Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011
Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen
De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving – Staatssteunregeling – Hypotheekeisen
2. Financiën – Corporaties – Gemeenten
De staatssteunregeling in het kort Staatssteunregeling: – Sociale huur (t/m €652) alleen voor inkomens tot €33.614 – Uitzondering voor maximaal 10% (urgenten) •
In de eerste drie maanden is gemiddeld 96% passend toegewezen
– Financiering commerciële activiteiten duurder (koop, dure huur, winkels)
Enkele gevolgen van de staatssteunregeling • Circa 20% van de woningzoekenden verdient te veel voor een sociale huurwoning: – Drechtsteden: 22.000 huishoudens hebben een inkomen tussen €33.614 en €43.000 – Jaarlijks: circa 600 woningzoekenden kunnen niet meer in de sociale huur terecht
• 10x zoveel klachten van woningzoekenden: – Onbegrip, woede en verdriet
• Aantal mutaties neemt –vooralsnog‐ niet af
Probleem of kans? • Probleem: grote groep valt tussen wal en schip en kan niet verhuizen. De doorstroming neemt af. OF • Kans: er is een nieuwe vraag naar nieuwe producten en er is een overaanbod van sociale huur. Transformatie van het productaanbod.
Aanscherping van de hypotheekeisen door de NVB • NVB op basis van Nibud: – Bij inkomen € 33.500 is de maximale hypotheek (inclusief KK en verbouwing): € 149.000 – Bij inkomen € 43.000 is de maximale hypotheek (inclusief KK en verbouwing): € 196.000 – Afhankelijk van de gezinssituatie kan dit lager zijn. – Per 1 april 2011 hogere rekenrente (van 5,2% naar 5,8%) – Per 1 augustus 2011: geen tophypotheken meer
Gevolgen van de hypotheekeisen • Een groot deel van de koopwoningmarkt is niet bereikbaar voor lagere middeninkomens • Kwalitatieve mismatch (“minder huis kunnen kopen”) • Verschil per gemeente (Dordrecht relatief veel goedkope koop)
Probleem of kans? • Probleem: mensen die voorheen een sociale huurwoning konden huren, kunnen nu de benodigde woning niet huren of kopen. OF • Kans: er ontstaat een grotere markt voor verkoop van huurwoningen, eventueel met korting.
De financiën van corporaties • • • • •
Invoering vennootschapsbelasting Inflatievolgend huurbeleid extra huur voor inkomen > € 43.000 uitgesteld Afschaffing Vogelaarheffing Bijdrage aan huurtoeslag vanaf 2014 – Jaarlijks € 240 per woning – Jaarlijks 8 miljoen minder onrendabel investeren
• Basel III‐akkoord (gevolg: hogere rente)
Uitgaven en inkomsten in balans: • Uitgaven omlaag door bezuinigingen op: – Bedrijfslasten – Onderhoud – Investeringen (nieuwbouw / renovatie)
• Inkomsten omhoog door: – Hogere streefhuur – Meer verkoop
Probleem of kans? • Probleem: afname van de investeringen in herstructureringswijken. Minder sociale huurwoningen. OF • Kans: alleen investeren in wat er echt toe doet (bewustere keuzes maken) en een versneld meer koop‐ of duurdere huurwoningen.
De financiën van gemeenten • Vanaf 2010 geen BLS – Er was regionaal 20 miljoen voor 5 jaar
• Vanaf 2015 geen ISV – Er was regionaal 37 miljoen voor 10 jaar
• Decentralisatie en efficiencykorting – Landelijk: bezuiniging van 1,7 miljard op sociale voorzieningen (onderwijs, zorg en werk) – Gevolgen concept‐bestuursakkoord?
• GREX: renteverliezen door geen/latere afname
Uitgaven en inkomsten in balans: Eerste inschatting door gemeenten: • Uitgaven gemeenten en regio omlaag door ‘brede doorlichting’ • Aanpak openbare ruimte bij herstructurering vanuit het project financieren, zonder Rijkssubsidie • Decentralisatie: minder middelen voor sociale voorzieningen als onderwijs, zorg en werk
Probleem of kans? • Probleem: Temporisering van de herstructurering en gebiedsontwikkeling en minder hulp voor sociaal en/of fysiek zwakkeren. OF • Kans: Meer aandacht voor het bestaande en een extra stimulans voor zelfredzaamheid.
Uitgangspunten PALT • Minder sociale huurwoningen • Kwaliteitsimpulsen • Gemengde wijken (en homogene buurten)
Betekenis voor PALT • Aantal sociale huurwoningen neemt versneld af • Kwaliteit blijft voorop staan, maar kwaliteitsslag zal wel langzamer gaan • Het uitgangspunt van gemengde wijken blijft bij de uitwerking overeind
Ontwikkelrichtingen 1. Regionale verevening van 10%‐ruimte – Betere verdeling van pieken in herstructurering mogelijk – Maar, nu nog niet toegestaan – En, wenselijkheid verder onderzoeken Conclusie PALT‐bijeenkomst: Indien dit wettelijk toegestaan wordt: Nader uit‐ werken, per gemeente/stadsdeel in beeld brengen hoe en waar de 10% ruimte kan worden benut.
Ontwikkelrichtingen 2. Meer huurwoningen voor € 653,‐ aanbieden – Geen inkomenseisen – Door indexatie en huurbevriezing weer sociaal – Maas in het net: wordt mogelijk door wetgever gedicht Conclusie PALT‐bijeenkomst: Kan alleen bij woningen met voldoende punten. Betekent wel: hogere woonlasten. Nadere praktische afspraken maken om dit toe te passen.
Ontwikkelrichtingen 3. Bestaande sociale huurwoningen als dure huur aanbieden – Wat kan en wil de groep 33.614 – 43.000 betalen? – Door hogere rente (geen borging) moet de huurprijs erg hoog worden: €750‐€800. – De kwaliteit van een sociale woning voor een marktprijs. Is niet aantrekkelijk voor huurders. Conclusie PALT bijeenkomst: biedt weinig soelaas voor 33.614‐43.000. Beperkte mogelijkheden en resultaat.
Ontwikkelrichtingen 4. Meer woningen verkopen – Kansrijke optie voor jongeren, niet voor senioren – Onderscheid tussen vrije verkoop en Koopgarant – Noodzakelijk gezien financiën corporaties en wens om te blijven investeren in sociale huisvesting Conclusie PALT bijeenkomst: Focus op koopgarant (woning blijft onderdeel sociale voorraad). Nader uitwerken: waar wel/niet, effect op leefbaarheid + financiën
PALT – hoe verder • Werken vanuit uitgangspunten PALT • Stuurgroep PALT gaat verder uitwerken: – Inzicht in financiën corporaties & gemeenten – Betaalbaarheid van de opgave – Mogelijkheden om slimmer samen te werken, geld besparen – Waar wel/niet verkopen, gevolgen voor leefbaarheid + financiën
Tot slot “ Het einde van het oude is het begin van het nieuwe. ”
