Znalecký posudek č. 1134 / 10 / 2010 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora
Předmět ocenění: Nebytový (provozní) objekt rozestavěný v rekonstrukci pozemek vlastníka parcela č. st. 80/3, 171/10, 171/11 Ulice: Dolní Dvořiště Město : Dolní Dvořiště Okres: Český Krumlov Kraj: Jihočeský kraj Katastrální území: Dolní Dvořiště Sídlo katastr. úřadu v Kaplice
č.p. 6 PSČ Identifikační kód: 628972
2
Vlastník stavby: Hajduchová Petra, Sídliště 382, 382 32 Velešín Schieh Christian, Sídliště 382, 382 32 Velešín Vlastník pozemku: Hajduchová Petra, Sídliště 382, 382 32 Velešín Schieh Christian, Sídliště 382, 382 32 Velešín
podíl: 1/2 1/2 podíl: 1/2 1/2
Objednavatel: Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frnak, Soudní exekutor, Radniční 28 381 01 Český Krumlov Znalecký posudek je zpracován ke dni 13.10.2010 Vypracoval:
Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0664
verze ACONS 10.24, platná od 1.2.2010 Tento znalecký posudek obsahuje vyhotoveních. V Bechyni, dne 15.10.2010
stran textu (z toho stran příloh) a předává se ve
3
Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 4 Prohlídka nemovitosti................................................................................................................. 4 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 4 Nález a posudek.......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje:......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav.................................. 6 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 8 C. Pozemky................................................................................................................................. 8 D. Výnosové ocenění................................................................................................................ 10 E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 13 F. Přírodní katastrofy................................................................................................................ 14 G. Právní stav ........................................................................................................................... 15 H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví ..................................................................... 15 Rekapitulace ............................................................................................................................. 15 Znalecká doložka Přílohy výpis z KN ze dne 6.9.2010 kopie snímku z KN ze dne 29.9.2010 fotodokumentace
4
Úkol znalce Úkolem znalce je odpovědět na následující otázky: ocenění podílu id. 1/2 nemovitostí zapsaných na LV č. 301 pro k.ú. Dolní Dvořiště
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 13.10.2010 od 11.45 hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Přítomni: paní Hajduchová Petra a pan Schieh Christian Ing. Vomáčková Marie
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 301, vyhotovený Zeměměřičským úřadem Praha, dálkovým přístupem ze dne 6.9.2010 2. Situační podklady zajištěné znalcem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Dolní Dvořiště, mapový list č. vyšší Brod 4-0/31, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Tábor dne 29.9.2010 pod č.zak.2520/2010-308-4v měřítku 1: 1000 Úplné podklady pro vypracování znaleckého posudku byly předány dne 29.9.2010.
5
Nález a posudek Otázka č. 1 ocenění podílu id. 1/2 nemovitostí zapsaných na LV č. 301 pro k.ú. Dolní Dvořiště Odpověď na otázku č. 1
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Za práva a závady se v tomto případě považuje : ... Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Dolní Dvořiště je obcí zemědělskou a má 1262 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Dolní Dvořiště. Nejbližší správní centrum je Kaplice, od kterého je nemovitost vzdálena cca 10.00 km. V místě je městská hromadná doprava (autobus), nejbližší
6
stanice je cca 200 m. Nejbližší železniční stanice je v místě. Budova se nachází v centrální části města. Okolní zástavbu tvoří provozní objekty a rodinné domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože je nemovitost v místě kde je zástavba obdobných nemovitostí s přístupem z veřejné komunikace. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemku je cca 500 m2.. Údaje o oceňované budově Stavebně historický vývoj: Jedná se o zděnou budovu , budova je zapsána jako objekt bydlení ve skutečnosti se jedná o provozní budovu, nevyužívanou v současnosti. Sedlová střecha, krytina eternitová, částečně šablony, částečně na přístavbě vlnitý eternit. budova je v současnosti v rekonstrukci, jsou provedeny rozvody inženýrských sítí, nejsou zařizovací předměty v sociálních zařízeních ( WC, sprchy, umyvadla, baterie umyvadlové ) , omítky jsou štukové, není provedena svrchní malba, provozní místnosti jsou většinou s dlažbou a keramickými obklady.dům, původně sloužil jako mrazírna masa v Dolním Dvořišti nedaleko hranic. Tento dům byl zkolaudovaný v roce 1993. V domě jsou prostory vhodné jako skladovací ,menší kancelář, dále jsou zde 2 x WC a sprcha, které je nutno dodělat. Elektrika je zde 220/380 V, kanalizace je zde obecní. Vytápění v tomto objektu zajištěno není. Podle informace od vlastníka zde je plánována pekárna. Projekt nebyl doložen. Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je nepravidelný. Pozemek je rovinný. Orientace pozemku je převážně na východ. Po roce 2006 k převodu budovy došlo na základě kupní smlouvy ze dne 12.3.2007. Viz. srovnávací metoda. Budova ke dni ocenění je nevyužívána nejméně po dobu 3 roků. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení.
7
Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. provozní budova čp. 6 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. provozní budova čp. 6 Jedná se o budovu volně stojící, s krovem sedlovým, se střešní krytinou osinkocementovou. . Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 11,79*9,23 + 4,28*4,70 = 129 m2 má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 450 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou, vnitřní nosné zdivo je provedeno, nosnou konstrukci tvoří cihelné zdivo (cena 2600.00 Kč/m2), stropy jsou nespalné do I profilů, podlahy jsou betonové a dlážděné (cena 590.00 Kč/m2), vybavení je elektroinstalace a studená voda. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (129 m2) půda Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
477.07 217.64 694.71
Kč
169 939.89
Kč Kč %
1 695 530.76 1 865 470.64 155.00 1.00
Kč
2 891 479.50 1993 100 17.00
Počet nadzemních podlaží: 1 Stáří budovy: 2010 - 1993 = 17 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (129 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2010 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
AL %
8
Cena k roku 2010 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
2 399 927.98 -27.98 2 399 900.00
Rekapitulace 1.1. provozní budova čp. 6 1. Budovy
Kč Kč
2 399 900.00 2 399 900.00
Kč % Kč
72 300.00 3 70 100.00
Kč Kč Kč
2 399 900.00 70 100.00 2 470 000.00
2.Inženýrské sítě: Výčet inženýrských sítí: Inženýrské sítě tvoří 2.5 % z nákladové ceny staveb celkem opotřebení Inženýrské sítě po opotřebení
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy 2. Inženýrské sítě Stavby celkem
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Dolní Dvořiště Katastrální území: Dolní Dvořiště Vlastník stavby: Hajduchová Petra, Sídliště 382, 382 32 Velešín Schieh Christian, Sídliště 382, 382 32 Velešín Vlastník pozemku:
podíl: 1/2 1/2 podíl:
9
Hajduchová Petra, Sídliště 382, 382 32 Velešín Schieh Christian, Sídliště 382, 382 32 Velešín
1/2 1/2
Parcela č. Výměra m2 Druh Využití st. 80/3 447 zastavěná plocha a nádvoří 171/10 34 ostatní plocha 171/11 19 ostatní plocha Výměra pozemků celkem
m2
500.00
m2 Kč/m2 Kč
500.00 450.00 225 000.00
Kč
225 000.00
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Pozemky celkem
10
D. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám.
11
Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2010 do 31.12.2010 v rozpětí 6.0 - 12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat. 1. 1 provozní budova čp. 6 V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 11.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí provozní místnosti se sociálním zařízením 194.5 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí provozní místnosti se sociálním zařízením 194.5 m2 * 1200 Kč/m2/rok Výpočet ročního příjmu: provozní místnosti se sociálním zařízením 194.5 m2 * 1200 Kč/m2/rok
Kč
233 400.00
Celkem
Kč
233 400.00
Odhad ztráty nájemného Příjmy celkem (po započtení ztrát)
% Kč
5.00 221 730.00
12
Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běžná údržba a opravy Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
1 000.00 8 000.00 50 000.00 40 000.00 99 000.00
Kč Kč Kč
221 730.00 99 000.00 122 730.00
Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 11.0 % : výnosová hodnota =
100 % 122 730 * ------ = 1 115 700 Kč 11.0 %
Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady:
13
E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Nebytový (provozní) objekt rozestavěný v rekonstrukci, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, databáze ARK získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : Vyhodnocení převodů uskutečněných po roce 2006 nemovitost byla koupena v roce 2007 Vyhodnocení segmentu trhu 1. Velešín Zděná hala v komerční zóně ve Velešíně . Pozemek 766 m2 včetně zast.plochy, užitková plocha 152 m2. Objekt je rozdělen na skladový prostor ( nevytápěný) a kancelář ( vytápěná) , slouží ke skladování. Vytápění elektrickým topidlem, voda obecní, odpad sveden do septiku . Nabídková cena je 1444200,- Kč cena po úpravě - 20% je 1155360,- Kč cena za 1 m2 užitné plocha je 7600,- Kč 2. Malonty prodej provozovny v Malontech. Nabízíme k prodeji provozovnu s prodejnou v obci Malonty, cca 13 km od Kaplice. Jedná se o původní provozovnu masné výroby (339 m2 ) s prodejnou. Objekt je jednopatrový s obytným podkrovím. V prvním patře je prodejna se zázemím ( sklad, sklep, toalety apod.) a původní výrobní prostory - 2 místnosti a dále 3 jednotlivé chladící boxy. V podkroví, kam lze vstoupit samostatným vchodem, jsou původní šatny s koupelnou a obytná prostora, které lze upravit jako bytovou jednotku. K objektu dále náleží přilehlá budova kde jsou dvě místnosti, jež sloužili jako sklad. Topení v objektu bylo zajištěno
14
elektrickými panely. Objekt je k částečné rekonstrukci. Nabídková cena je 2500000,- Kč cena po úpravě - 10% je 2250000,- Kč cena za 1 m2 užitné plocha je 6600,- Kč 3. Pernek Prodej dílny v Perneku, vzdáleném 4 km od Horní Plané. Zděný, přízemní objekt bývalé kovárny, údržbářské dílny a sociálního zařízení - 375 m2. Pozemek pod stavbou je stejného vlastníka, o převodu pozemku kolem objektu - zázemí se jedná a je již v ceně. Objekt má vodovodní, kanalizační a elektro přípojku. Vhodné pro opravu, údržbu, lehký průmysl či skladování. Objekt lze rozdělit na dvě části, stavebně a provozně na sobě nezávislé, upřednostňuje se ale prodej vcelku.Nabídková cena je 1100000,- Kč cena za 1 m2 užitné plocha je 2900,- Kč Odůvodnění srovnávací metody cenu obvyklou odhaduji vzhledem k poloze nemovitosti v lokalitě, její dostupnosti a technickému stavu na 6000 Kč za 1 m2 užitné plochy to je celkem 1170000,.- Kč
F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.
15
G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti.
H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.6.4. Nebytový (provozní) objekt rozestavěný v rekonstrukci Město: Dolní Dvořiště Okres: Český Krumlov Kat. území: Dolní Dvořiště
ulice : Dolní Dvořiště č.p. 6
Výchozí nákladová cena staveb bez opotřebení 1. Budovy 1.1. provozní budova čp. 6 1. Budovy
Kč Kč
2 891 500.00 2 891 500.00
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
2 399 900.00 2 399 900.00 70 100.00 2 470 000.00 225 000.00 2 695 000.00
Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. provozní budova čp. 6 1. Budovy 2. Inženýrské sítě Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
16
Výnosová hodnota
Kč
1 115 700.00
Srovnávací hodnota
Kč
1 170 000.00
Rizika Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :
1 170 000.00 Kč cenu obvyklou odhaduji vzhledem k technickému stavu budovy, jeho poloze v lokalitě a dostupnosti, přihlížím především k srovnávací metodě Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Podíl id ½ činí 585000,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
17
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne 18. 11. 1998 pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví,odvětví stavby obytné, průmyslové a vodní. Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0664 V Bechyni, dne 15.10.2010
