Alert & Flexibel. Jaarverslag 2013

Alert & Flexibel Jaarverslag 2013

Inhoud Woord vooraf — 3

4.7 Deelnemingen — 52

Bij de inhoud — 7 5

De organisatie — 54

1

De wereld om ons heen — 9

5.1 Personeelszaken — 54

1.1

Maatschappelijk presteren — 9

5.2 Sponsoring — 58

1.2

Stakeholders, onze belangrijkste

5.3

1.3

partners — 10 Huurders en Huurderscollectief — 10

5.4 @nders werken — 59 5.5 Automatisering — 59

1.4

Gemeente Utrechtse Heuvelrug — 11

1.5

Provincie Utrecht — 11

6

Federatie Woningcorporaties

6.1 Governance — 61

Heuvelrug — 12

6.2

1.6

Zin in kwaliteit — 58

Verslag Raad van Toezicht — 60 Inhoudelijk toezicht — 61

1.7 Welnúh — 12 1.8 WAC — 12

6.3 Benoeming — 62

1.9 SPUH — 13

6.5 Bevoegdheden — 64

1.10 Zorg — 13

6.6

6.4 Bijeenkomsten — 63

1.11 Werken voor derden — 13

2013 — 65 6.7

2 Activiteiten — 14 2.1

Huisvesten van de doelgroep — 14

2.2

Woningtoewijzing en ontwikkeling op de markt — 18

2.3

2.6

Functies en nevenfuncties leden Raad van Toezicht — 65

6.8 Honorering — 66 6.9 Verklaringen — 66 6.10 Goedkeuring volkshuisvestingsverslag,

Kwaliteit van het woningbezit — 21

2.4 Projecten — 29 2.5 Leefbaarheid — 31

Rooster van aftreden per 31 december

jaarrekening en jaarverslag 2013 — 67 7

Verslag Huurders­ vertegenwoordiging — 68

Welzijn, wonen en zorg — 36

7.1 Activiteiten — 69 3

Betrekken bewoners bij beheer en

7.2

Juridische structuur — 69

3.1

beleid — 38 Huurders en

8

Verslag van de Ondernemingsraad — 70

huurdersvertegenwoordiging — 38 3.2 Communicatie — 41 3.3 Loket voor bezwaren — 43

9 Jaarrekening — 72 9.1 Kengetallen — 73

4

Financiële continuïteit — 45

4.1

Financieel beleid — 45

4.2 Risicomanagement — 46 4.3

Resultaat 2013 — 46

4.4

Vermogen en solvabiliteit — 47

4.5 Treasury — 49 4.6

9.2

Geconsolideerde balans per 31 december 2013 — 74

9.3

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 — 76

9.4

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 — 77

Beheersen renterisico’s en rentemanagement — 51 print

home

2

Woord vooraf

Woord vooraf Nog niet eerder liet de overheid onze sector zo lang in onzekerheid. Heel 2013 bleef minister Blok onduidelijk over wat hij met de sector voorheeft. In één ding was hij uitgesproken: de sector opereert op teveel terreinen. Voortaan zou ze zich sterk moeten beperken tot beheren en verhuren van sociale woningen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.6781. Het risico dat de minister hiermee het kind met het badwater weggooit, is groot. Het waren immers de woningcorporaties die de afgelopen decennia voor leefbare wijken zorgden. En die ervoor zorgden dat een woning huren in Nederland een gelijkwaardige keuze van wonen is ten opzichte van kopen. Corporaties hielden hun woningen betaalbaar door zelden de huurprijs te vragen die de werkelijke waarde van de woning vertegenwoordigt. Parlementaire enquête Een aantal corporaties maakte helaas ook grote fouten. We kennen de voorbeelden in de media van bestuurlijk falen, te grote financiële risico’s en verkeerde investeringen. De hele sector ondervindt schade van de misstappen bij enkele corporaties. De kritiek op de sector maakt de weg voor de minister vrij om de sector aan banden te leggen. Door de sector de zogeheten verhuurderheffing op te leggen, zijn investeringen nagenoeg stil komen te liggen. In de maanden juni en juli vindt het openbare deel van de parlementaire enquête over de sector plaats en in oktober 2014 ligt het rapport er. Dan verwachten we helderheid te krijgen over wat er in de sector gebeurde en welke rol de corporaties en de overheid daarin vervulden. Daarmee hopen we vooral dat al datgene wat in ruim honderd jaar is opgebouwd, niet binnen enkele jaren verdwijnt. Namelijk dat in Nederland mensen die liever huren, of die geen eigen woning kunnen kopen, ook goed kunnen wonen.

1 Prijspeil

1 januari 2014

print

home

3

Woord vooraf

Samen doen we meer Bij dit alles lieten we ons als organisatie niet lam leggen. We verkeerden in de gelukkige positie dat we tijdig onze koers bijstelden. Dit deden we al bij de ontwikkeling van ons nieuwe ondernemingsplan Samen doen we meer voor de jaren 2013-2018. Daarin legden we onze nieuwe koers voor de komende jaren vast. Op dat moment hielden we al rekening met de veranderende financieeleconomische situatie, maar hadden we nog geen weet van wat de overheid ons aan maatregelen zou opleggen. Onze financiële positie maakt dat we ook bij de nieuwe koers van de overheid onze eigen doelstellingen weten te realiseren. In die nieuwe koers maakt grootschalige nieuwbouw plaats voor groot-onderhoud, renovatie en herstructurering. Nieuwbouw blijven we uitvoeren, maar alleen op kleine schaal. Begin 2014 hebben we al weer vier projecten ingekocht. Alleen projecten die vastliepen in een duurder segment. Door ons ingrijpen, zijn ze in het sociale segment terecht gekomen. De gemeente was blij met deze interventie, omdat er nog een enorm tekort aan betaalbare woningen is in onze mooie gemeente en op deze wijze Heuvelrug Wonen invulling geeft aan de onder druk staande Prestatieafspraken. We maken onze nieuwbouwplannen af en richten ons daarna vooral op onderhoud, renovatie, herstructurering. De kern van onze nieuwe koers ligt bij verduurzaming van het bestaande bezit. Dat betekent dat we meer letten op hoe we woningen onderhouden en bouwen en welke materialen we daarvoor gebruiken. Verduurzaming van de bestaande woningen gaat minder snel dan wij willen. Belangrijke hobbel is dat niet alle bewoners zin en noodzaak van verduurzaming op de langere termijn inzien. Daar waar kan, verduurzamen we tot label C en B. We bouwen kleiner en vooral soberder en doelmatiger. En niet meer in ons eentje. De huurder is voortaan van meet af aan partner in het ontwikkelen van plannen. We hebben participatie hoog in het vaandel staan, al zeggen we niet dat alles in één keer goed gaat. Het kan altijd beter en van de opmerkingen van huurders willen we leren. We verwachten dat onze nieuwe interactieve website ons daarbij helpt. Deze is eind 2014 gereed en snel daarna is daar ook het klantportaal te vinden, waarmee huurders toegang krijgen tot hun eigen data. @nders werken In 2013 zijn we het traject @nders werken gestart. We zien nut en noodzaak om anders te gaan werken. De veranderde omstandigheden waarin we ons werk doen, maken @nders werken nodig. Met dit traject beogen we een alerte en flexibele organisatie te zijn, die continue leert en verbetert en die efficiënt werkt. Op deze manier willen we zo wendbaar zijn, dat we onze koers kunnen vasthouden.

print

home

4

Woord vooraf

Toekomst Hoewel de Novelle2 van minister Blok nog niet definitief is, tekenen de contouren van onze toekomst zich steeds scherper af. We zullen genoodzaakt zijn ons steeds meer te beperken tot onze kerntaak. Namelijk het beheren en verhuren van sociale huurwoningen aan de sociale doelgroep. Op dit moment zijn dat de huishoudens met een inkomen tot 34.678 euro. We hopen dat de minister gehoor geeft aan de sterke wens vanuit politiek en samenleving om die grens te verruimen naar 43.000 euro. Dat zou de kans op huisvesting van onze sociaal+ doelgroep aanzienlijk verbeteren. Op dit moment wordt ons dat haast onmogelijk gemaakt doordat het ontwikkelen van huurwoningen in de geliberaliseerde sector als eerste bij markt­ partijen komt te liggen. Verderop in dit verslag leest u op pagina 10 hoe we deze groep nog beperkt kunnen huisvesten in de 10-procentsregeling. In wonen verandert veel. Ouderen willen en moeten langer zelfstandig wonen, er is sprake van gezinsverdunning, jongeren willen graag zelfstandig wonen, maar er is weinig doorstroming en een woning kopen op de Utrechtse Heuvelrug blijft moeilijk. In de zorg verandert veel en nieuwe vormen van wonen en zorgverlening zijn nodig. Nu er overal minder te besteden valt, vragen dergelijke maatschappelijke veranderingen om inzet en creativiteit van alle betrokken partijen. Extra aandacht is en blijft er voor mensen die in de financiële problemen komen door de sterk verhoogde huren. Door zeer actief incassobeleid, worden problemen vroegtijdig geconstateerd en besproken met de bewoners, waardoor huurachterstanden niet te veel oplopen en mensen uiteindelijk niet in de problemen komen.

2 Minister

Blok heeft op 11 februari 2014 een wijziging (d.i. een novelle) op het eerder ingediende wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet gepubliceerd.

print

home

5

Woord vooraf

Een nieuwe toekomst vraagt om nieuwe oplossingen. Daar zetten we ons graag samen met alle betrokkenen voor in. Daar hebben we vertrouwen in en daar krijgen we energie van! Doorn, 3 juni 2014 Jos Sleyfer directeur-bestuurder

Hoe we onze doelstellingen in 2013 realiseerden, leest u in dit jaarverslag. Ik nodig u graag uit ons verslag te lezen en ben benieuwd naar uw reacties. U kunt ze kwijt op ons e-mailadres: [email protected].

print

home

6

Bij de inhoud

Bij de inhoud In ons jaarverslag leggen we zoveel mogelijk de link naar ons ondernemingsplan 2013 – 2018 Samen doen we meer. Het verslagjaar is het eerste jaar van dit ondernemingsplan, dat we in 2012 ontwikkelden en begin 2013 formeel vaststelden. In Samen doen we meer leggen we onze visie en koers voor de jaren 2013 – 2018 vast. In dit jaarverslag laten we zien hoe we onze visie en doelen uit Samen doen we meer vorm geven. Wat willen we bereiken en hoe doen we dat. Hoofdstuk 1: De wereld om ons heen Hierin beschrijven we de relatie met onze stakeholders. Deze willen we intensiveren en onderhouden om zo structurele relaties op te bouwen. Want in samenwerking met andere partijen kunnen we beter invulling geven aan vernieuwing en aan onze woonopgaven in de dorpen waar onze woningen staan. In Samen doen we meer zeggen we dat we door samen te werken waarden creëren die goed zijn voor de klant, de maatschappij en voor onszelf. Hoofdstuk 2: Activiteiten U leest hier over hoe we onze doelgroep huisvesten, over de kwaliteit van ons bezit, de projecten die we realiseren en de aandacht die er voor leefbaarheid en wonen, welzijn en zorg is. We willen zoveel mogelijk, betaalbare en kwalitatief goede woonruimte beschikbaar stellen. Dat zal steeds vaker gebeuren vanuit het bestaande bezit: Grootschalige nieuwbouw maakt plaats voor onderhoud, renovatie en herstructurering. Kleinschalige nieuwbouw blijft. Duurzaam ontwikkelen en beheren zijn hierin sleutelbegrippen, net als de drie uitgangspunten dat we alleen doen wat goed is voor de klant, de maatschappij en Heuvelrug Wonen. Pas als er sprake is van waarde voor de klant, de maatschappij en ons, is er sprake van wonen met toekomstwaarde. print

home

7

Bij de inhoud

Hoofdstuk 3: Betrekken bewoners bij beheer en beleid Expliciete aandacht besteden we aan de vraag hoe we in contact met onze bewoners blijven en hoe we ze betrekken bij beheer en beleid. We willen vooral vraaggestuurd werken in plaats van aanbodgestuurd. Luisteren vinden we hierin belangrijker dan vertellen. Hoofdstuk 4: Financiële continuïteit In dit hoofdstuk de achtergronden van ons financiële beleid. In een tijd, dat het economisch minder gaat, wordt financiële continuïteit extra belangrijk. Ook op langere termijn willen we onze doelgroepen goed kunnen blijven bedienen. Hoofdstuk 5: De organisatie Wie willen we zijn en hoe doen we ons werk. Onder het motto alleen dat doen wat goed is voor de klant, de maatschappij en Heuvelrug Wonen, doen we dus ook alleen wat nodig en gewenst is en waar alle drie partijen verantwoordelijkheid voor nemen. Om die gewenste organisatiefocus te bereiken is een alerte en flexibele houding nodig. In dit hoofdstuk leest u hoe we de organisatie gereed maken voor de toekomst in het project @nders werken. Hoofdstuk 6: Verslag Raad van Toezicht Waar besteedde de Raad van Toezicht aandacht aan en hoe houdt hij toezicht. De manier waarop toezicht is ingericht, verandert met de eisen die daaraan gesteld worden. Kenmerkend voor de Raad van Toezicht is zijn kritische kijk vanuit distantie op wat de organisatie presteert, welke risico’s ze neemt en vanuit welke financiële positie. Deze kritische houding weet de Raad van Toezicht te paren met een sterke betrokkenheid bij inhoud en medewerkers. Hoofdstuk 7: Verslag Huurdersvertegenwoordiging In dit hoofdstuk lezen we waar de huurdersvertegenwoordiging in het afgelopen jaar aandacht aan besteedde. Ze was veel meer dan voorheen betrokken bij allerlei activiteiten en beleidsvoorstellen. Hoofdstuk 8: Verslag Ondernemingsraad De ondernemingsraad moest een tijd met een onvolledige bezetting draaien. Dat kwam tegen het eind van het jaar goed met de aanstelling van het derde lid. Hoofdstuk 9: Jaarrekening De cijfers van Heuvelrug Wonen op een rij. De jaarrekening geeft ons het beeld van hoe Heuvelrug Wonen er financieel voorstaat.

print

home

8

De wereld om ons heen

1 De wereld om ons heen

Wie willen we zijn en hoe willen we werken in een sterk veranderende omgeving. Wie zijn daarin voor ons van belang en met wie willen we samenwerken?

1.1 Maatschappelijk presteren Heuvelrug Wonen laat in het ondernemingsplan zien op welke terreinen haar maatschappelijke prestaties liggen. In grote lijnen gaat het om het leveren van betaalbare en kwalitatief goede woonruimte, kwaliteit van de directe woon­ omgeving, goede dienstverlening en communicatie met onze klanten en stake­ holders. Dat alles steeds in de samenhang met de vraag: is het goed voor de klant, de maatschappij en voor Heuvelrug Wonen? In 2013 plaatste de overheid onze maatschappelijke prestaties in een nieuw daglicht. In het regeerakkoord werd de taak van woningcorporaties omschreven als het verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast werd een beperkte taak gezien in het tot stand komen van maatschappelijk vastgoed en dan vooral als het anders niet kan. De Herzieningswet die in 2013 verscheen onderstreepte deze lijn en in de Hervormingsagenda Woningmarkt schreef de minister in september 2013 onder andere: ‘Corporaties hebben als kerntaak het aanbieden van betaalbare huur­ woningen. Daarnaast kunnen zij (samen met andere partijen) bijdragen aan de leefbaarheid in de directe omgeving van hun sociale bezit.’ Een nadere uitwerking volgt in de Novelle bij de Herzieningswet, begin 2014. Inmiddels weten we dat daarin opnieuw de focus bij de kerntaak van de woningcorporaties ligt. In de

print

home

9

De wereld om ons heen

Novelle wordt iets gezegd over maatschappelijk vastgoed. Dit is in beperkte mate mogelijk en alleen in de combinatie met woningen en wanneer het niet ten koste van de middelen voor het sociale bezit gaat. Over leefbaarheid wordt niet of nauwelijks gerept. Heuvelrug Wonen wil zich blijven inzetten voor maatschappelijke prestaties en onderzocht in 2013 hoe dit kan en op welke terreinen Heuvelrug Wonen maatschappelijke prestaties kan blijven leveren. Hierin fungeert de commissie Maatschappelijk Presteren van de Raad van Toezicht als klankbord.

1.2 Stakeholders, onze belangrijkste partners In de wereld om ons heen zijn onze stakeholders onze belangrijkste partners. Wie zijn onze stakeholders? Dat zijn in de eerste plaats onze huurders en verder zijn dat de gemeente, onze collega-organisaties in de gemeente, zorgpartijen, de welzijnsstichting Welnúh en partijen als het SPUH (Senioren Platform Utrechtse Heuvelrug) en het WAC (WoonAdviesCommissie). Onze stakeholders beïnvloeden in hoge mate ons doen en laten; hun mening telt. In 2013 waren zij sterk betrokken bij bijvoorbeeld het ontwikkelen van onderhouden renovatieplannen. En ook bij zaken als het ontwikkelen van een nieuwe website, ontwikkelingen in wonen en zorg, pilots in duurzaamheid en klantmeting. Daar gaven de stakeholders aan dat zij net als wij, gezamenlijk antwoord willen geven op ontwikkelingen en vragen vanuit de samenleving, die het wonen van onze huurders raken. Samenwerken is het sleutelwoord. Niet omdat het moet, maar omdat we het willen. Het is goed te merken dat allerlei partijen ons daarvoor weten te vinden, vooral in de gemeente maar ook daarbuiten. In samenwerken ligt dan ook de sleutel voor het in stand houden van onze vitale gemeente.

1.3 Huurders en Huurderscollectief Huurders zijn onze belangrijkste stakeholders. Zij sturen in belangrijke mate ons dagelijks doen en laten. Onze gesprekspartner, het Huurderscollectief, vertegenwoordigt de huurders. Zij zijn in 2013 nadrukkelijk vooraf bij beleids­

print

home

10

De wereld om ons heen

keuzen en plannen betrokken. Zo denken zij bijvoorbeeld vooraf mee over de thema’s van het nieuwe jaarprogramma, bespreken de gevolgen van nieuwe wetgeving voor huurders en organisatie. De relatie met onze huurders proberen we op verschillende wijzen te verstevigen, schriftelijk, via website, bewonersmagazine. Ook de sociale media speelt hierin een rol, zij het nog zeer bescheiden. Het allerbelangrijkste blijft het persoonlijk contact tussen huurders en Heuvelrug Wonen. Die contacten bepalen in hoge mate de tevredenheid van de huurder en zijn beeld over Heuvelrug Wonen.

1.4 Gemeente Utrechtse Heuvelrug Eind 2013 verscheen de Evaluatie van De Woonvisie van de gemeente. Daaraan gekoppeld verschenen in januari 2014 de Prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties in de gemeente. Samen met de andere corporaties en de gemeente kwamen we overeen wat de opgaven tot 2018 zijn voor de corporaties en voor de gemeente. Dit leverde afspraken op over thema’s als wijze van samenwerken, volkshuisvestelijke opgaven, woonruimteverdeling, duurzaamheid en wonen & zorg. Op verschillende manieren en terreinen werkten we samen met de gemeente. Zo was er het afgelopen jaar veelvuldig contact rond nieuwbouwprojecten en duurzaam­ heidsinitiatieven. Maakten we afspraken over bijvoorbeeld huisvesting van asiel­ zoekers, Lokaal Maatwerk en overlegden we over problemen in de leefbaarheid. We leverden een aanzienlijke bijdrage aan de inhoud van de evaluatie van de Woonvisie.

1.5 Provincie Utrecht Heuvelrug Wonen is werkzaam in de Regio Utrecht, een samenwerkingsverband van 19 gemeenten in de provincie Utrecht die een gemeenschappelijke woning­ markt hebben. Hieruit vloeit voort dat we regelmatig overleggen met andere corporaties uit de provincie. We ervaren de uitwisseling van kennis en ervaringen als nuttig en zinvol. We participeren in het dagelijks bestuur van SWRU (Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht) en zijn als zodanig sterk betrokken bij uitvoering en regelgeving van de woonruimteverdeling. Hierin is de afgelopen jaren veel vernieuwd en verbeterd voor de woningzoekende. Ook kunnen woning­ corporaties steeds meer en beter data rond woningzoekenden en woningtoewijzing generen uit het systeem van Woningnet. De provincie nodigde gemeenten en woningcorporaties uit om mee te denken over hoe de doorstroming in de sociale huursector te bevorderen. Vanuit de gemeente Utrechtse Heuvelrug en Heuvelrug Wonen werd de aanstelling van een wooncoach bepleit. Deze zou ouderen moeten ondersteunen in het proces van verhuizen naar een geschiktere woning. print

home

11

De wereld om ons heen

1.6 Federatie Woningcorporaties Heuvelrug Woningbouwvereniging Amerongen, Woningbouwvereniging Maarn en Heuvelrug Wonen vormen samen de Federatie Woningcorporaties Heuvelrug. Als woning­ corporaties onderstreepten we de onderlinge samenwerking door gezamenlijk en eenduidig op te trekken richting gemeente bij de evaluatie van de Woonvisie en de totstandkoming van de Prestatieafspraken. In de Herziene Woningwet wordt aangedrongen op samenwerking en/of fusie tussen kleine woningcorporaties. In gesprekken met de Woningbouwvereniging Amerongen en Maarn kwam naar voren dat zij vooralsnog voorkeur hebben voor zelfstandig verder gaan.

1.7 Welnúh Op allerlei niveaus is er contact en samenwerking met de welzijnsorganisatie Welnúh. Waar mogelijk ondersteunen we elkaar in concrete activiteiten. In de Kampwegkerk, die Welnúh van ons huurt, is een informatiepunt ingericht waar ook onze huurders met vragen terecht kunnen. Welnúh beantwoordt de allereerste vragen van huurders of woningzoekenden en verwijst huurders naar Heuvelrug Wonen voor overige, meer specifieke vragen. In het verslagjaar heeft Heuvelrug Wonen sponsorbedrag van 500 euro voor de belbus gedoneerd. Daarnaast nam Heuvelrug Wonen voor 4000 euro 200 Welnuhpassen voor huurders af. De bezitters van de pas krijgen korting op diverse activiteiten en diensten van Welnúh en bij diverse winkels en ondernemers op de Utrechtse Heuvelrug.

1.8 WAC WAC staat voor WoonAdviesCommissie. Wij vragen hen vooraf advies uit te brengen over nieuwbouwprojecten. In 2013 boog het WAC zich over de bouwplannen voor de Lange Dreef kopbebouwing, de nieuwe wijk de Groene tuinen aan de Lange Dreef en de Zonstraat. Alle drie in Driebergen. In de nabije toekomst kan het WAC ook een rol hebben in grootonderhoudsprojecten.

Heuvelrug Wonen nam 200 Welnúhpassen af voor haar huurders.

print

home

12

De wereld om ons heen

1.9 SPUH SPUH staat voor Senioren Platform Utrechtse Heuvelrug. Regelmatig wisselden we Het SPUH benadrukte herhaaldelijk hun wens voor de ontwikkeling van senioren­ appartementen in de categorie middeldure huur. Nu de overheid de sector min of meer dwingt om alleen nog in sociale huur te investeren, wordt dit steeds moeilijker.

1.10 Zorg Met diverse zorgpartijen hebben we verschillende contacten en samenwerkings­ vormen. Met QuaRijn startten we een pilot verhuur aan verzorgend personeel van QuaRijn. Vanaf 2012 zijn vrijkomende appartementen in ons gebouw Hoog Moersbergen in Doorn, te huur voor verzorgend personeel van QuaRijn. Met dit experiment willen we een bijdrage leveren aan werving en huisvesting van nieuw personeel. Door het geringe aantal mutaties is dit in 2013 maar één keer gelukt. Met QuaRijn onderzoeken we toekomstmogelijkheden voor hun locatie Beatrix in Doorn. Deze zorglocatie ervaart de gevolgen van de gewijzigde indicatiestelling voor verzorgingshuizen, waardoor ze alleen nog mensen met een indicatie vanaf ZZP-3 mogen huisvesten. Bewoners van Abrona zijn in 2013 in 14 appartementen in een kleinschalige vorm van begeleid zelfstandig wonen op de koppen van de flatgebouwen aan de Lange Dreef in Driebergen komen wonen. De bewoners delen met elkaar een gezamenlijke huiskamer. Bartimeus deelt met ons kennis over wat van belang is in het wonen van mensen met fysieke beperkingen. Met Kwintes werken we samen in het zoeken naar huisvestingsmogelijkheden voor huurders die door omstandigheden eigenlijk niet meer zelfstandig kunnen wonen. Daarnaast maakt Kwintes gebruik van ons wijkkantoor in de Sitio in Doorn. Dit heeft geleid tot een levendige ontmoetingsplek voor bewoners uit de wijk, die daar zelfstandig allerlei activiteiten organiseren.

1.11 Werken voor derden Begin 2013 werden de werkzaamheden voor de VvE de Engh/Engweg in Driebergen en VvE de Passage in Doorn, beëindigd. Deze VvE’s bevatten geen woningen van Heuvelrug Wonen en op dit moment richten we ons uitsluitend op VvE Vijverflat in Driebergen, waarin woningen van Heuvelrug Wonen voorkomen. Voor Woningbouwvereniging Maarn verzorgen we alle administratieve werkzaamheden.

print

home

13

Activiteiten

2 Activiteiten

In 2012 werd bij de presentatie van het Regeerakkoord van het kabinet Rutte II duidelijk dat het kabinet van de woningcorporaties verwacht dat ze zich vooral bezighouden met het verhuren en beheren van sociale huurwoningen. In 2013 moet minimaal 90 procent van de sociale huurwoningen verhuurd worden aan huishoudens met een inkomen beneden € 34.2293.

2.1 Huisvesten van de doelgroep Heuvelrug Wonen zet zich primair in voor het huisvesten van de doelgroep. Met ons bezit dat voornamelijk uit sociale huurwoningen bestaat, bieden we kansen op wonen voor mensen met een beperkt budget, tot € 34.229. Voor de doelgroep tussen € 34.229 en € 45.000 reserveren we woningen tussen € 681,02 en € 750 en maken we gebruik van de 10-procentsregeling. Binnen deze regeling mogen we tot 10% van de toewijzingen van onze sociale huurwoningen toewijzen aan huurders met een inkomen hoger dan € 34.229. Dit deel van onze doelgroep noemen we de groep sociaal+.

3 Prijspeil

1 januari 2013

print

home

14

Activiteiten

Woningbezit Eind 2013 is het bezit van Heuvelrug Wonen als volgt opgebouwd onzelf­standige

bedrijfs- parkeer­

woningen woon­een­heden garages on­roerend goed plekken Doorn Driebergen Leersum Totaal

totaal

966

–

18

2

–

986

1.863

14

–

1

–

1.878

467

–

9

2

8

486

3.296

14

27

5

8

3.350

Heuvelrug Wonen beheert ongeveer een kwart van de woningvoorraad in Driebergen, Doorn en Leersum. Er zijn twee wijkkantoren, één in de Groenhoek in Driebergen en één aan de Sitiolaan in Doorn. Ander maatschappelijk vastgoed is het Oude Postkantoor en de Kampwegkerk, beide in Doorn. Voor project­ ontwikkeling hebben we nog enkele woonpanden, gronden en loodsen in bezit.

Huurprijzen Huurtoeslaggrens jongeren tot 23 jaar

tot € 374,44

353

Kwaliteitskortingsgrens 1- en 2-persoonshuishoudens

€ 374,44 - € 535,91

1697

Kwaliteitskortingsgrens 3- en meerpersoonshuishoudens

€ 535,91 - € 574,35

501

Aftoppingsgrens

€ 574,35 - € 681,02

630

€ 681,02 tot € 750

16

Sociaal+ Vrije sector

boven € 750

113

–

3310

Totaal



print

home

15

Activiteiten

Ruim 77% (2551 woningen) van het bezit heeft eind 2013 een huurprijs lager dan € 574,35 per maand en is daardoor bereikbaar voor alle huishoudens met een laag inkomen, met uitzondering van jongeren tot 23 jaar. Het huurbedrag boven de aftoppingsgrens betaalt de huurder zelf. Buiten de sociale verhuur vallen 129 woningen met een huurprijs boven € 681,02. Uit het onderstaande diagram blijkt de verdeling van woningen en wooneenheden naar huurprijs eind 2013. Deze huurprijzen zijn dezelfde bedragen als die in de Wet op de huurtoeslag per 1 januari 2013 gebruikt worden voor de verschillende categorieën waarover huurtoeslag wordt verstrekt. Aantal woningen per huurklasse 16 113

353

tot € 374,44

630

€ 374,44 - € 535,91 € 535,91 - € 574,35 € 574,35 - € 681,02 € 681,02 - € 750,00 € 750,00 en hoger

501 1697

Huurverhoging 2013 De huurverhoging verliep dit jaar anders dan voorgaande jaren. De huurverhoging verschilde per inkomensgroep en was voor alle huurders hoger dan voorgaande jaren en viel voor hogere inkomens nog hoger uit. Voor het bepalen van de inkomensklasse maakten we gebruik van de gegevens van de Belastingdienst, die daarvoor weer gegevens van de gemeente Utrechtse Heuvelrug nodig had. Daarin ontstonden haperingen waardoor Heuvelrug Wonen de huurverhoging pas per 1 augustus 2013 kon aanzeggen. Tabel huurbeleid 2013

Huur lager dan € 681,02 Huur hoger dan € 681,02

Huishoudinkomen 2011 lager dan € 33.614

Huishoudinkomen 2011 Hoger dan € 33.614 En lager dan € 43.000

Huishoudinkomen 2011 Hoger dan € 43.000

Inflatie 2,5% +1,5%=4,0% tot maximaal € 681

Inflatie 2,5%+2%=4,5% tot 100% maximaal redelijke huur

Inflatie 2,5%+4%=6,5% tot 100% maximaal redelijke huur

Inflatie 2,5%+1,5%=4,0% tot 93,9% maximaal redelijke huur

print

home

16

Activiteiten

Woningmutaties aantal

Woningmutaties 250

2012 2013

200 150 100 50 0

totaal

sociale sector

vrijesector

In 2013 zijn in totaal 221 nieuwe huurcontracten afgesloten tegen 190 in 2012. De mutatiegraad wordt echter bepaald door het aantal nieuwe huurcontracten binnen de bestaande voorraad. In 2013 zijn 76 nieuwbouwwoningen opgeleverd tegen 15 in 2012. De mutatiegraad is met 6,7% in 2013 hoger dan de 5,9% in 2012. De verklaring is dat veel van de nieuwbouwwoningen worden betrokken door huurders uit de Utrechtse Heuvelrug. Hiermee ontstaat doorstroming binnen de lokale markt en neemt de mutatiegraad toe. In de gehele Regio Utrecht is de mutatiegraad licht gestegen van 4,9% naar 5,1%. Woningtoewijzing en ontwikkeling op de markt

Heuvelrug Wonen sloot in 2013 221 nieuwe huurcontracten af.

print

home

17

Activiteiten

2.2 Woningtoewijzing en ontwikkeling op de markt Marketing en distributie De woningen van Heuvelrug Wonen worden via het aanbodsysteem van WoningNet geadverteerd. Voor de vrije sector woningen wordt gebruik gemaakt van Rooftrack, een initiatief van WoningNet. Hier vinden woonconsumenten over heel Nederland direct beschikbare, betaalbare huurwoningen van betrouwbare en professionele verhuurders.

Aantal reacties per woning De belangstelling voor onze woningen is nog steeds redelijk groot, maar het aantal reacties op onze geadverteerde woningen neemt wel af. Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning neemt af van 61 naar 57, bij een stijging van het aantal aangeboden woningen. Het gemiddeld aantal reacties in de gehele Utrechtse regio is van 103 gedaald naar 62 per aangeboden woning. We zien dat zittende huurders minder vaak op een andere woning reageren. Doorstroming wordt als gevolg van de inkomensgrenzen voor een sociale huurwoning steeds moeilijker. Soms vormt ook de huurprijs van een andere huurwoning een drempel om te verhuizen.

De woningzoekende Het aantal ingeschreven woningzoekenden uit Doorn, Driebergen en Leersum is gestegen van 4.593 eind 2012 tot 4.763 eind 2013 (gemeente Utrechtse Heuvelrug: 5.593). Dit is gebeurd ondanks de afname van de groep woning­ zoekenden die met een passend inkomen op het aanbod van sociale huurwoningen kunnen reageren. Blijkbaar willen woningzoekenden alle opties open houden en ingeschreven staan, ook al is hun inkomen niet passend voor een sociale huur­ woning. Het aantal woningzoekenden dat actief reageert, is ongeveer gelijk gebleven. Meer dan de helft van de ingeschreven woningzoekenden heeft een laag inkomen, zijn onder de 35 jaar en zijn alleenstaand.

Kansen op een woning De gemiddelde inschrijfduur voor het verkrijgen van een woning is in 2013, ondanks het grotere aantal mutaties, iets toegenomen van 6,4 jaar naar 6,8 jaar. In de Utrechtse regio is de gemiddelde wachttijd in 2013 7,7 jaar.

Lokaal Maatwerk Sinds medio 2007 maken we gebruik van Lokaal Maatwerk bij toewijzing van sociale huurwoningen. Lokaal Maatwerk is een bepaling in de huisvestings­ verordening van de gemeente Utrechtse Heuvelrug die het mogelijk maakt om woningen bij voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden uit de gemeente. Met de

print

home

18

Activiteiten

lokale corporaties zijn afspraken gemaakt over de keuze van doelgroepen en toewijzing van de woningen. In 2013 werd Lokaal Maatwerk hoofdzakelijk ingezet bij nieuwbouw: 42 nieuwbouwwoningen en 1 seniorenwoning.

Binding met eigen dorp Woningzoekenden blijken over het algemeen zeer gehecht aan hun eigen dorp. Ruim de helft van de verhuizingen van lokaal ingeschreven woningzoekenden was binnen het eigen dorp (56%). Slechts 10% is verhuisd binnen de gemeente, waarvan 8% tussen Doorn, Driebergen of Leersum. 36% is naar buiten de gemeente verhuisd.

Driebergen populair in Utrecht en Zeist Ruim 40% van onze woningen is toegewezen aan woningzoekenden uit Doorn, Driebergen of Leersum (49% in 2012). De overige woningzoekenden die bij ons een woning zijn gaan huren komen vooral uit Zeist en Utrecht (27%, tegen 17% in 2012). Driebergen is bij deze woningzoekenden veruit het meest populair.

Vestigingsoverschot Meer dan 100 woningzoekenden van buiten de drie dorpen hebben zich hier gevestigd in een sociale huurwoning. Slechts 45 ingeschreven woningzoekenden hebben zich buiten de gemeentegrenzen gehuisvest. Daarnaast zijn er enkele tientallen huurders die een woning hebben gekocht. Vaak buiten de gemeentegrenzen.

Bijzondere toewijzing In 2013 zijn 14 statushouders gehuisvest in 8 woningen. Aan urgenten zijn 12 woningen toegewezen. Er is 1 woning toegewezen aan het project Wooninitiatief Heuvelrug (voorheen project ‘Schroten-Stibbe’), een begeleid wonen project dat zelf zorg inkoopt. Er vonden 2 woningruilen plaats en er waren 3 woningtoewijzingen op grond van een hardheidsclausule. We hebben 5 woningen met een huurprijs tussen € 681 en € 750 toegewezen aan de doelgroep sociaal+ en 16 woningen in de vrije sector. Verder zijn in nieuwbouw aan de doelgroep sociaal+ 9 sociale huurwoningen binnen de 10-procentsregeling4 toegewezen.

4

Sociale huurwoningen mogen alleen toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 34.229 per jaar. 10% van het aantal mutaties per jaar mag afwijkend toegewezen worden. In 2013 waren er 9 toewijzingen binnen de 10-procentsregeling aan de doelgroep sociaal+, te weten huishoudens met een jaarinkomen tussen € 34.229 en € 45.000.

print

home

19

Activiteiten

Huurderving Het totale bedrag aan huurderving door leegstand is in 2013 € 144.000 tegen € 120.000 in 2012. Dit totaalbedrag is te onderscheiden in: • Huurderving ontstaan door niet-aansluitend verhuren en moeilijker te verhuren woningen (frictie leegstand). Dit is een bedrag van € 63.000 in 2013 tegen € 41.000 in 2012. • Een bedrag van € 52.000 wordt veroorzaakt door het leegstaan van huurwoningen die in de verkoop gaan na vertrek van de huurder. In 2012 was dit bedrag € 42.000. Te koop staande woningen staan langer te koop. • In 2013 ontstond er € 29.000 aan huurderving als gevolg van sloop/ nieuwbouw.

Huurachterstand Eind 2013 bedroeg de huurachterstand € 124.925 (€ 112.402 in 2012). Dat is 0,64% van de jaarhuur van 2013 (in 2012 was dit 0,6% van de jaarhuur).

Laatstekansbeleid Er is een toename van huurachterstand onder onze bewoners. Heuvelrug Wonen heeft een laatstekanscontract voor huurders die herhaaldelijk huurschuld hebben. In 2013 is bij twee huurders het laatstekanscontract beëindigd, omdat afspraken niet werden nagekomen. Bij vijf huurders is dit contract voor bepaalde periode verlengd. In 2013 zijn 11 laatstekanscontracten aangeboden voor één jaar. Al deze 11 contracten lopen door tot in 2014. Gedurende het jaar zijn er vier evaluatie­ momenten met de huurder, soms samen met een hulpverlener of bewindvoerder.

Gedurende het jaar zijn er vier evaluatiemomenten met huurders met een huurachterstand.

print

home

20

Activiteiten

Ontbinding huurovereenkomst In 2013 waren er 5 ontruimingen; alle 5 vanwege huurschuld, waarvan 1 met een laatstekanscontract. Het merendeel van de ontruimingen vormde het sluitstuk van jarenlange betalingsproblemen en huurschuld. Ondanks intensieve begeleiding van huurders met betaalproblemen, kunnen we niet altijd voorkomen dat we uiteindelijk tot beëindiging van de huurovereenkomst moeten overgaan. We merken dat mensen steeds sneller in betalingsproblemen komen bij tegenslagen: reservepotjes zijn er niet meer.

Woonfraude Met woonfraude bedoelen we dat de hoofdhuurder niet feitelijk zijn hoofdverblijf op het gehuurde adres heeft. In het afgelopen jaar signaleerden we geen woonfraude.

Verkoop Heuvelrug Wonen verkoopt woningen onder andere om daarmee opnieuw te kunnen investeren in haar bestaande bezit of in nieuwbouw. In de begroting voor 2013 is gerekend met een verkoopopbrengst voor 7 woningen van € 688.000 uitgaande van een opbrengst van 82% van de WOZ-waarde. De opbrengst is gedefinieerd als verkoopwaarde minus kosten. Zittende huurders krijgen 10% korting op de taxatiewaarde van de woning. In 2013 zijn 17 woningen verkocht, 10 woningen meer dan verwacht. De verkoopopbrengst na aftrek van verkoop­ kosten bedroeg € 2.731.503. De verkoopprijs lag in 2013 gemiddeld op ongeveer 98% van de WOZ-waarde. Woningen die niet meer verhuurd worden, worden niet beneden 90% van de taxatiewaarde verkocht.

2.3 Kwaliteit van het woningbezit In dit hoofdstuk gaat het over onze activiteiten die we in en rond onze woningen uitvoeren. We lichten toe hoe duurzaamheid een rol speelde in onderhoud, bij de ontwikkeling van projecten en in leefbaarheid.

2.3.1 Duurzaamheid Nieuwbouw Op het moment van nieuw bouwen hebben we bij uitstek de kans om duurzaam te ontwikkelen en te bouwen. Hierin vinden we het energiegebruik het belangrijkste aspect van duurzaamheid. Het zorgen voor lage woonlasten is namelijk direct gekoppeld aan onze primaire doelstelling. In ons Programma van Eisen stond tot medio 2013 dat we streven naar woningen die 25 procent zuiniger zijn dan de geldende regelgeving. In het afgelopen jaar leverden we de eerste fase van de nieuwbouw aan de Zonstraat op. Bij dit project zijn wij bewust afgeweken van de

print

home

21

Activiteiten

energienorm tot dat moment. Om de 25 procent te halen hadden we zonnepanelen of een -collector op de daken moeten aanbrengen. In deze omgeving en bij deze bouw zou dat er zo lelijk uitzien, dat plaatsing ervan geheel in strijd met elke vorm van esthetische duurzaamheid zou zijn. Daarnaast is het nu en in de toekomst belangrijk dat we ons steeds afvragen of we de energievoorzieningen kunnen betalen. Met het steeds lager worden van de EPC-norm in de regelgeving wordt 25  procent zuiniger steeds duurder. Daarom werkten we bij verschillende nieuwbouw­projecten constructies uit waarin we de duurzaam opgewekte energie, meestal warmte, verkopen aan onze bewoners. Zo ontstaat er voor bewoners en voor Heuvelrug Wonen een win-win situatie. Bewoners betalen minder dan bij een conventionele installatie en Heuvelrug Wonen heeft dekking voor de extra investering in de duurzame installatie. Om deze redenen besloten we bij de actualisatie van ons Programma van Eisen het streven van 25 procent zuiniger dan de geldende regelgeving, te laten vallen.

Duurzaamheidsmaatregelen in bestaande bouw Bestaande bouw kan veel meer bijdragen aan lagere stookkosten dan nieuwbouw. Daarom zoeken wij nadrukkelijk in bestaande bouw naar mogelijkheden voor energiebesparing. In 2012 bleek dat huurders veel minder vaak voor energie­ besparende maatregelen kozen dan wij zouden verwachten. Daarom hebben we in 2013 extra ingezet op individuele gesprekken met huurders. Dit heeft succes gehad, want in 2013 kozen naar verhouding veel meer huurders voor energie­ besparing. Deze aanpak continueren we. We streven ernaar dat binnen enkele jaren al onze woningen op gemiddeld een B-label zitten. Een aardig voorbeeld is Bouwlust in Driebergen. Daar is tijdens planmatig onderhoud een groot deel van de dakpannen vervangen. Hierbij is bij alle woningen isolatie aangebracht, zijn spouwen geïsoleerd en konden huurders kiezen voor dubbelglas. Het totaal van deze maatregelen heeft er toe geleid dat de meeste woningen van een G-label naar een C-label zijn gegaan. Iets wat nog beter wordt als over een paar jaar ook de CV-ketel vervangen wordt door een HR-ketel. We verwachten dat dan bijna alle woningen aan de Bouwlust een B-label hebben. In de grafiek ‘Resultaten verbetering energielabel’ op pagina 16 zien we wat het resultaat is van alle uitgevoerde maatregelen. Daarin zien we ook dat alle nieuwe woningen het A, A+ of A++ label hebben.

Duurzaam materiaal gebruik Bij al onze activiteiten zorgen we ervoor dat materialen zo lang mogelijk gebruikt worden. Bij de keuze van materialen kiezen we die materialen die het milieu zo min mogelijk belasten en die na een levenscyclus hergebruikt kunnen worden. We proberen woningen zo te bouwen dat ze lang meegaan. We verwerken de

print

home

22

Activiteiten

materialen in de woningen zo, dat ze bij eventuele sloop gemakkelijk van elkaar gescheiden en dus hergebruikt kunnen worden. Bij onderhoud van woningen kiezen we liever voor repareren dan voor vervangen. Bijvoorbeeld bij onderhoud aan kozijnen. Daar levert reparatie een voordeel op van 25 procent minder materialen dan bij vervanging. Met het onderhoud aan woningen willen we ook bereiken dat de woning langer meegaat. De combinatie van de werkzaamheden aan de Bouwlust is hier een goed voorbeeld van. Met de uitgevoerde werkzaamheden kunnen deze woningen zo’n 25 jaar langer mee.

Pilots Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid maken dat we met enige regelmaat nieuwe (particuliere) initiatieven ondersteunen. In 2013 waren we bij twee duurzaamheidspilots betrokken. Groenbergen De eerste pilot vond plaats bij acht woningen aan de Groenbergen in Leersum. In deze pilot ging het om het plaatsen en verhuren van PV-panelen en een zonnecollector op bestaande woningen. We zoeken nu naar een modus hoe we dit op grotere schaal bij onze woningen kunnen doen. Palmstad De tweede pilot is in de wijk Palmstad in Doorn. Hier zijn we betrokken geraakt bij het initiatief van een groepje actieve eigenaar-bewoners en de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Wij peilen de behoefte van huurders aan verduur­zaming van hun woning. Daarvoor hebben we huurders de mogelijkheid van een energie-scan van hun woning aangeboden. Begin 2014 is er een informatiemiddag voor alle bewoners van Palmstad. Als duidelijk is of en in welke mate huurders van Heuvelrug Wonen belangstelling hebben voor duurzaamheids­maatregelen, stemmen wij daarop onze ondersteuning af.

Bij acht woningen aan de Groenbergen in Leersum plaatsten wij PV-panelen en een zonnecollector.

print

home

23

Activiteiten

Energielabels Met verschillende maatregelen willen we het gemiddelde energielabel op label B brengen. Dat is bij sommige woningen niet reëel, gezien de grote investeringen die daarvoor nodig zouden zijn. Wanneer het daarom niet mogelijk is om een woning op B te brengen, willen we in ieder geval proberen het energielabel met twee labelsprongen te verbeteren. In de grafiek zien we wat de resultaten van de duurzaamheidsmaatregelen in 2013 waren. Resultaten energielabel-verbetering 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

A++

B

C

D

E

F

G

Begin 2010

–

0

15

183

966

1128

480

306

202

Begin 2011

–

0

15

208

1016

1148

473

226

194

Begin 2012

–

13

21

221

1064

1226

376

175

184

Begin 2013

–

13

21

234

1117

1164

372

175

184

47

22

33

235

1146

1125

350

135

132

Eind 2013

A+

A

Toelichting op de grafiek In totaal verhuurt Heuvelrug Wonen 3310 woningen, waarvan 3296 zelfstandige en 14 onzelfstandige wooneenheden. Het energielabel is alleen op zelfstandige woonruimten van toepassing. De 14 kamers (10 aan Hoofdstraat 104 en 4 aan Hermelijn 43) krijgen geen energielabel. Van de 3296 woningen hebben 71 woningen geen label. Hiervan staan 11 woningen op de nominatie om binnenkort gesloopt te worden en krijgen 22 nieuwbouwwoningen in 2014 een label. Bij 38 woningen bestaande huurwoningen ontbreekt het energielabel nog omdat daar de huurder geen medewerking verleende. Inmiddels zijn de meeste woningen opgenomen en zijn voor de resterende woningen afspraken met de huurder gemaakt.

print

home

24

Activiteiten

Verbeteringen energielabel • De grootste energieverbeteringen hebben we in 2013 gerealiseerd op de Bouwlust in Driebergen. Daar hadden 19 woningen het label G-label en 1 woning het label F. Na de werkzaamheden kreeg 1 woning label B, 16 woningen C en 3 kregen D. • Bij Valentijn in Driebergen zijn 40 woningen voorzien van vloerisolatie. Van de 40 woningen hadden 8 woningen het label C en 32 het label D. Na de ingreep hebben alle woningen label C. • In een aantal situaties leidde vervanging van de cv-ketel tot verbetering van het label. Dit varieerde van geen-labelverbetering (woningen in een E label met een hoge energie-index) tot 2 labelverbeteringen (woningen met label G of F).

2.3.2 Planmatig onderhoud Jaarlijks voeren we planmatig onderhoud uit om zo de kwaliteit van ons bezit in stand te houden. Aan de hand van conditiemetingen bepalen we elk jaar wat nodig is. In 2013 voerden we bij ongeveer eenderde van ons bezit een conditiemeting uit. De uitkomsten van die meting verwerken we in de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB).

Samenstellen MJOB Alle kostenverhogende zaken, zoals de sanerings- en verhuurderheffing, noodzaakten ons extra goed naar onze uitgaven voor 2013 en voor de komende jaren te kijken. Een belangrijke uitgavenpost is het onderhoud. De onderhouds­ kosten waren bij Heuvelrug Wonen bovendien hoger dan bij vergelijkbare andere woningcorporaties. Voldoende reden voor ons om op onderhoud te bezuinigen.

Dakisolatie bij één van onze complexen.

print

home

25

Activiteiten

Om dit te bereiken is er onder andere voor gekozen de esthetische waarde bij schilder­werk minder belangrijk te vinden dan in het verleden. De schilderwerk is de grootste financiële onderhoudspost. Zo is het volgens ons mogelijk voor veel werkzaam­heden een langere cyclus te hanteren dan voorheen. Woningen die voorheen elke zes jaar geschilderd werden, worden vanaf 2013 bijvoorbeeld een keer per negen jaar geschilderd. Deze manier van onderhoud plegen leidt tot een bezuiniging van gemiddeld € 800.000 per jaar. De bezuiniging is in de eerste jaren het sterkst.

Uitvoering planmatig onderhoud Niet alle onderhoudswerkzaamheden die voor 2013 waren gepland, zijn in 2013 uitgevoerd. Voor een deel gaat dit om werk waarbij bewust gekozen is om dit aan het eind van het jaar en aan het begin van 2014 uit te voeren. Op deze manier wordt een bijdrage geleverd aan het voorkomen van seizoenswerkloosheid in bijvoorbeeld de schilderbranche. We wilden de bezuinigingen al in 2013 starten en tegelijk de overgang naar een nieuwe werkwijze soepel laten verlopen. Daarom besloten we al in 2013 voor ongeveer 1 miljoen euro aan onderhouds­ werkzaamheden uit te stellen tot 2014 of 2015. De totale uitgaven voor planmatig onderhoud bedragen € 2,6 miljoen, begroot was € 3,9 miljoen.

Asbestinventarisatie In 2011 is het gehele bezit van Heuvelrug Wonen steekproefsgewijs geïnventariseerd op de aanwezigheid van asbest. Bij een aantal complexen was aanvullend onderzoek nodig. Dit is in 2012 uitgevoerd. In 2013 hebben we 240 woningen aanvullend onderzocht op aanwezigheid van asbest. De kosten van dit onderzoek bedroegen € 17.000. Het aanvullende onderzoek leidde ertoe dat we bij 5 woningen direct maatregelen moesten treffen. In alle 5 gevallen ging het op de beplating tegen de dakbeschot en was er asbestbesmetting op de zolder. De beplating en de goederen op zolder werden gesaneerd. Twee gezinnen verbleven voor rekening van Heuvelrug Wonen gedurende de werkzaamheden twee dagen op het recreatieterrein Het Grote Bos in Driebergen. Bij 34 woningen vond asbestsanering plaats omdat er een verhoogd risico was voor bewoners, medewerkers Heuvelrug Wonen en aannemers. Het ging hier in 6 situaties om de beschadigde beplating tegen het zolderhekje. Bij 26 woningen ging het om de beplating tegen het dakbeschot. Hier was sprake van losgebonden asbest. In 2 woningen ging het om de schouw boven het

print

home

26

Activiteiten

kookpunt. Tijdens de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden is in 18 woningen de beplating tegen het traphekje op zolder gesaneerd. De totale kosten voor het aanvullende onderzoek en sanering bedroegen in 2013 € 134.000.

2.3.3 Dagelijks onderhoud: reparatie- en mutatieonderhoud Het dagelijks onderhoud bestaat uit reparatieonderhoud en mutatieonderhoud. Het reparatieonderhoud gaat over werkzaamheden aan woningen op verzoek van huurders. Mutatieonderhoud gaat over onderhoud aan een woning die is opgezegd en opnieuw wordt verhuurd. De totale kosten voor dagelijks onderhoud zijn in 2013 met 6% gestegen ten opzichte van 2012. Vooral de kosten voor mutatieonderhoud vallen in 2013 hoger uit dan in 2012 (11%). Dit is vooral te verklaren uit een toename van het aantal nieuwe verhuringen (exclusief nieuwbouw), 221 mutatiewoningen in 2013 tegen 190 in 2012. Een toename van 20%. vIn 2013 is € 784.698 aan reparatieonderhoud uitgegeven. Dit is nagenoeg gelijk aan het begrootte bedrag van € 767.121. In 2012 is € 770.639 uitgegeven. De grootste kostenposten in 2013 waren badkamerrenovaties (€ 74.000) en rioleringswerkzaamheden.

Mutatieonderhoud In 2013 is € 745.656 uitgegeven aan mutatiekosten. Dit bedrag ligt hoger dan de begroting van € 583.609. Dit werd veroorzaakt door de stijging van het aantal mutaties met 20%. De grootste kostenposten in 2013 waren kosten van de veiligheidskeuringen en bijbehorende maatregelen, badkamer- en keukenrenovatie. De totale kosten voor badkamer- en keukenvervanging bedragen bijna € 200.000,-.

Totaaloverzicht dagelijks onderhoud Uitgaven 2013

Begroot 2013

Uitgaven 2012

Reparatieonderhoud

784.698

767.121

770.639

Mutatieonderhoud

745.656

583.609

671.810

Totaal

1.530.354

1.350.730

1.442.449

print

home

27

Activiteiten

2.3.4 Binnenonderhoud op verzoek In 2009 is Heuvelrug Wonen gestart met binnenonderhoud op verzoek. Huurders kunnen zelf aangeven of ze een keuken of badkamer willen laten vervangen. De eventueel nog resterende afschrijving wordt in rekening gebracht. De standaard­ voorziening is verder gratis. Luxe is voor eigen rekening. In 2013 is het beleid bijgesteld. Ondanks de aanpak van bijna 60 badkamers per jaar stijgt het aantal niet-aangepakte badkamers, ouder dan 30 jaar. Om te voorkomen dat badkamers onnodig te snel worden vervangen, is eind 2013 de afschrijvingstermijn van de badkamers verhoogd van 30 naar 40 jaar. De kosten voor binnenonderhoud waren in 2013 € 525.974. Dat is minder dan het begrote bedrag van € 605.952. De reden is dat er 53 keukens en 58 badkamers zijn vervangen in plaats van de geplande 60 keukens en 60 badkamers. Daarnaast hebben we in 2013 gunstige prijsafspraken gemaakt met Keller voor de keukens. En we plaatsten relatief veel kleinere, goedkopere badkamers. De geplande aantallen haalden we niet doordat sommige huurders de uiteindelijke beslissing lang uitstellen of tijdens het proces alsnog afhaken.

We vervingen in 58 badkamers in 2013.

print

home

28

Activiteiten

2.4 Projecten In ons werkgebied zijn de ontwikkel- en bouwmogelijkheden beperkt. Wij denken dat er huizen voor doorstromers en starters beschikbaar komen als wij huizen bouwen waar zittende huurders naar toe willen verhuizen. Zij laten dan een woning achter voor doorstromers en starters. Die doorstroming begint vooral bij oudere mensen waar de kinderen de deur uit zijn. Zij verhuizen naar een levensloopbestendige woning om daar langer zelfstandig te kunnen wonen. Deze wens sluit ook aan bij het overheidsbeleid dat er op gericht is ouderen zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen (huur)woning te laten wonen. Met de verhuizing van ouderen naar een levensloopbestendige woning, laten ze vaak een eengezinswoning achter, waar dan weer een gezin in kan wonen. Dit gezin laat op haar beurt weer een kleinere woning, een appartement of een flat achter voor een starter. Wij denken dat we door huizen voor ouderen te bouwen, de meest effectieve bijdrage aan doorstroming en daarmee aan huisvesting van onze doelgroep leveren.

2.4.1 Betaalbare woonlasten Onze doelgroep moet nu en in de toekomst onze woningen kunnen betalen. Dit gaat niet alleen over de huurprijs maar veel meer over de totale woonlasten. Vergeleken met een aantal jaren geleden, wordt een steeds groter deel van de woonlasten door de energiekosten bepaald. De verwachting is dat de energiekosten de komende jaren verder stijgen. Betaalbare woonlasten betekent dus vooral dat de energiekosten binnen redelijke grenzen moeten blijven. Vandaar dat Heuvelrug Wonen in al haar nieuwbouwprojecten een goede, energiezuinige woningen bouwt. Daarnaast speelt de grootte van een woning een belangrijke rol bij het bepalen van de huurprijs. Kunnen we woningen nog betaalbaar houden met dezelfde oppervlaktes en inhoud zoals we die de laatste jaren opleverden? Om die redenen onderzochten we bij nieuwe projecten in 2013 nadrukkelijker dan voorheen de mogelijkheden voor kleinere en goedkopere woningen. En pasten we ons Programma van Eisen voor nieuwbouw hierop aan.

2.4.2 Opgeleverd en van start gegaan In 2013 zijn vier projecten opgeleverd en is de bouw van één project van start gegaan. Bij een ander project zijn belangrijke stappen gezet zodat in de eerste helft van 2014 met sloop en bouw gestart kan worden. Na een periode van betrekkelijke rust, benaderen verschillende partijen Heuvelrug Wonen weer voor mogelijke projecten. Eind vorig jaar zagen enkele projecten er zeer kansrijk uit, maar nog niet bekend is of ze doorgang vinden.

print

home

29

Activiteiten

Opgeleverd In Leersum:

Koningin Emmalaan

In Leersum zijn in 2013 zeven eengezinswoningen in twee korte rijtjes opgeleverd en verhuurd. De nieuwe bewoners waren over het algemeen zeer enthousiast. Alleen over de bergruimte op zolder kregen we verschillende opmerkingen. De zolder is aangemerkt als bergruimte en niet als slaapkamer om zo de woning betaalbaar te houden. 

De Tienden In 2013 heeft de overdracht van drie inmiddels gebouwde en verhuurde woonwagen woningen plaatsgevonden. In Driebergen:

Kopbebouwing Lange Dreef

Tegelijk met het in gebruik nemen van 14 nieuwe zorgwoningen en 33 levensloop­ bestendige appartementen aan de Lange Dreef zijn alle bestaande woningen aan de Lange Dreef nultredenwoningen geworden. Van de lift in de vijf nieuwe blokken kunnen ook de bewoners van de vijf bestaande galerijflats gebruik maken. Zo werden 106 bestaande woningen door de plaatsing van liften in nieuwbouw, nultreden woningen. In 2013 legden we de tuinen tussen de blokken aan.

Zonstraat fase 1

Net voor de kerst werd de eerste helft van het nieuwbouwproject aan de Zonstraat opgeleverd. Het gaat om 12 eengezins- en 7 patiowoningen. De patiowoningen zijn voor Heuvelrug Wonen een relatief nieuw product. Dit geldt ook voor de nieuwe bewoners. Hoe ziet een patiowoning er uit en hoe is het wonen in een woning, waarin alle belangrijke ruimten op de begane grond rond een patio liggen? Op het project hebben wij veel positieve reacties ontvangen. Zowel over de binnenkant als over het uiterlijk van de woningen.

Start bouw In Driebergen:

de Groene tuinen (voorheen Lange Dreef uitleggebied)



81 eengezinswoningen



20 appartementen, met lift



12 zorgappartementen, met lift

Nog net voor de kerstperiode zijn de eerste funderingen van de eengezinswoningen gelegd. Voor de rest heeft 2013 bij dit project in het teken gestaan van voorbereidende

De woningen aan de Emmalaan, klaar voor oplevering.

print

home

30

Activiteiten

werkzaamheden op de locatie, het zogenaamde bouwrijp maken. Dit wordt begin 2014 afgerond. Nog voor de start van de bouw waren alle woningen verhuurd. De woningen voorzien duidelijk in de behoefte. Dit blijkt uit het aantal reacties. Dit waren er drie keer meer dan het aanbod waardoor we veel mensen moesten teleurstellen. Ook de verkoop van de andere eengezinswoningen door Janssen de Jong projectontwikkeling loopt goed. De bouw van de appartementen start naar zich nu aan laat zien in het najaar van 2014.

Zonstraat fase 2



18 eengezinswoningen



10 appartementen, met lift



2 eengezinswoningen, vrije sector (koop)

Met de verhuizing van de laatste bewoners naar de woningen van fase 1 kunnen de werkzaamheden aan fase 2 rond de jaarwisseling 2013-2014 van start gaan.

2.4.3 Kansen voor nieuwe projecten Nadat het een tijd stil is geweest, werden we eind 2013 uitgenodigd om mee te denken en te doen in enkele initiatieven voor nieuwbouw. We weten nog niet of deze ontwikkelingen uiteindelijk in concrete projecten uitmonden. Grote projecten zullen het in ieder geval niet zijn. Daar is feitelijk geen ruimte meer voor. De aandacht voor nieuwbouw ligt bij kleinschalige nieuwbouwprojecten. Dat doen we ook door in duurzaamheid en duurzaamheidsconstructies als een ESCo te investeren. Daarmee zetten we ons in om de woonlasten voor huurders beheersbaar te houden.

2.4.4 Grondbezit We hebben een grondpositie aan de Haarweg 21 in Maarsbergen. Net voor het eind van het jaar is ons naar aanleiding van een motie in de gemeenteraad gevraagd een plan te maken voor de bouw van zes sociale huurwoningen op het terrein achter de woning Haarweg 21. Dit hebben wij graag gedaan en hoe dit verder gaat, wordt in de eerste helft van 2014 duidelijk.

2.5 Leefbaarheid In ons ondernemingsplan zeggen we goed te willen luisteren naar onze klanten. Dat doen we op verschillende wijzen. Belangrijk vinden we hoe onze huurders wonen. Want goed wonen, betekent voor ons meer dan een dak boven je hoofd. Voor ons is een goede woon- en leefomgeving bijna net zo belangrijk als de woning zelf. Daarom hebben we in 2013 de bewoners intensief betrokken bij de diverse projecten.

print

home

31

Activiteiten

2.5.1 Groenonderhoud en groenrenovatie De gemeente Utrechtse Heuvelrug is een gemeente met veel groen. Wij vinden het belangrijk dat we goed zorgen voor het groen rondom onze woningen. We proberen met zo min mogelijk middelen de kwaliteit van het groen zo optimaal mogelijk te maken. Een goede kwaliteit groen zorgt voor waardevermeerdering. Om de kwaliteit van het groen in stand te houden, moet verouderd en versleten groen van tijd tot tijd vernieuwd worden. Waar mogelijk wordt oude, kleurloze beplanting vervangen door vaste planten. Zo maken we, zonder kostenverhoging in onderhoud, mooier en kleuriger groen. In 2013 is na de oplevering van de kopwoningen aan de Lange Dreef het groen tussen en naast de flats aangepakt. Bij de inrichting waren de bewoners actief betrokken. Bij de uitwerking lagen de accenten op een zo laag mogelijke begin­ investering, lage onderhoudskosten en zoveel mogelijk aansluiten op wensen van de omwonenden.

2.5.2 Wijkbeheer Wijkkantoor de Groenhoek in Driebergen De wijkbeheerder is regelmatig te zien in buurten en wijken waar onze woningen staan. Bewoners van de Groenhoek en omgeving kunnen voor vragen, klachten en overlastmelding terecht bij de wijkbeheerder in het wijkkantoor. Bewoners spreken de wijkbeheerder aan voor diverse zaken. Dit zijn soms technische klachten, maar vaak ook sociale klachten. Veel klachten gaan over overlast van kinderen die op de galerij spelen, vervuiling op de galerij(en), kelder(s) en voetballende jongeren in de portieken. De meeste klachten lost de wijkbeheerder in samenwerking met de woonconsulent op. Daarnaast krijgt het wijkkantoor steeds meer een centrale rol in de wijk bij allerlei leefbaarheidsinitiatieven. Zo organiseert een huurder van ons samen met andere buurtbewoners regelmatig een knutselmiddag voor kleine kinderen in het wijkkantoor. Ook de buurtcoaches gebruiken het wijkkantoor als uitvalsbasis.

Wijkkantoor ’t Hoekje in Driebergen Tijdens de Burendag is op huurdersinitiatief het wijkkantoor ’t Hoekje geopend. Dit wijkkantoor bevindt zich in de voormalige opslagruimte naast ons bekende wijkkantoor in de Groenhoek. In het wijkkantoor vonden steeds meer activiteiten voor en door de buurtbewoners plaats. Bijvoorbeeld kinderactiviteiten op donderdag­middag en de buurtcoaches die hier regelmatig aanwezig zijn. De ongebruikte ruimte naast het wijkkantoor is hiervoor bijgetrokken. Zo is ’t Hoekje ontstaan.

print

home

32

Activiteiten

Heuvelrug Wonen sprak regelmatig met de Stichting CBWH. CBWH staat voor Centraal Bouwen en Wonen Heuvelrug. CBWH wil mensen bijeen brengen die geïnteresseerd zijn in bijzondere woonprojecten en die deze gezamenlijk willen realiseren. Kerngedachte daarbij: anders wonen en anders met je woonomgeving omgaan. Het is een groep van enthousiaste mensen die graag sociale en creatieve activiteiten organiseert voor huurders in de buurt. In de nieuwe ruimte ’t Hoekje ontmoeten deze buurtbewoners elkaar op bepaalde tijden en organiseren zij activiteiten. De Stichting CBWH beheert de ruimte in overleg met Heuvelrug Wonen. Sylvia Fiorini, bewoonster in de Groenhoek, is aanspreekpunt vanuit CBWH.

Wijkkantoor Sitiolaan in Doorn De huurders van de Sitiolaan en omgeving kunnen terecht in ons wijkkantoor aan de Sitiolaan. Ook hier wordt de wijkbeheerder aangesproken voor diverse zaken. Hij houdt spreekuur in het wijkkantoor en houdt zicht op de omgeving en spreekt bijvoorbeeld bewoners aan als ze afval verkeerd achterlaten. Daarnaast gebruikt het team Leefbaarheid het kantoor steeds meer voor overlast- en portiekgesprekken met bewoners in Doorn. Ook is het een uitgelezen plek om met bewoners de plannen voor groot-onderhoud en renovatie van de Sitioflats te bespreken.

Servicepunt Wijkkantoor Sitiolaan Per 2013 maakt Kwintes gebruik van ons wijkkantoor aan de Sitiolaan als servicepunt. Dat doen zij op maandag en woensdag van negen tot vijf. Dit servicepunt is ontstaan vanuit de samenwerking tussen Kwintes en Heuvelrug Wonen. Bij het servicepunt zijn buurtbewoners actief om een ontmoetingsplek te creëren. Ze doen dit voor bewoners van de nabijgelegen beschermde woonvorm van Kwintes en voor mensen uit de buurt en omgeving. Het servicepunt wil de leefbaarheid in de wijk verbeteren door iedereen de mogelijkheid te bieden deel uit te maken van de samenleving. Dit servicepunt heeft van de gemeente Utrechtse Heuvelrug de vrijwilligersprijs ontvangen in de vorm van het Heuvelrug compliment.

2.5.3 Openbare orde en veiligheid Voor de openbare orde en veiligheid in onze wijken is in de eerste plaats de gemeente verantwoordelijk. Tegelijk is het wel een zaak waar wij aan bijdragen. Wanneer zich in een wijk problemen voordoen, is er nauw overleg tussen gemeente en ons om af te stemmen hoe we het beste gezamenlijk problemen kunnen

print

home

33

Activiteiten

oplossen. Dat gebeurt op verschillende manieren en in verschillende overlegvormen. Het zijn de volgende.

Buurtcoaches In 2011 zijn we gestart met de buurtcoaches. In samenwerking met de stichting Annasr, Gemeente, Politie en Jongerenwerk hebben we de stichting Buurtcoaches opgericht. In 2013 hebben de buurtcoaches goede resultaten geboekt. Er wordt op zondag gesport en er zijn goede contacten met de groepen hangjongeren. Vanaf de tweede helft van het jaar organiseren de buurtcoaches ook in de Djoy (jongerencentrum van Welnúh) twee avonden per week voor de jeugd. Wij hebben in 2013 de opfristraining voor de buurtcoaches betaald.

Bemiddeling bij overlast Het aantal overlastgevallen is in 2013 toegenomen van 55 in 2012 naar 63 in 2013. Bij lastige overlastgevallen hebben we veelal om juridisch advies moeten vragen. Dit gebeurde vijf keer. Eén overlastzaak eindigde bij de Geschillencommissie.

Mediation Heuvelrug Wonen is benaderd door mediators die op de Utrechtse Heuvelrug op vrijwillige basis (gratis) bemiddelen bij burenruzies. Ze doen dit onder andere daar waar Heuvelrug Wonen na haar eigen diverse inspanningen geen resultaat meer kan behalen. Heuvelrug Verbindt bemiddelt ook voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug en politie. In 2013 hebben zij drie zaken behandeld.

Screening Janshof en Hermanshof De gemeente Utrechtse Heuvelrug, Politie, Heuvelrug Wonen, Woningbouwvereniging Amerongen en Woningbouwvereniging Maarn tekenden in oktober 2012 het convenant screening aspirant huurders. Het convenant screening aspirant huurders is bedoeld om overlast in kwetsbare objecten/straten in de gemeente te voorkomen. Gemeente, politie en corporatie kunnen straten of complexen aanwijzen waar woningzoekenden gescreend worden bij toewijzing van een woning. Deze maatregel wordt echter alleen toegepast wanneer er in het verleden sprake is geweest van ernstige overlast en criminele activiteiten. Begin 2013 is gestart met de screening van aspirant-huurders bij de Janshof en Hermanshof in Driebergen. De screening levert goede resultaten op voor zowel de gemeente/politie, bewoners als voor Heuvelrug Wonen. De leefbaarheid van de beide woningcomplexen is in het afgelopen jaar verbeterd. Er zijn geen nieuwe overlastgevallen bijgekomen. De bestaande overlastgevallen zijn gebleven, maar vergen minder tijd.

print

home

34

Activiteiten

Hennepconvenant In oktober 2012 is het hennepconvenant ondertekend. Een hennepkwekerij veroorzaakt schade en overlast door lekkage, stank en schimmelvorming. Hennepkwekers tasten zo het leefklimaat in de woonwijken aan. Ook willen we met dit convenant een signaal afgeven dat we deze praktijken niet tolereren. Met de werkafspraken in dit convenant zorgen we ervoor dat deze criminaliteit nog steviger kan worden aangepakt. Dit kan voor de gepakte kweker verregaande financiële gevolgen hebben, omdat onrechtmatig verkregen voordeel zal worden verhaald. Verder kan een kweker geconfronteerd worden met huisuitzetting en gevangenisstraf. In 2013 is er in drie woningen hennep aangetroffen. Eén huurder heeft de ontruiming aangevochten. Uiteindelijk heeft de rechter Heuvelrug Wonen gelijk gegeven en is het vonnis tot ontruiming en ontbinding uitgevoerd. Schade is bij de bewoner in rekening gebracht. Een andere huurder vond ook dat Heuvelrug Wonen ten onrechte de huur opzegde. De schade werd bij de ex-huurder in rekening gebracht, waarop deze een advocaat inschakelde. Deze zaak loopt nog. Tenslotte heeft een huurder de woning zelf opgezegd en de schade zelf hersteld.

2.5.4 Overlegvormen Signaleringsoverleg We zien helaas dat een aantal overlastzaken steeds terugkomt. Daarbij is het extra belangrijk dat we goede werkafspraken hebben met hulpverleners en wijkagenten over de aanpak van de overlast. Vaak is hulp en inzet van andere partijen nodig om tot een oplossing te komen. Een paar keer per jaar brengen we langdurige overlast in het Signaleringsoverleg ter sprake. Deelnemers aan dit overleg zijn hulpinstanties als Kwintes, Vitras en Regionale Sociale Dienst Zeist, wijkagenten uit Driebergen, Doorn en Leersum en het Jongerenwerk en Heuvelrug Wonen.

Overleg Actieteam Doorn en Driebergen In dit overleg gaat het over jongeren, het organiseren van Oud & Nieuwfeest, groenonderhoud en over zaken als hangjongeren, zwerfafval en vervuiling. Onze aanwezigheid is van belang. Van diverse partijen krijgen wij informatie, die belangrijk is voor de leefbaarheid in onze wijken. Vanaf 2013 gaan we hier efficiënter mee om. Alleen als het om onze huurders gaat, worden we hiervoor uitgenodigd. Dat heeft in 2013 vier keer plaatsgevonden, in plaats van elke maand.

Buurtsignaal Gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft de methode Buurtsignaal toegepast. Dit is een methode waarbij inwoners, politie, gemeente, corporatie en welzijnswerk

print

home

35

Activiteiten

signalen van leefbaarheid en veiligheid concreet maken. Heuvelrug Wonen pakt samen met haar bewoners de knelpunten op die een positieve invloed hebben op de veiligheid en saamhorigheid in de wijken. De eerste stappen zijn gezet. In 2013 lijkt dit initiatief vanuit de gemeente langzaam weg te glijden. Wat ons betreft komt hier in 2014 weer meer actie in.

Meldpunt Zorg & Overlast De samenwerking met Meldpunt Zorg & Overlast leverde goede resultaten op. Er zijn korte lijnen tussen het Meldpunt, Signaleringsoverleg en GGGZ in Zeist. Dit maakt dat onze meldingen van overlast of andersoortige signalen direct opgepakt worden door deskundige organisaties. Afgelopen jaar hebben we negen situaties aan het Meldpunt Zorg & Overlast doorgegeven. De situaties verschillen, het ging om verwaarlozing, financiële problemen en psychische stoornissen.

2.6 Welzijn, wonen en zorg In het wonen van ouderen en mensen met een beperking verandert veel. Sinds 1 januari 2014 kunnen mensen bij zorginstellingen pas vanaf indicatie ZZP-4 terecht. Hier komt dus ook voor Heuvelrug Wonen een opgave te liggen om te zorgen dat deze mensen goed kunnen wonen, ook als ze zorg nodig hebben. We realiseren ons dat nieuwbouw van geschikte woningen slechts een gedeeltelijke oplossing is. Naar verwachting zal veel meer opgelost moeten worden met aanpassingen in bestaande woningen. En met relatief kleine maatregelen en enige zorg, kunnen mensen vaak heel lang zelfstandig blijven wonen. Het aller­belang­ rijkste is, dat wij zo bouwen dat zorg geleverd kan worden als dat nodig is. Bij de bouw van levensloopbestendige woningen voor senioren, is dit altijd het geval. Veel vaker zullen mensen in hun huidige woning moeten blijven wonen. Daar ligt een opgave die we zeker niet alleen kunnen uitvoeren. Samen met huurders, zorg en welzijn werken we aan de ontwikkeling van nieuwe woonconcepten. De gemeente is hierin een belangrijke partner, niet alleen omdat het om gebruik van WMO-gelden gaat. Minstens zo belangrijk is ruimte en aanpassing in regelgeving. Soms zal een woninguitbreiding of huisvesting van een mantelzorger nodig zijn. Ook is denkbaar dat de woning tot meer zelfstandige woningen wordt verbouwd.

Aanpassingen voor mensen met een beperking Huurders doen een beroep op de WMO als ze aanpassingen in hun woning nodig hebben. De gemeente gaat over de WMO en bepaalt welke aanpassingen vergoed worden uit het WMO-budget en welke een inwoner zelf betaalt. Vanaf 2013 wordt bij het WMO de nadruk niet langer gelegd op verstrekken van voorzieningen, maar

print

home

36

Activiteiten

op zorgen dat mensen mee kunnen doen in de samenleving. Er wordt in bredere zin naar de oplossingen gekeken. De aanpassingen in de regelgeving en de veranderde focus leiden ertoe dat het aantal aanpassingen dat de Gemeente vergoedt, afneemt. Hierdoor komen meer huurders rechtstreeks naar ons toe met de vraag wat wij kunnen doen. Wij kijken dan wat de mogelijkheden zijn en kunnen de huurder in de meeste gevallen iets aanbieden tegen huurverhoging of met een afbetalingsregeling. Wanneer de Gemeente een aanpassing wel vergoedt, vraagt ze Heuvelrug Wonen de aanpassing uit te voeren. Uitzondering hierop zijn trapliften. Die worden door de liftleverancier geplaatst en onderhouden. In 2013 kregen wij ongeveer dertig aanvragen van mensen met een beperking voor woningaanpassing. Het ging vooral om plaatsing van douchezitjes en nivellering van drempels. Bij één woning die in het verleden al was aangepast, wordt de bestaande uitbouw uitgebreid. De voorbereiding hiervoor is gedaan door Heuvelrug Wonen. Als de Gemeente de plannen goedkeurt, wordt deze uitbreiding in 2014 uitgevoerd.

Steeds meer huurders komen naar ons toe met de vraag of Heuvelrug Wonen een aanpassing in de woning kan aanbrengen.

print

home

37

Betrekken bewoners bij beheer en beleid

3 Betrekken bewoners bij beheer en beleid We hechten aan goed overleg met bewoners. Het is plezierig om met bewoners samen plannen te maken en het verhoogt de kwaliteit van het product. Bovendien willen we vraaggestuurd werken in plaats van aanbodgestuurd. Het vergroot de tevredenheid van onze huurders en andere klanten over wat we doen. Hiermee is niet gezegd dat het ons altijd lukt om bij elk project en met elke bewoner goed contact te hebben. Soms heeft een bewoner geen goede ervaringen met Heuvelrug Wonen, waardoor een vertrouwensbasis voor goed contact ontbreekt. Dan hebben we een extra opdracht in laten zien wie we willen zijn: een professionele, betrouwbare en transparante partner, die met de bewoner meedenkt.

3.1 Huurders en huurdersvertegenwoordiging Sinds 1 januari 2009 is de Wet op overleg huurder verhuurder van kracht. In deze Overlegwet is vastgelegd op welke manier een verhuurder de huurders moet informeren en bij het beleid moet betrekken. Veel belangrijker dan de wet, vinden we de wederzijdse wil om met elkaar in gesprek te zijn over de zaken waar we allemaal mee te maken hebben in wonen. Vandaar dat we regelmatig overleggen met huurdervertegenwoordiging en bewonerscommissies.

Huurderscollectief Het Huurderscollectief is gesprekspartner voor Heuvelrug Wonen over zaken van algemeen beleid en onderwerpen die betrekking hebben op het gehele woningbezit. In het Huurderscollectief zitten vertegenwoordigers uit Doorn, Driebergen en Leersum.

print

home

38

Betrekken bewoners bij beheer en beleid

In 2013 vergaderde het Huurderscollectief zes keer met Heuvelrug Wonen. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren het jaarverslag en de jaarrekening 2012, de begroting en jaarplan 2014 en huurbeleid 2013. Naast het werken met de nieuwe afspraken voor een betere werkwijze voor het verstrekken van informatie, het voeren van overleg en het geven van advies, zijn we in 2013 gestart met het formaliseren van de volledige huurdersorganisatie. Het belangrijkste doel hiervan is de werkwijze voor de huurders transparanter maken, zodat helder is hoe huurders op de verschillende niveaus kunnen participeren. We verwachten na de jaarvergaderingen in 2014 deze formele stap afgerond te hebben, zodat de jaarvergaderingen voor het eerst algemene vergaderingen worden. In de contacten tussen Heuvelrug Wonen en Huurderscollectief is de manager Wonen het eerste aanspreekpunt. Het Huurderscollectief overlegde in 2013 eenmaal met de Raad van Toezicht.

Lokale huurdervertegenwoordigingen Zowel in Driebergen als in Doorn en Leersum voert Heuvelrug Wonen overleg met lokale huurdervertegenwoordigingen: Huurdersplatform Driebergen, Huurdersraad Doorn en de HuurdersBelangenVereniging (HBV) -Leersum. De bespreking van het jaarverslag en de jaarrekening vond in één gezamenlijke bijeenkomst met Heuvelrug Wonen plaats. Voor alle huurders organiseren de platforms elk jaar in de eigen woonplaats een jaarvergadering. In Doorn vond deze vergadering plaats op 9 april 2013. Er waren 50 huurders aanwezig. In Driebergen kwamen op 11 april 52 huurders en andere belangstellenden naar de jaarvergadering. Er werd tijdens deze bijeenkomsten onder andere een presentatie gegeven over de activiteiten van de welzijns­organi­satie Welnúh en de introductie van de zogeheten Welnúh-pas. Ook is gesproken over het onderhoudsbeleid en het huurbeleid. De jaarvergadering van de HBV-Leersum kon geen doorgang vinden. De HBV had in 2013 onvoldoende bestuurs­leden om dit te organiseren.

Bewonerscommissies In 2013 hebben we overleg gevoerd met elf bewonerscommissies: negen in Driebergen, één in Doorn en één in Leersum. Bewonerscommissies vertegenwoor­ digen naar Heuvelrug Wonen de overige huurders van het gebouw of de wijk, straat, waar ze wonen.

Schouw Een schouw vindt plaats op verzoek van de bewonerscommissie of van vertegen­ woordigers van de bewoners. In 2013 vond er op ons verzoek één schouw plaats met de bewonerscommissie Akkerweg/Zuiderplantsoen. Heuvelrug Wonen ontving geen verzoeken voor een schouw. In 2014 benaderen we de bewonerscommissies actiever voor een schouw. print

home

39

Betrekken bewoners bij beheer en beleid

Kerstborrel Tegen het einde van het jaar nodigde het team Leefbaarheid de bewoners­ commissies en overige huurdervertegenwoordigingen in Doorn, Driebergen en Leersum uit voor een kerstborrel. In 2013 was het thema Veiligheid. Een vrijwilliger van de Brandweer hield een presentatie. Bewoners waarderen het dat Heuvelrug Wonen hen in het zonnetje zet.

Bewoners en nieuwbouw Zonstraat (fase 1) - Driebergen In overleg met bewoners keerden eind 2013 vier bewoners uit hun gesloopte eengezinswoning in de Zonstraat terug naar hun nieuwbouwwoning aan de Zonstraat. Vijftien huurders zijn nieuwe huurders. In totaal werden twaalf eengezinswoningen en zeven patiowoningen opgeleverd. De oplevering van de tweede fase nieuwbouw aan de Zonstraat begint in 2014. Lange Dreef kopbebouwing - Driebergen In 2013 zijn de 47 appartementen op de koppen van de flatgebouwen aan de Lange Dreef opgeleverd. Door de komst van de nieuwbouw moest bij enkele bewoners een raam verplaatst worden. Hiervoor moesten zij twee weken hun woning verlaten voor aanpassingen aan hun woning. Ze werden hierbij begeleid door Heuvelrug Wonen. Dit is uitstekend verlopen en nadat de aanpassingen waren uitgevoerd, konden de bewoners weer terug naar hun woning.

Patiowoningen in de Zonstraat.

print

home

40

Betrekken bewoners bij beheer en beleid

3.2 Communicatie Klantcontactmonitor Om beter te weten wat onze klanten van onze dienstverlening vinden, is begin 2012 de wooncontactmonitor van start gegaan. Dit is een instrument, waarmee we online dagelijks inzicht verkrijgen in hoe onze klanten op vier terreinen over onze dienstverlening denken. De meting vindt plaats kort na de activiteit. Op onze website tonen we op meters hoe klanten een activiteit waardeerden. Met de bevindingen van onze klanten verbeteren we telkens onze dienstverlening. Ook met de niet-getoonde toelichtingen van huurders bieden zij ons de gelegenheid om met hen in contact te komen en zaken te verbeteren. De resultaten van de metingen

• Reparatieservice: heeft net als in 2012 een hoge respons; goede score (7,1).



• Nieuwe huurder: lage respons; lage score (van 5,9 in 2012 naar 6,2 in 2013). Hier moeten we blijven werken aan een hogere respons voor een voldoende representatief beeld.



• Projectonderhoud: resultaten (6,3 in 2012 en 6,4 in 2013) geven aan dat we



• Vertrekkende huurder: Goede score (van 7,5 in 2012 naar 7,6 in 2013).

op het punt van begeleiding nog meer moeten verbeteren.

De resultaten van de klantcontactmonitor

Reparatieservice

4

5

6

4

3 2

score

1

Nieuwe huurder

7

3

8

2

9

5

6 7 8

score

1

9

7.1

6.2

Vertrekkende huurder

Projectonderhoud

4

5

6

4

3 2 1

score 7.6

9

7

3

8

2

5

6 7 8

1

score

9

6.4

print

home

41

Betrekken bewoners bij beheer en beleid

Media en Heuvelrug Wonen Afgelopen jaar zochten we regelmatig de media op. Tweemaal stuurde Heuvelrug Wonen een ingezonden brief naar kranten met daarin een dringende oproep aan (lokale) politici om iets te doen tegen de plannen van minister Blok. Die plannen zouden uiteindelijk leiden tot minder huurwoningen. Als reactie op de ingezonden brieven ontving Heuvelrug Wonen diverse reacties van huurders. Zij waren blij dat hun woningcorporatie zich tegen de plannen van minister Blok uitsprak. Ook de lokale politici gaven aan dat zij de oproep met hun partijgenoten in Den Haag gingen bespreken. Het rapport van de visitatie 2010 is opgenomen op de website van Heuvelrug Wonen.

Social Media Eind 2012 besloten we om social media toe te voegen aan de bestaande communicatiemiddelen. In 2013 maakten we een begin met Twitter. Inmiddels is twitter gewoon geworden. Tegelijk zien we dat het medium weliswaar iets toevoegt aan onze communicatie, maar nooit de vervanger van persoonlijk contact wordt.

Op de Hoogte Ondanks de zeer positieve reacties van onze huurders op ons huurdersmagazine Op de Hoogte, besloten we in 2013 het blad met ingang van 2014 langzaam af te bouwen en te vervangen door digitale nieuwsbrieven. Jaargang 7 nummer 4 december 2013

Vragen of meer weten? Kijk op onze

Achter de schermen

website www.heuvelrugwonen.nl.

Een blokje

Heuvelrug Wonen: één organisatie, verschillende afdelingen, 36 mensen.

om

Waar en bij wie moet ik zijn? We kijken achter de schermen. In dit nummer bij Jan van Cooten, projectleider Vastgoed. Jan van Cooten heeft al heel wat bouwprojecten onder zijn hoede gehad. Al voor de fusie tot Heuvelrug Wonen werkt hij bij het bedrijf, toen nog WBS Leersum. “Alleen al in de afgelopen vijf jaar zijn negen nieuwbouw-/ herstructureringsprojecten opgeleverd. Als straks ook alle lopende projecten gereed zijn, is ons bezit met ongeveer 8 procent vergroot”, zegt hij.

Op de Hoogte

Nieuwbouw en herstructurering vergt behoorlijk wat voorbereidingstijd. Als de kogel door de kerk is en een project écht doorgaat, komt dit op het bureau van Jan van Cooten. Hij zorgt dat het idee gerealiseerd wordt. Dat betekent vergunningen regelen, een bestek laten maken waarin precies staat hoe het ontwerp van de architect moet worden uitgevoerd, de aannemer

Magazine voor huurders van Heuvelrug Wonen

via een aanbesteding selecteren en de planning bewaken. “Het leukste is de combinatie van techniek en mensen”, zegt Jan. “De mensen waar je voor bouwt en de mensen met wie je samenwerkt.”

…

Kerstmis met voedselbank

Groene Tuinen

Oud en nieuw in de Zonstraat

De afgelopen tijd heeft Jan veel tijd gestoken in de Groene tuinen, de nieuwe duurzame wijk in Driebergen. “Voor Heuvelrug Wonen is

Ik voel me

dit een bijzonder project omdat het om veel woningen in een We zijn zo nieuwsgierig hoe mensen wonen.

thuis

nieuwbouw op inbreidingslocaties: kleine plekken in de bebouwde

Wat maakt uw straat of wijk leuk? En wat niet?

Henny Pepermans bracht Ik voel me thuis

en de Kopbebouwing Lange Dreef zijn beproefd.” Jan overlegt met

dit keer het beste in beeld.

de aannemer over de uitwerking: “De indeling van de woning en de

Breng ook uw thuisgevoel in beeld. Mail uw

afwerking bepaalt de kwaliteit. Voor Heuvelrug Wonen is het

Als rasechte Fries kwam Ruurd ruim een halve eeuw geleden naar

onderdak in eenvoudige huisjes. Lang voordat Ruurd op de

foto (min. 1MB), voorzien van onderschrift,

belangrijk dat de huurwoningen onderhoudsarm zijn. Ook dat is

Driebergen, waar hij een baan vond als stoffeerder bij een bekende

Akkerweg kwam wonen, was dat mini-wijkje alweer verdwenen.

naar [email protected].

een vorm van duurzaamheid.”

De winnaar ontvangt van ons een cadeaubon. U vindt andere inzendingen op onze website. Geslaagde Burendag, de Vruchtengaard in Doorn.

omgeving.”

Hoe ziet uw straat er uit? En hoe was het vroeger?

De bouw van de Groene tuinen is na een Europese aanbesteding

U leest hier het verhaal van Ruurd Kooistra (79),

gegund aan Janssen de Jong. Duurzaamheid was daarbij een

die samen met zijn vrouw Cobie aan de Akkerweg

belangrijk criterium. “De woningen worden energiezuinig.

in Driebergen woont.

Service-abonnement goedkoper

“Een lief huisje, met een stukje grond erbij en allemaal aardige mensen in de buurt”

uitbreidingswijk gaat”, zegt Jan. “Tot nu toe hadden we vooral

De Keerzijde: Woonakkoord

Daarvoor gebruiken we technieken die al in het Zuiderplantsoen oostzijde van Driebergen een losstaand buurtschapje met de naam De Akker. Landarbeiders en marskramers vonden er

firma in woninginrichting aan de Traaij. Na wat Driebergse

Maar uit de overlevering kent hij de verhalen over de dorpspomp,

omzwervingen woont hij inmiddels alweer 29 jaar met veel plezier

het dranklokaal en het kruidenierswinkeltje van De Akker. Tot in de

Razendsnel

aan de Akkerweg. “Een lief huisje, met een stukje grond erbij en

jaren vijftig van de vorige eeuw werd het karrenspoor langs het

allemaal aardige mensen in de buurt”, zo omschrijft Ruurd zijn

buurtschap aangeduid als Akkersteeg, pas daarna deed de naam

Omdat veel onderdelen kant-en-klaar uit de fabriek komen, gaat

woonstek. Toen hij hier neerstreek waren twee van zijn drie

Akkerweg officieel zijn intrede. Toen werd ook de basis gelegd voor

het razendsnel. In mei 2014 zijn de eerste woningen al klaar.

kinderen al het huis uit, maar zijn jongste dochter verhuisde mee

de huidige woonbuurt. Sportieve dorpelingen wisten de wijk te

“De belangstelling was enorm”, zegt Jan. “Veel huurders komen

en vond aan de Akkerweg een mooie plek in een wijk met veel

vinden, want tot 1964 speelde voetbalclub CDN zijn wekelijkse

uit de gemeente en een groot deel daarvan uit onze huur-

jeugd. Ook vandaag de dag ligt de Akkerweg in een kinderrijke,

wedstrijdjes op velden langs de Eikenlaan, een zijweg van de

woningen. Dit brengt een behoorlijke doorstroming op gang.”

levendige en tegelijkertijd groene omgeving. “De buurt is geweldig

Akkerweg.

Intussen werkt hij ook aan de tweede fase Zonstraat (zie ook

en het is hier prachtig wonen”, vat Ruurd tevreden samen. Op een

pagina 6) en aan de plannen voor de Sitioflats.

In de Groene tuinen komen 252 duurzame huur- en koop-

steenworp afstand ligt de Gooijerdijk, die voor het echtpaar

Bij de buurtbewoners behoort Ruurd nu tot de oude garde, samen

Kooistra jarenlang het startpunt voor lange fietstochten vormde.

met drie andere senioren. Dat de Akkerweg en omgeving vooral

Toen Ruurd in 1995 als administrateur gebruikt maakte van een

door jonge nieuwkomers wordt bewoond, deert hem helemaal

VUT-regeling, kreeg hij volop tijd om erop uit te trekken.

niet. Met veel plezier schoof hij vorig jaar met zijn vrouw aan bij

woningen. Heuvelrug Wonen verhuurt 81 eengezinswoningen

We brachten in 2014 ons Huurdersmagazine ‘Op de Hoogte’ vier keer uit.

het buurtfeest aan het nabijgelegen Zuiderplantsoen.

en 32 appartementen (waarvan 12 voor Lievegoed Zorggroep).

De geschiedenis van de Akkerweg gaat eigenlijk terug tot de eerste

De eengezinswoningen zijn al verhuurd, de appartementen

helft van de negentiende eeuw. Zo rond 1825 ontstond aan de

worden in het voorjaar 2014 aangeboden via WoningNet. Informatie over huurappartementen: www.heuvelrugwonen.nl Informatie over koopwoningen: www.degroenetuinen.nl 8

9

print

home

42

Betrekken bewoners bij beheer en beleid

Poll De poll blijft voor ons een belangrijk middel om te peilen wat de mening van onze huurders en andere bezoekers van de website over verschillende stellingen is. In 2013 vroegen we de mening over de volgende stellingen. • Rutte II laat de huurders met de plannen voor de woningmarkt in de kou staan.  87,7 % van onze bezoekers stemden ‘ja’ en 12,3 % stemden ‘nee’. • Mensen laten doorstromen van bijvoorbeeld een sociale huurwoning naar een seniorenwoning, vrije sectorwoning of koopwoning is een taak van de woningcorporaties. 63.9 % antwoordden met ‘ja’ en 36,1 % bezoekers antwoordden met ‘nee’. • Groenonderhoud is de verantwoordelijkheid van de woningcorporatie en de gemeente. 87,5 % reageerden met ‘ja’ en 12,5 % reageerden met ‘nee’. • Bouwen voor de inkomensgroep tussen de 34.000 en 45.000 is nodig om de woningmarkt te stimuleren. Van alle bezoekers stemden 73,5 %  ‘ja’ en 26,5 % ‘nee’. Gemiddeld reageerden 149 bezoekers op de poll tegen 66 in 2012.

Nieuwe website We willen meer interactieve communicatie met onze huurders. Weten wat er leeft, en snel kunnen reageren op vraagstukken. Als proef voor interactieve communicatie is eind 2012 het intranet van Heuvelrug Wonen vernieuwd en interactief gemaakt voor medewerkers. Dat is zeer succesvol gebleken waarop een projectgroep aan de slag is gegaan met de opdracht de huidige website te onderzoeken op toegankelijkheid en mogelijkheden voor interactieve communicatie met huurders en bezoekers. Via ons bewonersblad deden we een oproep aan huurders om een enquête over onze website in te vullen. Een projectgroep, bestaande uit vertegenwoordiging van huurders en medewerkers, schreef een voorstel voor de nieuwe website. Deze is eind 2014 gereed. Ongeveer gelijktijdig wordt op de nieuwe website een zogeheten klantportaal ingericht. Daarmee zijn huurders in de gelegenheid om hun eigen data te raadplegen en op onderdelen aan te passen.

3.3 Loket voor bezwaren Bezwaar huurverhoging In 2013 vond er gedifferentieerde huurverhoging naar inkomensgroepen in een sociale huurwoning plaats. Deze kon pas per 1 augustus geëffectueerd worden, omdat de Belastingdienst niet tijdig kon aangeven tot welke inkomensgroep onze huurders behoorden.

print

home

43

Betrekken bewoners bij beheer en beleid

De huurverhoging voor huurders met een inkomen tot € 33.614 bedroeg 4%. Huurders met een hoger inkomen tot € 43.000 kregen een huurverhoging van 4,5%. Daarboven kregen huurders 6,5% huurverhoging. In totaal kregen 991 een hogere huurverhoging. Van deze huurders tekenden er 57 bezwaar aan tegen de extra huurverhoging op basis van hun inkomen. Bij 34 van hen werd het bezwaar toegewezen omdat het inkomen beneden de grens voor extra huurverhoging was. 19 Bezwaren werden afgewezen, 3 ingetrokken en 1 bezwaar is nog in behandeling.

Bezwaren woningzoekenden Als woningzoekenden klachten hebben over het hanteren van de huisvestingsverordening, kunnen zij daarvoor terecht bij het college van Burgemeester en Wethouders in hun eigen gemeente. Het gaat dan om beslissingen waartegen men bezwaar kan maken op basis van de algemene wet bestuursrecht, zoals urgenties, inschrijving als woningzoekenden of het niet verkrijgen van een gewenste woning. Als een woningzoekende het niet eens is met de werking van het aanbodmodel, kunnen ze bij de geschillencommissie van de SWRU een bezwaar indienen. In 2013 is er geen bezwaar ingediend tegen een woningtoewijzing. Geschillencommissie De Geschillencommissie van Heuvelrug Wonen bestaat uit: • De heer G.R.B. Nijenmanting, voorzitter • Mevrouw M. Wierenga • De heer E. Buring.

Functie en rol Medewerkers doen hun best om hun werk naar tevredenheid van onze huurders uit te voeren. Als dat toch niet gelukt is, en een huurder in zijn persoonlijk belang geschaad is, kunnen huurders terecht bij de Geschillencommissie.

Zaak In 2013 kreeg de Geschillencommissie drie geschillen voorgelegd. Twee daarvan werden ontvankelijk verklaard, één geschil werd niet ontvankelijk verklaard. • Het eerste geschil ging over een klacht van een huurder die vond dat Heuvelrug Wonen onvoldoende maatregelen had ondernomen om de overlast die hij van zijn buren ervoer, te stoppen. Hij voelde zich daardoor genoodzaakt de huurovereenkomst met Heuvelrug Wonen te beëindigen en naar elders te verhuizen. De Geschillencommissie oordeelde de klacht ongegrond omdat uit de correspondentie en de mondelinge toelichting van partijen bleek, dat Heuvelrug Wonen passende actie ondernam op de overlastklachten, voor zover die bij haar bekend waren.

print

home

44

Financiële continuïteit

4 Financiële continuïteit

Per 1 januari 2012 is de nieuwe RJ-645 van kracht geworden. De jaar­ rekening is aan de hand van de nieuwe regels opgesteld. Heuvelrug Wonen waardeert het sociaal vastgoed (DAEB) op bedrijfs­ waarde. Het commerciële vastgoed (niet-DAEB) wordt gewaardeerd op marktwaarde. Voor de bepaling van deze marktwaarde is de zogeheten DCF-methode gehanteerd. Voor de berekening van de bedrijfswaarde worden alleen de vastgoed-gerelateerde opbrengsten en kosten meegenomen. In het regeerakkoord Rutte II is opgenomen dat de verhuurderheffing, die in 2013 voor het eerst is betaald, gaat oplopen naar € 1,7 miljard in 2017. De verhuurder­heffing is volledig in de bedrijfswaarde ingerekend.

4.1 Financieel beleid In de notitie Financieel Beleid zijn de financiële uitgangspunten bijeengebracht die Heuvelrug Wonen hanteert bij haar functioneren en bij het maken van haar berekeningen voor de komende tien jaren. Het nieuwe ondernemingsplan staat centraal voor het maken van de jaarplannen. Voor de financiële vertaling van de jaarplannen maken we gebruik van de uitgangspunten zoals deze zijn geformuleerd in het financieel beleid. Een aantal uitgangspunten uit het financieel beleid komen elders in het jaarverslag aan de orde.

print

home

45

Financiële continuïteit

4.2 Risicomanagement In de notitie Risicomanagement geven we inzicht in hoe Heuvelrug Wonen omgaat met risico’s. In het vorige ondernemingsplan Wat ons beweegt ligt het fundament voor het risicomanagement waar we in 2013 aandacht aan gaven. Hierin waren 48 risico’s en beheersmaatregelen opgenomen. Speciale aandacht was er voor het in beeld brengen van de risico’s bij projecten. Hiervoor werd gebruik gemaakt van de risicomonitor van PWC. Zij hadden een risicomonitor voor de nieuwbouw­ projecten van Heuvelrug Wonen ingericht. Per kwartaal werden de risico’s van deze projecten in kaart gebracht en geanalyseerd. De Raad van Toezicht heeft in 2013 ingestemd met het voorstel van Heuvelrug Wonen om de projectrisico’s in 2014 niet meer op deze manier in beeld te brengen. Een aantal projecten is inmiddels afgerond en de risico’s van de lopende projecten zijn dusdanig klein dat we die op een andere, eenvoudiger manier kunnen presenteren. Besloten is dat we in 2014 een nieuw risicoplan ontwikkelen op basis van ons nieuwe ondernemingsplan.

4.3 Resultaat 2013 De richtlijn RJ-645 schrijft voor dat de herwaardering (bij waardering van sociaal vastgoed op bedrijfswaarde) direct in het eigen vermogen moet worden verwerkt. Over de bedrijfswaarde wordt afgeschreven. De afschrijving op de historische kostprijs wordt ten laste van het resultaat gebracht. Het resultaat over het boekjaar bedraagt na belasting 1,5 miljoen euro. Het resultaat is met ca. 6,5 miljoen euro afgenomen ten opzichte van 2012. Voor een nadere specificatie zie de jaarrekening op pagina 54. Het genormaliseerde resultaat (het resultaat exclusief de bij-/afwaarderingen van het vastgoed en exclusief de verkoopopbrengsten is ten opzichte van 2012 slechts ongeveer 300.000 euro lager. Dit wordt onder andere veroorzaakt door een hogere financieringslast als gevolg van een nieuwe financiering en de saneringsheffing die de corporaties in 2013 voor het eerst opgelegd kregen. Daar staat tegenover een hogere huuropbrengst als gevolg van de verhoogde jaarlijkse huurverhoging (inflatie+1,5%) en de toename van het aantal woningen. Als gevolg van problemen in de koppeling van data tussen Belastingdienst en Gemeente en de daardoor ontstane vertraging, was Heuvelrug Wonen genoodzaakt om de huurverhoging per 1 augustus 2013 door te voeren in plaats van per 1 juli 2013. Hierdoor is er ca. 80.000 euro minder huur ontvangen dan was voorzien. De waardeveranderingen van de vaste activa veroorzaken het grote verschil in het resultaat en zijn het gevolg van onder andere de herziening van onrendabele investeringen, het gevolg van de veranderde parameters en het inrekenen van de

print

home

46

Financiële continuïteit

verhuurderheffing in de bedrijfswaarde. Zie ook de toelichting op de bedrijfs­waarde in de Jaarrekening. De druk op de bedrijfskosten wordt steeds groter. Door de veranderende regel­ geving en het toenemend toezicht van de Overheid en WSW nemen de interne administratieve kosten en de externe controlekosten toe. Overzicht verlies en winstrekening: 2013

2012

x 1000

x 1000

+

20.307

19.487

Afschrijvingen

–

2.313

2.216

Lonen en salarissen (incl.sociale lasten en Pensioenlasten

–

2.258

2.257

Onderhoud

–

4.693

4.877

Overige bedrijfskosten

–

3.465

3.325

Saneringsheffing en Verhuurderheffing

–

803

66

Financiele baten en lasten

–

3.148

2.842

Belastingen

–

28

25

16.708

15.608 3.879

Bedrijfsopbrengsten (excl. Verkoop) Bedrijfslasten:

Totaal lasten Genormaliseerd resultaat

+

3.599

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

+

1.881

2.593

Overige waardeveranderingen vaste activa

–

6.754

-1.137

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

+

2.827

442

1.553

8.051

Resultaat

4.4 Vermogen en solvabiliteit De bedrijfswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie bedroeg eind 2013 140 miljoen euro. In 2012 was dit 135 miljoen euro. De waarde van het niet-DAEB bezit bedraagt 23 miljoen euro. In 2012 was dit 21 miljoen euro. Voor de berekening van de waarde van het commerciële bezit is de DCF-methode gehanteerd. Toetsing en controle van de parameters en de berekeningsmethodiek is uitgevoerd door Colliers International te Amsterdam. Voor een adequate beoordeling heeft Collier ongeveer 20% van de commerciële woningen ter plaatse beoordeeld. De uitgangspunten voor de berekening DCF zijn genoemd in de Jaarrekening onder toelichting commercieel vastgoed. Het eigen vermogen bedraagt per 31 december 2013 95,6 miljoen euro. De solvabiliteit wordt uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen ten print

home

47

Financiële continuïteit

opzichte van het balanstotaal. Eind 2013 was de solvabiliteit 49 procent op basis van de bedrijfswaarde. Dit is gelijk aan de solvabiliteit in 2012. In de notitie Financieel Beleid is als interne toetssteen een minimale solvabiliteit bepaald van 30 procent. Uit deze jaarcijfers concluderen we dat Heuvelrug Wonen er financieel goed voorstaat. De reserves zijn voldoende om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen.

Solvabiliteit in de toekomst De huidige begroting is gebaseerd op het regeerakkoord Rutte II. Hierin is rekening gehouden met huurverhogingen voor de komende 5 jaren die gemiddeld 1,5% hoger zijn dan de verwachte inflatie. Ook is er rekening gehouden met inkomensafhankelijke huurverhoging voor inkomens hoger dan 34.000 euro. In de begroting is rekening gehouden met de saneringsheffingen en de verhuurderheffing die oploopt tot maximaal 1,7 miljard euro in 2017. Op basis van de begroting laat onderstaande grafiek zien dat de solvabiliteit boven de 30% blijft zoals in het financieel beleid is vastgelegd. Solvabiliteit 80%

60%

40%

20%

0%

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

solvabiliteit

Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) 2012 Op grond van het Besluit beheer sociale sector (Bbsh) beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële continuïteit van Heuvelrug Wonen en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis de jaarcijfers en de prognosecijfers voor de komende drie jaren, de dVi 2012 en andere informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtsterreinen die van

print

home

48

Financiële continuïteit

invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van de corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het onderzoek heeft geleid tot een beoordeling op alle zes toezichtsterreinen. De beoordeling gaf geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek en gaf geen aanleiding tot het doen van interventies.

Financiële ondersteuning buitenlandse instellingen Heuvelrug Wonen heeft geen samenwerkingsverbanden, noch andere financiële betrekkingen met organisaties, buiten Nederland.

4.5 Treasury In 2009 is het treasurystatuut vastgesteld. Het doel van het statuut is risico­ beheersing en een zo effectief mogelijke inzet van de middelen binnen de aangegeven marges.

Beleggingen Volgens het treasurystatuut wordt het beleid voor eventuele overtollige liquide middelen gekenmerkt als in principe risicomijdend. Hierbij moet een zo hoog mogelijk rendement behaald worden tegen een beperkt risico. Per 31 december 2013 was 100 procent van onze liquide middelen belegd in deposito’s en rekeningcourant gelden. Heuvelrug Wonen heeft geen derivatenportefeuille. Door het Centraal Fonds Volkshuisvesting wordt per kwartaal een check gedaan naar de kwaliteit van een eventueel aanwezige derivatenportefeuille.

Leningen Het WSW bepaalt jaarlijks de faciliteringsruimte voor Heuvelrug Wonen. Dit doet zij gewoonlijk op basis van de operationele kasstromen van drie jaar en het benodigde financieringsbedrag. In de operationele kasstromen zijn ook de kasstromen van zogeheten niet-DAEBactiviteiten opgenomen. Vanaf 2011 kunnen investeringen in niet-DAEB niet meer worden gefinancierd met WSW borging. Voor de bepaling van de operationele kasstromen wordt een percentage afgetrokken voor de niet-DAEB activiteiten. Eind 2012 werd het faciliteringsvolume voor 2013 vastgesteld op 10,4 miljoen euro. In 2013 is er ter financiering van lopende en op te starten projecten en voor herfinanciering van leningen een 25 jarige annuïtaire lening aangetrokken van 10,4 miljoen euro. Het rentepercentage is vastgesteld op 3,2% voor 25 jaar vast. De leningenportefeuille bedraagt 74 miljoen euro. De schuld per verhuureenheid bedraagt ca. 22.000 euro. Dit ligt ca. 10.000 euro onder het landelijk gemiddelde.

print

home

49

Financiële continuïteit

De leningen die binnen een jaar worden afgelost (7,5 miljoen euro) zijn niet in dit bedrag opgenomen. De portefeuille heeft een bovengemiddelde duration waardoor de portefeuille minder gevoelig is voor renteveranderingen. Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 4,1 procent per 31 december 2013.

Renteconversies Per 1 juni heeft er een renteconversie plaats gevonden. Het betreft een lening afgesloten bij de Gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het nieuwe rentepercentage is voor deze lening van 1,5 miljoen euro 2,22% (was 4,34%) Het percentage geldt voor een periode van 10 jaar.

Rentedekkingsgraad (ICR) De ICR geeft aan hoe vaak uit de vrije operationele kasstromen de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden: hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Het WSW hanteert een ondergrens van 1,4. De rentedekkingsgraad per 31 december 2013 was 3,2. De netto kasstroom bestaat uit de operationele kasstroom gecorrigeerd met de overheidsbijdrage, vennootschapsbelasting en opbrengsten verkoop. De ICR voor Heuvelrug Wonen tot en met 2023 ziet er als volgt uit: ICR 2014 - 2023 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00

ICR ondergrens WSW

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2,26

2,53

2,57

2,39

2,59

2,90

2,94

3,19

3,42

3,21

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

print

home

50

Financiële continuïteit

4.6 Beheersen renterisico’s en rentemanagement Met rentemanagement bedoelen we alle maatregelen ter beheersing van rente­ resultaten en ter bescherming van balansverhoudingen tegen nadelige invloeden van rentebewegingen. De omvang van het renterisico wordt gemeten aan de hand van het geldvolume dat in een aaneengesloten periode van 12 maanden gevoelig is voor rentebewegingen. Doel hiervan is de jaarlijkse renterisico’s door (her) financiering of renteconversie te beperken. En doel is het tegengaan van onaanvaardbare tegenvallers in het jaarlijkse renteresultaat. Het renterisico mag in een bepaald jaar niet hoger zijn dan 15 procent van de restant hoofdsom van de leningenportefeuille. Door de herfinanciering van alle BNG-leningen in 2006 (exclusief de BNG-leningen van Leersum) zijn de renterisico’s verschoven naar de periode 2028 tot en met 2037. Door deze herfinanciering hebben we in de komende jaren geen onaanvaardbare renterisico’s. De renterisico’s voor de komende 10 jaren zijn: Risicoprofiel leningen 2014 - 2023 20%

15%

10%

5%

0%

2014

2015

2016

2019

2020

2021

2022

2023

maximum bandbreedte risicoprofiel

Kredietfaciliteit Heuvelrug Wonen heeft (voorlopig) geen kredietfaciliteit bij onze huisbankier. In verband met de kredietcrisis en de financiële positie van banken is ons gevraagd om de kredietfaciliteit op te heffen. Dit ook omdat we in het verleden geen gebruik hebben gemaakt van deze faciliteit.

print

home

51

Financiële continuïteit

Investeringen De totale waarde van de activa in ontwikkeling bedraagt per 31 december 2013 0,7 miljoen euro. Er is in 2013 8,1 miljoen geïnvesteerd in de ontwikkeling van nieuwbouw. 4 projecten zijn in 2013 opgeleverd en in gebruik genomen. In de volgende tabel een overzicht van de investeringen die in 2013 zijn gedaan. Project

Fase

Plaats

Investering 2013 x €1000

Zonstraat fase 1

opgeleverd 2013

Driebergen

1.387

Zonstraat fase 2

gestart

Driebergen

142

Lange Dreef Kopbebouwing

opgeleverd 2013

Driebergen

2.903

Lange Dreef Uitleggebied

gestart

Driebergen

2.688

Prins Mauritslaan

opgeleverd 2013

Leersum

426

De Tienden

opgeleverd 2013

Leersum

546

Bijenkorf

gestopt

Leersum

14

Haarweg Maarsbergen

in afwachting

Maarsbergen

6

Totaal

8.112

Voor de projecten Zonstraat fase 2 en Lange Dreef Uitleggebied is een voorziening opgenomen voor onrendabele toppen. Het tijdstip voor het nemen van de onrendabele top van een investering wordt bepaald door de interne besluitvorming en de externe publicatie. Als het project aan deze criteria voldoet wordt er een voorziening opgenomen voor de onrendabele top. Jaarlijks wordt de onrendabele top opnieuw berekend aan de hand van de huidige parameters.

4.7 Deelnemingen Lange Dreef BV/CV In 2010 is er een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Utrechtse Heuvelrug afgesloten. Het doel van deze samenwerking is de ontwikkeling van het uitleggebied Lange Dreef. De juridische uitwerking hiervan heeft geresulteerd in de oprichting van Heuvelrug Wonen Commandiet BV. Hiervan is Heuvelrug Wonen honderd procent eigenaar. Heuvelrug Wonen participeert in een opgerichte Lange Dreef BV samen met de Gemeente Utrechtse Heuvelrug, ieder voor vijftig procent. Beide bv’s zijn commanditaire vennoten van een eveneens samen opgerichte Lange Dreef CV. Lange Dreef BV is beherend vennoot.

print

home

52

Financiële continuïteit

De deelneming per 31 december 2013 bestaat uit:

Borging Lange Dreef CV. Heuvelrug Wonen

Lange Dreef BV

Commandiet BV gestort aandelenkapitaal

€

18.000

€

9.000

resultaat 2011/2012

€

-20.775

€

-6.925

resultaat 2013

€

-5.776

€

-24.340

deelneming 31 december 2012

€

-8.552

€

-22.265

Voor financiering van haar activiteiten heeft Lange Dreef CV een leningsfaciliteit aangetrokken ad 18 miljoen euro. Deze lening heeft een looptijd van maximaal 5 jaar (tot 31 december 2015 Heuvelrug Woning staat borg voor een deel van deze lening tot maximaal 3,6 miljoen euro vermeerderd met renten, boeten en kosten. Het deel van de lening waarvoor Heuvelrug Wonen borg staat bedraagt per 31 december 2 miljoen euro.

Overige lidmaatschappen Heuvelrug Wonen is als lid aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties. Heuvelrug Wonen is lid van het MKW-platform. Heuvelrug Wonen participeert in enkele VvE besturen. Heuvelrug Wonen is deelnemer aan de Stichting SWRU.

print

home

53

De organisatie

5 De organisatie

Met 38 medewerkers zetten we ons in de eerste plaats in voor het huisvesten van mensen die daar niet met eigen middelen in kunnen voorzien. Dat doen we door ongeveer 3.300 woningen te beheren, te vernieuwen en door het bouwen van nieuwe woningen. Maar we doen meer, want we voelen ons ook verantwoordelijk voor een goed woon- en leefklimaat in de dorpen. Daarom zetten we ons in voor een duurzame leefomgeving, voor nu en voor later. Daarbij willen we ook weten wat en hoe we dat het beste kunnen doen en wat de effecten van onze inspanningen zijn.

5.1 Personeelszaken De organisatiestructuur Raad van Toezicht

De namen van de overige medewerkers en leden van de Raad van Toezicht vindt u op onze website.

directeur- bestuurder Jos Sleyfer management assistente

personeels-zaken

Dorthe Boerwinkel

Bineke Lagerweij

manager Financiën Jan van Garderen

manager Strategie

manager Vastgoed

manager Wonen

en Beleid

Peter Felix

Pim Kamp

Thea Korten

print

home

54

De organisatie

De namen van de overige medewerkers en leden van de Raad van Toezicht vindt u op onze website.

Aantal medewerkers Eind 2013 waren er 38 medewerkers in dienst, 14 mannen en 24 vrouwen. In deeltijd werkten 24 personen. Het aantal fte’s bedroeg 29,78. Voor 2013 was de formatie begroot op 29,01 fte.

Wijzigingen in het personeelsbestand Personeelsleden

Datum in dienst

C. McConico

Datum uit dienst 1 juli 2013

S. Van Dijk

7 juli 2013

V. Skorobogatova

1 september 2013

1 juli 2014

Twee personen zijn tijdelijk bij ons werkzaam geweest om extra werk op te vangen als gevolg van de oplevering van enkele nieuwbouwprojecten en om een zieke medewerker te vervangen. Eén medewerkster maakte gebruik van ouderschapsverlof.

Stagiairs Er waren in 2013 twee stagiaires bij Heuvelrug Wonen werkzaam: Veronika Skorobogatova liep stage bij Leefbaarheid, vanaf de tweede helft van 2012 tot juli 2013. Dit in het kader van haar HBO-studie Sociaal Juridische Dienstverlening aan de Hogeschool Midden-Nederland. Aansluitend op haar stage was de overstap naar het team Verhuur gering. Daar was tijdelijk extra menskracht nodig om de verhuur van diverse nieuwbouwprojecten goed te kunnen uitvoeren. Paulien Verhoeff was stagiaire van het gymnasium van het Revius Lyceum in Doorn. Zij liep bij ons haar maatschappelijke stage.

Participatiewet In het afgelopen jaar hebben we ons ingespannen om een vacature te vervullen in het kader van de participatiewet. Voor de vacature technische administratief medewerker waren wij op zoek naar een klantgerichte medewerker met technisch inzicht. Dit is Saskia van Dijk geworden. Zij kon bij Heuvelrug Wonen re-integreren en Heuvelrug Wonen kon haar daarna een baan aanbieden. Een medewerkster van een consultancybureau kreeg bij Heuvelrug Wonen de kans om arbeidsritme en werkervaring op te doen.

print

home

55

De organisatie

Ziekteverzuim In het voorjaar van 2013 was het ziekteverzuim fors gestegen naar acht procent. Het cijfer werd vooral beïnvloed door langdurig zieken. Aangezien de preventie van ziekteverzuim bij de managers ligt, hebben wij tijdens de functioneringsgesprekken medewerkers gevraagd hoe het met hun vitaliteit staat en de balans tussen werk en privé. Hoewel we ons op het eerste gezicht geen zorgen hoeven te maken, organiseren wij in het eerste kwartaal van 2014 een preventief medisch onderzoek voor alle medewerkers. Het ziekteverzuim eind 2013 zakte tenslotte naar 4%. De uitval van de medewerkers is niet werk gerelateerd. Het kortdurende ziekteverzuim bleef gelijk: 1,5%.

Integriteit Elk jaar besteden wij aandacht aan het onderwerp integriteit. Dit jaar hielden we eerst een poll onder medewerkers met de vraag of integriteit een onderwerp is waar we ieder jaar aandacht aan willen besteden. De helft van de medewerkers vond het belangrijk om met enige regelmaat over integriteit te spreken. In november wisselde een groot aantal collega’s met elkaar van gedachten over wat zij onder integriteit verstaan en over wat het voor hen betekent. Ook stelden zij zich de vraag hoe integriteit levendig te houden in de gehele organisatie. Naast het elkaar aanspreken op integriteit, zijn er verschillende documenten en protocollen beschikbaar. Zo is er een vertrouwenspersoon, is op onze website het Meldpunt Integriteit woningcorporaties te vinden en hebben we een Klokken­ luiders­regeling. Voor deze laatste is een overeenkomst gesloten met het CAOP5 om als extern meldpunt te fungeren in het geval één van de medewerkers van Heuvelrug Wonen een vermoeden van een misstand wenst te melden. Het CAOP meldde ons dat er in 2013 geen meldingen vanuit onze organisatie zijn gedaan. Intern is er een Bedrijfscode voor de organisatie en is de gedragscode Zo zijn onze manieren opgenomen. Ook is er een protocol Omgaan met ongewenste omgangvormen en het protocol Vertrouwenspersoon. Verder kennen we de regels Heuvelrug Wonen en sponsoring. In procedures zijn controlemomenten opgenomen, die fraude of ander ongewenst gedrag moeten voorkomen. Integriteit is niet vrijblijvend, daarom heeft de directeur bestuurder alle genoemde codes en protocollen verplicht gesteld voor het gehele personeel.

Vertrouwenspersoon Marjanne Bouwmeester van ArboNed is vertrouwenspersoon voor de medewerkers van Heuvelrug Wonen. Zij kreeg in 2013 geen meldingen of verzoeken van medewerkers.

5 Het CAOP is een kennis- en dienstencentrum op het gebied van arbeidszaken in het publieke domein.

print

home

56

De organisatie

Medewerker Tevredenheidsonderzoek Een verbeterpunt zit in de doorgroeimogelijkheden van medewerkers. Als kleine organisatie met veel specialistische functies is het moeilijk om door te groeien. We proberen medewerkers tijdens functioneringsgesprekken en pop-gesprekken nog meer te stimuleren zich te ontwikkelen door middel van opleidingen, projecten, seminars e.d. Inmiddels blijken de medewerkers van Heuvelrug Wonen bovengemiddeld gebruik te maken van de loopbaaninstrumenten van FLOW-web.

Duurzame inzetbaarheid Onze branche is in beweging en flink in ontwikkeling. Mobiliteit is belangrijker dan ooit, niet alleen voor Heuvelrug Wonen, maar juist ook voor onszelf. Sinds twee jaar motiveren wij onze medewerker na te denken over hun duurzame inzetbaar­ heid. Belangrijk in dit proces voor de medewerker om na te gaan of hun kennis en vaardigheden nog aansluiten bij de koers van de organisatie. De Loopbaanwijzer van FLOW, is een instrument dat helpt de medewerker na te denken over de loopbaan en de richting te bepalen. Inmiddels heeft ruim 60% van de medewerkers van Heuvelrug Wonen gebruik gemaakt van deze loopbaanwijzer. Met deze informatie bepaalt de medewerker samen met zijn leidinggevende op welke manier de mogelijk noodzakelijke ontwikkeling ondersteund kan worden.

Personeelsbijeenkomsten Regelmatig komen medewerkers van Heuvelrug Wonen bijeen voor een personeels­ bijeenkomst. Tijdens deze personeelsbijeenkomsten besteden we aandacht aan een actueel onderwerp voor de organisatie. In 2013 waren dat vooral politieke berichten zoals de vooraankondiging van de concept-Novelle en andere ministe­ riële berichtgeving. Daarnaast hebben we in 2013 in één van deze bijeenkomsten aandacht besteed aan de financiën van onze organisatie. Om de maand organiseert een afdeling een gezondheidslunch. Na een gezamenlijke, gezonde maaltijd is er een bewegingsactiviteit. Op initiatief van twee medewerkers kunnen medewerkers ook twee keer per week meedoen aan bewegingsoefeningen in de lunchpauze.

Arbo Doel van het arbobeleid is om medewerkers veilig en gezond te laten werken. De werkgever is volgens de Arbowet verplicht om hiervoor te zorgen. In 2013 heeft Heuvelrug Wonen een Arbocommissie ingesteld die de organisatie helpt verbetering aan te brengen in de arbeidsomstandigheden. De Arbocommissie houdt de Risico Inventarisatie en Evaluatie (RIE) up-to-date. Zo constateerden zij dat de douche in wijkkantoren niet gebruikt worden. Mocht deze nu toch gebruikt gaan worden, dan is legionella besmetting een reëel gevaar. De leidingen zijn afgesloten. Ook is geconstateerd dat de ladders/trapleren niet voldeden aan de

print

home

57

De organisatie

Arbonormen. Daarnaast bewaakt de commissie de arbeidsomstandigheden en geven zij medewerkers zo nodig adviezen over het gebruik van beeldscherm, zitinstructies en dergelijke. Bij Heuvelrug Wonen vormen de volgende personeelsleden de Arbocommissie: Jan van Garderen

MT-lid en Bedrijfshulpverlening (BHV)

Willem Lutters

Preventiemedewerker en hoofd BHV

Jan van der Vlies

Ondernemingsraad

Ria Bakhuizen

Facilitaire dienstverlening

Bineke Lagerweij

P&O-adviseur

Agressie en geweld zijn gezondheids- en veiligheidsrisico’s die onder andere voorkomen in de contacten van dienstverleners met burgers. De arbeidsinspectie bezocht in het najaar Heuvelrug Wonen en constateerde dat wij voldoende maatregelen treffen om onze medewerkers te beschermen. Het enige verbeterpunt is volgens de arbeidsinspectie een folder voor onze klanten met onze huisregels.

5.2 Sponsoring Regelmatig wordt Heuvelrug Wonen benaderd door personen of instellingen met een verzoek om sponsoring. Vaak gaat het dan om een bijdrage in de kosten door bijvoorbeeld ruimte te kopen voor een advertentie of een artikel. In het algemeen zijn we terughoudend in het honoreren van sponsorverzoeken. Dit heeft te maken met het feit dat wij een non-profit instelling zijn waar een groot deel van de uitgaven door onze huurders wordt opgebracht. In 2013 ging er een sponsorbedrag naar Welzijnsstichting Welnúh voor de belbus en een bijdrage voor de Welnúh-pas.

5.3 Zin in kwaliteit Zin in Kwaliteit is een kwaliteitstraject voor verbetering van cultuur en dienstverlening. In 2013 kregen we herhaaldelijk taal- en schrijftips van de werkgroep Klantgericht schrijven. De werkgroep Tulpen liet ons via polls nadenken over ingeslopen gewoontes die we liever kwijt zijn. De projectgroep Nemen van eigen verantwoordelijkheid zette ons aan het nadenken over hoe we onze eigen verantwoordelijkheid in ons werk nemen. Ze deed dit aan de hand van voorbeelden waaraan we ons eigen gedrag spiegelden. De werkgroep Kennisdeling stimuleerde het delen van kennis op intranet. De werkgroep Heuvelrug Wonen over het voetlicht zorgde voor een korte film over de organisatie.

print

home

58

De organisatie

5.4 @nders werken In 2013 startte het traject @nders werken. Met dit traject wil de organisatie inhoud geven aan een nieuwe manier van werken, passend bij de doelstellingen van het nieuwe ondernemingsplan. In @nders werken ligt het accent bij goede dienstverlening gericht op een wendbare, toekomstgerichte organisatie. Continue verbeteren en efficiënt werken zijn kernbegrippen in onze organisatie. Gaandeweg ontwikkelde zich het motto Weg met de verspilling. Dit alles in een continue lerende organisatie waarin mensen vanuit bezieling en bezinning in beweging komen en eigen verantwoordelijkheid nemen. Begin 2014 ronden we dit traject af met een plan voor hoe we @nders werken gedurende de looptijd van ons ondernemingsplan tot 2018 vertalen in concreet handelen en gedragen.

5.5 Automatisering Heuvelrug Wonen heeft sinds 1988 een overeenkomst met NCCW voor het gebruik van BIS-NOA als primair systeem. In 2012 is de overeenkomst verlengd tot 2019. Ons systeembeheer is ondergebracht bij NEH. In 2013 werd ook ons ICTbeveiligingsplan vastgesteld. Het traject functioneel beheer van zowel de NCCW pakketten als de overige automatiseringspakketten is in 2013 gestart en wordt in 2014 verder uitgewerkt en geïmplementeerd. In 2013 oriënteerden we ons op een programma voor het digitaliseren en afhandelen van facturen. De wens is om dit binnen ons primair systeem volledig te verwerken. De ontwikkelingen hierin waren eind 2013 nog onvoldoende. De verwachting is dat dit in 2014 optimaal ontwikkeld is zodat we een definitief besluit kunnen nemen.

print

home

59

Verslag Raad van Toezicht

6 Verslag Raad van Toezicht De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor het interne toezicht bij Heuvelrug Wonen. Dat doet ze met betrokkenheid. Hierbij gaat veel aandacht uit naar de maatschappelijke verankering van de taken van de corporatie. Bovendien is de Raad betrokken bij strategische keuzes, beleidsdoelstellingen en de risico’s die de volkshuisvestelijke werkzaamheden met zich meebrengen.

De Raad van Toezicht oefent, conform de statuten, toezicht uit en geeft goedkeuring aan bestuursbesluiten van aanmerkelijk belang. Voorbeelden daarvan zijn de vaststelling van het ondernemingsplan, de goedkeuring van het jaarplan, de jaarbegroting, de jaarlijkse bijstelling van de financiële meerjarenbegroting en investeringsbeslissingen. Ook de functie van klankbord voor de directeurbestuurder is belangrijk. Om goed op de hoogte te zijn van ontwikkelingen binnen de sector en de eigen organisatie zijn de leden geabonneerd op het 2-wekelijks magazine van de brancheorganisatie. Deze informatiebron voorziet de Raad van Toezicht, in combinatie met het lidmaatschap van de VTW (Vereniging Toezichthouders Woningbouwcorporaties) van de benodigde externe informatie rond de branche. Verder wordt de Raad van Toezicht geïnformeerd via kwartaalrapportages, projectvoortgangsrapportages en mondelinge informatie van de directeur-bestuurder. De voorzitter van de Raad van Toezicht heeft regelmatig bilateraal overleg met de directeur.

print

home

60

Verslag Raad van Toezicht

6.1 Governance Bestuur en Raad van Toezicht hebben blijvend aandacht voor de juiste afstemming tussen bestuur en Raad van Toezicht. Hoewel deze voor beide duidelijk is en tot tevredenheid werkt, wil de Raad van Toezicht graag meer betrokken zijn bij de organisatie dan vastgelegd is in formele afspraken. De wens leeft om naast formele afspraken ook informele ontmoetingen met management en organisatie te hebben. In het verslagjaar discussieerde de Raad van Toezicht in een themabijeenkomst met het management over de vastgoedstrategie van Heuvelrug Wonen.

6.2 Inhoudelijk toezicht • De doelstellingen van de corporatie zijn vastgelegd in het ondernemingsplan Samen doen we meer. Het ondernemingsplan bestrijkt de periode 2013 - 2018. De doelstellingen zijn vertaald naar concrete acties over de vijf jaren van het ondernemingsplan. Begin 2013 is het nieuwe ondernemingsplan door de Raad van Toezicht vastgesteld. • De jaarplannen vinden hun financiële vertaling in de integrale financiële meerjarenbegroting, die jaarlijks wordt bijgesteld. • In deze financiële meerjarenbegroting zijn toetsen opgenomen. Hierin spelen de beoordelingen en voorschriften van het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) en het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) een belangrijke rol. • Kwartaalrapportages geven de Raad van Toezicht zicht op de afwikkeling van het jaarplan en op de realisatie van de jaarbegroting. • In de sfeer van risicomanagement werken we aan de hand van een bedrijfsbrede inventarisatie van risico’s waarop we maatregelen nemen om die risico’s beheersbaar te houden of te maken. Op projectniveau vindt risicomanagement plaats aan de hand van een risicomonitor. Halverwege 2013 is besloten het abonnement op de risicomonitor te beëindigen omdat er vanuit de organisatie betere vormen van verantwoording en monitoring aanwezig zijn. • Daar hoort ook een systematiek bij van hoe we intern besluiten nemen. In deze systematiek is ervoor gezorgd dat er gedurende het voorbereidings- en uitvoeringsproces van een project verschillende go/no-go momenten opgenomen zijn. Deze fasen worden door bestuursbesluiten gemarkeerd en bevestigd. • Op een aantal momenten in het jaar worden financiële risico’s op lopende projecten ingeschat en gespiegeld aan de draagkracht van onze financiële meerjarenbegroting.

print

home

61

Verslag Raad van Toezicht

6.3 Benoeming De leden van de Raad van Toezicht worden benoemd voor een periode van vier jaar, met de mogelijkheid tot eenmalige herbenoeming voor weer vier jaar. De Raad wordt gevormd door zes leden. In 2013 bestond de Raad uit vijf mannen en één vrouw. In het verslagjaar waren er enkele veranderingen in de samenstelling van de Raad. Eind 2012 legde de heer Smid het voorzitterschap neer en trad per 31 december 2012 af. De heer Nijman heeft het voorzitterschap ad interim opgepakt en is in februari 2013 tot voorzitter van de Raad van Toezicht benoemd. De heer Scholten heeft per 1 januari 2013 de Raad van Toezicht verlaten. Behalve het juridische profiel, vervulde hij een huurderszetel. Hierop is mevrouw Sanders voorgedragen voor het invullen van de huurderszetel. Zij vervult deze zetel vanaf augustus 2013. Voordat de Raad van Toezicht overging tot het werven van nieuwe leden, besloot ze daartoe eerst profielen op te stellen voor de nieuwe leden en besloot de Raad een evaluatie te houden. Met deze evaluatie wilde ze eerst vaststellen waar ze staat en hoe ze verder wil. Deze evaluatie is begin 2013 uitgevoerd onder begeleiding van Conquestor. De werving van nieuwe leden is uitgesteld tot begin 2014 in afwachting van eventuele samenwerkingsmogelijkheden in de regio. Daar is aan het eind van het verslagjaar nog te weinig zicht op om werving langer uit te stellen. De raad van toezicht bestaat momenteel voor 25% uit vrouwen. Conform de wet Bestuur en Toezicht streeft Heuvelrug Wonen naar een minimum van 30% vrouwen in de RVT. Het beleid is gericht op het aantrekken van de meest gekwalificeerde kandidaat waarbij niet gekeken wordt naar sekse. Heuvelrug Wonen spant zich wel in voor een evenwichtige verdeling naar sekse. In het kader van de genoemde wet bestaat het bestuur van Heuvelrug Wonen uit één man, zijnde 100%. Er is een rooster van aftreden. Twee leden van de Raad van Toezicht zijn, via het Huurderscollectief benoemd op voordracht van de huurders. Met de leden van de Raad van Toezicht zijn geen arbeidsovereenkomsten afgesloten. De Raad van Toezicht bestond eind 2013 uit de volgende personen: Leden

Profiel

De heer G. van de Haar (1954) *H

Volkshuisvestelijk

De heer B. Melles (1962)

Vastgoed

De heer W. Nijman (1946)

Financiën

Mevrouw L. Sanders (1960) *H

Zorg en Volkshuisvestelijk

Vacature lid

Juridisch

Vacature voorzitter

Organisatie, management, communicatie

* H = huurderszetel

print

home

62

Verslag Raad van Toezicht

De Raad heeft de volgende commissies: • Commissie Remuneratie; leden daarvan zijn mevrouw L. Sanders, voorzitter, en de heer W. Nijman. De Remuneratiecommissie stelde in 2013 de jaarlijkse beoordeling van de bestuurder uit tot na de evaluatie van de Raad. • Auditcommissie; leden zijn de heren W. Nijman, voorzitter, en B. Melles. Deze commissie adviseert de Raad over financiële aangelegenheden. • Commissie Maatschappelijk Presteren; leden zijn mevrouw L. Sanders, voorzitter en de heer G. van de Haar. De commissie adviseert de Raad over vraagstukken op het gebied van maatschappelijke prestaties.

6.4 Bijeenkomsten In 2013 kwam de Raad van Toezicht vier maal bijeen in reguliere vergaderingen. Daarnaast vonden er gesprekken plaats met de Ondernemingsraad en het Huurderscollectief en waren er twee informele bijeenkomsten met bestuur en management. Ook een informele bijeenkomst met de gehele organisatie. De Auditcommissie kwam in 2013 drie maal bijeen; onderwerpen die aan de orde kwamen waren: (1) Jaarrekening 2012; (2) Financiële meerjarenbegroting 2013-2022; (3) Jaarbegroting 2013; (4) Rapportages risicomanagement projecten; (5) Treasuryjaarplan 2013; (6) Kwartaalrapportages; De commissie Maatschappelijk Presteren zag zich in 2013 genoodzaakt de koers van minister Blok op het punt van maatschappelijke investeringen af te wachten. Zolang de minister daar geen duidelijkheid over verschaft, kan de commissie Maatschappelijk Presteren geen koers uitzetten. Die duidelijkheid is er in heel 2013 niet gekomen. Vanaf voorjaar 2014 komt er iets meer zicht op de koers van de minister en kan de Commissie verder werken aan de ontwikkeling van een kader voor maatschappelijke prestaties.

print

home

63

Verslag Raad van Toezicht

Tijdens de Raadsvergaderingen zijn, als belangrijkste, de volgende onderwerpen

Besproken: • Kwartaal management rapportages, en projectrapportages; • Accountantsrapport en de managementletter van bureau Ernst & Young over 2012; • Brieven van het ministerie van Wonen, Wijken & Integratie, en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting over de financiële positie van de woningstichting; • Evaluatie van het functioneren van de Raad zelf; • Ondernemingsplan Samen doen we meer, 2013 – 2018; • Oprichting Energie Maatschappij (ESCO); • Gebruik risicomonitor van PWC; • Samenwerking in de gemeente en regio. • Ontwikkelingen in de volkshuisvestingssector.

Vastgesteld zijn: • Ondernemingsplan Samen doen we meer, 2013 – 2018; • Doelgroepen Heuvelrug Wonen: primaire doelgroep en doelgroep sociaal+ tot € 45.000; • Jaarverslag en jaarrekening 2012 Heuvelrug Wonen; • Treasury Jaarplan 2013; • Jaarplan 2013 en begroting 2013; • Jaarrekening Heuvelrug Wonen Commandiet B.V.; • Instemming met uitwerken van een Esco; • Instemming met beëindiging projecten Koningin Emmalaan en De Tienden in projectrapportage. Deze projecten zijn gereed en woningen zijn verhuurd; • Instemming visie Heuvelrug Wonen op huurdersparticipatie in herstructureringsprojecten en groot-onderhoud; • Instemming met visie Heuvelrug Wonen op vastgoedsturing en verkoopbeleid; • Instemming beëindiging abonnement risicomonitor projecten.

6.5 Bevoegdheden De Raad van Toezicht heeft naast zijn toezichthoudende, adviserende en werkgever rol voor de directeur-bestuurder, ook goedkeuringsbevoegdheid over een aantal specifieke bestuursbeslissingen. Aan de voorschriften ter invulling van deze specifieke goedkeuringsbevoegdheid werd door het bestuur voldaan. In het verslagjaar hoefde de Raad van Toezicht niet rechtstreeks te interveniëren.

print

home

64

Verslag Raad van Toezicht

6.6 Rooster van aftreden per 31 december 2013 Dhr. B. Melles

01-07-2012

01-07-2016

aftredend

Mevrouw L. Sanders *H

01-07-2012

01-07-2016

aftredend

Dhr. H. W Smid

01-01-2009

01-01-2013

afgetreden

Dhr. W. Nijman

01-01-2009

01-07-2014

aftredend

Dhr. G. van de Haar *H

01-07-2010

01-07-2014

herbenoembaar

Dhr. A. Scholten

01-07-2010

01-01-2013

afgetreden

De Raad van Toezicht werkt volgens de aanbevelingen van de Commissie Intern Toezicht Woningcorporaties en de Commissie Glasz. Tevens zijn de Governancecode en de Aedescode uitgangspunten voor het handelen van de Raad. De zetel waarbij aan de naam van het Raadslid de letter H is toegevoegd, is een zetel die wordt ingevuld op voordracht van het Huurderscollectief. Mevrouw Sanders en de heer Van de Haar bezetten die twee zetels.

6.7 Functies en nevenfuncties leden Raad van Toezicht Leden van de Raad van Toezicht vervullen per 31 december 2013 de volgende functies en nevenfuncties. De heer G. van de Haar: • Zelfstandig gevestigd mediator, interim-manager en coach • Lid (wnd. voorzitter) van de Raad van Commissarissen van Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland. • Lid van de Raad van Advies ba Management, Economie en Recht bij NCOI • Lid van de Raad van Toezicht CAI Hendrik-Ido-Ambacht. • Lid Hervormde Kerkenraad Elim in Hendrik-Ido-Ambacht. De heer B. Melles: • Directeur/eigenaar Smitshoek Melles & Partners BV, Nieuwegein • Commissaris Omneo Management NV, Mechelen, België • Commissaris Woonstede, Ede • Aandeelhouder BME Amerongen Beheer BV. • Lid Hervormde Kerkenraad in Amerongen De heer W. Nijman: • Lid Raad van Advies Match and More BV (beëindigd per 30/09/2013) Mevrouw L. Sanders: • Zelfstandig adviseur wonen, welzijn en zorg • Voorzitter Groen Links Lochem • Onafhankelijke voorzitter van WWZ-netwerk (Wonen, Welzijn, Zorg) in Lochem. • Penningmeester van Stichting Janbrand.

print

home

65

Verslag Raad van Toezicht

6.8 Honorering De directeur-bestuurder (1958) is in dienst sinds 1 juni 2007 en heeft een arbeidsovereenkomst van 1 fte. Honorering is bepaald volgens de richtlijnen van de commissie Izeboud. Het vaste jaarsalaris over 2013 bedraagt bruto € 129.313.  Hiernaast is aan vaste bruto onkostenvergoeding en werkgeverslasten een bedrag van € 11.926 betaald. De pensioenpremie die ten laste van de stichting komt bedraagt € 29.379; dit werkgeversdeel is 71% van de totale pensioenpremie. Daarnaast is er een bedrijfswagen ter beschikking gesteld. Afhankelijk van de kwantitatieve en kwalitatieve prestaties van de bestuurder wordt hem, conform de Izeboudregeling, een bonus van maximaal 10% van het vaste salaris toegekend, te beoordelen door ten minste twee leden van de Raad van Toezicht. De Remuneratie­ commissie heeft jaarlijks een beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder op basis van speerpunten/resultaatafspraken voor het betreffende jaar zoals deze begin van elk jaar in de vergadering van de Raad van Toezicht zijn vastgesteld. Ze legt deze vast in het remuneratierapport. Over het jaar 2013 wordt geen bonus uitgekeerd. Hiermee is gehoor gegeven aan ingevoerde beloningscode die bonussen verbiedt. De functie van de directeur-bestuurder is geplaatst in Izeboudfunctieklasse E. De leden van de Raad van Toezicht ontvangen een vergoeding, gebaseerd op de richtlijnen van de VTW, de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. Hierin krijgt de voorzitter een hogere vergoeding vanwege de klankbordfunctie die extra tijd vergt. De voorzitter heeft in 2013 een vergoeding van € 12.814 ontvangen. De overige leden ontvangen jaarlijks een vergoeding van € 7.720 (exclusief BTW). Het totaal van de vergoedingen van de vier leden van de Raad van Toezicht bedraagt bruto € 35.974 (exclusief BTW). De leden ontvangen daarnaast geen onkostenvergoeding.

6.9 Verklaringen De Raad van Toezicht verklaart over het verslagjaar: • Er zijn geen onverenigbare nevenfuncties in het verkeer tussen bestuur en toezichthouder; • Er zijn geen transacties aan de orde geweest waarbij er binnen de Raad van Toezicht sprake was van tegengestelde belangen; • De statutaire zittingsduur en de maximale zittingstermijn van de leden van de Raad van Toezicht zijn nageleefd.

print

home

66

Verslag Raad van Toezicht

6.10 Goedkeuring volkshuisvestingsverslag, jaarrekening en jaarverslag 2013 De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van het hier voorliggende volkshuisvestings­verslag, de jaarrekening en het jaarverslag over het boekjaar 2013. Tevens heeft hij kennis genomen van de bevindingen van de accountant. Het functioneren van de accountant is goed bevonden, en er heeft constructieve dialoog plaats gevonden tussen de accountant en de auditcommissie en Raad van Toezicht over de jaarrekening. Op 3 juni 2014 heeft de Raad van Toezicht zijn goedkeuring gegeven aan het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag over het boekjaar 2013. De Raad van Toezicht concludeert uit zowel het verslag van de accountant als eigen waarneming dat Heuvelrug Wonen een gezonde onderneming is, die adequaat inspeelt op ontwikkelingen in de sector en de omgeving. De Raad dankt de bestuurder, het managementteam en het voltallige personeel voor de inzet van het afgelopen jaar. Namens de Raad van Toezicht W. Nijman, voorzitter  

print

home

67

Verslag Huurdersvertegenwoordiging

7 Verslag Huurders­ vertegenwoordiging Het Huurderscollectief vertegenwoordigt de belangen van alle huurders bij Heuvelrug Wonen. Zij is daarin het aanspreekpunt voor Heuvelrug Wonen. Regelmatig vergadert Het Huurderscollectief met Heuvelrug Wonen. Dit gebeurt minimaal vier keer per jaar.

Gespreksonderwerpen waren in 2013 onder andere het Onderhouds-ABC, inbraakpreventie, klantmonitor, verkoopplan, jaarplan en het ondernemingsplan van Heuvelrug Wonen. Daarnaast waren er extra bijeenkomsten voor bespreking van de huurbeleid en de jaarlijkse huurverhoging. In het kader van scholing hebben leden van het Huurderscollectief deelgenomen aan: • cursus Inzicht in financiën van woningcorporaties; • cursus Onderhandelen met woningcorporaties over huurbeleid; • workshop Actie ondernemen tegen de gluurverhoging. In de Raad van Toezicht ontstond in 2013 een vacature voor vertegenwoordiging van huurders in de Raad. Bij het vertrek van de heer Scholten heeft de huurders­ vertegenwoordiging mevrouw Sanders verzocht deze rol namens de huurders binnen de Raad te vertegenwoordigen.

print

home

68

Verslag Huurdersvertegenwoordiging

7.1 Activiteiten De heer Groeneveld vertegenwoordigt de huurdersvertegenwoordiging in de redactie van Op de Hoogte, het huurdersmagazine van Heuvelrug Wonen. In elk nummer verzorgt hij een column, waarin actuele zaken aan de orde komen die voor huurders van belang zijn. Het Huurderscollectief zette zich ook in voor een lokaal maatschappelijk doel. In 2013 was het goede doel de Kinderspeelweek in Driebergen. Het collectief zorgde voor besparingen in de bezorging van de uitnodigingen aan alle huurders voor de jaarvergaderingen door zelf de verzending en bezorging te verzorgen. De besparingen die ze hiermee bereikten bedroegen 1190 euro. Deze kwamen ten goede aan het de Kinderspeelweek. De leden van het Huurderscollectief nemen deel aan externe bijeenkomsten over thema’s die van belang zijn voor huurders. In 2013 was dat bijvoorbeeld: Deelname aan Buurtsignaal, georganiseerd door de gemeente Utrechtse Heuvelrug. In Buurtsignaal worden allerlei partijen in de gemeente die samen knelpunten in de wijk aanpakken, bijeengebracht. Op deze manier vergroten zij de veiligheid en saamhorigheid in een wijk.

7.2 Juridische structuur Eind 2013 is gestart met het meer in overeenstemming brengen van de juridische structuur van de huurdervertegenwoordiging met de eisen van de Overlegwet. Onder andere door de oprichting van huurderbelangenverenigingen in Doorn en Driebergen. Naar verwachting is dit voorjaar 2014 gereed. Namens het Huurderscollectief A.E. van Zandt, voorzitter

print

home

69

Verslag van de Ondernemingsraad

8 Verslag van de Ondernemingsraad De ondernemingsraad (OR) bestond in 2013 uit Els van Tuinen (voorzitter), Jan van der Vlies en Ineke van Voskuilen (vanaf 15 december 2013).   De zittingstermijn van twee OR-leden was afgelopen in december 2013. Jan van der Vlies en Els van Tuinen stelden zich beschikbaar voor een nieuwe periode van 3 jaar. Begin december schreef de OR verkiezingen uit voor een derde lid. Deze gingen evenwel niet door omdat niemand zich kandidaat stelde. Later stelde Ineke van Voskuilen zich beschikbaar als OR-lid. De OR was blij dat hiermee de bezetting van de ondernemingsraad na 3 jaar weer compleet was.

Er zijn zeven overlegvergaderingen met de directeur-bestuurder en de P&Oadviseur geweest. De volgende onderwerpen kwamen aan de orde: • Duurzame inzetbaarheid • Aanpassen RI&E • Uitwerking verbeterpunten Medewerkers tevredenheidsonderzoek • Jaarverslag en jaarrekening • Investeringen die van invloed zijn op de werkwijze • Vacature coördinator Verhuur • Verschuiven taken Financiën • Werving Technisch administratief medewerkster • Verplichte vrije dagen • Maatschappelijke ontwikkelingen en de gevolgen voor Heuvelrug Wonen • @nders werken

print

home

70

Verslag van de Ondernemingsraad

De OR heeft één bijeenkomst gehad met de Raad van Toezicht. De OR heeft één  cursus gevolgd: OR & Financiën. Ze volgde deze cursus om meer en beter inzicht te krijgen in de begroting en jaarrekening van Heuvelrug Wonen. De OR ontving in het voorjaar van 2013 de vakbondsdelegatie van de Curaçaose woningcorporatie Fundashon Kas Popular. De delegatie wilde graag van gedachten wisselen met vakbonden en ondernemingsraden van woningcorporaties in Nederland. Hoe zijn ze georganiseerd, hoe werken zij en waar lopen ze tegenaan. Hiervan deden zij verslag in het Antilliaans Dagblad. Jan van de Vlies is namens de OR afgevaardigd in de werkgroep @nders werken.

Namens de Ondernemingsraad E. van Tuinen, voorzitter

print

home

71

Jaarrekening

9 Jaarrekening

print

home

72

Jaarrekening

9.1 Kengetallen Woningbezit Woningen/woongebouwen Commerciële ruimten Garages Parkeerplaatsen Totaal Mutaties in woningbezit Aantal opgeleverd Aantal verkocht Aantal uit exploitatie door sloop Kwaliteit Aantal gevallen mutatieonderhoud Kosten planmatig onderhoud per vhe Kosten dagelijks onderhoud per woning (klachten en mutatie) per woning Het verhuren van woningen Huurachterstand in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur Aantal verhuringen Financiële continuïteit Solvabiliteit % Liquiditeit % Rentedekkingsratio (ICR) Rentabiliteit eigen vermogen % Rentabiliteit totaal vermogen % Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen per vhe Overige voorzieningen per vhe Resultaat per vhe

2013   3.310 5 27 8 3.350     76 17 –     221 918 431

2012   3.251 5 27 8 3.291     6 19 16     190 988 438

    0,64 0,96 221     49,11 2,10 3,21 1,70 2,66     28.540 66 463  

    0,60 1,00 190     49,35 1,10 3,30 9,00 6,00     27.430 70 2.447  

print

home

73

Jaarrekening

9.2 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 Activa 1

2

3

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal Financiële vaste activa Latente belastingvordering(en) Overige effecten Te vorderen BWS subsidies Overige vorderingen Totaal Totaal vaste activa

4

31-12-2013

31-12-2012

140.004.760 750.000

135.321.013 4.783.611

3.130.487

3.321.844

143.885.247

143.426.468

22.905.808 1.101.362 24.007.170

20.661.773 1.347.365 22.009.138

697.339 1.495 6.791 1.500.000 2.205.625

725.632 1.495 26.046 2.877.485 3.630.658

170.098.042

169.066.264

Vlottende activa Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Totaal

394.513 1.279.143

706.084 1.409.532

1.673.656

2.115.616

Onderhanden projecten

5.265.141

5.947.848

Huurdebiteuren Vorderingen op gemeente Vennootschapsbelasting Totaal

52.928 20.327 – 73.255

37.402 20.327 2.279 60.008

8.203 903.427 356.115 1.341.000

– 143.518 714.190 917.716

Liquide middelen

16.287.834

4.845.635

Totaal vlottende activa

24.567.631

13.826.815

194.665.673

182.893.080

Overige belastingen en premies Sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal 5

(voor winstbestemming)

Totaal

print

home

74

Jaarrekening

Passiva

31-12-2012

31-12-2012

6

Groepsvermogen

95.605.493

90.272.609

7

Egalisatierekening

6.791

26.046

8

Voorzieningen Onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen Totaal

5.574.911 220.243 5.795.154

7.582.471 230.062 7.812.533

9.156.302 64.704.026 1.137.748

9.422.383 61.749.955 1.370.417

74.998.076

72.542.755

6.968.851

7.461.251

7.516.197 747.020 928.311 152.333 1.947.445 18.260.157

697.790 1.429.632 482.729 240.732 1.927.005 12.239.139

194.665.673

182.893.080

9

10

Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen inzake onroerende zaken verkoop onder voorwaarden Totaal Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen Langlopende schulden Schulden aan leveranciers Omzetbelasting Overige schulden Overlopende passiva Totaal

Totaal

print

home

75

Jaarrekening

9.3 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 16 Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten 11 12 13 14 15

Bedrijfslasten 17 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 18 Overige waardeveranderingen vaste activa en vastgoedportefeuille 19 Lonen en salarissen 20 Sociale lasten 21 Pensioenlasten 22 Onderhoudslasten 23 Leefbaarheid 24 Lasten servicecontracten 25 Overige bedrijfskosten Totaal Bedrijfsresultaat 26 Niet-gerealiseerde waardeverandingen vastgoedportefeuille 27 Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten 28 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 29 Rentelasten en soortgelijke kosten

30 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 31 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Netto resultaat

Begroting 2013

2013

2012

19.465.000 400.000 20.000 688.000 189.000

19.233.889 484.580 20.329 1.880.604 211.016

18.350.478 416.627 20.329 2.592.857 199.717

287.000 21.049.000

357.409 22.187.827

499.627 22.079.635

2.774.000

2.312.966

2.215.716

–

6.754.329

-1.137.490

1.819.000 251.000 330.000 5.177.000 438.000 400.000 3.470.000 14.659.000 6.390.000

1.750.322 209.315 299.033 4.692.863 504.465 449.202 3.314.550 20.287.045 1.900.782

1.756.148 207.077 294.072 4.877.759 372.394 379.045 2.638.276 11.602.997 10.476.638

34.000

2.827.088

442.858

–

–

78

51.000 -3.243.000 -3.192.000

162.740 -3.310.447 -3.147.707

181.219 -3.023.512 -2.842.215

3.232.000 -1.477.000

1.580.163 -28.293

8.077.281 -25.549

1.755.000 – 1.755.000

1.551.870 – 1.551.870

8.051.732 – 8.051.732

1.551.870

8.051.732

7.595.054 -3.814.037

9.268.606 -4.332.488

5.332.887

12.987.850

Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat 2013 Netto resultaat 1.755.000 Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt: Waardestijging sociaal vastgoed in het jaar – Vrijgevallen wegen afschrijving uit – herwaardering Totaal resultaat 1.755.000

print

home

76

Jaarrekening

9.4 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Kasstroom uit operationele activiteiten

2013

2012

Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: – afschrijvingen – waardeveranderingen vastgoed – geactiveerde productie – opbrengst verkopen – kostprijs verkopen – niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille – mutaties van voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: – mutatie handelsvorderingen – mutatie voorraden – mutatie overlopende activa – mutatie financiële vaste activa – mutatie handelscrediteuren – mutatie belasting en sociale premies – mutatie overlopende passiva

4.728

10.919

2.313 6.754 -211 -2.640 758 -2.827

2.216 -1.137 -200 -3.487 895 -443

-10

19

-775 1.125 358 1.406 -683 440 -68

369 605 83 -2.480 648 2.111 -104

10.668 163 0 -3.310 -28 7.492

10.014 181 0 -3.024 -26 7.146

-5 -7.699 2.640 -5.064

0 -9.270 3.511 -5.759

Ontvangsten uit langlopende schulden Mutatie bankkrediet Aflossingen van langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

10.475 -492 -969 9.014

0 -439 -2.061 -2.500

Netto Kasstroom

11.442

-1.113

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Ontvangen dividend Betaalde interest Betaalde winstbelasting Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Verwerving groepsmaatschappijen Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten

print

home

77

Colofon © Heuvelrug Wonen Boswijklaan 50 3941 ZN  Doorn Telefoon (0343) 53 60 80 E-mail: [email protected] www.heuvelrugwonen.nl Tekst Heuvelrug Wonen Foto’s Albert Willemsen, Dorthe Boerwinkel, iStockphoto, Marina Le-Tran, Floortje Klomp. Vormgeving  LaVerbe, Nijmegen Doorn, juli 2014