8440 AA Heerenveen T (0513) F (0513) AJ HEEMSTEDE ^ JUU 2011

o

Â oranjewoud

Member of Antea Group

Tolhuisweg 57 8443 DV Heerenveen Postbus 24 8440 AA Heerenveen

Gemeente Heemstede De heer A.J. Borg

/

^ JUU 2011

Postbus 352

T (0513) 63 45 67 F (0513) 63 33 53

[email protected] www.oranjewoud.nl

2100 AJ HEEMSTEDE

datum uw brief van uw kenmerk ons kenmerk onderwerp

14 juli 2011

240594 Aanvraag tegemoetkoming schade Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede

Geachte heer Borg, Hierbij doen wij u in tweevoud toekomen het definitieve adviesrapport planschade inzake de aanvraag van de H.S.M. Kruijer, wonende aan de Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Hoogachtend, Ingenieursbureau Oranjewoud B.V.

mr. N.A. Boerrties senior adviseur Vastgoed, Economie & Legal

contactpersoon: e-mail: bijlage(n):

mr.N.A. Boerties [email protected] definitief rapport, revisie 00 van 14 juli 2011

T (0513) 63 41 33 / (06) 53 46 67 52 F (0513) 63 46 20

Handelsregister Leeuwarden 29021830 ingeschreven onder Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. btw.nr. NL008025125B03 Vestigingen in Heerenveen / Assen / Schoonebeek / Deventer / Almere / Capelle a/d IJssel / Goes / Oosterhout / Geleen

typ.: LO coll.:

Advies ex afdeling 6.1 WRO met betrekking tot de aanvraag om planschadevergoeding van de heer mr. ir. H.S.M. Kruijer, Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede projectnr. 240594 revisie 00 definitief 14 juli 2011

Opdrachtgever Gemeente Heemstede De heer A.J. Borg Postbus 352 2100 AJ HEEMSTEDE

datum vrijgave 14 juli 2011

beschrijving revisie 00 definitief

Gemeente Heemstede Advies m.b.t. de aanvraag ex afdeling 6.1 Wro van de heer mr. ir. H.S.M. Kruijer inzake het object Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede

oranjewoud MtmbOolAntMGraup

projectnr. 240594 14 juli 2011, revisie 00 definitief

Inhoud

Blz.

1

Opdracht

2

2

Deskundigen

2

3

Hoor en wederhoor

2

4

Opname ter plaatse

3

5

De aanvraag om planschadevergoeding

4

6

Formele vereisten

5

7

De locatie

6

8

Achtergrond van afdeling 6.1 Wro

8

9

Het oude planologische regime

9

10

Het nieuwe planologische regime

11

11

Planologische vergelijking

13

12

Eindoordeel

15

Bijlagen: 1 Aanvraag om planschadevergoeding 2 3

Zienswijze gemeente Heemstede Zienswijze aanvrager

blad 1 van 15

Gemeente Heemstede Advies m.b.t. de aanvraag ex afdeling 6.1 Wro van de heer mr. ir. H.S.M. Kruijer inzake het object

^

Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede

V^_^/'

—

1

oranjewoud McmlwralAnltiCratis


Opdracht Op 31 maart 2011, heeft opdrachtgever, de gemeente Heemstede, aan Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. verzocht op te treden als schadebeoordelingscommissie naar aanleiding van de aanvraag om planschadevergoeding van de heer mr. ir. H.S.M. Kruijer, Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede, hierna verder aan te duiden als aanvrager.

Deskundigen Als deskundigen zijn opgetreden mr. N.A. Boerties, als senior jurist werkzaam op het gebied van planschade en omgevingsrecht, en de heer mr. R. Dijkstra, RT, beiden werkzaam bij Ingenieursbureau Oranjewoud B.V.

Hoor en wederhoor Conform het bepaalde in artikel 6, derde lid, van de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Heemstede hebben deskundigen op 31 mei 2011 de heer Kruijer in de gelegenheid gesteld zijn standpunt nader toe te lichten en aanvullende informatie te verschaffen. Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 6, lid 7 van de eerdergenoemde Procedureverordening, is op 14 juni 2011 aan aanvrager en aan het college van burgemeester en wethouders een concept van dit advies toegezonden. Daarbij is de mogelijkheid gegeven om binnen vier weken een schriftelijke reactie op de inhoud van het conceptadvies te geven. Op 6 juli 2011 is van gemeentewege een schriftelijke zienswijze ontvangen. De zienswijze houdt kort samengevat het volgende in: 1. Op 31 mei 2011 heeft tevens een hoorzitting plaatsgevonden op het gemeentehuis. De gemeente wenst een verslag van deze hoorzitting in het rapport. Tevens wenst de gemeente een verslag van hetgeen is besproken met de heer Kruijer. Reactie commissie: Onder hoofdstuk 5. is een verslag opgenomen van de hoorzitting d.d. 31 mei 2011. 2. Onder het nieuwe planologische regime dient het aan-huis-verbonden beroep te worden toegevoegd. Reactie commissie: Dit is in het rapport aangepast. 3. De opmerking over monumentale bomen is aangegeven door de heer Kruijer. Reactie commissie: Dit is correct, het rapport is hierop aangepast 4. Onder hoofdstuk 12 dient het volgende te worden toegevoegd: "wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heemstede de door de heer H.S.M. Kruijer ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen". Reactie commissie: Dit is correct, het rapport is hierop aangepast. Op 11 juli 2001 is via e-mail en op 13 juli 2011 schriftelijk een zienswijze van aanvrager ontvangen. Deze zienswijze is als bijlage 3 bij dit rapport gevoegd.

blad 2 van 15


^ . ^

oranjewoud MtmberolAnluGnHip


De commissie beperkt zich tot een korte samenvatting van de zienswijze en daar waar de commissie van mening is dat het rapport inhoudelijk aanpassing behoeft dan wel nadere uitleg noodzakelijk acht is de reactie van de commissie opgenomen. Overall reactie: Aanvrager beklaagt zich erover dat zijn argumentatie, bestaande uit diverse stukken, naar de bijlage van dit rapport is verbannen, zonder dat de commissie daar inhoudelijk op in is gegaan. Daarnaast heeft de commissie verzuimd in te gaan op het aspect "drastisch verlies van uitzicht". Reactie commissie: Het is gebruikelijk de bij de aanvraag behorende stukken in een bijlage bij het rapport op te nemen. Het is onjuist dat de commissie geen aandacht heeft besteed aan de stukken behorende bij de aanvraag. Het is echter wel zo dat de commissie niet inhoudelijk is ingegaan op het door aanvrager aangeleverde taxatierapport, omdat de commissie van mening is dat aanvrager geen planschade ondervindt als gevolg van het nieuwe planologische regime, althans minder schade dan het wettelijk bepaalde normaal maatschappelijk risico. Het is correct dat een "drastisch verlies van uitzicht" door de commissie niet uitdrukkelijk is benoemd in het rapport. Het rapport is hierop aangepast. Meer gedetailleerde reactie: 1. Aanvrager stelt dat aan de commissie is gevraagd op welke basis door de commissie opdracht is verleend aan de gemeente, no cure no pay of anderszins. Aanvrager heeft grote twijfels bij de onafhankelijkheid van de commissie. Reactie commissie: Zoals ook tijdens de hoorzitting uitvoerig is besproken, is Ingenieursbureau Oranjewoud BV een internationaal opererend onafhankelijk adviesbureau. Oranjewoud voert samen met andere adviesbureaus soortgelijke werkzaamheden voor overheden in heel Nederland uit. De commissie verwijst naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 13 januari 2010 in zaak nr. 200904677/1 2. De e-mail van aanvrager aan de commissie d.d. 24 mei 2011 ontbreekt bij de stukken. Reactie commissie: Dit is correct. De email van aanvrager is in de bijlage van het rapport opgenomen. 3. De weergave van de oude plankaart is niet correct in het rapport weergegeven. Reactie commissie: De weergave in het rapport betreft een zwart-wit copie van de plankaart. Deze weergave heeft slechts een illustrerende functie. 4. Aanvrager is het oneens met de beschrijving van de bestemmingen van zijn perceel onder het oude regime. Reactie commissie: De beschrijving van het oude planologische regime is op een correcte wijze in het rapport weergegeven. De aan de orde zijnde bestemmingen onder het oude regime worden in het rapport, in hoofdstuk 9 beschreven. 5. In het rapport is volgens aanvrager genegeerd dat er in de oude planregels geen uitdrukkelijke beperking is opgenomen van de bouwhoogte van een achteraanbouw. Reactie commissie: Dit is correct, de commissie heeft hieraan geen aandacht besteed omdat het niet van belang is voor de planologische vergelijking. Aanvrager motiveert op geen enkele wijze waarom dit een essentieel onderdeel is van het oude plan en waarom dit van groot belang zou zijn voor de planologische vergelijking. 6. De bouwhoogte van een aanbouw onder het nieuwe plan bedraagt volgens aanvrager maximaal 3 m. De bebouwingsvoorschriften zijn daarmee stringenter geworden dan onder het oude regime. Reactie commissie: Artikel 16.2.2. van de planvoorschriften schrijft voor dat de maximale bouwhoogte van een aanbouw gelegen op minder dan 3 m van de achtergevel niet meer mag bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,25 m en maximaal 4 m. De zienswijze van aanvrager is op dit onderdeel derhalve onjuist.

blad 3 van 15


^Éfe — ) V , ^ ^ /

oranjewoud M c m b o Of fcrlH Group

projector. 240594 14 Juli 2011, revisie 00 definitief

7.

Het bestemmingsplan Woonwijken Noordwest heeft de bestaande functies van het oude plan positief bestemd, op 1 na. Aanvrager is van mening dat in het rapport moet worden opgenomen om welke functie het gaat. Reactie commissie: Het betreft de bestemming "Erf". Deze bestemming is in het nieuwe plan niet meer opgenomen. De gemeente heeft er voor gekozen de erfbebouwing binnen de bestemming "Wonen" te laten vallen. Binnen de bestemming "Wonen" bevindt zich nu een bouwvlak waarin het hoofdgebouw gebouwd mag worden en de rest van het bestemmingsvlak is dan bedoeld voor de erfbebouwing. In de bijgebouwen mag niet worden gewoond en ook mogen bijgebouwen niet worden gebruikt vooreen aanhuis-verbonden-beroep. Dit is expliciet in de regels opgenomen (zie de toelichting op het bestemmingsplan).

8.

Aanvrager is van mening dat de mogelijkheid tot de bouw van dakkapellen onder het nieuwe regime is vergroot. Deze mogen nu ook op aan- en bijgebouwen in de achtertuinen worden gebouwd. Aanvrager verwijst daarbij naar artikel 16.2.1 sub g-h. Reactie commissie: Aanvrager verwijst naar artikel 16.2.1 sub g-h waar dakkappellen planologisch mogelijk worden gemaakt op onder andere bijgebouwen. Onder het oude regime konden echter ook dakkapellen vergunningvrij dan wel met vergunning worden gebouwd.

9.

Aanvrager stelt dat enkele onderschriften bij de afbeeldingen niet juist zijn. Reactie commissie: Dit is correct, het rapport is hierop aangepast.

10.

Aanvrager is van mening dat een taxatie van de woning conform de planschadeverordening had moeten plaatsvinden. Reactie commissie: Uit de planologische vergelijking komt naar voren dat aanvrager geen planschade ondervindt als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. Een taxatie kan, in de gevallen waarin de commissie oordeelt dat er geen sprake is van planschade, althans schade die beneden het normaal maatschappelijk risico van 2% blijft, er geen taxatie van de woning behoeft te worden uitgevoerd. De verwijzingen naar de procedureverordening zijn volgens aanvrager onjuist. Reactie commissie: Dit is correct, in het concept-rapport zijn abusievelijk de verkeerde artikelen uit de procedureverordening aangehaald. Dit is gecorrigeerd.

Op 12 juli 2011 is de zienswijze van aanvrager aangevuld met een brief aan het college van burgemeester en wethouders van Heemstede. Aanvrager verzoekt de commissie deze aanvulling te behandelen. De aanvulling, welke is opgenomen in bijlage 3 van dit rapport, voegt echter niets toe aan hetgeen aanvrager in eerste instantie reeds naar voren heeft gebracht. De commissie is derhalve van mening dat er niet verder op deze aanvulling op de zienswijze van 11 juli 2011 behoeft te worden ingegaan.

4

Opname ter plaatse Op 31 mei 2011 hebben deskundigen de betreffende onroerende zaak en de nabije omgeving opgenomen.

De aanvraag om planschadevergoeding Bij het college van Burgemeester en Wethouders van Heemstede is op 24 november 2009 een aanvraag om vergoeding van planschade ingekomen namens de heer Kruijer, Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede. Deze aanvraag bevatte als bijlage een taxatierapport van Peter Grajer makelaars en een uittreksel van een kadastrale kaart. De aanvraag is op 21 december 2009 aangevuld met een planologische vergelijking, een zienswijze ten aanzien van het beleidsvoornemen tot actualisering van de huidige bestemmingsplannen van Ontwerp- en Adviesbureau Peeperkorn, d.d. 10 november 2008 en een brief van de heer A. Wolthuis, d.d. 11 december 2009. In de aanvraag wordt gesteld dat het object van aanvrager als gevolg van het in werking treden van het bestemmingsplan "Woonwijken Noordwest" in waarde is gedaald.

blad 4 van 15

Gemeente Heemstede Advies m.b.t. de aanvraag ex afdeling 6.1 Wro van de heer mr. ir. H.S.M. Kruijer inzake het object Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede projectnr. 240594

«?. - ,

oranjewoud McoibtrofAntaGioup

14 juli 2011, revisie 00 definitief

Volgens aanvrager is sprake van verminderde privacy door inkijk, aantasting situering, een verlies aan uitzicht en verminderde (zon)lichtinval en/of schaduwhinder als gevolg van een toename van de bouwmogelijkheden. Tijdens de mondelinge behandeling op 31 mei 2011 is hoofdzakelijk verwezen naar de aanvraag. Aanvrager bestrijdt daarnaast de onafhankelijkheid van het, door de gemeente, ingehuurde adviesbureau. Aanvrager is van mening dat een bureau, dat wordt ingehuurd door het bevoegd gezag, niet onafhankelijk kan zijn. Aanvrager wenst van de commissie de toezegging dat zij de gemeente niet bijstaat in een eventuele gerechtelijke procedure. De commissie heeft aanvrager de procedure toegelicht. De commissie benadrukt daarbij de onafhankelijkheid van de commissie. De commissie werkt niet op no cure no pay basis voor de gemeente, zoals aanvrager stelt, maar voor een overeengekomen vaste prijs. Indien de gemeente in een vervolgprocedure de commissie als partijdeskundige wenst in te huren, dan is dat mogelijk. Dit is geen ongebruikelijke gang van zaken en tast de onafhankelijkheid van het adviesbureau niet aan. Op dezelfde dag heeft de commissie tevens de gemeente Heemstede gehoord naar aanleiding van het verzoek om planschade van aanvrager. De gemeente heeft beide plannen aan de commissie toegelicht. Daarbij is uitvoerig ingegaan op de wijziging van het bouwvlak voor aanbouwen en de bouwmogelijkheden voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen onder het nieuwe planologische regime. De gemeente is van mening dat er geen sprake is van planschade omdat het nieuwe planologische regime grotendeels dezelfde bouwmogelijkheden biedt als het oude planologische regime. Aangezien met het voorgaande de essentie wordt weergegeven van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling ter sprake is gekomen, kan dit worden beschouwd als het verslag van de mondelinge uiteenzetting zoals bedoeld in artikel 6, zesde lid, van de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Heemstede.

Formele vereisten De onroerende zaak waarvan wordt gesteld dat deze in waarde is gedaald is kadastraal bekend gemeente Heemstede, sectie A, nummers 6037 en 9425, plaatselijk bekend Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede. Aanvrager is sinds 27 oktober 1987 eigenaar van dit object. Het achterliggende perceel tuin is sinds 1995 eigendom van aanvrager. De heer Kruijer was eigenaar van voornoemde onroerende zaak ten tijde van de inwerkingtreding in november 2009 van het inmiddels onherroepelijk geworden bestemmingsplan waarop de aanvraag om schadevergoeding is gebaseerd, te weten het bestemmingsplan "Woonwijken Noordwest" van de gemeente Heemstede, zodat hij als belanghebbende kan worden aangemerkt.

blad 5 van 15


oranjewoud


De locatie Het object van aanvrager betreft een hoekwoning van een vier-onder-één-kapwoning, gelegen binnen de bebouwde kom, aan de Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede, kadastraal bekend gemeente Heemstede, sectie A, nummer 6037, met een oppervlakte van 3 are en 91 ca (391 m2) en sectie A, nummer 9425, met een oppervlakte van 1 are en 21 ca (121 m2). De woning is omstreeks 1930 gebouwd. De woning van aanvrager is gelegen aan de Van Slingelandtlaan 9. De voorgevel is oostzuidoost, naar de straat gericht. De woning is omringd door andere burgerwoningen. Ten zuidwesten van het object van aanvrager is een appartementencomplex bestaande uit meerdere bouwlagen gesitueerd.

Afbeelding 1: luchtfoto van Google.Maps, schaal niet gedefinieerd, woning van aanvrager is met rood omcirkeld.

Afbeelding 2: Uitsnede kadastrale kaart

blad 6 van 15


oranjewoud


Afbeelding 3: foto Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede

Afbeelding 4: Achtertuin

Afbeelding 5: bijgebouw perceel Van Slingelandtlaan 9

Afbeelding 6: aangrenzend bijgebouw

Afbeelding 7: Achtertuin woning aanvrager

Afbeelding 8: bijgebouw naburig perceel in achtertuin

blad 7 van 15


sfo ^ _ ^

oranjewoud McmtMf of A n t u Group

projector. 240594 14 juli 2011, revisie 00 definitief

8

Achtergrond van afdeling 6.1 Wro Artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening luidt als volgt: 1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2.

Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of van een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38; b.

een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een ontheffing of een nadere eis, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a tot en met d;

c. d. e.

een krachtens een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38 verleende ontheffing; een besluit als bedoeld in artikel 3.10, 3.22, 3.23, 3.27, 3.29, 3.40, 3.41 of 3.42; de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een bouw-, sloop- of aanlegvergunning ingevolge artikel 50, eerste lid, van de Woningwet, onderscheidenlijk artikel 3.18, tweede lid, en artikel 3.20, vijfde lid;

f.

een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voorzover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in de artikelen 3.16, eerste lid, onder c, of 3.20, derde lid, onder b, dan wel artikel 44, eerste lid, onder f of g van de Woningwet;

g.

een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4.

Voor het in behandeling kunnen nemen van een planschadevergoedingsverzoek dient aan de formele voorwaarde te zijn voldaan dat degene die het verzoek heeft ingediend als belanghebbende in de zin van de Algemene wet bestuursrecht kan worden aangemerkt. Op een verzoek om schadevergoeding ex artikel 6.1 Wro kan verder eerst inhoudelijk worden beslist na de datum van onherroepelijk worden van het schadeveroorzakende besluit. Voor een inhoudelijke beoordeling van de aanvraag om tegemoetkoming van de schade dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de twee opeenvolgende planologische regimes, waarbij volgens bestendige jurisprudentie dient te worden uitgegaan van de maximale bouwen gebruiksmogelijkheden van het oude planologische regime, ongeacht of de realisering daarvan heeft, of zou hebben plaatsgevonden. Indien een belanghebbende door het nieuwe planologische regime in een planologisch nadeliger positie is gebracht, zal moeten worden bezien in hoeverre dit planologisch nadeel zich ook heeft vertaald in planschade. Daarvoor zal het desbetreffende object dienen te worden gewaardeerd onder vigeur van de beide opeenvolgende planologische regimes. Daarbij geldt als peildatum het moment waarop de planologische mutatie in werking is getreden. Bij planschade in de vermogenssfeer dient deze geobjectiveerd te worden vastgesteld. Dit wil zeggen dat dient te worden geabstraheerd van de persoonlijke perceptie van aanvrager. Het gaat erom hoe de markt voor onroerende zaken reageert op het geconstateerde planologisch nadeel. Voor de vaststelling van de omvang van inkomensschade wordt veelal aangesloten bij berekeningsmethoden die in het onteigeningsrecht gebruikelijk zijn.

blad 8 van 15


«?. -

oranjewoud «omber of A n t u Group


Ingevolge artikel 6.3 van de Wet ruimtelijke ordening dient vervolgens te worden onderzocht in hoeverre sprake kan zijn van omstandigheden op grond waarvan de schade deels of geheel voor rekening van belanghebbende dient te blijven. Daarbij dienen burgemeester en wethouders in ieder geval te betrekken de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak, maar ook de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen ofte beperken. Ingevolge artikel 6.1 dient ook beoordeeld te worden of de schade anderszins is verzekerd (wat bijvoorbeeld kan blijken uit een grondtransactie). De Wet ruimtelijke ordening regelt verder dat schade, die binnen het normale maatschappelijke risico valt, voor rekening van de aanvrager blijft. Dit betekent dat eigenaren van onroerende zaken en exploitanten van bedrijven die schade lijden door ontwikkelingen die plaatsvinden op onroerende zaken die in de nabijheid van hun percelen gelegen zijn, de schade slechts vergoed krijgen als (en voor zover) de schade meer bedraagt dan 2% van de waarde van hun onroerende zaak c.q. hun inkomen voorafgaand aan de planologische wijziging. In gevallen dat het schadeveroorzakende besluit betrekking heeft op het eigen perceel, kan wel sprake zijn van volledige schadevergoeding. Ingevolge het overgangsrecht uit de Wro is op een aanvraag ingediend na 1 juli 2008, betrekking hebbend op een planologische besluit dat voor 1 juli 2008 in werking trad, het forfait normaal maatschappelijk risico niet van toepassing. In deze rapportage zullen wij het 2% forfait dus niet doorberekenen in de taxatie van de tegemoetkoming planschade. In de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening is een overgangsrechtelijke regeling opgenomen die bepaalt welk wettelijk planschaderegime van toepassing is op een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade (zie artikel 9.1.18, eerste lid). Onder vigeur van artikel 49 WRO (oud) werden, gelet op de tekst van de wet en vaste jurisprudentie, bij de vergelijking van de planologische regimes, de daarin opgenomen vrijstellingsbevoegdheden in beginsel meegenomen bij de zogeheten maximale invulling. Bij de behandeling van eerder genoemde aanvraag zijn wij dan ook uitgegaan van een maximale invulling, exclusief de vrijstellingsbepalingen. De thans voorliggende aanvraag om schadevergoeding dateert van na 1 juli 2008. Gelet op het overgangsrecht is op deze aanvraag artikel 6.1 van de "nieuwe" Wet ruimtelijke ordening van toepassing. Onder deze Wet ruimtelijke ordening vormen - anders dan onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening - uitwerkingsplannen en binnenplanse vrijstellingen of ontheffingen een zelfstandige grondslag voor planschade. Volgens de letterlijke wettekst dient er dan ook vanuit gegaan te worden dat de in het moederplan opgenomen uitwerkings-, vrijstellings- en ontheffingsmogelijkheden, voorzover daaraan nog geen toepassing was gegeven, buiten beschouwing dienen te blijven bij de maximale invulling van het vigerende planologische regime. Overigens geldt dit uitsluitend ten aanzien van indirecte schade, dus schade door planologische wijzigingen anders dan ten aanzien van het eigen perceel.

9

Het oude planologische regime Bestemmingsplan "Adriaan Pauwlaan e.o." Het bestemmingsplan "Adriaan Paauwlaan e.o." is vastgesteld bij raadsbesluit van 29 mei 1986 en door gedeputeerde staten van Noord-Holland bij besluit van 2 juni 1987 gedeeltelijk goedgekeurd en bij Koninklijk besluit van 9 mei 1990 No. 90.011179, is een op de plankaart aangegeven deel alsnog gedeeltelijk goedgekeurd en gedeeltelijk goedkeuring onthouden.

blad 9 van 15


oranjewoud MembffofAntuGtoup


Ingevolge dit bestemmingsplan zijn de gronden gelegen ter plaatse van de woning van aanvrager, aangewezen voor "Woondoeleinden", "Tuin" en "Erf". De als zodanig aangewezen gronden zijn blijkens artikel 4 van de planvoorschriften bestemd voor woonhuizen, bij een woonhuis behorende autoboxen en bergplaatsen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en tuinen bij de gebouwen.

T J W vt K ^ n * m Wucndotfaindttn

OKWnbarB «n bijzondvo öo«teind«n Ajtoboxa-i en bergploalsan

BWsssbréd

Afbeelding 9: Uitsnede plankaart en renvooi bestemmingsplan "Adriaan Pauwlaan e.o.".

Op de gronden met de bestemming "Woondoeleinden" mogen eengezinshuizen zowel vrijstaand als aaneen worden gebouwd. De voorgevelbreedte dient minimaal 5 m te bedragen. De gootrespectievelijk bouwhoogte bedraagt ter plaatse 6 m respectievelijk 12 m. De goothoogte van vrijstaande en aangebouwde autoboxen en bergplaatsen mag ten hoogste 3 m bedragen (zie artikel 4 lid 3 van de planvoorschriften). Een woonhuis mag voor ten hoogste 25 % van de vloeroppervlakte met een maximum van 50 m2 worden gebruikt voor praktijkruimten. Gronden met de bestemming "Erf" zijn bestemd voor erven bij de gebouwen op de aangrenzende bebouwingsstrook, paden, praktijkruimten aangebouwd aan de woonhuizen op de aangrenzende gronden, voor bewoning bestemde aan- of uitbouwen, bijgebouwen, zoals autoboxen en bergplaatsen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde (zie artikel 11, lid 1 van de planvoorschriften). Blijkens de bebouwingsvoorschriften mogen praktijkruimten, voor bewoning bestemde aan- of uitbouwen en bijgebouwen, zoals autoboxen en bergplaatsen per woonhuis ten hoogste 30 % - met een maximum van 30 m2 worden gebouwd, waarbij, blijkens de plankaart, de maximale gootrespectievelijk bouwhoogte is bepaald op 3 m respectievelijk 6 m (zie artikel 11, lid 2 onder a van de planvoorschriften). Aan- of uitbouwen mogen uitsluitend aan de zijgevel van het woonhuis tot aan het verlengde van de weg afgekeerde bebouwingsgrens van het woonhuis worden gebouwd (zie artikel 11 lid 2 onder c van de planvoorschriften). De maximale bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt maximaal 1,8 m (zie artikel 11, lid 2 onder d van de planvoorschriften). De bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3 m (zie artikel 11, lid 2 onder e van de planvoorschriften).

blad 10 van 15


-

oranjewoud MeiRber of A n t e i Group


Gronden met de bestemming "Tuin" zijn bestemd voor tuinen met de bijbehorende verhardingen, waar uitsluitend met de bestemming verband houden bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd (zie artikel 14 lid 1 en 2 van de planvoorschriften). De bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt maximaal 1 m, van vlaggenmasten 5 m en van overige bouwwerken 2,5 m (zie artikel 14 lid 3 van de planvoorschriften).

10

Het nieuwe planologische regime Bestemmingsplan "Woonwijken Noordwest" Bij besluit van 24 september 2009 heeft de gemeenteraad van Heemstede het bestem-mingsplan "Woonwijken Noordwest" vastgesteld waarna het bestemmingsplan op 13 november 2009 in werking is getreden. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk van kracht. Het bestemmingsplan voorziet in een actualisering van de bestaande bestemmingsplannen voor het gebied en heeft een conserverend karakter waarbij op één na alleen de bestaande functies positief zijn bestemd. De gronden ter plaatse van de woning van aanvrager hebben de bestemming "Wonen" en "Tuin". De gronden met de bestemming "Wonen" zijn bestemd voor wonen, niet voor bewoning bestemde bijgebouwen, het stallen van vervoermiddelen en andere niet voor de (detail)handel bestemde goederen, ter plaatse van de aanduiding "Garage", met daaraan ondergeschikt groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, paden en verhardingen, water, openbare nutsvoorzieningen met de daarbij behorende gebouwen en overkappingen, tuinen en terreinen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde (zie artikel 16.1.1 van de bestemmingsregels). De bebouwingsvoorschriften schrijven voor dat een hoofdgebouw binnen een bouwvlak moet worden gebouwd, waarbij de maximale gootrespectievelijk bouwhoogte is bepaald op maximaal 6 m respectievelijk 12 m en de dakhelling niet meer dan 70" mag bedragen (zie artikel 16.2.1 van de bestemmingsregels). Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen geldt een maximale gootrespectievelijk bouwhoogte van 3 m respectievelijk 6 m, waarbij de maximale oppervlakte is bepaald op 70 m2 en een aaneengesloten oppervlakte van tenminste 25 m 2 onbebouwd en onoverdekt dient te blijven. De goot- en bouwhoogte, voor zover gelegen op minder dan 3 m achter de achtergevel van het hoofdgebouw en tussen het verlengde van de zijgevels en/of woningscheidende wanden, mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,25 m, met een maximum van 4 m, gemeten vanaf het aansluitende terrein (zie artikel 16.2.2 van de bestemmingsregels).

blad 11 van 15


oranjewoud Mtmbf r v Antu vfavp


Afbeelding 10: Uitsnede van de plankaart van bestemmingsplan "Woonwijken Noordwest" + legenda

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt dat de hoogte van perceel- en terreinafscheidingen, gelegen achter de gevel/voorgevel, ten hoogste 2 m mag bedragen en 1 m voor erfafscheidingen voor de gevellijn/voorgevel. Overige bouwwerken, geen gebouwen of masten zijnde mogen tot maximaal 3 m worden gebouwd. De maximale hoogte van masten bedraagt 7 m (zie artikel 16.2.3 van de bestemmingsregels). Dakterrassen zijn toegestaan op aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen of aangebouwde overkappingen, waarbij de afstand van de balustrade tot de perceelsgrens tenminste 2 m dient te bedragen. De goot- en bouwhoogte van 4 m mag worden overschreden, met dien verstande dat de bouwhoogte van een balustrade niet meer dan 1,2 m ten opzichte van de bovenzijde van de vloer van het dakterras (zie artikel 16.2.5 van de bestemmingsregels).

blad 12 van 15

Gemeente Heemstede Advies m.b.t. de aanvraag ex afdeling 6.1 Wro van de heer mr. ir. H.S.M. Kruijer inzake het object Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede .

«2 oranjewoud -

" o m b o r o l * m o . Groop


Artikel 16.3.1 van de bestemmingsregels bepaalt dat bijgebouwen niet mogen worden gebruikt voor bewoning en aan-huis-verbonden-beroepen. Lid 2 van artikel 16.3 bepaalt dat voor de omvang aan een aan-huisverbonden beroep geldt dat, de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte voor de uitoefening van een aan-huisverbonden beroep niet meer mag bedragen dan 25% van de vloeroppervlakte van de desbetreffende woning, inclusief de daarbij behorende aan- en uitbouwen, met een maximum van 75 m 2 (toegevoegd na raadsbesluit d.d. 17 februari 2001). De aan de voorzijde van de woning van aanvrager gelegen gronden hebben de bestemming "Tuin". Op of in deze gronden mogen geen gebouwen, overkappingen of onderbouwingen worden gebouwd (zie artikel 12.2.1 van de bestemmingsregels). Perceels- en erfafscheidingen gelegen achter de gevel/voorgevel, ten hoogste 2 m mag bedragen en 1 m voor erfafscheidingen voor de gevellijn/voorgevel. Overige bouwwerken, geen gebouwen of masten zijnde mogen tot maximaal 3 m worden gebouwd. De maximale hoogte van masten bedraagt 7 m (zie artikel 12.2.2 van de bestemmingsregels).

11

Planologische vergelijking In het hiernavolgende zullen wij nagaan in hoeverre de planologische verandering het object van aanvrager in een planologisch nadeliger positie heeft gebracht. In de aanvraag om planschade van 24 november 2009 is gesteld dat aanvrager als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan schade lijdt in de vorm van een waardevermindering van de woning als gevolg van een verminderde privacy door inkijk in zowel de tuin als de woning, aantasting situering, verlies aan uitzicht en verminderde (zon)lichtinval en/of schaduwhinder. De feitelijke situatie ter plaatse, wordt gekenmerkt door woonbebouwing in een stedelijke omgeving binnen de bebouwde kom van Heemstede. Aan de achterzijde van de woning van aanvrager zijn tuinen, aanbouwen en bijgebouwen van omringende woningen gesitueerd. Thans is echter niet deze feitelijke invulling aan de orde, maar de maximale planologische invulling van de bouwen gebruiksmogelijkheden ter plaatse. Op grond van het bestemmingsplan "Adriaan Paauwlaan e.o." hebben de gronden gelegen aan de achterzijde van de woning van aanvrager de bestemming "Erf". Deze gronden, thans in gebruik als tuin, zijn bestemd voor erven en voor bewoning bestemde aan- of uitbouwen, bijgebouwen, zoals autoboxen en bergplaatsen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Blijkens de bebouwingsvoorschriften mogen, voor zover hier van belang, praktijkruimten, voor bewoning bestemde aan- of uitbouwen en bijgebouwen, zoals autoboxen en bergplaatsen per woonhuis tot een maximum van 30 m 2 worden gebouwd met een maximale gootrespectievelijk bouwhoogte van 3 m respectievelijk 6 m. De bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3m. Blijkens de plankaart (zie afbeelding 9) is ter hoogte van de achterzijde van de woning van aanvrager een bouwvlak gesitueerd van circa 21 m2 met de bestemming "wonen" voor bewoning bestemde aan- of uitbouwen tot een goothoogte van maximaal 3 m. Onder het oude bestemmingsplan konden derhalve, op grond van de bestemming "wonen"en de bestemming "erf", aan- of uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd tot maximaal circa 51 m2 (30 m 2 "erf" en 21 m2 "wonen") met een maximale goothoogte van 3 m en een maximale bouwhoogte van 6 m (o.g.v. de bestemming "erf").

blad 13 van 15


^Ék

—)

V ^ ^ /

oranjewoud Momber of A M o i Group


Het nieuwe bestemmingsplan "Woonwijken Noordwest" maakt eveneens de bouw mogelijk van o.a. aan- of uitbouwen en bijgebouwen met een goothoogte van maximaal 3 m en een bouwhoogte van maximaal 6 m. De goot- en bouwhoogte van aanbouwen, gelegen op minder dan 3 m achter de achtergevel van het hoofdgebouw is daarbij begrensd tot de hoogte van de eerste bouwlaag, vermeerderd met 0,25 m, met een maximum van 4 m. Qua maximale goot- en bouwhoogte treedt derhalve naar onze mening geen planologische verslechtering op. Blijkens de plankaart van bestemmingsplan "Woonwijken Noordwest" is het bouwvlak voor woningen in vergelijking met het vorige plan kleiner geworden. Het voor aanbouwen bestemde vlak is in het nieuwe plan opgenomen onder het in artikel 16.2.2 van de planvoorschriften genoemde maximale gezamenlijke oppervlakte voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 70 m2, waarbij tenminste 25 m 2 onbebouwd en onoverdekt dient te blijven. Vergeleken met het oude planologische regime is er derhalve sprake van een uitbreiding van het gezamenlijke bouwoppervlak voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen tot circa 19 m 2 (70 m2 - 51 m2). Leidt bovenstaande uitbreiding van het bouwoppervlak ook tot planologisch nadeel voor aanvrager? Naar onze mening niet. De bouwmogelijkheden zijn onder het nieuwe regime enigszins uitgebreid en leiden tot een groter bouwvolume dan onder het oude regime planologisch mogelijk was (tot circa 19 m2). Echter onder het oude planologische regime kon ook al veel. Naast de aanbouwen kon er in de tuinen van omliggende percelen reeds feitelijk en planologisch aanzienlijke bebouwing plaatsvinden langs een groot deel van de perceelsgrens van aanvrager tot een maximale bouwhoogte van 6 m. Met als gevolg inkijk vanuit de aan- en bijgebouwen in de tuin en woning van aanvrager, aantasting van de situering, een verlies van uitzicht en een verminderde lichtinval en bezonningssituatie. Dat er onder het nieuwe regime sprake is van een uitbreiding van het bouwoppervlak voor dergelijke bebouwing, leidt naar onze mening dan ook niet tot planologisch nadeel voor aanvrager, omdat de mogelijke hinderfactoren, zoals inbreuk van de privacy, vermindering van de situering, verlies van uitzicht en een verslechterde bezonningssituatie en verminderde lichtinval ook reeds onder het oude regime, bij maximale invulling, in min of meer dezelfde mate aanwezig waren. Overigens zijn in de (achter)tuinen van aangrenzende percelen monumentale bomen aanwezig (door de heer Kruijer tijdens de hoorzitting ter plaatse aangewezen) waarvoor krachtens artikel 16.5 van de planvoorschriften een aanlegvergunningenstelsel geldt. Daarnaast zal voor dergelijke beeldbepalende bomen ook krachtens de kapverordening een vergunning vereist zijn om ze te mogen kappen. Het gaat in casu te ver om te concluderen dat de aanwezigheid van monumentale bomen op naburige percelen de bouwmogelijkheden ter plaatse in het geheel verhinderen, doch er zal voor de kap van deze bomen minimaal een aanlegvergunning moeten worden aangevraagd. Ten slotte merken wij nog het volgende op. Volgens bestendige jurisprudentie kunnen de als gevolg van een planologische verandering optredende voordelen de nadelen deels of geheel compenseren. Aldus zal tevens dienen te worden onderzocht, of dit in casu het geval kan zijn. De woning van aanvrager ligt zoals gezegd binnen de begrenzingen van het bestemmingsplan "Woonwijken Noordwest", dat een ruim gebied aanduidt voor erfbebouwing. In vergelijking met de oude regeling en gelet op de feitelijk reeds aanwezige bebouwing, biedt deze nieuwe bestemmingsregeling voor het perceel van aanvrager een verruiming van de bouwmogelijkheden. Boevengenoemde verruiming van de bouwmogelijkheden kan als een planologisch voordeel van het plan voor de eigen gronden van aanvrager worden uitgelegd.

blad 14 van 15

Gemeente Heemstede Advies m.b.t. de aanvraag ex afdeling 6.1 Wro van de heer mr. ir. H.S.M. Kruijer inzake het object Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede projectnr. 240594 14 juli 2011, revisie 00 definitief

12

«2 oranjewoud ,^_^

«-<-.-««-«»»

Eindoordeel De planologische ontwikkeling heeft naar ons oordeel niet geleid tot schade in de zin van afdeling 6.1 Wro. Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heemstede de door de heer H.S.M. Kruijer ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen. Heerenveen, 14 juli 2011

blad 15 van 15


Bijlage 1:

Aanvraag om planschadevergoeding

«?. —

-

oranjewoud Momber r r f A o r t i Group

- # %

Mr ir H.SM Kruijer

%

Van Slingelandtlaan 9 2101 BP Heemslede tel. 023-529 28 30 mob. 06-55 707 710 email: hsmkruijer@compuserve. com

College van B&W van de gemeente Heemstede Raadhuisplein 1,2101 HA Heemslede Heemstede, 23 november 2009

Betreft: vergoeding van planschade

Geacht college,

Op 13 november j.l. is het bestemmingsplan Woonwijken Noordwest in werking getreden. Ten gevolge van de daarin aan mijn buren verstrekte mogelijkheden om mij in te bouwen is de waarde van mijn woning/perceel met € 75.000,- gedaald, van € 725.000 naar 6 650.000. Ik verwijs daarvoor naar het bijgaande taxatierapport d.d. 16 september 2009 van Peter Grajer makelaars te Heemstede.

Ik maak aanspraak op een vergoeding van deze door mij geleden "inbouw'-planschade, ter groolte van: € 75.000 (zegge; vijfenzeventigduizend Euro). Ik verzoek u om deze schadevergoeding op korte termijn over te (doen) maken naar mijn bankrekening mei nr. 44.44.33.600.

Hoogachtend,

//»5Y7

ASM*

Bijlage: taxalierapport

P.S. Voor het geval dat u van plan zou zijn om mij af te schepen met de opmerking dat mijn voornoemde planschade gecompenseerd zou worden door de bouwmogelijkheden die mi] door het plan verstrekt zijn: 1

Allereerst stel ik op deze bouwmogelijkheden, evenals de grote meerderheid van de inwoners van Heemstede, absoluut geen prijs zodat zij voor mij van nul en generlei waarde zijn. Maar bovendien blijken deze bouwmogelijkheden - indien benut - in het economische verkeer zelfs een schadepost van ca. € 200.000 te vormen - die dus nog veel groter is dan mijn "inbouwschade"! Bij gebruik van deze eigen bouwmogelijkheden - waardoor wellicht de "inbouwschade" vermindert moeten bouwkosten gemaakt worden. En die blijken veel groter te zijn - met het genoemde bedrag van € 200.000 - dan de waardestijging die mijn woning aldus ondergaat.

fl

Peter Grajer

J:

makelaarsi k e n n e r s in K e n n e i n e T l a T i d

TAXATIERAPPORT VAN SLINGELANDTLAAN 9 HEEMSTEDE september 2009

Peter Grajer makelaars |

TAXATIERAPPORT

k e n n e n In K e n n e m e r l a n d

Op verzoek van: De heer mr. ir. H.S.M. Kruijer wonende te 210J BP Heemstede van Slingelandtlaan 9 verklaart ondergetekende, Petrus Johannes Grajer, beëdigd register makelaar in en taxateur van onroerende goederen, kantoorhoudende te 2101 HD Heemstede aan de Raadhuisstraat 67 ( Peter Grajer makelaars) en ingeschreven in het register Stichting VastgoedCert te Rotterdam, onder nummer BVO 1.20,504.5.1248, tevens lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. op de eed door hem als makelaar in onroerende goederen, bij de aanvang van zijn functie afgelegd, te hebben opgenomen en gewaardeerd de navolgende onroerende zaak: te weten: "Het halfvrljstaande woonhuis m e t ondergrond, garage en. verdere aanhorigheden, staande en gelegen te 2101 BP Heemstede, aan de Van Slingelandtlaan 9, kadastraal bekend Gemeente Heemstede sectie A nummer 6037 ter grootte van 3.91 are alsmede Een perceel tuin gelegen achter het pand Van Slingelandtlaan 9, kadastraal bekend Gemeente Heemstede sectie A nummer 9425 ter grootte van 1.21 are ( Zoals in geel is Ingekleurd op de als bijlage toegevoegde kadastrale kaart.)

en hieraan de navolgende waarde te hebben toegekend:

l'jidi•HD'HHcernskde Aj

Peter Grajer makelaarsi

EEN ONDERHANDSE VERKOOPWAARDE VRIJ VAN HUUR EN GEBRUIK, in de huidige staat en met de huidige omliggende bebouwing, yA_N; € 725.000,--

(zegge: Z E V E N H O m E E ^ ^ ^ ^ S T T T r i G S u i z E N D euro)

TOELICHTING: Opdracht Wij ontvingen op 9 september 2009 van de eigenaar de opdracht om het hiervoor vermelde object te taxeren. Op 10 september 2009 heeft ondergetekende het pand opgenomen en bezichtigd. Doel De specifieke opdracht is een taxatie te maken, waarbij inzicht wordt gegeven in de huidige onderhandse verkoopwaarde, gebaseerd op de huidige staat van onderhoud en met de huidige afmetingen en vorm van het getaxeerde pand, alsmede op basis van de huidige, bestaande bebouwing van de omliggende percelen. Bovendien geeft de opdrachtgever aan dat hij inzicht wil hebben in de waarde van het hierbij getaxeerde pand als de omliggende panden fors hebben uitgebouwd. NVM Op deze taxatie zijn de voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM van toepassing. Dienovereenkomstig aanvaardt ondergetekende, of Peter Grajer makelaars te Heemstede, ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en het doel waarvoor het is gemaakt. Ondergetekende verklaart dat hij, noch zijn kantoor, betrokken is of was bij de (ver-)kooptransactie die eventueel ten grondslag ligt aan deze taxatie, Waarde Onder onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, verstaan wij: de prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

Taxatie Van Slingelandtlaan 9 Heemstede

Peter Grajer makcfcarsj I r a ' t n In K t n n e r a i f l i n l

BTW De bij een eventuele eigendomsoverdracht wettelijk verschuldigde omzetbelasting (BTW) is niet in de opgegeven waarden begrepen. Akte Wij hebben ter inzage gekregen de akte van levering d.d. 14 juli 1989 ten overstaan van notaris Kleine te Heemstede (huis). Een akte van levering d.d. 10 mei 1995 ten overstaan van notaris Krans, Helmig te Haarlem (tuin). Een akte van het vestigen van erfdtenstbaarheden d.d. 9 februari 1993 ten overstaan van Notaris Krans, Helmig te Haarlem. Toelichting ten aanzien van de onroerende zaak Wij troffen aan een halfvrijstaande villa uit de dertiger jaren van de vorige eeuw; degelijk gebouwd, met een goede maatvoering en in een aantrekkelijke woonomgeving. De indeling is als volgt: Parterre: entree, hal, woonkamer met open haard en parket, keuken en bijkeuken, toilet, kelderkast. l e etage: Aan de voorzijde een slaapkamer met balkon; badkamer met ligbad, wastafel en toilet, slaapkamer aan de achterzijde met balkon en zijkamer aan de achterzijde. 2 e etage Slaapkamer aan de voorzijde; 2e kamer aan de achterzijde en zolderberging met vliering. Het woonhuis is goed onderhouden doch niet recent gemoderniseerd. Toelichting ten aanzien van de taxatieopdracht De eigenaar/opdrachtgever heeft de specifieke vraag gesteld wat de waardeinvloed is als de direct aangrenzende panden worden uitgebouwd. Daarbij zijn we uitgegaan van een uitbouw aan de achterzijde met een diepte van 10 meter over de volle breedte van het perceel met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 6 meter.

Taxatie Van Slingelandtlaau 9 Heemstede

Peter Grajer mafccïaaiJj t t n q i n In KErucmtiUnd

Als zo'n uitbouw aan beide zijden wordt gerealiseerd dan zal de consequentie hiervan zijn dat het hierbij getaxeerde pand veel lichtinval/zonlicht zal moeten missen. De kamers op de parterre zullen dit duidelijk merken en de kamers op de eerste etage enigszins, Bovendien zal het aanzien van de tuin veranderen. Waar nu een gevoel van ruimte, vrijheid en groen overheerst, zal dan het gevoel van opgeslotenheid, een benauwend effect geven. Ook de mogelijkheid van inkijk in de tuin zal aanmerkelijk groter zijn waardoor de privacy sterk zal afnemen. Hierbij is het van belang op te merken dat de eigenaar, samen met de eigenaren van de omliggende panden, in 1993 in een notariële akte erfdtenstbaarheden heefi laten vastleggen die verbieden om inkijk en/of uitzicht te hebben op buurman's erf. Een groot gedeelte van de tuin zal geen of veel minder zonlicht krijgen, waardoor de plantengroei zal veranderen. Als de achterburen (Herenweg) ook gaan uitbouwen met hetzelfde volume, dan zal het hiervoor genoemde een nog groter effect hebben. Voor de verkoopbaarheid van het hierbij getaxeerde zal dit een beduidend negatief effect hebben. Omdat dit type huis veelvuldig voorkomt in andere delen van de gemeente en in de omliggende gemeenten, zullen kopers uitwijken naar panden die het zelfde wooncomfort geven maar niet het risico van dergelijke volumineuze uitbouw(mogelijkheden) hebben. Uitgaande van en rekening houdend met h e t vorenstaande kan de waarde van het getaxeerde pand gesteld worden op: e 6 5 0 . 0 0 0 , - (zegge: ZESHQNgÖ^ralmGDUIZEND euro) Vervolgens heeft de opdrachtgever de vraag gesteld wat de waardeinvloed is als zijn pand over de volle breedte 10 meter diep wordt uitgebouwd met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 6 meter. Als deze aanbouw uitgevoerd zou worden, ontstaat er een pand met een indeling, die slechts door een enkeling geapprecieerd zal worden. Immers dan zal de totale diepte van het pand ruim 21 meter bedragen. Hierdoor zal de indeling van de totale parterre ingrijpend moeten worden gewijzigd. Zo'n totale verbouwing (ruim 300 m3) moet geraamd worden op tenminste € 250.000,— inclusief afwerking en andere bijkomende kosten.

Taxatie Van StmgelandtJaan 9 Heemstede

Peter Grajer mayelaafsj k t a n t n In J U n n c m t l l l l d

De waarde van het pand zal na deze verbouwing \ € 7 7 5 . 0 0 0 , - (zegge: ZEVENHONDJ

worden op: NTIG DUIZEND euro)

Bij het bepalen van dezewa^de wordt uitdrukkelijk het voorbehoud opgenomen dat de werkelijke waarde zeer sterk afhankelijk is van het definitieve ontwerp van deze aan- en uitbouw, de bouwaard en het afwerkingsniveau. Ten tijde van de taxatie was geen ontwerp of schetstekening aanwezig. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en met inachtneming van stand, ligging, bouwaard, staat van onderhoud en andere factoren die bij deze taxatie van belang kunnen zijn. Opgemaakt en getekend te Heemstede, 16 september 2009

Bijlage: kadastrale kaart foto (op voorblad)

Taxatie Van Slingelandtlaan 9 Heemstede

r

Uw relersnlle: slingelandllaan 9

UillreKsel Kadastrale Kaart

Deze kaart is noordgerichl r23'f5 25

Parceelnummer Huisnummer Kadaslrale grens Babouwlng Overige lopografie

Voor eon eensluKjond ulltieKstf, AMSTERDAM, 15 Sfljilember 2009 0 9 bow aard ar von hal Jtedatter en da openbara f egltlars

S[diaal1;500

Kadastrale g e m e e n l e Seclle Percesl

HEEMSTEDE A 6037

f\

Aan óil uitlJokseJ kunnen noen balrouwba/o malan worden onBsand. Oa Oierut vooi hel kadaster «n ds openbare fftgislsis behoudt licft de tnleflattua'fe elgandomsrachlen voor, waaiondar hel auleursjecht en hal databanfccmeciit. ^ ^

i ' 2 1 DEC. 2009 Mr ir H.S.M. Kruijer

Van Slingelandtlaan 9 2101 BP Heemstede

tel. 023 -525 28 30 email: hsmkruiier<S>.compuserve. com College van B&W van de gemeente Heemstede Raadhuisplein 1,2101 HA Heemstede Heemstede, 18 december 2009

Betreft: vergoeding van planschade; planologische vergelijking

Geacht college,

De adviseur die ingeschakeld zal worden - zie daarover mijn vorige brief - zal een vergelijking moeten maken lussen het nieuwe bestemmingsplan woonwijken Noordwest - dat de oorzaak is van mijn planschade - en het vorige plan, Adriaan Pauwlaan e.o. Hierna doe ik u eerst een vergelijking toekomen tussen het nieuwe en het vorige plan waarin ik me concentreer op dat onderdeel van het nieuwe plan dat met name schadeveroorzakend Is, nl. de drastische verruiming van erfbebouwingsmogelijkheden die ten opzichte van het vorige plan wordt geboden. Bij deze vergelijking ga ik niet alleen af op de letterlijke formulering van deze plannen maar doe ik ook recht aan de totstandkomingsgeschiedenis - dat geldt met name voor het nieuwe plan - en aan de strekking - dat geldt met name voor het vorige plan, dat gericht was op de handhaving en bescherming van het groen in Heemstede. Ik verzoek u om, zodra er sprake is van de inschakeling van een onafhankelijke adviseur, de navolgende vergelijking aan deze ter hand te stellen. Dat bespaart ook tijd en geld.

Ik zal vervolgens, in aansluiting op deze vergelijking, mijn planschade nog eens omschrijven.

Vergelijking tussen het vorige en het nieuwe plan qua erfbebouwingsmogelijkheden Bijbouwen Volgens het vorige plan dat de strekking had om het groene karakter van Heemstede te handhaven en te beschermen, mochten er in de achtertuinen bijgebouwen (d.w.z. gebouwen die losstaan van de woning) neergezet worden tot - zie art. 11.2.a - max. 30 m2 oppervlak (5 bij 6 m, dus ter grootte van 1 1

kamer). Deze bijgebouwen mochten slechts dienen als bergplaats, garage of dergelijke (art. 11.1.e) en mochten maximaal 3 m hoog zijn (dit laatste wordt in het vervolg nader toegelicht). De bijgebouwen in het plangebied hebben dan ook platte daken, op enkele uitzonderingen na (garages met een puntdakje) die echter lang vóór de vigeur van het vorige plan zijn neergezet. De inhoud van een bijgebouw bedroeg onder het vorige plan dus maximaal 90 m3. Wegens de voornoemde beperkingen - qua oppervlak, hoogte en beslemming - zijn er onder de werking van het vorige plan - voorzover mij bekend - in het plangebied geen bijgebouwen neergezet. Wél is er op beperkte schaal gebruik gemaakt van de mogelijkheid om aan een hoekwoning een zijaanbouw te realiseren, tot maximaal 40 m2 (zie art. 11.3.b), of een achteraanbouw aan de woning (hierna besproken). ._..._._ Volgens hel nieuwe plan mogen er in de achtertuinen bijgebouwen neergezel worden tot max. 70 m2 (meer dan 2 kamers; zie art. 16.2.2.b) en 6 m (2 verdiepingen) hoog (art. 16.2,2.a jo. plankaart). Indien de 2 e verdieping beslaat uit een dak met de maximaal toegestane helling van 70 graden (art. 16.2.1.f), dan is de inhoud van zo'n bijgebouw van 70 m2 oppervlak dat door het nieuwe plan wordt toegestaan: ca. 390 m3. Het nieuwe plan biedt dus 2,3 (70/30) resp. 4,3 (390/90) keer zoveel mogelijkheid tot bijbouwen als het vorige - qua oppervlakte resp. qua inhoud. Het nieuwe plan moedigt het neerzetten van grote bijgebouwen ook aan, doordat niet alleen de oppervlaktebeperking tot 30 m2 en de hoogtebeperking tot 3 m die onder het vorige plan golden is geëlimineerd maar ook de beperking van het vorige plan dat bijgebouwen slechts mogen dienen als bergplaats, garage of dergelijke.

Bewoonbaarheid van bijgebouwen Nu is weliswaar In het nieuwe plan de beperking opgenomen (als een "last-minule" wijziging, builen elke publieke controle om) dat bijgebouwen niel gebruikt mogen worden als woon- en/of praktijkruimte (art. 16.3.1.c-d). Doch die beperking blijkl niels om het lijf te hebben ten gevolge van de uitspraken die bij de voorbereiding van het nieuwe plan van gemeentewege op dil punt zijn gedaan, die onophoudelijk met de feiten en met elkaar in tegenspraak waren en die een situatie van volkomen rechtsonzekerheid en willekeur hebben geschapen: In het nieuwe plan is aan de en/en (achtertuinen plus eventuele zijerven) de bestemming 'wonen' gegeven. Het ontwerp-plan bevatte op dit punt slechts de beperking dat bijgebouwen niet als seksinrichting of voor detailhandel gebruikt mogen worden (art. 15.3.1). Het stond dan ook op grond van het onlwerp-plan als een paal boven water - en werd door de bijbehorende toelichting nog eens uildrukkelijk bevestigd, zie p. 60 - dat bijgebouwen gebruikt mogen worden als woon- en/of praktijkruimte. Niettemin heeft wethouder Van de Stadt dit evidente feit echter keer op keer pertinent en in het openbaar ontkend, o.a. in een publicatie d.d. 25 juni 2009 in Het Weekblad Kennemerland-zuid ("Er verandert vrijwel niels in de achtertuinen te Heemstede"): "Ook onder het nieuwe plan mag je geen tweede woning in je achteduin bouwen en daar gaan wonen of laten wonen. Wel een aanbouw of een schuur. Net als nu." en in zijn beantwoording d.d, 25 augustus 2009 van vragen gesteld door de CDA-fractie: "Er kan niet zelfstandig gewoond worden in een losstaand bijgebouw.'

Op het laatste moment is er dus in het nieuwe plan de beperking opgenomen dat bijgebouwen niet gebruikt mogen worden als woon- en/of praktijkruimte. Ook de betekenis van deze bepaling is echter door de wethouder op voorhand volstrekt op losse schroeven gezet - waarbij hij zijn voorgaand weergegeven uitspraken bovendien weer faliekant tegensprak - doordat hij in een reactie d.d. 25 juni 2009 op een notitie van de raadsfractie Prins bij herhaling heeft gesteld; "Voor wonen op het erf is in het huidige plan een ontheffing noodzakelijk. Die wordt in de praktijk altijd verleend.' Met andere woorden: Ook de meer stringente bepaling in het vorige plan dat bijgebouwen slechts gebruikt mochten worden als bergplaats, garage of dergelijke zou volgens de wethouder een wassen neus zijn geweesl waarmee zonder meer en consequent door de gemeente de hand zou zijn gelichl! Dat moet dan des temeer gelden voor de als een "last-minute" wijziging in het nieuwe plan opgenomen beperking dat bijgebouwen niet gebruikt mogen worden als woon- en/of praktijkruimte. De wethouder heeft ook in de gemeenteraadsvergadering van 24 september 2009 - waarin het nieuwe plan is vastgesteld - een ontheffingspraktijk op dit punt voor het nieuwe plan in hel vooruitzicht gesteld. De onderhavige beperking valt dus niet serieus te nemen. Dal volgt overigens al direct uit hel feit dat de daken van bijgebouwen voorzien mogen worden van dakkapellen (art. 16.2.1,g-h) - hetgeen eveneens bij wijze van "last-minute" wijziging is foegeslaan..

Achteraanbouwen Volgens het vorige plan mochl er aan de achterkant van de woningen over een strook van max. 3 m diep aangebouwd worden. Deze strook vormde samen met het aangrenzende bouwvlak van de woning het zg. bebouwingsvlak en is op de plankaart, evenals de woning, met de bestemming 'wonen' aangegeven (ongearceerd voorzover ongebruikt). Uitgaande van een gemiddelde woningbreedle van 7 m, leverde die strook (ook wel "restant bebouwingsvlak" genoemd) een bebouwbaar oppervlak op van 21 m2. De hoogte van een achteraanbouw mocht onder hel vorige plan 6 m bedragen, volgens de hoogteindicatie op de plankaart (3 m goothoogte, 6 m nokhoogte). In de praktijk is de hoogte van dergelijke aanbouwen echter beperkt gebleven tot 3 m (1 bouwlaag). En het nieuwe plan stipuleert zelfs dat dit onder het vorige plan vereist zou zija-f'de goot- of nokhoogte mag maximaal 3 m zijn"; zie de toelichting, p. 52) en heeft dil als eis in art. 16.2.2 sub d overgenomen. De maximale inhoud van een achteraanbouw bedroeg onder het vorige plan dus effectief: 63 m3. Volgens het nieuwe plan mag er achter 70 m2 aangebouwd worden (art. 16.2.2^), zonder enige dieptebeperking, en tol 6 m hoog (art. 16.2.2.a jo, plankaart) behalve wat betreft de eerste 3 m achter de woning: Daar mag een aanbouw slechts maximaal^m hoog zijn (art. 16.2.2.d). Indien we uitgaan van een aanbouw over de volle breedte van de woning (7 m) en 10 m diep de achtertuin in, dan is indien na de eerste 3 m een dak van 3 m hoog wordt aangebracht met de maximaal toegestane heffing van 70 graden - de inhoud van zo'n aanbouw: ca. 330 m3. Een aanbouw kan onder het nieuwe plan ook gerealiseerd worden door een gebouw neer le zetten vanaf 3 m achter de achtergevel van de woning - in feite dus een bijgebouw - dat door een gang wordt verbonden met de woning. Het gebouw mag dan overal de hoogte van 6 m hebben, en doordat het als aangebouwd geldt mag het zonder meer als woon- en/of praktijkruimte gebruikt worden. Indien de gang die het gebouw mei de woning verbindt 2 m breed is, kan het gebouw een oppervlak van 64 m2 en een inhoud van ca. 360 m3 hebben (dat is dus meer dan wanneer een aanbouw direct tegen de achtergevel van de woning wordt neergezet). Ook indien hel gebouw over de volle breedte van de woning wordt neergezet (7 m), steekt het toch nog 12 m diep de achtertuin in.

^

Onder het vorige plan was het neerzetten van zo'n "aangebouwd bijgebouw" verboden. Het nieuwe plan biedt dus 3,3 (70/21) resp. 5,7 (360/63) keer zoveel mogelijkheid tot achteraanbouwen als het vorige - qua oppen/lakte resp. qua inhoud. Het nieuwe plan moedigt het neerzetten van dergelijke, grote achteraanbouwen ook aan, doordat de dieptebeperking lot 3 m achter de achtergevel die onder het vorige plan gold is geëlimineerd en achteraanbouwen voorbij die 3 m uit liefst 2 verdiepingen mogen bestaan, terwijl de daken op de 2e verdieping zelfs voortaan van dakkapellen mogen worden voorzien (dankzij een "last-minute"wijziging).

Maximale hoopte van edbebouwina onder het vorige plan Onder het vorige plan gold er voor bijgebouwen een hooglelimiet van 3 m, zowel inherent - vanwege de beperkingen die overigens aan bijgebouwen waren opgelegd, qua oppen/lak en bestemming - als op grond van een teleologische interpretatie van het vorige plan - dal op een handhaving en bescherming van helgroen in Heemstede was gericht. De hoogte-indicatie op de vorige plankaart voor erfbebouwing (3 m goothoogte, 6 m nokhoogte) was bedoeld en had slechts zin voor achteraanbouw (toegestaan tot maximaal 3 m diep achter de woning) en zijaanbouw (bij hoekwoningen). Zie ook art. 4.3 sub f waarin nog eens gestipuleerd werd dal bij achteraanbouw over het restant bebouwingsvlak een maximale goothoogte van 3 m in acht moest worden genomen. Dat laatste is overigens in de toelichting bij hel nieuwe plan bestreden (zie p. 52): Ook voor achteraanbouwen zou onder het vorige plan een maximale {nok)hoogte van 3 m hebben gegolden. En dit is in art. 16.2.2 sub d van het nieuwe plan overgenomen. A fortiori volgt dus uit het nieuwe plan (toelichting en regels) dat ook en zeker voor bijgebouwen onder het vorige plan een hoogtelimiet van 3 m gold. De voornoemde hoogte-indicatie voor erfbebouwing op de plankaart van het vorige plan (3 m goothoogte, 6 m nokhoogte) is dus volgens het nieuwe plan slechts op zijaanbouw van toepassing geweest. Ir H.J. Peeperkorn heeft in een inspraakreactie d.d. 11 november 2008 (bijlage 1) op dit punt hel volgende vermeld, op grond van zijn praktijkervaring als architect: "Een ander probleem waar ik soms tegenaan loop, is dat de maximale hoogte van erfbebouwing meestal 3 meter is.' Voorts is er een gefuigeverklaring bijgevoegd van dhr A. Wolthuis (bijlage 2). voormalig bewoner van de Van de Spiegellaan 12 (een hoekwoning): Toen hij omstreeks 1990 (onder de vigeur van hel vorige plan) zijn garage - een bijgebouw op het zijerf - wilde verbouwen en daarbij onder meer het platte dak daarvan - dat een hoogte had van ca. 2,50 m - wilde verhogen, werd dit laatste door de gemeente verboden als zijnde in strijd met hel bestemmingsplan. Ook dit bevestigt nog eens dat voor bijgebouwen onder het vorige plan een maximale hoogte van 3 m gold.

Mijn planschade Het nieuwe plan heeft hel mogelijk gemaakt dat mijn buren aan weerszijden achteraanbouwen van 6 m hoog realiseren - zelfe met dakkapellen op de 2 e verdieping - die op zijn minst 10 m diep de achtertuin ingaan, en dat mijn achterbuurman vlak bij de erfscheiding - op ca. 25 m afstand van mijn achtergevel -

een bijgebouw neerzet van zo'n 10 m breed en 6 m hoog - zelfs mei een dakkapel op de 2 e verdieping. Dit leidt voor mij lot: - een drastisch verlies aan uitzicht; Mijn woning zai dan achter aan alle kanlen door muren en daken tot 6 m hoog zijn omringd terwijl ik daar thans een vrij uitzicht heb op de achtertuinen van mijn wijk die een aaneengesloten binnentuingroengebied vormen ter grootte van een voetbalveld. - een drastisch verlies aan licht; In mijn achtertuin zal veel minder licht binnentreden. Dit zal een desastreus effect hebben op de vegetatie. Ook in mijn woning zal aan de achterkant veel minder licht binnentreden. Deze zal daar een somber karakter krijgen, in plaats van het lichte karakter dal deze daar thans heefi, - een drastisch verlies aan privacy, Vanuit ramen en dakkapellen aangebracht op de 2e verdiepingen van de omringende gebouwen - neergezel door mijn zij- en achterburen - zal tot in mijn achterkamer en keuken gekeken kunnen worden. Derhalve zal én in mijn achtertuin én in de achterkant van mijn woning de privacy die ik daar thans heb geheel verloren gaan, Deze schade is door een professioneel makelaar getaxeerd op: € 75.000,-

Ik moet zeggen dat deze taxatie mij nog als bescheiden voorkomt. Daarom heb ik SAOZ aangeschreven - zie mijn vorige brief - om als mijn partij-deskundige mijn planschade nog eens te taxeren. En mede daarom heb ik in mijn vorige brief verzocht om een deskundige en onafhankelijke adviseur in te schakelen die ook ervaring heeft met planschade-taxaties in opdracht van gelaedeerde burgers.

Hoogachtend,

y<3rt/
Bijlagen:

1. inspraakreactie d.d. 11 november 2008 van ir H,J. Peeperkorn 2. getuigeverklaring van dhr A. Wolthuis (voorheen: Van de Spiegellaan 12)

n

ü?1*?*

m

i

1 1 NOV. 2008

O,o t j UU

Ontwerp- en Adviesbureau

PEEPERKORN Gemeente Heemstede College van B&W Postbus 352 2100 AJ Heemstede

2 a n d v o o r t s e l a an 8-C 2 1 0 6 CN H e e m s t e d e T 0 2 3 - 53 54 3 0 8 F 0 2 3 - 53 25 3 0 0 E Inroi) h j p e e p e r (corn, n I I www.hJpeeperkorn.nl

betreft: Zienswijze beleidsvoornemens actualisering bestemmingsplannen datum:

IO november 2008

Geacht College, Naar aanleiding van hel nieuwsbericht van de gemeente Heemstede van 28 oktober, wil ik graag reageren op het voornemen de huidige bestemmingsplannen te actualiseren. Eén van de beleidsvoornemens is om de mogelijkheden voor erfbebouwing te verruimen. Er zou v/orden toegestaan om 70 m 2 van het erf te bebouwen, op voorwaarde dal minimaal 25 m3 onbebouwd blijft. Ik vraag regelmatig bouwvergunning aan voor diverse woninguitbreidingen in de gemeente. De mogelijkheid om tot 70 m 2 aan te bouwen lijkt mij dan ook een welkome verruiming. Zeker voor hoekhuizen en halfvrijstaande woonhuizen wordt het nu makkelijker om bijvoorbeeld een aanbouw te combineren met een berging of een praktijkruimte. Echter, ik vraag mij af of het voor sommige huizen, denk aan tussenwoningen, niet een averechts effect heeft op de woonkwaliteit, zowel voor de bewoners als voor hun buren. Voorbeeld: Stel, een tussenhuis met een gemiddeld diepe tuin is 5,50 meter breed, en zou dus ruim 12 meter aangebouwd mogen worden met slechts een "lichte" bouwvergunning. Voor de bewoners schuill hier hel gevaar dat de uitbreiding niet aan hun verwachtingen zal voldoen, omdat de gemeente bij een lichte aanvraag niet mag toetsen aan daglicht en brandveiligheid. Voor de buren kan de uitbreiding rampzalig zijn, omdat zij nu opeens tegen een blinde muur van 12 meter aankijken. Wellicht zou hel beter zijn om aanbouwen tot 3 meier aan de achtergevel toe te slaan, en verder de mogelijkheid tot "ontheffing" (binnenplanse vrijstelling) in hel bestemmingsplan te verruimen t o l de genoemde 70 m 2 . Zoals ik ervaar, is 3 meter voor de meeste buren nog net acceptabel. Indien meer, dan lijkt het mij verstandig om de buren te raadplegen middels de mogelijkheid van een zienswijze.

w

Een ander probleem waar ik soms tegenaan loop, is dat de maximale hoogte van erfbebouwing meestal 3 meter is. Dit is niet meer in lijn met de Woningwet van 2003 en het Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningpllchlige bouwwerken (BBLB), Een vergunningsvrije aanbouw mag immers even hoog worden gemaakt als de verdiepingsvloer plus 25 cm, met een maximale hoogte van 4 meter. Hiermee hebben bewoners meer mogelijkheden om hun plafond door te laten lopen, wat de architectonische mogelijkheden sterk vergroot. Als voorbeeld wil ik de geactualiseerde bestemmingsplannen van Amstelveen aanhalen, waarin onder meer staat: "De goothoogte van een aan- en uitbouw en een aangebouwd bijgebouw mag niet meer bedragen dan de hoogte van de begane grondbouwlaag van het hoofdgebouw". Overigens is een zwak punt van de omschrijving "de hoogte van de begane grondbouwlaag" dat er geen ruimte is voor dakisolatie en een opstaande dakrand. De omschrijving uit de Woningwet en het BBLB is wat dit betreft béter. Resumerend is mijn voorstel: 1.

Vervang de verruimde mogelijkheid van 70 m2 erfbebouwing door een maximale bouwdiepte van bijvoorbeeld 3 meter plus de mogelijkheid van ontheffing tot 70 m3;

2.

Verruim de maximale bouwhoogte van erfbebouwing tot maximaal 4 meter, waarbij de erfbebouwing tevens niet hoger is dan de hoogte van de verdiepingsvloer, vermeerderd met 25 cm voor de dakrand en isolatie.

Ik hoop'dat u iets aan mijn voorstel hebt, en verzoek u dit als zienswijze in uw overwegingen mee te lemen.

Met vriendelijke groet,

—ui

ir. H.J. (-lein) Peeperkorn.

Bijlagen.- geen

.jQyl&fe. -2-

A.Wolthuis Kraanvogellaan 29 2106 DD Heemstede 023 - 5293647

Betreft: Beperking van hoogte bij voorstel tot verbouwing van mijn garage

In de periode 1988 -1990 startte ik het plan tot bouw van m(|n vierde zeilschip. Daartoe wilde ik de garage van mijn woning, destijds van de Spiegellaan 12, Heemstede, verbouwen en wel zo dat het voldoende ruimte zou geven voor het opbouwen van het casco. Daartoe benaderde ik de gemeente met de vraag of mijn garage verlengd en verhoogd mocht worden. Deze garage ligt op het zijerf naast de woning die de hoekwoning is van een blok van 3 woningen. De voorkant van de garage ligt achter de achtergeve Hij n. De hoogte was ca 2,5 m en de diepte ca 5 m. De garage was nog in de originele staat zoals de woning In de 30-er jaren was opgeleverd. In het gesprek met de ambtenaren van de afdeling Bouw en woningtoezicht van de-gemeente.Heemstede werd mij duidelijk.gemaakt dat.ik wel ln_de lengte naar achteren uit mocht bouwen maar dat het niet toegestaan was om het dak te verhogen. Daarop heb ik dienovereenkomstig een bouwplan ontwikkeld en uitgevoerd dat zich beperkte tot uitbouw naar achteren. De hoogtebeperking heeft consequenties gehad voor de wijze waarop Ik mijn zeilschip heb kunnen bouwen.

Heemstede, 11 december 2009

A. Wolthuis

pagina 1 van 2

B o e r t i e s N i c o l a i , N.A. Van:

Orth - de Haan Lydia, L.

Verzonden: dinsdag 24 mei 2011 15:19 Aan:

Boerties Nicolai, N.A.; Dijkstra Robin, R.

Onderwerp: Aanvullende informatie verzoeker Kruier (Heemstede) Zie onderstaand bericht/informatie. Gr. Lydia

Van: Henk SM Kruijer [mailto:[email protected]] Verzonden: dinsdag 24 mei 2011 13:17 Aan: Orth - de Haan Lydia, L. Onderwerp: Re: Nieuwe afspraak behandeling planschadeverzoek Geachte mevrouw Orth, De eerstgenoemde optie voor een bezoek - di 31 mei a.s., 11.00 uur - komt ons uit, en heb ik in mijn agenda genoteerd. Ik verzoek u om de volgende informatie aan de behandelende adviseurs door te geven, ter opname ook in het dossier: Op 16 september 2009 heb ik mijn planschade professioneel laten taxeren, door makelaar Peter Grajer te Heemstede. Zijn rapport heb ik de gemeente Heemstede toegestuurd, en moet zich in het dossier bevinden. Hij heeft mijn planschade getaxeerd op; 10,34% van de waarde van mijn woning. Volgens de gemeentelijke belastingdienst bedroeg de (WOZ-)waarde van mijn woning persé: per 1.1.2009: Euro 824.460 (na betwisting mijnerzijds en correctie door de rechtbank Haarlem) per 1.1.2010: Euro 823.000 Bijgevolg ga ik er nu van uit dat mijn planschade Euro 85.000 groot is, in plaats van de Euro 75.000 die ik eerder heb genoemd. Met vriendelijke groet, mr ir H.S.M. Kruijer Heemstede Original Message From: Orth - de Haan Lydia, L. To: 'hsmkruijer-ctajtelfort.nl' Sent: Monday, May 23, 2011 11:33 AM Subject: Nieuwe afspraak behandeling planschadeverzoek Geachte heer Kruier, Graag plannen wij een nieuwe afspraak in met de heren Boerties en Dijkstra van ons bureau voor de behandeling van uw planschadeverzoek. Ik heb de volgende opties: - dinsdag 31 mei om 11.00 uur - maandag 6 juni voor 14.00 uur - woensdag 8 juni om 11.00 uur

24-5-2011

pagina 2 van 2

Kunt u mij bericht geven welke optie het beste in uw agenda past? Met vriendelijke groet, Advies- en Ingenieursbureau Oranjewoud Lydia Orth-de Haan Management assistente Vastgoed, Economie & Legal 1(0513)63 45 58 F(0513)63 46 20 Elvdia.orth-dehaantaoranjewoud.nl

Tolhuisweg 57 Postbus 24 8440 AA HEERENVEEN vvww.oranjewoud.nl [ Denk aan het milieu voordat u dil bericht print!

This e-mail is confidential and may contain information that is protected by professional privilege. If you are not the intended recipient please notify us immediately. In that case, we request that you delete the e-mail and that you do not use or transmit the contents to any third parties. Trade register Leeuwarden 29021830 registered as Ingenieursbureau Oranjewoud B . \ VAT number NL008025125B03 Offices in Heerenveen / Assen / Schoonebeek / Deventer / Almere / Capelle a/d IJssel / Goes / Oosterhout / Geleen

24-5-2011


^

—. -

oranjewoud Mtnbcr of Antu Group


Bijlage 2:

Zienswijze gemeente Heemstede

*

Datum

27 juni 2011

Bijlage(n)

Verzonden

' " 5 J ü ü 2011

Ons kenmerk

529419

Behandeld door

mw. L.C. Wijker

Uwbriefvan

14 juni 2011

Doorkiesnummer

023-5485783

Uw kenmerk

240594

Onderwerp

Reactie op concept advies planschadeverzoek Van Slingelandtlaan Heemstede

•« I

Vastgoed, Economie & Legal O 6 - O " projectpost ^ 1 Projectnummer ^ Z - U Q - ^ i - /

Oranjewoud De heer mr. N.A. Boerties Postbus 24 8440 AA HEERENVEEN

•*•

PMrCê-ivu.w;. PL: G s o e / L ^ u ^ CC:

•1

n r ",*•

.'

'v

y:

!

ir - .

j

•%i

^

*

4' Wij verzoeken u bij beantwoording

Geachte heer Boerties,

datum en kenmerk van deze brief te vermelden

Onder dankzegging voor het toegezonden concept advies sturen wij u in deze brief onze opmerkingen over dit advies. Onder 3. Hoor en wederhoor. Hier dient te worden opgenomen dat er op 31 mei tevens een hoorzitting heeft plaatsgevonden op het gemeentehuis met mevrouw LC.Wijker en mevrouw M.Boor. Tijdens deze hoorzitting is de gemeente in de gelegenheid gesteld haar standpunt nader toe te lichten. Ook willen wij een verslag van deze hoorzitting opgenomen hebben in het advies. Ook willen wij een verslag van hetgeen is besproken met de heer H.S.M. Kruijer in het advies opgenomen hebben. Onder 10. Het nieuwe planologische regime. Hier dient nog te worden toegevoegd het aan-huis-verbonden beroep. Hierover is na de uitspraak van de Raad van State in januari 2011 een nieuw besluit genomen waarbij het aan-huis-verbonden beroep opnieuw aan het bestemmingsplan is toegevoegd. Het betreffende besluit is bij deze brief gevoegd. Onder 11. Planologische vergelijking. Hier dient nog te worden toegevoegd dat de opmerking over de monumentale bomen is aangegeven door de heer Kruijer. Onder 12. Eindoordeel. Hier dient te worden toegevoegd: wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heemstede de door de heer H.S.M. Kruijer ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen.

V^Wij

hopen u zo voldoende te hebben geïnformeerd en zien het aangepaste advies graag tegemoet. Met vnendelijke groeten, namens;bVgemeester en wethouders van Heemstede, ho^fd aftÉiing Ruimtelijk Beleid,

Postadircs Postbus 3 5 2 2 1 0 0 AJ Heemstede

E-man3 [email protected]

Internet www.heemstede.nl

Bezoekadres Raadhuisplein 1 2101 HA Heemstede

Tel.: (023)548 58 68 Fax: ( 0 2 3 ) 5 4 8 57 0 0

Raadsbesluit gemeente Raadsvergadering: 17 februari 2011

HEEMSTEDE

ONDERWERP 02AR-Uitvoering uitspraak Raad van State inzake bestemmingsplan Woonwijken Noordwest SAMENVATTING Op 27 september 2009 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan Woonwijken Noordwest vastgesteld. Op 5 november 2009 is vervolgens beroep ingesteld tegen dit besluit. De zaak is ter zitting behandeld door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, hierna 'de Afdeling' op 11 november 2010. De Afdeling heeft op 5 januari 2011 uitspraak gedaan. •De beslissing van de Afdeling luidt als volgt: I. verklaart het beroep van [appellant] en anderen voor zover gericht tegen het plandeel met de bestemming"Maatschappelijk" niet-ontvankelijk; II. verklaart het beroep van [appellant] en anderen gedeeltelijk gegrond; III. vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Heemstede van 24 september 2009, voor zover betrekking hebbend op de zinsnede", al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep" in artikel 16.1.1, onder a, van de planregels; IV. draagt de raad van de gemeente Heemstede op om binnen 3 maanden na verzending van deze uitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen in zoverre een nieuw besluit te nemen en dit op de wettelijk voorgeschreven wijze en binnen de daarvoor geldende termijn bekend te maken en mede te delen; V. verklaart het beroep voor het overige ongegrond; VI. treft de voorlopige voorziening dat de vernietigde zinsnede wordt geacht te zijn vastgesteld en dat aan artikel 16.3 een tweede lid wordt toegevoegd, luidende "Voor de omvang van een aan-huis-verbonden beroep geldt de volgende bepaling: de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep mag niet meer bedragen dan 25% van de vloeroppervlakte van de desbetreffende woning, inclusief de daarbij behorende aan- en uitbouwen, met een maximum van 75 m2."; Vil. bepaalt dat de onder VI. opgenomen voorlopige voorziening vervalt op het tijdstip van inwerkingtreding van het door de raad van de gemeente Heemstede vast te stellen plan; VIII. gelast dat de raad van de gemeente Heemstede aan [appellant] en anderen het door hen voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 150,00 (zegge: honderdvijftig euro) vergoedt, met dien verstande dat betaling aan een van hen bevrijdend werkt ten opzichte van de anderen. De Afdeling heeft ten aanzien van beslissing IV aangegeven geen toepassing te geven aan de bevoegdheid zelf in de zaak de voorzien, omdat niet kan worden uitgesloten dat derdebelanghebbenden daardoor in hun belangen zouden kunnen worden geschaad. De Afdeling heeft daarbij bepaald dat het door de gemeenteraad te nemen nieuwe besluit niet overeenkomstig afdeling 3.4 van de Awb behoeft te worden voorbereid. Voorgesteld wordt; 1. Uitvoering te geven aan beslissing IV van de Afdeling en over te gaan tot de toevoeging van een tweede lid aan artikel 16.3 van het bestemmingsplan Woonwijken Noordwest, luidende; Voor de omvang van een aan-huis-verbonden beroep geldt de volgende bepaling: de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep mag niet meer bedragen dan 25% van de vloeroppervlakte van de desbetreffende woning, inclusief de daarbij behorende aan- en uitbouwen, met een maximum van 75 m2.

501161

1/3


HEEMSTEDE

BESLUIT B&W 1. Aan de raad voor te stellen uitvoering te geven aan beslissing IV van de Afdeling en over te gaan tot de toevoeging van een tweede lid aan artikel 16.3 van het bestemmingsplan Woonwijken Noordwest, luidende: Voor de omvang van een aan-huis-verbonden beroep geldt de volgende bepaling: de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep mag niet meer bedragen dan 25% van de vloeroppervlakte van de desbetreffende woriing, inclusief de daarbij behorende aan- en uitbouwen, met een maximum van 75 m2. 2. het onder 1. bedoelde voorstel voorleggen aan de commissie Ruimte om advfes te geven aan de raad (A-stuk). RESULTAAT COMMISSIE Conclusie voorzitter: hamerstuk voor de raadsvergadering van 17 februari 2011. BESLUIT RAAD De raad van de gemeente Heemstede; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 18-1-2011 besluit: 1. Uitvoering te geven aan beslissing IV van de Afdeling en over te gaan tot de toevoeging van een tweede lid aan artikel 16.3 van het bestemmingsplan Woonwijken Noordwest, luidende; Voor de omvang van een aan-huis-verbonden beroep geldt de volgende bepaling; de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep mag niet meer bedragen dan 25% van de vloeroppervlakte van de desbetreffende woning, inclusief de daarbij behorende aan- en uitbouwen, met een maximum van 75 m2 De raad voornoemd, de griffier,

501161

de voorzitter,

2/3


HEEMSTEDE

INLEIDING Zie samenvatting. MOTIVERING Uitvoering uitspraak van de Afdeling Bestuursrecht Raad van State Het voorgestelde besluit is ter uitvoering van de uitspraak van de Afdeling van 5 januari 2011. FINANCIËN

JURIDISCH KADER Wro Bro Awb PLANNING/ UITVOERING Planning Behandeling in vergadering van de Raadscommissie Ruimte Behandeling in vergadering van de Gemeenteraad Publicatie Beroepstermijn

7 februari 2011 17 februari 2011 2 maart 2011 3 maart 2011 -13 april 2011

Vervolg procedure Belanghebbenden die tijdig hun zienswijze op het ontwerp-bestemmingsplan bij de gemeenteraad naar voren hebben gebracht, kunnen gedurende 6 weken tegen dit besluit beroep instellen. Dit geldt ook voor belanghebbenden die kunnen aantonen redelijkerwijs niet in staat te zijn geweest zienswijzen bij de gemeenteraad kenbaar te maken Dit beroep kan worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA's-Gravenhage. Indien beroep wordt ingesteld kan tevens een verzoek om voorlopige voorziening (schorsing) worden ingediend bij de voorzitter van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist. Het besluit treedt in werking daags na afloop van de beroepstermijn, tenzij binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. COMMUNICATIE/ BEKENDMAKING De vaststelling van dit besluit zal worden gepubliceerd in Heemstede nieuws, de staatscourant en op de gemeentelijke website. Het besluit zal tevens bekend worden gemaakt aan het rijk, de provincie en het hoogheemraadschap. BIJLAGEN 1. kenmerk: 501270 onderwerp: Uitspraak afdeling bestuursrecht Raad van State inzake Bestemmingsplan Woonwijken Noord-West

501161

3/3


Bijlage 3:

Zienswijze aanvrager

oranjewoud

Mr ir H.S.M. Kruijer

Van Slingelandtlaan 9 2101 BP Heemstede tel. 023-529 28 30 mob. 06-55 707 710 email: [email protected]

Mr N.A. Boerties Oranjewoud Tolhuisweg 57 8443 DV Heerenveen Heemstede, 11 juli 2011 Betreft: concept adviesrapport planschade

vasigoea, economie d uegai

projectpost _ / Projectnummer^ I 4 ^ ' - — PM:(-l£?,VvT-e^^\.0 PL; . CC: " ' ( Ö O ^ A J V U I A

Geachte heer Boerties,

Hierbij reageer ik op het concept d.d. 14 juni j.l. van uw "Advies ex afdeling 6.1 WRO met betrekking tot de aanvraag om planschadevergoeding van de heer mr ir H.S.M. Kruijer, Van Slingelandtlaan 9 te Heemstede", hierna kortweg door mij genoemd: concept adviesrapport.

Overall reactie Bij de opstelling van dit concept adviesrapport bent u niet te werk gegaan - zoals toch wettelijk vereist wordt - als een onafhankelijke en deskundige adviseur doch als een papagaai van de gemeente Heemstede. De relevante paragrafen 9 t/m 11 met de planologische vergelijking in abstracto en in concreto zijn een letterlijke herhaling van de argumentatie van de gemeente. Mijn argumentatie, bestaande uit diverse stukken - o.a. een taxatierapport van de professionele en beëdigde makelaar P. Grajer d.d. 16 september 2009 -, is zonder meer op één hoop gegooid en zelfs zonder een behoorlijke indexatie geheel naar de bijlage verbannen, zonder dat daar één woord aan is gewijd. Om van dit laatste nog slechts één (klein) voorbeeld te geven: Ik heb erop gewezen dat de indirecte planschade voor mijn woning/perceel ten gevolge van het nieuwe plan Woonwijken Noordwest onder meer bestaat uit een drastisch verlies van uitzicht. Daar wordt in het concept adviesrapport met geen woord over gerept.

Meer gedetailleerde reactie Inleiding Het is niet mijn gewoonte om met papagaaien in discussie te treden, en zeker niet met papagaaien die mij aldus schofferen. Dat kan ook redelijkerwijs niet van mij worden gevergd.

Ik zal mijn reactie daarom hierna beperken tot enkele opmerkingen, die verre van uitputtend zijn. Een meer uitputtende reactie reserveer ik voor vervolg-instanties die mij au serieux nemen en die ik omgekeerd au serieux kan nemen.

Opmerkingen 1. U beweert - zie paragraaf 5 - dat ik tijdens het bezichtigingsbezoek op 31 mei 2011 gesteld zou hebben dat u op no cure no pay basis voor de gemeente zou werken. Dat is onjuist. Ik heb u slechts gevraagd op welke basis (no cure no pay of anderszins?) u door de gemeente bent ingeschakeld. Ik heb daarbij inderdaad - naar nu blijkt: terecht - uw onafhankelijkheid in twijfel getrokken. Maar ik heb die twijfel ook gefundeerd, door te wijzen op een feit van algemene bekendheid: "Wie betaalt, bepaalt." Deze motivering heeft u niet vermeld. Hoewel ons gesprek-op-31 mei 20-1-1-uitepst-kort-was—-omdat-uvan uw kant geen enkele vraag had, geen enkele inhoudelijke opmerking heeft gemaakt en geen enkele inhoudelijke discussie heeft gevoerd -, heeft u het niet correct weten weer te geven. N.B. De gemeente Heemstede heeft aan het begin van 2011 uw ingenieursbureau ingeschakeld om een eigen verkeerskundig onderzoek uit te voeren naar de gevolgen van een Haarlems bouwplan vlak bij de grens met Heemstede, nl. de (nieuwe) Houthof aan de Claus Sluterweg. Dat is gebeurd nadat de gemeenteraad uitdrukkelijk te kennen had gegeven geen enkel vertrouwen te hebben in de Haarlemse rapportage over dit onderwerp, met als reden: "Iedereen weet dat wie betaalt, bepaalt." Ik heb niet anders gedaan dan u dit algemeen bekende feit voorhouden.

2. Bij de door mij ingediende stukken - die naar de (niet-geïndexeerde en onbesproken) bijlage van uw concept adviesrappport zijn verbannen - ontbreekt mijn email aan Oranjewoud van 24 mei 2011, waarvan de ontvangst mij is bevestigd. Daarin heb ik u - met toelichting - het volgende laten weten; Op grond van de opstelling van de gemeentelijke belastingheffingsambtenaar inzake de WOZ-waarde van mijn woning, bedraagt mijn planschade niet € 75.000 - zoals getaxeerd is door de Heemsteedse makelaar P. Grajer in zijn taxatierapport d.d. 16 september 2009 - doch € 85.000.

3. De weergave van de oude plankaart in paragraaf 9 ("Adriaan Pauwlaan e.o.", afbeelding 9) is volstrekt ondeugdelijk. De bestemmingen zijn niet met (de bijbehorende) kleuren aangegeven - zodat niet te achterhalen valt waar welke bestemmingen golden en de daaraan door u gegeven gevolgtrekkingen oncontroleerbaar zijn. 4. In de 2e alinea van paragraaf 9 wordt vermeld dat onder het oude plan aan mijn perceel de volgende bestemmingen waren gegeven - voor onderscheiden gedeeltes: 'woondoeleinden', 'tuin' en 'erf. Vervolgens wordt gesteld dat mijn perceel blijkens art. 4 van het oude plan aldus bestemd zou zijn voor: woonhuizen, bij een woonhuis behorende autoboxen en bergplaatsen, bouwwerken geen gebouwen zijnde en tuinen bij de gebouwen. Dat laatste is onjuist. Deze bestemmingsomschrijving gold slechts voor het gedeelte van mijn perceel dat bestemd was voor 'woondoeleinden'. Voor het gedeelte dat bestemd was als 'tuin' gold bijv. de bestemmingsomschrijving: tuinen met de bijbehorende verhardingen. Zie art. 14 van het oude plan.

5. In het oude plan was achter het reeds met een woning bebouwde bouwvlak een strook van 3 m diep 2

toegevoegd die tesamen met het (reeds bebouwde) bouwvlak aangeduid werd als "bebouwingsvlak" (zie de definitie in art. 1 lid 17 van het oude plan). Dit bebouwingsvlak (en niet meer) was bestemd voor 'woondoeleinden': zie de oude plankaart. Aanbouw (voor bewoning) was slechts toegestaan (afgezien van de mogelijkheid tot aanbouw op het zijerf bij hoekwoningen, zie art. 11 lid 2 sub c van het oude plan) op deze achter de woning gelegen bebouwingsstrook (mijn term) van 3 m diep. Zie ook par. 2,1 van de toelichting bij het oude plan. Voor deze beperkte mogelijkheid tot achteraanbouw gold dat de goothoogte ten hoogste 3 m mocht bedragen: zie art. 4 lid 3 sub f van het oude plan. Er was dus in de oude planregels geen uitdrukkelijke beperking opgenomen van de bouwhoogte (ofwel nokhoogte) van dergelijke achteraanbouw. Dit essentiële onderdeel van het oude plan, dat onmisbaar is voor een deugdelijke planologische vergelijking, is in paragraaf 9 geheel genegeerd.

6. Onder-het-nieuwe plan geldt voor-achteraanbouw, voor-zoverdie plaatsvindtôp-deze-voormaligebebouwingstrook van 3 m diep achter de woning, een stringentere hoogtebeperking dan onder het oude plan van toepassing was: thans mag de bouwhoogte - ruwweg gezegd - niet meer dan ca. 3 m bedragen. Zie art. 16.2.2 sub d. Deze meer stringente regel is ontleend aan het gemeentelijke beleid ten aanzien van de interpretatie en toepassing van het oude plan, dat behept was met nogal wat inconsistenties en onduidelijkheden. Het gemeentelijke beleid terzake was consequent gericht op een behoud van het groene karakter van Heemstede), met name ook op particulier terrein. Voor aan- en bijgebouwen (ook op het erf) gold daarom een bouwhoogtebeperking tot 3m. Zie voor een bevestiging hiervan: de bijlagen 1-2 bij mijn brief van 18 december 2009 (planologische vergelijking). Zie ook de feitelijke situatie: Voor zover er aan- en bijgebouwen in het voormalige plangebied Adriaan Pauwlaan met een bouwhoogte van meer dan 3 m aanwezig zijn, dateren die van vóór de vigeur van het oude plan. Het gaat hierbij bijv. om oude garages (neergezet bij de bouw van de woningen) met een dak, of om het bijgebouw op afbeelding 8 dat al voorkwam op de oude plankaart (afbeelding 9).

7. In de 1 e alinea van paragraaf 10 wordt zonder toelichting beweerd dat in het nieuwe plan de bestaande functies van het oude plan positief zouden zijn bestemd, "op één na". Welke ene functie van het oude plan is volgens u in het nieuwe plan "negatief wegbestemd"? Gaat het hier om de hiervóór besproken uitdrukkelijke beperking van de bouwhoogte van achteraanbouw over de eerste 3 m diep achter de woning, of gaat het om een andere functie? Voor een deugdelijke planologische vergelijking is het vereist dat u dit nauwkeurig benoemt.

8. Onder het nieuwe plan is de mogelijkheid tot het aanbrengen van dakkapellen drastisch vergroot. Deze mogen nu ook aangebracht worden op aan- en bijgebouwen neergezet in de achtertuinen: zie art. 16.2.1 sub g-h. Deze mogelijkheid vergroot op drastische wijze de indirecte schade bij de omringende percelen (bedreiging van de privacy). Zij is echter in het concept adviesrapport geheel genegeerd, terwijl zij toch onmisbaar is vooreen deugdelijke planologische vergelijking.

9. Bij afbeelding 5 staat vermeld: "bestaande bijgebouwen naburige percelen" 3

Dat is onjuist. De rechterhelft van deze afbeelding wordt ingenomen door mijn garage (met ramen). Op de linkerhelft staat het raamloze bijgebouw van ca. 3 m hoog (!) dat ook is afgebeeld op afbeelding 6 en dat gelegen is op het buurperceel Van Slingelandtlaan 11, aan de noordzijde van mijn perceel. Bij afbeelding 8 staat vermeld: "bijgebouw in achtertuin van buurperceel". Dat is onjuist. Dit bijgebouw bevindt zich in de achtertuin van Van Slingelandtlaan 5., welk perceel door Van Slingelandtlaan 7 van het mijne is gescheiden. Zie ook afbeelding 9.

10. In het concept adviesrapport ontbreekt een essentieel onderdeel dat ook wordt voorgeschreven door de gemeentelijke Procedureverordening (voor advisering tegemoetkoming in planschade, vastgesteld bij raadsbesluit van 30 oktober 2008), nl.: een taxatie van de waarde van mijn woning/perceel vóór en na de inwerkingtreding van het nieuwe plan (art. 6 lid 5 Procedureverordening). -Dat is des te navranter omdat ik zelf een taxatierapport d.d. 16 september 2009 heb ingebracht dat is opgesteld door een professionele en beëdigde makelaar die goed met de lokale markt bekend is (P. Grajer te Heemstede). Daarin is de waarde van mijn woning/perceel vóór de inwerkingtreding van het nieuwe plan op € 725.000 getaxeerd en mijn planschade op € 75.000. N.B. Deze planschade moet thans, op instigatie van de gemeentelijke belastingheffingsambtenaar, gesteld worden op: € 85.000. Zie mijn voornoemde email van 24 mei 2011.

11. Uw verwijzingen naar de procedureverordening zijn onjuist. Zie bijv. de eerste zin van paragraaf 3: de eis tot hoor en wederhoor is opgenomen in art. 6 lid 3 Procedureverordening, en niet in art. 5 lid 3 daarvan zoals u ten onrechte schrijft. Zie ook de laatste zin van paragraaf 5: de eis tot verslaggeving is opgenomen in art. 6 lid 6 Procedureverordening, en niet in art. 5 lid 6 daarvan. U heeft dus niet eens de moeite genomen om u behoorlijk in deze verordening te verdiepen - hoewel die toch erg kort is. Maar dat komt wellicht omdat u kennelijk niet van plan bent - zie ook de voorgaande opmerking nr. 1 0 om deze verordening na te leven. Ook zodoende treedt u in de voetsporen van de gemeente; Die heeft mij per brief van B&W d.d. 27 juni j.l. laten weten dat zij het "niet noodzakelijk" vindt om zich aan deze verordening te houden. En - zoals eenieder weet -: "wie betaalt, bepaalt".

Onrechtmatigheden Bovendien: Oranjewoud is voor de uitvoering van deze adviesopdracht een vaste prijs met de gemeente overeengekomen (zie paragraaf 5). Alle aandacht en moeite die u aan mijn argumentatie besteedt, leveren dus voor Oranjewoud een loutere kostenpost op, gaan ten koste van de winst die Oranjewoud met de uitvoering van deze opdracht kan behalen. Oranjewoud heeft er dus een rechtstreeks eigen belang bij om mijn argumentatie te (blijven) negeren, zoals tot dusver is gebeurd. Oranjewoud beschikt dus niet over de onafhankelijkheid die in deze (wettelijk) vereist is, schendt ook de procedureverordening (zie hiervóór), en handelt onrechtmatig jegens mij indien u niettemin aan de gemeente advies zou uitbrengen. Ook de gemeente handelt onrechtmatig jegens mij, met schending o.a. van de procedureverordening en van art. 2:4 Awb, indien zij een advies van u zou accepteren.

Afsluiting Bij dit, verre van uitputtende, commentaar laat ik het hierbij. Opmerkingen als de voorgaande nrs. 5-8 heb ik ook al bij de gemeente gemaakt - om vervolgens te moeten ervaren dat ze volkomen werden genegeerd. Een meer uitputtende reactie reserveer ik - zoals gezegd - voor volgende instanties, met name die welke mij au serieux nemen en zich aan weten regelgeving (o.a. van behoorlijk bestuur) willen houden en die ik omgekeerd au serieux kan nemen.

Hoogachtend,

Mr ir H. S. M. Kruijer

Van Slingelandtlaan 9 2101 BP Heemstede tel. 023-529 28 30 mob. 06-55 707 710 email: [email protected]

Aan: het college van B&W van de gemeente Heemstede Raadhuisplein 1, 2101 HA Heemstede (persoonlijk bezorgd) Heemstede, 12 juli 2011 Betreft: vaststelling planschade

Geacht college,

Gisteren heb ik aan mr N.A. Boerties (Oranjewoud, Heerenveen) de bijgaande reactie toegestuurd op diens concept adviesrapport d.d. 14 juni 2011 over de planschade die ik door de inwerkingtreding van het nieuwe plan Woonwijken Noordwest heb geleden. Ik wijs u op twee punten.

1. In het concept adviesrapport ontbreekt een essentieel onderdeel, nl. een taxatie van de waarde van mijn woning/perceel vóór en na de inwerkingtreding van het nieuwe plan. Dat is (ook) in strijd met art. 6 lid 5 van de Procedureverordening (voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Heemstede). Ik verwijs hierbij ook naar een uitspraak als: Hof Arnhem 22-112005, LJN AU7028.

Ten overvloede merk ik hierbij op dat aan de vakbekwaamheid van een taxateur van onroerend goed in het maatschappelijke verkeer (hypotheekverstrekking etc.) onder meer de volgende eis wordt gesteld: De taxateur moet voldoende bekend zijn met en ervaring hebben in de plaats/regio van het te taxeren object. De door mij ingeschakelde professionele en beëdigde makelaar P. Grajer te Heemstede, die op 16 september 2009 een taxatie heeft verricht waarvan ik u een kopie heb verstrekt, voldoet (ook) aan deze eis. Volgens zijn taxatie bedraagt mijn indirecte planschade € 75.000 en wordt die schade op geen enkele wijze gecompenseerd door mijn eigen toegenomen erfbebouwingsmogelijkheden, omdat een benutting daarvan mij een kapitaalverlies zou bezorgen ter grootte van € 200.000. Een medewerker van Oranjewoud kan niet aan de voornoemde vakbekwaamheidseis voldoen, omdat de vestigingen van dit bureau te ver van Heemstede zijn gelegen.

2. Alleen al doordat Oranjewoud voor de uitvoering van deze adviesopdracht een vaste prijs met de gemeente Heemstede is overeengekomen (zie paragraaf 5 van het concept adviesrapport), beschikt dit bureau niet over de onafhankelijkheid die in deze (wettelijk) vereist is. Dit wordt uitgewerkt in de bijlage.

Ten overvloede merk ik hierbij op dat de Procedureverordening meer in het algemeen bevestigt dat de ingeschakelde adviseur niet onafhankelijk is. Zie art. 6 lid 8 van deze verordening: Deze bepaling gaat ervan uit dat de gemeente niet op een concept adviesrapport hoeft te reageren, dus dat een concept adviesrapport geheel op de wensen van de gemeente is toegesneden, conform het algemeen bekende feit: "wie betaalt, bepaalt."

Conclusie: U handelt onrechtmatig jegens mij, met schending o.a. van de Procedureverordening en van art. 2:4 Awb, indien u een advies van Oranjewoud zou accepteren bij de huidige stand van zaken: geen secondaire taxatie uitgevoerd door een vakbekwame en lokaal goed bekende taxateur van onroerend goed, hantering van een vaste prijs voor de uitvoering van de adviesopdracht, concept-advisering die zozeer op de wensen van de gemeente is toegesneden dat deze daarop niet meer hoeft te reageren.

Met vriendelijke groet,

Bijlage: mijn reactie d.d. 11 juli 2011 op het concept adviesrapport van Oranjewoud

8440 AA Heerenveen T (0513) F (0513) AJ HEEMSTEDE ^ JUU 2011

Recommend Documents