Aan de raad
AGENDAPUNT NR. 8 Doetinchem, 17 april 2013
ALDUS VASTGESTELD 25 APRIL 2013 Rapportage Taskforce bouwprojecten maart 2013 Voorstel: 1. Instemmen met de voorgestelde beheersmaatregelen en het voorgestelde risicomanagement. De financiële gevolgen daarvan bespreken bij de behandeling van de grondexploitaties. 2. Het college opdracht geven ten aanzien van de besprekingen met TBVO, Wam/Van Duren en Jansen/De Jong in project Heelweg de in de taskforcerapportage uitgewerkte strategie te hanteren. 3. Voor woningsplitsing van monumentale en cultuurhistorisch waardevolle panden in het buitengebied geldt dat de mogelijkheid hiertoe via een regeling in het bestemmingsplan buitengebied wordt opgenomen. 4. Het college opdragen geen medewerking te verlenen aan de toevoeging van woningen in het kader van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB)initiatieven, initiatieven voor landgoederen of anderszins. Bij eventuele knelpunten kan het college van deze algemene richtlijn afwijken. 5. Het college opdracht geven te onderzoeken op welke wijze flexibiliteit kan worden ingebouwd in de bestemmingsplannen voor de projecten Iseldoks, Lookwartier, Vijverberg-Zuid en Heideslag om zo goed mogelijk te kunnen inspelen op behoefte aan woningbouw in deze projecten. 1. Inleiding Bij dit raadsvoorstel ontvangt u Taskforcerapportage maart 2013. De taskforcerapportage is niet openbaar. Dit raadsvoorstel is wel openbaar. Om voor u de discussie te vergemakkelijken, is de belangrijkste openbare informatie uit de taskforcerapportage in dit raadsvoorstel opgenomen. Dat leidt tot een ongebruikelijk lang raadsvoorstel, maar kan misverstanden over openbaarheid voorkomen. Deze Taskforcerapportage komt later dan u op grond van de met u afgesproken termijnen mocht verwachten. Immers, de laatste rapportage dateert van maart 2012 en op grond van onze afspraken zou in het najaar van 2012 een nieuwe rapportage zijn verschenen. De belangrijkste reden voor deze vertraging vormen de recente ontwikkelingen rond project Iseldoks. U hebt op 20 december 2012 gevraagd naar een nadere financiële onderbouwing van de besluiten over het project Iseldoks. Deze informatie is bij dit raadsvoorstel opgenomen. 2. Waar stonden we in maart 2012? In het najaar van 2010 hebben wij een spaarrisicoreserve (‘de Taskforcegelden’) geïntroduceerd van € 29 mln. met als doel om toekomstige kosten en risico’s in de projectportefeuille te kunnen opvangen. Uitgangspunt bij de vaststelling van de hoogte van deze spaarrisicoreserve was indertijd: - Sanering van één groot project, waarvoor € 12,0 mln. was gecalculeerd; - ‘Overall’ fasering ad € 6,0 mln. als gevolg van een langere looptijd van de projecten dan in de individuele projecten oorspronkelijk was geraamd; - Herprogrammering ad € 11,0 mln. Als gevolg van een grotere vraag naar goedkopere woningen zouden de grondprijzen en of het woningprogramma aangepast moeten worden.
2 Doetinchem, 17 april 2013 In de Taskforcerapportage van maart 2012 signaleerden wij een duidelijke verslechtering van de woningmarkt. De afname van woningen in bijna alle segmenten stagneerde. Dit negatieve beeld gold vooral voor appartementen en dure grondgebonden woningen. Een verdere toevoeging van woningen in die segmenten achtten wij daarom niet gewenst. Alleen bij de grondgebonden goedkope huur- en koopwoningen zagen wij nog een actuele marktvraag. Het volledig inzetten op die vraag vonden wij echter niet raadzaam. De vraag zelf was erg wisselend en lastig te interpreteren voor de langere termijn. Bovendien vonden wij een eenzijdige opbouw van ons woningaanbod ongewenst, zowel programmatisch, financieel als stedenbouwkundig. De beheersmaatregelen die wij toen in algemene termen hebben voorgesteld, waren: - Komen tot een kleinere planvoorraad. - Een beter op de markt afgestemd woningbouwprogramma. - Beperking van de verliezen op de grondexploitatie-afwaardering en uitfasering. De consequenties op projectniveau waren de volgende: - project Ruimzicht wordt boekhoudkundig gesaneerd; - project Heelweg wordt deels gesaneerd; - herprogrammering van project Lookwartier; - herprogrammering van project Iseldoks; - herprogrammering van project Vijverberg Zuid; - boekhoudkundige sanering van Wijnbergen Het Oosten; - uitfasering project Heideslag in combinatie met bijraming plankosten. Deze maatregelen en de consequenties van een vermindering op de formatie fysieke ontwikkeling (fo) en het daarmee gepaard gaande overheadverlies - de discussie rond de zogenaamde ‘omzettaakstelling’ - hebben wij vervolgens financieel verwerkt in de actualisatie van de grondexploitatie najaar 2012 en de jaarrekening 2011. Het effect van deze financiële verwerking was dat van de € 29 mln. nog € 12,7 mln. resteerde. In maart 2012 voorzagen wij dat dit bedrag voldoende zou zijn voor het opvangen van toekomstige kosten en risico’s. Wij gingen er daarbij impliciet van uit - zoals heel bouwend Nederland hoopte - dat de bouw op een zeker moment wel zou aantrekken. Inmiddels zijn we daar niet meer zo zeker van; met de double- of misschien wel triple-dip waarin wij nu zitten, gaan wij nu uit van een veel langduriger stagnatie met een blijvend effect voor de woningmarkt. Een tweede omstandigheid hadden wij evenmin voorzien: het terugtrekken van KWP uit de ontwikkeling Iseldoks. 3. De huidige markt en door ons te nemen maatregelen In het afgelopen jaar is de financiële situatie van veel Nederlandse gemeenten nijpend geworden vanwege verliezen op grondexploitaties. Doetinchem vormt daarop geen uitzondering. In de genoemde periode hebben wij al zo’n € 23 mln. moeten afboeken - wat per inwoner neerkomt op € 410 - en het einde is nog niet in zicht. Gelukkig heeft Doetinchem met de instelling van de spaarrisicoreserve al in een heel vroeg stadium financieel geanticipeerd op de economische tegenwind. Daarom hoeven wij niet te vrezen voor een onbeheersbaar financieel probleem en mogelijk een artikel-12-status.
3 Doetinchem, 17 april 2013 Wanneer wij inzoomen op de recente ontwikkelingen op de Doetinchemse woningmarkt, dan valt op dat dit beeld niet enkel negatief is. Voor het eerst zien we dat de toename van het aantal te koop staande woningen tot staan is gebracht. Tussen 2006 en 2011 zagen we een gestage toename van 300 naar ruim 700 te koop staande woningen. Inmiddels is die lijn afgevlakt en gestabiliseerd op diezelfde ruim 700 woningen.
Diezelfde stabilisatie zien wij ook wanneer wij naar het aantal transacties per kwartaal kijken. Dit aantal schommelt al enige tijd rond 80. Het laatste kwartaal van 2012 was er zelfs sprake van een lichte toename, maar dit is wat vertekenend. Volgens de makelaardij komt dit omdat aspirant kopers hun aankoopbeslissing naar voren hebben getrokken vanwege de nieuwe hypotheekregels met ingang van 1 januari 2013. Dit komt ook overeen met een landelijk beeld. Algemeen wordt verwacht dat het eerste kwartaal 2013 weinig transacties te zien zal geven. Opmerkelijk is ook de oplevering van het aantal nieuwbouwwoningen. In de Taskforcerapportage van maart 2012 constateerden we dat in 2011 219 woningen waren opgeleverd. Dit zagen wij toen als een opmerkelijk hoog aantal, dat we meenden te kunnen verklaren uit het na-ijleffect van het gereedkomen van enkele projecten. We dachten toen ook dat dit naijleffect in 2012 niet meer aan de orde zou zijn. Het feit doet zich echter voor dat in 2012 maar liefst 238 nieuwe woningen zijn opgeleverd. Een groot aantal komt voor rekening van de bouwproductie in Wehl (Heideslag 75 stuks, Norman Belvealstraat 36 stuks). Andere projecten die substantiële aantallen realiseerden, waren Wijnbergen Midden-Westen (30 stuks), Veemarktterrein (19 stuks), Burgemeester Van Nispenstraat (18 stuks), Pelgrimterrein (27 stuks) en Langstraat/Merelstraat (12 stuks). De beide laatstgenoemde projecten bevinden zich in Gaanderen. Nu moeten we deze cijfers ook weer niet al te absoluut nemen en kan er best sprake zijn van een wat late administratieve verwerking (vooral veel woningen op het Veemarktterrein leken al eerder opgeleverd), feit is dat de nieuwbouwmarkt zowel in 2011 als 2012 een grotere opnamecapaciteit laat zien dan verwacht. In 2013 verwachten wij onder andere nieuwbouw op Wijnbergen Midden-Westen, op de locatie Brewinc en op Vijverberg Zuid. Wij houden begrotingstechnisch rekening met 150 nieuwe woningen. Een ander relatief positief bericht is dat de waardedaling van het Doetinchemse huizenbezit, ondanks deze toch aanzienlijke toevoeging van nieuwbouwwoningen, in de pas blijft lopen met de landelijke trend (-6%). Ten slotte nog een ander positief bericht. Terwijl in de omliggende dorpen de krimp zich al manifesteert, zien we in Doetinchem nog een lichte bevolkingstoename. De opname van deze nieuwe inwoners zorgt voor een zekere verlichting op de woningmarkt. Tot zover de positieve berichten.
4 Doetinchem, 17 april 2013 Het is problematisch dat een belangrijk deel van de gerealiseerde woningen zich bevindt in een marktsegment waarin de gemeente nog nauwelijks speler is. De goedkope grondgebonden woningen werden in 2012 vooral door marktpartijen aangeboden in Wijnbergen MiddenWesten en op het Pelgrimterrein in Gaanderen. Vooral in het duurdere segment, dat we als gemeente aanbieden in Vijverberg Zuid en Wehl Heideslag, is de situatie zorgwekkend. In Vijverberg Zuid was dat al het geval, nu is dat ook zo op Wehl Heideslag: met de verkoop van de genoemde 75 getransporteerde woningen in 2012 is de markt hier voorlopig verzadigd. Er zijn dan ook weinig recente kavelverkopen te melden. Onze zorg zit er vooral in dat we als gemeente nog een totale verkoopopgave hebben van zo’n 880 gemeentelijke woningen/kavels met een totale waarde van zo’n € 55 mln. Kijken we naar de gemeentelijke verkopen in 2012 (ongeveer 40 woningen/kavels met een totale verkoopwaarde van circa € 3 mln.) dan is het duidelijk dat we nog flinke slagen moeten maken. Verder moeten we ook nog € 14 mln. aan exploitatiebijdragen en afdrachten binnenhalen. Voor een deel valt daar op te sturen door bij het niet binnenhalen van afdrachten ook de investeringen te beperken (de zogenaamde Bovenwijkse Voorzieningen). Aangezien de landelijke trend aanhoudend negatief is en Doetinchem zich in een krimpregio bevindt, vinden wij het raadzaam om het aantal gemeentelijke transacties van 2012 min of meer als uitgangspunt te nemen voor de toekomst. Dit is dan wel onder voorwaarde dat we een aanbod kunnen neerleggen dat qua typologie en prijs concurrerend is. Heel radicale keuzes kunnen wij hierin echter niet maken. Het overaanbod aan dure kavels in de gemeentelijke projecten is helaas een gegeven en een radicale afwaardering of sanering is financieel simpelweg niet op te brengen. Wel kunnen wij financieel anticiperen op een langere fasering in combinatie met een afwaardering van de grondprijs. Onze concrete opgave voor de komende 15-20 jaar wordt een gemiddelde verkoop van 12 dure kavels/woningen en 40 goedkope kavels/woningen. Voor de eerste categorie hanteren wij boekhoudkundig een gemiddelde kavelprijs van € 150.000 en voor de tweede categorie € 35.000. Om die opgave ook daadwerkelijk aan te kunnen, moet ons aanbod nog verder in lijn worden gebracht met de marktvraag. Dit betekent een verdere omvorming van ons aanbod naar: - goedkope grondgebonden koop- en huurwoningen; - starterswoningen; - in beperkte mate zorgwoningen; - enige middeldure huur (inschatting 5%); - in beperkte mate kavels voor middeldure en dure koop of huur (5-10%). Wij hebben getracht het actuele risicoprofiel van de gehele woningbouwportefeuille op geld te zetten. Dit leidt tot het volgende aanvullende beslag op de spaarrisicoreserve bovenop de eerder getroffen en financieel verwerkte maatregelen: Fasering € 6,7 mln. Als gezegd hebben wij vanuit het voorzichtigheidsprincipe 2012 als maatstaf genomen voor de toekomst. Wij gaan uit van een afzet van 12 dure kavels en 40 goedkope kavels per jaar. De doorlooptijd voor de afzet is daarmee langer dan tot nu toe begroot. Dit levert een beslag op de spaarrisicoreserve op van € 6,7 mln. Bij de behandeling van de grexen komen wij hierop terug.
5 Doetinchem, 17 april 2013 Herprogrammering € 4,3 mln. Ons aanbod past niet bij de huidige vraag. Er is behoefte aan meer goedkope grondgebonden koop- en/of huurwoningen (waaronder starterswoningen en zorgwoningen). Wij hebben het programma daarom aangepast. Van 395 dure kavels willen we gaan naar 280 dure kavels. Van 445 goedkope kavels naar 600 stuks. Deze beweging geldt voor plan Heideslag, Vijverberg Zuid en het Lookwartier. Voor Iseldoks stellen wij generiek een 10% grondprijsverlaging voor. Al met al kosten deze herprogrammeringsmaatregelen per saldo € 8 mln. vanuit de spaarrisicoreserve. Bij de jaarrekening 2011 was hiervoor al een bedrag van € 3,7 mln. gereserveerd, zodat een aanvulling noodzakelijk is van € 4,3 mln. Bij de behandeling van de grexen komen wij hierop terug. Overall afzetrisico € 1 mln. Bij de faseringsmaatregelen en de herprogrammeringsmaatregelen is de veronderstelling dat wij uiteindelijk alle opbrengsten binnenhalen. De totale planvoorraad bedraagt nog steeds ongeveer 2800 woningen. Daarvan brengen wij er zelf zo’n 880 op de markt. Een belangrijk deel van de particuliere ontwikkelaars komt op dit moment in het geheel niet op de markt. Uitzonderingen op die regel zijn Roosdom/Tijhuis/Van Wanrooy in Wijnbergen MiddenWesten en Koopmans/WAM. Door de stagnatie bij veel ontwikkelaars zal, mede vanwege het intrekken van verlopen bouwvergunningen, het aantal woningen dat in de planvoorraad van particuliere ontwikkelaars zit, gestaag afnemen. Anders dan bij ons, is er bij ontwikkelaars geen sprake geweest van actieve sanering. Dat houdt in dat ook de kansloze projecten nog onderdeel uitmaken van de planvoorraad. Grosso modo gaan wij ervan uit dat binnen 15 jaar 2185 woningen in Doetinchem kunnen worden toegevoegd (exclusief vervangingsbouw). Het aantal huishoudens bedraagt momenteel ongeveer 24.500. De nieuwste bevolkingsprognose laat zien dat ergens in de periode 2025-2030 het maximum aantal huishoudens in Doetinchem bereikt zal zijn. Het maximum aantal huishoudens zal ongeveer 26.500 bedragen. Globaal gaan wij uit van de toevoeging van de volgende aantallen woningen: - 150 in Heideslag; - 200 in Vijverberg Zuid; - 75 in Lookwartier; - 450 op Iseldoks; - 600 op Wijnbergen Midden-Westen; - 125 op Heelweg; - 100 in Oosseld; - 200 overig via projectbureau (o.a. Brewinc, Veentjes, Gaanderen) - 200 overig via regiekamer; - Pm Ruimzicht. Dit zijn er in totaal 2100. Vorenstaande aantallen zijn een globale inschatting. De exacte aantallen per project staan genoemd in bijlage 1. In bijlage 1 staan meer woningen genoemd. Daar staan namelijk ook woningen waarvan wij verwachten dat ze niet meer zullen worden gerealiseerd, om welke reden dan ook. Ze staan echter nu nog wel in de planning. Het moge echter duidelijk zijn deze geprognosticeerde afzet nog lang geen zekerheid is. De huidige markt is zodanig dat niet valt uit te sluiten dat een deel onverkocht blijft. We noemen dit het overall afzetrisico. Voor dit overall afzetrisico hanteren wij een bedrag van € 1,0 mln. Dit afzetrisico gaat uit van een situatie waarbij de gemeente niet meer meewerkt aan flankerende woningbouwprojecten die nu nog niet formeel zijn gecommitteerd. Bij de behandeling van de grexen komen wij op dit bedrag terug.
6 Doetinchem, 17 april 2013 Overige risico’s € 2,1 mln. Wij worden steeds meer geconfronteerd met het niet nakomen van contracten. Dit geldt voor meerdere projecten (zie aldaar). Wij hanteren hiervoor (intern) een risico van € 2,1 mln. Bij de behandeling van de grexen komen wij hierop terug. 4. Verschuivingen in het kosten- en risicoprofiel van project Iseldoks Programma-aanpassing Ten opzichte van de vorige Taskforcerapportage zien wij vooral bij project Iseldoks een noodzaak tot programma-aanpassing. Aanvankelijk zaten in het plan veel appartementen in het middeldure segment. Met een omzetting naar goedkope koop en goedkope huur - veelal grondgebonden - kan dit een van de beter lopende projecten worden. Bijzonder verkoopargument is de locatie nabij station en binnenstad. Deze programma-aanpassing maakt onderdeel uit van de bij punt 2 genoemde beheersmaatregelen. Afspraken met KWP In september 2012 kondigde KWP - de ontwikkelaar in GEM Iseldoks - aan dat zij niet langer wilde vasthouden aan de oorspronkelijke uitgangspunten van de samenwerking. Kort daarna gaf KWP zelfs aan tot ontbinding te willen overgaan van de GEM. De eerste reden was dat KWP op dat moment nog geen commerciële belegger had gevonden. Een tweede reden was dat er op concernniveau bij Kondor Wessels een algemene strategiewijziging plaatsvond. Het concern wilde niet meer instappen in nieuwe grondexploitaties. De ontwikkeling van Oude IJsseloevers zag Kondor Wessels als een nieuwe grondexploitatie, omdat het formeel nog de mogelijkheid had er uit te stappen. Uiteindelijk werd door KWP toch een belegger gevonden - zij het na 1 december - zodat het Intermecoblok in principe alsnog gerealiseerd kan worden. Binnen de Taskforce was geen rekening gehouden met de stap van KWP om zich uit het project terug te trekken. Het financieel effect van de stap van KWP is dat er grote aanvullende kosten en risico’s naar de gemeente toekomen. Het financieel effect daarvan is zelfs bijna gelijk aan volledige sanering van het project; al geldt voor sanering dat er sprake is van volledige en integrale afboeking en dat bij doorgaan sprake is afboeking (verlaging van grondwaarden in grondexploitatie) en het maken van risicoreserveringen. Wij becijferen de aanvullende kosten en risico’s ten gevolge van de stap van KWP (verschuiving van 50% naar 100 % risicodragend aandeel gemeente) op € 6,4 mln. Dit bedrag lichten wij in de rapportage verder toe. Conform onze algemene systematiek hanteren wij bij elk project een risicokaart, gebaseerd op de grondexploitatie. Als die grondexploitatie wijzigt, zoals bij Iseldoks, heeft dit automatisch consequenties voor de risicokaart. Bij de actualisatie zijn wij nog uitgegaan van € 1,9 mln. als reserve. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe hebben wij een globale inschatting gemaakt van de risico’s. De hoogte van dit bedrag is mede afhankelijk van de onderhandelingen met KWP. Voorlopig hebben wij de hoogte bepaald op € 3,9 mln. Wij verwachten dat dit aan de te ruime kant is gelet op de inhoud van de onderhandelingen. Bij de definitieve besluitvorming/afronding onderhandeling KWP zullen wij een actualisatie maken. Voorlopig houden wij voor de jaarrekening het bedrag van € 1,9 mln. aan. Bij de behandeling van de grex komen wij hierop terug.
7 Doetinchem, 17 april 2013 Projectstrategieën Iseldoks De stap van KWP om per 1 december 2012 een beroep te doen op de ontbindingsvoorwaarde van de door beide partijen aangegane samenwerkingsovereenkomst (SOK), heeft als effect dat de GEM, zoals oorspronkelijk bedoeld, wordt beëindigd. Het belangrijkste kenmerk van die GEM was dat KWP en gemeente (m.i.v. diezelfde 1 december) elk voor 50% aanspreekbaar zouden zijn geweest voor kosten en baten van de grondexploitatie van project Iseldoks. De ontbindingsgrond van de SOK was het kunnen committeren van een commercieel belegger uiterlijk op 1 december 2012. Indertijd is deze ontbindingsgrond -door ons - in de SOK opgenomen om te voorkomen dat wij in Iseldoks eindeloos aan KWP zouden vastzitten zonder uitzicht op concrete ontwikkeling; wij wilden hier niet gegijzeld worden. Op het moment van ondertekening van de SOK was niet te voorzien dat het concern Kondor Wessels deze ontbindingsvoorwaarde zou gebruiken om de GEM, zoals oorspronkelijk bedoeld, te ontbinden. Het is nu echter wat het is. Het effect van de stap van Kondor Wessels is dat er sprake is van een duidelijke verslechtering van ons risico- en kostenprofiel voor Iseldoks. Voor ons gaf dit aanleiding tot een fundamentele en diepgravende discussie: is het verantwoord om onder het huidige gesternte deze ontwikkeling door te zetten? Wij zijn uiteindelijk tot de conclusie gekomen dat onze voorkeur toch uitgaat naar ontwikkeling, maar niet voor elke prijs. In de kern is door ons een voorlopige beslissing genomen, die het best kan worden omschreven als ‘ja, tenzij’. Wij willen u graag meenemen in de beweegredenen die hebben geleid tot deze beslissing. Het gegeven dat KWP en gemeente uiteindelijk niet gezamenlijk zullen optrekken in project Iseldoks maakt dat de oorspronkelijke samenwerkingsovereenkomst is beëindigd. Dit houdt in dat de rollen, verantwoordelijkheden en financiële consequenties opnieuw worden gedefinieerd. De volgende vraagstukken zijn daarbij onder meer aan de orde: - Is er dadelijk voor het Intermecoblok nog sprake van een gemeenschappelijke grondexploitatie of trekt een van de partijen die volledig naar zich toe? - Blijft de GEM nog geheel of gedeeltelijk in stand? - Gaat KWP of de GEM de vastgoedexploitatie doen en welk soort contractvorming wordt gebruikt richting afnemers? - Voor welke planonderdelen wil de gemeente risico lopen en hoe worden eventuele zekerheden geborgd? - Hoe wordt geborgd dat de opstalwinst van het Intermecoblok toevalt aan de grex-Oude IJsseloevers? - Worden marktconforme opstalkosten in beeld gebracht? - Hoe wordt geborgd dat alle gemaakte producten - stedenbouwkundige plannen, onderzoeken - vrij door ons kunnen gebruikt voor de verdere ontwikkeling van het gebied? - Op welke wijze worden eerdere gemeenschappelijke aankopen op Oude IJsseloevers met elkaar verrekend? - De gemeente wordt afnemer van opstallen. Hoe wordt de kwaliteit daarvan gedefinieerd en de prijs bepaald? - Wie draagt welke financiering en hoe worden daarvoor garanties gesteld? - Et cetera. Het moge duidelijk zijn dat bovengenoemde discussiepunten onderdeel uitmaken van een ingewikkeld en mogelijk langdurig onderhandelingstraject met KWP, waarbij de wederzijdse belangen groot zijn. Wij gaan ervan uit dat dit traject minstens enkele maanden gaat duren.
8 Doetinchem, 17 april 2013 Wij verwachten niet dat de herziene contractvorming - onder voorbehoud van bestuurlijke instemming - met KWP makkelijk zal zijn. Mede op basis van door ons geraadpleegde expertise komen wij bijvoorbeeld op een wat andere ontwikkelmodel dan KWP. Allereerst dient daarover overeenstemming te worden bereikt. Bovendien is zowel voor de gemeente als KWP - dat op tamelijk directe wijze wordt aangestuurd door het concern - de speelruimte om te bewegen klein. Verder is pas medio januari 2013 door KWP het technisch programma van eisen voor de verschillende vastgoedonderdelen opgesteld en vrijgegeven. Wij zullen dit document moeten analyseren en accorderen. Ook daartoe schakelen wij contra-expertise in. Ons belang in marktconforme bouwprijzen is tweeledig. Enerzijds zullen wij zelf afnemer zijn van bepaalde vastgoedonderdelen en willen wij hier niet te veel voor betalen. Anderzijds kunnen te hoge bouwkosten het financiële resultaat van het Intermecoblok zodanig negatief beïnvloeden, dat de geprognosticeerde winst - die ten goede zou moeten komen aan grex-Oude IJsseloevers alsnog verdampt. Dit zou ons risicoprofiel voor de ontwikkeling van de Oude IJsseloevers onaanvaardbaar kunnen vergroten. Onze stelling is dat het zeer onverstandig is om in deze onderhandelingen snelheid boven zorgvuldigheid te stellen. Concreet willen wij bovenop eerdere maatregelen voor Iseldoks €0,8 mln. inzetten ten behoeve van de afwaardering van de grondopbrengsten met 10%. Bij de behandeling van de grex komen wij hierop terug. Heelweg Formeel kent het plangebied Heelweg de mogelijkheid tot realisatie van ongeveer 350 woningen. Verschillende partijen hebben hier een positie: Stockhorst CV, Wam&Van Duren, Jansen de Jong en Goldewijk/Sité. In het gebied zijn tot nu toe beperkt woningen gerealiseerd, maar als geheel is er sprake van een stagnatie in de realisering. Sommige van de ontwikkelaars hebben al in een vroegtijdig stadium contact gezocht met de gemeente om te komen tot omvorming van het woningprogramma in ruil voor verlaging van aantallen. Dit geldt met name voor Wam&Van Duren en Jansen de Jong. Bij Stockhorst CV zien wij pas de laatste tijd enige beweging. In de rapportage leggen wij uit welke strategie wij willen hanteren om in dezen meer duidelijkheid te krijgen. Op IJsseltuinen kan de ontwikkelpartij (Planoform, onderdeel Kondor Wessels) formeel 49 woningen realiseren, maar voor een groot deel moeten eerst de bedrijven Kort en Boesveld worden uitgekocht. De ontwikkelaar heeft aangegeven daartoe niet te zullen overgaan. Aan het Zaagmolenpad en aan de Snoekbaars wordt gewerkt aan de realisatie van 19 woningen. Voor Saronix, waar Goldewijk ontwikkelaar is, is het bestemmingsplan in december 2012 vastgesteld. Tegen dit bestemmingsplan is bezwaar gemaakt bij de Raad van State. Het bestemmingsplan gaat uit van ontwikkeling van 72 woningen en 28 zorgunits. Met Goldewijk is er een overeenkomst opgesteld voor verkoop van gemeentelijke gronden, waarvan de overdracht voorjaar 2013 tot stand moet komen. Door het niet tot ontwikkeling komen van fase 2 van Heelweg Midden was er een noodzaak hier een financiële voorziening te treffen, die wordt aangewend voor de inrichting en het beheer van de openbare ruimte. Gezien de posities van de diverse partijen en het ontbreken van feitelijke dynamiek verwachten wij dat in project Heelweg de komende jaren hooguit 125 woningen zullen worden gerealiseerd.
9 Doetinchem, 17 april 2013 Vijverberg Zuid In Vijverberg Zuid blijft de realisatie ver achter bij de aanvankelijke prognoses. Dit project, aan de rand van natuurgebied Koekendaal, had, samen met Veemarkt, de toplocatie voor het duurdere marktsegment moeten worden. Het overgrote deel van de in het bestemmingsplan Vijverberg-Zuid opgenomen maximum van 193 woningen moet nog worden gerealiseerd. Het oorspronkelijk programma betrof zowel gestapelde woningen, rijwoningen, 2/1-kappers als vrijstaande woningen. Om de verkopen een impuls te geven, hebben wij op 16 oktober 2012 ingestemd met een nieuw verkavelingplan. In dit plan neemt het totaal aantal woningen niet toe ten opzichte van het bestemmingsplan, maar vindt wel een herprogrammering plaats. Er is meer ruimte voor de realisering van rijwoningen door de gestapelde bouw te schrappen. Ook zijn kavels kleiner geworden met een meer courante maat. Planologisch-juridisch zijn deze wijziging nog niet doorgevoerd. Daarnaast zijn de grondprijzen van de gemeentelijke kavels verlaagd door prijsdifferentiatie. Mede dankzij een Stimuleringsbijdrage Goedkope Woningbouw (SGW)subsidie is Bemog/Reinbouw afgelopen najaar begonnen met de bouw van 11 rij- en hoekwoningen. Voor de voormalige WSD ligt er een plan van KVO om hier goedkope grondgebonden starterwoning te realiseren. De activiteiten van KVO in dit gebied vloeien voort uit een oude ontwikkelclaim. Naast achterblijvende verkopen, kampt het project met het probleem dat partijen de verplichtingen uit de bouwclaimovereenkomst van 2004 niet nakomen. Wij hebben rond deze situatie externe juridische expertise ingeschakeld. Voor Vijverberg Zuid willen wij bovenop de al eerder getroffen maatregelen nog € 0,2 mln. reserveren voor verdere herprogrammering en € 0,5 mln. voor de opvang van overige risico’s. Tevens willen wij het batig saldo volledig inzetten voor verlaging van de grondprijs. Bij de behandeling van de grex komen wij hierop terug. Wehl Heideslag Wehl-Heideslag kampt, na aanvankelijk uitstekende verkopen - oplevering van 72 woningen in 2012 - op dit moment met vertraging in de verkoop. Een belangrijk deel van het beoogde programma (ongeveer 225 woningen) voorziet in dure en middeldure grondgebonden woningen; een segment dat alom onder druk staat. Bij de vorige Taskforcerapportage is de grondexploitatie al voor drie jaar opgerekt en zijn er vanwege tussentijdse planaanpassingen extra plankosten geraamd. De financiële consequenties hiervan zijn inmiddels door ons vertaald. Voor de deelgebieden Koksgoed en Motketel houden wij grotendeels vast aan het programma zoals dat in het bestemmingsplan vastligt. Mede door de bebouwing die al in het gebied heeft plaatsgevonden, is het feitelijk ondoenlijk om hier nog over te gaan tot ingrijpende programmaomzettingen en stedenbouwkundige aanpassingen. Hier geldt een vergelijkbare situatie als voor een groot deel van Vijverberg Zuid: nagenoeg alle investeringen zijn gedaan en via geleidelijke verkopen moeten deze investeringen uiteindelijk worden goedgemaakt. Onze indruk is dat de twee genoemde deelgebieden concurrentie ondervinden van bouwmogelijkheden in het buitengebied, via het VAB-beleid of de Landgoederenregeling. Succes hier is afhankelijk van een stringente beperking van deze mogelijkheden.
10 Doetinchem, 17 april 2013 In deelgebied Ripperbansveen, vlakbij het station gelegen, wordt gemikt op een geheel ander programma. Hier is voorzien in de bouw van 52 woningen, waarvan 40 starterswoningen. Deze 40 zijn ook werkelijk duurzaam voor starters bedoeld, dat wil zeggen grondgebonden woningen met weinig m3 en geen aanbouwmogelijkheden. Hier wordt ingezet op een vraagprijs van maximaal € 140.000 vrij op naam. Elders in de gemeente wordt een dergelijk programma niet aangeboden. Ripperbansveen zien wij dan ook als een pilot voor dit type product. Naast de al eerder besloten maatregelen willen wij voor project Heideslag een reservering opnemen van € 1 mln. om te zijner tijd nog 20 kavels te kunnen afwaarderen. Bekostiging vindt plaats vanuit de spaarrisicoreserve Taskforce. Bij de behandeling van de grex komen wij hierop terug. Lookwartier Op 't Lookwartier vindt, na de recente ontwikkeling aan de oostzijde van de Ruimzichtlaan, nauwelijks nog activiteit plaats. Beide partijen, gemeente en Sité, hoeven hier niet tot snelle ontwikkeling te komen. Voor een deel wordt deze strategie ingegeven door de omstandigheid dat in de omgeving van de Keppelseweg de bestaande bebouwing nog zodanig laagwaardig is, dat een aansluitende hoogwaardige ontwikkeling voorlopig weinig kans van slagen maakt. Haast is hier een slechte raadgever. Bovendien zijn beide partijen ook inhoudelijk aan het onderzoeken of een alternatief programma hier wellicht meer kans van slagen heeft. Verder zijn partijen in goed overleg aan het onderzoeken of er ook voor de verdere toekomst nog moet worden gewerkt vanuit een gemeenschappelijk samenwerkingsmodel (de huidige GEM). Vooralsnog zet de gemeente in op het volgende: - financieel anticiperen op een latere ontwikkeling; - financieel anticiperen op lagere grondprijzen; - onderzoek naar alternatief bouwprogramma, waarbij wordt gestreefd naar een complementair programma ten opzichte van project Iseldoks. Naast de eerder genomen maatregelen willen wij voor het gemeentelijk aandeel van ’t Lookwartier overgaan tot afwaardering van de grondopbrengsten met € 2,3 mln. en deze maatregelen willen wij bekostigen vanuit de spaarrisicoreserve Taskforce. Bij de behandeling van de grex komen wij hierop terug. 5. Sturing op de planvoorraad, verkopen en financieel ‘Moratorium’ Op 6 januari 2011 hebt u de eerste Taskforcerapportage vastgesteld. Daarbij is toen aangegeven dat nieuwe woningbouwinitiatieven zoveel mogelijk zouden moeten worden beperkt. Ten aanzien van de vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) is concreet afgesproken dat tijdelijk geen medewerking zou worden verleend in afwachting van de integrale herziening van het bestemmingsplan Buitengebied. Wij hebben deze tijdelijke maatregel een ‘moratorium’ genoemd. Als gevolg van de Nota van uitgangspunten voor het bestemmingsplan Buitengebied 2012 (raadsbesluit 4-4-2012) is het sein voor de VAB-gevallen weer op groen gezet. Inmiddels zijn wij tot de slotsom gekomen dat vanwege het grote risicoprofiel van onze woningbouwprojecten, in combinatie met het tegengaan van verdere woningbouw op het platteland, het gewenst is hier het ‘moratorium’ op VAB-gevallen toch weer in te stellen. Door middel van ons besluit van 16 december 2012 hebben wij een soortgelijk moratorium afgekondigd, dat echter pas van kracht is na eenzelfde besluit van de raad. In dat kader stellen wij u voor om een stop te zetten op VAB-initiatieven en woningbouw in het kader van de Landgoederenregeling.
11 Doetinchem, 17 april 2013 Dit betekent in de praktijk dat wij de regelingen die hiervoor gelden (wijzigingsbepaling,waarbij ons college beslissingsbevoegd is) niet zullen toepassen, behalve om grote knelpunten op te lossen. In het bestemmingsplan Buitengebied 2012 zal de VAB-regeling wel worden gehandhaafd; de Landgoederenregeling niet. Voor de goede orde: dit betreft alleen nieuwe aanvragen; bestaande rechten blijven gehandhaafd. Wij zullen, na eenzelfde besluit van u, dit nieuwe beleid verankeren in het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied 2012. Tevens zullen wij, voorafgaand aan deze planologisch-juridische borging, dit besluit openbaar maken. Een soepeler beleid hanteren wij als het gaat om woningsplitsing ten behoeve van monumentale en cultuurhistorische waardevolle gebouwen in het buitengebied. Wij vinden het van belang dat dergelijke gebouwen niet verloederen. Woningsplitsing is op basis van de Nota van Uitgangspunten van het bestemmingsplan Buitengebied 2012 mogelijk gemaakt, maar nog niet vertaald naar het bestemmingsplan. Wij zullen de regeling in het bestemmingsplan opnemen. Aan de Bezelhorstweg, Doesburgseweg, Molenweg Wehl en de Varsseveldseweg werken wij momenteel mee aan de ontwikkeling van vijf extra woningen. Het moratorium heeft als bijeffect gehad dat vooral bij de regiekamerinitiatieven een grote verschuiving van gewone woningen naar zorgwoningen heeft plaatsgehad. In ongeveer twee jaar tijd zijn er 420 zorgwoningen toegevoegd aan het programma die aanvankelijk woning waren. Dit geldt onder andere voor 30 woningen op de locatie van Setax. Deze staan nu in de planning als zorgwoningen. Het zal geen verbazing wekken dat bijna geen van deze initiatieven van de grond komt. Om dadelijk een omzetting te voorkomen naar - opnieuw - woningen, stellen wij voor om de status van deze zogenaamde zorgwoningen te laten zoals die is. Wij verwachten hier een zelfregulerende sanering. Overigens is de grens tussen woning en zorgwoning diffuus. Dat is ook onderkend in de taskforcerapportage van maart 2012. Maximering aantallen woningen per project Eerder in dit verhaal hebben wij een opsomming gegeven van de belangrijkste projecten met het globale aantal woningen per project. Daarbij lijkt het aantal nog te realiseren woningen (zo’n 2000) redelijk te matchen met de behoefte aan woningen tot 2025-2030. Daarna hebben wij gezien dat wij het programma van onze eigen projecten wel moeten aanpassen om te kunnen aansluiten bij de behoefte. Het aantal woningen dat op dit moment in onze gemeente nog daadwerkelijk in de planning staat, bedraagt bijna 2800. Wij gaan ervan uit dat een aantal kleinere projecten geen doorgang zal vinden. De afgelopen jaren is het gelukt om honderden woningen definitief uit de planvoorraad te schrappen, terwijl het aantal nieuwe initiatieven beperkt is gebleven. Dat laatste komt deels omdat er vanwege de verslechterde marktomstandigheden minder nieuwe initiatieven worden ingediend, maar ook omdat wij sinds het verschijnen van de eerste Taskforce de deur voor nieuwe initiatieven zoveel mogelijk dicht houden. Daarnaast hebben wij door een strakke termijnstelling een betere sturing op de bestaande plannen gerealiseerd, zodat het aantal woningen daar nu niet meer zal toenemen. Wij constateren evenwel dat in een aantal gevallen initiatieven zijn gehonoreerd die op gespannen voet staan met ons voornemen om het aantal nieuwe woningen te beperken. Het betreft onder andere twee vrijkomende gemeentelijke schoolgebouwen (Tollensstraat en Bethlehemstraat), waarin in beide twee woningen zijn toegestaan. In 2016 zullen naar verwachting nog meer gemeentelijke scholen leeg komen te staan, waarvan de ontwikkelingsmogelijkheden door de taskforce beperkt zullen worden. 1 Sint Maartenstraat; school Het Palet; 2 Houtsmastraat; scholencomplex Overstegen; 3 Van Damstraat; Augustinusschool; 4 Hoofdstraat Gaanderen; Martinusschool.
12 Doetinchem, 17 april 2013 Op dit moment is nog niet te overzien of de ontwikkelingsmogelijkheden ook voor ander gemeentelijk vastgoed beïnvloed zullen worden door ons voorstel tot reductie van het aantal nieuwe woningen. Wij voorzien evenwel dat er een oplossing moet komen voor leegstaande gebouwen, of ze nu in gemeentelijk eigendom zijn of niet. Denk bijvoorbeeld aan kerken, maar ook aan winkelruimte. Leegstand kan leiden tot verloedering en als zodanig een stedenbouwkundig knelpunt vormen. Streven naar stedenbouwkundige kwaliteit blijft van belang, maar kan een conflict geven met de strakke sturing op woningaantallen. Als voorbeeld kan het project Wonen op het Randje dienen. Dit is een gemeentelijk project van 24 woningen, waarbij stedenbouwkundig veel winst valt te behalen en waarbij de ontwikkelaar - KVO - een bouwclaim heeft. KVO wil op deze locatie nu zelfs 49 woningen realiseren! Omdat een verdere reductie noodzakelijk blijft, is het zaak de strakke sturing op de bestaande projecten voort te zetten en uiterste terughoudendheid te betrachten bij het verlenen van medewerking aan nieuwe initiatieven. Daarom hanteren wij de onderstaande uitgangspunten. - Ten eerste: bij deze taskforce hoort een uitputtende lijst met bestaande projecten en bestaande aantallen woningen in die projecten. Het aantal initiatieven en het aantal woningen per project mag niet meer naar boven worden aangepast, behoudens voor het oplossen van eventuele grote knelpunten. De lijst is opgenomen in bijlage 1. - Ten tweede: de in de lijst opgenomen zorgwoningen, waarvan van meet af aan duidelijk is dat zij de bestemming maatschappelijk zullen krijgen, mogen niet worden omgezet naar woningen, behoudens voor het oplossen van eventuele grote knelpunten. Niet alle nieuwe ontwikkelingen kunnen worden uitgesloten. In geldende bestemmingsplannen is de omzetting van andere functies, zoals winkel of kantoor, naar een woonbestemming soms mogelijk. Hier hebben wij in de rapportage van maart 2012 al iets over gezegd in relatie tot de 40 starterswoningen, die in het oude belastingkantoor op de Veentjes zullen worden gerealiseerd. Wij hebben toen de verwachting uitgesproken dat de Veentjes een incident was wat betreft de omvang van de toevoeging en dat van deze mogelijkheid in de komende jaren op slechts zeer beperkte schaal gebruik zou worden gemaakt. Die verwachting is uitgekomen. Het afgelopen jaar is medewerking verleend aan het toevoegen van twee woningen in het centrum van Doetinchem en enkele in het centrum van Wehl. Wij stellen voor de bestaande mogelijkheden te accepteren en hier geen verder onderzoek naar te doen. Het terugbrengen van deze latente woningbouwmogelijkheden kan bovendien leiden tot planschadeclaims. Bouwen op gemeentegrond Bij punt 2 hebben wij aangegeven dat wij gemeentebreed nog een totale verkoopopgave hebben van zo’n 880 gemeentelijke woningen/kavels met een totale waarde van zo’n € 55 mln. Daarbij hebben wij gezegd dat de concrete opgave voor de komende 15-20 jaar is om een gemiddelde verkoop van 12 dure kavels/woningen en 40 goedkope kavels/woningen te realiseren. Deze moeten wij verwezenlijken op de projecten Iseldoks, Lookwartier, VijverbergZuid en Heideslag. Het is van belang dat wij bij deze projecten snel kunnen schakelen met het programma. De desbetreffende bestemmingsplannen moeten dat mogelijk maken. Vandaar dat wij voorstellen te gaan onderzoeken op welke wijze deze flexibiliteit in de geldende bestemmingsplannen kan worden ingebouwd, uiteraard onder de voorwaarde dat het totale aantal woningen/kavels niet boven de 880 uitkomt.
13 Doetinchem, 17 april 2013 Verschuiving van karakter taskforce Met het nemen van de bovengenoemde maatregelen denken wij voor de toekomst die financiële maatregelen te hebben genomen die noodzakelijk zijn. Feitelijk zal daarmee ook het karakter van de Taskforcerapportages veranderen. Van een instrument van integraal risicomanagement op de volledige gemeentelijke woningbouwportefeuille, wordt de Taskforcerapportage nu veel meer een instrument voor het monitoren van de vastgestelde planvoorraad en van gerealiseerde verkopen. Concreet houdt dit in dat met onderhavige rapportage de kaders voor de toekomst zijn gezet en dat het nu aan de afzonderlijke projectleiders is om hun projectresultaten te halen. Voor de afdeling fysieke ontwikkeling als geheel ligt er een opgave om te zoeken naar nieuwe samenwerkingsverbanden en arrangementen - met bouwers, beleggers, woningbouwcorporaties en provincie - die antwoorden moeten geven op veranderde omstandigheden. Zo verwachten wij een verschuiving van een koopvraag naar een huurvraag. Dit geldt met name voor het middensegment: veel huishoudens verdienen te veel voor sociale huur en te weinig voor een koopwoning. Dit is een groot potentieel waarvoor nog nauwelijks een product op de markt wordt gebracht. Financiële sturing Wij hebben een actuele risicoanalyse uitgevoerd voor het gehele woningbouwprogramma in de grondexploitaties van de gemeente. Wij hebben € 27 mln. als weerstandcapaciteit voor de grondexploitaties beschikbaar, terwijl wij ongeveer € 35 mln. nodig hebben. Wij verwachten een tekort van circa € 8 mln. op onze weerstandcapaciteit. Bij onze analyse hebben wij voorzichtigheidhalve € 2 mln. voorlopig aan dekkingsmiddelen ingeboekt, zodat er nog een tekort resteert van € 6 mln. (zie bijlage 2) op de weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties. Hierbij merken wij op dat dit voorlopige cijfers zijn. Ook de definitieve jaarrekeningcijfers van 2012 met een actualisatie van de grondexploitatie van met name Iseldoks zijn nog niet verwerkt in deze aannames. Bij de behandeling van de grexen komen wij op deze cijfers terug. Het bedrag van € 6 mln. is inclusief de risico’s die zich mogelijk in de (verre) toekomst zullen voordoen, zoals onder andere het overall faseringsrisico en het afzetrisico. Dat geldt ook voor de risico’s met betrekking tot Iseldoks, zoals de opstallen en de risicokaart (actualiseren na onderhandeling). Financieel technisch hoeven wij niet direct het volledige bedrag beschikbaar te hebben. Maar wij dienen wel voor de begroting 2014 de dekkingsmiddelen geduid te hebben. Toch zullen wij op grond van de boekhoudkundige voorschriften in de jaarrekening 2012 voor de verwachte verliezen op de grondexploitaties, aanvullend op de actualisatie, voorzieningen moeten treffen. Deze komen ten laste van de reserve bouwgrondexploitatie. Daarmee zal ons weerstandsvermogen voor de grondexploitaties lager zijn dan geprognosticeerd bij de actualisatie en zal onder het gewenste niveau komen. De reserve bouwgrondexploitatie komt uit op ongeveer € 5,6 mln. terwijl volgens de risicokaarten (actualisatie) € 6 mln. gewenst is. De spelregel is dat wij dan een beroep doen op de algemene reserve (Cascade). Maar gelet op het feit dat wij op korte termijn met een dekkingsvoorstel komen en de risico’s zich niet direct voordoen, zullen wij bij de jaarrekening 2012 voorstellen geen gebruik te maken van de cascaderegeling. Bij de behandeling van de jaarrekening en de grexen komen wij hierop terug. Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris, De burgemeester, ING. N. VAN WAART
DRS. H.J. KAISER
De raad van de gemeente Doetinchem; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders over Rapportage Taskforce bouwprojecten maart 2013; gelet op artikel 149 van de Gemeentewet; b e s l u i t: 1. In te stemmen met de voorgestelde beheersmaatregelen en het voorgestelde risicomanagement. De financiële gevolgen daarvan bespreken bij de behandeling van de grondexploitaties. 2. Het college opdracht te geven ten aanzien van de besprekingen met TBVO, Wam/Van Duren en Jansen/De Jong in project Heelweg de in de taskforcerapportage uitgewerkte strategie te hanteren. 3. Voor woningsplitsing van monumentale en cultuurhistorisch waardevolle panden in het buitengebied geldt dat de mogelijkheid hiertoe via een regeling in het bestemmingsplan buitengebied wordt opgenomen. 4. Het college op te dragen geen medewerking te verlenen aan de toevoeging van woningen in het kader van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB)-initiatieven, initiatieven voor landgoederen of anderszins. Bij eventuele knelpunten kan het college van deze algemene richtlijn afwijken. 5. Het college opdracht te geven te onderzoeken op welke wijze flexibiliteit kan worden ingebouwd in de bestemmingsplannen voor de projecten Iseldoks, Lookwartier, VijverbergZuid en Heideslag om zo goed mogelijk te kunnen inspelen op behoefte aan woningbouw in deze projecten. Aldus besloten in zijn vergadering van 25 april 2013,
, griffier
, voorzitter
