Actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting
26 September 2011 Woonvisie
Van buiten naar binnen
Crisis
Regeerakkoord Staatssteunregels EU
Klanten kritischer Rijksbegroting
Vergrijzing
Woonvisie kabinet Duurzaam
Nieuwe aanpak Rotterdam Zuid Huisvestingswet
Crisis
• Hypotheekrente belastingaftrek blijft • Nieuwe hypotheken minder bel.aftrek • Hogere eisen verstrekken hypotheken • Woningbouwproductie op dieptepunt • Grote bezuinigingen bij alle overheden
Regeerakkoord
• Weer 4 jaar inflatievolgend huurbeleid • Corporaties dragen ca. 600 miljoen per jaar bij aan Huurtoeslag • Right to buy voor huurders • Stadsregio verliest haar positie als + regio • Afschaffen Deelgemeenten
Woonvisie Kabinet
Doel: heroriëntatie •
Meer verantwoordelijkheid bij burger, instanties en bedrijven, overheid kan niet alles oplossen Doelmatiger verdeling woningvoorraad
• •
• • •
Meer aanbieders
Verbetering investeringsperspectief Verbeteren vertrouwen in de markt Beschermen wie dat echt nodig heeft
Consequenties woonvisie: koopmarkt
• • • •
Geen wijzigingen hypotheekrenteaftrek Nieuwe gedragscode banken Tijdelijk verlagen overdrachtsbelasting Recht van huurders op koop woning tegen redelijke prijs
Consequenties woonvisie: Huurmarkt
• • • •
Strakke scheiding DEAB / Niet DEAB Scheefwonen bestrijden door hogere huurverhoging boven € 43.000 (+5%) 25 punten meer in schaarstegebieden Beter benutten vermogen corporaties door invloed gemeenten en toezicht
EG-richtlijn staatssteun 1 jan. 2011
Uitgangspunt: Staatssteun mag niet leiden tot ongelijkheid in de markt Wat is staatssteun? • • •
Sanerings / projectsteun CFV Borgen van leningen door WSW/gemeente Lagere grondkosten bij aankoop van gemeente
Met staatssteun (DAEB) diensten van algemeen economisch belang
–
Toewijzen van 90% van de woningen met huur beneden € 652 aan HH met inkomen beneden € 33.614 Overige 10% beleidruimte (voorrang urgenten) Bouw van woningen met huur beneden € 652,Maatschappelijk vastgoed (lijst)
– – – • •
Scholen, zorgvoorzieningen Voordeel doorgeven in de vorm van lagere huur
Zonder staatssteun (Niet DEAB)
• Woningen met huur boven €652 en ook onder die grens • Woningen gefinancierd zonder steun (sociaal koop of huur) • Commerciële activiteiten • Corporatie moet activiteiten DAEB / niet DAEB scheiden
Consequenties staatssteunregeling
Totaal stadsregio, geslaagden 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
Totaal stadsregio, woningzoekenden
Onbekend < € 33.000 > € 33.000 Totaal kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 2010 2010 2010 2010 2011 2011
• •
90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
Onbekend < € 33.000 > € 33.000 Totaal
kw1 2010
kw2 2010
kw3 2010
kw4 2010
kw1 2011
kw2 2011
Dynamiek neemt af (minder geslaagden) €33.614 - €43.000 zoeken niet meer bij corporaties: waar kunnen ze wel terecht?
Betaalbaarheid van het wonen, Huursector
•
Sociale Huursector • • • •
•
Scheiding onder en boven € 33.614 Sociale won. huurverhoging = inflatie Korting op Huurtoeslag Boven € 43.000 in soc. won. + 5% verh.
Vrije sector huur •
•
Nieuwe doelgroep inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 nauwelijks aanbod Vraag naar duurdere woningen ingezakt
Betaalbaarheid van het wonen, Koopsector
• Koop sector stagneert • • • •
Hypotheken onderdruk Tijdelijk overdrachtsbelasting van 6% naar 4% Bouw op dieptepunt Doelgroep boven € 33.614 groeit
Nieuwe aanpak Rotterdam Zuid
• • •
• •
Zeer terughoudend bouwprogramma in regio waar het gaat om (middel)dure woningen die concurreren met R’dam Zuid Een betere regionale verdeling van de sociale voorraad Afspraken over regionaal huurbeleid en woonruimteverdeling Extra bijdrage via het gemeentefonds Extra bijdrage door de sector??
Van buiten naar binnen Samenwerking gemeenten op regionale schaal? Financieringseisen banken? Klanten kritischer Vergrijzing
Scheiding wonen en zorg
Right to buy ? Huurmarkt krimpt / stagneert
Bijdrage aan Huurtoeslag Meer ipv minder regels in Huisvestingswet
Investeringen in duurzaamheid Bijdragen aan Nieuwe aanpak Rotterdam Zuid ?
Splitsing Woonvisie Deab/ niet Deab
