Znalecký posudek č. 2504/23/16 Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dražbu
Předmět ocenění:
Rodinný dům - bez nebytových prostor
Název nemovitosti: Číslo popisné: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
Rodinný dům Na pozemku parc. č.: 34 st. 58/1 st. 58/1 Špejchar, bývalé chlévy na St.58/1 LV č.: Podmoky u Golčova Jeníkova 1458 Okres: Kraj Vysočina Havlíčkův Brod Část obce: Podmoky Podmoky PSČ: 58282 Číslo orientační:
Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Lucie Koubíková, Podmoky 34, 58282 Podmoky, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Lucie Koubíková, Podmoky 34, 58282 Podmoky, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Objednatel:
GAVLAS,spol.s r.o.
Adresa:
Politických vězňů 21, 110 00 Ptaha 1
ÚČEL OCENĚNÍ:
ocenění stávajícího stavu
tel.: 221666666
Pro účel Veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav
250 000 Kč
Stav ke dni / Prohlídka:
13.7.2016 / 13.7.2016
Hodnota pozemku a možnost provizorního bydlení.
Vypracoval:
Josef Musil
tel.: 608539275
Adresa: Datum:
Zbraslavice 33, 285 21 Zbraslavice 20.7.2016
e-mail:
[email protected]
Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně 12 stran příloh.
......................................... podpis, příp. razítko
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:
Kraj Vysočina Podmoky u Golčova Jeníkova
Obec, část obce: Ulice:
Rodinný dům
Podmoky, Podmoky
Počet obyvatel: Číslo popisné:
stávající stav
budoucí stav
0/1/NE
//
Počet podlaží PP/NP/Podkroví Počet bytových jednotek / typy Garáže v objektu / počet stání: Zastavěná plocha 1NP: Obestavěný prostor: Jednotková cena: Celková výměra pozemku: Započitatelná plocha Podlahová plocha – obytná/nebytová část Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost:
138 m2 666 m3 4 500 Kč/m3 884 m2 89,20 m2 89,20 m2 0,00 m2 166 50 76,85 % 100,00 %
Technický stav stavby: Energetický průkaz stavby: Vytápění: Typ konstrukce domu: Druh stavby: Forma užívání: Rekonstrukce celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce:
neudržovaná k částečné rekonstrukci Není lokální - tuhá paliva zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) solitérní bydlení celková dílčí 2010 střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní
1 ano
125 34
3+kk
Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace
Rekapitulace rizik Rizika: Pojištění proti povodni:
Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3; doporučuji
Na nemovitostech jsou zřízeny zástavní práva,nařízené exekuce atd. Po realizaci dražby pozbudou tyto omezení platnosti.
Základní popis: Pozemek st. 58/1 – zastavěná plocha a nádvoří Stavba RD zděný dům ,s obytným přízemím a s půdním prostorem s bytem 3+k.k. s příslušenstvím – koupelnou a s WC, zastavěná plocha 138 m2, užitná plocha bytu 89,2 m2. V přední části pozemku špejchar, v zadní části za domem bývalý chlév,, stav této stavby velmi špatný, s hodnotou není uvažováno. Běžné příslušenství,studna,stará jímka,přípojky sítí. Nejsou vrata, pozemek je veřejně přístupný, není uzavřeno schodiště na půdu, zde také možnost veřejného přístupu. Studna je pouze s užitkovou vodou,.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Podmoky jsou malou obcí prakticky bez vybavenosti. Obec v přírodě,čisté ovzduší. Umístění obce je stranou od hlavní silnice Kolín - Jihlava, k obci vede slepá silnice,která zde končí. Zastávka autobusů cca 1,5 km. Běžná vybavenost je v Golčově Jeníkově cca 3 km, zde je i vlakové nádraží na trati Praha - Brno. V obci je především zástavba starších RD, některé jsou využívány jako rekreační chalupy. Oceňované nemovitosti jsou situovány v centrální části, v minulosti byly využívány jako zemědělská usedlost, v současnosti jsou nemovitosti bez využití, naposledy byly využívány k rodinnému bydlení.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Stavby dle informace z roku 1850, bývalá zemědělská usedlost. RD čp. 34 je zděný,přízemní s půdním prostorem. Kolem roku 2010 byla provedena rekonstrukce převážné části interiéru domu, částečné vyspravení krovů a nová tašková krytina. V interiéru nové rozvody elektřiny a vody, omítky,podlahové krytiny a nové vybavení koupelny,WC, zde keramické obklady a dlažby. Okna jsou původní dvojitá,fasáda opadaná. Jsou zrekonstruovány prostory chodby,kuchyně,ložnice,koupelny a WC. Obývaná část byt 3+k.k. s příslušenstvím. Pokoj u předního štítu dosud v nedokončené rekonstrukci,zde původní prkenné podlahy,tuto místnost nelze běžně obývat,slouží jako skladiště. Voda zavedena z vlastní studny,odkanalizování do jímky. Voda ve studni pouze užitková. Pozemek je uzavřen od komunikace a z bočních stran( vlastními stavby) a stodolami sousedů, přístup z místní komunikace,zde nejsou osazena vrata, v zadní části starý zborcený plot. Pozemek není udržován,je zarostlý vyššími travinami. Kromě stavby RD je zde stavba bývalého špejcharu, v minulosti zde byly 2.nadzemní podlaží a půdní prostor, v současnosti objekt nelze běžně užívat,podlaha v přízemí je vybourána, jsou pouze stropní trámy bez podlah, stará tašková krytina u štítů chybí tašky a oplechování. V zadní části dvora je bývalý chlév, stav velmi špatný, stavba hrozí zřícením.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1850 Dílčí rekonstrukce v r. 2010 Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1389/1 pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku ⌧ z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 1389/1
Druh pozemku Silnice
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Kraj Vysočina / Kraj Vysočina
-3-
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu V současnosti jsou nemovitosti neobývány, dle zjištění již dlouhodoběji, odpojen el.proud,nefunkční domácí vodárna.
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3
Pojištění proti povodni / záplavě:
doporučuji
není nutné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Povodňová zóna 3, nutnost připojištění proti povodni.
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Zástavní právo a exekuční nařízení zaniknou veřejnou dražbou.
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1458 Kraj: Obec: Ulice:
CZ063 Kraj Vysočina 548251 Podmoky
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0631 Havlíčkův Brod 635537 Podmoky u Golčova Jeníkova
Vlastníci FO
RČ:
Podíl Lucie Koubíková
Podmoky 34, 58282 Podmoky
Stavby část obce Podmoky
Zemědělská usedlost
č.p. 34
1/1
stavba je součástí pozemku ANO
na pozemku p.č. st. 58/1
Pozemky st. 58/1
Stavební parcela
884 m2
Parcela KN
-4-
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Starý zděný RD s obytným přízemím a s půdou. Zdivo masivní kamenné, stropy v převážné části klenbové,nad předním pokoji dřevěné s rovným podhledem, krov sedlový,tašková krytina, fasáda vápenná opadaná,okna původní dřevěná dvojitá,vytápění kamny. Cca před 6 roky byla provedena nová krytina a renovace interiéru domu. nové rozvody elektro a vody,zřízeny přípojky vody a kanalizace, renovace omítek,podlahové krytiny,vybavení koupelny,obklady a dlažby,. Voda zavedena z vlastní studny, je pouze užitková, pitnou vodu je nutno donášet. Běžně lze obývat část domu 2+k.k., přední pokoj je v dosud nedokončené rekonstrukci, využití jako sklad. Původní okna,opadaná fasáda,v místech zjevná vlhkost, nevyhovující schodiště na půdu ( volný přístup ze dvora , nejsou osazeny dveře), prkenný štít v zadní straně RD. Tyto konstrukce jsou zanedbané a bude nutno uvažovat s renovacemi. Za současného stavu RD s novější krytinou,předpoklad další životnosti cca 50 let, k tomuto stanoveno opotřebení.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží přízemí
Zastavěná plocha 138,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti přízemí chodba pokoj s k.k. ložnice koupelna,WC pokoj - sklad schodiště přízemí - celkem
Podlahová plocha 12,50 m2 20,20 m2 16,60 m2 7,10 m2 28,00 m2 4,80 m2 89,20 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název přízemí (138)*(3,20) zastřešení 138*3,25/2 Obestavěný prostor - celkem:
Započitatelná plocha podlaží 89,20 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
12,50m2 20,20m2 16,60m2 7,10m2 28,00m2 4,80m2 89,20 m2
= = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu
kamenné zděné kamenné tl.90 cm klenbové krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady cihelné náplňové původní dvojitá PVC keramická dlažba kamna na tuhá paliva třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler chybí
-5-
Obestavěný prostor 441,60 m3 224,25 m3 665,85 m3
Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
žumpa elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
138 665,85 4 500 100,00 2 996 325 166 50 76,85 693 589
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou přiměřené výměry, jsou veřejně přístupné,nejsou osazena vrata do dvora,ploty zchátralé, . Je zde studna s užitkovou vodou,jímka na vyvážení. V přední části je stavba špejcharu, kamenné zdivo, 2.NP,nejsou však podlahy v přízemí ani v patře, u štítů chybí krytina, nosné kamenné zdivo zachovalé,objekt je bez vybavení,zastavěná plocha 54 m 2. V zadní části dvora je stavba bývalého chléva, zde stav havarijní, zdivo v místech zborcené,střecha propadlá, stavba bez hodnoty. V ulici před domem je plynovod, možnost zřízení plynové přípojky.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
st. 58/1
Výměra m2 884 884
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 100 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 88 400 88 400
Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Nemovitosti nebudou obchodovány, budou vydraženy ve veřejné dražbě.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Věcná hodnota Reprodukční hodnota - hlavní stavby Obvyklá cena
budoucí stav
781 989 Kč
0 Kč
2 996 325 Kč
0 Kč
250 000 Kč
- z toho hodnota pozemku
88 400 Kč
0 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Povodňová zóna 3, doporučuji připojištění proti povodni. Zástavní právo a exekuční nařízení zaniknou veřejnou dražbou. RD má zavedenou vodu z vlastní studny, dle sdělení paní Koubíkové není voda pitná. Pitnou vodu je nutno donášet. O bydlení na venkově je v současnosti malý zájem.Lépe se zde obchodují kvalitně vybavené a dobře udržované RD s možností využití k individuální rekreaci. V tomto případě se jedná o starší dům s novými instalacemi,vybavením koupelny,avšak s nutností dalších rozsáhlých renovací. Tyto nemovitosti jsou obchodovatelné velmi obtížně.K tomuto je přihlédnuto při stanovení OC. Tato stanovena s přihlédnutím k hodnotě pozemku a možnosti provizorního bydlení.
-6-
Na nemovitostech jsou zřízeny zástavní práva a nařízené exekuce,. Prodejem v insolvenci tato omezení zanikají a neovlivňují tudíž hodnotu oceňovaných nemovitostí ( předmětu dražby ). Par.13 zák.26/200 Sb. náklady na právní vady. - Nejsou
Silné stránky nemovitosti Je možnost připojení na plyn, rozvody v ulici před domem.
Slabé stránky nemovitosti Bydlení na venkově, nutnost dojíždění. Odpojen elektrický proud. V RD pouze užitková voda, nutno uvažovat s dalšími náklady na renovace domu,případně uzavřením pozemku osazením vrat,i s výstavbou vrtané studny s pitnou vodou. Lokalita s nebezpečím záplavy.
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceny: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
7,00 %
250 000Kč 0Kč 42 000Kč 88 400Kč 161 600Kč 89,20m2 1 812Kč/m2
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z KN z LV 1458 pro k.ú. Podmoky u Golčova Jeníkova Snímek z KM Přístup k nemovitostem Fotodokumentace Informace povodňová zóna Mapa oblasti Údaje a informace sdělené při místním šetření a zjištěné skutečnosti
počet stran A4 v příloze 2 2 1 3 1 3
Ocenění je zpracováno dle par.2 odst.1 zák.č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů cenou obvyklou.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr. 1406/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2504/23/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2504/23/16. Pozn: tento odhad slouží pouze jako jeden z podkladů k veřejné dražbě ,nelze jej použít pro jiné účely,pro finanční úřady apod.
-7-
LV str.1
-8-
LV str.2
-9-
Snímek z KM
- 10 -
Letecký snímek okolí
- 11 -
Přístup
- 12 -
Fotodokumentace ze dne 13.7.2016
RD , špejchar
špejchar, RD
RD ze dvora
špejchar ze dvora
vstup do domu
RD zadní pohled
okna z ulice
čp.
- 13 -
interiér RD
pokoj s k.k.
pokoj s k.k.
pokoj s k.k.
ložnice
chodba
koupelna
WC
pokoj - sklad
- 14 -
pokoj s k.k. strop
ložnice strop
půda - krovy
schody na půdu
zadní štít RD
bývalé chlévy
špejchar přízemí bez podlahy
špejchar patro bez podlahy
- 15 -
Povodňová zóna
- 16 -
Mapa oblasti
- 17 -
Mapa okolí
- 18 -
Mapa obce
- 19 -
