Actieprogramma woningbouwproductie: elke woning welkom Initiatiefvoorstel PvdA Amsterdam Inleiding Op lange termijn leiden demografische ontwikkelingen tot een behoefte aan 70.000 nieuwe woningen. Vanuit alle steden van het land komt men naar Amsterdam. De hoofdstad fungeert op deze manier als economische groeimotor voor het land. Maar er dreigt zand in de raderen te komen, want de woningbouw stokt. Voordat woningen gereed komen, wordt eerst een bouwvergunning afgegeven. Daarom is het aantal bouwvergunningen dat afgegeven wordt een goede voorspeller van het aantal woningen dat in de nabije toekomst gebouwd gaan worden. Drie jaar na afgifte van de bouwvergunning is het grootste deel van deze woningen tot gereedmelding gekomen. Als we beide bekijken (grafiek 1) blijkt al snel dat we in de crisisjaren nog veel geprofiteerd hebben van de bouwvergunningen die in de jaren 2006-2008 zijn aangevraagd. Dat waren er in die periode jaarlijks ruim 6.000. Het aantal gereedmeldingen daalde wel tijdens de crisis en is bijna gehalveerd ten opzichte van het topjaar 2007. Maar de bouwcrisis blijkt pas echt uit het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is afgegeven. In 2012 waren dat er 1100: 18% van het aantal in de periode voor de crisis. Als dit aantal dit jaar niet substantieel hoger ligt, dreigt voor de opgeleverde nieuwbouw de komende jaren een geweldige ramp. Voor het opvangen van de demografische groei in Amsterdam is namelijk een woningproductie van meer dan 4000 woningen nodig per jaar.
Grafiek 1 - Gereedgemelde woningen en woningen waarvoor bouwvergunning is afgegeven 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2006
2007
2008
Bouwvergunningen
2009
2010
2011
Nieuwbouwwoningen
2012
De daling van het aantal bouwvergunningen deed zich over de hele linie voor (grafiek 2). 2012 was een waar rampjaar. De woningcorporaties vroegen 54% minder vergunningen aan dan het jaar daarvoor, bij elkaar 510 in heel 2012. De marktpartijen (zelfstandige ontwikkelaars, ontwikkelende bouwers en beleggers) vroegen 34% minder vergunningen aan (578 in heel 2012) en particuliere opdrachtgevers (mensen die zelf hun huis laten bouwen) vroegen slechts voor 17 woningen een bouwvergunning aan (-/- 74%).
Grafiek 2 - Woningen waarvoor bouwvergunning is verstrekt, naar opdrachtgever 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2006
2007
2008
Woningcorporaties
2009 Marktpartijen
2010
2011
2012
Particulieren
Dit kan zo niet langer. De gevolgen van deze ramp in de Amsterdamse woningbouw zullen enorm zijn: - Nieuwbouw is de belangrijkste aanjager voor de doorstroming op de woningmarkt: over de hele linie komen woningzoekenden in de knel - De stad gaat op slot: iedereen die hier wil komen werken om onze economie aan te jagen krijgt het deksel op zijn neus. - De woningmarkt gaat verder in het slot met directe gevolgen voor de economische dynamiek. - De gemeente krijgt geweldige tegenvallers in de grondopbrengsten te verduren, niet alleen dit jaar, maar ook de komende jaren. Daarom moet er nu iets gebeuren: de PvdA stelt een aantal maatregelen voor die op onorthodoxe wijze de Amsterdamse woningbouwproductie moeten stimuleren. De onderliggende boodschap is dat elke woning welkom is.
Maatregel 1: Amsterdamse crisis- en herstelwet Veel regels en bepalingen vanuit de gemeente zijn vanuit de historie goed en verklaarbaar. In de tijd dat de huizenprijzen elk jaar stegen was het mogelijk alle beleidsdoelen tegelijk te realiseren. Maar nu gaat dat niet meer. Daarom is er een wijziging van paradigma nodig. Niet langer moeten we eerst kijken wat alle regels zijn, en dan of hier een woning mee te bouwen is. Het moet andersom: we willen een woning bouwen, en vervolgens kijken we welke bepalingen deze ontwikkeling niet belemmeren. Niet alle overheidsinvloed hoeft weg. Uit de geschiedenis van de stedenbouw in Amsterdam blijkt dat met de goede stedenbouwkundige randvoorwaarden ook juist het privaat initiatief is geholpen.1 Wij vinden dat de basis van de stedenbouw moet blijven staan. Goede stedenbouwkundigen bieden de basis voor een goede verkaveling en wegennet van een nieuwe wijk. Maar daarbinnen kan veel geschrapt worden.
Regelgeving van de gemeente Wat ons betreft moet per locatie afgewogen worden onder welke voorwaarde een woningbouwontwikkeling wél tot stand kan komen. De regels die totstandkoming van een project belemmeren worden geschrapt. Veel van deze regels zijn ook niet doelmatig zodat er sprake is van vreemd paternalisme. Wat ons betreft gaat het om: - Parkeeroplossingen. Het gaat zowel om de norm voor het aantal parkeerplaatsen als om de wijze waarop die tot stand komen: in een gebouwde voorziening al of niet onder de grond of op straat. Een vreemde vorm van paternalisme is bijvoorbeeld dat de parkeernorm het bouwen van woningen zonder parkeerplaats niet toelaat. Tot heeft in sommige delen van de stad 70% van de bewoners geen auto. Maar in de nieuwbouw is het onmogelijk te kiezen voor de parkeerloze woning. Terwijl een parkeerplaats vaak duur is. Ook alternatieve oplossingen zoals een deelauto passen niet binnen de normen. Een woningblok waarin een deelauto in de plannen is opgenomen, voor alle bewoners, in plaats van een starre hoeveelheid parkeerplaatsen: het moet mogelijk zijn!
Praktijkvoorbeeld 1 Een woningcorporatie wil graag op een transformatie gebied woningen bouwen. Dit wordt echter niet toegestaan door het projectbureau. De regelgeving zit hier niet in de weg: de woningbouwprogammering is volgens het gemeentelijk kader op een andere plek dat behoort tot het werkveld van dit projectbureau gepland. - Het precieze programma. In veel vigerende (bestemmings)plannen circuleren nog aantallen woningen en voorzieningen die van voor de crisis dateerde. Dat moet aangepast worden aan wat nu wel kan. Ook het overkoepelende woningbouwprogramma per gebied ('programmatisch kader') fungeert nu soms als een te warm gewassen trui (zie 'praktijkvoorbeeld 1') - Gedetailleerde welstandseisen. Vaak hebben ook politici niet door voor welke eisen ooit getekend is. Het blijft van belang de schoonheid van een straat te waarborgen, ook voor ontwikkelende partijen. Maar het detailniveau en de strengheid in de toetsing kan minder (zie 'praktijkvoorbeeld 2'). - Bovenwettelijke eisen voor duurzaamheid en omgevingshinder. Elke nieuwbouwwoning moet al aan het bouwbesluit voldoen. De normen voor duurzaamheid (weinig energieverbruik van de woning) zijn hier al heel hoog, zodat de energieuitstoot van een nieuwbouwwoning
1 Ton Schaap (2012), 'The undivided city'.
veel lager is dan van een bestaande woning. De beste bijdrage aan duurzaamheid is dus de totstandkoming van een nieuwbouwwoning mogelijk maken. Soms belemmeren extra gemeentelijke eisen de nieuwbouw, bijvoorbeeld op locaties waar de kosten van extra duurzaamheidseisen hoger liggen dan de winst door minder energieuitstoot. In deze gevallen willen wij deze eisen schrappen. Daarnaast kunnen we de investeringsregeling die er nu al is voor verbouwingen die leiden tot verminderde energieuitstoot van woningen, waarvoor een laagrentende lening van de gemeente ter beschikking gesteld kan worden, uitbreiden naar de nieuwbouw. Daarnaast stelt het Rijk eisen in de omgevingswet: maximale geluidsbelasting, geurhinder, enzovoorts. Wij willen dat de gemeente niet extra eisen hierboven stelt. Daarnaast vragen wij het Rijk belemmerende regels weg te halen.
Praktijkvoorbeeld 2 In een project voor particulier opdrachtgeverschap bedenkt de stedenbouwkundige namens de gemeente esthetische kenmerken, oa. voor de gevelaanzichten, bijvoorbeeld glas van plafond tot vloer aan straatzijde. Dit gebeurt los van de wensen van de toekomstige bewoners: zij hebben hier niet over meegepraat. Omdat elke woning anders is en door de bewoners zelf ontwikkeld is, ligt het in de rede dat de gemeentelijke vertegenwoordiger met ons in dialoog moeten gaat over mogelijke variaties. Niet iedereen wil bijvoorbeeld een volledig glazen wand in zijn slaapkamer. De gemeente raad de groep af met de stedenbouwkundige in dialoog te gaan. De gemeente heeft voor haar een x aantal uren ingekocht, inspraak is niet begroot. Als de groep met de stedenbouwkundige in dialoog gaat moeten daarvoor extra uren gemaakt worden. De kosten daarvoor moet de groep dan zelf opbrengen. Anderzijds leiden de keuzes van de stedenbouwkundige voor de groep ook tot extra kosten: een glazen gevel kost 2,5 keer dan een bakstenen muur van dezelfde oppervlakte. Catch 22.
Regelgeving van het Rijk Er zijn drie type oplossingen mogelijk: - De gemeente moet de bevoegdheid krijgen voor een afwijkings- of vrijstellingsprocedure. Op plekken waar in alle redelijkheid niet gesteld kan worden dat de volksgezondheid in het geding is en geen gevaar dreigt van ontploffende gas- of olieopslag (zoals bij delen van de haven) moet de gemeente in de gelegenheid gesteld worden rijksregels buiten werking te stellen.
Praktijkvoorbeeld 3 Er is een groep particulieren geinteresseerd om collectief woningen te vestigen in een leeg kantoorpand. De eigenaar is ook bereid mee te werken, evenals de gemeente. Maar de weg langs het gebied is Rijksweg. Ook als er niets aan de weg verandert (geen fysieke ingrepen, geen verlaging maximumsnelheid) maar de definitie verandert van Rijksweg in stadsstraat, kunnen hier volgens de rijksregels woningen gebouwd worden. - De Tweede Kamer heeft onlangs de wet op de zogenaamde 'plattelandswoning' aangenomen. Deze is opgesteld voor boeren die hun bedrijf willen beëindigen wegens bijvoorbeeld pensionering, maar die geen opvolger hebben. Vaak verkopen zij land aan een buurman en willen in hun oude huis blijven wonen. Dit mag echter niet, aangezien dan geen sprake meer is van een bedrijfswoning, en een woning ook op het platteland vaak niet mag wegens geurcirkels van varkensstallen enzovoorts. Precies, juist die geur waar de boer in kwestie al zijn hele leven in woont. Als de boer beloofd niet te klagen, mag hij blijven wonen volgens deze wet. Dit is een vorm van emancipatie van de risicodrager: mensen weten vaak heel goed waar ze aan beginnen en maken welbewust hun keuzes. Uiteraard gaat het niet om externe veiligheid: mensen mogen niet in onveilige situatie terecht kunnen komen. Deze wet zou vrij eenvoudig doorgetrokken kunnen worden naar stadsgebied. Mensen die vrijwillig in een gebied met meer hinder verhuizen, mogen hiervoor kiezen. - De normen zelf kunnen op sommige plaatsen naar beneden. Zo geldt voor woningen langs rijkswegen dat deze maximaal een ontheffing kunnen krijgen voor geluidsbelasting van 53 decibel, terwijl voor andere wegen deze ontheffing veel ruimer is, namelijk 63 decibel. Dit scheelt substantieel in de mogelijkheden woningbouw mogelijk te maken, ook op gebieden met veel lege kantoren zoals bij Amstel III (kantoren gebied bij Zuidoost waar de A2 ligt) en Sloterdijk (Haarlemmerweg) speelt dit. Maar Amsterdam kent veel rijkswegen door haar stad vergeleken met andere steden, zodat dit bij ons meer speelt dan in andere steden. Daarnaast zorgt de haven voor beperkingen, de zogenaamde 'Schwung-2'-wetgeving. Hier is het wederom het geluid dat voor beperkingen zorgt, niet de externe veiligheid. In alle gevallen zullen regels die de veiligheid en gezondheid waarborgen behouden moeten blijven. Met regelgeving kan dus veel bereikt worden. Regelgeving aanpakken verminderd ook de bouwkosten, dit kan oplopen tot duizenden tot tienduizenden euro's per woning. Maar dan zijn we er nog niet.
Maatregel 2: Verlaging bouwkosten Maatregel 1 en 2 hebben met elkaar te maken: met opgeklopte eisen komen prijsvechters die flink lagere bouwkosten kunnen realiseren de stad niet in. Uit de verschillende grondprijzen brieven die sinds de crisis zijn verschenen blijkt nog niet een duidelijke daling van de bouwkosten. Op basis van landelijke gegevens is het vermoeden dat de aanneemsommen zijn gedaald, terwijl de inputprijzen (grondstoffen zoals staal) in prijs zijn gestegen. Maar de bouw kan ook fundamenteel anders georganiseerd worden. De stad moet open voor investeerders uit de rest van het land. Tussen Dinkel en Regge (Twente) staat de Groothuis2 woningfabriek die rijwoningen bouwt voor 90.000 euro per stuk, inclusief BTW. Zowel in particulier opdrachtgeverschap als in opdracht van ontwikkelaars. Naast een goede kwaliteit zijn deze woningen ook nog eens zeer duurzaam. Met een modaal inkomen (34.000
2 Dit voormalige familiebedrijf heeft onlangs een doorstart gemaakt.
euro) kunnen mensen die 4,5 keer het jaarinkomen lenen als hypotheek (150.000 euro). Er zijn genoeg plekken in de stad waar de grondprijs, ook met de huidige waarden, minder dan 50.000 euro bedraagt. Dit woningconcept wordt ook door anderen aangeboden. Zo heeft Bam een 'W&R-woning' in de aanbieding. Een rijwoning met bouwkosten van 85.000 euro inclusief BTW.3
Met zo'n woningconcept komt een koopwoning in de nieuwbouw in het bereik van dezelfde doelgroep als die aanspraak kan maken op een sociale huurwoning met een huurprijs van 680 euro, die elk jaar met de inflatie omhoog gaat. Dit terwijl je aan maandlasten voor een dergelijke koopwoning van de woonfabriek 600 euro kwijt zou zijn. Wat is het meest sociaal? In Amsterdam zijn nog steeds teveel oude grondposities, onder andere van corporaties die de komende jaren toch niet investeren. Breek deze grondmarkt open en biedt de prijsvechters op de bouwkosten een kans!
Maatregel 3: Betere condities voor collectief particulier opdrachtgeverschap in lege kantoren Collectief particulier opdrachtgeverschap is een goede manier om mensen zelf in de gelegenheid te stellen hun woning te bouwen in een leeg kantoor. Maar de gemeente is nog niet altijd toegesneden op dit proces. Zo moet er voor een verzoek om een bestemmingswijziging leges betaald worden ter waarde van 4% van de investering. Het gaat hier al gauw om zo'n 80.000 euro. Je weet dan alleen nog helemaal niet of de bestemming wel gewijzigd kan worden: een grote gok. Hier zou gewerkt moeten worden met een speciaal tarief voor collectieven, of een uitgestelde betaling moeten gelden. Alleen als alles daadwerkelijk goed geregeld is en je kunt gaan wonen ga je leges betalen. Dit is ook het moment dat het hypotheekbedrag volledig vrijkomt voor de bewoners.
Maatregel 4: Doelmatiger toezicht op woningcorporaties Veel woningcorporaties, ook in Amsterdam, hebben het zwaar te verduren door de kabinetsmaatregelen. Toch zijn er nog steeds woningcorporaties die willen investeren in nieuwe sociale huurwoningen. Dikwijls worden zij hierin geremd door de wijze waarop het toezicht nu is georganiseerd. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) regelt de borging van leningen van corporaties: hierdoor hebben zij een rentevoordeel. Zij houden met name toezicht op de
3 W&R staat voor Waarde en Riant of (maximale) Winst tegen (minimaal) Risico. Zie http://www.betaalbaar020.nl/?p=615
kasstromen van corporaties. Corporaties kunnen ook geld lenen buiten het WSW om. Dan gelden de normale normen van de kapitaalmarkt (je moet je lening kunnen afbetalen) maar is er geen rentevoordeel. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) houdt toezicht op de solvabiliteit van woningcorporaties: het eigen vermogen als aandeel van de totale balans. De wijze waarop CFV haar toezicht uitoefent leidt vaak tot onbegrijpelijke situaties voor woningcorporaties. Factoren waar geldverstrekkers helemaal geen belang aan hechten, tikken flink door. Het CFV vertelt corporaties vervolgens dat ze hun investeringen naar beneden moeten bijstellen, terwijl dit van zowel de corporatie zelf, het WSW, als de gemeente niet hoeft. Het regeerakkoord stelt dat het toezicht van corporaties bij gemeenten komt te liggen. Wij manen het college van B&W met spoed een voorstel voor de vormgeving van dit toezicht aan de raad voor te leggen, zodat wij een Amsterdams model in Den Haag kunnen presenteren. Dit toezicht moet doelmatig zijn en zowel rekening houden met het gewenste investeringsprogramma, als met de financiële kengetallen als kasstromen en solvabiliteit. Dit helpt de investeringen in nieuwe sociale huurwoningen.
Maatregel 5: Flexibel met grond De daling van de woningprijzen zet de grondprijzen over de hele linie onder druk. Amsterdam berekent de grondprijzen4 aan de hand van de ontwikkeling van indexen: een eerlijk systeem dat leidt tot een objectieve bepaling van de residuele waarde. Maar het is de vraag of deze systematiek in alle gevallen stand houdt in de huidige marktdynamiek. Daarom willen wij dat hier flexibel mee omgegaan kan worden op de volgende twee manieren: - Vormen van winstdeling voor ontwikkelaars. Biedt de ontwikkelaar een lagere grondprijs als hij door de crisis de huidige (berekende) prijs niet kan betalen met een winstdelingsregeling. Het duurt toch nog 2, 3, soms wel 4 jaar voor die woningen echt gekocht worden. Zijn de woningprijzen dan gestegen? Deel de winst met de gemeente! Per saldo zijn alle partijen beter uit: ontwikkelaar, gemeente en koper. De koper omdat de woning anders niet was aangeboden. De ontwikkelaar omdat hij kan bouwen. De gemeente omdat deze anders nog jarenlang renteverliezen op de voorinvesteringen had geleden. Nu is de opbrengst voor de gemeente immers 0. - De grondprijssystematiek is niet goed toegespitst op de situatie van beleggers die nu huurwoningen in ontwikkelingen willen nemen, die later worden verkocht, meestal op een termijn van 10, 15 of 20 jaar. Geef ze nu korting, en laat ze op termijn bijbetalen.5 Niet alle beleggers willen dat, maar een deel wel.
Eerdere voorstellen van de PvdA-fractie: Wij zijn al langer bezig met voorstellen te ontwikkelen om de woningproductie te vergroten. Hieronder een korte beschrijving van twee eerdere voorstellen en een schematisch overzicht Meer middeldure huurwoningen Er zijn investeerders die graag in Amsterdam willen investeren in middeldure huurwoningen. Veel corporaties hebben echter posities op braakliggende terreinen waar ze de komende
4 Waar grondprijs wordt geschreven wordt bedoelt de afgekochte erfpachtcanon. 5 Dit voorstel deed de PvdA eerder in de met de werkgroep stedelijke ontwikkeling van de PvdA geschreven notitie 'Bouw meer middeldure huurwoningen' http://www.pvdaamsterdam.nl/algemeen/2013/01/bouw-‐meer-‐middeldure-‐ huurwoningen/ & http://www.amsterdam.nl/publish/pages/505532/130103_initiatiefvoorstel_mm_woni ngen_middeninkomens.pdf
jaren niet aan de slag gaan. Maak deze posities vrij! Eerder deden wij een aantal voorstellen om op een aantal locaties meer middeldure huurwoningen te bouwen.6 Een onderschat probleem is hierbij dat veel beleggers hoge inkomenseisen stellen aan potentiële huurders, waardoor mensen die net teveel verdienen toch buiten de boot vallen. Betere hypotheken voor Amsterdammers De koopmarkt hapert. De oorzaak hiervan is niet de koopmarkt zelf, maar het financieringssysteem van de banken. Hierdoor vallen Amsterdammers die een hypotheek willen die zij kunnen betalen buiten de boot. Daarom heeft de PvdA drie opties voor betere hypotheekverstrekking voorgesteld:7 - Starterslening - Tweede gemeentelijke hypotheek, bijvoorbeeld ter financiering van de restschuld bij nieuwbouw ('verhuislening/doorstroomlening') - Oprichting van een Amsterdamse hypotheekbank of -fonds. Donderdag 28 maart organiseren wij hierover een debat in Pakhuis de Zwijger (aanvang 20.00 uur)
Tabel 1 - Overzicht voorstellen PvdA-fractie Segment Sociale huur
Maatregel Toezicht bij gemeente, op zowel financiële kengetallen als programma Particulier Collectieven van particulieren die leeg opdrachtgeverschap kantoor willen ombouwen: achteraf leges betalen in plaats van vooraf Middeldure Bouw op braakliggende terreinen, huurwoningen aangepaste grondprijssystematiek, minder inkomenseisen, zie: Koopwoningen Betere hypotheken: starterslening, doorstroomlening, Amsterdamse hypotheekbank Alle segmenten Amsterdamse crisis-‐ en herstelwet Lagere bouwkosten Flexibel met grond
Bron Deze notitie Deze notitie 'Bouw meer middeldure huurwoningen', november 2012 'Betere hypotheken voor Amsterdammers', februari 2013 Deze notitie Deze notitie Deze notitie
Tot slot De bouw moet weer aan de gang. Een maatregel is niet genoeg, de problemen zijn te groot. De oplossing moet komen van: regels schrappen, nieuwe investeerders ruim baan geven, bouwkosten omlaag, grondprijs flexibeler en als gemeente Amsterdammers helpen een hypotheek te krijgen. Daarom vragen wij het college van B&W om een bestuurlijke reactie op maatregel 1 t/m 7, waarna wij deze ter besluitvorming aan de raad zullen voorleggen. - MM, 09-4-2013 -
6 http://www.amsterdam.nl/publish/pages/505532/130103_initiatiefvoorstel_mm_woni ngen_middeninkomens.pdf 7 http://www.pvdaamsterdam.nl/algemeen/2013/02/oplossingen-‐voor-‐de-‐ hypotheekmarkt/#more-‐26063
