3
Organisatie, governance en maatschappelijke inbedding
3. Organisatie, governance en maatschappelijke inbedding In dit hoofdstuk lichten wij de organisatie van Woningstichting Putten toe. Ook de governancestructuur en de samenwerking met andere organisaties en instellingen komt hierbij aan de orde.
3.1
Organisatie
Woningstichting Putten is een woningcorporatie met 1874 woningen, uitsluitend werkzaam in de gemeente Putten. Woningstichting Putten is een toegelaten instelling op grond van het BBSH, aangesloten bij Aedes vereniging van woningcorporaties en ondertekenaar van de AedesCode.
De organisatie is een stichting, het bestuur wordt gevormd door de directeur-bestuurder en het interne toezicht wordt verricht door de Raad van Commissarissen. De eventuele winsten worden uitsluitend ten dienste van de volkshuisvesting ingezet. De werkorganisatie is verdeeld over drie afdelingen, zie onderstaand organogram. Eind 2012 waren er 15 medewerkers (12,3 fte) in dienst. In verhouding tot het woningbezit is dit een kleine bezetting.
Raad van Commissarissen
Directeur-bestuurder
Controller
Vastgoed
Woondiensten
Arbo-beleid
De medewerkers van Woningstichting Putten werken in een veilige en gezonde omgeving. Alle medewerkers beschikken over het personeelshandboek waarin o.a. de beleidslijnen zijn vastgelegd rondom de arbo-omstandigheden en het gebruik van beschermingsmiddelen.
Integriteitbeleid
Woningstichting Putten beschikt over een integriteitcode, met daarin opgenomen een klokkenluidersregeling. Er zijn in 2012 geen situaties geweest waarin de integriteit van de bestuurder of van medewerkers in het geding was of waarin tegenstrijdige belangen een rol hebben gespeeld. Vanuit de Arbo-Unie is een vertrouwenspersoon beschikbaar voor ondersteuning en advies bij het melden van integriteitkwesties. In het integriteitbeleid
14
Financiën
zijn de acties beschreven die intern, dan wel door de vertrouwenspersoon worden ondernomen naar aanleiding van een melding (klokkenluidersregeling). Er zijn in 2012 geen meldingen bij de vertrouwenspersoon binnengekomen op het gebied van integriteitschendingen. Ook zijn op geen enkele andere wijze signalen binnengekomen dat sprake zou zijn geweest van schending van het integriteitsbeleid.
Ondernemingsraad
Ondanks dat Woningstichting Putten hiertoe niet verplicht is, heeft zij een Ondernemingsraad (OR). De OR bestaat uit 3 werknemers en is in 2012 driemaal bijeengeweest. Daarnaast is door de OR tweemaal gesproken met de directeur-bestuurder en eenmaal met een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen. Indien van toepassing heeft de OR gebruik gemaakt van haar instemmings- en adviesrecht.
3.2
Samenwerking/maatschappelijke inbedding en verbindingen
Samenwerking met stakeholders
Belangrijkste stakeholders voor Woningstichting Putten zijn de gemeente Putten, de Huurdersorganisatie, de zorginstellingen, Stichting Welzijn Putten, het Ouderen Overleg Putten, de Politie en het Maatschappelijk Werk. In 2012 hebben we op verschillende manieren contact gehad met onze stakeholders. In augustus zijn alle stakeholders uitgenodigd voor een rondrit langs ons woningbezit en een discussie over het conceptondernemingsplan. De reacties waren uiterst positief.
Gemeente Putten
Met de gemeente Putten is in 2012 viermaal bestuurlijk overleg geweest in het Overleg Volkshuisvesting Putten (OVP). Agendapunten waren onder meer de prestatieafspraken, nieuwe woningbouwprojecten, woonruimteverdeling en huurbeleid, schuldhulpverlening, verbetering van de woonomgeving, de toekomstvisie voor Putten en het ondernemingsplan van de WSP. Ook zijn er vele contacten met ambtenaren geweest, bijvoorbeeld voor bouwplannen of bij de sociale dienst. Woningstichting Putten en de gemeente Putten hebben elkaar nodig bij het realiseren van de gemeentelijke Woonvisie en het ondernemingsplan van de WSP.
15
Huurdersorganisatie
Iedere twee maanden is overlegd met de voorzitter en secretaris van de Huurdersorganisatie Putten. Daarnaast is er driemaal een bijeenkomst geweest met de voltallige Huurdersorganisatie. Er zijn diverse onderwerpen de revue gepasseerd, zoals het huur(harmonisatie)beleid, de woonruimteverdeling, het sociaal plan bij sloop, de tuinenwedstrijd, het belonen van trouwe huurders, nieuwbouwprojecten, het nieuwe ondernemingsplan etc.
Ouderen Overleg Putten
In het Ouderen Overleg Putten (OOP) zijn alle partijen vertegenwoordigd die betrokken zijn bij de zorg voor ouderen. Dit overleg heeft in 2012 tweemaal plaatsgevonden. In dit overleg kunnen wij onze plannen rond wonen en zorg tegen het licht houden en de ontwikkelingen in de vraag van ouderen bespreken.
Diverse zorginstellingen
In 2012 zijn de appartementen naast De Schauw opgeleverd en hebben wij met de Zorggroep Noordwest-Veluwe afspraken gemaakt over de toewijzing van zorgwoningen. Ook hebben we aangegeven dat de WSP in de laatste fase van de nieuwbouw van De Schauw graag sociale huurwoningen wil realiseren. Dit wordt nog onderzocht. Aan Careander, Stichting Puttensteyn, Stichting De Pinnenburg, Stichting Sprank en de Stichting Grensverleggende Talenten verhuren wij complexen voor begeleid zelfstandig wonen. Wij bieden de huisvesting, zij bieden de zorg.
Sociaal vangnetoverleg
Het sociaal vangnetoverleg (SVO) in Putten heeft in 2012 negenmaal plaatsgevonden. Woningstichting
16
Putten speelt een belangrijke rol bij de signalering van probleemsituaties, zodat hier de nodige zorg en begeleiding op maat kan worden geboden. Ook de Politie en het Maatschappelijk Werk nemen hieraan deel.
Samenwerking in de regio
In de regio Noord-Veluwe streven de corporaties en gemeenten naar afstemming van het woonbeleid. Er heeft een aantal keer overleg plaatsgevonden tussen de corporatiebestuurders en de wethouders in de regio Noord-Veluwe (Putten, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Elburg, Oldenbroek, Epe, Hattem en Heerde). De wethouders en corporatiebestuurders zijn ook gesprekspartner van de provincie bij de totstandkoming van het Kwalitatief Woningbouw Programma. In 2012 zijn onder meer de volgende thema’s aan de orde geweest: behoefte aan wonen met zorg, regionale woonruimteverdeling, energiebesparing, regionale woonagenda, classificatiesysteem toegankelijkheid.
Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen
Woningstichting Putten is in 2012 geen bestuurlijke en/of financiële verbindingen aangegaan met andere rechtspersonen en/of vennootschappen. Er zijn geen vennootschappen of nevenstructuren binnen de organisatie aanwezig.
Sponsoring
Woningstichting Putten heeft in 2012 een beperkt bedrag besteed aan sponsoring van lokale (sport) activiteiten, die een bijdrage leveren aan de sociale samenhang. Daarnaast wordt een bijdrage gegeven
aan het Hospice van Nijkerk, omdat een dergelijke voorziening in Putten ontbreekt en inwoners van Putten van deze woon- en verblijfsvoorziening in de laatste fase van hun leven gebruik maken. Het gaat om in totaal een bedrag van ruim € 1.000,-. Verder heeft de WSP in het kader van de leefbaarheid een eenmalige financiële bijdrage geleverd van € 10.000,- voor de totstandkoming van het Inloophuis ‘t Hart van Putten.
3.3
Governancestructuur
Woningstichting Putten onderschrijft de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties. In het ‘Verslag van de Raad van Commissarissen’ wordt hierop verder ingegaan. Voor de vertaling van de principes uit de Governancecode zijn de volgende interne documenten opgesteld: • Reglement voor de Raad van Commissarissen; • Profielschets van de Raad van Commissarissen; • Reglement voor het Bestuur; • Integriteitcode met klokkenluidersregeling. In overleg met de Raad van Commissarissen zijn de belangrijkste stakeholders benoemd. Met hen vindt regelmatig overleg plaats, passend bij de aard van de relatie.
3.3.1 Bestuur Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de organisatie. Dit betekent onder meer dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de organisatie, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de organisatie. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en ook voor het beheersen van de risico’s, verbonden aan de activiteiten van de organisatie. Het bestuur weegt ook de belangen af van andere organisaties die met de werkzaamheden van Woningstichting Putten verbonden zijn (stakeholders). Het bestuur legt over haar werkzaamheden verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Daartoe verschaft het bestuur de Raad van Commissarissen tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de raad. Het
bestuur bespreekt ook de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 7 van de statuten van Woningstichting Putten omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor het bestuur. Het bestuur wordt gevormd door directeur-bestuurder mw. drs. M.C.M. Boeijen. Zij is benoemd voor onbepaalde tijd. Tegenstrijdige belangen Elke schijn van belangenverstrengeling tussen de organisatie en de bestuurder moet worden vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de bestuurder spelen die van materiële betekenis zijn voor de organisatie of de bestuurder, behoeven de goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Omtrent transacties met een tegenstrijdig belang wordt gerapporteerd in de bestuursrapportage. In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeurbestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. De bestuurder heeft ook geen nevenfuncties die de onafhankelijkheid of integriteit in gevaar zouden kunnen brengen.
3.3.2 Raad van Commissarissen Taak en werkwijze De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de organisatie. Daarnaast staat hij het bestuur met raad ter zijde. Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de organisatie. De raad is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. In het ‘Verslag van de Raad van Commissarissen’ in dit jaarverslag zijn de taak en de werkwijze van de raad nader beschreven, evenals de wijze waarop hij hieraan in 2011 invulling heeft gegeven. Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 leden en is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Hierover zijn in het Reglement voor de Raad van Commissarissen bepalingen opgenomen. Jaarlijks wordt over de onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen gerapporteerd in het verslag van de Raad van Commissarissen.
17
Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. De kwalificatievereisten voor leden van de Raad van Commissarissen zijn opgenomen in de ‘Profielschets voor de Raad van Commissarissen’. De randvoorwaarden voor het functioneren van de raad als geheel zijn opgenomen in het ‘Reglement van de Raad van Commissarissen’. Een (her)benoeming van een lid van de Raad van Commissarissen vindt plaats na zorgvuldige overweging waarbij de profielschets en het reglement in acht worden genomen. Benoeming vindt in principe plaats voor een periode van vier jaar, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat commissarissen conform de Governancecode maximaal acht jaar zitting kunnen hebben in de raad.
3.3.3
De controle van de financiële verslaggeving, de positie van de interne controlefunctie en van de externe accountant.
Financiële verslaggeving Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult. Externe accountant De Raad van Commissarissen benoemt de externe accountant, na advies van de directeur-bestuurder. Het bestuur en de Raad van Commissarissen maken ten minste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Deze beoordeling heeft in 2011 plaatsgevonden en op basis hiervan is voor 2012 opdracht gegeven aan BDO Accountants voor de controle van de jaarrekening 2012. De kosten hiervan bedragen € 33.430. Opdrachten van het bestuur voor niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden vooraf besproken in een vergadering van de Raad van Commissarissen. De kosten van enkele fiscale adviezen bedroegen in 2012 € 23.410. Hierbij zijn adviseurs betrokken die geen rol hebben gespeeld bij de controlewerkzaamheden. Interne controlefunctie Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne beheersings- en controlesystemen.
18
Relatie en communicatie van de externe accountant met de organisatie De externe accountant woont het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening (het accountantsverslag) gelijkelijk aan zowel de Raad van Commissarissen als aan het bestuur. De externe accountant is onafhankelijk en kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Commissarissen.
3.3.4 Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobeheersing wordt steeds belangrijker bij woningcorporaties, vooral door een aantal negatieve gebeurtenissen in de afgelopen jaren. Er zijn verschillende risico’s te onderscheiden. Zo zijn er ontwikkelrisico’s, maar ook bijvoorbeeld marktrisico’s, rente- en financieringsrisico’s, fiscale risico’s (vennootschapsbelasting en btw) en frauderisico’s. De kunst is om een juiste inschatting van risico’s te maken en tijdig maatregelen te nemen om deze te beheersen. Het bestuur van Woningstichting Putten is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. In 2011 zijn onder begeleiding van het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement (NAR) de belangrijkste vijf risico’s benoemd. Dit zijn marktontwikkelingen (nieuwbouw/aanbod sluit niet aan bij de klantvraag), grondposities (te weinig betaalbare grondposities), renterisico’s (onverwachte rentestijgingen), kwaliteit medewerkers (kennisniveau door veranderende regelgeving), en besluitvorming (onvoldoende helder en daardoor verkeerde investeringsbeslissingen). Daarnaast is ook het politiek ingrijpen een groot risico. Dit blijkt al uit de gevolgen van het regeerakkoord. Hierop zijn de sturingsmogelijkheden voor individuele corporaties beperkt. De risico’s zijn in 2012 in het MT besproken. Dit krijgt in 2013 een nog uitgebreider gevolg. Dan zal ook de Raad van Commissarissen via de periodieke rapportages worden geïnformeerd over de wijze waarop het bestuur omgaat met de gesignaleerde risico’s.
4
Maatschappelijke prestaties
4. Maatschappelijke prestaties In hoofdstuk 2 hebben we de vijf strategische doelstellingen uit ons ondernemingsplan 2013-2017 benoemd. Voor het concretiseren van deze doelstellingen zijn ze teruggebracht naar de volgende drie beleidsvelden: 1. Beschikbaarheid 2. Betaalbaarheid 3. Kwaliteit - woningbezit - woonomgeving - dienstverlening In dit hoofdstuk worden resultaten over 2012 geplaatst ten opzichte van de gemaakte beleidskeuzes op deze diverse onderdelen.
4.1
Beschikbaarheid
Wanneer we spreken over beschikbaarheid hebben we het over zorgen voor voldoende aanbod voor onze doelgroep. Beschikbaarheid kunnen wij beïnvloeden door keuzes te maken ten aanzien van nieuw-
20
bouwplannen (§ 4.1.1), verkoop van bestaand bezit (§ 4.1.2), de woonruimteverdeling (§ 4.1.3) en toepassing van overige wet- en regelgeving (§ 4.1.4).
4.1.1 Nieuwbouwplannen 4.1.1.1 Doelstellingen Door te investeren in nieuwbouw willen wij hoofdzakelijk het volgende bereiken: • Het aanbod sociale huurwoningen verruimen in de jaren tot 2020. Hiertoe benutten we de ruimte die wordt geboden binnen het KWP en de Woonvisie voor de realisatie van woningen tot de Huurtoeslaggrens. • Het aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen vergroten. Dit willen wij bereiken door middel van transformatie van ons bezit op inbreidingslocaties. We stellen onszelf ten doel dat minimaal 88% van de nieuwbouw uit nultredenwoningen (cf. KWP) bestaat.
4.1.1.2 Sloop In 2012 hebben wij 16 woningen en een bedrijfspand aan de Brinkstraat gesloopt. Op die plek worden in 2013 26 sociale huur- en 13 vrije sectorappartementen opgeleverd. Daarnaast zijn er nog drie projecten in voorbereiding waar de komende jaren nog 46 woningen worden gesloopt en vervangen door 66 sociale huurwoningen en -appartementen. Woningtype
Aantal op 1 jan 2012
%
Aantal op 31 dec 2012
%
1.307 166 138 110 88 23
71,3 9,1 7,5 6,0 4,8 1,3
1.310 170 174 115 95 10
69,9 9,1 9,3 6,1 5,1 0,5
Reguliere eengezinswoning Grondgebonden seniorenwoning Appartement met lift Appartement zonder lift op verdieping Appartement zonder lift op begane grond Te slopen woningen
Totaal
4.1.1.3 Nieuwbouw huur Sociale huurwoningen In 2012 zijn de volgende projecten opgeleverd: • De Schauw: 36 sociale huurwoningen • Bijsteren: 4 sociale huurwoningen • Veldstraat: 4 sociale huurwoningen • Schoolstraat: 12 sociale huurwoningen Daarnaast is in 2012 begonnen met de bouw van blok D aan de Brinkstraat. Deze nieuwbouw wordt in 2013 opgeleverd. Ook zijn de nodige voorbereidingen getroffen voor nieuwbouw aan de Hoek Van Damstraat en de Tollenstraat. Dure huurwoningen In 2012 is begonnen met de bouw van blok C aan de Brinkstraat, bestaande uit 13 appartementen. Deze nieuwbouw wordt in 2013 opgeleverd. Verder zijn er geen vrije sector woningen in ontwikkeling gezien de financiële risico’s die hiermee gepaard gaan en het feit dat we hiermee niet onze primaire doelgroep bedienen. Specifieke doelgroepen Er is in 2012 geen nieuwbouw voor specifieke doelgroepen opgeleverd. Op dit moment zijn dergelijke projecten niet in ontwikkeling, omdat we deze alleen aannemen in geval er een specifieke vraag ligt. Dit laatste is niet het geval.
1.832
100
1874
100
Transformatie bezit De sloop-nieuwbouw leidt ertoe dat wij in verhouding meer nultredenwoningen in ons bezit krijgen. Dit is in overeenstemming met onze doelstelling. Bestond ons bezit op 1 januari 2012 nog voor 71,3% uit eengezinswoningen, aan het eind van het jaar was dit 69,9%. Het aandeel van nultredenwoningen is toegenomen van 21,4% naar 23,5%. Naast deze 1.874 woningen hebben wij overigens ook nog 54 garages en 6 woongebouwen met 79 wooneenheden voor verstandelijk beperkten. 4.1.1.4 Nieuwbouw koop In 2012 zijn de 14 koopappartementen aan de Brinkstraat opgeleverd. Hiervan zijn er eind 2012 in totaal 8 verkocht. De overige 6 appartementen stonden eind 2012 nog te koop. In de toekomst zijn we terughoudend met de bouw van nieuwe koopwoningen. De nieuwbouwlocaties willen we vooral benutten voor de bouw van (nultreden) sociale huurwoningen, om zo het aanbod goed te laten aansluiten op de vraag naar huurwoningen.
4.1.2 Verkoop bestaand bezit
In 2009 is de bouw- en woontechnische kwaliteit van ons bezit geïnventariseerd. Toen hebben wij ook besloten om 61 oudere huurwoningen, verspreid over meerdere complexen, te verkopen. Er zijn drie redenen die aan dit besluit ten grondslag liggen, te weten:
21
1. Vernieuwing van ons woningbezit. Naar verwachting is er op termijn sprake van een te ruim aanbod van betaalbare eengezinshuurwoningen. De oude woningen die we verkopen leveren geld op om nieuwbouwprojecten, waarmee wij ons bezit kunnen transformeren, te financieren. 2. Toevoegen van betaalbare koopwoningen. De woningen die we te koop aanbieden zijn relatief goedkoop, de gemiddelde WOZ-waarde (2013) bedraagt € 180.000. Daarbij komt dat de koper ook met een starterslening kan kopen. Zo bedienen wij een nieuwe doelgroep die anders niet in staat zou zijn geweest een woning in Putten te kopen. 3. Differentiatie tussen huur- en koopwoningen in de wijk.
Het overgrote deel van de woningzoekenden betreft één- of tweepersoonshuishoudens (91%). Dit komt onder meer door het grote aantal ouderen onder de ingeschreven woningzoekenden, 40% is 55 jaar of ouder.
In 2012 hebben 44 zittende huurders een aanbieding gekregen om hun woning te kopen. Twee huurders zijn op dit aanbod ingegaan. Daarnaast zijn in 2012 twee te verkopen woningen vrijgekomen door mutatie, waarvan er één is verkocht. Kopers konden gebruik maken van de corporatie-starterslening, maar hiervan is geen gebruik gemaakt. Eind 2012 hebben we nog 56 huurwoningen in ons bezit die zullen worden verkocht zodra ze leegkomen.
300
Het aantal actief woningzoekenden ontwikkelde zich de afgelopen jaren als volgt:
Actieve woningzoekenden
Geholpen Actief
500 400
200
191
123
181
158
278
318
303
324
2009
2010
2011
2012
100 0
4.1.3 Woonruimteverdeling
Het totaal aantal actief woningzoekenden is de laatste jaren redelijk constant. De slagingskans (dat is het aantal geholpen woningzoekenden ten opzichte van het totaal aantal actief woningzoekenden), is iets gedaald. Deze bedroeg in 2012 33%, vorig jaar was dat 37%. De slagingskans wordt vooral beïnvloed door de oplevering van nieuwbouwwoningen. In 2012 zijn 56 nieuwbouwwoningen opgeleverd, in 2011 waren dit er 98.
4.1.3.1 Woningzoekenden Er is een aparte rapportage beschikbaar over de woonruimteverdeling in 2012. In deze paragraaf schetsen wij hieruit de hoofdlijnen. Eind 2012 staan 2.032 huishoudens ingeschreven als woningzoekenden, waarvan er 324 actief op zoek naar een woning waren, maar hierin nog niet geslaagd zijn. De opbouw van het woningzoekendenbestand eind 2012 naar huishoudgrootte en leeftijdsklasse (actief en passief tezamen) ziet er als volgt uit:
4.1.3.2 Woningtoewijzingen Vanaf 1 januari 2012 wordt geen gedrukte Huurkrant met het woningaanbod meer verspreid. Via www. hurennoordveluwe.nl worden de woningen wekelijks
Huishoudgrootte Leeftijd 18 t/m 22
1 285
2 40
3 0
4 of meer 2
Totaal 327
23 t/m 34
374
118
31
15
538
35 t/m 54
160
82
58
59
359
55 t/m 64
76
123
12
8
219
65 en ouder
236
350
1
2
589
1131
713
102
86
2032
Totaal
22
aangeboden en onze eigen website. Voor de mensen zonder internet is het aanbod nog op papier beschikbaar bij de gemeente en de Stichting Welzijn Putten. In 2012 heeft Woningstichting Putten 155 woningen toegewezen, waarvan 56 nieuwbouwwoningen. De mutatiegraad bedroeg, inclusief nieuwbouw en tijdelijke verhuur, 8,3%. Zonder de nieuwbouw bedroeg deze 5,3%. Dit is iets lager dan in 2011 (5,8%). In verhouding met de regio-corporaties en landelijk is de mutatiegraad in Putten laag. Met de bouwmaatschappijen Kroon en Van de Mheen is afgesproken dat hun sociale huurwoningen Aantal verhuringen
%
Regulier urgent Urgent vanwege sloop Statushouders Tijdelijke verhuur Regulier
14 30 4 6 104
9% 19% 3% 4% 65%
Totaal
158
100%
Aantal personen
1 1 1 1
4.1.3.3 Woningtoewijzingen op basis van huur- en inkomensgrenzen Van de totaal 155 woningen uit ons bezit die we in 2012 (op)nieuw hebben verhuurd hebben 154 een huur onder de maximale huurtoeslaggrens. Het overzicht van deze verhuringen naar huur/inkomen ziet er als volgt uit: Totalen
Huur <= € 366,37
<= € 22.025 > € 22.025 <= € 20.675 > € 20.675
< 65 jaar < 65 jaar >= 65 jaar >= 65 jaar
7 4 0 0
23 13 2 1
5 8 26 5
0 0 0 0
11
39
44
0
0 0 0 0
9 1 5 1
7 3 8 8
0 0 0 1
0
16
26
1
43
0 0 0 0 0
18
<= € 29.900 > € 29.900 <= € 28.225 > € 28.225
< 65 jaar < 65 jaar >= 65 jaar >= 65 jaar
<= € 29.900 > € 29.900 <= € 28.225 > € 28.225
< 65 jaar < 65 jaar >= 65 jaar >= 65 jaar
0 0 0 0 0
Huur > Huur > € € 366,37 524,37 en en <= <= € 524,37 € 664,66
Huur > Huur > Huur > € € 366,37 561,98 en € 664,66 en <= <= € 561,98 € 664,66
Leeftijd
Totalen 3 of meer 3 of meer 3 of meer 3 of meer Totalen
Bij de regulier urgenten gaat het vrijwel altijd om huishoudens met minderjarige kinderen. Bij de urgenten vanwege sloop betreft het vooral verhuizingen ten behoeve van de projecten Hoek van Damstraat en Brinkstraat/Koesteeg. Aan statushouders zijn 4 woningen verhuurd. Hiermee hebben wij de taakstelling van acht personen gehaald.
Inkomen
Totalen 2 2 2 2
(met een huur lager dan € 652) via onze website verhuurd worden. In 2012 hebben we voor hen 3 woningen toegewezen. Tezamen met de toewijzingen van onze eigen woningen komen we daarmee voor 2012 op een totaal van 158 verhuringen. Deze zijn geclassificeert zoals de tabel hiernaast weergeeft.
11 2 0 0 13
1 4 0 0 5
Totaal
94
155
Aantal verhuringen aan huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens: 104 (67%) (2011: 57%).
23
Uit de voorgaande tabel blijkt dat 67% van de nieuwe huurders een inkomen onder de huurtoeslaggrens had (2011: 57%). Daarnaast blijkt ook dat 51% van de (op)nieuw verhuurde woningen een huur onder de tweede aftoppingsgrens (€ 524 respectievelijk € 561) had (2011: 63%). Dit relatief lage percentage komt vooral doordat de in 2012 opgeleverde nieuwbouwwoningen een huurprijs boven de tweede aftoppingsgrens hadden. In 2012 moest minimaal 90% van de vrijkomende woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de huurtoeslaggrens (€ 664) worden toegewezen aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal € 34.085 (prijspeil 2012). De resterende 10% van de vrijkomende woningen mocht worden toegewezen aan
huishoudens met een inkomen boven deze grens. Om ook deze huishoudens te helpen, hebben wij in 2012 de huurinkomensgrens halverwege het jaar verruimd naar maximaal € 43.000. Uiteindelijk is 6% van de woningen met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens terechtgekomen bij deze inkomensgroep (2011: 9%).
4.1.4 Wonen en zorg
zo gematigd mogelijk huurbeleid. De netto huurprijs van ons woningbezit bedroeg op 1 januari 2013 gemiddeld € 435 per woning per maand. Voor 99% van ons bezit geldt dat de huurprijs onder de € 681 ligt en dus de mogelijkheid voor huurtoeslag bestaat. Bovendien heeft ruim 87% van onze woningen zelfs een huur onder de tweede aftoppingsgrens voor de één- en tweepersoonshuishoudens van € 535.
In 2012 zijn de 36 nieuwe woningen bij De Schauw opgeleverd. Kandidaten met een AWBZ-indicatie of een WMO-indicatie voor verhuizing krijgen voorrang bij de toewijzing van deze woningen. Zoals reeds in paragraaf 4.1.1.3 is genoemd, bestaat 23,5% van ons woningbezit aan het eind van 2012 uit nultredenwoningen. Bij nieuwbouw zetten wij in op levensloopbestendig bouwen en houden wij, gelet op de vergrijzing, de aanpasbaarheid en geschiktheid op de langere termijn voor ouderen en beperkten goed in de gaten.
4.2 Betaalbaarheid Betaalbaarheid wordt beïnvloed door onze keuzes ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging, de streefhuur en het huurharmonisatiebeleid. Daarnaast gaan we in deze paragraaf ook in op huurachterstand en huurderving.
Belastbaar jaarinkomen
Aantal verhuringen
%
Tot € 34.085 Van € 34.085 € 43.000 Vanaf € 43.000
145
94%
7 2
5% 1%
Totaal
154
100%
Als we kijken naar onze huurprijzen in vergelijking met andere corporaties is het beeld op basis van het jaar 2011 als volgt (bron: ‘Corporatie in Perspectief 2012’ van het Centraal Fonds): De benutting van de potentiële huurprijsruimte is ten opzichte van andere sociale verhuurders laag. Ook de verhouding tussen de huurprijs en de WOZwaarde is in Putten laag. Dit betekent dat mensen minder snel de overstap naar koop kunnen/zullen maken. Opvallend is ook het hoge puntenaantal op grond van het Woningwaarderingsstelsel. Dit duidt op hoge kwaliteit. De benutting van de potentiële huurprijsruimte is hierdoor laag.
Kern van ons bestaansrecht is het bieden van woonruimte aan diegenen die hierin niet zelf kunnen voorzien. Hierbij horen betaalbare huurprijzen en een
Gemiddelde huurprijs Gemiddeld aantal punten Benutting potentiële huurprijsruimte Huur/Woz woningen in %
24
Woningstichting Putten
Regio
Landelijk
€ 399 167 53,0% 2,6%
€ 427 148 61,8% 3,2%
€ 434 137 70,2% 3,4%
4.2.1 Jaarlijkse huurverhoging
Voor de jaarlijkse huurverhoging zijn wij gebonden aan wettelijke regels. In 2012 mocht de huurverhoging uiteindelijk maximaal 2,3% bedragen. Aanvankelijk was sprake van een hogere huurverhoging voor huishoudens met een hoger inkomen. Dit is echter op het laatste moment weer teruggedraaid. Alle huurders, met uitzondering van huurders in een woning die gesloopt wordt, hebben in 2012 een huurverhoging van 2,3% gekregen. Er zijn in 2012 geen bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging ingediend.
4.2.2 Streefhuur en huurharmonisatie
Bij leegkomen worden de huurprijzen geharmoniseerd naar de streefhuur. Hiermee bereiken wij dat de prijs van de woning aansluit bij de geboden kwaliteit. Woningen met meer kwaliteit mogen duurder zijn dan woningen met minder kwaliteit. De kwaliteit wordt bepaald op grond van het woningwaarderingsstelsel. In 2012 hebben wij in overleg met de Huurdersorganisatie Putten een verandering in ons harmonisatie-
Netto huur
beleid doorgevoerd. Tot medio 2012 hanteerden wij inclusief schaarstepunten een gedifferentieerd percentage van de maximaal toegestane huur op grond van het woningwaarderingsstelsel, variërend van 59% voor de meeste woningen tot 69% voor een beperkt aantal woningen. In overleg met de Huurdersraad is in 2012 besloten om de streefhuur van alle woningen te stellen op 65% van de maximaal toegestane huur. In ruil hiervoor wordt er geen directe huurverhoging berekend voor door ons aangebrachte energiebesparende maatregelen. Indien de huidige huur reeds boven 65% van de maximaal toegestane huur ligt, zal huurharmonisatie niet tot een huurverlaging leiden. Wij hebben er daarnaast voor gekozen om de huurprijzen bij huurharmonisatie af te toppen op de maximale huurtoeslaggrens, zijnde € 664,66 per maand. Wanneer wij ons woningbezit per 1 september 2012 volledig harmoniseren naar een streefhuur van 65% dan ziet de verdeling van het aantal woningen naar huurprijscategorie er als volgt uit:
Huidige huur
Na 65% harmonisatie
Verdeling
1- Tot € 366,37 2- € 366,37 - € 524,37 3- € 524,37 - € 561,98 4- € 561,98 - € 664,66 5- vanaf € 664,66
429 1,183 82 128 20
23 762 312 711 34
1,2% 41,4% 16,9% 38,6% 1,8%
Totaal
1.842
1.842
100,0%
Bijna 43% van de vrijkomende woningen valt onder de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens (€ 524) en bijna 60% onder de aftoppingsgrens voor huishoudens met 3 of meer personen (€ 561). Ruim 98% van ons bezit heeft een huur onder de huurtoeslaggrens (€ 664). Deze huurprijsverdeling past bij de inkomensverdeling van de woningzoekenden.
4.2.3 Huurontvangsten Huurachterstand Wij willen de huurachterstand beperken tot maximaal 0,75% op jaarbasis. Door een strak incassobeleid
en goede samenwerking met de gemeente Putten bedroeg de huurachterstand in 2012 0,63%. Ondanks de economische crisis is in 2012 het achterstandspercentage niet gestegen. Huurachterstand t.o.v. bruto jaarhuur
2008 2009 2010 2011 2012
0,80% 0,60% 0,58% 0,66% 0,63%
25
Huurderving Niet alle woningen kunnen aansluitend worden verhuurd. Soms ontstaat er huurderving door leegstand, omdat er nog onderhoudswerkzaamheden moeten plaatsvinden. In 2012 is bijna een derde van de totale huurderving als gevolg van leegstand veroorzaakt door onderhoud. De toename in de omvang komt doordat bij mutatie steeds vaker inhaalplanmatig onderhoud wordt uitgevoerd. Daarnaast ontstaat huurderving door leegstand in afwachting van sloop. In 2010 en 2011 zijn leeggekomen woningen die op termijn gesloopt worden direct uit exploitatie gehaald. In 2012 staan opnieuw een aantal woningen in afwachting van sloop leeg, maar deze worden niet uit exploitatie gehaald. Ongeveer de helft van de huurderving als gevolg van
Juridische procedures en ontruimingen In 2012 zijn vier juridische procedures gevoerd in verband met overlast c.q. onrechtmatige bewoning. Twee daarvan hebben in 2012 geleid tot een ontbinding van de huurovereenkomst, één is ingetrokken vanwege het voortijdige vertrek van de bewoner en één procedure is in 2013 in het voordeel van de Woningstichting beslist. Er zijn in 2012 diverse procedures gevoerd in verband met huurachterstand. Er hebben geen ontruimingen op deze grond plaatsgevonden.
4.3
Kwaliteit woningbezit
Wij zorgen voor kwalitatief goede woningen. De kwaliteit van ons bezit is goed en dat willen we zo houden. Door regelmatig onderhoud (planmatig en niet-planmatig) borgen wij dit. Daarnaast willen wij deze kwaliteit vergroten wanneer dit vanuit verandering van de (toekomstige) vraag of milieutechnisch oogpunt noodzakelijk is of wanneer dit vanuit de klant gewenst is. In 2012 zijn voor onderhoud de volgende bedragen begroot respectievelijk besteed:
leegstand is in 2012 veroorzaakt door toekomstige sloop. De huurderving als gevolg van leegstand en oninbaarheid bedroeg in 2012 totaal 0,33% (zie onderstaande tabel). Huurderving t.o.v. bruto jaarhuur Leegstand
Oninbaar
Totaal
2008
0,40%
0,09%
0,49%
2009
0,42%
0,03%
0,45%
2010
0,08%
0,00%
0,08%
2011
0,08%
0,06%
0,15%
2012
0,27%
0,06%
0,33%
4.3.1 Planmatig onderhoud
Door goed planmatig onderhoud (regulier) willen we de kwaliteit van onze woningen waarborgen en/of verbeteren. Om die reden is een meerjarenbegroting opgesteld, waarin per complex de nodige onderhoudswerkzaamheden c.q. verbeteringen in de totale exploitatieperiode zijn opgenomen. Werkzaamheden die onder meer worden uitgevoerd zijn: schilderwerk, vervangen kozijnen, vernieuwen aanrechtblokken, vervangen tegelwerk en vervangen cv-ketels. Indien de resterende exploitatietermijn korter is dan 15 jaar wordt, in geval geen levensduurverlengende investeringen worden gepleegd, uitsluitend instandhoudingsonderhoud of regulier onderhoud uitgevoerd. Zijn woningen door ons aangewezen om in de toekomst te worden gesloopt, dan wordt in de 6 jaren voorafgaand aan de sloop geen planmatig onderhoud meer uitgevoerd. In 2012 zijn alle voorgenomen werkzaamheden van het planmatig onderhoud uitgevoerd. De werkzaamheden bestonden onder andere uit het vervangen van cv’s, het vernieuwen van dakgoten, het aanbrengen van mechanische ventilatie, het vervangen van ramen en
Begroot
Gerealiseerd
Verschil
Planmatig onderhoud Service-, mutatie- en contractonderhoud*
€ 2.169.000
€ 1.502.000
- € 667.000
€ 738.000
€
923.000
€ 185.000
Totaal
€ 2.907.000
€ 2.425.000
- € 482.000
* Bedragen zijn inclusief eigen dienst (begroot € 67.000, gerealiseerd € 60.000).
26
deuren, schilderwerk, het vernieuwen van keukens, douches en toiletten. In 2012 hebben we hieraan in totaal € 1,5 mln. uitgegeven ten opzichte van € 2,1 mln. begroot. Dat de uitgaven lager zijn dan was begroot, wordt enerzijds veroorzaakt door de huidige economische situatie, waardoor aannemers fors lager inschrijven dan begroot. Anderzijds zijn er in een aantal complexen veel minder werkzaamheden uitgevoerd dan was verwacht, vooral omdat bewoners hierin een belangrijke stem hebben.
In 2012 heeft KWH opnieuw de kwaliteit van onze dienstverlening rond het onderhoud van de woning gemeten. Wij scoorden op dit onderdeel eind 2012 gemiddeld een 8,1. Dit is een fractie hoger dan het landelijk gemiddelde van 7,9 en ruim boven de eis die wij onszelf hebben gesteld: minimaal 0,5 punt hoger dan de KWH-eis van een 7. Huurders waren vooral zeer positief over de informatie die ze kregen over de uitvoering van het planmatig onderhoud. De conclusie is daarmee gerechtvaardigd dat sprake is van een klantgerichte aanpak van het groot onderhoud.
27
4.3.2 Niet-planmatig onderhoud
Het niet-planmatig onderhoud valt uiteen in een drietal componenten, die als volgt zijn begroot:
Begroot
Gerealiseerd
Verschil
Serviceonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud
€ 372.000 € 163.000 € 203.000
€ 375.000 € 306.000 € 242.000
€ 3.000 € 143.000 € 39.000
Totaal
€ 738.000
€ 923.000
€ 185.000
4.3.2.1 Serviceonderhoud Serviceonderhoud wordt uitgevoerd op verzoek van een huurder. Door goed planmatig onderhoud proberen wij het aantal reparatieverzoeken in een jaar te beperken tot maximaal één per woning. In 2012 zijn 1845 reparatieverzoeken uitgevoerd, op een totaal van 1874 woningen.
28
Ten behoeve van het niet-planmatig onderhoud heeft Woningstichting Putten één medewerker in dienst, die bijna volledig zijn tijd besteedt aan het niet-planmatig onderhoud van het woningbezit. Verder wordt gebruik gemaakt van de diensten van derden.
De kosten van inhaal planmatig onderhoud zijn sterk toegenomen ten opzichte van twee jaar geleden. We voeren steeds grotere onderhoudswerkzaamheden uit, zoals nieuwe badkamers en keukens, op een ander (later) moment dan planmatig ingepland. Dit komt doordat bewoners de mogelijkheid hebben om af te zien van het onderhoud, waarna het eventueel later wordt uitgevoerd.
Aan serviceonderhoud zijn in 2012 de volgende bedragen besteed:
Kosten totaal* Aantal verzoeken totaal - Regulier - Inhaal planmatig Kosten per verzoek gemiddeld - Regulier - Inhaal planmatig
2012 Begroot
2012 Gerealiseerd
2012 Verschil
2011 Gerealiseerd
2010 Gerealiseerd
€ 372.000
€ 375.000
€ 3.000
€ 352.000
€ 398.000
1.815 1.750 65
1.845 1.815 30
30 65 -35
1.773 1.734 39
1.888 1.816 72
€ 205 € 153 € 1.600
€ 203 € 167 € 2.397
-€ 2 € 14 € 797
€ 199 € 151 € 2.395
€ 211 € 160 € 1.502
*inclusief kosten eigen dienst
Aan het tijdig en correct uitvoeren van reparaties hecht de klant grote waarde. Volgens onderzoek van KWH vindt de klant dit het allerbelangrijkste. Reden voor ons om hier blijvend aandacht aan te besteden en op dit onderdeel te streven naar een minimaal 0,5 punt hogere score dan minimaal vereist in het KWHhuurlabel. Dit is in 2012 ruim gelukt. Wij haalden een KWH-score bij het uitvoeren van reparaties van 8,6. In 2012 hebben wij de afhandelingsduur van reparaties in kaart gebracht. Hierdoor kunnen wij de aannemers beter aansturen voor het niet-planmatig onderhoud. Wij streven ernaar om tenminste 90% van alle reguliere bonnen binnen twee weken af te handelen. De meeste aannemers slagen hier in.
Kosten totaal* Aantal mutaties totaal** - Regulier - Inhaal planmatig Kosten per mutatie gemiddeld - Regulier - Inhaal planmatig
4.3.2.2 Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud wordt uitgevoerd bij een bewonerswisseling om de woning weer in een goed verhuurbare staat te brengen. In enkele gevallen is sprake van uitgesteld planmatig onderhoud. Bij het mutatieonderhoud zien we dezelfde trend als bij het serviceonderhoud. Er worden steeds grotere klussen uitgevoerd in verband met inhaal planmatig onderhoud. Aan mutatieonderhoud zijn in 2012 de volgende bedragen besteed:
2012 Begroot
2012 Gerealiseerd
2012 Verschil
2011 Gerealiseerd
2010 Gerealiseerd
€ 163.000
€ 306.000
€ 143.000
€ 221.000
€ 176.000
95 95 10
99 95 29
4 0 19
100 98 20
92 91 18
€ 1.711 € 1.111 € 5.700
€ 3.091 € 882 € 7.650
€ 1.380 -€ 229 € 1.950
€ 2.142 € 1.149 € 5.076
€ 1.874 € 1.110 € 3.969
*inclusief kosten eigen dienst **exclusief nieuwbouw
29
In 2012 was sprake van een forse overschrijding van de begroting, met name door het leegkomen van een groot aantal oudere woningen, waar nog inhaal planmatig onderhoud moest worden uitgevoerd. Dit werd mede veroorzaakt door de oplevering van de 36 nieuwbouwwoningen aan het Schauwplein. Het mutatieproces verloopt naar tevredenheid van onze klanten. Bij de KWH-meting haalden wij op het onderdeel ‘Nieuwe woning’ een 8,3 en op het onderdeel ‘Huur opzeggen’ een 8,1.
4.3.4 Energiemaatregelen
Sinds 1 juli 2011 bepaalt het energielabel mede het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het primaire doel hiervan is corporaties te stimuleren om te investeren in energiebesparende maatregelen. Het nieuwe WWS is direct van invloed op de hoogte van de maximaal toegestane huur en daarmee op de hoogte van de (streef-)huur, dus op het huurbeleid van de corporatie. In 2012 zijn alle energielabels van onze woningen opnieuw bepaald. Dit is onder meer gebeurd in het licht van de landelijke prestatieafspraken voor de verbetering van het milieu.
4.3.2.3 Contractonderhoud Aan contractonderhoud zijn in 2012 de volgende bedragen besteed:
De inzet van het Convenant Energiebesparing Huursector 28 juni 2012 is dat alle huurwoningen in de sector een gemiddelde Energie-Index van 1,25 (label
2012 Begroot
2012 Gerealiseerd
2012 Verschil
2011 Gerealiseerd
2010 Gerealiseerd
€ 203.000
€ 242.000
€ 39.000
€ 180.000
€ 173.000
€ 18.000
€ 21.000
€ 3.000
€ 15.000
€ 14.000
€ 145.000
€ 175.000
€ 30.000
€ 127.000
€ 136.000
- Goten schoonmaken
€ 20.000
€ 23.000
€ 3.000
€ 22.000
€ 12.000
- Legionella bestrijding
€ 10.500
€ 16.000
€ 5.500
€ 12.000
€ 10.000
Kosten totaal* - Liften - CV individueel
- Tuinonderhoud
€ 8.000
€ 2.000
- € 6.000
€ 3.000
€ 500
- Diversen
€ 1.500
€ 5.000
€ 3.500
€ 1.000
€ 500
*inclusief kosten eigen dienst
Het totaal aan uitgaven voor contractonderhoud is hoger dan was begroot. Dit komt met name omdat we meer hebben uitgegeven aan serviceonderhoud van cv-ketels. Dit onderhoud wordt per cv-ketel afgerekend en is moeilijk te begroten.
4.3.3 Strategische investeringen
Strategische investeringen spelen in op veranderingen in de (toekomstige) vraag. Op deze manier willen wij ons woningbezit levensloopbestendiger maken. In 2009 is de bouw- en woontechnische kwaliteit van ons bezit geïnventariseerd. Dit heeft destijds geresulteerd in de rapportage Vastgoedsturing, waarin per complex maatregelen genoemd zijn. De afgelopen jaren hebben we daarom in een aantal complexen fors geïnvesteerd. In 2012 hebben we geïnvesteerd in de afsluitbaarheid en verbetering van de entrees van de appartementen aan de Van Oldenbarneveltstraat/ Van Goltsteinstraat.
30
B) moeten gaan krijgen. Ook wij leveren als corporatie hieraan een bijdrage. Daarnaast is de verwachting dat de komende jaren de energielasten ten opzichte van de huur fors zullen stijgen. Het energiezuiniger maken van ons bezit, en het daardoor betaalbaar houden van de woonlasten voor mensen uit onze primaire doelgroep, is een maatschappelijke verantwoordelijkheid geworden. In 2012 zijn de benodigde energiemaatregelen en het benodigde onderhoud aan de buitenschil van de woningen geconcretiseerd en verwerkt in de meerjaren onderhoudsbegroting. Uitgangspunt is dat ons woningbezit minimaal voldoet/gaat voldoen aan label C. Daarnaast werken we in een aantal complexen aan comfortverbetering. In 2012 zijn de VR-ketels van 21 woningen vervangen door energiezuinige HR-ketels. Bij de nieuwbouw van de appartementen aan het Schauwplein is een
WKO-installatie (warmte-koude-opslag) aangebracht. Verder hebben we bij 3 complexen HR++ glas op de verdieping aangebracht.
4.3.5 Wens van de klant 4.3.5.1 Geriefverbeteringen Naast de maatregelen die wij collectief aanbieden, is het voor huurders individueel mogelijk om geriefverbeteringen aan te vragen. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het plaatsen van centrale verwarming, een vaste trap, tweede toilet boven of dubbelglas. De investering wordt doorberekend aan de huurder door middel van een huurverhoging. Voor geriefverbeteringen hadden wij in 2012 een bedrag van € 25.000 begroot. We hebben uiteindelijk voor een bedrag van € 80.000 geïnvesteerd. Meer mensen dan verwacht kozen voor een individuele geriefverbetering, maar daarnaast hebben wij een groep bewoners bij planmatig onderhoud meerwerkopties aangeboden tegen huurverhoging. 4.3.5.2 Woningaanpassingen
van de woning, zowel over het moment van uitvoeren van het onderhoud als over de uitrusting in de woning. Wij bieden dit maatwerk om daarmee het woonplezier te vergroten. Dit heeft in 2012 wel, zoals eerder beschreven, tot hogere kosten geleid bij serviceen mutatieonderhoud vanwege inhaal planmatig onderhoud.
4.4 Kwaliteit woonomgeving De bijdrage die wij willen leveren aan de kwaliteit van de woonomgeving is door mensen te verbinden. Vragen en initiatieven van bewoners die direct verband houden met de woonomgeving en bijdragen aan het woongenot en het leefklimaat stimuleren wij.
4.4.1 Overleg met bewoners
Om een goed beeld te krijgen van wat er onder huurders leeft en welke behoeften er bestaan, vinden wij het belangrijk om een goede relatie te onderhouden met huurders (vertegenwoordigingen). Op basis van die informatie kunnen wij ons dienstenpakket verder verbeteren. Bovendien biedt het een kader voor het creëren van draagvlak voor het beleid van de woning-
Ook mensen die zorg nodig hebben willen graag zelfstandig kunnen (blijven) wonen. Om dit mogelijk te maken werken we nauw samen met de gemeente Putten, die het instrument van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning heeft om woningen hiervoor zo geschikt mogelijk te maken. In 2012 hebben wij in totaal 24 woningaanpassingen verricht voor een totaalbedrag van € 51.000. De aanpassingen varieerden van het aanbrengen van beugelgrepen en het plaatsen van een verhoogd toilet tot het plaatsen van een traplift. 4.3.5.3 Zelf aangebrachte voorzieningen Wij geven aan bewoners de ruimte voor zelf aangebrachte voorzieningen. Voor een aantal nader omschreven ingrepen wordt hiervoor ook een vergoeding gegeven, meestal bij vertrek uit de woning binnen de afschrijvingstermijn. Bewoners hoeven de voorzieningen niet ongedaan te maken als ze voldoen aan onze kwaliteitseisen. Ook in 2012 is op deze wijze een aantal vergoedingen verstrekt. 4.3.5.4 Keuzevrijheid Wij bieden bewoners keuzevrijheid bij het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan de binnenzijde
31
corporatie. Concreet betekent dit het voeren van overleg met huurders en hun vertegenwoordigers, en het bieden van ondersteuning aan de huurdersorganisatie.
om zich verder te scholen, ontvangt zij een financiële bijdrage van de Woningstichting. Deze bedroeg in 2012 € 7.000,-.
4.4.1.1 Huurdersorganisatie Putten
De inbreng van de huurdersorganisatie betrekken wij bij onze standpuntbepaling. Zo besteden wij mede op verzoek van hen veel aandacht aan het tuinenbeleid. In 2012 is ook een tuinenwedstrijd uitgeschreven.
De Huurdersorganisatie Putten is de enige officiële vertegenwoordiging van de huurders/bewoners in Putten. De afspraken omtrent de samenwerking tussen de Huurdersorganisatie en de Woningstichting zijn vastgelegd in een convenant. In 2012 is één keer per twee maanden overlegd met de voorzitter en secretaris van de Huurdersorganisatie. Er zijn diverse onderwerpen besproken, zoals het huur(harmonisatie)beleid, de woonruimteverdeling, het sociaal plan bij sloop, de tuinenwedstrijd, het belonen van trouwe huurders, nieuwbouwprojecten, het nieuwe ondernemingsplan etc. Daarnaast heeft in 2012 drie keer overleg plaatsgevonden tussen de voltallige Huurdersraad en het bestuur van de WSP. Om de Huurdersorganisatie in haar activiteiten te ondersteunen en haar in de gelegenheid te stellen
4.4.1.2 Bewonersbijeenkomsten Wij vinden het belangrijk de wensen en ervaringen van bewoners te betrekken bij het opstellen van de meerjaren onderhoudsbegroting (vraaggestuurd). Hiervoor organiseerden wij in 2012 een bijeenkomst met de bewoners van de Lupinehof. We hebben de hele straat uitgenodigd en zijn met de huurders in gesprek gegaan. Zo kregen wij een beter beeld van wat hen beviel aan hun woning en omgeving. Deze informatie betrekken wij bij de onderhoudsstrategie van de woningen. Ook nodigden wij de bewoners van de Roggestraat uit in verband met onderhoud en verbetering van hun woning. Een andere (voorgenomen) bijeenkomst voor de bewoners van de Schoolstraat hebben wij niet door laten gaan, vanwege nog te grote onzekerheden rond de toekomststrategie van deze woningen. 4.4.1.3 Bewoners in de rol van toezichthouder In 2012 zijn de toezichthouders bij de Van Dedemstraat, Verbruggenstraat en Jan Nijenhuisstraat officieel gestart met hun werkzaamheden. Zij houden een oogje in het zeil, verrichten wat hand en spandiensten bij het beheer van de woonomgeving rond hun complex, verwelkomen nieuwe bewoners etc. Op deze manier streven wij ernaar de onderlinge contacten tussen bewoners te bevorderen en de woonomgeving prettig te houden.
4.4.2 Leefbaarheid 4.4.2.1 Sociaal vangnetoverleg In Putten kennen we geen specifieke buurt- of wijkgebonden leefbaarheidsproblemen. Maar we onderkennen wel dat er kwetsbare groepen zijn die sociaal en maatschappelijk onvoldoende participeren of ondersteuning nodig hebben. Ook de gemeente heeft vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning haar verantwoordelijkheid op het terrein van leefbaarheid. Daarom is samenwerking op dit gebied belangrijk. Deze samenwerking, ook met zorg- en
32
33
welzijnspartijen, heeft onder meer vorm gekregen in het sociaal vangnetoverleg, dat in 2012 iedere zes weken heeft plaatsgevonden. Wij kunnen op deze manier vroegtijdig probleemsituaties signaleren en bevoegde instanties inschakelen die zorgen voor de daadwerkelijke begeleiding indien nodig. 4.4.2.2 Woonomgeving Investeren in de leefomgeving betekent ook investeren in bijvoorbeeld speelvoorzieningen, groen en achterpadverlichting. Deze voorzieningen leveren een positieve bijdrage aan de leefbaarheid en passen binnen de maatschappelijke verantwoordelijkheid van de Woningstichting. Ook stimuleren wij dat openbaar groen dat grenst aan onze woningen goed wordt onderhouden. Hiervoor hebben wij in 2012 een belangrijke rol gespeeld bij het verbeteren van de woonomgeving van de Van Dedemstraat en de Verbruggenstraat. De vernieuwde omgeving is feestelijk geopend.
4.4.2.3 Maatschappelijk vastgoed Indien gevraagd investeren wij in maatschappelijk vastgoed, als dit een wezenlijke bijdrage levert aan de verhuurbaarheid van het bezit, de samenhang in de wijk en de ontmoetingsmogelijkheden van bewoners. In 2012 is besloten tot de inrichting van een inloophuis in Putten. Ook de voedselbank vindt hier een thuis. De inloop is bedoeld voor iedereen, maar vult met name een vacuüm voor mensen die in een sociaal isolement verkeren. Dit initiatief is door de Woningstichting financieel ondersteund. 4.4.2.4 Buurtbudget De leefbaarheid in een buurt kan alleen maar verbeteren als dat door iedereen gewenst en ondersteund wordt. Woningstichting Putten heeft een buurtbudget, waaruit goede ideeën van bewoners financieel kunnen worden ondersteund. In 2012 zijn vijf aanvragen gehonoreerd 4.4.2.5 Veiligheid In het kader van de veiligheid voldoet nagenoeg ons hele woningbezit qua hang- en sluitwerk aan de eisen van het Nationale BeveiligingsRichtlijn (NBR). Waar nodig is dit in 2012 op niveau van de huidige eisen gebracht. Hiermee was een bedrag gemoeid van € 229.000. 4.4.2.6 Woonfraudebeleid Voor zover bekend komt woonfraude (illegale onderhuur) in Putten slechts beperkt voor. Meldingen of verdenkingen worden zo goed mogelijk onderzocht, maar het bewijs is moeilijk te leveren. Concreet is er in 2012 één melding gedaan die achteraf niet juist bleek te zijn.
4.5 Kwaliteit dienstverlening 4.5.1 KWH-huurlabel In 2012 hebben wij het (vernieuwde) KWH-label goed kunnen behouden. Er wordt nu continu gemeten op de kwaliteit van de geleverde diensten. Uit de resultaten over 2012 bleek dat wij gemiddeld een 8,2 hebben behaald. Uit onderzoek blijkt dat de huurders de volgende aspecten van dienstverlening het meest belangrijk vinden: • Goede reacties op reparatieverzoeken • Goede klachtenafhandeling • Goed onderhoud
34
Daarom willen wij juist op deze onderdelen goede resultaten boeken, minimaal 0,5 punten hoger dan de KWH-eisen. Dit is in 2012 goed gelukt. In de onderstaande tabel zijn onze scores op de negen labelonderdelen vergeleken met de landelijke scores. Op 8 van de 9 onderdelen scoorden wij hoger dan landelijk gemiddeld. Resultaten KWH-meting 2012:
Resultaten KWH 2012
WSP
Landelijk gemiddeld
9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5
Klachtenadviescommissie BBSH De Klachtenadviescommissie is door de corporaties in de regio ingesteld voor het afhandelen van klachten van huurders. In 2012 zijn twee klachten door de Klachtenadviescommissie behandeld, twee andere klachten zijn niet ontvankelijk verklaard. Geen van de klachten had betrekking op Woningstichting Putten.
G em id de ld
Co nt ac t
Co Be m re m ik un ba ic ar at he ie id en in fo rm at W ie on in g zo ek N en ie uw e w on in H g uu ro pz eg ge n Re pa ra tie s O nd Kl er ac ho ht ud en be ha nd el en
6,0
Klachtencommissie Woonruimteverdeling In 2012 heeft de Regionale klachtencommissie woonruimteverdeling Noord-Veluwe 18 klachten van woningzoekenden in behandeling genomen. Van deze klachten gingen er 15 over het niet verlenen van een urgentie aan woningzoekenden. De overige 3 klachten gingen over de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst. Geen van deze 3 klachten betrof woningzoekenden uit Putten.
35
4.5.2 Informatie aan huurders/bewoners We willen zichtbaar zijn over ons beleid en onze werkzaamheden richting onze klanten en stakeholders. Bewonersblad Via ons bewonersblad Inform zijn de bewoners in 2012 driemaal geïnformeerd over diverse zaken die het wonen in Putten aangaan. Brochures en website In 2012 werden de kwaliteitseisen van het KWH vernieuwd. De beoordeling door het KWH leidde tot enkele aanpassingen van onze website en brochures. In het bijzonder werd de informatie voor woningzoekenden verbeterd en uitgebreid.
36
Sociale media In 2012 werden wij actief op Facebook en Twitter. We willen deze media inzetten als ondersteuning bij onze informatievoorziening (vooral richting stakeholders) en kunnen reageren op berichten die ons aan gaan. In 2012 heeft het accent vooral gelegen op het bieden van informatie. In 2012 besteedden wij specifiek aandacht aan de volgende onderwerpen: • Nieuwbouw; • Huurverhoging 2012; • Prestatieafspraken met gemeente; • Excursie stakeholders; • Leefbaarheiditems; • Actie duurzaamheid; • Petitie verhuurderheffing.
