11 o zjištěné a obvyklé ceně nemovitosti čp. 26 v k.ú. Dolní Bučice, obec Vrdy, okres Kutná Hora

Znalecký posudek č. 4020/70/11 o zjištěné a obvyklé ceně nemovitosti čp. 26 v k.ú. Dolní Bučice, obec Vrdy, okres Kutná Hora

Objednatel posudku:

JUDr. Ján Locek soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova 394 284 01 Kutná Hora

Účel posudku:

092 EX 94/10-33 exekuční řízení

Podle stavu ke dni 29.8.2011 posudek vypracoval: Ing. Luboš Bočák Kaňk 165 284 04 Kutná Hora tel.: 327 561 858, 602 367 970 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních.

V Kutné Hoře, 9.9.2011

Rodinný dům

Vrdy-Dolní Bučice, Tylova č.p. 26

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je : - ocenit nemovitosti, její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinného, a to : - parcela č. st. 222, výměra 342 m2, zastavená plocha a nádvoří, zapsané v katastru nemovitostí vedeném KÚ pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora, pro obec Vrdy, katastrální území Dolní Bučice na LV 299 - parcela č. 5/3, výměra 539 m2, zahrada, zapsané v katastru nemovitostí vedeném KÚ pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora, pro obec Vrdy, katastrální území Dolní Bučice na LV 299 - stavba Dolní Bučice, čp. 26, způsob využití : bydlení, stojící na parcele č. st. 222, zapsané v katastru nemovitostí vedeném KÚ pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora, pro obec Vrdy, katastrální území Dolní Bučice na LV 299 Znalecký posudek bude vyhotoven ve třech vyhotoveních a bude zde uvedeno : a) cena zjištěná b) cena obecná c) cena jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Dolní Bučice 26 285 71 Vrdy Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Dolní Bučice

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.8.2011 za přítomnosti pana Jiřího Štěpničky.

Znalecký posudek

4020/70/11

Strana 2 (celkem 24)

Rodinný dům


4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora ze dne 4.8.2011, LV č. 299 pro k.ú. Dolní Bučice - snímek z katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). - databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES - realitní inzerce

5. Vlastnické a evidenční údaje: Štěpnička Jiří 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření celé nemovitosti včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leika DISTO. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost je rodinný dům s příslušenstvím a pozemky, situovaný v zastavěné části osady. Příslušenství tvoří kolna, venkovní úpravy (zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, oplocení, plotová vrátka, jímka) a trvalé porosty. Příslušenství nemá zásadní vliv na obecnou cenu nemovitosti, k jeho existenci bylo přihlédnuto při stanovení výsledné ceny. Žádná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. K zástavním právům a exekučním příkazům uvedeným na LV není v ocenění přihlíženo.

Znalecký posudek

4020/70/11


Rodinný dům


8. Obsah posudku:

A) Zjištěná cena a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Vedlejší stavby b1) Kolna b2) Kolna s garážovým stáním c) Pozemky c1) Pozemky

B) Obvyklá cena a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům b) Vedlejší stavby b1) Kolna b2) Kolna s garážovým stáním c) Pozemky c1) Pozemky

Znalecký posudek

4020/70/11


Rodinný dům


9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům Samostatně stojící rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, částečné podsklepení a částečné podkroví. Stáří nebylo doloženo, stavební povolení na dům bylo vydáno v roce 1952, v roce 1971 nebylo dokončeno podkroví. Od roku 2005 probíhá modernizace, při níž byla vyměněna okna za plastová, provedeny plovoucí podlahy a dlažby, modernizované koupelny s WC. Dispozice: 1.PP sklep

Celkem s 1/2 sklepa

4,73

147,24 144,87

1.NP kuchyň pokoj pokoj chodba koupelna WC spíž veranda

15,52 22,56 22,80 7,59 5,09 1,34 3,20 4,96

součet

83,06

Podkroví pokoj pokoj chodba koupelna s WC součet

22,80 22,75 8,08 5,82 59,45

b) Vedlejší stavby b1) Kolna Zděný jednopodlažní objekt situovaný na pozemku za domem. D i s p o z i c e : dílna, prádelna, kolna b2) Kolna s garážovým stáním Zděný jednopodlažní objekt situovaný na pozemku za domem. D i s p o z i c e : garážové stání

d) Pozemky d1) Pozemky Pozemky jsou situované v zastavěné části osady, přístupné jsou po místní zpevněné komunikaci. Zastavěná plocha č. st. 222 je částečně zastavěná oceňovaným rodinným domem a vedlejšími stavbami, zbytek tvoří dvorek, zahrada p.č. 5/3 na stavební pozemek navazuje severním směrem. Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, pitné vody, kanalizace a zemního plynu.

Znalecký posudek

4020/70/11


Rodinný dům


B. Posudek Popis, výměry, hodnocení a ocenění objektů:

A) Zjištěná cena Zjištěná (Administrativní) cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 59 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 849,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP:

(1,95*1,34+2,55*0,83)*1,2 9,97*10,70+9,80*2,23

Název podlaží 1.PP: 1.NP:

Zastavěná plocha 5,68 m2 128,53 m2

Obestavěný prostor: 1.PP: ((1,95*1,34+2,55*0,83)*1,2)*(1,30) 1.NP: 9,97*10,70*3,00 + 9,80*2,23 *3,40 Podkroví: 9,97*10,70*(9,10-3,00) /2 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

= =

5,68 m2 128,53 m2 Konstrukční výška 1,30 m 3,00 m

= = = =

7,38 m3 394,34 m3 325,37 m3 727,09 m3

ZP1 = 128,53 m2 ZP = 134,21 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,04

Znalecký posudek

4020/70/11


Rodinný dům


Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, - instalován plyn.kotel, odmontované radiátory 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 59 let:

č.

Vi

I

typ A

III III II II V

0,00 0,00 0,00 0,01 0,08

II

-0,04

IV

0,05

I II II

0,00 -0,03 0,00

III III III

0,01 0,00 0,85

č.

Pi

I II

0,00 0,02

II IV

-0,01 0,03

II

0,00

II

0,00

II

0,00

III

0,00

II I III II

0,00 -0,04 0,00 0,00

0,70

12

Index vybavení IV = (1 +

Vi ) * V13 * 0,70 = 0,643 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

Znalecký posudek

4020/70/11


Rodinný dům

Vrdy-Dolní Bučice, Tylova č.p. 26 12

Index polohy IP = (1 +

Pi ) = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - Realitní trh je ve výrazném poklesu. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

I

-0,10

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 +

Ti ) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,643 * 1,000 * 0,900 = 0,579

Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 849,- Kč/m3 * 0,579 = 2 807,57 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 807,57 Kč/m3 * 727,09 m3 = 2 041 356,07 Kč Rodinný dům - zjištěná cena =

2 041 356,07 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Kolna - § 7 Zděný jednopodlažní objekt situovaný na pozemku za domem. D i s p o z i c e : dílna, prádelna, kolna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

8,19*3,84

Název podlaží 1.NP: Obestavěný prostor: 1.NP: (8,19*3,84)*(2,72+4,23)/2 Obestavěný prostor – celkem:

Znalecký posudek

4020/70/11

= Zastavěná plocha 31,45 m2

31,45 m2 Konstrukční výška 2,72 m

= =

109,29 m3 109,29 m3


Rodinný dům


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy zděné tl. 30 cm

Hodnocení standardu S S S S S S S X S S S S

sedlový pálená krytina pozinkovaný plech břízolitová omítka hladké do kovových zárubní jednoduchá betonové světelná a motorová

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10 1,00 8,20 1,00 5,80 100,00 1,0000

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 1,0000 0,8500 2,1130 1,1570

Základní cena upravená

=

2 597,54 Kč/m3

109,29 m3 * 2 597,54 Kč/m3

Plná cena:

=

283 885,15 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 70,000 %

-

198 719,61 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

85 165,54 Kč

Znalecký posudek

4020/70/11


Rodinný dům


b2) Kolna s garážovým stáním - § 7 Zděný jednopodlažní objekt situovaný na pozemku za domem. D i s p o z i c e : garážové stání Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:



4,16 * 6,50

27,04 m2

=

Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 27,04 m2

Obestavěný prostor: 1.NP: (4,16 * 6,50)*(2,30+2,50)/2 Obestavěný prostor – celkem:

Konstrukční výška 2,30 m

64,90 m3 64,90 m3

= =


Provedení




pultový svařované pásy pozinkovaný plech břízolitová omítka kovové jednoduchá betonové světelná a motorová

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina Znalecký posudek

4020/70/11

Hodnocení standardu S S S S S

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 Strana 10 (celkem 24)

Rodinný dům


6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S

1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80 100,00


1,0000

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 1,0000 0,8500 2,1130 1,1570


=

2 597,54 Kč/m3

64,90 m3 * 2 597,54 Kč/m3

Plná cena:

=

168 580,35 Kč


-

118 006,25 Kč

Kolna s garážovým stáním - zjištěná cena

=

50 574,10 Kč

c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky jsou situované v zastavěné části osady, přístupné jsou po místní zpevněné komunikaci. Zastavěná plocha č. st. 222 je částečně zastavěná oceňovaným rodinným domem a vedlejšími stavbami, zbytek tvoří dvorek, zahrada p.č. 5/3 na stavební pozemek navazuje severním směrem. Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 342,00

zastavěná plocha a nádvoří st. 222 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Znalecký posudek

4020/70/11

Jedn. cena [Kč/m2] 50,25

Cena [Kč] 17 185,50 17 185,50

10 % 10 % + * *

1 718,55 18 904,05 1,1570 2,1690 47 440,34


Rodinný dům


Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 50,25 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 539,00

zahrada 5/3 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 50,25

Cena [Kč] 27 084,75 27 084,75

10 % 10 % +

2 708,48 29 793,23 0,4000 1,1570 2,1690 29 906,84

* * *

Pozemky - zjištěná cena

=

77 347,18 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům

=

2 041 356,07 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Kolna

=

85 165,54 Kč

b2) Kolna s garážovým stáním

=

50 574,10 Kč

Vedlejší stavby - celkem c) Pozemky

=

135 739,64 Kč

=

77 347,18 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

2 254 442,89 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

2 254 440,- Kč

slovy: Dvamilionydvěstěpadesátčtyřitisícčtyřistačtyřicet Kč

Znalecký posudek

4020/70/11


Rodinný dům


B) Obvyklá cena Věcná hodnota, stanovená s pomocí nákladové ceny dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP:

(1,95*1,34+2,55*0,83)*1,2 9,97*10,70+9,80*2,23

Název podlaží 1.PP: 1.NP:

Zastavěná plocha 5,68 m2 128,53 m2

Obestavěný prostor: 1.PP: ((1,95*1,34+2,55*0,83)*1,2)*(1,30) 1.NP: 9,97*10,70*3,00 + 9,80*2,23 *3,40 Podkroví: 9,97*10,70*(9,10-3,00) /2 Obestavěný prostor – celkem:

5,68 m2 128,53 m2

= =

Konstrukční výška 1,30 m 3,00 m

7,38 m3 394,34 m3 325,37 m3 727,09 m3

= = = =

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: Znalecký posudek

4020/70/11

Provedení betonové zděné patrně z cihel, dřevěný trámové s omítnutým podhledem, Hurdis valbová s vikýři pálené tašky pozinkovaný plech štukové břízolitové omítky kamenná podezdívka běžné obklady betonové, do sklepa, do podkroví teraco

Hodnocení standardu S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00

S S S S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Rodinný dům


12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

hladké dveře do kovových plastová plovoucí a keramické dlažby, vlysy a koberce běžná keramická dlažba ústřední s plynovým kotlem, radiátory chybí, 2 x kamna na tuhá paliva světelná třífázová rozvod studené a teplé vody zemní plyn ze všech zařizovacích předmětů 2xumyvadlo, vana 2xstandardní splachovací

S S P S P

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

S C S S S S C S S C

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: P 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: C 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Znalecký posudek

4020/70/11

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 2,30 1,00 1,00 1,00 3,20 1,00 5,20 0,46 1,01 1,00 1,00 0,46 2,39 1,00 4,30 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 1,90 1,00 0,50 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 4,10 1,00 0,30 0,00 0,00 91,50 0,9150


Rodinný dům


Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * *

2 290,- Kč/m3 1,0900 0,9150 0,8500 2,1690


=

4 210,77 Kč/m3

727,09 m3 * 4 210,77 Kč/m3

Plná cena:

=

3 061 608,76 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 90 roků Opotřebení: 40,000 %

-

1 224 643,50 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

1 836 965,26 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Kolna - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:



8,19*3,84

Název podlaží 1.NP: Obestavěný prostor: 1.NP: (8,19*3,84)*(2,72+4,23)/2 Obestavěný prostor – celkem:

Znalecký posudek

4020/70/11

= Zastavěná plocha 31,45 m2

31,45 m2 Konstrukční výška 2,72 m

= =

109,29 m3 109,29 m3


Rodinný dům



Provedení




sedlový pálená krytina pozinkovaný plech břízolitová omítka hladké do kovových zárubní jednoduchá betonové světelná a motorová

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10 1,00 8,20 1,00 5,80 100,00 1,0000

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 250,- Kč/m3 1,0000 0,8500 2,1130


=

2 245,06 Kč/m3

109,29 m3 * 2 245,06 Kč/m3

Plná cena:

=

245 362,61 Kč


-

171 753,83 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

73 608,78 Kč

Znalecký posudek

4020/70/11


Rodinný dům


b2) Kolna s garážovým stáním - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:



4,16 * 6,50

27,04 m2

=

Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 27,04 m2

Obestavěný prostor: 1.NP: (4,16 * 6,50)*(2,30+2,50)/2 Obestavěný prostor – celkem:

Konstrukční výška 2,30 m

64,90 m3 64,90 m3

= =


Provedení




pultový svařované pásy pozinkovaný plech břízolitová omítka kovové jednoduchá betonové světelná a motorová

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy Znalecký posudek

4020/70/11

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10 1,00 8,20 Strana 17 (celkem 24)

Rodinný dům


12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

S

5,80

100,00


1,00

5,80 100,00 1,0000

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 250,- Kč/m3 1,0000 0,8500 2,1130


=

2 245,06 Kč/m3

64,90 m3 * 2 245,06 Kč/m3

Plná cena:

=

145 704,39 Kč


-

101 993,07 Kč

Kolna s garážovým stáním - zjištěná cena

=

43 711,32 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům

=

1 836 970,- Kč

b1) Kolna

=

73 610,- Kč

b2) Kolna s garážovým stáním

=

43 710,- Kč

b) Vedlejší stavby

Cena objektů činí celkem Zaokrouhleno

Znalecký posudek

1 954 290,- Kč =

4020/70/11

1 950 000,- Kč


Rodinný dům


Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Popis porovnávaných pozemků: Ceny pozemků v obcích na okrese se pohybují v rozmezí 100 až 600 Kč/m2. V daném místě odhaduji prodejnost s ohledem na situování, rozlohu a zasíťování na 500 Kč/m2. 500,00 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří zahrada

p.č. p.č.

st. 222 342 m2 5/3 539 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 881 m2 881,00 m2 á 500,- Kč/m2 = 440 500,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena

=

440 500,- Kč

=

440 500,- Kč

=

440 500,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem

440 500,- Kč

Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ano Pozemky celkem: 881 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 129 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 6,83 Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace Technický stav objektu: dobrý Garáž: mimo objekt Stáří objektu: 59 roků

Znalecký posudek

4020/70/11


Rodinný dům


Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PUČ

Výměra 727,00 m3 240,89 m2 144,87 m2

Přehled porovnatelných nemovitostí

1. Rodinný dum Dolní Bučice, okres Kutná Hora Vrdy, okr. Kutná Hora Lokalita: Vrdy, okr. Kutná Hora Cena: 1 999 000 Kc Popis: Prodej rodinného domu v obci Dolní Bučice, 5 km od Čáslavi. Dům o dispozici 5+1 s terasou a garáží. Za domem prostorná zděná dílna a bývalá prádelna. Velká udržovaná zahrada. Nová střecha v roce 2009, voda z vlastní studny, veřejný vodovod na hranici pozemku, plynový kotel. Z poloviny podsklepen. Půdní prostory vhodné k vestavbě. Veškerá občanská vybavenost. Při rychlém jednání sleva. Doplňující vlastnosti Typ objektu: Rodinný dům Stav objektu: dobrý Konstrukce: Cihla Celková plocha: 985 m2 Užitková plocha: 985 m2 Zdroj vody: Na hranici pozemku, Studna kopaná, Veřejný vodovod Kanalizace: Dešťová, Veřejná kanalizace Elektrický proud:230 (220) V, 400 (380) V Rozvod plynu: Zemní plyn Plynový kotel Vytápění: Sousední dům, typově stejný, menší výměry, předpokládaný obdobný stav nemovitosti i příslušenství. Inzerce, cena k jednání.

Znalecký posudek

4020/70/11


Rodinný dům


2. RD 2+1 a 1+1, Dolní Bučice okres Kutná Hora Lokalita: K Rybníčku, Vrdy [Kutná Hora] Cena: 979 000 Kč cena po výrazné slevě Číslo nabídky: 168132 Popis: Rodinný dům 2+1 a 1+1 v obci Dolní Bučice, CP 449 m2. Dvě samostatné bytové jednotky s vlastním vchodem a sociálním zařízením. Dům je před kompletní rekonstrukcí, nová střecha a okapy, možnost půdní vestavby, celý dům je podsklepený. Dobrá dostupnost do Čáslavi - 5 km. Veškerá občanská vybavenost v místě. Stav objektu: před rekonstrukcí Konstrukce: Ostatní Celková plocha: 449 m2 Užitková plocha: 290 m2 Zdroj vody: Studna na cizím pozemku Kanalizace: Septik Elektrický proud:230 (220) V, 400 (380) V Rozvod plynu: Na hranici pozemku Lokální Vytápění: Dům ve stejné obci, malé výměry, nová střecha, jinak původní stav. Inzerce.

3. Dvougenerační RD 6+2 Vrdy, Dolní Bučice Lokalita: Chrudimská, Vrdy [Kutná Hora] Cena: 1 690 000 Kč Cena včetně provize. Číslo nabídky: 176359 Popis: Prodej prostorného dvougeneračního rodinného domu v centru obce Vrdy, Dolní Bučice okr. Kutná Hora. Dva byty, každý na jednom patře se společným vchodem, halou a schodištěm. Dům po částečné rekonstrukci má novou střechu, omítky a nově vybavené koupelny v obou patrech. V přízemí zděný krb. Na menší zahradě je samostatně stojící garáž a dílna. Stav objektu: velmi dobrý Konstrukce: Cihla Celková plocha: 302 m2 Užitková plocha: 180 m2 Zdroj vody: Na hranici pozemku, Studna kopaná, Veřejný vodovod Kanalizace: Veřejná kanalizace Elektrický proud:230 (220) V, 400 (380) V Rozvod plynu: Zemní plyn Plynový kotel, Ústřední topení Vytápění: Dům ve stejné obci v rušné ulici, větší, malý pozemek. Inzerce.

Znalecký posudek

4020/70/11


Rodinný dům


4. Záznam MOISES č. 17417 Okres: KH Obec, k.ú. Vrdy Zóna: Rodinné domy Poloha v zóně: průměrná Adresa nemovitosti: Větrná Cena obchodovaná: 2890000,- Kč Datum obchodu: 10.1.2011 Základní charakteristika nemovitosti: Samostatně stojící přízemní nepodsklepený objekt s vybudovaným obytným podkrovím. Dům byl jako novostavba postaven v roce 1993, obsahuje1 bytovou jednotku, nebytové prostory neobsahuje. Objekt je zděný pravděpodobně z plynosilikátových tvárnic, má sedlovou střechu pokrytou taškovou krytinou. Je postaven s nápaditou dobrou dispozicí, v celém domě je podlahové topení s plynovým kotlem. K domu je z boku přistavěná provozně propojená zděná garáž s dílnou a 2 sklady se zastavěnou plochou 44 m2. K domu patří upravený pozemek s hotovými venkovními úpravami, dřevěnou pergolou a okrasnými porosty. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, plynu, obecní vodovod a kanalizaci, vodu je rovněž možno přivádět z vlastní kopané studny. Nemovitost je umístěna v klidném místě, vhodném pro bydlení. Stáří nemovitosti: 18 let Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy:Podlahová plocha (m2) obytné 172 garáže 36 Celková cena staveb: 2577700,- Kč Pozemky: Popis Výměra (m2) staveb.pl. 152 ostatní pl 542 Celková cena pozemků: 312300,- Kč

Realizovaná cena 1 m2 plochy stavby v Kč: 13828 5531,2

USC – upravená směrná cena 450 450

Dům ve stejné obci, větší výměry, novostavba z r. 1993. Realizovaná cena.

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality a dopravní dostupnosti stanovuji porovnávací hodnotu na částku :

RD - výsledná cena

Znalecký posudek

4020/70/11

=

1 800 000,00 Kč


Rodinný dům


C. Rekapitulace A) Zjištěná cena Zjištěná (administrativní) cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

2 177 090,- Kč 77 350,- Kč 2 254 440,- Kč

slovy: Dvamilionydvěstěpadesátčtyřitisícčtyřistačtyřicet Kč

B) Obvyklá cena Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem:

1 950 000,- Kč 440 000,- Kč 2 390 000,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

1 360 000,- Kč 440 000,- Kč 1 800 000,- Kč

Obvyklá cena: 1 800 000,- Kč

slovy: jedenmilionosmsettisíc Kč V Kutné Hoře, 9.9.2011 Ing. Luboš Bočák Kaňk 165 284 04 Kutná Hora tel.: 327 561 858, 602 367 970 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek

4020/70/11


Rodinný dům


D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 28.3.1988 pod č. j. Spr. 188/86, č. dekretu 1037, pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4020/70/11 znaleckého deníku.

V Kutné Hoře dne 9.9.2011

Ing. Luboš Bočák Kaňk 165 284 04 Kutná Hora tel.: 327 561858, 602 367970 e-mail: [email protected]

Podpis znalce :

Otisk znalecké pečetě :

Znalecký posudek

4020/70/11


11 o zjištěné a obvyklé ceně nemovitosti čp. 26 v k.ú. Dolní Bučice, obec Vrdy, okres Kutná Hora

Recommend Documents