Aan de raad
AGENDAPUNT NR. 4 Doetinchem, 15 maart 2006, nr. 130
ALDUS BESLOT EN 23 MAART 2006 Financiële start project Schil Op 15 december 2005 hebt u besloten in te stemmen met de bestuursopdracht Masterplan Schil, inclusief motie. Onderhavig voorstel heeft betrekking op het financiële kader dat daarbij hoort en is in die zin onderdeel van de bestuursopdracht. In dit voorstel lichten wij de gevraagde raadskredieten toe. Het betreft voortzettingen van projecten die nu in een nieuwe samenhang zijn gebracht, maar waarover u in eerdere fasen al besluiten hebt genomen en kredieten hebt toegekend. Deze reeds verleende kredieten zijn in de nieuwe opstelling geïntegreerd. Verdienen voor de stad De opdracht van het project Schil luidt: "Kunnen we met de juiste aanpak van de gebiedsontwikkeling van de Schil de centrumfunctie van Doetinchem versterken, de ruimtelijke kwaliteit verbeteren, voldoende verdienen voor de eigen plankosten en een aantal ambities in het publieke domein en zichtbaar resultaat boeken binnen drie à vier jaren". Om aan deze opdracht te voldoen, hebben wij het Masterplan Schil opgesteld en alle projecten doorgerekend op kosten en opbrengsten. Geconcludeerd is dat acht projecten bij voorrang aangepakt dienen te worden om aan de opdracht te voldoen. Het gaat hierbij om de volgende deelgebieden: 1. Ruimzicht 2. De Veentjes 3. Burgemeester Van Nispenstraat 4. Heelweg 5. Gaswal/stadssingels 6. Veemarktterrein 7. Connexxion-terrein 8. Hamburgerbroek Daartoe dienen voor deze projecten grondexploitaties te worden geopend en voorbereidingskredieten ter beschikking van het project Schil te worden gesteld. Daarmee is het project in staat de noodzakelijke investeringen in de gebieds-ontwikkeling te doen, contracten met marktpartijen voor te bereiden en via de afzet van bouw- en woonrijpe grond opbrengsten voor de gemeente te realiseren. Tevens zijn deze voorbereidingskredieten noodzakelijk uit een oogpunt van recht-matigheid en voor het inrichten van een adequate planning & control en een daarop afgestemde projectadministratie. Regelmatige rapportages en een goede risicobeheersing zorgen voor een in alle fasen transparante financiële beheersing van deze majeure operatie. Indien er in andere dan de hier genoemde deelgebieden initiatieven ontstaan die aanleiding zijn om een grondexploitatie te openen, zullen wij separaat een voorbereidingskrediet voor dat deelgebied aanvragen. Op grond van wettelijke voorschriften dienen de bestedingen van publiek geld rechtmatig tot stand te komen. Alle financiële handelingen moeten door de raad geautoriseerd zijn. Reden om een voorbereidingskrediet voor de plan- en voorbereidingskosten van Het Straatje t/m 2005 ad € 42.505 in de kredietaanvraag mee te nemen. Welke kredieten zijn in dit stadium noodzakelijk voor de genoemde projecten en de plankosten van de Schil? Hoe verhouden deze zich tot reeds eerder door u verstrekte kredieten voor projecten in de Schil?
2 Doetinchem, 15 maart 2006, nr. 130 Voor de projecten zijn kredieten nodig voor de volgende kosten: 1. het openen van deelexploitaties met de daarin opgenomen actuele boekwaarden; 2. financieringskosten t/m 2006; 3. kosten voor verwerving; 4. kosten voor voorbereiding en toezicht van deelplannen. In al deze kostensoorten zijn uitgaven gedaan of zullen naar verwachting in 2006 uitgaven worden gedaan voor contracten die worden voorbereid of gesloten. Uitgaande van een budgettair neutrale grondexploitatie waarbij de reserve Hamburger-broek van € 12,8 miljoen is ingezet, maakt Doetinchem als centrumstad niet alleen een grote kwalitatieve sprong, maar worden ook omvangrijke private investeringen mogelijk gemaakt. In de genoemde gebieden kunnen circa 1.100 woningen worden gerealiseerd, de nieuwe schouwburg, kantoren en diverse voorzieningen. De totale investeringen in deze projecten geven naar verwachting een investeringsimpuls voor het hele gebied van € 400 à 500 miljoen. In dit voorstel lichten wij deze kosten eerst in algemene zin toe, waarna een toelichting per deelexploitatie voor de boekwaarden opgenomen in de exploitatieopzetten volgt. Boekwaarden, opgenomen in de deelexploitaties Voor de doorrekening van de exploitatieopzetten van de diverse deelprojecten is het van belang te weten welke kosten reeds gemaakt zijn. Het gaat daarbij om kosten voor voornamelijk grondverwerving, planontwikkeling en -voorbereiding, bouwrijp maken en rentekosten. Als vertrekpunt is genomen de balans per 31 december 2004 die is opgenomen in de gemeentelijke jaarrekening 2004. In deze balans, onder de activa van grondexploitaties en materiële vaste activa, zijn de bovengenoemde kosten opgenomen, hierna te noemen boekwaarden. De totale boekwaarden (2004) van deze gebieden bedraagt € 18,8 miljoen. Voor het jaar 2005 zijn reeds gemaakte kosten tot een bedrag van € 0,5 miljoen meegenomen. Daarnaast liggen in de acht deelgebieden enkele gemeentelijke gebouwen die worden betrokken in de transformatie en reparatie van de stad. De boekwaarden van deze gebouwen zijn meegenomen in de deelexploitaties. Het betreft het Amphiongebouw op De Veentjes, het schoolgebouw aan de Spinbaan, het schoolgebouw aan de Ds. Van Dijkweg 49, de Houtkamphal en de brandweer-kazerne annex woningen aan de Rivierstraat. De boekwaarden van Amphion en het schoolgebouw Ds. Van Dijkweg zijn zonder financiële consequenties, budgettair neutraal, ingebracht. Voorzover van toepassing - dit betreft met name het schoolgebouw aan de Ds. Van Dijkweg - kunnen de uitkomsten van de mobiliteitsvisie nog aanpassingen geven. Voor een cijfermatige en tekstuele specificatie verwijzen wij u naar de bijlagen 1 en 2. Kosten financiering In het verleden werd bij kredietaanvragen voor grondexploitaties expliciet ingegaan op de verwervings-, de planvoorbereidings-, de sloop- en sanerings- en de bouw- en woonrijpmakingsbudgetten. De financieringskosten werden wel geraamd, maar niet expliciet gepresenteerd. Deze financieringskosten zijn verdisconteerd in het toekomstige resultaat. Met een contante waardeberekening wordt het toekomstige resultaat vertaald naar een resultaat op dit moment. In deze berekening worden aannamen gedaan van kosten en opbrengsten in relatie tot de voortgang van het werk behorende tot de grondexploitatie. Een versnelling of een vertraging van het werk beïnvloedt het toekomstige resultaat. Dit komt goed tot uitdrukking in de financieringskosten. Ter wille van de beheersing van de kosten zijn de financieringskosten t/m 2006 ad € 1,7 miljoen wel meegenomen. De bedoeling is om dit jaarlijks te actualiseren.
3 Doetinchem, 15 maart 2006, nr. 130 Kosten verwerving Om de gebieden te ontwikkelen, zal op korte termijn nog een beperkt aantal eigendommen verworven dienen te worden. Op De Veentjes gaat het om een beperkt aantal kleinere eigendommen die nodig zijn om de eerste fase van de stedelijke woningbouw te ontwikkelen. In de Burgemeester Van Nispenstraat is het aankopen en restaureren van het oude postkantoor de opmaat voor de ontwikkeling van de Burgemeester Van Nispenstraat en het aan ieder duidelijk maken dat het de gemeente ernst is met het zorgvuldig omgaan met het cultuurhistorisch erfgoed. Het Connexxion-terrein biedt al op korte termijn goede mogelijkheden voor het realiseren van een gedifferentieerd woonmilieu en het vestigen van stedelijke voorzieningen, zoals de nieuwe schouwburg. De locatie kan mogelijk een belangrijke rol spelen in het verbeteren van de bereikbaarheid en biedt kansen voor een gebouwde parkeervoorziening. Op deze punten worden de uitkomsten van de Mobiliteitsvisie afgewacht. Naar verwachting komen de bedrijfsgebouwen al medio 2007 beschikbaar voor herontwikkeling. In Hamburgerbroek is al veel verworven, maar dient nog een aantal eigendommen verworven te worden om Hamburgerbroek te transformeren tot een stedelijk woon-gebied met voorzieningen. De verwervingskosten zijn per object begroot en in de deelexploitaties opgenomen en worden geraamd op € 19,5 miljoen. Ontwikkeling van deze locaties betekent ook dat inkomsten kunnen worden gegenereerd en dat zicht op verbetering van de cashflow ontstaat. Kosten voorbereiding, administratie en toezicht bouw- en woonrijp maken Voor de kosten van het bouw- en woonrijp maken zullen aparte kredieten worden gevraagd bij de vaststelling van de definitieve stedenbouwkundige plannen per deelgebied. Wel zal moeten worden gerekend met het voorbereiden van bestek en tekeningen voor plandelen die voorop lopen, zoals de Keppelseweg (onderdeel Heelweg) en in beperkte mate met sloop- en saneringskosten voor locaties die snel in ontwikkeling moeten komen. De kosten van het bouw- en woonrijp maken zijn per deelgebied begroot op basis van kengetallen. Van deze kosten is een norm van 26% genomen als VAT-kosten (voorbereiding, administratie en toezicht). In deze kredietaanvraag wordt voor de urgente projecten een vierde deel (25%) daarvan gevraagd reeds nu te voteren teneinde voldoende voortgang in de voorbereidingen te houden. In totaal gaat het daarbij om een bedrag van € 2,1 miljoen (zie bijlage 1). T otaaloverzicht gevraagde krediet Om aansluiting te hebben met de programmabegroting 2006 en voor een adequate aanpak van de gebiedsontwikkeling in de Schil, wordt met voorliggende kredietaanvraag de begroting gewijzigd. Boekwaarden 1 januari 2005 Kosten 2005 Financieringskosten 2005 en 2006 Verwervingskosten prioriteitsprojecten VAT-kosten bouw- en woonrijp maken (25%) Totaal
€ " " " " €
18.852.565 534.500 1.771.000 19.525.000 2.111.474 + 42.794.539
Reeds verstrekte kredieten (met name Hamburgerbroek) Aanvulling krediet
" €
22.849.362 -/19.945.177
4 Doetinchem, 15 maart 2006, nr. 130 Dekking: Bijdrage algemene middelen (reserve Hamburgerbroek) Grondexploitaties 8 prioriteitsprojecten Totaal
€ " €
12.763.413 7.181.764 19.945.177
Risicobeheersing Voor een adequate risicobeheersing is het van belang in alle stadia van projecten een goed inzicht te hebben in de gemaakte kosten, gerealiseerde opbrengsten en aangegane verplichtingen om die te kunnen afzetten tegen de plannen en prognoses. Hiervoor is in de gemeentelijke administratie een specifieke projectadministratie opgericht. Het project kent een eigen projectcontroller met daarnaast planners en planeconomen. De sturing op en beheersing van de projecten vindt integraal plaats op totaalniveau door de project-directeur, op projectniveau door de projectmanagers Schil. De planexploitatie zal jaarlijks worden herijkt, de eerstvolgende keer in de zomer van 2006 bij de vaststelling van het definitieve Masterplan en de uitwerking van de stedenbouwkundige plannen van de deelgebieden. Op dat moment is ook op onderdelen een meer gedetailleerd inzicht in kosten, opbrengstpotenties en risico's mogelijk. Risico's worden beheerst door het voeren van een passief grondbeleid in grote delen van de Schil en door het juist actief ontwikkelen van de acht projecten, zodat ook opbrengsten worden gegenereerd tegenover de reeds gemaakte kosten. Veelal worden in de laatste fase de opbrengsten gerealiseerd. De reeds gemaakte kosten worden bij een stagnatie in de ontwikkeling van een project niet tijdig gecompenseerd met de opbrengsten. Dit kan leiden tot oplopende renteverliezen die steeds moeilijker kunnen worden goedgemaakt. Nader onderzoek naar het terugbrengen van de financieringskosten moet uitwijzen in hoeverre in de toekomst de rentekosten verder kunnen worden beperkt en beheerst. De differentiatie van woonmilieu's en opdrachtgeverschap, het inzetten op meer ontspannen woonmilieu's in Hamburgerbroek beperkt de marktrisico's. De voorstellen voor het concentreren van (beperkte) programma's commercieel vastgoed is een vorm van risicobeheersing, maar vraagt consequent beleid voor de hele gemeente. De herinrichting van de openbare ruimte in het gebied van de Schil brengt hoge kosten met zich mee die slechts voor een deel via de omslag voor bovenwijkse voorzieningen zijn afgedekt. De komende maanden laten wij nader onderzoek instellen naar de mogelijke fasering van deze maatregelen, het combineren met andere plannen waaronder het rioleringsplan en het vinden van aanvullende dekkingsmiddelen. Het risico voor onrendabele investeringen in (gebouwde) parkeervoorzieningen wordt beperkt door een juiste locatiekeuze, een passende regulering van het parkeren en het juiste moment van realiseren. In de grondexploitaties hebben wij waar nodig een (beperkte) bijdrage in onrendabele investeringen in publieke parkeervoorzieningen opgenomen. Voor private ontwikkelingen geldt in principe parkeren op eigen erf, inclusief de daarmee gemoeide kosten. De uitwerking van het parkeerbeleid komt in samenhang met de bereikbaarheid meer gedetailleerd nog aan de orde in het mobiliteitsplan. Bij de opstelling van het Masterplan is rekening gehouden met de nu bekende bodem-kwaliteit. De komende maanden zal ook waar nodig nader onderzoek op dit punt plaatsvinden. Dat geldt eveneens voor de andere milieuaspecten. Over de risico's en de genomen maatregelen om deze te beheersen, zullen wij jaarlijks rapporteren bij de actualisering van de planexploitatie.
5 Doetinchem, 15 maart 2006, nr. 130 Wij sluiten aan bij de reguliere planning & control-cyclus, wat in elk geval betekent: - definitief Masterplan met grondexploitatie, planning en risicobeheersing in het najaar 2006; - jaarlijks: begroting en jaarrekening met actualisering risicoparagraaf en meerjarenplanning; - tussenrapportages bij de 1e en 2e managementrapportage. Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris, De burgemeester, DRS. J.H. DE BAAS
DRS. W.J.A. DIJKSTRA
De raad besluit: - de financiële startpositie van project Schil vast te stellen en - € 19.945.177 als krediet beschikbaar te stellen (16e wijziging van de gemeentebegroting).
