Raadsvoorstel Aan de raad van de gemeente Sliedrecht
Agendapunt: 10
Sliedrecht, 30 januari 2009
Onderwerp: Vervolgaanpak plan De Bonkelaar en omgeving.
Samenvatting: Op 4 maart 2002 heeft de raad van de gemeente Sliedrecht ingestemd met het aangaan van een intentieovereenkomst tussen de gemeente Sliedrecht en AQB Exploitatie BV voor een nieuwbouwplan ter plaatse van De Bonkelaar. In de praktijk bleek echter dat het realiseren van een bouwplan zoals voorgesteld door AQB en overeengekomen met de gemeente niet uitvoerbaar was .Om uit een impasse te geraken is besloten de intentieovereenkomst tussen AQB en de gemeente te beëindigen. Hiervoor is een schikkingovereenkomst aangegaan. Tijdens het beëindigen van de intentieovereenkomst was er de bereidheid van AQB zijn plan voor de Bonkelaar over te doen aan Sol Design + Development. Sol Design had een visie ontwikkeld voor het centrum van Sliedrecht, waaronder het gebied de Bonkelaar en omgeving.Ook dat leidde niet tot het gewenste resultaat omdat Sol Design financieel gezien onvoldoende mogelijkheden had om het plan van AQB over te nemen en het plan voor eigen rekening en risico uit te voeren. Door tussenkomst van de gemeente is aannemersbedrijf Gebr. Blokland BV in beeld gekomen. Blokland heeft in nauw overleg met de gemeente het plan van AQB gekocht, met het vooruitzicht het gehele Bonkelaargebied en omgeving opnieuw te ontwikkelen, waarbij de studie van Sol Design als leidraad zou dienen.Tevens heeft Blokland het centrumplan van Sol Design overgenomen. Een plan dat zoals gezegd als leidraad zou dienen voor de ontwikkeling van De Bonkelaarlocatie. De Gebr. Blokland hebben met de gemeente diverse gesprekken gevoerd voor de vervolgaanpak van de plannen. Met de Gebr. Blokland is op 13 maart 2006 overeenstemming bereikt over de overname van het project en de vervolgaanpak. Hierbij zijn de volgende voorwaarden gesteld: 1. de kwijtschelding leges aan AQB door middel van de grondexploitatie moeten worden terugverdiend; 2. een claim van € 100.000,- op Sol Design,afkoop architectenkosten, los van een positieve grondexploitatie zal aan de gemeente vergoed moeten worden; 3. de intentieovereenkomst van AQB over gaat naar Blokland maar vervangen wordt door een samenwerkingsovereenkomst waarin bepalingen als vrijwaring planschade artikel 49 WRO en het niet gelijktijdig uitvoeren van andere bouwplannen worden geschrapt; 4. de gronden nodig voor de uitvoering van het centrumplan door de gemeente worden uitgegeven tegen € 650,- per m2 inclusief een bijdrage reserve infrastructurele werken van € 10,80 per m2 en als markttechnisch een hogere prijs kan worden bereikt, die extra opbrengst op fiftyfifty basis wordt verdeeld; 5. oude plankosten ( € 200.000,-) die de gemeente AQB heeft kwijt gescholden moeten worden terug verdiend in de grondexploitatie en niet onder de fifty-fifty regeling vallen. Na de zomervakantie 2006 is gewerkt aan een samenwerkingsovereenkomst . In mei 2007 was de concept samenwerkingsovereenkomst uitgewerkt op basis van gemaakte afspraken. De studie van Sol
-2-
Design diende voor de Gebr.Blokland als leidraad voor het uitwerken van het plan c.q. de inschakeling van stedenbouwkundige bureaus. Dat laatste was voor het college gelet op uitspraken vanuit de raad over te stellen stedenbouwkundige kaders voor genoemd gebied, bij nader inzien, niet aanvaardbaar. De voorkeur werd er aan gegeven om vooraf eerst duidelijke stedenbouwkundige kaders vast te stellen alvorens stedenbouwkundige bureaus in te schakelen. Op 9 juli 2007 besloot uw raad op voorstel van het college Haskoning opdracht te verstrekken tot het maken van een stedenbouwkundige visie voor de locatie De Bonkelaar en omgeving. De studie van Haskoning kwam gereed op 25 september 2007 en werd na een toelichting in het college door Haskoning geagendeerd voor een besloten raadscommissie Ruimte en Groen op 6 november 2007. De commissie was enthousiast over het ontwerp en vroeg om in overleg met betrokken partijen te bezien in hoeverre de visie financieel uitvoerbaar is. Dat besluit heeft geleid tot veelvuldig overleg tussen de betreffende portefeuillhouders en de Gebr. Blokland en Bemog.( ontwikkelingscombinatie). Voor de Gebr. Blokland en Bemog was het door gaan op de voorgestelde ingeslagen weg geen acceptabel voorstel.Het door de gemeente voorgestelde perspectief met de daarin opgesloten meerwaarde van de omgeving was geheel vervallen waardoor financiële pijlers zijn weggevallen. De gemeente werd gelet op de gewekte verwachtingen die niet werden nagekomen verzocht in de inmiddels ontstane tekorten bij te dragen. Om een duidelijk inzicht te krijgen in mogelijke tekorten is afgesproken dat door Blokland en Bemog aan de hand van de studie van Haskoning per bouwblok (fysieke faseringsmogelijkheden), aangegeven zal worden waar en welke tekorten er in de grondexploitatie zitten. Op 12 februari 2008 heeft het college kennis genomen van het op onderdelen aangepaste plan voor het Bonkelaarplein. De conclusie moest worden getrokken dat het plan gefaseerd of geheel financieel niet sluitend is te krijgen en er grote tekorten ontstaan. De stedenbouwkundige kaders dienden zo enigszins mogelijk te worden verruimd, zodat meer volume zou kunnen worden weggezet en daardoor extra opbrengsten. Op 19 mei 2008 stelde de raad de stedenbouwkundige kaders,17 uitgangspunten, vast voor De Bonkelaar en omgeving. Op 30 mei 2008 is Gebr.Blokland verzocht overeenkomstig het raadsbesluit aan de slag te gaan, de intentieovereenkomst verder uit te werken en drie of vier bureaus uit te nodigen om op basis van het stedenbouwkundige kader een plan te maken. Blokland en Bemog hebben met de gemeente op 15 mei 2008 een gesprek gehad over de vervolgaanpak. Overeengekomen werd dat in eerste instantie gewerkt zou gaan worden aan de samenwerkingsovereenkomst. Op 30 juni 2008 heeft een vervolgoverleg plaatsgevonden met de heren Blokland en Van Dijk over de door hen aangepaste concept- samenwerkingsovereenkomst. Die overeenkomst was voor de gemeente niet acceptabel omdat de financiële risico’s volledig bij de gemeente werden gelegd en eenzijdig naar de gemeente toe boeteclausules waren opgenomen. Besloten werd na de zomervakantie de vervolgaanpak van het project weer in gang te zetten. Afgesproken is na de zomervakantie een gesprek te beleggen met het voltallige college. Dat gesprek heeft niet plaatsgevonden. Besloten werd dat de betrokken wethouders de vervolggesprekken zouden voeren. Na de zomervakantie hebben tussen de gemeente en Blokland en Bemog vier gesprekken plaatsgevonden. Hiervoor wordt verwezen naar de in de raadsportefeuille opgenomen stukken. Die gesprekken hebben er in geresulteerd af te stappen van de eerder voorgestelde grootschalige aanpak van de Bonkelaarlocatie en te volstaan met de locatie de Bonkelaarstaete, met daaraan toegevoegd de bibliotheeklocatie en de daaraan grenzende noordelijke strook zoals in bouwcontouren weergegeven in het vigerende bestemmingsplan Centrum de Bonkelaar.
-3-
Voorgesteld is dat de gemeente de bibliotheek inbrengt nieuw voor oud, waarbij de opbrengsten voor de twee nieuwe locaties( bibliotheek en perceel er naast) als dekking zouden moeten dienen voor de nieuwe bibliotheek. Op de locatie van de bibliotheek en aangrenzende grond( hierna te noemen Bonkelaarstaete II ) kunnen circa 20 appartementen worden gebouwd en kan ruimte worden gevonden voor een nieuwe bibliotheek en toe te voegen commerciële ruimte.Bij parkeren wordt uitgegaan van bebouwd parkeren. Met de opbrengst die genoemde bouw genereert kan geen bibliotheek nieuw voor oud worden gebouwd. De grondopbrengsten bedragen € 1.065.250,-. Een nieuwe bibliotheek kost € 1.480.000,-. Inclusief bijkomende kosten en exclusief inrichtingskosten resteert een negatief saldo van € 464.726,-. Voor de Bonkelaarstaete I, kan worden teruggevallen op het bouwplan AQB waar al een 1e fase bouwvergunning voor is afgegeven. Door een gevelaanpassing en een goede aansluiting te zoeken bij de Bonkelaarstaete II, het Bonkelaarplein met omliggende bebouwing en het Rondeel is het mogelijk van de Bonkelaarlocatie dat centraal in de gemeente ligt een aantrekkelijk gebied te maken en het nu in één keer af te ronden. Voor de Bonkelaarstaete I is de rentetikker gerekend vanaf 31 mei 2006 tot heden doorgegaan. Voordat daadwerkelijk met de bouw van beide locaties kan worden overgegaan is het 1 mei 2011. Over die periode bedraagt het totale renteverlies € 1.306.152,-. In alle redelijkheid is besloten dat verlies te delen, waarbij de gemeente € 653.500,- voor haar rekening neemt. In het geval de bouw later start zijn de daaraan extra verbonden kosten voor rekening van de ontwikkelingscombinatie . Op de locatie Bonkelaarstaete I rust een boekwaarde van € 426.436,-. Deze boekwaarde kan zoals aanvankelijk de bedoeling was bij een ontwikkeling van een Bonkelaarlocatie groot, niet in de grondexploitatie worden verdisconteerd vanwege het ontbreken van voldoende bouwvolume. De totale kosten komen hierdoor voor de gemeente op € 1.079.936,-. Tegenover deze kosten staat een grondopbrengst van € 907.560,-. Daardoor resteert een tekort van € 172.376,-. Het bedrag van € 653.500,- dat de gemeente bijdraagt in het renteverlies van Bonkelaarstaete I kan worden gedekt uit een bijdrage vanuit de Algemene Reserve, waardoor een positief saldo resteert van € 481.124,-. Als het positieve saldo van € 481.124,- wordt afgezet tegenover het negatieve saldo van de bibliotheek resteert een positief saldo van € 16.398,--. De nieuwbouw van de bibliotheek bedraagt € 1.480.000,-. De kosten voor de inrichting moeten nog worden begroot ( de kosten zijn voorlopig geschat op circa € 500.000,--) en zijn daarom als p.m. post opgenomen. In het geheel zijn nog niet opgenomen mogelijke planschadeclaims. Voor de uitvoering van dit project is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld waarin de afspraken zoals hiervoor weergegeven zijn verwerkt. De overeenkomst treft u aan in de raadsportefeuille. Specifiek wordt verwezen naar de artikelen 4, 8 en 12. Artikel 4 gaat over het verdelen van een mogelijke meer winst bij de bouw van appartementen op de locatie Bonkelaarstaete II. Artikel 8 bepaalt hoe om te gaan bij de rentetoedeling voor De Bonkelaarstate I in het geval dat Bonkelaarstaete II niet door gaat. De gemeente zal dan de intentie moeten hebben om de Bouwcombinatie schadeloos te stellen door compensatie op andere wijze. Artikel 12 regelt de planschadevergoedingsregeling voor de Bonkelaarstaete I en II.
-4-
Aanleiding: Voor de locatie de Bonkelaar en omgeving zijn tussen de gebr. Blokland en de gemeente Sliedrecht afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het gebied. Na aanpassing van de stedenbouwkundige kaders is gebleken dat uitvoering van de eerder voorgestelde planideeën niet mogelijk was. Ook de nieuwe stedenbouwkundige kaders boden onvoldoende mogelijkheden om tot een financieel verantwoord uitvoerbaar plan te komen. Het vorenstaande heeft er in geresulteerd dat in onderling overleg is besloten alleen de locatie de Bonkelaar en de bibliotheeklocatie en een aangrenzend perceel nader uit te werken en daarvoor een haalbaar plan te maken waarbij de huidige bibliotheek wordt vervangen door een nieuwe bibliotheek en circa 20 appartementen worden toegevoegd in een kleinschalige setting. Alternatieven, keuze en overwegingen t.a.v. het voorstel: --
Financiële aspecten: Als risicopost is planschade opgenomen voor zowel De Bonkelaarstaete I als De Bonkelaarstaete II. Deze kan pas worden begroot als er op basis van een totaalplan planschadeanalyses kunnen worden gemaakt. De dekking van € 653.500,-, zijnde de rentevergoeding aan de ontwikkelaar voor Bonkelaarstaete I, vindt plaats door een onttrekking aan de Algemene Bestemmings Reserve. De opbrengst van de grond onder De Bonkelaarstaete I ( € 907.560,- min een boekwaarde van € 125.432,- is € 782.130,- ) zou aanvankelijk worden gestort in de Reserve Egalisatie Grondkosten en ten goede komen aan de nieuwbouw gemeentekantoor Industrieweg. Die opbrengst is echter nodig voor de afwikkeling van het project Bonkelaarstaete I en II, waardoor de extra kapitaallasten voor het gemeentekantoor op basis van een 36 jarige annuïteit, op jaarbasis € 47.268,- bedragen. Vervolgens vervalt een jaarlijkse opbrengst van de erfpachtscanon onder Bonkelaarstaete I van € 13.187,-, waardoor de extra lasten voor de gemeentebegroting € 60.655,-- bedragen. Deze zullen worden meegenomen in de Zomernota 2009. Daarnaast wordt een bedrag van € 1.480.000,- geactiveerd en in de Reserve Kapitaalslasten Investeringen gebracht om de kapitaalslasten van de nieuwbouw van de bibliotheek te dekken. Voor de inrichtingskosten van de bibliotheek ( voorlopig geraamd op € 500.000,-) kan te zijner tijd eenzelfde financiële constructie worden toegepast voor de nieuwbouwkosten van de bibliotheek, door deze ten laste te brengen van de Algemene Bestemmings Reserve. In de raadsportefeuille treft u een overzicht aan van de kosten en dekkingsmiddelen. Communicatie: -Vervolgtraject: -Advies opiniërende bijeenkomst: De leden van de opiniërende bijeenkomst willen het voorstel bespreken in de raad.
-5-
Voorgesteld besluit: In te stemmen met het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Sliedrecht en de Commanditaire Vennootschap Ontwikkelingscombinatie Blokland-Bemog, met de daaraan verbonden financiële consequenties. De financiële consequenties bij het ontwikkelen van zowel Bonkelaarstaete I als II houden in dat: a. de vergoeding van rentekosten van € 653.500,- voor Bonkelaarstaete I, ten laste worden gebracht van de Algemene Bestemmings Reserve; b. de kosten voor de nieuwbouw bibliotheek van € 1.480.000,- worden geactiveerd en in de Reserve Kapitaalslasten Investeringen gebracht, om de kapitaalslasten van de bibliotheek te dekken; € 47.268,- als gevolg van: het vervallen van de storting van € 782.130,- ( grondopbrengst Bonkelaarstaete I )in de Reserve Egalisatie Grondkosten; c. de jaarlijkse erfpachtcanon van € 13.187,- voor Bonkelaarstaete I vervalt.
Burgemeester en Wethouders van Sliedrecht, de secretaris, de burgemeester,
M.J. Verhoef
M.C. Boevée
