A~2 TOEKOMSTVERKENNING DE RODES. Ellb J. 1Qth k TU Delft UI 11 " I C G

A~2

TOEKOMSTVERKENNING DE RODES

Ellb J. 1Qth••k TU Delft

11 11 UI 11 "

C 2350426

I 8501 543G

OTBOUWSTENEN

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05 Fax (015) 278 44 22 E-mail [email protected] http://www .otb.tudelft.nl

28

TOEKOMSTVERKENNING DE RODES

P.J. Boelhouwer

m.m.v. V. Gruis A.A.A. Mariën

Delft University Press, 1998

De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door: Delft University Press Mekelweg 4 2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61

Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Woningbouwvereniging Ons Doel Schuttersveld 65 2365 ZZ Leiden

CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BmUOTHEEK, DEN HAAG Boelhouwer, P.J. Toekomstverkenning De Rodes / P.J. Boelhouwer, m.m.v. V. Gruis, A.A.A. Mariën - Delft: Delft University Press. - lIl. - (OTBouwstenen / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1384-1173 : 28) Met lito opg. ISBN 90-407-1663-3 NUGI 655 Trefw. : verkoop huurwoningen , Leiden Copyright

Cl

1998 by Onderzoeksinstituut OTB

No part of this book may he reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher: Delft University Press, Mekelweg 4, 2628 CD Delft, The Netherlands.

INHOUD

1 1.1 1.2 1. 3

INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Doelstelling en onderzoeksvragen .... . .. . . . . . . . . .. . .. Onderzoeksaanpak en rapportage ....... . . . . . . . . .. ... . Karakterisering van de Rodes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . .

. . .. . ... .... . .. .

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

VRAAG- EN AANBODVERHOUDINGEN OP DE LOKALE WONINGMARKT ..... . ..... .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Kwantitatieve woningvraag .... . . . ... .... ... .. ... . . . . . . . 9 Kwalitatieve woningvraag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 15 Resultaten aanbodmodel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 19 Conclusies. ... . ...... .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

3 3.1 3.2 3.3

FINANCIËLE CONSEQUENTIES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. ... .. . . Toekomstmogelijkheden en bedrijfswaardeberekening ..... ... . ... Gevolgen van de verkoop voor de bedrijfsvoering van Ons Doel . . . . ..

4 4.1 4.2

TAXATIES EN VERKOOPPRIJZEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Inleiding... . .. ..... . . . . . . . . . . . . . . .... .. . ..... .. 29 Woningtaxatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 29

5 5.1 5.2 5.3

REGELGEVING EN OVERHEIDSBELEID . . . . . . . . . . . . ... . Inleiding......... . . ... . . . . . . . . . .... . . . . . . . . . . . . Vigerende regelgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. Beleidsafspraken met en standpunt van de gemeente Leiden . . . . . . . ..

35 35 35 37

6 6.1 6.2 6.3 6.3.1 6.3.2 6.4

DE AANKOOPPLANNEN VAN HUISHOUDENS ...... . .. .. . Inleiding.. . . . . . . . . . . ... .... . . . . . . . . . . . . ... . ... . Huishoudens- en woningkenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Leefbaarheid en woonsatisfactie . ... ...... .... .. ..... . .. . Tevredenheid met de buurt en voorzieningenniveau . . . . . . . . . . . . .. Ongerief over de woonomgeving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. Verhuisgeneigdheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

39 39 40 43 44 46 50

1 1 4 6

23 23 23 27

6.5 6.6

De woonvoorkeuren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Aankoop van de huidige huurwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

7 7.1 7.2 7.3 7.4

TUSSEN HUREN EN KOPEN . ..... ....... ....... . . ... Inleiding ...... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. Waarom introductie van tussenvormen tussen huren en kopen? . . . . . .. Voorbeelden van eigendomsverhoudingen tussen kopen en huren .. ... Conclusies. .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . .

61 61 62 66 73

8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 8.12

SAMENVATTING . ..... .. . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . Onderzoeksvragen........ ... ..... .. . . . . . . . . .. . .... . Huidige en toekomstige functie van de Rodes ..... . . . . . . . . . . .. Positionering van de Rodes op de Leidse woningmarkt . ...... .... Continuïteit voor "Ons Doel" . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. Onderhoudstoestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. Verkoopprijzen. ... .... .. ..... .. ... .... .. .. . . ... .. Gemeentelijk standpunt . . . . . . . . . ...... . . . . . . . . . . . . . .. Tussenvormen tussen huren en kopen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. Bevolkingsopbouw... ...... . . . . .. . . . . . . . . . . . ...... . Belangstelling voor huur- of koopwoningen ..... . . . . . . . . . . . .. Verkoop aan institutionele beleggers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. Conclusies .. .. . . . . . . . . . . . . . .... ... . . . . . . . . . .....

75 75 75 76 77 77 77 78 78 79 80 81 82

LITERATUUR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . .. . . . . . . . . . . . 85

BULAGEI

HET SONAR MODEL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

1 INLEIDING

1.1

Doelstelling en onderzoeksvragen

Dit rapport geeft de resultaten weer van een onderzoek naar de toekomstmogelijkheden van de door woningbouwvereniging "Ons Doel" beheerde woningen in de buurt de Rodes. Deze buurt is gesitueerd in de Merenwijk in de gemeente Leiden. In de Rodes bezit "Ons Doel" 342 eengezinswoningen verdeeld over drie afzonderlijke deelcomplexen. Het betreft dure huurwoningen die bijna allemaal boven de aftoppingsgrenzen van de Huursubsidiewet uitkomen en waarvan de huurprijzen variëren van f 866,- tot f 1033,-. Omdat in de gemeente Leiden als bereikbaarheidsgrens voor de minima een huurgrens van f 823,- gehanteerd wordt, zijn vrijkomende woningen in principe niet beschikbaar voor huishoudens met een laag inkomen. Hierop wordt een uitzondering gemaakt voor grote gezinnen met vier of meer kinderen. Voor deze huishoudens fiatteert de gemeente Leiden een overschrijding van de aftoppingsgrens uit de Huursubsidiewet. Gezien het hoge huurniveau en de beperkte toegankelijkheid van deze woningen voor de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid, ondervinden de woningen in toenemende mate concurrentie van koopwoningen. Dit uit zich onder meer in de afnemende belangstelling van de afgelopen twee jaar voor vrijkomende woningen uit deze complexen. Gezien de gewijzigde marktpositie van de woningen in de Rodes wenste "Ons Doel" een onderzoek naar de toekomstmogelijkheden van dit woningcomplex waarbij ook nadrukkelijk de mogelijkheid van verkoop betrokken diende te worden. Hieronder wordt zowel de verkoop aan zittende bewoners begrepen, als de verkoop aan een belegger en de verkoop bij mutatie. Om een gefundeerd en volkshuisvestelijk verantwoord besluit te kunnen nemen over de toekomst van de Rodes wil "Ons Doel" inzicht verkrijgen in de volgende onderwerpen: 1) 2)

de huidige en toekomstige functie van de woningen; de positie die het complex op de Leidse woningmarkt inneemt;

3)

de gevolgen voor de continuïteit van "Ons Doel" bij het afstoten van het complex; 4) de onderhoudstoestand van het complex; 5) de hoogte van de verkoopprijzen; 6) het gemeentelijk standpunt; 7) de mogelijkheden om diverse eigendomsverhoudingen tussen huur en koop aan te bieden; 8) de bevolkingsopbouw; 9) de mogelijkheden om de woningen aan de bewoners te verkopen; 10) de mogelijkheden om de woningen aan een belegger over te dragen.

1) De huidige en toekomstige functie van de woningen Allereerst dient de functie van de woningen uit het complex voor de volkshuisvesting in de regio Leiden te worden vastgesteld. In de huidige situatie worden met name midden- en hoge-inkomensgroepen en grote gezinnen in het complex gehuisvest. Wanneer echter besloten zou worden om de huurprijzen van de woningen te verlagen, ontstaat er een geheel nieuwe situatie. Het onderzoek besteedt dan ook aandacht aan de huurprijsmaatregelen die noodzakelijk zijn om de woningen bereikbaar te maken voor de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid. Hierbij wordt eveneens nadrukkelijk stil gestaan bij de financiële consequenties van deze maatregelen voor de woningcorporatie. 2) De positie die het complex op de Leidse woningmarkt inneemt In dit onderdeel van het onderzoek is de verhuurbaarheid van de drie deelcomplexen over de laatste jaren onderwerp van studie. Hierbij wordt aandacht besteed aan de ontwikkeling van de vraag naar deze woningen in de afgelopen jaren. Ook de kenmerken van de huishoudens die de woningen recentelijk betrokken hebben, zijn in dit kader van belang. Om de positie van de woningen op de Leidse woningmarkt te kunnen bepalen, zijn bovendien de algemene vraag-aanbodverhoudingen in de regio relevant. Naast de huidige positie die de drie complexen op de woningmarkt innemen, wordt eveneens aandacht besteed aan de toekomstige positie van de complexen, indien slechts een deel van de woningen verkocht wordt en de huurprijzen van een ander deel worden aangepast. 3) De continuïteit van "Ons Doel" Wanneer "Ons Doel" zou besluiten om de 342 woningen uit het complex Rodes te verkopen, resulteert dit in een substantiële afname van het bezit van in totaal ongeveer 2.317 verhuureenheden. De verkoop heeft dan ook consequenties voor het beheer en de meer algemene bedrijfsvoering en daadkracht van "Ons Doel". Veel is ook afhankelijk van het ambitieniveau van "Ons Doel". Wenst de corporatie vernieuwende beleidsactiviteiten te ontwikkelen die een groot beslag op het personeel leggen, of richt zich zij zich meer op het beheer van de woningen? De gewenste omvang van het woningbezit wordt mede bepaald door de ambities die de corporatie heeft. 2

4) De onderhoudstoestand van het complex De onderhoudstoestand van het complex is zowel voor de corporatie als voor de toekomstige kopers van groot belang. De toekomstige noodzaak van ingrijpende onderhoudswerkzaamheden bepaalt mede de financiële uitkomst van het verkoopproces. Ook wanneer er geen ingrijpende werkzaamheden zijn voorzien, is het van belang inzicht te hebben in de gemiddelde onderhoudslasten voor zowel de toekomstige eigenaar-bewoners als de corporatie. 5) De verkoopprijzen De hoogte van de verkoopprijzen bepaalt voor een belangrijk deel de belangstelling bij de huidige huurders om de woningen te kopen. De prijsbepaling vormt dan ook een belangrijk onderdeel van het verkoopproces. Hierin is de corporatie niet geheel vrij, omdat het ministerie van VROM bepalingen heeft ontwikkeld voor de verkoop van huurwoningen. De prijzen kunnen door een onafhankelijke makelaar/taxateur worden vastgesteld. 6) Het gemeentelijk standpunt Bij de verkoop van huurwoningen is eveneens het gemeentelijk standpunt van belang. De gemeente is immers verantwoordelijk voor het totale volkshuisvestingsbeleid. Vanaf 1-1-1998 hoeft de gemeente overigens geen toestemming voor de verkoop meer te verlenen. Deze taak wordt, evenals het gehele toezicht over de corporaties, door de rijksoverheid overgenomen. Wel zijn er in het convenant volkshuisvesting door de gemeente en corporaties afspraken gemaakt over de verkoop van huurwoningen. 7) Verschillende eigendomsvormen tussen huren en kopen De afgelopen jaren zijn er diverse eigendomsconstructies tussen het kopen en huren in ontwikkeld. Recente voorbeelden hiervan zijn de koop-huurconstructie (cascoverhuur) in Amsterdam, het Maatschappelijk Gebonden Eigendom in Rotterdam en het SEV-programma Verzekerd Kopen. De MGE-woningen worden bij een verhuizing weer aan de corporatie terugverkocht, die de woningen dan tegen de oude verkoopprijs plus een te voren bepaalde indexering weer in bezit krijgt. Mochten de marktomstandigheden inmiddels gewijzigd zijn, dan kan de corporatie deze woningen weer gewoon als huurwoning op de markt brengen. Het grote voordeel van deze constructie is dat de kopers gebruik kunnen maken van de fiscale voordelen, zich baas in eigen huis voelen en nauwelijks financiële risico's lopen. Met name voor de midden-inkomensgroepen die geen of weinig huursubsidie ontvangen, is dit een aantrekkelijke optie. Ook blijft de corporatie, een zij het bescheiden, rol spelen in het beheer van de woningen waardoor verwaarlozing van de complexen wordt voorkomen. Er zijn wel een paar randvoorwaarden voor het succesvol implementeren van dergelijke constructies van gebonden eigendom. Zo dient het plan financieel aantrekkelijk te zijn voor de consument en zal de corporatie haar organisatie dienen aan te passen. Het beheer van dergelijke eigendomsvormen vraagt immers om specifieke kennis en vaardigheden.

3

8) De bevolkingsopbouw Om de functie van de woningen voor de volkshuisvesting te kunnen vaststellen is het eveneens van belang om te bepalen welke huishoudens in de complexen gehuisvest zijn en wat hun toekomstplannen zijn. Hierbij besteden we aandacht aan de volgende aspecten: - de huishoudenskenmerken; - het gebruik van huursubsidie; - de verhuisplannen. 9) De belangstelling voor huur- of koopwoningen Voor het nagaan van de beleidsstrategie voor het complex spelen de wensen van de huidige bewoners een belangrijke rol. Hierbij is het van belang om te bepalen welke verkoopprijzen de bewoners bereid en in staat zijn te betalen. Bij dit laatste aspect spelen eveneens de mogelijkheden van de bewoners om de woningen in de toekomst op een verantwoorde wijze te onderhouden een rol. 10) De verkoop aan een institutionele belegger Naast de verkoop aan de huidige bewoners, heeft de corporatie eveneens de mogelijkheid om de woningen aan een belegger te verkopen. Zo zijn de institutionele beleggers in Nederland sinds enkele jaren naarstig op zoek naar mogelijkheden om een deel van hun vermogen in de huursector te beleggen. Sinds kort richten zij hun vizier eveneens op de corporatiesector die voor de fmanciering van activiteiten afhankelijk is van de kapitaalmarkt.

1.2 Onderzoeksaanpak en rapportage Voor de uitwerking van bovenstaande onderzoeksthema' s in concrete onderzoeksactiviteiten gold als belangrijkste randvoorwaarde dat de resultaten van het onderzoek al binnen anderhalve maand beschikbaar dienden te zijn. Om dit mogelijk te maken werd besloten om zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande kennis, informatie en onderzoeksmodellen. De enige uitzondering hierop vormt een bewonersenquête die eind december 1997/begin januari 1998 met medewerking van de huurdersvereniging werd uitgezet. Om de functie van de woningen voor de volkshuisvesting te kunnen vaststellen, analyseren we in hoofdstuk 2 de vraag- en aanbodverhouding op de lokale woningmarkt. Als eerste worden hiervoor reeds bestaande onderzoeken en publicaties aangewend. Als aanvulling op deze soms enigszins gedateerde gegevens wordt vervolgens enige actuele informatie over de toekomstige kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag in de gemeente Leiden verstrekt. Voor de kwantitatieve woningbehoefte doen we een beroep op de meest recente PRIMOS-prognose uit 1997, terwijl het woningmarktmodel SONAR wordt ingezet voor een analyse van de kwalitatieve woningvraag. Het Sonar-model is in opdracht van het ministerie van VROM ontwikkeld voor de analyse en prognose van ontwikkelingen op regionale woning4

markten. Het model simuleert voor een woningmarkt, en voor de gemeenten daarbinnen, de toekomstige huishoudensontwikkeling en de daarmee samenhangende kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag. Als derde bron van informatie worden de resultaten uit het aanbodmodel over de periode 1993-1997 besproken. Deze geven een indruk van de positie die de complexen op de Leidse woningmarkt innemen. Voor het bepalen van de financiële continuïteit van woningbouwvereniging "Ons Doel" wordt in hoofdstuk 3 op basis van de bedrijswaardeberekening een aantal varianten doorgerekend. Hierbij wordt onderscheid aangebracht in de leegstand, het huurbeleid, de onderhoudsbedragen en de verkoop van (delen) van complexen. Ook worden indicaties verstrekt over de gevolgen van de verkoop voor de kritische omvang van "Ons Doel" . Hierbij wordt onder andere het ambitieniveau van de corporatie in de beschouwing betrokken. In hoofdstuk 4 worden de door de makelaar getaxeerde verkoopprijzen weergegeven. Hierbij is eveneens een differentiatie binnen het complex aangebracht. Ook verschaffen we in dit hoofdstuk een actueel overzicht van de huidige regelgeving op het gebied van de verkoop van huurwoningen. Ten slotte wordt er nog aandacht besteed aan het gemeentelijk standpunt inzake de verkoop van (een deel) van de huurwoningen. Om de kenmerken van de huidige bewoners in kaart te brengen en de wensen over de gewenste toekomstige eigendomsverhouding te kunnen bepalen werd een schriftelijke vragenlijst onder alle bewoners van de Rodes uitgezet. In hoofdstuk 5 presenteren we de resultaten van dit veldwerk. Daarnaast wordt nog in het kort aandacht besteed aan de mogelijkheden om het complex aan een belegger te verkopen. De informatie hierover werd door "Ons Doel" aangeleverd . Naast het doorexploiteren van de totale voorraad huurwoningen enerzijds en de totale verkoop anderzijds bestaat er bovendien nog de mogelijkheid om de woningen als tussenvorm tussen huren en kopen te positioneren. Omdat er op dit terrein de laatste jaren sprake is van een stormachtige ontwikkeling, geven we in hoofdstuk 6 een kort overzicht van deze alternatieve eigendomsconstructies . Vervolgens stellen we op basis van de woning- en huishoudenskenmerken van de Rodes vast welke tussenvormen meer specifiek voor dit complex in aanmerking komen. De belangrijkste resultaten uit het onderzoek passeren in hoofdstuk 7 nogmaals de revue . Hierin worden eveneens de belangrijkste voor- en nadelen van een aantal toekomstscenario' s besproken.

5

1.3

Karakterisering van de Rodes

Het complex de Rodes bestaat uit 342 eengezinswoningen en is gesitueerd in de Merenwijk in Leiden. De wijk kent een rechthoekig stratenpatroon en geen hofjesstructuur. De stedenbouwkundige opzet is dan ook zeker niet gedateerd, kent weinig onveilige plekken en is ruim van opzet. De wijk kan dan ook als redelijk tijdloos beschouwd worden. Net als veel andere wijken uit de jaren zeventig kan de wijk als een groene, kindvriendelijke wijk gekarakteriseerd worden. De woningen hebben de reguliere onderhoudsprogramma's doorlopen en verkeren volgens de corporatie in een goede staat van onderhoud. Deze constatering werd bevestigd door het makelaarskantoor dat de taxaties verrichtte. Zo kregen alle geïnspecteerde woningonderdelen het predikaat goed toebedeeld. Hiermee wordt bedoeld dat het onderhoud van deze onderdelen op peil is. De woningen werden rond 1974 gebouwd en zijn onderverdeeld in drie afzonderlijke deelcomplexen (zie tabel 1.1). Deelcomplex 1 bestaat uit 100 woningen en is gelegen in het oosten van de Rodes. De woningen zijn weliswaar als rijtjeswoning uitgevoerd, maar lijken vanwege de schuine daken toch enigszins op twee-onder-één-kapwoningen. Onder ieder schuin dak zijn namelijk twee woningen gesitueerd. De woningen hebben drie slaapkamers en een eetkeuken. Vanwege de schuine kap is de zolder slechts beperkt bruikbaar als (slaap)kamer. De gemiddelde huur bedraagt f 940,-, terwijl de streefhuur op f 1039,- uitkomt. De gemiddelde jaarlijkse mutatiegraad over de periode 1993-1996 is met 4 % (4 woningen) beperkt. Ongeveer 23 % van de huurders doet een beroep op individuele huursubsidie, waarbij het gemiddelde huursubsidiebedrag uitkomt op f 354,-. Deelcomplex 2 bestaat uit 104 woningen en vormt het hart van de Rodes. Het betreffen rijtjeswoningen met een grote voorgevel, waardoor ook de tweede verdieping aan de voorkant van grote ramen is voorzien. De woningen zijn recent door de woningbouwvereniging gerenoveerd. De woningen hebben vier slaapkamers en een kleine eetkeuken (8,79 m2). De gemiddelde huur bedraagt f 954,-, terwijl de streefhuur op f 1003,- uitkomt. De gemiddelde jaarlijkse mutatiegraad over de periode 1993-1996 is met 6% (5,5 woningen) ook in deelcomplex 2 beperkt. Ongeveer 28% van de huurders doet een beroep op individuele huursubsidie, waarbij het gemiddelde huursubsidiebedrag uitkomt op f 325,- . Het grootste deelcomplex van de Rodes wordt gevormd door deelcomplex 3. Dit deelcomplex telt 138 woningen. De woningen hebben een open keuken en tellen vier kleine slaapkamers die allemaal op de eerste etage gesitueerd zijn. Op de zolderverdieping is nog een berging aanwezig. In tegenstelling tot complex 2, begint het schuine dak al na de eerste verdieping, waardoor er op de zolder geen slaapkamers aanwezig zijn. Verder zijn de woningen voorzien van enkele asbesthoudende gevelplaten. Ook de woningen uit dit deelcomplex werden recent gerenoveerd. De gemiddelde huur bedraagt f 927,-, terwijl de streefhuur op f 972,- uitkomt. De gemiddelde jaarlijkse mutatiegraad over de periode 1993-1996 is met 4% (6,9

6

Tabel1.!

Woningkenmerken van de Rodes per deelcomplex Complex I

Complex 2

Complex 3

Totaal

100 4 940 23 354 4 8

104 5 954 28 325 6 9

138 5 927 30 407 4 13

342 4,7 939 27 368 5

Aantal woningen Gemiddeld aantal kamers Gemiddelde huur in guldens Aandeel huursubsidie-ontvangers Gemiddeld bedrag per IHS-ontvanger Gemiddelde jaarlijkse mutatiegraad in % Gemiddeld aantal reacties per jaar (93-97)

JO

Bron: Woningbouwvereniging "Ons Doel".

woningen) opnieuw laag. Ongeveer 30% van de huurders doet een beroep op individuele huursubsidie, waarbij het gemiddelde huursubsidiebedrag hoog is en uitkomt op f 407,- . Ondanks het feit dat de woningen in de Rodes geen onderdeel uitmaakten van de bereikbare voorraad, kwamen er gemiddeld in de periode 1993-1996 toch nog 8 reacties per woning binnen. Gemiddeld leverden de woningen uit deelcomplex 3 de meeste reacties op (13,5).

7

8

2 VRAAG- EN AANBODVERHOUDINGEN OP DE LOKALE WONINGMARKT

2.1

Inleiding

Om de functie van de 342 dure huurwoningen uit de wijk de Rodes voor de volkshuisvesting te kunnen vaststellen, staan we in dit hoofdstuk stil bij de vraag- en aanbodverhouding op de lokale woningmarkt. Als eerste wordt in paragraaf 2.2 aandacht besteed aan de kwantitatieve woningvraag. Hiervoor doen we een beroep op de meest recente PRIMOS-prognose uit het najaar van 1997. Vervolgens passeert in paragraaf 2.3 de kwalitatieve woningvraag de revue. Dit gebeurt op basis van reeds verrichte woningmarktonderzoeken uit de regio Leiden en analyses met het woningmarktmodel SONAR. Ten slotte bespreken we in paragraaf 2.4 de resultaten uit het aanbodmodel over de periode 1993-1997. Deze geven een indruk van de positie die de complexen op de Leidse woningmarkt innemen.

2.2

Kwantitatieve woningvraag

De toekomstige kwantitatieve vraag naar woningen wordt sterk bepaald door de verwachte huishoudensontwikkeling . Om deze ontwikkeling in beeld te kunnen brengen, hebben wij de met het PRIMOS-model berekende toekomstige huishoudensontwikkeling in de gemeente Leiden en de regio in dit rapport opgenomen. PRIMOS is de afkorting van Prognose, Informatie en Monitoring Systeem. Het model is ontwikkeld voor de programmering van de nieuwbouw. Het ministerie van VROM baseert zich op de uitkomsten van dit model. Het PRIMOS-model bestaat uit een informatiesysteem en een prognose-model. Het informatiesysteem bevat een grote hoeveelheid data over de bevolkingssamenstelling en bevolkingsmutaties, zoals geboorte, sterfte, binnenlandse migratie en buitenlandse migratie; data over de samenstelling van de woningvoorraad en de mutaties hierin, zoals nieuwbouw, atbraak, leegstaande woningen en data over de vraag naar woningen. De databank wordt gebruikt voor schatting en aanpassing van de modelparameters en voor de monitoring van de gegevens. Het prognosemodel berekent de gemeentelijke bevolking op basis van factoren die niet direct worden beïnvloed door het gemeentelijke nieuwbouwprogramma, namelijk de geboortes, 9

sterftes en buitenlandse migraties. Een gemixte 'top-down' - 'bottom-up' -benadering wordt gevolgd. De nationale CBS-bevolkingsvoorspellingen worden nader ontleed, terwijl het nationale randtotaal constant blijft. Bij de ontleding wordt rekening gehouden met gemeentelijke vruchtbaarheidsverschillen en met verschillen in emigratie- en immigratie-aandelen (op basis van geobserveerde verschillen in het nabije verleden). Daarna volgt de prognose van de binnenlandse migratie . Hierin is de interactie tussen woningbouw en migratie zichtbaar gemaakt: nieuwbouw is zowel oorzaak als gevolg van migratie (kip en ei-relatie). Aan de ene kant vergroot de migratie naar een gemeente de vraag naar woningen waardoor meer nieuwbouw noodzakelijk wordt. Aan de andere kant resulteert een extra aanbod van woningen vaak in een extra migratie naar deze gemeente. Daarmee is de migratie deels atbankelijk en deels onatbankelijk van de woningbouw (respectievelijk het structurele-migratiedeel en het woningbouw-fluctuatiedeel). Voor wat betreft de woningbouwmigratie sluit de prognose aan bij het woningbouwprogramma volgens de Trendbrief van het ministerie van VROM. Het structurele migratiedeel wordt mede bepaald op basis van regelmatigheden uit het recente verleden.

Tabel 2.1

Het bouwprogramma en het aantal onttrekkingen volgens het PRIMOS-model in de gemeente Leiden (1997-2019)

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Bron: PRIMOS 1997.

10

Onttrekkingen

Productie

Voorraad

140 455 450 445 452 460 466 472 329 328 331 333 333 334 339 344 346 348 353 358 359 357 354

152 669 997 690 595 460 466 472 584 570 562 555 556 664 668 676 673 677 697 697 682 660 660

48.907 48.919 49 .133 49.680 49.925 50.068 50.068 50.068 50.068 50.323 50.565 50.796 51.018 51.241 51.571 51.900 52.232 52.559 52.888 53 .232 53.571 53.894 54.197

Tabel 2.1 geeft de woningbouwproductie in de gemeente Leiden volgens de PRIMOS-prognose weer. Volgens de PRIMOS-prognose zullen er in de periode 19972004 4.501 woningen gebouwd en 3.200 woningen aan de voorraad onttrokken worden, waardoor de woningvoorraad in slechts bescheiden mate groeit; een jaarlijkse gemiddelde toename van 163 woningen. Volgens de gemeentelijke planning zullen er overigens de komende jaren minder woningen gebouwd worden; ongeveer 3.720. Helaas is het niet mogelijk om de PRIMOS-prognose hierop aan te passen. Voor de periode 2005-2019 houdt de PRIMOS-prognose een jaarlijkse productie aan van gemiddeld ongeveer 639 woningen. Dit aantal ligt aanmerkelijk boven de nieuwbouwproductie van de afgelopen jaren. Zo werden er in 1996 in de gemeente Leiden slechts 354 woningen opgeleverd. De totale nieuwbouwproductie in de periode 1997-2019 komt volgens de PRIMOS-berekeningen uit op 14.082 woningen. Naast het feit dat de gemeentelijke nieuwbouwprogrammering enigszins lager uitkomt, bestaat er eveneens grote onzekerheid over de productie na 2005 . Zo gaat het Rijk er vooralsnog vanuit dat de regio Haaglanden en de Haarlemmermeer het grootste deel van de woningbehoefte uit de regio Leiden zullen opvangen. De provincie Zuid-Holland en de gemeente Leiden kiezen echter voor een regionale opvang. Omdat de gemeentelijke nieuwbouwprogrammering enigszins lager is en er onzekerheid over de woningproductie na 2005 bestaat, kan het aantal woningen uit de PRIMOS-prognose als een maximum beschouwd worden en zal het aantal huishoudens in de toekomst vermoedelijk minder snel groeien.

Huishoudensontwikkeling Mede dankzij het feit dat de groei van de woningvoorraad bescheiden is in de gemeente Leiden, groeit het aantal huishoudens van 61.388 in 1997 naar 65 .576 in 2020 (tabel 2.2); een toename met ongeveer 7% . De groei van het aantal huishoudens in de regio Leiden komt met 15% aanzienlijk hoger uit.

Tabel2.2

Aantal inwoners en huishoudens· in de gemeente Leiden en de regio Leiden, 1997-2020 Leiden

Jaar

1997 2000 2005 2010 2015 2020

regio Leiden

Inwoners

Huishoudens

Inwoners

Huishoudens

117.077 115.236 114. 125 117.664 120.460 121.784

61.388 60.576 60. 145 62. 187 64.226 65 .576

206 .745 209 .822 216 .977 220.649 224. 106 226.846

97 .822 99.656 103.342 106. 174 109.604 112.580

exclusief instituutbevolking. Bron: Primos-prognose 1997.

11

De huishoudensgroei wordt bepaald door de toename van de bevolking en door de afname van de gemiddelde huishoudensgrootte. Zo bedraagt deze in 1997 voor de gemeente Leiden 1,91 personen en zal deze in 2020 zijn gedaald tot 1,86. Mede vanwege de beperkte groei van de woningvoorraad in de komende jaren zal de migratie in de gemeente Leiden ook in het jaar 2000 negatief uitpakken. Pas in 2005 wordt een positief migratiecijfer van 511 personen bereikt. Zoals reeds aangegeven, gaan we er hierbij wel vanuit dat er ook na 2005 in de regio Leiden nog volop gebouwd zal worden.

Tabel2.3

Natuurlijke groei eu migratiesaldo in de gemeente Leiden 1997-2019

Jaar

Natuurlijke groei

Migratiesaldo

Totaal

509 439 316 284 301 317

-602 -644 511 554 225 30

-93 -205 827 838 526 347

Leiden 1997 2000 2005 2010 2015 2019 Bron: Primos-prognose 1997.

Tabel 2.4

Jaar

Bevolkingsopbouw naar leeftijdsklassen voor Leiden en de regio Leiden, 1997-2020 (horizontaal gepercenteerd) tot 35 jaar

35-54 jaar

55-64 jaar

65+

Totaal

53 ,1 51,0 48,5 47,7 47,6 47,2

27,3 28,8 29,1 28,4 26,9 25,2

7,5 8,1 10,4 11,7 11 ,6 12,2

12,1 12,1 12,0 12,2 13 ,8 15,3

117.077 115.236 114.125 117.664 120.460 121.784

49,7 47,9 45,4 43 ,6 43,2 42,7

29,1 30,3 30,5 30,2 28,4 26,3

8,5 9,1 11,2 12,5 12,6 13,4

12,6 12,8 12,9 13,7 15,8 17,6

206.745 209.822 216.977 220.649 224.106 226.846

Leiden 1997 2000 2005 2010 2015 2020

regio Leiden 1997 2000 2005 2010 2015 2020 Bron: Primos-prognose 1997.

12

Tabel2.5

Leeftijd

Indexcijfer bevolking naar leeftijdsklassen voor de gemeente Leiden en de regio Leiden 1997-2020 (1997 = 100) 1997

2000

2005

2010

2015

2020

100 100 100 100 100

94 104 107 99 98

89 104 136 97 97

90 105 157 102 101

92 101 159 118 103

92 96 169 132 104

100 100 100 100 100

98 106 108 102 101

96 110 138 107 105

94 111 156 116 107

94 106 160 136 108

94 99 173 152 110

Leiden tot 35 jaar 35-54 jaar 55-64 jaar 65+ Totaal

regio Leiden tot 35 jaar 35-54 jaar 55-64 jaar 65+ Totaal

Bron: Primos-prognose 1997.

Tabel 2.6

Jaar

Bevolkingsopbouw naar huishoudenssamenstelling voor de gemeente Leiden en de regio Leiden 1997-2020 (horizontaal gepercenteerd) Alleenstaand

Samenwonend zonder kind

Samenwonend met kind

Eénoudergezin

Totaal

54,3 55,2 56,3 56,3 56,3 56,6

22,0 22,0 22,2 22,8 23,4 23,6

19, 1 18,3 17,2 16,6 16,1 15,8

4 ,5 4,5 4,4 4 ,3 4,1 4 ,0

61.388 60.576 60.145 62 . 187 64 .226 65 .576

44,3 44,8 45,2 45 ,9 46,5 47,2

25,6 26,0 26,5 27,0 27,6 27,9

25,5 24,7 23 ,9 22,7 21 ,7 20,9

4 ,6 4,5 4,4 4,4 4 ,2 4 ,0

97 .822 99.656 103 .342 106. 174 109.604 112.580

Leiden 1997 2000 2005 2010 2015 2020

regio Leiden 1997 2000 2005 2010 2015 2020 Bron: Primos-prognose 1997.

13

Tabel 2.7

Indexcijfer bevolking naar huishoudenssamenstelling voor de gemeente Leiden en de regio Leiden 1997-2020 (1997 = 100)

Leeftijd

1997

2000

2005

2010

2015

100 100 100 100 100

100 99 95 98 99

lOl

105 105 88 95

108

lil

lil

lOl

88 95 105

114 89 93 107

100 100 100 100 100

103 103 99

108 109 99 102 106

113 114 97 103 109

118 121 95 103 112

123 125 94 100 115

2020

Leiden Alleenstaand Samenwonend zonder kind Samenwonend met kind Éénoudergezin Totaal

98 88 94 98

regio Leiden Alleenstaand Samenwonend zonder kind Samenwonend met kind Éénoudergezin Totaal

lOl 102

Bron: Primos-prognose 1997.

Huishoudenssamenstelling en leeftijdsverdeling De veranderingen die de bevolkingsontwikkeling op de huishoudenssamenstelling heeft, zijn minder groot dan de invloed op de leeftijdsverdeling . Zoals in tabel 2.6 kan worden afgelezen, zal het aandeel alleenstaanden in de gemeente Leiden, mede onder invloed van de vergrijzing, licht oplopen van 54,3% in 1997 tot 56,6% in 2020. Dit gaat ten koste van het aandeel huishoudens met kinderen dat van 19, 1 % in 1997 redelijk fors afneemt tot 15,8% in 2020. Hieruit kan geconcludeerd worden dat ook de vraag naar grote eengezinswoningen zoals deze in de Rodes gesitueerd zijn, de komende jaren vermoedelijk zal afnemen. Evenals de ontwikkeling in de huishoudens samenstelling, verandert de leeftijdsverdeling van de gemeente Leiden de komende jaren flink. Net als in heel Nederland het geval is, vergrijst de Leidse bevolking. Zo loopt het aandeel huishoudens met een leeftijd van 55 jaar of ouder in de gemeente Leiden van 19,6% in 1997 op tot 27,5% in 2020. De vergrijzing in de regio Leiden verloopt overigens nog sneller; van 21,1 % in 1997 tot 31 % in 2020. Omdat veel oudere huishoudens een traploze woning wensen, zal vermoedelijk de vraag naar appartementen de komende jaren onder invloed van de vergrijzing licht oplopen. Hierbij dient wel bedacht te worden dat deze ontwikkeling zeer geleidelijk plaatsvindt en dat veel ouderen geen problemen hebben met trap lopen. Tenslotte geeft tabel 2.8 nog een overzicht van de ontwikkeling van de woningvoorraad en de gemiddelde woningbezetting . Opmerkelijk is dat de gemiddelde woningbezetting in de gemeente Leiden weliswaar terugloopt, maar dat deze afname slechts van bescheiden aard is. Zo bedraagt de gemiddelde woningbezetting in de

14

Tabel 2.8

Jaar

Ontwikkelingen in de woningvoorraad van de gemeente Leiden en de regio Leiden volgens de Primos-prognose, 1997-2019 Nieuwbouw

Onttrekkingen

Woningvoorraad

Gemiddelde woning bezetting I

2.508 2.577 2.907 3.391 2.699 14.082

1.490 2.179 1.659 1.730 1.428 8.486

49.925 50 .323 51.571 53 .232 54 .503

2.31 2,27 2,28 2,26 2,23 2

5.444 6.637 4,359 5.267 4.261 25.968

1.660 2.464 2.003 2.159 1.831 10.117

87.933 92 .106 94.462 97 .570 100.000

2,39 2,36 2,34 2,30 2,27 2

Leiden 1997-2000 2001-2005 2006-2010 2011-2015 2016-2019 Totaal

regio Leiden 1997-2000 2001-2005 2006-2010 2011-2015 2016-2019 Totaal

Woningvoorraad en gemiddelde woningbezetting per 31-12 van het laatste jaar van de betreffende periode 2 Bevolkingsaantal 2020/woningvoorraad per 31-12-2019 Bron: Primos-prognose 1997. I

periode 1997-200 2,31, tegen 2,23 in de periode 2016-2019. Dit resultaat is een indicatie van het perspectief dat de Leidse woningmarkt ook de komende jaren onder druk zal blijven staan.

2.3

Kwalitatieve woningvraag

De afgelopen jaren werden in de Leidse regio diverse woningmarktanalyses en woningbehoefteprognoses gemaakt. Een voorbeeld hiervan vormde de in de vorige paragraaf besproken PRIMOS-huishoudensprognose. Elsinga (1998) geeft in haar studie naar de Leidse woningmarkt een overzicht van een aantal van deze analyses. Uit diverse onderzoeken blijkt dat de Leidse regio een grote aantrekkingskracht op woningzoekenden heeft. Zo is enerzijds de ligging tussen de grote steden Den Haag en Amsterdam aantrekkelijk voor met name tweeverdieners, terwijl anderzijds de werkgelegenheid in de Leidse regio toeneemt. Een indicatie voor deze aantrekkelijkheid is dat met name woningen in het dure marktsegment, waar vrije vestiging geldt, vooral betrokken worden door woningzoekenden van buiten de Leidse regio. Uit diverse onderzoeken blijkt dat de druk op de Leidse woningmarkt zich met name uit aan de onder- en bovenkant van de markt. Zo bestaat de Leidse woningmarkt voor een relatief groot deel uit onzelfstandige woonruimte en blijkt uit de vraag van verhuisgeneigden dat voor velen een onzelfstandige woonruimte geen eerste keuze is. 15

Omdat er onvoldoende goedkope huurwoningen beschikbaar zijn, nemen veel huishoudens echter in de praktijk genoegen met een onzelfstandige woning. Deze laatste conclusie geldt met name voor jongeren. De druk aan de bovenkant van de markt wordt mede veroorzaakt door de belangstelling van woningzoekenden van buiten de regio. Er is met name veel vraag naar middeldure en dure koopwoningen. Zo blijkt uit gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) dat de prijzen van koopwoningen in de Leidse regio hoog zijn, ook wanneer er rekening wordt gehouden met de kwaliteit van de woningen. Verder stegen de prijzen van koopwoningen in de Leidse regio de afgelopen jaren sneller dan in de provincie Zuid-Holland. Uit analyses met het woningbehoeftenonderzoek blijkt dat er in de periode 19891993 sprake was van een verschuiving van de vraag van de huur- naar de koopsector . Dit heeft met name geleid tot een overschot aan dure huurwoningen, een afname van het tekort aan goedkope huurwoningen en een toename van het tekort aan goedkope en middeldure koopwoningen (Boelhouwer , 1996). De vraag in welke mate het woningtekort in de Leidse regio de komende jaren zal worden ingelopen, wordt voor een belangrijk deel bepaald door de ontwikkeling van de nieuwbouw . Tot 2005 zijn er op basis van de VINEX-taakstelling in de Leidse regio 11 .167 woningen gepland. Over de lokaties waar deze woningen gebouwd moeten worden, bestaat echter nog onzekerheid. Aanzienlijk groter is de onzekerheid over de periode na 2005 . Zo wil het Rijk de woningbehoefte in de Leidse regio laten afleiden naar Haaglanden en de Haarlemmermeerpolder. Hierdoor zullen de binnen de regio gewenste verhuizingen zich dienen te beperken tot de bestaande woningvoorraad. Veel huishoudens zullen dan gedwongen worden om de Leidse regio te verlaten. De provincie en de gemeente Leiden zien veel meer heil in de opvang van de woningbehoefte in Leiden zelf. Het zal duidelijk zijn dat wanneer het voorgestane beleid van het Rijk werkelijkheid wordt, de afname van het woningtekort zal stagneren en ook de afzet van minder courante woningen, soepeler zal verlopen dan wanneer ook na 2004 de woningproductie in de Leidse regio op peil blijft. Aanvullend op bovenstaande, uit recente woningmarktanalyses verkregen inzichten, hebben we ten slotte het woningmarktrnodel SONAR ingezet om de effecten op de vraag-aanbodverhoudingen van het voorgenomen woningbouwprogramma van de gemeente Leiden op de middellange termijn te kunnen vaststellen. Sonar is in opdracht van het ministerie van VROM door onder andere Focus en de Universiteit van Utrecht gebouwd en is voor een ieder beschikbaar. Het Sonar-model is ontwikkeld voor de analyse en prognose van ontwikkelingen op regionale woningmarkten. Het model simuleert voor een woningmarkt, en voor de gemeenten daarbinnen, de toekomstige huishoudensontwikkeling en de daarmee samenhangende kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag. Een uitgebreide beschrijving van de werking van het model is opgenomen in bijlage I. Met Sonar is het mogelijk om de periode tot 2005 in beeld te brengen.

16

Tabel 2.9

Mutatie van de bevolking naar huishoudenssamenstelling en leeftijd, voor de gemeente Leiden, in de periode 1994-2004 Alleenstaand

Meerpersoonshuishouden

tot 25 jaar

25-64 jaar

65+

tot 25 jaar

25-64 jaar

65+

-4 . 120

1.959

1827

-1.970

8 .461

1.306

Totaal 3.545

Bron: Sonar96, OTB-bewerking.

Voor de toepassing van het SONAR-model dient vervolgens de nieuwbouw naar omvang en differentiatie te worden vastgesteld. Deze is confonn het gemeentelijke nieuwbouwprograrnma aangebracht, waarbij er in de periode 1994-2004 in totaal 5.510 woningen aan de voorraad zijn en worden toegevoegd. Allereerst besteden wij aandacht aan de huishoudensontwikkeling , waarbij het onderscheid tussen de leeftijd en de samenstelling van de huishoudens wordt aangebracht. Zoals in tabel 2.9 kan worden afgelezen, zal door de voorgenomen woningproductie het aantal huishoudens in de gemeente Leiden in de periode 19942004 met ongeveer 3.545 stijgen. Er zal zich voornamelijk een toename voordoen bij de categorie 25-65 jarigen (10.420 huishoudens) en bij de ouderen vanaf 65 jaar (3.133 huishoudens). Het aandeel jongeren tot 25 jaar zal daarentegen met 2.150 huishoudens afnemen. Vervolgens besteden wij aandacht aan de verhuisstromen die volgens de modelberekeningen bij het gekozen nieuwbouwscenario zal optreden (tabel 2.10). Hierbij wordt steeds onderscheid aangebracht tussen migratie die van het woningaanbod afhankelijk is en de structurele migratie. Het structurele deel betreft de migratie van huishoudens om niet-woningmarkt redenen (bijvoorbeeld omdat men elders werk heeft gevonden of gaat studeren). Woningaanbodafhankelijke migratie ontstaat doordat woningzoekenden binnen een woningmarkt een woning vinden buiten hun eigen gemeente . De omvang hiervan wordt binnen het Sonar-model berekend op basis van vraag en aanbod. Zo leidt de structurele migratie in de basisvariant tot een vestigingsoverschot van 11 .061 huishoudens, terwijl de woningaanbodafhankelijke migratie resulteert in een overschot van 604 huishoudens.

Tabel 2.10 Verhuisstromen naar soort en richting in de periode 1994-2004, voor de gemeente Leiden Blijvers

Vestigers

Vertrekkers

Saldo

Woningaanbod-afhankelijke migratie Structurele migratie

29.573

52 .274 55.806

52 .878 44 .790

11.016

Totaal

29.573

108.080

97 .668

10.412

-604

Bron: Sonar96, OTB-bewerking.

17

Tabel 2.11 Samenstelling van de restvraag (tekort) naar status woningzoekenden in 2004, voor de gemeente Leiden, in absolute aantallen en als percentage van het totaal Restvraag Doorstromers Starters Migranten

1.314 (74) 249 (14) 216 (12)

Totaal

1.779 (100)

Bron: Sonar96, DTB-bewerking.

Het is vervolgens interessant om wat meer uitgebreid stil te staan bij de samenstelling van de restvraag en het restaanbod dat ontstaat (tabel 2.11). Hierbij dienen de gepresenteerde aantallen wel met enige omzichtigheid behandeld te worden. Het betreft immers een modelmatige analyse, waarin tal van aannames zijn aangebracht. Ook zijn de woonvoorkeuren van de bewoners nog gebaseerd op de situatie per 1-1-1994. Uiteraard zijn inmiddels ook de vraag-aanbodverhoudingen op de woningmarkt weer gewijzigd, wat vooral een grotere vraag naar koopwoningen tot gevolg zal hebben. De resultaten geven echter wel een fraai inzicht in de richting waarin de vraag- en aanbodoverschotten zich zullen voordoen. Op basis van deze uitkomsten kan geconcludeerd worden dat er afhankelijk van de gekozen woningbouwvariant een tekort van 1.779 woningen ontstaat. Uit tabel 2.11 blijkt verder dat het vooral de doorstromers zijn die hun woningvraag niet kunnen effectueren (74%) en in minder sterke mate ook de migranten (12%) . De restvraag bij de starters is, gezien hun relatief bescheiden aandeel, met 14% echter eveneens redelijk omvangrijk. Tabel 2.12 geeft vervolgens aan in welke woningcategorieën er de grootste vraag- en aanbodoverschotten voorkomen. Het grootste tekort manifesteert zich in de goedkope huursector en in de dure koopsector . In de huursector is er vooral een tekort aan goedkope eengezinswoningen en in minder mate ook aan goedkope kleine appartementen. Deze zullen vooral door starters betrokken worden. In de koop sector manifesteert zich het tekort vooral in de dure eengezinskoopsector . Ondanks het absolute vraagtekort, manifesteert zich eveneens een duidelijk aanbodoverschot van middeldure en dure huurappartementen. Vraag en aanbod van dure eengezinshuurwoningen zijn echter redelijk in evenwicht.

18

Tabel 2.12 Samenstelling van de restvraag (tekort) en het restaanbod (overschot) naar woningtype voor de gemeente Leiden in 2004 (prijzen van 1994) Basisvariant Woningtype

restvraag

restaanbod

Huurwoning meergezins, maximaal drie kamers , huur < 591 gulden meergezins, maximaal drie kamers, huur 591-790 gulden meergezins, maximaal drie kamers , huur > 790 gulden meergezins, minimaal vier kamers, huur < 591 gulden meergezins, minimaal vier kamers, huur 591-790 gulden meergezins, minimaal vier kamers, huur > 790 gulden eengezins, maximaal drie kamers, huur < 591 gulden eengezins, maximaal drie kamers, huur 591-790 gulden eengezins, maximaal drie kamers , huur > 790 gulden eengezins, minimaal vier kamers, huur < 591 gulden eengezins, minimaal vier kamers, huur 591-790 gulden eengezins, minimaal vier kamers, huur > 790 gulden

Koopwoning meergezins, prijs < 176.000 gulden meergezins, prijs 176-225.000 gulden meergezins, prijs> 225.000 gulden eengezins, maximaal vier kamers, prijs < 176.000 gulden eengezins, maximaal vier kamers , prijs 176-225 .000 gulden eengezins, maximaal vier kamers, prijs> 225 .000 gulden eengezins, minimaal vijf kamers , prijs < 176.000 gulden eengezins, minimaal vijf kamers, prijs 176-225 .000 gulden eengezins, minimaal vijf kamers , prijs> 225 .000 gulden Bewoonde andere ruimte (B.A.R) Totaal

170

23

2

o

12 252

o

246

164 75 6 250

o o

106

o

o o

832

1

20

18

23

o 171 81 138 64 169 299

207

o o 1

I

o

o

o o

1.779

1.558.

Bron: Sonar96, OTB-bewerking .

2.4

Resultaten aanbodmodel

Sinds 1993 worden in de gemeente Leiden de woningen via het zogenaamde aanbodgerichte woonruimteverdelingsmodel verdeeld. Volgens het aanbodmodel kunnen woningzoekenden via het inzenden van woonbonnen een keuze maken uit het beschikbare woningaanbod. Het model maakt onderscheid tussen starters en doorstromers. Deze laatste categorie laat een woning achter in de gemeente Leiden. Per 1 mei 1998 zal het aanbodmodel worden uitgebreid naar de gehele Leidse regio en zal de restrictie dat doorstromers een woning in de regio of de gemeente dienen achter te laten komen te vervallen. Vermoedelijk zal hierdoor de woningvraag

19

Tabel 2.13 Gemiddeld aantal reacties per woningaanbieding in de periode 19931997 in de Rodes Aantal reacties

'93

'94

'95

'96

'97

19

10

11

6

6

Bron: Aanbodmodel woonruimteverdeling gemeente Leiden.

enigszins kunnen oplopen. Tabel 2.13 geeft inzicht in het aantal reacties op het beschikbare woningaanbod in de periode 1993-1997. Uit de resultaten van het aanbodmodel komt naar voren dat het gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning uit de Rodes de afgelopen jaren is teruggelopen en in 1996 en 1997 is gestabiliseerd op gemiddeld zes reacties per woning. Ten opzichte van de twintig (deel)complexen die "Ons Doel" in beheer heeft, kan dit als laag beschouwd worden. Slechts twee complexen scoren wat dit betreft lager. In de praktijk blijken de woningen uit de Rodes vooral aantrekkelijk te zijn voor grote gezinnen die een ontheffing kunnen krijgen voor de in de gemeente Leiden geldende huur-inkomensnorm. Tot aan juli 1997 gold hierbij voor de minima de zogenaamde fiatteringsgrens van f 678,- uit de oude Wet Individuele Huursubsidie. Sinds de introductie van de nieuwe Huursubsidiewet per 1-7-1997 zijn de mogelijkheden voor de minima om een duurdere huurwoning te betrekken sterk verruimd. Ook de gemeente Leiden en de corporaties hebben op deze nieuwe regelgeving ingespeeld. Zo is de grens van de bereikbare voorraad opgetrokken tot f 823, -. De woningen uit de Rodes vallen hier overigens nog net buiten.

2.S

Conclusies

Uit bovenstaande woningmarktgegevens en analyses kan worden geconcludeerd dat de marktpositie van de woningen uit de Rodes de afgelopen jaren is afgenomen. Dit uit zich onder andere in een daling van het aantal reacties op het woningaanbod. In de toekomst lijkt hierin vooralsnog geen verbetering te zullen komen. Uit algemene toekomstverkenningen met onder andere het PRIMOS-huishoudensmodel blijkt dat de komende jaren het woningtekort in de Randstad zal teruglopen. In sommige regio's zoals in Haaglanden wordt zelfs een woningoverschot verwacht en zal leegstand in delen van de (huur-)woningmarkt ontstaan. Gezien onder meer de huidige druk op de Leidse woningmarkt, het grote aantal jongeren dat als tweede keuze een onzelfstandige woning betrekt en het vervallen van de bindingseisen uit het aanbodmodel zal de vraag naar woningen in deze regio vermoedelijk nog redelijk op peil blijven. Veel is ook afhankelijk van de woningbouwproductie na 2005; wordt deze in aangrenzende regio's opgevangen, of krijgt de gemeente Leiden zelf mogelijkheden om haar bevolking van woningen te voorzien? Zal in kwantitatief opzicht er de komende jaren vermoedelijk geen aanbodoverschot ontstaan, op deelsectoren van de woningmarkt ontstaan er wel in toenemende mate

20

onevenwichtigheden op de Leidse woningmarkt. Zo manifesteert zich een groot tekort aan goedkope huurwoningen en in sterkere mate nog aan duurdere koopwoningen. Vooral de positie van middeldure en dure huurappartementen zal de komende jaren onder druk komen te staan. Ook de verhuur van dure huur- eengezinswoningen die geen deel uitmaken van de Leidse kernvoorraad zal vermoedelijk lastig worden. Vooralsnog zijn er echter nog geen aanwijzingen dat er op korte termijn substantiële leegstandproblemen zullen ontstaan. Het doorexploiteren van de huurwoningen uit de Rodes in combinatie met een gematigde huurontwikkeling of huurbevriezing lijkt de komende jaren dan ook een reële optie.

21

22

3 FINANCIËLE CONSEQUENTIES

3.1

Inleiding

De wijze waarop in de toekomst het woningbeheer in de Rodes wordt vormgegeven, heeft voor woningbouwvereniging "Ons Doel" zowel financieel als organisatorisch vrij omvangrijke consequenties. Zo is de toekomst van 342 dure eengezinshuurwoningen in het geding. Deze woningen vormen 16% van het totale woningbezit van "Ons Doel" . Het volledig afstoten van deze woningen kan consequenties hebben voor het werkapparaat, de dienstverlening aan de resterende huurders en de mogelijkheden om innovatieve activiteiten te ontwikkelen. De vraag in welke mate de kritische massa van de corporatie wordt aangetast, komt in paragraaf 3.3 aan bod. Alvorens we deze problematiek de revue laten passeren, staan in paragraaf 3.2 echter allereerst de financiële aspecten van de toekomstplannen centraal. Hiermee zijn grote bedragen gemoeid. Zo is de huidige marktwaarde van de 342 woningen op bijna 100 miljoen gulden getaxeerd. Voor de financiële analyses wordt met behulp van de bedrijfswaarde de financiële consequenties van een aantal mogelijk beleidsstrategieën in beeld gebracht.

3.2

Toekomstmogelijkheden en bedrijfswaardeberekening

Om de fmanciële consequenties te kunnen bepalen, werd allereerst in overleg met "Ons Doel" een aantal mogelijke toekomstscenario's opgesteld. Hierbij werd onderscheid aangebracht in de hoeveelheid af te stoten woningen, de termijn waarop de woningen worden afgestoten, de wijze waarop de exploitatie van de resterende huurwoningen plaatsvindt en de invloed van het ontstaan van leegstand. Uiteindelijk werden er 4 hoofdscenario ' s onderscheiden, waarbij het eerste scenario in drie en het tweede in vier sub-scenario's werd onderverdeeld. Het eerste scenario gaat uit van het volledig doorexploiteren van de woningen. Binnen dit hoofdscenario wordt een eerste sub-scenario onderscheiden waarbinnen alle woningen gedurende de volledige exploitatieduur verhuurd worden. In het tweede sub-scenario houden we rekening met het ontstaan van leegstand, waarbij vanaf het jaar 2000 de leegstand jaarlijks met 1% oploopt, totdat er een maximum 23

wordt bereikt van 10% in 2010. Doordat de huurprijs van de woningen bij onveranderd beleid na verloop van jaren boven de IHS-grens uitstijgt, is het niet geheel ondenkbaar dat er in de eerste helft van de volgende eeuw leegstandsproblemen gaan ontstaan. Om leegstandsproblemen te voorkomen, is er nog een derde sub-scenario ontwikkeld waarin de huren bevroren worden wanneer zij het niveau van f 1085,bereikt hebben. In het tweede hoofdscenario wordt een kwart van de woningen uit de Rodes aan de huidige huurders tegen 90% van de marktwaarde verkocht en het resterende deel doorverhuurd. Om een deel van de resterende voorraad ook voor de huishoudens met een minimum inkomen toegankelijk te maken, wordt een deel van de huurwoningen in huurprijs verlaagd. In subvariant 2b gebeurt dit voor alle resterende huurwoningen en in 2c en 2d voor respectievelijk 2/3 en 1/3 deel van de resterende huurwoningen. In het derde hoofdscenario worden op termijn alle woningen afgestoten. Om tot een algehele verkoop te komen, wordt in het eerste jaar 1/4 van de woningen aan de zittende bewoners tegen 90% van marktwaarde verkocht. Vervolgens worden de woningen bij leegkomen tegen 100% van de dan geldende marktwaarde op de vrije markt verkocht. Hierbij worden in de periode 1998-2004 jaarlijks 17 woningen verkocht en in de daaropvolgende jaren jaarlijks 20 woningen. Hierdoor zijn na 20 jaar alle woningen afgestoten. In het vierde hoofdscenario gaan wij ervan uit dat alle woningen in 1998 onder bepaalde voorwaarden aan een belegger verkocht worden. Omdat er specifieke afspraken met een belegger gemaakt kunnen worden, zijn de financiële consequenties hiervan niet doorgerekend. Wel geven we inzicht in de mogelijke afspraken en de condities die hiervoor door het Rijk gesteld worden. Afbeelding 3.1 geeft nogmaals een schematisch overzicht van de onderscheiden scenario's. Om de fmanciële consequenties van bovenstaande strategieën onderling te kunnen vergelijken, maken we gebruik van de bedrijfswaardeberekening. De bedrijfswaarde van een woning is gelijk aan de contante waarde van het saldo van de toekomstige ontvangsten en uitgaven die de woning voortbrengt en volgt dus uit hetgeen de corporatie in de toekomst met de woningexploitatie zou kunnen verdienen (zie ook Gruis, 1996; Wieleman, 1995). De bedrijfswaarde van de woningen wordt daarbij sterk bepaald door de toekomstige ontwikkeling van de rente, de huurinkomsten, de kosten van onderhoud en beheer en de mogelijk optredende leegstand. De algemene ontwikkelingen werden op basis van algemene economische inzichten ingeschat, waarbij we ons sterk hebben laten leiden door de voorspellingen en inzichten van het Centraal Planbureau. De hoogte van de parameters die meer met de verhuur van de woningen te maken hebben, werd in overleg met "Ons Doel" vastgesteld. Hierbij kan gedacht worden aan de voorgenomen huurstijging, de

24

Afbeelding 3.1 Toekomstscenario's voor de Rodes 1. I a) Ib) Ie)

Huurscenario Volledige verhuur Ontstaan van leegstand Aftoppingsseenario

2. 2a) 2b) 2e) 2d)

Gedeeltelijk verkoopscenario Eenmalige verkoop (1/4) Eenmalige verkoop en huurverlaging resterende bezit Eenmalige verkoop (1/4) en huurverlaging 2/3 deel resterende bezit Eenmalige verkoop (1/4) en huurverlaging 1/3 deel resterende bezit

3. Volledig verkoopscenario 3a) Eenmalige verkoop aan bewoners (1/4) en resterende verkoop gedurende een periode van 20 jaar. 4.

Afstoten aan een belegger in 1998

voorgenomen onderhoudswerkzaamheden en het klachten- en mutatieonderhoud. Als exploitatieduur werd een periode van 47 jaar aangehouden. Deze wordt bepaald door de restantexploitatieduur volgens de gehanteerde afschrijvingstermijn van 50 jaar, verhoogd met een vervolgexploitatie van nog eens twintig jaar. Bedacht dient echter te worden dat ook na deze 47 jaar de woningen (en de grond!) nog steeds een restwaarde hebben die niet in de bedrijfswaardeberekening is meegenomen. Deze restwaarde is met name voor veel institutionele beleggers een van de redenen om bij de exploitatie van huurwoningen genoegen te nemen met een bescheiden rendement op het niveau van het rendement op staatsobligaties. Door de resterende restwaarde, die via verkoop gekapitaliseerd wordt, ontstaat er dan alsnog een gunstig totaal eindrendement op de belegging. Uiteindelijk werden in de bedrijfswaardeberekening de volgende veronderstellingen opgenomen: - jaarlijkse nominale huurstijging 2,5 % - discontering 6,75% - inflatie algemeen 2,5 % - inflatie onderhoud 3,00% - nominale ontwikkeling koopprijzen 3,75% Tabel 3.1 geeft inzicht in de op basis van bovenstaande aannames berekende bedrijfswaarden voor de acht onderscheiden sub-scenario's. Uit de resultaten van de bedrijfswaardeberekeningen blijkt dat het volledige verkoopscenario het financieel meest aantrekkelijke scenario betreft, waarbij de bedrijfswaarde van 91,6 miljoen het meest de huidige marktwaarde van bijna 100 miljoen benadert. Wanneer gekozen wordt om de woningen voor de sociale-huursector te behouden, en de woningen nog 47 jaar als huurwoning geëxploiteerd worden, loopt 25

Tabel 3.1

Berekende bedrijfswaarde per toekomstscenario

Toekomstscenario

Bedrijfswaarde (x miljoen)

1. la) Ib) Ic)

Huurscenario Volledige verhuur Ontstaan van leegstand Aftoppingscenario

52,8 47,4 37,8

2. 2a) 2b) 2c) 2d)

Gedeeltelijk verkoopscenario Eenmalige verkoop (114) Eenmalige verkoop en huurverlaging Eenmalige verkoop (114) en huurverlaging 2/3 deel Eenmalige verkoop (1/4) en huurverlaging 113 deel

61,0 53,8 56,2 58,6

3. Volledig verkoopscenario 3a) Eenmalige verkoop aan bewoners (1/4) en resterende verkoop gedurende een periode van 20 jaar

91,6

de bedrijfswaarde terug tot 52,8 miljoen. Een mogelijk optredende leegstand heeft slechts een bescheiden verdere daling van de bedrijfswaarde tot 47,4 miljoen gulden tot gevolg. Wanneer alleen in het eerste jaar een kwart van de woningen tegen 90% van de verkoopwaarde aan de zittende bewoners wordt verkocht, loopt de bedrijfswaarde op tot 61,0 miljoen. Een voor de volkshuisvesting zeer aantrekkelijke optie is om de huur van de resterende huurwoningen eenmalig tot een bedrag van f 820,- te verlagen en dan vervolgens de huuraanpassing te indexeren met de inflatie. Het resterende deel van de huurwoningen behoort dan plotseling weer geheel tot de bereikbare voorraad en kan bij mutatie weer betrokken worden door een huishouden met een minimum inkomen. Deze operatie resulteert in een verlaging van de bedrijfswaarde van 7,2 miljoen gulden. Eventueel kan ook besloten worden om de huur van slechts 2/3 of 1/3 van de woningen te verlagen. Ten opzichte van het eenmalige verkoopscenario zonder huurverlaging, daalt de bedrijfswaarde dan met respectievelijk 4,8 en 3,4 miljoen gulden. Het verlagen van de huur naar f 820,-, zonder dat er sprake is van verkoop aan de zittende bewoners, is een naar verhouding kostbare operatie. De bedrijfswaarde loopt dan terug naar 37,8 miljoen gulden. Ongeclausuleerde verkoop aan een belegger kan voor de zittende huurders grote nadelen hebben (zie onder andere Thorbrugger, 1997). Ten eerste bestaat er de kans dat 'kooplustige' huurders worden gepasseerd of tegen slechtere condities kunnen kopen. Ten tweede zullen bewoners die willen blijven huren evenmin geestdriftig worden: zij moeten hun vertrouwde corporatie immers inruilen voor een commerciële verhuurder, met alle zorgen over de kwaliteit van het onderhoud en de toekomstige huurontwikkeling van dien. Ten derde kan de gemeente bezwaar hebben tegen de verkoop; het betekent immers dat woningen uit het sociale in het commer26

ciële circuit terecht komen. Ondanks bovenstaande nadelen, heeft de verkoop aan een belegger ook voordelen. Het belangrijkste voordeel is dat de woningen in één keer verkocht worden en de financiële opbrengsten direct beschikbaar komen. Hierbij is de regelgeving voor verkoop aan beleggers gelijk aan die voor verkoop aan bewoners. Nog in het laatste kwartaal van 1997 heeft het Rijk dit in MG 97-20 aan alle gemeenten benadrukt. Het gevolg hiervan is dat de opbrengst bij complexgewijze verkoop aan een koper buiten de sociale-huursector eveneens minimaal 90% van de vrije-verkoopwaarde dient te zijn. Om de nadelen van de verkoop aan een belegger te minimaliseren kunnen er vooraf wel afspraken gemaakt worden. Zo kan overeengekomen worden dat het beheer van de woningen bij de corporatie blijft, waarbij zelfs volledige vrijheid bedongen kan worden. Verder kan de corporatie bij verkoop het eerste terugkooprecht krijgen en kunnen er afspraken gemaakt worden over de mogelijkheid van al dan niet tussentijdse verkoop en winstdeling bij verkoop. Belangrijk voordeel voor de corporatie is dat zij in staat wordt gesteld het beheer van de woningen te blijven uitvoeren, waardoor de continuïteit van het werkapparaat niet in gevaar komt. Hierin kan zelfs een voordeel schuilen. Zo zijn grote beleggers soms bereid om een deel van hun woningbezit aan de corporatie in beheer te geven. De verkoop van een complex betekent dan geen inkrimping maar zelfs een uitbreiding van het takenpakket van de corporatie. Ook zijn sommige beleggers bereid om samen met corporaties tot projectontwikkeling/financiering over te gaan. Verkoop is in principe mogelijk aan twee soorten beleggers: institutionele beleggers en particuliere beleggers (meestal verenigd in een maatschap of e.v.) . Institutionele beleggers investeren meestal voor de lange termijn (meer dan 15 jaar), terwijl de termijn bij particuliere beleggers met zes tot tien jaar meestal wat korter is. Deze laatste groep beleggers is ook vaker geïnteresseerd in tussentijdse verkoop van de woningen. Institutionele beleggers hebben een voorkeur voor complete blokken woningen dan wel totale complexen, terwijl particulieren soms ook belangstelling hebben voor kleinere onderdelen van een complex.

3.3 Gevolgen van de verkoop voor de bedrijfsvoering van "Ons Doel" Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk reeds aangegeven, betekent het op termijn afstoten van de 342 woningen uit de Rodes een gevoelige aderlating voor "Ons Doel". Het woningbezit loopt hierdoor immers terug met maar liefst 16 %. Zonder organisatorische aanpassingen, betekent dit dat de beheerkosten voor het overige woningbezit substantieel zullen oplopen. Gezien de beperkte nieuwbouwmogelijkheden in de gemeente Leiden, zal het bovendien erg lastig zijn om met de verkregen financiële middelen het woningbezit uit te breiden. Alleen de aankoop van bestaand (particulier) bezit kan enige bescheiden soelaas bieden. Met het afstoten van 342 woningen, loopt het woningbezit van "Ons Doel" terug tot 1.833 woningen. Deze ontwikkeling is tegengesteld aan de huidige praktijk in de 27

sociale-huursector, waarin door schaalvergroting en fusies het gemiddelde woningbezit per corporatie steeds verder oploopt. Zo bleek uit het bedrijfstakonderzoek over het jaar 1996 zoals dat door de NWR en het NCIV eind 1997 werd uitgebracht, dat het gemiddelde woningbezit per corporatie 3.150 woningen bedraagt. Met een restant bezit van ruim 1.800 woningen zou "Ons Doel" tot de groep kleine verhuurders in Nederland behoren.

28

4

TAXATIES EN VERKOOPPRIJZEN

4.1

Inleiding

De mate waarin de verkoop van (een deel van) de woningen uit de Rodes aan de bewoners een succes wordt, hangt voor een belangrijk deel af van de prijs die de bewoners voor de woningen dienen te betalen. Om tot een onafhankelijk oordeel te komen werd de marktwaarde van de woningen door een Leids makelaarskantoor getaxeerd. De belangrijkste bevindingen uit deze taxatie passeren in paragraaf 4.1 de revue . Naast de marktwaarde, zijn eveneens de condities waaronder "Ons Doel" bereid is om de woningen aan de bewoners te verkopen van belang voor de uiteindelijke vaststelling van de verkoopprijs. De mogelijkheden om eventuele kortingen op de marktwaarde aan te bieden wordt sterk bepaald door de vigerende regelgeving . Deze komt in hoofdstuk 5 aan bod.

4.2

Woningtaxatie

Om tot een voor alle betrokken partijen acceptabele en eenduidige prijsvaststelling te komen werd een aantal representatieve woningen in de Rodes door een onafhankelijk makelaarskantoor uit de gemeente Leiden in de laatste week van december 1997 getaxeerd. Deze makelaar werd geselecteerd door twee, door respectievelijk de bewonersvertegenwoordiging en de corporatie aangewezen, makelaars . Vooraf spraken de vertegenwoordigers van de bewoners en "Ons Doel" af dat zij zich zullen conformeren aan de uitkomsten van deze taxaties en er geen onderlinge discussies over de uitkomsten gevoerd zullen worden. Deze afspraak houdt tevens in dat er geen aanvullende taxaties meer worden uitgevoerd. Aan het makelaarskantoor werd gevraagd om op basis van een aantal voorbeeldtaxaties uitspraken te doen over de marktwaarde van het totale complex. Om dit mogelijk te maken werden door het makelaarskantoor drie specifieke taxaties uitgevoerd in respectievelijk de Bosrode (deelcomplex 1) de Beukenrode (deelcomplex 2) en de OJmenrode (deelcomplex 3). Op basis van de volgende kenmerken werden vervolgens nog verfijningen op de voorbeeldtaxaties aangebracht: - ligging van de tuin; 29

- woningtype (woning in een rij of op de hoek); - kenmerken voortuin; - aanwezigheid parkeerplaats. Bij de taxatie werd per deelcomplex uitgegaan van een standaard woning, waarbij geriefsverbeteringen die door de bewoners zelf zijn aangebracht, buiten beschouwing werden gelaten. Bij de taxaties werd de volgend standaard aangehouden: - Eenvoudige Bruynzeel (open) keuken bestaande uit vier onderkastjes, rvs-aanrechtblad en drie bovenkastjes. Boven het aanrecht zijn witte tegels aangebracht. Eenvoudig toilet (witte toiletpot, wit fonteintje, eenvoudige vloer- en wandafwerking) . Eenvoudige badkamer met toilet, wastafel, douche en wasmachine aansluiting. Eenvoudige afwerking van de vloer en de wanden. CV-combiketel uit 1992/1993, type VR. Dubbel glas op begane grond en eerste verdieping. In deelcomplex twee ook op de tweede verdieping. Open zolderverdieping zonder radiator, met enkel glas (deelcomplex één) . Op de tweede verdieping een berging met wasmachineaansluiting en e.v.-aansluiting (deelcomplex 2). Op de tweede verdieping een bergzolder, geschikt te maken als kamer (deelcomplex 3). Mechanische ventilatie. Vier elektriciteitsgroepen plus aardlekschakelaar (deelcomplex twee vijf groepen) . Spuitwerk op de wanden. Wastafel in de ouderslaapkamer (deelcomplex drie). In de taxatierapporten werd tevens nog een aantal factoren genoemd die de waarde van de woningen meer specifiek bepaalt (afbeelding 4.1)

Afbeelding 4.1 Waardebepalende factoren Positief

Negatief

Deelcomplex 1

3 goede slaapkamers voor- en achtergevel met spouw aanwezigheid eetkeuken

relatief kleine woonkamer zolder beperkt als kamer

Deelcomplex 2

4 goede slaapkamers recent gerenoveerd

relatief smal (4,12 m.) geen spouwgevels

Deelcomplex 3

ruime woonkamer aanwezigheid 5 (slaap)kamers recent gerenoveerd

geen spouwgevels enkele asbesthoudende gevelplaten

Bron: Taxatatierapporten onafhankelijk taxateur.

30

Verder vermeldt het taxatierapport dat de erfpachtcanon is afgekocht tot september 2048. Hiermee is bij de taxatie rekening gehouden. Zoals aangegeven, is de differentiatie in de waardebepaling gebaseerd op de ligging van de tuin en het woningtype. In de taxaties is echter geen rekening gehouden met zaken als de ligging in de wijk, vrij of belemmerd uitzicht en een strook (gemeente)grond langs de zijgevel. Verder kunnen er per woning kleine correcties worden aangevoerd wanneer de woningkenmerken afwijken van de referentiewoning. Hierbij kan gedacht worden aan het ontbreken van dubbel glas of een oudere of juist nieuwe c.v.-installatie. Uiteraard betreft het hier alleen zaken die in 'eigendom' zijn van de woningbouwvereniging. Verder is bij de taxatie uitgegaan van een perceelsgrootte van ongeveer 120 tot 130 m2 • Indien het perceel groter is dan 130 m2 adviseert de taxateur om de volgende meerprijzen toe te passen: 131 -140 m2 f 300,- per m2 extra; 2 141 -150 m f 250,- per m2 extra; 151 -175 m2 f 200,- per m2 extra; 176 m2 of groter f 175,- per m2 extra. In het rapport wordt aangegeven dat de woningen in een moderne woonwijk uit ongeveer 1974 zijn gesitueerd en goed bereikbaar zijn. Ook zijn er in de directe omgeving redelijk tot goede parkeermogelijkheden aanwezig. De kwaliteit van de in de woningen toegepaste materialen wordt weliswaar als deugdelijk beschouwd, maar toch als enigszins verouderd getypeerd. Dit met uitzondering van de later aangebrachte geriefsverbeteringen in deelcomplex 2. De keuken wordt als eenvoudig beoordeeld. Het betreft een Bruynzeel inrichting met vier onder- en drie bovenkastjes. Ook het sanitair wordt als eenvoudig beoordeeld. Een deel van de woningen is voorzien van isolerende beglazing. De courantheid van de woningen als totaal krijgt het predikaat goed. Dit wordt met name bepaald door de ligging en de prijsklasse van de woningen. Deze kwalificatie geeft aan dat de woningen goed in de markt liggen en vermoedelijk ook gemakkelijk verkocht kunnen worden. De onderhoudstoestand van een tiental onderdelen van de woningen wordt als goed beschouwd. Dit betekent dat het onderhoud op peil is. Deze beoordeling is gebaseerd op een visuele inspectie en staat in relatie tot de ouderdom van de woningen. Het oordeel geeft geen indicatie van de bouwkundige staat van de woningen. Tenslotte is er bij de waardebepaling vanuit gegaan dat in de bodem (inclusief de omgeving) geen stoffen aanwezig zijn die schadelijk zijn voor mens, dier en milieu en dat alle houten onderdelen vrij zijn van boktor, schimmels en dergelijk ongedierte. Omdat de onderscheiden woningkenmerken werden gecombineerd, ontstonden er uiteindelijk 18 verschillende prijsindicaties. Tabel 4.1 geeft per deelcomplex een overzicht van de uiteindelijk vastgestelde vrije verkoopwaarden en de verkoopwaarden bij een korting van 10% .

31

Tabel4.1

De door een onatbankelijk taxateur vastgestelde vrije verkoopwaarden en de waarden bij 90% verkoop per deelcomplex van woningen in de Rodes in guldens (x 1.000)

Complex

Vrije verkoopwaarde

Verkoopwaarde 90 %

Deelcomplex 1 Beukenrode 9 tot en met 15 (oneven) Bosrode 2 tot en met 8 Iepenrode 3 tot en met 15 (oneven)

280

252,0

Beukenrode 3,5,7 en 17 tot en met 25 Bosrode 9 tot en met 14 en 17 tot en met 28 Iepenrode 17 tot en met 25 (oneven)

287

258,3

Beukenrode 4 tot en met 16 (even) Eikenrode 2 tot en met 12 Iepenrode 8,10,12,14

287

258,3

Beukenrode 18 tot en met 30 Eikenrode 13,14,15 Iepenrode 4,6,16,18,20

294

264,6

Bosrode I Iepenrode I

290

261,0

Beukenrode 1,2,27 Bosrode 15,16,29 Eikenrode 1 Iepenrode 27

297

267,3

Beukenrode 32 Eikenrode 16 Iepenrode 2

304

273,6

Deelcomplex 2 Beukenrode 31 tot en met 51 (oneven) Iepenrode 31 tot en met 61 (oneven) Sparrenrode 3,5 en 11 tot en met 19

270

243,0

Beukenrode 36 tot en met 54 (even) Oennenrode 2 tot en met 5 en 8 en 9 Eikenrode 18 tot en met 26 Iepenrode 26 tot en met 46 (even) Larixrode 2,3,4 Sparrenrode 25,27,29,35,37,39 en 41

277

249,3

Beukenrode 29 en 53 iepenrode 29 en 63 Sparrenrode 1,7,9 en 21

280

252,0

32

Vrije verkoopwaarde

Verkoopwaarde 90%

Beukenrode 34 en 56 Dennenrode 1,6,7 en 10 Eikenrode 17 en 27 Iepenrode 24 en 48 Larixrode 1 en 5 Sparrenrode 23,31,33 en 43

287

258.3

Deelcomplex 3 Bosrode 31 tot en met 37 Essenrode 3 tot en met 21 (oneven) Olmenrode 3 tot en met 19 (oneven) Peppelrode 3 tot en met 19 (oneven) Platanenrode 3 tot en met 21 (oneven) Wilgenrode 3 tot en met 23 (oneven)

270

243,0

Essenrode 4 tot en met 22 (even) OImenrode 4 tot en met 22 (even) Peppelrode 4 tot en met 20 (even) Platanenrode 4 tot en met 22 (even) Sparrenrode 4 tot en met 26 (even) Wilgenrode 4 tot en met 16 (even)

280

252,0

Bosrode 30 en 38 Essenrode 1 en 23 OImenrode 1 en 21 Peppel rode 1 en 21 Platanenrode 1 en 23 Wilgenrode 1 en 25

277

249,3

Complex

Essenrode 2 en 24 Olmenrode 2 en 24 Peppelrode 2 en 22 Platanenrode 2 en 24 Sparrenrode 2 en 28 Wilgenrode 2 en 18 Totaal

287

258,3

279,9

251,9

Bron: Taxatatierapporten onafhankelijk taxateur, december 1997.

Zoals in tabel 4.1 kan worden afgelezen, variëren de onderhandse verkoopwaarden van f 270.000,- tot f 304.000,-. De woningen uit deelcomplex één worden met een gemiddelde verkoopwaarde van f 288.330 het hoogst getaxeerd, terwijl de woningen uit deelcomplex twee en drie met respectievelijk f 276.480 en 276.290 enigszins lager uitkomen. De gemiddelde verkoopprijs voor alle woningen komt uit op f 279.900,-. Wanneer deze woningen tegen 90% van de getaxeerde waarde aan de bewoners worden verkocht, ontstaat er een verkoopprijs van gemiddeld f 251.900,-.

33

'34

5 REGELGEVING EN OVERHEIDSBELEID

5.1

Inleiding

In het vorige hoofdstuk presenteerden we de uitkomsten van de woningtaxaties in de Rodes. Hierin stond de getaxeerde vrije-verkoopwaarde van de woningen centraal. Deze prijzen zijn uiteraard niet gelijk aan de uiteindelijke verkoopprijzen van de woningen. Deze prijzen worden in eerste instantie door woningbouwvereniging "Ons Doel" vastgesteld, waarbij zij tot een hogere maar ook een lagere prijs kan komen. Dit besluit wordt mede bepaald door de wettelijke randvoorwaarden die hiervoor gelden. Daarom staan we in paragraaf 5.2 allereerst stil bij de vigerende regelgeving op dit gebied en komt in paragraaf 5.3 de relatie met de gemeente Leiden aan bod.

5.2

Vigerende regelgeving

De verkoop van sociale-huurwoningen door corporaties aan zittende bewoners is sinds 1949 wettelijk toegestaan. Van de mogelijkheid om de huurwoning aan te kopen werd tot aan het begin van de jaren zestig echter nauwelijks gebruik gemaakt. Vanaf de jaren zestig zijn er met pieken en dalen wel woningen verkocht, waarbij het ministerie van VROM via circulaires een voorwaardescheppend beleid ontwikkelde (zie ook Boelhouwer, 1988). Eén van de belangrijkste voorwaarden was dat de gemeenten hun toestemming aan verkoopplannen dienden te geven. Mede vanwege de woningnood waren echter veel gemeenten in Nederland niet bereid om hun fiat hiervoor te verlenen, met uitzondering van de provincies Brabant en Gelderland waar relatief wel veel sociale-huurwoningen werden verkocht. Aan de bewoners werd in het algemeen gelegenheid geboden om de woningen in bewoonde staat aan te kopen (ongeveer 60% tot 70% van de marktwaarde bij vrije oplevering) . Wel werd er dan een anti-speculatiebeding in de verkoopakte opgenomen. Sinds de introductie van het BBSH in 1993 zijn de corporaties in Nederland verzelfstandigd en is de beleidsvrijheid sterk toegenomen. Wel dienden zij een aantal besluiten van zogenaamd aanmerkelijk belang vooraf aan de gemeente te melden. Ook de verkoop van huurwoningen viel onder deze regeling . Tot aan 1998 konden de gemeenten dan vervolgens hiertegen bezwaar aantekenen bij het Rijk . Voor het 35

ophouden (gemeente) en het verbieden (Rijk) van de verkoop zijn slechts twee criteria relevant: de financiële continuïteit van de corporatie komt in gevaar en of! het belang van de volkshuisvesting in de gemeente wordt ernstig geschaad. Van het eerste is blijkens de toelichting op het BBSH en de Beleidswijzer Beheren en Presteren van VROM van april 1994 sprake als de voorgenomen transactie er toe zou kunnen leiden dat de corporatie binnen vijf jaar in een financiële situatie komt te verkeren waar zij op eigen kracht niet meer uitkomt. Bij het tweede criterium, het 'ernstig schaden' van het belang van de volkshuisvesting kan worden gedacht aan uitverkoop van goede en betaalbare huurwoningen, terwijl daar grote behoefte aan bestaat en er geen alternatieven voorhanden zijn (zie ook Thorbrugger, 1997). Volgens het BBSH dient iedere corporatie eveneens een verkoopbeleid te formuleren. Het ligt in de rede om in het verkoopbeleid te verwoorden of en zo ja onder welke condities aan andere verhuurders verkocht wordt. Specifieke verkoopplannen dienen aan het verkoopbeleid getoetst te worden. Sinds 1 januari 1998 is er echter een nieuwe toezichtsstructuur van kracht. Niet de gemeente maar het Rijk is nu verantwoordelijk voor het toezicht op de corporaties. Omdat verkoopbesluiten onomkeerbaar zijn, dienen deze nu door de corporatie vooraf bij het Rijk gemeld te worden. Het Rijk toetst de plannen vervolgens aan de afweging van de huurdersbelangen in een gemeente. Voor een redelijke verkoopprijs geldt als uitgangspunt dat deze minimaal 90% van de vrije verkoopwaarde in onbewoonde staat bedraagt. In eerste instantie werd in de bij het BBSH behorende brochure "Beheren en presteren" nog aangegeven dat de uiteindelijke verkoopprijs van de woningen door de toegelaten instelling wordt bepaald. De staatssecretaris ging er hierbij vanuit dat er een redelijk marktconforme prijs werd gehanteerd. Gezien het belang van de toekomstige investeringsopgave voor de sector en de daarvoor in te zetten onrendabele investeringen moet voorkomen worden dat er sprake is van een vorm van "uitdelen" aan de zittende huurders. In de praktijk bleek echter dat op lokaal niveau betrokkenen het niet altijd eens waren over wat een redelijke marktconforme prijs is. Om aan deze onduidelijkheid een definitief einde te maken meldde de staatssecretaris in MG-96-17 van 22 juli 1996 dat naar zijn oordeel de verkoopwaarde van de woning minimaal 90 % van de vrije verkoopwaarde (onbewoond en vast te stellen door een onafhankelijk taxateur) dient te bedragen. Overigens bleek dit standpunt al een week eerder uit een ministeriële brief van 12 juli 1996 aan B&W van de gemeente Baarn. Het betrof een beslissing omtrent de goedkeuring van de plannen van Woningbouwvereniging Eemland waarin werd voorgesteld om woningen tegen 75 % van de marktwaarde te verkopen. In deze brief merkte de staatssecretaris op dat een percentage van 75% van de marktwaarde niet in het belang is van de volkshuisvesting en door het ministerie als een vorm van uitdeling wordt beschouwd. Op basis van deze overwegingen werd het verkoopbesiuit van woningbouwvereniging Eemland dan ook afgekeurd. Alleen wanneer de verkoopprijs op minimaal op 90% van de marktwaarde zou worden gelegd, was de staatssecretaris bereid om dit besluit goed te keuren. Dit beleid werd tot nu toe door het ministerie consequent aangehouden en zal zoals werd aangegeven, ook onder het nieuwe BBSH vanaf 1 januari 1988 gecontinueerd worden.

36

5.3

Beleidsafspraken met en standpunt van de gemeente Leiden

Zoals in de voorafgaande paragraaf werd opgemerkt, diende de gemeente Leiden tot 1 januari 1998 de verkoopplannen van corporaties als besluit van aanmerkelijk belang goed te keuren. Sinds 1998 is deze toetsing echter komen te vervallen en dienen de verkoopplannen aan het Rijk gemeld te worden. Tegen eventuele verkoopplannen van "Ons Doel" kan de gemeente uiteraard wel bezwaar aantekenen bij het ministerie van VROM. De gemeente Leiden zal hierbij met name het belang van de lokale volkshuisvesting als toetsingskader gebruiken. Overigens heeft de gemeente Leiden geen principiële bezwaren tegen de verkoop van dure huurwoningen die geen onderdeel uitmaken van de Leidse kernvoorraad. Naast de toetsing van de verkoop van huurwoningen in het kader van de BBSHregelgeving, zijn er door de gemeente Leiden en de lokale corporaties eveneens prestatieafspraken gemaakt waarin de verkoop van bestaand bezit aan de orde wordt gesteld. In het Convenant Volkshuisvestingsprestaties van 1-7-1997 (Leiden, 1997, p. ll) wordt opgemerkt dat het verkopen van bestaand bezit één van de (weinige) mogelijkheden is die een corporatie heeft om haar financiële positie te verbeteren. Verkoop van delen van het bezit kan de investeringsruimte voor het overige deel van de voorraad vergroten enlof een bijdrage leveren aan het betaalbaar houden van de kernvoorraad. Ook wordt de verkoop als een mogelijke bijdrage gezien aan de opbouw van gedifferentieerde wijken en buurten. Als een nadeel van verkoop wordt opgemerkt dat een eventueel verlies van woningen met een lagere huurprijs niet of slechts met uiterste inspanning valt te compenseren. In dit kader is met de gemeente afgesproken dat de corporaties een terughoudend verkoopbeleid voeren. Wanneer de corporatie toch tot verkoop besluit, dient zij haar verkoopbeleid vooraf bij de gemeente te motiveren en legt de corporatie achteraf verantwoording af over de aanwending van de opbrengst. De eventuele meeropbrengst zal worden ingezet in het belang van de volkshuisvesting, bijvoorbeeld in het kader van de nieuwbouw . Bovenstaande voor- en nadelen uit het Convenant Volkshuisvestingsprestaties gaan slechts in beperkte mate op voor de Rodes . Het laatstgenoemde nadeel van de verkoop van huurwoningen speelt in de Rodes geen rol ; er gaan immers geen woningen met een lage huurprijs verloren. Ook het voordeel van het instandhouden van een gedifferentieerde wijk gaat echter nauwelijks op. De woningen in de Rodes worden immers slechts in beperkte mate bewoond door lage-inkomensgroepen, terwijl de huidige buurt als zeer stabiel gekenschetst kan worden (zie ook de resultaten uit hoofdstuk 6). Het vasthouden van de midden- en hogere-inkomensgroepen via de verkoop van huurwoningen is in deze situatie dan ook niet erg relevant. Het eerstgenoemde voordeel, het vergroten van de investeringsruimte, kan wel als een belangrijk voordeel van de verkoop van huurwoningen uit de Rodes beschouwd worden. Wanneer slechts een deel van de woningen verkocht wordt en de opbrengsten worden aangewend voor een beperkte huurverlaging van een (deel) van het resterende bezit, wordt echter tevens aan de twee andere genoemde voordelen van de verkoop van huurwoningen voldaan. De Leidse kernvoorraad wordt dan immers 37

substantieel uitgebreid met een produkt (grote eengezinshuurwoningen) waar bovendien veel vraag naar is. Bovendien zal de wijkopbouw een gedifferentieerd karakter krijgen. Zo zullen zeker op termijn de koopwoningen bewoond worden door veelal hoge-inkomensgroepen, terwijl de huurwoningen ook betrokken kunnen worden door de minima. Hierdoor zal vermoedelijk het grote aandeel middeninkomensgroepen enigszins afnemen. Mede gezien het grote aantal dure koopwoningen en het hiermee samenhangende grote aandeel hoge-inkomensgroepen in de Merenwijk zou een dergelijke aanvulling met lage-inkomensgroepen de differentiatie van de totale wijk ten goede komen. Bij de bedrijfswaardeberekening in hoofdstuk 3 brachten we al de financiële consequenties van een dergelijke variant in beeld.

38

6 DE AANKOOPPLANNEN VAN HUISHOUDENS

6.1

Inleiding

Zoals in hoofdstuk 1 werd aangegeven, vonnt de verkoop van woningen aan de zittende bewoners één van de mogelijke toekomstopties voor de Rodes. Om de belangstelling van de huidige bewoners voor de eventuele aankoop van hun woning vast te stellen en de condities te bepalen waaronder zij een eventuele overstap van de huur- naar de koopsector overwegen, kregen alle huishoudens eind december een vragenlijst toegezonden. Deze vragenlijst werd in de tweede week van januari door vertegenwoordigers van de huurders huis aan huis opgehaald. Van de in totaal 342 huishoudens, ontvingen wij uiteindelijk 217 enquêtes retour, waarbij van 34 enquêtes het adres onbekend is. Voor zover mogelijk werden deze enquêtes wel in de analyses meegenomen. Op basis van deze respons van 64 %, kan een redelijk betrouwbaar beeld verschaft worden van de woonvoorkeuren en condities waaronder de bewoners eventueel hun huurwoning zouden willen aankopen. Hierbij lijkt het overigens aarmemelijk dat de animo om de huurwoning aan te kopen onder de huurders die geen vragenlijst hebben afgegeven, minder groot zal zijn. In de analyses maken wij steeds onderscheid tussen de bewoners die in de enquête hebben aangegeven dat zij al of niet geïnteresseerd zijn in de mogelijkheid om hun huurwoning aan te kopen. De groep geïnteresseerden noemen we de potentiële kopers en omvat 75% van de respondenten. De huurders die geen belangstelling hebben om hun woning aan te kopen worden aangeduid met de tenn potentiële huurders en vonnen 25 % van de onderzoekspopulatie. Omdat de kans groot is op het voorkomen van enige selectieve respons, hebben we de resultaten niet opgehoogd naar het totaal aantal huishoudens. Zoals opgemerkt is de kans immers aanwezig dat huishoudens die hun woning wensen aan te kopen eerder aan het onderzoek zullen meewerken dan huishoudens die liever blijven huren. Bij huishoudens die vanwege privacy overwegingen niet aan het onderzoek wensen mee te werken, zou wel enige koopbereidheid kunnen voorkomen. In dit hoofdstuk staan we allereerst in het kort stil bij de huishoudenskenmerken van de bewoners (paragraaf 6.2). Voor het bepalen van een toekomststrategie is het verder van belang om inzicht te hebben in de leefbaarheidsaspecten en de woonsatisfactie van de huishoudens. Deze onderwerpen passeren daarom in paragraaf 6.3 de 39

revue. Ook de verhuisplannen van de bewoners zijn van groot belang voor de toekomst van de Rodes . Samen met de verhuisredenen komen deze in paragraaf 6.4 aan bod. Van de huishoudens die verhuisplannen hebben werden eveneens de woonvoorkeuren vastgesteld (paragraaf 6.5) . Het voor de vraagstelling van dit onderzoek belangrijkste onderdeel van de vragenlijst betrof de belangstelling van de huishoudens om hun huidige huurwoning aan te kopen. In paragraaf 6.6 staan wij daarom uitgebreid stil bij de belangstelling hiervoor en de condities waaronder de bewoners eventueel overwegen om hun huurwoning aan te kopen.

6.2

Huishoudens- en woningkenmerken

In deze paragraaf staan wij in het kort stil bij de belangrijkste huishoudens- en woningkenmerken zoals wij deze in de survey van eind december aantroffen. Tabel 6.1 geeft inzicht in verdeling van de belangrijkste huishoudenskenmerken: leeftijd, huishoudensgrootte , huishoudenssamenstelling en huishoudenstype.

Tabel 6.1

De leeftijd, huishoudenssamenstelling en -type van potentiële kopers en huurders in de Rodes (%) Potentiële kopers

Potentiële huurders

Totaal

Leeftijd 16 tot 35 jaar 35 - 45 jaar 45 - 55 jaar 55 - 65 jaar 65 j aar en ouder

9 23 21 37

11

6 6 20 33 35

8 19 21 36 17

Gemiddeld leeftijd in jaren

51

58

53

Huishoudenssamenstelling Alleenstaand Eénoudergezin Huishouden zonder kinderen Huishouden met kinderen

4 8 38 50

11

19 44 26

6 23 39

Huishoudenstype Alleenstaand < 55 jaar Alleenstaand > 55 jaar Meerpers. zonder kinderen < 55 jaar Meerpers. met kinderen < 55 jaar Meerpers. > 55 jaar Totaal absoluut Bron: OTB-enquête de Rodes , 1997/98.

40

3

44

4 47 45

4 7 2 26 61

3 3 4 41 49

161

54

215

Veel oudere huishoudens in de Rodes

Wanneer we de leeftijd van het hoofd van het huishoudens in de beschouwing betrekken, valt op dat de jonge senioren met een leeftijd van 50 tot 65 jaar (36 %) sterk vertegenwoordigd zijn. Alleen de huishoudens met een leeftijd van 16 tot 35 jaar zijn ondervertegenwoordigd. Onder de potentiële huurders komen naar verhouding meer ouderen met een leeftijd van 65 jaar en ouder voor. Deze zijn duidelijk ondervertegenwoordigd onder de kopers. Deze verdeling komt ook naar voren in de gemiddelde leeftijd. Deze bedraagt voor de kopers 51 jaar en voor de huurders 58 jaar. Nog sterker dan de leeftijdsverschillen, zijn de verschillen in de huishoudenssamenstelling. Zo komen huishoudens met kinderen veel vaker voor onder de potentiële kopers (50%) dan onder de huurders. Deze groep huishoudens bestaat vooral uit gezinnen zonder kinderen. Tenslotte is in tabel 6.1 nog een naar leeftijd en huishoudenssamenstelling uitgewerkte huishoudenstypologie opgenomen. De categorie huishoudens met kinderen en een leeftijd tot 55 jaar blijkt onder de potentiële kopers het meest voor te komen (47%), gevolgd door de meerpersoonshuishoudens vanaf 55 jaar (45%) .

Tabel 6.2

Besteedbaar inkomen, doelgroep en woonduur van potentiële kopers en huurders in de Rodes (%) Potentiële kopers

Potentiële huurders

Totaal

3 7 12 41 27 9

26 26 11 20 6

8 11 12 37 24 9

3.720

2.833

3.530

Aandachtsgroep van beleid Wel aandachtsgroep van beleid Geen aandachtsgroep van beleid

11 89

54 46

20 80

Woonduur korter dan 2 jaar 2 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar 10 tot 15 jaar langer dan 15 jaar

9 12 9 18 52

2 4 9 17 69

7 10 9 17 56

14,5

18,0

15,5

161

54

215

Besteedbaar inkomen tot 1 2.000 1 2.000 - 1 2.500

12.500 1 3.000 14.000 15.000

- 13.000 - 1 4.000 - 15.000 en meer

Gemiddeld inkomen in guldens

Gemiddelde woonduur in jaren Totaal absoluut

II

Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

41

Aanvullend op de demografische kenmerken van de huishoudens uit de Rodes, presenteert tabel 6.2 een aantal sociaal-economische eigenschappen en de woonduur.

Ongeveer 15% van de huishoudens aangewezen op een minimum-plus inkomen Allereerst geven we inzicht in het gemiddeld besteedbaar huishoudensinkomen. Hierbij zijn wij uitgegaan van het netto-inkomen zoals dat iedere maand door het hoofd van het huishouden en de eventuele partner ontvangen wordt. Hierop is vervolgens het vakantiegeld in meerdering gebracht. Ook zijn de reeds betaalde of nog te verrekenen kosten voor de gezondheidszorg (ziekenfonds en particuliere ziektekostenverzekering) van het inkomen afgezonderd, omdat deze post een nauwelijks of niet te ontkomen uitgavenpost betreft. De ontvangen kinderbijslag is echter niet meegenomen. Over het algemeen geven gezinnen met kinderen aanzienlijk meer aan hun kinderen uit dan hiervoor kinderbijslag ontvangen wordt, waardoor het meetellen van de kinderbijslag een (te) rooskleurig beeld van de koopkracht oplevert. Het gemiddelde besteedbaar inkomen van alle huishoudens uit de Rodes komt uit op f 3.530,- . Wel verdienen de potentiële kopers (j 3.720,-) aanzienlijk meer dan de huurders (j 2.833,-). Overigens komen ook onder de potentiële kopers weinig echte grootverdieners voor met een besteedbaar inkomen van meer dan f 5.000,- per maand (9%). Tabel6.3

Woningkenmerken van potentiële kopers en huurders in de Rodes

(%) Potentiële kopers Aantal kamers 4 kamers 5 kamers Gemiddeld aantal kamers Locatie deelcomplex I deel complex 2 deelcomplex 3

Huurprijs tot I 850

1850 - I 900 1900 - I 950 1950 - 11000 I 1000 en meer Gemiddelde huurprijs in guldens Bron: OTB-enquête de Rodes , 1997/98.

42

Potentiële huurders

Totaal

40

30

37

60

70

63

4,6

4,7

4,6

38 31 32

25

34

23

53

29 37

5 58

10 60

6 59

28

29

28

9

945

7

936

942

In overeenstemming met de inkomensverdeling is de constatering dat slechts 11 % van de potentiële kopers nog tot de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid gerekend kan worden. Onder de huurders komt deze groep met 54 % veel hoger uit. Op basis van de woonduur kan geconcludeerd worden dat de Rodes een zeer stabiele buurt is. Maar liefst 56% van alle huishoudens woont al meer dan 15 jaar in zijn huidige woning. Dit geldt zelfs voor ruim twee derde van de potentiële huurders. Zoals in tabel 6.3 kan worden afgelezen, vertonen de woningen onderling een sterke overeenkomst. De woningen hebben 4 (37%) of 5 (63%) kamers en een huurprijs die tussen de f 866,- en f 1033,- in ligt. Naar verhouding zijn de bewoners uit de deelcomplexen 1 en 2 wat vaker geïnteresseerd in de mogelijkheid om hun woning aan te kopen. Hiermee in overeenstemming is het feit dat de gemiddelde huurprijs van de potentiële kopers met f 945,- enigszins hoger uitkomt dan die van de huurders (f 936,-). De huurprijzen uit complex 1 zijn het hoogst.

6.3

Leetbaarheid en woonsatisfactie

De leefbaarheidsproblematiek is de afgelopen jaren in Nederland sterk in de belangstelling komen te staan. Dit geldt met name voor grote en middelgrote gemeenten, waar ruimtelijk geconcentreerd zich problemen op verschillende beleidsterreinen voordoen. Kern van de leefbaarheidsproblematiek is dat er sprake is van een cumulatie van problemen: onveiligheid, werkloosheid, vandalisme, criminaliteit, drugsoverlast, hoge uitkeringsafhankelijkheid en verval van woningen en andere gebouwen en de woonomgeving. Dergelijke problemen versterken elkaar en brengen de wijk of buurt in een negatieve spiraal. Zo ontstaat een demotiverende omgeving die hoge uitvalspercentages op school, vandalisme en criminaliteit in de hand werken. Essentieel is dat de leefbaarheid in een buurt sterk afhangt van de wijze waarop mensen zich gedragen, de manier waarop ze met elkaar omgaan, de wijze waarop mensen de woning en de openbare ruimten beheren, de mate van sociale controle en de betrokkenheid. Nieuwkomers zullen moeten inburgeren en meer in het algemeen dient de binding met de wijk zo groot mogelijk te worden gemaakt. Een algemeen probleem bij het handhaven van de leefbaarheid is de defmiëring van het begrip leefbaarheid. In dit onderzoek hebben wij ervoor gekozen om zowel objectieve criteria (voorzieningenniveau) als een aantal subjectieve criteria uit te werken, waardoor inzicht ontstaat in de wijze waarop een buurt door de huishoudens wordt beleefd. De som van het totaal aantal negatieve aspecten dat door de bewoners wordt ervaren zien wij als een maatstaf voor de aanwezigheid of afwezigheid van leefbaarheidsproblemen. Allereerst staan we in paragraaf 6.3 .1 stil bij de meer objectieve buurtvoorzieningen.

43

6.3.1 Tevredenheid met de buurt en voorzieningenniveau Allereerst besteden wij aandacht aan de tevredenheid met de buurt en de woning.

Grote tevredenheid met woonomgeving In tabel 6.4 is een onderverdeling aangebracht in de mate van tevredenheid over de buurt en de woning en wordt aandacht besteed aan de ontwikkeling van de buurt. Over het algemeen zijn de huishoudens enigszins (65%) tot zeer tevreden (28%) met hun woning. De tevredenheid van de potentiële huurders is zeker niet minder groot dan onder die huishoudens die hun woning eventueel willen aankopen; het aandeel zeer tevredenen is zelfs iets hoger onder de potentiële huurders. Ondanks het feit dat de meerderheid van de bewoners enigszins (65%) tot zeer (11 %) tevreden met hun buurt is, zijn er toch meer huishoudens die hun ontevredenheid over de buurt (24%) dan over de woning (6%) uitspreken. Nu klagen de potentiële huurders (37%) juist wat vaker dan de potentiële kopers (19%). Ruim de helft van de huurders vindt dat de buurt er de afgelopen twee jaar op achteruit is gegaan. In vergelijking met ·andere woningmarktonderzoeken kan dit als een vrij hoog aandeel beschouwd worden. Deze opvatting tekenden we weer wat vaker onder de potentiële huurders (59%) op dan onder de potentiële kopers (52%). Omdat slechts 11 % van de huishoudens vindt dat de buurt erop vooruit is gegaan, is per saldo de waardering voor de Rodes de afgelopen twee jaar enigszins teruggelopen.

Tabel 6.4

De tevredenheid met de woning en de buurt en de mening over de ontwikkeling van de buurt over de afgelopen twee jaar potentiële kopers en huurders in de Rodes (%) Potentiële kopers

Potentiële huurders

Totaal

Tevredenheid met de woning zeer tevreden enigszins tevreden enigszins ontevreden zeer ontevreden

27 66 8

35 63 2

28 65 6

Tevredenheid met de buurt zeer tevreden enigszins tevreden enigszins ontevreden zeer ontevreden

11 70 18

13 50 26

11 65 20

11

4

Ontwikkeling buurt sterk op vooruitgegaan op vooruitgegaan gelijk gebleven op achteruitgegaan sterk op achteruitgegaan

1 8 30 39

15 26 39 20

10

Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

44

13

1 36 39 15

Aanvullend op de informatie uit tabel 6.4, gaan de tabellen 6.5 tot en met 6.7 nader in op het oordeel over de aanwezigheid van voorzieningen in de buurt.

Tabel 6.5

Oordeel over de aanwezigheid van buurtvoorzieningen door potentiële kopers in de Rodes (%)

Winkels voor dagelijkse boodschappen Haltes van het openbaar vervoer Parkeergelegenheid Scholen Speelmogelijkheden voor kinderen van vijf tot tien jaar Speelmogelijkheden/ontmoetingsplaatsen voor jongeren van tien tot achttien jaar Huisansenpraktijken Plaatsen waar men mensen uit de buurt kan ontmoeten Park, plantsoenen en groenvoorzieningen

Ruim voldoende

Voldoende

Te weinig

35 16 18 18

64 79 68 70

I 6 14 II

5

33

53

9

2 23

18 69

55 8

25

4

55 66

32 18

8 3

I3

Veel te weinig

Bron: DTB-enquête de Rodes, 1997/98.

Tabel 6.6

Oordeel over de aanwezigheid van buurtvoorzieningen door potentiële huurders in de Rodes (%)

Winkels voor dagelijkse boodschappen Haltes van het openbaar vervoer Parkeergelegenheid Scholen Speelmogelijkheden voor kinderen van vij f tot tien jaar Speelmogelijkheden/ontmoetingsplaatsen voor jongeren van tien tot achttien jaar Huisartsenpraktijken Plaatsen waar men mensen uit de buurt kan ontmoeten Park, plantsoenen en groenvoorzieningen

Ruim voldoende

Voldoende

Te weinig

Veel te weinig

41 26 28 19

59 68 61 79

6 II 2

7

29

53

II

2 26

16 70

55 4

27

4 15

73 67

19 13

4

6

Bron: DTB-enquête de Rodes, 1997/98.

45

Tabel 6.7

Oordeel over de aanwezigheid van buurtvoorzieningen door potentiële kopers en huurders in de Rodes (%)

Winkels voor dagelijkse boodschappen Haltes van het openbaar vervoer Parkeergelegenheid Scholen Speelmogelijkheden voor kinderen van vijf tot tien jaar Speelmogelijkheden/ontmoetingsplaatsen voor jongeren van tien tot achttien jaar Huisartsenpraktijken Plaatsen waar men mensen uit de buurt kan ontmoeten Park, plantsoenen en groenvoorzieningen

Ruim voldoende

Voldoende

Te weinig

36 19 20 18

63 76 66 72

I 6

13 9

5

32

53

10

2 24

17 70

55 7

26

4 14

60 66

29 17

7 4

Veel te weinig

Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

Vooral gebrek aan speel- en ontmoetingsplaatsen Speelmogelijkheden of zogenaamde hangplekken voor jongeren van 10 tot 18 jaar worden door zowel de potentiële kopers (80%) als de huurders (82%) het meest gemist. Dit geldt overigens ook voor de speelmogelijkheden voor kinderen van vijf tot 10 jaar (63%). Ook worden er plaatsen gemist waar men mensen uit de buurt kan ontmoeten (potentiële kopers 40 % en potentiële huurders 23 %). Voor de overige voorzieningen geldt dat het overgrote deel van de bewoners deze in ruim of voldoende mate aanwezig acht in de Rodes. Aanvullend op de aanwezigheid van buurtvoorzieningen, brengt tabel 6.8 het oordeel over een aantal woningkenmerken in beeld. In overeenstemming met het algemene oordeel over de woning, zijn de bewoners uit de Rodes eveneens zeer te spreken over een aantal specifieke woningkenmerken. Het minst goed scoren de warmte- en geluidsisolatie. Zo ervaart 28 % van de potentiële kopers de geluidsisolatie als slecht tot zeer slecht, terwijl 25 % kritiek heeft op de warmte-isolatie.

6.3.2 Ongerief over de woonomgeving Naast de tevredenheid met de woonomgeving en de impressies van een aantal aan de buurt gerelateerde aspecten, brachten we in onze survey tevens meer specifiek het ongerief over de woonomgeving in kaart. Hierbij wordt onderscheid aangebracht in de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de overlast.

46

Tabel 6.8

Het oordeel over een aantal woningaspecten door potentiële kopers en huurders in de Rodes (%) Potentiële kopers

Potentiële huurders

Totaal

35 55 9

41 57 2

37 56 7

Geluidsisolatie zeer goed goed redelijk slecht zeer slecht

25 48 21 7

2 32 32 17 19

1 27 44 20

Warmte-isolatie zeer goed goed redelijk slecht zeer slecht

I 30 44 21 4

39 43 19

I 33 44 20 3

7 44 40 8

7 46 37 9

7 44 40 8

6

3 47 43 6

Woninggrootte zeer goed goed redelijk slecht zeer slecht

Keuken zeer goed goed redelijk slecht zeer slecht

10

Sanitair zeer goed goed redelijk slecht zeer slecht Onderboudstoestand zeer goed goed redelijk slecht zeer slecht Totaal absoluut

3 45 44 8

50 39 2 4

3 35 45 14 3

6 44 39 7 4

4 37 44 12 3

161

54

215

Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

47

Huishoudens uit de Rodes voelen zich veilig op straat Uit tabel 6.9 wordt duidelijk dat de meeste bewoners van de Rodes zich op straat redelijk veilig voelen. Slechts 8% voelt zich onveilig. Tussen de potentiële kopers en de huurders manifesteren zich geen onderlinge verschillen. Bij het onderdeel overlast wordt verkeerslawaai en geparkeerde auto's het meest genoemd. Zo heeft 31 % van de huishoudens uit de Rodes iedere dag of enkele dagen per week last van geparkeerde auto's. Dit percentage bedraagt voor verkeerslawaai 21. Naast de overlast die het verkeer veroorzaakt, geeft 81 % van de huishoudens aan dat men soms last heeft van inbraken in de buurt. Overigens zijn er bij "Ons Doel" geen inzichten die erop wijzen dat er veel in de Rodes wordt ingebroken. Zo werden er in 1997 slechts 7 inbraken bij de corporatie gemeld, terwijl er in 1996 zelfs maar één melding binnenkwam. Blijkbaar ervaren de huishoudens inbraak snel als een potentiële bedreiging. Voor de overige aspecten die overlast zouden kunnen veroorzaken geldt dat deze slechts in zeer bescheiden mate door zowel de potentiële kopers als de huurders genoemd worden.

Tabel 6.9 De sociale veiligheid, het ondervinden van overlast, de verkeersveiligheid van potentiële kopers en huurders in de Rodes (%)

Sociale veiligheid veilig redelijk veilig onveilig Overlast overlast door vandalisme iedere dag enkele keren per week enkele keren per maand een paar keer per jaar nooit overlast door verkeerslawaai iedere dag enkele keren per week enkele keren per maand een paar keer per jaar nooit overlast door drugsgebruikers iedere dag enkele keren per week enkele keren per maand een paar keer per jaar nooit

48

Potentiële kopers

Potentiële huurders

Totaal

21 71

41 52

8

7

26 66 8

2 2 14 54

3 18 56

29

21

12

14

12

9 16

8

9 15

21

14 17

20

43

48

44

4

20 56 19

4

I

3 20

10

2 18

76

86

78

Potentiële kopers

Potentiële huurders

Totaal

overlast door andere bewoners iedere dag enkele keren per week enkele keren per maand een paar keer per jaar nooit

1 6 12 45 36

12 10 10 31 39

4 7 12 42 36

overlast door geparkeerde auto' s iedere dag enkele keren per week enkele keren per maand een paar keer per jaar nooit

14 17 16 21 32

17 11 9 23 40

15 16 15 21 34

overlast door bedrijfsactiviteiten in de woning iedere dag enkele keren per week enkele keren per maand een paar keer per jaar nooit

1 1 3 25 70

4 2 2 26 67

1 1 3 25 69

overlast door inbraken in de buurt nooit soms vaak

6 81 12

9 81 9

7 81 12

Verkeersveiligheid veilig redelijk veilig onveilig

29 58 12

30 57

29 58

13

13

Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

Tabel 6.10 De verhuisgeneigdheid van potentiële kopers en huurders in de Rodes (%)

Binnen 2 jaar 2 tot 4 jaar 4 tot 10 jaar 10 jaar of later Termijn onbekend Geen verhuisplannen Totaal absoluut

Potentiële kopers

Potentiële huurders

Totaal

3 9 10 4 1 73

20 11 15 1 54

8 10 11 3 1 68

161

54

215

Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

49

Afbeelding 6.1 Gewenste eigendomsverhouding van verhuisgeneigde potentiële kopers en huurders in de Rodes (%)

• Imakt niet uit

o koop\\Qning

Bron: OTB-enquête de Rodes , 1997/98.

6.4

Verhuisgeneigdheid

Uit tabel 6.10 kan worden opgemaakt dat de Rodes ook de komende jaren nog een stabiele buurt zal blijven. Slechts 8 % van de huishoudens geeft aan dat zij van plan zijn om binnen twee jaar te verhuizen. In de meeste woningmarktonderzoeken komen wij percentages van rond de 12 % tegen. De verhuisgeneigdheid onder de · potentiële kopers is nog geringer (3%). Het zijn eigenlijk alleen de wat oudere huurders die hun woning niet willen aankopen, die als redelijk verhuisgeneigd beschouwd mogen worden. Zoals in afbeelding 6.1 kan worden afgelezen, kiezen de meeste verhuisgeneigde huishoudens voor een huurwoning (41 %). Het kopen is bij 25% in trek. Bovenstaand resultaat komt overeen met de verhuisredenen (tabel 6.11). Zo worden persoonlijke redenen (56%) het meest genoemd, waarbij vooral de pensionering of vut (21 %) en de gezondheid/hoge leeftijd een belangrijke rol spelen. Ook aspecten inzake de woning (58%) (kleinere woning) , de woonomgeving (41 %) en de contacten met buurtbewoners (39%) (geluidsoverlast) zijn echter belangrijke redenen voor de huurders om de komende jaren te verhuizen.

50

6.5

De woonvoorkeuren

Aan de huishoudens die aangaven dat zij de komende jaren overwegen om te verhuizen, vroegen wij eveneens welke woningen zij dan zouden willen verhuizen. Allereerst biedt afbeelding 6.1 inzicht in de gewenste eigendomsverhouding.

Tabel 6.11 De verhuisredenen van potentiële kopers en huurders in de Rodes

(%) Potentiële kopers

Potentiële huurders

Totaal

49

68

56

21 2 19

20 4 4 20

21 2 3 19

Woninggebonden redenen wil grotere woning wil kleinere woning wil kopen i.p.v. huren wil een goedkopere woning wil gelijkvloers wonen wil meer kwaliteit

54

64

58

16 32 23 5 7

56 20 16 4

30 20 22 9 6

Woonomgeving te weinig winkels vervuiling in de buurt ontbreken school te weinig groen last van vernielingen geluidsoverlast verkeer last van geparkeerde auto's onveilige verkeerssituatie te weinig speelplaatsen kinderen last van bedrijfsactiviteiten in woningen

36

48

41

32

32

32

7

4

6

14

20

16

5 11 7

8 4 16

6 9

Contacten met buurtbewoners slecht contact met buren geluidsoverlast huishoudens met andere cultuur huishoudens met jonge kinderen huishoudens met kinderen tussen 12 en 18 huishoudens die zich slecht gedragen

34

48 28 28 8 4

39

27

28

28

161

54

215

Persoonlijke redenen werluopleiding pensionering of vut gezinsuitbreiding scheiding of verlaten partner gezondheidIhoge leeftijd

Totaal absoluut

5 14 18

10

13 19 15

Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

51

Tabel 6.12 Haalbaarheid van de gewenste koopprijs van verhuisgeneigde huishoudens uit de Rodes (x / 1.000,-) naar prijsklasse tot 238

238-300

300-400

vanaf 400

Totaal bedrag (f)

- Bereid te betalen voor de gewenste koopwoning

177

255

317

400

233

- Maximale hypotheek op basis van inkomen

248

370

475

506

333

71

115

158

106

100

- Verschil tussen maximaal haalbare hypotheek en gewenste koopprijs Bron: OTB-enquête de ROOes, 1997/98.

Voor degenen die willen verhuizen en een koopwoning wensen te betrekken, werd tevens de prijs vastgesteld die men bereid is om voor een koopwoning te betalen. In tabel 6.12 kan worden afgelezen dat men bereid is om gemiddeld /233.000,- aan een koopwoning uit te geven. Ook berekenden we wat deze huishoudens op basis van een annuïtaire lening met een rente van 6 % maximaal zouden kunnen lenen. Uit deze berekeningen blijkt dat er wel enige marge aanwezig is tussen de maximaal haalbare hypotheek en het bedrag dat men voor de woning wil uitgeven. Deze marge bedraagt gemiddeld namelijk / 100.000,-. Gezien de hoge leeftijd van de verhuisgeneigde huishoudens 'is het niet verwonderlijk dat een groot deel van hen op zoek zal gaan naar een flat met lift (44%) en dat 37% van hen aangeeft dat zij een speciaal voor ouderen geschikte woning wensen te betrekken. Ook het rijtjeshuis is met 36% populair. Dit type wordt echter veel vaker door de potentiële kopers (46%) dan door de huurders (20%) genoemd. Met name de toekomstige huurders kiezen vrij massaal voor een flat met lift (52 %) en voor een speciaal voor ouderen geschikte woning (48 %).

Tabel 6.13 De woonvoorkeuren van potentiële kopers en huurders in de Rodes

(%) Potentiële kopers

Potentiële huurders

Totaal

Flat zonder lift Flat met lift Rijtjeshuis Twee-onder-één-kapwoning Vrijstaande woning Ander type

2 39 46 14

52 20 20

44 36 16

5

8

7

4

6 6

Speciaal voor ouderen geschikte woning

31

48

37

Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

52

Tabel 6.14 De gewenste woongemeente van potentiële kopers en huurders in de Rodes (%) Potentiële kopers

Potentiële huurders

Totaal

68 43 32 18

64 32 20 16

11 11

4

67 39 28 17 9 7 6 20

Leiden Leiderdorp Oegstgeest Voorschoten Zoeterwoude Alkemade Voorhout Andere gemeente

7 21

4

20

Bron: OTB-enquête de Rodes , 1997/98.

Zoals in tabel 6.14 kan worden afgelezen, is de gemeente Leiden het meest in trek als toekomstige woongemeente (67%). Echter, ook Leiderdorp (39%) en Oegstgeest (28 %) zijn voor veel verhuisgeneigden aantrekkelijke woongemeenten.

Afbeelding 6.2 Aandeel huishoudens dat bij mogelijkheid van aankoop van de huidige woning niet verhuist verhuisgeneigde potentiële kopers in de Rodes (%)

• toch verhuizen

D niet verhuizen

Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

53

De helft van de potentiële kopers die de komende jaren overweegt om te verhuizen, zal de verhuizing annuleren, wanneer zij de mogelijkheid krijgt aangeboden om hun huidige huurwoning aan te kopen. Overigens gaat het hier om een betrekkelijk klein aantal huishoudens. Zo gaven slechts 41 potentiële kopers aan dat zij van plan zijn om de komende tien jaar te verhuizen.

6.6

Aankoop van de huidige huurwoning

Het belangrijkste onderdeel van onze survey omvatte de vragen naar de bereidheid en de condities waaronder de huurders uit de Rodes hun huurwoning zouden willen kopen. Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk al werd aangegeven, gaven 162 huurders aan dat zij geïnteresseerd zijn in de mogelijkheden om hun huidige huurwoning aan te kopen. Wanneer we aannemen dat van de 127 huishoudens die geen vragenlijst hebben ingevuld er niemand wil kopen, heeft bijna de helft van de huishoudens in de Rodes belangstelling om hun huurwoning van de woningbouwvereniging in eigendom over te nemen. Vennoedelijk zal dit aandeel wat hoger zijn en tussen de 50% en 60% in liggen. Aan de potentiële kopers vroegen we vervolgens of men bereid is om meer aan de huidige woning uit te geven. Hierbij dient wel bedacht te worden dat respondenten op deze vraag eerder een hoger dan een lager bedrag zullen noemen en dat men bij een daadwerkelijk woningaanbod wellicht bereid is om een hogere prijs te betalen. Uit tabel 6.15 blijkt dat een kleine meerderheid van de potentiële kopers ook bereid is om maandelijks meer dan het huidige huurbedrag aan het wonen uit te geven. Ongeveer vier op de tien huishoudens voelt hier echter niets voor. De meeste potentiële kopers zijn bereid om maandelijks maximaal f 100,- (15%) of f 200,(25 %) meer aan het wonen te betalen. In dit laatste geval betekent het dat men bereid is om maandelijks ongeveer f 1050,- tot f 1250,- aan hypotheeklasten uit te geven. Voor veel huishoudens wordt het dan ook mogelijk om hun huurwoning daadwerkelijk te kopen. Slechts 13 potentiële kopers zijn bereid om boven op de huurprijs maandelijks nog eens f 300,- aan het wonen uit te geven. De bereidheid om wat meer uit te geven is het hoogste onder huishoudens die in deelcomplex 1 wonen. In afbeelding 6.3 kan worden afgelezen dat een groot deel van de potentiële kopers (nog) niet bereid is om 90% van de marktwaarde te betalen. Toch zijn 48 huurders (30%) zonder meer bereid om een hiervan afgeleid bedrag op tafel te leggen. Bij degenen die niet bereid zijn om 90% van de verkoopwaarde te betalen, gaf deze vraag aanleiding tot veel ongevraagd commentaar. Over het algemeen vindt men dat men de afgelopen decennia al genoeg huur betaald heeft en dat men ten opzichte van eerdere verkopen uit het verleden benadeeld wordt. Veel potentiële kopers kunnen dan ook geen begrip voor deze door het Rijk opgelegde verkoopeis opbrengen.

54

Tabel 6.15 Bereidheid van potentiële kopers om bij aankoop van de huidige woning per maand meer dan de huidige huur uit te geven (%)

Is niet bereid om meer dan de huidige huur uit te geven niet meer dan / 100 /100 - /200 /200 - /300 /300-/400 f 500 - f 600

f 900 - f 1.000

Complex 1

Complex 2

Complex 3

Totaal

40 17 19 17 5 2

47 9 30

37 18 27 8

41 15 25

6

5

2 2

2

6

4 2

2

11

1

Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

Afbeelding 6.3 Aandeel huishoudens dat de huidige huurwoning wil kopen en bereid is om 90% van de marktwaarde te betalen in de Rodes

(%)

.900!o

D rrirr:ler dan 900/0

Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

Om verder inzicht te krijgen in de bereidheid van de potentiële kopers om hun woning eventueel toch tegen 90% van de verkoopwaarde aan te kopen, hebben we een aantal berekeningen uitgevoerd.

55

Allereerst hebben we de maximale prijs afgeleid die de potentiële kopers mogelijk bereid zijn om te betalen. Hiervoor zijn allereerst de maandelijkse maximale lasten vastgesteld. Deze zijn gebaseerd op de resultaten uit tabel 6.15. Per huishoudens is zo een maximaal netto bedrag aan maandelijkse uitgaven berekend. Vervolgens hebben we hierbij een passende verkoopprijs bepaald. Uiteraard hebben we hierbij een aantal aannames moeten maken. Zo zijn we uitgegaan van een annuïtaire hypotheek die tegen een rentepercentage van 6 % wordt afgesloten en een looptijd kent van 30 jaar. In de berekeningen zijn eveneens het te betalen huurwaardeforfait en het voordeel van de hypotheekrenteaftrek meegenomen. De extra uitgaven aan verzekeringen, onderhoud en gemeentelijke belastingen zijn wel buiten beschouwing gebleven. Deze drukken immers niet direct op de maandelijkse lasten. Bovendien bestaat een deel van de hypotheeklasten uit aflossing, waardoor de kopers een vermogen opbouwen. Wel is bij de bepaling van de verkoopprijs rekening gehouden met de bijkomende kosten wanneer de woning wordt aangekocht (overdrachtsbelasting, afsluitkosten van de hypotheek en de notariskosten) . Hiervoor werd 8,5% van de hoofdsom aangehouden. Tenslotte werd rekening gehouden met het belastingtarief waarmee huishoudens worden aangeslagen. Hierbij is ter vereenvoudiging wel de schijf aangehouden waar het grootste deel van de renteaftrek in valt. Met name door het verschil in belastingtarief, kunnen hogere-inkomensgroepen zich tegen gelijke netto-woonuitgaven veel hogere koopprijzen permitteren. Zij betalen immers slechts 40% van de aan hen in rekening gebrachte hypotheekrente. Voor de laagste inkomensgroepen geldt dat zij 62,5 % van de rentebetalingen dienen op te brengen. Zoals uit tabel 6.16 blijkt, komt de berekende bereidheid uit op een bedrag van gemiddeld f 213 .000,-. Dit bedrag is f 38.000,- lager dan de op basis van 90% van de getaxeerde vrije-verkoopwaarde vastgestelde verkoopprijs. Toch hoeft dit verschil niet voor alle huishoudens een onoverkomelijk groot verschil te zijn. Zo blijkt uit veel woningmarktonderzoek dat het woningkenmerk prijs niet als een echt hard kenmerk in het woningkeuzeproces geldt. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de aanwezigheid van een tuin en de eigendomsverhouding. De beperkte hardheid van het kenmerk prijs betekent dat huishoudens bereid zijn om wanneer de woning aan al hun wensen voldoet een hoger bedrag uit te geven dan zij aanvankelijk opgaven. Dit is ook mogelijk omdat de maximale bestedingscapaciteit van de huishoudens gemiddeld f 293.000,- bedraagt. In deze berekening werd rekening gehouden met het eventueel in te brengen eigen vermogen. Wanneer dit bedrag gecorrigeerd wordt voor de kosten koper, resteert er een bedrag van f 268.000,-; een positief verschil van f 16.000,- met de gemiddelde verkoopprijs. Tabel 6.17 geeft nog eens per deelcomplex aan welk deel van de potentiële kopers bereid is om aan de mogelijke verkoopprijs te voldoen. Ongeveer 10% van de kopers is volgens onze berekeningen bereid om op basis van de gewenste netto-woonuitgaven hun woning aan te kopen. Dit enigszins lage aandeel wordt mede verklaard door het feit dat 55 % van de huishoudens niet bereid is om netto meer dan f 1050,- aan directe maandelijkse woonuitgaven uit te geven en de volledige flnanciering van een hypotheek van f 273 .000,- (gemiddelde waarde) 56

Tabel 6.16 Haalbaarheid van de gewenste koopprijs van potentiële kopers uit de Rodes in gemiddelde bedragen (x f 1.000,-) naar prijsklasse tot 238

238-300

300-400

vanaf 400

Totaal

- Berekende bereidheid om te betalen voor de gewenste woning

194

263

324

460

213

- Maximale hypotheek op basis van inkomen

261

371

424

730

289

- Maximale bestedingscapaciteit

263

381

437

730

293

69

117

113

270

80

- Verschil tussen berekende bereidheid en maximale bestedingscapaciteit Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

Tabe16.17

Aandeel potentiële kopers dat op basis van de berekende bereidheid, de maximale hypotheek en de maximale bestedingscapaciteit bereid is/de mogelijkheid heeft om hun woning aan te kopen per deelcomplex (%) Deelcomplex 1

Deelcomplex 2

Deelcomplex 3

Totaal

15 59 59

9 46 48

5 47 51

9 50 52

Berekende bereidheid om te betalen Maximale hypotheek Maximale bestedingscapaciteit Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

voor een huishouden met een belastingaftrek van 37,5% in een maandelijkse netto last resulteert van ongeveer f 1260,-. Voor ruim de helft van de bewoners geldt echter dat zij gezien hun inkomen wel in staat zijn om de financiering voor hun woning rond te krijgen. Dit geldt zeker wanneer de huishoudens via eventuele spaartegoeden een deel van de koopprijs weten te financieren. Een opmerkelijk hoog aandeel van 41 % van de potentiële kopers is geïnteresseerd in een tussenvorm tussen het huren en kopen (41 %). Als belangrijkste motieven voor deze belangstelling gelden de lagere aanvang lasten die ontstaan (61 %), de mogelijkheid om de woning zonder verlies weer aan "Ons Doel" terug te verkopen (54%), de verzekering bij inkomensdaling (35 %) en de uitbesteding van het onderhoud (35 %). Het blijkt dus dat de tussenvormen vanwege diverse overwegingen aantrekkelijk gevonden worden.

57

Afbeelding 6.4 Aandeel huishoudens dat de huidige huurwoning wil kopen en geïnteresseerd is in een tussenvorm tussen huren en kopen in de Rodes (%)

o helelJlll1l kopen

• tu;sen kopen en huren

Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

Tabel 6.18

Door de potentiële kopers genoemde voordelen van tussenvormen op buurtniveau (%) Complex 1

Geen risico op vermogensverlies Verzekering bij inkomensdaling Mogelijkheid om de woning zonder verlies aan "Ons Doel" terug te verkopen Uitbesteding van het onderhoud Lagere aanvangslasten

32 28 48 24 56

Complex 2 28

44 50

44 56

Complex 3

Totaal

27 36

29 35

64 41 68

54 35 61

Bron: OTB-enquête de Rodes, 1997/98.

Tenslotte werd het aandeel huishoudens vastgesteld dat geen interesse in aankoop van de huidige woning heeft en in de toekomst huursubsidie denkt te zullen ontvangen. Zoals in afbeelding 6.5 kan worden afgelezen, betreft dit aandeel 61 % van de huurders. Dit percentage is in overeenstemming met het feit dat 54% van de potentiële huurders tot de aandachtsgroep van het volkshuisvestinsgbeleid behoort en in een dure huurwoning woont.

58

Atbeelding 6.5 Aandeel huishoudens dat de huidige woning wil blijven huren en in de toekomst huursubsidie denkt te zullen ontvangen in de Rodes (%)

• wa beroep IursIDSiJie

o GEEN beroep hwrsIDsiJie

Bron: OTB-enquête de Rodes. 1997/98.

59

60

7

TUSSEN HUREN EN KOPEN

7.1

Inleiding

De Nederlandse woningvoorraad wordt sterk gedomineerd door de traditionele eigendomsverhoudingen koop en huur. Beide eigendomssectoren hebben specifieke voordelen en trekken ook specifieke huishoudens aan. Zo wordt het kopen door huishoudens veelal geassocieerd met financiële voordelen (waaronder de mogelijkheid om vermogen op te bouwen) en de zeggenschap over de woning (het gevoel baas in eigen huis te zijn). Daarentegen wordt de keuze voor een huurwoning veel vaker door negatieve overwegingen bepaald; met wenst financiële risico's te vermijden, men wil verlost zijn van onderhoudszorgen of wil zijn vrijheid (mobiliteit) niet inperken. Door de wijze waarop het subsidiestelsel in de volkshuisvesting en de fiscale aftrek van hypotheekrente in Nederland is geregeld, is er in de praktijk overigens slechts voor huishoudens met een inkomen vanaf ongeveer f 40.000 bruto per jaar sprake van een werkelijke keuze. Voor huishoudens met een lager inkomen is veelal een eenvoudige koopwoning al onbetaalbaar en is alleen een huurwoning, niet zelden dankzij de individuele huursubsidie, bereikbaar (zie ook Priemus, 1997). Naast het kopen en huren kunnen nog de zogenaamde "tussenvormen" worden onderscheiden. Ondanks verwoede pogingen van onder meer de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) en enkele sociale verhuurders zijn deze vormen in Nederland nooit op grote schaal van de grond gekomen. Dit in tegenstelling tot landen als Engeland, Canada en de Scandinavische landen, waar coöperaties een belangrijke plaats op de woningmarkt innemen. Volgens Priemus (1997, p.480) is het echter ook niet zo verwonderlijk dat deze vormen in Nederland niet echt tot volledige wasdom zijn gekomen. Huren is immers een relationeel recht; de verhouding tussen de bewoner en de woning is hierbij in het geding, terwijl het kopen een zakelijk recht betreft waarbij de verhouding tussen de woning en de bewoner centraal staat. De zogeheten tussenvormen zijn vaak varianten op het huren of het kopen en geen echte tussenvormen. Ondanks het geringe succes van de zogenaamde tussenvormen tussen het kopen en huren in, zijn er aanwijzingen dat dit in de nabije toekomst zal veranderen. Zo wenst de overheid het eigen-woningbezit onder lage-inkomensgroepen te stimuleren en dient de scherpe scheiding tussen het kopen en huren te worden afgezwakt. In het 61

vervolg van dit hoofdstuk besteden wij daarom aandacht aan de mogelijkheden om deze zogenaamde tussenvormen tussen huren en kopen ook in de Rodes te introduceren. Hiertoe passeren in paragraaf 7.2 allereerst de doelstellingen die zowel de verhuurders als de bewoners hebben bij de tussenvormen de revue. Vervolgens besteden we aandacht aan enkele belangrijke reeds ontwikkelde tussenvormen op het gebied van het kopen en huren. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie waarin de mogelijke toepassing van de tussenvormen in de Rodes wordt toegelicht.

7.2 Waarom introductie van tussenvormen tussen huren en kopen? Voordat we ingaan op de voordelen van de diverse vormen tussen het huren en kopen in, staan we allereerst in het kort stil bij de basisprincipes van de diverse constructies. Uit in opdracht van de SEV uitgevoerde evaluaties van vrijwel alle in de jaren zeventig en tachtig ontwikkelde tussenvormen blijkt dat de tussenvormen zijn gebaseerd op de volgende drie pijlers (zie ook Singelenberg, 1997; Schuyt, 1997): - zekerheid (en met name risico-reductie); - (fmanciële) bereikbaarheid; - zeggenschap. Hierbij is er altijd sprake van een accentverschil tussen deze drie pijlers, waarbij het niet mogelijk is om één optimale variant te construeren die in alle situaties voldoet. Of zoals Singelenberg het uitdrukt; "Nieuwe vormen die het beste van twee werelden, van kopen én van huren, in zich verenigen, bestaan niet. Tussenvormen zijn altijd een compromis tussen kopen en huren, ofwel tussen zeggenschap en risico nemen. Allereerst bekijken we deze pijlers vanuit de bril van de woonconsument.

Zekerheid en risico-reductie De eigendomsvormen tussen het huren en kopen trachten de risico' s te verminderen. Dit gaat echter in alle gevallen ten koste van de zeggenschap. De belangrijkste risico's die via tussenvormen gereduceerd kunnen worden zijn: - het renterisico ; - het inkomensrisico; - het vermogensrisico; - het onderhoudsrisico; - risico van huurverhogingen. Tegen het renterisico kunnen kopers zich indekken door het afsluiten van een lening met een lange rentevaste periode. Afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente zijn sommige fmanciers bereid om gedurende de looptijd van de gehele periode van meestal 30 jaar één vaste rente in rekening te brengen. Uiteraard dient hiervoor wel een prijs betaald te worden en zal, afhankelijk van de hoogte van de rente bij afsluiting, de rente enkele procenten hoger uitkomen dan bij afsluiting op basis van

62

de dan geldende dagrente. Deze geeft in alle gevallen de laagste waarde maar levert ook de meeste risico' s op. Tegen het inkomensrisico kan men zich op de vrije markt lastiger verzekeren. Eigenlijk is alleen het overlijdensrisico gewoon op de vrije markt te verzekeren. Tegen andere vormen van inkomensachteruitgang bieden diverse tussenvormen wel een verzekering. Zo biedt bij de "de corporatie-koopwoning" een bank een verzekering aan tegen onvrijwillige werkloosheid en arbeidsongeschiktheid. Dit gebeurt in de vorm van een terugkoop-garantie tegen de restant hoofdsom. Hierdoor kan men altijd schuldenvrij de woning weer verlaten. Voor het overige behoudt men grotendeels de voordelen die aan het kopen van een woning verbonden zijn. Uiteraard geldt deze regeling ook bij tussenvormen waar de zeggenschap over de woning beperkter is, zoals bijvoorbeeld het "Maatschappelijk Gebonden Eigendom" (MGE), en waar meer risico' s worden afgedekt. Het vermogensrisico en meer specifiek de waardedaling van het pand, kan eenvoudig worden beperkt door een terugkoop garantie te geven tegen een bepaalde garantieprijs. Deze garantievorm gaat dus verder dan de verzekering bij een inkomensachteruitgang en komt onder andere voor in het MGE en het Groeiend Eigendom. Over de garantieprijs kunnen diverse afspraken gemaakt worden, waarbij de fiscus wel een beperkt eigen risico verlangt (bijvoorbeeld f 5.000). Wanneer hieraan niet voldaan wordt, rekent de fiscus de constructie niet tot het eigen-woningbezit en profiteert men niet van de aftrek van betaalde hypotheekrente. Verder kan men zich verzekeren tegen onverwachte onderhoudsuitgaven. Meestal gebeurt dit in de vorm van afkoop van het onderhoud bij de corporatie. Met name in meergezinshuizen is deze risicobeperking voor zowel de bewoner als de corporatie van belang. Overigens bleek uit de SEV-experimenten dat de bewoners meestal een tijdshorizon van een jaar of vijf meer dan genoeg vinden. Uit een oogpunt van continuïteit voor de organisatie en de toekomstwaarde van een complex is het voor een beheerder over het algemeen aantrekkelijk om een langere periode aan te houden. Tenslotte kan de huurder het risico van een sterke jaarlijkse huurstijging beperken. Zo worden sinds de verzelfstandiging van de huursector financiële risico ' s van de verhuurders tot op zekere hoogte via de huurverhogingen afgewenteld op de huurders. Vermoedelijk zal een deel van de huishoudens die de afgelopen jaren hun huurwoning hebben ingeruild voor een koopwoning deze stap vanwege de onzekerheid omtrent het huurbeleid hebben gezet. Singelenberg (1997, p.2) komt op basis van bovenstaande risicobeschrijving tot de conclusie dat een verzachting van de risico's zeker wel mogelijk is, maar dat net als bij een verzekeringspremie, dit altijd geld kost. Verder zal naarmate de risicoreductie toeneemt de partij die deze risico's voor zijn rekening neemt, beperkingen willen opleggen ten aanzien van de vrije beschikking over de woning. Dit verklaart mede de reden waarom onder de prijsexplosie van koopwoningen van de afgelopen jaren, toekomstige bewoners niet staan te trappelen om hun risico te reduceren.

63

Financiële bereikbaarheid Naast het verminderen van risico 's, kunnen eigendomsvormen tussen het huren en kopen eveneens de koopwoning binnen het bereik van huishoudens met een bescheiden inkomen brengen. Dit speelt des te meer nu de prijzen van bestaande en nieuwe koopwoningen de afgelopen drie jaar met ongeveer 30% gestegen zijn. Hierbij dient men op zoek te gaan naar de inkomensgrenzen tot waar het nog verantwoord is om te kopen. Zo gaf Christine Groenewegen (tot voor kort werkzaam bij het NIBUD) recent inkomensgrenzen aan waarbinnen het nog verantwoord zou zijn om te kopen. Deze grenzen komen overeen met de ervaringen van de SEV en zijn ook door de staatssectretaris van VROM in de beleidsbrief van mei 1997 over de stimulering van het eigen-woningbezit onder midden- en lagere-inkomensgroepen overgenomen. Door deze organisaties worden voor 1997 de volgende grenzen onderscheiden: - Inkomens tot f 35 .000 bruto per jaar. Voor deze huishoudens is kopen onverantwoord, waarbij eveneens zou moeten worden afgezien van beschermende koopconstructies . Huren met eventueel huursubsidie is voor deze groep het meest aantrekkelijk. - Inkomens tussen de f 35.000 en de f 45 .000 bruto per jaar. Voor deze inkomensgroep zijn de eigendomsvormen tussen huren en kopen aantrekkelijk. Deze huishoudens kunnen zich gezien hun inkomen slechts bescheiden risico's permitteren. - Inkomens van meer dan f 45 .000 . Deze huishoudens kunnen in principe ook zonder risico-reductie op de koopmarkt terecht. Overigens leert de ervaring van de SEV-experimenten en de resultaten uit de enquêtes in de Rodes dat ook huishoudens met een hoger inkomen soms wel degelijk geïnteresseerd zijn in tussenvormen.

Zeggenschap De zeggenschap over de woning is sterk afhankelijk van het referentiepunt dat wordt ingenomen. Vanuit het huren gezien betekenen de diverse tussenvormen een duidelijke uitbreiding van de zeggenschap over de woning . Overigens wordt hierop ook in de traditionele huursector door veel corporaties al ingespeeld. Zo kunnen huurders soms zelf hun keukeninrichting en badkamertegels kiezen en zelf de indeling van hun (nieuwbouw)huurwoning bepalen. Een nadeel hiervan is echter wel dat hiermee eveneens de risico' s voor de huurder toenemen. Hij investeert immers steeds meer in de woning zonder dat er altijd sprake is van een adequate ovemamevergoeding bij vertrek. De door de Amsterdamse corporatie Het Oosten ontwikkelde "koophuur" constructie biedt in dit kader als tussenvorm wel soelaas. In dit SEVexperiment gaat het economisch eigendom van het inbouw-deel van de woning (ongeveer een kwart van de totale waarde) over op de huurder. Waardebepaling, financiering en prijsvorming van de inbouw zijn echter geheel gereguleerd. Wel wordt de bewoner mede-eigenaar van de woning, waardoor geprofiteerd kan worden van zowel de renteaftrek als van de huursubsidie. Tot nu toe werden de voor- en nadelen van de tussenvormen tussen het huren en kopen alleen vanuit de positie van de woonconsument benaderd. Mede naar aanlei64

ding van de aanhoudend lage rentestand, de toegenomen mogelijkheden van huurders om zelf beslissingen te nemen over de inrichting van hun woningen en het beperkte inkomensbereik van de tussenvormen lijkt de conclusie gerechtvaardigd dat er vanuit de consument weinig aandrang zal komen om deze tussenvormen de komende jaren in Nederland meer structureel tot ontwikkeling te brengen. Als enige uitzondering hierop kan wellicht de toekomstige woningvraag van ouderen genoemd worden. In tegenstelling tot veel andere woonconsumenten zijn zij minder geïnteresseerd in vermogensgroei en zoeken zij een risico-arme vorm van wonen, met de mogelijkheid van extra service en dienstverlening. Als voorbeeld hiervan kan het coöperatief eigendom van service-koopflats genoemd worden. Geheel anders dan voor de woonconsumenten ligt de keuze voor mogelijke tussenvormen voor de corporaties en gemeenten die verantwoordelijk zijn voor de volkshuisvesting in Nederland. Voor hen speelt de vraag hoe zij enerzijds de woningen in zowel de bestaande als de nieuwbouw op termijn toe-gankelijk kunnen houden voor lage-inkomensgroepen en anderzijds tegemoet kunnen komen aan de wensen van veel huishoudens om een woning aan te kopen. Om dit doel te bereiken werden in het verleden in de koopsector veelal verkoopregulerende bepalingen of anti-speculatiemaatregelen ontwikkeld. Aan deze methoden kleven echter belangrijke nadelen, waarbij bovendien de woningen op de wat langere termijn toch verloren gaan voor de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid (zie voor een overzicht van deze maatregelen: Boelhouwer, 1997). Veel betere garanties op een blijvende bereikbaarheid bieden de tussenvormen tussen het huren en kopen, waarin eveneens verkoopregulerende bepalingen zijn opgenomen. Ook bieden zij aan corporaties de mogelijkheid om enige zeggenschap te houden over het beheer en het onderhoud. In bovenstaande situatie worden de tussenvormen dus niet geïntroduceerd omdat de consument hier direct om vraagt, maar om beleidsmatige overwegingen. Dit kan aan de consument worden uitgelegd met de verantwoording dat hem een woning onder de kostprijs wordt aangeboden met als tegenprestatie een beperking van de zeggenschap over de woning, vanwege het maatschappelijk belang. Een voorbeeld van een dergelijke constructie die in de bestaande woningvoorraad wordt toegepast is het MGE. Hierbij worden de woningen veelal onder de werkelijke marktwaarde aan de bewoners verkocht. Voor de nieuwbouw kan het Verzekerd Kopen model genoemd worden zoals dat door de plaatselijke corporaties SCW en Achtgoed voor de VINEX-Iocatie Vathorst in de gemeente Amersfoort ontwikkeld wordt. Volgens deze constructie kunnen de toekomstige bewoners van de ongeveer 3.000 gesubsidieerde woningen in dit gebied kiezen tussen huren, beschermd kopen of koophuren. Het is niet mogelijk om de woningen in onversneden koop te verwerven. Bij het Verzekerd Kopen zijn de bewoners verplicht om de woning bij verkoop aan de corporatie aan te bieden tegen een vooraf vastgesteld enlof geïndexeerde prijs. De volgende bewoner heeft dan opnieuw de mogelijkheid tussen huren, beschermd kopen of koophuren.

65

7.3

Voorbeelden van eigendomsverhoudingen tussen kopen en huren

In de vorige paragraaf kwamen de doelstellingen en overwegingen van bewoners en corporaties aan bod om te kiezen voor eigendomsverhoudingen die zich tussen het huren en kopen in bevinden. Hierbij werden ook al enige voorbeelden genoemd die de afgelopen tijd in de belangstelling stonden. In deze paragraaf wordt een aantal van deze specifieke constructies verder kort toegelicht. Voor een meer uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar diverse SEV-evaluaties van deze tussenvormen (o.a. SEV, 1994 en Elsinga 1997). De SEV hanteert bij deze beschrijving een driedeling die gebaseerd is op de juridische basis waarop de bewoner de woning gebruikt. Te onderscheiden zijn : 1. Kooptypen Het gebruik van de woning is gebaseerd op het eigendomsrecht. De bewoner heeft de woning in eigendom dan wel 100% van het economische eigendom. Hieronder vallen ook de eigenaren van lidmaatschapsrechten zoals het appartementsrecht en dat van een coöperatie. 2. Huurtypen De bewoner mag de woning gebruiken omdat er een huurovereenkomst is gesloten. In deze tussenvormen worden aanvullende bepalingen en rechten in de huurovereenkomst vastgelegd, zoals het recht de woning - op termijn - te kunnen kopen, of door inbreng van eigen geld de woonlasten te beperken. 3. Mengtypen Hieronder vallen de tussenvormen waarin geëxperimenteerd wordt met gedeelde eigendomsvormen en de vormen waarin de bewoner het 'woonrecht' baseert op andere juridische bases dan het eigendom of de huurovereenkomst. Afbeelding 7.1 geeft inzicht in een aantal door de SEV onderscheiden tussenvormen naar koop-, huur- en mengtypen, aangevuld met enige recente initiatieven. Hierbij is tevens aangegeven voor welke specifieke groep van woonconsumenten de tussenvorm aantrekkelijk is. Niet alle genoemde tussenvormen zijn overigens in de praktijk ook daadwerkelijk ingevoerd; sommige bevinden zich nog in het experimentenstadium. In het vervolg van deze paragraaf gaan wij kort in op de kenmerken van enkele van deze tussenvormen. Als selectiecriterium heeft de bruikbaarheid in de Rodes gefungeerd. Corporatiekoopwoning

Om de risico' s die huurders ervaren bij de aankoop van een woning te verminderen, heeft de Stichting Sociale Woningbouw Utrecht (SWU) in 1991 de corporatiekoopwoning geïntroduceerd. In dit concept worden koopwoningen met drempelverlagende garanties gebouwd. In de eerste plaats betreft het de garantie dat de bewoners de woning zonder restschuld kunnen verlaten. Een 'non-recourse' clausule in de

66

Afbeelding 7.1 Indeling van de experimenten naar type en doelgroep Doelgroep: Oudere eigenaar bewoner

Type

Juridische basis

Koop

Eigendom

House Rich, Cash Poor

Corporatie-koop Maatschappelijk verantwoord kopen (MVV) Maatwerkhypotheek

Economisch eigendom

Huurkoop

Huurkoop Flexibele kooplhuur woning

Appartementsrecht

MGE

MGE

Lidmaatschap coöperatie

MGCE coöperatiewoning

MGCE coöperatiewoning

Deel economisch eigendom

Groeiend Eigendom Deelkoop Dalend Eigendom Eigen huurwoning

Groeiend Eigendom Deelkoop Eigen huurwoning

Vruchtgebruik Recht van gebruik en bewoning

Vruchtgebruik Safe Wonen

Mengtypen

Huur

Huurovereenkomst

starter op de koopmarkt

Optiewoning Kopen met bedenktijd

Idem + vooruit betaalde huur

Woonrecht Model

Idem + geïnvesteerd vermogen

Rendementswoning Verkoop + woonlastengarantie

Bron: SEV 1994, p.?

hypotheekakte van de Centrale Volksbank garandeert de bewoners dat, wanneer zij door omstandigheden buiten hun schuld niet meer in staat zijn de lasten op te brengen, de bank de woning overneemt met kwijtschelding van de verplichtingen. Daarmee blijft de vermogensschade beperkt tot de reeds betaalde aflossingen. Daarnaast biedt de SWU een onderhoudsgarantie voor de eerste tien jaar. Het betreft het onderhoud dat in een huursituatie onder verantwoordelijkheid van de verhuurder valt. Voor het verzorgen van het onderhoud is eenmalig f 3.500,- in de koopprijs verwerkt.

67

De derde garantie die de SWU biedt is een huurwoning voor het geval dat de bewoners in problemen komen. Dit beperkt ook de risico's voor de bank, die de woning dan leeg kan verkopen. Feitelijk beperkt ook de onderhoudsgarantie de risico's voor de bank. Dit heeft geleid tot een lagere prijs voor de non-recource clausule: hiervoor is eenmalig f 1.500,- in de aankoopsom verwerkt. Al hoewel de SWU de corporatiekoopwoning speciaal voor de nieuwbouw ontwikkeld heeft, is het eveneens mogelijk om het product voor de bestaande woningvoorraad geschikt te maken.

Alaanverkhypotheek Door woningbouwvereniging Volkshuisvesting Winterswijk werd in 1994 de maatwerkhypotheek ontwikkeld. Deze hypotheek koppelt de verkoop van de sociale-huurwoning aan de afspraak dat de koper een aantal jaren woonlasten blijft betalen alsof het een huurwoning betreft. De netto hypotheeklasten stijgen de eerste vijf jaren met 5,5% en daarna met 3% per jaar. Het resultaat van deze constructie is een versnelde aflossing na een aantal jaren. De betrokken bank en de corporatie hebben als voorwaarde gesteld dat de 'huur' (de hypotheeklast) bij de start minimaal voldoende moet zijn om aan de renteverplichtingen te voldoen. Door de sterke huurstijging stijgen de hypotheeklasten snel. Daarmee wordt versneld afgelost. Berekend is dat er na tien jaar tijd minimaal 15 % van de lening is afgelost. De corporatie biedt verder een restschuldgarantie: indien de bewoner, buiten zijn schuld, de lasten niet meer kan opbrengen, koopt de corporatie de woning terug voor het resterende schuldbedrag. De risico's worden gedekt door fondsvorming uit een deel van de afsluitprovisie en de boekwinst. De bewoner is overigens vrij om de woning op de vrije markt te verkopen. Na de 'maatwerk'-periode wordt de restantschuld omgezet in een normale annuïtaire lening. In de hypotheek-overeenkomst is opgenomen dat de lening eenmalig en kosteloos kan worden omgezet in een andere hypotheekvorm. Het moment van omzetten is afhankelijk van de wens van de bewoner. Het heeft altijd een sterke daling van de woonlasten of het verkorten van de betaalperiode tot gevolg. Het moment kan worden afgestemd op een verandering in de inkomenssituatie, zoals vervroegde uittreding, pensionering of het 'nemen' van kinderen.

Huurkoop Woningstichting Land van Pepijn uit Echt verkoopt woningen aan huurders in Huurkoop. Huurkoop biedt de corporatie de mogelijkheid de huurders een flexibel en op maat gesneden financiering aan te bieden, zodat huurders die op basis van inkomen, persoonlijke omstandigheden of leeftijd bij de bank het hoofd stoten, toch een woning kunnen huur-kopen. Deze rechtsvorm is geschikt voor zowel starters op de koopmarkt als oudere eigenaar-bewoners. Door het verlengen van de looptijd - tot maximaal 50 jaar - en een lage rentevergoeding - lager dan de hypotheekrente - worden de maandlasten verlaagd tot het niveau van de huur. Het fmanciële voordeel is voor huurkopers van bestaande woningen nog groter, omdat Land van Pepijn voor de boekwinst - aankoopprijs minus boekwaarde - genoegen neemt met een lager rendement. Er zijn meer financiële voorde-

68

len: de verzekeringen, die de corporatie afsluit zijn tot vijf maal goedkoper en de heffing van overdrachtsbelasting wordt uitgesteld. Deze hoeft pas te worden betaald bij overdracht van het juridische eigendom. Huurkoop is een flexibele tussenvorm. Zo kan de overeenkomst op drie manieren worden beëindigd. Het economisch belang kan worden overgeschreven, de huurkoper verwerft de juridische eigendom of de overeenkomst wordt ontbonden. Overschrijven van het economische eigendom (feitelijk worden alle rechten en plichten aan een derde overgeschreven, mits deze de woning betrekt) is een aantrekkelijke optie voor ouderen. Dezelfde situatie ontstaat bij overlijden: alle rechten en plichten gaan over naar de erfgenamen. Verwerving van het juridische eigendom is mogelijk door betaling van de resterende huurkoopprijs ineens. De huurkoper kan in Echt optimaal profiteren van de waardeontwikkeling. Voor de eerste drie jaar is een anti-speculatiebeding ingesteld, omdat de woningen beneden de marktwaarde verkocht zijn. En tenslotte kan de overeenkomst worden ontbonden. Zoals de Tijdelijke Wet Huurkoop Onroerende Zaken bepaalt, betaalt de corporatie de aflossingsdelen terug . In de overeenkomst is opgenomen dat de bewoner bij ontbinding de eventuele waardedaling en renteschade vergoedt. Daardoor blijft het risico voor de corporatie minimaal en zal de bewoner niet worden geconfronteerd met een fiscale naheffing. De woningstichting beschouwt huurkoop als een strategisch instrument om het maatschappelijk vermogen in de woningvoorraad te recyclen en de sociaal-maatschappelijke status van een wijk te verbeteren.

Groeiend Eigendom Groeiend Eigendom is een tussenvorm die bewoners met een bescheiden inkomen in de gelegenheid stelt een woning te kopen, en werd onder andere in Zoetermeer, Almere en Den Haag (Schilderswijk) toegepast. Bij de start wordt 50% van het economische eigendom overgedragen. Daarvoor leent de bewoner bij de corporatie . De andere helft wordt gehuurd. Door extra betaling bovenop de verschuldigde rente, aflossing en huur, 'groeit' de bewoner naar 100% eigendom. Het model is flexibel: wanneer het inkomen daalt, bestaat de mogelijkheid tijdelijk geen 'groei' te laten plaatsvinden. Extra groeien behoort ook tot de mogelijkheden. Door een - rentedragende - waarborgsom te storten kan een terugkoopgarantie ter grootte van de restschuld worden gegeven. De bewoner kan de woning dus altijd schuldenvrij verlaten. Wanneer de woning wordt terugverkocht, vervalt de waarborgsom aan de corporatie. De bewoner is niet verplicht de woning aan de corporatie terug te verkopen. Hij is vrij zijn eigendomsdeel of de hele woning op de markt te verkopen. Waardestijging en verbetering in de woning komen op die manier ten goede aan de bewoner. Om het eigendomsdeel te verkopen moet de restant-lening worden afgelost onder aftrek van de opgerente waarborgsom. De koper treedt in de voetsporen van de eerste Groeiend Eigenaar. Deze kan ook de hele woning verkopen. Daarvoor moet eerst het gehele economische eigendomsdeel worden verworven. Hij profiteert dan optimaal van de waardeontwikkeling. De enige eis die aan de nieuwe bewoner wordt gesteld, is dat deze deelneemt in de vereniging van eigenaren.

69

Het juridische eigendom wordt ondergebracht in een stichting die geen andere taak vervult dan het beheren ervan. Zo blijft het juridisch eigendom leverbaar, zelfs al gaat de corporatie failliet. Een ander voordeel is dat niet telkens overdrachtsbelasting ter grootte van de groei hoeft te worden betaald. De vereniging van eigenaren (waarin overigens ook de corporatie zitting heeft) verzorgt het onderhoud, beheer en de administratie van alle betalingen.

Optiewoning Een Optiewoning is een huurwoning, waarbij in het huurcontract het recht is opgenomen de woning tussen het tiende en vijftiende jaar tegen de boekwaarde te kopen. Het model is door de SCW in Amersfoort ontwikkeld. Het model is bedoeld voor twee groepen huurders: huurders die opzien tegen de risico's van het kopen en huurders die graag willen kopen maar daarvoor onder de bancaire voorwaarden (nog) niet in aanmerking komen. De Optiewoning is voor beide groepen een uitkomst: de eerste groep kan de beslissing uitstellen en de tweede groep wordt door verplicht sparen en het verlengen van de betalingsperiode in de gelegenheid gesteld te kopen. Daarmee brengt de woningcorporatie de koopwoning binnen bereik van haar primaire doelgroep, de inkomens tussen f 30.000, - en f 45.000, -. Tussen het tiende en vijftiende boekjaar heeft de bewoner het recht de woning te kopen. De boekwaarde (de aankoopprijs) is dan ongeveer op aanvangsniveau. De Optiewoning is een aantrekkelijk model voor starters op de koopmarkt, niet in de laatste plaats door de eenvoud. De bewoner heeft grote invloed op zijn woonlasten en kan kopen op het moment dat dit goedkoper wordt dan huren. Afhankelijk van het gespaarde percentage ligt dit omslagpunt tussen het tiende en vijftiende jaar.

Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) Het MGE vormt een van de oudste en meest bekende eigendomsvormen tussen huren en kopen en werd in het begin van de jaren tachtig in de Rotterdamse stadsvernieuwing bedacht. De belangrijkste aanleiding voor deze nieuwe eigendomsvorm waren de speculatieve uitpondingsactiviteiten uit de jaren zeventig. MGE werd beschouwd als wapen tegen speculatieve uitponding en als defensief stadsvernieuwingsinstrument. Uiteindelijk werd het product door zes Rotterdamse corporaties ingevoerd. Elsinga (197, p.5) stelt dat het MGE het tij echter niet mee had. Onder andere door te optimistische aannamen over de huurontwikkeling ontstonden er grote financiële problemen voor de woningcorporaties. Door sterke veranderingen in de volkshuisvesting staat sinds 1996 een vernieuwde vorm van MGE in zowel Rotterdam (stichting Woonbron) als Dordrecht (stichting Woondrecht) echter weer volop in de belangstelling. MGE wordt in de volkshuisvesting van de jaren negentig niet alleen beschouwd als instrument om een 'beschermde' koopwoning voor een bredere doelgroep bereikbaar te maken, maar ook als instrument om een bijdrage te leveren aan het verbeteren van de situatie in achterstandsbuurten en het voorkomen van segregatie. Een voor de koper interessant onderdeel van het MGE is dat de woningcorporatie de woning tegen een prijs verkoopt die onder de marktwaarde ligt: uitgangspunt voor de MGE-prijs is de taxatie van de marktwaarde. Vervolgens wordt bij vaststelling 70

van de verkoopprijs een zogenaamde depreciate van 15% tot 20% toegepast. Men gaat er namelijk vanuit dat de MGE-bepalingen een neerwaarts effect op de prijs van de woning hebben. Daarnaast kent een MGE-woning drie soorten garanties: de terugkoopgarantie, de prijsgarantie en de kwaliteitsgarantie. De terugkoopgarantie houdt in dat, als een eigenaar zijn woning wil verkopen, de corporatie verplicht is de woning binnen drie maanden terug te kopen. Voor de verkoper bestaat dus de zekerheid dat zijn woning binnen die drie maanden is verkocht. Daar staat tegenover dat een MGE-woning niet op de vrije markt kan worden verkocht, maar altijd terugverkocht moet worden aan de corporatie. De prijsgarantie houdt in dat de verkoper verzekerd is van een bepaalde minimumopbrengst in tijden van dalende koopprijzen. Daar staat tegenover dat de opbrengst in goede tijden ook nooit hoger zal zijn dan de zogenaamde MGE-prijs. De MGE-prijs ontwikkelt zich als volgt: de aankoopprijs wordt geïndexeerd met de inflatie en er vindt een aftrek plaats voor veroudering (1/75). Eventuele investeringen in de woning worden meegenomen bij de taxatie van het inbouwpakket (zie ook afbeelding 7.2). Wanneer de marktwaarde lager is dan de MGE-prijs en de vangnetprijs, dan geldt de vangnetprijs. Deze vangnetprijs wordt als volgt bepaald: uitgangspunt is de toenmalige aankoopprijs (zie figuur 7.2) . Deze prijs wordt verminderd met 1/30 per jaar en gecorrigeerd voor eventuele verbeteringen aan de woning. Als de marktprijs van de woning op het moment van verkoop hoger is dan de MGE-prijs ontvangt de verkoper de MGE-prijs. In het geval dat de marktwaarde lager is dan de MGE-prijs en hoger dan de vangnetprijs, ontvangt de verkoper de marktwaarde. De laatste garantie betreft de kwaliteit van de woningen. Alle MGE-eigenaren moeten lid zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE) waarvoor de corporatie optreedt als administrateur/beheerder. Voor de kopers geldt een aantal verplichtingen ten aanzien van het onderhoudsbeleid, waardoor een minimum kwaliteitsniveau wordt gegarandeerd.

Afbeelding 7.2 De prijs bij terugverkoop Marktwaarde hoger dan de MGE-prijs en hoger dan de vangnetprijs

MGE-prijs

Marktwaarde lager dan de MGE-prijs en hoger dan de vangnetprijs

marktprijs

Marktwaarde lager dan de MGE-prijs en lager dan de vangnetprij 5

vangnetprijs

Bron: Elsinga, 1997, p.7.

71

Het gaat om de volgende zaken: - de corporatie maakt een planning en een begroting voor het groot onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten/voorzieningen. Deze worden ter goedkeuring voorgelegd aan de VvE. Wanneer deze nalatig blijft om het groot onderhoud uit te voeren, is de corporatie bevoegd de betreffende werkzaamheden, voor rekening van de VvE, uit te voeren; de eigenaars zijn verplicht jaarlijks een voorschot te betalen voor zowel het groot onderhoud als voor het acuut en/of preventief onderhoud. De hoogte van deze voorschotten wordt bepaald door de VvE; de corporatie inspecteert de complexen jaarlijks en legt de resultaten voor aan de VvE.

Koophuur (cascoverhuur) Als een nieuw alternatief voor het eigen-woningbezit heeft de Amsterdamse woningbouwvereniging Het Oosten in september 1996 de koophuurconstructie geïntroduceerd. Tot die tijd ging deze constructie nog door het leven als cascoverhuur, die voornamelijk op de nieuwbouw van toepassing is. Op basis van de koophuur constructie koopt de huurder de binnenkant van zijn woning, terwijl hij het casco blijft huren. Het casco bestaat uit de uitwendige scheidingsconstructie, de dragende wanden en de vaste vloeren binnen en de leidingen van buiten tot in de meterkast. De tussenvorm wordt vooral in de bestaande woningvoorraad toegepast. In veel gevallen komen de woonuitgaven lager uit dan bij het volledig huren van de woning. Zo daalt de huur met 35% , terwijl de eigendomslasten van de binnenkant meestal beneden dit huurverschil blijven. Dit wordt vooral veroorzaakt door de belastingaftrek van de hypotheekrente. Alleen voor huurders die recht hebben op een hoog bedrag aan huursubsidie, kan de constructie financieel nadelig zijn. Bij het beëindigen van het (casco )huurcontract koopt de corporatie de binnenkant van de woning altijd terug. De nieuwe huurder kan dan besluiten of hij de binnenkant wil aankopen. Zowel bij verkoop als bij het terugkopen bepaalt een onafhankelijk taxateur de waarde van de woning. Huurders worden lid van een 'vereniging van cascohuurders' . De huurder verwerft het economisch eigendom van de binnenkant, terwijl het juridisch eigendom in handen blijft van de woningcorporatie. Voor de corporatie levert de koophuurconstructie drie voordelen op (zie ook Bergers, 1996). Op de eerste plaats hoeft zij door de verkoop van een deel van haar bezit minder geld te lenen, waardoor rentevoordelen ontstaan. Verder wordt een deel van de stille reserves liquide gemaakt. Als derde en wellicht belangrijkste voordeel geldt dat de investeringsrisico's in de binnenkant worden beperkt. Om het concept ook landelijk beschikbaar te krijgen, is in 1996 de Stichting Koophuur opgericht. Eigen Huurwoning Het produkt Eigen Huurwoning wordt in 1997 door Woningstichting Noord-Limburg aan een deel van haar bewoners aangeboden. Ongeveer 500 huurders krijgen de keuze om 20 % tot 80 % van hun huurwoning in eigendom te verwerven. Voor het resterende deel betalen zij een aangepast huurbedrag per maand. De huurverhoging is voor tien jaar vastgesteld op 2,5% per jaar. Eenmaal per jaar kan de huurder/ko72

per zijn eigendom vergroten of verkleinen door in fracties van 10% van de waarde bij te kopen of te verkopen. Voor het onderhoud wordt een maandabonnement afgesloten met de woningstichting, die ook de verzekering en eigenaarsbelasting verzorgt. Ook verschaft de stichting een terugkoopgarantie. De Eigen Huurwoning is vooral aantrekkelijk voor wat duurdere huurwoningen die bewoond worden door met name oudere huurders . Volgens de woningstichting beschikken deze huurders vaak wel over enig kapitaal, maar zijn zij vaak net niet in staat om de financiering rond te krijgen. Voor een eigen huurhuis wordt vooralsnog geen hypotheek verleend. De woningstichting zoekt nog naar alternatieven om hypothecaire leningen alsnog mogelijk te maken. Behalve leeftijdseisen, stelt de corporatie eveneens eisen aan het inkomen. Zo moeten de deelnemers passen in de doelgroep en hun inkomen moet voldoende zijn om bij eventuele verkoop van hun totale eigenaarsdeel de volledige huur te kunnen betalen. De constructie heeft veel overeenkomsten met het groeiend eigendom en het Koophuur (cascoverhuur) initiatief van woningbouwvereniging Het Oosten uit Amsterdam. In tegenstelling tot de Koophuur-constructie kan nu echter 80% van de woning gekocht worden en mag de koper zijn woningdeel aan derden verkopen. Overigens gelden ook dan de door de corporatie gestelde inkomens- en leeftijdseisen.

7.4

Conclusies

Op basis van bovenstaande informatie concluderen wij dat bij een eventuele beslissing om een deel van de woningen uit de Rodes te verkopen, eigendomsvormen tussen het huren en kopen in zowel voor "Ons Doel" als voor de bewoners zeker aantrekkelijke kanten kennen. Voor "Ons Doel" geldt dat de woningen niet direct verloren gaan voor de huisvesting van de toekomstige doelgroep. Qua eigenschappen vormen de woningen immers een zeer aantrekkelijk product; ruime eengezinswoningen in een aantrekkelijke buurt. Het belangrijkste nadeel vormt alleen de huurprijs, die f 100,- tot f 200,boven de Leidse distributiegrens uitkomt. Wanneer voor een variant wordt gekozen waarbij de corporatie de woning tegen de geïndexeerde verkoopprijs kan terugkopen, kan men in de toekomst de woningen weer als huurwoning of als tussenvorm aan de doelgroep aanbieden. Ook kan de corporatie betrokken blijven bij het onderhoud aan de woningen. Net als bij verkoop zonder tussenvorm, ontvangt de corporatie wel aanzienlijke financiële middelen die weer in het belang van de volkshuisvesting kunnen worden ingezet. Voor de bewoners lijkt het voordeel op het eerste gezicht minder groot. Mede gezien het hoge huurniveau, beschikken veel huishoudens over een modaal of hoger inkomen. Voor deze huurders behoort een onversneden koopwoning tot de mogelijkheden. Gezien de redelijk forse waarde van de woningen en de hieraan gekoppelde hoge verkoopprijs, en feit dat veel woningen door oudere huishoudens bewoond worden, hebben de tussenvormen echter ook voor de bewoners uit de Rodes aantrekkelijke kanten. Deze laatste constatering wordt overigens door de bewoners

73

bevestigd. Zo bleek uit hoofdstuk 5 dat 41 % van de huurders die overwegen om hun huurwoning aan te kopen geïnteresseerd zijn in een tussenvorm. Mede gezien bovenstaande uitkomsten en de functie die de woningen in de toekomst voor de Leidse volkshuisvesting kunnen hebben, lijkt het verstandig om bij een eventuele verkoop de toekomstige kopers tevens een mogelijkheid aan te bieden om de woningen in een gebonden eigendomsvorm aan te kopen. De exacte keuze van het product zal gemaakt kunnen worden nadat er overleg hierover met de bewoners heeft plaatsgevonden. Op dit overleg kunnen de specifieke wensen van de bewoners geïnventariseerd worden. Ook is het mogelijk om vooraf één van de tussenvormen als uitgangspunt te nemen en de produktkenmerken van deze constructie aan de bewoners voor te leggen en zonodig aan te passen. Ook gezien de beoogde investeringen in zowel tijd als geld verdient het aanbeveling om een tussenvorm te kiezen die zijn nut en waarde in de praktijk reeds heeft bewezen. Gezien de kenmerken en wensen van de bewoners en de doelstellingen van de corporatie lijkt het Maatschappelijk Gebonden Eigendom zoals dat in Rotterdam en Dordrecht momenteel wordt toegepast (of het Maatschappelijk Verantwoord Verkopen als variant hierop) een goed alternatief om aan de bewoners voor te leggen. Ook het feit dat de grond in erfpacht is uitgegeven, maakt de invoering van het MGE zonder veel problemen mogelijk. De bewoners worden dan 100% economisch eigenaar van de woningen en kunnen de woningen tegen een korting van wellicht 15% tot 25% aanschaffen. Verder zijn zij gevrijwaard van grote fmanciële risico's. Indien een dergelijke tussenvorm alleen voor de Rodes wordt geïntroduceerd, verdient het vanuit kostenoverwegingen aanbeveling om de administratie en de uitvoering aan een gespecialiseerde externe instantie uit te besteden. Hierbij kan gedacht worden aan een makelaarskantoor of aan een corporatie die op dit punt ervaring heeft.

74

8

SAMENVATTING

8.1

()nderzoeksvragen

Dit rapport geeft de resultaten weer van een onderzoek naar de toekomstmogelijkheden van de door woningbouwvereniging "Ons Doel" beheerde woningen in de Leidse buurt de Rodes. Het betreffen 342 dure huurwoningen die bijna allemaal boven de bereikbaarheidsgrens voor de minima (in Leiden f 823,-) uitkomen. Om een gefundeerd en volkshuisvestelijk verantwoord besluit te kunnen nemen, passeren in deze samenvatting nu nogmaals in het kort de volgende onderwerpen de revue: 1) De huidige en toekomstige functie van de Rodes; 2) de positie die het complex op de Leidse woningmarkt inneemt; 3) de gevolgen voor de continuïteit voor "Ons Doel" bij het afstoten van het complex; 4) de onderhoudstoestand van het complex; 5) de hoogte van de verkoopprijzen; 6) het gemeentelijk standpunt; 7) de mogelijkheden om diverse eigendomsverhoudingen tussen huur en koop aan te bieden; 8) de bevolkingskenmerken; 9) de mogelijkheden om de woningen aan de bewoners te verkopen; 10) de mogelijkheden om de woningen aan een belegger over te dragen.

8.2 Huidige en toekomstige functie van de Rodes Uit het veldwerk bleek dat de huidige functie van de 342 woningen voor de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid beperkt is. Zo ontvangt 27 % van de huurders huursubsidie. De overige 63% van de huishoudens maakt geen deel uit van de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid. Vanwege de geringe mutatiegraad zullen deze woningen in de toekomst ook slechts in beperkte mate beschikbaar komen voor andere huishoudens. De Rodes vormt een zeer stabiele buurt. In onze survey troffen wij een gemiddelde woonduur aan van maar liefst vijftien jaar. Veel woningen worden dan ook nog bewoond door de eerste bewoners. Pas op middellange termijn 75

verwachten wij een toename van de mobiliteit. De huidige gemiddelde leeftijd ligt namelijk op 53 jaar. Omdat de huren in de Rodes (gemiddeld f 939,-) boven de Leidse bereikbaarheidsgrens van f 823, - uitkomen, hebben de woningen ook in de toekomst slechts een bescheiden betekenis voor de sociale volkshuisvesting. Een uitzondering vormen de woningen die worden aangewezen voor grote gezinnen met vier of meer kinderen, die een duurdere woning mogen betrekken. Dit aantal is echter te gering om in de toekomst het zojuist geschetste beeld te veranderen. Wanneer de woningen een huurverlaging krijgen van 12% en onder de bereikbaarheidsgrens van f 823,- zouden uitkomen, verandert de situatie volledig . De woningen zullen dan vermoedelijk tot de meest geliefde woningen uit de sociale-huursector gaan behoren. Een dergelijke huurverlaging is voor de corporatie financieel mogelijk wanneer een deel van de huidige woningen tegen 90% van de vrije-verkoopwaarde aan de huidige bewoners verkocht zou worden. De stille reserves die in het complex liggen opgeslagen, zijn immers enorm. Zo bedraagt de huidige verkoopwaarde van het complex bijna 100 miljoen gulden. Ook is het mogelijk om de woningen aan een belegger te verkopen, waarbij er afspraken worden gemaakt over een (gedeeltelijk) lagere huurstelling.

8.3

Positionering van de Rodes op de Leidse woningmarkt

Uit resultaten van het aanbodmodel blijkt dat de positie van de Rodes op de Leidse woningmarkt de afgelopen jaren enigszins is verslechterd. In de toekomst lijkt hierin vooralsnog geen verbetering te zullen komen. Uit algemene toekomstverkenningen leiden wij af dat de vraag naar woningen in de Leidse regio vermoedelijk nog redelijk op peil zal blijven. Veel is ook afhankelijk van de woningbouwproductie na 2005 : wordt deze in aangrenzende regio' s opgevangen, of krijgt de gemeente Leiden zelf mogelijkheden om haar bevolking van woningen te voorzien? Zal in kwantitatief opzicht er de komende jaren vermoedelijk geen aanbodoverschot ontstaan, op deelsectoren van de woningmarkt ontstaan er wel in toenemende mate onevenwichtigheden op de Leidse woningmarkt. Zo zal de positie van dure huureengezinswoningen die geen deel uitmaken van de Leidse kernvoorraad vermoedelijk onder druk komen te staan. De concurrentie met de middeldure en dure koopsector is groot. Deze woningen worden de komende jaren in groten getale op de VINEXlocaties in onder andere Haaglanden, de Duin- en Bollenstreek en de Haarlemmermeer gerealiseerd en zullen vermoedelijk hun zuigende werking op potentiële kopers uit Leiden niet missen. Vooralsnog zijn er echter nog geen aanwijzingen dat er op korte termijn substantiële leegstandproblemen in de Rodes zullen ontstaan. Het doorexploiteren van de huurwoningen uit de Rodes in combinatie met een gematigde huurontwikkeling of huurbevriezing lijkt de komende jaren dan ook nog steeds een reële optie.

76

8.4

Continuïteit van "Ons Doel"

Het op termijn afstoten van de 342 woningen uit de Rodes betekent een gevoelige aderlating voor "Ons Doel": een afname van het woningbezit met 16% . Zonder organisatorische aanpassingen betekent dit dat de beheerkosten voor het overige woningbezit substantieel zullen oplopen. Gezien de beperkte nieuwbouwmogelijkheden in de gemeente Leiden, zal het bovendien erg lastig zijn om met de verkregen financiële middelen het woningbezit uit te breiden. Alleen de aankoop van bestaand (particulier) bezit kan enig (bescheiden) soelaas bieden. Met het afstoten van 342 woningen, loopt het woningbezit van "Ons Doel" terug tot 1.833 woningen. Deze ontwikkeling is tegengesteld aan de huidige praktijk in de sociale-huursector, waarin door schaalvergroting en fusies het gemiddelde woningbezit per corporatie steeds verder oploopt. Met een restant bezit van ruim 1.800 woningen zou "Ons Doel" tot de groep kleine verhuurders in Nederland behoren. Wanneer de woningen echter onder bepaalde voorwaarden worden verkocht aan een institutionele belegger, kan bovenstaand nadeel worden ondervangen. Er doen zich zelfs mogelijkheden voor om het woningbeheer uit te breiden. Zo zijn sommige grote beleggers bereid om een deel van hun overige woningbezit aan de corporatie in beheer te geven. De verkoop van een complex betekent dan geen inkrimping maar een uitbreiding van het takenpakket van de corporatie. Ook zijn sommige beleggers bereid om samen met corporaties tot projectontwikkeling/financiering over te gaan.

8.5

Onderhoudstoestand

De 342 woningen uit de Rodes hebben de reguliere onderhoudsprogramma's van de corporatie doorlopen en verkeren volgens de onderhoudsdienst van "Ons Doel" in een goede staat van onderhoud. Deze constatering werd bevestigd door het makelaarskantoor dat de taxaties verrichtte. Zo kregen alle geïnspecteerde woningonderdelen het predikaat goed toebedeeld. Hiermee wordt bedoeld dat het onderhoud van deze onderdelen op peil is. Ook de bewoners uit onze survey waren goed te spreken over de onderhoudstoestand van de woningen. Slechts 33 huurders (15%) beschouwen de onderhoudstoestand van hun woning slecht tot zeer slecht. Daarentegen ervaart 41 % deze als goed tot zeer goed en vindt nog eens 44 % de onderhoudstoestand van hun woning redelijk. Ook met de woninggrootte, de keuken en het sanitair is men tevreden. Alleen de warmteen geluidsisolatie scoren wat minder. Zo vindt 30% van de huurders de geluidsisolatie slecht tot zeer slecht, terwijl 23 % kritiek heeft op de warmte-isolatie.

8.6

Verkoopprijzen

De hoogte van de verkoopprijzen bepaalt voor een belangrijk deel de belangstelling bij de huidige huurders om de woningen te kopen. Om tot een onafhankelijk oordeel te komen werd de marktwaarde van de woningen door een Leids makelaarskantoor 77

getaxeerd. Deze makelaar werd geselecteerd door twee makelaars die door de bewonersvertegenwoordiging en de corporatie waren aangewezen. Vooraf spraken de vertegenwoordigers van de bewoners en "Ons Doel" af dat zij zich zullen conformeren aan de uitkomsten van deze taxaties en dat er geen onderlinge discussies over de uitkomsten gevoerd zullen worden. Deze afspraak houdt tevens in dat er geen aanvullende taxaties meer worden uitgevoerd. Aan het makelaarskantoor werd gevraagd om op basis van een aantal voorbeeldtaxaties uitspraken te doen over de marktwaarde van het totale complex. Om dit mogelijk te maken werden door het makelaarskantoor drie specifieke taxaties uitgevoerd in respectievelijk de Bosrode (deelcomplex 1), de Beukenrode (deelcomplex 2) en de Olmenrode (deelcomplex 3). Op basis van de ligging van de tuin en het woningtype werden vervolgens nog verfijningen op de voorbeeldtaxaties aangebracht. Bij de taxatie werd per deelcomplex uitgegaan van een standaard woning, waarbij geriefsverbeteringen die door de bewoners zelf zijn aangebracht, buiten beschouwing werden gelaten. Ook werd in de taxaties rekening gehouden met de erfpachtcanon. Deze is afgekocht tot september 2048. Hiermee is bij de taxatie rekening gehouden. De makelaar beoordeelt de courantheid van de woningen als goed. Die wordt met name bepaald door de ligging en de prijsklasse van de woningen. Deze kwalificatie geeft aan dat de woningen goed in de markt liggen en vermoedelijk ook gemakkelijk verkocht kunnen worden. De onderhandse verkoopwaarden variëren van f 270.000,- tot f 304.000,-. De woningen uit deelcomplex één worden met een gemiddelde verkoopwaarde van f 288.330,- het hoogst getaxeerd, terwijl de woningen uit deelcomplex twee en drie met respectievelijk f 276.480,- en f 276.290,- enigszins lager uitkomen. De gemiddelde verkoopprijs voor alle woningen komt uit op f 279.900,-. Wanneer deze woningen tegen 90% van de getaxeerde waarde aan de bewoners worden verkocht, ontstaat er een verkoopprijs van gemiddeld f 251.900,-.

8.7

Gemeentelijk standpunt

Bij de verkoop van huurwoningen is eveneens het gemeentelijk standpunt van belang. De gemeente heeft geen principiële bezwaren tegen de verkoop van dure huurwoningen die geen onderdeel uitmaken van de Leidse kernvoorraad.

8.8

Tussenvormen tussen huren en kopen

De afgelopen jaren zijn er diverse eigendomsconstructies ontwikkeld die tussen het kopen en huren in liggen. Recente voorbeelden hiervan zijn de koop-huurconstructie (cascoverhuur) in Amsterdam, het Maatschappelijk Gebonden Eigendom in Rotterdam en het SEV-programma Verzekerd Kopen. Deze tussenvormen zijn gebaseerd op de volgende drie pijlers; - zekerheid (en met name risicoreductie); 78

- (financiële) bereikbaarheid; - zeggenschap. Hierbij is er altijd sprake van een accentverschil tussen deze drie pijlers, waarbij het niet mogelijk is om één optimale variant te construeren die in alle situaties voldoet. Er bestaan met andere woorden geen nieuwe vormen die het beste van twee werelden, van kopen én van huren, in zich verenigen. Tussenvormen zijn altijd een compromis tussen kopen en huren, ofwel tussen zeggenschap en het nemen van risico. Bij een eventuele beslissing om een deel van de woningen uit de Rodes te verkopen, zijn naar onze mening ook eigendomsvormen tussen het huren en kopen aantrekkelijk, zowel voor "Ons Doel" als voor de bewoners. Voor "Ons Doel" geldt dat de woningen niet direct verloren gaan voor de huisvesting van de toekomstige doelgroep. Qua eigenschappen vormen de woningen immers een zeer aantrekkelijk product: ruime eengezinswoningen in een aantrekkelijke buurt. Het belangrijkste nadeel vormt alleen de huurprijs, die f 100,- tot f 200,- boven de Leidse distributiegrens uitkomt. Wanneer voor een variant wordt gekozen waarbij de corporatie de woning tegen de geïndexeerde verkoopprijs kan terugkopen, kan men in de toekomst de woningen weer als huurwoning of als tussenvorm aan de doelgroep aanbieden. Ook kan de corporatie betrokken blijven bij het onderhoud aan de woningen. Net als bij verkoop zonder tussenvorm, ontvangt de corporatie wel aanzienlijke financiële middelen die weer in het belang van de volkshuisvesting kunnen worden ingezet. Voor de bewoners lijkt het voordeel op het eerste gezicht minder groot. Mede gezien het hoge huurniveau, beschikken veel huishoudens over een modaal of hoger inkomen. Voor deze huurders behoort een onversneden koopwoning tot de mogelijkheden. Gezien de redelijk forse waarde van de woningen en de hieraan gekoppelde hoge verkoopprijs, en het feit dat veel woningen door oudere huishoudens bewoond worden, hebben de tussenvormen echter ook voor de bewoners uit de Rodes aantrekkelijke kanten. Deze laatste constatering wordt overigens door de bewoners bevestigd. Zo is 41 % van de huurders die overwegen om hun huurwoning aan te kopen, geïnteresseerd in een tussenvorm tussen huren en kopen. Vanwege de beoogde investeringen in zowel tijd als geld verdient het aanbeveling een tussenvorm te kiezen die zijn nut en waarde in de praktijk reeds heeft bewezen. Gezien de kenmerken en wensen van de bewoners en de doelstellingen van de corporatie lijkt het Maatschappelijk Gebonden Eigendom zoals dat in Rotterdam en Dordrecht momenteel wordt toegepast (of de het Maatschappelijk Verantwoord Verkopen als variant hierop) een goede vorm om aan de bewoners voor te leggen.

8.9

Bevolkingsopbouw

Om de functie van de woningen voor de volkshuisvesting te kunnen vaststellen is het eveneens van belang om rekening te houden met de kenmerken en de toekomstplannen van de huishoudens die in de complexen gehuisvest zijn. 79

In de survey die we eind december 1997 tot begin januari 1988 in de Rodes uitvoerden onderscheiden we twee groepen huishoudens: de potentiële kopers en de huurders. De eerste groep gaf aan dat zij mogelijk geïnteresseerd is in de aankoop van de huurwoning. Wanneer we de leeftijd van het hoofd van de huishoudens in de beschouwing betrekken, valt op dat de jonge senioren met een leeftijd van 50 tot 65 jaar (36%) sterk vertegenwoordigd zijn. Onder de potentiële huurders komen naar verhouding meer ouderen met een leeftijd van 65 jaar en ouder voor. Deze zijn duidelijk ondervertegenwoordigd onder de kopers. Deze verdeling komt ook naar voren in de gemiddelde leeftijd. Deze bedraagt voor de kopers 51 jaar en voor de huurders 58 jaar. Nog sterker dan de leeftijdsverschillen, zijn de verschillen in de huishoudens samenstelling. Zo komen huishoudens met kinderen veel vaker voor onder de potentiële kopers (50%) dan onder de huurders. Deze groep huishoudens bestaat vooral uit gezinnen waarvan de kinderen het ouderlijk huis inmiddels verlaten hebben. Het gemiddelde besteedbaar inkomen van alle huishoudens uit de Rodes komt uit op f 3.530,-. Wel verdienen de potentiële kopers (f 3.720,-) aanzienlijk meer dan de huurders (f 2.833,-). In overeenstemming met de inkomensverdeling is dat slechts 11 % van de potentiële kopers nog tot de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid gerekend kan worden. Onder de huurders komt deze groep met 54 % veel hoger uit. Zoals in paragraaf 8.2 is aangegeven, ontvangt 27% van de huishoudens momenteel huursubsidie. Uit het onderzoek blijkt dat de Rodes ook de komende jaren nog een stabiele buurt zal blijven. Slechts 8 % van de huishoudens geeft aan dat zij van plan zijn om binnen twee jaar te verhuizen. De verhuisgeneigdheid onder de potentiële kopers is nog geringer (3 %). Het zijn eigenlijk alleen de wat oudere potentiële huurders die hun woning niet willen aankopen, die als redelijk verhuisgeneigd beschouwd mogen worden. De verhuismotieven stemmen hiermee overeen. Zo worden pensionering of vut (21 %) en de gezondheid/hoge leeftijd als belangrijke verhuismotieven genoemd. Ook aspecten die met de woning (58%) (kleinere woning) en de woonomgeving (41 %) te maken hebben en de contacten met buurtbewoners (39%) (geluidsoverlast) zijn belangrijke redenen voor de huurders om de komende jaren te verhuizen.

8.10 Belangstelling voor huur- of koopwoningen Voor het bepalen van de beleidsstrategie voor het complex spelen de wensen van de huidige bewoners een belangrijke rol. Hierbij is het van belang om te bepalen welke verkoopprijzen de bewoners bereid en in staat zijn te betalen. Bij dit laatste aspect spelen eveneens de mogelijkheden van de bewoners om de woningen in de toekomst op een verantwoorde wijze te onderhouden. Aan de huishoudens die aangaven dat zij de komende jaren overwegen om te verhuizen, vroegen wij of zij op zoek zijn naar een huur- of een koopwoning. De meeste huishoudens blijken te willen verhuizen naar een huurwoning (4 r% ). Het kopen is met 25 % minder in trek.

80

Het belangrijkste onderdeel van onze survey betrof de vragen naar de bereidheid en de condities waaronder de huurders uit de Rodes hun huurwoning zouden willen aankopen. In totaal gaven 162 huurders aan dat zij geïnteresseerd zijn in de mogelijkheden om hun huidige huurwoning te kopen. Wanneer we aannemen dat van de 127 huishoudens die geen vragenlijst hebben ingevuld, er niemand zijn woning wil kopen, heeft minimaal bijna de helft van de huishoudens in de Rodes belangstelling om hun huurwoning van de woningbouwvereniging in eigendom over te nemen. Vermoedelijk zal dit aandeel tussen de 50% en 60% in liggen. Een kleine meerderheid van de potentiële kopers is ook bereid om maandelijks meer dan het huidige huurbedrag aan het wonen uit te geven. Ongeveer vier op de tien huishoudens voelt hier echter niets voor. De meeste potentiële kopers zijn bereid om maximaal f 100,- (15%) of f 200,- (25%) meer aan wonen te gaan betalen. In dit laatste geval betekent het dat men bereid is om maandelijks ongeveer f 1050,- tot f 1250,- aan hypotheeklasten uit te geven. Slechts 13 potentiële kopers zijn bereid om bovenop de huurprijs maandelijks nog eens f 300,- aan het wonen uit te geven. Hierbij merken we op dat uit veel woningmarktonderzoek blijkt dat het kenmerk prijs niet als een echt hard kenmerk in het woningkeuzeproces geldt. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de aanwezigheid van een tuin en de eigendomsverhouding. De beperkte hardheid van het kenmerk prijs betekent dat huishoudens bereid zijn om wanneer de woning aan al hun wensen voldoet, een hoger bedrag uit te geven dan zij aanvankelijk opgaven. Een groot deel van de potentiële kopers is (nog) niet bereid om 90% van de marktwaarde te betalen. Toch zijn 48 huurders (30%) zonder meer bereid om een hiervan afgeleid bedrag op tafel te leggen. Op basis van het bedrag dat de potentiële kopers maandelijks bereid zijn om aan het wonen uit te geven, hebben we tevens op basis van een aantal aannamen de bereidheid om een bepaalde verkoopprijs te betalen berekend (inclusief kosten koper) . Deze komt gemiddeld uit op een bedrag van gemiddeld f 213 .000,-. Dit bedrag is f 38.000,- lager dan de op basis van 90% van de getaxeerde vrije-verkoopwaarde vastgestelde verkoopprijs. Toch hoeft dit verschil niet voor alle huishoudens een onoverkomelijk groot verschil te zijn. Zo werd berekend dat de huishoudens een hypotheek kunnen afsluiten van gemiddeld f 293 .000 ,-. In deze berekening werd rekening gehouden met het eventueel in te brengen eigen vermogen. Wanneer dit bedrag gecorrigeerd wordt voor de kosten koper, resteert er een bedrag van f 268.000,-; een positief verschil van f 16.000,- met de gemiddelde verkoopprijs. Tabel 6.17 geeft nog eens per deelcomplex aan welk deel van de potentiële kopers bereid is om aan de mogelijke verkoopprijs te voldoen.

8.11 Verkoop aan institutionele beleggers Naast de verkoop aan de huidige bewoners, heeft de corporatie eveneens de mogelijkheid om de woningen aan een belegger te verkopen. Zo zijn de institutionele beleggers in Nederland sinds enkele jaren naarstig op zoek naar mogelijkheden om 81

een deel van hun vermogen in de huursector te beleggen. Sinds kort richten zij hun vizier eveneens op de corporatiesector die voor de financiering van activiteiten afhankelijk is van de kapitaalmarkt. Een belangrijk voordeel voor de corporatie is dat de woningen in één keer verkocht worden en de financiële opbrengsten direct beschikbaar komen. Hierbij is de regelgeving voor verkoop aan beleggers gelijk aan die voor verkoop aan bewoners. Het Rijk geeft alleen toestemming voor complexgewijze verkoop aan een koper buiten de sociale-huursector wanneer de woningen voor minimaal 90% van de vrije verkoopwaarde (in onbewoonde staat verkocht worden). Om de nadelen van de verkoop aan een belegger te minimaliseren kunnen er vooraf wel afspraken gemaakt worden. Zo kan overeengekomen worden dat het beheer van de woningen bij de corporatie blijft, waarbij zelfs volledige vrijheid bedongen kan worden. Verder kan de corporatie bij verkoop het eerste terugkooprecht krijgen en kunnen er afspraken gemaakt worden over de mogelijkheid van al dan niet tussentijdse verkoop en winstdeling bij verkoop. Belangrijk voordeel voor de corporatie is dat zij in staat wordt gesteld het beheer van de woningen te blijven uitvoeren, waardoor de continuïteit van het werkapparaat niet in gevaar komt. Hierin kan zelfs een voordeel schuilen. Zo zijn grote beleggers soms bereid om een deel van hun woningbezit aan de corporatie in beheer te geven. De verkoop van een complex betekent dan geen inkrimping maar een uitbreiding van het takenpakket van de corporatie. Ook zijn sommige beleggers bereid om samen met corporaties tot projectontwikkeling/financiering over te gaan. Het spreekt voor zich dat de verkoop aan een belegger geen recht doet aan de wens van de bewoners om hun huurwoning aan te kopen.

8.12 Conclusies In dit onderzoek passeerden de toekomstmogelijkheden van de woningen uit de Rodes de revue. Op basis van de huidige situatie is een herpositionering van het complex op haar plaats. Zo is de huidige functie die het complex voor de Leidse sociale volkshuisvesting heeft beperkt en zal deze in de toekomst verder afnemen. Er zijn zeer grote stille reserves in het complex opgeslagen en de potenties van het complex zijn groot. De vrije-verkoopwaarde wordt op bijna 100 miljoen gulden geschat. Om deze fmanciële middelen actief voor de volkshuisvesting te kunnen benutten zou het complex (of een deel ervan) verkocht kunnen worden. Hierdoor zal de financiële positie van "Ons Doel" sterk verbeteren waardoor er nieuwe investeringsruimte ontstaat. Hierbij kan gedacht worden aan aanpassingen in de bestaande woningvoorraad, aan het instandhouden of zelfs uitbreiden van de kernvoorraad, aan investeringen die de leefbaarheid ten goede komen en aan (onrendabele) investeringen in de nieuwbouw. Bij de uiteindelijke keuze van het definitieve toekomstplan voor de Rodes spelen de belangen van verschillende actoren een rol: die van "Ons Doel", de huidige bewoners en de gemeente Leiden. De uiteindelijke keuze zal dan ook vanuit verschillende

82

gezichtspunten beoordeeld worden, waardoor het niet mogelijk is om een voor alle partijen optimaal scenario te kiezen. Wel kan getracht worden om alle partijen zoveel mogelijk aan hun trekken te laten komen. Wanneer we dit laatste standpunt innemen, lijkt ons een combinatie van verkoop en een gewijzigde exploitatie van het resterende bezit een relatief gunstig resultaat op te leveren. Hierbij krijgen de zittende bewoners eenmalig het aanbod om hun huidige huurwoning tegen 90 % van de getaxeerde vrije-verkoopwaarde aan te kopen. Met de opbrengst van deze verkoop kan er een eenmalige huurverlaging van gemiddeld 16% worden gerealiseerd, waardoor de woningen weer tot de Leidse kernvoorraad gaan behoren. Wel dient men daarbij rekening te houden met een hogere uitgaven aan huursubsidie , waardoor de corporatie met boetes geconfronteerd kan worden. Op basis van onze huidige inzichten schatten wij in dat vooralsnog ongeveer een kwart van de zittende huurders hun woning uiteindelijk zal aankopen. Ongeveer 41 % van de potentiële kopers heeft belangstelling voor een tussenvorm tussen het kopen en het huren in. Gezien het toch beperkte aantal lijkt het niet verstandig dat "Ons Doel" wanneer zij een dergelijk tussenvorm aanbiedt, deze constructie zelfstandig ontwikkelt en beheert. Vanwege de hoge kosten die hieraan verbonden zijn, is dit alleen verstandig wanneer ook aan huurders uit andere woningcomplexen of toekomstige bewoners van de Rodes deze mogelijkheid wordt aangeboden. Wel kan overwogen worden om de uitvoering van bijvoorbeeld het Maatschappelijk Gebonden Eigendom uit te besteden aan een corporatie of een makelaarskantoor die hiervoor specifieke expertise in het werkapparaat ter beschikking heeft. Naast de voordelen dat aan het aankoopverzoek van de huidige huurders wordt voldaan en dat de financiële positie van de corporatie versterkt wordt, heeft gedeeltelijke verkoop en vervolgens huurverlaging nog twee belangrijke voordelen. Zo wordt de Leidse kernvoorraad substantieel uitgebreid met een veel gevraagd product: grote eengezinshuurwoningen. Bovendien zal de wijk een gedifferentieerd karakter krijgen. De koopwoningen zullen bewoond worden door veelal hoge-inkomensgroepen, terwijl de huurwoningen ook betrokken kunnen worden door huishoudens met een smalle beurs, waardoor de differentiatie niet alleen in de Rodes maar in de totale Merenwijk toeneemt. Wanneer de corporatie niet voor een huurverlaging ineens kiest, is het eveneens het overwegen waard om het resterende bezit de komende jaren onder het huidige huurregime als huurwoning te exploiteren. Pas op middellange termijn zou er enige structurele leegstand van betekenis kunnen ontstaan. In dit kader heeft ook een huurbevriezing aantrekkelijke kanten. De woningen gaan dan over enkele jaren vanzelf tot de kernvoorraad behoren, waarna een inflatievolgend huurbeleid gevolgd kan worden. Ook is het mogelijk om alleen de woningen in huur te verlagen die de komende jaren voor Leidse woningzoekenden beschikbaar komen. Ten slotte kan "Ons Doel" overwegen om de woningen aan een belegger te verkopen. Uiteraard dient dit dan wel onder strikte voorwaarden te gebeuren. Wellicht kan via samenwerking met de belegger het takenpakket van de corporatie zelfs worden uitgebreid. Belangrijk nadeel van deze constructie is dat de hierboven genoemde volkshuisvestelijke voordelen niet of in mindere mate gerealiseerd worden en aan het aankoopverzoek van de bewoners niet voldaan wordt.

83

84

LITERATUUR

Bergers, G., 1996, Koophuur combineert de vrijheden van kopen en huren, Woningraad 18, pp. 3-7. Boelhouwer, P.J., 1988, De verkoop van woningwetwoningen; de overdracht van woningwetwoningen aan bewoners en de gevolgen voor de volkshuisvesting, Utrecht (Geografisch Instituut). Boelhouwer , P. J., 1996, Beoordeling onderzoeksrapport en bepaling doelgroep regio Leiden, Delft (Onderzoeksinstituut OTB) interne publicatie. Boelhouwer, P.J., 1997, Verkoopregulerende bepalingen: postmodern volkshuisvestingsbeleid? , Rooilijn 30, no 9, pp. 432-437. Elsinga, M. , 1997, Maatschappelijk gebonden eigendom; een formule met geschiedenis en toekomst voor risico-arm kopen, Rotterdam (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting). Elsinga, M., 1998, De woningmarkt in de Leidse Regio, Delft (DUP), verschijnt binnenkort. Gruis, V., 1997, Bedrijfswaarde als beleidscomponent in de volkshuisvesting, Nieuw Tijdschrift voor de Volkshuisvesting 2, no. 8, pp. 14-16. Leiden, 1997, Convenant volkshuisvestingsprestaties, Leiden (Gemeente Leiden en woningcorporaties) . Priemus, H, 1997, Productvernieuwing van het huren, Rooilijn 30, no 10, pp. 478483. Singelenberg, J., 1997, Tussen kopen en huren, inleiding voor OTB-cursus "De markt van koopwoningen, Woudschoten, 14 maart 1997.

85

Schuyt, J.G.e.M. , 1997, Vallen en opstaan: Experimenten tussen huren en kopen. in documentatiemap Tussen huren en kopen; het beste van twee werelden bij elkaar? Rotterdam (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting). Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, 1994, Huren van de bank, kopen van de corporatie. Evaluatie van 17 eigendomsvormen tussen huren en kopen, Rotterdam (SEV) . Thorbrugger , J. L. , 1997, Verkoop aan commerciële verhuurders: zorgvuldigheid noodzakelijk, Corporatiemagazine 8, no.2, pp. 4-6.

86

BIJLAGE I HET SONAR-MODEL

Het Sonar-model is ontwikkeld voor de analyse en prognose van ontwikkelingen op de regionale woningmarkten. Het model simuleert voor een woningmarkt, en voor de gemeenten daarbinnen, de toekomstige huishoudensontwikkeling en de daarmee samenhangde kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag. Door te werken met scenario's kunnen de effecten van volkshuisvestingsbeleid - in de zin van woningbouwprogrammering (kwantitatief, kwalitatief en ruimtelijk), van woonruimteverdelingsbeleid en van voorraadbeheer (omzettingen en onttrekkingen) - op (deelmarkten binnen) regionale woningmarkten doorgerekend en geëvalueerd worden. De startsituatie

Het Sonar-model bestaat uit een aantal onderdelen (zie figuur 1). Het uitgangspunt van het model is een schatting van de (statische) woonruimteverdeling voor elke gemeente in Nederland, de zogenaamde basismatrix per 1-1-1994. Deze matrix wordt gevormd door enerzijds een opdeling van de woningvoorraad in 21 typen woningen én de categorie BAR (bewoonde andere ruimten) en anderzijds een opdeling van de bevolking in 72 typen huishoudens. De randtotalen van deze kruistabel zijn gebaseerd op diverse databronnen zoals het Primos-huishoudenmodel, de CBS-inkomens statistiek (PI89), het woning-informatiebestand (SYSWOV), de prijs-informatie over de woningvoorraad (PRISMA) en gegevens over de leegstand van woningen (CEBEON). De koppeling tussen de diverse huishoudenstypen en woningtypen (het invullen van de cellen van de kruistabel) is gebaseerd op een schatting met behulp van de gegevens uit het meest recente Woningbehoefteonderzoek (WB094). Bij deze schatting is rekening gehouden met de stedelijkheidsgraad van de gemeenten. Bij deze koppeling worden eveneens de omvang en samenstelling van de leegstand en het aantal BAR-ren in onderlinge samenhang bepaald. Deze geschatte gegevens kunnen in het Sonar-model vervangen worden door (meer betrouwbare) feitelijke aantallen voor de gemeente(n), waarvoor de simulatie wordt uitgevoerd.

87

Afbeelding 1 PRIMOS

Grafische weergave van het Sonar-model PI89

WB094

SYSWOV

PRISMA

CEBEON

Huishoudensmodel

Migratiemodel

(potentiele) woningaanbod

Resultaten

Wijzigingen in de vraag en het aanbod In figuur 1 is te zien dat het Sonar-model verder uit vier submodellen is opgebouwd, waarvan er drie een soort randvoorwaardelijk karakter hebben: hierin worden de gewenste woningvraag en het potentiële woningaanbod bepaald. Het vierde submodel , het woonruimteverdelingsmodel, kan gezien worden als het eigenlijke 'centrum' van het Sonar-model. Hieronder volgt een korte beschrijving van de drie eerstgenoemde submodellen. In het huishoudenmodel worden de overgangen tussen de onderscheiden huishoudenscategorieën berekend op basis van overgangskansen tussen de huishoudensposities die de individuele leden van het huishouden innemen. Leden van een huishouden kunnen daarbij de volgende overgangen doormaken: uit huis gaan (van kinderen), gaan samenwonen, scheiding, geboorte, sterfte en naar een tehuis verhuizen. De overgangskansen zijn ontleend aan het PRIMOS-huishoudenmodel maar er heeft een correctie plaatsgevonden voor de stedelijkheidsgraad van de betreffende gemeenten.

88

Hierdoor worden verschillen in het individualiseringsproces tussen stedelijke en nietstedelijke regio 's ondervangen. De huishoudensontwikkelingen zijn zowel bepalend voor de toekomstige woningvraag (bijvoorbeeld uit huis gaan, gaan samenwonen, scheiding) als voor het toekomstige woningaanbod (gaan samenwonen van twee alleenstaanden, naar verzorgingstehuis of overlijden van alleenstaanden) . De parameters in dit submodel zijn een vast gegeven bij de uit te voeren simulatie. Het tweede submodel betreft het migratiemodel. Het migratiemodel bevat gegevens over migratiestromen tussen alle gemeenten in Nederland, gemiddeld over de laatste vijf jaar, aangevuld met een profiel (naar leeftijd en huishoudenssamenstelling) van vestigers en vertrekkers per gemeente. Ook zijn in dit submodel gegevens opgenomen over vestigers uit en vertrekkers naar het buitenland. De functie van het migratiemodel in de simulatie is tweeledig. Allereerst wordt op basis van deze gegevens de zogenaamde 'rekenregio' bepaald. Nadat aangegeven is voor welke regionale woningmarkt (één of meerdere gemeenten), de 'uitkomstenregio' , de ontwikkelingen gesimuleerd moeten worden, bepaald het Sonar-model op basis van deze intergemeentelijke migratiestromen een soort schil rond deze uitkomstenregio. Verhuisgeneigden oriënteren zich namelijk bij het zoeken naar een woning deels ook op naburige gemeenten. Het model vult de geselecteerde regio aan met andere gemeenten totdat 75% van alle 'woningaanbodathankelijke migratie' is afgevangen. Dit wordt de rekenregio genoemd, omdat de vraag en het aanbod in die gemeenten eveneens in de berekeningen worden betrokken. Ten tweede wordt met behulp van het migratiemodel een schatting gemaakt van het structurele deel en het woningaanbodathankelijk deel van de migratie tussen de gemeenten binnen een woningmarkt. Structurele migratie betreft verhuizingen van huishoudens om niet-woningmarkt redenen (bijvoorbeeld omdat men elders werk heeft gevonden of gaat studeren) en de omvang van deze (potentiële) migratiestroom wordt dus in het migraiiemodel bepaald. Woningaanbodathankelijke migratie ontstaat doordat woningzoekenden binnen een woningmarkt een woning vinden buiten hun eigen gemeente. De uiteindelijke omvang van deze migratiestroom wordt endogeen binnen het Sonar-model berekenend op basis van vraag en aanbod. Uit het voorgaande blijkt dat het migratiemodel dus eveneens van invloed is op de ontwikkelingen van zowel de woningvraag als het woningaanbod . De gegevens binnen dit submodel zijn niet manipuleerbaar bij de uit te voeren simulatie. Het derde submodel met een randvoorwaardelijk karakter is het woningvoorraadmodel. Dit submodel geeft per gemeente een schatting van de mutaties in de woningvoorraad op jaarbasis voor de periode 1994-2004. Het woningvoorraadmodel bevat gegevens over de geplande nieuwbouw van woningen en toevoegingen anderszins , onttrekkingen van woningen en omzettingen van huur- naar koopwoningen. Deze gegevens zijn gespecificeerd naar eigendomsverhouding, type, grootte en prijsklasse en gebaseerd op plannen zoals ze nu bekend zijn. Het woningvoorraadmodel bevat tevens gegevens over het aantal beschikbare plaatsen in verzorgingstehuizen. Zoals gezegd betreft het schattingen van toekomstige mutaties. Voor de gemeenten in de uitkomstenregio (de geselecteerde regionale woningmarkt) kunnen deze geschatte ontwikkelingen desgewenst vervangen worden door feitelijke mutatiegegevens, danwel door gewenste mutatie-scenario's. Het woningvoorraadmodel kan dus 89

volledig aanpast worden aan specifiek lokaal beleid betreffende de woningproductie en het woningvoorraadbeheer. Op deze wijze kunnen ook de effecten van diverse beleidsaltematieven worden vastgesteld.

Afstemming van vraag en aanbod Daannee komen we bij het vierde submodel: het woonruimteverdelingsmodel. Dit deel kan gezien worden als het 'centrum' van het Sonar-model. In dit submodel wordt de infonnatie uit de basismatrix en uit het huishoudens- , het migratie-, en het woningvoorraadmodel gecombineerd en vervolgens gekoppeld aan parameters voor de verhuisgeneigdheid en voor de woonvoorkeuren van huishoudens. Deze parameters zijn gebaseerd op de gegevens uit het WB094 en afzonderlijk geschat voor de (naar huishoudens samenstelling, huishoudensgrootte, inkomen en huidige woonsituatie) onderscheiden categorieën huishoudens. Dit resulteert in, wat we kunnen noemen, een 'potentiële vraag' naar en een 'potentieel aanbod' van diverse typen woningen binnen het geselecteerde woningmarktgebied in het lopende jaar (1994) . Door middel van een bepaald toedelingsmechanisme worden vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd; beschikbare woningen worden toegedeeld aan starters, doorstromers en migranten die een dergelijke woning zoeken. Deze toedeling vindt plaats in zes ronden per jaar. In de eerste ronde bestaat het aanbod uit de leegstand, uitgesplitst naar gemeenten in de rekenregio en naar woningtype. Deze woningen worden toegedeeld aan vragers naar het betreffende type. De eventueel hierbij leeggetrokken woningen (van doorstromers uit gemeenten binnen de rekenregio) worden in de tweede ronde toegevoegd aan het nog beschikbare woningaanbod uit de eerste ronde, evenals eenzesde deel van de nieuwbouwen het aanbod door huishoudensovergangen, sterfte en vertrek. Het alsdus ontstane woningaanbod wordt wederom verdeeld over de vragende huishoudens, waarna in de volgende vier ronden eenzelfde procedure wordt gevolgd. In het toedelingsmechanisme binnen dit submodel wordt tevens rekening gehoouden met substitutiegedrag van woningzoekenden. Wanneer een huishouden de gewenste woning op de gewenste plaats niet kan vinden, kan men (binnen zekere grenzen) de woonwensen bijstellen of de verhuiswens opgeven. In het model worden de starters en migranten enerzijds en de doorstromers anderzijds verschillend behandeld. Verondersteld wordt dat de eerstgenoemde groep huishoudens eerder overgaat tot het bijstellen van de woonwensen, terwijl de doorstromers bij het uitblijven van de gewenste woning vaker af zullen zien van hun verhuisplannen. Het woonruimteverdelingsmodel biedt de mogelijkheid om de toewijzing van de diverse typen woningen te sturen, waardoor lokaal woonruimteverdelingsbeleid in de simulatie verdisconteerd kan worden. De voorkeur bij toewijzing kan per woningtype worden aangegeven en kan bepaald worden op basis van (een combinatie van) de huidige woongemeente, type huishouden, al dan niet behoren tot de doelgroep en kenmerken van de achter te laten woning. Uiteindelijk resulteert deze procedure in een nieuwe (statische) woonruimteverdeling; de basismatrix per 1 januari 1995. Op basis van deze nieuwe matrix worden vervolgens opnieuw de te verwachten huishoudensovergangskansen, de migratiestromen en mutaties in de woningvoorraad bepaald en (kan) wordt de simulatie met een 90

jaar (worden) verlengd. De simulatie met het Sonar-model kan uitgevoerd worden voor een periode van maximaal 10 jaar (tot 1-1-2(05). De resultaten

Het resultaat van de simulatie met het Sonar-model is een volledig overzicht van de dynamische verhuisprocessen op de geselecteerde woningmarkt tussen woningen en tussen gemeenten binnen de regio in de gekozen periode. Daarbij worden ook de nieuwkomers op de markt, hun vraag en wat ze toegewezen krijgen zichtbaar gemaakt. Door een substitutiemechanisme kunnen ruimtelijke en kwalitatieve tekorten en overschotten naast elkaar bestaan.

91

VERSCHENEN IN DE SERIE OTBOUWSTENEN

1.

F. van der Zon, Kengetallen en succescriteria voor woningcorporaties 1995/70 blz./ISBN 9O-407-1200-X/I 25,-

2.

T. Hoenderdos en A. Metselaar, Probleemcomplexen en leefbaarheid: over de prestaties van woningcorporaties inzake de bevordering van leefbaarheid 1996/57 blz./ISBN 9O-407-1360-X/I 15,-

3.

B. van Rosmalen en F. Wassenberg, Volkshuisvestingsplan 1996-2000 Gemeente Venray 1996/110 blz./ISBN 90-407-1368-5/1 29,50

4.

H. Kruythoff en H. Heeger, Ogen, oren en mond van Haaglanden. Burgers over wonen 1996/47 blz./ISBN 90-407-1401-0// 15,-

5.

H. Priemus, B. van Rosmalen, F. Wassenberg, Regionaal volkshuisvestingsplan Haaglanden. Balans tussen herstructurering en behoud kernvoorraad 1996/224 blz./ISBN 9O-407-1400-21f 60,-

6.

J. Kullberg, Aanbodmodellen geïnventariseerd. Een landelijke verkenning van vormen van marktgerichte woonruimteverdeling en impressies van de verdelers 1997/76 blz./ISBN 90-407-1412-6// 25,-

7.

B. van Rosmalen, De omslag. Woningmarktanalyse Monster 1997/69 blz./ISBN 90-407-1486-X/I 21,50

8.

P.J. Boelhouwer, Woningmarktonderzoek Venlo en Tegelen: naar een woningbouwprogrammering. Een samenvatting 1997/101 blz./ISBN 90-407-1487-8// 30,-

9.

M. Elsinga, De Weerter woningmarkt in beeld. Conclusies woningmarktonderzoek 1997/49 blz./ISBN 90-407-1522-2//15,-

10.

B. van Rosmalen en F. Wassenberg, Regionaal Volkshuisvestingsperspectief Gooi en Vechtstreek 1997/108 blz./ISBN 90-407-1525-4/1 30,-

11.

F. van der Zon, Naar prestatie-afspraken tussen FEW, corporaties en gemeente in Enschede 1997/40 blz./ISBN 9O-407-1555-6/j 15,-

12.

T.A.L. Leliveld, Woningmarktanalyse HoogvlietiPernis 1997/142 blz./ISBN 9O-407-1559-9/j 40,-

13.

P.J. Boelhouwer en R. ter Bogt, Woningbehoefte- en migratieonderzoek Woerden en regio West-Utrecht 1997/119 blz./ISBN 9O-407-1560-21f 35,-

14.

P.J. Boelhouwer en R. ter Bogt, Woningmarktonderzoek Woerden 1997/69 blz./ISBN 90-407-1610-2/ j 20,-

15 .

H.M. Kruythoff, H.C.C.H. Coolen en G.L.M. Hilkhuysen, Doorstromingseffecten van VINEX-Iocaties in Haarlemmermeer 1997/265 blz./ISBN 9O-407-1598-0/j 75,-

16.

B. van Rosmalen, Evaluatie aanbodmodel Amstel-Meerlanden. Beleving en slaagkansen van woonboninstuurders 1997/57 blz./ISBN 9O-407-1605-6/j 20,-

17.

B. van Rosmalen, Evaluatie aanbodmodel Zaanstad. Beleving, zoekgedrag en slaagkansen van woonboninstuurders 1997/73 blz./ISBN 9O-407-1606-4/j 20,-

18.

M. Elsinga, H. Boumeester, T.A.L. Leliveld en H. Priemus, Haken en ogen aan huren en kopen. Aanzet tot gezamenlijk beleid in Den Haag 1997/101 blz./ISBN 90-407-1629-3

19.

B. van Rosmalen en J. Kullberg, Evaluatie aanbodmodel Amsterdam. Woningzoekenden en hun zoekstrategieën, slaagkansen, begrip en waardering voor het nieuwe model 1997/108 blz./ISBN 9O-407-1613-7/j 30,-

20.

J.B.S. Conijn, Het huurbeleid en het aan- en verkoopbeleid van institutionele beleggers 1997/29 blz./ISBN 9O-407-1612-9/j 15,-

21.

F . Wassenberg en E. Kalle , Toekomstscenario's woningmarkt Leeuwarden 1997/62 blz./ISBN 9O-407-1630-7/j 20,-

22.

H. Boumeester en P.J. Boelhouwer, Woonuitgavenonderzoek bovenminimaleinkomensgroepen in de huursector 1997/93 blz.lISBN 90-407-1634-X

23 .

B. van Rosmalen en R. Raat, Woningbehoefteonderzoek en verhuisanalyse gemeente Rijswijk 1997/130 blz.lISBN 90-407-1633-1

24.

H. Priemus, H. Boumeester en R. ter Bogt, Scan van mogelijke woningmarktontwikkelingen in Nederland 19981200312020/2030 1997/106 blz.lISBN 90-407-1642-0/1 30,-

25 .

R. Raat en F . Wassenberg, De herstructureringsbehoefte in de regio's van ZuidHolland 1998170 blz.lISBN 90-407-1648-X

26.

F. Wassenberg en L. Kuyers, Marktpositie hoogbouw Zoetermeer Verschijnt binnenkort

27 .

I. Kessels en J. Kullberg, Evaluatie woonruimteverdeling 'Kiezen en verdelen' in Roosendaal Verschijnt binnenkort