijks flink verhoogd. De verwachting is dat de waterschapslasten ook in 2014 meer dan inflatie zullen stijgen. Verzekeringen De assurantiekosten zijn ruim 11% hoger door verhoging van de assurantiebelasting van 9,7% naar 21%.

Begroting 2014 | 37

Directe exploitatiekosten VVE-bijdragen Administratiekosten rondom VVE’s blijven op een bedrag van circa € 50.000. Contributies en heffingen De contributie voor Aedes is gebaseerd op de werkelijke contributie 2013 (geïndexeerd voor 2014). Voor 2014 komt dit neer op € 77.500. Voor 2014 wordt de saneringsteun begroot als 5% van de jaarhuuropbrengst van de woongelegenheden. Voor 2014 komt dit neer op op € 2.946.000. Uitgangspunt is dat geen aanvullende projectsteun wordt geheven in 2014. De verhuurderheffing voor 2014 is opgenomen conform de uitgangspunten van prinsjesdag 2013. Voor 2014 is gerekend met een bijdrage van € 3,81 per € 1.000 WOZ (peildatum 1-12012 -/- 8% prijsdaling 2012). De heffing is toegerekend aan de woningen welke onder de verhuurderheffing vallen. Dit komt neer op een bedrag van € 3.617.000. De heffing loopt naar verwachting voor het bestaand bezit jaarlijks met zo’n € 300.000 toe tot € 4.400.000 in 2017. Voor op te leveren nieuwbouw tot en met 2016 bedraagt de heffing rond de € 600.000. Totaal zal de heffing over 2017 naar verwachting € 5.000.000 bedragen.

Overige directe exploitatiekosten Begroot Overige directe exploitatiekosten (bedragen in €) Klein materiaal huismeester Vervolgingskosten

Begroting 2013 7.200 31.792

Dotatie (dubieuze) debiteuren

174.288

Kosten leegstaande woningen

175.000

Beheer woonwagens Leveringen en diensten Buitenland projecten Overige lasten Kosten beheer derden Overige directe exploitatiekosten

Prognose 2013 d.d. 1/10

32.000 174.000 130.000

Begroting

2014 vs 2013

2014

absoluut

8.000

800

20.000

-11.792

200.000

25.712

140.000

-35.000

79.122

79.000

65.000

-14.122

1.972.000

2.024.000

1.978.000

6.000

10.000 85.585 34.600

5.700 149.509

0 100.000 35.300

-10.000 14.415 700

2.569.587

2.594.209

2.546.300

-23.287

De kosten van leegstaande woningen worden voor 2014 lager geschat. Dit heeft te maken met meer sturing om leegstaande woningen sneller verhuurd te krijgen.

Begroting 2014 | 38

Overige personeelskosten Onder de overige personeelskosten vallen de kosten voor uitzendkrachten, werving en selectie, opleidingen en de belaste- en onbelaste vergoedingen. Het totaal aan overige personeelskosten stijgt ten opzichte van de begroting van 2013 met circa € 270.000. De verklaring is als volgt: • De inzet van uitzendkrachten voor 2014 stijgt met circa € 200.000 door de inzet van externen bij verkoop (€ 166.600, is in 2013 al ingezet en terug te vinden in de realisatiekosten), een trainee (€ 17.500) en wajongere (€ 10.000) en vermindering door inhuur huismeester De Woonplaats (€ 8.600.). • Reservering bij uitzendkrachten voor opvang ziekte € 250.000. • Een herrubricering van personeelskosten zorgt voor een toename van de vergoedingen van circa € 95.000. • Studiekosten in 2014 € 25.000 lager dan begroot in 2013. De overige personeelskosten (exclusief uitzendkrachten) komen uit op € 4.594 per fte. Dit was in 2013 € 3.566 per fte. Huisvestingskosten Onder de huisvestingskosten vallen de afschrijvingen op de gebouwen en het inventaris, de huur van de gebouwen, het onderhoud, schoonmaken, de energiekosten etc. Het totaal aan huisvestingskosten is € 62.000 lager dan in 2013. Dit komt grotendeels door de lagere afschrijvingskosten voor de gebouwen en de energiekosten, die in 2014 € 20.000 lager worden door onder andere de opbrengst van zonnepanelen. Bestuurskosten De bestuurskosten worden in 2014 lager. Dit houdt verband met de invoering van een genormeerd beloningsstelsel. Automatiseringskosten De automatiseringskosten stijgen met circa € 160.000. Dit is een stijging van 13% t.o.v. 2013. De afschrijving op de hardware en software stijgt met € 100.000 door toename van investeringen. Daarnaast zijn er uitzettingen in de kosten AX en Ortec € 50.000, licenties SharePoint € 19.500 en een reservering voor eventueel outsourcing ter waarde van € 50.000. Tevens zijn er enkele besparingen. Meest opvallende hierin is de besparingen op contracten, telefonie, pentest en monitoring van ruim € 60.000. Algemene kosten Accountantskosten De accountantskosten zijn met de jaarlijkse indexatie opgehoogd.

Begroting 2014 | 39

Advieskosten Externe adviezen dalen ten opzichte van 2013 met € 50.000 (zie onderstaande tabel). Externe adviezen

Begroting Begroting (bedragen in €) 2013 2014

Afdeling

Bestaand/ nieuw

DIRECTIE Budget buitengewone uitgaven

10.000

5.000

Afd. 1

Bestaand

0

15.000

Afd. 1

Nieuw

Vastgoedsturing Begeleiding risicomanagement INK / ondernemersplan

10.000

5.000

Afd. 1

Bestaand

Afd. 1

Bestaand

Secretariaat, strategie & beleid, control

10.000

Afd. 1

Bestaand

Externe adviezen project 1 en 2 zorg

15.000

Afd. 2

Bestaand

Herziening woningwet Projectmatig inhuur portefeuillemanagement

20.000

15.000

Afd. 1

Bestaand

5.000

5.000

Afd. 2

Bestaand

80.000

55.000

10.000

7.000

Afd. 3

Bestaand

5.000

3.000

Afd. 3

Bestaand

15.000

10.000

15.000

0

Afd. 8

Bestaand

Samenwerking

Totaal directie

10.000 10.000

WONEN Wonen algemeen Samenwerkingsproject ZGT / Domesta Totaal wonen VASTGOED Vastgoed algemeen Audit bouwrecht

0

10.000

Afd. 8

Nieuw

Inhuur regionale brandweer

10.000

0

Afd. 8

Bestaand

Innovatie bouw

15.000

0

Afd. 8

Bestaand

Duurzaamheid mvo huurders

23.800

0

Afd. 8

Bestaand

Duurzaamheid concept en beleid

25.000

12.500

Afd. 8

Bestaand

Zonne-energie

30.000

37.500

Afd. 8

Bestaand

Algemeen

20.000

0

Afd. 8

Bestaand

Alg. juridische kennisondersteuning

0

45.000

Afd. 8

Nieuw

Ax werkplekbegeleiding

0

7.200

Afd. 8

Nieuw

Inkoopadvies inkoop samenwerking

0

10.000

Afd.8

Nieuw

138.800

122.200

Totaal vastgoed

Begroting 2014 | 40

BEDRIJFSVOERING Bedrijfsvoering algemeen

15.000

15.000

Afd. 12

Bestaand

0

25.000

Afd. 12

Nieuw

15.000

25.000

Afd. 12

Bestaand

2.500

0

Afd. 12

Nieuw

Onderzoek wensen organisatie AO/IC

10.000

0

Afd. 12

Nieuw

Dienstverlening Thesor

28.411

30.000

Afd. 12

Bestaand

Verder digitale inkoop

5.000

0

Afd. 12

Nieuw

Fiscale deskundigheid

40.500

60.000

Afd. 12

Bestaand

0

7.500

Afd. 12

Nieuw

Fiscale module sg vastgoed

5.000

0

Afd. 12

Nieuw

Functioneel applicatie beheer

1.550

0

Afd. 12

Bestaand

Inhuren externe expertise

6.000

0

Afd.12

Bestaand

kosten functioneel beheer

25.000

0

Afd. 12

Bestaand

Inhuur expertise LAN

10.000

12.000

Afd.12

Bestaand

0

30.000

Afd.12

Nieuw

5.000

10.200

Afd. 12

Bestaand

Klantgericht uitrollen

10.000

0

Afd. 12

Nieuw

Wajong re-integratie

10.000

0

Afd. 12

Nieuw

4.000

0

Afd. 12

Nieuw

25.000

0

Afd. 17

Bestaand

functiewaardering en juridisch adv. P & O

5.000

5.100

Afd. 17

Bestaand

Totaal bedrijfsvoering

222.961

219.800

456.761

407.000

Adm. scheiding DAEB/niet-DAEB Onderzoek waarderingsgrondslag materiële vaste activa Sepa

Optimalisering proces servicekosten

Appl en dataverkeer software ICT HR-plan cultuurtraject

Verbeteren proces administratie Vervolg Management Development

Totaal

Vervoerskosten De vervoerskosten dalen met € 55.000. Dit komt door minder jaarlijkse afschrijving door einde afschrijvingsduur van een aantal auto’s Communicatie en pr • Reclamekosten stijgen € 33.000 door het project Kanaalsturing en DDD-dagen (vindt eenmaal per twee jaar plaats) in combinatie met wel een aantal kleinere dalende posten. • De kosten voor bewonersinformatie en publicatie jaarverslag dalen met € 7.000. Overige algemene kosten Onder de algemene kosten vallen voornamelijk de kosten voor het Huurdersplatform, de geschillencommissie en kantoorbenodigdheden zoals papier, drukwerk. Op totaalniveau blijven de kosten nagenoeg gelijk aan dat van 2013 (€ 260.000). Wel zijn er verschuivingen te vermelden, namelijk: • de portokosten en de abonnementen dalen met 15%; • de kosten voor bedrijfsverzekering nemen met 300% toe door her rubricering van kosten WA-verzekering van personeelskosten naar overige algemene kosten.

Begroting 2014 | 41

Lasten onderhoud De lasten onderhoud kunnen als volgt toegerekend worden. Toerekening aan; (bedragen in € 1.000)

Prognose 2013 d.d.1/10

Begroting 2013

Sociaal Vastgoed Commercieel Vastgoed Totaal

11.297

Begroting 2014 8.773

10.403

382

297

248

11.679

9.070

10.651

Begroting 2013

Begroting 2014

2.192 302 312

2.189 0 317

Begroot 2014 vs. 2013 absoluut -3 -302 5

216 - 593 1.180 3.609 1.478 6.592

220 - 611 1.206 3.321 1.551 5.779

4 -18 26 -288 73 -813

8.021 11.679

7.330 10.651

- 691 - 1.028

Het onderhoud ten laste van 2014 is als volgt samengesteld: Bedrijfslasten (bedragen in € 1.000) Dagelijks onderhoud Keukenvervanging Contract terrein/schoonmaak Voorraadverbruik (+ kosten containers) Correctie eigen dienst Mutatie onderhoud Subtotaal dagelijks onderhoud Technische installaties Planmatig onderhoud Subtotaal planmatig onderhoud Lasten onderhoud

De keukenvervanging maakt geen onderdeel meer uit van het dagelijks onderhoud, de kosten zijn daardoor nihil in 2014. Deze kosten worden nu rechtstreeks geactiveerd op de complexen. In de begroting 2014 is rekening gehouden met € 650.000 aan kosten die overlopen van 2013 naar 2014 in verband met overlopende onderhoudsprojecten. Voor overloop 2014 naar 2015 is rekening gehouden met - € 400.000. Het besluit uit Slim Vitaal inzake de doorrekening voor 50% van mutatieopzichters, werkvoorbereiders en administratief medewerkers is niet rechtstreeks verwerkt in de onderhoudsbegroting. Deze personeelskosten worden nu via de omslag Lasten verhuur/beheeractiviteiten toegerekend aan Sociaal en Commercieel Vastgoed in exploitatie en geactiveerd.

Begroting 2014 | 42

Overige directe opbrengsten Overige opbrengsten

Begroting 2013

Prognose 2013 d.d. 1-10

Begroting 2014

95.100 17.600 100 112.800

95.000 18.000 113.000

112.000 16.500 0 128.500

5.300 18.725 70.000

5.000 19.000 340.000

4.000 18.500 75.000

94.025

364.000

97.500

Totaal vergoedingen

206.825

477.000

226.000

Activering interne uren beheer

170.000

170.000

0

Totaal overige opbrengsten

376.825

647.000

226.000

(bedragen in €) Vergoedingen/verrichte diensten Inschrijfgelden woningzoekenden Administratiekosten huurcontracten Vergoeding woningaanpassingen Totaal Diverse vergoedingen Vergoeding incassokosten Antennes Diverse vergoedingen Totaal

De overige bedrijfsopbrengsten zijn in lijn met de begroting 2013. De te activeren interne uren beheer worden in de begroting 2014 niet meer gecorrigeerd bij de overige opbrengsten maar rechtstreeks bij de omslag Lasten verhuur/beheeractiviteiten. Ze worden verdeeld naar Sociaal vastgoed in exploitatie (Daeb) en naar Commercieel vastgoed in exploitatie (Niet-Daeb) Toerekening aan;

Begroting 2013

Prognose 2013 d.d.1/10

Begroting 2014

Overige vergoedingen

200.065

461.402

220.350

Activering uren

164.441

164.441

0

364.506

625.843

220.350

6.760

15.598

5.650

(bedragen in €) Sociaal Vastgoed

Totaal Commercieel Vastgoed Overige vergoedingen Activering uren Totaal Totaal directe opbrengst

5.559

5.559

0

12.319 376.825

21.157 647.000

5.650 226.000

Begroting 2014 | 43

Afschrijvingen De afschrijvingen zijn gestegen met € 1,5 miljoen. De stijging van de afschrijvingen wordt enerzijds veroorzaakt door het aanpassen van de eindjaren van een aantal complexen in verband met sloop. Hierdoor wordt de afschrijvingstermijn verkort, waardoor de jaarlijkse afschrijvingslast stijgt. Anderzijds neemt de afschrijving toe als gevolg van de toename van de bedrijfswaarde door het inrekenen van het nieuwe streefhuurbeleid (meer inkomsten) en lagere kosten vanuit de Meerjaren Onderhouds Begroting (MJOB). Door de toename van de bedrijfswaarde, daalt de afwaardering op complexniveau. Toerekening aan; (bedragen in € 1.000)

Prognose 2013 d.d.1/10

Begroting 2013

Begroting 2014

Sociaal Vastgoed Overige goederen Totaal

15.573

15.300

16.783

13

11

11

15.586

15.311

16.794

312

700

605

0

0

0

312 15.898

700 16.011

605 17.399

Commercieel Vastgoed Vastgoed Overige goederen Totaal Totaal Afschrijvingen

Begroting 2014 | 44

4.4 Verkoop sociaal vastgoed In de onderstaande tabel zijn de geplande verkopen voor 2014 opgenomen. Alle te verkopen verhuureenheden zijn sociaal vastgoed (DAEB). Vestiging

Aantal te verkopen vhe

(bedragen in €) Verkoop regulier bestaand bezit Emmen 17 Coevorden 18 Hoogeveen 39 Borger-Odoorn 1 Eindtotaal 75 Gemiddeld 2014

Totale verkoopopbrengst 2014

Verkoopkosten 2014

Boekwaarde 2014

Boekwinst 2014

1.734.300 1.776.400 4.624.100 139.300 8.274.100

94.400 92.000 211.600 4.500 402.500

401.000 369.400 2.645.000 9.000 3.424.400

1.238.900 1.315.000 1.767.500 125.800 4.447.200

110.300

5.300

45.700

59.300

Onze ambitie is om, evenals in 2013, ook over 2014 75 woningen regulier bestaand bezit te verkopen. Bij verkoop van 75 woningen komen de verkoopkosten uit op circa € 402.500. Daarnaast worden nog interne kosten toegerekend. Per saldo komen de totale verkoopkosten, in het functionele model, uit op € 785.500. Dit is circa 9,5% van de verkoopopbrengst. Resultaat verkoop Sociaal Vastgoed

Begroting 2013 (bedragen in €)

Prognose 2013 d.d. 1-10

Begroting 2014

Verkoop opbrengsten Toegerekende kosten Verkoop kosten Uitzendkrachten Interne kosten Totaal

8.433.590

9.077.000

8.274.141

606.745 0 147.079 753.824

610.000 200.000 152.944 962.944

402.500 166.575 216.413 785.488

4.011.000

3.206.000

3.424.400

3.668.766

4.908.056

4.064.253

Boekwaarde Netto resultaat verkoop

Ten opzichte van de begroting 2013 is per saldo sprake van een daling van de verkoopopbrengst van € 159.500. Tegenover een daling van de gemiddelde verkoopopbrengst als gevolg van de (veranderde) marktomstandigheden staat een daling van de boekwaarde. De boekwinst inclusief interne kosten per woning zal naar verwachting hoger uitvallen.

Begroting 2014 | 45

4.5 Vastgoed in ontwikkeling Samenstelling Omschrijving (bedragen in € 1.000)

Begroting 2013

Strategische aankopen

Begroting 2014

Mutatie 2014 vs 2013

138

139

-1

Projectresultaten

14.496

5.888

8.608

Totaal

14.634

6.027

8.607

Rente strategische aankopen Aan de strategische aankopen worden rentekosten van 3,5% doorberekend die onder de waardeveranderingen als kosten worden opgevoerd. Tegelijkertijd is de opbrengst onder de rentebaten opgenomen. Deze post is nagenoeg gelijk aan die van het voorgaande jaar. Projectresultaten De onrendabele delen van investeringen van nieuwbouwprojecten waarover besluitvorming plaatsvindt in 2014 voor fase definitief ontwerp t/m oplevering worden verantwoord onder de waardeveranderingen materiële vaste activa. De waardeveranderingen bestaan uit twee delen, namelijk het opstalresultaat en het grondresultaat. Dit is conform het calculatiestatuut. Voor 2014 zijn deze waardeveranderingen in totaal als volgt samengesteld: Project

Aantal vhe (bedragen in € 1.000)

Opstal Grondexploitatie Onrendabel (Grex) deel

Beatrixlaan 38-48

6

276

0

276

Beatrixlaan 53-63

6

280

0

280

Nassaustraat en Prinses Wilhelminastraat

26

1.226

0

1.226

Herstructurering Poppenhare complex 3327

23

1.478

0

1.478

0

0

2.628

2.628

3.260

2.628

5.888

Herstructurering Poppenhare Grex (sloop 94 eenheden) Totaal

De onrendabele delen zijn berekend zonder rekening te houden met de verhuurderheffing. De interne kosten ten behoeve van de ontwikkelactiviteiten worden maar beperkt toegerekend aan de projecten. In het functionele model komt het totaal aan interne kosten voor de ontwikkelactiviteiten uit op circa € 1,5 miljoen. In de projecten is een dekking opgenomen van € 265.000. In de begroting 2014 zijn ook de grondresultaten ingerekend conform het calculatiestatuut. Voor DAEB-bezit wordt de inbrengwaarde van de grond afgewaardeerd tot maximaal € 19.000 per woning. De meerkosten (boekwaarde, sloopkosten, verhuiskosten en overige kosten) boven € 19.000 worden als grondexploitatie (grex)-resultaat genomen. Wanneer de kosten lager liggen dan volgt geen grex-resultaat. De lagere kosten vormen in dat geval een lagere waarde van de grondinbreng in het project.

Begroting 2014 | 46

Organisatiekosten De organisatiekosten bestaan uit de afdeling Vastgoedontwikkeling en de bijbehorende overhead.

Organisatiekosten (bedragen in €)

Begroting 2013

Prognose 2013

Begroting 2014

Personeelskosten Overige personeelskosten

995.009 50.650

993.263 75.761

1.023.934 112.608

Overhead Huisvestingskosten Bestuurskosten Automatiseringskosten Algemene kosten

0 0 163.231 174.246

0 0 171.235 187.888

49.198 11.629 196.478 191.002

1.383.135

1.428.148

1.584.850

-295.125 1.088.010

-295.000 1.133.148

-265.000 1.319.850

48.420.000

30.000.000

36.799.000

2,9%

4,8%

4,3%

Totaal Waarvan geactiveerd in de nieuwbouw projecten Saldo Investering nieuwbouw Percentage AK

Een klein deel van de genoemde organisatiekosten zijn meegenomen binnen de projectresultaten, namelijk € 265.000.

Begroting 2014 | 47

4.6 Overige organisatiekosten Onder de overige organisatiekosten is in de begroting 2013 de ontwikkelingsbijdragen opgenomen voor buitenlandprojecten. Begroot in 2013 is € 10.000,=. In de loop van 2013 is een bedrag van € 5.700 toegewezen aan een project. Gezien het marginale bedrag is In de begroting van 2014 is geen reservering gemaakt voor buitenland projecten.

4.7 Leefbaarheid De activiteiten ten behoeve van leefbaarheid bestaan uit de interne inzet (organisatieskosten) en de projecten in het kader van buurtbeheer. De organisatiekosten bestaan uit de personeelskosten van de afdeling leefbaarheid en de bijbehorende overheadkosten. Kosten leefbaarheid (bedragen in €) Personeelskosten Overige personeelskosten Overhead Huisvestingskosten Bestuurskosten Automatiseringskosten Algemene kosten Totaal Projectkosten Totaal

Begroting 2013

Prognose 2013

Begroting 2014

1.260.344 64.156

1.258.133 95.965

1.343.196 72.147

0 0 206.759 227.911

0 0 216.897 237.992

57.930 14.109 244.636 200.500

1.759.170

1.808.987

1.932.518

643.750

560.000

618.250

2.402.920

2.368.987

2.550.768

Begroting 2014 | 48

In de onderstaande tabel zijn de projectkosten opgenomen in het kader van inzet leefbaarheid. Naast deze kosten worden tevens vanuit de salariskosten de interne inzet toegerekend aan de activiteit; Leefbaarheid. De projectkosten dalen met € 35.500 ( van € 643.750 naar € 618.250). Het maken van dorpsanalyses en de inzet voor De Smederijen nemen af. Hiervoor terug komt de inzet voor het ontwikkelen van de woonzorgactiviteiten.

Diversen buurtbeheer incl. leefbaarheid Algemeen Dorpsanalyses Bewonersplatform 490430 Skaeve husen Leefbaarheid algemeen wederkerigheid Project Visie op vitale wijken Implementatie huurdersparticipatie Passend instrument voor meten leefbaarheid Deelname aan of ontwikkelen van concept op gebied van leefbaarheid Roeg & Roem Vernieuwen Huurdersparticipatie Leefb. Emm. Coev. H'veen incl. aankoop grond H'veen Jaarplan wijkconsulenten div. projecten Project toewijzen zorgwoningen Tangenborgh Excellent Woonpakket

Begroting Begroting Afdeling Nieuw/bestaand 2013 2014 150.000 50.000 15.000 30.000 20.000 20.000 10.000

65.000 60.000 15.000 31.000 0 0 0

10.000

10.000

Afd. 4 Bestaand

5.000 0

0 5.000

Afd. 3 Bestaand Afd. 4 Bestaand

0

0

Afd. 4 Bestaand

0 0 0

0 100.000 20.000

Afd. 4 Bestaand Afd. 6 Nieuw Afd. 6 Nieuw

1.750 0

1.750 0 10.000

Afd. 4 Bestaand Afd. 4 Bestaand Afd. 4 Bestaand

130.000 24.000 10.000 8.000 7.000 0 5.000 3.000 2.500 0

100.000 0 0 8.000 17.000 0 5.000 3.000 0 5.000

Afd. 4 Afd. 4 Afd. 4 Afd. 4 Afd. 4 Afd. 4 Afd. 4 Afd. 4 Afd. 4 Afd. 13

Emmen Emmen Revisited IPE incasso schuldhulp Emmen leefbaarheid

142.500

142.500 20.000

Afd. 4 Bestaand Afd. 13 Nieuw

Totaal

643.750

618.250

Coevorden Bijdrage IVO (infopunt) Wilhelminasingel Heel de buurt Wijkconciërge samenwerkingsovereenkomst Hoogeveen De Smederijen Adm. medew. SWW De Smederijen Project probleem woongedrag Project altern. arbeidskrachten Wolfsbos Buurtbemiddeling Mooi zo goed zo Sociale schouw Wolfsbos Opruimacties t.b.v. buurt opknappen 60 jaar Salawaku Bijdrage schuldhulp maatje Hoogeveen

Afd. 6 Afd. 4 Afd. 4 Afd. 4, 6

Bestaand Bestaand Bestaand Bestaand

Afd. 4 Bestaand Afd. 4 Bestaand

Bestaand Bestaand Bestaand Bestaand Bestaand Bestaand Nieuw Bestaand Bestaand Nieuw

Begroting 2014 | 49

4.8 Rente Rentebaten Rentebaten

Begroting 2013

Begroting 2014

Begroot 2014 vs 2013 absoluut

137.783

139.453

1.670

1.098.000

1.704.000

606.000

96.000

400.000

304.000

0

0

0

1.331.783

2.243.453

911.670

(bedragen in €) Correctie financiering strategische aankopen Toegerekende rente aan projecten Rente beleggingen (rekeningen courant+kortlopende deposito’s) Rente financiële vaste activa Totaal rentebaten

De rentebaten bestaan uit de toegerekende rente over strategische aankopen, toegerekende rente aan materiële vaste activa in ontwikkeling en renteopbrengsten over tijdelijke liquiditeitsoverschotten. De rente op strategische aankopen bedraagt € 139.000. Deze rente komt voort uit de toegerekende rente aan strategisch aangekochte panden. Over de waarde van deze panden wordt jaarlijks 3,5% rente toegerekend als renteopbrengst. Conform het calculatiestatuut wordt rente toegerekend aan materiële vaste activa in ontwikkeling. Hierbij is gerekend met een toe te rekenen rente van 4,5% per jaar. De rentelast op de aan te trekken financiering is opgenomen in de rentelasten. De toegerekende rentelast wordt binnen de materiële vaste activa geactiveerd. De renteopbrengst op tijdelijke liquiditeitsoverschotten bedraagt € 400.000. Hiervan is € 302.000 toe te rekenen aan renteopbrengst uit tijdelijke deposito’s bij de BNG. Als renteopbrengst is gerekend met 1,49% + 0,30% opslag.

Rentelasten De rentelasten bestaan grotendeels uit de rentekosten over de leningenportefeuille. Rentelasten

Begroting 2013

Begroting 2014

Begroot 2014 vs 2013 Absoluut

11.585.000

11.581.000

- 4.000

89.589

60.040

- 29.549

Resultaat derivaten

604.000

758.000

154.000

Totaal rentelasten

12.278.589

12.399.040

120.451

(bedragen in €) Verschuldigde rente van leningen Overige verschuldigde rente (w.o. disagio, waarborg)

Begroting 2014 | 50

In de begroting 2014 is de rentelast op roll-overfinanciering gesimuleerd op 1,49%. De financieringsbehoefte voor 2014 bedraagt € 53,0 miljoen. Voor 2014 kan nog voor € 12 miljoen aan financiering worden opgenomen uit roll-overs (opslag op € 8 miljoen van 0,30% en opslag op 4 miljoen van 0,04%). Daarnaast zijn in 2013 een tweetal leningen ad € 10 miljoen opgenomen tegen een tijdelijke variabele rente. De hoofdsom van deze leningen is in 2013 geheel is teruggezet op deposito. In 2014 worden deze leningen omgezet in vastrentende leningen (2,79% en 3,04%) en vallen de deposito’s (in totaal € 20 miljoen) vrij. In totaal is derhalve voor € 32 miljoen (12+20) voorzien door middel van langlopende financiering. Dit betekent dat nog € 21,0 miljoen zou resteren om extern te worden gefinancierd. Het is echter niet noodzakelijk om dit gehele bedrag in 2014 daadwerkelijk te financieren. In totaal is derhalve voor € 32 miljoen (12+20) voorzien door middel van langlopende financiering. Dit betekent dat nog € 21,0 miljoen zou resteren om extern te worden gefinancierd. Het is echter niet noodzakelijk om dit bedrag in 2014 daadwerkelijk te financieren. Het eindsaldo liquide middelen per ultimo 2014 is gesteld op € 6 mln. Dit komt overeen met circa 10% van de huuropbrengst. Dit bedrag mag van het WSW als liquiditeitsbuffer worden aangehouden zonder dat dit in mindering op het faciliteringsvolume wordt gebracht. Daarnaast hebben we de beschikking over een rekening courant krediet bij de ING Bank van € 10 miljoen. We kunnen zonder gebruik te maken van aanvullende financiering dus tot eind 2014 voldoen aan onze financiële verplichtingen. Van de voorziene financieringsbehoefte van € 21,0 miljoen kunnen is derhalve voor € 16 miljoen voorzien via de rekening courant en eigen middelen in te vullen. Voor de begroting 2014 is wel aanvullende financiering van € 21,0 miljoen gesimuleerd tegen een rente van 2,3%. Het faciliteringsvolume is overigens ruim toereikend om wel externe financiering aan te trekken. De overig verschuldigde rente is met € 30.000 verlaagd ten opzichte van 2013. Enerzijds is de borgstellingsvergoeding aan het WSW iets verhoogd. Anderzijds zijn de afschrijvingskosten op caps komen te vervallen. De restant aanschafwaardes hiervan zijn in 2012 volledig ten laste van het resultaat gebracht. De rentelast op derivaten is voor de swaps (totale hoofdsom € 21 miljoen) gebaseerd op een te ontvangen kasstroom op basis van een variabele rente van 1,19% en een te betalen rente op basis van de lange rente in het derivatencontract. Gemiddeld bedraagt deze rente 4,6%. Voor de floor (hoofdsom € 5 miljoen) wordt het verschil tussen de floorrente (2,5%) en de variabele rente (1,19%) ten laste van het resultaat rentelast derivaten gebracht. Eventuele effecten van marktwaardeveranderingen van de derivaten worden in de begroting niet weergegeven. Domesta past cost-price hedgeaccounting toe en de swaps en floor welke wij hebben lopen vormen een perfecte hedge met een aan te wijzen roll-overfinanciering.

4.9 Vennootschapsbelasting Op basis van het fiscaal verlies vanuit de aangifte vennootschapsbelasting 2009 tot en met 2011 waarvoor negen jaar vooruit verliescompensatie geldt, denken we in 2014 geen vennootschapsbelasting af te moeten dragen.

Begroting 2014 | 51

Bijlage 1 Investeringsbegroting INVESTERINGEN BEGROTING 2014 Bedrijfswagens Opel corsa (1x)

15.000

Investeringen ICT Werkstations Vervangingen telefonie Invoering Tobias AX Outsourcing vervolg Uitloop projecten Het nieuwe werken (P&O) Onvoorziene mini projecten Arbo ICT voorzieningen Sensus Tablet PC's opzichters wonen Projecten (reservering) Online kanalen BI opnieuw opzetten MJOP AX Smartphones/ Nemo devices voor werklieden Subtotaal

Afgerond 15.000

Vervanging nee

11.200 3.000 140.000 15.000 8.000 3.000 10.000 2.000 8.500 7.000 28.700 50.000 96.800 17.000 7.500

Totaal activa t.d.v. exploitatie

ja ja ja nee nee nee nee ja nee ja nee nee ja nee ja 407.700

407.700

422.700

422.700

INVESTERINGEN BEHEER EN ONTWIKKELING BEHEER Mutatieonderhoud groot+nagek+vooruit Energiemaatregelen Groot onderhoud Individuele vervangingen Woningverbetering met huurverhoging Activering interne uren

1.246.542 3.800.719 9.440.189 308.550 68.560 1.104.723

Zonne-energie + andere vormen van duurzame energie (ondernemingsplan) Investeringen in bestaande voorraad

0 15.969.283 15.969.283

ONTWIKKELING Nieuwbouw huur opstal grond

35.472.000 1.307.000 36.779.000 36.779.000

Totaal beheer en ontwikkeling

52.748.283

TOTAAL INVESTERINGSBEDRAG

53.170.983

Begroting 2014 | 52

Bijlage 2 Liquiditeitsbegroting Liquiditeitsbegroting 2014 bedragen in € * 1000

2013

2014

Huren Vergoedingen Verkoop woningen (netto) Overige ontvangsten

57.813 2.300 7.827 207

62.105 2.374 7.872 226

Totaal ontvangsten

68.147

72.577

Personeelskosten Lasten onderhoud Apparaatskosten: Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Automatiseringskosten Algemene kosten

7.586 11.680

7.373 10.651

498 358 91 839 1.164

1.053 370 83 895 1.124 2.950

Zakelijke bedrijfslasten: Belastingen Overige bedrijfslasten

2.554 682

3.525 1.845 1.329

3.236 4.365 0

3.174 9.858 0

Totaal uitgaven

29.817

34.581

Kasstroomresultaat

38.330

37.996

Rente betaalstaat leningen Aflossing betaalstaat leningen Overige rente per saldo

11.137 21.188 -500

11.946 23.337 -351

Totaal rente en aflossing

31.825

34.932

Investeringen: Nieuwbouw/herstructurering Bestaand bezit Beheer Verkoop leaseauto's

50.282 11.285 982 0

36.779 14.865 423 0

Totaal investeringen

62.549

52.067

Leningen: Reeds aangetrokken Afloop beleggingen

31.000

12.000 20.000

Saldo liquiditeiten Primo jaar

13.000

2.000

Directe exploitatie kosten Belastingen (vpb)

Minimaal kassaldo einde jaar Nog aan te trekken leningen

6.000 -12.044

-21.003

Begroting 2014 | 53

Bijlage 3 Categoriaal model W&V Begroting 2013

bedragen * € 1.000

Prognose 2013 Per 1/10

Begroting 2014

Begroting 2014 per vhe/pm

Verschil begroot 2014 vs 2013 Absoluut %

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren

57.813

58.757

62.105

4.292

7,4%

517

Vergoedingen

2.300

2.525

2.374

74

3,2%

20

Verkoop onroerende goederen

3.816

5.261

4.447

631

16,5%

37

672

942

1.595

923

137,4%

13

64.601

67.485

70.521

5.920

9,2%

587

Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen 15.898 Sociaal vastgoed 15.573 Commercieel vastgoed 312 Overige goederen 13 Waardeveranderingen mava 14.653 Personeelskosten

16.011

17.399 1.502 9,4% 16.783 1.210 7,8% 140 605 293 93,6% 5 11 -1 -10,3% 0 12.870 6.054 -8.598 -58,7%

7.586 Brutoloon 5.696 Sociale lasten 806 Pensioenlasten 1.084

Zakelijke lasten

7.211 5.417 798 996

3.236

OZB 2.554 Rioolheffing/waterschap 562 Verzekeringen 120 Directe exploitatielasten

3.236 1.964 1.152 120

4.365

VVE-bijdragen 52 Leefbaarheid 644

7.373 5.422 885 1.065

-213 -274 79 -19

3.174 1.845 1.196 133

5.565 53

61

-1,9% -27,8% 15 112,8% 10 11,0% 1 5.493 125,8%

1

2,0%

560

618

-26

-4,0%

5

2.361

6.641

5.540

503,6%

55

Div. overige expl. Kosten 2.570

2.594

2.546

-23

-0,9%

21

498 112 34 141 211

1.250 700 0 0 550

683 29 325 329

Bestuurskosten

684 29 325 331

91 Honorarium 62 Overige kosten 29

Automatiseringskosten Afschrijvingskosten Overige automat. kosten Algemene kosten Accountskosten Advieskosten Vervoerskosten Communicatie & PR Overige Alg. kosten Lasten onderhoud Som der bedrijfslasten Exploitatieresultaat

83

1.243

1.345

0 -74 12

56 28

405 838

42 457 332 299 216

621

91

1.244

-8

1.404

1.364

111,4% 400,8% 2,1% -17,2% 61,9% -62 -9,1% 0,3% -22,8% 3,5%

-6 -2

510 895

42 457 332 249 284

555 448 1 -24 131

29 251 341

62 29

405 839

1.053 559 35 117 342

1.253 45 407 276 325 200

11.680 61.279

9.070 58.595

10.651 58.923

3.322

8.890

11.598

9

5 0 2 3

12,8% 25,8% 6,6%

-6,9% 6,6% -10,9% -16,7% 8,7% -7,5% -1.029 -8,8% -2.356 -3,8% 8.276

1

12 4 7

-93

3 -50 -55 26 -16

82

5 0 1 3

-8,7% -10,0% 0 -5,8% 0

160 104 55

26

0

Contributie + heffingen 1.100

Overige personeelskosten Uitzendkrachten/inhuur Wervingskosten Opleidingskosten overige kosten Huisvestingskosten Huur Afschrijving geb.+ inven. Overige huisvest. lasten

50

45 7 9

-62

-709 634 13 9.858

50

-2,8% -4,8% 9,8% -1,7%

145

10 0 3 2 3 2

249,1%

Begroting 2014 | 54

89 490 97

Rentebaten Rentelasten Renteresultaat Bedrijfsresultaat Belastingen Jaarresultaat voor overige waardeverandering

1.332 -12.279 -10.947

1.061 -11.820 -10.759

2.243 -12.399 -10.156

912 -120 791

68,5% 1,0% -7,2%

19 -103 -84

-7.625

-1.869

1.443

9.068

-106,7%

12

0

0

0

0

-7.625

-1.869

1.443

9.068

4.228

0

-

12

Ongerealiseerde waardeveranderingen: Saldo bijboeking/afboeking obv minimumwaarde Onrendabele top nieuwbouw obv bedrijfswaarde Jaarresultaat

-206

0

-3.603

-1.869

-4.228 206 1.443

5.046

12

Begroting 2014 | 55