Aan de raad
AGENDAPUNT NR. 5 Doetinchem, 18 april 2012
NIET AANGENOMEN 26 APRIL 2012 Afweging vestiging Saturn Voorstel: 1. Instemmen met de aankoop van de Saturn-garage ter versterking van de economie en de vitaliteit van de binnenstad en daarmee de vestiging van de Saturn mogelijk te maken. 2. In de koopovereenkomst vastleggen dat de ontwikkelaar de gemeente volledig vrijwaart van mogelijke risico’s op het punt van aanbesteden en staatssteun en dat de gemeente als zekerheid het recht van eerste hypotheek op het gehele perceel verkrijgt. 3. De kapitaallasten van de parkeergarage dekken uit het parkeerfonds. 4. De begroting conform dit besluit wijzigen (36e wijziging). Eerdere besluitvorming en nieuwe ontwikkelingen Op 1 juli 2010 hebt u ingestemd met het initiatief van de ontwikkelaar Veluwezoom Verkerk om op de locatie van het voormalig postkantoor hoek Hofstraat/Burgemeester van Nispenstraat een Saturn (Media Markt) te bouwen. Het betreft een particuliere ontwikkeling. Destijds is bewust gekozen voor vestiging van Saturn in het ‘Ei‘ (en niet op het A18 Bedrijvenpark), omdat op deze plek de vooruitzichten voor een succesvolle ontwikkeling het grootst zijn. Hierbij worden op de twee verdiepingen van de winkel twee parkeerlagen met 170 parkeerplaatsen ontwikkeld. De eis van Saturn is deze parkeerlagen te koppelen aan de winkel. Destijds hebt u aangegeven de parkeerplaatsen in principe in eigendom te willen nemen. Op verzoek van de ontwikkelaar is het eerdere raadsvoorstel ingetrokken en van de agenda gehaald van de mening- en besluitvormende raad van 23 februari 2012. Het raadsvoorstel is daaraan voorafgaand tweemaal behandeld in de beeldvormende raad. Dit raadsvoorstel belicht aspecten die gemoeid zijn met de komst van een vestiging van Saturn in de Doetinchemse binnenstad. Tot dusver is in eerdere voorstellen alleen gesproken over het wel of niet aankopen door de gemeente Doetinchem van een parkeergarage met twee (of drie) parkeerlagen of deze aankoop over te laten aan marktpartijen. Inmiddels zijn er wat betreft de parkeergarage nieuwe ontwikkelingen aan de orde: - Motie van uw raad, waarin maar twee parkeerlagen worden toegestaan. - Huidige economische ontwikkelingen, die duidelijk maken dat de exploitatie van twee parkeerlagen niet rendabel en aantrekkelijk is voor marktpartijen. Een en ander kan ertoe leiden dat als Doetinchem afziet van aankoop van de parkeergarage er een (aanzienlijk) risico is dat Saturn afziet van vestiging. Dat laatste is niet goed voor Doetinchem. Daarom dit voorstel, waarin wij nog eens uitvoerig ingegaan op de argumentatie voor de komst van Saturn, te weten de economische ontwikkeling van het Lyceumkwartier en de gevolgen van vestiging van Saturn voor de binnenstad. De situering en bouw van een parkeervoorziening, gekoppeld aan de superstore - met als belangrijke reden een veilige en gestructureerde verkeersafwikkeling - maakt onderdeel uit van het totale ‘plaatje’ van deze vestiging. Een belangrijke voorwaarde, maar tegelijkertijd ‘slechts’ een afgeleide van het eerder door u ingenomen standpunt om met de vestiging van Saturn de economische ontwikkeling van het winkelgebied in de binnenstad een impuls te geven.
2 Doetinchem, 18 april 2012 Dit onderwerp staat al sinds 2009 op de agenda van het college en de raad. Dit betekent dat al vier jaar intensief en met veel capaciteit door alle betrokken partijen aan deze vestiging is gewerkt. Nu is het moment gekomen om uiteindelijk tot de definitieve besluitvorming van deze vestiging te komen en het resultaat van al dit werk te verzilveren. Versterking winkelhart van de Achterhoek Voor de inwoners van de regio Achterhoek is Doetinchem een gewilde winkelstad. Uit het koopstromenonderzoek voor de binnenstad blijkt dat in de kleding- en schoenenbranche de koopkrachtbinding met ruim 80% hoog is. Ook de branche woninginrichting en huishoudelijke en luxe artikelen scoort bovengemiddeld. Het grote aanbod aan winkels en de diversiteit wordt door consumenten zeer gewaardeerd en daarvoor komen ze graag naar de Doetinchemse binnenstad. Doetinchem is dus met recht het winkelhart van de Achterhoek. Deze onderzoeksgegevens ogen in eerste aanleg goed maar vertroebelen ook enigszins het zicht. Zo zijn er namelijk ook winkelbranches waar Doetinchem nog een stap moet maken en is de concurrentie in Gelderland (met koopcentra in Arnhem, Duiven en Nijmegen) ongekend groot. Deze concurrentie zit voornamelijk in de grote bijzondere winkelketens die door hun uitstraling en artikelenbestand een enorme aantrekkingskracht uitoefenen op de consument. Is het niet om te kopen dan wel om artikelen uitvoerig te bekijken en/of erover geïnformeerd te worden. Media Markt en Saturn zijn dergelijke superstores die mensen als een magneet aantrekken. Zij zorgen voor reuring in de stad. Binnen de regio Achterhoek is de positie sterk maar noodzaak is alert te blijven en de kansen die zich op dit gebied voordoen aangrijpen. De vestiging van Saturn is zo’n kans en komt precies op het goede moment. Aantrekkingskracht en economische waarde van Saturn Bij wijze van illustratie een uitstapje naar Zoetermeer (circa 125.000 inwoners). Op de ‘kop’ van het Stadshart (het centrale winkelcentrum) is een grote Media Markt gevestigd in een visueel aantrekkelijk gebouw. De locatie ligt zodanig dat het winkelpubliek ‘dwars door het centrum’ trekt om bij de Media Markt te komen. Een onderzoek één jaar na de opening wees uit dat het consumentenbezoek aan het Stadshart (structureel) met 15% was gestegen. In Bocholt, direct over de grens, is ook een Saturn gevestigd. Eveneens op de ‘kop’ van de binnenstad en ook daar zie je een toename van kooplustig publiek in het centrum. Saturn zal hetzelfde effect voor Doetinchem opleveren. Een superstore als Saturn heeft Doetinchem nog niet. Wat levert een dergelijke superstore voor een gemeente op; hieronder een overzicht van onderzoeksgegevens op dit gebied: - Deventer; in een nieuw winkelgebied is een Media Markt (waarvan Saturn onderdeel uitmaakt) geopend. Uit het passantenonderzoek van de binnenstad door de gemeente Deventer (2010) is naar voren gekomen dat het aantal bezoekers aan de binnenstad met 14% is toegenomen. Deze toename is volgens de gemeente in belangrijke mate te danken aan de opening van de Media Markt. Het adviesbureau Droogh Trommelen en Partners (DTNP) heeft in 2011 uitvoerig onderzoek gedaan naar de mate waarin bezoekers van grootschalige sport- en elektronica-winkels hun bezoek combineren met bezoek aan andere winkels in de binnenstad. Het blijkt dat gemiddeld 62% van de bezoekers van de elektronicawinkels tijdens dit bezoek binnenloopt bij andere winkels.
3 Doetinchem, 18 april 2012
-
-
-
Strabo (een onderzoeksadviesbureau op het gebied van economische ontwikkeling) heeft onlangs onderzoek gedaan over de komst van een Media Markt en het rendement hiervan voor winkelvastgoed. Uit dit onderzoek blijkt dat de komst van Media Markt merkbare gevolgen heeft voor de winkelmarkt. Filialen van Media Markt kenmerken zich door een groot verzorgingsbereik met een sterke aanzuigende werking. Dit betekent een grotere bezoekersintensiteit met direct een positief effect op de vloerproductiviteit van aanpalende winkeliers en indirect op de huuropbrengsten van de belegger. Door dit effect wordt leegstand teruggedrongen. Zodra een winkel in het winkelgebied van een Media Markt vrijkomt, is er vaak direct een gegadigde om de lege plek weer in te vullen. Het hiervoor genoemde onderzoek van Strabo toont verder aan dat er niet alleen meer bezoekers komen, maar dat de gemiddelde besteding per consument sinds de komst van Media Markt is toegenomen. Tot slot heeft Media Markt voor de plannen van een vestiging in Doetinchem zelf ook marktonderzoek verricht. Zij verwachten circa 15.000 bezoekers per week en dit bevestigt de verwachting van een toename van consumenten in Doetinchem.
Geconcludeerd mag worden dat de vestiging van Saturn een aanzuigende werking heeft en leidt tot meer bestedingen. De nieuwe vestiging in Doetinchem zal naar verwachting 40 personeelsleden in dienst nemen. Hierbij merken wij op dat 15% van het arbeidspotentieel in de Achterhoek werkzaam is in de detailhandel; een vestiging van een dergelijke werkgever in onze gemeente telt dus! Nieuwe ontwikkelingen wat betreft winkelen Het winkelen via internet neemt toe. Mensen bestellen via internet producten en deze worden thuisbezorgd. Uit zeer recent onderzoek is gebleken dat het bij ‘internetwinkelen’ met name gaat om kleding, boeken en cd’s. Bij de koop van een artikel uit het bestand van Saturn (computer, tv, wasmachine, audio) wil de klant deze producten vasthouden, zien en vergelijken. Het gaat hier om de beleving van het product, de service en de uitleg over het product. Het betreft vaak een grote uitgave voor de klant en deze wordt - wat betreft deze producten - niet snel via internet gedaan. De consument komt naar Saturn vanwege het grote aanbod. Dat wil niet zeggen dat hij/zij er altijd zal kopen. Gebleken is dat een zeker aantal bezoekers van Saturn wel het aanbod daar bekijkt, maar uiteindelijk in de winkel in het (eigen) dorp het artikel koopt (vanwege bekendheid en service). In deze gevallen fungeert Saturn als de ‘etalage’ van het regionale winkelbestand. Daarnaast heeft Saturn een grote keuze in witgoed en ICT. Dat maakt dat klanten uitvoerig de tijd en gelegenheid hebben om producten te vergelijken. Met het concept ‘kopen en direct meenemen’ (via de parkeervoorziening op het dak) zorgt Saturn voor een park&ridevoorziening in Doetinchem en dus een tegenhanger van het internetwinkelen. Toch is Saturn niet blind voor de nieuwe tijd en heeft ze een goed ontwikkelde webshop in de lucht. Consumenten kunnen via de webshop bij Saturn bestellen en via het park&ride-systeem snel en efficiënt hun producten ophalen.
4 Doetinchem, 18 april 2012 Locatie van Saturn in Doetinchem Zoals Saturn nu geprojecteerd is, ligt het op de ‘kop’ van de binnenstad en direct aansluitend aan het Lyceumkwartier. Het Lyceumkwartier, een winkel- en verblijfsgebied met kwaliteitswaarde waaraan wij veel geld en energie hebben besteed. Dergelijke impulsen zijn belangrijk voor de economische vooruitgang van onze stad. Een bezoek aan Saturn kan straks gemakkelijk - vanwege de ligging van deze superstore en de compactheid van ons centrum worden gecombineerd met bestedingen in andere winkels en een consumptie in een van de horecagelegenheden. Net als de Media Markt in Zoetermeer, Bocholt en andere stadscentra wordt Saturn straks een belangrijke trekker voor de binnenstad. Tegelijkertijd zal de vestiging van deze superstore ervoor zorgen dat het Lyceumkwartier de noordelijke doorgang wordt naar het centrum van de stad. Consumenten parkeren in de garage, shoppen daar en gaan dan via het Lyceumkwartier naar de binnenstad. Een aantrekkelijke wandelroute door de ‘geschiedenis van onze stad’ en met een breed consumptief aanbod. Juiste moment Het Lyceumkwartier is in 2011 gereedgekomen. Voor de juiste afronding van dit winkel- en verblijfsgebied is het goed dit deel van de binnenstad een stevige boost te geven. Een publiekstrekker als Saturn gaat hiervoor zorgen. Met de komst van Saturn op die locatie geeft het winkelstad Doetinchem een extra impuls en zorgt ervoor dat wat nu een Dagje Doetinchem is, straks een Shopping en Leisure Expierence voor de inwoners van de regio Achterhoek wordt. Qua timing kan Saturn niet beter komen. Saturn zonder parkeervoorziening hapert want een parkeerdek is een noodzakelijk instrument om uiteindelijk tot een compleet en goed op elkaar afgestemd pakket aan stedelijke voorzieningen te komen. Alleen samen kunnen winkels, superstores, horeca, historische panden en parkeervoorzieningen het winkelhart van de Achterhoek vormen. Pas dan is er sprake van een dynamische Doetinchemse binnenstad die kleur geeft aan het leven van de Achterhoekers en de motor is van de economie van Doetinchem. Saturn heeft te kennen gegeven dat zij haar investeringsbedrag pas na tien jaar eruit heeft. Dit garandeert in ieder geval dat dit bedrijf minimaal tien jaar aan de ‘kop’ van het centrum van Doetinchem gevestigd zal zijn met alle economische voordelen voor de stad van dien. Geen vestiging Saturn Als de gemeente afziet van aankoop, is er een (aanmerkelijk) risico aanwezig dat de ontwikkeling niet doorgaat. De ontwikkelaar zal dan op zoek gaan naar een andere invulling op die locatie. Daarbij kan gedacht worden aan andere commerciële ruimten, woningen/ appartementen en dergelijke voor zover binnen het bestemmingsplan mogelijk. Een andere ontwikkeling zal in mindere mate bijdragen aan het functioneren van de binnenstad in het algemeen en aan verlevendiging van het Lyceumkwartier. In het huidige bestemmingsplan is voor dit perceel de bestemming Openbare en bijzondere doeleinden en bijbehorende terreinen. In de bestemmingsplanregels is opgenomen dat de gronden gebruikt mogen worden voor een postkantoor. Met andere woorden: op grond van het huidige bestemmingsplan kan er uitsluitend een postkantoor worden gerealiseerd. Het nieuwe bestemmingsplan is nog in voorbereiding, maar bevat naar aanleiding van de ingediende motie een beperking (van de bouwhoogte) tot maximaal twee parkeerlagen.
5 Doetinchem, 18 april 2012 Bij het niet doorgaan van de aankoop zullen wij zelf ongeveer € 100.000,- aan kosten moeten maken voor het woonrijp maken. Dit bedrag zou anders door de ontwikkelaar zijn betaald. Het kan niet worden uitgesloten dat de ontwikkelaar als de ontwikkeling niet doorgaat daarnaast een claim zal indienen, omdat onder andere de beperking tot twee parkeerlagen de haalbaarheid van de huidige ontwikkeling beïnvloedt. Hernieuwd overleg met ontwikkelaar Naar aanleiding van het verzoek van de ontwikkelaar heeft op maandag 27 februari 2012 overleg plaatsgevonden met wethouder Drenth en is er aansluitend een aantal malen inhoudelijk overleg geweest. Op 28 maart 2012 heeft de laatste onderhandeling tussen ontwikkelaar en de wethouders Van Dijk en Drenth plaatsgevonden. Daarmee zijn de onderhandelingen definitief afgerond. Bij de overlegmomenten gold voor de ontwikkelaar als vertrekpunt dat -mede op basis van de signalen zoals tijdens de beeldvormende behandeling door de raad zijn afgegeven- de hoogte van de investering mogelijk de aankoop door de gemeente en indirect daarmee realisatie van de Saturn in de weg staat. Voor de ontwikkelaar vormt het vinden van een afnemer van de parkeervoorzieningen nog een belemmering voor de realisatie. De ontwikkelaar geeft aan in dat opzicht ‘met zijn rug tegen de muur’ te staan. Hij heeft verplichtingen richting belegger, huurder Saturn en bouwbedrijf terwijl de exploitatiemogelijkheden voor een parkeerexploitant (marktpartij) door de keuze van de gemeente voor maximaal twee parkeerlagen worden ingeperkt. Het risico bestaat daardoor dat de ontwikkeling van de Saturn geen doorgang zal vinden. Vanwege dat risico is samen met de ontwikkelaar gezocht naar mogelijkheden om de kosten van aankoop omlaag te brengen. Door beide partijen is daarbij water bij de wijn gedaan. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een samenstel van maatregelen waardoor de garage voor een aanmerkelijk lager bedrag kan worden gekocht. De totale investering voor aankoop van Saturn wordt teruggebracht tot 4,8 miljoen. De inschatting van de ontwikkelaar en gemeente is dat een structurele verlaging van de investering zal leiden tot een beter draagvlak. Bijkomend voordeel daarvan is dat als de investering onder de Europese aanbestedingsgrens kan komen te liggen en de proceduretijd en risico’s voor ontwikkelaar en gemeente kunnen worden teruggebracht. Aangepast aanbod ontwikkelaar In overleg met de ontwikkelaar is een aangepast aanbod ontwikkeld. Het huidige voorstel komt neer op een aankoop van de parkeergarage voor een structureel lager bedrag van € 4,8 mln (€ 1,9 mln grondkosten en € 2,9 mln bouwkosten). De kosten voor aankoop van de garage worden in het voorstel met € 900.000,- verlaagd. Zowel de gemeente als ontwikkelaar dragen bij aan die kostenreductie, waarbij deels de kosten op andere wijze worden gedekt. De aankoop voor € 4,8 mln is doorgerekend en leidt tot een aanzienlijk gunstigere exploitatie. In de berekening is, mede op basis van informatie van Saturn, uitgegaan van een licht hogere bezetting (op basis van bezoekersgegevens van Saturn) en het recentelijk vastgestelde tarief van € 1,80. Daarmee blijft sprake van een voorzichtige berekening, temeer omdat ook geen restwaarde van de grond is meegerekend (afschrijving naar € 0,00). Weliswaar blijft sprake van een exploitatietekort in de eerste jaren na openstelling (van € 100.000,-, aflopend) maar het tekort ligt aanzienlijk lager en het breakeven point wordt al in 2019/2020 bereikt (zie de uitwerking in de business case verderop).
6 Doetinchem, 18 april 2012 Ter vergelijking ging het eerdere aanbod van de ontwikkelaar uit van aankoop van de Saturn voor een totaalbedrag van € 5,7 mln. Dat bedrag was opgebouwd uit € 1,9 mln grondkosten en € 3,8 mln bouwkosten. Daarnaast zouden de grondkosten vanaf datum aankoop voor rekening van de gemeente komen. In die situatie zou aankoop van de garage de gemeente jaarlijks circa € 200.000,- kosten (aflopend), met een breakeven point in circa 2035. Kostenverlaging aankoopkosten De wijze waarop de besparing ten opzichte van het eerdere aanbod worden bereikt, lichten wij hierna toe. - Besparing bouwkosten De ontwikkelaar heeft de bouwkosten nogmaals onder de loep genomen, waarbij de kostenopbouw, prijsstelling en mogelijkheden voor versobering zijn onderzocht. Op grond van die beoordeling ziet de ontwikkelaar - zonder aan kwaliteit in te boeten mogelijkheden de bouwkosten te verminderen met een bedrag van € 645.000,-. De ontwikkelaar neemt daarnaast de rentelasten van de grond voor de periode vanaf datum aankoop grond tot aan start bouw (circa € 140.000,-) voor haar rekening. In de vorige aanbieding zouden die rentelasten voor rekening van de gemeente komen. - Besparing op kosten uit de anterieure overeenkomst De anterieure overeenkomst omvat kostenverhaal van in totaal € 310.000,-. Dat bedrag is ruwweg opgebouwd uit kosten voor de bomen, inrichting openbare ruimte, overige (gemeentelijke) plankosten en afdracht bovenwijks. Op basis van deels aangepaste uitgangspunten blijkt, uitgaande van prijspeil 2012, op de inrichtingskosten van de omliggende openbare ruimte € 90.000,- bespaard te kunnen worden. De andere in de overeenkomst opgenomen bedragen blijven onverminderd gehandhaafd. - Besparingen op kosten van verwerving gronden Voor de ontwikkeling zijn grondtransacties nodig. De gemeente brengt daarbij voor de bebouwing grond in, waarbij de ontwikkelaar een deel ‘openbare ruimte’ overhoudt. Voor de aankoop van de grond van de gemeente is in een aparte overeenkomst een bedrag van € 165.000,- opgenomen. Door in plaats van aankoop door de ontwikkelaar uit te gaan van uitruil van gronden, kan hier dit bedrag worden bespaard. Voordeel daarvan is dat de openbare ruimte rondom het gebouw als geheel in eigendom komt van de gemeente. Qua beheer een efficiencyvoordeel. Wij merken op dat de gemeente in dit voorstel naast de door de ontwikkelaar aangegeven besparingen deels zelf bijdraagt in de lasten van de kostenverlaging. Die lasten kunnen echter grotendeels op een andere wijze worden ingevuld. Wij zien dat als een verantwoorde investering: met aankoop van de garage krijgt het centrum een economische impuls en wordt geïnvesteerd in de vitaliteit van het centrumgebied. Samenvattend zien wij mogelijkheden om de gewenste komst van Saturn veilig te stellen. In dit voorstel zijn de aankoopkosten door een gezamenlijke inspanning van de gemeente en ontwikkelaar teruggebracht met € 900.000,- tot € 4,8 mln. Naast de lagere lasten die de investering daardoor heeft, ligt dit bedrag onder de Europese aanbestedingsgrens, waardoor de risico’s bij aanbesteding worden beperkt.
7 Doetinchem, 18 april 2012 Businesscase parkeergarage Exploitatie van de garage leidt in de eerste jaren tot een exploitatietekort dat na openstelling ongeveer € 100.000,- bedraagt. Het tekort1 wordt in de jaren erna relatief snel afgebouwd, waarbij in 2019/2020 de exploitatie van de garage positief is (zie bijlage businesscase). Gehanteerde uitgangspunten voor de berekeningen zijn: - tariefstelling conform raadsbesluit € 1,80 /uur; - gebruiksuren 1.250 uur /pp/jr; (bezettingspercentage2 van 35% tijdens openstellingstijden); - opstartverlies eerste jaar 30%, ingebruikname medio 2013; - exploitatieresultaat jaarlijks ten laste van het parkeerfonds. Meerjarenparkeerexploitatie De aankoop van de Saturn parkeergarage heeft invloed op het parkeerfonds. De effecten hiervan hebben wij inzichtelijk gemaakt in de meerjarenparkeerexploitatie 2012-2020. Openstelling van de garage vindt naar verwachting medio 2013 plaats. Wij merken op dat wij de effecten van de tariefmaatregelen zoals op 23 februari 2012 zijn vastgesteld nog niet in de meerjarenprognose hebben verwerkt. Als die ook worden meegenomen, zal de meerjarenontwikkeling een gunstiger verloop laten zien. Om de parkeerexploitatie gezond te houden, hebben wij in de inmiddels vastgestelde Parkeernota een aantal maatregelen opgenomen. Insteek van die maatregelen is binnen enkele jaren (het parkeerfonds biedt vooralsnog nog ruimte voor opvang van aanloopverliezen) de extra lasten ten gevolge van Saturn te compenseren. Hoewel grotendeels buiten de invloedssfeer van de gemeente, verwachten wij dat ook het opleven/aantrekken van de economie en ook de komst van Saturn zal leiden tot stijgende inkomsten. De daling in bezettingsuren lijkt zo langzamerhand weer te worden omgebogen in lichte groei. Met de doorgevoerde tariefmaatregelen zal deze lichte gebruikstoename de inkomsten sterker laten toenemen. Zoals aangegeven, wordt ook aan de kostenkant bezien waar mogelijkheden liggen voor lagere lasten. Hiervoor moet in de komende tijd extra inzet/aandacht worden besteed aan verdere optimalisering van de parkeerexploitatie. Wij concluderen dat financiering van de aankoop uit het parkeerfonds goed mogelijk is. 1
Het exploitatietekort bedraagt in het eerste jaar afgerond € 200.000,- (tijdens de bouw, deels nog geen inkomsten) en in het eerste jaar na openstelling ca. € 100.000,-. Het bedrag loopt nadien sterk terug. In de jaren erna valt incidenteel de exploitatie negatief uit als gevolg van het ten laste brengen van onderhouds-/ vervangingsinvesteringen aan de exploitatie. 2 De gewenste omvang van een parkeerterrein wordt vaak bepaald op basis van de bezetting tijdens piekuren. Meestal zijn parkeerplaatsen tijdens de koopavonden en zaterdagen goed bezet, terwijl in de daluren sprake is van een lage bezetting. Het bezettingspercentage vormt een indicatie van het gebruik van de parkeerplaatsen. Berekening van het percentage gebeurt door de bezetting (parkeeruren) te delen door de betaald parkeertijden. Dat geeft een indruk van bijv. het gebruik van de parkeerterreinen, straatlocaties, echter voor de parkeergarages waar sprake is van betaald parkeren in de avonduren en zondagen, lijkt daardoor het bezettingspercentage laag. Als voorbeeld het parkeerterrein Varkensweide. De betaaltijd van dit terrein is 56 uur per week. Het bezettingspercentage bedraagt 40%, ondanks dat dit terrein tijdens piekuren vrijwel volledig bezet is, Zou dit terrein dezelfde betaaltijden hebben als de parkeergarages (130 uur/wk), dan zou het bezettingspercentage slechts 17% zijn. Zou dit terrein dezelfde betaaltijden hebben als de parkeergarages (130 uur/wk), dan zou het bezettingspercentage slechts 17% zijn.
8 Doetinchem, 18 april 2012 Belang parkeervoorzieningen voor gemeente De exploitatie van de betaalde parkeervoorzieningen is nu (behoudens enkele kleinere locaties) volledig in handen van de gemeente. Naast de centrumvoorzieningen omvat dat ook de onrendabele voorzieningen (onder andere (onderhouds)kosten parkeerplaatsen en apparatuur, kosten handhaving, uitgifte vignetten, bij beperkte inkomsten) in de gebieden rondom het centrum. Die kosten worden nu verevend binnen de exploitatie. Het belang om de exploitatie geheel in eigen hand te houden, is voor Doetinchem groot. Jaarlijks wordt ruim € 1,3 mln afgedragen aan de algemene middelen. Uitgangspunt is dat die afdracht ook bij de komst van Saturn mogelijk blijft. Het is daarom belangrijk dat wij de mogelijkheid van sturing behouden. Dat belang richt zich niet alleen in het aantal en de kwaliteit van de parkeerplaatsen, maar ook op zaken als de verkeerscirculatie, tariefstelling en openingstijden. Bij de nu voorliggende keuze geldt daarnaast dat gemeentelijke exploitatie van de Saturn parkeervoorziening op langere termijn voordeliger is dan overlaten aan de markt. Sturen op parkeren is sturen op de dynamiek van de binnenstad. Met aankoop behouden wij de mogelijkheid zo optimaal mogelijk in te spelen op de huidige en toekomstige parkeervraag. Dat is in lijn met het Economisch Actieplan. Verantwoordelijkheden en risico's Aanbesteding De grens voor Europese aanbesteding van werken ligt momenteel op € 5,0 mln. De aankoop van de parkeergarage ligt na bijstelling van de aankoopprijs onder de aanbestedingsgrens. Risico tijdens de bouw Door het opnemen van de grondquote in de eerste termijn van het te realiseren werk, houdt de betaling geen gelijke pas met de bouw. Dat maakt het extra noodzakelijk dat er een zekerheid wordt gesteld door de ontwikkelaar. Als zekerheid verlangen wij een recht van eerste hypotheek op de gehele ondergrond (dus niet uitsluitend het parkeerdeel van de grondquote). Dat betekent dat de ontwikkelaar van het Saturn-deel deze zekerheid niet kan verkrijgen. Dit recht dient tevoren bij akte te zijn vastgelegd. De bepalingen van deze akte zullen aldus luiden dat het recht wordt ingewonnen indien ontwikkelaar (i.c. eigenaar van de ondergrond) niet aan zijn verplichtingen tot levering van het gebouwde voldoet dan wel anderszins in gebreke blijft. Een en ander moet in de uiteindelijke koopovereenkomst worden geborgd. Risico huurcontract Saturn heeft momenteel een contract van tien jaar. In het hypothetische geval dat Saturn na tien jaar het contract niet verlengd, zal dat leiden tot een daling van de parkeerinkomsten. Dat zal plaatsvinden in de garage die het minst gunstig gelegen is. Dit is uiteraard niet alleen het probleem van de gemeente, maar ook van de belegger/verhuurder. Saturn geeft aan dat hun terugverdientijd van de investering boven de tien jaar ligt. Uiteraard zal bij vertrek van Saturn gezocht moeten worden naar mogelijkheden om de vrijkomende capaciteit op een andere manier te benutten.
9 Doetinchem, 18 april 2012 Geen vestiging Saturn De mogelijkheid bestaat dat de ontwikkeling niet doorgaat als de wij afzien van aankoop van de parkeervoorzieningen. De ontwikkelaar zal dan op zoek moeten naar een andere invulling op die locatie. Het risico bestaat dat door de ontwikkelaar als gevolg van het niet doorgaan van de ontwikkeling een claim zal indienen. De hoogte daarvan is niet te voorzien. Bomen Bij behandeling in de commissie hebt u aangegeven te hechten aan een goede inpassing van de bomen. Hieraan is invulling gegeven in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft de verplichting toezicht te houden met een bomenspecialist gedurende de periode van verplanting. Voor die bomen die niet behouden kunnen blijven, vragen wij een financiële compensatie om ergens anders te kunnen herplanten. Ontsluiting Een laatste aandachtspunt is de ontsluiting van de parkeergarage. Gekozen is voor een splitsing van de auto’s en het vrachtverkeer. Het vrachtverkeer kan aan de achterkant laden en lossen. De ruimtelijke procedure voeren wij verder en is geen beslispunt in dit voorstel. Tot slot Met de komst van de Saturn kunt u op twee manieren omgaan: Optie a. De gemeente koopt de garage In dit geval koopt de gemeente de garage, inclusief grondaandeel voor het bedrag van € 4,8 mln. Bij exploitatie door de gemeente wordt in de eerste jaren na openstelling verlies van € 100.000,- (aflopend) geleden, echter is de exploitatie in 2019/2020 positief. Optie b. Er komt geen Saturn Gelet op de huidige stand van zaken zal de ontwikkelaar - als de gemeente de parkeerplaatsen niet aankoopt - noodgedwongen afzien van de bouw van Saturn. Welke ontwikkeling dan gaat plaatsvinden, is niet te voorzien. Voor de gemeente een gemiste kans op een versterking van de kracht en de kwaliteit van de binnenstad. Om als gemeente actief kunnen sturen op de parkeervoorzieningen biedt optie a. de meeste mogelijkheden. Wij hebben zowel aan de kosten- als opbrengstenkant de regie. Daarbij pakken wij delen van de werkzaamheden samen met de markt of met bijvoorbeeld het wijkbedrijf op Zo wordt in de huidige situatie het dagelijks beheer (bezetting van de loge in de Loogarage) al door een marktpartij geleverd en worden voor de schoonmaak en onderhoud bedrijven ingehuurd. Gelet op het voorgaande vragen wij u in te stemmen met aankoop van de Saturn-garage om daarmee de komst van een Saturn-vestiging veilig te stellen. Wij zijn bereid te investeren in de kracht en de kwaliteit van de binnenstad en willen vanuit die optiek met de ontwikkelaar meegaan om de aankoop van de Saturn-garage een haalbare investering te maken. Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris, De burgemeester, ING. N. VAN WAART
DRS. H.J. KAISER
De raad van de gemeente Doetinchem; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders over Afweging aankoop Saturn en met overname van de in dat voorstel vermelde overwegingen; gelet op artikel 192 van de Gemeentewet; besluit: Het voorstel van burgemeester en wethouders: 1. In te stemmen met de aankoop van de Saturn-garage ter versterking van de economie en de vitaliteit van de binnenstad en daarmee de vestiging van de Saturn mogelijk te maken. 2. In de koopovereenkomst vast te leggen dat de ontwikkelaar de gemeente volledig vrijwaart van mogelijke risico’s op het punt van aanbesteden en staatssteun en dat de gemeente als zekerheid het recht van eerste hypotheek op het gehele perceel verkrijgt. 3. De kapitaallasten van de parkeergarage te dekken uit het parkeerfonds. 4. De begroting conform dit besluit te wijzigen (36e wijziging). NIET AAN TE NEMEN Aldus besloten in zijn vergadering van 26 april 2012,
, griffier
, voorzitter
