2. Tijdschrift voor * *

Tijdschrift voor

Huurrecht

2013 / 2 13 Woonruimte in zorginstellingen: huur- of gemengde overeenkomst? Kwalificatieperikelen bij ter beschikkingstelling van woonruimte in verzorgingshuizen en instellingen voor gehandicapten Mr. I. Benjert / 49 14 Hof Arnhem 4 september 2012 290-bedrijfsruimte – gebreken – wanprestatie: bedrijfsruimte verhuurd voor exploitatie horecabedrijf met contractuele bestemming horecabedrijf; exploitatie horecabedrijf in strijd met bestemmingsplan; geen exploitatievergunning te verkrijgen; tekortkoming verhuurder (art. 7:204 lid 2 BW; art. 6:265 BW) (met noot mr. J.A. van Strijen) / 55 15 Hof Arnhem nevenzittingsplaats Leeuwarden 9 oktober 2012 230a-bedrijfsruimte – gebreken – wanprestatie: gebruik als muziekstudio in strijd met bestemmingsplan, uitleg overeenkomst; Haviltex-criterium; huurder contractueel verantwoordelijk voor vergunningen/ontheffingen (art. 6:248 lid 1 BW; art. 7:204 lid 2 BW) (met noot mr. J.A. van Strijen onder WR 2013/14) / 60 16 Hof Amsterdam 11 september 2012 Kwalificatie huurovereenkomst – naar zijn aard van korte duur – huurovereenkomst voor bepaalde tijd: korte duur; tijdelijke huurovereenkomst woonruimte wegens rondreis buitenland; restrictieve uitleg; diplomatenclausule (art. 7:232 lid 2 BW; art. 7:274 lid 1 onder b BW; art. 7:274 lid 2 onder b BW) (vervolg op WR 2011/72) / 65 17 Hof Amsterdam 23 oktober 2012 Dringend eigen gebruik – woonruimte: sloop en nieuwbouw; benodigde vergunningen onherroepelijk; structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten huizenblok en huuropbrengsten? staat fundering; hoogte huurprijs; kosten van herstel; hoogte exploitatiekosten in oude en huidige situatie (art. 7:274 lid 1 onder c BW; Bijlage II BHW onder 1) / 69 18 Hof ’s-Gravenhage 16 oktober 2012 Dringend eigen gebruik: studentenwoning; geen campuscontract; huurder is ex-student; beleid verhuurder van studentenwoningen; doorstroming (art. 7:274 lid 1 onder c BW; art. 7:274 lid 4 BW) / 72 19 Rechtbank Maastricht (Kantonrechter) 31 oktober 2012 Woonruimte – onderhuur – wanprestatie: geliberaliseerde huur; onderverhuur zonder de contractueel vereiste toestemming verhuurder; contractuele bepaling winstafdracht; geen onredelijk bezwarend beding (art. 6:233 BW; art. 7:213 BW) (met naschrift redactie) / 75 20 Hof Arnhem 30 oktober 2012 290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik – renovatie – beëindiging huurovereenkomst – procesrecht: ontruiming; kort geding; inmiddels vonnis bodemrechter; bijzondere omstandigheden; uitvoerbaarverklaring bij voorraad (art. 7:295 lid 1 BW; art. 7:296 BW) / 78 21 Rechtbank Utrecht (Kantonrechter) 1 februari 2012 Huurprijswijziging bedrijfsruimte – huurprijs woonruimte: horecapand; niet-afhankelijke bovenwoning; geen geliberaliseerde huur; waarderingsstelsels; verhouding huur woon- en bedrijfsgedeelte; aanvang huur (art. 7:303 BW) (vervolg op WR 2010/42) / 84

*10296967* 10296967

T2_WR_1302_vw_proef3.indd WR def.indd 2

1

18-02-13 15:33 13:55 17-12-10

nummer 2 februari 2013 WR, Tijdschrift voor Huurrecht Redactie: J.J. Dijk Z.H. Duijnstee-Van Imhoff M.F.A. Evers J.M. Heikens F. van der Hoek A.R. de Jonge A.M. Kloosterman H.M. Meijerink W. Raas A.G.A. van Rappard J.K. Six-Hummel C.L.J.M. de Waal M.E. van Lente (red. secr.)

Woonruimte in zorginstellingen: huur- of gemengde overeenkomst?

49

Mr. I. Benjert

Uitspraken

55

Jurisprudentierubriek

89

Actualiteitenrubriek

93

Secretariaat: Bijdragen kunt u sturen naar: Kennemerstraatweg 434, 1851 BL Heiloo, onder vermelding van ‘WR, Tijdschrift voor huurrecht’ of via e-mail aan: [email protected] Uitgever: drs. M.E. Bosch Postbus 23, 7400 GA Deventer Verschijning: 11 maal per jaar (inclusief register en jurisprudentieoverzicht). Abonnementsprijzen 2012: Tijdschrift: € 170,– (incl. btw) inclusief automatisch te ontvangen jaarband. Losse nrs. € 22,50. Online: licentieprijs incl. eerste gebruiker € 215 (excl. btw), iedere gebruiker € 55 (excl. btw). Combinatieabonnement: online en tijdschrift met 30% korting op de totale prijs. Bij een combinatieabonnement WR online met tijdschrift wordt 1 tijdschrift uitgeleverd, ongeacht het aantal online gebruikers. Abonnementen Abonnementen kunnen op elk gewenst moment worden aangegaan voor de duur van minimaal één jaar, te rekenen vanaf het moment van eerste levering, en wor den vooraf gefactureerd voor de volledige abonnementsperiode, tenzij uitdrukkelijk schriftelijk anders is overeengekomen. Abonnementen kunnen schriftelijk tot drie maanden voor de aanvang van het nieuwe abonnementsjaar worden opge zegd. Bij niet-tijdige opzegging wordt het abonnement automatisch met een jaar verlengd. Abonnementenadministratie en product-informatie Kluwer Afdeling Klantenservice, Postbus 23, 7400 GA Deventer, www.kluwer.nl/klantenservice. Ook adres-/ naamswijzigingen d.m.v. verbeterd adres-label aan voornoemd adres.

Gebruik persoonsgegevens Kluwer BV legt de gegevens van abonnees vast voor de uitvoering van de (abonnements-) overeenkomst. De gegevens kunnen door Kluwer, of zorgvuldig geselecteerde derden, worden gebruikt om u te informeren over relevante producten en diensten. Indien u hier bezwaar tegen heeft, kunt u contact met ons opnemen. Leveringsvoorwaarden Op al onze aanbiedingen en overeenkomsten zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden van Kluwer B.V, gedeponeerd ter griffie van de Rechtbank te Amsterdam op 8 augustus 2007 onder depotnummer 127/2007. Deze kunt u lezen op www.kluwer.nl/ klantenservice. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Standaardpublicatievoorwaarden Op iedere inzending van een bijdrage of informatie zijn van toepassing de Standaardpublicatievoorwaarden van Wolters Kluwer Nederland BV, gedeponeerd ter griffie van de Rechtbank Amsterdam onder nr. 121/2004; een kopie kan kosteloos bij de uitgever worden opgevraagd. Voorzover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van art. 16h t/m 16m Auteurswet jo. Besluit van 27 november 2002, Stb. 575, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoeding te voldoen aan de Stichting Reprorecht te Hoofddorp (Postbus 3051, 2130 KB).

Citeerwijze: WR 2012/publicatienummer ISSN 1381-6942

T2_WR_1302_vw_proef3.indd

2

18-02-13

13:55

Artikelen

Mr. I. Benjert1

Woonruimte in zorginstellingen: huur- of gemengde overeenkomst? Kwalificatieperikelen bij terbeschikkingstelling van woonruimte in verzorgingshuizen en instellingen voor gehandicapten 13 Inleiding Zorginstellingen voor bijvoorbeeld ouderen en gehandicapten maken afspraken met zorgbehoevende bewoners over de zorgverlening en over huisvesting. Niet zelden zijn bij de huisvesting van de zorgbehoevenden ook woningcorporaties betrokken. Er zijn in de praktijk verschillende (samenwerkings)vormen tussen zorginstellingen, zorgbehoevenden en woningcorporaties gangbaar. 1

2

3

De zorginstelling levert, als enig eigenaar van het gebouw, zowel de zorg als de woonruimte aan de zorgbehoevende bewoner. Zij maken hierover samen afspraken.2 De zorginstelling levert de zorg en bijvoorbeeld een woningcorporatie stelt woonruimte ter beschikking aan de zorgbehoevende bewoner. Zorginstelling en woningcorporatie sluiten beide separaat een overeenkomst met de zorgbehoevende bewoner. Zorginstelling en woningcorporatie maken afspraken over deze samenwerking in een samenwerkingsovereenkomst. De woningcorporatie verhuurt een gebouw aan de zorginstelling en deze laatste stelt vervolgens de woonruimte in combinatie met de zorg ter beschikking aan de zorgbehoevende bewoner. Tussen woningcorporatie en zorginstelling komt een huurovereenkomst tot stand. Zorginstelling en zorgbehoevende sluiten een overeenkomst waarin de zorgverlening en huisvesting worden geregeld.

den bepaald door de juridische kwalificatie van de overeenkomsten. De overeenkomsten tussen zorginstelling en zorgbehoevende bewoner, zoals onder 1 en 3 hiervoor, worden wel aangeduid als ‘zorgovereenkomsten’ terwijl deze overeenkomsten naast zorg ook afspraken over terbeschikkingstelling van woonruimte bevatten. Juist voor deze vormen van samenwerking is de vraag relevant onder welke omstandigheden een dergelijke overeenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst en wanneer er sprake is van een gemengde overeenkomst. Het antwoord op deze vraag is vooral relevant voor de toepasselijkheid van de huurbescherming van de zorgbehoevende bewoner zoals geregeld in het (woonruimte) huurrecht, de berekening van de maximale huurprijsgrens en recht op huurtoeslag voor de bewoner. Juist rondom deze onderwerpen ontstaan in de praktijk regelmatig kwalificatieproblemen. Denk aan bewoners die de instelling liever zien vertrekken omdat zij overlast veroorzaken of minder/geen zorg behoeven. Zij zullen een beroep doen op de huurbescherming omdat zij graag in hun woning blijven. De vraag is of deze overeenkomst dan wel als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Naast de kwalificatievraag kleven er bovendien mededingingsrechtelijke risico’s aan de samenwerkingsvormen waarin zorg en huisvesting elkaar ontmoeten. In de praktijk worden hechte samenwerkingen tussen zorginstellingen en woningcorporaties aangegaan die soms leiden tot merkbare beperking van de concurrentie. Beide vraagstukken hangen zodanig met elkaar samen dat het interessant is deze gezamenlijk te bespreken.

Kwalificatieregels Het is woningcorporaties overigens op grond van art. 11 BBSH (Besluit beheer sociale-huursector) niet toegestaan andere dan de in dat artikel genoemde werkzaamheden te verrichten. Een woningcorporatie mag derhalve niet zorg van een zorginstelling inkopen en vervolgens doorverkopen aan de zorgbehoevende bewoner. Bij het vormgeven van de hiervoor genoemde samenwerkingen dienen partijen zich ervan bewust te zijn dat de rechtsgevolgen van de overeenkomsten grotendeels wor1 2

Mr. I. Benjert is advocaat te Rijswijk. Gezamenlijk eigendom van het zorggebouw komt nog niet op grote schaal voor. De eerste stappen in deze richting zijn inmiddels wel gezet. Zorginstelling en woningcorporatie zijn dan samen eigenaar van het gebouw en hebben dit gebouw eventueel ook samen ontwikkeld. Zij maken afspraken in het kader van deze samenwerking. Zij treden bijv. gezamenlijk op als verhuurder van het gebouw en de zorginstelling levert vervolgens de zorg en maakt daartoe afspraken met de zorgbehoevende.

WR

PPMG_T2_WR

Sinds het van kracht worden van art. 6:215 BW in 1992 geldt voor de hiervoor bedoelde overeenkomsten 1 en 2 dat in het geval een overeenkomst zowel voldoet aan de essentialia van huur van woonruimte als aan de essentialia van een andere benoemde overeenkomst er sprake is van een gemengde overeenkomst waarbij het (woonruimte) huurrecht zo veel mogelijk tot gelding dient te komen (art. 6:215 eerste zinsdeel BW). Andere benoemde overeenkomsten zijn bijvoorbeeld de overeenkomst van opdracht waarbij de opdrachtgever aan de andere partij een dienst opdraagt die de andere partij in zelfstandigheid zal verrichten, zoals een advocaat, kapper of zorgverlener (art. 7:400 e.v. BW) of de geneeskundige behandelingsovereenkomst waarbij een medisch zorgverlener de dienst verricht (art. 7:446 e.v. BW). De wettelijke bepalingen van het (woonruimte) huurrecht dienen buiten toepassing te blijven indien de verschillende toepasselijke wettelijke bepalingen niet ver-

Afl. 2 - februari 2013

49

Pag. 0001

woonruimte in zorginstellingen: huur- of gemengde overeenkomst?

Artikelen

enigbaar zijn of de strekking van de bepalingen in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet (art. 6:215 BW tweede zinsdeel). De parlementaire geschiedenis leert dat deze vuistregel slechts een eerste aanwijzing is.3 De rechter wordt bij de kwalificatie van bedoelde overeenkomsten een grote mate van vrijheid gelaten.

gesloten dat bijvoorbeeld de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het woningwaarderingssysteem uit het Besluit huurprijzen woonruimte kunnen worden toegepast op woon-zorgovereenkomsten waarbij het zorgelement overheerst. Echter indien men daartoe thans overgaat, blijft er een risico dat een rechter een dergelijke situatie uiteindelijk anders beoordeelt.

Tot op heden is in de wijze waarop de rechtspraak deze vrijheid heeft benut een zekere lijn te ontdekken. Het arrest van de Hoge Raad in de zaak Velthuys/Koopmans, dat dateert van ruim voor het in werking treden van art. 6:215 BW, en een tweetal daaropvolgende arresten van de Hoge Raad waarin dezelfde maatstaf is toegepast, hebben de basis gelegd voor de kwalificatie van overeenkomsten waarbij woonruimte ter beschikking wordt gesteld in combinatie met levering van zorg.4 In de zaak Velthuys/Koopmans overwoog de Hoge Raad dat de dwingende bepalingen van het (woonruimte) huurrecht van toepassing zijn tenzij het element verzorging duidelijk overheerst. Dit arrest wordt nog steeds toegepast bij de uitleg van gemengde overeenkomsten waarin afspraken zijn gemaakt over het verlenen van zorg en verschaffen van het genot van woonruimte. Het verschil is echter dat na de invoering van art. 6:215 BW uitgangspunt is dat de verschillende toepasselijke bepalingen naast elkaar op de gemengde overeenkomst dienen te worden toegepast. Slechts indien en voor zover er strijd ontstaat (zoals bedoeld in art. 6:215 BW) kan er sprake zijn van de uitzonderingssituatie van art. 6:215 BW tweede zinsdeel.5 In dat geval dient voor het bepalen van toepasselijke wettelijke regels te worden vastgesteld of het huur- of zorgelement overheerst in de rechtsverhouding.6 Overheerst het zorgelement dan blijven de wettelijke huurbepalingen welke onderwerp zijn van de strijd buiten toepassing. Voor zover de andere huurrechtelijke bepalingen niet strijden met de bepalingen van de zorgovereenkomst, dienen deze volgens de strekking van art. 6:215 BW in beginsel naast de toepasselijke wettelijke bepalingen ten aanzien van opdracht zo veel mogelijk te worden toegepast. Ik zeg in beginsel omdat art. 6:215 (tweede zinsdeel) BW ruimte lijkt te bieden, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, om bepaalde wettelijke bepalingen van het (woonruimte) huurrecht wel en andere niet van toepassing te laten zijn ook indien het zorgelement in een overeenkomst overheerst. Deze ruimte is in de literatuur gesignaleerd maar in de praktijk nog niet bevestigd door rechtspraak.7 Aangezien cumulatie het uitgangspunt van art. 6:215 BW is, is niet uit-

Anderzijds is verdedigbaar dat de overeenkomst waarin het zorgelement overheerst een overeenkomst van geheel eigen aard is (vgl. de later in deze bijdrage te bespreken pensionovereenkomst) en de rechter in geval van strijd tussen de verschillende toepasselijke wettelijke bepalingen op maat bepaalt welke bepalingen al dan niet van toepassing zijn. Ik vraag mij wel af of deze redenering goed past binnen de systematiek van art. 6:215 BW aangezien de gemengde overeenkomst waarin het zorgelement overheerst door de kwalificatie ‘sui generis’ volledig uit het systeem van art. 6:215 BW wordt gehaald.

3

MvT. Parl. Gesch. InvW 6, p. 1432.

4

HR 28 juni 1985, NJ 1986/38; HR 15 november 1991, NJ 1992/119 en HR 19 februari 1993, NJ 1993/247.

5

Rb. Leeuwarden 28 maart 2001, WR 2001/46, m.nt. Tj. Zuidema en M.E.

In het geval van een overeenkomst sui generis kunnen de wettelijke huurbepalingen slechts analoog worden toegepast waardoor het dwingendrechtelijke karakter van de huurbepalingen teniet wordt gedaan. De gedachte van art. 6:215 BW is nu juist alle op de gemengde overeenkomst toepasselijke bepalingen voor zover mogelijk van toepassing te laten zijn. Bij het bepalen van het overheersende element is van belang wat partijen voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst, de inhoud van de overeenkomst en de wijze waarop daaraan vervolgens uitvoering is gegeven. Onlangs heeft de Hoge Raad deze laatste maatstaf overigens toegepast bij de uitleg van een gemengde huurovereenkomst (woonruimte, 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte). De Hoge Raad overwoog daarbij dat alle omstandigheden van het geval dienen te worden meegewogen en op voorhand niet een doorslaggevend gewicht aan één van de omstandigheden toekomt. Deze uitspraak is ook toepasbaar in geval van gemengde overeenkomsten, niet zijnde gemengde huurovereenkomsten.8 In het voorgaande besprak ik de kwalificatieregels voor benoemde overeenkomsten. Er kunnen ook combinaties van huur- en zorgovereenkomsten bestaan waarbij de zorgovereenkomst niet als een geneeskundige behandelingsovereenkomst kwalificeert.9 Ervan uitgaande dat er evenmin sprake is van een andere benoemde overeenkomst, kan art. 6:215 BW in dergelijke gevallen slechts in uitzonderlijke gevallen worden toegepast.10 Een beroep op de redelijkheid en billijkheid kan wellicht in bepaalde gevallen een alternatief zijn.

Hinskens-van Neck & L.A.R. Siemerink, ‘Gemengde overeenkomsten, de betekenis van art. 6:215 BW in de praktijk: kwalificatie van overeenkomsten’, MvV 2012/2. 6 7

P.G.A. van der Sanden, Wegwijzer huurrecht woonruimte, 2010/2011, p. 57.

8

F.C. Borst, ‘Gemengde overeenkomsten met een huurelement en ge-

9

Rb. Maastricht 28 februari en 20 juni 2002, WR 2003/3.

mengde huurovereenkomsten’, WR 2004/20, par. 3.1.1. en noot Tj. Zui-

10

F.C. Borst, ‘Gemengde overeenkomsten met een huurelement en ge-

dema bij Rb. Leeuwarden 28 maart 2001, WR 2001/46.

50

PPMG_T2_WR

HR 10 augustus 2012, LJN BW6737.

mengde huurovereenkomsten’, WR 2004/20, par. 3.1.1.


WR

Pag. 0002

Artikelen


Huurovereenkomst, pensionovereenkomst of gemengde overeenkomst waarin het zorgelement duidelijk overheerst? In het geval de op een gemengde overeenkomst toepasselijke wettelijke bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking ervan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet, dient verwijzend naar de hiervoor in voetnoot 3 bedoelde rechtspraak te worden bepaald of het zorgelement dan wel het huurelement overheerst. Het zorgelement overheerst onvoldoende duidelijk indien geen verzorging, begeleiding of behandeling van bewoners plaatsvindt (zoals bij groepswonen door ouderen om vereenzaming tegen te gaan)11 of in situaties waarbij de verhuurder van serviceflats kan besluiten het servicepakket uit te breiden of te beperken of bewoners facultatief gebruik kunnen maken van maaltijdverstrekking en/of huishoudelijke hulp en daarvoor per keer betalen.12 In de besproken gevallen waren de wettelijke bepalingen van de huurbescherming en de (inmiddels vervallen) Huurprijzenwet woonruimte wél van toepassing. Daarnaast bestaat er voor de bewoner, mits aan de overige gestelde voorwaarden is voldaan, recht op huurtoeslag.13 In rechtspraak, waarin werd geoordeeld dat het zorgelement overheerste, bestond de zorg vooral uit ondersteuning, begeleiding en/of behandeling van kwetsbare personen waarbij de bewoning van de woonruimte over het algemeen slechts een middel was om een doel, zoals herstel, te bereiken.14 Ook in geval van dagbesteding voor lichamelijk/ verstandelijk beperkten waarbij de bewoning onlosmakelijk samenhing met de verzorging werd het zorgelement als overheersend beoordeeld.15 In al deze gevallen komt het aan op de beoordeling van de aard en omvang van het overeengekomen zorg- of servicepakket. Op zoek naar het omslagpunt waar een huurovereenkomst toch als gemengde overeenkomst dient te worden aangemerkt, is het interessant de figuur van de pensionovereenkomst te onderzoeken. De pensionovereenkomst is een overeenkomst tot het verstrekken van woonruimte, maaltijden en het leveren van andere zaken en diensten, zoals schoonmaken. Dit is een overeenkomst van eigen aard waarop de wettelijke bepalingen van het (woonruimte)

11

Rb. Breda 23 oktober 2001 en 20 augustus 2002, WR 2002/71.

12

HR 28 juni 1985, NJ 1986/38 en HR 19 februari 1993, NJ 1993/247.

13

Strikt genomen bestaat er geen recht op huurtoeslag in geval van een gemengde overeenkomst waarin het zorgelement overheerst. Er zijn echter een aantal uitzonderingen zoals groepswonen door ouderen en bepaalde vormen van begeleid wonen. Het is aan te bevelen per specifiek geval met de Belastingdienst te overleggen of een bepaald persoon

huurrecht niet van toepassing zijn zolang het leveren van zaken en het verrichten van diensten vooropstaat.16 Een voorbeeld van een pensionovereenkomst is de overeenkomst die in de jaren tachtig werd aangegaan met gastarbeiders. Slechts in de situatie waarin aan de gastarbeiders naast een slaapplaats, gemeenschappelijk gebruik van keuken en wasgelegenheid ook de dagelijkse drie maaltijden werden verstrekt, werd een pensionovereenkomst aangenomen zodat de wettelijke bepalingen van het (woonruimte) huurrecht buiten toepassing bleven. Maaltijdverstrekking werd daarbij van het grootste belang geacht voor het kunnen aannemen van een pensionovereenkomst. Geen maaltijdverstrekking, geen pensionovereenkomst.17 Het schoonmaken van de woning staat op de tweede plaats. Dezelfde redenering heeft de Hoge Raad in de arresten Velthuys/Koopmans en Wereldhave/Groffie toegepast op woningen waarin zorg werd geleverd.18 In beide gevallen betrof het serviceflats waar maaltijden werden verstrekt. Vanwege de mogelijkheid voor de verhuurder het servicepakket te wijzigen respectievelijk de keuzemogelijkheid voor bewoners al dan niet gebruik te maken van de maaltijdservice heeft de Hoge Raad in beide gevallen de overeenkomst gekwalificeerd als huurovereenkomst. De Rechtbank Leeuwarden heeft jaren later in een geval waarin naast woonruimte in een serviceflat, verplichte huishoudelijke hulp, eenvoudige verpleegkundige hulp (indien noodzakelijk), slechts de warme maaltijden werden verstrekt, geoordeeld dat het zorgelement niet voldoende overheerste.19 Uit het voorgaande kan worden opgemaakt dat bij het verstrekken van woonruimte in combinatie met het verlenen van zorg de ondergrens tussen het al of niet van toepassing zijn van de wettelijke huurbepalingen daar ligt waar naast de woning duidelijk en vastomlijnd is overeengekomen dat de drie dagelijkse maaltijden op niet-facultatieve basis aan de bewoners worden verstrekt welke ook door bewoners worden afgenomen en betaald en eventueel andere diensten specifiek gericht op de verzorging van de bewoner worden geleverd. Het element leveren van zaken/verrichten van diensten of het (ver)zorgelement overheerst dan nog voldoende duidelijk met als gevolg dat de wettelijke bepalingen van het (woonruimte) huurrecht in beginsel buiten toepassing blijven voor zover zij strijden met de bepalingen uit de zorgovereenkomst.

Onlosmakelijk verband In het geval zorg door de zorginstelling en huisvesting door de woningcorporatie wordt geleverd (samenwerkingsconstructie 2 zoals hiervoor vermeld) is het (woonruimte) huurrecht in beginsel van toepassing op de overeenkomst waarin de woningcorporatie de zorgbehoevende een woning ter beschikking stelt. Beide overeenkomsten lijken op het eerste gezicht eenvoudig afzonderlijk te kwalificeren.

in aanmerking komt voor huurtoeslag. 14

Hof 's‑Gravenhage 17 oktober 1989, WR 1990/60 en Rb. Maastricht 28 17

februari en 20 juni 2002, WR 2003/3.

HR 15 maart 1974, NJ 1974/393; Hof Arnhem 23 oktober 1978, NJ 1980/ 123 en Hof 's‑Gravenhage 8 november 1984, NJ 1985/479.

15

Rb. Zutphen (vzr.) 25 september 2008, LJN BF3173.

16

A.M. Kloosterman, H.J. Rossel & J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het

18

HR 28 juni 1985, NJ 1986/38 en HR 19 februari 1993, NJ 1993/247.

huurrecht, 2008, par. 2.2.2.

19

Rb. Leeuwarden 28 maart 2001, WR 2001/46.

WR

PPMG_T2_WR


51

Pag. 0003


Maar, let op, indien er een onlosmakelijk verband tussen de zorgovereenkomst en de huurovereenkomst bestaat waarbij het zorgelement duidelijk overheerst dan wordt een beroep op de bepalingen van het (woonruimte) huurrecht onaanvaardbaar geacht. De huurovereenkomst eindigt dan zodra de zorgovereenkomst wordt beëindigd.20 In recente rechtspraak is een onlosmakelijk verband aangenomen in situaties waarin sprake was van respectievelijk begeleiding naar zelfstandig wonen; een op de specifieke situatie toegesneden begeleid wonen regime en bewoning met ADL-assistentie (Algemene Dagelijkse Levensverrichtingen).21 In twee van de drie in de alinea hiervoor bedoelde casus werd de zorg exclusief betrokken van één zorgaanbieder die op geïntegreerde wijze invulling aan de zorg gaf. Naast verbondenheid op het niveau van de feitelijke uitvoering van de overeenkomsten bestond er ook een juridische verbinding tussen zorg en wonen doordat de overeenkomsten over en weer naar elkaar verwezen dan wel in de huurovereenkomst was opgenomen dat deze onlosmakelijk is verbonden met de zorgovereenkomst en in de samenwerkingsovereenkomst tussen verhuurder en zorginstelling was opgenomen dat beëindiging van de zorgovereenkomst leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst.

Artikelen

king stelt. De zorgkosten zullen dan nog wel steeds uit de AWBZ-middelen worden betaald. De betaling voor wonen en zorg zal in feite gescheiden gaan plaatsvinden. Het voorgaande heeft gevolgen voor de samenwerkingsvarianten 1 en 3. De zorgbehoevende zal of in zijn eigen woning blijven wonen en daar de benodigde zorg ontvangen of opteren voor een woning van een woningstichting of zorginstelling. In de laatste gevallen zal hij/zij daartoe een separate overeenkomst dienen te sluiten. Het aantal op deze wijze te sluiten overeenkomsten zal, afhankelijk van het antwoord op de vraag of zorgbehoevenden liever thuis blijven wonen en aldaar zorg ontvangen dan wel een woning in een instelling verkiezen, mogelijk toenemen. De vraag of er sprake is van een huur- of gemengde overeenkomst waarin het zorgelement overheerst zal zich dan ook blijven voordoen. De hiervoor besproken rechtspraak kan daarbij dienen als richtsnoer aan de hand waarvan de overeenkomst kan worden gekwalificeerd. De bijzondere omstandigheden van het geval zoals de aard en omvang van het zorgpakket en/of het servicepakket, de keuzevrijheid ter zake het afnemen van de dagelijkse drie maaltijden en het bestaan van een feitelijke en/of juridische verbinding tussen zorg en wonen.

Strijd met Mededingingswet? Indien er duidelijk sprake is van twee afzonderlijke overeenkomsten (zoals in het geval van variant 2 in de inleiding van deze bijdrage) en evenmin blijkt van samenwerking tussen zorgverlener en verhuurder zullen in tegenstelling tot het voorgaande op elke overeenkomst de daarop van toepassing zijnde bepalingen gelden.22

Scheiden van wonen en zorg In een bijdrage over kwalificatie van overeenkomsten met betrekking tot het verschaffen van woongenot in combinatie met het verlenen van zorg komt de vraag op of ‘het scheiden van wonen en zorg’, een heet hangijzer op dit moment, gevolgen heeft voor deze kwalificatie. Door middel van een ingrijpende hervorming van het zorgstelsel zal per 1 januari 2013 aan personen zoals ouderen, langdurig zieken en gehandicapten met een zorgindicatie zorgzwaartepakket 1 en 2 geen indicatie meer verstrekt worden voor verblijf in een zorginstelling. Voor het afschaffen van deze indicatie voor zorgzwaartepakket 3 zal een jaar extra voorbereidingstijd worden genomen.23 Uiteindelijk zal per 2014 de huisvesting van personen met een zorgzwaartepakket 1 tot en met 3 niet meer uit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (verder: ‘AWBZ’) worden betaald maar zullen betrokkenen deze kosten direct uit hun eigen zak moeten gaan betalen aan degene die hen een woning ter beschik-

20 21

Rb. 's‑Hertogenbosch 26 november 1996, KG 1996/387. Hof Amsterdam 10 januari 2008, WR 2008/54; Rb. 's‑Gravenhage (Sector kanton) 17 november 2010, LJN BQ1727; Hof 's‑Hertogenbosch 29

Elke medaille heeft twee kanten. Dit geldt ook zeker voor het onlosmakelijk verband tussen huisvesting en zorg. Enerzijds zal, zoals we hiervoor bij de bespreking van samenwerkingsvariant 2 al zagen, het duidelijk overheersen van het zorgelement in de overeenkomst leiden tot het buiten toepassing laten van bijvoorbeeld de huurbescherming van het (woonruimte) huurrecht. In het geval van beëindiging van de zorgovereenkomst kan dan ook de huisvesting zonder problemen worden beëindigd. Anderzijds roept dit onlosmakelijk verband tussen huisvesting en zorg de vraag op of de samenwerking tussen woningcorporaties en zorginstellingen kan leiden tot strijd met de Mededingingswet (verder: ‘Mw’). Deze vraag doet zich vooral voor als woningstichting en zorgaanbieder afspreken dat de zorg exclusief wordt betrokken van deze specifieke zorgaanbieder die op geïntegreerde manier invulling aan die zorg kan geven.24 Er zijn overigens tussen dezelfde partijen ook andere samenwerkingsvormen mogelijk waarbij de zorgbehoevende bewoner een bepaalde mate van vrijheid wordt gelaten bij het kiezen van een zorgaanbieder. Aangezien er over deze materie tot op heden weinig rechtspraak is gevormd, geldt nog steeds de toetsingsmaatstaf zoals geformuleerd in de bekende uitspraak van Hof 's‑Hertogenbosch in WSG Geertruidenberg/Thuiszorg Maasmond als uitgangspunt.25 Het betrof Mauritsstaete, een woon-zorgcomplex van zelfstandige appartementen voor zorgbehoevende ouderen waar zowel extramuraal als intramuraal verblijf mogelijk is. De feitelijke situatie is vergelijkbaar met de hiervoor omschreven samenwerkingsvariant 2. In de huurovereenkomst met bewo-

december 2010, LJN BK9394. 22

HR 17 maart 2000, NJ 2001/209.

23

Rijksbegroting 2013 en Kamerbrief staatssecretaris Veldhuijzen Van

24

Hof Amsterdam 10 januari 2008, WR 2008/54.

Zanten-Hyllner van 28 september 2012.

25

Hof 's‑Hertogenbosch 14 februari 2006, RZA 2006/95.

52

PPMG_T2_WR


WR

Pag. 0004

Artikelen


ners heeft WSG opgenomen dat De Riethorst primaire zorgverlener is. Ook de samenwerking(sovereenkomst) tussen WSG en De Riethorst is zo vormgegeven dat de zorg in de appartementen zo mogelijk exclusief door de Riethorst wordt geleverd. Een concurrerende zorgaanbieder, Maasmond, maakt hiertegen bezwaar. Het Hof 's‑Hertogenbosch toetst de afspraak over de primaire zorgverlening aan art. 6 en 24 Mw. Art. 6 Mw betreft het kartelverbod en heeft tot doel de concurrentie (niet zozeer de concurrent) te beschermen. In geval van overtreding van het kartelverbod is de betreffende bepaling van de overeenkomst nietig (art. 6 lid 2 Mw). Art. 24 Mw betreft het verbod van misbruik van economische machtspositie en is gericht op het handelen van in casu WSG ten opzichte van de bewoners van Mauritsstaete (en eventuele derde belanghebbenden). Voorbeelden van dergelijke misbruikelijke gedragingen zijn het rekenen van onbillijk hoge of discriminatoire prijzen, dan wel het opleggen van anderszins onredelijke contractuele voorwaarden. In geval van misbruik van economische machtspositie dient nietigheid via art. 3:40 BW te worden gerealiseerd aangezien art. 24 Mw aan misbruik van economische machtspositie niet een nietigheidssanctie verbindt. Op grond van art. 6 Mw zijn overeenkomsten en onderling afgestemde feitelijke gedragingen tussen ondernemingen verboden indien deze ertoe strekken of ten gevolge hebben dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan wordt verhinderd, beperkt of vervalst. Wanneer een afspraak een mededinging beperkende strekking heeft, wordt over het algemeen aangenomen dat deze ook een mededinging beperkend effect heeft. In dat geval kan een marktafbakening achterwege blijven. Een afspraak heeft een mededinging beperkende strekking, indien de overeenkomst van dien aard is, dat hij concreet geschikt is de mededinging te beperken. Voorbeelden daarvan zijn prijsafspraken en marktverdelingsafspraken. Wanneer een afspraak geen mededinging beperkende strekking heeft, maar mogelijk wel een mededinging beperkend effect heeft, is een marktafbakening wel noodzakelijk. Om verhindering, beperking of vervalsing van de mededinging vast te stellen, dient allereerst de relevante markt te worden afgebakend.26 De relevante markt bestaat uit een productmarkt en een geografische markt. De relevante productmarkt is volgens het hof de markt voor de combinatie wonen en zorg ten behoeve van 55-plussers. De relevante geografische markt is de gemeente waar het woon-zorgcomplex is gevestigd en de direct omliggende gemeenten.

markt een dermate zwakke positie hebben, wordt over het algemeen aangenomen dat de mededinging niet merkbaar wordt beperkt. Dat geldt echter niet voor een afspraak die ertoe strekt de mededinging te beperken, die wordt immers geacht altijd een beperkend effect te hebben. Het hof heeft overwogen dat de strekking van de afspraak, waarbij zorgverlening door andere zorgaanbieders wordt ontmoedigd, wel een mededinging beperkende is (ondanks dat WSG uitsluitend gericht is op het zo goedkoop mogelijk aan de bewoners verschaffen van een zo breed mogelijk woon-en zorgpakket) maar de mededinging niet merkbaar beperkt binnen de geografische markt. Het totale marktaandeel van WSG binnen de relevante markt is slechts 7,65%. Het hof overweegt dat er derhalve geen strijd is met de Mw.27 Voor zover er strijd zou zijn met art. 6 Mw, dient te worden beoordeeld of deze strijd objectief te rechtvaardigen is op grond van lid 3 van genoemd artikel. Op grond van deze bepalingen zijn afspraken gerechtvaardigd indien aan de volgende vier cumulatieve voorwaarden worden voldaan: de overeenkomsten moeten bijdragen tot verbetering van de productie of de distributie of tot bevordering van de technische of economische vooruitgang; een billijk aandeel in de daaruit voortvloeiende voordelen moet aan gebruikers ten goede komen; de beperkingen moeten voor het bereiken van deze doelstellingen onmisbaar zijn; door de overeenkomsten mag de mededinging voor een wezenlijk deel van de betrokken goederen en diensten niet worden uitgeschakeld. Voor de zorgsector heeft de NMa hierover nadere aanwijzingen opgenomen in haar Richtsnoeren voor de zorgsector 2010.28 In het onderhavige geval achtte het hof aannemelijk dat werd voldaan aan deze vereisten. Dat sommige van de voordelen ook op andere wijze zouden kunnen worden bereikt, maakte de beoordeling van het hof niet anders. Het is voor het hof aannemelijk gebleken dat deze voordelen slechts in het kader van een overeenkomst tussen WSG en De Riethorst kunnen worden gerealiseerd. Voor de beoordeling van een eventueel misbruik van economische machtspositie (uitbuiten van machtspositie of het uitsluiten van (rest)concurrentie) zoals bedoeld in art. 24 Mw dient evenals hiervoor de relevante markt en vervolgens het marktaandeel binnen deze relevante markt te worden bepaald. Indien een onderneming een groot aandeel heeft in de relevante markt, is dat een eerste aanwijzing van een machtspositie. In geval van een marktaandeel van 27

Vervolgens dient te worden getoetst of de verhindering, beperking of vervalsing merkbaar is. Wanneer partijen op de

Een dergelijke afspraak kan mogelijk ook onder de vrijstelling van de Groepsvrijstellingsverordening voor verticale afspraken (Verordening (EU) nr. 330/2010) vallen. Op grond van die Verordening vallen dergelijke exclusieve afnamebepalingen onder de vrijstelling van art. 101 VWEU indien beide partijen een marktaandeel van minder dan 30%

26

Zie voor een uitgebreide toelichting op afbakening van de relevante

hebben op de markt waarop leverancier (lees hier: woningcorporatie)

markt: M.J.J.M. Essers, H.E.G.M. Hermans & J.J.M. Sluijs, Aanbesteden &

en de afnemer van de woningen (lees hier: zorginstelling) verkoopt

Mededinging in de gezondheidszorg, Bohn van Lochum 2008, vanaf p. 89 en N. Eeken, ‘Branchebeschermingsovereenkomst, bestemmingsclausules en Mededingingswet’, WR 2003/7.

WR

PPMG_T2_WR

respectievelijk inkoopt. 28

<www.nma.nl/documenten_en_publicaties/ archiefpagina_documenten_en_publicaties/richtsnoeren>.


53

Pag. 0005


50% of meer geldt een vermoeden van een machtspositie. Andere indicaties die wijzen op een machtspositie zijn: het aantal directe concurrenten en hun marktaandelen; de (on)mogelijkheden voor zorgaanbieders om tot de markt toe te treden; de positie van afnemers op de markt; de omvang en de financiële slagkracht van de betreffende zorgaanbieder. In onderhavig geval heeft WSG als algemene Woningstichting wel een machtspositie maar is niet gebleken dat zij dat ook heeft binnen de relevante geografische markt in combinatie met de relevante produktmarkt, zodat er geen sprake is van misbruik van economische machtspositie. Het komt er in onderhavige zaak dus op neer dat de afspraken, tussen WSG en De Riethorst en WSG en bewoners, ten aanzien van het voor zo veel mogelijk exclusief leveren van zorg door De Riethorst niet in strijd zijn met de Mededingingswet. Dit betekent niet dat afspraken over het exclusief leveren van zorg in zijn algemeenheid rechtmatig zullen zijn. Dit hangt in elk ander geval weer af van de specifieke context waarbinnen deze afspraken gelden. De hiervoor beschreven toets dient voor elk specifiek geval opnieuw te worden uitgevoerd. Het verdient in het algemeen aanbeveling dat woningstichting en zorginstelling voorafgaand aan het sluiten van samenwerkingsovereenkomsten onderzoek (laten) doen naar hun positie op de betreffende markt.29

Artikelen

kunnen in deze samenwerkingsconstructies invloed uitoefenen op het al of niet van toepassing zijn van de huurbeschermingsbepalingen als zij bij het redigeren van de overeenkomst(en) aandacht besteden aan de formulering van de aard en omvang van het zorg- of servicepakket. Slechts in het geval het dienstverleningselement of het zorgelement in de verschillende samenwerkingsconstructies duidelijk overheerst, zullen de huurbeschermingsbepalingen buiten toepassing blijven. Het is verdedigbaar dat het zorgelement of service-element nog steeds overheerst indien minimaal de dagelijkse 3 maaltijden op niet-facultatieve wijze worden verstrekt, afgenomen en betaald. De andere wettelijk huurbepalingen zullen in deze gevallen vaak wel van toepassing zijn. Ook in het geval van samenwerkingsconstructie 2, waarbij de woningcorporatie de woning aan bewoner verhuurt en de zorginstelling de zorg levert, gaat deze conclusie op mits er sprake is van een onlosmakelijk verband tussen het verstrekken van de woning en de zorg (vgl. de zorgverlening op basis van exclusiviteit in het arrest van het Hof 's‑Hertogenbosch). Tegelijkertijd dient een instelling erop bedacht te zijn dat het onlosmakelijk verband tussen het verstrekken van woonruimte en zorg mogelijk mededingingsrechtelijke risico’s met zich meebrengt. Echter uit de rechtspraak blijkt tot dusver dat samenwerking tussen zorginstelling en woningcorporatie geen mededingingsrechtelijke problemen oplevert indien en voor zover het marktaandeel van de woningcorporatie binnen de relevante markt beperkt blijft of zich een van de uitzonderingssituaties van de Mw voordoet.

Hiervoor is vooral eventuele strijd met Mw ter sprake gekomen voor gevallen die vergelijkbaar zijn met samenwerkingsvariant 2. Ook de samenwerkingsvarianten 1 en 3 kunnen onder bepaalde omstandigheden strijd met Mw opleveren. Bij variant 3 zal er geen overtreding van het kartelverbod zijn indien een huurovereenkomst tussen woningstichting en zorgaanbieder wordt afgesloten onder de gebruikelijke voorwaarden voor verhuur. Indien partijen echter verdergaande afspraken maken waarbij zorg en huisvesting op een bepaalde wijze worden gekoppeld, dient te worden onderzocht of er sprake is van strijd met art. 6 Mw. Ten aanzien van de varianten 1 en 3 geldt dat het verstrekken van woonruimte door zorginstelling wordt gekoppeld aan het leveren van zorg. Indien de zorginstelling een machtspositie inneemt, dient te worden getoetst of deze machtspositie wordt misbruikt (door bijv. het opleggen van onredelijke voorwaarden of prijzen) zoals bedoeld in art. 24 Mw. Deze toets zal dienen plaats te vinden op de wijze zoals hiervoor ook bij variant 2 is omschreven.

Conclusie In het voorgaande hebben we gezien dat het verstrekken van woonruimte in combinatie met zorg op verschillende wijzen juridisch kan worden geregeld. Zorginstellingen

29

Voor een eerste toets kan gebruikgemaakt worden van het stappenplan bij de Richtsnoeren voor de zorgsector, Wat mag wel en wat mag niet? <www.nma.nl/mededinging/meer_sectoren_mededinging/zorg>.

54

PPMG_T2_WR


WR

Pag. 0006

Uitspraken 14

(...) 3

Hof Arnhem 4 september 2012, nr. 200.102.244 (Mrs. H.E. de Boer, L.F. Wiggers-Rust, F.J.P. Lock) m.nt. mr. J.A. van Strijen1 (art. 7:204 lid 2 BW; art. 6:265 BW) LJN BX6413 290-bedrijfsruimte – gebreken – wanprestatie: bedrijfsruimte verhuurd voor exploitatie horecabedrijf met contractuele bestemming horecabedrijf; exploitatie horecabedrijf in strijd met bestemmingsplan; geen exploitatievergunning te verkrijgen; tekortkoming verhuurder Indien voor het overeengekomen gebruik van het gehuurde een vergunning is vereist terwijl die vergunning gelet op de geldende wettelijke voorschriften voor het gehuurde niet kan worden verleend, kan die onmogelijkheid een gebrek opleveren in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Het gehuurde is aan huurster verhuurd met het oog op de exploitatie door huurster van een horecabedrijf in de vorm van een grand café. In de huurovereenkomst is deze bestemming ook genoemd. Voor de exploitatie van een horecabedrijf zijn een exploitatievergunning en een vergunning in het kader van de Drank- en Horecawet vereist. De exploitant van het gehuurde komt echter niet in aanmerking voor een (commerciële) exploitatievergunning, omdat een dergelijke exploitatie op de gehuurde locatie in strijd is met het bestemmingsplan. Dit betekent dat verhuurster aan huurster een ruimte heeft verhuurd die niet geschikt is voor het beoogde, overeengekomen gebruik. Verhuurster verschaft aan huurster niet het huurgenot dat zij op grond van de overeenkomst mag verwachten. Door aan huurster een ruimte te verhuren die ingevolge de geldende wettelijke voorschriften niet legaal overeenkomstig de overeengekomen bestemming kan worden geëxploiteerd, is verhuurster tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichten jegens huurster. Deze tekortkoming, die rechtstreeks de (beoogde) bedrijfsvoering door huurster raakt en haar belemmert om een deel van de beoogde bedrijfsactiviteiten en daarmee samenhangende omzet te realiseren, is van voldoende gewichtige aard en ernst om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. Een concreet vooruitzicht op legalisering is niet gesteld. Appellante: RE-BS B.V. (voorheen Bent Sports Zevenaar B.V.), gevestigd te Zevenaar Advocaat: mr. M.H.M. Deppenbroek tegen Geïntimeerde: Grand Café du Sport XEL B.V., gevestigd te Giesbeek Advocaat: mr. J. van Schaik

1

De vaststaande feiten

3.1 Bent Sports exploiteert een sportcomplex aan de Hunneveldweg 6b te Zevenaar. Bestuurder en enig aandeelhouder van Bent Sports is Bent Holding B.V. 3.2 Tussen Bent Sports als verhuurder enerzijds en Bent Sports Dependances B.V. en E. Liefting-de Wit (hierna: Liefting) als huurders anderzijds is een huurovereenkomst gesloten, gedateerd 25 maart 2008. Deze overeenkomst luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 6 bij dagvaarding in eerste aanleg): “(...) Verhuurder verklaart te hebben verhuurd aan huurder, die verklaart te hebben gehuurd: Het horecabedrijf onderdeel van het onroerend goed staande en gelegen aan de Hunneveldweg 6b nr. b te Zevenaar (...) Artikel 1 1) (...) 2) Het verhuurde mag door de huurder alleen geëxploiteerd worden als grand-cafe c q horecabedrijf conform de horeca- c q gebruiksvergunning van de Gemeente Zevenaar (...) Artikel 3 1) verhuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf c q. grand-cafe. (...)” 3.3 Bij notariële akte van 27 maart 2008 heeft Bent Holding B.V. aan Liefting de aandelen in Bent Sports Dependances B.V. geleverd. Bij notariële akte van 16 april 2008 is de statutaire naam van Bent Sports Dependances gewijzigd in Grand Café du Sport XEL B.V. 3.4 Een in samenspraak met Bent Sports opgesteld ondernemingsplan voor Grand Café luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 13 bij dagvaarding in eerste aanleg): “(...) Korte termijn doelstellingen (...) Het schrijven van een salesplan om meer bedrijfsfeesten binnen te halen. Lange termijn doelstelling. Op de langere termijn heb ik als doel meer evenementen binnen te halen. De doelgroep zijn o.a. bedrijven die hun bedrijfsuitje door ons willen laten verzorgen. (...) Uitbreiding van het aantal kinderfeestjes behoort ook tot de mogelijkheden. (...)

Mw. mr. J.A. van Strijen is advocaat te Rotterdam.

WR

PPMG_T2_WR


55

Pag. 0007

Uitspraken -

Voor al het bestaande publiek onderzoeken of er animo is voor activiteiten zoals kaarttoernooi en darttoernooi in de wintermaanden. (...)

(...) Rechtsvorm Gekozen is voor een besloten vennootschap. De redenen hiervoor voor zijn: (...) (...) mogelijkheid tot het overnemen van de B.V. Bent Sports dependances in deze B.V. is al het personeel onder gebracht en er is een drank en horecavergunning aanwezig. (...)”

3.6 Een brief d.d. 23 maart 2010 van de gemeente Zevenaar aan M.T.E. Ketelaar, op dat moment de exploitant van het gehuurde, luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 32 bij conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende producties): “(...) Op 30 september 2009 hebben wij uw aanvraag om exploitatievergunning ontvangen voor het exploiteren van een sportkantine op het perceel Hunneveldweg 6B te Zevenaar. (...) Het perceel valt in het bestemmingsplan Techno-park Mercurion en heeft daar de bestemming Sport en recreatiegebied. De gronden op de kaart aangewezen zijn bestemd voor sport- en recreatiegebied. De kantine moet ondergeschikt blijven aan de sportbestemming. De kantine mag alleen geopend zijn wanneer er sportactiviteiten plaatsvinden en moet gesloten zijn als het sportpark dicht is. Iedere exploitatie die niet geënt is op de sportactiviteiten is in strijd met het bestemmingsplan. Hierop zal gehandhaafd worden. (...)”

3.5 Een brief d.d. 17 juni 2009 van de gemeente Zevenaar aan de advocaat van Grand Café luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 20 bij dagvaarding in eerste aanleg): “(...) Op 16 juni ontving ik van u een verzoek tot bestemmingsplaninformatie met betrekking tot Hunneveldweg 6B, waar Grand Café X‑EL B.V./Bent Sports Zevenaar BV gevestigd is. (...) Het perceel valt onder het bestemmingsplan ‘Technoparc Mercurion’ en heeft daar de bestemming: ‘Sport- en recreatiegebied’. In de doeleindenomschrijving staat aangegeven dat deze grond bestemd is voor sport en recreatiegebied. Voor het vestigen van een horecabedrijf is op grond van artikel 2:28 van de Algemene Plaatselijke Verordening Zevenaar ook een exploitatievergunning noodzakelijk. Bij de behandeling van die aanvraag wordt het ter plaatse geldende bestemmingsplan getoetst. (...) (...) Het probleem hierbij is dat hier ook een exploitatievergunning voor moet worden aangevraagd zoals boven omschreven. Daarbij wordt gekeken naar de bestemming. De bestemming luidt: Sport en recreatiegebied. De gronden behorende tot deze bestemming zijn bestemd voor Sport- en recreatiedoeleinden. Er geldt geen horecabestemming. Conclusie is dat wanneer er een Dranken horecavergunning verleend gaat worden, de horecainrichting niet geëxploiteerd mag worden. Daarom is er ook gekeken naar de mogelijkheid van een niet-commerciële Drank- en horecavergunning. Paracommerciele instellingen zijn instellingen die weliswaar bedrijfsmatig of anders dan om niet alcoholhoudende dranken verstrekken, maar dit doen als nevenactiviteit. De hoofdactiviteit ligt op een ander vlak. Het moet dan gaan om activiteiten van recreatieve, sportieve, sociaal-culturele of godsdienstige aard. Aan deze vergunningen kunnen voorschriften of beperkingen verbonden worden, bijvoorbeeld dat de vergunning niet geldt voor het houden van bijeenkomsten van persoonlijke aard zoals bruiloften en partijen. (...)”

56

PPMG_T2_WR

4

De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1 Met haar drie grieven richt Bent Sports zich in de kern genomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst jegens Grand Café, dat Grand Café de overeenkomst gerechtvaardigd heeft kunnen ontbinden en dat zij aansprakelijk is voor de door Grand Café daardoor geleden schade. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 4.2 Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat ook de aanwezigheid van een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt een gebrek kan zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en mitsdien een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de verhuurder kan opleveren (Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 13-15). Hieruit volgt dat indien voor het overeengekomen gebruik van het gehuurde een vergunning is vereist terwijl die vergunning gelet op de geldende wettelijke voorschriften voor het gehuurde niet kan worden verleend, die onmogelijkheid een gebrek kan opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. 4.3 Uit de vaststaande feiten en de stellingen van partijen over en weer volgt dat het gehuurde aan Grand Café is verhuurd met het oog op de exploitatie door Grand Café van een horecabedrijf in de vorm van een grand café. In de huurovereenkomst is deze bestemming ook genoemd. Tevens staat tussen partijen, als niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist, vast dat voor de exploitatie van een horecabedrijf een exploitatievergunning en een vergunning in het kader van de Drank- en Horecawet vereist zijn. Uit de brieven van de gemeente Zevenaar aan (de advocaat van) Grand Café en aan de huidige exploitant van het gehuurde, zoals onder de vaststaande feiten weergegeven, volgt genoegzaam dat de exploitant van het gehuurde niet in aan-


WR

Pag. 0008

Uitspraken merking komt voor een (commerciële) exploitatievergunning, omdat een dergelijke exploitatie op de gehuurde locatie in strijd zou zijn met het bestemmingsplan. Door Bent Sports is daar tegenover onvoldoende gesteld om iets anders te kunnen concluderen. Het hof merkt daarbij op dat Bent Sports zich in haar grieven in dit verband alleen richt op de vereiste vergunning in het kader van de Drank- en Horecawet en niet op de exploitatievergunning. 4.4 Dit betekent dat Bent Sports aan Grand Café een ruimte heeft verhuurd die niet geschikt is voor het beoogde, overeengekomen gebruik en dat zij mitsdien aan Grand Café niet het huurgenot kon verschaffen dat Grand Café op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dat het gehuurde wel als sportkantine mag worden geëxploiteerd, maakt dat niet anders. Partijen hadden immers, blijkens de omschrijving in de huurovereenkomst (‘horecabedrijf c q. grand-cafe’) en ook blijkens het in samenspraak opgemaakte ondernemingsplan van Grand Café, een ander en ruimer commercieel horecagebruik voor ogen dan uitsluitend een aan de sportbeoefening gelieerde kantine. Of Bent Sports niet alleen de bedrijfsruimte maar ook de onderneming (het horecabedrijf) aan Grand Café heeft verhuurd, kan daarbij in het midden blijven. Door aan Grand Café een ruimte te verhuren die ingevolge de geldende wettelijke voorschriften niet legaal overeenkomstig de overeengekomen bestemming kan worden geëxploiteerd, is Bent Sports tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichten jegens Grand Café. De vraag of ook Bent Holding B.V. wanprestatie heeft geleverd valt buiten dit geding. 4.5 Deze tekortkoming, die rechtstreeks de (beoogde) bedrijfsvoering door Grand Café raakt en Grand Café belemmert om een deel van de beoogde bedrijfsactiviteiten en daarmee samenhangende omzet te realiseren, is van voldoende gewichtige aard en ernst om de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Dat de gemeente nog niet handhavend optrad, zoals Bent Sports aanvoert, maakt dat niet anders. Van Grand Café mag niet worden verwacht dat zij een met publiekrechtelijke voorschriften strijdig gebruik voortzet. Voor het oordeel dat er een concreet vooruitzicht op legalisering bestond, is (mede gelet op de inhoud van voormelde brieven van de gemeente Zevenaar) onvoldoende gesteld. Voor het in verband daarmee aannemen van eigen schuld of schuldeisersverzuim aan de zijde van Grand Café of voor toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, zoals door Bent Sports bepleit, bestaat dan ook onvoldoende grond. 4.6 Gelet op het voorgaande heeft Grand Café de overeenkomst op goede gronden kunnen ontbinden en is Bent Sports in beginsel aansprakelijk voor de daardoor door Grand Café geleden schade. De grieven falen dus. Tegen de overige oordelen van de kantonrechter, zoals ten aanzien van de schadevaststelling, zijn geen, althans geen voldoende duidelijke en gemotiveerde, grieven gericht. De bestreden vonnissen zullen dan ook worden bekrachtigd. 4.7 De vermeerderde eis van Bent Sports tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens achterstallige betalingen en schadevergoeding ligt voor afwijzing gereed. Ge-

WR

PPMG_T2_WR

let op het voorgaande was Grand Café immers bevoegd haar betalingsverplichtingen jegens Bent Sports op te schorten en zelf tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan. 4.8 Bent Sports zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Grand Café worden begroot op € 1815 voor griffierecht en op € 1631 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt x tarief IV). Voor een volledige proceskostenveroordeling zoals door Grand Café gevorderd, ziet het hof onvoldoende aanleiding. De door Grand Café in dit verband genoemde omstandigheden zijn, indien al juist, daartoe onvoldoende. 5

De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van 10 januari 2011, 11 juli 2011 en 7 november 2011 van de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem); veroordeelt Bent Sports in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Grand Café vastgesteld op € 1815 voor griffierecht en op € 1631 voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief; verklaart dit arrest wat betreft voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Noot In bovenstaande zaak had RE-BS BV, voorheen Bent Sports Zevenaar BV, hierna: ‘Bent Sports’, aan Grand Café du Sports XEL BV, hierna: ‘Grand Café’, een horecabedrijf verhuurd onderdeel uitmakend van een onroerend goed. Het verhuurde mocht op grond van de huurovereenkomst door Grand Café alleen worden geëxploiteerd als grand café c.q. horecabedrijf conform de horeca- c.q. gebruiksvergunning van de gemeente Zevenaar. Bovendien was in de huurovereenkomst nog eens expliciet bepaald dat het verhuurde bestemd was om te worden gebruikt als horecabedrijf c.q. grand café. Het gehuurde was gelegen in een gebied dat op grond van het bestemmingsplan de bestemming ‘sport- en recreatiegebied’ had. Voor het vestigen van een horecabedrijf was op grond van de algemene plaatselijke verordening Zevenaar een exploitatievergunning noodzakelijk. Binnen de bestemming was het weliswaar toegestaan een sportkantine te exploiteren, maar er kon geen vergunning worden verkregen voor een grand café/commercieel horecabedrijf. Grand Café kon dus geen horecabedrijf c.q. grand café exploiteren vanuit het gehuurde. De kantonrechter heeft in eerste aanleg geoordeeld dat Bent Sports tekort is gekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat Grand Café de overeenkomst gerechtvaardigd heeft kunnen ontbinden. Daarnaast heeft de kantonrechter geoordeeld dat Bent


57

Pag. 0009

Uitspraken Sports aansprakelijk is voor de door Grand Café geleden schade. De grieven van Bent Sports richten zich kort gezegd tegen dit oordeel. Het hof stelt in r.o. 4.2 terecht voorop dat de aanwezigheid van een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt een gebrek kan zijn en mitsdien een tekortkoming kan opleveren. Hieruit volgt naar het oordeel van het hof dat indien voor het overeengekomen gebruik van het gehuurde een vergunning vereist is terwijl die vergunning gelet op de wettelijke voorschriften niet kan worden verleend, die onmogelijkheid een gebrek kan opleveren. Het oordeel van het hof onder 4.4 van het arrest dat Bent Sports aan Grand Café een ruimte heeft verhuurd die niet geschikt is voor het beoogde, overeengekomen gebruik en dat zij niet het huurgenot kon verschaffen dat Grand Café op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten, klinkt logisch gelet op de casus die aan het hof werd voorgelegd. Kijkend naar de definitie van gebrek in art. 7:204 lid 2 BW kon de verhuurde ‘zaak’ aan huurder niet het genot verwachten dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Verhuurd werd immers een horecabedrijf, dat alleen mocht worden geëxploiteerd als grand café c.q. horecabedrijf en ook was bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf c.q. grand café. Het resultaat tot zover vind ik heel redelijk en is geheel conform verwachting. Geen bijzonder arrest zou je bijna stellen. Het hof voegt aan het einde van 4.4 echter een overweging toe die tot nadenken stemt. Daarbij gaat het om de vraag wat nu eigenlijk de verhuurde zaak is en in hoeverre dat bepalend is geweest voor het oordeel van het hof: “Of Bent Sports niet alleen de bedrijfsruimte maar ook de onderneming (het horecabedrijf) aan Grand Café heeft verhuurd, kan daarbij in het midden blijven. Door aan Grand Café een ruimte te verhuren die ingevolge de geldende wettelijke voorschriften niet legaal overeenkomstig de overeengekomen bestemming kan worden geëxploiteerd, is Bent Sports tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens Grand Café.” Deze overweging van het hof zou het gevolg kunnen zijn van de aanvankelijke verwevenheid tussen verhuurder en huurder die uit het arrest volgt.2 Het lijkt echter eerder dat het hof, al dan niet ingegeven door het debat tussen partijen, de vraag beantwoordt of voor de beoordeling van het hof van doorslaggevend belang is of het gehuurde het ‘horecapand’ of de ‘bedrijfsruimte’ zou zijn geweest. Het oordeel van het hof zou in dat geval verstrekkende gevolgen kunnen hebben voor verhuurders die gebruikmaken van één van de modellen die zijn opgesteld door de Raad 2

voor Onroerende Zaken (hierna: ‘ROZ’). In de ROZ-modellen wordt uitgegaan van verhuur van ‘de bedrijfsruimte’.3 De bedrijfsruimte wordt in beide modellen vervolgens aangeduid als ‘het gehuurde’. In de ROZ-modellen is er bewust voor gekozen dat de verhuurder ‘bedrijfsruimte’ verhuurt en dat vervolgens wordt vastgesteld waarvoor huurder die ruimte zal bestemmen. De opstellers zijn ervan uitgegaan dat het wat anders is als verhuurder bedrijfsruimte verhuurt en daarbij met huurder overeenkomt dat huurder die ruimte zal bestemmen voor een autowerkplaats, dan wanneer verhuurder aan huurder een autowerkplaats verhuurt. In het eerste geval moet volgens de opstellers van het ROZmodel de huurder ervoor zorgen dat de verhuurde ruimte blijvend voldoet aan alle voorwaarden en vereisten die aan een autowerkplaats worden gesteld, terwijl in het tweede geval verhuurder daarvoor moet zorgen.4 In de meeste gevallen wil verhuurder dit niet. Vandaar dat in de huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte overeenkomstig de ROZmodellen ervoor is gekozen dat verhuurder uitsluitend bedrijfsruimte verhuurt en daarbij aangeeft waartoe huurder die ruimte zal bestemmen. Dit uitgangspunt ligt zowel ten grondslag aan het ROZ-model dat betrekking heeft op 7:230a-bedrijfsruimte als aan het ROZ-model voor 7:290bedrijfsruimte. Het laatste model uit 2012 bevat op dit punt geen wijziging ten opzichte van het model uit 2008. De in het arrest geciteerde onderdelen van de huurovereenkomst wijzen er niet op dat partijen een ROZ-model hebben gebruikt. Ik ga er dan ook vanuit dat dit niet het geval is. Bovendien ligt het voor de hand om te concluderen dat ook wanneer in casu geen sprake was van de verhuur van een onderneming, het gehuurde nog steeds zou zijn ‘een horecapand’, en niet een bedrijfsruimte waar huurder een horecabestemming aan geeft. Het is dan ook niet met zekerheid te zeggen dat het hof het onderscheid, dat in de ROZ-modellen bewust is gemaakt tussen enerzijds de verhuur van de bedrijfsruimte en anderzijds de bestemming die de huurder daaraan geeft, heeft willen doorkruisen. Het antwoord op de vraag of sprake is van een gebrek moet overigens ook worden beoordeeld aan de hand van andere factoren. Uit het arrest blijkt bijvoorbeeld niet of partijen vooraf hebben stilgestaan bij de vraag wie verantwoordelijk was voor het verkrijgen van de vereiste vergunning(en), wie moest beoordelen of de bestemming aansloot bij de publiekrechtelijke bestemming van het gehuurde en of een van art. 7:204 lid 2 BW afwijkende definitie van het begrip gebrek was gehanteerd. Het oordeel van het Hof Arnhem is in lijn met het oordeel van het Hof Amsterdam (nevenzittingsplaats Arnhem), in het eerder gepubliceerde arrest Nieuwenburg/Kopal, Hof Amsterdam (nevenzittingsplaats Arnhem) 25 oktober 2011, WR 2012/123. Tussen de rechtsvoorganger van Kopal en Yil-

Op deze verwevenheid en de totstandkoming van huurder ga ik in het kader van dit naschrift verder niet in.

3

Art. 1.2 in het ROZ-model voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte

4

Handleiding huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte

in de zin van art. 7:230a BW en art. 1.3 in het ROZ-model voor winkel-

in de zin van artikel 7:230a BW door de Raad voor Onroerende Zaken in

ruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (2012).

2006 opgesteld, vindplaats www.roz.nl.

58

PPMG_T2_WR


WR

Pag. 0010

Uitspraken dirim (de procedure is gevoerd op naam van de bewindvoerder Nieuwenburg) was een huurovereenkomst gesloten op basis van het ROZ-model voor 7:290-bedrijfsruimte uit 2003. Verhuurd was dus een bedrijfsruimte en de bestemming was in dit geval ‘showroom voor exclusieve meubelen’. Door strijdigheid met het bestemmingsplan was het niet mogelijk in het gehuurde een showroom te vestigen. Het Hof Amsterdam komt zonder veel motivatie tot het oordeel dat aan het gehuurde dus een gebrek kleeft. Uit het arrest volgt niet of van de zijde van verhuurder een beroep is gedaan op toepasselijkheid van alle relevante artikelen uit de algemene bepalingen. Uit het arrest volgt alleen dat een beroep is gedaan op art. 6.8.1 en 6.8.2, waarin kort samengevat is bepaald dat huurder zelf de geschiktheid van het gehuurde moet onderzoeken en verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van vergunningen. Het hof hanteert vervolgens een uitleg aan de hand van het Haviltex-criterium. Via de band van het Haviltex-criterium glijdt het hof weg bij de tekst van de overeenkomst en gaat het toe naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Naar het oordeel van het hof bestaat de kernverplichting van Kopal erin het gehuurde als showroom aan Yildirim ter beschikking te stellen. Het hof overweegt: “Deze in vette letters vermelde bewoordingen dienen te prevaleren boven de bepalingen van 6.8.1 en 6.8.2 (...)”. Dat het Hof Amsterdam de behoefte heeft gevoeld de huurder in dit geval te beschermen stuit mij niet tegen de borst. Wel de onderbouwing waarmee dat is gedaan. Het lijkt alsof het hof bijzondere betekenis heeft gehecht aan het feit dat de in art. 1.3 ingevulde bestemming vetgedrukt is. Daarvoor is echter geen reden, mede gelet op de invulinstructie die de ROZ zelf geeft. In dit arrest gaat het hof bovendien geheel voorbij aan het hiervoor genoemde onderscheid tussen de verhuur van de bedrijfsruimte en de daaraan door de huurder te geven bestemming. Het hof gaat zelfs zover dat het een kernverplichting voor de verhuurder afleidt uit een artikel dat beoogt om een verplichting bij de huurder neer te leggen. Naar mijn mening was er hier geen aanleiding voor toepassing van het Haviltex-criterium, maar had het hof moeten beoordelen of toepassing van de overeengekomen bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Ook op basis van dit arrest van het Hof Amsterdam kan niet met zekerheid worden gesteld dat dit de gangbare uitleg wordt, of dat sprake is van een individueel oordeel als gevolg van de aan het hof voorgelegde casus. De vraag rijst dan of uit de rechtspraak al valt te destilleren welke criteria worden toegepast.

5

In een ander arrest (American Dream/Sluizer uit 20095) heeft het Hof Amsterdam geoordeeld dat de bestemmingsbepaling in een huurovereenkomst niet als aanwijzing kan worden beschouwd dat het gehuurde geschikt is om overeenkomstig die bestemming te worden gebruikt. In die zaak had de verhuurder zelf een restaurant geëxploiteerd vanuit het gehuurde en dit restaurant verkocht aan de huurder. In de huurovereenkomst was vervolgens bepaald dat de huurder een bedrijfsruimte huurde. De bedrijfsruimte moest door de huurder worden gebruikt als restaurant. Het gebruik overeenkomstig de bestemming was niet mogelijk zonder kosten te maken. Met de kantonrechter was het hof van oordeel dat geen sprake was van een gebrek. Langs de weg van de onderhoudsbepaling zijn de verschillende posten vervolgens behandeld. De arresten van het Hof Amsterdam uit 2009 en 2011 (nevenzittingsplaats Arnhem) hebben een andere uitkomst, maar ook een iets andere casus. In de casus uit 2011 kon het gehuurde niet overeenkomstig de overeengekomen bestemming worden gebruikt. De huurder zou dus nooit een showroom kunnen exploiteren vanuit het gehuurde en zou in de door verhuurder bepleitte uitleg van de huurovereenkomst doorlopend tekortkomen in de nakoming van zijn verplichtingen. In de tweede casus daarentegen was het gebruik overeenkomstig de overeengekomen bestemming ‘restaurant’ wel mogelijk, maar alleen na investeringen in het gehuurde. Het enkele feit dat moest worden geïnvesteerd in het gehuurde werd niet als gebrek beschouwd. De twee arresten vormen te weinig basis voor harde conclusies, maar het lijkt erop dat het kantelpunt wordt gevormd door beantwoording van de vraag of het gehuurde door huurder geschikt kan worden gemaakt voor de overeengekomen bestemming. Het hierna gepubliceerde arrest van Hof Arnhem (nevenzittingsplaats Leeuwarden) 9 oktober 2012, LJN BX9741, WR 2013/15 illustreert dat in de jurisprudentie op dit punt nog geen vaste lijn te ontdekken is. Partijen hadden een huurovereenkomst gesloten waarop de algemene bepalingen horend bij het ROZ-model voor art. 7:230a BW uit 2003 van toepassing lijken te zijn, gelet op de verwijzing naar verschillende artikelen. Verhuurd is in ieder geval een bedrijfsruimte die door huurder mag worden gebruikt voor de werkzaamheden omschreven in het door huurder verstrekte uittreksel van de Kamer van Koophandel en conform het bestemmingsplan (art. 1.2). Huurder is op grond van art. 6.7.1 en 6.7.2 van de algemene bepalingen verantwoordelijk voor het verkrijgen van de vereiste vergunningen en ontheffingen. Huurder heeft in het gehuurde een muziekstudio ingericht. Naar aanleiding van klachten over geluidsoverlast heeft huurder bij de gemeente geïnformeerd of een muziekstudio wel was toegestaan op grond van het bestemmingsplan. Dit bleek niet het geval en ontheffing of vrijstelling was niet mogelijk. Huurder is gestopt met het betalen van huur en heeft een jaar later de sleutels ingeleverd. In dit arrest komt het hof echter tot het oordeel

24 februari 2009, WR 2009/80.

WR

PPMG_T2_WR


59

Pag. 0011

Uitspraken 15

dat verhuurder niet was tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Ook hier wordt de overeenkomst uitgelegd aan de hand van het Haviltex-criterium. Het hof overweegt: “De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar in praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dit geschrift als geheel in de desbetreffende kring van het maatschappelijk verkeer hebben, vaak wel van groot belang (HR 23 september 2006, LJN AX1571)”. Het hof hecht bij de beoordeling van het geschil veel waarde aan de tekst van het contract en de algemene bepalingen en het feit dat de huurder de stukken tien dagen onder zich heeft gehad voordat deze ondertekend retour zijn gezonden. Huurder had die tijd moeten gebruiken om onderzoek te doen. Dat huurder geen doorgewinterde huurder of ondernemer is doet daar niet aan af. Ook onervaren huurders moeten zich er zelf van vergewissen of zij over de nodige vergunningen en ontheffingen beschikken, aldus het hof. Huurder had zelf uit moeten zoeken of het gebruik paste in het bestemmingsplan. In dit laatste arrest wordt dus niet verwezen naar een ‘kernverplichting’ en wordt de uitvoerbaarheid van de bestemmingsclausule in de huurovereenkomst geen verantwoordelijkheid van de verhuurder geacht. De uitkomst is hier tegenovergesteld aan de uitkomst in het arrest van het Hof Amsterdam van 2011 (nevenzittingsplaats Arnhem). Mogelijk omdat in de bestemmingsclausule expliciet werd verwezen naar het bestemmingsplan en niet alleen in de algemene bepalingen.

Hof Arnhem, nevenzittingsplaats Leeuwarden 9 oktober 2012, nr. 200.086.000/01 (Mrs. J.M. Rowel-van der Linde, M.E.L. Fikkers, A.M. Koene) m.nt. mr. J.A. van Strijen onder WR 2013/14 (art. 6:248 lid 1 BW; art. 7:204 lid 2 BW) LJN BX9741 230a-bedrijfsruimte – gebreken – wanprestatie: gebruik als muziekstudio in strijd met bestemmingsplan, uitleg overeenkomst; Haviltex-criterium; huurder contractueel verantwoordelijk voor vergunningen/ontheffingen Verhuurster is bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte van het (voorgenomen) gebruik van de bedrijfsruimte door huurster als muziekstudio. Het bestemmingsplan is in de besprekingen tussen partijen niet uitdrukkelijk aan de orde geweest. In de huurovereenkomst wordt de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan gemeentelijke eisen nadrukkelijk bij de huurder gelegd. Huurster heeft het huurcontract tien dagen onder zich gehad voorafgaand aan de ondertekening. De verantwoordelijkheid ten aanzien van vergunningen en ontheffingen moet huurster voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst hebben onderkend. Door de overeenkomst desondanks aan te gaan, heeft huurster het risico van met het bestemmingsplan strijdig gebruik op zich genomen. Dat verhuurster zou hebben kunnen weten dat het gebruik overeenkomstig het bestemmingsplan van groot belang voor huurster was, doet daar niet aan af. Verhuurster heeft in casu geen onderzoeksplicht naar het feit of het door huurster voorgenomen gebruik paste binnen het bestemmingsplan en hoeft het probleem van strijdigheid met het bestemmingsplan, toen het zich voordeed, niet op te lossen. Huurster had naar het bestemmingsplan moeten informeren.

In het door mij over dit onderwerp in 2010 geschreven artikel6 heb ik verwezen naar jurisprudentie die tot dat moment was gewezen. Die liet een wisselend beeld zien, waarbij de in de ROZ-modellen gehanteerde splitsing tussen de bedrijfsruimte en de bestemming slechts één keer expliciet werd gevolgd. De arresten die ik hier heb behandeld laten weer duidelijk zien hoe belangrijk het is dat partijen de wederzijdse verplichtingen duidelijk bespreken, goed vastleggen in de huurovereenkomst en zo veel mogelijk onderzoek doen voor het ondertekenen van de huurovereenkomst. Het is voor beide partijen eenvoudig om bij de gemeente op te vragen wat de bestemming is van een bepaald perceel en of het door huurder beoogde gebruik op grond van die bestemming is toegestaan. Dit kan een procedure met onzekere uitkomst voorkomen.

Appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel: Guine Hildegard Connie Kooij-Smiet, wonende te Almere Advocaat: mr. J.N. Heeringa tegen Geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel: VER.BO Vastgoed B.V., gevestigd te Almere Advocaat: mr. R.H. van Duivenboden

mr. J.A. van Strijen

De feiten 1 In dit hoger beroep staat, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, het volgende vast.

6

Mr. J.A. van Strijen, ‘(Gewijzigde) overheidsvoorschriften bij bedrijfsruimte; gebrek of geen gebrek?’, WR 2010/87.

60

PPMG_T2_WR

(...) De beoordeling


WR

Pag. 0012

Uitspraken 1.1 Partijen zijn met ingang van 1 december 2007 een huurovereenkomst aangegaan, waarbij Kooij-Smiet voor een periode van vijf jaren van Verbo de bedrijfsruimte gelegen aan Argonweg 27 te Almere huurde, zulks tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde maandelijkse huurprijs van € 1309 inclusief BTW. 1.2 In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer vermeld:

1.5 Kooij-Smiet heeft in het gehuurde een artiesten boekingsen bemiddelingsbureau alsmede een muziekstudio annex oefenruimte gedreven. 1.6 Dit gebruik is in de aan de overeenkomst voorafgegane besprekingen tussen partijen aan de orde geweest. In een e‑mail bericht van 25 september 2007 heeft de heer D. Koenders namens Verbo aan Kooij-Smiet onder meer bericht:

“1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt conform de werkzaamheden omschreven in het door u verstrekte uittreksel van de Kamer van Koophandel en conform het bestemmingsplan.” 1.3 In de van de overeenkomst deel uitmakende ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte’ (hierna: de algemene bepalingen) is onder meer vermeld:

“De begane grond zou ingericht kunnen worden als muziekstudio/oefenruimte. Hier dient echter nog wel enkele maatregelen genomen te worden om eventuele geluidsoverlast tegen te gaan.” 1.7 Kooij-Smiet heeft kosten gemaakt om in het gehuurde een muziekstudio in te richten. In verband met haar investeringen in het gehuurde heeft Verbo haar bij aanvang van het contract korte tijd vrijgesteld van betaling van huur. 1.8 De bedrijfsuitoefening van Kooij-Smiet gaf aanleiding tot klachten van buren over geluidsoverlast. Nadat de politie haar in januari 2009 maande de overlast te beëindigen heeft Kooij-Smiet het gebruik van de muziekstudio (in ieder geval vóór 5 uur ’s middags) gestaakt en heeft zij bij de gemeente Almere geïnformeerd in hoeverre haar gebruik van het gehuurde zich met het ter plaatse geldende bestemmingsplan verdroeg. 1.9 Bij schrijven van 19 maart 2009 heeft de gemeente haar laten weten, kort gezegd, dat de door haar in de bedrijfsruimte uitgeoefende werkzaamheden van artiesten boekingsen bemiddelingskantoor en het beschikbaar stellen van oefenruimte niet passen binnen het bestemmingsplan en dat aan een verzoek tot ontheffing daarvan geen medewerking wordt verleend. 1.10 Vanaf mei 2009 heeft Kooij-Smiet geen huur meer betaald. 1.11 Bij aangetekende brief van 1 juli 2010 heeft KooijSmiet de sleutels van het gehuurde aan Verbo doen toekomen, zonder daarbij een toelichting te geven. 1.12 Verbo heeft na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter ten laste van Kooij-Smiet conservatoir beslag gelegd onder de SNS-bank alsmede op het aan Kooij-Smiet toebehorende deel van een onroerende zaak. Het beslag onder de bank is opgeheven bij gebreke van een bij die bank aanwezig creditsaldo. Het beslag op de onroerende zaak is vervallen, omdat Verbo niet binnen de door de voorzieningenrechter gestelde termijn is overgegaan tot het aanhangig maken van de hoofdzaak.

“(Overheids)voorschriften en vergunningen 6.7.1. Huurder is verantwoordelijk voor en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het beroep of bedrijf, waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd. De daaraan verbonden kosten zijn voor rekening van huurder. Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot beëindiging van de huurovereenkomst of tot enige andere of verdere actie tegen verhuurder. 6.7.2. Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven. (...) (...) Boetebepaling 7.1 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is opgenomen, een direct opeisbare boete van € 250 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. (...) (...) Betalingen (...) 18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.” 1.4 Verbo heeft Kooij-Smiet de overeenkomst en de algemene bepalingen op 2 oktober 2007 doen toekomen. Op 12 oktober 2007 heeft Kooij-Smiet het contract ondertekend en daarbij de algemene bepalingen geparafeerd.

WR

PPMG_T2_WR

De vordering in eerste aanleg en de beoordeling daarvan 2.1 Verbo heeft in eerste aanleg op grond van wanprestatie naast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd om Kooij-Smiet te veroordelen tot betaling van € 54.054,60 alsmede van de na 12 april 2010 opeisbaar geworden huurschuld, vermeerderd met handelsrente. Het voormelde bedrag bestond uit € 14.704,60 aan huurachterstand per 12 april 2010 en uit tot die datum op grond van artikel 18.2 en 7.1 van de alge-


61

Pag. 0013

Uitspraken mene bepalingen verbeurde boetes (respectievelijk € 3600 en € 35.750). 2.2 Kooij-Smiet heeft verweer gevoerd en in reconventie wegens wanprestatie c.q. non-conformiteit danwel misleiding ontbinding van de overeenkomst en vergoeding van haar schade ad € 19.500 (i.e. kosten verbouwing muziekstudio) en buitengerechtelijke kosten ad € 952 gevorderd. 2.3 Bij vonnis van 15 september 2010 heeft de kantonrechter de door Verbo gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen. Voorts heeft hij Kooij-Smiet in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat voorafgaande aan de totstandkoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door Koenders namens Verbo is bevestigd dat de door haar voorgenomen activiteiten van artiesten boekingsen bemiddelingsbureau alsmede muziekstudio annex oefenruimte passen binnen het vigerende bestemmingsplan. 2.4 Nadat op 20 december 2010 getuigenverhoren aan beide zijden hadden plaatsgevonden, heeft de kantonrechter bij vonnis van 19 januari 2011 geoordeeld dat KooijSmiet niet in het haar opgedragen bewijs is geslaagd. De in conventie gevorderde betaling van huurachterstand en lopende huur (tot de ontbindingsdatum van 15 september 2010) zijn toegewezen en Kooij-Smiet is veroordeeld om de in art. 18.2 van de algemene bepalingen verschuldigde boete, door de kantonrechter berekend op € 6300, te voldoen, een en ander vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 15 september 2010. De op basis van art. 7.1 van de algemene bepalingen gevorderde boete achtte de kantonrechter niet toewijsbaar. Het in reconventie door KooijSmiet gevorderde werd eveneens afgewezen. Kooij-Smiet is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld. Wijziging van eis 3 Kooij-Smiet heeft bij memorie van grieven haar oorspronkelijke in reconventie ingestelde vordering tot schadevergoeding in hoger beroep vermeerderd. Naast vergoeding van haar verbouwingskosten vordert zij thans ook vergoeding van inkomensschade ad € 29.273,87 en terugbetaling van de door haar bij aanvang van de huur betaalde borg van € 3925, alsmede van hetgeen zij ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep heeft voldaan, steeds vermeerderd met wettelijke handselsrente. Tegen die wijziging van eis heeft Verbo geen bezwaar gemaakt terwijl het hof deze ook niet strijdig oordeelt met de beginselen van een goede procesorde. Er zal derhalve recht worden gedaan op de door Kooij-Smiet aldus gewijzigde eis. Nieuwe producties 4 Kooij-Smiet heeft bij memorie van antwoord in het incidenteel appel een productie, bestaande uit een aantal foto’s, in het geding gebracht. Het hof laat deze buiten beschouwing, nu Verbo geen gelegenheid meer heeft gehad erop te reageren en Kooij-Smiet door het buiten beschouwing blijven van deze productie, zoals uit het hierna volgende volgt, niet in haar belangen wordt geschaad.

62

PPMG_T2_WR

De grieven 5 De door Kooij-Smiet in het principaal appel opgeworpen grieven beogen het geschil aangaande haar verschuldigdheid tot betaling van achterstallige huur en boetes alsmede haar recht op schadevergoeding in zijn geheel aan het hof voor te leggen. Het hof acht de grieven voldoende helder; het door Verbo ingenomen standpunt inhoudend dat deze te algemeen zijn geformuleerd aangezien zij onvoldoende naar in het bestreden vonnis opgenomen overwegingen verwijzen, wordt gepasseerd. Overigens blijkt uit hetgeen Verbo in reactie op de grieven naar voren heeft gebracht dat zij deze ook in voormelde zin heeft begrepen. Met haar grieven in incidenteel appel komt Verbo op tegen de afwijzing van de op artikel 7.1 van de algemene bepalingen gegronde boete (grief 1) en van de gevorderde vergoeding van de beslagkosten (grief 2). De huurovereenkomst 6 Naar aanleiding van de grieven 1, 2 en 5 in principaal appel twisten partijen allereerst over de vraag wat Kooij-Smiet van de huurovereenkomst mocht verwachten. 6.1 De tussen partijen gesloten overeenkomst dient te worden uitgelegd met inachtneming van het zogeheten Haviltex-criterium. Bij deze uitleg dient de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar in praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dit geschrift als geheel in de desbetreffende kring van het maatschappelijk verkeer hebben, vaak wel van groot belang (HR 23 september 2006, LJN AX1571). 6.2 Vast staat dat Kooij-Smiet Verbo op de hoogte heeft gebracht van het gebruik dat zij van het gehuurde wenste te gaan maken. Vast staat eveneens dat Verbo, in de persoon van Koenders, heeft aangegeven dat dit geen probleem zou zijn. Deze uitlating van Koenders kan naar het oordeel van het hof bezwaarlijk anders worden begrepen, dan dat hij daarmee heeft aangegeven dat dit voorgenomen gebruik voor Verbo als verhuurder geen probleem zou zijn. Een toezegging dat er van gemeentewege geen bezwaren tegen zouden bestaan of dat Verbo deze, zo zij er wel zouden zijn, zou doen wegnemen, mag Kooij-Smiet er niet uit afleiden. Het hof overweegt daartoe als volgt. Vast staat dat het bestemmingsplan in de besprekingen tussen partijen niet uitdrukkelijk aan de orde is geweest. Vast staat bovendien, dat Kooij-Smiet de schriftelijke overeenkomst, waarin wèl de aandacht op het betreffende punt werd gevestigd, tien dagen onder zich heeft gehad alvorens deze te ondertekenen. In het contract wordt de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan gemeentelijke eisen en het initiatief voor eventueel onderzoek daarnaar nadrukkelijk bij de huurder gelegd. Kooij-Smiet moet geacht worden dit voorafgaand aan het sluiten van het contract te hebben onderkend. Door de overeenkomst desondanks aan te


WR

Pag. 0014

Uitspraken gaan, heeft zij de kans dat een tegenvaller op dit punt voor haar eigen rekening zou zijn aanvaard. Dat Verbo had kunnen weten dat harmonie met het bestemmingsplan voor haar kardinaal was, doet daar, zo dit al zo is (Kooij-Smiet heeft haar bedrijf immers een jaar lang uitgeoefend zonder zich daarover te bekreunen en kwam pas in actie toen zij zich daar door politie-optreden toe gedwongen zag), onvoldoende aan af. Daarbij kent het hof betekenis toe aan het gegeven dat ook Koenders vooraf niet van het bestaan van beletselen in dit opzicht op de hoogte was. In zijn e‑mail van 25 september 2007 heeft hij Kooij-Smiet bovendien, zij het indirect en mogelijk ook onbewust, op mogelijke complicaties aangaande geluidsnormen gewezen, hetgeen haar (gecombineerd met de inhoud van bepaling 6.7.2.) op het spoor had moeten zetten om hieromtrent enige navraag te doen, waarbij het bestemmingsplanbeletsel zonder twijfel snel aan het licht zou zijn gekomen. In dat geval had zij dienaangaande nog een voorbehoud kunnen maken, of eenvoudig van het contract af kunnen zien. Bij al het voorgaande moet bovendien nog worden bedacht dat het Koenders ook helemaal niet vrij stond om namens een derde partij als de gemeente toezeggingen te doen, hetgeen KooijSmiet diende te begrijpen. Kooij-Smiet heeft nog aangevoerd dat Verbo in de voorlichting aan haar rekening had moeten houden met het feit dat zij geen professionele huurder was. Nu zij in het gehuurde een commercieel bedrijf uitoefende, vraagt het hof zich af wat zij met deze stelling bedoelt. Mogelijk doelt KooijSmiet op het gegeven dat zij geen doorgewinterde huurder of ondernemer was. Echter ook voor onervaren huurders van bedrijfsruimte geldt dat zij zich er zelfstandig van moeten vergewissen of zij over de benodigde vergunningen en ontheffingen beschikken. Het standpunt dat de verhuurder een verplichting heeft om zijn huurders tegen beginnersfouten in hun bedrijfsvoering te beschermen kan in zijn algemeenheid niet als juist worden aanvaard. 6.3 Gelet op het voorgaande kan niet staande worden gehouden dat Verbo een verwijt treft terzake het niet inwinnen van informatie of het doen van onderzoek naar de vraag of het door Kooij-Smiet voorgenomen gebruik paste binnen het vigerende bestemmingsplan. Om diezelfde reden kon evenmin van haar worden verwacht dat zij het probleem, toen het zich voordeed, voor Kooij-Smiet zou oplossen. 6.4 Kooij-Smiet was mitsdien niet gerechtigd om haar huurbetalingen om deze reden op te schorten en haar komt op die grond evenmin schadevergoeding toe. De grieven 1, 2 en 5 in principaal appel falen. Voor zover in grief 5 nog wordt geklaagd over de borgsom komt het hof daar onder overweging 9 op terug. De achterstallige huur 7 Met betrekking tot de in grief 3 in het principaal appel besloten liggende vraag tot welke huurbetalingen Kooij-Smiet thans nog gehouden is, overweegt het hof als volgt. Dat Kooij-Smiet sedert mei 2009 geen huur meer heeft betaald, is niet in geschil.

WR

PPMG_T2_WR

Kooij-Smiet heeft verdedigd dat zij ten onrechte tot betaling van de gehele huurachterstand werd veroordeeld, aangezien zij het gehuurde reeds in juni 2010 heeft ontruimd en bezemschoon heeft opgeleverd. Zij ziet daarbij over het hoofd dat het enkele opsturen van de sleutel, zeker als dat zonder toelichting gebeurt, niet op één lijn kan worden gesteld met het beëindigen van de huurovereenkomst. Het gegeven dat Verbo uit deze daad had kunnen afleiden dat zij geen prijs meer stelde op het genot van het gehuurde maakt nog niet dat zij van haar verplichtingen als huurder is ontslagen. Verder is van belang dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaren, zonder dat daarbij in de mogelijkheid van tussentijdse eenzijdige opzegging is voorzien. Een en ander brengt mee dat de verplichting tot huurbetaling doorliep tot 15 september 2010, zijnde het moment waarop de kantonrechter de overeenkomst heeft ontbonden. Kooij-Smiet dient deze verplichting na te komen. De kantonrechter heeft haar daar mitsdien terecht toe veroordeeld, zij het dat hij daarbij uit is gegaan van een huurachterstand per 12 april 2010 van € 25.482,20, waar deze naar Verbo stelt op dat moment € 14.704,60 beliep. Vermeerderd met (afgerond) vijf maanden huur tot de datum van ontbinding beloopt de huurverplichting € 21.249,60 in hoofdsom. In zoverre slaagt grief 3 in principaal appel, voor het overige faalt de grief. 8 Vervolgens is de vraag in hoeverre Kooij-Smiet wegens haar wanprestatie boetes verschuldigd is, welke vraag met grief 4 in principaal appel wordt opgeworpen. De contractuele boete ex 18.2 8.1 Met de kantonrechter acht het hof de op basis van art. 18.2 van de algemene bepalingen gevorderde boete toewijsbaar. Kooij-Smiet heeft in hoger beroep bepleit dat de boete wordt gematigd, nu Verbo haar schade niet heeft beperkt door de ruimte, nadat Kooij-Smiet deze in juli 2010 had verlaten, aan een ander te verhuren. 8.2 Het hof stelt het volgende voorop. De in de bepaling van art. 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638). 8.3 Gelet op de formulering van de contractuele bepaling onder 18.2 is bedoeld deze boete te doen intreden telkens en zodra de huurder de huur niet op tijd voldoet. Het hof wijst in dit verband op hetgeen hiervoor ten aanzien van het voortbestaan van de huurovereenkomst werd overwogen. Zolang de huurovereenkomst nog intact was, mocht Verbo rekenen op stipte betaling van huurtermijnen en stond het haar niet vrij om de zaak aan een ander ter be-


63

Pag. 0015

Uitspraken schikking te stellen. Door plompverloren de sleutel bij Verbo te laten bezorgen heeft Kooij-Smiet bovendien een behoorlijke oplevering van het gehuurde gedwarsboomd. Verder moet worden bedacht dat Kooij-Smiet gedurende een periode van meer dan een jaar in het geheel geen huur heeft betaald, terwijl zij in diezelfde periode wel het genot van het gehuurde heeft gehad en haar bedrijf erin is blijven uitoefenen. Onder deze omstandigheden ziet het hof geen aanleiding om de boete te matigen. Afgaande op het door Verbo bij haar vermeerdering van eis (randnummers 39 en 40 conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie tevens houdende wijziging van eis) gepresenteerde overzicht bedroeg deze boete per 12 april 2010 € 3600. Waar de kantonrechter hier blijkens zijn berekening € 2700 meer heeft opgelegd, ziet het hof aanleiding zulks te corrigeren en in die zin opnieuw recht te doen. Grief 4 in principaal appel slaagt dan ook gedeeltelijk. Verbo heeft zich in grief 1 in incidenteel appel onder meer beklaagd over het feit dat haar over de periode na 12 april 2010 geen boete werd toegekend. Zij verliest hierbij echter uit het oog dat zulks niet door haar is gevorderd. Weliswaar geeft zij in het lichaam (onder randnummer 41) van haar voormelde conclusie aan dat de verbeurde boetes na 12 april 2010 nog zullen oplopen, echter blijkens het vervolgens door haar geformuleerde petitum heeft zij daaraan geen gevolgen verbonden. In zoverre faalt deze grief. De contractuele boete ex 7.1 8.4 Ten aanzien van de op basis van art. 7.1 van de algemene bepalingen gevorderde boete heeft de kantonrechter afwijzend geoordeeld. Ook hiertegen richt zich grief 1 in incidenteel appel. Het hof neemt dit oordeel van de kantonrechter evenwel over. Immers de bepaling vermeldt ondubbelzinnig dat de daarin bedoelde boete slechts wordt verbeurd voor zover geen specifieke boete is overeengekomen. Nu art. 18.2, zoals hierboven is overwogen, specifiek voorziet in de situatie dat sprake is van huurachterstand, kan de boete ex art. 7.1 niet op diezelfde grond worden verbeurd. Verbo heeft nog aangevoerd dat Kooij-Smiet de overeenkomst ook op andere punten heeft overtreden, namelijk door het gehuurde te gebruiken zoals zij heeft gedaan. Nu Verbo van dit gebruik van aanvang af op de hoogte was en daar, door de verbouwing tot muziekstudio uitdrukkelijk toe te staan, zelfs haar zegen aan heeft gegeven, kan zij Kooij-Smiet dit gebruik naar het oordeel van het hof thans niet tegenwerpen. Bij gebreke van andere tekortkomingen dan het staken van huurbetalingen dient Verbo de op bepaling 7.1 gegronde boete dan ook te worden ontzegd. Ook in dit opzicht faalt de incidentele grief. De betaalde borg 9 Kooij-Smiet heeft in hoger beroep, in het kader van grief 5 in principaal appel, nog aangevoerd dat zij aanspraak maakt op terugbetaling van de door haar bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde borg groot € 3925.

64

PPMG_T2_WR

Verbo heeft ontvangst erkend. Naar het hof begrijpt beroept zij zich daarbij op verrekening. Nu Kooij-Smiet zich daar niet tegen heeft verzet zal het hof het genoemde bedrag in mindering brengen op hetgeen Kooij-Smiet Verbo gelet op het voorgaande nog is verschuldigd. De beslagkosten 10 Rest de op de beslagkosten toegespitste grief 2 in incidenteel appel van Verbo. De gevorderde veroordeling tot vergoeding van de beslagkosten stuit, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, af op het gegeven dat Verbo verzuimd heeft om de hoofdzaak niet tijdig aanhangig te maken. De kosten kunnen daardoor niet geacht worden in het kader van de procedure te zijn gemaakt. Het gegeven dat een deel van het beslag geen doel bleek te treffen doet daaraan niet af. Conclusie 11 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven in principaal appel slechts slagen voor zover zij zien op de hoogte van de door Kooij-Smiet verbeurde boete en op de terugbetaling van de borgsom. De grieven in het incidenteel appel slagen niet. 12 Het door Verbo gedane bewijsaanbod dient als niet ter zake doende te worden gepasseerd. De slotsom 13 Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd, met dien verstande dat het onder het eerste liggende streepje in het dictum vermelde door Kooij-Smiet aan Verbo te betalen bedrag in neerwaartse zin met € 17.402,60 (te weten € 2700 teveel berekende boete, € 10.777,60 teveel berekende huur en € 3925 tegoed aan borg) dient te worden gecorrigeerd. De veroordeling tot vergoeding van handelsrente wordt, nu terzake daarvan niet is gegriefd noch verweer is gevoerd, in stand gelaten. De vordering van Kooij-Smiet tot terugbetaling van al hetgeen zij naar aanleiding van het vonnis in eerste aanleg heeft voldaan, zal slechts worden toegewezen voor zover haar betaling haar bij dit arrest vast te stellen betalingsverplichting overstijgt. In het feit dat partijen over en weer in het ongelijk werden gesteld ziet het hof aanleiding de proceskosten in hoger beroep, de nakosten daaronder begrepen, te compenseren. De beslissing Het gerechtshof: in het principaal en het incidenteel appel vernietigt het vonnis d.d. 19 januari 2011 waarvan beroep voor zover Kooij-Smiet daarbij in conventie, onder het eerste liggende streepje, tot betaling van € 31.782,20, vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 15 september 2010 tot de dag van algehele voldoening werd veroordeeld;


WR

Pag. 0016

Uitspraken en in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt Kooij-Smiet tot betaling aan Verbo van € 14.379,60 vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 15 september 2010 tot de dag van algehele betaling; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; veroordeelt Verbo, voor zover Kooij-Smiet ter voldoening aan het vonnis in eerste aanleg in conventie, onder het eerste liggende streepje, meer dan € 14.379,60 vermeerderd met handelsrente daarover vanaf 15 september 2010 heeft betaald, tot terugbetaling van dat meerdere, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 14 dagen na heden tot aan het moment dat zal zijn betaald; compenseert de proceskosten in hoger beroep in dier voege, dat partijen ieder hun eigen kosten dragen; verklaart dit arrest voor wat betreft de veroordelingen tot betaling van een geldsom uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde.

16

huurder om uit de kosten te komen, en zo zijn reis mogelijk maken, veeleer dan dat hij de woning in veilige handen wilde achterlaten. Huurders mochten op grond van de inhoud van de overeenkomst en hetgeen zij omtrent de situatie van verhuurder wisten erop vertrouwen een gewone huurovereenkomst te hebben gesloten, zij het met een zogenaamde diplomatenclausule. Appelanten in principaal appel, verweerders in voorwaardelijk incidenteel appel: 1 Elisabeth Ratinaud 2 Mário Rui Ferreira Sofia, beiden zonder bekende woonof verblijfplaats Advocaat: mr. J.C. Duvekot tegen Geïntimeerde in principaal appel, appellant in voorwaardelijk incidenteel appel: Remco Christiaan van Stappershoef, wonende te Amsterdam Advocaat: mr. Th. Gardenbroek (...)

Hof Amsterdam 11 september 2012, nr. 200.093.379/01 (Mrs. J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema, E.M. Polak) (art. 7:232 lid 2 BW; art. 7:274 lid 1 onder b BW; art. 7:274 lid 2 onder b BW) LJN BY1493 Kwalificatie huurovereenkomst – naar zijn aard van korte duur – huurovereenkomst voor bepaalde tijd: korte duur; tijdelijke huurovereenkomst woonruimte wegens rondreis buitenland; restrictieve uitleg; diplomatenclausule (vervolg op WR 2011/72) Gelet op het ontbreken van huur- en huurprijsbescherming voor de categorie huurovereenkomsten die naar zijn aard van korte duur zijn, moet dit gebruik restrictief worden uitgelegd. Het hof oordeelt dat een verblijf van een jaar in het buitenland bij uitstek het soort situatie is waarvoor de wetgever art. 7:274 lid 1 onder b BW heeft bedoeld, een bepaling waarnaar in de overeenkomst ook meermalen is verwezen. De redactie van de huurovereenkomst lijkt ook op de vereisten van dit artikel te zijn afgestemd. Niet is gebleken dat huurders op de hoogte waren van de bijzondere omstandigheden aan de zijde van verhuurder die de conclusie rechtvaardigden dat de huur naar zijn aard van korte duur was. Noch is gesteld of gebleken dat verhuurder van zijn kant op de hoogte was van de bijzonderheden aan de zijde van huurders. De term ‘huisbewaring’ heeft geen duidelijke, vastomlijnde betekenis, zodat aan de omstandigheid dat die term is gebezigd in het aanbod op internet geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend. Daar komt bij dat de hoogte van de door verhuurder gevraagde vergoeding eerder doet denken aan gewone verhuur, aangezien het kennelijk met name de bedoeling was van ver-

WR

PPMG_T2_WR

3

Beoordeling

3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. 3.1.1 Van Stappershoef is rechthebbende op het appartementsrecht aan de Albert Cuypstraat 122A/1 te Amsterdam (hierna: de woning). Hij heeft de woning tot 1 juli 2009 bewoond. 3.1.2 In verband met een voorgenomen trektocht per motor door Midden- en Zuid-Amerika heeft Van Stappershoef de mogelijkheid onderzocht van tijdelijke verhuur van zijn woning. 3.1.3 De Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam heeft zijn goedkeuring verleend aan een door Van Stappershoef te sluiten overeenkomst tot huisbewaring tegen een vergoeding van € 1595 per maand in totaal, voor de periode 1 juni 2009 tot 30 mei 2011. 3.1.4 Door bemiddeling van Rots-Vast Groep (hierna: RVG) en na een door RVG op internet geplaatste advertentie heeft Van Stappershoef per 1 juli 2009 de woning verhuurd aan Ratinaud c.s., die afkomstig zijn uit het buitenland. 3.1.5 Tussen partijen is een overeenkomst met opschrift ‘tijdelijke huurovereenkomst woonruimte’ gesloten voor een periode van één jaar, ingaande 1 juli 2009 (hierna: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst bepaalt, voor zover van belang: “Duur, verlenging en opzegging (...) 3.2 Dit is een overeenkomst voor bepaalde tijd. Na de einddatum is er een verlenging mogelijk van maximaal 11 maanden. (zie art 10) (...)


65

Pag. 0017

Uitspraken Bijzondere bepalingen 10.1 Verhuurder maakt voor de periode van 01-07-2009 tot en met 30-06-2010 vanwege privé redenen (verblijf elders/buitenland of i.v.m. werk) geen gebruik van het gehuurde, maar acht het i.v.m mogelijke schade door brand, braak en leegstand beter het gehuurde tijdelijk te verhuren aan huurder. 10.2 Verhuurder kan alleen voor de voorgenoemde periode een huurovereenkomst met de huurder sluiten welke naar haar aard kort van duur is als bedoeld in art. 7:274 e lid 1 sub b BW voor de periode 01-07-2009 tot en met 30-06-2010, op welk laatstgenoemd tijdstip de verhuurder dit perceel wederom ter beschikking dient te hebben met welk feit de huurder bekend is tenzij verhuurder en huurder overeenkomen om deze overeenkomst te verlengen. 10.3 Huurder verklaart door ondertekening van dit contract een overeenkomst naar zijn aard kort van duur, als bedoeld in art. 7:274 e lid 1 sub b BW, te hebben gesloten, hetgeen inhoudt dat de huurder het onderhavig bewoonde perceel uiterlijk per 3006-2010 deugdelijk zal verlaten en ontruimen, tenzij huurder en verhuurder overeen zijn gekomen dat de overeenkomst verlengd mag worden, en de huurder geen recht kan doen gelden op huurbescherming. 10.4 Ondergetekenden verklaren en stellen vast dat de verhuurder tot bewoner van het object genoemd in art. 1 lid 1) zelf de vorige bewoner van het gehuurde is en dat het gehuurde na afloop van de in artikel 3. omschreven bepaalde tijd waarvoor de overeenkomst is aangegaan, weer wil en zal betrekken tenzij er overeen is gekomen dat deze overeenkomst verlengd wordt. 10.5 Tussentijds beëindiging van de huurovereenkomst is niet mogelijk. Met uitzondering van 10.6. 10.6 Deze overeenkomst is, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden tussentijds door de verhuurder, en met inachtneming van een opzegtermijn van 2 maanden tussentijds door de huurder opzegbaar, uitsluitend in geval van force majeur of dringend eigen gebruik. Hieronder wordt mede begrepen een uitwijzing, een voortijdige terugkeer indien de politieke of werk situatie dit billijkt alsmede ziekte en overlijden.” 3.1.6 In artikel 4.4 en artikel 6 van de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat Ratinaud c.s. maandelijks een bedrag betalen van € 1495, dat is opgebouwd uit: 1 de huurprijs van € 980; 2 stoffering en meubilering ad € 250; 3 voorschot leveringen en diensten ad € 265 (water € 13; internet € 40; gem. belastingen € 50; UPC € 17; gas/ electriciteit € 60; verzekeringen € 15; VVE € 70); waarbij de onder 2 en 3 vermelde posten gezamenlijk worden aangeduid als voorschotbedrag servicekosten.

66

PPMG_T2_WR

3.1.7 Ratinaud c.s. hebben op 29 juli 2009 de Huurcommissie gevraagd een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten te verlagen. 3.1.8 Op 21 december 2009 heeft de Huurcommissie per 1 juli 2009 een huurprijs van € 575,43 per maand redelijk geacht en het voorschotbedrag voor servicekosten per 1 augustus 2009 vastgesteld op € 314,95 (in plaats van € 515) per maand. 3.1.9 Bij brief van 4 januari 2010 heeft QR Incasso als gemachtigde van Van Stappershoef aan de advocaat van Ratinaud c.s. het volgende bericht: “Naar aanleiding van ons kort overleg van heden bevestig ik hierbij hetgeen wat wij hebben besproken: 1 Van Stappershoef gaat actief op zoek naar een vervangende woonruimte voor Ratinaud. 2 Ratinaud betaalt hetgeen door de huurcommissie voorlopig is vastgesteld aan huur en servicekosten aan ons kantoor teneinde de schuld niet nodeloos verder te laten oplopen. 3 De vordering en gereserveerde gelden zullen nader worden uitgewerkt en onderling verrekend.(...)” 3.1.10 Ratinaud c.s. hebben na afloop van de overeengekomen huurtermijn de woning verlaten. 3.2 Van Stappershoef heeft in eerste aanleg betaling gevorderd van achterstallige huur, servicekosten en waarborgsom op basis van de in de huurovereenkomst genoemde bedragen, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten en gevorderd ontbonden te verklaren, althans te ontbinden de depotovereenkomst van 4 januari 2010 (zie procedure onder rolnummer CV 0944566, hierna: zaak nr I). 3.2.1 Voorts heeft Van Stappershoef voor zover in hoger beroep van belang gevorderd – kort samengevat – primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is (waardoor de bepalingen omtrent huurbescherming en huurprijsbescherming niet van toepassing zijn) en dat de overeengekomen huurprijs, waarborgsom en servicekosten als zodanig tussen partijen gelden, althans subsidiair de huurprijs en het voorschotbedrag servicekostenvast te stellen op een hoger bedrag dan door de Huurcommissie bepaald (zie procedure onder rolnummer CV 1011963, hierna: zaak nr II). In beroep heeft Van Stappershoef deze vordering, waarop de kantonrechter in het bestreden eindvonnis niet heeft beslist, voorwaardelijk ingesteld. 3.2 Ratinaud c.s. hebben tegen deze vorderingen verweer gevoerd en in reconventie gevorderd – kort samengevat en voor zover in hoger beroep van belang – een verklaring voor recht dat de huurprijs en het voorschot voor servicekosten het bedrag belopen zoals door de Huurcommissie is vastgesteld en zoals partijen op 4 januari 2010 zijn overeengekomen. 3.2.3 De kantonrechter heeft bij het bestreden eindvonnis, waarbij de beide zaken gevoegd zijn behandeld, de vorderingen van Van Stappershoef in zaak I toegewezen, de re-


WR

Pag. 0018

Uitspraken conventionele vorderingen van Ratinaud c.s. in beide zaken afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten. Daartoe heeft de kantonrechter – kort samengevat – overwogen dat de huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW en Ratinaud c.s. zich niet kunnen beroepen op huur- en huurprijsbescherming (zie tussenvonnis r.o. 15 t/m 23) zodat de afrekening tussen partijen dient te geschieden op basis van hetgeen zij bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen (zie eindvonnis r.o. 5). Daartegen zijn de grieven van Ratinaud c.s. gericht. Nietigheid appeldagvaarding 3.3 Alvorens aan een inhoudelijke beoordeling toe te komen, dient het hof te beslissen op het door Van Stappershoef gedane beroep op nietigheid van de appeldagvaarding. Volgens Van Stappershoef is de in de appeldagvaarding vermelde woonplaats Amsterdam als woonplaats van Ratinaud c.s. niet juist en daarmee in strijd met het bepaalde in de artikelen 45 en 111 Rv, hetgeen ingevolge artikel 120 Rv nietigheid meebrengt. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft Van Stappershoef uittreksels overgelegd uit de gemeentelijke basisadministratie, waaruit blijkt dat Ratinaud c.s. met onbekende bestemming uit Amsterdam zijn vertrokken, terwijl in de appeldagvaarding Amsterdam als woonplaats is vermeld. Door deze opstelling en proceshouding van Ratinaud c.s. wordt Van Stappershoef ernstig en onredelijk in zijn belangen geschaad, omdat het voor hem onmogelijk is het bij voorraad uitvoerbaar verklaarde vonnis te executeren en dit ook valt te verwachten voor de procedure in hoger beroep. Nu voor hem ingevolge het bepaalde in de artikelen 224 en 353 Rv de weg is afgesneden zekerheidsstelling van Ratinaud c.s. te vorderen voor de proceskosten, rest louter beroep op nietigheid van de appeldagvaarding, aldus nog steeds Van Stappershoef. 3.3.1 Op grond van hetgeen Van Stappershoef heeft aangevoerd en Ratinaud c.s. niet gemotiveerd hebben betwist, is het hof van oordeel dat Van Stappershoef onredelijk is benadeeld door het ontbreken in de appeldagvaarding van de – juiste – woonplaats van Ratinaud c.s. Door hun woonplaats niet bekend te maken, bemoeilijken Ratinaud c.s. Van Stappershoef immers de mogelijkheid tot executie van het vonnis en tot verhaal van op hun vallende proceskosten. 3.3.2 Het hof stelt Ratinaud c.s. in de gelegenheid bij (antwoord)akte als hierna te melden alsnog hun woonplaats bekend te maken. Als zij dat nalaten, zal het hof daaraan de gevolgen verbinden die het geraden acht. Principaal appel 3.4 Tegen de kwalificatie van de huurovereenkomst, de daarop gebaseerde toewijzing van de vorderingen van Van Stappershoef en afwijzing van de vorderingen van Ratinaud c.s. door de kantonrechter zijn de grieven 1 en 3 t/m 8 van Ratinaud c.s. gericht. Deze lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 3.4.1 Voor zover de grieven zijn gericht tegen toewijzing van de vorderingen van Van Stappershoef in zaak nr II

WR

PPMG_T2_WR

(vaststelling huurprijs) stelt Van Stappershoef zich op het standpunt dat Ratinaud c.s. in hun beroep niet-ontvankelijk zijn. Ter onderbouwing daarvan voert hij aan dat zijn vordering tot vaststelling van de huurprijs is gebaseerd op artikel 7:262 BW, waarvan lid 2 bepaalt dat tegen een beslissing krachtens dit artikel geen hoger beroep openstaat. Ratinaud c.s. hebben niet onderbouwd waarom dit appelverbod doorbroken zou moeten worden, aldus Van Stappershoef. 3.4.2 Dit standpunt wordt verworpen. Het hoger beroep richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst een overeenkomst is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW en derhalve de huurprijzenwet woonruimte niet van toepassing is. Tegen een dergelijke beslissing is hoger beroep niet uitgesloten, omdat daarmee erover wordt geklaagd dat de huurprijswetgeving ten onrechte buiten toepassing is gelaten. 3.4.3 Met betrekking tot de kwalificatie van de huurovereenkomst overweegt het hof als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd. De vraag die partijen verdeeld houdt is of de huurovereenkomst (tevens) moet worden beschouwd als een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, welk standpunt Van Stappershoef inneemt en door de kantonrechter is gehonoreerd. Anders dan de kantonrechter beantwoordt het hof deze vraag ontkennend. Daarbij stelt het hof voorop dat voor deze categorie huurovereenkomsten het wettelijk stelsel van huur- en huurprijsbescherming niet van toepassing is, welk verstrekkend gevolg met zich brengt dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden uitgelegd. 3.4.4 De kantonrechter heeft zijn kwalificatie van de huurovereenkomst als naar zijn aard van korte duur doen steunen op de volgende overwegingen. De overeenkomst strekte ertoe dat Van Stappershoef de woning zou verhuren voor de duur van zijn reis door Midden- en Zuid-Amerika. Buiten discussie is dat Van Stappershoef de inboedel en stoffering ongewijzigd aan Ratinaud c.s. ter beschikking heeft gesteld. Ratinaud c.s. hebben niet weerspoken dat het bedrag dat Van Stappershoef hun in rekening voor het gebruik van de woning in rekening heeft gebracht nagenoeg gelijk is aan de kosten die hij zelf aan de woning heeft. Ratinaud c.s. moeten hebben beseft dat het om tijdelijk gebruik ging, omdat het contract daarover geen onduidelijkheid liet bestaan en zij zich hadden opgegeven op een wachtlijst voor huisbewaring en voorafgaand aan de onderhavige overeenkomst ook een huisbewaringsovereenkomst hadden gesloten. 3.4.5 Met hun grieven 2 en 3 komen Ratinaud c.s. op tegen de gegevens waarop de kantonrechter zijn kwalificatie heeft gebaseerd. Zij betwisten niet zozeer dat die gegevens juist zijn, maar zij bestrijden daarvan op de hoogte te zijn geweest. Zij benadrukken dat partijen elkaar voorafgaand aan de overeenkomst niet kenden en de overeenkomst tot stand is gekomen via een aanbod op internet. Zij kenden de subjectieve omstandigheden van Van Stappershoef niet en dat gold ook omgekeerd. Zij waren geen huis-


67

Pag. 0019

Uitspraken bewaarders, maar bewoners van Amsterdam die op grond van de inhoud van de huurovereenkomst erop mochten vertrouwen dat zij een huurovereenkomst hadden met een diplomatenclausule, maar ook met huur- en huurprijsbescherming, aldus Ratinaud c.s. 3.4.6 Van Stappershoef heeft gesteld dat hij Ratinaud c.s. voorafgaand aan de ondertekening van het huurcontract heeft verteld over de bedoeling van de huisbewaring en zijn geplande reis door Midden- en Zuid-Amerika. Die omstandigheden zijn echter onvoldoende voor de conclusie dat het gaat om huur die naar zijn aard van korte duur is. Een verblijf van een jaar in het buitenland is bij uitstek het soort situatie waarvoor de wetgever artikel 7:274 lid 1 sub b BW heeft bedoeld, een bepaling waarnaar in de overeenkomst ook meermalen is verwezen. De redactie van de leden 2, 3 en 4 van artikel 10 van de huurovereenkomst lijkt ook op de vereisten van artikel 7:274 lid 1 sub b BW te zijn afgestemd. Dat Ratinaud c.s. op de hoogte waren van bijzondere omstandigheden aan de zijde Van Stappershoef die wel de conclusie zouden kunnen wettigen dat de huur naar zijn aard van korte duur was, is gesteld noch gebleken, evenmin als is gesteld of gebleken dat Van Stappershoef van zijn kant op de hoogte was van de bijzonderheden aan de zijde van Ratinaud c.s. 3.4.7 De term ‘huisbewaring’ heeft geen duidelijke, vastomlijnde betekenis, zodat aan de omstandigheid dat die term is gebezigd in het aanbod op internet geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend. Daar komt bij dat de hoogte van de door Van Stappershoef gevraagde vergoeding eerder doet denken aan gewone verhuur, aangezien het kennelijk met name de bedoeling was van Van Stappershoef om uit de kosten te komen (en zo zijn reis naar Amerika mogelijk te maken), veeleer dan dat hij de woning in veilige handen wilde achterlaten. 3.4.8 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Ratinaud c.s. op grond van de inhoud van de overeenkomst en hetgeen zij omtrent de situatie van Van Stappershoef wisten erop mochten vertrouwen een gewone huurovereenkomst te hebben gesloten, zij het met een zogenaamde diplomatenclausule. De grieven 1 en 3 tot en met 8 van Ratinaud c.s. slagen derhalve. Dit betekent dat tussen partijen niet gelden de huurprijs en het voorschotbedrag servicekosten zoals in de huurovereenkomst overeengekomen, maar aan Ratinaud c.s. een beroep op (huur- en) huurprijsbescherming toekomt. Voor zover Ratinaud c.s. in deze grieven een beroep doen op hetgeen partijen op 4 januari 2010 zijn overeengekomen, kan het hof hieraan voorbijgaan aangezien Ratinaud c.s. zich gebonden achten aan de huurprijs en het voorschot voor servicekosten zoals door de Huurcommissie vastgesteld (zie 3.2.2). 3.5 Grief 9 is gericht tegen toewijzing door de kantonrechter van de door Van Stappershoef gevorderde bedragen, waaronder betaling van buitengerechtelijke incassokosten. Het hof houdt deze grief aan, in afwachting van de uitkomst van het voorwaardelijk incidenteel appel. 3.6 Grief 10 is een veeggrief en mist zelfstandige betekenis.

68

PPMG_T2_WR

Voorwaardelijk incidenteel appel 3.7 Aangezien het slagen van de grieven 1 en 3 t/m 8 met zich meebrengt dat tussen partijen niet gelden de huurprijs en het voorschotbedrag servicekosten zoals in de huurovereenkomst overeengekomen, dient het hof het voorwaardelijk incidenteel beroep van Van Stappershoef te beoordelen als hiervoor in 3.2.1 weergegeven. Het aldaar primair gevorderde wordt verworpen aangezien die vordering is gebaseerd op het hiervoor door het hof onjuist geoordeelde standpunt dat de huurovereenkomst tussen partijen gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. 3.7.1 Met betrekking tot de subsidiaire vordering stelt het hof Van Stappershoef in de gelegenheid zich uit te laten over het bedrag dat Ratinaud c.s. hem nog verschuldigd is, uitgaande van de berekening/puntenwaardering voor de woning door de Huurcommissie die een maximaal redelijke huurprijs oplevert van € 575,43 en een voorschotbedrag servicekosten van € 314,95 per maand. Het standpunt van Van Stappershoef dat de puntenwaardering voor de woning uitkomt op 136 punten en de huurprijs op € 603,53 per maand (in plaats van 127 punten en een huurprijs van € 575,43 zoals de Huurcommissie heeft bepaald) is door hem onvoldoende gemotiveerd. 3.7.2 Ten aanzien van het voorschotbedrag servicekosten heeft Van Stappershoef onvoldoende onderbouwd waarom dit een bedrag van € 515 per maand zou moeten zijn en niet het door de Huurcommissie vastgestelde bedrag van € 314,95 per maand. Derhalve geldt het door de Huurcommissie vastgestelde bedrag van € 314,95 per maand. 4

Slotsom

In verband met het slagen van de grieven 1 en 3 t/m 8 in samenhang met het voorwaardelijk incidenteel appel dient Van Stappershoef zich bij akte uit te laten als hierna te melden. In hun antwoordakte dienen Ratinaud c.s. hun woonplaats bekend te maken. Grief 9 wordt aangehouden en grief 10 mist zelfstandige betekenis. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 5

Beslissing

Het hof: verwijst de verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 9 oktober 2012 voor het nemen van een akte aan de zijde van Van Stappershoef tot het hiervoor onder 3.7.1 omschreven doel; bepaalt dat Ratinaud c.s. hierop bij antwoordakte mogen reageren, waarbij zij tevens in de gelegenheid worden gesteld alsnog hun woonplaats bekend te maken als hiervoor onder 3.3.2 overwogen; houdt iedere verdere beslissing aan.


WR

Pag. 0020

Uitspraken 17 Hof Amsterdam 23 oktober 2012, nr. 200.093.692/01 (Mrs. D.J. Oranje, G.B.C.M. van der Reep, M.M.M. Tillema) (art. 7:274 lid 1 onder c BW; Bijlage II BHW onder 1) Dringend eigen gebruik – woonruimte: sloop en nieuwbouw; benodigde vergunningen onherroepelijk; structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten huizenblok en huuropbrengsten? staat fundering; hoogte huurprijs; kosten van herstel; hoogte exploitatiekosten in oude en huidige situatie Volgens de deskundige is de bestaande fundering van het huizenblok toereikend voor de huidige belasting en leidt de thans aanwezige (ongelijkmatige) zetting niet tot een bedreiging voor de veiligheid van de bewoners. Herstelwerkzaamheden die geen gewichtstoename opleveren, kunnen met de bestaande fundering worden uitgevoerd. Aanleg van een vuilwaterriolering zal volgens de deskundige naar alle waarschijnlijkheid grondbeweging doen ontstaan, met een verhoogd risico op (ongelijkmatige) zetting. Aansluiting op het riool met behoud van het bestaande casco acht de deskundige daarom niet mogelijk zonder dat de fundering wordt hersteld/verbeterd. Dat het herstel van de gebreken en het verrichten van het noodzakelijk onderhoud tot een relevante extra belasting van de fundering zal leiden kan het hof, zonder nadere toelichting, niet opmaken uit het verslag van de inspecteurs. Verhuurster heeft aangevoerd dat de deskundige het ook noodzakelijk achtte dat de vloeren vervangen zouden worden. Echter de deskundige had daarbij het oog op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit zoals deze gelden voor nieuwbouw. Verhuurster heeft onvoldoende argumenten aangevoerd waaruit kan volgen dat hier niet van het Bouwbesluit voor bestaande bouw moet worden uitgegaan. De vraag naar het funderingsrisico is slechts beperkt tot de werkzaamheden die gemoeid zijn met de aansluiting van de woningen op de riolering, en dan met name met het aanleggen van het straatriool. Het hof acht een nader deskundigenbericht aangewezen over de vraag of de aansluiting op het riool met maatwerk zonder schade te bewerkstelligen is en, indien dit juist is, welke kosten hiermee zijn gemoeid. In het bepaalde onder 1 in Bijlage II BHW (Besluit huurprijzen woonruimte) wordt tevens gesproken over de mogelijkheid van aansluiting op ‘een alternatief verwerkingssysteem voor huishoudelijke afvalstoffen’. Partijen kunnen zich erover uitlaten of het bezwaar van het ontbreken van een aansluiting op het riool in dit geval door een dergelijk alternatief kan worden ondervangen. In tegenstelling tot het oordeel van de kantonrechter moet voor de beoordeling van de rendabiliteit niet worden uitgegaan van de bestaande huurprijs (vermeerderd met de sinds 1995 maximaal toegestane huurverhogingen). Huurders hebben zich namelijk bereid verklaard met ingang van 1 september 2011 de geldende maximaal redelijke huurprijs te voldoen, die € 336 per maand bedraagt. Aannemelijk is dat, na de noodzakelijke werkzaamheden, deze huurbedragen ook van

WR

PPMG_T2_WR

eventuele opvolgende huurders en de nieuwe huurder van de woning met huisnummer 11 zouden kunnen worden gevraagd. De kosten van de noodzakelijke werkzaamheden worden niet gebaseerd op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw maar voor de huidige bouw. Er zijn onvoldoende gegevens voorhanden om een oordeel te geven over de mate van verliesgevendheid in het verleden. Wanneer voor het heden wordt uitgegaan van enerzijds te maken kosten van circa € 125.000 exclusief funderingskosten voor herstel van gebreken en noodzakelijk onderhoud aan het huizenblok en een afschrijvingstermijn van 15 jaar en anderzijds een maximaal redelijke huurprijs van € 336 per maand per woning, kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten die een tot huurbeëindiging leidend beroep op dringend eigen gebruik kan rechtvaardigen. Of de kosten die gemoeid zijn met eventuele aansluiting op de riolering alsnog tot een andere conclusie leiden, zal worden beoordeeld na het nadere deskundigenbericht (zo dit nodig blijkt te zijn). Appellant: Henri Eelke Rudolph, wonende te Amsterdam Advocaat: mr. H.A. Sarolea tegen Geïntimeerde: Stichting Ymere, gevestigd te Amsterdam Advocaat: mr. E. van der Hoeden (...) 3

Vooraf

Na het nemen van de memorie van antwoord is de zaak die bij het hof aanhangig is onder zaaknummer 200.093.687/01 (Wiersma/Ymere) ter zitting van het hof bepleit. Deze zaak betreft hetzelfde feitencomplex als de onderhavige zaak (en de zaak met zaaknummer 200.093.683/01 (Verhey/Ymere)), de advocaten van partijen zijn dezelfde en de processtukken zijn (op enige individuele bijzonderheden na) inhoudelijk gelijkluidend. Bij de pleitzitting zijn, naast de appellant in die zaak, A. Wiersma, tevens Rudolph en H.J. Verhey aanwezig geweest. Het hof neemt bij deze gang van zaken aan dat het bij gelegenheid van dat pleidooi verhandelde, hoewel formeel vallend buiten het kader van de onderhavige zaak, met goedvinden van partijen ook in de onderhavige zaak kan worden betrokken. Mochten partijen daar behoefte aan hebben, dan kunnen zij zich daar nog over uitlaten. In alle drie de zaken wordt vandaag uitspraak gedaan. 4

Beoordeling

4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. i Met ingang van 1 november 1992 is Rudolph de woning aan het Spijtellaantje 7 te Amsterdam (hierna: de woning) gaan huren van het Woningbedrijf van de gemeente Amsterdam.


69

Pag. 0021

Uitspraken ii

De woning maakt deel uit van een bestaand huizenblok, met huisnummers 5, 7, 9 en 11. De huurders van de woning met huisnummer 11 zijn daaruit vertrokken. In de woning met huisnummer 5 woont Verhey en in de woning met huisnummer 9 woont Wiersma. iii Ymere is (thans) eigenaresse/verhuurster van het huizenblok. iv In oktober 1989/januari 1990 is – in opdracht van de gemeente Amsterdam, stadsdeel Oud Zuid – door Berkhout Consultants BV een onderzoek ingesteld naar de kwaliteit van de fundering en het casco van het huizenblok. v Ymere heeft vervolgens besloten de woningen te slopen en een nieuwbouwproject te realiseren. De bewoners zijn hierover geïnformeerd op 5 oktober 1995. Bij die gelegenheid is aangekondigd dat Ymere de woningen nog slechts ‘wind- en waterdicht’ zou houden en dat de huren werden bevroren. De door Rudolph te betalen huurprijs bedroeg toen (en thans nog steeds) € 62,73 per maand. vi Bij brief van 28 februari 2008 heeft Ymere de huurovereenkomst met Rudolph opgezegd tegen 31 augustus 2008. De brief vermeldt als opzeggingsgrond dringend eigen gebruik om te kunnen slopen en daarna nieuwbouw te realiseren. vii In juli 2008 heeft de gemeente een woningontrekkingsvergunning, een sloopvergunning en een bouwvergunning voor het huizenblok afgegeven. Tegen de afgifte van deze vergunningen zijn bezwaren gericht. De administratieve procedures zijn inmiddels afgerond. De vergunningen zijn onherroepelijk geworden. viii Bij brief van 15 november 2008 hebben Wiersma, Verhey en Rudolph aan Ymere laten weten dat zij bezwaar maken tegen de huuropzegging. ix Ymere heeft een kort geding tegen Wiersma, Verhey en Rudolph aangespannen om een ontruimingstitel te verkrijgen. Bij vonnissen van 26 februari 2009 heeft de voorzieningenrechter de gevraagde voorziening afgewezen. 4.2 In de onderhavige bodemprocedure vordert Ymere dat zal worden bepaald dat de huurovereenkomst tussen Ymere en Rudolph zal eindigen na verloop van twee maanden na betekening van de uitspraak en dat Rudolph zal worden veroordeeld om de woning na het verstrijken van die termijn te ontruimen. De kantonrechter heeft (na een comparitie na antwoord te hebben gehouden) bij vonnis van 13 april 2010 overwogen voornemens te zijn een deskundige te benoemen en heeft de zaak naar de rol verwezen voor uitlating zijdens partijen over de geformuleerde conceptvragen en de persoon van de te benoemen deskundige. Bij vonnis van 8 juni 2010 heeft de kantonrechter M. Kops, verbonden aan Lengkeek Laarman & De Hossen, tot deskundige benoemd. Op 17 maart 2011 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gehouden, welke comparitie op 28 april 2011 in aanwezigheid van de deskundige is voortgezet. Bij vonnis van 19 juli 2011 ten slotte (het vonnis waarvan beroep) heeft de kantonrechter de vordering van Ymere toegewezen en de datum van beëindiging van

70

PPMG_T2_WR

de huurovereenkomst en ontruiming vastgesteld op 1 september 2011, onder toekenning aan Rudolph van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 5396 en met veroordeling van Rudolph om een bijdrage in de deskundigenkosten van € 1004 en proceskosten aan Ymere te voldoen. De kantonrechter was van oordeel dat Ymere voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat Rudolph andere passende woonruimte kan verkrijgen. 4.3 In deze procedure is in de eerste plaats aan de orde of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten van het huizenblok en de huuropbrengsten, van dien aard dat deze de opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning rechtvaardigt. Het is aan Ymere aannemelijk te maken dat zich een dergelijke situatie voordoet. De door Rudolph aangevoerde grieven betreffen de beoordeling door de kantonrechter van de verschillende deelaspecten die in het kader van deze afweging van belang zijn: de staat van de fundering (de grieven I tot en met IV), de hoogte van de huurprijs waarvan moet worden uitgegaan (grief V), de kosten van herstel (grief VI) en de hoogte van de exploitatiekosten in de oude en huidige situatie (grief VII). Grief VIII heeft betrekking op de ten laste van Rudolph gebrachte deskundigenkosten. 4.4 Met betrekking tot de bouwkundige staat van de woningen en de staat van de fundering, is een aantal rapporten/verslagen voorhanden: het op verzoek van Rudolph opgemaakte rapport van ir. W.Th. De Boer, bouwkundig adviseur Wijksteunpunt Wonen Oud Zuid, gedateerd 10 februari 2009; het op verzoek van Ymere opgestelde rapport van InterBouwCare van 20 maart 2009 (met als bijlage het rapport van Berkhout Consultants BV van 24 januari 1990); het rapport van de door de kantonrechter benoemde deskundige M.G. Kops van Lengkeek Expertises van 2 februari 2011 alsmede de brief met toelichting van deze deskundige van 12 april 2011; het verslag van bevindingen van twee inspecteurs van het stadsdeel Zuid naar aanleiding van een inspectie op 10 juni 2011; het op verzoek van Wiersma, Verhey en Rudolph gegeven commentaar op voormeld verslag van H. de Haan, architect, van 28 juli 2011. 4.5 Met betrekking tot de fundering heeft de deskundige Kops (die kennis heeft genomen van het rapport van InterBouwcare met bijlagen) geconcludeerd dat, voor zover sprake was van ongelijkmatige zetting, deze is gestabiliseerd en kennelijk de afgelopen 19 jaar niet heeft geleid tot instorting of (toename van) scheurvorming. Aangezien de deskundige niet heeft waargenomen dat het hele huizenblok is verzakt, acht hij aannemelijk dat de bestaande fundering toereikend is voor de huidige belasting en komt tot de conclusie dat de thans aanwezige (ongelijkmatige) zet-


WR

Pag. 0022

Uitspraken ting niet leidt tot een bedreiging voor de veiligheid van de bewoners. Waar het gaat om herstelwerkzaamheden, concludeert de deskundige dat alleen herstelwerkzaamheden die geen gewichtstoename opleveren met de bestaande fundering kunnen worden uitgevoerd. Vervanging van de houten omhulsels van de aanbouwen acht hij zonder gewichtstoename mogelijk. Aanleg van een vuilwaterriolering zal volgens de deskundige naar alle waarschijnlijkheid grondbeweging doen ontstaan, met een verhoogd risico op (ongelijkmatige) zetting. Aansluiting op het riool met behoud van het bestaande casco acht de deskundige daarom niet mogelijk zonder dat de fundering wordt hersteld/verbeterd. 4.6 Met grief I komt Rudolph op tegen de overweging van de kantonrechter dat de fundering van het huizenblok de kwaliteitsklasse IV heeft waardoor er een kans bestaat op onaanvaardbare zettingen binnen korte tijd. De grief treft doel. Uit het rapport van de deskundige Kops volgt dat er geen aanleiding is dergelijke zetting te verwachten als de belasting op de fundering niet wordt vergroot. 4.7 Grief II betreft de overweging van de kantonrechter dat de staat van de fundering zodanig is dat de herstelwerkzaamheden alleen kunnen worden uitgevoerd als die niet tot extra belasting van de fundering leiden. Deze grief is ongegrond. De deskundige Kops is op dit punt duidelijk in zijn rapport en Rudolph heeft geen argumenten aangevoerd op grond waarvan kan worden aangenomen dat dit wezenlijk anders is. Dat er nog een zekere marge geldt, wil het hof wel aannemen, maar dat maakt het vorenstaande niet anders. Overigens heeft ook de door Rudolph ingeschakelde architect De Haan deze conclusie van de deskundige Kops onderschreven, met dien verstande dat hij het aanbrengen van lichte elementen (gipsplaten, regels, isolatiedekens en dubbel glas) kennelijk binnen de marge vindt vallen (daargelaten de vraag of dergelijke voorzieningen noodzakelijk zijn). Dat het herstel van de gebreken en het verrichten van het noodzakelijk onderhoud tot een relevante extra belasting van de fundering zal leiden kan het hof, zonder nadere toelichting die Ymere echter niet heeft verstrekt, overigens niet opmaken uit de omschrijving van de te verrichten werkzaamheden in het verslag van de inspecteurs. 4.8 Met grief III keert Rudolph zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de staat van de houten omhulsels van de aanbouw van de woningen zodanig is dat deze vervangen dienen te worden. Uit de toelichting volgt dat Rudolph zich niet zozeer tegen deze overweging zelf keert, maar tegen de eventueel daarin besloten liggende suggestie dat die vervanging funderingsproblemen kan opleveren. Voor zover deze suggestie in de overweging te lezen valt, is de grief terecht voorgedragen. Uit het rapport van de deskundige Kops volgt dat deze vervanging van de houten omhulsels mogelijk acht zonder dat dit tot gewichtstoename leidt. Ymere heeft dit op zichzelf niet weersproken, maar aangevoerd dat de deskundige ook noodzakelijk achtte dat de vloeren vervangen werden. Hiermee ziet Ymere er echter aan voorbij dat de deskundige daarbij het oog had op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit zoals deze gelden voor nieuwbouw, terwijl zij (ook in

WR

PPMG_T2_WR

eerste aanleg niet) onvoldoende argumenten heeft aangevoerd waaruit kan volgen dat hier niet van het Bouwbesluit voor bestaande bouw moet worden uitgegaan. 4.9 De vraag naar het funderingsrisico is, na het vorenstaande, derhalve nog slechts beperkt tot de werkzaamheden die gemoeid zijn met de aansluiting van de woningen op de riolering, en dan met name met het aanleggen van het straatriool. Dit is het onderwerp van grief IV. De deskundige Kops heeft ter comparitie in eerste aanleg te kennen gegeven daarbij problemen te verwachten vanwege de trillingen waarmee dat gepaard gaat. Rudolph heeft – onder meer onder verwijzing naar het commentaar van De Haan – gemotiveerd betwist dat aanleg van de riolering trillingsgevaar meebrengt. Bij gelegenheid van de pleitzitting in de zaak Wiersma/Ymere, heeft Wiersma bovendien laten weten dat de straat ook in verband met de aanleg van andere voorzieningen al herhaaldelijk open is geweest, waarbij buizen van ongeveer dezelfde grootte als de benodigde rioolbuis zijn aangelegd. Het hof acht een nader deskundigenbericht aangewezen over de vraag of, zoals Rudolph stelt, de aansluiting op het riool met maatwerk zonder schade te bewerkstelligen is en, indien dit juist is, welke kosten hiermee zijn gemoeid. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen zodat partij en een voorstel kunnen doen omtrent de in dit verband te benoemen deskundige. Het hof verzoekt partij en hierover tevoren met elkaar overleg te plegen en zo mogelijk een eensluidend voorstel te doen. 4.10 Daarnaast verzoekt het hof partijen zich uit te laten over het volgende. Wiersma heeft ter zitting verklaard dat wat hem betreft aansluiting op het riool niet nodig is en dat hij dat ook niet verlangt. Ymere heeft in dat verband aangevoerd dat het ontbreken van een rioolaansluiting de maximaal redelijke huurprijs doet kelderen. Zij heeft daarbij kennelijk het oog gehad op het bepaalde onder 1 in Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Daar wordt echter tevens gesproken over de mogelijkheid van aansluiting op ‘een alternatief verwerkingssysteem voor huishoudelijke afvalstoffen’. Partijen kunnen zich erover uitlaten of het bezwaar van het ontbreken van een aansluiting op het riool in dit geval door een dergelijk alternatief kan worden ondervangen. 4.11 Rudolph keert zich met grief V terecht tegen het oordeel van de kantonrechter dat voor de beoordeling van de rendabiliteit moet worden uitgegaan van de bestaande huurprijs (vermeerderd met de sinds 1995 maximaal toegestane huurverhogingen). Niet ter discussie staat dat Wiersma, Verhey en Rudolph zich bereid hebben verklaard met ingang van 1 september 2011 de volgens het puntenstelsel geldende maximaal redelijke huurprijs te voldoen, die, zoals zij onbetwist stellen, € 336 per maand bedraagt. Aannemelijk is voorts dat, na de noodzakelijke werkzaamheden, deze huurbedragen ook van eventuele opvolgende huurders en van de nieuwe huurder van de woning met huisnummer 11 zouden kunnen worden gevraagd. Er is derhalve geen reden in het kader van de vraag of sprake is van een wanverhouding tussen exploitatie en huuropbrengsten niet uit te gaan van een huurbedrag van € 336 per maand per woning. Argumenten om te veronderstellen dat de wo-


71

Pag. 0023

Uitspraken ningen – na herstel van de gebreken en aansluiting op de riolering dan wel op een alternatief verwerkingssysteem – niet verhuurbaar zouden zijn, heeft Ymere niet aangedragen. 4.12 Grief VI betreft de kosten van de noodzakelijke werkzaamheden. Aangezien de opgave door de deskundige Kops van € 454.583,36 exclusief btw was gebaseerd op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw in plaats van huidige bouw, heeft de kantonrechter deze opgave niet gevolgd en is uitgegaan van een bedrag van € 150.000 voor de vier woningen gezamenlijk. Rudolph acht ook dit bedrag in het licht van de bevindingen van de inspecteurs van de gemeente Amsterdam (die de herstelkosten hebben geraamd op € 100.000, exclusief de kosten gemoeid met het aansluiten op de riolering) en de architect De Haan discutabel, maar meent dat ook als hiervan wordt uitgegaan in ieder geval geen sprake is van een wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengst die beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Met grief VII komt Rudolph op tegen de door de kantonrechter in aanmerking genomen exploitatiekosten van € 248,15 per maand in de oude en huidige situatie. 4.13 Wat betreft dit laatste is juist dat Ymere geen enkel inzicht heeft gegeven in de opbouw van dit bedrag (ook de bijlagen bij het deskundigenbericht van Kops waar Ymere op wijst geven een dergelijk inzicht niet), zodat er onvoldoende gegevens voorhanden zijn om een oordeel te geven over de mate van verliesgevendheid in het verleden. Wanneer voor het heden wordt uitgegaan van enerzijds te maken kosten van circa € 125.000 exclusief funderingskasten (een bedrag dat het midden houdt tussen het door de kantonrechter aan de hand van het deskundigenbericht gecalculeerde bedrag en de schatting van de inspecteurs van de gemeente) voor herstel van gebreken en noodzakelijk onderhoud aan het huizenblok en een afschrijvingstermijn van 15 jaar en anderzijds een maximaal redelijke huurprijs van € 336 per maand per woning, kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten die een tot huurbeëindiging leidend beroep op dringend eigen gebruik kan rechtvaardigen. De grieven VI en VII slagen. Of de kosten die gemoeid zijn met eventuele aansluiting op de riolering alsnog tot een andere conclusie leiden, zal worden beoordeeld na het hiervoor aangekondigde nadere deskundigenbericht (zo dit nodig blijkt te zijn). 4.14 Ten slotte heeft Ymere nog betoogd dat de woningen technisch en economisch op zijn en dat het als gevolg hiervan onmogelijk is nog langer verantwoord in de woningen te investeren. Ymere meent (zo heeft zij bij pleidooi toegelicht) dat dit aspect niet geheel te plaatsen is in het kader van de vraag naar de wanverhouding tussen kosten en opbrengsten. Dit argument van Ymere brengt het hof echter niet tot een ander oordeel op het punt van het dringend eigen gebruik. Nu vooralsnog niet van een structurele wanverhouding op het financiële vlak kan worden uitgegaan en aan de zijde van Rudolph zwaarwegende huurbelangen in het geding zijn, blijven de belangen van Rudolph prevaleren.

72

PPMG_T2_WR

4.15 De behandeling van grief VIII – die de kosten van het deskundigenbericht in eerste aanleg betreft – zal het hof aanhouden tot het eindarrest. Zoals aangekondigd in rechtsoverweging 4.9 zal de zaak thans eerst naar de rol worden verwezen. Partijen kunnen tegelijkertijd een akte nemen en vervolgens op elkaars akten reageren. 5

Beslissing

Het hof: verwijst de zaak naar de rol van 20 november 2012 voor het nemen van een akte door beide partijen als bedoeld in de rechtsoverwegingen 4.9 en 4.10; houdt iedere verdere beslissing aan.

18 Hof 's‑Gravenhage 16 oktober 2012, nr. 200.087.460/01 (Mrs. A. Dupain, M.J. van der Ven, J.E.H.M. Pinckaers) (art. 7:274 lid 1 onder c BW; art. 7:274 lid 4 BW) LJN BY0077 Dringend eigen gebruik: studentenwoning; geen campuscontract; huurder is ex-student; beleid verhuurder van studentenwoningen; doorstroming Ex-student huurt sinds 17 juni 2005 zelfstandige woonruimte van DUWO die een actief doorstromingsbeleid voert ten aanzien van haar studentenwoningen. Sinds 2007 sluit DUWO met studenten slechts campuscontracten af. Verhuurder heeft het beleid om huurovereenkomsten die niet voldoen aan art. 7:274 lid 4 BW die voor 2007 aan studenten zijn verhuurd, ter bevordering van de doorstroming, of een campuscontract aan te bieden of indien de huurder geen student meer is, de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik. Huurder heeft zijn studie beëindigd en verhuurder zegt wegens dringend eigen gebruik, te weten het verhuren van woning aan een student, de huurovereenkomst op. Het hof overweegt dat de wetgever – ter bevordering van de doorstroming bij studentenwoningen – met de introductie van art. 7:274 lid 4 BW de mogelijkheid tot opzegging van studentenhuisvesting na beëindiging van de studie heeft willen simplificeren. Maar uit de wettekst noch uit de parlementaire geschiedenis is af te leiden dat de wetgever daarmee voor huisvesting van studenten een beroep op de algemene regeling van dringend eigen gebruik heeft willen uitsluiten. DUWO is een woningcorporatie die zich in het bijzonder toelegt op de huisvesting van studenten. Dit brengt mee dat verhuurder in redelijkheid een beleid kan voeren dat is gericht op beëindiging van de huurovereenkomsten met huurders die hun woning als student hebben gehuurd en die inmiddels niet langer studeren. Er is in dit geval sprake van eigen gebruik dat, gelet op de onvoldoende weersproken woningnood onder studenten in Delft, dringend is.


WR

Pag. 0024

Uitspraken Ook de belangenafweging valt in het nadeel van huurder uit. Daarbij weegt het hof mee dat huurder de woning in zijn hoedanigheid als student toegewezen heeft gekregen en dat hij er rekening mee had kunnen en moeten houden dat zijn woning binnen een redelijke termijn na het einde van zijn studie weer beschikbaar zou moeten komen voor een student. De woning is gelegen in een complex dat voornamelijk uit studentenwoningen bestaat. Huurder heeft niet aangetoond dat hij bij aanvang van de huur economisch gebonden was aan Delft. Het hof acht, gezien de omstandigheden, voldoende aannemelijk dat passende woonruimte voor huurder beschikbaar is, hierbij is ook woonruimte in de regio passend. Het toekennen van een verhuiskostenvergoeding wordt afgewezen omdat bij de aanvang van de huur het in de lijn der verwachting was dat huurder binnen redelijke termijn na beëindigen van de studie zijn woning zou moeten verlaten. (Zie ook Hof Amsterdam 17 juli 2012, WR 2012/128) Appellant: Marc Pieter de Graaf, wonende te Delft Advocaat: mr. R. Scheltes tegen Geïntimeerde: Stichting DUWO, gevestigd te Delft Advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen (...) Beoordeling van het hoger beroep 1 Het gaat in deze zaak om het volgende. 1.1 De Graaf huurt van DUWO sinds 17 juni 2005 de zelfstandige woonruimte aan de Gasthuislaan 213 te Delft. De Graaf stond op dat moment als student ingeschreven bij de Technische Universiteit Delft (TU Delft). Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft De Graaf onder meer een kopie van zijn bewijs van inschrijving bij de TU Delft aan DUWO verstrekt. 1.2 DUWO, een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet waarvan het woningbestand voor het merendeel uit studentenwoningen bestaat, voert ten aanzien van haar studentenwoningen een actief doorstromingsbeleid. Sinds 2007 sluit DUWO met studenten nog slechts zogenoemde campuscontracten af, dat wil zeggen huurovereenkomsten die voldoen aan de vereisten van artikel 7:274 lid 4 BW en daarmee na het einde van de studie van de huurder wegens dringend eigen gebruik opgezegd kunnen worden. DUWO wenst ook doorstroming te bevorderen van woningen die vóór 2007 aan studenten zijn verhuurd, waarbij de huurovereenkomst niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:274 lid 4 BW. Aan die betreffende huurders legt DUWO kort samengevat de keuze voor om ofwel alsnog een campuscontract te accepteren, of, indien de huurder inmiddels niet langer student is, de huurovereenkomst te beëindigen. Aangezien DUWO niet de capaciteit heeft om het nieuwe doorstromingsbeleid op haar ge-

WR

PPMG_T2_WR

hele woningvoorraad toe te passen, heeft zij ervoor gekozen op een beperkte schaal ervaring op te doen, te weten bij vier studentencomplexen in Delft en Amstelveen, waaronder het complex waar De Graaf een woning huurt. 1.3 DUWO heeft (onder meer) De Graaf bij brief van 12 januari 2010 de hiervoor bedoelde keuze voorgelegd, waarbij DUWO heeft aangegeven dat zij de huurovereenkomst per 1 januari 2011 wenste te beëindigen in het geval dat De Graaf geen student meer was. Bij brief van 15 februari 2010 heeft DUWO voor het geval De Graaf geen student meer was de huurovereenkomst met De Graaf opgezegd wegens dringend eigen gebruik, te weten kort gezegd de verhuur van de woning aan een student. 1.4 De Graaf, die op dat moment niet meer als student stond ingeschreven bij de TU Delft, heeft bij brief van 10 maart 2010 aan DUWO laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging. 2 DUWO vordert in deze procedure vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst met De Graaf eindigt en waarop De Graaf het gehuurde dient te ontruimen. 2.1 Kort weergegeven legt DUWO aan haar vordering ten grondslag dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten het verhuren van de woning aan een student. DUWO stelt dat in Delft, evenals in de overige grote studentensteden, een dringende behoefte aan studentenhuisvesting bestaat. Het enkele door De Graaf gestelde belang dat hij zelf wil bepalen op welk moment hij de woning verlaat, weegt volgens DUWO niet op tegen het belang van DUWO bij een goede doorstroming bij studentenwoningen, waarmee zij tevens een algemeen maatschappelijk belang dient. DUWO stelt voorts dat zij heeft aangeboden De Graaf te helpen bij het zoeken naar andere passende woonruimte, maar dat De Graaf van dit aanbod geen gebruik heeft gemaakt. 2.2 De kantonrechter heeft het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en het tijdstip van ontruiming vastgesteld op 1 juni 2011. 3 De Graaf legt met zijn grieven het geschil in hoger beroep in volle omvang voor. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. 3.1 Tussen partijen is niet in geschil dat DUWO de huurovereenkomst bij aangetekende brief heeft opgezegd onder vermelding van de reden van de opzegging, zodat aan de formaliteiten van artikel 7:271 BW is voldaan. Daaraan doet niet af dat DUWO de juiste opzeggingsbrief eerst bij memorie van antwoord in het geding heeft gebracht. Tussen partijen is evenmin in geschil dat zij een reguliere huurovereenkomst (geen zogenoemd campuscontract) hebben gesloten met betrekking tot een zelfstandige woonruimte. De enkele omstandigheid dat de kantonrechter bij de feiten (kennelijk abusievelijk) heeft vastgesteld dat het een onzelfstandige woonruimte betreft kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. 3.2 De Graaf stelt dat DUWO geen beroep op dringend eigen gebruik toekomt op de grond dat zij de woning aan studenten wenst te verhuren, aangezien de regeling van artikel 7:274 lid 4 BW niet van toepassing is op lopende huurovereenkomsten die, zoals de onderhavige huurovereen-


73

Pag. 0025

Uitspraken komst, ten tijde van de inwerkintreding van dat artikel op 15 juli 2006 niet aan de in genoemd lid gestelde eisen voldeden. Blijkens de parlementaire geschiedenis kunnen die lopende contracten volgens de Minister door verhuurders onder de nieuwe regeling worden gebracht door het doen van een redelijk aanbod aan de (studerende) huurder. De Graaf meent dat hieruit volgt dat bij ex-studenten, aan wie een aanbod tot het aangaan van een campuscontract zelden redelijk zal zijn, een beroep op de algemene regeling van dringend eigen gebruik uitgesloten is. 3.3 Naar het oordeel van het hof gaat dit betoog niet op. De wetgever heeft – ter bevordering van de doorstroming bij studentenwoningen – met de introductie van artikel 7:274 lid 4 BW de mogelijkheid tot opzegging van studentenhuisvesting na beëindiging van de studie willen simplificeren, maar uit de wettekst noch uit de parlementaire geschiedenis is af te leiden dat de wetgever daarmee voor huisvesting van studenten een beroep op de algemene regeling van dringend eigen gebruik heeft willen uitsluiten. 3.4 Het hof komt dan ook toe aan de vraag of DUWO een beroep op dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW toekomt. DUWO dient daartoe aannemelijk te maken dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst doorloopt. Dringend eigen gebruik 3.5 Naar het oordeel van het hof heeft De Graaf onvoldoende gemotiveerd weersproken dat DUWO de verhuurde woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daartoe overweegt het hof het volgende. De Graaf heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat het aantal studenten in Delft, mede als gevolg van het groeiend aantal buitenlandse studenten, de afgelopen jaren steeds is toegenomen, terwijl het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen voor die doelgroep om verschillende redenen is achtergebleven bij de verwachting. Evenmin heeft De Graaf betwist dat in Delft noodoplossingen zijn gezocht voor studentenhuisvesting, zoals de huur van bejaardentehuizen voor gebruik door studenten en plaatsing van studenten in slooppanden en tijdelijke containerwoningen. Voorts staat naar het oordeel van het hof voldoende vast dat DUWO een woningcorporatie is die zich in het bijzonder toelegt op de huisvesting van studenten. Daaraan doet niet af dat een deel van het woningbestand van DUWO uit niet-studentenwoningen bestaat. Dit brengt naar het oordeel van het hof mee dat DUWO in redelijkheid beleid kan voeren dat is gericht op beëindiging van huurovereenkomsten met huurders die, zoals De Graaf, hun woning als student hebben gehuurd en die inmiddels niet langer studeren. Er is dan ook sprake van eigen gebruik dat, gelet op de onvoldoende weersproken woningnood onder studenten in Delft, dringend is. Belangenafweging 3.6 Met betrekking tot de belangenafweging, die dient te worden gemaakt ter beantwoording van de vraag of het

74

PPMG_T2_WR

beoogde eigen gebruik zo dringend is dat verlenging van de huurovereenkomst niet langer kan worden gevergd, overweegt het hof het volgende. Op zichzelf is het door De Graaf gestelde belang om zelf het moment te kiezen wanneer hij zijn woning dient te verlaten zwaarwegend. Daartegenover staat het hiervoor beschreven belang van DUWO om doorstroming op de woningmarkt voor studenten te bevorderen en daarmee de woningnood onder studenten te ledigen. Dit laatste belang moet naar het oordeel van het hof wijken voor het belang van De Graaf. Daarbij weegt het hof in het bijzonder mee dat De Graaf, gelet op de omstandigheid dat hij de woning in zijn hoedanigheid als student toegewezen heeft gekregen, er rekening mee had kunnen en moeten houden dat zijn woning binnen een redelijke termijn na het einde van zijn studie weer beschikbaar zou moeten komen voor een student. Dat DUWO dit niet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst heeft opgenomen, kan – anders dan De Graaf kennelijk meent – niet worden gekwalificeerd als eigen falend beleid van DUWO, dat thans in de belangenafweging een rol dient te spelen. De Graaf heeft wel betwist dat hij de woning toegewezen heeft gekregen omdat hij student was, maar het hof acht deze betwisting onvoldoende gemotiveerd. Zo heeft DUWO onweersproken gesteld dat voor studenten en reguliere woningzoekenden verschillende criteria worden toegepast bij de toewijzing van woningen en dat voor reguliere woningzoekenden doorgaans een langere wachttijd geldt dan voor studenten. De Graaf heeft de woning toegewezen gekregen op het moment dat hij aan de TU Delft studeerde, terwijl gesteld noch gebleken is dat hij toen enige andere (economische) binding met de gemeente Delft had. Gelet op het plaatsingsbeleid van DUWO, dat op zichzelf niet door De Graaf is weersproken, is op zijn minst onwaarschijnlijk dat De Graaf eerder voor een reguliere woning in aanmerking zou komen dan voor een studentenwoning. De woning is voorts gelegen in een complex dat voor het voornaamste deel uit studentenwoningen bestaat. Bovendien is bij het sluiten van de huurovereenkomst daaraan een kopie van zijn inschrijvingsbewijs bij de universiteit gehecht. Gelet op die omstandigheden had het op de weg van De Graaf gelegen om concrete feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van zijn stelling dat hij de woning ook had kunnen huren indien hij zijn economische binding met Delft op een andere wijze dan door het inschrijvingsbewijs had aangetoond. De Graaf heeft zulks nagelaten, zodat het hof ervan uitgaat dat hij de woning slechts heeft kunnen huren in zijn hoedanigheid van student aan de TU Delft. 3.7 In het kader van de belangenafweging heeft De Graaf voorts gesteld dat hij niet over andere passende woonruimte beschikt en nog niet lang genoeg staat ingeschreven om voor een huurwoning in de regio Haaglanden in aanmerking te komen. Dit belang heeft betrekking op de vraag of van andere passende woonruimte als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW is gebleken, waarbij het hof verwijst naar hetgeen hierover wordt overwogen in rechtsoverweging 3.8. Ook het door De Graaf gestelde belang dat hij zijn directe sociale omgeving in Delft heeft, leidt niet tot een ander oordeel, nu niet valt in te zien waarom hij daar-


WR

Pag. 0026

Uitspraken Beslissing

mee vanuit elders in de regio Haaglanden geen contact meer zou kunnen houden. Andere passende woonruimte 3.8 Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst niet wordt beheerst door het bepaalde in artikel 7:274 lid 4 BW ten aanzien van campuscontracten, geldt – onverkort – de eis van artikel 7:274 lid 1 sub c BW dat moet blijken dat De Graaf andere passende woonruimte kan verkrijgen. DUWO stelt met verschillende wooncorporaties in Den Haag en Rotterdam afspraken te hebben gemaakt waarbij aan ex-studenten voorrang wordt verleend bij het verkrijgen van een woning. Voorts is DUWO doende met brancheorganisatie SVH af te spreken dat ex-studenten hun woonduur kunnen behouden bij het reflecteren op aanbiedingen, waardoor hun slaagkans wordt vergroot. Het bestaan van deze afspraken wordt door De Graaf niet betwist, maar hij twijfelt eraan of deze afspraken er in de praktijk ook toe zullen leiden dat hij met voorrang een andere passende woonruimte zal krijgen. Van vergeefse pogingen van De Graaf om andere woonruimte te verkrijgen is niet gebleken. Aangezien De Graaf deze twijfel ook niet anderszins concretiseert, acht het hof het voldoende aannemelijk dat passende woonruimte – eventueel met hulp van DUWO – voor De Graaf beschikbaar is. Daarbij overweegt het hof dat De Graaf niet heeft onderbouwd waarom hij, na afronding van zijn studie, aan de gemeente Delft gebonden is, zodat ook woonruimte in Den Haag of Rotterdam passend moet worden geacht. Voorts neemt het hof in aanmerking dat De Graaf geen inkomensgegevens heeft overgelegd, zodat niet uitgesloten is dat hij ook in de vrije sector een woning kan vinden. De vraag of DUWO De Graaf al of niet hulp heeft aangeboden bij het vinden van andere passende woonruimte kan in het midden blijven, nu een dergelijk aanbod op zichzelf niet van DUWO verwacht hoeft te worden. Volstaan kan worden met de constatering dat voldoende aannemelijk is geworden dat passende woonruimte voor De Graaf beschikbaar is. Verhuiskosten 3.9 Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de vordering tot het toekennen van een verhuisvergoeding moet worden afgewezen. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen lag het op het moment dat De Graaf als student de woning huurde in de lijn der verwachting dat hij zijn woning binnen redelijke termijn na beëindiging van de studie zou moeten verlaten. Niet valt in te zien waarom, nu deze verwachting zich verwerkelijkt, DUWO de kosten van de verhuizing zou moeten dragen. 4 De conclusie is dat geen van de opgeworpen grieven slaagt. De Graaf heeft geen concreet bewijs aangeboden van feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, zodat het hof aan het door De Graaf gedane bewijsaanbod voorbij gaat. Het hof zal het vonnis waarvan hoger beroep bekrachtigen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal De Graaf worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

WR

PPMG_T2_WR

het hof: bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's‑Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011; stelt de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning ontruimd dient te zijn vast op 1 januari 2013; veroordeelt De Graaf in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van DUWO begroot op € 649 aan griffierecht en € 894 aan salaris advocaat.

19 Rechtbank Maastricht (Kantonrechter) 31 oktober 2012, nr. CV EXPL 12-2128 (Mr. A.P.A. Bisscheroux) m.nt. Naschrift Redactie (art. 6:233 BW; art. 7:213 BW) Woonruimte – onderhuur – wanprestatie: geliberaliseerde huur; onderverhuur zonder de contractueel vereiste toestemming verhuurder; contractuele bepaling winstafdracht; geen onredelijk bezwarend beding Verhuurster heeft een gerechtvaardigd belang bij het verbod tot onderverhuur zonder toestemming. Ongeoorloofde onderverhuur gaat dikwijls gepaard met een wijze van bewoning of gebruik van de woning die de leefbaarheid in de buurt en/of de veiligheid van de omwonenden in gevaar brengt. Daarnaast is betaalbare woonruimte in de regio Maastricht schaars en is het daarom onwenselijk dat de woning voor een veel hogere huurprijs wordt verhuurd. Het beding waarbij huurder alle verkregen inkomsten uit de ongeoorloofde onderhuur aan verhuurster dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurster op aanspraak op de contractuele boete, is een gerechtvaardigd instrument om verboden onderverhuur tegen te gaan. De vordering tot afdracht van de uit onderhuur verkregen inkomsten is gebaseerd op het betreffende artikel in de algemene voorwaarden en niet op geleden schade. Eisende partij: Wonen boven Winkels Maastricht N.V., gevestigd te Maastricht Gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel tegen Gedaagde partij: Anouk Jansen, wonend te Lanaken (België) Gemachtigde: Ch.F.P.M. Spreksel jr.


75

Pag. 0027

Uitspraken € 544,76 = € 355,24, x 10 maanden = € 3552,40) te vorderen.

MOTIVERING Hoofdregel is, dat de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft indien de gedaagde in Nederland zijn woonplaats of gewone verblijfplaats heeft. Jansen heeft haar woonplaats evenwel in België. De Nederlandse rechter is op grond van artikel 22 aanhef en lid 1 van de EEX-verordening in deze zaak toch – en bij uitsluiting – bevoegd nu het geschil de huur van een zich in Nederland gelegen onroerende zaak betreft. a de vordering Bij voormeld exploot van dagvaarding vordert WbWM de veroordeling van Jansen – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – tot betaling van een bedrag van € 3552,40, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 september 2011 tot en met 17 april 2012 en onder verwijzing van Jansen in de proceskosten. b het geschil Ter onderbouwing van haar vordering heeft WbWM (samengevat) het volgende aangevoerd. WbWM heeft onder toepasselijkheid van algemene voorwaarden de woning aan de Minckelerstraat 1C02 te Maastricht over de periode 21 september 2007 tot en met 1 juli 2011 aan Jansen verhuurd. Over de periode van 1 september 2010 tot 1 juli 2011 bedroeg de huur € 544,76 per maand. In laatstgenoemde periode (van tien maanden) heeft Jansen de woning – zonder toestemming van WbWM en derhalve in strijd met genoemde algemene voorwaarden – onderverhuurd aan een derde, te weten de heer N.P. Bohnhoff, tegen een huurprijs van € 900 per maand. Door de woning zonder toestemming van WbWM aan Bohnhoff te verhuren is Jansen toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, aldus WbWM. Artikel 7.5 van de algemene voorwaarden luidt immers – voor zover thans relevant – als volgt: “Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (...) Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurster dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurster aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 15 van deze voorwaarden.” WbWM grondt haar vordering op nakoming van het bepaalde in dit artikel. Hoewel zij op grond van die bepaling aanspraak zou kunnen maken op een bedrag van € 9000, kiest WbWM er om haar moverende redenen voor om slechts het verschil tussen de door Jansen betaalde huur en de door Bohnhoff aan Jansen verschuldigde huur (€ 900 min

76

PPMG_T2_WR

Genoemd beding is niet onredelijk bezwarend en toepassing is onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid in billijkheid niet onaanvaardbaar, aldus WbWM. WbWM heeft er belang bij dat het verbod van onderverhuur nageleefd wordt. Onderverhuur van woningen tegen een (veel) hogere huurprijs is uitermate onwenselijk en tegen geconstateerde onderverhuur wordt dan ook krachtig opgetreden, vandaar het bepaalde in artikel 7.5 van de algemene voorwaarden. WbWM heeft er belang bij om haar eigen huurders te kunnen kiezen, zodat zij zicht heeft op hetgeen zich in haar woningen afspeelt. Door onderverhuur (zonder haar toestemming) verliest WbWM grip op de situatie en kan zij haar huurder niet meer aanspreken op haar gedrag ten aanzien van het gehuurde en de omgeving. Juist ongeoorloofde onderverhuur gaat dikwijls gepaard met een wijze van bewoning of gebruik van de woning die de leefbaarheid in de buurt en/of de veiligheid van de omwonenden in gevaar brengt, zoals bijvoorbeeld het gebruik van een woning als hennepkwekerij of als drugspand. Daarnaast is betaalbare woonruimte in de regio Maastricht schaars en is het daarom onwenselijk dat de woning voor een veel hogere huurprijs wordt onderverhuurd terwijl Jansen zelf geen gebruik meer maakt van de woning. WbWM heeft daarom een instrument (in casu genoemd beding) nodig om ongeoorloofde onderverhuur tegen te gaan. Indien Jansen hiermee zonder betaling zou wegkomen (de vordering zou worden afgewezen) dan gaat daarvan precedentwerking uit en heeft WbWM ook naar andere huurders toe geen middelen om onderverhuur tegen te gaan. Onderverhuur wordt dan dus aantrekkelijk indien dit dient zonder financiële risico’s kan plaatsvinden. Voor vernietiging van het onderhavige beding bestaat onder de gegeven omstandigheden geen enkele aanleiding. Of en zo ja in welke mate WbWM schade geleden heeft als gevolg van de onderverhuur door Jansen is dan ook niet van belang: zij baseert haar vordering op nakoming van de huurovereenkomst (en het daarop van toepassing zijnde genoemde beding) en niet op vergoeding van schade. Jansen heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna – voor zover nodig – zal worden ingegaan. c de beoordeling Het meest verstrekkende verweer Van Jansen luidt dat zij de toepasselijkheid van de door WbWM gememoreerde algemene voorwaarden (productie 1 bij exploot) betwist. Dit verweer faalt. Blijkens de naar aard en inhoud onbetwist gebleven huurovereenkomst (productie 1 bij exploot) waar WbWM in dit kader bij repliek naar verwijst, heeft Jansen verklaard de algemene voorwaarden ontvangen te hebben (artikel 8.1), en maken die voorwaarden ingevolge het bepaalde in artikel 8.2 van de huurovereenkomst deel uit van die huurovereenkomst. Of Jansen al dan niet van de inhoud van de voorwaarden feitelijk kennis heeft genomen of dat zij met de inhoud


WR

Pag. 0028

Uitspraken daarvan heeft ingestemd is, in tegenstelling tot hetgeen zij bij antwoord onder punt 35 stelt, geenszins noodzakelijk voor de toepasselijkheid van de voorwaarden. Relevant voor vernietigbaarheid in dit kader is slechts of WbWM Jansen een redelijke mogelijkheid geboden heeft om van de voorwaarden kennis te nemen (artikel 6:233 BW), en dat is het geval indien zij die voorwaarden aan Jansen ter hand gesteld heeft (artikel 6:234 BW). Jansen erkent expliciet dat zij de voorwaarden ontvangen heeft, zodat aan die eis voldaan is, terwijl voorts vast staat dat zij door ondertekening van de huurovereenkomst wel degelijk (en expliciet) heeft ingestemd met de toepasselijkheid van de voorwaarden (artikel 8.2 van de huurovereenkomst). Zoals gezegd grondt WbWM haar vordering op nakoming van het bepaalde in artikel 7.5 van de algemene voorwaarden, en uitdrukkelijk niet op geleden schade. Alle door Jansen aangevoerde verweren die er op gericht zijn aan te tonen dat WbWM door haar handelwijze geen schade geleden heeft, zijn dan ook irrelevant en derhalve tevergeefs aangevoerd. Ten aanzien van het onderhavige beding voert Jansen aan dat dit onredelijk bezwarend is en dat toepassing ervan onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Wat er precies wordt verstaan onder ‘verkregen inkomsten’ wordt niet nader gespecificeerd en met kosten of omstandigheden wordt geen rekening gehouden. Enig belang van WbWM ontbreekt, aldus Jansen. Het beding kan bovendien als een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument worden opgevat. De bepaling heeft louter een punitief karakter. Waar Jansen de stelling poneert dat ‘enig belang van WbWM ontbreekt’, miskent zij dat WbWM uitgebreid uit de doeken gedaan heeft wat haar belangen in casu zijn (zoals onder b omschreven). Dit zijn alleszins gerechtvaardigde belangen van WbWM (óók als verhuurder van niet‘sociale woningen’), die Jansen als goed huurder had dienen te respecteren. In plaats daarvan heeft Jansen ondanks het contractuele verbod zonder toestemming van WbWM de woning verhuurd aan een derde, en wel voor een veel hogere huurprijs dan die zij zelf met WbWM was overeengekomen. Jansen voert in deze procedure weliswaar diverse argumenten aan waarom zij belang had bij het onderverhuren van de door haar gehuurde woning maar zij legt niet uit waarom zij WbWM voor die (tijdelijke) onderhuur niet gewoon om toestemming verzocht heeft. Door dit na te laten heeft zij WbWM de kans ontnomen om die belangen mee te nemen en kunnen die belangen in deze procedure dan ook geen rol spelen.

Vergoeding van schade is niet de (in ieder geval niet de primaire) strekking van het beding. Het beding beoogt primair overtreding van het onderhuurverbod te voorkomen. Voor een voldoende preventieve werking is het dan vereist dat het verschuldigde bedrag hoog genoeg is. Dat WbWM dit bedrag bepaalt (althans in het beding) op ‘alle door onderhuur verkregen inkomsten’, is in beginsel niet als onredelijk bezwarend aan te merken. Het ligt voor de hand dat onder ‘door onderhuur verkregen inkomsten’ in ieder geval verstaan dient te worden de uit die onderhuur ontvangen huur, en Jansen heeft niet betwist dat zij de met Bohnhoff overeengekomen (onder)huurprijs ook ontvangen heeft. Jansen mag dan ook van geluk spreken dat WbWM ‘om haar moverende redenen’ er voor gekozen heeft om slechts het verschil tussen de ‘hoofdhuur’ en de onderhuur te vorderen. Evenmin is gebleken dat toepassing van het beding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat WbWM geen rekening houdt met de kosten die Jansen gesteld heeft te moeten maken in verband met de onderhuur (en haar ‘winst’ derhalve veel minder is dan de door haar van Bohnhoff ontvangen huur, zo begrijpt de kantonrechter dit argument) is daarvoor onvoldoende. Ten slotte kan het gegeven dat het een huurder van woonruimte contractueel verboden wordt om die woning zonder toestemming van de verhuurder aan een derde te verhuren (onderhuurverbod) bezwaarlijk gezien worden als ‘een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument’. Gelet op bovenstaande overwegingen komt de gevorderde hoofdsom voor toewijzing in aanmerking. De rentepost zal evenwel afgewezen worden, nu WbWM niet stelt dat en waarom Jansen met ingang van 1 september 2011 in verzuim is. Jansen zal als de in het ongelijk gestelde partij tot betaling van de aan de zijde van WbWM gevallen proceskosten veroordeeld worden. BESLISSING Veroordeelt Jansen om aan WbWM tegen bewijs van kwijting een bedrag van € 3552,40 te betalen. Veroordeelt Jansen tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van WbWM tot de datum van dit vonnis begroot op € 931,19, bestaande uit € 350 aan salaris gemachtigde, € 437 aan griffierecht en € 144,19 aan explootkosten. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Gelet op eerdergenoemde gerechtvaardigde belangen van WbWM acht de kantonrechter het begrijpelijk dat WbWM behoefte heeft aan een instrument om ongeoorloofde onderverhuur te voorkomen. Het onderhavige beding (dat op zich als ‘boetebeding’ aangemerkt zou kunnen worden) is zo’n instrument.

WR

PPMG_T2_WR

Wijst het meer of anders gevorderde af.


77

Pag. 0029

Uitspraken Naschrift Hoewel huurder in casu wordt veroordeeld de uit onderverhuur betaalde winst aan verhuurder te betalen, is dit geen veroordeling die is gegrond op art. 6:104 BW, maar op het contractuele beding waarin is opgenomen dat huurder in geval van onbevoegde onderverhuur alle door onderverhuur verkregen inkomsten aan verhuurster dient af te dragen, onverminderd een contractuele boete. Verhuurder heeft zijn vordering op grond van dit beding beperkt tot de uit onderverhuur genoten winst, waar huurder geluk mee heeft gehad. Het ging om geliberaliseerde woonruimte, maar dat zal wanneer het gaat om contractueel bedongen afdrachtverplichtingen geen verschil maken. Dit zou bij een winstbegroting die is geënt op art. 6:104 BW wel verschil kunnen maken, in die zin dat het bij niet-geliberaliseerde woonruimte onmogelijk is een hogere huur dan maximaal redelijk te vragen voor het gehuurde, waardoor de schade die de verhuurder leidt door onbevoegde onderverhuur veelal lager zal uitvallen dan wanneer het om verhuur van geliberaliseerde woonruimte gaat. Redactie

20 Hof Arnhem 30 oktober 2012, nr. 200.113.755 (Mrs. N.J.M. van Etten, W.H.B. den Hartog Jager, Th.J.A. Kleijngeld) (art. 7:295 lid 1 BW; art. 7:296 BW) 290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik – renovatie – beëindiging huurovereenkomst – procesrecht: ontruiming; kort geding; inmiddels vonnis bodemrechter; bijzondere omstandigheden; uitvoerbaarverklaring bij voorraad In de bodemzaak heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurovereenkomst van de winkelruimte gelegen op de Stationstraverse van Hoog Catharijne wegens dringend eigen gebruik door verhuurster kan worden beëindigd in verband met het grootschalige renovatieproject van Hoog Catharijne en alle bijkomende consequenties van dien zoals passantenstromen. Uitgaande van het vonnis van de kantonrechter staat vast dat de huurovereenkomst tussen partijen inmiddels – voor het geheel – is geëindigd, met dien verstande dat die beslissing nog niet onherroepelijk is. Partiële beëindiging van de huurovereenkomst is waarschijnlijk rechtens onmogelijk, althans zal niet voor toewijzing in aanmerking komen. De door huurster verlangde voorziening zal dan in tijd begrensd zijn, namelijk totdat de rechterlijke beslissing in het bodemgeding in kracht van gewijsde gaat. Dat wil niet zeggen dat de voorzieningenrechter, en in hoger beroep: het hof, de beslissing van de bodemrechter – het einde van de hele huurovereenkomst – kan

78

PPMG_T2_WR

negeren. Uitgangspunt van de beoordeling is juist dat in kort geding deze onlangs gegeven beslissing gerespecteerd moet worden. Huurster heeft in dit kort geding niets, althans onvoldoende aangevoerd dat tot het oordeel kan leiden dat de kantonrechter een zodanige feitelijke of juridische misslag heeft begaan dat reeds nu plaats is voor een andere beslissing dan die welke werd gegeven. Het stilzetten van het project tot huurster is uitgeprocedeerd, kan niet van verhuurster Hoog Catharijne verwacht worden. Dat het alleen om beslissingen van Hoog Catharijne zou gaan is onjuist. Het station en winkelcentrum worden grootschalig verbouwd en de inbedding in de dynamische situatie (met veel passanten waarvoor de veiligheid gewaarborgd moet blijven) zijn omstandigheden die medebepalend en beperkend zijn voor de planning. Het is hoogst onwaarschijnlijk dat de vergunningenproblematiek vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden zal geven. Voor wat betreft de uitvoerbaarverklaring bij voorraad overweegt het hof het volgende. Het vonnis van de kantonrechter in de bodemzaak is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De kortgedingrechter heeft de beslissing van de bodemrechter in beginsel te respecteren, maar niet in alle gevallen. Met name als sprake is van nieuwe omstandigheden die aanleiding kunnen geven voor een andere belangenafweging, van misbruik van recht en het gaan ontstaan van een noodsituatie zijn er mogelijk gronden voor afwijking. De kortgedingrechter is steeds bevoegd zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit neemt evenwel niet weg, dat bij de beantwoording van de vraag óf een voorziening getroffen moet worden, de kortgedingrechter het oordeel van de bodemrechter in beginsel dient te respecteren en het oordeel van de bodemrechter niet zonder meer kan negeren. Dit geldt ook als, zoals hier, geen sprake is van een executiekortgeding. Het hof neemt in aanmerking dat de pleidooien bij de kantonrechter hebben plaatsgevonden op 15 november 2011 (bijna 1 jaar geleden). Toen bestond er kennelijk nog onvoldoende feitelijke basis om de beëindigingsdatum vast te stellen. Nieuwe ontwikkelingen nopen thans tot een ander oordeel. Er bestaat nu wel voldoende grond voor een feitelijke beëindiging. Tegen deze achtergrond dient ook het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad te worden begrepen. Er bestond voor de kantonrechter indertijd kennelijk nog geen noodzaak om zich te beraden over de vraag of bijzondere omstandigheden zouden nopen tot afwijking van art. 7:295 lid 1 BW. Een dergelijke beoordeling ontbreekt dan ook in het tussenvonnis. Het hof is met de voorzieningenrechter van oordeel dat thans de verlangde voorziening tot ontruiming dient te worden gegeven én uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard. Appellante: Fresenburgh B.V., gevestigd te Utrecht Advocaat: mr. P.H. van der Vleuten tegen Geïntimeerde: Hoog Catharijne B.V., gevestigd te Utrecht Advocaat:


WR

Pag. 0030

Uitspraken mr. M.F.A. Evers (...) 4

De beoordeling

4.1 De voorzieningenrechter heeft in rov. 2 de volgende feiten vastgesteld. “2.1 Hoog Catharijne is eigenares van het winkelcentrum Hoog Catharijne (hierna: het winkelcentrum) te Utrecht. Die eigendom omvat onder andere het appartementsrecht betreffende een opstalrecht op de percelen (gemeente Catharijne sectie D nrs. 7648 en 7650) waarboven de zogenaamde Stationstraverse is gelegen. 2.2 Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh een winkelruimte verhuurd ter grootte van circa 103 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) inclusief twee terrassen, gelegen aan de Stationstraverse 2 te Utrecht (codes 2/WI/1/48A en 49 winkelruimte, codes 2/DIV/1/48 en 49A terrassen), een onderdeel van het winkelcentrum. De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 5 jaar, ingaande op 1 september 1986, met een optie tot verlenging met 5 jaar en nadien eventuele verlengingen met telkens 5 jaar. De winkelruimte is bestemd om gebruikt te worden als Chinees fast food restaurant. 2.3 Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh verhuurd een magazijnruimte ter grootte van 35 m2 bvo, gelegen aan de Stationsdwarsstraat te Utrecht (code 3/MA/T/38). De overeenkomst is aangegaan voor een periode van 5 jaar ingaande op 1 september 1986 met een optie tot verlenging met 5 jaar. Sinds 1 september 1996 is de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd. 2.4 Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh verhuurd een tweede magazijnruimte ter grootte van circa 32 m2 bvo, gelegen aan de Stationsdwarsstraat te Utrecht (code 3/MA/T/37). De overeenkomst is aangegaan voor een periode van 4 jaar en 10,5 maanden, ingaande op 15 oktober 1986 met een optie tot verlenging van 5 jaar. Sedert 1 september 1996 is ook deze overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd. 2.5 Door middel van een in september 1989 door beide partijen ondertekend aanhangsel bij de huurovereenkomst van 1 september 1986 is de door Fresenburgh reeds gehuurde winkelruimte uitgebreid met 14,5 m2 (code 2/WI/1/48, dat is het voormalige terras, in de huurovereenkomst van 1 september 1986 aangeduid met code 2/DIV/1/48, dat door Fresenburgh is overkapt), met toepasselijkverklaring van de bepalingen van de huurovereenkomst van 1 september 1986. 2.6 Op 15 mei 1991 is tussen partijen met betrekking tot de winkelruimte een nieuwe huurovereenkomst gesloten. De aanleiding daarvoor is een voorgenomen verbouwing en uitbreiding van de winkelruimte door Fresenburgh, met het doel het overkapte terras met code

WR

PPMG_T2_WR

49A te maken tot integraal onderdeel van de winkelruimte. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande 1 januari 1992, met een optie tot verlenging van 10 jaar en nadien eventuele verlengingen met telkens 5 jaar. In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen: “Verhuurder zal in de verbouwing van de ruimte 2/ WI/1/49A, welke huurder voornemens is te doen uitvoeren, een bedrag van maximaal ƒ 100.000 (zegge: éénhonderdduizend gulden) investeren.” 2.7 De onder 2.6 bedoelde verbouwing heeft niet plaatsgevonden. 2.8 Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht is op 24 juni 2003 akkoord gegaan met herinrichtingsplannen voor het stationsgebied, welke zijn uitgewerkt in het Masterplan Stationsgebied Utrecht. Dit Masterplan is op 11 december 2003 door de gemeenteraad formeel vastgesteld. Voorts is op 2 juli 2004 een uitvoeringsovereenkomst Utrecht stationsgebied gesloten tussen het Rijk en de gemeente Utrecht. Op 14 december 2006 is het Structuurplan Stationsgebied (mede omvattend het gebied waarin het gehuurde gelegen is) door de gemeenteraad vastgesteld. Tussen de gemeente Utrecht en private partijen (Hoog Catharijne, Corio N.V., NS Vastgoed B.V. en Jaarbeurs Utrecht B.V.) zijn bilaterale intentieovereenkomsten gesloten waarin partijen de intentie hebben uitgesproken om gezamenlijk het Stationsgebied Utrecht te herontwikkelen/renoveren. In vervolg hierop zijn tussen de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne bilaterale ontwikkelings- en projectovereenkomsten (BOPO’s) gesloten voor drie deelgebieden: deelgebied Vredenburg deelgebied Koppen van de OV‑T (Openbaar Vervoer – Terminal) deelgebied Radboud Voor het deelgebied Vredenburg is op 6 maart 2006 een BOPO gesloten en voor de deelgebieden Radboud/Koppen van de OV-Terminal op 31 januari 2008. De herontwikkeling van het deelgebied Vredenburg omvat de realisatie door de gemeente Utrecht van het Muziekpaleis en de herontwikkeling van de openbare ruimte (het ‘Vredenburgplein’), alsmede de realisatie door Hoog Catharijne van twee gebouwen, aangeduid als Winkelgebouw Vredenburg Noord (‘De Vredenburg’) en Entreegebouw Hoog Catharijne. 2.9 Het gehuurde is gelegen in deelgebied Koppen van de OV-Terminal/Radboud. Tussen de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne zijn afspraken gemaakt over een nieuwe verbinding tussen het winkelcentrum en de (door derden) te realiseren OVTerminal. De nieuwe OV-Terminal wordt een herkenbaar en eigen gebouw met zowel aan de oost- als de westzijde een entree met een groot, verhoogd voorplein, het zogenaamde Stationsplein Oost en Stationsplein West.


79

Pag. 0031

Uitspraken Deze pleinen worden onderling verbonden door een looproute langs de hal van de OV-Terminal. Ten behoeve hiervan zal de gehele Stationstraverse, waar de gehuurde winkelruimte is gelegen, worden gesloopt. De sloop zal gefaseerd plaatsvinden in verband met andere werkzaamheden en het feit dat de voetgangersstromen, bestaande uit winkelend publiek, reizigers en voetgangers die van de ene naar de andere kant van het spoor willen via het station, ook gedurende de uitvoering van de werkzaamheden op een ordentelijke en veilige wijze moeten kunnen worden afgewikkeld. Hoog Catharijne zal haar opstalrecht met betrekking tot de Stationstraverse voor of na de sloop van de Stationstraverse in eigendom overdragen aan de gemeente Utrecht. 2.10 Bij brief aan Fresenburgh van 7 december 2009 heeft Hoog Catharijne de huurovereenkomsten met betrekking tot de winkelruimte en de twee magazijnruimtes opgezegd tegen 31 december 2011. In deze brief is onder meer het volgende gesteld: “(...) Zoals u weet, is het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht in 2003 akkoord gegaan met de herinrichtingsplannen voor het gehele Stationsgebied en hebben de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne B.V. voor het gebied waarin de door u gehuurde ruimten zijn gelegen, overeenstemming bereikt over de (concrete) uitwerking van de plannen. Inmiddels hebben wij met u gesproken over de (her) ontwikkelingsplannen en de gevolgen daarvan voor Fresenburgh B.V.. Nu al wordt voorzien dat de (her) ontwikkeling niet uitvoerbaar zal zijn indien u in het Gehuurde gevestigd blijft. Immers het bouwdeel waarvan het Gehuurde deel uitmaakt dient ten behoeve van de realisatie van voormelde plannen te worden gesloopt. De huurovereenkomst ter zake de winkelruimte duurt thans voort tot en met 31 december 2011. De huurovereenkomsten ter zake de magazijnruimten lopen voor onbepaalde tijd. Aangezien het laten verlengen van de huurovereenkomst ter zake de winkelruimte met een periode van vijf jaar de (her)ontwikkeling onmogelijk zou maken, zeggen wij hierbij de huurovereenkomst ter zake de winkelruimte gelegen aan de Stationstraverse 2 (ruimtecode 2/wi/1/48, 48a, 49 en 49a) en de huurovereenkomsten ter zake magazijnruimten gelegen aan Stationsdwarsstraat (ruimtecode 3/ma//t/37 en 3/ma/t/38) op tegen 31 december 2011 op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 Burgerlijk Wetboek. Wij zeggen voormelde huurovereenkomsten tevens op vanwege de verwezenlijking van een op het gehuurde liggende bestemmingplan alsmede op grond van de belangenafweging, zoals bedoeld in genoemd artikel. Voor zover vereist, geschieden de huuropzeggingen ter zake de huurovereenkomsten van de magazijn-

80

PPMG_T2_WR

ruimten onder aanzegging van de ontruiming per 31 december 2011. Uiteraard geniet het onze sterke voorkeur in goed overleg tot nadere afspraken te komen over de beëindiging van de huurovereenkomsten en de ontruiming van het Gehuurde. Met u is dan ook afgesproken constructief in gesprek te blijven en wij zullen spoedig contact opnemen om een en ander verder te bespreken. (...)” 2.11 Fresenburgh heeft de beëindiging van de huurovereenkomsten niet geaccepteerd. 2.12 Hoog Catharijne heeft Fresenburgh in een bodemprocedure gedagvaard voor deze rechtbank sector handel en kanton, en – samengevat – gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomsten tussen haar en Fresenburgh zal eindigen, zal vaststellen op 1 oktober 2012 en Fresenburgh zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. In een tussenvonnis van 29 augustus 2012 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter onder meer Fresenburgh in de gelegenheid gesteld de door haar gevorderde verhuis- en inrichtingskosten (nader) te onderbouwen. Verder heeft de kantonrechter, voor zover relevant, het volgende overwogen: (...) 4.20 De vordering van Hoog Catharijne tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt op grond van dringend eigen gebruik is in beginsel toewijsbaar. Tevens ligt in het vorenstaande besloten dat de belangenafweging bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW achterwege kan blijven. (...) 4.21 Onder de gegeven omstandigheden is er in de beschikbare gegevens onvoldoende feitelijke basis om het tijdstip van beëindiging op 1 oktober 2012 of enige andere datum te bepalen. Het gaat om een veelomvattend project, waarvan de voortgang van veel externe factoren afhankelijk en daarmee moeilijk voorspelbaar is. Gelet daarop zal de datum van beëindiging van de huurovereenkomst als volgt worden vastgesteld: de huurovereenkomst eindigt 6 weken na de dag waarop Fresenburgh door Hoog Catharijne schriftelijk in kennis is gesteld van de afgifte van de sloopvergunning, behoudens indien tegen de sloopvergunning bezwaar, beroep of hoger beroep is ingesteld en bij wijze van voorlopige voorziening de sloopvergunning is geschorst. In dat geval eindigt de huurovereenkomst 6 weken na de dag waarop de voorlopige voorziening is opgeheven of is vervallen. Als tijdstip van ontruiming zal het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst worden vastgesteld. Gelet op het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 en 3 BW, zal de beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst worden aangehouden totdat het bedrag van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is vastgesteld en een termijn is bepaald waarbinnen


WR

Pag. 0032

Uitspraken Hoog Catharijne de bevoegdheid heeft de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken. (...) 4.22 Uit het vorenstaande volgt dat de kantonrechter het verweer van Fresenburgh tot zover ongegrond acht. Het komt de kantonrechter echter niet kennelijk ongegrond voor, zodat de gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad gelet op artikel 7:295 lid 1 BW niet toewijsbaar is. (...)”. 4.2 Het vonnis van de kantonrechter van 29 augustus 2012 in de bodemzaak is gepubliceerd op rechtspraak.nl onder LJN BX6420. 4.3 De grieven 13 en 14, het spoedeisend belang 4.3.1 In grief 14 betwist Fresenburgh het bestaan van een spoedeisend belang. Deze grief faalt. Met de aard en omvang van het project, zowel financieel, bouwkundig (mede gelet op de connexiteit met de verbouwing van het winkelcentrum en het station) als logistiek (jaarlijks passeren miljoenen passanten de traverse; dat moet tijdens de verbouwing doorgaan) is het spoedeisend belang gegeven. Ook de belangenafweging (HR 29 november 2002, NJ 2003/ 78) valt in het nadeel van Fresenburgh uit. De huurovereenkomst is door HC in december 2009 opgezegd, nu bijna drie jaar geleden. Het belang van HC om te weten waar zij aan toe is weegt zwaarder naar mate er meer tijd verloopt. Het belang van Fresenburgh om in de bodemprocedure een beslissing te verkrijgen is afgenomen nu de kantonrechter recentelijk heeft beslist. In feite is het belang van Fresenburgh thans beperkt tot een herbeoordeling in hoger beroep en in cassatie. Niet valt te verwachten dat die herbeoordeling tot een andere beslissing zal leiden. Afweging van de financiële en de bouwkundige belangen valt eveneens uit ten nadele van Fresenburgh, zoals hierna wordt uiteengezet. 4.3.2 In grief 13 wordt betoogd dat bij een gesteld spoedeisend belang het naar de aard niet kan zijn, dat dit belang het rechtstreeks gevolg is geweest van de eigen beslissing van HC. Bovendien dient het overleg tussen partijen, dat volgens Fresenburgh niet, althans onvoldoende heeft plaatsgevonden, een rol te spelen bij een belangenafweging. Dat sprake is van alleen een beslissing van HC is onjuist en miskent dat de door HC te treffen maatregelen als gevolg waarvan de huurovereenkomst dient te eindigen is ingebed in een groot project met betrekking tot het winkelcentrum en het station, waarbij ook de gemeente nauw betrokken is. Zoals hierna zal worden uiteengezet zijn ook de bouwkundige omstandigheden, de feitelijke situatie en de passantenstromen van groot belang. 4.3.3 Met betrekking tot het tussen partijen gevoerde overleg, waarvan Fresenburgh stelt dat dit onvoldoende heeft plaatsgevonden, overweegt het hof als volgt. Uit het verhandelde ter zitting in hoger beroep is gebleken dat Fresenburgh haar bedrijf wil blijven uitoefenen op de traverse, maar dat HC daartoe voorlopig geen plaats kan blijven aanbieden. Of er in de toekomst, na de verbouwing voor Fresenburgh plaats zal komen in de nieuwe Stationshal Oost, is nog niet duidelijk. HC wil zich in ieder geval nu nog niet

WR

PPMG_T2_WR

binden. Gelet op deze patstelling kan aan het al dan niet gevoerde overleg geen argument worden ontleend voor een beslissing. Het staat HC vrij zich nog niet te willen binden. 4.3.4 De grieven 13 en 14 falen. 4.4 De grieven 8 (punt 22 appeldagvaarding) en 15, het einde van de huurovereenkomst 4.4.1 Uitgaande van het vonnis van de kantonrechter staat vast dat de huurovereenkomst tussen partijen inmiddels – voor het geheel – is geëindigd, met dien verstande dat die beslissing nog niet onherroepelijk is. Partiële beëindiging van de huurovereenkomst is waarschijnlijk rechtens onmogelijk, althans zal niet voor toewijzing in aanmerking komen. De door Fresenburgh verlangde voorziening zal dan in tijd begrensd zijn, namelijk totdat de rechterlijke beslissing in het bodemgeding in kracht van gewijsde gaat. Dat wil niet zeggen dat de voorzieningenrechter, en in hoger beroep: het hof, de beslissing van de bodemrechter – het einde van de hele huurovereenkomst – kan negeren. Uitgangspunt van de beoordeling is juist dat in kort geding deze onlangs gegeven beslissing gerespecteerd moet worden. Fresenburgh heeft in dit kort geding niets, althans onvoldoende aangevoerd dat tot het oordeel kan leiden dat de kantonrechter een zodanige feitelijke of juridische misslag heeft begaan dat reeds nu plaats is voor een andere beslissing dan die welke werd gegeven. 4.4.2 In punt 22 van de appeldagvaarding wordt betoogd dat de kantonrechter nog kan terugkomen op haar tussenbeslissing. Dat is zo, maar dat dit zal gebeuren acht het hof onwaarschijnlijk. Gronden daarvoor worden ook niet aangevoerd. Maar wat daar van zij, voorshands heeft de kort gedingrechter in beginsel de bodemrechter te volgen. 4.4.3 Het spoedeisende karakter van een kort geding staat aan het stellen van prejudiciële vragen, waarmee immers veel tijd gemoeid is, in de weg. 4.4.4 De grieven 8 en 15 falen. 4.5 De grieven 1 en 2, de feiten 4.5.1 Grief 1 keert zich tegen rov. 2.6 van het vonnis waarvan beroep waarin is vastgesteld dat er een nieuwe overeenkomst is gesloten per 15 mei 1991. Bij deze grief heeft Fresenburgh geen belang. HC vordert ontruiming van het gehuurde. Het is zonder meer duidelijk dat deze ontruiming samenhangt met de thans bestaande huurovereenkomst. Wanneer deze overeenkomst is aangegaan speelt in het debat tussen partijen in dit kort geding geen rol van betekenis. Zoveel staat – onbetwist – vast dat de kantonrechter in het tussenvonnis van 29 augustus 2012 in de bodemprocedure heeft vastgesteld dat de overeenkomst tussen partijen eindigt 6 weken nadat Fresenburgh in kennis is gesteld van de afgifte van de sloopvergunning. De sloopvergunning is onherroepelijk geworden en de termijn van zes weken is verstreken. Het zijn deze feiten die ten grondslag liggen aan de vordering van HC. 4.5.2 In grief 2 wordt aangevoerd dat ten onrechte niet als feit is vermeld dat HC in de bodemprocedure heeft aangestuurd op uitvoerbaar verklaring bij voorraad. Bij deze grief heeft Fresenburgh geen belang. Al dan niet vermelding van dit feit – zoal juist – leidt op zichzelf geno-


81

Pag. 0033

Uitspraken men niet tot een ander dictum. Er is bovendien in de bodemprocedure nog geen eindvonnis gewezen, zodat de vraag naar de mogelijkheid van executie van dat vonnis nog niet aan de orde is. 4.5.3 De hiervoor in rov. 4.1 aangehaalde feiten staan hiermee vast. Zij dienen het hof tot uitgangspunt. 4.6 Grieven 3, 4 en 5, de planning 4.6.1 Grief 3 keert zich rov. 4.4 van het vonnis waarvan beroep waarin de voorzieningenrechter oordeelt dat HC voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij uiterlijk op 1 november 2012 over het gehuurde moet beschikken, omdat anders de realisatie van de ov-terminal (blokkade traverse) per eind mei 2013 in gevaar komt. Aangevoerd wordt dat het hier om een planning van HC zelf gaat, die deswege op voorhand al ongeloofwaardig en niet terzake doende is, en dat de planning kan worden aangepast. Grief 4 heeft betrekking op de aanleg van een bypass, die over de gehuurde ruimte is gepland. Betoogd wordt dat bij een andere planning niet behoeft te worden ontruimd. Grief 5 keert zich tegen het oordeel, in dezelfde rechtsoverweging, dat het zeer aannemelijk is dat vertraging in de ontruiming vertraging in de uitvoering van diverse andere projecten zal opleveren. Fresenburgh voert aan dat dit oordeel niet onderbouwd is en enkel steunt op een aanname. Fresenburgh ziet niet in dat de afloop van de de procedure niet kan worden afgewacht. 4.6.2 Naar het oordeel van het hof wordt in de grieven 3 en 5 de aard en omvang van de herontwikkeling door Fresenburgh miskend. Met de realisatie van het project is niet alleen HC en haar bouwondernemer betrokken maar ook bijvoorbeeld Prorail en de Gemeente, en – dat is hier belangrijk – de miljoenen reizigers en passanten die jaarlijks gebruik maken van de traverse tussen het winkelcentrum en het station alwaar het gehuurde is gelegen. Het gaat om een project van uitzonderlijk grote omvang, zowel financieel als qua bouwactiviteiten, dat bovendien al jaren aan de gang is en nog jaren zal duren. De realisatie vergt logistiek veel aandacht en uiteraard voortdurend kleinere of grotere correcties. De – niet onderbouwde – stelling van Fresenburgh dat de planning waarop HC doelt ongeloofwaardig en niet ter zake doende is en dat HC deze planning wel kan aanpassen of uitstellen zoals haar behaagt, miskent deze realiteit. Het stilzetten van het project totdat Fresenburgh uitgeprocedeerd is (met mogelijk een hoger beroep en beroep in cassatie in de bodemzaak kunnen nog jaren gemoeid zijn) kan niet van HC worden verlangd. Dat het hier uitsluitend om keuzes van alleen HC zou gaan, is feitelijk onjuist. Daar komt bij de plaatselijke situatie. Het feit dat het station en winkelcentrum ook grootschalig worden verbouwd, en de inbedding in de dynamische situatie (het is nu eenmaal een gegeven dat reizigers en passanten voorbij trekken, dat is ook de bestaansgrond van Fresenburgh) zijn omstandigheden die mede bepalend (en beperkend) zijn voor de planning. 4.6.3 In grief 4 gaat het om de kern van het geschil. Fresenburgh is van mening dat HC haar plannen alsnog zo kan aanpassen dat het bedrijf geheel of gedeeltelijk geopend

82

PPMG_T2_WR

kan blijven. Het hof overweegt dienaangaande het volgende. 4.6.4 In de eerste plaats wordt eraan herinnerd dat het hof dient uit te gaan van geëindigd zijn van de huurovereenkomst (rov. 4.4.1). De verlangde voorziening heeft daarmee een tijdelijk karakter. Deze tijdelijkheid wordt zelfs kort als de beslissing van de bodemrechter in het eindvonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. In de tweede plaats ontbreekt het het hof aan de deskundigheid om de plannen van HC met betrekking tot de door Fresenburgh verlangde bouwvoorziening op zijn volle merites te kunnen beoordelen. Voor een deskundigenonderzoek daarnaar is in het kader van een kort geding geen plaats. Fresenburgh heeft geen gronden aangevoerd waaruit reeds aanstonds blijkt dat de geplande bypass geen goede optie zou zijn. Mogelijk zijn er alternatieven voorhanden, maar ook die kan het hof wegens het ontbreken van deskundigheid niet beoordelen. In de derde plaats moet in aanmerking worden genomen dat HC een grote mate van beleidsvrijheid toekomt bij de wijze waarop de verbouwing wordt ingericht en uitgevoerd. Deze beleidsruimte wordt overigens aanmerkelijk beperkt doordat de genoemde verbouwingen moeten worden ingepast in die van het station en het winkelcentrum en andere omstandigheden zoals de veiligheid voor de passanten en de bestaande bouwkundige voorzieningen (zoals de trappen naar het een verdieping lager liggende busstation). Uiteraard zijn de kosten ook een factor van betekenis. Deze zijn ongetwijfeld betrokken in de planning. In dit verband is mede van belang dat het in de sloopvergunning verlangde asbestonderzoek de hele winkelruimte betreft. Het handhaven van de gehuurde ruimte, of een deel daarvan, kan leiden tot aanpassing van de vergunningvoorwaarden, of zelfs intrekken van de sloopvergunning en daarmee tot een aanzienlijke vertraging. In kort geding is dus maar zeer beperkt plaats voor het treffen van een voorziening die zal ingrijpen in de plannen. 4.6.5 Tegen deze achtergrond is het hof van oordeel dat er geen plaats is voor het treffen van een voorziening die (gedeeltelijke) openhouding mogelijk maakt. De als productie 7 bij de brief van mr. Evers van 4 oktober 2012 overgelegde notitie van ProRail geeft een duidelijk inzicht in de (complexe) problematiek. Mogelijk kan bouwkundig de bij Fresenburgh in gebruik zijnde bedrijfsruimte verkleind worden (de keukenactiviteiten en een deel van het terras dat niet direct in de looprichting ligt zouden wellicht gehandhaafd kunnen worden) maar daarmee is nog geen oplossing bereikt. Het hof heeft uit de uitleg ter zitting in hoger beroep van de feitelijke situatie aan de hand van foto’s en bouwtekeningen de overtuiging gekregen dat handhaving van een kleiner of groter gedeelte van de bedrijfsruimte met name tijdens spitsuur mogelijk tot onaanvaardbare situaties zal leiden. De passanten, met name die van oost naar west lopen (rechts houden) komen ‘in botsing’ met het vóór de bedrijfsruimte (stil) staande publiek. Dit wordt nog versterkt doordat de vloeroppervlakte van het terras bij gedeeltelijke sloop kleiner wordt zodat naar ver-


WR

Pag. 0034

Uitspraken wachting de klanten van Fresenburgh genoodzaakt zullen zijn de snacks buiten te bestellen en verorberen. De omvang van dit probleem kan het hof uiteraard niet voorspellen. Op zondagochtend zal dit probleem zich niet voordoen. Tijdens spitsuur (en dit zijn juist de belangrijkste uren voor Fresenburgh) zal dit anders kunnen zijn. Voorshands kan het hof niet uitsluiten dat er zich dan voor het publiek gevaarlijke situaties kunnen voordoen. Daarbij dient te worden bedacht dat de situatie ter plaatse toch al niet zonder potentieel gevaar is nu daar volop bouwwerkzaamheden gaande zijn. Tegen deze achtergrond kan niet worden geoordeeld dat de plannen met betrekking tot de bypass zodanig onnodig of onaanvaardbaar ingrijpen in de belangen van Fresenburgh dat Fresenburgh aanspraak zou kunnen maken op (eventueel partiële) voortzetting van de huur. 4.6.6 De grieven 3, 4 en 5 falen. 4.7 In de grieven 6, 7, 8 (punt 2.1 appeldagvaarding), 9, 10 en 11, de vergunningen 4.7.1 In deze grieven worden aspecten van bestuursrechtelijke aard aan de orde gesteld. Dienaangaande neemt het hof in overweging dat de betreffende vergunningen en de bezwaren die in procedures gemaakt kunnen worden niet ertoe strekken de belangen van een huurder te dienen, althans niet rechtstreeks. Bovendien zal Fresenburgh onvoldoende belang hebben bij het maken van bezwaar omdat de huurovereenkomst reeds is geëindigd en verwacht moet worden dat de beëindigingsbeslissing in hoger beroep in stand zal blijven, weliswaar nog niet onherroepelijk, maar in kort geding moet er voorshands vanuit worden gegaan dat deze beëindiging in stand zal blijven. Maar wat daar ook van zij, gelet op de aard en omvang van de uit te voeren projecten zoals hiervoor uiteengezet, is het hoogst onwaarschijnlijk dat de vergunningenproblematiek niet tijdig zal zijn opgelost. In ieder geval is hoogst onwaarschijnlijk dat deze problematiek aanleiding zal geven tot vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden (bijvoorbeeld door stillegging van de bouwactiviteiten). 4.7.2 De grieven leiden derhalve niet tot een andere beslissing. 4.8 Grief 12, asbestsanering 4.8.1 In deze grief stelt Fresenburgh zich op het standpunt dat het aangekondigde asbestonderzoek (type B) volgens haar niet nodig is zodat de ontruiming enkele maanden later kan plaatsvinden. De grief faalt. Het asbestonderzoek is HC opgelegd bij de sloopvergunning. Daar kan HC niet aan voorbij gaan. Voorts is het hof niet deskundig op dit terrein, zodat het hof de noodzaak van het onderzoek niet kan beoordelen. De enkele omstandigheid dat een door Fresenburgh geraadpleegde deskundige een andere opvatting heeft dan de vergunningverleners en de bouwexperts van HC is onvoldoende om de herontwikkeling stop te zetten in afwachting van het onderzoek aan wiens zijde het gelijk ligt. Ten slotte neemt het hof in aanmerking dat niet bij voorbaat kan worden gezegd hoeveel tijd gemoeid zal zijn met een eventuele sanering (in een gebied waar jaarlijks miljoenen passanten voorbijtrekken). Het staat HC vrij een ruime periode in aanmerking te nemen. Dat de door HC

WR

PPMG_T2_WR

geschatte periode (voor sloop en sanering) onredelijk of onaanvaardbaar lang is, wordt niet gesteld en is ook niet kunnen blijken. 4.9 Grief 16, de belangenafweging 4.9.1 In deze grief bestrijdt Fresenburgh de rov. 4.13 van het bestreden vonnis gemaakte belangenafweging. Behalve het belang van de (35, deels tijdelijk aangestelde) werknemers voor wie ontslag dreigt en een reeds 25 jaar bestaande huurrelatie voert Fresenburgh belangen aan die elders in dit arrest zijn besproken en afgewezen. Nu de huurovereenkomst in december 2009 (bijna drie jaar geleden) is opgezegd heeft er voor Fresenburgh voldoende tijd bestaan om voorzieningen voor de werknemers te treffen. Fresenburgh moest er rekening mee houden dat zij in het ongelijk zou worden gesteld. Ook gelet op de aard en omvang van de uit te voeren werkzaamheden kan het voor Fresenburgh niet als verrassing zijn gekomen dat zij de bedrijfsvoering niet langer kan voortzetten. De belangen van de werknemers kunnen onvoldoende gewicht in de schaal leggen tegenover de belangen van de miljoenen passanten en de aanmerkelijk financiële belangen van HC bij continuering van de herontwikkeling. Dat Fresenburgh een redelijk alternatief aangeboden wenst te zien is begrijpelijk – en wellicht de achterliggende inzet van dit geding – maar nu Fresenburgh zelf geen alternatief heeft aangewezen, en HC stelt geen alternatief voorhanden te hebben kan het hof dit belang bij een alternatieve locatie niet in de afweging betrekken. 4.10 Grief 17, de uitvoerbaarverklaring bij voorraad 4.10.1 In deze grief staat de beslissing van de kantonrechter met betrekking tot de uitvoerbaarverklaring bij voorraad centraal. De kantonrechter heeft, op de voet van artikel 7:295 lid 1 BW, geoordeeld dat het verweer weliswaar ongegrond is, maar niet kennelijk ongegrond, omdat de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de bestreden beslissing niet toewijsbaar is. Fresenburgh stelt nu dat het vonnis van de kortgedingrechter evenmin uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. 4.10.2 De stelling van Fresenburgh is onjuist. Weliswaar heeft de kortgedingrechter de beslissing van de bodemrechter in beginsel te respecteren, maar niet in alle gevallen. Met name als sprake is van nieuwe omstandigheden die aanleiding kunnen geven voor een andere belangenafweging, van misbruik van recht en het gaan ontstaan van een noodsituatie zijn er mogelijk gronden voor afwijking (Ritzen/Hoekstra). 4.10.3 Het verweer van HC, dat de kortgedingrechter steeds bevoegd is zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, is alleen in het algemeen gesproken juist. De opvatting is ook in zoverre juist dat niet uitvoerbaarverklaring zich niet verdraagt met het spoedeisende belang bij de voorziening. Dit neemt evenwel niet weg, dat bij de beantwoording van de vraag óf een voorziening getroffen moet worden, de kortgedingrechter het oordeel van de bodemrechter in beginsel dient te respecteren. De kortgedingrechter kan het oordeel van de bodemrechter niet zonder meer negeren. Dit geldt ook als, zoals hier, geen sprake is van een executiekortgeding.


83

Pag. 0035

Uitspraken 4.10.4 Het hof neemt in aanmerking dat de pleidooien bij de kantonrechter hebben plaatsgevonden op 15 november 2011 (bijna een jaar geleden). Toen bestond er kennelijk nog onvoldoende feitelijke basis om de beëindigingsdatum vast te stellen (zie rov. 2.21 van het tussenvonnis). Nieuwe ontwikkelingen nopen thans tot een ander oordeel. Er bestaat nu wel voldoende grond voor een feitelijke beëindiging. Tegen deze achtergrond dient ook het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad te worden begrepen. Er bestond voor de kantonrechter indertijd kennelijk nog geen noodzaak om zich te beraden over de vraag of bijzondere omstandigheden zouden nopen tot afwijking van artikel 7:295 lid 1 BW. Een dergelijke beoordeling ontbreekt dan ook in het tussenvonnis. 4.10.5 Het hof is met de voorzieningenrechter van oordeel dat thans – en op gronden als hiervoor uiteengezet – de verlangde voorziening dient te worden gegeven én uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard. Grief 17 faalt mitsdien. 4.11 Grief 18 is een veeggrief. Deze hoeft geen behandeling. 4.12 Fresenburgh zal de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen. 5

De uitspraak

Het hof bekrachtigt het (herstelde) vonnis waarvan beroep; veroordeelt Fresenburgh in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van HC worden begroot op € 666 aan griffierecht en op € 2682 aan salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

21 Rechtbank Utrecht (Kantonrechter) 1 februari 2012, nr. 569963 UC EXPL 08-5165 G/4086 (Mr. N.V.M. Gehlen) (art. 7:303 BW) Huurprijswijziging bedrijfsruimte – huurprijs woonruimte: horecapand; niet-afhankelijke bovenwoning; geen geliberaliseerde huur; waarderingsstelsels; verhouding huur woon- en bedrijfsgedeelte; aanvang huur (vervolg op WR 2010/42) Wat betreft de waardering van het woongedeelte overweegt de kantonrechter dat de wet geen regels geeft voor het, ten behoeve van de nadere vaststelling van de huurprijs van bedrijfsruimte, ‘destilleren’ van de huurprijs van de niet-afhankelijke woning uit de totaalprijs. Er is in dit geval sprake van een niet-afhankelijke woonruimte en geen sprake van gelibe-

84

PPMG_T2_WR

raliseerde huur. De door partijen aangereikte waarderingsmethodieken (te weten, vaststelling van de economische waarde aan de hand van de jaarlijkse onderhuurinkomsten dan wel waardering aan de hand van het woningwaarderingsstelsel) kunnen in zijn algemeenheid beide als uitgangspunt fungeren. Beoordeeld dient te worden welke waarderingsmethodiek in de gegeven omstandigheden het meest recht doet aan de uitgangssituatie bij aanvang van de huur en hetgeen partijen toen voor ogen heeft gestaan bij de vaststelling van de (totaal) huurprijs. Volgens het huurcontract is hier een winkelpand met pakhuis en bovenwoning verhuurd, uitsluitend om te worden gebruikt als horecabedrijf tegen een bepaalde huurprijs. Huurster is verplicht om het winkelpand te verbouwen tot horecapand en onderhuur is niet toegestaan. Bij aanvang van de huur stond partijen vooral de verhuur van het horecapand voor ogen en niet de na ruim 20 jaar later door onderhuurder aangevangen exploitatie van een drietal appartementen. De kantonrechter ziet daarom reden om aan te sluiten bij het woningwaarderingsstelsel voor de bepaling van de huurprijs van het woongedeelte en niet de huurprijs die onderhuurder ontvangt voor de appartementen. De verhouding tussen de huurprijs voor het woongedeelte en de huurprijs voor de bedrijfsruimte is in dat geval ook zoek. Met betrekking tot het verzoek van onderhuurder om aan de nieuw vast te stellen huurprijs van de bedrijfsruimte een standaard CPI-indexeringsclausule te koppelen oordeelt de kantonrechter als volgt. De kantonrechter stelt voorop dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst reeds een indexeringsclausule bevat. Gesteld noch gebleken is dat partijen niet beoogd zouden hebben de bestaande indexeringsclausule ook te laten gelden na een eventuele huurprijsherziening, zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat de bestaande indexeringsclausule ook van toepassing is op de nieuw vastgestelde huurprijs. Onderhuurder heeft verzuimd te stellen dat de oorspronkelijke indexeringsclausule niet langer geldt na de huurprijsherziening en – los daarvan – heeft verzuimd om zijn stelling dat de overeengekomen indexering een onevenredige stijging van de huurprijs oplevert en daarmee niet aansluit bij het prijspeil ter plaatse, nader te onderbouwen. Eisende partij in conventie, verwerende in reconventie: 1 H.J. Roelands-Kuil, wonende te Bosch en Duin 2 W.M. Stevens-Kuil, wonende te Morcombe Lake (Engeland) 3 T.R.Y. Cath-Rottinghuis, wonende te Veenwouden 4 J.B. Rottinghuis, wonende te Leersum Gemachtigde: mr. B.E.J.M. Tomlow tegen Gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie: IBEV Nederland N.V., gevestigd te Breda Gemachtigde: mr. H.A. Dragstra Gevoegde partij in conventie, gevoegde eisende partij in reconventie: 1 Roland Reinier Ranselaar, wonende te Bodegraven 2 Rama Horeca B.V. Gemachtigde: mr. E.J. Elferink


WR

Pag. 0036

Uitspraken -

(...) De verdere beoordeling van het geschil in conventie destilleren van de huurprijs van het woongedeelte uit de totaalhuurprijs 1 In het tussenvonnis van 15 juni 2011 heeft de kantonrechter overwogen dat er aanleiding bestaat tot heroverweging van de beslissing met betrekking tot de vaststelling van de huurprijs voor het bedrijfsgedeelte op € 39.993,24 (in het tussenvonnis van 30 september 2009), nu evident is dat deze beslissing gebaseerd is op een onjuiste lezing van de stellingen dienaangaande van Ranselaar en de beslissing daarmee berust op een onjuiste feitelijke en of juridische grondslag. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich nader uit te laten over de (wijze van) vaststelling van de huurprijs van het woongedeelte. 2 De Erven stellen zich op het standpunt dat het niet voor hand ligt om bij de vaststelling van de huurprijs van de woning uit te gaan van het woningwaarderingsstelsel en bepleiten in plaats daarvan uit te gaan van de economische huurwaarde. Voor waardering volgens het woningwaarderingsstelsel bestaat alleen aanleiding indien sprake is van niet geliberaliseerde woonruimte en daarvan is volgens de Erven geen sprake, ook niet indien de eigen berekening van Ranselaar gevolgd zou worden die immers uitkomt op een maandhuurprijs van € 970,96 volgens de puntenlijst 2010 voor de gehele bovenwoning, welke huurprijs fors boven de liberalisatiegrens ligt. Deze huurprijs is naar het oordeel van de Erven niet realistisch voor een dergelijke woning in het centrum van Utrecht. De Erven zouden de woning indien die voor € 970,96 per maand dan wel een huurprijs lager dan de economische waarde zou worden gewaardeerd, nimmer aan Inbev hebben verhuurd; zij zouden de woning dan zelf tegen een veel hogere huurprijs aan woningzoekenden hebben verhuurd. Ook de BHAC pleegt in geval van een afhankelijke woning een economische huurwaarde aan dergelijke woonruimte te verbinden, aldus de Erven. 3 Ranselaar/Inbev stellen in dit debat voorop dat de kantonrechter reeds heeft vastgesteld dat het om een nietafhankelijke bovenwoning gaat. Voorts stellen zij dat de woonruimte kwalificeert als niet-geliberaliseerd nu de onderliggende overeenkomst van mei 1974 dateert en derhalve niet voldaan is aan het vereiste ‘op of na 1 juli 1994 aangegaan’ van artikel 7:247 BW. Zij stellen zich op het standpunt dat de navolgende argumenten juist aanleiding geven om wel aansluiting te zoeken bij het woningwaarderingsstelsel: het gaat hier eerst en vooral om verhuurde horecabedrijfsruimte. De prijsverhouding (woning t.o.v. bedrijfsgedeelte) zou wanneer je bij de waardering van de woning uitgaat van de onderhuurinkomsten in geen verhouding meer staan tot de ondergeschikte betekenis die de woning ten opzichte van het bedrijfsgedeelte heeft;

WR

PPMG_T2_WR

de onderhuurinkomsten van Ranselaar kunnen worden gerealiseerd omdat laatstgenoemde er diverse voorzieningen heeft aangebracht, de hele boel heeft opgeknapt en de ruimtes boven de bedrijfsruimte bewoonbaar en verhuurbaar heeft gemaakt. Er moet derhalve gewaardeerd worden naar de staat van de woning, zoals die was voor de door Ranselaar gerealiseerde verbouwingen en verbeteringen; Ranselaar/Inbev hadden nooit de bovenwoning gehuurd als zij daar € 21.000 per jaar voor zouden hebben moeten betalen. 4 Wat betreft de waardering van het woongedeelte heeft naar het oordeel van de kantonrechter het navolgende te gelden. Vooropgesteld wordt dat de wet geen regels geeft voor het – ten behoeve van de nadere vaststelling van de huurprijs van bedrijfsruimte – ‘destilleren’ van de huurprijs van de niet afhankelijke woning uit de totaalprijs. Dat in dezen sprake is van niet afhankelijke woonruimte(n) is reeds overwogen in het vonnis van 30 september 2009 en dat geen sprake is van geliberaliseerde huur vloeit rechtstreeks voort uit het bepaalde in artikel 7:247 BW. Niettegenstaande het feit dat de door partijen aangereikte waarderingsmethodieken (te weten, vaststelling van de economische waarde aan de hand van de jaarlijkse onderhuurinkomsten dan wel waardering aan de hand van het woningwaarderingsstelsel) in zijn algemeenheid beide als uitgangspunt kunnen fungeren, dient naar het oordeel van de kantonrechter beoordeeld te worden welke waarderingsmethodiek in de gegeven omstandigheden het meest recht doet aan de uitgangssituatie bij aanvang van de huur en hetgeen partijen toen voor ogen heeft gestaan bij de vaststelling van de (totaal)huurprijs. In dit verband is van belang dat blijkens het schriftelijke huurcontract, getekend op 1 mei 1974, de (rechtsvoorgangers van de) Erven aan (de rechtsvoorgangster van) Inbev hebben verhuurd het winkelpand met pakhuis en bovenwoning aan de Mariastraat 31-33..., bestemd om uitsluitend te worden gebruikt ter uitoefening van een horecabedrijf tegen een huurprijs per jaar van ZES EN DERTIG DUIZEND GULDEN (ƒ 36.000)...”. Voorts acht de kantonrechter van belang het bepaalde in artikel 6 van het huurcontract, waarin de huurster zich verplicht om het winkelpand te verbouwen tot horecapand (verhuurders betalen aan huurster daartoe een bijdrage van ƒ 100.000). waarna de huur verhoogd wordt tot ƒ 48.000 per jaar. Voorts is in het oorspronkelijke huurcontract opgenomen dat onderhuur niet is toegestaan. Uit voornoemde contractsbepalingen blijkt zondermeer dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst eerst en vooral de verhuur van het (door huurster zelf middels verbouwing te realiseren) horecapand voor ogen stond en zeker niet de – na ruim 20 jaar later op instigatie van Ranselaar (na benodigde verbouwing) aangevangen – exploitatie van een drietal appartementen. De stelling van de Erven dat zij de woning indien deze voor € 970,96 per maand dan wel een huurprijs lager dan de economische waarde zou worden gewaardeerd, nimmer aan Inbev zouden hebben verhuurd, is door hen op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt, laat staan onderbouwd en is in het licht van voor-


85

Pag. 0037

Uitspraken melde contractsbepalingen onbegrijpelijk. De door de Erven voorgestane benadering om de huurprijs van het woongedeelte vast te stellen op de huur die Ranselaar jaarlijks ontvangt op deze appartementen (€ 21.000), is in de gegeven omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter geen juist uitgangspunt, aangezien daarmee de verhouding tussen de huurprijs woongedeelte en huurprijs bedrijfsruimte geheel zoek is, althans deze verhouding niet in overeenstemming is met hetgeen partijen bij aanvang van de huur voor ogen heeft gestaan. De kantonrechter ziet veeleer aanleiding om in navolging van Inbev/Ranselaar aansluiting te zoeken bij het woningwaarderingsstelsel voor bepaling van de huurprijs van het woongedeelte. In lijn daarmee dient naar het oordeel van de kantonrechter uitgangspunt voor de beoordeling te zijn de oorspronkelijke situatie van de bovenwoning als zelfstandige woning. 5 In de puntenberekening van de Erven wordt de woning als zelfstandige bovenwoning gewaardeerd op 364 punten (productie 3 bij de akte van 13 juli 2011) met een bijbehorende jaarhuur van € 19.261,80 vanaf oktober 2005. Inbev/Ranselaar komen in hun (voorafgaand aan het pleidooi van 17 januari 2011 toegezonden) berekening uit op een puntenaantal van 207, met een bijhorende (teruggeïndexeerde) jaarhuur van € 9129,27. Het verschil tussen beide puntenberekeningen (157 punten) wordt grotendeels verklaard doordat partijen van verschillende oppervlaktes uitgaan (de Erven gaan uit van 270 m2, terwijl Ranselaar/Inbev uitkomen op een oppervlakte van 172 m2) en daarenboven doordat de Erven anders dan Ranselaar/Inbev extra punten rekenen voor een wasruimte (30 punten) en voor diverse sanitaire voorzieningen (33 punten). De kantonrechter zal de puntentelling van Ranselaar/Inbev volgen, nu deze tot uitgangspunt genomen heeft de bovenwoning naar de situatie zoals deze was toen Ranselaar ging huren. Inbev/Ranselaar hebben bepleit om op de ‘gevonden puntenprijs’ van € 9129,27 nog een billijkheidscorrectie toe te passen van 50%, waarmee de gevonden huur voor de bovenwoning neerkomt op € 4564,63. Daartoe voeren zij ondermeer aan dat hen geen huurprijs van € 9129,27 per jaar voor de bovenwoning voor ogen heeft gestaan toen zij één huurprijs voor het hele pand afspraken en dat Ranselaar de hele woning heeft opgeknapt en diverse (bouwkundige) voorzieningen heeft aangebracht om de woonruimte(n) voor bewoning (voor meerdere stellen) geschikt te maken. De Erven betwisten dat er enige plaats is voor een billijkheidscorrectie. De kantonrechter ziet onvoldoende aanleiding om op de gevonden huurprijs van € 9129,27 nog een billijkheidscorrectie toe te passen. Partijen hebben destijds in 1974 weliswaar één huurprijs (ƒ 36.000, na verbouwing tot horecapand ƒ 48.000) voor het gehele pand afgesproken, waarbij met name de horecabestemming partijen voor ogen heeft gestaan, echter ook toen al vertegenwoordigde de bovenwoning een zekere huurwaarde. Met de vaststelling van deze huurwaarde voor het woongedeelte per 2005 op € 9129,27, komt de verhouding tussen het woon- en bedrijfsgedeelte per 2005 aldus te liggen dat van de totale huurprijs (€ 60.993,24) 15% (afgerond) toegerekend kan worden aan het woongedeelte; beoordeeld in het licht van

86

PPMG_T2_WR

hetgeen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan, komt de kantonrechter deze verhouding niet onredelijk voor. Tussenconclusie in conventie 6 Voorgaande overwegingen in combinatie met de overwegingen in het tussenvonnis van 15 juni 2011 onder 12 t/m 14 leiden ertoe dat de berekening van de BHAC geen aanpassing behoeft en, rekening houdend met de huurprijs van de zelfstandige bovenwoning ad € 9129,27 van het gehuurde per 2005, de totale huurprijs van het gehuurde per 25 oktober 2005 (de peildatum) op € 57.506,27, exclusief BTW vastgesteld dient te worden. 7 Deze vaststelling leidt ertoe dat de vorderingen in conventie alle afgewezen behoren te worden en dat de Erven in conventie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Inbev en Ranselaar. De door de Erven gemaakte kosten van de deskundigenrapporten blijven voor eigen rekening. De kosten in het voegingsincident zullen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, nu de Erven zich in dezen hebben gerefereerd. in reconventie 8 Inbev heeft bij conclusie van antwoord in conventie geconcludeerd tot niet ontvankelijkheid en gevorderd de huurprijs met betrekking tot de bedrijfsruimte en bovengelegen woonruimte nader vast te stellen op een bedrag per jaar van € 55.000, althans een in goede justitie te bepalen bedrag. In reconventie vorderde zij (aanvankelijk) een veroordeling tot herstel van gebreken. Ter gelegenheid van de plaatsopneming op 9 april 2009 zijn partijen overeengekomen dat het geschil uitsluitend nog betrekking heeft op de vaststelling van de huurprijs en dat ‘de kwestie met betrekking tot het onderhoud van het pand in deze procedure uit de reconventionele vordering wordt gehaald’ (vide blz 5 proces-verbaal van de comparitie ter plaatse d.d. 9 april 2009). Ter gelegenheid van het pleidooi op 17 januari 2011 heeft Inbev voorwaardelijk – namelijk voor zover de kantonrechter tot het oordeel komt dat aanpassing van de huurprijs op de voet van artikel 7:303 BW kan plaatsvinden en daartoe overgaat – in reconventie gevorderd: “Bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad. de huurprijs met betrekking tot de bedrijfsruimte en bovengelegen woonruimte aan de Mariastraat 31-33 een 33 bis te Utrecht, met ingang van de datum van dagvaarding, nader vast te stellen op een bedrag ad € 48.377 per jaar, althans een in goede justitie te bepalen bedrag lager dan de geldende huurprijs, met veroordeling van eisers in conventie tevens gedaagden in reconventie, hoofdelijk zodat indien en voor zover de een betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie te betalen hetgeen is te veel voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata waarop de vastgestelde huurprijs met te-


WR

Pag. 0038

Uitspraken rugwerkende kracht moet worden geacht te hebben gegolden tot aan de dag der algehele voldoening, kosten rechtens.” 9 Ranselaar heeft ter gelegenheid van het pleidooi op 17 januari 2011 aangevoerd dat de aanvankelijk overeengekomen huurindexeringsclausule (jaarlijks 5% over de totaalhuurprijs) ruim boven het werkelijk inflatiepercentage ligt en daarmee niet redelijk is. Temeer nu door een dergelijke indexering in feite de vastgestelde huurprijs eerder dan de wettelijk beoogde 5 jaar de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte overstijgt. Bovendien doorkruist de indexeringsregeling het regime van artikel 7:248 BW lid 2 BW. Ranselaar verzoekt de kantonrechter – onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 augustus 1981 NJ 1982/122 – om aan de nieuw vast te stellen huurprijs een standaard CPI-indexeringsclausule te koppelen. 10 Met betrekking tot de hiervoor onder punt 8 weergegeven voorwaardelijke reconventionele vordering van Inbev stellen de Erven zich op het standpunt dat deze vordering gelet op het bepaalde in artikel 137 Rv te laat is ingesteld. De Erven betwisten dat er enige aanleiding bestaat om de overeengekomen indexeringsclausule van 5% van jaar te wijzigen; ook niet ten aanzien van het woongedeelte, aangezien in de visie van de Erven sprake is van geliberaliseerde huur en partijen daarmee vrij zijn om een indexeringspercentage overeen te komen. 11 De kantonrechter is van oordeel dat Inbev in haar (voorwaardelijke) eis in reconventie kan worden ontvangen. Voor zover formeel geoordeeld zou moeten worden dat de vordering strekkende tot vaststelling van een lagere dan de geldende huurprijs niet reeds dadelijk bij antwoord is ingesteld – deze zou kunnen worden ingelezen in de conclusie van antwoord in conventie waar Inbev concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van de Erven en vordert de huurprijs met betrekking tot de bedrijfsruimte en bovengelegen woonruimte nader vast te stellen op een bedrag per jaar van € 55.000, althans een in goede justitie te bepalen bedrag – en voor zover moet worden geoordeeld dat partijen ter gelegenheid van de comparitie niet overeengekomen zijn dat Inbev deze vordering alsnog als zelfstandige vordering mocht instellen, heeft te gelden dat Inbev ingevolge het bepaalde in artikel 130 Rv gerechtigd was haar reeds ingestelde reconventionele vordering te veranderen. 12 Met betrekking tot het verzoek van Ranselaar om aan de nieuw vast te stellen huurprijs een standaard CPI indexeringsclausule te koppelen oordeelt de kantonrechter als volgt. De kantonrechter stelt voorop dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst reeds een indexeringsclausule bevat (vide artikel 20). Gesteld noch gebleken is dat partijen niet beoogd zouden hebben de bestaande indexeringsclausule ook te laten gelden na een eventuele huurprijsherziening, zodat als uitgangspunt heeft te gelden dat de bestaande indexeringsclausule ook van toepassing is op de nieuw vastgestelde huurprijs. Niettegenstaande het feit dat de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs een indexeringsclausule mag op-

WR

PPMG_T2_WR

nemen teneinde de invloed van toekomstige geldontwaarding te neutraliseren (HR 24 augustus 1981, NJ 1092/122), dient het verzoek van Ranselaar afgewezen te worden nu Ranselaar verzuimd heeft te stellen, laat staan onderbouwd, dat de oorspronkelijke indexeringsclausule niet langer geldt na de huurprijsherziening en – los daarvan – heeft verzuimd om zijn stelling dat de overeengekomen indexering een onevenredige stijging van de huurprijs oplevert en daarmee niet aansluit bij het prijspeil ter plaatse, nader te onderbouwen. Tussenconclusie in reconventie 13 Op grond van voorgaande overwegingen in combinatie met hetgeen in conventie is overwogen zal de kantonrechter de huurprijs met betrekking tot de bedrijfsruimte en de bovengelegen woonruimte aan de Mariastraat 31-33 en 33 bis te Utrecht met ingang van 25 oktober 2005 nader vast stellen op een bedrag van € 57.506,27 (exclusief BTW) en de Erven hoofdelijk veroordelen aan Inbev terug te betalen hetgeen sedert 25 oktober 2005 meer is voldaan dan de nader vastgestelde huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente. 14 De Erven zullen in reconventie veroordeeld worden in de proceskosten aan de zijde van Inbev en Ranselaar. De beslissing De kantonrechter: in het incident tot voeging compenseert de kosten van dit incident tussen partijen aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; in conventie wijst de vordering af; veroordeelt de Erven hoofdelijk, in die zin dat wanneer de één betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Inbev tot op de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1500 aan salaris gemachtigde en aan de zijde van Ranselaar, tot op heden begroot op € 1500, aan salaris gemachtigde; verstaat dat de kosten van het deskundigenrapport ten laste van de Erven blijven; verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; in reconventie stelt met ingang van 25 oktober 2005 de huurprijs van de bedrijfsruimte en de bovengelegen woonruimte(n) aan de Mariastraat 31-33 en 33bis te Utrecht nader vast op een bedrag van € 57.506,27 (exclusief BTW): veroordeelt de Erven hoofdelijk, in die zin dat wanneer de één betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, tot terugbetaling aan Inbev van hetgeen Inbev met ingang van 25 oktober 2005 tot heden meer heeft betaald dan waartoe zij op grond van de nader vastgestelde huurprijs gehouden was, vermeer-


87

Pag. 0039

Uitspraken

-

-

derd met de wettelijke rente vanaf de datum waarop deze bedragen opeisbaar zijn geworden tot aan de dag van algehele voldoening; veroordeelt de Erven hoofdelijk, in die zin dat wanneer de één betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Inbev, begroot op € 750 aan salaris gemachtigde en aan de zijde van Ranselaar, begroot op € 750 aan salaris gemachtigde; verstaat dat de kosten van het deskundigenrapport ten laste van de Erven blijven; verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad: wijst het meer of anders gevorderde af.

88

PPMG_T2_WR


WR

Pag. 0040

Jurisprudentierubriek

Jurisprudentierubriek 22 NJ 2012, nr. 50 en 51/52 en NJ 2013, nr. 1/2 en 3 Hoge Raad 13 juli 2012, NJ 2013/8 Zie RvdW 2012/958 in jurisprudentierubriek WR 2012/97. Hoge Raad 13 juli 2012, NJ 2013/9 Met noot A.L.M. Keirse. Zie voor de uitspraak RvdW 2012/ 962 in jurisprudentierubriek WR 2012/97.

RvdW 2012, nr. 41 t/m 42 en RvdW 2013, nr 1 en 2 Hoge Raad 23 november 2012, RvdW 2012/1481 Huurprijswijziging bedrijfsruimte – procesrecht: schilderwerkzaamheden zijn geen verbetering in de zin van art. 7A:1632a lid 2 BW (oud); geen plaats voor verder deskundigenonderzoek in verband met de door huurder veroorzaakte vertraging; onredelijke vertraging. Schilderwerk betreft schilderwerk aan de gevel, het gehele houtwerk van de begane grond en de daarbij horende reparatiewerkzaamheden. A‑G: Niet iedere investering door de huurder dient aangemerkt te worden als een verbetering. Een verbetering dient naar objectieve maatstaven tot verhoging van de huurwaarde te leiden. Het hof heeft geoordeeld dat het deskundigenonderzoek als beëindigd dient te worden beschouwd en dat niet kan worden beoordeeld of de verbouwingen in 1992/1993, door de vorige huurder verricht, huurwaarde verhogende verbeteringen zijn. Het hof heeft in dit verband omtrent de vertraging door de huurder, de maatstaf van HR 18 maart 2011, LJN BP071, NJ 2012/315 analoog toegepast. In het arrest van de Hoge Raad ging het om vertraging bij getuigenverhoor. In casu betreft het vertraging bij het deskundigenonderzoek door het niet op tijd verstrekken van gegevens door de huurder. Bij de beoordeling of er sprake is van onredelijke vertraging in de zin van art. 20 lid 2 Rv, dient de rechter de procedure in zijn geheel te bezien. Cassatieberoep verworpen met toepassing van art. 81 lid 1 RO. Hoge Raad 23 november 2012, RvdW 2012/1484 Zelfstandige of onzelfstandige woning – onderhuur: onderhuurder van een woning op de derde en vierde verdieping van een pand waarin op de tweede verdieping de woning van de hoofdhuurder/onderverhuurder is gelegen; huurder is overleden en de huur is door de erfgenamen opgezegd; verhuurder accepteert onderhuurder niet als huurder; ontruiming. De woning van de onderhuurder is alleen bereikbaar via de overloop op de tweede verdieping. Het hof heeft onderzocht of de overloop op de tweede verdieping een gemeenschappelijke overloop is of de privéoverloop van de woning die de overleden huurder bewoonde. Op de overloop van de tweede verdieping komen de deuren uit die behoren tot de woning die huurder bewoonde. Het gaat om twee kamerdeuren, een keukendeur, de wc-deur en een deur waarachter zich een centrale meterkast/opbergkast

WR

PPMG_T2_WR

bevindt. Alleen via deze overloop kan onderhuurder zijn eigen woning bereiken. Na een analyse van hetgeen betrokken partijen met het pand hebben beoogd, komt het hof tot de conclusie dat de overloop niet beschouwd dient te worden als een gemeenschappelijke ruimte, die toegang gaf aan twee zelfstandige woningen. Dit oordeel hangt af van waarderingen van feitelijke aard en kan derhalve slechts beperkt in cassatie worden getoetst. Cassatieberoep verworpen met toepassing van art. 81 lid 1 RO. Hoge Raad 30 november 2012, RvdW 2012/1527 Gebreken – schadevergoeding: exoneratieclausule; door vochtproblemen is schade aan de machines in de gehuurde nieuwe bedrijfshal ontstaan. In de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst is een exoneratieclausule ten aanzien van gebreken opgenomen waardoor verhuurder niet aansprakelijk is voor gebreken. Deze exoneratie geldt volgens de algemene voorwaarden niet ten aanzien van de bedrijfsschade, als die schade het gevolg is van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde uitmaakt. Het hof heeft geoordeeld dat verhuurder heeft kunnen en moeten begrijpen, na de uitlatingen van huurster, dat de relatieve vochtigheid (wederom, door het niet herplaatsen van bouwdrogers) tot een voor huurster onaanvaardbaar hoog niveau zouden stijgen, zodat het gehuurde niet voldeed aan de verwachtingen die huurster op dat moment, ruim drie maanden na ingebruikname, gelet op het door haar voorgestelde gebruik, van het gehuurde mocht hebben. Het hof oordeelt dat er sprake is van een gebrek. Dit wordt bevestigd door een TNO-rapport waarin staat dat de te hoge relatieve vochtigheid werd veroorzaakt door een combinatie van bouwvocht en te beperkte ventilatiemogelijkheden. Door geen verdere actie te ondernemen, anders dan een onderzoek in te stellen naar de mogelijke oorzaak van de hoge relatieve vochtigheid, is verhuurder ernstig tekortgeschoten in zijn verplichting als verhuurder om het gebrek te verhelpen. Dit terwijl met behulp van een relatief eenvoudige oplossing, bijvoorbeeld door de plaatsing van bouwdrogers, de vochtigheid naar een aanvaardbaar niveau kon worden teruggebracht. Er is sprake van ernstige nalatigheid van verhuurder zoals bedoeld in de algemene bepaling zodat verhuurder geen beroep toekomt op de exoneratiebedingen. Cassatieberoep verworpen met toepassing van art. 81 lid 1 RO. Hoge Raad 30 november 2012, RvdW 2012/1530 Woonruimte – ontbinding en ontruiming: huurschuld. Nieuwe huurschuld en onenigheid over huurbetaling tijdens ontruimingsperiode. In een eerdere procedure over huurschuld is het verstekvonnis, waarbij de huurovereenkomst was ontbonden op grond van een betalingsachterstand, vernietigd. Verhuurster moest de woning weer ter beschikking stellen. Zoon huurster heeft na het verstekvonnis en voor de vernietiging van dat vonnis huur betaald, maar dit is door verhuurster geweigerd en teruggestort. Opnieuw is huurachterstand ontstaan en huurster stelt dat zij ten gevolge van de executie van het verstekvonnis niet in


89

Pag. 0041

Jurisprudentierubriek het genot is geweest van de woning en daarom over die periode geen huur hoeft te betalen. Doordat de huurovereenkomst na vernietiging van het verstekvonnis tussen partijen in stand is gebleven blijft ook de verplichting van huurster tot betaling van haar huur bestaan. Het hof oordeelde dat het verhuurster vrij stond de betaling van de zoon te weigeren om te voorkomen dat de zoon van huurster zich de positie van huurder kon aanmeten. Het hof heeft het beroep van huurster op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid verworpen. Gedurende de periode van de ontruiming heeft de zoon van eiseres feitelijk gebruik gemaakt van de woning. Cassatieberoep verworpen met toepassing van art. 81 lid 1 RO.

NJF 2012, nr. 50 en 51/52 en NJF 2013, nr. 1/2 en 3 -

Prg. 2012, nr. 25/26 en Prg. 2013, nr. 1 en 2 Rechtbank Assen (Kantonrechter) 4 september 2012, Prg. 2012/305 Woonruimte – ontbinding en ontruiming: huurschuld; geen terme de grâce. Huurder heeft niet gesteld en aannemelijk gemaakt dat hij zijn schuld binnen één maand geheel kan voldoen, de kantonrechter verleent hem daarom geen betalingstermijn ter voldoening van de schuld. Rechtbank 's‑Hertogenbosch (Kantonrechter Helmond) 24 oktober 2012, Prg. 2012/306 Overlast – medehuur: vordering van huurster en haar zoon tot verlening van medehuurderschap van de zoon op grond van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Moeder en zoon wonen al 43 samen en voeren een gemeenschappelijke huishouding, de moeder is afhankelijk van de hulp van de zoon. Verhuurster heeft vier keer de aanvragen van huurster en haar zoon omtrent het medehuurderschap van de zoon afgewezen omdat er in de woning sprake is geweest van overlastsituaties. De kantonrechter oordeelt dat overlast niet behoort tot de limitatieve opsomming van afwijzingsgronden van art. 7:267 lid 3 BW. Toewijzing volgt. Rechtbank Utrecht (Kantonrechter) 24 oktober 2012, Prg. 2012/307 Woonruimte – wanprestatie: sluiting woning door burgemeester; buitengerechtelijke ontbinding; redelijkheid en billijkheid. Gedurende de vakantie van huurster die 82 jaar oud is, heeft de politie henneptoppen in haar huurwoning aangetroffen. Haar kleinzoon is door de strafrechter veroordeeld voor het bezit van die henneptoppen. De burgemeester heeft op grond van de Opiumwet de woning voor de duur van een jaar gesloten. Verhuurster vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door de buitengerechtelijke ontbinding is geëindigd. Huurster woont al veertien jaar zonder enige klachten in de woning; huurster heeft een hoge leeftijd en haar gezondheid wordt negatief beïnvloed door de (dreigende) beëindiging van de huur-

90

PPMG_T2_WR

overeenkomst; van de criminele activiteiten van haar kleinzoon heeft zij geen weet; de voorraad henneptoppen bevond zich nog geen vijftien uur in het gehuurde; na de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is huurster voortgegaan met de betaling van de maandelijkse huur; de kleinzoon is niet meer welkom in de woning; de kans op herhaling is nihil. Door deze omstandigheden is het gebruik maken van verhuurster van haar bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden in strijd met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid. Hof 's‑Gravenhage 31 juli 2012, Prg. 2012/308 Huurprijswijziging bedrijfsruimte – insolventie: huurkortingsregeling wegens economische crisis en slechte financiële situatie; dwaling; informatieplicht huurster omtrent financiële situatie. Op 16 november 2009 is tussen verhuurster en huurster een huurkortingsregeling tot stand gekomen waarbij de huurprijs is verlaagd met terugwerkende kracht per 1 juni 2009. Huurster deelt verhuurster op 28 januari 2010 mee dat zij de exploitatie van het hotel zal staken, met ingang van februari 2010 is niets meer betaald. In het bestreden deelvonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst per datum vonnis ontbonden en de huurkortingsregeling vernietigd op grond van dwaling. Huurster komt op tegen de vernietiging van de huurkortingsregeling. Het hof overweegt dat huurster al vanaf 2005 aanzienlijke verliezen leed. Indien verhuurder dit zou hebben geweten had zij kunnen concluderen dat zelfs met de huurkorting er een reële kans was dat huurster de exploitatie van het hotel op korte termijn zou moeten staken. Zij zou dan niet hebben ingestemd met die korting. Huurster had moeten begrijpen dat de informatie over de financiële situatie voor verhuurster van wezenlijk belang was. De huurkortingsregeling is tot stand gekomen onder invloed van dwaling. De onjuiste voorstelling van zaken omtrent de financiële situatie van huurder was ten tijde van het maken van de afspraak. Hof 's‑Gravenhage 16 oktober 2012, Prg. 2012/309 Medehuur: na overlijden vader is zoon (57 jaar) bij moeder/ huurster ingetrokken. Zij voeren een gemeenschappelijke huishouding. Verhuurder heeft een verzoek van huurster en zoon om zoon als medehuurder te aanvaarden afgewezen. Later heeft de verhuurder ook het verzoek van de zoon om de huur voort te zetten na het overlijden van zijn moeder afgewezen. De erven van verhuurder willen de woning leeg verkopen. De zoon vordert bij de kantonrechter voortzetting van de huur. Dat de erven hebben gesteld dat de zoon twee maanden (juni 2010 en februari 2011) geen huur zou hebben betaald, betekent niet dat de zoon voor de nakoming van de huurovereenkomst onvoldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst in de zin van art. 7:268 lid 3 onder b BW. Rechtbank Zwolle-Lelystad (Kantonrechter Zwolle) 6 november 2012, Prg. 2013/6


WR

Pag. 0042

Jurisprudentierubriek Woonruimte – servicekosten – kleine herstellingen: kosten glasbewassing buitenzijde vast raam; bereikbaarheid naar objectieve maatstaven. Kosten voor het bewassen van ramen, die voor huurder niet bereikbaar zijn, komen voor rekening van de verhuurder. Naast het betreffende raam bevindt zich een naar binnen draaiend raam. Via dat raam kan de huurder met eenvoudige hulpmiddelen het vaste raam aan de buitenzijde schoonmaken. Dat de bejaarde huurder zich daartoe fysiek niet in staat voelt, is niet relevant. Hof 's‑Gravenhage 6 november 2012, Prg. 2013/7 Woonruimte – ontbinding en ontruiming: huurschuld; contractuele boete; matiging boete? Verhuurder heeft op aanspraak de contractuele boete uit de huurovereenkomst indien in de woning een hennepkwekerij zou worden aangetroffen en ook indien andere criminele activiteiten in het pand worden gevonden of plaatsvinden. Diverse hennepplantjes en een stroomkabel tussen de illegale aansluiting in de loods en de meterkast van de woning zijn aangetroffen. Voor matiging van de bedongen boete is slechts plaats indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit heeft als gevolg dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij moet de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de eventuele schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. Huurder heeft in dit geval geen enkele omstandigheid aangevoerd die tot de conclusie leidt dat toepassing van het boetebeding, gelet op de ernst van de overtreding daarvan, tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.

TvHB 2012, nr. 6 Rechtbank Amsterdam (Voorzieningenrechter) 11 september 2012, TvHB 2012/21 Woonruimte: bedrijfsgebouw; ontruiming kraakpand. Gemeente werkt pas mee aan wijziging bestemming gebouw als eerst de verontreinigde grond gesaneerd wordt. Het geschil over de saneringswerkzaamheden is recentelijk opgelost. Er is geen langdurige leegstand geweest en evenmin is te verwachten dat het pand lang ongebruikt zal blijven. Kraker verblijft zonder recht of titel in het gebouw. Het enkele feit dat een ontruiming tot leegstand leidt, maakt nog niet dat een eigenaar geen belang heeft bij de ontruiming van zijn onroerend goed. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de omstandigheid dat het gebouw na ontruiming gedurende het verkoopproces enige tijd leeg zal staan, niet leidt tot ongerechtvaardigde leegstand. Aanwezigheid van krakers belemmert verkoop. Aan de erfpachter dient een redelijke termijn te worden gegund om het gebouw onder voor haar zo gunstig mogelijke omstandigheden te verkopen. De gevorderde anti-herkraaktermijn kan derhalve worden toegewezen.

WR

PPMG_T2_WR

Hof Amsterdam 4 september 2012, TvHB 2012/22 Zie WR 2013/14. Rechtbank Utrecht (Kantonrechter) 11 juli 2012, TvHB 2012/23 Zie WR 2012/136. Rechtbank Almelo (Voorzieningenrechter) 30 juli 2012, TvHB 2012/24 Zie RVR 2012/108 in de jurisprudentierubriek WR 2013/11.

RVR 2012, nr. 12 en RVR 2013, nr. 1 Rechtbank Amsterdam 20 juni 2012, RVR 2012/116. Zie NJF 2012/427 in jurisprudentierubriek WR 2013/11. Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter) 24 juli 2012, RVR 2012/117. Zie WR 2013/4. Rechtbank 's‑Hertogenbosch (Kantonrechter Eindhoven) 2 augustus 2012, RVR 2012/122 Naar zijn aard van korte duur – huurprijs woonruimte: short-stay; woonruimte voor mensen verbonden aan onderwijsinstellingen uit Eindhoven; all-inhuurprijs. Gedeelte woningbestand verhuurster is bestemd voor de tijdelijke huur door buitenlandse studenten voor de tijd dat zij verbonden zijn aan de onderwijsinstelling. Zo’n bijzonder en kortstondig verblijfsrecht maakt het dat er sprake is van huur die naar zijn aard van korte duur is. Het bijzondere karakter en doel van deze huurovereenkomst rechtvaardigt dat huurder met voorrang woonruimte heeft kunnen vinden waarbij het systeem van toewijzing doorkruist is. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft huurder het bijzondere karakter en het doel van de overeenkomst gerealiseerd. Huurster wordt alsnog niet-ontvankelijk verklaard in de zaak van de Huurcommissie. Rechtbank Utrecht (Kantonrechter) 29 augustus 2012, RVR 2012/123 Zie WR 2013/8. Hof 's‑Hertogenbosch 16 oktober 2012, RVR 2013/2 Huurprijswijziging bedrijfsruimte: deskundigenadvies; huurder is het niet eens met de huurprijs van het adviesrapport van de BHAC. Het hof overweegt dat bij de beoordeling van de factoren die voor een huurprijsvaststelling van belang zijn, zoals welke panden kunnen dienen als vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en welke correctiefactoren bij een vergelijking moeten worden toegepast groot gewicht moet worden toegekend aan het deskundigenadvies van de BHAC. De deskundigen van de BHAC zijn door hun specifieke deskundigheid en ervaring bij uitstek in staat om dergelijke factoren op hun waarde te schatten. Bovendien nemen zij in de procedure een onafhankelijke positie in, en wordt het advies door drie deskundigen opgesteld. Bezwaren tegen het advies van de BHAC moeten met zwaarwegende argumenten aangevoerd worden en met deugdelijke


91

Pag. 0043

Jurisprudentierubriek onderbouwing Volgens vaste rechtspraak is het niet vereist dat, wanneer een rapport van deskundigen door de rechter wordt overgenomen, expliciet op alle daartegen ingebrachte bezwaren van een der partijen ingegaan wordt. Hof 's‑Hertogenbosch 14 augustus 2012, RVR 2013/3 Zie WR 2013/7. Rechtbank 's‑Gravenhage 26 september 2012, RVR 2013/5 Zie NJF 2012/471 in jurisprudentierubriek WR 2013/11. Rechtbank 's‑Hertogenbosch (Kantonrechter) 19 oktober 2012, RVR 2013/7 Huurprijswijziging bedrijfsruimte – 290-bedrijfsruimte: benoeming deskundige; procedure ex art.7:304 BW. Art. 7:304 BW is van semi-dwingend recht en slechts met goedkeuring van de rechter kan ten nadele van de huurder hiervan afgeweken worden. De regeling om tot toetsing te komen van de huurprijs in de algemene bepalingen wijkt af van art. 7:304 BW ten nadele van de huurder: het betreffende artikel in de algemene bepalingen sluit uit dat partijen slechts één deskundige kunnen benomen en het artikel bepaalt dat de huurder een deskundige benoemt en dat de verhuurder een deskundige benoemt, waarna deze deskundigen gezamenlijk een derde deskundige benoemen. Dit betreft derhalve geen gezamenlijk benoemen van deskundige(n) door de huurder en de verhuurder. Het is ten nadele van de huurder omdat de regeling huurder verplicht ten minste de kosten van de door haar benoemde deskundige en de helft van de kosten van de derde deskundige te dragen, in plaats van de helft van de kosten van één deskundige. De regeling is ook ten nadele van de huurder waar de regeling ertoe verplicht dat het advies mede is gebaseerd op een partijdig advies van de kant van de verhuurder, in plaats van op een objectief deskundigenadvies. Er is geen goedkeuring van het beding verzocht aan de kantonrechter. De huurder kan een beroep op de vernietiging van de toetsingsbepaling doen. Voor de ontvankelijkheid van het verzoek tot benoeming van deskundigen is het niet vereist dat partijen tevoren serieuze onderhandelingen hebben gevoerd. Voor een verzoek ex art. 7:304 BW is slechts vereist dat partijen met elkaar hebben afgestemd of zij overeenstemming kunnen bereiken over de benoeming van een deskundige. Behoudens bijzondere omstandigheden – die niet aanwezig zijn – is het niet aan de kantonrechter om in het kader van de onderhavige procedure instructies te geven aan de deskundige over de wijze waarop hij het onderzoek moet uitvoeren. De dag van het verzoek ex art. 7:304 lid 2 BW geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld als bedoeld in art. 7:303 lid 1, 2 en 4 BW. Indien verhuurster redenen ziet om hiervan af te wijken, kan zij zich daarop beroepen in de procedure ex art. 7:303 BW. In deze procedure wordt de deskundige niet verzocht tevens te adviseren over de huurprijs per een latere ingangsdatum. Ook de vraag over wie de kosten van de deskundige dient te betalen hoort te worden gevoerd in de procedure ex art. 7:303 BW.

92

PPMG_T2_WR

Rechtbank Utrecht (Kantonrechter 22 augustus 2012, RVR 2013/10 Zie Prg. 2012/258 in jurisprudentierubriek WR 2013/11. Rechtbank Utrecht (Kantonrechter, Voorzieningenrechter) 19 september 2012, RVR 2013/11 Dringend eigen gebruik – 290-bedrijfsruimte: spoedeisend belang; ontruiming; nog geen definitief ontwerp; herontwikkeling winkelcentrum Hoog Catharijne en stationsgebied. Gemeente betrokken bij de herontwikkeling zodat het waarschijnlijk is dat medewerking zal worden gegeven aan de bouwvergunning. Aannemelijk is dat de kantonrechter in de bodemprocedure beslist tot de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde en dat dit in hoger beroep en cassatie stand houdt. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Eerste aanleg van WR 2013/20.


WR

Pag. 0044

Actualiteitenrubriek

Actualiteitenrubriek 23

ontwikkeling dan eerder werd geraamd, doet zich in 2013 een tekort voor. Bron: Besluit van 4 december 2012, Stb. 2012, 625.

WET- EN REGELGEVING Novelle op wetsvoorstel tot invoering verhuurderheffing De invoering van de verhuurderheffing die met het wetsvoorstel Wet verhuurderheffing is beoogd, wordt beperkt tot het jaar 2013. Dit blijkt uit het op 14 januari 2013 bij de Tweede Kamer ingediende wetsvoorstel tot wijziging van de Wet verhuurderheffing. Aanleiding voor de novelle is de door de Eerste Kamer aanvaarde motie-Essers c.s. waarin de regering verzocht wordt met een novelle te komen om de verhuurderheffing van 2013 te splitsen van de jaren daaropvolgend en een nieuw voorstel uit te werken voor 2014 en volgende jaren. Het ingediende wetsvoorstel tot wijziging van de Wet verhuurderheffing strekt tot uitvoering van die motie. Aanleiding motie Door de uitvoering van de motie-Essers c.s. wordt bewerkstelligd dat de Wet verhuurderheffing uitsluitend geldt voor het jaar 2013. De aanleiding voor de motie was, dat het voor de aanpak van scheefhuren huren marktconform worden en dat hiervoor voorstellen zijn gedaan voor een inkomensafhankelijke huurverhoging van respectievelijk 1,5% – 2,5% – 6,5% boven inflatie. Ook ten behoeve van reductie van het financieel tekort is de regering voornemens is verhuurderheffing oplopend tot structureel 2,1 miljard in te voeren. Tevens is er discussie is ontstaan over de haalbaarheid van de verhuurderheffing, gekoppeld aan een ander woning waarderingssysteem. Bron: Kamerstukken II 2012/13, 33 515, nr. 1‑4. Bijlage 2 BBSH gewijzigd Met ingang van 22 december 2012 is bijlage II van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) vervangen door een nieuwe bijlage. De bijlage bevat aanwijzingen over de wijze waarop toegelaten instellingen het jaarlijkse overzicht met cijfermatige kerngegevens over het verslagjaar moeten inrichten. Het betreft een jaarlijkse update die wordt doorgevoerd. Met betrekking tot het verslagjaar 2012 zijn er onder andere wijzigingen doorgevoerd in het model ‘balans’ en is bij een aantal vraagstellingen een splitsing aangebracht tussen informatie over activiteiten die aangemerkt zijn als diensten van algemeen belang en over activiteiten die geen diensten van algemeen belang zijn. Bron: Regeling van 18 december 2012, Stcrt. 2012, 26639. Verhoging opslag op normhuur wegens bezuiniging De in art. 16 van de Wet op de huurtoeslag genoemde opslag op de normhuur die leidt tot de basishuur wordt met ingang van 1 januari 2012 verhoogd met een bedrag van € 4,87 zodat het bedrag uitkomt op € 27,44. De verhoging is een gevolg van de bezuiniging op de huurtoeslag. Door een groter gebruik van de huurtoeslag vanwege de economische situatie en door een beperkte indexering van de normhuur (eigen bijdrage) ten gevolge van de lagere netto-bijstands-

WR

PPMG_T2_WR

Voorstel aanpak scheefwonen naar parlement Verhuurders mogen vanaf 1 juli de huren verhogen met maximaal de inflatie plus 1,5%. Daar bovenop mag voor huishoudens tussen de € 33.614 en € 43.000 de huur met nog eens 1% omhoog. Voor huishoudens boven de € 43.000 is dat 5%. De voorstellen voor deze inkomensafhankelijke huurverhoging zijn vandaag door minister Blok (Wonen) naar de Tweede en Eerste Kamer gestuurd. Met de inkomensafhankelijke huurverhogingen hoopt het kabinet het scheefwonen te ontmoedigen en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Huurverhogingen van 5% Het vorige kabinet diende al wetsvoorstellen voor huurverhogingen van 5 en 1% bij de Kamer in. De Tweede Kamer stemde april vorig jaar in met de verhoging van 5%. Dat wetsvoorstel ligt nu bij de Eerste Kamer. Met de nota van wijziging die vandaag naar de Tweede Kamer is gestuurd, geeft minister Blok uitvoering aan afspraken uit het regeerakkoord. Alleen voor gereguleerde huurwoningen De extra huurverhogingen gelden alleen voor de gereguleerde huurwoningen. Verhuurders die een voorstel tot huurverhoging willen doen, kunnen een verklaring bij de Belastingdienst opvragen. Die meldt vervolgens alleen of het gezamenlijke huishoudinkomen van de bewoners al dan niet boven de wettelijk bepaalde inkomensgrenzen ligt. Hiermee kunnen sociale verhuurders verhuurderheffing financieren De extra huurverhogingen stellen sociale verhuurders in de gelegenheid de nieuwe verhuurderheffing te financieren. Minister Blok komt voor eind februari met een uitwerking van de verhuurderheffing en het Woningwaarderingsstelsel. Bron: Nieuwsbericht van het ministerie van BZK van 16 januari 2013. Commissie Hoekstra adviseert over aanpassingen toezicht woningcorporaties Het kabinet bekijkt welke rol de adviezen van de commissie Hoekstra over het toezicht op de woningcorporaties kunnen spelen bij de aangekondigde wijzigingen van de Woningwet. Dat schrijft minister Blok bij het eindverslag van de commissie dat hij vandaag naar de Tweede Kamer heeft gestuurd. Ingesteld naar aanleiding van problemen Vestia De commissie-Hoekstra werd vorig jaar ingesteld naar aanleiding van de problemen bij woningcorporatie Vestia. De opdracht was met aanbevelingen te komen over de vormgeving van het toezicht op woningcorporaties in het licht van de financiële risico’s die woningcorporaties kunnen lo-


93

Pag. 0045

Actualiteitenrubriek pen. De commissie bestond naast oud- staatsraad Rein Jan Hoekstra uit de hoogleraren Lex Hoogduin en Jan van der Schaar.

voorlopig verslag (B), memorie van antwoord (C), eindverslag (D), brief over inspanningen van de Woonbond voor toekomstbestendige huurdersorganisaties (E), verslag (F).

Voorstel verdere aanvullingen In haar eindverslag schrijft de commissie dat het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet dat nu bij de Eerste Kamer ligt, al bijdraagt aan de verbetering van het toezicht op woningcorporaties. De commissie stelt verder aanvullende maatregelen voor die zowel het in- als externe toezicht versterken.

Kamerstukken I 2012/13, 32 769: Herziening van de regels over toegelaten instellingen en instelling van een Financiële Autoriteit Volkshuisvesting; gewijzigd voorstel van wet (A), voorlopig verslag (B).

Grotere betrokkenheid Raad van Toezicht Zo pleit de commissie-Hoekstra voor een grotere betrokkenheid van de Raad van Toezicht bij het strategisch beleid van het corporatiebestuur. Verder adviseert de commissie om bij het ministerie een aparte inspectie te beleggen. De financieel toezichthouder CFV en het waarborgfonds WSW moeten beter samenwerken. Een nieuw op te richten ‘saneringsorganisatie’ moet van deze instellingen taken overnemen wanneer er bij corporaties in nood wordt ingegrepen. Bron: Nieuwsbericht ministerie van BZK van 14 januari 2013.

STAND VAN ZAKEN WETGEVING (Bijgewerkt t/m 28 januari 2013. De wijzigingen sinds de vorige aflevering zijn cursief gezet.) Deze rubriek bevat een overzicht van recent vastgestelde en/of in werking getreden weten regelgeving alsmede een overzicht van de wetsvoorstellen die op het gebied van het huurrecht bij het parlement aanhangig zijn. Staatsblad Stb. 2012, 517: Inwerkingtreding wijziging Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (verhoging maximumpercentage saneringsheffing). Inwerkingtreding: 30 oktober 2012. Stb. 2012, 518: Wijziging Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met woonruimte in beschermd monument en beschermd stadsen dorpsgezicht). Inwerkingtreding: dit besluit treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Stb. 2012, 625: Wijziging Wet op de huurtoeslag (verhoging van het bedrag waarmee de normhuur wordt verhoogd). Inwerkingtreding: dit besluit treedt in werking met ingang van 1 januari 2013 Staatscourant Stcrt. 2012, 25 199: Regeling huurtoeslaggrenzen 2013. Eerste kamer Kamerstukken I 2010/11, 30 856: wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurder (verbetering positie en zeggenschap huurder). Gewijzigd voorstel van Wet (A),

94

PPMG_T2_WR

Kamerstukken I 2012/13, 33 129: wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen). Brief minister met afschrift brief aan Tweede Kamer over uitspraak Rechtbank Den Haag d.d. 13 april 2012 (A), gewijzigd voorstel van wet (B), verslag (C), nota naar aanleiding van het verslag (D), brief inzake informering voornemens sectorbeleid 2012-2016 van het CFV (E), brief minister over onder meer de congruentie tussen de onderhavige wetsvoorstellen (Kamerstuk 33 129 en Kamerstuk 33 330) (F), verslag van een schriftelijk overleg over de samenhang tussen de wetsvoorstellen 33 129 en 33 330 en huurbelasting als alternatief voor de maatregel waarbij de Belastingdienst de verhuurder informeert over het inkomen huurder (G), brief inzake uitstel beantwoording brief van 20 november 2012 (H), verslag van een schriftelijk overleg (I). Kamerstukken I 2012/13, 33 407: Wet verhuurderheffing; Gewijzigd voorstel van wet (A), gewijzigd voorstel van wet (A herdruk), Belastingplan 2013; Brief staatssecretaris inzake wijzigingen pakket Belastingplan 2013 c.a., in verband met diverse aangenomen en ingetrokken wetsvoorstellen (B), memorie van antwoord (C), verslag van de vaste commissies voor Financiën, en voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (D), nota naar aanleiding van het verslag (E), motie over onder meer een novelle om te komen tot een splitsing van de verhuurderheffing 2013 van de jaren daaropvolgend (F), Wet verhuurderheffing; Motie om de verhuurderheffing alleen toe te passen op partijen met Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) als kerntaak, niet op partijen zonder DAEB-activiteiten (G). Tweede Kamer Kamerstukken II 2012/13, 27 926: Huurbeleid. Nr. 1‑180 betreft de periode t/m maart 2011, motie om het project Huur op Maat met drie jaar te verlengen (nr. 181), motie om erop toe te zien dat voldoende aanbod in de huursector voor (lage) middeninkomens aanwezig is en zal blijven (nr. 182), motie om de jaarlijkse huurverhoging vast te stellen op maximaal 1,3% per 1 juli 2012 (nr. 183), gewijzigde motie die ertoe strekt dat er voldoende aanbod in de huursector is en zal blijven voor (lage) middeninkomens (nr. 185), brief minister (nr. 186), brief minister bij de aanbieding van het onderzoeksrapport ‘Beleidsevaluatie verzoekschriftprocedure Wet op het overleg huurders verhuurder’ (nr. 187), brief minister ter aanbieding ontwerpbesluit tot wijziging van de Wet op de huurtoeslag (verhoging van het bedrag waarmee de normhuur wordt verhoogd tot de basishuur) (nr. 188), lijst van vragen en antwoorden over het ontwerp-


WR

Pag. 0046

Actualiteitenrubriek besluit tot wijziging van de Wet op de huurtoeslag (nr. 189), brief minister over een experiment dat in Amsterdam wordt voorbereid t.a.v. flexibel huren (nr. 190), verslag algemeen overleg gehouden op 7 maart 2012, inzake onder meer Huurbeleid voor de periode 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013 (Kamerstuk 27 926, nr. 175) (nr. 191), brief minister met jaarverslag betreffende de Wet op de huurtoeslag 2011 (nr. 192). Kamerstukken II 2012/13, 32 271: Nieuwe regels met betrekking tot de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Huisvestingswet 2012). Koninklijke boodschap (nr. 1), voorstel van wet (nr. 2), memorie van toelichting (nr. 3), advies en nader rapport (nr. 4), verslag (nr. 5), brief ter aanbieding van het advies bij het wetsvoorstel (nr. 6), nota naar aanleiding van het verslag (nr. 7), nota van wijziging (nr. 8), amendement van het lid Ortega-Martijn dat regelt dat weer de mogelijkheid wordt geboden om ten behoeve van de leefbaarheid bij de toewijzing van woningen in specifieke complexen of straten te selecteren op sociale kenmerken (nr. 9), amendement dat regelt dat niet alleen mantelzorgers voorrang kunnen krijgen bij de woningtoewijzing, maar ook diegenen die mantelzorg ontvangen (nr. 10), tweede nota van wijziging (nr. 11). Kamerstukken II 2012/13, 32 730: Ligplaatsen voor woonboten. Brief staatssecretaris over de voorgenomen huurprijsverhoging van ligplaatsen voor woonboten (nr. 1), verslag schriftelijk overleg (nr. 2), motie over rechtsbescherming woonbootbewoners (nr. 3), motie over opschorting huurverhoging (nr. 4), motie over maximale huurstijging en overgangsrecht (nr. 5), brief staatssecretaris over de huurprijsherziening ligplaatsen voor woonboten (nr. 6), brief staatssecretaris bij aanbieding verslag overleg tussen de vertegenwoordigers van verschillende koepels van woonbootbewoners en het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB) (nr. 7), brief minister naar aanleiding van het verzoek van de vaste commissie voor Financiën om een onafhankelijk onderzoek naar huurbescherming van woonbootbewoners (nr. 8), verslag algemeen overleg van 22 maart 2012 over onder andere een aangepast voorstel huurprijsherziening ligplaatsen woonboten in rijkswateren (nr. 9), motie over onder andere een ingroeiregeling van tien jaar en een betalingsregeling met hardheidsclausule (nr. 10), motie over huurprijsherziening voor ligplaatsen van woonboten (nr. 11), motie over verbeteren rechtsbescherming van woonbootbewoners (nr. 12), brief van de regering, bericht over de uitvoering van de motie Paulus Jansen c.s. over de rechtsbescherming van woonbootbewoners (nr. 13), brief regering, vervolg voortgang onderzoek naar de bescherming van woonbootbewoners (nr. 14). Kamerstukken II 2012/13, 32 847: Integrale visie op de woningmarkt. Nr. 1 t/m 19 betreft de periode t/m maart 2012, moties (nr. 20 t/m 22), brief minister bij aanbieding Investerings- en Innovatieagenda woningen utiliteitsbouw (nr. 23), brief minister (nr. 24), brief regering; Kabinetsreactie Actieagenda Bouwteam (nr. 25); brief regering; Reactie op

WR

PPMG_T2_WR

verzoek van het lid Monasch inzake de uitvoering van de motie van de leden Monasch en Lucassen over de leennormen van het Nibud (nr. 26), brief regering; vernieuwde CBS-statistiek en scheefwonen (nr. 27), brief regering: Actieplan ouderenhuisvesting (nr. 28), brief regering: Revolverende Fondsen (nr. 29), brief regering: Uitstel beantwoording vragen van het lid Monasch over het rapport van het EIB over de situatie in de bouwsector (nr. 30), brief minister met een schriftelijke reactie op het rapport van het EIB over de situatie in de bouwsector (nr. 31), brief minister met haar reactie op de motie van de leden Monasch en Lucassen over hypothecaire leennormen van het Nibud (nr. 32), brief minister ter aanbieding van het onderzoek van bureau ABFresearch naar de opgave voor stedelijke vernieuwing en woningbouw (nr. 33), brief minister ter aanbieding van onderzoek van het PBL naar woningmarkteffecten staatssteunregeling (nr. 34), brief minister over de voortgang van de uitvoering Kwaliteitssprong Rotterdam-Zuid en de rol van de rijksoverheid binnen dit programma (nr. 35), brief regering, reactie op het rapport ‘Opgave stedelijke vernieuwing en woningbouw’ (nr. 36), brief regering, Ministeriële regeling hypothecair krediet (nr. 37), brief regering, reactie op verzoek van het lid Knops in zake verkenning dhr. Van Dijkhuizen, vice-voorzitter van de bank NBIC inzake huizenfinanciering (nr. 38). Kamerstukken II 2011/12, 33 018: Wijziging Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met verbetering huurbescherming huurders bedrijfsruimte. Geleidende brief (nr. 1), voorstel van wet (nr. 2), memorie van toelichting (nr. 3), advies van de Raad van State en nader rapport; advies van de Raad van State en reactie van de indieners (nr. 4), nota van wijziging (nr. 5), verslag (nader, tweede nader etc.) (nr. 6). Kamerstukken II 2011/12, 33 124: Wijziging van de Woningwet en enige andere wetten in verband met de implementatie van richtlijn 2010/31/EU van het Europees parlement en de Raad van 19 mei 2010 betreffende de energieprestatie van gebouwen (Wet kenbaarheid energieprestatie gebouwen). Koninklijke boodschap (nr. 1), voorstel van wet (nr. 2), memorie van toelichting (nr. 3), advies Raad van State en nader rapport (nr. 4), verslag (nr. 5), nota naar aanleiding van het verslag (nr. 6), nota van wijziging (nr. 7), brief minister (nr. 8), nota van verbetering (nr. 9), amendement van de leden De Boer en Van Bochove over de noodzaak voor de eigenaar van een gebouw om te beschikken over een energieprestatiecertificaat berekend aan de hand van het bouwjaar (nr. 10), amendement van de leden De Boer en Van Bochove over het schrappen van de sanctie voor de koopsector (nr. 11), nota van wijziging; Tweede nota van wijziging (nr. 12), voorlichting van de Raad van state naar aanleiding van de amendementen 33 124, nrs. 10 en 11 inzake energieprestatie gebouwen (op verzoek minister van BZK) (nr. 13), brief minister met reactie van de minister naar aanleiding van de voorlichting van de Raad van State over amendementen 33 124, nrs. 10 en 11 inzake kenbaarheid energieprestatie gebouwen , (nr. 14), nota van wij-


95

Pag. 0047

Actualiteitenrubriek ziging (nr. 15), amendement dat er voor zorgt dat er geen verplichting is voor bezitters van gebouwen om een energielabel te verstrekken aan huurders of kopers (nr. 16), amendement over een uitzondering op de verplichting bij gedwongen verkoop (nr. 17), brief regering: reactie op verzoek commissie om een overzicht van de sanctiesystemen EPBD-richtlijnen (nr. 18), motie Paulus Jansen over een gratis energielabel bij gebreken (nr. 19), motie Paulus Jansen over een regeling van de opslag van opnamegegevens (nr. 20) amendement van de leden Knops en Visser dat deze wet na twee jaar wordt geëvalueerd (nr. 21), motie van Toorenburg en Visser over een brandbrief aan de commissie-Stoiber over verlichting administratieve lastendruk (nr. 22), motie Van Tongeren over het energielabel (nr. 23), motie Visser en Van Tongeren over het energieprestatiecertificaat (nr. 24), motie Visser en Van Tongeren over het vereenvoudigen van het energieprestatiecertificaat (nr. 25), brief minister over eigendom en de centrale opslag van opnamegegevens voor het energielabel (nr. 26).

vindt de teksten en bronnen die voor de uitleg van de thans geldende regelgeving bepalend zijn, waar nodig met doorverwijzing naar meer uitgebreide vindplaatsen. Aanverwante relevante regelgeving is zonder commentaar opgenomen. Iedereen die met de praktijk van het huurrecht te maken heeft kan met dit boek zich snel op het geldend recht oriënteren. Deze editie is bijgewerkt tot en met 1 september 2012.

Kamerstukken II 2012/13, 33 330: Wijziging Boek 7 BW en Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging voor huishoudinkomens van de tweede categorie); Koninklijke boodschap (nr. 1), voorstel van wet (nr. 2), memorie van toelichting (nr. 3), nader rapport (nr. 4), brief minister met haar reactie op het advies van het Cbp bij het wetsvoorstel huurverhoging op grond van tweede categorie huishoudinkomens) (Kamerstuk 33 330) (nr. 5), verslag (nr. 6), brief minister bij aanbieding nota naar aanleiding van het verslag en een nota van wijziging bij genoemd wetsvoorstel (Kamerstuk 33 330, nrs. 8 en 9) met informatie inzake genoemd wetsvoorstel (nr. 7), nota naar aanleiding van het verslag (nr. 8), nota van wijziging (nr. 9). Kamerstukken II 2012/13, 33 436: Wijziging van de Leegstandwet in verband met de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur bij leegstand woningen. Koninklijke boodschap (nr. 1), voorstel van wet (nr. 2), memorie van toelichting (nr. 3), verslag (nr. 4).

BOEKAANKONDIGING Tekst & Commentaar Huurrecht Mw. mr. R.A. Dozy ,mr. F. van der Hoek, jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper, mr. Y.A.M. Jacobs, mr. H.J. Rossel Vijfde druk Deventer: Kluwer 2012 Tekst & Commentaar Huurrecht geeft een artikelsgewijs overzicht van en commentaar op het in het BW vastgelegde huurrecht en de bijbehorende uitvoeringsregelgeving. De belangrijkste wetteksten van vóór 1 augustus 2003 zijn in de bijlagen opgenomen evenals de Overgangsbepalingen. Titel 7.4 wordt per artikel en rubrieksgewijs uitgelegd met verwijzing naar wetsgeschiedenis en rechtspraak, en waar nodig rekening gehouden met het ‘oude’ huurrecht en voor het overgangsrecht. Bij de rechtspraak ligt de nadruk op de cassatierechtspraak maar ook de lijn van de lagere rechtspraak wordt vermeld in voorkomende gevallen. De lezer

96

PPMG_T2_WR


WR

Pag. 0048

Advocatentuchtrecht


3

18-02-13

13:55

Vind snel alle informatie die u nodig heeft met de Kluwer Navigator Collecties Advocatuur

Collectie Vastgoedrecht u een n m e e N oefr p s i t a gr ment. e n n o b a

U stelt de hoogste eisen aan de kwaliteit van vakinformatie. In de nieuwe Kluwer Navigator Collecties Advocatuur heeft Kluwer alle relevante bronnen per rechtsgebied aan elkaar gekoppeld. Zo ook in de Collectie Vastgoedrecht. Beschikbaar via de nieuwe gebruiksvriendelijke portal, de Kluwer Navigator. Actueel en van hoge kwaliteit. Toegesneden op de dagelijkse praktijk van een advocatenkantoor. De Collectie Vastgoedrecht bevat onder meer titels als Groene Serie Huurrecht, Bouwrecht en WR Tijdschrift voor Huurrecht. Daarnaast relevante delen van de Asser serie, Tekst & Commentaar, Rechtspraak van de week, Modellen voor de Rechtspraktijk, NJ en NJB. Ook de Nederlandse wetgeving met toelichting (Lexplicatie) en Data Juridica zijn onderdeel van deze Collectie.

Meer informatie of een gratis proefabonnement? Ga naar kluwernavigator.nl/advocatuur of neem contact met ons op: 0570 673 591 of [email protected]


4

18-02-13

13:55

2. Tijdschrift voor * *

Recommend Documents