2013. O ceně rodinného domu - původní zem. usedlost čp. 67, v Lodhéřově

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1479-12/2013 O ceně rodinného domu - původní zem. usedlost čp. 67, v Lodhéřově.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a stanovení ceny obvyklé.

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., a stanovení ceny obvyklé (tržní), podle stavu ke dni 22.5.2013, znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan B r y c h t a Vajgar 590/III 377 04 Jindřichův Hradec telefon: 384326943,602888581 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Jindřichově Hradci 24.5.2013

A. Nález 1. Znalecký úkol 1) Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 3873/10-13 ze dne 01.09.2010, 2) Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitost za účelem zajištění pohledávek věřitelů např. zástavní právo).

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Lodhéřov 67 378 26 Lodhéřov Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Lodhéřov Katastrální území: Lodhéřov Počet obyvatel: 647 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j): ZC = Cp * 2,0 = 70,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.5.2013 za přítomnosti paní Čížkové - matky povinného Milana Čížka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Ustanovení znalcem Ex. úřadem Brno - viz. čj. 056 EX 3873/10-80 2) Výpis z katastru nemovitostí z 22.4.2013 3) Exekuční příkaz čj. 56 EX 3873/10 4) Snímek pozemkové mapy pořízený dálkovým přístupem - z 22.4.2013 5) Prohlídka, ohledání a zaměření provedené dne 22.5.2013 6) Cenový předpis MF ČR č. 350/2012 Sb. 7) Databáze cen stejných nebo podobných nemovitostí - vlastní, konzultace s real. kancelářemi a realizovanými nebo nabídkovými cenami nemovitostí na trhu, pro srovnávací metodu ocenění.

5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána na LV č.439, výhradního vlastníka nemovitosti a pozemku p. Milana Čížka, Lodhéřov čp. 67.

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace od nemovitosti předložena nebyla, potřebné údaje byly ohledány na místě nebo sděleny vlastníkem.

-2-

7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost sestává z bývalé obytné části zemědělské usedlosti, ke které patřily chlévy a stodola. Obytná část je původní a čítá byt o vel. 1+3, nemá podsklepení, ani podkroví. Dle § 3, vyhl. 137/1998 Sb. se jedná o rodinný dům, neboť je stavbou pro bydlení a nemá více jak 3 samostatné byty, nemá nejvýše 2 nadzemní podlaží a jedno podzemní a podkroví. Nemovitost je v obci, která je založením vystavěna kolem místní komunikace a místního Lodhéřovského potoka a čítá délku 3 km (německý model zástavby). Nemovitost se spíše nachází k okrajové části obce. Je napojená na veřejný vodovod, veřejný rozvod el.,současné napojení kanalizace je do žumpy. V obci se provádí veřejná kanalizace. Nemovitost lze napojit na veřejný rozvod plynu.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1.2.2. Oplocení dvora 1.2.3. Vrata v oplocení dvora 1.2.4. Žumpa 1.2.5. Oplocení předzahrádky 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

A)OCENĚNÍ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis: Obytná část zemědělské usedlosti je stáří přes 80 roků. Je stavěná do L, s přístavbou verandy -3-

do dvora. Za touto obytnou částí, která čítá 3+1 s WC a koupelnou, které jsou vestavěny do přistavěné verandy se nacházely chlévy. V současné době je zde skladovací prostor - kolna. Dočasně tento prostor sloužil jako kotelna pro umístění kotle na ÚT, se skladem paliva. V současné době ÚT neexistuje, kotel i radiátory a trubní rozvody jsou odstraněny a vytápění místností je kamny na t.p. Kuchyně má sporák na PB, kuchyňská linka má do dřezu jen výtok studené vody. Koupelna má vanu obezděnou, pro ohřev TUV slouží koupelnová kamna, je zde i umyvadlo s výtokem st. vody. WC je v samostatné místnosti, bez obkladu a umyvadle, vedle koupelny. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké a prosklené. Podlahy mají Linoleum. Je den obytný pokoj je ve stádiu stavebních úprav, hrubě nanesené omítky, betonová podlaha. Dům má sedlovou střechu s taškami pálenými drážkovými, s klempířskými konstrukcemi z pozink. plechu. Vnější omítky hladké. Do půdního prostoru je přístup stodolou po žebříku. Tl. zdiva je cca 80 cm, stropy jsou dřevěné. Dům je neudržovaný, nečistý, značného stáří, ale na dobrém místě. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 14,5*5,5+4,25*4,05+10,3*2,95 Přízemí

=

[m2] 127,35

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,90 m 127,35 m2

Název Přízemí Obestavěný prostor:

Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Přízemí a zastřešení 14,5*5,5*(3,25+3,5/2)+4,05*4,25*3,25+5*3,5*3, = 5/2+5*3,5/2*2,7/3+10,3*2,95*2,5+9,5*5*0,25

[m3] 581,03 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Přízemí a zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) -4-

Obestavěný prostor 581,03 m3 581,03 m3

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod

Provedení mělké založení bez izolace zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové stříkané běžné keramické obklady hladké plné dveře dřevěná, zdvojená PVC keramická dlažba kamna na tuhá paliva světelná, třífázová ocelové trubky, studená voda koupelnová kamna chybí žumpa plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací

Hodnocení standardu P S S S S S S S C S C S S S S P S C -5-

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Hodnocení standardu P S S S S S S S C S C S S S S P S C P P C P S S S C

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,00

19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P P C P S S S C

3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100 100 100 100 100

0,46 0,46 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00

1,47 0,87 0,00 1,43 0,50 4,10 0,30 0,00 82,33 0,8233

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 581,03 m3 * 3 917,11 Kč/m3

= =

3 917,11 2 275 958,42 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 %

-

1 934 564,66 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

341 393,76 Kč

2 290,0,8233 0,8500 2,1460 1,1390

1.1.2. Stodola Popis: Stodola uzavírá dvůr z třetí strany. Je zděná z kamene, zastřešená sedlovou střechou s krovem tesařským s krytinou z vlnitého eternitu. Má vrata do dvora, omítky vápenné, podlaha mlat, bez elinstalace. Stáří jako dům. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 17*10 Přízemí

=

-6-

[m2] 170,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 170,00 m2 170,00

Název Přízemí Součet

Konstr. výška 3,00 m

Součin 510,00 510,00

PVP = 510,00 / 170,00 = 3,00 m PZP = 170,00 / 1 = 170,00 m2

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží: Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Obestavěný prostor Název 170*(3,2+4/2) Přízemí a zastřešení

=

[m3] 884,00 m3


Typ


NP

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody

mělké založení bez izolace zděné tl. 45 cm a více dřevěný vázaný osinkocementové jednovrstvé vápenné omítky břízolitové stříkané

kovová chybí

-7-


Hodnocení standardu P S C S S C S S X C C S C C X C C X X X X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

X X X C X

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací P 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy C 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava vnitřních povrchů S 8. Úprava vnějších povrchů S 9. Vnitřní obklady keramické X 10. Schody C 11. Dveře C 12. Vrata S 13. Okna C 14. Povrchy podlah C 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace C 17. Bleskosvod C 18. Vnitřní vodovod X 19. Vnitřní kanalizace X 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody X 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vyb. X 24. Výtahy X 25. Ostatní C 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 6,03 30,40 0,00 7,00 2,90 0,00 3,90 2,70 0,00 0,00 0,00 3,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 55,93 0,5593

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)

= * * * * * * *

2 115,0,9390 0,9588 1,0000 0,5593 0,8500 2,1650 0,3690

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 884,00 m3 * 723,19 Kč/m3

= =

723,19 639 299,96 Kč

-8-


-

543 404,97 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

95 894,99 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna Popis: Kolna navazuje, v prodloužení obvodového zdiva a zastřešení na obytnou část zem. usedlosti. Zdivo smíšené tl. 80 cm, strop klenutý, elinstalace i motorová, podlahy betonové, dveře dřevěné hladké. Technický stav neutěšený, omítky narušené, podlahy a instalace potřebují renovace. Stáří jako dům, max. opotřebení. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 5,45*5,5 Přízemí

=

[m2] 29,98

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,90 m 29,98 m2

Název Přízemí Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Přízemí a zastřešení 29,98*(3,2+3,5/2)

=

[m3] 148,40 m3


Typ


NP

-9-


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu S S S P S S S X S S S S

betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm klenba dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné zdvojená betonová světelná a motorová

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov P 5. Krytina S 6. Klempířské práce S 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště X 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 3,36 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 96,06 0,9606

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,0,9606 0,8500 2,0930 0,3690

Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 148,40 m3 * 788,26 Kč/m3

= =

788,26 116 977,78 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků - 10 -

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 %

-

99 431,11 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

17 546,67 Kč

1.2.2. Oplocení dvora Popis: Oplocení dvora je provedeno ze zdiva, z cihel a tvárnic, vně jsou omítky hrubé, uvnitř dvora je oplocení bez omítek, ukončeno je taškami. Údržba zanedbaná. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

13.8. Plot zděný tl. 20 - 30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování (7,5+17)*2 = 49,00 m2 pohledové plochy 111

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 49,00 m2 * 1 135,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

55 615,- Kč 0,8500 2,1460 0,3690 37 434,06 Kč


-

28 795,40 Kč

Oplocení dvora - zjištěná cena

=

8 638,66Kč

1.2.3. Vrata v oplocení dvora Popis: Vrata jsou dřevěná, zavěšená na zděných sloupcích, jsou neudržovaná, nedoléhají, nutné opravy. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

14.4. Vrata dřevěná vč. sloupků 1,00 ks 111

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 300,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): - 11 -

= * *

3 300,- Kč 0,8500 2,1460

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

* =

0,3690 2 221,21 Kč


-

1 879,48 Kč

Vrata v oplocení dvora - zjištěná cena

=

341,73Kč

1.2.4. Žumpa Popis: Žumpa se nachází na dvoře, je betonová, zakrytá betonovými deskami. Po dokončení kanalizace v obci, bude vyřazena z provozu a systém kanalizace ze soc. zařízení domu, bude na ni napojen. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu 3*3*2 = 18,00 m3 obestavěného prostoru 2223

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 18,00 m3 * 2 300,- Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

41 400,- Kč 0,8500 2,3140 0,3690 30 047,54 Kč


-

23 608,65 Kč

Žumpa - zjištěná cena

=

6 438,89Kč

1.2.5. Oplocení předzahrádky Popis: Oplocení předzahrádky je provedeno z oc. sloupků a pletiva, nebo profilů, je nerovné, vychýlené, nátěr dožilý. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10:

13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - 12 -

Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

9,5+2*7,5 = 24,50 m2 pohledové plochy 111

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 24,50 m2 * 240,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

5 880,- Kč 0,8500 2,1460 0,3690 3 957,79 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 60 = 91,667 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

3 364,12 Kč

Oplocení předzahrádky - zjištěná cena

=

593,67Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Stavební pozemek a pozemek ostatní plochy tvoří jednotný funkční celek se stavbou. Pozemky jsou rovinné, dobře přístupné, s možností napojení na plyn, v souč. době jsou napojeny na rozvod el. a vody. V blízkém čase bude možnost napojení i na kanalizaci - je ve výstavbě. Parcela č. 270 je využívána jako předzahrádka s osázenými drobnými keři a angrešty a rybízy. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.5. Nepříznivé docházkové vzdálenosti do zastávky veřejné dopravy -5 % více než 1,5 km (neuvažuje se, je-li v místě městská doprava): 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5% Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Přirážky ani srážky se neuplatňují. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3690 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1650 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 70,1,00 2,1650 0,3690 - 13 -

Úprava [%] -7,00

Upr. cena [Kč/m2] 52,01

§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 70,0,40 2,1650 0,3690 -7,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 98

20,80

Výměra [m2] 490,00

Jedn. cena [Kč/m2] 52,01

Cena [Kč] 25 484,90

70,00

20,80

1 456,26 940,90

270

Pozemky - zjištěná cena

=

26 940,90 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis: Porosty jsou neošetřované, a tvoří cca 30 m2 pokryvné plochy. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * =

26 940,90 560 30 1 443,26 0,065 93,81 93,81 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1.2.2. Oplocení dvora 1.2.3. Vrata v oplocení dvora 1.2.4. Žumpa 1.2.5. Oplocení předzahrádky

2 275 958,40 Kč 639 300,- Kč 116 977,80 Kč 37 434,10 Kč 2 221,20 Kč 30 047,50 Kč 3 957,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 105 896,80 Kč - 14 -

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

26 940,90 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

26 940,90 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

93,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

93,80 Kč

Celkem

3 132 931,50 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

3 132 931,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1.2.2. Oplocení dvora 1.2.3. Vrata v oplocení dvora 1.2.4. Žumpa 1.2.5. Oplocení předzahrádky

341 393,80 Kč 95 895,- Kč 17 546,70 Kč 8 638,70 Kč 341,70 Kč 6 438,90 Kč 593,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

470 848,50 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

26 940,90 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

26 940,90 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

93,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

93,80 Kč

Celkem

497 883,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

497 883,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: - 15 -

497 880,- Kč

slovy: Čtyřistadevadesátsedmtisícosmsetosmdesát Kč

B) ZJIŠTĚNÍ CENY OBVYKLÉ (TRŽNÍ) Při stanovení obvyklé ceny použijeme zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č.121/2000 Sb. , č.237/2004 Sb., č.257/2004 Sb., č.296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. §2 – způsob oceňování majetku a služeb Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího a kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Při oceňování tímto zákonem nebo na jeho základě jde v podstatě o tři způsoby: a) nákladový způsob, vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosů z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). c) porovnávací způsob, který vychází z porovnávání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.

Popis a výměry jsou uvedeny v části A/ ocenění dle cenového předpisu.

VÝPOČET OBVYKLÉ CENY a) nákladový způsob Hodnotu nemovitosti stanovenou nákladovým způsobem lze převzít z ocenění dle vyhl. MF ČR, který je uveden v přední části posudku činí ( po zaokrouhlení): Dle cenového předpisu činí cena vypočítaná nákl. způsobem 497 880,- Kč - 16 -

b) výnosový způsob Tento způsob vychází z možného výnosu, např. z pronájmu a p. Jelikož ceny těchto aktivit nejsou na potřebné výši, aby výpočty dosahovaly uspokojivých výsledků, tak tento způsob neprovádím, nedává reálný obraz o obvyklé ceně, ani v místě se takovéto stavby s úspěchem nepronajímají. b) porovnávací způsob Pro stanovení ceny porovnávacím způsobem byly použity vlastní databáze ze zjišťování cen na trhu, ze sledování nabídek realitních kanceláří a z konzultací s pracovníky v oboru a znalci. Provedeno ve zjednodušené formě. S nemovitostmi tohoto charakteru se v okolí dané lokality obchoduje. Pro srovnávací potřebu nabídek a stanovení obvyklé ceny bude prováděno srovnání stejného nebo podobného charakteru nemovitosti, stejné nebo podobné kapacity, stejného nebo podobného stáří, stejných nebo podobných situování v prostředí a p. Srovnáváme vesnické domy, které byly, jako oceňovaný, zemědělského charakteru. Kunžak – vesnický RD o vel. 2+1 o zast. ploše 223m2, s vedlejšími stavbami – dílnou, garáží s prádelnou, s celkovou plochou pozemků 661 m2. Vytápění je kamny na t.p., má el. sv. i motorový, vodovod a kanalizace napojeny na veř. sítě, plynová přípojka. Vlastní kopaná studna ve sklepě. Nabídková cena 749 000,- Kč Člunek – Kunějov – chalupa o vel. 3+1 o zastavěné ploše 234 m2, zdivo kamenné a smíšené. Další objekty na uskladnění dřeva. Vytápění kotlem na t.p., obyt. plocha 100 m2. Nabídková cena 850 000,- Kč Ratiboř – RD o vel.1+2, o obyt. ploše 80 m2, zastavěná plocha 140 m2, pozemek o výměře 522 m2, topení lokální, podlahy PVC, bet. dlažba, parkety. Napojen je na veřejný vodovod a kanalizaci, má vlastní studnu. Po rekonstrukci je kuchyně a pokoj, v dalším pokoji je třeba dokončit podlahy. Nabídková cena 790 000,- Kč Zahrádky – RD 1+2 o podlahové ploše 120 m2. Napojen na veř. vodovod a kanalizaci, vytápění el. přímotopy a kamny na t.p. Má doplňkové objekty zem. charakteru. Nabídková cena 890 000,- Kč V nabídkách realitních kancelářích jsou další nemovitosti na prodej. Pro srovnání jsou vybrány pouze stejné nebo podobné nemovitosti, v podobně velkých vesnicích v okrese J. Hradec a v blízkosti lokality Lodhéřov. Tyto nemovitosti, jak výše uvedeno, mají i stejnou nabídkovou cenu, která je v průměru cca 820 000,- Kč. Jelikož jsou to ceny z nabídek RK, které vždy mírně navyšují cenu, aby bylo možno provést slevu při prodeji, provedeme korekci její výše o cca 10 %. Po korekci určuji cenu obvyklou (tržní) nemovitosti ve výši Slovy: Sedmsetpadesáttisíckorunčeských

- 17 -

750 000,- Kč

Zdůvodnění: Cena obvyklá je větší než dle cenového předpisu z důvodu, že se jedná o velmi dobrou polohu v obci dobře přístupnou z místní komunikace, se zastávkou veřejné hromadné dopravy, s obcí, která má vlastní obecní úřad, obchod, restauraci a zdravotní středisko. Kolem domu protéká místní potok a dům je možno napojit na veřejný plynovod. Obvodové zdivo je suché a po dopracování započatých stavebních úprav, dovybavení např. zdrojem teplé užitkové vody, eventuelně provedením ÚT (již bylo zde instalováno), bude dům plnohodnotný s napojením na budovanou veřejnou kanalizaci, se značně navýšenou prodejní cenou. Jednotlivá práva a závady váznoucí na nemovitosti se mi nepodařilo zjistit, z jednání při ohledání nemovitosti s pí. Čížkovou, toto zjištěno nebylo.

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne 28.4.1978, pod čj.spr.1052/78, z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1479-12/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1479-12/2013.

V Jindřichově Hradci 24.5.2013 Ing. Jan B r y c h t a Vajgar 590/III 377 04 Jindřichův Hradec

- 18 -

2013. O ceně rodinného domu - původní zem. usedlost čp. 67, v Lodhéřově

Recommend Documents