29 maart 2013
atrivisie
2 4 5 6 7 8
Domein succesvol met ‘lean’ renoveren
Luc Reusken van het Eindhovense Domein: “De extra inspanning in de voorbereiding verdienden we dubbel en dwars terug tijdens de uitvoering. Een openbaring voor mij.”
Kasstromen sturen energiebesparing
Niet de bedrijfswaarde, maar de winst- en verliesrekening bepaalt leningsmogelijkheden. Energiebesparende maatregelen zonder verslechtering van de actuele kasstroom.
Warmtewet eist gedegen voorbereiding
De Tweede Kamer is inmiddels akkoord. Ook bestaande gasgestookte blokverwarmingsinstallaties vallen onder het regime van de wet. Gevolgen zijn groot.
Zonnepanelen wel of niet in kale huur
Een hausse aan plannen momenteel. Moeten zonnepanelen wel of geen onderdeel van de kale huur uitmaken? Drie opties met hun gevolgen op een rij.
Omslag van intra- naar extramuraal
De komende jaren verdwijnen alle verzorgingshuizen. Is ombouw naar zelfstandige woonruimte het antwoord? Wat betekent dit voor de energiehuishouding?
WoonFriesland zet in op slim en snel
Columnist Bindert Kloosterman van WoonFriesland. “Om de gebouwde omgeving vóór 2040 energieneutraal te renoveren is een enorme innovatie nodig”.
thuis in wonen
in gesprek Patrimonium in gidsrol bij biomassa Landelijk geniet het Veenendaalse Patrimonium veel bekendheid vanwege collectieve installaties met biomassa. Eric Roodnat is verantwoordelijk voor de exploitatie van deze installaties: “Het is zeker niet zo dat wij exclusief voor collectieve installaties met biomassa kiezen. In iedere situatie bekijken wij opnieuw wat de meest verstandige optie is. Al onze installaties voor duurzame energie exploiteren wij vanuit onze eigen energie onderneming. Zoals de ongeveer 8.000 zonnepanelen, die onze flatgebouwen van zonnestroom voorzien voor collectieve installaties. Inderdaad hebben wij inmiddels ook 3 collectieve verwarmingsinstallaties op biomassa in nieuwbouw draaien.”
Luc Reusken Domein
Domein succesvol met ‘lean’ renoveren Waarom een pilot met ketensamenwerking? Aan het woord is Luc Reusken van de Eindhovense corporatie Domein. “Ook wij volgen ontwikkelingen in de markt op de voet. Veelvuldig daagden bedrijven ons uit om de voordelen van ketensamenwerking te ondergaan. Sneller, meer kwaliteit voor minder geld en een hogere klanttevredenheid. Eerst zien en dan geloven. Als pilot selecteerden wij daarom een pittig renovatieproject. Een mix van grondgebonden koop- en huurwoningen. Het casco en de binnenpakketten vroegen om veel onderhoud. Daken moesten eraf. Asbestsanering binnen en buiten de woningen.” Ketensamenwerking kent vele verschijningsvormen. Hoe kijkt Luc Reusken hier tegenaan? “Voor mij gold als doel om de hele keten in zo’n renovatieproces te optimaliseren. Dus niet elke afzonderlijke schakel. Wel om alle schakels als één eenheid te beschouwen. Wij zijn gestart met het samenstellen van een projectteam. Een externe begeleider trainde ons in ‘lean’ samenwerken. Alle uitvoerende partijen meteen aan tafel. Geen onderaannemers, maar gespecialiseerde ondernemers. ‘Lean’ samenwerken stond steeds centraal. Wij staken veel tijd in verdieping van de vraagstelling. Verantwoordelijkheden legden we laag in organisaties. Het projectteam nam binnen kaders de beslissingen. Er ontstond vanzelf begrip voor elkaars doelen, randvoorwaarden en invloedsfeer. Door committent was er veel focus en inzet. De extra inspanning in de goede voorbereiding verdienden we dubbel en dwars terug tijdens de uitvoering. Een openbaring voor mij.” Zijn er concrete voordelen aan te wijzen in de pilot van Domein? Luc Reusken lepelt in hoog tempo een scala aan resultaten op: “De planning is volledig waargemaakt. De doorlooptijd van de werkzaamheden binnen de woningen is door de optimale onderlinge afstemming verkort van 14 naar 10 werkdagen. Er kwamen geen telefoontjes over het project meer op kantoor binnen. De uitvoerder kreeg veel meer tijd voor bewonerscontacten. Ik merkte dat er veel meer plezier op de bouw was. De gerealiseerde klanttevredenheid middels het rapportcijfer 9 was bijzonder hoog. Wij hebben 14% lagere kosten gerealiseerd dan bij vergelijkbare projecten met een traditionele aanpak.”
Elders selecteert men bij nieuwbouw vaak warmte koudeopslag. Waarom deze verrassende keuze in Veenendaal? Eric Roodnat heeft een plausibele verklaring: “Bij warmte koudeopslag is meestal nog fossiele brandstof in de vorm van gas of elektra nodig tijdens koude perioden. Wij draaien volledig op houtpellets. Geheel duurzaam, omdat bij dit product de bij verbranding vrijkomende CO2 door het hout tijdens de groei al vastgelegd is. Maar doorslaggevend om geen warmte koudeopslag toe te passen, was dat er simpelweg niet in de grond geboord mocht worden, omdat het om een waterwinningsgebied ging.” Buiten Nederland komen installaties op basis van biomassa veelvuldig voor. In hoeverre heeft Patrimonium van die kennis gebruik gemaakt? Roodnat: “Wat in Duitsland gebruikelijk is, kan in Nederland tot volstrekt nieuwe uitdagingen leiden. De wet- en regelgeving is hier op gasgestookte installaties afgestemd en niet op biomassa. Hoe garandeer je dat de rookgasafvoer op voldoende afstand van ventilatietoevoer zit? Toon maar aan dat er niet teveel fijnstof in de lucht komt. Brandveiligheid met het oog op de opslag van houtpellets? Het was een pittige voorbereiding. Maar inmiddels draaien de installaties tot tevredenheid. Kortom, wij hebben veel geleerd.” Wat kan de corporatiesector met deze expertise? Eric Roodnat sluit af: “Wij voelen ons goed bij de gidsrol op het gebied van biomassa in de woningbouw. Dat hebben wij er voor over. Onze kennis stellen wij graag ter beschikking aan geïnteresseerde corporaties. Onze website lijkt wel het Wikipedia voor houtpelletinstallaties.” Eric Roodnat Patrimonium
Energienota naar nul bij HEEMwonen De fonkelnieuwe corporatie HEEMwonen ontstond uit een fusie van Hestia groep, Land van Rode en Ubach over Worms. Actief aan de oostkant van de regio Parkstad Limburg. Een krimpgebied bij uitstek. En daarmee een enorme uitdaging op het gebied van transformatie. In dat licht past ook de renovatie van 153 ééngezinswoningen in Kerkrade. Maurice Vincken is verantwoordelijk voor het technische deel. Edith Costongs verzorgt de bewonersbegeleiding. Waarom passief renoveren? Maurice Vincken trapt af: “De uitstraling, uitrusting, energiezuinigheid en het wooncomfort waren volstrekt gedateerd. Om de woningen een nieuwe toekomst te geven hadden wij geen andere keuze dan een forse ingreep. Geen half werk. Die investering verdienen wij absoluut terug tijdens de exploitatieperiode.” Waarom de keuze voor passief renoveren op basis van een prestatie-overeenkomst? Vincken vervolgt: “Wij stelden zeer hoge eisen. Een zo laag mogelijke energiebehoefte en optimale benutting van duurzame energie. Vanwege het milieu en beheersing van woonlasten. Dat leidde bij dit woningtype bijvoorbeeld tot compleet nieuwe daken en gevels. Tegelijk eisten wij een maximale uitvoeringsperiode van 2 weken. Ga er maar aan staan. Dat lukt alleen als alle ketenpartners, en ook de bewoners, in een zo vroeg mogelijk stadium van het planproces optimaal samenwerken en al hun creativiteit inbrengen.”
De renovatie naar passiefhuisniveau gebeurt in bewoonde toestand in 2 weken. Er rolt als het ware een lopende band door de straat. Terwijl bij het ene huis de gevel wordt vervangen door een prefab gevel, gaat bij de buren het nieuwe scharnierdak over het bestaande dak. Aanzienlijke isolatiediktes, in het dak geïntegreerde zonnepanelen, zonneboiler en warmteterugwinning. Zitten de veelal oudere bewoners wel op zulke ingrijpende plannen te wachten? Edith Costongs: “Natuurlijk moesten wij goede uitleg geven over de verlaging van de energienota versus de huurverhoging. Op de opbrengst van de zonnepanelen hebben we op individueel niveau een woonlastengarantie afgegeven. Toch gaf de modelwoning bij veel bewoners de doorslag. ‘Kom liever vandaag dan morgen.’ Nu we een paar wintermaanden erop hebben zitten krijg ik leuke reacties. ‘Ik heb geen last van tocht meer. Ik loop nu met een ochtendjas het hele huis door zonder het koud te krijgen.’ Een bewoner gaf zelfs aan pas begin januari voor het eerst de verwarming aangezet te hebben. De komende jaren volgen we het energieverbruik op de voet. Mensen zijn trots op hun huis.” Maurice Vincken sluit af met een advies; “Projecten met zo’n hoog ambitieniveau ontstaan niet vanzelf. Alleen corporaties met de filosofie om daadwerkelijk aan duurzaamheid invulling te geven slagen hierin. Je moet hoe dan ook bij de koplopers willen horen.” Maurice Vincken en Edith Costongs HEEMwonen
visie
Energiebesparing met zo’n gering mogelijk negatief effect op de kasstroom? Allereerst scherp aan de wind zeilen. Slimme plannen met hoge energiebesparing. Optimaal inkoopvoordeel. Benut de blijvende faciliteit van lage btw voor schilderwerk, dak-, vloeren muurisolatie. Gebruik de tijdelijke faciliteit van lage btw voor onderhoud en renovatie. Kijk tegelijk ook goed naar de integrale kosten. Zoek slimme combinaties met andere geplande ingrepen en minimaliseer toekomstig onderhoud. Beperk de overhead en vermijd huurderving. Aan de ene kant zijn er de investeringen voor voorzieningen die onderdeel worden van de kale huur (DAEB). Dit kan variëren van schilisolatie tot zuinige installaties en zonnepanelen. Stel de huurverhoging voor de zittende huurder niet veel lager vast dan de verwachte gemiddelde energiebesparing . Hierdoor ontstaat geen onnodig negatief effect voor de actuele kasstroom. Benut bij voorkeur de lage rente van een via het WSW geborgde lening.
De nieuwe werkwijze van het WSW legt de nadruk op kasstromen. De bedrijfswaardeberekening heeft alleen bij maatwerk nog een functie bij risicotoetsing en borging van leningen. Een negatief saldo operationele kasstroom wordt niet geborgd. Een eventueel liquiditeitstekort zal moeten worden bestreden door wijziging van het beleid van de corporatie. Toelichting kasstroommodel, WSW, 2012
Kasstromen sturen energiebesparing Er was eens een tijd dat corporaties altijd geld konden lenen voor hun plannen om de bestaande voorraad op te knappen. Door de borging via het WSW kregen zij bovendien leningen met een zeer lage rente. Het volstond om aan te tonen dat kosten in de verre toekomst terugverdiend werden. Dus vooral toetsing op verhoging van bedrijfswaarde door investeringen in de bestaande voorraad. Levensduurverlenging omdat woningen langer mee zouden gaan. Hogere huren bij toekomstige huurders. Meer verkoopopbrengst bij eventuele verkoop. Hoe anders is de werkelijkheid van vandaag de dag. De winst- en verliesrekening staat in het brandpunt. Steeds meer corporaties hebben problemen om zwarte cijfers te schrijven. De afgelopen jaren volgden de huren slechts de inflatie, terwijl bedrijfslasten veel forser stegen. Verkoop stagneerde. Momenteel laat de verhuurdersheffing om de Haagse begroting sluitend te krijgen de emmer overlopen. De regering biedt compensatie voor die heffing door corporaties ruimte te geven om de huren over de volle linie te verhogen in combinatie met herintroductie van de huursombenadering. Extra huurverhoging voor iedereen bovenop de inflatie en een aanvullend percentage voor hogere inkomens. Een groot deel van de nota komt daarmee bij huurders terecht. Door de lastenverzwaringen op meerdere terreinen staat het besteedbare inkomen van huurders onder forse druk. Verlaging van de energienota is dan een van de weinige mogelijkheden voor corporaties om de stijging van woonlasten te matigen. Welke mogelijkheden zijn er voor corporaties om het energieverbruik te drukken zonder de kasstroomsituatie onnodig te verslechteren?
Een kasstroomoverzicht toont de feitelijke geldstromen die in de loop van een boekjaar binnenkomen en uitgaan. Het overzicht bestaat uit kasstromen uit operationele activiteiten (a), kasstromen uit investeringsactiviteiten (b) en kasstromen uit financieringsactiviteiten (c). Wikipedia
Tegelijk zijn er voorzieningen voor energiebesparing, die onder voorwaarden los te koppelen zijn van het vastgoed. Zowel bij nieuwbouw als bij verbetering van bestaande installaties. Denk aan warmte koudeopslag, gasabsorptiewarmtepompen of benutting van biomassa. Financiering en exploitatie door derden behoort tot de mogelijkheden. Geen beroep op de leningscapaciteit van de corporatie zelf en evenmin effect op de kasstroom. Wel veel kostbaarder vanwege de relatief hoge rente in vergelijking met de via het WSW geborgde leningen van corporaties. Een ander voorbeeld van verlegging van de financiering is de aankoop van zonnepanelen door bewoners zelf. De kost gaat bij energiebesparing voor de baat uit. Investeringen in energiebesparing anticiperen op de toekomstige verdere stijging van de energietarieven. Baten liggen verder in de toekomst door extra huurverhoging bij nieuwe huurders, door levensduurverlenging en een gunstigere inschatting van verkoopopbrengsten. Momenteel zijn echter alle blikken op het heden gericht. Kasstromen sturen de investeringscapaciteit voor energiebesparing. Welk effect heeft de investering op de actuele kasstroom? Slim inkopen en de juiste bijdrage meteen bij zittende huurders. Geborgd en goedkoop lenen van wat moet en externe financiering plus opname buiten de kale huur van wat kan. Als dan nog steeds alle mogelijkheden uitgeput zijn, resteert maar één laatste mogelijkheid. Ondersteuning van huurders bij gedragsverandering. Een dikke trui aan, de kamerthermostaat omlaag en een spaardouche.
Warmtewet eist gedegen voorbereiding De Tweede Kamer is inmiddels akkoord met de Warmtewet. Deze wet richt zich niet alleen op stadverwarming en duurzaam opgewekte warmte. Ook de veel voorkomende bestaande gasgestookte blokverwarmingsinstallaties vallen onder het regime van de wet. Ongeveer 80.000 sociale huurwoningen zijn aangesloten op stadverwarming en ongeveer 150.000 woningen op een gasgestookte blokverwarming. De Warmtewet is bedoeld ter bescherming van verbruikers en dus ook huurders, die warmte verplicht afnemen van een leverancier en dus ook woningcorporaties. Vanwege die verplichte winkelnering hebben deze verbruikers immers geen keuze. Daarom verdienen zij volgens de wetgever extra bescherming tegen te hoge tarieven, onacceptabele storingen en niet transparante leveranciers.
De leverancier sluit een overeenkomst tot levering van warmte af met alle afzonderlijke verbruikers. De leverancier moet kunnen aantonen dat ten hoogste de maximumprijs in rekening gebracht wordt. De leverancier meldt verbruikers tijdig en helder wanneer prijzen voor levering van warmte veranderen. Voorbeelden van vereisten zoals opgenomen in de Warmtewet
Drie zaken vormen de kern van de wet. Ten eerste een maximumtarief op basis van ‘niet meer dan anders’. Met de Warmtewet wordt de nu bestaande praktijk van transparante afrekening van werkelijke kosten middels servicekosten ondergeschikt gemaakt aan het principe van ‘niet meer dan anders’. Een slecht installatierendement kan ertoe leiden dat de corporatie een deel van de gasrekening voor eigen kiezen krijgt. Ten tweede minimumeisen aan kwaliteit van warmtelevering. En ten derde goede en transparante dienstverlening. De nieuw op te richten Autoriteit Consument en Markt voert het onafhankelijke toezicht op naleving uit. De Warmtewet heeft grote gevolgen voor woningcorporaties. Enerzijds zijn er financiële risico’s. Anderzijds ontstaat er een forse administratieve lastendruk. Corporaties dienen zich gedegen voor te bereiden op de belangrijkste gevolgen. Daarom 5 adviezen om op korte termijn ter hand te nemen: 1 Inventariseer alle installaties waar de corporatie warmte en/of koude zelf levert of doorlevert 2 Schat de actuele kostprijs in. Plaats daartoe zo nodig en zo snel mogelijk warmtemeters achter de warmteopwekking om zicht te krijgen op de kostprijs in relatie tot het maximumtarief 3 Toets in hoeverre die actuele kostprijs zich boven of onder het maximumtarief bevindt 4 Stel een overzicht op van te verwachten extra administratieve handelingen om aan de Warmtewet te voldoen 5 Stel een plan van aanpak op om alle risico’s in beeld te krijgen en om volledig aan de Warmtewet te voldoen. Er bestaan diverse opties om het risico te verkleinen dat maximumprijzen overschreden worden. Koop gas, elektra en stadsverwarming zo goedkoop mogelijk in. Realiseer een hoog installatierendement en vermijd verliezen tussen die installatie en de woningen. En -ten slotte- zorg ervoor bij absolute warmtemeters per woning dat de vaste lasten laag ten opzichte van de variabele lasten zijn.
praktijk Zonnepanelen wel of niet in kale huur Corporaties verhuren ongeveer een miljoen grondgebonden sociale huurwoningen. Een enorm potentieel voor toepassing van zonnepanelen. Een hausse aan plannen op dit moment. Aanleiding vormt de spectaculaire daling van de aanschafprijs, terwijl elektratarieven op een blijvend hoger niveau liggen. De meeste corporaties kiezen voor een klantgestuurde aanvliegroute. Huurders maken zelf hun interesse kenbaar. Wel worstelen corporaties met de vraag of de zonnepanelen wel of geen onderdeel van de kale huur moeten uitmaken. Drie opties met hun gevolgen op een rij.
De verwachting is dat de prijs van zonnepanelen in 10 jaar nog met 30 tot 50% zal dalen. Bij een stijgende elektraprijs worden zonnepanelen dus in snel tempo commercieel steeds interessanter.
De tweede optie vormt koppeling van zonnepanelen aan een leveringscontract voor elektra. De corporatie selecteert een ‘groene’ energieleverancier. De overeenkomst meldt aanbieding van zonnepanelen als onderdeel van de levering van elektra aan huurders. Geïnteresseerde huurders sluiten een leveringscontract met die ‘groene’ energieleverancier. Deze levert de elektra middels de te plaatsen zonnepanelen en het jaarlijkse tekort via het net. De huurder vergoedt tegen het overeengekomen elektratarief de afgenomen elektra van zowel zonnepanelen als het net. Ook hier is het voordeel is dat de corporatie niet hoeft te financieren. Daarnaast lopen de kosten voor de huurder volledig synchroon met de hoeveelheid afgenomen energie. Hier staat het nadeel tegenover dat er geen recht op huurtoeslag is. Bij een mutatie verdwijnen panelen waarschijnlijk van het dak vanwege keuzevrijheid van nieuwe huurders voor een energieleverancier. Er moet opstalrecht gevestigd worden.
Rapport Zonnig Huren, Atrivé, 2012
De eerste optie. Huurders schaffen zelf zonnepanelen aan. Met ondersteuning van de corporatie, die een raamcontract met een leverancier op basis van scherpe inkoop afsluit. Aanvullend kan het raamcontract bedingen dat huurders het geld voor aanschaf lenen bij diezelfde leverancier. Voordeel is dat er geen beslag op de leencapaciteit van de corporatie is. Nadelen zijn aanzienlijk. In hoeverre is deze constructie interessant voor huishoudens met een laag inkomen? Lenen voor zonnepanelen? Rente is hoog en de corporatie krijgt een klant met een extra betalingsverplichting. Geen recht op huurtoeslag en bij mutaties verdwijnen de zonnepanelen van de daken.
De derde en meest voor de hand liggend optie is aanschaf, exploitatie en verhuur door de corporatie zelf. Door de geborgde lening voor de sociale huurwoningen zijn financieringslasten relatief laag. Vanaf aanschaf is zelfs klein positief kasstroomeffect mogelijk bij een huur die iets lager dan de besparing op elektrakosten ligt. Grote winnaar is de huurder met de kleine portemonnee, omdat er recht op huurtoeslag is. Daarbij blijven de panelen bij mutaties op het dak liggen. Zij dragen bij aan een vergroening van het energielabel en daarmee de hogere vraaghuur bij nieuwe huurders. Let bij selectie van een leverancier wel op de kwaliteit van de zonnepanelen en garanties op het functioneren op langere termijn. Vermijd extra exploitatielasten.
Omslag van intra- naar extramuraal Steeds hogere zorgkosten door vergrijzing, ontgroening en een stijgend niveau van zorgverlening. Ingrijpen door de overheid was natuurlijk onvermijdelijk. Langer zelfstandig thuis wonen als vertrekpunt in combinatie met meer zelfredzaamheid en een groter beroep op mantelzorg. Na een lange aanloop is het einde van de zogenaamde intramurale zorg in klassieke verzorgingshuizen afgekondigd. Het handelt om ongeveer 85.000 plaatsen in heel Nederland. Vastgoedexploitanten zijn meestal zorginstellingen, maar soms ook woningcorporaties. Is behoud van het vastgoed denkbaar door keuze voor een gewijzigde doelgroep en exploitatie? En wat zou dit voor de energiehuishouding betekenen? Hoe ziet dat aangekondigde einde eruit? Ouderen krijgen simpelweg geen indicatie meer voor intramuraal wonen, tenzij bij verdergaande dementie of zeer zware lichamelijke klachten. Bij alle lichtere vormen van zorgbehoefte is thuis- en mantelzorg het vertrekpunt. Hierdoor komen alle verzorgingsplaatsen binnen enkele jaren vrij.
Binnen het totale budget van een zorginstelling zijn de energiekosten relatief beperkt. Uit onderzoek blijkt dat bij zorginstellingen met eenvoudige maatregelen al snel 15% op het energieverbruik bespaard kan worden. Website Agentschap NL
Op hoofdlijnen zijn er drie keuzen bij afbouw van verzorgingshuisplaatsen. De eerste is om de verzorgingshuisplaatsen om te bouwen tot verpleeghuisplaatsen. De tweede is om het vastgoed volledig af te stoten. Een relatief gemakkelijke keuze als het gebouw afgeschreven is, vraag ontbreekt en de boekwaarde praktisch nihil is. De derde keuze is om verzorgingsplaatsen om te zetten naar zelfstandige en beschermde woonruimte. Van intra- naar extramuraal wonen. Vaak is dit de meest wenselijke oplossing. Veel ouderen komen dan wel niet meer in aanmerking voor intramuraal wonen in de setting van een verzorgingshuis. Maar toch zoeken zij een beschermde woonvorm met nabije zorg op afroep. Deze derde keuze van het ombouwen van verzorgingshuisplaatsen naar zelfstandig wonen is geen sinecure. Een volledig gebouw ombouwen? Of een vleugel of verdieping binnen een gebouw? Of een hybride vorm? Afhankelijk van de indicatie van de bewoner verandert dezelfde woonruimte in de toekomst zonder technische wijziging van verpleeghuis in zelfstandige en beschermde woonruimte en andersom. Op organisatorisch vlak zijn consequenties groot. Van regels voor toewijzing tot opstelling van huurcontracten. Uitwerking van alle facilities is nodig: van verplicht af te nemen servicekosten tot facultatief af te nemen diensten, zoals de maaltijden en wasvoorziening.
Terug naar de vraag wat ombouw van intra- naar extramuraal vastgoed voor de energiehuishouding betekent. Berekeningen wijzen uit dat het karige inkomen van de doelgroep onvoldoende is voor huur, servicekosten en het dienstenpakket. Forse inspanningen zijn nodig om met name de verplichte servicekosten te drukken. De energienota is hierbinnen de belangrijkste kostenpost. Voorheen binnen de intramurale exploitatie minder dan enkele procenten van de totale begroting en oninteressant voor de zorginstelling. Bovendien geen thema voor de intramurale bewoner. Als het maar warm genoeg was. Alle kosten waren bovendien al gedekt. Voor de extramurale bewoner beslaat diezelfde energienota soms wel 10% of meer van het totale inkomen. De operatie om verzorgingshuisplaatsen om te zetten naar zelfstandige en beschermde woonruimte heeft aanzienlijke consequenties. Corporaties en zorginstellingen dienen zich snel en gedegen voor te bereiden. Energielevering en -kosten vormen een belangrijk vraagstuk. Zijn er voldoende individuele regelvoorzieningen om het energieverbruik zelf te beïnvloeden? Vindt er meting en kostenverdeling plaats van het individuele gas-, stroom-, water- en warmteverbruik? Zijn energielabels beschikbaar en zijn deze onderdeel van de woningwaardering? Voldoen de warmteinstallaties en de administratie hiervan aan de Warmtewet? Sluit de werkwijze aan bij het Besluit servicekosten? Zijn kosten redelijk, is er een correcte verdeelsleutel en is de administratie op orde? De extramuraal wonende oudere zal zich in het voormalige verzorgingshuis niet anders opstellen dan huurders in flatgebouwen met collectieve verwarming.
column WoonFriesland zet in op slim en snel Columnist Bindert Kloosterman is beleidscoördinator vastgoed & innovatie bij WoonFriesland. Deze woningcorporatie exploiteert ruim 22.500 verhuureenheden in de provincie Friesland. Bindert Kloosterman is regisseur van het project Slim en Snel bij WoonFriesland. Slim en Snel is een programma van de Energiesprong. Om de gebouwde omgeving vóór 2040 energieneutraal te renoveren is een enorme innovatie nodig van het renovatieen verbeterproces. Met de huidige traditionele werkwijzen is het onmogelijk om jaarlijks het gewenste aantal woningen te verbeteren, deze operatie te betalen en de gewenste kwaliteit te behalen. Daarom is er een ingrijpende verandering nodig van het proces om wel dat gewenste resultaat te bereiken. En gek genoeg is het juist nu de tijd -de corporatiesector staat min of meer tegen de muur en het water staat de bouwsector tot aan de lippen- om die innovatie te stimuleren. De bestaande werkwijze, waarbij de opdrachtgever bedenkt wat en vooral hoe het moet gebeuren en de opdrachtnemer het werk zo goedkoop mogelijk moet uitvoeren, heeft grote nadelen. Het is niet innovatief, leidt tot bouw- en faalkosten, veroorzaakt veel dubbel werk en leidt niet tot de laagste kostprijs en de gewenste kwaliteit. Dit proces kan veel beter. Bijvoorbeeld als de opdrachtgever zich beperkt tot het formuleren van de vraag wat en de markt de vraag hoe invult.
Bindert Kloosterman WoonFriesland
Bedrijfsnieuws Maart 2013 Atriensis b.v. Postbus 842 5600 AV Eindhoven Telefoon 040 2367859 Fax 040 2364278 Atriensis ondersteunt woningcorporaties. De focus ligt hierbij op energie & milieu, met daarbij veel aandacht voor de bedrijfsvoering.
Wij zijn bij WoonFriesland een trektocht ‘Slim en Snel’ gestart om samen met marktpartijen een projectoverstijgende aanpak te ontwikkelen. Het doel is de energieprestatie van de gebouwde omgeving te verbeteren op een slimme en snelle wijze. Het slimme aspect moet vorm krijgen door de marktpartijen aan de voorkant te betrekken bij de zoektocht naar de beste oplossing. Dan handelt het zowel om het plan als om de aanpak. Het snelle aspect moet vorm krijgen door de eis te stellen dat de aanpak over de gehele linie ‘reproduceerbaar‘ is.
Voor opdrachtgevers waarvoor Atriensis jaarlijks energielabels actualiseert is vanaf 1 januari 2013 het afgeschermde webaccount Atriloket als kenniscentrum beschikbaar. Veel praktische toepasbare informatie op het gebied van energiebesparing. Van rekenmodellen tot werkomschrijvingen, kosteninformatie en modelbrieven voor bewonerscommunicatie.
We zijn al behoorlijk op weg. Met drie brede consortia -met daarin ook bedrijven die niet tot de bouwkolom behorenzitten we inmiddels samen in de planfase. Hoewel er over het eindresultaat op dit moment nog niets is te vertellen, levert dit proces een schat aan leerervaringen op voor alle betrokkenen. En het genereert vooral veel energie. En was dat niet wat we allemaal zo nodig hebben?
Atriensis werkt samen met diverse specialisten aan het ‘Handboek exploitatie van duurzame energie door woningcorporaties’. Het komt medio 2013 uit. Geïnteresseerd? Neem contact met ons op:
[email protected]. Benieuwd naar de gevolgen van de Warmtewet voor uw corporatie? Vraag het rapport ‘Goed voorbereid op de Warmtewet’ op:
[email protected] Met vaste regelmaat treft u op www.atriensis.nl voor corporaties relevant nieuws aan. Of interviews met uw collega’s uit de corporatiebranche. Abonneer u hierop door aanmelding op www.atriensis.nl. De foto’s betreffen het door Atriensis voorbereide verbeterproject aan de Hooilaan en omgeving in Breda in opdracht van WonenBreburg. De foto van Bindert Kloosterman is gemaakt door Henk Veenstra. Hoewel bij deze uitgave van Atrivisie de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaardt Atriensis b.v. geen enkele aansprakelijkheid.
